공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 일부개정법률안 주승용의원 대표발의( 13.8.19) 주승용의원 대표발의( 13.10.8) 강 석 호 의 원 대 표 발 의 검 토 보 고 2013.11 국 토 교 통 위 원 회 수석전문위원 허 태 수
-목 차 - Ⅰ.주승용의원 대표발의안( 13.8.19) 1 1.제안경위 1 2.제안이유 및 주요내용 1 3.검토의견 2 가.중개사무소 개설 등록의 결격사유에 민법 상 성년후견 제도 도입 2 Ⅱ.주승용의원 대표발의안( 13.10.8) 4 1.제안경위 4 2.제안이유 4 3.주요내용 5 4.검토의견 6 가.법 제명을 공인중개사법 으로 변경 6 나.정의 조항 중 중개업자 를 개업공인중개사 로 변경 8 다.부동산 거래신고에 관한 내용의 삭제 10 라.중개 보수 및 지급 시기 11 마.개업공인중개사에 대한 실무수습제도 도입 12 바.개업공인중개사등의 교육 및 교육비에 대한 국고 지원 13 사.중개대상물 확인 설명 위반에 대한 처벌 완화 14
Ⅲ.강석호의원 대표발의안 16 1.제안경위 16 2.제안이유 16 3.주요내용 17 4.검토의견 18 가.법 제명을 공인중개사법 으로 변경 18 나.공인중개사시험위원회 폐지 및 정책심의위원회 설치 21 다.벌금형의 분리 선고 23 라.중개업자등에 대한 교육비 지원 25 참고자료 27
Ⅰ.주승용의원 대표발의안( 13.8.19) 1.제안경위 가.제 출 자 :주승용의원 등 10인 나.제 출 일 : 2013.8.19. 다.회 부 일 : 2013.8.20. 2.제안이유 및 주요내용 2011년 2월 18일 국회를 통과하여 2013년 7월 1일 시행된 민법 일부개정법률안 은 금치산ㆍ한정치산제도를 폐지하고 성년후견제도 를 도입하는 것을 주된 내용으로 함. 이에 금치산ㆍ한정치산제도를 인용하고 있는 법률 조항을 개정된 민법 에 맞추어 정비하려는 것임(안 제10조제1항제2호). -1-
3.검토의견 가.중개사무소 개설 등록의 결격사유에 민법 상 성년후견 제도 도입(안 제10조제1항제2호) 현 행 개 정 안 <중개사무소 개설 등록 결격사유> 금치산자 또는 한정치산자 미성년자,파산선고를 받고 복권 되지 아니한 자 등 <중개사무소 개설 등록 결격사유> 피성년후견인 (현행과 같음) 이 안은 중개사무소 개설 등록의 결격사유에서 금치산자 또는 한정 치산자 를 삭제하고,그 대신 피성년후견인 을 포함시키려는 것임. 기존 제도가 당사자의 행위능력을 획일적으로 제한하여 인권을 지 나치게 침해한다는 문제점을 개선하기 위해 민법이 개정 1) 되었으며,이 에 따라 금년 7월 1일부터 금치산ㆍ한정치산제도가 폐지되고 성년후 견제도(피성년후견ㆍ피한정후견인 피특정후견인)가 도입되었는 바, 관련 조문을 정비하려는 개정안의 취지는 바람직한 것으로 보임 2). 1)2011.3.7.법률 제10429호 민법 중 일부개정법률 2)법무부 의견(개정 민법상 성년후견인 시행에 따른 결격조항 정비의 기본방향) - 현행법의 금치산자 한정치산자는 피성년후견인으로 규정,다만 결격사유에 대한 구체적인 판단은 법률의 목적 취지에 따라 상이하므로 소관 부처가 자율적으로 판단하여 결정할 사 항(자료제공 :국토교통부) -2-
< 금치산자 한정치산자 관련 민법 개정 내용 > 개정 전 금치산자 :심신상살의 상태에 있는 자 한정치산자 :심신이 박약하거 나 재산의 낭비로 자기나 가족 의 생활을 궁핍하게 할 염려가 있는 자 개정 후 피성년후견인 :질병 장애 등으로 인한 정신적 제약으로 사무를 처리할 능력이 지속적으로 결여된 자 피한정후견인 :질병 장애 등으로 인한 정신적 제약으로 사무를 처리할 능력이 부족한 자 피특정후견인 :질병 장애 등으로 인한 정신적 제약으로 일시적 후원 또는 특정 한 사무에 관한 후원이 필요한 사람 다만,국토교통부는 부동산 중개행위가 국민의 재산권에 미치는 영 향이 크므로 피성년후견인 뿐만 아니라 피한정후견인 도 결격사유에 추가할 필요가 있다는 입장임. 담 당 자 국회국토교통위원회 입법조사관 정 진 욱 연 락 처 02-788-2245 (FAX 02-788-3367) 이 메 일 jjw0215@assembly.go.kr -3-
Ⅱ.주승용의원 대표발의안( 13.10.8) 1.제안경위 가.제 안 자 :주승용의원 등 51인 나.제 안 일 :2013.10.8 다.회 부 일 :2013.10.10 2.제안이유 공인중개사 제도는 1985년 시행되어 2012년까지 32만 여명의 합격자를 배출하는 등 안정적인 전문자격사 제도로 확립되었으나 변호사 공인회계 사 공인노무사 등과 달리 별도의 근거 법률이 없고 부동산 거래신고제도 와 함께 하나의 법률에 규정되어 있으며,해당 법률의 용어도 중개업자 등의 일본식 표현이나 그 밖의 부적절한 표현이 사용되고 있는 실정임. 또한 현행법상 중개보수의 지급 시기가 명확하지 않고,실무경험이 없는 자가 일정한 교육만 받으면 중개사무소를 개설할 수 있으며,중 개대상물 확인 설명의무 위반에 대하여 업무 정지라는 다소 과도한 제 재처분을 규정하고 있는 등 제도 운용에 미흡한 점이 있는 실정임. 이에 현행법의 제명을 공인중개사법 으로 개정하고,부동산 거래 신고에 관한 내용을 삭제하여 별도의 법률로 제정하며,그 밖의 용어 를 정비하고,중개보수의 지급시기를 대통령령으로 정하도록 하며,개 -4-
업공인중개사에 대한 실무수습을 도입하고,중개대상물 확인 설명의무 등의 위반에 대한 제재 처분을 업무정지에서 5백만원 이하의 과태료 로 조정하는 등 제도 전반을 개선하려는 것임. 3.주요내용 가.제명을 공인중개사법 으로 개정하고,부동산 거래신고에 관 한 내용을 삭제하여 별도의 법률로 제정함(안 제명,제27조 제27 조의2및 제28조 등 삭제). 나.중개업자라는 용어를 개업공인중개사로 변경함(안 제2조제4호 등). 다.중개수수료라는 용어를 중개보수로 변경하고,지급시기를 대통 령령으로 정하도록 함(안 제32조 등). 라.개업공인중개사에 대한 실무수습을 도입하여,공인중개사가 중 개사무소의 개설등록을 하려는 경우 실무수습을 받도록 함(안 제3 4조제1항). 마.중개대상물 확인 설명의무와 설명의 근거자료 제시에 대한 제재 처분을 업무정지에서 5백만원 이하의 과태료로 조정함(안 제39조 제1항제5호 삭제 및 제51조제2항제1호의2신설). 바.국토교통부장관은 개업공인중개사등의 부동산거래사고 예방 등 을 위한 필요한 경비지원과 부동산거래사고 예방을 위한 교육을 실시할 수 있도록 함(안 제34조의2신설). -5-
4.검토의견 가.법 제명을 공인중개사법 으로 변경(안 제명) 현 행 개 정 안 제명 :공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제명 :공인중개사법 개정안은 현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법 률 의 제명을 공인중개사법 으로 변경하고,부동산 거래신고에 관 한 내용을 별도로 분리하여 부동산 거래신고에 관한 법률 을 신설 하려는 것임. 이는 변호사법ㆍ공인회계사법 공인노무사법 등 자격사에 대한 사 항만을 규정하고 있는 입법례를 감안하여 공인중개사만을 대상으로 하는 별도의 법률을 두려는 것으로,공인중개사의 위상 제고에 기여할 것으로 보임. 이 법은 건전한 부동산거래질서를 확립함으로써 국민의 재산권을 보호하기 위해 1983년 12월에 부동산중개업법 으로 제정되었고,20 05년 7월 부동산 거래신고제도를 도입하면서 부동산 중개업무 및 공 인중개사에 관한 규정과 부동산 거래신고에 관한 규정을 함께 규율함 -6-
에 따라 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 로 제 명이 변경되었음. 그간 현행법의 제명을 공인중개사법 으로 변경하여 공인중개사 의 법적 위상을 향상시키고,공인중개사 업무의 전문성을 강화하려는 노력이 수차례 있었으나, 공인중개사법 이라는 제명이 현행법의 부 동산 거래신고에 관한 사항과 부동산 중개업 등의 내용을 함축적으로 대표하지 못한다는 지적이 있어 왔는바,개정안은 이를 반영하여 공 인중개사법 이외에 부동산 거래신고에 관한 법률 을 각각 분리 하여 제정하려는 것임. 개정안과 관련하여 다른 자격사제도의 입법례를 살펴보면,자격사제 도와 업무를 함께 규정한 사례는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 3) 의 감정평가사와 이 법의 공인중개사이며,자격사제도와 업무를 분리하여 규율한 사례는 변호사법, 공인회계사법, 공인노무사법, 법무사법, 건축사법 및 세무사법 등임. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 의 전체적 구조를 보면,제1장 총칙,제2장 공인중개사,제3장 중개업등,제4장 3) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 의 경우 부동산 가격공시 제도와 감정평가사 자 격제도를 같이 규율하고 있음. -7-
지도 감독,제5장 공인중개사협회,제6장 보칙,제7장 벌칙으로 구성되 어 있어 자격사제도와 업무를 분리하여 규율한 다른 자격사법의 사례 와 큰 차이점은 없으나,제3장 중개업등에서 일반중개계약(제22조)과 전속중개계약(제23조),부동산거래정보망의 지정 및 이용(제24조),부 동산거래의 신고(제27조),신고내역 조사(제27조의2)및 부동산거래 신 고가격의 검증 등(제28조)에서 일반국민의 재산권 행사 및 의무와 관 련된 내용을 정하고 있음. 전문자격인으로서 공인중개사의 책임성 전문성이 점차 중요시되고 있고,부동산 경기 침체와 공인중개사의 과잉배출에 따라 중개업의 경 영이 악화되어 가고 있는 상황 등을 고려할 때, 공인중개사법 의 분리 제정은 바람직한 것으로 보여짐. 나.정의 조항 중 중개업자 를 개업공인중개사 로 변경(안 제2 조제4호) 현 행 개 정 안 이 법에 의하여 중개사무소의 개설 등록을 한 자를 중개업자 라 함 이 법에 의하여 중개사무소의 개설 등록을 한 자를 개업공인중개사 라 함 -8-
개정안은 현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법 률 에 따라 중개사무소의 개설 등록을 한 자의 명칭을 중개업자 에 서 개업공인중개사 로 변경하려는 것임. 개정안은 현행 중개업자 (공인중개사,법인으로서 중개사무소를 개 설등록한 자,중개인)라는 용어를 개업공인중개사 로 변경하여 중개 업자 라는 용어에서 오는 부정적 이미지를 개선하고,부동산 중개 외 에 실거래 신고 및 경 공매 대리 등으로 확대된 공인중개사의 위상 을 제고하기 위한 취지로 보임. 다만,법률 제7638호 부동산중개업법중개정법률 부칙 제6조에 의하 면 종전의 부동산중개업법 제4조의 규정에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자(법률 제5957호 부동산중개업법중개정법률 부칙 제2 조의 규정에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 것으로 보는 자를 포함한다)는 제9조의 규정에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 것으 로 보고 있는바, 개정안과 같이 중개업자 를 개업공인중개사 로 변경할 경우 과거 소개영업법 4) 에 의하여 신고를 하고 중개업을 영위하고 있는 중개 인 5) 이 개업공인중개사에 포함되게 됨. 4) 소개영업법 은 공인중개사 자격제도를 내용으로 하는 ( 舊 )부동산중개업법 이 제정됨에 따 라 1984.4.1폐지되었음. -9-
현행 중개인의 경우 부칙(제7638호,2005.7.29)에 의해 동법 제14 조제2항 6) 의 매수신청 또는 입찰신청의 대리 업무를 할 수 없도록 되 어있는 등 자격증을 취득한 공인중개사와 업무 범위에 차이가 있으므 로,기존의 공인중개사 아닌 중개인과 개정안의 개업공인중개사 간에 명확한 구분이 필요한 것으로 보임. 다.부동산 거래신고에 관한 내용의 삭제(안 제27조 제27조의2 및 제28조 삭제) 현 행 개 정 안 제27조(부동산거래의 신고) 제27조의2(신고내역 조사) 제28조(부동산거래 신고가격의 검증 등) <삭 제> <삭 제> <삭 제> 개정안은 현행법에서 부동산거래의 신고와 관련된 내용을 삭제하여 이를 부동산 거래신고에 관한 법률 로 별도 분리하려는 것임. 이는 공인중개사법 으로의 제명 변경과 함께 부동산 거래신고에 관한 내용을 별개의 법으로 분리하여 규정함으로써 일반 국민의 인식 을 제고하고,제도의 발전을 위한 기반을 마련하려는 것으로 판단됨. 5) 09년 3월 기준 중개인은 9,758명으로 전체 중개업자(82,891명)중 11.8%를 차지하고 있음. (국토해양부) 6)제14조(중개업자의 겸업제한 등)2 중개업자는 민사집행법에 의한 경매 및 국세징수법 그 밖의 법령에 의한 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰 신청의 대리를 할 수 있다. -10-
라.중개 보수 및 지급 시기(안 제32조) 현 행 개 정 안 중개업자는 중개의뢰인으로부터 소 정의 수수료를 받음 개업공인중개사는 중개의뢰인으로부 터 소정의 보수를 받으며,지급 시 기는 대통령령으로 정함 개정안은 기존의 중개수수료 라는 용어를 중개보수 로 변경하고, 그 지급시기를 대통령령으로 정하도록 하려는 것임. 수수료와 보수의 법률적 의미를 보면,수수료는 타인을 위해 사무를 제공한 보상으로 징수하는 요금이고,보수는 권한을 위임받아 일을 하 고 그 책임의 대가로 받는 금품임.공인중개사의 업무 범위가 단순 알 선 이외에도 계약 체결,중개대상물 확인,목적물의 인도 등까지 확대 되는 현상을 고려할 때 중개 보수로의 변경은 바람직함. 또한,보수의 지급시기를 통일되게 규정하는 것은 법률행위에 대한 국민의 예측가능성을 높이고,통일성을 제고한다는 장점이 있으나, 일반적으로 보수 지급시기는 대등한 사인간의 계약에 따라 개별적 으로 정하고 있고,변호사법,법무사법,세무사법 등 타법 사례에서도 법률에서 이에 대해 정함이 없이 당사자간 계약에 의하고 있다는 것 을 고려하여 판단할 필요가 있음. -11-
마.개업공인중개사에 대한 실무수습제도 도입(안 제34조제1항) 현 행 개 정 안 중개사무소의 개설등록을 신청하 려는 자는 등록신청일 전 1년 이 내에 실무교육을 받도록 함 중개사무소의 개설등록을 신청하려는 자는 등록신청일 전 1년 이내에 실무 교육(실무수습을 포함)을 받도록 함 개정안은 중개사무소의 개설등록을 신청하려는 자가 의무적으로 받 도록 되어 있는 실무교육에 실무수습을 포함시키려는 것임. 국토교통부의 통계에 의하면 중개업자등에 대한 의무 보수교육이 1 999년에 폐지된 이후 공제사고가 증가하여 공제금 청구건수가 급증 7) 하였는바,개정안은 공인중개사의 전문성을 제고하고 소비자의 만족도 를 제고시키는 효과가 있을 것으로 보임. 다만,실무수습의 시행과 관련하여서는 이를 일반 공인중개사무소에 서 실시하도록 할 경우,이미 과당 경쟁상태인 공인중개사 시장에서 신규수습자가 잠재적 경쟁자로 인식되어 실제 수습이 원활하지 못할 가능성이 있음. 7)공제금 청구건수 증가현황 :( 98)58건 ( 02)101건 ( 04)222건 ( 06)351건 ( 08)345건 ( 10)387건 ( 12)409건 -12-
이 경우,실무수습이 공인중개사 시장의 진입장벽으로 작용할 가능 성이 있는바,이를 방지하기 위해서는 일정한 과정을 국토교통부 또는 공인중개사협회 등 공인기관이 개설 또는 인정하여 이에 따른 공인 실무수습을 받도록 할 필요가 있음. 바.개업공인중개사등의 교육 및 교육비에 대한 국고 지원(안 제34조의2신설) 현 행 개 정 안 <신 설> 개업공인중개사등이 부동산거래사고 예방 등 을 위해 받는 교육비 국고 지원 개정안은 국토교통부장관으로 하여금 개업공인중개사등의 부동산거 래사고 예방 등을 위한 교육비용을 지원할 수 있도록 하고,필요한 경 우 직접 교육을 실시할 수 있도록 근거를 마련하려는 것임. 현행법 제32조제4항은 중개업자 및 소속공인중개사에게 2년마다 시 도지사가 실시하는 연수교육을 받도록 정하고 있는바,교육비 지 원 등을 통해 교육을 활성화하여 부동산거래사고를 방지하고,소비자 들의 권리를 보호하려는 개정안의 취지는 바람직한 것으로 보임. -13-
다만,교육비를 국고로 지원하는 것에 대해서는 재정소요가 예상되 므로 지원 범위 및 대상 등에 대해 재정당국의 의견을 들어 검토할 필요가 있을 것으로 판단됨. 사.중개대상물 확인 설명 위반에 대한 처벌 완화(안 제39조제 1항제5호 삭제 및 제51조제1항1의2호 신설) 현 행 개 정 안 성실 정확한 중개대상물의 확인 설명 의무 또는 설명의 근거자료 제 시 의무 위반시 6개월 내 업무정지 성실 정확한 중개대상물의 확인 설명 의무 또는 설명의 근거자료 제 시 의무 위반시 500만원 이하 과태 료 개정안은 개업공인중개사가 의무를 위반하여 성실 정확하게 중개 대상물의 확인 설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우,현행 6개월 내 업무정지 에서 500만원 이하의 과태료 부과 대상으로 처벌을 완화하려는 것임. 공인중개사가 확인 설명하여야 할 사항은 중개대상물의 면적,구조 등 기본적 사항과 등기부등본상 소유권 등 권리관계 및 이에 대한 증 빙자료로,이는 중개거래를 결정짓는 중요한 사항임.또한,중개대상물 확인 설명서는 이러한 사항을 거래당사자에게 설명하는 역할을 할 -14-
뿐만 아니라 정보비대칭 상태에 있는 거래당사자를 보호하기 위한 법 적 장치로 보임. 따라서,이를 확인하고 소비자에게 설명하며 근거자료를 제공하는 것은 공인중개사 업무의 신뢰성 확보 및 소비자의 재산권 보호를 위 해 핵심적인 의무라 할 것이므로,이의 위반에 대한 처벌을 업무정지 에서 과태료로 완화하는 개정안은 신중한 검토가 필요함. -15-
Ⅲ.강석호의원 대표발의안 1.제안경위 가.제 출 자 :강석호의원 등 14인 나.제 출 일 :2013.11.14. 다.회 부 일 :2013.11.15. 2.제안이유 현행 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률 은 종 전의 부동산중개업법 이 2005년 전면개정된 것으로 공인중개사 제 도와 부동산거래 신고에 관한 사항이 서로 연관성이 없지는 않지만, 내용이나 분야가 기본적으로는 다르다고 볼 수 있음.최근에는 공공기 관의 지방이전이 본격화됨에 따라 부동산 실거래 신고에 관한 사항의 중요성이 강조되고 있어 부동산거래 신고 제도를 더욱 발전시키기 위 해서는 현행법 체계를 공인중개사법 과 부동산거래 신고에 관한 법 으로 분리할 필요가 있음.또한 부동산 중개거래에 있어서 소비자 이익 보호나 중개질서 확립을 위해 공인중개사제도에 대한 중요한 사 항을 심의하는 정책심의위원회 설치,부동산거래 사고예방 교육지원 등 제도적 보완이 필요함. -16-
이에 현행법의 제명을 공인중개사법 으로 개정하고,그 밖에 부동 산 거래신고에 관한 내용을 삭제하여 별도의 법률로 제정하며,제도 운영상 미비한 점을 보완하여 소비자 이익을 보호하고 중개질서를 확 립하고자 함. 3.주요내용 가.제명을 공인중개사법 으로 개정하고,부동산 거래신고에 관 한 내용을 삭제하여 별도의 법률로 제정함(안 제명,제27조 제27 조의2및 제28조 등 삭제). 나.공인중개사 자격의 취득과 관련된 사항만으로 심의하는 공인중 개사 시험위원회 를 중개수수료 변경,부동산중개업 육성,손해배 상책임보장 등의 중요사항까지 심의하는 공인중개사 정책 심의위 원회로 확대 개편하고자 함(안 제2조의2). 다.이 법을 위반하여 300만원 이상의 벌금을 받았는지 여부에 대해 확인이 가능하도록 함으로써 등록관청이 등록취소 등 행정제재를 할 수 있도록 법원에서 형법 제38조에도 불구하고 이 법상의 제48조 및 제49조에 규정된 죄와 타 법 상의 다른 죄의 경합범( 競 合 犯 )에 대하여 벌금형을 선고하는 경우에는 이를 분리 선고하여 야 함(안 제10조의2). 마.국토교통부장관 및 시 도지사 등은 중개업자등의 부동산거래사 -17-
고 예방교육 등을 위한 경비 지원 및 교육을 실시 할 수 있도록 함(안 제34조의2신설). 4.검토의견 가.법 제명을 공인중개사법 으로 변경(안 제명) 현 행 개 정 안 제명 :공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제명 :공인중개사법 개정안은 현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법 률 의 제명을 공인중개사법 으로 변경하고,부동산 거래신고에 관 한 내용을 별도로 분리하여 부동산 거래신고에 관한 법률 을 신설 하려는 것임. 이는 변호사법ㆍ공인회계사법 공인노무사법 등 자격사에 대한 사 항만을 규정하고 있는 입법례를 감안하여 공인중개사만을 대상으로 하는 별도의 법률을 두려는 것으로,공인중개사의 위상 제고에 기여할 것으로 보임. -18-
이 법은 건전한 부동산거래질서를 확립함으로써 국민의 재산권을 보호하기 위해 1983년 12월에 부동산중개업법 으로 제정되었고,20 05년 7월 부동산 거래신고제도를 도입하면서 부동산 중개업무 및 공 인중개사에 관한 규정과 부동산 거래신고에 관한 규정을 함께 규율함 에 따라 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 로 제 명이 변경되었음. 그간 현행법의 제명을 공인중개사법 으로 변경하여 공인중개사 의 법적 위상을 향상시키고,공인중개사 업무의 전문성을 강화하려는 노력이 수차례 있었으나, 공인중개사법 이라는 제명이 현행법의 부 동산 거래신고에 관한 사항과 부동산 중개업 등의 내용을 함축적으로 대표하지 못한다는 지적이 있어 왔는바,개정안은 이를 반영하여 공 인중개사법 이외에 부동산 거래신고에 관한 법률 을 각각 분리 하여 제정하려는 것임. 개정안과 관련하여 다른 자격사제도의 입법례를 살펴보면,자격사제 도와 업무를 함께 규정한 사례는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 8) 의 감정평가사와 이 법의 공인중개사이며,자격사제도와 업무를 분리하여 규율한 사례는 변호사법, 공인회계사법, 공인노무사법, 법무사법, 건축사법 및 세무사법 등임. 8) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 의 경우 부동산 가격공시 제도와 감정평가사 자 격제도를 같이 규율하고 있음. -19-
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 의 전체적 구조를 보면,제1장 총칙,제2장 공인중개사,제3장 중개업등,제4장 지도 감독,제5장 공인중개사협회,제6장 보칙,제7장 벌칙으로 구성되 어 있어 자격사제도와 업무를 분리하여 규율한 다른 자격사법의 사례 와 큰 차이점은 없으나,제3장 중개업등에서 일반중개계약(제22조)과 전속중개계약(제23조),부동산거래정보망의 지정 및 이용(제24조),부 동산거래의 신고(제27조),신고내역 조사(제27조의2)및 부동산거래 신 고가격의 검증 등(제28조)에서 일반국민의 재산권 행사 및 의무와 관 련된 내용을 정하고 있음. 전문자격인으로서 공인중개사의 책임성 전문성이 점차 중요시되고 있고,부동산 경기 침체와 공인중개사의 과잉배출에 따라 중개업의 경 영이 악화되어 가고 있는 상황 등을 고려할 때, 공인중개사법 의 분리 제정은 바람직한 것으로 보여짐. -20-
나.공인중개사시험위원회 폐지 및 정책심의위원회 설치(안 제2 조의2신설 및 제4조의2삭제) 현 행 개 정 안 공인중개사자격의 취득과 관련한 다 음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 국토교통부에 공인중개사시험위원회 를 둘 수 있음. 1.공인중개사의 시험과목 등 시험에 관한 사항 2.시험선발인원의 결정에 관한 사항 3.그 밖에 공인중개사자격의 취득과 관련한 중요 사항 공인중개사의 업무에 관한 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 국토 교통부에 공인중개사정책심의위원회 를 둘 수 있음. 1.공인중개사의 시험 등 공인중개사 의 자격취득에 관한 중요 사항 2.부동산 중개업의 육성에 관한 사항 3.중개수수료 변경에 관한 사항 4.손해배상책임의 보장 등 그밖에 중요 사항 개정안은 현행 공인중개사 자격 취득과 관련된 사항을 심의하는 공인중개사시험위원회 를 공인중개사 정책심의위원회 로 개편하여 공인중개사 시험 이외에 중개수수료,부동산중개업 육성,손해배상책 임보장 등 중요사항까지 심의하도록 하려는 것임. 현행법 제4조의2에서 정하는 공인중개사시험위원회는 공인중개사의 시험과목 등 시험에 관한 사항,시험선발인원의 결정에 관한 사항 및 그 밖에 공인중개사자격의 취득과 관련한 중요 사항을 심의하는 기관 으로,공무원인 위원장 1명을 포함한 5명 이상 7명 이하의 위원으로 구성 9) 되어 있음.위원장을 제외한 위원은 부동산 관련 분야에 학식과 -21-
경험이 풍부한 자 또는 시민단체에서 추천한 자 중에서 국토교통부장 관이 위촉한 자로 구성됨. 개정안은 공인중개사시험위원회를 공인중개사 정책심의위원회로 개 편하면서 공인중개사 제도와 관련된 주요 정책들을 심의 대상으로 하 고,시 도지사는 정책심의위원회에서 심의한 사항에 따르도록 하려는 것으로,공인중개사 제도의 지속적 발전 방향을 논의할 수 있는 기구 의 설치라는 의미를 가지고 있음. 그러나,위원회 조직은 전문적이고 신중한 결정을 통해 정책의 신뢰 성을 증진시킬 수는 있겠으나,위원들 간 의견일치에 시간이 걸려 신 속한 의사 결정을 내리기 어렵고,단독적으로 책임을 지지 않아서 책 임전가의 현상이 일어나거나,이익대표성을 띠고 있는 압력단체들의 영향을 받기 쉽다는 단점을 가지고 있음. 또한,중개수수료나 손해배상책임 보장 등의 내용이 정책심의위원회 에서 쉽게 결정되지 못하고 의견일치에 어려움을 겪는 경우,공인중개 사와 이를 이용하는 국민들에게 혼란을 줄 수 있으며,이로 인해 발생 9)시행령 제4조(시험위원회의 구성 및 운영)1 시험위원회는 위원장 1명을 포함한 5명 이상 7명 이하의 위원으로 구성한다. 2 위원장은 국토교통부의 고위공무원단에 속하는 공무원 중에서 국토교통부장관이 지명하 는 자가 되고,위원은 부동산 관련 분야에 학식과 경험이 풍부한 자 또는 시민단체( 비영리 민간단체 지원법 제2조에 따른 비영리민간단체를 말한다)에서 추천한 자 중에서 국토교통 부장관이 위촉한다. -22-
하는 손해에 대해 국토교통부장관과 등록관청,정책심의위원회 상호간 책임 전가가 나타날 수도 있을 것으로 보임. 따라서,국민의 권리와 밀접한 관련이 있는 중개수수료,손해배상책 임의 보장 등의 내용까지 정책심의위원회의 심의 대상으로 하는 것은 신중한 검토가 필요한 것으로 보임. 그리고,개정안은 공인중개사 정책심의위원회에서 심의한 사항의 경 우에는 시 도지사가 이를 따라야 한다고 정하고 있어 실질적으로 심 의기구가 아닌 행정청의 성격을 가진다고 보이는데,이는 현행법 제32 조제3항 10) 에서 주택의 중개수수료를 시 도의 조례로 정하도록 하고 있는 것과 충돌할 소지가 있음. 다.벌금형의 분리 선고(안 제10조의2신설) 현 행 개 정 안 <신 설> 형법 제38조에도 불구하고 제48조 및 제49조에 규 정된 죄와 다른 죄의 경합범( 競 合 犯 )에 대하여 벌금형 을 선고하는 경우에는 이를 분리 선고하여야 한다. 10)제32조(중개수수료 등) 3주택(부속토지를 포함한다.이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 수수료와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시 광역 시 도 또는 특별자치도(이하 "시 도"라 한다)의 조례로 정하고,주택 외의 중개대상물의 중 개에 대한 수수료는 국토교통부령으로 정한다. -23-
이 안은 이 법과 다른 법을 경합하여 위반한 자에 대해 벌금형을 선고하는 경우 이를 분리 선고하도록 하여,등록의 결격 사유를 정한 조항의 실효성을 확보하려는 것임. 현행법 제10조제1항제11호 11) 에서는 이 법을 위반하여 300만원 이상 의 벌금형의 선고를 받고 3년이 경과되지 아니한 자 를 중개사무소의 개설등록 결격사유로 정하고 있는데,실질적으로 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률 을 위반하여 형을 선고받은 자는 사기,횡령 등 다른 죄와 경합범으로 처벌을 받는 경우가 적지 않음. 형법 제38조에서는 경합범에 대해 형의 가중,합산,병과를 정 하고 있는바, 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률 과 다른 법률을 동시에 위반하여 벌금형을 선고받는 경우 이 법을 위 반한 벌금이 300만원 이상인지 여부는 알 수 없어,이를 등록취소 등 처분 대상으로 하기 어려운 실정임. 개정안은 이에 따라 이 법을 위반한 죄와 다른 죄의 경합범에 대해 각 죄에 대한 벌금형을 분리하여 선고하도록 하려는 것으로 필요한 입법조치로 보임. 11)제10조(등록의 결격사유 등)1 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 중개사무소의 개설 등록을 할 수 없다. 11.이 법을 위반하여 300만원 이상의 벌금형의 선고를 받고 3년이 경과되지 아니한 자 -24-
참고로,법무부에서도 법원에서 분리선고를 하지 않은 한,300만원 이상의 벌금형으로 단정하여 행정제재를 하는 것이 어렵다고 하며,법 령개정을 권고( 13.10.14일,법무부)한 바가 있었음. 라.중개업자등에 대한 교육비 지원(제34조의2신설) 현 행 개 정 안 <신 설> 국토교통부장관,시 도지사 및 등록관청은 중개업자등 이 부동산거래사고 예방 등을 위해 교육을 받는 경우에 는 대통령령으로 정하는 바에 따라 필요한 비용을 지원 할 수 있다. 이 안은 국토교통부장관,시 도지사 및 등록관청으로 하여금 중개 업자등의 부동산거래사고 예방 등을 위한 교육비용을 지원할 수 있도 록 하려는 것임. 현행법 제32조제4항은 중개업자 및 소속공인중개사에게 2년마다 시 도지사가 실시하는 연수교육을 받도록 정하고 있는바,교육비 지 원 등을 통해 교육을 활성화하여 부동산거래사고를 방지하고,소비자 들의 권리를 보호하려는 개정안의 취지는 바람직한 것으로 보임. -25-
다만,국가 등의 교육비 지원과 관련하여서는 재정소요가 예상되므 로 지원 범위 및 대상 등에 대해 재정당국의 의견을 들어 검토할 필 요가 있을 것으로 판단됨. 담 당 자 국회 국토교통위원회 입법조사관 이 보 림 연 락 처 02-788-4077 (FAX 02-788-3367) 이 메 일 scarsbr@assembly.go.kr -26-
참 고 자 료 -27-
참고 1 성년후견제도 제도 개요 장애 질병 노령 등으로 인해 의사결정과 권리주장에 어려움이 있는 성 인에게 후견인이 재산관리 및 일상생활의 신상보호를 지원 *UN 장애인권리협약에 따른 장애계의 요구로 민법 개정( 시행( 13.7.1~) 후견인 (선임)가정법원에 후견심판 청구 결정하거나 임의 후견계약 체결 -(법정후견인 선임청구)본인,배우자,4촌 이내 혈족,검사 또는 지자체 장 *가정법원이 법정후견인의 선임 변경 해임 등을 하고,후견인의 권한범위를 결정 할 수 있으며,중대한 후견사무를 허가하는 등 감독을 담당 -(임의 후견계약)후견서비스를 받고 싶은 본인이 후견계약을 통해 선임 (공정증서로 계약체결,가정법원에 등기) 피성년후견인과 피한정후견인 (피성년후견인)질병,장애,노령,그 밖의 사유로 인한 정신적 제약으로 사무처리능력이 지속적으로 결여되어 후견인의 도움을 받는 자 (피한정후견인)질병,장애,노령,그 밖의 사유로 인한 정신적 제약으로 사무처리능력이 부족하여 후견인의 도움을 받는 자 종전 행위무능력제도와의 비교 구 분 금치산 한정치산제 성년후견제 후견인 선임 자연인,1인 (후견인 자격 및 순위)배우자 3촌 이내 직계 방계혈족 중 최 근친 연장자 순 자연인,법인,복수 가능 (법정후견)가정법원이 결정 (임의후견)후견계약 지원범위 재산관리 등 경제문제 중심 재산관리뿐만 아니라 신상결정 가능 행위능력 잔존 능력 무시 등 획일적으로 광법위하게 제한 잔존 능력 존중,탄력 적용 후견감독 친족회가 감독 후견감독인(가정법원)이 감독 -29-