218. 11. 6 ( 화 ) 건설건자재 / 부동산 Analsyt 박형렬 2.698-6695 hr.park@meritz.co.k Price & News Construction Cycle Earnings Change Appendix 동자료는작성일현재사전고지와관련한사항이없습니다. 당사는동자료에언급된종목과계열회사의관계가없으며 218 년 11 월 6 일현재동자료에언급된종목의유가증권 (DR, CB, IPO, 시장조성등 ) 발행관련하여지난 6 개월간주간사로참여하지않았습니다. 당사는 218 년 11 월 6 일현재동자료에언급된종목의지분을 1% 이상보유하고있지않습니다. 당사의조사분석담당자는 218 년 11 월 6 일현재동자료에언급된종목의지분을보유하고있지않습니다. 본자료에게재된내용들은본인의의견을정확하게반영하고있으며, 외부의부당한압력이나간섭없이작성되었음을확인합니다.( 작성자 : 박형렬 ) 동자료는투자자들의투자판단에참고가되는정보제공을목적으로배포되는자료입니다. 동자료에수록된내용은당사리서치센터의추정치로서오차가발생할수있으며정확성이나완벽성은보장하지않습니다. 동자료를이용하시는분은동자료와관련한투자의최종결정은자신의판단으로하시기바랍니다.
218 년 11 월 6 일 ( 화 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Daily Price 지수 단위 218-11-5 1D 1W 1M YTD YoY S&P5 미국 2,738.31.6 3.7-5.1 34. 5.8 DOW 미국 25,461.7.8 4.2-3.7 46.1 8.2 NASDAQ 미국 7,328.85 -.4 4. -5.9 46.4 8.3 KOSPI 한국 2,76.92 -.9 4.1-8.4 5.9-18.8 주식 NIKKEI 일본 21,898.99-1.5 3.5-7.9 15.1-2.8 SHCOMP 중국 2,665.43 -.4 4.9-5.5-24.7-2.9 MSCI ACWI 전세계 489.97. 3.5-4.8 22.7-1.8 MSCI DM 선진 2,36.7. 3.1-5.3 22.5 -.4 MSCI EM 이머징 996.72. 6.6 -.4 25.5-11.5 Dollar Index (Index) 96.35 -.2 -.2.8-2.4 1.5 EURO (USD/EUR) 1.14.2.3-1. 5.1-1.7 환율 KRW (KRW/USD) 1,123.4.1-1.6 -.6-4.2.9 JPY (JPY/USD) 113.19..7 -.5-6.1 -.8 CNH (CNY/USD) 6.91.2 -.9.3 5.2 4.2 미국채 1Y (%,bp) 3.2-1.1 11.6-3.2 93.1 86.8 금리 한국국채 3Y (%,bp) 1.98 -.3 9.5-1.3 31.7-16.8 WTI (USD/BL) 62.69 -.7-6.5-15.6 23.2 16.6 Brent (USD/BL) 72.7 -.2-6. -13.2 35.5 23.8 상품 COPPER (USD/ton) 6,283.. 2. 1.8 33.5-8.9 GOLD (USD/oz) 1,233...7 2.6 16.3-2.9 SILVER (USD/oz) 14.64 -.8 1.4 -.1 6.1-13. 시가총액 1D 1M 3M YTD PER PBR ROE 18E 19E 18E 19E 18E 19E 대림산업 2,693.5-1.8-11.8-2.1-6.1 3.8 4.7.5.5 14.1 1.5 대우건설 1,963.8-1.4-19.1-13.3-2.2 5.3 4.9.8.7 16.1 15.1 삼성엔지니어링 3,547.6 -.3-6.5 8.4 46. 28.5 14.9 3.1 2.6 11.5 18.9 GS 건설 3,277.7-3.4-22.3-6.7 46.8 5.3 6.3.9.8 17.5 13.3 현대건설 5,434.2-1.2-26.1-14.5 34.4 11.9 9.9.8.8 7. 8. HDC 1,18.6-3.9-21.6-32.9-4.5 1.3 5.8.4.6 29.1 1.6 HDC 현대산업개발 1,88.6-4.8-15.7-26.3 N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A Sinopec Engineering 4,562.6-3.4-18.2-1.7-2.8 11.1 9.1 1. 1. 9.6 11.2 Vinci 59,847.6.5-3.1-7.2-8. 14.5 13.4 2.3 2.1 16.3 16.4 TechnipFMC 13,56.6.6-11.7-13.8-1.1 2.4 18.3.9.9 4.3 4.9 Bouygues 15,533.1.3-9.7-11.8-23.5 13.6 11.6 1.3 1.3 9.3 11.5 Linde 99,531.4 1.3 N/A N/A N/A 26.6 25.8 N/A N/A 13.2 N/A Hochtief 11,716.8 -.2-7.5-15.3-12.1 15.9 13.9 4.2 4.1 27.8 32.1 Saipem 6,27.4 1.3-1.2 11.4 22.5 119.5 35.6 1.1 1. -.9 3.1 Maire Tecnimont 1,65.7 1.3 5.9-5.7-9. 11.3 1.7 3.8 3. 38.1 32. L&T 29,19.3 -.6 1. 4.6 7.3 27.2 21.8 3.4 3. 13.2 14.8 JGC 5,299.3-3. -16.9-1.7-5.3 22.5 43.3 1.3 1.3 5.9 3.1 Chiyoda 1,4.1 1.8-55.1-53.7-53.1 17.4 N/A.6 1.8 3.8-96.7 Toyo Engineering 313.5-1.4-8.9 17. -36.9 N/A 14.5.9 1.1-46.3 9.3 Kajima Corp 7,988.9 1.3-5.7-4.4-29.7 6.8 7.7 1.2 1.1 19.7 14.8 Tecnicas Reunidas 1,676.1.6-1.7-19.3-1.5 26. 13.3 2.9 2.7 11. 2.8 CTCI 1,23. -.3-7.5-3.2-2.3 15.8 13.3 1.9 1.8 11.3 13.7 Petrofac 2,877.1 1.2-11.4-4.9 11.6 7.6 8.5 2.9 2.7 27.8 18. Fluor 7,471.3 3. -19.4-15. -8.4 25.4 14.9 2.1 1.9 8.2 13.1 Jacobs 12,231.4 2.2.4 14.5 16.4 17.4 14.4 1.7 1.6 9.6 11.4 KBR 3,21.3 1.9-4.3 1.2 2.1 12.9 12.4 1.7 1.6 19.3 14.4 Meritz Research 2
218 년 11 월 6 일 ( 화 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Monthly Price 그림 1 건설업종국가별 1M 수익률 그림 2 글로벌업체의 1M 수익률 1M 수익률 GER CHN SPA IND JPN FRA EM USA WORLD DM KOR -14-12 -1-8 -6-4 -2 자료 : Datastream, 메리츠종금증권리서치센터 Linde L&T Maire Tecnimont Fluor Jacobs Vinci KBR Kajima Corp 삼성엔지니어링 Hochtief CTCI Toyo Engineering Bouygues Saipem Tecnicas Reunidas Petrofac TechnipFMC 대림산업 HDC현대산업개발 JGC Sinopec Engineering 대우건설 HDC GS건설현대건설 Chiyoda 자료 : 메리츠종금증권리서치센터 -6-4 -2 2 그림 3 건설업종국가별 YTD 수익률그림 4 글로벌업체의 YTD 수익률 YTD 수익률 KOR USA SPA IND GER CHN EM WORLD DM FRA JPN -3-2 -1 1 2 3 자료 : Datastream, 메리츠종금증권리서치센터 GS건설삼성엔지니어링현대건설 Saipem Jacobs Petrofac L&T KBR CTCI Sinopec Engineering JGC 대림산업 Vinci Fluor Maire Tecnimont TechnipFMC Tecnicas Reunidas Hochtief 대우건설 Linde Bouygues Kajima Corp Toyo Engineering HDC HDC현대산업개발 Chiyoda -6-4 -2 2 4 6 그림 5 국가별시장 PBR vs 건설업종 PBR ( 배 ) 건설업 PBR 시장 PBR 5. 4. 4.1 3. 2.5 2.4 2.9 2.4 2. 1..9.9 1.1 1.2.6 1.3 1.5 1.8 1.4 1.4 1.1. KOR JPN CHN IND USA FRA GER SPA 자료 : Datastream, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 3
ㄴ 218 년 11 월 6 일 ( 화 ) MERITZ Construction Builder s Numbers NEWS 서울아파트전세가율뚝뚝.. 5 년전수준까지낮아졌다 파이낸셜뉴스 최근 1 년새서울아파트전세가율이 1%P 이상내리면서 6.3% 를기록하며 213 년 1 월이후가장낮은수치를달성함 지역별로는강북 14 개구가평균 65.8%, 강남구가 48.7% 까지하락하였음 뉴욕 홍콩주택가격흔들 부동산호황기끝났다 이데일리 미국주요 2 개도시의주택가격을나타내는 S&P 코어로직케이스 - 실러미국주택가격지수의상승률은 5 개월연속둔화하고있는것으로나타남 또한홍콩 캐나다 호주 영국과같은주요국의주택가격이하락하거나매매가주춤하는모습을보임 서울아파트공급부족?... 올준공절반이상이 ' 非아파트 ' 서울경제 서울의주택유형별준공비중에서아파트는 4% 에불과한것으로조사됨 서울대규모뉴타운해제지의건축규제가풀리며다세대 연립 다가구신축이급증하였고, 소규모도시재생정비사업의대안모델개발의지연및각종규제로아파트공급이부진했던것으로분석됨 中부동산업계 4 조원부채폭탄 째깍 금리도 4 년만에최고 서울경제 ICE 뱅크오브아메리카메릴린치 (ICE BofAML) 지수를보면올해중국고수익률채권발행업체들의달러화부채금리는 11.2% 로 2 배뛰어거의 4 년만에최고를기록함 이들업체의대다수가 3,55 억달러 ( 약 4 조원 ) 의부채를안고있는부동산개발업체인것으로분석됨 전월세거래 4 년來최대 서울경제 올 1 월까지서울아파트누적전월세거래량이 14 만 9,945 건으로 214 년이후최대수치를기록함 이중 72% 가전세거래인반면전세가격은공급물량의증가로하락세를보이는것으로나타남 서울재건축아파트, 넉달만에하락세전환 동아일보 서울재건축아파트값이올해 7 월이후처음으로하락세를보이며.13% 하락함 전체아파트매매가는.3% 상승하며전체상승폭이감소하는모습을보였고, 그중강남구 (-.5%), 강동구 (-.4%), 송파구 (-.1%) 등강남권을중심으로가격이하락함 Meritz Research 4
218 년 11 월 6 일 ( 화 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Construction Cycle 그림 6 전국 APT 분양물량증가율 vs APT 가격지수상승률그림 7 전국 APT 공급물량증가율 vs 매매가격지수상승률 (% YoY) 전국 APT 매매가격지수상승률전국 APT 1년누적분양물량증가율 ( 우 ) 3 (% YoY) 16 (% YoY) 전국APT 매매가격지수상승률전국 APT공급물량증가율 ( 우 ) 45 (% YoY) 9 2 12 3 6 8 15 3 1 4-15 -3-1 '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16-4 -3 '86 '89 '92 '95 '98 '1 '4 '7 '1 '13 '16-6 그림 8 국내업체의중동지역수주추이그림 9 전세계액체연료 (Liquid Fuels) 수급전망치 ( 십억달러 ) 중동수주 5 4 3 2 1 ( 백만배럴 / 일 ) 수급밸런스 ( 우 ) 1 전세계생산전세계수요 98 96 94 92 9 88 ( 백만배럴 / 일 ) 3 전망치 2 1-1 '74 '77 '8 '83 '86 '89 '92 '95 '98 '1 '4 '7 '1 '13 '16 86 1Q11 1Q12 1Q13 1Q14 1Q15 1Q16 1Q17-2 자료 : 해외건설협회, 메리츠종금증권리서치센터 자료 : EIA, 메리츠종금증권리서치센터 그림 1 건설업종실적전망 217 그림 11 3 년이후대형건설업체합산분기매출증가율 ( 조원 ) 대형 6개사합산시총대형 6개사영업이익률 ( 우 ) 5 12 (% YoY) 매출증가율 4 4 8 3 3 4 2 2 1 1-4 '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18-8 -1 '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 Meritz Research 5
218 년 11 월 6 일 ( 화 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Earnings - 업체별 218 년영업이익컨센서스 그림 12 대림산업그림 13 현대건설 218 년영업이익컨센서스 9 75 218 년영업이익컨센서스 1,4 1,2 6 45 1, 3 8 15 '16.11 '17.5 '17.11 '18.5 6 '16.11 '17.5 '17.11 '18.5 그림 14 GS 건설그림 15 HDC 현대산업개발 218 년영업이익컨센서스 1,1 1, 218 년영업이익컨센서스 5 9 8 7 3 6 5 4 3 '16.11 '17.5 '17.11 '18.5 1 '16.1 '17.4 '17.1 '18.4 '18.1 그림 16 대우건설그림 17 삼성엔지니어링 218 년영업이익컨센서스 9 218 년영업이익컨센서스 3 7 2 5 1 3 '16.11 '17.5 '17.11 '18.5 '16.11 '17.5 '17.11 '18.5 Meritz Research 6
218 년 11 월 6 일 ( 화 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Earnings - Variable For Environment 그림 18 서울 vs 수도권아파트매매가격지수상승률그림 19 아파트분양물량 (% YoY) 서울 APT 매매가격지수상승률수도권 APT 매매가격지수상승률 4 3 2 1 ( 천세대 ) 전국 APT 분양물량대형사비중 ( 우 ) 6 5 4 3 2 1 3 25 2 15 1 5-1 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 자료 : KB 부동산, 메리츠종금증권리서치센터 그림 2 유가와달러인덱스그림 21 해외수주 ( 달러 / 배럴 ) WTI 달러인덱스 ( 우 ) 16 (1973=1) 12 ( 십억달러 ) 75 12 8 4 15 9 75 6 45 3 15 '3 '5 '7 '9 '11 '13 '15 '17 6 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 자료 : 해외건설협회, 메리츠종금증권리서치센터 그림 22 미분양추이그림 23 대형건설사해외수익성 ( 천세대 ) 수도권미분양지방미분양 15 대형건설사해외 GPM 12 12 8 9 4 6 3-4 '1 '3 '5 '7 '9 '11 '13 '15 '17-8 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17E '18E 자료 : 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 7
218 년 11 월 6 일 ( 화 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Earnings - 부동산 Data 그림 24 아파트분양물량추이그림 25 아파트청약경쟁률추이 ( 천세대 ) 전국 APT 분양물량 1 ( 배 ) 전국서울특별시 4 8 6 4 2 3 2 1 '14.1 '14.7 '15.1 '15.7 '16.1 '16.7 '17.1 '17.7 '18.1 '18.7 '14.1 '14.7 '15.1 '15.7 '16.1 '16.7 '17.1 '17.7 '18.1 '18.7 그림 26 주택매매가격추이그림 27 주택전세가격추이 (pt) 12 전국서울 5 개광역시 (pt) 12 전국서울 5 개광역시 1 1 8 8 6 6 4 4 2 2 '86 '88 '9 '92 '94 '96 '98 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18 자료 : KB 부동산, 메리츠종금증권리서치센터 '86 '88 '9 '92 '94 '96 '98 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18 자료 : KB 부동산, 메리츠종금증권리서치센터 그림 28 주택매매거래량그림 29 전월세거래량 ( 천건 ) 전국 14 12 1 8 6 4 2 '14.1 '14.7 '15.1 '15.7 '16.1 '16.7 '17.1 '17.7 '18.1 ( 천건 ) 월세거래량 12M MA 전월세중월세비중 ( 우 ) 7 6 5 4 3 2 1 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 5 45 4 35 3 25 2 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 8
218 년 11 월 6 일 ( 화 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Earnings - 재건축 / 재개발 Data 그림 3 재건축 / 재개발분양물량그림 31 재건축 / 재개발입주물량, 멸실주택, 순수공급 ( 천세대 ) 5개광역시수도권서울제외 12 서울특별시 9 6 3 증가율 ( 우 ) 12 8 4-4 ( 천세대 ) 입주물량 멸실주택 순수증가분 12 9 6 3 '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18-8 -3 '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18 표 1 218 년주요재건축 / 재개발분양예정지 [ 서울 ] 지역 분양시기 단지명 전체분양 일반분양 서울 강남구 1월 개포8단지 1,996 7월 개포4단지 3,32 281 청담삼익롯데캐슬 1,23 서초구 4월 서초무지개 1,481 24 상반기 서초우성1차 1,276 192 송파구 12월 거여마천뉴타운2-1 1,945 강동구 4월 고덕주공6단지 1,824 864 은평구 8월 수색9구역 753 11월 역촌1주택재건축 74 동대문구 4월 청량리롯데캐슬 1,436 1월 용두5구역 823 이문1구역 2,94 청량리동부청과 1,152 용두6 1,48 마포구 3월 염리제3구역 1,694 1월 아현2구역 1,419 영등포구 1월 e편한세상대림3재건축 852 서대문구 2월 북아현1-1 1,226 3월 홍제제3구역 1,116 1월 홍제1주택푸르지오 772 양천구 상반기 신정뉴타운2-1 1,497 647 성북구 장위7구역아이파크 1,777 장위6 1,637 노원구 3월 상계굼에그린 1,62 6월 태릉효성해링턴플레이스 1,287 관악구 8월 신림강남재건축 1,143 노원구 3월 상계굼에그린 1,62 6월 태릉효성해링턴플레이스 1,287 Meritz Research 9
218 년 11 월 6 일 ( 화 ) MERITZ Construction Builder s Numbers 표2 218년주요재건축 / 재개발분양예정지 [ 서울외 ] 지역 분양시기 단지명 전체분양 일반분양 수도권 수원시 수원권선6 2,178 의정부시 9월 의정부송산1자이 2,562 1월 의정부중앙2 2,473 안산시 9월 안산원곡e편한세상 1,357 과천시 1월 과천주공7-1 1,317 2월 과천주공2단지 2,129 9월 과천주공6단지 2,145 성남시 2월 분당가스공사더샵 562 4월 금광1구역 4,294 9월 성남신흥2자이 2,213 성남중1구역 1,987 안양시 3월 안양소곡지구 1,394 6월 안양호원초주변지구 3,85 8월 안양예술공원주변지구 1,52 안양덕현지구 2,761 안양임곡3 2,637 안양비산2 1,199 인천시 2월 인천서운효성해링턴플레이스 1,669 6월 부평부개서초교 1,559 9월 주안7구역센트레빌 1,458 1월 힐스테이트레이크송도3차 1,83 부산 서구 4월 동대신2구역 53 북구 3월 e편한세상만덕5구역 2,12 6월 화명3구역 447 동래구 상반기 온천2구역 3,853 상반기 온천4구역 4,43 연제구 6월 연산3 1,563 상반기 거제2구역 4,47 부산진구 9월 부산전포1-1 1,41 연지2 2,616 사상구 1월 덕포중흥s-클래스 1,59 영도구 2월 봉래1구역에일린의뜰 1,216 대전 서구 1월 e편한세상둔산 776 2월 도마변동8구역 1,881 유성구 하반기 도안2단계 2,5 대덕구 2월 법동1구역 1,53 상반기 신탄진동일스위트 2,4 중구 5월 목동3구역 933 남산4-4 1,368 달서구 송현2동한양수자인 1,21 울산 중구 7월 복산효성해링턴플레이스 2,591 대구 북구 5월 복현주공2단지 594 충남 천안 3월 천안문성, 원선지구 1,529 4월 천안백석5 1,321 전북 전주시 3월 바구멀1구역 1,39 경남 창원시 2월 마한회원3구역 1,245 5월 회원2구역두산위브 2,12 7월 교방푸르지오예가 1,538 강원 춘천시 1월 춘천파크자이 965 1월 춘천소양촉지2재건축 1,41 Meritz Research 1
218 년 11 월 6 일 ( 화 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Earnings - 부동산금융 그림 32 금융권가계대출과증가율그림 33 수도권과지방가계대출증가율 ( 조원 ) 금융권가계대출가계대출증가율 ( 우 ) 1,2 15 ( 조원 ) 1,2 지방가계대출수도권가계대출수도권가계대출증가율 ( 우 ) 지방가계대출증가율 ( 우 ) (% YoY) 16 1, 12 1, 12 8 6 4 9 6 8 6 4 8 4 2 3 2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18-4 자료 : 한국은행, 메리츠종금증권리서치센터 자료 : 한국은행, 메리츠종금증권리서치센터 그림 34 신규취급액기준가계대출금리추이그림 35 가계대출금리와기준금리스프레드 가계대출주택담보대출 1 집단대출 (bp) 5 주담대 - 기준금리스프레드가계대출 - 기준금리스프레드 8 4 6 3 4 2 2 1 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 자료 : 한국은행, 메리츠종금증권리서치센터 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 자료 : 한국은행, 메리츠종금증권리서치센터 그림 36 전국주택매매가격지수 vs APT 매매가격지수그림 37 아파트 PIR (pt) 12 주택매매가격지수아파트매매가격지수 ( 배 ) 전국서울특별시 25 1 8 6 4 2 2 15 1 5 '86 '89 '92 '95 '98 '1 '4 '7 '1 '13 '16 자료 : KB 부동산, 메리츠종금증권리서치센터 '9 '92 '94 '96 '98 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 자료 : 통계청, KB부동산, REPS, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 11
218 년 11 월 6 일 ( 화 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Earnings - 입주물량 표 3 지역별아파트입주물량 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 전국 314,354 32,953 285,954 298,725 216,282 179,559 196,673 264,922 268,539 293,26 383,648 439,357 346,88 서울특별시 37,945 55,747 31,9 35,767 36,631 19,512 23,299 37,114 21,392 25,887 27,77 34,73 38,53 경기도 75,766 87,167 11,827 115,166 64,223 62,88 49,425 53,84 7,355 87,67 128,387 161,992 12,695 부산광역시 16,689 14,299 8,12 14,42 13,19 15,412 2,946 22,752 21,588 14,665 2,67 23,7 24,864 대구광역시 19,64 32,591 15,711 13,563 7,276 4,529 9,919 9,359 15,134 26,82 22,679 12,743 8,489 인천광역시 3,451 15,45 16,24 18,588 22,379 26,298 1,727 1,554 12,28 9,283 18,495 2,189 16,5 광주광역시 11,93 13,586 13,317 8,552 9,437 3,36 7,345 9,411 5,752 1,769 11,797 6,37 11,917 대전광역시 1,193 6,98 2,297 1,624 11,853 5,416 3,761 1,625 3,954 6,574 6,58 6,358 2,955 울산광역시 12,57 9,122 3,881 1,947 2,772 3,84 6,482 9,75 9,461 3,141 9,892 8,59 1,72 강원도 9,419 1,16 9,117 4,55 2,313 4,238 3,58 9,4 6,75 8,738 5,541 17,92 16,452 경상남도 2,988 22,952 18,62 13,233 7,162 6,524 19,812 23,66 21,625 21,27 4,176 39,154 32,97 경상북도 14,6 12,91 14,347 15,94 9,761 3,628 6,63 7,843 15,31 15,66 24,115 24,639 16,26 전라남도 8,319 8,773 5,327 5,343 4,883 4,359 11,63 14,633 11,652 11,988 8,51 9,61 7,315 전라북도 11,784 9,53 9,762 5,454 6,343 7,341 5,599 1,591 1,845 7,992 5,765 13,229 1,485 충청남도 17,815 9,537 2,73 13,64 9,81 5,938 5,588 9,875 12,422 22,49 24,544 24,363 4,44 충청북도 15,816 9,826 6,632 11,799 4,21 1,289 6,159 9,476 1,821 1,114 12,266 22,762 13,43 제주도 41 921 53 1,22 2,166 717 2,927 2,159 2,51 2,753 2,89 833 1,4 세종특별시 514 2,914 2,242 4,278 3,438 14,987 17,381 7,653 15,479 14,2 1,961 수도권 144,162 158,364 158,4 169,521 123,233 18,69 83,451 11,472 14,27 122,84 173,959 216,884 175,698 5개광역시 7,896 76,56 43,326 58,88 44,357 32,557 48,453 61,222 55,889 61,951 7,943 56,798 58,297 지방 99,296 86,83 84,588 71,116 48,692 38,312 64,769 12,228 18,623 18,415 138,746 165,675 112,813 지방전체 17,192 162,589 127,914 129,24 93,49 7,869 113,222 163,45 164,512 17,366 29,689 222,473 171,11 표 4 지역별아파트인허가물량 시도 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 전국 463,8 463,641 469,53 555,792 371,285 381,787 386,542 549,594 586,884 44,116 515,251 765,328 726,48 서울 58,122 51,797 39,694 62,842 48,417 36,9 69,19 88,6 86,123 77,621 65,249 11,235 74,739 수도권 25,719 197,91 172,58 32,551 197,58 255,158 25,218 272,156 269,29 192,61 241,889 48,773 341,162 5개광역시 85,839 18,111 122,768 18,23 6,872 26,752 36,48 98,659 91,388 66,978 64,92 95,772 112,463 기타지방 172,242 157,629 174,677 145,38 112,833 99,877 99,844 178,779 226,26 18,528 28,442 26,783 272,423 Meritz Research 12
218 년 11 월 6 일 ( 화 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Earnings - 해외지표 그림 38 유가그림 39 달러인덱스 ( 달러 / 배럴 ) WTI Brent 16 Dubai (1973=1) 12 12 15 8 9 4 75 '3 '5 '7 '9 '11 '13 '15 '17 료 : Bloomberg, 메리츠종금증권리서치센터 6 '3 '5 '7 '9 '11 '13 '15 '17 그림 4 해외수주그림 41 중동수주 ( 십억달러 ) 해외수주 75 ( 십억달러 ) 중동수주 6 6 45 3 15 45 3 15 '71 '74 '77 '8 '83 '86 '89 '92 '95 '98 '1 '4 '7 '1 '13 '16 '71 '74 '77 '8 '83 '86 '89 '92 '95 '98 '1 '4 '7 '1 '13 '16 자료 : 해외건설협회, 메리츠종금증권리서치센터 자료 : 해외건설협회, 메리츠종금증권리서치센터 그림 42 중동발주그림 43 중동 M/S ( 십억달러 ) 25 ( 십억달러 ) 국내업체중동수주금액국내업체 M/S( 우 ) 5 3 2 4 24 15 3 18 1 2 12 5 1 6 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 자료 : MEED, 메리츠종금증권리서치센터 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 자료 : 해외건설협회, MEED, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 13
218 년 11 월 6 일 ( 화 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Earnings - 해외주요업체들의주가추이 그림 44 Tecnicas Reunidas 그림 45 JGC ( 유로 ) 4 35 3 25 2 '16.11 '17.5 '17.11 '18.5 '18.11 ( 엔 ) 3, 2,8 2,6 2,4 2,2 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 1, '16.11 '17.5 '17.11 '18.5 '18.11 그림 46 Fluor 그림 47 Chiyoda ( 달러 ) 7 ( 엔 ) 1,2 6 1, 5 8 4 6 3 '16.11 '17.5 '17.11 '18.5 '18.11 4 '16.11 '17.5 '17.11 '18.5 '18.11 그림 48 Jacobs 그림 49 Saipem ( 파운드 ) 9 8 7 6 5 4 3 2 1 '16.11 '17.5 '17.11 '18.5 '18.11 ( 유로 ) 6. 5. 4. 3. 2. '16.11 '17.5 '17.11 '18.5 '18.11 Meritz Research 14
218 년 11 월 6 일 ( 화 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Earnings - 해외주요업체들의매출액및영업이익률추이 그림 5 Tecnicas Reunidas 그림 51 JGC 2, 매출영업이익률 ( 우 ) 8 2,5 매출영업이익률 ( 우 ) 1 1,5 4 2, 5 1, 1,5 1, -5 5-4 5-1 '15.3 '15.9 '16.3 '16.9 '17.3 '17.9 '18.3-8 '15.3 '15.9 '16.3 '16.9 '17.3 '17.9 '18.3-15 그림 52 Fluor 그림 53 Chiyoda 7,5 매출영업이익률 ( 우 ) 1 2, 매출영업이익률 ( 우 ) 6 6, 4,5 3, 1,5 6 2-2 1,5 1, 5 3-3 -6-9 '15.3 '15.9 '16.3 '16.9 '17.3 '17.9 '18.3-6 '15.3 '15.9 '16.3 '16.9 '17.3 '17.9 '18.3-12 그림 54 Jacobs 그림 55 Saipem 5, 매출영업이익률 ( 우 ) 6. 4,5 매출영업이익률 ( 우 ) 9 4, 3, 2, 1, 4.5 3. 1.5 3, 1,5 5 1-3 '15.3 '15.9 '16.3 '16.9 '17.3 '17.9 '18.3. '15.3 '15.9 '16.3 '16.9 '17.3 '17.9 '18.3-7 Meritz Research 15
218 년 11 월 6 일 ( 화 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Earnings - 국내주요업체들의주가와수급추이 그림 56 대림산업 그림 57 현대건설 2 외국인총합계순매수대금 ( 누적 ) 기관순매수대금 ( 누적 ) 종가 ( 우 ) ( 원 ) 1, 4 외국인총합계순매수대금 ( 누적 ) 기관순매수대금 ( 누적 ) 종가 ( 우 ) ( 원 ) 9, 1-1 88, 76, 64, 52, 2-2 -4-6 8, 7, 6, 5, 4, 3, -2 '16.11 '17.5 '17.11 '18.5 4, -8 '16.11 '17.5 '17.11 '18.5 2, 그림 58 GS 건설그림 59 HDC 현대산업개발 6 5 4 3 2 1-1 외국인총합계순매수대금 ( 누적 ) 기관순매수대금 ( 누적 ) 종가 ( 우 ) -2 '16.11 '17.5 '17.11 '18.5 ( 원 ) 6, 55, 5, 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 2 외국인총합계순매수대금 ( 누적 ) 기관순매수대금 ( 누적 ) 종가 ( 우 ) 55, 45, 35, -2 25, '16.1 '17.4 '17.1 '18.4 '18.1 ( 원 ) 그림 6 대우건설그림 61 삼성엔지니어링 3 외국인총합계순매수대금 ( 누적 ) 기관순매수대금 ( 누적 ) 종가 ( 우 ) ( 원 ) 9, 96 외국인총합계순매수대금 ( 누적 ) 기관순매수대금 ( 누적 ) 종가 ( 우 ) ( 원 ) 27, 2 1-1 -2-3 7,5 6, 4,5 84 72 6 48 36 24 12 18, 9, -4 '16.11 '17.5 '17.11 '18.5 3, -12 '16.11 '17.5 '17.11 '18.5 Meritz Research 16
218 년 11 월 6 일 ( 화 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Appendix - 업체별분양 List 표 5 대림산업 217 년분양예정사업지분양물량분양월분양유형 218 년분양예정사업지분양물량분양월분양유형 시티노형 418 1 오피스텔대전 : e편한세상둔산 428 1 재건축 e편한세상시흥 659 1 강원 : e편한세상동해 644 1 염창 499 1 재건축서울 : 보라매2차 859 2 재건축 영종하늘도시2차 1,52 2 부산 : e편한세상만덕5구역 2,12 3 재개발 제주연동 372 전북 : 서신아이파크e편한세상 731 3 재개발 양주옥정 3차 1,566 3 경남 : 마산회원3구역2차 1,253 3 재개발 만덕5구역 2,12 3 재개발경기 : e편한세상선부광장 719 3 재건축 일광지구3블록 913 4 재개발경기 : 양주옥정e편한세상 2,38 4 고덕3단지 2,86 6 재건축대전 : e편한세상법동1구역 1,53 5 재건축 군자주공 656 9 재건축경기 : e편한세상구리인창 633 5 재개발 거여2-2구역 1,199 1 재개발인천 : 인천검단 3,22 9 마산회원3 1,245 1 경북 : e편한세상포항장성 2,487 9 구리인창 633 1 부산 : 부산전포1-1e편한세상 1,41 9 재개발 온천3구역 439 1 재개발경기 : 안산원곡e편한세상 1,357 9 재건축 대림3 852 11 재건축경남 : e편한세상거제고현 1,35 9 전주바구멀1구역 756 11 재개발인천 : 청천2구역 5,19 1 재개발 거제2구역래미안 1,4 서울 : 용두5구역e편한세상 823 1 재개발 구리수택 751 재개발 계 18,84 계 26,441 표 6 현대건설 217 년분양예정사업지분양물량분양월분양유형 218 년분양예정사업지분양물량분양월분양유형 율하자이힐스테이트 56 1 자체경기 : 힐스테이트동탄2차 443 1 고덕3단지 ( 조합 ) 1,281 4 재건축경기 : 김포향산리힐스테이트 3,51 3 북아현1-1( 일반 ) 346 6 재개발서울 : 개포8단지 62 3 재건축 신길9구역 ( 조합 ) 53 6 재개발충남 : 천안동남구청사 451 3 고덕3단지 ( 일반 ) 699 7 재건축세종 : 마스터힐스 3,1 3 신길9구역 ( 일반 ) 696 7 재개발경기 : 안양호원초주변지구 3,657 3 재개발 천안동남구청사도시재생사업 451 8 경기 : 힐스테이트범계역모비우스 624 하남감일지구공동주택 912 9 자체서울 : 힐스테이트신촌 ( 북아현1-1) 1,226 4 재개발 송도 6,8공구 A14블럭 1,83 1 자체경기 : 하남포웰시티 651 4 세종6-4 1,24 1 자체부산 : 연산3주택 1,563 6 재개발 부산연산3( 조합 ) 539 1 재개발서울 : 삼호가든맨션3차재건축 835 7 재건축 개포8단지 694 11 자체서울 : 응암제1구역 723 7 재개발 부산연산3( 일반 ) 1,29 11 재개발인천 : 송도힐스테이트 1,137 1 안양호원초주변지구 823 11 재개발대구 : 대구봉덕새길 338 12 재건축 삼호가든3차 714 11 재건축 응암1( 조합 ) 49 11 재개발 응암1( 일반 ) 32 12 재개발 계 12,299 계 18,86 Meritz Research 17
218 년 11 월 6 일 ( 화 ) MERITZ Construction Builder s Numbers 표 7 GS 건설 217 년분양예정사업지분양물량분양월분양유형 217 년분양예정사업지분양물량분양월분양유형 방배아트자이 353 1 재건축강원 : 춘천파크자이 965 1 율하자이힐스테이트 1,245 1 서울 : 개포8단지 61 3 재건축 복수센트럴자이 1,12 2 재개발서울 : 염리3구역 1,694 3 재개발 서청주파크자이 1,495 2 서울 : 신길파크자이 641 3 재개발 자이더빌리지 525 2 대구 : 복현자이 594 3 재건축 오산시티자이2차 1,9 2 경기 : 수원고등푸르지오자이 1,1 3 흥덕파크자이 2,529 2 서울 : 고덕주공6단지자이 1,824 4 재건축 고덕신도시자연 & 자이 415 3 경기 : 안양소곡지구자이 1,394 4 재개발 부산일광 5,6블록 774 4 경기 : 광주역세권자이 573 5 공공 염리3구역 1,671 6 재개발경기 : 과천지식정보타운S-9블록 433 5 공공 신반포6차 757 6 재건축경기 : 위례신도시자이 558 7 신봉1-2 789 6 경기 : 의정부송산1자이 2,562 9 재개발 김포걸포동 2,964 6 서울 : 방배경남 759 9 재건축 수원고등 4,76 6 경기 : 의정부중앙2 825 1 신길12구역 1,8 6 재개발서울 : 서초그랑자이 1,481 1 재건축 가재울6구역 1,47 7 재개발대구 : 남산4-4재개발 1,368 1 재개발 다산진건 967 9 경기 : 성남고등자이 383 1 안양소곡지구 1,394 11 재개발서울 : 개포주공4단지 3,32 11 재건축 경기 : 안양임곡3 1,319 11 재개발 서울 : 증산2구역 1,386 11 재개발 경기 : 과천주공6단지 2,145 11 재건축 경기 : 남양주별내주상 896 12 계 24,21 계 26,821 표 8 현대산업 217 년분양예정사업지분양물량분양월구분 218 년분양예정사업지분양물량분양월구분 응암1구역 529 2 재건축경기 : 수지광교산아이파크 537 1 고양삼송3차 162 2 자체경기 : 수원망포2차 1,822 3 동탄호수공원아이파크 774 3 자체서울 : 당산상아현대 71 3 재건축 월계2구역 784 4 재개발전주 : 바구멀1구역 659 3 재개발 대치3차 217 4 자체서울 : 장위7구역 ( 조합 ) 564 5 재개발 김해삼계 396 5 일반도급서울 : 고척아이파크 2,25 5 뉴스테이 신정1-1구역 588 6 재건축부산 : 온천2구역 ( 조합 ) 524 6 재개발 고덕주공5단지 1,649 6 재건축서울 : 장위7구역 ( 일반 ) 844 6 재개발 신규민수사업지A 9 6 일반도급서울 : 아현2구역 ( 일반 ) 31 6 재건축 의정부주상복합 1,712 6 자체충북 : 청주가경3차 93 6 진주강남동 491 8 일반도급부산 : 온천2구역 ( 일반 ) 1,12 7 재개발 부평산곡동 436 8 일반도급경기 : 안양염곡3지구 ( 조합 ) 527 8 재개발 파주운정A-26 3,42 8 일반도급경기 : 의정부주상복합 1,373 8 자체 영등포뉴스테이 2,214 8 자체경기 : 안양염곡3지구 ( 일반 ) 475 1 재개발 별내복합시설 1,1 9 일반도급부산 : 거제2구역 ( 조합 ) 445 1 재개발 수지시니어주택 558 9 일반도급대전 : 도안2차 2,479 1 면목3구역 1,34 9 재건축부산 : 거제2구역 ( 일반 ) 827 11 재개발 부산전포2-1구역 2,35 9 재개발서울 : 개나리4차 ( 일반 ) 135 11 성남신흥주공 1,599 9 재건축 전주바구멀1구역 634 9 재개발 부산온천2구역 524 1 재개발 울산태화강 444 1 자체 수원망포2 1,776 11 자체 당산상아현대 71 11 재건축 청주가경2 613 12 자체 신규자체사업지 1,8 12 자체 계 25,992 계 16,18 Meritz Research 18
218 년 11 월 6 일 ( 화 ) MERITZ Construction Builder s Numbers 표 9 대우건설 217 년분양예정사업지분양물량분양월분양유형 218 년분양예정사업지분양물량분양월분양유형 평택비전레이크푸르지오 621 2 경기 : 하남힐즈파크푸르지오 44 1 인천논현 754 3 경기 : 과천센트럴파크푸르지오써밋 1,317 1 재건축 포항장성침촌지구 1,5 3 강원 : 춘천센트럴타워푸르지오 1,175 3 군자주공6단지 296 4 재건축부산 : 해운대센트럴푸르지오 548 3 재건축 고양지축공공주택지구 852 6 경기 : 화서역파크푸르지오 2,355 4 수원영흥공원민간개발조성 1,999 6 충북 : 청주새적굴공원푸르지오 777 4 포항두호주공1차 329 7 재건축인천 : 영종하늘도시A12 1,445 5 뉴스테이 상계4구역재개발 43 7 재개발부산 : 화명제2구역 642 5 재개발 서대신6구역재개발 415 8 재개발경기 : 수원고등푸르지오자이 749 6 공공 과천주공7-1단지재건축 599 8 재건축경기 : 광명철산푸르지오 295 6 재건축 하남감일지구민간참여공공주택 684 9 경기 : 안양호원초주변지구 45 6 재개발 창원교방 523 9 재개발서울 : 사당3구역푸르지오 159 7 재건축 화명2구역 641 9 재개발인천 : 검단신도시푸르지오 1,551 8 일광지구 5,6블록 619 9 부산 : 동삼하리푸르지오 769 9 대치동구마을1지구 19 1 재건축경기 : 안양비산2동사무소주변지구 333 1 재건축 과천지식정보타운민간참여공공주택 961 11 서울 : 홍제1주택푸르지오 334 1 재건축 안양호원초주변재개발 45 11 재개발경기 : 수원영흥공원푸르지오 1,948 11 기타 15,557 경남 : 창원교방푸르지오예가 527 11 재개발 기타 9,7 계 27,312 계 24,785 Meritz Research 19
218 년 11 월 6 일 ( 화 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Appendix 부동산규제 표 1 정부부동산정책의방향성 16 대정부 (23~28) 17 대정부 (28~213) 18 대정부 (213~214) 18 대정부 (215~) 서울부동산상승률 56.6% -3.2% -.1% 1.% 부동산정책기조 규제 부양 부양 규제 주요정책 양도세, 종부세등세제강화 DTI/LTV 완화 임대주택등공공부문공급확대 여신심사가이드라인발표 재건축 / 재개발이익환수제 양도세등세제완화 양도세, 취득세등세제완화 공공택지분양물량조절 DTI/LTV 강화 공공부문지출확대 DTI/LTV 완화 중도금대출심사강화 주택공급물량확대 재정비사업규제완화 재정비사업규제완화 전매제한강화 자료 : 메리츠종금증권리서치센터 그림 62 규제강도와서울 APT 매매가격지수 (1998 = 1) 규제강도서울 APT 매매가격지수 ( 우 ) 18 (215 = 1) 115 16 1 14 85 12 7 1 55 8 ' '1 '2 '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 4 자료 : KB 부동산, 메리츠종금증권리서치센터 그림 63 준공시기별용적률평균 용적률과건폐율의개념 전국준공시기별용적률평균 전국준공시기별용적률평균 35 28 21 전국서울 194.6 191.6 234 267.2 254.8 288 221.6 253.1 212.8 2.3 14 7 199 년이전 1991~214 년 1991~2 년 21~21 년 211~214 년 주 : 전국준공시기별용적률평균은주상복합을제외한일반아파트 6,175 개대상으로산출자료 : 부동산 114, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 2
218 년 11 월 6 일 ( 화 ) MERITZ Construction Builder s Numbers 표 11 현행용적률규제 국토의계획및이용에관한법률 서울특별시도시계획조례 용도지역 용적률 용도지역 용적률 제 1종전용주거지역 5~1 제 1종전용주거지역 ~1 제 2종전용주거지역 1~15 제 2종전용주거지역 ~12 제 1종일반주거지역 1~2 제 1종일반주거지역 ~15 제 2종일반주거지역 15~25 제 2종일반주거지역 ~2 제 3종일반주거지역 2~3 제 3종일반주거지역 ~25 준주거지역 2~5 준주거지역 ~4 자료 : 법제처, 메리츠종금증권리서치센터 표 12 은행업감독규정에따른 LTV 한도 만기 투기지역투기과열지구기타지역 주택아파트주택아파트주택아파트 3 년이하 5% 이내 4% 이내 5% 이내 5% 이내 6% 이내 6% 이내 3 년초과 ~1 년이하 6% 4% 6% 6% 6% 6% 1 년초과 담보가액 6 억원초과 6% 4% 6% 6% 6% 6% 담보가액 6 억원이내 6% 4% 6% 6% 6% 6% 1 년이상분할상환 7% 7% 7% 7% 7% 7% 자료 : 금융위원회, 메리츠종금증권리서치센터 표 13 LTV 제도운용추이 시기 내용 적용대상 성격 22-9 LTV 규제 (6%) 도입 은행 / 보험 도입 23-6 투기지역 3년이하대출 LTV 6% 5% 은행 / 보험 강화 23-1 투기지역 1년이하대출 LTV 5% 4% 은행 / 보험 강화 24-3 1이상대출 LTV 6% 7% 전금융기관 완화 25-6 투기지역 1년이하, 6억이상주택대출 LTV 6% 4% 은행 / 보험 강화 26-1 투기지역 LTV 규제비은행금융기관확대 비은행금융기관 강화 28-11 강남 3구이외지역투기지역해제 전금융기관 완화 29-7 수도권 6억이상대출 LTV 6% 5% 은행 강화 21-1 수도권 LTV 규제비은행금융기관으로확대 비은행금융기관 강화 214-7 금융기관 LTV 7% 로통일 전금융기관 완화 216-4 LTV 완화조치 1년유예 전금융기관 완화 217-6 조정대상지역에 LTV 6% 적용 전금융기관 강화 217-8 조건과상관없이투기과열지구및투기지역에 LTV 4% 적용 전금융기관 강화 자료 : 한국은행, 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 21
218 년 11 월 6 일 ( 화 ) MERITZ Construction Builder s Numbers 그림 64 재건축사업추진절차와재건축초과이익환수제도 인가고시후 3 개월이내 예정액산정자료제출 ( 조합 ) 자료제출후 3 일이내 예정액통보 예정액을관리처분계획에반영 사전징수계좌신청 4 개월이내 부담금결정 고지 사업준비단계사업인가단계권리변환단계완료단계 기본계획수립 정비계획수립및정비구역지정 조합설립추진위원회승인 조합설립인가 사업시행인가 분양신청 관리처분계획수립 관리처분계획인가 착공 준공인가 이전고시및청산 재건축초과이익환수부과기준시점 : 추진위원회승인 ~ 준공인가 개시시점부터종료시점까지 1 년을초과하는경우 : 준공인가로부터역산하여 1 년이되는날이개시시점 * 초과이익 : 종료시점주택가격 ( 감정가 ) - 개시시점주택가격 ( 공시지가 ) - 정상주택가격상승분 - 개발비용 정상주택가격상승분 개시시점부터종료시점까지의정기예금이자율과해당시 군 구평균주택가격상승률중높은비율을곱하여산정 1 월미만인월에대하여는적정비율을일단위로안분하여적용 개발비용 공사비, 감리비, 부대비용및그밖의경비 제세공과금 공공시설또는토지기부 ( 용적률완화를위한기부체납제외 ) 부과개시시점이후의주택양도에따른양도소득세 Point 1. 감정가와공시지가기준의문제 2. 정상주택가격상승분은정기예금이자율과재건축사업장이소재하는시 군 구의평균주택가격중높은비율을곱하여산정, 아파트가격이아닌주택평균가격기준 3. 부과기준은준공시점의소유자 ( 관리처분인가시점에부담금예정액산정 ) 4. 217 년 12 월까지관리처분인가신청시예외 자료 : 법제처, 메리츠종금증권리서치센터 표 14 강화된지역별 LTV, DTI 규제비율 ( 일반주택담보대출및집단대출 ) 구분 투기과열지구및투기지역 투기과열지구, 투기지역외조정대상지역 조정대상지역외수도권 LTV DTI LTV DTI LTV DTI 서민실수요자 ( 완화 ) 5% 5% 7% 6% 7% 6% 주담대미보유 ( 기본 ) 4% 4% 6% 5% 7% 6% 주담대 1건이상보유 ( 강화 ) 3% 3% 5% 4% 6% 5% 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 표 15 8.2 대책에따른투기과열지구및투기지역지정 구분 투기과열지구 투기지역 서울 전지역 (25개구 ) 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 (11개구 ) 경기 과천시 - 기타 세종시 세종시 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 22
218 년 11 월 6 일 ( 화 ) MERITZ Construction Builder s Numbers 표 16 8.2 주택시장안정화방안요약 현행개선비고 재건축초과이익환수제유예 218 년 1 월부터예정대로시행 투기과열지구내재건축조합원지위양도제한예외 1) 조합설립후 2 년내사업시행인가가없고 2 년이상소유 2) 사업시행인가후 2 년내착공하지못하고, 2 년이상소유 1) 조합설립후 3 년내사업시행인가가없고 3 년이상소유 2) 사업시행인가후 3 년내착공하지못하고, 3 년이상소유 투기과열지구내재개발등조합원분양권전매제한 제한없음 관리처분계획인가후부터소유권이전등기시까지조합원분양권전매금지 217 년 9 월 도시및주거환경정비법 개정이후사업시행인가를신청하는조합부터적용 투기과열지구내정비사업분양분재당첨제한 투기과열지구내정비사업일반분양을받은경우 5 년간다른정비사업의일반분양당첨불가 투기과열지구내정비사업일반분양또는조합원분양에당첨된세대에속한자는 5 년간투기과열지구내의정비사업일반분양또는조합원분양재당첨제한 양도소득세 양도차익에따라기본세율 (6~4%) 적용 다주택자양도소득세중과, 장기보유특별 공제배제 조정대상지역의 1 세대 1 주택양도세비과세요건강화 LTV DTI 청약제도 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 2 년이상보유, 양도가액 9 억원이하시비과세 1) LTV: 주택유형, 대출만기, 담보가액등에따라 4~7% 적용 ( 투기지역 4~7%, 투기과열지구 5~7%) 2) DTI 6 억원초과아파트구입목적대출등에대해 4% 적용 ( 배우자합산 2 건이상주담대, 3 세미만미혼차주아파트주담대등 ) 1) 국민주택 : 수도권 1 년, 지방 6 개월경과 + 납입횟수수도권 12 회, 지방 6 회이상 2) 민영주택 : 수도권 1 년, 지방 6 개월경과 + 예치기준금액이상예치 2 년이상보유, 양도가액 9 억원이하, 2 년이상거주시비과세 주택유형, 대출만기, 대출금액등과관계없이투기과열지구및투기지역은 LTV DTI 4% 적용 투기과열지구및조정대상지역에는 1 순위자격요건강화, 가점제적용확대등을도입 2 주택자의경우기본세율에 1%p 가산, 3 주택자이상의경우 2%p 가산 218 년 4 월 1 일이후양도하는주택부터적용 8 월 3 일이후취득하는주택부터적용 주택담보대출을 1 건이상보유한세대에속한자가추가로받을경우 1%p 강화 ( 단, 세대기준으로투기지역내에서이미주택담보대출이 1 건있을경우추가대출불가 ) 투기과열지구 : 85m 2 이하는 75% 1% 조정대상지역 : 85m 2 이하 4% 75%, 85m 2 초과 % 3% 표 17 민영주택가점제적용비율 구분 85m 2 이하 85m 2 초과 현행개선현행개선 수도권공공택지 1% 1% 5% 이하에서지자체장이결정 투기과열지구 75% 1% 5% 5% 조정대상지역 4% 75% % 3% 기타지역 4% 이하에서지자체장이결정 % % 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 표 18 오피스텔분양및관리개선 투기과열지구현행전매 ) 소유권이전등기시까지분양 ) 거주자우선분양 2% * 수도권지역에한정개정전매 ) 소유권이전등기시까지분양 ) 거주자우선분양 2% * 전국으로확대자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 조정대상지역전매 ) 전매제한기간없음, 단 2인이상에게전매불가분양 ) 거주자우선분양의무없음전매 ) 소유권이전등기시까지분양 ) 거주자우선분양 2% Meritz Research 23
218 년 11 월 6 일 ( 화 ) MERITZ Construction Builder s Numbers Appendix 임대주택 표 19 유형별공공임대주택 성격 영구임대 5 년임대국민임대 5 년 (1 년 ) 임대장기전세행복주택 저소득층주거안정을위해 89 년최초로시도된사회복지적성격의임대주택 영구임대주택을대체할목적으로기금등을지원받아 LH 공사또는지자체가건설 / 공급하는임대주택 장기공공임대주택재고량을선진국수준으로확대하여무주택저소득층의주거안정을도모하기위해국가재정과국민주택기금을지원받아국가 지방자치단체 LH 지방공사가건설 공급하는주택 5 년 (1 년 ) 의임대기간종료후입주자에게우선분양전환하는주택 국가, 지방자체단체, LH 또는지방공기업법에따라주택사업을목적으로설립된지방공사가임대할목적으로건설또는매입하는주택 사회초년생 신혼부부 대학생등사회활동계층의주거불안해소를위하여대중교통이편리하고직주근접이가능한부지를활용하여저렴하게공급하는새로운공공임대주택 공급면적 4m 2 이하 6m 2 이하 85m 2 이하 45m 2 이하 전체주택재고 ( 호 ) 195,699 18,14 553,48 27,353 28,63 847 4m 2 이하 191,252 89,36 214,431 15,749 146 839 4~6 m2이하 3,64 18,623 327,156 91,782 16,932 8 6~85m 2 이하 843 157 9,583 91,973 8,261-85m 2 초과 - - 2,238 7,849 2,724 - 입주자격 국민기초생활법상취약자등사회취약계층 전용 85m 2 이하의경우세대원무주택자 세대구성원전원이무주택자 전용 85m 2 이하의경우세대원무주택자 계층별로상이한기준충족 소득기준 전년도도시근로자가구원수별가구당월평균소득 1% 이하인자 전년도도시근로자가구원수별가구당월평균소득 7% 이하인자 전년도도시근로자가구원수별가구당월평균소득 1% 이하인자 무주택세대구성원으로서전년도조시근로자가구당월평균소득의 1% 이하인자 5m 2 미만의경우가구당월평균소득의 5% 이하인자에게우선공급 5~6m 2 이하의경우가구당월평균소득의 7% 이하인자에게우선공급 자산기준 임대조건및특징 표준임대보증금 표준임대료 부동산 21,55 만원이하 12,6 만원이하 21,55 만원이하 21,55 만원이하 자동차 2,767 만원이하 2,465 만원이하 2,767 만원이하 2,767 만원이하 임대의무기간 5 년 임대료는주변시세의 3% 수준 주택가격에따라산출한최초입주자모집공고당시의주택가격의 2% 주택가격의 1% 에해당하는금액에은행의 1 년만기정기예금평균이자율을곱하여산출한금액과감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 대송충당금및국민주택기금이자를합한금액 분양전환되지않음 ( 건설원가 - 국민주택기금 )/2 자료 : LH 공사, 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 감가상각비 + 수선유지비 + 화재보험료 + 제세공과금 + 기금이자 + 자기자금이자 3 년임대 분양전환되지않음 당해주택가격 x 2% x 규모계수 x 지역계수 감가상각비 + 수선유지비 + 화재보험료 + 제세공과금 + 기금이자 + 자기자금이자 임대기간종료후입주자에게우선분양전환 전용 85m 2 이하의경우시중시세 9%, 이상은시중시세 ( 건설원가 - 국민주택기금 )/2 감가상각비 + 수선유지비 + 화재보험료 + 제세공과금 + 기금이자 + 자기자금이자 2 년범위 장기전세주택으로공급하는공공건설임대주택과같거나인접한시 / 군 / 구에있는주택중해당임대주택과유형, 규모, 생활여건등이비슷한 2 개또는 3 개단지의공동주택의전세계약금액을평균한금액의 8% 해당지역또는연접지역에대학, 직장이있어야함 젊은계층의경우 6 년거주가능하나거주중대학생이사회초년생, 신혼부부등최대 1 년까지거주가능 Meritz Research 24