박합수 KB 국민은행도곡스타 PB 센터수석부동산전문위원 2017 년부동산시장영향요인과시장전망 부동산시장영향요인은금리향방, 가계부채감축을위한대출규제, 분양권전매제한등정부정책, 주택수급, 경제상황, 전월세동향등다양하다. 2017년부동산시장은연초관망세가두드러지고있으나, 봄이사철을지나면서분위기전환을시도할것으로보인다. 주택시장은지역별차별화현상이지속될것으로예상된다. 수도권의강보합세속에서울은소폭상승세로전망된다. 광역시는부산의약진이이어지는가운데, 대구의침체는올해까지불가피해보인다. 기타지방은제주와강원의소폭상승속에주택공급물량이늘어난경남과충남은약세로예상된다. 전세가격은서울수도권의상승세는둔화되고, 지방은안정될것으로전망된다. 수익형부동산에대한관심도는여전히유지될것이다. 1. 2016 년부동산시장동향 2016 년주택시장은 지역별차별화가 본격적으로시작 지난해주택시장을한마디로요약하면 지역별차별화 이다. 서울에서는강남재건 축이끌고강북재개발이미는상승세가나타났으며, 수도권전체적으로도상승이 이어진가운데, 5 대광역시에서는부산의상승세가두드러졌으며청약경쟁률이심 지어 500대1 을넘는단지도있었다. 반면, 대구는공급과잉으로하락세를면치못하였고, 경기침체의직격탄을맞은울산도약보합세를보였다. 광주와대전은강보합세수준이었다. 지방의경우에도제주와강원의약진이두드러진시장이었다. 제주는심지어주택가격이급등하여서울의하위지역과유사한가격수준까지올랐다. 개발기대감과신규수요유입등에따른결과이다. 강원은동계올림픽과기반시설확대라는호재를맞아강세를보였다. 하지만, 경남과경북, 충남과충북등 7
은하락과약세를면치못하였다. 이렇게시장은지역상황에따라다른모양새였 다. 주택시장은전국이유사한움직임인것처럼보이지만, 주택공급이일정부분확 충되고가격이오른상태에서각기다른양상을보였다. 하반기들어주택가격상승과분양시장의과열양상이나타나자정부가대책을마련하게된다. 우선가계부채의진원지로지목된집단대출과주택자금대출에대한안정책을발표하자시장은곧바로위축되었다. 이어서분양권전매제한등의강화조치로분양시장도타격을받으며양극화현상이나타났다. 12월들어서는미국발금리인상의현실화로대출금리가일제히상승하였다. 이로인해시장은관망세로전환되며조정양상이전개되었다. 2. 부동산시장영향요인부동산시장에영향을미치는요인은다양하다. 연초부터부정적인이슈가크지만꼼꼼히짚어보고여러관점에서예상을해보고자한다. 경제는심리라는말이있듯이실제상황보다부풀려지는측면도있다. 가장먼저언급할것은역시금리이다. 아울러대출규제, 분양권전매제한등정부정책, 주택수급, 경제상황, 전월세까지살펴보자. 금리인상여부는 올해도주요이슈 첫째, 금리향방이다. 최근 2~3 년간부동산시장에서가장큰밑바탕이되어 온것은저금리이다. 이기조가유지됨에따라구매력을보충하여매매로연결되 었고, 종전에사회문제처럼번지던하우스푸어논란도일단락되었다. 하지만지난 12월미국의금리인상으로양상이바뀌었다. 대출금리가이미선제적으로 0.2~0.4%p 인상되며수요자의부담을크게하였다. 2017 년에도미국은 2~3차례정도금리를올릴것이라는예고이다. 금리가 0.5~0.75%p 가오를경우우리나라는긴장할수밖에없다. 해외투자자금유출을우려하여금리를올릴것인지, 경기침체와부동산시장의악영향을이유로금리를동결할지기로에서게된다. 시장전문가들조차의견이분분하다. 기준금리자체는인상이쉬워보이진않는다. 경제회복이최우선과제인데다, 대선국면에서경제활성화가최대화두가될것이기때문이다. 문제는시장금리이다. 어떤식으로든미국금리인상과연계되면또다시 0.5%p 정도내외로오를여지가있다. 이럴경우부동산시장측면에서는위축강도가심화될수있다. 8
대출규제로 전반적인수요위축은 불가피 둘째, 가계부채감축을위한대출규제이다. 가계부채관리를위해가장많은비 중을차지하는주택자금대출에대한규제가지속될예정이다. 거치기간 ( 최대 1 년 ) 없는분할상환방식에이어, DTI 보다더강력한 DSR 을참고지표로활용하도록했 다. 대출자체는저금리상태에서상승변수로자리매김했지만, 금리가상승할경우하락변수로전환될수있다. 시장에즉시효과를미치는요인인만큼영향력이확대될개연성이높다. 향후대출은상환여력이있는준비된수요자만받을수있어시장에는부정적으로작용할것이다. 정부정책강도는 시장에따라 조정가능성존재 셋째, 분양권전매제한등정부의부동산정책이다. 정부에서는분양시장의과열을 방지하기위해지난 11 월 3 일안정화대책을발표하였다. 여기에대출규제까지이 어지며, 부동산시장을바라보는정부의정책방향이부정적으로전환된상태이다. 종전까지는부동산정책을상승요인으로분류했으나, 이젠하락요인으로반전된셈 이다. 다만, 정책강도가지나칠경우부동산시장뿐만아니라, 경제회복측면에서 도악영향을미칠수있어상황에따라정책강도는다소조정될수있다. 지역별공급물량따라 시장판단해야 넷째, 주택수급측면에서는주택공급과잉이화두가되고있다. 하지만, 보다냉 철해질필요가있다. 주택은지역간대체성이없는상품이므로전국을기준으로 한수치는별의미가없다. 지역별세분화를통한정교한분석이요구되는부분이다. 우선공급과잉이우려되는곳은대구, 경남, 충남, 경기화성등이대표적이다. 이곳을제외한대부분의지역은일상적인평년수준의공급량이므로영향력은제한적이다. 지나친과잉해석은지양해야한다. 입주물량은지역별로다른상태이므로그에따른수급이시장에반영될것이다. 경기침체는부정적 요인이나 영향은지역별로다를듯 다섯째, 경제상황이다. 경제에대한부정적전망은이미예고된지오래이다. 2016 년에경기침체가부동산시장에영향을미친대표적인지역은울산과거제이 다. 조선업불황이바로주택가격하락으로연결되었다. 경제가침체될경우부동 산도경제의한분야이므로연쇄적인위축은불가피하다. 다만, 2017 년에는대선국면에서경제활성화를위한정책이집중될개연성이높다. 한편경제침체가어제오늘의상황이아님에도특정지역을제외하곤부동산가격이상승했다는점으로미루어제한적인범위에서의영향력으로예상된다. 여섯째, 전월세문제이다. 2016 년도전세시장은수도권이소폭상승한가운데, 9
전월세수급불균형 가능성존재하나 영향은제한적 광역시와지방은강보합세수준이었다. 입주물량이늘어난곳의안정속에재건축 재개발이주수요가발생한지역을중심으로상승세를보였다. 전월세는매매시장 과동행하는측면이있다. 대출규제가지속되고금리가상승할경우전월세머무 는수요가많아져다소수급불균형이있을수있지만, 과거처럼영향력이크지는 않을것으로예상된다. 3. 2017년부동산시장전망 2017 년도부동산시장은정책의방향이규제로돌아선상태에서시작하는만큼당장의전망은긍정적이지않다. 전체적으로주택시장은연초에침체국면이지속되겠으나, 이사철이시작되는 3월이후재건축 재개발분양시장이재개되면일정부분분위기전환을시도할것으로보인다. 물론대출규제와금리인상등의부담으로획기적반전을기대하긴어려운상태이다. 전체적으로는지역별차별화현상이두드러지며서로다른흐름이나타날것으로예상된다. 분양시장은전매와 1순위제한등의영향으로양극화가지속될것이다. 1) 주택매매시장 주택시장은 2016 년과마찬가지로지역별로다른양상을보일것으로예상됨에 따라세부적으로살펴보기로한다. 수도권강보합, 비수도권은지역별 차별화심화 수도권에서서울은강북재개발이시장을주도할것으로예상된다. 강남재건축 은소폭조정은되겠지만, 일반분양물량이많지않아실수요자중심의청약수요 만으로도충분해보인다. 개포와반포의분양이이어지는가운데, 압구정의지구 단위계획이확정될예정이고, 개포주공1 단지와둔촌주공의이주가시작되는등단지별사업진행속도에따라달라질것으로예상된다. 강북재개발은분양권전매제한기간이 1년 6개월로늘어났지만, 전매가가능한데다도심집중과직주근접등의선호현상으로, 소형아파트위주의집중력은유지될것으로보인다. 서울은미분양주택이 300호이하로소량이고, 2016 년대비아파트입주물량이 3천호가량증가한 2만7천호수준에불과하여, 재건축 재개발이주수요등을고려시소폭상승세로전망된다. 경기와인천에서는신도시입주가본격화되는화성동탄은지켜봐야할대상이지만, 전반적으로는수급상의무리가없어강보합세수준으로예상된다. 10
5대광역시는부산의약진과대구의하락이이어지는시장이재연될것으로보인다. 부산은입주량이증가한측면이있어상승폭은둔화되어소폭상승으로예상되고, 대구의하락은 2017 년까지는나타날것이다. 대전과광주의강보합세와울산의약세가이어질것으로전망된다. 기타지방은강원과제주의경우기존상승세가다소둔화되겠지만추세는유지 될것이다. 경남과충남은공급과잉에따른약세국면으로예상된다. 전체적으로는 약보합세수준으로보인다. 2) 주택전세시장 전세가격상승은 지속적둔화 전세시장은전반적으로는입주물량이증가하고 2009 년부터상승한데따른상승 률과피로누적으로상승폭은둔화될수있다. 매매가격상승률이크지않을것 으로예상됨에따라전세가격상승도완화될개연성이높다. 다만서울, 경기도는홀수해에상승률이높은 2년주기의리듬이유지될수있고, 재건축 재개발이주수요의지속으로국지적인소폭상승세가나타날수있다. 5대광역시와지방의전세시장은주택공급확충에따라안정세가지속될것으로전망된다. 3) 수익형부동산시장 수익형부동산은 수익률하락에도 투자수요지속 수익형부동산은금리인상에도불구하고인기를이어갈것으로예상된다. 당장 금리가 0.5%p 정도올라가더라도대체할만한뚜렷한투자대상이없기때문이다. 여전히투자수요가일정부분유지될것으로전망된다. 특히대출규제에서도비껴 나있는데다, 금융상품의수익률이높지않음에따라관심도는지속될것이다. 다 만, 그동안의상승폭이크고경기침체가지속되어수익률하락은불가피하다. 4) 토지시장 토지시장은 개발호재지역 중심으로상승 토지시장은그동안도시지역의상업용지와주택용지를중심으로꾸준히상승하 였고, 특히제주같은개발호재지역위주로상승추세를보였다. 올해에는상승폭 은둔화되겠으나흐름은이어질것이다. 특히, 비사업용토지 ( 부재지주토지포함 ) 에 대한장기보유특별공제의부활로매매는종전보다활발해질것으로예상된다. 11