Office Market Report rd Quarter (2015 년 11 월발간 )

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1 Office Market Report rd Quarter (215 년 11 월발간 )

2 CONTENTS 본 자료에 수록된 내용은 서브원의 Resource 및 기타 신뢰할 수 있는 출처로부터 작성되었으나, 당사는 그 정확성 및 완전성에 대하여 보증하지 않습니다. 3 서브원 현황 4 경제 동향 5 SUMMARY 7 권역별 분석 1. 도심 권역(CBD) 2. 강남 권역(KBD) 3. 여의도 권역(YBD) 4. 서울기타 권역 5. 분당 권역 6. 종합 시장 분석 7. 신규 공급 동향

3 서브원은 고객가치를 창출하는 글로벌 종합 서비스 기업으로 성장하고 있습니다. Company Overview 회사명 주식회사 서브원 대표이사 이규홍 종업원 수 2,235명 (215년 9월 기준) 자본금 258억원 매출액 4조 5,523억원 (214년 기준) 부동산 관리규모 : 175개 사업장(약 18백만 ) 사업분야 자산관리 서비스 임대차 및 부동산 매입 매각 서비스 리서치 서비스 부동산 컨설팅 서비스 투자자문 서비스 빌딩 안전진단 빌딩 경영관리 서비스 BTL/BTO 운영 관리 사업 에너지 사업 리모델링 서비스 오피스, 공장, 연구시설 건설 및 CM 리조트 소유 및 운영 (골프장, 스키장, 콘도) MRO구매 아웃소싱 서비스 Contact Point 주소 : 서울특별시 종로구 새문안로 58 LG광화문빌딩 Market Report 관련 문의전화 : 2) spacelim@ serveone.co.kr Website : fm.serveone.co.kr 14 조사 개요 22 LG경제연구원 16 지방 오피스 시장 32 서브원 뉴스 17 매입매각 동향 33 주요 관리 대상 19 부동산 간접투자시장

4 Economic Trends 경 / 제 / 동 / 향 경제성장률 경제성장률추이 15. 3Q 실질국내총생산 (GDP) 성장률은 1.2% 로 6분기만에 1% 대성장률을회복함 ( 전년동기대비 2.6% 성장 ). 한국은행에따르면이번분기실질국내총생산 (GDP) 성장은수출은감소하였으나, 민간소비가증가로전환한가운데건설투자와설비투자의증가세가확대된데따른영향을받은것임. ( 전년동기대비,%) ( 전기대비,%) 수출증감률 ( 좌측 ) 수입증감률 ( 좌측 ) 경제성장률 ( 우측 ) 금리 & CPI 증감률 15년 9월국고채금리는 1.65% 로 15년 6월대비.12%p 하락함. 15년 9월회사채금리는 1.95% 로 15년 6월대비.7%p 하락함. 15년 9월소비자물가지수는전월대비.2% 하락했으며, 전년동월대비.6% 상승한 11.4 (21=1) 을기록함. 금리 / CPI 증감률추이 ( 단위 : %) (21 = 1) '11.1 '11.4 '11.7 '11.1 '12.1 '12.4 '12.7 '12.1 '13.1 '13.4 '13.7 '13.1 '14.1 '14.4 '14.7 '14.1 '15.1 '15.4 '15.7 국고채 3 년 ( 좌측 ) 회사채 3 년, AA-( 좌측 ) 소비자물가지수 ( 우측 ) 경기동행및선행지수 현재의경기상황을나타내는경기동행지수 ( 동행지수순환변동치 ) 는 15년 9월기준 1.7을기록해, 전월대비.7p 상승함. 향후경기국면을예고해주는경기선행지수 ( 선행지수순환변동치 ) 는 15년 9월기준 14.1로전월대비.5p 상승함. 경기동행및선행지수추이 ( 단위 : 지수 ) 동행지수순환변동치 선행지수순환변동치 < 자료출처 : 한국은행 > rd QUARTER 4

5 Summary 오 / 피 / 스 / 시 / 장 권역별종합정보 15. 3Q 서울공실률은전분기대비.4%p 하락한 8.9% 를기록함 ( 전년동기대비.2%p 하락 ). 이번분기에는 KBD 소재 Prime, A등급을중심으로공실이감소하며서울전체공실률하락을견인함. - CBD는공공기관지방이전, 대형임차인의이탈에도불구하고, 하나투어와하나은행등권역내임차수요가 Prime등급을중심으로증가하며공실률이소폭하락함. - KBD는삼성물산패션부문과같은타권역의대형임차수요유입으로 Prime, A등급의공실이감소하면서공실률이하락함. - YBD는 Sub Market( 서여의도, 마포권 ) 에서공실이증가했으나, 한화생명 63빌딩, FKI타워등 Prime등급의공실이감소하면서공실률이보합세를나타냄. - 서울기타권역은공공기관지방이전에도불구하고상암 DMC에대한임차수요증가로공실률이소폭하락함 Q 서울환산임대가는전분기대비.1% 상승한 91.4천원으로조사됨 ( 전년동기대비보합세 ). 서울시환산임대가와공실률추이 ( 단위 : 천원 /3.3 m2 ) % 7.5% 6.4% 6.6% 5.4% 9.4% 9.1% 9.% 9.1% 9.3% 8.9% 9.% 8.9% 8.6% % 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 12% 1% 8% 6% 4% 2% 서울시권역별종합정보 ( 단위 : 천원 /3.3m2, : 전분기대비상승, : 전분기대비하락, - : 변동없음 ) 구분 공실률 환산임대가 서울평균 8.9% (.4%p ) 91.4 (.1% ) CBD 9.9% (.1%p ) 18.5 (.2% ) KBD 7.9% (1.1%p ) 93.4 (.3% ) YBD 9.2% ( - ) 75.7 (.4% ) 서울기타 8.5% (.1%p ) 71.6 (.1% ) 환산임대가 공실률 Leasing Issue Key Leasing 권역빌딩명임차인면적 (m²) CBD KBD 파인에비뉴 B동 하나투어, 한화 S&C, ABC마트, JR투자운용 24,316 씨티센터타워 SK, 삼성화재 ( 증평 ), 효성ITX 8,85 한화금융센터태평로 한화종합화학, 한화토탈 8,79 D타워 소시에테제네랄은행, 대림산업 TFT 8,525 서울스퀘어 아랍은행, 토판포토마스크, 하나은행 ( 증평 ) 4,993 서울시티타워 동부손해사정, 리저스코리아, 푸르덴셜생명 3,597 한화소공빌딩 한화기계 3,188 미래에셋센터원 대우조선해양, 일본계기업 2,744 WISE타워 폴라리스쉬핑 2,8 프리미어플레이스 서울시 ( 증평 ) 2,76 센터포인트광화문 현대해상서울사무소 1,948 메트로타워 클레어스 ( 증평 ) 1,938 임광빌딩 ( 본관 ) 스마트코어, 지티씨테크놀로지코리아 1,914 배재정동 (B동) 영국문화원 1,785 한진빌딩 ( 신관 ) 고려해운, 두우해운 1,745 T타워 CJ올리브네트웍스 1,625 삼화타워 메이트플러스 1,233 흥국생명빌딩 ( 신문로 ) 태광그룹계열사 ( 증평 ) 1,195 AIA타워 롯데멤버스 ( 증평 ) 1,44 삼성생명일보빌딩 코웨이 ( 증평 ) 879 남산스퀘어 녹색기술센터 ( 증평 ), 보건복지정보개발원 ( 증평 ) 751 종로플레이스 라이나생명 ( 증평 ) 693 한진빌딩 ( 본관 ) 다끼히요코리아, 유성 597 페럼타워 SK증권 532 관정빌딩 삼영화학 56 군인공제회관 삼성물산패션부문 ( 제일모직 ) 31,561 아셈타워 암웨이 7,46 삼성생명대치타워 삼성생명 ( 강남UNIV지역단 ) 7,23 글라스타워 삼성정밀화학, 에너자이저, 미래에셋벤처투자, 인피니언테크놀로지파워세미텍 6,335 권역빌딩명임차인면적 (m²) 강남파이낸스센터 더블유게임즈 5,287 오토웨이타워 애스티앤컴퍼니 ( 증평 ), 노키아코리아 4,26 플래티넘타워 SAS코리아, 어메이징소프트 3,941 GS타워 한국토요타자동차 3,14 카이트타워 테크코드, DGB생명, 티스톤 2,867 포스코P&S타워 농심켈로그 1,795 JW타워 중외화학 ( 증평 ) 1,565 KBD 나라빌딩 플레이독소프트 1,52 향군타워 재향군인회 1,497 현대인텔렉스빌딩 윌리엄그랜트앤선즈 1,456 제이에스타워 아이프로스펙트, 덴츠미디어 1, 11 캠코양재타워 SKT 1,8 미래에셋벤처센타 (A동) 위메프 929 GT타워 카카오프렌즈 923 운기빌딩 국제트리즈협회한국교육센터 529 한화생명 63빌딩 한화호텔앤드리조트, 한화갤러리아 6,81 FKI Tower 동부자산운용, 동부화재해상보험, 현대캐피탈 4,682 YBD 경찰공제회자람빌딩 현대라이프, 현대해상 3,588 삼성생명여의도빌딩 KMI( 한국의학연구소 ) 1,948 한국화재보험 한신공영 79 YTN뉴스퀘어 제로투세븐 5,96 디지털큐브 케이토토, 현대중공업 ( 증평 ) 4,274 트윈시티남산 한국머스크, MCC트랜스포트 3,473 서울기타 전자회관 LG전자, 기업정보개발원 1,574 용산더프라임 지반토스유한회사 1,385 트루텍빌딩 SPO TV 658 현대증권빌딩 하나투어 631 분당 분당스퀘어 다날 1,15 5 OFFICE MARKET REPORT

6 Summary 오 / 피 / 스 / 시 / 장 권역별 Leasing Issue 권역 Leasing Issue 비고 CBD KBD YBD 서울기타분당 - 권역내임차수요증가로 Prime 등급공실감소 - 대형임차인이탈 ( 삼성물산패션부문 ) - 공공기관지방이전 ( 한국정보화진흥원 ) - 타권역대형임차수요유입으로 Prime, A 등급공실감소 - 대형임차인의권역내이전활발 - 신규공급 : 중소형오피스 4 개동 (2,891 m2 ) - FKI 타워, 한화생명 63 빌딩등 Prime 등급공실감소 - 서여의도및마포권등 Sub Market 공실증가 - 상암 DMC 에대한임차수요증가 (YTN 뉴스퀘어, 디지털큐브등 ) - 공공기관지방이전 ( 과학기술정책연구원 ) - 신규공급 : 양지빌딩 (7,646 m2 ) - 공공기관지방이전 ( 한국전력기술 ) 으로분당 M 타워공실급증 - 파인에비뉴 B 동 : 하나투어단기입주 - 삼성물산패션부문 : 삼성생명수송타워 KBD 군인공제회관 - 삼성물산패션부문 : CBD 수송타워 군인공제회관이전 - 암웨이 : 섬유센터 아셈타워이전 - 한국토요타자동차 : SI 타워 GS 타워이전 - FKI 타워 : 동부자산운용, 동부화재해상보험, 현대캐피탈입주 - 한화생명 63 빌딩 : 한화호텔앤드리조트입주 (CBD 에서이전 ) - YTN 뉴스퀘어 : 제로투세븐입주 (CBD 에서이전 ) - 디지털큐브 : 케이토토입주, 현대중공업증평 Transaction Issue 15. 3Q 서울및분당권역의주요오피스빌딩거래는총 14건이있었던것으로조사됨 ( 총거래면적 165,21m2, 총거래금액 6,598억원 ). 연면적 3,m2이상대형오피스빌딩거래가전무한가운데, 연면적 15,m2미만중소형오피스빌딩위주로거래가이루어지면서총거래면적과거래금액이각각전분기대비 39%, 54% 감소하였음. 3.3m2당매매가는평균적으로매매시세가높은 CBD 소재대형오피스빌딩의거래가이루어지지않으면서전분기대비 17% 하락한 14.2백만원을기록함 ( 전년동기대비 23% 상승 ). 주요매입매각사례 권역 빌딩명 매수자 거래면적 (m²) 거래금액 ( 억원 ) 그레이스타워 하나자산운용 24,53 1,595 STX R&D센터 퍼시픽제8호기업구조조정부동산투자회사 22, 이디야빌딩 ( 구엘크루빌딩 ) 이디야 1, KBD 송원빌딩개인 1, 국가평생교육진흥원빌딩개인 7, 어메이징타워 노무라이화자산운용 4, 로케트전기역삼사옥 개인 7, SH타워 개인 4,24 25 젠텍타워 ( 구남창빌딩 ) 젠텍엔지니어링 3, YBD 대산빌딩 후암흥업 9, 코스모타워키움자산운용 2, 서울센트레빌아스테리움용산 ( 업무동 ) 하나자산운용 11,721 4 기타원효빌딩강원전자 6, 분당 한전KPS본사 티맥스소프트 21,14 71 합계 ( 총 14건 ) 165,21 6,598 부동산간접투자시장 15. 3Q 신규부동산펀드는총설정건수 46건, 총설정금액 1조 4,772억원으로전분기대비 31% 증가한것으로조사됨 ( 전년동기대비 14% 증가 ). 해외에투자하는신규부동산펀드의총설정액은 6,724억원 (15건) 으로 3분기연속증가한것으로조사됨 ( 전분기대비 25% 증가, 전년동기대비 12% 증가 ). 자산운용사별펀드설정현황은하우자산운용이총 2,1억원 (2건) 으로설정금액규모가가장컸으며, 에프지자산운용과현대자산운용이각각 1,9억원 (2건), 1,849억원 (3건) 으로그뒤를이은것으로조사됨. 주요부동산펀드현황 회사명 펀드명 모집형태 국내외 설정액 ( 억원 ) 세부투자대상 하우자산운용 하우사모부동산투자신탁 11 사모 국내 1,99 경기도주상복합개발사업 PF 유경피에스지자산운용 유경PSG사모부동산투자신탁GMK 1 사모 국내 1,7 롯데마트 3개점 ( 용인수지 부산사상 전북익산점 ), 롯데빅마켓 1개점 ( 도봉점 ) 에프지자산운용 에프지USRED사모부동산투자신탁 7 사모 해외 1,346 미국뉴욕소재오피스 현대자산운용 현대유퍼스트사모부동산투자신탁 2 1 사모해외 95 현대유퍼스트사모부동산투자신탁 2 2 사모해외 95 대출채권 신한BNP파리바자산운용 신한BNPP해외사모부동산투자신탁 2 사모 해외 81 미국대출채권 에프지자산운용 에프지AUS GREEN사모부동산투자신탁 1 사모 해외 554 호주소재오피스 코람코자산운용 코람코ItalyDebtStrategy사모부동산투자신탁 1 사모 해외 515 대출채권 이지스자산운용 이지스리테일제55호사모부동산투자유한회사 사모 국내 5 롯데마트 ( 대전대덕점, 제주점, 인천항동팩토리아울렛 ) 제이비자산운용 JB광교사모부동산투자신탁 1 사모 국내 49 PF대출채권 rd QUARTER 6

7 권역별분석 도심권역 (CBD) 공실률공실률.1%p 하락 15. 3Q CBD 공실률은 9.9% 를기록함 ( 전분기대비.1%p 하락, 전년동기대비 2.4%p 상승 ). Prime등급에서만공실이감소하였고, 그외모든등급에서공실이증가한것으로조사됨 - Prime등급은파인에비뉴B동 ( 하나투어단기입주 ), D타워 ( 소시에테제네랄은행, 대림산업 TFT 입주 ), 서울스퀘어 ( 하나은행증평 ) 등에서공실이감소하면서공실률이전분기대비 2.%p 하락한 9.1% 를기록함. - A등급은한화소공빌딩, WISE타워, 서울시티타워등에서공실이감소하였으나, 삼성생명수송타워 ( 삼성물산패션부문 KBD 군인공제회관이전 ) 에대형공실이발생하면서공실률이전분기대비 1.1%p 상승한 13.1% 를기록함. - B등급은씨티센터타워 (SK, 효성ITX 입주, 삼성화재증평 ), 프리미어플레이스 ( 서울시증평 ) 등에서공실이감소하였으나, NIA빌딩 ( 한국정보화진흥원 대구혁신도시이전 ) 에서대형공실이발생하면서공실률이전분기대비.2%p 상승한 8.7% 를기록함. 세부권역별로는도심기타권역을제외한모든권역에서공실이감소한것으로조사됨. - 을지로권역은파인에비뉴 B동의공실이대폭감소하면서공실률이전분기대비 1.5%p 하락한 8.5% 를기록함. - 종로권역은 D타워의공실이감소하면서공실률이전분기대비 1.4%p 하락한 13.4% 를기록함. 환산임대가및공실률추이 % 6.9% 6.5% 6.% 6.7% 6.8% 9.7% 7.5% 7.5% 6.9% 9.1% 9.7% 1.% 9.9% % 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 12% 1% 8% 6% 4% 2% 세부권역별환산임대가와공실률 % % % % 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 임대기준환산임대가.2% 상승 15. 3Q 환산임대가는 18.5 천원으로전분기대비.2% 상승함 ( 전년동기대비 1.7% 상승 ). 대부분의빌딩에서기준임대료변동이없었으나, 각등급별일부빌딩에서기준임대료를인상하면서이번분기환산임대가상승에영향을미친것으로조사됨. Key Leasing 빌딩명 임차인 면적 (m²) 파인에비뉴 B동 하나투어, 한화 S&C, ABC마트, JR투자운용 24,316 씨티센터타워 SK, 삼성화재 ( 증평 ), 효성ITX 8,85 한화금융센터태평로 한화종합화학, 한화토탈 8,79 D타워 소시에테제네랄은행, 대림산업 TFT 8,525 서울스퀘어 아랍은행, 토판포토마스크, 하나은행 ( 증평 ) 4,993 서울시티타워 동부손해사정, 리저스코리아, 푸르덴셜생명 3,597 한화소공빌딩 한화기계 3,188 미래에셋센터원 대우조선해양, 일본계기업 2,744 WISE타워 폴라리스쉬핑 2,8 프리미어플레이스 서울시 ( 증평 ) 2,76 센터포인트광화문 현대해상 1,948 메트로타워 클레어스 ( 증평 ) 1,938 임광빌딩 ( 본관 ) 스마트코어, 지티씨테크놀로지코리아 1,914 배재정동 (B동) 영국문화원 1,785 한진빌딩 ( 신관 ) 고려해운, 두우해운 1,745 T타워 CJ올리브네트웍스 1,625 삼화타워 메이트플러스 1,233 흥국생명빌딩 ( 신문로 ) 태광그룹계열사 ( 증평 ) 1,195 AIA타워 롯데멤버스 ( 증평 ) 1,44 삼성생명일보빌딩 코웨이 ( 증평 ) 879 남산스퀘어 녹색기술센터 ( 증평 ), 보건복지정보개발원 ( 증평 ) 751 종로플레이스 라이나생명 ( 증평 ) 693 한진빌딩 ( 본관 ) 다끼히요코리아, 유성 597 페럼타워 SK증권 532 관정빌딩 삼영화학 56 공실률, 임대료현황 ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 전분기대비상승, : 전분기대비하락, - : 변동없음 ) CBD 보증부월세공실률환산임대가관리비전환률보증금임대료 평균 9.9% (.1%p ) 18.5 (.2% ) (.2% ) 76.4 (.2% ) 33.3 (.1% ) 12.3% ( - ) PRIME 9.1% , % A 13.1% % B 8.7% % C 5.1% % * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-,3 년 ))/12 개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한사항은 15p 참조 7 OFFICE MARKET REPORT

8 권역별분석 강남권역 (KBD) 공실률공실률 1.1%p 하락 15. 3Q KBD 공실률은 7.9% 를기록함 ( 전분기대비 1.1%p 하락, 전년동기대비.8%p 하락 ). B등급에서만공실이증가하였고, 그외모든등급에서공실이감소한것으로조사됨. - Prime과 A등급은아셈타워 ( 암웨이입주 ), 글라스타워 ( 삼성정밀화학입주 ), 군인공제회관 ( 삼성물산입주 ) 등의공실이감소하면서공실률이각각전분기대비 1.4%p, 2.1%p 하락한 5.1%, 9.% 를기록함. - B등급은삼성파이낸스빌딩 ( 삼성금융계열사감평 ) 에서공실이증가한영향으로공실률이전분기대비.2%p 상승한 9.6% 를기록함. - C등급은중소형빌딩의신규공급에도불구하고, 동원타워, 편석타워, 삼강빌딩등다수의빌딩에서공실이감소하면서공실률이전분기대비 1.2%p 하락한 8.% 를기록함. 세부권역별로는강남대로를제외한모든권역에서공실이감소한것으로조사됨. - 테헤란로는삼성생명대치타워, 아셈타워, 글라스타워등에서공실이감소하면서공실률이전분기대비.8%p 하락한 8.2% 를기록함. - 강남기타권역은군인공제회관, 플래티넘타워등에서공실이대폭감소하면서공실률이전분기대비 2.2%p 하락한 7.5% 를기록함. 환산임대가및공실률추이 세부권역별환산임대가와공실률 ( 단위 : 천원 /3.3 m2 ) % 4.8% 5.4% 5.8% 8.% 7.6% 7.2% 7.2% 9.5% 8.7% 8.% 9.2% 9.% 7.9% Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 환산임대가공실률 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % ( 단위 : 천원 /3.3 m2 ) % % % 89.1 강남대로테헤란로강남기타송파 Main Market Sub Market 환산임대가 공실률 3.9% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 임대기준환산임대가.3% 상승 15. 3Q 환산임대가는 93.4 천원으로전분기대비.3% 상승한것으로조사됨 ( 전년동기대비.9% 하락 ). Prime, A, B 등급일부오피스에서기준임대료를인상하면서이번분기환산임대가상승에영향을미친것으로조사됨. C 등급에서는기준임대료인하사례가다수조사됨. Key Leasing 빌딩명임차인면적 (m²) 군인공제회관삼성물산패션부문 ( 제일모직 ) 31,561 아셈타워암웨이 7,46 삼성생명대치타워삼성생명 ( 강남 UNIV 지역단 ) 7,23 글라스타워 삼성정밀화학, 에너자이저, 미래에셋벤처투자, 인피니언테크놀로지파워세미텍 6,335 강남파이낸스센터 더블유게임즈 5,287 오토웨이타워 애스티앤컴퍼니 ( 증평 ), 노키아코리아 4,26 플래티넘타워 SAS코리아, 어메이징소프트 3,941 GS타워 한국토요타자동차 3,14 카이트타워 테크코드, DGB생명, 티스톤 2,867 포스코P&S타워 농심켈로그 1,795 JW타워 중외화학 ( 증평 ) 1,565 나라빌딩 플레이독소프트 1,52 향군타워 재향군인회 1,497 현대인텔렉스빌딩 윌리엄그랜트앤선즈 1,456 제이에스타워 아이프로스펙트, 덴츠미디어 1,11 캠코양재타워 SKT 1,8 미래에셋벤처센타 (A동) 위메프 929 GT타워 카카오프렌즈 923 운기빌딩 국제트리즈협회한국교육센터 529 공실률, 임대료현황 ( 단위 : 천원 /3.3m2, : 전분기대비상승, : 전분기대비하락, - : 변동없음 ) 보증부월세 KBD 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 7.9% (1.1%p ) 93.4 (.3% ) (.2% ) 69.5 (.3% ) 28.6 (.1% ) 15.4% ( - ) PRIME 5.1% % A 9.% % B 9.6% % C 8.% % * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한사항은 15p참조 rd QUARTER 8

9 여의도권역 (YBD) 공실률공실률보합세 15. 3Q YBD 평균공실률은 9.2% 를기록함 ( 전분기대비보합세, 전년동기대비 2.8%p 하락 ). Prime등급에서만공실이감소하였고, B와 C등급은공실이증가함. A등급은보합세를나타냄. - Prime등급은한화생명 63빌딩 ( 한화호텔앤드리조트, 한화갤러리아입주 ), FKI타워 ( 동부자산운용, 동부화재해상보험등입주 ) 등에서공실이감소하면서공실률전분기대비.8%p 하락한 14.1% 를기록함. - A등급은경찰공제회자람빌딩 ( 현대라이프, 현대해상입주 ) 에서공실이감소했으나, 신송센터 ( 동부자산운용, 동부화재해상보험이전 FKI타워 ) 등에서공실이증가하면서공실률이전분기대비보합세를나타냄. - B등급은 KPX빌딩 ( 액토즈소프트이전 KBD 동익성봉빌딩 ), 대하빌딩등에서공실이증가하면서공실률이전분기대비 1.4%p 증가한 5.2% 를기록함. - C등급은신한빌딩, 신동해빌딩, 충무빌딩등에서공실이증가함. 세부권역별로는 Sub Market 인서여의도, 마포권역에서공실이증가하였고, 동여의도권은감소한것으로조사됨. - 동여의도권역은 FKI타워, 한화생명 63빌딩등 Prime 등급의공실이감소하면서공실률이하락함. - 서여의도권역은대하빌딩에서공실이증가하였고, 마포권역은 KPX빌딩에서공실이증가하면서공실률이상승함. 환산임대가및공실률추이 세부권역별환산임대가와공실률 % 11.7% 11.8% 12.% 1.5% 1.4% 1.4% 11.3% 1.2% 1.3% 9.2% 9.2% 8.6% 14% 12% 1% 8% % 5.3% 12% 1% 8% 6% % Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 6% 4% 2% % % % 2% % 임대기준환산임대가.4% 하락 15. 3Q 환산임대가는 75.7천원으로전분기대비.4% 하락함 ( 전년동기대비.3% 하락 ). Prime, A, B등급의대부분오피스에서기준임대료변동이없었으나, 시장상황이좋지않은 C등급다수의빌딩에서기준임대료를인하하면서이번분기환산임대가하락에영향을미친것으로조사됨. Key Leasing 빌딩명 임차인 면적 (m²) 한화생명 63빌딩 한화호텔앤드리조트, 한화갤러리아 6,81 FKI Tower 동부자산운용, 동부화재해상보험, 현대캐피탈 4,682 경찰공제회자람빌딩 현대라이프, 현대해상 3,588 삼성생명여의도빌딩 KMI( 한국의학연구소 ) 1,948 한국화재보험 한신공영 79 공실률, 임대료현황 ( 단위 : 천원 /3.3m2, : 전분기대비상승, : 전분기대비하락, - : 변동없음 ) 보증부월세 YBD 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 9.2% ( - ) 75.7 (.4% ) 54. (.2% ) 5.8 (.2% ) 25.6 (.1% ) 12.4% ( - ) PRIME 14.1% % A 5.9% % B 5.2% % C 6.9% % * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-,3 년 ))/12 개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한사항은 15p 참조 9 OFFICE MARKET REPORT

10 권역별분석 서울기타권역 공실률공실률.1%p 하락 15. 3Q 서울기타권역공실률은 8.5% 를기록함 ( 전분기대비.1%p 하락, 전년동기대비 1.4%p 하락 ). 서울기타권역은양천구, 동작구등기타권역에서대형공실이발생하였으나, 상암 합정권을중심으로용산권, 구로 영등포권에서모두공실이감소하면서공실률이전분기대비소폭하락함. - 상암 합정권역은 YTN 뉴스퀘어 ( 제로투세븐입주 ), 디지털큐브 ( 케이토토입주, 현대중공업증평 ) 등에서공실이감소하면서공실률이전분기대비 2.2%p 하락한 9.3% 를기록함. - 용산권역은전분기공급된트윈시티남산 ( 한국머스크, MCC 트랜스포트입주 ) 에서공실이감소하면서공실률이전분기대비 1.3%p 하락한 11.3% 를기록함. - 구로 영등포권역은서부금융센터와미래타워에서공실이감소하면서공실률이전분기대비.5%p 하락한 5.2% 를기록함. - 기타권역은양천구소재서울이동통신사옥과동작구소재전문건설공제조합빌딩 ( 과학기술정책연구원 세종시이전 ) 에서대형공실이발생한것으로조사됨. 환산임대가및공실률추이 세부권역별환산임대가와공실률 15 14% 15 14% % 8.9% 8.5% 9.1% 8.9% 11.7% 1.7% 9.9% 8.9% 7.2% 8.6% 8.5% 12% 1% 8% % 9.3% 12% 1% 8% % 6.1% % 4% 2% % % 4% 2% Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q % 5 % 임대기준환산임대가.1% 상승 15. 3Q 환산임대가는전분기대비.1% 상승한 71.6 천원으로조사됨 ( 전년동기대비.4% 하락 ). 구로 영등포권과용산권에서는기존임대가변동사례가없었으며, 상암 합정권소재일부빌딩에서기준임대료를인상하면서이번분기환산임대가상승에영향을미친것으로조사됨. Key Leasing 빌딩명 임차인 면적 (m²) YTN뉴스퀘어 제로투세븐 5,96 디지털큐브 케이토토, 현대중공업 ( 증평 ) 4,274 트윈시티남산 한국머스크, MCC트랜스포트 3,473 전자회관 LG전자, 기업정보개발원 1,574 용산더프라임 지반토스유한회사 1,385 트루텍빌딩 SPO TV 658 현대증권빌딩 하나투어 631 공실률, 임대료현황 ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 전분기대비상승, : 전분기대비하락, - : 변동없음 ) 서울기타공실률환산임대가 평균 8.5% (.1%p ) 71.6 (.1% ) 보증금 ( - ) 보증부월세 임대료 48.2 (.3% ) 관리비 24.9 (.3% ) 전환률 12.5% ( - ) * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-,3 년 ))/12 개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한사항은 15p 참조 rd QUARTER 1

11 분당권역 공실률공실률 4.%p 상승 15. 3Q 분당권역공실률은 8.7% 를기록함 ( 전분기대비 4.%p 상승, 전년동기대비 3.2%p 상승 ). 분당권역은야탑역과서현역에서공실이감소했으나, 수내역과오리역에서공실이증가한것으로조사됨. - 특히, 오리역소재분당M타워 ( 한국전력기술 경북혁신도시이전 ) 에대형공실이발생하면서분당권역공실률상승에영향을미친것으로조사됨. - 야탑역은코리아디자인센터에서공실이감소하면서공실률이전분기대비 2.%p 하락한 6.% 를기록함. - 서현역은이노와이어리스빌딩, 분당스퀘어등에서공실이감소하면서공실률이전분기대비 1.2%p 하락한 3.8% 를기록함. 환산임대가및공실률추이 세부권역별환산임대가와공실률 ( 단위 : 천원 /3.3 m2 ) ( 단위 : 천원 /3.3 m2 ) 15 12% 15 12% % 6.6% 6.4% 9.3% 6.1% 6.2% 8.% 9.% 8.3% 5.5% 4.9% 4.5% 8.7% 4.7% % 8% 6% 4% 2% % 3.8% % 1% 8% 6% 4% 2% Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q % 5 야탑역서현역수내역 % 환산임대가 공실률 환산임대가 공실률 임대기준환산임대가.7% 상승 15. 3Q 환산임대가는 66.8 천원으로전분기대비.7% 상승한것으로조사됨 ( 전년동기대비보합세 ). 대부분의오피스에서기준임대가변동이없었던가운데, 이노와이어리스빌딩, 신도리코등일부빌딩들의기준임대가변동으로이번분기환산임대가상승에영향을미친것으로조사됨. Key Leasing 공실률, 임대료현황 ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 전분기대비상승, : 전분기대비하락, - : 변동없음 ) 빌딩명임차인면적 (m²) 분당스퀘어다날 1,15 분당공실률환산임대가 보증금 보증부월세 임대료 관리비 전환률 평균 8.7% (4.%p ) 66.8 (.7% ) (1.4% ) 45.5 (1.4% ) 23.4 (.5% ) 12.% ( - ) * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-,3 년 ))/12 개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한사항은 15p 참조 11 OFFICE MARKET REPORT

12 권역별분석 종합시장분석 세부권역별종합정보 ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 전분기대비상승, : 전분기대비하락, - : 변동없음 ) 구분 서울평균 CBD KBD YBD 서울기타 분당 공실률 8.9% (.4%p ) 9.9% (.1%p ) 7.9% (1.1%p ) 9.2% ( - ) 8.5% (.1%p ) 8.7% (4.%p ) 환산임대가 91.4 (.1% ) 18.5 (.2% ) 93.4 (.3% ) 75.7 (.4% ) 71.6 (.1% ) 66.8 (.7% ) 보증금 (.3% ) (.2% ) (.2% ) 54. (.2% ) ( - ) (1.4% ) 임대료 65.1 (.5% ) 76.4 (.2% ) 69.5 (.3% ) 5.8 (.2% ) 48.2 (.3% ) 45.5 (1.4% ) 관리비 28.8 ( - ) 33.3 (.1% ) 28.6 (.1% ) 25.6 (.1% ) 24.9 (.3% ) 23.4 (.5% ) 전환률 13.7% ( - ) 12.3% ( - ) 15.4% ( - ) 12.4% ( - ) 12.5% ( - ) 12.% ( - ) * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한사항은 15p참조 15. 3Q 서울공실률은전분기대비.4%p 하락한 8.9% 를기록함 ( 전년동기대비.2%p 하락 ). 이번분기에는 KBD 소재 Prime, A등급을중심으로공실이감소하며서울전체공실률하락을견인함. - CBD는공공기관지방이전, 대형임차인의이탈에도불구하고, 하나투어와하나은행등권역내임차수요가 Prime등급을중심으로증가하며공실률이소폭하락함. - KBD는삼성물산패션부문과같은타권역의대형임차수요유입으로 Prime, A등급을중심으로공실이감소하였고, 암웨이, 한국토요타자동차등대형임차인의권역내이전이활발하였음. - YBD는 Sub Market 인서여의도와마포권에서공실이증가하였으나, FKI타워, 한화생명 63빌딩등동여의도소재 Prime등급의공실이감소하면서공실률이보합세를나타냄. - 서울기타권역은과학기술정책연구원의세종시이전으로전문건설공제조합빌딩에대형공실이발생하였으나, YTN뉴스퀘어, 디지털큐브등상암 DMC에대한임차수요가증가하면서공실률이소폭하락함 Q 서울환산임대가는 91.4천원으로조사됨 ( 전분기대비.1% 상승, 전년동기대비보합세 ). 환산임대가추이 Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 권역별공실면적추이 2, 9.4% 9.1% 9.% 9.1% 8.9% 9.% 9.3% 1,8 8.6% 8.9% 1,6 7.4% 7.5% 1,4 6.4% 6.6% 1,2 5.4% 1, Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 1.% 9.% 8.% 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.% rd QUARTER 12

13 신규공급동향 15. 3Q에는총연면적 28,537m2 (5개동 ) 의오피스가시장에공급된것으로조사됨 ( 전분기대비 86% 감소, 전년동기대비 77% 감소 ). KBD와서울기타권역에서만신규공급이이루어졌으며, 모두 1, m2미만의중소형오피스인것으로조사됨. 이번분기에는대형오피스빌딩의신규공급이전무하면서공급량이급감하였는데, 이는 21년이후역대최저치인것으로조사됨. KBD는전분기에이어 1, m2미만중소형오피스빌딩 4개동이공급되었으며, 서울기타권역은연면적 7,646 m2규모의중소형오피스빌딩단 1건이공급된것으로조사됨 Q에는 CBD, KBD, 서울기타권역에총 45,271m2규모의오피스가공급이예정되어있어이번분기대비공급량이증가할것으로전망됨. 권역별오피스공급면적추이 ( 단위 : 1, m2 ) 수요, 공급, 공실률추이 ( 단위 : 1, m2 ) % 7.4% 7.5% 9.1% 9.% 9.4% 9.1% 8.9% 9.% 9.3% 8.9% 1% 9% 8% % 6.6% 5.2% 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 4.9% 7% 6% 5% % 3% 1 1 2% 1% 1.1Q 1.2Q 1.3Q 1.4Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q % CBD KBD YBD 서울기타 공급수요공실률 15. 3Q 주요신규공급오피스 권역빌딩명주소연면적 ( m2 ) 규모 유기타워서울시강남구삼성동 6,447 B5/15F KBD 화남빌딩서울시강남구역삼동 5, B3/17F 삼화빌딩서울시강남구삼성동 4,821 B3/15F 빈폴강남종합관서울시강남구논현동 4,623 B3/11F 서울기타양지빌딩서울시양천구목동 7,646 B3/11F 합계 (5 개동 ) 28, OFFICE MARKET REPORT

14 조사개요 조사개요 조사대상 서울및분당소재연면적 3, m2이상의빌딩으로, 오피스텔및층별분양빌딩은조사대상에서제외함. 조사기간 ~ 조사권역 - 도심권역 (CBD : Central Business District) : 종로구, 중구및서대문구 ( 충정로 ) 일대 - 강남 송파권역 (KBD : Kangnam Business District) : 서초구, 강남구, 송파구 ( 잠실 ) 일대 - 여의도 마포권역 (YBD : Yeouido Business District) : 여의도, 마포일대 - 서울기타권역 : 상기 3대권역이외의서울시소재지일대 ( 용산, 상암, 합정, 구로, 영등포등 ) - 분당 : 야탑역, 서현역, 수내역일대 권역별오피스빌딩개수 ( 총 75 개 ) ( 단위 : 개수 ) CBD KBD YBD 서울기타분당 25 PRIME A B C Total 조사대상빌딩건축정보 건축연수 - 조사빌딩가운데서울의평균건축연수는 2 년임. 건축연면적 - 권역별연면적을살펴보면 CBD 는 6,388,177 m2, KBD 는 6,53,32 m2, YBD 는 3,158,67 m2, 서울기타권역 2,949,6 m2, 분당권역 622,672 m2로조사됨. 권역 등급별평균건축연수 ( 단위 : 연수 ) 4 35 권역별오피스연면적 분당 서울기타 YBD KBD 5 CBD CBD KBD YBD 서울기타분당 Prime A B C 평균 - 2, 4, 6, 8, ( 단위 : 1, m2 ) rd QUARTER 14

15 빌딩등급정보 - 등급분류기준에따라각항목별점수의총점을권역별로나누어, 점수대별로 Prime, A, B, C 등급으로분류 등급 Prime A B C 등급확정기준 각항목별종합점수 상위 1% 각항목별종합점수 상위 1%~3% 각항목별종합점수 상위 3%~6% 각항목별종합점수 상위 6%~1% 등급분류기준 - 임대료에영향을미치는항목을물리적특성, 입지적특성으로나누어각항목별배점기준을산정함. 평가기준 연면적건축연한관리비 Main 권역입지전후면지하철역과의거리도로차선사거리 건축연면적이클수록높은점수부여건축연한이짧을수록높은점수부여관리비가높을수록높은점수부여 CBD( 신문로, 세종대로, 을지로, 청계천로 ) / KBD( 강남대로, 테헤란로 ) / YBD( 동여의도 ) 입지빌딩에가산점부여전면에입지한빌딩에가산점부여지하철역에서가까운빌딩에가산점부여전면도로차선이넓은빌딩에가산점부여사거리교차로에입지한경우가산점부여 용어정리 환산임대가 - 임차인이임대인에게 1개월단위로부담하는최소한의실질임대료. 보증금과월임대료비율이서로다른빌딩간의임대료비교에용이함. - 산정방법 : ( 연보증금 x 회사채금리 )/12 개월 + 월임대료 + 관리비 - 회사채금리 (AA-, 3년 ) : 해당분기조사월의 1일자금리를기준으로사용. 보증부월세 - 보증금대비월세의비율이 1% 이상인것은보증부월세로구분함 - ʼ15. 2Q부터보증부월세기준인빌딩에한해평균임대료산출 OFFICE MARKET 15 REPORT

16 지방오피스시장 지방오피스시장개요및분석 조사대상 권역별오피스빌딩개수 ( 총 154 개 ) - 6대광역시소재연면적 1,m2이상의빌딩 - 단, 오피스텔및층별분양빌딩은조사대상에서제외됨 조사기간 개 31 개 24 개 52 개 ~ 빌딩등급정보 개 14 개 등급대형중소형각지역건축연면적각지역건축연면적기준상위 7% 이상하위 3% 이하 용어정리 환산전세가 5 광주대구대전부산울산인천 대형 중소형 - 보증금과월임대료에전환률을적용하여전세가로환산한금액 - 산정방법 : 보증금 + ( 월임대료 X 12) 전환률 지역별현황 ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 전분기대비상승, : 전분기대비하락, - : 변동없음 ) 인천 공실률 환산전세가 관리비 평균 8.7% (3.2%p ) 3,169.4 (.5% ) 19.9 ( - ) 대형 6.2% 3, 중소형 16.5% 2, 대구 공실률 환산전세가 관리비 평균 7.2% (1.1%p ) 2,367.2 (.1% ) 18.6 (.2% ) 대형 5.7% 2, 중소형 11.4% 2, 대전 공실률 환산전세가 관리비 평균 12.9% (1.1%p ) 2,225.3 (.6% ) 19.5 (.6% ) 대형 13.7% 1, 중소형 11.5% 2, 울산 공실률 환산전세가 관리비 평균 7.1% (.5%p ) 2,538.4 ( - ) 15. ( - ) 대형 9.6% 3, 중소형 2.7% 2, 광주 공실률 환산전세가 관리비 평균 1.% (.5%p ) 2,174.9 ( - ) 17.1 (2.1% ) 대형 7.5% 2, 중소형 13.% 1, 부산 공실률 환산전세가 관리비 평균 7.9% (.4%p ) 2,724.4 (.1% ) 17.5 (.1% ) 대형 7.4% 3, 중소형 9.2% 2, rd QUARTER 16

17 매입매각동향 매매사례현황 Key Transaction 권역빌딩명소재지매도자매수자 KBD 그레이스타워 강남구역삼동 코크렙엔피에스제일호위탁관리부동산투자회사 STX R&D 센터강남구도곡동에스티엑스 이디야빌딩 ( 구엘크루빌딩 ) 거래면적 ( m2 ) 거래금액 ( 억원 ) 하나자산운용 24,53 1,595 퍼시픽제 8 호기업구조조정부동산투자회사 강남구논현동코람코자산신탁이디야 1, 송원빌딩서초구반포동송원산업개인 1, 국가평생교육진흥원빌딩서초구서초동금강개인 7, 비고 펀드 ( 하나랜드칩사모부동산투자신탁 68 호 ) 22, 리츠 어메이징타워강남구논현동어메이징노무라이화자산운용 4, 펀드 ( 노무라이화사모부동산투자신탁 1 호 ) 로케트전기역삼사옥강남구역삼동개인개인 7, 임의경매 SH 타워강남구논현동개인개인 4,24 25 젠텍타워 ( 구남창빌딩 ) 강남구역삼동개인젠텍엔지니어링 3, YBD 대산빌딩영등포구여의도동하남산업후암흥업 9, 서울기타 코스모타워 센트레빌아스테리움용산 ( 업무동 ) 성동구도선동 제이알제 4 호기업구조조정부동산투자회사 키움자산운용 2, 용산구한강로 2 가엘에스네트웍스하나자산운용 11,721 4 원효빌딩용산구원효로 3 가재단법인평화방송강원전자 6, 펀드 ( 키움마일스톤사모부동산투자신탁 16 호 ) 펀드 ( 하나랜드칩사모부동산투자신탁 67 호 ) 분당한전 KPS 본사분당구금곡동한전 KPS 티맥스소프트 21,14 71 종전부동산 합계 ( 총 14 건 ) 165,21 6,598 서울및분당권역의 15. 3Q 주요오피스빌딩거래는총 14건으로조사됨 ( 총거래면적 165,21 m2, 총거래금액 6,598억원 ). 이번분기에는 CBD를제외한모든권역에서거래가이루어진것으로조사됨. - KBD는거래면적규모가가장컸던권역으로, 송원빌딩, 국가평생교육진흥원빌딩, 로케트전기역삼사옥등중소형오피스빌딩에대한개인의매수세가전분기에이어활발하게이루어진것으로조사됨. 거래면적과거래금액규모가가장컸던그레이스타워는하나자산운용이설정한펀드인 하나랜드칩사모부동산투자신탁 68호 에 1,595억원 (21,495천원 /3.3m2 ) 에매각된것으로조사됨. - 서울기타권역에서는코스모타워, 센트레빌아스테리움용산업무동, 원효빌딩등 3건의거래가이루어짐. 성동구도선동소재코스모타워는키움자산운용이설정한펀드에 695억원 (11,26천원/3.3 m2 ) 에매각되었고, 용산구한강로2가소재센트레빌아스테리움용산업무동일부 ( 엘에스네트웍스소유분 ) 는세일앤리스백조건으로하나자산운용이설정한펀드에 4억원 (11,282 천원 /3.3m2 ) 에매각된것으로조사됨. 연면적 3, m2이상대형오피스빌딩거래가없었던가운데, 중소형오피스빌딩위주로거래가이루어지면서전분기대비거래규모가감소한것으로조사됨 Q에는종로타워, 삼성생명수송타워, 종로플레이스등 CBD 소재대형오피스빌딩들의거래가예정되어있어거래규모가증가할것으로예상됨. 매수자유형별로는부동산펀드, 리츠등투자목적거래가전체의 51% 로가장높은비중을차지했으며, 이어서기업의실수요목적과개인거래가각각 31%, 18% 인것으로조사됨. 기업의실수요목적거래가전분기대비부진하였으나, 개인매수비중이전분기대비 1%p 증가하며활발한모습을보임. 서울및분당권역의 3.3m2당매매가격은 14.2백만원으로, 전분기대비 17% 하락한것으로조사됨 ( 전년동기대비 23% 상승 ). - 평균적으로매매시세가높은 CBD 소재대형오피스빌딩거래가이번분기에이루어지지않은데따른영향으로이번분기 3.3m2당매매가격하락에영향을미친것으로조사됨. < 자료출처 : DART, 보도자료, 등기부등본 > 17 OFFICE MARKET REPORT

18 매입매각동향 매매사례분석 오피스거래량 39% 감소 ( 총 14 건, 165,21 m2 ) 거래면적및거래건수추이 ( 단위 : m2 ) ( 단위 : 건수 ) 7, Q 주요오피스거래는총 14 건 (165,21 m2 ) 으로, 거래면적이전분기대비 39% 감소한것으로나타남 ( 전년동기대비 17% 증가 ). 연면적 3, m2이상대형오피스빌딩거래가전무한가운데, 연면적 15, m2미만중소형오피스빌딩위주로거래가이루어지면서거래면적이전분기대비급감한것으로조사됨. 6, 5, 4, 3, 2, 1, 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 거래면적 ( m2 ) 건수 개인매수비중 1%p 증가 거래면적기준매수자구성추이 매수자유형별로는부동산펀드, 리츠등투자목적거래가전체의 51% 로가장높은비중을차지했으며, 이어서기업의실수요목적과개인거래가각각 31%, 18% 인것으로조사됨. 기업의실수요목적거래가부진한가운데, KBD 소재중소형오피스빌딩을중심으로한개인들의매수세가활발했던것으로조사됨. 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q '14.1Q '14.2Q '14.3Q '14.4Q '15.1Q '15.2Q '15.3Q 기업투자개인 총거래금액 6,598 억원 거래가격및 3.3 m2당매매가추이 총거래금액은 6,598 억원으로전분기대비 54% 감소한것으로조사됨 ( 전년동기대비 27% 증가 ). 3, 25, 2, 18, 16, 서울및분당권역의 3.3 m2당매매가격은 14.2 백만원으로, 전분기대비 17% 하락한것으로조사됨 ( 전년동기대비 23% 상승 ). - 매매시세가높은 CBD 에서이번분기거래가이루어지지않으면서 3.3 m2당매매가격하락에영향을미친것으로조사됨. 2, 15, 1, 5, - '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q '14.1Q '14.2Q '14.3Q '14.4Q '15.1Q '15.2Q '15.3Q 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, - 합계 : 거래금액 ( 억원 ) 평균 : 3.3 m2당매매가 ( 천원 ) < 자료출처 : DART, 보도자료, 등기부등본 > rd QUARTER 18

19 부동산간접투자시장 부동산펀드현황 회사명 HDC 자산운용 KTB 자산운용 노무라이화자산운용 펀드명 설정연도 설정월 모집형태 국내외 설정액 ( 억원 ) HDC 사모부동산투자신탁 사모국내 5 전자단기사채 HDC 사모부동산투자신탁 사모국내 35 ABCP HDC 사모부동산투자신탁 사모국내 7 전자단기사채 투자대상 KTB 칸피던스사모부동산투자신탁 사모국내 55 경기도용인시수지구성복동소재개발사업 PF KTB 칸피던스사모부동산투자신탁 사모국내 11 충청북도청주시소재기업도시개발사업 PF KTB 칸피던스사모부동산투자신탁 사모국내 75 태안개발사업 PF 노무라이화미국재간접사모부동산투자신탁 사모해외 97 해외리츠 노무라이화사모부동산투자신탁 사모국내 25 강남구논현동소재어메이징빌딩 동부자산운용동부사모부동산투자신탁 사모국내 255 롯데마트 ( 판교점 ) 리치먼드자산운용 리치먼드사모멀티플렉스부동산투자신탁 사모국내 31 경기도평택시송탄동소재롯데시네마 리치먼드사모울산신천공동주택부동산투자신탁 사모국내 128 울산신천동공동주택개발사업 PF 마이애셋자산운용마이애셋 NPL 사모부동산투자신탁 AP3-3B 사모국내 345 NPL 삼성에스알에이자산운용 삼성 SRA 사모부동산투자신탁 사모해외 129 미국콜로라도덴버소재오피스 삼성 SRA 글로벌코어오피스사모부동산투자신탁 사모해외 311 미국시카고소재 BMO 해리스은행본사빌딩 신한 BNP 파리바자산운용신한 BNPP 해외사모부동산투자신탁 사모해외 81 미국대출채권 에이디에프자산운용 ADF KIP 사모부동산투자신탁 사모국내 41 경기도여주시소재물류센터 에이브이자산운용베리타스오포사모부동산투자신탁 사모국내 82 경기광주오포서희스타힐스 PF 에프지자산운용 에프지USRED사모부동산투자신탁 사모 해외 1,346 미국뉴욕소재오피스 에프지AUS GREEN사모부동산투자신탁 사모 해외 554 호주소재오피스 엠플러스자산운용엠플러스글로벌사모부동산투자신탁 1( 재간접형 ) 사모해외 147 미국 NPL 펀드 ( 자료출처 : 금융투자협회및각자산운용사, 보도자료 ) 유경피에스지자산운용 유경PSG사모부동산투자신탁GMK 사모 국내 1,7 롯데마트 3개점 ( 용인수지 부산사상 전북익산점 ), 롯데빅마켓 1개점 ( 도봉점 ) 유진드림스퀘어사모부동산투자신탁 사모 국내 66 PF ABCP 유진자산운용 유진드림스퀘어사모부동산투자신탁 사모국내 13 PF ABCP 유진에스디제이차사모부동산투자신탁 사모국내 98 PF ABCP 유진파이오니아사모부동산투자신탁 사모 해외 476 미국델라웨어소재물류창고매입 SPV 지분투자 이지스자산운용 이지스리테일제55호사모부동산투자유한회사 사모국내 5 롯데마트 ( 대전대덕점, 제주점, 인천항동팩토리아울렛 ) 이지스사모부동산투자신탁 사모국내 62 롯데마트 ( 포항점 ) JB광교사모부동산투자신탁 사모 국내 49 PF대출채권 제이비자산운용 JB광교사모부동산투자신탁 사모 국내 27 부동산개발사업 SPC 지분투자 JB오피스사모부동산투자신탁 사모 국내 164 분당소재 IDC센터 코람코자산운용 코람코 US Debt Strategy 사모부동산투자신탁 1( 재간접형 ) 사모해외 326 해외재간접펀드코람코 ItalyDebtStrategy사모부동산투자신탁 사모해외 515 대출채권 키움투자자산운용 키움마일스톤사모부동산투자신탁 사모국내 33 서울시성동구도선동소재코스모타워키움마일스톤사모부동산투자신탁 사모국내 118 청주용암동소재롯데시네마 하나UBS자산운용 하나UBS아시안리츠부동산투자신탁 [ 재간접형 ] 종류 C-P 공모 해외 글로벌부동산리츠및주식투자 하나랜드칩사모부동산투자신탁 사모 국내 122 용산구한강로2가소재센트레빌아스테리움업무동 하나자산운용 하나랜드칩사모부동산투자신탁 사모 국내 16 강남구역삼동소재그레이스타워 하나랜드칩사모부동산투자신탁 사모 국내 43 세종시소재 CGV 하우자산운용 하우사모부동산투자신탁 사모국내 1,99 경기도주상복합개발사업 PF 하우사모부동산투자신탁 사모국내 11 경기도고양시일산서구대화동소재레이킨스몰메가박스 한화자산운용 한화CoreStrategy사모부동산투자신탁 2( 재간접형 ) 사모해외 116 해외재간접펀드한화Opportunistic Strategy사모부동산투자신탁 3( 재간접형 ) 사모해외 86 해외재간접펀드 현대인베스트먼트자산운용 현대인베스트먼트사모부동산투자신탁 사모 국내 128 마포구서교동소재리테일 현대사모부동산투자신탁 4[ABCP] 사모 국내 39 ABCP 현대자산운용 현대유퍼스트사모부동산투자신탁 사모 해외 95 대출채권 현대유퍼스트사모부동산투자신탁 사모 해외 95 대출채권 합계 (46건) 14, Q 신규설정된부동산펀드는총설정건수 46건, 총설정금액 1조 4,772억원으로전분기대비 31% 증가한것으로조사됨 ( 전년동기대비 14% 증가 ). 대출채권, PF, 해외펀드 / 리츠등기타유형의투자비중이 57% 로가장높았으며, 상업시설과산업시설이각각 42%, 1% 를차지한것으로조사됨. 서울소재실물오피스에투자하는신규부동산펀드는총설정건수 4건, 총설정금액 862억원으로조사됨. 이번분기에는대형마트, 백화점등판매시설과영화관에투자하는부동산펀드가전분기대비크게증가한것으로조사됨. 해외에투자하는신규부동산펀드의총설정액은 6,724 억원 (15건 ) 으로 3분기연속증가한것으로조사됨 ( 전분기대비 25% 증가, 전년동기대비 12% 증가 ). 자산운용사별펀드설정현황은하우자산운용이총 2,1 억원 (2건 ) 으로설정금액규모가가장컸으며, 에프지자산운용과현대자산운용이각각 1,9억원 (2건 ), 1,849억원 (3건) 으로그뒤를이은것으로조사됨. 19 OFFICE MARKET REPORT

20 부동산간접투자시장 부동산펀드분석 부동산펀드신규설정액 1 조 4,772 억원 15. 3Q 신규설정된부동산펀드는총설정건수 46건, 총설정금액 1조 4,772억원임 ( 전분기대비 31% 증가, 전년동기대비 14% 증가 ) Q(9월말기준 ) 부동산펀드누적설정액은 33조 4,172억원으로전분기대비 1.6% 증가함. 전체펀드설정액대비부동산펀드설정비율은 7.9% 로전분기 ( 15. 9월말기준 ) 대비보합세임. 부동산펀드신규설정액및설정건수추이 ( 단위 : 억원 ) ( 단위 : 건 ) 25, 8 7 2, 6 15, 1, 5, '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q 설정액 설정건수 대형판매시설 / 영화관및해외투자증가 '13.4Q '14.1Q '14.2Q '14.3Q '14.4Q '15.1Q '15.2Q '15.3Q 부동산펀드월별누적설정액추이 ( 단위 : 억원 ) 35, 3, 25, 2, 15, 1, '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q 부동산펀드누적설정액 '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q '14.1Q 부동산펀드설정비율 * 설정원본기준 '14.2Q '14.3Q '14.4Q '15.1Q '15.2Q '15.3Q 1.% 9.% 8.% 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.% 대출채권, PF, 해외리츠 / 펀드등기타유형의투자비중이 57% 로가장높았으며, 상업시설과산업시설이 42%, 1% 를차지한것으로조사됨. 전분기부진했던서울소재실물오피스에투자하는신규부동산펀드는총설정건수 4건, 총설정금액 862억원으로조사됨. 이번분기에는전분기대비대형마트, 백화점등판매시설과영화관에투자하는부동산펀드가크게증가한것으로조사됨. 해외투자비중은 46% 를차지하는것으로나타났으며, 총설정액은 6,724억원 (15건) 으로 3분기연속증가함 ( 전분기대비 25% 증가, 전년동기대비 12% 증가 ). 자산운용사별펀드설정현황은하우자산운용이총 2,1 억원 (2건) 으로설정금액규모가가장컸으며, 에프지자산운용과현대자산운용이각각 1,9억원 (2건), 1,849억원 (3건) 으로그뒤를이은것으로조사됨. 투자대상별설정비율추이 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % *BLIND/ 설정미정펀드는제외함. 9.1Q 9.2Q 9.3Q 9.4Q 1.1Q 1.2Q 1.3Q 1.4Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 기타 복합시설산업시설상업시설주거시설 제외 운용사별펀드설정현황 ( 단위 : 개 ) 설정액 설정건수 ( 단위 : 억원 ) 8 2, , 5 1, , HDC 자산운용 KTB 자산운용노무라이화자산운용 동부자산운용리치먼드자산운용마이애셋자산운용삼성에스알에이자산운용신한 BNP 파리바자산운용에이디에프자산운용에이브이자산운용에프지자산운용엠플러스자산운용유경피에스지자산운용유진자산운용이지스자산운용제이비자산운용코람코자산운용키움투자자산운용하나 UBS 자산운용하나자산운용하우자산운용한화자산운용현대인베스트먼트자산운용현대자산운용 < 출처 : 금융투자협회 > rd QUARTER 2

21 REITs 신규영업인가 ( 신청 ) 리츠 구분 유형 회사명 투자대상 기업구조조정 (1건) 퍼시픽제8호기업구조조정부동산투자회사 서울강남구양재천로 163 소재오피스매입및운용 대한제1호뉴스테이위탁관리부동산투자회사 경기도수원시권선구오목천동소재임대주택 (2,4세대) 동탄2대우코크렙뉴스테이기업형임대주택개발전문위탁관리부동산투자회사 경기도화성시동탄2지구 A-14BL 공공주택용지매입및임대주택개발 마스턴제십일호위탁관리부동산투자회사 충남천안시서북구소재오피스텔매입및운영 양주옥정2차주택개발전문위탁관리부동산투자회사 경기도양주옥정지구내공공주택용지매입및공동주택개발 영업인가 에이알에이신영개발전문위탁관리부동산투자회사 서울시동대문구신설동소재주거복합시설 (13건) 위탁관리 엔에이치에프제5호공공임대개발전문위탁관리부동산투자회사 시흥목감지구등 4개공공주택용지매입및공공임대주택개발 (12건) 엔에이치에프제6호공공임대개발전문위탁관리부동산투자회사 대구금호등 5개공공주택용지매입및공공임대주택개발 예미지뉴스테이기업형임대개발전문위탁관리부동산투자회사 경기도김포시구래동소재임대주택 (1,77세대 ) 인천도화공공임대개발전문위탁관리부동산투자회사 인천도화도시개발사업구역 6-2BL 공동주택 인천도화뉴스테이기업형임대개발전문위탁관리부동산투자회사 인천광역시남구도화동소재도화도시개발사업구역 5BL, 6-1BL 공동주택 제이알글로벌제 2호위탁관리부동산투자회사 일본사이타마소재가와고에Ⅱ 물류센터의신탁수익권 (9%) 를보유할익명조합 ( 합동회사 ) 의지분 1% 코크렙로지스틱스제 1호위탁관리부동산투자회사 경기도안성시양성면소재물류센터 마스턴제14호위탁관리부동산투자회사 서울시중구다동소재업무시설 ( 시티은행사옥 ) 위례뉴스테이기업형임대개발전문위탁관리부동산투자회사 경기도성남시수정구소재공동주택개발부지매입및임대주택개발 영업인가위탁관리 카이트제팔호위탁관리부동산투자회사경기도김포시소재물류센터 ( 김포로지스밸리서울물류센터 ) 의전세권신청 (6건) (6건) 케이비와이즈스타제9호위탁관리부동산투자회사청담동 M빌딩 코크렙제3호위탁관리부동산투자회사 서울시영등포구여의도소재업무시설 ( 하나대투증권빌딩 ) 코크렙케이스퀘어위탁관리부동산투자회사 서울시마포구동교동소재업무시설 변경인가 / 해산리츠 변경인가 1건 : 경인개발전문자기관리부동산투자회사 ( 사업계획추가및변경 ) 해산 (4건) : 하나에셋제2호위탁관리부동산투자회사 ( 사유 : 주주총회결의 ) 케이알제8호위탁관리부동산투자회사 ( 사유 : 주주총회결의 ) 더리츠개발전문자기관리부동산투자회사 ( 사유 : 주주총회결의 ) 티알지개발전문자기관리부동산투자회사 ( 사유 : 주주총회결의 ) 15. 3Q 영업인가를받은리츠는총 13건으로조사됨 ( 기업구조조정 1건, 위탁관리 12건 ). 이번분기오피스투자사례는강남구도곡동소재 STX R&D센터에투자하는 퍼시픽제 8호기업구조조정부동산투자회사 1건이있었던것으로조사됨. 시티은행사옥 (CBD), 하나대투증권빌딩 (YBD) 등오피스에투자하는리츠들이영업인가를신청함에따라 '15. 4Q에는오피스투자가늘어날것으로전망됨. 주거시설에대한투자는뉴스테이 ( 기업형임대주택 ) 3건, 공공임대주택 4건등총 8건이영업인가를받으면서전분기에이어이번분기에도가장활발한모습을보임. 이번분기영업인가를신청한리츠는총 6건 ( 영업인가완료리츠제외 ) 으로, 모두위탁관리형인것으로조사됨. 리츠주가동향 ( 자료출처 : 증권거래소 ) ( 단위 : 원 ) 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, '13.1 '13.2 '13.3 '13.4 '13.5 '13.6 '13.7 '13.8 '13.9 '13.1 '13.11 '13.12 '14.1 '14.2 '14.3 '14.4 '14.5 '14.6 '14.7 '14.8 '14.9 '14.1 '14.11 '14.12 '15.1 '15.2 '15.3 '15.4 '15.5 '15.6 '15.7 '15.8 '15.9 '15.1 코크렙 15 호광희리츠케이탑리츠트러스제 7 호 한국거래소는 코크렙 15 호 의매출액이 2 년연속 5 억원미만을사유로유가증권시장상장규정제 13 조및제 9 조에근거하여상장폐지에대해 215 년 9 월 3 일공시함. 상장폐지일은 215 년 1 월 16 일임. 케이탑리츠 는유통주식수확대를위해주식분할을결정한사실에대해 215 년 7 월 31 일공시함. 1 주당가액은기존 5, 원에서 1, 원으로, 발행주식총수는 542 만 1, 주에서 2,71 만 5, 주로늘어나며, 매매거래정기간은 215 년 1 월 21 일부터변경상장일전일까지임. 신주권상장예정일은 11 월 4 일임. 트러스와이제 7 호 는임대차계약의중도해지로인해임차인보증금반환과안정적인운용및재무구조개선을위해한국캐피탈 ( 주 ) 로부터 16 억원 ( 고정금리연 6.5%) 을대출받은사실에대해 215 년 8 월 27 일공시함. ( 자료출처 : 국토해양부및전자공시시스템 (DART), 보도자료 ) 21 OFFICE MARKET REPORT

22 LG 경제연구원 216 년경제전망 경제성장률올해와비슷한 2% 대에서정체 1. 세계경제전망 2. 국내경제전망 3. 맺음말 세계경제의저성장 저물가기조는내년에도지속될것으로예상된다. 미국은꾸준한회복세를보일것이지만중국경제의성장저하가예상되며저유가로원자재생산국가들도어려운경제상황이이어질전망이다. 선진국의수입수요위축, 글로벌분업구조약화로세계경제성장에비해교역이더부진한모습을보이면서수출중심국가도어려움이지속될전망이다. 더욱이취약신흥국들의외환위기리스크가지속되면서금융시장의급변사태가수시로재연될우려도있다. 올해와내년세계경제성장률은 3.2% 수준에머무를것으로보인다. 수출부진이이어지고소비회복도기대하기어려워국내경제성장률은올해 2.6% 로크게떨어지고내년에도 2.7% 수준에머물것으로예상된다. 올해메르스충격에따른기저효과가내년에나타난다는점을감안할때실질적인성장활력은더낮아지는셈이다. 217년부터생산가능인구가감소추세로전환되면서성장저하추세는중기적으로계속될것이다. 올해크게늘어난주택분양이투자로이어지면서주택건설투자가내년까지는호조를보일전망이다. 그러나저유가에도불구하고우리경제의장기성장세저하우려로소비성향이낮아지면서소비회복은미진한수준에머물것으로예상된다. 수출은세계교역위축과경쟁심화로회복의모멘텀을찾기어려울것이다. 수출과수입을합한교역액은올해 1조달러아래로감소하고내년에다소늘더라도지난해수준에크게못미칠것으로예상된다. 경상수지흑자는내년 1,1억달러를넘어 GDP의 8.5% 에달할전망이다. 취업자증가수는올해 3만명에서내년에 2만명수준으로줄어들고소비자물가상승률은 1% 대초중반에머물것으로예상된다. 원 / 달러환율은내년달러당평균 1,175원수준의약세가예상되는가운데대외불안에따라등락을거듭하며높은변동성을보일것이다. 낮은성장과통화약세로우리나라의 1인당국민소득은올해 27,1달러, 내년에도 27,달러로감소추세를보일전망이다. 경제연구부문 gtlee@lgeri.com rd QUARTER 22

23 세계경제성장률은내년에도 3% 초반에머물것으로예상된다. 1. 세계경제전망 미진한성장과금융시장불확실성지속 올들어미국, 유로존등선진국의꾸준한성장에도불구하고중국의성장둔화와브라질, 러시아등주요개도국침체로세계경제는미진한성장에머물고있다. 지난해말이후의급격한유가하락으로선진국소비시장은긍정적인영향을받고있지만원자재수출비중이높은개도국은수출부진과외환시장불안으로경제환경이악화되는모습이다. 선진국의상대적인호조와개도국경제둔화현상은내년에도이어질것으로예상된다. 미국은고용확대로가계소비여력이높아지는선순환이예상되어세계경기를선도하는역할을할것이다. 유로존도통화약세에따른수출경쟁력제고, 저유가에따른구매력확대에힘입어올해와유사한 1% 내외의성장을기록할전망이다. 그러나소비부진으로내수주도성장전환의어려움을겪는중국경제는내년에도성장저하추세가예상되며경착륙우려도지속적으로제기될것이다. 배럴당 5 달러대의저유가도지속되면서수출및원자재의존도가높은개도국경제를어렵게하는요인이될것이다. 세계경제성장률은내년에도 3% 초반에머물것으로전망된다 (< 그림 1> 참조 ). 이경우 5 년연속 3% 초반성장에머물게되는셈이다. 이처럼성장의변화가작은것은 IMF 의세계경제성장통계발표이후처음있는일이다. 글로벌금융위기이후각국정부들이재정및 통화부양책을통해위기이전의성장세로돌아가기위한노력을강화했지만여의치않은모습이다. 세계교역과제조업성장이둔화되면서세계적으로생산성상승세가낮아지고투자도위축되면서세계경제는한단계낮아진성장수준에서벗어나기어려울것으로보인다. 미국이정책금리를인상할가능성이높다는점도세계경제부양효과를떨어뜨리는요인이될것이다. 더욱이낮은원자재가격이지속되면서취약개도국의재정여력이계속줄어들고국가리스크가커지는등금융시장의불확실성은수시로재발할수있다. 세계적인고령화추세를감안할때중기적으로세계경제흐름은상향보다는하향리스크가더클것으로전망된다. 미국, 소비가주도하는꾸준한성장세 미국은내년 2% 초반성장을유지할것으로예상된다. 2 년대위기이전평균성장률에근접한수준이다. 미국은꾸준히성장하면서세계경제의버팀목역할을하고있는셈이다. 실업률이떨어지는등고용상황이개선되면서민간소비가향후미국의성장을주도할것으로예상된다. 내년까지는경기상승에따른과열압력이그리높지않을것으로전망된다. 고용확대가꾸준히이어지지만고용률은아직 59% 로위기이전의 63% 에비해낮아고용증가에따른임금상승압력이내년까지는크게높아지지않을것으로예상된다 (< 그림 2> 참조 ). 저유가로소비자물가상승압력도크지않을것으로보인다. 주택가격도추가적인상승여지가남아있는것으로판단되어소비에긍정적영향을미칠전망이다. 미국의실질주택가격이높아지고있지만아직 26 년피크대비 22.3% 낮은수준이다. 미국의주택금융공사인 Fannie Mae 는올해에이 어내년에도기존주택가격이 4% 이상상승하고신규주택착공도 2% 가량늘어날것으로예상하고있다. 다만달러강세로수출이둔화되고금리인상이예상되는점은빠른경제회복의제약요인이될것이다. 환율변화가수출에 2~4 분기의시차를두고영향을미치는점을고려할때, 최근가속되는달러화가치상승은내년까지미국의수출기여도를떨어뜨리는요인이될것이다. 금리인상은자산가격상승속도를낮추고가계의소비성향을저하시키는요인으로작용할것이다. 미국의경기회복에도불구하고우리수출에미치는영향은제한적일것이다. 최근미국의소비지출비중변화를보면헬스케어나통신수요는확대되는반면금융위기이후 TV, 가전, 자동차등내구재소비싸이클은미미해진상황이다 (< 그림 3> 참조 ). 교체주기가길어지고새로소비를주도하는품목이적어졌음을의미한다. 내년에도고령화나오바마케어정책등으로제약, 의료등헬스케어소비는확대를지속할것이나 TV, 가전등전자제품수요는빠르게회복되기어려울전망이다. (%) ~ 평균 주 : 215, 216 년은 LG 경제연구원전망치자료 : IMF, LG 경제연구원 (2=1) (%) 고용률 ( ) 실질주택가격 ( ) 주 : 주택가격은 Case-Shiller 지수를실질화자료 : S&P, BLS OFFICE MARKET REPORT

24 LG 경제연구원 유로존경제성장률은올해 1.2% 에서내년 1% 수준으로다소낮아질전망이다. ( 소비지출비중, %) 자동차 ( ) 헬스케어 ( ) TV, 가전 ( ) (%) 18 통신 ( ) 자료 : BEA 12 6 (211.1Q=1) 11 유로존, 경기회복속도다소둔화 유로존은지난해 2 분기저점을지난이후회복세를이어가고있다. 유로약세에따른수출증가, 양적완화정책의부양효과, 저유가에따른가계및기업의재무상황개선등긍정적환경변화의결과이다. 유로존은 3 분기연속연율 1% 가넘는성장률을기록중이며물가상승률도높아지면서디플레우려가크게줄어들었다. 내년에도저유가, 완화적통화정책및유로화약세현상이지속될것으로예상되면서유로존경기는완만한회복세를이어갈것으로보인다. 통화확대로스페인, 네덜란드, 포르투갈등주요국주택가격이상승세로돌아서면서소비도다소 나마회복될여지가있을것이다 (< 그림 4> 참조 ). 다만경제성장속도는올해보다다소둔화될것으로예상된다. 유가하락이나유로화약세의속도가올해만큼빠르지는않을것으로보이며중국및개도국경기부진이수출활력을떨어뜨리는요인이될것이다. 유로존의중국의존도는 2 년대들어줄곧높아져왔으며, 특히독일의경우역외교역에서중국이차지하는비중이 11% 수준 (214 년기준 ) 에이르고있다. 유로존경제성장률은올해 1.2% 에서내년 1% 수준으로다소낮아질전망이다. 그리스의유로존탈퇴가능성이줄었지만불안요인은여전히남아있다. 긴축이본격화되는과정에서그리스국민들의불만이확대되고정치적혼란으로이어질여지가크다. 채권단이그리스부채부담을경감해줄경우포르투갈, 스페인등남유럽국가들의불만이커지며유로존전반적으로다시논란이불거질가능성도있다 전기전자 섬유 39 비철금속 통신자동차서비스 ( 단위 : %) 23 일반기계 16 화학 주 : 1. 자본금 1 억엔이상대기업 2,23 개사의 215 년투자계획 년회계연도기준, 전년대비증가율자료 : 일본정책투자은행 ( 명목성장률, %) 광공업 서비스업 GDP 자료 : CEIC 포르투갈 네덜란드 스페인 자료 : Bloomberg 일본, 소비부진으로 % 대성장에머물전망 일본은엔저와저유가등긍정적인환경변화에도불구하고가계소비부진이이어지면서 2 분기마이너스성장하는등뚜렷한회복세를보이지못하는상황이다. 높아진수익성을바탕으로일본기업들이대규모설비확대를계획하고있어향후기업투자가성장을주도하는흐름이이어질전망이다 (< 그림 5> 참조 ). 그러나가계의소비활력은내년에도살아나기어려울것이다. 기업수익성개선이가계소득으로이어지지못하는데다가계의소비심리도위축되고있기때문이다. 고용확대가비정규직및서비스업종을중심으로이루어지면서임금상승이더디게이루어질것으로예상된다. 엔저가수출기업의수익성을높이는요인이지만수입물가를높여가계구매력에는부정적영향을미치게될것이다. 212 년이후상승흐름을보이던가계의평균소비성향도올들어뚜렷한하락세로돌아섰다. 아베노믹스약효가점차떨어지면서미래에대한불안으로저축을늘리는경향이확대되는것으로보인다. 저유가가지속되면서디플레우려가다시확대될가능성도크다. 향후일본의경제성장세는잠재성장률수준인 % 대중반으로점차낮아질것으로예상된다. 중국, 6% 대중반으로성장세저하 6 월이후주식시장이세차례폭락을경험하고정책당국의갑작스러운평가절하까지단행되면서중국경제경착륙우려가커지고있다. 수출부진과이에따른기업수익성저하로제조업부문이빠르게둔화되면서광공업성장률 ( 명목기준 ) 이지난해 5.1% 에서올상반기 1.2% 로낮아졌다 (< 그림 6> 참조 ). 3 분기들어서도수출감소세가이어지고제조업 PMI 지수가 3 년래최저치를기록하는등실물경제는둔화흐름을보이고있다. 향후에도세계교역부진으로중국의제조업둔화현상은계속될전망이다. 그러나중국의성장률은급격하게추락하기보다 6% 대중반으로완만한하향세를보일가능성이높다. 중국가계자산에서주식이차지하는비중이 5% 이하로낮은수준이어서주식시장과실물경기의연관성은높지않은상황이다. 제조업의위축이지속되겠지만서비스산업이꾸준히성장하면서빠른성장하락을막아줄것으로예상된다. 1, 2 선도시를중심으로주택가격과거래량이회복되는모습을보이고있는가운데일대일로 ( 一帶一路 ) 구상의중장기계획하에점차 SOC 투자도확대되는모습이다. 경기 rd QUARTER 24

25 세계교역부진으로중국의제조업둔화현상은이어질전망이다. 하락을우려한중국정부는개혁보다는경기에대한대응으로정책의무게중심을옮기고있다. 금리및지준율을인하하는등통화정책을보다확장적으로운용하고있으며위안화절하를유도해수출중소기업경기호전을꾀하고있다. 다만이제까지보여주었던중국경제의안정성은크게줄어들것으로예상된다. 중국의장기성장활력이저하될우려가지속되고정부의성장속도조절능력에대한의구심도늘어나면서실물및금융부문의변동성이확대될전망이다. 중국이세계경제에미치는긍정적파급효과도약해질것이다. 수요둔화와서비스중심의성장, 수입품의국산대체확대로세계교역에대한기여가과거에비해뚜렷이낮아질것이다. 브라질, 러시아외환위기가능성확대 브라질은원자재가격하락이금융시장과실물경기에충격을주면서대통령탄핵시위를비롯한정치불안에까지이른상황이다. 낮은원자재가격과미국금리인상여파로헤알화가치가급변동하는상황은내년에도이어질것으로보인다 (< 그림 7> 참조 ). 재정적자누적으로인프라투자위축과복지지출삭감이불가피한데다환율불안으로고금리가유지되면서소비및투자에부정적영향을미칠것이다. 브라질은올해에이어내년에도마이너스성장이지속될것으로예상된다. 러시아역시침체가이어질전망이다. GDP 의 2% 를차지하는연료수출이반토막나면서경제충격이단기에사라지기어려운상황이다. 원자재의존구조개선을위한투자도어려움을겪으면서저성장기조가장기화될가능성이크다. 유동성위기우려도확대될것이다. 서방제재로국제자본시장에서의자금조달난항이지속될것이다. 경영상황이악화된국영기업및은행에대한지원과정에서외환보유고도줄어들것으로예상된다. 반면인도는상대적으로높은성장세가유지될전망이다. 저유가로물가가안정되면서소비시장이꾸준히확대되고경상및재정수지가개선되며정부의인프라투자도이어질것으로보인다. 확장적통화정책기조도지속될것으로보인다. 다만토지수용법과단일부가가치세등모디노믹스의핵심인주요법안통과가난항을겪고있는점은불안요인이다. 모디정부의정치장악력이높지않아개혁에실패할것이라는우려가확산될경우빠르게늘어나던외국인직접투자가위축되면서경제상황이급격히냉각될위험이있다 (< 그림 8> 참조 ) 두바이유 ( ) 브라질헤알 ( ) 러시아루블 ( ) 주 : 214 년 1 월 = 1 / 자료 : Bloomberg ( 억달러 ) ( 억달러 ) 4 외국인직접투자 4 ( ) 자료 : NSDL 외국인포트폴리오투자 ( ) 주 : 성장률은 PPP, 전년동기비기준. 환율, 유가는평균치임. 배럴당 5 달러내외저유가기조이어질전망 내년에도저유가기조가이어질것으로예상된다 (< 그림 9> 참조 ). 낮은유가에도불구하고석유수요가별로늘어나지않는데다공급여력은계속확대될것이기때문이다. 세계경제성장세가낮아지는가운데특히제조업이위축되면서석유수요가둔화되는모습이다. 그동안석유수요증가를주도해왔던개도국의경우올상반기석유수요증가량이전년동기대비절반수준으로떨어졌다. 저유가에도불구하고환율상승과에너지보조금축소등으로석유소비확대가제한되었다. 국제에너지기구 (IEA) 는세계석유수요증가량이올해 16 만 b/d 에서내년 14 만 b/d 로줄어들것으로내다보고있다. 반면석유공급능력확대흐름은내년에도이어질것이다. 타이트오일생산기업들의사업효율화노력으로원유생산성이향상되고있기때문이다. 중동산유국도증산을고수할수밖에없을것이다. OPEC 이감산하면유가는오르겠지만미국타이트오일의증산이재개되면서 OPEC 의시장점유율이빠르게축소될것이기때문이다. 다만최근 4 달러대까지낮아진유가를균형수준으로보기는어렵다. 미국타이트오일의평균생산단가가 65 달러에달하기때문이다. 원유재고가크게높아져있고미국금리인상과관련된금융시장불안도크기때문에단기적으로유가가더떨어질가능성도있지만연초와같이수지가맞지않는타이트오일의생산이조정되면서급락현상은점차진정될것으로보인다. 내년평균유가는두바이유기준 5 달러대초반수준이예상된다. 그러나이란이본격적으로증산에나설경우에는유가가더낮아질수있다. 미상원에서 25 OFFICE MARKET REPORT

26 LG 경제연구원 최근평가절하를단행한위안화는앞으로도약세를이어갈것이다. ( /bbl) 월말 6 월말 Q 3Q 4Q 216 2Q 3Q 4Q 주 : 각만기시점별브렌트유선물가격자료 : Bloomberg ( 억달러 ) 3, 2, 1, -1, 선진국 신흥국 월말최근 (9월 7일 ) 주 : 뮤추 펀드, ETF 등을통해집계된주식및채권투자순유입규모 215 년은 8 월말까지의규모를연율로환산자료 : 국제금융센터 이란핵합의에대한최근의불승인시도가무산됨에따라이란의증산가능성은더높아진것으로판단된다. EIA 는이란이내년하반기에 7 만 b/d 를증산하면유가가 5~15 달러하락압력을받을것으로추산하고있다. 원유수송인프라와유전상태등이이란의원유증산속도를좌우할것으로보인다. 미국금리인상과중국경기우려로글로벌금융불안지속될전망 올해글로벌금융시장은높은변동성을보였다. 미국의금리인상, 유가하락및중국경기우려등으로투자심리가전반적으로악화된가운데경제여건이취약한신흥국을중심으로자본유출이확대됐다 (< 그림 1> 참조 ). 불안요인들은앞으로도계속이어지면서내년에도글로벌금융시장의변동성이줄어들기는어려울것으로보인다. 글로벌경기둔화와금융불안으로미국의정책금리인상이어려워질것이라는견해가있지만, 경제상황이추가로악화되지않는다면올해안에첫인상을단행할가능성이높다. 향후글로벌금융시장에미치는영향을고려해금리인상속도는과거보다완만할것이다. 최근금융시장에는미연준이올해중한차례, 내년중두차례남짓금리인상에나설것이라는예상이반영되어있다. 시중금리는정책금리에비해서는더빠르게오를것으로보이지만, 내년중높은불확실성으로안전자산선호경향이확대될수있어상승세는완만할것이다. 반면유로존은내년에도통화완화기조를이어갈전망이다. 유럽중앙은행 (ECB) 은적어도내년 9 월까지는양적완화를지속하겠다고공언한바있으며, 대내외불안요인에따라추가완화가능성도제기된다. 일본의경우중소수입업체부담및수입물가상승등엔저의부작용이누적되고있어추가완화보다는현재의규모를유지할가능성이더높아보인다. 신흥국들도경기둔화에대응할수있는방안이마땅치않아통화완화에더욱의존할것으로보인다. 다시성장으로무게추를옮긴중국은내년에도금리및지준율인하를통해경기부양을도모할전망이다. 자원수출국들도금리인하에나서며원자재가격하락의충격을완화시키려할것이다. 브라질, 베네수엘라등자본유출이심한국가들은수입물가안정을위해금리인상이불가피할것으로보인다. 대부분통화, 달러화대비약세이어질듯 내년에도미국과주요선진국의통화정책차별화가지속되면서달러는강세흐름을보일전망이다. 그러나미국금리인상에대한기대가올해미리반영되었다는점을감안하면향후달러의추가강세폭은올해만큼크지않을것이다 (< 그림 11> 참조 ). 미국의무역수지적자압력이커지는점, 중국등신흥국불안이지속되는점도금리인상속도를늦추고강달러를제한하는요인이다. 유로화와엔화는달러대비완만한추가약세를보일전망이다. 이들지역은미국에비해경기회복세가미약하고통화완화기조도이어질것이다. 대내외불안으로경기가예상보다부진할경우추가양적완화에나설수있다는점도약세요인이다. 그러나이미낮아진통화가치로수출이개선되고기업수익확대를예상한주식자금이유입되면서통화약세의속도는올해보다떨어질 (%) 미국성장률 - 세계경제성장률 ( ) 달러가치변화율 ( ) 주 : 점선은전망치 자료 : Datastream, IMF (%p) 것이다. 글로벌불안이확대될경우미국금리인상및강달러기대가완화되면서캐리트레이드자금이회귀할수있다는점도약세폭을제한하는요인이다. 올해달러대비 15% 가량절하된이들통화는내년에는평균약 5% 미만의절하에그칠것으로전망된다. 내년유로화는유로당 1.7 달러, 엔화는달러당 125 엔수준을기록할전망이다. 최근평가절하를단행한위안화는앞으로도약세를이어갈것이다. 중국경기에대한투자자들의우려가높아자금유출압력이크다. 중국정부가수출경기회복을위해완만한수준의위안화절하를용인할것으로예상된다. 내년위안화는올해보다약 3% 가량절하된달러당 6.55 위안수준을기록할전망이다. 그밖의신흥국통화도약세를면하기어려운가운데, 경제여건에따라차별화가커질전망이다. 특히중국의영향을크게받는아시아신흥국, 원자재가격하락의타격이심한자원수출국의통화약세폭이더욱클것이다. 지금까지는달러화에자국통화를페그 (peg) 하고있던산유국들도저유가와함께강달러의부담이커지는것을완화하기위해평가절하나환율제도변경에나설수있다. 이역시글로벌외환시장의변동성을높이는요인으로작용할것이다 rd QUARTER 26

27 국내경제는 216 년에도 2% 대낮은성장이지속될것으로예상된다. 2. 국내경제전망 국내경제 2% 대중반저성장지속 올들어국내경제의성장활력은뚜렷한저하추세를보이고있다. 상반기성장세는연율 2% 초반의낮은수준에머물렀다. 세계교역환경이악화되면서수출부진이더심해진데다메르스사태의충격으로소비도위축되었기때문이다. 하반기에는메르스충격이사라지는데따른반등효과와추경에따른재정부양효과로인해성장세가상반기보다높아질것으로전망된다. 그러나경기의본격적인회복을기대하기는어려우며하반기에도 3% 를밑도는성장세가이어질것으로예상된다. 미국금리인상우려로세계경제의불확실성이확대되고있어수출회복을기대하기어렵기때문이다. 올해국내경제성장률은연간 2.6% 수준에머물러세계경제성장률을크게하회할것으로전망된다 (< 그림 13> 참조 ). 216 년에도 2% 대낮은성장이지속될것으로예상된다. 저유가지속에도소비는뚜 렷이개선되기어려울것이다. 우리경제의장기활력저하우려가커지면서미래에대비해소비를줄이는경향이심화될것으로예상된다. 다만수요부문중건설투자는꾸준한증가세를보일전망이다. 올해주택분양물량이크게늘어나면서올하반기부터내년까지주택건설확대로이어질것으로보인다. 수출부진역시장기화될가능성이크다. 선진국의수요회복이헬스케어등서비스산업을중심으로이루어지면서수입증가로이어지지못하는상황이다. 중국을중심으로수입품의국산대체가빠르게진행되면서세계분업구조도약해지고있다. 내년에원화가올해보다평균적으로절하될것으로예상되지만경쟁국환율도같이절하되어수출개선효과는미미할것이다. 수출부진은제조업성장둔화로이어지면서투자활력을떨어뜨리고생산성증가세도저하시키는요인이될것이다. 내년성장률은 2.7% 로올해와유사한수준에머물것으로전망된다. 메르스충격으로소비가위축된데따른반등효과가내년에나타난다는점을감안할때실질적인경제의성장활력은더떨어지는것으로볼수있다. 낮은성장에원화도약세로돌아서면서달러표시일인당국민소득의하락추세가이어질것으로보인다. 일인당소득은지난해 28,2 달러에서올해 27,1 달러로, 내년에는 27, 달러까지줄어들것으로예상된다. 중기적으로우리경제의성장률하락추세는계속될것으로보인다. 217 년부터생산가능인구가감소추세로전환되면서노동력부족에따른생산둔화현상이본격화될것이기때문이다. 기술경쟁력회복이나새로운수요창출을통한돌파구를찾지못한다면우리나라잠재성장률은 22 년이후 1% 대까지빠르게낮아질가능성이크다. 소비성향하락으로미진한소비회복 신흥국을 러 불안이다시확대되고있다. 지난 5 월이후국제유가가하락세로돌아서면서원자재수출국들의신흥국통화가치와주가가하락하고국채의가산금리가높아지는등리스크프리미엄이확대되어왔다 (< 그림 12> 참조 ). 더욱이최근위안화절하로중국경착륙우려가커지면서금융불안이신흥국들로확산되는모습이다. 그중에서도글로벌경기둔화와원자재가격추가하락의영향을동시에받는자원수출국의금융시장충격이가장심 (%p) ( =1) 5 채권시장 ( ) 주식시장 ( ) 각하다. 올해초이미홍역을 았던러시아, 브라질의불안이다시확대되고콜 비아, 남아공등의위기가능성이거론되고있다 (< 표 2> 참조 ). 대중무역의존도가높은아시아국가들도우려가크다. 원자재수출비중이높은말레이시아및인도네시아와기존에자본이대거유입되었던한국, 태국등에서자본유출이심하게나타나고있다. 신흥국금융불안은내년에도쉽게가라 기힘들것으로보인다. 국제유가가낮은수준에머물것으로보여자원의 존도가높은국가들의경상및재정수지악화가지속될전망이다. 자본유출확대를막기위한고금리정책은경기위축을더심화시 수있다. 미국금리가인상되거나 은중국의경제지표가발표되는주요시점마다신흥국불안국면이빈번히재연될가능성이높다. 중국의위안화환율변화도중국의성장잠재력을반영하는지표로인식되면서신흥국금융불안을 발하는요인이될것이다. 향후외환보유상황변화나재 정및경상수지악화정도등에따라펀더멘털이취약한국가를중심으로국가신뢰도가급격히떨어지면서외환위기가발생할우려가있으며주변신흥국으로자금유출이확산되면서위기가전 될가능성을 두해두어야할것이다. 유가급락으로가계의실질구매력이높아졌지만소비는부진에서벗어나지못하는모습이다. 유가하락이소비에영향을미치는시차를고려할때올 2 분기부터소비회복이예상되었지만메르스사태발생으로소비심리가크게위축되었기때문이다. 향후메르스충격이사라지고저유가도지속되면서소비는다소호전될여지가있다. 저유가로주유비부담이줄어드는규모는가계소득의 1% 에달하는것으로추정된다. 또한시차를두고다른제품및서비스가격의하락압력으로이어지면서추가적인구매력증대요인으로작용할것이다. 주택경기도내년까지는긍정적인흐름이이어지면서자산효과에따른소비증가가기대된다. 주택건설이늘어나는과정에서관련내구재수요도확대될여지가있다. 그러나소비의본격적회복을기대하기는어려운상황이다. 기업수익성악화로임금상승압력이크지않은가운데그동안빠르게늘었던고용이 주 : 채권시장은신흥국국채의가산금리, 주식시장은선진국과신흥국의주가비율로신흥국주가하락폭이더클경우지수상승자료 : Bloomberg 9 (%) 화가 화 C S 리 ( ) 시 비 브 말레이시 공 터 ,889 한국 시 국 티 4.6 5,275 크 이 4.2 1,6 리스. 1,141 주 : 1. 통화가치변화율은유가가다시하락세로돌 아서기전인 4월말대비 9월 9일의변화율. 2. CDS프리미엄은 1년만기달러표시채권기 준 (9월 9일 ) 자료 : Bloomberg 세계경제 한국 자료 : IMF, LG경제연구원 27 OFFICE MARKET REPORT

28 LG 경제연구원 전체설비투자의 47.2% 를차지하는제조업부문의성장전망이밝지못한상황이다. 77 ( 단위 : %) 전망 자료 : 통계청, LG경제연구원 (%) 설비투자증가율 ( ) 기업업황지수 ( ) 주 : 업황지수는기업경기실사지수 (BSI) 중업황실적치기준자료 : 통계청 계속둔화되면서가계소득확대가어려워질것으로예상된다. 중국발금융시장불안과미국의금리인상기대로금융시장변동성이확대되는점도소비심리에부정적요인이다. 더욱이장기성장에대한기대가계속하락하면서미래에대비해소비를줄이는경향은더욱심해질것으로예상된다 (< 그림 14> 참조 ). 성장률기대가.1%p 만변해도단기적으로소비성향이.9%p 까지떨어질수있다. 1 올해와내년경제성장률이 2% 대로기대보다낮은상황이지속되면서소비자들의평생소득예상치도줄어들게될것으로보인다. 이에따라민간소비증가율은올해 1% 중반에서내년 2% 초반수준으로완만한상승에머물것으로예상된다. 불확실성확대, 기업수익성저하로설비투자둔화 최근설비투자는경기흐름에비해높은상승세를보이고있다. 상반기중전년동기대비 5.4% 증가했으며, 7 월설비투자지수도전년동월대비 6.9% 증가했다. 그러나이는기업들이국내외경제에대한낙관적기대를바탕으로투자에나서고있다기보다는불확실한경제상황이장기간이어지면서더이상투자를미루기어려워졌기때문인것으로해석된다. 기업수익이크게개선되지못하는상황에서매출성장은부진을이어가고있으며, 기업들의경기인식도지속적으로악화되고있기때문이다. 투자전망이밝지못한상황에서경쟁력유지차원에서설비투자증가세가이어지고있는것이다. 향후설비투자활력은둔화될가능성이크다 (< 그림 15> 참조 ). 수출부진이장기화되면서전체설비투자의 47.2%(214 년기준 ) 를차지하는제조업부문의성장전망이밝지못한상황이다. 미국금리인상, 중국경제경착륙우려, 신흥국위기리스크등으로금융시장및실물경기불확실성이내년에도계속되면서투자심리를어둡게할것이다. 국내경제에서생산요소로서자본의역할은상대적으로점차축소되는상황이다. 중국, 인도등개도국의빠른설비확장으로석유화학, 철강등대표적자본집약적산업들의성장성이계속둔화될것으로보인다. 올해설비투자증가율은 4% 대를기록할것으로예상되나내년에는 2% 아래로낮아질전망이다. 주택건설투자, 내년까지는상승흐름 최근수도권을중심으로매매가격이상승하고거래량도늘어나는등주택경기가회복세를보이고있다. 주택건설확대에도불구하고전세시장의초과수요상황이여전히해소되지못하면서매매전환수요가늘어났기때문이다. 올해주택분양규모는 42 만호로 26 년이후최대수준을기록할것으로예상된다. 미분양주택수가크게줄어든점과함께 DTI, LTV 규제완화, 청약제도개선등정부정책에대한기대도분양확대에기여했다. 늘어난분양이투자로이어지면서내년까지는주택건설투자가비교적높은증가세를기록할것으로예상된다 (< 그림 16> 참조 ). 그러나국내경제의장기성장둔화우려가크기때문에주택가격역시본격적으로오르지는못할것이다. 주택가격상승은수급불안에따른측면이크며가격상승에대한 ( 전년동기비, %) 주택건설투자증가율 아파트분양증가율 기대는높지않은상황이다. 올해늘어난분양으로인해공급부족상황이어느정도해소되면주택경기역시진정세로돌아설가능성이크다. 내년에는아파트분양이크게둔화될것으로예상되며주택건설투자증가세도하반기로갈수록점차낮아질것으로예상된다. 토목건설투자의경우올하반기에는추경에서 SOC 예산을확대편성한효과로인해반짝증가세를기록하겠지만내년에는예산감소로다시마이너스성장을기록할것으로예상된다. 전체건설투자증가율은올해와내년 3% 대로경제성장률을다소상회하는수준이예상된다. 세계교역부진으로수출제자리걸음예상 자료 : 부동산114, 한국은행 올해통관기준수출은 8 월까지전년동기대비 6.1% 감소했다. 유가급락으로수출단가가하락한것이주된원인이지만이와함께세계교역증가율도크게떨어지면서수출물량도둔화되었다. 올해상반기세계교역물량증가율은 1.5% 로지난해 3.3% 보다크게낮아졌다. 선진국은경제회복에도불구하고수입수요를별로늘리지않았으며저유가에따른경제불 1 LG Business Insight , 소비성향더하락할가능성크다 참조 rd QUARTER 28

29 올해상반기세계교역물량증가율은 1.5% 로지난해 3.3% 보다크게낮아졌다. 안으로개도국수입은크게위축되었다. 중국은그동안의대규모장치산업투자를바탕으로소재와부품분야에서자급률을빠르게높이면서글로벌분업구조를약화시키는역할을하고있다. 실제세계경제성장에대비한세계교역탄성치는 2 년대들어하락추세를지속하고있다 (< 그림 17> 참조 ). 부진한수요를차지하기위한경쟁은더욱치열해질전망이다. 특히유럽, 일본등통화약세국가와의가격경쟁이본격화될것으로예상된다. 대부분산업에서우리나라와의기술격차를빠르게좁히고있는중국은위안화약세를바탕으로저가공세를강화할것이다. 내년에수출단가도상승세로돌아서기어렵다. 저유가가지속되는가운데공급경쟁이격화되고있는철강등소재산업이나전기전자부문에서단가하락흐름이이어질것으로보인다. 지역별로보면대미수출은꾸준한증가가예상되나그밖의대부분지역에서수출이부진할것으로보인다. 통화약세가이어지면서일본과 EU 지역의수입수요가늘어나기어려우며중동, 러시아, 브라질등원자재수출국은저유가로수요부진이장기화될것이다. 제조업생산이둔화되고있는중국으로의수출역시감소세를지속할전망이다. 업종별로보면반도체분야는수요확대와기술적경쟁우위가유지되며수출이증가추세를보일것으로예상된다 (< 그림 18> 참조 ). 그러나석유화학, 철강등소재부문은세계적인공급과잉이지속되면서단가하락과수출부진이심화될전망이다. 조선산업역시세계적인수요부진에일본, 중국과의가격경쟁까지심해지면서전망이밝지않다. 자동차의경우최근비중이높아졌던러시아, 사우디아라비아등산유국수요감소에따른타격이예상된다. 내년우리수출은하락추세를멈출것으로보이지만연간 2% 대의낮은증가에머물가능성이크다. 내수부진으로수입도위축되면서올해수출과수입을합한교역규모는다시 1 조달러아래로떨어질것이다. 내년에다소늘어나겠지만지난해수준에못미치는미진한회복이예상된다. 경상수지는올해 1,8 억달러를기록할것으로예상되며내년에는 1,16 억달러수준으로확대되어 GDP 의 8.5% 에달할전망이다. 세계적인금융불안으로원달러환율이약세를보이면서경상흑자를확대시키는요인이될것이다. 다만저유가로중동지역건설수주가급감하고대금지급이연기되는상황을고려할때해외건설수지흑자는감소추세를이어갈것으로보인다. 경제의고용흡수력저하되며취업자증가세둔화 주 : 증가율은전년동기비기준, 회사채는 AA-등급기준 글로벌금융위기이후베이비부머은퇴세대의노동시장잔류로성장에비해빠른고용증가흐름이이어졌지만최근고용활력이뚜렷이떨어지고 있다. 지난해 53만명에달했던취업자증가수는올들어 3만명대에머물고있으며성장대 비고용탄성치도.56을기록해지난해 (.64) 보다낮아졌다. 내년중 2% 대낮은성장이지속되고가계의소비성향저하도이어지면서고용상황은더 위축될전망이다. 그동안고용확대를주도했던도소매, 음식숙박등전통서비스부문은서 6. 비스업평균에못미치는낮은생산증가율이지속되면서추가적인고용흡수가더욱어려워석유철강질것이다 (< 그림 21> 참조 ). 빠르게늘던보건복지부문의취업자증가추세도둔화될것으화학가전섬유자동차제품.6 로보인다. 포괄간호서비스및어린이집예산확대등정책지원이계속되겠지만임금인상 스마트 반도체 등복지부문일자리의질적개선요구가높아지면서일자리수증가추세는주춤해질것으 로보인다 고령화에따른노동공급둔화현상도점차본격화될것이다. 통계청장래인구추계에따르면 15~64세생산가능인구증가율이내년.2% 로낮아지고내후년에는마이너스로돌아 설전망이다. 5대이상은퇴연령층의고용률이사상최고수준으로높아졌지만고령화추세를감안할때추가적인고용률제고는쉽지않을것이다. 수요부진과노동공급둔화를고 주 : 215년 1월 ~7월누적, 전년동기비자료 : 무역협회 (KITA) 주 : 탄성치는세계교역증가율을경제성장률에회귀시 구함. 단, 1년 rolling regression을이용자료 : IMF, CPB, LG경제연구원 OFFICE MARKET REPORT

30 LG 경제연구원 저유가, 담배값인상요인등을제외하면올해소비자물가상승률은약 1.5% 내외가될것으로추정된다. 중국의성장둔화로우리경제에미치는충격이우려된다. 우리나라의대중수출비중은 25.1% 로세계평균 1.4% 보다크게 높다. 주요 4개국의세계투입산출표 (WIOT) 를이용해서보면 211년기준중국생산 ( 수요 ) 1단위증가는우리생산을.31단위 증가시키고, 부가가치를.11단위유발시키는것으로산출된다. 이는주요국중 생산유발기준으로는미국, 일본다음으로, 부가가치유발기준으로는미국, 일본그리고호주다음으로높은순위이다. 이를이용하면중국성장률감소가우리성장률에 마나영향을주는지도계측해볼수있다. 중국성장률이 1%p 낮아지면 211년가격기준우리의부가가치가 7억 7천만달러가사라지게되는데 4 3 이는우리성장률을약.1%p 낮추는효과이다. 그러나최근흐름을보면중국의성장저하에따른충격은이보다더클것으로예상된다. 우선중국의성장주도부문이제조업에서서비스업으로변하고 2 1 수입대체노력도빠르게진행되면서성장에대비한수입수요의탄성치가크게 하락했다 (< 그림 19> 참조 ). 또한 2년대공급과잉이우려될정도의대규모 설비확장을바탕으로중국의부품소재자급률도빠르게높아지고있다. 중국의 주 : 탄성치자료 : IMF, = 중국수입증가율 LG경제연구원 / 중국경제성장률 부품소재수지는 213년이후흑자로돌아섰으며올해역대최고수준에도달 할것으로보인다 (< 그림 2> 참조 ). 석유화학, 철강금속자급률은이미 7% 를 넘어섰으며 TV 패 도빠르게자급률이확대되고있다. 지난해부터는부품소 재뿐만아니라스마트 등고부가가치완성품시장에서도약진하는모습이다. ( 십억달러 ) 결국중국의성장세가낮아지는이상으로수입수요둔화가더크게나타나면서우리수출과성장에부정적영향을미치게될것이다. 올해 7월까지대중수출은 2.8% 감소해금융위기이후최저수준을기록했다. 석유화학, 철강등소재업종에서 2% 이상급락했으며스마트 수출도중국 기업의약진으로올해 1% 이상감소한바있다. 앞으로도중국에서는제조업 -6 부진에따른성장둔화와수입대체지속, 위안화절하에따른자국기업의가격경쟁력확대흐름이지속될것으로예상되며이에따라우리대중수출회복은 요원해보인다. 자료 : 무역협회 (KITA) 4.1 생산증가율취업자증가율 려할때내년취업자증가수는 2 만명대로둔화될것으로보이며실업률은 3% 후반을기록할전망이다. 소비자물가, 1% 대초반상승에머물전망 저유가와경기부진이겹치면서소비자물가는 % 대의낮은상승에머물고있다. 지난해 4 분기부터유가가급락했다는점을감안할때올 4 분기부터는전년동기비효과가사라지면서소비자물가상승률이 1% 대로높아질전망이지만올해연간으로는.8% 를기록해역대최저수준에이를전망이다. 원자재및농산물가격등일시적공급충격에따른하향효과나담배세인상에따른상향효과등을제외하면올해실질적인소비자물가상승률은약 1.5% 내외가될것으로판단된다. 내년에도저유가가지속되겠지만추가적인하락은크지않을것으로보이고담배세인상효과도사라지면서소비자물가가정상적인흐름에근접해갈것이다. 내년소비자물가상승요인은환율이다. 원달러환율이올해평균보다높은수준을유지하면서수입물가를높이는효과가예상된다 (< 그림 22> 참조 ). 공공요금, 집세등도오름세를보일전망이다. 그러나경기부진으로수 요가위축되는데따른물가둔화압력은내년에도이어질전망이다. 특히서비스업부문은인력유입집중으로공급경쟁이치열한상황이기때문에인상요인을가격에반영하기쉽지않은상황이다. 상당기간저물가가지속되면서기대인플레이션이낮아져있는가운데, 고용여건등을감안할때명목임금의상승폭도크지않아인플레이션유발요인을찾기어렵다. 내년소비자물가상승률은 1% 대중반수준에머물것으로전망된다. 낮은금리유지되는가운데금융시장불안정성확대 음식숙박 도소매 교육 보건및복지 주 : 215년 1~7월기준 자료 : 통계청, LG경제연구원 (%p) 금융 환율유가수요압력 주 : 물가의행태방정식를이용해구한주요설명변수의기여도임. 설명변수로는물가상승률의전년도값과함께환율, 유가, 산출 을이용. 산출 은 HP필터를이용하되, 평활화승수 1을적용자료 : LG경제연구원 상반기러시아와그리스불안가운데서도안정을보였던국내금융시장은지난 8 월위안화절하이후급격히변동성이확대되었다. 우리경제의중국에대한무역의존도가높을뿐아니라, 중국경착륙으로글로벌경기회복세가훼손될수있다는우려가작용한결과이다. 글로벌투자심리가급격히위축되는과정에서자본개방도가높은우리금융시장이또다시자본유출의타겟이되었다. 내년에도국내금융시장이안정적인흐름을보이기는어려울것이다. 중국불안은앞으로도이어질것으로보이며, 미국금리인상의속도가확인될때까지는불확실성도높은수준에머물것이다. 그과정에서외국인자금의유출입이반복되며우리자본시장도높은변동성을보일것이다. 이에따라한국은행은금융불안에대응하고경기부양을도모하기위해내년에도현재의저금리기조를유지할것으로보인다. 국내실물경기지표들의부진이커지고주요국간의통화절하경쟁이벌어질경우올해말이나내년초정책금리의추가인하가능성도있다. 향후소비자물가상승률이높아지고미국등글로벌금리가오르면서국내시중금리도상승압력을받을것이다. 그러나경기부진으로물가상승속도가빠르지않을전망인데다안전자산선호로채권투자가확대될수있어금리상승세는제한적일것이다 (< 그림 23> 참조 ). 내외금리차가축소되면서외국인채권투자가줄어들수있겠지만, 국내외국인채권투자중차익거래및중앙은행투자의비중이높기때문에보유채권을대거매도하기보다는만기도래분을재투자하지않는방식이더많을것이어서국내금리에미치는영향이완 rd QUARTER 3

31 효율적자원배분을위한경제체질개선이시급한상황이다. 만하게나타날것이다. 내년국고채금리 (3 년만기 ) 는 2.1% 수준을기록해올해 1.9% 에비해소폭높아지는데그칠전망이다. 올해상반기중위험기피확대및회사채발행증가로국고채와회사채간의신용스프레드가소폭확대된바있다. 앞으로도기업구조조정및신용등급하향조정이이어지면서회사채에대한투자심리를제한하는요인으로작용할전망이다. 신용스프레드가완만히확대되는가운데, 회사채금리 (3 년, AA- 등급 ) 는올해 2.1%, 내년 2.4% 수준을기록할전망이다. (%) 1 8 원화약세지속되는가운데환율변동성확대 6 4 성장률 + 물가상승률 지난해말이후달러당 1,1 원대에서등락하던원달러환율은올해하반기부터크게올라 1,2 원선을넘나들고있다. 대규모경상수지흑자에도불구하고포트폴리오투자자금이더빠르게유출되면서원화가치가절하되는모습이다. 다만최근원화가치급락은미국금리인상과중국경착륙충격에대한우려가맞물리면서불안심리가급등한데따른것으로, 앞으로도계속이러한수준이지속되기보다는시장기대심리의변화에따라등락하는상황이반복될것으로판단된다. 올해와내년 1, 억달러를넘어서는경상수지흑자가예상되지만원화는올해평균에비해약세를보일전망이다. 세계금융시장불안에따른자본유출입이우리환율에더큰영향을줄것으로예상되기때문이다. 실제올해큰폭의경상수지흑자에도불구하고환율흐름은투자자금유출입에더큰영향을받았다 (< 그림 24> 참조 ). 내년에도미국과의금리격차축소로외국인채권투자유입이줄어들고연기금해외투자및수출대금해외예치도늘면서자본유출이지속될전망이다. 올해에비해위안화와엔화가모두약세를보일것으로전망되는상황에서원화만나홀로강세를보이기도어렵다. 신흥국위기등대외불안요인도빈번히재연될가능성이높아원화가치는회복되었다가도다시하락하는식의등락을거듭할것으로보인다. 원화환율은달러당올해평균 1,135 원, 내년에는달러당 1,175 원수준을기록할전망이다. 원화가치가떨어지면서그동안유로화나엔화에비해상대적으로절상되던흐름도멈출것으로예상된다. 내년평균원 / 유로환율과원 /1 엔환율은각각 1,255 원과 945 원으로올해와유사할것으로전망된다. 원화와위안화의동조화흐름이지속되면서원 / 위안환율도올해와비슷한위안당 179 원수준이예상된다. 2 국고채 (3 년 ) 자료 : 한국은행 ( 조원 ) ( 원 / 달러, 역축 ) 8 원화가치 ( ) 1, 외국인투자 ( 주식, ) 외국인투자 ( 채권, ) 주 : 주식은순매수, 채권은순투자 ( 만기도래포함 ) 기준, 3 개월이동평균치자료 : 한국은행, 금융감독원 1,1 1,2 1,3 1,4 3. 맺음말 단기성장목표달성보다는성장잠재력확충에주력해야 216 년에도세계경제는저성장 저물가기조가지속되는가운데대외불확실성이높은한해가될것이다. 세계교역부진으로우리수출은낮은증가율에그칠것이고소비등내수성장활력역시살아나기어려워국내경제는 2% 대의낮은성장세에머물게될것이다. 향후통화정책은완화적인기조를유지해야할것으로판단되며금융불안이진정될경우경기지표들의흐름에따라필요시정책금리를추가인하하는것도고려해야한다. 미국등대외금리가오를경우국내시중금리가다소간의상승압력을받는것은불가피할것이다. 통화정책동조화에대한기대가확산될경우정책금리가낮게유지되더라도시중금리가큰폭으로오를우려가있다. 통화당국의정책스탠스에대한명확한커뮤니케이션을통해기대의쏠림현상을막고금융시장의변동성을관리해나가는것이필요하다. 국제금융시장의혼란은내년에도이어질가능성이크다. 취약신흥국위기로국내금융시장에서도자본이탈이발생할수있는만큼외환건전성에대한점검과확인이중요하다. 원화약세가수출여건에는긍정적이라고하더라도환율변동성이높아질경우투자심리가위축되고환위험관리비용이증가하면서경제에부정적영향을미칠수있다. 외환시장변동성이지나치게확대될경우완화를위한조정이필요할것이다. 우리나라의경제부진은경기순환적인현상이아니라구조적이고중기적인현상이다. 경제정책의주된방향은성장률목표를맞추는것보다는장기적인성장잠재력을높이는것이어야한다. 재정정책은경제구조의재편, 성장잠재력확충에무게중심을두어야할것이다. 성과를위해일시적인부양책에치중하는것은효과가지속되기어려우며장기적성장에부담으로작용할수있다. 특히노동시장과공공부문개혁등체질개선을통해자원이효율적으로배분될수있도록하는것이시급한상황이다. 청년실업에따른인적자본훼손을막기위해노동시장의유연성을높이고정규직과비정규직의불합리한격차를줄여갈필요가있다. 또한규제완화와인프라구축을통해내수서비스등새로운산업들이많이나타나고성장할수있도록적극유도해야할것이다. 31 OFFICE MARKET REPORT

32 부동산서브원간접투자시장뉴스 SERVEONE NEWS 서 / 브 / 원 / 뉴 / 스 판교알파돔시티수주 서브원은지난 6월경기도성남시에위치한알파돔시티의업무및판매시설 PM/FM 서비스를통합수주하였다. 알파돔시티는 15년 11월준공예정인지상 13층, 지하 3층, 연면적 123,682m2규모의신축주상복합시설로서브원은알파돔시티內업무및판매시설에대한자산관리및종합건물관리서비스를제공하게된다. 이를통해서브원은, 알파돔시티에이미제공중인임대마케팅서비스와함께 PM/FM 서비스도제공함으로써, LM/PM/FM 등종합부동산서비스를통합제공할수있게되었다. 앞으로도서브원은그동안축적해온종합부동산서비스역량을통해고객사의건물공간에최적화된서비스를제공해나갈예정이다. 미래에셋센터원수주 서브원은지난 8월서울중구에위치한센터원의 FM 서비스를신규수주하였다. 센터원은 21년에완공된지상 36층, 지하 8층, 연면적 168,5m2규모의인텔리전트빌딩으로서울중구권의랜드마크이며, 미래에셋그룹본사는물론보스턴컨설팅, 미쓰이물산등글로벌기업들이입주해있다. 서브원은당사의차별화된초고층 / 초대형빌딩관리역량을토대로센터원빌딩의역할과위상에걸맞은서비스를제공해나갈예정이다. Frost & Sullivan 주관 Korea Excellence Award 수상 서브원은지난 9월제4회 Korea Excellence Award에서 215 South Korea Integrated Facilities Management Company of the Year 를수상하였다. Korea Excellence Award는 212년부터글로벌컨설팅기업인 Frost & Sullivan 주관으로개최되어왔으며매년기술혁신, 제품개발, 고객서비스등에서뛰어난성과를거둔시장선도기업들을선정하여시상하고있다. 서브원은기술기반의건물관리서비스, 성장전략, 고객가치향상, 상품 / 기술혁신도, 성장지속성의우수성을인정받아올해신설된 Integrated FM 분야에서 FM업계최초로우수기업으로선정되었다 rd QUARTER 32

33 주요관리대상 PM 서비스제공주요빌딩 LG 트윈타워 GS 타워 BIFC FKI 타워 주소 : 서울시영등포구여의대로 128 위치 : 5 호선여의나루역연면적 : 157,835 m2규모 : 34F, B3(2 개동 ) 건물주 : LG, LG 상사준공연도 : 1987 년 주소 : 서울시강남구논현로 58 위치 : 2 호선역삼역연면적 : 141,552 m2규모 : 38F, B6 건물주 : GS 준공연도 : 1999 년 주소 : 부산시남구문현금융로 4 위치 : 부산 2 호선문전역연면적 : 197,872 m2규모 : 63F, B4 준공연도 : 214 년 주소 : 서울시영등포구여의대로 24 위치 : 5, 9 호선여의도역연면적 : 168,57m² 규모 : 5F, B6 건물주 : 전국경제인연합회준공연도 : 213 년 T 타워 종로플레이스 씨티뱅크센터 송암빌딩 ( 구한국소비자원 ) 주소 : 서울시중구소월로 2 길 3 위치 : 1, 4 호선서울역연면적 : 79,442 m2규모 : 37F, B6 건물주 : 마이다스에셋자산운용 준공연도 : 21 년 주소 : 서울시종로구창경궁로 12 위치 : 1 호선종로 5 가역연면적 : 45,735 m2규모 : 14F, B7 건물주 : 아센다스자산운용준공연도 : 21 년 주소 : 서울시종로구신문로 2 가 위치 : 5 호선광화문역연면적 : 19,751 m2규모 : 15F, B3 건물주 : 아센다스자산운용준공연도 : 1987 년 주소 : 서울시서초구양재대로 246 위치 : 신분당선매헌역연면적 : 3,156 m2규모 : 13F, B3 건물주 : 에스지개발 준공연도 : 1996 년 LG 가산디지털센터 LG 광화문사옥 주소 : 서울시금천구가산디지털 1 로 189 위치 : 1, 7 호선가산디지털단지역연면적 : 74,987 m2규모 : 13F, B1 건물주 : LG 준공연도 : 29 년 주소 : 서울시종로구새문안로 58 위치 : 5 호선광화문역연면적 : 51,312 m2규모 : 14F, B5 건물주 : LG 준공연도 : 21 년 OFFICE MARKET 33 REPORT

34 주요관리대상 BTL, BTO 관리현황 서울대학교기숙사 ( 관악구관악로 - BTL) UNIST ( 울산광역시울주군 - BTL) DGIST ( 대구광역시달성군 - BTL) 건국대학교기숙사 ( 광진구능동로 - BTO) 서울예술대학기숙사 ( 안산시단원구 - BTO) FM 서비스제공주요빌딩 BIFC ( 부산시남구문현금융로 ) 그랑서울 ( 종로구종로 ) FKI 타워 ( 영등포구여의대로 ) IFC Seoul ( 영등포구국제금융로 ) 서울스퀘어 ( 중구한강대로 ) 센터원 ( 중구을지로 5 길 ) 종로플레이스 ( 종로구창경궁로 ) 한국루터회관 ( 송파구올림픽로 35 다길 ) 동아디지털미디어센터 ( 마포구상암산로 ) 디지털큐브 ( 마포구상암산로 ) 세스코터치센터 ( 강동구상일로 1 길 ) 더팬 ( 마포구월드컵북로 58 길 ) 대한제지빌딩 ( 광진구아차산로 ) LS 타워 ( 안양시동안구엘에스로 ) LS 엠트론하이테크센터 ( 안양시동안구엘에스로 116 번길 ) H&M 19 개매장 ( 전국 ) rd QUARTER 34

35 OFFICE MARKET 35 REPORT