BUSINESS BRIEFING 2014 office market outlook seoul, south korea A Cushman & Wakefield Research Publication october 2014 급증하던 오피스 공급 서서히 안정; 임차인 시장상황 변화시작? Executive Summary 2014년 상반기 오피스 시장은 최근 완공된 빌딩을 중심으로 대기업들의 통폐합을 위한 이전이나, 확장을 위한 수요가 활발하여 2분기에 모든 권역에서 플러스 흡수율을 보였다. 상반기, 서울 오피스 공실률은 대형 임차인의 활발한 이전활동으로 신규 공급된 오피스의 공실은 비교적 빠르게 안정화 되었다. 사옥 비중의 증가, 책임임차, 준공전 대형임차인 계약등으로 그동안 공급되었던 신규빌딩의 적체된 공실이 빠르게 해소되고 있다. 특별히, 올해 상반기에는 건설사와 외국계 보험사 및 대기업 계열사의 이전 움직임이 가장 활발했다. 향후, 신규빌딩 중심으로 빌딩을 업그레이드 하고자 하는 기업 수요가 늘어남에 따라, 이전 수요는 계속 활발 할 것으로 전망된다. 이전 수요 증가에도 불구하고,서울 평균 오피스 공실률은 2014년 예정된 추가공급 물량으로 인해 상승할 것으로 보인다. 2014년 공실은 상승할 것으로 예측되지만, 2015년부터는 공급이 줄고 기존 신규공급된 빌딩의 임대율이 서서히 안정화 되면서 공실률이 계속 소폭으로 감소하는 추세가 될 것으로 전망된다. 신규공급 물량은 CBD 지역에서 면적확장이나 이전을 위한 좋은 기회를 제공하였다. 임차인 위주의 시장상황을 많은 기업들이 비용절감과 업무환경 개선을 위한 기회로 활용하고 있다. 그렇다면, 임차인에게 유리한 시장상황이 언제까지 계속될수 있을까? 쿠시먼앤드웨이크필드 리서치 조사자료에 따르면 부동산 시장의 임대사이클 관점에서 2014년에는 이러한 임대가의 하락세는 최저점을 찍고 2015년부터는 안정세를 회복할 것으로 예상된다. 임차인의 견지에서 올해가 가장 좋은 조건으로 임대공간을 선택할 수 있는 가장 좋은 시점이 될 것이다. 현재 시장상황에서 임차인들은 올해 신규계약을 하는것이 임대인 위주의 시장으로 변경된 시점보다 훨씬 유리할 것이다.
october 2014 history predictions cbd ybd gbd Seoul office is a Tenant Favored Market due to oversupply since 2010. 2014 - Seoul s office vacancy to increase for remainder of the year 2015 Cushman & Wakefield expects vacancy rates to stabilize in 2015 GBD S VACANCY RATE INCREASED AS TENANTS MOVE TO SUB-DISTRICTS Rental value to decrease for remainder of 2014, recovery in 2015 Central Business District (CBD) Market overview 올해 2분기 기준 도심CBD 지역의 평균 오피스 공실률은 전년도 대비 7.5% 하락한 8.8%를 기록했다. 작년 동분기 (2013년 2분기) 기준으로 스테이트타워 광화문( 시그나타워), 아스테리움 서울, N 타워등의 신규 오피스 공급으로 인해, 16.3% 까지 올라갔던 서울 도심 오피스의 공실률은 신규 오피스 중심으로 업그레이드 수요 증가 및 자가 사용으로 인해 꾸준히 감소세를 보이고 있다. 대부분의 수요가 사옥이전 수요였다. 특별히, 건설사나 보험사의 대규모 사옥이전 수요가 활발했다. 라이나 생명은 광화문 스테이트타워 매입후 2014년 상반기 입주하여, 건물 전체를 사옥으로 사용하고 있으며, AIA 생명 또한 건물 매입후 N타워로 사옥을 이전하였다. 한편, KDB 생명은 아스테리움 서울 빌딩으로 이전하여 본사로 사용하고 있다. 2014년 도심의 주요 공급으로는 2014년 1분기에, 연면적 175,538sqm에 달하는 그랑서울(청진 12-16구역) 빌딩이 시장에 공급되었다. 그랑서울 빌딩은 GS 건설의 책임임차로 인한 입주와 성공적인 선임대 계약으로 인해 CBD 도심 시장의 공실률에 끼치는 영향은 크지 않았다. 한동은 도심과 강남지역에 흩어져 있는 부서통합을 하여 전체를 다 본사로 사용하고 있으며, 나머지 한동에는 하나은행, 인터그래프 코리아, 삼성생명등이 빠르게 임차하였다. 2분기에는 동양생명이 사옥용도 이전계약을 완료함에 따라, 그랑서울의 공실은 대부분 해소되었다. The majority of demand came from upgrades and relocations as medium to largesized companies shifted their corporate headquarters 오피스를 확장하거나 신규 조직들이 생겨나면서, 대기업 및 외국계 기업의 사옥이나 부서 통합을 위한 실수요 임차 증가로 신축빌딩 중심으로 공실이 해소되고 있다. 특히, 2014년 1분기에는 GS 건설, 대우건설 및 한화건설등의 건설사나 대기업 계열사의 오피스 수요가 많았다. 2분기에는 외국계 기업의 수요도 활발했다. 2
2014 office market outlook Market outlook 올해 하반기 CBD 도심지역에는 GL타워,동자 8 구역,올레플렉스 및 D 타워가 공급 될 예정이다. KT 본사로 사용예정인 올레플렉스를 제외하고 올해 CBD 에 공급되는 오피스 물량간의 임차인 확보 경쟁이 더 치열 해질 것으로 보인다. CBD 에 신규공급되는 오피스 중심으로 국내 대기업과 같은 대규모 임차인등의 업그레이드 수요는 계속 활발할 것으로 예측된다. 하지만 2014년 서울 오피스 평균 공실률은 하반기에 예정되어 있는 추가공급으로 인해 계속 상승할 것으로 전망된다. 현재까지 예상되는 공급량으로 인해 대부분의 건물주들은 작년과 올해초 임대가 상승을 동결하고 렌트프리등의 인센티브를 제공하였다. 하지만, 최근 임차인 인센티브 혜택등의 폭이 줄어들기 시작하였다. 한국시장이 단기적으로 비정상적으로 보일수도 있으나, 이러한 시장상황은 올해 이후의 공급현황을 살펴보면 이해될수 있다....we expect effective rents to show renewed strength this year after nearly four years of declines; rent rolls will likely increase while rentfree periods will be cut back. 신축 빌딩들이 예정된 일정대로 올해내에 공급된다면 내년 2015년에는 CBD를 포함한 모든 권역에 실질적으로 신규 공급 예정인 오피스 물량은 없다. 왜냐하면, 2015년 공급 예정인 명동 3지구와 명동 4지구 전체 빌딩이 사옥으로 지어질 예정이기 때문이다. 시장상황이 바닥을 찍었다는 견해가 조심스럽게 퍼지며, 그동안 거의 4년간 실질임대료가 계속 하락하던 추세는 최근 변화하는 상황이다. 임차인 위주의 시장에서 임대인 위주의 시장으로 변경되는 기간에는 건물주측에서 임대가 인상률을 높게 제시할 가능성이 크다. 향후 임대인 위주의 시장으로 재편된 후에는 기존에 임차인에게 제공했던 렌트프리 혜택의 폭도 줄어들 것으로 예측된다. 따라서, 2014년에 임대 만료기간이 도래하는 임차인은 장기간 리뉴얼 계약을 고려하는것이 기존 임차인에게는 유리할 것이다. supply trend 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 UNIT : SQM Source: C&W Research CBD GBD YBD 3
october 2014 take up trend 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0-50,000-100,000 UNIT : SQM Source: C&W Research CBD GBD YBD Gangnam Business District (GBD) Market overview 전통적으로 2012년까지 강남권역의 오피스 시장은 한정된 오피스 공급물량으로 인해 안정적인 시장으로 평균 공실률이 5% 수준의 낮은 공실이 유지되었었다. 하지만, 2013 년부터 한정된 공급에도 불구하고 강남지역에서 판교,상암 DMC 와 분당등으로 이전하는 IT 기업의 이전으로 인해 7% 대의 공실로 상승하였다. 작년 강남에 위치하고 있던 한국의 주요 3대 게임회사인 넥슨, 엔씨소프트와 네오위즈는 판교지역으로 이전하였다. 반면, 동시에 기존 IT 기업이 떠난 자리에는 소셜 커머스 업체가 확장 입주하였다. 작년 강남 지역의 주요 임차기업은 쿠팡, 티켓몬스터, 위메프와 같은 소셜 커머스 업체였다. 하지만, 소셜커머스 기업의 강남시장에 대한 신규수요가 탈 강남 기업의 빈 공간을 다 커버하기에는 부족함에 따라, 강남지역의 공실은 증가하였다. 또한, 삼성 SDS 나 GS 건설등의 대기업 계열사의 이전수요도 강남 공실률 상승의 주요 원인이었다. 2014년 2분기 기준 강남 공실률은 전년도 대비 1.4% 상승한 8.9% 를 기록하고 있다. 2 분기 GBD 공실률 상승의 주요 원인은 임차인들의 타 권역 이전과 신규공급 때문이었다. 1분기 GS건설은 기존에 입주해 있던 강남 파이낸스 센터와 GS타워를 떠나 CBD 도심지역의 그랑서울 오피스로 이전하였다. 신규빌딩으로의 권역간 임차인 이동으로 인해 공실은 상승한 반면, 2분기 흡수면적은 27,667sqm 을 기록하며 플러스의 흡수율을 보였다. 타권역 이전 움직임에도 불구하고, 신규 대형 임차인과 실수요로 인해 수요가 증가했기 때문이다. 이 수요 증가의 주요 원인은 오토웨이 타워의 신규입주 때문이다. 2014년 1분기에 완공된 SK 네트웍스 사옥( 오토웨이 타워)빌딩이 매각을 결정하면서 임대시장에 추가되었다. Notwithstanding the limited supply, the vacancy rate for top-grade space in the GBD started to increase into the 7% range in 2013 due to tenants outflow into the sub-districts like Pangyo, Sangam DMC and Bundang. 현대자동차와 현대오토에버가 오토웨이 타워에 각각 12,225 sqm 와 7,901 sqm 규모로 계약을 체결함에 따라, 오토웨이 타워는 약 60% 의 입주율을 보이고 있다. 4
2014 office market outlook vacancy rate 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 1Q07 2Q07 3Q07 4Q07 1Q08 2Q08 3Q08 4Q08 1Q09 2Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10 3Q10 4Q10 1Q11 2Q11 3Q11 4Q11 1Q12 2Q12 3Q12 4Q12 1Q13 2Q13 3Q13 4Q13 1Q14 2Q14 Vacancies in the GBD is likely to remain elevated as some government divisions will relocate outside of Seoul in the next two to three years. UNIT :QoQ % Source: C&W Research Seoul Overall CBD GBD YBD GS건설은 기존에 입주해 있던 강남 파이낸스 센터와 GS타워를 떠나 CBD 도심지역의 그랑서울 오피스로 이전하였다. 하지만2분기 GS Retail 과 GS Power 가 GS 건설이 떠난 공간 대부분을 다시 채웠다. 추가적으로 2분기 유코카 케리어스는 3,625 sqm 규모로 강남파이낸스 센터에 임차를 하였으며, EDIYA 는 GS 타워에 3,305sqm 규모로 확장 이전을 하였다. 하지만, 강남지역의 동 권역내 신규수요는 향후 2~3내 정부기관의 지방 이전계획에 따른 공실을 다 채우기에는 충분하지 않음에 따라 흡수면적은 하락할 것으로 보인다. Market outlook 작년 많은 IT 기업들이 강남을 떠나, 판교 분당등으로 이전하면서 판교가 주요 게임기업의 중심지가 된 것이 가장 큰 이슈였지만, 올해는 많은 정부 기관들이 정부 기관 지방이전 정책으로 인한 이전계획의 여파가 강남시장에 가장 중요한 이슈이다. 한국전력 본사 이전 계획은 하반기 및 내년 강남 오피스 시장에 영향을 끼칠 것으로 보인다. 또한, 이밖에도 강남에 위치하고 있는 한국자산관리공사 및 한국서부발전, 한국남부발전 등이 정부의 공공기관 지방이전 정책에 따라 지방으로 이전 할 계획이다. 2016년 하반기 파르나스 타워가 강남에 공급될 유일한 신규 공급빌딩이다. 한정된 신규 공급물량에도 불구하고, IT 산업의 탈 강남 움직임,예정된 정부조직 이전 계획 및 삼성 SDS등 삼성 계열사 이전으로 인해 당분간 강남 권역의 오피스 공실률은 계속 상승할 것으로 예측된다. 5
october 2014 RENTAL RATE GRAPH 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 1Q07 2Q07 3Q07 4Q07 1Q08 2Q08 3Q08 4Q08 1Q09 2Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10 3Q10 4Q10 1Q11 2Q11 3Q11 4Q11 1Q12 2Q12 3Q12 4Q12 1Q13 2Q13 3Q13 4Q13 1Q14 2Q14 UNIT : KRW / SQM / MONTH Source: C&W Research Seoul Overall CBD GBD YBD Yeouido Business District (YBD) Market overview 여의도 프라임급 빌딩인 IFC 와 FKI 빌딩 공급으로 인해 2013년 3분기 23.6% 까지 치솟았던 여의도 공실률은 점진적으로 감소되고 있다. 특히, 그동안 공실이 심각했던 프라임 오피스 빌딩의 공실률은 증가하는 업그레이드 수요로 인해 꾸준히 낮아졌다. 신규 공급된 여의도 지역의 프라임급 빌딩에 입주하고자 하는 기업은 대부분 큰 규모의 기업이나 외국계 기업이었다. 또한, 2014년 상반기에는 기존 노후화된 건물의 리모델링이나 재건축 계획에 의해 YBD 동권역내 이전하는 회사들의 임차활동이 활발했다. 대표적으로, 한국 교직원 공제회는 여의도 공제회관의 재건축 계획때문에 기존 여의도 사옥을 떠나 63빌딩으로 임시 사옥용도로 이전하였다. IFC 는 계속해서 무상임차기간, 인테리어 비용 및 이전 비용 지원등의 적극적인 마케팅 프로모션 전략을 계속 추진하고 있다. 적극적인 마케팅 노력으로 인해, 그동안 전체 공실이었던 Three IFC에 30,286 sqm 규모로 IBM과 첫 계약체결에 성공하였다. 여의도의 경우 2분기 기준 공실률은 Three IFC 의 대형 임차인 및 Two IFC 의 추가계약으로 인해, 1분기 대비 2% 하락한 20.8% 를 기록하였다. After peaking at 23.6% during the third quarter of 2013 due to the completion of the IFC and FKI buildings, YBD s vacancy rate has gradually descended. 하지만, One IFC 의 모든 공실면적이 해소되고 Two IFC 와 Three IFC 의 면적이 상당이 줄었다 할지라도, 전경련 회관 빌딩의 높은 공실로 권역중 가장 높은 공실을 기록하고 있다. YBD 여의도 권역에서 가장 면적이 큰 FKI 빌딩의 공실률은 여전히 44% 이다. 현재 프라임급 공급물량은 아직도 여의도의 현재 수요량을 초과하는 규모다. Market outlook 2012년 4분기 완공이후로 계속 비어 있었던 Three IFC 가 또 다른 대형 임차인과의 계약을 잇따라 추가적으로 성공한다면 Three IFC 및 YBD 여의도 권역의 공실률을 낮출 수 있는데 크게 기여를 할 수 있을지도 모른다. 하지만, 여의도 지역의 공사 연기되었던, Parc 1 프로젝트 공사가 다시 정상화 되고 있는중이다. 또한, 교직원 공제회 빌딩은 신규 빌딩으로 재계발 될 예정이다. 장기적으로 이러한 빌딩공급 여부에 따라 여의도 시장에 또다시 공실률 상승을 일으키는 부담이 될수 있을 것으로 보인다. 여의도 시장상황은 Citi 은행과 같은 잠재적인 대형 임차인의 이동 결정에 따라 달려있지만, IBM 의 내년 Three IFC 이전을 시작으로 높은 여의도 공실상태를 어느정도 해결할수 있을 것으로 기대된다. 6
october 2014 2014 office market outlook Conclusion 올해 하반기 약 247,127 sqm 면적의 오피스가 모두 CBD 도심에 공급됨에 따라, 업계에선 신규공급이 집중되는 CBD 도심지역에 공실률 상승에 대한 우려가 확산되어 있다. 앞으로도 신축빌딩 중심으로 빌딩을 업그레이드 하고자 하는 수요는 계속 활발할 것으로 전망되지만, 신규 빌딩이 모두 임차될 때까지는 단기적으로 공실률은 상승할 것으로 예측된다. 시장 상황을 볼때, 건물주는 계속해서 신규공급 영향으로 인해 임차인 혜택을 지속적으로 제공할 것으로 보인다. 도심에 신규 공급된 빌딩들은 성공적인 임차인 유치를 위해 계속해서 렌트프리등과 같은 임차인 혜택을 제공할 것이다. 하지만, 장기적으로 신규공급이 예정대로 2014년안에 모두 공급된다면, 2015년부터는 사옥으로 사용 예정인 명동3지구와 4지구 및 리모델링후 시장에 추가공급 될 예정인 쌍용양회 빌딩과 GS 역전타워등을 제외하고는 앞으로 모든 권역에 걸쳐 신규공급될 공급물량은 당분간 없다. 2016년과 2017년에 걸쳐 공급물량이 다시 예정되어 있지만, 예정된 공급물량은 211,150 sqm규모로 지난 시장대비 상당히 감소된 규모이다. 실제로 2014년 하반기 예상되는 신규 공급물량에 대한 우려에도 불구하고, 건물주는 렌트프리와 같은 인센티브 혜택의 폭을 줄이기 시작했다. 또한 업계의 우려와 달리 그동안 공실로 적체되었던 도심의 신축빌딩 중심으로 많은 기업들의 대규모 본사이동을 통해, 빠르게 공실이 해소되었다. As the secular market cycle turns in the landlord s favor, incentives will be tightened along with the reduced office supply. 장기적인 부동산 시장 사이클 관점에서 시장이 임차인 위주에서 임대인 위주의 시장으로 바뀐다면, 현재의 다양한 임차인 혜택의 폭은 향후 줄어드는 공급량으로 인해 줄 것으로 보인다. 따라서, 임차인 관점에서 향후 예정된 공급량을 고려해 볼때, 올해가 공급량 집중으로 인해 가장 풍부한 임차기회와 혜택을 누릴 수 있는 해가 될것으로 예상됨에 따라, 2014년에 계약이 만료되는 임차인일 경우 임차인 혜택을 유지하기 위해서 장기 계약이 유리할 것으로 보인다. For more information about C&W Research, contact: Sigrid Zialcita Managing Director, Research, Asia Pacific +(65) 6535 3232 sigrid.zialcita@ap.cushwake.com Judy Jang Senior Manager, Research, Korea +82 (2) 3708 8817 judy.jang@ap.cushwake.com For more information about C&W Korea, contact: Richard Hwang Managing Director, C&W South Korea +(82) 2 3188 322 richard.hwang@ap.cushwake.com Cushman & Wakefield is the world s largest privately-held commercial real estate services firm. The company advises and represents clients on all aspects of property occupancy and investment, and has established a preeminent position in the world s major markets, as evidenced by its frequent involvement in many of the most significant property leases, sales and management assignments. Founded in 1917, it has approximately 250 offices in 60 countries, employing more than 16,000 professionals. It offers a complete range of services for all property types, including leasing, sales and acquisitions, equity, debt and structured finance, corporate finance and investment banking, corporate services, property management, facilities management, project management, consulting and appraisal. The firm has nearly $4 billion in assets under management globally. A recognized leader in local and global real estate research, the firm publishes its market information and studies online at www.cushmanwakefield.com/knowledge. This report has been prepared solely for information purposes. It does not purport to be a complete description of the markets or developments contained in this material. The information on which this report is based has been obtained from sources we believe to be reliable, but we have not independently verified such information and we do not guarantee that the information is accurate or complete. Published by Corporate Communications. 2014 Cushman & Wakefield, Inc. All rights reserved. Cushman & Wakefield (Korea) Ltd. 6F Seoul Finance Center 136, Sejong-daero, Jung-gu Seoul, 100-768, Korea www.cushmanwakefield.com Tony Yoon Senior Director, Head of Corporate Occupier & Investor Services (CIS), Korea +(82) 2 3188 322 tony.yoon@ap.cushwake.com
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