유럽부동산시장동향 - 아시아투자부동산시장수익률분석결과 - 심훈팀장 IPD Korea IPD는작년에이어서올해두번째로범아시아수익률리서치 (Pan Asia Return Research) 를발표하였다. 이번리서치는글로벌부동산투자자들의아시아부동산시장의

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웅 맹
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투자자또는건물소유자로부터직접데이터를받아서산출되는정통 IPD 모델에상장된 REITs의투자보고서및연차보고서를통한데이터수집방식이더해져서이번조사가이루어졌다.

1 유럽부동산시장동향 - 아시아투자부동산시장수익률분석결과 - 심훈팀장 IPD Korea (asia@ipd.com) IPD는작년에이어서올해두번째로범아시아수익률리서치 (Pan Asia Return Research) 를발표하였다. 이번리서치는글로벌부동산투자자들의아시아부동산시장의관심과시장투명성향상을위해서생명보험사, 연기금, 부동산펀드, 상장및비상장 REITs 등이아시아시장에보유하고있는부동산자산의데이터를수집하여투자수익률을산출하고비교분석하였다. 이번리서치는기존 IPD 지수산출방식과는다른방식으로조사되었다. 투자자또는건물소유자로부터직접데이터를받아서산출되는정통 IPD 모델에상장된 REITs의투자보고서및연차보고서를통한데이터수집방식이더해져서이번조사가이루어졌다. 아시아수익률분석에는한국, 중국, 홍콩, 일본, 말레이시아, 싱가포르, 대만, 인도네시아, 태국총 9개국의데이터수집이가능한투자부동산이포함되어있고, 이는총 175개부동산포트폴리오내 3,461 동으로구성되어있으며, 부동산자산의총가치는약 220 조원에달한다. 분석대상자산은매년부동산가치재평가를실시한자산들만포함이되며, 부채를고려하지않은 unleveraged 수익률로분석을하였다. 범아시아시장의총수익률은분석된 9개국가의개별수익률에별도의가중치를부여하여산출하였다. 산출방식은보다현실적인투자부동산시장규모를반영하기위해글로벌부동산투자기관의타겟비중을모델로삼아 Styled 가중치를적용하였다. 새로운가중치는일본 (50%), 홍콩 (9%), 싱가포르 (9%), 한국 (9%) 중국 (9%) 등으로중국의경우현재데이터뱅크내투자자산의수익률을확대해석하지않기위해 9% 의가중치만을적용하였다. Styled 가중치를사용한아시아부동산시장의 2010 년도투자수익률은현지통화기준으로 6.4% 의총수익률을기록하였으며, 2010년도자본수익률은 0.9% 로써, 2009 년도 -5.7% 에비해부동산가치가회복되는모습을보여주었고, 임대수익률도 5.3% 로 2009 년에이어보합세를유지하고있다. 국가별수익률을살펴보면, 홍콩이 21% 의수익률을기록하면서분석된아시아국가중가장높은수익률을 72 부동산포커스 Real Estate Focus

2 Real Estate Focus 2011 July Vol.38 기록하였으며, 일본은 0.2% 의수익률을기록하여아시아국가중수익률이가장저조한국가로나타났다. 한국은 5.8% 의총수익률을보이며일본을제외한다른국가들보다낮은수익률을보였다. 가장높은수익률을기록한홍콩의경우, 임대수익률 4.5%, 자본수익률 16.4% 로임대가치상승에따른수익률보다자본수익률하락에따른부동산가치상승폭이큰것으로나타났다. 가장수익률이낮은일본의경우, 2010 년 -4.8% 의자본수익률을기록하며, 2009년도 -11.1% 의자본수익률보다는향상된모습을보였지만지속적인가치하락을거치면서아시아국가중 2년연속가장수익률이낮은국가가되었다. 한국의경우, 부동산가격이크게상승하였던 2007년이후글로벌금융위기속에서도다른국가들에비해가치하락폭이크지않았으며지속적으로보합세를유지하였다 년에는부동산가치가큰변동이없는상 < 그림 1> Local currency total returns across Asia in 2010 Source : IPD Pan Asia Returns Research < 그림 2> Global real estate returns : Comparison by currency Source : IPD Pan Asia Returns Research, IPD European Index IPD US Property Annual Indes 2011 July Vol.38 73

태에서 5.8% 의안정적인임대수익률을기록하면서아시아시장중변동성이적은시장으로자리매김하였다. 아시아지수에서가장비중이큰일본을제외하고나머지국가들로총수익률을다시계산해보면상대적으로높은 13.0% 의수익률이나온다. 일본의저조한수익률과높은가중치가아시아부동산수익률전체를하향조정시켰다. 하지만아시아투자부동산시장에서일본부동산시장을제외하기는어렵다.

3 태에서 5.8% 의안정적인임대수익률을기록하면서아시아시장중변동성이적은시장으로자리매김하였다. 아시아지수에서가장비중이큰일본을제외하고나머지국가들로총수익률을다시계산해보면상대적으로높은 13.0% 의수익률이나온다. 일본의저조한수익률과높은가중치가아시아부동산수익률전체를하향조정시켰다. 하지만아시아투자부동산시장에서일본부동산시장을제외하기는어렵다. 그이유는 core 부동산시장으로분류되는일본부동산시장은많은글로벌투자자들의아시아포트폴리오에서가장큰비중을차지하기때문이다. 해외투자자들에게현지통화수익률은관념적인수익률이며, 투자자들이얻는실질수익률은아니다. 어느통화로투자를하는냐에따라서수익률은크게변동할수있다. 본리서치에서는미화와엔화를예로들어통화가수익률에미치는영향을살펴보았다. 현지통화에의한아시아부동산시장의수익률은 6.4% 로서미국과유럽의 14.2% 와 8.0% 에비해낮았으 며, 주된이유는일본부동산시장이낮은수익률을기록하였기때문이다. 일본을제외한아시아국가들의수익률은 6.4% 에서 13% 로상승하며, 유럽을크게상회한반면미국의 14.2% 에는약간못미치는것으로나타났다. 아시아투자수익률을미화와엔화로변환하여수익률을다시계산해보면또다른결과가나온다 년한해동안아시아현지통화대비약세를보인미국달러투자자들은투자된국가의통화상승이수익률의상승으로이어졌다. 이와는반대로현지통화대비강세를보였던엔화투자자들의수익률은하락하였다. 유럽과미주부동산시장에비해상대적으로불투명한시장으로분류되는아시아시장에서본리서치의결과는글로벌투자자들에게아시아부동산시장의투자성과에대해전례없는통찰력을제공할것이다. 아시아시장의투자수익률을지속적으로모니터링함으로써보다효율적인포트폴리오운용에도움을주고벤치마크로의설정이가능해짐에따라보유포트폴리오의장점과단점도파악할수있을것으로기대한다. IPD는지속적인데이터업데이트를통해올해연말최종수익률을다시발표할계획이다. < 그림 3> 2010 년도국가별총수익률 ( 연간 %) Tota Return by Country, %pa 주 : 아시아국가는붉은색으로표시함 74 부동산포커스 Real Estate Focus

Real Estate Focus 2011 July Vol.38 미국부동산시장동향 김광수사장코리넷미국지사 주거용부동산 5월기존주택판매는 4백81 만채로 4월보다 3.8% 감소했으며구매자들이 tax credit deadline으로구매를서둘렀던 1년전보다는 15.3% 감소하였다. 주택착공은 56만채로 4월보다 3.5% 증가하였고허가는 61만건으로 8.

인구증가에비해가구형성증가는늘어나지않고있는데그로인해현재가구수는정상시보다 2백만가구가적은편이다. 앞으로경기가조금더나아지면경비절약을위해합해졌던가족들이다시분리해나갈것으로보이는데이는먼저임대료상승으로이어질것이고결국은신규주택건설로연결될것이다 ( 불경기동안 주택소유율은감소하였으며 1.2~2.2 백만주택소유주들이임대자로바뀌어임대료상승에일조하고있다 ).

4 Real Estate Focus 2011 July Vol.38 미국부동산시장동향 김광수사장코리넷미국지사 주거용부동산 5월기존주택판매는 4백81 만채로 4월보다 3.8% 감소했으며구매자들이 tax credit deadline으로구매를서둘렀던 1년전보다는 15.3% 감소하였다. 주택착공은 56만채로 4월보다 3.5% 증가하였고허가는 61만건으로 8.7% 증가하였다. 신규주택건설은지난 4년여간계속하락하며위축되어왔으나그기간동안미국인구는계속증가하여앞으로경기가어느쪽으로향해가든지상관없이주택은더필요해질것이라는의견이나오고있으며이로인해신규건설이증가하고신규고용이늘어나게될것이며주택경기가다시한번경제를이끌게될것이라는주장은매우고무적인것이다. 인구증가에비해가구형성증가는늘어나지않고있는데그로인해현재가구수는정상시보다 2백만가구가적은편이다. 앞으로경기가조금더나아지면경비절약을위해합해졌던가족들이다시분리해나갈것으로보이는데이는먼저임대료상승으로이어질것이고결국은신규주택건설로연결될것이다 ( 불경기동안 주택소유율은감소하였으며 1.2~2.2 백만주택소유주들이임대자로바뀌어임대료상승에일조하고있다 ). 5월들어주택가격하락은크게완화추세를보여주고있으며은행소유부동산이전체판매의 34% 를차지하고있다. 적어도이비율이유지되며은행소유부동산들이빨리처분되어야시장이정상으로돌아오게될것이다. 주택시장의등락과주택가치의하락에도불구하고많은주택소유주 (Underwater 에있는소유주포함 ) 들은주택소유를후회하지않는것으로조사되었다. 응답자의 75% 는등락에도불구하고주택소유가장기적으로가장좋은투자라고했으며 95% 는주택소유결정을잘한것으로생각한다고하였다. 특이한사항은 Underwater 상태의소유주중 65% 는주택소유가가치있는것이라고하였고 83% 는주택소유결정에만족한다고하였다. 전체의 80% 가가족이나친지, 친구에게주택구매를권장할것이라고하였고 underwater 상태소유주중 19% 만이주택소유는너무위험한것이라고하였다 July Vol.38 75

5 Corelogic 社의조사에의하면 4월주거용 Shadow Inventory 는 3월의 1백9십만채에서 1백7십만채로감소한것으로나타났다. 이는 5개월공급분에달하는수치이며전체주택공급의 29% 에해당하는것이다. 1백7 십만채중에서 79만채는심각한연체상태이고 44만채는 foreclosure중이었으며 44만채는이미 REO( 은행소유 ) 상태이다. 현재시장의 Shadow Inventory 이외에 negative equity융자를지고있는주택은 2백만채에이르고있다 ( 가치의 50% 이상 negative이거나 $150,000 이상 negative 인경우 ). 현재 underwater 상태인이융자들은만일소유주가재정적으로어려워져지불을못하게되는경우 Shadow Inventory 로들어가게될위험이높은것들이다. 상업용부동산 RCA 社의 6월 REIT보고서에의하면상업용부동산시장은계속나아지고있다고나타났다. 특히호텔과 Senior Housing 분야가크게호전되고있는데호 잊혔던부동산기대이론현경제위기의근원은독특한사회적병폐에서찾아볼수있다. 과도한긍정으로투기적인거품을만들었던것이다. 부동산가격은이와같은병폐를가장잘보여주는지표였다 년시작된주택가격상승은 2006 년종료시까지무려 131% 상승 ( 인플레고려시 85%) 한것으로조사되었다 (Case-Shiller 지수근거 ). 같은기간동안상업용부동산과농업용지도거품이끼었으며세계다른여러나라부동산에도거품이끼었다 년에서 2006 년사이에미국부동산은년평균 10% 씩성장한것으로많은사람들이이런추세를당연한것 ( 정상 ) 으로받아들이게되었다. 그동안 30년고정이자는평균 6.8% 로주택가치상승률보다훨씬낮아주택융자를아무리많이지고있어도적어도서류상으로는시간이지날수록더부유해지는것이었다. 이기간동안주택을소유하고있던사람들은투자가누적되며늘어나는것에대해자랑스러워하였다. 이와같은과도한긍정적사고의만연은투기를부추기기시작하여결국거품이점점더커지기시작하였다. 거품이터지기직전인 2005 년주택소유주들의향후 10년에대한 Case-Shiller 의기대치조사에의하면 앞으로 10년간 (2015 년 ) 주택가치는년 7% 비율로상승할것 이라하였는데 7% 상승은 2015 년까지주택가격이두배로상승한다는것이었다. 특히응답자중 25% 는년 15% 상승을예상하고 있어무엇인가가잘못되었다는것을쉽게알아챌수도있었지만분위기에휩쓸려간과되었다. 당연히응답자들의예상은빗나갔으며예상과달리주택가격은 2006 년 1분기최고점으로부터 2011 년 1분기까지 34% 나하락하였고 ( 인플레고려시 40%) 아직도안정되지않고있는상황이다 년과 2010 년의일시적인가격회복은연방정부의세제혜택프로그램으로인한것이었으며이는프로그램종료후가격은다시하락세를보이고있음으로알수있다. 거품형성기간동안부의증가에대한높은기대치는사람들을더욱투자 ( 투기 ) 에힘을쏟게하였고정부정책자들도방관하며같은길을걸어왔던것이다. 하지만현재의분위기는전혀다른상황이다. 최근조사에따르면응답자들은다음 10년간주택가격상승은년 3% 정도가될것이라고하였는데이는현재평균 30년융자이율 4.5~5% 에못미치는수치로이와같은낮은기대율인경우융자를얻어주택을구매해부자가되기는기대할수없는것이다. 또한다른여러가지이유로주택구매를해야하는사람들조차그리서두르지않고있는것이다. 특히이번조사결과 2012 년예상되는주택상승비율은 1% 에지나지않았다. 이로인해신규주택판매의저조와건설업계고용이늘지않는것은당연한것이며개인저축률이 2005 년 1% 에서현재 5% 를유지하는것도당연한것이다. 이는또한소비자지출이경기회복을크게이끌지못할것임을의미하기도하는것이다. 76 부동산포커스 Real Estate Focus

6 Real Estate Focus 2011 July Vol.38 텔은근간이좋아져투숙율과객실료모두지속적인상승을보이고있다. 그리고 Senior Housing의호전은 demographic( 인구분포로베이비부머들의노령화 ) 과 life cycle 변화 ( 다양한이유로수명이길어짐 ) 때문인것으로조사되었는데 independent living(55세이상이독립적으로거주하는형태 ), assisted living, rehabilitation center, full pledged nursing home 등모든분야가좋아지고있는것으로나타났다. 호텔부문이회복세에접어들면서호텔투자구매가증가하고있으며더많은호텔들이시장에매물로나오고있다 년 4월이래두달간판매되거나계약에들어간것은 132 건에달하며총판매액은 42.1 억달러에달하고있다. 호텔투자가들조사에의하면투숙율은 2012 년이되면이전피크수준에달할것이며 ADR( 일투숙료 ) 는 2013 년이되면완전히회복될것으로나타났다. 최근거래가증가하고있는것은이와같이회복이빠르게발생할것으로예상되기때문이며지난해오피스투자시장보다지금의호텔시장이훨씬더 Hot한상태이다. 업계에따르면호텔투숙율은 6.2% 상승하여 65.4% 에달하며 ADR은 5.1% 증가한 $ 이었고 RevPAR( 방당수입 ) 는 11.6% 증가한 $67.52이었다. 아직도많은구매자들이부실호텔을크게할인된가격으로구매하려하고있지만좋은위치의고가호텔은정기적으로판매되고있어이것들로인해평균방당판매가격이상승하고있다. 올들어판매된대도시내 Upscale, Full-Service 호텔은 35건에달하였고총판매액은 40억달러에달하였는데이는 1년전같은기간의 13억달러보다 250% 나증가한수치였다. 요도증가하고있다. 하지만단독주거용의가격이더떨어질지모른다는우려로인해신규채용된젊은사람들의주택구매는빠른시간내기대하기힘들것으로보인다. 더욱이융자이율이낮지만신용시장이더긴축되어서 ( 대부분 lender 들은 20% 이상의계약금요구 ) 계약금을준비하지못한젊은사람들의구매는더욱어려운것이다. 아파트시장근간의회복과예상되는수요및공급불균형으로인하여많은투자가들이아파트시장으로몰려들어오고있다. 그러나거래는많은편이아니며투자가들은초기수익률이낮아도 A등급구매를선호하고있는편이다. A등급과 B/C등급아파트가격은큰차이를보이고있으며그간격은더벌어지고있다. 이에분석가들은일부아파트시장, 특히 A등급은시장에서이미가격이과잉지불되고있다고주장하기도한다. 던져질수있는질문은투자가들이어느정도까지 A등급아파트의 Cap rate 를받아들일것이며언제 B/C 등급아파트나다른형태부동산에투자하거나 A등급아파트를개발하게될것이냐하는것이다. 임대용아파트시장은계속회복하고있는데전국적으로공실률은 2010 년 4/4 분기 6.6% 에서 6.2% 로 0.4% 감소하였으며순흡수는 44,000채가넘었다. 요구임대료와유효임대료도각각 0.4% 와 0.5% 상승하여랜드로드들의입김이강해지고있음을알수있다. 고용시장이향상되고고용이증가하면서주거용수 2011 July Vol.38 77

2011.4.1 일자해외부동산투자가조사결과소개 이원국선임연구원한국감정원부동산연구원부동산정책연구부 I. 일본부동산연구소 해외부동산투자가조사 개요 ( 재 ) 일본부동산연구소 ( 이하 연구소 ) 와한국감정원 ( 이 하 감정원 ) 은해외부동산투자가조사와관련하여양기 관업무협약에따라한국내조사의경우감정원이협조 하고기타국가는연구소가조사를수행해오고있다. 최근 2011.4.1 일자로실시한최근해외부동산투자가조 사의개요와조사결과를간단히소개하고자한다.

7 일자해외부동산투자가조사결과소개 이원국선임연구원한국감정원부동산연구원부동산정책연구부 I. 일본부동산연구소 해외부동산투자가조사 개요 ( 재 ) 일본부동산연구소 ( 이하 연구소 ) 와한국감정원 ( 이 하 감정원 ) 은해외부동산투자가조사와관련하여양기 관업무협약에따라한국내조사의경우감정원이협조 하고기타국가는연구소가조사를수행해오고있다. 최근 일자로실시한최근해외부동산투자가조 사의개요와조사결과를간단히소개하고자한다. II 일자조사결과개요 1. 조사대상국가및도시일반경제현황 일자해외부동산투자가조사의조사대상국가및도시일반경제현황은다음 < 표 2> 와같다. 2. 조사결과개요 - 미국각시장의환원이율은전회조사 [ ] 보다하락하였고 6개월후보합내지는하락할것 < 표 1> 해외부동산투자가조사개요 명칭 해회부동산투자가조사 비고 조사주체 ( 재 ) 일본부동산연구소, 한국감정원 ( 한국내공동수행 ) 조사방법 앙케이트 ( 면접, 전자메일, 웹앙케이트회수등 ) 조사주기 반기 ( 매년 4월1일, 10월1일기준 ) 금회조사기준일 집계치 중앙치 대상지역 8 개국, 13 개도시북미, 유럽, 아시아 조사물건종류조사항목앙케이트송부처회수수 오피스환원이율, 무위험률, IRR, 최종환원율, Risk Premium, LTV, Interest Rate, Rent, Rent Free Period, Annual Returns, Forecast(6 Months) 등연기금, 생보사, 임대회사, 투자은행, 상업은행등대출기관, 자산관리회사, 부동산개발회사, 평가기관등앙케이트 : 105사 78 부동산포커스 Real Estate Focus

8 Real Estate Focus 2011 July Vol.38 < 표 2> 조사대상국가및도시일반경제현황 ( 인구는 월기준 ) 지역국가명도시명 인구 ( 만명 ) 1 GDP 2 (10억달러) 국가도시 1 인당 GDP 3 ( 달러 ) 실업률 4 (%) 국채이율 5 (%) 시가총액 6 ( 억엔 ) 리츠 종목수 7 뉴욕 836 시카고 285 북미 미국 30,406 14,658 47, , LA 383 샌프란시스코 81 영국런던 6, ,247 36, , 구주 프랑스파리 6, , , 독일베를린 8, ,316 40, 오스트레일리아 시드니 2, ,236 55, , 싱가폴싱가폴 , , 북경 1, ,466 5,878 4, 아시아 중국 상해 1,435 홍콩 , ,577 7 한국서울 4,861 1,003 1,007 20, 일본동경 12, ,459 42, , 자료출처 : 1) UN 인구통계연감 2008, 2~4) IMF, 5) 각종공표자료를일본부동산연구소가작성, 6~7) European Public Real Estate Association 참고 : 현재국토해양부부동산산업과자료에따르면국내리츠사는 56 개사이며, 자산규모는 74,106 억원임 2011 July Vol.38 79

9 으로보는응답이많았던것으로미루어볼때부동산시장은바닥혹은회복기조를엿볼수있었다. - 유럽각시장의전체적인추세는미국과동일하나부동산시장의개선경향이관측되고있다. - 오스트레일리아는견조한오피스수요에의한부동산시장의회복경향이보여지고있다. - 아시아각시장의환원이율은미국, 유럽, 호주와비교해서부동산투자시장이전회조사 [ ] 와비교하여명확한경향이확인되지않았으나시황은홍콩, 싱가폴에서호조를보였으며중국은외 견상리스크가다소증가한것으로나타나며, 한국은강남은좋아졌으나공실률상승우려가큰 CBD에대해서는다소리스크가상승하는모습을보였다. 3. 관심분야조사결과다양한조사내용에도불구, 실제가장상징성이큰환원이율의현황을정리하면다음 < 그림 1>, < 표 3> 과같다. 이를살펴보면홍콩과동경이최저수준을나타내고있고미국과유럽, 홍콩, 싱가포르를중심으로회복세에있음을알수있다. < 표 3> 주요도시별오피스권역현황및자본환원율추이 국가도시오피스권역 자본환원율 미국 영국 프랑스 뉴욕 LA 런던파리 Midtown 6.5% 5.5% 5.3% 금융타운 (Financial District) 7.3% 6.3% 6.0% 도심지 (Downtown) 7.8% 6.8% 6.5% 서 LA / 센추리시티 6.9% 6.3% 5.9% City 5.8% 5.3% 5.3% 웨스트엔드 (West End) 5.3% 4.2% 4.1% Paris QCA 5.3% 4.8% 4.8% 라데팡스 (La Defense) 6.0% 5.8% 5.6% 독일베를린중심상업지구 (CBD) 5.5% 5.3% 5.1% 호주시드니중심상업지구 (CBD) 7.0% 7.0% 7.0% 중심상업지구 (CBD) 6.0% 6.9% 7.0% 베이징 금융가 (Financial Street) 6.5% 6.5% 7.0% 중국 Zhongguancun 6.0% 6.5% 6.5% Lujiazui( 류짜쭈이 ) 5.0% 4.8% 5.1% 상하이 Nanjing Rd.(W) 5.2% 4.5% 5.4% 한국 서울 Huaihai Rd.(M) 5.2% 4.5% 5.4% 중심상업지구 (CBD) 6.0% 5.8% 6.0% 강남업무지구 (KBD) 5.9% 6.0% 5.9% 여의업무지구 (YBD) 6.3% 6.0% 6.1% 일본도쿄마루노우치, 오오테마치 4.5% 4.2% 4.2% 80 부동산포커스 Real Estate Focus

10 Real Estate Focus 2011 July Vol.38 < 그림 1> 해외각주요도시별환원이율현황 4. 향후예측 < 그림 2> 주요도시별 6 개월후환원이율예측 대체로주요도시별 6개월후환원이율은리스크감소로하락할것으로보고있는경향이크나북경, 홍콩, 서울 CBD에대해서는다소증가할것으로예측하고있는것으로나타났다. 5. 오피스시장주기조사오피스시장주기는성장성여부에따라확대기 (Expansion), 후퇴기 (Recession) 를중심으로각각 4단계씩세분하여총 8국면을설정하여분석하였다. 대체로상승국면에있는것으로조사되었으나서울도심부에대하여는저점통과전인것으로조사되고있다. 상대적으로금융위기의쇼크가적었던서울오피스시장이세계적경기회복기에도국내도심부공급과잉과맞물려단기간조정을거치고있는것으로해석된다 July Vol.38 81

11 < 그림 3> 주요도시별오피스시장주기현황 홍콩 뉴욕, 베를린 파리 싱가폴 북경 상해 서울 동경 시카고 LA, 시드니 III. 요약및결론조사항목중조사협력업체에만제공하는자료이외의자료공표가어려운점을감안할때환원이율, 향후예측, 싸이클등으로제한하여소개한내용을정리하면다음과같다. 시장사이클에있어서는대부분의주요도시에서상승국면에있는것으로조사되고있어투자환경이금융위기이후상당폭으로개선되었음을확인할수있었고, 하향국면의서울도심부도공실률로나타나는수급불균형의문제를제외하고는강남테헤란로와크게속사정은다르지않다는것도참고할수있을것으로보인다. 환원이율만놓고보았을때오피스시장은미국과유럽, 오스트레일리아, 홍콩, 싱가포르등에서전체적으로상승세에있는것으로보여지며일부국가에서국지적수급관계등의영향으로다소조정이있는것으로파악되고있다. 일본의경우동경은동일본대지진의영향이제한적이었던것으로보인다. 환원이율에서는밀집도가큰동경과홍콩에서최저수준의환원이율을보이고있고북경과시드니에서 7% 대의다소높은수준으로형성되어있었다. 다만, 일본의경우무위험율자체가낮다는점을고려할때리스크프리미엄이 2.9% 라는점에유의해서해석할필요가있다고하겠다. 오피스는글로벌화되는부동산시장을대표하는자산으로서자금흐름, 요구수익률, 거래시황등각종상황자료를종합해볼때글로벌화된부동산시장의현황을가장표준적인관점에서분석해볼수있다는장점이있다. 최근국내리츠시장의혼란도체계화된분석이필요한선진시장으로가는과정이라고본다면각국의오피스시장흐름과의미를살펴보는것도작금의옥석을가릴필요가높아지는부동산시장분석에서다소의미가있을것으로보인다. 82 부동산포커스 Real Estate Focus

( 십억달러 ) Ginnie Mae MBS Fannie Mae MBS Freddie Mac MBS '9.1 '9.3 '9.5 '9.7 '9.9 '9.11 ' Case/Shiiler 2 대도시

21. 3 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 작성 : 최호연구위원 (787-781) hansei@kdb.co.kr 감수 : 박석연구위원 (787-785) park@kdb.co.kr 35 3 25 ( 십억달러 ) Ginnie Mae MBS Fannie Mae MBS Freddie Mac MBS 2 15 1 5 '9.1 '9.3 '9.5 '9.7 '9.9 '9.11 '11 2 15.