17-9 호 (11.23) 이슈리포트 해외주요국의역모기지제도최신현황 변병도과장 김은실주임 ( 미국최신현황 ) 최근초기보증료, 연보증료, 대출한도등에대한대폭적인변경으로향후역모기지공급추이의변화가주목됨 ( 영국최신현

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예인 빈
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1 jejus00#re 해외주요국의 역모기지제도최신현황 변병도과장, 김은실주임

2 17-9 호 (11.23) 이슈리포트 해외주요국의역모기지제도최신현황 변병도과장 김은실주임 ( 미국최신현황 ) 최근초기보증료, 연보증료, 대출한도등에대한대폭적인변경으로향후역모기지공급추이의변화가주목됨 ( 영국최신현황 ) 역모기지에대한보증제공을하는민간자율기구가확대개편 (2012 년 ) 되었고경쟁시장하에서소비자선택의폭이지속적확대 ( 홍콩최신현황 ) 역모기지가입촉진을위해주택거주요건, 공동가입자수, 담보유형등에대한지속적인개선으로가입자수큰폭증가 ( 시사점 ) 해외주요국들의최신현황을살펴보면, 리스크관리측면은강화하되, 소비자선택권을넓히는방향으로제도를개선하고있고우리나라역시이런점을검토해볼필요가있음 본고의내용은집필자의개인의견으로주택금융연구원의공식적인견해와다를수있습니다. 1. 조사배경 최근한국역모기지시장은급속한성장세를보이면서효율적인담보관리필요성, 리스크증대가능성등의새로운문제에직면할것으로예상, 역모기지제도를운영하고있는해외사례에서우리의문제를해결할단서를기대 16년주택연금 3종세트출시등의영향으로주택연금가입자수가급증세를보이면서한국의역모기지시장은본격적인궤도에진입, 이러한시점에해외의최신역모기지운영현황을살펴보고우리현실에적용가능한사례를찾는것은의미있는일 - 이하에서는해외주요국중공적역모기지제도의대표격이라할수있는미국과사적역모기지제도가발전한영국, 공적보증제도이면서도미국및한국과는달리가입요건이상대적으로크게완화되어있는홍콩의역모기지제도를최신현황위주로살펴보고자함 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute) 1

3 이슈리포트 17-9 호 (11.23) 2. 해외주요국역모기지제도특징 ( 미국 ) 한국의주택연금이벤치마크한 HECM이대표상품 미국의 HECM(Home Equity Conversion Mortgage) 은공적보증이적용되는대표적역모기지상품으로한국의주택연금개발에많은영향을미침 - HECM 은주택도시개발부 (HUD) 산하연방주택청 (FHA) 이보증하는공적보증의역모기지상품임 (HECM 특성 ) [ 표1] HECM 주요기준구분기준내용비고가입연령 62세이상부부모두 담보거주여부 주택보유수, 가격제한 여, 의무사항 없음 최대인정가격은 $ 636,150 초기보증료 MCA * 의 2% 17.10월 연보증료 대출잔액의 1.25% 변경사항 금리 tenure 고정, 변동선택가능 사망시까지주택거주및연금수령 지급방식 term line of credit modified tenure modified term 확정기간동안연금수령 대출최대한도를설정한후원하는시기에일시인출 대출한도설정후남은부분종신으로월지급금수령 대출한도설정후남은부분확정기간동안월지급금수령 2 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute)

4 17-9 호 (11.23) 이슈리포트 ( 제도변경사항 ) 년에기존의 HECM standard 와 HECM saver 를단일상품으로 통합하면서수시인출액설정규모에따라초기보증료차등 2. 최근 FHA 는 HECM 의초기보증료, 연보증료, 대출한도를조정하 는등큰폭의상품기준변경을시행 ( ) - 낮은초기보증료로인해고소득층의주택활용방법 * 으로 HECM 활용되는것을 우려하여수시인출액에따른차등초기보증료를단일보증료로변경 [ 표 2] HECM 보증료조정내역 구분기존변경 ( ) 초기보증료율 (Upfront MIP) 초기인출비율 대출한도의 60% : MCA* 0.5% 초기인출비율 > 대출한도의 60% : MCA 2.5% MCA 2.0% 연보증료율 (Monthly MIP) 대출잔액 1.25% 대출잔액 0.5% 년 IFE Actuarial Review 의경제적가치손실수준 * 및 MMI Fund 의재정안정성 ** 을 위해연령별기대금리별 PLF(Principle Limit Factor) 대폭조정 - HUD 관계자의말에따르면대출한도의인하는 HECM 프로그램의손실을감안 할때 FHA 의건전성유지를위한합리적인조치였음 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute) 3

5 이슈리포트 17-9 호 (11.23) - PLF 는기대금리 5% 기준으로연령별평균 24.6% 감소, 기대금리 6% 기준으로 평균 15.7% 감소 ( 시장현황 ) 1990년도입이후꾸준한성장세를보이다가 2009년에정점을찍고점차공급량이감소하는추세를보였으나, 2012년이후에는정체상태임. 다만올해 10월의조치이후큰폭의수령금액감소조치로인해수요가줄어들것이라는전망대두 [ 그림1] HECM 신규공급건수추이 출처 : HUD ( 영국 ) 민간이주도하는역모기지제도가주류를이룸 영국의역모기지는금융감독기관 FCA*(Financial Conduct Authority) 의감독하에민간자율규제기관인 ERC(Equity Release Council) 가보증하는 Equity Release**( 역모기지의영국식명칭, 이하 ER) 가주류 4 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute)

6 17-9 호 (11.23) 이슈리포트 - 기존의 SHIP 이공급자로구성된반면, ERC 는재무설계사, 변호사, 브로커등 다양한시장참여자가회원으로참여함에따라소비자보호를더욱강조 - ERC 의 ER 외에도 sale and leaseback 방식의민간회사자체상품도있으나 전체비중은미미 참고 1 : SHIP 과 ERC SHIP(Safe Home Income Plans) ( 개요 ) 영국은 1965 년세계최초로생명보험회사를통하여역모기지를제공하였으나, 고객보호를목적으로 1991 년연금취급금융기관멤버 * 인 Home & Capital Trust 주도하에 Equity release product 를판매하는공급자협회인 SHIP 을설립 - SHIP 회원기관이 Equity release 시장의 90% 이상을점유 * Aviva, Bridgewater Release Coven, Hodge Lifetime 등대규모은행및역모 기지전문공급회사 14 개금융기관이 Ship 협회의멤버 ( 기능 ) 구성원들은 SHIP 에서정하는소비자보호를위한규제코드 (code of conduct) 를준수하고 SHIP 에가입된금융기관들은협회보증을 통해반드시평생거주권을보장 - 엄격한설명의무와주택가격이상의대출금에대해서는소비자책임이 면제되는비소구대출을의무화 ERC(Equity Release Council) ( 개요 ) 2012 년 equity release 시장의안정적발전을위해기존의 SHIP 의 기업회원에시장참여자를추가시켜확대개편한비영리조직 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute) 5

7 이슈리포트 17-9 호 (11.23) ( 기능 ) 기존 SHIP의역할과대동소이하고소비자보호를강조 ( 소비자보호강조 ) SHIP을구성한기업뿐만아니라세무사, 변호사, 감정평가사등의전문가를소비자보호및교육을강화시키고홈페이지를통한접근성을제고 ( 조직구조 ) 이사회, 자문위원회, 위원회, 실무그룹, 표준위원회로구성 ( 상품종류 ) 차입자가소유권을유지하는 Lifetime Mortgage 과매각 방식의 Home Reversion 으로구분 [ 표 3] Lifetime Mortgage 와 Home Reversion 비교 상품명 Lifetime Mortgage Home Reversion 최소가입연령 55 세 65 세 소유권유지여부 여, 담보설정 부, 지분매각 대출금인출방식 상품신규비중 (16 년상반기신규기준 ) 일시인출 (lump-sum), 분할인출 (drawdown) 일시인출 : 33.2% 분할인출 : 66.8% 일시인출 1% 미만 ( 시장현황 ) 17년상반기중신규공급건수는 16,805건으로전년동기 12,000여건대비 42% 급증 - 저금리기조, 주택가격상승등으로인해지속적으로역모기지수요가증가하는추세로 17년상반기공급액은 1,221백만파운드로전년도상반기대비 58% 늘어나는등증가추세가이어짐 - 신규가입자평균연령은 lump-sum이 68세, drawdown이 71.5세 - 평균 LTV는 31% 수준 (lump-sum기준, drawdown은 26%) 으로 HECM 같은정부주도하의역모기지상품보다낮은편으로복지적 6 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute)

8 17-9 호 (11.23) 이슈리포트 기능이미흡하다는평가 - 이자율, 가입연령, 대상주택, 연금지급방식, 일시인출한도등은취급금융기관에따라다름. - 선택가능한상품옵션은 2017년상반기기준으로 78개로민간주도의시장형성으로공급자간경쟁에따라소비자의선택폭이넓어진것으로보임 [ 그림 2] equity release 신규공급추이 출처 : Equity Release Market Report Autumn 2016(ERC) ( 홍콩 ) 한국에이어두번째로미국의 HECM 방식역모기지도입 홍콩의 HKMC(Hong Kong Mortgage Coporation) 는 2011년미국의 HECM 및한국의주택연금과유사한 RMP(Reverse Mortgage Programme) 라는상품명의역모기지를도입 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute) 7

9 이슈리포트 17-9 호 (11.23) (RMP 특성 ) 미국과한국의역모기지와비교해볼때상대적으로가입 조건이완화되어있음 - 가입연령이 55 세이상으로상대적으로낮고, 초기보증료를분할납부 할수있으며, 주택가격수준에따라담보인정비율을차등 주택가격인정율 [ 표 4] RMP 주요기준 구분기준내용비고 가입연령 주택보유수제한 55 세이상 없음 토지프리미엄을지불하지않은공공주택소유주는예외적으로 60 세이상 초기보증료주택가격의 1.96% 분할납부가능 연보증료 대출잔액의 1.25% 금리 Hong Kong Prime Rate - 2.5% HK 8 백만달러이하 100% HK 8백만달러초과 12백만달러이하 HK 12백만달러초과 16백만달러이하 HK 16 백만달러초과 ( 제도변경사항 ) MAX( 감정가80%, 8백만달러 ) MAX( 감정가70%, 9.6백만달러 ) MAX( 감정가 60%,11.2 백만달러 ), 최대 15백만달러 년제도장려차원에서아래와같이 4 가지의제도변경이있었음 1 차입자의거주요건삭제 2 담보자산으로 1 채이상의주택허용 3 공동가입자수를 2 명에서 3 명으로늘림 4 추가담보로생명보험을은행에양도하여월지급금또는일시인출액 증액가능 8 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute)

10 17-9 호 (11.23) 이슈리포트 참고 2 : 양도가능한생명보험조건 피보험자와보험계약자가역모기지가입자와동일인 홍콩에서공인받은보험회사에발행 홍콩달러또는미국달러로표기 보험계약자가보험료를전액지불완료 어떤투자와도관련이없을것 ( 투자연계보증제도아래서홍콩증권선물위원회의규제를받는투자상품 ) 양도가능하고수익자의변경에관한어떤제한도없을것 년에는토지프리미엄을지불하지않은공공주택 (Subsidised Sale Flats with unpaid land premium) 에대해서도가입을허용 참고 3 : SSFs with unpaid premium ( 개요 ) HKHS(Hong Kong Housing Society) * 공공주택정책의목적물 *Sandwich Class Housing Scheme, Flat-for-Sale Scheme, SSFP(Subsidised Sale Flats Projects) ( 특징 ) 계약후 5년간소유권이전이제한되며제한을해제하려면정부에프리미엄을지불해야함 ( 지불기한연장가능 ) - 계약후 5년이내소유권이전을할수있는경우 1. Flat-for-Sale Scheme과 SSFP의경우계약후 2년뒤부터 Flat-for-Sale Scheme Secondary Market을이용할경우프리미엄지불시거래가능 2. 일반주택시장 (Open Market) 에서프리미엄지불후거래가능 3. 사망, 파산등특별한사유가있을시 HKHS(Hong Kong Housing Society) 의재량으로거래가능여부판단 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute) 9

11 이슈리포트 17-9 호 (11.23) ( 시장현황 ) 2011년출시이후지속적인증가세를보이고있는데특히대폭적인조건완화조치가시행된 2015년신청건수는 368건으로전년대비 80% 증가 년 7월까지누적신청건수는 1,977 건으로가입자평균연령은 69세, 평균주택가격은 HK 5.1백만달러, 평균월지급금 HK 15천달러, 가입유형별로는확정기간형 57%, 종신형 43% 임 [ 그림3] 연도별 RMP 신청건수 (HKMC 신사업 ) HKMC는역모기지운영의경험을바탕으로연금 (Life Annuity) 사업에 2018년중반에진출할예정 - 일시불로보험료불입후종신으로매월일정금액지급받는즉시연금방식으로주요사항은아래표와같음 구분 연금유형 대상자 [ 표5] HKMC 즉시연금잠정사항기준내용즉시연금홍콩영구거주자 10 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute)

12 17-9 호 (11.23) 이슈리포트 구분 가입연령 기준내용 65 세이상 보험료 HK $50,000 ~ 1,000,000 보장기간 잠정월지급금수준 성별 내부수익률 남 여 종신 3% 4% 약 HK $ 500 약 HK $ 450 약 HK $ 580 약 HK $ 530 사망시 - 연금가입자는납입보험료의 105% 와동등한월지급금을받는것을보장 - 연금가입자가보험료의 105% 를받기전사망할경우, 상속 ( 수익 ) 자가남은금액을매월또는일시불로받는다 종료조건 - 연금가입자는보혐료의 105% 를받기전에계약을종료할수있음 - 종료가치는잔존월지급금의현재가치와동일 3. 시사점 미국의경우최근 HECM 의구조를크게변경했는데, 이는손실증가에따른리스크관리의목적으로우리나라역시최근급속한주택연금공급증가와함께리스크증가의우려가대두되는바선제적인리스크관리방안및기금재원확보수단을강구할필요 영국의역모기지제도는민간중심으로운영되어공급자간경쟁을통해다양한상품이제공되면서소비자의선택의폭이매우넓다는장점이있는것을감안할때, 공사의정책모기지중하나인적격대출과유사한형태의역모기지신상품도고려해볼필요 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute) 11

13 이슈리포트 17-9 호 (11.23) 홍콩의경우공적보증임에도불구하고매우완화된기준으로운영되고있는바우리나라도리스크차원의문제가없다면지금보다좀더유연한주택연금제도를설계하여잠재적인주택연금수요자의니즈를충족한다면주택연금저변을확대시킬수있을것 구체적으로는영국, 홍콩과같이지분에대한역모기지제도도입을고려해볼만하고, 특히홍콩의토지지분이없는주택에대한역모기지제도는우리나라의공공주택제도와연계하여시사하는바가많음 생명보험증권에대한역모기지도입도민간보험사와연계한하이브리드상품개발시참고할수있을것임 덧붙여, HKMC는역모기지제도운영의경험을살려즉시연금사업에진출할예정으로알려져있는데공사도주택연금운영노하우를활용할수있는신사업모색필요 12 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute)

14 17-9 호 (11.23) 이슈리포트 참고자료 1. HOME EQUITY CONVERSION MORTGAGE HAND BOOK (HUD) 2. HECM 홈페이지 : 3. ERC 홈페이지 : 4. Equity Release Market Report Autumn 2014,2015,2016,2017 (ERC) HKMC 홈페이지 : hkmc.com.hk 7. 해외주요국의역모기지제도운용현황및체계 (2012, 보험연구원 ) 8. 해외역모기지현황과제도개선에대한비교 ( 주택금융월보 2014 년 11 월호 ) 9. 주요국역모기지시장현황및특징분석 : 영국, 호주중심으로 (2011, 공사내부자료 ) 작성자 : 변병도과장 ( / 1422@hf.go.kr), 김은실주임 ( / 1765@hf.go.kr) 본고의내용은집필자의개인의견으로주택금융연구원의공식적인견해와다를수있습니다. 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute) 13

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<C1B6BBE7C0DAB7E1C1FD31352D E687770> Ⅴ. 해외주요국의역모기지제도운용현황및체계 1. 공적보증역모기지 1) 미국 우리나라주택연금제도의벤치마크모델이라할수있는미국의역모기지제도는공적보증주택연금제도의효시라고할수있다. 1989년도입된미국의공적보증역모기지 (Home Equity Conversion Mortgage, 이하 HECM) 는전체역모기지시장의 90% 이상을차지하고있다. HECM 프로그램에속한역모기지에대해서는연방주택청