Real Estate Focus 2011 September Vol.40 유럽부동산시장동향 - 범유럽집합부동산펀드시장의성장 - 심훈팀장 IPD Korea (asia@ipd.com) 개별유럽부동산시장은지난 20년간성장을거듭하였지만범유럽집합부동산펀드시장은미국과영국시장과비교시아직규모가작은편이다. IPD는유럽부동산시장에투자하는 22개의유럽부동산펀 드를모집단으로한 the Pan-European Peer Group 을만들었고, 이펀드들은개방형펀드구조에 RICS의감정평가기준인 Red Book에근거하여펀드의기초자산에대한감정평가를실시하고있다. < 그림 1> 미국, 영국, 범유럽의집합부동산펀드의규모비교 Source : NCREIF, IPD 2011 August Vol.39 59
시장동향 외국시장동향 앞의 < 그림 1> 에나타난것과같이범유럽펀드시장의규모는순자산가치가 110억유로미만이다. 이는영국집합부동산펀드시장의 1/3에해당하며, 미국 Open-End Diversified Core(ODCE) 의 15% 에해당한다. 위차트에서미국 ODCE 는다양한섹터에투자할수있는 diversified 펀드만을포함하고있고, 유럽은 diversified 펀드뿐만아니라 50% 이상을특정섹터에투자하는 sector-specialist 펀드도함께포함하고있다. 미국과영국의집합부동산펀드시장은 2000 년도중반이후급성장한반면, 범유럽부동산펀드시장은아직시작단계에있다. 범유럽부동산펀드의성장속도가정체됐었던가장큰이유는유럽국가들의복잡성과다양성에기인한다. 또한유럽부동산펀드투자회사들에위임된투자범위의규모가작았기때문에유럽대륙곳곳에투자하는데필요한임계수준에도달할수있는기회를얻지못했다. 2007년부터 2009년까지의글로벌금융위기역시많은투자자들로하여금해외투자보다자국부동산시장의 core 자산에투자하는계기가되었고, 해외부동산투자가아직투자자들에게다소생소한점도성장에영항을미쳤다. Pramerica Real Estate Investors의 Andrew Grigson은 해외투자는투자자들로하여금세밀한실사에대한부담을가져다준다. 운용사의과거투자경력, 펀드전략그리고기본적인성과분석외에도투자자들은자국부동산시장에비해해외부동산시장이가진잠재력과행동패턴을이해하고자하며, 장기적리스크에보수적이다. 라고언급하며, 유럽대륙전역에걸쳐투자를하는범유럽집합부동산펀드의느린성장속도에대해부연설명하였다. 최근들어범유럽부동산펀드가주목받기시작한원인은국가별수익률지표의발달과데이터의품질향상을들수있다. INREV와 IPD가공동으로연구하여발표한 Solvency II 에따르면유럽국가별수익률수준과주기가서로다르다는것을증명하였고, 이는투자자들로하여금적절한시점에다양한국가에투자하여리스크를줄일수있다는점을상기시켜주었다. 이와동시에범유럽투자로영역을넓힌자산운용사, 투자기관, 자문사의규모가늘어나고전문성이강화되면서보다성숙된투자환경을제시하고있다. 2000 년, 상위 10위운용사는평균 110 억유로규모의부동산펀드를운용하였는데운용규모가 2010 년에와서두배로늘어난것을확인할수있다. 특정섹터투자를전문적 < 그림 2> 2000~2010 년도유럽주요부동산시장의수익률 Source : IPD 60 부동산포커스 Real Estate Focus
Real Estate Focus 2011 September Vol.40 으로하는운용사도늘어나고있고, IPD, IREI, PMA, RCA와같은부동산지수발표기관및정보제공기관이시장에서의역할을확대하고향상된품질의데이터를시장에제공함으로써투명성향상과효율적인투자전략수립에기여하고있다. 현재유럽전역에투자하는코어개방형펀드가많은관심을받고있으며성장속도도점차빨라지고있다. IPD가최근개최한세미나에서유럽뿐만아니라미국과아시아투자자들도범유럽시장에투자하는펀드에많은관심을갖고있는것으로나타났다. 범유럽펀드성과에대한이해범유럽펀드시장에대한투자성과에대한조사도철저히이루어지고있다. 아래 < 그림 3> 은직접투자부동산수익률, 범유럽 peer group의기초자산그리고마지막으로범유럽부동산펀드수익률지수의연별수익률움직임을나타낸것이다. 붉은색으로표시된펀드수익률은펀드의기초자산수익률 ( 녹색 ) 보다변동성이심한것으로나타나는데이는레버리지효과로설명될수있다. 펀드의기초자산수익률 ( 녹색 ) 과범유럽직접투자부동산 ( 청색 ) 의수익률차이는섹터와투자지역이다른샘플의차이이다. 미국과영국은다른방식으로집합부동산펀드지수가발전하였다. 미국의 ODCE는기존펀드내의기초자산이늘어나면서지수가발전하였고, 영국은펀드의수가최근몇년간 20개에서 60개로늘어나면서발전하였다. 미국과영국방식이모두가능한현시점에서 Invesco Real Estate의 Simon Mallison은기존범유럽펀드들이개별유럽국가에네트워크를구축하였고, 검증된투자실행능력과복잡하고다양한지역시장의잠재력을다각화할수있다는점을들어영국과같이새로운집합펀드들이늘어나는방식보다기존펀드들의기초자산확대의특징을지닌미국방식을따를것으로전망하였다. < 그림 3> 범유럽부동산 : 직접투자부동산과펀드성과 61 부동산포커스 Real Estate Focus 2011 September Vol.40 61
시장동향 외국시장동향 미국부동산시장동향 김광수사장코리넷미국지사 유럽의금융시장하락, 미국의재정적자증가와채무상한선논쟁, S&P의미국신용등급하락결정등으로미국경기는전반적으로크게불안정함을보이고있다. 2010 년 3.1% 의경기성장에이어 2011년경기성장예상은연초 3.5~4.0% 로예상되었으나 3/4분기들어연1.3~1.4% 로조정되었다. 소비자신뢰도를나타내는소비자센티멘트는 55로 30년이래최저치를보여주고있다. 2008년말과 2009년초경기침체로인해실업이크게증가하였을때이수치가 55까지근접하였던것은이해가가지만 2010 년 10월이래고용이계속증가하고있음에도불구하고올 8월이수치가 55로떨어진것에대해서는아무도설명하지못하고있다. 이것이불안감에따른일시적인현상인지아니면또다른불경기로가는전조인지에대해서도의견이반반으로나뉘고있다. 주거용시장주거용부동산시장은경기의불확실성증가로인해좀처럼회복세에돌입하지못하고있다. 앞서언급된 다양한악재에더해엄격해진감정기준과융자기준으로인해주택계약취소율은지난 2개월동안 10% 나증가한것으로나타났다. 연준위의저금리지속정책발표에도불구하고주택시장은융자의어려움으로전혀혜택을보지못하고있으며이제는부실융자를갖고있는소유자들에대한융자삭감등극단적인방안까지거론되고있기도하다. 구매와임대비교시미국 50개메트로지역중 75% 에이르는지역이구매가더저렴한것으로나타났으며이비율은계속증가하고있다 (20% down-payment, 6~8개월모기지지불감당자산보유, 7~10 년거주시기준 ). 2011년 2/4분기현재 1개월이상융자금지불이연체된가구비율은전체의 8.44% 에달하며 3개월이상연체되었거나압류 (foreclosure) 중인가구수는 7.85% 에달하고모든주거용부실부동산은전체의 12.54% 에달하고있다. 이수치는올 1/4분기보다는약간증가한것이지만 1년전보다는 1.3% 정도줄어든것이어서고무적인것으로받아들여지고있다. 62 부동산포커스 Real Estate Focus
Real Estate Focus 2011 September Vol.40 불경기시작후이제까지금융업과공공투자등대형구제가주를이루어왔지만경기회복에는별영향을미치지못하고있어이전과같이주거용부동산회복에집중투자하여주거용부동산이회복을주도하여야한다는주장이점점더목소리를높여가고있는상황이다. 상업용부동산시장경기가둔화 (slow down) 하고있다는징후는여러분야에서확실하게감지되고있다. 다세대아파트의경우아직까지는시장이좋은편이고오피스공실률은큰변화를보이지않고있으며리테일공실률은약간상승하였다. 건설경기를예측할수있는건축업자 billing지수는 7월들어하락하여 5개월연속하락세를보여주었다. 이지수는모든분야 / 모든지역에걸쳐하락세를보이고있어수요가얼마나약세인지를보여주고있다. 경기회복은계속취약함을보이지만만일두번째불경기로들어가게되는경우이것은경기자체나구조보다우리들자신에게문제점이있어서그렇게되는것으로판단되고있다. 아파트의공실률은계속낮아질것으로보이고오피스공실률은훨씬더느린속도로낮아질것이며리테일의경우공실률은올연말경 11.1% 까지높아질것으로예상되고있다. 무디스상업용부동산지수 6월에 0.9% 상승 최근의자본시장어려움과상업용모기지증권시장의약세로빠른가격상승이저지되었음에도불구하고시장은안정을찾아가고있는것으로분석되고있다. 이번결과는기관투자가들이트로피자산구매와최고시장을넘어서높은수익을좇아가고있는추세와일치하고있다. 6월의총거래수는 254건으로 2007년이래최고수준이며가격은거의피크수준으로조사되었다. 그리고많은거래가비트로피건물들이어서액수로따진볼륨은 3.2% 밖에증가하지않았다. < 그림 1> 각시장별자본환원률추이 12-Month Rolling Cap Rate (1Q06 = 100) 투자가들이중간가상업용부동산에투자를늘이고있는가운데 6월미국상업용부동산가격은 0.9% 상승을보여주었다. 이번증가는 5월에이어두달연속상승한것이며그전에는 6개월연속가격하락이있었다. 중간가격대부동산들이거래의대부분을차지한가운데주요시장내주요 (prime) 자산에대한무디스의 6 개도시지수는 1년여상승끝에 2개월연속하락을보여주었다. 임대용아파트시장 2/4 분기조사에따르면아파트임대분야는계속회 복을보여주고있지만회복속도는 1/4 분기보다느려지 2011 September Vol.40 63
시장동향 외국시장동향 고있다. 이는이제껏 2/4분기에는날씨가전국적으로나아지고학교가종료되기때문에일반적으로임대시장이강세를띠어왔기때문에더현저한것으로간주되고있다. 앞으로도임대료상승은느리지만계속될것으로예상되며공실률이 5% 중반대에이르면임대료상승이가속화될것으로예상되고있다. 오피스시장노동시장의진부한회복을가장잘반영하고있는분야를꼽으라면당연히오피스시장이될것이다. 2/4 분기에흡수는 positive를보여주고있지만공실률은거의변화를보이지않고있다. 유효임대료는 2008 년 2분기최고점에달한이래계속하락하여오다가 2010년 4/4분기부터다시회복을보여주고있다. 하지만 2/4분기의취약한 GDP수치는임대료의상승세를꺾어놓고있다.(2 분기 GDP상승은 0.5% 에그침 ) 리테일시장리테일분야는아직도전환점에놓여있으며소비자지출의둔화 (slowdown) 와계속되는시장의요동 (fluctuation) 은아직도리테일근간이올연말까지는좀더나빠진후내년부터나아질것이라는예상에힘을실어주고있다. 유효임대료는지난 4분기동안요구임대료와마찬가지로큰변화를보이지않고있으며임대양허패키지도차이를보이지않고있다. 이는임대양허패키지가임대공간수요를부추기는데별로성공하지못하고있음을의미하는것으로랜드로드들은같은방법을계속할의미가없음을인지하기시작하여다른방안을모색하기시작했다. 64 부동산포커스 Real Estate Focus
Real Estate Focus 2011 September Vol.40 일본부동산시장동향 이원국선임연구원한국감정원부동산연구원부동산정책연구부 Ⅰ. 서론이번호에서는일본국토교통성의토지관련시장 Monthly Report 2011 년 8월자료의주요항목위주로요약하여소개하고, 관련수치가갖는의미를해석하는방법으로최근일본부동산시장동향을간략히살펴보되해석과관련하여국토교통성의공식입장이아닌필자의개인소견을첨부한것이라는점과집계상시차가있어 5월에서 7월시점의자료가분포한다는점을미리밝혀둔다. Ⅱ. 토지및주택시장 1. 토지소유권이전동향 2011년 5월매매에의한토지소유권이전등기건수는수도권에서전년동월대비 4.9% 감소한 23,709 건으로토지소유권이전등기건수는 2개월연속하여전년동월대비하회하였다. 한편동경도에서는전년대비 8.1% 감소한 8,319 건으로역시 2개월연속전년동월대비매매건수가하회하는결과를보였다. 이는 3.11 동일본대지진에의한심리적위축이여전히영향을미치고있고복구, 부흥에대한전망이교차되는시점에있어이러한경향이나타난것으로추정된다. 2. 주택시장동향 1) 주택착공동향 2011 년 6 월수도권신설주택착공호수는전년동월 대비 14.1% 가증가한 26,886 호로서 2 개월연속전년 동월대비상회하였다. 한편동경도에서는전년동월대 비 11.3% 증가한 11,646 호로서 3 개월연속전년동월대 비착공실적을상회하였다. 금년들어전반적으로착 공실적이증가하는경향이있는것으로분석된다. 2) 신축아파트시장동향 수도권에서는 2011 년 7 월공급호수 4,073 호로서 전년동월대비 1.3% 감소하였다. 수도권공급호수는 2 개월연속하여전년동월을하회하고있다. 동경도 區部에서는 1,502 호로서전년동월대비 14.3% 감소하 였고공급호수는 2 개월연속전년동월대비하회하였 다. 동경도區部의신축아파트평균가격은 5,440 만 엔 ( 엔화환율 100 엔 =1400 원기준시약 7 억 6 천만원 ), 전년동월대비 3.7% 하락하였고m2당단가는 82.2 만 엔 ( 약 1,151 만원, 평당약 3,804 만원 ) 수준으로전년 동월대비 5.2% 하락하였다. 다만, 7 월말기준재고수 는 2,238 호로서 2 개월만에증가하고있다. 3) 중고아파트시장동향 1) 동경도 2011년 7월중고아파트成約 건수는 전월대비 0.8% 감소한 1,094 건이었다. 성약건수는전월, 1) 成約 : 契約이이루어짐 2011 September Vol.40 65
시장동향 외국시장동향 4개월만에전년동월대비상승하였지만 7월에는다시전년동월대비하락하였다. 중고아파트成約평균가격은전년동월대비 5.8% 하락한 3,041 만엔 ( 약 4억 2천 6백만원 ) 으로 5개월연속하여전년동월대비하락하고있다. 거래된평균단가는전년동월대비 6.3% 하락한m2당 49.60 만엔 ( 평당약 2,300 만원 ) 으로 3개월연속하여전년동월을하회하였다. 로확연히떨어지고있지않으나방향성에있어서차츰안정을찾아가는방향으로움직이고있다는것을알수있다. 참고로, 공실률은동경도 23구에서평균 7.6%, 오오사카시 11.2%, 나고야시 13.1%, 센다이 14.6% 등으로조사되고있어큰변화가없었다. 4) 임대아파트시장동향동경도區部의 6월아파트임료지수 (2005 년 1월 = 100) 는전월비 0.2% 포인트감소한 103.5포인트를보여주고있다. 수도권에서는 0.2% 포인트감소한 105.7포인트였고유형별로보면원룸이전월대비 0.1% 포인트감소한 101.4포인트, 패밀리타입 2) 이 0.2% 포인트감소한 103.1포인트를보이고있어수도권, 동경도공히임료의하락경향을보여주고있다. 신축아파트는동경도에서감소하였으나재고수가증가하면서임대아파트임료지수가다소하락한것으로보인다. III. 오피스임대시장동향 2. 오피스모집임료동향한편, 동경도심 5구의대형빌딩 ( 기준층 100 평이상 ) 의 7월평균모집임료는전월대비 0.4% 하락한 17,225 엔 / 평 ( 약24 만원 / 평 ) 으로 35개월연속하락하고있다. 전년동월대비 3.7% 하락하여평균모집임료는 31개월연속전년동월대비하락하고있다. 반면, 동경도심 5구의대형신축빌딩만의경우 7월공실률이전월대비 0.31% 포인트상승한 20.43% 로서 2개월만에상승하였다. 전년동월대비공실률은 9개월연속하여전년동월대비하회하고있어동기간만을가지고비교시공실률이차츰안정되어가는모습을보여주었다. 신축빌딩의경우평균모집임료는전월과동일한23,285 엔 / 평 ( 약33만원 / 평 ) 이었다. 전년동월대비시 2.8% 하락하여평균모집임료는 38개월연속하여전년동월대비하락하고있다. 1. 오피스공실률동향동경도심 5구의 2011년 7월대형빌딩 ( 기준층면적 100 평이상을말함 ) 공실률은전월대비 0.05 포인트하락한 8.76% 로서 4개월연속하락하고있다. 공실률은 2009 년 2월이후 30개월연속하여수급완화국면의잣대인 5% 를상회하고있으나 2010 년 2월이후상승이완화되고있고 6월이후에는답보상태에있다. 공실률은 3개월연속전년동월대비하락하고있다. 이는 2008 년도이후공실률이상승되어높아진공실률이현재까지표면적으 IV. 일본국내은행대출동향 2011년 6월현재건설업을상대로이루어진대출잔고는전년동기대비 5.4% 감소한 11조7,171억엔 ( 약 164조원 ) 으로 1999년 9월이후 48분기연속전년동기대비하락하고있다. 한편, 6월부동산업에대출한신규대출액 ( 설비자금 ) 은전년동기대비 7.5% 감소한 1조 3,742억엔 ( 약 19조원 ) 으로 2분기연속전년동기대비하락하였다. 3) 2) 원룸은 25 m2, 패밀리타입은 80 m2가기준임 3) 신규대출자금은설비자금과운전자금의 2 가지종류가있으며부동산업에서는임대용빌딩, 임대주택건설용지자금등임대를목적으로이루어지는대출은설비자금으로분류하고분양주택, 분양투지구입용대출금은운전자금으로분류한다 66 부동산포커스 Real Estate Focus