1. WHAT IS P2P 1. 이란무엇인가? 1.1. 성장배경 2008년미국의베어스턴즈와메릴린치가매각되고리만브라더스가파산하는등심각한미국발금융위기가발생하였다. 유동화과정에서과다한레버리지가발생하고복잡한자금중개과정에많은금융기관들이연결되면서미국에서시작된금융위기는전세계금융기관

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1 Equity Investment Research 2016 년 11 월 19 일 살림살이좀나아지셨습니까 1. WHAT IS P2P - 배경및현황, 해외사례 2. WHY SHOULD WE CHOOSE P2P - 저금리, 타금융상품과의비교 3. WHICH ONE EXACTLY - 상품제작및투자과정 - 구체적상품사례 - 신용대출 vs 담보대출 투자의견 INVEST 주요 P2P 대출사업자 플랫폼사업자 누적대출금액 8퍼센트 501.1억 테라펀딩 627.5억 빌리 422.2억 렌딧 186억 투게더앱스 321.9억 루프펀딩 360.5억 4. WHY P2P 주택담보대출 - 사라지지않을틈새시장 - 배신하지않을주택담보 Top picks 5. Issue & Risk - 가장큰적 : 규제 - 도덕적해이 6. Current Top Picks for You - 투게더앱스 & 탱커펀드주요주주 여러분 SMIC 팀장박범지팀원김민주문민구정예일박현태

2 1. WHAT IS P2P 1. 이란무엇인가? 1.1. 성장배경 2008년미국의베어스턴즈와메릴린치가매각되고리만브라더스가파산하는등심각한미국발금융위기가발생하였다. 유동화과정에서과다한레버리지가발생하고복잡한자금중개과정에많은금융기관들이연결되면서미국에서시작된금융위기는전세계금융기관들의연쇄손실로이어졌다. 금융위기이후규제강화로인해자산유동화시장은위축되었으며, 은행에대한규제도바젤Ⅲ 도입으로강화되면서은행의전통적인자금중개기능이약화되었다. 이에따른자금공급공백을집합투자기구등을중심으로한또다른그림자금융이메우게되면서그림자금융이다시성장세를지속하게되었다. Cf) 그림자금융 : 은행과유사한기능을수행하지만은행과같은엄격한건전성규제를 받지않는자금중개기구혹은상품을통칭. 그림 01. 미국의기준금리추이 ( 단위 : %) 그림 02. 그림자금융규모및증가율추이 ( 단위 : 조달러 ) 출처 : 미국연방준비제도, SMIC 1 팀 출처 : FSB, SMIC 1 팀 1.2. P2P 대출이란? : 개인간 자금을중개하는 대출형크라우드펀딩 앞서설명한금융상황을배경으로최근핀테크확산등으로혁신적인기술을활용한온라인기반의대안금융플랫폼들이대거등장하였다. 그중대표적인것이 P2P 대출이다. P2P 대출은개인과개인간에 (PEER TO PEER) 자금을중개하는형태로, 전통적인금융중개기관의매개없이온라인상의대출플랫폼을통해자금을중개하는일종의대출형크라우드펀딩이다. 중금리대출 + 중수익투자가가능 > P2P 시장성장 은행의자금공급이위축된상황에서저금리와 IT발전으로개인, 소상공인, 중소기업대출을중심으로 P2P 대출시장이빠르게성장하였다. 특히 P2P 대출금리는은행권금리보다는높지만제2금융권금리보다는낮기때문에은행대출이어려운중신용대출자들은상대적으로낮은금리로자금을조달할수있고투자자들은저금리상황속에서양호한수익률을달성할수있다는이점이있다. 2

3 1.3. 현황 세계업계현황 온라인대안금융의 대부분이 온라인대안금융플랫폼을통한자금공급규모는 2013년 117.1억달러, 2014년 396.8억달러, 2015년 1,452.0억달러로급성장하였다. 이중 P2P 대출은 2015년기준 88.9% 비중인 1,290.4억달러로온라인대안금융의대부분을차지한다. ( 이외에는후원형 / 기부형 / 투자형 / 부동산형크라우드펀딩, Balance Sheet Landing등이있다.) 전세계 : 중국 > 미국 국가별 P2P 대출시장규모는중국이 975.8억달러로 75.6% 의비중을차지하고있어두번째로규모가큰미국시장의규모에 3.3배수준이다. 이는중국의인터넷사용자수가 6.68억명으로세계에서가장많아소셜미디어환경도우호적이고 P2P 시장에대한낮은진입장벽과정책지원, 규제미비로인한결과이다. 중국의 P2P 플랫폼수는 2013년말 800개에서 2015년말 2,595개로증가했는데특히알리바바, 제이디닷컴, 텐센트, 핑안보험과같은기업들이동시장에진출함에따라성장을견인했다. 그림 03. 전세계온라인대안금융추이 ( 단위 : 십억달러 ) 그림 04. 전세계 P2P 대출추이 ( 단위 : 십억달러 ) 출처 : Cambridge Centre for Alternative Finance, SMIC 1 팀 출처 : Cambridge Centre for Alternative Finance, SMIC 1 팀 한국업계현황 국내 P2P 시장도 빠르게성장 담보대출중심 한국의 2016년 9월말기준 P2P 누적대출액은 2,918억원으로 2015년말 350억원대비 8 배증가하며빠르게성장하고있다. 구성별로는개인신용대출 629억원, 소상공인법인대출 294억원, 부동산담보및 PF대출 1,594억원, 기타담보대출 400억원으로, 해외주요국들과는다르게부동산담보와 PF대출비중이 54.6% 로상당부분을차지하는양상을보인다. 3

4 만족도가높은 부동산담보 P2P 금융 부동산을중심으로한 P2P 대출은차입자와대부자모두만족도가높다. 차입자는금융기관이일률적으로정한기준이아니라자신의상황과조건에부합하는상품을내놓을수있고대부자는자신이선호하는부동산관련상품을골라가입할수있기때문이다. 현재부동산 P2P대출상품의금리는연 10~15% 수준인데이는웬만한투자상품의수익률을능가하는고금리이다. 부도위험은물론존재하지만부동산담보물에대한이해와신중한투자가병행된다면다른대체투자에비해상대적으로높은안정성과수익률을잡을수있다. 건축자금대출과 주택담보대출의 비중이높음 부동산 은건축자금대출과주택담보대출의비중이가장높다. ( 최근에는 PF 브릿지론과경락잔금, 임대료담보, NPL 투자상품의규모도점차커지는추세이다.) 최근귀농귀촌인구가급증함에따라한부동산 P2P금융업체는펜션단지나은퇴자빌리지를조성하는사람들을대상으로 8~10평의소형이동식캐빈구입비의 90% 를대출한후분영, 1금융권대출또는펜션운영수익으로상환하는부동산개발상품을출시하기도하였다. 그림 05. 한국 P2P 누적대출액 (2016 년 9 월말기준, 단위 : 억원 ) 그림 06. 담보별대표적 P2P 대출사업자 출처 : 한국 협회, SMIC 1 팀 출처 : 위펀딩, SMIC 1 팀 1.4. 미국렌딩클럽의사례로살펴본 P2P 대출의명암 ( 明暗 ) 明 ( 명 ) 렌딩클럽의성장 렌딩클럽은온라인경매업체인이베이 (ebay) 의창업자인피에르오미디야르가페이스북어플리케이션을통해 2007년에설립한 P2P 대출업체이다. 렌딩클럽은거래하나하나가큰비용으로부담되는기존금융모델과차별화를두어온라인기반서비스와슈퍼라지프로세싱머신이라는기술을통해운영비를대폭절감했다. 적은운영비는렌딩클럽이돈을더많이투자할수있도록하는원동력이되었다. 다시말해, 렌딩클럽은규모가커질수록돈의활용처가더넓어지면서효율성도같이성장한다. 따라서더많은지역에있는고객들에게더저렴하게돈을빌려줄수있게된다. 4

5 마켓플레이스 : 수익 발생시에만수수료 또한렌딩클럽은마켓플레이스라는개념을도입했다. 이는투자자가투자로수익을발생시켰을때만렌딩클럽에일정한수수료를지급한다는의미이다. 따라서투자자가수익을내지못하면돈을낼필요가없다. 렌딩클럽은대출자와투자자를이어주는플랫폼으로의역할만수행할뿐일절거래에관여하지않는다. 성공적인 IPO 지난 2014 년 12 월, 렌딩클럽은 9 조원에달하는기업가치로 IPO 를성공리에마쳤다. 이 후에도대출과투자규모는계속해서증가하며핀테크의안정적인핵심으로자리잡는듯 보였다. 그림 07. 렌딩클럽의대출규모추이 ( 단위 : 억달러 ) 그림 08. 렌딩클럽을통한투자포트폴리오의확대 출처 : 렌딩클럽공시, SMIC 1 팀 * 회색 : 전통적은행도가지고있었던구성항목 주황색 : 렌딩클럽을통해확대된포트폴리오 출처 : 렌딩클럽홈페이지, SMIC 1 팀 暗 ( 암 ) 부실대출문제발생 하지만 2015년 5월 9일렌딩클럽이사회가르노라플랑셰렌딩클럽창업자겸최고경영자를사퇴시키기로결정하면서부터부실대출의문제가불거졌다. 당시이사회는내부감사결과라플랑셰회장이 2200만달러에이르는자금을부당대출해줬으며, 자신이지분을투자했다는사실을숨기고회사대출을인수한펀드에투자하도록지시했다고말했다. 금융위기와은행의 약화로그림자금융의 성장 이사건으로인해미국증권거래위원회와연방수사당국이라플라셰회장에게영장을발부하였으며렌딩클럽의주가는 35% 가까이추락했다. 이에렌딩클럽이사회는문제가된대출의규모가 2016년 1분기여신규모의 0.6% 정도에그친다고대응하였지만시장에서는이미 P2P 대출업전반에대한회의론이제기되고있는상태다. 특히일반은행과비교하여수신기반이제대로갖춰져있지않다는점이문제가되고있다. 한편에서는이번사건이 P2P 대출업의성장정체에따른자금조달압박과관련되어있다고지적한다. 렌딩클럽같은온라인대출업체들이헤지펀드나연기금등기관투자자들의투자금에크게의존하고있다. 따라서신용여건이악화되는상황에서이들의자금이 5

6 한꺼번에이탈하는경우, 큰문제가생길가능성이높다. 특히최근들어채무자들의채무 불이행증가와시장변동성확대로핀테크산업전반에대한불안감이증폭되면서투자 심리가위축되는추세를보이고있다. 투자은행인키프, 브루예트앤우드 (Keefe, Bruyette & Woods) 의렌딩클럽담당인줄리아발릭카는이번사건이핀테크산업전체의신뢰성을떨어뜨리고있다고지적했다. 실제로투자자들은대출업체가예탁금을받지않는다는사항을항상불만으로제기해왔는데이러한인식이더욱부정적으로발현될것으로보인다. 그림 09. 렌딩클럽주가추이그림 10. 미국온라인대출시장규제 ( ) 출처 : Yahoo Finance, SMIC 1 팀 출처 : 美재무부홈페이지, SMIC 1 팀 이러한상황에미국재무부는온라인대출회사의거래투명성제고와유동성확보등정책대응을강화할예정이다. 재무부는온라인대출업체의취약한사업모델에대해경고하는백서의발표를통해글로벌금융위기이후급성장한온라인대출회사의혁신성은인정하면서도대부분의신규플렛폼이신용사이클전체를겪어보지못했다는점을지적했다. 또한소기업차입자에대한특별보호와온라인대출회사모니터링을위한기관간협력등과같은정책방안을업계관계자와규제당국을대상으로제시했다 국내에미칠영향 이러한해외핀테크업체들의악재는국내 P2P 대출사업에도큰우려로느껴질수있 다. 산업자체의문제라고볼수있기때문이다. 한국시장은부동산담보대출이대부분이기때문에보다안정적 그러나 22조원에달하는렌딩클럽의 2만분의 1수준인국내업체들과해외우량사업들을비교하기에는다소무리가있다. 올해 5월기준한국의상위 10개 P2P 누적대출액은약 1200억원수준이다. 아직성장의초기에있는한국의현상황과이미우량화가진행된해외의사례를직접적으로비교하기는시기상조이다. 또한한국의 P2P 시장은부동산을담보로하는대출이대부분이라는점에서렌딩클럽에비해훨씬안정적이다. 이는미국기업중신용대출을기반으로하는렌딩클럽과프로스퍼의상황과부동산담보대출을기반으로하는리얼티모굴과패치오브랜드를비교함으로써더명확하게파악할수있다. 6

7 그림 11. 미국신용 P2P대출주요기업과부동산 P2P대출주요기업지표비교 (3년/5년만기도래채권부도율만반영 ) 구분 리얼티모굴 년도 확정부도율 (%) 평균수익률 (%) 구분 패치오브랜드 년도 확정부도율 (%) 평균수익률 (%) < 주요신용기반 P2P 대출주요기업 > < 주요부동산 P2P 대출주요기업 > 출처 : 각회사홈페이지, SMIC 1 팀 자료에서확인할수있듯이, 개인신용 P2P 대출업계가채무자들의디폴트와경영진의 모럴헤저드로인해어려움에직면하고있는상황과대비하여부동산을담보로크라우드 펀딩을진행하는기업들은지속적인성장세를이어가고있다. 2013년 LA 유니언뱅크부사장출신의질리언헬맨에의해설립된리얼티모굴은부동산사업자금전문크라우드펀딩기업이다. 리얼티모굴은 LA스타트업순위에서 18위를차지하고있으며현재까지 2500억원의누적투자액과약 2만명의공인투자자를자랑한다. 동사는본격적인사업확장을위해애틀란타, 뉴욕등에지사를세우며공격적으로경영활동을확대하고있다. 같은해같은주에서설립된패치오브랜드는미국최초의부동산담보전문 P2P대출기업이다. 패치오브랜드는 Finovate 2014 데모데이행사에서이름을알리고, 2015년미국기업가들이뽑은 가장뛰어난기업 100 에이름을올리며확고한입지를다졌다. 동사는현재까지약 1,500억원의누적대출액을기록중이며, 매년 500% 이상의성장세를보여주고있다. 이미먼저 P2P 대출의길을걸은미국에서신용기반대출기업평균부도율은 7.81% 이고 안전한부동산을담보로하는 P2P 대출은부도율 0% 를보이는것에서알수있듯, 우리 나라의 P2P 시장은렌딩클럽과같은심각한추락의양상은보이지않을것으로전망된다. 7

8 2. WHY SHOULD WE CHOOSE P2P 2. 대체투자상품으로서 타금융상품과의비교 2.1. 저금리시대, 예금은투자가될수없다. 기준금리 1.25% 동결기조지속 현재국내기준금리는 1.25% 로역대최저치를기록하고있다. 미국연준의 12월금리인상이예상되었으나트럼프의당선으로인해금융시장의불확실성이높아졌고, 한국은행은기준금리동결기조를지속한다는입장을밝혔다. 이에따라국내기준금리는당분간동결될것으로보인다. 예금 1.65% 적금 2% 이에따라국내예금및적금금리역시역대최저치를기록하고있으며, 앞으로도이수준으로지속될것으로보인다. 2016년 11월 18일, 3년기준가장높은예금금리는 KEB하나은행의 1.65% 이며, 적금금리는 SH수협은행의 2% 이다. 이는대한민국의인플레이션율이 1% 의낮은수준임을감안하더라도투자의매력은매우낮은수준이다. 재테크는필수! 이처럼낮은금리상태에서근로소득을은행에맡기는것만으로는노후대비를위한충분한자산을축적하기어렵다. 이에따라기업은물론이고대다수의일반인에게도금융상품을통한재테크는더이상선택이아닌필수로여겨지고있다. 개인들이주로투자하는투자상품으로는크게주식, 채권, 펀드로구분할수있다. 그림 12. 국내기준금리추이 그림 13. 금융재테크수단 주식 재테크 펀드 채권 출처 : 한국은행, SMIC 1 팀 출처 : SMIC 1 팀 2.2. 주식, 넘나어려운것. 주식은가장 접근성이높은시장 먼저, 주식은국내여러투자상품들중에서시장이가장활발하고접근성이큰상품이다. 주식시장은크게 KOSPI와 KOSDAQ으로나누어지는데기준시점대비비교시점의시가총액을기준으로지수화하고있다. 즉, KOSPI와 KOSDAQ 지수가오르고있다는것은각각의시장에상장된기업들의시가총액의합이증가하고있다는것이다. 8

9 시장의성장 일정수익률가능 만일, KOSPI와 KOSDAQ이꾸준히높아지고있다면시장에참여한투자자들은시장전체의성장에편승하여평균적으로시장성장률수준의수익률을영위할수있을것이다. 개인별로투자한종목에따라개별수익률은차이가날수있지만분산투자를통해시장성장률에보다근접한수익률을누릴수있다. 대한민국의성장은 기대하기어려움 하지만, 최근 KOSPI와 KOSDAQ은대세상승을기대하기어려우며특히 KOSPI의경우처음으로 2000 수준을넘은 2007년이후 2000 수준에서등락을반복하고있다. 종합주가지수는결국한국가의경제성장을반영하게된다는점을고려할때한국주식시장에서과거와같이폭발적인성장을기대하는것은무리이며, 한국주식시장의성장을가로막고있는남북갈등으로대표되는 코리아디스카운트 역시가시적인개선의조짐은전혀보이고있지않다. 옥석가리기가생명 이처럼시장전체의성장성이뚜렷하지않고등락을반복하고있는시점에서는시장의성장에편승하여개인이투자에성공하는것은불가능하다. 이러한상황에서주식투자로수익을내기위해서는각각의주식들에대해옥석을가리는역량이더욱요구된다. 전체 KOSPI의시가총액은유지되더라도주가가오르는기업과떨어지는기업의균형이유지되는것이지각개별기업의주가가지수처럼유지되는것은아니기때문이다. 시장충격에노출 그러나일반인이주식시장에서개별종목투자를통해수익을거두기는쉽지않다. 개인이투자를본업으로하지않는이상개별종목에대해끊임없이업데이트되는새로운정보들을모두처리할수는없으며그정보들이주가에어떻게반영되는지는더더욱판단하기어렵다. 또한, 개별종목에대해엄청난노력을통해올바른판단을할수있다하더라도최근브렉시트와트럼프당선과같은시장전체에가해질수있는충격에대해서까지대비하는것은현실적으로불가능하다. 그림 14. KOSPI 지수 그림 15. KOSDAQ 지수 출처 : 통계청, SMIC 1 팀 출처 : 통계청, SMIC 1 팀 9

10 2.3. 채권으로갈아타자 채권 낮은수익 높은안정성 개인투자비율증가 다음으로, 채권은주식과비교해서낮은기대수익률을갖지만그에합당한안정성을확보할수있는금융자산으로여겨지고있다. 저금리기조와장내채권최소매매단위가 10만원에서 1000원으로낮아진것에힘입어 HTS를통한개인의채권참여가활발해지고있다. 실제 2012년 19% 였던채권시장내개인투자자의비율은 2015년 25%, 올해상반기 33% 로높아졌다. 신용등급에따라 수익률이달라지는 회사채 채권의경우, 크게무위험채권으로분류되는통화안정채와국고채와신용등급에따라수익률이달라지는회사채로구분할수있다. 이때, 예금과비교하여비교적높은수익률을영위하고주식에비해낮은위험성을부담할수있는것은신용등급에따라수익률이달라지는회사채이다. 채권은만기까지보유유동성확보시리스크감내해야함 회사채는신용평가사의신용등급정의에따라수익률이정해진다. AAA에서 D등급까지신용평가가이루어지는데, BBB- 수준의신용등급을투자의마지노선으로잡는다. 대표적인회사채인만기 3년무보증회사채의경우약 8% 의수익률로비교적높은수익률을가진다. 하지만, 채권투자시채권고유의안정성을확보하기위해서는채권을만기까지보유해야한다는단점이있다. 만기가도래하기전채권을매도할경우채권의시세차익에의해정해진만큼의수익률이보장될수없다. 즉, 만기까지보유한다면정해진수익률이보장되지만, 만기도래이전매도를생각할경우주식보다는적지만시세차이에따른리스크를감당해야한다. 만기 1 년기준 수익률 P2P > 회사채 P2P 상품은만기가대부분 1년이넘지않으며만기 1년무보증회사채의수익률이 5.7% 수준인것을감안하면 P2P의상품의수익률이같은만기를가진채권에비해높은수익률을보임을알수있다. 게다가비교적안전하다고평가받는 BBB 등급채권의 2005~ 2014년의평균부도율을살펴보면약 3.5% 로 에서예상되는부도율과큰차이가나지않는다는점에서, 상품은채권대비안정성과수익성면에서우위를지닌다고볼수있다. 그림 16. 채권시장개인투자비율 ( 단위 : %) 그림 17. 신용등급별회사채수익률 ( 단위 : %) 출처 : 통계청, SMIC 1 팀 출처 : KIS Pricing, SMIC 1 팀 10

11 2.4. 그렇다면전문가에게맡기는펀드를가보자. 마지막으로, 개인들은본인들의자산을전문가에게위탁하여펀드에가입하거나 ETF와같은방식으로펀드를주식시장에서직접거래할수있다. 펀드에자산을위탁하는것은개개인이개별종목을발굴하고투자하는것의한계를인정하고주식투자를본업으로하는전문가에게위탁을통해간접적으로투자하는방식이다. 펀드수익률은 매니저가결정 시장충격에노출 하지만, 이경우에도어떤전문가에게자산을위탁하는지에따라수익률이달라지게된다. 즉, 어떤기업의옥석을고르는것보다는어려움이덜하지만여전히중요한여러펀드들사이에서옥석을고르는과제가남게된다. 또한, 아무리전문가라할지라도최근주식시장을크게흔들었던브렉시트나트럼프사태와같이시장전체에대한충격을온전히대비할수는없다. 시장충격시 낮은펀드수익률 실제로트럼프당선과최순실게이트등으로국내증시상황이좋지않은현재시점에서국내투자가능한펀드중 1년이상의수익률을추정할수있는펀드 1482개중수익률기준상위 300위인펀드의수익률이 4.69% 수준이다. 그리고그중 33개의펀드만이 10% 가넘는수익률을기록하고있다. 이처럼시장전체의충격이발생할경우펀드를통해서안정적인수익을기대하는것은현실적으로어렵다고볼수있다. 거시경제에대한 통찰이필요한 ETF 최근떠오르고있는 ETF와같은상품역시전체 KOSPI가큰변화없이박스권에서유지되고있는시점에서도각각의섹터별로는변동성이존재하고원자재에대해서도투자할수있다는점에서매력이있다. 하지만 ETF 투자에있어서는거시적인경제흐름과전망에대한확신이있어야하는데, 경제전반에관한지식이없는일반인의입장에서는여전히진입장벽이높은상품이다. 11

12 3. WHICH ONE EXACTLY 3. 상품중어떠한상품에투자할것인가 매력이높은 P2P 상품이지만모든 P2P 상품에투자해야하는것이아니다. P2P 상품은신용대출과담보대출로구분되는데세부적으로도여러유형으로구분된다. Which one exactly 에서는우선 P2P 상품의투자과정과실제업체사례와특징을통해현 P2P 상품시스템을이해하기쉽게설명할것이다. 다음으로는여러유형의상품중왜담보대출, 그중에서주택담보대출에투자해야하는지소개하고자한다 P2P 상품제작및투자과정 P2P 상품제작 투자자등록 투자채권선택 원리금배분 P2P 상품의투자과정은 투자자등록 투자채권선택 원리금배분 단계로이루어진다. 그러나시스템에서있어서 P2P 플랫폼업체에따른차이가있다. 따라서우선 P2P 상품이제작되는과정을살펴보고업체에서공통되는투자과정을설명한후신용대출을주로하는 8퍼센트와렌딧, 담보대출을주로하는투게더앱스와테라펀딩의차이를예시를통해설명해볼것이다. 그림 18. P2P 상품제작및투자과정 출처 : SMIC 1 팀 P2P 상품제작 1) 대출심사 P2P 상품은대출심사및약정을통해제작된다. P2P 플랫폼업체에대출자가대출신청 을하면업체는이를접수하여담당심사자를지정하고상담을진행한다. 심사는대출이 신용대출인지담보대출인지에따라다르게이루어진다. a) 신용대출심사 신용대출심사는신용정보를바탕으로대출자의금융정보를분석하여이루어진다. 우선나이스평가정보, KCB와같은신용평가기관으로부터신용등급, 대출기록, 연체기록등신용정보를제공받는다. 이와더불어대출자의개인정보, 소득정보, 부채정보, 직장정보, 카드사용현황을고려하여자체신용등급을산출하고대출승인여부를결정한다. 12

13 그림 퍼센트신용대출상품심사결과정보예시 그림 20. 렌딧신용대출상품심사결과정보예시 출처 : 8 퍼센트, SMIC 1 팀 출처 : 렌딧, SMIC 1 팀 b) 담보대출심사 - 담보평가권리분석 - 담보한도및대출조건설정 담보대출심사는크게두단계로이루어진다. 우선, 담보평가권리분석이다. 금융기관시세, 실거래가, 경매낙찰사례, 감정평가등을반영하여담보물의감정가를산정한다. 그후부동산등기사항전부증명서를통해권리분석을시행한다. 다음으로는감정가와권리에따라담보한도및대출조건을산정한다. 선순위당해세와전세 ( 월세 ) 보증금등을고려하여대출자및물건에따른대출조건을산정하는데이때대출자의소득정보나신용정보가이용된다. 대출조건이산정된후에는담보한도및대출조건을확정하고대출승인여부를결정한다. 그림 21. 투게더앱스담보대출상품심사결과정보예시그림 22. 테라펀딩담보대출상품심사결과정보예시 출처 : 투게더앱스, SMIC 1 팀 출처 : 테라펀딩, SMIC 1 팀 2) 대출약정 3) P2P 상품등록 대출심사후에는본인확인, 근저당권설정계약등담보권설정계약을통해대출을약정 한다. 이렇게대출약정과정이마무리되면해당플랫폼업체의 P2P 상품으로등록된다. 13

14 P2P 투자자등록 개인정보, 계좌정보 입력후가상계좌에 투자금입금 P2P 투자를원하는투자자가개별 P2P 업체에회원가입을신청한다. 본인인증이완료되면정보입력은개인정보와계좌정보로나눠지게되는데개인정보는주로아이디와원천징수정보 ( 이름, 주민등록번호, 주소, 휴대전화번호 ) 를입력한다. 계좌정보는투자금과원리금을거래할계좌에대한정보를입력한다. 이후개설되는전용가상계좌에투자금을입금한다 투자채권선택 개별채권투자상품 혹은포트폴리오투 자상품선택 각 P2P 업체의 투자하기 탭을클릭하면투자가능한채권상품의목록이보인다. 투자자는대출의유형, 목적, 예상수익률및손실률과함께신용과담보에대한정보를확인하여투자하고싶은채권을선택한다. 보통업체마다적게는 1만원에서많게는 100만원까지개별채권당최소투자금액을제시하고있다. 투자할채권을선택하였다면투자금액을입력하고투자약관에동의하여투자를시행한다. 일부업체는개별채권의선택뿐만아니라다수의 P2P 상품을결합한포트폴리오상품을제공하기도한다. 이는수익률은비슷한수준으로유지하면서소액분산투자를통해위험을낮추려는투자자가편리하게이용할수있도록개발된상품이다. 투자자가투자액을설정하면자체프로그램을통해자동적으로소액분산투자가가능한포트폴리오가표시된다 원리금수취 수익은세금과수수료제외환급요청신청하면실제계좌로환급 투자를시작했다면전용가상계좌에원리금이들어온다. 이때원리금입금은상환방식 ( 원금균등분할상환, 원리금균등분할상환, 만기일시상환 ) 에따라다르게입금되며대부업사업자가아니라면세금이원천징수되어세금과수수료가제외된이자수익이들어온다. 전용가상계좌에입금된금액은환급요청을신청하면사전에등록된계좌로환급된다. 만약재투자를원한다면환급된금액으로다른투자상품에투자를할수있다. 그림 23. 원리금상환방식 그림 24. 투게더앱스대출및투자프로세스 출처 : 뱅크몰에서재구성, SMIC 1 팀 출처 : 투게더앱스, SMIC 1 팀 14

15 부실일경우채권추 심진행 대출자가일정기간 ( 보통 6영업일 ) 이상원리금을상환하지못하면해당채권은연체상태에놓이게되며, 연체가확정되면투자자들에게해당사항이고지된다. 미상환이지속될경우 ( 부실일경우 ) 대출자에대한채권추심을진행하며담보대출은이미확보해놓은채권회수방안 ( 담보물처리, 담보현금회수 ) 을통해원리금을지급하기도한다 퍼센트대출예시 그림 퍼센트예시를통한투자과정 출처 : 8 퍼센트, SMIC 1 팀 8퍼센트의투자상품 2020호에투자하는것을가정하고 P2P 투자과정을설명하면다음과같다. 대출자에해당하는남성은카드론 1건상환을목적으로 8퍼센트대출을의뢰한다. 8퍼센트는대출자의신용등급과연체이력등을조회하여대출여부심사를진행한다. 심사를걸쳐대출승인이결정되면 대환대출 신용대출상품으로 8퍼센트투자상품목록에게시가된다. 15

16 투자자는 8퍼센트투자상품에서상품유형, 등급, 예상수익률, 기간, 안심펀드여부를기준으로투자하고싶은상품을 1개이상선택한다. 이때각상품의예상이자를조회할수있는데 2020호의경우 10만원을투자했을때예상이자 ( 세전 ) 는 7,950원이며실입금계획을살펴볼수도있다. 투자자가 2017호와 2020호에각각 10만원씩투자하기로결정했다면투자를눌렀을때전용가상계좌에서 20만원이인출되어나간다. 투자를완료하고나면마이페이지에서총투자액, 총지급액, 수익률을확인해지속적으 로원리금수취현황을파악할수있다. 또한 8 퍼센트에서 1 개이상의상품에투자하여 포트폴리오를만들었다면상품별, 수익률별, 리스크등급별비율을알수있다 P2P 업체별특징과상품예시 신용대출위주 : 8퍼센트, 렌딧담보대출위주 : 투게더앱스, 테라펀딩 2015년말기준으로국내에약 40여개정도의 P2P 업체가있으나해당업체를모두분석하기는어려워신용대출과담보대출에서일부업체만을다루기로한다. 신용대출업체에서는 8퍼센트와렌딧, 담보대출업체는투게더앱스와테라펀딩을분석하였다. 해당업체들은 P2P 플랫폼업체중규모가큰상위업체에해당하며각각의특징을지녔다. 그림 26. 업체별대출서비스현황 (2016 년 5 월 31 일기준 ) 플랫폼사업자 누적대출금액 대출건수 건당대출금액 평균대출금리 평균대출기간 주요대출상품 8 퍼센트 억 1,276 건 18.7 백만 9.29% 20.7 개월 개인및사업자신용대출 주택담보대출 보증금대출 테라펀딩 억 50 건 백만 12.9% 7 개월 PF( 부동산개발 ) 대출 빌리 억 139 건 백만 13.31% 10 개월 개인및사업자신용대출 담보대출 ( 부동산, 매출액등 ) 렌딧 144.7억 728건 19.9백만 10.41% 25개월 직장인및사업자신용대출 투게더앱스 128.4억 124건 103.5백만 11.51% 12개월 주택담보대출 루프펀딩 96.5억 16건 603.1백만 18.1% 8.3개월 PF( 부동산개발 ) 대출 출처 : 한국소비자원, SMIC 1팀 퍼센트 다양한대출상품, 브랜드평판 1 위 신용대출과담보대출 취급 신용대출이 대부분 8퍼센트의특징은신용대출 ( 개인, 소상공인 ) 과담보대출을모두취급한다는것이다. 그러나아직담보대출은 20% 정도이며신용대출이대다수의상품을차지한다. 투자자에게부과되는수수료는없지만향후부과될예정이다. 최소투자금액은주로개인신용에대해서는 5만원이며부동산담보의경우 50만원혹은 100만원으로설정하였다. 16

17 안심펀드운영 8퍼센트는투자자를보호하기위해안심펀드를운영하고있다. 안심펀드란보호상품 ( 대출금액 3천만원이하의채권 ) 에한해손실이날경우, 투자원금의최대 50% 까지보호받을수있는제도이다. 안심펀드가보호하는채권에한해투자자는총투자금액에정해진비율로첫번째지급때안심료를납부한다. 다만안심펀드는원금의 50% 를지급보장또는지급약정하는보험상품이아니며안심펀드잔액에따라보호금액이달라져원금손실의위험이충분히존재한다. 그림 퍼센트채권별상태구분 ( 누적액 ) 그림 퍼센트대출자 KCB 신용등급구분 출처 : 8 퍼센트, SMIC 1 팀 출처 : 8 퍼센트, SMIC 1 팀 렌딧 신용대출, 포트폴리오자동투자 신용대출취급 렌딧은신용대출을주로취급한다. 렌딧에서도아직투자수수료를받지않고있으며개 별채권에대한투자금액은최소 1 만원이다. 이때한채권당최대투자금액은대출금액 의 10% 로제한된다. 그림 29. 렌딧포트폴리오유형예시 그림 30. 렌딧포트폴리오정보예시 출처 : 렌딧, SMIC 1 팀 출처 : 렌딧, SMIC 1 팀 17

18 투자성향에따른포 트폴리오제공 렌딧에서는개별채권상품을선택할수도있지만자체프로그램을통해만들어진포트폴리오를선택할수도있다. 자동포트폴리오투자서비스는 8퍼센트, 어니스트펀드등에서도제공하는데렌딧에서는더특화하여자신의투자성향에따라선택할수있는여러포트폴리오를제공하고있다. 투자하기 페이지에서원하는투자금액 ( 최소 1만원 ) 을입력하면안정추구형, 균형투자형, 수익추구형의세가지포트폴리오를제시해준다. 투자하고싶은포트폴리오를클릭하면포트폴리오에포함된모든채권이공개되며기본설정은개별채권당같은금액을투자하도록되어있으나변경할수도있다 투게더앱스 - 담보대출, 누적상환액 1 위, 주택담보대출특화 담보대출취급 주 택담보대출특화 투게더앱스는부동산담보대출을기반으로한 P2P 플랫폼업체이며주택담보대출만을전문적으로취급한다. 투게더앱스는투자수수료로개별투자상품대출채권금리에서최소연 0.5% ~ 최대연 2.0% 를부과하며, 수취한수수료는담보대출채권의관리비용과투자자보호서비스 ( 대신저축은행의서류보관, 담보권설정등업무위탁 ) 등을위해사용된다. 그림 31. 투게더앱스대출심사의견예시 그림 32. 투게더앱스담보물감정가하락시시나리오예시 출처 : 투게더앱스, SMIC 1 팀 출처 : 투게더앱스, SMIC 1 팀 18

19 NPL 매입확약제도 : 신속한투자원리금 회수가능 투게더앱스에서는주택담보대출투자상품의안정성을더높이기위해 NPL매입확약, 대신질권안전제도, 투자금중도인출제도를제공한다. NPL매입확약제도란대출채권연체발생시 NPL매입전문회사가대출원금이상에매입하겠다는약정을사전에체결하여신속한투자원리금회수를돕는제도이다. 단, NPL매입전문회사가급격한부동산시장위축및감정가하락등으로매입거절을할수있으며, 이경우담보물에대한법적절차또는 NPL매각을통해일부금액을회수하게된다. 대신질권안전제도 : P2P 업체신뢰도 향상 대신질권안전제도는여신회사가설정한근저당권에대하여대신저축은행에서채권서류관리, 대출원리금납입계좌관리등에참여하여저축은행이근저당권부질권자지위에서여신회사가질권자의동의없이상환자금유용및근저당권임의말소를방지하는장치이다. 쉽게말해투게더앱스가근저당권관련중요업무를단독으로의사결정하는것이아니라, 저축은행의확인및동의를받게하여 P2P 업체의사결정의신뢰도를높이는제도이다. 투자금중도인출제도 : 투자자의편의성 마지막으로투자금중도인출제도는투자자의투자금액 ( 지분 ) 을 3% 의수수료를받고매매중개하여중도해지 ( 인출 ) 가가능하도록하는제도이다. 단, 중도인출신청시점에연체, 감정가하락등이발생하면중도인출이제한될수있다. 다른 P2P 업체는중도인출을허용하지않고있는데투게더앱스는중도인출을허용하여투자자의편의를도모하고있다 테라펀딩 담보대출, 누적대출액 1 위, 부동산개발 (PF) 대출특화 담보대출취급 부 동산개발대출특화 테라펀딩은담보대출상품만을취급하며부동산개발 (PF) 대출에특화되어있다. 테라펀 딩의투자수수료는연 1.2% 정도이며최소투자금액은 100 만원이다. 선순위채권투자상 품만을운용 테라펀딩은투자의안전성을위해선순위 (1순위) 부동산담보채권투자상품만을운용하고있다. 투자상품의부실이발생 ( 대출금미상환 ) 하면담보를처분하게되는데담보처분을통해발생한금액에대해선순위채권자가가장먼저회수할권리를가지고이후남은후순위채권자가회수를한다. 이때후순위채권자는금액이적게남아있다면채권금액전액을회수하지못할가능성이있어후순위채권이선순위채권보다위험하다. 이에테라펀딩은선순위채권상품만을취급해안전성을높이는것이다. 3.3 어떤 P2P 상품에투자해야할까? 신용대출? 담보대출! 신용대출의비중이 점차줄어드는추세 앞서설명한것과같이 P2P대출은크게신용대출과부동산담보대출이있다. 부동산담보대출은다시건설자금대출과주택담보대출로나눠지는데각각의대출유형별로위험도와수익률의특성이상이하다. 현재국내신용대출의대표적업체는 8퍼센트, 건설자금대출은테라펀딩, 주택담보대출은투게더앱스가있다. 19

20 P2P 대출시장의초기단계에는신용대출이절대다수를차지하였지만시장이고속성장을하고있는현재는, 오히려담보대출상품의수가압도적으로많다. 지난해만해도전체 P2P 대출의절반이상을차지하였던신용대출은현재전체 P2P 대출의 32% 수준에불과하다. 그림 33. 각대출상품별대표 P2P 업체 출처 : Smic 1 팀 결론부터이야기하자면신용대출상품이시장에서점차사라지고있는이유는기대수익률과위험이대응되지않기때문이다. 즉수익률은 8~10% 인데그에대응되는위험도는현실적으로측정이어렵다. 그렇기때문에 P2P 대출상품에투자를할때, 신용대출상품은선택지에서제외하는것을추천한다. 신용대출은비교적소액이고만기가짧아개인투자자, 소액대출자에게신속성과접근성 이라는기존의 P2P 대출의의의에가장부합한다. 또한위험도가높기때문에상대적으 로짧은만기에비해수익률이높은편이다. 하지만이위험도의측정에서문제가생긴다. 현재신용대출은말그대로차입희망자를믿고대출을해주는것이기때문에차입희망자에대한신용도를판단하는것이핵심이다. 현재업계의대표격인 8퍼센트는 NICE나 KCB 등신용평가사의객관적정보와기준을차용해서상품의등급을분류하고있다. 신용대출자의정보를 완벽히파악하기는 불가능. 하지만월소득과가처분소득이얼마이고, 부채비율, 직장, 거래사항, 가족사항을아무리분석한다고해도사실 P2P 신용대출희망자는 1금융권대출희망자에비해파산을피할유인이적다. 대출자가파산신청 / 파산면책선고를받거나개인회생신청후법원의금지명령이결정되면법적으로채권추심행위가금지되기때문이다. 20

21 그래서신용대출을주로다루던어니스트펀드, 렌딧, 8 퍼센트등에서는신용대출채권의부실율을최소화하기위해자동포트폴리오투자를제안하고있다. 즉채권이부실화될가능성이 1퍼센트에불과하다고해도그 1퍼센트가자신의채권일경우위험부담이너무크기때문에적게는 20개에서많게는 100개의채권에자동으로분산시키는것이다. 신용대출자체의부실은포트폴리오분산투자로도사라지지않는다. 하지만포트폴리오를이렇게분산해도결국신용대출의 systematic risk 자체는없앨수가없고미국과는달리파산신청 / 개인회생절차를통해신용회복이용이하기때문에법원에개인회생신청자수가꾸준히증가하고있다. 즉우리나라의경우 systematic risk도지속적으로증가하고있다고볼수있는것이다. 그림 34. 포트폴리오투자의분산효과그림 35. 파산신청 / 개인회생신청추이 ( 단위 : 건 ) 출처 : SMIC 1 팀 출처 : 법원통계월보, SMIC 1 팀 그렇기때문에신용대출과부동산담보대출중, 부동산담보대출을추천한다. 부동산담 보대출은신용대출과는달리위험이측정불가능한수준이아니고, 더나아가오히려위 험이낮다고볼수있기때문이다 부동산담보대출이라고모두안전할까? 시장에서부동산담보대출은다시건축자금대출과주택담보대출로나눠진다. 건축자금대출의경우에는건설될건물을후취담보로하여펀딩을한후건물이완공되면, 완공된건물을다시은행에담보로하여융통한자금을건축자금대출투자자들에게선순위로상환하는 Project Financing의형태를취하고있다. 신탁을통해완공건 물에대한수익권, 처분권, 관리권획득 건축자금대출의경우는계약을체결하기전건설부지와건설될건물에신탁을걸어놓고이를담보로하여자금을융통해주는데, 그렇기때문에완공이된후원래의건물주인이원리금을상환하지못하고파산하게되어도건물자체에대해원리금추심이가능하다. 21

22 하지만이경우에도변수가존재하는데, 건설과정에서문제가생겨완공이되지못할 경우원리금상환이어려워진다. 예를들어시공업체의부실때문에중간에건설이중 단될경우인데시공업체의부실은사전적예측이거의불가능하다. 게다가건축자금대출의경우에는하나의건축에대해여러상품으로나눠서투자를유 치하기때문에하나의건설건에대해서부실이발생할경우연쇄적으로 6 ~ 7 개의투자 상품의원리금상환에문제가생길수있다. 그림 36. 담보물채권추심과정 출처 : 법원통계월보, Smic 1 팀 반면주택담보대출의경우, 실물에대한물권을담보로잡기때문에대출자가원리금상환을하지못하게되면설정된근저당권을통해즉시법원에경매처리신청을하여상환할수있다. 업계관계자에따르면평균적으로경매처리를통해채권추심을하여상환을하기까지평균적으로 1년이걸린다고한다. 이는한번연체가일어나면추가자금조달과영업이실질적으로정지가되어상환이무기한보류되는회사채에비교했을때에도그리긴수준이아니다. 위에서살펴보았듯이 P2P금융에서제공하고있는주택담보대출은높은수익률에비해위험도가낮은것으로보인다. 위험도가낮으면그에대응되는수익률도낮은것이일반적이나, P2P 주택담보대출은상대적으로높은수익률을제공하는데, 그이유에대해서는 Why P2P 주택담보대출에서설명할것이다. 22

23 4. WHY P2P 주택담보대출 4.1. 관련법규의부재, 틈새시장공략 관련법규의부재로 금융규제받지않음 플랫폼의주택담보대출상품이위험대비수익률이높은것은신규진출로인하여관련법규가부재하는것에서기인한다. 현재 P2P 업체는대부업법을적용받고있어금융업법의보호를받지못하는대신, 규제또한받지않는다. 이러한정책적인허점을공략하였기때문에프리미엄을받고있다고할수있다. LTV Loan To Value ratio 주택담보대출비율 현행주택금융규제에따르면주택담보대출의경우전금융권에서 LTV 70% 이하, DTI( 수도권만적용 ) 60% 이하로대출이가능하다. LTV(Loan To Value ratio, 주택담보대출비율 ) 는담보대출금액을담보가치로나눈비율을의미한다. DTI(Debt To Income, 총부채상환비율 ) 는채무자의상환능력을평가하는지표로대출의연간원리금상환금액을연소득으로나눈비율을의미한다. 그림 37. 주택금융규제변경내용 ( 14.8 월시행 ) 구분 변경전 변경후 LTV 은행 / 보험기타비은행권 수도권 : 50-70% 기타 : 60-70% 수도권 : 60-85% 기타 : 70-85% 전국 : 70% ( 전금융권 ) DTI 은행 / 보험기타비은행권 서울 : 50% 경기, 인천 : 60% 서울 : 50-55% 경기, 인천 : 60-65% 수도권 : 60% 기타 : 미적용 출처 : 기획재정부, SMIC 1 팀 LTV 규제는부동산 시장경기를조절하는 목적으로사용 LTV와 DTI 규제는원칙적으로금융회사의자산건전성을담보하고금융시스템의안정성을유지하기위하여사용되는규제수단이다. 그런데국내에서실질적으로는부동산시장경기를조절하는목적으로사용되며, 가계부채, 금융기관건전성등의직접적인금융부문뿐만아니라부동산시장을통한실물경기에까지영향을미친다. 예를들어 LTV와 DTI 규제를완화할경우부동산시장이과열되어거품이생길수있으며, 반대로규제를강화할경우투기를막는역할을하기도하지만시장이침체될우려도있다. 금융권 LTV 한도 70% P2P 대출의경우 LTV 한도없음 현재는전금융권에서 LTV를 70% 로규제하고있으며, 그이상으로대출하는것은법적으로금지되어있는상황이다. 그런데 P2P 대출의경우관련법이없기때문에법적으로규제또한받지않고있다. 즉, 주택담보대출의경우법정 LTV를넘어서대출이가능하다는말이다. 23

24 LTV 70% 이상대출로 높은수익창출 따라서 P2P 업체는 LTV 70% 가넘는대출건에대해서금융권의대출금리보다높은금 리를적용할수있으며, 이를통해투자자에게많은수익을돌려주게된다. 실제로 P2P 업체의대출상품을보면 LTV 70% 를상회하는상품이많은부분을차지한다 LTV 70% 이상, 위험한가? 규제의이유는 담보력이아닌 부동산시장조절 LTV 70% 이상의대출상품의경우규제이상으로대출을하기때문에부실의위험이높은것으로보일수있다. 하지만 LTV 한도 70% 의규제는부동산시장을조절하려는목적이지담보력의문제가아니다. 예컨대해외의 LTV 규제사례를보면네덜란드는 LTV 한도를 100% 까지허용하기도하며, 대체적으로 80~85% 정도로규제를하고있다. 따라서국가별상황에따라다르지만국내의 LTV 규제는금융기관의보호를위한정책이아니라금융당국의시장조절을위한정책으로보는것이타당하다. 그림 38. 국가별 LTV 와 DTI 규제내용 국가규제내용국가규제내용 미국 이전 LTV 한도 96% 현재 DTI 최대한도 43% 이내조건을만족하는경우 QM(Qualified Mortgage) 으로분류하고모기지대출을제공 이스라엘 LTV가 60% 이상인주택담보대출에대해 대손충당금을늘리도록가이드라인제공 캐나다 LTV 한도 80% 말레이시아 3 번째주택에대해 LTV 한도 70% 도입 핀란드 LTV 한도 90%, 최대상환기간 25 년권고네덜란드 LTV 한도 104%, LTV 한도를점차적으로 감소시켜 2018 년까지 100% 감소목표 홍콩자산가치에따라차등된 LTV 한도적용 (50~70%) 노르웨이 LTV 최대한도 85% 헝가리모든주택담보대출에대해 LTV 한도 75% 도입싱가포르 2000 년대초반부터시행된 LTV 규제강화 LTV 최대한도 80%, 대출기간 30 년초과시 60% 로제한 인도주택담보대출에대해 LTV 한도 80% 도입스웨덴 LTV 최대한도 85% 도입 출처 : IMF, SMIC 1 팀 실제로담보가치대비낙찰가액의비율인낙찰가율이 LTV보다더높기때문에담보력이충분하다. LTV에적용되는담보가치는급매로경매처분되었을경우를가정하여산정되는데, 실제로경매에서낙찰가율이 LTV보다높은경우채권자들은원금및이자는전부회수할수있다. 반대로낙찰가율이 LTV보다낮은경우담보로서제기능을하지못하게된다. 주택낙찰가율역대 최고치인 90.0% 기록 LTV 90% 의담보력 그런데지난달전국주거시설의낙찰가율은역대최고치인 90.0% 를기록하였으며, 특히수도권과광역시의낙찰가율은 100% 에육박하는수치를기록하였다. 따라서부동산담보중에서도주택담보의경우 LTV 90% 정도까지는담보력을제공하며, 수도권및광역시의경우더높은담보력을제공한다고볼수있다. 24

25 하지만이는평균적인수치이기때문에 LTV 90% 까지대출을하게되면경매로넘겨도원금을회수하지못하는경우가발생할것이다. 또한담보물의가치가평가시점의가치보다하락하는경우에도채권의회수가어려울수있다. 하지만우리나라주택의변동률은다른나라에비해굉장히낮은편이고, 하방경직성이존재해, 투기성매물이나상가가아닌이상담보력에영향을줄정도로하락하는경우는없다고봐도무방하다. 그림 39. 국내주택매매가격상승률추이 ( 단위 : %) 출처 : 국토교통부, SMIC 1 팀 한편, 역대가장큰가격하락이있었던 98년 IMF 당시에도약 12% 밖에하락하지않았다. 당시수많은기업, 은행들이파산했던것을고려하면주택이담보로서안정적이라고할수있다. 예를들면, 가격이 10% 이상떨어져도 LTV 80% 의상품이경매낙찰가율이 90% 만나온다면손실이거의없다고봐도무방하다. 특히, 채권최고액기준 LTV라면이자까지전체적으로고려한비율이기때문에투자금뿐만아니라수익금까지회수할가능성이높다. 주택담보대출전문 P2P 업체자체적으로 LTV 80~85% 제한 따라서투게더, 탱커펀드와같은주택담보대출전문 P2P 업체에서는자체적으로 LTV 수준을 80~85% 이내로한정하고있으며, 그외종합적인상황을고려하여담보력이충분한부동산만취급하고있다. 물론대출자의상환능력을우선적으로고려하지만, 부실이발생할경우에투자자의원금및수익을회수하기위하여담보력을철저히검증하는것이다. LTV 낮은대출상품도존재마찬가지로은행권대출불가상품 또한 P2P 업체에서는 LTV가낮은대출상품들도제공하기도하는데, 여러법적인규제로인하여은행권에서대출이어렵지만담보력이충분한것들이다. 예를들어현재시중은행에서는제3자담보제공대출을취급할수없는반면 P2P 대출에서는가능하다. 결과적으로법적인규제에서자유로운 P2P 업체만이은행에서다루지않는것이아니라다루지못하는이러한대출을다룰수있는것이다. 이러한이점으로인하여은행대출과비슷하거나약간높은위험수준으로 10% 이상의높은수익률을얻을수있게된다. 25

26 P2P 주택담보대출의 낮은부실율 실제로 P2P 주택담보대출상품의부실율은 0% 를기록하고있지만, 이는기간이매우짧기때문에아직부실이발생하지않은것으로보는것이적절하다. 한편, 은행의주택담보대출의부실율은 0.2~0.3% 수준으로매우낮으며, 한발먼저 P2P 대출시장에진출한미국의경우부동산담보대출의부도율은 4년째 0% 를기록하고있다. 부실율을정확하게예측하는것은불가능하지만, 앞서설명하였듯이은행의대출보다위험도가높아도큰차이는없을것이며, 미국의사례를근거로국내의 P2P 주택담보대출의부실율도 1% 미만을유지할수있을것으로추정된다. 저축은행의 LTV 한도 이상대출은불법 한편, 저축은행에서도 LTV 95% 한도로대출을해주는것으로알려져있는데, 이는자세히들여다볼필요가있다. LTV 한도인 70% 에대해서는담보대출금리를적용하지만, 나머지 25% 의초과분에대해서는신용대출의 20% 대고금리를적용하는구조이다. 또한개인사업자나법인사업자의경우 LTV 한도가없는데, 대출자에게개인사업자등록증을만들게하여 LTV 규제를회피하는방식으로악용되고있다. 그림 40. 저축은행의편법구조 출처 : 매일경제 P2P 주택담보대출의 프리미엄에영향은 제한적 이에금감원에서는불법과편법을저지르고있는일부저축은행과대출모집인을강하게제재한다는방침이기때문에지속될것으로보이지는않는다. 또한일반적인담보대출과달리편법적인대출의이자율은높기때문에 P2P 주택담보대출의프리미엄에는별다른영향을주지못한다. 결론적으로 시장은현재금융권과금융제도의허점을공략한틈새시장이기 때문에리스크대비높은수익률을실현할수있는투자수단이라고판단한다. 26

27 5. Issue & Risk 앞에서왜 P2P 상품이매력적인지, 어떤 P2P 상품을선택해야하는지를살펴보았다. Issue & Risk 에서는 P2P 상품에투자할때고려해야할업체의규제이슈와도덕적해이 를살펴본다 규제 해외의규제사례 미국 투자자보호에 집중하는미국의 규제 미국의 플랫폼은모두 SEC(Securities and Exchnge Commission: 미국증권거래위원회 ) 의규제를받는다. 여신 ( 대출 ) 은기존에존재하는금융기관들에서진행하고, P2P 플랫폼은그금융기관들로부터대출채권을매입해서 NOTES 라는형태로증권화하여투자자들에게매매하는역할을맡는다. 이 NOTES라는것은 SEC에서공인된정식증권 ( 고위험유가증권으로분류 ) 으로인정되기때문에, 이증권에투자하는수많은투자자들을보호할수있도록증권규제를담당하는 SEC에서관할한다. 미국에서의 P2P 투자는투자자가 P2P 중개업자가발행하는 NOTES에투자하는것으로해석되어서 금융투자상품의매매 로정의되고있다. 투자상품으로흔하게접할수있는 ABS(Asset Backed Security: 자산유동화증권 ), MBS(Mortgage Backed Security: 부동산유동화증권 ) 등과같은공인된투자증권이다. 2006~2007년 P2P금융이처음등장한이후, SEC에서는 P2P 플랫폼의대출채권을모두 SEC에등록할것을요구했다. 이요구때문에주요회사들이 6개월이상의영업정지상태에있기도했다. 하지만 SEC가 P2P 대출채권에투자하는것을공식적으로인정한이후에는 시장의성장이폭발적으로빨라졌고 (2009년 ~2015년 CAGR 246%), 기관투자자들이 P2P 시장에참여하게되는계기가되어다시한번시장의성장을가속화시켰다. 한편미국은대출자와관련해서는특별히규제하지않는다. 왜냐하면여신은여신라이 선스를보유한 ILC(Industrial Loan Company) 를통해이루어지고, 플랫폼의공식 적인업무는 ILC 의대출채권을매입해서투자자에게판매하는것이기때문이다. 대출에대한주체도 플랫폼이되는영국, 투자와대출모두감독대상 영국영국의경우는제휴금융기관을통해여신이실행되는다른나라와달리 플랫폼이직접소비자대출면허를가지고있다는것이다. 따라서대출에대한주체도 P2P 금융플랫폼이되고, 규제또한투자자보호와적법한대출집행여부에대해모두적용되고있다. 27

28 미국의 SEC가 P2P 투자행위를 금융투자행위 로해석하고감독하여투자자보호에집중하여 P2P 관련규제를적용하고있는반면, 영국은 FCA(Financial Conduct Authority: 한국의금융감독원의기능 ) 가투자와대출모두 Crowdfunding Instrument 규정 에따라모두감독하고있다 한국 한국의 구조 우리나라는미국과 유사한형태 우리나라의 구조는미국과유사한형태이다. 한국도모객과신용평가를전담하는플랫폼모회사와여신을전담하는대부업자회사또는제휴금융기관을따로운영하고있다. 대부업자회사가발행한대출채권의원리금수취권을투자자에게매각하는형태로 업을영위하고있다. 현재한국에존재하는 은대출과투자를중개하는 P2P 플랫폼과대출을실행하는여신기관두기관이협력하는형태로구성되어있다. 이러한구조는여신이가능한기관들이은행, 저축은행, 여신전문회사 ( 카드사, 캐피털 ), 보험사그리고대부업으로제한되어있기때문이다. 따라서 P2P금융플랫폼은아직여신라이선스를가지지못하기때문에자체적으로대출을실행할수는없다. 여신기관과의관계에따라서크게 2가지사업모델로구분된다. 첫번째는 P2P 플랫폼회사가대부업자회사를만들어서그자회사를통해대출을실행하는대부업자회사 P2P 모델이있고, 두번째로는은행, 저축은행등제휴금융기관을통해대출을실행하는금융기관연계형 P2P 모델이있다. 후자는다시두분류로나뉜다. 하나는대출실행의주체가은행이기때문에은행대출로분류되고, 다른분류는투자금상환배분의주체가은행이라는것이다. 이러한경우, 은행이직접투자자에게투자및수익금을분배하기때문에최근머니옥션의사태와같이투자상환금을제 3자에게압류당하는일은발생하지않는다. 또한 P2P 플랫폼회사가부도가나더라도은행을통해대출상환금은투자자에게계속분배되기때문에매우강력한투자자보호장치이다 한국의 규제진행 아직 P2P 관련법 규제가미비한상황 하지만아직한국에서 P2P 는정식으로인정된금융거래방식이아니기때문에금융기관 과연계한 P2P 플랫폼업체는설립시도가매우힘들다. 지금까지는한국의 P2P 시장에서큰사고가없었지만, 이렇듯규제가미비한상황에서는언젠가문제가터질가능성이높다. 현재협회를만들어서로정보를공유하고부실에대한공동의안전장치마련등자체적으로노력은행해지고있지만관련법률이명확하지않다면한계가있을수밖에없다. 28

29 실제로중국의경우, P2P 에대한법적규제미비가초기의시장성장에는성장동력으로 작동했지만대출사고, 도산, 사기등이빈번하게발생하며안정적인자리매김에방해요소 가되었다. 이에금융위원회와금융감독원은 11 월 2 일 P2P 대출가이드라인을발표했다. 최근가이드라인 발표 금융당국은 P2P 대출에투자하는투자자의투자전문성과위험감수능력에따라투자한도를차등했다. 일반개인투자자는연간 1개 P2P업체당 1천만원까지만투자가능하고한명의차입자에는 500만원까지만투자가능하다. 다만이자 / 배당소득이 2천만원이넘거나사업 / 근로소득이 1억원이넘는개인투자자는동일차입자에게연간 2천만원까지, 1개 P2P 업체에는 4천만원까지투자할수있도록했다. 법인투자자와전문투자자는별도의투자한도를두지않기로했다. 또한 P2P 업체는투자자에게차입자의신용도와자산 / 부채현황, 소득 / 직장정보, 연체 기록과대출목적, 상환계획등을제공해야한다. 특히담보대출은담보에대한감정평가 서와등기부등본등의정보를제공해야한다. 이외에도 P2P 업체의거래구조와누적대출액, 대출잔액, 연체율도매월공시해야하며 P2P 업체가투자금을보관하거나예탁받을수없도록제한도두었다. 앞으로는투자자 의투자금을은행등공신력이있는기관에예치 / 신탁하도록규정했다. 금융위원회는 P2P 업체의역할은대출정보의중개이며투자에직접참여해위험을부담 하면중개업이라고보기어렵다고말했다. 이에대부업법시행령을개정해 P2P 업체와 관련된대부업체를금융위등록대상으로규정하기로했다. 한편 P2P업체들은이러한가이드라인에수정을요청하기도했다. 이에올해 11월 16일 P2P 대출업의법제화를위한첫입법공청회가열렸다. P2P 업체들은 1개업체에 1000만원으로제한된투자한도는업권의성장을제약한다며한도를늘릴것을요구했고이에금융위과장은적절한투자한도는 4000만원이라고말했다. 이밖에도이들은 P2P 대출이자본시장법, 대부업법등현행법에저촉되는지여부와금융사고가능성에대한우려등에대해토론했다 P2P 업체의도덕적해이 시스템에서는업체의도덕적해이가발생할가능성이존재한다. 물론업체는업체의발전과이미지제고를위해채권의부실발생을최소화하면서위험대비수익률이만족스러운상품을투자자들에게제공하기위해노력할것이다. 하지만 시스템에서수익과위험을가져가는주체는투자자들이기때문에수익률과위험관리, 자금운용, 대출심사가소홀해지는 도덕적해이 가발생할여지가있다. 실제로 What is P2P 에서언급한렌딩클럽또한도덕적해이가발생하여부실대출사태를초래하였다. 29

30 렌딩클럽사태로 P2P 업체의도덕적해이에대한대중의경각심이커지면서 P2P 업체도도덕적해이감소를위한제도를마련하고있다. 예를들어수수료를대출금리와연동시켜부과하는방식이다. 현 P2P 업체의수수료는대출금에연동되어책정되는방식과대출금리와연동되어책정되는방식이있다. 테라펀딩의경우투자수수료를대출금과연동시키는방식을택하고있다. 연간투자수수료는투자금의 1.2% 이며이를일할계산하여원금상환시해당금액을차감하고있다. 이렇게투자수수료를대출금과연동시키게되면 P2P 업체는대출건수를늘려총대출액증대를암묵적인목적으로하여운영하게될수도있다. 업체가대출액증대에만힘쓰게되면부실이예상되는경우 ( 혹은예상부실률이큰경우 ) 에도대출을하여투자자의위험을증가시키는도덕적해이가발생한다. 반면투자수수료를대출금리와연동시키는방식이있다. 대표적으로는투게더앱스가원리금배분시최소연 0.5% ~ 최대연 2.0% 의수수료를책정하였다. 이렇게투자수수료를책정하게되면 P2P 업체는투자자의수익률향상을위해노력하게된다. 수수료이익을높이기위해서투자자의수익률을향상시키려면상환가능성이높고안전한대출자를찾아내고부실률을줄이는노력이필요하다. 신뢰가능한 금융기관을질권자로 설정하는것이중요 도덕적해이를방지할수있는다른방안으로는저축은행등신뢰가능한금융기관을질권자로설정하여업체의사결정의중립성을확보하는것이있다. 금융기관을질권자로설정하게되면여신회사가질권자의동의없이상환자금을유용하거나임의로근저당권을말소시킬수없다. 즉, 금융기관의질권을통해 P2P 업체는의사결정을공신력있게수행할수있다. 투게더앱스의경우대신저축은행을질권자로설정하는 대신질권안전제도 를통해서도덕적해이를방지하고있다. 30

31 6. Current Top Picks for You 6. 어떤업체, 어떤상품에투자할것인가? 6.1. 투게더앱스와탱커펀드 투게더앱스 & 탱커펀드 여러 P2P 대출업체중본보고서가최우선으로추천하는업체는주택담보대출을전문 으로취급하는업체들중에서도투게더앱스와탱커펀드이다. 이와같은업체선정이유 는다음과같다. 도덕적해이경계 투자자에게신호 발송 먼저, 기업선정은앞서이야기했던도덕적해이를가장경계해야한다. 미국과중국의사례에서도확인할수있었듯이 P2P 대출업체의도덕적해이는투자자에게직접적인위험으로다가온다. 이를방지하기위해서는기업이투자자에게보내는신호를파악해야한다. 투게더 저축은행질권자선정탱커 이자에대한수수료 예컨대앞서언급한투게더앱스와같이저축은행질권자선정과같은타기관의감시를받거나, 탱커펀드와같이기업의수수료를투자원금이아닌투자자가수취할이자에연동하여취득하는방식을통해 P2P 기업은스스로의도덕적해이를방지하고자하는신호를고객들에게보낸다. 이와는반대로투자원금에대해일괄적인수수료를수취하거나담보감정기준에대한 평가의객관성이보장되지않는업체는피해야한다. 이러한기준으로봤을때, 투게더펀 드와탱커펀드는도덕적해이를방지할수있는해결책이함께제시되고있다 투자가이드라인 다음으로는두업체가제안하는상품들중실제투자를위한몇가지가이드라인을제시하고자한다. 기본적으로주택담보대출의경우 LTV 80% 수준까지만추가로대출하기때문에담보주택의가치가폭락하지않는이상상환받지못할위험은거의없으며, 담보의평가능력이기업의가장큰경쟁력이므로이를소홀히할것으로예상되지는않는다. 하지만그와중에도개별투자상품에대해몇가지조건을통해투자의위험성을최소화할수있다. 투기성매매지역 담보물피하기 첫째, 투기성거품이낀지역의주택이담보물일경우피하라. 14년부터저금리기조, DTI, LTV 규제완화, 부동산경기부양정책시행으로강남 4구의부동산투기자본이집중되었고전국 / 서울지역주택매매가상승율과비교했을때큰폭의증가세를보였다. 그렇기때문에부동산투자관련정책이슈에대해매매가가민감하게변동할수있다. 31

32 상가형 << 주거용 둘째, 상가형건물보다는주거용주택담보물인대출상품에투자하라. 상가형건물의경우매매가뿐만아니라매매가와는별개인권리금도담보가치로포함되기때문에입지조건이나, 입주한상가의수익성에따라담보가치의변동폭이큰편이다. 특히상가수익률과대응되어움직이는권리금의경우매매가의 50% 수준에달할정도로규모가크기때문에상가수익률의악화는담보가치의하락으로직결된다. 그림 41. 상가건물의담보가치와권리금 ( 단위 : 원 ) 그림 42. 부동산규제후매매가변동 (11.3.~18.)( 단위 : %) 출처 : 한국창업부동산정보원, SMIC 1 팀 출처 : 한국감정원, SMIC 1 팀 하지만이러한조건은최악의경우까지보수적으로가정한것으로, P2P 업체의감정평가과정에서그위험성이대부분반영되어감정평가액이결정된다. 실제투기성건물과상가건물의위험은크게유의미한수준이아니기때문에투자를결정할때, 위의두조건을고려할지는투자자개인의위험에대한태도에따라결정할것을추천한다. 32