8.2 대책후속조치시행 2017. 9. 6 Overweight (Maintain) 건설 / 부동산 8.2 부동산후속대책, 정부정책에맞서지말라?! 건설 / 부동산 Analyst 라진성 02) 3787-5226 jsr@kiwoom.com 이번 8.2 후속대책은새로운규제가나오지않고기존규제카드의강화및예고규제가구체화됐습니다. 과열은허용치않겠다는정부의강한의지를읽을수있습니다. 이달예정된규제들을끝으로새정부의부동산규제도 1 차적으로일단락될것으로판단됩니다. 신규분양시장은여전히호황중이며 3 분기실적은양호할전망입니다. 밸류에이션도부담이없습니다. 매수시점을고민할때가왔다는판단입니다. 정부정책에맞서지말라! 정부정책에맞서지말라! 증시의오랜격언이면서부동산시장에서도일맥상통한다. 부동산시장은복잡해서정부정책대로만움직이지않지만정책의지속성으로시차를두고서라도반영되는경향이크다. 되돌아보면이전정부에서정책으로표현한것처럼빚을내서집을샀어야했다. 그렇다면새정부에서는무슨말을하고싶어하는걸까? 새정부의부동산정책의방향성은복지차원의 주거안정 이다. 투기수요를차단하고서민주거안정및실수요자보호를목표로하고있다. 정부는침체도과열도원하지않는다. 경제에부담을주지않는선에서안정화되기를바란다. 즉집은사는 (buy) 것이아니라사는 (live) 것이라고말하고있다. 이러한메시지는이달예정된가계부채종합대책과주거복지로드맵을통해더욱명확해질전망이다. 새정부는한다면한다! 이번 8.2 후속대책의주요내용은 1) 8.2 대책이후에도높은상승세를보이고있는분당구와수성구를투기과열지구로지정, 2) 집중모니터링지역선정, 3) 민간택지분양가상한제적용요건개선등이다. 새로운규제가나오지않고기존규제카드의강화및예고규제가구체화됐다. 8.2 대책후 1달만에후속대책이나와과열지역을잡겠다는정부의강한의지를확인할수있다. 주택매매거래량의감소등재정비및재고주택시장의과열흐름은당분간완화될가능성이높다. 9 월부터는건설주를보자! 당사는 9월 5일현재상기에언급된종목들의발행주식을 1% 이상보유하고있지않습니다. 당사는동자료를기관투자가또는제3자에게사전제공한사실이없습니다. 동자료의금융투자분석사는자료작성일현재동자료상에언급된기업들의금융투자상품및권리를보유하고있지않습니다. 동자료에게시된내용들은본인의의견을정확하게반영하고있으며, 외부의부당한압력이나간섭없이작성되었음을확인합니다. 최근정부정책의방향대로실수요자위주로재편되고있는분양시장의흐름은보다강화될전망이다. 따라서올해대형사의공급계획에미치는영향은제한적일전망이다. 내년부터는입주물량증가와국내외금리인상, 후분양제등주택조정요인이증가할것으로전망돼건설사에상당히불리할전망이다. 특히재건축규제강화로재건축사업속도가지연될가능성이높아내년부터는신규공급계획에영향을미칠가능성이높다. 결국건설업투자전략측면에서는내년부터주택부문에대해보수적인시작이필요하다. 그럼에도불구하고브랜드및입지에강점을보유하고재무구조가건실한대형사는 M/S를높일수있는기회가될수있다. 대출규제강화로금융지원능력이우수한신탁사와, 공공주택공급확대로 LH와민간합동사업을확대추진중인중견사들에게도기회요인이될수있다. 실수요자에게는거품없이집을보유할수있는좋은기회가될수있어재고주택시장과달리신규분양시장은양호한흐름이지속될개연성도충분하다. 이달예정된가계부채종합대책과주거복지로드맵이나오면새정부의부동산규제도 1차적으로일단락될것으로판단된다. 신규분양시장은여전히호황중이며 3분기실적은양호할전망이다. 밸류에이션측면에서도너무싸다. 매수시점을고민할때가왔다는판단이다.
8.2 대책후속조치중점내용 자료 : 연합뉴스, 키움증권 2
8.2 대책후속조치요약 구분대상내용 * 투기과열지구지정의효력은 9.6일부터발생 * 금융규제강화 (LTV DTI 40% 적용등 ), 재건축조합원지위양도금지, 청약규제강화, 성남시분당구분양권전매제한등을적용투기과열지구추가지정대구광역시수성구 * 향후도시및주거환경정비법등이개정되면정비사업분양재당첨제한, 조합원분양권전매제한, 3억이상주택거래시자금조달계획및입주계획신고등의규제도추가인천광역시연수구, 부평구안양시만안구, 동안구 * 투기과열지구지정에이르는수준은아니나, 8.2대책이후에도집값이상승세보이는지역성남시수정구, 중원구고양시일산동구, 일산서구집중모니터링지역 * 8.2대책이후에는안정세를보이고있으나, 대책이전주택가격이상승한지역으로부산 ( 조정대상지역 * 향후불안이재연될가능성이있는지역 6개구 /1개군, 서구등 ) * 주택매매가격, 분양권등거래동향, 청약상황등을상시모니터링및정밀분석하고, 이를토대로시장이과열되었거나과열될우려가크다고판단되면투기과열지구지정등의조치를즉각취할계획 * 주택가격이급등하거나급등할우려가있는지역중최근 3개월간주택가격상승률이물가상승률의 2배를초과하면서다음의어느하나에해당하는지역은주거정책심의위원회심의를거쳐상한제를적용 - 최근 12개월간해당지역평균분양가격상승률 ( 전년동기대비 ) 이물가상승률의 2배를초과하는경우민간택지분양가상한제 - 분양이있었던직전 2개월의청약경쟁률이각각 5:1 초과또는국민주택규모이하의청약경쟁률이 10:1을초과한경우적용요건개선 - 3개월간주택거래량이전년동기대비 20% 이상증가한경우 * 9.8일부터입법예고등의절차를거쳐개정 ( 공포일시행 ) 할예정 * 이후시장상황을모니터링하여필요시주거정책심의위원회등을거쳐분양가상한제적용지역등을검토할계획자료 : 국토교통부, 키움증권 8.2 대책후속조치 : 민간택지분양가상한제선정기준변경 ( 안 ) 구분 기존기준 변경기준 ( 안 ) 주택가격 a 3개월아파트매매가격상승률이 10% 이상상승 3개월주택매매가격상승률이물가상승률의 2배초과 분양가격 b 없음 12개월평균분양가격상승률이물가상승률의 2배초과 청약경쟁률 c 연속 3개월간 20:1 초과 직전 2개월간일반 5:1 초과 or 국민주택규모 10: 1 초과 거래량 d 3개월아파트거래량이전년동기대비 200% 이상증가 3개월주택거래량이전년동기대비 20% 이상증가 최종판단 a or c or d a + [ b or c or d ] 자료 : 국토교통부, 키움증권 분양가상한제시행방식 구분주요내용 * 주거정책심의위원회의심의를통해적용대상지역선정적용대상 - 주택가격이급등하거나급등할우려가있는지역중개정추진중인주택법시행령요건을충족하는지역중을선정적용대상지역선정 ( 국토부장관 ) 지자체통보 ( 국토부장관 ) 입주자모집승인신청 ( 사업주체 ) 분양가심의 ( 지자체분양가심사위원회 ) 적용절차 입주자모집승인 ( 지자체 ) 세분류별 ( 택지비, 공사비, 간접비등 ) 분양가격공시 ( 공공택지 : 사업주체, 민간택지 : 지자체 ) * 택지비와건축비의합산기준금액이하로분양가격제한 - ( 택지비 ) 감정평가금액 ( 민간택지 ) + 택지비가산비 >> 택지비가산비 : 연약 암석지반공사비, 간선시설설치비, 감정평가수수료등분양가심사위원에서인정한택지관련경비산정방식 - ( 건축비 ) 기본형건축비 + 가산비 >> 기본형건축비 : 17.3.1일전용 85m2기준 597.9만원 /3.3m2(9월분은 9.15일공시 ) >> 건축비가산비 : 주택유형 ( 고급연립, 테라스하우스 ), 법정기준초과복리시설설치, 인텔리전트설비 ( 홈네트워크등 ), >> 에너지절약형설계등분양가상한제적용지역으로선정되어고시되면, 적용시점 - 일반분양주택은상한제시행이후최초로입주자모집승인을신청한주택부터적용하고, - 정비사업의경우상한제시행이후최초로관리처분계획인가를신청한주택부터적용자료 : 국토교통부, 키움증권 3
투기과열지구지정기준및지정효과 구분 법령 지정기준 주요내용주택법제63조제2항, 시행규칙제25조 < 정량적요건 > 주택가격상승률이물가상승률보다현저히높은지역으로서 (1) 직전 2개월청약경쟁률이 5:1을초과하는경우 or (2) 주택분양계획이전월대비 30% 이상감소하는경우 or (3) 주택건설사업계획승인이나주택건축허가실적이지난해보다급격하게감소한곳 or (4) 신도시개발이나전매행위성행등으로주거불안우려가있는경우로주택보급률또는자가주택비율이 (4(4) 전국평균이하이거나, 주택공급물량이청약1순위자에비해현저히적은경우 < 정성적요건 > 지역주택시장여건등을고려하였을때주택에대한투기가성행하고있거나우려되는지역 * 청약1순위자격제한 - 5년내당첨사실이있는자의세대에속한자 - 세대주가아닌자, 2주택이상소유세대에속한자 * 민영주택재당첨제한 * 재건축조합원당재건축주택공급수제한 (1주택) 기존 - 수도권과밀억제권역외의지역은도시정비법 (6.28일발의 ) 개정시행이후적용 * 전매제한 : 소유권이전등기시 * 지역주택조합조합원교체및신규가입제한등 * 재건축조합원지위양도금지 ( 조합설립인가후 ) * 민간택지분양가상한제적용주택의분양가공시등 ( 수도권등에한정 ) 지정효과 * 청약1순위자격요건강화 - 청약통장가입후 2년경과 + 납입횟수 24회이상 * 가점제적용확대 (85m2이하조정대상지역 75%, 투기과열지구 100%) * 오피스텔전매제한강화 ( 소유권이전등기시까지 ) 및거주자우선분양적용 (20%) - 수도권외의지역은건축물분양법 (8.18일발의 ) 개정시행이후적용신규 or 강화 * 재개발 재건축규제정비 (8.2대책) - 재개발등조합원분양권전매제한 ( 소유권이전등기시 ) - 정비사업분양 ( 조합원 / 일반 ) 재당첨제한 (5년) - 재건축조합원지위양도제한예외사유강화 * 거래가액 3억원이상주택자금조달계획, 입주계획신고의무화 * LTV DTI 40% 적용 ( 주담대1건이상보유세대 30%, 실수요자 50%) 자료 : 국토교통부, 키움증권 4
투자의견및적용기준 기업 적용기준 (6개월) 업종 적용기준 (6개월) Buy( 매수 ) Outperform( 시장수익률상회 ) Marketperform( 시장수익률 ) Underperform( 시장수익률하회 ) Sell( 매도 ) 시장대비 +20% 이상주가상승예상시장대비 +10 +20% 주가상승예상시장대비 +10-10% 주가변동예상시장대비 -10-20% 주가하락예상시장대비 -20% 이하주가하락예상 Overweight ( 비중확대 ) Neutral ( 중립 ) Underweight ( 비중축소 ) 시장대비 +10% 이상초과수익예상시장대비 +10-10% 변동예상시장대비 -10% 이상초과하락예상 투자등급비율통계 (2016/07/01~2017/06/30) 투자등급건수비율 (%) 매수 172 97.73% 중립 4 2.27% 매도 0 0.00% 5