Microsoft Word - MCO_MOCT Investment Report_Korean__2004-1Q.doc

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신일 진
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1 ( 별지제 4 호 ) 투자보고서 건설교통부장관, 금융감독위원장귀중 부동산투자회사법제 37 조, 시행령제 29 조, 부동산투자회사감독규정제 8 조및제 14 조의규정에의하여투자보고서를제출합니다 년 05 월일 회사명 : 맥쿼리센트럴오피스기업구조조정부동산투자회사공동대표이사 : 김지홍, 매튜뱅크스 ( 인 ) 본점소재지 : 서울시중구소공동 110 한화빌딩 ( 전화번호 ) 작성책임자 : 일반사무관리회사우리은행차장문창환 ( 인 ) ( 전화번호 )

2 제 1 부회사의개황 Ⅰ. 회사의개황 1. 회사의개요 1) 회사명 : 맥쿼리센트럴오피스기업구조조정부동산투자회사 2) 설립일 : 2003 년 12 월 12 일 3) 소재지 : 서울시중구소공동 110 한화빌딩 맥쿼리인터내셔날자산관리내 4) 사업목적 : 회사는부동산투자회사법의규정에따라회사의자산을다음각호의 1에해당하는방법으로투자 운용하여그수익을주주에게배당하는것을목적으로합니다. 1 부동산의취득 관리 개량및처분 2 부동산의개발 3 부동산의임대차 4 유가증권의매매 5 금융기관에의예치 6 지상권 임차권등부동산사용에관한권리의취득 관리 처분 5) 자산및자본금규모 : 2004 년 3 월 31 일현재총자산 1,661 억자본금약 763 억 6) 상장및등록여부 : 2004 년 01 월 08 일거래소상장 ( 표준코드 : KR ) 7) 회사의존속기간및해산사유 ( 정관에정한경우 ) 가. 존속기간 : 회사의설립등기일로부터 5 년나. 해산사유 1 존립기간의만료 2 주주총회의결의 3 합병 4 파산 5 법원의해산명령또는해산판결 6 부동산투자회사법제42조의규정에의한설립인가취소통지 2. 회사의연혁 1) 당해회사의연혁 가 ) 설립경과및설립이후의변동사항 1 page

3 발기인총회 건설교통부의설립예비인가승인 ~ 일반공모 ( 모집규모 : 35,151,500,000 원 ) 창립총회 자산관리계약체결 ( 주식회사맥쿼리인터내셔날자산관리 ) 자산보관계약체결 ( 주식회사우리은행 ) 일반사무위탁계약체결 ( 주식회사우리은행 ) 회사설립 ( 자본금 76,303,000,000 원 ) 건설교통부의설립인가승인 증권거래소상장나 ) 상호의변경 : 해당사항없습니다. 다 ) 합병, 영업양수또는영업양도 : 해당사항없습니다. 라 ) 경영활동과관련된중요한사실의발생 : 해당사항없습니다. 2) 회사가속해있는기업집단가 ) 기업집단의개요 : 해당사항없습니다. 나 ) 기업집단에소속된회사 : 해당사항없습니다. 다 ) 관련법령상의규제내용등 : 해당사항없습니다. 3. 자본금변동상황 1) 자본금변동상황 당사는설립일이후자본금변동현황이없습니다. 2) 자본금변동예정등 변동예정없습니다. 3) 현물출자현황 해당사항없습니다. 4. 주식에관한사항 1) 주식의총수 2004 년 03 월 31 일현재 발행할주식의총수 발행한주식의총수 미발행주식의총수 61,042,400 15,260,600 45,781,800 2 page

4 2) 발행한주식의내용 2004 년 03 월 31 일현재 [ 주당액면가액 : 5,000 원 ] ( 단위 : 원, 주 ) 구분 종류 발행주식수 액면가액총액 비고 기명식 보통주 15,260,600 76,303,000,000 합계 15,260,600 76,303,000,000 3) 자기주식취득현황 해당사항없습니다. 4) 주식매수선택권 해당사항없습니다. 5. 의결권현황 ( 단위 : 주 ) 구 분 주식수 비고 1. 의결권이있는주식 [ 가-나 ] [15,260,600] 가. 회사가발행한주식의총수 15,260,600 나. 의결권없는주식 - 2. 의결권이제한된주식 [ 가 + 나 + 다 + 라 + 마 ] [ - ] 가. 상법상의제한 - 나. 증권거래법상의제한 - 다. 독점규제및공정거래에관한법률상의제한 - 라. 부동산투자회사법상의제한 - 마. 기타법률에의한제한 - 3. 의결권이부활된주식 [ - ] 의결권을행사할수있는주식 [1-2+3] [15,260,600] 정기총회참석주식수 ( 참석률 : %) : 주 6. 배당에관한사항 1) 이익등의분배방침당회사의당기배당금액은기본적으로당기배당가능이익의 100% 를현금배당할계획으로있으며실질적인배당금액의확정은상법에따라주주총회의결의를받아결정할것입니다. 따라서투자자금에대한배당은매 6 개월결산시상기한정책에따라배당할것이며청산시에는적립된이익준비금과감가상각적립금을함께배당할것입니다. 당회사의 3 page

5 회계연도는매년 1 월 1 일에개시하여 6 월 30 일에종료하고 7 월 1 일개시하여 12 월 31 일. 단, 최초회계연도는회사의설립등기일에개시하여최초도래하는 6 월 30 일에종료할계획입니다. 배당금은정기주주총회의결의로승인을받아매회계연도종료일현재주주명부에적법히등재된당회사의주주에게지급되며, 배당금은배당금승인을한정기주주총회에서달리결정되지않는한정기주주총회의승인일로부터 1 개월이내에지급할계획입니다. 2) 최근 5 사업년도의배당에관한사항당해분기가제 1 기중의분기이므로해당사항없습니다. 4 page

6 제 2 부자산의구성현황및변경내역 Ⅰ. 총자산의구성현황 1. 부동산투자회사 당사는기업구조조정부동산투자회사이므로해당사항없습니다. 2. 기업구조조정부동산투자회사 1) 총자산의구성현황 ( 모든자산을포함하여작성 ) (1) 부동산가액을장부가로했을경우 구조조정부동산 기타부동산 항 목 토지및그정착물지상권 임차권등부동산사용에관한권리부동산개발사업 토지및그정착물 지상권 임차권등부동산사용에관한권리 전분기 당분기 자산총액 비율 자산총액 비율 159,986,599, ,698,316, ( 단위 : 원, %) 총자산대비구성비율 부동산개발사업 부동산관련유가증권 유가증권 금융기관예치 4,002,689, ,243,759, 기타자산 6,088,819, ,543, 자기자본 74,826,628, ,165,060, 총자산 부채 95,251,480, ,967,558, page

7 (2) 부동산가액을부동산투자회사법시행령제19조제2항에따라산정했을경우 ( 장부가와의차액을재무제표의총자산에가감함 ) ( 단위 : 원, %) 항 목 전분기당분기총자산대비자산총액비율자산총액비율구성비율 토지및그정착물 160,082,693, ,082,693, 구조 지상권 임차 조정권등부동산부동산사용에관한권리 부동산개발사업 기타부동산 토지및그정착물 지상권 임차권등부동산사용에관한권리 부동산개발사업 부동산관련유가증권 유가증권 금융기관예치 4,002,689, ,243,759, 기타자산 6,088,819, ,543, 총자산 170,174,202, ,516,996, ) 총자산의구성현황 ( 설립시납입된주금및신주발행을통하여모집한자금은당해연도및그다음해에제외하고산정 ) 당사는 2003 년 12 월 12 일에설립되었으므로해당사항없습니다. 6 page

8 3) 설립시납입된주금및이를투자하여소유하고있는자산의현황 (1) 부동산가액을장부가로했을경우 구조조정부동산 기타부동산 항 목 토지및그정착물지상권 임차권등부동산사용에관한권리부동산개발사업 토지및그정착물 지상권 임차권등부동산사용에관한권리 전분기 당분기 자산총액 비율 자산총액 비율 159,986,599, ,698,316, ( 단위 : 원, %) 총자산대비구성비율 부동산개발사업 부동산관련유가증권 유가증권 금융기관예치 4,002,689, ,243,759, 기타자산 6,088,819, ,543, 자기자본 74,826,628, ,165,060, 총자산 부채 95,251,480, ,967,558, page

9 (2) 부동산가액을부동산투자회사법시행령제19조제2항에따라산정했을경우 ( 장부가와의차액을재무제표의총자산에가감함 ) ( 단위 : 원, %) 항 목 전분기당분기총자산대비자산총액비율자산총액비율구성비율 토지및그정착물 160,082,693, ,082,693, 구조 지상권 임차 조정권등부동산부동산사용에관한권리 부동산개발사업 기타부동산 토지및그정착물 지상권 임차권등부동산사용에관한권리 부동산개발사업 부동산관련유가증권 유가증권 금융기관예치 4,002,689, ,243,759, 기타자산 6,088,819, ,543, 총자산 170,174,202, ,516,996, ) 신주발행으로조성한자금및이를투자하여소유하고있는자산의현황 당사는설립후에신주를발행하지않아해당사항없습니다. Ⅱ. 총자산의변경내역 1. 부동산거래내역 당사는당분기중부동산을거래하지않아해당사항이없습니다. 2. 부동산관련유가증권거래내역 당사는부동산관련유가증권거래를한사실이없습니다. 8 page

10 3. 유가증권거래내역 당사는유가증권거래를한사실이없습니다. 4. 금융기관예치내역 ( 단위 : %, 백만원 ) 예치금융기관 종류 이자율 잔액 우리은행 MMDA 0.1%~3.1% 3,673 정기예금 4.2% 62 국민은행 정기예금 3.5% 2,500 합 계 6,235 9 page

11 제 3 부자산유형별현황 Ⅰ. 분기말현재부동산별현황 가격 임대료및주요임차인의현황 ( 지상권 임차권등부동산사용에관한권리도포함하여작성 ) 1. 소유부동산별개요 부동산명위치완공연도취득일자담보및부채내역서울시중구부채 : 75,244,000,000 원극동빌딩 1978 년 충무로 3 가 60-1 담보 : ( 채권최고액 )101,237,886,000 원 * 채권최고액은대주단의차입금및일부임차인의전세권등에담보제공된것입니다. 2. 소유부동산별가격현황 ( 단위 : 백만원 ) 취득후취득가액부동산명자본적지출평가손익기말잔액감가장부총액상각가액토지빌딩토지빌딩토지빌딩토지빌딩누계액극동빌딩 102,426 57, ,426 57, , ,698 합계 102,426 57, ,426 57, , , 소유부동산별임대현황 임대율 부동산명임대가능면적 ( 평 ) 임대면적 ( 임대면적 / 임대가능면적 ) 극동빌딩 18,859 17, % 공실 1, % 합계 18,859 18, % 연간총임대료 ( 백만원 ) 임대차계약수 임대면적단위 ( 평 ) 당연임대료 ( 천원 ) 12, 연간총임대료 12,972,308,291 원 = 월임대료 1,081,025,691 원 ( 관리비제외 ) * 12 개월 ( 연간총관리비 5,372,214,000 원 = 월관리비 447,684,500 원 * 12 개월 ) 임대면적단위당연임대료 = 12,972,308,291 원 / 17,832 평 2004 년 3월 31 일현재극동빌딩은 5.4% 의공실률을기록하고있습니다. 4 월에는총 6개입주사 (675 평 ) 가재계약포기및명도절차를진행중에있고총 1개의신규입주사 (171 평 ) 가있습니다.. 10 page

12 4. 소유부동산별주요임차인현황 ( 단위 : 평, 백만원 ) 부동산명임대가능면적 주요임차인현황 임대면적 연임대료 ( 백만 ) 총임대료중 % 임대면적단위 ( 평 ) 당연임대료 ( 천원 ) 풍산 1,694 1, 극동건설 1, 동아건설 CJ 텔레닉스 1, 삼성생명 현대정보기술 성우오토모티브 생명보험협회 오티스엘지 조흥은행 ,052 아그파코리아 휴켐스 남해화학 LG 전자 동부화재 에이온코리아 극동빌딩 18,859 국민연금공단 엠코디지탈 한국합섬 김성기특허법률 기라캠 에스원 엔터원 김두규특허법률 김승욱특허법률 토픽포토 삼현 한국도요타쯔우쇼 드레써코리아 에코액티바 프리머스시네마 신한생명 네오메디아 page

13 주요임차인이라다음각호의 1 에해당하는자를말한다. 1. 연면적 1,000 평이상의부동산중 100 분의 10 이상을임차하고있는임차인 2. 연임대료가 1 억원이상인임차인 3. 임대계약기간이 5 년이상인임차인 4. 특별한임차인시설을하는임차인 Ⅱ. 부동산개발사업의현황 당사는 현재부동산개발사업을영위하지않고있습니다. 12 page

14 제 4 부총수입금액, 수입구조, 수익률 Ⅰ. 총수입금액및수입구조 1. 투자자산별수입금액 부동산 유가증권 구 분 금액 ( 백만원 ) 비율 (%) 비고 임대료 3, 매매손익 - - 기타수익 1, 매매손익 - - 평가손익 - - 이자, 배당금등 - - 기타수익 총수익 4, Ⅱ. 부문별수입금액명세 1. 부동산 1) 부동산임대료수익임대료 ( 백만원 ) 비율 (%) 비고극동빌딩 3, 합계 3, ) 부동산매매손익당사는분기중부동산매매에따른손익이발생하지않았습니다. 3) 기타수익 수익내용 ( 백만원 ) 비율 (%) 비고 관리수익 1, 주차수익 입주사부담관리비 기타임대수익 합 계 1, 유가증권 13 page

15 1) 유가증권매매손익당사는유가증권매매를하지않아해당사항없습니다. 2) 유가증권평가손익당사는유가증권매매를하지않아해당사항없습니다. 3) 유가증권이자및배당금당사는유가증권매매를하지않아해당사항없습니다. 3. 기타의수익 구 분 금액 ( 백만원 ) 비율 (%) 비고 이자수익 손해배상금 기타영업외수익 합 계 Ⅲ. 수익률 ( 단위 : %) 구 분 2분기 1분기 당해회사수익률 (A) 4.17 운용개시일로부터 6일간 산업평균수익률 (B) - 의운용실적으로수익률 초과수익률 - 산정에의미가없음 수익률은회계적이익률로서연단위로환산하며다음과같이계산함 1 사분기수익률 ={1+( 당분기순이익 /[( 연기초자산 + 분기기말자산 )/2])} 사분기수익률 ={1+( 당반기순이익 /[( 연기초자산 + 분기말자산 )/2])} 사분기수익률 ={1+(1 분기부터 3 분기까지의순이익 / [( 연기초자산 + 분기말자산 ) /2])} 4/3-1 4 사분기수익률 =( 당기순이익 /[( 연기초자산 + 분기말자산 ) 2]) 수익률은소수점둘째자리까지기재할것 산업평균수익률은이용가능한동일한분기의부동산투자회사의평균수익률과비교표시하고당분기의산업평균수익률은공란으로함 상기표와더불어그래프나도표로표시가능함 14 page

16 제 5 부부동산영업경비등지출에관한사항 Ⅰ. 부동산영업경비 1) 부동산운용비용 구 분 금액 ( 백만원 ) 빌딩관리위탁비 106 시설관리위탁비 441 수도광열비 278 수선유지비 124 제세공과금 35 소계 984 2) 일반운용비용구 분 금액 ( 백만원 ) 임원보수 1 감가상각비 288 보험료 16 세금과공과금 14 일반관리비 36 지급수수료 2 자산보관수수료 15 일반사무수탁수수료 26 소계 398 Ⅱ. 업무위탁비용 구분 지급대상 지급금액 자산 맥쿼리 설립 관리 인터내셔날 자문 자산매입가격의 0.55% 수수료 자산관리 수수료 지급시기본인가직후 비고일할계산후불 15 page

17 구분지급대상지급금액 지급 시기 비고 관리수수료 자산관리수수료차감전세전순이익을기준으로다음과같이지급함 5기이후청산 1기 2기 3기,4기예정일까지기별기별기별기별11.3% 0.0% 17.0% 11.0% 매 6 개월 판매수수료자산보관수수료일반사무수탁수수료 매각잉여금액의 25% 매각잉여금액 : 매각비용을공제한매각대금에서취득비용을포함한취득가액및기매각간중의자본적지출액을합한금액을공제매각시수수료한금액매각수수료는매각잉여금이발생하고 5년간투자자내부수익률이 11.5% 초과인경우지급매각비용을공제한매각대금에서 5년간성과회사 11.5% 의투자자내부수익률을보장하는매수수료청산시각대금을초과하는매각잉여금의 40% 법인설대우증권 수수료 : 모집금액의 2.3% 립등기삼성증권 (808,484,500원) 익영업 SK증권 일 우리은행총자산의연0.03% 매3개월 우리은행총자산의연0.05% 매3개월 일시불일할계산후불일할계산후불 16 page

18 제 6 부차입에관한사항 Ⅰ. 차입내역 ( 단위 : 백만원 ) 구 분 기초 증가 상환 기말 비고 운영자금의차입액 1,700-1,700 - 부동산관련부채인수 75, ,244 국민주택기금등기금수융액 주식의매수청구또는환매청구등에의한차입액 Ⅱ. 차입처등 ( 단위 : 원 ) 차입처 차입일 차입금 이자율 종류 상환조건 기말잔액 삼성생명 ,898,840, % 장기 1) 만기일시상환 45,898,840, ,037,000, % 단기 2) 만기일시상환 - 삼성화재 ,791,480, % 장기 1) 만기일시상환 12,791,480, ,000, % 단기 2) 만기일시상환 - LG 화재 ,534,160, % 장기 1) 만기일시상환 10,534,160, ,000, % 단기 2) 만기일시상환 - 대한생명 ,019,520, % 장기 1) 만기일시상환 6,019,520, ,000, % 단기 2) 만기일시상환 - 합 계 76,944,000,000 75,244,000,000 주 1) 장기차입의경우 5 년간차입을하였으며차입일로부터 1 년경과시이자율이 6.9% 로변경됨. 2) 단기차입금 1,700 백만원을 에전액상환완료함. 17 page

19 제 7 부주주현황및주가변동상황 Ⅰ. 주주현황 ( 매결산기에한한다 ) 1. 최대주주및그특별관계자의주식소유현황 성명관계주식의 맥쿼리은행 2004 년 03 월 31 일현재 소유주식수 ( 지분율 ) 종류기초증가감소기말 최대주주보통주 2,742,098 주 (17.97%) 맥쿼리인터내셔날자산관리최대주주의특수관계인보통주 계 456,290 주 (2.99%) 3,198,388 주 (20.96%) - 주 - 주 2,742,098 주 (17.97%) - 주 - 주 456,290 주 (2.99%) - 주 - 주 3,198,388 주 (20.96%) 변동 원인 2. 주요주주 (3% 이상주주 ) 의주식소유현황 당분기는결산기가아니므로해당사항없습니다. 3. 소액주주, 최대주주및기타주주분포 ( 매결산기항목 ) 당분기는결산기가아니므로해당사항없습니다. 4. 주식사무결산일 06 월 30 일, 12 월 31 일 1) 정기주주총회 9 월또는 3 월중 1 주권, 5 주권, 10 주권, 주권의종류 50 주권, 100 주권, 500 주권, 1,000 주권, 10,000 주권의 8 종 공고게재신문 매일경제한국경제신문 명의개서대리인 하나은행 주 1) 설립후최초의결산일은 2004 년 6 월 30 일입니다. 18 page

20 Ⅱ. 주가변동상황 [ 거래시장 : 증권거래소 ] 월별 1월 2월 3월 최고가 ( 일자 ) 5,140 5,290 5,270 ( ) ( ) ( ) 최저가 ( 일자 ) 5,010 5,100 5,230 ( ) ( ) ( ) 월간거래량 178, ,036 94,310 일평균거래량 12,757 7,502 4,287 < 당분기 : ( 상장일 ) ~ > 맥쿼리센트럴오피스제 1 호 CR-REIT 주가및거래량추이 5,300 5,250 거래량 종가 90,000 80,000 70,000 5,200 60,000 5,150 50,000 40,000 5,100 30,000 5,050 20,000 10,000 5, page

21 제 8 부요약된대차대조표와손익계산서 Ⅰ. 요약재무제표작성기준 (1) 유동자산 단기금융상품 : 단기정기예금또는사용제한이있는예금 미수금 : 당분기말현재임대관리비등에대한미수금을계상합니다. 미수수익 : 당분기말현재미수이자를계상합니다. 선급비용 : 보유부동산에대한납입보험료에서기간안분에의해당분기까지의비용을제외하여선급비용으로인식합니다. (2) 투자자산잔여만기가 1년이상인예금을장기금융상품으로분류 (3) 유형자산유형자산은토지, 건물로구성되어있으며, 건물은빌딩별내용연수 (50년) 를적용하여표시합니다. (3) 유동부채보유부동산에대한미지급금, 미지급비용, 예수금등을포함합니다. (4) 고정부채보유부동산의임대보증금, 장기차입금, 이연법인세대를포함합니다. (5) 자본금당분기말현재의납입자본금을표시합니다. (6) 자본조정설립을위한공모시주간사수수료등을주식발행할인차금으로나타냅니다. Ⅱ. 기업회계기준등의위반사항 해당사항없습니다. Ⅲ. 기타유의하여야할사항 해당사항없습니다. 20 page

22 Ⅳ. 대차대조표 제 1( 당 ) 기 2004 년 0 3 월 31 일현재 ( 단위 : 원 ) 과 목 제1( 당 ) 기 자 산 I. 유동자산 (6,371,802,935) (1) 당좌자산 (6,371,802,935) 1. 현금및현금등가물 4,072,807, 단기금융상품 ( 주석3) 2,099,856, 미수금 ( 주석2) 144,680, 미수수익 8,595, 선급비용 ( 주석12) 45,862,962 II. 고정자산 (159,760,816,278) (1) 투자자산 (62,500,000) 1. 장기금융상품 ( 주석3) 62,500,000 (2) 유형자산 ( 주석4,5,6,7) (159,698,316,278) 1. 토지 102,426,037, 건물 57,656,656,402 감가상각누계액 384,377,704 57,272,278,698 자 산 총 계 166,132,619,213 부 채 I. 유동부채 (737,964,979) 1. 미지급금 ( 주석12) 33,229, 미지급비용 74,380, 선수금 125,242, 예수금 27,061, 부가세예수금 394,992, 미지급법인세 83,059,022 II. 고정부채 (88,229,593,305) 1. 장기차입금 ( 주7,8,11) 75,244,000, 임대보증금 ( 주석7) 12,983,040, 이연법인세대 ( 주석10) 2,552,945 부 채 총 계 88,967,558,284 자 본 I. 자본금 ( 주석9) (76,303,000,000) 1. 보통주자본금 76,303,000,000 II. 이익잉여금 (1,811,454,415) 1. 처분전이익잉여금 1,811,454,415 ( 당반기순이익 :1,811,454,415원) III. 자본조정 (-)(949,393,486) 1. 주식할인발행차금 ( 주석2) (-)949,393,486 자 본 총 계 77,165,060,929 부채와자본총계 166,132,619, page

23 Ⅴ. 손익계산서 제 1( 당 ) 기 2004 년 01 월 01 일부터 2004 년 03 월 31 일 ( 단위 : 원 ) 과 목 제1기중당분기 영업수익 4,910,232, 임대료수익 3,060,992, 관리수익 1,381,670, 주차료수익 414,793, 입주사부담관리비 42,990, 기타임대수익 9,784,534 0 영업비용 1,381,414,982 (1) 부동산운용비용 983,580, 빌딩관리위탁비 106,322, 시설관리위탁비 440,699, 수도광열비 277,731, 수선유지비 124,065, 제세공과금 34,762,160 0 (2) 일반운용비용 397,834, 임원보수 1,000, 감가상각비 288,283, 보험료 15,689, 세금과공과금 14,032, 일반관리비 35,633, 지급수수료 2,406, 자산보관수수료 ( 주석11,12) 15,295, 일반사무수탁수수료 ( 주석11,12) 25,492,739 0 영업이익 3,528,817,291 영업외수익 63,664, 이자수익 35,144, 손해배상금 27,822, 기타영업외수익 697,812 0 영업외비용 1,155,706, 이자비용 ( 주석11) 1,155,706, 기타영업외손실 36 0 경상이익 2,436,775,490 특별손익 0 법인세비용차감전순이익 2,436,775,490 법인세비용 ( 주석 10) 99,776,517 당반기순이익 2,336,998, page

24 Ⅵ. 이익잉여금처분계산서 ( 매연도말 1 회작성에한한다. 다만, 중간배당을할경우에는중간배당기에도작성한다.) 당분기는결산기가아니며, 중간배당이없으므로해당사항없습니다. Ⅶ. 현금흐름표 ( 매연도말 1 회작성에한한다.) 당분기는해당사항없습니다. Ⅷ. 재무제표에대한주석 1. 회사의개요 회사는부동산투자회사법에의한기업구조조정부동산투자회사로서 2003년 12월 12일설립되어 2004년 1월 8일증권거래소에상장되었습니다. 회사의주요사업목적은부동산의취득 관리 개량및처분, 부동산의임대차, 부동산의개발등의방법으로자산을투자 운용하여얻은수익을주주에게배당하는것입니다. 회사의본점소재지는서울특별시중구소공동 110번지이고, 최대주주는맥쿼리은행 ( 보유주식수 2,742,098주 / 지분율 17.97%) 이며회사의당기말현재자본금은 76,303백만원입니다. 회사의존립기간은설립등기일인 2003년 12월 12일로부터 5년간이며, 사업연도는 6개월 ( 매년 1월 1일과 7월 1일에개시하고 6월 30일과 12월 31에종료 ) 이며, 다만최초사업연도는설립일로부터 2004년 6월 30일까지입니다. 2. 중요한회계처리방침 (1) 수익의인식회사는기간의경과에따라발생하는임대차계약에의하여약정된임대수익과관리수익, 주차료수익, 입주사부담관리수익그리고기타수익으로구분계상하여인식하고있습니다. (2) 대손충당금회사는매출채권등의잔액에대하여개별분석의방법으로회수가능성이없거나회수가의문시되는대손추산액을대손충당금으로설정하고있습니다. (3) 유형자산유형자산은취득원가로계상하고있으며, 유형자산의내용연수를연장시키거나자산의가치를실질적으로증가시키는지출은자본적지출로, 당해자산의원상을회복시키거나능률유지를위한지출은수익적지출로처리하고있습니다. 유형자산에대한감가상각은 23 page

25 50 년의내용연수에따라정액법으로계산하고있습니다. (4) 법인세비용및이연법인세차 ( 대 ) 법인세비용은법인세법등의법령에의하여당해사업연도반기에부담할법인세및법인세에부가되는세액의합계에당반기이연법인세변동액을가감하여산출된금액으로계상하고있으며, 일시적차이로인하여법인세비용과법인세법등의법령에의하여당반기에납부하여야할금액과의차이는이연법인세차또는이연법인세대의과목으로표시하고차기이후에발생하는이연법인세대또는이연법인세차와상계하여처리하고있습니다. 회사는법인세법제51조의 2 유동화전문회사등에대한소득공제규정에근거하여배당가능이익의 100분의 90 이상을배당할경우동금액에대해당해사업연도반기의소득금액계산시소득공제를받을수있는바당반기의소득금액계산시배당소득공제를반영하여법인세비용을산출하고있습니다. (5) 주당경상이익및주당순이익의산정기준주당경상이익및주당순이익은보통주 1주에대한경상이익및당반기순이익을계산한것으로서보통주당반기경상이익및당반기순이익을기중가중평균한발행주식수 ( 당기 : 15,260,600주 ) 로나누어산정된것입니다. (6) 주식할인발행차금주식할인발행차금은주식발행연도부터 3년이내의기간에매기균등액을상각하고동상각액은이익잉여금처분으로처리하고있습니다. 한편, 주식할인발행차금상각액은매회계연도의배당가능이익을감소시킵니다. 3. 사용이제한된금융자산당반기말현재사용이제한되어있는금융자산의내용은다음과같습니다 ( 단위 : 천원 ). 예금의종류 은행명 금액 제한내용 단기금융상품 : MMDA 우리은행 719,880 장기차입금차입약정상임대보증금증액분사용제한 " " 72,663 현대자동차임대보증금지급담보 " " 1,005,873 엘지전자임대보증금지급담보 " " 301,440 조흥은행임대보증금지급담보 장기금융상품 : 정기예금 우리은행 62,500 에스원임대보증금지급담보 합 계 2,162, page

26 4. 보유토지의공시지가 당반기말현재회사가보유하고있는토지의공시지가내역은다음과같습니다 ( 단위 : 천원 ). 소재지 면적 ( m2 ) 장부가액 공시지가 서울특별시중구충무로 7, ,426,038 61,236, 유형자산 (1) 당반기중유형자산의변동내용은다음과같습니다 ( 단위 : 천원 ). 과목 기초가액 취득 대체 감가상각비 당반기말가액 토지 - 102,426, ,426,038 건물 - 57,656,656 - (-)384,378 57,272,279 합계 - 160,082,694 - (-)384, ,698, 보험가입현황 회사는당반기말현재건물에대하여삼성화재해상보험 ( 주 ) 의패키지보험에가입하고있으며부보금액은화재보험 86,502,691천원과영업손실배상보험 1사고당 USD 5,000,000입니다. 또한, 회사는상기보험이외에가스사고배상책임보험 3억원 (1인당 6천만원 ) 에가입하고있습니다. 7. 담보제공현황 당반기말현재차입금및임대보증금과관련하여회사가담보로제공한토지및건물의내역은다음과같습니다 ( 단위 : 천원 ). 설정권자채권최고액관련채무삼성생명보험 ( 주 ), 삼성화재해상보험 ( 주 ), 97,817,200 장기차입금 LG화재해상보험 ( 주 ), 대한생명보험 ( 주 ) 삼성생명보험 ( 주 ), 삼성화재해상보험 ( 주 ), 2,681,900 단기차입금 25 page

27 설정권자 채권최고액 관련채무 LG화재해상보험 ( 주 ), 대한생명보험 ( 주 ) ( 주1) 동부화재해상보험 ( 주 ) 121,875 임대보증금 ( 사 ) 생명보험협회 344,340 임대보증금 국민연금관리공단 272,571 임대보증금 합 계 101,237,886 ( 주1) 단기차입금담보 2,681,900천원은 2004년 4월 1일에근저당권이해지되었습니다. 8. 장기차입금 당반기말현재회사의장기차입금의내역은다음과같습니다 ( 단위 : 천원 ). 차입처 이자율 (%) 금 액 상환방법 최종만기일 삼성화재해상보험 ( 주 ) ,898,840 만기일시 LG화재해상보험 ( 주 ) 12,791, 삼성생명보험 ( 주 ) 10,534, 대한생명보험 ( 주 ) 6,019, 합 계 75,244, 자본금 당반기말현재회사의수권주식수는 61,042,400주이며, 발행주식수는보통주 15,260,600주로서 1주당금액은 5,000원이며보통주자본금은 76,303,000천원입니다. 10. 법인세비용및이연법인세차 ( 대 ) (1) 당반기말현재법인세비용의주요구성내용은다음과같습니다 ( 단위 : 천원 ). 구 분 금 액 당반기법인세부담액 97,224 일시적차이로인한이연법인세변동액 2,553 법인세비용 99,777 (2) 당반기말현재기업회계기준에의한회계이익과법인세법에의한과세소득간세무조정의 26 page

28 내용은다음과같습니다 ( 단위 : 천원 ). 구 분 금 액 법인세비용차감전순이익 1,911,231 영구적차이조정 - 일시적차이조정 (-)8,596 배당소득공제 (-)1,560,468 과세표준 342,167 (3) 당반기중주요누적일시적차이의증감내역은다음과같습니다 ( 단위 : 천원 ). 계정과목 기초 증가 감소 기말 미수수익 - (-)8,596 - (-)8,596 유효세율 29.7% 기말이연법인세차 ( 대 ) (-)2,553 기초이연법인세차 ( 대 ) - 법인세효과 (-)2,553 (4) 당반기의회사에적용될법인세법정세율 ( 주민세포함 ) 은 29.7% 이나법인세법제51조의 2 유동화전문회사등에대한소득공제규정에근거하여배당가능이익의 100분의 90 이상을배당할경우동금액은당해사업연도반기의소득금액계산시소득공제를받을수있으므로법인세비용을법인세비용차감전순이익으로나눈유효법인세율은 5.2% 입니다. 11. 주요주주와의거래 주요주주와의거래및이와관련된반기말현재의채권 채무잔액의내역은다음과 같습니다 ( 단위 : 천원 ). 회사명 거래내용채권 채무과목금액과목금액 삼성생명보험 ( 주 ) 이자비용 750,991 미지급비용 45,372 장기차입금 45,898,840 삼성화재해상보험 ( 주 ) 이자비용 209,293 미지급비용 12,645 장기차입금 12,791,480 LG화재해상보험 ( 주 ) 이자비용 172,359 미지급비용 10,413 장기차입금 10,534, page

29 12. 주요약정사항 당반기말현재회사의주요약정사항은다음과같습니다. (1) 자산관리계약 회사는 ( 주 ) 맥쿼리인터내셔널자산관리와부동산취득 관리 개량및처분, 부동산개발및임대차, 유가증권매매등의방법에의한자산의투자운용업무위탁계약을체결하여다음의자산관리수수료를회계기간별로지급하고있습니다. 구분내용기본수수료를반영하지않은경상이익의 11.3% 기본수수료 ( 단, 제1기는 0%, 제2기는 17%, 제3기및제4기는 11% 임 ). 매각비용을공제한매각대금에서취득비용을포함한취득가액및기간중의자본적지출액을공제한금액의 25% 매각수수료 ( 단, 매각수수료는매각잉여금이발생하고 5년간투자자내부수익률이 11.5% 초과인경우지급함 ). 매각비용을공제한매각대금에서 5년간 11.5% 의투자자내부성과수수료수익률을보장하는매각대금을초과하는매각잉여금의 40%. (2) 일반사무수탁계약 회사는 ( 주 ) 우리은행과발행주식의명의개서에관한업무, 주식발행에관한사무, 당해회사의운영, 계산및공시에관한사무, 이사회및주주총회소집등의업무에대한일반사무수탁계약을체결하여총자산의연 0.05% 의일반사무수탁수수료를분기별로지급하고있습니다. (3) 자산보관계약 회사는 ( 주 ) 우리은행과부동산, 유가증권및현금등의자산의보관 관리업무위탁계약을체결하여총자산의연 0.03% 의자산보관수수료를분기별로지급하고있습니다. (4) 빌딩관리위탁및용역계약 회사는 ( 주 )SAMS와빌딩관리위탁계약 ( 임대차관리, 예산및재정관리, 관리운영및유지관리감독등 ) 및용역계약 ( 시설관리, 경비및보안관리, 주차관리, 위생관리등 ) 을체결하여일정액의수수료를지급하고있으며이를빌딩관리위탁비와시설관리위탁비로분류하고 28 page

30 있습니다. 13. 현금흐름표 현금흐름표의현금은대차대조표의현금및현금등가물로구성되어있으며, 현금의유입과유출이없는거래중중요한사항은다음과같습니다 ( 단위 : 천원 ). 내용금액임대보증금의승계 12,263,160 장기차입금의승계 75,244, 영업환경의중요한변화 한국을포함한아시아지역은경제전반에걸쳐불안정한상황에직면해왔습니다. 이에따라한국정부및개별경제주체는지속적인구조조정을추진하여왔습니다. 회사는이와같은불안정한국내경제상황과이에따른구조조정의과정으로부터직접또는간접적으로영향을받을수있습니다. 회사의재무제표는회사의재무상태에영향을미칠수도있는이러한경제적불확실성에대한경영자의현재시점의평가만을반영하고있으며실제결과는이와상이하게나타날수있습니다. Ⅸ. 감사인의감사 ( 검토 ) 의견 - 외부감사인의감사 ( 검토 ) 의견 : 해당사항없음. - 내부감사인의감사의견 : 대차대조표를포함한재무제표는부동산투자회사법, 회사정관, 기업회계기준및관계규정에따라회사의재무상황을적정하게표시하고있습니다. 감사 노대섭 29 page

31 제 9 부기타사항 Ⅰ. 신고및공시사항요약공시일 내용 공시처 임시주주총회를위한명의개서정지 증권거래소 분기보고서제출 ( 기준 ) 금감원, 증권거래소 임시주주총회소집에관한이사회결의 금감원, 증권거래소 임시주주총회소집통지, 공고사항 금감원, 증권거래소 임시주주총회결의사항 ( 임원선임 ) 금감원, 증권거래소 Ⅱ. 회사의경영과관련된중요한소송진행사항 해당사항없습니다. Ⅲ. 법제 30 조단서의규정에해당하는거래현황 1) 기존임차인삼성생명보험 (9.96% 지분투자자 ) 과갱신계약체결가. 신규임대조건개요 : * 재계약임대면적 : 극동빌딩임대면적기준847평 * 가격 : 보증금 170,000,000원 / 월임대료 58,360,000원 ( 부가세별도 ) / 월관리비 21,840,000원 ( 부가세별도 ) * 계약기간 : * 계약체결일 : 나. 동거래는이사회에서자산운용관리세부지침을통해정한임대조건보다높은수준으로서일반주주의이해관계에부합하는거래입니다. 당사는동거래를 2004년 3 월 29일자로건설교통부에보고하였습니다. 2) 신규임차인신한생명보험 (6.42% 지분투자자 ) 과갱신계약체결가. 신규임대조건개요 : * 임대면적 : 극동빌딩임대면적기준293평 * 가격 : 보증금 188,760,000원 / 월임대료 18,876,000원 ( 부가세별도 ) / 월관리비 7,550,400원 ( 부가세별도 ) * 계약기간 : * 계약체결일 : 나. 동거래는이사회에서자산운용관리세부지침을통해정한임대조건보다높은수준으로서일반주주의이해관계에부합하는거래입니다. 당사는동거래를 2004 년 3 월 29 일자로건설교통부에보고하였습니다. 30 page

32 Ⅳ. 제재현황 해당사항없습니다. Ⅴ. 투자제한사항준수여부 투자제한사항의내용 1. 총자산의 100분의 70이상을기업이채권금융기관에대한부채등채무를상환하기위하여매각하는부동산으로구성 2. 다른회사의의결권이있는발행주식의 100분의 10을초과하는투자불가 3. 동일인발행한유가증권에의투자로서총자산의 100분의 5를초과하는투자불가 4. 회사의임원및그특별관계자또는회사의주식을 100분의 3이상소유하고있는주주및그특별관계자와부동산투자회사법제21조에서정하는자산의투자 / 운용방법에해당하는거래를하는행위불가 5. 업무를위탁한자산관리회사와부동산이나유가증권을거래하는행위불가 준수여부위반사항없음위반사항없음위반사항없음위반사항없음위반사항없음 31 page

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Microsoft Word Q MOCT Report_Korean_ doc Investment Report as of 31 December, 2003 MCO CR REIT ( 별지제 4 호 ) 투자보고서 건설교통부장관귀중 부동산투자회사법제 37 조, 시행령제 29 조, 부동산투자회사감독규정제 8 조및제 14 조의규정에의하여투자보고서를제출합니다. 2004 년 02 월 13 일 회사명 : 맥쿼리센트럴오피스기업구조조정부동산투자회사공동대표이사