Chapter 6 The Good Faith Acquirement of Real Property in the Property Law of China 제 6 장중국의선의취득제도 I. 선의취득제도의개관 1. 선의취득제도의연혁 선의취득제도는거래의안전을보호하는반면에진정한소유자를희생시키는제도인데어느시대에도방법은다소다르지만거래의안전을도모하는제도는존재하였다. 선의취득제도는기원은중세게르만법의 손이손을지킨다 (Hand muss Hand Wahren) 에서찾을수있다. 1) 그런데중세게르만법에서는근대법과같은관념적소유권은볼수없었고, 소유권은게베레 (Gewere), 즉점유와결합하여서만보호되었기때문에점유를상실한소유권은무력하게되어현재의점유자가더강하다는것을표현하고있다고할수있다. 그리고중세게르만법에서는무권리자의점유물을원소유자의의사에의하여교부된점유위탁물과원소유자의의사에기하지않고소유자의점유를벗어난점유이탈물로나누어점유위탁물에대하여는선의취득을인정하였으나점유이탈물에대해서는선의취득을인정하지않고원소유자의무제한의추급력을인정하였다. 이와달리로마법에서는로마법의개인주의적성격으로인하여선의취득을인정하지않았고다만, 동산에대하여만 1년의단기취득시효를인정하여선의취득자를보호하였다. 한편근대법의선의취득제도는게르만법에연혁을가지지만보다적극적으로거래의안전과신속을고려하고있다. 2. 각국입법례 최초의근대적민법전이라할수있는프랑스민법은동산에대한선의취득자의권리취득의근거가취득자의점유에있는것같은표현을하여게르만법의흔적을보여주는중간적과도기적인구성을취하고있다. 2) 프랑스민법제2279조제2항은유실물또는도품은유실또는도난당한날로부터 3년간은그반환을청구할수있도록하고있는데이는로마법상의단기의취득시효에의하여상대방을보호하고자한것으로보인다. 즉프랑스민법은동산에관하여만공신의원칙을채택하고부동산에관하여는채택하지않고있다. 일본민법은프랑스민법에따라부동산에선의취득을인정하지않는다. 3) 독일민법은동산과부동산에대하여모두공신의원칙을채택하고있다. 4) 독일민법은제932조이하에서선의취득제 * 원광대학교법과대학전임강사, 법학박사. ** 중국변호사, 법학박사. 1) 梁慧星 陈华彬, 物权法 ( 法律出版社,2007), 204면. 2) 占有는權原의값이있다 (La possession vaut titre, Art. 2279, I.C.c). 金相容, 物權法 ( 法文社, 2006), 219 면 3) 日本民法의制定過程에서法典調査會는法律審議時다른外國의法典을참조하였으나, 善意取得에대하여는獨逸民法草案 ( 제1초안 ) 을참조하지않았다. 安永民法一九二條一九四條 ( 動産の善意取得 ) ( 廣中俊雄 星野英一編の百年 Ⅱ, 1998), 465면. 4) 善意取得에대한로마법적요소와게르만법적요소는프로이센, 바이에른, 작센민법을거쳐오스트리아민법에이르러로마법위주로정리되었다. 프랑스민법에이르러讓受人의善意가요건으로부가되었고, 獨逸民
도를근대적으로파악, 구성하고있는데이는게베레 (Gewere) 적인구성이아니라점유의공신력에의한공신의원칙에서근대적으로구성되었다. 아울러제935조에서는게르만법과같이점유위탁물에대해서만선의취득제도를인정하고점유이탈물에대해서는선의취득을인정하지않고있다. 독일민법이부동산등기에공신력을인정하는이유는독일의부동산등기제도가부실등기를방지하는제도적장치를충분히갖추고있으며, 등기제도의오랜전통으로등기의신뢰성을확보했기때문이다. 5) 스위스민법은선의취득을동산소유권취득과점유권의효력으로나누어규정함으로써독일민법과프랑스민법의절충적입장을취하고있다. 6) 우리나라의구민법은프랑스민법을본받아서선의취득에대해양수인이현재점유하는점유권의효력으로서규정하였으나, 현행민법은독일민법을계수하여점유의공신력에의한소유권의취득으로보아소유권취득의한원인으로규정하였는데 7) 부동산의선의취득을인정하지않는등그내용에있어서는독일민법과다르다. 한편중국은스위스민법과독일민법상의부동산선의취득제도를받아들인것으로보이며특히스위스민법제 973조의규정을많이참조한것으로보인다. 8) 3. 중국의선의취득제도도입 1993년제8기전국인민대표대회제1차회의에서통과된헌법수정안은그동안중국이세계경제발전의실전경험을통하여얻은사회주의시장경제에대한확인과사회주의시장경제의개혁방향에대하여명확하게규정하였다. 9) 즉중국의경제문화가다른국가에비해상당히오랜기간동안낙후하였기때문에공업화, 도시화, 현대화를실현하기위하여사회주의시장경제를추구하고, 생산력의발전을꾀하였다. 특히시장경제에대한깊은이해를통하여거래주체들이여러가지의사용가치와가치의추구에만족할수있도록하였으며, 이를통하여자원의최적화배치 ( 를실현하고, 자원의최대유효이용을보장하였다. 시장경제는안정된거래질서를필요로하며, 이를위하여고려해야하는요소가바로거래안전의보장여부이다. 시장거래질서의핵심인거래안전이란거래를통해취득하는이익은합법성과확정성이있어야한다. 시장주체가믿음을가지고시장거래에참여하여야정상적인거래질서가형성되고생기있고활력이넘치는사회주의시장경제의체제를구축할수있다. 중국공산당제16기 3중전회 关于完善社问题的決定 에서계약자유와거래의안전을법률적제도로보장하도록천명하였다. 10) 물권법의영역에있어서는기본적으로물건의소유권의안전을보호하는것뿐아니라시장거래의안전도보호하여야한다. 법률상의물건의소유권을평등하고안전하게보호하는것이시장거래의안전을보호하는것과기본적으로일치한다. 다만양자간에충돌하거나모순되는때가있게마련인데이것이바로무권처분의경우이다. 무권처분의경우에법률규정에따라거래의안전을보호하면진정한권리자는물건에대한소유권을잃게되는반면에진정한권리자를보호하면소유권자는물건을되찾을수있지만, 당사자간거래는효력이부정되고따라서거래의 法에이르러卽時取得의기반으로서善意取得으로확고히이행되었다. 李英俊, 韓國民法論 ( 物權編 )( 博英社, 2004), 244 면. 5) 李銀榮, 不動産善意取得이인정되는경우 ( 考試硏究, 1997), 48 면. 6) 金曾漢 李英俊, 註釋民法 ( 上 )( 司法行政學會, 1973), 348 면. 7) 金相容, 前揭書, 220 면. 8) 王胜明主编, 中华人民共和国物权法解读 ( 中国法制出版社, 2007), 231 면 ; 全国人大常委会法制工作委员会民法室编, 中华人民共和国物权法条文说明 - 立法理由及相关规定 ( 北京大学出版社, 2007), 193 면. 9) 中华人民共和国物权法中国民主法制出版社, 2007) 10) 上揭書, 157 면.
안전성을상실한다. 선의취득제도는민법에서중요한제도의하나인데이는선의로재산을취득한제3자의적법한이익보호및거래활동의동적안전유지에있어중요한의미를가진다. 이른바무권리자로부터선의로재산을취득한제3자를보호하는이제도는재화유통의확대또는유통안전의경제적요청에따라생성및발전해온것이다. 11) 중국에서물권법제정이전에선의취득에대해민법통칙은명문의규정이없었다. 다만, 1988년 4월 2 일부터시행중인최고인민법원의 最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见 제89 조는동산및부동산을불문하고선의취득제도를규정하였다. 12) 그후물권법은등기효력주의를취하고부동산등기에공신력을부여함으로써부동산선의취득제도를명문으로규정하였다. Ⅱ. 중국의부동산선의취득제도 1. 의의 근 현대민법은선의취득제도를두고있는데선의취득은학설상즉시취득이라고도한다. 13) 선의취득이란부동산과동산에대한처분권이없는양도자가물건을양수인에게양도하고양수인이선의로또는합리적인가격을지불하여법에의해등기또는점유해서물건의소유권을취득할수있는것이다. 14) 즉선의취득제도는물권법상중요한제도의하나인데이는선의로재산을취득한제3자의적법한이익의보호와아울러거래활동의동적안전의유지를위해서대단히중요한의미를가지고있다. 또한선의취득제도는경제효용원칙과일치하여物其用 15) 에유리하다. 즉무처분권의거래를무효로하게되면선의양수인이원소유자에게물건을반환하여야되고, 그에따라더많은거래비용을지출하여불필요한손실과낭비를가져올수있다. 따라서선의취득자가소유권을취득하도록하여손실과낭비를줄이도록하되, 원소유자에대해서는물건의소유권을상실하지만무처분권자에게손해배상을청구할수있도록하는것이다. 물권법이선의취득제도를규정한것은위와같은物其用의原則에따라효율성을높이고거래질서와거래안전을보호, 유지하여사회주의시장경제의발전을위한것이다. 16) 다만, 거래안전내지제3자를보호하기위해서는물권변동에서공시원칙을관철하여야하며, 진실한권리자및제3자를보호하기위하여등기기관의심사를강화하여야할필요가있다. 2. 물권법제정이전의선의취득제도가. 장물의몰수와처리에관한규정중국민법에는선의취득에대한규정이없었으나사법실무에서는선의취득과관계있는규정이있다. 1965년 12월 1일부터시행중인최고인민법원 최고인민검찰원및공안부의등의몰수와처리에관한임시규정은 17) 뇌물과장물의몰수와처리에관한사항을규 梁慧星 陈华彬, 前揭書, 204면. 12) 最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见 ( ). 13) 梁慧星 陈华彬, 前揭書, 203면. 14) 書 15) 物 其用 : 物件이저마다제價値를충분히발휘하고, 商品의流通이막힘없이이어지는것을말한 다. 16) 書
정하고있는데그중에선의취득과관련된것이있다. 동규정제6조는 사건처리과정에서범죄자가매도한장물임이밝혀졌으면사정을참작하여되찾아야한다. 매수인이장물임을분명히알고구매한경우에는그장물을무상으로찾아몰수하거나또는원소유자에게반환하여야한다. 매수인이확실히장물인지모르고또원소유자를찾은경우에그범죄자는매도한가격으로원물을되찾아원소유자에게반환하거나시가에따라손해를배상하여야한다. 만약범죄자에게되찾거나또는손해배상을할능력이없으면매수인과원소유자쌍방이구체적상황에맞게조정하여처리하여야한다 고규정하고있다. 이규정에의해서시장거래에있어서선의로매수한자의이익을보호받을수있게되었다. 18) 나. 민법통칙에대한사법해석의규정물권법이전의중국의선의취득제도는소유권자의이익을보호하여야할뿐아니라선의의제3자의이익을유지, 보호하여야한다는고려에서출발하여입법과사법실무에서인정하여오고있다. 즉물권법이제정되기전에는정식으로선의취득제도가확립되지않았고, 사법해석중에선의취득에관한규정이있었다. 19) 최고인민법원의 1988년法釋제6호제 89조는 공동공유관계존속기간에일부공유자가공유재산을임의로처분할경우일반적으로무효로본다. 그러나제3자가선의및유상으로당해재산을취득한경우제3자의적법한이익을보호하여야한다. 기타공유자의손해에대해서는임의로당해재산을처분한자가배상하여야한다 고규정함으로써선의취득제도를보호하고있다. 이규정은비교적명확하며, 이에의거하여중국이물권법의제정전까지선의취득에관한문제를처리해왔다. 이규정에의한선의취득의특징은우선선의취득의적용범위가불법으로처분한공유재산에한정되고동산물권의모든영역에적용되지는않으며, 양도인은동산의비소유권자및일부공유자에게제한된다. 그리고선의취득방식은유상취득에한하고있다. 20) 이러한선의취득의구성요건은우선, 양수인의점유는반드시, 선의무과실이어야하고, 둘째, 양수인은불법양도인으로부터반드시유상으로점유를취득하여야한다. 셋째, 불법양도인의점유는반드시소유자의의사에기하여취득된것이어야한다. 21) 3. 물권법상부동산선의취득제도 가. 의의선의취득제도는원소유자의소유권을소멸시키고양수인이동산과부동산등목적물의소유권을취득하므로취득요건을엄격하게규정하고있다. 물권법제106조는 무권리자가부동산또는동산을양수인에게양도할경우소유자는해당재산을추급하여반환을청구할권리가있다. 그러나다음의경우에양수인은해당부동산또는동산의소유권을취득할수있다. 첫째, 양수인이해당부동산또는동산을선의취득한경우둘째, 합리적인가격으로양도받은경우셋째, 양도부동산또는동산은법률규정에따라등기가필요한경우이미등기를마쳤으며등기를요하지않은경우이미양수인에게교부한경우이다. 양수인이전항의규정에따라해당부동산또는동산의소유권을취득할경우원소유자는무권리자에게 17) 最高人民法院 最高人民检察院 公安部 18) 董立坤, 中國內地와香港의法律衝突및調整 ( 法務部, 2006), 358 면. 19) 葛云松, 中国的新物权法槪覽 ( 民事法學제 39-2 호, 韓國民事法學會, 2007), 142 면. 20) 王利明,, 1992), 135 면. 21) 董立坤, 前揭書, 359 면.
손해배상을청구할권리가있다. 당사자가선의로기타물권을취득한경우에는앞의 2개항의규정을준용한다 고규정하고있다. 이와같이물권법제106조는부동산선의취득에대해구성요건을정하였다고할수있다. 22) 나. 선의취득의구성요건 1) 양도인의무처분권양도인은부동산을처분할권리가없는자이어야한다. 무권처분이란재산을처분할권리가없이법률상의처분행위를실행하는것을말한다. 선의취득은처분할권리가없는자를진실한권리자라고오신하여거래행위를한자를보호하는것인데이는주로매매나저당권설정을통하여소유권이양도된다. 이러한권한없는처분은주로몇가지경우를나누어생각할수있다. 우선임차인이임차한임대인의재산을타인에게권한없이양도하는것처럼아무권원없이임의로재산을처분하는경우가있을수있다. 둘째, 공유재산의경우처럼소유권은있지만처분권이제한받는경우도있을수있고셋째, 조건부매매등권리자가완벽한권리를소유하지않고물건을매도하거나기타대리권자가본인의허락없이재산을처분하는경우등이있을수있다. 그러나선의취득제도는양도인이민사행위능력자가아닌경우에는양수인이민사행위능력자라도선의취득을적용할수없다. 그리고대리권이없는자를대리권이있다고오신하여거래행위를한경우에선의취득을받지못하는등그보호범위가제한되는경우도있다. 중국의부동산등기체제는아직미흡한점이많기때문에농촌등의부동산에는권리관계에대한이해부족이나등기관련기관의난립등으로등기또는등록이제대로되지않은것이일반적이라고할수있다. 23) 따라서물권법상선의취득제도에는부동산의선의취득도포함되고있다. 다만, 부동산의선의취득제도는완벽한부동산등기체제가수립된다면해소될수있을것이다. 2) 양수인의선의양수양수인이부동산을취득할때선의이어야한다. 여기서선의란추정적인선의이며이와같은추정적선의의물질적인기초는부동산등기라는객관적인사실이다. 따라서이러한 객관적선의 는로마법선의취득제도인 주관적선의 와다르다. 24) 부동산등기의공신력에서제3자의선의에대한판단기준은등기부에이의등기가없거나제3자가등기부의착오를모르기만하면선의라고할수있다. 설령제3자가중대한과실이있더라도역시선의는인정된다. 왜냐하면부동산등기부는국가가설치, 관리하는것이고국가의신용을뒷받침으로하고있기때문에법적으로는점유보다더높은믿음성이있다고할수있다. 동산의양수인과달리부동산의양수인은등기부의상황외에별도로심사할의무가없다. 25) 선의의판단시점에관하여등기신청시와등기완료시등의두가지견해가있지만 26) 등기완료시를기준으로하는견해는거의없다고할수있다. 등기신청시를기준으로하는견해에의하면부동산물권변동의완료는부동산등기의완료를기준으로하며이러한면에서볼때선의의 22) 王利明ㆍ尹飞ㆍ程啸, 中国物权法敎程 ( 人民法院出版社, 2007), 53 면. 23) 金容吉, 中國의不動産登記制度 ( 土地法學第 23-1 號, 韓國土地法學會 ), 2007, 110 면. 24) 孙宪忠, 物权法基本范畴及主要制度的反思 ( 下 ) ( 中国法学,1999 年第 6 期 ), 60 면. 25) 程啸, 不动产登记公信力与善意取得之区别, 人民法院报,2005.2.23 日字. 26) 王泽鉴, 民法物权第一册 ( 中国政法大学出版社,2001), 124 면.
판단기준은등기완료시를기준으로하여야하지만등기신청부터완료까지일정한시간이소요되고또한소요시간은당사자가제어할수없는부분이기때문에만약그동안양수인이양도인의무단처분을알게되어그의선의취득을부정하게된다면양수인에게불리하게된다. 또한양수인이등기신청시까지만선의이면해당부동산에대한거래의정당성을충분히인정할수있다. 선의의판단시점을등기신청시를기준으로하는것이타당한데그이유는현재등기기관이통일되지않고등기의관리체계가매우혼란하기때문에등기신청시를기준으로하여야만양수인을보다면밀하게보호할수있기때문이다. 한편양도인이진실한권리자인지아닌지의여부에대한양수인의인식은등기신청시까지로만보아야한다. 등기신청시부터등기완료하는동안에양수인이양도인이진실한권리자가아닌것을알았다고하여양수인으로하여금적극적으로이미신청한등기를취소하여진실한권리자에게해당부동산을반환하도록하는것은사회통념에부합하지않다고볼수있다. 3) 합리적인양도가격부동산을합리적인가격으로양도하여야한다. 선의취득은거래안전을보호하기위한제도이며양도인과양수인간에거래행위가존재할경우에만법적으로보호할필요가생긴다. 물론광의로는유상거래와무상의재산양도를모두포함하지만 27) 선의취득제도의취지상이는일정한대가를지급한선의의제3자를보호하기위한것이기때문에여기서의거래는유상으로한정하는것이타당하다고하겠다. 왜냐하면무상으로재산을취득한제3자의입장에서설령해당재산이진정한권리자에게반환되더라도그경우에는별로손해를받지않기때문이다. 물권법이합리적인양도가격을요건으로한것은그이유가있다고한다. 28) 1 선의취득의적용범위를분명히할수있다. 대부분의경우재산의무상양도자체가해당재산의출처가부정당하다고할수있으며성실하고정직한양수인은해당재산을무상으로양수받을경우재산의출처를우선확인하는것이바람직하다. 그렇지않을경우양수인이악의또는과실이있다고할수있다. 따라서무상으로재산을취득할경우에는선의취득을적용할수없다. 2 법관이부동산관련사건을정확하게심리하고증거수집의어려움을줄이는데도움을줌으로써선의취득을정확히적용하도록한다. 지극히낮은가격심지어는무상으로재산을양도한사건을판단함에있어서법원은바로양수인의악의를추정할수있게한다. 그렇지않으면법원이자유재량으로선의라고판단할경우비합리적인양도가격의요건을적용하지않을수있게되어양수인이비합리적인양도가격또는무상으로해당재산을취득할수있다. 이는진정한권리자에게불리하며당사자간의이익을적절히조율할수없게되기때문이다. 3 실무에서는국가재산의유실문제를해결할수있도록한다. 중국의일부지방에서는국가기업의조직이나사업을개편할때에국가기업의자산을무상으로양도할경우가종종있다. 이경우에설령해당재산의양도가국가관련기관의허가가있다고하더라도재산권분쟁이생길때에는선의취득을적용하지않아야한다. 따라서실질적인예상가격보다낮은수준의가격으로국가재산을처분할때에경우에따라선의취득을적용하도록허용한다면국가재산의유실을초래할수있다. 따라서합리적인양도가격을요건으로한다면국가재산의유실문제를효율적으로방지할수있게된다. 이러한것은물권법제57조의취지와도 29) 일치한다. 27) 王利明, 善意取得制度的构成 ( 中国法学,2006 年第 4 期 ),86 면. 28) 上揭論文, 86 면. 29) 물권법제 57 조는국가재산을관리감독하는기관및요원의책임에대해 국가재산관리규정을위반하여
4) 등기요건양도한부동산은법률에의해등기하여야 30) 하는경우에는이미등기하였고, 등기할필요가없는경우이미양수인에게인도하였어야한다. 물권법의규정에따라부동산물권은등기하여야효력이생길수있고동산물권의양도는인도후에효력이생긴다. 선박, 항공기와자동차등의물권의양도는등기를하지않으면선의의제3자에게대항하지못하며, 원소유자가반환청구를요구할수있을것이다. 31) 선의취득제도는이미거래가완성되어야효력이발생하며, 쌍방간에합의만하고목적물의점유이전이발생하지않을경우에는선의취득의효과가발생하지않는다. 선의취득은물권취득의한방법이므로공시를통해야만공신력을취득할수있다. 물권법은부동산과동산에대하여등기요건주의를 32) 취하고있다. 즉부동산물권의변동은등기를하므로써비로소소유권이전의효력이생긴다. 2008.4.15일강소성장가항시인민법원은부동산선의취득에관한사건을판결하였는데당해사건의사실관계는다음과같다. 2006.9.24일 A( 육모씨 ) 와 B( 조모씨 ) 는임대기간을 1년으로하여부동산임대차계약을체결하고 A의주택을 B에게임대해주었다. 2007.5월 B는임차한집을자기집이라고사칭하여 C( 풍모씨 ) 에게양도하였다. 그러나 B와 C간에는부동산매매계약만체결하고이전등기는하지않았다. 이에법원은 C가해당부동산을양수할때선의이지만이전등기를경료하지않았으므로물권법제106조선의취득의구성요건에부합하지않는다는이유로해당부동산의소유권을취득할수없다고판결하였다. 33) 다. 선의취득의효력무처분권의양도거래중에일단선의취득제도의요건이구비되면양수인은부동산의소유권을취득할수있는데, 이것이선의취득제도의기본적효력이다. 선의취득이원시취득인가또는승계취득인가에대해학설은견해가나뉘지만원시취득설이근대이래의통설이다. 34) 원시취득설은선의취득이라는것은법률의규정에의해서발생하기때문에원시취득이되며, 승계취득설은선의취득이법률행위에의해서발생하기때문에승계취득이라고주장한다. 양수인이법률의규정에의해서타인의부동산의소유권을취득하는경우에는법률상 기업의소유제개혁, 기업의합병또는분리, 관련거래에서낮은가격으로양도, 사사로의처분, 임의적인담보또는기타의방식으로국가재산에손해를야기할경우에는그법적책임을부담하여야한다 고규정하고있다. 30) 중국에서登記라는용어는우리나라의登錄과登記를포함하는개념으로사용하고있다고할수있다. 중국에서는건물을제외한부동산특히토지에대한사적소유가전면적으로금지되어있고, 제한된범위내의부동산에대하여만시행된다는점에서일반적인不動産登記制度와다르다. 특히중국에서는婚姻登記管理條例, 戶口登記條例등과같이우리나라의 登錄 에해당하는개념으로 登記 라는용어를사용하고있다. 사법연수원, 중국법, 2006, 134 면 31) 書 32) 물권법제 9 조는 부동산물권의설정, 변경, 양도및소멸은적법한등기에의하여발효하며, 등기하지않으면효력이없다. 그러나법률이별도로규정할경우에는그러하지아니한다. 법률상국가소유로되어있는자연자원은소유권등기를요하지아니한다 고규정하고있다. 33) 2008.4.15 日, 人民法院报, 江苏省张家港市人民法院审结了一起涉及不动产善意取得的房屋迁让纠纷案. 法院审理后认为, 冯某虽与曹某签订了购房协议并支付了购房款, 而且受让房屋时也是善意的, 但由于转让的房屋并未依照法律规定进行登记, 不符合物权法第一百零六条善意取得的构成要件, 故冯某不能取得该房屋的所有权, 该房屋的所有权人仍是陆某 陆某的房屋被冯某占有, 其有权请求冯某返还并迁出房屋 最后经法院调解, 冯某自动迁出了陆某的房屋 http://www.chinacourt.org/public/detail.php?id=296909&k_title= 不动产善意取得 &k_content = 不动产善意取得 &k_author=. 34) 陈华彬, 物权法 ( 法律出版社,2004), 342 면.
원인에따른이익을향수하며, 부당이득을구성하지않는동시에위법성이조각되어불법행위를구성하지않는다. 35) 원소유자는양수인에게반환을요구하지못한다. 라. 선의취득에대한학설의검토중국에서는물권법제정이전에부동산의선의취득에대하여많은논의가있었는데대체로긍정론과부정론으로나뉘어있다. 선의취득에대한물권법의규정이나부동산등기관련법률규정이아직완전하지않기때문에이러한논란은향후에도지속될것으로보인다. 1) 긍정론부동산의선의취득을인정하는긍정론이주장하는이유는다음과같다. 첫째, 부동산등기제도가아무리완벽하다고하여도부동산등기의권리내용과실제의권리상태가일치하지않는상황을완전히배제할수없으므로부동산에대한무단처분의가능성이존재할수가있다. 따라서거래당사자들이부동산점유자가실제의권리자임을믿고거래하였다는것을이유로부동산선의취득의적용을일률적으로배제하는것은근거없는견해이며등기의공신력을믿고무권리자로부터부동산을취득한선의의제3자에게도불공평하다는것이다. 36) 둘째, 여러가지원인으로인하여등기에착오가생길수있으므로선의의제3자를보호하여야한다. 이는법률상이익이상충된실제의권리자와선의의양수인간에어쩔수없이선택한것이며거래안전의보호및사회경제질서의안정을위해서는피할수없는조치라는것이다. 37) 2) 否定論위와같은긍정론에대하여부정론의입장은다음과같다. 첫째, 부동산의등기가착오나누락이있을경우이더라도등기부의진실을믿고등기명의자와거래한선의제3자는물권등기의공신력을근거로법적보호를받을수있다는것이다. 둘째, 현재대부분의국가는모두부동산등기제도를설립, 운영하고있으며부동산등기부를공개하기때문에어느누구도부동산등기의내용을모른다고주장할수없다. 따라서주관적인선의는인정될수없다는것이다. 38) 즉부동산물권영역에서부동산등기제도가합리적으로구축되고또한부동산등기부는모든사람들에게공개된성질을지니고있기때문에누구도자신이거래하자를모르거나알수없었다는이유로선의의항변을주장할수없다. 이는부동산물권법에서이미인정된원칙이기때문에선의취득원리및규칙은부동산법영역에서적용될수없다는것이다. 39) 셋째, 중국에서물권법제가정비되지않았을때부동산등기의공신력에관한명문의규정이없어그미흡한점을보완하기위하여선의취득제도를도입할필요가있었겠지만, 이미물권법에서부동산등기의공신력에대해분명히규정하였기때문에부동산선의취득등의이론을논할의미가없으며, 이는오히려부동산등기제도의발전및거래안전에대해불리하다는것이다. 40) 35) 梁慧星 陈华彬, 前揭書, 212 면. 36) 李建伟, 不动产善意取得制度初探 ( 中央政法干部管理学院学报,2000 年第 3 期 ), 45~46 면. 37) 王金根, 论不动产善意取得 ( 重庆工商大学学报, 第 23 卷第 1 期 ),80 면. 38) 梁慧星 陈华彬, 前揭書, 207 면. 39) 孙宪忠, 前揭论文,59 면. 40) 程啸, 不动产登记公信力与善意取得之区别, 人民法院报,2005.2.23 日字.
3) 학설의검토어떠한법률제도이든지간에이는특정한사회의사회생활을바탕으로하고있다. 로마법시대의자연경제에있어서정적인토지가사람들의생존권의보장이었고, 금전교환이아닌물물교환으로인하여재산의교환관계의범위및정도가제한을받고있었기때문에법률이정적안전즉재산의귀속관계를보다중요시하는것이당연하다고하겠다. 그러나자본주의제도의확립및사회경제의발전에따라부동산의거래가나날이활발해지고, 재산의유통관계즉거래관계의경제적가치와사회적의미가보다대단히커졌기때문에민상법영역에서의거래안전이중요한가치목표가되었는데 41) 이는중국에서도마찬가지라고하겠다. 중국은그동안시장경제의신속한발전에따라시민을위한정부의아파트특별공급정책 42) 및은행의담보대출완화정책 43) 등에힘입어부동산거래가대단히활발해지고있다. 따라서제3자보호를위한장치가반드시마련되어야한다. 이와같이거래가활발한부동산영역에선의취득제도를도입할것인지아니면등기의공신력원칙으로만충분한지에대해논란이있어왔다. 공신력원칙은공시된외형적사실을믿고거래한사람을보호하기위하여권리관계가있는것과같은법률효과를부여하는효력으로, 완전히제3자의입장에서고려된것이라고할수있으며이는물권행위이론및무인성원칙에서비롯된것이다. 44) 그러나부동산의선의취득은선의의제3자뿐만아니라진정한소유자도배려하고있다. 즉부동산을취득한제3자가악의일경우에는해당재산을실제권리자에게반환하여야한다. 한편물권법에는등기공신력에대한명문의규정을두고있지않고등기기관의심사도형식적인심사를규정하고있다. 그리고통일등기제도를규정하였지만이는단지목표일뿐실제로어떻게통일할것인지에대하여자세한규정이없기때문에부동산등기법의제정이시급하다. 그러나부동산등기법의제정에도많은시간과노력이필요할것이다. 45) 그래서물권법제246조는법률및행정법규가부동산등기의범위, 등기기관, 등기방법에대하여정하기전에는각지방정부가등기의세부내용을정할수있도록허용하고있다. 결국중국은당분간현재와같은부동산등기의혼란상태가지속될것이기때문에부동산의선의취득과같은거래안전보호장치는등기제도가완전히정착되는기간까지당분간은필요하다고할수있다. 4. 진정한소유자의구제부동산선의취득제도는정적안전을포기하는대가로동적안전을보호하기위한제도이다. 결국부동산을취득한제3자는법의보호를받지만부동산의소유자인진정한권리자는막대한손해를입게된다. 따라서공평의이념에서진정한권리자에대한법적인구제장치도마련되어야한다. 46) 중국현행법에의하면다음과같은제도를통해진정한권리자는구제를받을수있다. 41) 李建伟, 前揭论文. 46 면. 42) 일반아파트를구입할능력이없는저소득사회계층을상대로시행하는정책이다. 예컨대일정한조건에부합될경우일반아파트보다낮은가격또는세금으로아파트를살수있도록하는경제적용방 ( 經濟適用房 ) 정책을말한다. 43) 비록중국인민은행과중국은행감독관리위원회에서두번째아파트구입시선지급금액에대해엄격히규제하고있지만첫번째아파트구입할경우와같이여전히기존 30% 의선지급금액에관한규정을적용하기때문에부동산거래에는큰충격이없다고하겠다. 44) 孙宪忠, 前揭论文,60 면. 45) 王利明, 不动产登记与物权的确认和保护, 光明日报,2007.9.24 日字. 46) 王金根, 論不動産善意取得 ( 重慶工商大學學報, 2006 年第 2 期 ), 83 면.
가. 이의등기제도이의등기란등기에착오가있다고인정할경우기존등기의공신력을저지하기위하여부동산등기부에기재하는등기를말하며 47) 특히이의등기는공평가치를실현하기위한것이다. 48) 물권법제19조에의하면 권리자및이해관계자가부동산등기부의기재사항이착오가있다고인정하는경우경정등기를신청할수있다. 부동산등기부에기재된권리자가등기의정정을동의하거나등기착오를증명할수있는증빙서류가있을경우등기기관은등기를정정하여야한다. 부동산등기부에기재된권리자가등기의정정을동의하지않을경우이해관계자는이의등기를신청할수있다. 등기기관이이의등기를받아드릴경우신청자는이의등기를한날로부터 15일이내에소를제기하여야하며그렇지못할경우이의등기는실효된다. 이의등기가부당하여권리자에게손해를가할경우권리자는신청자에게손해배상청구를할수있다 고규정하고있다. 49) 그러나물권법은이의등기의신청기간에대하여분명하게규정하지않아문제의소지를남겼다. 하지만물권법부동산선의취득의입법취지를감안할때이의등기신청기간은제3자가해당부동산의소유권을취득하기전즉소유권이전등기완료전으로한정하는것이타당할것이다. 예를들어등기권리자인 A가그의부동산을 B에게매각하여등기기관에소유권이전등기를신청한경우에진정한권리자인 C가등기기관의이전등기완료전에관련증빙서류에의하여이의등기를신청한다면 B는해당부동산을선의취득할수없다. 그러나이전등기가완료된이후에이의등기는적용될수없을것이다. 나. 불법행위책임불법행위란타인에게손해를가하는위법한행위를말한다. 불법행위및그에따른손해배상책임은사회생활에서생기는손해를적정하게분담하는데있다. 불법행위책임은과실책임을원칙으로하는데이는법률이명확하게규정한경우에적용할수있으며, 책임의형식은불법행위의정지, 재산반환, 원상회복, 손실배상등이있다. 일반적으로불법행위의가해자는무과실을입증할책임을부담한다. 불법행위책임은손해배상책임의범위가직접손실을포함할뿐만아니라간접손실도포함한다. 민법통칙제117조에의하면국가집단및타인의재산을침해할경우해당재산을반환하여야한다. 반환할수없을경우금전으로환산하여배상하여야한다. 진정한권리자는이규정에의하여침해자에게배상청구를할수있다. 다. 부당이득부당이득이성립하기위하여는우선수익이법률상원인즉반환의무자에의한일정한이익의취득을법률상정당화하는사유내지그이득을보유할권원이없는것이어야한다. 그리고그수익자즉반환의무자가타인의재화또는노무로부터이득을취하여야한다. 즉부동산소유권과같은물권의취득뿐만아니라부동산등기의취득도수익에해당한다. 부 47) 謝乃煌, 物權法理論視野中的異議登記 ( 求索, 2007 年第 5 期 ), 102 면 ; 江平, 中国物权法敎程 ( 知識产权出版社, 2007), 144 면. 48) 王利明 49) 不動産登記制度를도입한국가는일반적으로모두更正登記制度를두고있다. 독일민법은제 894 조 ( 不動産登記簿의訂正 ) 및제 899 조 ( 異議登記 ) 에서규정하고있고, 스위스민법은제 975 조및제 977 조에규정되어있다. 全国人大常委会法制工作委员会民法室编, 前揭書, 30 면 ; 王胜明主编, 前揭書, 44 면.
당이득은수익자가받은이익의모습그대로반환하는것이원칙이며, 반환되는부당이득에는원물은물론이고그과실도포함한다. 민법통칙제92조에의하면적법한근거없이부당한이익을취득하여타인에게손해를가할경우가해자는그가받은이익을피해자에게반환하여야한다. 진정한권리자는이원리에의하여도구제받을수있다. 라. 등기기관의책임 1) 공시원칙과통일등기제도공시제도는물권의변동내지현상을공시하여물권거래를하려는자를보호하기위하여만들어진제도이다. 따라서공시의내용을신뢰한자를보호하고신뢰한대로법률효과를부여할필요가있다. 이렇게함으로써공시의기능이발휘되게된다. 물권법제9조는공시의원칙을명문으로규정하였다. 즉부동산물권의설립변경양도및소멸은법적등기를하여야효력이발생하고등기하지않으면효력이없다. 그러나법률이별도로규정할경우그러하지아니한다. 공시의형식에관하여동법제16조에의하면부동산등기부는물권의귀속및내용의근거이다. 부동산등기부는등기기관에서관리하는데공시의방법인등기에관하여종래중국에서는토지와건물을구별하여등기기관을달리하였다. 따라서실무상으로는이와같은물권별등기기관의불일치로인하여등기의혼란내지많은분쟁등을유발하고있다. 이에물권법제10조는부동산통일등기제도를 50) 규정하였으나 51) 실제로등기기관및등기방법등의통일은상당한시간이소요될것이다. 52) 2) 등기심사제도중국의현행법률은부동산물권의등기요건및등기심사표준에대하여명확한규정이없으며다만, 물권법제12조는등기기관의등기심사에대하여규정하였다. 53) 물권법제정전에등기기관의심사에대하여분명하지않았고학설도일치하지않았다. 등기는물권의창설행위가아니라단지공시방식이고등기기관은등기한물권진실성을보장하는담보인도아니기때문에등기기관의심사는형식적인심사일수밖에없다는견해가 54) 있다. 이에대하여중국이현재시장경제발전초기에처해있어경제질서가매우혼란하고사기행위가자주발생하기때문에실질적인심사를하지않으면심각한사기문제를초래할수있다. 따라서실질적심사제도를도입하면거래당사자의손해를최대한막을수있으며등기기관의책임감도보다강화할수있고등기의공시기능과공신기능을도모할수있다는등의이유로심질적심사제도를시행하는것이타당하는견해가있다. 55) 50) 학자에따라物權登記의통일을大統一, 中統一, 小統一로나누고있다. 申卫星, 我国物权法中论爭焦点问题探讨 ( 法学杂志第 2006 年第 4 期总第 159 期, 法学杂志社, 2006), 38 면. 51) 審議稿당시法律委員會는당사자의부담을덜어주기위하여不動産登記를통일시켜야한다는常務委員會의의견을찬성하면서統一登記는행정관리체제와관련된문제이기때문에일정한과정이필요하다고하였다. 罗菜娜, 物权法 ( 草案 ) 學習討論參考 ( 中国法制出版社, 2005), 68 면. 52) 中國에서登記에관한統一方案이어려움을토로하고있다. 申卫星, 我国物权法中论爭焦点问题探讨 ( 法学杂志第 2006 年第 4 期总第 159 期, 法学杂志社, 2006), 38 면. 53) 중국은물권법제정과정에서부동산등기심사와관련하여형식적인심사를진행할것인지아니면실질적인심사를할것인지여부에대하여논란이있었으나이러한정의규정과심사형식에대한의견의차이로이에대한직접적인논의를회피한채등기기관의직책만규정하였다. 임호, 중국부동산등기제도에관한연구 ( 物權法을중심으로 ) ( 아시아법제연구제 8 호, 2007), 130 면. 54) 劉凱湘, 關于不動産登記問題的几点思考, http://www. civillaw.com.cn/article/default.asp?id =20004. 55) 王利明, 試論我國不動産登記制度的完善 ( 求索, 2001 年第 6 期 ), 45 면 : 王利明, 我国民法典重大疑难问题之硏
어떻든간에현행물권법은실질적심사주의를취하지않았다. 그이유는중국의등기기관은행정기관이기때문에실질적심사주의를취하면막대한책임을지게되는데현실적으로등기기관은그와같은책임을감당할수없다. 따라서물권법은형식적인심사를중심으로특수상황에서실질적인심사를하는절충적인입장을취한것이다. 56) 현재중국의현실을감안하면물권법이형식적심사주의입장을취하는것이이해가된다. 그것은등기행정기기관이형식적심사를하는것만해도시간이나비용이막대하게소요되는데실질적인심사를한다는것은현실적으로매우어렵기때문이다. 아울러등기행정기관은공공기관으로서실질적인심사를담당함으로당사자간의분쟁에개입하는것도바람직하지않다. 그러나장기적으로는등기의내용과진실한권리를일치시키기위해서등기내용에대해서실질적인조사가필요할것이다. 57) 3) 등기기관의과실책임제도물권법제정과정에서부동산물권의등기청구권자가허위서류를등기기관에제출하고그로인하여타인에게피해가발생하였을경우배상책임에대하여는이의가없었으나등기기관의배상책임에대하여많은논의가있었다. 이는등기기관에따라등기행위가민사또는행정행위로구분되며그에의하여책임소재가일반민사책임과국가행정행위배상책임으로구분되기때문이다. 58) 물권법제21조는등기기관의배상제도를규정하였다. 부동산물권의등기내용이정확한지여부는거래당사자의이익뿐만아니라거래안전및사회질서에도많은영향을끼치므로 59) 물권법이등기기관의책임을강화하여이와같은규정을두는것은매우타당하다고할수있다. 다만, 이러한배상책임이민사상배상책임인지아니면국가배상책임인지에대하여제21조는분명하지않다. 60) 국가배상책임의경우직접피해만보상함으로써당사자는사실상충분한배상을받을수없고, 민사상배상책임의경우에등기기관은배상문제에대하여엄청난부담을갖게된다. 현재최고인민법원이제정중인 " 도시가옥등기행정안건심리약간의문제에관한규정 " 이 61) 이러한문제에대해분명히정할것을기대한다. 究 ( 法律出版社, 2006), 340 면. 56) 梁慧星, 精確認識物權法 ( 學習時報, 2006 年 3 月 27 日 ), 5 면. 57) 崔建远, 中国房地产法硏究 ( 中国法制出版社, 1995), 266 면. 58) 임호, 前揭論文, 133 면. 59) 王利明, 前揭試論我國不動産登記制度的完善, 46 면. 60) 중국의현행이론및실무에의하면등기기관의책임은국가배상책임이다. 임호, 前揭論文, 133 면. 61) 关于审理城市房屋登记行政案件若干问题的规定, http://news.xhby.net/system/2008/04/08/ 010234688_01.shtml.