일감부동산법학 제 15 호 Ilkam Real Estate Law Review 2017년 8월 51-74쪽 Vol.15, Aug., 2017. pp.51-74 건국대학교법학연구소 The Institute of Legal Studies, Konkuk Univ. 크라우드펀딩의부동산산업활용현황과과제 Current Status and Tasks of Crowd Funding in Real Estate Industry 최수석 * Choi, Soo-Seok 손재영 ** Son, Jae-Young54) 목차 Ⅰ. 서론 Ⅱ. 크라우드펀딩과 P2P금융 Ⅲ. 글로벌 P2P금융현황과국내시장상황 Ⅳ. P2P 금융의부동산산업활용현황과사례 Ⅴ. 부동산산업관련 P2P금융확대분야와과제 대중으로부터자금조달을의미하는크라우드펀딩은 4차산업혁명의주요분야인핀테크의발전과더불어새로운자금조달수단으로각광을받고있다. 자금이필요한차입자가제도금융권에서원하는자금을충분하게 투고일 : 2017. 6. 30. / 심사의뢰일 : 2017. 7. 20. / 게재확정일 : 2017. 8. 7. * 주저자, 건국대학교일반대학원부동산학과박사과정 Doctoral Candidate, Department of Real Estate Studies, Graduate School of Konkuk University ** 교신저자, 건국대학교부동산학과교수 Professor. Department of Real Estate of Konkuk University
52 일감부동산법학제 15 호 조달하지못할때온라인펀딩포탈인플랫폼을통하여공개모집의형태로필요한자금을조달하여공급해주는크라우드펀딩은투자자앞 고수익의제공및투자의편리성과빅데이터활용등을무기로그영역 을확장해나가고있다. 국내에서도대출형크라우드펀딩인 P2P 금융의취급금액이이미 1 조원을돌파하였으며, 빠른성장속도를보일것으 로예측되고있다. 금융당국에서도크라우드펀딩중지분형크라우드펀딩에관련된내용을자본시장과금융투자업에관한법률에반영하였으며, 대출형크 라우드펀딩에대하여서도우선가이드라인의제정과시행을통하여 제도금융권틀안에포함시키고, 의원입법과정을통하여법률정비에나서고있다. 이에본연구에서는크라우드펀딩중에서취급규모를가장크게 확대중인 P2P 금융을집중적으로알아보면서이러한 P2P 금융이부동산산업에서어떻게활용되는지, 그리고실제사례를통하여부동산 개발사업과부동산프로젝트파이낸싱에서어떤역할을하고있는지 파악해보고, 현재상황에서미비한부분과부동산산업발전과부동산개발사업에의활용에장애가되고있거나개선이필요한과제를검토 하였다. [ 주제어 ] 크라우드펀딩, 핀테크, P2P 금융, 부동산산업, 부동산개발사업, 부동산금융, 부동산프로젝트파이낸싱 Ⅰ. 서론 1. 연구의배경과필요성 대중 (crowd) 으로부터자금조달 (funding) 을의미하는크라우드펀딩 1) 은핀테크의발전과더불어새로운자금조달수단으로각광받고있다. 자금이필요한차입자와기업이제도금융권에서필요한자금을충분하게조달하지못할때온라인펀딩포털 ( 플랫폼 ) 을통하여플랫폼에접근 1) 금융위원회, 보도자료, 크라우드펀딩활성화방안, 2016.1.19, 3 쪽.
크라우드펀딩의부동산산업활용현황과과제 53 이가능한회원들에게공개모집의형태로필요자금을조달하는형태는자금수요자에게는새로운자금조달의수단을제공해주고투자자에게는고수익을추구할수있는자금운용수단을제공하면서그편리성과즉시성, 그리고시간의구애를받지않는다는점에서그효용성이더욱증대되고있다. 국내에서도대출형크라우드펀딩의취급금액은이미 1조원을돌파하였으며 2) 그확장성은가늠하기어려울정도로금액, 분야, 방법등에서확대되고있다. 이러한크라우드펀딩이부동산산업에서어떻게활용되는지와현재상황에서미비한부분을살펴보면서부동산산업발전에장애가되고있거나개선이필요한과제를알아보기로한다. 2. 연구의목적과방법 본연구는크라우드펀딩중가장많이활용되는대출형크라우드펀딩을중점적으로분석하면서 GDP 증가에크게기여하고있는부동산산업에크라우드펀딩이어떻게활용되고부동산산업발전에더큰기여를하기위한방안을찾아보기로한다. 연구방법으로는현재활용되고있는대출형크라우드펀딩의운용방법과투자자에게제공되는수익률과채권보전방법등을각대출형크라우드펀딩회사 ( 여기서는편의상 P2P 회사 로통칭한다 ) 의홈페이지와한국P2P금융협회등에서제공되는자료로기초로연구를수행한다. 3. 연구의구성및흐름 연구는크라우드펀딩과 P2P 금융, 글로벌 P2P 금융현황과국내시장 2) 한국 P2P 금융협회홈페이지공시 ( 회원사누적대출취급액 1 조 1,630 억원 ), 2017.6.30.
54 일감부동산법학제 15 호 상황, P2P 금융의부동산산업활용현황과사례, 부동산산업관련 P2P금융확대분야와과제로이루어지며구성내용에따라산업현장에서일어나는최근내용으로연구의흐름을구성한다. Ⅱ. 크라우드펀딩과 P2P 금융 1. 핀테크와크라우드펀딩 1.1 핀테크 (Fintech) 핀테크는금융 (Financial) 과기술 (Technology) 의결합어로서기존에없었던새로운금융서비스또는비즈니스모델을구현하기위한새로운기술로정의할수있다. 3) 여기에서말하는기술에는모바일, 소셜, 클라우드, 빅데이터, IoT, VR 등이포함되며 4차산업혁명과더불어새로운기술개발이이루어지고이에따라금융서비스의혁신은더빠르고그폭이넓어질것으로예측된다. 1.2 핀테크산업분류 4) 핀테크산업은크라우드펀딩, 가상통화와블록체인, 결제, 송금, 자산관리등다양한분야가있으며아래와같이요약할수있다. 3) 김종현, 핀테크 3.0, 한국금융연수원, 2015, 2쪽. 4) 김종현, 위의책, 4쪽.(Venture Scanner, 2014를전제 )
크라우드펀딩의부동산산업활용현황과과제 55 < 표 Ⅱ-1> 핀테크산업분류 핀테크산업구분크라우드펀딩가상통화, 블록체인결제송금자산관리 주요업체헬로펀딩, 테라펀딩, 8퍼센트, 와디드, 인크코인플러그, 코인원, 코빗페이코, 더페이, 코나, 페이콕토스, 모인, 머니태크쿼터백, 라이프가이드, 위즈도메인 2. 크라우드펀딩의개요와주요내용 2.1 크라우드펀딩의개념 크라우드펀딩은네트워크서비스를이용하여투자나후원의목적으로자금을모으는방법을말한다. 2.2 크라우드펀딩의종류 5) 크라우드펀딩의종류는크게투자형과후원형으로구분할수있으며, 투자형은지분형과대출형, 후원형은보상형과기부형으로나눌수있다. 지분형크라우드펀딩은초기사업기업에대하여주식을받는조건으로투자하는형태이며배당수익과자본이득을목표로한다. 대출형크라우드펀딩은차입자에게대출을하면서이자수익을목표로한다. 보상형크라우드펀딩은음악회등의펀딩을주선해주면서투자자에게음악회티켓을제공하는형태이며, 기부형크라우드펀딩은공익적인곳에투자하면서투자자에게보람을선사하는것을목표로한다. 5) 금융위원회, 보도자료, 크라우드펀딩제도도입방안, 2013.9.26, 1 쪽.
56 일감부동산법학제 15 호 2.3 투자형크라우드펀딩의근거법령과투자한도 지분형크라우드펀딩은증권형크라우드펀딩으로도일컬어지며자본시장과금융투자업에관한법률에그근거를두고있으며, 대출형크라우드펀딩은아직근거법령이제정되지않았고 2017 년 2월 27일금융위원회에서발표한 P2P 대출가이드라인 에의하여관리된다고볼수있다. 투자형크라우드펀딩의투자한도는다음과같다. 6) 구분관련법률 / 근거 지분형 ( 증권형 ) 대출형 (P2P) 자본시장과금융투자업에관한법률 금융위 / 금감원 P2P 대출가이드라인 < 표 Ⅱ-2> 투자형크라우드퍼던딩의투자한도 투자자별구분 동일차입자당투자한도 회사당연간총투자한도 개인투자자 200 만원 500 만원 소득요건구비한개인투자자법인투자자및개인전문투자자 1,000 만원 2,000 만원 제한없음 제한없음 개인투자자 500만원 1,000만원 소득요건구비한개인투자자 2,000만원 4,000만원 법인투자자및개인전문투자자 제한없음 제한없음 비고 * 소득요건을구비한개인투자자 : 금융소득종합과세대상장, 사업소득 + 근로소득이 1 억원이상인자 * 개인전문투자자 : 자본시장법시행령제 10 조제 3 항제 17 호에따른개인전문투자자 2.4 지분형크라우드펀딩의증권발행조건과장단점및시장현황 자본시장과금융투자업에관한법률에서정하는지분형크라우드펀딩의증권발행조건과장점을보면다음과같다. 그러나부동산업에대하여는지분형크라우드펀딩을통한자금조달이원천적으로금지되어있어부동산산업에서지분형크라우드펀딩을활용하는것은사실상불가능하다. 다만, Share 하우스업처럼공익적사업성격을띠는부동산업은가능하다. 6) 금융위원회, 보도자료, P2P 대출가이드라인시행, 2017.2.27, 2 쪽.
크라우드펀딩의부동산산업활용현황과과제 57 구분 내용 o 비상장중소기업발행인의범위 o 창업후 7년이내이거나프로젝트성사업을수행하는기업 o 부동산업, 금융보험업, 무도장운영업, 갬블링업등은제외발행증권의범위 o 지분증권, 채무증권, 투자계약증권 o 크라우드펀딩모집가액과과거 1년간발행금액 ( 소액공모등포함 ) 이 7억원을증권발행한도초과못함 자금조달의장점 < 표 Ⅱ-3> 지분형크라우드펀딩의발행조건과장점 o 증권신고서제출면제 o 소액공모대비제출서류간소화 o 스타트업전용장외거래플랫폼 (KSM) 개설및 LSM 거래시크라우드펀딩전매제한 (1 년간 ) 규제적용배제 o 전문투자자인정범위를금융자격증소지자로확대 o 해와투자활성화지원 o 펀딩초기투자활성화를위하여 80 억원규모의 Seeding 펀드신규조성 o 크라우드넷활용 우리나라의지분형크라우드펀딩시장은발행기업당투자한도가 200 만원에불과하여 2016년의모집금액은 165 억 5천만원수준에머물렀으며, 발행을중개하는전업중개업자 9개, 겸업중개업자 6개회사로아직은활성화가어려운상황으로볼수있다. 7) 정부에서는지분형크라우드펀딩의활성화를위하여스타트업전용장외거래플랫폼 (KSM) 개설과 KSM 거래시전매제한 (1년간) 의배제, 전문투자자인정범위확대등을추진하는등제도개선노력을기울이고있다. 2.5 대출형크라우드펀딩의개요와특징및시장현황 대출형크라우드펀딩은 P2P(Peer to Peer) 금융으로통칭되며, 개인과개인또는개인과법인, 법인과법인사이에이루어지는직거래금융서비스의일종이다. 대출형크라우드펀딩의특징은다음과같이정의할수있다. 7) 금융위원회, 보도자료, 크라우드펀딩동향, 2017.4.12, 6쪽.
58 일감부동산법학제 15 호 2.5.1 높은수익률 o 제도권금융보다낮은운영비용, 간접비, 투자자의대손부담을통해투자자에게높은수익률제공 2.5.2 투자자와차입자의직접연결 o 투자자가직접투자결정후투자함으로써모집된자금으로직접적으로차입자에게자금집행실행 2.5.3 대출조건의완화와빠른의사결정 o 제도권금융의각종장벽과프로세스로대출이불가능했던차입자들에게금융기회제공 * 제도권금융의각종장벽과프로세스예시 - 저신용등급의제도권접근어려움 - 담보인정비율제한, 정식담보위주담보취득, 자산건전성규제 - 다단계심사와심사의경직성 o 플랫폼내외부의사결정시스템을통한의사결정의신속성확보 2.5.4 신기술의결합 o 빅데이터, 인터넷및모바일의이용극대화로투자와대출의정교성확보 구분 < 표 Ⅱ-4> 부동산크라우드핀딩플랫폼의장점 8) 낮은투자한도 낮은거래비용 분산투자용이성 투자투명성 투자관리 직접투자 REITs 부동산크라우드펀딩 8) 이성복, 핀테크혁신이부동산시장에미칠영향에관한고찰, 자본시장연구원,
크라우드펀딩의부동산산업활용현황과과제 59 국내대출형크라우드펀딩시장의규모는한국 P2P금융협회가입회원사기준 2017년 6월 3일자로 1조 1,630억원을돌파하였으며, 비회원사포함시 1조 4천억원대를이르는것으로알려지고있다.( 크라우드연구소발표자료기준 ) Ⅲ. 글로벌 P2P 금융현황과국내시장상황 1. 글로벌 P2P 금융현황 2005년영국의 Zopa 회사로부터시작된 P2P금융은 2015년기준 800억달러를상회하는것으로나타나고있으며, 모간스탠리에의하면 2014년부터 2020년까지연평균 51% 의성장률을기록할것으로예측되고있다. < 그림 Ⅲ-1> 글로벌 P2P 금융의성장전망 2016.7, 66 쪽.
60 일감부동산법학제 15 호 1.1 영국의 P2P 금융 영국은글로벌금융허브이점을바탕으로혁신적규제환경조성하면서 P2P 금융을공적 ( 창업자, 중기지원 ) 으로활용하고있다. 2015년말기준 32억파운드 ( 약 5조원 ) 가대출되었으며, 주로소비자금융 (28.1%), 사업자대출 (27.5%), 부동산담보대출 (18.7%) 등으로고른분포를보이고있다. 1.2 미국의 P2P 금융 미국은 2015년대출집행금액 340억달러 ( 약 38조원 ) 를기록하였으며, 은행및기관투자가주요투자자로참여하면서개인투자액은 15% 수준에불과하여 P2P금융보다는 Marketplace Lending 으로통칭되고제도권금융으로수용하면서 P2P 대출채권을증권화하여활용하고있다. 1.3 중국의 P2P 금융 중국은전세계최대의시장을형성하면서세계 P2P 금융산업의중심지로부상하고있으며민중금융으로별칭되고있다. 은행대출가능고객이대출시장참여자의 20% 수준에머무르는현실로그림자금융에기반하면서초기오프라인의존도에서점차온라인으로전환중에있다. 언론보도에의하면 P2P금융업체수는정상기업기준으로 2,335개 (2017 년 2월현재 ) 이며, 한때 4,335개까지증가하였으나중국은감회의대출규제조치이하부실업체의퇴출로옥석이가려지는상황이다. P2P 금융회사설립이집중된지역은주로베이징, 상하이, 광둥, 저장지역이며 2017년 3월말 P2P 대출누적거래액은 4조 1,053억위안 (667 조원규모 ),
크라우드펀딩의부동산산업활용현황과과제 61 거래금액은 40조 7,871억원, 1인당평균대출액은약 2,800만원, 평균대출기간은 3 6 개월, 1인당평균투자액은 1,359만원으로나타나고있다. 투자수익률은 2014년약 19% 에서최근 11% 수준까지둔화되었으나다른투자채널에비하여여전히높은수준이며, 주택구입선납금 (30% 수준 ) 대출로투기적인거래가증가하면서북경, 상해등대도시주택시장의과열심화의원인으로도지목되고있다. 중국은감회는 인터넷대출정보중개기관업무활동관리시행방안 을발표하고 2016년 4월부터 P2P금융플랫폼에대한집중적인관리시작하면서부실한플랫폼이대거퇴출되었고, 13개의금지조항 (P2P 대출의업무범위제한, 대출한도의상한선설정, 투자자보호등의내용등 ) 과개인과기업의 P2P 대출한도 100만위안과 500만위안으로설정 ( 개인 1개업체당 20만위안, 기업은 100만위안까지대출이가능 ), 고객자금의은행등예탁기관지정및관리, 투자관련정보공개, P2P금융사의최소자본요건 3000만위안 ( 약 50억 ), 대출규모는보유자산의 10배초과금지등을시행하면서그동안의과열된시장이점차안정국면으로진입하고있다. 2. 한국의 P2P 금융현황 2006년머니옥션이라는회사가최초설립되어 2007년도후발업체진입하였으며역경매방식으로진행되었다. 2010년까지 2개업체에불과할정도로시장규모가미미하였고, 49% 에이르는연체율과다로초기시장활성화에실패하였다. 2014년말신규출범한 2세대선도업체 8퍼센트 가시장에안착하면서규모확장을시작하였고현재 P2P회사창업이나운영에진입장벽이없어 170여개회사가시장에진입하면서급성장하고있다. 초기취급상품은담보형, 신용형, 통합형등이었으나담보형과부동
62 일감부동산법학제 15 호 산 PF대출로쏠림현상심화이심화되고있다.( 총 1조 1,630억원중 36.2% 인 4,208억원이부동산PF에투자, 부동산담보 2,555억, 동산담보 2,109억, 신용 2,758억 ) 2017년 6월말현재전체 P2P회사의누적대출액은 1조 4천억원에이르고있으며 2017년말에는 1조 5천억원을훨씬상회할것으로예상되고있다. 이는 2016년말 6,288억원에비하면 8,700억원이상이증가하며 138% 의급성장으로풀이될수있다. 이러한급성장하에서취약요인이될수있는투자자보호를위하여금융당국에서는 2017년 2월 27일 P2P 대출가이드라인 을발표하여기존업체들에게 3개월유예기간을부여한후 2017년 5월 29일부터본격시행되고있다. < 그림 Ⅲ-2> P2P 대출가이드라인보도자료에서인용 제목 : 안전한 P2P 대출, 가이드라인준수에서시작합니다. - P2P 대출가이드라인 2 월 27 일부터시행 - 2017 년 2 월 27 일부터투자자보호를위하여 P2P 업체및연계금융회사등이준수해야할사항을정하는 P2P 대출가이드라인 시행 - 개인투자자의투자한도설정 ( 일반개인 1 천만원, 소득적격자 4 천만원 ) 투자금분리예치의무, 정확하고다양한정보제공의무등규정 가이드라인주요내용동가이드라인은금융회사 ( 은행, 저축은행, 대부업체등 ) 가 P2P 업체 (P2P 대출정보중개업자 ) 와의연계영업을위해확인해야할사항을규정 ➊ ( 투자한도 ) 투자자보호를위해 1 개 P2P 업체당연간투자한도를설정하되, 투자전문성, 위험감수능력등을감안하여차등화 - 일반개인투자자 : 연간누적금액 1 천만원 ( 동일차입자 5 백만원 ) - 소득적격 * 개인투자자 : 연간누적금액 4 천만원 ( 동일차입자 2 천만원 ) * 1 이자 배당소득 2 천만원초과또는 ➁ 사업 근로소득 1 억원초과 * 법인투자자및자본시장법상전문투자자 ( 개인 ) 는별도의투자한도없음 ➋ ( 투자금의별도관리 ) 투자자로부터받은투자금을 P2P 업체등의자산과분리 관리하여고객재산보호 - 은행, 상호저축은행, 신탁업자등공신력있는기관에투자자의재산임을밝히고예치또는신탁 ➌ ( 영업행위준수사항 ) P2P 업체와연계금융회사등이 P2P 대출에투자자또는차입자로서참여하는행위등제한 * 예 ) 본인건물의건축자금을모집하기위하여직접 P2P 업체를설립
크라우드펀딩의부동산산업활용현황과과제 63 그리고정치권에서는법제화를위하여입법공청회를열고법률안을발의하는등법안마련에노력을기울이고있다. 9) 2017년 7월 20일발의된 온라인대출중개업에관한법률안 의주요내용은다음과같다. 구분온라인대출중개업자등록요건협회의운영 금융위원회가이드라인과차이점 구성 < 표 Ⅲ-1> 온라인대출중개업에관한법률안주요내용 주요내용 o 법인이어야함 o 3억원이상으로서대통령령으로정하는자기자본을갖출것 o 온라인대출중개업협회설립 o 가이드라인에서금지하고있는선대출허용 o 차입자차입한도설정 ( 개인 1 억, 소상공인 5 억, 법인 10 억등 ) o 투자한도는대통령령으로위임 o 투자자의투자이익은이자소득으로간주 8 장 39 조와벌칙을구성 그럼에도우리나라는 P2P금융시장의역사도짧고 P2P 시장의활성화측면보다는아직은규제에치우친제도운용으로글로벌시장에서두각을나타내지못하고있다. 2016년글로벌 50대핀테크기업중 P2P회사가 26개를점하고있으며나라별로는미국 8개, 중국 6개, 영국과독일, 호주가각 2개씩, 그리고브라질과멕시코, 남아공도 1개씩위치시키고있다. 10) 한편우리나라 P2P금융시장규모는제도권금융기관의대출억제업종인부동산업과건설업, 임대업과도소매숙박업분야중 30% 를취급하고대부업권의대부금액대환 50%, 제도권금융기관에서수용이불가능한자금수요와개인대출중금리시장을잠식할경우 200조원규모로추정할수있으며, 현재 1조 4천억원대를취급하고있으므로전체시장 9) 민병두국회의원, P2P 대출법제화를위한입법공청회, 국회도서관, 2016.11.16, 온라인대출중개업에관한법률안, 2017.7.21. 발의. 10) 삼정KPMG 경제연구원, 국내외핀테크규제동향분석제71호, 2017.5, 20쪽.
64 일감부동산법학제 15 호 규모의 1% 에도못미치고있어블루오션시장가능성을보여주고있다. < 표 Ⅲ-2> 우리나라 P2P 금융시장규모예상 ( 단위 : 억원 ) 제도권금융기관대출금액 구분 P2P 금융접근가능한기존대출시장 + 신규개척시장 P2P 금융예상점유율 P2P 금융대출규모 부동산및임대업 164,043 30% 43,821 도 소매, 숙박및음식점업 163,525 30% 49,057 건설업 38,877 30% 11,663 대부업권대부금액 13,684 50% 6,842 제도권수용불가능한자금수요 109,933 50% 54,966 개인대출중금리시장 85,000 40% 34,000 합계 575,062 34.8% 200,349 또한우리나라의경우아직근거법령이없는상황에서대출을진행하다보니 P2P 플랫폼내부에대부자회사를설립하여대부자회사가대출을실행하고원리금을수취하여플랫폼에전달하는운영방식을취하고있다. < 그림 Ⅲ-3> 우리나라 P2P 회사의운영방식 11) 11) 헬로펀딩홈페이지에서전제.
크라우드펀딩의부동산산업활용현황과과제 65 그리고우리나라에서활약하는주요 P2P 업체를보면다음과같다. 12) P2P 브랜드명대표자주된비즈니스영역 헬로펀딩남기중 < 표 Ⅲ-3> 우리나라주요 P2P 회사 ( 단위 : 억원 ) (2017 년 6월말현재 ) 건축자금대출, 부동산 / 동산담보대출 누적대출액 기대수익률평균 279 억 18.22% 테라펀딩양태영건축자금대출 ( 선순위 ) 1,475 억 12.45% 루프펀딩민충기건축자금대출 ( 후순위 ) 1,142 억 17.52% 피플펀드김대윤신용대출. 부동산담보대출 783 억 12.74% 8 퍼센트이효진신용대출, 부동산담보대출 731 억 9.72% 빌리주흥식신용대출. 부동산담보대출 752 억 15.44% 투게더박준호부동산후순위대출 679 억 12.14% 랜딧김성준개인신용대출 522 억 10.31% 연체율 ( 부실률 ) 0% (0%) 2.53% (0%) 0% (0%) 0% (0%) 0.95% (1.22%) 6.83% (1.91%) 0% (0%) 0.72% (1.00%) 팝펀딩 신현욱 개인신용대출 560억 15.07% 0.07% (1.02%) 펀듀 박희웅 홈쇼핑납품대출 617억 14.77% 0%(0%) Ⅳ. P2P 금융의부동산산업활용현황과사례 1. P2P 금융의부동산활용분야 부동산분야에 P2P 금융이활용될수있는여지는매우많으며, 앞으로도상품개발능력에따라더욱다양한부문에 P2P 금융이활용될수있다. 12) 한국P2P금융협회홈페이지에서전제.
66 일감부동산법학제 15 호 현재 P2P 금융은다음과같은부동산관련대출분야에서매우폭넓게활용되고있다. < 표 Ⅳ-1> P2P 금융의부동산관련활용분야 P2P 금융의부동산관련활용가능한대출분야 O 부동산개발사업메자닌금융 O 부동산프로젝트파이낸싱후순위대출 O 부동산담보후순위대출 O 부동산개발사업시행이익의유동화 O 소규모개발사업에대한건축자금대출 O 경락잔금대출 O NPL 매입자금대출 O 사금융 Refinancing 등 2. 부동산개발사업토지확보와공사단계에서 P2P 금융의활용 아래표와같이토지비금융조달시최후순위로그역할을할수있으며, 공사비관련하여준공자금용도로도긴요하게사용될수있다. 이때최후순위역할또는선순위금융기관을보완하는역할을 P2P금융에서맡고있는경우가많아금융비용률은 10% 에서 20% 대의고금리가적용되고있다. 소요자금비중 구분 토지비기준 총사업비기준 조달처 < 표 Ⅳ-2> 부동산개발사업관련 P2P 금융의역할 계약금잔금 1 ( 선순위 ) 토지비 잔금 2 ( 중순위 ) 잔금 3 ( 후순위 ) 공사비 1 공사비 공사비 2 ( 준공자금 ) 기타사업비합계 10% 50% 20% 20% - - - 100% 3% 15% 6% 6% 50% 10% 10% 100% 시행사자체자금 선순위금융기관 중순위금융기관 P2P 금융 선순위금융기관 P2P 금융 금융권등 금융비용률 100% 4% 10% 19% 4% 19% 10% - -
크라우드펀딩의부동산산업활용현황과과제 67 3. P2P 금융의부동산프로젝트파이낸싱또는준공자금대출투자사례 < 그림 Ⅳ-1> P2P 금융의부동산개발사업관련투자사례 * 헬로펀딩홈페이지에서전제
68 일감부동산법학제 15 호 Ⅴ. 부동산산업관련 P2P 금융확대분야와과제 1. 부동산개발사업관련 P2P 금융의확대가능분야 부동산산업중현재 P2P금융이가장활발하게활용되는분야는부동산개발사업분야이다. 따라서본연구에서는부동산개발사업에한정하여 P2P금융의확대가능분야와과제를살펴보기로한다. 부동산개발사업종류는아파트, 주상복합, 도시형생활주택, 연립주택, 다세대, 오피스텔, 상가, 오피스, 근생시설, 지식산업센터, 골프장, 실버타운등매우다양하다. 이러한부동산개발사업은사업규모의크기, 참여하는시공사의규모, 분양대상등도매우다양하여은행등금융기관과부동산신탁사등부동산전문회사에서일률적으로참여하는것은불가능하다. 따라서개발사업의복잡성으로그만큼 P2P금융이참여할소지가매우크다고할수있으며, 향후에도확대가가능한분야를제시하면다음과같다. < 표 Ⅴ-1> 부동산개발사업에서의 P2P 금융의확대가능분야 가. 선순위대출기관의니즈에부합하는역할 O 메자닌역할로선순위및중순위리스크저감 O 후순위대출설정을통한사업수지악화위험회피 O 추가대출 (Credit Line) 약정으로사업기간중자금부족대비 나. 저축은행등부동산 PF 규제가있는금융권니즈에부합하는역할 O 근저당권또는우선수익권설정이아닌시행사수익권에대한질권설정 O 동순위설정이면서상환후순위용도로활용또는후순위설정이면서상환선순위, 동순위등으로구조화 다. 부동산신탁사니즈에부합하는역할 O 개발신탁물건의토지하자정리용으로활용 O 분양성예측이어려운사업에 분양관리신탁후개발신탁 조건용으로활용 O 토지중도금지급후소유권이전사업에대한토지대조달용으로활용 ( 금융권의토지주후순위설정불허시 )
크라우드펀딩의부동산산업활용현황과과제 69 라. 시행사와시공사의자금조달수요에부응 O 제도금융권에서수용이어려운개발사업의자금조달수요에적합 * 총사업비의 80% 초과조달, 공사중단사업장, 인허가미비사업장, 시세대비담보감정저평가사업장등 O 시행이익유동화, 준확정공사비의유동화등미래현금흐름에기초한자금조달구조화에활용 마. 사금융배제니즈에부합하는역할, NPL 투자법인의자기자본투입분유동화니즈에부합하는역할 2. P2P 금융의부동산개발사업활용확대를위한과제 부동산개발사업은경험과지식이풍부한전문디벨로퍼가수행하여야사업리스크를최소화할수있고그만큼성공가능성도높아지게된다. 토지주, 토지중개업자, 인허가관청, 도급시공사, 하청업자, 수분양자, 금융기관등수많은이해관계자가존재하는부동산개발사업은각사업단계별로존재하는리스크를파악하고분석하며헤징하는노하우가결국사업성공여부를결정하게된다. 이러한복잡다단한부동산개발사업에현재존재하는문제점도많고이러한문제점을 P2P금융이해결하는역할로진입하기는여러과제가존재한다. 아래표는부동산개발사업에 P2P금융이원활하게정착하기위하여각부문별로해결되어야할과제를적시하였다. 아직은 P2P금융의역사도짧고부동산개발사업에대한참여경험도많지않아부동산개발금융의한축을담당하기에는다소미약한것은사실이다.
70 일감부동산법학제 15 호 < 표 Ⅴ-2> P2P 금융의부동산개발사업활용확대를위한과제 구분내용과제관련기관 P2P 금융의부동산개발사업활용확대 P2P 금융산업육성 P2P 업체신뢰도제고 개발이익유동화 담보신탁등후순위설정개발시장참여자의활용도 o 선순위권자동의문제 o 금융기관, 시행사, 시공사등의 P2P 금융이용도제고 금융사 / 건설사등 금융사 / 건설사등 금융비용률감축 o 중금리수준으로인하 P2P 업체 제도금융권본격진입 기관투자자투자활성화 투자자저변확대 이자수익정상과세 영업과심사의분리연체 / 부실에대한대응 o P2P금융독자법률제정 o 대부업굴레벗겨주기 o 금융위원회소관과변경 o 자산운용사와증권사의 P2P 투자용사모펀드활성화 o 캐피탈사등의투자시장진입 o 벤처캐피탈의자본참여 o 개인투자자투자제한완화 o 법인투자 ( 대부업체포함 ) 활성화 o 현행비영업대금소득세율인하 (25% 14%) o 독립적인투자심의체운영 o 투자등급의정형화유도 o 투자자입장에서대출채권관리 o 신용정보회사, NPL 회사와연계 국회및금융위원회 자산운용사캐피탈사벤처캐피탈 금융위원회 P2P 업체 기획재정부 P2P업체 P2P금융협회 P2P업체채권관리사 투자자인식개선 P2P 투자자교육확대 o 투자위험평가능력배양각교육기관 그렇지만시작되고있는 P2P 상품에기관투자가 ( 주로자산운용사 ) 의투자자로서의진입, 그리고입법추진되고있는 P2P 독자법률, P2P 금융사의자본축적과신뢰도형성을기반으로한대형화등의발전가능성을상정해볼때향후 P2P금융은제도금융권과협업하면서또는경우에따라서경쟁하면서발전해나갈것이고미래금융의한축으로서핀테크의총아로서부동산산업에좀더큰역할을할시기가다가오고있다. 특히자산운용사와증권사를통하여활발하게시작되고있는 P2P 투자전용사모펀드 자금모집형태를통한투자는우리나라 P2P금융이개인투자자시장에서기관투자자시장으로변화하는변곡점을상징하고있으며, 이러한기관투자자의사전검증을바탕으로한일반투자자의
크라우드펀딩의부동산산업활용현황과과제 71 P2P 간접투자방식은 P2P 차입자시장에서도큰변화를불러일으켜 P2P금융을통한자금조달방식의변화를이끌어내면서투자자의위험을분산관리할수있으면서도고수익이가능한부동산금융의한축으로성장할것으로기대되고있다. 이제새싹이나온 P2P금융에대하여발생될지모를역기능사전방지에초점을맞춘금융당국의투자제한조치는 P2P금융의성장에장애요인으로작용하고있어핀테크산업의발전을위하여서도시급히조정되어야한다. 아울러입법발의된 온라인대출중개업에관한법률 이시장참여자의요구사항을충실히반영하면서투자자를보호하고차입자의금융욕구를충족시키는기본틀이되어야한다. 그리고다양한투자자집단으로부터신뢰를받는 P2P금융사가대형화되고고도화되면서 P2P 금융사의본격적인제도금융권진입이이루어지고이를바탕으로체질이강화된 P2P금융사들은국가경제를위한부동산산업발전에의미있는역할을하여야할것이다. 참고문헌 1. 단행본 김종현, 핀테크 3.0, 한국금융연수원, 2015. 2. 연구자료 삼정KPMG 경제연구원 ISSUE MONITOR 국내외핀테크규제동향분석제71호, 2017. 이성복, 핀테크혁신이부동산시장에미칠영향에관한고찰, 자본시
72 일감부동산법학제 15 호 장연구원, 2016. 3. 입법자료 민병두, P2P 대출법제화를위한입법공청회, 2016. 민병두등 11 인, 온라인대출중개업에관한법률안, 2017. 4. 보도자료 금융위원회, 크라우드펀딩활성화방안, 2016.1.19, 3쪽. 금융위원회, 크라우드펀딩제도도입방안 2013.9.26, 1쪽. 금융위원회, P2P 대출가이드라인시행, 2017.2.27, 2쪽. 금융위원회, 크라우드펀딩동향, 2017.4.12, 6쪽. 크라우드연구소, 2017년상반기기준 P2P금융성장보고서, 2017.7.10, 1쪽.
크라우드펀딩의부동산산업활용현황과과제 73 [Abstract] Current Status and Tasks of Crowd Funding in Real Estate Industry Choi, Soo-Seok * Son, Jae-Young **13) Crowd funding, which means funding from the public, is attracting attention as a new funding tool along with the development of Pin Tech, a major field of the fourth industrial revolution. When a borrower who needs funds does not have enough funds to finance the system, crowdfunding, which provides funds through open funding portal platform in the form of open recruitment, provides high profitability for investors, convenience of investment, the use of big data, etc. are expanding the area as a weapon. In Korea, the transaction amount of P2P financing, which is a loan-type crowdfunding, has already exceeded 1 trillion won and is expected to show a rapid growth rate. The financial authorities also reflected the contents related to equity - type crowdfunding during the crowdfunding in the Capital Market and Financial Investment Business Act, and also included in the frame of the institutional banking system through the enactment and enforcement of the * Doctoral Candidate, Department of Real Estate Studies, Graduate School of Konkuk University ** Professor. Department of Real Estate of Konkuk University
74 일감부동산법학제 15 호 first guideline on loan - type crowd funding, and going to inact a law through the legislation of the National Assembly. Hence, this study focused on P2P financing, which is the largest scale of crowdfunding, and identify how P2P financing is utilized in the real estate industry and how it plays a role in the real estate development business through actual cases, reviewed the problems in the current situation and the problems that are obstructing or requiring improvement in real estate industryt and real estate development business. [Key Words] Crowd funding, Fintech, P2P finance, Real estate industry, Real estate development business, Real estate financing, Real estate project financing