부동산 시장을 한 눈에. REVIEW & PROSPECT March. 2011 2011년 03월 04일 부동산전략사업팀
Contents Ⅰ. 3월 부동산 시장동향 및 전망 3 Ⅱ. 주요 부동산 분야별 시장동향 및 전망 1. 아파트 2. 재개발 3. 재건축 4. 오피스 5. 토 지 Ⅲ. 주요 이슈 주택임대사업 Ⅳ. 부동산 관련 주요 정책 Ⅴ. 부동산 세무 2 11대책 세제지원 Ⅵ. 부동산 주요 캘린더 4 6 8 10 12 14 15 16 18 주의사항 본 자료는 영업점 직원의 부동산 상담을 위한 보조자료로 작성되었습니다. 본 자료에 의한 고객님의 투자결 과에 대해 당행은 어떠한 책임도 지지 않으며 투자결과에 대한 어떠한 목적의 증빙으로도 사용될 수 없습니 다. 또한 당행의 동의 없이 본 자료를 전제, 복사, 대여하실 수 없습니다.
Ⅰ 3월 부동산시장 현황 및 전망 2월 부동산시장은 1월에 이어 전세물량의 부족에 따른 전세가격 상승세가 계속되었으며 매매시장은 보합세를 유지하였다. 전세시장의 경우 1월 발표된 전 월세 안정방안 에도 불구하고 전세가 오름세 가 진정되지 않자 정부는 또다시 2 11 전 월세시장 안정보완대책 을 내놓았다. 그러나 대책발표 후 에도 전세가격은 여전히 상승하는 모습을 보였다. 전세가격이 오르면서 전세와 월세가 합쳐진 보증부 월세가 확대되어 가는 양상을 보이고 있다. 전세가격 상승원인은 수요대상지역의 입주물량감소, 저렴한 보금자리주택의 공급 및 주택가격 상승에 대한 불안 심리에 기초한 매수대기수요의 증가를 들 수 있다. 전세수요는 100% 실수요로 단기간에 전세물량 공급이 증가하지 않고서는 전세가격 상승문제가 해소되 지는 않을 것이다. 매매시장의 경우 전세가에 영향을 받는 중소형아파트 위주로 거래가 증가하는 모습 을 보였다. 특히, 서울 강북지역과 수도권의 일부 지역을 중심으로 저가아파트의 거래가 이루어지며 매 매가격이 소폭 상승하는 모습을 보였다. 2월 오피스시장은 약보합세를 보였다. 서울지역 공실률은 소폭 하락하였으며 환산임대료는 강남권역, 도심권역과 여의도권역을 중심으로 소폭 상승하였다. 신규 오피스빌딩 공급증가에 따른 공실률 상승은 오피스시장에 여전히 부담으로 작용할 것으로 보이며, 중동사태에 따른 경기변동성에 민감하게 반응할 것으로 예상된다. 토지시장은 지난해 12월 들어 상승세로 전환된 이후 그 추세를 이어가고 있다. 경기 도 하남시 등 보금자리주택사업 진행지역, 대구 달성군 산업단지 조성지역 등 개발사업이 추진되는 지 역을 중심으로 지가가 상승하였다. 또한 경남 함안군 등 교통여건개선에 따른 접근성 향상 지역도 상승 세를 이어갔다. 3월 부동산시장은 정부의 전 월세 안정대책에도 불구하고 수급불균형, 신혼부부 수요 등 계절적 요인 에 따라 당분간 전세가격 상승이 지속될 것으로 예상된다. 또한 전세가격 상승은 서울 및 수도권을 중 심으로 중소형 아파트의 매매가격을 상승시키는 요인으로 작용할 것으로 보인다. 지역에 따라 상대적으 로 높은 주택가격으로 인해 신규 수요자들이 매매시장에 참여하는 시기가 늦춰지고 임대시장에 잔류하 는 기간이 길어져 단기적인 측면에서 전세난 해소는 용이하지 않을 것으로 예상된다. 최근 리비아 등에서 발생한 중동사태는 부동산시장에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다. 유가인 상으로 인한 물가상승은 구매력을 약화시키고 소비심리를 위축시켜 경기회복세를 둔화시키는 작용을 할 것으로 보인다. 아울러 3월말로 종료되는 DTI(총부채상환비율)완화 조치에 대한 연장여부와 추가 금 리인상 가능성도 부동산시장의 주요 변수로 관심을 갖고 지켜보아야 할 것이다. 3
Ⅱ 시장동향 및 전망 아파트 1. 시장동향 2월 매매시장은 전세가격 상승에 기인하여 중소형아파트의 매매전환사례가 증가함. 특히 강북지역과 수도권 일부 지역 등 저가 지역 중심으로 매매 전환에 따른 소폭 오름세가 나타남. 전세시장은 전월세 시장 안정화 방안에도 불구하고 여전히 상승세를 이어가고 있음. 전세난은 입주물량이 증가되지 않으면 바로 해소되지 않으므로 정부 대책에 대한 효과가 나타나기 위해서는 시간이 필요한 상황임. 2. 1~2월 매매시장 동향 < 매매가 변동률 추이 > < 전세가 변동률 추이 > 출처 : 부동산114 2월 매매시장 저가 단지 및 중소형아파트 위주로 오름세가 나타났으며, 재건축 및 중대형 아파트는 약보합세를 보임. 2월 전세시장 거래량은 크게 증가하지 않았으나 입주물량이 부족한 상황으로 오름세 지속됨. 3. 2011년 3월 주요 분양예정 단지 위 치 강서구 가양동 시공사 GS건설 총가구수 780 일반분양 699 문의 15774254 강동구 강일2지구 SH공사 3,524 94 16003456 양천구 신정3지구 SH공사 2,512 192 16003456 김포 한강신도시 Aa9블럭 반도건설 1,496 1,496 0230112764 광명시 광명동 한진중공업 1,267 343 0226877772 평택시 소사벌지구 B4블럭 효성 1,058 1,058 15776280 4
4. 아파트 거래량 2011년1월 전국 아파트 거래량은 45,345호로 작년12월 대비 28.2% 감소함. 지역별로 수도권 16,041건, 서울 5,097 건으로 작년12월 대비 각각 20.5%, 23.1% 감소하였고, 지방은 29,304건으로 31.9% 감소함. 강남3구의 총거래량은 1,217건으로 작년12월 대비 32.4% 감소함. 아파트 실거래가 신고기준 : 아파트 실거래가 자료 중 매매거래만 포함 출처 : 국토해양부, 2011년 2월 15일 발표 자료 5. 주요 아파트 실매매가 및 전세가 지역구 강남구 단지 도곡렉슬 면적 (m2) 85 매매가 122,000 10년 12월 전세가 67,500 11년 1월 매매가 전세가 128,500 62,000 (단위: 중간값, 만원) 11년 2월 매매가 전세가 62,000 서초구 반포퍼스티지 85 152,000 145,000 167,000 송파구 잠실엘스 85 99,000 44,000 108,000 44,000 105,000 43,000 강동구 고덕아이파크 85 73,000 31,000 76,000 75,085 마포구 상암월드컵4단지 85 66,000 27,000 26,000 28,000 양천구 목동1단지 83 85,000 26,000 30,000 성동구 행당동대림 85 54,700 27,000 51,400 28,000 51,900 25,000 광진구 구의현대프라임 85 64,000 28,000 60,400 27,000 27,000 출처 : 서울시 부동산정보광장 6. 전 망 매매 전환에 따른 오름세를 보였던 지역들은 전세매물 부족현상이 뚜렷하고 상대적으로 저가 단지들 위주로 거래가 형성되는 상 황으로 상승세가 확산될 가능성은 높지 않을 것으로 예상됨. 일부 지역에 국한된 중소형아파트 상승세가 확산되기에는 한계가 있을 것으로 보이며, 3월은 실수요자들이 매매와 임대 중 어느 시장을 선택할 지 고민하고 관망하는 시기가 될 것으로 보임. 2.11전세대책은 세입자 자금지원 확대, 민간 임대사업자 세제지원을 통한 민간 임대주택 공급 확대, 준공 후 미분양 주택에 대 한 세감면 혜택, 민간의 임대주택 건설 지원, 공공 임대주택 공급 방안 등이 주 내용임. 그러나 전세난을 즉시 해소할 수 있는 것은 입주물량을 늘리는 것이 가장 효과적이나, 그것은 현실적으로 불가능함. 입주물량이 확보되고 전세시장이 안정화되기 위 해서는 1년이상의 기간이 소요될 것으로 예상되며 당분간 전세시장은 계속 불안정할 것으로 예상됨. 5
Ⅱ 시장동향 및 전망 재개발 1. 시장동향 국토해양부는 전 월세시장 안정 보완대책(2011.2.11) 후속조치로 재개발사업 추진시 적용되는 수도권 임대주택 건설비율을 최대 20%까지 상향할 수 있도록 도시 및 주거환경정비법 시행령 일부 개정을 입법 예고함(<현행> 수도권 : 세대수의 17%, 지방 : 세대수의 8.5~17% <개정안> 수도권 : 세대수의 17~20%, 지방 : 세대수의 8.5~17%) 특히 서울시의 경우 정비사업 중 기반시설조성에 따른 용적률 혜택 과 국공유지 무상양여 는 공존할 수 없다는 방침에 따라 재개발 조합은 용적률 조정 또는 국공유지 매입대금을 추가로 마련해야 상황이라는 점에서 사업지연 가능성도 있음. 재개발, 재건축, 역세권 개발, 뉴타운 등을 하나로 통합하여 구도심 개발의 광역화를 추진하도록 하는 도시재생활성화기본 법 제정이 불확실해짐에 따라 현행 수익성 위주의 난개발은 지속될 것으로 보임. 이러한 상황임에도 불구하고 아파트 시장 회복에 대한 기대감이 재개발 시장에도 확산됨에 따라 한남 재정비촉진지구 등 인기지 역의 경우 매물 부족으로 인해 거래가 활발하지 않은 상태임. 전반적으로 재개발 지분 매수 문의는 증가하고 있는 추세이나 재개발 지분 매수 희망자들의 경우 급매물 위주로 매입을 고려하 고 있다는 점에서 가격상승은 제한적인 상황임. < 1월 서울 재개발 지분가격 오른 구 > < 경기도 뉴타운사업 현황 > < 경기도 면적 별 지분가격 변동률> 출처 : 부동산114 출처 : 중앙일보 2. 전망 아파트 시장 회복에 대한 기대감으로 재개발 시장의 기대감도 증가하고 있는 추세이나 매수자들의 경우 급매물 위주로 매입을 희망하고 있어 거래 활성화에는 한계가 있을 것으로 예상됨. 입지 선호도와 사업성이 낮은 지역의 재개발의 경우 향후 재개발 취소 가능성이 증가하고 있으며, 임대주택 건설비율 상향 등 재개발에 대해 공공적인 가치를 요구하고 있다는 점에서 재개발 지분 가격은 보합세를 유지할 것으로 보임. 다만 서울 도심과 한강변 재개발 사업 등 입지 선호도가 높은 지역 및 사업속도에 따라 국지적인 가격차별화는 심화될 것으로 전망됨. 6
3. 재개발 관심지역 탐방 한남 재정비촉진지구 위치 : 서울특별시 용산구 한남, 보광, 이태원, 동빙고 일대(촉진구역 5개, 존치관리구역 3개) 인구 및 주택 : 37,041인 / 13,413세대 개발방향 : 역세권 구릉지형 활용한 채움과 비움의 공간구상, Global 문화와 주거가 복합된 도시공간의 다양화 1구역 2구역 3구역 재정비촉진구역 총 5개구역 면적 : 1,021,374m2 존치관리구역 총 3개구역 면적 : 88,831m2 4구역 5구역 < 한남재정비촉진지구 구역별 추진사항 (2011.02.22기준) > 구역 추진위원회 승인일 정비업체 추진 사항 특징 1구역 조합설립추진위원회 동의서 징구 중 이태원역, 녹사평역 인접 5개 구역 중 사업추진 속도가 가장 느림 2구역 2010.06.28 파크앤시티 신한피앤씨 조합설립인가 추진 중 이태원역 인접 지분쪼개가가 비교적 적음 3구역 2010.08.11 파크앤시티 신한피앤씨 조합설립인가 추진 중 신분당선 보광역(가칭) 추진 중 지분쪼개기가 많고 세대수 많음 4구역 2010.09.29 정비업체 및 설계업체 선정 추진 중 5구역 2010.06.15 추진위원회 승인 장 점 신분당선 보광역(가칭) 추진 중 무허가주택, 지분쪼개기가 가장 적음 한강조망권 우수 타지역보다 지분 가격이 높음 기존의 부촌인 동부이촌동 뿐만 아니라 강남권 주택수요를 대체할 수 있는 지역으로 인정되어 주거 선호도가 높음. 유엔사, 수송부 부지 등 미군기지 내 부지의 상업지 개발 등으로 주거 편의성 증대 기대됨. 단 점 재개발 사업 추진 및 사업성의 불투명성이 있음. 노후주택이 많아 실거주가 어려우며 초기 투자 금액이 큰 편임(최소 5~6억원 수준). 종 합 입지적으로 양호하며 수요가 높다는 장점은 있으나 재개발 지분 가격이 높게 형성되어 있음. 출처 : 용산구청 뉴타운사업과 사업 추진 및 사업성의 불투명성으로 인해 단기적인 상승 기대하기 어려우므로 장기적인 관점에서 접근해야 할 것으로 보임. 7
Ⅱ 시장동향 및 전망 재건축 1. 시장동향 2월 시장동향은 시장 회복에 대한 기대감과 개발 호재로 인한 상승세가 설 연휴 이후 둔화되면서 전반적으로 보합세를 나타냄. 연초 단기 급등한 가격부담과 호가상승에 따른 견제심리, 금리상승에 대한 우려가 수요자들의 관망세로 작용하면서 거래량은 감소 추세를 보임. 강남권 재건축단지 위주의 가격 조정세가 나타나면서 재건축시장은 전월대비 0.03%의 가격변동률을 기록함. 지역별 동향은 개포지구 지구단위계획 변경안에 대해 소형주택 비율 상향, 용적률 하향 조정 권고를 이유로 심의가 보류되면서 시세 조정 등 여파가 나타나고 있음. 서울권, 경기권 재건축 변동률 (%) 강남권역 재건축 변동률 (%) 구 분 강남구 강동구 서초구 송파구 2월 1주 0.17 0.05 0.26 0.22 2월 2주 0.20 0.10 0.26 0.13 2월 3주 0.17 0.03 0.15 0.25 2월 4주 0.02 0.10 0.15 0.34 2. 주요 단지별 실거래가 현황 단 지 명 대치동 은마 개포동 주공1단지 반포동 주공1단지 잠실동 주공5단지 가락동 가락시영 둔촌동 주공4단지 면적 (m2) 77 51 2010년 10월 2010년 11월 2010년 12월 2011년 1월 2011년 2월 금액(고/저) 건수 금액(고/저) 건수 금액(고/저) 건수 금액(고/저) 건수 금액(고/저) 건수 91,500 86,000 11 95,000 87,500 11 95,000 92,000 13 98,000 92,800 17 98,500 92,500 91,500 90,200 2 108 77 41 100 109,000 104,500 49,000 48,000 90,750 83,500 5 7 91,500 91,000 180,000 175,000 112,000 106,800 50,000 48,000 4 5 7 7 8 93,000 92,900 184,000 170,000 119,500 113,000 52,850 48,500 4 87,700 1 93,300 1 3 4 8 8 94,500 93,000 189,750 180,000 119,800 115,800 5 95,000 93,500 3 2 3 3 115,000 1 54,000 51,500 15 55,000 54,000 95,800 89,000 출처 : 스피드뱅크 (단위 : 만원) 6 3 출처 : 서울시 부동산정보광장
3. 주요 단지별 재건축 진행현황 단 지 명 주요 진행현황 비 고 대치동 은마아파트 2003년 추진위 승인 2010년 정밀안전진단 통과 정비구역지정 진행 중 2011년 상반기 예정 개포동 주공1단지 2003년 안전진단 통과 2003년 조합설립 인가 지구단위계획 변경 결정고시 2011년 상반기 예정 가락동 가락시영 2000년 안전진단 통과 2008년 사업시행 인가 정비구역지정 변경(2종에서 3종으로 종상향) 추진 중 반포주공1단지, 잠실주공5단지, 둔촌주공단지는 주요 변동사항 없음. 4. 주요 재건축단지 Issue 강남구 대치동 구마을 제1종 지구단위계획구역지정 및 지구단위계획 결정안을 수정 가결 소재지 : 강남구 대치동 963번지 일대 면 적 : 65,975m2 (19,958평) 재건축 계획 * 최고 12층 규모, 전용주거지역 인접지는 7층 이하 * 전체 931가구 (1구역 475가구, 2구역 226가구, 3구역 230가구) * 도로개선 (현재 6m 변경 12m), 구역내 공원 신설 * 2013년 착공, 2016년 입주 예정 5. 전 망 단기 가격상승에 따른 부담으로 거래량이 감소하고 단기적인 관망세가 나타나고 있으나 추가상승에 대한 기대감과 매수심리 개선으로 인하여 전반적인 가격 상승기조는 유지될 것으로 예상됨. 하지만, 실물경기 회복여부와 대외경제 여건, 금리인상 및 DTI 규제연장 등 여러 변수요인으로 인해 가격 상승폭은 제한될 수 있음. 지역별로는 수도권보다는 서울권, 서울권 중에서도 사업진척도가 원활하고, 개발호재가 풍부하며 대기수요층이 두터운 재건축 의 바로미터 인 강남권(강남, 서초, 송파, 강동)의 시장주도 현상은 지속될 것으로 예상됨. 단지별로는 강남권 재건축 단지 위주의 가격 회복세가 진행될 것으로 예상되며, 전반적으로는 사업추진 이슈와 수익성 평가에 따른 지역별, 단지별 차별화 현상이 나타날 것으로 보임. 9
Ⅱ 시장동향 및 전망 오피스 1. 시장동향 오피스시장은 기존 공실 및 신규 공급예정 면적에 비해 수요창출의 불균형으로 약보합세가 이어지고 있음. 서울지역의 환산임대 료는 32,497원(m2 기준)으로 연초 임대료 및 관리비 인상이 반영되면서 대부분 권역에서 소폭 상승하여 전월 대비 0.5% 상 승하였으며 특히 여의도권역이 0.8%로 가장 큰 폭의 상승세를 보였음. 서울지역의 공실률은 3.5%로 전월 대비 0.2%p 하락하였으며 강남권역에서 그동안 장기 공실이었던 유니온스틸빌딩에 더존 비즈온, 그룹온 이 약 2,900m2 신규 임차하는 등 신규 입주 및 대기업의 증평으로 가장 큰 폭의 하락세를 보였음. 반면에 여의 도권역은 유일하게 소폭 상승세를 보였으며 도심권역은 변동 없이 동일한 수준을 유지하였음. 오피스 매매시장의 거래규모는 136,591m2, 총 거래금액 4,861억원으로 7건의 거래 중 중소형빌딩이 다수 거래되었으며, 매 수목적을 살펴보면 실수요자 및 투자목적의 고른 분포를 보였음. 특히 이전과는 달리 주요 오피스권역을 벗어난 서울기타권역에 서 실수요 목적의 거래가 증가하였음. 환산임대료 동향 1월 서울지역의 환산임대료는 매년 초 임대료 및 관리비의 정 기인상 시기로 32,497원/m2 을 기록함. 도심권역은 37,236원/m2 으로 전월 대비 0.4% 상승함. 강남권역은 33,623원/m2 으로 전월 대비 0.5% 상승함. 여의도권역은 27,373원/m2 으로 전월 대비 0.8% 상승하여 서울지역에서 가장 큰 폭의 상승세를 보였음. 기타권역은 20,746원/m2 으로 전월 대비 0.4% 하락함. 분당권역은 20,781원/m2 으로 전월 대비 0.9% 상승함. 환산임대료 : (보증금 X 전환율 / 12) + 월임대료 + 월관리비 40,000 38,000 36,000 34,000 32,000 30,000 28,000 26,000 24,000 22,000 20,000 18,000 (단위:원,m2기준) `10.8월 `10.9월 `10.10월 `10.11월 `10.12월 `11.1월 서울지역 도심권역 강남권역 여의도권역 기타권역 분당권역 출처 : SIPM 공실률 동향 1월 서울지역의 공실률은 강남권역의 하락세에 힘입어 3.5% 를 기록함. 도심권역은 3.3%로 전월과 동일한 수준을 보였음. 강남권역은 3.8%로 전월 대비 0.8%p 하락함. 여의도권역은 2.6%로 전월 대비 0.4%p 상승하였지만, 서 울지역에서 제일 낮은 수준을 유지하고 있음. 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 서울기타권역은 6.9%로 전월 대비 0.1%p 하락함. 분당권역은 1.8%로 전월 대비 0.4%p 하락함. 0% `10.8월 `10.9월 `10.10월 `10.11월 `10.12월 `11.1월 서울지역 도심권역 강남권역 여의도권역 기타권역 분당권역 출처 : SIPM 10
매매시장 동향 총 빌딩거래 건수는 7건으로 도심권역 및 강남권역에서 각 1건씩, 서울기타권역에서 5건이 거래되었으며, 투자기관에서 매수한 2건을 제외하고 중소형빌딩이 다수였음. 서희건설빌딩은 서희건설이 2년간 Leaseback 조건으로 400억원에 개인에게 거래되었으며, 서희건설은 2년후 양재동 신축 사옥으로 이전을 고려하고 있음. 칸서스자산운용이 3년 6개월동안 소유하였던 대흥빌딩은 미성에스엔피 등 계열사에서 145억원에 매수하였음. 구 단국대학교 도로전면에 소재한 단국빌딩은 중소기업은행에서 실사용 목적으로 819억원에 매수하였음. 신림동에 소재한 복합쇼핑센터인 포도몰은 피에스자산운용이 1,449억원에 매수하여 피에스KORI사모부동산투자신탁 8호 펀 드로 설정하였음. 구 분 빌딩명 소재지 매도자 매수자 연면적(m2) 거래금액 도심권역 종로플레이스빌딩 종로구 인의동 시티존비원 한국투자신탁운용 45,735 1,730억원 강남권역 서희건설빌딩 강남구 논현동 서희건설 개인 5,055 400억원 단국빌딩 용산구 한남동 단국대학교 중소기업은행 24,669 819억원 대영빌딩 영등포구 영등포동 대영산업개발 한국조리사관전문학교 9,880 150억원 서울기타 삼성생명 영등포빌딩 영등포구 영등포동 삼성생명 우정사업본부 7,060 168억원 대흥빌딩 영등포구 당산동 칸서스자산운용 미성에스엔피 등 6,433 145억원 포도몰 관악구 신림동 한원에셋 피에스자산운용 37,759 1,449억원 상기 거래금액은 전자공시, 공부 열람, 보도자료 등을 통해 취득한 정보임 2. 전 망 오피스시장은 신규빌딩 공급에 대한 심리적 부담과 이집트, 리비아 등 중동사태의 대외적 영향으로 국내경제의 회복세 지연에 따른 여파가 악재로 작용하여 당분간 약보합세가 지속될 것으로 예상됨. 오피스시장의 환산임대료 변동폭은 전월 대형빌딩 위주 의 환산임대료 인상이 반영되어 당월 수준으로 유지될 것으로 보임. 공실률은 강남권역 및 여의도권역의 대형빌딩에 임차중인 일부 임차인들의 이전이 예고되어 있어 소폭 상승할 것으로 예상됨. 특히, 강남권역의 경우 대기업 위주의 추가면적 사용 및 금융권(보험회사 등)의 사세 확장이 진행되고 있지만 확장세가 미미하 여 지속적인 공실률 하락으로 이어지기까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됨. 매매시장은 지난 몇 달간의 사례처럼 안정적인 임대수익 창출이 가능한 중소형빌딩 위주의 인기가 계속 이어질 것으로 보임. 잠 재 매수자들의 요구수익률을 충족하는 우량물건의 부족으로 권역별, 규모별 차등화 현상은 심화될 것으로 예상됨. 이 밖에 간접 투자기구들의 경우 기존은 대형빌딩 위주의 투자운용을 선호하였으나 요구수익률만 충족된다면 중소형빌딩까지도 투자하는 사례 들이 증가할 것으로 예상됨. 11
Ⅱ 시장동향 및 분석 토지 1. 시장동향 자료: 국토해양부 2011년 01월 전국 지가는 전월 대비 0.09% 상승함. 토지거래량은 총190,717필지, 156km2 로서 전년 동월과 비교 시 필지 수 12.2% 증가, 면적은 10.2% 감소함. 주요 지역 지가변동률은 서울 0.12%, 인천 0.06%, 경기 0.08%, 지방은 0.03~0.17% 상승함. 지가상승 상위지역에는 미사지구 보상 및 감일, 감북지구가 속한 하남시가 전월에 이어 상승세를 유지하고 있음. 2. 지가동향 월별 지가변동률 및 지가지수 지역별 지가변동률(%) 지가상승률 상위 5개 지역 순위 2010. 12 2011. 01 지역명 변동률(%) 지역명 변동률(%) 상승(변동)요인 1 경기 하남시 0.81 경남 거제시 0.42 거가대교 개통으로 접근성 향상. 조선산업단지 활성화 2 경기 남양주 0.50 경기 하남시 0.40 미사지구 보상, 감일 감북지구 보금자리주택 진행 3 경남 함안군 0.47 경남 함안군 0.40 교통 기반시설 증대, 개발사업 기대심리 증가 4 대구 달성군 0.41 경기 시흥시 0.35 택지개발사업 및 보금자리주택 영향 5 경기 여주군 0.40 대구 달성군 0.29 테크노폴리스 산단, 성서 5차 첨단산단 개발사업 2010년 누적 지가상승률 상위 10개 지역 순위 지역명 상승률(%) 주요 상승요인 1 하남시 4.8 보금자리주택(하남,감일,감북) 2 옹진군 3.4 접근성 개선(인천대교,연육교) 3 달성군 3.2 산업단지(대구테크노폴리스) 4 시흥시 3.1 보금자리주택(은계,군자) 5 당진군 2.7 접근성 개선(당진~대전간) 순위 지역명 상승률(%) 주요 상승요인 6 강화군 2.6 접근성 개선(연육교) 7 여수시 2.5 여수엑스포 8 화성시 2.4 택지개발사업(향남,봉담 등) 9 신안군 2.3 압해면 조선타운 10 함안군 2.3 교통 기반시설 증대 12
3. 외국인 국내 토지소유 현황 2010년말 기준 외국인의 국내 토지 소유면적은 223.7km2 (약 31조5천억원신고가 기준)로 조사됨. 외국인 보유 토지는 전체 국토면적 100,210km2 의 0.2% 에 해당되는 수준임. 외국인 토지소유는 1998년 6월 부동산시장 개방 이후 2001년까지 급증하였음. 그러나 2002년~2008년 사이에는 완만한 증가세를 보이다 2008년 금융위기 이후 최근 2년간은 증가세가 둔화된 것으로 나타남. 주체별 국적별 용도별 증감 현황 주 체 별 국 적 별 용 도 별 (단위 : 천m2, %) 구분 증가량 비율 구분 증가량 비율 구분 증가량 비율 외국교포 5,234 99.5 미 국 2,750 52.3 주거용 47 9.0 순수외국인 673 12.8 유 럽 584 11.1 레저용 21 0.4 합작법인 417 7.9 일 본 295 5.6 상업용 135 2.6 외국법인 295 5.6 중 국 162 3.1 공장용 532 10.1 정부단체 11 0.2 기 타 1,471 27.9 임야 농지 4,101 77.9 합 계 5,262 100.0 합 계 5,262 100.0 합 계 5,262 100.0 시 도별 면적 증감 현황 (단위 : 천m2, %) 시도별 서 울 부 산 대 구 인 천 광 주 대전 울 산 경 기 증감면적 332 23 4 22 4 36 37 1,144 비 율 9.3 0.5 0.2 0.4 0.1 2.4 0.5 3.0 시도별 강 원 충 북 충 남 전 북 전 남 경 북 경 남 제 주 증감면적 623 340 1,142 289 128 603 530 103 비 율 2.9 3.4 5.8 2.5 0.3 2.1 4.2 0.9 4. 전 망 2010년 토지시장 주요 상승지역의 특징은 주요 개발 사업지 및 예정지 주변임. 또한 교통여건 개선에 따른 접근성 향상 지역 도 상승률 상위 지역에 포함됨. 대형 프로젝트에 의한 개발 호재 지역의 경우 해당 프로젝트의 토지보상 시점을 전후하여 일시적인 지가 상승(호가)를 유지하 는 상황에서 추가적인 일반 투자수요의 경색으로 환금성이 매우 떨어지는 상황임. 지역간 교통여건 개선이 지가 상승을 견인 한 지역의 경우에는 과거 단절되었던 경제권역의 연계(단일화)를 촉진하여 실수요와 병행한 긍정적 지역활성화가 이루어지는 경향을 보이고 있음. 전반적인 토지시장 지표가 소폭의 상승세를 꾸준히 유지하고는 있으나 여전히 매도를 희망하는 수요가 압도적임. 2010년 지 가 상승률 상위지역에서 보듯이 토지시장은 특수한 개발지역을 제외하고는 일반 투자 수요의 경색은 지속될 전망임. 13
Ⅲ 주요 이슈 주택임대사업 1. 주택임대사업 정부에서는 급등하는 전월세 시장을 안정화하기 위해 2 11 전월세 시장 안정 보완대책 을 발표하였음. 민간 임대주택이 충분히 공급될 수 있도록 세제와 자금을 지원하는 내용임. 주택 매입 임대사업자에 대한 세제지원(양도세 중과완화, 종부세 비과세 등) 요건을 대폭 완화하여 전월세 주택공급이 늘어나 도록 유도하는 것임. 이번 대책으로 민간 주택임대사업이 활성화가 될 것으로 기대됨. 주택임대사업 등록절차 절 차 임대주택 사업자 등록 취득세 감면 신청 임대조건 신고 주택임대 신고 양도소득세 감면신청 필요 서류 임대사업자 등록신청서 주민등록등본 혹은 초본 등기부등본 혹은 매입계약서 세액감면신청서 임대사업자등록증 임대조건 신고서 (필증) 표준임대차계약서 주택임대신고서 표준임대차계약서 임차인 주민등록등본 임대사업자등록증,계약서사본 신분증사본,등기부등본 비 고 주소시 관할 시 군 구 주택과 시 군 구청 부과과 30일 이내 시 군 구청 세입자 입주 10일전 임대주택소재지관할 세무서 세입자 입주 20일 이내 소재지 관할 세무서(매각시) 기존에는 서울지역에서 주택임대사업 을 하려면 주택5채를 매입하여 10년 동안 주택을 보유하여 임대사업을 해 야 함. 개정안은 동지역에서 주택3채를 매입 하여 5년 동안만 임대사업을 진행할 경우 양도세 중과 완화와 종부세 비 과세 등의 혜택을 볼 수 있음. 준공 후 미분양된 민간건설주택을 임 대주택으로 활용할 경우 양도세와 취득세를 감면 받을 수 있음. 2010년 인구주택 총조사 구 분 2000년 2005년 2010년 1인가구가 늘어나면서 소형아파트 오피스텔 도시형생활주택 등의 소형주 택의 임차수요가 급증하고 있음. 가구당 평균 가구원수 3.12명 2.88명 2.67명 매입임대사업자는 2010년 34,151명에서 2011년 36,293명으로 6.3%증가 하였음. 1인가구 비율 15.5% 20.0% 23.3% 출처: 통계청 매입주택 임대사업자가 지속적으로 늘고 있는 것은 시중자금유동성이 풍 부해졌고, 핵가족화 고령화 등의 사회환경변화가 주요원인으로 판단됨. 2. 주택 임대 사업시 유의점 매매가 대비 전세가 비중이 높은 지역을 선정해야 함. 전세가 비중이 높은 지역은 임대수요가 많고 매매가가 상승할 여력이 높음. 서울 및 수도권지역에서 지하철과의 인접성은 필수적인 조건으로 도심접근성이 좋은 지역을 선택해야 함. 중대형보다는 소형주택이 안정적인 임대수요가 있음. 주택임대사업에서 가장 중요한 것은 임대수익으로 다소 수익률이 낮더라 도 안정적인 임대수익이 발생하는 지역을 선정해야 함. 금융위기 이후 하락폭이 컸던 지역을 중심으로 수도권일대 지하철 역세권 아파트나 향후 지하철 개통예정지역의 소형아파트 등을 살펴볼 필요가 있음. 14
Ⅳ 부동산 관련 주요 정책 1. 개요 2월 11일 전 월세시장 안정대책은 침체된 매매시장을 활성화하고 전세시장 안정을 목표로 하고 있음. 민간의 주택 임대사업 요건을 완화해 주택 매매시장 활성화 및 전월세 물량 확대를 꾀하고, 준공 후 미분양 구입자에 대한 세제 혜택을 부여해 미분양을 해소하기 위함. 이번 대책은 단기간 내 전세시장을 안정시키기는 역부족이지만, 장기적으로 임대물량 확대에 기여할 것을 예상됨. 2. 2월11일 전 월세시장 안정 보완대책 구분 세입자 부담 완화 민간 임대주택 공급 활성화 공공 임대주택 공급 주요 내용 서민, 근로자 전세자금 대출확대(8,000만원) 및 금리인하(4%) 저소득가구 전세자금 지원대상 주택 확대 매입 임대사업자 세제지원 요건 완화 공모형 리츠 등이 임대주택 투자 시 세제지원 확대 미분양주택 임대시 양도세, 취득세 감면 5년 임대주택 건설자금 지원 확대 민간건설 공공임대주택 임대보증금 비중 확대 원룸형 주택기금 지원 확대 보금자리 임대주택 조기 건설, 공급 재개발 사업 시 임대주택 건설비율 상향 조정 일정 2월 17일 2월 3월 4월 4월 2월 2월 2월 지속 3월 3. 정책평가 2월11일 전 월세시장 안정대책은 전세값 상승에 따른 세입자들의 부담을 완화하기 위해 전세자금 지원을 확대하고, 민간에서 임대주택이 충분히 공급될 수 있도록 세제와 자금지원을 확대하는 것이 주요 내용임. 특히, 매입 임대사업자에 대한 세제지원 기준 완화 조치는 향후 민간 임대사업 활성화에 도움이 될 것임, 이는 다주택자를 잠 재적 투기자로 간주하던 정부가 전세난 때문에 투자물꼬를 터준 것으로, 분양시장을 활성화하고 중장기적으로 전세매물을 늘 려 전세시장을 안정시키는 대책이라고 볼 수 있음. 매입 임대사업자 조건을 임대호수를 3가구, 임대기간을 5년으로 완화하면서 임대사업자의 진입장벽이 대폭 낮아져 미분양주 택 해소에 도움이 될 것으로 예상됨. 전세시장은 신혼부부 수요 증가 등 전세 성수기인 3월에 전국에서 입주예정인 아파트 물량이 5,000가구(수도권 2,645가 구)에 불과한 상태임. 전세값이 2년 전에 비해 많이 올라 봄철 재계약을 앞둔 세입자들의 부담이 한층 커질 것으로 보이며, 아파트보다는 다가구, 다세대주택의 월세전환 비율이 높은 것이 특징임. 15
Ⅴ 부동산 세무 2 11 대책 세제지원 1. 개 요 정부는 1 13 전월세시장 안정대책에 이어 2 11 전월세시장 안정 보완대책을 확정 발표하였음. 보완대책에서 부동산세제분야의 지원은 임대사업자에 대한 세제지원과 준공 후 미분양 주택에 대한 세제지원으로 구분됨. 세제 측면에서 두가지 지원 모두 전월세주택의 공급을 늘리는데 초점이 맞춰줘 있음. 2. 매입 임대사업자에 대한 세제지원 아래 요건을 충족한 매입임대사업자에 대해서는 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 적용, 종부세 비과세 등의 혜택이 주어짐 구 분 현행 호 수 개선 현행 기 간 개선 현행 면 적 개선 현행 취득가액 개선 현행 지 역 개선 서울 경기 인천 5호 3호 3호 10년 7년 5년 85m2 이하 85m2 이하 149m2 이하 3억원 이하 6억원 이하 6억원 이하 (양도세) 동일 시 군 (종부세) 동일 시 도 수도권내 지방 1호 좌 동 7년 149m2 이하 3억원 이하 좌동 지역 제한없음 좌 동 임대사업자에 대한 세제지원은 당초 발표된 개정안(3호 이상, 7년 이상, 85m2 이하, 6억원 이하)보다도 더 완화된 것임 3. 준공 후 미분양주택에 대한 세제지원 아래 요건을 충족한 경우 취득세를 최대 50% 감면하고, 취득 후 5년간 발생한 양도소득에 대해 양도세를 50% 감면함 구 분 감 면 내 용 대상주택 대상자 감면율 임대개시 시한 개정법률 시행일 당시 준공 후 미분양주택 (단, 기준시가 6억원 초과 또는 전용면적 149m2 초과 제외) 1 건설사가 2년 이상 임대 후 분양한 주택을 취득하는 자 2 준공 후 미분양주택을 취득하여 5년 이상 임대하는 자 (취득세) 취득시 최대 50% 감면 (법률 감면 25%, 조례감면 최대 25%) *조례감면의 경우 미분양주택의 가격,면적 기준을 지역실정에 맞게 자율결정 (양도세) 취득 후 5년간 발생 양도소득금액의 50% 감면 2011.12.31 까지 임대계약 체결 현재 시행되고 있는 지방 미분양주택에 대한 양도세 취득세 감면은 당초 계획대로 2011.4.30 일몰로 종료 예정임 16
준공 후 미분양에 대한 양도세 감면의 계산 방법 미분양 주택은 취득 후 5년이 지나 양도하게 되면, 먼저 실거래가에 따른 양도소득금액을 계산한 후, 취득시점과 5년이 되는 시점, 양도시점의 기준시가에 의해 안분하여 양도세가 과세됨 5년시점의 기준시가 취득당시 기준시가 실거래가에 따른 양도소득금액 양도시점의 기준시가 취득당시 기준시가 50% 5년시점 시가 : 9억원 공시가격 : 6.4억원 10년 후 양도가액 : 12억원 공시가격 : 8억원 취득가액 : 6억원 공시가격 : 4억원 6.4억원 4억원 감면대상 소득금액 = 4.2억원 50% = 1.26억원 8억원 4억원 실거래가에 따른 양도소득금액 4.2억원 = (12억원 6억원) 30%(10년 장기보유특별공제율) 4. 분석 및 평가 본 대책으로 매입임대사업자에 대한 세제지원이 대폭 간소화 완화되고 준공 후 미분양에 대한 혜택도 수도권으로 확대됨. 매입임대사업자에 대한 대책의 핵심은 세금혜택을 볼 수 있는 임대사업요건이 서울을 포함한 수도권에서 동시에 완화된 점임. 이에 따라 기존의 다주택자라면 요건을 충족하여 임대주택사업을 등록하거나 미분양주택을 취득하여 임대사업을 할 경우 세부 담이 줄어들게 되었음. 특히 준공 후 미분양 아파트의 경우 취득세 뿐 아니라 양도소득세도 취득 후 5년간의 가격상승에 대하여 50% 감면(공시가격 비율 기준)을 받을 수 있음. 준공 후 미분양의 경우 서울을 비롯한 수도권에 약 9천호, 지방에 3만4천호(2010년 12월 기준, 국토해양부)가 있음. 17
Ⅵ 부동산 주요 캘린더 (2~3월) 일 자 구 분 내 용 2월 1일 동향 2011년 1월 수도권 월세가격 동향조사 공표 (국토해양부) 2월 9일 아파트 서울시 개포택지개발지구(공동주택) 제1종지구단위계획 재정비(안) 심의 보류 2월 10일 분양 판교 국민임대아파트 1,297세대 공급 2월 11일 분양 공덕푸르지오시티 분양 2월 11일 정책 전월세 시장 안정 보완대책 발표 2월15일 동향 2011년 1월 신고분 아파트실거래가 자료 공개 (국토해양부) 2월18일 동향 월별 토지거래량, 지가변동률 등 지가동향 고시 (국토해양부) 2월 20일 동향 2011년 1월 주택공급동향 발표 2월22일 아파트 2011년 2~4월 입주예정아파트 공개 (국토해양부) 2월 28일 동향 표준지 공시지가 발표 3월 초 동향 2011년 2월 수도권 월세가격 동향조사 공표 (국토해양부) 3월 초 분양 문배더프라임 도시형생활주택, 오피스텔 분양 3월 7일 분양 강남역 2차 IPark 오피스텔 분양 3월 15일 동향 2011년 2월 신고분 아파트실거래가 자료 공개 (국토해양부) 3월 중순 분양 서울숲 더샾 오피스텔 분양 3월 중순 분양 옥수금호어울림 분양 3월 중순 정책 LH공사에 대한 정부 지원 방안 결정 3월 중순 분양 평택 新 비전동 효성 백년가약 아파트 분양 3월 30일 인프라 부산도시철도 4호선 개통 3월 말 동향 월별 토지거래량, 지가변동률 등 지가동향 고시 (국토해양부) 18
주요일정1. 판교 국민임대아파트 1,297세대 공급 주택형 공급세대수(호) 계 우선공급 일반 임대보증금 (천원) 월임대료 (천원) 전세환산액 (천원) 39 425 333 92 23,800 169 44,080 46 568 442 126 35,600 252 65,840 51 304 236 68 42,600 302 78,840 계 1,297 1,011 286 우선공급 : 사업지구 철거민, 장애인, 3자녀 이상가구, 국가유공자, 영구임대거주자 전세환산액 : 임대보증금 + (월 임대료/0.1)*12 위 치 : 판교 신도시내 청약일정 : 모집공고(2.11), 우선공급(2.21~23), 일반공 급(2.24~3.3) 임대료수준 : 인근 전세가격의 44~58% 수준 일반공급 청약요건 : 모집공고일부터 계약일까지 무주택 세 대주로서 아래 소득기준 및 자산보유 기준에 해당하는 자 소 득 : 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70% 이하 부동산(토지, 건축물 합산) : 12,600만원 이하 자동차 : 현재가치 기준 2,467만원 이하 주요일정2. 부산도시철도 4호선 개통 개통일 : 2011년 3월 30일 (수) 노 선 : 동래구 미남역~ 기장군 안평역까지 총 14개역(총 연장 12.7km, 전구간 복선) 건설기간/ 건설비 : 1996~ 2010년 / 11,078억원 파급효과 : 상습 교통체증에 시달리며 동부산권 내에서 상대적으로 발전이 더뎠던 부산 반송지역 일대에 큰 변화가 예상됨. 또 한 도시철도가 없는 기장군 지역이 수혜를 입을 것으로 판단됨. 19
분야별 담당자 안내 Ⅰ. 2월 부동산 시장동향 및 전망 임현묵 21513809 acornjelly@shinhan.com Ⅱ. 주요 부동산 분야별 시장동향 및 전망 1. 아파트 김상훈 2. 재개발 정현철 3. 재건축 안치만 4. 오피스 김능수 5. 토지 이영진 Ⅲ. 주요 이슈 주택임대사업 최성호 Ⅳ. 부동산 관련 주요 정책 이남수 21513927 100oak@shinhan.com 21513065 coast@shinhan.com 21513066 minilove@shinhan.com 21513068 0318ican@naver.com 21513330 yopgo@shinhan.com 21513888 pfcchoi@shinhan.com 21513903 ns22@shinhan.com Ⅴ. 부동산 세무 2 11대책 세제지원 Ⅵ. 부동산 주요 캘린더 우병탁 유민준 21513853 wbt79@shinhan.com 21513810 minjunyoo@shinhan.com 20
문의안내: 이남수 차장 (0221513903, ns22@shinhan.com) 안치만 차장 (0221513066, minilove@shinhan.com) 21