[Summary] 최근핀테크서비스의일환인 P2P대출 (peer-to-peer lending) 이확산되는추세 제도권내금융기관을거치지않고온라인플랫폼을통해대출자와투자자를연결하는 P2P대출의사업구조는전세계적으로빠르게확산되고있는상황 국내 P2P대출은 2006년에처음시작되었으나,

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1 (16-52 호 ) : 부동산 P2P 대출의확산과주택시장 P2P 대출의현황및성장 부동산 P2P 대출의구조와특징 주택시장내영향점검

2 [Summary] 최근핀테크서비스의일환인 P2P대출 (peer-to-peer lending) 이확산되는추세 제도권내금융기관을거치지않고온라인플랫폼을통해대출자와투자자를연결하는 P2P대출의사업구조는전세계적으로빠르게확산되고있는상황 국내 P2P대출은 2006년에처음시작되었으나, 2014년부터본격적으로활성화움직임 특히부동산전문 P2P대출업체가크게증가하고있으며, 대출실적도높은수준을기록 한편, 부동산 P2P대출은신축자금지원대출, 부동산담보대출을비롯해아파트계약금, 월세보증금대출등다양한방식이존재 이러한대출은시장내사회초년생이나저소득층의주거환경개선에도움을줄수있는긍정적요소존재 다만, 해당대출에대한관리가제대로이뤄지지않을경우시장내가격버블, 공급과잉등의부작용가능성상존 아직까지국내 P2P대출규모는크지않은상황으로향후안정적성장을위해적절한정책대안제시되야 P2P 대출현황및성장 최근금융시장에는핀테크서비스의일환인 P2P대출 (peer-to-peer lending) 이확산되는추세 P2P대출이란제도권내금융기관을거치지않고온라인플랫폼을통해대출자와투자자를연결하는서비스로대출형크라우드편딩 1 에해당 - P2P대출은중개업체가인터넷사이트를만들어자체심사한투자상품 ( 대출 ) 을게재하고, 다수의투자자를모집한후대출자가납부하는이자를배분하는방식 - 온라인을통해모든과정을자동화하여기존의대출관련경비를최소화함에따라상대적으로낮은금리의대출이가능하다는점에서시중은행을이용하기어려운저신용자, 창업자, 소호사업자등의새로운자금조달방식으로부상 대출금리 : 은행 3~5%, 저축은행 7~8%, P2P 8~15%, 민간자금 30%( 출처 :TERAFUNDING) - 한편, 시중의저금리가지속되고있는가운데상대적으로높은투자수익률을얻을수있다는측면에서일반투자자의관심도높아지는추세 1 크라우드펀딩 (crowdfunding) 이란온라인플랫폼을통해다수의개인으로부터자금을모으는행위로서 크게지분투자형, 대출형, 기부형등으로분류 ( 출처 : 금융투자협회 ) 1

3 P2P대출의사업구조는이미미국, 중국, 영국등전세계적으로빠르게확산되고있는상황으로시장의새로운대안금융 (alternative finance) 으로주목 모건스탠리리서치에따르면, 2013년 93억달러수준이었던 P2P대출의규모가 2016년에는 1,200억달러까지성장할것으로추정 - 이러한추세대로성장할경우 2020년에는주요해외국가의 P2P대출규모는약 2,800억달러이상으로확대될것으로예상 특히, 중국의경우제도권금융을통해자금조달이용이하지않은상황에서 P2P대출이도입된이후가장빠르게성장하고있는상황 - 중국의 P2P 대출잔액은 2013년 270억위안 ($41억) 에서 2016년 2월 5,010 억위안 ($760억) 으로 18배이상증가 ( 출처 : 국제금융센터 ) 국내 P2P대출은 2006년에처음으로시작되었으나, 장기간부진하다 2014년부터본격적으로활성화되는추세 2 P2P대출중개업체로 2006년 8월머니옥션이국내최초설립하였으나, 2015년에서야 12개사로늘어남 - 올해 6월설립된 P2P금융협회에공식적으로등록된업체수는총 22개사임 대출규모는 2015년약 393억원에서 2016년 5월기준약 1,177억원으로확대 - P2P금융협회에가입된업체기준으로는 6월 24일현재약 1,526억원이며협회에등록되지않은업체들까지감안한다면, 대출실적은더높은수준일듯 [ 그림 1] 주요국 P2P 대출시장전망 [ 그림 2] 국내 P2P 대출시장규모 ($billion) US UK China Australia ( 억원 ) , '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 '20 출처 : Morgan Stanley Research 주 : 대출금액은누적액기준자료 : 금융연구원 ( 13~ 14), 크라우드연구소 ( 15~ 16) 2 미국의대표적인 P2P 업체인 Lending Club 이뉴욕증권거래소 (NYSE) 성공적으로상장 ( 월 ) 함에따 라, P2P 대출플랫폼창업붐이불고있는상황 2

4 누적대출실적이높은 P2P플랫폼업체들의상당수는부동산 P2P대출을취급 지난 6월을기준으로 P2P금융협회에실적이공개된업체중상위 10개기업내부동산 P2P대출을전문으로하는기업비중은약 40% - 그러나개인신용중심인에잇퍼센트나빌리도상당수부동산관련대출을취급하고있는상황 - P2P대출중개업체인크라우드연구소에따르면 2016년 5월기준누적으로실행된 P2P대출 (1,177 억원 ) 중 50% 가담보대출로분석되고있어, P2P대출의상당부분은부동산대출에소진된것으로추정 한편, 부동산전문 P2P대출을가장먼저시작한테라펀딩은최근누적대출규모가약 200억원을돌파 - 또한투게더 (150억원) 와루프펀딩 (125억원) 등도설립연도가다른업체보다늦음에도불구하고상대적으로높은대출을발생시킴 전반적으로 P2P대출내부동산은신용대환이나카드매출상환등에사용되는개인대출에비해상대적으로건당대출금액이크고, 담보설정등으로안정성도높아중개업체나투자자모두선호하는추세 [ 표 1] 국내주요 P2P 금융플랫폼운영업체현황 상호회사명설립연도 누적대출액 ( 백만원 ) 에잇퍼센트 ,312 특징 개인신용, 소상공인, 주택자금등대출 테라핀테크 ,380 부동산전문 빌리 ,573 개인신용, 사업자, 부동산, 매출담보등대출 렌딧 ,420 채권포트폴리오 투게더앱스 ,387 부동산전문 루프펀딩 ,500 부동산전문 펀다 ,129 소상공인 비모 ,232 채권포트폴리오 펀듀 ,395 홈쇼핑투자 크라우드연구소 ,641 부동산전문 주 : 누적대출실적은 2016 년 6 월 24 일기준자료 : 한국 P2P 금융협회, 각사홈페이지, KB 경영연구소정리 3

부동산 P2P 대출의구조와특징 부동산에 P2P 대출이활용되는유형으로는아파트, 빌라, 상가, 오피스텔등의신축 자금을지원하는건설자금대출이대표적 신축자금대출은공사시작시대출개시하여공사가완료되면회수, 청산함 - 대체로다가구나단독을짓을때 1 년을넘지않기때문에상대적으로투자기간이짧고수익이높아투자자에관심높은편 3 P2P

5 부동산 P2P 대출의구조와특징 부동산에 P2P 대출이활용되는유형으로는아파트, 빌라, 상가, 오피스텔등의신축 자금을지원하는건설자금대출이대표적 신축자금대출은공사시작시대출개시하여공사가완료되면회수, 청산함 - 대체로다가구나단독을짓을때 1 년을넘지않기때문에상대적으로투자기간이짧고수익이높아투자자에관심높은편 3 P2P 대출업체는해당사업진행에위험을막기위해신탁회사를위탁하여출자자 가자금출금을요청하면중개업체가이를직접확인하고승인하는방식으로안전 장치를마련 - 또는변호사를고용하여관리하거나, 시공사책임준공확약을요청하기도함 신축자금대출은기존금융권이용시짧은대출기간에비해요구하는조건과서 류등이까다로워불만스러웠던개발업자에대한틈새시장을공략하며성공적으로안착하는모습 4 [ 그림 3] 신축자금 P2P 대출프로세스 출처 : 테라펀딩홈페이지, KB 경영연구소재편집 한편, 대부분의 P2P플랫폼에서진행하고있는투자유형인부동산담보대출로후순위담보이거나 LTV가높은수준의물건이대상 일반적으로 P2P대출에서부동산담보대출을부동산가격에 90% 까지정해놓거나특별한제한없어 60~70% 로정해놓은시증은행보다높은한도설정이가능 - 중개업체는투자자금을안정적으로보호하기위해투자한부동산에근저당권을설정하여경매절차등을통해원금회수가가능하도록조치 3 테라펀딩은 2016 년 4 월 8 건을마감하는데소요된시간은총 16 분이내로, 공시즉시투자금이모두충족됨 4 신축자금대출은주로부동산전문 P2P 금융업체 ( 테라, 루프등 ) 에서진행 4

- 또한, 일부업체는 NPL 매입전문회사와채권매입확약계약을체결해투자의 안정성을높이기도함 - 대출자금의지원은대체로 P2P 플랫폼에연결된대부회사 ( 자회사 ) 에서진행하나, 신뢰도향상을위해기존금융회사와연계해자금을운용하는방식도존재 5 대체로 2 금융권의높은금리를이용하던대출의대환이나, 상대적으로높은한도 를원하는사업자들이주로대출을신청 [ 그림 4] 부동산담보

6 - 또한, 일부업체는 NPL 매입전문회사와채권매입확약계약을체결해투자의 안정성을높이기도함 - 대출자금의지원은대체로 P2P 플랫폼에연결된대부회사 ( 자회사 ) 에서진행하나, 신뢰도향상을위해기존금융회사와연계해자금을운용하는방식도존재 5 대체로 2 금융권의높은금리를이용하던대출의대환이나, 상대적으로높은한도 를원하는사업자들이주로대출을신청 [ 그림 4] 부동산담보 P2P 대출프로세스 ( 금융회사제휴형 ) 출처 : 투게더홈페이지, KB 경영연구소재편집 그외부동산과관련한 P2P대출로는아파트계약금대출, 전월세보증금대출, 경매자금대출등이존재 부동산 P2P대출에서는부동산거래와운용, 매각등의프로세스전반에개인이필요한대출니즈를반영해다양한상품을개발해운용 - 아파트계약금대출이나월세보증금이나전세보증금대출, 또는경매자금대출등이이에해당 이러한대출은실제목돈마련이어려운젊은층이나전세이주시계약기간이맞지않아단기간자금이필요한가구등의애로사항을해결하는목적으로활용 주택시장내영향점검 부동산관련 P2P 대출의성장은부동산시장의가격변화에영향을주기도함 최근중국에서는 1 선도시의부동산가격의버블현상원인으로 P2P 대출을주목 5 P2P 대출중개업체인투게더는기존타 P2P 가자체대부자회사를설립하거나활용한자금운용이아닌별도의금융회사 ( 대신캐피탈 ) 와제휴를통한여신자금연계로신뢰도를높이고, NPL 발생시채권을매입할전문회사연계하는사업모델을운영중 5

- 중국 P2P 대출플랫폼은 2013 년말약 800 개에서 2015 년말약 2,600 개로증 가하였으며, 대출금액또한급상승추세 - 또한 P2P 금융업체중 60% 가 1 선도시에서영업하고있어이러한환경이부동산가격상승에영향을미치고있다고분석하는견해존재 6 중국에서는 P2P 대출중쇼우푸따이 ( 首付贷, 주택초기계약금대출 ) 를이용해초

7 - 중국 P2P 대출플랫폼은 2013 년말약 800 개에서 2015 년말약 2,600 개로증 가하였으며, 대출금액또한급상승추세 - 또한 P2P 금융업체중 60% 가 1 선도시에서영업하고있어이러한환경이부동산가격상승에영향을미치고있다고분석하는견해존재 6 중국에서는 P2P 대출중쇼우푸따이 ( 首付贷, 주택초기계약금대출 ) 를이용해초 기자금없이시세차익을노리고투자가빈번하게발생 년 1 월을기준으로주택계약금대출은약 9.2 억위안규모로, 이는지난 해 7 월대비 3 배이상증가한수준 (WSJ) - 지난 3 월중국정부는해당대출을진행하고있는 P2P 업체를대대적으로단속 [ 그림 5] 중국 P2P 대출시장현황 [ 그림 6] 중국주택가격상승률추이 (YoY,%) 1 선 2 선 3 선 '12.03 '12.09 '13.03 '13.09 '14.03 '14.09 '15.03 '15.09 '16.03 자료 : Wangdaizhijia 출처 : 국제금융센터 자료 : 중국지수연구원 국내부동산 P2P대출규모는아직까지작은편이나대출유형등을고려하면잠재적위험은존재 최근매매가격대비전세가격비중이조사이래최고치를매년경신하면서, 다세대 다가구주택의공급이지속적으로크게증가하고있은상황 - 특히, 은퇴이후다가구주택의신축으로임대수익을영위하고자수요도지속증가추세 이러한환경에신축개발자금에대한지속적인증가는다가구와다세대주택의공급확대에촉매제역할을할가능성존재 - 제도적으로손쉬운자금조달은수요이상의공급으로이어질가능성농후 6 강재현외 2(2016), P2P 금융이부동산시장에미치는명과암 6

8 한편, 아직까지 P2P대출에대해서는특별히관리하는법도존재하지않아정확한대출규모와대출유형에대한파악이어려운상황 - 실제아파트계약금대출이나, LTV 높은주택대출은가계부채부담이높은우리나라에서다소민감한대출형태로분류될수있음 그럼에도불구하고, 부동산 P2P대출은사회초년생이나저소득층에상대적으로개선된주거공간을마련을위한주거사다리가될수있는긍정적효과존재 - 이에향후 P2P대출의안정적확대와강화된투자자보호등을위해체계적인관리방안의정책적대안필요할듯 [ 그림 7] 다가구및다세대인허가추이 [ 그림 8] 단독및연립주택가격추이 ( 만호 ) 35 다세대 다가구 % '10 '11 '12 '13 '14 '15 (2009.1=100) 단독 ( 전국 ) 단독 ( 서울 ) 114 연립 ( 전국 ) 연립 ( 서울 ) '09.10'10.08'11.06'12.04'13.02'13.12'14.10'15.08'16.06 자료 : 국토교통부 주 : 해당가격은다가구와다세대가포함된기준 자료 : 국민은행 < 선임연구위원이종아 (jongah.lee@kbfg.com) 02) > 7

목 차 Ⅰ. 조사개요 1 1. 조사배경및목적 1 2. 조사내용및방법 2 3. 조사기간 2 4. 조사자 2 5. 기대효과 2 Ⅱ. P2P 대출일반현황 3 1. P2P 대출의개념 3 2. P2P 대출의성장배경 7 3. P2P 대출의장점과위험 8 4. P2P 대출산업최근동향

조사보회고서 온라인 P2P 대출서비스실태조사 2016. 6. 시장조사국거래조사팀 목 차 Ⅰ. 조사개요 1 1. 조사배경및목적 1 2. 조사내용및방법 2 3. 조사기간 2 4. 조사자 2 5. 기대효과 2 Ⅱ. P2P 대출일반현황 3 1. P2P 대출의개념 3 2. P2P 대출의성장배경 7 3. P2P 대출의장점과위험 8 4. P2P 대출산업최근동향 12 Ⅲ.