<C1DFB0EEC1F6B1B82DB0E1C1A4B5B5BCAD2E687770>

Transcription

1 광진구결정도서 서울특별시고시제 호( ) 광진구

2 도시계획결정사항 지구단위계획구역결정.Ⅰ 토지이용및시설에관한계획.Ⅱ 획지및건축물등에관한계획.Ⅲ

3 Ⅰ. 지구단위계획구역결정 1. 지구단위계획구역결정( 변경) 조서 구분구역명위치 면적 ( m2) 기정변경변경후 최초결정일비고 변경 구역 광진구중곡동 번지일대 106,770 증 )7, ,030 최초결정 : ( 서울시고시제 호 ) 구역변경없이단순면적증가 : 증) 7,260 m2 2. 지구단위계획구역결정( 변경) 사유서 구분 도면표시번호 위치면적 ( m2) 변경사유 변경 - 광진구중곡동 번지일대 114,030 구역변경없이단순면적증가 1

4 지구단위계획구역현황도 지구단위계획구역결정( 변경) 도 : 구역계변경없음 2

5 Ⅱ. 1. 토지이용및시설에관한계획 용도지역 용도지역결정( 변경) 조서 용도지역변경결정은기결정된사항임( 서울특별시고시제 호, ) 구 분 면적 ( m2) 기정변경변경후 구성비 (%) 비고 계 114, , 소계 114,030 감 ) 45,365 68, 주거지역 일반주거지역 114,030 감 ) 114, 제3종일반주거지역 - 증 ) 33,268 33, 준주거지역 - 증 ) 35,397 35, 상업지역 소계 - 증 ) 45,365 45, 일반상업지역 - 증 ) 45,365 45,

6 용도지역현황도 용도지역결정( 변경) 도 4

7 2. 가. 용도지구 미관지구 미관지구결정( 변경) 조서 구분 도면표시번호 지구명지구의세분위치 면적 ( m2) 연장 (m) 폭원 (m) 최초결정일 비고 기정 역사문화미관지구 중곡동~ 자양동 105,600 4,400 양측 중곡동~ 자양동 변경 1 능동로 일반미관지구 ( 중곡동 ~ 군자동 ) 105,600 (6,744) 4,400 (281) 양측 ( ): 구역내 미관지구결정( 변경) 사유서 도면표시번호 지구명변경내용변경사유 1 중곡동 ~ 군자동 역사문화미관지구 일반미관지구 연장 : 281m 폭원 : 양측12m 면적 : 6,744 m2 지구단위계획구역지정에따른지정목적에부합되고토지의효율적인이용을유도하기위하여변경 5

8 용도지구현황도 용도지구결정( 변경) 도 6

9 3. 도시기반시설 가. 교통시설 : 변경사항없음 도로총괄조서 유별합계광로대로중로소로 노선수 합계 연장 (m) 류 류 류 면적 ( m2) 36,631 23,750 10,865 2,016 - 노선수 연장 (m) 면적 ( m2) 23,750 23, 노선수 연장 (m) 면적 ( m2) 노선수 연장 (m) 면적 ( m2) 12,881-10,865 2,016 - 도로조서 구분 규 모 등급류별번호폭원 (m) 기능 연장 (m) 기점 종점 사용형태 주요경과지 최초결정일 비 고 기정광로 주간선도로 475 중곡동 중곡동 일반도로 - - 기정대로 ~35 주간선도로 351 군자동 군자동 일반도로 - - 폭 35m : 209m 폭 25m : 142m 기정중로 주간선도로 168 군자동 군자동 일반도로 - - 나. 도시공간시설, 유통및공급시설, 공공문화시설, 도시방재시설, 보건 위생시설 : 해당사항없음 7

10 도시기반시설현황도 8

11 Ⅲ. 1. 획지및건축물등에관한계획 획지계획 가. 1) 최대획지규모 계획방향 획지의입지여건별개발잠재력에따른적정획지규모계획 전면도로의조건과토지이용계획등을고려한최대획지규모계획 2) 계획내용 최대획지규모 구분최대획지규모비고 간선도로교차지하철역사연접지역 간선도로변 이면도로변 2,000 m2 1,500 m2 800 m2 주) 1. 기존최대획지규모이상인대지의건축허용 2. 특별계획구역및지구단위계획에의하여공동개발이계획된경우를제외하고지구단위계획구역내의토지의공동개발또는합필을할경우에는최대획지규모를초과할수없음 9

12 최대획지규모계획도 10

13 2. 건축물의용도및건폐율 용적률 높이계획 가. 1) 건축물의용도계획 계획방향 법에서허용하는지역지구안에서의용도를적용하되필지의입지적여건에맞는용도를계획 지구중심의기능과도시미관및주변토지이용과의정합성등을고려하여법상허용용도중에서일부용 도는입지를불허 2) 불허용도계획 구분 B2 ( 준주거/ 이면부) C1 ( 일반상업 / 간선변) C2 ( 일반상업 / 이면부) 도시계획법시행령제51조및서울시도시계획조례에의한지역지구에서 건축할수있는용도중에서건축법시행령별표1의 불허용도 제2종근린생활시설 중 안마시 술소 문화 및 집회시설 중 동식물 원 의료시설중정신병원 운동시설 중 옥외철탑이 설치 된골프연습장 공장 위험물저장및처리시설 동물및식물관련시설 공공용시설중 교도소, 감화원 기타 범죄자의 갱생보육교육 보건등의 용도에 쓰이는 시 설, 군사시설, 발전소 해당미관지구불허용도 단독주택 문화및집회시설중동식물 원 숙박시설 위락시설 위험물저장및처리시설 동물및식물관련시설 공공용시설중 군사시설, 발전 소 제2종근린생활시설 중 안마시 술소 문화 및 집회시설 중 동식물 원 의료시설중격리병원, 정신병 원 운동시설 중 옥외철탑이 설치 된골프연습장 숙박시설 위락시설 공장 위험물저장및처리시설 동물및식물관련시설 공공용시설중교도소, 감화원기타범죄자의갱생보육교육 보건등의용도에쓰이는시설, 군사시설, 발전소 일반주거지역에서일반상업지역으로용도지역이상향된대지에주상복합건물 ( 공동주택과의복합) 은불허함 11

14 불허용도계획도 12

15 나. 1) 건축물의건폐율계획 건폐율계획 서울특별시도시계획조례제55조제1항의규정에따름 구분 건폐율계획 제3종일반주거지역준주거지역일반상업지역특별계획구역 건폐율 (%) ) 건폐율의완화 도시계획법제42조제 3항과도시계획법시행령제41조제 1항에의거대지의일부를공공시설부지로제공 하는경우로서공공시설부지를제공하고남은대지가최소획지규모이하가되는등구도시계획위원회의심의를거쳐부득이하다고인정하는경우에는경우당해건축물에대하여다음의비율까지건폐율을완 화적용할수있음 - 완화되는건폐율 = 당해지역에적용되는건폐율 ( 1 + A ) 이내 A : 공공시설부지로제공되는면적 / 당초의대지면적 또한, 특별계획구역은세부개발계획수립시시도시계획위원회의심의를거쳐위산식을적용하여 60% 까지완화할수있음 다. 1) 건축물의용적률계획 기준용적률 기준용적률은기반시설의정비등이이루어지지않은상태( 지구단위계획미준수시) 에서과도한개발등 에따른지구중심의과밀화문제를최소화하기위하여적용하는용적률로서지구단위계획수립당시변 경또는세분전용도지역상의법정용적률의범위안에서다음과같이정함 구분기준용적률 일반주거지역 200% 이하 2) 허용용적률 허용용적률은대지내공지, 보행공간의조성, 지하공간의개발, 환경친화성, 리모델링, 공동체를위한시 설, 공개공간또는공개공지등으로확보하는경우에인센티브로제공되는완화용적률과기준용적률을 합산한용적률 허용용적률은다음산식에의한용적률을초과할수없음 - 기준용적률 + ( 변경또는세분후용도지역의용적률 - 기준용적률 ) 1/2 일반주거지역 구분허용용적률 준주거지역 300% 이하 (2003 년6월30 일이전까지 350% 이하) 일반주거지역 일반상업지역 500% 이하 13

16 용적률완화항목및완화내용 용적률완화의정도는지구단위계획목표에기여하는공공기여요소의조성에따라차등적용 각각의대지에적용되는용적률의완화는완화조건이인정되는각항목의합으로하며, 화용적률의합은각각의대지에지정된허용용적률의이하가되도록함 기준용적률과완 용적률완화시대지내공지와조경부분, 니함 보행동선과건축물배치에대한인센티브는중복하여적용하지아 획지 대지내공지 용적률완화항목및완화내용 구분완화조건완화용적률 (%) 비고 공동개발 ( 규제) 준수시( 동일소유자필지제외 ) 기준용적률 a 공동개발 ( 권장) 준수시기준용적률 0.5a 맞벽건축맞벽건축시기준용적률 a 획지분할 ( 합병) 토지교환에따른정형화 30 공개공지쌈지공원 조성시 기준용적률 ( 추가조성면적 대지면적 ) a 공개공지위치준수시기준용적률 0.1 용도권장용도권장용도준수시 보행동선 차량동선주차 건축물배치 보행통로 입체공공보행통로 공공보행통로보차혼용통로조성시등 케노피형 개방형 지하철연결통로 ( 지하콘코스등 ) 기준용적률 ( 권장용도면적 총연면적 ) 0.3 기준용적률 ( 조성면적 대지면적 ) a 기준용적률 ( 조성면적 대지면적 ) 3.0 기준용적률 ( 조성면적 대지면적 ) 4.0 공동주차장설치시기준용적률 a 공용주차장 건축한계선 벽면한계선 설치시 준수시 준수시 80 기준용적률 (( 대지내주차수 - 법정주차대수 ) a) 법정주차대수 기준용적률 ( 건축한계선준수면적 대지면적 ) 3.0 기준용적률 ( 벽면한계선준수면적 대지면적 ) 필지 : a=0.1 3~4 필지 : a=0.2 5 필지이상 : a=0.3 구도시계획위원회에서인정하는경우 피로티구조 : a=1.0 지상형구조 : a=2.0 침상형구조 : a=3.0 설치의무면적 이외 추가 조성시 총연면적의 20% 이상시 피로티구조 : a=2.0 공공보행통로 : a=3.0 보차혼용통로 : a=4.0 지정외에추가조성시는구도시계획위원회에서인정하는경우 30M 이상도로변 :a=0.2 30M 미만도로변 :a=0.1 14

17 건축물관련 환경친화적 외부공간환경 도시계획시설결정후대지처리시 구분완화조건완화용적률 (%) 비고 경사지붕 5층이하건물에설치시 20 고층부탑상형고층부탑상형구조로건축시 40 야간경관조명야간경관조명설치시 20 건폐율 투수성바닥처리 40% 이하로건축시 40 투수성재료 ( 잔디포함 ) 로조성시 기준용적률 ( 조성면적 대지면적 ) 0.5 5층이상부분의장변과단변의비율이 4분의1 이상 조경공간제외 중수도중수도시스템설치시 30 빗물이용시설제외 빗물이용 1) 빗물이용시설설치시 20 광고물설치계획광고물설치계획반영시 10 공공기여리모델링 옥상녹화 벽면녹화 조경비 잔여대지 공공기여시 20 옥상부녹화시 벽면녹화조성시 추가조경면적을확보시 기준용적률 ( 조성면적 옥상면적 ) 0.2 기준용적률 ( 녹화면적 전체벽면면적 ) 0.5 기준용적률 ( 추가조경면적 대지면적 ) 인접필지가공동으로개발시 20 인접필지가매입하여개발시 30 전면수용대지보상금액을제공하여개발시 30 도시계획시설협의매수구역 [( (1 0.3 )/(1-0.3 )) 도시계획시설협의매수시 + β β 허용용적률 ]-허용용적률 지구단위계획소위원회에서인정하는경우( 최초 1 건, 차후는그기준에따라처리 ) 변압기, 공공시설등 구도시계획위원회에서인정하는경우 서울시보급형옥상녹화기법적용시 서울시 지침에 의거 조성 시 β: 협의매수율= 협의매수면적 / 협의매수전전체대지면적 1) 빗물이용시설의최초1건은건대체육시설부지특별계획구역의사례를기본방향으로하여개별건축허가시운영지침에의거이 용계획수립 일반상업지역내주거복합건물건축시의허용용적률 일반상업지역내에서주거복합건물을건축할시허용용적률의산정이서울시도시계획조례제56조제3 항의 규정에의한용적률을초과할시에는서울시도시계획조례별표2의용적률을적용 일반주거지역에서준주거지역으로용도지역이상향된대지내순수공동주택입지시 일반주거지역에서준주거지역으로용도지역이상향된대지에순수공동주택 ( 주상복합제외 ) 입지시 250% 이하적용 15

18 3) 상한용적률 상한용적률은건축주가대지면적의일부를공원, 광장, 도로, 하천등의공지로설치 조성하여제공( 기 부채납한경우에한한다) 하는경우에추가로부여되는용적률을허용용적률과합산한용적률 상한용적률의산정은서울특별시도시계획조례시행규칙제3조에의하며본지구단위계획구역에서는다음 의산식을적용 구분상한용적률 지구단위계획구역전체 기부채납시상한용적률산정 - 허용용적률 [ (1+a) / (1-a) ] a : 기부채납율 ( 기부채납면적 / 기부채납전대지면적 ) 주) 상기산출공식에의한결과치는서울특별시도시계획조례시행규칙제3조제 1항에의한범위안에서허용 16

19 기준용적률계획도 허용용적률계획도 17

20 라. 1) 건축물의높이계획 기본방향 도시전체스카이라인의변화를유도하고주변경관과의조화를유도 일조, 통풍, 프라이버시등의보호를위한높이계획 조망경관및조망요소의시각회랑확보를위한높이의계획 2) 높이계획 건축물의높이 건축물의높이는기반시설의정비가이루어지지않은상태에서과도한개발에따른환경악화를최소화 하기위하여, 지구단위계획의내용을준수하지않은경우에는기존의전면도로사선제한기준을적용 - 건축물의높이 = 전면도로폭 1.5 건축물높이의완화 위내용에도불구하고다음항목을준수할시에는그정도에따라높이를완화적용 - 완화되어지는높이 = 전면도로폭 ( 1.5 +α1 +α ) 사선제한완화항목및완화내용 인센티브항목완화내용 ( α) 공원광장도로하천 등의공지를설치조성하여 제공시( 기부채납의경우) (a/a) 6.0 건축한계선, 벽면한계선준수시 (a/a) 3.0 공개공지등설치시 b / A 공동개발이행시 0.3 대지분할가능권장선이행시 0.15 아케이드조성시 0.15 공공보행통로개설시 0.1 공동주차장및공동주차출입구등권장사항이행시 0.1 비고 A : 기존대지면적 a : 기부채납면적 b : 공개공지등면적 α: 각인센티브완화내용의합 단, 1.5+α 3.0, 6m미만의도로에서는 1.5+α

21 최고높이한도 가구( 街區 ) 별건축할수있는최고높이한도를계획 간선도로변은법정용적률을확보할수있는최고높이한도를, 건을고려하여최고높이한도를완화적용 교차로변및지하철역사인접지역은입지여 이면도로변및가구( 街區 ) 내부는용도지역별사선제한계수를적용하여최고높이한도를계획함으로서주 변주거지역과의상충을완화하도록계획 사선제한의완화에의하여완화되어지는높이는최고높이한도를초과할수없음 구 분 간선도로변 (15M 이상도로변 ) ~6M 최고높이한도 ~8M 이면도로변 ~10M ~12M 일반주거 32M 20M 26M 32M 32M 준주거 55M 24M 32M 40M 48M 일반상업 70~100M 29M 39M 48M 58M 19

22 건축물최고높이계획도 20

23 가구번호및도면번호 A C B D L E K F J I H G A L 21

24 건축물의용도및건폐율용적률높이에 관한조서 도면표시번호 위치구분계획내용 1 가구번호용도 불허용도 : C1 A 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 75m 2 용도 불허용도 : B2 건폐율 60% 허용용적률 : 300%(350%) 높이 최고높이 : 40m 1 가구번호용도 불허용도 : C1 B 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 100m 2 용도 불허용도 : C1 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 75m 3 용도 불허용도 : C2 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 40m 1 가구번호용도 불허용도 : C1 C 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 70m 2 용도 불허용도 : C2 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 70m 3 용도 불허용도 : B2 건폐율 60% 허용용적률 : 300%(350%) 높이 최고높이 : 40m 허용용적률중 ( ) : 2003년 6월30 일이전까지적용 22

25 도면표시번호 위치구분계획내용 1 가구번호용도 불허용도 : C1 D 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 70m 2 용도 불허용도 : B2 건폐율 60% 허용용적률 : 300%(350%) 높이 최고높이 : 40m 1 가구번호용도 불허용도 : C1 E 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 100m 2 용도 불허용도 : C2 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 100m 3 용도 불허용도 : C1 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 75m 4 용도 불허용도 : C2 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 40m 1 가구번호용도 불허용도 : C1 F 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 75m 2 용도 불허용도 : B2 건폐율 60% 허용용적률 : 300%(350%) 높이 최고높이 : 40m 허용용적률중 ( ) : 2003년 6월30 일이전까지적용 23

26 도면표시번호 위치구분계획내용 1 가구번호용도 불허용도 : C1 G 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 75m 2 용도 불허용도 : B2 건폐율 60% 허용용적률 : 300%(350%) 높이 최고높이 : 40m 1 가구번호용도 불허용도 : C1 H 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 100m 2 용도 불허용도 : C1 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 75m 3 용도 불허용도 : C2 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 100m 4 용도 불허용도 : C2 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 40m 5 용도 불허용도 : B2 건폐율 60% 허용용적률 : 300%(350%) 높이 최고높이 : 40m 1 가구번호용도 불허용도 : C1 I 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 70m 허용용적률중 ( ) : 2003년 6월30 일이전까지적용 24

27 도면표시번호 위치구분계획내용 2 가구번호용도 불허용도 : B2 I 건폐율 60% 허용용적률 : 300%(350%) 높이 최고높이 : 40m 1 가구번호용도 불허용도 : C1 J 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 70m 2 용도 불허용도 : C2 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 70m 3 용도 불허용도 : B2 건폐율 60% 허용용적률 : 300%(350%) 높이 최고높이 : 40m 1 가구번호용도 불허용도 : C1 K 건폐율 50% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 100m 1 가구번호용도 불허용도 : C1 L 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 75m 2 용도 불허용도 : B2 건폐율 60% 허용용적률 : 300%(350%) 높이 최고높이 : 40m 허용용적률중 ( ) : 2003년 6월30 일이전까지적용 25

28 3. 기타사항에관한계획가. 특별계획구역에관한계획 1) 기본방향 지구단위계획기본목표와일치되는범위안에서지정 개략적개발타당성검토를통한최소한의요구조건만을결정 2) 용도및건폐율 용적률 높이 공공시설조성에관한계획 도면표시번호 위치면적 ( m2) 계획내용비고 용도지역 일반주거지역 일반상업지역 중곡 1 특별계획구역 군자동 일대 3,245.6 불허용도 건폐율 용적률 해당미관지구불허용도 단독주택 문화및집회시설중동식물원 숙박시설 위락시설 위험물저장및처리시설 동물및식물관련시설 공공용시설중군사시설, 발전소 주상복합건물 ( 공동주택과의복합) 50% 이하 기준용적률 - 200% 이하 허용용적률 - 500% 이하 단, 허용용적률, 상한용적률은완화조건이행에따른별도의산식에의하여결정 높이 최고높이 100m이하 공공시설조성및제공 구역내도로공원 및공공공지등을상업계획에포함하여설치조성후 기부채납 기부채납면적 : 17.1% 이상 ( 지하철연계개발 -지하 지상보행연계를위한침상형공개공지유도 ) 26

29 특별계획구역계획도 중곡 1 특별계획구역 27

30 지구단위계획운영에관한사항 획지및건축물등에관한계획.Ⅰ 지구단위계획운영지침.Ⅱ

31 Ⅰ. 1. 획지및건축물등에관한계획 획지계획 가. 최대획지규모( 도시계획결정사항임) 1) 계획방향 획지의입지여건별개발잠재력에따른적정획지규모계획 전면도로의조건과토지이용계획등을고려한최대획지규모계획 2) 계획내용 최대획지규모 구분최대획지규모비고 간선도로교차지하철역사연접지역 간선도로변 이면도로변 2,000 m2 1,500 m2 800 m2 주) 1. 기존최대획지규모이상인대지의건축허용 2. 특별계획구역및지구단위계획에의하여공동개발이계획된경우를제외하고지구단위계획구역내의토지의공동개발또는합필을할경우에는최대획지규모를초과할수없음 나. 최소획지규모 최소획지규모는서울시특별시건축조례제25조에의한대지분할제한기준을준용 기존의최소획지규모이하인대지의건축허용 공공용지무상제공시최소획지규모이하가되는대지의건축허용 최소획지규모이하로의획지분할은규제. 단, 부정형필지등불가피한경우에는구도시계획위원회의심 의를거쳐분할가능 최소획지규모 구분최소획지규모비고 주거지역 상업지역 90 m2 150 m2 28

32 최대획지규모계획도 29

33 다. 1) 공동개발 기본방향 주민합의에의한자율적인공동개발이이루어지도록유도함을원칙으로하며, 준에적합하여야함 이경우최대획지규모기 기타필요한경우공동개발의규제및권장을계획 2) 공동개발규제 동일인소유의인접한필지 토지소유자간의합의가있는경우 공공시설설치에따라필지의규모가작아짐으로서단독개발이곤란한경우 3) 공동개발권장 입지여건상잠재력이큰지역( 교차로변, 역사인접지역, 간선도로변등 ) 의소규모필지 공공시설설치에따라필지의규모가작아진경우인접필지와공동개발권장 접근성이특히불량한필지및전면도로진출입불허가필요한필지 공동개발 ( 권장) 의변경은구도시계획위원회의심의를거쳐변경할수있음 공동개발권장의예 간선도로교차변공공시설설치시접근성불량필지형상불량필지 30

34 라. 1) 대지분할 대지분할규제 최소획지규모계획이하로의대지분할은규제 2) 대지분할권장 인접한필지와규모면에서현저한차이가있는필지는정연한가로환경과통일된개발규모달성을위하 여인접한필지규모로의대지분할을권장 < 필지규모가현저한차이가있는경우> 3) 대지분할가능선 간선도로변의필지에대하여는도로확폭을위한예정부지( 폭3M) 를대지분할가능선으로계획 대지분할가능선을기준으로공공용지제공 대지분할가능선으로계획된부지부분에는공공용지제공과관계없이장래도시계획도로확폭을위하여지하층개발규제 4) 기타공공용지제공을위한획지분할 보차혼용통로등장래도시계획도로로확보하고자계획된필지들은건축후퇴선을기준으로대지분할후 공공용지제공가능 31

35 가구및획지의규모와조성에관한조서 도면표시번호 가구번호면적 ( m2획지 ) 위치면적 ( m2) 획지 A 5,880.9 중곡동 공동개발권장 : ,-24 위치와중곡동 동일중곡동 중곡동 중곡동 공동개발권장 : 중곡동 공동개발권장 : 중곡동 공동개발규제 : 중곡동 공동개발규제 : 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 공동개발권장 : 중곡동 공동개발권장 : 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 공동개발권장 : 639-1,-24 중곡동 공동개발권장 : 639-1,-23 B 5,831.4 중곡동 중곡동 공동개발규제 : 중곡동 공동개발규제 : 중곡동 중곡동 중곡동 ,273.7 공동개발권장 : 649-7,-8,-9,-10 중곡동 공동개발권장 : 649-6,-8,-9,-10 중곡동 공동개발권장 : 649-6,-7,-9,-10 비 고 32

36 도면표시번호 가구번호면적 ( m2획지 ) 위치면적 ( m2) 획지 B 5,831.4 중곡동 공동개발권장 : 649-6,-7,-8,-10 위치와중곡동 공동개발권장 : 649-6,-7,-8,-9 동일중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 C 5,503.4 중곡동 중곡동 공동개발권장 : 중곡동 공동개발권장 : 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 공동개발권장 : 중곡동 공동개발권장 : 중곡동 공동개발권장 : 중곡동 공동개발권장 : 중곡동 중곡동 공동개발권장 : 중곡동 공동개발권장 : 중곡동 공동개발권장 : 중곡동 공동개발권장 : 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 비 고 33

37 도면표시번호 가구번호면적 ( m2획지 ) 위치면적 ( m2) 획지 C 5,503.4 중곡동 위치와중곡동 동일중곡동 중곡동 중곡동 D 4,810.3 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 공동개발권장 : ,-32 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 공동개발권장 : 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 비 고 34

38 도면표시번호 가구번호면적 ( m2획지 ) 위치면적 ( m2) 획지 D 4,810.3 중곡동 공동개발권장 : ,-32 위치와중곡동 공동개발권장 : ,-31 동일중곡동 중곡동 중곡동 공동개발권장 : E 5,293.2 중곡동 중곡동 중곡동 공동개발권장 : 중곡동 공동개발권장 : 중곡동 공동개발권장 : 중곡동 공동개발권장 : 중곡동 공동개발권장 : 중곡동 공동개발규제 : 중곡동 공동개발권장 : 중곡동 공동개발권장 : ,-14,-15 중곡동 공동개발권장 : ,-14,-15 중곡동 공동개발권장 : ,-13,-15 중곡동 공동개발권장 : ,-13,-14 중곡동 공동개발권장 : ,-19,-20 중곡동 공동개발권장 : ,-19,-20 중곡동 공동개발권장 : ,-18,-20 중곡동 공동개발권장 : ,-18,-19 중곡동 공동개발규제 : F 5,693.9 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 공동개발규제 : 중곡동 공동개발규제 : 중곡동 중곡동 공동개발권장 : ,-14,-27 비 고 35

39 도면표시번호 가구번호면적 ( m2획지 ) 위치면적 ( m2) 획지 F 5,693.9 중곡동 공동개발권장 : ,-14,-27 위치와중곡동 공동개발권장 : 동일중곡동 공동개발권장 : 중곡동 공동개발권장 : ,-11,-27 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 중곡동 공동개발권장 : ,-11,-14 중곡동 중곡동 G 5,705.1 능동 능동 공동개발권장 : 능동 ,369.8 공동개발권장 : 능동 공동개발권장 : 능동 능동 능동 능동 능동 능동 능동 능동 공동개발권장 : 능동 H 4,866.1 능동 공동개발권장 : 220-3, 능동 공동개발권장 : 능동 공동개발권장 : 220-1, 능동 비 고 36

40 도면표시번호 가구번호면적 ( m2획지 ) 위치면적 ( m2) 획지 H 4,866.1 능동 위치와능동 공동개발권장 : 동일능동 능동 능동 능동 능동 능동 능동 공동개발권장 : 220-1,-3 능동 능동 능동 I 4,879.5 능동 능동 능동 능동 능동 능동 능동 능동 능동 능동 능동 능동 능동 능동 능동 능동 능동 공동개발규제 : 능동 능동 능동 비 고 37

41 도면표시번호 가구번호면적 ( m2획지 ) 위치면적 ( m2) 획지 I 4,879.5 능동 위치와능동 동일능동 공동개발규제 : J 8,355.2 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 비 고 38

42 도시표시번호 가구번호면적 ( m2획지 ) 위치면적 ( m2) 획지 J 8,355.2 군자동 위치와군자동 동일군자동 군자동 군자동 군자동 ,210.9 공동개발규제 : 군자동 공동개발규제 : 군자동 공동개발권장 : 군자동 공동개발권장 : K 3,245.6 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 ,921.7 L 7,930.7 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 공동개발규제 : 473-2,-26 군자동 공동개발규제 : 473-1,-26 군자동 군자동 공동개발권장 : 473-5,-25 군자동 공동개발권장 : 473-4,-25 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 비 고 39

43 도면표시번호 가구번호면적 ( m2획지 ) 위치면적 ( m2) 획지 L 7,930.7 군자동 위치와군자동 동일군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 군자동 공동개발권장 : 군자동 공동개발권장 : 군자동 공동개발권장 : 군자동 공동개발권장 : 군자동 공동개발권장 : 군자동 공동개발권장 : 군자동 공동개발권장 : 473-4,-5 군자동 공동개발규제 : 473-1,-2 비 고 40

44 가구및획지계획도 A C B D L E K F J I H G A L 41

45 2. 건축물의용도및건폐율 용적률 높이 배치 형태 색채 가. 1) 건축선계획 건축물의용도계획 계획방향 법에서허용하는지역지구안에서의용도를적용하되필지의입지적여건에맞는용도를계획 지구중심의기능과도시미관및주변토지이용과의정합성등을고려하여법상허용용도중에서일부용 도는입지를불허 지구중심의기능과주변토지이용과의정합성및입지별잠재력의극대화를위하여권장용도계획 2) 불허용도계획( 도시계획결정사항임) 구분 B2 ( 준주거/ 이면부) C1 ( 일반상업 / 간선변) C2 ( 일반상업 / 이면부) 도시계획법시행령제51조및서울시도시계획조례에의한지역지구에서 건축할수있는용도중에서건축법시행령별표1의 불허용도 제2종근린생활시설 중 안마시 술소 문화 및 집회시설 중 동식물 원 의료시설중정신병원 운동시설 중 옥외철탑이 설치 된골프연습장 공장 위험물저장및처리시설 동물및식물관련시설 공공용시설중 교도소, 감화원 기타 범죄자의 갱생보육교육 보건등의 용도에 쓰이는 시 설, 군사시설, 발전소 해당미관지구불허용도 단독주택 문화및집회시설중동식물 원 숙박시설 위락시설 위험물저장및처리시설 동물및식물관련시설 공공용시설중 군사시설, 발전 소 제2종근린생활시설 중 안마시 술소 문화 및 집회시설 중 동식물 원 의료시설중격리병원, 정신병 원 운동시설 중 옥외철탑이 설치 된골프연습장 숙박시설 위락시설 공장 위험물저장및처리시설 동물및식물관련시설 공공용시설중교도소, 감화원기타범죄자의갱생보육교육 보건등의용도에쓰이는시설, 군사시설, 발전소 일반주거지역에서일반상업지역으로용도지역이상향된대지에주상복합건물 ( 공동주택과의복합) 은불허함 3) 권장용도계획 구분도입요소권장용도비고 지하철역사인접블럭 (J1) 지하철환승에그치는유동인구의유입기능도입 판매및영업시설 문화및집회시설 업무시설 ( 오피스텔제외) 토지의입체적활동유도 지하공간및지하철역사와의연계성강화 주) 권장용도는당해용도가총연면적의 20% 이상인경우권장용도가수용된것으로봄 42

46 불허용도계획도 43

47 권장용도계획도 44

48 나. 건축물의건폐율계획( 도시계획결정사항임) 1) 건폐율계획 서울특별시도시계획조례제55조제1항의규정에따름 구분 건폐율계획 제3종일반주거지역준주거지역일반상업지역특별계획구역 건폐율 (%) ) 건폐율의완화 도시계획법제42조제 3항과도시계획법시행령제41조제 1항에의거대지의일부를공공시설부지로제공 하는경우로서공공시설부지를제공하고남은대지가최소획지규모이하가되는등구도시계획위원회의심의를거쳐부득이하다고인정하는경우에는경우당해건축물에대하여다음의비율까지건폐율을완 화적용할수있음 - 완화되는건폐율 = 당해지역에적용되는건폐율 ( 1 + A ) 이내 A : 공공시설부지로제공되는면적 / 당초의대지면적 또한, 특별계획구역은세부개발계획수립시시도시계획위원회의심의를거쳐위산식을적용하여 60% 까지완화할수있음 다. 건축물의용적률계획( 도시계획결정사항임) 1) 기준용적률 기준용적률은기반시설의정비등이이루어지지않은상태( 지구단위계획미준수시) 에서과도한개발등 에따른지구중심의과밀화문제를최소화하기위하여적용하는용적률로서지구단위계획수립당시변 경또는세분전용도지역상의법정용적률의범위안에서다음과같이정함 구분기준용적률 일반주거지역 200% 이하 2) 허용용적률 허용용적률은대지내공지, 보행공간의조성, 지하공간의개발, 환경친화성, 리모델링, 공동체를위한시 설, 공개공간또는공개공지등으로확보하는경우에인센티브로제공되는완화용적률과기준용적률을 합산한용적률 허용용적률은다음산식에의한용적률을초과할수없음 - 기준용적률 + ( 변경또는세분후용도지역의용적률 - 기준용적률 ) 1/2 일반주거지역 구분허용용적률 준주거지역 300% 이하 (2003 년6월30 일이전까지 350% 이하) 일반주거지역 일반상업지역 500% 이하 45

49 용적률완화항목및완화내용 용적률완화의정도는지구단위계획목표에기여하는공공기여요소의조성에따라차등적용 각각의대지에적용되는용적률의완화는완화조건이인정되는각항목의합으로하며, 화용적률의합은각각의대지에지정된허용용적률의이하가되도록함 기준용적률과완 용적률완화시대지내공지와조경부분, 니함 보행동선과건축물배치에대한인센티브는중복하여적용하지아 획지 대지내공지 용적률완화항목및완화내용 구분완화조건완화용적률 (%) 비고 공동개발 ( 규제) 준수시( 동일소유자필지제외 ) 기준용적률 a 공동개발 ( 권장) 준수시기준용적률 0.5a 맞벽건축맞벽건축시기준용적률 a 획지분할 ( 합병) 토지교환에따른정형화 30 공개공지쌈지공원 조성시 기준용적률 ( 추가조성면적 대지면적 ) a 공개공지위치준수시기준용적률 0.1 용도권장용도권장용도준수시 보행동선 차량동선주차 건축물배치 보행통로 입체공공보행통로 공공보행통로보차혼용통로조성시등 케노피형 개방형 지하철연결통로 ( 지하콘코스등 ) 기준용적률 ( 권장용도면적 총연면적 ) 0.3 기준용적률 ( 조성면적 대지면적 ) a 기준용적률 ( 조성면적 대지면적 ) 3.0 기준용적률 ( 조성면적 대지면적 ) 4.0 공동주차장설치시기준용적률 a 공용주차장 건축한계선 벽면한계선 설치시 준수시 준수시 80 기준용적률 (( 대지내주차수 - 법정주차대수 ) a) 법정주차대수 기준용적률 ( 건축한계선준수면적 대지면적 ) 3.0 기준용적률 ( 벽면한계선준수면적 대지면적 ) 필지 : a=0.1 3~4 필지 : a=0.2 5 필지이상 : a=0.3 구도시계획위원회에서인정하는경우 피로티구조 : a=1.0 지상형구조 : a=2.0 침상형구조 : a=3.0 설치의무면적 이외 추가 조성시 총연면적의 20% 이상시 피로티구조 : a=2.0 공공보행통로 : a=3.0 보차혼용통로 : a=4.0 지정외에추가조성시는구도시계획위원회에서인정하는경우 30M 이상도로변 :a=0.2 30M 미만도로변 :a=0.1 46

50 건축물관련 환경친화적 외부공간환경 도시계획시설결정후대지처리시 구분완화조건완화용적률 (%) 비고 경사지붕 5층이하건물에설치시 20 고층부탑상형고층부탑상형구조로건축시 40 야간경관조명야간경관조명설치시 20 건폐율 투수성바닥처리 40% 이하로건축시 40 투수성재료 ( 잔디포함 ) 로조성시 기준용적률 ( 조성면적 대지면적 ) 0.5 5층이상부분의장변과단변의비율이 4분의1 이상 조경공간제외 중수도중수도시스템설치시 30 빗물이용시설제외 빗물이용 1) 빗물이용시설설치시 20 광고물설치계획광고물설치계획반영시 10 공공기여리모델링 옥상녹화 벽면녹화 조경비 잔여대지 공공기여시 20 옥상부녹화시 벽면녹화조성시 추가조경면적을확보시 기준용적률 ( 조성면적 옥상면적 ) 0.2 기준용적률 ( 녹화면적 전체벽면면적 ) 0.5 기준용적률 ( 추가조경면적 대지면적 ) 인접필지가공동으로개발시 20 인접필지가매입하여개발시 30 전면수용대지보상금액을제공하여개발시 30 도시계획시설협의매수구역 [( (1 0.3 )/(1-0.3 )) 도시계획시설협의매수시 + β β 허용용적률 ]-허용용적률 지구단위계획소위원회에서인정하는경우( 최초 1 건, 차후는그기준에따라처리 ) 변압기, 공공시설등 구도시계획위원회에서인정하는경우 서울시보급형옥상녹화기법적용시 서울시 지침에 의거 조성 시 β: 협의매수율= 협의매수면적 / 협의매수전전체대지면적 1) 빗물이용시설의최초1건은건대체육시설부지특별계획구역의사례를기본방향으로하여개별건축허가시운영지침에의거이 용계획수립 일반상업지역내주거복합건물건축시의허용용적률 일반상업지역내에서주거복합건물을건축할시허용용적률의산정이서울시도시계획조례제56조제3 항의 규정에의한용적률을초과할시에는서울시도시계획조례별표2의용적률을적용 일반주거지역에서준주거지역으로용도지역이상향된대지내순수공동주택입지시 일반주거지역에서준주거지역으로용도지역이상향된대지에순수공동주택 ( 주상복합제외 ) 입지시 250% 이하적용 47

51 3) 상한용적률 상한용적률은건축주가대지면적의일부를공원, 광장, 도로, 하천등의공지로설치 조성하여제공( 기 부채납한경우에한한다) 하는경우에추가로부여되는용적률을허용용적률과합산한용적률 상한용적률의산정은서울특별시도시계획조례시행규칙제3조에의하며본지구단위계획구역에서는다음 의산식을적용 구분상한용적률 지구단위계획구역전체 기부채납시상한용적률산정 - 허용용적률 [ (1+a) / (1-a) ] a : 기부채납율 ( 기부채납면적 / 기부채납전대지면적 ) 주) 상기산출공식에의한결과치는서울특별시도시계획조례시행규칙제3조제 1항에의한범위안에서허용 48

52 기준용적률계획도 허용용적률계획도 49

53 라. 건축물의높이계획( 도시계획결정사항임) 1) 기본방향 도시전체스카이라인의변화를유도하고주변경관과의조화를유도 일조, 통풍, 프라이버시등의보호를위한높이계획 조망경관및조망요소의시각회랑확보를위한높이의계획 2) 높이계획 건축물의높이 건축물의높이는기반시설의정비가이루어지지않은상태에서과도한개발에따른환경악화를최소화 하기위하여, 지구단위계획의내용을준수하지않은경우에는기존의전면도로사선제한기준을적용 - 건축물의높이 = 전면도로폭 1.5 건축물높이의완화 위내용에도불구하고다음항목을준수할시에는그정도에따라높이를완화적용 - 완화되어지는높이 = 전면도로폭 ( 1.5 +α1 +α ) 사선제한완화항목및완화내용 인센티브항목완화내용 ( α) 공원광장도로하천 등의공지를설치조성하여 제공시( 기부채납의경우) (a/a) 6.0 건축한계선, 벽면한계선준수시 (a/a) 3.0 공개공지등설치시 b / A 공동개발이행시 0.3 대지분할가능권장선이행시 0.15 아케이드조성시 0.15 공공보행통로개설시 0.1 공동주차장및공동주차출입구등권장사항이행시 0.1 비고 A : 기존대지면적 a : 기부채납면적 b : 공개공지등면적 α: 각인센티브완화내용의합 단, 1.5+α 3.0, 6m미만의도로에서는 1.5+α

54 최고높이한도 가구( 街區 ) 별건축할수있는최고높이한도를계획 간선도로변은법정용적률을확보할수있는최고높이한도를, 건을고려하여최고높이한도를완화적용 교차로변및지하철역사인접지역은입지여 이면도로변및가구( 街區 ) 내부는용도지역별사선제한계수를적용하여최고높이한도를계획함으로서주 변주거지역과의상충을완화하도록계획 사선제한의완화에의하여완화되어지는높이는최고높이한도를초과할수없음 구 분 간선도로변 (15M 이상도로변 ) ~6M 최고높이한도 ~8M 이면도로변 ~10M ~12M 일반주거 32M 20M 26M 32M 32M 준주거 55M 24M 32M 40M 48M 일반상업 70~100M 29M 39M 48M 58M 51

55 건축물최고높이계획도 52

56 마. 건축물의배치 형태 색채 건축선계획 1) 건축물의배치계획 기본방향 가로환경의연속성확보와동선체계등을고려하여건축물의배치를계획 건축물의배치는건축한계선및벽면한계선등으로계획 계획내용 구분적용지역적용기준비고 건축한계선 간선도로변 6M 도로기능향상을위한차선확폭 보행공간을정비 정연한가로경관을형성 도로확폭예정지 3M 포함 이면도로변 1~2M 도로의기능향상 벽면한계선 천호대로이면부 3M 건축선지정이부적합한필지에적용 건축물의주벽면또는특정층의벽면이벽면한계선을넘어서건축할수없음 벽면선의적용에있어특정층이지정되지않았을경우에는 1 층벽면을그대상으로함 피로티구조건축의경우에는피로티기둥을제외한건축외벽을당해층의벽면으로봄 피로티구조건축시피로티의유효높이는 6m이상 < 건축한계선> < 벽면한계선> 53

57 2) 건축물의형태 기본방향 연속성및통일성, 조화를이루는가로경관구성 계획내용 구분적용지역계획내용 벽면전구역 외벽전구역 개구부가없는벽면을도로에노출하여서는아니됨 벽면에벽화등장식적처리를하여당해구도시계획위원회의심의를받는경우는예외로함 건축물의외벽은원칙적으로골조가노출되어서는아니됨 의장, 재료, 색채에있어 3면이상의벽면에서통일성을유지하여야함 외관전구역 조립식무피복철골조, 않도록함 컨테이너등의구조를제한하여가로경관을저해하지 1 층셔터 1 층바닥마감높이 단독, 다세대주택이외 전구역 벽면의 50% 이상을투시형으로설치토록권장 건축물의보행주출입구 1층바닥마감높이와도로마감높이와의차이는 15cm이하로권장하여보행자의접근을강화토록함 3) 건축물의색채 기본방향 활동감을느낄수있는밝고명랑한색조계열을사용하며, 원색의사용은금하도록함 검정색계통의외벽마감재료사용을지양하여밝고명랑한분위기의도시경관형성 계획내용 구분계획내용 건축물의전면 건축물의좌우배면, 옥탑및기타부속건축물 활동감을느낄수있는밝고명랑한색조계열을사용하며, 도록함 전면색채와동일계통의색채를사용토록권장 원색의사용은금하 54

58 건축물배치계획도 55

59 가구번호및도면번호 A C B D L E K F J I H G A L 56

60 건축물의용도및건폐율용적률높이배치형태색채건축선에 관한조서 도면표시번호 위치구분계획내용 1 가구번호용도 불허용도 : C1 A 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 75m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 2 용도 불허용도 : B2 건폐율 60% 건축한계선 - 천호대로변 6M - 이면도로변 1.6M, 2M, 4M 허용용적률 : 300%(350%) 높이 최고높이 : 40m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 1 가구번호용도 불허용도 : C1 B 건폐율 60% 건축한계선 - 천호대로변 6M - 이면도로변 1.6M, 2M, 4M 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 100m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 2 용도 불허용도 : C1 건폐율 60% 건축한계선 - 천호대로변, 능동로변 6M - 이면도로변 1.5M, 2M, 4M 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 75m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 허용용적률중 ( ) : 2003년 6월30 일이전까지적용 건축한계선 - 천호대로변, 능동로변 6M - 이면도로변 1.5M, 2M, 4M 57

61 도면표시번호 위치구분계획내용 3 가구번호용도 불허용도 : C2 B 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 40m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 1 가구번호용도 불허용도 : C1 C 건폐율 60% 건축한계선 - 천호대로변, 능동로변 6M - 이면도로변 1.5M, 2M, 4M 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 70m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 2 용도 불허용도 : C2 건폐율 60% 건축한계선 - 능동로변 6M - 이면도로변 2M 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 70m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 3 용도 불허용도 : B2 건폐율 60% 건축한계선 - 능동로변 6M - 이면도로변 2M 허용용적률 : 300%(350%) 높이 최고높이 : 40m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 허용용적률중 ( ) : 2003년 6월30 일이전까지적용 건축한계선 - 능동로변 6M - 이면도로변 2M 58

62 도면표시번호 위치구분계획내용 1 가구번호용도 불허용도 : C1 D 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 70m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 2 용도 불허용도 : B2 건폐율 60% 건축한계선 - 능동로변 6M - 이면도로변 1.5M, 2M, 3M 허용용적률 : 300%(350%) 높이 최고높이 : 40m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 1 가구번호용도 불허용도 : C1 E 건폐율 60% 건축한계선 - 능동로변 6M - 이면도로변 1.5M, 2M, 3M 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 100m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 2 용도 불허용도 : C2 건폐율 60% 건축한계선 - 천호대로변, 능동로변 6M - 이면도로변 1.5M, 2M, 4M 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 100m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 허용용적률중 ( ) : 2003년 6월30 일이전까지적용 건축한계선 - 천호대로변, 능동로변 6M - 이면도로변 1.5M, 2M, 4M 59

63 도면표시번호 위치구분계획내용 3 가구번호용도 불허용도 : C1 E 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 75m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 4 용도 불허용도 : C2 건폐율 60% 건축한계선 - 천호대로변, 능동로변 6M - 이면도로변 1.5M, 2M, 4M 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 40m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 1 가구번호용도 불허용도 : C1 F 건폐율 60% 건축한계선 - 천호대로변, 능동로변 6M - 이면도로변 1.5M, 2M, 4M 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 75m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 2 용도 불허용도 : B2 건폐율 60% 건축한계선 - 천호대로변 6M - 이면도로변 2M, 4M 허용용적률 : 300%(350%) 높이 최고높이 : 40m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 허용용적률중 ( ) : 2003년 6월30 일이전까지적용 건축한계선 - 천호대로변 6M - 이면도로변 2M, 4M 60

64 도면표시번호 위치구분계획내용 1 가구번호용도 불허용도 : C1 G 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 75m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 2 용도 불허용도 : B2 건폐율 60% 건축한계선 - 천호대로변 6M - 이면도로변 2M, 3M, 4M 허용용적률 : 300%(350%) 높이 최고높이 : 40m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 1 가구번호용도 불허용도 : C1 H 건폐율 60% 건축한계선 - 천호대로변 6M - 이면도로변 2M, 3M, 4M 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 100m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 2 용도 불허용도 : C1 건폐율 60% 건축한계선 - 천호대로변, 능동로변 6M - 이면도로변 2M, 2.5M, 4M 벽면한계선 : 5.5M 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 75m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 허용용적률중 ( ) : 2003년 6월30 일이전까지적용 건축한계선 - 천호대로변, 능동로변 6M - 이면도로변 2M, 2.5M, 4M 벽면한계선 : 5.5M 61

65 도면표시번호 위치구분계획내용 3 가구번호용도 불허용도 : C2 H 건폐율 60% 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 100m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 4 용도 불허용도 : C2 건폐율 60% 건축한계선 - 천호대로변, 능동로변 6M - 이면도로변 2M, 2.5M, 4M 벽면한계선 : 5.5M 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 40m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 5 용도 불허용도 : B2 건폐율 60% 건축한계선 - 천호대로변, 능동로변 6M - 이면도로변 2M, 2.5M, 4M 벽면한계선 : 5.5M 허용용적률 : 300%(350%) 높이 최고높이 : 40m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 1 가구번호용도 불허용도 : C1 I 건폐율 60% 건축한계선 - 천호대로변, 능동로변 6M - 이면도로변 2M, 2.5M, 4M 벽면한계선 : 5.5M 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 70m 배치 도면참조 허용용적률중 ( ) : 2003년 6월30 일이전까지적용 형태및색채 - 건축선 건축한계선 -능동로변 6M -이면도로변 1M, 2M 62

66 도면표시번호 위치구분계획내용 2 가구번호용도 불허용도 : B2 I 건폐율 60% 허용용적률 : 300%(350%) 높이 최고높이 : 40m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 1 가구번호용도 불허용도 : C1 J 건폐율 60% 건축한계선 - 능동로변 6M - 이면도로변 1M, 2M 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 70m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 2 용도 불허용도 : C2 건폐율 60% 건축한계선 - 능동로변 6M - 이면도로변 1.5M, 2M 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 70m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 3 용도 불허용도 : B2 건폐율 60% 건축한계선 - 능동로변 6M - 이면도로변 1.5M, 2M 허용용적률 : 300%(350%) 높이 최고높이 : 40m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 허용용적률중 ( ) : 2003년 6월30 일이전까지적용 건축한계선 - 능동로변 6M - 이면도로변 1.5M, 2M 63

67 도면표시번호 위치구분계획내용 1 가구번호용도 불허용도 : C1 K 건폐율 50% 권장용도 : J1 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 100m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 1 가구번호용도 불허용도 : C1 L 건폐율 60% 건축한계선 - 천호대로변, 능동로변 6M - 이면도로변 2M 허용용적률 : 500% 높이 최고높이 : 75m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 2 용도 불허용도 : B2 건폐율 60% 건축한계선 - 천호대로변 6M - 이면도로변 1M, 2M 허용용적률 : 300%(350%) 높이 최고높이 : 40m 배치 도면참조 형태및색채 - 건축선 허용용적률중 ( ) : 2003년 6월30 일이전까지적용 건축한계선 - 천호대로변 6M - 이면도로변 1M, 2M 64

68 3. 가. 1) 기타사항에관한계획 대지내공지및단지내시설물배치계획 대지내공지계획 기본방향 대지내공지의확보를통하여가로환경의개선과대중이이용가능한오픈스페이스를확충 지하철역사와의연계등지하 지상의입체적보행활동연계를위한침상형공개공지를적극유도 대지내공지 대지내통로는장식포장을권장 대지내공지는식재공간으로활용토록권장하며, 를권장 식재공간은교목과관목이조화된다층구조의밀식식재 대지내공지에는환경장식물과야간조명등의설치를권장 폭 20m이상도로에면한대지에서건축법제32조에의해설치되는조경부분은가로변전면공지와연계 배치하여쌈지공원형태로조성할것을권장 전면공지 인도와접하는필지의전면공지 건축선후퇴에의한전면공지가인도와접하는경우에는보행자통행이가능한구조로조성하여향후차도의확폭시보도로서의기능을담당할수있도록함 전면공지에의한보도확폭은건축물의신축시개발주체가이를시행 차도와접하는필지의전면공지 건축선후퇴에의한전면공지가차도와접하는경우에는차량또는보행자통행이원활히될수있도록함 전면공지에의한보도확폭은건축물의신축시개발주체가이를시행 단처리및포장 지구단위계획에의한건축한계선에의해생기는대지내공지는접한보도및도로( 보도가없을경우 ) 와높이차이가없어야함 포장패턴선정시인접지역의포장패턴과조화를고려하여바닥은투수성포장재료로포장하고담장, 기타이와유사한일체의통행방해물의설치금지 보도와전면공지경계부의처리 지구단위계획에의한건축한계선에의해조성되는공지와보도와의경계부는차량출입및주차가불가능하도록볼라드및돌의자등설치. 단, 불가피하게주차출입구가지정된경우그출입구가설치된부분에한하여예외 65

69 공개공지 1 공개공지설치 공개공지는건축법시행령제113조및서울시건축조례제22조의규정에의하여설치 공개공지는규제도에표시한위치에설치할것을권장하며, 에한하여유동적으로조정하여설치할수있음 추후건축계획에따라가각부나간선도로변 2 쌈지공원형태의공개공지 공개공지는가로변쌈지공원형태로조성토록권장 - 2 개소이내로설치하되, 1개소의최소면적이 45m2이상 - 최소폭 5m이상확보 - 피로티구조로할경우유효높이 6m이상확보 인접한대지가쌈지공원형태의공개공지를확보하고있을경우가능한한인접한대지의쌈지공원과일 체형으로조성할것을권장 3 침상형쌈지공원의조성 입구및지하보도가계획되어진가각부필지에공개공지를조성할경우침상형의쌈지공원으로조성할 것을권장 쌈지공원은그바닥높이가대지내의건축물의지하1층또는지하2 층과일치하여야하며, 공지내에서 24 시간일반이용객에개방되는구조의수직이동수단 ( 계단또는에스컬레이터와장애자를위한이동수단의 설치) 을설치하여야함. 단, 건축물내에위의동일한조건의수직이동수단이설치될경우는예외로함 침상형쌈지공원에는벤치, 음수전등휴게시설및휴게공간을설치하고, 야간조명등을설치운영함 보차혼용통로 이면도로의기능향상과전면도로에서의진출입해소등을목적으로보차혼용통로계획 보차혼용통로로계획된건축한계선부분은지하층의개발을규제 66

70 일정기간경과후보차혼용통로부분의도시계획도로결정및시설설치계획 보차혼용통로는최소 6M로계획 보차혼용통로는공공용지무상제공을권장하되전면간선도로와중복될경우건축선후퇴가능 부득이한경우건축선후퇴로가능 보차혼용통로계획기준 구분규모확보방안비고 보차혼용통로 최소 6M 필지경계선을기준으로양측변건축한계선계획 향후도시계획시설결정및도시계획시설설치 공공보행통로 공공보행통로가지정된대지는지정된위치에, 규정된폭원이상으로 24시간일반인이통로로이용할 수있는구조로조성 공공보행통로는접하는보도혹은도로와단차가있어서는아니되며또한인접대지와공동으로설치되 는경우도인접대지간단차를두어서는아니됨 공공보행통로에는담장, 계단, 화단등보행자의통행에지장을주는일체의장치물을설치할수없음 공공보행통로로연결되는양측도로의고저차가있을경우경사로로설치하며, 건축물의부속되는주차 장및서비스공간등보행통행시장애가되는공간과는차폐하여통로로써의기능을할수있어야함 공공보행통로는야간통행에안전을도모할수있도록야간조명시설을설치하고, 경우악천후시를대비하여캐노피구조로할것을권장 실외공공보행통로의 2) 단지내시설물배치계획 해당사항없음 67

71 대지내공지계획도 68

72 나. 1) 교통처리계획 차량출입불허구간 폭 25m이상도로에서대지로의직접차량출입은원칙적으로불허 대지의분할등에의하여부득이하게차량출입불허구간에서차량의출입이허용되어야할경우당해관 련심의위원회의심의를거쳐이를조정할수있음 이면도로의개설시기등에의하여이면도로로의차량진출입이불가능하여부득이하게차량출입불허구간 으로차량의출입이허용되어야할경우에는장래이면도로개설시에이면도로로진출입이이루어질수 있도록고려하여구도시계획위원회의심의를거쳐차량출입을허용할수있음 2) 차량출입허용구간 주차출입허용구간이표시된대지에서는표시된위치에대지내로의차량출입구설치가가능 3) 차량출입방향의적용 대지내로의차량출입은차량출입방향이표시된변임에불구하고다음구간에서는차량출입구를설치할 수없음 - 폭10m이상도로의교차로측단으로부터 10m이내의구간 - 버스정류장, 기타승하차시설, 지하도입구, 횡단보도전후 10m이내의구간 차량출입이지정되지않은대지에서의차량출입구의설치 차량출입방향이표시되지않은대지중두변이상이도로에접한대지로의차량출입구는접하는 6m이 상의도로중폭이가장좁은도로에설치. 단, 대지에접한도로폭이 6m이하인경우에는건축선을후 퇴하여 6m 이상( 기존도로폭포함) 의통로를확보하여차량출입구를설치 이때, 맞은편건축한계선은높이계획에서도로너비로산정함에도불구하고도로너비로규정하지않음 4) 주차장설치 보도가설치된도로또는보행자우선도로로계획된도로에접한대지에서는이도로를주차통로로이용 하는직접주차는할수없으며별도의대지내동선에의해주차장을설치하여야함. 단, 해당대지의조 건상부득이하다고관련심의위원회에서인정한경우에는그러하지아니함 기타설치기준은서울특별시주차장설치및관리조례의규정에의함 69

73 교통처리계획도 70

74 다. 1) 특별계획구역에관한계획 기본방향 지구단위계획기본목표와일치되는범위안에서지정 개략적개발타당성검토를통한최소한의요구조건만을결정 2) 용도및건폐율 용적률 높이 공공시설조성에관한계획 도면표시번호 위치면적 ( m2) 계획내용비고 용도지역 일반주거지역 일반상업지역 불허용도 해당미관지구불허용도 단독주택 문화및집회시설중동식물원 숙박시설 위락시설 위험물저장및처리시설 동물및식물관련시설 공공용시설중군사시설, 발전소 주상복합건물 ( 공동주택과의복합) 중곡 1 특별계획구역 군자동 일대 3,245.6 권장용도건폐율 판매및영업시설 문화및집회시설 업무시설 ( 오피스텔제외) 50% 이하 용적률 기준용적률 - 200% 이하 허용용적률 - 500% 이하 단, 허용용적률, 상한용적률은완화조건이행에따른별도의산식에의하여결정 높이 최고높이 100m이하 공공시설조성및제공 구역내도로공원 및공공공지등을상업계획에포함하여설치조성후 기부채납 기부채납면적 : 17.1% 이상 ( 지하철연계개발 -지하 지상보행연계를위한침상형공개공지유도 ) 71

75 특별계획구역계획도 중곡 1 특별계획구역 72

76 Ⅱ. 1. 지구단위계획운영지침 민간부문지구단위계획운영지침 제1장총 칙 제1 조 ( 목적) 본지구단위계획운영지침( 이하지침이라한다) 은도시계획법제42조제 1항의규정에의하여작성 되는 의시행을위하여지구단위계획규제도에표시된내용을설명하고, 도면 에표시되지아니한사항을설명함을목적으로한다. 제2 조 ( 지침적용의기본원칙 ) 1 지침에별도로언급하지않은사항에대하여는제반관련법규나관련조례에따른다. 2 지침의내용은규제사항과권장사항으로나누어진다. 이중규제사항은반드시지켜야하는것이고, 권장사항은특별한사유가없는한건축허가시판단에따라지킬것을권장하는사항들로, 이를따를 경우지침이정한보상이주어지기도한다. 3 지침의일부규제내용이법규의개정등에따라법규의내용과서로다를경우에는법규의범위안에 서운영지침의규제내용을따른다. 제3 조 ( 용어의정의) 1 본지침에서공통으로사용하는용어의정의는다음과같다. 1. 지구단위계획구역 이라함은지구단위계획을수립하는일단의지역적범위를말한다. 2. 블럭 이라함은지구단위계획구역내에서지구단위계획의계획목적상세분화된일단의지역적범위 를말한다. 3. 특별계획구역 이라함은지구단위계획구역내에서사업계획이구체화되지않은민간소유의일단의 대규모대지에대하여개발의파급효과가도시전반, 또는지역환경에미치는영향이크다고예상되 어서추후개발주체의구체적프로그램이나타나는시점에 는일단의지역적범위를말한다. 2차적인지구단위계획을별도로수립하 4. 공동개발 이라함은 2 이상의필지를일단의대지로하여하나의건축물을건축하는것을말한다. 5. 대지분할가능선 이라함은대지의획지를분할할경우에 로로계획된지역에지정된것을말한다. 기준이되는선으로서장래도시계획도 6. 불허용도 라함은관계법령의규정에의하여허용되더라도건축할수없는용도를말한다. 7. 권장용도 라함은대상지역의발전을위하여효율적인용도로선정된것을말하며, 관련심의위원 회에의하여특별한사유가인정되지않는한지정된용도로건축해야하는용도를말한다. 8. 기준용적률 이라함은기반시설의정비등이이루어지지않은상태( 지구단위계획미준수시) 에서과 도한개발등에따른지구중심의과밀화문제를최소화하기위하여적용하는용적률로서지구단위 계획수립당시변경전용도지역상의법정용적률을말한다. 9. 허용용적률 이라함은대지내공지, 보행공간의조성, 지하공간의개발, 환경친화성, 리모델링, 공 73

77 동체를위한시설, 공개공간또는공개공지등으로확보하는경우에인센티브로제공되는완화용 적률과기준용적률을합산한용적률을말한다. 10. 상한용적률 이라함은건축주가대지면적의일부를공원, 광장, 도로, 하천등의공지로설치 조성하여제공( 기부채납한경우에한한다) 하는경우에추가로부여되는용적률을허용용적률과합 산한용적률을말한다. 11. 최고높이 라함은지구단위계획에의하여지정된높이이하로건축하여야하는높이를말한다. 12. 건축물의전면 이라함은건축물의 1층용도를이용하는사람을위한주된출입구를설치하는 면을말한다. 13. 건축지정선 이라함은가로경관을가지런하게하는등도시경관및보행공간확보등을위하여 그선의수직면에건축물의 1층에서 3층까지의벽면이건축지정선길이와 2분의 1이상접하도록 지정하는선을말한다. 14. 건축한계선 이라함은그선의수직면을넘어서건축물의지상부분이돌출하지못하게지정하는 선을말한다. 15. 벽면한계선 이라함은건축물의 1층또는특정층에서벽면이그선을넘어위치할수없도록지 정하는선을말한다. 16. 공공공지 라함은도시계획법시행령제4조제8 호의공공공지를말한다. 17. 전면공지 라함은건축한계선등의지정으로생겨난공지로서경계선과건축물외벽선사이의 대지내공지중쌈지공원또는공개공지로지정되지아니한대지내공지를말한다. 18. 공개공지 라함은건축법제67 조, 동법시행령제113조및서울특별시건축조례제62조규정에 서정의하는공지를말한다. 19. 쌈지공원 이라함은건축법제32 조, 동법시행령제27조에의하여설치되는대지내조경부분과 건축법제67조에의한공개공지및기타대지내공지를일반대중에게상시개방하고인접대지내 공지와공동으로조성하거나주요보행결절점주변에조성하는것으로일반인의휴식과위락을위 한벤치, 조명등의시설들과계절의변화가나타날수있는교목, 관목, 초화류등의혼합식재가 설치된것을말한다. 20. 침상형쌈지공원 이라함은지하철역사및지하보도( 상가) 등의시설과연접된필지에서썬큰 (sunken) 수법등에의해일반대중들이상호시설과연결이용이가능하도록만들어진옥외로개 방된대지내공지를말한다. 21. 보차혼용통로 라함은대지안에보행자및차량이통행할수있도록조성한 24시간개방된통로 를말한다. 22. 공공보행통로 라함은대지안에 24시간개방된공간으로일반인이보행통로로이용할수있도록 조성한통로를말한다. 23. 보행자우선도로 라함은일반도로중차량의통행을허용하되보행자의통행이우선하도록차량 감속장치를설치한구간을말한다. 24. 투시형셔터 라함은전체의 1/2 이상이투시가가능하도록제작된셔터를말한다. 25. 피로티구조 라함은접지층에있어서기둥, 내력벽등하중을지지하는구조체이외의외벽, 설 비등을설치하지않고개방시키고유효높이가 6m 이상인구조를말한다. 74

78 26. 차량출입불허구간 이라함은원활한교통소통을위하여도로에서대지안으로차량출입이금지되 는구간을말한다. 27. 차량출입허용구간 이람함은원활한교통소통을위하여도로에서대지안으로차량출입이허용되 는구간을특별히정하는경우의구간을말한다 28. 공동주차출입구 라함은 2이상의대지에주차장출입을위하여공동으로설치하여사용하는차 량출입구를말한다. 2 본지침에서정의되지않는용어로서각종법규에정의된용어는그에따르며, 인의미로해석한다. 기타용어는관습적 75

79 제2장가구및획지에관한사항 제1절규제사항 제4 조 ( 단위대지 ) 지구단위계획구역내에서건축할시다음각호의 1 에해당하는대지를단위로건축하여야한다 공동개발이지정되지않은기존의필지공동개발에의해묶여진일단의필지주민의합의에의한공동개발에의해묶인일단의필지대지분할가능선에따라분할된각각의필지 제5 조 ( 최대획지규모 ) 기존최대획지규모이상인대지의건축은허용하며, 공동개발또는합필을할경우에는최대획지규모 를초과하여서는아니된다. 단, 특별계획구역및지구단위계획에의하여공동개발이계획된경우는예 외로한다. 최대획지규모 구분최소대지면적비고 간선도로교차, 지하철역사연접지역 2,000 m2 간선도로변 이면도로변 1,500 m2 800 m2 제6 조 ( 최소획지규모 ) 1 최소획지규모는서울특별시건축조례제25 조에의한대지분할제한기준을준용한다. 2 기존의최소획지규모이하인대지의건축은허용한다. 3 공공용지무상제공시최소획지규모이하가되는대지의건축은허용한다. 4 최소획지규모이하로의획지분할은규제한다. 단, 부정형필지등불가피한경우에는구도시계획위원회 의심의를거쳐분할이가능하다. 최소획지규모 구분최소대지면적비고 주거지역 상업지역 90 m2 150 m2 제7 조 ( 대지의분할) 1 대지의획지분할은획지분할가능선을따라이루어져야한다. 2 도면표시 대지분할가능선 ( 녹색실선) 76

80 제8 조 ( 공동개발 ) 1 공동개발( 규제) 이표시된대지는계획되어진인접대지와공동으로건축하여야한다. 2 3 공동개발이이루어지지않을경우개별필지별지침을적용하고공동개발시에는가장넓은도로를 전면도로로갖는대지에적용되는지침과상위의용도지역에해당하는지침중에서낮은기준을적용 한다. 지구단위계획지침에의해공동개발이지정된필지이외의필지들에있어서공동개발에의한건축은 최대대지규모를초과하지않는범위안에서허용하도록한다. 4 도면표시 공동개발 ( 규제) 제2절권장사항 제9 조 ( 대지의분할) 1 간선도로변도로확폭을위한대지분할가능선이계획된필지의경우가급적대지분할가능선을기준으 2 로대지분할및공공용지제공할것을권장한다 장래도시계획도로로계획되어진보차혼용통로의경우건축한계선을기준으로대지분할이가능하며 공공용지제공할것을권장한다 제10 조 ( 공동개발 ) 1 공동개발( 권장) 이표시된대지는계획되어진인접대지와공동으로건축할것을권장한다. 단, 공동개 발( 권장) 의변경은주차출입구의확보대책등을강구하여관련심의위원회의심의를거쳐변경할수 있다. 2 도면표시 공동개발 ( 권장) 77

81 제3 장건축물의용도 건폐율 용적률 높이에관한사항 제1절규제사항 제11 조 ( 대지합병시의용도제한 ) 상이한제한을받는둘이상의대지를합병한경우에는폭이넓은도로에면한대지의규정을적용한다. 제12 조 ( 불허용도 ) 불허용도가표시된대지에서는도시계획용도지역 지구상의허용용도에도불구하고그구분에따라다 음표에열거된용도는입지할수없다. 불허용도 구분 B2 ( 준주거/ 이면부) C1 ( 일반상업 / 간선변) C2 ( 일반상업 / 이면부) 도시계획법시행령제51조및서울시도시계획조례에의한지역지구에서 건축할수있는용도중에서건축법시행령별표1의 불허용도 제2종근린생활시설 중 안마시 술소 문화 및 집회시설 중 동식물 원 의료시설중정신병원 운동시설 중 옥외철탑이 설치 된골프연습장 공장 위험물저장및처리시설 동물및식물관련시설 공공용시설중 교도소, 감화원 기타 범죄자의 갱생보육교육 보건등의 용도에 쓰이는 시 설, 군사시설, 발전소 해당미관지구불허용도 단독주택 문화및집회시설중동식물 원 숙박시설 위락시설 위험물저장및처리시설 동물및식물관련시설 공공용시설중 군사시설, 발전 소 제2종근린생활시설 중 안마시 술소 문화 및 집회시설 중 동식물 원 의료시설중격리병원, 정신병 원 운동시설 중 옥외철탑이 설치 된골프연습장 숙박시설 위락시설 공장 위험물저장및처리시설 동물및식물관련시설 공공용시설중교도소, 감화원기타범죄자의갱생보육교육 보건등의용도에쓰이는시설, 군사시설, 발전소 일반주거지역에서일반상업지역으로용도지역이상향된대지에주상복합건물 ( 공동주택과의복합) 은불허함 제13 조 ( 건폐율) 1 구분 지구단위계획에의하여건폐율의상한선이지정되어있는대지에서는지정된건폐율이내에서건축 하여야하며, 특별히지정되어있지않은경우에도서울특별시도시계획조례제55조제 1항의규정에따 른다. 건폐율 제3종일반주거지역준주거지역일반상업지역특별계획구역 건폐율 (%) 도시계획법제42조제3 항과영제41조제 1항에의거대지의일부를공공시설부지로제공하는경우로 서공공시설부지를제공하고남은대지가최소획지규모이하가되는등구도시계획위원회의심의를 78

82 거쳐부득이하다고인정하는경우에는당해건축물에대하여다음의비율까지건폐율을완화할수있 다. - 완화되는건폐율 = 당해지역에적용되는건폐율 (1+A) 이내 A : 공공시설부지로제공되는면적 / 당초의대지면적 3 또한, 특별계획구역은세부개발계획수립시시도시계획위원회의심의를거쳐위산식을적용하여 60% 까지완화할수있다. 제14 조 ( 기준용적률 ) 1 기준용적률은기반시설의정비등이이루어지지않은상태( 지구단위계획미준수시) 에서과도한개발 등에따른지구중심의과밀화문제를최소화하기위하여적용하는용적률로서지구단위계획수립당시 변경또는세분전용도지역상의법정용적률의범위안에서다음과같이정한다. 기준용적률 구분기준용적률 일반주거지역 200% 이하 2 관계법령의변경에따라용도지역안에서의법정용적률이변경되는경우는상기제1항의규정은변경된법정용적률을반영하여산출한용적률을기준용적률로산정한다. 제15 조 ( 허용용적률 ) 1 허용용적률은대지내공지, 보행공간의조성, 지하공간의개발, 환경친화성, 리모델링, 공동체를위한 시설, 공개공간또는공개공지등으로확보하는경우에인센티브로제공되는완화용적률과기준용적 률을합산한용적률을말한다. 2 허용용적률은다음산식에의한용적률을초과할수없다. - 기준용적률 + ( 변경또는세분후용도지역의용적률 - 기준용적률 ) 1/2 일반주거지역 허용용적률 구분허용용적률 준주거지역 300% 이하 (2003 년6월30 일이전까지 350% 이하) 일반주거지역 일반상업지역 3 용적률의완화항목및완화내용은다음과같다. 용적률완화항목및완화내용 500% 이하 획지 구분완화조건완화용적률 (%) 비고 공동개발 ( 규제) 준수시( 동일소유자필지제외 ) 기준용적률 a 공동개발 ( 권장) 준수시기준용적률 0.5a 맞벽건축맞벽건축시기준용적률 a 획지분할 ( 합병) 토지교환에따른정형화 30 2 필지 : a=0.1 3~4 필지 : a=0.2 5 필지이상 : a=0.3 구도시계획위원회에서인정하는경우 79

83 대지내공지 구분완화조건완화용적률 (%) 비고 공개공지쌈지공원 조성시 기준용적률 ( 추가조성면적 대지면적 ) a 공개공지위치준수시기준용적률 0.1 용도권장용도권장용도준수시 보행동선 차량동선주차 건축물배치 건축물관련 환경친화적 보행통로 입체공공보행통로 공공보행통로보차혼용통로조성시등 케노피형 개방형 지하철연결통로 ( 지하콘코스등 ) 기준용적률 ( 권장용도면적 총연면적 ) 0.3 기준용적률 ( 조성면적 대지면적 ) a 기준용적률 ( 조성면적 대지면적 ) 3.0 기준용적률 ( 조성면적 대지면적 ) 4.0 공동주차장설치시기준용적률 a 공용주차장 건축한계선 벽면한계선 경사지붕 설치시 준수시 준수시 80 기준용적률 (( 대지내주차수 - 법정주차대수 ) a) 법정주차대수 기준용적률 ( 건축한계선준수면적 대지면적 ) 3.0 기준용적률 ( 벽면한계선준수면적 대지면적 ) 2.0 5층이하건물에설치시 20 고층부탑상형고층부탑상형구조로건축시 40 야간경관조명야간경관조명설치시 20 건폐율 투수성바닥처리 40% 이하로건축시 40 투수성재료 ( 잔디포함 ) 로조성시 기준용적률 ( 조성면적 대지면적 ) 0.5 피로티구조 : a=1.0 지상형구조 : a=2.0 침상형구조 : a=3.0 설치의무면적 이외 추가 조성시 총연면적의 20% 이상시 피로티구조 : a=2.0 공공보행통로 : a=3.0 보차혼용통로 : a=4.0 지정외에추가조성시는구도시계획위원회에서인정하는경우 30M 이상도로변 :a=0.2 30M 미만도로변 :a=0.1 5층이상부분의장변과단변의비율이 4분의1 이상 조경공간제외 중수도중수도시스템설치시 30 빗물이용시설제외 빗물이용 1) 빗물이용시설설치시 20 지구단위계획소위원회에서인정하는경우( 최초 1 건, 차후는그기준에따라처리 ) 80

84 구분완화조건완화용적률 (%) 비고 광고물설치계획광고물설치계획반영시 10 환경친화적 외부공간환경 도시계획시설결정후대지처리시 공공기여리모델링 옥상녹화 벽면녹화 조경비 잔여대지 공공기여시 20 옥상부녹화시 벽면녹화조성시 추가조경면적을확보시 기준용적률 ( 조성면적 옥상면적 ) 0.2 기준용적률 ( 녹화면적 전체벽면면적 ) 0.5 기준용적률 ( 추가조경면적 대지면적 ) 인접필지가공동으로개발시 20 인접필지가매입하여개발시 30 전면수용대지보상금액을제공하여개발시 30 도시계획시설협의매수구역 [( (1 0.3 )/(1-0.3 )) 도시계획시설협의매수시 + β β 허용용적률 ]-허용용적률 변압기, 공공시설등 구도시계획위원회에서인정하는경우 서울시보급형옥상녹화기법적용시 서울시 지침에 의거 조성 시 β: 협의매수율= 협의매수면적 / 협의매수전전체대지면적 1) 빗물이용시설의최초1건은건대체육시설부지특별계획구역의사례를기본방향으로하여개별건축허가시운영지침에의거이 용계획수립 주) 1. 각각의대지에적용되는용적률의완화는완화조건이인정되는각항목의합으로하며, 기준용적률과완화용적률의합은 각각의대지에지정된허용용적률의이하가되도록함 2. 용적률완화시대지내공지와조경부분, 보행동선과건축물배치에대한인센티브는중복하여적용하지아니함 4 일반상업지역내에서주거복합건물을건축할시허용용적률의산정이서울시도시계획조례제56조제 3 항의규정에의한용적률을초과할시에는서울시도시계획조례별표2 의용적률을적용한다. 5 일반주거지역에서준주거지역으로용도지역이상향된대지에순수공동주택 ( 주상복합제외 ) 250% 이하를적용한다. 입지시에는 제16 조 ( 상한용적률 ) 1 상한용적률은건축주가대지면적의일부를공원, 광장, 도로, 하천등의공지로설치 조성하여제공 2 ( 기부채납한경우에한한다) 하는경우에추가로부여되는용적률을허용용적률과합산한용적률을말 한다. 상한용적률의산정은서울특별시도시계획조례시행규칙제3조에의하며본지구단위계획구역에서는 다음의산식을적용한다. 상한용적률 구분상한용적률 지구단위계획구역전체 기부채납시상한용적률산정 - 허용용적률 [ (1+a) / (1-a) ] a : 기부채납율 ( 기부채납면적 / 기부채납전대지면적 ) 주) 상기산출공식에의한결과치는서울특별시도시계획조례시행규칙제3조제 1항에의한범위안에서허용 81

85 3 일반상업지역내에서주거복합건물을건축할시상한용적률부분의주거비율은허용용적률산정시적 용한주거비율이하로적용한다. 제17 조 ( 건축물의높이) 1 건축물의높이는기반시설의정비가이루어지지않은상태에서과도한개발에따른환경악화를최소 화하기위하여, 지구단위계획의내용을준수하지않은경우에는기존의전면도로사선제한기준을적 용한다. - 건축물의높이 = 전면도로폭 제1항의규정에도불구하고다음항목을준수시에는그정도에따라높이를완화적용할수있다. - 완화되어지는높이 = 전면도로폭 ( 1.5 +α1 +α ) 사선제한완화항목및완화내용 인센티브항목완화내용 ( α) 공원광장도로하천 등의공지를설치조성하여 제공시( 기부채납의경우) (a/a) 6.0 건축한계선, 벽면한계선준수시 (a/a) 3.0 공개공지등설치시 b / A 공동개발이행시 0.3 대지분할가능권장선이행시 0.15 아케이드조성시 0.15 공공보행통로개설시 0.1 공동주차장및공동주차출입구등권장사항이행시 0.1 비고 A : 기존대지면적 a : 기부채납면적 b : 공개공지등면적 α: 각인센티브완화내용의합 단, 1.5+α 3.0, 6m미만의도로에서는 1.5+α 2.5 건축한계선, 벽면한계선준수시의 a 는건축한계선, 벽면한계선준수면적임 기부채납부분과건축한계선및벽면한계선부분은중복하여적용하지아니함 3 건축물의최고높이한도는지구단위계획결정도에표시된높이를따르며사선제한의완화에의하여완화되어지는높이는최고높이한도를초과할수없다. 제2절권장사항 제18 조 ( 권장용도 ) 1 권장용도가표시된대지에서는특별한사유가없는한그용도로건축할것을권장한다. 권장용도 구분도입요소권장용도비고 지하철역사인접블럭 (J1) 지하철환승에그치는유동인구의유입기능도입 판매및영업시설 문화및집회시설 업무시설 ( 오피스텔제외) 토지의입체적활동유도 지하공간및지하철역사와의연계성강화 2 권장용도는당해용도가총연면적의 20% 이상인경우권장용도가수용된것으로본다. 82

86 제4 장건축물의배치 형태 색채 건축선에관한사항 제19 조 ( 건축물의배치) 1 위계가높은도로에면하여건축물전면을향하도록한다. 2 가로환경의연속성확보와동선체계등을고려하여건축물을배치한다. 3 건축물의배치는건축한계선및벽면한계선등으로계획한다. 제20 조 ( 건축물의형태) 1 2 건축물은개구부가없는벽면을도로에노출하여서는아니된다. 단, 벽면에벽화등장식적처리를 하여당해관련심의위원회의인정을받는경우에는그러하지아니한다. 건축물의외벽은원칙적으로골조가노출되어서는아니되며의장, 재료, 색채에있어 3면이상의벽 면에서통일성을유지하여야한다. 3 건축물의외관은조립식무피복철골조, 하여야한다. 컨테이너등의구조를제한하여가로경관을저해하지않도록 4 5 단독및다세대주택이외의건축물 1층셔터는벽면의 50% 이상을투시형으로설치토록권장한다. 건축물의보행주출입구 1층바닥마감높이와도로마감높이와의차이는 15 cm이하로하도록권장한다. 제21 조 ( 건축물의색채) 1 2 건축물의전면은활동감을느낄수있는밝고명랑한색조계열을사용하며, 원색의사용은금한다. 건축물의좌우배면, 옥탑및기타부속건축물은전면색채와동일계통의색채사용을권장한다. 3 검정색계통의외벽마감재료사용을지양하여밝고명랑한분위기의도시경관을형성한다. 제22 조 ( 건축한계선 ) 1 건축한계선이지정된대지에서는건축물지상부분의벽면은건축한계선을넘어서건축할수없다. 2 도면표시 건축한계선 제23 조 ( 벽면한계선 ) 1 벽면한계선이지정된대지에서는건축물의주벽면또는특정층의벽면이벽면한계선을넘어서건축 할수없다. 2 벽면선의적용에있어특정층이지정되지않았을경우에는 1 층벽면을그대상으로한다. 3 피로티구조건축의경우에는피로티기둥을제외한건축외벽을당해층의벽면으로본다. 4 피로티구조로건축할경우피로티의유효높이는 6m 이상으로한다. 5 도면표시 벽면한계선 83

87 제5장대지내공지에관한사항 제1절규제사항 제24 조 ( 전면공지 ) 1 인도와접하는필지의전면공지 건축선후퇴에의한전면공지가인도와접하는경우에는보행자통행이가능한구조로조성하여향후 차도의확폭시보도로서의기능을담당할수있도록하며, 전면공지에의한보도확폭은건축물의신 축시개발주체가이를시행한다. 2 차도와접하는필지의전면공지 건축선후퇴에의한전면공지가차도와접하는경우에는차량또는보행자통행이원활히될수있도 록하며, 전면공지에의한보도확폭은건축물의신축시개발주체가이를시행한다. 3 단처리 지구단위계획에의한건축한계선에의해생기는대지내공지는접한보도및도로( 보도가없을경우) 와높이차이가없어야한다. 4 포장 포장패턴조성시공공부문의보도패턴을우선준용하고개별포장선정시인접지역의포장패턴과조화 를고려하여야하며바닥은투수성포장재료로포장하고담장, 기타이와유사한일체의통행방해물 을설치할수없다. 5 보도와전면공지경계부의처리 지구단위계획에의한건축한계선에의해조성되는공지와보도와의경계부는차량출입및주차가불 가능하도록볼라드및돌의자등을설치한다. 단, 불가피하게주차출입구가지정된경우그출입구가 설치된부분에한하여예외로한다. 제25 조 ( 공개공지 ) 1 공개공지설치 1. 공개공지는건축법시행령제113조및서울시건축조례제22 조의규정에의하여설치한다. 2. 공개공지는규제도에표시한위치에설치할것을권장하며, 도로변에한하여유동적으로조정하여설치할수있다. 추후건축계획에따라가각부나간선 2 진입구의설치 1. 전면가로에면한길이의 2분의 1 이상에서일반인의보행진입이가능하여야한다. 2. 공개공지의바닥은접한보도와같은높이로하되부득이하여높이차를두는경우신체장애자용 경사로를설치하여야한다. 2 공간활용 1. 식수면적이공개공지면적의 50% 이상이되어야한다. 2. 전체면적의 40% 이상이보행자가이용할수있도록포장되어야한다. 3 시설물의설치 84

88 공개공지에는벤치, 음수전등휴게시설및휴게공간을설치하여야하고, 야간조명등을설치운용하여 야한다. 4 식재 식재기준은서울특별시건축조례를준용한다. 제26 조 ( 대지내조경) 대지내조경에관한사항은건축법및기타관계규정을따른다 제27 조 ( 보차혼용통로 ) 1 보차혼용통로는접하는보도혹은도로와단차가있어서는아니된다. 치되는경우도인접대지간단차를두어서는아니된다. 또한인접대지와공동으로설 2 보차혼용통로에는담장, 계단, 화단등차량및보행자통행에지장을주는일체의장치를할수없 다. 3 보차혼용통로는연결되는양측도로에고저차가있을경우경사로로처리하여야한다. 4 보차혼용통로는보행및차량의통행에적합한내구성있는재료로포장한다. 5 보차혼용통로를위한건축한계선부분은장래도시계획도로개설을고려하여지하층부분의개발을 허용하지않는다. 6 보차혼용통로로계획된건축한계선부분은개별개발시공공용지무상제공을권장한다. 7 도면표시 보차혼용통로 제28 조 ( 공공보행통로 ) 1 공공보행통로가지정된대지는지정된위치에, 규정된폭원이상으로 24시간일반인이통로로이용 할수있는구조로조성하여야한다. 2 공공보행통로는접하는보도혹은도로와단차가있어서는아니되며또한인접대지와공동으로설치 3 되는경우도인접대지간단차를두어서는아니된다. 공공보행통로에는담장, 계단, 화단등보행자의통행에지장을주는일체의장치물을설치할수없 다. 4 공공보행통로로연결되는양측도로의고저차가있을경우경사로로설치하며, 건축물의부속되는 주차장및서비스공간등보행통행시장애가되는공간과는차폐하여통로로써의기능을할수있어야 한다. 5 공공보행통로는야간통행에안전을도모할수있도록야간조명시설을설치하고, 의경우악천후시를대비하여캐노피구조로할것을권장한다. 실외공공보행통로 6 도면표시 공공보행통로 85

89 제2절권장사항 제29 조 ( 대지내공지에관한사항) 1 대지내통로는장식포장을권장한다. 2 대지내공지는식재공간으로활용토록권장하며, 식재를권장한다. 식재공간은교목과관목이조화된다층구조의밀식 3 대지내공지에는환경장식물과야간조명등의설치를권장한다. 4 폭 20m이상도로에면한대지에서건축법제32조에의해설치되는조경부분은가로변전면공지와 연계배치하여쌈지공원형태로조성할것을권장한다. 5 4 항의경우인접대지의대지내공지와공동조성할것을권장한다. 제30 조 ( 공개공지의쌈지공원형태조성) 1 공개공지및대지내조경의형태를가로변 쌈지공원 형으로조성할것을권장한다 2 쌈지공원은지정된위치에 2 개소이내로설치하되, 1개소의면적이 45 m2이상, 최소폭이 5M 이상( 피로티구조( 유효높이 6m 이상) 가능) 이되도록설치한다. 3 쌈지공원이인접대지와공동으로지정된경우인접대지와일체형으로조성해야하며, 의공지가지정되어있는경우쌈지공원과일체형으로조성할것을권장한다. 별도의대지안 제31 조 ( 침상형쌈지공원의조성) 1 지하철역사입구및지하보도가계획되어진가각부필지에공개공지를조성할것을권장한경우그 2 3 지정된위치에공개공지를일체형의침상형쌈지공원으로조성할것을권장한다. 침상형쌈지공원은그바닥높이가대지내의건축물의지하1층또는지하2 층과일치하여야하며, 공 지내에서 24 시간일반이용객에개방되는구조의수직이동수단 ( 계단또는에스컬레이트와장애자를위 한이동수단의설치) 을설치하여야한다. 단, 건축물내에위의동일한조건의수직이동수단이설치될 경우는예외로한다. 침상형쌈지공원에는벤치, 음수전등휴게시설및휴게공간을설치하고, 야간조명등을설치운용하 여야한다. 86

90 제6장교통처리에관한사항 제1절규제사항 제32 조 ( 차량출입불허구간 ) 1 폭 25m이상도로에서대지로의직접차량출입은원칙적으로허용되지아니한다. 2 대지의분할등에의하여부득이하게차량출입불허구간에서차량의출입이허용되어야할경우당해관련심의위원회의심의를거쳐이를조정할수있다. 3 이면도로의개설시기등에의하여이면도로로의차량진출입이불가능하여부득이하게차량출입불허구간으로차량의출입이허용되어야할경우에는장래이면도로개설시에이면도로로진출입이이루어질수있도록고려하여구도시계획위원회의심의를거쳐임시차량출입구를허용할수있다. 4 도면표시차량출입불허구간 제33 조 ( 차량출입허용구간 ) 1 주차출입허용구간이표시된대지에서는표시된위치에대지내로의차량출입구설치가가능하다. 2 도면표시 차량출입허용구간 제34 조 ( 차량출입방향의적용) 대지내로의차량출입은차량출입방향이표시된변임에불구하고다음각호의구간에서는차량출입구를 설치할수없다. 1. 폭10m이상도로의교차로측단으로부터 10m이내의구간 2. 버스정류장, 기타승하차시설, 지하도입구, 횡단보도전후 10m이내의구간 제35 조 ( 차량출입이지정되지않은대지에서의차량출입구의설치) 1 차량출입방향이표시되지않은대지중두변이상이도로에접한대지로의차량출입구는접하는 6m 이상의도로중폭이가장좁은도로에설치하여야한다. 단, 대지에접한도로폭이 6m이하인경우에 는건축선을후퇴하여 6m 이상( 기존도로폭포함) 의통로를확보하여차량출입구를설치하여야한다. 이때, 다. 맞은편건축한계선은높이계획에서도로너비로산정함에도불구하고도로너비로규정하지않는 2 차량출입구가접하는도로조건상부득이한경우관련심의위원회의심의를거쳐 하지아니할수있다. 1항의규정을적용 제36 조 ( 주차장설치) 1 보도가설치된도로또는보행자우선도로로계획된도로에접한대지에서는상기도로를주차통로로 이용하는직접주차는할수없으며별도의대지내동선에의해주차장을설치하여야한다. 단, 당해 87

91 대지의조건상부득이하다고관련심의위원회에서인정한경우에는그러하지아니하다. 2 기타설치기준은서울특별시주차장설치및관리조례에따른다. 제2절권장사항 제37 조 ( 공동부설주차장의설치) 1 토지의효율적인활용과주차장설치의경제성확보를위해서인접대지와의공동부설주차장의설치 를권장한다. 2 특히접근성이양호한대지와그러하지못한대지와의적극적인주차장의공동개발을권장한다. 제38 조 ( 주차장설치의무면제 ) 상기제36조 1항에해당하는경우주변직선거리 200m이내에공용의주차장이설치되어있거나계 획되어있는경우주차장법에의한주차장설치의무면제를적용할수있다. 이때, 주차장설치의무면 제에관련한제반규정은주차장법및관련규정을준용한다. 88

92 제7장건축물에관한사항 제1절규제사항 제39 조 ( 건축물의높이) 1 2 이지역은행정관서위탁고도 93m 지역으로, 해발고 93m 초과건축시는세부사업계획확정시군부 대와협의한다. 화양동 번지일대서울시기념물제2호화양동느티나무문화재주변인근지역은문화재보호 법에근거하여문화재보호구역경계에서 50m이내지역에대하여는건축물의높이가문화재보호구역 경계지표면에서 7.5m를기준으로하여앙각 27 선이내로건축하여야한다. 단, 앙각기준에저촉 되더라도교육기관( 학교, 교육원, 연구소), 공공업무시설 ( 국가, 지방자치단체청사등 ), 전시시설( 박물관, 미 술관, 과학관, 기념관, 박람회관, 동 식물원 ), 통신시설 ( 방송국, 전신전화국 ), 노유자시설 ( 아동복리시설, 유치 원, 양로원, 경로당) 등의건축물은문화재위원회의심의를거쳐완화할수있다. 제40 조 ( 건축물의외벽면처리) 1 ( 투시벽) 도로폭 20m이상의도로에면한상업용도건축물은 1층전면벽면면적의 50% 이상을투시형으로처리 하여야한다. 단, 당해관련심의위원회의심의를거쳐미관상지장이없다고인정되는경우에는그러 하지아니하다. 2 ( 측면이격공지의차폐) 대지의측면경계선과건물사이의이격거리가 격공지는차폐조경등으로차폐하여야한다. 3m미만이고이격부분이통로로사용되지않을경우이 제41 조 ( 간판등기타구조물의처리) 옥외광고물의설치는옥외광고물등관리법및동법시행령, 서울특별시옥외광고물등관리조례, 광진구옥 외광고물등관리조례에따르며, 이때구역내모든건축물에설치하는광고물의경우건축허가신청시 그내용을첨부하여야한다. 단, 광진구광고물심의위원회의심의를거쳐인정하는경우용적률인센 티브를부여할수있다. 제2절권장사항 제42 조 ( 건축물의의장) 1 건축물외벽의재료는주변경관과조화된질이높은것의사용을권장한다. 2 건축물외벽의색채기조는인접건축물과조화를이루도록하고품격있는중후한색조의사용을권장 한다. 제43 조 ( 건축물의 1 층외부형태와야간조명 ) 1 도로폭 20m이상의도로에면한대지에신축되는건물은쇼윈도를설치하는등가로의분위기를배 89

93 2 려할수있는건축물의형태및조명시설의설치를권장한다. 도로폭 20m이상도로에면하는대지에 10층이상신축또는재건축되는건물은가로변외벽을밝힐 수있는야간경관조명등의설치를권장한다. 이때조명의방향은상향이될수있도록한다. 3 옥외에설치하는미술장식품에의한야간조명등의설치를권장한다. 제44 조 ( 층고및난간벽의높이) 1 연접대지에기존건물이있을경우신축건물의층고, 특히 1층개구부의높이는기존건물과일치시 킬것을권장한다. 2 난간벽( 파라펫) 의높이는신축건물이연접대지양쪽의기존건물과같은층수이며, 양쪽건물의난간 벽의높이가서로다를때에는두건물중전면길이가긴쪽을기준으로하여설치할것을권장한다. 제45 조 ( 건축물의담장) 대지간또는건물간의담장설치는지양하고, 담장설치시는생울타리담장으로설치할것을권장한다. 제46 조 ( 간판등기타구조물의처리) 옥외광고물의설치시아래각호의기준에따라설치할것을권장한다. 1 수량의최소화를도모한다. 1. 1개업소당옥외광고물수량을 2 개( 가로형 1 개, 돌출형 1 개) 로조정한다. 2. 점포수에비해옥외광고물설치가능절대면적이부족할시는수량과크기를축소한다. 3. 도로의가각지점에접한업소의광고는 3 개이내로인정한다. 2 종류와기법을최대한단순화한다. 1. 내부조명형 ( 플렉시스쉬트, 형광조명) 가로형간판및돌출간판으로계획한다 층이상벽면의건물상단에는입체문자형으로건물명, 대표상호표시만가능하다. 3. 업종, 기존광고물상태에따라네온방식, 반사조명방식, 문자방식광고물을인정한다. 3 색상과디자인을통일시킨다. 1. 건물마감재색상및주변광고물과조화되는색상으로통일감을부여한다. 2. 원색적인바탕색특히적색은배제한다. 3. 가급적광진구 CI 에의한메인칼라인청색, 녹색으로유도한다. 4. 가로형간판은야간조명효과를고려하여밝은바탕색으로, 한바탕색으로표현한다. 돌출형간판은업종특성에맞게다양 5. 상표등록이되어있는체인점및 CI, BI, SI 에의한디자인우수광고물은인정한다. 6. 디자인및이미지가미흡한광고물은건물별적용방안에서개선디자인을적용하도록한다. 7. 대표업종에대한디자인예를 A, B, C 안으로제작하여제안한다. 4 형태및규격은일치시킨다. 1. 윗층과아래층창문간벽면의세로간격이다른관계로가로형간판의세로폭은건물별로창문간세 90

94 로폭의 2/3 가넘지않도록하여건물별로통일(90, 120, 150 cm중선정) 하여가로라인을형성하고, 건물벽면을가시화한다. 2. 돌출광고의가로폭은 5층건물까지는 70 cm, 6층이상건물에는 80cm로조정하여건물별로세로라 인형성을유도한다. 5 부착위치는집중해서배치한다. 1. 건물의도로에접한점두면에광고물을부착하는것을기준으로한다. 2. 건물의주출입구상단처마 ( 캐노피) 에는외부벽면이없는지하업소의광고물을우선배정한다. 3. 건물의단면적이넓어창문이나쇼윈도가없는내부점포가많을시는건물주변상황에맞게연립 형광고를배치한다. 91

95 제8장지구단위계획운영에관한사항 제47 조 ( 기존건축물에대한지구단위계획및운영지침의적용) 기존건축물의증축 개축 대수선 이전 용도변경및개 보수( 리모델링) 의경우본지구단위계획 및운영지침의적용은다음과같다. 1. 기존건축물을증축하는경우기존건축물의철거범위나증가되는연면적이기존건축물연면적의 50% 이내로서 300 m2이내인경우에는구도시계획위원회의심의에서완화여부를결정하고, 기존 건축물의철거범위나증가되는연면적이기존건축물연면적의 50% 를초과하거나증축면적이 300 m2를초과하는경우에는이를신축과동일하다고보고본지구단위계획및운영지침을적용하 여야한다. 여기서증축면적은동별로산정하며, 증축회수는지구단위계획수립후 1회에한함 2. 기존건축물의개축의경우에는개축하는당해부분에대하여, 대하여본지구단위계획및운영지침을적용하여야한다. 이전의경우에는이전하는부분에 기존건축물에대한대수선의경우에는본지구단위계획및운영지침중경관에관한사항을적용하여야한다. 용도변경의경우용도변경하고자하는부분에대하여본지구단위계획의용도계획에적합하여야한다. 5. 개 보수( 리모델링) 의경우위규정에불구하고건축허가권자에속하는도시계획위원회의심의에서 본지구단위계획및운영지침의일부또는전부적용여부를결정한다. 제48 조 ( 지구단위계획내용의해석) 1 본지구단위계획지침에서규정된사항중향후관련법및조례의개정등에따라당해관련심의위원 회에서인정할경우본지침을융통성있게조정할수있다. 2 보차혼용통로, 경될수있다. 공공보행통로및주차출입구는대지합병시당해구도시계획위원회의결정에따라변 3 하나의대지상에둘이상의공동개발권장사항이지정된경우둘중의하나는공동개발규제로해석 한다. 제49 조 ( 지구단위계획의적용기준 ) 지구단위계획구역안에서는지구단위계획의계획목표를효과적으로달성하기위하여지구단위계획의준 수여부에따라행위허가기준을차등하여적용하며그기준은다음과같다. 지구단위계획의적용기준 구분건축허가건축물의용도용적률 건축선후퇴만준수시 가능 지구단위계획작성시용도지역 ( 당초용도지역 ) 상의법정용도적용 기준용적률적용 ( 단, 기존일반주거지역은제3 종일반주거지역용적률적용) 92

96 지구단위계획의적용기준 구분건축허가건축물의용도용적률 공공용지무상제공시 전체준수시가능변경된용도지역용도적용허용용적률및상한용적률적용 부분준수시 가능 구도시계획위원회의심의를거쳐건축물의용도및용적률적용 제50 조 ( 지구단위계획적용의판단) 1 지구단위계획에의한건축물의허용용도및용적률적용의판단은각획지에계획되어진지구단위계 획의계획내용중기반시설의정비와지구중심으로의환경개선을위한부분을어느정도준수하였느냐 를기준으로판단하며그판단기준은다음표와같다. 지구단위계획준수여부판단 구분예시도지구단위계획적용판단 1. 제시된공공시설전체를제공시 ( 개발시점 ) 준 수 2. 제시된공공시설중일부분제공시( 개발시점또는현재시점 ) 구도시계획위원회의심의를거쳐허용용도, 용적률적용 3. 제시된공공시설중일부를제공시 ( 현재시점 ) 구도시계획위원회의심의를거쳐허용용도, 용적률적용 2 지구단위계획적용의판단에따라, 지구단위계획상의공공시설을설치 제공을하였을경우에는변 경된용도지역상의개발용적및허용용도를모두적용하며, 지구단위계획상의공공시설을일부설 치 제공( 준수) 하였을경우에는허용용도및용적률의적용은구도시계획위원회의심의를거쳐적용 한다. 제51 조 ( 공공용지무상제공의적용) 지구단위계획구역안에서장래도시계획도로및기타공공시설로확보가필요한부분은당해획지의 개발시에해당부분의공공용지무상제공을유도하여추후기반시설의정비가원활하게이루어질수 있도록한다. 기타공공보행통로및공개공지등은자발적인공공용지무상제공이있기전에는공공시 설의확보목적으로공공용지무상제공을유도하지않는다. 93

97 공공용지무상제공의적용기준 구분대상계획내용비고 공공용지무상제공 자발적공공용지무상제공 대지분할가능선으로계획된도로용지부분 보차혼용통로로계획된건축한계선부분단, 간선도로변공공용지무상제공이계획된경우는권장 간선도로변및이면도로변건축선후퇴 -대지분할가능선이계획되어공공용지무상제공이적용된필지에계획된건축선후퇴부분은제외 지구단위계획으로계획된공공시설은아니나별도로공공시설용지를공공용지무상제공 자발적공공용지무상제공 - 지구단위계획구역또는그외의지역의필요한공공시설을구에제공하는경우 변경된용도지역상의허용용도 용적률부여 구도시계획위원회의심의를거쳐변경된용도지역상의허용용도용적률 부여 구 제52 조 ( 지구단위계획의변경) 지구단위계획을변경하고자하는경우에는 지구단위계획도서및계획설명서작성 운영기준 (2001.6, 서울특별시 ) 의규정에따라시장권한사항은시도시계획위원회, 구청장권한사항은구도시 분 계획위원회의심의를거쳐변경하여야하며그내용은다음과같다. 도시계획으로정할사항 지구단위계획도서작성기준 운영지침으로정하여운영할사항 시장시장구청장 성격 도시공간의형태, 성격, System과관련된사항 건축물의세부적인설계기준과관련된사항 공공분야 지역/ 지구의세분 도시기반시설 ( 도로, 공원, 공공공지등 ) 街區계획 劃地계획( 최대개발규모 ) 1) 경관계획 2) 교통처리계획 통로의성격 설치계획 3) 획지계획 ( 최대개발규모이내의범 위안에서의공동/ 맞벽/ 동시개발 ) 대지분할및교환 구역과 연접한 필지의 4) 공동개발 ( 지구단위계획에따를것을전제 함 ) 민간분야 건축물의용도( 지정/ 불허) 건폐율 ( 기준/ 허용) 용적률 ( 기준/ 허용) 건축물의높이( 최고/ 최저) 건축선( 건축한계선/ 건축지정선 ) 공개공지의위치 건축물의용도( 권장) 건축물의형태/ 색채/ 배치 공개공지의조성방법 건축선( 건축한계선/ 건축지정선) 의 0.5m 이내 벽면선 ( 벽면한계선 / 벽면지정선 ) 대지안의공지에관한사항 기 타 특별계획구역의지정과동구역안의위의사항 인센티브운영규정 장애인 / 노약지 등을 위한 수종/ 조경시설물의설치계획 편의시설계획 교통처리계획 중 차량출입구 / 주차 특별계획구역안에서 도시 출입구/ 보행자출입구의위치 계획으로결정하지아니한부분의계획 대문/ 담/ 울타리의형태/ 색채 간판의크기/ 형태/ 색채/ 재질 94

98 구분계획설명서 도시계획으로정할사항 지구단위계획설명서 운영지침으로정하여운영할사항 시장시장구청장 운영지침서 기 타 지구단위계획구역의지정목적상구역의입지여건등을고려하여반드시도시계획으로결정하여관리할필요가있는사항은도시계획으로결정 1) 경관계획 : 도로축 水공간축녹지축역사문화축 경관계획, 스카이라인계획등구청장권한사항이아닌경관계획 2) 교통처리계획 : 도로입체구역, 보행동선, 주차장, 도로시설물등의계획, 차량출입금지구간, 보행동선계획등구청장권한사 항이아닌교통처리계획 3) 획지계획 ( 최대개발규모이내의범위안에서의공동/ 맞벽/ 동시건축 ) : 이후획지계획이도시계획으로결정된구역은 도시계획변경절차를이행해야함 4) 구역과연접한필지의공동개발 : 구체적인기준은별도로정함 지구단위계획의변경처리절차 도시계획으로결정할사항( 시장) 도시계획변경절차와동일하게변경 시장권한사항 도시계획입안, 결정고시과정을 생략하고, 거쳐변경 市도시계획위원회심의를 운영지침으로관리할사항 구청장권한사항 도시계획입안, 결정고시과정을 생략하고, 거쳐변경 區도시계획위원회심의를 변경신청( 신청인 구청장) 주민의견및구의회의견청취 구도시계획위원회자문 변경안입안( 구청장) 지구단위계획변경결정신청 ( 구청장 시장) 시건축위원회의견청취 시도시계획위원회심의 지구단위계획결정및고시( 시장) 송 부지적승인고시및일반공람 ( 구청장) 변경신청( 신청인 구청장) 의견첨부심의의뢰 ( 구청장 시장) 시도시계획위원회심의 심의결과통보 ( 시장 신청인 ) 지구단위계획관련도서수정및구청장에게통보 변경신청( 신청인 구청장) 구도시계획위원회심의 심의결과통보 ( 구청장 신청인) 지구단위계획관련도서수정및시장에게보고 제53 조 ( 주민발의시의도시개발사업의적용) 지구단위계획구역내에서공동개발이지정또는권장된지역의주민들이합의하여도시개발법상사업 추진요건에적합하게된경우로서주민발의가있을경우도시개발법에의한도시개발사업을적용할 수있다. 95

99 2. 공공부문지구단위계획운영지침 제1장총칙 제1 조 ( 목적) 본지구단위계획지침( 이하 지침 이라한다) 은도시계획법제42조제1 항의규정에의해작성되는 중 곡지구지구단위계획 중공공부문에적용하며이의시행을위하여지구단위계획규제도에표시된내 용을설명하고도면에표시되지아니한사항을설명함을목적으로한다. 제2 조 ( 지침의적용범위 ) 공공부문 이라함은도시계획시설을포함하여도로시설물, 공원및녹지, 옥외가로시설물, 포장, 조 명, 도시안내체계등공공( 지방자치단체또는국가기관) 에의하여조성되는공간이나시설로서공중의 일반적이용에개방되는부문을말한다. 제3 조 ( 지침적용의기본원칙 ) 1 지침에별도로언급하지않은사항에대하여는기존의법규, 조례, 편람, 지침등에따른다. 2 본지침에서제시하는지침과관련되는예시도는그지침이추구하는설계목표나방향을가시화하는것으로지침과동등한효력을지닌다. 3 지침의일부규제내용이관련법규의내용과서로다를경우에는현행의법규에서허용하는범위안에서동지침의규제내용을따른다. 제2장 시설별지침 제1절도로시설물 제4 조 ( 지침의적용범위 ) 본지침은도시계획시설중일반의교통에공용되는도로와건축선후퇴등을통한보행공간등에적용 한다. 제5 조 ( 설계기준 ) 광진구중곡 화양 구의지구지구단위계획교통영향평가에적합하게보차분리등보행의안전을도모하 고, 도로폭원과성격에따라그유형을달리한다. 제6 조 ( 보행자우선도로 ) 1 비상시차량통행이가능하도록고정식교통장애물을설치해서는아니되며, 폭3M 통행가능공간으로별도로확보하여야한다. 이상의공간을차량 2 보행전용도로진출입부에는차량통행의원천봉쇄를위한차량제어용볼라드을설치하되, 긴급차량의 96

100 3 통행을위하여설치및해제가가능하도록하여야한다. 보행우선도로의포장은도로기능성, 인식성제고를위해거친포장, 요철포장등특수포장기법의적 용을권장한다. 제7 조 ( 과속방지시설 ) 1 설치위치는보행자의통행안전과건축물의환경유지를위하여주변도로에과속방지시설을설치하는 것이필요하다고판단되는건축물의주변도로, 기타통행속도를시속 30km 이하로제한할필요가있 다고인정되는이면도로구간에설치한다. 2 설치간격은차량이일정속도를유지할수있도록 50m 의범위내에서설치할수있다. 3 보행자우선도로와공지가함께설치된구간에대해서는보행자의안전성및차량과의충돌을회피할 수있는범위에서연장 5~10m 의구간형과속방지시설을설치하여야한다. 단, 구간형과속방지시설 로지정된구간에대해서는차량출입구를설치할수없다. 제2절포장제8 조 ( 재료선정기준 ) 1 시공이용이하고견고한재료 2 내구성과내마모성이있으며, 자연배수와세척및수선상용이한재료 3 보행자하중은물론이고중차량이상의하중을견딜수있는재료 4 질감이나색채가아름답고시간이경과하더라도외관이추해지지않는재료 5 가로의특수한환경에부합하는향토적인재료 제9 조 ( 조성방식 ) 1 간선도로변건축한계선으로후퇴된부분의포장시에는가로의통일감과조화를고려하여기조성보도와일체로포장하는것을원칙으로한다. 2 보차공존구간은보행자의안전이요구되는지점에는거친재질을이용하여서행운전을유도하고보 97