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본임 구
6 years ago
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2 Disclaimer 본자료는동부생명보험 ( 이하 회사 ) 에의해정보제공을목적으로작성되었으며, 그공정성과완전성에대하여회사는책임지지않습니다. 본자료는회사의사전서면동의없이반출, 복사, 재가공또는타인에대한재배포가금지됨을알려드립니다. 본자료는주식의모집또는매매및청약을위한권유를구성하지아니하며, 문서의그어느부분도관련계약및약정또는투자결정을위한기초또는근거가될수없습니다. 본자료는사업현황및경영실적등과관련하여미래에대한예측자료를포함하고있으며, 이러한예측자료는향후경영환경의변화등에따라영향을받으며이러한불확실성으로인해미래의실제결과는예측자료에명시적또는묵시적으로포함된내용과중대한차이가발생할수있습니다. 투자자는본자료에포함된주식모집과관련된투자결정을함에있어본자료에만의존하여서는안되며오직회사가금융감독원에제출한증권신고서또는 ( 예비 ) 투자설명서를통해제공되는정보만을바탕으로판단하여야합니다. 본자료의활용으로인해발생하는손실에대하여회사및각인수단또는 representative 들은그어떠한책임도부담하지않음을알려드립니다.( 과실및기타의경우포함 ) 본 presentation 에의참석은위와같은제한사항의준수에대한동의로간주될것이며제한사항에대한위반은관련자본시장과금융투자업에관한법률에대한위반에해당될수있음을유념해주시기바랍니다.

3 Table of Contents Section 1 Section 2 Section 3 Section 4 동부생명전환우선주공모개요 Investment Highlight 내재가치 (Embedded Value) 분석 Appendix

4 Section 1 동부생명전환우선주공모개요

5 동부생명전환우선주공모개요 01 공모개요 동부생명은재무구조개선및영업력확대를통한회사가치증대를위해전환우선주 1,200 억원발행을추진 주식종류 기명식전환우선주 ( 참가적, 누적적 ) 공모예정가격 주당 12,500 원 ( 액면가 5,000 원 ) 공모예정금액 119,975 백만원 공모주식수 총 9,598,000 주 공모일정 인수단 증권신고서제출 : 2010년 11월 17일 청약일 : 2010년 12월 13일 ~ 14일 (2일간) 납입일 : 2010년 12월 16일 대표주관회사 : 동양종합금융증권 인수회사 : 동부증권 Section 1 ㅣ 5

6 동부생명전환우선주공모개요 02 발행조건 배당률주 1) 1 차년도 : 액면가액의 5% ( 공모가격의 2%) 2 차년도이후 : 액면가액의 10% ( 공모가격의 4%) - 단, 상장일이속하는사업연도이후 : 액면가액의 0.1% 전환기간 전환개시일 : 2014 년사업연도개시일또는상장일중먼저도래하는일 전환종료일 : 존속기간만료시점 전환가격주 2) 상장으로인한모집및매출시 : 상장공모가격으로전환가격조정 ( 희석효과반영안함 ) 유상증자등자본금변동시 : 발행주식의희석효과반영한발행가격으로전환가격조정 - 단, 상장일이속하는사업연도이후부터전환가격조정하지않음. 존속기간 발행일로부터 10 년 ( 존속기간만료시보통주로전환 ) 주 1) 배당기산일 : 2010 년 4 월 1 일주 2) 조정후전환가격 = 조정전전환가격 [ {A + (B C / D) } / (A + B) ] (A : 기발행주식수, B : 신발행주식수, C : 신주식 1 주당발행가격, D : 본주식 1 주당발행가격 ( 조정된경우조정된전환가격, 상장이후는시가 ) 주 3) Refixing 의경우신발행 ( 공모 ) 가격이직전조정가격을하회하는경우에만적용 ( 단, 유무상감자, 합병, 주식의분할및병합의경우각비율에따름 ) Section 1 ㅣ 6

7 동부생명전환우선주공모개요 03 배당수익률 금번전환우선주는 IPO 이전까지안정적배당수익추가가능 - 연수익률기준으로 1 차년도 6.9%, 2 차년도부터는 4% 의안정적배당수익률시현 [ 국채수익률및은행정기예금보다높은수준 ] 전환우선주연도별배당수익률현황 구 분 주당공모가격 12,500 원기준 연배당금액면기준보유기간수익률 ( 연 ) 1 차년도 250 원 5% 106 일 6.9% 2 차년도 ~ 상장일이속한사업년도 500 원 10% 365 일 4.0% 수익률비교 : 국고채 3 년 3.30% ( 한국금융투자협회공시 ), 은행정기예금 3 년 3.10% ~ 3.75% ( 전국은행연합회 ), A+ 회사채 3 년 4.13% ( 한국금융투자협회공시 ) 상장일속한사업년도이후 배당률은액면가액의 0.1% 로전환 Section 1 ㅣ 7

8 동부생명전환우선주공모개요 04 FY2013까지상장추진계획 동부생명은 FY2013 사업년도말까지상장추진계획 - 동부생명은상장규정상외형요건을구비하고있음. 본주식발행이후, 유가증권시장상장을위한주관증권회사선임. FY2013 사업년도말까지상장예비심사청구서제출및승인후상장추진계획 다만, 급격한외부적요인과내부적요인이발생하여공모진행이어려울경우상장연기 ( 이경우에도시장과회사경영이정상화되는즉시지체없이상장재추진및최단기간내상장완료 ) 증권신고서상기재내용 [ 그밖에투자자보호를위해필요한사항 ] 당사는한국거래소의유가증권시장상장규정상의외형요건을구비하고있는바, 본주식발행이후상장을위한모든요건을유지및정비하고유가증권시장상장을위한상장주선인또는주관증권회사를선임하여 2013년사업년도말까지유가증권시장상장을위한상장예비심사청구서를제출하기로하며, 제출이후한국거래소의상장예비심사결과승인을받은경우, 상장을위한공모를실시하여상장을추진할것입니다. 다만, 상장을위한공모를실시할때, 과거의외환위기, 세계적금융위기등과같은급격한시장악화를초래하는외부적요인과당사의급격한재무건전성문제등의내부적요인이발생하여공모진행이어려울경우상장이연기될수도있으며, 이경우에도시장과회사의경영이정상화되는즉시지체없이상장을재추진하여최단기간내에상장을완료하도록할것입니다. Section 1 ㅣ 8

동부생명전환우선주공모개요 05 자금조달목적 전환우선주발행을통해확충된자금활용방안 i) 1,200 억자본확충을통하여 RBC 비율개선 ii) 영업력확대를통한회사가치증대 (1) 재무구조개선을통한 RBC 비율 200% 이상달성 (2) 영업력확대를통한회사가치증대 2010.9.

9 동부생명전환우선주공모개요 05 자금조달목적 전환우선주발행을통해확충된자금활용방안 i) 1,200 억자본확충을통하여 RBC 비율개선 ii) 영업력확대를통한회사가치증대 (1) 재무구조개선을통한 RBC 비율 200% 이상달성 (2) 영업력확대를통한회사가치증대 기준유상증자후 자산 부채 45,115억 자산 부채 45,115억 자산약 2 조 4,000 억확대가능성 47,462 억 자본 2,347억 48,662 억 자본 3,547억 자본 1,200 억확충 ( 동부생명의현재자본대비자산규모 ) RBC : 176.4% RBC : 250.3% 2013 년 IPO 를통한 Upside Potential 실현 Section 1 ㅣ 9

10 Section 2 Investment Highlight

11 Investment Highlight Investment Highlight 1 성장성이기대되는한국생명보험시장 2 지속적인시장점유율상승 3 4 다각화된판매채널 업계최상위수준의투자이익률 업계상위권도약 5 효율적인리스크관리시스템 6 동부금융네트워크시너지 Section 2 ㅣ 11

12 Investment Highlight 01 성장성이기대되는한국생명보험시장 경제및금융시장전망 완만한경제성장및금리상승추세지속전망 : 생명보험사매출및실적에긍정적 ( 단위 ; %) 기관 GDP 성장률 (E) Inflation Rate(E) 국고 3 년금리 (E) 2010 년 2011 년 2012 년 2013 년 2010 년 2011 년 2012 년 2013 년 2010 년 2011 년 2012 년 2013 년 OECD 한국은행 국회예산정책처 Bloomberg(*) 주 : (*) 는 consensus 수치 빠른고령화추이 수입보험료성장 출처 : 통계청, 생명보험협회 단위 ; 조원 % 3% 4% 5% 7% 11% 16% 55% 54% 62% 69% 72% 73% 72% 24% 64% 33% 57% 38% 53% % 43% 34% 26% 21% 16% 12% 11% 10% 9% (E) 2020(E) 2030(E) 2040(E) 2050(E) Age of 0-14 Age of Age of 65+ FY2006 FY2007 FY2008 FY2009 FY2010(E) FY2011(E) FY2012(E) FY2013(E) Section 2 ㅣ 12

13 Investment Highlight 01 성장성이기대되는한국생명보험시장 3.50x 3.00x 2.50x 성장성과수익성에따른 P/EV 적용 [ 아시아주요생명보험사 Valuation 현황 ] China Taiping Insurance Ping An(H) China Life(H) 국내생명보험사상장이오래지않아, 생명보험업과내재가치 (EV) 에대한시장의이해가부족한상황 - EV에대한분석보다는금리모멘텀 Play로서의투자접근, 손해보험주의경우에도 EV보다는실적및손해율이슈에민감하게반응 P/EV China Pacific(H) 2.00x AXA Asia Pacific 1.50x Fubon Shin Kong Great Eastern Cathay Samsung Life 1.00x Korea Life Tong Yang Life Sony Financial Holdings 0.50x T&D Holdings Dai-ichi 0.00x 0% 4% 8% 12% 16% 20% 출처 : 회사분석자료 ROE 주1) P/EV : Price/embedded value ( 내재가치대비시장가치 ) 주2) ROE : Return on Equity ( 자기자본수익률 ) 생명보험업및 EV Valuation에대한시장의이해는업계의노력및시간의흐름에따라점차개선될것으로예상 따라서향후해외생명보험사와같이내재가치대비시장가치 (P/EV) 가성장성및수익성에기반하여결정될수있을것임 성장성과수익성이높은중소형생명보험사들이보다높은 EV Multiple 적용받을수있을것으로전망 Section 2 ㅣ 13

14 Investment Highlight 02 지속적인시장점유율상승 수입보험료의높은성장률 높은자산성장세시현 ( 조원 ) ( 조원 ) FY02 FY03 FY04 FY05 FY06 FY07 FY08 FY09 FY02 FY03 FY04 FY05 FY06 FY07 FY08 FY09 회사순이익추이 ( 억원 ) 연평균수입보험료성장율생명보험업계평균 (6.6%) 대비 3.5 배 (23.4%) 높은성장세시현 총자산의과거 7 개년성장율 26.5% 로빠른성장세 11 년연속흑자경영기조유지 - 생보사총 22 개업체중 8 개업체만 11 년흑자경영 동부, 삼성, 동양, 흥국, 메트라이프, 라이나, ING, 푸르덴셜 FY02 FY03 FY04 FY05 FY06 FY07 FY08 FY09 출처 : 회사감사보고서 Section 4 ㅣ 14

15 Investment Highlight 02 지속적인시장점유율상승 수입보험료시장점유율의점진적상승 대형 3 사제외시시장점유율 1.7% 1.8% 3.8% 3.8% 3.8% 1.4% 1.5% 3.3% 3.4% 0.6% 0.7% 0.8% 1.1% 2.6% 2.4% 2.7% FY02 FY03 FY04 FY05 FY06 FY07 FY08 FY09 FY02 FY03 FY04 FY05 FY06 FY07 FY08 FY09 보험상품별시장점유율상승세지속 주 1) 대형 3 사 : 삼성생명, 대한생명, 교보생명 저축성보장성특별 ( 퇴직 ) 특별 ( 변액 ) 3.1% 3.0% 2.3% 2.5% 1.6% 1.8% 2.0% 1.1% 1.3% 1.4% 1.7% 1.9% 1.8% 0.8% 0.8% 1.4% 1.4% 1.5% 1.3% 0.3% 0.3% 0.4% 0.1% 0.3% 0.5% 0.6% 수입보험료기준시장점유율대형 3 사제외시 3.8% 대형 3 사제외한수입보험료기준, 중견사 10 위권경쟁력 저축성수입보험료시장점유율 3% FY02 FY03 FY04 FY05 FY06 FY07 FY08 FY09 출처 : 회사내부자료 Section 2 ㅣ 15

16 Investment Highlight 03 다각화된판매채널 판매채널별신계약금액비중추이 채널별수입보험료기여현황 100% 12.5% 9.2% 8.4% 6.4% 80% 60% 16.1% 16.4% 18.5% 12.7% 14.5% 10.1% 22.5% 5.3% FY % 12.1% 19.4% 27.4% 9.6% 40% 22.6% 32.1% 40.1% 40.0% 20% 32.3% 27.5% 26.9% 25.9% FY10 2Q 25.6% 16.0% 18.3% 37.5% 2.6% 0% FY2007 FY2008 FY2009 FY2010 2Q FP 대리점 TM 방카슈랑스법인 FP 대리점 TM 방카슈랑스법인 대리점영업의급성장 방카슈랑스의지속적인신계약금액확대 다양한채널인프라가구축되어있어시장환경변화에탄력적으로대응가능 저축성보험판매하는방카슈랑스의수입보험료기여도높음 대리점채널을통한종신보험판매확대로이익기여도증가예상 출처 : 회사내부자료 Section 2 ㅣ 16

17 Investment Highlight 03 다각화된판매채널 FP 영업조직강화 대리점및방카슈랑스채널의높은성장세 2009 년조직효율화로영업력약화 역대최고의가동 FP 신장목표추진 : 418 명증가 ( 십억원 ) 162 정착율개선및 FP 채널의계약유지율등개선추세 [ 년도별 FP 가동인원 ] ( 단위 : 명 ) FY2006 FY2007 FY2008 FY2009 FY02 FY03 FY04 FY05 FY06 FY07 FY08 FY09 FY10(e) ( 십억원 ) [FY10 2Q 현재 FP 충원현황 ] (47.6% 기달성 ) 명 219 명 200 기확보 확충예정 0명 100명 200명 300명 400명 500명 출처 : 회사내부자료 FY2006 FY2007 FY2008 FY2009 Section 2 ㅣ 17

Investment Highlight 04 업계최상위수준의투자이익률 우수한운용자산이익률 위험가중자산비율추이 ( 단위 : %) ( 단위 : %) 동부생명업계평균 11 9.7 10 70 60 9 8 7.7 7.1 50 7 6.4 6.3 40 6 5.7 30 5 20 4 3 10 동양생명경쟁사 동부생명 2 FY05 FY06 FY07 FY08 FY09 FY10.

18 Investment Highlight 04 업계최상위수준의투자이익률 우수한운용자산이익률 위험가중자산비율추이 ( 단위 : %) ( 단위 : %) 동부생명업계평균 동양생명경쟁사 동부생명 2 FY05 FY06 FY07 FY08 FY09 FY10.2Q 0 FY2005 FY2006 FY2007 FY2008 FY2009 지속적으로업계최상위수준의투자이익률달성 - 지난 6개년평균 7.9% 의투자이익률기록 RBC비율개선및불안정한투자환경으로이익률감소 우호적투자환경으로 FY10.2Q 운용자산수익률 6.25% 로개선 고정수익자산투자확대로위험가중자산비율및투자이익률감소 금번증자로 RBC 비율개선후지속적으로일정수준이상의투자수익률창출가능 출처 : 금융감독원 Section 2 ㅣ 18

19 Investment Highlight 04 업계최상위수준의투자이익률 운용자산 Portfolio 별이익률 ( 단위 : 억, %) 구분 금액 FY08 FY09 FY10 2Q 이익률금액이익률금액 현예금 2, % 2, % 3, % 유가증권소계 19, % 23, % 25, % 국공채 5, % 7, % 8, % 회사채 % % 1, % 주식 1, % 1, % 1, % 기타유가증권 9, % 10, % 11, % 외화증권 2, % 2, % 2, % 대출채권 5, % 7, % 7, % 부동산 % % - - 운용자산전체 27, % 33, % 36, % 운용자산규모확대에따른수익증대 이익률 3,500 3,000 2,500 ( 십억원 ) ( 십억원 ) 3, , , ,000 1,500 1, , 출처 : 회사내부자료 FY06 FY07 FY08 FY09 FY06 FY07 FY08 FY09 Section 2 ㅣ 19

20 Investment Highlight 05 효율적인리스크관리시스템 자산 / 부채 duration 관리 ( 단위 : 년 ) 4.85 Duration Gap Duration Gap( 대한생명 ) Duration Gap( 삼성생명 ) 자산 Duration 부채 Duraion Duration 회사명지급여력비율 RBC 비율 동부생명 144.3% 176.4% 삼성생명 337.7% 290.3% 대한생명 295.7% 206.2% 동양생명 258.1% 223.5% FY2007 FY2008 FY2009 FY2010 2Q 국공채중심의장기자산투자로자산 Duration 확대 금리연동형상품판매로부채 Duration 축소 Duration Gap 축소로 RBC 및금리변동 Risk 축소출처 : 회사내부자료, 각사홈페이지 주 ) 동부생명은 FY10.9월말자료이며, 나머지는 FY10.6월말자료임 동부생명은 RBC비율로산정시자본적정성개선 상장경쟁보험사들의경우 RBC 비율산정시하락 효율적인리스크관리시스템을통하여자산 / 부채관리 본증자후 RBC비율 250% 수준으로향상 Section 2 ㅣ 20

21 Investment Highlight 06 동부금융네트워크시너지 동부금융네트워크시너지 동부화재 동부생명 보험 1 비용효율화 브랜드통합및공동마케팅으로비용절감 통합콜센터활용등 Shared Service 동부금융네트워크 2 계열사를활용한매출확대 생보 / 손보교차판매확대 금융통합상품개발및판매채널활용 증권 동부증권 동부자산운용 은행 동부저축은행 동부캐피탈 3 금융지주회사전환가능성 업계 2위의높은시장지배력보유한동부화재 계열사간 DB통합으로고객기반확대 동부화재 420만명, 생명 64만명 Section 2 ㅣ 21

22 Section 3 내재가치 (EV) 분석

23 내재가치 (EV) 분석 01 Embedded Value 산정에필요한주요가정 할인율 11.0% 투자수익률 6.05% ( 투자이익률 ) 최저요구자본 한국금융감독기준상 RBC 의 150% 를적용 지급율 동부생명의과거 5 년간경험데이터를이용하여산출 실효해약율 동부생명의과거 5 년치경험통계반영 기타 물가상승률연평균 3% 가정 법인세율 : 24.2%(2011 년까지 ), 22.0%(2012 년이후 ) 사업비율 : FY2009 실적반영 출처 : 서울보험계리법인평가보고서 Section 3 ㅣ 23

24 내재가치 (EV) 분석 02 동부생명 Embedded Value 조정순자산가치 (NAV) ( 단위 : 억원 ) 2,346 1,188 (333) 22 (212) (30) 2,981 재무제표상만기보유증권지분법적용대출채권개발비기타자산조정순자산가치 순자산가치 동부건설 동부생명 Embedded Value ( 단위 : 억원 ) 3,790 (1,580) 5,170 2,981 (21) 조정순자산가치유배당무배당상품자본비용 Embedded Value 출처 : 신한회계법인, 서울보험계리법인평가보고서 Section 3 ㅣ 24

25 내재가치 (EV) 분석 03 동부생명주당가치및 P/EV 비교 동부생명주당가치 Embedded Value 5,170 억원 Price 17,784 원 발행주식수 29,068,234 주 약 30% 할인 ( 발행가격 ) 12,500 원 국내생명보험업계 P/EV 추이 1.40 x 삼성생명대한생명동양생명 삼성생명 1.14 x 1.30 x 1.20 x 대한생명 0.96 x 1.10 x 1.00 x 0.90 x 동양생명 0.85 x 0.80 x 0.70 x 동부생명 0.76 x 0.60 x Oct-09 Jan-10 Apr-10 Jul-10 Oct-10 출처 : 회사분석자료 주1) 타사주가는 2010년 11월 22일기준주2) 타사 EV는 2010년 3월말기준임주3) 동부생명 EV는증자후증가분을반영한 EV임 Section 3 ㅣ 25

26 Section 4 Appendix

27 Appendix 01 동부생명개요 연혁 1989 년 Aetna 사와동부그룹이합작하여동부애트나생명보험설립 2009 년금융감독원선정 민원평가최고등급보험사 (4 년연속업계최고등급획득 ) 2010 년 5 월한신정평가보험금지급능력평가 A+(stable) 등급획득 총수입보험료주 2) EV & NBV 주 3) 1 조 3,489 억원 ( 업계 14 위 ) EV : 516,966 백만원 1 년 NBV : 41,844 백만원 영업조직 지점 : 50개 대리점 : 396개 설계사주1) : 1,183명 보험계약자 : 64만명 재무현황 RBC 비율주 4) 총자산 : 4조 7,462억원 책임준비금 : 3조 8,033억원 자기자본 : 2,347억원 176.4% 출처 : 회사내부자료, 생명보험협회 주 1) 설계사는교차설계사제외기준주 2) 2010 년 3 월말기준 ( 특별계정포함 ), 나머지는모두 2010 년 9 월말기준주 3) NBV : Net Business Value( 신계약가치 ) 주 4) 지급여력비율 144.3% Section 4 ㅣ 27

28 Appendix 02 주주현황 증자전 (1,453 억원 ) 증자후 (1,933 억원 ) 삼동흥산 0.1% 동부캐피탈 5.0% 김준기 ( 개인 ) 7.0% 동부 CNI 17.0% 동부제철 11.6% 동부증권 19.9% 동부화재해상보험 39.4% 삼동흥산 0.09% 동부캐피탈 3.74% 김준기 ( 개인 ) 5.29% 일반투자자 24.82% 동부 CNI 12.76% 동부제철 8.72% 동부화재해상보험29.62% 동부증권 14.96% 출처 : 회사반기검토보고서주 1) 2010 년 9 월말기준주 2) 우선주포함 Section 4 ㅣ 28

29 Appendix 03 영업현황 수입보험료구성 (FY09) 연령대별보험계약자비중 퇴직 8.5% 변액 7.2% 보장 32.1% % 36.10% % % 저축 52.2% 기타 3.70% 1.50% 고객수증가추이 ( 만명 ) 총수입보험료중보장성보험 32.1% 차지 보험계약자중 40대이하가 48.4% 로써, 향후이들소득의안정적증가에기반하여 up-selling 및 cross-selling 가능 FY02 FY03 FY04 FY05 FY06 FY07 FY08 FY09 다각화된판매채널로 63.8 만명의고객확보 출처 : 회사자료 Section 4 ㅣ 29

30 Appendix 04 경영효율 13 개월차 FP 정착률상승전환 13 회차계약유지율점진적회복 34.0% 40.0% 37.3% 32.8% 36.9% 24.4% 27.5% 79.3% 78.9% 78.9% 73.6% 68.7% 72.2% 17.5% FY03 FY04 FY05 FY06 FY07 FY08 FY09 FY10 2Q FY2005 FY2006 FY2007 FY2008 FY2009 FY2010 2Q 위험보험료대비사망보험금비율개선 수지차비율개선 FY08.3Q FY08 FY09.1Q FY09.2Q FY09.3Q FY09 FY10.1Q 출처 : 회사내부자료, 금융감독원 FY08.3Q FY08 FY09.1Q FY09.2Q FY09.3Q FY09 FY10.1Q Section 4 ㅣ 30

31 Appendix 05 주요재무실적 자산 Balance Sheet ( 단위 : 억원 ) 구분 FY2008 FY2009 FY2010 1H 현금및예금 2,657 2,389 3,149 대출채권 5,482 7,328 7,548 유가증권 19,427 23,346 25,989 투자자산 유형자산 무형자산 기타자산 4,609 5,108 4,583 특별계정자산 5,011 5,593 5,890 합계 37,477 44,058 47,462 부채및자본 책임준비금 29,042 35,015 38,033 기타부채 1, 차입금 특별계정부채 5,197 5,686 5,957 자기자본 1,799 2,084 2,347 합계 37,477 44,058 47,462 보험부문 투자부문 Income Statement ( 단위 : 억원 ) 구분 FY2008 FY2009 FY2010 1H 보험손익 3,422 4,225 2,053 - 보험영업수익 11,261 12,015 6,356 - 보험영업비용 7,839 7,790 4,303 투자손익 1,511 1,855 1,127 - 투자영업수익 3,630 4,384 1,882 - 투자영업비용 2,119 2, 책임준비금전입액 (-) 5,047 5,967 3,015 영업이익 (113) 영업외부문 영업외손익 영업외수익 영업외비용 법인세비용차감전순이익 법인세비용 당기순이익 Section 4 ㅣ 31

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2-1-3.hwp 증권거래소 / 금융감독원 유가증권 관리 / 감독 스폰서 설립 현금 REITs ㅇ 주주총회 ㅇ 이사회 ㅇ 감사 현금 주식 / 수익증권 투자자 (자본시장) 지분 출자 부동산 (부동산시장) 소유권 / 모기지 계약 주간사 : IPO, 증자 등 자산운용회사 관리/ 개발/ 처분 자산 관리 / 운용계약 신용평가회사 부동산정보회사 : 신용등급 : 정보제공 ㅇ 부동산 관리