Spotlight on... Office Market November 2010, Korea 오피스월임대료및공실률, Q3/2010 ( 원 / 3.3058sqm 임대면적기준 ) Savills Research ( 원 / 3.3058sqm 전용면적기준 ) 전년동기대비증가율 공실률 단기공실전망 43,000 81,100-2.2% 19.7% Contents 1. 공급 2. 수요및공실률 3. 임대료 4. 매매및투자시장 Appendix www.savills.com
1. 공급 2009 년하반기우리금융상암센터와 CJ E&M 센터공급이후로 2010 년 에는공급은전혀없었다. 2011 년에도예정된신규공급은없으며 2012 년공급예정인오피스빌딩 4 개가공사중인것으로조사되었다. 2009 년 9 월에준공된우리금융상암센터에는분산돼있던전산센터와 BPR 센터 (Business Process Reengineering Center) 의입주가완료되었다. 2009 년 11 월에준공된 CJ Entertainment & Media 센터는 CJ 그룹이 100% 사옥으로사용하며, 8 개계열사가입주했다. 우리금융상암센터에는 CBD 의올리브타워에있던우리은행의콜센터등약 23,000 sqm 의임차인이 2010 년 1 사분기에이전해 CBD 의공실률이증가하였다. 이는 Back office 가신도시나교외로이전하는경향에맞추어우리은행의콜센터조직이이전한것으로, 추후에도프라임빌딩에입주한 Back office 등은, 분당및판교등으로이전이증가할것으로예상된다. 2. 수요및공실률 2009 년말 19% 대를기록했던공실률은 2010 년대에도비슷한수준인 19% 대를유지하고있으며, 3 분기에는 19.7% 를기록했다. 2010 년공실률동향 Q4/2009 Q1/2010 Q2/2010 Q3/2010 공실률 19.3% 19.6% 19.0% 19.7% 오피스공실률 (Q3/2008 Q3/2010) 25% 20% 15% 10% Vacancy Rate Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2008 2009 2010 조사대상빌딩임대빌딩 10 개중에서사옥으로사용하는팬택 R&D 센터와 KBS 미디어센터를제외한나머지빌딩들은모두공실률이 15% 이상으로조사되었다. 2010 년 9 월말에 CBD 에준공된 LG 유플러스타워로 의일부 LG 계열사들이이전하였고, 누리꿈스퀘어 R&D 센터에임차해있던국민은행이타권역으로이전하였다. 반면에한솔교육사옥 에는 KGIT1 빌딩에있던사옥과마포의조직이입주하였다. 한솔교육사옥은기존의면적이외에도증평한조직이입주함에따라공실률이 16% 를기록하였다. 주요임차인이동 시기임차인이전빌딩입주빌딩 2 분기국민은행 3 분기 LG 텔레콤 3 분기한솔교육 3 분기 C.I.C Group 누리꿈스퀘어 R&D 센터 전자회관 마포태영빌딩 우리기술빌딩 외부권역사옥 LG 유플러스사옥 () 한솔교육 신규임차면적 (sqm) 10,077 2,975 1,797 동두천본사 1,521 3 분기 CJ 미디어상암 IT 센터 CJ E&M 1,441 3 분기 LG 상사 전자회관 2 분기한솔교육 KGIT 1 3 분기미래에셋증권 3 분기 E-Commerce Tech LG 유플러스사옥 () 한솔교육빌딩 562 12,408 비고 사옥으로통합 업무편의를위해본사로이전 이전 + 증평 상암 IT 센터 1,304 증평 전자회관 797 신규임차 2007 년부터본격적으로오피스가공급되었으나 의공실률이높은이유는공항철도, 경의선의준공이당초계획보다지연됨에따라공공교통접근성이떨어지고 입주임차인에대한업종제한이있기때문이었다. 코레일공항철도 1 단계구간 ( 인천공항 - 김포공항 ) 2007 년 3 월개통하여운행중이고, 2010 년 12 월 2 단계구간 ( 김포공항 - 서울역 ) 이개통될예정이다. 2 단계개통이후에는 의교통접근성이개선되어수요증가및공실감소에기여할수있을것으로전망된다 경의선이문산 -( 성산 ) 전철복선화사업 (1 단계구간 ) 이 2009 년 7 월에개통되었으나, ( 성산 )- 서울역구간이단선으로남아있어 의접근성이다소개선되었으나효과에는한계가있었다. 경의선복선전철화 2 단계구간 (( 성산 )- 용산역 ) 이 2012 년말에개통됨에따라 부터 CBD 까지의소요시간이 20 분이내, 김포공항까지 20 분이내, 인천공항까지 50 분이내로단축되어 의접근성이개선될것이다. 특히용산에서일산방면의전철이수도권일반지하철수준으로활성화될경우 의접근성이대폭개선될것으로예상된다. 2
공항철도개통시기 의수요는주요오피스권역으로부터의이전수요가많은부분을차지하고있으며, 상대적으로저렴한임대료가경쟁력을가지고있었다. 그러나 2011 년에는기존오피스권역의공급증가로인해임대료가하락할가능성이높다. 따라서 의임대료경쟁력이상대적으로하락할것이기때문에기존권역에서 로의이전수요는예년에비해서감소할것으로예상된다. 다만, 의임대료가기존오피스권역에비해서매우낮은수준이기때문에기존권역으로이전하는수요는많지않을것으로예상된다. 3. 임대료 경의선개통시기 금릉 문산 금촌 운정 탄현 파주 월롱 일산 백마 풍산 2009 년 7 월개통 1 단계 : 38.7 km 곡산대곡능곡행신화전 * 신촌청량리방향 ( 성산 ) ( 지상 ) 수색가좌서울역홍대입구서강공덕용산역 2012 년 12 월개통 2 단계 : 8 km 2010 년 3 분기의 임대료는전용면적기준으로전년동기대비 2.2% 하락하였다. 다수의빌딩들이무상임대 (Rent Free) 등임차인에게혜택을제공하고있어실질임대료의하락폭은더큰것으로보인다. 2009 년 2 분기부터 20% 대의공실률이유지되어 의임대료가하락하는데영향을미쳤다. 2010 년 2 분기에공실률이상승한 2 개의빌딩이각각 11% 씩마케팅가를낮춰 의가낮아졌다. 2010 년임대료동향 (KRW/3.3058sqm) Q4/2009 Q1/2010 Q2/2010 Q3/2010 임대면적기준 43,900 43,900 43,000 43,000 전용면적기준 83,000 83,000 81,100 81,100 전기대비증가율, 전용면적기준 0.0% 0.0% -2.2% 0.0% 전년동기대비증가율, 전용면적기준 0.5% -0.7% -2.2% -2.2% 오피스임대료지수 (Q3/2008-Q3/2010) Index (Q3/2008 =100) 102 101 주요역소요시간 교통수단종착지거리소요시간 코레일공항철도 경의선 ( 복선전철 ) 서울역 9 km 8 분 김포공항 11.4 km 12 분 인천국제공항 49 km 45 분 서울역 7.5 km 15 분 용산 8 km 17 분 일산 17.6 km 24 분 의특성상입주하는임차기업이권장유치업종에포함되지않을경우입주가제한된다. 입주업종제한기간은준공후 5 년이며, 2008 년 2 월이후분양된토지에개발되는오피스는 10 년으로연장되었다. 100 99 98 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2008 2009 2010 당분간공실이현재수준을유지할것으로예상되므로 2010 년 4 분기에도임대료변동이없을것으로예상된다. 2011 년에는신규공급이예정되어있지않음에도불구하고현재의높은공실률이단기간에해소될가능성이낮아 2011 년에도임대료상승은제한적일것으로보인다. 3
4. 매매및투자시장 2009 년 4 분기와 2010 년 2 분기에는상암 IT 센터 (3-12 층 ) 와 KGIT3( 한솔교육사옥 ) 의오피스부분인 (3-29 층 ) 이거래되었다. 한솔교육사옥의경우인트러스투자운용 ( 구씨나인자산관리 ) 이설립한 C9 제 6 호 CR REITs 를이용해서매입하였으며, 한솔교육과대우자동차판매가지분을공동으로투자하였다. 한솔교육은지분투자와동시에임차인으로 100% 책임임차하며 cap. rate 은 7.5% 수준으로알려졌다. 주요오피스거래사례 (Q4/2009-Q3/2010) 거래시기 2009 년 10 월 2010 년 4 월 빌딩명매도자매수자 상암 IT 센터 한솔교육사옥 상암 IT 컨소시엄 KGIT 엠플러스사모부동산투자신탁 2 호 C9 제 6 호 CR-REITs 매매면적 (sqm) 거래금액 ( 백억원 ) 35,283 6.7 23,739 4.6 비고 3-12 층매매 3-29 층매매 For further information, please contact: korea Moonduck Kim Chief Executive Officer, Korea +82 2 2124 4101 mdkim@savills.co.kr leasing services, korea Grace Ko Director, CRES +82 2 2124 4115 graceko@savills.co.kr Seunghan Lee Director, Leasing & Marketing, Development Sales +82 2 2124 4253 seunghanlee@savills.co.kr Sue Lee Director, Tenant Rep. +82 2 2124 4180 slee@savills.co.kr research & consulting, korea JoAnn Hong Senior Manager +82 2 2124 4182 jhong@savills.co.kr investment advisory, korea Joongjin Han Senior Vice President +82 2 2124 4103 jjhan@savills.co.kr asset management, korea Youngtaek Kim Vice President +82 2 2124 4208 ytkim@savills.co.kr research & consultancy, asia pacific Simon Smith Senior Director +852 2842 4573 ssmith@savills.com.hk address Savills Korea Co., Ltd 11/F Seoul Finance Center 84 Taepyungro-1-ga, Chung-gu, Seoul, Korea 100-768 T: +82 2 2124 4114 F: +82 2 2124 4188 corporate website www.savills.co.kr This document is prepared by Savills for information only. Whilst reasonable care has been exercised in preparing this document, it is subject to change and these particulars do not constitute, nor constitute part of, an offer or contract; interested parties should not rely on the statements or representations of fact but must satisfy themselves by inspection or otherwise as to the accuracy. No person in the employment of the agent or the agent's principal has any authority to make any representations or warranties whatsoever in relation to these particulars and Savills cannot be held responsible for any liability whatsoever or for any loss howsoever arising from or in reliance upon the whole or any part of the contents of this document. This publication may not be reproduced in any form or in any manner, in part or as a whole without written permission of the publisher, Savills. Savills (Hong Kong) Limited. 2009. Savills Research www.savills.com
Appendix 1. 오피스시장현황 (Digital Media City) 는서울의신부도심인 ' 상암새천년신도시 의택지개발사업지구내에디지털미디어산업클러스터로조성되었다. 2002 년 5 월부터토지분양을시작하였으며, 의토지면적은새천년신도시의약 6,610,000sqm 중 560,000sqm( 약 10%) 이다. 그중오피스로개발가능한토지면적은약 200,000sqm 로약 33 개의획지중현재까지 30 개가분양됐다. 서울시에의하면미분양된 3 개획지중 2 개는 2011 년에분양이계획되어있으며, 한개는현재 CMU CJ 컨소시엄이사업자로선정되어계약을진행중인것으로알려졌다. 계약완료시 2014 년경에건물이완공되어카네기멜론대학의 4 개연구기관이입주할것으로알려졌다. 2010 년 10 월현재까지 에는 16 개획지에서 860,000sqm 연면적의오피스가공급되었다. 2012 년부터 2015 년경까지추가적으로 17 개획지에서연면적기준 1,100,000sqm 오피스빌딩이공급될것으로전망된다. 지역내오피스의총개발가능면적을추정하면, 2015 년경까지주요 3 권역에이어서울시에서 4 번째로큰오피스권역으로성장할것으로예상된다. 오피스빌딩공급추이 (2006-2015F) 2,000 Unit: Ths. m2 Stock New supply 1,600 1,200 800 400 0 2006 2007 2008 2009 2010F 2011F 2012F 2013F 2014F 2015F 2. 오피스분석대상 Savills Korea 는 2010 년 9 월까지총 17 개의 오피스빌딩중에서 100% 자사사옥및지원시설등을제외하고보증부월세로임대하는 10 개의오피스빌딩을대상으로오피스시장동향에대한조사및분석을진행하고있다. 산학협력센터, 디지털스페이스, 문화콘텐츠센터등입주기업의업무활동을지원하는시설의경우, 임대료가정책적으로낮게책정되었기때문에분석대상에서제외하였다. 오피스시장분석대상 전체 분석대상 빌딩개수 17 10 지상층평균 17 19 기준층바닥면적평균 (sqm) 2,215 1,792 Savills Korea, 2010 년 11 월기준 연면적평균 (sqm) 49,341 48,075 연면적총합계 (sqm) 789,462 432,679 조사기간 : 2010 년 3 월, 6 월, 9 월 5