연구지원 호 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구 지은이최은희 조승연 임덕영 이슬해발행인손경환발행처한국토지주택공사토지주택연구원편집최은희 이슬해 주소 ( 우 )34047 대전광역시유성구엑스포로 539 번길 99 전화 / 전송 042)

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1 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

2 연구지원 호 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구 지은이최은희 조승연 임덕영 이슬해발행인손경환발행처한국토지주택공사토지주택연구원편집최은희 이슬해 주소 ( 우 )34047 대전광역시유성구엑스포로 539 번길 99 전화 / 전송 042) / 전자우편 aquarius@lh.or.kr 홈페이지 이출판물은우리공사의업무상필요에의하여연구 검토한기초자료로써공사나정부의공식적인 견해와관계가없습니다. 우리공사의승인없이연구내용의일부또는전부를다른목적으로이용할수없습니다.

3 연구지원 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

4 참여연구진 연구총괄최은희 LH연구원수석연구원공동연구진조승연 LH연구원수석연구원임덕영 LH연구원책임연구원이슬해 LH연구원연구원연구심의및자문위원 ( 가나다순 ) 권치흥 LH연구원수석연구원권혁삼 LH연구원수석연구원김동근 LH 공공주택기획처행복마을권사업단단장김문식 LH 부산울산지역본부부장김옥연 LH연구원수석연구원남원석서울연구원연구위원문효곤 LH연구원연구위원박근석한국주거복지연구원원장박석훈 LH 행복주택계획처부장박신영한국도시연구소장박은철서울연구원연구위원백혜선 LH연구원연구위원봉인식경기연구원연구위원서종균 SH 주거복지본부본부장윤정란 LH연구원수석연구원이석제 LH연구원수석연구원이정관 LH 기획조정실부장이종권 LH연구원선임연구위원 ( 심의위원장 ) 장경석국회입법조사관전홍규오사카시립대학교수정경윤 LH 부산울산지역본부부장정경호부산광역시청건축주택과주거관리팀장정석기대구광역시청건축주택과주무관정소이 LH연구원수석연구원정은정대구광역시청건축주택과주무관진미윤 LH연구원연구위원최은영한국도시연구소연구위원

5 차례 제 1 장서론 1 1. 연구배경 3 2. 연구방법 4 제2 장공공임대주택의유형별모델 (1987~2016) 7 1. 개념정의 공공임대주택 공공임대주택모델 정부별주택정책과공공임대주택모델개요 공공임대주택모델의유형화 18 제3 장공공임대주택미래모델방향설정 공공임대주택모델방향 공공임대주택모델특성및변화추이 공공임대주택미래모델방향설정 31 제4 장공공임대주택미래모델구상 1 : 공급필요성 역대모델의정책적연속성 역대모델의계획의실효성 역대모델의제도적효과성 임대형모델의유형별공급필요성 48 차례 1

6 제5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 기존모델의공급정책한계및미래정책방향 공급기준 : 정책대상계층의접근성제고및보다체계적인공급기준설정필요 공급방식 : 소품종대량생산에서다품종소량생산으로다변화 기타임대형모델의시사점 기타고려사항 공공임대주택정책관련대내외여건 공급기준 : 정책대상계층 공공임대주택정책방향 ( 중앙정부및지방정부의정책방향 ) 공급주체의공급지속성 기타 : 전문가의견조사 102 제6 장공공임대주택미래모델과정책로드맵 정책로드맵구상방향 공공임대주택미래모델을위한검토사항 정책대상계층의접근성제고 기존임대형모델과의연계성및형평성제고 미래모델 공급목적및공급대상 공급방식 기존임대형모델의미래모델화 : 유형통합 공급기준및입주자배분기준 임대료체계개선및임대료부과기준 대기자운영시스템 미래모델적용을위한정책로드맵 : 단계적제도개선방향 기존모델간통합 기존모델간통합 기존및미래모델간통합 공공임대주택미래모델공급시추가고려사항 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

7 참고문헌 139 부록 145 부록 1 : 공공임대주택제도 147 부록 2 : 공공임대주택현황 150 부록 3 : 인구사회학적변화 152 부록 4 : 주택정책및공급계획 155 부록 5 : 전문가설문조사 171 부록 6 : 지자체정책및연구 187 차례 3

8 표차례 [ 표 2.1] 법령상공공임대주택의정의 9 [ 표 2.2] 법령상공공임대주택의유형 10 [ 표 2.3] 공공임대주택의유형과특징 12 [ 표 2.4] 공공임대주택정책시기구분 14 [ 표 2.5] 한국임대주택공급정책의변화과정 15 [ 표 2.6] 공공임대주택모델의유형화를위한특성구분 19 [ 표 2.7] 공급목적에따른공공임대주택유형구분 20 [ 표 2.8] 공급목표에근거한공공임대주택유형구분 21 [ 표 3.1] 공공임대주택유형별공급목적, 공급방식및공급대상구분 32 [ 표 3.2] 공공임대주택에대한국제적정의와요건 34 [ 표 4.1] 역대임대형모델의공급필요성 ( 기존모델의미래수용가능성 ) 83 [ 표 4.2] 역대모델별목표기간및계획물량변화 41 [ 표 4.3] 역대모델의계획의실효성 : 계획대비실적 ( 영구임대주택 ) 42 [ 표 4.4] 역대모델의계획의실효성 : 계획대비실적 ( 국민임대주택 ) 43 [ 표 4.5] 역대모델의계획의실효성 : 계획대비실적 ( 행복주택 ) 43 [ 표 4.6] 지역별 LH 영구임대주택평균대기기간추정 (2016.6) 54 [ 표 4.7] 역대모델의제도적효과성 : 소득분위별입주자및대상자구성 (2015 년말 ) 54 [ 표 4.8] 역대모델의제도적효과성 : ( 참고 ) 행복주택의청약경쟁률 46 [ 표 4.9] 역대모델의소득계층별 RIR( 수도권단지사례 ) 74 [ 표 4.10] 역대모델의공급필요성검토 50 [ 표 5.1] 공공주택정책대상의다양화 : 공급기준 5 [ 표 5.2] 장기공공임대주택의재고호수및유형별평균면적 (2015) 75 [ 표 5.3] 주요임대형모델외장기공공임대주택의유형별특성 62 [ 표 5.4] 국민기초생활수급자 ( 시설수급자포함 ) 추이 64 [ 표 5.5] 2015 년연령별국민기초생활일반수급자현황 65 4 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

9 [ 표 5.6] 2015 년가구원수별국민기초생활수급가구현황 65 [ 표 5.7] 소득계층별가구원수분포 6 [ 표 5.8] 점유형태추이 67 [ 표 5.9] 월소득대비월임대료비율 (RIR) 69 [ 표 5.10] 점유형태별자산상태 ( 경상소득, 원리금상환, 순자산액 )(2012~2016) 1 7 [ 표 5.11] 가구주연령대별신용대출용도별비율 (2016) 2 7 [ 표 5.12] 가구주연령대별자산변화 (2006~2016) 37 [ 표 5.13] 평균가구원수 (2000~2045) 74 [ 표 5.14] 세대구성별인구분포변화 74 [ 표 5.15] 세대구성변화 (1995~2015) 67 [ 표 5.16] 성, 연령및세대구성별인구분포 (2015) 77 [ 표 5.17] 성, 연령및세대구성별인구분포 (1995) 87 [ 표 5.18] 가구원수별비율변화 ( 통계청 ) 80 [ 표 5.19] 1인가구의거처분포 (2015) 08 [ 표 5.20] 1인가구의성, 연령및거처분포 (2015) 18 [ 표 5.21] 중고령자가구의실질가계소득 (2013) 28 [ 표 5.22] 연령대별실업률및실업자수 83 [ 표 5.23] 20ㆍ 30대의세대구성변화 (1995~2015) 48 [ 표 5.24] 주택보유의식변화 (2010~2016) 58 [ 표 5.25] 자가보유율변화 (2005~2016) 86 [ 표 5.26] 주택보급률추이 (2005~2015) 78 [ 표 5.27] 주거지원프로그램의필요성 87 [ 표 5.28] 가장필요한주거지원프로그램 (1순위 ) 8 [ 표 5.29] 생애주기별주거수요계층의특성 89 [ 표 5.30] 생애주기별주거수요대응형공공주택공급방향 90 [ 표 5.31] 주거지원프로그램 ( 제2 차장기주택종합계획 ) 19 [ 표 5.32] 최근 5년간공공주택정책 (2013~2017) 49 [ 표 5.33] 경기도주거복지모델유형별내용 97 [ 표 5.34] 정당별관련공약 (2016 제20 대총선기준 ) 89 차례 5

10 [ 표 5.35] 공급주체별 ( 분양 / 임대 ) 주택공급계획대비실적 10 [ 표 5.36] 공공임대주택미래모델관련설문을위한설문대상자구성 106 [ 표 5.37] 온라인설문배포결과 106 [ 표 5.38] 설문조사응답자의종사분야별분포 107 [ 표 5.39] 설문조사응답자의해당분야종사기간분포 107 [ 표 6.1] 지역및가구구성별평균소득 (2015 년기준 ) 12 [ 표 6.2] 지역별점유형태별 1인가구의분포 (2010 인구주택총조사 ) 123 [ 표 6.3] 가구원수별공공임대주택공급기준 ( 소득기준 ) (2015 년기준 ) 123 [ 표 6.4] 가구원수별공공임대주택공급기준에따른소득분위분포 (2015 년기준 ) 123 [ 표 6.5] 장기임대형공공임대주택의입주자격분류 126 [ 표 6.6] 기존임대형모델의유형통합방향 : 입주자선정시고려사항 129 [ 표 6.7] 기존임대형모델의입주자배분기준 ( 모델별핵심대상계층입주수준유지 ) 129 [ 표 6.8] 공공임대주택임대료의산정방법 131 [ 표 6.9] 임대료책정을위한주거편익관련항목예시 ( 점수연동형방식 ) 131 [ 표 6.10] 미래모델적용을위한단계적제도개선방향 135 [ 부표 1-1] 영구임대주택의입주자자격 147 [ 부표 1-2] 국민임대주택의입주자자격 147 [ 부표 1-3] 행복주택입주자선정기준 148 [ 부표 1-4] 장기전세주택의입주자선정기준 148 [ 부표 1-5] 분양전환형공공임대주택의입주자선정기준 149 [ 부표 1-6] 기존주택매입임대주택의입주자선정기준 149 [ 부표 1-7] 기존주택전세임대주택의입주자선정기준 149 [ 부표 2-1] 임대주택공급현황 150 [ 부표 2-2] 주체별임대주택재고현황 151 [ 부표 3-1] 2013~2040 년총인구및인구성장률 152 [ 부표 4-1] 제2 차장기주택종합계획 (2011) 주요내용 55 1 [ 부표 4-2] 2016 주거종합계획주요내용 15 [ 부표 4-3] 맞춤형주거지원을통한주거비경감방안주요내용 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

11 [ 부표 4-4] 공공임대주택관리개선및주거지원기준합리화주요내용 159 [ 부표 4-5] 공공임대주택입주자의소득자산기준정비추진내용 159 [ 부표 4-6] 공공실버주택주요내용 160 [ 부표 4-7] 대학생 사회초년생대상사회적주택공급주요내용 161 [ 부표 4-8] 2020 서울주택종합계획 (2011) 주요내용 162 [ 부표 4-9] 서울공공주택정의 162 [ 부표 4-10] 서울시역세권 2030 청년주택주요내용 163 [ 부표 4-11] 사회주택주요내용 ( 제1 회사회주택포럼 ) 164 [ 부표 4-12] 민달팽이유니온주요내용 164 [ 부표 4-13] 서울시 1인여성가구세대별생활실태조사주요내용 165 [ 부표 4-14] 주택및주거 키워드관련지자체조례 165 [ 부표 4-15] 거주 키워드관련지자체조례 169 [ 부표 4-16] 청년 키워드관련지자체조례 169 [ 부표 5-1] 소속기관별공공임대주택의역할에대한의견 175 [ 부표 5-2] 소속기관별공공임대주택의한계에대한의견 175 [ 부표 5-3] 소속기관별공공임대주택공급의적절성에대한의견 176 [ 부표 5-4] 소속기관별공공임대주택의적절공급량에대한의견 176 [ 부표 5-5] 소속기관별국민주거안정을위한역할이큰공공임대주택유형에대한의견 17 [ 부표 5-6] 소속기관별현행공공임대주택의계층및세대혼합에대한의견 17 [ 부표 5-7] 소속기관별임대료정책방향에대한의견 ( 동일면적 -임대료 ) 178 [ 부표 5-8] 소속기관별임대료정책방향에대한의견 ( 동일소득 -임대료 ) 178 [ 부표 5-9] 소속기관별임대료정책방향에대한의견 ( 임대료인상 ) 178 [ 부표 5-10] 소속기관별임대료정책방향에대한의견 ( 시세대비임대료유지 ) 179 [ 부표 5-11] 소속기관별임대료정책방향에대한의견 ( 최저소득층지원 ) 179 [ 부표 5-12] 소속기관별임대료정책방향에대한의견 ( 소득감안부과방식 ) 179 [ 부표 5-13] 소속기관별입주대상자설정기준에대한의견 180 [ 부표 5-14] 소속기관별임대주택계층별통합에대한의견 180 [ 부표 5-15] 종사기간별공공임대주택의역할에대한의견 181 [ 부표 5-16] 종사기간별공공임대주택의한계에대한의견 181 차례 7

12 [ 부표 5-17] 종사기간별공공임대주택공급의적절성에대한의견 182 [ 부표 5-18] 종사기간별공공임대주택의적절공급량에대한의견 182 [ 부표 5-19] 종사기간별국민주거안정을위한역할이큰공공임대주택유형에대한의견 183 [ 부표 5-20] 종사기간별현행공공임대주택의계층및세대혼합에대한의견 183 [ 부표 5-21] 종사기간별임대료정책방향에대한의견 ( 동일면적 -임대료 ) 184 [ 부표 5-22] 종사기간별임대료정책방향에대한의견 ( 동일소득 -임대료 ) 184 [ 부표 5-23] 종사기간별임대료정책방향에대한의견 ( 임대료인상 ) 184 [ 부표 5-24] 종사기간별임대료정책방향에대한의견 ( 시세대비임대료유지 ) 184 [ 부표 5-25] 종사기간별임대료정책방향에대한의견 ( 최저소득층지원 ) 185 [ 부표 5-26] 종사시간별임대료정책방향에대한의견 ( 소득감안부과방식 ) 185 [ 부표 5-27] 종사기간별입주대상자설정기준에대한의견 185 [ 부표 5-28] 종사기간별임대주택계층별통합에대한의견 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

13 그림차례 [ 그림 1.1] 연구흐름도및분석틀 5 [ 그림 2.1] 정부별주요공공임대주택공급계획및목표 17 [ 그림 2.2] 정부별공공임대주택모델변화 (1987~ 현재 ) 2 [ 그림 3.1] 임대주택의분양전환실적 (1988~2015) 03 [ 그림 3.2] 공공임대주택모델변화추이 31 [ 그림 4.1] 역대모델의정책적연속성 : 모델채택기간및공급기간 40 [ 그림 4.2] 공공임대주택재고규모 (2015 년기준 ) 4 [ 그림 5.1] 공공임대주택평면구성 (LH 공급사례 ) 에맞는가구구성 95 [ 그림 5.2] 소득계층별점유형태 67 [ 그림 5.3] 규모별월세가격지수 ( 연립다세대 ) 68 [ 그림 5.4] 규모별월세가격지수 ( 아파트 ) 68 [ 그림 5.5] 규모별전세가격지수 ( 아파트 ) 69 [ 그림 5.6] 분위별적자가구비율변화추이 (1990~2016) 27 [ 그림 5.7] 총가구및가구증가율 (2000~2045) 74 [ 그림 5.8] 2015 년과 2035 년의가구유형별가구 79 [ 그림 5.9] 주택매매시장소비심리지수추이 (2011.7~2017.1) 6 8 [ 그림 5.10] 가구소득및특성에따른수요맞춤형공공주택 ( 서울시 ) 69 [ 그림 5.11] 공공임대주택의역할중가장크다고생각하는역할 : 설문결과 108 [ 그림 5.12] 국민주거안정과관련하여공공임대주택이가진한계 : 설문결과 108 [ 그림 5.13] 주거안정이필요한가구에공공임대주택이적절하게공급되고있는가 : 설문결과 109 [ 그림 5.14] 공공임대주택이적절한양이공급되고있는가 : 설문결과 10 [ 그림 5.15] 국민주안정을위한역할이가장큰공공임대주택유형 : 설문결과 1 [ 그림 5.16] 공공임대주택의계층혼합및세대혼합 : 설문결과 1 [ 그림 5.17] 영구임대주택평가 (10 점척도 ) 12 [ 그림 5.18] 국민임대주택평가 (10 점척도 ) 13 차례 9

14 [ 그림 5.19] 행복주택평가 (10 점척도 ) 13 [ 그림 5.20] 향후공공임대주택임대료정책방향설정시우선고려사항 : 설문결과 14 [ 그림 5.21] 향후공공임대주택의입주대상자설정기준 : 설문결과 15 [ 그림 5.22] 향후공공임대주택의계층혼합에대한의견 : 설문결과 15 [ 그림 5.23] 향후공공임대주택의공급방향으로중요한부분 : 설문결과 16 [ 그림 6.1] 공공임대주택미래모델의공급대상 124 [ 그림 6.2] 임대료체계개선 : 책정및부과방안 13 [ 부도 3-1] 2014 OECD 국가출산율 152 [ 부도 3-2] 2015 년및 2065 년전국인구피라미드 152 [ 부도 3-3] 생애주기별주거수요계층 ( 정소이, 2016) 153 [ 부도 3-4] 생애주기별주거이동지원시스템 ( 정소이외, 2016) 153 [ 부도 3-5] 주택시장의지역적차이특성 ( 김덕례, 2016) 154 [ 부도 4-1] 제2 차장기주택종합계획정책방향 157 [ 부도 4-2] 맞춤형주거지원을통한주거비경감방안 158 [ 부도 4-3] 역세권 2030 청년주택사업추진내용 ( 서울시 ) 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

15 제 1 장 서론

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17 제 1 장서론 1. 연구배경 문제제기 공공임대주택정책은국민일상생활에밀접한정책으로높은관심 신정부출범시공급제도개선또는새로운공공임대주택유형등을도입하는등이전정부와차별화를모색하는방향으로정책적변화를도모 경제ㆍ사회적인대내외여건변화에맞는정책변경도있어야하나, 통합적이고체계적인정책방향설정이선행될필요 앞으로도주택정책방향에대한변화가예상 향후정책수립을위한사전검토를통해제언이필요한시기 국민주거안정을위해방향설정과제도개선검토필요 주택정책중특히공공임대주택정책에대한검토필요 공공임대주택은공공주택정책에중요한부문 서민주거안정과밀접하여공급계획은사회적으로도많은관심을받고있음 연구방향및착안점 전제 : 공공임대주택은국민주거안정을위해유효하며지속적공급이필요 현행공공임대주택정책검토를통해향후공공임대주택정책방향도출 수십년간수행된공공임대주택정책의가치를인정하는한편, 미래정책방향설정에도필요한시사점을지니고있다고가정 기존공공임대주택모델의공급필요성과공급지속성두측면에서검토 공급필요성은정책적연속성, 계획의실효성, 제도적효과성측면에서검토 공급지속성은공급이후평가및공공임대주택정책과관련된대내외여건을통해검토 제 1 장서론 3

18 연구목적 지금까지도입ㆍ공급된공공임대주택에대해미래모델로서수용가능한지판단 미래모델도입을위한정책로드맵을제안 현재운영되고있는모든공공임대주택유형이아닌정부별중점유형을중심으로검토하되, 공공임대주택에대한사회적요구도함께파악하여미래방향을제시 2. 연구방법 연구분석틀 공공임대주택모델 1) : 정부정책기조에따른핵심적공공임대주택유형 예를들어현박근혜정부의공공임대주택모델은행복주택 : 영구임대주택, 국민임대주택, 10년임대주택등다양한유형을공급하고있으나, 박근혜정부의주택정책방향인서민ㆍ중산층주거안정 ( ) 에가장잘부합하는공급프로그램은행복주택 공공임대주택정책중공급프로그램을중심으로미래모델을제안 공급정책에대한사회적관심과국민주거안정을위한지속적인공급이필요함 공공임대주택미래모델을위해서크게두가지방향에서시사점을도출 공공임대주택기존모델을검토함으로써, 미래모델을구상 : 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택등 기존모델의공급필요성및공급지속성을통해미래모델방향을제시 기존모델검토 수십년간공공임대주택정책이수립 2) 되는과정에서도입ㆍ공급된여러유형중공공임대주택모델을중심으로검토 1) 모델 1 작품을만들기전에미리만든물건. 또는완성된작품의대표적인보기. 2 본보기가되는대상이나모범. 이하생략 ( 국립국어원 : 2) 이종권외 (2013) 에따르면, 공공임대주택의역사를 50 년으로설정하고있다 년대한주택공사가서울마포도화동에건설한 450 세대의임대주택을공공임대주택의시발점으로본다. 재원과관리의어려움때문에곧분양전환되었으나, 임대주택의개념이처음으로도입되었다는점에서정책적의미가있다는것이다. 자세한내용은이종권외 (2013: 47) 참고 4 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

19 [ 그림 1.1] 연구흐름도및분석틀 기존모델의공급필요성검토 정책적연속성, 계획의실효성, 제도적효과성측면에서역대모델을검토 기존모델의공급지속성검토 공급ㆍ운영등장단점또는공급에따른사회적효과등을검토 공공임대주택정책과관련한대내외여건을검토 인구사회학변화, 공공임대주택정책방향, 관련전문가자문등을통해여건파악 제 1 장서론 5

20 연구방법 문헌분석 : 선행연구, 관련법률및제도등 선행및현행공공임대주택모델에대한평가연구 주택법, 임대주택법, 공공주택특별법등법규자료 사회각분야별공공임대주택공급정책에대한시각및요구사항등 통계자료분석 대상계층현황파악및분석을위해공공임대주택거주자관련자료를수집하여분석 LH 운영관리중인공공임대주택입주자자료분석 대내외전문가활용 관련실무자, 연구자 ( 원내, 중앙및지방연구원, 학계등 ) 등정책제언이가능한전문가대상 연구범위 최근 30년간공공임대주택정책을중심으로검토 공공임대주택공급정책이본격적진행된시기를영구임대주택도입이후로판단 2015 년 12월말기준으로전국적으로공급, 운영되고있는공공임대주택중주요공공임대주택모델을대상으로하되, 그외유형도필요시검토 3) 공식통계를중심으로하고, 자료구득의한계시 LH가운영중인자료를통해파악 3) 2017 년 3 월말기준국가통계포털 ( 의임대주택통계는 2015 년까지공개되어있으므로, 이공식통계를근거로물량규모를파악하도록한다. 6 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

21 제 2 장 공공임대주택의유형별모델 (1987~2016)

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23 제 2 장공공임대주택의유형별모델 (1987~2016) 1. 개념정의 1.1 공공임대주택 정의 : 임대또는임대한후분양전환을할목적으로국가등이공급하는주택 법적으로공공주택특별법에따라규정되는정의를수용 임대또는분양전환등점유형태에따른정의 : 공공임대주택 직접건설및매입등공급방식에따른구분 : 건설 / 매입 그외임대기간, 대상계층, 임대방식, 점유형태, 공급방식등에따라구분 법령용어정의 공공주택특별법제 2 조제 2 의 1 항 ㆍ공공임대주택ㆍ공공건설임대주택ㆍ공공매입임대주택 [ 표 2.1] 법령상공공임대주택의정의 ㆍ임대또는임대한후분양전환할목적으로국가등이공급하는주택ㆍ공공주택사업자가직접건설하여공급하는공공임대주택ㆍ공공주택사업자가직접건설하지아니하고매입등을취득하여공급하는주택 장기공공임대주택입주자삶의질향상지원법제 2 조제 1 항 ㆍ장기공공임대주택 ㆍ 30 년이상임대할목적으로국가또는지방자치단체의재정및 주택도시기금법 에따른주택도시기금 ( 이하 " 주택도시기금 " 이라한다 ) 을지원받아건설또는매입한임대주택ㆍ 50 년이상임대할목적으로국가또는지방자치단체의재정이나주택도시기금을지원받아건설한임대주택 출처 : 김근용외 (2015: 13); 공공주택특별법 ( 말 ) 기준재정리 제 2 장공공임대주택의유형별모델 (1987~2016) 9

24 [ 표 2.2] 법령상공공임대주택의유형 구분정의 영구임대주택 국민임대주택 행복주택 장기전세주택 분양전환공공임대주택 기존주택매입임대주택 기존주택전세임대주택 ㆍ국가나지방자치단체의재정을지원받아최저소득계층의주거안정을위하여 50년이상또는영구적인임대를목적으로공급하는공공임대주택 ㆍ국가나지방자치단체의재정이나 주택도시기금법 에따른주택도시기금 ( 이하 " 주택도시기금 " 이라한다 ) 의자금을지원받아저소득서민의주거안정을위하여 30 년이상장기간임대를목적으로공급하는공공임대주택 ㆍ국가나지방자치단체의재정이나주택도시기금의자금을지원받아대학생, 사회초년생, 신혼부부등젊은층의주거안정을목적으로공급하는공공임대주택 ㆍ국가나지방자치단체의재정이나주택도시기금의자금을지원받아전세계약의방식으로공급하는공공임대주택 ㆍ일정기간임대후분양전환할목적으로공급하는공공임대주택 ㆍ국가나지방자치단체의재정이나주택도시기금의자금을지원받아기존주택을매입하여 국민기초생활보장법 에따른수급자등에게공급하는공공임대주택 ㆍ국가나지방자치단체의재정이나주택도시기금의자금을지원받아기존주택을임차하여저소득서민에게전대 ( 轉貸 ) 하는공공임대주택 출처 : 김근용외 (2015: 14); 공공주택특별법시행령제 2 조기준 ( 말 ) 재정리 공공임대주택유형은대분류상으로는법령에따르되, 논의상세분하기로함 국민임대주택과기존주택매입임대주택 : 매입임대주택도입시에는국민임대주택하위유형이었으나, 현행공공주택특별법에따라구분하여기술 분양전환공공임대주택 : 분양전환시기ㆍ방법, 도입시기등논의과정에서구분이필요할경우, 세분 (5년, 10년및분납 ) 하여기술 공공임대주택은세부적인특성차이가있는한편, 몇가지유사점을공유 공급방식에서는대부분신규건설형태가많음 재정, 기금, 택지, 융자등한가지이상의공공재원및정부지원으로공급 5년임대주택을제외하면중앙정부및지방정부가공급 무주택자를대상으로하며, 공급면적이나유형에따라차이가있었으나소 10 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

25 형중심으로공급되면서대부분소득기준을적용 : 공공임대주택은무주택서민ㆍ저소득층을대상을하므로중간소득층이하로설정한정책 임대기간은유형별로다양한데, 분양전환공공임대주택은 10년이하이며, 그외공공임대주택은 20년이상이며최대 50년까지임대 장기임대와관련, 10년또는 30년으로규정 장기공공임대주택입주자삶의질향상지원법 ( 약칭장기임대주택법 ) ( 제2조정의제1항 ) 에따르면, 장기공공임대주택이란 30년이상ㆍ 50년이상임대할목적으로정부재정및주택도시기금지원으로건설또는매입한임대주택으로규정 영구임대주택, 국민임대주택및 50년임대주택이해당 국토교통부에규정하는장기임대주택의임대의무기간은 10년 4) 장기임대주택 : 재정또는국민주택기금을지원받아건설되는임대의무기간이 10년이상인주택 영구임대주택, 50년임대주택, 국민임대주택, 행복주택, 장기전세주택, 10년공공임대주택 다만, 본연구에서는임대기간외에공급방식, 대상계층, 분양전환여부등을고려하여, 장기임대를 20년이상으로조작적정의하였음 공급주체를보면, 공공이중심이되며, 특히중앙정부 ( 중앙공기업 ) 중심으로추진 공공성중심정책이라는점에서수익성중심의민간부문이참여하기에한계 주거복지정책으로서공공임대주택이라는점에서임대료가시세에비해낮고, 임대기간동안운영주체의재무부담을감수해야하는사업이므로, 지자체접근한계 4) 국가주요지표 (e- 나라지표중임대주택재고, 기준 ) ( ) 제 2 장공공임대주택의유형별모델 (1987~2016) 11

26 법적구분 영구임대주택 유형 [ 표 2.3] 공공임대주택의유형과특징 최초도입시기 임대기간 신규 ( 재생 ) 공급방식정부지원사업주체 매입 임차 재정 융자 택지 세제 2) 지자체 공공 영구임대 년 50 년임대 1) 년 LH 민간 국민임대주택 년 기존주택매입임대주택 년 기존주택전세임대주택 년 장기전세주택 년 행복주택 년 분양전환공공임대주택 5 년임대 년 10 년임대 년 분납임대 년 1) 92~93 년간만재정지원 2) 지방세특례제한법제 31 조 ( 임대주택등에대한감면 ) 등에따라취득세, 재산세감면혜택 3) : 대부분적용 : 일부적용출처 : 진미윤외 (2015: 21); 공공주택특별법시행령 ( 제 2 조 ) 에따라수정ㆍ보완 1.2 공공임대주택모델 공공임대주택중기준이될만한유형을도출또는발굴하여모델로제시 다양한공공임대주택유형은수십년동안도입, 확대, 변형등을통해공급되어왔으며, 이중에서도정부별로핵심적으로공급한유형이존재 정부의정책에따라공공임대주택유형의위상과의미에서차이를보이며, 이과정에서전략적으로공급한유형은대표적인공공임대주택유형으로제시됨 그러므로향후에도공공임대주택의정책목표 ( 국민주거안정 ) 달성을위해대표적인공공임대주택유형을제시하고전략을수립할필요가있음 12 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

27 공공임대주택모델이란정부정책기조에부합하는핵심적인공공임대주택유형 공공임대주택모델은공급ㆍ운영중인공공임대주택유형중하나 정책목표에맞추어공급목적, 공급대상및공급방식등공급프로그램을규정 2017 년 3월기준공공주택특별법에근거하되, 일부는유형을통칭하거나구분하여공공임대주택유형별명칭을기술 예시 ) 10년임대주택과분납임대주택은성격이유사하므로 10년임대주택으로통칭 2. 정부별주택정책과공공임대주택모델개요 정부정책기조에따라공급목적및주요공공임대주택유형이변화 공공임대주택정책은상위계획체계와연계하여추진되었다는점에서경제 ( 사회 ) 발전 5개년계획, 국토종합계획등상위계획의변천과정과도연계 5) 60년대이후 70년대말까지는정책방향이나중점정책목표는구체화되어있지않음 '80년대는장기적정책방향이나비전에입각하기보다정치ㆍ사회적불안완화를위한정책수단의일환으로추진 93~ 97 년김영삼정부는총량적주택공급확대정책을지속하는한편민간주도로중저소득층대상의 5년형임대주택건설에중점 98~ 07 년은주택부문이경제성장전략의보완적위치에서벗어나복지정책의관점에서다루어지고, 공공임대주택정책도주거복지정책이라는큰틀속에서지속성을가짐 08~ 12 년이명박정부는주택정책에서도시장기능정상화및규제완화에초점을두는한편, 임대위주의정책에서공공분양주택공급촉진을중심으로한보금자리주택정책추진 12년출범한박근혜정부는주택경기회복을위한규제완화와공공임대주택으로행복주택을새로도입하는한편, 민간임대주택공급활성화도함께추진 5) 이종권외 (2013: 2-6) 제 2 장공공임대주택의유형별모델 (1987~2016) 13

28 [ 표 2.4] 공공임대주택정책시기구분 시기 정권 62 ~ 70 박정 71 희 ~ 80 사회경제정책주택정책기조주요임대주택정책 ㆍ민생고극복과자립경제 - 제 1 차경제개발 5 개년계획 - 제 2 차경제개발 5 개년계획 ㆍ고도성장과중화학공업육성 - 제 3 차경제개발 5 개년계획 - 제 4 차경제개발 5 개년계획 ㆍ민간의자력건설중점ㆍ저소득층을위한공영주택건설 - 공영주택법 ( 63) ㆍ주택건설을양산체제로유도 - 주택건설촉진법 ( 72) ㆍ마포구도화동임대주택 450 호 ㆍ 1 년임대주택 ( 실적 4.8 만호 ) 81 ~ 86 전두환 ㆍ경제안정화 - 제 5 차경제사회발전 5 개년계획 ㆍ시장안정 - 주택임대차보호법 ( 81) ㆍ 5 년임대주택시작 - 임대주택건설촉진법 ( 84) 87 ~ 92 노태우 ㆍ민주화에대응하여성장과안정보다분배와복지중시 - 제 6 차경제사회발전 5 개년계획 ㆍ주택공급확대 - 주택 200 만호건설추진 ㆍ영구임대주택 25 만호 ( 실적 19 만호 ) 93 ~ 97 김영삼 ㆍ개방화, 자율화 - 신경제 5 개년계획 ㆍ규제완화ㆍ민간주도주택건설 ㆍ 5 년, 50 년임대주택 - 임대주택법 ( 93) 98 ~ 02 김대중 ㆍ외환위기극복과생산적복지 - 구조조정 - 복지와사회안전망체계구축 ㆍ주택경기활성화ㆍ규제완화 ㆍ국민임대주택 20 만호 ( 실적 11.9 만호 ) 03 ~ 07 노무현 ㆍ성장과복지의동반성장 - 사회복지확충과지역균형개발 ㆍ부동산시장안정화와주거복지확충 - 주택법 ( 03) ㆍ국민임대주택 100 만호 ( 실적 47 만호 ) - 국민임대주택특별법 ( 03) 08 ~ 12 이명박 ㆍ성장우선, 규제완화 성장, 저탄소녹색성장 ㆍ내집마련촉진과서민주거안정병행 - 보금자리주택정책 ㆍ다양한임대유형혼합 : 영구, 국민, 10 년, 20 년 ( 실적 23 만호 ) 13 ~ 17 박근혜 ㆍ경제민주화, 창조경제 - 경제혁신 3 개년계획 ㆍ주택경기회복및규제완화ㆍ민간임대주택 ( 뉴스테이등 ) ㆍ행복주택도입 출처 : 이종권외 (2013: 52) 재정리 ; 박근혜정부추가 14 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

29 [ 표 2.5] 한국임대주택공급정책의변화과정 제도적맥락분석 구분 정치적ㆍ경제적ㆍ사회적환경분석 임대주택공급관련법규분석 정책및성과분석 1945~ 1979 년 ( 제 1 기 ) 임대주택공급정책의맹아기 1980~ 1997 년 ( 제 2 기 ) 임대주택공급정책의기반조성기 1998~ 2007 년 ( 제 3 기 ) 임대주택공급정책의체계화기 2008~ 2012 년 ( 제 4 기 ) 임대주택공급정책의통합기 ㆍ정치적환경 : 광복, 전쟁, 개발독재, 유신체제, 쿠데타 무주택도시서민들을위한임대주택공급은유럽의 사회주택공급의이념적차원보다는체제안정을위한 가부장적이고온정주의적차원에서볼수있음 ㆍ경제적환경 : 미국경제원조, 경제개발 5 개년, 수출지상주의정책 70 년대오일쇼크로주거복지보다는경제성장에더 역점을둘수밖에없는상황 ㆍ사회적환경 : 급격한인구와가수수및도시화율증가 수요초과상태에서주택가격의상승과 투기발생가능성, 비제도권전월세임대주택중심, 전세제도 ㆍ정치적환경 : 신군부집권에서문민정부로의권력이양 권력의정당성기반이확고해짐에따라임대주택 공급정책을집권정부의철학을바탕으로추진할 상황이조성 ㆍ경제적환경 : 외환위기에주택정책도경제정책의 일환으로시행 임대주택공급정책도세계화를표방한문민정부의 경제정책에영향을받을상황 ㆍ사회적환경 : 인구와가구수증가지속 민간부문의분양주택공급, 자가선호경향, 제도권 임대주택에대한부정적인식 ㆍ공영주택법 ( 63) 주택건설촉진법 ( 72) 주택공급에관한 규칙 ( 78) ㆍ택지개발촉진법, 주택임대차보호법 ( 81) ㆍ경제개발을최우선으로 목표로모든자원을동원하는 국가발전전략은주택정책에 큰영향 ㆍ임대주택공급정책은 경제개발정책의후순위로 위상미약 ㆍ민간부문은수익성낮은 임대주택공급을주저하는 구조 ㆍ 1~2 년단기임대주택이거나 분양조건부임대주택 임대주택건설촉진법 ( ㆍ다양한임대주택공급정책이 84) 동법시행령 개정 ( 91) 임대주택법 ( 93) : 1 기보다는임대주택 공급정책의법적 기반이조성 ㆍ정치경제적위기상황에 대응하여정책이시행 시도되었으나일관성이부족 ㆍ민간임대주택은여전히미흡 ㆍ대다수무주택저소득층은 여전히민간부문비제도권 임대주택에서단기임대차로 ㆍ주택법, 임대주택법, ㆍ소득계층에맞추어다양한국민임대건설촉진법, ㆍ정치적환경 : 과거정부들보다비교적진보적성향임대주택이공급부도공공건설임대주택 저소득층을위해적극적인임대주택공급정책전개ㆍ적극적인공급정책으로임차인보호를위한가능성재고비중확대특별법, 도시및ㆍ경제적환경 : 외환위기에긴축재정, 구조개혁ㆍ주택가격과전월세가격의주거환경정비법, 외환위기와부동산가격상승에영향변화에대응한임기응변식도시재정비촉진을ㆍ사회적환경 : 가구원수감소, 지속적인주택공급공급정책이번번히시행위한특별법 : 주택보급률이상승하면서, 자가위주분양주택보다는ㆍ경기조절용, 자가소유관련법규가임대주택에더역점을둘수있는여건이갖추어짐주택정책의보조정책으로체계적으로시행됨확대ㆍ정비 ㆍ정치적환경 : 친서민중도실용의국정철학제시 저소득층을위해적극적인임대주택공급정책전개 가능성 ㆍ경제적환경 : 미국발서브프라임모기지사태에대응 매매및전월세가격에영향을미치며임대공급까지 영향 ㆍ사회적환경 : 고령화, 저금리기조, 1,2 인가구증가 주택보급률 100% 초과로임대주택공급이유리, 저금리로월세비중증가등으로민간건설임대주택 공급에자극 출처 : 조덕훈 (2013: 67-93), 3 장내용을정리요약 ㆍ주택법, 임대주택법, 도시및 주거환경정비법, 도시재정비촉진을 위한특별법, 거주 보금자리주택특별법 : ㆍ임대주택에대한부정적인식 3 기제정및개정된 법규들이보다 정교화하는단계 ㆍ 3 기에구축된임대주택 공급정책을보금자리주택 공급정책이라는하나의틀로 통함 ㆍ소득계층별맞춤형임대주택 잔존및비제도권전월세 강세 ㆍ제도권민간임대사업한계 제 2 장공공임대주택의유형별모델 (1987~2016) 15

30 임대주택공급정책을정치ㆍ경제ㆍ사회적환경과연계할경우총 4기로구분 6) 임대주택공급정책의맹아기 ( 45~ 79) : 1~2 년단기임대주택, 조건부분양부주택 임대주택공급정책의기반조성기 ( 80~ 97) : 다양하나일관성이부족한임대주택 도입 ) 영구임대주택, 5년임대주택, 50년임대주택등 임대주택공급정책의체계화기 ( 98~ 07) : 소득계층에맞춘적극적공급정책 도입 ) 국민임대주택, 10년임대주택, 매입임대주택, 전세임대주택등 임대주택공급정책의통합기 ( 08~ 12) : 3기까지구축된임대주택을통합 도입 ) 보금자리주택 ( 통합브랜드 ), 장기전세주택, 분납임대주택등 정부별공공임대주택모델 1980 년후반부터구체적공공임대주택공급정책을수립, 공급 그이전까지는경제개발의후순위인한편, 주택재고확대를위해민간부문을활용 노태우정부 (1988~1992) : 영구임대주택 김영삼정부 (1993~1997) : 5년임대주택 7), 50년임대주택 8) 김대중정부 (1998~2002) : 국민임대주택 노무현정부 (2003~2007) : 국민임대주택 이명박정부 (2008~2012) : 보금자리임대주택 ( 영구임대, 국민임대, 장기전세, 10년임대및분납임대 ( 이하 10년임대 ) 9) ) 박근혜정부 (2013~2017) : 행복주택 6) 조덕훈 (2013: 67-93) 7) 민간부분을활용하여주택재고확대를위해공급한공공임대주택유형이다. 8) 영구임대주택중단이후도입되었으며, 영구임대주택대체유형과재개발에따라확보한 50 년임대주택과혼재되어있다. 초기 ( 92~ 93) 에재정지원된 50 년임대주택은영구임대주택과유사하다고볼수있으나, 이후재정지원없는 50 년임대주택은정책대상이나임대료수준에서차이를보이고있어 50 년임대주택을하나의특성으로규정하기어려운문제가있다. 9) 10 년임대주택은임대기간 10 년후분양가격을산정하는반면, 분납임대주택은입주시, 입주후 4 년, 8 년, 10 년에걸쳐주택가격 ( 추정가 ) 을분납하는형태라는점에서분양전환방식에차이가있으나임대기간이 10 년으로동일하고정책대상에유사성을보이므로 10 년임대주택으로통칭하기로한다. 16 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

31 그외공공임대주택유형 기존주택매입임대주택 ( 이하매입임대주택 ) : 도입시국민임대주택하위유형으로포함되었으며, 이외에도재건축임대주택및부도임대주택매입등이있음 기존주택전세임대주택 ( 이하전세임대주택 ) : 기존주택매입임대주택과유사한역할을하는유형 공공임대주택모델개발을위해필요할경우모델외유형에대해서도일부검토 [ 그림 2.1] 정부별주요공공임대주택공급계획및목표 제 2 장공공임대주택의유형별모델 (1987~2016) 17

32 3. 공공임대주택모델의유형화 공공임대주택의제도적정의에따라현재공급되고있는유형들을구분 점유형태, 공급방식, 대상계층, 임대기간, 임대방식에따른유형화시도 공공임대주택의공급목적에따른유형별특성의유사점이큼 공공임대주택의공급목적은크게두가지로구분되며, 이에따라유형구분가능 거주목적 : 주거안정 주택시장에서주거불안가능성이높은계층에대해서는장기간임대가가능한공공임대주택을공급하여거주기준에충족할경우일정기간거주가가능한데주로소득을기준으로함 자가지원 : 내집마련 일정기간후입주자에게분양전환의우선권을부여, 정책대상계층의내집마련을위한정책이라할수있는데, 주택취득을위해필요한자금규모가큰점에서상대적으로소득이높은계층을대상 공급목적에따라점유형태, 정책대상, 임대기간에서유사점을보임 점유형태 : 공공임대주택인점에서준공후에는임대형태로운영되나, 지속적으로임대를보장하는경우와일정기간임대후분양전환을보장하는경우로구분 임대기간 : 임대를보장하는경우는안정적거주를목적으로하여임대기간은 20년이상으로하고, 분양전환을보장하는경우에는자가지원을위해최대 5 년또는 10년간임대 정책대상 : 거주목적의경우중소득층이하를주요정책대상으로하고있고, 자가지원의경우에는내집마련을목표로하는만큼무주택여부가중요 상대적으로면적이큰분양전환공공임대주택, 장기전세주택의경우면적별공급기준에서세부적차이존재 : 도입시면적별 (~60 m2, 60~85 m2, 85 m2 ~) 소득기준ㆍ자산기준적용여부에차이가있었으나, 현재모든공공임대주택은소득ㆍ자산기준적용 18 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

33 장기전세주택은거주목적이면서대상계층은다른유형에비해서자가지원을목적으로하는유형과유사하게중상층까지포괄하고공공임대주택중유일하게전세방식인유형 : 공공임대주택모델 ( 보금자리임대주택 ) 중가장물량이적고특정지역에한정되어공급 10) [ 표 2.6] 공공임대주택모델의유형화를위한특성구분 구분내용유형비고 점유형태 ㆍ임대 ㆍ영구임대주택, 50 년임대주택, 국민임대주택, 행복주택, 장기전세주택, 매입임대주택, 전세임대주택 ㆍ임대후분양전환ㆍ 5 년임대주택, 10 년임대주택 장기간거주가능 내집마련지원 공급방식 대상계층 임대기간 임대방식 ㆍ신규건설 ㆍ영구임대주택, 영구임대주택, 50 년임대주택, 국민임대주택, 행복주택, 장기전세주택, 5 년임대주택, 10 년임대주택 주로아파트형태 ㆍ재고매입ㆍ매입임대주택, 전세임대주택다가구등형태 ㆍ최저소득층ㆍ영구임대주택, 50 년임대주택, 매입임대주택, 전세임대주택소득 1 분위 ㆍ저소득층이하ㆍ국민임대주택, 10 년임대주택 (60 m2미만 ) 소득 4 분위 ㆍ중간소득층이하ㆍ행복주택, 장기전세주택 소득 6 분위 ㆍ무주택자ㆍ 5 년임대주택, 10 년임대주택 (60~84 m2 ), 장기전세주택소득무관 ㆍ 10 년미만ㆍ 5 년임대주택 5 년후분양전환 ㆍ 10 년이상 ㆍ월세 ㆍ영구임대주택, 50 년임대주택, 국민임대주택, 행복주택, 10 년임대주택, 장기전세주택, 매입임대주택, 전세임대주택 ㆍ영구임대주택, 50 년임대주택, 국민임대주택, 행복주택, 10 년임대주택, 매입임대주택, 전세임대주택 10 년 ~ 최장 50 년임대 시세이하 ( 유형별차이 ) ㆍ전세ㆍ장기전세주택시세이하 10) 현재공급중인행복주택을제외하면, 공공임대주택모델중재고물량이가장적어 2015 년 12 월말기준 28,063 호이고대부분이서울에집중되어있으며, 주로서울시에서공급하고있다. 또한공급기준을보면전용면적 60 m2미만, 60~84 m2, 84 m2이상각각도시근로자가구월평균소득 100%, 120%, 150% 로중고소득층이대상이다. 소득 120%, 150% 기준은도입초기 150%, 180% 에서하향조정된것임에도여전히중고소득층대상이다. 반면, 서울시장기전세주택에비해 LH 장기전세주택의경우에전용면적 60 m2이하인소형중심이며, 전용면적 50 m2미만은소득 50% 이하, 50~60 m2은소득 70% 이하인자에게우선공급하도록기준을적용하고있다. 제 2 장공공임대주택의유형별모델 (1987~2016) 19

34 공급목적 거주목적 자가지원 유형 [ 표 2.7] 공급목적에따른공공임대주택유형구분 점유형태 공급방식 정책대상 임대기간 임대방식 ㆍ영구임대주택 50년임대주택신규건설ㆍ최저소득층 50년재원 85% 가재정영구임대대체ㆍ국민임대주택ㆍ저소득층이하 30년가장큰물량월세ㆍ매입임대주택재고매입재고주택임대ㆍ최저소득층ㆍ전세임대주택전대 ( 轉貸 ) 활용ㆍ행복주택신규, 매입ㆍ중소득층이하 20년청년층대상면적별ㆍ장기전세주택신규ㆍ중산층중심전세소득기준차이ㆍ5년임대주택 5년후 5년분양면적별ㆍ10 년임대주택신규ㆍ무주택자월세전환 10년후 10년소득기준차이ㆍ분납임대주택 비고 공공임대주택모델은공급목적에따라두가지로유형화 논의를구체화하되단순화할수있도록, 모델을개별적으로살펴보기보다는유형화를통해서미래모델개발을위한개념또는특성을도출 점유형태 : 임대를통한안정적거주 vs 임대후내집마련 정책대상 : 무주택상태인중간소득층이하를대상으로하고세부적차이존재 최저소득층ㆍ저소득층을포함한중간소득층이하는장기간안정적거주를지원 무주택중간소득층에대상으로임대후분양전환함으로써자가소유를지원 임대기간 임대주택의임대기간이최대 50년까지인장기임대주택은저소득층주거안정을보장 임대기간이 10년이하인경우에는소득이상대적으로높은가구를대상으로내집마련지원 공급목적에따라점유형태가동일, 거주목적은장기간임대하며, 자가지원은임대후분양전환이확정되어있어임대기간이 10년이하로상대적으로단기임대 안정적거주지원 장기간임대 : 장기임대형공공임대주택 ( 약칭임대형모델 ) 장기임대형공공임대주택유형중공공임대주택모델을약칭하여임대형모델로기술 20 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

35 내집마련지원 임대후분양전환 : 분양전환형공공임대주택 ( 약칭분양형모델 ) 분양전환형공공임대주택유형중공공임대주택모델을약칭하여분양형모델로기술 [ 표 2.8] 공급목표에근거한공공임대주택유형구분 구분공급목적및점유형태유형 장기임대형공공임대주택 ( 임대형모델 ) 분양전환형공공임대주택 ( 분양형모델 ) 거주목적 / 장기간임대 자가지원 / 임대후분양전환 영구임대주택, 50 년임대주택, 국민임대주택, 매입임대주택, 전세임대주택, 장기전세주택, 행복주택 5 년임대주택, 10 년임대주택 두개모델은분양전환에대한제도적규정에서도차이 장기임대형공공임대주택 : 임대기간내매각을제한하는한편, 분양전환에대한별도규정없음 - 공공임대주택특별법제50 조의2( 공공임대주택의매각제한 ) 1 공공주택사업자는공공임대주택을 5년이상의범위에서대통령령으로정한임대의무기간이지나지아니하면매각할수없다. 분양전환형공공임대주택 : 분양전환을의무로규정 - 공공임대주택특별법제 50조의 3( 공공임대주택의우선분양전환 ) 1 공공주택사업자는임대후분양전환을할목적으로건설한공공건설임대주택을임대의무기간이지난후분양전환하는경우에는분양전환당시까지거주한무주택자, 국가기관또는법인으로서대통령령으로정한임차인에게우선분양전환하여야한다. 이경우분양전환의방법 절차등에관하여필요한사항은대통령령으로정한다. 공공임대주택모델을두개유형으로구분하면정부별정책기조와도연계됨 임대형모델 = 저소득ㆍ서민주거안정 / 분양형모델 = 무주택서민내집마련 노태우정부 : 종합적인공공임대주택정책은부족했으나, 주거불안이심각한최저소득층주거안정을목적으로영구임대주택도입 ( 임대형모델 ) 제 2 장공공임대주택의유형별모델 (1987~2016) 21

36 김영삼정부 : 50년임대주택도입및규제완화, 민간부문을활용한주택재고확대가중요한만큼민간부문중심의 5년임대주택공급 ( 임대형ㆍ분양형모델병행 ) 김대중정부 : 주거복지개념을중심으로공공부문중심의국민임대주택계획수립및도입 ( 임대형모델 ) 노무현정부 : 공공부문중심의국민임대주택공급물량확대 ( 임대형모델 ) 이명박정부 : 보금자리임대주택개념에따라거주목적임대및자가지원임대정책을병행추진 ( 임대형ㆍ분양형모델병행 ) 박근혜정부 : 도심형공급을위한행복주택도입 ( 임대형모델 ) [ 그림 2.2] 정부별공공임대주택모델변화 (1987~ 현재 ) 정부별로선행모델과의차별화를위한신규모델도입또는수용등다양 1개유형뿐아니라여러개의유형이모델로채택되기도함 영구임대주택이후김영삼정부에서는 5년임대주택과 50년임대주택을함께추진 국민임대주택은신규건설이주요한형태이나추가로매입임대주택도도입 보금자리주택은핵심적인하나의유형이아니라기존임대형모델인영구임대주택과국민임대주택, 기존에도입된 10년임대주택외분납임대주택과지자체에서먼저도입한장기전세등을보금자리임대주택유형으로포괄하는형태 22 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

37 공공임대주택모델외에다른유형도함께공급되기도함 영구임대주택, 국민임대주택은행복주택이공공임대주택모델인현재에도공급 국민임대주택이공공임대주택모델이었던시기에도입된 10년임대주택은보금자리주택정책에서모델로수용 제 2 장공공임대주택의유형별모델 (1987~2016) 23

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39 제 3 장 공공임대주택미래모델방향설정

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41 제 3 장공공임대주택미래모델방향설정 1. 공공임대주택모델방향 공공임대주택미래모델개발을위해기존모델검토필요 공공임대주택유형검토로미래모델개발을위한시사점도출 공공임대주택모델방향설정 유형별모델변화추이를통해장기임대형과분양전환형중향후모델방향을제안 임대형모델과분양형모델에대해공급목적, 공급대상, 공급방식을통해특성파악 공급목적 : 임대기간, 운영관리등과관련 공급대상 : 정책대상계층은공공임대주택공급기준과밀접하게관련 공급방식 : 향후모델공급전략과밀접하게관련 임대형모델과분양형모델중미래모델방향을검토 공공임대주택모델의수용가능성 ( 공급필요성과공급지속성 ) 을검토할공공임대주택유형을선별적으로도출하기위함 공공주택특별법 ( 시행령제2조 ) 에따르면공공임대주택의유형은 7가지가되며, 실제정부별로도입해온유형으로구분하면더욱다양 모든유형을병렬적으로분석하기보다유형화한두가지모델중선정하여검토 정부별모델을시계열적으로살펴봄으로써, 미래모델의방향을선택 공급목적, 공급대상및공급방식등을통해유형별개요및특성을파악 1980 년대후반이후공공임대주택모델변화추이를임대형모델과분양형모델두개로구분하여시계열적으로파악 제 3 장공공임대주택미래모델방향설정 27

42 2. 공공임대주택모델특성및변화추이 임대형모델 ( 장기임대형공공임대주택 ) 유형및특징 임대형모델 1 : 영구임대주택 공급목적 : 최저소득층의주거안정 공급대상 : 수급자및도시근로자가구평균소득 50% 이하인가구대상의소득 2분위이하 공급방식 : 신규건설방식 임대형모델 2 : 국민임대주택 공급목적 : 저소득층의주거안정 공급대상 : 도시근로자가구평균소득 70% 이하가구의소득4 분위이하저소득층 공급방식 : 도입초기신규건설공급형태에서매입형태로공급방식다양화시도 임대형모델 3 : 장기전세주택 공급목적 : 중산층의주거안정 11) 공급대상 : 면적별로도시근로자가구평균소득 100%, 120%, 150% 등중고소득층 공급방식 : 재건축임대주택등을포함도심및도시주변신규건설방식 임대형모델 4 : 행복주택 공급목적 : 젊은세대의주거안정및주거복지향상 공급대상 : 도시근로자가구평균소득 100% 이하인소득6 분위이하청년계층 공급방식 : 신규및매입형태이므로아파트외다가구, 연립, 도시형생활주택등다양화 임대형모델특성 주로중간소득층이하의장기간임대를보장 : 소득이낮을수록자가보다는 11) 다만, 우선공급대상으로 50~60 m2, 50 m2미만에대해각각도시근로자가구평균소득 70%, 50% 로자격을두고있어저소득층에규정이존재하고있다. 28 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

43 임대를통해주거안정을도모할수있도록지원 소득수준이낮을수록임대기간이장기 : 영구임대 ( 최저소득층 ) 50년, 국민임대 ( 저소득층 ) 30년, 행복주택 ( 중소득층 ) 20년 최저소득층에서저소득층, 그리고중간소득층까지점차대상계층확대추세 : 특히행복주택정책대상은보금자리주택정책에서정부지원시자가구입가능계층으로중소형민간분양이나공공분양, 분양형공공임대주택공급대상으로구분되던수요층이었음 12) 소득외에가구특성을공급기준으로포함하는형태로변화 : 소득기준을전제로다양한입주자격을포함하는데우선공급대상으로다양한계층을포괄하던국민임대주택 ( 최대 85%) 에비해행복주택은대학생, 신혼부부, 사회초년생등청년계층으로대상을한정 신규건설형태에서재고주택, 신규매입등다양한공급방식수용으로변화 : 영구임대주택은신규건설형태로공급되었으나, 국민임대주택도입확대과정에서매입임대주택과전세임대주택이등장하였고, 행복주택은신규건설뿐아니라재고주택을활용하여공급 분양형모델 ( 분양전환형공공임대주택 ) 유형및특징 분양형모델 1 : 5년임대주택 공급목적 : 무주택서민의주거안정 공급대상 : 무주택세대주로서청약저축가입자 공급방식 : 민간주도의건설형임대주택 13) 분양형모델 2 : 10년ㆍ분납임대주택 공급목적 : 서민들의점진적인자가소유촉진 14) 공급대상 : 주택청약저축에가입한무주택가구대상 공급방식 : 신규건설이며일부는중대형규모 분양형모델특성 12) 보금자리주택분양형모델은무주택여부가중요하였고, 거주면적에서도행복주택보다는큰중소형규모였다. 13) 기금융자는호당 2 천만원가량이며, 임대주택활성화조치에따라민간부문의건설이증가하였다. 14) 10 년임대주택은 10 년후분양전환, 분납형은주택가격지분을 4 회에걸쳐나누어분납하게된다. 제 3 장공공임대주택미래모델방향설정 29

44 자가지원을위한공공분양주택 ( 무주택서민내집마련 ) 과같은역할 : 분양형모델은공공부문이주도하기보다는민간의역할이컸고, 국민주거안정을위한복지적인측면은상대적으로약함 15) 시세보다낮게분양을받을수있으므로무주택서민의자산축적기회를부여할수있으나, 중대형에대해서는무주택여부만을판단하므로, 임대형모델보다는목표대상의주거안정에기여여부는다소모호 유형별로도입당시에소득기준이없거나, 있는경우에도임대형보다상대적으로높은수준이었으나, 현재는분양전환공공임대주택은모두소득및자산기준에따라공급 소득및자산기준에따라공급하면서정책대상으로설정한계층 ( 중산층이하 ) 이수혜대상으로구체화가능할것으로보이나, 주택가격수준을볼때최저소득층접근은한계 주택시장진입이어느정도가능한중소득층이상을정책대상으로하는만큼, 주택시장의접근이제한적이고민간임차시장에안정적으로거주하기어려운계층에비해서는정책적우선순위가낮음 [ 그림 3.1] 임대주택의분양전환실적 (1988~2015) 출처 : 국토교통부 (2010: 428), 2010 주택업무편람 ; 국가통계포털 ( 15) 선행연구에서는국민임대주택등장기공공임대주택물량확대에주목하면서, 1990 년대후반까지공공임대주택에서큰비중을차지했던 5 년임대후분양되는공공임대주택은엄격한의미에서주거복지기능이매우미약하며과연공공주택으로역할을할수있느냐는부정적평가도적지않았던점을지적하고있다. 자세한내용은하성규 (2006) 참고 30 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

45 3. 공공임대주택미래모델방향설정 공공임대주택모델의시계열적특성 임대형모델은최저소득층, 저소득층, 중산층까지확대되는추세 분양형모델은단독모델보다는임대형모델과함께추진 5년임대주택은 50년임대주택과, 10년임대주택은영구임대주택, 국민임대주택과함께공급 분양형모델과함께추진된임대형모델의공급비중증가 5년임대주택 34.8만호, 50년임대주택 3.9만호에비해 ( 실적 ) 보금자리임대주택은 10년임대주택 20만호, 장기전세주택 10만호, 국민임대주택 40만호, 영구임대주택 10만호 ( 계획 ) 분양형모델은공공부문이주로공급한것이아니라민간부문이공급 분양전환형임대주택은공공부문에서보다는수익성을중시하는민간부문이중심이되어공급해왔음 88~ 15 년간분양전환임대주택은총 898,541 호이며, 민간부문이 598,632 호로 66.6% 를차지 88년민간의비율이 15.8% 였으나, 97년에는 68.1% 로 2015 년으로제외하면민간부분이 50% 이상을차지 [ 그림 3.2] 공공임대주택모델변화추이 제 3 장공공임대주택미래모델방향설정 31

46 [ 표 3.1] 공공임대주택유형별공급목적, 공급방식및공급대상구분 구분공급목적공급대상공급방식 영구임대주택최저소득층주거안정수급자및소득 2 분위신규건설 임대형모델 국민임대주택저소득층주거안정소득 4 분위이하주로신규건설 장기전세주택국민주거안정면적별소득차이신규건설 행복주택중소득층주거안정소득 6~7 분위신규, 신축 * 건설 분양형모델 5년임대주택신규건설청약저축가입자로무주택국민주거안정소득6 분위이하1) 10년임대주택신규건설 * 재고주택을구입후신축, 기개발지내행복주택확보시공급한방식 공공임대주택모델추이로볼때, 미래모델은임대형모델로설정할필요 공공임대주택공급목표를서민내집마련지원보다는안정적거주로설정 공공임대주택은사회안전망으로서우선기능할필요 정부별공공임대주택모델채택추이에서도임대형모델비중이높음 공공임대주택공급을위한여건변화 ( 재원확보, 공급주체의재무한계등 ) 에도공공임대주택모델은임대형모델이대부분 임대형모델은비중차이는있으나, 영구임대주택도입이후지속적으로공급 공공임대주택재고확대에는임대형모델유형 ( 특히국민임대주택 ) 의역할이크게작용하였으며, 일반적으로도장기임대형공공임대주택을공공임대주택으로인식 분양형모델은단독으로추진하기보다임대형모델과병행추진 분양형모델은공공부문보다는민간부문의역할이크며, 분양주택의역할보완 16) 5년임대주택은민간부문주도, 10년임대주택 ( 분납임대주택 ) 은보금자리임대주택중하나이며보금자리주택이후공급비중 16) 임대의무기간이전에도분양전환이가능한점에서, 임대기간보장을통한주거안정보다는국민들의주택보유에대한선호와욕구를반영하고있는것이다. ( 공공주택특별법제 50 조의 2( 공공임대주택의매각제한 ) 2 2. 임대의무기간의 2 분위 1 이지나공공주택사업자가임차인과합의한경우등대통령령으로정하는경우로서임차인등에게분양전환하는경우 ) 32 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

47 장기임대형공공임대주택을미래모델로설정하여국민주거안정실현필요 분양형모델은핵심적인공공임대주택유형으로는한계 무주택서민의내집마련에중요한역할을할수있도록다양한형태의자가지원프로그램개발필요는있으나, 직접적인공공지원을통해추진해야할필요성은상대적으로낮음 실제로분양전환임대주택에서민간의비중이큰상황 수익성이나사업성을고려할때민간부문에서장기간임대후분양하는형태수용도한계 임대형모델은거주의안정성을보장할수있다는점에서주거불안계층에필요 장기공공임대주택의공급필요성은사회적인요구이기도하며, 임대료등주거비상승시에는이러한요구가더욱커지기도함 참고 ) 국제적정의및요건에서도임대형모델이공공임대주택의요건에부합 수익목적이아니라공익성의추구 점유형태에서는영구임대나장기임대가기본 : 임대를목적으로공급 지불가능한주택 (Affordable Housing) 으로서역할 정책대상계층에대해서는국가별로차이가있는데, 사회통합차원에서다양한계층을고려하는국가와저소득층을중심으로공급하는국가모두존재 제 3 장공공임대주택미래모델방향설정 33

48 [ 표 3.2] 공공임대주택에대한국제적정의와요건 구분내용 국제적정의 정의에따른세가지특징 ㆍ UN(2006, Guidelines on Social Housing: Principle and Example) - 정의 : 저소득층등가장긴급한사회적ㆍ경제적취약계층을위해공공부문 ( 비영리민간포함 ) 이영구임대를목적으로건설ㆍ공급하는주택 - 기본요건 : 1 소유권 (ownership base - 공공이든민간이든소유권을확보 ) 2 운영특징 ( 수익 (profitability) 목적이아님 3 정부지원 ( 재정, 융자, 보증, 조세감면등 ) 4 할당 (allocation - 가장필요도가큰계층에게지원, 소득상한, 가점제방식적용, 별도로 social criteria 적용 ( 대학생, 고령자, 장애인등 ) ㆍ CECODAHS( 공공임대주택에대한유럽연락위원회 : European Liaison Committee for Social Housing) 도위의네가지기본요건으로공공임대주택을정의ㆍ유럽회의 (European Parliament) : 공급주체의법적지위 (legal status), 임대료체계 (rent regime), 재원조달방법 (funding method), 정책대상계층 (target population) 측면에서정의 1 공익성 (general interest) 추구 2 저렴한부담가능한주택의공급확대를목적으로함 3 사회경제적으로취약한계층을지원ㆍ정부보조 ( 재정, 융자, 보조등 ), 영구적인임대를위해비수익목적으로운영, 임대료규제로주변시세보다임대료낮고, 행정절차를준수하여배분및할당 - [ 재원 : 정부보조 (subsidy)]+[ 목적 : 영구적임대 ]+[ 임대료규제 : 시세보다저렴 ]+[ 행정절차 : 할당ㆍ배분은취약우선 ] - 정부보조 : : 공공ㆍ비영리부문만지원 / 공공ㆍ비영리ㆍ민간모두지원 - 임대료 : 초기임대료및연간상승제한 / 통상주변시세의 60~80% 수준ㆍ영구임대 : 정부재정상환기간이통상 40~50 년, 기간내소유권직접보유및운영관리ㆍ저소득층만을대상으로하는것이아니라사회통합차원에서다양한계층고려 : 통합모델 ( 오스트리아, 스웨덴, 네덜란드, 스위스, 덴마크, 독일등 ), 분리모델 ( 미국, 영국, 호주, 캐나다등 ) 출처 : 진미윤외 (2015: 23) 이상과같이공공임대주택은공공성측면에서임대형모델로가야할필요 주택시장의일반주택과비교할때지불가능성이높고안정적으로거주하도록임대 ( 안정적거주 ) 를보장하는공공임대주택을공급함으로써공공의목표를달성 34 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

49 제 4 장 공공임대주택미래모델구상 1 : 공급필요성

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51 제 4 장공공임대주택미래모델구상 1: 공급필요성 역대임대형모델에대해미래모델의수용가능성검토 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택 : 임대형모델중분양형모델과병행 추진이아닌단독으로추진된모델 역대임대형모델의공급필요성을검토하기위해정책적연속성, 계획의실효성, 제도적효과성이라는세가지측면에서평가 정책적연속성 시공간단절없는제도로수행하여왔는지모델의지속성파악 1 모델채택기간 : 공공임대주택모델로서채택기간 ( 모델의지속성 ) 2 공급기간 : 모델로채택되지않았더라도여전히공급된기간 ( 유형의유효성 ) 3 대체유형유무 : 모델의대상계층이포함된타유형존재여부 ( 정책대상계층수용여부 ) 계획의실효성 도입한모델을공급하기위해제시한목표가달성되었는지모델의실현가능성파악 1 공급계획의변화 : 모델수행과정상계획의축소, 확대등 ( 정책확대여부 ) 2 계획대비실적 : 연간계획대비실적 ( 인허가기준 ) ( 계획의실현 ) 제도적효과성 재원의적정배분과최적활용이가능한공급시스템인지제도적안정성파악 1 입주자구성 : 유형별공급기준에따른입주자구성 ( 정책대상의진입가능성 ) 2 소득계층별월소득대비임대료비율 : 모델의임대료대비소득분위별부담수준 ( 정책대상의지불가능성 ) 제 4 장공공임대주택미래모델구상 1: 공급필요성 37

52 [ 표 4.1] 역대임대형모델의공급필요성 ( 기존모델의미래수용가능성 ) 구분검토목적검토내용 정책적연속성 시공간단절없는모델의지속가능성 1 모델채택기간 - 모델의지속성 2 모델외공급기간 - 유형의유효성 3 대체유형유무 - 정책대상계층의수용 계획의실효성 모델도입시목표달성을위한실현가능성 1 공급계획변화 - 정책확대여부 2 계획대비실적 - 계획의실현수준 제도적효과성 재원의적정배분과최적활용을위한제도적안정성 1 입주자구성 - 정책대상의진입가능성 2 소득별월소득대비임대료비율 - 정책대상지불가능성 1. 역대모델의정책적연속성 모델채택기간 모델도입발표시기를채택의시작으로보고차기정부가기존모델이아닌신규모델을도입했다면, 해당정부기간만을모델채택기간으로판단 영구임대주택 : 9년 ( 89 17) ~ 92, 08~ 12) 영구임대주택중단이후 5년임대주택및 50년임대주택병행추진, 보금자리주택정책에서영구임대주택재개 국민임대주택 : 15년 ( 98~ 12) 김대중정부및노무현정부에서공공임대주택모델로채택 행복주택 : 5년 ( 13~ 17) 박근혜정부에서공공임대주택모델로채택 17) 정부출범은 1987 년이나영구임대주택도입시기는이보다뒤인 1989 년이므로이를채택하였다. 이는정부출범까지영구임대주택과연계성을가진공공임대주택정책을표방한것이아니라, 임기중구상도입하였기때문이다. 38 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

53 공급기간 모델로채택되지는않았으나, 착공, 준공외에사업승인 ( 건설인허가 ) 실적이있는기간을의미 영구임대주택 : 5년 ( 13~ 17) 행복주택을모델로도입한박근혜정부기간에도공급이계속진행 국민임대주택 : 5년 ( 13~ 17) 행복주택을모델로도입한박근혜정부기간에도공급이계속진행 대체유형유무 해당모델을채택하지않았으나, 공급기준을볼때, 정책대상계층입주가가능한유형이있다면대체유형이있는것으로판단 영구임대주택의대체유형 : 50년임대주택, 국민임대주택, 매입임대주택, 전세임대주택, 행복주택 50년임대주택 : 영구임대주택중단이후도입하면서영구임대주택대상계층주거안정도모 국민임대주택 : 대상계층이확대되었으나, 대상계층에는포함 매입임대주택 : 도입당시국민임대주택으로분류되기는하였으나, 입주대상이영구임대주택의대상계층과유사 전세임대주택 : 매입임대주택과유사한대상계층 행복주택 : 영구임대주택의주요대상계층인수급자를공급물량의 20% 로배정 국민임대주택의대체유형 : 행복주택 행복주택 : 대상계층이확대되었으나, 대상계층에는포함되며퇴거기준 ( 거주기준, 전년도도시근로자가구평균소득 105%) 과행복주택의공급기준 ( 전년도도시근로자가구평균소득 100%) 이유사 제 4 장공공임대주택미래모델구상 1: 공급필요성 39

54 기간모델 89 92/ 93 97/ 98 02/ 03 07/ 08 12/ 13 17/ 18 영구임대주택 50 년임대국민임대 국민임대ㆍ전세임대 행복주택 국민임대주택 행복주택 행복주택 [ 그림 4.1] 역대모델의정책적연속성 : 모델채택기간및공급기간 모델채택기간공급기간대체유형 가장먼저도입된모델은영구임대주택이지만, 모델채택기간과공급기간이가장긴모델은국민임대주택임 다만, 영구임대주택의경우에는공급이되지않았던 15년 (1993~2007) 동안에도영구임대주택정책대상인최저소득층이입주할수있는유형이존재했음 국민임대주택, 매입임대주택, 전세임대주택등이있으며, 최저소득층주거안정은공공임대주택공급정책에서필수적으로고려해야하는사안이기때문 최저소득층대상공공임대주택정책은모델과무관하게정책적연속성을고려해야하는부분 행복주택은도입시기가단기인점에서영구임대주택, 국민임대주택과기간을비교하기에는무리인점이있음 영구임대주택과국민임대주택은현정부에서공공임대주택모델로행복주택을채택하고있음에도함께공급하고있는유형임 40 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

55 2. 역대모델의계획의실효성 공급계획의변화 영구임대주택 : 최초도입시 25만호 18) 에비해박근혜정부에서는연간 1만호로계획물량이축소되었으나, 정부별공급계획에거의변화없이추진되어왔음 국민임대주택 : 계획물량이연간 10만호까지확대되었다가박근혜정부에서축소되었으나, 도입시연간 1만호에비해서는 3.8만호로확대된규모이며, 임대형모델중계획물량이가장큼 행복주택 : 공급계획시기가완료되지않은점을감안해야하나, 도입시기에비해서는축소 [ 표 4.2] 역대모델별목표기간및계획물량변화구분목표기간동안총계획물량연간계획 ( 만호 ) 비고 영구임대주택 노태우정부ㆍ 4 년간 25 만호 ( 89~ 92) 6.25 이명박정부ㆍ 10 년간 10 만호 ( 09~ 18) 1 박근혜정부ㆍ 5 년간 5 만호 ( 13~ 17) 1 계획변화없음 국민임대주택 김대중정부노무현정부 ㆍ 5 년간 5 만호 10 만호 20 만호 ( 98~ 02) ㆍ 10 년간 100 만호 ( 03~ 12) 이명박정부ㆍ 10 년간 40 만호 ( 09~ 18) 확대 축소 박근혜정부ㆍ 5 년간 6 만호 11 만호 19 만호 ( 13~ 17) 행복주택박근혜정부ㆍ 5 년간 20 만호 14 만호 15 만호 ( 13~ 17) 축소 계획대비실적 추진의지파악을위해사업승인을기준으로함 ( 준공은시점차이가있음 ) 실제로는연간배분물량이동일하지않은경우도있으나논의전개를위해균등배분 정부말기공급계획조정은미반영 ( 계획물량을차기정부로이월하는것은실효성부족 ) 18) 제도도입당시생활보호대상자등최저소득층이 25 만명인정부통계 ( 보건사회부 ) 를참고하여계획 제 4 장공공임대주택미래모델구상 1: 공급필요성 41

56 정부출범후공공임대주택의실제수행은출범년도하반기나차기년도인경우가많으나이역시논의전개를위해출범년도부터계산 ( 단, 노태우정부는제외 ) 계획변화는최근자료를선택하되, 이전정부가차기정부에배분한물량은무시 영구임대주택 : 연간계획물량이가장많았던시기인노태우정부에서계획대비실적비율이높았고, 오히려연간계획이 1만호였던이명박정부및박근혜정부에서계획대비실적비율이상대적으로낮음 국민임대주택 : 계획대비실적비율이가장높은모델이며, 계획물량이커서장기공공임대주택재고확대에기여하였고, 박근혜정부에서는행복주택보다계획물량이더큼 행복주택 : 영구임대주택ㆍ국민임대주택의계획대비실적비율보다높지만, 모델채택기간만비교하면, 국민임대주택보다낮음 다만앞선두모델에비해택지확보의어려움이있음을감안해야하며, 2016 년실적이공식발표되면, 계획대비실적비율은상승할것으로예상됨 구분 노태우정부 계획 (A) 62,500 62,500 62,500 62, ,000 실적 (B) 43,253 60,004 49,607 36, ,077 B/A (%) 구분 이명박정부 계획 (A) 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 50,000 실적 (B) - 3,633 10,103 6,462 3,385 23,583 B/A (%) 구분 [ 표 4.3] 역대모델의계획의실효성 : 계획대비실적 ( 영구임대주택 ) ( 단위 : 호 ) 박근혜정부 계획 (A) 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 30,000 실적 (B) 4,591 1,518 1, ,462 B/A (%) 주 ) 실적은사업승인기준이며, 국토교통부 (2016), 2016 주택업무편람참고 합계 합계 합계 42 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

57 구분 김대중정부 계획 (A) 50,000 50,000 50,000 50,000 50, ,000 실적 (B) 2,501 20,226 10,009 35,227 50, ,782 B/A (%) 구분 노무현정부 계획 (A) 100, , , , , ,000 실적 (B) 71,791 90,920 91,644 90, , ,612 B/A (%) 구분 이명박정부 계획 (A) 40,000 40,000 40,000 40,000 40, ,000 실적 (B) 77,752 40,731 28,262 30,415 24, ,093 B/A (%) 구분 [ 표 4.4] 역대모델의계획의실효성 : 계획대비실적 ( 국민임대주택 ) ( 단위 : 호 ) 박근혜정부 계획 (A) 38,000 38,000 38,000 38,000 38, ,000 실적 (B) 24,697 34,687 6, ,698 B/A (%) 주 ) 실적은사업승인기준이며, 국토교통부 (2016), 2016 주택업무편람참고, 신규건설물량만을포함 합계 합계 합계 합계 구분 [ 표 4.5] 역대모델의계획의실효성 : 계획대비실적 ( 행복주택 ) 박근혜정부 ( 단위 : 호 ) 합계 계획 (A) 3,000 30,000 30,000 30,000 30,000 90,000 실적 (B) - 26,256 37, ,255 B/A (%) 주 ) 실적은사업승인기준이며, 국토교통부 (2016), 2016 주택업무편람참고 제 4 장공공임대주택미래모델구상 1: 공급필요성 43

58 출처 : 국가통계포털 (kosis.kr) 을바탕으로재구성 [ 그림 4.2] 공공임대주택재고규모 (2015 년기준 ) 3. 역대모델의제도적효과성 입주대상계층및실제입주현황 영구임대주택 : 공급기준에있어 1, 2순위가수급자및도시근로자가구월평균 50% 이하인가구등이므로, 최저소득층중심으로입주자가구성되어있음 대기기간및대기자수가감소추세에있으나, 2015 년 3만가구이상 19) 으로최저소득층의요구도가높으며, 지역별편차가큼 19) 2015 년 12 월말기준 LH 영구임대주택 144,227 호에대해입주대기자는 32,224 가구이며, 이중영세민이 29,706 으로대부분을차지하고, 나머지도장애인, 탈북자등주거약자가다수이다. (LH, 내부자료 ) 44 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

59 [ 표 4.6] 지역별 LH 영구임대주택평균대기기간추정 (2016.6) 구분 가구수 대기자수 대기기간 ( 월 ) 구분 가구수 대기자수 대기기간 ( 월 ) 계 146,031 30, 경기 22,536 4, 서울 25, 강원 4, 부산 15,571 4,212 8 충북 6,139 1,148 4 인천 6,502 6, 충남 4,368 1, 대전 9,637 1,655 6 전북 9,115 1,194 3 광주 10,670 1,843 4 전남 5,001 1, 대구 12,124 1,737 9 경북 7,045 1, 울산 2, 경남 4, 경기 22,536 4, 제주 1, 출처 : 연합뉴스 ( ) 국민임대주택 : 도시근로자가구월평균소득 70% 이하를공급기준으로하므로, 영구임대주택입주대상자를포함하며, 영구임대주택입주자보다는상대적으로높은소득수준임 [ 표 4.7] 역대모델의제도적효과성 : 소득분위별입주자및대상자구성 (2015 년말 ) 구분 소득1 분위 소득2 분위 소득3 분위 소득4 분위 소득무관 영구임대주택 (LH 입주자 ) 65.2% ( 대부분수급자 ) %( 수급탈락등 ) 국민임대주택 (LH 입주자 ) 17.9% ( 수급자 8.7%) 82.1% - 행복주택 ( 공급기준 ) 수급자 20% 소득 6분위이하청년층 80% 출처 : LH 내부자료, 2015 말기준 행복주택 : 소득기준을중간소득층까지확대한한편, 수급자입주비율을 20% 로규정하고있어, 최저소득층의접근성을보장하고있음 다만, 행복주택이청년정책초기인점에서입주자구성을파악하기어려우므로, 이를대신하는것으로청약경쟁률을활용한바, 정책대상계층의호응도를파악할수있고청약이실제입주와연결된다는점에서유용하다고판단 청약경쟁률을살펴본결과 1.5대 1부터 80.2 대1까지로나타나고있음 다만, 지역별편차가있고, 이결과만으로정책대상의수혜에대한분석에는한계가있으나, 행복주택에대한대상계층의관심을보여주는것으로이해 제 4 장공공임대주택미래모델구상 1: 공급필요성 45

60 [ 표 4.8] 역대모델의제도적효과성 : ( 참고 ) 행복주택의청약경쟁률 첫입주지구청약결과 2016 년첫모집지구청약결과소득무관 지구 ( 공급호수 ) 평균경쟁률 지구 ( 공급호수 ) 평균경쟁률 지구 ( 공급호수 ) 평균경쟁률 송파삼전 (40 호 ) 서초내곡 (87) 구로천왕 (374) 강동강일 (346) 80.2 : : : : 1 서울가좌역 (362) 서울상계장암 (48) 인천주안역 (140) 대구혁신도시 (1,088) 47.5 : : : : 1 서울마천 3(148) 고양삼송 (832) 화성동탄 2(608) 포천신읍 (18) 충주첨단산단 (295) 26.6 : : : : : 1 계 10 : 1 계 48 : 1 계 9 : 1 출처 : 국토교통부보도자료 ( 행복주택온라인사이트보도자료 : 소득계층별월소득대비임대료비율 보증금을임대료환산비율에따라월임대료와합하여월임대료로치환하여월소득대비임대료부담률을도출 영구임대주택 임대료수준은시세의 30% 이하이며, 임대료상승폭이낮아, 시간이갈수록임대료수준하락하는형태이므로, 소득1, 2분위가구가지불가능한수준 국민임대주택 면적별시세대비임대료차이가있고, 영구임대주택과같이시간이갈수록임대료수준이하락하고있어소득4 분위이하가구대부분지불가능한수준이나소득1 분위가구는전용면적 46m2의경우월소득대비임대료비율이 28.4% 로높아, 사실상입주가힘듦 행복주택 동일한면적에있어국민임대주택보다높은수준이기는하나공급되는전용면적이적어소득이낮은가구도접근가능한수준으로나타나고, 향후임대기간이늘어날수록시세대비임대료수준은낮아질것으로판단됨 46 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

61 [ 표 4.9] 역대모델의소득계층별 RIR ( 수도권단지사례 ) ( 단위 : 원 ) 구분 면적 ( m2 ) 보증금 (A) 실제월임대료 (B) 월임대료 (C) 1) 임대료를부담할수있는소득 (C/ 소득 ) 1 00=25% 인소득 소득 1 분위 소득대비임대료비율 (%) ( 월임대료 / 분위별평균소득 100) 소득 2 분위 소득 3 분위 소득 4 분위 소득 5 분위 소득 6 분위 영구임대주택 26 2) 2,451,000 48,810 56, , ) 7,015,000 78, , , ,500, , , , ) - 4) 국민임대주택 37 33,590, , ,967 1,259, ) - 4) 46 52,670, , ,567 1,762, ) - 4) 행복주택 21 27,702, , , , ,706, , ,353 1,065, ) LH 의전세환산이율중임대보증금의월임대료로전환시 4% 이므로이를환산이율로적용하였음. 월임대료의임대보증금으로전환시이율은 6% (2016 년 12 월 LH 공고문참고 ) 2) 수급자기준 3) 비수급자기준 4) 공급기준은전년도도시근로자가구평균소득 70% 이하이나거주는 105% 이하이며, 이경우소득상승수준에따라임대료인상하여차등화하고있음출처 : 2016 년 12 월 LH 공고문 ( 수도권지역, 영구임대주택노원중계, 국민임대주택성남위례, 행복주택고양삼송 ) 소득대비임대료비율 25% 를부담가능한수준으로상정하여최소필요한소득을도출해본결과, 영구임대주택은월소득 50만원미만이며, 행복주택은면적이적음에도소득 90만원내외이고, 국민임대주택이가장소득이높음 이상세개의역대모델중 40m2이하초소형임대주택의임대료는부담가능한것으로판단 다만, 최저소득층이집중된영구임대주택에비해, 소득4분위이하국민임대주택, 소득6 분위이하행복주택의경우다양한소득계층을대상으로하는만큼과도한주거편익문제가없는지검토할필요 제 4 장공공임대주택미래모델구상 1: 공급필요성 47

62 임대료를저렴하게책정하여정책대상의지불가능성 (affordability) 을제고하는것은매우중요하며필요한일이나소득분위와무관하여동일한임대료를부과하는것이현재임대료부과체계인데, 차등화에대한필요성은지속적으로제기됨 4. 임대형모델의유형별공급필요성 영구임대주택 : 정책적연속성, 계획의실효성, 제도적효과성모두높은수준 정책적연속성 공공임대주택모델로채택이되지않은기간에도공급이되었거나, 대체유형으로도현재까지꾸준히이어온유형이며, 특히재정부담이높은유형임에도중단되었다가다시재개된것은무엇보다최저소득층주거안정을정책적으로중요한고려사항으로보기때문 계획의실효성 모델도입당시체계적인계획에따른것은아니나, 대규모택지개발이가능한시기였으므로공급실적이높았고, 이후공급재개시계획물량이크지않은점에서현실성이있는것으로판단, 다만, 공급규모를영구임대주택소요에근거한것인지는점검이필요 제도적효과성 대상계층과실제입주자계층이유사하고, 최저소득층거주를고려한임대료수준을볼때, 최저소득층주거안정에기여하고있다고판단 국민임대주택 : 정책적연속성, 계획의실효성, 제도적효과성모두높은수준 정책적연속성 도입후모델채택기간 15년으로가장길었을뿐아니라, 도입이후중단없이계속공급되어온만큼연속성이긴제도 특히모델채택기간마지막년도인 2012 년 (2013 년부터모델은행복주택 ) 재고물량 38.6 만호 ( 신규건설 ) 으로공급외운영ㆍ관리도병행되어온점에서정책적연속성이높음 48 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

63 계획의실효성 대규모택지개발을통한양적인건설공급이유용한시기에추진된만큼계획대비실적비율이높으며특히개발제한구역해제등을통한국책사업으로국민임대단지개발이가능하였고, 모델채택기간이후에도개발이가능한택지를보유한상황 제도적효과성 임대형모델중가장비율이높고물량이많은만큼수혜대상가구역시가장많은데공급기준으로소득기준적용하였으므로, 정책대상계층의접근이가능 임대료수준은영구임대주택보다높으나시세에비해낮고준공이후갈수록낮게된다는점에서임대료지불가능성이있는것으로판단 행복주택 : 기간이짧아공급필요성평가에한계, 공급지속성에서검토필요 정책대상으로가구특성 ( 청년층 ) 에집중하였고, 이들에대한사회적관심도및요구도가높으므로, 공급지속성측면에서행복주택의미래모델수용가능성을파악 정책적연속성 기존소득중심의임대형모델에비해청년층을대상으로하는점에서이전의다른유형이나모델과차별화되고있어이전정책과의연계성은다소낮은편 20) 계획의실효성 정책수립기간이필요하고, 실제수행기간을고려할때, 계획의실효성을높이기어려운상황이며도시내공급이라는점에서지자체, 커뮤니티등의협력이선행되어야수행가능함 제도적효과성 정책대상계층은소득6 분위이하즉, 중간소득층으로다른주요임대형모델에비해높은반면, 임대료는시세보다낮게책정하고있어, 임대료지불가능성은높은편임 20) 영구임대주택및국민임대주택우선공급대상으로신혼부부가포함되어있으나, 다자녀가구, 노부모부양, 65 세이상고령자가구등다양한우선공급대상이있는점에서청년층이나신혼부부가구만을우선순위로고려한것은아니다. 제 4 장공공임대주택미래모델구상 1: 공급필요성 49

64 영구임대주택ㆍ국민임대주택은공급필요성이있으며, 행복주택은주거안 정이필요한정책대상에대한사회적요구가높으므로공급지속성을검토 하여수용가능성을점검 [ 표 4.10] 역대모델의공급필요성검토 구분영구임대주택국민임대주택행복주택 정책적연속성 계획의실효성 제도적효과성 모델채택기간 공급기간 대체유형유무 - 공급계획변화 계획대비실적 입주자구성 - 소득대비임대료수준 공급필요성높음높음 사회적요구와연계검토필요 50 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

65 제 5 장 공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성

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67 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2: 공급지속성 공급이필요한모델을지속적으로공급하기위한개선점을제안할필요 공급에따른긍정적효과와공급과정에서노출된문제점파악 역대임대형모델공급정책효과검토 역대주요임대형모델외에분양형모델과병행추진된유형이거나, 임대형모델내하위유형으로도입된모델의공급효과에대해살펴봄으로써미래수용가능성검토 : 50년임대주택, 매입임대주택, 전세임대주택, 장기전세주택 공공임대주택정책에대한대내외여건을분석함으로써개선점을도출 정책대상계층변화요구 : 인구사회변화 공급방식변화요구 : 기존신규대규모택지개발에서공급방식의다양화 운영관리시스템변화요구 : 임대료체계, 주거서비스요구증가 기타 : 사회통합등등 1. 기존모델의공급정책한계및미래정책방향 1.1 공급기준 : 정책대상계층의접근성제고및보다체계적인공급기준설정필요 유형별대상계층의중복및접근성의불평등해소 영구임대주택 : 최저소득층중심 국민임대주택 : 최저소득층, 저소득층대상, 저소득층중심 행복주택 : 최저소득층, 저소득층및중소득층대상, 중소득층중심 모델별로핵심대상계층에서는다소차이가있으나, 임대형모델에대해최저소득층을포함한저소득층의접근성을제고하여주거안정을도모할수있도록해야함 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 53

68 특정계층중심의공급을공공임대주택모델로제시하기에는여전이중간소득층이하의주거문제가해결된것이아닌점에서이를포용할수있어야할것임 저소득층주거불안문제가여전한상황에차상위계층을공공임대주택모델의핵심대상계층으로설정하는것이적정한가에대한고민은계속제기되는상황 변화하는미래사회의가구특성에대응할수있는공급기준설정필요 소득기준외에주거안정이필요하다고판단되는가구특성을가진다양한계층을일반공급기준혹은우선공급기준이나특별공급기준에포함하고있음 특히공급물량ㆍ규모가한정된상황에서우선공급기준이나특별공급기준대상이증가하게될경우공급의우선순위재설정필요성이커질수있음 영구임대주택 : 1순위에수급자인최저소득층외에가구특성에따른대상자존재 일군위안부피해자, 한부모가족, 북한이탈주민, 장애인, 고령자, 아동복지시설퇴소자등이 1순위에포함되어있음 우선공급대상자로국가유공자, 보훈보상대상자, 5ㆍ18민주유공자, 특수임무유공자, 참전유공자, 국군포로외에도신혼부부나다자녀가구가포함 국민임대주택 : 우선공급기준대상자만으로공급비율 85% 를차지 철거민등 10%, 노무보부양, 장애인, 국가유공자등 20%, 다자녀가구 10%, 국가유공자등 10%, 영구임대주택퇴거자 3%, 비닐간이공작물거주자 2%, 신혼부부 30% 행복주택 : 소득수준뿐아니라가구특성에우선하여배분기준설정 대학생, 사회초년생, 신혼부부를대상으로 80% 를공급하고남은 20% 를수급자및고령자에게배분, 산업단지형의경우에는산업단지근로자를포함 90% 를공급하고고령자에 10% 배분 분양전환공공임대주택및공공분양주택입주자자격에있어서도특별공급대상으로다자녀가구, 신혼부부, 65세이상부모부양자등을포함하고있음 54 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

69 소득외가구특성에기반한정책대상에대한배료요구증가 임대형과분양형모두, 소득외다양한가구특성별우선 ( 특별 ) 공급기준존재 정치ㆍ경제ㆍ사회적요인에따라여러계층을공공임대주택공급기준에포함 우선공급및특별공급이존재하여소득기준에따른동일한접근기회에앞서있어 ( 우선ㆍ특별공급에서제외되는 ) 정책대상계층의접근기회제한가능성있음 지속적인공급을감안하더라도한정된임대주택재고규모를고려할때정책대상계층의배분기준에대한고민필요 [ 표 5.1] 공공주택정책대상의다양화 : 공급기준 구분 대상기준 소득기준수급자, 도시근로자가구월평균소득 (50%, 70%, 100%, 120%) 저출산ㆍ고령화사회저성장시대정치ㆍ역사ㆍ사회변화도시계획및개발관련그외취약계층 고령자, 노부모부양, 다자녀, 신혼부부대학생, 사회초년생, 산단근로자국가유공자, 군관련보훈대상자, 북한이탈주민, 일군위안부도시정비사업, 국책사업관련강제퇴거자, 비닐하우스등거주자한부모, 가정폭력피해자, 조손가정, 소년소녀가정, 아동복지시설퇴소자등 주 ) 공공주택특별법시행규칙 1.2 공급방식 : 소품종대량생산에서다품종소량생산으로다변화 대규모택지개발의신규건설에서다양한확보방식모색이필요 도시외곽대규모택지개발을통한신규건설형태만으로공급하기에는한계 대규모택지개발은물량확보방식으로유리하나, 공공임대주택수요가있는지역에지속적으로대규모택지를확보하는것은현실적으로한계가있음 영구임대주택이나국민임대주택등은대규모택지개발로공급이가능했던반면, 직주근접이필요한정책대상계층의특성, 교통시간등에대한지적이있어왔음 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 55

70 도시주변 GB 해제등택지개발을통한신규건설형태는외곽보다입지가좋으나역시공급에한계 보금자리임대주택은개발제한구역해제를통한개발로대중교통망이나도시내부로의접근성이개선된점에서정책대상계층의기대가높았고큰관심을모았던것이사실 도시내신규건설및재고주택확보는물량규모는상대적으로선호가높고대도시주변택지부족상황을심각해질경우확보가능성이상대적으로높아질것임 행복주택은도심내공공임대주택확보가이전공공임대주택모델과차별화된특징이라고할수있음 행복주택이전에등장한매입임대주택, 전세임대주택, 정비사업임대주택 21) 역시입지및기존지역내확보라는점에서대규모택지개발을통한임대주택확보에서제기된한계를해결 기존거주지가없는대규모택지개발을통한개발은공급과입주과정상주변의반발이나저항이없어추진이용이한반면, 행복주택등기존개발지, 도심내공급시에는계획시점부터주민들의반발ㆍ저항에직면할가능성이있음 결국이러한저항과반발을어떻게대응할수있는가가원활한사업추진을위한선결요건이될것임 영구임대주택 : 직주근접, 교통등의문제가제기되었으나시가지확장으로접근성용이 국민임대주택 : 초기신규건설중심에서다가구매입임대주택, 전세임대주택을도입 보금자리주택 : 개발제한구역해제를통한공급으로여러쟁점이등장했으나입지는양호 행복주택 : 이전모델에비해다양한공급방식을모색하고있으나대량물량확보에어려움 21) 재건축이나재개발등도시정비사업을통해확보된임대주택은장기전세주택이나 50 년임대주택등으로활용되었다. 56 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

71 소득에근거한주거면적에서가구특성에근거한주거면적으로변모할필요 소득이낮을수록임대료가저렴할뿐아니라적은평면으로공급 최저소득층이핵심정책대상계층인영구임대주택은초소형인데비해저소득층이핵심대상계층인국민임대주택은상대적으로평면이큼 영구임대주택은호당전용면적이 28.4m2이며, 국민임대주택의호당전용면적은 45.5m2이고 50년임대주택의경우호당전용면적이 43.4m2임 반면, 행복주택은핵심대상계층의소득이상대적으로높음에도핵심대상계층의특성에근거하여전용면적을구성 2015 년말기준재고 847호중 40m2이하가 839호, 40~60 m2이하가 8호 주거만족도, 최저주거기준해소등을고려할때, 주거면적을고려해야함 소득수준에맞게임대료를부담가능하도록제도적구성이필요하나가구특성을감안하여평면구성을할필요가있음 [ 표 5.2] 장기공공임대주택의재고호수및유형별평균면적 (2015) LH 공급ㆍ운영현황 구분 전국재고호수 단지수 세대수 전용면적 호당면적 ( m2 ) 공급면적 영구임대주택 195, , 년임대주택 108, , 국민임대주택 553, , 출처 : 이석제외 (2016); 국가통계포털 (kosis.kr) 임대주택재고현황 다양한가구를고려하기위해서는기존가족중심일반주택형태에서탈피필요 2인이상가족을위해독립적인주거활동을하는주택 ( 침실, 부엌, 거실, 욕실, 화장실등 ) 평면만으로취약계층의주거안정도모가가능한지에대한고민이필요 독립공간과공유공간이필요한가구나, 기존 2세대및 3세대동거형태를벗어난새로운형태에대한요구에대응해야하는미래사회가예측되는상황 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 57

72 LH 주택계획집에따르면, 기존소형임대주택의평면뿐아니라특화된형태로쉐어형, 세대결합형등도제안하고있음 2인셰어형 : 1주택에서 2인이동거할수있는주택평면, 개인공간과공유공간을구분계획, 2Bed+2Bath( 개별 ) 세대결합형 : 부모ㆍ자녀세대가공존하여사용할수있는평면으로현관공유 ( 현관에서양세대분리 ), 자녀세대최소한의주방적용, 3LDK+2Bath, 2Bay 58 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

73 구분평면구성가구특성 임대형평면 29 원룸 ( 전용면적 m2 ) 29 1 침실 ( 전용면적 m2 ) 43 2 침실 ( 전용면적 m2 ) 특화형평면 쉐어형 2 인 세대결합형 59 코너형 [ 그림 5.1] 공공임대주택평면구성 (LH 공급사례 ) 에맞는가구구성 출처 : 한국토지주택공사, 2015 주택계획집 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 59

74 1.3 기타임대형모델의시사점 기존주택매입임대주택중최저소득층대상다가구매입임대주택 도심내공공임대주택수요에대응할수있는매입방식인점에서공급방식의다양화에시사점제시 도입시시범사업으로한시적으로운영되었으나제도로정착, 임대기간도 20년으로확대 다만, 2004 년도입후 2015 년말기준 66,132 호를매입했으며, 향후에도지속적으로매입을추진하고있으므로물량확보에대한개선방안모색필요 초기노후화되거나지하에위치한주택을매입하였으나, 최근주거여건이양호한주택을중심으로매입 도입당시국민임대주택에포함하였으나, 최저소득층을주요대상으로하고있어영구임대주택정책대상과유사하며저소득층등대상계층확대에대한요구있음 기존주택전세임대주택 수요자가원하는입지에주택을선정하여임차하므로공급자지원이라기보다는수요자지원형태의임대유형 매입임대주택과유사한기능과역할을하는형태이며, 대상자도유사 다가구매입임대주택보다는물량이더많고경우에따라확보가용이하나, 공공임대주택으로안정적으로운용하기위한방안마련이필요 2005 년도입후 2015 년말기준 142,070 호로연간 12,915 호로다가구매입임대주택의 2배수준으로확보하였으나, 소유자가민간또는개인인점에서공공임대주택으로활용될수있는동인을발굴할필요가있음 50 년임대주택 김영삼정부에서도입한임대형모델이나분양형모델과병행추진된유형으로 이후재개발임대주택도포함되는등, 시기에따라성격에다소차이 60 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

75 재고물량증가는상대적으로미미 : 1998 년 49,013 호, 2003 년 92,730 호, 2015 년 108,140 호 영구임대주택중단후등장한 50년임대주택 영구임대주택을대체할목적으로 1992 년도입되어 1997 년까지공급 전용면적 50m2미만이며, 재정 50%, 기금 20%, 입주자 30%( 92~ 93) 또는기금 70% 입주자 30% 부담으로건설 재개발임대주택인 50년임대주택 주거환경개선사업, 주택재개발사업등도시정비사업에따른철거세입자에대한주거대책 공급형태뿐만아니라입주자격도계층이혼재되어있는형태 도입초기건설된임대단지형태뿐만아니라분양주택과혼재된형태도존재 청약저축가입자, 정비사업관련철거세입자등을대상으로하고있어, 영구임대주택의대안으로등장한유형으로서는다양한계층이거주가능한형태 임대료는영구임대주택보다높으나, 시세에비해서는여전히낮은수준 최저소득층, 저소득층및중간소득층다양한계층이거주하므로장기임대형공공임대주택 ( 특히영구임대주택 ) 의특정계층집단화에시사점제시 장기전세주택 도심내공공임대주택수요에대응할뿐아니라선호가높은아파트형태로중간소득층까지포괄하는형태이며지역특성에기반한점에서시사점이있음 서울시에서처음도입한유형으로특히재건축임대주택으로확보된경우에는일반분양주택내입지하고있을뿐아니라매입임대주택중비율이높은다가구주택에아닌아파트형태이며, 영구임대주택이나국민임대주택에비해상대적으로넓은면적임 22) 주택재건축사업으로확보된장기전세주택의경우에는입지, 면적등에서중대형민간아파트임차와유사한수준이면서임대료는시세보다저렴 22) 다만상대적으로면적이넓은것은서울에서공급하는경우로 85 m2이상되는중대형도존재한다. 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 61

76 서울시에서도시정비사업으로확보해야하는임대주택을 50년임대주택뿐만아니라장기전세주택으로도활용 23) 지자체 27,059 호 ( 15년말 ) : 40m2 22호, 40~60 m2 16,052 호, 60~85 m2 8,261 호, 85m2초과 2,724 호 LH는 60m2이하소형주택위주로공급하는만큼대상계층도저소득층중심 LH 1,004 호 ( 15 년말 ) 24) : 40m2 124호, 40~60 m2 880호 서울강남지구의경우전용면적 23m2으로냉장고, 세탁기등생활가전이구비된원룸형태로공급, 1~2 인가구를대상으로하는행복주택규모와유사 수요자입장에서장점이있으나, 공급지속성측면에서공급확대가능성은낮음 전세로임대방식을선택하거나, 중대형규모로공공임대주택을공급하지는않는것으로보임 이상네가지공공임대주택의공급방식, 정책대상, 임대기간등에서미래모델에서수용이필요한특성을다음과같이도출 25) [ 표 5.3] 주요임대형모델외장기공공임대주택의유형별특성 구분 50 년임대주택 다가구매입임대주택 ( 기존주택매입임대주택중 ) 기존주택전세임대주택 공급방식 신규건설 대상계층 서민층 임대기간 50 년 비고 ( 시사점 ) ㆍ최저소득층이집중되지않고다양한계층이거주ㆍ모델로기능한적이없고, 물량및공급도중단 사회통합, 계층통합가능 ㆍ재고주택을활용하여도심내공공임대주택확보재고매입최저소득층 20년ㆍ시외곽대규모택지개발의한계상황에서방식개선필요 공급방식의다양화를위해모색필요 전대최저소득층 20 년 ㆍ도시내주택을활용하여공공임대주택역할부여ㆍ재고확대중심에서수요자지원으로공공임대주택역할 공급주체의다양화를통한제도개선가능 장기전세주택 신규건설 전계층 20 년 ㆍ수요자선호 ( 아파트, 사회적낙인효과없음, 입지좋음 ) ㆍ임대방식 ( 전세 ) 및확보상한계로확대될가능성낮음 지역특성 ( 정책대상, 공급방식등 ) 을고려한유형 23) 주택재건축사업은주거환경개선사업이나주택재개발사업에따라확보해야하는주택규모에비해상대적으로큰규모이며, 중대형도확보가능하다. 24) 2015 년말기준총 4 개지구이다.( 서울강남, 서울서초, 고양원흥, 하남미사 ) 25) 점유형태는공공임대주택미래모델의점유형태를장기임대형으로설정하였고, 임대방식은보증금과월임대료의월세형태가공공임대주택의일반적인형태인점을감안, 점유형태와임대방식에대한검토는생략하였다. 62 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

77 1.4 기타고려사항 저소득층의집단화및사회적배제해소를위한사회통합의과제 ( 계층ㆍ세대통합 ) 임대형모델이정책대상의주거안정에기여했으나사회적낙인및배제, 슬럼화등문제점도동시에발생하여지역사회내임대단지의수용ㆍ통합과제가대두 특히영구임대주택의경우사회적배제뿐아니라단지의활기저하도큰문제 단지고립화ㆍ슬럼화 26) 의문제가있으며, 단기간신규대량공급을위해택지확보가용이한도시외곽건설에따른각종문제점 ( 교통, 직주근접등 ) 이지적 다만, 도시의외연적확산에따라입지적특성은달라진반면, 사회적배제를해소하기위한논의가여전하며, 최초대규모임대형모델인점에서이후등장한임대형모델에대한사회적인식에도영향을미침 국민임대단지의집단화에대해서도사회통합의필요성을지적 2000 년대초중반국민임대주택물량확대시기에지구당평균 1,000 천세대이상최대 5,000 세대까지건설되는한편, 소형중심으로공급되자 [ 주택규모 = 소득계층 ] 이라는국내주택에대한사회적인식에따라 [ 소형평형 = 국민임대주택 ] 이라는인식의고착화우려가있었음 27) 보금자리단지개발시사회통합을제도적으로규정 분양과임대통합개념인보금자리주택을 70%, 민간주택을 30% 로하고보금자리주택중 50% 를보금자리임대주택으로공급 이는영구임대주택을재개하면서, 영구임대주택이가진부정적이미지 ( 임대 = 저소득층주거 ) 를해소하고정책적효과성을높일수있도록사회통합 (social mix) 을강조한것임 28) 이전에는국민임대단지개발시물량의 50% 를국민임대주택으로공급하였음 26) 산동네, 달동네 등으로불렸던이런빈곤지역은특정지역고립문제는있으나, 지역사회의활기와공동체적특성이존재한데반해, 영구임대단지는아파트주거문화특성상상호교류부족, 이웃단지주민과의갈등과낙인문제, 노후화에따른슬럼화나고립화를우려는지적이많았으며, 임대단지입주자들은저렴한주거비라는덫에빠져발전을못하게될가능성이많다는의견도있다. 자세한내용은이종권 (2015), 전게서, pp98~99 27) 국민임대주택이영구임대주택의조성방식과마찬가지로도시의외곽화, 소형화, 집단화의특성을보이고있어해당지자체나시민단체의반발을유발하는배경이되고있음을지적하고있다. 자세한내용은서수정 (2006), 제 8 장국민임대주택의사회통합방안, 국민임대주택백서 ( 박신영ㆍ권치흥편 ), 주택도시연구원, p206 참조 28) 자세한내용은이종권외 (2010: 19) 참조 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 63

78 사회적배제나저소득층집단화문제등을현행모델인행복주택과같이보다다양한소득계층이통합적으로거주할수있는모델이유용할수있음 저소득층중심의공공임대주택과달리거주의개념을강조한중소득층을위한장기공공임대주택으로개념규정하였으나, 공공임대주택에대한부정적인인식해소에어려움으로사업추인에애로가있 29) 으며, 도심내택지확보가쉽지않아 30), 계획대비물량달성이쉽지않음 이처럼계층혼합등사회통합필요성은계속제기되어왔고향후에도고려필요 미래모델에서도계층통합과세대통합을모색해야하나, 단순한물리적통합에서더나아가조화롭게거주할수있는방향을구상할필요 2. 공공임대주택정책관련대내외여건 2.1 공급기준 : 정책대상계층 저소득층의주거불안문제는여전히존재하므로이들에대한우선지원필요 수급자는인구의 3% 내외수준으로급격한증가나감소없이존재 수급자 ( 시설수급자포함 ) 는 2014 년까지감소추세였다가 2015 년에는다시증가 [ 표 5.4] 국민기초생활수급자 ( 시설수급자포함 ) 추이 구분 ,549,820 1,469,254 1,394,042 1,350,891 1,328,713 1,646,363 수급자수 (3.1%) (2.9%) (2.8%) (2.7%) (2.6%) (3.2%) 1) 국민기초생활수급자수는일반수급자및시설수급자의합 2) 괄호안은주민등록연앙인구대비수급자수비율출처 : 보건복지부, 국민기초생활수급자현황, 각년 ; 국가통계포털 ( 29) 행복주택사업은초기시범지구지정과정에서교육및환경문제나주변시장에대한영향으로주민들의불안감이커지면서일부수도권사업지구에서는사회적이슈로대두, 이에대응하여국토교통부는 SNS 공청회, 주민설명회등주민의견수렴절차를강화하고행복주택후보지선정지자체가제안한곳을우선지정하는 제안형방식 을도입하였다. 행복주택에대한주민들의반대주장을보면, 1( 주변주택시장영향 ) 행복주택의저렴한임대료로인해인근지역전월세및주택가격을하락시켜임대인의수익성을악화 2( 인근주거환경악화 ) 행복주택건설이교통혼잡, 인구과밀, 소음ㆍ진동, 테니스장등문화시설ㆍ편익시설공간의축소, 저소득밀집에따른지역슬럼화, 우수지안전성저해등부정적효과발생 3( 교육의질저하 ) 학부모가많은지역의경우, 행복주택건설에따른인구유입으로학급과밀, 학력저하, 학군피해, 범죄증가등이발생할수있다는것이다. 자세한내용은김용순 (2014), 전게서, p28 참조 30) 도심개발에따른비용증가역시지적되는문제중하나인데, 국공유지활용으로용지비가낮은반면, 인공지반조성에따라용지비에상응하는건축비용이발생한다.( 김용순 (2014), 전게서, p28) 64 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

79 수급자는거의전연령대에분포되어있는데 10대와중장년층비율이높음 2015 년수급자현황에따르면 10대가 22.7% 로가장높고그다음으로 50대 15.5% 31), 40대 12.3%, 60대 12.2% 순으로중장년에집중되어있음 전체인구대비수급자비율에서는고령수급자의비율이높음 [ 표 5.5] 2015 년연령별국민기초생활일반수급자현황 연령수급자수연령수급자수 10 세미만 97,418 ( 6.3) ( 2.1 ) 50~59 세 240,577 ( 15.5) ( 3.0 ) 10~19 세 353,528 ( 22.7) ( 6.1 ) 60~69 세 189,898 ( 12.2) ( 3.9 ) 20~29 세 94,894 ( 6.1) ( 1.4 ) 70~79 세 207,753 ( 13.4) ( 6.6 ) 30~39 세 64,261 ( 4.1) ( 0.8 ) 80 세이상 114,417 ( 7.4) ( 8.7 ) 40~49 세 191,738 ( 12.3) ( 2.2 ) 합계 1,554,484 (100.0) ( 3.1 ) 1) 첫번째괄호안은연령별수급자비율 2) 두번째괄호안은 2015 년주민등록연앙인구대비수급자수비율출처 : 보건복지부, 2015 국민기초생활수급자현황 1인가구는수급자중차지하는비율이높을뿐아니라일반가구대비비율에서도가장높은비율을보이고있음 1인가구는수급자중 60.3% 를차지하고있으며, 1~3 인가구가 89.7% 로대부분을차지 [ 표 5.6] 2015 년가구원수별국민기초생활수급가구현황 구분 일반가구 (A) 수급자 (B) 비율 (B/A) 구분 일반가구 (A) 수급자 (B) 비율 (B/A) 1인 5,203, , 인 940,413 26, 인 4,993, , 인 217,474 6, 인 4,100, , 인이상 65,975 2, 인 3,588,931 68, 계 19,111,030 1,014, 출처 : 보건복지부, 2015 국민기초생활수급자현황 ; 통계청, 2015 년인구주택총조사결과 31) 은퇴를맞이하는베이비부머연령대라고할수있는데, 우리나라의베이비붐세대는 6.25 전쟁이끝난후인 1955 년부터 1963 년사이에출생한사람들이다. ( 한경경제용어사전 ) 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 65

80 일반수급자가구중일반세대를제외하면고령자가구, 장애인가구비율이높음 일반가구 31.9%, 고령자가구 25.8%, 장애인가구 18.9%, 한부모가구 15.6% 등 2016 주거실태조사에서도 1인가구가 52.0% 이며, 1~2 인가구가저소득층의 84.6% 가구원수감소추세는저소득층에서더욱가시적으로나타나고있음 구 저소득층 중소득층 고소득층 분 1 인가구 [ 표 5.7] 소득계층별가구원수분포 2 인가구 3 인가구 4 인가구 5 인가구 6 인가구이상 계 평균가구원수 출처 : 국토교통부, 주거실태조사, 각년도 점유형태변화및주거비부담증가 저소득가구의월세비율증가및주거불안정성증가 주거실태조사결과자가는 2014 년까지감소추세에서 2016 년에다시증가, 전세비율은감소 월세비율은 2008 년감소한이후점차증가하여 2006 년 19.0% 에서 2016 년 23.7% 로증가하여 2012 년이후전세보다월세의비율이높은상황으로나타 66 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

81 나고있는데, 최근주택가격의안정, 전세가격의상승및저금리등의영향으 로분석 구분자가전세 [ 표 5.8] 점유형태추이 보증금있는월세 보증금없는월세 사글세또는연세 주 ) 기공표된 2012 년의월세가구비율에는 연세 거주가구비율이포함되지않았으나, 시계열비교를위해 2012 년월세가구비율에연세로거주하는가구비율을포함하였으며, 기존공표자료와차이가있음출처 : 국토교통부, 주거실태조사, 각년도 무상 계 또한, 소득이적을수록월세가구로거주하거나무상가구로거주하는비율이 높아졌으며특히, 저소득층은전세 (12.9%) 보다월세 (35.3%) 의비중이높음 [ 그림 5.2] 소득계층별점유형태출처 : 국토교통부, 주거실태조사, 각년도 60 m2이하소형주택에대한월세가격지수는증가양상 수도권과지방 85 m2초과주택은하락하고있으나, 소형연립다세대의지수는 상승 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 67

82 상대적으로가격이높은아파트의경우수도권은 60m2이하아파트의상승세가뚜렷한반면, 지방은 60m2이하소형아파트는하락하고있으나, 중대형아파트의월세가격지수하락폭은크지않아, 주거면적소비에서지역적특성이존재하는것으로이해할수있음 [ 그림 5.3] 규모별월세가격지수 ( 연립다세대 ) 1) = 100 2) 수도권 : 서울, 경기, 인천 / 지방 : 수도권을제외한지역출처 : 한국감정원, 전국주택가격동향조사 ( 신 ) ; 국가통계포털 ( 1) = 100 [ 그림 5.4] 규모별월세가격지수 ( 아파트 ) 68 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

83 2) 수도권 : 서울, 경기, 인천 / 지방 : 수도권을제외한지역출처 : 한국감정원, 전국주택가격동향조사 ( 신 ) ; 국가통계포털 ( 아파트전세가격지수를보면, 지방에비해수도권의하락및상승폭이큰것 을알수있으며, 소형아파트전세가격지수증가폭이더크게나타남 [ 그림 5.5] 규모별전세가격지수 ( 아파트 ) 1) = 100 2) 수도권 : 서울, 경기, 인천 / 지방 : 수도권을제외한지역출처 : 한국감정원, 전국주택가격동향조사 ( 신 ) ; 국가통계포털 ( [ 표 5.9] 월소득대비월임대료비율 (RIR) 구분 중위수평균중위수평균중위수평균중위수평균중위수평균중위수평균 임차가구전체 수도권 지역 광역시 소득계층 도지역 저소득층 중소득층 고소득층 주 : 연도별월세전환율 ( 월세이율 ) %( 06.10), 11.76%( 08.10), 11.52%( 10.8) ( 국민은행주택가격조사 ) %( 12.7), 9.36%( 14.8), 6.7%( 16.8) ( 한국감정원월세동향조사월세이율 ) 출처 : 국토교통부, 주거실태조사, 각년도 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 69

84 주택가격및임대료의상승은주거비부담증가로이어지며, 특히저소득층임차가구의임대료부담이다른계층에비해높은것으로분석됨 소득이낮을수록, 자가및전세가구에비해월세가구가상대적으로임대료에대한부담감이큰것으로나타남 최근주택가격의안정, 전세가격의상승및저금리등으로전세의월세전환이증가하고있으며, 2006 년이후자가보유율이감소하는추세로주택가격안정에대한정책이요구됨 주택보유의필요성과주택정책에대한수요자의의식변화는임대주택수요변화로도이어질수있을것 2016 년전국월소득대비월임대료비율 (RIR) 은중위수기준으로 18.1% 이며, 저소득층의 RIR은 23.1% 로중소득층 14.9%, 고소득층 19.0% 에비해높음 이와관련하여, 2016 주거실태조사결과전체가구의 66.5% 가임대료및대출금상환에부담을느끼고있음 : 소득계층별로는저소득층 73.4%, 중소득층 65.6%, 고소득층 55.6%, 점유형태별로는자가 50.6%, 전세 74.3%, 보증금있는월세 81.3%, 보증금없는월세 91.0% 로나타남 자산상태에있어서도월세가구의순자산규모가상대적으로낮음 주거비가상대적으로목돈인점을고려할때, 자산규모는주거상향을위해중요 경상소득이나원리금상환액에대한차이보다순자산액의차이가훨씬큰데, 전세가구순자산액은자가가구순자산액의 60% 내외, 월세가구순자산액은자가가구자산액의 15% 를넘지못하고있음 70 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

85 [ 표 5.10] 점유형태별자산상태 ( 경상소득, 원리금상환, 순자산액 )(2012~2016) ( 단위 : 만원 ) 구분 전가구평균 보유가구중앙값 전가구평균 보유가구중앙값 전가구평균 보유가구중앙값 전가구평균 보유가구중앙값 전가구평균 보유가구중앙값 경상소득 4,956 4,000 5,168 4,200 5,405 4,500 5,578 4,670 5,728 4,800 전체 원리금상환액 , , , , 순자산액 31,106 17,240 30,685 17,826 31,411 18,737 33,075 19,826 34,154 21,151 경상소득 5,426 4,400 5,718 4,800 5,886 4,960 6,079 5,073 6,245 5,200 자가 원리금상환액 , , , , 순자산액 40,120 24,333 39,894 24,950 39,840 25,490 41,492 26,100 42,393 27,798 경상소득 5,054 4,120 5,094 4,295 5,441 4,620 5,494 4,800 5,545 4,800 전세 원리금상환액 , , , 순자산액 25,460 13,125 23,993 13,147 24,885 13,502 26,642 13,778 26,951 13,936 경상소득 3,123 2,640 3,177 2,640 3,354 3,000 3,483 3,040 3,497 3,000 월세 원리금상환액 , 순자산액 5,545 1,852 4,776 1,920 5,394 2,100 5,401 2,280 5,532 1,836 1) 가계금융복지조사대상가구중부채를보유한가구를대상으로도출한결과임 2) 2016 년도는잠정치 3) 자산은조사년도, 소득, 원리금상환액은전년도기준출처 : 통계청, 가계금융복지조사, 각년도 ; 국가통계포털 ( 소득이낮을수록적자가구비율이높음 지난 26년간적자가구비율변화를보면, 2004 년이후감소추세에있으나, 여전히소득분위별적자가구비율에있어격차를보이고있음 2016 년기준도시근로자 2인이상비농가의경우전체가구가 17.0% 내외인반면, 소득5 분위가구는 7.5%, 소득1 분위가구는 33.7% 임 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 71

86 [ 그림 5.6] 분위별적자가구비율변화추이 (1990~2016) 1) 2 인이상, 가구기준 2) 기준소득은균등화하지않은가구의경상소득과비경상소득의합계출처 : 통계청, 가계동향조사, 각년도 ; 국가통계포털 ( 부채에있어서주거비부담을보면, 특히가구주 30 대이하가특히높은비율임 신용대출용도별비율에있어, 거주주택이나전월세보증금마련용도비율이 20.9% 구분 계 [ 표 5.11] 가구주연령대별신용대출용도별비율 (2016) 거주주택마련 거주주택이외부동산마련 전 ( 월 ) 세보증금마련 부채상환 사업자금 ( 영농자금포함 ) 마련 생활비마련 기타용도등 전체 세미만 ~40 세미만 40~50 세미만 50~60 세미만 세이상 주 ) 잠정치출처 : 통계청 (2016), 가계금융ㆍ복지조사 ; 국가통계포털 ( 72 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

87 지난 10 년간자산변화를보면, 총자산대비순자산의비율이하락 2006 년도의경우총자산 28,112 만원대비순자산 24,164 만원은 86% 인반면, 2016 년은총자산 36,187 만원대비순자산 29,533 만원으로 81.6% 로감소 전연령대별감소뿐만아니라 2006 년에서 2016 년동안각각 40 대, 50 대, 60 대 로연령대변화에따른자산변화에서도모두감소 : 예 ) 2006 년 40 대 83.7% 2016 년 50 대 81.1% 구분 [ 표 5.12] 가구주연령대별자산변화 (2006~2016) 계 30 세미만 30~40 세미만 40~50 세미만 50~60 세미만 60 세이상 가구분포 (%) 가구원수 ( 명 ) 가구주연령 ( 세 ) 자산 ( 만원 ) 36,187 8,750 25,730 36,564 44,302 36, 순자산 ( 만원 ) 29,533 7,157 19,853 28,547 35,917 31,722 가구분포 (%) (%) 5.86 (%) (%) (%) (%) (%) 가구원수 ( 명 ) 2.9 ( 명 ) 1.9 ( 명 ) 3.39 ( 명 ) 3.4 ( 명 ) 2.84 ( 명 ) 2.1 ( 명 ) 가구주연령 ( 세 ) ( 세 ) ( 세 ) ( 세 ) ( 세 ) ( 세 ) ( 세 ) 총자산 ( 만원 ) 28, , , , , ,075.8 순자산 ( 만원 ) 24, , , , , ,078.6 주 ) 2016 년은잠정치출처 : 통계청 (2016), 가계자산조사 ; 통계청 (2016), 가계금융ㆍ복지조사 ; 국가통계포털 가구증가및가구분화로가족중심정책에서변화되어야할필요 향후십수년간가구는지속증가, 가구원수는지속감소할것으로예측 2015 년총가구는 1,901 만 3천가구에서 2043 년 만 1천가구까지증가한후감소, 2045 년 2,231 만 8천가구에이를전망 총인구는 2031 년을정점으로감소할전망이나, 가구는 1인가구증가등가구분화로인해 2043 년정점에이를전망 2015 년평균가구원수는 2.53 명에서점차감소하여 2045 년 2.1명까지감소할전망 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 73

88 [ 표 5.13] 평균가구원수 (2000~2045) ( 단위 : 명 ) 연도 평균가구원수 출처 : 통계청 (2012), 장래가구추계전국편결과 [ 그림 5.7] 총가구및가구증가율 (2000~2045) 출처 : 통계청 (2012), 장래가구추계전국편결과 여성가구주증가 : 2015 년남성가구주가 1,342 만 7천가구 (70.6%), 여성가구주가 558만 6천가구 (29.4%) 였으나, 2045 년까지여성가구주가점차증가하여 2015 년비해 1.5배 (852 만 7천가구 ) 증가 32) 가구주의고령화 : 2015 년 40~50 대가구주가전체의 48.0% 로가장많았으나, 2045 년에는혼인의지연과기대수명의증가등으로가구주주연령층이점차고령화되어 60~70 대가 40.1% 로가장많아질전망 [ 표 5.14] 세대구성별인구분포변화 구분총계계 1 세대 2 세대 3 세대 4 세대이상 1 인가구 비친족가구 1 인가구분포비율 2015 년 48,339, 년 43,308, 출처 : 통계청, 2015 년도인구주택총조사 ; 통계청, 1995 년도인구주택총조사 32) 여성가구주의증가는여성의사회경제적지위향상과미혼가구증가, 남녀간기대수명격차에의한사별가구증가등의이유에의한분리가구증가등에기인하는것으로분석된다. 74 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

89 지난 20년간세대구성변화를보면, 1세대가구, 1인가구의증가폭이큰반면, 2세대이상가구의비율이감소, 세대구성이다양화하고있음 인구, 가구모두에서 1세대가구및 1인가구가증가 인구 10명중 1명이 1인가구, 가구 100가구중 27가구가 1인가구 가구에서 2세대가구중부부와미혼자녀로구성된가구는 1995 년 79.6% 에서 65.9% 로감소한반면, 한부모가구의비율은증가 2인이상가구중심정책변화필요 인구에서도 1인가구가대세로, 연령대별세대구성을보면, 1995년에는 1인가구비율이가장높은연령대가 28.9% 인 20대인구였으나, 2015 년에는 20세이하및 60~65 세를제외하면, 30, 40, 50대인구의비율이각각 18.3%, 16.3%, 16.9% 로고르게분포 연령대별및성별에서는 1995 년, 2015 년모두고령자여성가구의비율이높음 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 75

90 [ 표 5.15] 세대구성변화 (1995~2015) 구분 일반가구 12,958, ,111, 세대가구 -계 1,640, ,324, 세대가구 -부부 1,398, ,982, 세대가구 - 부부 + 미혼형제자매 18, 세대가구 -부부 + 기타친인척 4, 세대가구 -가구주 + 미혼형제자매 241, , 세대가구 -가구주 + 기타친인척 15, 세대가구 -기타 103, 세대가구 -계 8,200, ,328, 세대가구 -부부 + 미혼자녀 6,528, ,150, 세대가구 -부 + 미혼자녀 172, , 세대가구 -모 + 미혼자녀 787, ,522, 세대가구 -부부 + 양친 22, , 세대가구 -부부 + 한부모 98, , 세대가구 -부부 + 미혼자녀 + 부부미혼형제자매 133, , 세대가구 -조부모 + 미혼손자녀 35, , 세대가구 -조부또는조모 + 미혼손자녀 69, , 세대가구 -기타 782, 세대가구 -계 1,265, ,029, 세대가구 -부부 + 미혼자녀 + 양친 172, , 세대가구 -부부 + 미혼자녀 + 부친 74, , 세대가구 -부부 + 미혼자녀 + 모친 391, 세대가구 -기타 385, , 세대이상가구 26, , 인가구 1,642, ,203, 비친족가구 182, , 출처 : 통계청, 2015 년도인구주택총조사 ; 통계청, 1995 년도인구주택총조사 76 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

91 [ 표 5.16] 성, 연령및세대구성별인구분포 (2015) 구분총계계 1 세대 2 세대 3 세대 4 세대이상 1 인가구 비친족가구 1 인가구분포비율 합계 48,339, 세이하 9,724, ~29 세 2,763, ~39 세 7,335, ~49 세 8,437, ~59 세 7,956, ~64 세 2,741, ~79 세 5,174, 세이상 1,234, 남자소계 23,804, 세이하 5,012, ~29 세 2,804, ~39 세 3,709, ~49 세 4,246, ~59 세 3,971, ~64 세 1,336, ~79 세 2,331, 세이상 392, 여자소계 24,534, 세이하 4,711, ~29 세 2,931, ~39 세 3,625, ~49 세 4,190, ~59 세 3,984, ~64 세 1,405, ~79 세 2,842, 세이상 842, 출처 : 통계청, 2015 년인구주택총조사결과 ; 국가통계포털 ( 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 77

92 [ 표 5.17] 성, 연령및세대구성별인구분포 (1995) 구분총계계 1 세대 2 세대 3 세대 4 세대이상 1 인가구 비친족가구 1 인가구분포비율 합계 43,308, 세이하 13,834, ~29 세 7,601, ~39 세 8,301, ~49 세 5,500, ~59 세 3,957, ~64 세 1,489, ~79 세 2,250, 세이상 373, 남자소계 1,332, 세이하 7,181, ~29 세 3,558, ~39 세 4,200, ~49 세 2,814, ~59 세 1,938, ~64 세 670, ~79 세 870, 세이상 98, 여자소계 21,975, 세이하 6,652, ~29 세 4,043, ~39 세 4,100, ~49 세 2,685, ~59 세 2,019, ~64 세 819, ~79 세 1,379, 세이상 274, 출처 : 통계청, 1995 년인구주택총조사결과 ; 국가통계포털 ( 78 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

93 저출산 고령화로 1인가구증가 2015 년에는부부 + 자녀가구가약 613만 2천가구 (32.3%), 1인가구 (27.2%), 부부가구 (15.5%) 순이었으나, 2035 년추계에서는 1인가구 (34.6%), 부부가구 (20.7%), 부부 + 자녀가구 (19.3%) 순임 2015 년기준 1, 2인 33) 가구는전체가구 53.3% 로절반을넘어주택정책변수중하나로등장, 인구정체에비해가구수는꾸준히증가 [ 그림 5.8] 2015 년과 2035 년의가구유형별가구 출처 : 통계청, 장래가구추계 ; 국가통계포털 ( 33) 1 인가구와함께 2 인가구역시증가하고있는데, 통계청가구추계에따르면 2035 년가구비율에서 1 인가구 34.3%, 2 인가구는 34.0% 로 1, 2 인가구전체가구의 78.3% 를차지할것으로전망하고있다. 한편, 4 인가구는 2035 년 9.8% 로전망된다. 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 79

94 [ 표 5.18] 가구원수별비율변화 ( 통계청 ) ( 단위 : 천가구 ) 구분 2010 년 2015 년 2035 년-추계 1인가구 4,153(23.9%) 5,203(27.2%) 7,628(34.3%) 2인가구 4,202(24.2%) 4,994(26.1%) 7,579(34.0%) 3인가구 3,699(21.3%) 4,101(21.5%) 4,318(19.4%) 4인가구 3,905(22.5%) 3,589(18.8%) 2,190(9.8%) 5인이상가구 1,400(8.1%) 1,224(6.4%) 547(2.4%) 출처 : 통계청, 2010 년도인구주택총조사 ; 통계청, 2015 년도인구주택총조사 ; 통계청, 장래가구추계 단독주택 ( 다가구주택도포함 ) 이 1인가구거처의절반을차지하고있는데, 일반가구거처의절반이아파트인경우와차이를보이고있으며, 주택이외의거처비율도더크고, 연령대별분포에서청장년의비율이가장높아, 1인가구의주거불안정성을추정할수있음 [ 표 5.19] 1 인가구의거처분포 (2015) 구분총계계주택단독주택 아파트연립주택 다세대주택 비거주용건물내주택 주택이외의거처 일반가구 19,111, 인가구 5,203, 출처 : 통계청, 2015 년인구주택총조사결과 ; 국가통계포털 ( 80 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

95 구분총계계주택단독주택 아파트연립주택 다세대주택 비거주용건물내주택 일반가구 19,111, 인가구합계 [ 표 5.20] 1 인가구의성, 연령및거처분포 (2015) 주택이외의거처 5,203, 세이하 58, ~29 세 887, ~39 세 953, ~49 세 849, ~59 세 877, ~64 세 354, ~79 세 910, 세이상 312, 남자소계 2,592, 세이하 28, ~29 세 484, ~39 세 610, ~49 세 542, ~59 세 477, ~64 세 152, ~79 세 246, 세이상 51, 여자소계 2,610, 세이하 29, ~29 세 402, ~39 세 343, ~49 세 307, ~59 세 399, ~64 세 202, ~79 세 663, 세이상 261, 출처 : 통계청, 2015 년인구주택총조사결과 ; 국가통계포털 ( 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 81

96 고령 1인가구빈곤문제심화 1인가구증가에는고령화에도원인이있는데, 2015 년인구주택총조사결과 1 인가구의 23.5% 가 65세이상고령자가구이며, 여성고령자가구가 17.8% 이며, 고령자단독가구의가계소득을보면빈곤수준도낮음 저출산고령화에따라, 노년부양비와노령화지수는점점증가추세 : 통계청주요인구지표에따르면, 2015 년기준노년부양비 17.5, 노령화지수 93.1 인데, 2017 년에는 로유소년인구보다고령자가더많아지게됨 34) [ 표 5.21] 중고령자가구의실질가계소득 (2013) 구분월평균실질가계소득 ( 단위 : 만원 ) 중고령자가구원수 고령자가구구성 계 1명 2명 3명 4명 5명 5명이상 계 노인단독가구 노인부부가구 기타가구 ) 중고령자는 50 대이상, 고령자는 65 세이상 2) 실질가계소득은통계청 CPI(2010=100) 를이용하여산출하였음출처 : 국민연금공단, 2013 년도국민노후보장패널조사, 2014; 국가통계포털 ( 청년층주거불안증가 청년층중에서도사회진입층에해당하는 29세이하청년층실업률이 10% 를육박하고있고연령대별실업자수에서도가장높음 경제적자립과함께주거의독립, 생애이벤트 ( 결혼, 출산등 ) 도일어나는시기인점을고려할때, 청년층의실업에따른빈곤발생은주거불안과밀접한관련이될것임 청년빈곤층의주거정책을요구하는청년조직 35) 도등장 34) 생산가능인구 ((15~64 세인구 ) 100 명이부양해야하는고령자수 (65 세이상인구 ) 노년부양비 = 고령인구 / 생산가능인구 100 유소년인구 (15 세미만인구 ) 100 명에대한고령자수 (65 세이상인구 ) 노령화지수 = 고령인구 / 유소년인구 ) 2011 년결성된 민달팽이유니온 은주거문제제기뿐아니라자체적인공동주택도모색중 82 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

97 [ 표 5.22] 연령대별실업률및실업자수 ( 단위 : %, 천명 ) 실업률 실업자수 구분 전체실업률 세 세이상 , ) 실업률 (%) = ( 실업자 경제활동인구 ) 100 2) 실업자 : 조사대상주간에수입있는일을하지않았고, 지난 4 주간일자리를찾아적극적으로구직활동을하였던사람으로서일자리가주어지면즉시취업이가능한자출처 : 통계청, 고용동향, 월 ; 국가통계포털경제활동인구조사결과 ( 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 83

98 [ 표 5.23] 20 ㆍ 30 대의세대구성변화 (1995~2015) 구분 ~29 세 30~39 세 20~29 세 30~39 세 일반가구 1,474, ,922, ,288, ,278, 세대가구 - 계 381, , , , 세대가구 - 부부 232, , , , 세대가구 - 부부 + 미혼형제자매 , 세대가구 - 부부 + 기타친인척 세대가구 -가구주 + 미혼형제자매 149, , , , 세대가구 - 가구주 + 기타친인척 1, , 세대가구 - 기타 4, , 세대가구 - 계 486, ,012, , ,725, 세대가구 - 부부 + 미혼자녀 375, ,607, , ,280, 세대가구 - 부 + 미혼자녀 3, , , , 세대가구 - 모 + 미혼자녀 50, , , , 세대가구 - 부부 + 양친 , , 세대가구 - 부부 + 한부모 4, , , , 세대가구 - 부부 + 미혼자녀 + 부부미혼형제자매 18, , , , 세대가구 - 조부모 + 미혼손자녀 세대가구 -조부또는조모 + 미혼손자녀 12, , , , 세대가구 -기타 12, , 세대가구 - 계 32, , , , 세대가구 - 부부 + 미혼자녀 + 양친 2, , , 세대가구 -부부 + 미혼자녀 + 부친 1, , , , 세대가구 -부부 + 미혼자녀 + 모친 2, , 세대가구 - 기타 15, , , , 세대이상가구 , , 인가구 474, , , , 비친족가구 98, , , , 출처 : 통계청, 2015 년도인구주택총조사 ; 통계청, 1995 년도인구주택총조사 84 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

99 주택보유의식변화및자가점유율정체경향 대도시일수록, 소득이낮을수록, 월세가구일수록주택보유의식이낮음 주택을보유해야한다는의견과관련하여주거실태조사에따르면, 2010 년, 2014 년, 2016 년변화를볼때, 감소하였다가다시증가하였는데, 점유형태에따라경향에차이를보이고있음 추이로볼때증가하였으나, 저소득층일수록보유의식이상대적으로낮은비율을보임 점유형태에있어서임차가구라도하더라도전세가구는 2014 년에비해 2016 년에는보유비율이증가하였으나, 월세가구의주택보유의식은낮아지는추세 지역 소득계층 점유형태 구분 [ 표 5.24] 주택보유의식변화 (2010~2016) 그렇다아니다계그렇다아니다계그렇다아니다계 전체 수도권 광역시 도지역 저소득층 중소득층 고소득층 자가 전세 보증금있는월세 보증금없는월세 무상 출처 : 국토교통부, 2014 주거실태조사 전국적으로자가보유율은추이를보면 2010 년 61.3% 가최대였고, 이후정체, 2015 인구주택총조사결과 56.0%, 2016 년주거실태조사결과 59.9% 로 60% 내외수준 2015년인구주택총조사결과수도권의자가보유율은 53.4% 로 2005년, 2010 년인구주택총조사결과 55.9%, 54.6% 로감소추세 36) 로나타고, 주거실태조사역시 58.0%~61.0% 로정체 36) 다만, 2015 인구주택총조사는이전인구주택총조사와다르게등록센서스인점을감안 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 85

100 구분 2005 인구주택총조사 2006 주거실태조사 [ 표 5.25] 자가보유율변화 (2005~2016) 2008 주거실태조사 2010 인구주택총조사 2010 주거실태조사 2012 주거실태조사 2014 주거실태조사 2015 인구주택총조사 전국 수도권 광역시 도지역 출처 : 통계청, 2005 년, 2010 년, 2015 년인구주택총조사 ; 국토교통부, 주거실태조사, 각년도 2016 주거실태조사 주택매매시장소비심리지수추이를보면, 110~140 내외에서등락인상황 9개등급으로소비심리지수의수준을구분 37) : 상승국면 1~3 단계 (115~134, 135~174, 175~200), 보합국면 1~3 단계 (95~99, 100~104, 105~114), 하강국면 1~3단계 (0~64, 65~84, 85~94) [ 그림 5.9] 주택매매시장소비심리지수추이 (2011.7~2017.1) 1) 수도권은서울, 인천 ( 옹진군제외 ), 경기 2) 부동산시장소비심리지수는 0~200 의값으로표현되며, 지수가 100 을넘으면전월에비해가격상승및거래증가응답자가많음을의미출처 : 국토연구원, 부동산시장소비심리조사 ; 국가통계포털 ( 37) 국토연구원부동산소비심리 ( 86 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

101 수도권이외지역은주택보급률 100% 이상으로나타나전국적수준의절대적주택부족문제해결에도여전히수도권은주택이부족 연도별신주택보급률 38) 은전국을기준으로 2005 년 98.3% 에서 2015 년 102.3% 로점차높아지고있으며, 수도권인서울과경기를제외한모든지역에서주택보급률이 100.0% 이상 그동안주택건설을통해주택부족문제가크게완화되었으나, 주요선진국인미국 111.4%(2008), 영국 106.1%(2007), 일본 115.2%(2008) 에비해낮음 39) [ 표 5.26] 주택보급률추이 (2005~2015) 구분 전국 수도권 지방 ) 2010~2015 년은등록센서스기준 2) 가구수 : 일반가구 ( 보통가구 +1 인가구 +5 인이하비혈연가구 ) 3) 주택수 : 다가구주택구분거처반영한주택수출처 : 국가통계포털 ( 대도시, 저소득층및임차가구에서공공임대주택수요가높음 주거실태조사결과주거지원프로그램이필요하다는의견은수도권, 저소득층, 임차가구의비율이높았으며, 장기공공임대주택공급과관련하여저소득층및 월세거주가구의비율이높음 구분 전체 지역소득계층점유형태 수도권광역시도지역저소득층중소득층고소득층자가전세보증금있는월세 보증금없는월세 필요하다 필요하지않다 [ 표 5.27] 주거지원프로그램의필요성 계 주 ) 일세, 사글세또는연세는보증금없는월세에포함하여분석 출처 : 국토교통부, 2016 년도주거실태조사 무상 38) 기존의주택보급률이다가구주택을 1 호로집계하고 1 인가구를가구수에포함시키지않는문제를개선한새로운주택보급률 39) 권혁삼외 (2015) 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 87

102 주거지원이필요하다는가구를대상으로가장필요한주거지원프로그램을조사한결과, 주택구입자금대출지원 이 29.7% 로가장높게나타났으며, 다음으로 전세자금대출지원 19.0%, 장기공공임대주택공급 16.1% 순으로나타남 저소득층이나보증금없는월세가구는장기공공임대주택공급필요성을높게보았음 [ 표 5.28] 가장필요한주거지원프로그램 (1순위 ) 구분 월세보조금지원 전세자금대출 주택구입자금대출지원 주택개량개보수자금대출지원 주택개량개보수현물지원 단기공공임대주택공급 장기공공임대주택공급 공공분양주택공급 주거지원서비스제공 기타 계 지역 소득계층 점유형태 전체 수도권 광역시 도지역 저소득층 중소득층 고소득층 자가 전세 보증금있는월세 보증금없는월세 무상 ) 주거지원프로그램이필요하다고응답한가구만을대상으로조사함 2) 일세, 사글세또는연세는보증금없는월세에포함하여분석함출처 : 국토교통부, 2016 년도주거실태조사 생애주기별주거수요차이를정책에반영해야할필요 연령대를중심으로특정행위나목적이일어나는현상을구분하는것을의미하며, 연령중심의개인생애주기와가족이벤트중심의가족생애주기로나눌수있음 가구생애주기에따라가구의규모, 소득수준, 주거비용등이변화하기때문에주택수요를결정하는영향요인은가구 ( 가족 ) 생애주기 (Family Life Cycle) 과관련이깊음 40) 88 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

103 가족형성단계, 확대단계, 축소단계에따라주택의규모, 시설, 점유형태에대한선호도가다르게나타나게되며, 이는주택수요의형태로표출되게됨 41) [ 표 5.29] 생애주기별주거수요계층의특성 구분가구특성주거수요특성 청년층 신혼부부 육아세대 장년층 노년층 - 20~30 대 ( 가족진입기 ) - 1 인가구 - 대학 / 취업, 소득낮음 - 30~40 대 ( 가족형성기 ) - 2 인가구 - 결혼 / 취업, 소득증가 - 30~40 대 ( 가족확장기 ) - 3~4 인가구 - 결혼 / 취업 / 출산, 자산형성 - 50 대 ( 가족확장기 / 수축기 ) - 3~4 인 /1~2 인가구 - 취업 / 자녀독립, 자산축적 - 60 대 ( 가족진입기 / 수축기 ) - 1~2 인가구 - 은퇴, 소득감소 - 임차수요 ( 월세 / 전세 ) - 단독주택. 다세대 / 아파트, 60 m2이하 - 저렴한주거비, 양호한주거환경수요 - 자가수요 - 아파트, 60~85 m2, 혹은 85 m2초과 (40 대 ) - 교통편리성및양호한주거환경수요 - 자가수요 - 아파트, 60~85 m2혹은 85 m2초과 (40 대 ) - 교통편리성및양호한주거환경, 육아 / 교육수요 - 자가수요 - 아파트 / 단독주택, 85 m2초과혹은 40~60 m2 ( 축소기 ) - 교통편리성및양호한주거환경, 저렴한주거비수요 - 자가수요 - 아파트 / 단독주택, 85 m2초과혹은 60~65 m2 ( 축소기 ) - 교통편리성및양호한주거환경, 저렴한주거비수요, 의료수요 출처 : 정소이외 (2016: 35) 생애주기별주거수요대응형주택공급전략은저출산고령화사회와도연계 기존의공공임대주택정책이소득을중심으로저소득층대상의공급을전개한반면, 2000 년대들어고령화가급격하게진행되고, 청년층의주거불안이가사화되는등인구사회구조변화에따라기존주택정책에서수용하지못한계층에대한주택정책수행의필요성이제기 생애주기에대한연구는미래주거수요와관련하여중요하게다루어지고있음 특히저출산, 고령화와관련하여정책지원이필요함을강조 40) 박천규외 (2009); 정소이 (2016) 재인용 41) 정희수외 (2004) 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 89

104 [ 표 5.30] 생애주기별주거수요대응형공공주택공급방향 비전 안심하고행복하게오랫동안거주가능한맞춤형주거 목표선택가능주거 주거비 서비스 + 과제 계층별다양한 공공주택공급 주거비지원 확대 서비스 연계형주택 주거이동 지원 지역사회 복지거점 생애주기단계 주거문제및수요 정책방향 공공임대 주택공급 정책수단 특화임대 지원제도 청년층 신혼부부 육아세대 장년층 노년층 주거비부담 소형임대수 요 직주근접 자산형성지 원 - 부담가능한 주거 주거비부담 결혼ㆍ출산을지원하는 보 / 교육 환경 규모확대 자가수요 아파트선호 규모축소 신생활양식 노루부담 복지 / 의료 규모축소 노후부담 주거환경 구축 - 신혼집 마련 - 육아지원 안정적 거주실현 가구특성고려한공급평형다양화 / 소득기준완화및임대료차등 / 유니버셜디자인 입주기회확대 육아친화환경조성 10 년임대 계층확대 ( 중산층 ) 창업지원 셰어형 저축상품 연계 육아공동체 ( 코하우징 ) 민ㆍ관협력 형육아주택 3 세대 동거형 단지형 단독 / 다세대 세대교류형 서비스제공 자산형성지원 ( 저축연계 ) 청년주거수당 임대료할인 주택금융지원강화 ( 자가지원 ) 임대료할인 / 임대기간연장 ( 자녀수 ) 육아인증제도 주택금융지원강화 주택개조지원확대 주택자산활용지원 주거이동지원 출처 : 정소이외 (2016: ) 90 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

105 2.2 공공임대주택정책방향 ( 중앙정부및지방정부의정책방향 ) 중앙정부의최근주택정책은 1 공급대상계층의세분화 2 공급방식의다양화 3 공급계층특화에따른주거서비스확대라고할수있음 제2차장기주택종합계획 ( ) 공공임대주택재고확대 : 저소득층주거비부담완화, 임차가구주거안정성강화목적, 물량과유형은탄력적으로조정하는맞춤형공급체계구축, 수요많은도심지공공주택공급 공공임대주택공급방식다양화 : 임대차시장여건변화에탄력적으로대응, 도심입지매입ㆍ전세임대확대, 재정적ㆍ정책적지원을지속적으로추진 공공임대주택의효율적운영ㆍ관리 : 주거수준향상, 주거상향이동촉진등을위한효율적운영관리체계, 공공임대주택의유형, 지역, 규모등을감안하여합리적수준으로임대료설정 수요맞춤형주거지원 : 주거약자 ( 고령자ㆍ장애인등 ), 비정상거처 ( 쪽방, 비닐하우스, 고시원등 ) 거주가구, 생애맞춤형 ( 대학생, 청년가구, 사회초년생등사회진입계층, 신혼부부및영유아양육가구, 고령자또는청년 1인가구등 ) [ 표 5.31] 주거지원프로그램 ( 제 2 차장기주택종합계획 ) 구분공급자지원수요자지원 공공 민간 - 영구임대주택공급 - 매입ㆍ전세임대주택공급 - 국민임대주택공급 - 행복주택공급 - 공공임대 (5 ㆍ 10 년 ) 주택공급 - 공공분양주택공급 - 공공임대주택활성화 - 리츠를통한임대주택공급 - 전문임대관리업육성 - 주거급여 ( 주택바우처 ) - 전세자금대출 - 주택구입자금대출 - 주택개량자금지원 ( 생애최초ㆍ근로자서민구입자금공유형모기지등 ) - 월세소득공제 - 월세지급보증등금융지원 - 전세자금반환보증 출처 : 국토교통부 (2013: 46), 제 2 차 (2013~2022 년 ) 장기주택종합계획 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 91

106 2013, 2014 주택종합계획, 2016~2017 주거종합계획 2013 년도주택종합계획 : 정부개입ㆍ규제완화, 공공분양주택축소, 철도부지ㆍ국공유지등을활용하여임대주택공급, 매입ㆍ전세확대로도심내공급위주로전환, 생애주기별주거지원 2014 년도주택종합계획 : 공공임대주택지속공급, 공공임대주택입주ㆍ관리강화 2016 년도주거종합계획 : 공공임대주택 ( 생애주기별특화형임대주택공급, 공공리모델링ㆍ사회적주택ㆍ마을정비형등공급방식, 민간참여확대등 ), 행복주택 ( 리츠도입, 복합개발ㆍ가로주택정비사업활용ㆍ신축매입ㆍ오피스텔형행복주택등, 신혼부부ㆍ대학생수요맞춤형공급 ) 2017년도주거종합계획 : 공공임대주택 12만호공급, 행복주택 ( 재건축ㆍ재개발매입, 대학협력형, 청년창업지원주택ㆍ공공리모델링 ( 청년층및신혼부부 ) 부모와자녀세대인접거주지원 ( 다자녀 ), 장애인ㆍ고령자지원, 공공실버주택확대 ) 최근 5년간주요정책에서는서민ㆍ중산층주거안정을위한전략을제시 서민주거안정을위한주택시장정상화종합대책 ('13.4.1) : 주택시장정상화, 하우스ㆍ렌트푸어지원, 보편적주거복지 4.1대책점검및후속조치 ( 수도권주택공급조절방안 ) (' ) : 공공개발사업공급계획조정등을통한주택공급조절 전월세시장안정을위한대응방안 (' ) : 주택구입ㆍ소유비용경감, 임대주택공급확대, 월세세입자지원 4.1, 8.28 대책후속조치계획 ( 공유형모기지확대, 행복주택활성화등 ) (' ) : 금융지원확대및보완, 행복주택공급계획조정, 대상부지확대 주택임대차시장선진화방안 (' ) : 공공ㆍ민간의임대주택공급활성화, 공급주체다양화, 민간임대지원, 월세세입자지원강화, 전월세시장정보인프라구축 92 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

107 규제합리화를통한주택시장활력회복및서민주거안정강화방안 ('14.9.1) : 임대주택단기공급확대, 임대시장민간참여활성화, 전월세가격모니터링강화 서민주거비부담완화방안 (' ) : 매입ㆍ전세임대집중공급, 다양한임대주택공급 ( 민간자본활용, 준공공임대주택 ), 저소득층의월세대출, 자가지원등 기업형주택임대사업육성을통한중산층주거혁신방안 (' ) : 뉴스테이지원, 적정수익률확보를위해규제최소화, 기업형임대에추가적혜택 서민주거비부담완화를위한보완방안 ('15.4.6) : 기준금리인하 (2.0% 1.75%) 에따른시중금리하락효과를반영임차보증금, 구입자금지원, 금융부담완화등 서민 중산층주거안정강화방안 ('15.9.2) : 주거취약계층지원강화로리모델링임대도입, 전세임대확대, 가을이사철매입ㆍ전세임대조기공급, 공공실버주택, 행복주택ㆍ행복기숙사공급활성화, 주거취약계층주거비지원강화 맞춤형주거지원을통한주거비경감방안 (' ) : 저소득층및생애주기별특화형임대주택공급확대 ( 저소득층전세임대공급 1만호, 청년층대상청년전세임대, 창업지원주택, 신혼부부대상임대료상승부담없는 10년매입임대, 노년층대상공공실버주택 ), 민간참여를통한임대주택확충, 전월세등주거비지원강화등 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 93

108 [ 표 5.32] 최근 5 년간공공주택정책 (2013~2017) ( ) 제 2 차장기주택종합계획 공공임대주택재고확대 주거복지사각지대해소 - 대학생, 청년, 사회초년생, 신혼부부등 공급방식다양화 생애주기맞춤형주거지원확대 서민주거안정을위한주택시장정상화종합대책 ( ) 전월세시장안정화대응방안 ( ) 2014 주택종합계획 주택임대차시장선진화방안 ( ) 중산층주거혁신방안 ( ) 서민ㆍ중산층주거안정강화방안 ( 159.2) 2016 주거종합계획 맞춤형주거지원을통한주거비경감방안 ( 16427) 2017 주거종합계획 공공임대연 11 만호공급 행복주택 ( 13-17)20 만호공급 주택구입자금지원강화 민간임대시장활성화 도심내공공임대확대 주택바우처도입 생애주기별지원강화 주택가격급락진정,, 거래량증가효과 전세수요의매매전환유도 임대주택공급확대 - 공공임대연 11 만호공급 ( 건설 7/ 매입전세 4) 민간임대주택공급활성화 수도권주택공급조절방안 ( ) 공유형모기지확대, 행복주택활성화 ( ) 공공임대주택 12만호공급 ( 건설임대 7만 / 매입 전세 5만 ) 행복주택입주기준및임대료기준등기본제도마련 주거급여개편, 주거기본법제정 기업형임대주택육성 공공임대주택공급주체다양화 - 민간임대인센티브등규제완화 월세세입자지원강화 행복주택공급활성화 - 14 년 2.6 만호사업승인추진 기존주택매입 전세임대조기공급 ( 만호목표 ) 기업형주택임대사업육성 - 규제개혁, 택지지원, 자금지원, 세제지원, 인프라구축 규제합리화를통한주택시장활력회복및서민주거안정강화방안 ( ) 서민주거비부담완화방안 ( ) 서민주거비부담완화를위한보완방안 ( ) 주거취약계층지원강화 : 리모델링임대도입, 전세임대혹대, 계층별임대주택 뉴스스테이활성화 원스톱주거지원안내시스템구축 주택공급조절 - ( 공공 ) 보금자리등의공급물량축소 - ( 민간 ) 후분양유도를통한임대주택전환, 리츠매입등 주택구입자금지원확대 - 공유형모기지본사업시행 행복주택활성화 - 17 까지행복주택 14 만호 재정비규제합리화 청약제도개편 입주자선정철차단순화 주택공급방식개편 - 대규모택지공급억제 임대주택단기공급확대 - 미분양주택임대전환유도 임대시장민간참여활성화 저리전세자금, 주거급여지원 다양한임대주택공급 - 준공공임대주택활섵화 - 공공임대리츠 1 만호확대 임차보증금반환보증지원, 임차보증금금융부담완화 월세대출조건완화, 구입자금지원강화 LH 입주자거주자임대료부담완화 공급대상특화 - 일반 2.5만호 / 특화형 1.6만호공급계획 - 신혼부부, 대학생 / 취업준비생, 노년층 - 공공실버주택공급 주거서비스모델마련 공급방식다양화 - 민간참여리츠, 공공리모델링방식등 17 까지행복주택 15만 + 뉴스테이 15만공급계획 생애주기별특화형임대 ( 청년, 신혼부부, 노년층등 ) - 사회적주택, 공공실버주택 민간참여방안확대 주거비지원강화 16.6 공공임대주택입주기준및퇴거기준재정비 주거서비스모델개발 주거비지원강화 공공임대주택을공공지원주택으로재정의 공공임대주택 12만호공급 ( 건설임대 7만 / 매입 전세 5만 ) 행복주택 15만호공급목표달성및입주본격화 주택구입자금및전월세자금지원강화 공공임대주택입주제도개선등 제2차장기주거종합계획수정및보완 출처 : 국토교통부, 제 2 차장기주택종합계획, 주택업무편람각년도 94 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

109 공공임대주택공급에있어지자체별차이가크며, 주로수도권에서활발히전개 서울시는물량위주공급에서수요맞춤형공급으로전환하여여러유형을발굴 2020 서울주택종합계획 (2011) : 부담가능한주택 72만호이상을공급 (2020 년주택보급률 95%), 저소득층주거자립위한맞춤형주거복지실현 ( 주택바우처대상확대 ), 주춧돌프로그램 서울공공주택이라는개념에따라지자체특성을감안한공공주택정책전개시도 : 서울특별시공공주택건설및공급등에관한조례 42) 제정 ( ) 장기전세주택, 보증금지원형장기안심주택, 리모델링지원형장기안심주택, 원룸형임대주택, 역세권 2030 청년주택등주거비가높고주택부족문제가있는대도시주거문제를해결하기위해지자체의대응정책을전개, 다양한유형이등장 42) 공공주택건설등에관한특별법 제 33 조, 같은법시행령제 19 조및 주택건설기준등에관한규정 제 27 조에서위임한사항과서울특별시장이정하는방법에따라임대를목적으로하는주택의공급에관하여필요한사항을규정함을목적으로함 ( 제정, 일부개정 ) 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 95

110 [ 그림 5.10] 가구소득및특성에따른수요맞춤형공공주택 ( 서울시 ) 출처 : 서울시보도자료 (2013); 남원석 (2016: 20) 재인용 경기도는경기도형주거복지모델을구축하고이에근거하여공급 경기도형주거복지모델에는따복하우스, 따복전세지원사업, 기존주택전세임대, 기존주택매입임대, 재건축매입임대, 햇살하우징, G하우징등이포함 따복하우스 : 정부행복주택방식과경기도만의임대료지원등을결합하여대학생, 사회초년생, 신혼부부등청년층의주거비부담경감을위해대중교통이편리하고직주근접이가능한부지를활용하여지방공사와민간사업자가공동시행 따복전세지원사업 : 도내무주택저소득계층이현생활권에서계속거주할수있도록경기도시공사가입주대상자를선정하고, 입주대상자가희망하는주택의소유자와전세계약을체결한후, 공사가입주대상자에게재임대하면서연 2.57%(2017 년기준 ) 수준으로전세보증금의 85%( 최대 1억원 ) 까지지원해주는사업 96 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

111 [ 표 5.33] 경기도주거복지모델유형별내용 유형모델명내용 건설형 임차형 생활지원형 개선형 공유지활용공공임대주택공급 고령자ㆍ장애인을위한무장애의료서비스임대주택공급대학생을위한기숙사형임대주택공급 전세 / 보증금월세후공사자금조달금리적용월세전환재임대 유관기관복지서비스안내및연결서비스제공 도심매입임대주택옥상텃밭제공 / 햇살하우징사업확대 - 공영주차장활용 : 공영주차장부지복합개발을통해임대주택공급, 공영주차기능은지하화 행복주택방식적용 - 공공복지시설활용 : 노후공공복지시설의시설개선 ( 재건축, 리모델링 ) 을통해개발잔여용적율활용공공임대주택건립 - 도립의료원가용부지내또는공공의료기관인근공유지에건설 - 공공의료기관과연계의료복지서비스제공 - 베리어프리설계반영, 저층부에헬스케어관련시설설치 - 저소득가구대학생대상공공기숙사공급 : 대학부지ㆍ대학인근공유지우선활용, 취업, 창업지도등의복지서비스제공 - 시세로공사가집주인과반전세 / 전세계약후공사조달금리적용보증금의일부를월세전환하여저렴하게재임대 ( 입주자와공사가공동임차 ) - 기존제도비수혜주거취약계층 ( 차상위계층등 ) 대상적용 - 유관기관제공복지서비스안내및연결서비스제공 - 필요시관할기관과업무협약등네트워크구축하여지역내자원동원체계마련을통해지역복지문제공동해결 - 도심매입임대주택옥상에텃밭제공 : 기존매입임대주택옥상활용입주민커뮤니티강화를위한옥상텃밭제공 ( 텃밭상자, 농기구, 비료등지원 ) - 햇살하우징사업확대 : 전액경기도예산으로추진 (5 억, 100 호 ), 사업수요를감안해공사예산을단계적으로증액투입하여사업확대 (200 호까지 ) 출처 : 경기도시공사홈페이지 (gico.or.kr); 봉인식외 (2016: 72) 재인용 인천광역시 누구나집 43) 등임대주택활용대상주택확대 민간ㆍ공공형임대주택브랜드로신규분양되는공동주택의절반이상을임대주택으로재공급하여분양및임대주택이혼합된개념의주거형태로무주택세대주, 청약통장, 소득및재산제한없이누구나공공임대처럼저렴하게최장 10년간거주후 10년뒤내집마련가능 인천도시공사가민간사업자에게토지를공급하고민간사업자는공동주택을건설및분양하는구조로민간사업자는관련법령에따라일반분양주택일부를새로설립되는임대회사 ( 리츠등 ) 에공급하고, 임대회사는분양주택에대해다시임차인을모집하여재임대 43) 인천도시공사블로그 ( 봉인식 (2016: 75-76) 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 97

112 인천도화구역도시개발사업에 도화누구나집프로젝트 적용하여준공공임 대주택을공급 정당에서는유권자의요구를반영하여공약으로채택, 차기정부에대한영향 제20 대총선공약중주거관련부문을보면, 특정계층즉, 청년층과고령자에집중하여공급을제안 2016 년제20 대총선에서의각정당들의주거관련공약들을살펴보면, 공통적으로대학생기숙사, 신혼부부행복주택, 쉐어하우스, 희망임대주택, 안심대출등청년층과관련된공약사항들이주를이루고있음 또한계층특화와관련하여고령계층을위한고령친화복지서비스를제공할수있는실버특구와경로당을활용한쉐어하우스공약등이제시되었으며, 중앙정부의 맞춤형복지정책 과관련한주택공급과주거서비스지원등을위한공약등이있음 정당새누리당더불어민주당국민의당정의당 공약내용 신혼부부행복주택특화단지 17 년까지최대 10 개조성 행복주택지속공급 - 17 년까지 14 만호공급계획 기숙사그린리모델링 대학연합기숙사확충 빈집리모델링으로 1~2 인가구임대주택지원 복지서비스가결합된공공실버주택단지조성 - 민간기부금활용 16~ 17 년한정적공급, 연간 800 호수준지속공급계획 공동주택관리비투명화및관리사각지대해소 출처 : 정당별 2016 공약집 [ 표 5.34] 정당별관련공약 (2016 제 20 대총선기준 ) 청년용쉐어하우스임대주택 5 만호이상확대공급 신혼부부용소형주택 5 만호이상확대공급 선순환계층맞춤형주거지원 - 자치단체별 주거상담센터 운영 - 주거빈공층, 최저주거수준미달가구응급주거제공, 주거기본법제정등 - 준공공임대공급확대및지원강화 국민연금의일부를장기공공임대주택및보육시설등공공인프라확충에투자 청년희망임대주택을국민연금재원으로조성 - 공공주택특별법 개정 고령친화형실버특구조성하여종합복지서비스제공 경로당리모델링을통한쉐어하우스제공 만19 세이상단독세대주월세보증금안심대출 ( 최대 2000 만원 ) 공공원룸등매입임대, 원룸표준임대차계약서의무화 주거비지원확대및반값임대공정주택건설 전월세상한제도입 98 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

113 2.3 공급주체의공급지속성 지역주거문제에대한지자체의적극적인참여가필요함을강조하는한편, 공공임대주택재고확대에있어중앙공기업인 LH의역할을지속적으로요구 공공임대주택공급물량변화에도불구하고여전히주도적으로 LH가공급 공공임대주택 100만호시대도래 : 2015 년말기준재고임대주택 ( 등록임대주택 ) 1,937,865 호중비중을보면, LH 44.9%, 민간 43.2%, 지자체 12.0% 이며, 공공부문 1,101,398 호중 869,608 호로 79.0% 최근 6년간공급주체별 ( 공공 / 민간 ), 유형별 ( 분양 / 임대 ) 계획대비실적에서도임대주택에서 LH 공급비율역시여전히높아공공임대주택재고확대에중요한역할을하고있음 다만, 분양주택계획및실적과비교할때, 임대주택계획물량및실적규모도적은상황인점에서, 공급방식다양화, 민간재원활용관련정책의실효성에대한파악이필요 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 99

114 [ 표 5.35] 공급주체별 ( 분양 / 임대 ) 주택공급계획대비실적 년도 * 2016* ( 단위 : 천호 ) 계획 실적 임대 분양 임대 분양 민간 공공 (103) 민간 공공 (57) 민간 공공 (60) 민간 공공 (56) 13 LH 지자체 LH 지자체 LH 지자체 LH 지자체 민간 공공 (97) 민간 공공 (56) 민간 공공 (57) 민간 공공 (52) 17 LH 지자체 LH 지자체 LH 지자체 LH 지자체 민간 공공 (46) 민간 공공 (10) 민간 공공 (70) 민간 공공 (10) 22 LH 지자체 LH 지자체 LH 지자체 LH 지자체 민간 공공 (41) 민간 공공 (10) 민간 공공 (57) 민간 공공 (6) 22 LH 지자체 LH 지자체 LH 지자체 LH 지자체 민간 공공 (41) 민간 공공 (10) 민간 공공 (70) 민간 공공 (6) LH 지자체 LH 지자체 LH 지자체 LH 지자체 민간 공공 () 민간 공공 () 민간 공공 (71) 민간 공공 (4) LH 지자체 LH 지자체 LH 지자체 LH 지자체 주 ) 2015 년주택종합계획미발표, 2016, 2017 년도주거종합계획은분야별주체별계획제시없음출처 : 국토교통부, 주택 ( 주거 ) 종합계획, 각년도, 국토통계누리부문별주택건설인허가실적 ( LH 가공공임대주택재고확대에기여하며주거복지정책의주요한수행주체라는 점을인정하는한편, 늘어나는주거복지수요에적절하게대응하기위해서는독 자적인공공임대주택정책논리를수립할필요가있다고지적 44) 44) LH 는정부의정책을충실하게집하는동안우리나라공공임대주택부문의핵심주체로서공공임대주택정책에대한철학과비전을갖고정책대안을적극적으로제시하지못하고있어, 심지어정부보다중요하고책임있는주체임에도공공임대주택에대한사회적관심을유도하여논의를활성화하기보다쟁점사항만을해결하는소극적인대응을하고있다고비판한다. 자세한내용은홍인옥 (2010), 제 2 장국민주거안정과주거복지제 5 절공공임대주택과 LH, 국민과함께하는 LH 희망보고서녹색의나라, 보금자리의꿈 ( 토지주택연구원편저 ), 한국토지주택공사참조 100 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

115 공공주택관련다양한개념등장 기존중앙정부중심공공주도하에서추진되는공공임대주택공급확대한계상황에서공공임대주택역할을분담할수있는개념을모색 서울공공주택 45) : 서울특별시에서공급하는다음의주택을통칭 공공주택건설등에관한특별법에따른주택, 민간임대주택에관한특별법에따른준공공임대주택, 장기안심주택 ( 보증금지원형, 리모델링지원형 ), 원룸형임대주택등 사회주택 46) : 사회경제적약자를대상으로주거관련사회적경제주체에의해공급되는임대주택등 사회경제적약자 : 사회서비스접근이힘들거나취업이어려운취약계층, 장애인 고령자등주거약자, 공공임대주택거주자및입주할자격이있는자, 지원이필요한청년1 인가구등 주거관련사회적경제주체 : 관련법에따른비영리법인, 협동조합, 사회적기업, 중소기업등 관련지원 : 자금 인력지원및현물출자, 택지, 관리 위탁, 임대보증금, 관리비용, 건설 재건축 리모델링비용, 거주자의주거비용의융자또는보조, 그외주거개선 공익주택 : 서구의소셜하우징 (social housing) 과유사한개념으로시장이윤을추구하지않는재원과금융지원을기초로공공뿐아니라민간 ( 영리, 비영리 ) 시행자가공급하는주택 47) 6분위이하를대상으로하며시세이하건설비와연동하고인상률을제한하는것으로임대료를통제하면서임대주택, 분양전환및지분공유의점유형태로건설, 매입, 개량, 임차를포함 45) 서울특별시공공주택건설및공급등에관한조례 46) 서울특별시사회주택활성화지원등에관한조례 47) 봉인식 (2016: ) 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 101

116 공공임대주택공급목적을달성할수있는다양한공급방식ㆍ공급주체수용시도 국토부에서도민간부문 ( 집주인매입임대등 ) 이공공부문지원을통해시세보다저렴하게공급하는형태의공공지원임대주택등사회적임대주택 (social rental housing) 개념을통해민간부문에공공임대주택역할을부여하고자함 중앙정부뿐아니라지방정부에서도민간주거복지자원을활용하기위한노력지속 2.4 기타 : 전문가의견조사 전문가자문및설문조사를통해미래모델및로드맵에대한의견도출 자문은대면형식으로자유롭게의견을청취하는형태로진행하였으며도출된의견을유형및대상계층 ( 공급기준 ), 공급방식등으로구분하여의견을분류 설문조사는관련분야업무담당자및학계전문가등에대해객관식온라인설문 1) 전문가자문 자문방법및대상 : 공공임대주택미래모델과정책방향에대한의견을청취 원내전문가, 지방연구원전문가, 지자체공무원및지방공사실무진등 공급유형 : 새로운유형개발보다제도개선을통한유형간략화및통합이필요 현행유형이복잡다기하고대상이중복적인점에서새로운유형개발에는회의적 정부별로임대주택에네이밍을하는것은반대하며, 단편적으로공급하고중단하는것은문제임을지적 102 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

117 영구임대주택 최저소득층주거안정에기여하였으나, 계층통합필요성및적은평면에따른주거고밀문제등을지적, 이러한문제의대안으로다양한계층이거주하고있는 50년임대주택을긍정적으로평가한의견도있었음 국민임대주택 대체적으로긍정적으로평가하나, 입주가구소득차이에비해임대료가동일하다는문제를지적 행복주택 소득이외정책대상계층발굴이라는측면에서긍정적으로평가하고있음. 소득수준에대해서는공공임대주택대상으로다소높다는의견과중간소득층을포함하는것자체가문제되는것이아니라임대료수준을그에맞게책정해야한다는의견이있음 주요모델은아니었으나, 도심내임대주택을확보할수있는매입임대주택의장점이크다고보고, 전세임대주택은입주자만족도가가장큰점에서활성화방안이필요함을지적 대상계층 : 저소득층주거안정을우선적으로고려하되, 중소득층지원도필요 대상계층과관련하여저소득층주거안정은공공임대주택공급시고려해야한다고보는한편, 청년층, 고령층과같은다른형태의주거약자발굴도필요하다고봄 저소득층만을공공임대주택대상으로하기보다는정책대상을확대해야한다는의견 저소득층과중소득층의혼합문제는한정된공급물량을고려할때, 저소득층입주기회제한의문제가있을수있음을지적 정책대상계층이공공임대주택에계속거주할수있도록하는문제와공공임대주택을주거상향이동수단또는주거사다리역할을하도록해야한다는의견모두존재 중간소득층이주거비상승으로민간주택시장접근이제한되는상황에서공공 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 103

118 임대주택을활용하여주거이동의기회를부여할필요가있다는의견 정책소외계층이없도록공급기준을설정해야한다는의견, 예를들어무주택자는정책대상계층은아니지만소득이없이생활이어려운자가고령자 (cash-poor, house-rich) 저출산ㆍ고령화현상은공공임대주택정책대상계층설정시고려해야할중요한사회현상 : 소득이외에정책대상계층에대한의견역시저출산ㆍ고령화와관련하여청년층, 신혼부부, 고령층, 1인가구, 다자녀가구, 노인부양가구등 공급방식 : 공급다양화를제안, 신규건설과재고주택활용모두공급에필요 공급방식에있어서다양한의견이개진되었으며대내외여건을고려할때, 동일한방식으로수렴하기보다는다양한공급방식모색이필요함을인식 물량확보문제 재고주택의활용과신규건설을통한재고확충으로의견이나뉘었는데, 신규택지개발의한계를고려할때, 이에대한대응으로재고주택활용이필요하다고지적함 다만, 재고물량이부족한수도권지역에대해서는재고주택활용을제안하고, 주택보급률을볼때재고주택이충분하다고생각되는지방대도시등에서오히려신규주택건설을제안. 이는지방의경우기존시가지가낙후되어편의성에대한요구가높기때문으로추정됨 재고주택활용은비용의문제 ( 재건축비용과재고주택리모델링중어느비용이더낮은가 ) 일정수준이상의물량확보를위해서는택지가필요한데, 도심, 도시재생등으로는쉽지않음 결국확보방식은어느한가지만으로는힘든것이현실임 대상계층의필요및소요에맞는공급도필요 ( 예를들어공급물량중심의계획에따라시외곽대량공급형태에서도심내거주가중요하고필요한계층에대한검토가되어야함 ) 단순히주택만을공급하는것이아니라서비스도결합된형태가되어야함 : 육아문제, 고령자등을위한편의성 104 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

119 공급주체의역할 공공부문에있어중앙정부 ( 중앙공기업 ) 와지방정부와의역할분담이필요한데, 지역주거상황에맞는공급기준세분화, 재원분담문제등이있으며, 지방정부의지역개발계획에국책사업인공공임대주택개발사업이선행되는것에대한충분한협의등 LH 등과같은공공부문와민간과의역할분담에대한논의도활발히진행되어야한다고봄 공공임대주택에대한사회적인식문제 : 행복주택의경우공급취지와대상계층에대한호응도가높음에도공급할택지는부족하고인프라가구축된지역은주민의저항및도시형생활주택과경쟁관계가형성되는등우호적이지않은반면, 민간임대인뉴스테이는저항없음 건축방식에대한논의도필요하나, 대부분아파트를선호, 독립적인형태의주거양식선호 특정계층의집단화에대한부정적인식 : 주거약자라고할수있는고령자전용아파트와같은형태로공급하는것은부정적인인식을고착화할우려가있음 공공임대주택은수익성을고려해서민간이건설 공급하고있지않으나, 공급이필요한부분에대해서공급해야함 2) 전문가설문조사 공공임대주택미래모델에대한전문가의견수렴을위해온라인설문조사실시 내용 : 공공임대주택공급제도와관련하여역할, 문제점및개선방향에대해질의 대상 : 공공부문관련실무자, 연구원, 공기업실무자등정책수립이나수행에직 간접으로관련되어있는분야전문가총 500인선정 방식및기간 : 온라인메일주소로설문배포, 2016 년 12월 12일 ~2017 년 3월 14일 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 105

120 [ 표 5.36] 공공임대주택미래모델관련설문을위한설문대상자구성 구분내용선정 지자체 - 7개특별 광역시및 9개도지역 : 임대주택, 주거복지, 건축, 도시관련부서담당공무원 104 연구원 - 11 개지방연구원주택정책분야 - 7 개관련분야연구원주택정책분야 : 한국건설산업연구원, 국토연구원, 주택산업연구원, 토지주택연구원, 한국보건사회연구원, SH 도시연구소, 직업능력개발원등 68 공기업 - LH 공사주거복지, 공공주택, 행복주택본부및각지역본부임대주택, 주거복지부서업무담당자 - 지방공사주거복지분야업무담당자 202 학계 - 건축, 복지, 부동산, 주거관련학과교수 70 민간단체 - 주거관련 NGO 및민간단체 : 주거복지재단, 주거복지포럼, 주거복지연대, 복지국가청년네트워크, 한국해비타트, 임대아파트주거복지시민운동연합등 27 언론계 - 언론사기자 ( 비영리주거복지단체회원 ) 29 합계 500 온라인설문배포 500 부중 147 부가회수되었으며, 그중유효한값을 가지는설문은총 122 부로집계되어, 이에대해분석을실시 [ 표 5.37] 온라인설문배포결과 총배포 회수 응답완료 부분응답 설문결과는응답자기본사항, 기존공공임대주택정책평가부문, 향후 공공임대주택의정책방향부문등총세부분으로구분 106 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

121 응답자기본사항 연구기관종사자 34.4% 로가장많았으며, 공기업 공단종사자 21.3%, 행정기관종사자 17.2% 순 [ 표 5.38] 설문조사응답자의종사분야별분포 항목 빈도 ( 명 ) 대학교 18 연구기관 42 행정기관 ( 중앙 / 광역 / 기초 ) 21 공기업 공단 26 NGO NPO 7 기타 8 계 122 종사기간은 15 년이상 이 56.6% 로과반수를차지, 10 년이상 ~15 년미만이 20.5% 로 10 년이상종사한전문가가총 77.1% 를차지 [ 표 5.39] 설문조사응답자의해당분야종사기간분포 항목 빈도 ( 명 ) 3년미만 10 3년이상 ~ 5년미만 8 5년이상 ~ 10년미만 10 10년이상 ~ 15년미만 25 15년이상 69 계 122 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 107

122 기존공공임대주택정책평가 지금까지공급되어온공공임대주택의역할중가장크다고생각하는역할 : 소득을공급기준으로하는만큼최저소득층의주거안정에기여 63.9% 소득기준은주거안정이필요한정책대상을선정하는가장기본적인기준으로파악하고있으며, 공공임대주택중에서도최저소득층및저소득층대상의장기공공임대주택에대한평가로이해할수있음 [ 그림 5.11] 공공임대주택의역할중가장크다고생각하는역할 : 설문결과 [ 그림 5.12] 국민주거안정과관련하여공공임대주택이가진한계 : 설문결과 108 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

123 현행공공임대주택이국민주거안정에있어갖는한계 : 여전히주거취약계층이존재하는등절대적재고부족으로인한수급부족상태 42.6% 적정한공공임대주택재고량에대한합의된결과가도출된것은아니지만, 분야에오랫동안종사한응답자가많은만큼, 그동안제기되어온국민주거안정을위해공공임대주택공급이여전히필요한것으로보고있음 복잡한유형, 집단화문제, 건설공급이용이한지역중심, 외곽건설등은비슷한비율로지적하고있는데복잡한유형에대한문제를제외하면물량중심건설에대한지적으로이해됨 현행공공임대주택이주거안정이필요한가구에적절하게공급되고있는가 : 비교적그렇다 -특별공급으로해소가능 49.2%, 사각지대에놓인계층이많다 45.9% 긍정적인평가와보다적극적인공공임대주택정책을요구하는응답이유사한비율로도출된것은앞선질문과연계하여공공임대주택이필요한수요층에비해공급물량이부족하다고응답한결과와함께공공임대주택물량확보로도이해될수있음 [ 그림 5.13] 주거안정이필요한가구에공공임대주택이적절하게공급되고있는가 : 설문결과 현행공공임대주택은국민주거안정을위해적절한양이공급되고있는가 : 전 국및지역모두부족하다 51.6%, 전국적공급량은적정하나부족한지역이있 다 44.3% 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 109

124 지역적인부족현상에대해서는대부분동의하고적정하거나많다는의견은 5% 미만 다만, 전국과지역모두부족하다고응답한비율이높다는것은가구수대비재고주택물량 ( 주택보급률 ) 과무관하게공공임대주택공급이필요한정책대상이여전히전국적으로분포하고있다고보고있기때문 [ 그림 5.14] 공공임대주택이적절한양이공급되고있는가 : 설문결과 현행공공임대주택중국민주거안정을위한역할이가장큰유형 : 국민임대주택 58.2%, 영구임대주택 22.1%, 행복주택 11.5% 가장오랜기간공급되었고물량도가장많아수혜를받은국민역시가장많은점에서국민임대주택에대한평가가큰것으로보임 행복주택은입주가구가거의없음에도불구하고역할에대한평가가높은것은특화된대상계층선정에대한긍정적평가외에오히려향후역할에대한기대로서평가한것으로짐작됨 110 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

125 [ 그림 5.15] 국민주안정을위한역할이가장큰공공임대주택유형 : 설문결과 현행공공임대주택의계층혼합및세대혼합에대한의견 : 현재까지잘되고있지않으므로앞으로는개선이필요 73.8% 특별한문제가없음에도개선이필요하다고하는의견도 15.6% 인점을볼때대부분사회통합의필요성을인지하고있음 사회통합에대한반대의견에대해서는최저소득층대상을위해공급한만큼사회통합의문제보다정책대상계층의주거안정이더우선된다고판단한것으로보임 [ 그림 5.16] 공공임대주택의계층혼합및세대혼합 : 설문결과 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 111

126 영구임대주택, 국민임대주택및행복주택평가 (10점척도 ) 사회통합에대해서는전반적으로낮은평가를하고있으나, 행복주택은앞선두개유형보다는높은평가를하고있는데이는실제소득기준이중소득층까지포괄하기때문 재고물량에대해모두낮게평가했는데, 앞선설문에서재고가부족하다고응답한것과관련 연간공급물량에대해서도 5점이하로낮으나, 상대적으로국민임대주택이높게평가, 실제로연간공급물량은국민임대주택이가장많음 주거지원서비스는세개유형모두신규건설형태의아파트이므로필요한편의시설이계획적으로입지하며, 특히대규모택지개발로공급되는경우에는편의성이더욱높아질수밖에없으며, 행복주택은입주계층대응주거서비스를특화할것을제시한만큼높게평가되었음 도심입지가주요한특성인행복주택에대한입지평가가가장높았으며, 영구임대주택과국민임대주택역시 5점이상으로평가, 이는건설후시가지확장으로입지가양호해진탓임 임대료에대해세유형모두 5점이상평가하고있는데, 시세대비비율로보면영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택순으로낮은데, 평가는국민임대주택, 영구임대주택, 행복주택순으로적정하다고평가 [ 그림 5.17] 영구임대주택평가 (10 점척도 ) 112 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

127 [ 그림 5.18] 국민임대주택평가 (10 점척도 ) [ 그림 5.19] 행복주택평가 (10 점척도 ) 향후공공임대주택의정책방향 향후공공임대주택의임대료정책방향으로우선적으로고려되어야하는것 저렴한임대료조차도부담스러운최저소득층에게임대료지원 ( 주거급여등 ) 을확대 29.1% : 공급당시에비해현저하게낮아지는임대료수준으로공급주체의재무부담에대한논의가있음에도여전히최빈층의주거비부담능력이낮다는점을지적, 이에대한개선이필요 건설원가기준의임대료부과방식에서입주자소득을감안한부과방식으로바뀌어야 21.3%: 최저소득층주거비부담문제를제기한첫번째응답과도연계 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 113

128 세번째로비율이높은응답이적정한수준으로임대료를인상해야한다고지 적하고있는점을볼때, 소득을고려하여지불가능한수준으로차등적용이 필요함을인식하고있음 [ 그림 5.20] 향후공공임대주택임대료정책방향설정시우선고려사항 : 설문결과 향후공공임대주택의입주대상자설정기준으로적절한것 최저소득층이나저소득층에게우선지원해야 23.8%, 저출산고령사회대비, 다자녀나고령자등사회적니즈를가진계층에게우선지원해야 23.0% : 앞선설문에서취약계층을위한재고주택이부족하다고판단한점을감안하면, 인구사회변화도고려할필요가있다고보는것 지역별설정기준을차별화해야한다는의견이세번째로높은비율을보여주고있어, 지역적특성이있다고보고있음 네번째높은비율을보이는것이가점제부여방식인데, 소득과가구특성을모두감안할수있는방안으로판단됨 114 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

129 [ 그림 5.21] 향후공공임대주택의입주대상자설정기준 : 설문결과 향후공공임대주택의계층별통합에대한의견 지역별특성을고려하여지자체및공급주체가자율적으로결정하도록해야 38.5% 커뮤니티센터등공동체활동지원을강화해야 18.9% 입주평형을다양화하여다양한가구가입주하도록해야 18.0% 소득별로입주자배분비율을부여해야 16.4% [ 그림 5.22] 향후공공임대주택의계층혼합에대한의견 : 설문결과 제 5 장공공임대주택미래모델구상 2 : 공급지속성 115

130 향후공공임대주택의공급방향으로중요하다고평가되는항목 주택과함께서비스도공급해야한다고평가가가장높은데, 공공편의시설공급역시서비스의한부분으로이해할수도있을것임 주택확보에있어서도기존주택을활용해야한다는평가가가장높고, 그다음으로도심신규공급, 택지개발순임 이는재고물량이부족하여공급이필요하고지적함에도공급방식을택지개발을통한건설공급이라는단선적인방법에서보다다양화가필요함을지적하는것임 [ 그림 5.23] 향후공공임대주택의공급방향으로중요한부분 : 설문결과 116 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

131 제 6 장 공공임대주택미래모델과 정책로드맵

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133 제 6 장공공임대주택미래모델과정책로드맵 1. 정책로드맵구상방향 단기적으로기존유형의별도운영은불가피하나현행제도내개선사항반영 유형별기존입주자의주거안정보장및임대료체계유지가필요 제도변화시기존입주자의주거불안에따른저항을감안할때유예기간이필요 유형별재고임대주택의신규입주자에대해개선사항반영 입주자선정, 임대료체계등에있어미래모델을전면ㆍ부분적용가능 영구임대주택 : 최저소득층중심에서저소득층ㆍ중소득층으로점차확대 단기 : 수급자등최저소득층주거안정 소득 4분위이하등저소득층입주기회부여 중장기 : 소득4 분위이하저소득층주거안정 소득4 분위이하저소득층및소득6 분위이하 국민임대주택 : 저소득층중심에서중소득층으로점차확대 단기 : 소득4 분위이하등저소득층주거안정 소득6 분위이하중소득층입주기회부여 중장기 : 영구임대주택행복주택과통합주거안정 행복주택 : 특정연령대집중에서다양한소가구를포괄하도록저소득층도확대 단기 : 최저소득층및중소득층이하두개로세분하여배분 저소득층입주기회부여 중장기 : 중소득층의주거안정뿐만아니라다양한소득계층입주도모 장기적으로임대형모델은하나의공급제도로통합운영 소득에맞는임대료차등지원및가구특성 ( 가족구조, 가구원수, 연령대 ) 에맞는적정입지와평형대에거주할수있도록통합운영 제 6 장공공임대주택미래모델과정책로드맵 119

134 신규임대형모델은장기임대주택개념에따라공급 평면의다양화, 방식의다양화, 계층의다양화, 임대료의다양화를적용 입주자선정에있어세대통합및계층통합 2. 공공임대주택미래모델을위한검토사항 2.1 정책대상계층의접근성제고 공급자중심에서수요자중심으로시각변화필요 공급지속성제고 공급방식의다변화 : 대상계층의주거소요가있는지역을중심으로공급 주거형태의다변화 : 가구특성에기반한주거형태로공급 운영지속성제고 임대료체계개선 : 소득수준에기반한차등부과및지원 주거와서비스연계 : 가구특성과생활양식에따른주거소비행태를반영 2.2 기존임대형모델과의연계성및형평성제고 기존임대형모델 ( 영구ㆍ국민ㆍ행복 ) 간연계성및형평성제고 유형별핵심대상계층소외방지 우선지원대상의주거안정 : 기존임대주택의경우최소입주자구성유지, 저소득층주거안정을도모하는방향에서제도를개선해야함. 예를들어최저소득층의주거안정은공공임대주택입주외에민간주택시장에서적정한주거를찾을수있도록주거급여 ( 수요자지원 ) 과양질의저렴한일반주택재고가확보되어야함 기존주택의기존입주자 : 소득에따른임대료차등화는장기적으로접근 120 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

135 기존주택의신규입주자 : 현행임대료기준이아닌신규공급주택임대료 체계형태로추진 기존모델의공급상단점해소 ( 제도개선 ) 및장점유지 기존모델과미래모델간연계성및형평성제고 단기신규공급시 : 기존모델간격차와불평등최소화 장기신규공급시 : 미래모델형태로공급및운영 3. 미래모델 장기임대주택 ( 장기임대형공공임대주택, 임대형모델의통합형 ) 명칭 ) 별도의브랜드를개발하기보다 공공임대주택 이국민주거안정과동일한의미가되도록일반명사를활용하는것이바람직 다만, 분양전환공공임대주택이있는점을고려할때, 임대형모델을구분할필요는있을것이므로, 본연구에서는가칭 장기임대주택 으로명명 장기임대주택은영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택을통합 현행공급대상을아우는한편, 미래사회요구에맞는계층을포괄 공급방식은장기임대주택확보전략으로보아공급방식에따른유형도통합 3.1 공급목적및공급대상 장기임대주택의공급목적 : 저소득ㆍ서민층의주거안정 공급대상 중소득층이하로하되, 저소득층주거안정을우선순위로두고중소득층은사회 여건ㆍ지역특성을감안하여선별 제 6 장공공임대주택미래모델과정책로드맵 121

136 핵심정책대상계층 ( 저소득층 ) : 전년도도시근로가구평균소득 70% 이하가구 정책대상계층 ( 중소득층이하 ) : 전년도도시근로자가구평균소득 100% 이하가구 일반주택시장접근가능성을고려할때경제수준 ( 소득수준 ) 이중요하나, 가구특성에따라주거불안수준또는주거위기상황에고려하여공급기준에포함 현행공공임대주택공급기준을보면소득외에가구특성을포함하고있으며, 향후에도사회여건변화에따라다양한정책대상이등장할것이고, 특정계층에대한배려가요구될것임 저소득층및새로운정책대상계층모두에게적정한접근의기회를부여할필요 특정계층이나직업군에대한특화된긴급지원형태가아니라면, 접근의불평등이나우선순위에따른소외는지양하는것이적정 도시근로자가구평균소득 70% 이하는저소득층, 70~100% 이하는중소득층 현행제도적용 ) 전년도 2 인이상도시근로자가구평균소득을선정기준으로활용 전국, 1 인이상, 근로자외가구등의평균소득과비교할때상대적으로높은소득 1 인가구가점차증가하고있을뿐아니라공공임대주택이주로공급되는도시지 역에거주하는 1 인가구가압도적으로많음에도여전히 2 인이상가구가평균소 득기준 가구원수기준은 3 인이하, 4 인, 5 인이상으로 3 개집단으로구분하므로, 1, 2, 3 인가구는동일한소득계층으로분류하게되며, 가구원수에따라소득분 위차이 구분 1 인이상 2 인이상 1) 전국도시전국도시 전체가구 3,721,544 3,776,796 4,373,116 4,404,865 근로자가구 4,325,590 4,368,108 4,785,259 4,816,665 근로자외가구 2,862,509 2,907,933 3, ,663,208 1) 비농가기준출처 : 통계청, 가계동향조사 ( [ 표 6.1] 지역및가구구성별평균소득 (2015 년기준 ) 122 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

137 구분 [ 표 6.2] 지역별점유형태별 1 인가구의분포 (2010 인구주택총조사 ) 총계 전국 도시 ( 동부및읍부 ) 농촌 ( 면부 ) 소계 1 인가구 도시 ( 동부및읍부 ) 농촌 ( 면부 ) 계 자가 임차 무상 [ 표 6.3] 가구원수별공공임대주택공급기준 ( 소득기준 ) (2015 년기준 ) 가구원수 150% 120% 100% 70% 50% 3인이하 7,224,998 5,779,998 4,816,665 3,371,660 2,408,330 4인 8,089,731 6,471,785 5,393,154 3,775,200 2,696,570 5인이상 8,213,105 6,570,484 5,475,403 3,832,780 2,737,700 [ 표 6.4] 가구원수별공공임대주택공급기준에따른소득분위분포 (2015 년기준 ) 구분 1 분위 2 분위 3 분위 4 분위 5 분위 6 분위 7 분위 8 분위 9 분위 10 분위 경계값 (~ 만원 ) ~209 ~283 ~339 ~386 ~440 ~493 ~554 ~638 ~ ~ 3 인이하 50% 70% 100% 120% 150% 4 인 50% 70% 100% 120% 150% 5 인이상 50% 70% 100% 120% 150% 현행공급기준이상대적으로높을수있으나엄격한기준을적용할경우발생할부작용을고려할때, 공급기준의유연성이라는측면에서현행제도수용 주요정책대상보다실제소득기준은상대적으로높은가구까지포괄한다는지적이있으나, 기준을하향조정할규정할경우정책대상이누락될가능성도있으므로현행제도를수용 다만, 정책대상계층설정을위한공급기준의개선필요성이있는지에대해서는세부적이고구체적인조사연구가필요할것임 제 6 장공공임대주택미래모델과정책로드맵 123

138 지역특성및사회여건에따라우선지원이필요한계층이발생할수있으므로이를대처할수있도록공급기준에시행주체의재량권을부여 정책대상을제도적으로포괄해야하나, 중앙정부중심의제도운용으로이러한정책대상선정문제해결에는한계 우선공급이나특별공급과같이신규지원계층을추가하는것은무의미해질가능성있음 핵심대상계층은지역과무관하게저소득층으로설정 중소득층에대해시행주체의재량권을부여할수있도록규정 중소득층의입주시임대료부과도중소득층의소득에따라부과하도록규정하여, 과도한주거편익이나중소득층중심공급으로편중되지않도록함 지역의점유형태, 주택재고, 고령화진척도, 경제활동인구의집중, 가구원수등다양한지역여건에따라지역주민주거안정요구도나우선순위가달라질수있으므로공급주체가세부공급기준을수립할수있도록재량권을부여할필요 예 ) 중소득층중에서고령자우선, 청년층우선, 1인가구우선, 다자녀가구우선, 한부모가구우선등지역특성에서우선지원이필요한계층을선별 [ 그림 6.1] 공공임대주택미래모델의공급대상 124 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

139 임대형모델의공급기준중우선적으로주거지원이필요한가구선정필요 공급기준이중복적인가구, 주거불안수준이높은가구, 주거위기상태에있는가구등을서열화가필요 지역특성을감안한시행주체의재량권부여또는우선순위별점수에기초한총점제등 제 6 장공공임대주택미래모델과정책로드맵 125

140 [ 표 6.5] 장기임대형공공임대주택의입주자격분류 기존주택매입임대전세임대구분영구임대국민임대행복주택매입임대최저소득계층매입후개량청년신혼부부기존주택신혼부부소년소녀가정대학생기초생활수급자 ( 생계, 의료 ) 주거급여수급자도시가구월평균소득 50% 이하전용 ~50 m2 전용 ~50 m2도시가구월평균소득 70% 이하국가유공자등전용 50~60 m2 장애인 -1 등 도시가구월평균소득 80% 이하 사회초년생 도시가구월평균소득 100% 이하 전용 60m2 ~ 장애인 장애인 -2 장애인 국가유공자등일본군위안부피해자한부모가족북한이탈주민장애인등록증교부자 65세이상직계존속부양자아동복지시설퇴소자등록포로 신혼부부, 예비신혼부부 70% 철거민등장기복무제대군인납북피해자중소기업종사근로자비정규직근로자가정폭력피해자성폭력피해자및보호가족소년소녀가정대리양육 / 가정위탁친인척 65세이상인자 ( 고령자 ) 범죄피해자탄광근로자해외 15년이상거주재외동포유자녀 / 다자녀가구청약저축가입 / 기간 / 횟수영구임대주택퇴거자비닐간이공작물거주자공급신청자 ( 세대주 ) 나이부양가족수해당주택건설지역거주기간차상위계층대학생취업준비생사회초년생산업단지근로자최저주거기준미달등부도임대임차인 ( 퇴거자 ) 5인이상가구전세임대주택퇴거자긴급지원대상자특정관리대상시설 -E등급거주자구조상안전결함주택거주자지역특성수요입주자 30% 30% 공동생활가정 ( 그룹홈 ) 운영특례 1) 청년주거지원사업운영특례 2) 사회적주택운영특례 3) 만 40세미만청년 70% 무주택세대구성원, 무주택기간 장애인, 고령자등주거약자특례 4) 창업지원주택입주자선정특례 자활사업및경제활동참여기간 소득인정대비임차료비율 교통사고유자녀가정 주거취약계층주거지원대상자 5) 우선공급특별공급일반공급 1)~3) 공공주택업무처리지침제 55 조, 제 63 조의 2, 제 63 조의 3 참고 4) 공공주택특별법시행규칙제 23 조참고 5) 쪽방, 비닐하우스, 고시원, 여인숙, 노숙인시설, 움막, 컨테이너거주자는시장 군수 구청장으로부터, 범죄피해자는법무부장관으로부터주거지원이필요하다고인정하여 LH 또는국토교통부장관에게통보된전년도도시근로자가구당월평균소득의 50% 이하인무주택세대구성원출처 : 공공주택업무처리지침, 공공주택특별법시행규칙, 2016 주택업무편람 ( 국토교통부 ), LH 홈페이지 ( 126 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

141 3.2 공급방식 신규건설과재고매입, 시외건설과시내공급을병행추진 시외택지개발형신규건설중심에서도심형신축ㆍ재고확보로공급방식확대 과거수준의물량확보는어려우나시외택지개발방식이물량확보에기여하는것은사실 시내공급은시외건설형의보완방식일뿐아니라, 대상계층의선호에도대응하는방식 택지개발형신규건설방식 정부별공공임대주택추진과정에서확보한미착공물량을활용 국민임대단지및보금자리지구내보금자리임대단지등공공임대주택건설을위해확보한택지및사업승인물량등을활용 신도시개발내계획된임대물량에대해미래모델로공급 도심형재고주택확보방식 노후불량주택및노후주거지를발굴하여주거환경개선과함께장기임대주택물량을추가신축 현행매입임대주택중노후화된주택을신축 리모델링 : 개보수비용절감이가능한양호한주택및주거지를장기임대주택으로활용 재건축단지의경우, 합리적비용으로확보가능한중소형주택을공공임대주택으로활용 미래모델의입주대상을고려한입지, 평면등을적용 저소득층특성 ( 연령층, 가구구성, 생활방식별주요주거서비스유형 ), 지역특성 ( 주거불안상태에있는중소득층유무, 가구특성등 ) 을고려한공급계획수립필요 제 6 장공공임대주택미래모델과정책로드맵 127

142 택지개발형신규건설시입지선정, 단지계획, 평면구성등에서입주대상자특성을고려하여계획 도심형신축의경우에도주택형이나평면구성에서고려 재고주택의경우, 지역특성을감안한주택을매입하기위한전략마련필요 4. 기존임대형모델의미래모델화 : 유형통합 기존임대형모델과의연계성및형평성제고를위해유형통합이필요 영구임대주택, 국민임대주택및행복주택을미래모델과연계하는한편형평성 을제고하기위해입주자선정및임대료체계의통합이필요 4.1 공급기준및입주자배분기준 유형별도입배경을감안, 배분기준을설정하는한편, 계층혼합, 세대혼합도모 소득, 연령등으로임대단지침체문제가제기되면서활기차고지속가능한단지로변모할필요가있으며단지내입주자들의주거만족도향상에도도움이될것 유형별주요정책대상의주거안정이우선하되, 상위혹은하위계층의진입이가능하도록배분비율을책정함으로써, 전체공급대상의주거안정제고 중소득층까지확대된통합임대주택으로운영하여선별적지원이필요한저소득층이소외되고중간소득층에게주거편익이집중될경우정책에대한사회적비난이발생할가능성있음 영구임대주택 : 최저소득층의주거안정을우선하되, 소득4 분위이하저소득층도포함 국민임대주택 : 저소득층의주거안정을위선하되, 소득6 분위이하중소득층포함 128 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

143 세대통합ㆍ계층통합을통한저소득층대상공공임대주택에따른문제점해소 방안으로기능 [ 표 6.6] 기존임대형모델의유형통합방향 : 입주자선정시고려사항 구분가구규모및특성소득수준기타 영구임대주택 2 인이하중심으로선정 단, 최저주거기준 ( 면적ㆍ침실수 ) 만족시 3 인이상도선정 핵심대상계층 : 수급자입주비율은유지 기타입주자 : 국민임대주택기준적용, 단, 지역특성에따라행복주택기준도적용 ( 시행주체재량 ) 고령자중심거주에따른단지활기저하 청년층 ( 사회초년생, 신혼부부 ) 입주도모 국민임대주택 2 인이상중심으로선정 핵심대상계층 : 저소득층입주비율유지 핵심대상계층 : 중소득청년층행복주택 2인이하중심으로선정 기타입주자 : 수급자외에저소득청년층입주도독려 다양한소득계층이거주하는유형별장점극대화 : 중소득층에대해입주기회부여 청년층중심이나청년층이아닌 2 인이하일반가구고려필요 [ 표 6.7] 기존임대형모델의입주자배분기준 ( 모델별핵심대상계층입주수준유지 ) 구분최저소득층저소득층중소득층영구임대주택입주자의 65% 35% 국민임대주택 20% 70% 10% 행복주택 20% 80% 영구임대주택 임대료가저렴하고면적이적은만큼 2인이하가구를중심으로배분 현재고령자, 수급자중이라는점에서단지의활력과지역사회인식전환을통해더불어살아가는환경조성하여청년층의입주도모가필요 배분기준을각각수급자등최저소득층실제거주비율 65%, 기타 35% 로적용 : 현행거주비율을현행수급자거주비율이 63% 이므로최저소득층의주거안정을저해하는것은아님 제 6 장공공임대주택미래모델과정책로드맵 129

144 국민임대주택 소득4분위이하저소득층중심으로구성되어있으나, 퇴거기준이중소득층이므로 ( 도시근로자가구평균소득 105%), 이를감안하여중간소득층을일정비율거주토록도모 최저소득층 20%, 저소득층 70%, 중소득층 10% : 국민임대주택실제입주비율을보면, 현행수급자 17.9%, 소득4 분위이하 82% 수준임 행복주택 현행소득수준을그대로유지 중간소득층인청년층이핵심대상계층이나 2인이하저소득일반가구의입주도가능하도록배분시고려 다만, 청년층을위해도입된모델인만큼청년층이아닌 2인이하일반가구배분여부는지역주택시장상황이나여건에따라판단 ( 시행주체재량 ) 4.2 임대료체계개선및임대료부과기준 임대형모델의정책대상계층중복에반해유형별로임대료수준에서차이발생 건설비에기반한임대료책정기준으로입주자계층이다양할경우임대료에대한지불가능성에격차가커질수있으므로수직적ㆍ수평적불평등이발생하게됨 유형통합은임대료체계개선, 즉임대료부과기준의통합으로유형통합도모 유형통합이아니어도임대료체계개선은공공임대주택정책에서제도개선사안으로꾸준히제기되어온사안임 정책대상계층의부담능력 / 주거질에근거하여임대료를지불할수있도록해야함 재고공공임대주택뿐만아니라공급될공공임대주택에대해서도동일기준적용 130 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

145 [ 표 6.8] 공공임대주택임대료의산정방법 구분기본개념내용 시세연동형 (Market Rent) (possibly with a discount) 주택가치연동형 (Value-based Rent) 비용연동형 (Cost-based Rent) 소득연동형 (Income-based Rent) 유사한민간임대주택의시장임대료와연동 공공임대주택의특성 ( 규모, 성능, 입지등 ) 을감안 공공임대주택의공급및운영비용과연동 공공임대주택입주자의소득수준에연동 - 공공임대주택입주자부담능력을감안하여시세이하수준에서임대료책정 - 민간임대주택에대한임대료규제를시행하는국가에서시행 - 정률임대료또는정책임대료 (flat rent) 로운용 - 입주자의부담능력, 주택에대한소요를감안하지못하는한계는있으나가치가반영된임대료이므로, 스스로선택하여입주한임차인의만족도높음 - 건설원가와운영원가에서재정지원및보조금을차감한후임대료를산정 - 건설시점에따라임대료격차가발생하며, 동일지역에서도건설시점에따라임대료차이가발생 - 입주자간의소득재분배측면에서타당성인정 - 빈곤층이주로입주시사업주체의소요비용증가및민간자본유치에도부정적영향 - 일부국가에서는거주기간에따라임대료증액 출처 : 박은철외 (2015) 1) 임대료체계개선 1 단계 : 시장임대료 ( 주거편익에맞는임대료 ) 책정 공공임대주택에거주함으로써누리게되는편익을경제적으로제시할필요 정책대상계층의주거부담능력에임대료를지원하거부과하기위해서는, 거주함 으로써누리게되는편익에대해지불해야할비용을우선파악해야함 현행공공임대주택에대해건설비에근거하여시세보다임대료를저렴하게책 정하고있을뿐아니라임대료상승률이법적임대료상승률보다낮고, 물가 상승률보다낮게책정되어온바, 주거비편익에대한파악을하기힘듦 [ 표 6.9] 임대료책정을위한주거편익관련항목예시 ( 점수연동형방식 ) 주택내부주택외부주변환경 건물노후도 홈오토메이션, 비상벨 내부편의성 ( 부엌, 거실, 화장실 ) barrier free( 장애ㆍ노인 ) 주차장 ( 장애인전용, 주차대수 ) 단지구성 ( 조경, 밀집도등 ) 무인택배 교통 ( 대중교통도로 ) 의료시설접근 공원, 녹지 복지관, 주민센터등 주변유사주택존재여부 제 6 장공공임대주택미래모델과정책로드맵 131

146 주거편익에근거한임대료책정 1 : 주변시세형 현재공공임대주택임대료책정시활용하는방식이므로임대료책정을위한선행작업에많은비용이나시간이들어가지않는다는장점이있음 임대료부과를위한시세수준도적정성에대한문제가제기 : 공공임대주택의편익, 입지, 평면등과유사한수준의주택을민간주택시장에서찾기힘듦 특히면적이작은단지형태이며주변에유사한공동주택 ( 아파트 ) 이없는경우, 주변시세의설명력이낮음 그러나, 주변시세를반영하는만큼일반국민에대한이해도는높을것임 주거편익에근거한임대료책정 2 : 점수연동형 주택편의, 주변거주환경, 교통, 입지등을제반주거상황에근거하여임대료를책정하는방식 48) 주거편익을책정하기위한항목을도출하고이를점수화하기위한사전조사연구가필요한방식 2) 임대료체계개선 2단계 : 입주자부담능력에맞는차등지원 입주가구의소득수준따라임대료를지불할수있도록임대료차등지원 개별가구의소득수준에따라개별적으로차등지원 : 행정적인비용과시간을고려할때, 효율이낮을수있음 소득규모를범주화하여차등지원 : 도시근로자가구평균소득기준또는소득분위를감안하여범주화하여차등지원하는방식 임대료차등지원방식 1 : 시장임대료대비할인 누리는주거편익에근거하여경제적지원을하는방식이며현행임대료지원 방식 48) 네덜란드의경우임대료는주택의품질 ( 주택내부품질및주변주거환경등 ) 에근거하여임대료점수연동제로입대료를산정하는데 40~250 점으로 251 개수준으로임대료상한액을제시하고있다. 자세한내용은최은희외 (2012) 의네덜란드사례참조 132 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

147 시세에비해저렴한임대료를부과하므로일반적으로수혜를받으나, 주거비가높은대도시지역에거주하는최저소득층의경우지불능력을넘어설수있음 현재공급운영되고있는임대형모델에대해주거급여를받지못하는최저소득층의경우접근가능성이낮다는지적이있어왔음 최저소득층인수급자의경우, 주거급여를받고있으며, 향후주거급여대상이확대된다면이러한한계가해소될수있음 임대료차등지원방식 2 : 소득대비임대료 25% 이하부과 경제적주거안정성을위해서는소득수준에서지불할수있는한도내에서임대료를지불할수있도록해야한다는면에서이상적인방법 이경우상당히낮은임대료를부담하는입주가구의경우에는저항이있을수있음 입지가좋고선호도가높은임대주택에대해과도한집중이나타날수있으므로, 이에대한보완책필요 ( 거주기간등 ) 공공임대주택유형이아닌입주자의부담수준에근거하여임대료를부과하는형태로변모함으로써, 유형통합이가능 [ 그림 6.2] 임대료체계개선 : 책정및부과방안 제 6 장공공임대주택미래모델과정책로드맵 133

148 4.3 대기자운영시스템 임대형모델의통합운영을위해서는예비입주자에해당하는대기자리스트관리시스템의개선및통합운영이필요함운영시스템에대한고민필요 유형별입주지원자중공급기준에부합하며입주를위해대기자명부에포함되기를원하는가구를대상으로할필요 다만현행제도에서도예비입주자를선정하는제도가있으므로, 입주시기를보장할수없는상태에서영구임대주택에한정되던대기자리스트를확대관리하는것이효과적인지는구체적인검토가필요 대기자운영시스템을사회통합 ( 계층통합및세대통합 ) 과연계하여운영가능 통합적으로대기자리스트를운영할경우유형에따라문제로제기되는집단화 문제나단기활기저하문제를해소할수있음 예비입주자선정방식과연계하여대기자리스트활용가능 생활권을중심으로임대형모델의공공임대주택을통합하여대기자파악 동일생활권내유사평면등을중심으로입주에무리가없는 ( 최저주거기준, 연령대, 가구수등 ) 대기자를그룹화 예비입주자선정시해당대기자그룹에지원독려 134 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

149 5. 미래모델적용을위한정책로드맵 : 단계적제도개선방향 [ 표 6.10] 미래모델적용을위한단계적제도개선방향 구분기존유형간통합 1 기존유형간통합 2 기존및미래모델간통합 공급기준 기존기준으로선정하되현행소득수준별입주비율유지 하위소득자또는상위소득자입주기회부여위해배분기준조정 별도배분기준없이정책대상계층에대해선정입주가능토록구상 임대료체계 신규입주자대상으로소득수준별차등지원 소득수준별차등지원 ( 임대료부과및지원수준현실화 ) 소득수준별차등지원 ( 임대료부과및지원수준현실화 ) 기타 기존거주자임대료상승률현실화 전체입주자에대해임대료차등지원현실화 저렴한양질의민간주택, 공공지원주택등관련재고주택양적확보 5.1 기존모델간통합 1 공급기준 기존유형공급기준적용하여선정하되, 현행소득수준별입주비율을유지 영구임대단지수급자비율 63%, 국민임대단지수급자 20% 를유지함으로써계층통합의여건을조성 미래모델은지역특성 ( 지역별가구특성, 계층구성, 연령대등 ) 을고려하여배분기준을설정하되, 저소득층을우선고려하여배분 임대료체계 기존임대주택에신규입주자에대해서는주거편익에기반한임대료로책정하여차등지원하여부과 신규공급하는미래모델역시주거편익에기반하여임대료를책정, 부과 다만, 임대료의급격한인상에대한저항을감안하여현실화전단계수준으로점차차등화 제 6 장공공임대주택미래모델과정책로드맵 135

150 기타고려사항 기존거주자에대해서도임대료상승률을현실화할수있도록최대법적임대료상승률을적용 다만, 임대료상승에따라소득대비임대료비율이지나치게높아지지않도록할필요 5.2 기존모델간통합 2 공급기준 하위소득자및상위소득자의입주기회를부여할수있도록배분기준을조정 최저소득층이집중된영구임대단지에대해저소득층에대한접근기회확대 최저소득층의접근이제한적인국민임대단지나행복주택에대한접근기회확대 단, 배분비율의확대는단계적으로접근하여사회적저항을최소화 임대료체계 입주가구의소득수준에서부담가능한임대료가되도록차등지원하되, 차등지원수준을현실화하여, 소득상위자는주거편익에대한적정한지불이이루어지도록구상할필요 기타고려사항 각유형별제도도입당시입주가구보다제도개선후입주가구의비율이더 커지게되면유형통합이현실화, 가시화될수있음 5.3 기존및미래모델간통합 공급기준 소득수준에따른별도배분기준없이공급기준에따라정책대상계층을선정 136 공공임대주택미래모델개발과향후정책로드맵구상연구

151 지역주택상황에맞게주거지원이필요한가구에대해공공임대주택을제고 중앙정부중심의공급기준뿐아니라시행주체재량에따른공급기준으로도 저소득층소외가나타나지않는수준에서선정가능한단계 임대료체계 전단계에서현실화된임대료부과체계를안정적으로구축 기타고려사항 공공임대주택외저렴한양질의주택 ( 공공지원주택, 민간임대주택등 ) 이양적으로확보되어정책대상계층의주거선택의폭이일정수준으로유지될수있도록여건을성숙시킬필요 5.4 공공임대주택미래모델공급시추가고려사항 주택중심의공급에서서비스중심의공급으로확장필요 공공임대주택공급정책으로주거만족한계 지역주민의주거만족도제고와계층통합이가능하도록주거서비스를공공임대주택공급시함께고려 중앙과지방의역할분담을통해원활한공급추진모색필요 지역주거문제해소를위해지자체의적극적인참여가필요하나, 실질적인정책수행기여방식에대한고민필요 몇몇지자체외에는중앙공기업의공급중심으로공공임대주택재고가확보 지역의공공임대주택소요에대한판단과공급방식에대한고민을지자체가할필요 지자체고유의공공임대주택유형 ( 공급방식 ) 발굴ㆍ개발시필요할경우중앙정부및중앙공기업의지원과협업노력필요 제 6 장공공임대주택미래모델과정책로드맵 137

152

153 참고문헌

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155 참고문헌 국내문헌 국토교통부 주택업무편람 각년도 국토교통부 주택종합계획 년도미발표 국토교통부 제 차 년 장기주택종합계획 국토교통부 주거실태조사 국토교통부 주거종합계획 국토교통부보도자료 공공주택 만호주택공급으로 집걱정없는서울만든다 국토교통부보도자료 공공실버주택 국토부 지자체 협약체결 국토교통부보도자료 맞춤형주거지원을통한주거비경감방안 국토교통부보도자료 공공실버주택 차사업지공모 국토교통부보도자료 공공임대주택입주자의소득 자산기준정비추진 국토교통부보도자료 공공주택업무처리지침일부개정안행정예고 국토교통부보도자료 서울시 인여성가구세대별생활실태조사결과 국토연구원 부동산시장소비심리조사 매월 권혁삼외 다양한수요대응을위한주택공급유형다변화에관한기초연구 국 가정책위원회 김근용외 공공임대주택공급체계연구 국토연구원김덕례 서울시정주택분야토론회 주택시장패러다임변화와정책방향 김용순외 행복주택의지속가능한공급방안연구 국토교통부 남원석외 서울공공주택공급계획수립연구 서울연구원 박신영외 국민임대주택백서 주택도시연구원 박은철외 장기공공임대주택의입주자격및임대료체계개선방향연구 도시행정 학보제 집제 호 박천규외 가구생애주기를감안한주택수요분석연구 국토연구제 권 보건복지부 국민기초생활수급자현황 봉인식외 공공임대주택정책의새로운방향과경기도의과제 경기연구원 서울시 역세권 청년주택공급방안발표자료 서울시보도자료 임대주택 만호새로운유형쏟아진다 참고문헌 141

156 서울시여성가족재단보도자료 서울시 인여성가구세대별생활실태조사결 과발표 이석제외 임대주택수선유지비추정모형개발 토지주택연구원 이종권외 임대주택평가와정책과제 토지주택연구원 이종권외 공공임대주택 년성과와과제 토지주택연구원 정소이외 생애주기별주거수요대응형공공주택공급방향연구 토지주택연구원 정희수외 생애주기가주택소비에미치는영향에관한연구 주택연구제 권 호 조덕훈 주택정책의새로운흐름 한국임대주택공급변화과정연구 공간과사회 제 권 호 통권 호 진미윤외 공공주택공급 관리계획수립방향연구 국토교통부 최은희외 장기공공임대주택유형통합방향연구 토지주택연구원통계청 장래가구추계 통계청 장래인구추계 통계청 장래인구추계 통계청 가계금융복지조사보고서 통계청 장래가구추계 하성규 주택정책론 박영사 하성규 서종녀 공공임대주택과사회적배제에관한연구 주택연구제 권 호 한국도시연구소외 제 차사회주택포럼 사회주택을둘러싼쟁점과과제 발표자료 한국토지주택공사 주택계획집 홍인옥 제 장국민주거안정과주거복지제 절공공임대주택과 국민과함 께하는 희망보고서녹색의나라 보금자리의꿈 토지주택연구원 정당자료 새누리당 제 대총선공약집 더불어민주당 제 대총선공약집 국민의당 제 대총선공약집 정의당 제 대총선공약집 142 기후변화에따른식재환경개선기초연구

157 온라인사이트 국가법령정보센터 국가주요지표 국가통계포털 국립국어원 국토교통부통계누리 국토교통부행복주택보도자료 국토연구원 민달팽이유니온공식블로그 법제처 연합뉴스 영구임대주택입주하려면평균 년 개월기다려야 인천도시공사블로그 일본총무성통계국 한경경제용어사전 한국토지주택공사 토지주택연구원 자료 서울주택도시공사 참고문헌 143

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159 부록

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161 부록 1. 공공임대주택제도 [ 부표 1-1] 영구임대주택의입주자자격 <1 순위 > <2 순위 > 일반공급 가. 생계급여 의료급여수급자나. 국가유공자, 보훈보상대상자, 5.18 민주유공자, 특수임무유공자, 참전유공자및그유족다. 일본군위안부피해자라. 한부모가족마. 북한이탈주민바. 장애인등록증교부자사. 65 세이상직계존속부양자아. 아동복지시설퇴소자자. 도시근로자가구당월평균소득 50% 이하차. 국토교통부장관, 시도지사인정자카. 장애인등록증교부자로전년도도시근로자가구당월평균소득이하 우선공급 가. 전년도도시근로자가구당월평균소득의 70% 이하이며, 무주택세대구성원의로국가보훈처장이인정하는경우 (1 순위 나 항을만족하는경우 ) 건설량의 10% 우선공급나. 무주택자등록포로 ( 국군포로의송환및대우등에관한법률 ) 다. 혼인기간 5 년이내, 출산혹은입양하여미성년자녀가있는무주택세대구성원인수급자 건설량의 10% 우선공급 1 순위 ( 혼인 3 년이내 ) /2 순위 ( 혼인기간 3 년초과 ) 라. 다목의 1 순위및 2 순위경쟁일경우 해당주택건설지역의거주자, 자녀수가많은사람, 자녀수같을경우추첨선정자순으로선정마. 다목에따라우선공급하고남은주택이있는경우수급자중자녀가있는무주택구성원 자녀수가많은사람, 자녀수같을경우추첨으로선정 출처 : 공공주택특별법시행규칙별표 3 [ 부표 1-2] 국민임대주택의입주자자격 일반공급우선공급 ( 공급비율 ) 가. 전용면적 50 m2미만 1) - 도시근로자가구당월평균소득 50% 이하 70% 이하순나. 전용면적 50 m2 ~60 m2 2) - 도시근로자가구당월평균소득 70% 이하다. 전용면적 60 m2초과 2) - 도시근로자가구당월평균소득이하 가. 철거민등 (10%) 나. 노부모부양, 장애인, 국가유공자등 3) (20%) 다. 다자녀가구 (10%) 라. 국가유공자등 (10%) 마. 영구임대주택퇴거자 (3%) 바. 비닐간이공작물거주자 (2%) 사. 신혼부부 4) (30%) 1) 선정순위로건설지역거주 (1 순위 ), 연접지역거주 (2 순위 ) 2) 선정순위로주택청약저축 24 회이상납입 (1 순위 ), 주택청약저축 6 회이상납입 (2 순위 ) 3) 그외, 장기복무제대군인, 북한이탈주민, 납북피해자, 중소기업종사자, 비정규직근로자, 가정폭력 성폭력피해자, 한부모가족, 소년소녀가정, 아동위탁가정, 65 세이상고령자, 범죄피해자, 폐광지역거주자, 영구귀국및귀화재외동포, 등록포로, 독일진출간호사및광부 ( ~ ) 등 4) 혼인기간 3 년이내, 3 년초과및해당주택건설지역의거주자, 자녀수가많은사람, 자녀수같을경우추첨선정자순 동점경쟁시, 공급신청자나이, 부양가족수, 해당지역거주기간, 65 세이상직계존속부양, 미성년자자녀수, 주택청약종합저축납입횟수, 중소기업근로자, 사회취약계층등점수부여출처 : 공공주택특별법시행규칙별표 4 부록 147

162 [ 부표 1-3] 행복주택입주자선정기준 일반공급 ( 공급비율 ) < 우선공급 > < 일반형 > 1) 대학생, 사회초년생, 신혼부부 1) (80%) 2) 주거급여수급자, 고령자 2) (20%) < 산업단지형 > 1) 산단근로자 3), 대학생, 사회초년생, 신혼부부 (90%) 2) 고령자 (10%) 가. 해당행복주택사업으로철거하는주택소유자및세입자나. 시장등이선정한우선공급대상자 ( 가목기존거주자공급후남은물량의 50% 이내또는 100%) 다. 산업단지근로자라. 우선공급후남은물량은산업단지근로자등에대해추첨 4) 1) 대학생 ( 대학생외고교중퇴자포함, 혼인중이아닐것, 도시근로자가구평균소득 100% 이하 ) 사회초년생 ( 혼인중이아닐것, 도시근로자가구평균소득 100% 이하 ( 가구 ) 80% 이하 ( 신청자본인 )) 신혼부부 ( 혼인 5 년이내, 도시근로자가구평균소득 100% 이하, 120%( 배우자소득있는경우 )) 2) 주거급여수급자 ( 해당주택거주, 무주택기간 1 년이상 ) 고령자 ( 세대원이 65 세이상, 도시근로자가구평균소득 100% 이상 ) 3) 산업단지근로자 ( 도시근로자가구평균소득 100% 이하, 120%( 배우자소득있는경우 )) 4) 1 순위는취업합산기간이 5 년이내, 혼인합산기간 5 년이내인산업단지근로자, 2 순위는 1 순위에해당하지않는대학생, 사회초년생, 신혼부부출처 : 공공주택특별법시행규칙별표 5 [ 부표 1-4] 장기전세주택의입주자선정기준 일반공급 1) 가. 전용면적 60 m2이하 - 국민임대주택입주자선정기준 - 기준소득 : 도시근로자가구당월평균소득 100% 이하나. 전용면적 60 m2이상 85 m2이하 - 국민임대주택입주자선정기준 - 기준소득 : 도시근로자가구당월평균소득 120% 이하다. 전용 85 m2초과 - 기준소득 : 도시근로자가구당월평균소득 150% 이하 우선공급및특별공급 < 우선공급 > - 공공주택특별법시행규칙별표 4 국민임대주택의입주자자격중우선공급 - 주택공급에관한규칙제 4 장제 3 절우선공급 : 행정구역변경, 주상복합건축물, 임대사업자, 직장주택조합, 대규모택지개발지구등 2) < 특별공급 3) > - 국민주택등의특별공급과 85 m2이하민영주택의특별공급은소득기준없이영구임대주택및국민임대주택등장기공공임대주택입주자자격과중복 - 그외경제자유구역, 비수도권, 외국인, 이전기관종사자특별공급이있음 1) 전용면적 85 m2이하인경우국민임대주택입주자선정기준을따르되사업자가소득요건 50% 범위내에서결정가능하며, 전용면적 85 m2초과하는주택에대해서는 주택공급에관한규칙 제 4 장에따라입주자를선정하되, 사업자가별도의소득요건설정가능 ( 공공주택특별법시행규칙제 18 조 ) 2) 주택공급에관한규칙제 4 장제 3 절우선공급중민영주택공급시우선공급대상 3) 주택공급에관한규칙제 4 장제 4 절특별공급출처 : 공공주택특별법시행규칙제 15 조, 제 18 조, 별표 기후변화에따른식재환경개선기초연구

163 [ 부표 1-5] 분양전환형공공임대주택의입주자선정기준 일반공급특별공급 ( 공급비율 ) 가. 부동산가액및자동차가액이하 1) 나. 전용면적 60 m2이하 : 도시근로자가구월평균소득 100% 이하 가. 다자녀가구 : 도시근로자가구월평균소득 120% 이하 (10%) 나. 혼인기간 5 년이내, 자녀있는무주택세대구성원 2)(15%) - 자산요건충족 - 도시근로자가구당월평균소득의 100% 이하 ( 맞벌이 120%) 다. 생애최초주택구입자 (20%) - 혼인중또는유자녀 - 도시근로자가구월평균소득 100% 이하라. 65 세이상직계존속 3 년이상부양 - 도시근로자가구월평균소득 120% 이하 1) 부동산자액은 국민건강보험법시행령 제 42 조제 1 항에따른보험료부과점수의산정방법에서정한재산등급 25 등급에해당하는재산금액의상한과하한을산술평균한금액이하, 자동차가액은 2 천 7 백 5 십만원에통계청에서 2010 년기준으로발표하는전년도운송장비소비자물가지수를곱하여산정한금액이하 ( 다만, 천원이하절사 ) ( 공공주택입주자보유부동산및자동차관련업무처리기준별표공공임대주택의종류및자격별자산기준 ) 2) 1 순위혼인기간 3 년이내, 2 순위혼인기간 3 년초과출처 : 공공주택특별법시행규칙별표 6 일반공급 가. 수급자, 한부모가족, 도시근로자가구월평균소득 50% 이하나. 긴급지원대상자 출처 : 공공주택특별법시행규칙제 20 조 [ 부표 1-6] 기존주택매입임대주택의입주자선정기준 [ 부표 1-7] 기존주택전세임대주택의입주자선정기준 일반공급 <1 순위 > 가. 생계급여수급자및의료급여수급자나. 한부모가족 <2 순위 > 가. 도시근로자가구월평균소득 50% 이하나. 도시근로자가구월평균소득 100% 이하인장애인 < 운영특례 > - 공동생활가정 : 장애인, 아동, 노인, 한부모가정, 성폭력피해자, 가정폭력피해자, 탈성매매여성, 가출청소년, 갱생보호자, 아동복지시설퇴소자, 북한이탈주민, 노숙인 - 청년주거지원사업 : 1 호 2 인이상거주 ( 공동거주 ) 를희망하는대학생등으로일반주택 1 순위 2 순위 출처 : 공공주택특별법시행규칙제 21 조, 기존주택전세임대업무처리지침 우선공급 1. 공급물량의 5% 이내에서선정 - 부도공공임대아파트퇴거자 - LH 공공임대주택입주대상자중대출이나신용보증이거절된자 ( 도시근로자가구월평균소득 10% 이하 ) - 긴급지원이필요한자 2. 공급물량의 2% 이내애서공급 - 국가유공자등 부록 149

164 부록 2. 공공임대주택현황 [ 부표 2-1] 임대주택공급현황 임대주택공공임대주택 민간임대 구분 총계 소계 공공임대 (5,10 년 ) 77,719 77,719 77, ,918 51,918 51, ,218 52,218 52,218 영구임대 (50 년포함 ) ,475 82,475 39,222 43,253 국민임대 (30 년 ) 행복주택 (6~ 20 년 ) 장기전세 (20 년 ) 사원임대 (5 년 ) , ,544 64,890 60,004 19, ,391 76,391 15,074 49,607 11, ,679 62,679 15,121 36,706 10, ,525 41,525 30, ,106 매입임대 (20 년 ) 전세임대 (20 년 ) 소계 건설매입임대임대 (5,10 년 ) (5,10 년 ) ,672 74,889 65,751 9, ,134 82,032 77,584 4,448 1,102 1, , , ,648 6,415 2,817 2, , , , ,414 23, ,365 93,795 91,294 2,501 9,570 9, , ,417 89,107 20, ,560 14, ,415 95,932 85,923 10,009 16,483 16, , ,557 66,980 35, ,428 16,920 23, ,665 86,586 35,767 50,819 33,079 14,142 18, ,047 84,768 12,977 71,791 47,279 7,636 39, ,950 97,226 5,803 90, ,724 11,496 29, , ,954 9,604 91,644 4,539 2,167 43,797 8,279 35, , ,161 14,551 90, ,339 6,625 57,215 15,143 42, , ,764 34, ,784 1,616 6,526 7,199 58,763 10,205 48, , ,606 30,729 77,752 1,297 7,130 8,698 61,218 26,259 34, , ,748 33,845 3,633 40,731 2,278 1,537 7,579 14,145 25,451 6,883 18, , ,850 38,140 10,103 28,262 8, ,990 13,572 31,159 11,452 19, ,962 96,577 37,802 6,462 30,415 3,630-5,756 12,512 54,385 23,720 30, ,367 99,325 38,352 3,385 24, ,646 25, ,042 42,473 57, , ,519 33,196 4,591 25,806 1,580-10,605 25, ,440 38,376 69, , ,482 31,886 1,518 11,224 26, ,200 27, ,649 26,083 90, , ,247 31,217 1,353 7,668 37, ,740 40, ,526 56, ,595 주 ) 연도별사업승인기준출처 : 국토교통부, 2016 년도주택업무편람, p 기후변화에따른식재환경개선기초연구

165 [ 부표 2-2] 주체별임대주택재고현황 구분 계 ( 등록임대주택 ) 민간부문 공공부문 건설사업자매입사업자 LH 지자체 ,937, ,708, ,616, ,487, ,459, ,399, ,311, ,341, ,334, ,330, ,243, , , , ,790 (19.3%) (23.9%) (44.9%) (11.9%) 324, , , ,128 (19.0%) (20.9%) (47.1%) (12.9%) 313, , , ,931 (19.4%) (20.2%) (47.5%) (12.9%) 314, , , ,637 (21.1%) (18.5%) (48.0%) (12.4%) 331, , , ,407 (22.7%) (18.8%) (45.8%) (12.7%) 367, , , ,182 (26.2%) (18.6%) (42.8%) (12.4%) 368, , , ,024 (28.1%) (20.9%) (39.3%) (11.7%) 457, , , ,482 (34.1%) (19.7%) (33.5%) (12.7%) 562, , , ,744 (42.1%) (18.4%) (29.0%) (10.5%) 604, , , ,674 (45.4%) (17.6%) (27.4%) (9.6%) 571, , , ,881 (45.9%) (16.9%) (26.9%) (10.3%) 주 ) 연도별사업승인기준출처 : 국토교통부, 2016 년도주택업무편람, p557 부록 151

166 부록 3. 인구사회학적변화 [ 부표 3-1] 2013~2040 년총인구및인구성장률 구분 총인구 ( 전국, 명 ) 50,220 50,617 51,435 51,972 52,160 51,888 51,091 인구성장률 ( 전국, %) 출처 : [ 부도 3-1] 2014 OECD 국가출산율 출처 : 장래인구추계, 통계청 [ 부도 3-2] 2015 년및 2065 년전국인구피라미드 152 기후변화에따른식재환경개선기초연구

167 [ 부도 3-3] 생애주기별주거수요계층 ( 정소이, 2016) [ 부도 3-4] 생애주기별주거이동지원시스템 ( 정소이외, 2016) 부록 153

168 [ 부도 3-5] 주택시장의지역적차이특성 ( 김덕례, 2016) 출처 : 김덕례 (2016), 주택시장패러다임변화와정책방향, 서울시정주택분야토론회자료 154 기후변화에따른식재환경개선기초연구

169 부록 4. 주택정책및공급계획 [ 부표 4-1] 제 2 차장기주택종합계획 (2011) 주요내용 제 2 차장기주택종합계획 1 공공임대주택정책 - ( 공공임대주택재고확대 ) 공공임대주택재고확보를위해공공임대주택을지속적으로공급하되, 물량과유형은탄력적으로조정할수있는맞춤형공급체계를구축하며수요가많은도심지공공주택공급을적극추진함 - ( 공공임대주택공급방식다양화 ) 임대차시장여건변화에탄력적으로대응하기위해다양한공공임대주택공급방식도입필요성이대두되었으며, 공공택지와민간자본을결합한협업에의한공공임대주택공급방식을도입함 2 주거복지사각지대해소 - 주거복지사각지대를해소하여적정한주거비부담으로원하는곳에거주할수있도록지원함 - 고령자 장애인등을위한맞춤형주거복지를강화하고, 비정상거처거주가구주거지원을강화함 3 생애주기별맞춤형주거지원확대 - 상대적으로주거복지정책에서소외되었던대학생, 청년가구, 사회초년생등사회진입계층에대한지원확대를추진함 - 저출산문제완화및사회진입계층의주거안정확보를위해신혼부부및영유아양육가구에대한지원을확대함 - 1 인가구증가로나타나는주거양상변화에맞추어소형신규주택의적정공급과함께기존주택을효율적으로활용할수있는방안을발굴추진함 4 중앙과지방의역할재정립 - 주거복지정책의수립및집행의효율성제고를위해정부와지방자치단체의역할을재정립하고역량을갖춘지방자치단체부터단계적으로시행 - 중앙정부 : 기본적인계획수립, 비전제시, 조정업무, 재정지원등을수행하고필요한법적근거를명확하게마련 - 지방자치단체 : 지역실정에맞추어주거복지소요를파악하고, 구체적프로그램개발및집행, 모니터링업무수행 출처 : 국토교통부, 제 2 차장기주택종합계획보고서, 2013 [ 부표 4-2] 2016 주거종합계획주요내용 2016 주거종합계획 1 공공임대주택공급대상의특화 - 저소득층, 대학생 취업준비생, 신혼부부, 노년층등주거취약계층을위한 특화형임대주택 공급을확대하여 2016 년현재전세임대 4.1 만호중 1.6 만호 ( 전체의약 40%) 를특화형으로공급하기로계획함 - 16 년 3 월 공공주택특별법시행규칙 의개정완료 ([ 별표 5] 행복주택의입주자자격및거주기간 ) 로대학생, 사회초년생, 신혼부부외에대학원생, 취업준비생등도입주대상에포함시켰음 [ 부표 4-2-1] 전세임대유형별공급계획 전체일반특화형 4.1 만 2.5 만 1.6 만 ( 단위 : 호 ) 신혼부부대학생 / 취업준비생노년층 0.4 만 1.0 만 0.2 만 2 공급계층특화에따른주거서비스제공 부록 155

170 - 청년창업기업등을위한창업지원주택도입 1 인가구에게주로공급하는기존공공임대주택유형 ( 행복주택, 공공리모델링매입임대등 ) 을활용하여청년창업인에게우선공급하고, 창업인을위한맞춤형커뮤니티시설 (co-working zone) 을설치하며, 창조경제혁신센터등과프로그램연계 - 공공실버주택공급확대 건강관리등노인복지서비스 1) 가결합된공공실버주택을당초계획 (8 개동, 650 호 ) 보다확대하여 11 개동 (1,234 호 ) 공급 - 새로운주거서비스모델마련 뉴스테이를통해선진주거서비스제공모델을선도적으로제시하여일반임대차시장전반으로확산유도하고주거서비스를유형별로분류하여체계화하고, 최소서비스수준등을마련 LH 공모사업기준중임대관리및주거서비스배점을상향하는등주거서비스평가강화 [ 부표 4-2-2] 주거서비스평가방식의검토방안예시 구분서비스유형평가기준 주거지원 커뮤니티형 개별가구형 - 보육 교육, 체력단련, 문화프로그램, 카셰어링등 - 가사지원 ( 청소, 세탁등 ) - 생활편의 ( 렌털, 반려동물돌봄등 ) 시설계획의적정성프로그램의전문성 운영가능성비용의적절성 주택 단지관리 - 물품교체 하자보수 ( 전구, 방충망등 ) - 단지유지관리 ( 쓰레기수거, 주차관리등 ) 전문상주인력관리시스템효율성 3 공공임대주택공급방식의다양화 - 공공리모델링, 사회적주택, 마을정비형등기존의신규건설및분양, 매입방식등이외에다양한방식도입 - 공공임대리츠활성화, 집주인매입임대도입등민간참여를확대할수있는방안마련 행복주택리츠, 복합개발, 가로주택정비사업활용, 매입방식, 오피스텔형행복주택등공급방식의다양화 출처 : 국토교통부, 2016 주거종합계획 1) 간호사, 사회복지사가상주하며건강관리, 식사등생활지원및운동 여가등문화활동등을지원함복지관은입주민과인근주민이함께이용할수있도록개방형으로운영하고, 주택은어르신안전, 편의를감안하여별도편의시설 ( 욕실, 침실비상콜, 높낮이조절세면대, 미닫이욕실문, 복도, 욕실안전손잡이등 ) 를설치 156 기후변화에따른식재환경개선기초연구

171 [ 부표 4-3] 맞춤형주거지원을통한주거비경감방안주요내용 맞춤형주거지원을통한주거비경감방안 ( ) 1 행복주택과뉴스테이공급물량을 2017 년까지총 30 만호로확대 - 행복주택 1 만호확대 (14 만 15 만 ), 뉴스테이 2 만호확대 (13 만 15 만 ) - 맞춤형행복주택공급확대 : 대학생 신혼부부특화단지 10 개 - 뉴스테이공급촉진지구 (2 차 ) : 서울독산 1,500 호 / 김포고촌 2,900 호 / 남양주진건 5,700 호 2 저소득층및생애주기별특화형임대주택공급확대 - 저소득층 : 전세임대공급 1 만호확대 (3.1 만 4.1 만 ) - 청년층 : 청년전세임대 ( 대학생, 취업준비생거주 ), 창업지원주택도입 - 신혼부부 : 10 년간임대료상승부담이없는신혼부부매입임대도입 - 노년층 : 공공실버주택공급 700 호확대 ( 17 년까지 1,300 호 2,000 호 ) 3 민간참여를통해서민을위한임대주택확충 - 집주인매입임대를도입하여민간주택을저렴한임대주택으로활용 - 공공임대리츠, 근로자임대활성화를통해민간투자확대유도 4 전월세등주거비지원강화 - 버팀목전세대출금리 0.2%p, 생애최초주택구입자대출금리최저 1.6% 로인하 5 주거복지지원체계정비및주택임대차시장인프라개선 - 주거지원기준합리화, 주거복지전달체계강화를통해주거지원사각지대해소 - 주거서비스모델개발, 주택임대차제도 관행개선, 통계개선추진 6 주거복지수혜자의관점에서 공공주택공급 관리계획 연내수립 - 공공임대 + 기금 세제지원을받은저렴한민간임대 를공공지원임대로관리 - 22 년까지공공지원임대주택재고율을 OECD 수준인 8% 달성 출처 : 제 2 차장기주택종합계획보고서, 2013:66 [ 부도 4-1] 제 2 차장기주택종합계획정책방향 부록 157

172 출처 : 국토교통부보도자료 ( ) [ 부도 4-2] 맞춤형주거지원을통한주거비경감방안 158 기후변화에따른식재환경개선기초연구

173 [ 부표 4-4] 공공임대주택관리개선및주거지원기준합리화주요내용 공공임대주택관리개선및주거지원기준합리화 - 입주기준및퇴거기준재정비 ( 16.6~) 로부적정계층의퇴거를유도하여공공임대주택의입주순환률제고 2) - 기준정비 : 소득분위별소득 자산분포, 입주자의주거상향가능성등을고려하여영구임대등공공임대주택입주기준개편 - 관리강화 : 소득기준초과가구는임대료를할증하고, 자산기준 ( 부동산, 자동차, 금융등전체자산을기준으로평가 ) 을초과한경우퇴거시키되경과조치등보완방안마련 - 우선주거급여를지급받는최저소득계층중소득대비임대료가과도한가구 (30% 이상 ) 에대해매입 전세임대우선입주지원 ( 16.5) - 임대료부담및최저주거기준미달여부를공공임대입주자선정기준에포함 ( 16. 하 ) 하여주거지원이시급한가구에집중지원 - 유도주거기준고시 주거실태조사분석에기반을둔현재주거수준과인체공학, 생활양식등을고려하고주택유형, 주거지위치등변화하는주거환경을반영한유도주거기준마련및고시 ( 16. 상 / 연구용역추진중 ) - 공공주택공급 관리계획수립 (2017~2022) - 공공임대주택지원정책을 OECD 의사회적임대주택 (Social Rental Housing) 과같이수혜자중심으로확대 개편하여, 임대주택재고를확대 - 공공임대주택을공공지원주택으로재정의 소유 관리주체와관계없이공공지원 ( 자금지원, 세제감면등 ) 을통해시세보다저렴한임대료로저소득층 서민등에게공급된장기임대주택 (8 년이상 ) 을공공지원주택으로재정의하여관리하고, 재정의한공공임대주택개념하에공공임대주택관리개선, 주거지원기준합리화등을포함한 공공주택공급 관리계획 (2017~2022) 연내수립하도록함 출처 : 국토교통부, 2016 주거종합계획 [ 부표 4-5] 공공임대주택입주자의소득자산기준정비추진내용 공공임대주택입주자의소득 자산기준정비 입주기준 - 자산 ( 개정안 ) 영구 매입 전세 국민임대주택및행복주택의입주자선정시모든입주자에대해부동산, 자동차, 금융자산 ( 부채반영 ) 등을포함한총자산과자동차가액기준을적용함 (1) 영구 매입 전세임대주택 : 총자산 1.59 억원이하, 국민임대주택은총자산 2.19 억원이하 * 인경우에만입주및재계약이가능하며, 총자산과별도로자동차기준도현행과동일하게적용 (2) 행복주택 : 입주계층별특성에따라차등화하여, 세대단위로입주하는신혼부부 고령자 산단근로자는국민임대주택과동일한기준을적용하고, 세대가아닌개인단위로입주하는대학생 사회초년생은 0.75 억원과 1.87 억원 * 이하인경우만입주가능 입주기준 - 소득 ( 개정안 ) 영구 매입 전세 국민임대주택및행복주택입주자선정시현재소득기준이없는입주자유형에대해소득기준을신설하고, 입주자유형별현행소득기준도일부조정하여모든입주자에대해소득 자산기준을보다체계적으로적용하고입주자간형평성을제고시킴 (1) 영구임대주택 : 총자산 1.59 억원이하, 국민임대주택은총자산 2.19 억원이하 * 인경우에만입주및재계약이가능하며, 총자산과별도로자동차기준도현행과동일하게적용 (2) 매입 전세임대주택 : 2 순위입주자중도시근로자가구월평균소득의 70% 이하인장애인가구는 1 순위로상향하여우선입주가능 (3) 행복주택 : 신혼부부 산단근로자중맞벌이가구에대해소득기준을완화 (100% 120%) 하던규정삭제 재계약기준 ( 개정안 ) 재계약기준이없는영구임대주택에대해재계약기준을신설하고, 현행재계약기준도형평성을고려하여일부조정 (1) 영구 매입 전세임대주택 : 재계약시소득이입주자격기준액의 1.5 배이하이고자산은입주자격기준액을초과하지않아야함. 다만, 기초수급자등은입주시에일반입주자보다엄격한소득기준이적용되나, 재계약시에는일반입주자와동일한기준이적용됨 출처 : 국토교통부보도자료 ( ) 2) LH 영구임대 (14 만호 ) : 입주대기자 3.6 만명, 평균대기기간 1 년 7 개월 부록 159

174 [ 부표 4-6] 공공실버주택주요내용 공공실버주택 공공실버주택개념 - 주택과복지관을함께설치하여주거와복지서비스를함께제공하는공공임대주택 - 고령자의안전과편리성제고를위한높낮이조절세면대, 안전손잡이, 비상콜등설치 - 건겅관리 생활지원및문화활동이가능한공간및시설을설치하고프로그램운영 입주대상 - 수급자 ( 생계 의료급여 ) 소득수준의국가유공자가 1 순위, 수급자가구가 2 순위이며 3 순위는도시근로자평균소득 50% 이하로동일순위내에서는홀몸어르신 ( 단독세대주 ) 이우선됨 추진현황 공공실버주택으로선정되면정부재정으로영구임대주택기준의주택건설비 ( 16 년기준호당 7,431 만원 ) 가지원되고, 기부금 (SK, LH) 을활용하여복지관건설비등으로개소당 40 억원, 복지관운영비로초기 5 년간연 2 억 5 천만원이추가로지원됨 공공실버주택은주택공급에만중점을둔기존공공임대주택과달리입주민과지역주민이함께이용할수있는복지서비스가결합되어, 입주민에게보다종합적인지원이이루어지고지역주민에게도환영받을수있는기존공공임대주택의한단계발전한새로운모델로제시됨 출처 : 국토교통부보도자료 ( ) 160 기후변화에따른식재환경개선기초연구

175 [ 부표 4-7] 대학생 사회초년생대상사회적주택공급주요내용 대학생 사회초년생대상 사회적주택 공급 - 국토교통부는비영리법인, 협동조합등이직접매입임대주택을운영하는사회적주택시범사업을 9 월부터실시할예정 사회적주택운영특례신설내용이담긴공공주택업무처리지침일부개정안을 부터 8.26 까지 (20 일간 ) 행정예고 - 사회적주택시범사업을통해비영리법인, 협동조합등이직접매입임대주택을운영하는과정에서차별적인주거서비스가제공되는임대주택모델이제시될수있을것으로기대하며, 사회적주택운영기관이단순한거주지제공외에주거공동체구성까지지원하는역할을함으로써청년층의안정적인거주와정착을유도할것으로전망함 < 주요내용 > 사회적주택시범사업은한국토지주택공사 (LH) 가다가구 다세대주택등을매입한후비영리법인, 협동조합등사회적주택운영기관에임대하면, 운영기관이대학생과사회초년생에게재임대하는방식으로실시됨 [ 사회적주택시범사업개념도 ] - 한국토지주택공사 (LH) 가다가구주택, 원룸등을사회적주택운영기관에동 ( 棟 ) 단위로공급하면, 운영기관은한집에서여러명이방을나눠서사용하는쉐어하우스형태등으로운영하면서다양한프로그램등을제공 - 올해시범사업은서울, 수원, 부천등수도권의다가구주택, 원룸 300 호내외를대상으로실시함 입주대상 - 사회적주택의입주자는졸업후 2 년이내취업준비생을포함한대학생과사회초년생으로, 대학생은본인과부모의월평균소득합계기준, 사회초년생은본인의월평균소득을기준으로전년도도시근로자가구당월평균소득의 70 퍼센트이하에해당 임대기간 - 기본임대기간은 2 년으로거주기간및재계약등은행복주택의대학생및사회초년생기준을준용하며최대 6 년간거주가능 ( 단, 대학생의졸업후계약갱신은 1 회로한정 ), 입주자격변경시 ( 대학생 초년생 ) 최대 10 년간거주가능하도록함 출처 : 국토교통부보도자료 ( ) 부록 161

176 [ 부표 4-8] 2020 서울주택종합계획 (2011) 주요내용 2020 서울주택종합계획 (2011) 1 수요에대응한부담가능한주택 72 만호이상공급 주택수요 (67 만 ) 에적극대응한주택 72 만호이상공급 - 주택멸실대체 (37 만호 ) + 1~2 인가구및소득증가등 (35 만호순증공급 ) 20 년까지주택보급률 95% 목표 시프트를포함한임대주택 20 만호공급, 저소득층획기적주거안정도모 - 10 년 16 만호 20 년 36 만호확보 공공임대주택지역별편중 ( 노원, 강서구 ) 해소 긴급위기가정단기임대주택확보운영 ( 연 100 호씩 ) 기초생활수급자등최저소득계층용 12,000 호공급 입주대기해소 - 다가구주택매입 (7,000 호 ), 임대주택공가 영구임대주택 으로 5,000 호전환 공익임대제도사업시행 ( 14 년 ) - 5 가구이상임대사업자에대하여 20% 를공익임대로전환 2 저소득층주거자립을위한맞춤형주거복지실현 주택바우처대상대폭확대 ( 11 년 8,200 가구 20 년 5 만가구로확대 ) - 기존대상자를포함한비닐하우스 쪽방 지하주택거주자까지확대 자활 자립지원영구임대주택주거복지상담사배치확대 - 11 년 5 개단지 14 년 17 개단지 주춧돌프로그램지원 확대 ( 11 년 2,000 가구 20 년 10,000 가구 ) - 정기적금또는주택마련저축가입 (2~5 년 ) 은행이자 + 서울시지원 (4.5%) 공공임대주택노후시설환경개선지속추진, 빨래방등주민편의시설설치 서울형집수리연 1,000 호이상지속추진 (100 만원 200 만원한도상향 ) 임대주택입주자통합관리시스템구축, 부담능력에따른임대료차등화실시 공공임대주택 7 개유형 3 개유형으로단순화 출처 : 서울특별시주택본부 (2011), 2020 서울주택종합계획 [ 부표 4-9] 서울공공주택정의 서울공공주택정의 가. 공공주택특별법 ( 이하 " 법 " 이라한다 ) 제 2 조제 1 호가목에따른주택 공공임대주택 : 임대또는임대한후분양전환을할목적으로공급하는 주택법 제 2 조제 1 호에따른주택으로서대통령령으로정하는주택나. 민간임대주택에관한특별법 제 2 조제 5 호에따른준공공임대주택 준공공임대주택 : 일반형임대사업자가 8 년이상임대할목적으로취득하여임대하는민간임대주택다. 서울특별시 ( 이하 " 시 " 라한다 ) 에서전월세세입자의전세보증금일부를지원하고장기임대차계약을체결할수있도록지원하는임대주택 ( 이하 " 보증금지원형장기안심주택 " 이라한다 ) 라. 시에서노후불량주택소유자에게리모델링비용을지원하는대신보증금인상을제한하고장기임대차계약을체결하도록세입자를지원하는임대주택 ( 이하 " 리모델링지원형장기안심주택 " 이라한다 ) 마. 주택법시행령 제 3 조제 1 항제 2 호에따른원룸형주택중시또는서울주택도시공사가공공임대주택공급을목적으로건설또는매입하는주택 ( 이하 " 원룸형임대주택 " 이라한다 ) 바. 그밖에서울특별시장 ( 이하 " 시장 " 이라한다 ) 이임대세입자의주거안정을위한목적으로개발및공급하는주택 출처 : 서울특별시공공주택건설및공급등에관한조례 ( 시행 ) 제 2 조정의 162 기후변화에따른식재환경개선기초연구

177 서울시역세권 2030 청년주택 대중교통이용보행자의활동을중심으로사업대상지범위설정 - 철도 도시철도의 2 개이상교차역세권 - 버스전용차로또는 30m 이상도로에위치한역세권 - 승강장경계 250m 이내 대상부지의용도지역상향 1 교차역세권, 버스전용차로위치역세권, 30m 이상도로역세권중 2개이상충족 2 상업지역과인접 3 제3종주거, 준주거지역 상업지역상향 1,000 m2 1 30m 이상도로역세권 2 준주거지역과인접 3 제 2 종, 제 3 종주거지역준주거지역상향 500 m2 시범사업 [ 부표 4-10] 서울시역세권 2030 청년주택주요내용 충정로역역세권 (2, 5 호선충정로역 ) - 준주거지역인접, 교차역세권, 제 3 종일반주거지역 준주거지역상향 봉화산역역세권 (6 호선봉화산역 ) - 준주거지역인접, 촉진지구, 제 3 종일반주거지역 준주거지역상향 출처 : 서울시, 역세권 2030 청년주택공급방안 [ 부도 4-3] 역세권 2030 청년주택사업추진내용 ( 서울시 ) 부록 163

178 [ 부표 4-11] 사회주택주요내용 ( 제 1 회사회주택포럼 ) 사회주택 ( 사회주택포럼 ) - 사회주택의개념 서울특별시사회주택활성화지원등에관한조례 제 2 조 1 호의 사회주택 이란, 사회경제적약자를대상으로주거관련사회적경제주체 3) 에의해공급되는임대주택등을말함 국토교통부의 2016 주거종합계획 에서는 사회적주택 에대해 NGO 등이 1~2 인주거취약계층을위해공급하는임대주택 ( 시범적으로 LH 매입운영권제공 ) 이라고설명하며, 공공지원주택 은소유 관리주체와관계없이공공지원 ( 자금지원, 세제감면등 ) 을통해시세보다저렴한임대료로저소득층과서민등에게 8 년이상공급된장기임대주택이라함 - 제 1 차사회주택포럼 ( ) 에서는극빈층과취약계층의소외와지방정부및민간자본의미미한활용으로인한중앙정부의존적공급구조, 복잡한공급체계, 부정적이미지, 저소득층집단화로인한슬럼화등을공공임대주택의한계로보고공공임대주택에서사회주택 (Social Housing) 체계로변화해야한다고설명하며, 사회주택의새로운정의에대해발표함 < 사회주택의새로운정의 _ 제 1 차사회주택포럼 > 입주대상 : 6 분위이하 임대료통제 : 시세이하건설비와연동, 인상률제한 공급및운영주체 : 공공, 민간 ( 비영리, 제한적영리 ) 건설금융지원 : 공공재정및기금, 민간자금 ( 비수익기금등 ), 조세감면, 공공토지 ( 무상, 저리대여 ) 점유형태 : 임대주택, 분양전환, 지분공유 공급방식 : 건설, 매입, 개량, 임차 출처 : 제 1 차사회주택포럼 ( ), 사회주택을둘러싼쟁점과과제 자료집 [ 부표 4-12] 민달팽이유니온주요내용 민달팽이유니온 - 민달팽이유니온은사회경제적불평등으로새롭게주거취약계층으로대두된청년층당사자연대로비영리주거모델을실천하고, 제도개선을실천해 청년주거권보장, 주거불평등완화 에기여하는단체 (2011 년창립 ) - 세입자들이겪는불안을나누고고충을해결하기위한주거상담과대학총학생회와연계한주거복지상담센터운영, 청년들이시민의권리를보장받을수있도록정책및제도개선노력, 청년주거빈곤보고서, 서울청년주거실태조사등청년주거와관련한연구진행, 달팽이집, 협동조합공공주택코디네이터등다양한역할수행 - 민달팽이주택협동조합은협동조합차원에서집을구해안정적인가격에임대주택을공급하는방안으로우선자금으로주택을구해저렴하게월세를받고조합원에게임대를해준후모인월세로새로운주택을공급하는방식으로현재 3 호까지공급되어 30 명의조합원이입주함 민달팽이유니온개념도 ( 좌 ) 및달팽이집 ( 우 ) 출처 : 민달팽이유니온블로그 ( 3) 주거관련사회적경제주체 란 주택법, 임대주택법, 도시및주거환경정비법 등의규정에따라주거관련사업을시행하는 민법 제 32 조에따른비영리법인, 공익법인의설립 운영에관한법률 제 4 조에따라허가된공익법인, 협동조합기본법 제 85 조에따라설립된협동조합, 사회적기업육성법 제 8 조에따라인증된사회적기업, 중소기업기본법 제 2 조에따른중소기업 ( 건설업, 부동산업및임대업에한함 ) 등을말함 ( 서울특별시사회주택활성화지원등에관한조례제 2 조 3 호 ) 164 기후변화에따른식재환경개선기초연구

179 [ 부표 4-13] 서울시 1 인여성가구세대별생활실태조사주요내용 서울시 1 인여성가구세대별생활실태조사결과 ( ) - 서울시 ( 서울여성가족재단 ) 는 1 인여성가구세대별생활실태조사결과를발표함 - 조사개요 조사대상 : 서울시거주 20~80 대세대별여성 1 인가구 1,800 명 (2030 세대 : 700 명, 4050 세대 : 500 명, 6080 세대 : 600 명 ) 조사기간 : ~ 6.30 < 주요결과 > - 1 인가구비율지속증가, 2020 년 1 인가구약 30% 육박전망 청년여성 : 10 명중 9 명자발적독립, 7 명주거비부담, 4 명주거지불안느껴 중장년여성 : 10 명중 4 명만노후준비, 3 명반려동물과살기원해 노년여성 :10 명중 8 명배우자와사별이혼등으로독립, 3 명자녀와고민상담 - 서울시여성가족재단, 6 일 ( 화 ) 14 시정책포럼통해 세대별여성 1 인가구 맞춤형정책논의 - 특히, 주거부문과관련하여서울시청년여성 1 인가구는보증금있는월세와전세점유비중이높고주로연립 / 다세대, 오피스텔중심의주거형태를보이며약 74.2% 가주거비부담을격고있는것으로나타남 - 주거마련의어려움의원인으로는 보증금 / 월세비용부담 (43.5%) 좋은집을선별하기위한정보부족 (22.4%) 원하는위치에주택매물부족 (21.7%) 부동산계약에대한정보부족 (11.9%) 등의순으로나타남 - 주거형태는연립 / 다세대 (31.9%), 오피스텔 (29.0%), 고시원 / 원룸 (21.5%), 아파트 (13.0%), 단독주택 (4.5%) 순으로나타남 출처 : 서울시여성가족재단보도자료 ( ) [ 부표 4-14] 주택및주거 키워드관련지자체조례 no. 법령명지역공포일자시행일자 1 강원도주택조례 강원도 강진군무료임대다가구주택관리및운영에관한조례 전라남도 강진군 거제시시영주택및부대시설관리조례 경상남도 거제시 경기도장기공공임대주택입주자삶의질향상지원조례 경기도 경기도주거기본조례 경기도 경기도주택조례 경기도 경산시저소득층주거안정사업운영관리조례 경상북도 경산시 경상남도주택조례 경상남도 경상북도공무원주거안정기금설치및운용조례 경상북도 경상북도장기공공임대주택입주자삶의질향상지원조례 경상북도 경상북도주택조례 경상북도 경주시저소득주민생활및주거안정자금융자조례 경상북도 경주시 고령군주택조례 경상북도 고령군 고양시공공임대주택공동전기료지원조례 경기도 고양시 고양시공동주택관리감사에관한조례 경기도 고양시 고양시주택조례 경기도 고양시 고창군계획조례 전라북도 고창군 고창군주거복지지원에관한조례 전라북도 고창군 공주시공동주택관리비지원조례 충청남도 공주시 과천시주택조례 경기도 과천시 광명시주택조례 경기도 광명시 광양시공동주택주거환경개선조례 전라남도 광양시 광주광역시서구도시저소득주민주거환경개선지구공동광주광역시서구 부록 165

180 주택건립특별회계설치조례 24 광주광역시주거복지지원조례 광주광역시 광주광역시주택조례 광주광역시 광주시주택조례 경기도 광주시 괴산군농촌주택주거환경개선지원조례 충청북도 괴산군 구리시주택조례 경기도 구리시 구미시공동주택시설관리지원조례 경상북도 구미시 구미시저소득주민주거및생활안정기금운용조례 경상북도 구미시 군산시공동주택관리비용지원규칙 전라북도 군산시 군산시국민임대주택단지내보안등전기요금지원조례 전라북도 군산시 군포시영구임대주택단지안의전기요금지원조례 경기도 군포시 군포시주택조례 경기도 군포시 김제시시영영구임대주택관리규칙 전라북도 김제시 김천시저소득주민주거안정사업운영관리조례 경상북도 김천시 김포시영구임대주택등의공동전기요금지원조례 경기도 김포시 김포시주택조례 경기도 김포시 남양주시주택공급에관한조례 경기도 남양주시 남양주시주택조례 경기도 남양주시 단양군민영주택우선공급에관한조례 충청북도 단양군 대구광역시달서구영구임대주택단지내보안등및오수처리시설전기요금지원에관한조례 대구광역시 달서구 대구광역시수성구영구임대주택단지내보안등전기요금지원조례 대구광역시 수성구 대구광역시영구임대주택임대보증금지원조례 대구광역시 대구광역시영구임대주택임대보증금지원조례시행규칙 대구광역시 대구광역시주거약자를위한주거복지지원조례 대구광역시 대구광역시주택조례 대구광역시 대전광역시서구영구임대주택단지내보안등전기요금지원에관한조례 대전광역시 서구 대전광역시영구임대주택공동전기요금지원조례 대전광역시 대전광역시주거기본조례 대전광역시 대전광역시주택조례 대전광역시 동두천시주택조례 경기도 동두천시 동해시국민주택및부대시설관리조례 강원도 동해시 목포시국민주택부대복리시설의공급조건및관리조례 전라남도 목포시 문경시저소득주민주거및생활안정기금운용조례 경상북도 문경시 보령시성주탄광보금자리주택임대보증금지원조례 충청남도 보령시 보령시성주탄광보금자리주택임대보증금지원조례시행규칙 충청남도 보령시 봉화군공무원주거안정기금설치및운용조례 경상북도 봉화군 부산광역시기장군국민임대주택단지내공동전기요금지원조례 부산광역시 기장군 부산광역시빈집정비지원조례 부산광역시 부산광역시사하구영구임대주택단지내보안등전기요금특별지원조례 부산광역시 사하구 부산광역시영구임대주택입주자삶의질향상지원조례 부산광역시 부산광역시영도구영구임대주택단지안의가로등 보안등전기요금특별지원조례 부산광역시 영도구 부산광역시주거기본조례 부산광역시 부산광역시주택조례 부산광역시 사천시주택조례 경상남도 사천시 기후변화에따른식재환경개선기초연구

181 67 삼척시국민주택및부대시설관리조례 강원도 삼척시 상주시저소득주민주거안정지원에관한조례 경상북도 상주시 서울특별시공공임대주택운영및관리규칙 서울특별시 서울특별시공공주택건설및공급등에관한조례 서울특별시 서울특별시관악구빈집정비지원조례 서울특별시 관악구 서울특별시노원구주거복지지원시설설치및운영에관한조례 서울특별시 노원구 서울특별시사회주택활성화지원등에관한조례 서울특별시 서울특별시서대문구대학생임대주택공급및지원조례 서울특별시 서대문구 서울특별시역세권청년주택공급지원에관한조례 서울특별시 서울특별시영구임대주택입주자삶의질향상지원조례 서울특별시 서울특별시저층주거지집수리지원에관한조례 서울특별시 서울특별시주거기본조례 서울특별시 서울특별시주택조례 서울특별시 서울특별시철거민등에대한국민주택특별공급규칙 서울특별시 성남시독거노인주거복지주택설치및운영조례 경기도 성남시 성남시주거복지지원조례 경기도 성남시 성남시주택조례 경기도 성남시 세종특별자치시주거약자등에대한주거복지지원조례 세종특별자치시 세종특별자치시영구임대주택입주자삶의질향상지원조례 세종특별자치시 세종특별자치시주택조례 세종특별자치시 수원시주거복지지원조례 경기도 수원시 수원시주택조례 경기도 수원시 순천시주택조례 전라남도 순천시 시흥시공무원주거안정기금설치및운용조례 경기도 시흥시 시흥시광명ㆍ시흥공공주택지구정상화범시민대책위원회설치및지원등에관한조례 경기도시흥시 시흥시사회주택지원에관한조례 경기도 시흥시 시흥시주거복지기본조례 경기도 시흥시 아산시장애인ㆍ고령자등불우소외계층가구주택개량지원에관한조례 충청남도 아산시 아산시주택조례 충청남도 아산시 안동시저소득주민주거안정사업운영관리조례 경상북도 안동시 안산시주택조례 경기도 안산시 안성시영구임대주택등의공동전기요금지원조례 경기도 안성시 안성시주택조례 경기도 안성시 안양시주택조례 경기도 안양시 양구군소년소녀가장다가구임대주택설치및운영조례 강원도 양구군 양평군주택조례 경기도 양평군 여주시주택조례 경기도 여주시 연천군주택조례 경기도 연천군 영월군태화주택관리 운영에관한조례 강원도 영월군 영주시수급자거주공동주택공동전기요금지원조례 경상북도 영주시 영주시영주호임대주택관리및운영조례 경상북도 영주시 영주시저소득주민주거안정사업운영관리조례 경상북도 영주시 영천시저소득주민주거안정사업운영관리조례 경상북도 영천시 오산시주택조례 경기도 오산시 옹진군사회복지시설종사자주거비지급에관한조례 인천광역시 옹진군 옹진군주거환경개선사업보조금지원조례 인천광역시 옹진군 부록 167

182 113 용인시주택조례 경기도 용인시 울릉군희망의집임대주택운영관리조례 경상북도 울릉군 울산광역시장기공공임대주택공동전기요금지원조례 울산광역시 울산광역시주택조례 울산광역시 울진군공무원주거안정기금설치및운용조례 경상북도 울진군 의왕시주택조례 경기도 의왕시 의정부시주택조례 경기도 의정부시 이천시주택조례 경기도 이천시 익산시주택조례 전라북도 익산시 익산시주택조례시행규칙 전라북도 익산시 인천광역시남구빈집관리조례 인천광역시 남구 인천광역시동구영구임대공동주택단지공동전기요금지원조례인천광역시동구 인천광역시영구임대주택입주자선정기준및관리규칙 인천광역시 인천광역시주거복지지원조례 인천광역시 인천광역시주택조례 인천광역시 전라남도주택조례 전라남도 전라북도주택조례 전라북도 전주시주거복지지원조례 전라북도 전주시 전주시주택조례 전라북도 전주시 정선군소방취약계층주택용소방시설설치지원에관한조례 강원도 정선군 정읍시주택조례 전라북도 정읍시 제주특별자치도주택조례 제주특별자치도 제천시국민주택과부대복리시설의공급조건및관리조례 충청북도 제천시 제천시국민주택관리규칙 충청북도 제천시 증평군단독주택및취약지역도시가스공급사업보조금지원조례충청북도증평군 창원시시영임대주택관리조례 경상남도 창원시 창원시장기공공임대주택입주자삶의질향상지원조례 경상남도 창원시 천안시시영주택설치및관리조례 충청남도 천안시 천안시주거복지지원조례 충청북도 천안시 청도군독거노인공동주거운영및지원조례 경상북도 청도군 충주시민영주택우선공급에관한조례 충청북도 충주시 충청남도주택조례 충청남도 충청북도영구임대주택입주자삶의질향상지원조례 충청북도 충청북도주택조례 충청북도 통영시영구임대주택관리규칙 경상남도 통영시 파주시임대주택단지내보안등전기요금지원조례 경기도 파주시 평택시주택조례 경기도 평택시 포천시주택조례 경기도 포천시 포항시저소득주민주거및생활안정기금운용조례 경상북도 포항시 포항시환경미화원주거안정기금설치및운용조례 경상북도 포항시 하남시주택조례 경기도 하남시 함평군장애인임대주택설치및운영에관한조례 전라남도 함평군 합천군공무원주거안정기금설치및운용조례 경상남도 합천군 홍천군보금자리공동주택설치및관리조례 강원도 홍천군 홍천군보금자리공동주택설치및관리조례시행규칙 강원도 홍천군 홍천군주거취약계층노후주택개량지원에관한조례 강원도 홍천군 홍천군취약계층단독주택도시가스공급사업지원조례 강원도 홍천군 화성시주택공급에관한조례 경기도 화성시 화성시주택조례 경기도 화성시 기후변화에따른식재환경개선기초연구

183 [ 부표 4-15] 거주 키워드관련지자체조례 no. 법령명지역명공포일자시행일자 1 거창군독거노인공동거주시설운영및지원조례 경상남도 거창군 경기도장애인거주시설지원에관한조례 경기도 경상남도홀로사는노인공동거주시설지원조례 경상남도 경상북도장애인거주시설지원에관한조례 경상북도 남양주시장애인거주시설지원에관한조례 경기도 남양주시 남해군경로당및독거노인공동거주시설지원에관한조례 경상남도 남해군 문경시장애인단기거주시설설치및운영조례 경상북도 문경시 문경시홀로사는노인공동거주시설지원에관한조례 경상북도 문경시 보령시홀로사는노인공동거주시설운영지원에관한조례 충청남도 보령시 보은군홀로사는노인공동거주시설운영지원에관한조례 충청북도 보은군 사천시홀로사는노인공동거주시설설치및운영에관한조례 경상남도 사천시 상주시독거노인공동거주의집설치및지원에관한조례 경상북도 상주시 순천시독거노인공동거주시설 (9988 쉼터 ) 운영및지원조례 전라남도 순천시 영주시수급자거주공동주택공동전기요금지원조례 경상북도 영주시 옥천군홀로사는노인공동거주시설운영및지원조례 충청북도 옥천군 울산광역시울주군독거노인공동거주시설운영및지원에관한조례 울산광역시 울주군 음성군독거노인공동거주시설운영및지원조례 충청북도 음성군 의령군독거노인공동거주시설운영및지원조례 경상남도 의령군 임실군독거노인공동거주시설운영및지원등에관한조례 전라북도 임실군 전라북도개인운영장애인거주시설지원조례 전라북도 창녕군독거노인공동거주시설운영및지원조례 경상남도 창녕군 하동군독거노인공동거주시설운영및지원조례 경상남도 하동군 함안군독거노인공동거주시설운영 지원조례 경상남도 함안군 함양군독거노인공동거주시설운영및지원조례 경상남도 함양군 함평군장애인거주시설설치및운영에관한조례 전라남도 함평군 [ 부표 4-16] 청년 키워드관련지자체조례 no. 법령명지역명공포일자시행일자 1 경기도청년기본조례 경기도 경상남도청년발전기본조례 경상남도 경상북도청년후계농어업경영인육성및지원조례 경상북도 곡성군청년발전기본조례 전라남도 곡성군 광양시청년단체지원에관한조례 전라남도 광양시 광주광역시동구청년기본조례 광주광역시 동구 광주광역시청년정책기본조례 광주광역시 대구광역시청년기본조례 대구광역시 대전광역시서구청년지원기본조례 대전광역시 서구 대전광역시유성구청년기본조례 대전광역시 유성구 부산광역시기장군청년단체지원에관한조례 부산광역시 기장군 부산광역시동구청년발전지원조례 부산광역시 동구 부산광역시동래구청년단체지원에관한조례 부산광역시 동래구 부산광역시연제구청년단체지원에관한조례 부산광역시 연제구 부산광역시중구청년단체지원에관한조례 부산광역시 중구 부산광역시청년문화육성및지원에관한조례 부산광역시 부록 169

184 17 산청군청년단체지원에관한조례 경상남도 산청군 서산시시간제및청년근로자취업보호와지원에관한조례 충청남도 서산시 서울특별시강동구청년기본조례 서울특별시 강동구 서울특별시서대문구청년기본조례 서울특별시 서대문구 서울특별시성북구청년지원기본조례 서울특별시 성북구 서울특별시역세권청년주택공급지원에관한조례 서울특별시 서울특별시청년기본조례 서울특별시 성남시청년배당지급조례 경기도 성남시 수원시청년기본조례 경기도 수원시 시흥시청년기본조례 경기도 시흥시 안양시청년기본조례 경기도 안양시 여수시청년발전기본조례 전라남도 여수시 완도군청년단체지원에관한조례 전라남도 완도군 인천광역시남구청년기본조례 인천광역시 남구 장흥군청년발전기본조례 전라남도 장흥군 전라남도청년발전기본조례 전라남도 전주시청년희망도시구축을위한조례 전라북도 전주시 제주특별자치도청년기본조례 제주특별자치도 창원시청년기본조례 경상남도 창원시 청주시청년기본조례 충청북도 청주시 충청남도청년기본조례 충청남도 충청북도청년기본조례 충청북도 평창군청년단체지원에관한조례 강원도 평창군 기후변화에따른식재환경개선기초연구

185 부록 5. 전문가설문조사 부록 171

186 172 기후변화에따른식재환경개선기초연구

187 부록 173

188 174 기후변화에따른식재환경개선기초연구

189 설문교차분석결과 [ 부표 5-1] 소속기관별공공임대주택의역할에대한의견 ( 문 1-1) 공공임대역할 구분 소득을공급기준으로하는만큼최저소득층의주거안정에기여 장기공공임대주택 98만호수준으로양적공급을통한민간주택시장가격안정에기여양질의주택을신규건설함으로써최저주거수준미달가구감소에기여주택포함주거지개발이이루어져불량주거지등의주거환경개선에기여저렴한주거비로보증금및임대료절감하여저소득층자산축적에기여 전체 소속기관 대학연구행정공기업 NGO 전체교기관기관공단 NPO 기타 빈도 % 44.4% 73.8% 71.4% 53.8% 71.4% 62.5% 63.9% 빈도 % 16.7% 9.5% 4.8% 7.7%.0% 12.5% 9.0% 빈도 % 27.8% 7.1% 14.3% 11.5% 14.3%.0% 12.3% 빈도 %.0% 2.4% 4.8% 11.5% 14.3%.0% 4.9% 빈도 % 11.1% 7.1% 4.8% 15.4%.0% 25.0% 9.8% 빈도 % 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% [ 부표 5-2] 소속기관별공공임대주택의한계에대한의견 ( 문 1-2) 공공임대한계 구분 여전히주거취약계층이존재하는등절대적재고부족으로인한수급부족상태에있다 대규모택지개발을통한공급으로도시외곽등에주로입지하여도심수요대응에어렵다 건설및공급이쉬운지역중심으로공급하여특정지역에집중되어있다 일반아파트에비해전용면적이적게공급되어수요나선호에불일치한다 특정소득계층이집단화되어지역사회부담이나사회통합애로사항으로작용할수있다 공공임대주택유형이복잡하여국민들이입주자격을판단하고이해하기어렵다 지역주택시장이나주거소요등지역의여건을고려하지않고공급되어왔다 전체 기타 소속기관대학연구행정공기업 NGO 전체교기관기관공단 NPO 기타빈도 % 44.4% 42.9% 33.3% 46.2% 28.6% 62.5% 42.6% 빈도 % 11.1% 14.3% 4.8% 11.5% 14.3% 12.5% 11.5% 빈도 % 11.1% 14.3% 28.6% 3.8%.0%.0% 12.3% 빈도 %.0% 2.4%.0% 3.8%.0%.0% 1.6% 빈도 % 11.1% 11.9% 9.5% 11.5% 28.6%.0% 11.5% 빈도 % 11.1% 9.5% 9.5% 15.4% 14.3% 12.5% 11.5% 빈도 % 11.1% 4.8% 9.5% 7.7% 14.3% 12.5% 8.2% 빈도 %.0%.0% 4.8%.0%.0%.0%.8% 빈도 % 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 부록 175

190 [ 부표 5-3] 소속기관별공공임대주택공급의적절성에대한의견 ( 문 1-3) 필요가구적정공급여부 구분 그렇다 비교적그렇다 ( 특별공급등으로해소가능 ) 사각지대에놓인계층이많다 전체 대학교 연구기관 행정기관 소속기관 공기업 공단 NGO NPO 기타 빈도 전체 % 5.6% 2.4% 4.8% 7.7% 14.3%.0% 4.9% 빈도 % 55.6% 52.4% 47.6% 42.3% 28.6% 62.5% 49.2% 빈도 % 38.9% 45.2% 47.6% 50.0% 57.1% 37.5% 45.9% 빈도 % 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% [ 부표 5-4] 소속기관별공공임대주택의적절공급량에대한의견 ( 문 1-4) 적정량공급여부 구분 대학교 연구기관 행정기관 소속기관 공기업 공단 NGO NPO 전국및지역모두적정하다빈도 % 5.6% 2.4% 4.8%.0%.0%.0% 2.5% 전국및지역모두부족하다 전국적공급량은적정하나부족한지역이있다 인구감소등을고려하면많은편이다 전체 기타 기타 빈도 전체 % 50.0% 59.5% 42.9% 50.0% 57.1% 37.5% 51.6% 빈도 % 44.4% 35.7% 47.6% 50.0% 42.9% 62.5% 44.3% 빈도 %.0% 2.4%.0%.0%.0%.0%.8% 빈도 %.0%.0% 4.8%.0%.0%.0%.8% 빈도 % 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 176 기후변화에따른식재환경개선기초연구

191 [ 부표 5-5] 소속기관별국민주거안정을위한역할이큰공공임대주택유형에대한의견 ( 문 1-5) 큰역할을 한 유형 구분국민임대주택영구임대주택행복주택매입임대주택전세임대주택기타전체 대학교 연구기관 행정기관 소속기관 공기업 공단 NGO NPO 기타 빈도 전체 % 50.0% 64.3% 38.1% 76.9% 42.9% 50.0% 58.2% 빈도 % 33.3% 19.0% 28.6% 11.5% 28.6% 25.0% 22.1% 빈도 % 5.6% 4.8% 28.6% 11.5% 14.3% 12.5% 11.5% 빈도 % 5.6% 7.1% 4.8%.0%.0%.0% 4.1% 빈도 %.0% 4.8%.0%.0% 14.3% 12.5% 3.3% 빈도 % 5.6%.0%.0%.0%.0%.0%.8% 빈도 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% [ 부표 5-6] 소속기관별현행공공임대주택의계층및세대혼합에대한의견 ( 문 1-6) 혼합정도 구분 특정대상계층 ( 최저소득층 ) 을위한임대유형이므로특별히고려할필요가없다 계층혼합및세대혼합이잘되고있다고생각한다 현재까지잘되고있지않으므로앞으로는개선이필요하다 현재까지큰문제는없었으나앞으로는개선이필요하다 전체 대학교 연구기관 행정기관 소속기관 공기업 공단 NGO NPO 기타 빈도 전체 %.0% 11.9% 4.8% 3.8% 14.3% 12.5% 7.4% 빈도 % 5.6%.0% 14.3%.0%.0%.0% 3.3% 빈도 % 88.9% 78.6% 47.6% 80.8% 71.4% 62.5% 73.8% 빈도 % 5.6% 9.5% 33.3% 15.4% 14.3% 25.0% 15.6% 빈도 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 부록 177

192 [ 부표 5-7] 소속기관별임대료정책방향에대한의견 ( 문 5-1) - 1 동일면적일경우임대유형별임대료차이가없도록함 구분 동일면적일경우임대료차이가없도록함 전체 대학교 연구기관 행정기관 소속기관 공기업 공단 NGO NPO 기타 빈도 전체 %.0% 7.1% 9.5% 11.5% 42.9%.0% 9.0% 빈도 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% [ 부표 5-8] 소속기관별임대료정책방향에대한의견 ( 문 5-1) - 2 동일소득계층인경우임대유형별임대료차이가없도록함 구분 동일소득계층인경우임대료차이가없도록함 전체 대학교 연구기관 행정기관 소속기관 공기업 공단 NGO NPO 기타 빈도 전체 % 22.2% 40.5% 38.1% 23.1% 14.3% 12.5% 30.3% 빈도 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% [ 부표 5-9] 소속기관별임대료정책방향에대한의견 ( 문 5-1) - 3 임대주택편익을감안하여임대료수준을인상해야함 소속기관 구분 대학교 연구기관 행정기관 공기업 공단 NGO NPO 기타 전체 임대주택편익을감안, 임대료수준인상해야함 전체 빈도 % 38.9% 28.6% 42.9% 53.8% 28.6% 25.0% 37.7% 빈도 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 178 기후변화에따른식재환경개선기초연구

193 [ 부표 5-10] 소속기관별임대료정책방향에대한의견 ( 문 5-1) - 4 시세대비임대료비율을일정수준유지해야함 구분 시세대비임대료비율을일정수준유지해야함 전체 대학교 연구기관 행정기관 소속기관 공기업 공단 NGO NPO 기타 빈도 전체 % 5.6% 14.3% 19.0% 38.5%.0% 25.0% 18.9% 빈도 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% [ 부표 5-11] 소속기관별임대료정책방향에대한의견 ( 문 5-1) - 5 최저소득층에게임대료지원을확대해야함 구분 최저소득층에게임대료지원확대해야함 전체 대학교 연구기관 행정기관 소속기관 공기업 공단 NGO NPO 기타 빈도 전체 % 72.2% 52.4% 61.9% 42.3% 85.7% 75.0% 58.2% 빈도 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% [ 부표 5-12] 소속기관별임대료정책방향에대한의견 ( 문 5-1) - 6 입주자소득을감안한부과방식으로바뀌어야함 구분 소득감안한부과방식으로바뀌어야함 전체 대학교 연구기관 행정기관 소속기관 공기업 공단 NGO NPO 기타 빈도 전체 % 61.1% 50.0% 28.6% 26.9% 28.6% 62.5% 42.6% 빈도 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 부록 179

194 [ 부표 5-13] 소속기관별입주대상자설정기준에대한의견 ( 문 5-2) 입주대상자설정기준 구분 소득을기준으로하여최저소득층이나저소득층에게우선지원해야한다소득을기준으로하여중소득층까지확대하여야한다저출산고령사회대비, 다자녀나고령자등사회적니즈를가진계층에게우선지원해야한다그동안주거정책에서배제되어온청년층에게우선지원해야한다주거우선지원관련항목별로가점제를부여하여최고점자에게우선지원해야한다지역별로입주대상자설정기준을차별화할수있어야한다 전체 기타 대학교 연구기관 행정기관 소속기관 공기업 공단 NGO NPO 기타 전체 빈도 % 16.7% 23.8% 42.9% 11.5% 14.3% 37.5% 23.8% 빈도 %.0% 14.3% 4.8% 19.2% 14.3% 12.5% 11.5% 빈도 % 22.2% 26.2% 19.0% 23.1% 14.3% 25.0% 23.0% 빈도 %.0% 4.8% 19.0% 7.7% 14.3%.0% 7.4% 빈도 % 11.1% 11.9% 9.5% 23.1%.0% 25.0% 13.9% 빈도 % 50.0% 16.7% 4.8% 15.4% 28.6%.0% 18.9% 빈도 %.0% 2.4%.0%.0% 14.3%.0% 1.6% 빈도 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% [ 부표 5-14] 소속기관별임대주택계층별통합에대한의견 ( 문 5-3) 계층별통합 구분 최저소득층, 저소득층, 중간소득층등소득별로입주자배분비율을부여해야한다장애유무, 아동유무등항목별가점을부여하여정책우선대상이입주토록해야한다지역별특성을고려하여지자체및공급주체가자율적으로결정하도록해야한다입주평형을다양화하여다양한가구가입주하도록한다세대간및지역내외의교류를위한커뮤니티센터등공동체활동지원을강화해야한다 전체 기타 대학교 연구기관 행정기관 소속기관 공기업 공단 NGO NPO 기타 전체 빈도 % 11.1% 11.9% 23.8% 19.2% 42.9%.0% 16.4% 빈도 % 11.1% 11.9% 9.5%.0%.0%.0% 7.4% 빈도 % 27.8% 42.9% 38.1% % 62.5% 38.5 % % 빈도 % 22.2% 11.9% 19.0% 30.8% 14.3%.0% 18.0% 빈도 % 27.8% 21.4% 9.5% 11.5% 14.3% 37.5% 18.9% 빈도 %.0%.0%.0%.0% 14.3%.0%.8% 빈도 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 180 기후변화에따른식재환경개선기초연구

195 2. 종사기간교차비교 [ 부표 5-15] 종사기간별공공임대주택의역할에대한의견 ( 문 1-1) 공공임대역할 구분 소득을공급기준으로하는만큼최저소득층의주거안정에기여장기공공임대주택 98만호수준으로양적공급을통한민간주택시장가격안정에기여양질의주택을신규건설함으로써최저주거수준미달가구감소에기여주택포함주거지개발이이루어져불량주거지등의주거환경개선에기여저렴한주거비로보증금및임대료절감하여저소득층자산축적에기여 전체 종사기간 3년미만 3년 ~5 년미만 5년 ~10 년미만 10년 ~15 년미만 15년이상 전체 빈도 % 60.0% 62.5% 60.0% 64.0% 65.2% 63.9% 빈도 % 10.0%.0%.0% 4.0% 13.0% 9.0% 빈도 % 10.0%.0% 20.0% 8.0% 14.5% 12.3% 빈도 % 10.0% 12.5% 20.0%.0% 2.9% 4.9% 빈도 % 10.0% 25.0%.0% 24.0% 4.3% 9.8% 빈도 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% [ 부표 5-16] 종사기간별공공임대주택의한계에대한의견 ( 문 1-2) 공공임대한계 구분 여전히주거취약계층이존재하는등절대적재고부족으로인한수급부족상태에있다대규모택지개발을통한공급으로도시외곽등에주로입지하여도심수요대응에어렵다건설및공급이쉬운지역중심으로공급하여특정지역에집중되어있다일반아파트에비해전용면적이적게공급되어수요나선호에불일치한다특정소득계층이집단화되어지역사회부담이나사회통합애로사항으로작용할수있다공공임대주택유형이복잡하여국민들이입주자격을판단하고이해하기어렵다지역주택시장이나주거소요등지역의여건을고려하지않고공급되어왔다 전체 기타 종사기간 3년미만 3년 ~5 년미만 5년 ~10 년미만 10년 ~15 년미만 15년이상 전체 빈도 % 50.0% 25.0% 70.0% 28.0% 44.9% 42.6% 빈도 % 10.0%.0% 10.0% 24.0% 8.7% 11.5% 빈도 % 20.0% 12.5%.0% 12.0% 13.0% 12.3% 빈도 %.0% 12.5%.0% 4.0%.0% 1.6% 빈도 % 10.0% 25.0% 10.0% 8.0% 11.6% 11.5% 빈도 % 10.0% 12.5% 10.0% 16.0% 10.1% 11.5% 빈도 %.0% 12.5%.0% 8.0% 10.1% 8.2% 빈도 %.0%.0%.0%.0% 1.4%.8% 빈도 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 부록 181

196 [ 부표 5-17] 종사기간별공공임대주택공급의적절성에대한의견 ( 문 1-3) 필요가구적정공급여부 구분 그렇다 비교적그렇다 ( 특별공급등으로해소가능 ) 사각지대에놓인계층이많다 전체 3 년미만 3 년 ~5 년미만 종사기간 5 년 ~10 년미만 10 년 ~15 년미만 15 년이상 빈도 전체 %.0%.0%.0%.0% 8.7% 4.9% 빈도 % 30.0% 50.0% 30.0% 64.0% 49.3% 49.2% 빈도 % 70.0% 50.0% 70.0% 36.0% 42.0% 45.9% 빈도 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% [ 부표 5-18] 종사기간별공공임대주택의적절공급량에대한의견 ( 문 1-4) 종사기간 구분 3 년미만 3 년 ~5 년미만 5 년 ~10 년미만 10 년 ~1 5 년미만 15 년이상 전체 적정량공급여부 빈도 전국및지역모두적정하다 %.0%.0%.0% 4.0% 2.9% 2.5% 전국및지역모두부족하다 전국적공급량은적정하나부족한지역이있다 인구감소등을고려하면많은편이다 전체 기타 빈도 % 70.0% 50.0% 20.0% 52.0% 53.6% 51.6% 빈도 % 30.0% 50.0% 80.0% 44.0% 40.6% 44.3% 빈도 %.0%.0%.0%.0% 1.4%.8% 빈도 %.0%.0%.0%.0% 1.4%.8% 빈도 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 182 기후변화에따른식재환경개선기초연구

197 [ 부표 5-19] 종사기간별국민주거안정을위한역할이큰공공임대주택유형에대한의견 ( 문 1-5) 큰역할을 한 유형 구분국민임대주택영구임대주택행복주택매입임대주택전세임대주택기타전체 3 년미만 3 년 ~5 년미만 종사기간 5 년 ~10 년미만 10 년 ~15 년미만 15 년이상 빈도 전체 % 50.0% 62.5% 60.0% 52.0% 60.9% 58.2% 빈도 % 10.0% 12.5% 20.0% 44.0% 17.4% 22.1% 빈도 % 30.0% 25.0% 10.0%.0% 11.6% 11.5% 빈도 % 10.0%.0%.0% 4.0% 4.3% 4.1% 빈도 %.0%.0% 10.0%.0% 4.3% 3.3% 빈도 %.0%.0%.0%.0% 1.4%.8% 빈도 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% [ 부표 5-20] 종사기간별현행공공임대주택의계층및세대혼합에대한의견 ( 문 1-6) 혼합정도 구분 특정대상계층 ( 최저소득층 ) 을위한임대유형이므로특별히고려할필요가없다 계층혼합및세대혼합이잘되고있다고생각한다 현재까지잘되고있지않으므로앞으로는개선이필요하다현재까지큰문제는없었으나앞으로는개선이필요하다 전체 3 년미만 3 년 ~5 년미만 종사기간 5 년 ~10 년미만 10 년 ~15 년미만 15 년이상 빈도 전체 %.0% 25.0%.0% 8.0% 7.2% 7.4% 빈도 % 20.0%.0%.0% 4.0% 1.4% 3.3% 빈도 % 60.0% 50.0% 90.0% 64.0% 79.7% 73.8% 빈도 % 20.0% 25.0% 10.0% 24.0% 11.6% 15.6% 빈도 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 부록 183

198 [ 부표 5-21] 종사기간별임대료정책방향에대한의견 ( 문 5-1) - 1 동일면적일경우임대유형별임대료차이가없도록함 구분 동일면적일경우임대료차이가없도록함 전체 3 년미만 3 년 ~5 년미만 종사기간 5 년 ~10 년미만 10 년 ~15 년미만 15년이상 빈도 전체 %.0% 12.5% 20.0% 8.0% 8.7% 9.0% 빈도 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% [ 부표 5-22] 종사기간별임대료정책방향에대한의견 ( 문 5-1) - 2 동일소득계층인경우임대유형별임대료차이가없도록함 구분 동일소득계층인경우임대료차이가없도록함 전체 종사기간 3년미만 3년 ~5년 5년 ~10년 10년 ~15 전체 15년이상미만미만년미만 빈도 % 30.0% 12.5% 20.0% 52.0% 26.1% 30.3% 빈도 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% [ 부표 5-23] 종사기간별임대료정책방향에대한의견 ( 문 5-1) - 3 임대주택편익을감안하여임대료수준을인상해야함 구분 임대주택편익을감안, 임대료수준인상해야함 전체 종사기간 3년미만 3년 ~5년 5년 ~10 10년 ~15 년 15년전체미만년미만미만이상 빈도 % 60.0% 37.5% 30.0% 28.0% 39.1% 37.7% 빈도 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% [ 부표 5-24] 종사기간별임대료정책방향에대한의견 ( 문 5-1) - 4 시세대비임대료비율을일정수준유지해야함 구분 시세대비임대료비율을일정수준유지해야함 전체 종사기간 3년미만 3년 ~5년 5년 ~10 10년 ~15년 15년전체미만년미만미만이상 빈도 % 50.0% 12.5% 20.0% 28.0% 11.6% 18.9% 빈도 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 184 기후변화에따른식재환경개선기초연구

199 [ 부표 5-25] 종사기간별임대료정책방향에대한의견 ( 문 5-1) - 5 최저소득층에게임대료지원을확대해야함 구분 최저소득층에게임대료지원확대해야함 전체 종사기간 3년미만 3년 ~5년 5년 ~10 10년 ~15년 15년전체미만년미만미만이상 빈도 % 60.0% 50.0% 50.0% 48.0% 63.8% 58.2% 빈도 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% [ 부표 5-26] 종사시간별임대료정책방향에대한의견 ( 문 5-1) - 6 입주자소득을감안한부과방식으로바뀌어야함 구분 소득감안한부과방식으로바뀌어야함 전체 종사기간 3년미만 3년 ~5년 5년 ~10 10년 ~15년전체 15년이상미만년미만미만 빈도 %.0% 62.5% 60.0% 36.0% 46.4% 42.6% 빈도 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% [ 부표 5-27] 종사기간별입주대상자설정기준에대한의견 ( 문 5-2) 입주대상자설정기준 구분 소득을기준으로하여최저소득층이나저소득층에게우선지원해야한다 소득을기준으로하여중소득층까지확대하여야한다 저출산고령사회대비, 다자녀나고령자등사회적니즈를가진계층에게우선지원해야한다 그동안주거정책에서배제되어온청년층에게우선지원해야한다 주거우선지원관련항목별로가점제를부여하여최고점자에게우선지원해야한다 지역별로입주대상자설정기준을차별화할수있어야한다 전체 기타 3 년미만 3 년 ~5 년미만 종사기간 5 년 ~10 년미만 10 년 ~15 년미만 15 년이상 전체 빈도 % 40.0% 12.5% 20.0% 24.0% 23.2% 23.8% 빈도 %.0% 12.5% 20.0% 24.0% 7.2% 11.5% 빈도 % 40.0% 25.0% 10.0% 24.0% 21.7% 23.0% 빈도 % 10.0% 25.0%.0%.0% 8.7% 7.4% 빈도 % 10.0%.0% 10.0% 8.0% 18.8% 13.9% 빈도 %.0% 25.0% 40.0% 20.0% 17.4% 18.9% 빈도 %.0%.0%.0%.0% 2.9% 1.6% 빈도 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 부록 185

200 [ 부표 5-28] 종사기간별임대주택계층별통합에대한의견 ( 문 5-3) 계층별통합 구분 최저소득층, 저소득층, 중간소득층등소득별로입주자배분비율을부여해야한다 장애유무, 아동유무등항목별가점을부여하여정책우선대상이입주토록해야한다 지역별특성을고려하여지자체및공급주체가자율적으로결정하도록해야한다 입주평형을다양화하여다양한가구가입주하도록한다 세대간및지역내외의교류를위한커뮤니티센터등공동체활동지원을강화해야한다 전체 기타 3 년미만 3 년 ~5 년미만 종사기간 5 년 ~10 년미만 10 년 ~15 년미만 15 년이상 전체 빈도 % 20.0% 25.0% 40.0% 12.0% 13.0% 16.4% 빈도 %.0% 25.0%.0% 4.0% 8.7% 7.4% 빈도 % 30.0% 25.0% 50.0% 56.0% 33.3% 38.5% 빈도 % 30.0% 12.5%.0% 20.0% 18.8% 18.0% 빈도 % 20.0% 12.5% 10.0% 8.0% 24.6% 18.9% 빈도 %.0%.0%.0%.0% 1.4%.8% 빈도 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 186 기후변화에따른식재환경개선기초연구

201 부록 6. 지자체정책및연구 지자체주거실태조사및주택정책 계획현황및주택및주거관련연구현황 수도권지역 : 서울, 인천, 경기 5대광역시지역 : 부산, 대구, 광주, 대전, 울산 도지역 : 강원, 충북, 충남, 전북, 전남, 경북, 경남, 제주 수도권, 5대광역및도지역주거실태현황 ( 국토부, 2014 년주거실태조사 ) 수도권지역주거실태 ➀ 점유형태 : 수도권은타지역에비해자가비율이낮고, 전세비율이높음 ➁ 최초주택마련소요연수 : 7.4년 ➂ 주택보유의식 : 내집마련이꼭필요하다 % % ( 감소 ) ➃ 정책수요 : 주거지원프로그램필요성 : 필요하다 (50.8%) 가장필요한주거지원프로그램 주택구입자금대출지원 (31.3), 전세자금대출지원 (23.2) ➄ 최저주거기준미달가구비율 : % % ( 전국대비 41.7%) ➅ 주택보급률 : 98.6% ➆ 자가보유율 : % % ➇ 무주택기간 : 년 년 ➈ 이사계획중인임대주택마련방법 민간임대주택 장기공공임대주택 단기공공임대주택 기타 ➉ 특성가구 : 1인가구 : % % 노인가구 : 21.4% / 평균노인가구원수 1.32 부록 187

202 5대광역시주거실태 ➀ 점유형태 : 월세가구비율은광역시가 (25.7%) 가장높게나타남 ➁ 최초주택마련소요연수 : 7.1년 ➂ 주택보유의식 : 내집마련이꼭필요하다 % % ( 감소 ) ➃ 정책수요 : 주거지원프로그램필요성 : 필요하지않다 (57.0%) 가장필요한주거지원프로그램 주택구입자금대출지원 (33.1), 장기공공임대주택공급 (17.4) ➄ 최저주거기준미달가구비율 : % % ( 전국대비 18.4%) ➅ 주택보급률 : 103.4% ➆ 자가보유율 : % % ➇ 무주택기간 : 년 년 ➈ 이사계획중인임대주택마련방법 민간임대주택 장기공공임대주택 단기공공임대주택 기타 ➉ 특성가구 : 1인가구 : % % 노인가구 : 23.8% / 평균노인가구원수 1.31 도지역주거실태 ➀ 점유형태 : 자가비율이높고, 전세비율이낮음 ➁ 최초주택마련소요연수 : 6.3년 ➂ 주택보유의식 : 내집마련이꼭필요하다 % % ( 증가 ) ➃ 정책수요 : 주거지원프로그램필요성 : 필요하지않다 (56.5%) 가장필요한주거지원프로그램 주택구입자금대출지원 (30.8), 장기공공임대주택공급, 전세자금대출지원 (14.9) ➄ 최저주거기준미달가구비율 : % % ( 전국대비 39.9%) ➅ 주택보급률 : 109.6% ➆ 자가보유율 : % % ➇ 무주택기간 : 년 년 188 기후변화에따른식재환경개선기초연구

203 ➈ 이사계획중인임대주택마련방법 민간임대주택 장기공공임대주택 단기공공임대주택 기타 ➉ 특성가구 : 1인가구 : % % 노인가구 : 21.4% / 평균노인가구원수 1.32 부록 189

204 구분주택보급률지자체연구원 - 주택및주거관련연구 (2010~2016) 수도권 서울 97.5% 지역적특성및현황 렌트푸어대응방안 - 주거지원우선순위설정, 가구특성별임차가구지원체계마련, 공공임대주택지속공급, 주택바우처제도활용, 민간참여공급방식등 무허가정착촌국공유지점유지역고려 정권교체로인한정책의연속성및일관성부족 공공임대주택입주기준형평성문제 - 2 인이상의도시근로자가구월평균소득기준으로 4 분위이하공급기준은 1 인가구포함전체가구의 6 분위해당 서울시저출산고령화심화 인구성장정체, 1 2 인가구증가 - 20 대 : 서울시로의유입 - 30~40 대 : 서울시외곽으로유출 전세비중감소, 월세비중증가추세 주거비부담증가 주택수요및선호유형 - 20 대 : 연립, 다세대, 전월세보증금융자, 소형임대주택 대 : 아파트, 자가구입수요, 중형주택이상, 양호한주거환경 대 : 분양전환공공임대, 공공분양, 개보수정책, 소형주택 주택공급양적측면개선, 질적측면미흡 - 최저주거기준미달가구인비주택거주가구증가 중고령층과청년층의상반된주택문제대두 - 서울거주 1 인청년가구중최저주거기준미달가구증가 민간의주도적공공기여를통한임대주택의양적확보 : 양중심, 획일적공공기여, 다양한수요에부응하지못함 공공참여조합원제도, 공공기여방안의다양화, 행정지원체계개선필요 중앙정부주도추진으로수요와공급불일치 - 짧은기간주택다량공급 대규모아파트단지형태 도시외각대량건설 도심내집중거주중인저소득층주거소요미반영 주택공급방안 공공임대주택의맞춤형공급필요 - 자치구별공공임대주택설치의무화 지역적편중해소 - 1 인가구특성고려한다양한맞춤형주택공급 ( 대학인접형, 독립생활형, 노인복지형등 ) - 증가하는 1~2 인가구를위한소형 저렴주택확대공급 ( 복지프로그램과연계한서비스제공 ) 소규모개발로임대주택공급다양화 - 신규택지부족, 공유지활용소규모맞춤식전략, 노후주거지소규모개발 적극적인민간참여협력방식 - ( 민관협력 ) 민간주택리모델링지원, 1 인가구공공원룸사업, 협동조합형주택, 토지임차부주택등 - 공공성확보를위한입주자격, 임대기간, 임대료제한기준마련 공공토지형사회적주택협동조합모델 - 토지소유권 ( 정부 ), 거주민자치제 ( 건물소유 ) 190 기후변화에따른식재환경개선기초연구

205 지자체주택정책및계획 비고 2020 서울주택종합계획 (2011) 민선 5 기 ( 12~ 14) - 8 만호 ( 기존 6 만호 + 추가 2 만호 ) 공급 - 추가 2 만호 : 중소형중심, 공공임대및장기전세확대, 1~2 인가구위한맞춤형임대주택등 민선 6 기 ( 14~ 18) 만호공급예정 - 공급방향 : 공동체형임대주택, 민간임대활성화, 맞춤형임대주택, 규제완화등 서울시주택분야추진정책 1. 공공임대주택지역민원해소 ➀ 지역맞춤형공공시설도입으로중심허브기능담당 : 공공임대주택 + 공공시설 ( 지역주민요구수용지역맞춤형복합개발 ) ➁ 예술인, 창업청년주거안정지원 : 공공임대주택 + 수요자 ( 수요자요구반영지역활성화유도 ) ex) 연극인전용공공임대주택, 성북도전숙등 2. 공공재정한계극복 : 민간자본유치 - 한정된공공재정, 늘어나는복지수요, SH 공사재정한계 - 리츠방식도입 : 공공 + 민간 (2030 청년주택, 사회초년생, 신혼부부등 ) 3. 주거복지수요대상발굴및확대 - 복지사각지대해소를위한권역별주거복지지원센터 - 최저주거기준미달거주자의주거안정및임대료지원을위한바우처 - 서민을위한전월세상담지원센터 4. 공동주택공동체부활 - 주민참여공동체활성화, 관리품질등급제 5. 골목커뮤니티부활 ➀ 공동주택공동체특화 - 육아공동체, 예술인공동체, 청년공동체 ➁ 사회주택 - 토지임대부 : 공공이토지공급, 민간이주택건설후직접운영 - 희망하우징 : 공공이매입한다가구주택또는건설원룸을대학생에게저렴하게공급 - 빈집살리기 : 사회적기업또는주택협동조합이민간토지의건축물리모델링후임대 6. 입주민일자리창출및지원을통하여입주자의자립도모 향후계획 - 민간자본 + 공공행정지원 ( 토지및금융지원, 제도정비, 행정지원 ) - 지역상생중심공공임대주택 : 지역및수요자맞춤형융복합주택실현 - 지역실정에맞는정책주친을위한제도운영및지방화도모 1 인가구 ( 청년층, 고령층 ) 증가에대한적극적인대비방안수립 1 맞춤형공급 - 청년, 예술인등 - 공동체 + 서비스 2 민간참여 ( 기여 ) 방안확대 - 공공참여조합원제도, 리츠등 3 새로운공급방식시도 - 빈집살리기, 토지임대부, 세대친화적주택등 부록 191

206 구분주택보급률지자체연구원 - 주택및주거관련연구 (2010~2016) 서울 97.5% 공공임대주택정책대상집중, 대기자명부제도도입필요 주거취약계층 1 인가구에공공임대주택확대공급필요 ( 쪽방 기숙사 / 공공기숙사 / 매입형 ) 임대료안정화주택 ( 준공공임대주택 ) - 민간임대사업자 : 소유권 ( 처분권, 수익권 ) - 공공기관 : 사용권 ( 점유, 사용권 ), 민간에게임대료지불, 주거시설개조, 장기간임대 - 빈집살리기프로젝트, 전세임대주택, 집주인리모델링사업 대규모택지개발공급, 전세금지원형등다양한공급방식활용함 세대친화적주택정책 : : 고령층의소득욕구및청년층의주거불안동시해결 - 은퇴자, 노인등의다주택자보유한주택자산활용 청년주거안정 지하철역주변지역고밀개발을통한임대주택대량공급 : 역세권 2030, 뉴스테이등 준공공임대주택확대 : 시세의 80~90% 이하, 가구소득의 30% 이하로주거비 ( 임대료 + 관리비 ) 를부담할수있도록제도개선필요 수도권 주거복지및주거서비스측면 서울형주택바우처운영개선 : 수혜자선정기준의명확화 주거비보조제도확대 - 주택개량사업과연계하여양호하고저렴한임대주택을확보하는수단으로활용 ( 에너지바우처등 ) 국가차원에서주택금융기능을실수요자의주택구입지원에중점을두는방향으로개선 기타주택관리측면 노후공공임대주택증가, 리모델링수요 맞춤형공공임대추가공급, 지역사회서비스제공 임대료체계 : 단기적 - 신규입주자를대상으로적용 / 중 장기적 - 기존거주자거주자격심사하여임대료를조정 인천 102.0% 지역적특성및현황 차상위계층일부가기초생활보호대상계층으로편입되고있음 ( 전체가구수의약 1%) 주거비보조, 주거바우처등다양한지원방안마련필요 주택용지의단계적공급계획수립하여인구추세에맞는토지공급유도해야함 1 인가구증가, 고령화추세, 역세권선호도등을감안하여중소형공급증가할것 12 인천시주택보급률 서울경기보다높음 12 기준공공임대주택재고 46,679 호 인천시전체주택수대비약 4.6% 공가활용임대주택공급방안 - 기존주택매입임대, 전세임대등 - 긴급주거지원사업계획 구 ) 지역공가파악 LH) 매입및리모델링 시 ) 임대료지원 주거복지센터 ) 운영관리 192 기후변화에따른식재환경개선기초연구

207 지자체주택정책및계획 비고 - 임차인권리보호, 주택임대차제도기반구축, 임대인및임차인간갈등조정및해소 - OECD 평균 (10%) 목표로임대주택공급 : 2026 년까지 41 만호 <2015 년성과 > 1. 주택정책변화에선도적으로대응한뉴스테이사업도입 - 부진한재개발및주거환경개선사업에민간자본 ( 펀드 ) 유치로원도심정비사업정상화 ( 리츠자본 7,800 억원, 민간자본 8,600 억원 ) 2. 수요자중심맞춤형주거복지실현 - 사각지대해소대책으로주거급여대상자확대 * 소득인정액중위소득 33% 43% 이하로확대 ( 주거급여개편 ) - 노후공공임대주택시설개선사업 - 희망의집수리사업 ( 저소득층에창호, 단열재, 보일러교체등 중앙 / 지방역할구분강조 맞춤형 - 취약계층지원방안중심 - 저소득층주거급여대상자확대 민간참여방식 - 리츠, 펀드투자등 다양한공급방식 - 매입임대등 부록 193

208 구분주택보급률지자체연구원 - 주택및주거관련연구 (2010~2016) 지자체재정한계 - 서울을제외한지자체에서임대주택의신규공급확대는현실적으로어려움 - 시예산으로추진되는주거비지원사업은수요는많으나사업비와지원대상규모가작은한계가있음 - 주거급여법 ( 시행 ) 에따라지원대상이기존중위소득 33% 에서 43% 로확대되어시재정부담이가중됨 주택공급방안 가구단위특성에부합하는지원체계로의전환 중앙정부와지방정부역할분담개선 - 임대주택신규공급과기존주택활용은중앙정부에서추진하고, 유형다양화 ( 조립식주택, 빈집활용 ) 는지방정부에서추진하는방안 수도권 인천 102.0% 주거복지및주거서비스측면 주거복지관련법제마련및개선 - 주거복지조례등의지원근거마련필요 - 차상위계층기준확대및지자체자율성강화 인천시주거복지취약계층설정 ( 수급자, 차상위계층, 65 세이상고령자, 장애인, 한부모가족, 쪽방거주자등 ) 민간복지자원참여확대 ( 복지브랜드화 ) 전달체계효율성강화 기타주택관리측면 인천시내영구공공임대주택 5 개단지 : 19991~1993 준공 20 년이상경과하여수선비용지출점차증가 리모델링, 재건축등장기계획필요 194 기후변화에따른식재환경개선기초연구

209 지자체주택정책및계획 비고 <2015 년성과 > 1. 주택정책변화에선도적으로대응한뉴스테이사업도입 - 부진한재개발및주거환경개선사업에민간자본 ( 펀드 ) 유치로원도심정비사업정상화 ( 리츠자본 7,800 억원, 민간자본 8,600 억원 ) 2. 수요자중심맞춤형주거복지실현 - 사각지대해소대책으로주거급여대상자확대 * 소득인정액중위소득 33% 43% 이하로확대 ( 주거급여개편 ) - 노후공공임대주택시설개선사업 - 희망의집수리사업 ( 저소득층에창호, 단열재, 보일러교체등 <2016 년주요업무추진계획 > 1. 뉴스테이, 민간자본활용정비사업재개 - 민간사업에도리츠, 펀드를활용한투자구조마련, 투자유치지원 2. ( 소단위임대주택 ) 저소득주민의주거안정을위해 20~50 세대규모의영구임대등공급 - 맞춤형주거지원서비스일환, 2018 년도까지시재정여건에따라단계별시행 년주택공급계획 : 허가 (2 만호 ), 준공 (2.5 만호 ) 5. 주거복지향상을위한정책포럼운영사업비 : 10 백만원사업기간 : ~12.( 연중 ) - 포럼위원모집, 위촉 ( 학계, 민간단체, 전문가, 공무원등 60 명내외 ) - 연구과제발굴 ( 분과별모임 ), 포럼및워크숍개최 ( 연 2 회 ) 6. 노후공공임대주택시설개선사업지원 7. 전세임대및매입임대사업지원 8. 저소득층임대공급지원 : 3,170 호 ( 전세 2,570 호, 매입 600 호 ) 한국토지주택공사 : 2,500 호, 인천도시공사 : 670 호지원대상 : 기초생활수급자, 보호대상한부모가족등 9. 주거급여사업지원 - 소득인정액중위소득 43% 이하인가구지원 (49,000 가구 ) - 임차급여및수선유지급여차등지원 10. 기존주택매입임대사업시행 - 도심내저소득층주거안정을위해인천도시공사에서다가구등 - 기존주택을매입하여기초생활수급자등에게저렴하게공급 - 주택공급 : 인천도시공사 (100 호 ) - 대상주택 : 국민주택규모 (85 m2 ) 이하다가구등 - 입주대상 : 기초생활수급자, 보호대상한부모가정 부록 195

210 구분주택보급률지자체연구원 - 주택및주거관련연구 (2010~2016) 수도권 경기 98.7% 지역적특성및현황 수도권국민임대주택 90% 이상이 51 m2이하로공급됨 - 1,2 인가구비중증가하였고, 대다수가청년및노년층 경기도에보금자리주택집중 - 12 년 7 월까지수도권에공급된국민임대주택 21.9 만호중 74.5% 가경기도에편중됨 소형 임대주택과다집중및편중문제발생 지방정부재정부담가중 인구유입 ( 특히서울에서의유입높음 ) 으로인한극심한지역불균형 경기도의재정적부담 주택거래현황 ( 11.01~ 14.06) 월세 - 서울 경기도이주 : 36,879 건 - 경기도 서울이주 : 45,109 건 전세 - 서울 경기도이주 : 87,108 건 - 경기도 서울이주 : 59,794 건 보금자리주택지구주변개발과의연계미흡, 광역교통대책부족 향후 30 만m2이하의소규모단지가점적으로여러개입지할경우더욱심각 경기도주거취약계층 40.5 만가구, 수급권자증가 - 유형별주거취약계층특성에부합하는맞춤형정책수단부족 주택공급과전세가구위주로수급의불균형과정책적사각지대발생 - 경기도주택정책예산 : 지방세수입의 0.2% 미비 경기도청년가구 - 경기도거주청년가구중 78% 가임차가구 - 점유유형 : 전세 (38.5%), 보증금월세 (37.3%) - 청년층의 4.8% 반지하, 옥탑등거주 공유지활용임대주택공급방안제시 임차가구의 70% 내외가임대료와주택위치를중요하게고려함 주택공급방안 수요맞춤형임대주택공급 : 주택규모의다양성제고 월세가구중심주거지원정책전환필요 새로운주택유형공급확대 ( 단독주택, 타운하우스등 ), 1 2 인가구및노인가구주택확대등 장기공공임대주택재고율 6% 유지, 매입임대주택확대공급, 그룹홈과같은자립지원주택운영, 청년층등을위한기숙사형임대주택공급, 고령자 장애인을위한무장애주택공급 수도권내지자체간국민임대주택입주자의이동패턴고려하는등지역적편중완화를위하여지자체별특성고려하여야함 - 지역균형건설기준, 공공임대주택지역부담금제도마련고려 지자체역할확대 : 권한의위임또는부여 임대주택쿼터제 - 지자체간소요물량배분, 그에따른지역부담금지원 일반주거지내에서구분되지않도록임대주택을 40% 이하로건설하도록함 - 소득기준만적용할경우저소득층집단화가능성 입주기준다양화, 지역적특성반영다양한유형공급 - 사회적통합을위한혼합방식, 프로그램도입 196 기후변화에따른식재환경개선기초연구

211 지자체주택정책및계획 비고 경기비전 2040 보고서 ( 경기연구원, 2016) - 생활도시 공공주거의강화 < 따복주택을통한주거걱정제로사회추진 > 목표와지표 - 경기도인구천명당주택수 : 2010 년 337 호에서 2040 년 420 호목표 - 공공의직접적인지원을받는가구비율은 2010 년 7.3% 에서 2040 년 15% 수준으로증가목표 - 따복주택, 따복기숙사등경기도형공공임대주택을 2020 년까지 1 만호공급 - 소득대비임대료부담수준은 2010 년 25% 에서 2040 년 15% 수준으로낮추도록노력 추진전략 1. 수요자중심의주택공급체계제도화 - 공공주택법, 도시개발법등신규개발관련제도를일원화 공급중심의하향식계획이아닌지자체중심의계획유도 - 국가혹은상위계획의대규모사업과민간개발사업이시 군의계획에따라개발이이루어질수있도록제도정비 - 수요자의선택권을침해하며양적안정기에는수요자가위험을부담하게되는선분양제를폐지하고후분양제로전환 - 대규모개발에서도시골격을보존하는소규모맞춤형주거지정비전환과기존시가지토지이용고도화를통한적정주택공급 - 기반시설과공동이용시설의확충, 주택의개량과신 증축지원등을묶는생활중심형주거환경개선추진 2. 저소득, 고령자, 청년세대등주거취약계층에대한따복주택공급 - 공공임대주택공급은도시외곽신규건설에서기존도심내매입, 개량으로전환하고맞춤형주거안전망구축 - 주거급여확대와사회주택공급 : 주거급여 ( 주택바우처 ) 를통해저소득층임대료부담완화와공공지원의형평성을향상시키고, 협동조합, 사회적기업, 비영리단체등을활성화하여사회주택공급을확대 - 경기도형임대주택 따복마을 추진 : 공공주택건설등에관한특별법에의한공공임대주택 ( 경기도시공사공공시행자 + 민간사업자공동시행 ) - 경기도내미이용, 저이용공공용지나택지지구내주택용지를활용한따복주택공급확대 - 공유지활용하여도와민간사업자공동시행방식으로대학생, 사회초년생등청년층 (80%), 취약 노인층 (20%) 에저렴하게공급 - 전 월세거주비중높은대학생주거비부담경감을위해따복기숙사공급 - 판교테크노밸리등의공유지에청년세대를위한 2030 하우스를공급 수도권내지역적편중, 지역불균형심화강조 - 입주패턴, 지역특성고려한공급방안제안 경기도형임대주택 : 따복주택 - 공유지활용 - 청년 ( 따복기숙사등 ), 노인취약층등 부록 197

212 구분주택보급률지자체연구원 - 주택및주거관련연구 (2010~2016) 신규택지개발부족대응을위한기존주거지내주택매입방식활용 민간임대주택공급활성화필요 - 임대사업자의투자금공제확대, 주택도시기금융자지원 저렴한토지공급을위한토지비축제도운영 수도권 경기 98.7% 주거복지및주거서비스측면 주거복지전달체계개선 다층적맞춤형주거안정망구축 - 주택, 일자리, 복지연계하여수요밀집지에집중지원 주거복지지구제도화및주거복지기금신설필요 기타주택관리측면 국민임대주택입주가구에대한광역적모니터링체계구축 - 저소득층및중상층에대한가구특성, 통근및이주패턴등의자료분석필요 입주자별차등화된입대료부과및새로운네이밍필요 광역시 부산 103.2% 지역적특성및현황 인구통계특성 - 부산시평균가구원수는 2014 년기준 2.67 명 (2014 년기준 ) 으로감소추세이며, 1 인 ~2 인가구는점차증가하는반면, 4 인이상가구는감소추세 급격한고령화로 1, 2 인가구증가비율이높고, 특히저소득노인가구의증가세가높아주거복지정책의주된대상계층이됨 0~14 세미만인구수는 10 년간 32% 감소한반면 65 세이상의고령인구는 76% 증가 ( 12 기준 ) - 여성이남성보다많은여초도시의경향 인구와관련한부산의핵심과제는인구감소이며, 이는수도권과경남인근으로의인구유출뿐만아니라저출산, 고령화와밀접한관련을맺고있음 부산시의 1 인가구, 고령인구, 베이비부머세대, 외국인은인구및주택정책차원에서도시정책을결정하는데큰영향을미치는인구집단의특성을지니고있어이를대상으로한맞춤형정책개발이필요함 공공임대주택현황 - 부산시의공공임대주택재고 : 4.05%( 전국 5.6%) - 민간임대주택의공급은활발하나, 공공임대주택의공급이상대적으로부진함 - 소득 1~2 분위의저소득계층거주가구의경우낮은가구소득으로인한주거이동제약으로인해거주기간이 7.6 년으로나타남 - 공공임대주택거주가구의 23.4%( 전국평균 18.0%) 가장애인이있는가구로지체장애인이상당이높은수준으로나타남 - 기존주택매입임대의경우입지특성에도불구하고주거환경만족도가가장낮게나타나향후주택매입시입지에대한세심한배려가요구됨 - 소득이낮을수록월세및무상가구거주비율이높았고, 근년들어중 고소득층의전 월세비율이높아주거의식변화를엿볼수있음 ( 소유 거주 ) 198 기후변화에따른식재환경개선기초연구

213 지자체주택정책및계획 비고 < 주요업무계획 > 1. 뉴스테이연계정비사업 - 뉴스테이를부진한정비사업에도입하여사업성이다소어려운구역의미분양리스크를뉴스테이로대처함으로써정비사업을정상화함 2. 주거공동체활성화 - 공동주택특별감사, 함께나누는쉐어하우스등 3. 안정적주택공급 - 행복주택, 중산층을위한기업형주택임대등 4. 향유하는주거복지 - 공공임대주택지속공급, 노후공공주택환경개선, 저소득층주거급여지원 인구감소, 베이비부머세대에대한문제점강조 부산시노령자주거안정대책수립 부록 199

214 구분주택보급률지자체연구원 - 주택및주거관련연구 (2010~2016) 주택공급방안 장기공공임대주택공급확대 주거취약계층대상우선공급 - 최저소득계층을위한매입 전세임대주택공급확대 공공임대주택의시외곽지역밀집에따른지역별편중해소를위해지역별입지및수요특성에따른형평성있는공공임대주택공급이요구됨 주택유형별, 소득계층별특성을고려한지역및수요자맞춤형정책추진 - 소규모맞춤형공동체주택모델개발및공급 - 1 인가구, 노인가구, 장애인가구등 - 택지확보문제점및재원확보의한계대응을위한공급방식의다양화 기존의대규모단지신규건설을지양하고, 기존주택매입및소규모단위개발, 주택바우처제도확대실시등 - 주택총량제도입과도시내소규모택지개발및중소형주택공급확대 부산도시공사의역할강화및민간지원을통한역할제고 광역시 부산 103.2% 주거복지및주거서비스측면 주거비지원측면 - 저소득자가가구지원확대 - 주거급여세분화를통한주거비부담완화 - 가구특성에따른주거바우처제도의다양화 주거복지네트워크구축 - 지역일자리연계맞춤형지원시스템구축및부산형주거급여제도마련 - 부산시주거복지전담팀구성및기초지자체주거복지팀신설 주거복지재원확충 - 사회복지기금주거지원계정기금확보 - 지방재정확충및민간재원활용을통한주거복지기금확충 임대주택유형별및가구특성별맞춤형복지서비스제공이필요하고, 특히장기공공임대주택거주자에대한적극적인서비스지원확대가필요함 저소득노인가구주거안정도모를위한 부산시노령자주거안정대책 수립 유의미한주택정책으로는주거급여확대가 71.8% 로전국및광역시 (43.0%, 47.5%) 대비매우높은반면, 주거서비스확대 ( 전국 21.1%, 광역시 23.8%, 부산시 2.6%) 는훨씬낮은등주거안정성측면에서임대료지원에대한요구가높아이를감안한정책추진이필요함 기타주택관리측면 주택개량측면 - 노후와공공임대주택관리대책시급 : 1990 년대건축주택 36%( 14 기준 ) 주거복지및주거재생의통합주택정책추진 - 주거상황데이터베이스화를통한주기적인관리체계구축 - 주거상향이동에대한지원확대 - 주택개보수, 리모델링을통한재건축수요재정지원, 전담조직구성 법제도적측면 - 가구특성별관리시스템구축 200 기후변화에따른식재환경개선기초연구

215 지자체주택정책및계획 비고 부록 201

216 구분주택보급률지자체연구원 - 주택및주거관련연구 (2010~2016) 부산 103.2% - 사회복지통합전산망을이용한관리시스템구축 - 최저주거취약계층대기자명부제도시행 - 주거복지지원관련조례 제정 입주자선정 갱신및퇴거기준강화 광역시 대구 103.2% 지역적특성및현황 2008 년금융위기이후경기불안에따른시장의침체지속 주택시장불안 주택시장의패러다임변화 수요의변화에따라중소형주택의공급비중이늘고있음 ( 중형 > 소형 ) 소형주택수요증가지속 ( 공급수요불균형 ) 대구의경우사회초년가구비중보다고령가구비중이높음 - 단독주택에오래거주하며경제활동을하지않거나단순노무중심일을하는고령가구비중이높음 인가구증가대응을위한도시형생활주택은서울및수도권수요를위한방식으로대구의경우이미상당수소형가구가아파트와단독주택에거주하고있는상황에서도시형생활주택은수요에부적합하다는판단 대구시의경우기초생활수급자, 차상위계층이거주하는주택의대부분이노후화되어정주여건개선에대한수요가급증하고, 저소득주거취약계층의증가로주거복지예산수요는점차늘고있으나대구시의재정여건상이를충족하기어려운실정 지역여건을반영한맞춤형주거복지에대한지원이절실함 ( 대구 ) 2014 년말기준공공임대주택공급실적 : 51,790 호 - 국민임대주택비중 : 41.9% 주택공급방안 추진사업의우선순위설정및민간사업유도방안마련필요 대구형생활주택은단독주택에거주하고있는소득이충분하지않은고령 1-2 인가구에초점을맞출필요가있음 - 점포형주택이나분리임대가가능한공간등으로개조하여노년기의지속적인수입을보장해주는방안 - 현재주택에계속거주하면서수입을발생시킬수있는주택연금등의활성화방안 주거기능과사무용, 상업용기능으로상호전환이가능한복합형공공임대주택을도입하여주택경기진폭을완화할필요가있음 주거복지및주거서비스측면 대구시주거약자를위한주거복지지원조례 를제정하고주거복지정책추진에있어서적극적인의지 매 5 년마다지역실정에맞는주거약자를위한주거복지기본계획수립하도록함 지역특성이반영된현실화된주거비지원기준마련 민 - 관협력을통한 대구형주거복지시스템 구축 주거취약계층주거실태조사실시 202 기후변화에따른식재환경개선기초연구

217 지자체주택정책및계획 비고 대구장기발전종합계획 ( 대구경북연구원, ) 현황 년기준대구시기초생활수급자중자가주택보유율 : 약 3.4%(1,888 호 ) - 장기ㆍ국민ㆍ영구임대주택총 35 개단지에 32,577 세대 - 대구시 주거약자를위한주거복지지원조례 ( ) 를제정하여주거복지정책과사업에관한사항을규정함 - 주거복지와관련하여 * 동고동락 1,000 개의약속 ( 비예산사업 ), ** 저소득시민주거복지사업 ( 취약계층지원 ), *** 주거급여사업등을추진함 (* 기업체, 기관단체의기보및참여를통한저소득주거취약계층의노후불량주택개보수지원사업으로 3 년간 (2013~2015) 368 호의집수리를시행 ** 저소득시민의주거안정및주거수준향상이목적으로노후공공임대주택시설개선사업, 기존주택매입 임대 / 전세 임대사업등을대구도시공사와시행중 *** 주거상태가불안정한저소득시민을대상으로임차료및주택개량강화비용등을지원 ) 추진계획 1. 주거복지기반마련 (2015~2030 년 ) 제도적사각지대발생, 기존주거지노후가속화, 주거비지속적상승등으로다양한사업추진에도불구하고주거빈곤지속 ➀ 주거약자맞춤형임대주택공급확대 - 기존주택매입 ( 전세 ) 임대확대추진 - 수혜자니즈 (Needs) 와대구시특성을반영한시범사업개발 추진 ➁ 노후주택개량및불량주거지환경개선 - 동고동락 ( 개별주택지원 ) 확대시행및주거지단위환경개선추진 3 주거복지행정지원시스템강화 - 민관협력거버넌스구축및서비스전달체계구축 ➃ 주거복지기금조성 2. 수요자맞춤형주택정책추진 (2015~2030 년 ) 가구당인구수감소및고령자증가등가구형태의다양화대응사회초년생, 신혼부부, 대학생등특별수요계층의주거안정도모 ➀ 소규모주택및행복주택보급 - 증가추세인 1~2 인가구, 사회초년생등에적합한소규모주택보급 사회초년생보다고령가구비중증가문제 ( 고령 1~2 인가구 ) - 고령친화주택 : 유니버설디자인적용등 다양한주거복지사업 - 동고동락등 부록 203

218 구분주택보급률지자체연구원 - 주택및주거관련연구 (2010~2016) 대구 103.2% 광주 103.2% 광역시 지역적특성및현황 10 기준대전시 1 인가구 : 전체대비 36.75% 로전국주요대도시와비교하여가장높게나타남 - 20 대연령층이많고, 60 대이상의고령층이적으며, 교육수준은상대적으로높음 - 미혼이많으며, 상대적으로양호한직업구조를갖는것으로파악됨 - 거주측면에서는단독주택거주비율이높고, 월세에거주하는비율이높음 60 대이상 1 인가구는향후에도지속적으로 1 인가구를형성할것으로예측 - 대전시장래 1 인가구비율은지속적으로증가하여 2035 년에전체가구수의 37.3% 로전국대도시에서가장높은점유비율을나타낼것으로예측 대전 101.4% 주택공급방안 대전시 1 인가구가연령대별로뚜렷한사회 경제 주거적특성을보이므로유형별맞춤전략필요 주거복지및주거서비스측면 대전시 1 인가구대응과제 - 가변적으로이용가능한주거공간의공급 - 1 인가구에적합한임대주택의공급및고령자복지정책과연동된정책추진 - 1 인가구의경제적수준을향상시키는전략및커뮤니티단위의 1 인가구돌봄시스템의구축 20 대 1 인가구저렴한주거공간 30~50 대 1 인가구주차장시설등의확보 60 대이상 1 인가구과다한유지비절감방안 204 기후변화에따른식재환경개선기초연구

219 지자체주택정책및계획 비고 ➁ 고령친화주택보급 - 고령자가구를고려한유니버셜디자인이적용신개념의주택보급 3 다양한주거유형도입 - 아파트위주의개발을지양, 블록형단독주택, 테라스하우스, 타운하우스등다양한주거유형도입 < 주요업무계획 > 1. 도심공동화가가속되는지역에서민 중산층을위한안정적임대주택을공급하는누문뉴스테이사업추진 - 16 년 ~ 20 년, 북구누문동 174 번지일원 (111,430 m2 /3,400 세대규모 ) 2. 광주역유휴지에행복주택을착공하여, 사회초년생, 신혼부부, 대학생등젊은계층에게저렴한공공임대주택으로공급 - 16 년 ~ 19 년, 중흥동 임동 ( 평균평형 44.9 m2 /700 세대, 30 년임대조건 ) 2020 대전광역시주택종합계획 ( 대전발전연구원, 2011) 청년층 > 고령층 - 향후청년층증가전망 - 대전시 1 인가구의뚜렷한특성인지 고령층보다청년층의비율이많은지역적특성을보이나, 고령자층에중심을둔계획수립 < 추진방향 > 1. 임대주택의지속적공급 - 임대주택재고비율 15%(2020 년 ) 목표설정 - 장기임대주택소요및확보 - 다가구매입임대주택및전세임대주택공급 2. 수요자중심의공공임대주택공급 - 지역별공공임대주택수요에기초한공공임대주택배분 - 기성시가지내공공임대주택공급 - 공공임대주택공급규모의다양화 3. 고령자전용주택확보전략및소요 - 소득분위를고려한고령자전용주택확보전략수립 - 고령자주택소요추정 : 고령자용국민임대주택 부록 205

220 구분주택보급률지자체연구원 - 주택및주거관련연구 (2010~2016) 대전 101.4% 광역시 울산 107.5% 지역적특성및현황 울산광역시는평균가구원수가 2000 년 3.22 인 / 가구에서 2010 년 2.79 인 / 가구로계속줄어들고있음 - 1 인가구 (2000 년 13.9% 2010 년 20.7%) 와 2 인가구 (2000 년 15.0% 2010 년 22.2%) 는계속증가 - 반면, 4 인가구는 (2000 년 38.3% 2010 년 26.2%) 감소하고있음 산업도시울산은지속적으로은퇴자가배출될예정이며, 이들은퇴자의대부분이울산지역에계속머무르기를원하고있음에따라은퇴후의노인부부를위한주택단지조성이필요함 울산시면적별미분양주택비율 : 대형미분양주택비율지속증가 년전용면적 85 m2이상의미분양주택비율이 61.4% 에서 2011 년 86.7% - 이는울산시민의주택수요와공급주택의면적이상이하여나타난결과로향후울산시민의주택면적수요에적합한주택공급이필요함 2012 년주거실태조사 에서울산지역이타대도시에비해주거비에대한부담이매우큰것으로나타남 향후공공임대주택의공급및소형주택의건설과임대료의금융지원등임차가구주거안정성확보를위한정책이필요함 울산지역 1 인가구의분포특성을보면, 제조업이특화된산업도시의성격으로인하여남성이다소많으며 3~40 대의비중이높고기혼인 1 인가구가타지역에비해많은것으로나타남 대학이입지하고있고업무및서비스기능이밀집한남구를중심으로젊은계층의 1 인가구가많으며, 산업단지가밀집하고있는동구및북구는장년층남성 1 인가구가많은것으로나타남 농어촌지역인울주군지역과구도심인중구는노년계층의 1 인가구가다수분포 울산지역 1 인가구주거특성 - 단독주택및다가구주택에월세및사글세의형태로거주 - 타도시에비하여 1 인가구를위한소형주택의건설이활발하지못하여대부분단독주택과아파트에거주하고있음 - 여성 1 인가구의경우남성에비해아파트거주비중이높고자가비중이큼 206 기후변화에따른식재환경개선기초연구

221 지자체주택정책및계획 비고 - 고령자전용공공임대주택단지조성및공공임대주택일부를고령자주택으로확보 - 고령자전용주택 ( 실버타운 ) 건설지원 - 일반분양아파트에서고령자지원주택확보 4. 임대료및주거비지원제도시행 - 전제자금융자제도확대 - 월세보조프로그램시행 ( 서울시 ) - 주택바우처제도도입검토 - 대전시복지만두레사업과연계한주거환경개선사업추진 울산형창조도시만들기계획 ( 울산발전연구원, 2012) 다세대복합주거단지 1 3 세대타운조성 * 1 3 세대란? 1 세대 - 중 고령자계층 / 3 세대 -5 세미만의영유아를상징 1 3 세대타운이란중 고령자및다자녀가정또는신혼부부가정이어울려사는새로운개념의복합주거단지를지칭 2010 년부터타지역대비베이이부머세대가가장많이퇴직, 향후 5 년 ~10 년후에는노인인구가급증할수있는지역으로추정됨출산율또한 2001 년이후지속적인감소추세, 울산광역시의저출산고령화진전에대응하는사회적여건마련노인과영유아동에대한복지프로그램을연계하여 보육과부양 을동시에지원할수있는새로운개념의케어시스템을구축함 제조업이특화된산업도시 - 1 인남성가구높은비율 - 베이비부머세대의은톼와노령화가가장큰중점사항 노인부부증가 지역별연령대분포차이 - 울산시계층별특성분석 다세대복합주거단지 1.3 세대타운제안 - 공공실버주택도입 산업단지내근로자주거지원문제강조 부록 207