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1 주거비부담능력평가방식및부담기준의도입과정책적활용방안 A Study on Housing Affordability Measures and Standards for Policy Applications 배순석 김민철외

2 연구진연구책임배순석선임연구위원김민철책임연구원임이랑연구원 외부연구진 김진유경기대학교교수하세정영국 LSE 박사최영은미국미네소타주립대학박사과정 연구심의위원 박재길국토연구원부원장천현숙주택 토지연구본부장김근용선임연구위원조판기연구위원강미나연구위원진미윤 LH 연구원연구위원

3 F I N D I N G S 주요결론및정책제안 본연구보고서의주요결론은다음과같음 ❶ 선진국의주택정책우선순위의시대적변천은 주택양적부족해소 질적개선 주거비부담능력문제대응 으로변화한바, 우리나라도이제는주거비부담능력의완화가가장중요한주택정책현안과제라고할수있음. ❷ 외국연구에서는주거복지차원에서비율측정방식, 잔여소득평가방식, 행태적 ( 주관적 ) 방식을주거비부담능력평가방식과부담기준으로제시하고있음. ❸ 위의평가방식들을이용하여가구들의주거비부담실태를분석해본결과소득계층별로는 1-2분위 (10분위척도 ) 에서주거비부담과도가구가절대적으로많게나타나지만중 저소득층및중산층에서도주거비부담과도가구의비율이 10% 정도로나타남. 생애주기별로는 60세이상에서주거비부담과도가구의비율이매우큼. 본연구보고서의정책제안은다음과같음 ❶ 가구들이주거비부담능력상의문제를체계적으로분석하고정책방안을마련하기위해시범적으로소득대비주거비비율 (ratio measure) 과잔여소득평가방식 (residual income measure) 을도입하여정부가활용하는것이바람직함. ❷ 이두가지의평가방식으로주거복지프로그램대상가구의선정과지원대상가구의공공지원크기를정할때활용할수있음. 또한주거실태조사자료를이용하여주거비과도부담가구의비율을분석하여발표하고정책통계자료 ( 지수 ) 로활용하기를제안함. ❸ 추가로각지역시장에서의평균적주택구입능력평가지수를도입하여시계열로분석함으로써주민들의주거비부담능력동향을분석하는것이바람직함. i

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5 P R E F A C E 발간사 과거주택재고가절대적으로부족했기때문에정부는주택건설을통한재고확충에역점을두었다 년대초주택부족문제가어느정도완화되자정부는최저주거기준을도입하고, 국민들의주거수준향상을위한대처도하였다. 주택보급률의경우 2012 년이미 112% 를초과했고, 최저주거기준미달가구의비율은미미한수준이다. 이제는거의대부분의가구들이현대적인설비를독립적으로갖춘주택에서거주하고있다. 그러나현재우리가당면한가장어려운주거문제중하나는높은주거비용으로경제적어려움을겪는가구들이적지않다는것이다. 저소득계층에게만이러한문제가있는것이아니라그이상의소득계층에도문제가있다. 자가의경우일단주택가격이비싸기때문에주택구입후에도대출금에대한원리금상환이큰부담이된다. 뿐만아니라주택관리비, 수선비에주택관련각종조세공과금까지더하여소득의큰부분을주거비용으로지출하게됨에따라어려움을겪는다. 이러한현상과관련하여 하우스푸어 라는신조어까지나타나기에이르렀다. 전세주택의경우도결코사정이낫지않다. 더구나최근에는전세가격이주택가격에육박할정도로높아져서민들이고통을받고있다. 이러한주거비부담문제는비단우리나라에만국한된것이아니다. 우리나라보다국토가훨씬넓고, 경제수준도높은국가들에서도주거비부담문제를겪고있어, 주거비부담문제 ( housing affordability problem) 라는키워드를중심으로다양한정책방안을모색하여운용하고있다. 앞으로우리나라주택정책당국은가구들의주거비부담현황을정확히파악하고, 문제의완화를위한해결방안을보다적극적으로모색해야한다. 이를위해서는가구들의주거비부담능력을구체적으로평가하기위한평가방식을정립하고, 어느정도의부담을적정수준또는한계수준으로할것인지에대한기준을도입하는것이필요하다. 그리고소득계층별, 생애주기별로가구들의주거비부담실태를정기적 iii

6 으로조사하여, 적정한수준이상으로주거비를부담하는가구들에대한정책적지원책을마련해야한다. 본연구는이러한연구수요에대응하여기획되어수행되었다. 본연구에서는주거비부담능력평가와기준과관련된국내외연구와이론을심층적이면서도광범위하게검토하고, 외국의사례들을참고하여한국실정에적합한주거비부담능력평가방식과평가기준을제안하였다. 그리고본연구에서제시한주거비부담능력평가방식과기준을활용하여실제우리나라가구들의주거비부담실태와소득에비해주거비를과도한수준으로지출하고있는가구비율을소득계층별, 생애주기별로추정하여제시하였다. 또한제안한주거비부담능력평가방식과기준을어떻게정책에활용할것인지에대해서도설명하였다. 본연구의내용이정책에반영될수있기를기대하며, 본연구에서미흡했던부분에대해서는후속연구들이이루어지기를기대하겠다. 끝으로이연구를위하여수고한연구책임자배순석선임연구위원과김민철책임연구원에게감사를표한다. 그리고해외사례를정리해준경기대학교의김진유교수와미네소타주립대학교의최영은박사와런던정경대학교의하세정박사에게도감사를표한다 년 12 월 국토연구원장김경환 iv

7 S U M M A R Y 요약 과거우리나라의주택정책은수요에비해부족한주택공급을확대하는것이었다. 현재는주택부족문제가어느정도완화되었고, 주택의질도전반적으로크게개선되었다. 그러나국민들은주거비부담과도로큰어려움을겪고있다. 주택가격은지난수십년간상승과하락을반복했지만현재는매우높은수준에이르러있다. 물론과거에비해주거수준이높아졌지만, 주거비를감당하기가매우어려워졌다. 지금은주택가격이약보합세를지속하고있음에도불구하고주택저당대출금상환으로어려움을겪고있는가구들이매우많다. 세입자들의경우전세금이치솟아감당이어려울정도에이르고있다. 저소득층은어려움은더욱크다. 정부는이에대해다양한정책을펼치고있지만, 국민들이소득계층별로. 생애주기별로주거비부담능력에어느정도의문제를겪고있는지구체적이고체계적으로파악하지못한채주택정책을펴고있다. 따라서본연구에서는가구들의주거비부담능력을평가할수있는방법과어느정도까지를주택부담능력이있다고할것인지에대한판단기준을제시하였다. 그리고이러한평가방식과기준을정책적으로어떻게활용할것인지를제시하였다. 부수적으로주거비부담능력을실제로평가하여소득계층별, 생애주기별로나타난문제점과정책적시사점을제시하였다. 이러한연구내용을수행하기위하여본연구에서는관련외국연구및이론들을폭넓게검토하였고, 외국전문가들을통해외국의사례들을심도있게조사하였다. 또한소득계층별, 생애주기별로가구들이체감하는주거비부담수준을파악하기위해가구설문조사도시행하였다. 외국연구동향을살펴보면주로주거비부담능력평가를어떤방식으로하는것이합리적인가에대한내용으로주로영어권국가에서사용되고있는소득대비주거비비율평가방식 (ratio approach) 의한계를지적하고새로운방법을건의하고있다. 대부분의논문에서는소득대비주거비비율보다는잔여소득평가방식 (residual v

8 approach) 이합리적이라는주장이지배적이다. 또한이두가지방식보다는실제로가구들이어떻게느끼는지가중요하다며설문조사자료등을기초로한평가방식 (behavioral approach) 이필요하다는주장도있다. 주거비범위에대한관련이론들을살펴보면, 주거비란단순히주택가격이나임대료를얘기하는것이아니라주택에서거주하면서지속적으로지불해야하는비용을말하는데, 이는대출금원리금상환비용, 광열비, 유지관리비, 조세공과금등을포함한다. 본연구에서주거비란주택을구입자금또는전세금대출자금에대한원리금상환금뿐아니라거주하면서가구들이지불해야하는모든비용을말한다. 최근에는미국에서주거비의일부로일자리로의출 퇴근비용도포함해야한다는주장도있다. 다음으로주거비개념을고려하여활용가능한통계들의특징과장단점을비교해보았다. 대표적으로활용가능한통계들로는통계청에서조사하는가계동향조사, 주거금융복지조사와고용정보원에서조사하는한국노동패널, 그리고국토교통부에서조사하는주거실태조사등이다. 통계의특성을감안하여가계의일반적소비분석은가계동향조사를이용하고, 구체적인주거비부담실태와주거비부담과도가구분석등은주로주거실태조사를이용하였다. 가계동향조사자료를이용하여가계의소비실태를보면, 식료품비와주거비가월 30만원정도로소비지출중에서 14% 로가장많은비중을차지하고있다. 10대가구주의경우주거비가 26% 로여타소비항목에비하여월등히높았다. 60대와 70대의경우는식료품과주거비의비중이더증가하는경향을보이고있다. 70대의경우는보건의료비용이증가하는특징을보이고있다. 10분위기준소득분위별로보면, 1분위가구의경우식료품비와주거비가월 20 만원정도로각각 22% 를차지하고있다. 2분위가구의경우도식료품비와주거비가각각 18% 와 17% 로높은비중을차지하고있다. 소득수준이올라갈수록식료품비와주거비의비중은감소하는경향을보이고있다. 소득계층별 생애주기별주거비부담실태는주로 2012년주거실태조사자료를이용하여분석하였다. 소득분위는 5분위분류하였다. 그리고가구생애주기는가구주의연령과자녀의연령을종합적으로고려한후이에대응되는가구주연령을기준으로 vi

9 5 단계로구분하였다. 미혼가구와 25 세미만가구는분석에서제외하였다. 가구생애주기 < 가구생애주기구분 > 천현진외 (2007) 의생애주기가구주연령 ( 중첩허용 ) 우리연구의가구생애주기가구주연령 ( 중첩배제 ) I 단계. 형성 출산 양육기 25세이상 ~ 38세미만 25세이상 ~ 35세미만 II 단계. 자녀초등교육기 35세이상 ~ 46세미만 35세이상 ~ 43세미만 III 단계. 자녀중 고등교육기 41세이상 ~ 52세미만 43세이상 ~ 48세미만 IV 단계. 자녀성인기 48세이상 ~ 65세미만 48세이상 ~ 60세미만 V 노년기. 60세이상 60세이상 자가가주중기존주택에거주하고있는가구의주거비는원리금상환액과관리비등주거서비스비지출, 그리고조세로구성된다. 기존에이미주택을구입하였으므로주택구입을위한자기자금은고려하지않았다. 원리금상환액은월 48만원수준으로월소득대비 17% 에해당된다. 원리금상환액은소득에따라증가하며가구생애주기별로는증가하다가감소하고있다. 주거서비스비용은 28만원으로월소득대비 11% 이다. 주거서비스비는소득이증가함에따라증가하고가구생애주기가진행됨에따라증가하다가감소하는패턴을보이고있다. 재산세와종부세를포함한보유세는월 4만원정도지출하고있다. 매월지출되는주거비는총 84 만원으로소득대비 23% 이다. 기존주택거주자의월총주거비는소득이증가함에따라증가하고가구생애주기가진행됨에따라증가하다가노년기 (V) 에감소하고있다. 월총주거비의소득대비비중은소득이증가함에따라감소하고가구생애주기동안 20% 수준을유지하다가노년기 (V) 에 32% 로급증하는것으로나타났다. 구성항목간비중을보면원리금상환액 : 주거서비스비 : 보유세 =60:35:5 정도이다. 자가가구중신규로주택을구입하여생애최초주택에거주하는가구들의주거비는원리금상환액과관리비등주거서비스비지출, 그리고조세로구성된다. 여기에신규주택구입을위한자기자금이추가로소요된다. 생애최초주택거주자들은약 9천만원의자기자금을투입하여신규로주택을구입하였으며, 이는연소득대비 3배에해당되는금액이다. 원리금상환액은 39만원으로월소득대비 12.4% 이다. 원리 vii

10 금상환액은소득이증가함에따라증가하고가구생애주기가진행됨에따라감소하고있다. 주거서비스비는 25만원으로소득대비 11.3% 이다. 주거서비스비는소득이증가함에따라증가하고가구생애주기가진행됨에따라증가하다가자녀중 고등교육기 (III) 에서정점을이루고감소하고있다. 보유세는월 2만3천원을부담하고있으며, 소득이증가함에따라누진적으로증가하고가구생애주기가진행됨에따라증가하다가감소하는패턴을보이고있다. 총주거비는 70만원으로소득대비 22% 이다. 기존주택거주자에비하여적은수준이다. 총주거비는소득이증가함에따라증가하고가구생애주기가진행되는동안 70~73 만원수준을유지하다가노년기에 60만원으로감소하고있다. 총주거비의소득대비비중은소득이증가함에따라감소하고가구생애주기가진행되는동안 20% 수준을유지하다가노년기에 34% 로급증하고있다. 주거비구성항목간비중을보면원리금상환액 : 주거서비스비 : 보유세 =58.6:37.8:3.6 이다. 임차가구의주거비는원리금상환액과주거서비스비로구성된다. 신규로임대할경우보증금지불을위한자기자금이추가로소요된다. 기존임대주택에거주하고있는임차가구의주거비부담을보면다음과같다. 원리금상환액은 25만원으로소득대비 8.4% 이다. 원리금상환액은소득이증가함에따라증가하고가구생애주기가진행됨에따라증가하다가자녀중 고등교육기 (III) 에서정점을형성한후감소하고있다. 주거서비스비는 23만원으로소득대비 12% 이며, 소득이증가함에따라증가하고가구생애주기가진행됨에따라감소하고있다. 총주거비는 52만원으로소득의 19% 이며, 소득이증가함에따라증가하고가구생애주기가진행됨에따라증가하다가노년기 (V) 에들어서면서감소하고있다. 총주거비의소득대비비중은소득이증가함에따라감소하고가구생애주기가진행됨에따라 16~18% 수준을유지하다가노년기 (V) 에들어서면서 31% 로급증하고있다. 구성항목별비중을보면, 원리금상환액 : 주거서비스비 =5:5 정도이다. 신규로임차한주택에거주하는가구의원리금상환액과주거서비스비용은기존임대주택거주가구와동일한것으로보았다. 임차가구의경우신규임차가구와기존임차가구를구분할수있는문항이주거실태조사에존재하지않기때문이다. viii

11 신규임차가구의경우보증금지불을위한자기자금투입규모면에서만차별화하였다. 신규임차가구의자기자금투입규모는약 6천만원으로연소득의 2배정도이다. 다음으로는주거비부담과도가구에대한실태를분석하였다. 이를위해선진국에서많이사용하고있는소득대비주거비비율 30% 를기준으로한비율방식과, 소득에서주거비를차감한잔여소득과최저생계비를비교하는잔여소득평가방식, 그리고설문조사를통하여실제주거비에대한경제적스트레스를측정하는행태적접근방식을이용하였다. 비율방식으로분석한결과 18% 의가구가주거비를소득의 30% 이상부담하는주거비부담과도가구로나타났다. 자가가구는 19% 임차가구는 14.2% 이다. 소득분위별로보면 1분위가구에서가장높은 43.4%, 2분위가다음으로높은 17.6% 이다. 그이상의소득계층의경우도 10% 내외의가구들이주거비부담과도가구인것으로나타났다. 잔여소득평가방식으로주거비부담과도가구를분석해본결과 7.7% 의가구가주거비를제외한소득이최저생계비보다적은주거비부담과다가구인것으로나타났다. 이는비율방식보다낮은수준으로잔여소득평가방식의경우주거비부담과도가구가 1분위와 2분위에편중되어있기때문이다. 자가가구는 7.2%, 임차가구는 9.7% 의가구가잔여소득평가방식상주거비부담과도가구인것으로나타났다. 행태방식에의한주거비부담능력평가결과비율방식에의한평가결과와유사하게전소득계층에걸쳐주거비에대한경제적스트레스를느끼고있는것으로응답하였다. 주거비부담수준에대하여 부담있음 으로응답한가구가전소득계층에걸쳐 25%~40% 정도인것으로나타났다. 외국의주거비부담능력평가방식과부담기준을파악하고주택정책에어떻게활용하는지를알아보기위해서미국, 호주, 영국사례들을조사하였다. 그외에도주거비부담능력평가를하여정책에활용하는국가들로뉴질랜드, 캐나다등영어사용권국가들을들수있으나비교적집중적인논의가가능한동시에각각의특징이있는세나라를사례조사국가로정하였다. 미국과호주는주택의재고가충분하고개발할수있는토지도다른국가들에 ix

12 비해충분하다. 그럼에도불구하고핵심적인주거문제는여전히남아있었는데그것이주거비부담능력이다. 주거비부담능력에대해정책적관심을갖게된것은자가보유능력에대한문제의식에서출발하였다. 왜냐하면집값이상승하면서자가주택보유율이더이상증가하지못하고있었기때문이다. 뿐만아니라저소득층주거문제를정책적으로파악하고지원하기위해서도주거비부담능력에대한평가를하고있다. 특히미국이나호주에서는주거비부담능력평가방식과적정부담수준에대한명확한기준을마련하고이를정책적으로이용하고있다. 사례국가중하나인영국의경우주거비부담능력평가에대한많은논의가되고있는것은사실이나공공기관에의한활용은미국, 호주에서처럼적극적이지않다. 이렇게된이유는여러가지가있겠지만, 다른비교국가들에비하면주거사정이상대적으로어려운영국에서주거비부담기준을제시하고정책을펴나가기에는부담스럽기때문인것으로보인다. 미국, 호주의경우주거복지차원에서의주거비부담능력은소득대비주거비비율을부담기준의척도로사용하고있다. 이들국가에서주로사용되는기준비율은시대적으로많은변화가있어 20~40% 범위에서변동이있었으나현재는대부분 30% 를기준으로하고있다. 미국주택및도시개발부 (U.S. Department of Housing and Urban Development, HUD) 기준의경우가구소득에서 30% 이상을주거비로지출할경우주거비부담능력이부족하다고보고정책대상가구가된다. HUD의지수산정시주거비에포함하는항목은 거주하면서실제로지출되는모든비용 을포함하여산정한다. 예를들면임대료, 모기지대출금원리금상환뿐아니라각종조세공과금도주거비에포함된다. 또한최근에는교통비도주거비의일부로포함시켜야한다고보고 HUD 와대학연구소 (Harvard MIT 합동연구소 ) 와연구를진행하고있는것으로알려져있다. 미국에서 30% 라는기준은가구원수, 지역주택시장의특성을감안하지않는너무단순화된기준이라고학계로부터많은비판을받고있지만이비율기준 (30%) 은정책적으로많이활용되고있다. 예를들면주거비부담능력여부의판단과정부지원액수를결정하기위한기준으로활용되고있다. 호주의경우주거비부담문제를개선하기위해서 2001년에는 Affordable Housing National Research Consortium 을설립하고본격적으로구체적인현황파악과대책 x

13 마련을위해노력하고있다. 호주의경우도미국의경우와유사한접근방식을취하고있다. 다만, 호주에서는주거비부담이소득의 30% 를초과하는모든가구를정책대상으로간주하지않고소득하위 40% 인가구중주거비부담이 30% 를초과하는가구들에한해주거비부담능력에문제가있다고본다. 호주에서는이러한원칙을 30/40 원칙 으로부르며정책적으로광범위하게활용되고있다. 호주의 30/40 의경우 30% 라는비율측정치 (ratio measure) 를사용하면서, 소득하위 40%(4분위 ) 라는상한선을두어저소득층에정책대상을한정시킴으로써주거비를지불하면서일반생계를유지할수있는지여부를확인하는잔여지표 (residual measure) 의특성도일부포함한다는점에그유용성이큰것으로평가받고있다. 영국의경우는미국과호주에비하면비교적최근인 2000 년대에이르러주거비부담능력에대한논의가본격적으로이루어졌다. 영국정부의위탁을받아연구를수행한영국재정책위원회의바커 (Barker) 의원은주거비부담능력악화를주택문제의핵심으로진단하고이의해결을주택정책의목표로삼아야한다고제안하였다. 학계에서도 2000년대주거비부담능력평가방식과기준에대한연구가활성화되었다. 영국에서는전통적으로 HTI(House price To Income ratio, 주거비대비소득비율 ) 와 PIR(Price to Income Ratio, 주택가격대비소득비율 ) 이많이사용되어왔다. 영국에서주거비로감안하는범위가미국이나호주의경우보다약간협소한데비해소득은미국의경우총소득을사용하는데영국은일반적으로세후소득 (after tax income) 을사용하므로약간의차이는있지만미국에서사용하는비율과유사한결과일것으로생각된다. 그리고소득에대한주거비부담의기준도미국, 호주와마찬가지로 30% 로정하고있다. 또한소득의 50% 를주거비로사용해야할경우극도로부담불가능한수준이라고보고있다. PIR이라는지수는우리나라뿐아니라영국에서도정책지표로많이사용하는것으로알려져있다. 하지만 PIR은특정시장의평균적인비율을산출할때도사용할수있지만, 개별가구의주거비부담능력평가에는사용되지않는다. 영국의경우미국과호주와는달리 HTI 지수나 PIR 을주거복지차원에서의주거비지원금산정에일률적으로사용하고있지는않다. 그러나영국의가장중요한저소득 xi

14 계층주거지원수단은주택급여와공공임대주택공급이라고할수있는데그중주택급여의경우그액수를결정하기위한과정이잔여소득 (residual income) 접근방식과유사하다. 즉가구소득, 실임대료, 가구구성및크기그리고그에바탕을둔적정생계비등이평가기준에포함된다. 주택수당신청가구의주거비부담능력은 1차로자산규모, 소득수준, 고용여부로평가되어주택급여수급자격을부여하게된다. 2차로소득에서비주거생계비를차감한잔여소득으로주거비 ( 임대료 ) 를감당할수있는지평가한다. 주거비지원규모는잔여소득으로주택소요를스스로충족시킬수없는정도에비례해결정되는것으로볼수있다. 다만영국주택급여의경우에는단지주택공간에대한지원에한정하여난방비, 온수비, 조명비등은감안되지않는다. 이는주택에거주하면서발생하는모든비용을주거비로간주하는미국과호주와는차이가있다. 미국, 호주, 영국등은나름대로주택의양적문제와질의문제도일찍이해결한나라들이지만아직해결되지못하고있는문제는주거비부담문제이다. 나라마다시기는다르지만대부분의국가에서주택가격이많이상승한시기에주거비부담능력문제가정책이슈로부각되었다. 이와같은변화과정을비교하여본다면우리나라도이제는주거비부담능력을주택정책의핵심이슈로인식하고체계적인해결방안을모색하기시작해야할때이다. 그방법론으로우선국민들의주거비부담능력을평가할수있는지수와한계 ( 또는적정 ) 기준을만들어국민들의주거비부담능력을정기적으로평가하고기준미달가구 ( 주거비부담과도 ) 가구들의비율을조사한다면정책을보다효과적으로추진하는데큰도움이될것으로판단된다. 한편가구주거비부담능력을평가하는데있어어떠한지수를사용할것인가도매우중요한문제이다. 앞서소개한미국과호주그외에뉴질랜드, 캐나다등의경우도소득에대비하여주거비의비율이어느정도인가를주거비부담능력평가척도로하고있으며, 대부분의경우소득의 30% 가한계비율, 즉초과해서는안되는비율로간주하고있다. 이에더하여이비율이 50% 이면아주심각한상태로판단하고있다. 그러나주거비부담능력에관심을갖고있는학자들의대부분은이와같은소득대비비율 (ratio measure) 로평가하는것은가구의규모나지역주택시장 xii

15 사정을감안하지않는지수이기때문에불합리하고, 소득에서최저생계비를제외하고적절한수준의주택에서거주하기위한주거비를감당할수있는가를평가하는방식으로전환해야한다고주장하고있다. 이들국가의정부당국자들도이러한문제제기에대한인식을하고있으나, 오래전부터시행해오던관행이라는점과, 통계의미비, 행정의용이성등을이유로아직은비율방식을고수하고있다. 그러나우리나라의경우에는좀더합리적인방식을택해야할것으로판단된다. 5장에서는주거비부담능력평가기준및부담기준의도입방안에대해설명하고새로이도입한기준을어떻게정책적으로활용할것인지에대한내용을담았으며 3장에서분석한주거비부담과도가구실태분석결과들의정책적시사점들을정리하였다. 본연구에서우리나라에도입하여정책에활용할것을건의한주거비부담평가방식은잔여소득평가방식및부담기준, 소득대비주거비비율지수및부담기준과더불어지역시장에서의주민들의평균적주택구입능력을평가할수있는지표로서 특정지역에서중간소득가구가구입할수있는주택의비율 이다. 이어서비교적구체적도입방안을평가방식별로제시하였다. 잔여소득방식에의해주거비부담능력을평가하기위해서주거실태조사의설문방식을일부개선하여조사결과를활용할것을건의하였으며, 소득대비주거비비율평가방식역시주거실태조사자료를활용하여가구들의주거비부담능력을평가할것을건의하였다. 단소득대비주거비비율방식에서의부담기준은미국등에서현재사용하는 소득의 30% 이하 기준을그대로채택하기보다는우리나라에서몇년간의시범운용을통해경험적, 정치적으로받아들여질수있는기준을정하는방안을제시하였다. 한편, 중간소득가구가구입가능한주택의비율을산정하기위해서는가계동향조사의소득자료와감정원의주택가격조사자료를활용할것을건의하였다. 도입한지수의정책적활용방안으로는첫째, 잔여소득평가방식과비율평가방식으로도출된주거비부담과도가구의비율을국민소득계층별 생애주기별주거부담능력을평가하기위한지수로활용하고, 나아가주택정책목표로활용할것을건의하였다. 둘째, 잔여소득평가방식및부담기준과소득대비주거비비율지수를주거복지대상자선정기준및지원규모설정에활용할것으로건의하였으며, 셋째, 지역시장별로 xiii

16 중간소득가구가구입가능한주택의비율을지역시장주민들의구입능력과지역주택시장의상황을판단하기위한지수로활용할것을건의하였다. 한편 3장에서의주거비를과도하게부담하는가구들의현황을소득계층별, 생애주기별로분석한결과의정책적시사점을제시하였다. 소득계층별분석결과의시사점으로는저소득계층의지원을확대하되, 그이상의계층의주거비부담을감소시킬수있는다각적인노력을해야한다고건의하였으며, 생애주기별분석의시사점으로는가장큰문제를안고있는고령계층에대한지원책을보다적극적으로마련하되, 임차가구뿐아니라, 자가주택보유고령가구들에대한주거비부담경감방안마련도필요하다고하고이에대한추진방향을간단히제시하였다. xiv

17 C O N T E N T S 차례 주요결론및정책제안 i 발간사 iii 요 약 v I. 연구의개요 3 1. 연구의필요성 3 2. 연구의목적 4 3. 연구방법 5 4. 연구의기대효과 8 II. 선행연구, 외국연구동향및관련이론 국내선행연구현황및본연구의차별성 외국연구동향 관련이론 18 1) 주거비의정의 18 2) 주거복지차원에서의주거비부담능력평가방식의종류 21 3) 주거비부담능력평가사례 23 Ⅲ. 주거비부담실태와문제점 분석을위한통계자료 31 1) 이용가능한통계자료의개요 31 2) 통계자료활용전략 가구들의생활비지출패턴 소득계층별 생애주기별주거비부담실태 39 1) 소득계층과생애주기의구분 40 2) 자가가구의주거비부담실태 42 3) 임차가구의주거비부담실태 58 4) 주거비부담실태종합 주거비부담과도가구실태분석 64 1) 비율방식에의한주거비부담능력평가 64 2) 잔여소득평가방식에의한주거비부담능력평가 69 3) 행태방식에의한주거비부담능력평가 76 xv

18 Ⅳ. 외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 미국 81 1) 도입배경 81 2) 주거비부담능력평가방식, 부담기준및정책적활용방법 83 3) 평가및시사점 호주 99 1) 도입배경 99 2) 주요개념 101 3) 주거비부담능력평가방식및부담기준 103 4) 주거복지정책에서의활용방법 110 5) 평가및시사점 영국 120 1) 도입배경 120 2) 주거비부담능력평가방식 122 3) 주거비지원정책에나타난주거비부담능력기준 132 4) 평가및시사점 종합및시사점 138 Ⅴ. 주거비부담능력평가방식도입및정책방안 주거비부담능력평가방식도입및정책적활용방안 145 1) 주거비부담능력평가를위한평가방식및기준도입의필요성 145 2) 주거비부담능력평가방식및부담기준도입방안 147 3) 정책적활용방안 주거비부담문제관련정책적시사점 160 1) 주거비부담및경제적스트레스실태 160 2) 소득계층별 생애주기별주거비부담실태분석결과의정책적시사점 162 Ⅵ. 결론및향후과제 연구의결론및정책제안 167 1) 결론 167 2) 정책제안 향후과제 174 참고문헌 175 SUMMARY 185 부록 187 xvi

19 표 차 례 < 표 2-1> 선행연구현황및선행연구와본연구의차별성 15 < 표 2-2> 주거부문소비지출액 : 국민계정산정기준 18 < 표 2-3> 주거비부담능력평가시자가주거비포함내역 20 < 표 2-4> 주거비부담능력평가시임차주거비포함내역 21 < 표 2-5> 외국주거비부담능력평가의접근방식별분류 26 < 표 2-6> 미국연방정부의주요주거복지프로그램에의공공지원대상및지원기준 27 < 표 3-1> 각통계조사의특징 32 < 표 3-2> 주거비개념에따른통계조사비교 33 < 표 3-3> 가구주연령대별소비패턴 36 < 표 3-4> 소득분위별소비패턴변화 37 < 표 3-5> 1, 2분위소득계층의연령별주요항목소비비율 38 < 표 3-6> 국민계정주거비비율국가비교 39 < 표 3-7> 가구생애주기구분 42 < 표 3-8> 기존주택거주가구의원리금상환 43 < 표 3-9> 기존주택거주가구의주거서비스비용 44 < 표 3-10> 재산세도출공식 45 < 표 3-11> 종합부동산세과세기준금액적용규칙 46 < 표 3-12> 종합부동산세계산공식 46 < 표 3-13> 기존주택거주가구의재산세부담 47 < 표 3-14> 기존주택거주가구의종합부동산세부담 48 < 표 3-15> 기존주택거주가구의보유세부담 48 < 표 3-16> 기존주택거주가구의총주거비부담 49 < 표 3-17> 기존주택거주가구의소득대비총주거비부담비율 49 < 표 3-18> 기존주택거주가구의주거비구성항목의생애주기별분포 50 < 표 3-19> 생애최초주택거주가구의자기자금조달규모 51 < 표 3-20> 생애최초주택거주가구의원리금상환규모 52 < 표 3-21> 생애최초주택거주가구의주거서비스비지출규모 53 < 표 3-22> 생애최초주택거주가구의재산세부담규모 54 < 표 3-23> 생애최초주택거주가구의가구생애주기별종합부동산세부담규모 54 xvii

20 < 표 3-24> 생애최초주택거주가구의소득분위별종합부동산세부담규모 55 < 표 3-25> 생애최초주택거주가구의보유세부담규모 55 < 표 3-26> 생애최초주택거주가구의총주거비부담규모 56 < 표 3-27> 신규주택거주가구의주거비구성항목의생애주기별분포 58 < 표 3-28> 기존임차가구의원리금상환규모 59 < 표 3-29> 기존임차가구의주거서비스비지출규모 59 < 표 3-30> 기존임차가구의총주거비부담규모 60 < 표 3-31> 임차가구의주거비구성항목의소득계층별분포 61 < 표 3-32> 임차가구의가구생애주기별소득분포 62 < 표 3-33> 신규임차가구의자기자금투입규모 63 < 표 3-34> 가구유형별주거비부담 63 < 표 3-35> 소득계층별비율기준주거비부담과도가구분포 65 < 표 3-36> 가구원수별비율기준주거비부담과도가구분포 65 < 표 3-37> 가구생애주기별비율기준주거비부담과도가구분포 66 < 표 3-38> 가구주연령별비율기준주거비부담과도가구분포 67 < 표 3-39> 지역별비율기준주거비부담과도가구분포 67 < 표 3-40> 소득계층별 가구원수별비율기준주거비부담과도가구분포 68 < 표 3-41> 소득계층별 가구생애주기별비율기준주거비부담과도가구분포 68 < 표 3-42> 소득계층별 가구주연령별비율기준주거비부담과도가구분포 69 < 표 3-43> 소득계층별 지역별비율기준주거비부담과도가구분포 69 < 표 3-44> 잔여소득평가방식에의한소득계층별주거비부담과도가구분포 71 < 표 3-45> 잔여소득평가방식에의한가구원수별주거비부담과도가구분포 71 < 표 3-46> 잔여소득평가방식에의한가구생애주기별주거비부담과도가구분포 72 < 표 3-47> 잔여소득평가방식에의한가구주연령별주거비부담과도가구분포 73 < 표 3-48> 잔여소득평가방식에의한지역별주거비부담과도가구분포 73 < 표 3-49> 잔여소득평가방식에의한소득계층별 가구원수별주거비부담과도가구분포 74 < 표 3-50> 잔여소득평가방식에의한소득계층별 가구생애주기별주거비부담과도가구분포 74 < 표 3-51> 잔여소득평가방식에의한소득계층별 가구주연령별주거비부담과도가구분포 75 < 표 3-52> 잔여소득평가방식에의한소득계층별 지역별주거비부담과도가구분포 75 < 표 3-53> 대출금상환에대한부담정도 77 xviii

21 < 표 3-54> 기대주거수준대비현주거수준 77 < 표 3-55> 주거비부담수준에대한생각 78 < 표 4-1> 정책에따른주거부담률의변화 82 < 표 4-2> 주거부담능력측정방식의평가기준들 84 < 표 4-3> HUD 지수측정 평가시감안하는사항들과내용 85 < 표 4-4> 지역중위소득을기준으로한소득계층의구분 86 < 표 4-5> 공정시장임대료그룹 86 < 표 4-6> 빈곤층소득그룹 87 < 표 4-7> 주요주거부담능력측정지수들의장단점 96 < 표 4-8> 부담능력향상을위한각주정부주택정책 100 < 표 4-9> 주거비부담능력 (housing affordability) 관련개념 103 < 표 4-10> 주거비포함항목예 (SIH) 105 < 표 4-11> 하위사분위연소득대비주택가격비율 121 < 표 4-12> 잉글랜드지자체의주거비부담능력현황 127 < 표 4-13> 적정비용주택배정등급 134 < 표 5-1> 주거비부담능력평가시자가주거비포함내역 149 < 표 5-2> 주거비부담능력평가시임차주거비포함내역 149 < 표 5-3> 최저생계비와표준생계비의주거비와비주거비비교 158 < 표 6-1> 주거복지정책을위한평가지수도입및활용방안 170 < 표 6-2> 주거비부담능력평가시자가주거비포함내역 171 < 표 6-3> 주거비부담능력평가시임차주거비포함내역 171 < 표 6-4> 평균적주택구입능력평가지수도입및활용방안 172 xix

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23 그 림 차 례 < 그림 1-1> 연구의흐름도 7 < 그림 3-1> 연령별소득분위 (1,2 분위 ) 분포와주요소비패턴 38 < 그림 4-1> 2013년미국임대주택부담지수 92 < 그림 4-2> 지역기술센터의교통비측정모델 94 < 그림 4-3> 주택취득능력변화추이 < 그림 4-4> 주택구입잠재력지수변화추이 < 그림 4-5> 주거비부담능력측정방법과 30/40원칙 104 < 그림 4-6> PIR과 HTI의변화추이 128 < 그림 4-7> 하위사분위 PIR과평균 PIR의변화추이 131 < 그림 5-1> 주거비부담능력평가방식개념도 156 < 그림 5-2> 최저생계비와표준생계비의주거비와비주거비비교 158 xxi

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25 부 표 차 례 < 부표 1> 주택유형 201 < 부표 2> 주택점유형태 203 < 부표 3> 주택규모 ( 실제사용면적 ) 204 < 부표 4> 월세연체여부 206 < 부표 5> 월세연체이유 207 < 부표 6> 주택구입자금 ( 임차자금 ) 조달방법 208 < 부표 7> 자가거주자의주택자금대출액 209 < 부표 8> 전세거주자의전세자금대출액 211 < 부표 9> 보증부월세거주자의대출액 213 < 부표 10> 대출금잔액 214 < 부표 11> 매월상환대출금규모 216 < 부표 12> 대출금상환부담정도 218 < 부표 13> 현거주주택이외타주택구입자금대출여부 220 < 부표 14> 월평균광열, 수도, 전기, 가스비 221 < 부표 15> 월평균수선비 223 < 부표 16> 단독주택유지관리비 225 < 부표 17> 공동주택유지관리비 227 < 부표 18> 주택관련세금 228 < 부표 19> 월평균생활비 230 < 부표 20> 소비부문월평균총지출액 232 < 부표 21> 소비부문지출액비율 234 < 부표 22> 기대주거수준대비현주택의수준 236 < 부표 23> 생활비및소득대비주거비부담수준 238 < 부표 24> 주거비부담이유 240 < 부표 25> 노후대책용연금납입여부 242 < 부표 26> 주거비상승수용가능정도 243 < 부표 27> 주거비상승분보충영역 245 < 부표 28> 기존주택거주가구의원리금상환액 249 < 부표 29> 기존주택거주가구의주거서비스비용지출 250 < 부표 30> 재산세도출공식 251 < 부표 31> 종합부동산세과세기준금액적용규칙 252 xxiii

26 < 부표 32> 종합부동산세계산공식 252 < 부표 33> 기존주택거주가구의재산세부담 253 < 부표 34> 기존주택거주가구의종합부동산세부담 254 < 부표 35> 기존주택거주가구의보유세부담 254 < 부표 36> 기존주택거주가구의총주거비부담 255 < 부표 37> 기존주택거주가구의소득대비주거비부담 256 < 부표 38> 기존주택거주가구의주거비구성항목의가구원수별분포 257 < 부표 39> 기존주택거주가구의주거비구성항목의소득별분포 257 < 부표 40> 생애최초주택구입가구의자기자금분포 258 < 부표 41> 생애최초주택구입가구의원리금상환액분포 259 < 부표 42> 생애최초주택구입가구의주거서비스비지출분포 260 < 부표 43> 생애최초주택구입가구의재산세부담 261 < 부표 44> 생애최초주택구입가구의종합부동산세부담 262 < 부표 45> 생애최초주택구입가구의보유세부담 263 < 부표 46> 생애최초주택구입가구의총주거비부담 263 < 부표 47> 생애최초주택구입가구의소득대비총주거비부담 264 < 부표 48> 신규주택거주가구의주거비구성항목의가구원수별분포 265 < 부표 49> 신규주택거주가구의주거비구성항목의소득별분포 265 < 부표 50> 임차가구의대출원리금상환규모 266 < 부표 51> 임차가구의주거서비스비지출규모 267 < 부표 52> 임차가구의총주거비부담 267 < 부표 53> 임차가구의주거비구성항목의가구원수별분포 268 < 부표 54> 임차가구의주거비구성항목의가구원수별분포 269 < 부표 55> 신규임차가구의자기자금조달규모 269 < 부표 56> 기존주택거주가구의원리금상환액 271 < 부표 57> 기존주택거주가구의주거서비스비용지출 271 < 부표 58> 기존주택거주가구의재산세부담 272 < 부표 59> 기존주택거주가구의종합부동산세부담 272 < 부표 60> 기존주택거주가구의보유세부담 272 < 부표 61> 기존주택거주가구의총주거비부담 273 < 부표 62> 생애최초주택구입가구의자기자금조달규모 273 < 부표 63> 생애최초주택구입가구의원리금상환액 274 < 부표 64> 생애최초주택구입가구의주거서비스비용지출 274 < 부표 65> 생애최초주택구입가구의재산세부담 275 xxiv

27 < 부표 66> 생애최초주택구입가구의종합부동산세부담 275 < 부표 67> 생애최초주택구입가구의보유세부담 275 < 부표 68> 생애최초주택구입가구의총주거비부담 276 < 부표 69> 임차가구의원리금상환액 276 < 부표 70> 임차가구의주거서비스비용지출 277 < 부표 71> 임차가구의총주거비부담 277 xxv

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29 chapter 1 연구의개요

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31 C H A P T E R 0 1 연구의개요 본장에서는연구의필요성, 목적, 주요연구방법등을소개하고, 이어서연구의기대효과를제시하였다. 우리나라는이제극심한주택부족문제와주택의질문제를어느정도해결했지만주거비부담문제로큰어려움에겪고있다. 너무높은주택가격 ( 또는전세가격 ) 에더하여유지관리비, 조세공과금등의부담으로어려움을겪고있다. 따라서본연구는이러한당면정책과제를체계적이고효율적으로개선하기위한기반을구축하기위해주거비부담능력평가방식, 부담기준등을제안하고정책적활용방안을제시하고자한다. 1. 연구의필요성 우리나라는과거에비해주택부족문제가크게완화되었고, 주택시장도많이안정되어가고있다. 그러나저소득계층, 중산화가능계층뿐아니라일부중산층도높은수준의주택가격과임대료그리고유지관리비및제세공과금을포한한주거비부담에어려움을겪고있다. 아파트위주로공급되고있는주택시장에서아파트는분양가격이높아최초로주택을 11구입하고자하는계층인경우은행대출을받는다고해도자력으로구입하는것이매우힘든상태이다. 2000년대전반주택가격이정점에도달할때에비하면가격이많이낮아졌지만여전히주택을구입하는것은보통사람들의 꿈 이다. 세입가구들의주거비부담도매우높다. 전세값이매우높게치솟아있어, 부모등친인척의도움을받지않고전세금을마련하는것은대부분의가구들의 제 1 장연구의개요 3

32 경우매우힘들고부담되는일이다. 최근에는민간임대주택중상당부분이전세에서월세로전환되고있는데이러한현상이임차가구의주거비부담에어떠한영향을줄것인지에대해서도주의깊게지켜보아야한다. 앞으로정책당국자들은주거비부담문제를다각적인차원에서분석하고그결과를바탕으로효과적인해결방안을모색해야한다. 선진국에서도과거에는주택부족과재고주택의질문제를해결하기위하여정책적역량을집중하였으나, 이미 1970 년대부터주거비부담능력 (housing affordability) 을키워드로하여서민들의주거문제를인식하고, 그에대한정책적대응방안을마련하고있다. 그러나우리나라에서는아직까지국민들의주거비부담능력을체계적으로평가하고, 가구소득중어느정도를적정주거비부담수준으로봐야할것인지등에대한연구가제대로이루어진바가없으며, 그러한시각에서의주택정책적접근도이루어지고있지않다. 물론현재의한국의주택정책이서민들의주거비부담능력을감안하고있긴하지만, 주택정책을추진함에있어시장임대료 ( 또는분양가격 ) 보다저렴한공공임대주택또는소형주택공급등막연한정책목표를내세우고있는실정이다. 따라서앞으로효과적인주거정책의수립과추진을위해서주거비부담능력을체계적으로평가할수있는방식을정립하고주거비부담의한계수준또는적정수준을명확히하여주택정책의목표를세우고정책을추진하는것이필요한바, 본연구의필요성은매우크다고할수있다. 2. 연구의목적 본연구의목적은첫째, 한국실정에맞는주거비부담능력평가방식을제시하고, 둘째, 주거실태조사, 가구동향조사등기존통계자료를이용하여소득계층별, 생애주기별로가구들의소득수준과소비구조를분석하여주거비부담능력을평가하고, 셋째, 한계부담기준또는적정부담기준안 ( 案 ) 을도출한다. 마지막으로본연구에서제시한주거부담평가방식과부담기준등을정책적으로활용할수있는방안을제시하며, 기존통계자료를이용하여평가한소득계층별, 생애주기별주거비부담능력평가 4 주거비부담능력평가방식및부담기준의도입과정책적활용방안

33 결과, 특히문제가있다고판단되는계층에대한주거지원관련정책적시사점을 제시하고자한다. 3. 연구방법 1) 관련이론및선행연구검토 관련이론및선행연구검토에서는주거비부담능력 (affordability) 의개념및추계방 법에관한관련이론및선행연구를검토하고보건사회연구원의최저생계비및 한국노총의표준생계비계측방식및배경이론, 그리고생계비수준을검토한다. 2) 가구소득 소비실태및주거비부담관련통계자료분석 가계동향조사와주거실태조사원데이터를주축으로활용하여가계소득 소비, 자산, 금융관련통계청자료를분석하고가계금융복지조사원데이터및주택금융수요 실태조사자료를보완적으로활용하였다. 3) 외국사례조사및전문가원고위탁 미국, 영국, 호주등주거비부담능력을평가하는방법을나름대로정립하고정책수립및운용에활용하고있는국가들의사례를조사한다. 인터넷등을통해자료를확보하여각국에서의주거비부담능력의개념, 관련지수, 정책활용사례등을조사한다. 외국사례국가별로전문가에게원고를위탁하였는데미국은미네소타주립대학최영은박사에게, 영국은 London School of Economics 의하세정박사에게, 호주는현재 The University of New South Wales 에방문학자로있는경기대김진유교수에게위탁하였다. 제 1 장연구의개요 5

34 4) 설문조사 주거, 비주거생계비의증가로인한가구들의경제적스트레스수준및대응방식등에관한가구설문조사를실시하였다. 도시지역을중심으로약 1,000 가구를표본으로조사하였는데, 대상지역으로서울및수도권 ( 경기용인, 고양 ) 지방대도시 1곳 ( 대구 ), 지방중소도시 1곳 ( 전주 ) 으로하였는데지역별포본규모는서울 300 가구, 경기용인, 고양각각 100가구, 대구 300가구, 전주 200가구였다. 사실우리나라전가구를대표하는표본은추출하려면전국의가구들을대상으로한층화표본추출을해야할것이나, 본연구의조사에서는유의할당표본추출법을사용하였다. 이러한표본추출방식을선택한이유는첫째, 조사예산의제약으로전국을대상으로할수없었다. 둘째, 본연구의목적을감안하여주거비부담에어려움을겪을것으로예상되는도시저소득가구, 사회초년생 / 신혼부부, 은퇴가구들도표본에골고루포함시키기위해서중규모이상도시에서표본을추출하였다. 셋째, 제한된표본규모내에서최대한지역적다양성을확보하기위해서서울및수도권, 지방대도시, 지방중소도시를대상지역으로선정하였다. 조사가구중자가와임차의비율은각각 58.5% 와 41.5% 였다. 주택의유형은아파트 55% 등가능한실제재고의유형별분포비율과유사하게설문조사를하고자하였다. 조사는가구방문 1:1면접방식으로하였는데조사시행은전문조사업체에위탁하였다. 6 주거비부담능력평가방식및부담기준의도입과정책적활용방안

35 < 그림 1-1> 연구의흐름도 제 1 장연구의개요 7

36 4. 연구의기대효과 1) 예상되는학술적기여 우리나라에서는관련선행연구가소수이루어진바있으나, 아직주거비부담능력의개념과평가방법이정립되어있지않고, 서민들이주어진소득및자산의범위안에서주거비를어느정도까지부담가능한것인지에대한기초연구가되어있지않다. 본연구의내용은주거비부담능력과관련한이론들과외국사례의폭넓은분석, 다양한통계분석등으로이루어져있고, 주거비를과도하게부담하고있는가구들의실태를소득계층별, 생애주기별로분석하여정책적시사점을제시하는것도새로운시도이므로, 학술적으로선도적역할을하여많은후속연구를유도할수있을것으로판단된다. 2) 예상되는정책적기여 본연구에서제시하는주거비능력평가방식과주거비부담기준은주택바우처프로그램의본격적활용과지불능력에따른공공임대주택임대료책정등을위해서반드시필요하기때문에연구결과가정책적으로활용될수있다. 또한소득계층별, 생애주기별주거비부담능력을다양한통계자료를이용해분석함으로써보다발전된주거복지정책을도입할수있게될것이다. 3) 관련부처및국정과제와의관련성 본연구는박근혜정부의목표의 경제부흥 관련 42개과제중민생경제부문의 서민생활안정 과관련이있고, 국민행복 관련 64개과제중맞춤형고용 복지부문의 생애주기별맞춤형복지 와직접적인관련이있다. 또한본과제의내용은국토해양부주거복지기획과, 주택정책과등의업무와직접적 8 주거비부담능력평가방식및부담기준의도입과정책적활용방안

37 인관계가있으며, 본연구결과를활용하여주거복지정책과주택정책을고도화할 수있다. 4) 기타기대효과 저소득계층뿐아니라, 중산화가능계층및중산층의주거비문제도연구대상으로 하므로선행연구에서다루지않았던정책적정책방안이제시될것으로기대되어 보편적주거복지확립에도움이될수있다. 제 1 장연구의개요 9

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39 chapter 2 선행연구, 외국연구동향및관련이론

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41 C H A P T E R 0 2 선행연구, 외국연구동향및관련이론 제 2장에서는국내의유사선행연구를소개하고, 본연구가선행연구와어떻게다른지를설명하였다. 이어서외국의관련연구동향을광범위하게살펴본결과를간단히요약하였다. 외국연구동향을중시한이유는본연구주제와관련된연구가우리나라에서별로이루어지지않았기때문이다. 그리고마지막으로주거비부담능력과관련된개념과관련이론등을소개하였다. 1. 국내선행연구현황및본연구의차별성 주거비부담능력 (affordability) 이란개념및용어는우리나라에서는많이사용되지않았기때문에우리나라에서는가구들의주거비부담능력의평가에관한연구가많이이루어지지않았다. 따라서이와관련된선행연구는많지않다. 국내주요선행연구로는신상영의 서울시주택부담능력의측정과모니터링 (2007) 과진미윤의박사학위논문인 공동주택거주자의주거비부담능력에관한연구 (1999), 자가주거비계측에대한방법론탐색연구 (2003) 그리고외국사례분석으로는김다스라의 주택구입능력지수의해외사례분석 (2011), 김혜승 (2004) 의박사논문인 주거비지불능력개념에기초한주거비보조에관한연구 등이있다. 국내연구들의내용은주로주택구입능력을평가하기위한지수의선정과소득중주거비로지출비율을산출하는내용으로이루어져있다. 주요선행연구중신상영 (2007) 의연구목적은서울시를대상으로주택부담능력을 제 2 장선행연구, 외국연구동향및관련이론 13

42 평균적으로판단하고이를지속적으로측정하고모니터링하기위한방안을제시하는것이었으며, 연구방법으로는통계및조사자료활용, 서울시부동산표본조사등을시행하였다. 진미윤 (1999) 의박사학위논문에서는공동주택거주자를대상으로주거비부담능력을평가하고이러한부담능력이미래주거선택행동에영향을미치는요인을분석하여제시하였으며, 분석자료는설문조사 (650 가구 ) 를통해획득하였다. 김다스라 (2011) 는외국의주택구입능력지수의특징을파악하고시계열변화의분석을통해주택구입에영향을미치는금융적변수를파악하고자하였는데, 본연구는금융기관의입장에서의소비자구입능력을평가하기위한것으로정책적목적의주택부담능력평가는아니었다. 김혜승 (2004) 의경우주거비지불능력의평가에연구초점이있지않고주거비부담능력을감안한주거비보조방안에관한연구이다. 한편본연구에서는우리나라실정에적합한주거비부담능력을정의하여지수화하고, 소득수준별, 생애주기별로주거비부담능력을평가하는동시에서민들의주거비부담의한계또는적정수준을제시하고주거비부담능력평가방식및기준을정책에활용할수있는방안을구체적으로제시한다. 그리고소득계층별, 생애주기별로가구들을구분하여분석하여과도한주거비부담때문에어려움을겪는계층에대한정책적시사점을제시한다. 14 주거비부담능력평가방식및부담기준의도입과정책적활용방안

43 < 표 2-1> 선행연구현황및선행연구와본연구의차별성 구분 주요선행연구 본연구 선행연구와의차별성 연구목적 연구방법 주요연구내용 과제명 : 서울시주택부담능력의 통계및조사자료활용측정과모니터링 서울시부동산표본조사 연구자 ( 년도 ): 신상영 (2007) 선행연구검토 연구목적 : 서울시를대상으로주택부담능력을평균적으로판단할수있는지표를제시하고, 이를지속적으로측정하고모니터링하기위한방안을제시 과제명 : 공동주택거주자의 문헌조사주거비부담능력에관한 설문조사연구 ( 박사학위논문 ) 통계분석 (ANOVA, 연구자 ( 년도 ): 진미윤 (1999) 다중회귀분석 ) 연구목적 : 공동주택거주자를대상으로주거비부담능력을규명하고이러한부담능력이미래주거선택행동에영향을미치는요인을규명 과제명 : 주택구입능력지수의해외 문헌조사사례분석 시뮬레이션 연구자 ( 년도 ): 김다스라 (2011) 연구목적 : 국가별주택구입능력지수의특징을파악하고, 시계열변화의분석을통해주택구입에영향을미치는금융적변수를파악 주거비부담능력평가방식및부담기준제시 소득수준별, 생애주기별주거비부담능력의평가및과도부담가구실태분석 주거비부담능력평가방식과부담기준의정책적활용방안제시 소득계층별, 생애주기별주거비과도부담분석결과에기초한정책시사점제시 관련이론및해외사례조사, 분석 가계소비실태, 주거비부담관련조사통계의분석 설문조사 ( 가구, 전문가 ) 기초생계비추계방법등의응용 시뮬레이션 주택부담능력지표개념정의 서울시주택부담능력측정 서울시부담능력측정을위한자료구축과정책방안제시 주거비부담능력에대한문헌고찰 통계분석 가구특성에따른주거비부담능력 주택특성에따른주거비부담능력의차이 주택특성변화시가구의주거비부담의사 주택구입능력지수의국가별특성 국가별지수의추이 한국과미국의주택구입능력지수비교 결론 주거비부담능력의정의 가계소비구조및주거비부담실태분석 해외주거비부담능력평가방식및정책적활용실태분석 한국형주거비부담능력측정방식및부담기준제시 소득계층별, 생애주기별주거비부담능력미달가구의평가 주거비부담능력평가기준의정책적활용방안및과도한주거비부담가구를위한정책적시사점제시 제 2 장선행연구, 외국연구동향및관련이론 15

44 2. 외국연구동향 우리나라에서는주거비부담능력 (housing affordability) 은그리익숙하지않고널리사용되지않는개념이며, 이에대해많은연구가이루어지지않았다. 반면영어권을중심으로 1970 년대부터주거비부담능력 (housing affordability) 에대한논의가본격적으로이루어지기시작하였으며, 최근까지도많은논문과보고서들이발간되고있다. 특히미국, 영국, 호주및뉴질랜드에서는주거비부담능력 (housing affordability) 의개념과평가방법에대해많은논문이발표되었으며, 국민주거에있어주거비부담능력문제완화를위한정책연구도많이이루어진바있다. 외국의연구중주거비부담능력의개념과정의및주거비부담능력평가지수의 개선방안에관한연구로는다음과같은것들이있다. A Housing Affordability Standard for the UK (Stone, 2006) 은영국에잔여소득방식 (Residual Approach) 을도입하는방안을제시하였다. 영국에관한또다른논문인 Housing Affordability in England (Yip, 1995) 은영국 York대학박사학위논문으로서주거비부담능력의개념과측정방식에비해매우심도있는검토를하였으며, 더불어영국가구들의주거비부담문제를간략하게평가하였다. Yip은이논문에서주거비부담능력을평가하는 3가지대안적방식으로다른논문들에서많이언급된잔여소득방식 (Residual Measure) 와주거비비율방식 (Ratio Measure) 등과더불어 행태적또는주관적방식 (Subjective or Behavioral) 을소개하였다. Weakness of Housing Affordability Indices Used by Practitioners (Jewkes, 2010) 는미국주택도시개발부 (HUD) 의지수, the National Low Income Housing Coalition 의임차인주거비부담능력지수, the National Association of Realtors의주택구입능력평가지수들을소개했다. Measuring the Nation s Rental Housing Affordability Problems (Belsky, 16 주거비부담능력평가방식및부담기준의도입과정책적활용방안

45 et al., 2005) 는하버드대학 Joint Center for Housing Studies 에서발간된보고서로서현재미국연방정부의주거비비율측정방식 (Ratio Measure) 에서소득대비주거비가 30% 를초과하는경우주거비부담능력이부족하다고간주하는것의한계를제시했다. A New Measure of Housing Affordability: Estimates and Analytical Results (Kutty, 2005) 에서는잔여소득측정방식접근방식을소개하고이방식을사용하여미국의주거비부담능력을초과하는가구수비율을제시하였다. 주거비부담능력지수를이용한실제평가에관한연구들은다음과같은것들이있다. Conceptualizing and Measuring the Housing Affordability Problem (Gabriel, et al., 2005) 은호주정부를위해준비된보고서로주거비비율평가지수와잔여소득평가지수등을이용하여호주가구들의주거비부담능력을다각적으로평가하여제시하였다. 그외에 The Concept of Housing Affordability: Six Contemporary Uses of the Housing Expenditure to Income (Hulchanski, 1995), Housing Affordability in the United States: Trends, Interpretation and Outlook (Goodman, et al., 2001), Housing Affordability in Austrailia (Yates & Gabriel, 2006) 등이있다. 그외부담가능주택 (affordable housing) 을공급하기위한정책방안에관한외국의단행본및논문들은 Affordable Housing and Public Private Partnership (Davidson and Malloy ed., 2009), Rethinking Federal Housing Policy: How to Make Housing Plentiful and Affordable (Gleaser and Gyourko, 2008) 등다수가있다. 제 2 장선행연구, 외국연구동향및관련이론 17

46 3. 관련이론 1) 주거비의정의 일반적으로주거비또는주거비용 (housing costs) 은사용목적에따라다르게정의되고있어혼돈이야기될수있다. 따라서여기서는여러가지주거비개념과정의를설명하고, 주거복지차원에서주거비부담능력평가에필요한주거비의정의및포함될비용내역들을제시하고자한다. 국민들의주거부문총소비를산출하기위한주거소비 ( 국민계정 ) 국민계정은 UN이제시한표준화된항목들을이용하여국민경제상황을제시하는자료로서가계소비중주거부문에의총소비량을측정하도록하고있다. 따라서실제의현금지출 (cash flow) 외에도주택에서거주함에따라발생하는기회비용들도포함하여산정한다. 즉, 자가의경우귀속임대료 (imputed rent), 임차전세주택의경우전세금 ( 자기자금 ) 의기회비용을포함해야한다. 국민계정에서의주거부문가구소비에포함되는항목들은아래의표에서제시된바와같다. < 표 2-2> 주거부문소비지출액 : 국민계정산정기준 구분주거비내역 자가거주가구 임차가구 Imputed rent( 임대시예상임대수입 ) X 임대료 X 전세자금 ( 자기자금 ) 의기회비용 X 주택금융대출이자상환액 ( 해당기간 ) 유지관리비 ( 공동주택 공동관리비 ) 수선비 X 광열비수도, 전기료, 하수도사용료 조세 ( 재산세, 종부세, 도시계획세, 주민세등 ) 주 ) : 포함된다는의미, X: 표함되지않는다는의미. : 내용적으로 와마찬가지로포함된다는 의미이나강조하기위한표시임 18 주거비부담능력평가방식및부담기준의도입과정책적활용방안

47 주택구입능력평가시의주택비용 (housing costs) 금융기관이나, 주택개발업체등의입장에서특정지역에서의주민주택구입능력을평가하는것은사업추진상매우중요한정보이다. 이경우는자기자금 (downpayment) 대출금의원리금상환액및조세 ( 취득관련세금 ) 를주택비용으로볼수있다. 주택사용자비용 (user cost) 에서의주거비용주택사용자비용은위에서제시한여러비용항목에주택가격상승 ( 또는하락 ) 으로인한자본이득 ( 또는자본손실 ) 과감가상각등을더하는개념으로, 저소득또는중 저소득계층의주거복지차원에서적용하기에는적절하지않은개념이다. 주거복지차원의주거비부담능력에서의주거비주거복지차원에서의주거비의개념은주택을소유하거나임대하여거주하면서일정기간 ( 월, 년 ) 에지출해야하는모든비용을말한다 (ongoing costs of owning or renting a home). 즉, 소득에서실제로지출해야하는비용을말하는데, 이에포함될수있는비용은다음의항목들이다. 주택구입을위한대출금의원리금상환액또는전세금대출금의원리금상환액 광열비 ( 전기, 가스 ), 수도및상하수도관련비용 유지관리비 ( 공동주택의경우공동관리비 ) 수선비 조세공과금 ( 자가의경우보유관련세금등 ) 미국 HUD의경우도주거비부담능력평가시주거비포함항목을위에제시한항목과같이규정하고있다 (Jewkee, 2010). 그런데실제로정책에적용할시에는대체로아래와같이 3 ~ 4가지로나누어평가하는것이바람직하다. 첫째, 자신이소유한집에서거주하는경우 둘째, 주택을구입하여거주하려는경우 (would be homeowners) 제 2 장선행연구, 외국연구동향및관련이론 19

48 셋째, 이미임차가구에서거주하는경우 넷째, 전셋집에새로입주하여거주하려는경우 아래의표에서보면자가의경우, 집을마련하기위해이미지출한비용은주거비부담능력평가시주거비에포함시키지않는다. 단, 추가로지불해야하는금액 ( 예, 대출원리금상환, 관리비, 조세공과금등 ) 등향후현금흐름이발생하는부분만을주거비에포함시킨다. 그이유는금융기관또는타인으로부터돈을빌리지않고구입을완납한경우향후에는구매를위한경제적부담이없다고보는것이다. 그러나집을새로사려고할경우주택을구입하기위해서융자받은대출금에대한원리금상환뿐아니라자기자금으로지불한금액도주거비로포함시켜주거비부담능력을평가한다. 단, 초기에한번지불하는자기자금은지속적인현금흐름이아닌일회성지출이므로매달또는매년정기적으로지불하는대출금원리금상환액, 관리유지비, 광열비, 조세공과금과는구분하여별도로감안하다. 즉, 주택을구입할때필요한자금의주택구입을위한전제가되는하나의 문턱 (threshold) 같은것이라고설명할수있다. 그리고보건복지부가발표하는최저생계비에서는이사비, 부동산중개비, 도배비등이사할때발생하는일회성또는선택적비용은주거비에포함시키지않는다. 이러한항목들은외국에서도주거비에포함시키지않는것이일반적이다. < 표 2-3> 주거비부담능력평가시자가주거비포함내역 구분새로집을구입하여자가에서거주하고있는경우주거비내역거주하려고하는경우 주택구입시의자기자금 (downpayment) X 주택금융대출원금 + 이자상환액 ( 해당기간 ) 유지관리비 ( 공동주택 공동관리비 ) 수선비 광열비수도, 전기료, 하수도사용료 조세 ( 재산세, 종부세, 도시계획세, 주민세등 ) 이사비, 부동산중개비, 도배비 X X 주 ) 보건복지부최저생계비, 한국노총의표준생계비에서는 이사비, 부동산중개비, 도배비 를주거비에 포함시키지만본연구에서는포함하지않을계획임 20 주거비부담능력평가방식및부담기준의도입과정책적활용방안

49 임대주택의경우도자가의경우와같은원칙이적용된다. 이미과거에자기자금으로 지불한전세금이나임대보증금은주거비부담으로간주하지않는다. 단전세금대출을 상환하기위해지속해서지출해야하는금액은주거비의일부로간주한다. < 표 2-4> 주거비부담능력평가시임차주거비포함내역 주거비내역 구분 임차하여거주하는경우 새로임차하여거주하려는경우 ( 전세등 ) 전세금또는보증금 ( 자기자금 ) X 당기의전세금대출원금및이자상환액 월세 유지관리비 ( 공동주택 공동관리비 ) 수선비 X X 광열비수도, 전기료, 하수도사용료 조세 ( 재산세, 종부세, 도시계획세, 주민세등 ) X X 이사비, 부동산중개비, 도배비 X X 2) 주거복지차원에서의주거비부담능력평가방식의종류 앞서소개한바와같이영어상용권의주요선진국에서주거복지와관련하여가장많이사용되고있는주거비부담능력평가방식은 소득대비주거비비율방식 (ratio approach) 이다. 그러나이접근방식은가구의구성, 지역주택시장의상황과생계비용, 위치 ( 직장으로부터의거리 ) 등을감안하지않는방식이라는비판을받고있으며, 이에대안으로거의모든관련학자들이 잔여소득평가방식 (residual income approach) 을지지하고있다. 사실상 ratio approach 와 residual income approach 가가장집중적으로논의되고있지만, 각가구들이실제로느끼는바와그에따른분석을통해특정가구가주거비부담능력이있는가를평가하는것이필요하다는주장도있다. 이러한대안적방식은 행태적접근방식 (behavioral approach 또는 subjective approach) 이라고한다. 제 2 장선행연구, 외국연구동향및관련이론 21

50 소득대비주거비비율방식 (ratio approach) 미국을비롯한캐나다, 호주, 뉴질랜드대부분의영어권국가들에서는주거비부담능력을평가기준으로활용하는데일반적으로세전소득의 30% 이상을주거비로지불하는경우과도한주거비를지불하는것으로간주하여정책지원대상이되며, 그비율이 50% 를초과하는경우를매우심각한경우로간주한다. 그런데 30% 라는기준은이론적추산에의해서나온것이아니고, 경험적수치이며명확한근거가있는것은아니다. 30% 로결정된배경은 1) 먼저 1980 년중반이후의초기산업화시대에있어공장노동자들은임금을주급으로수령하였는데일반적으로 1달임금중 1주일치의임금으로주거비를부담하는것이적절하다고간주하였다. 그러나 1920~1930 년대에공공임대주택의관리비가치솟게되자공공임대료가입주자소득의 80% 에이르는경우가발생했다. 1965년미국 Administration of Housing & Home Finance Agency는가구소득의 20% 를최고부담가능한수준으로규정할것을제안하였으며, 이어미국 National Association of Realtors 는 25% 로상향조정할것으로건의하였고, 이는다시 30% 로상향조정되었다 년대말 30% 의비율적용에대한문제제기가있어 25% 로수준까지낮추었다가 1980 년대에임차인을대상으로한이비율 (HCIR, Housing Costs Income Ratio) 을 25% 에서 30% 롤상향조정하여오늘에이르고있다. 현재 30% 라는단일기준을사용하는문제에대해끊임없이문제제기가있지만아직까지 30% 를주거부담능력한계로간주하고정책을운용하고있다. 잔여소득평가방식 (residual income approach) 가구가일정한규모와질 ( 예, 최저주거기준이상 ) 의자가 / 임차주택에거주하기위해필요한비용을소득으로지불하고난후, 나머지의소득으로정상적인생활을할수있는생계비용 ( 식료품비, 피복 신발비. 보건위생비, 교통통신비, 교육비, 교양 오 1) Getting to the Heart of Housing s Fundamental Questions: How Much a Family Afford? (Pelletiere, 2008), the National Low Income Housing Coalition 에서발췌 22 주거비부담능력평가방식및부담기준의도입과정책적활용방안

51 락, 조세공과금등 ) 의조달이가능한지여부를기준으로평가하는방식이다. 현재의 일반적인추세는실제정책적용에있어서앞서설명한비율평가방식 (ratio approach) 보다는잔여소득평가방식이바람직하다는것이거의모든관련논문에서의결론이다. 행태적접근방식 (behavioral approach 또는 subjective approach) 주거비과다지출로인한경제적부담은주관적일수있기때문에실제주거비지출가구의행태적, 주관적판단이기준이되도록하는방식이다. 현재주로사용되고있거나논의의중심이되고있는방식은앞서설명한두가지방식인데, 소득대비주거비비율방식 은공공기관이일방적으로정하는기준이고, 잔여소득평가방식은기본적으로잔여소득 ( 소득중주거비를제외하고남은소득 ) 을평가하는데있어빈곤선 (poverty line) 을기준으로하는방식이지만빈곤선자체가모호한기준이라는것이다. 따라서행태적접근방식이올바른방식이라는주장이다. 그런데행태적접근방식을적용하기위해서는설문조사자료를활용해야한다. 예를들면, 영국의 Bramley등 (1989) 은 Bristol지역 JRF Housing Finance Survey 조사자료를활용하여분석하였으며, Kearns등 (1993) 은스코트랜드지역주택협회 (housing association) 세입자들을대상으로조사하여분석하였다. 2) 단, 주관적설문조사결과를바탕으로한주거비지원정책기준수립은객관성문제로비난받을가능성은존재한다. 따라서이러한방식을정책에적용하는것은형평성및객관성문제로한계가있는것으로판단된다. 3) 주거비부담능력평가사례 일반적으로주거비부담능력을평가하는방식은평가목적에따라크게 2 가지로 분류될수있다. 첫째는특정지역의주택시장에서가구들이주택을구입할수있는 능력 ( 또는구입대출금을상환할수있는능력 ) 을직간접적으로평가하는방식이다. 2) Yip. Ngal Ming, 1995, Housing Affordability in England, University of York Doctoral Dissertation, pp 제 2 장선행연구, 외국연구동향및관련이론 23

52 둘째는주거복지차원에서의개별가구들의주거부담능력을평가하는경우이다. 아래는미국을중심으로간략하게사례를제시한것이다 3). 조사한바로는미국에서가장다양한지수를활용하고있는것으로파악된다. 우선가장일반적인지수는 PIR/RIR 로우리나라에서도많이사용된다. 소득대비주택가격 ( 또는임대료 ) 의비율인데소득및주택가격은각각중간값또는평균값을이용하여계산한다. 일반적으로주택시장여건을판단하는데사용한다. 하지만복지기준으로사용하는경우는없다. 외국의경우적정한 PIR 수준에대한공감대가형성되어있기도하고 UN에서도나름대로의기준을제시한바있지만, 그근거는확실하지않다. 또한이지수는시장전체의상황을평균적으로평가하는것이므로특정계층또는특정가구에대한주거비부담능력을평가하기위한수단으로는사용하지않는다. 미국부동산협회에서사용하는것으로알려진주거비부담능력지수는주택을구입가능한소득에대한중위소득의비율이다. 이비율이높을수록해당지역의가구들의주택구입능력이큰것이고, 반대로이비율이낮으면주택구입능력이상대적으로부족하다는것이다. 미국에서는이러한지수평가를전국을대상으로하기보다는지역시장별로별도로평가한다. 앞서설명한미국부동산협회의지수를약간변형한지수로미국지역부동산업체들이사용하는 변형주거비부담능력지수 가있는데이것은중위가격주택을구입할수있는가구의비율로평가한다. 미국주택건설협회와웰스파고은행이조사하여발표하는지수인 주택구입잠재력지수 는중간소득가구가구입할수있는주택의비율이다. 미국주택소유법 (American Homeownership Act of 1998) 은중간가격의주택을구입가능한소득에대한해당지역중간소득및중간소득의 150% 이상의비율로산정한다. 이지수는서민및저소득층의주택구입능력을평가하기보다는중고소득층의주택구입능력을평가하는지수이다. 한편중 저소득층, 저소득층가구대상으로사용할수있는복지차원에서의주거비부담능력을평가할수있는지수들도이용되고있다. 가장대표적인것이미국주택도시부 (HUD, Department of Housing and Urban Development) 의 주거비부담능력 3) 구체적인외국사례내용은본보고서후반에소개된외국사례부분에제시되어있음. 24 주거비부담능력평가방식및부담기준의도입과정책적활용방안

53 가이드라인 (HUD Affordability Guideline) 이다. 이가이드라인또는기준은총소득중주거비지출이 30% 이상인경우과도한지출이라고정의하고 50% 이상인경우심각한상태라고정의한다. 총소득대비주거비지출비율을사용하는방식과소득의 30% 를기준으로주거비부담능력여부를판정한다든가하는방식은미국뿐아니라, 호주, 뉴질랜드, 캐나다등에서정부의기준으로활용되고있으며, 영국에서는명확한정책기준으로이용되고있지는않지만암묵적인기준으로받아들여지고있다. 여기서주거비를어디까지포함시키는가에대해국가마다약간의차이는있지만, 대부분모기지상환금 ( 또는임대료 ), 유지관리비, 광열비, 조세공과금을포함하여집을소유 ( 또는임대 ) 하여거주하는데서발생하는모든비용을포함한다. 반면부동산업계, 모기지대출기관, 주택건설업계에서많이사용하는주택구입능력평가지수에서는단순히모기지대출상환능력만을평가한다는점에서평가의목적과접근방식이근본적으로차이가있다. 한편미국 저소득주거연합 에서는 Housing Wage 를사용하는데이지수는시급으로계산한하루 (full time) 임금으로, 해당지역의공정시장임대료를감당할수있는수준을말한다. 즉시급제급여수준으로감당할수있는수준의임대료가적정하다는의미인것인데여기서도 HUD가제시한 30% 기준이적용된다. 애틀란타연방주택은행은저소득가구가중저가의주택을구입을평가가능한지를기준으로활용한다. 제 2 장선행연구, 외국연구동향및관련이론 25

54 < 표 2-5> 외국주거비부담능력평가의접근방식별분류 접근방식 지역주택시장에서의주택구입또는임대능력평가 가구의주거비부담능력 ( 저소득층중심 ) 지수명산출방식 PIR / RIR 소득대비주택가격 ( 임대료 ) 비율미국부동산협회의주거비부담능력지수중간가격의주택을구입가능한소득에대한중간소득의비율변형주거비부담능력지수중간가격의주택의구입을감당할수있는가구의비율 NAHB 와 Wells Fargo 의주택구입잠재력지수중간소득가구가구입할수있는주택의비율 HR 3899 주택구입능력의정의중간가격의주택을구입가능한소득에대한해당지역중간소득및중간소득의 150% 비율 HUD Affordability Guideline 총소득중주거비지출비용이 30% 이상인경우과도한지출이라고정의하고, 50% 이상인경우심각한상태라고봄 Housing Wage 시급제로받은임금으로지역의공정시장임대료를감당할수있는수준 이용기관 대한민국등세계각국 미국부동산협회 (National Association of Realtors) 미국지방부동산업체 (Local Realtors) 미국주택건설협회와웰스파고은행 (National Association of Home Builders and Wells Fargo) 미국주택소유법 (American Homeownership Act of 1998) 미국 (HUD), 호주, 뉴질랜드, 캐나다, 영국등영어권국가 미국저소득주거연합 (National Low Income Housing Coalition) 애틀랜타연방주택은행주거비부담능력지수미국애틀랜타연방주택은행저소득가구가중저가의주택구입을위한담보대출능력자료 : Journal of Financial Counseling and Planning Volume 21, Issue < 표 2-6> 에서는미국에서주거비부담능력한계기준인소득의 30% 를적용하는주거복지프로그램의내용을보여주고있다. 표에서보면공공주거복지지원의대상자는대부분지역중간소득 (Area Median Income, AMI) 을기준으로선정하고, 지원규모는대부분각가구소득의 30% 를수혜대상가구가직접부담하도록하고그이상의주거비는정부가지원하고있음을알수있다. 26 주거비부담능력평가방식및부담기준의도입과정책적활용방안

55 < 표 2-6> 미국연방정부의주요주거복지프로그램에의공공지원대상및지원기준 주택프로그램공공지원대상지원기준 ( 액수 ) 공공주택 바우처에의한주택선택 섹션 8 에기초한프로젝트 섹션 202 와섹션 811 HOME 프로그램 지역사회개발구획보조금 에이즈감염자를위한주거기회 저소득주택세금공제 AMI 의 30% 이하의가구들에대하여최소 40% 의공공주택을제공나머지는 AMI 의최대 80% 가구에제공해야함 AMI 의 30% 이하의가구들에대하여최소 70% 의바우처를제공나머지는 AMI 의최대 80% 가구에제공해야함 AMI 의 30% 이하의가구들에대하여최소 40% 의주택제공나머지는 AMI 의최대 80% 가구에제공해야함 AMI 의 50% 이하의가구들에대하여모든주택이제공되어야함 AMI 의 60% 이하의가구들에대하여최소 90% 의관할구역내의임대주택지원이이뤄져야만함나머지는 AMI 의최대 80% 의가구에제공해야함만약 5 개이상의 HOME 지원주택이있다면, AMI 의 50% 이하의가구들에게 20% 의 HOME 지원주택을제공해야만함모든지원은 AMI 80% 이내에서만이루어짐 AMI 의 80% 이하의가구들에대하여 CDBG 지원임대는 51% 의주택이제공되어야함 AMI 의 80% 이하의가구들에대하여 100% 의주택소유자에게지원이있어야함 모든주택의공급은 AMI 의 80% 이하의가구를대상으로함 AMI 의 60% 이하가구에대하여 40% 의세금공제를제공하거나, AMI 의 50% 이하가구에대하여주거관련비용전체의 20% 를제공하는것중하나를소유자가결정 가구의월조정소득중최대 30%, 또는가구소득의 10% 또는정부가고시한최소임대료중큰액수를수혜가구가자기부담하고초과부분은정부가지원 임대료는 AMI 의 65% 인가구소득의 30% 또는공정시장임대료보다높을수없음 5 호이상의프로젝트에서는, 지원주택의 20% 는 AMI 의 50% 인가구소득의 30% 또는극빈층의실제소득의 30% 를초과해서는안됨 임대료는대상소득임계값의 30% 로함 임대료의결정은 AMI 의 80% 이하가구들에대하여소득임계값의 30% 를원칙으로함 임대료의결정은대상소득임계값의 30% 를원칙으로함 연방주택대부은행의저렴한주택프로그램 AMI 의 80% 이하가구에대하여 AHP 보조가제공됨 AMI 50% 이하가구에대해서임대주택의 20% 제공을보장함 AMI: Area Median Income( 중위소득계층 ) 자료 : Pelletiere(2008), National Low Income Housing Coalition 임대료의결정은 AMI 의 80% 이하가구들에대하여소득임계값의 30% 를원칙으로함 제 2 장선행연구, 외국연구동향및관련이론 27

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57 chapter 3 주거비부담실태와문제점

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59 C H A P T E R 0 3 주거비부담실태와문제점 3장에서는우리나라가구들의부문별소비패턴을가계동향조사원자료를활용하여살펴보았고, 이어서 2012 주거실태조사자료를활용하여소득계층별, 생애주기별로나누어가구들의주거비부담실태를살펴보았다. 여기서주거비란주택에거주하면서지속적으로지출하는모든비용을의미한다. 그리고비율측정방식, 잔여소득평가방식, 행태적 주관적평가방식을이용하여과도하게주거비를부담하는가구들의비율을소득계층별, 생애주기별그리고지역별 ( 수도권, 광역시, 도 ) 로제시하였다. 1. 분석을위한통계자료 1) 이용가능한통계자료의개요 주거비및주거비부담능력을다양한차원에서정의하고있으므로이에대응되도록실태를분석하기위해서는다양한항목을모두갖춘통계자료를이용하는것이가장바람직하다. 그러나현실적으로이같은통계가존재하지않으므로활용가능한통계들의특성과차이를감안하여주거비부담실태를분석하여야한다. 따라서주거비개념을고려하여활용가능한통계들의특징과장단점을비교해보았다. 대표적으로활용가능한통계들로는통계청에서조사하는가계동향조사, 주거금융복지조사와고용정보원에서조사하는한국노동패널, 그리고국토교통부에서조사하는주거실태조사등이다. 제 3 장주거비부담실태와문제점 31

60 구분가계동향조사가계금융복지조사노동패널조사주거실태조사가구원의인적사항, 주거및주거환경, 금융부분과변동가구원 ( 추가, 주거이동및가구의수입 지출에복지부분을구분하여분가, 사망 ) 관련문항, 주택구입계획, 조사관한사항, 가구구성, 자산, 부채가족관계와부모와의공공임대주택, 항목가구구성에관한사항, 및부채상환능력, 소득, 경제적교류, 주거, 가구특성생활실태및주거에관한사항지출, 경제활동, 건강자녀교육및자녀보육, 구매력등과관련한등의 150여개항목가구의소득, 소비, 66개항목자산과부채 표본추출방법 2005 년인구주택총조사조사구요도및가구명부를현지확인하여재정비후구역설정 < 표 3-1> 각통계조사의특징 각층별로추출된조사구마다 10 가구를계통추출 1차표본 : 이단계층화집락계통추출법 2차표본 : 동부 : 이단계집락확률비례추출법, 계통추출법읍면부 : 이단계집락추출법 1차표본 : 5000가구 2차표본 : 1500가구 PSU : 조사구 ( 추출방법 : 확률비례계통추출 (P PS_SYS)) SSU : 가구 ( 추출방법 : 랜덤추출 ) 표본 999개조사구에서약 2,200개조사구전국 20,000가구규모 8,700가구 (33,000가구 ) 가구의실태에관한사항은면접조사원표본, 자계식, 구조화된설문지와조사기입식, 가계의면접조사, 인터넷조사면접조사, PAPI*, 훈련된조사원에의한방법수입과지출에관한병행 CAPI** 대면면접조사사항은가계부자기기입식 * PAPI(Paper Assisted Personal Interviewing) : 부재가구등면접이불가능한경우는종이조사표로조사하여조사내용을직접입력하는기법 **CAPI(Computer Assisted Personal Interviewing) : 컴퓨터를이용한면접조사로조사담당이노트북컴퓨터 ( 또는 PDA 등소형장비 ) 를휴대하여조사하면서조사내용을직접입력하는기법출처 : 통계청통계설명자료 매월경상적으로지출되는주거비에해당되는월세및주거광열비와관련해서는가계금융복지조사를제외한세통계조사모두조사항목이존재한다. 가계동향조사는매우자세한항목까지분류되어있다. 노동패널조사와주거실태조사는월세및주거광열비에대한정보를담고있다. 세통계조사에서모두경상주거비를월세와주거광열비로일관되게정의하고있다. 따라서경상주거비는세통계를비교하는하나의척도가될수있다. 주거비이외의소비지출과관련해서도가계금융복지조사를제외한세통계조사 32 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

61 모두에서해당문항을포함하고있다. 가계동향조사와노동패널조사는약간의항목차이만있을뿐유사한소비지출항목을포함하고있다. 주거실태조사의경우는 월평균생활비 라는문항하나만포함하고있다. 주택금융관련해서는네가지통계조사에모두관련항목들이포함되어있으나각각성격이다르다. 가계동향조사의경우전월세보증금과주택대출이자를포함하고있다. 노동패널조사의경우전월세보증금정도를포함하고있다. 주거실태조사의경우전월세보증금과주택마련시재원조달등을포함하고있다. 특히 2012년주거실태조사의경우는매월주택대출원리금상환액을포함하고있다. 또한 downpayment, 즉주택마련시자기자금조달비율과관련된통계는유일하게주거실태조사에만존재한다. 가계금융복지조사의경우는주택대출원리금잔액등과같이자산 부채관점의항목을포함하고있다. < 표 3-2> 주거비개념에따른통계조사비교 가계동향조사 노동패널조사 주거실태조사 가계금융복지조사 월세, 광열비, 관리비등 주기비이외소비, 교육비, 교통비, 식비등 주택금융 자산, 부채 조세 지역구분 : 관련항목이없어전혀활용할수없음 : 관련항목은존재하나본연구의주거비개념에정확히부합하지않음 : 관련항목이존재하며본연구의주거비개념에부합하여활용가능 : 관련항목이존재하며본연구의주거비개념에부합하여활용가능하며관측치의수가충분히많아횡단면분석이나시계열분석등추가적인분석도가능 자산및부채와관련된문항들의경우노동패널조사와가계금융복지조사에편중되어있다. 가계동향조사에는자산및부채관련항목이전혀존재하지않는다. 주택의가격에대한자료조차도없다. 노동패널조사의경우자산및부채를주택, 토지, 예 적금, 금융부채, 자동차등과같이별도의부문으로분류하고있다 년주거실 제 3 장주거비부담실태와문제점 33

62 태조사의경우도자산및부채에대한문항을대폭줄여서주택의가치를제외한자산및부채관련문항이없다. 가계금융복지조사의경우주택, 부동산, 동산, 금융등다양한측면의자산및부채관련문항을포함하고있다. 조세와관련해서는전체적으로통계자료가미비한상태이다. 가계동향조사에주택취득세통계가포함되어있는정도이고나머지통계조사에는조세관련항목이포함되어있지않다. 지역별구분이가능하다면그만큼활용성이높으므로각통계의지역구분에대해살펴보았다. 노동패널조사와주거실태조사의경우지역구분이가능한반면가계동향조사는지역구분이불가능하다. 가계금융복지조사는수도권여부만을구분할수있다. 이외에도장기시계열의안정적확보여부도따져볼수있다. 가계동향조사의경우월단위로집계되므로시계열확보에는가장장점을가진다. 가계금융복지조사의경우는최근 3년에조사가개편됨에따라장기시계열을확보하기는어렵다. 노동패널조사는패널조사로서의장점을가진다. 주거실태조사는격년주기로실시되는특징이있으며, 매조사마다일부문항의가감이있다. 2) 통계자료활용전략 우리연구의목적을고려할때주거비개념을충실히반영할수있는가능성을가장중요하게고려하였고, 이를다차원적으로분석하기위한구분범주의활용가능성을두번째로중요하게고려하여통계자료활용전략을구상하였다. 기타시계열확보가능성이나패널자료구축가능성등은별도로고려하지않았다. 기본적인구분범주인소득계층별 생애주기별주거비부담실태를파악할수있어야한다. 그리고주거비부담은기본적으로가구원수에따라차이가있으므로소득계층별 가구원수별주거비부담실태도파악할필요가있다. 또한지역별로도주거비부담에큰차이를보이므로지역구분도반영하여야한다. 이상의네가지범주에대한활용가능성을전반적으로고려하여통계자료를선택적으로사용하였다. 34 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

63 소득계층구분은 2012년가계동향조사의 10분위경계값을사용하였다. 이경계값을주거실태조사분석시에도동일하게적용함으로써소득계층구분의일관성을유지하고자하였다. 주거비및주거비부담과관련된통계를가장많이포함하고있는주거실태조사자료를기본으로하여실태를파악하고이외의실태는여타통계조사를이용하여보완하였다. 2. 가구들의생활비지출패턴 소비항목별변화를파악할수있는자료는가계동향조사가유일하기때문에본자료는가계동향조사를활용하여분석하였다. 특히가계동향조사는소득자료에관한신뢰도가높고가구형태 ( 가구원수, 취학아동유무, 가장의연령등 ) 와주거부문에의소비지출자료 ( 임대료, 광열비, 대출이자, 주택관련수수료등 ) 와주거이외의소비지출항목에대한자료 ( 임대료, 광열비, 대출이자, 주택관련수수료등 ) 도포함되어있었다. 다만주택금융및자산에관한자료가충분치못한것이종합적인소비행태분석에있어한계로지적될수있다. 여기서는가계동향조사상의주거및수도광열비만을주거비항목으로고려하여가구들의전반적인생활비지출패턴을분석하였다. 가구주연령대별소비패턴의변화 10 대가구주가소비하는항목중가장큰것은주거비로나타났다. 그외음식 / 숙박비용과식료품비, 의류비등을가장많이사용하고있다. 20대가구주의경우가장큰비중을차지하는것은교통비로나타났으며, 주거 광열비비는 13% 를차지하고있다. 30대가구주의경우주거 광열비와교통비, 식료품비, 음식 / 숙박비용등이약 11~13% 정도로고르게분포한다. 40대가구주의경우교육비가 17% 로가장큰비중을차지하고있고, 50대가구주의경우 30대와비슷하게주거 광열비, 교통비, 식료품비, 음식 / 숙박비용등이고르게분포한다. 60대와 70대이상에서는식료품비가가장많은비중을차지하며, 주거 광열비의비중이그다음으로많다. 70이상의 제 3 장주거비부담실태와문제점 35

64 경우보건에도많은소비를하고있는것으로나타났다. 주거 광열비의경우의비율만보면, 10대의경우와 60대및 70대이상에가장높게나타나는데그비율은각각 26%, 15%, 19% 이다. 주의할점은여기서의주거 광열비는대출이자나조세등앞의 < 표 2-3> 과 < 표 2-4> 에서제시한모든주거비항목을포함하는것이아니고가계동향조사상의주거및수도광열비만을포함하고있으므로실제주거비부담을과소평가하고있다는것이다. < 표 3-3> 가구주연령대별소비패턴 ( 단위 : 원 ) 구분 식료품 의류 보건 교통 통신 교육 음식 / 주거 숙박광열비 10대 99,738 94,858 11,406 54,296 38,125 66, , ,169 11% 11% 1% 6% 4% 7% 13% 26% 20대 210, , , , ,647 37, , ,388 11% 8% 5% 17% 7% 2% 15% 13% 30대 301, , , , , , , ,892 12% 7% 6% 13% 6% 8% 12% 11% 40대 346, , , , , , , ,155 13% 7% 5% 12% 6% 17% 12% 10% 50대 318, , , , , , , ,404 14% 7% 6% 13% 6% 8% 13% 11% 60대 303,920 91, , ,072 78,360 20, , ,735 20% 6% 9% 12% 5% 1% 11% 15% 70이상 231,900 39, ,382 79,365 35,831 10,467 69, ,229 24% 4% 15% 8% 4% 1% 7% 19% 평균 305, , , , , , , ,752 15% 7% 7% 13% 6% 10% 12% 12% 주 ) 여기서의주거 광열비는가계동향조사상의주거및수도광열비를의미함 소득분위별소비패턴변화 < 표 3-4> 에서와같이 1, 2분위의저소득계층의경우소득중주거 광열비에소비하는액수의비율이월등히높고, 또한생존에가장필요한식비, 피복비의소비비율이눈에띄게높게나타난다. 이는저소득계층이주거, 음식, 옷등을많이소비해서가아니라소득이낮다보니생존을위해가장필요한의식주의해결을우선할수밖에 36 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

65 없기때문이다. 또한저소득계층의경우교육, 교통 통신소비다른계층에비해 월등히낮게나타난다. 1 분위의경우음식 숙박에대한소비비율도다른소득계층에 비해월등히낮게나타난다. < 표 3-4> 소득분위별소비패턴변화 ( 단위 : 원 ) 구분 식료품 의류 보건 교통 통신 교육 음식 / 주거 숙박광열비 1분위 194,384 37,267 96,310 71,404 45,183 25,701 68, ,483 23% 4% 11% 8% 5% 3% 8% 21% 2분위 248,290 82, , ,155 95,455 77, , ,783 18% 6% 8% 11% 7% 6% 12% 16% 3분위 285, , , , , , , ,414 17% 6% 7% 12% 7% 7% 13% 14% 4분위 307, , , , , , , ,481 15% 6% 7% 12% 7% 10% 13% 12% 5분위 319, , , , , , , ,819 14% 7% 6% 11% 7% 10% 13% 12% 6분위 344, , , , , , , ,321 14% 7% 6% 12% 6% 11% 13% 11% 7분위 353, , , , , , , ,876 13% 7% 6% 12% 6% 11% 14% 10% 8분위 380, , , , , , , ,777 13% 7% 6% 13% 6% 12% 13% 9% 9분위 402, , , , , , , ,840 12% 8% 6% 15% 5% 12% 13% 9% 10분위 448, , , , , , , ,228 11% 8% 6% 15% 5% 12% 12% 8% 평균 305, , , , , , , ,752 15% 7% 7% 13% 6% 10% 12% 12% 주 ) 여기서의주거 광열비는가계동향조사상의주거및수도광열비를의미함 저소득계층 (1,2 분위 ) 의연령별주요항목소비패턴 여기서는가구들의전체소비를 100% 로보았을때저소득계층연령별주요주거소 비항목 ( 식품, 보건, 교육, 주거 ) 에대한소비비율을살펴보았다. 제 3 장주거비부담실태와문제점 37

66 < 표 3-5> 1, 2 분위소득계층의연령별주요항목소비비율 구분 식료품 보건 교육 주거비 10대 11.2% 1.3% 7.5% 26.0% 20대 11.0% 5.3% 2.0% 14.2% 30대 12.2% 6.0% 7.8% 13.3% 40대 12.6% 5.1% 16.5% 12.1% 50대 13.9% 6.2% 7.9% 13.0% 60대 19.7% 9.1% 1.4% 16.0% 70이상 23.8% 15.1% 1.1% 20.4% 평균 14.2% 6.6% 9.6% 13.5% 주 : 위의비율은모든소비항목에대한소비를 100% 로보았을때위의 4가지소비항목이차지하는 비율을나타낸것임. 1,2 분위의저소득가구중 10 대, 20 대와 60 대, 70 대이상의연령층이주거비에 대한소비비율이매우높게난다. 또한 60 대, 70 대이상의고령계층의경우식료품과 보건에대한소비지출이다른연령계층보다높게나타난다. < 그림 3-1> 연령별소득분위 (1,2 분위 ) 분포와주요소비패턴 ( 단위 : %) 38 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

67 참고앞서설명한바와같이국민계정에서의주거비는자가주택의경우 imputed rent 를합산시키고기타주거소비에투입된모든자산의기회비용을포함한다. 예를들면우리나라전세주택에입주한전세금의기회비용도합산이된다는의미이다. 국민계정상총가계지출중주거부문지출이차지하는비율을한국 미국간비교해본결과유사한수준인것으로나타났다. 이결과를보면우리나라에서가구들의자산중상당히큰부분을주택에투입하는것으로인식되고있지만미국의경우도우리나라와유사한수준인것으로나타난다. 단, 미국의경우주거소비비율로는우리나라와유사한수준이지, 주택과부속된토지등의수준은우리나라의경우보다일반적으로훨씬높다는데차이가있을것으로판단된다. < 표 3-6> 국민계정주거비비율국가비교 단위 : % 미국 한국 자료 : Bureau of Economic Analysis( 미국 ), KOSIS 국가통계포털 ( 한국 ) 3. 소득계층별 생애주기별주거비부담실태 주거비정의에따른주거비지출패턴을분석하기위하여일차적으로주거실태조사자료를이용하기로했다. 자가가구의주거비는주택구입시자기자금, 주택대출원리금상환, 주거광열비, 조세, 그리고이사비 부동산중개비 도배비등으로구성된다. 주거실태조사는이중앞의세가지항목을포함하고있어, 단일통계조사중가장많은항목이있으므로주거실태조사자료를기본으로주거비부담실태를분석했다. 조세와이사비 부동산중개비 도배비등기타비용에대한분석은주거실태조사이외의통계조사자료를이용했다. 제 3 장주거비부담실태와문제점 39

68 1) 소득계층과생애주기의구분 소득계층은통상적인구분기준인 5분위로구분하였다. 2012년가계동향조사상의 5분위경계값을이용하여주거실태조사와설문조사등모든자료의소득계층구분에사용함으로써소득계층구분의일관성을기하였다. 10분위로구분할경우해당표본가구수가작아져서유의성이떨어짐에도불구하고유의적인것처럼해석하는오류를범할수있다. 따라서이러한오류의위험을줄이고해석의명료화를위하여 10분위대신 5분위로구분하였다. 가구생애주기와관련해서는다양한선행연구들이있으므로이를전체적으로검토한이후에우리연구에가장부합하는가구생애주기구분을선정하는절차를거쳤다. 여기서는대표적인두개의선행연구를토대로가구생애주기이론을정리하고우리연구에대한적용방안을도출하였다. 첫째는박천규외 (2009) 4) 가수행한 가구생애주기를감안한주택수요특성분석연구 이다. 이연구에따르면가구생애주기가설은 Ando and Modigliani(1963) 에의해제시되었으며, 개별가계들이생애주기동안일정한효용수준을유지하려는합리화과정을반영한이론이다. 가장대표적인구분기준은가구주연령에따른구분이다. 이외에도자녀연령, 혼인상태, 학업단계, 가족의규모변화등을꼽고있다. 대부분의선행연구에서가구주연령을구분기준으로사용하고있으며, 10세단위로구분하고있음을감안하여제1단계를 30대, 제2단계를 40대, 제3단계를 50대, 제4단계를 60대이상으로구분하여사용하였다. 다음으로가구생애주기구분에대하여밀도있게연구한선행연구로는천현진외 (2007) 5) 의 도시근로자가계의가족생활주기에따른소득및소비지출구조분석 을들수있다. 이연구는가구생애주기를가족생활주기로표현하고있다. 이들은가구생애주기의개념과이론을정리하고있다. 여기서중요한특징은단순히경제적인 4) 박천규외 (2009), 가구생애주기를감안한주택수요특성분석연구, 국토연구제 60 권, pp.171~187 5) 천현진외 (2007), 도시근로자가계의가족생활주기에따른소득및소비지출구조분석, 한국가족지원경영학회지, 11 권 1 호 40 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

69 관점뿐만아니라사회적인관점, 그리고인간발달이론에서의가구생애주기구분과관련된이론도같이소개하고있다는점이다. 대표적으로주부의결혼만족도, 가족의갈등, 부모와자녀간의관계등도가구생애주기를구분하는중요한요인이될수있음을지적하였다. 천현진외 (2007) 에서는이상의다양한이론과선행연구들을검토한후자녀연령과가구주연령을기준으로가구생애주기를구분하되최종적으로는가구생애주기에매칭시키는방식을택하였다. 이들은다음의표에서제시된것과같이 5단계로가구생애주기를구분하되인접한가구생애주기단계간에가구주연령이중첩되도록설계함으로써해당자녀연령과가구주연령에의해포괄되는표본의범위가 90% 가량되도록하였다. 우리연구에서는천현진외 (2007) 의연구를준용하되주거비부담능력분석에맞도록수정하여가구생애주기를설정하였다. 먼저부부와부부 + 자녀로구성된가구만으로포함시켰다. 미혼가구를포함시킬경우미혼가구와결혼가구의생애주기구분에있어확연한차이를보이므로포괄적으로가구생애주기를설정하기가곤란하다. 따라서미혼가구를배제하였다. 또한가구주연령이 25 세이하인가구도배제하였다. 25세이하가구주의경우기숙사, 자취, 하숙등의주거형태로인하여일반적인주거비부담체계와는다소상이한체계를보일수있기때문이다. 또한부모로부터경제적지원을받고있을가능성이많으므로독립적인가구로서생애주기를고려한최적화단계에진입하지않은것으로판단하였다. 천현진외 (2007) 에서는해당가구생애주기의표본을가급적많이포괄할수있도록중복을허용하였으나우리연구에서는이렇게설정할경우소득, 가구원수, 지역등여타의분석차원과혼합하여분석결과를해석하기어려운측면이있다. 또한구체적인분석에있어서도많은계산비용을부담하여야한다. 따라서각생애주기별표본포괄범위가다소좁아지더라도가구주연령이가구생애주기간에중첩되지않도록조정하여설계하였다. 제 3 장주거비부담실태와문제점 41

70 가구생애주기 < 표 3-7> 가구생애주기구분 천현진외 (2007) 의생애주기가구주연령 ( 중첩허용 ) 우리연구의가구생애주기가구주연령 ( 중첩배제 ) I 단계. 형성 출산 양육기 25세이상 ~ 38세미만 25세이상 ~ 35세미만 II 단계. 자녀초등교육기 35세이상 ~ 46세미만 35세이상 ~ 43세미만 III 단계. 자녀중 고등교육기 41세이상 ~ 52세미만 43세이상 ~ 48세미만 IV 단계. 자녀성인기 48세이상 ~ 65세미만 48세이상 ~ 60세미만 V 노년기. 60세이상 60세이상 이상에서제시한가구생애주기선택의논거가경제학적 사회학적논거를갖고있음에도불구하고객관성을완전히견지할수없는한계가있다. 따라서이러한측면을고려하여 10 세단위의연령대별주기에대해서도같은분석의결과를제시함으로써가구생애주기구분의임의성을보완하고자하였다. 2) 자가가구의주거비부담실태 기존주택에거주하고있는가구의주거비부담실태기존주택에거주하고있는가구의주거비 6) 부담은원리금상환액 7) 과관리비등주거서비스비지출로구성된다. 기존주택에거주하고있는가구는생애최초구입주택에거주하지않고있는가구만을대상으로분석하였다. 원리금상환규모를생애주기별로보면, 자녀양육기 (I) 자녀초등교육기 (II) 자녀중 고등교육기 (III) 까지는원리금상환규모가증가하다가자녀성인기 (IV) 노년기 (V) 동안에는원리금상환규모가정체후감소하는패턴을보이고있다. 자녀중 고등교육기에는원리금상환규모가매월 52만3천원으로정점에달한다. 노년기에는원리금상환규모가가장작은수준으로매월 39만6천원이다. 6) < 표 2-3> 과 < 표 2-4> 에서제시한주거비개념을준용하였다. 7) 여기서의원리금상환액은주거실태조사상의자료로서, 주거실태조사에서는주택구입및주거비지출목적의대출에대한원리금상환만으로질문을한정하고있다. 따라서주거이외목적의대출에대한원리금상환분은제외되어있다. 42 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

71 소득 8) 대비원리금상환규모 (DSR; Debt to Service Ratio) 는가구생애주기가진행 됨에따라감소하는경향을보이고있다. 그러나 1 분위가구만을놓고보면, 가구생애 주기가진행됨에따라소득대비원리금상환규모가증가하는것으로나타났다. 소득분위가구생애주기 상환액 ( 만원 / 월 ) I II III IV V 전체 소득분위 가구생애주기 < 표 3-8> 기존주택거주가구의원리금상환 월소득대비비중 (%) I II III IV V 전체 주거서비스비용지출규모를생애주기별로보면, 자녀양육기 (I) 자녀초등교육기 (II) 자녀중 고등교육기 (III) 까지는원리금상환규모가증가하다가자녀성인기 (IV) 노년기 (V) 동안에는원리금상환규모가감소하는패턴을보이고있다. 자녀중 고등교육기에는주거서비스비지출규모가매월 33만 4천원으로정점에달한다. 노년기에는주거서비스비지출규모가가장작은수준으로매월 24만1천원이다. 소득대비주거서비스비용지출규모는가구생애주기가진행됨에따라증가하는것으로나타났다. 그런데이와같은경향성은주로 1분위가구의영향으로나타난현상이다. 1분위가구의경우소득대비주거서비스비용지출비중이높으면서가구생 8) 여기서의소득은주거실태조사상의소득으로서경상가격기준이며, 세전소득이고, 가구전체의소득이다. 포괄범위는근로소득, 사업소득, 금융이자소득, 부동산임대소득, 각종연금수령액, 정부로부터받는각종지원금등이다. 제 3 장주거비부담실태와문제점 43

72 애주기가진행됨에따라이비중이증가하는뚜렷한패턴을보이고있다. 반면여타소득계층의경우가구생애주기가진행됨에따라일정한소득대비주거서비스비용지출규모를보이고있다. 1분위가구의경우자녀양육기 (I)~ 자녀중 고등교육기 (III) 까지는자녀의양육과가구원수의증가로인해더넓은주거공간을필요로하다가자녀성인기 (IV) 에는가구소득을분담해야할가구원수가이탈하고노년기 (V) 에는은퇴등을경험하면서가구생애주기가진행됨에따라지속적으로주거서비스비용이증가하는것으로보인다. < 표 3-9> 기존주택거주가구의주거서비스비용 소득분위가구생애주기 주거서비스비 ( 만원 / 월 ) I II III IV V 전체 소득분위가구생애주기 월소득대비비중 (%) I II III IV V 전체 다음은조세부분이다. 조세비용을계산하는방식은크게두가지가가능하다. 제1 안은각가구별로해당조세비용을계산하는방식이다. 제2 안은주택에시가에대응하는실효세율을일률적으로적용하여계산하는방식이다. 제2 안의경우계산이단순하다는이점이있다. 그러나실효세율이라하더라도주택관련모든조세비용을다포괄하지못하고실효보유세율정도를포괄하는경우가대부분이다. 제1 안에따라주거실태조사자료를이용하여각가구별로계산가능한조세비용을따져보면, 재산세와종합부동산세, 즉보유세정도이다. 취득세는주거실태조 44 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

73 사자료상에취득시점에대한정보가없으므로 주거실태조사 2012 로부터 2012년에취득한주택을추출할수없다. 따라서취득세를계산하기곤란하다. 양도소득세는취득액과판매액에관한정보가필요한데주거실태조사에서는기본적으로매각한내역에대해서는아무런정보도담고있지않으므로계산이어렵다. 재산세는 2012 년 5월기준으로평가된가격이있으므로여기에재산세계산공식을적용하여계산할수있다. 종합부동산세는 2012 년기준시가와과세기준금액등의자료를이용하여추산할수있다. 개별가구별로조세항목을계산하여총조세비용을계산하는제1 안과주택가격에실효세율을적용하는제2 안모두실질적으로는보유세부담을파악할수밖에없다는한계점을지니고있다. 따라서여기서는가구별특성과누진세율구조등을반영하여좀더현실성있는조세부담비용을추산할수있도록제1 안을따라조세비용을계산하였다. 재산세 = 과세표준 세율 과세표준 = 시가 공정시장가격비율 공정시장가격비율 = 80% < 표 3-10> 재산세도출공식 과세표준 공 식 6천만원미만 과표 천만원이상 1억5천만원미만 6만원 + ( 과표-6000만원 ) 억5천만원이상 3억원미만 19만5천원 + ( 과표-1 억5천만원 ) 억원이상 57만원 + ( 과표-3 억원 ) 종합부동산세의경우시가가일정한과세기준금액을초과할경우에만부과된다. 따라서과세기준금액을정하는것이중요하다. 1가구 1주택이면과세기준금액은 9억원이다. 1가구 2주택이상이면과세기준금액은 6억원을적용하게된다. 이때전국의부동산에대하여인별로합산하여시가총액을구하게된다. 그런데주거실태조사 제 3 장주거비부담실태와문제점 45

74 상으로는다주택보유여부는알수있으나주택이외부동산의가치에대한정보는없다. 대신 1가구2주택이더라도주거이외보유부동산이임대사업을위해보유한경우에는 1가구1주택으로인정하여과세기준금액을 9억원으로적용한다. 따라서 1가구2주택이상인경우주택이외부동산의보유목적이임대사업이면과세기준금액을 9억원으로적용하고, 임대목적보유부동산이아니면과세기준금액으로 6억원을적용하여종합부동산세를계산하는단순한방식을택하였다. 종합부동산세는과소계산되는경향이있다고할수있다. < 표 3-11> 종합부동산세과세기준금액적용규칙 적용기준 과세기준금액 1가구1 주택 9억원 1가구다주택, 임대목적비주거용부동산보유 9억원 1가구다주택, 임대목적비주거용부동산미보유 6억원 종합부동산세의과세표준은다음의공식을따른다. 과세표준 = ( 시가 - 과세기준금액 ) 공정시장가격비율공정시장가격비율은 80% 를적용하기로한다 9). 그리고과세표준구간에따른종합부동산세계산공식은다음과같다. < 표 3-12> 종합부동산세계산공식 과세표준구간 공 식 6억원미만 과세표준 억원이상 1억2천만원미만 과세표준 만원 ( 공제금액 ) 1억2천만원이상 5억원미만 과세표준 만원 5억원이상 9억4천만원미만 과세표준 만원 9억4천만원이상 과세표준 만원 9) 2012 부동산과세금, 국세청 46 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

75 가구당월평균재산세부담정도는 3만5천원이다. 재산세부담규모를생애주기별로보면, 자녀양육기 (I) 자녀초등교육기 (II) 자녀중 고등교육기 (III) 자녀성인기 (IV) 까지는원리금상환규모가증가하다가노년기 (V) 에이르러는재산세부담규모가감소하는패턴을보이고있다. 자녀성인기에는재산세부담규모가매월 4만2천원으로정점에달한다. 노년기에는재산세부담규모가다시줄어들어매월 3만2천원수준이다. 재산세부담이가장적은가구생애주기는자녀양육기로매월 2만3천원이다. 소득분위가구생애주기 재산세 ( 만원 / 월 ) I II III IV V 전체 소득분위가구생애주기 < 표 3-13> 기존주택거주가구의재산세부담 월소득대비비중 (%) I II III IV V 전체 종합부동산세부담규모를생애주기별로보면, 자녀양육기 (I) 자녀초등교육기 (II) 자녀중 고등교육기 (III) 자녀성인기 (IV) 까지는원리금상환규모가증가하다가노년기 (V) 에이르러는재산세부담규모가감소하는패턴을보이고있다. 자녀성인기에는종합부동산세부담규모가매월 15만7천원으로정점에달한다. 노년기에는종합부동산세부담규모가다시줄어들어매월 13만8천원수준이다. 제 3 장주거비부담실태와문제점 47

76 < 표 3-14> 기존주택거주가구의종합부동산세부담 ( 단위 : 만원 / 월 ) 소득분위 가구 전체 생애주기 I II III IV V 전체 보유세부담규모를생애주기별로보면, 자녀양육기 (I) 자녀초등교육기 (II) 자녀중 고등교육기 (III) 자녀성인기 (IV) 까지는원리금상환규모가증가하다가노년기 (V) 에이르러는재산세부담규모가감소하는패턴을보이고있다. 자녀성인기에는보유세부담규모가매월 4만7천원으로정점에달한다. 노년기에는보유세부담규모가다시줄어들어매월 3만5천원수준이다. 재산세부담이가장적은가구생애주기는자녀양육기로매월 2만3천원이다. < 표 3-15> 기존주택거주가구의보유세부담 ( 단위 : 만원 / 월 ) 소득분위 가구 전체 생애주기 I II III IV V 전체 총주거비부담규모를생애주기별로보면, 자녀양육기 (I) 자녀초등교육기 (II) 자녀중 고등교육기 (III) 자녀성인기 (IV) 까지는원리금상환규모가증가하다가노년기 (V) 에이르러는재산세부담규모가감소하는패턴을보이고있다. 자녀성인기기에는총주거비부담규모가매월 91 만5천원으로정점에달한다. 노년기에는총주거비부담규모가다시줄어들어매월 71 만원으로가구생애주기중가장적은주거비를부담한다. 48 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

77 < 표 3-16> 기존주택거주가구의총주거비부담 ( 단위 : 만원 / 월 ) 소득분위 가구 전체 생애주기 I II III IV V 전체 소득대비총주거비부담비율을보면, 자녀양육기 (I) 자녀초등교육기 (II) 자녀중 고등교육기 (III) 자녀성인기 (IV) 까지는약 20% 로비슷한수준을유지하다 가노년기 (V) 에 31.5% 로급격히증가하는것으로나타났다. < 표 3-17> 기존주택거주가구의소득대비총주거비부담비율 ( 단위 : %) 소득분위월소득대비가구 생애주기비중 (%) I II III IV V 전체 기존주택거주가구의주거비부담내역을구성항목별로보면, 원리금상환액이 60%, 주거서비스비용이 35%, 그리고보유세가 5% 를차지하는것으로나타났다. 가구생애주기별로보면, 가구생애주기가진행됨에따라원리금상환액의비중은감소하고주거서비스비용의비중인비교적일정한수준이유지되며, 보유세비중은증가하는것으로나타났다. 제 3 장주거비부담실태와문제점 49

78 < 표 3-18> 기존주택거주가구의주거비구성항목의생애주기별분포 가구 주거비 ( 만원 / 월 ) 주거비비중 (%) 생애원리금주거서원리금주거서주기보유세합계상환액비스비상환액비스비 보유세 합계 I II III IV V 전체 새로주택을구입하는가구의주거비부담실태새로집을사고자할경우소요되는주거비인자기자금부담실태를생애최초구입주택에거주하는가구만을대상으로분석하였다. 새로주택을구입하는자가가구의주거비는주택구입시자기자금, 주택대출원리금상환, 주거서비스비용, 그리고조세비용등으로구성된다. 생애최초로주택을구입하여거주하는가구의주택구입시자기자금조달규모는자녀양육기 (I) 자녀초등교육기 (II) 자녀중 고등교육기 (III) 에이르러정점을형성하고그이후자녀성인기 (IV) 노년기 (V) 를거치면서다시하락하는패턴을보이고있다. 자녀중 고등교육기 (III) 가구는평균적으로약 1억2 천만원의자기자금을투입하여생애최초주택을구입하는것으로나타났다. 노년기 (V) 에는자기자금투입규모가가장작은 5900만원수준이다. 신규주택구입가구의소득대비자기자금조달비중은가구생애주기가진행됨에따라 2.5 배로비교적일정한수준을유지하다가노년기 (V) 에들어서 3.7 배로급격히증가하는것으로나타났다. 자녀성인기 (IV) 가구의주택가격이 2억원이고노년기 (V) 가구의주택가격이 1억3천만원으로오히려노년기가구가더저렴한주택을구입함에도불구하고소득대비자기자금비중은증가하고있다. 이는주택가격을줄이는것보다더큰폭으로소득이하락하기때문이다. 생애최초주택구입가구중자년 50 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

79 성인기 (IV) 가구의평균소득은월 356 만원인데비해노년기 (V) 가구의월소득은 169 만원으로절반가량으로크게하락한다. < 표 3-19> 생애최초주택거주가구의자기자금조달규모 소득분위자기자금가구 생애주기 ( 만원 ) I 5,997 7,639 8,812 13,449 17,981 8,950 II 5,385 7,964 11,234 15,407 21,862 10,916 III 4,661 7,946 10,351 15,653 29,922 11,915 IV 5,049 7,478 10,700 15,577 27,563 10,966 V 4,650 6,994 10,090 12,364 17,204 5,910 전체 4,798 7,601 10,558 15,111 25,173 9,356 소득분위연소득대비가구 생애주기배수 I II III IV V 전체 생애최초주택거주가구의원리금상환규모는가구생애주기가지남에따라점차감소하는것으로나타났다. 자녀양육기 (I) 에는매월 42만1천원의원리금을상환하다가가구생애주기가지남에따라점차감소하여노년기 (V) 에는매월 32만 8천원의원리금을상환하고있다. 소득대비원리금상환액비중을보면, 노년기이전까지는 11% 수준을유지하다가노년기 (V) 에들어서면서 20.5% 로급격히증가하는것으로나타났다. 원리금상환규모의하락폭보다소득의하락폭이크기때문에나타난현상이라고할수있다. 원리금상환액과자기자금이유사한분포를보이고있는데, 이는 LTV(Loan to Value, 담보인정비율 ) 와 DTI(Debt To Income, 총부채상환비율 ) 등이일정비율로규제되고있는데따른현상인것으로보인다. 고가의주택을구입하고자하면더많은대출금이필요한데그만큼자기자금도더소요되는구조가반영되어자기자금과원리금상환액이유사한분포를보이고있는것으로판단된다. 제 3 장주거비부담실태와문제점 51

80 소득분위가구생애주기 상환액 ( 만원 / 월 ) I II III IV V 전체 소득분위가구생애주기 < 표 3-20> 생애최초주택거주가구의원리금상환규모 월소득대비비중 (%) I II III IV V 전체 생애최초로주택을구입하여거주하는가구의주거서비스비지출규모는자녀양육기 (I) 자녀초등교육기 (II) 자녀중 고등교육기 (III) 에이르러정점을형성하고그이후자녀성인기 (IV) 노년기 (V) 를거치면서다시하락하는패턴을보이고있다. 자녀중 고등교육기 (III) 가구는평균적으로약 29만원의주거서비스비를지출하고있다. 노년기 (V) 에는가장작은 19만3 천원의주거서비스비를지출하고있다. 소득대비주거서비스비의비중은가구생애주기가진행됨에따라 8.5% 정도의일정한수준을유지하다가노년기 (V) 에들어서면서 16.7% 로급격히증가하고있다. 이는소득대비원리금상환비중과마찬가지로노년기 (V) 에들어서면서주거서비스비의감소폭보다소득의감소폭이월등히큰데기인하는현상이다. 52 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

81 소득분위가구생애주기 주거서비스비 ( 만원 / 월 ) I II III IV V 전체 소득분위가구생애주기 < 표 3-21> 생애최초주택거주가구의주거서비스비지출규모 월소득대비비중 (%) I II III IV V 전체 생애최초로주택을구입하여거주하는가구의재산세부담규모는자녀양육기 (I) 자녀초등교육기 (II) 자녀중 고등교육기 (III) 에이르러정점을형성하고그이후자녀성인기 (IV) 노년기 (V) 를거치면서다시하락하는패턴을보이고있다. 자녀중 고등교육기 (III) 가구는평균적으로약 2만9 천원의재산세를부담하고있다. 노년기 (V) 에는가장작은 1만5천원의재산세를부담하고있다. 소득대비재산세비중을보면전생애주기가진행됨에따라지속적으로증가하는패턴을보이고있다. 노년기의경우소득의급격한하락에도불구하고재산세부담비중은늘고있어서이부분에대한정책적인고려가필요한것으로보인다. 소득계층별로보면 1분위는매월약 8천원의재산세를부담하고있어서재산세부담이미미하나소득수준이높아질수록재산세부담규모도증가하여 5분위가구의경우매월약 8만원의재산세를부담하고있는것으로나타났다. 소득분위가높아감에따라재산세부담의증가폭도커지는경향을보이고있는데, 이는재산의누진적세율구조때문인것으로보인다. 제 3 장주거비부담실태와문제점 53

82 소득분위가구생애주기 재산세 ( 만원 / 월 ) I II III IV V 전체 소득분위가구생애주기 < 표 3-22> 생애최초주택거주가구의재산세부담규모 월소득대비비중 (%) I II III IV V 전체 소득수준이증가할수록감소하다가다시증가하는역U자형태를보이고있다. 재산세의부과구조가누진적임에도불구하고소득대비재산세부담비중은 1분위가구에서높게나타나고있는상황이다. 이는 1분위가구들이상대적으로양질의주택에거주하고있기때문이라기보다는소득불평등도가심한데서나타나는현상인것으로보인다. 표본수가 2가구인자녀양육기 (I) 를제외하고그이후의전생애주기에걸쳐종합부동산세부담규모는 11~13 만원수준을유지하는것으로나타났다. < 표 3-23> 생애최초주택거주가구의가구생애주기별종합부동산세부담규모 가구생애주기 평균 ( 만원 / 월 ) 표준편차 ( 만원 / 월 ) 표본수 ( 가구 ) I II III IV V 전체 소득분위별로는각각의소득분위에속하는표본수가많지않아소득수준에 따른종합부동산세의부담수준에대하여유의적인판단을내리기어렵다. 주로 54 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

83 4~5 분위에종합부동산세부과대상이편중되어있고나머지계층의경우빈도수가 매우작아일종의이상치 (outlier) 에가깝기때문이다. < 표 3-24> 생애최초주택거주가구의소득분위별종합부동산세부담규모 ( 단위 : 만원 / 월 ) 가구생애주기 평균 표준편차 표본수 전체 생애최초로주택을구입하여거주하는가구의보유세부담규모는자녀양육기 (I) 자녀초등교육기 (II) 자녀중 고등교육기 (III) 에이르러정점을형성하고그이후자녀성인기 (IV) 노년기 (V) 를거치면서다시하락하는패턴을보이고있다. 자녀중 고등교육기 (III) 가구는평균적으로약 2만9 천원의보유세를부담하고있다. 노년기 (V) 에는가장작은 1만6천원의보유세를부담하고있다. < 표 3-25> 생애최초주택거주가구의보유세부담규모 ( 만원 / 월 ) 소득분위가구생애주기 전체 I II III IV V 전체 기존주택거주가구의조세비용부담분석에서와마찬가지로신규주택구입가구의경우도종합부동산세로인하여추가적인부담수준은어떠한지, 그리고조세부담의분포를왜곡하지는않는지등을분석하였다. 이를위해앞의재산세분포와재산세와종합부동산세를합한보유세의분포를비교하였다. 종합부동산세로인한 제 3 장주거비부담실태와문제점 55

84 생애최초주택구입가구의추가적인조세부담은월평균 1천원으로매우경미한것으로나타났다. 그리고소득분위가높을수록부담규모가증가하는패턴은재산세부담분포와동일한것으로나타났다. 즉종합부동산세를추가적으로고려하더라도전체적인조세부담분포에왜곡을가져오지않음을알수있다. 종합부동산세로인하여조세부담이가장많이증가하는계층은소득분위가높은 5분위가구인것으로나타났다. 이는종합부동산세가갖는누진제인세율구조때문인것으로보인다. 생애최초주택에거주하는신규주택구입가구들은평균적으로매월 70만원의주거비를부담하는것으로나타났다. 이는기존주택거주자들의월평균주거비부담보다낮은수준이다. 생애최초로주택을구입하여거주하는가구의총주거비부담규모는자녀양육기 (I) 자녀초등교육기 (II) 자녀중 고등교육기 (III) 자녀성인기 (IV) 에이르러정점을형성하고그이후노년기 (V) 를거치면서다시하락하는패턴을보이고있다. 자녀성인기 (IV) 가구는평균적으로약 72만 9천원의총주거비를부담하고있다. 노년기 (V) 에는가장작은 59만 9천원의총주거비를부담하고있다. < 표 3-26> 생애최초주택거주가구의총주거비부담규모 ( 단위 : 만원 / 월 ) 소득분위가구생애주기 총주거비 ( 만원 / 월 ) I II III IV V 전체 소득분위 가구생애주기 월소득대비비중 (%) I II III IV V 전체 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

85 생애최초주택거주가구는평균적으로소득대비 22.1% 를주거비로지출하고있는것으로나타났다. 기존주택거주가구가 23% 를부담하는것에비하면부담규모가상대적으로작다. 그러나생애최초주택구입가구의경우주택구입을위한자기자금이일시에소요되는부분이있으므로양자의경상적주거비만을비교하여부담수준을평가하기는곤란하다. 단지경상적으로매월지불되는주거비를단순히비교할때, 기존주택거주가구의부담수준이약간높다고할수있다. 소득대비주거비비율은노년기 (V) 이전까지는 20% 내외를유지하다가노년기 (V) 에급격히상승하여 33.6% 에이르는것으로나타났다. 특히 1분위이면서노년기 (V) 에해당되는가구들은소득대비총주거비부담비율이 46% 로평균인 22.1% 에비해두배이상높은비중을보이고있다. 그리고 1분위이면서자녀양육기 (I) 가구들도 40% 로평균부담수준에비하여두배가까운주거비를부담하고있다. 따라서향후정책방향을설정함에있어대상계층으로우선적으로고려해야할대상들은생애최초주택구입자이면서 1분위이고자녀양육기 (I) 가구와생애최초주택구입자이면서노년기 (V) 가구들이되어야할것이다. 기존주택거주가구의주거비부담내역을구성항목별로보면, 원리금상환액이 58.6%, 주거서비스비용이 37.8%, 그리고보유세가 3.6% 를차지하는것으로나타났다. 가구생애주기별로보면, 가구생애주기가진행됨에따라원리금상환액의비중은감소하다가노년기 (V) 에들어서증가하여 61.1% 로가장높은비중을차지하는것으로나타났다. 주거서비스비용의비중은원리금상환액과반대의패턴을보이고있다. 자녀성인기 (IV) 까지는증가하다가감소하여노년기 (V) 에는 36% 로가장낮은비중을보이고있다. 보유세의비중은자녀중 고등교육기 (III) 까지증가하다가이후에는다시감소하는것으로나타났다. 제 3 장주거비부담실태와문제점 57

86 < 표 3-27> 신규주택거주가구의주거비구성항목의생애주기별분포 가구 주거비 ( 만원 / 월 ) 주거비비중 (%) 생애원리금주거원리금주거보유세합계주기상환액서비스비상환액서비스비 보유세 합계 I II III IV V 전체 ) 임차가구의주거비부담실태 임차가구의주거비부담도자가가구와마찬가지로새로임차하려는경우와기존임차주택에거주하는경우로구분하여개념을정의하였다. 그러나주거실태조사에서는이를구분할수있는문항이존재하지않는다. 따라서임차가구전체를대상으로하되개념만차별화하여주거비부담실태를분석하였다. 이미임대하여거주하는경우의주거비부담임차가구의주거비부담은이미임차한기존주택에거주하고있는경우는매월지불되는경상적인주거비만부담한다. 즉, 주거실태조사자료에존재하는항목만을고려할경우 [ 원리금상환액 + 주거서비스비 ] 이다. 임차가구는월평균 25만원을대출원리금상환에지출한다. 소득이증가함에따라원리금상환규모도증가한다. 소득대비원리금상환액비율, 즉 DSR(debt to service ratio) 은약 8% 이며소득이증가함에따라감소하는패턴을보인다. 가구생애주기별로보면, 이미임차한기존주택에거주하고있는가구의원리금상환규모는자녀양육기 (I) 자녀초등교육기 (II) 자녀중 고등교육기 (III) 에이르러정점을형성하고그이후자녀성인기 (IV) 노년기 (V) 를거치면서다시하락하는패턴을보이고있다. 자녀중 고등교육기 (III) 가구는평균적으로약 28만 9천원의원리금을상환하고있다. 노년기 (V) 에는가장작은 15만1천원의원리금을상환하고있다. 58 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

87 < 표 3-28> 기존임차가구의원리금상환규모 소득분위상환액가구 생애주기 ( 만원 / 월 ) I II III IV V 전체 소득분위월소득대비가구 생애주기비중 (%) I II III IV V 전체 임차가구는월평균 23 만원을주거서비스비용으로지출한다. 소득이증가함에 따라증가하는패턴을보인다. 소득대비주거서비스비비중은평균적으로 11.5% 이며 소득이증가함에따라감소하는경향을보이고있다. 소득분위가구생애주기 주거서비스비 ( 만원 / 월 ) I II III IV V 전체 소득분위가구생애주기 < 표 3-29> 기존임차가구의주거서비스비지출규모 소득대비비중 (%) I II III IV V 전체 제 3 장주거비부담실태와문제점 59

88 가구생애주기별로보면, 기존임차주택에거주하고있는가구의주거서비스비지출규모는자녀양육기 (I) 자녀초등교육기 (II) 자녀중 고등교육기 (III) 에이르러정점을형성하고그이후자녀성인기 (IV) 노년기 (V) 를거치면서다시하락하는패턴을보이고있다. 자녀중 고등교육기 (III) 가구는평균적으로약 28만 1천원의주거서비스비를지출하고있다. 노년기 (V) 에는가장작은 17만 1천원의주거서비스비를지출하고있다. 임차가구의총주거비부담은원리금상환액과주거서비스비용의합으로정의된다. 임차가구는매월약 52 만원의경상주거비를부담한다. 소득이증가함에따라임차가구의총주거비부담은증가하는패턴을보인다. 소득대비총주거비부담비중은 18.5% 이며소득이증가함에따라감소하는경향을보인다. 생애주기별로보면, 기존임차주택에거주하고있는가구의총주거비부담규모는자녀양육기 (I) 자녀초등교육기 (II) 자녀중 고등교육기 (III) 에이르러정점을형성하고그이후자녀성인기 (IV) 노년기 (V) 를거치면서다시하락하는패턴을보이고있다. 자녀중 고등교육기 (III) 가구는평균적으로약 60만 6천원의총주거비를부담하고있다. 노년기 (V) 에는가장작은 34만6천원의총주거비를부담하고있다. 소득분위가구생애주기 총주거비 ( 만원 / 월 ) I II III IV V 전체 소득분위가구생애주기 < 표 3-30> 기존임차가구의총주거비부담규모 소득대비비중 (%) I II III IV V 전체 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

89 임차가구의주거비는원리금상환액과주거서비스비로구성되는데양자의구성비는대략 5:5 정도이다. 임차가구의주거비구성항목간비중을소득계층별로보면, 소득수준이낮을수록주거서비스비의비중이높고원리금상환액의비중은낮다. 소득수준이올라감에따라원리금상환액비중은증가하고주거서비스비의비중은감소하는패턴을보이고있다. 1분위가구는원리금상환액 : 주거서비스비 =45:55 이고 5분위가구는원리금상환액 : 주거서비스비 =6:4, 전체적으로는원리금상환액 : 주거서비스비 =5:5의비율을보이고있다. < 표 3-31> 임차가구의주거비구성항목의소득계층별분포 소득 주거비 ( 만원 / 월 ) 주거비비중 (%) 분위원리금주거원리금주거합계상환액서비스비상환액서비스비 합계 전체 새로임차할경우의주거비부담새로임차할경우의주거비부담은자기자금으로조달한전세금과대출로조달한전세금의원금, 원리금상환액, 주거서비스비용, 조세, 그리고기타로구성된다. 즉, 신규로주택을임차하고자하는경우는경상적인주거비이외에보증금에소요되는자기자금을추가로부담하게된다. 새로임차하는가구는평균약 6200 만원의자기자금을조달한다. 전체전세자금중 87% 를자기자금으로조달한다. 이는연소득의 2배에달하는규모이다. 소득이증가함에따라자기자금조달규모는증가하는것으로나타났다. 그리고소득대비자기자금배수는전소득계층에걸쳐연간소득의 2배정도로비교적고른분포를 제 3 장주거비부담실태와문제점 61

90 보이고있다. 2분위가구는여타소득계층에비하여낮은 1.6배를자기자금으로 조달하고있다. 가구생애주기별로보면, 신규임차주택에거주하고있는가구의자기자금투입 규모는자녀양육기 (I) 자녀초등교육기 (II) 자녀중 고등교육기 (III) 에이르러 정점을형성하고그이후자녀성인기 (IV) 노년기 (V) 를거치면서다시하락하는 패턴을보이고있다. 자녀중 고등교육기 (III) 가구는평균적으로약 8756만원의 자기자금을투입하고있다. 노년기 (V) 에는가장작은 3993 만원의자기자금을투입하 고있다. < 표 3-32> 임차가구의가구생애주기별소득분포 가구생애주기 평균 ( 만원 / 월 ) 표준편차 빈도 I II III IV V 전체 소득대비자기자금비중은가구생애주기가진행됨에따라증가하는것으로나타났다. 자녀양육기 (I) 에는연소득대비자기자금이 1.3 배에서가구생애주기가진행됨에따라점차증가하여노년기 (V) 에는 3배까지증가하는것을볼수있다. 노년기 (V) 에들어서면서자기자금조달규모가감소함에도소득의하락폭이더크기때문에나타나는현상이다. 62 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

91 < 표 3-33> 신규임차가구의자기자금투입규모 소득분위자기자금가구 생애주기 ( 만원 / 월 ) I 1,821 4,550 6,739 9,542 11,296 4,527 II 2,456 5,897 9,305 13,764 19,373 7,779 III 2,275 5,380 9,941 14,786 23,223 8,756 IV 2,233 4,751 8,589 14,047 22,374 6,898 V 2,884 6,408 9,319 13,275 18,274 3,993 전체 2,394 5,259 8,761 13,396 20,336 6,241 소득분위연소득대비가구 생애주기배수 I II III IV V 전체 ) 주거비부담실태종합 (1) 가구원수별소득별분포신규주택구입가구는매월 70만원 ( 소득대비 22%) 의경상주거비를부담하고기존주택에거주하는가구는매월 84만원 ( 소득대비 23%) 의경상주거비를부담하고있다. 신규주택구입가구는 70만원의경상주거비이외에최초주택구입시점에 9,358만원의자기자금을추가적으로부담한다. < 표 3-34> 가구유형별주거비부담 구분 신규기존경상주거비자기자금경상주거비 자가 70만원 / 월 (22%) 9,358만원 84만원 (23%) 차가 52만원 / 월 (18%) 6,241만원 52만원 (18%) * 괄호는소득대비비중임 임차가구는매월 52 만원의경상주거비를부담한다. 신규로주택을임차하고자 하는가구는 6,234 만원의자기자금을추가로부담한다. 제 3 장주거비부담실태와문제점 63

92 전반적으로주거비부담규모는가구원수와소득에따라증가하는패턴을보인다. 그리고가구생애주기별로는자녀성인기 (IV) 까지증가하다가그이후로감소하는패턴을보인다. 반면소득대비주거비부담비율은가구원수와소득에따라감소하는패턴을보인다. 가구생애주기별로는자녀성인기 (IV) 이전까지는일정한비중을유지하다가노년기 (V) 에들어서급격히증가하는패턴을보인다. 4. 주거비부담과도가구실태분석 1) 비율방식에의한주거비부담능력평가 전가구선진국에서가장많이사용하는비율방식에의해우리나라의주거비부담능력을평가해보았다. 기준은선진국에서가장많이사용하는소득대비주거비비중지표로서그비중이 30% 이상에해당하는가구의분포를분석해보았다. 주거비관련문항에모두응답한유효표본가구는모두 5,704 가구이다. 이중에서 18.0% 인 1,027 가구가소득대비 30% 이상을주거비로부담하고있는것으로나타났다. 1분위가구중에서는 43.4% 의가구가소득대비 30% 이상의주거비를부담하고있다. 2분위는 17.6%, 3분위는 11.4% 의가구가소득대비 30% 이상의주거비를부담하고있다. 저소득계층에비율기준주거비부담과도가구가집중적으로분포하고있다. 그런데전소득계층에걸쳐비율기준주거비부담과도가구가분포하고있다는점도주목해야할부분이다. 자가가구의경우전가구에비하여주거비부담과도가구의비중이약간높은 19.1% 이고소득계층별분포는전가구와매우유사하다. 임차가구의경우는전가구평균보다낮은 14.2% 의가구가주거비부담과도가구이다. 임차가구중 1분위가구의주거비부담과도가구비중은전가구나자가가구에비하여현저히낮은 27% 를보이고있다. 2~4 분위에서도임차가구의주거비부담과도가구비중이전가구나자가가구에비하여낮게나타나고있다. 5분위의경우만예외적으로임차가구의주거비부담과도가구 64 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

93 비중이미세하게높게나타나고있다. < 표 3-35> 소득계층별비율기준주거비부담과도가구분포 전가구 자가 차가 소득분위 과다부담가구 (A) 응답가구 (B) 비중 (A/B) 과다부담가구 (A) 응답가구 (B) 비중 (A/B) 과다부담가구 (A) 응답가구 (B) 비중 (A/B) , , , , , 전체 1,027 5, , , 가구원수별로비율기준주거비부담과도가구의분포를살펴보면, 1인가구중 50%, 2인가구중 31.2% 가소득대비 30% 이상의주거비를부담하고있다. 3인이상가구들의경우비율기준주거비부담과도가구비중이 10% 대로낮아지나전가구원수계층에걸쳐비율기준주거비부담과도가구가분포하고있다. 자가가구의경우모든가구원수에대하여전가구보다높은주거비부담과도가구비중을보이고있다. 임차가구의경우도모든가구원수에대하여전가구보다낮은주거비부담과도가구비중을보이고있으며, 특히 1분위의경우현저히낮은 34.2% 를보이고있다. < 표 3-36> 가구원수별비율기준주거비부담과도가구분포 전가구 자가 차가 가구원수 과다부담가구 (A) 응답가구 (B) 비중 (A/B) 과다부담가구 (A) 응답가구 (B) 비중 (A/B) 과다부담가구 (A) 응답가구 (B) 비중 (A/B) , , , , 전체 1,027 5, , , 제 3 장주거비부담실태와문제점 65

94 가구생애주기별로보면, 노년기 (V) 가구중 38% 가소득대비 30% 이상을주거비로부담하고있다. 이전단계의가구들은 15% 내외의가구들이비율기준주거비부담과도가구들이다. 자가가구의경우전생애주기에걸쳐전가구보다높은주거비부담과도가구비중을보이고있다. 다만자녀중 고등교육기 (III) 만예외적으로전가구보다미세하게낮은주거비부담과도가구비중을나타내고있다. 임차가구의경우도자가가구의경우와마찬가지로전생애주기에걸쳐전가구나자가가구보다낮은주거비부담과도가구비중을보이고있으며, 자녀중 고등교육기 (III) 의경우만예외적으로전가구나자가가구보다높은주거비부담과도가구비중을보이고있다. < 표 3-37> 가구생애주기별비율기준주거비부담과도가구분포 가구 전가구 자가 차가 생애주기 과다부담가구 (A) 응답가구 (B) 비중 (A/B) 과다부담가구 (A) 응답가구 (B) 비중 (A/B) 과다부담가구 (A) 응답가구 (B) 비중 (A/B) I II 237 1, , III IV 250 1, , V 전체 1,027 5, , , 가구주연령별로보면, 60대이상가구중 38% 가소득대비 30% 이상을주거비로부담하고있다. 이전연령대의가구들은 15% 내외의가구들이비율기준주거비부담과도가구들이다. 자가가구의경우모든연령대에서전가구보다높은주거비부담과도가구비중을보이고있다. 반면임차가구의경우는모든연령대에서전가구나자가가구에비하여낮은주거비과다부담가구비중을보이고있다. 66 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

95 < 표 3-38> 가구주연령별비율기준주거비부담과도가구분포 전가구자가차가가구주과다부담응답비중과다부담응답비중과다부담응답비중연령가구 (A) 가구 (B) (A/B) 가구 (A) 가구 (B) (A/B) 가구 (A) 가구 (B) (A/B) , , , , , , 전체 1,027 5, , , 지역별로보면, 수도권에주거비부담과도가구가 20.6% 로가장많이분포하고있으며, 다음으로는광역시에 16.4%, 기타도지역에 13.6% 의주거비부담과도가구가분포하고있는것으로나타났다. 자가가구와임차가구모두전가구와유사하게수도권 > 광역시 > 도순으로주거비부담과도가구비중을보이고있다. < 표 3-39> 지역별비율기준주거비부담과도가구분포 전가구 자가 차가 지역 과다부담가구 (A) 응답가구 (B) 비중 (A/B) 과다부담가구 (A) 응답가구 (B) 비중 (A/B) 과다부담가구 (A) 응답가구 (B) 비중 (A/B) 수도권 657 3, , 광역시 도 214 1, , 전체 1,027 5, , , 소득계층별 가구원수별로보면, 비율기준주거비부담과도가구들은 1~2 분위에 집중되어있다. 소득계층별로는뚜렷한차이를보이는반면, 가구원수별로는 1~2 인 가구에서높은비중을보이고있다. 제 3 장주거비부담실태와문제점 67

96 < 표 3-40> 소득계층별 가구원수별비율기준주거비부담과도가구분포 ( 단위 : %) 가구원수소득분위 전체 * ** *** 전체 * 응답가구 : 8 가구, ** 응답가구 : 3 가구, *** 응답가구 : 1 가구 소득계층별 가구생애주기별로보면, 비율기준주거비부담과도가구들은 1~3분위와노년기 (V) 에집중적으로분포하고있다. 이전가구생애주기에비해노년기 (V) 에주거비부담과도가구비중이높았던현상은비교적전소득계층에걸쳐나타나는현상이다. 따라서주거복지정책대상을선정할때, 소득계층별정책대상선정과별도로노년기 (V) 가구들을고려해야할것으로보인다. < 표 3-41> 소득계층별 가구생애주기별비율기준주거비부담과도가구분포 ( 단위 : %) 가구생애주기 I II III IV V 전체 소득분위 전체 소득계층별 가구주연령별로보면, 1~3 분위계층과 60대이상계층에주거비부담과도가구들이집중되어있다. 60대이상가구의높은주거비부담과도가구비중은 6~7 분위를제외하면비교적전소득계층에걸쳐나타나는현상이다. 60대이상가구들은노년기 (V) 가구가갖는정책적함의와마찬가지의정책적함의를갖는다고할수있다. 68 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

97 소득분위 < 표 3-42> 소득계층별 가구주연령별비율기준주거비부담과도가구분포 ( 단위 : %) 가구주연령 전체 전체 소득계층별 지역별로보면, 수도권과광역시지역에거주하는 1~2 분위계층에 주거비부담과도가구가집중적으로분포하며이계층으로부터멀어질수록주거비부 담과도가구의비중이낮아지는것으로나타났다. < 표 3-43> 소득계층별 지역별비율기준주거비부담과도가구분포 ( 단위 : %) 지역 수도권 광역시 도 전체 소득분위 전체 ) 잔여소득평가방식에의한주거비부담능력평가 여기서는앞서제시한주거부담에대한평가방식중에서잔여소득평가방식을적용하여주거비를과다부담하고있는가구의분포를분석하였다. 즉소득중에서주거비를부담하고남은금액이최저생계비수준에미달하는가구의분포를분석함으로써가구의주거비부담능력을평가하였다. 엄밀한분석을위해서는실제로지출되고있는주거비가아닌, 최저주거기준을만족하는표준주택에대한주거비를이용하여야한다. 이와관련해서는구체적인 제 3 장주거비부담실태와문제점 69

98 분석은생략하고임차주택의표준임대료수준만을제시하고자한다. 여기서는사전적인평가의차원에서현재지출되고있는주거서비스비용만을제외하고서도남은소득이최저생계비에미치지못하는가구의분포를분석해보았다. 이러한가구를주거비부담과도가구로분류하였다. 사용한자료는주거실태조사이다. 주거비부담과도가구는 442 가구로유효표본 5,722 가구중에서 7.7% 가주거비부담과도가구이다. 소득계층별로보면주거비부담과도가구는 1~3 분위집중되어있음을알수있다. 1분위는 286 가구로유효 1분위가구 369 가구중 77.5% 가주거비를과다하게부담하고있다. 2분위가구중에는 19.3%, 그리고 3분위가구중에는 3.9% 가주거비를과다하게부담하고있다. 자가가구의경우전소득계층평균적으로는 7.2% 로전가구보다낮은주거비부담과도가구비중을보이나, 1~2 분위만을놓고보면전가구보다높은주거비과다부담가구비중을보이고있다. 임차가구의경우는전소득계층평균적으로는전가구보다높은주거비부담과도가구비중을보이고있으나, 1~2분위만을놓고보면전가구보다낮은주거비부담과도가구비중을보이고있다. 앞서비율기준인선진국의소득대비 30% 기준을적용했을때는 18% 의가구들이주거비부담과도가구이었으나, 잔여소득기준을적용한결과 7.7% 로나타났다. 전체적으로비율기준이주거비부담과도가구를과대하게평가하고있는것으로보인다. 소득분위별로보면, 비율기준의경우 1~3 분위가비교적높은부담과도가구비중을보이고있으나전체적으로부담과도가구가 10% 내외로분포하고있는것으로나타났던것에비하여, 잔여소득기준부담능력평가결과는 1~2 분위에만부담과도가구가집중되고나머지소득계층에는부담과도가구가거의존재하지않는것으로나타났다. 전체적인평균수준에대해서는비율기준이과대평가되고있으며, 분포의치우친정도는잔여소득평가방식으로평가한경우가더큰것으로나타났다. 70 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

99 < 표 3-44> 잔여소득평가방식에의한소득계층별주거비부담과도가구분포 전가구 자가 차가 소득분위 과다부담가구 (A) 응답가구 (B) 비중 (A/B) 과다부담가구 (A) 응답가구 (B) 비중 (A/B) 과다부담가구 (A) 응답가구 (B) 비중 (A/B) , , , , , 전체 442 5, , , 가구원수별로보면 1인가구의경우 28.9% 로가장높은주거비부담과도가구비중을보이고있다. 2인가구도 20.1% 로높은주거비부담과도가구비중을보이고있다. 3인가구이상의계층에서는 10% 미만의주거비부담과도가구비중을보이고있다. 자가가구의경우 1~2 인가구에대하여는전가구보다높은주거비부담과도가구비중을보이고있으나, 3~5 인가구에대하여는전가구보다낮은주거비부담과도가구비중을보이고있다. 임차의경우는 1~2 인가구에대하여는전가구보다낮은주거비부담과도가구비중을보이고있는반면, 3~5인가구에대하여는전가구보다높은주거비부담과도가구비중을보이고있다. < 표 3-45> 잔여소득평가방식에의한가구원수별주거비부담과도가구분포 전가구 자가 차가 가구원수 과다부담가구 (A) 응답가구 (B) 비중 (A/B) 과다부담가구 (A) 응답가구 (B) 비중 (A/B) 과다부담가구 (A) 응답가구 (B) 비중 (A/B) , , , , 전체 442 5, , , 제 3 장주거비부담실태와문제점 71

100 가구생애주기별로보면, 가구생애주기가진행될수록주거비부담과도가구의비중이증가하는경향을보인다. 자녀성인기 (IV) 까지는매우완만하게증가하다가노년기 (V) 에들어서는비중이급격하게증가하고있다. 자가가구의경우전생애주기에걸쳐전가구보다낮은주거비부담과도가구비중을보이고있다. 임차가구의경우전생애주기에걸쳐전가구보다높은주거비부담과도가구비중을보이고있다. < 표 3-46> 잔여소득평가방식에의한가구생애주기별주거비부담과도가구분포 가구 전가구 자가 차가 생애주기 과다부담가구 (A) 응답가구 (B) 비중 (A/B) 과다부담가구 (A) 응답가구 (B) 비중 (A/B) 과다부담가구 (A) 응답가구 (B) 비중 (A/B) I II 56 1, , III IV 96 1, , V 전체 442 5, , , 가구주연령별로주거비부담과도가구분포를분석해본결과, 가구생애주기별분포와매우유사한결과를얻었다. 두구분기준에서 60대이상과노년기가동일한기준을사용하고있으므로양자의결과가동일한것은당연하다. 그런데그이하연령과가구생애주기는양자간에구분기준에있어차이를보임에도불구하고양자간에동일한패턴을보이고있다. 자가가구의경우모든연령대에서전가구보다낮은주거비부담과도가구비중을보이고있다. 임차가구의경우모든연령대에서전가구보다높은주거비부담과도가구비중을보이고있다. 72 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

101 < 표 3-47> 잔여소득평가방식에의한가구주연령별주거비부담과도가구분포 전가구자가차가가구주과다부담응답비중과다부담응답비중과다부담응답비중연령가구 (A) 가구 (B) (A/B) 가구 (A) 가구 (B) (A/B) 가구 (A) 가구 (B) (A/B) , , , , , , 전체 442 5, , , 잔여소득평가방식으로지역별주거비부담과도가구의분포를분석해본결과도지역에 9.0% 로가장많이분포하고다음으로광역시지역에 7.4%, 그리고수도권지역에 7.2% 가분포하는것으로나타났다. 자가가구의경우전가구와마찬가지로도 > 광역시 > 수도권순으로높은주거비부담과도가구비중을보이고있다. 임차가구의경우는광역 > 도 > 수도권순으로높은주거비부담과도가구비중을보이고있다. < 표 3-48> 잔여소득평가방식에의한지역별주거비부담과도가구분포 전가구 자가 차가 지역 과다부담가구 (A) 응답가구 (B) 비중 (A/B) 과다부담가구 (A) 응답가구 (B) 비중 (A/B) 과다부담가구 (A) 응답가구 (B) 비중 (A/B) 수도권 231 3, , 광역시 도 141 1, , 전체 442 5, , , 소득계층별 가구원수별로주거비부담과도가구를분석해본결과, 1~3 분위에속하 며가구원수가많은계층에주거비부담과도가구가집중되어있는것으로나타났다. 제 3 장주거비부담실태와문제점 73

102 < 표 3-49> 잔여소득평가방식에의한소득계층별 가구원수별주거비부담과도가구분포 ( 단위 : %) 가구원수소득분위 전체 전체 소득계층별 가구생애주기별로주거비부담과도가구를분석해본결과가구생애주기상중간기간이고소득분위가 1분위에가까울수록주거비부담과도가구가밀집된계층임을알수있다. 이로부터멀어질수록주거비부담과도가구의비중이작아지는경향을보이고있다. < 표 3-50> 잔여소득평가방식에의한소득계층별 가구생애주기별주거비부담과도가구분포 ( 단위 : %) 가구생애주기 I II III IV V 전체 소득분위 전체 소득계층별 가구주연령별주거비부담과도가구분포분석결과도소득계층별 가구 생애주기별분석에서와마찬가지의결과를얻었다. 74 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

103 < 표 3-51> 잔여소득평가방식에의한소득계층별 가구주연령별주거비부담과도가구분포 소득분위 가구주연령 전체 전체 ( 단위 : %) 가구생애주기와가구주연령을별도로분석했을때는 60대이상의노년기 (V) 에주거비부담과도가구가편중되어있는것으로나타났으나, 소득계층을같이고려할경우주거비부담과도가구가집중된계층이노년기보다는중간기에집중되는결과를얻었다. 60 대이상노년기에주거비부담과도가구가집중되었던것은연령이나생애주기에의한영향보다는소득수준에따른영향때문인것으로보인다. 따라서정책대상그룹을선정할때는일차적으로소득을고려하고이차적으로가구생애주기나가구주연령기준을고려하는것이바람직할것으로보인다. 잔여소득평가방식으로소득계층별 지역별주거비부담과도가구의분포를분석해본결과, 광역시에거주하는 1분위계층이 82.4% 로가장높은비중을보였다. 전체적인분포형태는수도권에거주하는 1~2분위계층에주거비부담과도가구비중이높고이로부터멀어질수록주거비부담과도가구의비중이낮아지는것으로나타났다. < 표 3-52> 잔여소득평가방식에의한소득계층별 지역별주거비부담과도가구분포 ( 단위 : %) 지역 수도권 광역시 도 전체 소득분위 전체 제 3 장주거비부담실태와문제점 75

104 비율기준에의한주거비부담능력평가가부담과도가구를과대평가하는것에비하여잔여소득평가방식의경우상대적으로과소평가하는경향이있어보인다. 따라서국가전체의정책목표기준을정할때에는비율기준을약간완화한형태로사용하는것이바람직할것으로보인다. 그리고구체적인주거복지정책대상을선정하고집행하기에는잔여소득평가방식이비교적적합한평가방식이라고할수있겠다. 3) 행태방식에의한주거비부담능력평가 앞의두가지주거비부담능력평가는실제로현시된선호 (revealed preference) 를통해주거비부담능력을평가하는방식이다. 여기서는현시된선호로주거비부담과도정도를파악하기곤란한계층들에대해서표현된선호 (stated preference) 방식인행태적접근방식에의해주거비부담과도여부를평가해보았다. 평가방법은직접적으로주거비에대해느끼는부담정도를묻는설문방식이다. 대출금상환에대한부담정도를 5점척도로질문한결과 4분위와 5분위계층들이가장큰부담정도를느낀다고응답했다. 표본수가작은 1분위를제외하고 2분위와 3분위보다 4분위와 5분위가더많은스트레스를받고있는것으로나타났다. 4~5 분위를제외하면소득수준이높을수록대출금상환에대한부담도가하락하는것으로보아응답자들은기본적으로대출금상환에대한스트레스체계가비교적합리적인것으로판단된다. 76 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

105 < 표 3-53> 대출금상환에대한부담정도 소득분위 부담정도 사례수 1분위 2.50 (2) 2분위 2.58 (12) 3분위 2.79 (19) 4분위 2.44 (18) 5분위 2.44 (18) 6분위 2.79 (33) 7분위 2.89 (28) 8분위 2.90 (30) 9분위 2.96 (23) 10분위 3.20 (10) 1. 너무부담이되어상환에어려움이있음 2. 매우부담스러움 3. 약간부담스러움 4. 별로부담스럽지않은편 5. 전혀부담스럽지않음 기대수준대비현주거수준에대해서는전체적으로약간씩부족하다고느끼는 것으로나타났다. 고소득계층중에서도 6 분위와 8 분위계층의만족도가상대적으로 낮은것으로나타났다. < 표 3-54> 기대주거수준대비현주거수준 소득분위 기대주거수준대비현주거수준 사례수 1분위 3.00 (112) 2분위 2.75 (154) 3분위 2.77 (154) 4분위 2.82 (114) 5분위 2.99 (81) 6분위 2.73 (106) 7분위 2.86 (95) 8분위 2.74 (102) 9분위 3.03 (59) 10분위 2.83 (23) 1. 너무부족한수준이다 2. 약간부족한수준이다 3. 적절한것같다 4. 약간과도한수준이다 5. 많이과도한수준이다 주거비부담수준에대하여직접적으로질문한결과모든소득분위중에서일정 비중의가구들은현재부담하고있는주거비가부담스럽다고느끼는것으로나타났다. 제 3 장주거비부담실태와문제점 77

106 그리고부담을느끼는가구의비중은소득분위가높을수록미세하게증가하는 경향을보이고있다. < 표 3-55> 주거비부담수준에대한생각 소득분위 계부담있음부담없음 (1~5) (1~3) (4~5) 사례수 1분위 (112) 2분위 (154) 3분위 (154) 4분위 (114) 5분위 (81) 6분위 (106) 7분위 (95) 8분위 (102) 9분위 (59) 10분위 (23) 1. 내경제력으로부담이어려운주택을무리해서선택한것같다 2. 내가부담가능한최고의수준으로부담은어떻게하겠지만더이상부담불가 3. 부담은가능하지만다른소비부문을축소하였음 4. 부담이안된것은아니지만, 별지장없었다 5. 부담되지않았다 앞의잔여소득평가방식에의한주거비부담능력평가에서는저소득계층에서만주거비부담과도가구가분포하는것으로나타났던것에비하여직접설문을통해주거비로인한경제적인스트레스를평가해본결과전소득계층에걸쳐주거비로인하여스트레스를받고있는가구가일정하게분포하고있음을확인할수있다. 78 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

107 chapter 4 외국의주거비부담능력평가기준및활용사례

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109 C H A P T E R 0 4 외국의주거비부담능력 - 평가기준및활용사례 주거비부담능력평가방식과부담기준을정책에서적극적으로사용하고있는미국과호주의경우를소개하였다. 또한미국과같은평가방식과부담기준이통용은되지만정책적활용에는비교적소극적인영국의사례를제시하여그들이비교적정책적활용에소극적인이유도조사하여보았다. 본장은국가별내용은도입배경, 주거비평가방식및부담기준, 정책적활용방안및시사점으로이루어져있다. 1. 미국 1) 도입배경 미국의주거부담능력지수의도입배경을알기위해서는부담가능한주택정책 (affordable housing policy) 에관해알아볼필요가있다. 왜냐하면부담가능한주택건설및입주자선정시주거부담률이거론되었기때문이다. 1937년국민주택법 (National Housing Act of 1937) 에서저소득층이겪고있는 " 부담 (burden)" 을언급하면서극저소득층가구를위해이법이제정되었고, 공공임대주택건설을시작하였다. 이때공공임대주택의거주하기위해서는소득이임대료의 5배또는 6배이상이되어서는안된다는기준이설정되었다. 1940년이소득제한은비로소 ' 소득의 20% 가 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 81

110 최대 ' 라는기준으로규정되었다. 1949년의미국주택법에서제시한 " 미국의모든가족을위한사회적으로바람직하고안정된주거환경 (a decent home and a suitable living environments for every American family)" 을언급하면서저소득층의주거문제개선의필요성을인식하였음을보여주었다. 그이후연방정부는각주에더욱많은부담가능한주택 (affordable housing) 을건설하도록장려하였는데, 이때부터저소득층을위한주택들도많이건설되기시작하였다. 1959년주택법 (Housing Act of 1959) 에서 20% 기준은유지되었지만, 지역의공공임대건설단체에게기준설정권한이쥐어졌다. 1960년후반, 공공임대주택의운영유지비의증가로어려움을겪게되었는데, 이때공공임대주택의임대료가상승하게되어원래의취지가퇴색되었다. 1968년주택도시개발법 (Housing and Urban Development Act of 1968) 에서는현실을반영하여, 공공주택의임대료를가구소득의 25% 로상향조정하였다. 1974년주택법 (Housing Act of 1974) 에서도 25% 기준은유지되었고, 임대료보조는지역중위소득의 80% 이하에해당하는가구에게지원되도록규정되었다. 그리고 1981 년에는현재통용되고있는 30% 기준으로상향조정되었다. 이렇게현재기준으로활용되고있는주거부담률 30% 는명확한근거에의한것이라기보다는법률에적용한경험에의해조정되어진기준이라할수있다. < 표 4-1> 정책에따른주거부담률의변화 법 주거부담 1937 년국민주택법 ' 부담 ' 이언급, 임대료는소득의 5-6배이하 1940년 20% 1949 년주택법 부담가능한주택을건설장려 1959년주택법 20% 유지, 지역의공공임대건설단체에게기준설정의유동성을줌 1968년주택도시개발법 25% 1974년주택법 25% 유지, 임대료보조는지역중위소득의 80% 로규정 1981년법률 30% 자료 : O'Dell, Smith, & White, (2004), Schwartz & Wilson, (n.d). 82 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

111 그리고이러한공공임대주택에임대료보조의기준은자가주택을구입하는경우에도적용되게되었다. 90년대이전, 연방정부가지원하는주택담보대출기관들 (Fannie Mae, Freddie Mac) 은원금, 이자, 세금, 보험 (PITI; Principal, Interest, Tax, Insurance) 가소득의 28% 를초과하면일반대출을위한모기지를구입하지않았고, 29% 를초과하면연방주택자금대출 (FHA, Federal Housing Administration, insured loan) 위한모기지를구입하지않았다. 주거부담문제는쉽게해결되지않았는데, 효율성과정치적인이유로저소득 소외계층을위한부담가능한주택을도심의한지역에집중시켰고, 이는각종사회문제 ( 범죄, 인종및빈곤집중문제 ) 로커져나갔다. 이와함께 1970 년대초반부터, 연방정부는부담가능한주택을위한예산을상당히삭감하였고, 각도심에서두드러지게나타났던심각한사회문제들이 1980년대에극에달하였다 (Porter, 2008). 1980년대부터본격적으로시작된주거부담에대한논의는이러한사회문제에대한반성이었다고볼수있다. 아래에서는 1980 년대부터본격적으로시작된주거부담능력을측정하려는정책적노력과기준들을소개한다. 2) 주거부담능력평가방식, 부담기준및정책적활용방법 주거부담에관한오랜논의, 시대에따른그정의와부담능력측정기준의변화와함께, 미국에서사용되는주거부담능력을측정하는지수는다양한형태로존재한다. 이지수들은현재미국전지역의주거부담능력을측정 비교함으로써지역주택정책을평가 제정하는데유용하게쓰이고있는데, 이러한지수들은장기적인주택시장안정에주목적이있다 (Cook, Steggell, Suarez, & Yust, 2006). 가장대표적인평가기준은미국주택도시개발부 (Department of Housing and Urban, HUD) 에서사용하는것으로, 가구소득대비주거비의 30% 를기준으로하는 소득대비주거비부담비율 이다. 이 HUD 지수와함께미국에서쓰이는측정방식과 Stone(1993) 의잔여소득대비접근법을소개하며, 다음 < 표 4-2> 에서와같다. 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 83

112 지수명개발 옹호기관지수설명 HUD 부담능력지수 주택취득능력지수 주택구입잠재력지수임대주택부담지수 (Housing Wage) 주택가격지수 주거교통부담능력지수 < 표 4-2> 주거부담능력측정방식의평가기준들 미국주택도시개발부 (HUD) 미국부동산협회 미국주택건설협회, 웰스파고은행 미국저소득주거연합 미국인구통계국 HUD, 지역기술센터 (CNT) 잔여소득접근법 Stone M. 총소득대비주거비비율의 30% 초과여부보는방법 중간소득가구가특정지역의중간가격주택을구입할수있는능력이있는지를보는방법 중간소득가구가구입할수있는주택의비율 지역의공정임대료를시급제로받은가구임금이감당할수있는지를보는방법 주택특성이동일한주택을대상으로가구의주택구입능력을알아보는방법 HUD 부담능력지수측정방법 + 교통비 ( 차소유비, 차사용비, 대중교통이용비 ) 를포함 각가구가주거비를지출하고남은잔여소득이비주거비용을부담할수있는지를파악하는방법 자료 : Cook, Steggell, Suarez, & Yust, (2006, pp ), Schwartz (2006, p23, p26), Jewkes, & Delgadillo (2010, pp44-45) 를바탕으로재구성. (1) 미국주택도시개발부의부담능력지수 가장대표적인주거부담능력지수는미국주택도시개발부 (HUD) 에서개발한 HUD 의주거부담능력지수이다 ( 이하 HUD 지수 ). HUD는인구통계조사 (U.S. Census Bureau), 미국주거조사 (American Housing Survey) 등의조사자료를이용하며이지수를알아낸다. 이렇게획득된 HUD지수는미국의각인구센서스구역으로나뉘어져특정지역의개별가구가현재주거부담수준이어느정도인지, 시대에따라주거부담이어떻게변화하였는지를평가 비교하고있다. 그리고전술한바와같이주거비가소득의 30% 이면과도하게주거비를부담하는것이라고판정한다. 비교적이해하기도쉽고측정도편리하다는장점이있어부담가능한주택을필요로하는가구의소요를파악하고 HUD의주거프로그램들의지원대상을선정하여지원하며, 이외에도주택정책에서여러가지로활용되고있다. 84 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

113 또한 HUD 지수를측정하기위해서는여러가지변수들이필요한데, 그변수들은 아래의 < 표 4-3> 에서와같은사항들을포함한다. < 표 4-3> HUD 지수측정 평가시감안하는사항들과내용 감안사항모기지 이자율 주거의표준척도 소득 부동산세 주택보험 부동산매매수수료각종수수료자산부채 총허용된부채 미지불된부채에대한매달비용초과부채 내용모기지에따라상당히다양하여 30년고정으로하고매월상환하는방식을했다고가정함 30 년고정모기지에따른평균계약금리를적용함. 평균계약금리는연방주거금융위원회 (Federal Housing Finance Board, FHFB) 의매월금리조사 (Monthly Interest Rate Survey, MIRS) 에서결정된금리를적용함 주거의표준척도는주거의부담능력을결정하는주거기준으로, 다음과같이나뉨 - 적절가격 (modestly) 의주거 - 중위가격 (median-priced) 의주거 - 저가 (low-priced) 의주거 - 새단독주택가격 (new single-family) 의주거 - 조절된가격 (priced-adjusted) 의주거 - 콘도미니엄 ( 소유형태의주거 ) 가능한모든가구소득이포함됨 - 임금, 연봉, 팁, 보너스등 - 개인사업의순수이익 - 사회보장연금, 정부철도은퇴연금, 은퇴군인수당, 연금 - 장애인고용혜택, 사고, 장애인보험정책에따른혜택 - 로얄티 - 모기지, 상속, 신탁 - 주단위또는지방정부의연금일시적또는현금이외의소득 ( 예를들면, 실업수당, 기부금세금공제혜택, 식품보조금등 ) 미국주거조사의자료를바탕으로각지역의부동산세를추정함 주택재정가이드 (Guide to Residential Financing) 에서정해놓은기준을따르며, 평균적으로 $1,000 당 $3 임 지역에따라다양하지만, 주택재정가이드에의하여평균적으로전체주택비의 3% 로함 모든수수료가해당됨. 기간동안의연방주거금융위원회의월금리조사에의한평균수수료가적용됨가능한모든현금과펀드, 자기자본 ( 현재거주하는주택도포함 ) 이포함됨신용카드, 자동차, 은행, 미지불주택모기지등의모든빚을의미함 페니메이의의한각가구의총허용된부채 (Total allowable debts) 모기지의 28% 와매달가구소득의 8% 임 매달부채비용은미지불된부채비용 (Total monthly payment on outstanding debts) 의 3% 로추정됨초과부채는총허용된부채보다큼 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 85

114 HUD는주거부담능력을소득계층별로달리정의하여접근하고있는데다음의세가지사항들이소득계층구분의잣대로사용된다. 첫째기준은, 지역중위소득 (Area Median Income, AMI) 이며, 둘째는공정시장임대료 (Fair Market Rent, FMR), 마지막으로는빈곤층소득 (Poverty Income, PI) 이다 (U.S. HUD, 2008, October). 지역중위소득 지역중위소득 (AMI) 을기준으로소득계층을여섯그룹으로구분한다. 그리고해당 지역의소득그룹별로소득의몇 % 를지출하는지를계산할수있다. < 표 4-4> 지역중위소득을기준으로한소득계층의구분 소득그룹 AMI(%) Extremely low income 30% 이하 Very low Income 30% - 50% Low Income 30% - 80% Median Income 80% - 100% Moderate Income 100% - 120% High Income 120% 이상 공정시장임대료 공정시장임대료 (FMR) 는주거지원프로그램들에서지불능력을평가하는데사용 하는기준들중하나이다. 즉, 공정임대료에대한주거비부담수준비율을계산하여 주거비부담수준별가구들을그룹으로나눈다. < 표 4-5> 공정시장임대료그룹 그룹 label 1 FMR 50% 이하 % FMR 3 FMR 이상 86 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

115 빈곤층의소득 (PI) 기준 빈곤소득선 (poverty threshold) 을기준으로소득계층을구분한다. 즉, 빈곤선이하 의가구, 빈곤선의 100~150% 인가구, 150%~200% 인가구그리고 200% 이상인 가구로구분한다. < 표 4-6> 빈곤층소득그룹 그룹 label 1 빈곤이하 % Poverty % Poverty 4 200% 이상 정책적활용방법 HUD지수는개별가구가소득의 30% 이상을주거비에지출하느냐가주거부담능력의평가기준이다. 여기서의주거비는대출금, 부동산재산세, 관리비 ( 전기, 가스, 수도, 하수등 ), 주거보험등모든주거관련비용을말한다. 이때한가구가주거비에가구소득의 30% 보다많은비용을지불할경우 주거비부담됨 (housing cost burdened) 으로정의하며, 가구소득의 50% 이상을지불할경우는 심각하게주거비부담됨 (severely housing cost burdened) 으로정의하고있다 (Cook, Steggell, Suarez, & Yust, 2006; Kutty, 2005). 이주거부담률의기준들은주거지원프로그램에적용한다. 예를들면, HUD 의주거지원프로그램에서는 30% 이상의주거부담을안고있는가구를지원대상정하고있다. 특히주거비가소득대비 50% 이상인가구들을지원이가장시급한대상으로간주하고있다. 하지만바우처, 각종공공임대주택프로그램에있어서일반적으로지원대상가구의선정은지역중간소득계층의일정비율 ( 예, 30%, 50%, 80% 이하등 ) 을기준으로사용하고있으나실제적인지원금액결정에있어서는총소득의일정비율즉 30% 를기준으로삼고있다. 구체적인예를들면각종공공임대주택에있어서임차가구들의주거비부담한계를소득의 30% 를정하고있다. 이 30% 의기준은보편적인주거부담능력으로인식되고있기때문에, 모기지대출기관들은주거부담률이 29% 이하인가구에대해서만대출승인을하고있다 (Kutty, 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 87

116 2005). 주거전문가들과주거학자들도 HUD의주거비부담비율을많이이용하고있으며, 생애첫주택수요자들의주거비용이얼마만큼드는지, 주거시장의부담능력을알아볼때도이용된다 (Jewkes & Delgagillo, 2010). 그러나시대에따른주거비변화, 주택가격및생활비 ( 식품비, 교통비등 ) 등의지역적차이, 가구규모, 실제적인개별가구의재정적여건및다양성을반영하지못함이단점으로지적되고있다. 따라서많은학자들은 HUD 지수가주거부담능력을평가 예견하기에는부적절하다고지적하고있다. 주택선택바우처프로그램 ( 세입가구대상 ): 지역중위소득 50% 이하가구, 노숙자또는현재표준이하주택에거주하고있는가구, 이동정책에의한비자발적으로이주가구, 그리고현재주거부담률이 50% 이상인가구들이우선대상이다. 주거부담률 30% 를기준으로임대료의초과부분을정부가지원한다. HUD 는대도시권의공정임대료를지역표준임대주택의 40% 수준으로정의한다. 또한지역표준임대주택은지어진지 2년이상, 면적이 10에이커이하, 완벽한배관시설, 부엌설비등이갖추어진주택으로한다. 저소득층임대주택세액공제프로그램 (Low Income Housing Tax Credit, LIHTC): 저소득층을위한저렴임대주택을공급하는주택개발자를위한세액공제프로그램을적용받아세제혜택을받기위해서는다음의기준을충족시켜야한다. 첫째, 해당주택에거주하는가구중 40% 이상이지역중위소득 40-60% 이거나, HUD가정한 AMI 의 60% 이하가구이어야함. 둘째는, 주택거주자의적어도 20% 이상이지역중위소득 20-50% 이거나, AMI 의 50% 이하가구이어야함. 그리고이주택의임대료는임차인들의월소득, 월주거비, 즉주거부담률을고려하여제한된다. 88 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

117 (2) 주택취득능력지수 주택취득능력지수 (Housing Affordability Index, HAI) 는미국부동산협회 (National Association of Realtors, NAR) 에서주택을구입하려하는소비자들의대출능력을판단하기위한목적으로개발되었다. 주택구입에필요한자본을빌릴수있는 구입능력 (purchase affordability), 주택대출금을상환하는부담능력인 상환능력 (repayment affordability)' 라고말할수도있다 년이래로미국부동산협회는매달 HAI 를평가하여발표하고있다. 주택은자기자금만으로구입하기어려운고가의재화이므로대출을필요로하는특성이있으며, 주택구입과대출은주택공급수요및주택경기에따라민감하게변화한다. 따라서주택시장에서의주택대출능력을알아보는이지수는, 현주택시장을가장잘반영한지수라고말하기도한다 (Cook, Steggell, Suarez, & Yust, 2006; Jewkes and Delgagillo, 2010). 따라서 HUD 지수는주로주거복지정책수립의기준으로이용된다고할수있고, HAI는부동산시장의상황을파악하는데유용한지수라고할수있다. HAI는 ' 보통의가구 (typical family)' 가 ' 보통의주택 (typical house)' 을구입할때모기지대출을어느정도받을수있을것인가로접근하며, 주택가치대비 80% 정도를대출해주는일반대출 (conventional loan) 을승인받기위한최소한의상환가능소득대비중위소득을의미한다 (Jewkes and Delgagillo, 2010). 여기서미국부동산협회에서정하는 ' 보통의주택 ' 이란, 현존단독주택중전미중위가격주택을의미한다 (NAR, n.d.). 다시말하면, HAI는중간정도의소득을가진가구가금융기관의대출을받아서중간가격정도의주택을구입한다고가정하였을때, 현재의소득으로대출원리금상환에필요한금액을부담할수있는능력이다. HAI 를측정하는공식은다음과같다 ( 식 2). 여기서제시하는지수는 100을기준으로하는데, HAI 가 100 이상이면, 중위소득의가구가주택가격의 20% 정도를첫지불액 (downpayment) 으로하여중위주택가격의주택을구입할수있는능력이있음을의미한다. 그지수가높을수록그지역에서주택취득능력이좋다고말할수있다. 예를들면, HAI=110라는의미는거주지역의중위가구소득의가구가일반대출 80% 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 89

118 를받기위한최소한의소득 (Qualifying Income) 수준이중위소득이 110% 라는의미 이다. 미국부동산협회는일반적인 30 년의고정금리 (Fixed Rate), 우세금리를이용한 변동금리 (Adjustable Rate), 이두가지를혼합한혼합금리를이용하여주택취득능력 을측정하고있다. 세측정방법에큰차이는없어, 혼합금리를이용한측정지수가 보편적으로쓰인다. 또한생애첫주택구입자를위한주택취득능력지수도제시하고 있다. 생애첫주택구입자는가구주의나이를 25 세에서 44 세까지로하며, 평균보다 적은소득을가진가구를포함한다. 이지수는 10% 를첫지불액으로가정한다. HAI 측정공식 1) MEDPRICE (Median price of existing single family home sale): NAR 에서산정한월주택판매가격 2) IR (Interest Rate): 월대출금리 NAR 은 effective mortgage rate" 을사용한다. 이는연방주택금융위원회 (Federal Housing Finance Board) 에서매달발표한다. 3) PMT (Monthly mortgage payment): 월모기지지불액 4) MINC (Necessary monthly income): 최소한의월소득, 여기서 4 를곱하는이유는, 필요한상환요구소득은월상환액의 4 배를적합하다고여기기때문이다. ( 식 2.2) MINC = PMT*4 5) QINC (Qualifying income): 상환요구소득, 대출금액을상환하기위해필요한최소한의소득을말한다. ( 식 2.3) MINC * 12 6) MEDINC (Median family income): 중위가구소득, Census Bureau Decennial Survey 의소득자료를이용하며, 특정지역에거주하는가구의중위소득을의미한다. 7) HAI (Housing Affordability Index, The composite index): 주택취득능력, 중위가구소득을상환요구소득으로나누고 100 을곱한것으로나타낸다. ( 식 2.4) HAI = (MEDINC/QINC) * 100 EX) 어떤가구의연소득이 $35,550이고, 그가구는그지역에서 $184,300가격의주택을 30 년동안 5.87% 의고정금리로구입하려한다. 이때이가구의 HAI 는다음과같다. 90 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

119 (3) 주택구입잠재력지수 미국주택건설협회 (The National Association of Home Builders, NAHB) 와웰스파고은행 (Wells Fargo, WFC) 의주택구입잠재력지수 (Housing Opportunity Index, HOI) 는가구가집을구입의상대적용이성 (relative ease) 을나타낸다. 미국주택건설협회는매년대도시권의중위주택가격과중위소득, 모기지금리를비교하여발표하며, 이지표들을이용하여중위소득가구가그지역에서실제로또는잠재적으로구입가능한주택의수의비율을측정한다 (Cook, Steggell, Suarez, & Yust, 2006). 이때사용하는중위소득은 HUD의지역별중위소득 (AMI, area median income) 을이용하며, 새로지어진주택과기존의주택들의가격을바탕으로중위주택가격 (median home price) 을추정한다. 그비율의수가높을수록, 그지역시장에서주택을구입할수있는능력이크다는것을의미한다. 예를들면, HOI=70 이의미하는것은, 그지역에거주하는중위소득의가구가거주지역에서거래되는주택의 70% 의구입이가능하다는것을나타낸다. (4) 임대주택부담지수 미국저소득주거연합 (The National Low Income Coalition) 의임대주택부담지수 (Rental Housing Index) 는임차자의관점에서임대주택의주거부담능력을측정하는지수이다. 주거임금지수 (Housing Wage) 로도많이알려져있는데, 그이유는부담가능한임대주택 (affordable rental housing) 에거주하기위해필요한가구의시간당임금수준을평가하기때문이다 (Cook, Steggell, Suarez, & Yust, 2006). 이지수는 HUD의공정시장임대료 (Fair Market Rent, FMR) 를사용하며 FMR 와주거임금을가구소득의 30% 로계산하기때문에 HUD지수와비슷하다. 미국오리건주를예로들면, 2013년미국기준으로임대주택부담률이 30% 가되기위해서는, 방이 2개딸린주택의임대료는 FMR 기준에의해 $ 가적당하며, 그주택에거주하는가구의시간당임금은적어도 $16.00 가되어야함을의미한다. 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 91

120 2013 년오리건주임차인들의시간당평균임금은 $14.32 이며, 최소임금은 $8.95 인데, 이를기초로계산해보면오리건주의가구들은지역주택임대료수준을감안할때부담능력이부족하다고볼수있다. 임대주택부담지수를지지하는옹호자들은이지표가다른지표와는달리임대주택에만초점을맞추었기때문에미국의저소득층의주거부담률을측정하고주거부담문제를해결하는데알맞은지표라고주장한다 (NLIHC, n.d.). 이는다소근거있는주장일수있다. 왜냐하면미국은현재 3분의 1이상이임차가구이며, 그들중 4분의 1이상이극저소득층에해당한다. 이극저소득층들의 70% 이상은주거비에소득의 50% 이상을부담하는심각한주거부담상태에있다고한다. < 그림 4-1> 2013년미국임대주택부담지수 자료 : Street Roots ( (5) 주택가격지수 주택가격지수 (Prices Index of New One Family Houses Sold) 는특정지역에서 새로지어지는, 주거의특성이동일한단독주택의가격부담률을알아보는지수이다. 미국통계국 (US Census Bureau) 에서개발한지수로, 미국의단독주택가격부담률이 92 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

121 시대에따라어떤변화를분석하는것이주목적이다. 미국통계국은다섯가지의단독주택가격모델에서주택가격을도출한다. 그다섯가지가격모델이란미국북동부, 남부, 서부, 중서부의네지역에서의단독주택 (detached houses) 가격모델들과미국전지역의연립주택 (attached houses) 의모델을말한다. 주택가격의추정은지리적위치에따른차이, 건설에필요한노동비, 재료비를포함하여용지비, 직간접판매비용, 그리고판매자의이익까지도포함된다 (Cook, Steggell, Suarez, & Yust, 2006). (6) 주거교통부담능력지수 최근미국에서는주거부담능력을종합적으로고려해서평가해야한다는목소리가높아졌다. 즉, 지역의삶의질, 이를테면, 교통, 학교, 이웃, 생활편의시설들을포함시켜측정하려는경향이나타나고있다 (Jewkes & Delgadillo, 2010). 주택과그지역특성들은주거환경의번들 (bundle) 로서이해되어야하며, 이를모두포함하여주거비부담을논해야한다는의미로해석할수있다. 주거교통부담능력지수가그것이다 년미국노동통계국 (U.S Bureau of Labor Statistics, 2007) 에의하면, 가구의가장큰소비비용은주거비다음으로교통비라하였다. Lipman(2006) 의미국 17개의대도시를대상으로가구교통부담비를조사에의하면평균연소득이중위소득이하가구에게서는교통사용비가주거비보다높게나타났다. 이가구들은주거선택에있어서, 주거와직장까지의거리를고려하여주거위치를결정하고주택을구입하며, 이때가구의주거비는비주거비와교환 (trade offs) 을이룬다 (Lipman, 2006). 한보고서에서는역근처에위치해있거나교통이용이많은지역에위치한지원주택을우선적으로보호 (the preservation of subsidized housing) 해야한다고하였다 (Portland Plan, 2009). 따라서저소득층에게교통비는주거부담능력을고려하는데있어서빼놓을수없는요소이다. 지역기술센터 (CNT, The Center for Neighborhood Technology) 에서개발한주거교통부담능력지수 (HTAI, Housing + Transportation Affordability Index) 는 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 93

122 그지역의교통비 ( 차소유비, 차사용비, 대중교통이용비 ) 를포함하여주거부담능력을판단하는주거부담능력지수의확장개념이라할수있다 (Center for Transit Oriented Development and Center for Neighborhood Technology, 2006). 2006년 CNT는미국대도시권의교통비를조사하였고, 조사를통해가구가부담하는교통비는가구소득의 15% 가적당하다고하였으며, 이 15% 와주거부담비 30% 를합한, 45% 가가구가부담할수있는한계주거교통비라고보았다. 이러한계산위하여가구는지역중위소득가구로, 지역의전형적인가구규모를가지고있으며가구당평균적인가구원수가교통수단을이용한다고가정하고, 이를 전형적인가구 (typical household) 라정의하였다. 2011년 HUD는 CNT, Mangattan Strategy Group와함께향후정책응용을고려한 HTAI 의지속적인개발을촉구하였다. < 그림 4-2> 지역기술센터의교통비측정모델 자료 : 지역기술센터 (CNT) ( (7) 잔여소득접근법 위에서설명한주거비부담을측정하기위한방법들은소득에서주거비가차지하는비율을계산하는소득대비주거비율접근법 (Ratio Approach) 이다. 많은선진국들특히영어권국가들에서는주거부담을측정하는데있어서경험적으로 (the simple rule of thumb) 이 30% 의소득대비주거비율법을사용하고있다 (Stone, Burke, 94 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

123 & Ralston, 2011). 그러나이접근법은특정지역의주택상황과가구의여러가지여건을고려하지못하고, 주거비와소득이라는극히제한된여건들만을감안하여주거비부담능력을측정한다는비판을오래전부터받아왔다. 이러한비판은미국에서는 70년대초반부터, 영국에서는 90년대초반부터, 호주에서는 90년대후반부터시작되었다. Stone(1993) 은전통적인주거부담능력측정방식을비판한대표적인학자라고할수있다. 그는 1975년주거빈곤 (shelter poverty) 이라는개념을새로도입하고새로운접근방법에의한주거비부담능력평가방법을제안하였다. 즉, 주거비는가구가소비하는가장큰재화인데, 가구의소득에서주거비를지불하고그나머지로비주거용필수생활비를부담가능하다면주거부담능력이있다고보고반대로주거비지출후남은소득이비주거용생활비로충분치못하다면주거비부담능력이부족하다또는주거빈곤 (shelter poverty) 상태에있다고판단하는방식이다 (Stone, Burke, & Ralston, 2011). 비주거비는가구특징, 지리적특징, 교통등을포함하며, 여기서가구특징은주거면적, 방수, 점유형태, 가구규모, 가구유형, 가구주의학력 연령 직업등이고려된비용을말한다. 이잔여소득접근법은특히저소득층가구의주거부담능력측정에유용하다. 또한비주거비를고려하는데있어서지리적 입지적설명을포함시킬수있다는장점이있다. 이처럼잔여소득접근법은의미있는접근법이긴하나, 각가구의비주거비용을측정할수있는정보획득에어려움이있고, 비주거비용은개별가구의다양한변수를고려하며사회적문화적인영향을크게받는요소이므로단일의기준설정이어렵다는단점이지적되기도한다. 마지막으로다음 < 표 4-7> 은주요지수의장 단점을정리한것이다. 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 95

124 지수 옹호자 설명 장점 단점 -주거비를폭넓게정의하여포함 -총소득을사용하므로, 개별가 -시간, 지역에따른비교가가능구의실질적인재정적여건및미국주택총소득대비주 HUD -임차와자가가구모두에게사다양성을반영하지못함도시개발부거비가 30% 를넘지수용 / 적용가능 -기술적인설명에는유용하지 ( 정부기관 ) 는지를보는방법 -계산/ 적용의편리함으로정책만, 예측에는유용하지못함 제정에활용성이높음 -가구특성이포함되지않았음 주택취득능력지수 미국부동산협회 ( 산업기관 ) < 표 4-7> 주요주거부담능력측정지수들의장단점 중위소득가구가중위가격주택을구입할수있는능력 - 지역주택가격과인구통계자료를사용하여현부동산시장을읽는데유용 - 모기지이자율을고려함 - 총소득을사용하므로, 개별가구의실질적인재정적여건및다양성을반영하지못함 - 임차가구, 독신가구를측정하지못함 임대주택부담지수 미국저소득주거연합 ( 소비자보호단체 ) 지역공정임대료를가구의임금으로부담가능한지를알아보는능력 - 임차가구를대상으로함 -HUD 지수의장점을공유 - 자가가구에게는유용하지못함 -HUD 지수의단점을공유 잔여소득접근법 Stone, M. 한가구의잔여소득이비주거비용을부담하기에적정한가를파악하는방법 - 가구특징 ( 가구규모, 가구유형, 가구주의학력 연령 직업 ), 지리적특징, 교통등을포함 - 각가구의비주거비용을측정할수있는정보획득에어려움 자료 : Cook, Steggell, Suarez, & Yust, (2006, pp ), Jewkes, & Delgadillo (2010, pp.44-45), Stone, Burke, & Ralston(2011) 를바탕으로재구성. 3) 평가및시사점 미국에서는오랫동안부담가능한주택에대한필요성과함께주거부담문제에대한논의를해왔다. 이미 1900년부터뉴욕공동주택위원회 (New York Tenement-Housing Commission) 는도시의가난한이민자들의부적절한주택환경에대해보고하였다 년더글라스위원회 (Douglass Commission) 의보고서에는부담가능한주택의공급을늘리기위해서용도지역제설정을요구하였고, 1991 년용도지역제의개혁을통해부담가능한주택개발규제완화를요구하였다. 그러나 100 여년이지난 2002 년, 밀레니얼주거위원회 (Millennial Housing Commission) 는 96 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

125 주거부담문제는여전히가장시급한주거문제라고언급하였다. 90 년중반부터시작된미국의주택호황기이후, 2007 년하순, 미국은주택가격이급락함에따른주택담보권리를포기하는포어클로저 (foreclosure) 서브프라임사태를겪었고, 짧은기간동안다양한주거부담문제를경험하고있다. 주택부동산협회에서측정한주택취득지수를보면, 최근미국의주거부담능력은 1981년이래로가장높다고할수있다. 주택구입잠재력지수의변화에서도확인할수있는데, 서브프라임사태가일어났던 2005 년과 2007 년사이급격하게떨어졌다가최근들어서는안정된상태를보이고있다. 서브프라임모기지사태에따른미국주택가격의하락은주거부담을완화시켰다고볼수있다. 최근주택가격과주가상승등으로미국경기가회복된다는의견들도있다. 그러나주거부담과주택시장의회복이상관관계에있지만은않다는것이주거학자들의의견이다 (Bieri & Dawkins, 2012). 소득이늘고주택가격이내려가도, 새로이등장한하우스 -푸어현상, 주택거래률의저하, 소득의양극화, 고용시장의불황등의다른저해요인이나타났으며, 주로신용등급이낮은저소득층에게대출을허용하는서브프라임모기지론은저소득층의연체율상황을심화시켰다. < 그림 4-3> 주택취득능력변화추이 자료 : The public policy blog of the American Enterprise Institute ( ideas.org) 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 97

126 < 그림 4-4> 주택구입잠재력지수변화추이 자료 : NAHB/Wells Fargo HOI Index Data ( of home affordability index) 이러한주택시장의활황과불황속에부담능력이취약한계층은능동적으로행동하는데어려움이있다. 특히, 한부모 저소득 소수 (minority) 가구또는생애첫주택구입을앞둔신혼가구등의취약가구들은더욱어려운시기일수있다 (Cook, Steggell, Suarez, & Yust, 2006; Schwartz, 2006). 따라서부담가능한주거란무엇인가에대한재정립이필요함과더불어적절한주거부담능력측정기준의필요성을더강하게요구되고있다 (Cook, Steggell, Suarez, & Yust, 2006; Fisher, Pollakowski, & Zabel, 2009; Jewkes and Delgadillo, 2010; Schwartz, 2006; Stone, 1993; 2006). 부담가능에대한정확한정의가내려지지않는다면주택정책수립에도어려움이있기때문이다. 주거부담능력에대한초점은주택소유자에게맞추어져있는게사실이다. 주거부담능력지수들이다양하게개발된이유또한중산층뿐만아니라저소득층이주거를소유할수있게하여그들에게적절한주거상황을만들려는노력이라고볼수도있다 (Schwartz, 2006). 그러나임차인들의주거부담문제도무시할수없다 년인구조사에의하면, 미국의인구가 33.1% 가임차자이며, 이는 2004년 31% 이었던것에비해증가하였으며, 25세이하일경우는 75% 이상이임차자라고조사되었다. 그리고 2009 년미국커뮤니티조사 (American Community Survey) 에의하면, 평균적 98 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

127 으로임차인들의 52% 이상이소득대비주거비로 30% 이상을지불하고있다고밝혔다. 이는 25% 기준을사용하였던 1960년 40% 보다높은수치이다. 평균연소득 $20,000이하의극저소득층은 88% 이상이과도한주거부담을경험하고있다 (Bravve, DeCrappeo, Pelletiere, & Crowley, 2011). 더욱이 년 HUD 보고서에의하면정부예산삭감으로주거지원금을받는임차인들이감소하였다고하였다. 소유에따른가구특성뿐아니라, 주거비에대한가구의기호도주거부담능력에영향을미친다. 주거부담이란주거비용과비주거비용간의균형을의미하지만, 가구의소득안에서주거비용은때로는다른비용과교환을하더라도규모가크거나질적으로좋은주거에거주하려하는주관적인기호를담고있기때문이다 (Stone, Burke, & Ralston, 2011). 이처럼주거와사람과의관계, 즉가구특성에대한고려가중요하다. 현재보편적으로정부지원프로그램에서쓰이고있는 30% 라는기준은끊임없이논의가되고있다. 계산과적용이용이하지만, 가구규모, 소득, 지역에따른차이에대응하기어렵기때문이다. 2. 호주 1) 도입배경 호주는전통적으로높은자가소유율을보여왔는데, 이는도시개발및주택공급에필요한토지를충분히보유하고있었다는데에기인한다. 또한주택금융의발달과주택소유에대한상당한세제혜택등도주택소유를쉽게하였다. 그러나 1966년이후주택소유율은제자리걸음을했고, 젊은세대가주택을소유하기까지걸리는기간이길어지거나아예소유하지못하는상황이증가하기시작했다 (Badcock and Beer, 2000). 2차대전이후호주성인가구의 90% 가주택을소유하였으나 2011년현재소유율은 68.7%(2011 년 Census) 이며, 민간 (private) 임대시장에서는높은수준의주거스트레스가여전하다. Wulff and Maher (1998) 에의하면민간임대시장의임차자중 40% 가 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 99

128 10년이상세입자로머무르고있는데, 이는과거개인주택임차인대부분이저축을통해소유자로전환된것에비하면엄청난변화다. 이에주택부담능력 (housing affordability) 이호주사회와정책당국의관심을끌게되었으며, 2001년마침내 AHNRC (Affordable Housing National Research Consortium) 이만들어지게된다. 또한 2003 년에는호주연방정부의생산성위원회가생애최초주택소유조사를하게되고, 각주정부도자신들의주거비부담능력 (housing affordability) 전략을개발하게된다. 주정부도입 (initiative) 목적및결과예산 New South - Broker : Affordable housing service 를 10) 의자금조달과주택공급모 $10m Wales 형지원 ( 천만불 ) 수립 (Affordable housing 센터 ) (NSW) - 18채의주택공급기초자금 Victoria (Vic) Queensland (Qld) South Australia (SA) Western Australia (WA) Tasmania (Tas) Australian Capital Territory (ACT) 주 : Grabriel et. al < 표 4-8> 부담능력향상을위한각주정부주택정책 : 주정부펀드의조인트벤쳐. 사회주택혁신프로젝트 (SHIP: Social Housing Innovations Project) 2003: 저소득층을위한주택공급확대전략 2001: 지속가능한커뮤니티를위한부담가능한주택실행계획은 Brisbane 주택회사가 Brisbane 시정부와합자회사를설립하는데기초를제공 2005: 주 ( 州 ) 주택계획발표 다양한주택전략이개발됨 : Community housing 을위한전략계획발표 2003: 신부담가능한주택전략발표 2003: 정부의주택대출을통한추가적인 Social housing 발표기존정부기관 (Community Housing Canberra) 의구조조정 - 혁신적이주택모형을개발하고자본참여파트너의주택공급확대 - 800채이상의신규주택승인 - 비영리주택협회설립을통한 SHIP 11) 개발 - 정부, 비정부, 민간부문간의협력관계육성 - 도심부부담가능한주택공급을위한비영리기관인 Brisbane 주택회사설립 - 부담가능한주택공급과자금조달을위한폭넓은접근을계획 - Adelaide 도심에서의부담가능한주택확대를위한개발회사설립 - 부담가능한주택을위한자금조달과공급모형의대안모색 - Community housing 증가율목표 (40%) 설정 - 저소득가정을위한추가보조제공 - 자금의 2/3 는신규주택공급용 : 더많은자금이비정부공급자에게지원됨 - 커뮤니티와민간부문의협력을통한주택공급확대 - Community housing 개발을위한조직으로서활용 $94.5m (3 년간 ) $70m $50m CSHA 12), 비정부, 지방정부, 다른기관들 $45m ( 인지세수입을통해 ) $33.2m 100 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

129 2) 주요개념 (1) 주거스트레스 (housing stress) 호주의주거비부담능력 (housing affordability) 에대한논의는주거스트레스에초점이맞추어져있다. 어떤가구가부담능력문제를겪고있다면이가구는주거스트레스상태에있다고보고있다. 보다객관적인지표로판단하자면가구소득이하위 40% 에해당하고주거비로 20%, 25%, 또는 30% 이상을지출하면주거스트레스상태에있다고본다 (National Housing Strategy, 1991). 주거스트레스는매우포괄적인개념인데, 각가구의재정적상태가모기지상환이나임대보증금 (rental bond) 을지불하는데불충분한단기적또는일회성상황도포함한다. 그리고실직이나임대료상승등의예기치못한상황도포함한다. 또한주거스트레스는과밀거주 (overcrowding), 불안정한점유, 주택내의부적절한시설등에의해서도발생된다. NAHP 13) (2004) 는 호주에서의주거스트레스는부담능력, 비용스트레스 (cost stress), 그리고모든형태의주택스트레스의대리변수로서의부담능력을강조하는경향이있다. 고정리한다. (2) 부담가능한주택 (affordable housing) 부담가능한주택은비교적최근에나타난개념으로기존의 public housing, social housing, low cost housing 등의용어들을대체하며보다포괄적인개념을가지고 있다. 기존개념들과는달리점유형태와무관한성격을가진다. 공공임대주택거주자 10) 부담가능한주택을공급하는역할을하는주체, developer 라할수있음 11) SHIP (Social Housing Innovations Project): 년사이에 Victoria 주에서시행된것으로지방정부와비영리단체의 joint venture 형태의조직을통해 800 채정도의사회주택을공급 12) CSHA(Commonwealth State Housing Agreement): 연방정부와주정부간에체결한주택정책에대한협정 13) National Affordable Housing Project 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 101

130 뿐아니라민간임차자및주택소유자들도부담가능한주택정책의대상이된다. 연방정부임대료보조 (RA: Commonwealth Rent Assistance) 나생애최초주택구입지원금 (FHOG: First Home Owners Grant) 같은것들이대표적인예이다. National Housing Strategy (NHS) 에서는 부담가능한주택 을다음과같이정의한다. 각가구가비주거소요 ( 음식, 의류, 교통, 의료, 교육등 ) 를충족하고도가구예산에서주거비를감당할수있는경우부담능력이있다고말할수있다 (NHS, 1991). (3) 주거비부담능력 (housing affordability) Maclennan and Williams (1990: 9) 는 주거비부담능력 은주택가격이나임대료가객관적으로보기에각가구의소득에비정상적인부담을초래하지않으면서일정수준의주택에거주할수있는것이라정의한다. Whitehead (1991) 는부담능력이주거비지출과가구소득의관계를중요하게다루는개념이라고지적한다. 주거비지출에소득의일정부분을할당하게되는데이것이부담가능한정도인지여부가중요하다는것이다. (4) 주거소요 (housing need) 주거비부담능력 (housing affordability) 의개념을보다명확히하기위해서는관련개념들을살펴볼필요가있다. 우선, 주택소요 (housing need) 는각가구가요구하는최소한의주택기준을말하는데, 3가지측면에서주거비부담능력과구분될수있다. 첫째, 주택소요는주거비와소득을고려하지않으며단지주거기준 (standards) 을고려한다. 둘째, 주택소요는공급과분배를강조하며소득과가격에는관심을두지않는다. 셋째, 주택소요는절대기준을말하는용어인데, 주거비부담능력은주거비외의지출도고려하므로상대적인개념을포함한다. 102 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

131 용어 Affordable housing Housing affordability < 표 4-9> 주거비부담능력 (housing affordability) 관련개념 정의 점유형태에상관없이저렴한주택을일컫는일반적용어. 주택점유자는고려하지않고미리정의된 affordability benchmark 에적합한주택 각가구가소득에서주거비로지출해야만하는최대금액을지칭함 주거스트레스 가구소득이적당한수준의주택에거주하기에부족하여나타나는부정적인영향을일컫는일반적용어. 때로과밀거주 (over crowding) 이나불안정 (insecurity) 을말하기도함 Housing need 각가구가최소한확보해야하는주택기준을말함 출처 : Gabriel. et al ) 주거비부담능력평가방식및부담기준 (1) 30/40 원칙 호주에서공공기관이나연구기관에서주로사용하고있는부담능력측정지표는 30/40 rule 이다. 호주주택공급위원회 (National Housing Supply Council) 의연차보고서나호주주택도시연구원 (AHURI) 의보고서등주요기관에서주거비부담능력 (housing affordability) 를측정하는데에가장널리사용하고있다. 소득하위 40% 의가구들중총소득의 30% 이상을주거비에지출하고있는가구를소위주거스트레스상태에있다고보며, 전체가구중이러한가구가얼마나있는지를중요한정책적지표로본다. 또한최근에는주거비로소득의 50% 이상을지출하는가구들을 housing crisis 상태에있다고정의하기도한다 (NHSC, 2012). 30/40 원칙의개념적인부분을자세히보면, 주거비부담능력 (housing affordability) 를측정하는데에있어서는소득에서주거비가차지하는비율 (ratio) 과절대적인비주거부분지출기준 (residual) 이함께고려되고있음을알수있다. 아래그림에서 OH는가구소득의일정비율 ( 예, 30%) 을나타내는것으로이선보다위에있으면주거비부담능력 (housing affordability) 문제가있다고볼수있다. 그러나이경우최소생활에필요한비주거지출 (non housing expenditure) 을고려하고있지 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 103

132 못하다. E* 를주택을제외한나머지지출의최소액이라하면, C영역에속한가구도부담능력문제를겪고있는것으로볼수있다. 이러한 2개의중요한기준을적용시켜부담능력문제를겪고있는가구를추출하는방법이 30/40 rule 이라할수있다. 앞의 30은소득의 30% 를주거비지출의상한선 (OH) 으로보는것이며, 뒤의 40은소득하위 40% 를대상으로한다는것으로서 E* 의대리변수적성격을띤다. 즉, 소득하위 40% 이하의가처분소득을보유한가구에서주거비에총소득의 30% 이상을지출하고있으면나머지소득액을가지고비주거비지출을감당하기어렵다는것이라고해석할수있다. < 그림 4-5> 주거비부담능력측정방법과 30/40 원칙 주 : King (1994) 의그림을토대로수정함 비율지표 (ratio measure) 중하나인 30/40 원칙은 2000 년대이후호주주택가격이급상승하면서중소득계층까지적용되어소득 3분위 (the third quintile) 계층도소득의 30% 이상을주거비로지출하고있으면부담능력에문제가있다고보고정책의대상으로삼고있다. 30/40 원칙을적용할때가장중요한것은어떠한항목을주거비와소득으로사용할것인가인데, 주거비의경우거의모든주거관련항목을사용하는데에호주학자들이 104 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

133 대부분동의하는반면, 소득의경우는총소득과가처분소득에대해의견이일치하지 않는다. 그러나대체적으로총소득이더많이쓰이고있다 (Gabriel et al., 2005). 주거비주거비에어떤항목을포함시킬것인가에따라상당히다른판단을할수있으므로, 이에대한논의가많이이루어져왔다. 호주에서는주거비에아래와같이주거와관련된거의모든비용이포함된다. 아래주거비자료는호주소득및주택조사 (Income and Housing Survey of Australia) 에의해구축되는데, 1994년부터 2004년까지매년조사되었고 14), 2004년이후로는격년으로조사되고있다. 주택소유자의주거비는대출이나모기지의이자와원금상환액, 주택의수리나개축등의비용, 각종공과금등이포함되며, 임차자의경우는임대료만포함된다. < 표 4-10> 주거비포함항목예 (SIH) 주거비 (current housing costs) 설명 Rent payments 지불임대료 Mortgage repayments-interest component (sel. dwelling) 대출상환금 Water and sewerage rates and charges (selected dwelling) 상하수도요금 Qeneral rates (selected dwelling) 시의일반적인서비스 ( 도로, 나무관리등 ) 에대한요금 House and contents insurance 주택보험금 ( 침수, 화재, 도난등에의해발생한손해를보상 ) Repairs and maintenance (contractors)-repainting 수리및관리비 - 재도장 Repairs and maintenance (contractors)-electrical work 수리및관리비 - 전기설비 Repairs and maintenance (contractors)-plumbing 수리및관리비 - 배관공사 Repairs and maintenance (contractors)-nec* 수리및관리비 - 기타 Repairs and maintenance (materials only) 수리및관리비 - 재료비 Loans for alterations and additions-interest component 증개축관련대출상환금 Body corporate payments 관리비 ( 집합주택 (strata) 의경우 ) 출처 : Income and housing survey *Not Elsewhere Classified 14) , 시즌에는조사가없었음 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 105

134 소득 30/40원칙 을이용하여주거스트레스상태에있는가구들을계산할때는총소득 (gross income) 과가처분소득 (disposable income) 을모두사용하는경우가대부분이다. 총소득은가구원의모든사적소득에다사회보장제도로부터받는지원금을포함하며 Commonwealth Rent Assistance 에의해지원받는금액도포함한다. 주거비가이총소득의 30% 를넘어야주거스트레스상태에있다고본다. 그런데이때, 소득하위 40% 에해당하는지의여부를판단하기위해서사용하는소득은대부분가처분소득 ( 총소득-직접세 ) 을사용한다. 30/40원칙이호주의정책결정과정에서가장일반적으로쓰이는데에는다음과같은장점이있기때문이다. 첫째, 개념이단순하여일반인들도이해하기쉬우므로연구자, 정부, 시민등의의사결정에있어매우명확한의사소통이가능하도록한다. 은행권을중심으로사용하는 HAI(Housing Affordability Index) 는여러가지가정과다소복잡한수식을동원하므로전문가들에게는정확한지표로이해될수있으나, 일반인들이이해하기에한계가있을수있다. 둘째, 아주소수의변수 ( 기본적으로소득과주거비 ) 만으로측정할수있으므로다양한조사 (HILDA, ABS Census, SIH) 자료를활용하여지표간의간격이최소화되므로지속적인시장모니터링이가능하다. 또한, SIH 자료와같이 1-2 년간격으로지속적으로조사되는자료를사용하면정기적인모니터링이가능하다. 셋째, 점유형태와무관하게동일한지표를사용하므로, 소유가구든임차가구든구분없이전반적인부담능력의상호비교가가능하다. PIR 이나 RIR 과같이점유형태에따라서로다른지표를사용하는경우, 소유자의부담능력과임차자의부담능력을직접비교하는것은불가능하게된다. 위와같은장점에도불구하고임계치의임의성, 사용자료원의차이로인한결과의차이, 비주거비지출의구체적고려미흡, 주택의질이나과밀주거의미고려, 각가구구성의미고려등의한계도지적된다. 첫째, 대체적으로 30% 를사용하는데있어대부분동의하긴하지만, 이론적근거도부족하고과학적으로도출된기준은아니다 (Milligan, 2003). 둘째, 자료원에따라소득이나주거비의구체적항목이달라지므로부담능력문제를 106 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

135 겪고있는가구수도달라진다. 예를들어, 소득부분에서 RA( 임대료보조 ) 를제외하게되면더많은가구가주거스트레스상태에있다고판단할수있다. 셋째, 비주거비지출에대한고려를하지못한다는것인데, 하위 40% 소득계층을주요대상으로다룬다는점이어느정도이를보완하기는하지만, 가구유형에따라비주거비지출의패턴도달라지며시장상황에따라시계열적으로도변화가있으므로소득분위를한정하는것만으로이러한한계를극복하기는어렵다. 넷째, 가구의소득과주거비만을고려하므로실질적으로주거의질을고려하지는못한다. 예를들어, 최저주거기준에미달하는주택이라서저렴한임대료 ( 소득의 30% 미만 ) 로생활하고있다면부담능력문제가없다고판단하게되는데, 실제로는불량한주택에거주하고있어주거스트레스상태에있다고봐야할것이다. 다섯째, 30/40 원칙을적용할때, 가구구성 ( 가구원수및구성원의성격 ) 을제대로고려하지못하므로, 더많은 1인가구가주거스트레스상태에있는것으로판단되며자녀가있는부부가구는상대적으로덜포함된다. 이는주로소득을가구구성에맞추어조정하지않고총소득을바로사용하기때문에발생한다. 대부분의 1인가구는구조상소득에서주거비가차지하는비율이다인가구에비해높게나타나기때문이다. 이러한한계를극복하고자 30/40 원칙의변형을제안한연구들이꾸준히이루어지고있으나 15), 실제정책수립을지원하기위한보고서에서변형된방식을사용한예는찾아보기어렵다. 호주의주거비부담능력현황국가주택공급위원회 (NHSC, ) ) 에의하면, 소득및주택조사 (SIH) 2007~08 년과 2009~10 년사이주거비부담능력이전반적으로악화된것으로나타났다. 하위 40% 소득가구중모기지상환액이총소득의 30% 를초과하는가구는 296,000 가구에서 316,000 가구로증가하였으며, 전체저소득가구대비비율은 48% 로동일했다. 그러나총소득의 50% 이상을모기지상환에쓰는가구비율은 25% 에서 27% 로증가하 15) AHURI(2005) Conceptualising and measuring the housing affordability problem' p.24 참조 16) NHSC(2012). Housing Supply and Affordability-Key Indicators, 2012 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 107

136 였다. 주별로보면, 뉴사우스웨일즈주가하위 40% 가구중소득의 30% 이상지출가구비율이 48% 에서 54% 로가장심각한증가를보였다. 민간임대시장에서소득하위 40% 가구중총소득의 30% 이상을임대료로지불하고있는가구는 436,000가구 (57%) 에서 513,000가구 (60%) 로증가하였으며, 50% 이상을지불하는가구는 156,000가구 (15%) 에서 211,000가구 (25%) 로증가하였다. 결과적으로소득하위 40% 가구에게부족한저렴임대주택은 473,000가구 (2007~08년) 에서 539,000가구 (2009~10년) 으로증가한것으로추정하였다. 호주통계청의가구추계에의하면 2010년가구는약835만가구로추정되는데, 소유하거나임차하거나소득의 30% 이상을주거비로지출하는가구가약 83 만가구이므로홈리스까지포함하면대략 10% 정도의가구가주거비부담에문제를겪고있는것으로판단할수있다. 이는국가주택공급위원회 (NHSC) 가 2013년에발간한보고서 17) 에서도확인할수있는데, 2006년과 2011년인구및주택센서스자료를이용해호주의주거비부담능력 (housing affordability) 의변화를분석하였다. 우선가구소득의 30% 이상을모기지상환에쓰고있는가구는전국적으로 9.9% 로서 5년전 8.4% 에비해 1.5%p 증가하였다. 가장사정이나쁜곳은뉴사우스웨일즈로서 10.5% 의자가보유가구가주거스트레스를겪고있는것으로나타났다. 임차가구중에서는 10.4% 가총소득의 30% 이상을임대료로지불하고있는데, 이는 5년전 9.3% 에비해 1.1%p 증가한수치다. 임차시장에서가장심각한주는퀸즈랜드로서 11.9% 의가구가 rental stress 를겪고있는것으로나타났다. (2) 잔여지표 (residual measures) 비율지표와는다르게잔여지표는주거비와비주거비간의관계에관심을둔다. 주거비를지출하고남은소득 (residual) 이각가구의필수적인비주거비지출을가능하 게하는금액인가가중요하다. 따라서이지표의핵심논리는각가구가주거비와 17) NHSC(2013). Housing Supply and Affordability Issues 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

137 비주거비지모두를지불할수있는수준의소득이있어야비로소주거비부담능력 (housing affordability) 이확보된다는것이다. 그러므로다른이름으로 빈곤고려후 (after poverty), 비주거비우선 (non shelter first), 생활기준 (living standard) 지표로불리기도한다. 호주에서는헨더슨빈곤선 (Henderson poverty line) 과예산기준 (budget standard) 가사용되어왔다. 전자는 1974 년에 Ronald Henderson 이의장으로있던빈곤위원회 (Commission of Inquiry into Poverty) 에의해만들어졌으며, 후자는 UNSW 부설사회정책연구소 (Social Policy Research Center) 에의해 1998년에개발되었는데아직은잘쓰이고있지않다. 핸더슨빈곤선은최소생활수준유지를위한필수적인소득하한선을제시한다. 가구의소비에대한가정에문제가있다는비판도있으나, 여전히분기별로발표되며널리쓰이고있다. 주거와관련해서는 2개유형의빈곤선이있는데, 주거비포함빈곤선 (before housing poverty line) 과주거비제외빈곤선 (after housing poverty line) 이다. 이기준들을이용한분석에서는다음의 4가지유형의빈곤에직면한가구들이존재한다. 기본적인비주거지출도만족시키지못하는최저소득계층 기본적비주거지출은만족시키나주거비를고려할때빈곤선아래로떨어지는저소득계층 주거비는과중하지않으나, 기본적인비주거비지출여력에어려움을겪는저소득계층 소득에비해상대적으로과도한주거비를지출하고있는중 / 고소득층 (3) 주거비부담능력지수 (affordability index) 호주의정부나공공기관과는별도로은행이나협회등민간을중심으로주거비부담 능력지수 (housing affordability index) 를주기적으로발표하고있으며, 이는시장에 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 109

138 서모기지등의대출을통해중위가격대의주택을구입할수있는여력이있는가를판단해볼수있도록한다. 대표적으로아래 3개의지수가호주에서지속적으로발표되는지수라할수있다. AMP/REIA 18) : Median household income to average loan repayments based on new loans in each quarter BIS Shrapnel index: Mortgage repayment on a typical housing loan to average full time male earnings CBA/HIA 19) index: Median household disposable income to the qualifying income required for a typical first home loan 각지수의정의에서알수있듯이, 주택구입자나주택소유자의대출상환능력을부담능력 (affordability) 의중요한척도로설정하고있다. 이러한지수는상대적으로중요한정책대상인임차인들의상황을전혀반영할수없다는한계가있다. 따라서금융권을중심으로사용하고있는위와같은부담능력측정지표는대출공급자나주택거래중개인등사업적인목적을가진수요자들에게필요한지수라할수있을것이다. 4) 주거복지정책에서의활용방법 (1) 연방정부차원의정책 호주는전반적인복지정책을통해주거문제도상당부분해소해왔으므로별도의주택정책은상대적으로적은국가라할수있다. 가장대표적인주거복지정책은연방임대료보조 (RA: Commonwealth Rent Assistance) 와생애첫주택구입자지원금 (FHOG: First Home Owner Grant) 인데이들이직접적으로주거비부담능력의 18) AMP bank and The Real Estate Institute of Australia 19) The Commonwealth Bank of Australia/Housing Industry Association 110 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

139 측정과관련되어있지는않으나저소득층의주거안정을추구하는정책들이다. 연방정부차원에서주거비부담능력과직접적인관련을가진정책들이등장한것은 2000년대이후로서주택가격과임대료가급등하면서주거비부담능력이급격히악화되었기때문이다. 2005년 8월부터호주중앙정부와주정부는 부담가능한주택을위한국가실행프레임웍 (Framework for National Action on Affordable Housing) 에따라본격적으로부담가능한주택공급을위한정책을개발하기시작하였다. 2008년 7월 1일 부담가능한임대주택공급계획 (NRAS: National Rental Affordability Scheme) 을수립하여 2016년까지 5만채의저렴한임대주택공급을목표로추진하고있다. 2009년에는연방정부 (Commonwealth) 와주 (State or Territory) 및지방정부간에 국가부담가능한주택협정 (NAHA: National Affordable Housing Agreement) 을체결하여주거비부담능력 (housing affordability) 를향상시키기위해협력할부분들을정리하였다. 연방임대료보조 (RA) 임대료보조는연금생활자, 수당생활자등이민간임대시장에서임대료를지불하는데있어보조해주는제도이다. 정부가제시한일정금액보다많은임대료를내는경우보조해주며, 실제내는임대료수준과가구구성 ( 자녀수, 환자유무등 ) 에따라차등지급한다 20). 기본적으로정해놓은최대보조금내에서기준임대료를초과해서지불하는임대료의 75% 를보조해준다. 지원대상과지원금액을결정하는시장임대료기준은소비자물가 (CPI) 를고려하여 1년에 2번 (3월 20일, 9월 20일 ) 조정되며, 주거비부담능력 (housing affordability) 의수준과직접적으로연관되어있지는않다. 따라서 RA는전호주의모든가구들을대상으로한복지시스템의일환으로서저소득층의임차주거안정을돕고있으므로주거복지제도로볼수있으나, 주거비부담능력 (affordability) 의측정과연결되어있는부담가능한주택정책은아니라고할수있다. 20) 보다자세한사항은호주연방정부국민서비스부 (Department of Human Service) 홈페이지참조 ( 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 111

140 생애최초주택구입자지원 (First Home Owner Grant) 생애최초주택구입자지원 (FHOG) 은상품및서비스세 21) (GST: Goods & Service Tax) 의효과를상쇄시키기위해 2000년 1월에시작되었으며, 국가적인정책이긴하나각주정부의재원으로운영되며행정적인관리도각주정부가하고있다. 생애한번만받을수있는지원금으로서자격기준을모두만족하는생애첫주택구입자에게주어진다. 뉴사우스웨일즈주의경우, 2013 년에는생애첫주택을사거나짓는사람들에게 15,000달러 ( 약 15백만원 ) 를지원하는데, 2016년 1월부터는 10,000달러로축소될예정이다. 수혜자격은만18세이상이며 2000년 7월이후호주어디에서건주택을소유한적이없어야하고, 구입하려는주택 ( 또는지으려는주택 ) 의총가격 ( 토지가격포함 ) 이 65만달러 (6억5천만원 ) 미만이어야한다 22). FHOG는소득에관계없이주어지는것이므로엄밀한의미에서저소득층의주거안정을목표로하는주거비부담능력관련정책이라말하긴어렵다. 그러나생애최초주택구입을지원하므로대부분자산이나소득이충분치않은젊은가구를대상으로한다는측면에서광의적으로는관련이있다고판단할수있다. 부담가능한임대주택공급계획 (National Rental Affordability Scheme) 부담가능한임대주택공급계획 (NRAS) 은연방정부가주와준주들과협력하여저렴한임대주택에지속적으로투자하겠다는일종의협약인데, 대규모의저렴한임대주택공급에참여하는민간에게세제혜택등재정적인인센티브를제공한다. NRAS 는저 / 중소득층가구에게시장임대료보다 20% 이상저렴하게임대주택을공급 ( 건설하거나기존주택을임대해주거나 ) 하는개인이나기관들에대해재정적인인센티브를제공한다. NRAS 의재정적인센티브는최장 10년동안주어지는데, 연방정부나주정부에의해연간주택 1채단위로세제감면이나직접적인재정지원이이루어진 21) 2000 년 1 월시작된일종의부가가치세로거래되는상품과서비스에대해 10% 를세금으로부과함 22) 다른주의상세한정보는 FHOG 홈페이지참조 ( 112 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

141 다. 이때, NRAS 의지원을받으려면적절한자격을갖춘저 / 중소득층에게시장임대료 보다 20% 이상저렴하게임대되어야한다. 이때, 각가구구성에따라정해놓은 연간총소득한계를넘어서지않는가구가입주자격이있다. 국가부담가능한주택협정 (National Affordable Housing Agreement) 국가부담가능한주택협정 (NAHA) 은연방정부와지방정부 ( 주, 준주 ) 간에부담가능한주택공급과홈리스감소를위해같이협력하자는일종의합의문이다. 연방정부는저소득층, 홈리스, 원주민들의주거안정을위한정책수립, 소득보조및임대료보조, 주택관련자료구축, 국가적인인프라공급등의역할을맡는다. 주정부나지방정부는실행적인측면에서주택및도시계획정책을수립하고주택보조금등을집행하고, 주정부세금감면등을실행하고부담가능한주택공급자들을관리감독하는역할을맡는다. NAHA 의내용중부담가능한주택공급의성과를측정하는방법에있어주거비부담능력측정과관련된부분이언급되는데, 임대스트레스 (rental stress) 라는용어이다. 즉, 정부의이러한노력의성과를측정하는데있어저소득층중임대스트레스 (rental stress) 를겪고있는가구의비율을중요한기준으로삼고있다. 여기서임대스트레스란주거스트레스의일종으로결국총소득의 30% 이상을임대료로지불한다는것을의미한다. 또한, 성과목표 (performance benchmark) 부분에서도 년에서 년까지 (8년간) 저소득층중임대스트레스를겪는가구의수를 10% 감소시키는것이중요한목표중하나인데, 바로이러한것들이부담능력 (affordability) 측정과직접적으로관련된정책조항이라할수있다. 앞서살펴보았듯이, 전체임차가구의약 10% 정도가주거스트레스상태에있으므로이를해소하기위한목표도 10% 정도가적절하다. 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 113

142 (2) 주 (State) 차원의정책 호주는연방국가이고주택정책의특성상지역특수성이있으므로구체적인정책에있어서는주 (State) 별로다양한형태를띄고있다. 2009년발간된 AHURI 보고서에의하면, 각주의주택정책은대부분부담가능한주택의공급을촉진하는데에주안점을두고있으며지방정부에따라다양한형태를보이나, 대략 3가지구성요소를가지고있다. 부담가능한주택정책및자금조달, 부담가능한주택공급을위한도시계획정책, 부담가능한주택공급자를위한규정 (Milligan et al., 2009). 부담가능한주택정책과자금조달대부분의주는부담가능한주택을공급하는데에있어비영리조직이나민간공급업자에게재정적인지원을하는정책을실행하고있다. 특히, 사회주택을주로공급하는비영리조직의재정지원을통해대량의부담가능한주택을공급하려는노력을경주하고있다. 이과정에서전통적으로주거비부담능력을측정하는방법인 30/40 원칙이일반적으로적용되어소득하위 40% 가주요정책대상이되며, 공급목표치또한 30/40 원칙을통해도출한주거스트레스를겪고있는가구의비율을참고하여대부분 15% 로설정하고있다. 뉴사우스웨일스주 (NSW) 의경우 2004년까지는소규모사업을통한부담가능한주택공급을해왔으나, 2005 년 부담가능한주택전략 을통해저소득층과중소득층을위한부담가능한주택공급확대를선언하고 2007 년 49.8 백만달러에이르는부담가능한주택혁신펀드 (an Affordable Housing Innovation Fund; AHIF) 를조성하겠다고발표한다. AHIF는주로커뮤니티주택개발자가장기임대주택을공급할때전체비용의최대 40% 까지지원한다 년에정리된부담가능한주택공급을위한정책가이드라인을보면장기임대주택공급자 ( 주로비영리조직 ) 는임대료를자유롭게조정할수있으나, 최저소득층 (very low) 과저소득층가구 (low) 의예상임대료가소득의 30% 를넘어서는안된다는규정이있다. 여기서, very low 와 low 는소득 1-2분위 (5분위로나눌때 ) 를일컫는 114 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

143 것이므로 30/40 원칙이정책에적용되고있다고판단할수있다. 또한임대료정책변경으로현재장기임대를운영하고있는비영리단체들이연방임대료보조 (RA) 나가구세제혜택 (Family tax benefit) 등을통해연 2천3백만달러의추가이윤을창출하게해줌으로써추가적인부담가능한주택공급의여력을키워주었다. 사우스오스트레일리아주 (SA) 는 2005 년주택계획에서모든주요프로젝트의 15% 를부담가능한주택으로하며, 5% 는가장시급한수요층 ( 최저소득층 ) 에게공급하는목표를세웠다. SA도 NSW 와마찬가지로 AHIF 를설립했으며 15백만달러의신규자금과 9천3백만달러의공공주택판매자금을통해 2008 년까지대략 13개프로젝트에서 450채의부담가능한주택을확보했다. 퀸즈랜드 (Qld) 주에서는 2004 년이후 150 백만달러의자금을비영리부담가능한주택건설에지원하였으며, 정부주택이나민간주택에대한관리강화를통해부담가능한주택확보에노력하고있다. 웨스턴오스트레일리아 (WA) 주는주사회주택투자프로그램 (SCHIP: State Community Housing Investment Program) 을통해주정부가땅과자금을지원하는부담가능한주택공급확대정책을시행하고있다. 호주수도특별지역 (Australian Capital Territory: ACT) 은다양한정책수단을활용하여부담가능한주택공급을실행하고있다. 특히, 토지대부분을정부가소유하고있으므로택지를적기에저렴한가격에공급하는것을통해부담가능한주택을공급한다는전략이다. 캔버라사회주택 (CHC: Community Housing Canberra) 의기능을확대하여기존 1가구용주택은 2-3 가구가거주할수있는주택으로변경하여공급을늘리는데에투자하고있다. 도시계획적정책 (planning policy) 저렴한주택을원활하게공급하기위해서호주의경우도시계획절차간소화, 주택허가관련수수료및부담금인하, 부담가능한주택공급시용적률등의인센티브적용과같은도시계획적인정책지원도하고있다. 이때에도역시 30/40원칙이곳곳에 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 115

144 서적용되는데, 예를들면뉴사우스웨일즈주 (NSW) 에서소득의 30% 이내에서임대료를책정할경우주택건설업자에게용적률인센티브를주는것이다. 뉴사우스웨일스주는주택공급을위해도시계획적허가를받을때요구조건을단순화시키고, 관련부담금을낮춰주고, 절차를신속히진행시키는등의지원을하고있다. 또한개발계획수립시공급주택의주거비부담능력 (housing affordability) 을의무적으로고려하도록규정하고있다. 이러한일반적인지원외에사회주택 (social housing) 개발업자들은전철역이나상가주변에용도지역변경없이개발을할수있도록하였다. 이에더하여 NSW 주택부가직접개발하는경우밀도, 높이, 디자인에관하여지방의회의동의없이사업이진행될수있도록하였다. 주환경계획정책 (SEPP: State Environmental Planning Policies) 규정에의하면, 공급주택의 10% 를최저 / 저 / 중소득층의소득 30% 이내에서임대료를정하면 50% 의추가용적률을제공한다. 빅토리아주 (VIC) 정부택지개발회사인 VicUrban 은신규주택및택지의 25% 를시장가격의하위 25% 로공급하는것을목표로하며, 프로젝트의 5% 는저렴한임대주택을공급하는비영리개발업자에게제공하는것을원칙으로한다. 사우스오스트레일리아 (SA) 주는수정개발법 (South Australia's Development Act 2007) 을통해계획과정에서 15% 를부담가능한주택으로확보한다는목표를달성하기위해노력하고있다 년 8월현재약 2,100 채의부담가능한주택이확보되었으며이중 700여채는토지관리협정아래에서소유권이바뀌더라도저렴한임대료가보장된다. 퀸즈랜드주 (Qld) 의경우도시토지개발청 (Urban Land Development Authority: ULDA) 이부담가능한주택공급의가장중요한역할을하고있는데, 토지수용, 개발, 분양과관련하여최소 15% 를저소득 / 중소득층을위한부담가능한주택공급목표로하고있다. 지방계획 ( 개발계획 ) 은고성장지역의주거지역개발에대해개발허가조건으로부담가능한주택공급을의무사항으로하고있는데, 15% 는의무적으로하고용적률을높일경우추가적인부담가능한주택공급을요구하고있다 년 1월, 퀸즈랜드주정부는주택과주거지개발에대한주계획정책가이드라인 (State Planning Policy Guideline for Housing and Residential Development) 를 116 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

145 발표하였는데, 주택공급계획을수립하기전행하는주택수요분석에서임대료가소득의 30% 를넘는가구들을 unaffordable 한가구로판단하고따로분석하게되어있다. 또한, 주택구입가능성 (home purchase affordability) 도분석하도록되어있는데가구의중위주택대출상환액 (median weekly housing repayment) 을중위주수입 (median weekly income) 으로나누어과거 5년간의추세를분석하도록되어있다. 웨스턴오스트레일리아주는 2020년까지 20,000채의부담가능한주택을공급하는것을목표로하고있으며주택부 (Department of Housing), EPRA(East Perth Redevelopment Authority) 가추진하고있는주택공급량의 10-15% 를부담가능한주택으로공급하는주거지개발정책을시행하고있다. 또한 2007년에는주거지획지분할절차를간소화하여토지공급을보다원활하게함으로써사적시장에서의부담가능한주택공급을확대하겠다고발표하였다. ACT 부담가능한주택실행계획 (Affordable Housing Action Plan) 에서는주택공급과가격변화를모니터링한결과를토대로토지공급목표를 2005/06 년 ( 필지 ) 보다 207/08 년에 4배이상 (2,800 필지 ) 상향조정하였으며, 신규택지의 15% 를부담가능한주택용지로할당하는목표를세우고있다. 또한, 고밀주택계획가이드라인 (Planning Guideline on Compact Block Housing) 은 250 m2의작은필지에부담가능한주택을공급하도록하며, 나대지에대한벌금을상향시켜주택공급을촉진하고투기를억제하도록유도하고있다. 또한토지개발청 (LDA: Land Development Agency) 는부담가능한주택공급을위해 300m2미만의소규모필지를분양하며, 주택과토지를합쳐 만불 (2-3억원 ) 을목표금액으로하여토지를 6만-12 만불정도에장기임대해주고있다. 공급촉진을위한규정각주는부담가능한주택 (social housing, community housing 을포함 ) 을공급하기위해필요한공급자들에대한등록및지원책, 성과기준등을담은법률을새로제정하거나기존법률을개정하고있다. 이를통해부담가능한주택을공급하고자하는비영리또는영리단체들을지원하고그들의성과 ( 주택공급및관리등 ) 를모니터 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 117

146 링하는과정을규정화하고있다. 뉴사우스웨일즈개정주택법 (NSW Housing Amendments Act 2007) 은커뮤니티주택 (community housing) 활성화, 사회주택다양화, 최저 / 저 / 중소득층 23) 을위한주택공급등을법률적으로지원하며, 사회주택및부담가능한주택공급자의등록등에대하여규정하고있다. 주택공급자들을 4개그룹 (growth provider, housing provider, housing manager, small housing manager) 으로나누고각그룹에따라사정에맞게차등적인규정을적용함으로써부담가능한주택공급을원활히하고자한다. 빅토리아주는 2005년주택법을개정하여저소득임대주택을공급하는비영리공급업자들에게맞추어보조금과정부소유주택의이전을규정하고등록된공급업자들에게적용될여러가지기준을마련하였다. 사우스오스트레일리아주는 SA 협력및사회주택법에서 community housing을위한재정분배, 정부이익의보호, 정부개입및제재등에대한보다강력한규정을담고있다. 퀸즈랜드주는 일괄사회주택시스템 (one social housing system)' 을통해부담가능한주택공급자들이공공주택에서요구하는주택분배등에대해준수하도록 2007 년에법을개정하였다. 5) 평가및시사점 호주의부담가능한주택정책을위한주거비부담능력측정지표는개념적으로단순하면서도정기적또는부정기적으로이루어지는다양한조사자료를통해구축할수있는 30/40 원칙 을주로사용해왔다. 이는 PIR 이나 RIR 이소유시장과임대시장에각각이원적으로적용해야하는지표인점을감안할때, 두시장에모두동일한측정방법을적용할수있다는측면에서매우효과적이라할수있다. 또한, 전형적인비율로 23) NSW 부담가능한주택가이드라인에의하면, 각소득계층의정의는아래와같음. Very low less than 50% of the median household income for Sydney or rest of NSW. Low between 50% and 80% of the median household income. Moderate between 80% and 120% of the median household income. 118 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

147 제시하는측정치 (ratio measure) 이면서도측정시정부정책의주요대상인저소득층을이미고려하고있다는점에서빈곤선 (poverty line) 과같은잔여지표 (residual measure) 적성격도포함하고있다. 가장큰장점은비전문가들도쉽게이해할수있는지표라는것이며이런특성이호주주택정책의기초자료로널리쓰이고있는이유라고생각된다. 그동안 30/40 원칙을이용하여많은정부기관및연구기관이호주의각지역에대한주거비부담능력 (housing affordability) 를측정해왔으며, 이를토대로부담가능한주택 (affordable housing) 공급목표물량 ( 대체로신규공급의 15%) 을설정하고있다. 또한, 새로공급된저렴임대주택의입주대상을정할때에도소득하위 40% 의가구가총소득의 30% 이하범위에서부담할수있는임대료로임대할경우부담가능한주택으로인정하는등의일관된지표를사용하고있는것을확인할수있었다. 따라서이론적근거는미약하지만호주에서 30/40 원칙의유용성은매우높다고평가할수있다. 그러나앞서언급하였듯이 30/40 원칙이가진한계도중요하게고려하지않을수없다. 주거비나소득의정의에따라주거스트레스를겪는가구수가달라진다는점, 주택의질을고려할수없다는점, 가구구성을고려하지않아 1인가구의주거비부담문제가과도하게부각된다는점등이이지표를사용함에있어주의해야할점이다. 또한, 사회주택거주자들의경우정부보조가주어지므로 30/40원칙을적용할때주거비부담상의문제가없는것으로나온다는점이나주택소유자중대출이없는사람들의경우에는지표를작성할수없다는점도한계로지목되기도한다. 호주에서주거복지정책을위해주로사용하고있는 30/40 원칙은비교적단순하면서도소유 / 임대시장에모두적용할수있는범용적인측정방법이라는점에서장점이있다. 특히, PIR 의한계로부담기준이없다는점을드는데, 30/40 원칙은임대시장과동일한기준 ( 소득의 30%) 을부담기준으로사용한다는점에서정책에서의활용도가더높다고할수있다. 우리나라주택시장의특수성을감안하여주거비산정방식의표준을개발하고, 주거실태조사와같은정기적인조사를통해가구소득과주거비에대한일관된자료가 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 119

148 구축되면각지역별저소득층가구들의소득대비주거비수준을고려하여주거비부담 능력상의문제들을진단하고부담가능한주택공급목표나임대료수준및주택보조금 기준등도마련할수있을것이다. 3. 영국 1) 도입배경 1970년대중반평균 10,000 파운드수준에머물렀던영국주택가격은 10년간꾸준한오름세를유지한결과, 1986 년에는 40,000 파운드대에진입했다. 이후경기에가속도가붙으면서, 1989년에는 70,000파운드까지치솟았다. 가파른집값상승은주택구매능력또는주거비부담능력 (affordability) 에대한논의의포문을열었다 (Malpass and Murie, 1999). 하지만, 학계에서는주거비부담능력이라는개념이주택정책에어떤기여를할수있는지에대해여전히회의적이라는의견이지배적이었다 (Yip, 1995). 정치권에서도심각한정책적논제로받아들이기보다는주택소요의확장된또는관련된개념으로치부했다 (Whitehead, 1989; Whitehead, et al., 1993). 1990년대말부터주택공급이부족해지자, 1998년부터 2007년사이평균주택가격이 168% 이나오르는등집값상승이심화되기시작됐다 (Chamberlin, 2009). 주택가격이가구소득보다빠르게상승하면서가구들의주거비부담능력도악화됐는데, 하위사분위연소득대비주택가격비율 (lower quartile price income ratio) 이 2000 년의 3.91 에서가파르게상승하여 2007 년에는 7.25 로절정을이루다 2008 년서브프라임모기지사태로인한집값하락덕분에다소주춤하고있다 (< 표 4-11> 참조 ). 24) 뿐만아니라주거비부담능력문제가수도런던과그주변부인남동부에만국한됐던과거와달리잉글랜드전역으로확산되는양상을보였다. 계층별로는 2009 년 7월에는생애최초주택구매자들의연소득대비주택가격비율이사상최고치를기록해, 주택가 24) 하위사분위 PIR 은하위 25% 의주택가격과하위 25% 의가구연소득의비율로계산된다. 120 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

149 격상승의가장큰피해계층이됐다. < 표 4-11> 하위사분위연소득대비주택가격비율 연도지역 England Northeast Northwest Yorkshire and the Humber East midlands West midlands East London Southeast Southwest 출처 : CLG live table 25) 년대초부터가구들의주거비부담능력이급속히악화되자영국정부는재정정책위원회 (Monetary Policy Committee) 의바커 (Barker) 위원에게주택공급문제의원인과해결책에대한조사를의뢰했다. 조사의결과물인바커보고서에따르면, 1970 년대이후영국의주택공급은꾸준히감소했고, 2001 년의주택공급은 175,000 호로 2차세계대전이후로최저치를기록했다 (Barker, 2004). 결과적으로과거 30년간실질주택가격상승률은 2.4% 로동기간유럽평균 1.1% 를 2배이상앞질렀다 년의신규가구주택구매율은 37% 로 1980년대후반의 46% 보다 10% 포인트가까이낮아졌다. 바커보고서는주택공급이부족했던원인으로택지공급감소와주택건설업계의소극적인투자를꼽아주택문제가공급측면에서기인한바가크다고주장했다. 25) Department for Communities and Local Government, Live tables on housing market and house price, ouse-prices 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 121

150 Barker(2004) 는주거비부담능력악화를주택문제의핵심으로진단한만큼이를향상시키는것을주택정책의중요목표로삼아야한다고제시했다. 이후정부는주택정책의주요목표로국민모두가거주나근로를원하는곳에서부담가능한비용으로임차나소유할수있는기회를갖게하겠다고천명했다 (NHPAU, 2009). 바커보고서의제안에따라정부는주택부담능력에대한정부에조언을할목적으로국립주택및도시계획자문단 (NHPAU) 를신설했다. NHPAU 는새로운주택공급과주거비부담능력간의관계를설명하는모델을개발해주택공급정책에따른주거비부담능력의변화추이를중단기적으로예측하게하고, 주택부담능력목표치를겨냥한연간주택공급량을결정했다 년주택녹색보고서 (Housing Green Paper) 에서는 2016 년까지매년 240,000 채씩공급한다는계획을발표하고, 이중일부는생애최초주택구매가구에대한특별분양분으로공급하기로했다. 바커보고서가발간된이후주거비부담능력에대한정책적인관심을반영하듯 1990 년대중반이후관련연구가뜸했던학계에서도 2000 년대중반부터주거비부담능력을평가하는방식과기준을연구하는새로운논문들이발표됐다 (Jones, et. al., 2011). 2) 주거비부담능력평가방식 특정가구가주거비감당능력이있는지를판단할수있는간명한기준중하나는소득에서주거비가차지하는비중이다. 미국, 캐나다, 호주등에서는일반적으로주거비지출이소득의 30% 이상일경우부담능력문제나주거스트레스가있다고간주한다. 영국에서도주거부담능력에문제가있는가구를어떻게식별할것인가에대한오랜논의가있었는데, 어떤측정방식을사용할것인가와어느선을기준으로주거비부담능력이부족한가구를선별할것인가의두가지쟁점으로축약된다. 영국에서는여전히이쟁점들을둘러싼다양한주장이존재하고있어사회적, 학술적으로완전한합의에이르지못하고있는실정이다 (Bramley, 2012). 이는통일된측정방법과기준선을제시하는데에소극적인영국정부의태도에서기인한측면이크다. 공식적인측정방법은없지만, 영국에서는전통적으로소득대비주거비용비율 (HTI) 과연소 122 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

151 득대비주택가격비율 (PIR) 이널리사용되어왔다. 전자는학술적인조명을많이받았고, 은행권이나주택관련단체의실무자들사이에서널리쓰인반면, 후자는정부와공공부문에서선호되면서정책적으로활용되고있다. 아래에서는두가지측정방식을소개하고, 활용되는내용을논의하기로한다. (1) 소득대비주거비용비율 소득대비주거비용비율 (housing costs to income ratio, HTI) 은가구소득에대해정기적으로지출되는주거관련비용비율을측정함으로써개인또는가구의주거비지불능력을가장명료하고, 객관적으로보여주는지표로평가받는다 (Bramley, 2012). 게다가일반적으로접근하기쉬운소득과주거비용에대한정보만있으면계산할수있기때문에, 미국, 캐나다에서도널리쓰이고있다 ( 지규현외, 2006). 하지만개별가구의주거비부담능력을판별하기위해서는임의적인기준선설정이필요하다는점과주택의질과특성을반영하지못한다는점때문에비판받기도한다. 26) Stone (2006a; b) 에따르면, 영국에서도 1980 년대말부터주택관련기관의실무자들과연구자들사이에서 HTI가주거비부담능력의지표로사용되어왔다. Kearns(1988, 1992) 가비영리사회적지주인주택조합 (housing association) 의세입자들의주거비부담능력을측정할때 HTI를채택했다. 전국주택조합연합 (National Federation of Housign Associations) 은 HTI 의경험적인평균비율을주거비부담가능기준으로사용했다 (Yip, 1995). 정부출연기관인주택공사 (Housing Corporation) 는내부적으로사용하는 HTI에의한주거비부담능력기준이있었던것으로알려져있다. Ferguson 과 Wilcox(1990) 는주택조합의공공임대주택임대료를결정하는연구에서주거비감당능력의지표로서 HTI를고려했다. 최근에는 Shelter(2011) 가지자체들간의주거비부담능력을비교연구에서 HTI를사용했다. 주택담보대출 ( 모기지 ) 을취급하는은행권에서도 HTI를이용해주거비부담능력동향을발표하고있다. 26) 주택의질과특징을반영하지못한다는단점을극복하기위해특성기반 (quality based) HTI 가개발되기도했다 (Yip, 1995). 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 123

152 HTI 계산에는주거비와소득이사용되는데, 소득은주로가처분소득 ( 총소득 - 세금 + 복지급여 ) 이사용되고있다 (Alakeson and Cory, 2013). 어느비용을주거비에포함시키느냐에따라 HTI 수치가크게바뀔수있음에도불구하고, 영국에서는주거비포함항목에대한논의는쉽게찾아보기힘들다. Yip(1995) 는영국의평균 HTI 를계산하면서, 주거비에유지보수비, 보험료, 수도 전기 가스비, 난방 전력비를포함시켰는데, 이같은종류의연구에서는드물게사용하는주거비정의를채택했다고밝히고있어영국에서는주거비가다소협소하게정의됨을시사했다. Pittini(2012) 는영국을포함한 EU국가들의 HTI를계산하면서, Eurostat 의주거비정의에따라모기지상환액또는임대료뿐만아니라수도 전기 가스 난방비, 주택유지보수비, 보험료까지포함했다. 하지만이역시영국내에서사용되는주거비의개념과는거리가멀다. 영국에관한논문이나보고서는주거비를모기지비용 (Wilcox, 2005; NHPAU, 2010) 이나임대료 (NHPAU, 2010; Alakeson and Cory, 2013) 에국한시키는편이다. 특히, 장기주택담보대출을취급하는은행권에서는주로월대출상환금을주거비와동일시하는경향이강하다. 모기지나임대료는정확한측정이용이하고, 관련정보를구하기쉽다는장점과함께다른비용들에비해주거비로서논란의여지가적기때문인것으로생각된다. HTI 를활용하여개별가구의주거비부담능력을측정하는방법은임의적으로기준선을정하는것이일반적이다. 미국이주거비부담능력기준선을 HTI 의 30% 로설정해정책에사용하고있는것이잘알려진예이다. 하지만, 영국정부는주거비부담능력을판별하는적정 HTI 비율지정을꺼려왔기때문에공식적인기준이없다 (Maclennan, 1995; Shelter, 2011). 그이유중하나는모든가구에동일 HTI 비율을적용해부담능력을평가할경우, 저소득층의잔여소득 ( 소득 -주거비) 이사회적으로용인되는빈곤선보다낮을가능성이크기때문이다 (Grigsby and Rosenburg, 1975; Stone, 2006). 학계에서도임의적인비율을기준으로설정하거나, 모든가구에대해단일비율을적용하는데에는반대의목소리가존재한다 (Ferguson and Wilcox, 1990; Yip, 1995; Stone, 2006; Stone, 2011). 그럼에도현실적인필요에의해암묵적으로사용되는경우도적지않기때문에, 124 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

153 사회적으로통용되는범위가있는실정이다. HTI에의한주거비부담능력기준은세계적으로 25~35% 에집중해있다 (Shelter, 2011). 미국이나호주보다는 HTI에의한주거비부담능력기준에대한합의의강도가떨어짐에도불구하고, 조사된영국사례들역시비슷한범위안에집중되어있다. Stone(2006) 은영국에서는전통적으로월임대료가순수입의 25% 정도면부담가능한것으로여겨져왔다고주장했다. Kearn(1988) 도순소득과주거급여 (housing benefit) 를합한금액에서주거비가 20~25% 이하를차지하는것이부담가능한적정선이라고밝히고있다. 하지만최근으로올수록급격한주택가격상승으로인해기준비율이상향되고있음이감지된다. Alakeson 과 Cory(2013) 는지역별주거비부담능력을비교하는연구에서주거비가가처분소득의 35% 미만일때, 가구가주거비를부담할수있다는가정에기초했다. Shelter(2011) 는주거비부담능력기준을세분화하여방 2개크기의민간임대주택의중간값임대료가중간값소득의 30% 미만일때 부담가능, 30%~34% 대체로부담가능, 35%~39% ' 대체로부담불가능 ', 40%~49% 매우부담불가능, 50% 이상 극도로부담불가능 이라는기준으로평가했다. 런던과같이주택가격이높은지역에서는상향조정폭이더욱큰편인데, 런던의일부주택조합들은일반적으로소득의 40~45% 정도가부담가능하다고간주하는편이다 (Alakeson and Cory, 2013). 주거비부담가능상한선이점차상향되는이유는 HTI 의경험적평균선에맞추려는관습이있기때문이다. 즉, 기준선에대한이론적근거가없는상태에서역사적으로관찰된 HTI가합리적인수준이라는논리이다 (Stone, 2006). 하지만 Bramley(2012) 는이론적인근거가희박한기존방식을탈피해, 가구들이심리적으로느끼는주거비에대한부담과 HTI 비율을연결시키는연구를진행했는데, 전통적인비율인 25% 가가장적절하다는결론을내렸다. 미국에비해영국에서주거비부담능력을평가하는기준이확립되지못한주요이유중하나는영국중앙정부가주거비부담능력기준선을지자체들이마련하도록일임하고있기때문이다. 정부부처중하나인지역사회및지방정부부 (Communities and Local Governments, CLG) 는 전략적주택시장평가 : 실무지침 (Strategic Housing Market Assessments: Practice Guidance) 에서월임대료가가구소득의 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 125

154 25% 를넘지않아야주거비부담이가능한것으로여긴다고밝히고있다. 하지만, 지자체들이지역내의사정, 가구의절대적인소득수준에따라기준수치가바뀔수있다는단서를달고있다. 27) 따라서, 25% 는공공부문과지방정부에대한중앙정부의권장사항일뿐, 공식적으로확정된기준이아니다. 주거비가매우높은런던은실제로이기준을그대로수용하기어려워, 런던시장실에서는적정비용주택의하나인중간주택의월세를순소득의 40% 정도, 공공임대주택의경우실소득의 30% 정도를가구들이부담할수있는상한선으로제시했다 (Shelter, 2011). 하지만, 영국정부가항상같은수치만을고집했던것은아니다. Wilson 과 Morgan(1998) 은 1990년대초의보수당정부는주택공급효과예측시내부적으로 35% 를사용한것으로추측했다. 보수당정부의주요주택정책중하나가공공임대주택의임대료현실화이기때문에다소높은비율을사용했던것으로보인다. 일반적으로 HTI는공공임대주택의배정, 주거비보조금결정, 가구의주거비부담능력예측등에사용된다 (Hulchanski, 1995). 영국에서도과거에는 HTI 가지자체와주택조합들이공공임대주택임대료책정에사용된적이있는것으로보인다. 하지만현재는 HTI가정책적으로이용되고있는사례를발견하기어렵다. 물론정부가총소득의 25% 를부담가능한임대료상한선으로제시하고있지만, 2003 년에바뀐현행공공임대주택임대료책정방식을보면, HTI 가이용되거나, 25% 기준이반영되지않음을알수있다 (Wilson, 2013). 이는경험적으로도확인할수있다. Alakeson과 Cory(2013) 에따르면, 부담능력상한선을 35% 로삼을경우, 공공임대주택세입자의 8% 가주거비부담에문제를안고있는것으로나타났다. 정부기준인 25% 를적용한다면, 주거비부담문제가있는가구가 8% 보다많을수밖에없으므로, Alakeson 과 Cory(2013) 의연구결과는정부가제시한 25% 는정책적목표와는거리가멀다는점을간접적으로암시하는것으로볼수있다. 민간부문에서는 HTI 를지역별주거비부담능력비교나주거비부담이과한지역을선별하는데에사용한예를찾아볼수있다. < 표 4-12> 에보는바와같이, 주택자선단 27) 자가주택에대해서는 PIR 을기준으로주거비부담능력기준을제시하고있다. 이부분은아래에서 PIR 을다룰때, 자세히설명하기로한다. 126 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

155 체인 Shelter 는 HTI를이용해잉글랜드지자체내의주거비부담능력을측정하고, 5개등급으로나눠발표했다 (Shelter, 2011). 지역을대표하는 HTI를계산하기위해중간값임대료와중간값소득을사용했다. 이때소득은총소득에서세금, 국민보험료등을제하고집에가져오는순소득이다. 이결과에따르면, 중간값 HTI 가 30% 미만인지자체는전체지자체의 12% 정도를차지하고있다. < 표 4-12> 잉글랜드지자체의주거비부담능력현황 등급 지자체중비율 등급설명 부담가능 12% 지역내중간값임대료가중간값소득의 30% 미만 어느정도부담가능 29% 지역내중간값임대료가중간값소득의 30%~34% 상당히부담불가능 26% 지역내중간값임대료가중간값소득의 35%~39% 매우부담불가능 21% 지역내중간값임대료가중간값소득의 40%~49% 극도로부담불가능 8% 지역내중간값임대료가중간값소득의 50% 이상 계 100% 출처 : Shelter (2011) (2) 연소득대비주택가격비율 연소득대비주택가격비율 (PIR) 은주택가격이가구연소득의몇배인지나타내는데, 영국에서가장표준적이고, 널리쓰이는주택구매력지수이다 (Wilcox, 2005; NHPAU, 2010). HTI와달리자가소유주의주거비부담능력만을측정할수있다. PIR은영국정부가주택시장의안정과공공임대주택의공급을위한판단지표로서오래사용해왔고, 2004 년바커보고서가주거비부담능력평가방식으로채택하면서, 공공부문을중심으로사용되고있다. 이론적으로 PIR은주거비부담능력에대해 HTI와비슷한정보제공할수있다. 모기지제도가자리잡은영국에서는주택비용의충당은구입시일회성으로지불하는계약금 (downpayment) 과매월지불되는모기지상환금으로이뤄진다. 따라서대출금과대출이자율을이용해월상환액을계산함으로써정기적인주거비지출규모도 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 127

156 추정할수있다. PIR 역시초기계약금액과대출이자와같은추가적인정보가있을경우, HTI와유사한정보를전달하는것으로볼수있다. 하지만주거비용산출에필수적인정보 ( 이자율 ) 를직접적으로포함하지않기때문에주거비부담능력에대한지표로서한계가있다는비판도있다 ( 지규현외, 2006; Jones, et al., 2011). 아래의 < 그림 4-6 > 에서보듯이실제로도이자율의변화에따라 PIR과주거비를모기지상환금으로정의한 HTI의장기적인움직임이조금다르게나타나고있다. 또한, HTI와달리모기지외의주거비용은포함할여지가없다는단점이있다. 이러한한계와단점때문에 PIR 을개인가구의능력을평가하는지표보다는주택시장안정성등을평가하는데에더유용한사회적지표로보는시각도있다 ( 지규현외, 2006). PIR의단점에도불구하고, 주택을구매하는데있어, 주택가격보다이론의여지가없는주거비용을찾기힘들기때문에널리받아들여지고있다. < 그림 4-6> PIR 과 HTI 의변화추이 출처 : Halifax 은행 PIR 을이용하여주거비부담능력을평가하기위해서는 HTI의경우와마찬가지로임의적인기준이필요하다. Alakeson 과 Cory(2013) 는 PIR이 3정도면적절하다고본다고밝혔다. 하지만, 1980 년대라면 2정도도적당했을것이라는단서를붙여집값오름세에따라적정 PIR이변경될수있음을시사했다. Halifax 은행은자체보유 128 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

157 자료를바탕으로계산한 20년평균치 PIR 인 4를기준으로주택구매가능선으로삼았다. 주택정책주무부처인 CLG 는주택가격이외벌이가구총소득 (gross income) 의 3.5배를넘지않을때, 맞벌이가구총소득의 2.9배를넘지않을때경제적으로부담가능하다고밝히고있다. 하지만, 이비율역시대략적인기준일뿐, 지자체들이지역사정에따라달리정할수있다는단서를달고있다. 그럼에도불구하고, 상당수지자체들은이기준을부담가능선으로활용하고있다. 한예로노썸버랜드지방정부는지역내주거비부담능력을평가하면서, 정부추천안인 3.5를적용했다 (McTaggart, 2009). CLG 는이상의비율들을기준으로정한이유를밝히고있지않으나, 은행권에서통용되는소득배수 ( 장기대출원금과연가구소득의비율, income multiple) 와대체로일치함을알수있다. 개별가구에대한대출금액은복잡한과정과다양한변수들을통해결정되지만, 대출기관이리스크관리차원에서가구들이연소득으로부담할수있는장기대출금액을경험상파악하고있는것이소득배수이다. 대출기관과경기상황에따라변동이있지만, 영국대출업계의관행은 1인가구소득의 3~4배, 2인가구소득의 2.5~3.5 배정도이다. 이는대출기관들이 1인가구의경우소득의 3~4 배정도되는대출액에서발생하는월상환액은현소득으로부담할수있다고본다는뜻이다. 주거비부담능력연구에서도비슷한범위의기준을사용하는경우가있는데, Bramley 외 (2006) 는 35세이하의가구가하위사분위가격의주택을구매함에있어서대출금이연소득의 3.5배가넘을경우부담능력을초과하는것으로보고있다. Wilcox(2005) 는외벌이가구소득의 3.75배, 맞벌이가구소득의 3.25배를가구가감당할수있는최대대출금으로가정했다. 이런기준을세우는근거는보통장기적인평균치에서비롯되는데, 실제로부담하는주거비용을감당할수있는수준과동일시하는것에대한비판적인시각이존재한다 (Stone, 2011). PIR 은영국의대표적인주거비부담능력평가방식이긴하지만주거비지원정책에서활용되지는않는다. 예를들어, 특정가구가거주하는주택의가격이연소득의 3.5 배를넘는다고해서주거비를보조해주지않는다. 대신적정비용주택등을포함한주택공급량을결정하는데에주로활용되고있다. 바커보고서이전에도 PIR 은자가소 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 129

158 유를자력으로달성하기어려운가구의비율을파악하고, 공공임대주택의지역별수요를산출하는데에사용됐다 (Whitehead, 1991). 바커보고서이후의주택정책은 PIR 위주로수립되는데, 구체적인중장기주택공급목표부터 PIR 의특정선을기준으로한다. 영국정부는주택공급을통해 2026년까지 2007년 1사분기수준의하위사분위 PIR인 7.25( 잉글랜드평균 ) 달성을목표로하고있다 (NHPAU, 2009). 중앙정부의권장선인 2.9~3.5 에한참미치지못하는목표지만, 이를달성하는데에만도엄청난양의주택공급이이뤄져야할것으로예상하고있다. 바커보고서의후속조치로 NHPAU는주택공급량과주거비부담능력의관계를계량경제학적으로예측하는 CLG 부담능력모델 (CLG affordability model) 을개발하여목표 PIR을달성하는데에필요한주택공급량을추산했는데, 하위사분위 PIR이모델의주거비부담능력지표로사용됐다 (Jones, et al., 2011). 이모델에따라 2016년까지매년 240,000 채의주택공급이이뤄지게됐다 회계연도까지 3년간매년최소 70,000 채의적정비용주택을공급하기로계획해총주택공급량의 30% 를적정비용주택으로안배했다. 이중공공임대주택공급량은 45,000 채로전 3년간공급량에서 50% 증가했고, 나머지 25,000채는부분소유주택인공동지분주택과공동소유주택으로공급됐다. 이기간동안의적정비용주택공급을위해 3년간 80억파운드의정부투자가이뤄졌는데, 이전 3년보다 30억파운드늘어난수치였다. PIR은주택가격과가구소득만있으면계산할수있는간편한지수이지만, 어떤종류의가격과소득을사용할것인가대해서는여러가지의견이존재한다. 지표의대표성을위해가격과소득의평균또는중간값을선택하는것이보통인데, 목적에따라다른값을사용하기도한다. 대표적인예로영국정부와공공부문은하위사분위 (lower quartile) 의주택가격과가구소득을선호한다 (Whitehead, et al., 2009). CLG 는주택시장의수요와공급을균형을개선시키기위한공공부문주택의목표량공급을감독하기위해하위사분위 PIR 을이용해왔고, 주요주택시장지표로서지자체들에게사용을권장해왔다 (Jones, et al., 2011). 바커보고서에서도주거비부담능력문제를진단하기위한도구로서사용됐다. 바커보고서의후속조치중하나로, 정부에주거비부담능력과주택공급에대한자문기관으로서설립된 NHPAU 역시주거비부담능력 130 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

159 관련된보고서에서하위사분위값을표준으로사용했다. Whitehead, et al.(2009) 에따르면, PIR 측정을통해달성하고자하는목표에따라사용할가격과소득의종류가결정되는데, 정부와공공부문이하위사분위값을선호하는이유는정책적목표대상때문이다. 하위사분위가격의주택은낮은가격과작은규모로주택시장최초진입시선택하는주택으로여겨진다. 따라서하위사분위 PIR은소득분포하위 25% 의가구가자가주택시장에진입하는것이얼마나쉽고, 어려운지를평가하는지표이다. 이는정부가하위 25% 의주거문제해결을정책상우선시하고있음을암시한다. 그이유는주택가격이오를때소득이낮을수록주택구입능력이더빠른속도로악화되기때문인것으로생각된다. 아래의 < 그림 4-7> 에서보듯이 2001 년까지평균값 PIR과비슷한추이를보였던하위사분위 PIR이집값이가파르게오른시점부터더빠르게상승하는것을확인할수있다. 학계에서도 PIR 을사용하여주로주택시장에진입하려는계층들의주거비부담능력에집중하는경향을보이고있다. Bramley, et al. (2006) 는 PIR의측정대상을가구주의나이가 35세이하인가구로한정시켰고, Wilcox(2006) 도젊은가구 ( 가구주연령기준 20~39 세 ) 를대상으로했다. < 그림 4-7> 하위사분위 PIR 과평균 PIR 의변화추이 출처 : CLG live table 517, 576 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 131

160 3) 주거비지원정책에나타난주거비부담능력기준 PIR이나 HTI와같은대표적인주거비부담능력지표가주거비지원금산정에는직접적으로사용되지않기때문에주거비지원을위한개별가구의주거비부담능력평가, 주거지원대상선정, 지원규모결정등을위한기준을파악하기위해서는영국의주거비보조제도를살펴볼필요가있다. 여러가지정책중지원규모나국민생활에대한영향력등을감안한다면, 적정비용주택제도와주택급여제도를살펴보는것이가장적절해보인다. 이두가지제도의지원대상과주거비지원방식등을살펴봄으로써영국정부가어떻게가구들의주거비부담능력을측정하고, 그결과에따라어느정도의지원을제공하는지파악해보기로한다. (1) 적정비용주택 적정비용주택제도는 1900년대부터시작된공공임대주택과 1990년대후반에생긴중간주택제도가 2000 년대초에통합되면서탄생한주거지원제도중하나이다. 적정비용주택은민간주택시장에서주택소요를충족시키지못하고, 특정요건을충족시키는가구들에공급되는주택으로정의되고, 공공임대주택, 적정임대료주택, 중간주택등세가지의형태가존재한다. 28) 중간주택은다시임차주택인중간임대료주택과자가주택인공동소유주택, 공동지분주택으로나뉜다. 적정비용주택중임대주택들은할인된임대료의형태로정부보조가이뤄지지만, 임대료의책정이 HTI나 PIR 로측정된개별가구의주거비부담능력과는관련이없다. 공공임대주택의임대료는지역의평균소득과주택가격수준에의해결정된후매년소매물가지수와연동하여조정된다. 적정임대료주택과중간임대료주택의임대료는주변의민간임대주택임대료의 80% 수준으로결정된다. 중간주택중공동소유, 28) Stone(2011) 은이런식의정의도주거비부담능력평가기준의하나로보고범주형 (categorical) 으로분류한다. 하지만, 정의가의미하는바에따르는실질적인기준을제시하지못한다는문제가있다고지적했다. 132 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

161 공동지분주택들은소유하지않은지분에대해서할인된임대료를내거나, 아예내지않고향후처분시에도비소유지분만큼의수익을포기하는방식으로지원을받게되는데이역시 HTI나 PIR과는직접적인관계가없다. 하지만, HTI 나 PIR 과관련없다고해서주거지원이가구의경제적능력과무관한것은아니다. 적정비용주택배정이곧주거지원을의미하는데, 배정규칙을보면가구의경제적능력이중요요소로고려됨을알수있다. 적정비용주택의공급대상이민간주택시장에서주택소요를충족시키지못한가구이고, 대부분의경우경제적인이유가크기때문에, 소득및자산수준을살펴배정여부와순위를결정한다. 지역에따라평균소득, 주택가격, 임대료등이다르므로, 평가방법이나기준은해당지역의지자체와주택조합이자율적으로정하게된다. 하지만, 상당수의지자체에서연간가구소득이 60,000 파운드이하, 보유재산이 16,000 파운드이하인가구들을신청대상으로한정한다. 다른방식을사용하는지자체도있는데, 영국남부의본머쓰에서는가구수입이주거보조비인주택급여 (housing benefit) 의오배수보다낮은경우에만신청할수있다. 또한, 현재주택을소유하고있는경우, 주택으로본인의주택소요를만족시키지못하더라도, 주택을처분하여주택소요를만족시킬수있다면, 주택을신청할수없거나신청하더라도낮은배정순위를받게된다. 적정비용주택의배정에는경제적요인뿐만아니라비경제적인요인으로서지역과의연계성과주택소요의긴급성이고려된다. 지역과의연계성이인정되는경우는주택신청지역에서일정기간 ( 보통 3년 ) 동안거주또는근로한경우, 지역외로이주했더라도출생이나가족을통해지역과강한연계성이있는경우, 고령이나장애때문에지역거주민 ( 주로친지나지인 ) 의근거리에서거주할필요가있을경우등이있다. 영국정부가법으로정한 합리적선호 (reasonable preference) 요건중한가지이상의요건을충족시키는가구에대하여주택소요가있다고판단하여대기명부등록을허락하고, 주택소요의긴급성에따라배정순위를등급으로부여한다. 합리적선호요건에는공식적으로무주택자로분류된자, 비위생적이고, 혼잡한주택에사는자, 의료 복지적측면에서이주가필요한자, 특별교육 의료시설과같이특정장소로가까이이주할필요가있는자등이포함된다. 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 133

162 이상의요소들을종합적으로고려하여지자체와주택조합은배정순위등급을신청가구에부여한다. < 표 4-13> 은영국남부본머쓰의등급제로, 앞서설명한배정요건에따라어떤등급이부여되는지보여준다. 주택소요가긴급한경우들이 1등급에포함되고, 지역과의연계성이부족하거나, 주거와관련된부정적인행동을한경우에는최하위등급에배정된다. 등급마다가구의경제적인상황과관련된항목도있지만, 비경제적조건들이더많이포함되어있음을알수있다. < 표 4-13> 적정비용주택배정등급 1 등급아래와같은이유로시급한주택소요가있다고판단되는가구를위한등급. 의학적치료의우선순위가높은자 가구원수에비해침실이 2 개이상부족한주택에거주하는자 심각하고, 지속적인폭력과괴롭힘에노출된자 현역군인또는예비군 재개발예정인공공임대주택에거주하는자 2 등급아래와같은이유로주택소요가있으나시급하지않은가구를위한등급. 현재무주택자이거나될위험이있는자 의학적치료의우선순위가중간정도인자 가구원수에비해침실이 1 개부족한주택에거주하는자 타가구와주택내시설 ( 부엌, 화장실등 ) 을공동으로사용하는자 부엌, 욕실, 화장실, 수도, 전기, 가스, 난방등의시설이없는주택에거주하는자 유아를위한정원이없는주택에거주하는자 실내외의거주환경이조악한주택에거주하는자 거주공간부족으로가족과떨어져사는자 지역내의직장근처로이주할필요가있는자 3 등급 주택소요가있으나, 지역과의연계성이없는자 오랜기간임대료를미납한자 반사회적인행동에연루된자 부적합한시설로고의적으로이주한자 출처 : Bournemouth Council 29) 29) /HowtoApplyforAffordableHousing.aspx 에서발췌 134 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

163 (2) 주택급여 주택급여는소득조사기반 (means-tested) 복지급여중하나로서소득에따라임대료의전부또는일부에대한보조를신청할수있는제도이다. 적정비용주택제도와달리비경제적요소보다는가구의소득, 주거비용, 비주거비용에기초하여산정된다. 산정시신청자의실임대료, 소득, 저축액, 복지급여수령여부, 연령, 가구구성및크기등의정보를이용하여지급대상임대료, 적정생계비, 동거인임대료등을일차로결정하고, 이들을조합해최종급여액을산정한다. 기본적으로소득조사기반급여인만큼실업급여를받고있거나, 소득이있다해도정부가정한적정생계비이하여야한다. 뿐만아니라가구의자산이 16,000파운드초과할경우신청이불가능하고, 그이하라할지라도, 저축액이일정수준을넘으면, 급여가일부삭감된다. 주택급여는전체집세중에서도주거공간에대한비용만을보조하는것을목적으로하기때문에, 주택급여가지급대상이될수있는비용을우선산정해야한다. 이비용을지급대상임대료 (eligible rent) 라고하며, 주택급여의상한액이다. 공공임대주택의지급대상임대료는실임대료에서난방비, 온수비, 조명비, 식비등의비지급서비스비용을차감하여산정한다. 민간임대주택의경우는보통가구원수에맞춰필요한침실수에따라정해진지역주택수당 (local housing allowance) 이지급대상임대료의역할을한다. 30) 최종적인주택급여는이임대료에서아래에설명하는바와같은추가적인차감요소들이있을경우, 이들을제하고지급된다. 주택급여의대상계층이저소득층이기때문에, 가장중요한차감요소는고용상태와소득이다. 우선소득보조, 구직자수당, 고용및지원수당, 노령연금등의소득또는고용관련복지급여를수령하면, 저소득층으로간주되어동거인임대료를제외한지급대상임대료전액을주택급여로받을수있다. 하지만, 근로소득이나자산에대한이자소득이있을경우, 소득의크기에따라지급대상임대료는다시조정을 30) 지역주택수당은필요침실개수 (1 개에서최대 4 개까지 ) 에따라정액으로정해져있다. 신청자가 35 세미만의독신일경우공동거주주택 (shared house) 의 1 실에대한정액이적용된다. 필요침실은부부 2 인, 16 세이상성인 1 인, 16 세미만동성아동 2 인, 10 세미만아동 2 인, 기타아동 1 인에게각각 1 개씩인정된다. 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 135

164 거치게된다. 가구소득은정부에서정한적정생계비 (applicable amount) 와비교를거치게된다. 소득에서적정생계비를제하고남은금액을초과소득 (excess income) 이라고하며, 초과소득이 0이나음의값일경우추가적인공제는없다. 하지만, 초과소득이발생하면, 초과소득의 65% 를지급대상임대료에서차감한후주택급여를지급한다. 적정생계비는가구구성, 구성원의연령, 근로여부를고려해정부가한가구의생활에필요하다고정한기본생활비이다. 하지만지출에대한구체적인항목들을바탕으로산출되지않았고, 최초설정시의물가, 소비성향, 생활방식등을종합적으로고려하여결정된이후매년물가상승률에의해조정되고있다. 근거가되는지출항목이없이정해져다소임의적으로비췰수있는산정방식에대해영국정부는가구마다소비성향이다르기때문에, 일률적으로정해진소비품목들에대한비용으로서생계비를산출하기어렵다고해명한다. 대신일상적인생활비를충당할수있는 합리적인 (reasonable)' 금액을적정생계비로정했다고밝히고있다. 적정생계비는크게가구원 ( 신청자본인, 배우자, 피부양아동 ) 수당과가산금으로구성되어있고, 각부분에서결정된금액을합산하여결정된다. 적정생계비초과소득외에비피부양동거인과잉여침실에대해서도차감한다. 가구내에배우자외에부양을필요로하지않는동거인 ( 주로성인자녀 ) 이있을경우동거인스스로본인의주거비를담당해야한다는취지로지급대상임대료에서동거인몫의주거비용을차감한다. 차감액수는동거인의연령, 고용상태등에따라달라진다 년 4월부터가구규모에비해방의개수가많을경우지급대상임대료의일정비율을차감하도록규칙이개정됐다. 잉여침실이 1개일경우지급대상임대료의 14%, 2개이상일경우 25% 를삭감한다. 요컨대, 주택급여는저소득층을위한복지급여중하나로서주거비부담을덜어주는것을목적으로하고있다. 신청가구의주거비부담능력은 1차로자산규모, 소득수준, 고용여부로평가되어주택급여수급자격을부여하게된다. 2차로소득에서비주거생계비를차감한잔여소득으로주거비 ( 임대료 ) 를감당할수있는지평가한다. 주거비지원규모는잔여소득으로주택소요를스스로충족시킬수없는정도에비례해결정되는것으로볼수있다. 136 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

165 4) 평가및시사점 영국에서가장많이쓰이는주거비부담능력평가방식으로 HTI 와 PIR 를살펴보았다. 잔여소득방식 (residual income approach) 과같이더정교하고, 이론적근거가확실한방식이있음에도불구하고, 이두가지지수가주택실무와정책에서가장많이쓰이는이유는계산과이해가쉽고, 관련정보를쉽게얻을수있다는장점때문이다. 영국에서 PIR 과 HTI 는주로지역간의주거비부담능력을비교하여주택공급이필요한지역을가려내는데에쓰이고있다. 특히, PIR은영국정부가선호하는방식으로주거비부담능력이정책및사회문제화된이후공공부문전반에서사용되고있다. 이들을이용하여영국정부가제시하는주거비부담가능기준선이있기는하지만, PIR이나 HTI 가개별가구의주거비부담정도를평가하고, 정책적지원을하는방식으로활용되지는않고있다. 영국정부가개별가구의주거비부담을어떤방식과기준으로평가하고, 정책적으로지원하는지는적정비용주택제도나주택급여제도와같은주거비지원정책들에더잘나타나있다. 적정비용주택은공공임대주택시절부터저소득층세입자의주거문제를해결해주는영국의주거보조제도의핵심정책이되어왔다. 근래에대상계층이확대되고, 주택의종류역시다변화되어왔음에도, 소득과자산테스트를통해민간시장에서주택소요를해결할수없는가구에공급한다는원칙을지키고있다. 실제로영국의주택관련자선단체인 Shelter 가발표한통계를보면, 비경제활동인구, 편부모, 노령층, 소수인종들의공공임대주택거주비율이평균보다높은편으로나타나경제적으로취약한계층에게적정비용주택이집중적으로공급됨을확인할수있다. 배정원칙과사후적인통계에서적정비용주택의공급이경제적인능력과상관관계를가짐이자명해보인다. 하지만, 배정과정에서는주택소요의긴급성, 지역과의연계성, 가구의입찰결정등비경제적요소들의영향력이커지기때문에주거비부담능력과같은경제적요인들의역할이축소될수밖에없고, 배정과정의복잡성때문에정확한기여도도파악하기쉽지않다. 게다가, 지역마다주거비에대한소득이나재산의상대적크기를측정하는 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 137

166 방법이다르기때문에, 소득과재산이주택배정에끼치는영향을일률적으로평가하기어렵다. 이러한배경에는영국의적정비용주택공급제도가경제적인여건외에도금전적가치로환산하기어렵지만, 신청자의복지에영향을끼치는주택소요, 친지및출신지와의유대감등도중요하게고려하기때문인것으로생각된다. 따라서영국의적정비용주택제도를통해서는주거비부담능력평가기준이나지원을위한정책기준에대한기술적벤치마킹은쉽지않아보인다. 하지만, 경제적인조건외에도더높은수준의복지를위해서다양한요소들이고려되기도한다는점을보여주는제도로평가할수있다. 적정비용주택제도와비교하여주택급여제도에서소득, 자산, 생계비, 주택소요등의역할과영향력이명백하게드러나는등신청자의경제적능력평가와지원규모에대해더확실한기준을가지고있다. 특이한점은생계비는주택급여의지급대상이아님에도, 산정공식에포함되어급여를결정하는데에간접적인영향을끼친다는것이다. 그이유는영국에서는주택급여뿐만아니라대부분의복지급여가생계비와소득을비교하여지원금규모를산정하는방식을취하기때문인것으로보인다. 다만중요요소중하나인적정생계비가현재와같이도출된배경이나방식이알려져있지않고, 과거에정부가정한합리적인비용으로만설명하는것은전체적인산정방식의타당성을다소훼손하는요인으로생각된다. 4. 종합및시사점 제 4장에서는외국의주거비부담능력평가방식과정책활용방안을검토하였다. 외국사례검토대상국중미국과호주에는주택의재고가충분하고개발할수있는토지도다른국가들보다충분하다. 그럼에도불구하고핵심적인주거문제는여전히남아있었는데그것이주거비부담능력이다. 주거비부담능력은자가주택보유능력에대한문제의식에서출발하였다. 왜냐하면집값이상승하면서자가주택보유율이더이상증가하지못하고있었기때문이다. 주거비부담능력평가는저소득층주거문제를정책적으로파악하고지원하는데적극적으로활용되고있다. 특히미국이나호주에서 138 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

167 는주거비부담능력평가방식과적정부담수준에대한명확한기준을마련하고정책적으로이용하고있다. 이두나라외에도뉴질랜드, 캐나다등이있는데주로영어권국가에서일반화된기준인것으로보인다. 사례국가중하나인영국의경우도주거비부담능력평가에대한많은논의가되고있는것은사실이나공공기관에의해활용은미국, 호주에서처럼적극적이지않다. 이렇게된이유는여러가지있겠지만, 다른비교국가들에비하면주거사정이상대적으로어려운영국에서주거비부담기준을제시하고정책을펴나가기에는부담스럽기때문인것으로보인다. 우리나라의경우뿐아니라각종주거지원프로그램의대상자선정은대부분소득수준을기준으로이루어지고여러가지소득외요소들이감안되기도한다. 물론소득기준도주거비부담능력을반영하지만, 일반적으로상대적인기준이라고할수있으며, 특정한가구가주거비부담능력보유여부를정확히알수있는기준은아니다. 또한주거비부담능력이부족하다면어느정도부족한지또부족하다면어느정도를공공이지원해주어야하는지를판단할근거가없다. 이런의미에서주거비부담능력평가방법과적정기준의필요성은매우크다. 다른국가들도유사하지만미국의경우금융대출기관, 부동산개발업계등을중심으로해당지역의주택구입능력 ( 주로모기지대출상환능력 ) 을평가하는지수들이개발되어있다. 하지만정부의입장에서주거복지기준으로서의주거비부담능력방식과부담기준이마련되어있다. 미국, 호주의경우주거복지차원에서의주거비부담능력은소득대비주거비비율을부담기준의척도로사용하고있다. 이들국가에서주로사용되는기준비율은시대적으로많은변화가있어 20~40% 범위에서변동이있었으나현재는대부분 30% 를기준으로하고있다. 즉, 미국주택및도시개발부 (HUD) 기준의경우가구소득에서 30% 이상을주거비로지출할경우주거비부담능력이부족하다고보고정책대상가구가된다. HUD의지수산정시주거비에포함하는항목은 거주하면서실제로지출되는모든비용을포함하여산정한다. 예를들면임대료, 모기지대출금원리금상환뿐아니라각종조세공과금도주거비에포함된다. 또한최근에는교통비도주거비의일부로포함시켜야한다고보고 HUD와대학연구소 (Harvard MIT 합동연구소 ) 와연구를진행하고 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 139

168 있는것으로알려져있다. 미국에서 30% 라는기준은가구원수, 지역주택시장의특성을감안하지않는너무단순화된기준이라고학계로부터많은비판을받고있지만이비율기준 (30%) 은정책적으로많이활용되고있다. 예를들면주거비부담능력여부의판단과정부지원액수를결정하기위한기준으로활용되고있다. 호주의경우주거비부담문제를개선하기위해서 2001년에는 Affordable Housing National Research Consortium 을설립하고본격적으로구체적인현황파악과대책마련을위해노력하고있다. 호주의경우도미국의경우와유사한접근방식을취하고있다. 다만, 호주에서는주거비부담이소득의 30% 를초과하는모든가구를정책대상으로간주하지않고소득하위 40% 인가구중주거비부담이 30% 를초과하는가구들에한해주거비부담능력에문제가있다고본다. 호주에서는이러한원칙을 30/40원칙 으로부르며, 정책적으로광범위하게활용되고있다. 호주의 30/40 의경우 30% 라는비율측정치 (ratio measure) 를사용하면서, 소득하위 40%(4분위 ) 라는상한선을두어저소득층에정책대상을한정시킴으로써주거비를지불하면서일반생계를유지할수있는지여부를확인하는잔여지수 (residual measure) 의특성도일부포함한다는점에그유용성이큰것으로평가받고있다. 영국의경우는미국과호주에비하면비교적최근 2000년대에이르러주거비부담능력에논의가본격적으로이루어졌다. 영국정부의위탁을받아연구를수행한영국재정책위원회의바커 (Barker) 의원은주거비부담능력악화를주택문제의핵심으로진단하고이의해결이주택정책의목표로삼아야한다고제안하였다. 학계에서도 2000년대주거비부담능력평가방식과기준에대한연구가활성화되었다. 영국에서는전통적으로 HTI( 주거비대비소득비율 ) 과 PIR( 주택가격대비소득비율 ) 이많이사용되어왔다. 영국에서주거비로감안하는범위가미국이나호주의경우보다약간협소한데비해소득은미국의경우총소득을사용하는데영국의경우일반적으로세후소득 (after tax income) 을사용하므로약간의차이는있지만미국에서사용하는비율과유사한결과일것으로생각된다. 그리고소득에대한주거비부담의기준도미국, 호주와마찬가지로 30% 로정하고있다. 또한소득의 50% 를주거비로사용해야할경우극도로부담불가능한수준이라고보고있다. PIR 이 140 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

169 라는지수는우리나라를비롯해많은국가에서사용되긴하지만, 영국의정부도 PIR을정책지표로많이사용하는것으로알려져있다. 하지만소득대비주택가격비율은특정시장의평균적인비율을산출할때도사용할수있지만, 개별가구의주거비부담능력평가에는사용되지않는다. 영국의경우미국과호주와는달리 HTI 지수나 PIR 을주거복지차원에서의주거비지원금산정에일률적으로사용하고있지는않다. 그러나영국의가장중요한저소득계층주거지원수단은주택급여와공공임대주택공급이라고할수있는데그중의주택급여의경우를보면그액수를결정하기위한과정을보면본보고서앞부분에서제시한잔여소득접근방식과유사하다. 즉가구소득, 실임대료, 가구구성및크기그리고그에바탕을둔적정생계비등이포함된다. 앞서영국사례부분에서설명한바와같이주택수당신청가구의주거비부담능력은 1차로자산규모, 소득수준, 고용여부로평가되어주택급여수급자격을부여하게된다. 2차로소득에서비주거생계비를차감한잔여소득으로주거비 ( 임대료 ) 를감당할수있는지평가한다. 주거비지원규모는잔여소득으로주택소요를스스로충족시킬수없는정도에비례해결정되는것으로볼수있다. 다만영국의주택급여의경우에는단지주택공간에대한지원에한정하여난방비, 온수비, 조명비등은감안되지않는다. 이는주택에거주하면서발생하는모든비용을주거비로간주하는미국과호주와는차이가있다. 미국, 호주, 영국등은나름대로주택의양적문제와질의문제도일찍이해결한나라들이지만아직해결되지못하고있는문제는주거비부담문제이다. 나라마다시기는다르지만대부분의국가에서주택가격이많이상승한시기에주거비부담능력문제가정책이슈로부각하였다. 이와같은변화과정을비교하여본다면우리나라도이제는주거비부담능력을주택정책의핵심이슈로인식을하고체계적인해결방안을모색하기시작해야할때이다. 그방법론으로우선국민들의주거비부담능력을평가할수있는지수와한계 ( 또는적정 ) 기준을만들어국민들의주거비부담능력을정기적으로평가하고기준미달가구 ( 주거비부담과도 ) 가구들의비율을조사한다면정책을보다효과적으로추진하는데큰도움이될것으로판단된다. 그런데가구주거비부담능력을평가하는데있어어떠한지수를사용할것인가도 제 4 장외국의주거비부담능력평가기준및활용사례 141

170 매우중요한문제이다. 앞서소개한미국과호주그외에뉴질랜드, 캐나다등의경우도소득에대비하여주거비의비율이어느정도인가를주거비부담능력평가척도로하고있으며, 대부분의경우소득의 30% 가한계비율, 즉초과해서는안되는비율로간주하고있다. 이에더하여이비율이 50% 이면아주심각한상태로판단하고있다. 그러나주거비부담능력에관심을갖고있는학자들의대부분은이와같은소득대비비율 (ratio measure) 로평가하는것은가구의규모나지역주택시장사정을감안하지않는지수이기때문에불합리하고, 소득에서최저생계비를제외하고적절한수준의주택에서거주하기위한주거비를감당할수있는가를평가하는방식으로전환해야한다고주장하고있다. 이들국가의정부당국자들도이러한문제제기에대한인식을하고있으나, 오래전부터시행해오던관행이라는점과, 통계의미비, 행정의용이성등을이유로아직은비율방식을고수하고있으나우리나라의경우는좀더합리적인방식을택해야할것으로판단된다. 142 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

171 chapter 5 주거비부담능력평가방식도입및정책방안

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173 C H A P T E R 0 5 주거비부담능력평가방식 - 도입및정책방안 본장에서는앞에서살펴본주거비부담능력평가관련이론, 2012년주거실태조사자료를이용한우리나라가구들의주거비부담현황및주거비부담과도가구실태분석결과, 그리고외국사례조사결과등을종합하여우리나라에주거비부담능력평가방식및부담기준의도입방안을제시하고정책적활용방안을제시한다. 더불어 3장에서분석한소득계층별, 생애주기별주거비부담능력실태와주거비부담에관한설문조사결과에기초하여주거비부담문제완화를위한정책적시사점을제시한다. 1. 주거비부담능력평가방식도입및정책적활용방안 1) 주거비부담능력평가를위한평가방식및기준도입의필요성 우리나라주택정책당국이통상적으로사용하는주거비부담능력관련지수로는 PIR(Price to Income Ratio), RIR(Rent to Income Ratio) 이있다. 이지수는통계수집이비교적용이하고계산방식도간단하여, 국가간그리고시계열로비교하는것이가능하여널리사용되어왔다. 물론 PIR을추정하는방식은나라마다다르다. 중간소득과중위주택가격을사용하여추정하는경우도있고평균치를사용하는경우도있다. 최근우리나라의 PIR 추정을위한자료확보 ( 표본추출 ) 방식에대한 제 5 장주거비부담능력평가방식도입및정책방안 145

174 문제제기가있고, 우리나라의 PIR수치가부풀려져있다는주장도있지만그나마 PIR/RIR 이우리나라에서주거비부담능력과관련된거의유일한지수라고볼수있다. 그러나 PIR은해당지역가구중위 ( 또는평균 ) 소득과주택의중위 ( 또는평균 ) 가격을비교하여소득에비해상대적으로주택가격이어느수준인지는가늠해볼수는있지만, 가구들이부담가능한수준인지아닌지를판단할수있는척도는아니다. 일부국가및 UN에서권고하는 PIR의최대범위가간혹발표된경우도있지만지극히경험적수치로여러나라에서통용될수있는기준은아닌것으로판단된다. 미국을비롯한선진국들에서는 PIR, RIR 외에다양한민간기관 ( 대출기관, 주택건설협회, 부동산업계등 ) 에서지역주택시장에서주민들의주택구입능력을직접적으로가늠할수있는지수들을개발하여활용하고있다. 물론민간업체들이사용하는지수들은지역시장에서의주거비부담능력보다는주택구입능력을평가하기위한것이다. 또이들지수들은특정주택시장전체의상황을판단하기위한것으로, 개별가구의주거비부담능력을평가하기위한것은아니다. 한편공공기관들은저소득계층개별가구들의주거비부담액수를정확히판단하고, 소득대비최대부담가능한주거비비율을계산하여 30% 를초과할경우주거비를과도하게부담한다고보고초과분에대한지원을해주고있다. 우리나라의경우극심한주택부족문제가있었기때문에주택공급확대에치중하였고 2000년대에들어서는주거의질의개선에도노력을기울여질적인측면도크게개선되었다. 과거에는주택보급률이거의유일한정책목표지표였지만 2000 년대부터는주거의질문제를해결하기위한수단의하나로 최저주거기준미달가구비율 이새로운지표로활용되기시작하였다. 이제는가구들의주거비부담능력을평가할수있는지표 ( 지수 ) 를도입해야할시기이다. 우리나라주택시장은주기적으로과열되었다가냉각되기도하였지만길게보면주택가격은매우높은상태로, 대도시지역에서주택을자력으로새로구입하는것은매우어려운일이다. 전세도마찬가지이다. 월세의감당도결코쉽지않다. 저소득가구는주거비부담문제를가장많이겪고있는계층임에틀림없다. 따라서그들의부담능력을구체적으로평가하고지원할수있는방안을모색하는것이 146 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

175 필요하다. 그러나주거비부담문제는저소득층만경험하고있는것이아니라중 저소득계층그리고중산층도겪고있는것으로판단된다. 특히생애최초주택구입가구들의경우대출금상환부담등으로어려움을겪고있고, 신혼부부들의경우는전세자금마련도여의치않은경우가많다. 따라서국민들이주거비부담능력을구체적이고체계적으로상황을판단하고지원방안을마련할수있는새로운주거비부담능력평가방식과부담기준의도입이필요하며이를정책수립과집행에활용해야한다. 2) 주거비부담능력평가방식및부담기준도입방안 주거복지정책을위한주거비부담능력평가방식으로앞서잔여소득평가방식, 소득대비주거비비율평가방식, 그리고행태적 ( 또는주관적 ) 평가방식을소개한바있다. 앞서검토한모든논문들에서분석한바와같이저소득계층의주거비부담능력을평가하기위한방식으로학자들은잔여소득평가방식을건의하고있다. 따라서우리나라에잔여소득평가방식의도입을건의하고자한다. 왜냐하면다른방식보다정확하게저소득계층의부담능력평가할수있다는장점이있기때문이다. 그러나이방식은아주낮은소득계층이아니면주거비부담상의문제를전혀평가할수없다는한계점이있다. 반면소득대비주거비비율을평가하는방식은저소득계층뿐아니라중 저소득계층, 더나아가중산층의주거비부담문제도평가할수있다는장점이있다. 중산층의경우도높은주택가격및전세가격으로고통받는가구들이있는것이사실이기때문이다. 특히최초주택구입자, 신혼부부들이그렇다. 따라서소득대비주거비비율평가방식도충분한활용성이있기때문에잔여소득방식과더불어평가방식으로도입할가치가있다고판단된다. 마지막으로행태적 ( 주관적 ) 부담능력평가는설문조사결과를바탕으로국민들의주관적상황을판단하여정책수립에참고할수있을것이나공식적인평가방식으로도입하기에는객관성이부족하고부담기준의설정도어렵다. 저소득계층의주거비부담능력평가지수이외에특정지역가구들의평균적인주택구입능력을평가하기위한지표를도입할필요도있다고생각한다. 미국의경우이러한성격의다양한지수들이민간부문에서만들어져활용되고있다. 그러나우리나 제 5 장주거비부담능력평가방식도입및정책방안 147

176 라의경우지역주민의소득수준이나주택가격통계를정부가수집하고있기때문에 정부가시범적으로지수를만들어서지역시장별로시민들의주택구입능력을평가하 고정책적으로활용하는것도바람직하다고생각한다. (1) 잔여소득평가방식의도입방안 잔여소득평가방식은소위 부담가능주택 (affordable housing) 을연구관심분야로하는대부분의서구학자들이저소득가구들의주거비부담능력을평가하기위한가장적절한지수라고평가하고있다. 이지수를간단히재설명하면 가구소득에서주거비를지출한후에나머지소득으로최저생계비를조달할수있는지여부를평가하는지수 인데경우에따라서는다음과같이표현을약간달리할수도있다. 즉 소득에서생존에필요한최소한의생계비용을제하고나머지로최저주거기준이상의주거서비스를영위할수있는경제적여력이있는지를판단하는지수 이다. 미국등외국정부가이지수를가구의주거비부담능력평가를위한가장바람직한지수라고인정하면서도정부가직접정책에도입하고있지못하고있는가장큰이유는최저생계비의적절성문제때문이다. 특히미국의경우빈곤선 (poverty line) 이란것이있지만그빈곤선에대한명확한신뢰가구축되어있지못한상태이고, 빈곤선을모호한기준이라고평가하는학자들도있다. 그러나우리나라의경우최저생계비를 3년주기로조사 발표하고있고, 최저생계비를가구원수별로, 소비항목별로발표하고있다. 이조사는통계청허가에의해 2004년부터작성하기시작하였는데현재는상당한수준의신뢰도를인정받고있다. 따라서우리나라에이지수를정책에도입하는데에는큰장애가없을것으로판단된다. 단, 잔여소득평가방식을이용한주거비부담능력을평가하기위해서는가구들의주거비지출현황을정확히파악할수있어야한다. 주거비의범위를앞에서제시한표의내용들을다시정리하여제시하면아래와같다. 148 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

177 < 표 5-1> 주거비부담능력평가시자가주거비포함내역 구분 자가에서이미거주하고 새로집을구입하여 주거비내역 있는경우 거주하려고하는경우 주택구입시의자기자금 (downpayment) X 주택금융대출원금 + 이자상환액 ( 해당기간 ) 유지관리비 ( 공동주택 공동관리비 ) 수선비 광열비수도, 전기료, 하수도사용료 조세 ( 재산세, 종부세, 도시계획세, 주민세등 ) < 표 5-2> 주거비부담능력평가시임차주거비포함내역 주거비내역 구분임차하여거주하는경우새로임차하여거주하려는경우 ( 전세등 ) 전세금또는보증금 ( 자기자금 ) X 당기의전세금대출원금및이자상환액 월세 유지관리비 ( 공동주택 공동관리비 ) 수선비 X X 광열비수도, 전기료, 하수도사용료 그런데주거비의산출은국가전체, 또는특정지역에서의주거비부담실태를분석하거나주거복지정책대상자선정등의목적으로개별가구의주거비부담실태를분석할수있을것인데, 전자의경우주거실태조사자료를활용하면본연구의 3장에서제시한바와같이가구들의주거비부담실태를파악할수있고, 부담기준이상으로주거비부담하는가구들의비율등도추산할수있다. 개별가구의주거비부담능력을주거복지프로그램적용을위해평가하는경우라면각종관련증빙자료를복지프로그램수혜대상자에게제출하도록해야할것이다. 주거비부담능력을평가하기위해서는소득자료도필요하다. 그런데주거실태조사에있어서의소득자료의신뢰도에대해서는확실하게검증되어있지않은상태이다. 우리나라공공기관에서제시하는통계중소득자료로서가장신뢰도를인정받고있는것은가계동향조사자료이다. 그러나가계동향조사의표본크기가 8,700 가구에지나지않아지역별로구분하여볼수없다. 또한동조사는주거비에관한사항이부족하여주택구입자금 ( 또는전세자금 ) 대출금원금상환에대한자료가없다. 따라서본연구진은주거실태조사자료와가계동 제 5 장주거비부담능력평가방식도입및정책방안 149

178 향자료를혼합하여쓰는방안도검토하여보았으나, 조사의주목적이서로상이하여혼합사용이어려울것으로판단하였다. 종합적으로고려해볼때주거비자료와소득자료를파악하기위해서주거실태조사의조사내용과가구소득에관한조사방식을보완하는것이가장현실적인자료확보방안인것으로판단된다. 2012년주거실태조사부터는주거비부담에관한항목들이포함되었지만, 이들조사항목을일부조정하면주거비부담실태를손쉽게추정할수있다. 소득자료의경우는보다세심하게조사하는방법을모색하여조사자료의신뢰도를높일수있도록해야한다. 그리고본연구에서제안하는주거비부담능력평가방식에있어서의소득기준은세후소득으로하는것을원칙으로한다. 세전소득으로는실질적인주거비부담능력평가가어렵기때문이다. (2) 소득대비주거비비율지수 (Ratio Measure) 도입방안 앞서외국사례에서살펴본바와같이영어사용권국가들인미국, 호주, 뉴질랜드, 캐나다등에서는소득대비주거비비율을주거비부담능력의척도로이용하고있으며, 소득의 30% 이내에서주거비를지출하는것이적절한수준이라고보고정책적으로도이를활용하고있다. 이소득대비주거비비율지수 ( 이하비율지수, Ratio Measure) 는앞에서소개한특정지역시장가구들의평균적 ( 포괄적 ) 부담능력을평가하기위한지수가아니고개별가구의주거비부담능력을평가하기위한지수이다. 여기서주거비는앞서제시한바와같이자가의경우주택자금대출원리금상환광열비, 전기, 하수도비, 유지관리비, 보유관련조세공과금을모두포함한다. 이는앞에서설명한잔여소득평가방식에서의주거비항목들과동일하다. 이비율지수를도입할경우소득의어느정도비율까지가정상적인주거비지출범주이내에있다고할것인가에대한기준을세울필요가있다. 물론그러한기준없이비율분포 ( 소득계층별, 지역별, 연령계층별등 ) 를분석해보는것자체도유용성이있지만, 앞서소개한바와같이미국등의국가들에서는소득 30% 까지를개별가구가 150 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

179 감당할수있는최대의주거비수준으로보고, 이비율을초과하는계층에대한지원을하여가구별지원액수도이비율을초과하는금액만큼이루어지고있다. 문제는미국등영어권국가들에서기준으로삼고있는 30% 에대한적정성논란이있을수있다는것이다. 앞서설명한바와같이미국등의경우에는일종의경험적수치이며정치적인측면에서의조정과정도거쳐서결정된수치이다. 따라서 30% 라는수치를우리나라에적용하여지원의기준으로삼기에는아직우리나라에서의경험적근거가부족하고정치적합의도이루어진바가없다. 따라서 소득대비주거비비율 지수를도입한다고하더라도일단은전체적으로또는소득계층별등으로어느정도의주거비지출을하고있는지살펴보기위한수단으로활용하는것이바람직하다. (3) 지역주민들의평균적주택구입능력평가지수도입방안 외국사례들을참고하여보면다음과같은지표들을도입대상으로검토할수있다. 1 중간소득가구가구입할수있는주택의비율 ( 미국주택건설협회, 미국웰스파고은행공동조사 ) 2 중간가격의주택을구입가능한소득에대한해당지역중간소득및중간소득의 150% 의비율 ( 미국주택소유법, 1998 / 미국부동산협회 ) 3 중간가격의주택을구입할수있는가구의비율 ( 미국지역부동산업체 ) 위의지수들중 1번지수와 2번지수를산출하기위해서는 중위가구소득 과 주택가격의분포 를파악하는것이필요하다. 그리고중위소득가구의주택구입능력을평가하기위해서는추가로중위소득가구의모기지담보대출가능액수를시중금융기관의대출관행을참고하여추출해내고나머지필요한자기자금규모조달에대한적절한가정 31) 만한다면위의지수중 1번과 2번지수의값을계산해낼 31) 필요한자기자금에대한중위소득가구의기존부동산및동산의평균치들을관련자료로부터추출하거나일정한가정을할수있을것이다. 제 5 장주거비부담능력평가방식도입및정책방안 151

180 수있다. 중위소득의경우우리나라소득통계중에가장신뢰성이있는가계동향조사원자료를이용하는것이바람직하고, 주택가격의분포는한국감정원의주택가격통계자료등을활용하는방안을모색해볼수있다. 이러한지수는미국의경우와같이모기지대출자료를많이축적하고있는대출기관과주택가격자료를조사, 축적하는기관 ( 예, 한국감정원 ) 이협력하여도출한다면지수의신뢰도가높아질수있을것으로판단된다. 즉, 주택자금대출기관이원래대로지수산정과정에동참하여소득및신용도에따라는대출가능금액과이자율조건등을제시해준다면 1번과 2번지수를무리없이산출해낼수있을것이다. 그러나 1번지수를산출할경우그수치가시장상황을설명하는바를쉽게이해할수있지만, 2번지수의경우산출된수치의의미를직감적으로이해하기어렵다. 한편 3번지수의경우도지수값을도출해낼수있다면유용성이있다고생각된다. 그런데이지수의수치를계산해내기위해서조사지역의중위주택가격을도출해내는것은비교적수월하지만, 중위가격의주택을구입할수있는가구의비율계산하기위해서는소득수준별주택자금모기지대출가능금액및대출이자율을조사해야하는데우리나라에서는미국등금융선진국들처럼모기지대출에의존한주택구입이아직제한적인상태이므로, 좀더복잡한가정을거쳐야한다. 위의지수들은유사하면서도서로다른정보를제공하여줄수있다. 특히이러한지수데이터들이시계열자료로축척된다면특정지역에서의주거비부담능력변화추이를감지하고정책적인대응을시기적절하게할수있을것이다. 그러나위에제시한 3가지중일단한지수를도입한다면현재미국국내및외국에서가장보편적으로사용되고있고, 상대적으로지수도출이용이하며, 시장상황에대한직감적이해가보다수월한 1번지수, 즉 중간소득가구구입가능한주택의비율 을도입하는것이바람직하다고판단된다. 이러한지표를활용하여소득수준에비한주택구입능력을가늠할수있으며, 시계열비교를통해주택시장의상황도판단이가능하다. 152 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

181 3) 정책적활용방안 (1) 국민계층별주거비부담능력평가지수및주택정책목표지수로활용 잔여소득평가방식의활용잔여소득평가방식을이용하여주거비부담능력지수를이용하여우리나라주거비부담과도가구비율을발표하고이에대한개선목표를주택정책의목표로삼는방안을생각할수있다. 이것은최저주거기준미달가구를조사하여발표하고최저주거기준미달가구의단계적해소를정책목표로삼는것과유사한방식을말한다. 만약정책목표로삼는것이부담스럽다면일단주거비부담문제를파악하기위한지수로활용하면된다. 그런데잔여소득평가방식을정책지표또는목표로활용할경우에는각가구의세후소득에서각가구의실제주거비를제하고남는소득이최저생계비 ( 주거비불포함 ) 에미달할경우주거비부담과도가구로평가한다. 단, 주거복지프로그램에서각가구의주거비지원액수등을정하는경우의주거비는각가구의실제주거비를사용하지않고지역별로제시되는표준주거비를사용해야하는데이에대한내용은뒤의해당부분에서설명한다. 소득대비주거비비율지수의활용소득대비주거비비율지수는앞에설명한잔여소득평가방식의활용방법과같이주거실태자료등을분석하여국민들의소득대비주거비비율의값을정책자료로활용할수있으며더나아가지수로도활용할수있다. 여기서주거비비율의값이란평균값, 중간값과더불어부담비율별가구들의분포를말한다. 또한미국, 호주, 영국, 뉴질랜드, 캐나다등에서와같이소득의 30% 를주거비의최대부담기준으로가정을하고주거비부담과도가구들의비율을추정할수있다. 전술한바와같이우리나라에서는소득에대한주거비비율을 30% 이하로해야한다는것에대해경험적 제 5 장주거비부담능력평가방식도입및정책방안 153

182 으로나정치적으로논의된바도아직없고적절성도검증된바가없기때문에 30% 의단일기준뿐아니라 25%, 30%, 35%, 40%, 50% 로의여러기준을마련하여각비율보다주거비를많이지출하는가구들의비율을주거비부담현황을파악하는수단으로활용할수있으며, 일정기간이지나서어느정도의경험적, 정치적합의가이루어진다면정책지수로활용할수있을것이며정책목표설정에도활용할수있다. 앞에서언급한바와같이잔여소득평가방식은저소득층이외의계층에대한정보를파악하기어렵기때문에소득대비주거비비율은여러가지한계에도불구하고지수로서의효용성이크다. (2) 주거복지대상자선정기준및지원규모설정에활용 잔여소득평가방식의활용방안잔여소득평가방식의또다른활용방안으로는주거복지서비스대상자선정기준으로사용하는방안과저소득계층에대한지원금액을결정하는데활용방안을들수있다. 예를들면 1 공공주거복지서비스대상자선정기준과 2 공공임대주택차등적임대료책정및바우처지원금액결정기준으로활용하는방안을생각할수있다. 우선 1의경우공공주거복지서비스신청자의주거비부담능력을평가하여결정하는데사용하는것이가능한데, 행정의복잡함이예상된다. 주거복지서비스신청자의수가많을경우, 모든신청자에대한소득자료뿐아니라현재각가구가지출하고있는주거비관련다양한증빙서류들을확인하는일은번거롭고시간도많이소요될것이다. 따라서주거복지서비스대상선정기준은소득및자산에관한정보를바탕으로하는것이행정효율상바람직하다. 미국의경우도 소득대비주거비비율 30% 을주거빈곤층지원기준으로삼고있지만대상자범위는 중간소득에대한비율 로규정하고있고, 바우처지원규모를결정하거나공공임대주택등임대료를결정할때 소득대비주거비비율 30% 기준 을적용한다. 앞서살펴본호주의경우소득대비 154 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안

183 주거비비율이 30% 를초과할경우소득수준에상관없이주거비부담능력에한계가있다고주거복지수혜대상자로보는것이아니라소득하위 40% 이하인경우에만수혜대상자로보고있다. 우리나라의경우도호주와같은방식을활용하여일정소득이하의가구들에한해서비율평가방식을적용하여복지프로그램대상으로하여지원하는방안을도입할수있을것이다. 우리나라에서현재주거복지프로그램의정책대상기준을참고로할때호주와소득하위 40% 이하인경우만직접적인주거복지지원대상으로간주하는것이합리적인방식이라고판단된다. 아래에는 공공임대주택차등적임대료책정및바우처지원금액결정에활용 하는방안에대해예시하였다. 잔여소득평가방식의판정과정과지원규모결정방식예시 가구들특히저소득계층가구들의주거비부담능력은다음과같은과정을거쳐 평가할수있다. 1 임차를중심으로설명한다면, 우선소득에서 정부가특정주택시장에서주거복지수혜대상자에적합한수준이라고판단하는주택의표준임대료와주거에수반되는다른비용 ( 광열비, 관리비전세자금대출금의원리금상환액 ) 을제하여주거이외의생계를위한가처분소득을도출한다. 여기서임대주택의임대료란가구가현재지불하고있는실제임대료를기준으로하는것이아니고, 가구원수별최저주거기준을만족시키는지역별표준임대료를말한다. 표준임대료를도출하는방식으로주택특성함수를이용하여도출하는방안을대안으로생각할수있지만, 하나의모형에주택의물리적, 공간적특성변수들이포함된함수를도출하는것이기술적으로어려울수가있으므로그러한방법대신몇가지의표준주택유형을만들고각유형별시장임대료의분포를분석한자료를이용하여 50% 이하 ( 또는하위 40%) 수준의임대료를표준임대료로정하는방법을택하는것이바람직하다. 다만주거실태조사자료를이용하여통계적으로주거비부담미달가구비율추정등의일반통계를추출할때는표준임대료를적용하기어려우므로각가구의현재임대료를적용해야할것이다. 제 5 장주거비부담능력평가방식도입및정책방안 155

184 자가의 경우도 마찬가지로 자가 주거비에 포함되는 모든 항목의 비용을 더하여 소득에서 제하고 나머지로 최저생계비를 확보할 수 있는지를 판단한다. ② 총소득에서 주거비를 제한 나머지 가처분 소득과 보건복지부가 고시하는 가구원 수별 비주거 최저생계비 (최저생계비에서 주거비를 제한 금액)를 비교한다. ③ 만약 주거비를 제한 가처분소득 주거비를 제한 최저생계비일 경우 해당 가구는 주거비부담능력이 있다고 간주한다. ④ 그러나 주거비를 제한 가처분소득 < 주거비를 제한 최저생계비일 경우는 해당 가구는 주거비부담능력이 부족하다고 간주한다. 이러한 가구의 경우 정부가 최저생계비에 미치지 못하는 부족한 소득을 보전해 주는 지원정책을 적용할 수 있다. 단, 실제 공공 지원 시에는 임대료 뿐 아니라 광열비, 유지관리비도 가구별로 상이할 수 있으므로 표준화 또는 상한선을 설정하는 방안을 모색해야 할 것이다. <그림 5-1> 주거비부담능력 평가방식 개념도 * 표준주거비: 가구원수별 최저주거기준을 만족시키는 지역별 표준임대료에 각 가구가 지출하는 광열비, 수선비, 주택관련 대출금 원리금 상환액, 조세공과금 등을 더한 주거비임. 정부가 지역별로 주기적으로 공시 156 주거비부담능력 평가방식 및 부담기준 도입과 정책적 활용방안