운영지침 서울특별시공고제 2019-2 호 (2019.1.3.) 일부개정 총칙 가로구역별건축물높이기준
총칙 제1조 ( 목적 ) 이지침은건축법 ( 이하 법 이라한다 ) 제60조규정에의한가로구역별건축물높이를서울특별시행정구역중상업 준주거 준공업지역에시행하기위하여필요한사항을규정함을목적으로한다. 제 2 조 ( 적용범위 ) 이지침은서울특별시행정구역중상업지역, 준주거지역, 준공업지역에적용한다. 제3조 ( 높이기준적용의기본원칙 ) 1 이지침에서규정하고있지아니한사항에대하여는법 제반관련법률에의한다. 2 당해대지에는이지침에서정하는당해 가로구역 의 기준높이 와각각의 기준완화높이 를합한높이 ( 이하 적용높이 라한다 ) 를적용한다. 3 건축물의높이계획을별도정하고있는지구단위계획구역 ( 국토의이용및계획에관한법률 ), 정비구역 ( 도시및주거환경정비법 ), 재정비촉진지구 ( 도시재정비촉진을위한특별법 ), 한양도성역사도심 ( 서울특별시한양도성역사도심특별지원에관한조례 ), 서울시에서별도고시한가로구역별최고높이지정구역 ( 본공고일기준 45개구역 ) 에서의건축물높이는해당계획에서정하는높이기준을적용한다. 제4조 ( 용어의정의 ) 1 건축물의높이 1. 높이라함은건축법시행령제119 조제1항제5호의규정에의하여산정되는건축물의높이를말한다. 2. 기준높이라함은법제60조의규정에의하여당해가로구역에기본적으로허용되는높이를말한다. 3. 기준완화높이라함은기준높이이외에공개공지확보등공공성확보시추가로부가되는높이를말하며기준높이의최대 0.2배이내로한다. 4. 적용높이라함은기준높이와각각의기준완화높이를합하여당해대지에적용되는높이를말한다. 2 전면도로 1. 대상지에접한도로를전면도로라한다. 단, 대상지가 2개이상의도로에접하는경우, 대지둘레길이의 8분의 1이상접한도로중에서가장넓은도로를전면도로로정한다. 다만, 2개이상의도로의너비가동일할경우그중가장많이접한도로를전면도로로본다. 2. 대지둘레길이의 8분의 1이상접한도로가없는경우에는가장많이접한도로를전면도로로하며, 접한길이가동일할경우가장넓은도로를전면도로로한다. 1
가로구역별건축물높이기준 제 5 조 ( 가로구역별건축물높이기준 ) 1 서울특별시행정구역중상업지역, 준주거지역, 준공업지역내건축물은다음각호의높이기준을적용한다. 1. 가로구역별건축물의높이는기본적으로 기준높이 를적용한다. 기준높이 : H = (W+L/2) α H : 기준높이 ( 높이설정을위해기준이되는높이로서개별대지에기본적으로허용되는높이 ) W : 전면도로의너비 L : 가로구역내당해대지기준전면도로가같은좌우 2 대지씩합계 5 대지의평균종심 ( 縱深 ) 길이 다만, 좌우 2 대지중 서울특별시건축조례 제 29 조에서정하는규모이하의대지및건축이금지된공지가있을경우합계 5 대지에서제외하고나머지대지로산정한다. α : 도로폭원별높이계수 - 도로폭원 4m 이하시높이계수 α = 2.0 적용 - 도로폭원 4m초과 8m이하구간은높이계수 α = 2 - - 도로폭원 8m 초과시높이계수 α = 1.5 적용 기준높이산출식및개념도 적용 가. 전면도로산정기준 정의 : 대상지에접한도로를전면도로라한다. - 대상지가 2개이상의도로에접하는경우, 대지둘레길이의 8분의 1이상접한도로중에서가장넓은도로를전면도로로정한다. 다만, 2개이상의도로의너비가동일할경우그중가장많이접한도로를전면도로로본다. 2
- 대지둘레길이의 8분의 1 이상접한도로가없는경우에는가장많이접한도로를전면도로로하며, 접한길이가동일할경우가장넓은도로를전면도로로한다. - 막다른도로의경우전면도로는막다른도로의폭으로본다. < 전면도로의정의 > <2 개이상의도로에접했을경우전면도로산정 1> <2 개이상의도로에접했을경우전면도로산정 2> <2 개이상의도로에접했을경우전면도로산정 3> < 막다른도로에접한경우산정방식 > < 전면도로의폭이변경되는경우산정방식 > 대상지의전면도로의면적전면도로폭 = 대지와접한전면도로의길이 3
나. 평균종심길이 L 값산정기준 ( 주변대지와조화를이루는높이계획 ) 대상지와같은전면도로를전면도로로하는양쪽 2 개대지의대지깊이를반영한평균종심길이를적용한다. 단, 대상지좌또는우측에 2 개이상의대지가연접하지않은경우연접한대지까지만대지깊이를반영하여적용한다. < 평균종심길이 (L) 산정예시도 > 같은전면도로에접하는경우 1 같은전면도로에접하는경우 2 대상지의대지깊이 L3 = (A1+A2+A3+A4+A5)/D 같은전면도로에접하는경우 3 대상지의대지깊이 L1 = (A1+A2+A3)/D 코너대지의경우 대상지의대지깊이 L2 = (A2+A3+A4)/D 부정형대지의경우 1 대상지의대지깊이 L2 = (A1+A2)/D 부정형대지의경우 2 대상지의대지깊이 L3 = (A1+A2+A3+A4+A5)/D 대상지의대지깊이 L1 = A1/D 4
대지와도로사이에완충녹지와도로반대편에공원 광장 하천 철도 녹지 유수지 자동차전용도로 유원지 공공공지 ( 이하 건축이금지된공지 라한다 ) 가해당대지전체가로구역을마주보고있을경우전면도로의너비에포함한다. 다만, 건축이금지된공지를전면도로에포함하여산출한기준높이가그렇지아니한기준높이의 1.2배를초과할경우, 해당대지의기준높이는건축위원회심의를거쳐결정한다. (1.2배까지는건축위원회심의없이가능 ) - 대상지 A는가로구역전체에 건축이금지된공지가걸친경우 이므로건축이금지된공지를전면도로의폭원으로추가인정 - 대상지 B는가로구역전체중일부분만 건축이금지된공지가걸친경우 이므로건축이금지된공지를전면도로의폭원으로인정하지않음 < 전면도로폭원에 건축이금지된공지 포함여부 > 가로구역전체에 건축이금지된공지가걸친경우 가로구역일부에 건축이금지된공지가걸친경우 < 대상지 A 전면도로 = La> < 대상지 B 의전면도로 = Lb> 다. 넓은도로와좁은도로가앞뒤로접한대지의기준높이적용 대상지가넓은도로와좁은도로에앞뒤로접한경우넓은도로의수직방향으로넓은도로에접한길이 (L) 의 3배 (3L) 이내에한하여넓은도로를전면도로로산출한기준높이를적용한다. 그외부분은좁은도로를전면도로로산출한기준높이를적용한다. < 넓은도로변기준높이적용범위 > 대상지가넓은도로와좁은도로에동시에접한경우 1 대상지가넓은도로와좁은도로에동시에접한경우 2 5
라. 평균종심길이산정시종심길이가깊은대규모 ( 대상지종심길이의 2 배이상 ) 대지가인접하여있을경우 대상지의평균종심길이산정시좌우양옆 2 대지중종심길이가깊은대규모대지가있을경우대상지종심길이의 2 배이하범위 ( 전면도로기준으로대상지종심길이 2 배이격 ) 의면적만종심길이산정시포함한다. < 종심길이산정시대규모인접대지의대지면적반영범위예시 > 2 배차이 3 배차이 4 배차이 대지면적 각대지종심길이산정 = 전면도로에접한길이 2. 다음각목에따른공공성확보시기준높이에기준높이의최대 0.2 배범위 ( 기준완화높이 ) 를 가산한높이 ( 적용높이 ) 를적용할수있다. 공개공지면적가. 공개공지 : 기준높이대지면적 지하공간연결통로면적 나. 지하공간연결통로 : 기준높이대지면적 기부채납면적 다. 기부채납 : 기준높이기부채납후대지면적 건축한계선확보면적라. 건축한계선 : 기준높이대지면적 - 대지규모 500 m2미만 : 전면건축한계선 2m 이상확보 - 대지규모 500~1500 m2미만 : 전면건축한계선 3m 이상확보 - 대지규모 1500 m2이상 : 전면건축한계선 5m 이상확보 조경시설설치면적마. 조경면적 : 기준높이대지면적 - 도로전면부조성 : 최소폭 3m 이상조성시 - 도로전면밀집조성 : 최소면적 30 m2이상조성시 6
기준완화높이관련준수사항 공개공지 (A) : 공개공지설치기준등세부기준은 건축법 제 43 조, 같은법시행령제 27 조의 2, 서울특별시건축조례 제 26 조에서 정하는바에의함 지하공간연결통로 (B) : 지하철또는지하공간을연결하는통로 - 지하철역사또는지하보도 ( 지하상가 ) 등의시설과인접한대지에서일반대중이지하공간에서당해대지의전면보도또는 이면도로로의접근이가능하도록설치 기부채납 : 대지내에서도로, 공원, 공공청사, 문화시설, 도서관등공공시설을설치하는경우 조경면적 : 조경설치관련세부기준은 건축법 제 42 조, 같은법시행령제 27 조, 서울특별시건축조례 제 24 조, 제 25 조에서정하는 바에의함 전면건축한계선 2~5m 확보한부분에조경면적확보시높이완화중첩불가 타법에 건축법 제 60 조에따른건축물의높이제한을완화하는규정이있을경우 각규정중가장유리한완화비율범위에서건축물높이완화가능 ( 중복적용불가 ) [ 근거 : 법제처법령해석 (18-0283 호 )] 3. 적용높이완화 ( 개별대지에적용 ) 대지의형상등으로인하여현격히기준 ( 적용 ) 높이적용이불합리한경우 ( 또는기준높이 산출이불가능한경우 ) 로서건축물의최고높이를완화하여적용할필요가있다고허가권자가 판단하는대지에대해서는 건축위원회심의 를거쳐적용높이를완화하여적용할수있다. 4. 주민 자치구제안에의한높이완화 ( 가로구역단위이상에적용 ) 본지침의높이적용이불합리한경우로서주민또는자치구의제안요청에의해해당가로구역에 대한높이를 건축위원회심의 등관련절차를거쳐완화하여적용할수있다. 2 제1항제3 호에따라적용높이완화를위한건축위원회심의시다음각호를고려하여야하며, 필요한경우제1항제2호각목을추가로고려할수있다. 1. 피난, 소방안전에관한사항 - 소방차의원활한진입을위해폭 6미터이상의작업용차량공간을확보할것 ( 건축선후퇴를통해작업용차량공간을확보한경우를포함한다 ) - 고가사다리차등의조작을위한소방자동차활동공간과고층건축물의적정이격거리확보할것 7
가로구역별최고높이지정 - 화재등위급한상황으로부터거주민의생명, 신체등이안전하게보호될수있도록 화재예방, 소방시설설치 유지및안전관리에관한법률, 건축물의피난 방화구조등의기준에관한규칙 등관련규정에따라피난성능, 소방성능등을충분히확보할것 2. 도시경관확보에관한사항 - 주변경관과어울리지않는돌출개발이되지않도록하여야하며, 주변건축물현황자료 ( 반경 100m 이내건축물높이및층수등현황 ) 를작성하여건축위원회심의접수시제출할것 - 도시경관을고려한계획을위해개발전 후배치도, 단면도 ( 현황고. 계획고, 층수, 높이등 ), 경관시뮬레이션 (simulation) 을제출할것 제6조 ( 지침 완화기준의변경 ) 이지침은관계법령등의개정, 기타제반여건변화등이있거나관련계획에의한높이기준과의일관성유지를위한변경등운영과정에서합리적인변경사유가발생할경우시건축위원회심의를거쳐변경할수있다. 부칙제1조 ( 시행일 ) 이지침은공고한날부터시행한다. 제2조 ( 경과조치 ) 1 이지침은시행이후건축허가 신고를신청한경우부터적용한다. 2 이지침시행이후 주택법 제16조의규정에의하여사업계획의승인신청, 도시및주거환경정비법 제28조에의하여사업시행인가를신청한경우부터적용한다. 3 이지침시행전건축허가, 사업계획승인또는사업시행인가를위하여건축위원회심의를신청한경우에는종전규정을적용한다. 4 종전규정을적용함이건축허가 신고또는사업계획의승인받았거나건축허가 신고및주택법제16조의규정에의하여사업계획의승인 사업시행인가승인을신청한자에게불리한경우에는이지침에의한다. 5 이지침시행전에건축허가를받았거나신고를한건축물에대한설계변경중높이계획의변경인경우이지침을적용한다. 8
별표 1_ 건축물높이기준관련참고사항 국토의계획및이용에관한법률, 건축법, 서울특별시스카이라인관리원칙등건축물높이기준에관한사항 용도지역용적률건폐율 높이제한 도심 광역중심지역 중심그외지역 비고 제 1 종전용주거지역 100% 이하 50% 이하 2 층이하 ( 주거 8m, 주거외 11m) 서울특별시건축조례제 33 조 제 2 종전용주거지역 120% 이하 40% 이하 - 제 1 종일반주거지역 150% 이하 60% 이하 4 층이하국계법시행령 [ 별표 4] 7 층이하 제 2 종일반주거지역 (7 층이하 ) 200% 이하 60% 이하 - 아파트건축시 : 평균 7 층이하 ( 공공시설부지기부채납시평균 13 층이하 ) - 시장정비사업승인전통시장 :15 층이하 - 균형발전사업지구및산업개발진흥지구, 특정관리대상시설에아파트건축시 :10 층이하 서울특별시도시계획조례제 28 조 제 2 종일반주거지역 200% 이하 60% 이하 25 층이하 제 3 종일반주거지역 250% 이하 50% 이하 35 층이하 ( 주거 )/50 층이하 ( 복합 ) 35 층이하 준주거지역 400% 이하 60% 이하 서울특별시 스카이라인 중심상업지역일반상업지역근린상업지역 1,000% 이하 ( 단, 4 대문안 800% 이하 ) 800% 이하 ( 단, 4 대문안 600% 이하 ) 600% ( 단, 4 대문안 500% 이하 ) 60% 이하 60% 이하 60% 이하 35 층이하 ( 주거 ) 51 층이상 ( 복합 ) 35 층이하 ( 주거 ) 50 층이하 ( 복합 ) 35 층이하 ( 주거 ) 40 층이하 ( 복합 ) 관리원칙 ( 행정2 부시장방침제125호, 14.04.11) 유통상업지역 600% ( 단, 4 대문안 500% 이하 ) 60% 이하 준공업지역 400% 이하 60% 이하 35 층이하 ( 주거 ) 50 층이하 ( 복합 ) 35 층이하 ( 주거 ) 40 층이하 ( 복합 ) 9