현장에서부딪치는상가투자 & 중개실무질의 172( 일처리 ) 1강. Ⅰ. 상가중개의개요, 상가중개업무수행단계 1. 성공적인상가투자와중개를위해서가장중요한것은무엇인가요? 2. 상가중개를하면서안정적인중개업을운영하기위한중개업운영형태는? 3. 법률적, 경제적, 물리적분석중상가건물의중개를위해가장중요한분석은무엇인가요? 4. 상가중개의업무수행단계를쉽게설명해주실수있나요? 2강. 상가중개체크리스트, Ⅱ. 상가건물임대차보호법핵심1 ( 개요 ) 5. 본격적인창업에앞서상가중개를체험해보고싶은경우에는어떻게하면좋을까요? 6. 중개보조원을고용할때, 중개업동업할때사용할수있는계약서양식이있나요? 3강. 상가임대차보호법핵심2 (1조목적 ~ 2조적용범위 ) 7. 전대차도상가건물임대차보호법 ( 이하상임법 ) 의보호를받을수있을까요? 8. 상가건물임대차보호법에적용을받으려면보증금과월세가일정금액이하여야한다고알고있는데, 이때적용되는환산보증금에부가가치세가포함되나요? 9. 일시사용을위한임대차계약시꼭기재해야할특약사항은무엇인가요? 4강. 상임법핵심3 (3조대항력등 ~ 9조임대차기간등 ) 10. 매매로건물소유자가변경시새로운소유자에게계약해지및보증금반환을요청할수있는지요? 11. 계약만료후보증금을받지못한경우구제절차가있는지요? 12. 임차권등기명령이된건물의임차시불이익은? 13. 대항력, 순위변제, 최우선변제의차이는? - 1 -
5강. 상임법핵심4 (10조계약갱신요구등 ) 14. 다른법령에의해철거또는재건축이이루어지는경우 5년동안의임대차기간은보장받을수있는지요? 15. 최초임대차계약후재계약을한경우재계약시점부터 5년동안계약갱신요구를할수있는가요? 16. 전대차계약을하려고하는데임대인동의는필수사항인가요? 17. 임대인의동의없는전대차계약의경우임대인에의한강제계약해지가가능한가요? 18. 전대차계약의전차기간은어떻게되는가요? 19. 다른법령에의해철거또는재건축이예정되어있는경우임대차계약기간중이라도합법적으로건물을명도받을수있는방법은? 6강. 상임법핵심5 (10조계약갱신요구등 ) 20. 최초임대차계약후법에서정한기간동안계약갱신요구를하지않았을경우계약은해지되는가요? 21. 최초임대차계약후소유자가변동되었는데, 종전에차임을연체한사실이새로운소유자에게도적용이되는지요? 22. 환산보증금을초과하는임대차계약의경우소유자가변경될경우새로운소유자에게계약갱신요구권을행사할수있는지요? 23. 임대차계약기간중에소유자가변경될경우새롭게 5년동안계약갱신요구를주장하려면어떻게해야하나요? 24. 임대차계약기간중에소유자가변경될경우임차인이할수있는조치는어떤것이있나요? 25. 관련법령에의해재건축이진행되어가게를적법하게비워달라고하려면어떤절차가필요한지요? 26. 상가계약시 9대필수체크사항을간단히요약할수있을까요? 27. 묵시적갱신이되었을때계약을해지를위한통고의기간이민법과상임법이상이한데실제적용은어떻게되는지요? 28. 2013.8.13 상임법개정으로종전상임법적용환산보증금을초과하는계약에도적용되는내용은어떤것인가요? 7강. 상임법핵심4 (11조차임등의증감청구권 ~ 13조전대차관계에대한적용 ) 29. 주택의임대차기간만료후재계약시보증금증액이있을경우계약서작성방법은? 30. 임대차계약기간중에보증금의일부를월세로전환요청할수있는지요? 그리고어떤기준으로전환할수있는가요? - 2 -
8강. 상임법핵심5 (14조보증금중일정액의보호 ~ 부칙, 상임법심화분석 ) 31. 임차인이투입한필요비, 유익비상환청구권은임대차보호법에규정이없는것으로아는데, 이때는어떻게해야하나요? 32. 임차인의필요비, 유익비를배제하려면어떤방법이있을까요? 33. 빈토지에임차인이자신의비용으로건물을지어서영업을하고계약기간만료후건물을임대인에게양도한다는계약을하자고하는데, 믿고계약해도되는지요? 34. 일시사용을위한임차를원하는경우중개사입장에서반드시기재하여야할특약사항은무엇인가요? 35. 상임법의임대차와민법의전세권의차이는? 36. 빈땅에임차인의비용으로건물을지어영업을하려는임대차계약시중개사가반드시고지해주어야할사항은어떤것이있는가요? 9강. 주택 vs 상가임대차보호법비교분석, 건축물용도분류 28 37. 임차인의권리중대항력의효력은? 38. 묵시적갱신이후임대인도계약해지를할수있는가요? 39. 묵시적갱신이후주택과상가의임대차기간은각각어떻게되는가요? 40. 필로티는층수에산입하지않는다고알고있는데, 다가구와다세대주택의경우도전체가필로티여야하는지요? - 3 -
10강. Ⅲ. 건축물용도분류 28, 건축물의바닥면적산정 41. 아파트단지내상가에기존학원 (300m2) 이영업을하고있는경우, 제가학원 (300m2) 을신규등록하려고하는데가능한지요? 42. PC방을운영하려는고객이왔는데주거지역에서할수있는면적기준을어떻게설명해야할까요? 43. 건축물용도분류상의바닥면적기준과업종별인허가시면적기준은동일한가요? 44. 바닥면적계산은어떻게하나요? 45. 위락시설과숙박시설의주거지역과의이격거리는얼마인가요?( 단, 지형, 지물로구분이안될경우 ) 46. 도시형생활주택의건축물용도는무엇인가요? 47. 2000.5 이후공동주택의분양면적산정방법은? 48. 2014.12.6 개정된주택법의오피스텔분양면적산정방법은? 11강. 수익형소형주택투자성분석, 주요건축물용도별허용지역, 건축물용도변경 49. 2014.4.23 건축법개정으로동일근린생활시설상호간의용도변경시절차를완화한내용은무엇인가요? 50. 건축물용도변경시어떤경우에허가이고, 어떤경우에신고인가요? 51. 수익형소형주택중주차장기준이약해서향후수익성이높아질수있는용도는무엇인가요? 52. 수익형소형주택 5가지는무엇인가요? 12강. 건축물용도변경절차및체크리스트, 상가관리단규약, 단지내상가업종규제 53. 3층에학원 (250m2) 을입점하려고구청에갔더니직통계단이 2개가있어야등록이가능하다고합니다. 직통계단을 2개소이상설치해야하는건축물의용도는어떤것이있나요? 54. 아파트단지내상가에중개사무소를열려고하는데, 건축법규정에적합한데상가관리단규약에의해못한다고관리사무소에서이야기를들었습니다. 이규약이법보다도우선할수있는가요? 55. 임대차계약시임대인이특약사항에기재하지는않았지만동종업종을추가로임대하지않기로한다는약정은효력이있는지요? 56. 얼마전횟집을인수받았습니다. 3개월후에들리는이야기로횟집을양도한사람이같은시의다른구에서횟집을오픈했다고합니다. 계약해제와손해배상이가능한지요? 57. 아파트단지내상가의건축물대장을열람해보니해당호수의용도가주민편의시설로나오는데, 건축물용도분류의무엇에해당하는가요? 58. 상가임대차계약시용도변경이필요하다고예상되는경우특약사항으로기재하여야할사항은? 59. 동종업종또는유사업종관련특약사항기재요령은? - 4 -
13강. Ⅳ. 상가의영업, 인허가및규제, Ⅴ. 상가업종별분석 ( 식품접객업외 ) 60. 기존에미용실하던영업장을임차하여새로이미용실을오픈하려고구청에갔더니기존미용실이폐업신고안되어서신규신고가안된다고합니다. 어떻게하면좋을까요? 61. 지위승계를하는업종의경우구비서류는? 62. 장기간공실이었거나자유업종이있던상가의임차시주의해야하는이유는무엇인가요? 63. 행정처분이승계되는업종에는어떤것이있나요? 64. 별도인허가가필요없는자유업종에는어떤것이있나요? 65. 상가영업장개설형태에따라신규, 지위승계, 변경이있는데각각의차이점과주의해야할사항은? 66. 건학상권하부행소주의구체적인내용은? 67. 상가영업인허가및규제에관한법률에는어떤것이있나요? 68. 상가업종별로규제법률은구체적으로어떤것이있나요? 69. 상가주요업종별법률적특징은? 70. 허가, 등록, 신고해야하는업종이정리된것이있나요? 14강. 식품접객업등계약진행체크리스트, 공중위생영업 ( 숙박시설 ) 71. 식품접객업 6가지의영업신고또는허가관련절차는? 72. 식품접객업의주요시설기준은? 73. 노래방과노래연습장의차이? 74. 식품접객업의중개실무및유의사항은? 75. 식품접객업등계약진행시체크사항은? 76. 숙박시설의숙박업소종류와특징은? 77. 중개시유의해야할숙박업소는? - 5 -
15강. 공중위생업, 게임제공업, 음악산업, 비디오물시청제공업, 체육시설업, 학원등교육관련업 78. 게임제공업의종류와기준면적은? 79. 사행행위영업은허가를받아야하는것으로알고있는데, 영업할수있는기간은어떻게되나요? 80. 노래연습장의주요시설기준과준수사항은? 81. 실내골프연습장의주차장확보기준은? 82. 연면적이 1,650m2이상인건물의경우동일건물에학원과청소년유해시설이입점할수있는기준은? 83. 게임제공업의중개실무및유의사항은? 84. 노래연습장등의중개실무및유의사항은? 85. 비디오물시청제공업의중개실무및유의사항은? 86. 체육시설업의중개실무및유의사항은? 87. 학원등교육관련영업의종류에는어떤것이있나요? 88. 학원으로사용할수있는건축물의용도는? 89. 어린이집과유치원의차이점은? 90. 가정어린이집중개시유의사항은? 91. 학원의중개실무및유의사항은? 16강. 상입법개정안 (2015.5.4) 핵심해설, 의료업및복지시설업 92. 이번상임법개정안중고액임차인보호에관한내용은? 93. 클리닉센터에약국입점시확인해야할약국개설등록금지사항이란? 94. 이번상임법개정안의특징은? 17강. 기타업종 ( 풍속영업, 담배소매업, 퇴폐, 기타업종 ), Ⅵ. 분야별상가중개실무 ( 수익률및가격분석 ) 95. 중개사무소에서담배를판매할수있는지를확인할수있는곳은? 96. 담배소매인지정기준은? 97. 담배소매인거리제한제외규정은? 98. 경찰의단속권이있는풍속영업의범위는? 99. 중개시각별히유의해야할업종은? 100. 보증금 1억, 월세 500만원, 융자없이 11억에매입한다면, 요구수익률, 월수익, 수익가격은각각얼마인가요? 101. 수익형부동산투자수익률을계산하는양식이있나요? 102. 실무에서주로사용하는수익가격분석방법은? 103. 건물형태에따라층수별보증금과월세상대비율은어떻게적용되나요? - 6 -
18강. 부가가치세 ( 부동산과부가가치세의관계, 최근개정내용 ) 매수인의질문 104. 85m2초과하는아파트를분양받을때는부가가가치세가발생하는것으로알고있는데, 기존아파트를살때도부가가치세가발생하나요? 105. 상가건물매매시매도인이사업자냐개인이냐에따라부가가치세가달라지나요? 106. 부가가치세는확인설명할의무가없는것으로아는데중개실무에서중개사고나경영사고를방지할수있는요령은? 19강. 부가가치세 ( 간이과세자 vs 일반과세자비교, 부동산거래와부가가치세 ) 매도인의질문 107. 일반과세자가상가건물을매매할때건물에대한부가가치세의과세표준은어떻게구하나요? 108. 상가주택의경우주택부분이더클경우에도부가가치세납부의무가있나요? 109. 매도인이일반과세자인경우와간이과세자인경우부가가치세납부의차이점은? 110. 간이과세자로적용받을수있는중개업의수입은? 111. 간이과세자인중개업자의부가가치율은? 112. 부가가치세납부면제가되는 1년간수입금액은? 113. 중개시부가가치세의발생유무가확인하기곤란한경우어떤특약을넣어야할까요? 20강. 부가가치세 ( 계약유형별부가가치세 ( 일반매매, 중간지급조건부, 사업양도, 임대차 )) 114. 신축중이거나분양하고있는상가를거래할경우대금을납부할때마다부가가치세를환급받기위해서는사업자등록을언제까지해야하나요? 115. 상가를임대할경우에는부가가치세는누가납부하고어떻게계산하나요? 116. 토지매매에대해서는부가가치세가부과되지않는것으로알고있는데, 토지의임대차에대해서는부가가치세가발생하는지요? 117. 임대주택에사업용건물이함께설치되어있는경우부가가치세계산은? 118. 상가를최초분양받은후일부대금을지불한경우이를전매한경우기납부한대금의부가가치세에대한분쟁을막기위한특약은? 119. 포괄양수도계약시절차와유의해야할사항은? 120. 사업양도 ( 포괄양수도 ) 로처리할수없는경우는? 121. 상가임대차중개시부가가치세관련주요특약작성요령은? - 7 -
21강. 부가가치세 ( 종합요약, 포괄상가양수도계약서 ) 매수인의질문 122. 부가가치세를환급받은경우사후관리는어떻게되나요? 123. 부가세와소득세를적게내기위해임대인이다운계약서를요구할경우중개사의대처방법은? 124. 부가가치세관련중개사고유형과그에대한대처방법은? 125. 개인사업자의과세유형결정과전환방법은? 126. 매도인과매수인의사업자유형에따른부가가치세발생유형은? 127. 상가와주택이함께있는상가주택의경우매매와임대시부가가치세발생은어떻게되나요? 128. 상가주택의경우중개보수는어떻게계산하나요? 129. 사업양도 ( 포괄양수도 ) 계약일경우특약사항은? 130. 반드시암기해야할부가가치세발생과처리내용은? 22강. 각종부담금및추가세금, 학교및교육환경위생정화 131. 학교환경위생정화구역내의건물에이미학원이있는데, 이건물에들어갈수있는업종은? 132. 상가중개시발생할수있는각종부담금과세금은어떤것이있나요? 133. 상가의경우하수자원인자부담금, 환경개선부담금, 교통유발부담금이발생할수있다고하는데, 각각의납무의무자와부과대상은어떻게되는지요? 134. 학교환경위생정화구역의규제를받는대상과규제업종은? 135. 학교환경위생정화구역은토지이용계획확인원에서확인할수있나요? 136. 교육환경위생정화구역의규제를받는대상과규제업종, 규제규모는? 137. 학교환경위생정화구역에서금지시설과심의후제한적으로설치가능한업종은? 138. 해당지번이상대정화구역과절대정화구역을확인할수있는사이트가있나요? 139. 학교, 교육환경위생정화구역에서중개시유의사항은? 140. 학교환경위생정화구역의거리산정방법은? 141. 학교환경위생정화구역과교육환경위생정화구역의규제시설에대한정리표가있나요? 142. 하수도원인자부담금이발생하는지역은? 143. 하수도원인자부담금의중개실무및유의사항은? - 8 -
24강. 주차장, 행정제재처분과승계 144. 용도변경시별도주차장을확보하지않고가능한경우는? 145. 동일영업장에서는동일영업을할수없는행정처분승계업종의종류및처분기간은? 146. 행정처분받은사실을확인할수있는방법은? 147. 행정처분적발일과확정일사이에확인할수있는방법은? 148. 건축물대장에위반건축물로나오는경우허가나등록을받아야하는업종이들어갈수있나요? 149. 중개시주로접하는부설주차장의정의는? 150. 주차대수 5대, 8대이하일경우특례의내용은? 151. 지역별부설주차장설치기준에따른주차대수산정방법은? 152. 주차대수산정계산시소수점이나왔을때계산방법은? 153. 복합용도시설물의주차대수산정방법은? 154. 용도변경및증축시주차대수산정방법은? 155. 주차장설치관련중개실무및유의사항은? 156. 행정처분의종류및처분의효과는? 157. 대인처분과대물처분의차이점은? 158. 행정제재처분은있지만처분효과의승계는없는업종은? 159. 행정제재처분의중개실무및유의사항은? 25강. 위반건축물과이행강제금, 영업권리 ( 권리금 ) Ⅶ. 종합및요약 ( 상가거래계약시필수사항 ) 160 위반건축물의종류와관할관청의조치에는어떤것이있나요? 161. 이행강제금의산정기준과부과기준은? 162. 이행강제금의중개실무및유의사항은? 163. 계약시위반건축물및행정제재처분에대해매도인으로부터확인할수있는확인서양식이있나요? 164. 권리금중개시확인설명서를작성해야하나요? 165. 권리금의세금관계는어떻게되나요? 166. 양도인과양수인의권리금에대한격차가클경우조절할수있는방법이있을까요? 167. 영업권리양수도계약서작성시특약사항작성요령은? 168. 옥외광고물설치시참고해야하는법률이있나요? 169. 상가거래계약전확인사항은? 170. 상가거래계약단계별유의사항은? 171. 상가거래계약별특약내용은? 172 상가계약시확인설명서작성법은? 현장에서부딪치는상가투자 & 중개실무질의 172 키워드검색법 1. 궁금한키워드가생기면 ctrl+f5 를눌러서해당키워드를입력해서찾으시면됩니다. 2. 해당질문에강의를수강하면서답변메모를해두면계약시바로활용하실수있습니다. - 9 -