www.hanaif.re.kr 부동산정책의방향과대응방안 금융연구시리즈 2009 년 9 월 30 일제 11 호 Examination on regulation policy in real estates market
금융연구시리즈 2009 년 9 월 30 일제 11 호 부동산정책의방향과대응방안 Examination on regulation policy in real estates market 수석연구원송경희 constantine@hanaif.re.kr 02-2002-2675 수석연구원이인혁 ijlee@hanaif.re.kr 02-2002-2689
내용요약 1. 연구의배경및내용 2009 년하반기실물경기의회복속도와는다소괴리된부동산시장의과열가능성이우려되었으나보금자리주택공급확대및 LTV/DTI 등의주택금융규제의영향으로주택가격이안정세를찾고있으며, 이와관련하여부동산시장의주요변수로서정부부동산규제정책의향방이커다란주목을받고있음 이에본연구에서는과거부동산규제정책의내용과효과등의검토에근거해향후시행가능한부동산정책과그영향및그에따른금융기관대응방안을모색해보고자함 이를위해 1 과거시기별부동산시장상황과대응정책을살펴본후, 2부동산정책을유형별로구분한후구체적인정책내용과정책효과를살펴봄 2. 주요부동산정책의유형및효과 부동산관련대책은수요측면과공급측면의대책으로구분할수있으며, 수요측면의대책은다시 1) 거래규제 ( 주택거래의신고및허가등 ) 2) 조세부과 ( 양도세, 종부세강화및감면등 ) 3) 주택금융규제 (DTI 및 LTV 규제, 서민주택자금지원등 ) 로, 공급측면의대책은 1) 대규모주택공급계획 ( 신도시, 대규모임대주택공급등 ) 2) 재건축관련규제 ( 용적률, 소형 / 임대주택의무건설비율조정등 ) 3) 분양가상한제또는자유화 4) 건설사에대한각종지원책등으로구분할수있음 부동산관련규제정책은계량화등이어렵고, 여타규제정책또는경기, 유동성, 금리등기타주택시장주변여건이미치는영향과해당정책이미치는영향을구분하기어렵기때문에정확한효과를판단하기어려움 그러나미분양주택구입에대한양도세감면, DTI 를통한주택금융규제, 대규모공급계획, 분양가상한제실시등은주택가격및공급등에일정한영향을미친것으로판단됨 3. 금융기관대응방안 2010 년주택시장에큰영향을미칠규제정책으로는 1) 보금자리주택의공급확대정책 2) DTI 등의주택금융규제정책 3) 양도세감면기한만료 4) 분양가상한제폐지여부 4) 재건축관련규제변화여부등이예상됨 이중 1) 보금자리주택공급확대정책과 2) DTI 등의주택금융규제정책은주택가격안정효과를가져올전망이며, 3) 양도세감면기한만료는감면의구체적인내용에따라상이한효과가기대됨. 4) 분양가상한제폐지여부와 4) 재건축관련규제변화여부는규제가완화되며일부인기주거지역을중심으로가격상승요인으로작용할가능성이있음 이에따라금융기관은규제변화시수혜지역을중심으로주택금융공급확대등을모색해볼수있을것이나, 주택가격안정기조가확실히확인되기전까지는 DTI 규제가지속될가능성이커소비자측면의주택금융공급확대가능성은제한적일전망
1. Importance of regulation policy in real estate market and purpose of this study There was concern about real estates market's burble in 2009 2H, but government response such as home supply expansion and mortgage finance regulation (ex. LTV/DTI) led home price to increase more modestly. This highlighted government's regulation policy's importance in real estates market. So in this paper, based on investigation on 1 the past regulation policy and real estates market situation then by chronological order and 2 mechanism and effect of each type of regulation, what kind of regulation policy can be taken effect afterward will be examined. 2. Classification and Examination on effect of each type of regulation Regulation tool about real estates can be classified into demand control and supply control, and demand control can be broken down 1) regulation on real estates trade 2) tax system 3) regulation on mortgage finance, and supply control can be broken down 1) home supply expansion control, 2) regulation on home-rebuildings 3) regulation on new apartments' price 4) support to building industry. Because of difficulty in quantification of regulation policy's contents and identification individual regulation tool's own outcome, it is very hard to measure perfectly regulation policy's effects. In spite of these difficulties, these regulation tools are supposed to have some effects : tax relief on capital gain derived from unsold apartments purchase, mortgage finance regulation through DTI, home supply expansion and regulation on new home's price. 3. Expectation of regulation policy change in 2010 Most important issues about regulation policies in 2010 will be 1) home supply expansion by public sector (Bokumjari) 2) whether mortgage finance regulation such as DTI will be continue or not 3) expiration of tax relief on capital gain 4) whether regulation on new apartments' price will be abolished or not 5) whether regulation on home-rebuilding will be re-loosen or not. Among them, 1) home supply expansion by public sector (Bokumjari) and 2) mortgage finance regulation such as DTI are expected to continue and make home price increase more slowly, but 4) abolishion of regulation on new apartments' price and 5) re-loosening of regulation on home-rebuilding are expected to make home price increase faster, and 3) expiration of tax relief on capital gain is expected to have both effect.
목 차 5 Ⅰ 서론 Ⅱ. 시기별부동산시장과정책동향 1. 1975~1978 년가. 고성장, 통화량급증, 부동산투기등을배경으로가격급등 _ 02 나. 주요부동산투기억제제도의기반마련 _ 04 2. 1979~1982 년가. 오일쇼크와정치적혼란등으로침체국면진입 _ 06 나. 일련의부동산경기활성화조치시행 _ 06 3. 1983 년 _ 07 4. 1984~1985 년 _ 08 5. 1986~1990 년가. 3 저호황등을배경으로한부동산가격급등과사회문제화 _ 08 나. 토지공개념의도입과 200 만호공급계획 _ 09 6. 1991~1997 년 _ 12 7. 1998~2000 년 (IMF 시기 ) 가. 전대미문의주택경기침체 _ 13 나. 건설경기활성화대책의집중적시행 _ 13 8. 2001~2007 년가. 저금리시대와부동산의금융상품화 _ 14 나. 세제등을통한보유부담중과, 분양시장규제강화 _ 15 9. 2008 년하반기이후 _ 18 Ⅲ. 부동산정책의유형과효과 1. 부동산정책의유형과효과분석방법가. 부동산정책의유형 _ 20 나. 부동산정책효과의분석방법 _ 22
6 목차부동산정책의방향과대응방안 2. 수요조절대책가. 거래규제 _ 25 나. 조세부과 _ 26 다. 주택금융규제 _28 3. 공급조절대책가. 대규모주택공급계획 _ 29 나. 재건축관련규제 _ 30 다. 분양가상한제 _ 31 라. 건설사에대한각종지원책 _ 32 Ⅳ. 향후부동산정책전망 1. 현재부동산시장점검 _ 34 2. 현재부동산규제정책관련주요이슈가. 보금자리주택공급 _ 37 나. 주택금융규제 (LTV 및 DTI 규제 ) _ 39 3. 금융기관대응방안 _ 41 < 부록 > IMF 시기이후주요부동산대책
표목차 7 표1 유형별부동산정책과주요정책수단 _ 20 표2 정책효과에대한선행연구결과 _ 23 표3 주요부동산관련조세대책이가격에미친영향 _ 28 표4 주택시장주요변수점검 _ 34 표5 보금자리주택공급관련정책추이 _ 38 표6 최근주택금융규제추이 _ 40 표7 2010년주요규제변화사항및파급효과전망 _ 41
8 그림목차부동산정책의방향과대응방안 그림 1 1975년이후부동산가격추이 _ 2 그림 2 1975~1986년부동산가격과주요정책 _ 3 그림 3 1987~1997년부동산가격과주요정책 _ 9 그림 4 1998년이후부동산가격과주요정책 _ 14 그림 5 IMF 시기이후주요부동산거래제한구역지정과주택가격변동추이 _ 26 그림 6 IMF 시기이후주요부동산관련조세대책과주택가격변동추이 _ 27 그림 5 2006~2007년 DTI 규제와주택가격추이 _ 28 그림 6 정부의주요주택공급정책과아파트거래가격추이 _ 29 그림 7 PIR( 소득대비주택가격비율 ) 의상승 _ 36 그림 8 가계부채및이자부담의증가 _ 36 그림 9 금리와주택가격상승률 _ 36 그림 10 과잉유동성과주택가격상승률 _ 36 그림 11 건설인허가실적추이 _ 36 그림 12 입주물량추이 _ 36 그림 13 아파트와연립주택가격상승률 _ 40
1 Ⅰ. 서론 부동산시장은수급조절곤란, 시장의국지성, 자금흐름과의높은연관성등으로인해비가역성 ( 非可逆性 ) 이존재하며자율조정기능이취약하다. 이러한특성으로부터효율성 ( 시장실패보완 ) 과사회후생증가 ( 서민주거안정등 ) 를위해정부가부동산시장에개입하여시장조정적기능을수행할필요성이비롯된다. 그리고이에따른정부의시장개입은다소이론이있기는하나가격과거래량등의측면에서부동산시장에상당한영향을미쳐온것으로인식되고있다. 예를들어올해 2/4분기 ~3/4분기예상치못한주택가격급등의주요원인중하나는 2008년부터지속된적극적인규제완화로지목되고있다. 따라서보다정확한부동산시장전망을하기위해서는현상황에서시행될수있는정책이무엇이며그파급효과가실제로어떠할지를정확히예상하는것이매우중요할것이다. 이에본연구에서는과거의부동산정책을살펴봄으로써이러한연구목적을달성하고자한다. 연구는크게세부분으로구성되어있다. Ⅱ장에서는과거부동산시장을시기별로구분하여각시기별부동산시장상황과그에대응한부동산정책을살펴보고자하였다. Ⅲ장에서는부동산정책을경기안정 ( 투기억제 ), 경기활성화등그성격별로구분한후다시수요측면과공급측면의정책으로구분하여각유형별정책의내용과효과를살펴보았다. 정책효과를분석하는데에는다양한방법이존재하나본연구에서는정책발표이후의부동산시장주요지표를통해정책효과를판단하는정성적방법을채택하였다. Ⅳ장에서는 Ⅱ장과 Ⅲ장의연구, 그리고現부동산경기점검을토대로현재도입되어부동산시장에큰영향을미치고있거나향후도입되어큰영향을미칠것으로예상되는부동산정책과그효과를검토하였다.
2 부동산정책의방향과대응방안 Ⅱ. 시기별부동산시장과정책 최초의부동산경기대책인 부동산투기억제에관한특별조치법 이 1967년 11월 29 일발표된이후거의매년한건이상의정부대책이발표되었으며, 이중투기억제대책이건설및부동산경기활성화를위해발표한대책에비해보다빈번하였다. 한편가격변화를측정할수있는 1974년이후 1 우리나라부동산시장에서는각각 7 차례의상승기와하락기가있었으며, 상승기는 1~4년, 하락기는 2~5년으로하락기가좀더길었던것으로파악된다. 각시기별경제상황과부동산시장상황, 그리고정부의부동산정책을개괄해봄으로써, 부동산시장의상승또는하락원인별정책적대응의내용과효과를개괄해보고자한다. 자료의한계상분석은 1974년이후로국한하기로한다. 1. 1975~1978 년 가. 고성장, 통화량급증, 부동산투기등을배경으로가격급등 그림 1 1975 년이후부동산가격추이 60 50 40 30 20 10 0-10 지가변동률 주택가격상승률 -20 '75 '77 '79 '81 '83 '85 '87 '89 '91 '93 '95 '97 '99 '01 '03 '05 '07 주 : 음영표시된부분이상승기, 편의상연간상승률을기준으로구분자료 : KB 1 1974 년부터지가변화율이발표되기시작했으며, 1986 년부터는국민은행에서주택가격지수가발표되었다
3 아직주택가격지수가발표하기전인이시기, 지가상승률을기준으로살펴볼때, 부동산가격은 1975~1978 년큰폭올랐으며 (1978 년지가상승률전국 49%, 서울 136%) 를맞았으며정부는이에대해 77 년과 78 년투기억제조치를내놨다. 이시기부동산가격급등의원인은고성장, 급격한통화팽창, 산업화에따른투자수익률상승기대, 급속한도시화에따른주거수요증가등에서찾을수있다. 우선경제는경제개발 5개년개획등정부의경제재건노력에힘입어높은성장세를유지했다. 1974년 1차오일쇼크로인한경기위축및정부의강력한긴축정책과물가안정정책의시행으로성장세가주춤했으나 1975년부터경기는다시회복되기시작했다. 정부의강력한수출주도형중화학공업체계구축과투자활성화조치, 세계경기회복, 그리고무엇보다도중둥건설호황에힘입어크게호조를보여, 1979년 그림 2 1975~1985 년부동산가격과주요정책 45 (%) 77.8.1 78.8.8 지가변동률성장률통화량 (M2) 증가율 35 25 15 5 80.9.16 80.12.13 82.12.22 82.5.18 82.1.14 81.6.26 ㅊ '77 '78 '80 81 '82 '83 83.2.16 83.4.18 83.9.5 시기별주요정책 수요측면 공급측면 투기억제 분양가상한제 투기억제 경기활성화 경기활성화 세제강화, 특정지역지정 세제완화, 특정지역폐지, 세제완화, 국민주택전매기간완화, 자금출처조사배제, 주택금융개선, 중소형주택건설의무폐지 투기억제세제강화, 전매제한강화, 채권입찰제도입, 공영택지공급확대, 목동신시가지개발, 소형및임대주택건설장려 자료 : KB
4 부동산정책의방향과대응방안 1/4분기성장률이 13.7% 에달할정도였다. 그러나 79년 1/4분기이후에는세계정세변화및제2차석유파동의여파로성장세가점차둔화되기시작했다. 한편통화량이급증하면서자금이부동산시장에유입되어가격을상승시키는요인으로작용하였다. 총통화량 (M2) 은 1965~1969년사이연평균 61.8% 증가했으며, 1977년이후에도매분기전년동기대비 30% 이상꾸준히증가하였다. 이처럼통화량이급증한주요원인으로는 1972년 사채동결및금리인하조치 ( 소위 8 3 조치 ) 에따른유휴자금증가, 1970년대중반이후중동건설붐에따른시중의유동성급증, 1973년이후중화학공업육성을지원하기위한통화공급확대등을들수있다. 그러나 1978년이후에는통화량 (M1) 증가폭이 20% 대로감소했다. 또한이같은통화량상승의영향으로소비자물가및생산자물가모두연 10% 이상의높은상승률을기록했는데, 인플레상승에따른실물자산수요증가역시부동산가격상승요인으로작용했다. 도시화율은 1960년 28% 에불과했으나 1970년에는 50% 로급상승하여, 도시용지와도시지역의주택이크게부족한현상이발생했다. 또한이시기산업화의조속한추진을위하여댐 도로 항만 상하수도등사회간접자본이집중적으로건설되었는데, 울산공업단지건설계획이발표된 1962년투기가나타나기시작해경부고속도로건설계획 (1967.12), 강남개발계획 (1970.1) 이발표되면서부동산투기가극에달했다. 국토개발은주변지역투기에불을붙이기도했지만경기활성화, 통화팽창등을통해서도주택가격에영향을미쳤다. 나. 주요부동산투기억제제도의기반마련 정부는 1967년 11월 부동산투기억제세에관한특별조치법 을발표, 오랫동안투기억제대책중하나로논의되어오던 부동산투기억제세 ( 현양도소득세 ) 를도입하게되었다. 그러나개발사업에따른수요증가등의영향으로투기억제세의도입이지가안정에큰영향을미치지는못했다. 부동산투기는 1970년도시계획법제정을통해도입된개발제한구역이 1971년지정되면서부터안정을찾기시작했고, 1974년오일쇼크이후경제가불황에빠지자정부는부동산투기억제세를폐지하는등투기억제조치를완화했다. 이후다시부동산가격이급등하자정부는 1977년 8월 신규
5 공동주택분양가상한규제조치 를내놓은데이어, 1978년토지거래허가및신고제, 양도소득세보강, 재산세개편등을주요내용으로하는 부동산투기억제및지가안정을위한종합대책 ( 소위 8 8조치 ) 를발표하였다. 주택분양가격에관한규제는 1963년 11월에제정된 공영주택법 에근간을두고있으나 1977년까지는정부의권장사항에불과했다 2. 하지만 1977년 8월 국민주택우선공급에관한규칙 이제정되면서본격적으로분양가상한제가실시되었다. 당시분양가상한제는현재와같이규모에따른구분도없이모든신규분양주택에대해시장가격보다낮은일률적인상한가를직접규정하는형태였다. (77년평당 55만원, 78년 68만원, 79년 78만원, 80년 90만원, 81년 105만원 ) 한편 8 8조치는수요억제와공급확대정책을망라한것으로이를통해현재에도시행되고있는부동산제도의중요한골격들이마련되었다는점에서중요한의미를가진다. 핵심내용은국토이용관리법개정을통한국토이용관리에관한기본철학정립과토지공개념의반영, 토지거래허가및신고제도입, 양도소득세및공한지세강화, 부동산거래질서확립등이다. 특히수요억제대책의핵심인세제조정부분은토지와건물에대한양도소득세를기본세율의 50% 균일적용, 미등기전매는 100% 적용, 그리고나대지및법인의비업무용토지에대한공한지세강화등을그내용으로하고있다. 또한부동산중개업소의허가제전환, 부동산등기시관인매매계약서및주민등록등본첨부의무화등이포한되어있다. 공급확대를위해서는택지의공영개발사업방식도입, 주택 5백만호건설, 과천등신도시개발등의대책을내놓았다. 이러한내용들은이후토지금고의한국토지개발공사로의확대개편을통한대규모도시용지개발공급기능강화및택지개발촉진 (1978년 ), 과천신도시개발 (1979년), 택지개발촉진법제정을통한공영개발사업방식도입 (1980년), 주택 500만호건설계획 (1981년) 등으로실현되었다. 2 지방자치단체와대한주택공사가정부로부터대부또는보조를받아건설한주택은무주택서민에게저렴한가격으로임대또는분양하였으나, 민간의경우는권장사항에불과했다.
6 부동산정책의방향과대응방안 분양가상한제실시이후주택건설실적은지속적인감소세를보였으며, 8 8조치까지시행되자부동산시장은가격하락에그치지않고거래가중단되는상황으로까지이어졌다. 즉정책목표는빠르게달성되었으나, 이시기의부동산시장안정을이같은정부대책의영향으로만설명하는것은다소무리한것으로판단된다. 8 8조치이후곧이어나타난 1979년의제2차오일쇼크와경제불황등의영향도크기때문이다. 한편이들정책실시이후주택투자가감소하면서주택재고증가율 (2.5% 내외 ) 이연간가구수증가율 (4% 내외 ) 을하회하여주택보급률이더욱하락하는결과를가져왔다 (1975년 74.4% 1980년 71.5%). 이는 80년대부동산가격불안의잠재요인으로작용했을가능성이높다. 또한분양가상한제실시직후아파트가격하락의반사효과에의한토지와단독주택가격상승, 토지거래허가제및신고제등에따른사유재산권침해우려와같은부작용도지적되었다. 2. 1979~1982 년 가. 오일쇼크와정치적혼란등으로침체국면진입 1979~1982년에는정치적혼란과제2차오일쇼크의영향으로인한극도의경기침체, 지난호황기정부의투기억제조치등의여파로부동산시장이침체국면에처했다. 이시기 1960년대초경제개발계획수립이후처음으로경제가마이너스성장을경험하기도했다. 이영향으로 1978년 48.98% 에육박했던 ( 서울지역은 135.70%) 지가상승률은 79년 16.63% 이후지속적으로둔화하여 1982년에는 5.40% 까지떨어졌다. 물가상승률을감안한실질상승률은 4년연속마이너스를기록했다. 나. 일련의부동산경기활성화조치시행 이에정부는부동산뿐아니라전체실물경기활성화를위해서 78년에발표했던 8 8 조치의일부를완화했다. 1980년주택경기가침체국면에서벗어나지못하자 9월
7 16일양도소득세탄력세율적용시한연장 (1982. 9.30 1984.3.31), 특별공제한도율인상, 주택건설용지의양도소득세 100% 면제 ( 아파트지구이외는 50% 면제 ), 1978 년고시한특정지역의폐지, 국민주택규모 50% 이상의건설의무폐지등을시행하였고, 그리고 1982년에도양도소득세 1가구 2주택면제기간연장, 주택자금지원및주택금융개선, 지방세부담경감, 자금출처조사의배제, 국민주택전매제한기간의단축 (2년 6개월) 등을내용으로하는주택경기활성화조치가잇달아발표되었다. 3. 1983 년 경기가활성화되면서 1982년후반부터부동산시장이다시과열양상을보이기시작했다. 정부의국내경기활성화를위한자금공급과수출지원자금의공급으로팽창된통화가부동산시장으로유입되었기때문이다. 1980년대에는부동산경기부침에따라정부는강 온양면의다양한부동산정책을발표하였다. 이시기의부동산정책은경기조절을위한주요수단으로본격적사용되었다는점과, 前시대의경험을토대로부동산투기에대한정책대응속도가빨라졌다는점, 부동산가격급등이초과수요에기인한다는인식에근거한공급확대정책이강화되었다는점등의특징을나타내고있다. 1982년후반부터부동산투기가다시활성화될조짐을보이자정부는다시투기억제쪽으로정책방향을선회하였다. 구체적으로 1982년 12.22주택투기억제대책 은분양주택가격에대한층별차등화, 전매제한기간연장및강화, 민간건설업체의소형및임대주택건설장려를주내용으로하고있다. 다음해인 1983년 2.16 부동산투기억제대책 은특정지역양도소득세과세시실거래가적용, 투기소득흡수를위한채권입찰제도입등이포함되어있다. 4.18 토지및주택문제종합대책, 9.5 주택건설활성화조치 등은공영개발택지공급확대에의한가격상승억제, 양도소득세탄력세율적용시한단축, 공공주택분양제도개선, 통화의안정운용을위한부동자금흡수등이주내용이다. 또한목동 (1983년) 등신시가지개발정책도발표했다.
8 부동산정책의방향과대응방안 4. 1984~1985년 KAL기사건과버마아웅산사건등으로인한사회혼란과부분적으로는규제정책의영향으로부동산경기는차츰안정을되찾게되었다. 이후부동산시장은 1985년중반까지경제전반의안정화추세에힘입어계속안정세를유지하였다. 부동산가격이 1984~1985년비교적안정세를유지했다는점에서 1982년후반부터발표된일련의투기억제책은효과를발휘했다고할수있으며, 다양한대책중부동자금흡수등을내용으로하는 1983년 9.5 조치 가실시 1년이후본격적인영향이나타난것으로평가되고있다. 또한공영개발을통한대도시택지공급이확대되어광명철산지구, 개포지구, 고덕지구, 목동및상계신시가지등서울및인접지역의대규모주거단지가개발되었다. 그러나부동산가격이안정된가운데여전히주택재고증가율 ( 최고 1983년 3.8%) 이연가구수증가율 (4% 내외 ) 에미치지못해주택가격을주기적으로불안하게하는요인으로떠올랐다. 주택보급률은결국 1980년대중반에는 60% 대까지하락했다 (1985년 69.8%, 1986년 69.7%). 5. 1986~1990 년 가. 3 저호황등을배경으로한부동산가격급등과사회문제화 1986년부터비롯된 3저호황에힘입은국제수지흑자의지속과 1987년에두차례의선거로인한통화증가로시중의유동자금이급격히증가하면서부동산시장은또다시가격불안기를맞게되었다. 유동성증가의영향으로증권시장이유례없는활황을맞이했으며여기에물가오름세심리가더해져부동산가격도급등하기시작했다. 특히 1987년하반기부터선거공약에서제시된지역개발사업은해당지역들의투기붐을일으키는것은물론전국적인지가상승으로확대되었다. 또한주택보급률이 60% 로내려간것에서알수있듯, 주택공급의부족도주택가격상승을더욱부채질하여당시전국평균지가변동률이 1987년 14.6%, 1988년 27.5%, 1989년 31.97% 에이르는등, 당시상황은가히 광란적인투기열풍 이라표현할수있는단계까지악화되었다. 이는다른한편으로는 1988년제6공화국출범이후진전된정치적민주화와더불어소득계층간분배구조개선, 복지향상등의문제가사회주요현안이되도록했으며근로자들의높은임금인상요구의주된이유가되었다.
9 나. 토지공개념의도입과 200 만호공급계획 1980년대말가격급등과경제적민주화요구의영향으로당시 6공화국정부는부동산정책변화에있어주요한조치를몇가지내놓는데 1988년부동산투기근절을위한장단기종합대책인 8.10 부동산종합대책 ( 이른바 8.10 조치 ), 이듬해인 1989년 5월의 200만호주택건설추진계획 (1988~1992)' 등이그것이다. 이어서 6공화국정부는 8.10 조치 의후속조치라할수있는토지공개념조치를 1990년도입하였고이의온전한실행을위해 1995년에는부동산실명제를도입하였다. 이결과토지공개념제도가시작된 1990년 3월 ~1991년까지주택가격은매분기 3~4% 의비교적낮은상승률을보이다주택공급이본격화된 1991년을기점으로장기적인하향안정기에돌입하였다. 토지공개념과부동산실명제도입 그림 3 1987~1997 년주요부동산정책 40 30 (%) 주택가격변동률성장률통화량 (M2) 증가율 88.8.10 20 89.2.4 90.5.8 10 90.4.13 90.3 97.1.20 토지공개념 95.9.19 94.8 0 90.2.16 95.3.30 89.5 부동산실명제 200만호공급 -10 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 시기별주요정책 수요측면 투기억제특정지역추가지정, 세제강화, 토지거래허가제, 개발이익환수제 투기억제토지공개념 ; ( 택지소유상한제, 토지초과이득세제, 개발부담금제 ) 투기억제 부동산실명제도입 공급측면 임대주택 60 만공급 200 만호공급 다가구주택건설규제완화 자료 : KB
10 부동산정책의방향과대응방안 1988년발표된 8.10 부동산종합대책에는특정지역 1,500개추가고시및토지거래허가제확대실시, 양도세누진과세및 1가구 1주택비과세요건의강화, 종합토지세조기실시 (1992년에서 1990년으로 ) 및 1989년까지이를위한전산화작업의완료등을내용으로하고있다. 또한 1989년부터지가일원화, 가격이급등한토지및주택에대한과표현실화, 재산세중과, 관인계약서의무화및등기의무화추진, 1992 년까지임대주택 60만호건설공급, 토지거래허가대상지역확대등을포함하고있으며, 개발부담금제도의시범적도입및개발이익환수제의연차적확대등토지공개념제도의입법을추진할것임을적시하였다. 결국 1990년 3월에이르러우리나라부동산정책의한획을그었다할수있는토지공개념제도가도입되었다. 토지공개념제도는택지소유상한제, 토지초과이득세제, 개발부담금제를주요골자로하고있다. 우선택지소유상한제는과다소유한택지의처분과이용개발촉진을위해초과소유택지 (6대도시가구당 200평, 기타시 300평 ) 에대해매년주택부속토지는택지가격의 7%, 나내지는 11% 를부과함으로써원할한택지공급을유도하고자하였다. 토지초과이득세제역시유휴토지에서발생하는토지초과이득에대해 1천만원이하까지는 30% 를, 그초과분에대해서는 50% 를 3년마다세금으로환수하였다. 그리고개발부담금제는개발이익 ( 불로소득 ) 의사유화를막기위하여택지개발등 30개개발사업으로발생하는자본이득의 25~50% 를환수하였다. 이외에도부동산시장안정을위한조치들은지속되었다. 특히 1990년 4.13 부동산투기억제대책 과 5.8 부동산투기억제와물가안정을위한특별대책 등을통해다가구주택건설촉진을위한건축규제완화와세제금융지원확대를통한전세가격안정을도모하였고, 49개대기업계열기업군의비업무용부동산을 6개월이내처분조치등을시행함으로써대기업의토지과다보유억제를유도하였다. 그러나다른한편에서는 1993년우르과이라운드의타결로우리경제가 WTO 세계경제체제로편입되면서부동산시장에서도규제완화와민영화가재차강조되며, 토지공개념제도에대한반발이거세졌다. 무엇보다도 1994년토지초과이득세가미실현이득에대한과세라는등의이유로헌법불합치판정및위헌판정을받았다. 결국 1998년 9월 IMF 경제위기극복및등을위해택지소유상한제가폐지되었으며,
11 같은해 12월토지초과이득세제도폐지되었다. 개발부담금제도는유지되었으나, 외환위기이후경기활성화, 기업부담경감등의이유로실제부과가중지되었다가참여정부 8.31대책 을통해건물에한해재부과되고있다. 200 만호공급계획 1989년 2월 4일 긴급부동산투기억제대책 이라는이름으로발표된 200만호건설계획은목표연도인 1992년까지 5년간연평균 40만호의주택건설을목표로추진되었다. 과거 5년간연평균 24만호를건설하던수준에비하면약 1.7배나증가한규모이며, 주택보급률은 69.3% 에서 72.9% 로끌어올리는것이목표였다. 처음에는국민주택규모공공주택 85만호, 민영주택 40만호, 민간주택 67만호를 5년간건설할계획이었으나근로자주거안정이노사관계의주요한관심사로대두됨에따라 1991년근로복지주택 15만호와사원임대주택 10만호를포함, 공공주택공급량을 90만호로늘리고, 민간건설물량을 5만호축소하였다. 정부는이같은 500만호공급확대를위해서 5개신도시 ( 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 ) 건설계획을수립하였으며, 전체물량의 45% 를담당하는민간의활발한참여를유도하기위해분양가상한제를폐지하고 1989년 11월부터택지비와건축비등에따라분양가가결정되는분양가원가연동제를도입하였다. 이러한과정을통해연간 20만호수준에머물던주택생산능력을연간 50만호이상으로확대시켜주택대량공급의기반을마련하였다. 또한다른한편으로는실수요자중심의주택공급체계확립에주력하였다. 구체적으로는청약제도정비등을통해무주택자우선분양, 전매행위금지등을추진함으로써주택배분의불균형을어느정도제거할수있었다. 200만호건설계획은당초목표보다 1년앞선 1991년말달성되어주택부족현상을완화하고부동산가격을점차안정시켰다. 당초목표기한인 1992년에는총 271만 7,000호가건설되었으며, 주택보급률또한 1988년 69.4% 에서 92년목표치를웃도는 76% 로상승하였다. 그러나 1992년에도전세가격상승률은 7.5% 를기록하는등여전히불안한모습을보였는데, 이는분양가규제에따른프리미엄기대와신규주택구입조건이무주택자우선으로되어있는제도의영향이있었을것으로판단된다.
12 부동산정책의방향과대응방안 6. 1991~1997 년 1991년이후 1990년대중반까지부동산시장은안정기를맞았는데, 이는부동산정책의실패가정권의실패라는인식에따라정부차원의고강도개입이지속될결과라할수있다. 1996년이후경기호황을배경으로주택가격이소폭상승세를나타내기는했으나과거부동산규제조치와특히 200만호대량공급의여파가지속되어상승폭이우려할만한수준은아니었다. 1995년에는부동산공개념제도의보완을위해부동산실명제가도입되었다. 1995년 3월제정된 부동산실권리자명의등기에관한법률 에서는모든부동산등기는실권리자이름으로등기하도록하였으며, 모든명의신탁약정과이에따른부동산물권변동을무효로하고제3자에게대항할수없도록했다. 이는가명, 차명, 명의신탁등을약용한투기, 탈세, 탈법행위를방지하는한편, 1993년 8월에전격실시된금융거래실명제와 1996년 1월부터실시될예정이었던금융자산소득종합과세제도를보완할필요에서도입된것이었다. 부동산실명제는금융거래실명제와함께부동산시장의투명성을확보하는기초라는점에서매우중요한의미를지닌다. 이와함께 2006년 7월부터는부동산실거래가격신고제및부동산거래가격등기제가실시되면서부동산시장의투명성이더욱제고되었다. 토지공개념제도는수요억제를통해 1991년이후부동산가격안정에기여했으나, 부동산실명제는투기억제수단이라기보다는부동산거래질서의안정성과투명성을위한것이며실제로도발표시기인 1995년 1월직후, 당시부동산시장이호황국면이아니었기때문이기도하겠지만, 거래와가격이다소주춤한이외에는큰영향을미치지는못했다. 한편이시기부동산투기를근절하기위해보유세를대폭현실화하자는주장도대두되었다. 7. 1998~2000년 (IMF 시기 ) 가. 전대미문의주택경기침체 1997년 IMF 외환위기를맞으면서고금리및실업증대, 금융기관의자금회수등으로부동산시장은거래자체가마비되는시스템붕괴현상을맞게되었다. 1998년대표적인시장지표인주택및토지가격은각각 12.4%, 13.6% 하락하는등전대미문의
13 침체상황이었다. 이시기에는건설경기뿐만아니라국가전체의경기가위기상황이었으므로경기를부양시키는것이국가의주요과제였다. 그래서정부는경기를부양시키기위해건설관련규제를대폭완화하였다. 건설부동산경기는고용이나산업유발효과측면에서볼때효과가클뿐만아니라상대적으로단기간내에가시적인효과가나타나기때문이다. 또한이당시의규제완화는주택시장에서시장기능을활성화시킨다는취지가함께내포되어있었으며, 이에따라시장기능을저해하던기존의규제, 즉분양가규제, 소형의무비율, 청약제도의자격기준등을대폭완화하거나폐지하였다. 나. 건설경기활성화대책의집중적시행 1998년에시작되어 2년여에걸쳐발표된건설경기활성화대책은 10여건에이르고있다. 구체적으로는토지거래허가및신고제폐지, 토지초과이득세및택지소유상한제폐지, 유휴지제도폐지, 분양가전면자율화, 양도세의한시적면세, 분양권전매의한시적허용, 아파트중도금대출, 외국인의부동산소유자유화, 민영아파트재당첨제한기간폐지, 무주택우선공급제도폐지등이다. 이결과 2000년이후부동산시장은서울의일부지역과아파트를중심으로급등세를보이며다시부동산투기, 서민주거불안, 가격거품논란등많은문제를야기했다. 규제완화는침체된경기를되살리는데는어느정도역할을하였으나그후유증도만만치않았다할수있다. 8. 2001 년 ~2007 년 가. 저금리시대와부동산의상품화 2001 년하반기부터주택가격은다시급상승하게되었다. 처음에는소형재건축대
14 부동산정책의방향과대응방안 상아파트에한정된상승세였으나점차그상승세가확대되었다. 특히이시기의가격상승은외환위기이후급감하였던주택건설실적으로인한수급불균형, 대규모재건축사업등지역별개발호재, 외환위기이후의규제완화조치 ( 분양가자율화와분양권전매허용 ) 등도영향을미쳤지만사상초유의저금리와가계대출의확대로소비자들의자금조달능력이크게확대된데기반하고있으며, 지역별차별화가심화되었다는데에특징이있다. 2000 년이후저금리기조와과잉유동성상황이지속되었다. 우리경제가 2003 년이 그림 4 1998 년이후부동산가격과주요정책 30 20 10 (%) 주택가격변동률 '02.8.9 성장률 '02.5.20 '02.9.4 통화량 (M2) 증가율 '02.10.11 07.1.11 '02.3.6 '00.11.1 06.11.15 '02.1.8 '03.1.15 '00.8.29 06.3.30 '00.7.1 '01.9.14 05.8.31 0 '00.1.10 '01.1.27 '03.5.23 05.5.4 '08.6.11 99.10.7 '01.3.16 '03.5.28 '08.8.21-10 98.5.22 99.8.20 '01.5.23 '03.9.3 '08.9.1 98.6.22 99.5.31 '01.5.26 98.9.25 98.12.12-20 99.3.22 '03.9.5 '08.9.19 '08.9.23 '01.7.26 '03.10.29 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 활성화활성화활성화활성화투기억제투기억제투기억제투기억제투기억제활성화양도세재건축양도세분양권재건축세제강화, 투기지역 DTI 세제면제, 금융감면, 전매제한, 중소형재건축 DTI규제, 규제완화, 분양권지원, 취등록세세제강화, 60% 의무화, 기반시설재건축강화, 재건축수전매허용, 민영감면, 투기자종부세부담금개발절차요외국인주택서민세무조사도입부과, 부담금간소화, 측소유허용, 청약주택 3주택자분양권부과미분양면중도금자격자금양도세중과, 전매제한감면대출, 완화지원투기지역대책무주택확대 LTV 40% 우선공급강화폐지분양가천안, 자율화임대 / 소형국민임대임대주택 5년간공급대전, 공급확대, 100만호공급확대총150만호확대, 목포 공급측면 자료 : KB 매년임대주택 10 만호건설 수도권신시가지공공택지조성공급확대 공급계획, 수도권신도시건설 공급판교개발 분양가인하추진 아파트분양원가공개 향후 10 년간 500 만호공급
15 후본격적인저성장기조에접어든가운데, 저금리는과잉유동성상황을심화시켰다. 또한대규모개발사업으로토지수용보상비가 2000년부터 2005년까지약 50조이상이지급되었다. 이러한상황에서금융기관에서이탈한자금이주택시장으로유입되었으며, 금융시장의발달로부동산이투자상품화되는추세는자금의주택시장유입을더욱가속화하였다. 물론 2004년카드사태등의경기침체여파로부동산가격은하락세로돌아서기도했으나, 2005년말부터장기주택금융의공급확대와함께다시가파른상승세를보였다. 또한이같은상승세는정부가지속적으로내놓은 신행정수도건설, 청계천복원사업, 강북뉴타운개발사업 등의각종개발호재에의해더욱가속화되었다. 그리하여정부의규제를피한시중의유동자금과부동산투자자들이지역별상품별로이동하는상황이전개되었다. 나. 세제등을통한보유부담중과, 분양시장규제강화 정부는과열된주택경기를안정시키기위해다양한대책을발표하였다. 우선 200 1~2004년가격상승기에는분양권전매제한부활, 청약 1순위자격제한및재당첨제한부활, 양도소득세및보유과세강화, LTV( 주택담보비율 ) 하향조정 (60%) 등의부동산가격안정대책을내놓았으며, 향후 10년동안장기임대주택 150만호건설계획을발표했다. 그러나주택가격상승세가지속되자 2003년 10.29 대책과 2005년 5.4 대책 을통해세제강화, 다주택보유억제, 개발이익환수, 주택공급확대원칙등을일관되게추진했다. 10.29 대책은구체적으로강북뉴타운추가지정 ( 기존 3개이외에 12~13 개추가지정 ), 광명등역세권주택단지개발등을내용으로하는주택공급확대및수요분산정책, 주택담보인정비율 (LTV) 추가하향조정 (40%), 적용대상확대등의자금흐름선순환구조정착정책, 자금출처세무조사등을내용으로하는투기행위근절대책, 종합부동산세조기시행 (2006년 2005년 ), 다주택소유자양도세중과 (60% 수준 ), 투기지역내 6억초과주택취득세 등록세중과등부동산관련세제강화대책, 투기과열지구확대, 토지거래허가구격확대, 분양권전매금지전국확대, 재건축아파트개발이익환수방안검토, 일정규모이상주택거래허가제도입검토등을내용으로하는주택공급제도보완대책등다양한정책을망라한것이다.
16 부동산정책의방향과대응방안 이후주택가격이약세를보이자 2004년 7월모기지론확대등을포함하는건설경기연착륙방안을발표했다. 그러나경기회복과저금리, 유동성, 그리고주택담보대출의대폭적증가에힘입어주택가격이다시급등하자당시참여정부는 2005년 서민주거안정과부동산투기억제를위한부동산제도개혁방안 ( 이른바 8.31 대책 ) 과 2006년 8.31 대책 을구체화한 서민주거복지증진과주택시장합리화방안 ( 이른바 3.30 대책 ) 을내놓았다. 그러나주택가격급등세가꺾이지않자 2006년 11.6 대책, 2007년 1.11 대책 등을잇달아내놓았다. 이같은참여정부의부동산정책은주택분양시장규제강화, 과세기반강화를위한부동산거래투명화, 세제개혁 ( 종합부동산세, 재산세등보유세강화, 양도차익환수강화 ), 송파신도시개발, 재건축개발이익환수등을주요내용으로하고있다. 구체적으로 8.31 대책은양도소득세부과시실거래가적용및다주택보유자중과세적용등양도소득세강화, 고가주택등부동산보유세 ( 종합부동산세 ) 강화, 취등록세의실거래가과세, 재건축 재개발에대한개발이익환수, 중대형으로분양가상한제확대등을담고있다. 특히종합부동산세부과대상이아닌일반재산세및토지세도현실화하여당시 0.15% 였던보유세실효세율을종합부동산세부과대상은 2009년까지, 그리고나머지는 2017년까지 1% 로강화하기로하였다. 또한개발이익환수를위해기반시설부담금및개발부담금제를도입하였으며, 시장안정화를위한대책으로주택공급확대, 무주택서민주택구입자금지원, 판교신도시주택공급방식개선, 토지거래허가제강화등을포함하였다. 즉, 판교신도시는공영개발을실시하고원가연동제와채권입찰제를병행실시하기로하였으며, 투기지역내의주택담보대출에대해기존개인에서가구별제한으로강화하는대신서민주거안정을위한저소득층모기지론금리는 1% 로하향조정하였으며, 이외에도부동산거래투명화를위해실거래가신고의무화, 실거래가등기부기재등을의무화했다. 이후 3.30 대책에서는재건축개발이익에대한개발부담금부과및재건축절차강화, 송파신도시등공공택지개발확대, 자금조달계획과입주여부신고의무화등주택거래신고지역제도보완, LTV 및 DTI( 모두 40%) 규제를통한주택담보대출리스
17 크관리방안등을내용으로하고있다. 2006년 11.15 대책의주요내용은 6억원초과대출에대해적용되는 DTI 규제 (40%) 를수도권전역으로확대하고, 공공택지내분양가 20~30% 인하, 2012년까지장기임대주택 116만 8,000가구비축등이다. 또한 2007년 1.11 대책에서는민간아파트분양원가공개, 투기지역에서주택담보대출 1인 1건제한, 청약가점제시행등을포함하고있다. 이같은지속적인주택가격양도차익환수에따른투기억제대책의효과는 2007년들어서야가격상승세둔화로나타났다. 이에대해서는부동산의투자상품화와함께장기주택금융상품의영향력이확대되면서무엇보다도 DTI 40% 규제에따른주택담보대출증가세둔화가큰영향을미친것으로해석되고있다. 그러나일부에서는앞서있었던지속적인세제강화조치가있었기때문에 DTI 규제도효과를가질수있었다고지적하고있다. 한편또하나특기할만한것은 2007년상반기부터시작된중대형평형으로의분양가상한제확대조치이다. 분양가상한제실시직전건설회사들이분양물량을대폭확대한것은미분양물량의대규모증가로이어져건설회사들의현금흐름에커다란부담이되었으며, 특히수요가부족한지방주택시장의침체를가져왔다. 한편분양가상한제실시직후에는건설회사들이분양물량을급격히축소했고, 이는현재수도권주택시장의공급부족우려로연결되고있다. 9. 2008 년하반기이후 2008 년상반기강북지역의뉴타운이주수요증가를배경으로주택가격상승세가
18 부동산정책의방향과대응방안 다시불붙는가했으나미국서브프라임부실에서시작된세계금융위기가본격화되며국내에서도금융시장불안, 신용경색, 실물경기급락등이나타나자 2008년말에는 IMF 시와유사한주택가격급락이우려되었다. 이에정부는건설경기활성화를통한경기부양을도모, IMF 위기직후와유사한주택경기부양및규제완화정책을쏟아냈다. 2008년실용정부집권이후규제완화는세제완화및재건축 재개발규제완화를중심으로전개되었다. 2008년에는고가주택기준을 6억원에서 9억원으로상향조정하는등, 종합부동산세를중심으로하는보유세제완화에초점을맞췄으며, 도심주택공급확대라는실용정부주택공급원칙에맞추어재개발 재건축대상주택에대한용적률상향조정등의완화조치를잇달아발표했다. 또한사상최고치를경신하여한때 16만호를넘어선미분양해소대책을잇달아발표했으며, 금융위기이후주택경기가급락하자 IMF 직후와유사하게특히신축주택을중심으로양도세감면혜택을제공하기시작했고투기지역해제를통해주택금융공급확대를도모하였다. 예상보다빠른경기회복과, 주로재건축을중심으로한규제완화, 저금리, 과잉유동성, 수급불안등의영향으로주택가격은예상보다빠른회복세를나타냈다. 그러나미증유의금융위기가완전히해소되지않은여파로실물경기회복이미진한가운데나타난주택가격상승세는자산시장과열우려를부각시키면서 2009년하반기이후정부는다시규제강화로정책기조를선회한상태이다. 7/7 정부는수도권주택담보인정비율 (LTV) 하향조정, 9/7 총부채상환부담비율 (DTI) 수도권전역규제방안등을발표했으며그결과를주목하고있다. 한편공급측면에서는지난정부의서민주거안정을위한주택공급확대노력은계속되었다. 2008년 9월정부는향후 10년간수도권 300만호, 지방 200만호등모두 500만호의중소형주택공급계획을발표했으며, 이중그린벨트해제등을통해주변시세보다낮은보금자리주택을모두 60만호공급할것이라고밝혔다. 나아가 2009년들어수급불안에대한우려가주택가격상승의주요한원인중하나로작용하자보금자리주택공급규모를 2012년까지모두앞당겨공급할것이라고밝혔다. 또한정부는건설경기부양과민간공급확대를유도하기위해분양가상한제를폐
19 지할것이라고밝히고관련법안을국회에제출한상황이나해당법안의통과여부는아직불확실하다. Ⅲ. 부동산정책의유형과효과
20 부동산정책의방향과대응방안 1. 부동산정책의유형과효과분석방법 가. 부동산정책의유형 우리나라의부동산대책은크게두가지유형으로구분된다. 첫째, 시장의과열을막기위한가격안정 ( 투기억제 ) 대책이며, 다른하나는침체된시장을회복시키기위한경기활성화대책이다. 부동산대책의유형별세부정책수단은다음과같다. 투기억제대책으로는수요측면에서는거래규제및조세강화등을통한투자이익환수, 주택금융규제등이사용되었다. 또한공급부족이가격앙등을가져온경우가많았던바, 공급측면에서는신규분양및임대주택의공급확대가대표적인가격안정조치라할수있다. 이러한공급측면의조치에는대규모국가개발사업등의개발계획도포함된다. 또 표 1 유형별부동산정책과주요정책수단 가격안정 ( 투기억제 ) 대책주택경기활성화대책 수요공급수요공급 거래규제 조세강화 ( 투자이익환수 ) 주택금융규제 주택거래신고제, 투기지역지정, 청약자격제한및우선공급대상지정, 분양권전매제한, 실거래가신고의무제 거래세 ( 취등록세, 양도세 ) 강화보유세 ( 종합부동산세, 재산세 ) 강화개발이익환수제, 채권입찰제주택구입자금출처조사, 과표현실화주택담보인정비율 (LTV), 총부채상환비율 (DTI) 규제 공급확대주택공급규모확대 ( 분양및임대 ) 재건축관련규제강화 ( 심의강화, 안전진단평가기준강화, 용적율축소및소형재건축등 / 임대주택의무건설비율강화등 ), 공급규제강화수도권과밀억제권역내소형주택건설의무화분양가상한제분양가상한제 거래규제완화조세감면주택금융지원 공급확대재건축등공급규제완화분양가자율화건설사지원 주택거래신고제폐지, 청약자격완화, 분양권전매제한완화거래세 ( 취등록세, 양도세 ), 보유세 ( 종부세, 재산세 ) 감면구입자금및전세자금지원, 금리인하, LTV 및 DTI 규제완화 주택공급규모확대를통한건설경기부양도모 재건축, 다가구주택등에대한주택건설규제완화 분양가상한제폐지자금지원및신용보증지원, 금리인하등 자료 : 하나금융경영연구소
21 한가격상승을선도하는경우가많았던재건축을비롯한공급측면의각종규제강화및분양가상한제도주택가격안정을위해사용된주요정책들이다. 또한분양가자율화및건설사지원을위한각종대책들도이에해당된다. 한편경기활성화대책 3 은투기억제대책에서취해진각종규제등에대한완화와함께자금및세제지원을통한수요진작등이포함되어있다. 공급규모확대는경기활성화대책으로도사용되었는데, 대규모건설뿐아니라각종공급규제완화를통해공급을확대하는내용이주를이룬다는점에서가격안정대책과차이가있다. 규제완화는재건축대상주택과같은해당주택에대한투자수익률상승으로연결되어주택가격상승요인으로작용하는경우가많았기때문이다. 이외에도부동산관련정책들은서민주거안정대책과부동산시장선진화대책으로도분류할수있다. 서민주거안정대책에는전세자금및서민주택구입자금지원등이포함되는데, 수요진작을꾀했다는점에서경기활성화대책으로분류하였고, 저가주택, 혹은임대주택공급확대를통한서민주거안정대책은공급확대를통한가격하락요인으로작용했다는점에서가격안정 ( 투기억제 ) 대책으로분류하였다. 부동산실명제, 실거래가등기, 과표현실화등도부동산시장선진화대책으로도분류할수있으나, 투기거래억제를위해사용된측면이컸다는점에서경기안정화 ( 투기억제 ) 대책으로분류하였다. 나. 부동산정책효과의분석방법 정책효과에대한선행연구결과 한편부동산정책의효과를분석한선행연구결과들을살펴보면다음과같다. 부동 3 주택및건설경기활성화대책은정부가경기부양의필요성이있을때마다비단부동산시장내부의문제뿐만아니라경제전반의문제해결을자주사용해온정책수단이기도하다. 이는주택및건설경기부양책의경우그효과가매우단기간에나타나면서파급효과가크기때문이다 1. 1조원의건설투자가이루어지면대략 2만 8000명의고용과, 1.99조원의건설생산 ( 부가가치 ) 이창출되고, 경제성장률이 0.1%p 높아지는것으로분석되고있다.
22 부동산정책의방향과대응방안 산정책을변수화한연구는정책의영향 ( 효과 ) 을설문한연구, 일회적인정책의시행을더미변수화한연구, 정책을정성적으로평가한연구, 정책의규제강도를평점하여변수화한연구, 시기별더미변수를지수화한연구로나누어볼수있다. 김용구 (2003) 는과거의토지정책들이토지가격과거래량에미치는영향을분석하였는데, 전문가를대상으로각정책요인별로정책효과에대한설문조사를실시하여정책을변수화하였다. 분석결과, 조세정책적요인이토지가격보다는토지거래량에미치는영향이다른변수들과비교하여볼때상대적으로높은것으로나타났다. 즉, 가격을안정시키고자하는조세정책은거래를동결시켜공급을감소시키므로오히려가격을상승시키는것으로해석하였다. 또한우리나라의많은토지정책들중지가하락을가져온것은 1990년토지공개념제도와 1997년 IMF 경제위기시두번에불과한것으로분석하였다. 이연구는부동산정책이오랜기간에걸쳐서시행되는시계열자료로서의특성을갖지만이를반영하지않은횡단면자료를사용하였다는한계를갖는다. 오정석 (2005) 은 IMF 이후부동산정책들이아파트매매가격에미친영향을검증하였다. 정책변수로는 1998년 5.22 주택경기활성화정책, 1999년 5.31 중소형주택공급확대정책, 2003년 10.29 주택시장안정종합대책, 2004년 6.9 서민복지확대정책에대하여각각더미변수를부여하였다. 정책개입을더미변수로수량화하는데있어서는정부정책이주택시장활성화목적 (1998년 5~7월, 1999년 5~7월 ) 인경우와주택경기안정화목적 (2003년 10~12 월, 2004년 6~8월 ) 인경우로구분하였다. 분석결과부동산정책이아파트가격에미치는영향은지역에따라다르게나타났으며, 특히강남아파트매매가격에 10.20 주택시장안정종합대책만이통계적으로유의한영향을미쳤는데정책목적과는반대로아파트가격을오히려끌어올린것으로나타났다. 이연구는네번의한정된주택정책만을대상으로하였다는한계를가지고있다.
23 표 2 정책효과에대한선행연구결과 연구자정책효과의변수화방법정책효과에대한판단 김용구 (2003) 전문가설문조사없음 ( 오히려반작용 ) 오정석 (2005) 정책개입을더미변수로수량화 지역에따라상이 ( 경우에따라서는오히려반작용 ) 이승우 김현아 (2005) 정성적으로평가단기적으로큰영향없음 서수복 (2006) 정재호 (2007) 자료 : 하나금융경영연구소 규제정책은 +, 완화정책에는 - 값을부여하고, 가중치는정책유형별로부과매월정책상황을수치로평가 ( 수요억제정책을 -1, 확대정책을 +1로부여 ) 하고, VAR 모형에의한충격반응분석이용 없음 ( 오히려반작용 ) 2003 년이후부동산정책의효과약화 이승우 김현아 (2005) 는부동산대책이시장에미치는파급효과를주택경기활성화대책, 서민주거안정대책, 투기억제대책으로나누어분석하였는데외환위기이후시행된각종부동산정책이시장에미친영향은단기적으로큰영향을미치지못한것으로평가하였다. 이연구는주택관련자료와시행시기를대비하여정성적으로정책의역할을평가했다. 서수복 (2006) 은부동산정책의규제와완화정도를변수화한정책변수와부동산가격에영향을미치는관련시계열자료를이용하여가격예측모형을도출하고부동산정책의효과를분석하였다. 정책변수는두가지방법에의하여변수화하였는데하나는연도별로시행된정책을조사한후규제정책에는 +, 완화정책에는 -로정책강도를산출하였고, 하나는정책유형별로가중치를부여하여산출하였다. 정책변수에의하면우리나라의부동산정책은전반적으로규제위주의정책이었으나, 문민정부와국민의정부에서는규제보다는완화의성격이높았던것으로분석하였다. 이를이용한분석결과 1986년이후부동산정책의규제가전국아파트시장에미친영향은규제정도가높을수록아파트가격은오히려상승한것으로나타났다. 정권별분석에서도아파트시장에대한정책효과는모두이와같았다. 이는아파트가격상승세가높을수록강력한규제조치가시행된현실을반영한것인동시에, 규제조치의효과는없었음을말해주는것으로해석된다. 이연구는정책변수를월별또는분기별이아닌연도별로산출하여분석함으로써시장의그때그때의변화를반영하
24 부동산정책의방향과대응방안 지못한다는한계점을지닌다. 정재호 (2007) 는부동산정책을지수화하고주택시장 ( 강남, 대전, 전국 ) 과토지시장을참여정부이전과참여정부로구분하여 VAR 모형에의한충격반응분석으로정책효과를분석하였다. 정책지수는부동산정책시행여부에더미 (Dummy) 변수를사용하였는데, 1988년 1월을기준으로월별의수요억제정책에 -1, 확대정책에 +1을부여하여산출하였다. 분석결과참여정부이전의주택시장은부동산정책충격이있고나서 2~3 개월이후정책기조에순응하여전반적으로정책효과가유의하게나타난것으로분석되었으나, 참여정부에서는주택시장의반응이 7개월정도지난후에야정책방향으로 12개월동안미미하게효과가유지돼정책효과가긍정적이지못한것으로분석되었다. 특히대전은부동산정책에순응했으나주요정책대상지역인강남은역행하는것으로분석하였다. 그러나이연구는정책변수에대해정책별가중치를적용하지못하여정책의질적인면을고려하지못한한계가존재한다. 정책효과분석방법 이상과같은대부분의선행연구들은부동산정책에대체로효과적이지못했던것으로분석하고있다. 또한부동산정책의내용또는시행수준및그영향을계량화하는데에따르는어려움을나타내고있다. 이에본연구에서는부동산정책발표전후의시장상황을살펴보는정성적방법으로정책효과를검토해보고자한다. 시장상황을파악할수있는대표적인변수로는가격, 거래량등을들수있는데, 본장에서는일단주택매매가격을중심으로정책효과를검토해보고자한다. 또한일반적인주택건설실적등의지표를통해공급측면의정책의영향을점검해봄으로써, 부동산정책이주택및건설경기에미친영향을점검해보고자한다.
25 2. 수요조절대책 정부의수요조절대책이부동산가격에의도했던영향을미쳤는지에대해서는앞서살펴본쉽게결론내리기힘들다. 오히려정부규제정책의변화는정부가인위적인정책을제기해야할만큼주택가격추가상승 ( 침체 ) 가능성이크다는의도치않은신호효과 (signaling effect) 를줄뿐이라는비판도있다. 또한정부의정책변화는정책결정까지일정시간이소요되기때문에, 주택경기기조의변화이후에의도와는반대방향으로의주택가격변화를심화시키는부작용을가져온다는비판도존재한다. 즉, 대개투기억제대책은대세상승초기국면보다는과열현상이이미발생한이후에발표되기때문에, 오히려주택경기가하락반전한이후주택가격하락세를심화시키고, 주택경기활성화대책은주택가격회복기에까지영향을미쳐부동산시장의과열을부추긴다는것이다. 실제로 2001년의경우이미하반기에재건축아파트를중심으로소형아파트의가격이급등세를보였으나 2001년 5.23조치에의해 2001년연말까지취득하는주택에대한취 등록세감면혜택, 생애최초주택구입자에대한주택구입자금지원 ( 주택가격의 70%) 등의지원혜택이부여되며, 가격상승세를강화시킨한가지요인으로작용했다. 가. 거래규제 수요측면의규제의 1단계는거래규제라할수있다. 여기에는주택거래신고제, 토기거래신고및허가제, 분양권이나재건축아파트조합원지분등특정부동산상품에대한거래제한, 청약자격제한등다양한조치가포함되나, 그효과는의문시된다. 일단외환위기이후실시되고있는투기관리지역제도의지정 4 과해제를기준으로살펴보자면아래그림에서볼수있는것과마찬가지로투기관리지역의지정이후주택구입의사나주택가격상승률이꺾였다고판단하기어렵다. 4 외환위기이후실시되고있는투기관리지역제도는주택거래규제와관련해서는투기과열지구, 투기지역, 주택거래신고지역등으로나뉘며, 토지에대해서는과거에도시행되었던토지거래허가구역및토지거래동향감시구역등이있다.
26 부동산정책의방향과대응방안 그림 5 IMF 시기이후주요부동산거래제한지역지정과주택가격 CSI 18 16 14 12 10 8 6 4 주택가격상승률 ( 좌 ) 주택구입 CSI 02.3 투기과열지구지정 03.5 투기지역지정 04.4 주택거래신고지역지정 (QoQ,%) 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 8 6 4 2 0-2 -4-6 -8 주 : 주택가격 CSI는높을수록구매의사가높음을의미자료 : KB, 국토해양부, 한국은행, 하나금융경영연구소 한편일부거래규제조치들은단순히투기억제를위한대책을넘어서부동산시장의근본적인문제점을개선하려는 부동산시장선진화 의성격을갖고있다. 예를들면, 다운계약서 ( 이중계약서 ) 의관행을폐지하고부동산거래시장을투명화하려 는노력이나, 보유세부과의불공평성 ( 예 : 과거단순면적가감에의한산정에서비롯되었던불합리한점을기준시가가감으로개선, 일반주택가격의 3배가넘는고가주택을보유하고있음에도불구하고실수요자를대상으로하는각종세제감면혜택이주어지는점등 ) 을개선하려는시도가바로그것이다. 이러한시도들은부동산시장의거래관행개선을위함것인동시에, 음성적투기소득이발생할여지를축소시킨다. 나. 조세부과 부동산관련세금은양도세와취등록세등거래세, 재산세와종합부동산세등보유세로나눌수있으며, 개발이익환수제등은조세제도는아니지만, 보유부담을강화하여부동산투기를억제한다는데에서보유세와유사한특성이있다. 이들세제와관련해서는거래세부담을조정할것인가, 보유세부담을조정할것인가에대한오랜논의가있었으나, 일단부동산에서발생하는자본이득증가에따른여러부작용을막기위해가장오래시행되어온제도가양도세이며양도세부담이완화될때에는대개취등록세부담도함께완화되었다. 그러나투기억제가부동산거래의지나친위축이라는부작용을가져온다는지적과
27 이에거래세보다보유세부담을조절해야한다는주장이힘을얻으면서재산세과표현실화, 고급주택 ( 종부세도입시는 6억원초과주택으로규정되었으나 2008년 9 억원초과로부과대상축소 ) 에대한종합부동산세등이도입되었다. IMF 이후조세관련주요조치로는우선 2000년 8월과 2009년 2월의미분양등신축주택에대한양도세면제조치를들수있다. 양조치모두경제침체에따른극심한건설경기침체를회복시키고자나온해결책으로, 건설업체에커다란경영압박요인으로작용하는대량미분양물량을해결하기위해미분양주택등에대해양도세부담을면제또는경감해준다는내용이었다. 다른다양한규제완화조치및경기회복의영향도있었으나, 일단미분양에대한한시적양도세면제조치는가격과미분양물량양측면모두에긍정적인영향을미친것으로판단된다. 한편주택경기과열시에는양도세와종부세부담을강화하는정책을폈는데, 2003 년 10월의종부세도입과 2005년 8월의다주택자양도세중과조치등이대표적인사례이다. 그러나이들조치의효과는판단하기어렵다. 특히대세상승국면초반에시행된 2005년 8월다주택자양도세중과조치는별영향을미치지못한것으로판단된다. 그림 6 IMF 시기이후주요부동산관련조세대책과주택가격변동추이 10 5 (QoQ, %) 미분양증감 ( 우 ) 주택가격변동률 '02.3~'05.4 7 차례에걸친양도세강화 ( 만호 ) 3 2 1 0 0 '05.8 다주택자양도세중과종부세강화 -5 '03.10 종부세도입 '09.2. 신축주택양도세면제 (~'10.2) '08.6~'08.9 2차례의양도세 / 종부세완화 '98.5. 양도세감면 '00.8. 신축주택양도세면제 (~'01 년말 ) -10 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09-1 -2-3 자료 : KB, 국토해양부, 하나금융경영연구소
28 부동산정책의방향과대응방안 표3 주요부동산관련조세대책이가격에미친영향 ( 단위 :%) 주택가격변동률 ( 정책발표시점대비 ) 구분 시기 정책내용 1개월후 3개월후 6개월후 12개월후 18개월후 조세 2000. 8 미분양등신축주택양도세면제 (~01년말) 0.2 0.0-0.4 5.7 14.9 완화 2009. 2 상동 (~ 10년 2월 ) -0.3-0.4 0.2 - - 조세강화 2003. 10 종부세도입 -0.4-1.6-1.0-2.4-2.3 2005. 8 다주택자양도세중과및종부세강화 0.2 0.2 1.2 4.8 13.4 자료 : 하나금융경영연구소 다. 주택금융규제 2000년이후저금리와모기지론등장기주택금융상품의공급이증가하면서주택가격에금융부문이미치는영향이한층강화되었다. 이는동시에주택금융규제의파급효과도그만큼커짐을의미한다. 주택가격불안기에정부는은행들로하여금주택담보대출의일정액을추가충당금으로적립하도록하여 (2002.9.4 대책 ) 집값하락기의은행부실가능성을방지하는한편주택시장으로의자금유입을억제하려했다. 이정도의조치로도집값상승세 그림 7 2006~2007 년 DTI 규제와아파트가격추이 7 6 5 4 3 2 1 0 (MoM,%) '06.3 투기지역 6 억초과아파트 DTI 규제 서울, 경기 6 억초과서울, 경기 6 억이하 '06.11 수도권 6 억초과아파트 DTI 규제 '07.3 수도권모든아파트 DTI 규제 -1 05.10 06.1 06.4 06.7 06.10 07.1 07.4 주 : 1) 투기지역 6억초과아파트에대해 DTI 규제가실시된 2006년 6월현재서울시내 25개자치구중 20개자치구, 경기도 31개시군중 25개시군이투기지역에해당, 실질적으로서울, 경기대부분지역에 DTI 규제가시행된것으로판단됨 2) 6억초과여부는 2006년 3월가격을기준으로분류자료 : 부동산 114, 금융감독원, 하나금융경영연구소
29 가둔화되지않는경우, 주택담보대출비율 (LTV), 총부채부담비율 (DTI) 등에대한직접적규제에들어갔으며, 이같은규제는투기지역등지역별로차별적으로이루어진경우가많았다. 이러한규제는 2006~2007년집값상승억제에성공한것으로평가되고있으며, 그같은경험을거울삼아 2009년현재자산과열우려가나타나자다시채택되고있다. 그런데 2006년의성공에대해서는주택금융규제, 구체적으로는 DTI 규제의파급효과가크기때문이라는견해도존재하나, 그에앞서양도세 (3주택자중과등 ) 강화및종합부동산세신설등지속적인규제가선행했기때문이라는지적도있다. 한편정부는주택경기침체시에는주택금융지원확대조치를시행했다. 구체적으로는주택구입자금대출확대, 저리자금지원및대출이자에대한소득공제금액확대등이그내용이다. 또한이러한조치를시행할때에는자금지원대상자의소득범위를제한하거나자금지원으로구입하는주택의규모를제한함으로써서민층주거복지를증진시키는효과도동시에추구한경우가많다. 2. 공급조절대책 가. 주택금융규제 양적공급확대를통해수급균형을도모해주택가격을포함한부동산경기를안정화시키는방안은과열억제대책중가장근본적인처방이라할수있다. 부동산경기가과열될때마다정부는택지공급확대 (1983.4.18), 대도시주택공급확대 (1989.2.4), 다가구주택건설촉진 (1990.4.13), 국민임대주택건설 (1999.8.20) 등주택공급확대계획을제시해왔으며, 이를통해시장의주택소비자들에게미래의주택수급에대한심리적인안정감을주고공급물량확대를통해투기적시장참여자들의기대수익률을낮추고자했다. 최근발표된현정부의공공주택공급확대정책역시서울 수도권지역의실수요가많은지역에보금자리주택을포함한중소형주택공급을서둘러, 급등하고있는전세시장을안정화시키겠다는의지를담고있다. 실제로 90년대초중반에진행된주택 200만호건설계획 ( 실제는목표치를초과한 312만호달성 ) 이완료된 1996년까지주택보급률이 18.3%p 나상승하면서수급안정으로주택가격또한안정세를보였었다.
30 부동산정책의방향과대응방안 그러나주택공급확대를통한부동산시장안정화정책은착공에서입주에이르기까지약 1~3년이상의장시간이소요되고, 구체적인개발계획이수립되거나검토되기이전에장기계획성의개발계획들이발표되는사례가빈번하고, 현지의사정에따라사업착수시기가지연되는경우가많아즉각적인정책효력을발휘하기힘들다는단점이있다. 또한경기활성화를위한공급확대계획의상당수는대부분수요가미약한지방도시에계획된경우가많아계획자체가취소되는사례도많았다. 그렇기때문에우리나라에서는부동산과열을억제하기위한방법으로주로수요조절정책을선제적으로사용해왔다. IMF 외환위기직후부터 2003년까지의부동산경기호황기를보면신도시개발등을통한주택공급량의지속적인증가에도불구하고동기간중주택가격은오히려상승하는등대규모주택공급계획이과열억제대책으로서의효과를거의발휘하지못하기도했다. 그림 8 정부의주요주택공급정책과아파트매매가격추이 120 100 80 60 40 20 대도시주택공급확대분당, 평촌등 5 개신도시건설 (89.2.) 다가구주택건설촉진 (90.4) 아파트매매가격지수 ( 좌 ) 주택공급량 ( 우 ) 수도권주택 25만호공급 (97.1) ( 만호 ) 10년간장기공공임대주택 150만호건설 (03.5) ( ) 10년간국민임대주택 100만호건설 (02.5) 매년임대주택 10만호건설 (99.8) 0 86.1 88.1 90.1 92.1 94.1 96.1 98.1 2000.1 2002.1 2004.1 2006.1 2008.1 80 70 60 50 40 30 20 10 0 자료 : KB, 국토해양부 나. 재건축관련규제 2001년이후로재건축사업이주택가격상승을촉발하는부작용이부각됨에따라 재건축관련규제강화 가공급측면의주요투기억제대책으로제시되었다. 재건축관련규제는과거 주택건설촉진법 에서 2003년 도시및주거환경정비법 ( 도정법 ) 으로사업의근거법이바뀌었으며, 재건축관련구체적인규제수단으로는 ⅰ) 소형또는임대주택의무건설비율의 ( 재 ) 도입및비율조정, ⅱ) 투기과열지구내재건
31 축사업일반분양분의후분양시행, ⅲ) 개발이익환수조치등이있다. 다세대다가구주택을건설할때주차장확보면적을강화해야하는주차장조례의시행역시같은관점의규제이다. 주택건축규제의강화는시장에매우큰영향을미쳐, 재건축사업승인은물론주택건설실적이크게감소하는결과를낳았다. 한편재건축활성화대책은택지를추가적으로확보하지않고도주택공급을확대할수있다는장점이있으나, 용적률확대등으로큰수익을볼수있게된재건축대상아파트로대규모투기자금이유입되며가격이상승하고, 이같은상승세가주변지역아파트상승으로까지초래한다는점에서, 그리고단기적으로는재건축기간동안멸실주택및이주수요가증가한다는점에서주택가격상승의도화선작용을한경우가많았다. 실제로 2008년이후재건축및재개발관련규제완화는 2009년상반기강남지역주택가격큰폭상승의계기가되었고, 광의의재개발계획이라할수있는서울시뉴타운사업의경우도취지는공급확대를통한과열억제대책에가까운정책이기는하지만실제로는멸실주택의발생에따른이주수요증가및개발기대감으로주변지역의전세 매매가격의급등을촉발하는역할을했다. 이처럼공급규제완화정책은저해된시장기능을복원시켜장기간이소요되는공급확대정책보다시장에영향을미치는속도가빠름에도불구하고경기활성화를위한시도가과열로이어짐에따라정책이일관되게추진되지못해큰효과를발휘하지못하는경우가많았다 5. 현정부에서는재건축안전진단절차간소화, 노후건축물리모델링연한단축, 재건축조합원지위양도조건완화, 재건축용적률상향조정 ( 국토의계획및이용에관한법률상한선 ) 등이추진되었거나추진이논의되고있으며, 서울시의회에서는재건축허용연한을준공후 20~40 년에서 20~30 년으로단축하는내용의조례개정이논의중이다. 다. 분양가상한제 분양가상한제란공공택지에지어진아파트 재개발 재건축 주상복합등민간주택의원가에적정수익률을더해분양가를정하는것으로, 사업주체가공공택지안에서감정가격이하로택지를공급받아건설, 공급하는공동주택에대해서는건설교통부령이정하는기준에따라산정되는분양가격이하로공급해야한다. 분양가 6 는지난 1998 5 재건축대상아파트를중심으로가격이과열양상을보이면서통상적인재건축기간인 5년을다채우지도못하고활성화대책시행 3년만에다시규제가강화된사례가있으며, IMF 외환위기시에는부동산경기활성화를위해일부규제가완화 (ex, 토지이용규제의완화를통한준농림지역개발사례 ) 되었으나, 2000년이후난개발이사회문제로부각되면서규제가다시강화되었다.
32 부동산정책의방향과대응방안 년 5월의주택경기활성화대책으로자율화되었다가지난 2007년 9월에주택법개정안이국회를통과함에따라같은해 9월부터적용되었다. 분양가상한제가적용되면건설사들의분양원가율이상승해수익성훼손이불가피하므로건설사입장에서는굳이저조한수익성을감수하면서주택사업을진행할이유가없게되고, 따라서비중이큰민간부문의주택공급이감소할가능성이크다. 실제로건설사들은분양가상한제가실시되기직전인 2007년하반기에분양물량을대폭늘린바있으며, 최근인기를끌고있는송도등수도권일부지역의신규분양아파트는분양가상한제가실시된이후에건축되어분양가격이저렴한수준에서책정되어많은인기를끌기도했다. 지난 1989년건설경기의과열을막기위해분양가상한제의전신인원가연동제가실시된적있었으나, 외환위기의발생으로부동산경기가침체국면으로이어지자다시주택공급의활성화를위해 1999년에다시분양가전면자율화 7 로선회했다. 그리고 8.31대책의후속조치로이번판교신도시의분양가과열을막기위해지난 2006 년에공공택지에한해분양가상한제를실시하였고, 2007년 9월에는민간택지까지확대실시하였지만, 건설사들이분양가상한제가실시되기직전에분양물량을크게늘리는등건설시장에대한과도한정부개입이부동산시장의수요와공급의흐름을저해하는요인으로서작용하였다. 라. 건설사에대한각종지원책 주택공급에서민간이차지하는비중을감안할때건설사에대한각종정책적지원역시공급측면의경기부양책의하나로볼수있다. 주택공급에소요되는각종부담금의감면과공급자에대한세제지원, 국민주택지금지원요건완화, 주택건설자금대출이자인하조치연장과 20호미만및주상복합건물내주택도주택건설자금을지원하는조치또한주택공급을촉진하는직 간접적지원사례다. 2009년상반기건설업계의주요이슈였던 공공공사발주확대및선금비율확대 도큰범주에서건설사에대한지원으로볼수있다. 주택공급의실질적주체인건설사 ( 시공사 ) 에유동성위기가발생하면신속한현금확보를위해자산매각및저가할인분양에나설가능성이높고, 이렇게되면전반적인분양가격하락으로이어질수있으며, 분양시장이약세로전환하게되면기존 6 분양가격은분양공고당시를기준으로건축비상한가격 ( 공동주택건설공사비지수의변동률을감안한기본형건축비 + 가산비용 ) 에택지비를합산한금액임 7 국민주택기금을지원받아건설하는전용 60 m2이하주택만주택은행에서분양가격심사
33 재고주택매매시장역시약세가불가피하다. 글로벌금융위기여파로주택경기가침체되면서건설사들이어려움을겪을때정부의 SOC예산증액및재정조기집행, 정부발주공사의선금비율확대조치는건설사들이영업현금흐름의악화로극단적인할인분양 ( 혹은자산매각 ) 을하지않아도되도록도움을준것이나다름없다.
34 부동산정책의방향과대응방안 Ⅳ. 향후부동산정책전망 1. 현재부동산시장점검 2009년 2/4분기부터주택가격은가파른상승세를보였다. 예상보다빠른경기회복, 2008년부터지속된규제완화가큰영향을미친가운데, 저금리, 유동성증가, 수급불안우려도주요변수로작용한결과다. 주택가격상승세는자산시장과열우려가언급될정도였는데, 이에정부는하반기들어규제강화기조로입장을선회했으며, 주택가격안정을중시하는정부의입장변화에힘입어 9월이후주택가격상승세는눈에띄게둔화되었다. 주택가격에영향을미치는요인으로는소득등의경기변수, 유동성, 금리, 수급, 정부규제등을들수있다. 이중경기는향후완만한회복세를지속할것으로기대되나정부재정정책규모의축소또는세계경제둔화에따른수출증가세둔화등에따라성장모멘텀이크게타격을받을가능성또한배제할수없다. 또한경기침체에따라고용회복이지연되며명목소득증가세가둔화되고있으나집값은특히강남과수도권일부지역을중심으로급등해주택구입능력이약화된상황이다. 다른한편으로는저금리에힘입어가계부채가증가, 채무부담능력역시악화되고있으며, 이는금리인상시더욱심화되어다시한번가계부실이경제의심각한걱정거리가되는상황에놓일수도있다. 결론적으로경기향방과관련해서는여전히불확실성이크게존재, 주택가격상승세를뒷받침할것이라고자신하기어렵다. 표4 주택시장주요변수점검주요변수 내용 평가 경기 완만한회복세예상되나성장모맨텀약화가능성상존 금리 2010년금리인상폭이중요 과잉유동성상황은지속되나 자금흐름 정부규제로주택담보대출통한부동산시장으로의자금유입은줄어들전망 수급 단기적으로수도권지역공급부족, 가격상승압력으로작용가능성 + 정부정책 자산시장과열을막기위한일관된부동산시장안정기조예상 - 자료 : 하나금융경영연구소
35 금리는몇몇국가들이이미금리인상에접어든가운데, 우리나라도 2010년에는금리인상이불가피할것이확실시되고있다. 가계채무부담능력이약화되고있는상황에서금리상승은주택가격상승세를억제할것이분명하다. 하지만금리상승에도불구하고주택가격이상승세를지속했던 2001년과 2005년의사례등은경기회복정도를고려한 1%p 정도의금리인상은주택가격에큰영향을미치지않을수도있음을시사한다. 한편최근 LTV 및 DTI 등주택금융관련규제가강화되며주택담보대출증가세및주택가격상승세를제약할것으로전망된다. 그러나많이축소되기는하였으나통화량증가율이 GDP 상승률을여전히상회하고있는과잉유동성상태가지속되고있는점은추가적인주택가격상승가능성을예상해볼수있게하는대목이다. 공급부족에대한우려는현재집값상승의주요근거로거론되고있다. 2007년상반기분양가상한제시행과 2008년이후건설경기침체로인해건설사의신규주택공급물량이크게감소, 2009년분양실적은예년평균의 50% 수준에불과했다. 이는 2년여후공급불안을심화시켜집값상승을가져올수있다는우려이다. 또한내년입주예정물량이급감할것으로예상되는가운데, 서울뉴타운건설이가속화되면서이주수요가본격적으로발생할것으로예상되는점도수급불안에대한우려를키우고있다. 이같은입주물량의부족은우선전세가격부터영향을미치겠지만이것이매매가격상승압력으로연결될수있다. 그러나다른한편에서는최근정부가발표한향후 4년간 60만호의보금자리주택공급계획을비롯해서, 도시형생활주택건설촉진을위한규제완화, 2기신도시물량의공급등을감안할때공급불안은곧해소될일시적, 마찰적요인으로주택가격에큰영향을미치지못할가능성도있다. 한편 2009년상반기까지만해도적극적인규제완화를추진해오던정부에서하반기들어서는규제강화및부동산시장안정의지를나타내고있다. 구체적으로당국에서는 7/7 LTV 규제강화정책을발표한데이어 8/29보금자리주택등을통한공급확대방안을발표했으며, 9/7에서는 DTI 규제조치까지발표했다. 앞서살펴본것처럼 2006년말 DTI 규제이후주태가격상승세가둔화된사례가있기때문에향후부동산시장안정에대한기대도높다.
36 부동산정책의방향과대응방안 그림 9 PIR( 소득대비주택가격 ) 의상승 10 8 6 4 전국서울 2 2004 2005 2006 2007 2008 2009 그림 11 금리와주택가격상승률 그림 10 가계부채및이자부담의증가 2.8 ( 배 ) ( 조원 ) 2.7 2.6 이자부담 2.5 명목GDP 대비가계신용배율 2.4 2.3 2.2 2.1 2 2002 2004 2006 2008 그림 12 과잉유동성과주택가격상승률 30 28 26 24 22 20 18 16 14 12 10 20 15 10 (YoY,%) 주택가격상승률 ( 좌 ) CD 수익률 8 7 6 40 30 20 (YoY, %) (YoY, %) 25 아파트가격상승률 ( 우 ) 과잉유동성 (M2 증가율-GDP 증가율, 좌 20 ) 단기유동성 (M1 증가율, 좌 ) 15 5 5 4 10 0 10 5 0 3-10 0-5 2000 2002 2004 2006 2008 2-20 2000 2002 2004 2006 2008-5 그림 13 건설인허가실적추이 그림 14 입주물량추이 3 2 1 ( 만호 ) 정부추산적정공급량월 2.5 만호 건설인허가 (12 개월이동평균 ) 0 2004 2006 2008 자료 : 하나은행, 국토해양부, KB, 한국은행등 8 ( 만호 ) 7 6 5 4 3 2 1 수도권서울 0 2000 2002 2004 2006 2008 2010 자료 : 하나은행, 국토해양부, KB, 한국은행등 과거 5 년간서울시 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0
37 이같은상황들을종합할때, 주택시장은당분간완만한상승세를보일것으로예상된다. 그러나수급우려심화및집값상승기대강화에따른가격급등, 또는소득감소및경기회복부진에따른하락반전의가능성도배제할수는없는상황이다. 2. 현재부동산규제정책관련주요이슈 가. 보금자리주택공급 보금자리주택은그간서민주거안정을위해공공부문이공급해온중소형분양주택과임대주택을포괄하는개념으로 2008년그구체적인계획이마련되었으며, 1) 도심인접지등에서공급함으로써, 주택공급부족에따른도심지역의주택가격불안을방지하고열악한입지조건등과거서민주거안정정책의실패요인을제거하며 8, 2) 용적률상향조정 (200% 수준 ), 녹지율조정, 공사시공과정합리화등의조치를통해종전분양가상한제가격대비 15% 내외낮은가격으로공급할것이라는점에서 9 이전서민주거안정을위한공급확대계획들과차이를가진다. 보금자리주택의공급계획이구체화된것은 2008년 9월인데, 당시의 보금자리주택공급방안 에따르면 2009~2018년약 10년간보금자리주택이모두 150만호공급될예정인데, 유형별로는이중분양주택이 70만호, 임대주택이 80만호를차지하고, 지역별로는수도권 100만호, 지방 50만호로계획되었다. 구체적으로수도권에공급되는 100만호중 20만호는재건축 재개발규제완화, 역세권고밀복합개발등을통해 도시내 에, 30만호는그린벨트등을해제하여 도시근교 에, 그리고 50만호는수도권 2기신도시등기지정된공공택지를활용하여 도시외곽 지역에서공급할계획이다. 그후 2009년 5월강남세곡, 서초우면, 고양원흥, 하남미사등 4곳을보금자리주택시범지구 (1차지구 ) 로지정하였다. 주택가격상승세가지속되자수급불안해소대책의일환으로 2009년 8월에는 2012년까지수도권에공급되는보금자리주택규모를 40만호에서 60만호로늘리겠다는방침이발표되었으며, 5월과 10월두차례에걸쳐보금자리주택시범지구가총 6곳 ( 보금자리주택공급규모는 8.3만호 ) 지정되었다. 8 정부는이를환경적으로보전가치가낮은개발제한구역 ( 그린벨트 ) 해제등의방법으로추진중인데, 이에대해서는환경훼손등의비판이제기되고있다 9 09.8월발표된보금자리주택공급확대및공급체계개편방안에서는기존분양가에비해서는 10~30%, 주변시세에비해서는 30~50% 까지낙은가격으로공급될것으로전망
38 부동산정책의방향과대응방안 표5 보금자리주택공급관련정책추이 시기 구분 주요내용 - 2018년까지보금자리주택 150만호를공공이직접공급 수도권에는도시내재건축 재개발등 20만호, 도시근교그린벨트조정가능지 보금자리주택 08.9.19 등에 30만호, 도시외곽신도시등공공택지에 50만호등총 100만호공급공급계획발표 지방에는도시인근시가화예정용지, 그린벨트조정가능지등에 50만호 유형별로는중소형분양주택 70만호, 임대주택 80만호 09.3.2 근거법령제정 - 국민임대법 을전면개정한 보금자리주택건설등에관한특별법 제정 09.5.11 09.8.27 09.10.20 - 수도권에보금자리주택시범지구 4곳지정보금자리주택 - 연면적총 8,059천 m2, 보금자리주택총 4.4만호, 일반주택까지포함시총 6 시범지구발표만호공급 - 수도권도시근교그린벨트조정가능지등에공급할보금자리주택공급시기를보금자리주택앞당겨 12년까지 32만호공급 ( 당초계획 12만호 ) 2012년까지수도권공급확대및보금자리주택총 60만호공급예정 ( 당초계획 40만호 ) 공급체계개편방안 - 보금자리주택에대해근로자생애최초주택청약제도신설 2차보금자리 - 수도권에보금자리주택 2치지구 6곳지정 주택지구 - 연면적총 890만 m2, 보금자리주택총 3.9만호, 일반주택까지포함시총 5.5 추진계획 만호공급예정 자료 : 국토해양부, 하나금융경영연구소정리 현재가장관심이집중되고있는부분은보금자리주택공급이 2009년 2/4분기 ~3/4 분기이후나타났던가격상승세억제에지속적인효력을가질것인가하는점이다. 과거사례를살펴보면 1990년부터시작되었던수도권 200만호공급은가격억제에상당한영향력을행사하였던반면 ( 그림8 참조 ), 2002년 5월과 2003년 5월에각각발표된임대주택 100만호및 150만호건설은아파트가격에큰영향을주지못했다. 보금자리주택공급확대방안이어느정책의전철을따를것인가를판단하는데에는 1) 공급규모와 2) 서민주거안정대책으로서보금자리주택의성공여부등이영향을미칠것으로예상된다. 우선보금자리주택공급규모와관련해서 2009~2012년사이총 60만호가공급될예정이기는하나, 과거공공부문에서전체주택공급의 30% 내외를담당해왔으며, 원래보금자리주택이연 40만호씩공급될계획이었음을감안할때, 보금자리주택으로인한가격안정효과를검토하려면추가공급되는 20만호의효과를검토해야할것이다.
39 2기신도시를통해공급될전체물량이 21.7만호인점을감안하면 20만호도대규모물량임은확실하다. 또한보금자리주택은주로수도권을중심으로공급될예정인데, 수도권주택시장안정을위해필요한적정공급량을 2000년대연평균공급량인 25만호로가정한다면, 2004년이후수도권공급부족량 17만 4,191호는향후공급부족이추가되지않는다면보금자리주택추가공급으로충분히해소가가능하다. 만약적정공급량을 2008년정부추산수요량인 30만호로가정 10 한다면누적공급부족분은모두 42만 5,000 호로보금자리주택추가공급이후에도 28만호의공급부족이존재하기는하지만, 어쨌든공급부족분은상당히줄어들게된다. 2010년민간부문주택공급감소세가심화되어보금자리주택공급효과가약화될가능성을배제할수는없으나, 보금자리주택이중소형주택임을감안할때, 적어도주수요층이겹치는강북및서울외수도권지역의주택가격안정에어느정도는효과를가질것으로예상되며, 이로인해지역별차별화 (ex. 강남 vs. 강북 ) 를더욱심화시키는계기가될수도있을것으로판단된다. 둘째, 보금자리주택에대한수요자들의반응도중요한부분이다. 과거서민주거안정을위해도입한임대주택은저렴한주거비에도불구하고주거지구분에따른사회계층분리효과와열악한입지조건및편의시설미비등의이유로수요층이외면, 실패한전례가있다. 보금자리주택은저가임대주택이아닌분양주택이반수이상을차지하고있고, 정부에서강조하고있듯이서울도심과의거리가가까운등입지조건이어느정도양호다는점에서임대주택의전철을밟지는않을것으로기대되고있으나속단하기는어렵다. 1차보금자리주택사전예약청약결과, 강남권의 2개지구는분양하루만에청약마감되었으나, 서울동북부 2개지구 ( 고양원흥, 하남미사 ) 의청약경쟁률은 3:1을넘는수준에그쳤다. 나. LTV 및 DTI 규제 정부는현재 LTV( 주택담보인정비율 ) 과 DTI( 총부채상환비율 ) 등을통해주택금융을규제하고있다. 구체적으로는 7/4 LTV 수도권전역 50% 규제, 9/7 은행권에대해 DTI 수도권 60%, 서울 50%( 강남3구는이미 40% 로규제 ) 규제에나섰으나집값안 10 정부는 2008년 9월 2009~2018년중장기주택공급계획을발표하였으며, 여기에서 2009~2018년 10간의주택수요를전국 500만호 ( 연평균 50만호 ), 수도권 300만호, 서울 40만호로파악
40 부동산정책의방향과대응방안 정세가분명하지않자비은행권에대해서도 DTI 규제를확대한상황이다. 앞에서살펴본것과같이 DTI 규제는상대적으로즉각적인효과가나타나는규제방법인것으로판단할수있다. 최근에도 10월들어부동산가격상승세가눈에띄게주춤해진것을확인할수있다. 주택금융규제와관련해서 10월과같은주택가격상승세의정체국면이지속된다면, LTV 또는 DTI 규제가예상보다빠르게완화될수도있을것이다. 그러나내년수급불안우려등에따른가격상승가능성이상존한다는점을생각해볼때그러한가능성은크지않을것으로판단되며, DTI 규제가처음시작된 2006년에도약 3년가까이해당규제가지속되었다. 또한다른한편으로는주택금융규제의풍선효과도염두에두어야할것이다. 10/7 비은행권으로도 DTI 규제를확대함으로써은행권주택담보대출증가폭이줄어드는대신비은행권주택담보대출이늘어나는형태의퐁선효과가능성은크게줄어들었다. 그러나다른한편으로는 DTI 규제에서배제되는신규분양주택또는연립주택이청약호조또는가격상승세를나타내고있다. 2010년서울시뉴타운사업이본격적으로시행되면서다시한번 2008년상반기에서볼수있는것과마찬가지로 DTI 규제를받지않는연립주택가격의상승세가불붙을가능성을배제할수없다. 한편수요측면의조절방법으로는주택금융에의한것이아니라조세제도에의한 표 6 최근주택금융규제추이 7/4 LTV 수도권전역 50% 로하향조정은행권 DTI 하향조정 - 강남3구 : 기존대로 40% 유지 9/7 - 서울 :50% - 수도권 : 60% 비은행권에대해서도 LTV 및 DTI 규제적용 - LTV : 보험사 50%, 그외 60% 10/7 - DTI ; 은행과동일하나상호금융사, 저축은행, 여전사등의경우 3억원이하대출시 65% 적용자료 : 금융감독원 그림 15 아파트와연립주택가격상승률 12 10 8 6 4 2 0-2 (QoQ,%) 아파트상승률 - 연립상승률 (%p) 아파트연립 -4 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 자료 : KB
41 것도생각해볼수있는데, 정부가주택투기를막기위해세제를사용하지않을것이라는입장을수차밝혀왔다는점을감안할때, 주택가격급등국면이재현된다하더라도정부가양도세나종부세등을강화할가능성은희박한것으로판단된다. 다만, 경제부양을위한대규모재정지출로세원확보가시급한상황이므로, 부동산거래투명화등을통한조세부담증가가능성은크다고할수있다. 3. 금융기관대응방안 과거부동산정책의효과를분석해본결과, 정부정책이가격에미치는영향은일률적으로판단하기어려우나이를무시하기어려운것이사실이다. 2010년정부의규제정책과관련하여부동산시장을살펴본다면, 앞서검토한 1) 보금자리주택의공급확대및이의파급효과 2) LTV, DTI 등주택금융규제의영향력과이의지속여부외에도 3) 2010년 2월로예정된미분양등과관련된양도세감면기한의연장여부 4) 분양가상한제폐지여부 5) 재건축관련규제변동여부등을주의깊게살펴보아야할것이다. 주택가격측면에서위와같은규제내용을살펴보자면, 보금자리주택공급확대와주택금융구제는지속적인가격하락압력으로작용할가능성이크다. 양도세의한시적감면은해당기한만료시연장되지않을가능성이크며, 이로인해기한만료직전거래활성화가기대되나이로인한가격상승여부는양도세감면내용에따라다를것으로전망된다 ( 신축주택에대한양도세한시감면은구입자에대한감면혜택이라는점에서신축주택수요증가요인으로작용하나, 한시적양도세중과배제는판매자에대한감면혜택이라는점에서공급증가요인으로작용 ). 분양가상한제폐지와재건축규제완화가능성은실현된다면일부인기주거지역을중심으로가격상승요인으로작용할가능성이있으므로, 금융기관은수혜지역의주택담보대출을늘리는등적절한대응방안을모색해야할것으로판단된다. 그러나이에앞서 LTV, DTI 등주택금융규제가가격상승세가완전히진정되지않는한해제될가능성이희박하기때문에금융기관의주택담보대출확대에는한계가있을것으로판단되며, 이에따라금융기관은이같은수요측면의금융공급외에공급측면에서의금융공급확대도검토해볼필요가있을것이다.
42 부동산정책의방향과대응방안 표5 2010년주요규제변화사항및파급효과전망구분내용변동사항및파급효과전망보금자리주택 2012년까지보금자리주택 20만호추주택가격안정효과기대공급확대가공급주택금융규제 (LTV, DTI 비율규제통해주택담보대출억제수급불안으로인한주택가격상승가능성고려시 DTI 등 ) 의지속여부및주택가격상승세억제지속가능성크며주택가격안정효과기대 10.2월까지신축주택구입시양도세시장기능정상화및세부담형평성등의취지에서양도세감면기한감면, 10년말까지다주택자중과면제연장되지않을가능성크며, 기한만료직전일시적연장여부 ( 일반세율과세 ) 거래증가전망됨찬반양론분분하나시장정상화측면에서폐지가분양가상한제분양가상한제폐지법안국회상정능성크며, 주택시장파급효과는당시주택경기에따폐지여부라결정될전망 재건축관련규제변동여부 2008년이후규제완화기조 2009 `현정부의도심공급활성화정책감안시주택가격안년가격급등이후규제강화기조정시추가규제완화기조가능성큼 자료 : 하나금융경영연구소
43 < 부록 > 외환위기이후주요부동산시장대책 시기 대책 주요내용 주택경기활성화대책 (5.22) - 양도소득세감면, 취 등록세한시적감면 - 주택구입자금이자상환분소득공제 - 주택저당채권유동화제도도입 - 제1종국민주택채권매입부담완화 - 신규주택중도금대출 주택경기 활성화자 - 중형임대주택건설자금지원 금지원방안 (6.22) - 부도사업자인수촉진자금지원 1998 - 임대중도금대출상환기간연장년건설산업활성화 - 중도금추가지원 방안 (9.25) - 주택공사민영미분양아파트매입, 택지개발시민간참여확대 - 재개발재건축활성화 건설및부동산경 - 준농림지역개발절차간소화및개발가능규모확대 기 활성화 대책 - 양도소득세한시적감면범위확대 (12.12) - 중형중도금추가대출확대 - 주택분양가원가연동제시행지침폐지 : 분양가전면자율화 (12.30) 서민주거 안정대책 - 중소형주택공급확대. 저소득층을위한다가구다세대주택건설자금지원확대. 재개발재건축사업시행자에게국민주택기금지원 (5.31). 지역및직장조합주택건설촉진 - 임대주택공급확대 - 근로자주택건설및구입및전세자금지원조건완화, 규모확대 - 중소형주택의지속적인건설확대 1999 년. 국민주택기금지원확대및공공택지우선지원. 주택금융지원강화 ( 대출금리인하, 주택금융규모확대방안검토 ) 중산층 및 서민층 - 소규모재건축주상복합건물건축촉진 주거안정 대책 - 민간매입임대사업활성화 (8.20) - 도시영세민전세자금지원금리인하 - 달동네주거환경개선사업계속추진 - 서울시재건축사업승인시기분산 - 부도사업장정상화지원 자료 : 하나금융경영연구소
44 부동산정책의방향과대응방안 시기 대책 주요내용 - 주택건설확대 - 국민주택기금주택구입자금지원대상확대 (5인이상영세사업장, 무주택자 ) 주택시장안정대책 -분양중도금대출한도인상, 대출금리인하, 주택청약제도개선 : 청약 (1.10) 자격및청약통장가입자격확대, 재당첨제한폐지, 청약예금및 부금취급기관다변화 - 주택건설자금대출이자인하조치연장 주택건설촉진대책 - 20호미만, 주상복합건물내주택도주택건설자금지원 (7.1) - 국민주택기금호당대출한도액인상 - 개발제한구역해제지역내미분양택지를임대주택용으로장기임대 건설 산업 활성화 - 재개발조합원에게이주전세금신규지원, 건설자금융자이율인하 대책 (8.30) - 2001년말까지비수도권지역내신축주택구입시양도세면제, 국민주택채권매입부담감면, 취 등록세감면 2000 - 지방거점도시의신시가지개발및주택공급확대 년 지방 건설 활성화. 대전, 목포, 천안신시가지개발조기추진. 지방대도시를중심으로임대주택건설확대. 지방의주택재개발및주거환경개선사업활성화 방안 (11.1). 주택관련각종세제, 공과금감면지방에집중지원 - 지방건설업체의수주물량확보방안강구. 지역의무공동도급제도적용대상축소 1년유보. 지역제한경쟁입찰제도적용대상축소 2년유보 - 수도권계획도시건설 : 화성동탄, 김포양촌, 성남판교 - 재개발주거환경개선사업활성화 건설투자적정화 - SOC 사업확대시행대책 (11.11) - 국민임대주택 5만호추가건설 - 지하철, 경량전철건설확대 지방건설업 및 주 - 6개지방신시가지및화성계획도시개발계획 택건설 활성화 대 - 영세민전월세보증금대출한도인상및대출금리인하 책 (1.4) - 임대사업자에대한대출금리인하 - 서민주택자금대출금리인하 서민주거안정을 - 수도권내공공택지소형주택용지및임대주택용지공급비율확대위한전월세종합 - 중형임대주택취 등록세감면, 임대사업자에대한대출금리인하대책 (3.16) 2001 - 국민임대주택추가 5만호건설 년 건설 산업 구조조 - 생애최초주택구입자에게주택구입자금지원 ( 주택가격의 70%), 정및투자적정화 - 2001년말까지구입한신축주택에대해양도소득세면제, 방안 (5.23) 취 등록세 50% 감면 ( 고급주택제외, 수도권까지확대 ) - 수도권지역민간택지와재건축에대핸소형주택공급의무화 전월세 안정대책 - 서울시재개발구역내임대주택공급확대 (7.26) - 서울시내 빈방 실태조사로전세수요분산유도 - 임대차분쟁조정사례집작성및배포 자료 : 하나금융경영연구소
45 시기 대책 주요내용 - 생애최초주택대출 25.7평까지확대 국민임대주택 20만 - 전월세보증금에대한대출한도확대 ( 보증금의 70% 까지지원 ) 호건설및서민 - 2003년까지주택보급률 100% 달성전월세지원대책 - 원활한택지공급을위한택지조성계획 (8.2) - 2010년까지국민임대주택 20만호건설 - 국민임대주택건설시기의조정 - 수도권에매년 600만평의공공택지적기공급 / 그린벨트해제 2001 지역을활용하여임대주택등서민주거용지확보 년서민주거생활안정 - 민간건설업체의공공임대주택건설지원확대대책 (9.14) - 주상복합아파트분양방식개선 ( 공개추첨이나인터넷청약유도 ) - 서울시내빈방홍보등주택수요분산유도 - 전세자금지원을위한주택금융신용보증기금의보증여력확충 - 수도권등 555만평택지개발예정지구지정 판교등신도시개 ( 판교 282만평, 용인흥덕지구66만평, 오산세교지구 (99만평) 발확정 (12.21) 파주운정지구 148만평 ) - 주택공급확대및서민지원강화 ( 총 55만호 (2002년) 주택건설 - 공공개발택지공급확대 (1,100만평) 및그린벨트해제지역내주거단지조성 (260만평) 주택시장안정대책 - 무주택자를위한주택자금및전세자금지원 (1.8) - 아파트재건축시기분산 - 기준시가상향조정및수시기준시가적용검토 - 분양권전매에대한세무조사 임대주택건설등 - 2002년 52,500호, 2003년 8만호연도별건설계획서민주거생활안정 - 임대의무기간연장 (10년혹은 20년 30년 ) 대책 (1.18) 2002 주택건설종합계획 - 장기임대주택 100만호건설 ( 국민임대주택 50만호포함 ) 년 (2003-2012) 수 - 장기임대주택비중확대 (3.4% 10%) 립착수 - 매년 30만호씩총 150만호건설 2006년수도권주택보급률 100% 달성 주택시장안정대책 (3.6) - 그린벨트해제지역에대해상반기중택지지구지정 (376만평) - 생애최초주택자금지원대상확대 ( 신규주택 수도권이외기존주택포함 ) - 전월세지원강화 ( 영세민전세자금지원대상확대, 지원금리인하 ) - 서울지역투기과열지구지정, 특별관리 - 청약제도개선 (25.7평이하공급물량의 50% 를무주택자에게우선권부여 ) - 분양권전매제한 ( 중도금 2회납부및 1년이상에한해허용 ) 및세무조사 - 양도소득세기준시가상향조정및수시기준시가적용검토 - 떳다방지도, 단속강화, 선착순분양하는업체에대해서는불이익부여 - 재건축시기조정심의강화
46 부동산정책의방향과대응방안 시기대책주요내용분양가조정권고 - 서울시자체시행 (4차동시분양 (5월) 부터시행 ) : 구청장이적정분양가평가 (4.1) 하여과도할경우내역서제시요청 국세청통보 - 국민임대주택 100만호건설 (2003-2012)( 기존 50만호에서 50만호추가 ) - 생애최초주택구입자금상환조건개선 (1년거치 19년상환서민 중산층 3년거치 17년상환 ) 지원대책 (5.2) - 장기주택자금대출이자상환액소득공제 600만원으로확대 - 단독주택재건축시주민동의요건완화 (100% 80%) - 장기주택자금대출활성화 ( 금융권에주택신보출연료경감적용 ) - 재건축추진아파트에대한자금출처조사 - 아파트기준시가조정주택시장 - 양도세불성실신고혐의자에대한세무조사안정대책 - 재건축아파트에대한안전진단강화, 지구단위계획수립대상확대, 허위광 (8.9) 고등부당하게재건축을부추기는업체에대한공정거래위원회고발및국세청통보등 - 세제강화. 신축주택양도세비과세대상서서울, 5대신도시, 과천제외. 1세대 1주택비과세요건 3년보유 서 3년보유,1년거주 로 2002. 1세대 3주택이상모두실가양도세과세년. 고급주택기준전용면적 45평이상으로하향, 실가과세. 재산세시가표준내년상반기중상향, 단계적상향. 종토세과표, 공시지가 33% 에서단계적상향 - 세무조사및기준시가조정 ( 시가반영률시가대비최고 90% 이상으로상향 ) - 투기과열지구내청약요건강화. 5년간신규아파트당첨자. 세대주아닌자, 2주택이상보유자 1순위자격주택시장박탈안정대책 - 재건축요건강화 (9.4). 300가구미만도지구단위계획의무화. 사전안전진단의무화. 부실진단업체 2년이하징역. 사업승인받아야시공사공개입찰선정제도화 - 신도시건설. 판교 2007년까지입주. 중대형늘려고급수요흡수 ( 제2 강남, 2~3개추가개발 ) - 금융대책. 투기과열지구내주택담보대출시 60% 초과액추가충당금적립. 주택담보대출비율 60% 이내로하향행정지도. 투기과열지구내중 대형아파트취득시주택신보보증제외
47 시기 대책 주요내용 부동산시장안정대책 (10.11) - 부동산투기혐의자국세청통보및세무조사 ( 종합전산망구축 ) - 투기과열지구와토지거래허가구역확대 - 양도소득세투기억제기능강화 ( 실거래가액과세 ). 탄력세율 (9~36%±15%p범위) 을투기지역에한정하여적용. 비투기지역에서도 6억원이상의고급주택은실거래가액과세 - 주택수요변화에부응하는주택공급확대. 수도권에자족기능을갖춘 2~3개추가신도시건설 - 수도권투기우려지역및서울시강북뉴타운개발지역에대하여 토지거래 허가구역 토지거래계약허가제실시 및 투기과열지구 - 서울시는뉴타운개발이추진될 11개동에대해 5년간 (2007년 11월말 지정확대 (11.2) 까지허가구역지정 ) - 경기도내용인시동백택지개발지구등투기과열지구지정 투기과열지구 지정 - 인천시의송도신도시 2공구 (12월중순분양예정 : 총 7,900세대중 확대 (12.6) 3,940세대 ) 지역의투기과열지구추가지정 부동산가격안정대 - 충청지역의 6시 5군지역토지거래동향감시구역지정책 (1.15) 대전지역부동산 - 대전시노은 2지구에대해서는 2.5부터투기과열지구로시장안정대책 (2.4) 충청지역 투기과열 - 충청권 6시 5군토지거래허가구역지정 (2.7) 지구지정 (2.27) - 대전서 유성구투기지역지정 (2.27) - 서울강남지역재건축단지, 수도권남부지역및충청권지역의집값 주택시장안정대책 및분양권시장에대한현지동향점검착수. (4.18) - 서울시자치구에안전진단평가엄격히운영토록행정지도 충청지역 투기과열 - 대전광역시, 서구, 유성구, 천안시불당동, 백석동, 쌍용동지역을 2003 지구 지정 확대 투기과열지구로추가지정. (4.29) - 전국아파트기준시가평균 15.1% 인상 ( 서울강남재건축은 34.4%) 수도권 신도시 확 - 김포, 파주에신도시개발확정 (5.9) 정 - 김포 파주신도시건설계획발표 ( 주변지역토지거래허가구역지정 ) - 정부합동단속반을구성 ( 재경부, 건교부, 검찰, 국세청, 서울시, 구청 ) 하여현장단속활동을강화, 전매성거래조장행위등에대해집중 분양권불법전매단속단속 (5.6) - 투기과열지구내분양권전매등투기혐의거래에대해서는양도세를 중과 분양권전매금지투기과열지구내분양권전매제한강화 ( 소유권이전등기후전매가능 ) (5.8)
48 부동산정책의방향과대응방안 시기대책주요내용 - 충청권투기혐의자 6백명세무조사 투기지역양도세탄력세율 (15% 포인트 ) 적용투기지역 2주택이상보유자특별부과금검토 부동산과표 5년간단계적현실화세제강화 (5.13) 종합토지세과표강화 (10월분부터) 서울강동 송파등투기지역확대검토 분양가과다인상업체 1백곳조사착수 수도권일부투기과열지구확대검토 수도권 충청권토지투기혐의자국세청통보 - 투기과열지구내주상복합아파트분양권전매금지 지역및조합아파트분양권전매금지주택가격안정대책 - 투기과열지구내재건축아파트일반분양분선분양요건강화 (5.23) - 투기과열지구및투기지역확대재정 - 재건축안전진단강화 - 부동산보유과세강화재건축시장안정 - 재건축아파트소형평형의무비율강화 ( 국민주택규모이하 60% 건설 ) 대책 (9.5) - 재건축조합원분양권전매금지투기과열지구추가 - 부산및대구일부지역투기과열지구추가지정지정 (10.2) 2003 투기행위근절을위한단속강화년 부동산세제개편 - 종합부동산세시행시기단축 - 1세대다주택보유자에대한양도세강화 : 투기지역 2주택이상자에게양도세탄력세율적용 주택공급의지속적확충 - 강북뉴타운추가지정추진 - 고속철도역세권주택단지개발 ( 광명, 아산 ) - 공공임대주택건설촉진을위한제도개선 - 신행정수도건설과수도권공공기관지방이전주택시장안정종합 자금흐름선순환구조정착대책 (10.29) - 투기지역아파트에대한주택담보대출규제강화 (LTV 하향조정 50 40%) - 주식투자활성화 : ELS 개발및판매활성화를위한제도개선 ( 위험가중치조정, ELS 담보대출허용, 발행분담금면제 ) - 기업금융활성화를위한제도개선 주택제도보완 - 6대광역시와도청소재지투기과열지구추가지정 - 토지거래허가구역확대 - 개발부담금제도연장및확대 - 20세대이상주상복합아파트분양권전매금지 - 재건축개발이익환수방안검토
49 시기대책주요내용 - SOC 등건설투자확대 ( 연기금투자참여유도 ) - 주택건설지원강화. 택지공급확대. 표준건축비현실화 2004 건설경기연착륙방안재건축리모델링활성화년 (7.1) - 주택수요창출지원. 모기지론활성화를위한취급기관확대. 서민중산층의보증여력확대. 임대주택건설촉진 : 중형임대아파트공급확대 - 2005년 5월부터서울강남중층 APT 재건축단지조사, 2005년말까지수도권재재건축대책발표건축단지도조사 (4.25) - 구청, 시청의분양승인후에도직권취소 -재건축시장불안시동시분양제폐지연기 -1가구 2주택자및외지인취득농지등에대한양도세실거래가과세부동산가격안정대 - 보유세실효세율단계적인상책 (5.4) - 재건축등도시개발사업시기반시설부담금부과 양도소득세강화 - 1가구 2주택자비거주주택은실거래가과세및양도세 50% 중과 - 3주택이상다주택자와나대지는 60% 중과 보유세강화 - 종부세개입별합산과세에서가구별합산과세로변경 - 종부세과세대상 6억원으로하향 ( 대상확대 ) - 종부세는 2009년까지, 재산세는 2017년까지실효세율 1% 로인상계획 2005 - 종부세과표적용을 2017년 100% 로인상목표년 - 세부담상한선을종부세는 200% 로인상 ( 재산세는기존 50% 유지 ) 서민주거안정과부동 취득세등록세강화산투기억제를위한 - 실거래가등기부기재및실거래과세부동산제도개혁방 - 그러나세율은인하 ( 개인간주택거래 3%, 토지거래 3.5%) 안 (8.31 대책 ) 개발이익환수 -기반시설부담금제도입 ( 일정규모이상주택, 상가, 빌딩, 재건축, 재개발대상 ) 수도권신규주택및택지공급 - 2010년까지주택연간 30만호, 5년간 150만호건설 - 2010년까지택지연간 300만평추가 ( 기존 600만평 + 추가 300만평 =900만평 ), 5년간총 4,500만평조성 ( 추가 1,500만평 ) 중대형주택공급확대 - 택지지구내중대형비율현행 40% 에서 50% 로상향 분양권전매제한 -수도권은 5년에서 10년, 지방은 3년에서 5년으로강화 ( 원가연동제적용지역 )
50 부동산정책의방향과대응방안 시기 대책 주요내용 판교개발 - 중대형평형에대해서는공영개발추진및원가연동제와주택채권입찰제동시적용 - 전매제한기간 5년에서 10년으로연장 서울강북지역주건환경개선 - 공영개발에의한뉴타운조성 주택대출제한 - 개인별제한에서가구별제한 ( 투기지역 ) - 서민주거안정과부동 서민주거안정대출 2005 산투기억제를위한 - 생애최초주택구입자금부활 : 고정금리 4.5% 적용 년 부동산제도개혁방안 (8.31 대책 ) - 저소득층모기지론우대금리적용 (5.25%), 06년중모기지보험도입 투기조사전담기관설립 - 국세청에상습투기자상시감시체계확립위해관련조직신설 - 토지거래허가제강화 - 전매제한기간 2~5년으로연장 - 토지거래허가지역내농지및임야구입요건강화 (1년이상거주 ) 토지보상방식개편 - 현금대신현물 ( 대토또는아파트 ) 로보상 - 3,000만원초과하는모든보상비는채권보상, 부재지주범위확대 투기지역 DTI 40% 규제 - 6억원초과주택대상 영세민전세자금지원확대 - 대출방식다양화 : 전세금반환채권은행양도방식등 아파트분양가인하방안 - 용지보상 : 택지사업시행시감정평가기준을강화하고행위제한시점조기화 ( 지구지정일 공람공고일 ) - 택지조성비절감 : 합리적녹지기준, 광역기반시설비용의개발밀도기준등합리적부담방안마련 - 택지공급가격인하 : 국민주택규모의용지공급가격인하인상계획 서민주거복지증진과 2006 - 분양가검증 : 분양가상한제적용주택에대해지자체에서건축 / 토모 / 회계등주택시장합리화방년전문가검토를거쳐분양승인안 (3.30 대책 ) 공공부문임대주택비축확대 - 소형임대주택비축지속추진 : 국민임대주택, 다가구매입임대, 전세임대, 재 건축및도시재정비사업등시행시임대주택의무건설 - 중대형주택비축확대 : 공공기관직접건설, 건설후매입, 기존주택매입등 - 2006년부터 300호시범사업추진, 2007년부터연 1,000 호수준확대 투명성제고및중앙정부협의권강화 - 재건축추진위원회에대한감독강화 - 시공사선정과정투명화 - 재건축정비기본계획수립과정에서지자체와건설교통부등중앙행정기관간의 실질적협의강화
51 시기 대책 주요내용 서민주거복지증진과주택시장합리화방안 (3.30 대책 ) 안전진단시재건축판정기준합리화 재건축개발이익환수방안 ( 최대 50% 환수 ) - 개발부담금부과 : ( 종료시점주택가격 -( 착수시점주택가격 ( 기준시가기준 ) + 개발비용 + 정상집값상승분 ( 구별국민은행통계이용산출 ))) x 부담률 - 개발비용 : 도시및주거환경정비법 상재건축임대주택대지지분감소상당액 + 기반시설부담금, 광역교통시설부담금등기납부부담금 + 건축분양비용및제세공과금 - 부담률 : 조합원당평균개발이익률기준, 누진율 (0~50% 부과 ) - 부과지역은전국 - 부과시점은준공시점으로분납및물납허용 - 징수금은국가와지방자치단체가서민주택건설, 도시재정비사업등에활용 수도권공공택지공급확대 - 연평균 900만평택지공급하여연 30만호주택건설뒷받침 기존도심재정비 - 재정비촉진구역지정요건, 건축규제등완화 - 병원 / 학원 / 기업체본사등생활권시설에대한취득세 / 등록세감면, 본사유치촉 2006 년 진위해과밀부담금면제 - 교육환경개선위해학교의설치및부지매수계획수립하고공영형혁신하교등을적극설립및유치 - 도시계획전문총괄계획가 (Master Planner) 제도및주공등공공기관을통한사업추진종합관리제도활용 - 개발이익환수및투기방지 : 특별법에의한인센티브로증가된용적률일정비 율을임대주택으로건설 주택거래신고제도내실화 - 실거래가외에자금조달계획, 당해주택에의입주여부등신고항목추가 균형발전추진을위한주택수요분산 - 기존도시내낙후지역에대한균형발전방안강구 - 서울일극집중형구조를자족성높은지역중심의다핵분산형공간구조로개편 - 행정도시, 혁신도시, 기업도시등을촉매로지방주거여건개선 - 공공택지조기공급및물량확대 - 민간택지내주택공급물량확대 - 공공택지내분양가 10~30% 인하 부동산시장 안정화 - 분양가제도개선 방안 (11.15대책) - 투기지역아파트담보대출 LTV 규제강화 - 비은행금융기관의 LTV 규제강화 : 60~70% 에서 50% 로 - 장기임대주택건설, 비축 : 2012년까지 116.8만가구 - 서민주택금융지원강화 - 민간아파트분양원가공개 - 주택담보대출규제 : 투기지역에서주택담보대출 1인 1건으로제한 2007 년 1.11대책 - 채권입찰제확대와정약가점제시행 - 전 / 월세대책등서민주거안정대책 : 2007년부터 6년간다구구주택매입해도심 안에맞춤형임대주택매년 3,000 가구공급