제 4 장 계획설명서 계획의개요 상위및관련계획검토 관련법규검토 여건분석및현황조사 지구단위계획재정비추진방향
계획의개요 1. 계획의배경및목적가. 계획의배경 주민의사에기초하지않는과도한인위적규제로간선부신축행위전무 명동관광특구의위상에맞는고유한이미지와명성에부합하는 관광 쇼핑 문화의국제적명소 로의육성의필요성증대 차없는거리및가로활동공간확대로보행환경과가로활동향상필요 나. 계획의목적 노후건축물의성능개선을유도하여상업가로의특성유지 지속가능한명동 명동의주기능 ( 소매점, 관광 ) 강화로관광지로서의경쟁력 ( 위상 ) 강화 차없는거리확대를통한가로활동강화 2. 계획의범위가. 공간적범위 위치 : 서울특별시중구명동1 가 54번지일대 면적 : 300,545 m2 나. 시간적범위 기준년도 : 2014 년 목표년도 : 2023 년 다. 내용적범위 현황조사및여건분석 상위계획및관련계획의검토 부문별계획 184
3. 추진경위 구분 일자 추진내용 1 2000.03.30 명동관광특구지정 2 2005.11.17 명동관광특구지구단위계획구역지정 3 2006.12.28 명동관광특구지구단위계획결정 4 2010.01.28 특정개발진흥지구지정 ( 금융 ) 5 2012.07.03 명동관광특구지구단위계획재정비용역착수 6 2012.10.16~2013.10.23 관련부서 ( 사전 ) 협의 ( 제1차 ) 7 2012.10.30 착수보고 8 2013.01.25 ~ 2013.02.04 관련부서 ( 사전 ) 협의 ( 제2차 ) 9 2013.04.10 ~ 2013.05.20 설문조사 ( 방문객 / 점포주 / 건물주, 현장설문및우편발송 ) 10 2013.10.17 시 구합동보고회 11 2013.11.20 ~ 2013.12.03 주민공람및관련부서협의 12 2013.11.21 중구도시계획위원회자문 ( 자문결과 : 수권소위원회후시상정 ) 13 2013.12.11 중구도시계획위원회소위원회자문 ( 자문결과 : 조건부동의 ) 14 2014.03.06 서울시도시 건축공동위원회소위원회자문 (1차) 15 2014.03.24 서울시도시 건축공동위원회소위원회자문 ( 현장조사 ) 16 2014.05.26 교통영향분석 개선대책심의 17 2014.07.23 2014년제12차서울시도시 건축공동위원회심의 ( 보류 ) 18 2014.08.28 서울시도시 건축공동위원회소위원회자문 19 2014.09.24 2014년제15차서울시도시 건축공동위원회심의 ( 수정가결 ) < 위치도 > 185
상위및관련계획검토 1. 2030 서울플랜 (2013, 서울특별시 ) 가. 주요핵심이슈 구분 차별없이더불어사는사람중심도시 내용 소득 건강 교육등에있어지역 연령 성별격차를줄여나감으로써시민이누려야할기본적권리를충분히보장받는도시 일자리와활력이넘치는글로벌상생도시 사람과일자리중심의경제환경을조성하고창의와혁신을통해성장동력산업을육성함으로써누구나취업의기회가열려있고, 경제주체 지역간상생발전하는도시 역사가살아있는즐거운문화도시 자연 역사 문화자원과도시를통합적으로관리하고, 전통과현대생활이조화를이루도록함으로써생활속에서서울다움을느낄수있는도시 생명이살아숨쉬는안심도시 생태환경을회복하고자원순환형도시시스템을구축하며, 도시의위기관리역량을강화함으로써시민모두가안심하고쾌적하게생활할수있는도시 주거가안정되고이동이편한주민공동체도시 안정된주거공간을확대하고, 편리한녹색교통환경을조성하며, 삶터와일터가어우러진도시재생을추진함으로써집걱정 통근부담이적고공동체가활성화된도시 나. 생활권별계획방향 중심지 주거지 교통 생활기반 지역특화 한양도성을역사문화중심지로육성 ( 한양도성복원, 역사문화거점조성등 ) 서울역 ~ 용산연계국제업무기능흡수 / 강화 도심주거기능확충을통한도심부활력증진 ( 도심형주거의계획적관리등 ) 역사적장소성을보유한특성주거지보전및관리 ( 한옥밀집지, 성곽및궁궐주변등 ) 교통수요관리강화 ( 주차수요관리강화, 거리기반혼잡요금제도입, LEZ 설정등 ) 대중교통을이용한도심접근성강화 ( 신안산선, 신분당선서북부연장, 중앙버스전용차로확충, 버스노선체계재정비등 ) 용산공원조성, 남북녹지축조성 ( 북한산 ~ 남산 ~ 용산공원 ~ 한강 ) 내사산과서울성곽연계한환상녹지축조성 도심부정체성강화및매력증진 ( 내사산 청계천등자연환경및역사문화재주변경관관리 ) 도심형특화산업육성 ( 동대문패션, 종로귀금속, 충무로영화 인쇄출판등 ) 186
2. 서울도심부발전계획 (2004, 서울특별시 ) 가. 도심부개발의기본원칙 지역특성에따른다양한관리, 과도한고층 고밀개발지양, 특성보유구역의보존등으로도심부의역사성, 문화적특징보존및경제력활력과경쟁력강화는도모 나. 도심부관리유형 지역별특성에따른다양한관리 명동은 특성보존지구 로관리 정비유형 도시구조 기능 건축물 특성보존지구 유지 유지 유지 재개발지구 전면개편 전면대체 전면대체 자율갱신지구 부분개편 부분대체 부분대체 종합정비지구 종합검토 다. 특성보존지구의관리지침 대상지역 도심부의특성을간직하고있는지역은그특성을훼손하지않도록보호하고, 그특성을보강 대상지역은인사동, 명동, 정동, 관철동, 가회동, 북창동등시민과전문가가그특성을유지하는것이바람직하다고제시한지역 재개발구역지정금지및해제검토 특별관리를통한특성보존및보강 이들지역이가지고있는도심특성과매력을보호하기위하여재개발구역의지정을지양 재개발구역으로지정되어있는북창동은해제를검토 도심특성을보유한지역에대해서는필요시지구단위계획을통해그특성을훼손하는개발을방지하고특성을유지 / 보강할수있는개발을유도 공공투자를통한가로정비, 공공주차장설치, 전선지중화, 차없는거리조성, 시장환경개선사업등지역의매력을보강할수있는특별환경개선사업을이들지역에우선적으로배정 < 도심부관리유형설정 > 187
라. 높이계획 도심부의역사성을보존하면서, 내사산과의조화를유도하고, 점진적인스카이라인의변화를도모하기 위하여도면에표시된바와같이 30m, 50m, 70m, 90m 지역으로나누어높이관리의기본틀을설정 내사산에의한위요감유지 북악, 인왕, 낙산, 남산등강한역사성과상징성을갖는내사산 ( 內四山 ) 에둘러쌓여있어조선의수도로정한선조의우주관을상징하고있을뿐아니라, 세계어느도시에서도볼수없는수려한자연경관을제공 내사산의조망을차단하거나내사산과경쟁하지않으며, 내사산으로부터가능한한도성의구조를조망할수있도록스카이라인을관리 역사적장소와주요조망축의보호 인사동, 정동, 가회동등강한역사성을가진지역과궁궐및종묘등주요역사유산주변은역사적경관과분위기를적극보호 북악산및북한산을향한세종로의조망축, 남산과종묘를잇는오픈스페이스축, 돈화문과안산으로향한돈화문로축, 청계천을따라형성되는동서오픈스페이스축, 도심부내의길을따라형성된내사산으로의조망축등을보호 점진적인변화의유도 도심부의스카이라인은급격하고돌발적인변화를지양하고점진적이고완만한변화를추구 건물높이가낮은지역에서지나치게돌발적인고층화는억제되며, 점진적으로변화해나갈수있도록도심부의기존의건축물의높이를바탕으로높이제한을지역별로차등화 도심부의인간적스케일유지 가로의활력을잃지않는방향으로높이를관리하며, 도심부특유의높이와크기감을유지하고형성해나갈수있도록유도 < 도심부높이의기본틀 > 188
3. 도시및주거환경정비기본계획도시환경정비사업부문 (2010, 서울특별시 ) 가. 도심부지역구분 지역구분방향제시토지이용유도방향 중추관리기능인국가행정기능과대기업본사등의업무행정기능이도심부의상징적인업무중심지역으로도심핵지역밀집하여도심부의핵을이루는지역유지발전 도심부의상징적인업무중심지역으로발전시키도록유도 도심상업지역 역사문화보전지역 도심서비스지역 도심형산업지역 도심주거지역 도심복합용도지역 혼합상업지역 상업 위락점포들이밀집하여거리의활력과다양성을유지하고있는지역으로, 활력있는상업지로서의특성을보존, 유지, 강화하도록함 역사적분위기와함께보존되어야할장소적특성과매력을보유하고있는곳으로서신규정비구역의지정을지양하고필요시지구단위계획을수립하여특별하게관리 업무및상업기능을지원, 중소규모의각종서비스를담당하는지역 상업, 문화 집회, 주거 ( 일부지역에한함 ), 숙박, 업무시설등을주요도입용도로함 인쇄, 영상, 광고등도심부에필요한산업기능이활성화된충무로일대의지역으로서, 업무, 아파트형공장, 근린생활, 숙박시설등을주요도입용도로함 교남동, 사직동, 익선동, 이화동일대도심부에남아있는주거기능을유지하면서새로운주거입지를유도하는지역 주거, 문화 집회, 근린생활, 교육연구시설을주요도입용도로함 업무, 상업, 주거, 문화, 호텔등다양한용도의복합개발을유도하며, 주거용도가과도하게선점하는것을방지하기위해블록별로주거비율의상한을제한 섬유, 의류, 신발등도매업소, 시장, 기타다양한종류의상업기능이복합된지역으로서용도지역상일반상업지역에서허용되는용도를폭넓게허용 ( 단, 주거용도는주용도에서제외 ) 다양하고활력있는도심상업기능과가로의특성을유지, 보강 역사적분위기와장소적특성을보존 업무 상업지원, 문화, 여가, 숙박등도심활동을지원하는서비스기능유도. 인쇄, 광고, 영상등도심형산업유지 / 지원 도심부에남아있는주거기능을유지하면서새로운주거기능도입유도장래남북녹지축을조성하면서도심활성화를위한복합개발유도 다양한상업활동의유지, 강화 < 도심부토지이용계획 > 189
나. 용적률계획 공익요소도입시용적률인센티브를부여하는방식으로용적률을관리하여사업성과공익성을제고하는방안을모색 특히, 도시환경정비사업의유형을토지병합및공공시설확보여부에따라구분하여유형별로용적률인센티브를차등적용한다. 구분기준용적률허용용적률상한용적률 내용 서울시도시계획조례상해당용도지역의용적률기준을준용 일반상업지역 : 600% 이하 ( 단, 종묘주변은 300% 이하 ) 준주거지역 : 400% 이하 일반주거지역 : 250% 이하에서종별용적률적용 토지병합및공공시설확보여부에따라두가지유형 (A, B 타입 ) 으로구분하여허용용적률차등적용 A 타입 : 토지병합 ( 건축 ) 및공공시설확보 ( 내부도로망개설등 ) 를수반하는도시환경정비사업 B 타입 : 기정정비구역이외지역에서공공시설확보 ( 내부도로망개설등 ) 없이토지병합 ( 건축 ) 을주목적으로시행하는도시환경정비사업 공공시설부지제공및공개공지의무면적초과제공에따른용적률인센티브를추가하되, 최대 1,000% 는넘지않도록한다. 상한용적률 : a + b + c 1,000% c : 공공시설부지제공및공개공지초과제공에따른용적률인센티브 < 도심부용적률 ( 기준 ) 계획 > 190
다. 높이계획 내사산에의한위요감유지, 역사적장소와주요조망축보호, 점진적스카이라인변화유도, 도심부의인간적스케일유지등도심부발전계획 (2004) 의관리기조를수용하여수립한 2005 년기본계획의높이기준을유지하되, 도시환경정비사업유형별 (A, B타입 ) 로높이를차등적용 사선제한을배제하고기본계획에서정한높이를기준으로가로구역별높이를적용 도심부발전계획에서제시한높이에도시환경정비사업유형에따라 A타입의경우 20m, B타입의경우 10m를추가하여기준높이를설정 - A타입기준높이 = 도심부발전계획높이 + 20m - B타입기준높이 = 도심부발전계획높이 + 10m 이경우해당지역의지형, 인접도로의폭, 주변토지이용 ( 용도, 밀도, 높이 ) 및경관등을고려하여도시계획위원회심의를통해기준높이를조정할수있음 < 도심부높이계획 > 191
4. 서울사대문안역사ㆍ문화도시관리기본계획가. 역사ㆍ문화도시관리기본계획의필요성 (1) 역사자원발굴을위한조사및가치평가공론화필요 600년역사도시로서도시정체성회복을통한사대문안제모습찾기 현재의시점에서한양도성으로서의사대문안의가치재조명 미래를위한도시정체성회복과세계역사도시등재추진 (2) 역사문화관리를위한관리체계마련 역사도시에부응하는새로운도시관리시스템마련 장기적이고지속적인역사도시관리를위한계획체계정립 (3) 역사문화자원의적극적인보존및활용을위한실현수단마련 역사적장소성유지, 역사문화자원의보전및활용을위해해당개발행위에대한지원시책과보상방안마련 역사문화자원의보전및활용을위한구체적인방법론제안 나. 기본방향 (1) 가꾸어가는역사문화도시관리 원형보존과함께가꾸어가는역사문화도시관리로원형의보존, 부분적보전, 적응적재사용, 잠재적문화재의고려등역사환경에대한다양한접근도입, 역사자원과주변을통합하여도시의장소성을가꾸는접근 (2) 도시구조와면의관리 대상물관리에서도시구조와면의관리로서울의공간구성원리를고려하여지형, 수계, 조망등을고려한역사문화자원관리 개별건축물의점적인보전을넘어주변에대한관리등면적도시관리적접근 (3) 생활하고도시활성화하는보전 보는보존에서생활하고도시활성화하는보전으로일상생활환경과밀접한역사문화환경보전및지역활성화와연계 역사적사건및시기등테마에따른역사문화자원의네트워크구축 192
관련법규검토 1. 국토의계획및이용에관한법률 도시ㆍ군관리계획의정비 ( 법제34조, 시행령제29조 ) 특별시장 광역시장 특별자치시장 특별자치도지사 시장또는군수는 5년마다관할구역의도시 군관리계획에대하여그타당성여부를전반적으로재검토하여정비하여야한다. 도시 군관리계획결정의고시일부터 10년이내에해당도시 군계획시설의설치에관한도시 군계획시설사업이시행되지아니한경우에는해당도시 군관리계획시설결정의타당성을검토하여그결과를도시ㆍ군관리계획입안에반영하여야함 주민과지방의회의의견청취 ( 법제 28 조, 시행령제 22 조 ) 국토교통부장관, 시 도지사, 시장또는군수는도시 군관리계획을입안할때에는주민의의견을들어야하며, 그의견이 타당하다고인정되면도시 군관리계획안에반영하여야한다. 지구단위계획의내용 ( 법제52조, 시행령제45조 ) 지구단위계획구역의지정목적을이루기위하여지구단위계획에는다음각호의사항중제2호와제4호의사항을포함한둘이상의사항이포함되어야한다. 다만, 제1호의2를내용으로하는지구단위계획의경우에는그러하지아니하다. 1. 용도지역이나용도지구를대통령령으로정하는범위에서세분하거나변경하는사항 2. 대통령령으로정하는기반시설의배치와규모 3. 도로로둘러싸인일단의지역또는계획적인개발 정비를위하여구획된일단의토지의규모와조성계획 4. 건축물의용도제한, 건축물의건폐율또는용적률, 건축물높이의최고한도또는최저한도 5. 건축물의배치 형태 색채또는건축선에관한계획 6. 환경관리계획또는경관계획 7. 교통처리계획 8. 그밖에토지이용의합리화, 도시나농 산 어촌의기능증진등에필요한사항으로서대통령령으로정하는사항 지구단위계획에서의건폐율등의완화적용 ( 시행령제46조 ) 지구단위계획구역에서건축물을건축하려는자가그대지의일부를공공시설또는기반시설중학교와해당시 도또는대도시의도시 군계획조례로정하는기반시설의부지로제공하거나공공시설등을설치하여제공하는경우에는그건축물에대하여지구단위계획으로다음각호의구분에따라건폐율 용적률및높이제한을완화하여적용할수있다. 1. 공공시설등의부지를제공하는경우가. 완화할수있는건폐율 = 적용되는건폐율 [1 + 공공시설등의부지로제공하는면적 원래의대지면적 ] 이내나. 완화할수있는용적률 = 적용되는용적률 + [1.5 ( 공공시설등의부지로제공하는면적 공공시설등제공부지의용적률 ) 공공시설등의부지제공후의대지면적 ] 이내다. 완화할수있는높이 = 건축법 제60조에따라제한된높이 (1 + 공공시설등의부지로제공하는면적 원래의대지면적 ) 이내 지구단위계획구역의지정목적이다음각호의 1에해당하는경우에는법제52조제3항의규정에의하여지구단위계획으로 주차장법 제19조제3항의규정에의한주차장설치기준을 100퍼센트까지완화하여적용할수있다. 1. 한옥마을을보존하고자하는경우 2. 차없는거리를조성하고자하는경우 3. 그밖에국토교통부령이정하는경우 193
2. 서울특별시도시계획조례및시행규칙 지구단위계획의경미한사항의처리등 ( 조례 18조 ) 제18조 ( 지구단위계획의경미한사항의처리등 ) 1 시장은영제25조제4항각호의어느하나에해당하는지구단위계획을변경하는경우에는영제25조제4항본문의단서에따라영제25조제2항에따른공동위원회 ( 이하 " 공동위원회 " 라한다 ) 의심의를거치지아니하고변경할수있다. 2 영제25조제4항각호의어느하나에해당하는경미한사항의변경함에있어시구도시계획위원회또는공동위원회의심의를거쳐처리하는경우동위원회는해당지구단위계획의수립취지에반하지아니하는범위안에서조건을붙여의결할수있다 국토의계획및이용에관한법률시행령제25조제4항 4 다음각호의어느하나에해당하는경우에는행정기관의장과의협의, 국토교통부장관과의협의및중앙도시계획위원회또는지방도시계획위원회의심의를거치지아니하고지구단위계획을변경할수있다. 1. 지구단위계획으로결정한용도지역 용도지구또는도시 군계획시설에대한변경결정으로서제3항각호의 1에해당하는변경인경우 2. 가구면적의 10퍼센트이내의변경인경우 3. 획지면적의 30퍼센트이내의변경인경우 4. 건축물높이의 20퍼센트이내의변경인경우 ( 층수변경이수반되는경우를포함한다 ) 5. 제46조제7항제 2호각목의 1에해당하는획지의규모및조성계획의변경인경우 6. 건축선의 1미터이내의변경인경우 7. 건축물의배치 형태또는색채의변경인경우 8. 지구단위계획에서경미한사항으로결정된사항의변경인경우. 다만, 용도지역 용도지구 도시 군계획시설 가구면적 획지면적 건축물높이또는건축선의변경에해당하는사항을제외한다. 10. 지구단위계획구역면적의 10퍼센트이내의변경 지구단위계획구역안의용적률계획및운용 ( 시행규칙제7조 ) 지구단위계획을수립하는경우적용하는용적률은다음각호에서정하는바에따른다. 1. 영제30조에따른기존의용도지역이용적률이높은용도지역으로변경되거나변경된경우가. 기준용적률 : 변경전용도지역의조례제55조제1항부터제4항까지에따른용적률범위안에서별도로정한용적률나. 허용용적률 : 변경전용도지역의용적률 +( 변경후용도지역의용적률-변경전용도지역의용적률 ) 2/3 이내. 이경우 " 변경후용도지역의용적률 " 이란변경후용도지역의조례제55조제1항부터제4항까지의경우에따른용적률을말한다다. 상한용적률 : 허용용적률 (1+1.3 가중치 α) 이내 ( 단, 변경전용도지역의용적률을적용하지아니할경우에는조례제55조제1항부터제4항까지에따른해당지역의용적률범위안 ) 또는기준용적률 (1+1.3 가중치 α) 이내. 2. 영제30조에따른용도지역변경이없는경우와용적률이같은용도지역으로변경되거나변경된경우가. 기준용적률 : 조례제55조제1항부터제4항까지와제16항의용적률범위안에서별도로정한용적률나. 허용용적률 : 조례제55조제1항부터제4항까지와제16항의용적률이내다. 상한용적률 : 허용용적률 (1+1.3 가중치 α) 이내또는기준용적률 (1+1.3 가중치 α) 이내 3. 영제30조에따른기존의용도지역이용적률이낮은용도지역으로변경되거나변경된경우가. 기준용적률 : 변경후용도지역의용적률범위안에서별도로정한용적률나. 허용용적률 : 변경후용도지역의용적률이내다. 상한용적률 : 허용용적률 (1+1.3 가중치 α) 이내또는기준용적률 (1+1.3 가중치 α) 이내 194
3. 서울특별시지구단위계획수립기준가. 획지에관한사항 (1) 기본원칙 계획의실현을위하여반드시필요한경우에한하여지정하는것을원칙으로하고, 지정시토지소유주간의의사를파악하여실현방안을높이도록함 획지계획은기반시설또는공공용지확보, 간선도로교통개선등공공목적을위하여필요한경우에한하여수립하도록하고, 기타의경우에는최대개발규모이내에서자율적공동개발계획을수립하도록함 (2) 공동개발 ( 지정 / 권장 ) 계획수립기준 공동개발지정은민원발생을최소화할수있도록, 지구단위계획실현에반드시필요한부분에한하여지정하도록함 획지내는공동개발계획이수립된것으로보며, 획지간공동개발계획수립은원칙적으로불허함 (3) 자율적공동개발계획기준 인위적공동개발은계획의실현에어려움이있으므로최대개발규모범위내에서인센티브계획과연계한자율적공동개발을적극적으로활용 자율적공동개발을적용함에있어서공동개발하고자하는대지의돌출등대지의형태가지나치게부정형이거나세장비 ( 단변과장변의비 ) 가 1:3이상이되는등과도할경우에는자율적공동개발을불허하도록함 나. 용도에관한사항 (1) 지역특성고려 도심 / 부도심 / 지역중심지역, 인사동 / 명동 / 북창동등지역특성이분명한경우에는구체적인건축물용도계획을작성하는방안을마련하도록함 (2) 입지특성고려 구역지정목적에부합하는용도계획을수립하고, 동일구역내에서도입지특성에따라용도계획을차별화 하도록함 195
다. 용적률및인센티브에관한사항 (1) 적용기준 서울시조례상의기준 / 허용 / 상한용적률의체계를근간으로수립기준을보다구체적으로제시토록함 획지별로건축계획시달성가능한용적률을반드시고려하여밀도계획의실효성을확보하도록함 건폐율, 높이등용적률결정요인과의연관관계를고려하여계획하도록함 용도지역 기준용적률 허용용적률 상한용적률 일반상업지역 300~600% 800(600)% 이하 법적용적률의 2배이하 ( ) 안은 4대문안의경우적용 (2) 허용용적률인센티브 계획유도인센티브 : 지구단위계획의목적달성을위하여건축한계선, 공공보행통로등규제적성격의인센티브항목과권장용도, 공개공지추가확보등유도적인센티브항목으로서해당인센티브량의 100분의 70 이내기준으로계획 친환경인센티브 : 자연지반보존등환경친화적지구단위계획을위한인센티브로서해당인센티브량의 100분의 30 이상에서계획 < 허용용적률인센티브체계개념도 > 기준용적률 용도지역용적률범위이내 친환경인센티브항목친환경계획준수시 (30% 이상 ) 허용용적률계획유도인센티브항목유도및규제항목준수시 (70% 이내 ) 상한용적률 공공시설부지제공시등 라. 높이에관한사항 (1) 기본원칙 용도지역별용적률, 중심지위계및서울시스카이라인관리원칙등을고려하여최고높이범위설정 관계법령과지역여건을고려하여사선제한을적용하거나최고높이와사선제한을동시에적용할수있음 (2) 용도지역별최고높이결정범위 블록별평균높이는용도지역상용적률에따른최고높이의결정범위를만족해야함 구분 간선부 이면부 제3종일반주거지역 60m 이하 40m 이하 준주거지역 / 준공업지역 80m 이하 50m 이하 근린상업지역 90m 이하 60m 이하 일반상업지역 120m 이하 70m 이하 접도조건은도로폭 20m를기준으로간선부와이면부로구분하였으며, 도로체계등지역여건에따라필요 하다고인정되는경우조정이가능 196
마. 건축물배치및형태계획 (1) 기본원칙 건축물의외부공간과보행가로를함께계획함으로써, 도시공간의공공성확보를위한틀을마련하도록함. 일반구역의건축물형태와외관은지역전체의경관, 스카이라인등을고려하여작성하고, 특별히경관관리가필요한지역은건축물의재료와색채및지붕의형태등보다상세한계획을작성하도록함. 간선가로변이나지하철역사연접부는사람들이많이이용하는공간이므로, 이들지역연접부의건축물은보다더개방적이고, 접근이용이하도록계획함. (2) 인센티브계획 건축물의디자인유도가필요한지역에대하여디자인관련조항인재료및색채, 매스등에대한인센티브조항을신설하도록함 가로의활성화에지대한영향을미치는 1층부공간의공용공간조성을활성화하기위하여저층부개방공간조성에대한인센티브조항을신설하도록함 건축선후퇴에의하여조성되는지역이가로공원조성을위하여일정기준을만족하는경우에전면공지로판단하여추가적인인센티브를제공하도록함 건축선과공공보행통로등제한적으로적용하는인센티브를다양화하도록함 바. 경관계획 (1) 기본원칙 서울의산과공원, 강, 역사문화와시가지의고유한특성등을유지토록경관보호가필요한지역에서는경관상세계획을수립 조망점을설정하는경우에는근경과원경모두에서주변과조화될수있도록계획 당해구역의미래상을개개의건축물을통하여체험하는것이아니라구역전체를미래지향적인관점에서입체적으로체험할수있도록계획 경관계획은다른부문별계획인토지이용계획 ( 특히용도지구인경관지구계획 ), 공원 녹지계획, 교통시설물계획, 가구및획지의규모와조성계획, 건축물에관한계획등과서로연계하여검토 수립 구역의특성을살릴수있는곳에서야간경관을향상시킬필요가있는경우에는그방안을제시 개발사업으로인한대상지의장래의모습을예상하고아름답고쾌적한환경을유도할수있도록경관의관리, 형성에관한내용을중심으로기본방향을제시 197
(2) 경관상세계획수립대상 광역도시계획, 도시 군기본계획, 도시 군관리계획및서울시경관계획등에따라경관상세계획을수립하도록결정한지역 수림대 구릉지 하천변 청청호수등자연경관이양호한지역 주요문화재나한옥등전통적건조물, 시대적건축특성이반영되어있는건물들이밀집해있어보존이요구되는역사환경지역 깨끗한공기, 맑은하늘, 주위의산세, 양호한수림대, 구릉지, 하천변, 청청호수등우수한기후및지리적조건을갖은시 군에개발압력이존재하고있어양호한자연환경및경관의보전이필요한지역 독특한경관형성이요구되는시 군의상징적도로, 녹지대, 문화재나한옥등전통적건조물, 시대적건축특성이반영되어있는건물군등의주변지역 경관지구및미관지구에지정된지구단위계획구역 (3) 경관상세계획기본구상 도시축경관 지구내외의자연 문화 역사적요소 가로경관정비 옥외광고물 대상지의토지이용및가로체계등을고려하여면, 선, 점등주요한공간의골격을설정하고각공간별로계획방향을설정 (4) 경관상세계획의작성방법 수립개요 : 경관상세계획의목적및공간적 시간적 내용적범위 현황분석 : 자연 인문 역사 관광 스카이라인등경관요소와경관에영향을미치는법규및관련계획등에관한조사및분석 기본구상 : 경관상세계획을통해보전 육성 창조또는제거하여야할과제의선정과과제별기본전략을제시하고적정한축척의경관관리구상도작성 계획지침 1 일반지침 : 스카이라인, 야경, 색채, 광고물, 가로, 안내물 2 장소별특별지침 : 랜드마크, 조망점, 유적지, 보전지역 3 건축지침 : 건축선, 건물의높이 길이, 창문의위치 크기, 지붕형상등 4 기타공원 녹지조성계획등 실행계획 : 단계별추진계획등 198
사. 특별계획구역 (1) 기본원칙 특별계획구역은지구단위계획을실현하기위해필요한경우제한적으로운영하도록함. 특별계획구역은지구단위계획실현에중요한역할을수행해야하는지역이므로, 지구단위계획의목적을분명히하고, 이러한목적에부합하는공익성있는구체적인계획을수립하도록함. 특별계획구역이결정된이후주민간의갈등이나, 장기간개발이방치되는등실현이불투명할경우에는지구단위계획재정비시반드시해제또는존치여부에대한재검토및적정운영방안을제시하여야하며, 존치시에는기반시설확보필요등명확한존치사유와토지소유자의견수렴결과를제출하여야함 (2) 용어의정의 특별계획구역 : 지구단위계획구역중에서현상설계등에의하여창의적개발안을받아들일필요가있거나계획안을작성하는데상당한기간이걸릴것으로예상되어충분한시간을가질필요가있을때에별도의개발안을만들어지구단위계획으로수용결정하는구역 특별계획가능구역 : 지구단위계획수립시특별계획구역으로지정할필요성은있으나계획실현방안및주민동의등에따라계획실현의장기화및현재구역지정이어려운지역을대상으로향후구체적인사업방안및사업추진계획에따라특별계획구역지정을제안할수있는구역을선정하고특별계획구역지정을위한계획지침을마련하는대상구역 (3) 특별계획가능구역지정원칙및대상 구분 구역지정가능대상지 신규지정 지구단위계획관련지침및기준에따른특별계획구역지정대상지 규모가크고입지상건축행위에따른주변에미치는영향이큰지역 토지소유자의동의및개발프로그램이뚜렷하지않아현재여건상특별계획구역지정이어려운지역이나향후협의를통하여우수한개발안을유도할필요가있는지역 기존구역 특별계획구역해제가필요한지역으로별도의관리방안이마련되지않아특별계획가능구역으로관리가필요한지역 지구단위계획재정비시장기미시행된기존특별계획구역에대해사업유도또는관리방안이필요한지역 (4) 지구단위계획재정비시기존특별계획구역재검토 재정비시특별계획구역이포함되어있는경우 특별계획구역의존치여부검토및적정운영방안제시 특별계획구역에대해서는주민의견수렴의무화 설문조사, 열람공고시개별등기발송, 주민설명회등 199
(5) 세부운영기준및절차 특별계획가능구역효력기간설정 1 용어의정의 : 특별계획가능구역의효력기간 이라함은특별계획구역가능지지정에따라일반지구단위계획결정내용에따른건축행위가제한되는기간을말한다. 2 효력기간설정 : 지구단위계획수립시특별계획구역가능지가포함된경우지구단위계획결정고시일로부터 3년이내에특별계획구역지정에관한신청이없는경우그 3년이되는날의다음날에특별계획구역가능지에대한효력은잃으며이경우일반지구단위계획에따른건축행위는가능하다. 단, 주민요청 ( 대상토지면적의 1/2 이상동의 ) 및입안권자 ( 구청장등 ) 이필요하다고인정하는경우해당도시계획위원회자문을거쳐 2년이내 ( 총 5년범위이내 ) 에서효력기간을연장할수있다. 특별계획가능구역세부절차 구분계획수립기준제안요건세부절차 1 특별계획가능구역지정 지구단위계획결정시특별계획가능구역지정 - 향후특별계획구역지정을위한계획지침제시 - 도시관리계획결정 : 일반지구단위계획 지구단위계획수립시대상구역의주민동의현황위원회보고의무 지구단위계획및특별계획가능구역지정 ( 안 ) 작성 주민열람공고 구도시계획위원회자문 도시 건축공동위원회심의 결정고시 2 특별계획구역지정및세부개발계획수립 특별계획구역지정및세부개발계획결정 - 도시관리계획 ( 지구단위계획 ) 결정 - 개별건축행위제한 지구단위계획주민제안요건 ( 토지면적의 2/3 이상 ) 특별계획구역지정및세부개발계획 ( 안 ) 작성 주민열람공고 구도시계획위원회자문 도시 건축공동위원회심의 결정고시 200
여건분석및현황조사 1. 여건분석가. 입지여건및도시특성 중구는수도서울의 25개구가운데중심부에위치하고있으며, 청계천을경계로남쪽에위치하고있고, 동쪽으로는성동구, 서쪽으로는마포구 서대문구와접함 정보ㆍ유행ㆍ쇼핑ㆍ여가및첨단기술제품의발상지로서행정부서, 각종금융및기업의본사등중추관리기능의중심지임 덕수궁 ( 대한문 ), 남대문 ( 숭례문 ), 남산팔각정등의문화재와명동성당, 조선호텔, 한국은행등의보존가치가높은건물이입지하여서울내에서도장소적명성을유지하고있음 전국및국제적판매망을형성하는종합시장, 백화점, 쇼핑가등이위치 나. 용도지역현황 중구는전체 9.97 km2중공업지역과녹지지역은전무하고, 주거지역이 63.7%(6.35 km2 ) 를차지하고, 상업지역이 36.3%(3.62 km2 ) 를차지함 구분 중구서울시면적 ( km2 ) 구성비 (%) 면적 ( km2 ) 구성비 (%) 합계 9.97 100.0 605 100.0 주거지역 6.35 63.7 308 50.9 상업지역 3.62 36.3 26 4.3 공업지역 - - 28 4.6 녹지지역 - - 243 40.2 비고 2012년통계연보참고 서울시통계정보시스템참고 < 중구용도지역현황도 > 201
다. 기반시설현황 (1) 도로및도로시설현황 중구의도로는광로, 대로, 중로, 소로로구분되며총연장 114,452m 임 도로시설은지하차도, 지하보도, 보도ㆍ육교, 광장으로구분 도로현황 구분 합계 (m) 광로 (40m이상) 대로 (25 40m미만) 중로 (12 25미만m) 소로 (12m미만) 연장 (m) 114,452 9,002 16,722 20,006 68,722 도로시설현황 구분계명칭비고 계 31 지하차도 4 퇴계로, 남산 1 호터널입구, 의주로, 쁘렝땅백화점앞 지하보도 10 서울역앞, 서울역우체국, 남산입구, 남대문, 덕수궁, 한국은행앞, 중앙우체국앞, 회현, 충무, 소공 보도ㆍ육교 3 숭의ㆍ리라초교, 충무초교, 남산입구 광장 14 시청앞, 을지로 6 가, 신당동, 정동, 을지로입구, 을지로 4 가, 묵정동, 만리동, 서울역앞, 남대문광장, 광희동, 회현 2 가, 남산 3 호터널입구, 주자동 2012 년통계연보참고 (2) 공원현황 현재 34 개의공원이조성되어있고 26 개의공원이조성예정임 구분 계조성미조성 개소 ( 개 ) 면적 ( km2 ) 개소 ( 개 ) 면적 ( km2 ) 개소 ( 개 ) 면적 ( km2 ) 계 60 1.868 34 1.832 26 0.036 남산도시자연공원 1 0.436 1 0.436 - - 생활권공원 주제공원 2012 년통계연보참고 (3) 주차장현황 근린공원 12 1.335 10 1.333 2 0.002 어린이공원 18 0.037 12 0.025 6 0.012 소공원 23 0.019 8 0.004 15 0.015 체육공원 1 0.030 1 0.030 - - 문화공원 5 0.011 2 0.004 3 0.007 운영주체별검토시건축물부속주차장의비율이제일높음 구분 노외합계노상건축물부속공영민영개소 ( 개 ) 면적 ( m2 ) 개소 ( 개 ) 면적 ( m2 ) 개소 ( 개 ) 면적 ( m2 ) 개소 ( 개 ) 면적 ( m2 ) 개소 ( 개 ) 면적 ( m2 ) 합계 5,795 101,128 1,476 2,031 23 1,424 97 6,551 4,199 91,122 2012 년통계연보참고 202
라. 주변개발사업현황 중구개발사업현황을살펴보면주택재개발구역이 8개소, 주거환경정비구역 1개소, 도시환경정비구역 16개소, 지구단위계획구역 10개소, 도시재정비촉진지구 1개소가지정됨 < 중구개발사업현황도 > 203
2. 대상지현황가. 입지현황 대상지주변으로서울시청, 상공회의소, 금융기관 (KB국민은행, 신한은행, 우리은행, 기업은행등 ), 호텔 ( 롯데호텔, 웨스틴조선호텔, 플라자호텔, 프레지던트호텔등 ) 등행정, 업무, 판매기능이집적되어있어서울의중심지역할을수행하고있음. 서측의남대문로와동측의삼일로, 남측의퇴계로, 북측의을지로로둘러쌓여있어차량에의한접근성은매우양호함. 지하철 2호선을지로역과지하철 4호선명동역이입지하고있으며, 다수의버스정류장입지로대중교통에의한접근성이매우양호함. 대형건물과소규모판매점들의밀집도가높아녹지경관자원등의오픈스페이스부족 나. 도시관리계획현황 (1) 용도지역ㆍ지구현황 용도지역상중심상업지역이며, 용도지구는대상지전체가방화지구로지정되어있고대상지를둘러싸고있는도로변으로 12m의중심지미관지구가지정되어있음 (2) 기반시설현황 대상지내부로광로 3개노선, 대로 2개노선, 중로 3개노선, 소로 17개노선이결정되어있고중로 1개노선 ( 중로 1-158 호선 ) 을제외하고는모두조성되어있음 공공청사 (KT, 중앙우체국 ) 와시장 ( 엠플라자 ) 이대상지내부에결정되어있음 < 도시관리계획현황도 > 204
다. 토지이용현황 (1) 필지규모별현황 구분 필지수면적필지수 ( 개 ) 구성비 (%) 면적 ( m2 ) 구성비 (%) 합계 915 100.0 300,545 100.0 90m2미만 471 51.5 17,807.5 5.9 90~150m2미만 165 18.0 19,133.7 6.4 150~300m2미만 133 14.5 28,903.4 9.6 300~500m2미만 63 6.9 24,528.0 8.2 500~1000m2미만 23 2.5 14,519.8 4.8 1000m2이상 60 6.6 195,652.6 65.1 205
(2) 소유자별현황 구분 필지수 필지수 ( 개 ) 구성비 (%) 면적 ( m2 ) 구성비 (%) 면적 합계 915 100.0 300,545.0 100.0 사유지 683 74.6 145,039.0 48.3 국공유지 210 23.0 88,825.3 29.6 종교용지 9 1.0 42,688.0 14.2 외국인 10 1.1 19,739.5 6.6 명의인없음 3 0.3 4,253.2 1.4 206
(3) 지목별현황 구분 필지수 필지수 ( 개 ) 구성비 (%) 면적 ( m2 ) 구성비 (%) 면적 합계 915 100.0 300,545.0 100.0 대지 736 80.4 179,619.3 59.8 도로 170 18.6 78,237.7 26.0 종교용지 9 1.0 42,688.0 14.2 207
라. 건축물현황 (1) 경과년도별현황 구분 동수 ( 동 ) 구성비 (%) 합계 586 100.0 1962년이전 246 42.0 1962~1992년 176 30.0 1993년이후 28 4.8 자료없음 136 23.2 208
(2) 층수별현황 구분 동수 ( 동 ) 구성비 (%) 합계 586 100.0 20m미만 491 83.8 20~25m 38 6.5 25~30n 14 2.4 30~45m 14 2.4 45~60m 16 2.7 60~90m 11 1.9 90m초과 2 0.3 209
(3) 용도별현황 구분 동수 ( 동 ) 구성비 (%) 합계 586 100.0 단독주택 33 5.6 공동주택 1 0.2 제1종근린생활시설 267 45.6 제2종근린생활시설 175 29.9 교육연구시설 10 1.7 문화및집회시설 4 0.7 숙박시설 10 1.7 업무시설 49 8.4 위락시설 2 0.3 판매시설 17 2.9 공장시설 2 0.3 운동시설 1 0.2 자동차관련시설 7 1.2 종교시설 7 1.2 자료없음 1 0.2 210
(4) 건폐율현황 구분 동수 ( 동 ) 구성비 (%) 합계 586 100.0 60% 미만 63 10.8 60~70% 34 5.8 70~80% 67 11.4 80%~90% 146 24.9 90% 초과 273 46.6 자료없음 3 0.5 211
(5) 용적률현황 구분 동수 ( 동 ) 구성비 (%) 합계 586 100.0 500% 이하 463 79.0 500~600% 이하 46 7.8 600~700% 이하 19 3.2 700~800% 이하 12 2.0 800% 초과 43 7.3 자료없음 3 0.5 212
3. 현황종합분석 가. SWOT 분석 Strength 명동상권이지니는높은상징성과중심성 높은접근성, 보행중심의상업가로 새로운유행과변화에빠르게대응 Weakness 상업관련시설위주의토지이용 노후화, 지역의물리적쇠퇴지속 Opportunity 외래관광객의지속적인증가로관광객잠재력풍부 지구단위계획재정비시기도래 Threat 높은지가, 가용토지부족으로공공시설확보어려움 불리한규정으로토지주건축행위 ( 신축 ) 기피 213
수지구단위계획재정비추진방향 1. 명동의미래상 지속가능한명동관광 ( 지역경제 ) 활성화가로활동강화 상업가로특성유지, 지속가능한명동이될수있도록노후건축물성능개선적극유도 계획의실현성증진, 건축물성능개선유도를위하여과도한규제계획재검토 명동의중심거점 ( 에스콰이어부지특계 ) 에아이덴티티창출을통해관광특구로서의위상강화 명동의주기능 ( 소매점, 관광 ) 강화 문화공간및부족한편익시설등의적극적인유치 - 용적률완화와연계하여문화공간확보를유도한사항을상업가로구역까지확대적용, 관광 ( 지역경제 ) 활성화 기정교통처리계획은유지하고, 가로활동강화를위하여 차없는거리 확대 2. 부분별계획의재정비방향 214