CONTENTS I. Executive Summary... 3 II. 신정부와참여정부의부동산정책비교 노무현정부와문재인정부의정책비교 두정부의경제상황및부동산정책의공통점 두정부의경제상황및부동산정책의차이점 III. 부동산시장

리서치본부 No. 5_ 217 년 8 월 新정부, 新부동산정책과시장전망 6.19 대책에이어신정부는고강도 8.2 부동산대책을발표. 추가규제 ( 분양가상한제, 보유세, DSR) 가능성도상존. 내년부터시행되는재건축초과이익환수제, 분양권전매제한, 양도소득세강화등으로주택구매심리가악화될전망. 특히입주물량급증지역중심으로주택가격하락예상. 이같은흐름은올해하반기지방을기점으로 218년상반기경기도지역, 하반기서울지역으로확산될전망

CONTENTS I. Executive Summary... 3 II. 신정부와참여정부의부동산정책비교... 1. 노무현정부와문재인정부의정책비교... 2. 두정부의경제상황및부동산정책의공통점... 3. 두정부의경제상황및부동산정책의차이점... 4 4 6 8 III. 부동산시장조정국면으로진입... 1. 전국본격적인입주시작... 2. 재건축초과이익환수제부활... 3. 서울및경기도부동산시장... 11 11 13 14 IV. 신정부, 신부동산규제정책... 1. 6.19 및 8.2 부동산대책... 2. 투기지역및투기과열지구규제... 3. 다주택자양도소득세및실수요자정책... 4. 도시재생, 재건축 재개발, 민간택지규제... 18 18 19 21 23 V. 지역별주택통계및이슈... 24 Appendix... 33

I. Executive Summary 6.19 대책에이은 8.2 대책 주택시장의안정적관리를위한선별적맞춤방안이었던 6.19 대책 (3차규제 ) 에이어신정부는더욱강력한 8.2 대책을발표하였다. 이는 1) 특정지역 ( 강남 ) 을중심으로주택분양시장이과열되어전국으로확산되고, 2) 과열현상이풍선효과를유발하여투기수요가유입되며, 3) 다주택자의추가적인주택구매량증가로주택가격상승폭이확대되었기때문이다. 노무현정부 VS 문재 인정부 신정부의 8.2 대책은기존부동산활성화정책에서벗어나규제를강화하고있다는점에서노무현정부의부동산정책과같은방향성을띠고있다. 다만, 현재경제상황과당시경제상황에차이가있다는점과부동산정책에있어서도다른점이있음을고려시, 신정부정책은주택구매심리를악화시켜주택분양시장을둔화시킬것으로예상된다. 부동산시장조정국면으로가격하락세지방, 경기도, 서울로확대 올해하반기부터아파트입주가본격화되는가운데, 8.2 대책에따라내년 1월부터시행되는재건축초과이익환수제와분양권전매제한, 4월부터적용되는양도소득세강화등으로국내부동산시장은조정국면에진입할것으로전망된다. 특히주택가격은입주물량이급증하는지역을중심으로하락하고, 이같은흐름은 217년하반기지방을시작으로 218년상반기경기도지역, 하반기서울지역으로확대될전망이다. 218년상반기경기도, 하반기서울지역가격조정시작 신규주택보다기존주택의가격이더큰폭으로조정될가능성이높다. 또한재건축기대감으로주택가격이급증한아파트의경우올해말까지 관리처분계획인가 승인여부에따라가격변동폭이클것으로예상된다. 내년부터서울지역의주택가격이조정되는이유로 1) 대체지역인경기도의아파트입주물량급증, 2) 강남지역재건축 재개발규제강화로인한사업성저하, 3) 양도소득세적용, 4) 고가주택에대한고강도세무조사, 5) 보유세과세등을꼽을수있다. 표 1. 노무현정부와신정부의부동산정책및경제상황비교 구분노무현정부문재인정부 부동산정책 경제상황 방향성 단기적, 수시규제를통한투기억제정책 일괄적, 종합적규제를통한투기억제정책 주택공급 주택공급축소정책 ( 수요억제 ) 주택공급확대정책 ( 주택공급대안존재 ) 경제회복속도 빠름 느림 가계소득 증가 둔화 입주물량 감소 급증 자료 : 국토교통부, NH 투자증권리서치본부 3

I. 신정부와참여정부의부동산정책비교 1. 노무현정부와문재인정부의정책비교 종합적고강도 8.2 부 동산대책발표 참여정부 ( 노무현정부 ) 와신정부 ( 문재인정부 ) 의부동산정책을비교하여공통점과차이점을살펴보고주택시장에어떤영향을주었는지분석하고자한다. 이를위해두정부가처했던국내경제상황 (GDP, 소득, 금리, 인구등 ), 해외경제변수등을먼저고려하고부동산정책방향을서로비교하여향후국내주택시장전망에참조할것이다. 신정부와참여정부의부동산정책에서가장큰공통점은전정부의부동산시장활성화정책에서벗어나규제를강화했다는데있다. 두정부의부동산규제강화정책은투기과열지구지정, 분양권전매제한, 양도소득세강화, 재건축초과이익환수제, 서민을위한임대주택공급확대등으로요약될수있다. 다만참여정부는 1) 주택가격상승에따라단기적대책을수시로발표했고, 2) 공급확대없이수요억제정책에만집중했으며, 3) 부동산관련세금 ( 보유세, 재산세, 취 등록세등 ) 을강화하였다. 반면신정부의부동산대책은참여정부의부동산규제정책을종합적으로일시에적용함으로써정권초기부동산시장을안정시키겠다는강력한의지를전달하고있다. 또한 219년이후수도권內 51.9만호의공공택지 ( 미착공 ) 를확보하고소규모정비사업및도시재생사업을확대하는등수요억제정책에서벗어나공급확대를위한방안도갖추고있다. 그리고분양가상한제, 종합부동산세 ( 보유세, 취 등록세, 재산세등 ), DSR( 총부채원리금상환비율 ) 등이추가적으로적용될수있다는점에서선제적으로주택구매심리를저하시켜부동산시장에더큰영향을줄수있다. 표 2. 참여정부 VS 신정부의부동산정책비교 공통점 차이점 부동산시장 구분노무현정부문재인정부 부동산정책방향지속적인투기억제정책남발투기억제정책 주택공급 주택공급축소 (22 년주택보급률 1% 달성 ) 전체주택공급확대 ( 서울충분한공급미비 ) 주택가격주택가격하락 / 미분양일부해소주택가격둔화 전세가격전세및월세지속적상승관망 현상강남재건축아파트사상최대폭등강남재건축아파트급매물등장 부동산및금융정책 주택거래신고제, 분양가상한제투기과열 / 투기지역지정제도 주택거래신고제, 대출규제, 투기과열 / 투기지역지정 세제강화 / 혜택재건축개발환수금재건축환수제부활 LTV DTI 규제적용시점단계적일괄적 종부세 (23.1.29) 보유세 (25.8.31) 종합부동산세도입 보유세취 등록세강화 ( 공시가 6 억원이상부동산보유자종부세부과 ) 강화검토 ( 추가가능성존재 ) 자료 : 국토교통부, NH 투자증권리서치본부 4

표 3. 신정부의고강도 8.2 부동산대책 공통점 구분대책노무현정부문재인정부시행여부 세금 대출 분양 거래등 주거안정 23.1.29 다주택자양도세강화 (3 주택이상자세율 6%, 기본세율 9~36%) 25.8.31 양도소득세강화 (2 주택자양도세 5% 중과 ) 23.5.23 23.1.29 26.3.3 투기과열지구확대 ( 만기 3 년이하대출은행 LTV 상한을 5% 로축소 ) LTV 규제강화 ( 만기 1 년이하은행 보험사 LVT 상한 4% 로축소 ) DTI 도입 (3 세미만미혼자에게 DTI 4% 적용등 ) 26.11.15 LTV 규제강화 23.5.23 수도권전역, 충청권일부분양권전매금지 25.3 분양가상한제부활 (27 년민간택지로도확대적용 ) 다주택자양도세강화 (2 주택자세율 5%, 3 주택자이상 6%, 기본세율 6~4%) 추가 ) 조정대상지역분양권전매시보유기간관계없이양도소득세율 5% 적용 투기지역및투기과열지구지정 ( 투기지역및투기과열지구 LTV DTI 4% 적용 ) 추가 ) 주택담보대출 1 건이상보유세대, 추가로받을경우 LTV DTI 3% 적용 서울전역, 경기과천분양권 소유권이전등기시 전매금지 27.1.11 청약가점제실시청약가점제확대실시 추가 ) 투기과열지구內조합원지위양도제한 ( 전매제한 ) ( 관리처분계획인가 ~ 소유권이전등기시 ) 추가 ) 투기과열지구內정비사업일반분양및조합원분양의재당첨제한 ( 당첨된세대는 5년간재당첨제한 ) 분양가상한제규제와개선 (217년민간택지로도확대적용 ) 추가 ) 민영주택가점제적용확대 추가 ) 조정대상지역오피스분양거주자우선 2%, 전매제한추가 ) 재개발사업시, 임대주택공급의무비율강화 ( 전국 ) 218 년 4 월 218 년 1 월 217 년 8 월 3 일 ( 시행중 ) 관련법규개정 218 년 9 월 관련법규개정 23.1.29 재건축초과이익환수제재건축초과이익환수제부활 218 년 1 월 24.3 주택거래신고제도도입주택거래신고제도재도입 추가 ) 자금조달계획및입주계획등신고의무화 218 년 9 월 26.5.15 버블 7 지역지정투기지역및투기과열지구구분지정 217 년 8 월 3 일 추가 ) 투기지역및투기과열지구범위확대 장기주택 5만호공급공적임대주택총 85만호 ( 연간 17만호 ) 26.11.15 서민주택금융지원강화서민 실수요자 LTV 및 DTI 1%p 완화 ( 시행중 ) 자료 : 국토교통부, NH 투자증권리서치본부주 : 주택법시행령개정 ( 안 ) 시행후 (217 년 11 월 ) 입주자모집공고신청부터적용 5

2`. 두정부의경제상황및부동산정책의공통점 경기회복국면속부동산활성화정책에서규제강화정책으로선회 우선참여정부당시는 1997년외환위기이후기업의구조조정을통해효율성과생산성이향상되고 IT산업도활성화되어경제가재도약하는시기였다. 또한 1998~1999년김대중정부는주택건설촉진대책, 토지초과이득세법폐지, 주택청약제도개편등대부분부동산규제를완화하고내수시장을활성화시켰다. 이에참여정부당시 23년초부터 27년말까지전국및서울아파트가격은 6.6%, 74.7% 폭등하고투기수요도주택시장에유입되는등주택가격의상승폭을확대시켰다. 217년문재인정부 ( 신정부 ) 가처한경제상황은어떨까? 211년유럽경제위기가글로벌경기침체로이어지고 214년유가급락으로글로벌저성장저금리시대가도래하였다. 그리고 213~215년박근혜정부는조세, 금리, 청약, 거래등의부동산규제를모두완화하여국내부동산경기활성화에총력을기울였다. 이에 215년재건축사업활성화로주택가격은강남을중심으로오르기시작했으며, 이같은상승세는서울, 과천, 세종시등으로확산되었다. 국내외경제상황이경기침체국면에서회복국면으로진입한점, 이전정부시절부동산활성화및규제완화정책이강하게추진된점등이두정부의공통점이다. 또한이러한경기회복과부동산활성화정책이맞물려주택매매가격과전세가격이상승하고신규분양가격도동반상승하는 동조화현상 (Coupling) 이발생했다는점도공통점이다. 이에참여정부와신정부에게는투기수요증가와주택가격의풍선효과를양산시키는근원지인서울강남지역의집값을안정화 ( 둔화 ) 시키는것이가장큰과제로부각되었다. 그림 1. 김대중 박근혜정부의부동산활성화정책과경기회복시점 (%) 12 IT 붐 유럽경제위기 평균매매가변동률 1 리먼사태 8 6 4 2-2 -4-6 부동산활성화정책 2 년 -22 년김대중 23 년 -27 년노무현 28 년 -212 년이명박 부동산활성화정책 213 년 -217 년박근혜 217 년 -221 년문재인 자료 : 통계청, 부동산 114, NH 투자증권리서치본부 6

그림 2. 참여정부당시주택가격이전세가격보다더크게상승 ( 만원 /3.3 m2 ) 1,2 1, 전국아파트매매가 6.6% 상승 전국아파트전세가.5% 하락 17.3% 상승 8 6 4 18.7% 상승 37.9% 상승 43.8% 상승 2 참여정부아파트매매가 6.6% 급등 2 년 -22 년김대중 23 년 -27 년노무현 28 년 -212 년이명박 213 년 -217 년박근혜 217 년 -221 년문재인 그림 3. 박근혜정부당시전세가격이주택가격보다더크게상승 ( 만원 /3.3 m2 ) 2,5 2, 서울아파트매매가 74.7% 상승 서울아파트전세가 8.4% 하락 18.6% 상승 1,5 1, 21.9% 상승 36.8% 상승 49.9% 상승 5 최근 5 년간전세가격 49.9% 급등 2 년 -22 년김대중 23 년 -27 년노무현 28 년 -212 년이명박 213 년 -217 년박근혜 217 년 -221 년문재인 그림 4. 정부별가계부채연평균성장률 (CAGR) 및주택담보대출추이 주택담보대출증가는가계부채증가로이어져 ( 조원 ) 1,6 1,4 1,2 1, 8 6 4 2 가계대출 23 년 -27 년 CAGR = 9.% 23 년 -27 년노무현 주택담보대출 자료 : 통계청, 부동산 114, NH 투자증권리서치본부주 : 217 년 2 분기는추정치 28 년 -212 년 CAGR = 7.4% 363 28 년 -212 년이명박 213 년 -217 년 CAGR = 8.3% 461 213 년 -217 년박근혜 약 14 약 559 7

3. 두정부의경제상황및부동산정책의차이점 신정부와 경제지표상이 참여정부의 참여정부당시평균경제성장률약 1.1% 수준으로최근 1년평균약.8% 수준보다높고가계소득상승률도평균 5% 수준으로현재보다더좋았다. 또한 23~27년 GDP( 국내총생산 ) 연평균성장률 (CAGR) 약 13.3% 로빠르게개선되었는데, 이는최근 4년평균성장률 2.6% 를훨씬웃도는지표이다. 이처럼가계소득이증가함에따라주거환경에대한관심이높아져새로운주택수요도폭발적으로늘어났다. 결국신규주택공급이부족한상황에서주택공급확대정책을병행하지못하고수요억제정책만으로수요를차단, 주택가격폭등을유발시켰다. 반면 1) 경제성장률, GDP, 가계소득등신정부가처한경제환경은참여정부당시와는많이다르다. 또한최근 5년간기준금리는지속인하돼 1.25% 로사상최저치로떨어졌지만, 초저금리시대는지속될수없을것으로보인다. 이는글로벌경기회복으로美기준금리인상및 Fed 자산축소, 유럽경제회복, 견조한중국경제등과맞물려향후 2) 국내기준금리가인상될수있기때문이다. 이밖에 3) 가계소득이빠르게개선되기힘들다는점, 4) 최근 4년간사상최대주택공급에이어 217년하반기부터신규아파트입주가본격화된다는점, 5) 참여정부당시부동산규제정책이일시에모두적용되는데다추가규제 ( 분양가상한제, DSR, 종합부동산세등 ) 가적용될수있다는점등도차이점이다. 그림 5. 최근경제성장률둔화지속 그림 6. 국내가계소득증가율둔화 (%) 4 3 2 1-1 -2-3 -4 23 년 - 27 년노무현 경제성장률 1.9 '3 년 -'7 년평균성장률 1.1% -3.3 2.8 28 년 - 212 년이명박 '7 년 -'17 년평균성장률.8% 213 년 - 217 년박근혜.6 217 년 - 221 년문재인 (%) 1 8 6 4 2-2 -4 23 년 - 27 년노무현 7.2 전체가계소득변동률 -.81 7.57 28 년 - 212 년이명박 213 년 - 217 년박근혜.84 217 년 - 221 년문재인 자료 : 통계청, NH 투자증권리서치본부 자료 : 통계청, NH 투자증권리서치본부 8

그림 7. 정부별국내연간 GDP 성장률비교 최근 5 년간 GDP 성장률 2.6% 로둔화 (USD bn) 1,6 1,4 1,2 1, 8 6 4 2 연간 GDP 1998 년 -22 년김대중 23 년 -27 년 CAGR = 13.3% 68.5 자료 : 통계청, 부동산 114, NH 투자증권리서치본부 23 년 -27 년노무현 91.9 28 년 -212 년이명박 213 년 -216 년 CAGR = 2.6% 1411.2 213 년 -216 년박근혜 그림 8. 국내 1 인당국민총소득비교 ( 백만원 ) 1인당국민총소득 (GNI) 213년-216년 35 CAGR = 3.9% 3 25 23 년 -27 년 CAGR = 6.1% 23.3 32. 2 15 16.9 1 5 최근 5 년간 1 인당국민총소득증가율 3.9% 로둔화 1998 년 -22 년김대중 자료 : 통계청, 부동산 114, NH 투자증권리서치본부 23 년 -27 년노무현 28 년 -212 년이명박 213 년 -216 년박근혜 그림 9. 국내소비자물가지수그림 1. 국내기준금리추이 ( 저금리시대도래 ) (%) 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 5.5 1998년- 22년김대중 소비자물가지수 23 년 - 27 년노무현 5.5 2 28 년 - 212 년이명박 4.2 213 년 - 217 년박근혜 1.9 217 년 - 221 년문재인 (%) 6 5 4 3 2 1 5. 1998 년 - 22 년김대중 기준금리 23 년 - 27 년노무현 5.25 2. 3.25 28 년 - 212 년이명박 213 년 - 217 년박근혜 1.25 217 년 - 221 년문재인 자료 : Bloomberg, NH 투자증권리서치본부 자료 : 한국은행, NH 투자증권리서치본부 9

그림 11. 최근 5 년간사상최대주택공급 ( 만세대 ) 전국아파트분양공급량 17 164.3 16 149.8 15 14 13 12 114.9 11 1 23년-27년 28년-212년 213년-217년 217년-221년 노무현 이명박 박근혜 문재인 그림 12. 217 년하반기전국아파트입주본격화 ( 만세대 ) 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 전국아파트입주물량 31.835.6 33.833.5 32.1 28.6 29.8 21.6 17.9 19.6 26.526.7 29.3 45. 41. 38. '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 1

III. 부동산시장조정국면으로진입 1. 하반기신규주택입주본격화 올해하반기지방내년상반기경기도, 하반기서울지역주택가격조정국면 신정부의고강도부동산규제정책과추가적인규제 ( 분양가상한제, DSR, 보유세등 ) 가능성으로주택투자심리가악화되고주택분양시장도둔화될것으로예상된다. 또한올해하반기에약 22.8만세대를시작으로전국아파트입주물량은 '17년약 37.9만세대, '18년약 45만세대, '19년약 41만세대로급증한다. 이에입주물량이많은지역과미분양이증가하는지역을중심으로신규주택보다기존주택가격이더큰폭으로조정될가능성이높다. 그리고 9월부터투기과열지구內거래가 3억원이상주택 ( 분양권, 입주권포함 ) 의경우자금출처확인등을통해증여세탈루여부, 위장전입여부등을조사하게되므로투기수요도차단될전망이다. 신정부의부동산규제속향후기준금리인상에따라주택담보대출금리가인상될가능성이높은만큼주택대출이자부담도가중될수있다. 이러한상황은주택거래량감소로이어지고주택구매심리도악화시켜국내부동산시장은조정국면에진입할것으로예상된다. 올해하반기지방을시작으로 218년상반기경기도, 하반기서울지역으로주택가격조정세가확산될것으로전망된다. 분당, 부산, 대전등조정대상지역외지역에서청약과열시정부는추가조치 ( 과열지구지정 ) 를고려할것이며 8월內 가계부채종합관리방안 과 9월 주거복지로드맵 이발표된다. 대출규제등으로무주택자및실수요자의주택구매가현실적으로어려워진점도보완될것으로예상된다. 다주택자양도세강화, 금융규제등의규제통해임대주택사업자등록을유도하는과정에서양도소득세감면, 세금공제등의인센티브가제공될것으로예상된다. 그림 13. 8.2 대책이후주택분양시장도둔화되고재건축사업도점진적으로축소될것 ( 만세대 ) 65 6 55 5 45 4 35 3 25 2 62.1 전국아파트분양세대수 전국주택분양세대수 54.2 51.8 45.4 43.8 39.7 37.6 3.3 31.9 33.6 33.5 35. 26.3 28.3 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17E 주 : 주택분양세대수는아파트에기반한추정치임 ; 점선화살표로표시된부분은 217 년아파트분양세대수당사전망치임전망 11

그림 14. 217 년하반기 22.8 만세대를시작으로본격적인입주 ( 만세대 ) ( 만세대 ) 5 전국아파트입주세대수 ( 좌 ) 전국멸실아파트 ( 우 ) 6 45. 45 5.1 41. 37.9 5 4 35.6 4.3 33.8 35 32.5 31.7 31.4 32.1 28.6 33.5 29.8 26.4 26.7 29.2 4 3 28.9 2.7 25 3.7 2.4 2.6 21.6 17.9 19.6 3 2 1.3 2 15 1.1.9.9.5.6.7.7.8.9 1. 1.5 1 5 '1 '2 '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17E '18F '19F 전망 그림 15. 시중은행주택담보대출금리상승세지속 그림 16. 전국아파트가격변동률 (%) 6. 5. 4. 3. 2. 1. 4.64 3. 3.74 2.5 한국은행기준금리주택담보대출금리 3.22 2.93 2.94 3.4 1.5 1.25 (%) 2.5 2. 1.5 1..5. -.5 전국 서울 경기 부산 울산 대구 1.51.66.32. '12 '13 '14 '15 '16 '17-1. '15.7 '15.11 '16.3 '16.7 '16.11 '17.3 '17.7 자료 : 한국은행, NH 투자증권리서치본부 그림 17. 민간아파트초기분양률 그림 18. 지방은미분양소폭증가 (%) 11 1 9 8 7 6 서울 경기 5대광역시 1. 98.8 99.9 1 99.9 96. 95.9 95.7 96.4 85.4 89.2 95.9 9.6 95.1 97.7 92.4 82.2 86.4 77.6 89.3 86.9 81.1 76.1 76.8 67.8 1Q15 2Q15 3Q15 4Q15 1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 ( 만세대 ) 4.5 4. 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1..5. 2.9 2.5 2.5 2.6 3.1 2.8 2.6 2.3 2.2 2.1 수도권 5대광역시지방 3.7 3.6 3.7 3.6 3.5 3.6 3.6 3.9 3.8 3.9 3.9 3.7 2.3 2.1 2.1 1.9 1.8 1.8 1.7 1.9 1.8 1.9 1.7 1.5 1.4.6.5.5.5.6.6.5.5.5.4.4.4.4.4.4.4.4.4 '16.1 '16.3 '16.5 '16.7 '16.9 '16.11 '17.1 '17.3 '17.5 자료 : 한국감정원, NH 투자증권리서치본부 12

2. 재건축초과이익환수제부활 재건축초과이익 환수제종료직전 내년 1월부터시행되는재건축초과이익환수제는재건축주택물의과도한가격상승을막기위한규제로개발비용을제외한조합원 1인당평균개발이익이 3천만원을초과할경우초과분의 1~5% 를환수하는주택법이다. 기본적으로재건축의사업성을극대화하기위해층수를높이고용적률을상향하고자할경우지자체에서요구하는기부채납비율이높아진다. 이에재건축초과이익환수제부활은재건축의조합원분담금이늘어나사업성을악화시킬수있다. 도시및주거환경정비법 ( 도정법 ) 상재건축절차는기본계획수립 안전진단 정비구역지정 추진위원회설립 조합설립인가 사업시행인가 관리처분계획인가 착공및분양 청산및입주 9단계로이루어진다. 최근재건축기대감으로주택가격이급등한아파트의경우 217년말까지 관리처분계획인가 승인여부에따라가격변동폭이클것으로예상되고만약승인이되지않을경우하락조정은불가피할것이다. 또한 8.2 부동산대책에따른투기과열지구內재건축조합원지위양도제한으로조합설립인가를받은아파트는사실상거래를할수없게된다. 반면아직조합설립되지않은재건축초기아파트는조합원지위양도제한이없어상대적으로거래가자유로운만큼가격은유지될수있을것이다. 그림 19. 재건축추진절차및진행지역상황 기본계획 정비구역지정 조합설립 안전진단 조합설립인가 사업시행인가 분양신청 관리처분계획수립 관리처분계획인가 착공 준공및입주 이전고시 / 청산 논현 : 한신 13 차, 청학삼성 : 상아 2 차, 홍실압구정 : 한양 7 차대치 : 쌍용 1,2 차잠원 : 한신 18 차, 한신 4 지구한신 7 차반포 : 주공 1 단지, 경남, 한신 3 차한신 15 차, 한신 23 차서초 : 신동아 1,2 차송파 : 잠실주공 5 단지, 신설동미성 서초 : 반포 1 단지잠실 : 주공 5 단지, 진주미성크로바 대치 : 은마서초 : 진흥, 신반포 2 차신반포 4 차잠실 : 장미 서초 : 신동아, 개포 1 단지우성 1 차, 무지개청담 : 삼익반포 : 우성, 삼호가든 3 차둔촌 : 주공상일 : 고덕주공 6 단지방배 : 경남 개포 : 블래스티지, 개포 4 단지둔촌 : 주공일원 : 루체하임신반포 : 리오센트 자료 : 국토교통부, NH 투자증권리서치본부 13

3. 서울및경기도부동산시장 계속되는수도권및 지방의양극화현상 참여정부당시부동산규제강화에도불구하고서울아파트가격은 74.7% 상승했고전세가격도 21.9% 상승했다. 신정부의강력한 8.2 부동산규제정책은투기수요를차단하고주택가격의풍선효과확산을막을수있는근본해결책으로서울아파트가격의안정화에초점을맞추고있다. 박근혜정부의부동산활성화정책으로강남지역의재건축및재개발사업이빠르게진행되면서이주가구가급증해최근 5년동안서울의전세가격은 49.9% 급등했다. 특히서울강남지역으로이주하고자하는수요는지속늘어전세가격상승은주택가격상승으로이어지고있다. 현재서울의주택보급률이약 97% 로여전히주택공급이부족하고서울의멸실가구도 5년전대비약 2.8% 증가한 1.7만세대에이른다. 다만서울지역재건축및재개발사업으로최근 5년간 (213~217년상반기까지 ) 약 15.7만세대공급됨에따라 1) 217년약 2.6만세대 (+23%, y-y), 218년약 3.4만세대 (+25.9%, y-y), 219년약 3.7만세대 (+8.8%, y-y) 입주물량이늘어난다. 또한내년 1월부터시행되는재건축초과이익환수제로재건축사업성이저하되고특히서울강남지역의재건축진행속도가늦어지면 2) 멸실가구가급감하여이주가구도감소할것으로예상된다. 결론적으로올해까지주택공급이여전히부족한서울지역의경우가격하락폭은크지않을전망이며재건축초과이익환수제유예기간종료및양도소득세강화등을회피하기위해강남지역의주택거래도끊이지않을것으로예상된다. 내년하반기서울지역 주택가격조정국면 서울지역의높은전세가격과주택가격에경기도및인천지역으로이동하는인구가늘면서현재서울지역의인구는약 993만명으로참여정부 (23~27년) 당시대비약 2.4% 감소했다. 반면경기도인구는지속유입되면서약 1,271만명으로참여정부대비약 24.6% 증가해서울의주택수요를대체하고있다. 이는경기도의주택공급과입주물량이서울의주택가격에도영향을줄수있음을의미한다. 최근 4년 3개월간경기도지역에공급된아파트약 54.4만세대로, 올해하반기부터본격적으로입주가시작되어내년에는입주물량이약 18.3만세대 (+44%, y-y) 육박할것으로예상되고있다. 따라서신정부의강력한부동산규제정책속서울지역의주택가격은내년하반기부터조정국면에진입할것으로전망된다. 그이유로는 1) 서울주변경기도지역의아파트입주물량급증, 2) 강남지역재건축 재개발사업의규제강화로인한사업성저하, 3) 양도소득세적용, 4) 고가주택에대한고강도세무조사, 5) 보유세과세등을꼽을수있다. 상대적으로못오른 지역에서풍선효과 발생 특히주택가격은입주물량급증하는지역중심으로약세를띨전망이다. 특히지방부동산가격은수도권대비하락폭이확대되고있어지역별주택가격차별화및양극화현상은지속될것이다. 최근 GTX( 수도권광역급행철도 ) 및교통인프라확장되어서울도심內접근성이좋아지는분당및일산지역, 상대적으로주택가격 1년전가격과비슷한 1기신도시평촌, 산본, 중동등일부지역에서는주택가격이상승하는풍선효과도발생할수있다. 또한도시재생뉴딜사업이관심을받고있는가운데강북지역서울역주변, 노원구, 도봉구의재개발사업과정부주도형공적임대주택사업도활성화될것으로예상된다. 14

그림 2. 노무현정부당시부동산규제강화정책에도서울아파트가격지속상승 ( 만원 /3.3 m2 ) 1,8 서울아파트매매가 5.15 대책 1,6 1.29 대책 8.31 대책 1,4 5.23 대책 1,2 1, 8 24 년 3 월대책 25 년 3 월대책 3.3 대책 11.15 대책 1.11 대책 참여정부당시서울아파트가격 74.7%, 전세가격 21.9% 상승 6 23 24 년 25 년 26 년 27 년 그림 21. 최근 5 년간부동산규제완화로서울아파트가격상승 ( 만원 /3.3 m2 ) 2, 1,8 서울아파트매매가 1.13 대책 7.22 대책 1,6 9.2 대책 11.3 대책 1,4 1,2 4.1 대책 8.28 대책 9.1 대책 215 년 4 월대책 215 년 12 월대책 서울아파트가격 18.6%, 전세가격 49.9% 상승 1, 213 년 214 년 215 년 216 년 1Q17 그림 22. 최근 5 년간서울인구순유출변화 그림 23. 서울대체지역인경기도인구순유입 ( 만명 ) 1,4 1,3 1,2 1,1 연간서울인구추이 131.1 117.4 131.3 ( 만명 ) 1,4 1,2 1, 8 921.9 연간경기도인구추이 1,2.7 1,178.7 1,271.7 1, 6 99 993.1 4 98 2 97 1998 년 -22 년김대중 23 년 -27 년노무현 28 년 -212 년이명박 213 년 -217 년박근혜 1998 년 -22 년김대중 23 년 -27 년노무현 28 년 -212 년이명박 213 년 -217 년박근혜 자료 : 통계청, NH 투자증권리서치본부 15

그림 24. 서울멸실가구 5 년전대비소폭증가 그림 25. 경기도멸실가구소폭증가 ( 가구 ) 45, 42,63 서울멸실가구 ( 가구 ) 4, 36,263 경기도멸실가구 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 17,293 14,311 25년 ~29년 21년 ~214년 215년이후 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 5,392 1,959 25년 ~29년 21년 ~214년 215년이후 그림 26. 서울아파트분양공급량 그림 27. 서울아파트입주물량도 2 년간증가 ( 만세대 ) 서울아파트분양공급량 35 3 25 18.5 2 14.4 15.7 15 1 5 23년-27년 28년-212년 213년-217년 217년-221년 노무현 이명박 박근혜 문재인 ( 만세대 ) 1 서울아파트입주물량 9 7.9 8 7 6.3 6 5.4 4.8 5.6 5 3.1 3.6 3.7 3.7 4 3.4 3.7 1.9 2.3 2.6 2.7 3 2.1 2 1 '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 전망 그림 28. 최근 5 년간경기도아파트사상최대분양공급 ( 만세대 ) 경기도아파트분양공급량 6 54.4 5 43.2 4 34.9 3 2 1 23년-27년 28년-212년 213년-217년 217년-221년 노무현 이명박 박근혜 문재인 그림 29. 경기도내년아파트입주본격화 ( 만세대 ) 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 9.2 12.5 경기도아파트입주물량 9.5 9.1 8.7 11.1 11.5 8.8 7. 6.4 6.3 4.9 5.4 12.7 18.3 16.9 '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 전망 16

그림 3. 최근 3 년간서울재건축 / 재개발빠르게증가 ( 만세대 ) 6 서울 5.3 5 4 3.7 3.8 3 2.1 2 1 1. '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 그림 31. 최근 3 년간경기도재건축 / 재개발빠르게증가 ( 만세대 ) 4 경기도 3 2.9 3 1.9 2 2 1 1.8.1.5 '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 표4. 전국아파트유형별분양계획추이 : 올해재건축 / 재개발사상최대치 ( 단위 : 세대, %) 임대 주상복합 재건축 / 재개발 Y-Y 계 217E 87,742 31,57 129,732 99.4% 248,531 216 83,864 44,257 65,52-7.9% 193,173 215 76,924 44,298 7,655 77.5% 191,877 214 54,971 22,519 39,799 23.6% 117,289 213 63,727 13,582 32,24 19,513 표5. 서울아파트유형별분양계획추이 : 올해재건축 / 재개발사상최대치 ( 단위 : 세대, %) 임대 주상복합 재건축 / 재개발 Y-Y 계 217E 4,222 1,394 52,522 56.2% 58,138 216 2,843 1,619 33,622-1.9% 38,84 215 127 6,367 37,751 76.8% 44,245 214 189 5,381 21,352 3.3% 26,922 213 2,127 4,987 16,392 23,56 표6. 경기도아파트유형별분양계획추이 : 올해재건축 / 재개발사상최대치 ( 단위 : 세대, %) 임대 주상복합 재건축 / 재개발 Y-Y 계 217E 38,433 8,515 28,67 215.2% 75,618 216 38,665 2,52 9,97 11.1% 68,264 215 36,13 2,894 8,19 1428.% 65,214 214 17,371 5,127 536-9.9% 23,34 213 16,47 4,324 5,93 26,274 17

IV. 신정부, 신부동산규제정책 1. 6.19 및 8.2 부동산대책 종합적고강도 8.2 부 동산대책발표 신정부는최근특정지역을중심으로주택분양시장이과열되었고, 이것이서울전역, 경기과천, 세종시등으로확산되고있는것으로판단하고있다. 특히서울지역중재건축예정단지가밀집된강남 4구, 목동, 여의도, 노원과재개발사업이활발한용산, 성동, 마포등에서지속적으로과열현상이나타나고있는것으로분석하고있다. 이런과열현상이풍선효과를유발하고투기수요가주택시장에유입되어주택가격을상승시키고있다는것이다. 또한다주택자의추가적인주택구매가늘어전체주택거래량에서최근 2년간약 14% 비중으로증가 ( 13~ 17년) 되었다. 이어단기수요 ( 갭투자 ) 가늘면서수도권아파트의전세가율도 '14년 7월기준 66.8% 에서 '17년 7월기준 74.2% 로지속상승하는등주택시장불안이발생한것으로평가했다. 213~215년정부는부동산규제를완화 ( 조세, 금리, 청약등 ) 하고국내부동산경기활성화에총력을기울였다. 이에따라주택구매심리가빠르게개선되어215 년신규주택분양물량은 62만세대 ( 아파트 51.8만세대 ) 로사상최대치를기록했다. 그결과 217년 1분기가계부채는약 1,359조원으로 213년대비약 33.4% 증가했고가계부채중주택담보대출은약 551억원으로 213년대비 31.8% 급증하였다. 따라서정부는가계부채건전화대책및주택시장안정화대책으로 215년하반기가계부채관리방안이라는 1차부동산규제와 216년 11월 2차규제 ( 전매제한, 청약제도개편등 ) 를발표했다. 이어신정부는부동산규제정책의연장선상에서 6.19대책에이어더강한 8.2 부동산대책을내놓았다. 금번 8.2 부동산대책의 4 가지정책방향은 1) 투기과열지구및투기지역을지정하여시장불안을조기진화하고, 2) 다주택자의양도차익과세로단기투자유인을억제하며, 3) 서민주거안정을위해임대 분양주택을공급을확대하고, 4) 실수요자우선청약제도개편이다. 그림 32. 최근 2 년간다주택자의주택매수비중약 14% 그림 33. 수도권아파트전세가율둔화 (%) 16 14 12 1 8 6 4 2 전국 서울 14. 14. 13.9 13.8 6.7 7.5 5.3 5.1 6. 4.8 3.5 3.8 '12 '13 '14 '15 '16 '17 (%) 8 수도권아파트전세가율 75 74.2 7 65.4 65 6 55 5.6 5 45 4 35 3 '1.7 '11.7 '12.7 '13.7 '14.7 '15.7 '16.7 '17.7 자료 : 통계청, NH 투자증권리서치본부주 : 매년상반기기준 자료 : 부동산 114, 통계청, NH 투자증권리서치본부 18

2. 투기지역및투기과열지구의규제 투기지역및투기과열 지구확대 6.19대책은국지적과열지역의단계적안정화조치로 조정대상지역 및 전매제한기간 을조정하였다. 추가적으로 8.2 부동산대책은 투기지역 및 투기과열지구 관련규제를 217년 8월 3일부터즉각적용토록하고있다. 투기지역은주택가격및토지가격이급등할우려가있는경우지정되고투기과열지역은최근 2개월간신규아파트청약경쟁률 5:1 이상이거나전용면적 85m2주택청약경쟁률이 1:1을초과할경우지정할수있다. 또한조정대상지역은주택가격상승률이물가상승률의 2배이상이거나청약경쟁률이 5:1 이상인지역등이대상이된다. 규제강도가가장높은투기지역으로강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서등서울 11개구와세종시를지정했다. 또한투기과열지구는서울전역 (25개구), 경기과천, 세종시로지정되고기존조정대상지역은서울전역 (25개구), 경기 7개 ( 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2) 및부산 7개, 세종시로구분되었다. 투기지역은투기과열지구와조정대상지역에모두포함되는지역으로부동산규제강도가가장높고투기과열지구에는조정대상지역보다더강한규제가적용된다. 따라서투기지역과투기과열지구를포함한조정대상지역의경우서울전역과과천지역에는소유권이전등기시까지, 경기도 7개시와부산 7개구및세종시에는 1년 6 개월, 그외지역에는현행 6개월의전매제한기간이지정되고있다. 추가적으로이번 8.2대책에서는풍선효과로인한청약과열을방지하기위해오피스텔전매제한기간을강화하여조정대상지역의소유권이전등기시까지로확대하고거주자우선분양 2% 를적용한다. 표 7. 투기지역 < 투기과열지구 < 조정대상지역지정및전매제한기간내용 ( 강도높은순 ) 구분 서울 투기지역 (217.8.3) 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 (11개구) 투기과열지구 (217.8.3) 전지역 (25 개구 ) 경기 - 과천시 부산 전지역 (25 개구 ) 경기 7 개시 ( 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄 2) 16 개區중 7 개 조정대상지역 (216.11.3, 217.6.19 대책 ) 택지유형 6 개월공공 + 민간 공공 + 민간 해운대, 연제, 수영, 동래, 남 + 부산진 ( 추가 ) 기장 ( 추가 ) 민간 공공 + 민간 기타세종시세종시부산 7 개구, 세종시공공 전매제한기간조정내용 - 서울전지역및과천지역소유권이전등기시 - 성남 : 1 년 6 개월 - 그외지역 : 현행 (6 개월 ) 유지 자료 : 국토교통부, NH 투자증권리서치본부 19

표 8. 조정대상지역內오피스텔거주자우선분양 2% 및전매제힌강화 구분투기과열지구조정대상지역 현행 개선 ( 전매 ) 소유권이전등기시까지 ( 분양 ) 거주자우선분양 2% * 수도권지역에한정 ( 전매 ) 소유권이전등기시까지 ( 분양 ) 거주자우선분양 2% * 전국으로확대 자료 : 국토교통부, NH 투자증권리서치본부 ( 전매 ) 전매제한기간없음, 단 2 인이상에게전매불가 ( 분양 ) 거주자우선분양의무없음 ( 전매 ) 소유권이전등기시까지 ( 분양 ) 거주자우선분양 2% 분양권전매제한 투기과열지구內 1) 재건축조합원지위양도제한강화안, 2) 재개발 도시환경정비사업조합원분양권 관리처분계획인가후부터소유권이전등기시 까지전매금지, 3) 정비사업일반분양또는조합원분양당첨자 5년간재당첨제한등은 217년 9월법안발의될예정이다. 또한과열지역 ( 투기및투기과열 ) 은금년 4) 도시재생뉴딜선정대상에서제외되고 5) 거래가액 3억원이상주택 ( 분양권, 입주권포함 ) 은자금조달계획과입주계획등신고를의무화해야한다. 투기지역및투기과열지구의경우기본 LTV DTI 일괄 4% 적용하고주택담보대출을 1 건이상보유한세대의경우 LTV DTI 규제 3% 로강화된다. 조정대상지역의경우 LTV 7% 에서 6% 로, DTI 6% 에서 5% 로각 1%p 강화되고집단대출 ( 잔금대출만 ) 에대한 DTI 규제를신규로조정했다. 표 9. 서울전역 LTV DTI 일괄 4%( 주담대 1 건이상보유시 LTV DTI 3% 적용 ) 구분 투기과열지구및투기지역 투기과열지구, 투기지역外조정대상지역 조정대상지역外수도권 LTV DTI LTV DTI LTV DTI 서민실수요자 ( 완화 ) 5% 5% 7% 6% 7% 6% 주담대미보유 ( 기본 ) 4% 4% 6% 5% 7% 6% 주담대 1 건이상보유 ( 강화 ) 3% 3% 5% 4% 6% 5% 자료 : 국토교통부, NH 투자증권리서치본부주 ) LTV( 주택담보대출비율 : Loan To Value Ratio): 주택가격담보가치대비대출비율 DTI( 총부채상환비율 : Debt to Income): 금융부채상환능력을소득으로따져대출한도를정하는계산비율 중도금대출보증은 9억원이하주택으로 1인당통합 2건이하에서세대당통합 2 건이하로제한되고투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은세대당 1건으로강화된다. 투기과열지구內거래가액 3억원이상주택 ( 분양권, 입주권포함 ) 은자금조달계획및입주계획등의신고를의무화한다. 이런자료는자금출처확인등을통해증여세탈루여부, 위장전입, 실거주여부확인등에활용될것이다. 2

3. 다주택자양도소득세및실수요자정책 양도소득세강화 조정대상지역內다주택자 ( 조합원입주권포함 ) 주택양도시양도세율기존세율 (6~4%) 에서 2주택소유자 1%p, 3주택이상소유자 2%p 상향하고 218년 4 월부터중과될방침이다. 또한내년 1월부터조정대상지역분양권전매시보유기간관계없이양도소득세율 5%( 예외인정 ) 적용되고 1세대 1주택양도세비과세요건도기존 2년이상보유, 양도가액 9억원이하에서추가 2년이상거주조건이포함된다. 표 1. '18 년 4 월부터적용되는다주택자양도세율 구분 2 주택자 3 주택자이상 현행 양도차익에따라기본세율 (6%~ 4%) 적용 개정기본세율 + 1%p 기본세율 + 2%p 자료 : 국토교통부, NH 투자증권리서치본부주 : 218 년 4 월 1 일이후양도하는주택부터적용 서민을위한공적임대 주택확대및실수요 자청약제도개편 서민을위한공적임대주택인공공임대주1) 13만호와공공지원주2) 4만호등연간 17만호 5년간총 85만호를공급할계획이다. 이런공적임대주택약 6% 를수도권에공급하고신혼부부를위한분양형공공주택신규건설할예정이다. 올해 9월중주거복지로드맵을통해세부내용을발표한다. 또한투기과열지구및조정대상지역의가점제비율을상향하고 1순위자격청약통장가입후 2년, 납입횟수 24회 ( 국민주택적용 ) 이상으로강화하여무주택실수요자에게우선공급할전망이다. 다만가점제로당첨된자와당첨된세대에속한자는 2년간가점제적용에서배제된다. 주 1) 공공임대 : 정부또는지자체가소유 관리하면서서민에게공급하는임대주택 주 2) 공공지원 : 기존기업형임대주택및집주인임대주택활성화를통한임대주택 그림 34. 최근 3 년간사상최대주택공급에도불구하고자가보유율소폭상승 (%) 7 자가보유율 자가점유율 65 6 61. 6.9 6.3 58.4 58. 59.9 55 55.6 56.4 56.8 54.3 53.8 53.6 5 주택자가보유율 소폭상승 45 '6 '8 '1 '12 '14 '16 자료 : 통계청, NH 투자증권리서치본부자가보유율 : 자기집을소유하고있는가구의비율 ( 자가보유가구수 / 총가구수 X1) 자가점유율 : 전월세등임대가아니라자기집에서직접거주하는가구의비율 ( 자가점유가구수 / 총가구수 X1) 21

표 11. '17 년 9 월중시행될민영주택가점제적용비율 구분 85 m2이하 85 m2초과 현행개선현행개선 수도권공공택지 1% 1% 5% 이하에서지자체장결정 투기과열지구 75% 1% 5% 5% 조정대상지역 4% 75% % 3% 기타지역 4% 이하에서지자체장결정 % % 청약제도개편 (1 순위자격획득 ) 가점제적용확대 자료 : 국토교통부, NH 투자증권리서치본부 현행 청약통장가입후 1) 수도권 1 년, 지방 6 개월경과 2) 납입횟수 ( 국민주택 )/ 예치기준금액 ( 민영주택 ) 충족시 현행 민영주택공급시, 일반공급주택수의일정비율에가점제적용하여무주택실수요자우선공급 개선 청약통장가입후 1) 2 년경과 2) 납입횟수 ( 국민주택 ) 24 회이상 개선 투기과열지구및조정대상지역가점제비율상향 표 12. 문재인정부주요주거문제공약요약및현황 주요공약 1) 공공임대주택매년 17 만호씩공급 ( 공공임대주택 13 만호 + 공공지원임대주택 4 만호 ) 2) 공공임대주택 3% ( 매년 4 만호 ) 신혼부부에게우선공급 3) 청년임대주택 3 만실공급 ( 월 3 만원이하의쉐어하우스형태의청년임대주택도 5 만가구가량공급예정 ) 4) 영구 / 매입임대주택사회취약계층우선공급 5) 매년 1 조원투입하는도시재생뉴딜로생활여건개선 6) 세입자와집주인갈등없는사회통합형주거정책 현황 - 17 년현재기준, 전국도시재생사업대상 2 여곳 ( 실제사업추진중인곳 46 곳 ) - 재원확보총 1 조원계획 ( 정부 2 조원, 주택도시기금 5 조원, 지자체와공기업등 3 조원 ) 자료 : NH 투자증권리서치본부 22

4. 도시재생, 재건축 재개발, 민간택지규제 내년 1 월재건축초과 이익환수제시행 투기과열지구또는투기지역은금년도시재생뉴딜선정대상에서제외되고내년에 집값이안정되면부동산시장에미치는영향을종합적으로분석한후선정여부재 검토될예정이다. 도시및주거환경정비법시행령을 9월개정하여 재건축초과이익환수제 를예정대로 218년 1월부터시행한다. 또한투기과열지구內재개발등조합원분양권전매도금지하고재개발사업시임대주택공급의무비율하한을 5%( 서울 1%) 로대폭확대한다. 향후도심內주택이충분히공급될수있도록소규모정비사업 ( 가로주택정비사업등 ) 활성화도지속추진할계획이다. 청약시장이과열되거나과열될우려가있는지방민간택지에대해서는전매제한기 간을 6 개월로신규설정하고지방중조정대상지역으로설정된경우 1 년 6 개월또 는소유권이전등기시까지로전매제한기간을설정할예정이다. 표13. 재개발임대주택공급의무비율강화 ( 17년 9월개정 ) 구분 서울 경기및인천 지방 현행 % ~ 15% % ~ 15% % ~ 12% 개선 1% ~ 15% 5 %~ 15% 5% ~ 12% 자료 : 국토교통부, NH 투자증권리서치본부 표 14. 지방민간택지전매제한기간설정 ( 17 년 11 월개정 ) 구분 투기과열지구 조정대상지역 수도권 非투기과열지구 기타 1 지역 2 지역 6 개월 지방 조정대상지역지방광역시 8 개도 현행소유권이전등기시소유권이전등기시 1 년 6 개월 6 개월 - - - 개선 해당지역 서울 ( 전역 ), 과천 서울 ( 전역 ), 과천, 광명 자료 : 국토교통부, NH 투자증권리서치본부주 : 주택법시행령개정 ( 안 ) 시행후 (217 년 11 월 ) 입주자모집공고신청부터적용 성남 1 년 6 개월또는소유권이전등기시 부산 7 개구 6 개월 - 부산기타, 대구, 광주등 23

V. 지역별주택통계및이슈 서울주택통계 : 내년 1 월부터 재건축초과이익환수제 시행되고 분양가상한제 도부활하여서울의고분양가를차단할려는정부의지 인구통계 총인구수 ( 천명 ) 9,776 가구수 3,698,433 세대수 4,191,411 재고현황 총주택수 ( 천가구 ) 3,633 천인당주택수 ( 천명 ) 347.1 15 년말주택보급률 (%) 96. 공급및가격 인허가실적 ( 17.6 누적 ) 4,425 미분양현황 ( 17.6) 64 주택매매가격지수 16.6 주택전세가격지수 16.9 자료 : 대한주택보증, 통계청, NH 투자증권리서치본부주 : 지수 215 년 6 월 = 1 8.2 대책이후 1 주일서울재건축.25% 하락재건축초과이익환수제시행전사업을빠르게진행중 ( 만원 /3.3m2) 분양가 매매가 ( 만세대 ) 2,5 전세가 7 2,167 6.3 6 2, 5 1,5 1,568 4 1, 1,29 3 2 5 1 4.6 4.6 1.7 3.5 3.6 3.4 2.9 6.1 4.4 3.9 3.9 3. '1 '3 '5 '8 '1 '12 '15 '17 '1 '3 '5 '7 '9 '11 '13 '15 '17E 강남, 3 주택이상다주택자세무조사착수 ( 미성년자고가주택 ) ( 천세대 ) 45 4 35 3 25 2 15 1 5 11.2 7.6 16.9 9.9 24.5 1.2 24.2 2. 26.7 38.9 38.7 34.6 33.4 3.8 31.3 18. 16.2 1Q12 4Q12 3Q13 2Q14 1Q15 4Q15 3Q16 2Q17 주택보급율약 97% 로여전히서울지역주택부족현상 ( 천세대 ) 4. 3.5 3.5 3.2 3. 2.7 2.5 2. 1.8 1.9 1.5 1.4 1..5.5.3.1. '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17.6 24

경기도주택통계 : 최근 4 년 3 개월약 54.4 만세대공급, 내년부터아파트입주물량은약 18.3 만세대 (+44%, y-y) 육박 인구통계 총인구수 ( 천명 ) 12,89 가구수 4,452,438 세대수 4,885,12 재고현황 총주택수 ( 천가구 ) 4,329 천인당주택수 ( 천명 ) 337.2 15 년말주택보급률 (%) 98.7 공급및가격 인허가실적 ( 17.6 누적 ) 76,129 미분양현황 ( 17.6) 11,229 주택매매가격지수 13.6 주택전세가격지수 15.8 자료 : 대한주택보증, NH 투자증권리서치본부주 : 지수 215 년 6 월 = 1 경기도 APT 가격상승으로재산세 +5.5% y-y 증가 최근 3 년간신규분양연간약 16 만세대이상공급 ( 만원 /3.3 m2 ) 분양가매매가 ( 만세대 ) 1,4 1,2 1, 8 6 4 2 전세가 1,23 699 971 1,217 25 2 15 1 5 11.4 9.2 19.9 16.9 13.5 11. 9.5 7.6 6.8 6.5 5.8 6.6 7.5 8.6 5.5 '1 '3 '5 '8 '1 '12 '15 '17 '1 '3 '5 '7 '9 '11 '13 '15 '17E 조정대상지역제외돼주택거래는상대적으로많음 경기도 APT 미분양 '16 년말대비 -16.4% 로감소 ( 천세대 ) 7 6 5 5.8 54.6 45.4 55. 44.4 4 37.4 3 26.5 25.5 19.4 21. 2 65.4 53.7 32.1 46.6 56. 3.4 44.7 ( 천세대 ) 3. 25. 19.3 2. 15. 1. 22.4 22.4 25. 24.8 14.7 25.9 13.4 11.2 1 5. 1Q12 4Q12 3Q13 2Q14 1Q15 4Q15 3Q16 2Q17. '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17.6 25

부산주택통계 : 부산 16 개구중 7 개조정대상지역지정, 그외지역풍선효과로부산서구는청약과열현상 인구통계 총인구수 ( 천명 ) 3,429 가구수 1,321,911 세대수 1,46,244 재고현황 총주택수 ( 천가구 ) 1,37 천인당주택수 ( 천명 ) 364. 15 년말주택보급률 (%) 12.6 공급및가격 인허가실적 ( 17.6 누적 ) 24,64 미분양현황 ( 17.6) 734 주택매매가격지수 17. 주택전세가격지수 15.5 자료 : 대한주택보증, 통계청, NH 투자증권리서치본부주 : 지수 215 년 6 월 = 1 부산 APT 가격 7 월말대비.3% 소폭상승 ( 만원 /3.3m2) 분양가 매매가 1,4 전세가 1,2 1,143 1,196 1, 8 6 716 669 4 2 '1 '3 '5 '8 '1 '12 '15 '17 재건축활성화로올해 4.6 만세대 (+1% y-y) 급증 ( 만세대 ) 5. 4.5 4.4 4. 3.7 3.5 2.8 3. 3. 2.3 2.5 2.2 2.3 1.9 1.9 2. 1.5 1.2 1.3 1. 1.1 1. 1.2 1..5. '1 '3 '5 '7 '9 '11 '13 '15 '17E 부산 APT 거래량 +12.8% q-q 소폭증가 부산 APT 입주 2.3 만세대 (+15% y-y) 미분양.7 만세대로증가 ( 천세대 ) 25 2.2 2 18.7 18.9 16.7 17.1 15.3 14.6 15 12.3 12.1 1.8 1.9 12.3 1 9.2 6.8 5.9 6.3 7.1 5 1Q12 4Q12 3Q13 2Q14 1Q15 4Q15 3Q16 2Q17 ( 천세대 ) 1. 9.2 9. 8. 7. 5.8 6. 5. 4.2 4.3 4. 3.5 3. 2.1 2. 1.3 1.2.7 1.. '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17.6 26

대구주택통계 : 조정대상지역제외로전매자유로워최근외지인갭투자로일부지역청약과열현상 인구통계 총인구수 ( 천명 ) 2,465 가구수 928,96 세대수 994,22 재고현황 총주택수 ( 천가구 ) 943 천인당주택수 ( 천명 ) 362.6 15 년말주택보급률 (%) 11.6 공급및가격 인허가실적 ( 17.6 누적 ) 18,335 미분양현황 ( 17.6) 299 주택매매가격지수 11.6 주택전세가격지수 11. 자료 : 대한주택보증, NH 투자증권리서치본부주 : 지수 215 년 6 월 = 1 대구 APT 가격 2 주간.11% 상승되고분양가는상승세둔화 APT 입주 16 년 2.6 만, 17 년 2.3 만세대급증, 신규분양급감 ( 만원 /3.3m2) 분양가 매매가 1,4 전세가 1,2 1, 992 8 6 593 673 4 2 1,194 ( 만세대 ) 3. 2.4 2.5 2.6 2.5 2. 1.8 1.6 1.5 1.2 1. 1..5.5 2.7 2.2 1.6 1.4 1.1 1..7.6 '1 '3 '5 '8 '1 '12 '15 '17. '1 '3 '5 '7 '9 '11 '13 '15 '17E 분양권전매가능하여거래량은급감하지않은상태 ( 천세대 ) 18 16.5 16 14.6 14 11.8 12. 12 11.1 1.1 9.1 9.6 1 9.2 7.6 8. 8.3 6.9 7. 7.5 8 7.2 5.8 5.7 5.5 6 3.3 4 2 1Q12 4Q12 3Q13 2Q14 1Q15 4Q15 3Q16 2Q17 APT 미분양감소되었으나입주물량증가로다시늘어날것 ( 천세대 ) 18. 16. 16. 14. 13.2 12. 1. 8.7 8. 6. 4. 3.3 2.4 2. 1.2 1..9.3. '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17.6 27

제주도주택통계 : 최근 3 년집값가장높은 19.4% 상승률로조정국면진입. 또한사드영향으로중국관광객감소로투자심리위측 인구통계 총인구수 ( 천명 ) 634 가구수 24,649 세대수 266,972 재고현황 총주택수 ( 천가구 ) 222 천인당주택수 ( 천명 ) 343.1 15 년말주택보급률 (%) 1.7 공급및가격 인허가실적 ( 17.6 누적 ) 9,867 미분양현황 ( 17.6) 971 주택매매가격지수 11.8 주택전세가격지수 14.8 자료 : 대한주택보증, NH 투자증권리서치본부주 : 지수 215 년 6 월 = 1 제 2 신공항호재로토지시장견조하지만분양시장위축 ( 만원 /3.3m2) 분양가 매매가 1,4 전세가 1,2 1,159 1, 8 74 6 595 4 476 2 '1 '3 '5 '8 '1 '12 '15 '17 중국인관광객감소로분양형호텔공급과잉으로변화 ( 만세대 ).4.35.3.3.3.25.2.2.2.2.2.2.1.15.1.1.1.1.1.5..... '1 '3 '5 '7 '9 '11 '13 '15 '17E 주택매매가격지속상승하며 42 개월만에하락으로거래둔화 ( 천세대 ) 1.8 1.6 1.4 1.2 1..8.6.4.2. 1..8 1.5 1.1 1.2.8 1.6.9 1.3 1.4 1.7 1..8 1.5 1. 1.1 1. 1Q12 4Q12 3Q13 2Q14 1Q15 4Q15 3Q16 2Q17.6 부동산투자이민제휴양체류시설분양감소로미분양증가 ( 천세대 ) 1.2 1. 1. 1..8.6.6.4.3.3.2.2.1.1.1. '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17.6 28

대전주택통계 : 8.2 대책이후조정대상지역제외로청약과열및전세가율높아갭투자유입조짐 인구통계 총인구수 ( 천명 ) 1,531 가구수 61,863 세대수 66,137 재고현황 총주택수 ( 천가구 ) 595 천인당주택수 ( 천명 ) 356.9 15 년말주택보급률 (%) 12.2 공급및가격 인허가실적 ( 17.6 누적 ) 3,624 미분양현황 ( 17.6) 1,73 주택매매가격지수 1.9 주택전세가격지수 12.7 자료 : 대한주택보증, NH 투자증권리서치본부주 : 지수 215 년 6 월 = 1 대전아파트평균전세가율 75.7% 높아갭투자관심 ( 만원 /3.3m2) 분양가매매가 1, 전세가 923 9 895 8 7 6 636 5 584 4 3 2 1 '1 '3 '5 '8 '1 '12 '15 '17 자료 : 부동산114, NH투자증권리서치본부 민간택지분양가상한제적용시대전신규시장위축될것 ( 만세대 ) 2. 1.8 1.8 1.6 1.4 1.3 1.2 1.2 1.2 1.2 1..8.8.8.5.6.6.6.5.5.3.3.3.4.2.1. '1 '3 '5 '7 '9 '11 '13 '15 '17E 자료 : 부동산114, NH투자증권리서치본부 대전의민간택지는재개발 / 재건축사업지대부분으로거래 ( 천세대 ) 9 7.6 8 7.3 6.9 7 6. 6.1 5.7 5.9 5.9 6.1 6 5.5 5.1 5. 5.3 4.9 5 3.6 3.8 3.9 4 3.2 3 2 1 1Q12 3Q12 1Q13 3Q13 1Q14 3Q14 1Q15 3Q15 1Q16 3Q16 1Q17 자료 : 부동산114, NH투자증권리서치본부 최근 3 년분양공급많지않지만미분양은증가 ( 천세대 ) 3.5 3.1 3. 2.5 2.2 2. 1.6 1.4 1.5 1.1 1.2 1.1 1..6.4.5. '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17.6 자료 : 부동산114, NH투자증권리서치본부 29

인천주택통계 : 대출규제및전매제한적용안받아교통망, 산업단지조성으로신규분양시장호조세 인구통계 총인구수 ( 천명 ) 2,923 가구수 1,47,386 세대수 1,171,399 재고현황 총주택수 ( 천가구 ) 1,55 천인당주택수 ( 천명 ) 351.7 15 년말주택보급률 (%) 11. 공급및가격 인허가실적 ( 17.6 누적 ) 1,328 미분양현황 ( 17.6) 3,57 주택매매가격지수 12.6 주택전세가격지수 15.4 자료 : 대한주택보증, NH 투자증권리서치본부주 : 지수 215 년 6 월 = 1 조정대상지역제외로송도오피스텔청약시장과열중 ( 만원 /3.3m2) 분양가 매매가 1,4 전세가 1,2 1,149 1,127 1, 8 926 6 72 4 2 '1 '3 '5 '8 '1 '12 '15 '17 자료 : 부동산114, NH투자증권리서치본부 APT 미분양감소되지않아신규분양도둔화 ( 만세대 ) 4. 3.5 3.5 3. 2.8 2.8 2.5 2.2 2.2 2. 1.8 1.6 1.5 1.3 1.5 1.1.9 1. 1..8.7.5. '1 '3 '5 '7 '9 '11 '13 '15 '17E 자료 : 부동산114, NH투자증권리서치본부 '16 년인천 APT 거래량 -14.5% y-y 감소 '17 년 1.6 만 (+8% y-y), 18 년 2.1 만세대입주물량대폭증가 ( 천세대 ) 18 15.8 16 14.2 14.2 14 13.1 12.8 13. 11.8 11.7 11.8 11.9 12 1.5 9.4 1 8.3 7.8 7.6 8 6.1 6. 6 5.3 4. 4 2 1Q12 3Q12 1Q13 3Q13 1Q14 3Q14 1Q15 3Q15 1Q16 3Q16 1Q17 자료 : 부동산114, NH투자증권리서치본부 ( 천세대 ) 6. 5.3 5. 4.5 4.3 4. 4.2 4. 3.6 3.7 3.1 3.1 3. 2. 1.. '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17.6 자료 : 부동산114, NH투자증권리서치본부 3

울산주택통계 : 조선업불황으로인구감소및노동인력유출등으로오피스공실률 2.5% 전국최고 인구통계 총인구수 ( 천명 ) 1,166 가구수 49,86 세대수 456,42 재고현황 총주택수 ( 천가구 ) 453 천인당주택수 ( 천명 ) 357.6 15 년말주택보급률 (%) 16.9 공급및가격 인허가실적 ( 17.6 누적 ) 5,43 미분양현황 ( 17.6) 873 주택매매가격지수 11.7 주택전세가격지수 11.3 자료 : 대한주택보증, NH 투자증권리서치본부주 : 지수 215 년 6 월 = 1 울산 APT 가격 1 주째하락, 경매낙찰가율 4% 대로뚝 ( 만원 /3.3m2) 분양가 매매가 1,4 전세가 1,2 1,193 1, 8 6 613 633 4 2 1,59 수요감소에따른신규분양시장악화 ( 만세대 ) 1.6 1.4 1.2 1..8 1.1 1.2 1. 1. 1. 1..8.6.6.5.5.5.4.4.3.4.3.2.1 '1 '3 '5 '8 '1 '12 '15 '17. '1 '3 '5 '7 '9 '11 '13 '15 '17E 울산민간택지 6 개월전매제한적용되지만큰영향없어 주택공급초과예상지역으로분류될가능성높아 ( 천세대 ) 8 7 6 5 4 3 4.7 6.6 5.4 4.8 3.3 6.8 3.1 5.9 5. 6.8 6.3 6.6 7. 5.5 5.5 3.8 4.2 3.43.9 3.43.5 ( 천세대 ) 8. 7.1 7. 6. 5. 4. 3. 5.6 3.5 3.7 3.3 2 1 2. 1..3.4.5.9 1Q12 3Q12 1Q13 3Q13 1Q14 3Q14 1Q15 3Q15 1Q16 3Q16 1Q17. '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17.6 31

광주주택통계 : 쳥약경쟁률이상과열현상속에광산구는미분양관리지역지정 인구통계 총인구수 ( 천명 ) 1,51 가구수 571,633 세대수 586,464 재고현황 총주택수 ( 천가구 ) 587 천인당주택수 ( 천명 ) 357.8 15 년말주택보급률 (%) 13.5 공급및가격 인허가실적 ( 17.6 누적 ) 15,54 미분양현황 ( 17.6) 84 주택매매가격지수 13.1 주택전세가격지수 14.2 자료 : 대한주택보증, NH 투자증권리서치본부주 : 지수 215 년 6 월 = 1 광주새로운주거인프라시설지역에실수요자가잠재된현상 ( 만원 /3.3m2) 분양가 매매가 1, 전세가 967 9 824 8 7 6 533 5 64 4 3 2 1 '1 '3 '5 '8 '1 '12 '15 '17 자료 : 부동산114, NH투자증권리서치본부 최근신규분양공급증가되었지만다시둔화될것 ( 만세대 ) 3. 2.5 2.5 2. 1.5 1.5 1.2 1.2 1.2 1.2 1..9 1..9.7.8.4.5.4.5.5. '1 '3 '5 '7 '9 '11 '13 '15 '17E 자료 : 부동산114, NH투자증권리서치본부 거래량및가격변동이크지않아투자자가아닌실수요자수요 광산구특정지역미분양감소되지않아미분양관리지역지정 ( 천세대 ) 12 9.6 1 8.4 7.8 7.8 8 7.2 7.1 7.5 6.4 6.3 5.7 6. 6 5.2 4 2 1Q12 3Q12 1Q13 3Q13 1Q14 3Q14 1Q15 3Q15 1Q16 3Q16 1Q17 자료 : 부동산114, NH투자증권리서치본부 ( 천세대 ) 5. 4.7 4.5 4. 3.3 3.5 3. 2.5 1.8 2. 1.5.8.7.8 1..6.3.5.2. '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17.6 자료 : 부동산114, NH투자증권리서치본부 32

[Appendix I] 부동산관련 Data 표1. 연간지역별아파트분양및분양예정 ( 단위 : 세대 ) 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 16 17E 전국 354,435 32,646 34,212 246,41 29,42 222,774 227,35 173,117 263,15 262,666 283,385 334,113 518,682 45,132 38,953 수도권 172,122 149,23 138,166 9,968 167,328 122,799 153,634 98,526 19,254 92,322 125,278 123,57 271,335 223,884 216,287 서울특별시 45,644 46,77 41,666 16,575 34,874 33,51 23,64 29,29 35,725 21,668 39,28 29,969 44,167 38,835 59,854 경기도 11,194 78,977 68,153 64,85 19,977 75,859 94,97 57,592 65,824 55,196 74,74 86,324 199,391 169,46 138,145 인천광역시 16,284 23,969 28,347 9,543 22,477 13,43 35,123 11,725 7,75 15,458 11,33 7,277 27,777 15,589 18,288 지방 182,313 153,623 166,46 155,442 123,74 99,975 73,716 74,591 153,851 17,344 158,17 21,543 247,347 226,248 164,666 부산광역시 27,922 19,373 9,74 12,27 9,574 13,174 11,3 9,76 28,128 23,488 12,257 29,582 21,583 23,183 37,38 대구광역시 24,898 12,198 25,83 18,35 16,365 5,456 6,148 7,374 11,93 1,394 22,31 27,45 15,642 13,776 6,789 광주광역시 12,23 1,86 9,683 25,353 7,1 11,56 4,238 9,166 8,788 15,75 5,58 11,938 7,756 11,895 15,193 대전광역시 18,417 12,16 5,48 5,172 5,743 7,725 11,639 3,35 12,936 2,755 5,34 6,428 8,47 5,163 5,499 울산광역시 4,784 5,336 14,973 4,277 9,821 3,576 3,45 1,246 8,244 9,638 9,98 6,317 11,565 9,655 2,875 강원도 1,218 11,78 11,91 8,18 7,281 4,255 1,895 3,96 5,91 1,827 4,65 8,43 12,591 2,353 14,39 경상남도 29,871 2,31 25,55 19,637 12,745 9,68 7,36 8,375 29,972 25,655 13,799 33,393 35,785 49,754 22,615 경상북도 11,599 7,88 14,854 15,687 15,259 9,199 5,835 5,72 6,877 13,111 18,186 18,142 32,257 24,935 7,178 전라남도 5,594 4,897 9,665 6,662 5,535 3,575 5,269 5,613 12,22 12,686 9,678 13,733 11,822 1,468 6,846 전라북도 8,312 8,68 9,494 11,194 5,136 6,581 6,8 7,311 8,23 1,758 8,765 9,372 13,19 13,18 11,486 충청남도 19,981 22,947 17,864 15,192 18,547 16,127 5,185 3,127 8,176 7,524 22,56 19,857 33,333 11,27 1,69 충청북도 7,25 17,847 9,213 1,599 9,212 9,13 4,229 6,664 2,727 7,371 1,225 11,51 25,51 15,19 14,184 제주도 1,462 589 1,834 855 63 1,799 2,36 662 2,287 3,397 1,627 3,369 2,28 1,2 세종특별시 1,97 514 2,914 1,582 1,95 18,775 13,297 13,196 15,167 15,479 8,881 주 : 수도권은서울, 인천, 경기도포함 / 지방은수도권외전지역. 표2. 연간지역별아파트재고및입주예정물량 ( 단위 : 세대 ) 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 16 17E 18F 전국 317,627 356,141 338,475 334,734 314,171 32,864 285,863 298,479 216,21 179,37 196,37 264,558 267,314 292,93 379,785 44,85 수도권 182,485 26,231 17,327 152,899 143,997 158,275 157,949 169,521 123,179 18,534 83,38 11,398 13,89 122,673 17,482 219,367 서울특별시 79,247 62,937 54,422 48,251 37,78 55,666 3,937 35,767 36,577 19,474 23,228 37,96 21,339 25,887 26,665 34,925 경기도 91,984 125,466 94,638 9,855 75,766 87,159 11,827 115,166 64,223 62,762 49,425 53,748 7,233 87,591 127,127 163,366 인천광역시 11,254 17,828 21,267 13,793 3,451 15,45 16,185 18,588 22,379 26,298 1,727 1,554 12,237 9,195 16,69 21,76 지방 135,142 149,91 168,148 181,835 17,174 162,589 127,914 128,958 93,31 7,773 112,927 163,16 163,55 17,23 29,33 221,483 부산광역시 21,457 3,918 26,88 31,413 16,689 14,299 8,12 14,42 13,1 15,412 2,97 22,72 21,395 14,583 19,721 22,883 대구광역시 2,333 1,646 13,11 19,546 19,64 32,591 15,711 13,563 7,276 4,529 9,919 9,327 15,46 26,771 22,679 13,641 광주광역시 9,979 5,722 12,571 17,729 11,93 13,586 13,317 8,552 9,437 3,36 7,345 9,411 5,752 1,769 11,829 5,961 대전광역시 5,943 11,644 14,482 15,87 1,193 6,98 2,297 1,378 11,853 5,416 3,761 1,625 3,954 6,574 6,58 6,26 울산광역시 7,538 8,358 6,493 3,592 12,57 9,122 3,881 1,947 2,772 3,744 6,482 9,75 9,461 3,141 9,892 8,59 강원도 5,112 7,477 9,471 15,24 9,419 1,16 9,117 4,55 2,313 4,238 3,58 9,4 6,75 8,738 5,959 16,41 경상남도 19,123 23,761 32,395 16,273 2,988 22,952 18,62 13,233 7,162 6,524 19,812 23,66 2,899 21,27 38,628 4,146 경상북도 8,894 12,994 1,817 5,72 14,582 12,91 14,347 15,94 9,761 3,628 6,41 7,825 15,31 15,637 24,77 25,267 전라남도 6,751 7,4 6,984 6,697 8,319 8,773 5,327 5,343 4,883 4,359 11,63 14,425 11,652 11,988 8,261 7,729 전라북도 7,282 8,826 6,965 1,11 11,784 9,53 9,762 5,454 6,343 7,341 5,599 1,591 1,845 7,992 6,193 13,25 충청남도 1,589 16,344 18,481 22,346 17,815 9,537 2,73 13,64 9,81 5,938 5,588 9,875 12,422 22,49 25,138 23,769 충청북도 1,62 5,57 7,252 14,1 15,816 9,826 6,632 11,799 4,21 1,289 6,159 9,476 1,821 1,114 12,94 23,38 제주도 1,147 646 2,418 2,442 41 921 53 1,22 2,166 717 2,873 2,159 2,51 2,753 2,845 537 세종시 392 82 514 2,914 2,242 4,278 3,438 14,987 17,381 7,653 15,479 14,2 주 : 수도권은서울, 인천, 경기도포함 / 지방은수도권외전지역. 33

표 3. 연간지역별아파트매매거래량 ( 단위 : 세대 ) 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 16 17E 전국 721,283 539,792 582,926 632,258 58,91 75,33 53,587 64,331 78,95 88,486 689,91 291,634 수도권 436,978 251,69 236,753 257,539 176,48 246,846 173,757 256,774 324,989 47,157 359,85 142,83 서울특별시 141,812 65,817 63,347 79,42 46,672 63,622 44,771 68,72 91,696 131,413 122,66 49,551 경기도 247,248 14,78 133,274 15,327 15,537 156,134 15,86 151,895 187,288 222,6 19,324 75,127 인천광역시 47,918 44,544 4,132 28,17 24,199 27,9 23,9 36,177 46,5 53,738 46,92 18,125 지방 284,35 288,723 346,173 374,719 44,52 458,457 329,83 347,557 383,961 41,329 329,241 148,831 부산광역시 37,728 41,638 48,959 57,646 65,146 55,356 34,187 45,371 57,27 71,126 61,377 23,175 대구광역시 25,243 23,13 25,313 34,355 33,777 51,434 4,34 4,986 37,27 37,774 21,732 12,639 광주광역시 31,441 27,195 26,959 33,373 31,675 34,292 23,887 24,944 28,466 3,116 23,36 12,33 대전광역시 16,167 15,522 2,741 26,263 26,221 26,686 16,18 21,93 22,336 22,67 23,899 1,81 울산광역시 19,281 14,93 14,25 16,61 21,464 27,81 21,395 19,4 24,656 23,65 15,364 6,846 강원도 14,81 17,888 25,226 21,29 21,14 26,492 19,956 21,495 21,277 23,524 25,335 9,57 경상남도 34,393 36,967 47,737 48,442 6,312 55,148 4,671 46,684 53,621 53,43 4,152 18,1 경상북도 25,644 27,38 23,71 27,29 29,66 44,58 33,439 33,577 34,16 36,87 23,564 11,113 전라남도 14,78 16,32 2,633 18,289 22,572 28,665 18,816 15,5 15,581 21,365 21,361 9,514 전라북도 23,111 21,894 32,177 31,776 28,255 32,739 2,345 19,61 22,971 25,71 24,367 11,349 충청남도 2,314 23,44 33,489 32,429 34,25 44,495 34,998 31,665 36,986 3,277 22,35 1,49 충청북도 19,7 19,599 24,53 24,821 25,948 26,566 2,942 21,493 22,821 18,782 18,453 8,965 제주도 3,34 3,243 3,115 2,765 4,136 4,995 4,16 4,629 5,126 5,25 4,556 1,65 세종특별시 73 1,29 1,42 2,189 3,686 2,55 주 : 수도권은서울, 인천, 경기도포함 / 지방은수도권외전지역 표 4. 연간지역별아파트미분양추이 ( 누적기준 ) ( 단위 : 세대 ) 7 8 9 1 11 12 13 14 15 16 17.6 전국 112,254 165,599 123,297 88,76 69,87 74,835 61,91 4,379 61,512 56,413 57,18 수도권 14624 26928 25667 29412 27881 32547 33192 19814 3637 16689 1435 서울특별시 454 2,486 1,83 2,729 1,861 3,481 3,157 1,356 494 274 64 경기도 13,643 22,795 19,325 22,418 22,378 25,4 24,76 14,723 25,937 13,362 11,229 인천광역시 527 1,647 4,539 4,265 3,642 4,26 5,275 3,735 4,26 3,53 3,57 지방 98,529 14,386 97,79 59,385 41,959 42,288 27,899 2,565 3,875 39,724 42,758 부산광역시 11,52 13,997 9,2 3,458 4,193 5,784 4,259 2,6 1,29 1,171 734 대구광역시 12,199 21,379 16,9 13,163 8,672 3,288 1,234 1,13 2,396 915 299 광주광역시 7,94 12,384 4,678 1,89 784 3,348 323 247 735 554 84 대전광역시 1,881 3,82 3,11 2,25 1,557 1,441 1,146 444 1,243 644 1,73 울산광역시 7,672 9,569 7,16 5,575 3,51 3,659 3,31 258 437 481 873 강원도 7,114 1,581 7,157 3,837 2,244 4,421 3,55 3,54 1,876 3,314 3,19 경상남도 14,857 17,17 8,698 4,78 6,375 9,558 4,99 2,962 3,411 8,14 9,166 경상북도 8,662 16,16 12,88 8,42 4,11 3,21 1,45 2,23 3,82 7,421 7,514 전라남도 4,456 6,53 5,69 2,54 1,527 2,478 1,981 2,981 1,68 1,245 935 전라북도 4,82 4,617 3,498 1,311 355 629 1,47 1,197 1,227 2,382 2,242 충청남도 12,77 15,918 14,277 9,2 7,471 2,942 3,566 2,838 9,65 9,323 8,2 충청북도 4,374 6,412 5,128 3,428 1,31 585 599 931 3,655 3,989 7,18 제주도 121 269 28 162 97 954 588 124 114 271 971 세종특별시 899 1,715 79 91 33 54 433 16 주 : 수도권은서울, 인천, 경기도포함 / 지방은수도권외전지역 34

[Appendix II] 8.2 부동산대책요약 표 1. 투기지역 / 투기과열지구 / 조정대상지역의전매제한기간규제내용 실수요중심수요관리및투기수요조사강화 다주택자양도세중과및장기보유특별공제배제 구분내용적용시기 1) 다주택자중과및장특배제 2) 분양권양도세율인상 3) 비과세실거주요건강화 4) 투기지역내주담대제한강화 5) 중도금대출요건강화 ( 인별 -> 가구 ) 6) LTV DTI 강화 ( 다주택자 ) 7) 자금조달계획등신고의무화 8) 틀별사법경찰제도도입등 - 다주택자가조정대상지역내주택거래시기본세율에 1~2%p 세율추가 - 보유기간에따른공제혜택배제 세부사항아래와같음 217 년 4 월 1 일이후거래부터 1 세대 1 주택양도세비과세요건강화 - 2 년이상거주 요건추가 217 년 8 월 3 일이후취득부터 분양권전매시양도소득세 5% 로강화 LTV DTI 강화 자금조달계획신고의무화 재개발 재건축규제정비 재건축초과이익환수제 투기과열지구내재건축조합원분양권 ( 조합원자격 ) 양도제한 투기과열지구내재건축조합원분양권 ( 조합원자격 ) 양도제한요건변경 투기과열지구내재개발조합원분양권전매제한투기과열지구내정비사업분양재당첨제한 서민을위한주택공급확대 실수요자를위한청약제도 투기과열지구및조정대상지역 1 순위요건강화 자료 : 국토교통부, NH 투자증권리서치본부 - 조정대상지역에서분양권을팔경우, 보유기간과상관없이양도세율 5% 적용 - 투기지역및투기과열지구에서 LTV DTI 4% 적용 - 부동산거래신고시자기자본 대출금규모들을적은신고서제출의무화 1) 재건축초과이익환수제시행 2) 재개발분양권전매제한 3) 재개발임대주택의무비율상향 4) 재건축등재당첨제한강화 - 재건축으로얻는이익이조합원 1 인당평균 3 만원을넘을경우초과금액을최대 5% 까지환수 218 년 1 월 1 일이후양도부터 감독규정개정이후시행가능 ( 이르면 8 월중순부터 ) 217 년 9 월시행령개정후 218 년 1 월부터 세부사항아래와같음 - 투기과열지구내재건축조합원자격양도금지 8 월 3 일부터즉시시행 - 조합설립후 2년내사업시행인가신청이없고 2년이상소유한경우, 각각 3년으로강화 - 사업시행인가후 2년내착공하지못하고 2년이상소유한경우, 각각 3년으로강화 - 관리처분계획인가후부터소유권이전등기시까지조합원분양권전매금지 시행령개정후 (217 년 9 월 ) 법개정후 (217 년 9 월법안발의예정 ) - 당첨후 5 년간재당첨제한법개정후 (217 년 9 월법안발의예정 ) 1) 수도권내다양한유형의주택공급확대를위한공공택지확보 2) 공적임대주택연간 17 만가구공급 3) 수도권연간 1 만가구 4) 신혼희망타운공급 5 만가구 ( 수도권 3 만가구 ) 1) 청약제도개편 (1순위요건강화 ) 2) 가점제확대등 3) 지방전매제한도입 ( 광역시 6개월, 조정대상지역 1년 6개월 ~ 소유권이전등기시 ) 4) 오피스텔공급및관리개선 - 청약 1순위요건강화 ( 국민주택기준청약통장가입후 2 년, 납입횟수 24회이상 ) - 세부사항아래와같음 주택공급규칙개정, 청약시스템개선후 217 년 9 월중시행 35

표2. 정책내용의기대효과구분 내용 효과 과열지역투기수요유입차단 투기지역및투기과열지구지정급매물출회, 시장약세재건축 / 재개발규제정비투기수요억제, 신규공급차질 실수요중심주택수요관리강화 양도소득세강화갭투자수요감소다주택자등에대한금융규제강화투기수요억제 서민을위한주택공급확대 주택공급공공역할강화 기존계획과유사 실수요자위한청약제도정비 청약제도개편 투기수요억제 자료 : 국토교통부, NH 투자증권리서치본부 표 3. 6.19 대책보안내용 구분기존추가적용지역 투기지역 1) 양도세가산세율적용 2) 주택담보대출만기연장제한 투기과열지구 - 조정대상지역 자료 : 국토교통부, NH 투자증권리서치본부 1) 청약 1 순위자격제한 2) 민영주택재당첨제한 3) 재건축조합원당재건축주택공급수제한 1). 주택담보대출건수제한 ( 인별 -> 세대 ) 2) 기업자금대출제한 3) 양도세산정시농어촌주택도주택수에포함 1) 재개발등조합원분양권전매제한 2) 정비사업분양재당첨제한 (5 년 ) 3) 3 억원이상주택거래시자금조달계획입주계획신고의무화 4) LTV/DTI 4% 적용 ( 주택담보대출 1 건이상보유세대는 3%, 서민실수요자는 5% 적용 ) 5) 전용면적 85 m2이하아파트는추첨없이무조건가점제 6) 아파트당첨자는재당첨자격박탈 7) 민간택지분양가상한제적용 8) 다주택자장기보유특별공제없음 9) 양도세기본세율 2 주택자 1%p 인상, 3 주택자 2%p 인상 1) 청약 1 순위자격요건강화 ( 가입후 2 년 ) 2) 가점제적용확대 ( 조정대상지역 75%, 투기과열지구 1%) 3) 오피스텔전매제한강화 서울 ( 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 ), 세종등 12 개지역 서울전역, 경기 ( 과천 ), 세종등 27 개지역 서울전역, 경기, 부산, 세종등 4 개지역 36

표 4. 노무현정부 VS 문재인정부정책정리 구분노무현정부구분문재인정부 23 년 1.29 대책 - 종합부동산세시행시기단축 (26 년 -> 25 년 ) - 1 가구 3 주택이상양도세 6% 인상 - 2 가구이상주상복합분양권전매금지 - 재건축아파트개발이익환수방안검토 ( 중장기방안 ) - 강북뉴타운등추가선정 217 년 6.19 대책 - 조정대상지역추가선정 ( 기존 37 개지역 +3 개지역 ( 광명, 부산기장군 / 진구 ) 추가 - 1 순위제한및재당첨제한 - 서울전지역및과천지역공공민간택지모두소유권이전등기시까지로전매제한기간적용 - 경기도성남 1 년 6 개월이후, 그외지역 6 개월후전매제한기간적용 - 조정대상지역 LTV DTI 규제비율 1%p 강화 - 집단대출 ( 잔금대출 ) 에대한 DTI 규제신규적용 - 부부합산연소득 6 천만원이하, 주택가격 5 억원이하, 무주택세대주 LTV DTI 각 7%/6% 적용 - 재건축조합원주택공급수제한 25 년 8.31 대책 26 년 3.3 대책 26 년 11.15 대책 27 년 1.11 대책 - 실거래가격신고의무화 - 양도소득세실거래가과세및 1 가구 2 주택중과 (5%) - 송파, 김포, 양주신도시개발 - 6 억원초과아파트구입시총부채상환비율 (DTI) 적용 - 재건축안전진단강화 - 주택거래시신고지역내자금조달계획신고의무화 - 도심내다가구매입임대주택연간 4,5 가구공급 - 서민중산층아파트분양가인하추진 - LTV DTI 등주택담보대출관리강화 - 장기임대주택비축공급확대 - 서민주택금융지원강화 - 분양가상한제및원가공개확대 - 다주택보유자에대한주택담보대출규제강화 - 주택담보대출동향의이상징후발견시 LTV DTI 규제추가강화계획 217 년 8.2 대책 - 투기지역및투기과열지구확대 217 년 8 월 3 일부터즉각시행 ) - 재건축 / 재개발규제정비 - 투기과열지구內정비사업분양분재담첨제한 ( 일반분양또는조합원분양당첨자로확대하고 5 년간재당첨제한 ) - 양도소득세강화 (218 년 4 월 1 일이후양도주택적용 ) 1) 조정대상지역분양권전매시보유기간관계없이양도소득세율 5% 적용 ( 예외 : 적용시기 218 년 1 월 1 일 ) - 다주택자등에대한금융규제강화 1) 투기지역및투기과열지구 LTV DTI 4% 적용 2) 주택담보대출 1 건이상보유세대가추가로받을경우 LTV DTI 3% 적용 - 투기적주택수요에대한조사강화 1) 자금조달계획및입주계획등신고의무화 (217 년 9 월개정 ) - 서민을위한주택공급확대 1) 수도권內 51.9 만호의공공택지보유 2) 공적임대주택연간 17 만호 ( 공공임대 13 만호. 공공지원 4 만호 ) 공급 3) 공적임대주택약 6%( 연간 1 만호 ) 수도권에공급, 신혼부부를위한분양형공공주택신규건설 - 실수요자를위한청약제도정비 1) 1 순위자격요건강화 ( 투기과열지구및조정대상지역 ) 2) 가점제적용확대 ( 투기과열지구및조정대상지역 ) 3) 오피스텔전매제한기간강화등제도개선 자료 : 국토교동부, NH 투자증권리서치본부 37

[Appendix III] 문재인정부의부동산공약 표 1. 문재인정부주요부동산정책방향 정책명내용세부사항 주거사다리정책 - 매년공공임대주택 17 만가구공급 가계부채총량제 - 가처분소득대비가계부채비율 15% 미만으로제한 - DSR 점진적적용 - 공공임대주택 3% 신혼부부에게우선공급 - 월 3 만원이하청년임대주택 5 만채공급 주택전 월세상한제 - 재계약시점임차료인상률연간 5% 이하로제한 - 구제적내용추후발표예정 도시재생뉴딜사업 - 매년공적재원 1 조원투입해낙후된도심환경개선 - 뉴타운 재개발사업중단된저층노후주거지재생 - 원도심, 전통산업집적지, 재래시장등정비 계약갱신청구권도입 - 현 5 년인상가임대차기간 1 회한해 1 년까지확대 - 구제적내용추후발표예정 총합부동산과세확대 - 종부세가구별합산과세및양도세율중과등 - 구제적내용추후발표예정 자료 : NH 투자증권리서치본부 표 2. 216 년신규도시재생사업지원대상지역 지역시 / 구사업구상 ( 안 ) 노원 도봉구 ( 경제기반형 ) 창동 상계신경제중심지조성 서울 용산구 ( 일반근린재생형 ) 서울용산구해방촌도시재생사업 구로구 ( 일반근린재생형 ) G-valley를품고더하는마을가리봉 부천시원미구 ( 경제기반형 ) 수도권창조경제의거점부천허브렉스 경기 수원팔달구 ( 일반근린재생형 ) 세계문화유산을품은수원화성르네상스성남수정구 ( 일반근린재생형 ) 주민들이함께만드는언덕위태형성대도시재생사업 부천소사구 ( 일반근린재생형 ) 성주산을품은주민이행복한마을 인천 중 동구 ( 경제기반형 ) 인천개항창조도시재생사업강화군 ( 일반근린재생형 ) 왕의길 을중심으로한강화문화가꾸기 대전 중 동구 ( 경제기반형 ) 원도심, 쇠퇴의상징에서희망의공간으로 대구 서 북구 ( 경제기반형 ) 경제 교통 문화허브조성을통한서대구재창조서구 (( 일반근린재생형 ) 오늘의신화와문화가살아있는원고개날뫼마을 영도구 ( 중심시가지근린재생형 ) 영도대통전수방프로젝트 부산 중구 ( 일반근린재생형 ) 보수 Plus: 책방골목과언덕배기, 보수동사람들서구 ( 일반근린재생형 ) 내일을꿈꾸는비석문화마을아미 초장도시재생프로젝트 강서구 ( 일반근린재생형 ) 낙동강과김해평야의관문신장로전원교향곡 중구 ( 중심시가지근린재생형 ) 울산, 중구로다 울산 동구 ( 일반근린재생형 ) 방어진항재생을통한원점지역재창조사업 북구 ( 일반근린재생형 ) 노사민의어울림, 소금포기억되살리기 충북 충주시 ( 중심시가지근린재생형 ) 충주원도심, 문화창작도성으로도약제천시 ( 중심시가지근린재생형 ) 응답하라 1975, 힐링재생 22 충남 아산 ( 일반근린재생형 ) 버려진 1만평, 살아나는 1만평 강원 춘천 ( 일반근린재생형 ) 호반도시춘천, 소양관광문화마을 / 열린장터만들기사업 전북 전주시완산구 ( 중심시가지근린재생형 ) 전주, 전통문화중심의도시재생남원 ( 일반근린재생형 ) 문화예슐로되살아나는도시공동체 죽동愛 전남 나주 ( 일반근린재생형 ) 나주읍성살아있는박물관도시만들기 광양 ( 일반근린재생형 ) 한옥과숲이어우러진햇빛고을광양 경북 김천시 ( 중심시가지근린재생형 ) 자생과상생으로다시뛰는심장, 김천원도심안동시 ( 중심시가지근린재생형 ) 재생두레를통한안동웅부재창조계획 경남 김해시 ( 중심시가지근린재생형 ) 가야문화와세계문화가상생하는문화평야김해 광주 서구 ( 일반근린재생형 ) 오감따라천따라마을따라, 오천마을재생프로젝트광산구 ( 일반근린재생형 ) 전통의막과멋이한마당되는활기찬광주송정역세권재생 제주 제주시 ( 중심시가지근린재생형 ) 같이두드림다시올레 자료 : 도시재생종합정보체계, NH 투자증권리서치본부 38

표 3. 종합부동산세 의의도입목적도입날짜납세의무자과세표준 - 지방자치단체가부과하는재산세 ( 구종합토지세 ) 외일정한기준을초과하는토지와주택의소유자에대해별도로누진세율적용하여국세부과 - 고액의부동산보유자에대해종합부동산세부과하여부동산보유에대한조세부담의형평성제고 - 부동산의가격안정도모함으로써지방재정의균형발전과국민경제의건전한발전에이바지함을목적으로도입 - 25 년 1 월 5 일도입 - 주택 : 과세기준일현재주택분재산세의납세의무자로서국내에있는재산세과세대상인주택공시가격합한금액 6 억원 (1 세대 1 주택자 9 억원 ) 초과하는자 - 종합합산토지 : 과세기준일현재주택분재산세의납세의무자로서종합합산과세대상토지공시가격을합한금액 5 억원초과하는자 - 별도합산토지 : 과세기준일현재토지분재산세의납세의무자로서별도합산과세대상토지의공시가격합한금액 8 억원초과하는자 - 주택 : 인별공시가격합산액 6 억 (1 세대 1 주택은 9 억원 ) X 8%( 공정시장가액비율 ) - 종합합산토지분 : 인별공시가격합산액 5 억 X 8%( 공정시장가액비율 ) - 별도합산토지분 : 인별공시가격합산액 8 억 X 8%( 공정시장가액비율 ) 자료 : NH 투자증권리서치본부 표 4. 종합부동산세액계산방법 주택 종합합산토지분 별도합산토지분 - 결정세액 = ( 주택분과세표준 X 세율 ) - 법정공제세액 * 재산세공제, 1 세대 1 주택세액공제, 세부담상한초과세액공제 - 결정세액 = ( 종합합산토지분과세표준 X 세율 ) - 법정공제세액 * 재산세공제, 세부담상한초과세액공제 - 결정세액 = ( 별도합산토지분과세표준 X 세율 ) - 법정공제세액 * 재산세공제, 세부담상한초과세액공제 자료 : NH 투자증권리서치본부 표5. 주택세율 과세표준 세율 6억원이하.5% 6억초과 12억이하 3만원 + 6억원초과금액의.75% 12억초과 5억이하 75만원 + 12억원초과금액의 1% 5억초과 94억이하 4,55만원 + 5억원초과금액의 1.5% 94억초과 1억 1,15만원 + 94억원초과금액의 2% 자료 : NH 투자증권리서치본부 표6. 종합합산세율 과세표준 세율 15억이하.75% 15억초과 45억이하 1,125만원 + 15억원초과금액의 1.5% 45억초과 5,625만원 + 45억원초과금액의.2%( 천분의 2%) 자료 : NH 투자증권리서치본부 표7. 별도합산세율 과세표준 세율 2억이하.5% 2억초과 4억이하 1억원 + 2억원초과금액의.6% 4억초과 2억 2천만원 + 4억초과금액의.7% 자료 : NH 투자증권리서치본부 39

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