Asia-pacific Journal of Multimedia Services Convergent with Art, Humanities, and Sociology Vol.8, No.5, May (2018), pp. 1-10 http://dx.doi.org/10.21742/ajmahs.2018.05.31 건설이부동산가격에미치는효과에관한연구 정승영 최인호 김애동 요약 본연구의목적은광역철도건설이인근지역의부동산가격에미치는효과를실증분석하는데있다 이를위해신분당선을대상으로광역철도역세권주변 년지가 년지가 년지가자료를통하여지가의변화추이를분석한다 그리고 의개발효과는 년부터 년까지고양시의킨텍스주변지역반경 미터이내 그리고양재역을중심으로반경 미터이내의지가및아파트가격자료를분석하고 시계열분석과 모형을실시한다 분석결과 개발효과를살펴보면 개발계획의발표로인하여 시기적으로부동산의불황기에해당하여지가수준이상대적으로낮았던사례지역 킨텍스가위치하고있는대화동 의 년의평균지가가다른고양시의행정동에비하여급격하게상승하였다 그리고 년이후지속적으로가격이하락하고있었던고양시의아파트매매가격및전세가격이하락을멈추고보합혹은상승을유지하는것으로나타났다 주제어 광역철도 부동산가격 개발효과 아파트가격 평균지가 Abstract The purpose of this study is to analyze the effect of GTX construction on the real estate prices in the neighboring area. For this purpose, The trend of the land price change is analyzed through the data of 2002 land price, 2005 land price, and 2011 land price around the GTX station area for Shinbundang real Received (February 9, 2018), Review Result (February 19, 2018) Accepted (April 6, 2018), Published (May 31, 2018) ISSN: 2383-5281 AJMAHS Copyright 2018 HSST 1
way. And the development effect of GTX is analyzed from the land price and the apartment price data within the radius of 500 meters around the Kintex area in Goyang city from 2012 to 2014 and the radius of 500 meters around the Yangjae station, and time series analysis and VAR model are carried out. As a result of the analysis, In terms of development effects, Due to the announcement of the GTX development plan, the average land price in 2014 in the case area (Daewha-Dong where Kintex is located), where the land price level was relatively low due to the slump in real estate, rose sharply compared to other administrative Dongs in Goyang city. In 2007, apartment prices and rental prices in Goyang City, which had been falling steadily since the beginning of 2007, have stopped decreasing and have remained flat or rising. Key words : GTX(great train express), land price, effect the construct, apartment price, average land price 서론 연구배경및목적 경기도의면적은서울의 배인데 서울의철도분담률이 인반면 경기도의분담률은 수준에머물고있다 경기도와서울간통행량은꾸준히증가해오고있으며 이러한만성적인교 통난해결을위해도로교통위주의교통개선대책을철도중심으로전환해야한다는의견이대두되 고있다 란 의줄임말로 는 의뜻 이중의적으로담겨있다 즉수도권의교통문제를해결할대안의하나이자환경오염을최소화하 며 수도권의경쟁력을높일수있다는의미를뜻한다 의건설과함께서울 수도권이 분생활권으로가까워지는새로운시대가열리는것이다 따라서본연구에서는경기도 건설이주 변지역지가와아파트가격에미치는영향의정도를실증분석하는데있다 연구범위와방법 본연구의공간적범위는신분당선을대상으로광역철도역세권주변 2002년의지가, 2005년의지가, 2011년의지가자료를통하여지가의변화추이를실증분석한다. 그리고 GTX 건설의개발효과는고양시의킨텍스주변지역을중심으로 2012년부터 2014년까지의지가자료및아파트가격자료를바탕으로실증분석한다. 한수-이북 ( 경기도북부지역 ) 으로고양시의킨텍스주변지역을중심으로반경 500미터이내의지가및아파트가격변화를분석한다. 이와같은분석을위해시계열분석에있어서는통계적측정방법을이용해오차를측정하고, 획득한패턴이과거의자료를얼마나재현하고있으며장래의자료를얼마나정확하게예측하고있는가를확인한다. 그리고 VAR 모형을통한계수의측정은추정된계수에대한해석을명확하게하기위해예측오차의분산분해와충격반응함수를분석하는방법을사용한다. 2 Copyright 2018 HSST
Asia-pacific Journal of Multimedia Services Convergent with Art, Humanities, and Sociology Vol.8, No.5 (2018) 이론적배경 철도역세권에관한연구 철도역세권범위에대한연구에서는일반적으로철도역의지배력이미치는지리적인범위로정의되고, 연구의목적과대상, 접근방법, 법규정등에따라다소다르게정의되고있다. 한승희 의연구에서는도시철도역세권을철도역과인접한지역의도보권으로반경 로 분이내의접근이가능한범위로설정하였다 일반철도역세권은도보권으로 분내외인반경 고속철도역세권은도시개발잠재력보유한지역까지의범위인반경 로구분하 여정의하였다 이응현 은고속철도역직접 차역세권은반경 직접 차역세권은반경 로구 분하였다 김남주 는도보접근거리분포및주택가격변화에따른지하철역세권의범위설정에관한연구에서지하철이용자의도보접근거리분포의교통이용적측면과지하철역과의거리에따른주 택가격변화의토지이용적측면을분석하여역세권의범위를종합적으로비교 분석하였다 일반적으로지하철역을중심으로보행을고려한도보권기준의역세권을설정한연구로는서울 시도시계획 김신 이연수 가있다 이를종합하면 정도를적정 한역세권의공간적범위로보고있다 철도역역세권이주변지역에미치는영향에관한연구 철도이용객의이용범위또는통행목적의범위를역세권으로규정할수있으며 이용승객의생 활방식의변화 주변지역상권등의변화를수반한다 김보미는 노선이확정됨에따라부동산시장의변화가예상되고있는은평구연신내구간을대상으로 노선확정이지역부동산에미치는영향에대해분석하여대규모교통인프라개발 사업이지역에미치는영향에대해분석하였다 실증분석결과 관련특성으로연신내역과의 거리는은평구내아파트실매매가격평균변동률과공시지가평균변동률에영향을미치지만전세가격증감률에는별다른영향을미치지못하는것으로나타났다 고속철도역의입지가도시경제에미치는영향은기업, 가구, 공공부문등주체를기준으로또는노동시장, 재화및서비스시장, 토지시장등도시경제를구성하는도시하위시장을대상으로분석할 수있다. 이러한연구들을정리하면 [ 표 과같다 ISSN: 2383-5281 AJMAHS Copyright 2018 HSST 3
표 철도역역세권이주변지역에미치는영향에관한선행연구 구분연구자연구대상및내용 역세권공간구조 토지이용변화 표준지공시지가 김유호 정건용 임병호외 인 전상훈 이재명 이시규 교통이용이하면공간마찰이줄어들기때문에지대는상승한다는내용으로주거지의지대는경제활동과여가시설에대한접근가능성에의해결정된다 는점을제시지가를시기적으로분석하여도시철도개통전 후를연도별로구분하여지가와의상관성을분석지방대도시지하철역세권에서의토지이용변화와특성을분석하였다는 점과함께건축물단위별로용도면적을추적하는실증연구 반경 이내지하철역 대림역 이수역 강남구청역 건대입구역 면목역 노원역 사당역 숙대입구역 미아삼거리역 역세권을대상으로거리에따른지가변동을분석 지하철역 호선의강남역 역삼역 선릉역 호선논현역 학동역 강남구청역 으로부터의직선거리가가격에영향을미치는정도를분석 구리역 도농역 덕소역을연구대상으로역과의직선거리 접면도로 용도지역 토지이용상황을이용하여역주변지가에영향을미치는요인분석 이상의연구에서는주로이미개발되어운영중인지하철역세권의토지를대상으로토지의이용변화및표준지공시지가의변화에대한연구였다. 그러나본연구에서는서울시및경기도에걸쳐향후 GTX가계획된지역의토지및아파트의가격변화를사업진행단계에따른효과및그영향을주는요인을실증적으로제시하였다. 경기도 건설주변지역의지가변동실증분석 고양시일산서구등의표준지공시지가 고양시일산서구에서평균 당표준지공시지가가가장높은곳은주엽동으로나타났다 대화 동의지가평균은 만원 으로장항동의지가평균 만원 과유사하게상승하였다 그리고주엽동의평균은 만원 일산동의평균 만원 으로나타났다 주 : 1- 대화동 ;2- 주엽동 ;3- 일산동 ;4- 장항동 4 Copyright 2018 HSST
Asia-pacific Journal of Multimedia Services Convergent with Art, Humanities, and Sociology Vol.8, No.5 (2018) 그림 고양시행정동별평균표준지공시지가의비교 고양시일산서구대화동의표준지공시지가 고양시일산서구대화동의 년도평균 승하였다 당표준지공시지가는 년과비교할때크게상 그림 대화동의평균표준지공시지가 고양시일산서구주엽동의표준지공시지가 고양시일산서구주엽동의 년도평균 당표준지공시지가는 년과비교할때크게하 락하였다 이는이전에상대적으로개발이미흡했던대화동및마두 백석동의활발한부동산개 발사업등으로인하여상권이분화되거나신규상권으로사업체및유동인구이동하는현상이발 생하여주엽동에대한투자매력이하락하였기때문이다 그림 주엽동의평균표준지공시지가 고양시일산서구일산동의표준지공시지가 고양시일산서구일산동의 년도평균 원 에서 만원 으로약간상승하였다 당표준지공시지가는 년과비교할때 만 ISSN: 2383-5281 AJMAHS Copyright 2018 HSST 5
그림 고양시일산서구일산동평균표준지공시지가 고양시일산서구장항동의표준지공시지가 고양시일산서구장항동의 년도평균 원 에서 만원 으로상승하였다 당표준지공시지가는 년과비교할때 만 그림 고양시일산서구장항동평균표준지공시지가 고양시일산서구 년 년지가변동률 년고양시서구의아파트매매가격의변동률은 의개발이계획되어있는대화동이연 간 로상대적으로높지만다른행정동의아파트매매가격의변동률이낮다 그러나고양시 년의지가변동률은크게상승이나하락이없는것으로나타났다 그림 고양시일산서구 년및 년지가변동률의비교 고양시일산서구등의아파트매매가격및전세가격 6 Copyright 2018 HSST
Asia-pacific Journal of Multimedia Services Convergent with Art, Humanities, and Sociology Vol.8, No.5 (2018) 고양시서구의아파트매매가격지수는 년 월부터 년 월까지는지속적으로상승했다 그림 고양시일산서구연도별아파트매매가격 구체적으로살펴보면 년 월부터 년 월까지급격하게상승하는추이를보였으나 년 월부터 년 월까지는점진적으로하락하는추이를나타냈다 고양시일산서구아파트매매가격변동률 고양시서구의아파트매매가격변동률의경우에는 년 월부터 년 월까지는급격한아 파트매매가격의변동이발생하였으나 년 월부터 년 월까지는상승과하락을반복하였 다 특히 세계금융위기로인하여 년과 년에급격하게하락하였다 이분석에서주목해야 할점은 년 월부터아파트매매가격변동률이점진적으로상승하였다 이시점은고양시의 개발에관한계획과경의선과인천도시철도 호선의연결에관한계획이발표된시점이기도하다 그림 고양시일산서구아파트실거래매매가격의변동률 고양시일산서구아파트실거래매매가격변동률 고양시서구의아파트매매가격변동률의경우에는 년 월부터 년 월까지는급격한아 파트매매가격의변동이발생하였으나 년 월부터 년 월까지는상승과하락을반복하였 ISSN: 2383-5281 AJMAHS Copyright 2018 HSST 7
다 특히 세계금융위기로인하여 년과 년에급격하게하락하였다 이분석에서주목해야할점은 년 월부터아파트매매가격변동률이점진적으로상승하였다 이시점은고양시의 개발에관한계획과경의선과인천도시철도 호선의연결에관한 계획이발표된시점이기도하다 그림 고양시일산서구아파트매매가격의추이 고양시일산서구아파트실거래전세가격지수변동률 고양시일산서구의아파트실거래전세가격지수의경우는지속적으로상승하고있다. 반면에아 파트매매가격은 2007 년이후지속적으로하락하는추이를보이다가 2013 년후반기부터하락이멈 추고보합및미약한상승으로전환되었다. 그림 고양시일산서구아파트전세가격의변동률 개발효과 고양시일산서구아파트실거래가격의변동률 고양시일산서구의아파트실거래가격의변동률을살펴보면 전세가격변동률은 년부터 년까지약간씩변동하였다 특이한점은세계금융위기의발생시점 년 이전에는전세가격의변 동률보다매매가격의변동률이높았다 그러나금융위기이후에는매매가격보다는전세가격의변동률이상대적으로높다 8 Copyright 2018 HSST
Asia-pacific Journal of Multimedia Services Convergent with Art, Humanities, and Sociology Vol.8, No.5 (2018) 그림 아파트전세가격의변동률과 개발의계획 의개발계획에의해고양시일산서구의부동산시장은영향을받았다 향후 개발계획은 아파트의매매가격보다는전세가격에더많은충격을줄가능성이많다 개발효과 개발지역과그외의지역아파트매매가격 의개발계획이언론에서많이다루어졌던 년에는킨텍스가위치한대화동의아파트 매매가격변동률이대상지부터이격되어있는고양시덕양구보다는상대적으로높게나타났다 그림 개발지역과그이외의지역의아파트매매가격 결론 GTX 개발시지가와아파트가격에미치는영향을분석한결과는다음과같다. 지가변동은크게개발사업의공정에해당하는개발계획의발표 공사의착공 공사완공의순서로 개발의영향을각각다르게받는것으로나타났다 개발효과를구체적으로살펴보면 광역 철도의개발과정에서지가변동에가장많은영향을준공정은사업의초기에해당하는 개발계획 의발표 시점이었다 그다음으로 개발사업의착수 개발사업의완공 순이었다 그리고 개 ISSN: 2383-5281 AJMAHS Copyright 2018 HSST 9
발계획의발표로인하여킨텍스가위치하고있는 년대화동의평균지가는다른고양시의행 정동에비해지가가급격하게상승하였다 또한 년이후지속적으로하락을하고있던고양시 의아파트매매가격및전세가격도하락을멈추고보합혹은상승을유지한것으로나타났다 이러한분석결과는향후계획중인철도건설주변지역의지가및아파트가격변화를미리예측하는데크게기여할것으로기대된다 Reference [1] Seung-hee, Han, "A Study on the Development Direction of Multi functional Use of High-speed Railway Station through Case of Korea and Japan", Master's Thesis, Chung nam National University, 2006 p. 16. [2] Eung-Hyun, Lee, "A Study on the Development Plan of High-speed Railway Area for Urban Regeneration", Master's Thesis, Chung nam National University, 2007, p. 23. [3] Nam-Ju, Kim, "A study on the range setting of subway station area according to walking distance and housing price change: the case of subway station of Jung-ang railway line in Guri and Namyangju City", Volume 47 Number 6(series Number 194), Journal of the Korea planners association, Korea planners association, 2012, p. 5. [4] Seoul Metropolitan Government, District Unit Plan Establishment Standard in Seoul Metropolitan Government, 2016. [5] Shin, Kim, A Study on the Development and Impact of High-speed Railway Station Area, Proceedings of the Korean Society of Distribution Science Conference, 2007. [6] Yeon-su, Lee, A Study on the Spatial Scope of Seoul subway station area, Master's thesis, Hongik University, 2012. [7] Dong-Chul, Lim, A study on the sustainable urban regeneration of railway station area : focus on the Japan railway station area, The graduate school of construction engineering, Chung-Ang University, 2017, p. 7. [8] Jung-seok, Lee, A study on the development and renovation of railway station areas through the change of stations, Master's Thesis, Korea National University of Transportation, 2017, p. 2. [9] Bo-mi, Geum, An impact analysis of the GTX Yeonsinnae station on nearby real estate markets : focusing on transaction price in Eunpyeong-gu, Master's Thesis, Graduate School of Tourism, Kyunghee University, 2017. [10] Richard M. Hurd, "Principles of City Land Values", 1903, pp. 145-160. 10 Copyright 2018 HSST