2014 년도예비타당성조사보고서 사학연금서울회관재건축사업 2014. 9. 공공투자관리센터 한국개발연구원
제출문 한국개발연구원원장 김준경
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목 차 요약 1 제장예비타당성조사추진개요 53 제1절사업의추진배경및목적 53 1. 사업의추진배경 53 2. 사업의목적 54 제2절사업의추진경위 55 1. 사업의추진경위 55 2. 사업의추진근거 55 제3절예비타당성조사의주요내용 62 1. 예비타당성조사의절차 62 2. 예비타당성조사의주요내용 63 제장기초자료분석및조사의쟁점 66 제1절사학연금교직원연금공단관련현황 66 1. 사학연금교직원연금공단현황 66 2. 사학연금교직원연금기금현황 68 3. 사학연금서울회관 70 제2절사업대상지관련현황 74 1. 오피스유형 74 2. 상업시설유형분석 77 3. 여의도주변오피스및상업시설현황 78 제3절유사임대사업추진사례현황 80 1. 여의도권역 80 2. 재건축 83 제4절관련계획및관련법 89 1. 관련계획 89
2. 관련법률 93 3. 부처의성과목표체계 94 제5절주요쟁점사항 97 1. 사업계획및사업추진상의쟁점 97 2. 수요및편익추정의쟁점 99 제장비용추정 101 제1절비용추정방법론 101 제2절계획현황 102 1. 위치및입지조건 102 2. 사업개요 103 3. 사업계획안에따른총사업비내역 105 4. 건축계획 107 제3절사업계획안의적정성검토 111 1. 입지선정의적정성 111 2. 시설면적계획의적정성 112 제4절비용추정 122 1. 총사업비추정의개요 122 2. 총사업비산정 124 3. 총사업비비교 148 제5절연차별투자계획 149 제6절운영비및잔존가치산정 150 1. 운영비산정 150 2. 잔존가치추정 153 3. 연차별비용 154 제장시장성분석 156 제1절시장환경분석 156 1. 오피스임대시장동향 156 2. 상업시설임대시장동향 168 3. 임대시장동향종합 174
제2절수요추정 175 1. 수요추정방법론 175 2. 수요추정개요 175 3. 수요추정 176 제장수익추정 188 제1절분석의전제 188 제2절수익의추정 190 1. 수익항목선정 190 2. 시설별수익산정 190 3. 시설별수익산정결과 207 제장수익성분석 208 제1절분석의전제 208 1. 수익성분석방법 208 2. 재무적할인율적용 209 3. 세금등이전지출처리 210 4. 분석기준일 210 5. 분석기간 211 6. 잔존가치의처리 211 7. 민감도분석 211 제2절수익성분석결과 212 제3절민감도분석 214 1. 할인율의변화효과 214 2. 비용의변화효과 215 3. 편익의변화효과 215 4. 공실률변화효과 216 제 장정책적분석 217 제 1 절정책적분석항목 217 제 2 절정책의일관성및추진의지 219
1. 관련계획및정책방향과의일치성 219 2. 사업추진의지및선호도 220 3. 사업의준비정도 221 제3절사업추진상의위험요인 223 1. 재원조달가능성 223 2. 환경성 225 제장지역균형발전분석 226 제1절지역낙후도 226 제2절지역경제파급효과 230 1. 지역산업연관모형 (IRIO) 의개요 230 2. 지역산업연관모형의종류 231 3. 한국은행지역간산업연관모형 (IRIO) 개요 232 4. 건설등세부문별분석방법 236 5. 지역경제파급효과분석을위한유발계수 238 6. 분석모형의한계및해석상유의점 241 7. 지역경제파급효과분석결과 243 제장종합평가및정책제언 246 제1절 AHP 분석의개요 246 제2절 AHP를활용한종합판단 248 1. 평가대안 248 2. 조사대상집단 249 3. AHP 구조및평가항목 249 4. AHP 분석결과 253 제3절민간투자사업추진가능성검토 259 1. 민간투자사업추진가능성검토대상 259 2. 민간투자사업추진가능성검토방법및수행절차 259 3. 민간투자사업추진가능성검토결과 263 제4절종합평가및정책제언 265 1. 종합평가 265
2. 정책제언 266 참고문헌 269 부록 271
표목차 < 표 -1> 사업의주요내용 58 < 표 -2> 층별면적구성 59 < 표 -3> 용도별면적 60 < 표 -4> 현재규모와신축규모비교 60 < 표 -5> 사업추진세부일정 61 < 표 -1> 사립학교교직원연금공단인원현황 67 < 표 -2> 사학연금기금조성및운용현황 69 < 표 -3> 자금운용수익률 ( 최근 3년 ) 70 < 표 -4> 사학연금회관운영현황 71 < 표 -5> 사학연금서울회관층별현황 71 < 표 -6> 사학연금서울회관임대현황 72 < 표 -7> 사학연금서울회관운영수지현황 73 < 표 -8> 사학연금서울회관주요시설별운영현황 73 < 표 -9> 오피스빌딩등급기준 76 < 표 -10> 복합업무시설상업및부대시설면적비율 78 < 표 -11 > 유사사례 80 < 표 -12> 건축개요 80 < 표 -13> FKI Tower 시설구성 81 < 표 -14> 건축개요 82 < 표 -15> SIFC 시설구성 82 < 표 -16> 건축개요 83 < 표 -17> 향군잠실타워시설구성 83 < 표 -18> 건축개요 84 < 표 -19> 시설구성 85 < 표 -20> 건축개요 86 < 표 -21> 시설구성 86
< 표 -22> 건축개요 87 < 표 -23> 시설구성 87 < 표 -24> 사립학교교직원연금법 93 < 표 -25> 교육부성과목표체계 94 < 표 -26> 사학연금서울회관재건축성과지표 95 < 표 -27> 사학연금서울회관재건축성과관리체계 96 < 표 -1> 건축개요 104 < 표 -2> 층별바닥면적 104 < 표 -3> 용도별면적 105 < 표 -4 > 설계예가에따른견적공사비 105 < 표 -5> 낙찰률적용총사업비 106 < 표 -6> 입지선정의적정성검토 111 < 표 -7> 공개공지등설치에따른완화용적률산정 114 < 표 -8> 건축물의에너지절약설계기준에따른완화용적률산정 114 < 표 -9> 지하철출입구설치에따른완화용적률산정 115 < 표 -10> 최대완화용적률산정 116 < 표 -11> 유사사례비교 117 < 표 -12 > 시설별전용률검토 ( 사업계획안 ) 118 < 표 -13> 유사사례전용률비교 - 업무시설 119 < 표 -14> 유사사례전용률비교 - 상업시설 120 < 표 -15> 상업시설층별전용률 121 < 표 -16> 총사업비항목 122 < 표 -17 > 비용보정지수 123 < 표 -18> 건축세부공사비산정 125 < 표 -19> 전기설비공사비산정 126 < 표 -20> 통신설비공사비산정 126 < 표 -21> 기계설비공사비산정 127 < 표 -22> 건축공사비산정 127 < 표 -23> 친환경관련제도요약 128 < 표 -24> 녹색건축인증에따른추가공사비 129
< 표 -25> 신재생에너지목표량산정 129 < 표 -26> 신재생에너지설치비용산출표 130 < 표 -27> 건축공사비산정 ( 친환경관련공사비포함 ) 130 < 표 -28> EBS 디지털통합사옥및사학연금서울회관대지면적및연면적비교 131 < 표 -29> 상암 DMS 토목공사비내역 131 < 표 -30> 토목공사비산정 131 < 표 -31> 디지털방송콘텐츠클러스터와사학연금서울회관대지면적및조경면적비교 132 < 표 -32 > 상암 DMS 조경공사비내역 132 < 표 -33> 추가조경면적산정 133 < 표 -34> 조경공사비산정 133 < 표 -35> 직접공사비합계내역 133 < 표 -36> 사업계획안과검토안의단위면적당공사비비교 134 < 표 -37> 지하철도급공사비내역 135 < 표 -38> 지하철연계부담금내역 136 < 표 -39> 지하철연결공사비산정 136 < 표 -40> 철거공사비산정 137 < 표 -41> 대가기준요율 138 < 표 -42> 설계비내역 139 < 표 -43> 공사복잡도에따른구분 ( 건축공사 ) 140 < 표 -44> 전면책임감리비요율 140 < 표 -45> 감리비내역 141 < 표 -46> 측량비및조사비내역 141 < 표 -47> 과밀부담금내역 142 < 표 -48 > 예술장식품설치비내역 143 < 표 -49> 부대비산정결과 143 < 표 -50> 사학연금서울회관감평가 144 < 표 -51> 지역별지목별보상배율 144 < 표 -52> 공시지가에보상배율적용시용지구입비 144 < 표 -53> 임대료추정 145 < 표 -54> 이전비산정결과 145 < 표 -55> 총사업비산정결과 ( 검토안 ) 147
< 표 -56> 총사업비산정결과비교 148 < 표 -57> 연차별투자계획 149 < 표 -58> 단위면적당운영비 ( 월간 ) 150 < 표 -59> 운영비산정 ( 월간 ) 150 < 표 -60> PM Fee 산정 ( 연간 ) 151 < 표 -61> A등급빌딩의연간유지보수및수선비 151 < 표 -62> 단위면적 () 당유지보수및수선비 ( 연간 ) 152 < 표 -63> 유지보수및수선비산정 ( 연간 ) 152 < 표 -64> 총운영비산정결과 (PM Fee, 유지보수및수선비 ) 152 < 표 -65> 총운영비산정결과비교 153 < 표 -66> 잔존가치 153 < 표 -67> 연차별비용 154 < 표 -1> 오피스임대시장조사기관별조사대상및표본개수 157 < 표 -2> 오피스임대시장조사기관별공실률및임대료조사항목 157 < 표 -3> 서울시오피스임대료현황 160 < 표 -4> 서울시오피스빌딩투자수익률 161 < 표 -5> 마포 / 여의도권역오피스임대료현황 165 < 표 -6> 여의도마포오피스빌딩투자수익률 166 < 표 -7> 사학연금서울회관주변대형오피스현황 167 < 표 -8> 상업시설임대시장조사기관별공실률및임대료조사항목 168 < 표 -9> 조사기관별서울전체및주요상권지상1층상업시설임대료현황 170 < 표 -10> 영등포상권최근 3분기상업시설공실률및임대료현황 171 < 표 -11> 영등포세부상권별상업시설임대료현황 172 < 표 -12> 여의도역상권임대료현황 173 < 표 -13> 오피스빌딩및상업시설임대시장동향종합 174 < 표 -14> 2019년서울시전산업종사자수추정치 177 < 표 -15> 최근 10년간오피스종사자수비율 178 < 표 -16> 2019년오피스종사자수비율추정치 178 < 표 -17> 2019년서울시오피스종사자증가인원 179 < 표 -18> 연도별서울시오피스종사자추정 179
< 표 -19> 2018년서울시오피스종사자증가인원 180 < 표 -20> 2018년서울시오피스수요 180 < 표 -21> 대상지오피스수요대안설정 181 < 표 -22> 업종별반영비율 182 < 표 -23> 서울시대비여의도오피스종사자수비율 182 < 표 -24> 대상지오피스흡수율 183 < 표 -25> 여의도내오피스공급계획 183 < 표 -26> 대안별대상지오피스수요추정결과 184 < 표 -27> 대안별오피스수요 184 < 표 -28> 여의도내노후오피스현황 ( 건축연한 30년이상 ) 185 < 표 -29> 여의도내노후오피스개별현황 ( 건축연한 30년이상 ) 186 < 표 -1> 사학연금서울회관재건축사업수익항목선정 190 < 표 -2> 오피스시설비교사례검토 191 < 표 -3> 사학연금서울회관재건축사업오피스적정임대가산정 193 < 표 -4> 사학연금서울회관재건축사업오피스적정임대가산정 193 < 표 -5> 최근공급된오피스공실률추이 194 < 표 -6> 초년도공실률산정 195 < 표 -7> 오피스임대가능면적산정 195 < 표 -8> 오피스임대료수익산정 195 < 표 -9> 금융자산투자수익률 196 < 표 -10> 오피스보증금운영수익산정 196 < 표 -11> 상업시설비교사례검토 197 < 표 -12> 사학연금서울회관재건축사업상업시설적정임대가산정 198 < 표 -13> 사학연금서울회관재건축사업상업시설적정임대가산정 198 < 표 -14> 초년도공실률산정 199 < 표 -15> 상업시설층별효용 199 < 표 -16> 상업시설층별임대료 199 < 표 -17> 상업시설임대료수익산정 200 < 표 -18> 금융자산투자수익률 200 < 표 -19> 오피스보증금운영수익산정 200
< 표 -20> FKI Tower 컨퍼런스센터이용요금 201 < 표 -21> 컨퍼런스홀및회의실적정대관료보정치산정 202 < 표 -22> 컨퍼런스홀및회의실적정대관료산정 202 < 표 -23> 현사학연금서울회관강당, 세미나실, 회의실이용건수및가동률현황 203 < 표 -24> 컨퍼런스홀및회의실연간수익산정 203 < 표 -25> FKI Tower 및 SIFC 정기주차권이용요금및무료주차대수 204 < 표 -26> 여의도내오피스빌딩정기주차권이용요금 204 < 표 -27> 현사학연금서울회관주차장월정기권단가 205 < 표 -28> 현사학연금서울회관연간주차료수입및판매율현황 205 < 표 -29> 연도별정기주차권판매대수 206 < 표 -30> 연도별주차장수익산정 206 < 표 -31> 연도별 시설별수익산정결과 207 < 표 -1> 경제성분석결과 212 < 표 -2> 수입-비용연차별흐름표 213 < 표 -3> 할인율변화에따른민감도분석결과 214 < 표 -4> 비용변화에따른민감도분석결과 215 < 표 -5> 낙찰률적용의비용변화에따른민감도분석결과 215 < 표 -6> 편익변화에따른민감도분석결과 216 < 표 -7> 공실률변화에따른민감도분석결과 216 < 표 -1> 사학연금서울회관재건축사업에대한정책적분석항목 218 < 표 -2> 사학연금기금최근 5 개년현황 224 < 표 -1> 지역낙후도지수산정을위한지표별가중치 227 < 표 -2> 지역낙후도지수산정에사용되는지표의개요 227 < 표 -3> 시 도별지역낙후도지표별순위 228 < 표 -4> 사업대상지역의시 군별지역낙후도지수및순위 229 < 표 -5> 시군별지역낙후도지표및순위 229 < 표 -6> 세분류가필요한부문 236 < 표 -7> 투자비내역 243
< 표 -8> 지역별파급효과 244 < 표 -9> 본사업의지역경제활성화효과 245 < 표 -1> 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사최적대안 248 < 표 -2> 최적대안의수익성분석및지역균형발전분석결과 249 < 표 -3> 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사 AHP 평가항목요약 252 < 표 -4> 가중치산정범위 253 < 표 -5> 항목별가중치산정결과 254 < 표 -6> 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사 AHP 평가결과 255 < 표 -7> 평가자별의견일치도와 AHP 평점에따른결론 257 < 표 -8> 민간투자사업추진가능성검토방법 261 < 표 -9> 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사총괄요약표 268
그림목차 [ 그림 -1] 사학연금서울회관재건축사업투시도 58 [ 그림 -2] 사학연금서울회관재건축사업배치도 59 [ 그림 -3] 사업추진일정 61 [ 그림 -4] 예비타당성조사수행흐름도 62 [ 그림 -1] 사립학교교직원연금공단조직도 67 [ 그림 -2] 사립학교교직원연금공단주요사업 68 [ 그림 -3] 사학연금공단자산구성 69 [ 그림 -4] 여의도오피스공급현황 78 [ 그림 -5] 마포 / 여의도권역규모별오피스공실률추이 79 [ 그림 -6] 주변상업시설현황 79 [ 그림 -7] FKI Tower 배치도 81 [ 그림 -8] 배치도 82 [ 그림 -9] 배치도 84 [ 그림 -10] 배치도 85 [ 그림 -11] 배치도 86 [ 그림 -12] 배치도 88 [ 그림 -13] 신중장기종합발전계획 top+2021 전략체계도 90 [ 그림 -14] 중기전략목표 90 [ 그림 -15] 중심지체계 92 [ 그림 -16] 2030서울도시기본계획비교 92 [ 그림 -1] 적정성검토및비용추정의진행순서와내용 101 [ 그림 -2] 사업부지위치도 102 [ 그림 -3] 사업부지접근체계 103 [ 그림 -4] 건축개념 107 [ 그림 -5] 배치도 108 [ 그림 -6] 건축계획투시도 ( 예시 ) 109 [ 그림 -7] 단면계획 프로그램수직조닝 110
[ 그림 -1] 서울시오피스빌딩공실률추이 158 [ 그림 -2] 권역별대형오피스공실률추이 159 [ 그림 -3] 서울오피스빌딩투자수익률추이 161 [ 그림 -4] 마포 / 여의도권역규모별오피스공실률추이 162 [ 그림 -5] 마포 / 여의도권역세부권역별오피스공실률추이 163 [ 그림 -6] 마포 / 여의도권역등급별오피스공실률추이 164 [ 그림 -7] 여의도마포오피스빌딩투자수익률추이 166 [ 그림 -8] 서울및주요상권상업시설공실률추이 169 [ 그림 -9] 영등포상권상업시설공실률및임대료추이 171 [ 그림 -10] 여의도역상권현황 172 [ 그림 -11] 여의도역상가밀도 173 [ 그림 -12] 오피스수요추정절차 176 [ 그림 -13] 서울시전산업종사자수추이 177 [ 그림 -1] 지역내산업연관표의기본구조 234 [ 그림 -2] 지역간산업연관표 (IRIO) 의기본구조 235 [ 그림 -1] 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사 AHP 계층구조 251 [ 그림 -2] 민간투자사업추진가능성검토수행절차 262
요 약
요 약 제 Ⅰ 장예비타당성조사의개요 1. 사업추진배경및목적 1982 30.,... 2. 사업의추진경위및추진근거 2010. 12 ~ 2011. 04. : (()) 2012. 04 ~ 2012. 08. : ( )
2012. 12 ~ 2012. 01. : - 2012. 12. 21 :, - 2012. 12. 26 : - 2013. 01. 18 : 2013. 12. : 4, 53, 87 < > 4() ( "" ). 3. 5. 532( ) ( "" ). 533( ).. 4. 5.. < > 872( ) 53325 1. 2. 3.
3. 사업의주요내용 : 27-2 :, : 2014~2018( 5) : 3,674-100% : 10,142(3,067.95) : 146,292.49( 97,303.45, 48,989.04) - : - 40, 6 92,321.82, 16,849.82, 27,889.41. - : 959.41%( 960%) - : 592 - : 2,047,61(20%) / : 1,521.30(15%) < 표 1> 사업의주요내용 27-2 - : 10,142(3,067.95) - : 146,292.49 ( 97,303.45, 48,989.04/ 40, 6) 3,674(100%, ), 2014~2018( 5) : 3,674 4,727( 5,463) 56%,,.
[ 그림 2] 사학연금서울회관재건축사업배치도 :,, 2012.08. < 표 2> 현재규모와신축규모비교 27-2 10,142 / 3,547.83 - : 41,608.06 - : 281.07% - 3, 20 - : 270 - : 146,292.49 - : 959.41%( 960%) - 40, 6 - : 592
: : - ( 6) : 2015, 2015 2018
제 Ⅱ 장기초자료분석및조사의쟁점 1. 기초자료분석 가. 사학연금교직원연금공단관련현황 1973 1974.,.,,. 2, 1, 10, 19 6(35 ). 2013 8 1 200, 20 220. 2003. 1982,,,,.,.
[ 그림 3] 사립학교교직원연금공단주요사업 :, (), 2012. 나. 사학연금교직원연금기금현황 2650 1973 ( ) 1975.,. 2014 3 15 1,865, 77.6%. - 2012 13 5,615 2014 15 1,865 5.8%. - 77.6%, 19.1%, 52.6%, 28.2%, 15.0% 0.9%. 3, 4.05%, 2012 6.11%.
다. 사학연금서울회관운영현황 (),,,, 5. - 5 1982, 41,608. < 표 3> 사학연금회관운영현황 1982.10.12 1994. 8. 4 1998.10.23 1996. 9. 4 1997.10.28 () 10,142 2,144 5,645 2,469 2,184 () 41,608 25,417 46,048 31,711 20,602 20 15 20 19 15 3 6 5 6 5 (, ) :,, 2014. 3 1982 41,608.06. 3, 20,. - 1~ 2, 7~19, 20. - 3~7, 45.
< 표 4> 사학연금서울회관시설개요 27,, 10,142 209 (:31, :178) 3,547.83 41,608.06 34.98% 281.07% 320, 241, 270 82.4m(-13.9m) 1982 9 22 :, (), 2012. < 표 5> 사학연금서울회관층별현황 () 20 15,184.89 36.5% 7~19 1~2, 6,415.80 15.4% 7~19 20 21,600.69 51.9% B1~2 5,686.79 13.67% 3,5~7 B2~B3 14,320.58 34.42% :,, 2012
5, 22~39. 2008 2009. < 표 6> 사학연금서울회관운영수지현황 (: ) 05 06 07 08 09 10 11 12.9 5,906 6,395 6,760 7,518 7,564 7,272 7,388 5,258 3,650 3,403 3,421 3,613 3,706 3,655 3,684 2,511 2,256 2,992 3,339 3,905 3,858 3,617 3,704 2,747 : 라. 사업대상지관련현황,. 3. - (CBD), (KBD), (YBD),, (BBD).,. -,,,. - ().
,.,. -,,,,. - SIFC IFC Mall,,,. - S-Trenue, FKI Tower,,., 1980~90. - Two IFC, Three IFC FKI.. - 5, 3. -. 마. 유사임대사업추진사례현황
. - 5,. 2. 본사업과관련한상위계획및관련법 가. 관련계획 (2013~2017),. top+2021 -,, 3.. -,. 2030, 1511 33 13. -,, 3,,. 나. 관련법률 4, 53,.
87 2,. 다. 부처의성과목표체계 533, -,. 3. 사업계획및사업추진상의주요쟁점 가. 기금운용을통한수익극대화사업의적정한분석방법,....
(, 2014),,,. 나. 비용추정의쟁점 -. -..,. 960%
().,,.,,,. 3,674 4,727( 5,463) 56%.,. 3~7 2014 45.. 다. 수요및편익추정의쟁점,,. -,,
,,,.,,..,.,.. - ( ),.,. -.
제 Ⅲ 장비용추정 1. 계획현황및사업개요,. (100m). 5, 1,, 32. 1) - 5 5, 9..
< 표 7> 건축개요 () 27 10,142.00,,, 1,,, 6, 40 4,420.78 43.59% ( 60%) 146,292.49 959.41% ( 960%) 592 ( 18, 178 ) 2,047.61 (20%) 1,521.30 (15%) : < 표 8> 층별바닥면적 () () 40 1,891.19 572.08 39 ~ 22 43,017.48 13,012.74 21 ~ 4, 41,816.16 12,649.38 3,, 4,065.28 1,229.75 2, 2,267.08 685.79 1, 4,246.26 1,284.50 97,303.45 29,434.29 1 7,743.42 2,342.38 2 8,627.02 2,609.67 3 ~ 5 26,196.99 7,924.59 6 6,421.61 1,942.54 48,989.04 14,819.18 146,292.49 44,253.48 :,, 2012.08.
6,009 2),. < 표 9> 설계예가에따른견적공사비 (: ) 1. 4,727-4,727 2. 83-33 - 50 3. 35-20 - 15 4. 212-98 - 78-6 - CM 18 - PM 10-2 5. 230-4 - 7-204 - 14 6. 105-105 7. 47 8. 25 5,463 9. 546 6,009 :,, 2012.08.
2. 사업계획안의적정성검토 가. 입지적정성검토 - 3 (CBD, KBD, YBD) (YBD). -,,. -,. 나. 시설면적계획적정성검토 960% - () 960%. - () 960%. -. - 800%, 10%. - 2,047.61( 20.19%), 881.52%
. < 표 10> 공개공지등설치에따른완화용적률산정 () () 10,142.00 2,047.61 1,014.20 0.1019 81.52% - 2013-587, 104%. < 표 11> 건축물의에너지절약설계기준에따른완화용적률산정 & 1 3 * 800% 12% 1% 104% :, [1] 12% 3. - 55( ),, 1.64%. -,, 987%. -. 987% 960%. -,.
< 표 12> 최대완화용적률산정 +++ 800% 81.52% 104% 1.64% 987.16% - 12.99%, 15.23%. -,,. - 54.03%, 48.39%. -,, 48.58%, One IFC FKI Tower 54.2%. - 51.7% 48.39%,. 3. 비용추정,,,,,
, -,,,. -,.,, - (, 2013),,, 2012 (, 2013). -,,. < 표 13> 건축세부공사비산정 () () () 91,977.25 1 1,751 161,052,162 16,032.22 1 1,101 17,651,476 27,889.41 1 662 18,462,789 / ( ) 10,393.61 1 662 6,880,570 146,292.49 204,046,997 : 1). 2). 3). 4). /( ). 5). :,, 2013.
-,., - EBS (, 2011),. -, EBS (, 2011) DMS., - (, 2009) DMS. 3,508.62. < 표 14> 직접공사비합계내역 (: ) 333,172,977 15,514,728 2,173,881 350,861,587 : 1). 2), 2012. 3) -.,
( 2011-750), 2014 -,,,, 2014,. 1%, -. -, 9,. -,. -,,. -,. -. - 12 1.
-,. -,. < 표 15> 사학연금서울회관감평가 (: ) (/) 150,101,600,000 14,317,414,170 164,419,014,170 : 45 -. 6,293.94.
< 표 16> 총사업비산정결과비교 (: ) (A) (B) (B) - (A) A. 519,970 385,948 134,022 A-1 333,173 A-2 472,700 15,515 A-3 2,174 472,700 350,862 121,838 A-4 47,270 35,086 12,184 B. 9,130-9,130 B-1 3,300-3,300 B-2 5,000-5,000 8,300-8,300 B-3 830-830 C. 2,200 2,310 110 D. 1,650-1,650 E. 48,510 33,750 14,760 E-1 9,800 15,735 5,935 E-2 7,800 11,438 3,638 E-3 3,600 3,509 91 E-5 400-400 E-6 700-700 E-7 20,400-20,400 E-8 1,400-1,400 44,100 30,682 13,418 E-9 4,410 3,068 1,342 F. - 164,419 164,419 G. 11,550-11,550 H. - 696 696 I. 2,750-2,750 595,760 587,123 8,637 J. 5,170 42,270 37,100 K. 600,930 : 1) ( ). 2) 629,394 (464,975) 28,464 (135,955)
. < 표 17> 연차별투자계획 (: ) 2015 2016 2017 2018 A. 385,948-45,928 156,695 183,325 (12%) (41%) (48%) B. 2,310-2,310 - - C. 33,750 21,168 1,497 5,108 5,976 (63%) (4%) (15%) (18%) C-1 17,309 17,309 - - - C-2 12,582-1,497 5,108 5,976 (12%) (41%) (48%) C-3 3,859 3,859 - - - D. 164,419 164,419 - - - E. 696-232 232 232 587,123 185,587 49,967 162,035 189,534 F. 42,270 2,117 4,997 16,204 18,953 (A+B+C+E 10%) 629,394 187,704 54,964 178,239 208,487 100% 30% 9% 28% 33% : 1) S-Curve. 36 1 11.9%, 2 40.6%, 3 47.5%. 2) -, (FM, ) PM Fee,. - 13.36. - (-).
제 Ⅳ 장시장성분석 1. 시장환경분석 가. 오피스임대시장동향 3) -,,,. - 2013 4, 8.2%, 8.3%. -, / 10.6%. - / FKI (). / - / 2012 3 2~3% 2012 4 IFC( 77,102), IFC( 159,6112) FKI ( 168, ). - IFC, IFC, FKI (A),
(B, C ). [ 그림 Ⅱ-4] 마포 / 여의도권역규모별오피스공실률추이 12.0% 10.0% 8.0% 8.3% 10.6% 6.0% 4.0% 2.0% 2.1% 3.1% 0.0% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 2011 2012 2013 : 대형 중소형 [ 그림 5] 마포 / 여의도권역등급별오피스공실률추이 20.0% 16.6% 15.0% 13.4% 10.0% 5.0% 0.0% 4.1% 3.7% 3.4% 4.2% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q : 2011 2012 2013 A Grade B Grade C Grade / 573.5, 55.6.
- 3.3 703.4, 68.8, 30.1. - 709.7, 69.5, 476.2, 46.3. - 830.6, 82.7, /. /. 나. 상업시설임대시장동향 114 2013 3 ( ) 6.2%.,. -,. - KBS. 2013 3 () - 2013 3 8.9% 1 ( ) 111.4/3.3. - IFC Mall.
다. 임대시장동향종합 < 표 18> 오피스빌딩및상업시설임대시장동향종합 Ÿ Ÿ Ÿ (SIFC) FKI rk. (Rent free), 2013 4 (: /3.3) 12.9%(-) 634.7() 61.3() 29.6() 13.0%(-) 636.6() 61.5() 29.7() 3.6%() 300.0(-) 30.5(-) 20.4(-) : Ÿ 8.9% (6.2%). Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ KBS,.. 1 () 150/3.3 IFC Mall FKI. 1 (: /3.3) 8.9%(-) - - 111.4-1,977.0() 130.2() 150.0() : 1) 2013 3 2) 2013 4 114
2. 수요추정, [ 그림 6] 오피스수요추정절차 1 -. - (2005). - ( ). -.
-, parc 1. - pacr 1 203,643. - pacr 1 186,237. < 표 19> 대안별오피스수요산정결과 (: ) (a) 11,885,235 15,283,125 13,584,180 1 pacr1 2 pacr1 (b) 4.4% 4.4% 4.4% (c) 802,288 802,288 802,288 (d=a b-c) -278,514-128,772-203,643 (a) 11,885,235 15,283,125 13,584,180 (b) 4.4% 4.4% 4.4% (c) 412,408 412,408 412,408 (d=a b-c) 111,366 261,108 186,237-50% 30 20. - 277,359. - parc 1, parc 1.
-,. -, parc 1. parc 1.,. parc 1 10~15% PI. -, parc 1.
제 Ⅴ 장수익추정 1. 수익항목및산정방법, < 표 20> 사학연금서울회관재건축사업수익항목선정, /, 1,, 가. 시설별수익산정,, -,, One IFC, FKI Tower. -. -. -, 3.3 17.7,
177.4. < 표 21> 사학연금서울회관재건축사업오피스적정임대가산정 (: /3.3) 633,400 65,000 34,400 71,334 958,000 95,800 41,200 105,380 : = (12%)/12+ - 4(2010~13). - 1 41.9%, 2 20.1%, 3 11.9%. - 5%, 4. - 45. - 243.60 4 398.57. < 표 22> 오피스임대료수익산정 (: /3.3, ) 2019 2020 2021 2022~ (a) 120,644 120,644 120,644 120,644 (b) 41.9% 20.1% 11.9% 5.0% (c=(a (1+b)) 70,049 96,436 106,258 114,611 (d) 95,800 95,800 95,800 95,800 (e=c d) 2,030 2,795 3,079 3,321 (f=e 12) 24,360 33,536 36,952 39,857
-,, < 표 23> 사학연금서울회관재건축사업상업시설적정임대가산정 (: /3.3) ( 1 ) 1,488,236 59,540 74,372 ( 1 ) 1,350,000 135,000 149,000 -. - (). - 2019 23.50 4 38.45. < 표 24> 상업시설임대료수익산정 (: ) 2019 2020 2021 2022~ (a) 21,907 21,907 21,907 21,907 (b) 41.9% 20.1% 11.9% 5.0% (c=a b) 12,720 17,511 19,295 20,811 (d) 196 270 297 320 (e=d 12) 2,350 3,236 3,565 3,845 :
-. -, 1, 3, 3 2.86%. - FKI Tower. -,,. -. - FKI Tower SIFC. -.
제 Ⅵ 장수익성분석 (, 2014),. parc 1, parc 1,. -,. -,. / < 표 25> 수입 / 비용항목 - :,,,, - -,, : 5.5% : 2012 : 201548[4()+30( )]
-,,,. -,. 2. 수익성분석결과 < 표 26> 수익성분석결과 (: ) PI FNPV FIRR(%) 1.03 15,004 5.74% 452,062 467,066
제 Ⅶ 장정책적분석 1. 정책적분석항목 < 표 27> 사학연금서울회관재건축사업에대한정책적분석항목 2. 정책의일관성및추진의지 -,. -,. Top+2021(2013~2017) -.
2030 -,, 3. -,,. -,. -,. - 281%. -. -,. -,, 2012,,,.
-,. - (2011), (2012),,,,. -,,,. 3. 사업추진상의위험요인 -. - 5, 2014 6, 15 4,432, 76.6%, 63.3% 97,685. - 6,293.94 4,649.75 1,162.44 1.19%. -,. -,
. -,,. -..,,, 10 4( ),.
제 Ⅷ 장지역균형발전분석 -, 16 1, 1. - 7,899.12, 3,137.20, 5,883.99, 6,558.77. - 0.0752% 200810 135 0.3431%.
제 Ⅸ 장종합결론및정책제언 AHP AHP - AHP 0.516, 0.484. -, AHP AHP. - 2. -. - 6,293.94,. - PI 1.03,,,,. -,,. -,
. -,,. -. -,. -,. -,,. -,.
< 표 28> 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사총괄요약표 (: ) 27-2 : 10,142(3,067.95) 146,292.49( 97,303.45, 48,989.04) 532,950 388,258 48,510 33,750-164,419-696 19,470 42,270 (5,170) 600,930 629,394 2014~2018( 5) /, / B/C - 1.03 AHP - 0.516 : 1). 2) 2012. 3) (115.50), (27.50) ( ). 4) 45.
사학연금서울회관재건축사업 제Ⅰ장예비타당성조사추진개요제Ⅱ장기초자료분석및조사의쟁점제Ⅲ장비용추정제Ⅳ장시장성분석제Ⅴ장수익성분석제Ⅵ장정책적분석제Ⅶ장지역균형발전분석제Ⅷ장종합결론및정책제언
제 Ⅰ 장예비타당성조사추진개요 제 1 절사업의추진배경및목적 1. 사업의추진배경 1982 30. 30..,...,. ( ) ()
0.9%.,. 1), 2), 3), 4),,. 2. 사업의목적. 4,..
제 2 절사업의추진경위 1. 사업의추진경위..,,,,.,.,.. 2010. 12 ~ 2011. 04.: (()) 2012. 04 ~ 2012. 08.: ( ) 2012. 12 ~ 2012. 01.: - 2012. 12. 21:, - 2012. 12. 26: - 2013. 01. 18: 2013. 12.: 2. 사업의추진근거
. 4,. < > 4() ( "" ). 3. 5. 532( ) ( "" ). 533( ).. 4. 5.. < > 872( ) 53325 1. 2. 3. <> 1 () ( ) ( ). 27 () 1. 4. ( 1996.08.09, 2000.03.31) 5. ( 1983.01.01) 6. 55 ( ) 76 ( ). 3. 4. 5.
제 3 절사업의주요내용 1982 3, 20 41,608.06 5,,. 6, 40 146,292.49, 2014.. : 27-2 :, : 2014~2018( 5) : 3,674-100%() : 10,142(3,067.95) : 146,292.49( 97,303.45, 48,989.04) - : - 40, 6 92,321.82, 16,849.82, 27,889.41. - : 959.41%( 960%) - : 592 - : 2,047,61(20%) - : 1,521.30(15%)
< 표 Ⅰ-1> 사업의주요내용 27-2 - : 10,142(3,067.95) - : 146,292.49 ( 97,303.45, 48,989.04/ 40, 6) 3,674(100%, ), 2014~2018( 5) : 3,674 4,727( 5,463) 56%,,. [ 그림 Ⅰ-1] 사학연금서울회관재건축사업투시도 :,, 2012.08.
[ 그림 Ⅰ-2] 사학연금서울회관재건축사업배치도 :,, 2012.08. < 표 Ⅰ-2> 층별면적구성 () () 40 1,891.19 572.08 39 ~ 22 43,017.48 13,012.74 21 ~ 4, 41,816.16 12,649.38 3,, 4,065.28 1,229.75 2, 2,267.08 685.79 1, 4,246.26 1,284.50 97,303.45 29,434.29 1 7,743.42 2,342.38 2 8,627.02 2,609.67 3 ~ 5 26,197.29 7,924.68 6, 6,421.61 1,942.54 48,989.34 14,819.27 146,292.49 44,253.57 :,, 2012.08.
< 표 Ⅰ-3> 용도별면적 () () (%) 92,321.82 27,927.35 63.11 16,849.82 5,097.07 11.52 4,044.92 1,223.59 2.76 / 5,186.52 1,568.92 3.55 27,889.41 8,436.55 19.06 :,, 2012.08. < 표 Ⅰ-4> 현재규모와신축규모비교 27-2 10,142 / 3,547.83 - : 41,608.06 - : 281.07% - 3, 20 - : 270 - : 146,292.49 - : 959.41%( 960%) - 40, 6 - : 592 : : - ( 6) : 2015, 2015 2018
[ 그림 Ⅰ-3] 사업추진일정 :, (), 2012. < 표 Ⅰ-5> 사업추진세부일정 o o () 2013 o () o - : () - : 6(,,,,, ) o - ( ), CM, PM o 2014 -, / - o - o (CM/) o ( ) o MD 2015 o Pre Marketing ~ -, 2017 o - PM, CM, o o 2018 -, o -, :, (), 2012.
제 3 절예비타당성조사의주요내용 1. 예비타당성조사의절차 [ -4],,,,. [ 그림 Ⅰ-4] 예비타당성조사수행흐름도 :, (,, ) () () () ( ) : (AHP )
2. 예비타당성조사의주요내용 가. 기초자료분석및조사의쟁점도출,,. Do-Nothing (brainstorming),,,.. 나. 사업계획의적절성검토.,.. 다. 경제성분석 -(cost-benefit analysis).. (5) (2008.12)( )
.., (, 2014) 34. 라. 정책적분석.,, 2. 마. 지역균형발전분석,.. 바. 종합평가및정책제언,.,. (Analytic Hierarchy Process: AHP)
., AHP..
제 Ⅱ 장기초자료분석및조사의쟁점 제 1 절사학연금교직원연금공단관련현황 1. 사학연금교직원연금공단현황 1973 1974.,.,,.,,. 1982,,,,, 2003. 2, 1, 10, 19 6(35 ),,,.
[ 그림 Ⅱ-1] 사립학교교직원연금공단조직도 :, http://www.tp.or.kr < 표 Ⅱ-1> 사립학교교직원연금공단인원현황 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1 1 1 1 1 1 0 0 0 0 0 0 2 2 2 2 2 2 6 6 6 6 6 6 1 1 1 1 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 204 204 183 183 183 196 (B) 197 199 182 180 183 186 0 0 0 2 2 3 0 7 6 9 11 14 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7 6 9 11 14 0 0 0 0 0 230 :, http://www.tp.or.kr
[ 그림 Ⅱ-2] 사립학교교직원연금공단주요사업 :, (), 2012. 2. 사학연금교직원연금기금현황 ( )..,,,.,,,,,,.,, (GDP). 2013 15 680, 2014 2 15 1,865. 77.6%. 3, 2011 2.11%, 2012 6.11%
, 2013 3.94%. [ 그림 Ⅱ-3] 사학연금공단자산구성 자산구성 유동자산등 4,937(3.3%) 대여자산 29,064(19.1 자산 유가증권 117,864(77.6%) 대체투자 17,684(15.0%) 현금성 4,969(4.2% 주식 33,219(28.2%) 채권 61,992(52.6%) :,, 2014. 3 < 표 Ⅱ-2> 사학연금기금조성및운용현황 (, %) 2014 2014. 2 () 2013 157,251 144,107 94.9 132,692 94.2 8,855 7,758 5.1 8,173 5.8 166,106 151,865 100.0 140,865 100.0 130,108 117,864 77.6 113,553 75.4 21,721 21,744 14.3 21,728 14.4 8,539 7,320 4.8 7,023 4.7 1,211 3,122 2.1 3,116 2.0 4,527 1,815 1.2 5,260 3.5 166,106 151,865 100.0 150.680 100.0 :,, 2014. 3
< 표 Ⅱ-3> 자금운용수익률 ( 최근 3 년 ) (, %) 2013 2012 2011 21,756 21,575 995 4.61% 22,390 21,654 1,141 5.27% 22,060 20,836 1,093 5.25% 2,997 2,072 27 1.32% 1,174 1,157 53 4.62% 1,193 1,180 55 4.68% 113,553 111,159 4,283 3.85% 106,356 100,510 6,346 6.31% 94,979 94,054 1,295 1.38% 31,292 28,144 1,432 5.09% 24,607 21,490 2,011 9.36% 19,773 21,246-2,536-11.93 62,986 64,489 2,045 3.17% 64,909 62,041 3,538 5.70% 59,548 57,385 3,005 5.24% % 17,050 15,728 831 5.28% 14,634 14,379 815 5.67% 14,473 13,429 852 6.34% 2,225 2,798 76 2.70% 2,206 2,600 86 3.30% 1,185 1,993 65 3.25% 138,306 134,806 5,306 3.94% 129,920 123,322 7,541 6.11% 118,233 116,070 2,444 2.11% :,, 2014. 3 3. 사학연금서울회관 (),,,, 5, 1982 41,608 46,048. 5.
< 표 Ⅱ-4> 사학연금회관운영현황 1982.10.12 1994. 8. 4 1998.10.23 1996. 9. 4 1997.10.28 () 10,142 2,144 5,645 2,469 2,184 () 41,608 25,417 46,048 31,711 20,602 20 3 15 6 20 5 19 6 (, ) 15 5 :,, 2014. 3, 1982 41,608 20, 3. 1~ 2, 7~19, 20. 3~7. 2014 45. < 표 Ⅱ-5> 사학연금서울회관층별현황 () 20 15,184.89 36.5% 7~19 1~2, 7~19 6,415.80 15.4% 20 21,600.69 51.9% B1~2 5,686.79 13.67% 3,5~7 B2~B3 14,320.58 34.42% :,, 2012
< 표 Ⅱ-6> 사학연금서울회관임대현황 58/3.3 1,621/3.3 63/3.3 633/3.3 25~69/3.3 545~4,084/3.3 39~43/3.3 595~926/3.3 :,, 2012, 2005 22.56 2008 2009 2010 32.50.,,.
< 표 Ⅱ-7> 사학연금서울회관운영수지현황 (: ) 05 06 07 08 09 1011 5,906 6,395 6,760 7,518 7,564 6,526 3,650 3,403 3,421 3,613 3,706 3,276 2,256 2,992 3,339 3,905 3,858 3,250 : 2011 4.78% :,, 2011 < 표 Ⅱ-8> 사학연금서울회관주요시설별운영현황 (: ) 06 07 08 09 1011 131,214 152,673 158,334 153,912 170,683 109,513 95,319 106,285 106,207 80,923 240,727 247,992 264,619 260,119 251,606 99 106 141 192 128 170,420 229,667 285,277 341,784 215,429 32 29 25 54 61 16,458 23,297 16,988 37,957 36,814 69 52 58 85 67 61,130 73,844 89,365 108,603 79,860 200 187 224 331 256 248,008 326,808 391,630 488,346 332,103 () 271 164 131 93 73 :,, 2011
제 2 절사업대상지관련현황 1. 오피스유형.,. 가. 광역적오피스임대권역 3 3. 3, CBD, KBD, YBD. BBD. CBD, KBD, YBD 3. 1) CBD (Central Business District),,,.,... 2) KBD (Kangnam Business District),,,,,, /. IT,.
3) YBD (Yeouido Business District),,,,,.. 4) BBD (Bundang Business District), IT BBD. 나. 임대형오피스빌딩등급분류.,.,, (). (),,,,,,,. <-9>.
< 표 Ⅱ-9> 오피스빌딩등급기준 A 5 4 3 2 1 3 2 ~ 3 1 ~ 2 5 ~ 1 5 25 20 ~ 25 15 ~ 20 10 ~ 15 10 5 10 10 - - B 5 4 3 (, ), /, C 10 8 6 4 2 10% 10% 20% 20%, 50% 50%, 80% 80% A B C ++++ 25 19 < 25 < 19 : ()., A..
2. 상업시설유형분석,.. 1) 식음위주근린형상가, shopping mall,,.,,,,. 2) Shopping mall Shopping mall SIFC IFC mall, Shopping mall Time Square SPA(Speciallity retailer of Private label Apparel) 4),,. 3) 복합업무시설. S-Trenue, FKI Tower,,.,,. 7~15% 15.23%.
< 표 Ⅱ-10> 복합업무시설상업및부대시설면적비율 FKI Tower S-Trenue 101 YBD YBD KBD CBD 168,506.51 39,898.56 99,256.26 129,981.80 / 150,349.81 30,403.94 83,018.36 120,555.78 18,156.70 9,494.62 16,240.90 9,294.57 % 10.78 % 23.80 % 16.36 % 7.15 % 6, 7, 6, 6, 50 36 30 25,, 3. 여의도주변오피스및상업시설현황 가. 여의도오피스현황 1980~90. 2012 Two IFC, Three IFC 2013 FKI. [ 그림 Ⅱ-4] 여의도오피스공급현황 :,, 2012
[ 그림 Ⅱ-5] 마포 / 여의도권역규모별오피스공실률추이 12.0% 10.0% 8.0% 8.3% 10.6% 6.0% 4.0% 2.0% 2.1% 3.1% 0.0% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 2011 2012 2013 : 대형 중소형 나. 여의도오피스현황. 5, 3,,.,. [ 그림 Ⅱ-6] 주변상업시설현황
제 3 절유사임대사업추진사례현황. 5. < 표 Ⅱ-11 > 유사사례 FKI Tower, SIFC, 101,, 1. 여의도권역 가. FKI Tower 2013 FKI Tower,. BIPV. 4. < 표 Ⅱ-12> 건축개요 2013,,, 2, 6, 50 12,146.00 168,506.51 52.31 940.01 632 1
< 표 Ⅱ-13> FKI Tower 시설구성 89.23 % 150,349.81 0.27 % 458.08 6.44 % 10,857.51 4.06 % 6,841.11 100 % 168,506.51 [ 그림 Ⅱ-7] FKI Tower 배치도 나. SIFC 2011 SIFC 3, 1 l. 3, CGV,..
< 표 Ⅱ-14> 건축개요 AIG 2011 One IFC,,,, 4, 7, 29~55 33,058 505,236.5 47.10% 926.12% 2,046 < 표 Ⅱ-15> SIFC 시설구성 64.54 % 326,093.5 17.78 % 89,791.0 17.68 % 89,352.0 100% 505,236.5 [ 그림 Ⅱ-8] 배치도
2. 재건축 가. 향군잠실타워 2013.,. 2~ 3. < 표 Ⅱ-16> 건축개요 2013,, 6, 30 7,715.5 99,256.26 37.89 % 799.64 % 389 - < 표 Ⅱ-17> 향군잠실타워시설구성 83.64 % 83,018.36 16.36 % 16,240.90 100 % 99,259.26
84 사학연금 서울회관 재건축사업 예비타당성조사 [그림 Ⅱ-9] 배치도 나. 을지로 101 파인애비뉴 년에 완공된 을지로 101 파인애비뉴는 업무시설 2개동 저층부 판매, 문화 및 집회시설로 이루어져있다. 본 빌딩은 을지로 저동에 위치한 장소성과 역사성을 현대 적으로 해석하여 오피스빌딩으로서의 기능성과 도심가로의 공공성에 기여하도록 디 자인되었다. 이를 위해 지하철역 출입구에 면한 공개공지와 인접하여 문화집회시설 이 배치되고 선큰(sunken garden)과 연결될 수 있도록 설계하여 지하 판매시설을 통 해 집객을 유도할 수 있도록 계획되었다. 2011 <표 Ⅱ-18> 건축개요 사업주관자 킴스 아이앤디 사업기간 2011년 준공 도시계획사항 일반상업지역, 중심미관지구, 방화지구 용도 업무시설, 상업시설, 문화 및 집회시설 규모 2개동, 지하6층, 지상 25층 대지면적 9,164.80 연면적 129,981.80 건폐율 52.36 % 용적률 999.03 % 주차시설 604 대 기타 -
< 표 Ⅱ-19> 시설구성 92.85 % 120,687.23 6.27 % 8,154.14 0.88 % 1,140.43 100.00% 129,981.80 [ 그림 Ⅱ-10] 배치도 다. 을지로센터원 2011,,.. (32), 1~ 2.
< 표 Ⅱ-20> 건축개요 2009,, 2, 8, 32 9,097.3 168,050.00 56.00 % 1,182.10 % 768 < 표 Ⅱ-21> 시설구성 92.32 % 149,053.19 7.68 % 18,996.81 100 % 168,050.00 [ 그림 Ⅱ-11] 배치도
라. 종로그랑서울 2014,. 600,. < 표 Ⅱ-22> 건축개요 GS 2014,,, 2, 7, 24 11,519.90 175,537.30 62.49 % 999.23 % 745 < 표 Ⅱ-23> 시설구성 81.73 % 143,452.3 17.29 % 30,356.4 0.98 % 1,728.6 100 % 175,537.3
[ 그림 Ⅱ-12] 배치도
제 4 절관련계획및관련법 1. 관련계획 가. 신중장기종합발전계획 (2013~2017 top+2021. top+2021,, 3 6, 31. top+2021.,,...
[ 그림 Ⅱ-13] 신중장기종합발전계획 top+2021 전략체계도 :, (2013~2017, 2013 [ 그림 Ⅱ-14] 중기전략목표 :, (2013~2017, 2013
나. 서울시의 2030 서울도시기본계획 18 5 20.. 2030 5. 2030 4, 1511 3313,,,., 15 11 3313.,,,, 3 3 3,,,.,,,, 5..,,,,.,.
[ 그림 Ⅱ-15] 중심지체계 :, 2030, 2013 [ 그림 Ⅱ-16] 2030 서울도시기본계획 비교 :, 2030, 2013
2. 관련법률 가. 사립학교교직원연금법. 4,. 53 2,,. 53 3,. < 표 Ⅱ-24> 사립학교교직원연금법 4() ( " " ). 1. 2. 3. 4. 5. 532( ) ( "" ).. 533( ).. 1. () 2. 3. 4. 5..
3. 부처의성과목표체계 가. 부처의성과목표체계와성과지표.,.,.,.,. 4. < 표 Ⅱ-25> 교육부성과목표체계..... -1.. -2.. -3.. -4., -5.. -1.. -2.. -3.,. -4.,. -5.. :,
< 표 Ⅲ-25> 표계속..... -1.. -2.,. -3.,. -4.. -1.,. -2.. -3.,. -4.,. -5.. :, 4...,... < 표 Ⅱ-26> 사학연금서울회관재건축성과지표,,.
< 표 Ⅱ-27> 사학연금서울회관재건축성과관리체계 -1.... -2. -3. -1. -2. -1. ( ) -2. 나. 성과지표의적절성검토,.,.,.,,.
제 5 절주요쟁점사항 1. 사업계획및사업추진상의쟁점 가. 사업의목적에따른적정분석방법론.,,.., (, 2014)..,,,,.,
. 나. 프라임오피스의정의.,., /,. 다. 기술및비용추정의쟁점 1) 업무및상업시설적정성검토,..,. 2) 용적률기준검토. 960%,,,. 26( ) 3, 55 18, 2013-587. 3) 적정공사비산정.
,.,,.. 4) 이전비용 3~7, 2014., 45. 45,. 2. 수요및편익추정의쟁점 가. 적정오피스수요검토.,.,. (),,..,,,,,,.
나. 수요및편익산정을위한자료확보.,,,. 다. 편익항목및방법론, ( )... 라. 민감도분석, () ().,, ( ),..
제 Ⅲ 장비용추정 제 1 절비용추정방법론 (, 2012.08).. [ 그림Ⅲ-1] 적정성검토및비용추정의진행순서와내용
102 사학연금 서울회관 재건축사업 예비타당성조사 제2절 계획현황 1. 위치 및 입지조건 가. 대지위치 및 현황 본 사업지는 서울시 영등포구 여의나루로 27(여의도동 27-2)로서, 한국거래소를 비롯한 각종 금융기관들이 모여 있는 동여의도에 속한다. 동여의도는 고도제한이 없 어 전체적으로 고층 업무시설군이 형성되어 있으며, 본 사업지는 동여의도 도심의 지리적 중심에 위치하고 있다. [그림 Ⅲ-2] 사업부지 위치도 자료: 사립학교교직원연금공단, 서울회관 활용방안 수립을 위한 연구용역, 2012.08.
나. 교통현황 (100m). 5, 1,, 32. 5, 9 5, 9 5. 5) [ 그림 Ⅲ-3] 사업부지접근체계 :,, 2012.08. 2. 사업개요 < -1>.
< 표 Ⅲ-1> 건축개요 () 27 10,142.00,,, 1,,, 6, 40 4,420.78 43.59% ( 60%) 146,292.49 959.41% ( 960%) 592 ( 18, 178 ) 2,047.61 (20%) 1,521.30 (15%) :,, 2012.08.,. < 표 Ⅲ-2> 층별바닥면적 () () 40 1,891.19 572.08 39 ~ 22 43,017.48 13,012.74 21 ~ 4, 41,816.16 12,649.38 3,, 4,065.28 1,229.75 2, 2,267.08 685.79 1, 4,246.26 1,284.50 97,303.45 29,434.29 1 7,743.42 2,342.38 2 8,627.02 2,609.67 3 ~ 5 26,196.99 7,924.59 6 6,421.61 1,942.54 48,989.04 14,819.18 146,292.49 44,253.48 :,, 2012.08.
< 표 Ⅲ-3> 용도별면적 () () (%) 92,321.82 27,927.35 63.11 16,849.82 5,097.07 11.52 4,044.92 1,223.59 2.76 / 5,186.52 1,568.92 3.55 27,889.41 8,436.55 19.06 146,292.49 44,253.48 100 :,, 2012.08. 3. 사업계획안에따른총사업비내역 < -4>. < 표 Ⅲ-4 > 설계예가에따른견적공사비 (: ) 1. 4,727-4,727 2. 83-33 - 50 3. 35-20 - 15 4. 212-98 - 78-6 - CM 18 - PM 10-2 5. 230-4 - 7-204 - 14 :,, 2012.08.
< 표 Ⅲ-4> 표계속 (: ) 6. 105-105 7. 47 8. 25 5,463 9. 546 6,009 :,, 2012.08. 6),. A 55~65%, 56.38%. < -5>. < 표 Ⅲ-5> 낙찰률적용총사업비 (: ) (A) (B) (B) - (A) 2,062 4,727 2,665 ( 56.48%) 83 83-35 35-212 212-230 230-105 64 41 47 27 20 25 25-5,463 3,340 2,123 546 334 212 6,009 3,674 2,335 :,, 2012.08.
,..,. 4. 건축계획 가. 건축개념 The Square.. [ 그림 Ⅲ-4] 건축개념 :,, 2012.08.
나. 건축계획 10,142, 43.59% 4,420.78, 146,292.49, 6~ 40., (100m),.,., 20m. [ 그림 Ⅲ-5] 배치도 :,, 2012.08.
[ 그림 Ⅲ-6] 건축계획투시도 ( 예시 ) :,, 2012.08. < -8> 2 ~ 3, 3 ~ 20, 21, 22 ~ 39, 40.., (5, 9) 2.
[ 그림 Ⅲ-7] 단면계획 프로그램수직조닝 :,, 2012.08.
제 3 절사업계획안의적정성검토 1. 입지선정의적정성 3 (CBD, KBD, YBD) (YBD).,. < 표 Ⅲ-6> 입지선정의적정성검토 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3.,, () 4. 5. 2030 () 1. 2. :,, 2012.08.
2. 시설면적계획의적정성 가. 개요,,.,. 1) 사업계획안에따른용적률의타당성검토필요성..,, 7), 8)
... 2) 사업계획안의업무시설과상업시설의적정비율검토필요성.,.,. 3) 사업계획안의임대사업전용률에대한적정성검토필요성. (, /, ).,.,,.,. 나. 용적률완화에따른시설면적검토 2010. 2011 11 24, 2011-1079 (),., 2014 5. ().
,. 26( ) 3. 공개공지등면적 공개공지등설치의무면적 의무대상이아닌경우대지면적의 대지면적 5 10%. 2,047.61( 20.19%), 881.52%. < 표 Ⅲ-7> 공개공지등설치에따른완화용적률산정 () () 10,142.00 2,047.61 1,014.20 0.1019 81.52%,, 1, 12%., 2013-587.. < 표 Ⅲ-8> 건축물의에너지절약설계기준에따른완화용적률산정 & 1 3 9) 800% 12% 1% 104%
300.. 55( ). < -9>. : x ( / ) < 표 Ⅲ-9> 지하철출입구설치에따른완화용적률산정 300 146,292.49 1.64%
< -10> 987.16%. < 표 Ⅲ-10> 최대완화용적률산정 +++ 800% 81.52% 104% 1.64% 987.16%,. 987.16% 960%. 다. 유사사례시설을통한시설별면적구성비검토,. 5. < -11>.
< 표 Ⅲ-11> 유사사례비교 FKI Tower 2, 6, SIFC 4, 7, 1, 6, 101 2 2, 6, 2, 8, 2, 7, 50 29~55 30 25 32 24 12,146.00 33,058 7,715.5 9,164.80 9,097.30 11,519.00 168,506.51 505,236.50 99,256.26 129,981.80 168,050.00 175,537.30 52.31% 47.01% 37.89% 52.36% 56.00% 62.49% 940.01% 926.12% 799.64% 999.03% 1,182.10% 999.23% 150,349.81 326,093.50 83,018.36 120,687.23 149,053.19 143,452.3 (89.22%) (64.54%) (83.64%) (92.85%) (92.32%) (81.37%) 10,857.51 89,352.00 16,240.90 8,154.14 18,996.81 30,356.4 (6.44%) (17.68%) (16.36%) (6.27%) (7.68%) (17.29%) 89,791.00 - - - - - (17.78%) 458.08 - - - - - (0.27%) 6,841.11 1,140.43 1,728.6 - - - (4.06%) (0.88%) (0.98%) 18,156.70 89,352.00 16,240.90 9,294.57 18,996.81 32,085.00 (10.78%) (17.68%) (16.36%) (7.15%) (7.68%) (18.27%) 10) <-11> 12.99%. 15.23% 17%.,, 2,
. 다. 시설별전용률검토,. <-12>. < 표 Ⅲ-12 > 시설별전용률검토 ( 사업계획안 ) (: ) 67,210.63 10,600.14 77,810.77 86.38% 13.62% 100.00% 25,111.19 6,249.68 31,360.87 3,493.88 551.04 4,044.92 24,090.04 3,799.37 27,889.41 / 4,479.96 706.56 5,186.52 67,210.63 57,175.07 10,600.14 11,306.65 146,292.49 54.03% 48.39% 54.03%, 48.39%...,, One IFC, FKI Tower,,,..
< 표 Ⅲ-13> 유사사례전용률비교 - 업무시설 1 2 3 4 One IFC FKI Tower 23-5 23-2 23 28-1 1995/03 1995/05 2012/08 2013/09 59,641(18,041) 70,170(21,226) 88,248(26,695) 168,506(50,973) B7/27F B7/30F B7/32F B6/50F 46.9% 43.0% 55.0% 53.4% 48.58%. 54.03%. One IFC FKI Tower 54.2%, 54.03%.
< -14>. < 표 Ⅲ-14> 유사사례전용률비교 - 상업시설 1 2 3 27-3 44-23 43 1994/02 1982/07 1984/11 39,147(11,842) 20,610(6,235) 36,106(10,922) B6/20F B3/10F B4/20F 46.4% 57.7% 51.0% 51.7%, 48.39%., 2. < -15> 2
. < 표 Ⅲ-15> 상업시설층별전용률 3 1,265.23 2,536.88 49.87% 2 1,471.00 2,569.62 57.25% 1 1,160.33 2,152.29 53.91% B1 3,251.29 6,771.85 48.01% B2 3,452.29 7,876.14 43.83% : <-12>. 48.39%,.
제 4 절비용추정 1. 총사업비추정의개요 가. 총사업비항목.,,,,.,. < 표 Ⅲ-16> 총사업비항목 A. /////// B. C. // D. E. F. (A+B+C+E) 10% 나. 총사업비산정기준..
, (5)(, 2008) (, 2013) 2012 (, 2013),.,., ( 2012-178), ( 2011-750 )., (5 ) (, 2008). ( 5) (, 2008) 10%. 2012. < 표 Ⅲ-17 > 비용보정지수 GDP Deflator 2003 100.0 2004 107.1 100.0 2005 110.5 103.2 100.0 2006 113.8 106.3 103.0 100.0 2007 119.2 111.4 107.9 104.8 100.0 2008 132.8 124.0 120.2 116.7 111.4 100.0 2009 135.1 126.2 122.3 118.7 113.3 101.7 100.0 2010 140.4 131.2 127.1 123.4 117.8 105.7 103.9 100.0 2011 149.0 139.1 134.8 130.9 124.9 112.1 110.2 106.1 100.0 2012 152.3 142.2 137.8 133.8 127.7 114.6 112.7 108.4 102.2 : GDP Deflator 2005 : (http://ecos.bok.or.kr/), GDP Deflators.
2. 총사업비산정 가. 직접공사비.,.., (, 2013), 2012 (, 2013),.,., (, 2013). (, 2013),. 2012 (, 2013).,..
1) 건축공사비 (, 2013). < -3> /,. < -18>. < 표 Ⅲ-18> 건축세부공사비산정 () () () 91,977.25 1 1,751 161,052,162 16,032.22 1 1,101 17,651,476 27,889.41 1 662 18,462,789 / ( ) 10,393.61 1 662 6,880,570 146,292.49 204,046,997 : 1). 2). 3). 4). /( ). 5). :,, 2013.,, 2012 (, 2013).,,,.,, 146,292.49 <-19>, <-20>, < -21>.
< 표 Ⅲ-19> 전기설비공사비산정 () () () 6,571 961,288 27,542 4,029,188 5,922 866,344 653 95,529 1,796 262,741 31,890 4,665,268 8,801 1,287,520 146,292.49 8,376 1,225,346 46,967 6,870,919 4,395 642,955 7,407 1,083,588 11,850 1,733,566 1,625 237,725 163,795 23,961,978 : 1). 2) :, 2012, 2013 < 표 Ⅲ-20> 통신설비공사비산정 () () () 703 102,844 30,631 4,481,085 TV 6,578 962,312 10,445 1,528,025 CCTV 6,184 904,673 9,398 1,374,857 5,191 146,292.49 759,404 2,485 363,537 A/V 3,677 537,917 SI/FMS/BEMS 6,045 884,338 6,172 902,917 27,118 3,967,160 114,627 16,769,069 : 1). 2) :, 2012, 2013
< 표 Ⅲ-21> 기계설비공사비산정 () () () 118,285 17,304,207 1,406 205,687 19,764 2,891,325 100,454 14,695,666 29,559 4,324,260 2,711 146,292.49 396,599 16,724 2,446,596 T.A.B 5,334 780,324 41,547 6,078,014 32,770 4,794,005 368,554 53,916,682 : 1) 2012. 2) :, 2012, 2013 298,695. < 표 Ⅲ-22> 건축공사비산정 (: ) 161,052,162 17,651,476 18,462,789 / ( ) 6,880,570 204,046,997 23,961,978 16,769,069 53,916,682 298,694,727 :
..,,.,. < 표 Ⅲ-23> 친환경관련제도요약 16 13( ) 3,000. 2013-71 6( ) 3,000, 1. 25322 15( ) 1,000. [2] 2011~ 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 (%) 10 11 12 15 18 21 24 27 30 (2), 1, 15% ( 2015 )., 1, 12%.
, 1, 15%..,. (1) ( 2, Focus Vol.59,, 2013.04) 8.45%, (, 2013) 8.45%. < -24>. < 표 Ⅲ-24> 녹색건축인증에따른추가공사비 (: ) (1) 25,239,704 8.45% : 2,, 2013.04.. < 표 Ⅲ-25> 신 재생에너지목표량산정 () (kwh/yr) (15%) 118,403.08 371.66 1.73 1.00 76,129,841 11,419,476
< 표 Ⅲ-26> 신 재생에너지설치비용산출표 (: ) (kw) (BIPV) (kw) () 800 8,685 6,947,636 2,000 1,145 2,290,909 9,238,545 : 1) 2) ( 2014-56) 3) (BIPV) () 75% 25% 4) 2015 333,173. < 표 Ⅲ-27> 건축공사비산정 ( 친환경관련공사비포함 ) (: ) 298,694,727 25,239,704 8.45% 9,238,545 15% 333,172,977 : 2) 토목공사비... EBS (, 2011), /. EBS
(, 2011),. 11) < 표 Ⅲ-28> EBS 디지털통합사옥및사학연금서울회관대지면적및연면적비교 (: ) EBS 14,823 10,142.00 39,122 97,303.45 ( 25) ( 40) 32,636 48,989.04 ( 4) ( 6) 71,757 146,292.49 < 표 Ⅲ-29> 상암 DMS 토목공사비내역 (: ) () 5,504 1,365,961 248 : DMS 2007 2012 127.7. < -30> 15,515. < 표 Ⅲ-30> 토목공사비산정 (: ) () 48,989.34 248 1.277 15,514,728 :
3) 조경공사비 (, 2009). 12),,. < 표 Ⅲ-31> 디지털방송콘텐츠클러스터와사학연금서울회관대지면적및조경면적비교 10,702 10,142.00 1,605 (15%) 1,521.3 (15%) (: ) : 24 1 2 : 15 < 표 Ⅲ-32 > 상암 DMS 조경공사비내역 (: ) () 600 670,941 1,119 :, 30%. 272( ) 2, 10%,.
< 표 Ⅲ-33> 추가조경면적산정 (: ) (A) 1,521.3 (15%) (B) 1,014.2 (10%) (B)-(A) 507.1 (5%) (C) 3,042.6 (30%) 3,549.7 (35%) : 2,174. < 표 Ⅲ-34> 조경공사비산정 (: ) () 1521.3 1,119 1.277 2,173,881 : 4) 직접공사비합계 < -35>, 350,862. < 표 Ⅲ-35> 직접공사비합계내역 (: ) 333,172,977 15,514,728 2,173,881 350,861,587 : 1). 2), 2012. 3) < -36>.
,,,.. < 표 Ⅲ-36> 사업계획안과검토안의단위면적당공사비비교 (: ) () ( ) ( ) ( ) ( ) 9,666 5,450 7,928 1,738 : 1) :,, 2012.08. ( ) ( ). () 13). (),. () 74% () 5,867,. 나. 지하철연결공사비.,.,,
,,.,,.., 9... 1) 지하철도급공사비. < 표 Ⅲ-37> 지하철도급공사비내역 (: ) 1. 200 10,000 2,000,000 2. 1 1,000,000 1,000,000 3. E/S 2 100,000 200,000 4. E/V () 1 200,000 200,000 3,400,000 : 1). 2). 3) 1,2,. 4). 5)
2) 지하철연계부담금. < 표 Ⅲ-38> 지하철연계부담금내역 (: ) 1. 26 (8.6x3.0 ) 2,200 2,288,000 2. () 3. () 4. () 5. () 6. () 60 200 12,000 60 365 190 69,350 1 7 200 1,400 7 1 33,100 33,100 40% 1 8,275 8,275 10% 6. 1 300,000 300,000 2,712,125 : 1). 2) 2.5% ( ). 3). 4) 3) 지하철연결공사비 6,112. < 표 Ⅲ-39> 지하철연결공사비산정 (: ) + 3,400,000 2,712,125 6,112,125 :
다. 철거공사비. < -40>. < 표 Ⅲ-40> 철거공사비산정 (: ) 1. 496,400 2. 937,583 3. 1,026,154 2,460,137 4. 89,863 5. - 450,000 2,100,000 : 1). 2), 3) 4) 5). 6),,. 7) 2,100. 30, 20., 2,600..
라. 부대비 1) 설계비 ( 2011-750).,. 2(),.. < -41>. < 표 Ⅲ-41> 대가기준요율 (: %) 3 () 2 () 1 () 5,000 11.83 9.86 7.88 10.75 8.96 7.17 9.68 8.06 6.45 1 11.11 9.26 7.41 10.10 8.42 6.74 9.09 7.58 6.06 2 8.87 7.39 5.91 8.06 6.72 5.38 7.26 6.05 4.84 3 8.09 6.74 5.39 7.36 6.13 4.90 6.62 5.52 4.41 5 7.58 6.31 5.05 6.89 5.74 4.59 6.20 5.17 4.13 10 6.48 5.40 4.32 5.89 4.91 3.93 5.30 4.42 3.54 20 5.97 4.97 3.98 5.42 4.52 3.62 4.88 4.07 3.25 30 5.76 4.80 3.84 5.23 4.36 3.49 4.71 3.92 3.14 50 5.65 4.71 3.77 5.14 4.28 3.42 4.62 3.85 3.08 100 5.50 4.59 3.67 5.00 4.17 3.34 4.50 3.75 3.00 200 5.33 4.44 3.56 4.85 4.04 3.23 4.36 3.64 2.91 300 5.29 4.41 3.53 4.81 4.01 3.21 4.33 3.61 2.89 500 5.19 4.32 3.46 4.72 3.93 3.14 4.24 3.54 2.83 1,000 5.10 4.25 3.40 4.63 3.86 3.09 4.17 3.47 2.78 2,000 5.03 4.19 3.35 4.57 3.81 3.05 4.11 3.43 2.74 3,000 4.95 4.13 3.30 4.50 3.75 3.00 4.05 3.38 2.70 5,000 4.88 4.07 3.26 4.44 3.70 2.96 4.00 3.33 2.66 : 1) ( ),,. 2).
- ( ) 억원 억원 당해공사비요율 억원 억원 < 표 Ⅲ-42> 설계비내역 (: ) (%) 350,861,587 4.4847 15,735,235 : 15,735. 2) 감리비,,,. < -43>, < -44> 2014,,., 2,000 2014 2,000.
, < 표 Ⅲ-43> 공사복잡도에따른구분 ( 건축공사 ),,, : 1. :, 2014 < 표 Ⅲ-44> 전면책임감리비요율 (%) ( ) 100 7.30 8.11 8.92 200 5.90 6.55 7.21 300 5.18 5.75 6.33 400 4.72 5.24 5.76 500 4.40 4.89 5.38 700 3.99 4.43 4.87 1,000 3.64 4.04 4.44 1,500 3.20 3.56 3.92 2,000 2.93 3.26 3.59 :, 2014
- (%) = 3.26 ( ) < 표 Ⅲ-45> 감리비내역 (: ) (%) 350,861,587 3.26 11,438,088 : 11,438. 3) 측량비및조사비 2013 (, 2013.12.17.) 1%. < 표 Ⅲ-46> 측량비및조사비내역 (: ) (%) 350,861,587 1 3,508,616 : 3,509. 4) 과밀부담금
.,. ( [2], 2013.3.23) - = () x x 0.1 146,292.49, 27,889.41. 2 5,000, 2014 1,693/( 2013-824) <-47>. < 표 Ⅲ-47> 과밀부담금내역 (: ) 146,292.49 27,889.41 5,000 1,693 0.1 19,199,141 : 1/2, 1/2. (5) (, 2008),,. 5) 예술장식품설치비 12 1. [2] 2 1 7 2 1 5.,
2014 1,693/( 2013-824). ( [2], 2011.11.25) ( ) - 146,292.49() - 10,393.61(//) - 27,889.41() = 108,009.47 2-1,693/ x 20,000 x 0.7% = 237,020 2-1,693/ x (108,009.47-20,000) x 0.5% = 745,000 < 표 Ⅲ-48 > 예술장식품설치비내역 (: ) () 2 2 + 108,009.47 237,020 745,000 982,020 : 982.,. 6) 30,682. < 표 Ⅲ-49> 부대비산정결과 (: ) 15,735,235 11,438,088 3,508,616 30,681,939 :
마. 용지구입비.,. 1,644, 1,633. < 표 Ⅲ-50> 사학연금서울회관감평가 (: ) (/) 150,101,600,000 14,317,414,170 164,419,014,170 : 27 10,142.00. < -52> 2013 11,500 /, 1.40. < 표 Ⅲ-51> 지역별지목별보상배율 1.50 1.50 1.40 2.00 1.75 1.75 1.50 2.50 1.75 1.75 1.65 2.30 1.80 1.80 1.65 2.50 < 표 Ⅲ-52> 공시지가에보상배율적용시용지구입비 (: ) (/) 11,500 10,142.00 1.40 163,286,200 :, 164,419.,
. 바. 이전비.,. < -54> 45 1 21.04 14) 946.80.. < 표 Ⅲ-53> 임대료추정 1 () () (/3.3) (/) 45 21.04 946.80 61.3 17,588 : 1) 2013 4 2) : () 2015 2016 1 1 2018 12 31, 2016 2018. < -54> 633. < 표 Ⅲ-54> 이전비산정결과 (: ) 36 17,588 (2016.1.1. ~ 2018.12.31. ) : ( 3) 633,151 14) :,, 2005
사. 예비비 (contingencies).. (5 ) (, 2008),, 10%.,.
아. 총사업비산정결과 629,394. < 표 Ⅲ-55> 총사업비산정결과 ( 검토안 ) (: ) A. 385,948 A-1 333,173 A-2 15,515 A-3 2,174 350,862 A-4 35,086 B. (6,723) B-1 (3,400) B-2 (2,712) (6,112) B-3 (611) C. 2,310 D. 33,750 D-1 15,735 D-2 11,438 D-3 3,509 D-4 (19,199) D-5 (982) 30,682 D-6 3,068 E. 164,419 F. 696 587,123 A+B+C+D+E+F G. 42,270 (A+B+C+D+F) 10% H. 629,394 A+B+C+D+E+F+G : 1) ( ), 2)
3. 총사업비비교. < 표 Ⅲ-56> 총사업비산정결과비교 (: ) (A) (B) (B) - (A) A. 519,970 385,948 134,022 A-1 333,173 A-2 472,700 15,515 A-3 2,174 121,838 472,700 350,862 A-4 47,270 35,086 12,184 B. 9,130-9,130 B-1 3,300-3,300 B-2 5,000-5,000 8,300-8,300 B-3 830-830 C. 2,200 2,310 110 D. 1,650-1,650 E. 48,510 33,750 14,760 E-1 9,800 15,735 5,935 E-2 7,800 11,438 3,638 E-3 3,600 3,509 91 E-5 400-400 E-6 700-700 E-7 20,400-20,400 E-8 1,400-1,400 44,100 30,682 13,418 E-9 4,410 3,068 1,342 F. - 164,419 164,419 G. 11,550-11,550 H. - 696 696 I. 2,750-2,750 595,760 587,123 8,637 J. 5,170 42,270 37,100 K. 600,930 629,394 28,464 : 1) ( ). 2), CM, PM, E-3, D., E-5, E-6 G.. 3)
제 5 절연차별투자계획 2015 2016 2018.,,. < 표 Ⅲ-57> 연차별투자계획 (: ) 2015 2016 2017 2018 A. 385,948-45,928 (12%) 156,695 (41%) B. 2,310-2,310 - - C. 33,750 21,168 (63%) 1,497 (4%) 5,108 (15%) C-1 17,309 17,309 - - - C-2 12,582-1,497 (12%) 5,108 (41%) C-3 3,859 3,859 - - - D. 164,419 164,419 - - - 183,325 (48%) 5,976 (18%) 5,976 (48%) E. 696-232 232 232 587,123 185,587 49,967 162,035 189,534 F. (A+B+C+E 10%) 42,270 2,117 4,997 16,204 18,953 629,394 187,704 54,964 178,239 208,487 100% 30% 9% 28% 33% : 1) S-Curve. 36 1 11.9%, 2 40.6%, 3 47.5%. 2)
제 6 절운영비및잔존가치산정 1. 운영비산정 가. 위탁용역비및건물관리 운영비.. < 표 Ⅲ-58> 단위면적당운영비 ( 월간 ) (: /3.3) PM Fee FM Fee R&M Total (A) Utilities (B) (B)-(A) 1,641 7,053 1,225 2,433 8,466 2,579 5,887 172 18,412 1,000 13,054 1,470 2,920 10,160 3,095 7,065 207 25,715 : 1) PM Fee: (FM, ) 2) FM Fee:,,, ( ) 3) Utilities:,, ( :, Ex:, ) 4),, GFC 5) FM 6) : 2012 7) < 표 Ⅲ-59> 운영비산정 ( 월간 ) (: /3.3) (:3.3) (:) 18,400 37,534.19 690,629 25,700 6,719.29 172,686 : 1) 2) (:) 863,315
,. FM Fee, Utilities,, (FM, ) PM Fee,.. PM Fee,. Prime( A).. < 표 Ⅲ-60> PM Fee 산정 ( 연간 ) (: /3.3) PM Fee (:3.3) (:) 1,641 37,626.51 61,594 1,000 6,626.77 22,213 (:/) (:/) 68,372 820,462 : 1) < -12>. 2) PM Fee 820. < 표 Ⅲ-61> A 등급빌딩의연간유지보수및수선비 (:, /) PA 222,810 58 720 589 1,367 PB 212,615 64 629 532 1,225 PC 119,109 17 75 25 117 PD 107,509 10 73 13 96 PE 101,625 13 145 95 253 152,734 32.4 328.4 250.8 611.6
: 1) A 49,587, 2) 3) :, 4) : 5) : 6) : 2010 7) :,,, 2011.08 <-61>. < 표 Ⅲ-62> 단위면적 ( m2 ) 당유지보수및수선비 ( 연간 ) (: ) () : 1) : 2010 2) 185 1,785 1,282 3,252 < 표 Ⅲ-63> 유지보수및수선비산정 ( 연간 ) () () () () 3,252 146,292.49 1.084 515,758 : PM Fee, 1,336. < 표 Ⅲ-64> 총운영비산정결과 (PM Fee, 유지보수및수선비 ) (: ) PM Fee 820,462 515,758 1,336,220 :
나. 운영비산정결과, 9,024. < 표 Ⅲ-65> 총운영비산정결과비교 (: ) (A) (B) (B)-(A) 10,360 1,336 9,024 : 1) R&M(Repair & Maintenance) FM Fee, Utilities,,.. 2) 2. 잔존가치추정. (-), 30. < 표 Ⅲ-66> 잔존가치 (: ) N/A 150,102
3. 연차별비용 (30). < 표 Ⅲ-67> 연차별비용 (: ) 2015 19,244 164,419 1,924 185,587 2016 43,853 1,361 211 4,542 49,967 2017 142,450 4,644 211 14,730 162,035 2018 166,659 5,433 211 17,230 189,534 2019 1,336 1,336 2020 1,336 1,336 2021 1,336 1,336 2022 1,336 1,336 2023 1,336 1,336 2024 1,336 1,336 2025 1,336 1,336 2026 1,336 1,336 2027 1,336 1,336 2028 1,336 1,336 2029 1,336 1,336 2030 1,336 1,336 2031 1,336 1,336 2032 1,336 1,336 2033 1,336 1,336 2034 1,336 1,336 :
< 표 Ⅲ-67> 의계속 (: ) 2035 1,336 1,336 2036 1,336 1,336 2037 1,336 1,336 2038 1,336 1,336 2039 1,336 1,336 2040 1,336 1,336 2041 1,336 1,336 2042 1,336 1,336 2043 1,336 1,336 2044 1,336 1,336 2045 1,336 1,336 2046 1,336 1,336 2047 1,336 1,336 2048-150,102 1,336-148,765 352,962 30,682 14,317 633 38,428 40,087 477,108 :
제 Ⅳ 장시장성분석 제 1 절시장환경분석 1. 오피스임대시장동향 15), 406 1,100.,,,. 2013 4 7% 8% 0.6%p,, 63.. (63)
. /. < 표 Ⅳ-1> 오피스임대시장조사기관별조사대상및표본개수 () 2,050 1,100 1,500, 5, 50% 914 3,300, 5 757 63 3,300 10 855 6, 50% 406 : 2013 4 < 표 Ⅳ-2> 오피스임대시장조사기관별공실률및임대료조사항목 (: /3.3) (8.2%) (703) (68.8) (29.4) (-) (-) (7.6%) (716) (71.1) (30.6) (107) (-) (7.8%) (787) (69.1) (31.1) (-) (7,643) 63 (7.8%) (606) (58.4) (27.9) (-) (-) (6.8%) (-) (-) (-) (67.8) (-) 7.9% 703 66.9 29.8 - - : 2013 3, ( ) : 2013 4 가. 서울시오피스임대시장동향 1) 공실률현황
. 2013 4, 8.2% 0.8%p 2012 4 5, 8.3% 0.8%p, 6.8% 0.1%p. 8.1%, 6.4%, / 10.6%., IT(), / FKI ( 168 m2, ). [ 그림 Ⅵ-1] 서울시오피스빌딩공실률추이 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 8.3% 7.5% 8.2% 7.4% 6.9% 6.8% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 2009 2010 2011 2012 2013 : 대형공실률중소형공실률전체공실률
[ 그림 Ⅵ-2] 권역별대형오피스공실률추이 12.0 10.0 8.0 ( 단위 : %) 10.7 10.6 10.6 8.3 7.3 8.1 6.0 6.4 6.4 4.0 2.0 0.0 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q : 2009 2010 2011 2012 2013 GBD CBD YBD ETC 2) 임대료현황 2013 4 3.3 703.4, 68.8, 30.1. 709.7, 69.5, 476.2, 46.3. 830.6, 82.7 / 573.5, 55.6.
< 표 Ⅳ-3> 서울시오피스임대료현황 (: /3.3) 703.4 68.8 30.1 0.3%() 0.1%() -0.2%() 709.7 69.5 30.5 0.3%() 0.5%() -0.2%() 476.2 46.3 19.0-0.5%() -0.1%() 0.3%() 722.4 69.6 29.4 0.6%() 0.4%() -0.8%() 830.6 82.7 34.5-0.4%() -0.2%() 0.1%() / 573.5 55.6 27.6 1.1%() -0.4%() 0.3%() : (, ). : 3) 투자수익률 16)
2013 3. < 표 Ⅳ-4> 서울시오피스빌딩투자수익률 (: %) 2009 2010 2011 2012 2013 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q -0.6 3.0 2.471.782.06 5 1 2.0 8 1.3 5 1.6 2.21 2.30 1.59 1.74 1.89 2.04 0.31 1.99 1.83 1.38 1.23-0.15 1 : 12 8(), 13 : [ 그림 Ⅵ-3] 서울오피스빌딩투자수익률추이 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 (0.5) (1.0) ( 단위 : %) 1.38 1.23 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q : 2009 2010 2011 2012 2013 나. 마포 / 여의도권역오피스임대시장동향 27 /.
1) 공실률현황 / 2012 3 2~3% 2012 4 Two IFC( 77,102), Three IFC( 159,6112) 2013 4 FKI ( 168, ). 2013 4 Two IFC 40%, Three IFC 2013 4 / 10.6% 2.3%p, 3.1% 1.0%p FKI ( 168, ) 44% /. [ 그림 Ⅵ-4] 마포 / 여의도권역규모별오피스공실률추이 12.0% 10.0% 8.0% 8.3% 10.6% 6.0% 4.0% 2.0% 2.1% 3.1% 0.0% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 2011 2012 2013 대형 중소형 : / 2013 4 12.9% 2.6%p
2013 4 FKI ( 168, ) / 6.2% 0.6%p. [ 그림 Ⅵ-5] 마포 / 여의도권역세부권역별오피스공실률추이 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 10.3% 12.9% 5.6% 6.2% 4.0% 2.0% 0.0% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q : 2011 2012 2013 여의도마포 / 영등포 2013 4 17) A 16.6% B 4.2%, C 3.7% Two IFC, Three IFC, FKI A 2012 4 10%. B, C.
[ 그림 Ⅵ-6] 마포 / 여의도권역등급별오피스공실률추이 20.0% 16.6% 15.0% 13.4% 10.0% 5.0% 0.0% 4.1% 3.7% 3.4% 4.2% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q : 2011 2012 2013 A Grade B Grade C Grade 2) 임대료현황 2013 4 / 3.3 573.5, 55.6, 27.6, 574.7, 55.8, 356.8, 36.0. 3.3 / 438.2, 43.8 634.7, 61.3.
< 표 Ⅳ-5> 마포 / 여의도권역오피스임대료현황 (: /3.3) / 573.5 55.6 27.6 1.1%() 1.1%() 0.3%() 574.7 55.8 27.6 1.1%() 1.1%() 0.3%() 356.8 36.0 20.8 0.3%() 0.3%() 0.0%(-) 634.7 61.3 29.6 1.4%() 1.4%() 0.1%() / 636.6 61.5 29.7 1.4%() 1.4%() 0.1%() 300.0 30.5 20.4 0.0%(-) 0.0%(-) 0.0%(-) 438.3 43.8 23.4 0.3%() 0.3%() 0.6%() 440.7 44.2 23.6 0.3%() 0.3%() 0.5%() 324.6 26.9 15.7-2.1%() -2.3%() -0.2%() : (, ) : 3) 투자수익률 2013 3.
< 표 Ⅳ-6> 여의도마포오피스빌딩투자수익률 (: %) 2009 2010 2011 2012 2013 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q -0.99 2.90 2.41 1.99 3.87 2.14 1.89 2.45 2.62 2.21 1.99 2.01 2.15 2.32 1.05 1.61 1.90 1.64 1.53-0.11 : 2012 8(), 13 : [ 그림 Ⅵ-7] 여의도마포오피스빌딩투자수익률추이 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 (0.5) (1.0) (1.5) 1.64 1.53 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 2009 2010 2011 2012 2013 ( 단위 : %) : 다. 대상지주변오피스빌딩현황 2013 4 33,000, 3.3 460.0~990.0, 46.0~99.0, 26.0~41.5.
< 표 Ⅳ-7> 사학연금서울회관주변대형오피스현황 (:, /3.3) 1 FKI 28-1 2013 B3/20F 168,507 960,000 96,000 40,000 2 Two IFC 23 2012 B7/29F 77,102 990,000 99,000 41,500 3 One IFC 23 2011 B7/32F 85,496 990,000 99,000 41,500 4 10-2 2007 B3/12F 41,228 560,000 56,000 26,000 5 KT 28-2 2003 B6/33F 64,993 660,000 66,000 28,000 6 CCMM 12 1998 B7/12F 89,629 600,000 60,000 20,000 7 45-21 1998 B8/25F 39,459 550,000 55,000 28,000 8 HP 23-6 1998 B7/23F 43,972 630,000 63,000 30,000 9 45-2 1996 B8/25F 39,322 480,000 48,000 22,800 10 23-2 1995 B7/30F 70,170 700,000 70,000 32,400 11 23-5 1995 B7/27F 59,641 770,000 77,000 35,000 12 23-10 1995 B6/20F 39,648 680,000 68,000 33,000 13 27-3 1994 B5/23F 69,078 745,200 74,520 33,000 14 23-8 1994 B7/21F 39,771 730,000 73,000 31,000 17 23-3 1994 B7/19F 49,299 750,000 75,000 33,000 18 23-7 1994 B6/20F 39,149 700,000 71,000 32,000 19 25-12 1993 B7/20F 33,983 670,000 67,000 30,000 20 16-2 1987 B3/10F 39,585 460,000 46,000 28,000 21 63 60 1985 B3/60F 166,298 700,000 70,000 40,500 22 34-3 1984 B3/16F 38,678 690,000 69,000 29,000 23 1983 B3/20F 40,948 760,000 76,000 34,100 : 2013 4 33,000 :
2. 상업시설임대시장동향, 114., 114,,. / 2013 3, 114. < 표 Ⅳ-8> 상업시설임대시장조사기관별공실률및임대료조사항목 (: /3.3) (6.2%) (-) (-) (-) (196.0) (-) 114 - (98.5) (-) : 2013 3, ( ) :, 114 REPS 가. 서울시및주요상권상업시설임대동향 1) 공실률현황 2013 3 ( ) 6.2% 0.7%p, (5.5%), (6.8%) 0.8%p, 0.5%p, (4.6%), (6.4%) 1.9%p, 1.2%p.
[ 그림 Ⅵ-8] 서울및주요상권상업시설공실률추이 16.0 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 ( 단위 : %) 서울 도심 강남 신촌마포 기타 7.3 6.8 6.3 6.4 5.2 5.5 4.6 2.7 5.5 6.2 0.0 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 2009 2010 2011 2012 2013 : 2) 임대료현황 2013 3 3.3 196.0 0.3% (340.5), (248.3) 0.2%, 0.3%, (164.3), (139.8), 0.9% 111.4., 114 3.3 98.5. 2. 114., 114.
, (111.4/3.3 ) 114(104.5/3.3) 114. < 표 Ⅳ-9> 조사기관별서울전체및주요상권지상1 층상업시설임대료현황 (:, /3.3) 114 196.0 0.3%() 98.5 3.9%() 340.5 0.2%() 248.3 0.3%() 164.3 0.2%() 110.1 4.8%() 113.4 3.3%() 125.3 7.0%() 111.7 0.0%(-) 130.9 4.6%() 113.7 5.4%() 139.8 2.1%() 111.4 0.9%() 104.5 1.2%() :, 2013 3 1, 114 2013 4 1 :, 114 REPS 나. 영등포상권상업시설임대동향 1) 영등포상권공실률및임대료현황 2013 3 2013 1 12 13 2013 3 2.3%p 8.9%, 1 () 1.0/3.3 111.4/3.3.
[ 그림 Ⅵ-9] 영등포상권상업시설공실률및임대료추이 ( 단위 : %) ( 단위 : 월세환산, 천원 /3.3m2) 20.0 160.0 18.0 16.0 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 111.4120.0 110.4 6.6 2009 2010 2011 2012 2013 : 1 : 8.9 140.0 100.0 80.0 60.0 40.0 20.0 0.0 < 표 Ⅳ-10> 영등포상권최근 3 분기상업시설공실률및임대료현황 (: %, /3.3) 2013 1Q 2Q 3Q 7.0% 6.6% 8.9% 2.3%p() 1 () 110.1 110.4 111.4 1.0() : 2) 영등포세부상권별임대료현황, IFC MALL.
< 표 Ⅳ-11> 영등포세부상권별상업시설임대료현황 (: /3.3) 130 63 96 81 95 88 66 1,977 1,170 2,960 1,555 2,139 1,912 1,675 1) 150 74 126 97 117 107 83 2) 0.1% 0.2% 0.1% 0.2% 0.2% 0.1% 0.2% : 114 REPS 3) 여의도역상권상업시설임대동향, 5,., 2012 8 IFC MALL 76021( 39420) SPA, 100. [ 그림 Ⅵ-10] 여의도역상권현황 : KBS
,. [ 그림 Ⅵ-11] 여의도역상가밀도 :, 0.1% 3.3 1 () 150, IFC FKI (). < 표 Ⅳ-12> 여의도역상권임대료현황 (: /3.3) 2011 2012 2013 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 124 120 136 142 144 137 123 121 126 134 130 130 2,087 2,003 2,248 2,338 2,418 2,276 2,084 2,064 1,917 2,077 1,977 1,977 1) 145 140 159 166 168 160 144 142 145 155 150 150 2) 0.4% -3.3% 13.7% 4.3% 1.5% -5.3% -9.8% -1.5% 2.2% 6.9% -3.2% 0.1% : 114 REPS
3. 임대시장동향종합 < 표 Ⅳ-13> 오피스빌딩및상업시설임대시장동향종합 Ÿ Ÿ Ÿ (SIFC) FKI rk. (Rent free), 2013 4 (: /3.3) 12.9%(-) 634.7() 61.3() 29 13.0%(-) 636.6() 61.5() 29 3.6%() 300.0(-) 30.5(-) 2 : Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ 8.9% (6.2%). KBS,.. 1 () 150/3.3 IFC Mall FKI. 1 (: /3.3) 8.9%(-) - - - 1,977.0() 130.2() 15 : 1) 2013 3 2) 2013 4 114
제 2 절수요추정 1. 수요추정방법론,,,.,..., 1.,. 2. 수요추정개요, 21 (1994), (1996), (2005) (2004).
1, 1 (). [ 그림 Ⅵ-12] 오피스수요추정절차 3. 수요추정 가. 서울시오피스종사자수추정 2019 2019. 2019 18) 19). 1993 2012 IMF IMF 1999.
[ 그림 Ⅵ-13] 서울시전산업종사자수추이 ( 명 ) 5,000,000 4,500,000 4,000,000 3,500,000 3,000,000 2,500,000 2,000,000 3 9 1 4 9 1 5 9 1 6 9 1 7 9 1 8 9 1 9 9 1 0 0 2 1 0 2 2 0 2 3 0 2 4 0 2 5 0 2 6 0 2 7 0 2 8 0 2 9 0 2 0 1 0 2 1 0 2 2 1 0 2 :, < 표 Ⅳ-14> 2019 년서울시전산업종사자수추정치 (: ) 2003 3,791,943 3,791,943 3,791,943 2004 3,732,230 3,732,230 3,732,230 2005 3,843,010 3,843,010 3,843,010 2006 3,894,666 3,894,666 3,894,666 2007 4,005,831 4,005,831 4,005,831 2008 4,079,277 4,079,277 4,079,277 2009 4,177,336 4,177,336 4,177,336 2010 4,487,357 4,487,357 4,487,357 2011 4,498,312 4,498,312 4,498,312 2012 4,541,393 4,541,393 4,541,393 2013* 4,576,068 4,648,438 4,612,253 2014* 4,657,038 4,758,007 4,707,522 2015* 4,738,008 4,870,158 4,804,083 2016* 4,818,978 4,984,953 4,901,965 2017* 4,899,948 5,102,453 5,001,201 2018* 4,980,918 5,222,723 5,101,821 2019* 5,061,888 5,345,828 5,203,858 1) * 2) = 3361518 + 80,970X(R 2: 0.92) 3) 2.36% :,
,,,,,,,, 9, 2004, 2005,,,, 10 1.3%. < 표 Ⅳ-15> 최근 10 년간오피스종사자수비율 (:, %) 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 4,485 4,668 4,727 4,783 4,753 4,831 4,890 4,906 4,940 4,922 4,835 4,936 5,012 5,036-1,876 1,987 2,027 2,062 2,191 2,032 2,017 2,068 2,156 2,221 2,277 2,291 2,410 2,444-41.8 42.6 42.9 43.1 46.1 42.1 41.2 42.2 43.6 45.1 47.1 46.4 48.1 48.5 - - 1.8 0.7 0.5 6.9-8.8-1.9 2.2 3.5 3.4 4.4-1.4 3.6 0.9 1.3 :, 2019, 1999 2012 (1.3%). < 표 Ⅳ-16> 2019 년오피스종사자수비율추정치 2014 2015 2016 2017 2018 2019 50.7% 51.3% 52.0% 52.7% 53.4% 54.2% 2019 2019 2,818.9, 2012 2019 614.9.
< 표 Ⅳ-17> 2019 년서울시오피스종사자증가인원 (: ) 2012 (a) 4,541,393 48.5% 2,203,964 2019 (b) 5,203,858 54.2% 2,818,856 2019 (c=b-a) 662,456-614,891 - < 표 Ⅳ-18> 연도별서울시오피스종사자추정 (: ) 1999 1,408,632 1,408,632 1,408,632 2000 1,521,674 1,521,674 1,521,674 2001 1,613,965 1,613,965 1,613,965 2002 1,640,573 1,640,573 1,640,573 2003 1,747,980 1,747,980 1,747,980 2004 1,569,839 1,569,839 1,569,839 2005 1,585,143 1,585,143 1,585,143 2006 1,641,698 1,641,698 1,641,698 2007 1,748,294 1,748,294 1,748,294 2008 1,840,730 1,840,730 1,840,730 2009 1,967,279 1,967,279 1,967,279 2010 2,082,766 2,082,766 2,082,766 2011 2,162,995 2,162,995 2,162,995 2012 2,203,964 2,203,964 2,203,964 2013* 2,287,585 2,323,763 2,305,674 2014* 2,359,419 2,410,573 2,384,996 2015* 2,432,772 2,500,626 2,466,699 2016* 2,507,674 2,594,043 2,550,858 2017* 2,584,152 2,690,950 2,637,551 2018* 2,662,235 2,791,476 2,726,856 2019* 2,741,953 2,895,759 2,818,856 : * :,
나. 서울시오피스수요추정 2019 1, 5%. 1 (2005),., 1,, 1 21.04/. 2019, 13,584. < 표 Ⅳ-19> 2018년서울시오피스종사자증가인원 1 21.04/ 5% :,, 2005 < 표 Ⅳ-20> 2018 년서울시오피스수요 (:, ) 2012 (a) 2,203,964 2,203,964 2,203,964 2019 (b) 2,741,953 2,895,759 2,818,856 2019 (c=b-a) 537,988 691,795 614,891 1 (d) 21.04/ 21.04/ 21.04/ (e) 5% 5% 5% 2019 (f=c d e) 11,885,235 15,283,125 13,584,180
다. 대상지오피스수요추정. parc 1., parc 1. < 표 Ⅳ-21> 대상지오피스수요대안설정 1 2 parc 1 parc 1 1) 흡수율 (), 19,,, 10,,.
< 표 Ⅳ-22> 업종별반영비율 14.2% / 13.7% 15.2% / 25.5%,, 100% 100% 100% 100% 100% 100%, 100% 100% :, < 표 Ⅳ-23> 서울시대비여의도오피스종사자수비율 (: ) 2006 2007 2008 2009 2010 2011 (a) 1,601,373 1,734,947 1,763,139 1,812,284 2,019,100 2,010,629 (b) 84,003 79,536 78,097 84,697 85,923 88,607 (c=b/a) 5.2% 4.6% 4.4% 4.7% 4.3% 4.4%., 2011 IFC, FKI(). 2011 4.4%.
< 표 Ⅳ-24> 대상지오피스흡수율 4.4% 2011 2) 공급계획 (2012~2019),., 2017 parc 1 4 389,880 parc 1. parc 1 parc 1 802,288, 412,408. < 표 Ⅳ-25> 여의도내오피스공급계획 / (: ) 2012 3 Two IFC - 77,102 77,102 Three IFC - 159,612 159,612 2013 3 FKI( ) 52,021 168,507 116,486 2017 2 20,561 79,770 59,209 2017 parc 1-389,880 389,880 parc 1 parc 1 6 72,582 : :, 874,870 802,288 484,990 412,408
3) 대안별대상지오피스수요추정 2019,,. parc 1 1, parc 1 2.. 2017 parc 1, parc 1 2. < 표 Ⅳ-26> 대안별대상지오피스수요추정결과 (: ) 1 2-278,514-128,772 104,684-203,643 111,366 261,108 104,684 186,237 < 표 Ⅳ-27> 대안별오피스수요 (: ) (a) 11,885,235 15,283,125 13,584,180 1 pacr1 2 pacr1 (b) 4.4% 4.4% 4.4% (c) 802,288 802,288 802,288 (d=a b-c) -278,514-128,772-203,643 (a) 11,885,235 15,283,125 13,584,180 (b) 4.4% 4.4% 4.4% (c) 412,408 412,408 412,408 (d=a b-c) 111,366 261,108 186,237
,.. 4) 잠재수요검토,.,.,. 30. DB 50%. 30 20, 277,359.. < 표 Ⅳ-28> 여의도내노후오피스현황 ( 건축연한 30 년이상 ) (: ) 20 257,359 : 2012 30 :
. < 표 Ⅳ-29> 여의도내노후오피스개별현황 ( 건축연한 30 년이상 ) (: ) 13-6 1972 10,406 B1/10F 53-1 1977 8,814 B1/5F 43-3 1978 22,316 B2/12F 36-1 1979 19,104 B2/14F 12-3 1979 11,906 B2/10F 45-1 1979 14,469 B2/11F 17-9 1980 6,387 B1/10F 44-35 1980 13,931 B3/10F 45-14 1981 11,813 B3/10F 12-5 1981 7,785 B1/8F 44-2 1981 12,044 B4/10F 26-5 1981 16,224 B3/15F 24-3 1981 16,524 B3/15F 45-15 1981 11,402 B3/9F 44-33 1982 5,211 B4/7F 24-5 1982 14,868 B4/12F 44-13 1982 14,488 B4/12F 44-23 1982 20,610 B3/10F 24-4 1982 11,508 B4/14F 26-3 1982 7,550 B3/10F : 2012 30 : 257,359-5) 소결 parc 1., parc 1,.
.,. parc 1, parc 1.., parc 1. parc 1.
제 Ⅴ 장수익추정 제 1 절분석의전제..,.,,., (willingness to pay)..,.,.,,,. (, 2014) 34
,.,,,,, 5.5%,.,,.
제 2 절수익의추정 1. 수익항목선정,,. (, ),,, 1.,,,. < 표 Ⅴ-1> 사학연금서울회관재건축사업수익항목선정, /, 1,, 2. 시설별수익산정 가. 오피스수익산정,,. 1) 오피스적정임대료산정 가 ) 비교사례선정,
, One IFC, FKI Tower. < 표 Ⅴ-2> 오피스시설비교사례검토 1 2 3 4 One IFC FKI Tower 23-5 23-2 23 28-1 1995/03 1995/05 2012/08 2013/09 59,641(18,041) 70,170(21,226) 88,248(26,695) 168,506(50,973) B7/27F B7/30F B7/32F B6/50F : 7.7 : 7.0 : 9.9 : 9.6 : 77.0 : 70.0 : 99.0 : 96.0 (3.3) : 3.4 : 3.1 : 4.15 : 4 () 2.56 2.32 3.29 3.19 46.9% 43.0% 55.0% 53.4%
나 ) 오피스적정임대가산정 20)., 3.3 17.7, 177.4. 5 4 3 2 1 2 or 1~2 or 5~1 or 3~5 or 3 or, 20 15~20 10~15 10~5 5 5 5~10 10~20 20~30 30 // (/) 100m 100~300m 300~500m 500m~1km 1km 3 1 < 표 > 세부평가기준 1, and,, 1 1, 1~1.3 1 or, 1.3~1.6 1 (PM) (FM), 35 25~35 15~25 plate :, 1.6~2 1 5~15 and, 2 1 5
< 표 Ⅴ-3> 사학연금서울회관재건축사업오피스적정임대가산정 1 2 3 4 20% 45% 47% 9.4 9.4 9.4 9.4 9.4 53% 10.6 6.4 6.4 10.6 10.6 40% 18.0 18.0 18.0 18.0 18.0 40% 18.0 14.4 14.4 14.4 14.4 20% 9.0 7.2 7.2 7.2 9.0 35% 3.6 4.8 6.0 6.0 3.6 17% 17% 2.3 2.3 2.9 2.9 2.9 (PM) 27% 4.6 4.6 4.6 4.6 4.6 (FM) 21% 3.6 3.6 3.6 3.6 3.6 18% 50% 3.6 5.4 5.4 9.0 3.6 plate 50% 7.2 7.2 7.2 7.2 7.2 (100) 89.8 83.2 85.0 92.8 86.8 1 0.93 0.95 1.03 0.97 ( ) ( ) (/3.3) 164,179 162,791 180,000 179,775 (/3.3) 177,303 172,145 174,263 186,033 (/3.3) 177,400 (/3.3) 72,495 72,093 75,455 74,906 (/3.3) 78,290 76,236 73,049 77,514 (/3.3) 76,300 ( 54%) ( ), 9.58/3.3(2.90/). < 표 Ⅴ-4> 사학연금서울회관재건축사업오피스적정임대가산정 (: /3.3) 633,400 65,000 34,400 71,334 958,000 95,800 41,200 105,380 : = (12%)/12+
2) 오피스임대료수익산정. 가 ) 임대료수익산정, 4(2010~2013). 14., 3 11.9% 4 (5%) 4 5%. < 표 Ⅴ-5> 최근공급된오피스공실률추이 (3.3) 1 2 3 Ferrum() 16,848 11.9% 11.5% 2.1% Center 1() 25,548 16.5% 8.4% 14.7% Center 1() 18,405 64.6% 41.1% 19.7% CENTRAL PLACE 10,323 48.2% 13,835 65.8% 41.3% 22.7% GT Tower 16,511 15.0% 7.0% 6.5% YG 12,869 23.2% 3.5% 2.1% 30,247 8.6% 1.5% 0.6% D-CUBE CITY 12,113 44.8% 17.3% 6.4% B 1 19,411 39.6% 7.1% 4.2% 15,599 54.7% 47.7% 40.3% 13,249 66.0% 17.9% IFC-TWO 23,604 42.5% 36.3% 21,930 85.7% 20.2% : DB 41.9% 20.1% 11.9%
< 표 Ⅴ-6> 초년도공실률산정 1 2 3 4~ 41.9% 20.1% 11.9% 5.0% : DB, 45. < 표 Ⅴ-7> 오피스임대가능면적산정 (: ) 1) 124,386 947 2,795 120,644 : = (45) (21.04),,, 2022 (5%),. < 표 Ⅴ-8> 오피스임대료수익산정 (: /3.3, ) 2019 2020 2021 2022~ (a)1) 120,644 120,644 120,644 120,644 (b) 41.9% 20.1% 11.9% 5.0% (c=(a (1+b)) 70,049 96,436 106,258 114,611 (d) 95,800 95,800 95,800 95,800 (e=c d) 2,030 2,795 3,079 3,321 (f=e 12) 24,360 33,536 36,952 39,857 나 ) 보증금운영수익산정 (, 1, 3, 3 )..
< 표 Ⅴ-9> 금융자산투자수익률 (: %) 1 3 3 2.81 2.66 2.79 3.19 2.86 < 표 Ⅴ-10> 오피스보증금운영수익산정 (: /3.3, ) 2019 2020 2021 2022~ (a) 120,644 120,644 120,644 120,644 (b) 41.9% 20.1% 11.9% 5.0% (c=(a (1+b)) 70,049 96,436 106,258 114,611 (d) 958,000 958,000 958,000 958,000 (e=c d) 20,300 27,947 30,793 33,214 (f) 2.86% 2.86% 2.86% 2.86% (g=e f) 581 800 881 951 나. 상업시설수익산정,. 1) 상업시설적정임대료산정 가 ) 비교사례선정.
< 표 Ⅴ-11> 상업시설비교사례검토 1 2 3 27-3 44-23 43 1994/02 1982/07 1984/11 39,147(11,842) 20,610(6,235) 36,106(10,922) B6/20F B3/10F B4/20F (3.3) : 10.9 : 109.0 : 12.8 : 128.0 : 10.6 : 106.0 () 12.0 14.1 11.7 46.4% 57.7% 51.0%
나 ) 상업시설적정임대가산정., 3.3 32.2, 322.0. < 표 Ⅴ-12> 사학연금서울회관재건축사업상업시설적정임대가산정 1 2 3 30% 40% 30% 60% 18.0 14.4 10.8 7.2 40% 7.2 7.2 7.2 7.2 30% 12.0 7.2 2.4 4.8 30% 12.0 9.6 4.8 9.6 MD 40% 16.0 9.6 9.6 9.6 60% 18.0 14.4 10.8 14.4 40% 7.2 7.2 12.0 7.2 (100) 90.4 69.6 57.6 60.0 1.0 0.8 0.6 0.7 ( ) (/3.3) 235,119 221,772 207,843 (/3.3) 305,384 348,059 313,150 (/3.3) 322,200/3.3(1 ) : :, / :, (, ), MD / :, (42.0%) 3.3 ( ), 14.9/3.3. < 표 Ⅴ-13> 사학연금서울회관재건축사업상업시설적정임대가산정 (: /3.3) (1 ) 1,488,236 59,540 74,372 (1 ) 1,350,000 135,000 149,000
2) 상업시설임대료수익산정. 가 ) 임대료수익산정 1,.,, 2013 3, 1,. < 표 Ⅴ-14> 초년도공실률산정 1 2 3 4~ 41.9% 20.1% 11.9% 5.0% : DB < 표 Ⅴ-15> 상업시설층별효용 (: ) 1 1 2 3 4 5 6~10 0.32 1.00 0.45 0.34 0.32 0.32 0.34 :,,2013 3 2, 2 3. < 표 Ⅴ-16> 상업시설층별임대료 (: /3.3, ) 3 2,537 460,000 46,000 0.34 2 2,570 610,000 61,000 0.45 1 2,152 1,350,000 135,000 1.00 1 6,772 430,000 43,000 0.32 2 7,876 330,000 33,000 0.24 :,,2013 3
,,, 2022 (5%),. < 표 Ⅴ-17> 상업시설임대료수익산정 (: ) 2019 2020 2021 2022~ (a) 21,907 21,907 21,907 21,907 (b) 41.9% 20.1% 11.9% 5.0% (c=a b) 12,720 17,511 19,295 20,811 (d) 196 270 297 320 (e=d 12) 2,350 3,236 3,565 3,845 : 나 ) 보증금운영수익산정 (, 1, 3, 3 ).. < 표 Ⅴ-18> 금융자산투자수익률 (: %) 1 3 3 2.81 2.66 2.79 3.19 2.86 < 표 Ⅴ-19> 오피스보증금운영수익산정 (: /3.3, ) 2019 2020 2021 2022~ (a) 21,907 21,907 21,907 21,907 (b) 41.9% 20.1% 11.9% 5.0% (c=(a (1+b)) 12,720 17,511 19,295 20,811 (d) 1,350,000 1,350,000 1,350,000 1,350,000 (e=c d) 1,959 2,696 2,971 3,205 (f) 2.86% 2.86% 2.86% 2.86% (g=e f) 56 77 85 92
다. 컨퍼런스센터수익산정 1) 컨펀런스센터적정대관가격산정 FKI Tower. FKI Tower. < 표 Ⅴ-20> FKI Tower 컨퍼런스센터이용요금 (: ) () / 91.1 50 270,000 360,000 550,000 340,000 460,000 690,000 2 74.5 40 240,000 320,000 480,000 300,000 400,000 600,000 127.9 80 360,000 480,000 720,000 450,000 600,000 900,000 146.3 100 500,000 670,000 1,000,000 630,000 840,000 1,260,000 134.3 69 550,000 730,000 1,100,000 690,000 920,000 1,380,000 246.5 120 910,000 1,210,000 1,820,000 1,140,000 1,520,000 2,280,000 3 303.4 140 1,000,000 1,340,000 2,000,000 1,260,000 1,680,000 2,520,000 3 103.7 45 300,000 400,000 600,000 370,000 500,000 750,000 103.7 45 300,000 400,000 600,000 370,000 500,000 750,000 99.5 40 300,000 400,000 600,000 370,000 500,000 750,000 99.5 40 300,000 400,000 600,000 370,000 500,000 750,000 100.3 45 280,000 380,000 570,000 360,000 480,000 720,000 100.3 45 300,000 400,000 600,000 370,000 500,000 750,000 108.8 45 280,000 380,000 570,000 360,000 480,000 720,000 108.8 50 300,000 400,000 600,000 370,000 500,000 750,000 : 4/ 6, 2 : FKI Tower
가 ) 컨퍼런스홀및회의실적정이용요금산정 FKI Tower,,. < 표 Ⅴ-21> 컨퍼런스홀및회의실적정대관료보정치산정 (:, /1) FKI Tower (a) 247 341,528 (b) 303 376,944 (c=b-a) 57 (d) 470 (e=d-c) 167 m2 /(f=e/c) 2.9 0.10 1) 0.30 FKI Tower (a) 91 102,500 (b) 75 90,000 (c=b-a) -17 (d) 2) 28 12 (e=d-c) -46 /(f=e/c) -2.8-0.12-0.34 : 1) 2) (339) (12) :,,2012.08 < 표 Ⅴ-22> 컨퍼런스홀및회의실적정대관료산정 (: /1) 376,944 0.30 491,000 90,000-0.34 59,000
2) 컨펀런스센터수익산정 가 ) 가동률산정, 5,, 21) 5 43.5%, 5. < 표 Ⅴ-23> 현사학연금서울회관강당, 세미나실, 회의실이용건수및가동률현황 2009 2010 2011 2012 2013 191 176 154 143 129 159 52.3% 48.2% 42.2% 39.2% 35.3% 43.5% 52 82 82 67 58 68 14.2% 22.5% 22.5% 18.4% 15.9% 18.7% 85 85 97 73 82 84 23.3% 23.3% 26.6% 20.0% 22.5% 23.1% : 나 ) 연간수익산정, 1 8, 365,. < 표 Ⅴ-24> 컨퍼런스홀및회의실연간수익산정 (:, ) 1 1 43.5% 491,000 8 365 623 12 20.9% 59,000 8 365 432
라. 주차장수익산정. 1) 주차장적정이용요금산정 FKI Tower SIFC, 33,058(1). < 표 Ⅴ-25> FKI Tower 및 SIFC 정기주차권이용요금및무료주차대수 FKI Tower SIFC () 250,000 220,000 235,000 1/331 1/281 1/306 < 표 Ⅴ-26> 여의도내오피스빌딩정기주차권이용요금 (: ) FKI Tower 168,507 B6/50F 1/331 250,000 SIFC 77,102 B7/29F 1/281 220,000 33,819 B7/20F 1/165 130,000 40,440 B6/20F 1/165 160,000 40,948 B3/20F 1/231 150,000 KT 65,138 B5/21F 1/231 150,000 KTB 49,299 B7/19F 1/165 180,000 39,147 B6/20F 1/165 170,000 39,648 B6/20F 1/165 150,000 69,826 B5/23F 1/165 160,000 42,346 B7/21F 1/165 150,000 63 166,431 B3/60F 1/231 170,000 59,641 B7/27F 1/231 150,000 : 33,058(1) : 1/207 168,000
2) 주차장수익산정 가 ) 판매율산정 5 (151) 5,. < 표 Ⅴ-27> 현사학연금서울회관주차장월정기권단가 (: /1) 2009~2010 2011~2013 180 150,000 150,000 (1) 120 140,000 140,000, 300 146,000 146,000 : < 표 Ⅴ-28> 현사학연금서울회관연간주차료수입및판매율현황 2009 2010 2011 2012 2013 () 170,720 170,720 170,195 156,546 154,132 164,463 ()1) 1,169 1,169 1,166 1,072 1,056 1,126 () 97 97 97 89 88 94 () 151 151 151 151 151 151 () 300 300 300 300 300 300 2) 65.4% 65.4% 65.2% 60.0% 59.0% 63.0% : 1) () = 2) = () ((300) (151)) :
나 ) 판매가능월정기주차권.. < 표 Ⅴ-29> 연도별정기주차권판매대수 1 2 3 4 ~ 1) 58.1% 79.9% 88.1% 95.0% 2) 278 382 421 454 3) 314 210 171 138 63.0% 63.0% 63.0% 63.0% 4) 198 132 108 87 : 1) 2) = (1/207) 3) = (592) 4) = (63.0%) 다 ) 연간수익산정,. < 표 Ⅴ-30> 연도별주차장수익산정 (:, ) 2009 2010 2011 2012 () 235,000 235,000 235,000 235,000 () 198 132 108 87 558 372 303 244
3. 시설별수익산정결과 < 표 Ⅴ-31> 연도별 시설별수익산정결과 (: ) 2019 24,360 581 24,941 2,350 56 2,406 1,055 558 1,613 28,961 2020 33,536 800 34,336 3,236 77 3,313 1,055 372 1,428 39,076 2021 36,952 881 37,833 3,565 85 3,650 1,055 303 1,358 42,842 2022 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2023 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2024 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2025 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2026 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2027 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2028 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2029 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2030 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2031 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2032 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2033 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2034 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2035 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2036 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2037 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2038 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2039 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2040 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2041 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2042 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2043 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2044 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2045 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2046 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2047 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 2048 39,857 951 40,807 3,845 92 3,937 1,055 244 1,299 46,044 1,170,976 27,933 1,198,908 112,978 2,695 115,673 31,654 7,830 39,484 1,354,066
제 Ⅵ 장수익성분석 제 1 절분석의전제 1. 수익성분석방법...,,.. (Weighted Average Cost of Capital: WACC). (Net Present Value Method: NPV) (Internal Rate of Return Method: IRR), (Profitability Index Method: PI).., (FNPV) 0
. 22),,., (FIRR).., 1.,. 2. 재무적할인율적용 4%, (5), (social time preference rate: s.t.p.r),. (5).
1, 1,.,., 5.0~5.5%. 5 5. 5.5%. 3. 세금등이전지출처리.,...,.,. 4. 분석기준일.. 2012.
5. 분석기간,, 30. 50 5~15. 30. 6. 잔존가치의처리.. 30 30,. 7. 민감도분석. (sensitivity analysis),,,,.,,.
제 2 절수익성분석결과 30, 2012. (5 ), 5.5%,. PI 1.03. < 표 Ⅵ-1> 경제성분석결과 FNPV () PI FIRR () 1.03 15,004 5.74% 452,062 467,066 /.
< 표 Ⅵ-2> 수입 - 비용연차별흐름표 (: ) 2015 185,587 185,587 158,049-158,049 2016 49,967 49,967 40,334-40,334 2017 162,035 162,035 123,979-123,979 2018 189,534 189,534 137,459-137,459 2019 28,961 19,909 1,336 1,336 919 18,990 2020 39,076 25,462 1,336 1,336 871 24,591 2021 42,842 26,460 1,336 1,336 825 25,635 2022 46,044 26,956 1,336 1,336 782 26,173 2023 46,044 25,550 1,336 1,336 741 24,809 2024 46,044 24,218 1,336 1,336 703 23,515 2025 46,044 22,956 1,336 1,336 666 22,290 2026 46,044 21,759 1,336 1,336 631 21,128 2027 46,044 20,625 1,336 1,336 599 20,026 2028 46,044 19,549 1,336 1,336 567 18,982 2029 46,044 18,530 1,336 1,336 538 17,992 2030 46,044 17,564 1,336 1,336 510 17,054 2031 46,044 16,649 1,336 1,336 483 16,165 2032 46,044 15,781 1,336 1,336 458 15,323 2033 46,044 14,958 1,336 1,336 434 14,524 2034 46,044 14,178 1,336 1,336 411 13,767 2035 46,044 13,439 1,336 1,336 390 13,049 2036 46,044 12,738 1,336 1,336 370 12,369 2037 46,044 12,074 1,336 1,336 350 11,724 2038 46,044 11,445 1,336 1,336 332 11,113 2039 46,044 10,848 1,336 1,336 315 10,533 2040 46,044 10,283 1,336 1,336 298 9,984 2041 46,044 9,747 1,336 1,336 283 9,464 2042 46,044 9,238 1,336 1,336 268 8,970 2043 46,044 8,757 1,336 1,336 254 8,503 2044 46,044 8,300 1,336 1,336 241 8,059 2045 46,044 7,868 1,336 1,336 228 7,639 2046 46,044 7,457 1,336 1,336 216 7,241 2047 46,044 7,069 1,336 1,336 205 6,864 2048 46,044 6,700-150,102 1,336-148,765-21,648 28,348 1,354,066 467,066 437,022 40,087 477,108 452,062 15,004
제 3 절민감도분석.. 5.5%.,.,,. 1. 할인율의변화효과 (5), 2008 5.5%., (PI) (FNPV).. 5.5% ±2%.. < 표 Ⅵ-3> 할인율변화에따른민감도분석결과 B/C NPV() 3.50% 1.40 189,803 667,839 478,036 4.50% 1.19 90,282 556,318 466,036 5.50%() 1.03 15,004 467,066 452,062 6.50% 0.90-41,992 395,053 437,045 7.50% 0.80-85,115 336,485 421,600
2. 비용의변화효과.,,. (93.0~97.9%), (71.9~75.9%). < 표 Ⅵ-4> 비용변화에따른민감도분석결과 B/C NPV() -20% 1.29 105,416 467,066 361,650-10% 1.15 60,210 467,066 406,856 0% 1.03 15,004 467,066 452,062 10% 0.94-30,202 467,066 497,269 20% 0.86-75,409 467,066 542,475 < 표 Ⅵ-5> 낙찰률적용의비용변화에따른민감도분석결과 B/C NPV() 100% 1.03 15,004 467,066 452,062 97.9% 1.05 21,092 467,066 445,974 93.0% 1.08 35,299 467,066 431,768 75.9% 1.22 84,875 467,066 382,191 71.9% 1.26 96,472 467,066 370,594 3. 편익의변화효과 ±20%,.
< 표 Ⅵ-6> 편익변화에따른민감도분석결과 B/C NPV() -20% 0.83-78,409 373,653 452,062-10% 0.93-31,703 420,360 452,062 0% 1.03 15,004 467,066 452,062 10% 1.14 61,711 513,773 452,062 20% 1.24 108,417 560,480 452,062 4. 공실률변화효과 4 5%.,,. 0% 15%,. < 표 Ⅵ-7> 공실률변화에따른민감도분석결과 B/C NPV() 0.0% 1.08 34,854 486,916 452,062 5.0% 1.03 15,004 467,066 452,062 10.0% 0.99-4,846 447,216 452,062 15.0% 0.95-24,696 427,366 452,062
제 Ⅶ 장정책적분석 제 1 절정책적분석항목. -.,., -...,.,,,..
., AHP.,, AHP. (5),,, 4.,,.. < 표 Ⅶ-1> 사학연금서울회관재건축사업에대한정책적분석항목
제 2 절정책의일관성및추진의지 1. 관련계획및정책방향과의일치성,.,,,,. 4,.,,...,,.,,.,,.,
,.,,,.,,,. Top+2021(2013~2017)(, 2012) 2030(, 2013). Top+2021(2013~2017).,. 2030 1511 33 13.,, 3.,.,,,,. 2. 사업추진의지및선호도,.
.,.,.,. 2014 45.,.,., 281% 980%,.,,. 3. 사업의준비정도,,.,
. (),..,., 2012,,,.,. (2011),,,. (2012)...,,,.
제 3 절사업추진상의위험요인 1. 재원조달가능성.... 100%.,,,,. 2014 6 154,432, 2010 119,885, 2011 127,450, 2012 140,865, 2013 150,680 6.6%. 2014 76.6%, 23.4%, 41.6%, 21.7%, 11.7% 63.3%.. 97,685 63.3%. 6,293.94, 2015 1 1,877.04, 2 549.64, 3 1,782.39, 4 2,084.87. 1 1,877.04 1,644.19 173.09., 2,084.87, 173.09 1,573.48. 4,649.75 97,685 4.76%, 1,162.44
1.19%. 13.36.,.,,,. < 표 Ⅶ-2> 사학연금기금최근 5 개년현황 (:, %) 2010 2011 2012 2013 2014 55,511 46.3 59,548 46.7 64,909 46.1 62,986 41.8 64,180 41.6 19,531 16.3 19,773 15.5 24,607 17.5 31,292 20.8 33,505 21.7 12,575 10.5 14,473 11.4 14,634 10.4 17,050 11.3 18,097 11.7 1,149 1.0 1,185 0.9 2,206 1.6 2,225 1.5 2,440 1.6 88,766 74.0 94,979 74.5 106,356 75.5 113,553 75.4 118,222 76.6 650 0.5 - - - - 27,356 22.8 29,429 23.1 30,137 21.4 28,750 19.1 28,568 18.5 1,285 1.1 1,265 1.0 1,241 0.9 3,117 2.1 3,133 2.0 1,828 1.5 1,777 1.4 3,131 2.2 5,260 3.5 4,509 2.9 31,119 26.0 32,471 25.5 34,509 24.5 37,127 24.6 36,210 23.4 119,885 100.0 127,450 100.0 140,865 100.0 150,680 100.0 154,432 100.0 :, 2014 6. :, 2014. "",,...
2. 환경성 (sustainable development).,..,...,..,,.. 10 4( ),.
제 Ⅷ 장지역균형발전분석 제 1 절지역낙후도..,....,., (2003) 8.
< 표 Ⅷ-1> 지역낙후도지수산정에사용되는지표의개요 5, ( /) 100 (/) 100, (/) 100, ( /) 100, (65 /014 ) 100 (+/ ) 100;, 3 [(++)/, ] 100 : 1), (5), 2008. 2),, 2003. 2. 21..,, < -2>. < 표 -2> 지역낙후도지수산정을위한지표별가중치 (%) 8.9 12.4 4.4 11.7 29.1 6.3 13.1 14.2 :, (4), 2004.,, 1.194, 16 1.
< 표 Ⅷ-3> 시 도별지역낙후도지표별순위 1 1 10 15 1 15 1 7 1 1 1 () 15 9 3 14 5 9 2 7 9 () 13 8 6 5 4 6 5 6 6 (, ) 2 7 5 13 9 5 6 4 5 8 13 4 10 2 2 3 8 7 6 12 2 3 3 4 4 5 3 () 5 1 7 1 13 1 7 2 2 1 6 8 11 8 3 8 3 4 11 14 16 7 7 12 16 13 14 7 5 13 8 14 11 13 11 11 3 3 11 9 11 14 9 10 10 14 10 10 12 6 13 12 15 15 16 11 12 16 15 16 14 16 16 12 4 14 6 16 15 15 14 13 4 2 9 2 12 10 11 9 8 9 16 15 4 10 8 10 12 12 :,,,. 2.620 170 1 50 1.
, < 표 Ⅷ-4> 사업대상지역의시 군별지역낙후도지수및순위, (0.117) (0.063) (0.089) (0.044) (0.291) (0.124) (0.131) (0.142) 0.340 62.821 84.747 2.701 22.887 13.342 0.239 39.998 2.620 1 : 1). = 20042009. = (65 /0~14 ) 100. = ()/, 20072009 3. = /(2009 ). = (/) 100(2009 ). = (km)/(km 2 )(2009 ).,. = (/) 100(2009 ). = [()/] 100(2009 ). 2) () 2001. 3), 6 9,,,. 4). 5). 6). 7) 1 ( ) AHP 8 0. 8) 8 ( )., (-) (-) < 표 Ⅷ-5> 시 군별지역낙후도지표및순위,, 50 (0.117) (0.063) (0.089) (0.044) (0.291) (0.124) (0.131) (0.142) 62 50 1 128 119 1 2 2 1 1
제 2 절지역경제파급효과 1. 지역산업연관모형 (IRIO) 의개요 (Input Output Model), ( ). 23) Wassily W. Leontief 1936 (Quantitative Input-Output Relations in the Economic System of the United States, Review of Economics and Statistics, August 1936). 24) F. Quesnay (Tableau Economique: 1758) K. Marx (Reproductions Schema), L. Walras V. Pareto. Walras. Leontief Walras. (Input Output Model) (Regional Input Output Model).,.
Leontief W. Isard, H.B. Chenery, L.N. Moses. Chenery 2. Chenery. Isard, Chenery, Moses,,. 2. 지역산업연관모형의종류 (Single Region Model) (Intra-Regional Input Output Model) (Many Region Model), (Inter-Regional Input Output Model (Multi-Regional Input Output Model).,.,,... (survey) IRIO (Inter-Regional Input Output Model), (non-survey) MIRIO (Multi-Regional Input Output Model). 25) IRIO W. Isard(1951)
, MIRIO H.B. Chenery, L.N. Moses -. IRIO IRIO. IRIO,.,. (openess).,,,.,.,,.. 3. 한국은행지역간산업연관모형 (IRIO ) 개요 가 ) 작성현황 2007 3 2003 6 26) (IRIO).
. 2009 8 2005 16., 2005 2003. 나 ) 작성기준 2005 2003, (IRIO). 16, 168 2005. 다 ) 지역산업연관표의기본구조. (; column).. (; row)..,....
,. = = + [] = +(+++)--[] (= ) () [ -1]. [ 그림 Ⅷ-1] 지역내산업연관표의기본구조 1 n 1 n ( ) ( ) 1 V1(=R1+S1+D1+T1). 1 X1 M1 N1 (=X1+M1+N1) 1 Y1(=C 1+I1+E1+O1).
.. (IRIO) [ -2].. [ -2] 1 1 (Z11), (Z21 + + Zn1 ), (M1) (V1).. [ -2] 1 1 (Z11) (Z12 + + Z1n) () (Yd11) (Yd12 + + Yd1n). [ 그림 Ⅷ-2] 지역간산업연관표 (IRIO) 의기본구조 1 n 1 n 1 n 1 n 1 n 1 1 n 1 n 1 n n
4. 건설등세부문별분석방법 2005 168,, 3 27). 1995 KDI IRIO,,,,. < -6>. < 표 Ⅷ-6> 세분류가필요한부문 2005 IRIO 2005 IO (168) (403) 259 102 260 261 308 309 126 310 311 312 313 127 314 315 316 317 128 318 319 320 141 341 342 143 346 347 153 366 367
(168) (403).,. IRIO 1... Y R i. AY i, 1,. R i. IRIO.. IO (403) 2005 IRIO 168,,., 16 IO., (1) AY Y. AY IO Y, 1 2., R i ( R ) Y. 28) (1)
.. 2005 IRIO.,, /,. 5. 지역경제파급효과분석을위한유발계수 ( ).,,,,..,, ().. 가. 생산유발효과. (Z) (Y). (Aij = Zij /Xj ),
. 단 임 AdX + Yd= X X 단 는국산투입계수행렬 는총산출액백터 는국산품에대한최종수요백터 는단위행렬임.. 나. 부가가치유발효과 ()...
, 다. 고용 ( 취업 ) 유발효과.. (L ) (X ) () (=Li/Xi)., (). 라. 지역내 외파급효과승수..,, (). 2(L, M), 3.
α L 1 L, L. α (3 3) (1 3) L, M ( α )., α L 1 M, ( ), α., L O L, M O M. 6. 분석모형의한계및해석상유의점,
.., IO,,,. IRIO.., IO () ()., (crowding out effect),,..,..., IO,,..,,.., () (),.
. 7. 지역경제파급효과분석결과 ( ).,, (),.,,. 가. 투자비내역 IRIO. IRIO,.. 3,815.44. < 표 Ⅷ-7> 투자비내역 (: ) ( ) 3,508.62 306.82 3,815.44 : 1). 2) IRIO. 3). 4) -.
나. 지역별파급효과 7,899.12, 3,137.20, 5,883.99, 6,558.77. < 표 Ⅷ-8> 지역별파급효과 () () (%) (%) (%) () (%) () 4,694.43 59.43 2,170.88 69.20 4,693.62 79.77 4,943.51 75.37 529.49 6.70 141.28 4.50 180.97 3.08 224.77 3.43 868.02 10.99 295.36 9.41 449.19 7.63 596.96 9.10 41.37 0.52 17.90 0.57 27.73 0.47 39.48 0.60 130.83 1.66 42.53 1.36 58.26 0.99 80.33 1.22 253.89 3.21 73.64 2.35 67.14 1.14 96.62 1.47 34.39 0.44 12.36 0.39 20.53 0.35 29.00 0.44 50.72 0.64 17.11 0.55 24.29 0.41 42.66 0.65 327.09 4.14 84.17 2.68 48.84 0.83 72.38 1.10 55.88 0.71 19.91 0.63 38.89 0.66 53.55 0.82 345.35 4.37 90.32 2.88 74.26 1.26 97.68 1.49 106.63 1.35 36.20 1.15 53.58 0.91 76.25 1.16 182.66 2.31 47.29 1.51 24.03 0.41 30.81 0.47 202.26 2.56 58.31 1.86 78.10 1.33 103.76 1.58 69.48 0.88 26.74 0.85 39.30 0.67 60.91 0.93 6.63 0.08 3.19 0.10 5.26 0.09 10.09 0.15 7,899.12 100.00 3,137.20 100.00 5,883.99 100.00 6,558.77 100.00 다. 지역경제활성화효과, IRIO. GRDP. 0.0752%. 2008~2010 135
0.3431%,., ( ). < 표 Ⅷ-9> 본사업의지역경제활성화효과 (: ) 3,815.44 2,170.88 (GRDP,2012) 2,886,258.16 (%) 0.0752% : 1) 2011. 2) AHP GRDP. 3) 2008~2010 135 0.3431%.
제 Ⅸ 장종합평가및정책제언 제 1 절 AHP 분석의개요..,., B/C /PI, (NPV/FNPV), (IRR/FIRR),,,,., B/C., (scale)., B/C 1.0 0.9 2000,.,.,..,
..,..,,. (multi-criteria analysis) (AHP: Analytic Hierarchy Process). AHP,. 1970 Thomas Saaty,. AHP, (level),. AHP. (conceptualizing) (structuring) (weighting) (scoring) (synthesizing) (feedback) (concluding)
제 2 절 AHP 를활용한종합판단 1. 평가대안 AHP., AHP.., AHP. < 표 Ⅸ-1> 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사최적대안 27-2 - : 10,142(3,067.95) - : 146,292.49 ( 97,303.45, 48,989.04/ 40, 6), 2014~2018( 5) ( ) 600,930 629,394 : 1), 2012. 2) 3,674,, 6,009.
. < 표 Ⅸ-2> 최적대안의수익성분석및지역균형발전분석결과 FNPV PI ( ) 1.03 15,004 1 / 16 1 / 170 0.0752% : 2008~2010 135 0.3431%. 2. 조사대상집단 AHP..,. KDI AHP., 4~5(PM, 2, 2), KDI 2~3, 8 29). PM, 2, 2, KDI 2, 1 8.,. 3. AHP 구조및평가항목 AHP. B/C
AHP. (PI),., AHP 2005..,,.,,,,,,,.,.,. AHP [ -1], < 3>.
[ 그림 Ⅸ-1] 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사 AHP 계층구조 평가대안사업시행사업미시행
< 표 Ⅸ-3> 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사 AHP 평가항목요약 지역내부가가치유발액 지역내총생산
4. AHP 분석결과, Saaty 9.,, 100., 30). < 표 Ⅸ-4> 가중치산정범위 (: %) 40 ~ 50 25 ~ 35 20 ~ 30.,. B/C B/C PI. PI, B/C PI. B/C = 5.11532 (B/C) + (, B/C 1 = 1, B/C < 1 = -1)
B/C 1.00, AHP 1. 170 16. = α +, α = 0.81220 + 2.23298-2.29626 + 0.74302 + 0.32728 α 0 = 1, α < 1 = -1,. AHP. < 표 Ⅸ-5> 항목별가중치산정결과 1 2 3 4 5 6 0.500 0.450 0.500 0.500 0.500 0.500 0.492 0.300 0.350 0.300 0.300 0.300 0.300 0.308 0.075 0.263 0.150 0.250 0.250 0.225 0.207 0.007 0.075 0.030 0.068 0.018 0.143 0.051 0.047 0.150 0.090 0.161 0.070 0.024 0.101 0.021 0.038 0.030 0.021 0.162 0.058 0.056 0.225 0.088 0.150 0.050 0.050 0.075 0.101 0.188 0.070 0.075 0.040 0.044 0.063 0.080 0.038 0.018 0.075 0.010 0.006 0.013 0.021 0.200 0.200 0.200 0.200 0.200 0.200 0.200 0.160 0.160 0.160 0.160 0.160 0.160 0.160 0.040 0.040 0.040 0.040 0.040 0.040 0.040 0.074 - - 0.046 0.056 0.033 0.004 :., 6 : : 5 50.0%: 30.0%: 20.0% 1 45.0%: 35.0%: 20.0%, 6.
(35.0%, 35%) (20.0%). (26.3%) (8.8%), (16.0%) (4.0%).. < 표 Ⅸ-6> 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사 AHP 평가결과 1 0.474 0.526 2 0.543 0.457 3 0.503 0.497 4 0.541 0.459 5 0.541 0.459 6 0.510 0.490 0.516 0.484 AHP, 0.516 0.484., PI 1.03,,,. AHP (feedback),. AHP (weighted sum). (0.5 ).
(binary decision). AHP.,. 3:3 AHP.., (robustness). AHP AHP 0.51 0.49?.. AHP AHP.. 0.5-0.05 < AHP < 0.5 + 0.05,, 0.45 < AHP < 0.55. AHP......, 6 AHP 0.5
., 5:1 4:2, 84% 0.55, AHP 0.45. AHP 0.45, 0.55., 3:3 95% AHP 0.58, AHP 0.42.., : 5:1 4:2 AHP 0.45, 2:4 1:5 AHP 0.55 1~2 4~5. feedback. feedback. < 표 Ⅸ-7> 평가자별의견일치도와 AHP 평점에따른결론 : AHP < 0.45 0.45 AHP< 0.5 0.5 AHP< 0.55 0.55 AHP 6 : 0 - - 5 : 1 Feedback 4 : 2 Feedback 3 : 3 AHP 0.42 AHP < 0.42 AHP 0.58 AHP < 0.58 2 : 4 Feedback 1 : 5 Feedback 0 : 6 - - : 1) : (6 ). 2) AHP AHP. 3) -..
,,,. 0.516 6 5, 1, < -7> AHP.
제 3 절민간투자사업추진가능성검토 1. 민간투자사업추진가능성검토대상 ( 2014-87(2014.5.12)) 64( ) 1 2.. 4 1 2,.. (5) Guideline (KDI, 2012.6),. (B/C) 0.9, Guideline (KDI, 2012.6) (AHP ) 31). 2. 민간투자사업추진가능성검토방법및수행절차 가. 민간투자사업추진가능성검토방법 Checklist 1
(BTO), (BTL), 2 BTL. 1, 2 Checklist,, ( ) 1, 2. 2 Checklist Value For Money(VFM), (AHP )., (fact),,.. BTL, BTL, BTL.. (.) ( 82( )).
< 표 Ⅸ-8> 민간투자사업추진가능성검토방법 () () 2,,, BTO BTL : KDI, Guideline (2012.6) 나. 민간투자가능유형의판단기준,,, core service BTO BTL..,. BTL..
다. 민간투자사업추진가능성검토수행절차, (AHP ). [ 그림 Ⅸ-2] 민간투자사업추진가능성검토수행절차
3. 민간투자사업추진가능성검토결과 AHP, 0.514,,. 2 AHP. 가. 법적타당성검토결과., 2()., 2. 나. 정책적타당성검토결과, 2. 다. 민자가능유형판단결과, 2.
라. 소결, 2.
제 4 절종합평가및정책제언 1. 종합평가 1982 30.. 146,292.49 6,009. 100%. (, 2014) 34.,,,,..,. 6,293.94( 4,649.75), 4,520.62, 4,670.66, PI (Profitability Index) 1.03.,. Top+2021(2013~2017),.,
.,.,...,. parc 1,. 16 1, 1. 7,899.12, 3,137.20, 5,883.99, 6,558.77 0.0752% 20082010 135 0.3431%. AHP, 0.516, 0.484., AHP. 2. 정책제언.,. "",,.,..,
.,..., () 960%, ().,,..,..
< 표 Ⅸ-9> 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사총괄요약표 (: ) 27-2 : 10,142(3,067.95) 146,292.49( 97,303.45, 48,989.04) 532,950 388,258 48,510 33,750-164,419-696 19,470 42,270 (5,170) 600,930 629,394 2014~2018( 5) /, / B/C - 1.03 AHP - 0.516 : 1). 2) 2012. 3) (115.50), (27.50) ( ). 4) 45.
참고문헌,,, 2013., 2013~2017, 2012., 2014, 2013., 2014, 2014.,, 2011.08.,,, 2013. (),, 2013. (), DB,,.,,.,, 2012.08.,, 2013.11.,, 2010,, 2005.,, 2013.,,, 2013.,,2013.,, 2013. ( 2), 2, 2013.04., (5), 2008., (5), 2008., 63,, 2013.
부록 1. AHP 설문지 2. 공문수신자료
[ 부록 ] 1. AHP 설문지 [ 첨부 ] 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사 AHP 평가를위한설문 성명 : 소속 : 직위 : 연락처 : E-mail:
1. AHP 설문응답시유의사항 [ 그림 ] 평가예
2. AHP 평가구조및평가내용 [ 그림 1] 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사의 AHP 계층구조 평가대안사업시행사업미시행
< 표 1> 사학연금서울회관재건축사업예비타당성조사의 AHP 평가항목요약 지역내부가가치유발액 지역내총생산
3. AHP 평가를위한설문 ( 가중치선정 ) < 표 2> 가중치산정범위 [ 그림 2] 제 1 계층중요도평가
[ 그림 3] 제 2 계층중요도평가
[ 그림 4] 제 3 계층중요도평가 ( 지역균형발전 ) [ 그림 5] 제 3 계층중요도평가 ( 정책의일관성및추진의지 )
[ 그림 6] 제 3 계층중요도평가 ( 사업추진상의위험요인 )
4. AHP 평가를위한설문 ( 평점부여 ) ν
5. AHP 분석연구를위한설문 설문작성중문의사항이있을경우에는공공투자관리센터연락주십시오. 수고하셨습니다
[ 부록 ] 2. 공문수신