제출문 국세청장귀하 본보고서를연구용역부동산관련조세행정이부동산시장에 미치는영향분석의최종보고서로제출합니다. 연구책임자 : 박명호 ( 전문연구위원 ) 공동연구자 : 송헌재 ( 초청연구위원 ) 2010 년 5 월 한국조세연구원 원장원윤희

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1 부동산관련조세행정이부동산시장에 미치는영향분석 박명호 송헌재

2 제출문 국세청장귀하 본보고서를연구용역부동산관련조세행정이부동산시장에 미치는영향분석의최종보고서로제출합니다. 연구책임자 : 박명호 ( 전문연구위원 ) 공동연구자 : 송헌재 ( 초청연구위원 ) 2010 년 5 월 한국조세연구원 원장원윤희

3 목 차 I. 서론 1 Ⅱ. 부동산관련세정및세제정책추이 2 1. 부동산관련세정정책추이 2 가. 참여정부의부동산관련세정정책추이 2 나. 이명박정부의부동산관련세정정책추이 8 2. 부동산관련세제정책추이 10 가. 보유세정책추이 10 나. 양도소득세정책 27 Ⅲ. 부동산거래와가격동향 부동산공급및거래동향 40 가. 서울과수도권주택건설실적추이 40 나. 연도별주택거래량및미분양주택추이 부동산가격동향 46 가. 주택매매시장가격흐름 부동산시장상황에대한지표 50 가. 부동산투기지정지역제도활용 50 나. 부동산투기과열지구제도 51 -i-

4 Ⅳ. 세제정책이부동산시장에미치는효과분석 보유세정책의부동산가격안정효과 53 가. 분석방법 53 나. 분석결과 양도소득세정책의부동산거래효과 59 가. 분석대상 59 나. 분석자료및결과 62 Ⅴ. 세정정책이부동산시장에미치는효과분석 부동산투기관련세무조사현황 부동산투기세무조사분석대상및분석기간선정 67 가. 분석대상 67 나. 분석기간 분석방법 분석에사용한자료 ( 데이터 ) 분석결과 76 가. 부동산투기세무조사가아파트가격에미친영향 76 나. 부동산투기세무조사가아파트거래량에미친영향 81 Ⅵ. 일반국민들의부동산관련세정정책에대한인식분석 설문문항및조사의설계 응답자에대한기초통계분석 응답결과분석 92 가. 가격급등지역아파트취득세금탈루혐의자세무조사에대한인식 92 나. 불법 부당아파트취득세금탈루혐의자세무조사에대한인식 94 - i-

5 다. 부동산투기조장혐의부동산중개업소세무조사에대한인식 96 라. 부동산투기억제를위한방법에대한인식 98 마. 부동산투기관련세무조사의부동산투기수요억제효과에대한의견 기존설문조사결과와의변화분석 102 가. 가격급등지역아파트취득세금탈루혐의자세무조사에대한인식변화 102 나. 불법 부당아파트취득세금탈루혐의자세무조사에대한인식변화 104 다. 부동산투기조장혐의부동산중개업소세무조사에대한인식변화 106 라. 부동산투기억제를위한방법에대한인식변화 108 마. 부동산투기관련세무조사의부동산투기수요억제효과에대한의견 110 Ⅶ. 결론 111 참고문헌 i-

6 표목차 < 표 Ⅱ-1>2004 년의종합토지세개요 12 < 표 Ⅱ-2>2004 년당시기타토지분보유세개요 13 < 표 Ⅱ-3>2004 년당시재산세개요 15 < 표 Ⅱ-4>2004 년당시기타건물분보유세개요 16 < 표 Ⅱ-5>2005 년부동산보유세개편개요 18 < 표 Ⅱ-6>2006 년의종합부동산세체계변화개요 21 < 표 Ⅱ-7>2008 년의종합부동산세과세구간및세율조정 25 < 표 Ⅱ-8>2009 년재산세개편내용 26 < 표 Ⅱ-9> 참여정부의양도세관련주요제도개편내역 30 < 표 Ⅱ-10> 장기보유특별공제제도연혁 32 < 표 Ⅱ-11> 다주택자양도소득세중과제도주요변천과정 36 < 표 Ⅳ-1> 최근 2년간서울지역개인부문종부세납부현황 56 < 표 Ⅳ-2> 정책발표전후주택매매가격종합지수차이분석 57 < 표 Ⅳ-3> 정책발표전후주택매매가격종합지수증감률차이분석 58 < 표 Ⅳ-4> 양도소득세감면기간동안의미분양추이 61 < 표 Ⅳ-5> 시계열자료의 ADF 단위근검정결과 64 < 표 Ⅳ-6> 양도소득세감면정책의미분양해소효과분석결과 66 < 표 Ⅴ-1> 연도별부동산투기관련세무조사현황 67 < 표 Ⅴ-2> 연도별서울지역부동산투기세무조사건수 69 < 표 Ⅴ-3> 주요변수기초통계량 76 < 표 Ⅴ-4> 아파트가격지수 OLS 추정결과 77 < 표 Ⅴ-5> 아파트가격지수고정효과모형추정결과 78 -iv-

7 < 표 Ⅴ-6> 양도소득세실지세무조사가부동산투기세무조사에미치는효과 : 고정효과도구변수모형 1단계추정결과 80 < 표 Ⅴ-7> 아파트가격지수고정효과도구변수모형추정결과 80 < 표 Ⅴ-8> 아파트거래량 OLS 추정결과 84 < 표 Ⅴ-9> 아파트거래량고정효과모형추정결과 85 < 표 Ⅴ-10> 아파트거래량고정효과도구변수모형추정결과 86 < 표 Ⅵ-1> 가격급등지역아파트취득세금탈루혐의자세무조사 93 < 표 Ⅵ-2> 불법 부당아파트취득세금탈루혐의자세무조사 95 < 표 Ⅵ-3> 부동산투기조장혐의부동산중개업소세무조사 97 < 표 Ⅵ-4> 부동산투기억제를위한방법 99 < 표 Ⅵ-5> 부동산투기관련세무조사의부동산투기수요억제효과 101 < 표 Ⅵ-6> 가격급등지역아파트취득세금탈루혐의자세무조사 : 국세청 (2006) 103 < 표 Ⅵ-7> 불법 부당아파트취득세금탈루혐의자세무조사 : 국세청 (2006) 105 < 표 Ⅵ-8> 부동산투기조장혐의부동산중개업소세무조사 : 국세청 (2006) 107 < 표 Ⅵ-9> 부동산투기억제를위한가장효과적인방법 : 국세청 (2008) 109 < 부표 > 신축주택취득자에대한양도소득세감면제도개요 116 -v-

8 그림목차 [ 그림 Ⅲ-1] 수도권주택건설실적 41 [ 그림 Ⅲ-2] 서울주택건설실적 42 [ 그림 Ⅲ-3] 연도별주택거래규모 43 [ 그림 Ⅲ-4] 연도별아파트거래규모 44 [ 그림 Ⅲ-5] 미분양주택추이 45 [ 그림 Ⅲ-6] 수도권과지방미분양추이 46 [ 그림 Ⅲ-7] 명목주택매매가격종합지수추이 47 [ 그림 Ⅲ-8] 명목주택매매가격종합지수의전년대비증감률 48 [ 그림 Ⅲ-9] 실질주택매매가격종합지수추이 49 [ 그림 Ⅲ-10] 실질주택매매가격종합지수의전년대비증감률 49 [ 그림 Ⅳ-1] 강남구 vs 강북구 / 도봉구주택매매가격종합지수추이 57 [ 그림 Ⅴ-1] 서울시아파트가격지수 ( 강남 3구 vs 강남 3구이외지역 ) 70 [ 그림 Ⅴ-2] 부동산투기세무조사가시장균형에미치는영향 1 81 [ 그림 Ⅴ-3] 부동산투기세무조사가시장균형에미치는영향 2 82 [ 그림 Ⅴ-4] 부동산투기세무조사가시장균형에미치는영향 3 83 [ 그림 Ⅵ-1] 가격급등지역아파트취득세금탈루혐의자세무조사 102 [ 그림 Ⅵ-2] 불법 부당아파트취득세금탈루혐의자세무조사 104 [ 그림 Ⅵ-3] 부동산투기조장혐의부동산중개업소세무조사 106 [ 그림 Ⅵ-4] 부동산투기관련세무조사의부동산투기수요억제효과 110 -vi-

9 I. 서론 그간우리나라의부동산정책은가격이급등하면투기억제정책을, 가격이하락하면경기부양정책을시행하는등부동산시장의경기변동에따라급변하는임기응변적인특성을지님 근본적 계획적이기보다는임기응변적처방으로인해정책에대한신뢰도만떨어뜨리는결과를초래하였다는비판에직면함 부동산관련조세행정역시경기변동에따라급변하는부동산관련세제의영향에의해그체계가복잡해지고, 자주바뀌는문제점이존재함 부동산경기가과열될때에펼쳐진세무조사는조사권의남발이라는오해를받기도함 이에부동산관련세제의정상화가 2008 년이후추진되고있는상황속에서부동산관련조세행정도그체계를정비할필요성이대두됨 특히부동산관련조세행정이부동산시장의거래와가격에어떠한영향을미쳤고, 상관관계가어느정도있는지를검토할필요가있음 따라서본연구에서는부동산관련조세행정의바람직한체계측면에서부동산관련조세행정이부동산거래와가격에미치는영향을파악하여부동산관련조세행정의향후운영방향에대한시사점을도출하고자함 특히부동산관련기획세무조사가부동산거래및가격에미치는영향력을검토한후바람직한운영방향을모색하고자함 -1-

10 Ⅱ. 부동산관련세정및세제정책추이 1. 부동산관련세정정책추이 가. 참여정부의부동산관련세정정책추이 2003 년 주택가격안정대책 의일환으로부동산시장안정을위한종합세무대책을마련하였음 조사대상을최소화하면서조사에따른부동산투기심리억제효과가최대한파급될수있도록조사대상자선정 -시세차익대비과소신고혐의일정금액이상자 -분양권양도자중과소신고혐의일정금액이상으로서전국적으로분양권 3회이상양도자 물건지관할지방청에서조사실시 담합등으로조사불능시금융거래추적조사적극실시 조사결과에따른엄정한조치로투기심리확산방지 년동안총 5,338 명에대한지속적이고강도높은세무조사로탈루세금 3,395 억원추징 부동산양도자에대한조기조사체계구축등투기방지를위한제도적기반확충 -정기선정중심의양도소득세조사체계를부동산거래일로부터 3개월이후세무조사가가능한수시조사체계로전환 -주택거래신고제, 투기거래에대한양도세율상향조정및금융재산일괄조회등투기방지를위한제도적장치마련 -2-

11 2005 년 4월부동산투기조기경보시스템을운영하기시작함 부동산및분양권의지역별거래횟수, 면적, 가액등을통계적기법으로전산분석하여투기가우려되는지역을예측하고, 부동산거래자의연령, 보유기간, 소득및재산상태등을전산분석하여투기혐의자를즉시색출해내는부동산투기조기경보시스템을운영하기시작하였음 이와더불어전국의세무관서와국세청홈페이지에 부동산투기신고센터 를설치 운영함 -지역주민들의적극적인세정참여를통해세금탈루와부동산투기로많은돈을번사람이세무조사를받게되도록세정운영의제도적장치마련 -이에국세청의자체정보수집은물론부동산투기에대한지역주민들의현장정보가충분히국세청에전달될수있도록 -지역주민등의탈세제보에대해서는탈세제보포상금지급규정에따라보상함 2005 년 6월아파트가격급등지역세무대책을마련하였음 2004 년말대비 2005 년 5월현재판교인근지역인분당 용인 과천등과강남지역에서아파트가격이가파르게상승하였음 -분당 16.9%, 과천 10.4%, 용인 9.9%, 서초 11.1%, 송파 8.5%, 강남 8.3% 상승 국세청에서는이러한단기적인아파트가격급등현상을집값상승을기대한투기적수요에의해일어난현상으로인식함 -다른지역으로의투기심리확산을차단하기위해서해당지역의아파트가격상승추세가진정될때까지동원가능한모든행정력을집중투입하여지속적인세무조사실시 아파트투기혐의취득자에대해서는그취득자금의원천을끝까지추적조사하고동시에가구원모두의 2000 년이후부동산거래에대해세금탈루여부를철저히검증 -3-

12 -조사결과탈루세금의추징은물론허위계약서작성, 미등기전매, 명의신탁등관련법규위반자는관계기관에통보, 과징금부과등엄정조치 -주택담보비율초과자는금감원에통보하여관련금융기관으로하여금대출금회수등필요한조치를취할수있도록협조요청 아파트가격이급등한지역에대하여는시가에근접하게기준시가를상향조정고시 -상향조정된기준시가는실거래가신고검증기준으로활용하고, 취득 등록세인상및재산세등보유세부담강화효과 아파트값급등지역에대해서는 2차 3차세무조사를통한지속적인관리로투기적가수요를차단하여부동산투기가근절될때까지세정의모든역량집중투입계획 2005 년 6월투기조장기획부동산업체세무조사를강화하였음 국세청은 2005 년 3월말법인세신고직후부터신고내용을토대로집중적인분석을통해세금탈루혐의가큰 95 개법인을선정하여 2005 년 6월대대적인세무조사에착수하였음 -투기를조장하는비정상적인기획부동산업체를근절하지않고서는부동산시장의안정을기대하기어렵다고판단 -조사결과탈루세금추징은물론조세포탈범으로검찰에고발하고기타부동산실명법위반등관련법규위반사항은토지가액의 30% 과징금부과에활용하도록관계기관에통보 2005 년 7 월다수주택보유자만을대상으로처음으로세무조사를실시하였음 국민은행발표 전국주택가격동향조사 에의한지역별주택매매가격종합지 수증감률이전년말대비 5% 이상인지역에 3 주택이상다수주택보유자 ( 정상 -4-

13 적인임대사업자제외 ) 에대해서주택의취득 양도과정에서증여세 양도소 득세등의세금탈루여부와명의신탁등의관련법규위반여부를면밀히검증 하여세무조사실시 2005 년 10 월 31 일 부동산정보관리기획단 을출범시킴 2006 년 1월 1일부터부동산거래시시 군 구에실거래가신고가의무화되고양도소득세도실가과세가확대적용될예정 -세금회피를위한허위계약서작성행위와탈법 불법거래행태를감시하여부동산거래에서발생한소득이세법에서정한대로세금으로환수될수있도록관리하고자 부동산정보관리기획단 을발족함 부동산거래감시업무를지휘하는 부동산정보관리기획단 을국세청에설치하고각지방국세청및세무서에집행조직으로 부동산거래감시전담반 을구성하였음 부동산거래감시전담반은지역별부동산거래및가격동향분석, 탈 불법거래유형발굴및감시, 중개사업자등관리, 각종정보자료수집및통계관리를업무로함 -양도소득세신고가액과거래감시전담반에의해파악 관리되는부동산시세를전산대사하여허위신고여부판별 -부동산시장을지속적 체계적으로관리하여투기조짐을사전에파악하고조기대응함으로써거래의투명성확립과부동산시장의안정에기여하고자함 2006 년 1월부동산투기상시감시조직인 부동산납세관리국 을출범시킴 부동산투기감시업무를체계적으로수행하기위한정부차원의거래감시전담조직의설치필요성에따라국세청에 부동산납세관리국 을신설함 부동산납세관리국 은신설되는 부동산거래관리과 와기존개인납세국의 -5-

14 재산세과, 종합부동산세과를흡수하여 3개과로구성 고도의전문성을요하는부동산투기조사를전담하기위해부동산투기혐의자가집중되어있는서울및중부지방국세청에각각 1개과를설치하고투기조사반편성 ( 총 26 개반 75 명 ) 부동산납세관리국 의주요업무는다음과같음 -부동산거래및가격동향분석, 탈 불법거래유형발굴 정보수집, 투기관련통계관리업무 -기획부동산업체 중개사업자에대한세원관리 -투기혐의가짙거나투기가능성이높은자에대해서는부동산거래동향상시감시 -종전조사국에서수행하던투기조사계획의수립과집행업무를부동산납세관리국에서총괄하여수행 부동산납세관리국신설이후조직도 < 종전 > < 개편 > 개인납세국개인납세국부동산납세관리국 부가가치세과 소득세과 재산세과 종합부동산세과 전자세원팀 부가가치세과 소득세과 전자세원팀 부동산거래관리과 재산세과 종합부동산세과 2006 년 3 월판교신도시분양을계기로대규모아파트분양에대한맞춤형투 기대책을마련하였음 -6-

15 대규모아파트분양에맞는사전적이고체계적인대책필요성에따라분양일정별 상황별맞춤형세무대책수립 분양일정별 5단계대책마련 -1 단계 : 분양공고이전단계에판교인근의분당 용인지역내중개업소에대한사업자등록표본점검을실시하고판교신도시거점별거래감시팀을활용하여인근부동산거래동향에대한감시활동강화 -2 단계 : 사이버모델하우스개관단계에사이버모델하우스홈페이지초기화면에국세청의 판교신도시특별세무대책 을홍보하고본 지방청및세무서합동의현장상황팀을운영하여현장상황에맞는즉각적인대응체제를마련 -3 단계 : 청약단계에인터넷을통한청약원칙및사이버모델하우스운영등을감안하여인터넷정보수집팀을가동, 불법거래자및편법거래유형등을적발하는데주력하고, 은행 주공의창구접수를고려하여노출및비노출정보수집팀 ( 본 지방청합동 ) 운영 -4 단계 : 당첨자발표및계약체결단계에모델하우스주변의투기조장행위단속을위해모델하우스내완장을착용한현장상황팀투입 -5 단계 : 계약체결이후단계에는계약자명단을확보하여조사받을자가반드시조사대상으로선정되도록철저하게분석한후자금출처조사를실시하고계약체결이후전매가제한되는향후 5년간의기간동안불법거래여부를지속관리예정 2007 년 3월에는분양권불법거래차단을위한세무대책을마련하였음 부동산납세관리국에서주요지역에대한부동산시장의변화를사전에포착 분석하여분양권불법거래혐의자에대하여선제적으로세무조사실시 조사결과에따라분양권불법거래자로판명되면다음과같은조치를취함 -7-

16 -탈루세금추징 -이중계약서작성, 분양권불법거래, 사기 기타부정한방법으로세금을포탈한경우에는조세범처벌법을엄격하게적용 -관련법규위반자는주택공급계약취소, 과징금부과등엄정조치하도록관계기관에통보 -주택담보비율 (LTV) 총부채상환비율 (DTI) 초과자는금감원에통보하여관련금융기관으로하여금대출금회수등필요한조치를취할수있도록협조요청 2007 년 6월신도시세금탈루혐의자에대한긴급세무조사를실시함 신도시관련투기세력에선제적대응시스템구축 -화성 동탄신도시추진계획발표에따라해당지역및그주변지역의개발이익에대한기대심리로투기적가수요발생이우려됨 -신도시확정발표전부터사전분석해놓은신도시후보거론지역내부동산거래자중세금탈루혐의자및투기조장혐의기획부동산등에대한세무조사실시 -분양공고등모든신도시추진일정이종료될때까지지속적으로소득탈루혐의자를가려내어엄정한세무조사실시 신도시개발과관련해투기목적부동산취득자들에대해서는별도의개별 DB 를구축해이들의부동산거래동향을지속적으로사후관리 나. 이명박정부의부동산관련세정정책추이 2008 년 4 월강북지역투기혐의주택거래자에대한세무조사를실시함 2008 년들어중 소형아파트가격상승이강북지역으로확산되었음 -8-

17 투기적가수요가강북지역까지확산되는것을조기에방지할목적으로노원구등주택가격이급등한지역및뉴타운예정지역에세무조사실시 -조사대상자의 2003 년이후모든부동산거래내역및재산변동상황에대해세금탈루여부를철저히조사 -조사결과탈루세액추징및불법 탈법거래사실에대해관계기관에고발 통보조치 주요가격급등지역, 뉴타운지역에대한거래동향파악과함께필요시세무조사를실시하는세무관리를지속적으로추진 조사대상자선정을위한사전분석을더욱정밀히하여정상적실수요자들은마음놓고부동산거래를할수있는기반조성 2009 년 7월국세청, 각지방청조사국에심리분석반을설치 운영함 국세청본청조사국, 지방국세청조사국산하개별조사부서에서개별적으로이뤄지고있는세무조사대상자에대한사전분석작업을일원화해조직적으로세무조사의효율성을높이는것이목적임 심리분석반은세무조사대상자에대한사전분석을담당하여조사대상선정의객관성과예측가능성제고 2008 년 10 월부터전세계적인금융위기로인해급락하였던부동산가격이 2009 년 4월부터다시급등하는경향이관찰되자부동산시장의투기적수요발생을차단하기위해보다효율적인세무감시시스템을구축 년들어 1월부터 6월까지부동산투기혐의로세무조사를받은대상자가 126 명이었으나심리분석반설치이후 7월한달간부동산투기세무조사를받은사람이 129 명이되는등부동산가격상승세억제에행정력집중 -9-

18 2. 부동산관련세제정책추이 가. 보유세정책추이 1) 참여정부기간의보유세정책 가 )2005 년이전보유세제 2005 년종부세를도입하기이전에는부동산을토지와건물로분리하여보유세를과세하였음 토지분보유세는종합토지세와목적세인지방교육세, 농어촌특별세, 도시계획세등모두 4개의세목으로구성되는데, 이중지방교육세와농어촌특별세는종합토지세를과세표준으로하는부가세 (surtax) 형식임 건물분보유세는재산세와목적세인지방교육세, 도시계획세, 공동시설세등모두 4개의세목으로구성되며, 지방교육세는재산세에부가되는부가세임 <2005 년이전토지분보유세제개요 > 종합토지세는 1990 년에도입되어 1991 년부터종합부동산세가도입되기직전연도인 2004 년까지시행된토지에대한보유세로서기초자치단체인시 군 구에서부과하였음 ( 납세의무자 ) 모든토지가과세대상이었고, 토지를사실상소유하고있는자를납세의무자로하여과세하였음 ( 과세방식및과세대상 ) 토지의종류에따라종합합산, 별도합산, 분리과세등세가지방식으로과세함 -종합합산과세 -10-

19 과세대상 : 주거용토지, 부재지주소유농지, 법인소유농지, 임야 ( 분리과세대상제외 ), 공장용지의기준초과토지, 목장용지의기준초과토지, 나대지, 잡종지등 세율 :2 천만원이하 0.2% 부터 50 억원초과 5% 까지 9단계초과누진세율구조 (< 표 Ⅱ-1> 참조 ) 과세표준 : 과세기준일현재납세의무자가소유하고있는전국의모든토지중별도합산또는분리과세의대상이되는것을제외한토지의가액을합한금액 -별도합산과세 과세대상 : 일반영업용건축물부속토지 세율 :1 억원이하 0.3% 부터 500 억원초과 2% 까지 9단계초과누진세율구조 (< 표 Ⅱ-1> 참조 ) 과세표준 : 과세기준일현재납세의무자가소유하고있는전국의모든토지중대통령령으로정하는건축물의부속토지의가액을합산한금액 -분리과세 0.1% 세율적용대상 : 자경농지 ( 전, 답, 과수원 ), 임야 ( 영림계획인가림, 특수개발림, 문화재보호림, 자연환경림, 종중림등 ), 목장용지 ( 기준면적에한함 ) 0.3% 세율적용대상 : 공장용지 ( 기준면적에한함 ), 기타토지 5% 세율적용대상 : 골프장 별장 고급오락장용토지, 기준면적초과주택부속토지 과세표준 : 해당토지에대하여대통령령으로정한토지가액 토지가액 ( 시가표준액 )= 개별공시지가 자치단체의과세표준액적용비율 -11-

20 < 표 Ⅱ-1>2004 년의종합토지세개요 구분종합합산별도합산분리과세 과세방법 납세의무자 인별전국합산과세 토지실소유자 과세표준토지가액 ( 시가표준액 = 개별공시지가 자치단체의과세표준액적용비율 ) 세 율 과세표준액 2천만원이하 5천만원이하 1억원이하 3억원이하 5억원이하 10 억원이하 30 억원이하 50 억원이하 50 억원초과 세율 0.2% 0.3% 0.5% 0.7% 1.0% 1.5% 2.0% 3.0% 5.0% 과세표준액 1억원이하 5억원이하 10 억원이하 30 억원이하 50 억원이하 100 억원이하 300 억원이하 500 억원이하 500 억원초과 세율 0.3% 0.4% 0.5% 0.6% 0.8% 1.0% 1.2% 1.5% 2.0% ㆍ전 답 과수원 목장용지 임야 :0.1% ㆍ공장용지 ( 기준면적에한함 ), 기타토지 : 0.3% ㆍ별장 고급오락장용토지 골프장, 기준면적초과주택지 :5% 소액부징수 2,000 원 납부기한 10.16~10.31 과세주체 시 군 구 세수사용 일반회계 2005 년이전에는종합토지세외에토지에과세하는보유세로지방교육세, 농어촌특별세, 도시계획세등 3개의세목이존재하였음 도시계획사업에필요한비용에충당하기위한도시계획세는토지시가표준액에 0.2% 의단일세율로과세하였으며, 지방교육세와농어촌특별세 ( 국세 ) 는부가세 (sur-tax) 로서종합토지세세액에각각 20% 와 10~15% 의세율을적용하였음 -12-

21 세수규모면에서지방교육세, 농어촌특별세, 도시계획세는종합토지세의 17.6%,5.8%,30.6% 규모임 -전체적으로토지에대한보유세성격의목적세가종합토지세수입의 54% 규모임 < 표 Ⅱ-2>2004 년당시기타토지분보유세개요 구분도시계획세지방교육세농어촌특별세 과세대상도시계획구역내토지종합토지세종합토지세 납세의무자 종합토지세납세의무가있는자 과세표준종합토지세과표종합토지세액종합토지세액 세 율 ㆍ표준세율 :0.2% ㆍ조례로가감조정가능 ( 한도 :0.3%) 20% ㆍ 5 백만원초과 ~ 1 천만원이하 :10% ㆍ 1 천만원초과 :15% 납부기한 10.16~ ~ ~10.31 과세주체시 군 구시 군 구시 군 구 세수사용 도시계획사업 ( 일반회계 ) 지방교육재정특별회계 농어촌특별세관리특별회계 <2005 년이전건물분보유세제개요 > 재산세는지방세중시 군 구세이며보통세로서 1961 년부터시행되어온건물분보유세의대표적인세목임 2004 년당시재산세과세대상은건축물, 선박, 항공기이며납세의무자는재산의소유자임 건물과세표준 : 과세대상에대한매년 1월 1일현재의시가표준액 -건물시가표준액은지방자치단체의장이거래가격, 수입가격, 신축 건조 -13-

22 제조가격등을참작하여정한기준가격 ( 신축건물기준가액 ) 에종류 구조 용도 경과연수등대통령령이정하는과세대상별특성을감안하여결정한매년 1월 1일현재의가격을의미 시가표준액 = 신축건물기준가액 구조지수 용도지수 위치지수 경과연수별잔가율 면적 가감산율 1) -신축건물기준가액 : 건물의경우건물의실제재산가액을파악하기어렵다는한계때문에건설교통부가정하는표준건축비인철근콘크리트슬라브구조아파트의신축가격에일정비율을곱한결과인신축건물기준가액을기준가격으로활용함 -이미결정된시가표준액이기준가격의변동또는기타사유로현저하게불합리하다고인정되는경우변경하여결정할수있음 건축물에대한세율 -주택 :1,200 만원이하 0.3% 부터 4,000 만원초과 7% 까지 6단계초과누진세율구조를적용함 ( 세부적인세율및과세구간은 < 표 Ⅱ-3> 참조 ) -도시주거지역내의공장용건축물 :0.6% -별장, 골프장, 고급오락장 :5% 세율로중과 -그외의건축물 :0.3% 건축물이다음과같은요건을갖춘경우에는비과세함 제사 종교 자선 학술 기예기타공익사업을목적으로하는대통령령으로정하는비영리사업자가그사업에직접사용하는부동산 대통령령이정하는마을회관등주민공동체소유건축물 별정우체국이공용또는공공용으로사용하는건축물 임시로사용하기위하여건축된건축물로서재산세과세기준일현재 1년미만의것 1)2004 년부터가감산율적용기준이면적에서국세청기준시가로변경 -14-

23 행정기관으로부터철거명령을받은건축물등재산세를부과함이부적절한건 축물로서대통령령이정하는것 재산세세액이 2,000 원미만인때에는재산세를징수하지않음 < 표 Ⅱ-3>2004 년당시재산세개요 건축물 과세대상 주택 골프장별장고급오락장 도시거주지내공장용건축물 그외건물 선박 항공기 납세의무자 재산실소유자 과세표준 시가표준액 과세표준액 세율 1,200 만원이하 0.3% 세율 1,600 만원이하 2,200 만원이하 3,000 만원이하 0.5% 1% 3% 5% 0.6% 0.3% ㆍ고급선박 5% ㆍ기타 0.3% 0.3% 4,000 만원이하 5% 4,000 만원초과 7% 소액부징수 2,000 원 납부기한 7.16~7.31 과세주체 시 군 구 세수사용 일반회계 2004 년당시재산세외에건물분보유세로지방교육세, 도시계획세, 공동시설세등 3개의세목이과세됨 도시계획세와공동시설세의과세표준은재산세과표와같고, 도시계획세에는단일세율을, 공동시설세에는누진세율을적용함 -15-

24 지방교육세는재산세세액에 20% 의세율로과세함 < 표 Ⅱ-4>2004 년당시기타건물분보유세개요 구분지방교육세도시계획세공동시설세 과세대상재산세도시계획구역건축물소방시설 ( 건축물, 선박 ) 과세표준재산세액시가표준액시가표준액 세율 20% 0.2% 납부기한 7.1~7.31 과세주체 세수사용 지방교육재정 특별회계 시 군 구 도시계획 사업충당 ㆍ표준세율 :6 단계누진세율 5 백만원이하 0.06% ~ 5 천만원초과 0.16% ㆍ화재위험건축물 1) 은 표준세율의 2 배 소방시설필요비용 ( 일반회계 ) 주 :1) 화재위험건축물에는저유장, 주유소, 정유소, 백화점, 호텔, 유흥장, 극장,4 층이상건축물등이포함 나 )2005 년보유세제체계개편개요 참여정부는 2005 년부터종합토지세를폐지하고종합부동산세를도입하는등부동산보유세제를대폭개편하였음 주택에대해서는건물과토지를통합하여재산세를부과하였으며, 개인별보유주택가액의총액이일정액이상인경우에국세인종합부동산세를과세함 종합토지세별도합산과세대상토지에대해서는종합부동산세를과세하며, 주택외의사업용건축물에대해서는건물분재산세만, 종합토지세분리과세대상에대해서는토지분재산세만과세함 -16-

25 종합부동산세의도입배경은크게 1 기존보유세제의문제점에대한보완 년대초반이후급등한부동산가격안정화의두가지로요약할수있음 기존보유세제의문제점으로 1 과소한보유세 ( 종합토지세 재산세 ) 및과다한거 래세 ( 취 등록세 ) 부담 2 세부담의불형평성 3 재산세과세표준산출체계의복잡 성및불합리성등이꾸준히거론됨 국민의정부가외환위기이후경기부양을위해부동산경기부양책을지속적으로추진한결과국민의정부말기 (2000 년대초반 ) 부터부동산가격이급등하는양상을보임 전년동기대비실질주택매매가격지수증가율을살펴보면,2001.8~ 기간동안서울의한강이남지역은평균적으로 15.4%, 서울전체는 11.0%, 전국은 7.7% 상승함 -특히 2002 년한해로기간을축소하면, 주택매매가격지수상승률이서울의한강이남지역은 26.1%, 서울전체는 19.3%, 전국 13.5% 로주택가격이단기적으로급등하였음 이에참여정부는보유세강화및거래세완화라는부동산세제개편의기본방향하에서그동안제기된부동산보유세제의문제점을개선하는한편실효세율을인상함으로써부동산시장의안정을도모하는방향으로세제개편을추진함 특히참여정부는주택과토지가격의급등이국민의주거생활안정및기업투자를저해하는요인이라는인식과함께 불로소득및자산소득의불균등한분포가국민계층간에사회적갈등을야기하고, 부동산투기소득이다시부동산투기로유입돼경제성장을저해하는악순환을형성한다는판단하에소득재분배와부동산투기억제의관점에서부동산세제개편을추진함 -17-

26 2005 년보유세제개편중가장중요한특징은 첫째, 토지에대한보유세인종합토지세와건물에대한보유세인재산세를새로운재산세로통합한것이고 둘째, 각개인이전국에보유하고있는부동산가액을합산하여일정액이상인경우국세인종합부동산세를과세한것임 < 표 Ⅱ-5>2005 년부동산보유세개편개요 04 년보유세 체계 부동산유형 재산세 05 년보유세체계 종합부동산세 종 재산세 건물토지 주택 ( 토지 건물통합평가 ) 종합합산 (9 단계 : 0.2~5%) 비사업용토지 ㆍ나대지등 물건별과세 0.15~0.5% 시군별, 인별합산 0.2~0.5% ㆍ인별로전국합산하여 공시가격 9 억원초과분에대해 1~3% 세율로과세 ㆍ인별로전국합산하여 공시가격 6 억원초과분에대해 1~4% 세율로과세 합토 지세 별도합산 (9 단계 : 0.3~2%) 사업용토지 ㆍ상가등영업용건축물토지 ㆍ물류시설, 주차장, 운동시설토지 ㆍ공장용지 ( 도시지역내 ) 시군별, 인별합산 0.2~0.4% ㆍ인별로전국합산하여 공시가격 40 억원초과분에대해 0.6~ 1.6% 세율로과세 분리 과세 0.1% ㆍ전 답 목장용지 임야 0.07% ㆍ공장용지 ( 읍면지역, 0.3% 공단 산업단지내 ) 0.2% 5% ㆍ골프장 별장용토지등 4% 종합부동산세 비과세 재산 세 5% ㆍ골프장 별장 고급오락장용건축물 4.0% 0.6% ㆍ도시주거지역내공장용건축물 0.5% 0.3% ㆍ기타건축물 0.25% 종합부동산세비과세 -18-

27 다 )2006 년이후의보유세제체계 2004 년에일시적으로하락했던부동산가격이 2005~2006 년에수도권을중심으로 다시상승하였으며, 수도권의부동산가격상승이타지역으로확산될것이우려됨 이에참여정부는 2005 년에도입된종부세를대폭강화하고, 실거래가신고를의무화하여부동산거래투명성을제고하며, 동시에양도세중과규정을 2주택보유자로확대하는등부동산과세를전반적으로강화하여부동산가격의상승을억제하고자 2005 년 8 31 부동산대책을발표함 8 31 부동산대책은일부고가의주택에대한세부담을급격히상승시키는등주택으로부터발생하는기대수익률을낮춤으로써주택수요를억제하는데초점을둠 참여정부는부동산투기수요를억제하는수단으로종합부동산세를활용하기위해다음과같은개편을추진하였고 2006 년부터시행함 과세방식변경 :2006 년부터주택분 종합합산토지분종부세과세방식이인별합산방식에서세대별합산방식으로개편됨 기준금액인하 : 주택분 종합합산토지분종부세과세기준금액이각각 9억원, 6억원에서 2006 년부터 6억원,3 억원으로인하됨 세율체계변화 : 주택분종부세의최저세율구간이추가되고기존의최저세율구간에대해서는세율이인상됨 세부담상한액상향조정 -주택분 종합합산토지분의경우보유세 ( 재산세 + 종부세 ) 세부담상한액이전년대비총세액기준 2005 년 150% 에서 2006 년이후 300% 로상향조정됨 -별도합산토지분의경우는변동없이 150% 를유지함 -19-

28 과표적용률인상 -주택분 종합합산토지분 :2005 년 50% 2006 년 70%( 이후 2009 년까지매년 10% 씩상승 ) -별도합산토지분 :2005 년 50% 2006 년 55%( 이후 2015 년까지매년 5% 씩상승 ) 세액산출방식의변경 :2005 년은과세표준산출시과표적용률을적용하였으나 2006 년이후에는과세표준에세율을곱한후과표적용률을적용함 지방세인재산세도세부담을상향시키는방향으로개편하였음 과표적용률을연차적으로인상함 ( 개정 ) -주택분은 2006 년과 2007 년에 50% 를적용한후 2008 년부터매년 5% 씩인상하여 2017 년 100% 가되도록함 -토지분과건축물분은 2006 년 55% 를적용한후매년 5% 씩인상하여 2015 년에 100% 를달성함 주택공시가격이 6억원이하인주택의세부담상한액을인하함 ( 개정, 2006 년시행 ) -3 억원이하인주택 : 직전연도의당해주택에대한재산세액상당액의 105% -3 억원초과 6억원이하인주택 : 직전연도의당해주택에대한재산세액상당액의 110% 재산세탄력세율제도의적용요건및기준을강화함 ( 개정 ) -종합부동산세도입으로인하여지역주민의보유세부담이많이늘어난지역에서탄력세율제도를적용하여재산세부담을완화하는경우가발생함 -이와같이지방자치단체가국가정책과반대되는방향으로탄력세율제도를활용하는것을방지하기위하여재산세탄력세율적용요건을강화함 -다른세목에서아무런조건없이 지방자치단체가조례로세율을조정할수 -20-

29 있다 고규정한것과는달리재산세의경우에는 특별한재정수요와재해등 의발생으로조정이불가피하다고인정되는경우 에한하여조정이가능하 며, 조정된세율은당해연도에만적용 됨 < 표 Ⅱ-6>2006 년의종합부동산세체계변화개요 부동산유형 주택 구분 참여정부기간동안의종합부동산세체계 2005 년 2006 년이후 과세방법인별전국합산개인만세대별전국합산 과세기준액공시가격합 9 억원공시가격합 6 억원 과세표준 ( 주택공시가격 -9 억원 ) 50% ( 주택공시가격 -6 억원 ) 세율 과세표준액 세율 5.5 억원이하 1% 45.5 억원이하 2% 45.5 억원초과 3% 과세표준액 세율 3억원이하 1% 14 억원이하 1.5% 94 억원이하 2% 94 억원초과 3% 세부담상한액전년대비총세액의 150% 전년대비총세액의 300% 나대지등비사업용토지세율 ( 종합합산 ) 사업용토지 ( 별도합산 ) 세율 과표적용률 50%( 재산세준용 ) '06 년 70%,'09 년까지연 10% 씩 과세방법인별전국합산개인만세대별전국합산 과세기준액공시지가합 6 억원공시지가합 3 억원 과세표준 ( 토지공시가격 -6 억원 ) 50% ( 토지공시가격 -3 억원 ) 과세표준액 세율 7억원이하 1% 47 억원이하 2% 47 억원초과 4% 과세표준액 세율 17 억원이하 1% 97 억원이하 2% 97 억원초과 4% 세부담상한액전년대비총세액의 150% 전년대비총세액의 300% 과표적용률 50%( 재산세준용 ) '06 년 70%,'09 년까지연 10% 씩 과세방법인별전국합산인별전국합산 과세기준액공시가격합 40 억원공시가격합 40 억원 과세표준 ( 토지공시가격 -40 억원 ) 50% ( 토지공시가격 -40 억원 ) 과세표준액 세율 80 억원이하 1% 480 억원이하 2% 480 억원초과 4% 과세표준액 세율 160 억원이하 0.6% 960 억원이하 1% 960 억원초과 1.6% 세부담상한액전년대비총세액의 150% 전년대비총세액의 150% 과표적용률 50%( 재산세준용 ) '06 년 55%,'15 년까지연 5% 씩 -21-

30 2) 이명박정부의보유세정책추이 이명박정부가집권한 2008 년에는다음과같은배경으로인해 2005 년이후형성해온보유세체계가대폭수정됨 짧은기간동안의급속한세부담증가로납세자의불만이야기됨 소득규모를고려하지않은세부담중과로인해조세저항이큼 과세표준현실화계획에따라시가의과표적용률을매년상승시키다보니시가가하락하는데도과세표준과세부담은상승하는경우가발생하여납세자의불만을야기함 헌법재판소에서세대별종합과세는위헌,1 주택장기보유자등에대해예외를두지않고과다한세금을부과하는것에대해서는헌법불합치판정이나옴 주택분종부세의경우다음과같은다양한방식을통해과도한세부담증가가유발되었음 1 기준금액인하 :2005 년 9억원 2006 년이후 6억원 2 세율체계변화 : 최저세율구간추가및기존의최저세율구간세율인상 3 세부담증가율한도 4배증가 :2005 년 50% 2006 년이후 200% 4 과표적용률인상 :2005 년 50% 2006 년 70%( 이후 2009 년까지매년 10% 씩상승 ) 5 과세방식변경 :2005 년인별합산 2006 년이후세대별합산 6 매년부동산자산가치평가에따른공시가격인상 7 세액산출방식의변경 :2005 년은과세표준산출시과표적용률적용 2006 년이후에는과세표준에세율을곱한후과표적용률적용 한편헌법재판소는 2008 년 11 월 13 일세대별합산과세에대하여위헌,1 주택장 기보유자등에대해예외를두지않고있는주택분종합부동산세의부과규정에 -22-

31 대하여헌법불합치판정을내림 ( 비례의원칙위반 ) 주택및종합합산대상토지에대한 세대별합산규정 은혼인과가족생활보장을규정한헌법제36 조제1항을위반한것이라고판결함 -혼인한자또는가족과함께세대를구성한자를비례의원칙에반하여개인별로과세되는독신자, 사실혼관계의부부, 세대원이아닌주택등의소유자등에비하여불리하게차별하여취급하기때문임 -특히헌법재판소는세대별합산으로인한불이익 ( 세부담증가 ) 은이를통하여달성하고자하는조세회피의방지등공익에비하여훨씬크다고판단함 -또한조세회피의방지와경제생활단위별과세의실현및부동산가격의안정이라는공익은입법정책상의법익인데반해혼인과가족생활의보호는헌법적가치라는것을고려할때법익균형성도인정하기어렵다고판정함 ( 피해의최소성및법익균형성원칙위배 ) 주거목적의 1주택장기보유자, 장기보유자가아니더라도별다른재산이없거나수입이없는자에대한일률적 무차별적인주택분종부세규정에대해헌법불합치결정을내림 -주택분종합부동산세를부과함에있어서그보유의동기나기간, 조세지불능력등과같은정책적과세의필요성및주거생활에영향을미치는정황등을고려하여납세의무자의예외를두거나과세표준또는세율을조정하여납세의무를감면하는등의과세예외조항이나조정장치가없음 -그결과주택분종부세는그입법목적의달성에필요한정책수단의범위를넘어과도하게주택보유자의재산권을제한하는것으로서피해의최소성및법익균형성의원칙에어긋난다고판단함 이에이명박정부집권첫해인 2008 년이후에는다음과같이보유세체계가개편됨 헌재의판결을반영하여주택분및종합합산대상토지분종합부동산세과세방 식을세대별합산방식에서개인별합산방식으로변경하였고, 이를 2006 년까지 -23-

32 소급적용함 역시헌재의판결과납세자의담세력을고려하여주거목적의 1주택장기보유자등에대한공제제도를도입함 -1 세대 1주택자 ( 단독명의 ) 에한하여기초공제 3억원허용 (2009 년부터적용 ) -1 주택장기보유자및고령자에대한세액공제제도를마련 (2008 년부터적용 ) 단기간에세부담이급등하여발생한문제를완화하기위하여종부세과세기준금액, 재산세및종부세과세구간및세율, 세부담상한액을조정함 (2009 년부터적용 ) 과세표준이시장의변화를정확하게반영하는데어려움이있다는문제를고려하여법률에서정하던연도별과표적용률을대통령령에서공정시장가액비율로정하도록변경하여제도의유연성을제고함 (2008 년부터적용 2) ) -주택의공정시장가액비율 =80% -종합합산대상토지의공정시장가액비율 =80% -별도합산대상토지의공정시장가액비율 =80%( 단,2009 년 70%,2010 년 75%) 종합부동산세과세기준금액의조정 (2009 년부터적용 ) 주택분 : 세대별공시가격합 6억원 개인별공시가격합 6억원 -단,1 세대 1주택자 ( 단독명의 ): 과세기준금액 9억원 종합합산대상토지분 : 세대별 3억원 개인별 5억원 별도합산대상토지분 : 인별 40 억원 인별 80 억원 과세표준구간및세율조정 (2009 년부터적용 ) 종합부동산세과세표준산정체계 : 2)2008 년도주택분및종합합산토지분에대한연도별적용비율은각각 90% 였지만 2008 년 12 월 26 일법개정을통해적용비율이 80% 로하향조정되었고그차액은사후환급하였음. 별도합산대상토지에대한연도별적용비율은종전과같이 65% 가적용됨 -24-

33 - = 공시가격합 ; = 과세기준금액 ; = 공정시장가액비율 2008 년의종합부동산세세율및과세구간의조정내용은 < 표 Ⅱ-7> 에정리되 었음 < 표 Ⅱ-7>2008 년의종합부동산세과세구간및세율조정 구분 주택분 개편전 (2008 년 ) 과세표준액 세율 3억원이하 1% 14 억원이하 1.5% 94 억원이하 2% 94 억원초과 3% 개편후 (2009 년부터적용 ) 과세표준액 세율 6억원이하 0.5% 12 억원이하 0.75% 50 억원이하 1% 94 억원이하 1.5% 94 억원초과 2% 종합합산토지분 과세표준액 세율 17 억원이하 1% 97 억원이하 2% 97 억원초과 4% 과세표준액 세율 15 억원이하 0.75% 45 억원이하 1.5% 45 억원초과 2% 별도합산토지분 과세표준액 세율 160 억원이하 0.6% 960 억원이하 1% 960 억원초과 1.6% 과세표준액 세율 200 억원이하 0.5% 400 억원이하 0.6% 400 억원초과 0.7% 2009 년 2월에는지방세인재산세에서도다음과같은개편이이루어짐 종합부동산세와같이연도별적용비율을일정범위의공정시장가액비율로대체하고구체적인공정시장가액비율은대통령령에서정하도록변경함 -토지및건축물 : 시가표준액의 [50%,90%] 70% -주택 : 시가표준액의 [40%,80%] 60% 별장을제외한주택분재산세의과세표준구간및세율을조정함 6억원을초과하는주택분재산세의세부담상한율을 150% 에서 130% 로하향조정함 -25-

34 < 표 Ⅱ-8>2009 년재산세개편내용 구분 개편전 (2008 년 ) 개편후 (2009 년 ) 별장 4% 변동없음 주택 기타주택 과세표준 세율 4천만원이하 0.15% 4천만 ~1 억원이하 0.3% 1억원초과 0.5% 과세표준 세율 6천만원이하 0.1% 6천만 ~1.5 억원이하 0.15% 1.5 억 ~3 억원이하 0.25% 3억원초과 0.4% 종합합산대상토지 과세표준 세율 5천만원이하 0.2% 5천만 ~1 억원이하 0.3% 1억원초과 0.5% 변동없음 토지 별도합산대상토지 과세표준 세율 2억원이하 0.2% 2억 ~10 억원이하 0.3% 10 억원초과 0.4% 변동없음 분리과세대상토지 건축물 1 전 답 과수원 목장용지및임야 :0.07% 변동없음 2 골프장및고급오락장용토지 :4% 수도권외의골프장 ( 09 년한시 ):2% 3 기타토지 :2% 1 취득세중과대상 골프장 고급오락장용 건축물 :4% 2 법소정공장용건축물 :0.5% 변동없음 수도권외의골프장 ( 09 년한시 ):2% 변동없음 과표적용률 / 공정시장가액비율 세부담상한 3 기타건축물 :2.5% 1 주택 :(55% 50%) * 매년 5% 씩인상,2017 년 100% 도달 2 토지또는건축물 :65% * 매년 5% 씩인상,2015 년 100% 도달 1 주택 : 공시가격 3 억원이하 105%;6 억원이하 110%,6 억원초과 150% 2 토지또는건축물 :150% 변동없음 [40%,80%] 범위,60% [50%,90%] 범위,70% 공시가격 6억원초과 150% 130% 변동없음 주 : 공정시장가액비율은별도의시행령개정이없는경우현재수준지속 -26-

35 이외에도목적세인도시계획세와공동시설세의세율을각각 0.01%p 씩인하하였음 (2009 년부터적용 ) 도시계획세 :0.15% 단일세율 0.14% 단일세율 공동시설세 :0.05~0.13% 6단계누진세율 0.04~0.12% 6단계누진세율구분종전개편도시계획세 0.15% 0.14% 공동시설세 ( 표준세율 ) 과세표준 세율 600 만원이하 0.05% 1,300 만원이하 0.06% 2,600 만원이하 0.07% 3,900 만원이하 0.09% 6,400 만원이하 0.11% 6,400 만원초과 0.13% 과세표준 세율 600 만원이하 0.04% 1,300 만원이하 0.05% 2,600 만원이하 0.06% 3,900 만원이하 0.08% 6,400 만원이하 0.10% 6,400 만원초과 0.12% 나. 양도소득세정책 1) 참여정부기간의양도소득세정책 참여정부의양도소득세제운영의특징은부동산가격안정을위한실거래가과세 실현및단기 다주택보유자에대한중과제도를시행한것임 참여정부에서는보유세의근거가되는자산의공시가격을현실화하고양도차익을정확히파악하여조세부담의형평성을제고하기위해실거래가과세를 2003 년재도입하였고,2007 년부터확대시행하였음 종전에는공시가격에의한기준시가에의하여과세하는방법을사용함 -이는취 등록세 ( 매매가액의 5%) 및양도소득세를적게내기위하여거래금액을낮게기입한계약서를쓰는관행에의해공평과세가훼손되었기때문 -그러나기준시가는지역별 종류별로그차이가심하고, 가격이급등하는경우 -27-

36 이를반영하지못하여조세부담의형평성을훼손하는문제가존재함 이에 2003 년에부동산가격이급등하는지역에대하여는부동산투기지역으로지정하는제도를신설하고 1세대 3주택이상자와함께실거래가과세를하도록조치함 또한 2005 년에양도세실거래가과세를모든부동산을대상으로 2007 년부터확대시행하는정책을발표함 -이를위하여 2006 년 6월부터부동산실거래가를등기부에기재하도록의무화함 참여정부는부동산시장의안정을위하여다주택자에대한중과제도를도입 시행하였음 도입목적은부동산투기소득을조세로적극흡수함으로써부동산에대한기대수익률을낮춤으로써부동산에대한 ( 투기적 ) 수요를억제하기위함 -이는부동산에대한투기적수요가부동산가격상승의주요원인이라는정부의인식에서출발한것임 2005 년부터 1세대 3주택자이상에대하여는 60%( 지방세포함시 66%) 단일세율로중과하고장기보유특별공제를배제하는정책을 2004 년도입함 그이후에도주택가격이계속상승함에따라 2005 년에는 1세대 2주택에대하여 50%, 비사업용토지의양도자에대하여 60% 의단일세율로중과하고, 장기보유특별공제를배제하는방안을 2007 년부터시행하기로발표하였음 1세대 1주택비과세제도의적용조건도강화하였음 2003 년이전에는 1세대 1주택비과세제도의요건을충족하는경우에도면적이 149 m2이상이고, 양도실지가액 6억원을초과하는부분에상당하는양도차익에대하여는과세하는고급주택제도를운영하였음 -28-

37 -종전의제도는입지조건이좋은일부지역에서면적이작으면서도가격이크게오르는주택이있고, 이는타지역으로부동산가격인상을유발하는문제가있는것으로비판받음 이에 2003 년부터면적기준은배제하고양도가격이그기준인 6억원을넘으면고가주택 3) 으로인정하여 1세대 1주택비과세제도에서배제하기시작함 이와더불어서 2003 년부터서울, 과천, 분당등 5개신도시지역에대해서는 3년보유요건이외에도 1년간거주하는요건을추가하였음 이전에는주택을 3년이상보유하면 1세대 1주택비과세제도를운영, 즉소유요건만이존재하였음 -그러나실제거주도하지않으면서양도차익을기대하고주택을매입하여주택에대한초과수요를유발하는경우가많아실거주자중심의 1세대 1주택비과세제도를운영하기위해 부터거주요건을추가함 -동거주요건은 2004 년부터는거주요건을 2년으로확대함 한편참여정부에서는주택이국민생활의필수적인요소임을고려하여장기보유특별공제의폭을확대하였음 2006 년부터종전연간 3% 최대 10 년이상보유 30% 한도로공제하던것을 15 년 45% 로공제율을확대함 고가주택에거주하는경우라하더라도 1세대 1주택자인경우장기보유특별공제가가능함 그러나 1세대다주택자의경우장기보유특별공제를불허용하였음 년부터 1세대 3주택이상인경우장기보유특별공제배제 년부터 1세대 2주택인경우장기보유특별공제배제 3) 고급주택의명칭을고가주택으로변경 -29-

38 < 표 Ⅱ-9> 참여정부의양도세관련주요제도개편내역 시행연도 2003 년 2004 년 주요내용 o투기지역지정제도신설및실거래가과세 o1세대 3주택이상보유자실거래가과세 o1세대 1주택비과세요건강화 -서울, 과천,5 대신도시 :1 년이상거주요건추가 o1세대 1주택비과세거주요건강화 -서울, 과천,5 대신도시 :1 년이상거주 2년이상거주 o단기양도 다주택보유자양도세율인상 -미등기양도 :60% 70% -단기양도 :1 년미만 36% 50%,1~2 년 :9~36% 40% 2005 년 o1 세대 3 주택 :60% 세율적용, 장기보유특별공제배제 2006 년 o양도세실거래가과세대상확대 -1 세대 2주택, 비사업용토지등 o1세대 1주택자장기보유특별공제율조정 -기준면적미만고가주택에대한우대제도폐지 * * 실가 6억원을초과하나기준면적미만 ( 공동주택 ( 아파트 ): 전용면적 149 m2미만, 단독주택 : 건평 264 m2미만, 대지 496 m2미만 ) 인경우 (5~10 년 )25% 15% (10~15 년 )50% 30% (15~20 년 )50% 45% -15 년이상보유자에대한공제율인상 ( 양도차익 30% 45%) 2007 년 o 양도세실거래가과세대상을모든부동산으로확대 o1 세대 2 주택, 비사업용토지에대한양도세율인상및장기보유특별공제배제 -1 세대 2 주택 :50%, 비사업용토지 :60% -30-

39 2) 이명박정부의양도세정책 이명박정부의양도소득세정책기본방향은기존의양도소득세체계가조세원칙과상충되고담세력을초과하는과도한부담을유발한다고판단하여불합리한양도소득세과세제도의합리적개선을추구하는것임 이를위해실수요자중심으로양도소득세를개편하는다양한조치를취함 가 ) 실수요자의 1 세대 1 주택에대한양도소득세감면정책 이명박정부는 1세대 1주택양도소득세비과세적용요건의고가주택기준금액을상향조정하였음 2008 년고가주택의기준을종전실지거래가액 6억원초과에서실지거래가액 9 억원초과로상향조정 년 (6 억원설정 ) 이후주택가격상승률 (58.8%) 을반영하기위함 또한장기보유 1세대 1주택자에대한세부담을대폭경감하기위해장기보유특별공제를확대하였음 이는실수요목적의 1세대 1주택장기보유자에대해서는사실상양도소득세부담을면제하여주거생활안정을보장하기위함임 이를위하여 2008 년장기보유특별공제산정방식을합리적으로개선하기위해종전최대 15 년간 45% 로공제하던것을연간 4%, 최대 20 년간 80% 한도로확대시킴 2009 년부터는 3년이상보유시연간 8%, 최대 10 년간 80% 한도로확대하여 1 세대 1주택자에대한양도소득세부담을경감함 -31-

40 < 표 Ⅱ-10> 장기보유특별공제제도연혁 ~ 이후 이후 장기보유특별공제신설 보유기간 공제율 (%) 5년 년 ~ 30 장기보유특별공제 보유기간 공제율 (%) 3년 10 5년 년 ~ ~ 세대 1 주택비과세요건을갖춘 기준면적미만의고가주택 보유기간 공제율 (%) 3년 10 5년 년 50 일반부동산 보유기간 공제율 (%) 3년 10 5년 년 ~ 30 1 세대 1 주택 보유기간 공제율 (%) 3년 10 5년 년 년 ~ 이후 이후 이후 일반부동산 : 매년 3% 씩공제 일반부동산 일반부동산 보유기간 공제율 (%) 보유기간 공제율 (%) 3년 10 7년 21 4년 12 8년 24 5년 15 9년 27 6년 년 ~ 30 ( 한도 ) 1 세대 1 주택 : 매년 3% 씩공제 ( ~3.20 양도분 ) 보유기간 공제율 (%) 보유기간 공제율 (%) 3년 년 30 4년 년 33 5년 년 36 6년 년 39 7년 년 42 8년 년 ~ 45 9년 27 ( 한도 ) < 좌동 > 1 세대 1 주택 : 매년 4% 씩공제 보유기간 공제율 (%) 보유기간 공제율 (%) 3년 년 48 4년 년 52 5년 년 56 6년 년 60 7년 년 64 8년 년 68 9년 년 년 년 년 년 80 ( 한도 ) < 좌동 > 1 세대 1 주택 : 매년 8% 씩공제 보유기간 공제율 (%) 보유기간 공제율 (%) 3년 24 7년 56 4년 32 8년 64 5년 40 9년 72 6년 년 ~ 80 ( 한도 ) -32-

41 실수요자에대한양도소득세감면혜택확대를위해일시적 2주택중복보유허용기간을연장시킴 2008 년 1세대 1주택자가신주택을취득하여일시적 2주택이되는경우중복보유허용기간을 1년에서 2년으로연장하였음 -이는전반적인주택수요위축으로인한부동산거래부진으로주택매매가어려운현실을반영하기위함임 또한혼인및동거봉양으로인한일시적 2주택자의경우중복보유허용기간을 2009 년부터 2년에서 5년으로연장시킴 -다주택중과중복유예기간과일치하도록조정 실수요목적으로취득한지방소재 1주택취득관련과세특례요건을완화하였음 일반주택과지방주택을각각 1개씩보유한경우 2주택중과배제를통해일반주택은비과세, 지방주택은일반세율적용 -종전지방소재상속주택, 문화재주택, 이농ㆍ귀농주택에한정되었던 1세대 1 주택특례혜택을 2008 년부터취학및근무상형편, 질병치료목적으로취득한지방소재주택도추가하여확대 나 ) 다주택자중과제도의합리화 이명박정부는거래동결효과 (lock-inefect) 를해소하기위해 1세대다주택자에대한양도소득세중과제도를한시적으로완화시키는조치를취함 종전에는 1세대 2주택의경우 50%,1 세대 3주택이상의경우 60% 의중과세율적용 그러나 ~ 기간동안양도하거나취득한주택에대해서는다주택중과를한시적으로완화 -33-

42 -1 세대 2주택 : 일반세율 (6~35%) -1 세대 3주택이상 : 단일세율 45% ( ~ ) -단, 이후양도분부터는 1세대 3주택이상및비사업용토지도일반세율 (6~35%) 을적용하고투기지역의경우일반세율에 10%p 를추가한세율을적용함 1세대다주택자에대한장기보유특별공제배제는종전과동일하게유지 실수요목적의 1세대 2주택자에대한예외를인정하는중과배제의사유및가액요건을신설함 2008 년실수요목적의 2주택자에대한중과배제조항을추가함 -취학및근무상의형편, 질병의치료및장기요양으로인하여주택을취득하여 2주택이된경우를중과대상에서제외되는사유로추가 또한중과배제제도가투기수단으로악용되지않도록취득가액요건을신설함 -취득시 3억원이하의주택에적용 실수요 2주택자에대한중과배제의경우일반세율을적용하며장기보유특별공제허용 지방광역시의 2주택자중과배제저가주택의기준을하향조정하였음 2008 년 1세대 2주택자중과여부판정시주택수에서제외되는저가주택기준을기준시가의 1억원에서 3억원이하로조정함 -단, 수도권 ( 광역시군ㆍ읍ㆍ면제외 ) 은현행기준대로 1억원이하로유지 다주택자중과대상에서제외되는매입임대주택요건을완화 2008 년 7 월중과배제임대주택의기준시가요건을양도가액에서취득가액으로 변경함 -34-

43 -양도가액 3억원이하 취득가액 3억원이하 2008 년 10 월비수도권에한하여매입임대주택요건을완화함 -임대호수 :5 호이상 1호이상 -면적 :85 m2이하 149 m2이하 -의무임대기간 :10 년이상 7년이상 -가액요건 : 취득가액 3억원 -35-

44 < 표 Ⅱ-11> 다주택자양도소득세중과제도주요변천과정 국민의정부참여정부 구분 1세대 3주택이상보유자에대한실가과세 1세대 3주택이상보유자중과 1세대 2주택자중과 주요내용 ' 발표 주택시장안정대책 의일환으로 1 세대 3 주택이상보유자에대하여실지거래가액을 ' ' ' 개정ㆍ시행 발표 개정 발표의후속조치로소득세법시행령을개정하여 1 세대 3 주택이상보유자 준과세시행 1 세대다주택자에대한양도소득세율인상계획발표 -1 세대 3 주택이상보유자에대하여보유기간에관계없이 60% 의중과세율적용 ( 종전 : 보유기간에따라 9~36% 의세율적용 ) 1 세대 3 주택이상자에대하여 60% 의중과세율적용하고장기보유특별공제적용배제 부터시행. 단,1 년동안유예기간을두어 ' 현재기존 1 세대 3 주택 이전에기존주택을양도하는경우에는중과되지않고일반세율을적용받을수있음 ' 시행 1 세대 3 주택이상보유자에대한 60% 의단일중과세율적용및장기보유특별공제배 발표 ' 개정 서민주거안정과부동산투기억제를위한부동산제도개혁방안 의일환으로 1 세대 세강화발표 -1 세대 2 주택자에대하여 50% 의중과세율을적용하고장기보유특별공제적용배제 발표의후속조치로소득세법제 104 조개정 -1 세대 2 주택보유자에대하여 50% 의중과세율을적용하고장기보유특별공제적용배 - 단,1 년간유예기간을부여하여 ' 부터시행 -36-

45 구분 주요내용 ' 시행 1 세대 2 주택이상보유자에대한 50% 의단일중과세율적용및장기보유특별공제배 ' 발표 다주택자양도소득세중과세율한시적으로완화 ( ~ ) 하는세법개정안 (1 세대 2주택 :50% 일반세율,1 세대 3주택이상 :60% 45%) 이명박 정부 다주택자양도소득세중과완화 1 ' 시행 ' 발표 다주택자양도소득세중과세율한시적완화시행 ~' 기간동안양도하거나취득한주택에대해서다주택자중과를ㆍ 1세대 2주택 :50% 일반세율ㆍ 1세대 3주택이상 :60% 45% -단, 장기보유특별공제는계속적용배제 -기존주택은특례기간중에양도하는경우에만완화된세율을적용하고, 특례기간중도시점에관계없이완화된세율적용 경제활성화지원세제개편안 의부동산시장정상화지원방안으로다주택보유자 -1 세대 2주택자및 1세대 3주택이상보유자에대하여영구적으로기본세율을적용하고 경제활성화지원세제개편안 을 국회본회의에서의결함에따라소득세 다주택자양도소득세중과완화 2 ' ( ) 개정 ( 시행 ) -정부의세제개편안은다주택자에대해영구적으로일반세율을적용하여사실상다주는것이었으나, 국회본회의에서는투기억제필요등을고려하여 ' 까지적용하는것으로수정ㆍ 1세대 2주택 :' 까지일반세율적용및장기보유특별공제배제ㆍ 1세대 3주택이상 :' 까지일반세율적용 * 및장기보유특별공제배제 * 투기지역의경우 ' 까지 ( 일반세율 +10%p) 를적용하고, 장기보유특별공 -단, 시행시기는 ' 로소급적용 -37-

46 이명박정부는양도소득세과세표준구간및세율을종합소득세과세표준구간 및세율과일치하도록조정하였음 2009 년 :2%p 인하,2010 년 :1%p 인하 -단, 최저구간은 3%p 일시인하, 최고구간은 1%p 인하 과세표준 종전 과세표준 2009 년 2010 년 2012 년 1,000 만원이하 9% 1,200 만원이하 6% 6% 6% 1,000 만 ~4,000 만원 18% 1,200 만 ~4,600 만원 16% 15% 15% 4,000 만 ~8,000 만원 27% 4,600 만 ~8,800 만원 25% 24% 24% 8,000 만원초과 36% 8,800 만원초과 35% 35% 33% 미분양주택취득시 5년간양도소득세를감면하는제도를한시적으로도입함 ~ 까지의기간중에취득한미분양주택을양도시취득후 5년간발생한양도소득세의 100%( 수도권과밀억제권역 ( 서울제외 ) 은 60%) 감면 일반주택양도시미분양주택은비과세및중과세적용기준주택수에서제외 다주택자에해당하여도장기보유특별공제및일반세율적용 면적기준은수도권과밀억제권역 ( 서울제외 ) 의경우공동주택은전용면적 149 m2이하, 단독주택은연면적 149 m2이하, 대지 660 m2이하이고그밖의지역은제한없음 미분양주택의범위 현재미분양주택 ( 까지분양계획이미체결되어선착순으로공급하는주택 ) 이후공급하는신축주택 -주택의시공사가대물변제받은미분양주택 -대한주택보증에서매입한환매조건부미분양주택등 -임대주택법에따라일정기간 (5 ㆍ10 년 ) 임대후분양하는주택 -38-

47 지방미분양주택의취득자에대하여 2009 년부터양도소득세과세특례적용 ~ 기간중취득하는수도권밖의지역에소재하는미분양주택의경우에적용 까지매매계약을체결하고계약금을납부한경우도포함 개인의경우지방미분양주택양도시일반세율및장기보유특별공제를적용하고, 법인의경우법인세추가과세 (30%) 를배제 일반주택양도시지방미분양주택은비과세및중과세적용기준주택수에서제외 대상주택은 현재미분양주택및신규분양주택이며, 취득하는미분양주택수와양도시기에는제한이없음 -39-

48 Ⅲ. 부동산거래와가격동향 1. 부동산공급및거래동향 가. 서울과수도권주택건설실적 4) 추이 최근수도권주택건설실적은 2007 년을고점으로하고금융위기가발발한 2008 년에는큰폭으로감소하였다가 2009 년회복되는추세를보이고있음 IMF 위기이후침체되었던수도권의주택건설실적의경우 2001~2002 년동안에는경기부양정책으로건설경기가좋아짐에따라크게상승하였음 년 (376 천호 ) 을정점으로 2006 년 (172 천호 ) 까지감소세를나타내다가 2007 년 (303 천호 ) 회복후다시감소함 한편아파트건설도전체주택건설실적과유사한추이를보이지만 2008 년하락률이훨씬큰것으로나타남 -아파트건설실적 :2007 년 265 천호 2008 년 130 천호 (50.9% 하락 ) -주택건설실적 :2007 년 303 천호 2008 년 198 천호 (34.7% 하락 ) 2009 년수도권주택건설, 아파트건설은 2008 년대비모두상승하였고, 아파트건설실적이더빠르게회복한것으로보임 -그러나 2007 년대비 2009 년아파트건설실적은약 81% 수준으로전체주택건설실적 (84%) 보다낮은수준 4) 주택건설실적은국토해양부가발표하는주택건설인 허가실적통계기준. 주택건설인 허가실적통계는주택건설사업승인실적과주택건축허가실적을합산하여발표. 주택건설사업승인대상은주택법제 16 조에의한 20 호 ( 세대 ) 이상규모의단독또는공동주택이며,20 세대미만주택규모는건축법제 8 조에의한건축허가대상임. 주택의유형은단독, 다세대, 연립, 아파트로구분됨. -40-

49 [ 그림 Ⅲ-1] 수도권주택건설실적 * 기준 : 사업계획승인, 건축허가 ( 단위 : 호 ) 400, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,759 50, 수도권건설주택수 수도권아파트건설수 서울의주택건설실적추이 서울지역주택건설추이도수도권주택건설실적추이와비슷한양상을드러냄 2000 년이후서울지역주택건설실적은 2002 년 ( 아파트는 2003 년 ) 을정점으로 2006 년까지지속적으로하락하는추세를나타냄 -서울주택건설실적은 2006 년 40 천호로 2002 년 (160 천호 ) 대비약 75% 감소 년 63 천호로반등한이후다시감소하는추세를보임 최근서울의아파트건설실적은 2007 년 (50 천호 ) 대비 2008 년 22 천호,2009 년 27 천호로매우낮은수준을나타냄 2007 년이후서울의연평균아파트건설실적 (33 천호 ) 은 2000~2003 년도연평균실적 (62 천호 ) 의 53% 수준으로최근서울지역의아파트공급이 2000 년대초반에비하여위축되어있음을알수있음 -41-

50 [ 그림 Ⅲ-2] 서울주택건설실적 * 기준 : 사업계획승인, 건축허가 ( 단위 : 호 ) 180, , , , , , , ,801 96, , ,755 80,000 60,000 40,000 20,000 76,988 72,443 70,446 52,023 28,994 24,619 61,460 54,146 72,149 39,420 51,815 83,611 58,122 49,587 51,797 44,084 39,694 30,351 62,842 50,028 48,417 21,938 36,090 26, 서울건설주택수 서울아파트건설수 나. 연도별주택거래량및미분양주택추이 연도별주택거래량추이를살펴보면 2002 년을정점으로하락후 2005 년도부터소폭상승하였다가다시감소하고있는추세를보이고있음 2003 년 정책이후주택가격하락에대한기대로주택거래규모가급감한것으로판단됨 2005~2006 년주택가격상승에대한우려때문에주택거래규모다소증가 2007 년이후분양원가공개, 분양상한제등으로주택거래가감소하였고,2008 년하반기이후에는금융위기로인해주택거래가더욱감소한것으로나타남 특히 2007 년이후서울지역의주택거래량은 1997~1998 년 IMF 외환위기이후가장 낮은수준을기록하고있음 -42-

51 2000 년부터 2006 년까지연평균거래량은 306 천건이었으나,2007~2009 년평균 거래량은 187 천건으로약 61% 수준을유지함 2008 년발생한금융위기이후의거래량은더욱위축된것으로나타남 [ 그림 Ⅲ-3] 연도별주택거래규모 * 건물유형별토지거래량기준 ( 단위 : 필지 ) 2,000,000 1,751,916 1,669,435 1,600,000 1,533,528 1,427,738 1,315,294 1,200, , ,940 1,007, , , , ,149 1,092, ,492 1,206, , , ,280 1,178,995 1,191, , ,599 1,144, , , , , , , , , , , , , , , , 전국수도권서울특별시 연도별아파트거래량추이도주택거래량추이와비슷한형태를나타냄 특히, 서울지역아파트거래량은 IMF 외환위기때보다도금융위기전후 (2007~208 년 ) 의거래가더욱위축된것으로나타남 -다만,2009 년도아파트거래량은 2008 년보다소폭상승하였음 -43-

52 [ 그림 Ⅲ-4] 연도별아파트거래규모 * 건물유형별토지거래량기준 ( 단위 : 필지 ) 1,200,000 1,117,476 1,086,167 1,112,447 1,000, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,000 98, , , , , , , , ,885 96,906 94, , 전국수도권서울특별시 2002 년도를저점으로미분양주택은상승하는추세를보이고있음 1990 년대중반이후감소세를보이던미분양주택수는 2002 년이후다시증가추세를나타냄 -현재의미분양주택수는외환위기당시보다훨씬높은수준임 최근미분양주택의특징은민간부문의미분양주택이전체미분양주택의대부분을차지하고있는것임 2009 년미분양주택은 2008 년보다낮아졌지만, 이는주택경기가회복되고있다는신호보다는신규주택공급물량이감소하였기때문인것으로판단됨 -44-

53 [ 그림 Ⅲ-5] 미분양주택추이 ( 단위 : 호 ) 180, , , , , , , ,000 80,000 60,000 40,000 20, , , , , ,715 88,867 77,488 70,872 73,772 87,001 91,450 69,133 81,098 58,550 71,444 57,215 69,434 71,818 62,734 60,781 57,121 38,261 51,415 31,512 38,941 24,923 31,894 20,741 14, , ,962 미분양주택 민간부문 수도권과지방의미분양주택물량의차이를살펴볼때, 최근에는지방의미분양주택이급등하고있어서전국미분양주택의추세를이끌고있는것으로판단됨 미분양주택의규모별로보면,60m 2 이하의소형주택보다는중대형주택의미분양이심각한것으로나타남 년 12 월현재 60m 2 이하주택의미분양은전체미분양의 4.7% 를차지하고,60~85m 2 이하주택은 38.8%,85m 2 초과주택은 56.4% 를차지함 -45-

54 [ 그림 Ⅲ-6] 수도권과지방미분양추이 ( 단위 : 호 ) 160, , , , ,000 97,630 97,630 80,000 69,048 60,000 40,000 20, ,675 44,973 38,765 30,891 25,866 25,667 22,152 23,536 19,785 9,360 15,458 14,624 12,242 7,370 4,724 1, 수도권미분양물량 지방미분양물량 2. 부동산가격동향 가. 주택매매시장가격흐름 명목주택매매가격종합지수는 2000 년대초반과 2005~2006 년두번의급격한상승을경험하였고, 금융위기로인해 2008 년 3/4 분기 ~2009 년 1/4 분기동안하락하는추세를보이다가 2009 년중반이후다시소폭반등하는추세를보고있음 2001~2002 년의상승은외환위기극복과맞물린주택경기활성화정책이주요한원인으로지적됨 2005~2006 년동안주택매매가격지수의상승은전국보다서울이, 서울에서는한강이북지역보다는한강이남지역에서훨씬높은것으로나타남 -46-

55 -동기간동안의급격한주택가격상승은강남 3구를포함한서울과경기도일부지역에서주도한것으로보임 2008 년이후에는 2008 년 3/4 분기를정점으로하락하였다가최근다시회복한추이를보임 -서울지역에서는 2010 년 3월기준강동구, 강남구, 양천구가 2008 년 12 월대비가장높은명목증가율 ( 각각 8.3%,6.0%,5.5%) 을보이고있음 [ 그림 Ⅲ-7] 명목주택매매가격종합지수추이 전국서울한강이북한강이남 자료 : 국민은행, 주택가격지수시계열, 주택매매가격종합지수 ( =100.0) -47-

56 [ 그림 Ⅲ-8] 명목주택매매가격종합지수의전년대비증감률 * 각연도 12 월현재기준 ( 단위 : %) '00.12 '01.12 '02.12 '03.12 '04.12 '05.12 '06.12 '07.12 '08.12 '09.12 전국서울한강이북한강이남 주택가격의실질적인변동추이를정확하게파악하기위하여물가수준을고려한실질주택매매가격종합지수를살펴보면,2000 년대초반과 2005~2006 년동안에는비교적가파른상승세를보였고,2007 년이후부터는하향안정세를나타냄 실질주택매매가격종합지수는월별전국소비자물가지수 (CPI) 를사용하여명목주택매매가격종합지수를실질화시킨것임 2007 년부터실질주택매매가격종합지수가전반적으로하향안정세를보이나, 증감률에있어서지역별로부호가반대인경우도나타남 -특히서울지역의경우한강이남지역에서는실질적인주택가격이 2007~2008 년에는하락하였지만한강이북지역에서는오히려상승하였음 년에는재건축아파트를중심으로가격이상승함에따라한강이남지역의실질주택가격이증가하는모습을보였음 -48-

57 [ 그림 Ⅲ-9] 실질주택매매가격종합지수추이 전국서울한강이북한강이남 [ 그림 Ⅲ-10] 실질주택매매가격종합지수의전년대비증감률 * 각연도 12 월현재기준 ( 단위 : %) '00.12 '01.12 '02.12 '03.12 '04.12 '05.12 '06.12 '07.12 '08.12 '09.12 전국서울한강이북한강이남 -49-

58 3. 부동산시장상황에대한지표 본절에서는부동산시장상황에근거하여부동산투기세무조사의실시시점을선 정하는데필요한지표를찾고자함 이미세법과주택법에서는특정지역의부동산가격이일정수준이상폭등하는 경우투기지역또는투기과열지구로선정하고세제및금융상규제를가하고있음 따라서국세행정측면에서는부동산가격안정을위해세법과주택법에서시행하고있는 부동산투기지정지역제도 나 부동산투기과열지구제도 를기준으로부동산투기세무조사를운용하는것이바람직함 예를들면특정지역이투기지정지역또는투기과열지구로선정된경우그지역을중심으로부동산투기세무조사를운용함 이에아래에서는두제도에대해간략히살펴보고자함 가. 부동산투기지정지역제도활용 소득세법제104 조의 2에서는부동산가격이급등하였거나급등할우려가있는지역을국토해양부장관이지정을요청하고부동산가격안정심의회의심의를거쳐기획재정부장관이 지정지역 으로지정할수있도록하고있음 기획재정부장관은필요한경우에국토해양부장관의요청없이도부동산가격안정심의위원회에지정지역의지정에관한사항을회부할수있음 일반적으로는법령상용어인지정지역대신투기지정지역이라는용어로통용되고있음 -50-

59 지정지역으로지정되기위해서는해당지역의주택매매가격상승률이전국소비자물가 상승률보다 30% 이상높은지역중에다음중하나에해당하여야함 직전 2 개월간가격상승률이전국평균보다 30% 이상높거나, 직전 1 년간의연평균가격상승률이직전 3 년간의전국연평균상승률보다높은 지역 지정지역은특별시ㆍ광역시ㆍ도또는시ㆍ군ㆍ구의행정구역을단위로지정함 다만, 국토의계획및이용에관한법률제117 조의규정에따른토지거래허가구역과개발사업등이진행중인지역및예정지구등에대하여는당해지역만을지정지역으로지정할수있음 부동산투기에효율적으로대처하기위하여지정지역내에소재하는주택ㆍ토지 등의부동산양도시에는양도소득세를실거래가액으로과세하고일반누진세율에 10% 의세율을가산한세율을적용함 지정지역을지정한후당해지역의부동산가격이안정되는등지정사유가해소된 것으로인정되면국토해양부장관의지정해제요청이있는경우기획재정부장관은 부동산가격안정심의위원회의심의를거쳐지정지역을해제함 이처럼부동산투기지정지역으로부동산가격안정심의위원회에서지정한지역에 대하여부동산투기와관련된세무조사를시행할수있을것임 나. 부동산투기과열지구지정제도 주택법제 41 조의 1 에서는국토해양부장관또는시ㆍ도지사가해당지역의주택가 격상승률이물가상승률보다현저히높은지역으로서주택에대한투기가성행하 -51-

60 고있거나성행할우려가있는지역을 투기과열지구 로지정할수있음 투기과열지구지정요건은 i)2 개월간청약경쟁률이 5:1 을초과하는경우,i) 주택건설사업계획승인이나주택건축허가실적이최근수년간급감하여주택공급이위축될우려가있는경우, i) 분양계획이전월대비 30% 이상감소하는경우혹은주택의전매행위성행등으로주거불안의우려가있는경우등임 투기과열지구로지정되면소유권이전등기시까지분양권전매가제한되고과거 5 년이내주택의당첨사실이있거나,2 세대이상주택을소유한세대는청약순위 1 순위대상에서제외됨 국토해양부장관또는시ㆍ도지사는투기과열지구의지정사유가없어졌다고인정하는경우상호간에협의를통해지체없이투기과열지구지정을해제하여야함 투기과열지구가해제되면수도권투기과열지구에서 6억원초과주택담보대출시 40% 로적용되던총부채상환비율 (DTI) 규제가배제되고, 은행권에서 3년이하대출기간으로대출시 50% 적용 ( 단, 투기지역은 40%) 받던주택담보대출비율 (LTV) 규제도 60% 까지상향적용받을수있음 2002 년서울전역이처음으로투기과열지구로지정되었고이후인천, 경기, 대전, 충남ㆍ북, 부산, 대구, 광주, 울산, 경남등전국대부분지역으로확산되었으나 2008 년 11 월 7일이명박정부가부동산거래활성화대책을내놓으면서서울 강남ㆍ서초ㆍ송파 3 구를제외한전국이투기과열지구에서해제되었음 부동산투기세무조사의경우그개시지역및시점을부동산투기과열지구로새 롭게지정된지역및지정시점으로하는것도가능함 -52-

61 Ⅳ. 세제정책이부동산시장에미치는효과분석 1. 보유세정책의부동산가격안정효과 본절에서는국민은행에서제공하는주택매매가격지수등을활용하여가격지수와 그변화율에대한부동산보유세강화정책이부동산가격안정에미치는효과를 살펴봄 5) 가. 분석방법 종부세강화를통한보유세부담인상정책이주택가격안정에미치는효과를측정하기위하여이중차분추정법 (Diference-in-DiferencesEstimation) 을이용함 모든조건이동일한주택에대해임의적 (randomly) 으로실험군 (treatment group) 과통제군 (controlgroup) 으로분리 실험군에는보유세강화정책의대상이되는주택을포함시키고, 통제군에는그렇지않은주택을포함시킴 실험군에속한주택의가격변동분을통제군에속한주택의가격변동분과비교하여부동산정책의주택가격안정화효과를대략적으로추정하는것이가능 -시간이지남에따라서공통적으로증가하는가격변동분을통제할수있음 이중차분추정법을통한정책효과분석은이론적인조건을완벽하게충족하지못하기때문에한계가있는차선적인시도임 이는주택가격에대한자료가개별주택에대한자료대신집계변수인가격지수만 5) 동절의내용은박명호 우석진 (2007) 을내용을요약 정리한것임 -53-

62 ( 국민은행주택가격지수 ) 이존재하는한계등에서비롯됨 - 종합부동산세납부대상주택만따로분리해낼수없는자료상의한계존재 자료의제약으로인해다음과같은두가지정도의계량경제학적인문제가생길수가있으므로해석에유의해야함 Pre-selection 의문제 : 실험군과통제군사이가완전히이질적인주택이어서주택가격의변화패턴이완전히다를수있음 -이중차분추정법은기본적으로두군간의성장률은같다고가정하기때문에두지역의주택가격증가율의차이가클경우실험효과와성장효과가섞이기때문에실험의효과를분리하기가쉽지않음 Compositionproblem : 통제군의구성이실험전후로바뀌게되면구성과보유세강화등부동산대책이라는실험의효과가교락 (confounding) 될수있음 그러나종부세의영향을주로받는지역과거의영향을받지않는지역이있다는점에착안하여종부세에주로영향을받는지역을실험군으로종부세에영향을받지않는지역을통제군으로선정한후두지역의주택가격의변화를비교함으로써대략적으로보유세강화정책의주택가격안정효과를확인하고자함 나. 분석결과 참여정부에서는 2005 년 8 31 부동산대책을발표하면서 2006 년부터종합부동산세부담을대폭인상시킴 2005 년대비 2006 년개인이부담한주택분종부세는 285 억원에서 4,890 억원으로 17.2 배증가하였음 -신고인원은 2005 년 34,387 명에서 2006 년 232,027 명으로약 6.7 배나증가하였음 -54-

63 주택분종부세의과도한세부담증가는다음의 7가지요인이복합적으로작용하여발생한것임 1 기준금액인하 :2005 년 9억원 2006 년이후 6억원 2 세율체계변화 : 최저세율구간추가및기존의최저세율구간세율인상 3 세부담증가율한도 4배증가 :2005 년 50% 2006 년이후 200% 4 과표적용률인상 :2005 년 50% 2006 년 70%( 이후 2009 년까지매년 10% 씩상승 ) 5 과세방식변경 :2005 년인별합산 2006 년이후세대별합산 6 매년부동산자산가치평가에따른공시가격인상 7 세액산출방식의변경 :2005 년은과세표준산출시과표적용률적용 2006 년이후에는과세표준에세율을곱한후과표적용률적용 이상과같은 2005 년 8 31 대책의핵심인보유세강화정책의부동산가격효과를알아보기위해종합부동산세의영향을많이받는지역을실험군으로, 영향을덜받는지역을통제군으로설정해서정책효과분석함 실험군은강남구로정하고통제군은강북구 / 도봉구로선정 각정책의앞, 뒤 3개월의평균가격지수와평균가격지수증감률을구하여각각의차이를주요분석도구로사용 지수의차이를알아보기위하여실험군의지수변화에서통제군의지수변화를차감함 -충분한음 (-) 의값이나올경우지수레벨 (level) 에대한정책의효과가단기적으로있었다고판단함 증감률의차이를알아보기위해실험군의증감률변화에서통제군의증감률변화를차감함 -충분한음 (-) 의값이나올경우증감률에대한정책의효과가단기적으로있었다고판단함 -55-

64 서울 < 표 Ⅳ-1> 최근 2년간서울지역개인부문종부세납부현황 ( 단위 : 세대, 억원 ) 인원기준 금액기준 구 분 2005 년 2006 년 2005 년 2006 년 신고인원신고인원구성비 1,000 세대당신고세액신고세액 구성비 강남구 13,439 46, % , % 강남3구서초구 5,919 29, % % 송파구 4,005 24, % % 강남3구소계 , % , % 양천구 1,078 8, % % 용산구 2,209 8, % % 성동 / 광진구 1,222 7, % % 영등포구 861 6, % % 강동구 541 5, % % 동작구 689 4, % % 서대문 / 은평구 918 4, % % 마포구 638 3, % % 관악 / 금천구 464 3, % % 종로구 1,055 3, % % 강서구 518 3, % % 노원구 400 3, % % 동대문 / 중랑구 541 2, % % 성북구 759 2, % % 구로구 246 1, % % 강북 / 도봉구 286 1, % % 중구 365 1, % % 소계 36, , % , % 전국합계 62, , % , % 자료 : 국세청, 이한구의원실보고자료. ( 가격지수수준 ) 계절에따른가격차이를통제하기위해계절조정후주택매매 가격종합지수의추이를살펴보면,2005 년을시작으로강남구지역의지수가강 북 / 도봉구지역보다더상승했음을알수있음 -56-

65 특히강남구와강북구 / 도봉구간의주택매매가격종합지수의격차는정책도입 직후에더욱더커진것으로나타남 [ 그림 Ⅳ-1] 강남구 vs 강북구 / 도봉구주택매매가격종합지수추이 ( 기준 :2003.9=100) 강남구 강북구 / 도봉구 가격지수수준에대한분석결과보유세강화정책을발표하였음에도강남구와강북구 / 도봉구간의주택매매가격종합지수의격차는정책도입직후에더욱커진것으로나타남 따라서보유세강화정책발표는단기적으로가격지수에별영향이없었던것으로판단됨 < 표 Ⅳ-2> 정책발표전후주택매매가격종합지수차이분석 8 31 정책 구분발표후 3 개월평균발표전 3 개월평균차이 강남구 강북구 / 도봉구 차이 주 : 정책발표전후 3 개월간의평균을사용한것은짧은기간동안다양한부동산대책들이발표되었기때문임. 따라서동결과는보유세강화정책의단기효과를보여주는것으로판단됨 -57-

66 ( 가격지수변화율 ) 강남구와강북구 / 도봉구의주택매매가격종합지수증감률차이를비교해볼때보유세강화정책발표후강남구의증가율감소폭이강북구 / 도봉구증가율감소폭보다큰것으로나타남 이는단기적으로보유세강화등 2005 년 8 31 정책발표가단기적으로가격증가율하락효과를가져왔음을보여줌 강남구의경우 8 31 정책발표전 3개월간의평균증가율은 2.9% 였지만발표후 3개월간의평균증가율은 0.3% 로주택가격증가율이약 2.6% 하락하였음 -이에반하여강북구 / 도봉구의경우주택가격증가율이 0.5% 에서 0.01% 로약 0.5% 하락하였음 -실험군 ( 강남구 ) 과통제군 ( 강북구 / 도봉구 ) 간의주택가격증가율의하락차이는약 (-)2.1% 로나타남 < 표 Ⅳ-3> 정책발표전후주택매매종합가격지수증감률차이분석 구분발표후 3 개월평균발표전 3 개월평균차이 8 31 정책 강남구 강북구 / 도봉구 차이 이상의결과를볼때,2005 년 8 31 대책을통한보유세강화정책은가격상승기에단기적으로가격지수를떨어뜨리는효과가없고, 가격지수증가율을단기적으로하락시키는효과가있었던것으로판단됨 - 다만, 가격지수증가율의하락정도가통계적으로유의미한차이인지분별하기어려운한계가있음 -58-

67 2. 양도소득세정책의부동산거래효과 동절에서는신축주택의취득자에대한양도세감면제도가미분양주택해소에 미치는영향을살펴보고자함 6) 가. 분석대상 정부는외환위기이후과도하게높아진미분양물량을해소하는등건설경기부양을목적으로일정요건을갖춘신축주택의취득자에대하여양도소득세를감면하여주는조세특례제도를신설하였음 신축주택취득자에대한양도세감면조세특례제도 7) 에따르면주택건설사업자를제외한거주자는신축주택취득기간중에신축주택 8) 을취득하여 5년내양도할경우양도소득세를전액감면받을수있음 -그리고 5년이상보유후양도한경우신축주택을취득한날로부터 5년간발생한양도차익에한하여양도소득세를감면받을수있음 -양도소득세과세대상소득금액에서차감되는양도차익은다음의식에의해구해짐 차감되는양도차익 양도소득금액 취득일로부터 년이되는날의기준시가 취득당시의기준시가 양도당시의기준시가 취득당시의기준시가 본고의분석대상이되는신축주택취득자에대한양도세감면사례는아래와같이 6) 박명호 (2009) 를요약 정리한것임 7) 양도세감면특례제도에대한세부적인내용은부표를참조하기바람 8) 양도소득세비과세가배제되는고급주택또는고가주택은신축주택에서제외되며, 신축주택에부수되는당해건물연면적 2 배이내의토지는신축주택에포함됨 -59-

68 신축주택취득기간에대한규정에따라크게 3가지로구분함 1차양도소득세감면 : 신축주택취득기간이 ~ ) 인경우 2차양도소득세감면 : 신축주택취득기간이 ~ 일인경우로수도권이외의지역에소재한국민주택규모이하의신축주택에한하여허용되었음 3차양도소득세감면 : 신축주택취득기간이 ~ ) 인경우 2차양도소득세감면기간과 3차양도세감면기간이서로겹침에따라실증분석에서는 2차,3 차양도소득세감면효과를동시에살펴봄 신축주택취득자에대한양도소득세감면이허용된신축주택취득기간동안미분양주택이감소세를보임에따라, 단순하게생각하면양도소득세감면제도가미분양해소에효과가있는것처럼보임 1차양도소득세감면기간 년 5월말부터 1999 년 6월말까지전국미분양주택수는 108,339 호에서 78,050 호로 30,289 호가감소함 -특히비수도권지역의미분양은동기간내에 24,933 호가감소하여전체감소량의 82.3% 를차지하였음 -한편국민주택규모의미분양은동기간동안 80,700 호에서 57,789 호로 22,911 호가감소하여전체감소량의 75.6% 를차지한것으로나타남 11) 2차 3 차양도소득세감면기간 년 10 월말부터 2002 년 12 월말까지전국미분양주택수는 58,250 호에서 24,923 호로 33,327 호가감소한것으로나타남 9) 국민주택의경우에는 1998 년 5 월 22 일부터 1999 년 12 월 31 일까지의기간임 10) 서울, 과천,5 대신도시지역밖에소재한주택의경우에는 2001 년 5 월 23 일부터 2003 년 6 월 30 일까지의기간이적용되었음 11) 국민주택에대한 1 차감면기간은 1999 년 12 월말까지로그시점에서의미분양은 51,866 호여서 1 차감면기간동안 28,834 호가감소하였음 -60-

69 -동기간동안수도권지역의미분양은 17,439 호가감소하여전체감소량의 52.3% 를차지함 -한편국민주택규모의미분양은동기간동안 41,349 호에서 19,726 호로 21,623 호가감소하여전체감소량의 64.9% 를차지하는것으로나타남 이상의추이를요약하면,1 차양도소득세감면기간동안비수도권을중심으로국민주택규모의미분양이상대적으로많이해소된반면, -2 3 차양도소득세감면기간에는지방보다는수도권에서미분양감소가크고, 상대적으로중대형규모의미분양해소가 1차감면기간보다큰것으로나타남 < 표 Ⅳ-4> 양도소득세감면기간동안의미분양추이 ( 단위 : 호 ) 지역별 규모별 구분 1998 년 5 월말 1 차양도소득세감면 2 3 차양도소득세감면 1999 년 6 월말 감소량 2000 년 10 월말 2002 년 12 월말 감소량 전국 108,339 78,050 30,289 58,250 24,923 33,327 수도권 지방 중대형 국민주택 25,598 20,242 5,356 18,826 1,387 17,439 (23.6%) (25.9%) (17.8%) (32.3%) (5.6%) (52.3%) 82,741 57,808 24,933 39,424 23,536 15,888 (76.4%) (74.1%) (82.3%) (67.7%) (94.4%) (47.7%) 27,699 20,261 7,438 16,901 5,197 11,704 (25.6%) (26.0%) (24.4%) (29.0%) (20.9%) (35.1%) 80,700 57,789 22,911 41,349 19,726 21,623 (74.4%) (74.0%) (75.6%) (71.0%) (79.1%) (64.9%) 주 : 괄호안은각열의전국대비비중을나타냄자료 : 국토해양부 그러나양도소득세한시적감면의미분양해소효과를올바르게측정하기위해서는 양도소득세의한시적감면조치이외의주택수요의결정요인과신축주택공급의 결정요인을적절하게통제하는것이필요함 -61-

70 이는 1차양도소득세감면기간동안주택공급량이대폭감소하였기때문임 - 1차양도소득세감면기간인 1998 년 5월 ~1999 년 6월동안월평균주택건설인허가건수는 22,838 건이었고,1 차양도소득세감면이시작되기직전 1년간의월평균주택건설인허가건수는 43,921 건이었음 따라서양도소득세감면기간중의미분양감소가양도소득세의한시적감면으로인한주택수요증가에기인한것인지, 아니면주택공급감소에따른것인지분명하지않음 또한주택수요증가에의해미분양이감소하였다고하더라도양도소득세의한시적감면이외의요인에의해주택수요가진작되었을가능성도존재함 나. 분석자료및결과 본분석에사용된자료는 1993 년 1/4 분기에서 2008 년 3/4 분기의 63 분기에걸친시계열자료임 종속변수는국토해양부에서제공하는미분양주택수를통해생성한분기별미분양주택수차이를사용함 설명변수 1: 정책더미변수 -양도소득세의한시적감면이미분양에미치는효과를측정하기위하여 1차감면기간과 2 3 차감면기간에대한더미변수를각각생성함 1 차양도소득세감면더미 는 1998 년 3/4 분기부터 1999 년 2/4 분기까지 1의값을가지고, 나머지기간에는 0의값을가짐 2 차양도소득세감면더미 는 2000 년 4/4 분기부터 2002 년 4/4 분기까지 1의값을갖고나머지분기들에는 0의값을가짐 설명변수 2: 신축주택공급에영향을주는변수 -주택공급측면의설명변수로서국토해양부에서제공하는주택건설인허가실 -62-

71 적을사용함 즉, 주택건설인허가실적 변수는매분기동안발생한주택건설사업계획승인실적과주택건축허가실적을나타냄 -일반적으로신축주택의분양은주택건설인허가를받은시점으로부터적어도 3개월후에발생하기때문에한분기이전의주택건설인허가실적은신규주택공급에대한대리변수 (proxy variable) 로서의역할을잘수행할것으로판단됨 설명변수 3: 주택수요에영향을주는변수 -주택수요측면의설명변수로는실질국내총생산 (GDP), 주가지수,3 개월짜리양도성예금증서 (CD) 유통수익률, 통화량 (M2), 국민은행이발표하는주택매매가격지수를고려함 한편, 분석에서는모든변수들을명목변수가아닌실질변수로전환하여사용함 이를위해원자료가명목변수인경우통계청에서제공하는소비자물가지수를사용하여실질변수로전환시켰고,CD 유통수익률을제외하고원변수가계절조정이되지않고제공되는경우 X-12-ARIMA 기법을이용해계절조정하였음 또한분석에사용된모든변수는자연대수를취한후분석을행함 그리고분석을수행할때에사용되는시계열변수들이단위근 (unitroot) 을갖는지의여부를 ADF(AugmentedDickey-Fuler) 방식을통해검정하였음 -단위근검정결과에따르면, 주택건설인허가실적을나타내는변수들만이수준변수에서안정적시계열인것으로나타남 -미분양변수들과실질국내총생산변수는수준변수에서는불안정적이지만 1차차분하면안정적인시계열로드러남 -63-

72 < 표 Ⅳ-5> 시계열자료의 ADF 단위근검정결과 거시경제변수 미분양변수 구분수준변수차분변수 주택건설인허가 ( 전국 ) * - 주택건설인허가 ( 수도권 ) * - 주택건설인허가 ( 지방 ) -3.06* - 실질국내총생산 * 미분양 ( 전국 ) * 미분양 ( 수도권 ) 1) -2.91* * 미분양 ( 지방 ) * 미분양 ( 중대형 ) * 미분양 ( 국민주택 ) * 주 :1) 수도권미분양변수는 ADF 단위근검정결과수준변수에서 5% 유의수준에서안정적인시계열로나타났지만,Philips-Peron 방법및자기상관곡선을검토해보면수준변수가불안정시계열로판단됨 1. *,* 은각각 1%,5% 의유의수준에서단위근이존재한다는귀무가설이기각됨을나타냄 본분석에서는양도소득세의한시적감면정책이미분양문제를완화시키는효과가있는지검정하기위해두가지실증분석모형을살펴봄 첫번째단순모형은설명변수로서양도소득세감면더미들과종속변수의전분기변수및상수항만을포함한경우임 두번째확장모형은단순모형에있는설명변수들뿐만아니라주택건설인허가실적변수와실질국내총생산변수및시간추세 12) 등다른요인들을통제하는모형임 분석결과를요약하면다음과같음 단순모형하에서는 2 3 차양도소득세감면뿐만아니라 1 차감면도전국미분양 12) 본분석에서는확률적추세 (stochastictrends) 뿐만아니라확정적추세들 (deterministictrends) 도존재할수있기때문에시간추세변수를포함시키고있음 -64-

73 을통계적으로유의미하게감소시키는효과를지닌것으로나타남 -이는양도소득세감면기간동안미분양주택수가감소하였기에나타난결과임 그러나다른요인들을통제하면오로지 2 3 차양도소득세감면정책만이전국미분양물량을줄이는효과가있는것으로나타남 -이는 1차양도소득세감면기간동안전체미분양물량의 28% 정도인 30,289 호가감소한것은주택건설인허가감소에따른효과가크기때문임을시사함 또한 2 3 차양도소득세감면은다른요인들을통제한확장모형에서도유의미하게수도권미분양을줄이는것으로나타남 -65-

74 < 표 Ⅳ-6> 양도소득세감면정책의미분양해소효과분석결과 설명변수 독립변수 d( 전기미분양 ) 1 차양도세감면더미 2 3 차양도세감면더미 d( 실질 GDP) 전기주택건설인허가실적 d( 전기주택건설인허가실적 ) 시간추세 상수 d( 전국미분양 ) d( 수도권미분양 ) d( 지방미분양 ) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (4.00)* (3.23)* (2.14)* (1.80)* (4.17)* (3.21)* (-2.05)* (-0.39) (-1.04) (0.01) (-1.74)* (-0.11) (-2.18)* (-2.59)* (-2.60)* (-2.92)* (-1.51) (-1.06) (-0.52) (-2.41)* (0.98) (1.95)* (0.84) (2.44)* (-1.85)* (0.04) (-1.78)* (1.66) (1.03) (1.49)* (1.90)* (-1.93)* (1.28) (-0.79) (1.76)* (-2.42)* 조정된 R DW 통계량 주 :1.d 는차분을의미함 2. 설명변수중 d( 전기미분양 ) 는각해당종속변수의전기차분변수임을의미함 3. 괄호안은 t 값을나타냄 4. *,*,* 은각각 1%,5%,10% 의유의수준에서통계적으로유의적임을나타냄 -66-

75 Ⅴ. 세정정책이부동산시장에미치는효과분석 1. 부동산투기관련세무조사현황 부동산투기조기경보시스템을운영하기시작한 2005 년부터부동산투기혐의조사를독립된선정사유로특별히별도관리하기시작하였음 부동산투기혐의조사건수에대한전산코드분류에따른건수확인은 2005 년이후부터가능함 년이전에는, 실지조사한전체건수는확인할수있으나전산코드상최종적으로부동산투기혐의로인한조사인지여부가불분명함 < 표 Ⅴ-1> 연도별부동산투기관련세무조사현황 ( 단위 : 명, 억원 ) 연도 조사인원 고발건수 부과세액 2005 년 3, , 년 1, , 년 1, , 년 , 년 6월 부동산투기세무조사분석대상및분석기간선정 가. 분석대상 부동산투기수요가집중된서울시의 25 개구아파트시장으로분석대상을한정 -67-

76 부동산투기세무조사가부동산시장 ( 가격및거래량 ) 에미친영향을분석하는데있어서분석대상의동질성을유지하기위해서울시만으로분석대상을한정하였음 부동산가격의표준화가용이하고부동산투기의주요대상이되고있는아파트시장을분석하고자함 따라서본연구의분석결과는서울시만의효과로한정하여해석하여야함 보다정치한분석을위해서는 2006 년부동산투기세무조사의주대상이되었던판교를포함하여아파트가격상승을주도하였던용인, 평촌, 일산등버블세븐에속해있는경기도신도시를분석에포함하는것이바람직할것으로생각함 그러나판교의경우국세청에서분당과는분리하여관리하였고판교만의아파트가격지수자료를구할수없는한계로인해제외함 용인의경우역시아파트가격지수자료의부재로인해분석에서제외함 평촌과일산만을분석에포함하는것보다서울시만의효과를보는것이더욱의미가있을것이라고판단하여두지역또한분석에서제외 아파트가격상승을주도한 1기신도시를분석에서제외하였기때문에분석결과해석에유의할필요가있음 -특히 2006 년부동산투기세무조사의핵심지역이었던판교를분석대상에서제외한것은본연구의한계임 나. 분석기간 부동산투기혐의조사건수의전산코드상파악이가능한 2005 년 1 월부터 2008 년 3/4 분기까지로분석기간을한정하였음 서울지역부동산투기혐의세무조사건수는 2005 년이 305 건으로가장많았고 -68-

77 이후매년 100 건내외의건수를보이다가 2009 년에는 35 건으로급감하였음 년에는부동산투기조기경보시스템운영을시작하고 부동산거래감시전담반 을구성하는등적극적인부동산투기관련세무감시시스템을구축하는과정에서부동산투기혐의세무조사가늘어난것으로보임 년이후에는부동산납세관리국출범으로보다체계화된세무감시시스템을운영하였으나 2009 년에는금융위기로촉발된경기침체등의영향으로세무조사건수가대폭감소하였음 외부충격 ( 금융위기 ) 으로인한가격하락효과를제거하기위해 2008 년 4분기이후기간을분석에서제외하였음 년부동산가격회복기에부동산투기세무조사가제대로이루어지지않았기때문에 2009 년을분석에서제외하는것이타당하다고생각함 < 표 Ⅴ-2> 연도별서울지역부동산투기세무조사건수 ( 단위 : 건 ) 연도 2005 년 2006 년 2007 년 2008 년 2009 년 세무조사건수 분석방법 부동산투기세무조사가부동산가격및거래량에미치는영향을분석하기위해서부동산가격 ( 거래량 ) 을종속변수로두고부동산투기세무조사건수를독립변수로설정한후최소자승법 (OLS) 을적용한회귀분석을고려할수있음 그러나 OLS 추정방법을적용하기위해서는부동산투기관련세무조사가부동산시장상황과는무관하게수행되었다는가정이필요함 -만일세무조사대상자를무작위로선정하여세무조사를진행하였다면위의가정이성립함 -69-

78 부동산투기관련세무조사의목적이부동산투기수요를억제하여실수요자를보호하고부동산시장을안정화하는데있기때문에국세청에서는조사대상지역선정시부동산가격이급등한지역을우선적으로선정하여왔음 분석기간동안부동산투기관련세무조사는아파트가격자체가높은지역 ( 강남 3구 ) 에집중적으로실시되었음 -특히아파트가격이급상승하였던 2005 년과 2006 년강남 3구의세무조사비율이상당히높게나타났음 년 1월가격을 100 으로하였을때 2007 년과 2008 년의경우강남 3구의아파트가격지수는전년대비소폭감소한반면강남 3구이외의지역은꾸준한상승추세임 [ 그림 Ⅴ-1] 서울시아파트가격지수 ( 강남 3 구 vs 강남 3 구이외지역 ) '05.1 '05.3 '05.6 '05.9 '05.12 '06.3 '06.6 '06.9 '06.12 '07.3 '07.6 '07.9 '07.12 '08.3 '08.6 '08.9 강남 3 구 APT 가격지수 강남 3 구제외 APT 가격지수 -70-

79 부동산투기세무조사가아파트가격및가격상승률이높은지역을중심으로진행되었기때문에두변수간에내생성의문제가발생함 부동산투기관련세무조사를하는주목적이투기적수요를차단하여부동산시장을안정화 ( 가격및가격상승률하락 ) 하는데있기때문에세무조사가아파트가격지수내지가격지수증가율을하락시킬것을기대할수있음 그러나부동산투기세무조사지역을선정할때이미가격혹은가격상승률이높은지역을주요대상으로선정하기때문에부동산투기세무조사와아파트가격지수와는서로양 (+) 의상관관계가있음 따라서부동산투기세무조사가아파트가격에미치는영향을올바르게분석하기위해서는이러한내생성을고려하여야함 부동산투기세무조사와아파트가격간의내생성문제를해결하기위해서두단계에걸친분석방법을적용하였음 첫번째로, 아파트가격을결정하는중요한요인중에관측되지않는개별지역 ( 구 ) 특유의효과를고려하여내생성문제를어느정도해결하고자고정효과모형 (fixedefectmodel) 을사용함 -학군에따른수요, 교통의편리성등특정지역 ( 구 ) 에서쉽게변하지않는특성들이아파트매매시장에미치는영향을통제할수있음 -그러나고정효과모형은특정시점에국지적으로특정지역아파트매매시장에만영향을주거나영향의정도가시간의흐름에따라변화하는변수들 ( 예 : 뉴타운발표등의개발호재 ) 은고려하지못하는한계점이있음 -만일시간에따라각지역 ( 구 ) 의아파트가격에영향을주는관측되지않은변수가부동산투기세무조사지역선정에영향을미친다면누락변수로인한편의 (omitedvariablebias) 가발생할수있음 -누락변수편의가의심되는경우고정효과모형으로분석한결과는부동산투기 -71-

80 세무조사가부동산가격및거래량에미치는영향을과소측정하는경향을보일수있음 이러한한계점을극복하기위해서두번째로부동산투기세무조사와는높은상관관계를가지고있으나현재의아파트매매시장에는영향을주지않는도구변수를활용한 고정효과도구변수모형 (fixed efect instrumental variablemodel) 을사용하였음 -도구변수로는양도소득세세무조사실시건수를사용함 -양도소득세세무조사는국세청에서정해진규칙에따라실시되고있는통상적인세무조사이나기본적으로부동산매매와관련된세무조사이기때문에부동산투기세무조사와관련이있을것으로예상됨 -또한부동산투기세무조사대상자를선정하는과정에서양도소득세탈루혐의자를주요대상유형으로분류하여관리하고있으므로양도소득세실지조사건수와부동산투기세무조사는밀접한관련이있음 -하지만양도소득세세무조사는국세청에서정한규칙에따라부동산투기와는별개의이유로실시될수있으며양도소득탈루혐의자가모두부동산투기로적발되지는않음 -양도소득세세무조사는과거의기신고된부동산거래와관련된조사이므로현재의부동산시장과는연관성이크지않을것으로기대할수있음 -이러한가정들이정당화될수있다면양도소득세실지세무조사건수는유효한도구변수로활용될수있음 -그러나양도소득세세무조사가부동산투기로인해실시될수도있기때문에완벽한도구변수로서작동할수없는한계점이있으므로해석의주의가필요함 -만일부동산투기세무조사대상을선정하는과정에서양도소득세탈루혐의자가차지하는비중이크면클수록양도소득세실지조사건수의도구변 -72-

81 수로서의유효성이떨어질것으로평가됨 -그럼에도불구하고양도소득세세무조사가부동산투기세무조사에대한유효한도구변수로작동한다면고정효과도구변수모형으로측정한효과가고정효과모형에서측정한값보다클것이므로사후적으로도구변수로서의유효성을평가할수있음 고정효과모형분석을위한추정식은다음과같음 위의추정식에서종속변수 는 i)2005 년 1 월을 100 으로한서울시아파트 매매지수와 i) 아파트거래량이고, 독립변수중에 는 지역 ( 구 ) 에 시 점에실시한부동산투기세무조사건수임 통제변수 ( ) 로서아파트신규입주물량과, 금융정책과세제정책을포괄하 는부동산정책들이모두누적되어실시된 2007 년 1 월이후정책의집중대 상이되었던강남 3 구 ( 강남구, 서초구, 송파구 ) 더미변수 (2007 년이후강남 3 구 이면 1 의값을부여, 그렇지않으면 0 의값을부여 ) 를고려하였음 부동산시장은경기에민감하므로서울시아파트시장에동일하게영향을준 경기변수를고려하기위해분석기간동안각각의시점 (time) 에더미변수 ( ) 를포함하였음 추정식에포함된 는시간의흐름에도변하지않으면서데이터에서는관측 되지않는 지역 ( 구 ) 고정효과 (fixed efect) 를나타내고 는기대값이 0인 순수오차항임 추정된 을고정효과모형을사용하여측정한부동산세무조사가부동산시 장에미친영향으로해석할수있음 -73-

82 고정효과도구변수모형사용을위한추가적인사항은다음과같음 고정효과모형에서오차항 의조건부기대값 ( ) 이 0이아니라면 여전히내생성의문제가발생함 고정효과도구변수모형은이러한내생성을고려하기위해패널데이터를이용 한두단계최소자승회귀분석임 1 단계에서다음과같은고정효과모형을추정하여적합값 (fitedvalue) 을도출 - 도구변수 ( ) 로는양도소득세실지조사건수사용 2 단계에서는위의 1 단계식에서구한적합값 ( ) 을원래의고정효과모 형에적용 위의추정식에서종속변수 는 i)2005 년 1월을 100 으로한서울시아파트매매지수와 i) 아파트거래량임 2단계추정식에서추정된 이내생성을제거한부동산세무조사가부동산시장에미친영향을측정함 4. 분석에사용한자료 ( 데이터 ) 부동산투기세무조사건수는투기조사선정사유가확실한국세청에서제공한내 부자료를사용하였음 -74-