대상지별위치도 1 : 조암 IC 대상지별위치도 2 : 지방도 322 호선 ( 남양 ~ 두곡 ) 2

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대관 이
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1 화성시 성장관리방안(주요도로변) 결정 01 성장관리지역 성장관리지역의 위치 및 면적 1. 성장관리지역의 위치 및 면적 구분 명칭 위치 총 조암IC 지방도322호선(남양~두곡) 지방도313호선(양노~북양) 지방도322호선(자안~북양) 지방도318호선(남양~구장) 시도15호선(안석~무송) 시도13호선(온석~장덕) 시도64호선(수기~분천) 보통~수기간 도로 지방도315호선(정남~안녕) 당하~오일간 도로 국도43호선(장짐~가재) 지방도309호선(신리~하길) 국지도82호선(갈천~가수) 동서간선도로(송산~하길) 계 우정읍 주곡리 2번지 일원 남양읍 남양리 56번지 일원 남양읍 북양리 21-2번지 일원 남양읍 북양리 340-1번지 일원 남양읍 무송리 191-5번지 일원 남양읍 신남리 393-2번지 일원 남양읍 장덕리 2-16번지 일원 봉담읍 상리 14-4번지 일원 안녕동 번지 일원 안녕동 104-3번지 일원 봉담읍 당하리 62-2번지 일원 봉담읍 덕리 310번지 일원 향남읍 하길리 453번지 일원 향남읍 하길리 1번지 일원 향남읍 하길리 455번지 일원 면적( )

2 대상지별위치도 1 : 조암 IC 대상지별위치도 2 : 지방도 322 호선 ( 남양 ~ 두곡 ) 2

3 대상지별위치도 3 : 지방도 313 호선 ( 양노 ~ 북양 ) 대상지별위치도 4 : 지방도 322 호선 ( 자안 ~ 북양 ) 3

4 대상지별위치도 5 : 지방도 318 호선 ( 남양 ~ 구장 ) 대상지별위치도 6 : 시도 15 호선 ( 안석 ~ 무송 ) 4

5 대상지별위치도 7 : 시도 13 호선 ( 온석 ~ 장덕 ) 대상지별위치도 8 : 시도 64 호선 ( 수기 ~ 분천 ) 5

6 대상지별위치도 9 : 보통 ~ 수기간도로 대상지별위치도 10 : 지방도 315 호선 ( 정남 ~ 안녕 ) 6

7 대상지별위치도 11 : 당하 ~ 오일간도로 대상지별위치도 12 : 국도 43 호선 ( 장짐 ~ 가재 ) 7

8 대상지별위치도 13 : 지방도 309 호선 ( 신리 ~ 하길 ) 대상지별위치도 14 : 국지도 82 호선 ( 갈천 ~ 가수 ) 8

9 대상지별위치도 15 : 동서간선도로 ( 송산 ~ 하길 ) 9

권장사항 도로계획선이계획된필지의경우도로계획선내필지는도로화용지 ( 지목상도로로분리된 필지 ) 로확보할경우인센티브부여 도로화용지

후도로지정공고또는기부채납시인센티브부여 도로계획선으로단절된필지의경우그최소면적이화성시건축조례제35 조 ( 대지의분할제한 )

10 02 성장관리방안 기반시설계획 1. 도로계획 규제사항 도로계획선부지의경우건축물, 공작물의설치를금지하며, 통행 ( 차량, 보행 ) 에지장을주는 시설물설치금지 권장사항 도로계획선이계획된필지의경우도로계획선내필지는도로화용지 ( 지목상도로로분리된 필지 ) 로확보할경우인센티브부여 도로화용지 : 지목상도로로분리된필지로서, 차량통행및보행에지장이없는토지 도로계획선이없는필지의경우사도등도로개설 ( 폭 4m초과 ) 후도로지정공고또는기부채납시인센티브부여 도로계획선으로단절된필지의경우그최소면적이화성시건축조례제35 조 ( 대지의분할제한 ) 기준이하일경우공공시설 ( 도로등 ) 부지로기부채납시추가인센티브 ( 건폐율 4%, 용적률 10%) 부여 ( 단, 최대용적률 건폐율을초과할수없음 ) [ 도로계획예시도 ] 도로계획선계획필지도로계획선계획되지않은필지도로계획선으로단절된필지 10

11 2. 상 하수도계획 규제사항 대상지내개발사업시 화성시수도정비기본계획변경 ( ) 의계획내용준수 상기계획에따른급수구역별급수용량을고려하여개발여부및시기를판단하고, 해 당급수시설과의연결방안제시 대상지내개발사업시 화성시하수도정비기본계획변경 ( ) 의계획내용준수 상기계획에따른하수처리구역별하수처리용량을고려하여개발여부및시기를판단 하고, 해당처리시설과의연결방안제시 상기계획의변경또는재수립시변경및재수립된계획내용에따른다. 11

12 03 성장관리방안 건축물의용도및밀도계획 1. 건축물의용도 2) 용지별건축물용도계획 경관부조화및기능혼재등의난개발방지및양호한도시이미지형성을위해건축물권장 용도및불허용도계획 [ 용지별권장용도및불허용도 ] 구분 성장관리전역 주거용지 주거 / 근생용지 판매 / 근생용지산업시설용지 권장용도불허용도 ( 인센티브부여 ) ( 규제 ) 불허용도 : 격리병원, 수련시설, 위험물저장및처리시설 ( 주유소, 액화석유가스충전소, 판매소제외 ), 폐차장, 동물및식물관련시설, 자원순환관련시설, 교정및군사시설, 묘지관련시설, 장례식장, 공장 ( 레미콘, 아스콘, 골재생산, 금속골재생산에한함 ), 그밖에조례로불허한시설 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 배출시설의설치허가또는신고대상연립주택, 다세대주택인공장 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 배출시설의설치허가또는신고대상연립주택, 다세대주택, 근린생활시설인공장 ( 제조업소제외 ) 판매시설, 근린생활시설 - 공장, 창고, 교육연구시설 - 2. 건축물밀도계획 기준건폐율 용적률에서최대완화할수있는상한건폐율은계획관리지역이 50% 이하, 자연 녹지지역및생산관리지역이 30% 이하이고, 상한용적률은계획관리지역에한하여 125% 이 하로하며, 그밖의용도지역은건폐율 용적률완화대상에서제외 구분 건폐율상한범위 (%) 용적률상한범위 (%) 기준상한기준상한 계획관리지역 생산관리지역 자연녹지지역 그밖의용도지역 국토의계획및이용에관한법률 및 화성시도시계획조례 등관련법규에따름 12

13 04 성장관리방안 건축물의배치 형태 색채 높이계획 1. 건축물의배치 규제사항 건축물의배치는주된벽면의방향을접한전면가로의방향과일치되도록설치 도로모퉁이에위치한대지에서는벽면의방향이접한도로의방향과일치되도록설치 2 이상의도로에접한대지에서는건축물전면을도로폭이넓은도로를향하도록설 치. 다만, 폭 20m 이상도로를 2 개이상접하고있는대지의경우에는건축물의전면 을임의로선택하여설치할수있으나동일한수준의외벽마감재를사용 전면도로의방향성을고려하지않은배치 전면도로의방향성을고려한배치 권장사항 기존지형을보존하거나절 성토를최소화할수있도록건축물배치 예외사항 대지의모양및주변환경 ( 배후산지, 대규모건축물, 기피시설등 ) 등부득이하게규제사항 내용을준수할수없을경우, 그사유를명시하여관련부서와협의하여조정할수있으며, 필요시도시계획위원회자문을통해조정여부결정 13

14 2. 건축물의형태 규제사항 개발행위허가운영지침 ( 국토부 ) 에불구하고, 일반건축물 ( 주택외의건축물 ) 은평지 붕으로설치 [ 지붕설치 ( 일반건축물 ) 예시도 ] [ 지붕설치 ( 단독주택 ) 예시도 ] 건축물은내구성이우수한재질 ( 석재, 콘크리트, 벽돌, 타일등 ) 을사용 [ 건축물재질 ( 석재 ) 예시도 ] [ 건축물재질 ( 콘크리트 ) 예시도 ] [ 건축물재질 ( 벽돌 ) 예시도 ] [ 건축물재질 ( 타일 ) 예시도 ] 14

15 복합자재를사용하는조립식경량구조건축물 ( 샌드위치패널건축물등 ) 의경우볼트체결형 (No-Mold Type) 복합자재, 요철이심한재질 ( 톱니모양, 물결모양등 ) 의복합자재금지 [ 샌드위치패널권장예시도 ] 중심도로변근린생활시설 판매시설 1층전면의 50% 이상을투시형벽면으로설치 투시형벽면 : 외부에서내부로투시가가능하도록유리등으로제작된벽면 [ 1층부입면처리예시도 ] 1층부입면처리투시형건축물예시도 권장사항 건축법시행령별표1 제1호가목의단독주택은경사지붕을권장하며, 주변지역지붕의경사방향등을고려하여설치 평지붕으로건축하는경우옥상녹화조성 저층부에판매시설, 근린생활시설을설치할경우상층부외관의질감과동일하게하거나 유사하게설치 15

16 발코니, 옥탑등설치시과도한형태지양 장축 (L:60m 이상 ) 건축물은분동하거나또는색채계획등분절화하여설치 ( 단, 생산공정등 불가피한경우에는관련부서와협의하여완화가능 ) 예외사항 여건상건축물의형태의규제사항적용이어려운경우, 관련부서와협의하여조정할수 있으며, 필요시관련자문또는심의를통해조정여부결정 3. 건축물의색채 규제사항 2035 화성시경관계획재정비 의색채매뉴얼을준수하되, 일반건축물 ( 주택외의건축물 ) 의 경우다음의색채사용금지 ( 단, 경관심의를받은경우색채계획을조정 적용할수있음 ) 건축물외곽 ( 벽면 ) : 빨간색, 주황색, 검은색금지 건축물지붕 : 빨간색, 주황색, 파란색금지 권장사항 저층부에판매시설, 근린생활시설을설치할경우, 상층부외관의색상과동일하게하거나유사하게설치 발코니, 옥탑등설치시원색계열의색채사용지양 4. 건축물의높이 규제사항 성장관리지역내건축물의높이 : 4층이하 ( 국토의계획및이용에관한법률, 화성시도시 계획조례에의거 ) 16

17 05 성장관리방안 경관계획 1. 옥외광고물 규제사항 옥외광고물등의관리와옥외광고산업진흥에관한법률시행령 제12 조및 경기도옥외 광고물등의관리와옥외광고산업진흥에관한조례 제 2 조에불구하고, 성장관리지역내에서 1 개업소에서표시할수있는광고물의총수량은 1 개이내로함 건물상단및 1 층주출입구상단에설치하는건물명표시입체형간판은수량에서제외 ( 건물상단은 2 면에한하여허용 ) 주차안내표지판 (Parking) 은수량에서제외 다음의경우광고물의총수량은 2 개이내로함 의료기관, 약국, 이 미용업소표지등 ( +, 약, 싸인볼에한함 ) 인돌출간판을표시하는경우 도로의곡각지점 ( 도로법 이나 국토의계획및이용에관한법률 에규정된 2 개이상 의도로가교차하는모퉁이지점을말한다 ) 에접한업소로서 3 층이하정면 ( 도로에건 물이직접접하고있는면을말한다 ) 인벽면에표시하는벽면이용간판 건물 4 면중 2 면이상이도로변에직접접하고있는업소가표시하는광고물 별도의층및동일층에서업소의행태가다를경우 상품, 업소등을상징하는도형등 ( 가로 세로 70 cm이내인경우에한함 ) 옥상간판또는창문이용광고물을설치하는경우 [ 옥외광고물수량예시도 ] 17

18 광고물은입체형벽면이용간판설치를원칙으로하며, 판류형벽면이용간판, 지주이용간판금지 경기도옥외광고물등의관리와옥외광고산업진흥에관한조례 제12 조규정에도불구하고 성장관리지역내에서설치하는벽면이용간판은다음과같이표시 광고물의가로크기는당해업소폭의 80% 이내로설치, 동일층의다른광고물과 상 하를일치하게설치, 광고물의높이는 70 cm이내 ( 지지대포함 ) 지지대는광고물세로높이의 1/3 을초과하여서는아니되며, 돌출폭은광고물을포 함하여 30 cm이내, 색상은건축물의외벽과조화를이루어야함. [ 입체형벽면이용간판규격 ] 경기도옥외광고물등의관리와옥외광고산업진흥에관한조례 제9 조규정에도불구하고 성장관리지역내에서설치하는돌출간판을설치하는경우다음과같이표시 건물의 3 층이상부터설치가가능 광고물의세로길이는건물한개층높이이내로표시, 광고물의바깥쪽끝부분은벽면 으로부터 100 cm ( 지지대포함 ) 이내. 다만, 여러층을동시에사용하는업소는그층수 만큼설치가가능하나최대 2 개층이내로제한 18

광고물의바탕색은당해건물의외벽색채와조화를고려하여설치하여야하며, 검정, 빨강, 파랑, 노랑, 녹색등의원색사용지양 ( 가급적명도 5이상,

19 [ 돌출간판규격및예시도 ] 권장사항 성장관리지역내에서는 옥외광고물등의관리와옥외광고산업진흥에관한법률시행령 제12 조및 경기도옥외광고물등의관리와옥외광고산업진흥에관한조례 제3조규정에의한광고물등의일반적표시방법외에추가로다음과같이표시할것을권장 광고물의바탕색은당해건물의외벽색채와조화를고려하여설치하여야하며, 검정, 빨강, 파랑, 노랑, 녹색등의원색사용지양 ( 가급적명도 5이상, 채도 4이하사용 ) [ 옥외광고물색채예시도 ] 건물등의벽면을이용하는광고물은벽면의상태를고려하여크기와위치를정하여야 하며, 동일건물에설치되는광고물은형태의조화및통일된규격으로설치 19

20 커튼월 [Curtain Wall ( 비내력외벽 )] 공법으로마감된유리벽면에는광고물을설치 지양 [ 옥외광고물형태예시도 ] 네온 전광판등의점멸방법사용을가급적지양 점포주택의주거부분으로쓰이는해당층에는설치지양 동일건물내간판들의바탕색은동일계통의색상으로표시 광고물지지대는벽면의외부마감재료와동일하거나조화로운색상사용 건물을사용하고있는자의성명 주소 상호 상표 영업내용등과관련이없는것을부 착하거나출입문또는창문을막아서는안되며, 이경우영업내용은광고물의표시면 적중각면의 4 분의 1 이내로표시 [ 옥외광고물표기내용예시도 ] 20

부식에강하고내구성이높은스테인리스, 알루미늄등의고급재료또는친환경소재 사용하고, 합판, 비닐, 슬레이트, 함석등의불량재질및저질자재사용지양 성장관리지역내에서는 경기도옥외광고물등의관리와옥외광고산업진흥에관한조례 제 12 조규정에의한벽면이용간판의표시방법외에추가로다음과같이표시할것을권장 건물의 3 층이하에설치, 각층상단정면에표시하며, 동일층에상 하 2 줄로표시지양

21 부식에강하고내구성이높은스테인리스, 알루미늄등의고급재료또는친환경소재 사용하고, 합판, 비닐, 슬레이트, 함석등의불량재질및저질자재사용지양 성장관리지역내에서는 경기도옥외광고물등의관리와옥외광고산업진흥에관한조례 제 12 조규정에의한벽면이용간판의표시방법외에추가로다음과같이표시할것을권장 건물의 3 층이하에설치, 각층상단정면에표시하며, 동일층에상 하 2 줄로표시지양 건물이도로모퉁이에위치하여도로의곡각지점에접한업소가광고물을양면에표시 하는경우그형상이나높이를동일하게표시 건물상단의건물명광고물의크기는세로 80 cm이내, 가로는건물의 1/2 이내로하며, 건물명로고는가로세로 100 cm이내로하여표시 [ 입체형벽면이용간판예시도 ] 성장관리지역내에서는 경기도옥외광고물등의관리와옥외광고산업진흥에관한조례 제9조규정에의한돌출간판의표시방법외에추가로다음과같이표시한다. 하나의건물에 2개이상의업소가각각의간판을표시하는경우에그간판은돌출폭 두께 가로폭등을동일크기로하며, 또한동일한층수에 2개이상의업소가표시할경우에는업소수를감안하여상 하균형있게배분하여연립형으로표시 의료기관, 약국, 이 / 미용업소표지등 ( +, 약, 싸인볼 ) 을설치할경우도로의통행에지장이없는범위에서업소상단좌, 우측에설치하며, 세로크기는 70cm이내, 지름 30cm이내, 바깥쪽끝부분은 50cm이내로표시 목조건물또는가설건축물에돌출간판표시지양 예외사항 여건상옥외광고물의규제사항적용이어려운경우, 관련부서와협의하여조정할수있으며, 필요시관련자문또는심의를통해조정여부결정 21

금지건축물 규제사항 다음의가설건축물설치금지 ( 다만공사용건축물의경우관련부서와협의하여신청할경우 일시적으로허용 ) 컨테이너또는이와비슷한것으로된가설건축물 천막 (

22 2. 담장및펜스 규제사항 일반건축물 ( 주택외의건축물 ) 의담장및펜스의설치금지 ( 다만미 경관요소가고려된 메시펜스및디자인펜스등은주변시설물과의조화를고려하여허용 ) [ 메시펜스예시도 ] [ 디자인펜스예시도 ] 3. 금지건축물 규제사항 다음의가설건축물설치금지 ( 다만공사용건축물의경우관련부서와협의하여신청할경우 일시적으로허용 ) 컨테이너또는이와비슷한것으로된가설건축물 천막 ( 벽또는지붕이합성수지재질로된것과지붕면적의 2 분의 1 이하가합성강판 으로된것을포함 ) 구조건축물 복합자재를사용하는조립식경량구조건축물 ( 단, 금속 ( 징크 ) 콘크리트 스톤 메탈 통나 무등양호한재질을사용하는경우는제외 ) 권장사항 주거용지, 주거 / 근생용지내공장입지시주변지역의미 경관을고려한조화로운디자인적용 22

23 4. 조경 규제사항 성장관리지역내에서단독주택외의건축물을신축또는증축할경우다음어느하나의 기준에따라조경면적을확보 - 연면적의합계가 2 천m2이상인건축물 : 대지면적의 15% 이상 - 연면적의합계가 2천m2미만인단독주택외의건축물 : 대지면적의 10% 이상 화성시개발행위허가운영지침 제 6 조 ( 생태면적의확보 ) 에따라대지면적에대한생태면적의 비율은다음의기준을충족하여야하며사면녹지는생태면적에미포함 환경영향평가법시행령 제 59조의소규모환경영향평가대상사업인경우 : 15% 이상 제1 호의규모미만과녹지지역인경우 : 10% 이상 도로 ( 폭 4m 이상 ) 또는구거 ( 하천포함 ) 에접하는토지의경우도로또는구거와건축물 사이를 2m 이상이격하여조경녹지대확보 ( 접도구역제외 ) 권장사항 성장관리지역내에서옥외주차장등지표면을포장할경우, 친환경투수성포장재사용 도로에접하는옹벽등인공구조물의전면및소단은녹화권장 조경은다음의우선순위에따라배치 1 중심도로변 2 산업시설용지와주거용지 주거 / 근생용지의경계부 3 공장 / 창고의울타리 ( 담장 / 펜스 ) 변 23

24 06 성장관리방안 기타계획 1. 필지의형태 권장사항 필지의분할또는합병시필지형태는정방형또는폭 5m이상의장방형을권장하며, 부정형, 사다리형, 삼각형, 역삼각형, 자루형등은지양 부정형필지등은자율적공동개발권장 다음과같은경우에는공동개발금지 자율적공동개발에의한대지의형태가지나치게부정형하거나세장비 ( 단변과장변의 비 ) 가 1:3 이상이되는경우 자율적공동개발에의해인접필지가맹지가되거나부정형하게되는경우 대지형태를전면도로에접하여정방향필지또는장방향필지 ( 폭 5m 이상 ) 로계획시추가 인센티브 ( 건폐율 4%, 용적률 10%) 부여 ( 단, 최대용적률 건폐율을초과할수없음 ) 2. 대지개발규모 규제사항 대지의최소규모는아래기준을준수 구분적용지역계획내용비고 최소규모 녹지지역 기타지역 ( 녹지지역외 ) 200 m2이상 60 m2이상 화성시건축조례 제 35 조적용 예외사항 성장관리방안고시이전에등기된최소규모미만의대지는건축할수있음 24

25 07 성장관리방안 인센티브운영계획 1. 인센티브운영계획 기본방향 1 인센티브는유도형과규제형으로구분하여적용 구분내용비고 유도형 성장관리지역의미래상을실현할수있는건축물군의유도를위해인센티브부여 가로변의질서있고정연한필지개발을위해인센티브부여 개설도로의공공성확보를위해인센티브부여 규제형 성장관리지역내에서경관등의문제를해결하고자인센티브부여 인센티브항목 구분내용 비고건폐율용적률 도로계획 도로계획의권장사항준수시 4% 10% 건축물용도계획 용지별권장용도준수시 4% 10% 기타 다음의규제사항준수시 - 건축물의배치 색채 형태계획의규제사항 - 경관계획의규제사항 - 기타계획의규제사항 2% 5% 추가인센티브 도로계획선으로단절된토지의경우그최소면적이화성시건축조례제 35 조 ( 대지의분할제한 ) 기준이하일경우공공시설 ( 도로등 ) 부지로지정또는기부채납시 대지형태를전면도로에접하여정방향또는장방향 ( 폭 5m 이상 ) 으로계획시 4% 10% 25

26 인센티브계획 구분기준인센티브 인센티브확보후 비고 건폐율 계획관리지역 40% 50% - 10% ( 도로계획 4%, 용도계획 4%, 생산관리지역, 20% 기타규제 2%) 30% - 자연녹지지역 용적률계획관리지역 100% 25% ( 도로계획 10%, 용도계획 10%, 기타규제 5%) 125% - 도로계획선으로단절된토지의경우그최소면적이화성시건축조례제 35 조 ( 대지의분할제한 ) 기준이하일경우공공시설 ( 도로등 ) 부지로지정또는기부채납시추가인센티브 ( 건폐율 4%, 용적률 10%) 부여 ( 단, 상한건폐율 용적률을초과할수없음 ) 대지형태를전면도로에접하여정방향또는장방향 ( 폭 5m 이상 ) 으로계획시추가인센티브 ( 건폐율 4%, 용적률 10%) 부여 ( 단, 최대용적률 건폐율을초과할수없음 ) 26

5,678,689 5,462, , ,679,338 5,462, , 증 )649 5,222,334 5,006, ,

5,678,689 5,462, , ,679,338 5,462, , 증 )649 5,222,334 5,006, , 5,678,689 5,462,689 216,000 100.0 100.0 100.0-5,679,338 5,462,689 216,649 100.0 100.0 100.0 - 증 )649 5,222,334 5,006,334 216,000 92.0 91.6 100.0 100.0 5,222,983 5,006,334 216,649 92.0 91.6 100.0 100.0