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공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

연구지원 2012-9 호 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구 지은이김옥연 김주진 김환준발행인김수삼발행처한국토지주택공사토지주택연구원편집김옥연 김주진 김환준 주소 ( 우 )305-810 대전광역시유성구전민동 462-2 전화 042) 866-8529( 정책경영연구실 ) 전송 042) 866-8547 전자우편 kimoy73@lh.or.kr 이책의내용을쓰고자할때는저작권자와토지주택연구원의허락을받아야합니다. 이출판물은우리공사의업무상필요에의하여연구검토한기초자료로서공사나정부의공식적인견해와관계없습니다. 우리공사의승인없이연구내용의일부또는전부를다른목적으로이용할수없습니다.

연구지원 2012-9 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

참여연구진 연구책임 김옥연책임연구원 연구참여 김주진수석연구원김환준연구원 연구심의위원 박신영선임연구위원김용순연구위원이종권연구위원변창흠세종대학교교수한효덕보금자리사업처부장김동근보금자리사업처차장박현옥보금자리총괄처차장 연구자문 강미나국토연구원연구위원기윤환인천발전연구원연구위원김인희서울시정개발연구원연구위원김진유경기대학교교수김진철 LH공사주택디자인처차장김혜승국토연구원연구위원남원석경기개발연구원연구위원봉인식경기개발연구원연구위원신민철한원건설부장이상대경기개발연구원연구위원이상영명지전문대교수지규현한양대학교사이버대학교교수한응문 LH공사녹색도시사업처차장

연구요약 1. 서론 1.1 연구배경및연구목적 인구 가구, 사회 경제, 공간구조변화 1) 등에따라생애주기, 라이프스타일이이전과는다른양상을보이고있으며, 주거유형수요도소형주택으로전환되고있다. 2008 년글로벌금융위기이후국내외주택시장침체에따라실수요자중심으로소형주택에대한요구가높아지고있으며, 현정부의친서민정책기조에따른서민주거안정을목적으로주택공급유형도자가소유촉진을위한소형주택이확대되는추세임. 특히, 정부는서민주거안정을목적으로다양한주택정책과함께상당한규제완화를통하여주택공급을확대하고있음, 그일환으로기성시가지에서는규제완화를통해도시형생활주택을, 도시외곽의공공택지개발지구에서는소형공동주택건설용지의배분비율확대 (2011.6) 및단독주택의가구수제한규정폐지 (2011.5) 를통해소형주택을확대하고있음. 이에소형주택확대와관련한다양한정부정책중도시외곽의공공택지개발지구에서추진하는소형주택확대정책이소형주택을필요로할것이라고전제한 1~2 인가구의주택수요와부합하는지규명이필요함. 특히, 규제완화에의해민간의자율적공급확대를유도하는기성시가지정책보다는공공 ( 정부 ) 이계획적으로대량공급하여정책적효과가큰공공택지개발에서의소형주택공급확대정책의집중적검토필요. 이를위해규모별주택수요를결정하는인구사회구조변화, 부동산시장변화, 정부정책동향등의주택수급환경에따른규모별주택수요를진단하 1) 인구및가구증가추세현저히둔화, 고령화의급격한진전및 1 인가구의급격한증가등으로주택수요감소, 가구의주택수요특성변화등수요여건변화, 수도권의중심지역개발가능지고갈, 주변지역개발지속적확대로도시의외연적확산한계점도달로교통체증및직주분리에따른사회적비효율성증대등공급여건변화 연구요약 l 1

고자함. 또한, 그동안의공동주택건설용지비율변화의원인및영향검토와소형가구의특성및주택수요특성, 공공택지에서공급되는공동주택의특성을상호분석하여중장기적이며바람직한도시상에부합하는규모별공동주택건설용지비율개편방안을제시함. 마지막으로그동안의규모별공동주택건설용지비율변화과정이지표나근거에의한조정보다는단기적시장상황에대응하여변경되어왔으므로불분명한비율조정근거를개선코자실제가구원수별규모별선호도 ( 국토연구원, 2010 년주거실태조사 ) 와가구원수별장기가구추계결과 ( 통계청, 2010 년센서스기준 ) 를활용하여단기적주택수요문제해소와중장기적주택수급여건변화에대응하는규모별주택건설용지비율개편방안을제시함. 1.2 연구내용및방법 환경변화에따른규모별주택수요를진단하고, 택지개발촉진법상의공동주택비율변화원인및영향, 성과와한계를분석하여규모별주택건설용지비율개편에반영코자함. 공동주택규모별수요 ( 비율 ) 분석과공동주택규모별공급실태를분석결과를종합하여공공택지개발에서의중장기적이며바람직한규모별공동주택건설용지비율개편방안제시하고참. 1장에서는연구의배경및목표를제시하고연구의방법론을구체화하고, 규모별로공동주택을소형 (60 m2미만 ), 중형 (60~85 m2이하 ), 대형 (85 m2초과 ) 구분하고, 규모별개념을명확히함. 2장에서는환경변화 ( 인구사회구조, 부동산시장, 정책동향 ) 에따른주택수요특성진단 3장에서는택지개발촉진법상의공동주택건설용지의규모별비율변화원인및배경, 영향을분석하여성과와한계를논함. 또한소형가구의주택수요특성과공공택지에서공급되는주택의특성을분석하여수급불합치를규명함. 4장에서는보금자리지구의공공분양규모별경쟁률, 택지지구규모별공동주택용지용도변경현황을분석하고, 2010 주거실태조사 ( 가구원수별전체주택규모별선호도산출 ) 와 2010 센서스를기반으로한 2012~2030 가구 2 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

원수별가구추계결과를활용하여공동주택규모별수요분석및비율을분석함. 5장에서는공공택지개발의사업유형별 ( 신도시, 택지지구, 보금자리, 국민임대등 ) 공동주택규모별계획기준과실제공급실태를다각적인측면에서분석함. 6장에서는 4장과 5장에서도출된공동주택규모별수요분석및비율분석과공동주택규모별공급실태분석결과를종합하여공공택지개발에서의규모별주택건설용지비율개편방안을중장기적관점에서제시함. 1.3 선행연구동향 선행연구검토결과, 주택수요와공급에관한대부분의연구들이단기적주택현안문제해결방안으로서의연구에그치고있음. 실제공동주택공급의정책적효과는택지지구지정이후입주까지의기간을포함하여평균 8년이소요되어나타나기때문에단기적현안해결책보다는중장기적주택수요및공급에염두해두고관련정책을수립해야하며, 이에대한연구도중장기적측면에서수행되어야함. 따라서본연구는주택수급과관련하여공공택지에서의규모별공동주택비율개편방향을중장기적측면에서제시함. 2. 환경변화에따른규모별주택수요변화진단 2.1 인구사회구조변화와주택규모 1) 인구사회구조변화에따른주택의소형화예상 인구감소, 가구수증가율둔화, 베이비붐세대주택의재분배 ( 다운사이징 ), 주택구매핵심연령층감소, 평균가구원수감소, 1~2 인가구증가, 고령화등에따라주택의소형화예상 2) 도심형, 비아파트형, 임대형소형주택수요증가 1인가구의주요연령대는 20이상 ~40 대미만, 70세이상이며, 읍면지역보다 는동지역인도시지역에더많이분포, 1 인가구대부분이단독주택에거 연구요약 l 3

주하며, 월세점유가높음 (20 대높음, 대부분월세거주 ) 인구및가구의수도권집중, 도시지역거주와개발에따른도시공간구조의변화를고려할경우점차소형주택에거주하는 20~40 대 ( 경제활동인구, 직장인으로유추 ), 70 대 ( 노인가구 ) 의 1~2 인가구는도시근교나도심에입지할것으로예상 1인가구는인구사회구조변화에따라지속적증가하여소형주택필요. 1 인가구의연령 (20~40 대직장인 ) 및거주특성 ( 도심, 단독, 월세 ) 을고려할때이들을위한주택유형은도심에위치하여직주근접가능하고, 저렴한주택형으로단독주택이며월세형으로나타남. 즉, 소형주택을필요로하는 1인가구는도심에입지하는비아파트수요이며, 임대수요임. [ 그림 1] 인구사회구조변화에따른주택의소형화와수요계층특성 2.2 부동산시장변화와주택규모 1) 부동산시장변화에따른주택건설 부동산급등기에서민의주거안정수단, 경기회복기에는민간의중대형공급을경기부양촉진책으로활용했으나 2008 년금융위기이후, 고용불안실질소득증가율감소로중대형수요감소, 더이상경기부양책이되지못함. 서민의주거안정을위해소형주택확대추진 4 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

2) 시기별, 지역별미분양주택추이 서울을포함한수도권지역에서 2000 년대후반으로갈수록그동안부동산경기의호황으로확대공급되었던 85 m2초과미분양이급증 지방에서는 85 m2초과와 60~85 m2이하의미분양추이가유사하게나타나고있으며, 특히, 2006 년이후, 85 m2초과대형주택의미분양이급증함. 2009 년이후, 85 m2초과대형주택의공급이감소되고, 미분양해소를위한분양가인하등업체의자구노력과전세수요의매매전환등으로감소 수도권과지방모두 60 m2미만의중소형주택의미분양물량은감소하는추세임. 60~85 m2는일정한수준을유지하는반면, 지방에서는 85 m2초과미분양추이와유사한패턴을보여, 수도권에비해지방주택시장여건이어려움을알수있으며법적배분비율보다는지역여건에맞는규모의주택공급이필요함을예측할수있음. 2005 년부터 85 m2초과의공급이감소함에따라서 2011 년하반기부터수도권과지방의대형미분양추세가역전되는현상을보이고있음. < 표 1> 시기별정책적 제도적 시장여건에따른규모별미분양현황 시기정책제도적여건시장여건 60 m2미만 60~85 m2 85 m2초과 1 차급증기 1995 년 ~1998 년주택대량공급시대 60 m2미만소형주택의무비율 30% 50% 1989 년 1 기신도시건설부동산경기호황 75,875 58,394 18,044 2차급증기 1998년 ~2000년부동산경기활성화 60 m2미만의무비율 10% 완화 60~85 m2 20% 하향조정 85 m2초과 20% 상향조정 1998 년외환위기부동산경기침체 32,529 43,732 26,440 2001 년 ~2004 년 투기억제서민주거복지 85 m2이하 10% 상향조정 85 m2초과 10% 하향조정 부동산경기활성화정책에따른투기심화 9,417 44,738 14,978 3차급증기 2005년 ~2009년부동산경기활성화 85 m2초과최대 50% 비중증가 2008 년글로벌금융위기부동산경기침체 7,294 69,924 88,381 2010 년 ~2011 년 부동산경기활성화친서민주택정책 배분비율 20% 조정가능 85 m2이하 10% 상향 85 m2초과 10% 하향 부동산경기침체지속 3,620 23,703 45,344 140,000 120,000 100,000 80,000 85 m2초과 60 m2 ~85 m2 60 m2미만수도권합계 140000 120000 100000 80000 85 m2초과 60 m2 ~85 m2 60 m2미만지방합계 60,000 60000 40,000 40000 20,000 20000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 [ 그림 2] 수도권규모별미분양추이 ( 호 ) 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 [ 그림 3] 지방규모별미분양추이 ( 호 ) 연구요약 l 5

건설에의한주택공급은단기적으로나타나는것이아니므로특정시기에특정시장상황에대처하기위해특정규모의편향된주택공급은향후미분양발생의우려가있음. 현재의소형부족, 대형미분양은과거공공은국민임대, 민간은중형위주공급에집중했기때문임. 3) 민간부문위축에따른중소형주택공급용지변경 2008 년이후글로벌금융위기와국내외부동산시장침체로민간의주택중대형주택건설용지에대해실수요자중심의중소형택지로의변환요구가증가됨. ( 당초계획된용적률을변경하지않는범위에서이를허용함. 택지개발업무처리지침 21 조 6항신설 ) 주택시장수요에맞는 85 m2이하로전환하여택지를공급 (LH) 하거나주택을건설 ( 민간 ) 할수있도록허용함. 단, 공동주택용지규모변경시에는용적률및택지공급가격을변경하지않고기반시설허용범위내에서개선 일반택지지구와보금자리지구의규모별건설용지용도변경추진현황을검토한결과시장에서요구되는주택규모는 60~85 m2로서중형주택수요임 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 기존변경 60 m2미만 60 m2 ~85 m2 85 m2초과 [ 그림 4] 택지개발지구세부규모별변경추진실적 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 기존변경 60 m2미만 60 m2 ~85 m2 85 m2초과 [ 그림 5] 보금자리지구세부규모별변경추진실적 4) 규모별전월세수요변화 전월세시장의경우서울, 수도권의경우, 대형주택의가격과변동률의하락폭이큰반면, 소형주택은상승폭이크게나타났고, 지방의경우대형주택의가격은보합세유지하고있음. 전월세난의일정부분은보금자리주택의대기수요흡수및경제침체로인한대형주택잠재수요를흡수하기때문인것으로 3~4 인용주택부족심화 6 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

2.3 정책동향변화와주택규모 보금자리주택의소형분양확대 (1 분양주택중 50 m2이하비율 70%, 60~85 m2비율 30% 2전체공동주택중 60 m2 :74 m2 :84 m2비율 50%:30%:20%), 로중형주택감소 택지개발지구중형이하확대 (85 m2이하 6:4 에서 7:3 으로확대 ), 승인권자재량권 20%p 확대했으나임대주택으로소형주택수요흡수될가능성높음. 재량권확대는수익성이있는중대형을확대할것임. 이와같은공공의소형주택확대와함께한편에서는그동안공공이담당했던중형주택공급이민간이양으로이어지므로전반적으로는중형주택의총량은감소하는것은아니나수요자입장에서는더이상공공이공급하는저렴한중형주택을공급받을수없음. 저렴중형주택감소 발코니확장, 안목치수등의적용으로중형의대형화로대형주택수요감소 도시형생활주택활성화로소형주택수요지원, 소형수요감소예상 이와같은정책은공공택지에서소형증가, 중형감소, 대형감소유도하여향후주택수급불균형및도시슬럼화가능성을배제할수없음. [ 그림 6] 부동산시장변화와주택규모 [ 그림 7] 최근정책동향에따른주택수요변화및주택규모 연구요약 l 7

2.4 환경변화와주택수요 인구사회구조변화로주택의소형화가예상되며, 소형주택수요는도심입지, 비아파트형소형임대주택소요로이는도시형생활주택으로지원가능 부동산시장변화로 3~4 인용중형주택부족이심화되나경기회복시대형주택미분양해소가능 소형확대및대형축소정책은향후규모별주택수급불균형을초래할가능성이매우높음. 바람직한도시상을구현하기위해중형주택공급유지 [ 그림 8] 환경변화에다른주택규모별수요진단 3. 공공택지규모별주택건설용지비율변화 3.1 택지개발업무지침의규모별공동주택건설용지비율변화현황 1996 년제도의통폐합이후, 소형주택의무비율은그이전보다완화됨. 1998 년외환위기이후시장침체및주택가격이하락되자, 경기및주택시장을활성화하를위해건설경기연착륙방안으로소형주택의무비율에대한조정을자율화하여 10% 하향조정하는한편, 85 m2초과의중대형규모를상향조정함. 2001 년이후그동안의경기활성화정책에의해주택가격이급등하자투기억제와주거복지를위해 85 m2이하중소형주택규모를상향조정함. 이후 8 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

주택시장활황으로인해주택가격이급격히상승하였고, 이러한주택가격 급등은주택공급부족으로인하여초래되었다는인식하에주택공급을확 대함. 특히, 소득수준향상에따른희망주택평형규모가증가하여 85 m2초 과중대형주택을상향조정함. 2008 년금융위기이후, 부동산시장침체와그로인한주택가격이하락하 자, 규모별배분비율을 20% 내에서탄력적으로조정가능하도록함. 그러나 2011 년부동산시장침체지속과중대형건설용지미매각, 중대형주택미 분양적체로다시 85 m2초과중대형을 1996 년의수준으로하향조정하도 록제도가변경됨. 이와같은공동주택건설용지의배분비율조정은지자체장으로하여금탄 력적으로일정수준내에서조정가능하도록하였지만기본적인기준은여 전히정부에서관리하고, 시장상황에따라비율을변동시키고있음. < 표 2> 시기별공공주택건설용지배분비율변경특성 1996 1998 1998 2001 2005 2010 2011 소형주택의무비율완화수도권 3:4:3 소형주택의무비율조정자율화 외환위기, 주택가격, 주택시장활성화 85 m2초과상향조정 주택가격 부동산시장불안투기억제 85 m2이하상향조정 주택가격 부동산시장안정주택공급 85 m2초과상향조정 주택가격 부동산시장침체주택시장활성화 주택가격 부동산시장침체, 중대형미분양 20% 내조정가능 85 m2초과하향조정 수도권 3:2:5 수도권 3;3:4 수도권 5:5 20% 내수도권 3:4:3 10% 하향조정기타 2:5:3 기타 2:3:5 기타 2:4:4 5:5 조정가능기타 2:5:3 3.2 규모별공동주택건설용지비율변화배경및요인분석 최소 1년, 평균 3~5 년마다변화빈번, 단기적수요변화에적극적대응 ( 시장수요대응 ) 조정비율근거불분명 ( 소형하한, 대형상한규정, 비율조정시통계적수치기반아님 ) 시장수요를반영했으나사업기간의소요로공급량이시장수요를결정함 3.3 공공택지소형주택공급성과와한계 소형주택은공공사업시행자인 LH 에의해서공급되어왔으나그것도대부분임대위주공급되어왔음. 시기별로는 2000 년대이후소형분양주택급감하고있음. 연구요약 l 9

공공택지의소형주택은가족으로구성된일반가구대상, 무주택세대주로서청약저축가입자대상, 기대수익에따른소형청약한계, 도시외곽입지, 도심지와접근성취약 주택수요를충족시키기위한공공의택지개발에의한아파트의대량공급에도불구하고, 소형분양아파트의공급이미흡한점은소형가구가희망하는주택유형과규모가시기별, 지역별로차이가나기때문 향후, 공공택지에서의소형분양공급확대는수요자의소형가구의주택수요특성과공공택지에서공급되는주택특성과의괴리가있기때문에어려울것으로보임. 3.4 소형가구주택수요와공공택지공급주택수급불합치 1~2 인가구의지역별거주특성상양호한주택및주거환경확보보다는직주근접에의해교통비가절감되는주택에대한만족도가더높음 보금자리주택이나택지개발사업지구와같이도시외곽의주거단지내소형주택보다는기성시가지내대중교통접근성이좋은역세권주변의소형주택을선호 택지개발사업지구의아파트형주택은고가의주택형으로도심에거주하는 1~2 인가구의월세형의저렴주택수요특성에도맞지않음, 비도시에거주하여 1인당주거소요면적이높은소형가구의특성에도맞지않음. 도시외곽의택지개발지구보다는기성시가지내소형주택공급이주택정책의실효성을높이는방안임. 신도시내소형주택의공급량증가는신도시의주거환경및교통환경을보다빠르게악화시켜양호한주거환경등을찾아도시외곽의공공택지지구로오는수요자의요구에부응하지못하여수급불합치가발생 4. 공동주택규모별수요분석및비율분석 4.1 분석틀및분석방법 첫째, 현재까지사전예약이완료된보금자리주택지구 (1~3 차, 위례신도시 ) 에서의규모별경쟁률을분석하여보금자리주택지구에서의수요맞춤형규 10 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

모의주택유형이어떤유형인지분석 둘째, 시장여건및수요를고려하여현재까지 LH 가추진하고있는택지지구 ( 보금자리, 택지개발, 신도시 ) 에서규모별공동주택건설용지의용도변경에의한규모별변경현황및실적을분석 셋째, 2010년주거실태조사를통해가구원수별향후 2년내규모별주거선호도를분석하고 2010년센서스를기반으로한가원수별가구추계 (2012~2030) 결과를활용하여중장기적관점에서규모별공동주택건설비율을산출 [ 그림 9] 분석틀및분석방법 4.2 보금자리지구공공분양규모별경쟁률 사전예약이완료된보금자리지구 (1~3 차 ) 8개와위례신도시의전체적인경쟁률은서울지역내에입지한서울강남, 서울서초지구의경쟁률이높았고, 서울일부지역에위치한위례신도시의경쟁률이높게나타남. 고양원흥이나구리갈매등은서울도심으로부터 15km 이내에입지하여거리상으로근접하였지만, 행정구역상경기도에위치하여전체적경쟁률이높지않음. 서울도심과가장멀리떨어진시흥은계 (20.7km) 지역의경쟁률이가장낮 연구요약 l 11

았고, 거리상으로유사한하남미사, 하남감일은서울동남생활권과인접하여경기도에입지하는다른보금자리지구에비해상대적으로경쟁률이높게나타남. 지구별로공공분양경쟁률은서울지역에입지할수록, 서울도심과의거리에의한접근도가높을수록, 서울생활권과의연계성이높은지역에위치할수록경쟁률이높게나타남. 주택규모별로는서울지역에입지한지구는 59 m2, 84 m2의양유형에경쟁률이높고, 위례신도시에서는규모별로순차적으로높게나타나고있어주택규모가클수록경쟁률도높게나타남. 보금자리주택의특별공급은 3자녀이상특별공급, 노부모부양특별공급, 신혼부부특별공급, 생애최초특별공급이있음. 2) 가구특성별로는 3자녀이상가구는서울지역이나서울인접지역에위치한보금자리지구에서 84 m2형에경쟁률이높게나타나가구구성원이많을수록규모가큰주택선택함. 신혼부부등 2인이상의가구는 59 m2형의주택을선택하고있었고, 위례신도시에서는 84 m2형의경쟁률이높게나타남 생애최초주택구입자는 84 m2형을주로선택하는하는한편, 75 m2, 78 m2의경쟁률도높게나타나고있음. 즉, 사업지역의면적이작고, 서울지역에입지한지역에서는가구구성원수가많을수록주택규모도보다넓은규모를선택하고있는반면에, 사업지구가크고서울에인접한지역에서는가구구성원수가적어도보다넓은주택규모를선택하고있음. 노부모부양가구는일부 84 m2형에경쟁률이높기도했으나위례신도시의경우 54 m2형의주택에서경쟁률을보여고령가구소형주택선호함. 보금자리지구의입지별, 사업지역규모별로나타난가구특성별주택규모선택은가구구성원이사업지구가서울지역에위치하여도심에근접하고규모가작은지역에서는가구구성원수가작을수록소형주택을선택하고, 가구구성원수가클수록중형이상의주택을선택함. 반면, 사업규모가크고, 서울지역에인접한지역에서는가구구성원수가적다하더라도보다큰규모의주택 (74 m2이상 ) 을선택함. 2) 각특별공급유형별입주자격요건은본문에각주설명 12 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

40.00 35.00 총괄경쟁률 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 59 74 84 59 74 84 59 74 84 51 59 74 84 74 84 59 74 81 84 51 59 74 84 51 59 74 51 54 59 75 78 84 서울강남서울서초고양원흥하남미사구리갈매부천옥길시흥은계하남감일위례신도시 (14.6km) (12.6km) (11.9km) (18.5km) (14.9km) (17.8km) (20.7km) (17km) (17.8km) [ 그림 10] 보금자리주택지구 (1 차 ~3 차 ) 규모별총괄경쟁률 90.00 80.00 70.00 60.00 3 자녀 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 59 74 84 59 74 84 59 74 84 51 59 74 84 74 84 59 74 81 84 51 59 74 84 51 59 74 51 54 59 75 78 84 서울강남서울서초고양원흥하남미사구리갈매부천옥길시흥은계하남감일위례신도시 [ 그림 11] 보금자리주택지구 (1 차 ~3 차 ) 규모별 3 자녀가구경쟁률 70.00 60.00 신혼부부 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 59 74 84 59 74 84 59 74 84 51 59 74 84 74 84 59 74 81 84 51 59 74 84 51 59 74 51 54 59 75 78 84 서울강남서울서초고양원흥하남미사구리갈매부천옥길시흥은계하남감일위례신도시 [ 그림 12] 보금자리주택지구 (1 차 ~3 차 ) 규모별신혼부부경쟁률 연구요약 l 13

70.00 60.00 생애최초 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 59 74 84 59 74 84 59 74 84 51 59 74 84 74 84 59 74 81 84 51 59 74 84 51 59 74 51 54 59 75 78 84 서울강남서울서초고양원흥하남미사구리갈매부천옥길시흥은계하남감일위례신도시 [ 그림 13] 보금자리주택지구 (1 차 ~3 차 ) 규모별생애최초가구경쟁률 60.00 50.00 노부모 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 59 74 84 59 74 84 59 74 84 51 59 74 84 74 84 59 74 81 84 51 59 74 84 51 59 74 51 54 59 75 78 84 서울강남서울서초고양원흥하남미사구리갈매부천옥길시흥은계하남감일위례신도시 [ 그림 14] 보금자리주택지구 (1 차 ~3 차 ) 규모별노부모가구경쟁률 4.3 택지지구의규모별용도변경에의한입지별 규모별주택수요 보금자리지구, 택지개발지구, 신도시의용도변경추진현황을분석한결과입지별로는수도권과광역시를입지한사업지구외에기타지역에입지한사업지역에서는대형주택건설용지의용도변경이상대적으로크지않음. 수도권과광역시를제외한기타지역에서는여전히 85 m2초과주택에대한수요가있음을시사한다고볼수있음. 사업유형별로는신도시가규모가큰만큼용도변경에주택규모도크게변동하였고, 특히, 파주운정의경우에는 60m2미만의주택으로도변경하였음. 대부분의택지지구들이 85 m2초과용지를축소하여 60~85 m2를확대하고있으나보금자리지구중하남미사의경우에는 60 m2미만을축소하여 14 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

60~85 m2로용도변경하고있음. 이는서울과인접한지역의경우라하더 라도소형주택보다는중형주택에대한수요가높음을나타내는것임. 6,000 4,000 85m2초과 60m2 ~85m2 60m2미만 2,000 0-2,000-4,000 18.5km 11.9km 15.8km 48.9km 11.9km 30.9km 61km 30.3km 29.9km 26.6km 273.2km 268.8km 141.1km 88.3km 450.7km 191.4km 109.8km 303.2km보금자리보금자리택지개발택지개발택지개발택지개발택지개발신도시신도시신도시택지개발택지개발신도시택지개발택지개발택지개발택지개발택지개발하남미사고양원흥남양주별내화성향남2 고양삼송안산신길평택청북양주옥정김포한강파주운정광주효천2 광주선운대전도안원주무실제주삼화전주하가청주율량마산현동수도권수도권수도권수도권수도권수도권수도권수도권수도권수도권광역시광역시광역시기타기타기타기타기타 -6,000 [ 그림 15] 택지지구 ( 보금자리, 택지개발, 신도시 ) 주택규모별용도변경현황 4.4 공동주택규모별수요분석 1) 분석방법 첫번째단계에서는공동주택규모별수요분석및비율분석을위해우선 2010 년주거실태조사자료 ( 국토연구원, 2010) 를이용하여가구원수 (1 인, 2 인, 3인, 4인가구이상 ) 별로향후 2년내 (2012) 이사를희망할경우규모별선호비율산출 두번째단계에서는가구원수별전체주택규모별희망비율을통계청의 2010 년센서스를기반으로추계된가구원수별가구수추계 (2012~2030) 결과에적용하여규모별, 연도별 (2012~2030) 전체주택량을일차적으로산출. 여기에공동주택의규모별, 연도별비율을산출하기위해 2010 주거실태조사의전체가구의공동주택규모별선호비율을적용하여공동주택의규모별, 연도별량과증분을산출하고비율도출 세번째단계에서는두번째단계에서산출된공동주택규모별, 연도별결과치에 2010 주거실태조사및주택정보시스템의공동주택의점유형태 ( 분양 / 임대 ), 지역별 ( 서울, 수도권, 지방 ), 주체별 ( 공공, 민간 ) 비율을적용하여규모별연도별량, 증분에따른비율을각각산출 분석의기간 : 설문조사가 2010 년향후 2년내이사계획으로응답했으므로 연구요약 l 15

2012 년기준으로하여산출된공동주택규모별비율을신규사업지구에적용하기위해 2020 년이후의값을최종선택. 2020 년은신규택지개발이 2012 년도지정될경우택지개발의일반적사업기간이 8년이소요된다고가정하였을때의시점이므로향후공동주택의규모별수요를미리예측하여현시점에적용한다는점에서타당 단, 가구추계자료는가구요인, 멸실요인, 소득요인이모두고려된추계량을활용하여야하나분석의단순화나자료의한계상가구요인만고려된가구추계인구를활용함.( 멸실요인 ( 소형감소 ) 과소득요인 ( 대형증가 ) 은상쇄하는것으로가정 ). 산출과정역시장기비율추계에대한한계가존재 [ 그림 16] 공동주택규모별수요분석및비율분석방법 2) 분석결과 전체공동주택비율은 60 m2 :60~85 m2 :85 초과가 53%:40%:7% 로서소형이가장높게나타남. 이는분석대상을임대주택이포함된전체공동주택을대상으로했기때문임. 점유형태 ( 분양, 임대 ) 중분양공동주택비율만별도로산출하면, 31%:51%:18% 로중형이높게나타남. 향후 2년내이사계획을근거로하였으므로무주택세대주가최초로주택구입시소형보다는중형을선호할것으로보임. 소득과주택면적간의상관관계에의해소득이증가될경우 1인당주거소요면적이증가하므로향후주택수요는주거환경이양호하고, 같은가격이면보다넓은주택을확보할수있는도시외곽의중형주택으로수요가될것임. 16 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

임대형은소형이 72% 로서높게나고있어전체공동주택규모별비율중소형은분양보다임대를더선호한다고판단할수있음. 지역별 ( 서울, 수도권, 지방 ) 규모별비율은서울과, 서울을제외한수도권은유사하고, 지방과는차이가있음. 서울과수도권에서소형이 58% 이상으로높게나타나는데이는임대수요가포함되었기때문인것으로서울을포함한수도권에서소형임대가높다고판단됨. 주체별 ( 공공, 민간 ) 전체공동주택의비율은 35%:40%:25% 로서중형주택비율이높음. 이는임대주택이포함된비율로서임대주택을제외하면소형비율은낮아질것임. [ 표 3] 공동주택규모별 ( 점유형태별, 지역별, 택지종류별 ) 평균비율 규모 60 m2미만 60~85m2 85 m2초과 공동주택비율 ( 증분 ) 52.9% 39.5% 7.6% 분양공동주택비율 ( 증분 ) 31.1% 51.4% 17.4 임대공동주택비율 ( 증분 ) 71.6% 25.6% 2.7% 서울공동주택비율 ( 증분 ) 63.3% 30.8% 5.6% 수도권공동주택비율 ( 증분 ) 58.1% 34.3% 7.6% 지방공동주택비율 ( 증분 ) 55.7% 35.7% 8.6% 합계 34.9% 39.4% 25.7% 공공택지내분양 24.2% 26.4% 49.4% 공동주택비율임대 35.5% 44.1% 20.4% 합계 19.6% 29.7% 50.7% 민간택지내분양 31.6% 36.7% 31.7% 공동주택비율임대 25.9% 37.7% 36.4% 5. 공동주택규모별공급실태분석 2000 년이후시행하고있는공공택지개발사업의유형을택지개발지구, 신도시지구, 보금자리전환지구 ( 국민임대지구 ), GB 보금자리지구로구분하여, 각사업유형별주택계획기준을검토하고, 실제공급실적을분석하여계획과실제공급내용의차이점을파악함. 각유형별공동주택의건설기준은상이하며기준비율과실제비율에있어서도차이가나타나고있음. 연구요약 l 17

< 표 4> 택지유형별건설기준및실제건설비율 택지유형 기준비율실제비율 60m2이하 60~85 m2이하 85m2초과 60m2이하 60~85 m2이하 85m2초과 택지개발지구 30% 40% 30% 44% 40% 16% 신도시지구 25~35% 35~45% 25~35% 28% 47% 25% 보금자리전환지구 30% 30% 40% 58% 33% 8% GB 보금자리지구 30% 40% 30% 47% 38% 15% 각, 택지개발지구유형의규모별건설비율별실제건설비율의적합성분석결과 4개택지개발사례유형의실제건설비율은건설기준비율에적합 소형주택의경우허용한주택의범위에서최대한많이건설을하는반면에대형주택의경우에는허용가능비율보다매우낮은수준으로건설됨. 대형수요는공공택지개발에서의공급량이매우낮은것으로분석됨. 2010 년주거실태조사상아파트이사희망자중중대형주택희망비율이높은수준으로분석됨. 실제수요조사결과가차이가있음 100% 80% 60% 40% 20% 0% 보금자리전환지구 GB 보금자리지구신도시택지개발지구 60 m2미만 60 m2 ~85 m2 85 m2초과 [ 그림 17] 택지지구별규모별공급비율 100% 80% 60% 40% 20% 0% 00 년 01 년 02 년 03 년 04 년 05 년 06 년 07 년 08 년 09 년 10 년 11 년 60 m2미만 60 m2 ~85 m2 85 m2초과 [ 그림 18] 공공택지개발전지구규모별주택건설비율 18 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

연도별, 규모별주택의공급변동폭이매우크게나타남. 이는시장상황에따라규모별주택공급의비율을변경한것으로향후, 다른규모의부족현상을초래함. 2002 년에는중형주택의공급이 50% 이상이었으나다음해인 2003 년의경우소형주택의공급이 50% 를넘고있음. 이는단기적인시장상황에맞춰공급한예로중장기적인안목에서주택공급필요 6. 공공택지규모별공동주택건설비율개편방안 6.1 규모별개편시고려요소 공공택지의역할과목적에부합 : 일반가구대상, 무주택세대주, 기반시설을갖춘도시로서규모별균형적공급으로바람직한도시상구현 중장기적비율의개편방안은주택공급량에는영향을줄것이나주택가격에는영양이미비하므로중장기적관점에서비율개편이주택시장에무리가없을것임. 시행자의지속가능한공급가능성확보를위해공급가격인상및정부지원강화필요 6.2 공공택지규모별주택건설비율개편방안 1) 공공택지규모별공동주택건설용지비율개편방향 사업소요기간 8년을고려할때중장기적관점에서개편하는것이타당. 공공택지개발의목적역할 ( 일반가구대상, 무주택세대주, 도시외곽입지, 충분한도시기반시설을갖춰높은주택가격특징 ), 가격및공급량에미치는영향, 사업자의지속가능공급가능성을고려하여중장기적관점에개편하는타당 2) 공동주택의규모별수요분석결과를반영한중장기적개편방안 2010 주거실태조사를통해분석한가구원수별규모별선호도와 2010 센서스를기반으로한 2012~2030 년가구원수별가구추계결과를활용하여공동주택규모별 ( 점유형태별, 지역별, 주체별 ) 비율을산출하고, 그산출결과 연구요약 l 19

와실제규모별공급실태분석결과를종합하여중장기적비율개편방안제시 공동주택규모별수요비율 ( 지역별, 주택유형별, 사업주체별 ) 을토대로장기적인개편방안으로서 1,2,3 안의 3개안을제시함 1안인 60 m2미만 : 60~85 m2이하 : 85 m2초과 =3:4:3 은현재와같은수준으로중형주택의수요는지속적으로증가할것이며소형가구도 1인당주거소요면적의증가로중형주택규모를선택하게될것이라는점에제안 3안인 3:5:2 는발코니확장이나안목치수적용으로중형주택의대형화가일어나고수요자도주거비가많이소요되는대형보다는그만큼의역할을할수있는중형주택을선택할것이라는점에제안함. 따라서대형주택의비율을축소하여중형주택으로전환한 3:5:2 의비율로조정하는것이바람직할것으로판단 개편방안중 2안인 3.5:4:2.5 는 1안과 3안의중간치로서제시한안으로소형주택을좀더늘리거나대형주택을축소하여규모별균형있는공동주택공급을도모하고자제안함. < 표 5> 중장기적공동주택비율개편방안중장기적개편방안 60m2미만 60~85 m2 85m2초과비고 1안 3 4 3 규모별균형배분 2안 3.5 4 2.5 중형확대 ( 사업성고려 ) 3안 3 5 2 7. 결론 인구사회구조변화에따라주택의소형화가시대적흐름이나 1~2 인가구와같은소형가구의특성과공공택지개발에서공급되는주택의특성상공공택지보다는기성시가지에서의소형주택확대가더시급함. 현실적으로는지자체여건상주택공급의리스크를담보할수있는최소한의안전장치로서주택규모별건설비율이어느정도시점까지는유지필요. 장기적으로는정부에서일괄적으로제시하는구체적인주택건설비율보다는사업주체와지자체간의협의에의해규모별주택건설비율결정필요 20 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

차례 제1장서론 3 1.1 연구배경및목적 3 1.2 연구의내용및범위 7 1.3 연구방법 9 1.4 선행연구동향 10 제2장환경변화에따른규모별주택수요변화진단 19 2.1 인구사회구조변화와주택수요 19 2.2 부동산시장환경변화와주택수요 28 2.3 최근정책동향변화와주택수요 46 2.4 환경변화에따른규모별주택수요진단소결 54 제 3 장공공택지규모별공동주택건설용지비율변화분석 57 3.1 공공택지규모별공동주택건설용지비율변화분석 57 차례 l 1

3.2 공공택지소형주택공급성과와한계 68 3.3 소형가구주택수요와공공택지공급주택수급불합치 73 제4장공동주택규모별수요분석및비율분석 79 4.1 공동주택규모별수요분석및비율분석방법 79 4.2 보금자리지구공공분양규모별경쟁률과수요분석 81 4.3 택지지구규모별공동주택용지용도변경과수요분석 92 4.4 공동주택규모별수요분석및비율분석 98 제5장공동주택규모별공급분석및비율분석 117 5.1 공공택지개발사업유형별주택계획기준 117 5.2 공동주택규모별공급분석및비율분석 125 5.3 사업유형별공동주택규모별공급분석및비율분석 136 제 6 장공공택지규모별공동주택건설용지비율개편방안 143 6.1 공공택지규모별공동주택건설용지비율개편시고려사항 143 6.2 공공택지규모별공동주택건설용지비율개편방안 152 제 7 장결론 161 7.1 연구결과요약 161 7.2 정책적함의와한계 164 참고문헌 167 2 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

차례 l 3

표차례 표 선행연구분석 표 연도별총조사인구및연평균증가율 표 연도별유소년생산연령및고령인구추이 표 지역별유소년생산연령및고령인구현황 표 인구및가구변동추이 표 가구원수규모 표 가구원수가구추계 표 인가구의연령및혼인상태 표 인가구규모 표 인가구의연령별주거유형및점유형태 표 주택점유형태추이 표 년수도권유형별월세가격변동률 표 년이전부동산시장과부문별주택건설특성 표 년이후부동산시장과부문별주택건설특성 표 지역별규모별가격및변동률 표 이전주택과현주택의주택점유형태변화양상단위 표 시기별정책적제도적시장여건에따른규모별미분양현황 표 시기별규모별미분양주택현황재고기준호 공공민간 표 시기별지역별규모별미분양주택현황 표 보금자리주택지구소형분양비율변경에따른호수변화예시 표 최근택지지구관련소형주택의정부정책 표 발코니확장관련법규내용 표 연도별조사대상발코니면적및확장후면적 표 주택유형별공급방안 표 택지개발업무관련지침제 개정일지 표 택지개발지구내규모별비율변화 표 경제상황부동산시장정책기조변화에의한공공택지규모별 공동주택건설용지비율변화현황 4 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

표 지역별인가구의연령 표 최초주택구입시소요기간 표 지역별인구가구조변화에대응한주택공급실적 표 보금자리주택 차지구위례신도시포함주택규모별공공분양 사전예약경쟁률신청배정비율 표 보금자리주택 차지구별위례신도시포함주택규모별공공분양 사전예약경쟁률신청배정비율 표 공공분양의특별분양배정량및비율 표 보금자리지구 차위례신도시포함의공공분양분야별경쟁률 표 공동주택용지규모변경추진실적 표 택지개발지구내주택규모변동호수 월기준호 표 택지개발사업지구의규모별건설용지및호수변경내역m2호 표 보금자리지구내주택규모변동호수 월기준호 표 보금자리지구규모변경종합 년월기준m2호 표 택지지구보금자리택지개발신도시의규모별용도변경 표 가구원수별희망주택크기비율 표 가구원수별전체가구추계 표 년가구원수별주택규모추계치 표 가구원수별연도별주택증감률 표 주거유형별주택규모추계비율 표 연도별규모별아파트재고및비율추계 표 아파트추계규모별주택증가분및비율 표 점유유형별주택규모추계비율자가 표 연도별규모별분양아파트재고추계및비율 표 연도별규모별분양아파트증가분및비율 표 점유유형별주택규모추계비율임대 표 연도별규모별임대아파트재고추계및비율 표 연도별규모별임대아파트증분및비율 표 이사희망지역별주택규모추계비율서울 표 연도별규모별서울지역재고추계및비율 표 연도별규모별서울아파트증가분및비율 표 이사희망지역별주택규모추계비율수도권 표 연도별규모별수도권지역재고추계및비율 표 연도별규모별수도권아파트증가분및비율 표 이사희망지역별주택규모추계비율지방 차례 l 5

표 연도별규모별지방지역재고추계및비율 표 연도별크기별지방아파트증가분및비율 표 택지유형별주택규모추계비율공공 표 연도별규모별공공택지아파트재고추계및비율 표 연도별규모별공공택지아파트증분및비율 표 택지유형별주택규모추계비율민간 표 연도별규모별민간택지아파트재고추계및비율 표 연도별규모별민간택지아파트증분및비율 표 공동주택규모별점유형태별지역별택지종류별평균비율 표 택지개발지구의주택용지별배분비율 표 택지개발지구공동주택용지규모별배분비율 표 신도시주택건설기준표 표 보금자리전환지구국민임대주택단지유형별차이 표 보금자리전환지구국임임대주택단지주택용지배분비율 표 보금자리전환지구국민임대주택단지공동주택용지규모별배분비율 표 보금자리주택지구주택용지별배분비율 표 보금자리주택지구공동주택용지규모별배분비율 표 보금자리주택지구임대주택건설비율 표 사업유형별공동주택규모별배분비율 표 택지개발지구면적지구계획및면적내용 표 택지개발지구주택건설내역 표 신도시개발지구지구계획및면적단위 m2 표 신도시개발지구주택건설내용 표 신도시개발지구연도별주택규모및건설비율 표 보금자리전환지구지구계획및면적단위 m2 표 보금자리전환지구주택건설내역 표 보금자리전환지구규모별연도별호수및비율 표 보금자리주택지구토지이용계획및면적 표 보금자리주택지구공동주택건설내역 표 보금자리주택지구규모별연도별호수및비율 표 택지유형별건설기준및실제건설비율 표 택지개발업무지침내규모별택지원가조성표단위 표 중장기적공동주택비율개편방안 6 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

그림차례 그림그림그림그림그림그림그림그림그림그림그림그림그림그림그림그림그림그림그림그림그림그림그림그림그림그림 연구의흐름및내용총조사인구및증감률장래인구추계출산율변화연령계층별인구구성및노령화지수고령화추이와초고령사회진입시기연령별인구구성비율변화베이비붐세대의은퇴추이연도별총조사가구수및증가율가구원수규모가구원수가구추계인가구연령분포지역별인가구증가추이인구사회구조변화에따른주택의소형화와수요계층특성시기별규모별아파트매매가격지수및변동률시기별규모별아파트전세가격지수및변동률시기별지역별아파트매매가격지수및변동률시기별지역별아파트전세가격지수및변동률서울아파트규모별매매가격지수및변동률서울아파트규모별전세가격지수및변동률수도권아파트규모별매매가격지수및변동률수도권아파트규모별전세가격지수및변동률지방아파트규모별매매가격지수및변동률지방아파트규모별전세가격지수및변동률시기별규모별미분양주택추이호수도권규모별미분양추이호 차례 l 7

그림 지방규모별미분양추이호 그림 부동산시장변화와주택규모 그림 보금자리주택지구소형분양비율변경에따른성남고등지구 호수변화예시 그림 중심선치수설계방법과안목치수설계방법차이 그림 전국도시형생활주택준공현황호 그림 도시형생활주택시기별지역별인허가현황 그림 최근정책동향에따른주택수요변화및주택규모 그림 환경변화에다른주택규모별수요진단 그림 시기별택지개발규모별건설용지비율변화 그림 택지개발지구내규모별공동주택건설용지비율변화수도권 그림 택지개발지구내규모별공동주택건설용지비율변화기타 그림 서울시시기별규모별분양아파트공급현황입주일기준호 그림 수도권시기별규모별분양아파트공급현황입주일기준호 그림 지방시기별규모별분양아파트공급현황입주일기준호 그림 시기별규모별전국 분양아파트공급현황당해입주실적 그림 시기별규모별전국민간분양아파트공급현황당해입주실적 그림 분석의틀및분석방법 그림 보금자리주택 차지구위례신도시포함 주택규모별공공분양사전예약경쟁률신청배정비율 그림 보금자리주택지구 차의주택규모별특별분양경쟁률 그림 보금자리지구별 m2평당분양가 그림 보금자리주택지구차 차규모별총괄경쟁률 그림 보금자리주택지구차 차규모별자녀경쟁률 그림 보금자리주택지구차 차규모별신혼부부경쟁률 그림 보금자리주택지구차 차규모별생애최초경쟁률 그림 보금자리주택지구차 차규모별노부모경쟁률 그림 택지개발지구세부규모별변경추진실적 그림 보금자리지구세부규모별변경추진실적 그림 택지지구보금자리택지개발신도시주택규모별용도변경현황 그림 공동주택규모별수요분석및비율분석방법 그림 공공택지개발지구규모별연도별호수및비율 그림 신도시개발지구규모별연도별호수및비율 8 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

그림그림그림그림그림그림 보금자리전환지구규모별연도별호수및비율보금자리주택지구규모별연도별호수및비율각택지지구별규모별공급비율공공택지개발전지구시기별규모별주택건설비율의분양임대주택공급실적규모별주택공급현황 차례 l 9

10 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

제 1 장 서 론 1.2

제 1 장서론 1.1 연구배경및목적 1.1.1 연구의배경인구 가구, 사회 경제, 공간구조변화 3) 등에따라생애주기, 라이프스타일이이전과는다른양상을보이고있으며, 주거유형수요도소형주택으로전환되고있다. 2008 년글로벌금융위기이후국내외주택시장침체에따라실수요자중심으로소형주택에대한요구가높아지고있으며, 현정부의친서민정책기조에따른서민주거안정을목적으로주택공급유형도자가소유촉진을위한소형주택이확대되는추세이다. 특히, 정부는서민주거안정을목적으로다양한주택정책과함께상당한규제완화를통하여주택공급을확대하고있다, 그일환으로기성시가지에서는규제완화를통해도시형생활주택을, 도시외곽의공공택지개발지구에서는소형공동주택건설용지의배분비율확대 (2011.6) 및단독주택의가구수제한규정폐지 (2011.5) 를통해소형주택을확대하고있다. 2000 년대중반이후, 인구 사회구조의변화에따른 1~2 인가구의급격한증가로소규모유사주택들이시장에등장하였고, 이를제도권안에유입시키기위한준주택제도및도시형생활주택과같은소형주택관련제도들이마련되었다. 또한, 현정부는취약계층의주거안전망확보를위한공공임대주택과더불어서민의자가소유촉진을위한소형분양주택공급확대등을담은보금자리주택공급정책을추진하고있다. 이후, 2008 년글로벌금융위기로인한부동산시장장기침체로중대형주택 3) 인구및가구증가추세현저히둔화, 고령화의급격한진전및 1 인가구의급격한증가등으로주택수요감소, 가구의주택수요특성변화등수요여건변화, 수도권의중심지역개발가능지고갈, 주변지역개발지속적확대로도시의외연적확산한계점도달로교통체증및직주분리에따른사회적비효율성증대등공급여건변화 제 1 장서론 l 3

에대한미분양증가가누적되자, 정부는 2009 년택지개발지구에서민간요청시 85 m2초과용지를 85 m2이하용지로용도변경을허용하는등 (2010.6), 미분양해소및주택건설활성화를위해정부와민간이시장상황에공동대처하고있다. 또한, 정부는최근전월세시장불안이심화되자시장안정을위해소형주택공급정책을추진하여보금자리주택지구에공공분양주택중 60m2이하규모의주택비율을 20% 에서 70% 로확대하였으며 4), 10 년 분납임대는 60% 에서 80% 로확대 (2011.2) 하는등, 시장환경변화에대응하고있다 5). 이와같은소형주택수요증가와이에대한정부의대응은인구및가구구조의변화에서기인하며, 1~2 인가구의증가로규모별주택수요가변화할것이라는전제하에서출발한다. 그러나 1~2 인가구증가를위해반드시소형주택공급을확대해야한다는정책적판단시에는여러가지고려할사항들이존재하고이들을다각적으로분석해야한다. 즉, 1~2 인가구의낮은신규주택구입의사와주택구입능력, 교통비용등을절감하기위한직주근접선호도증가, 실업률증가및낮은소득증가율에따른자가소유주택보다는전월세주택희망, 또는소득이높은 1~2 인가구의중형평형이상희망등가구수가작다고소형평형의신규분양주택을원하는것은아니라는점이다. 최근에는소득증가로 1인당주거소요면적이증가됨에따라과거 3~4 인이거주하던주택의크기와현재 1~2 인가구가거주하는크기가동일하게나타나는등다양한유형의소형가구가필요로하는주택의규모를면밀히살펴볼필요가있다. 그리고기성시가지와도시외곽의공공택지개발지구에서추진하는소형주택확대정책이소형주택을필요로할것이라고전제한 1~2 인가구의주택수요와부합하는지규명하여야한다. 이중에서도규제완화에의해민간의자율적공급확대를유도하는기성시가지정책보다는공공 ( 정부 ) 이계획적으로대량공급하여정책적효과가큰공공택지개발에서의소형주택공급확대정책을집중적으로검토할필요가있다. 1~2 인가구가필요로하는소형주택유형과공공택지개발에서공급되는 4) 전월세시장불안과 LH 의재무구조악화에따라 LH 는 60 m2이하주택을집중공급하고, 민간은 60~85 m2를공급하도록하여보금자리주택공급계획달성 (2011.6.29 보도자료 ) 5) 상세한규모별비율변동은 60 m2에서 20% 70%( 절반은 50 m2이하규모임 ), 60~85 m2 80% 30%(74 m2중심으로공급 ) 변경 4 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

소형주택유형의부합여부를규명하기위해서는우선적으로공공택지의목적및역할을진단하여공공택지에서개발되는주택의특성을파악하여야한다. 공공택지개발사업은시급한주택난을해소함으로써국민주거생활의안정과복지향상에기여함을목적으로한다 6). 따라서조성된택지는서민주택건설용지 ( 국민주택규모주택건설용지 ) 로우선공급하는것을원칙으로한다 7). 서민주택건설용지를저렴하게공급하기위해국민주택규모의건설용지는택지조성원가이하로공급할수있도록하고, 공급가격은도시의발전과택지공급의원활한수급을위하여용도별 지역별 공급대상자별로차등공급을고려하여결정한다 8). 공공택지에서공급되는주택공급대상자는청약저축에가입한무주택세대주를대상으로하며, 특히, 가족으로구성된가구를우선대상자로하고있다. 보금자리주택에서의신혼부부, 노부모부양자특별공급등의규정은공공택지에서의주택공급이가족으로구성된가구를정책적대상으로우선배려하고있음을보여주고있으며, 일반택지개발지구에서의국민주택규모이하분양시에도동일순위경쟁시부양가족수를우선으로하고있다 ( 저축기간 < 무주택기간 < 부양가족수 ). 결론적으로공공택지에서공급하는주택은국민주택규모의주택건설용지를저렴하게우선공급함으로써서민의주거안정을도모하며, 가족으로구성된가구를정책적대상으로우선배려하기때문에일반적인서민의가족형가구를대상으로한다는특성을갖고있다. 계획적개발로공공시설및기반시설이잘갖추어진도시구조를형성하는공공택지개발지구에현용적률을유지한채, 소형주택을확대할경우해당지구의기반시설부족을초래하여주거환경의질을악화시킬우려가있다. 1~2 인가구증가와같은가구변화에따라주택시장은정부의주택정책과함께일부특정주택수요에의해공급이확대되고있는추세이다. 그러나이를중대형주택에서바로소형주택으로의전환으로보기에는무리가있다. 6) 택지개발촉진법제1 조목적편집 ( 도시지역의시급한주택난 ( 住宅難 ) 을해소하기위하여주택건설에필요한택지 ( 宅地 ) 의취득 개발 공급및관리등에관하여특례를규정함으로써국민주거생활의안정과복지향상에이바지함을목적으로한다.) 7) 사업시행자는개발한택지를국민주택규모의주택건설용지와기타의주택건설용지및공공시설용지로구분하여공급하되공공시설용지를제외하고는국민주택규모의주택건설용지를우선공급함. 8) 서민주택건설용지를원가이하로저렴하게공급하고자하는것이공영개발의목적이고수용방식의정당성을확보하는공공성의근거가됨. 제 1 장서론 l 5

1~2 인가구증가에따른저가소형주택의재고부족문제는재개발 재건축등의기성시가지정비가대부분완료되어가는서울에한정된상황이고, 경기도나인천의경우는아직저가소형다가구주택재고가수요를초과하고있기때문이다. 1~2 인가구는양호한주택및주거환경확보보다는직주근접에의해교통비등이절감되는주택에대한만족도가높다. 즉, 보금자리지구나택지개발사업지구와도시외곽의주거단지내소형주택보다는기성시가지내대중교통접근성이높은역세권주변의소형주택을선호하고있다. 이에기성시가지내소형주택공급이주택정책의실효성을높이는방안이라할수있다. 일반적으로소득과주택면적간의상관관계에의해향후주택수요는주거환경이양호한도시외곽의중대형으로변화될것으로예상되며, 신도시내소형주택의공급량증가는신도시의주거환경을빠르게악화시킬우려가있다. 따라서공공택지에서의소형주택공급확대는신중하게고려해야하며, 최근의주택수요변화나전세난등단기적주택임대시장의문제대응에서출발하기보다는장기적수택수급균형측면에서접근해야한다. 최근의주택문제는기존주택문제인주택공급부족보다는기성시가지내주택시장의계층적문제라고볼수있다. 소형주택을필요로하는수요자의주택수요특성에도불구하고정부는공공택지에서의규모별주택건설비율을조정하여소형주택을확대하고있다. 택지개발업무지침상의공동주택배분비율은짧게는 1년, 길게 3~5 년마다해당시점서의주택시장특성에따라빈번하게변화되어왔으나배분비율의조정근거는불분명하다. 따라서본연구에서는향후주택수요에근거한배분비율을도출하여적정규모별배분비율 ( 규모별균형있는배분비율 ) 을제시할필요가있다. 이때, 주택수급여건 ( 환경, 시장, 정책 ) 변화에따라서공공의시장개입 ( 규모별주택건실비율조정등 ) 으로시장안정을유도하는것은타당하나당면문제에대처하기위한소형주택집중공급과같은단기적대응은중장기적주택수급체계와상충되며, 특정주택의집중공급으로시장을교란시키고, 정부및공공시행자의재무적부담을가중시키는등부작용을발생시킬우려가있다. 특히, 택지개발촉진법상 60m2미만공공택지는조성원가이하로공급 ( 조성 6 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

원가의 90%) 하므로 60 m2미만주택용지를확대할경우공급자의사업손실과이로인하여취약계층에대한임대주택의원활한공급차질이우려된다. 정부의소형주택공급확대정책이보금자리주택지구를포함한공공택지개발지구에의적용이타당한지규명하여공공택지개발의목적에부합하며바람직한도시상을구현하기위한적정비율개편방향을검토할필요가있다. 따라서인구사회구조변화, 부동산시장변화, 정책동향등주택수급여건변화에대응하면서바람직한도시상을구축하기위해서는환경변화에따른주택수요를진단하고, 기존의공동주택건설용지비율변화의원인및영향검토와더불어주택수급여건변화를반영할수있는개편방안모색이필요하다. 1.1.2 연구의목표본연구는규모별공동주택건설용지의전체적인조정없는소형주택의집중공급은부작용발생우려가있다는인식하에출발하여주택수요를결정하는인구사회구조변화, 부동산시장변화, 정부정책동향등의주택수급환경에따른규모별주택수요를진단하고, 그동안의공동주택건설용지비율변화의원인및영향을검토하여중장기적이며바람직한도시상에부합하는규모별공동주택건설용지비율개편방안을제시하고자하였다. 세부적연구목표로는첫째, 인구사회구조변화, 부동산시장변화, 최근정책동향을면밀히파악하여환경변화에따른규모별주택수요를진단하고, 그동안의택지개발촉진법상의시기별비율변화의원인과영향을분석하여규모별주택건설용지비율개편에반영코자하였다. 둘째, 실제가구원수별규모별선호도 ( 국토연구원, 2010 년주거실태조사 ) 와가구원수별장기가구추계결과 ( 통계청, 2010 년센서스기준 ) 를활용하여단기적주택수요문제해소와중장기적주택수급여건변화에대응하는규모별주택건설용지비율개편방안을제시하고자한다. 1.2 연구의내용및범위 본연구는환경변화에따른규모별주택수요를진단하고, 그동안택지개발 촉진법상의비율변화의원인과영향, 성과와한계를분석하여규모별공동주 제 1 장서론 l 7

택건설용지비율개편방안에반영하는한편, 공동주택의규모별수요분석과공동주택규모별공급실태분석결과를종합하여공공택지개발에서의바람직한규모별공동주택건설용지비율개편방안을제시하고자하였다. 아울러지침상의규모별공동주택건설용지비율규정의근거를제시하고자하였다. 구체적인연구내용은다음과같다. 첫째, 1장에서는연구배경및목표를제시하고, 연구방법론을구체화하였다. 또한, 선행연구동향분석으로최근주택개발경향을살펴보고자하였다. 둘째, 2장에서는인구사회구조, 부동산시장, 정책동향등주택수급여건변화를비롯한전반적인환경변화에따른규모별주택수요를진단하였다. 셋째, 3장에서는시기별택지개발촉진법변경현황을조사하여그동안의규모별 9) 공동주택건설용지비율변화의원인과영향을분석하였다. 또한, 공공택지개발에의한규모별주택공급성과를평가하여공공택지개발의역할을재정립하며, 비율개편방안에반영하도록하였다. 넷째, 4장에서는 2010 주거실태조사를통해 가구원수별주택선호도 를산출하고, 통계청의 2010 년센서스를기반으로한 2012~2030 가구원수별가구추계 결과를활용하여실제수요에따른미래의공동주택규모별수요분석 ( 비율 ) 을수행하였다. 다섯째, 5장에서는공동주택규모별공급실태분석으로서공공이시행하고있는신도시, 택지개발, 보금자리지구, 국민임대지구등의공공택지개발사업에대해시기별 사업유형별로규모별주택공급세대수를분석하여 4장의공동주택규모별수요 ( 비율 ) 추계와정합성을분석하였다. 여섯째, 6장에서는 4장과 5장에서도출된공동주택규모별수요분석과공급분석결과를바탕으로공공택지개발의목적, 가격및공급량에미치는영향, 공급의지속가능성측면등을고려하여공공택지개발에서의규모별공동주택건설용지비율개편방안을제안하였다. 마지막으로 7장에서는연구결과를근거로한정책적함의를제시하는한편, 본연구의한계도같이기술하였다. 9) 주택의규모의핵심적논의사항이된이유는국민주택기금및국세 지방세등주택관련금융및세제혜택이주택규모별로차등지원되고있으며, 공급자입장에서는공급지역뿐아니라총공급호수의규모별배분에따라미분양이발생할수있고결과적으로사업의수익성이좌우되어주택정책프로그램의핵심적인기준이됨. 즉, 주택의규모는주택공급자의가장중요한사업지표가되므로규모별주택건설비율로한정하여검토. 8 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

[ 그림 1] 연구의흐름및내용 1.3 연구방법 연구의방법에대해기술하기전에본연구에서개념적으로사용하고있는공동주택의소형주택, 중형주택, 대형주택에대한정의가필요하다. 이에정부와공공시행자인 LH 등이주택의규모를구분할때사용하는용어를사용하기로하였다. 즉, 규모별로공동주택은 60 m2미만이소형주택, 60~85 m2이하가중형주택, 85 m2초과를대형주택으로구분되고있다. 본연구에서는명칭과함께규모를함께병기해서사용하였다. 연구내용에따른연구방법을살펴보면, 첫째, 인구사회구조변화, 부동산시장변화, 정책동향을분석하기위해 2010 센서스, 2010 주거실태조사, KB 부동산가격자료, 주택공급실적, 미분양현황, 정부정책등을분석하였다. 관련 제 1 장서론 l 9

선행연구분석및관련전문가의견조사를통해최근주택개발경향및미래의주택유형에대해고찰하였다. 둘째, 규모별주택건설용지비율변화의원인과영향을파악하기위해시기별 지역별공공택지개발에의한규모별주택공급실적자료및가격자료와규모별공동주택건설용지비율관련법률및제도 ( 택지개발촉진법, 보금자리특별법 ) 를분석하였다. 셋째, 최근시장환경변화에대응한소형분양주택집중공급확대쟁점사안도출을위해정부및지방의관련공무원, 공공및민간의주택개발전문가, 관련학계전문가를대상으로개별자문을실시하였다. 넷째, 보금자리주택지구의청약경쟁률분석, 택지개발지구의규모별용도변경결과를분석한후, 2010 센서스를기반으로산출된장기가구추계결과와 2010 주거실태조사결과를통해분석한가구원수별주거선호도를활용하여공공택지개발에서의공동주택규모별수요분석및비율개편방안을제시하였다. 여섯째, 신도시, 택지개발, 보금자리지구, 국민임대지구등사업유형별주택계획기준과실제공동주택규모별공급실태를파악하고, 수요 ( 비율 ) 추계와의정합성분석을통해바람직한비율개편방안제시에활용하였다. 1.4 선행연구동향본연구의선행연구분야는크게주택수요및공급에관한연구, 인구 가구구조변화에따른주택공급에관한연구, 주택미분양관련연구로구분할수있다. 주택수요및공급에관한선행연구로서, 수도권택지수급모니터링지표개발연구 10) 는주택수요추정량에택지원단위를적용하여생활권별택지수요량을도출하고, 이를택지공급량과비교하여지역별로적정택지수급이이루어졌는지택지수급모니터링지표 ( 택지분양률, 택지보급률, 택지충족률 ) 를개발하여검증하였다. 주택수급일치를위한지역별적정택지수급이이루어졌는지검증하기위한택지수급모니터링지표를개발하였다는데정책적시사 10) 진미윤외 (2010) 수도권택지수급모니터링지표개발연구, 토지주택연구원 10 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

점이있다. 단, 전체택지수급모니터링지표로관련정책상용도별 ( 주거, 상업, 업무, 녹지등 ) 택지공급량의과소를추정할수있으나규모별주택용지의적정공급여부를판단하는데는한계가있다. 수도권전세시장지역별특성분석 11) 은수도권의전세시장에대해수도권전체, 서울 비서울로구분하여회귀분석과요인분석을통하여수도권의전세시장의특성을분석한결과매매가격이높고, 인구밀도가높으며사설학원이많은지역이대체로전세가격이높았으며, 사설학원의경우서울에한정하여유의하다는결론을도출했다. 연구의유효한성과에도불구하고기존의요인 군집분석의한계성, 회귀분석의부분성을감안하여전세시장의보편적인움직임을정확하게분석할수있는분석론의개발이필요하다는점이한계로노정되었다. 수요지향적주택공급프로그램에관한연구 12) 는주택시장여건변화에따른주택수요를심층적으로분석하고, 이에적합한프로그램을제시하는것을목적으로수정 Mankiw-Weil 모형을이용하여향후주택수급프로그램개편에대한방향을제시하였다. 그러나시, 도, 광역시중심의분석으로지역별소생활권까지는분석을하지못했으며, 향후, 동일수급권개념하에서의분석이필요하다는한계점을가진다. 또한체계적인주거상향이동을위한구체적인주택공급프로그램제시미흡으로향후후속연구의필요성이있다. 인구 사회구조변화에대응한주거단지개발예비연구 13) 는인구사회구조변화동향및요인의다각적분석을토대로상호연계성이강한주택정책과주택시장에서의주택유형을종합적으로분석하고, 주택수요변화에따른 LH 의사업방향및주택유형개발방안을제시하였다. 중앙및지방공무원, 개발자면담조사, 심층적현장조사를실시하여시장에서유통되는새로운주택유형개발및운영체계를정리하고, 도시및주택정책, 주택시장등을고려한사업방향을제시하였다는점에서정책적시사점이있다. 인구사회구조변화, 주택정책, 주택시장을종합적으로분석하여향후 LH 의제품개발방향으로새로운주택유형 (1 인가구를위한주택 ) 을제시했지만, 주택수요에따른체계적 11) 권주안외 (2010) 수도권전세시장지역별특성분석, 주택산업연구원 12) 김근용외 (2009) 수요지향적주택공급프로그램에관한연구, 국토연구원 13) 임미숙외 (2008) 인구 사회구조변화에대응한주거단지개발예비연구, 주택도시연구원 제 1 장서론 l 11

인공급방안을제시하지못했다는점에서한계가있다. 국민임대주택수요추정연구 14) 는지역별국민임대주택을수요추정을위해서 2006 주거실태조사 와 2004 국민임대주택국민의식조사 를이용하여대상가구수를추정하고, 로짓모형을사용하여확률적거주가능가구를추론하였다. 연구결과로대상가구의가구특성과지역특성을고려한유연한정책적용과최저주거지역기준을활용해야하며, 입지에있어서공급과수요의불일치를사전에검사하여 방지수단마련필요와주거의상향이동이활발하게이뤄질수있는차별적이고세밀한정책마련이필요함을주장하였다. 그러나기존연구결과를토대로여러가지가정을전제로하였기때문에기존연구결과의변화에따라결과의변동도크기때문에제반가정에대한심도있는논의가지속적으로이루어져야하며, 신뢰할만한자료를이용한다양한모의분석을통해현실을보다적절하게반영해야하는한계가있다. 이외에도국민임대주택에대한지역별수요추정연구로서분석대상이임대주택에국한되었다는한계점이있다. 주택수급여건에대응한주택공급체계개편방안 15) 은주택수급여건변화를감안하여공급주체 ( 공공, 민간, 중앙, 지방 ) 의역할분담재조정및다양한수요행태변화에대응한주택공급체계개편방안 ( 주택공급계획조정, 고령가구 1 인가구수요증가대응, 대도지역에서의주거입지및개발방식전환, 중소도시주택문제대응방안 ) 을제시하였다. 시대적변화를심도있게고찰하고이에대한대응방안을다각도로제시하였다는점에서정책적시사점이있다. 그러나주택수급여건변화에따른여러다양한주택공급체계를포괄적 종합적으로제시한연구로서후속연구의단초가될수있으나주택정책의구체화가미흡하고. 주택수급여건변화분석에한정하였으므로주택시장변화에따른주택정책중주택규모개편에관련한정책제안이부족하다는한계점을가지고있다. 인구가구구조변화에대비한주택공급에관한연구로도시형생활주택의선호속성에대한연구 16) 는설문조사를통하여도시형생활주택에대한선호도 14) 강미나 (2007) 국민임대주택수요추정연구, 국토연구원 15) 배순석외 (2007) 주택수급여건에대응한주택공급체계개편방안, 국토연구원 16) 조진우 (2010) 도시형생활주택의선호속성에관한연구, 건국대학교학위논문 12 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

를분석하였으며, 분석결과로는첫째, 인구사회적특성과경제적특성이도시형생활주택의입주의향에영향을미친다는점과둘째, 도시형생활주택의예비입주의향자들은인구사회적특성과경제적특성에따라선호속성이상이하다는결론을도출하였다. 즉 20 대, 월소득 100 만원미만인미혼이도시형생활주택을선호하며그중에서도월세 30 만원미만에 11 평이상을선호하는것으로조사되었다. 그러나조사대상이서울강남 3개구로한정되어서울전체또는전국으로확대하여차이점을비교분석할필요가있으며, 수요자측면뿐만아니라공급자측면에서도실제개발사례대상으로하여사업성분석과관련제도개선에관한분석이추가로필요하다는한계점이있다. 서울의 1인가구증가와도시정책수요연구 17) 는서울시내에있는 1인가구현황과설문조사를통해정책적인수요를파악하고, 이에대응한필요한도시정책을제안하기위한연구이다. 지하철 2호선축중심의 싱크벨트 를고려한공간계획, 경제적약자인 산업예비군 집단을위한일자리창출, 불안한독신자 그룹을위한가정재구성화지원방안, 실버세대를위한사회적안정망확충을제안하였다. 그러나연구대상지역을서울로한정하여일반화시키기어렵다는점과다양한경로의 1인가구증가에대한더욱자세한연구가필요하다는한계점이있다. 1인가구주택수요전망및공급활성화방안 18) 는 2005년센서스를기초로하여가구별특성을분석하고, 그중 1인가구특성을반영한주택공급활성화방안에대하여수요자입장에서맞춤형공급전략, 공급자측면에서대량공급을위한사업구조, 정부의공급활성화를위한지원등을분석하였다. 본연구가진행되는 2011 년현시점에서 2010 센서스결과가나와과거의특성과차이가발생하였기때문에 2010 년센서스결과에따른새로운연구가필요하다는한계점이있다. 그외의인구가구구조의변화에대비한주택공급에관한연구로는도시형생활주택공급활성화를위한정책개선방안연구 ( 저소득층을위한도시형생활주택 ( 원룸형 ) 공급을중심으로 ) 19), 1인가구주거지의공간적분포에관한 17) 변미리외 (2008) 서울의 1인가구증가와도시정책수요연구, 서울시정개발연구원 18) 권주안외 (2007) 1인가구주택수요전망및공급활성화방안, 주택산업연구원 19) 강정욱 (2009) 도시형생활주택공급활성화를위한정책개선방안연구 -저소득층을위한도시형생활주택 ( 원룸형 ) 공급을중심으로, 서울시립대학교학위논문 제 1 장서론 l 13

연구 ( 서울시를사례로 )) 20), 소득별 1인가구의거주지선택에영향을미치는요인 21) 에대한연구등이있으며, 상기의연구들은지역별 1인가구의특성및주택수요특성을파악하는데중요한역할을하였다. 마지막으로주택미분양에관한연구로미분양해소를위한정부정책의영향분석과향후정책방향연구 22) 에서는미분양해소를위하여실시한정책에대한효과성분석을통하여더효과적인정책방향을제시하였다. 정부에게는통합적인미분양관리, 한시적정책수단의적용시간및적용방법통일, 미분양적체지역의물량공급시기조정, 미분양통계에대한정확성제고및정보시스템구축을제시하였으며, 민간에게는가격인하마케팅등의자구적노력을제시를하였다. 미분양주택의시기별분포특성및발생배경비교 23) 는 1990 년이후에미분양사태에대하여지역별, 규모별, 부문별패턴분석과더불어미분양의원인을분석하였다. 분석결과시기별로미분양주택의규모에뚜렷한차이가있고, 특히중대형미분양의비중이증가하고있으며, 시간이지날수록민간부분미분양이증가하고있음을규명하였다. 이연구는단기적시장여건에맞춰특정시기에특정규모의주택을집중적으로공급할경우, 시장쏠림현상및미분양이발생하여부동산시장에악영향을줄수있음을시사하고있다. 선행연구검토결과, 주택수요와공급에관한대부분의연구들이단기적주택현안문제해결방안으로서의연구에그치고있다. 실제공동주택공급의정책적효과는택지지구지정이후입주까지의기간을포함하여평균 8년이소요되어나타나기때문에단기적현안해결책보다는중장기적주택수요및공급에염두해두고관련정책을수립해야하며, 이에대한연구도중장기적측면에서수행되어야한다. 따라서본연구는주택수급과관련하여공공택지에서의규모별공동주택비율개편방향을중장기적측면에서제시하고하였다. 20) 신상영 (2010) 1인가구주거지의공간적분포에관한연구 : 서울시를사례로, 국토계획제4 호 21) 신은진외 (2010), 소득별 1인가구의거주지선택에영향을미치는요인에대한연구, 국토계획제4 호 22) 김덕례외 (2009) 미분양해소를위한정부정책영향분석과향후정책방향연구, 주택산업연구원 23) 허재완외 (2009) 미분양주택의시기별분포특성및발생배경비교, 부동산연구제19 집 14 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

< 표 1> 선행연구분석 구분 연구명 시사점 분석방법 한계점 - 가구특성과지역특성을고려한유연한 주택수요및공급에관한연구인구가구구조변화에대비한주택공급에관한연구주택미분양관련연구 정책적용과최저주거지역기준의활용을 -로짓모형을 -국민임대라는임대주택에한정되어국토연구원 (2007), 해야하며, 입지에있어서공급과수요의사용하여확률적수요를추정하여, 전체공공주택으로 국민임대주택수요추정불일치를사전 방지수단마련의필요, 거주가능가구범위를확대시켜수요를추정할연구 주거의상향이동이활발하게일어질수추론필요가있음있는차별적이고세밀한정책마련이 필요함 주택도시연구원 (2008), - 시장에서유통되는새로운주택유형 -새로운주택유형에대한논의는 인구 사회구조변화에개발및운영체계정리 - 면담조사및있으나, 그에대한 ( 규모별 ) 공급대응한주거단지개발 - 도시및주택정책, 시장등을고려한심층조사방법물량에대한논의가부족예비연구 사업방향제시 - Mankiw-Weil 모형을이용하여국토연구원 (2009), - 수요조사분석결과 85m2이하 60%, -수요지향적공급프로그램이있으나미래의주택 수용지향적주택공급 85 m2초과 40% 의현행규모별공급계획그에맞는주택의규모별공급량에수요추정프로그램에관한연구 적합성검증대한논의를해야할필요가있음 - 주거실태조사자료 수요보정 -장례의주택수요 -정책상용도별택지공급량의토지주택연구원 (2010), - 주택수급일치를위한지역별적정예측을위해서과소를추정할수있었으나규모별 수토권택지수급택지수급이이루어졌는지검증하기위한 Mankiw-Weil 모형에주택용지가적정하게모니터링지표개발연구 택지수급모닝터링지표를개발근거하여추정이루어졌는지에대한판단의한계 - 수도권의전세시장의특성을분석을한 - 연구의범위가지역적, 유형적인 주택산업연구원 (2010), 결과매매가격이높고, 인구밀도가높으며, -회귀분석과 한계를가지고있기때문에 수도권전세시장지역별 사설학원이많은지역이대체로 요인분석을통하여 전국적이면서, 전세만이아닌 특성분석 전세가격이높았으며특히사설학원의 분석 분양시장에대한추가분석이 경우서울에한정하여유의한것으로조사 필요함 - 1인가구의특성과이러한특성을 만족하는주택에대한공급활성화방안에 - 주택수요및 주택산업연구원 (2007), 대해연구 주거실태조사자료 - 연구이후도심형생활주택등의 1 인가구주택수요전망 - 1인가구공급활성화를위하여수요자 분석, 주택건설업체 정책적인변화폭이커서현실에 및공급활성화방안 입장에서의맞춤형공급전략, 공급자 대상 fax,e-mail 맞는추가적인연구가필요함 측면의대량공급을위한사업구조, 정부의 설문조사실시 공급활성화를위한지원 - 1인가구를위하여지하철 2호선축 중심의 싱크벨트 를고려한공간계획, - 지역적으로서울에한계가시정개발연구원 (2008), -설문조사와전문가 산업예비군 집단을위한일자리창출, 있어서일반화시키기가어렵기 서울의 1인가구증가와워크샵을통하여독신자그룹을위한가정재구성화때문에연구의범위를전국으로도시정책수요연구 1인가구분석지원방안, 실버세대를위한사회적안정망확대시킬필요가있음 확충 -지역적으로서울강남 3개구에 - 도시형생활주택의예비입주자의향은한정되어서울시전체또는인구사회적특성과경제적특성에따라서국토계획 (2010), -서울강남지역의전국적인추가조사가필요하며, 선호속성이상이함. 도시형생활주택의 350 명을대상으로수요자측면만이아니라공급자 - 도시형생활주택을선호하는사람들은선호속성에대한연구 설문조사분석측면에서실제사례별로사업성과 20 대월소득 100 만원미만인미혼세대가법률적제도적보완을분석할가장선호함. 필요가있음 - 심층면접조사와 주택산업연구원 (2009), 미분양주택유형화 - 미분양해소를위하여실시한정책에 - 통계자료를이용한분석만 미분양해소를위한분석에는대한효과성분석을통하여더효과적인실시하여실증적자료조사를통한정부정책의영향분석과일원분산분석 (One- 정책적인방향을제시. 향후심도있는분석실시가필요함향후정책방향연구 Way ANOVA) 를 사용 제 1 장서론 l 15

제 2 장 환경변화에따른규모별주택수요변화진단

제 2 장환경변화에따른규모별주택수요변화진단 2.1 인구사회구조변화와주택수요 2.1.1 인구사회구조변화 1) 인구성장정체와저출산고령화 2010 년센서스분석결과 2005 년 (47,279 천명 ) 에비해 1,301 천명 (2.8%) 증가하여 48,580 천명으로전체인구는다소증가하였다. 지난 5년간연평균인구증가율은 0.5% 이며, 1990 년이후 0.5% 내외수준의증가율을유지하고있다. 총인구수는지속적으로증가하였으나인구증가율은 1995 년급감이후, 2000 년소폭증가하였고, 2005 년, 2010 년에는인구증감폭이크지않다. 저출산경향을볼때향후인구성장률은정체될것으로예상된다. 2010 년센서스를기반으로장래인구추계결과 (2010~2060, 통계청 ), 총인구는 2030 년까지성장하고, 이후점차감소하여 2060 년에는 1992 년수준에이를것으로전망하였다. 인구성장률은 2010 년 0.5% 에서감소하여, 2031 년마이너스인구성장을시작 2060 년 -1.0% 수준까지감소할것으로예측하였다. < 표 2> 연도별총조사인구및연평균증가율 ( 단위 : 천명, 명 / km2, %) 연도 인구 증감 연평균증가율인구밀도 1960년 24,989 3,463 3.0 254 1966년 29,193 4,204 2.6 296 1970년 31,466 2,273 1.9 320 1975년 34,707 3,241 2.0 351 1980년 37,436 2,730 1.5 379 1985년 40,448 3,012 1.6 409 1990년 43,411 2,962 1.4 438 1995년 44,609 1,198 0.5 449 2000년 46,136 1,527 0.7 464 2005년 47,279 1,143 0.5 474 2010년 48,580 1,301 0.5 486 자료 : 통계청, 2010 센서스 [ 그림 2] 총조사인구및증감률 자료 : 통계청, 2010 센서스 제 2 장환경변화에따른규모별주택수요변화진단 l 19

[ 그림 3] 장래인구추계 (2012~2060) 자료 : 통계청, 2010 센서스기반 [ 그림 4] 출산율변화 자료 : 통계청 연령계층별인구구성비추이를보면, 2010 년유소년인구 7,787 천명 (16.2%), 생산연령인구 34,779 천명 (72.5%), 65세이상의고령인구 5,425천명 (11.3%) 을나타내고있으나연도별비율변화를보면 1980 년이후, 유소년인구는큰폭으로감소하는반면, 고령인구는지속적으로급증하고있다. 노령화지수는 69.7 로 2005 년 48.6 보다 21.1 이증가되었다. 유소년부양비는지속적으로감소하는반면, 노년부양비는증가하고있다. < 표 3> 연도별유소년, 생산연령및고령인구추이 ( 단위 : 천명, 100명당 ) 구 분 1980년 1985년 1990년 1995년 2000년 2005년 2010년 계 37,407 40,420 43,390 44,554 45,985 47,041 47,991 유소년인구 (0~14 세 ) 33.8 29.9 25.7 23.0 21.0 19.1 16.2 생산연령인구 (15~64 세 ) 62.3 65.8 69.4 71.1 71.7 71.6 72.5 고령인구 (65세이상 ) 3.9 4.3 5.0 5.9 7.3 9.3 11.3 유소년부양비 54.3 45.5 37.0 32.3 29.2 26.7 22.4 노년부양비 6.2 6.6 7.2 8.3 10.2 13.0 15.6 노령화지수 11.4 14.5 19.4 25.8 35.0 48.6 69.7 자료 : 통계청, 2010 센서스 < 표 4> 지역별유소년, 생산연령및고령인구현황 ( 단위 : %) 시 도 2010년 유소년 0~14세 15~64세 65세이상 부양비 노년부양비 노령화지수 전국 16.2 72.5 11.3 22.4 15.6 69.7 동부 16.5 74.3 9.2 22.2 12.4 55.7 읍부 18.4 68.1 13.5 27.1 19.8 73.1 면부 11.6 60.5 27.8 19.2 46.0 239.2 자료 : 통계청, 2010 센서스 20 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

[ 그림 5] 연령계층별인구구성및노령화지수 자료 : 통계청, 2010 센서스 [ 그림 6] 고령화추이와초고령사회진입시기 자료 : 통계청 2010년중위연령은 38.1세로 2000년 (32.0세) 에비해 6.1세, 2005년 (35.0 세 ) 에비해 3.1 세가높아져고령화현상이지속적으로진행되고있다. 지역별로는동지역 37.1 세, 읍지역 38.4 세, 면지역 50.3 세로농촌지역으로갈수록중위연령이높아지고있다. 2010 년 65 세이상고령인구는 5,425 천명 (11.3%) 으로 2005년 4,365천명 (9.3%) 보다 1,059천명 (24.3%) 증가하였다. 동지역고령자비율은 9.2%, 읍지역은 13.5% 로고령화사회에해당되고, 면지역은 27.8% 로초고령사회에해당된다. 농촌지역으로갈수록고령화가심화되고있는것을알수있다. 고령화추계결과 2010 년현재 65 세이상의노령인구비율은 11% 수준으로, 2018 년 (14.3%) 에는고령사회, 2026 년초고령사회로진입이전망된다. 연령계층별인구구성비추이면에서도, 유소년인구는감소추세를보이고, 고령인구는증가추세에있어고령화현상이더욱심화될것이여, 특히, 높은중위연령을보이는농촌지역의고령화가더두드러질것이다. 저출산과평균수명의연장으로인해고령화속도가빠르게진행되고있다. 2) 청장년층의감소와베이붐세대은퇴생산소비또는주택구매의핵심계층인 30~50 대가구주가감소추세에있다. 30~50 세가구주의향후총가구대비점유비율은 2000 년 70.7% 에서 2020 년 60.7% 로지속적으로감소될전망이다. 현장년층은베이비붐세대로전체의 15.2%(714 만명 ) 를차지하고있고, 이들의 18~20% 는은퇴후주택을노후자금으로활용하거나주택을다운사이 제 2 장환경변화에따른규모별주택수요변화진단 l 21

징할것으로예측하고있다. 주택시장주요수요층인 35~54 세인구는 2011 년 1,653 만명에서 2021 년 1,554 만명으로줄어들전망이다.(102 명, 6.2% 감소 ) [ 그림 7] 연령별인구구성비율변화 자료 : 통계청 [ 그림 8] 베이비붐세대의은퇴추이 자료 : 통계청 3) 가구분화심화와 1~2 인가구급증 (1) 가구의소가족화와가구분화심화 2010 년현재총가구수는 17,574 천가구로 2005년 15,988 천가구에비해 1,586천가구 (9.9%) 가증가하였다 ( 일반가구 17,339천가구, 1,452천가구증가, 9.1%). 가구의소가족화및분화등으로가구증가율이인구증가율보다높고, 절대량도증가하고있으나증가폭은전년도에비해둔화하는추세이다. < 표 5> 인구및가구변동추이 (1980~2010) ( 단위 : 천명, 천가구, %) 조사연도 인구가구증가율증가율 1980년 37,436-7,979-1985년 40,448 8.0 9,582 20.1 1990년 43,411 7.3 11,361 18.6 1995년 44,609 2.8 12,975 14.2 2000년 46,136 3.4 14,391 10.9 2005년 47,279 2.5 15,988 11.1 2010년 48,580 2.8 17,574 9.9 자료 : 통계청, 2010 센서스, 증가율은 5 년전대비임 [ 그림 9] 연도별총조사가구수및증가율 (1980~2010) 자료 : 통계청, 2010센서스 (2) 2인가구의대표가구등장과 1인가구의급증 2010 년평균가구원수는 2.69명으로 2005년 2.88명보다 0.19명감소한것으로나타났다. 1990 년이후 2005 년까지가장많은유형의가구는 4인가구였으나, 2010 년 2인가구가가장주된가구유형으로등장하였다.`2005 년 1 22 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

인가구가급증하기시작하여 2010 년증가폭이 3.9%p 로서 2인가구의 2.1% 보다크게나타나고있다. 3인가구는 2000 년이후증가폭이둔화되고있다. 4인가구는 2000 년감소하기시작하여 2005 년, 2010 년감소폭이크다. 특히, 2005 년까지는대표가구로인식되었던 3~4 인가구가 1~2 인가구보다절대수에서많았으나 2010 년에이들비율이역전되고있다. 오랫동안 4인가구로대표되는가구구성체계에 2인가구가대표가구로새롭게등장하고있으며, 경제침체, 고용불안, 가구분화심화, 저출산증가, 고령인구증가세심화등의영향으로 1인가구도지속적으로증가하는등가구체계가변화하고있다. 장래가구추계결과현재와같은경향으로 2인, 1인가구순으로증가가예측되었다. < 표 6> 가구원수규모 (1980~2010) ( 단위 : 천가구, %) 구분 1980 년 1985 년 1990 년 1995 년 2000 년 2005 년 2010 년 합계 (100.0) 7,969 1인 (4.8) 383 2인 (10.5) 840 3인 1,153 (14.5) 4인 1,620 (20.3) 5인 이상 3,974 (49.9) 9,571 (100.0) 661 (6.9) 1,176 (12.3) 1,580 (16.5) 2,422 (25.3) 3,734 (39.0) 11,355 (100.0) 1,021 (9.0) 1,566 (13.8) 2,163 (19.1) 3,351 (29.5) 3,253 (28.7) 자료 : 통계청, 2010 센서스 12,958 (100.0) 1,642 (12.7) 2,185 (16.9) 2,636 (20.3) 4,110 (31.7) 2,385 (18.4) 14,312 (100.0) 2,224 (15.5) 2,731 (19.1) 2,987 (20.9) 4,447 (31.1) 1,922 (13.4) 15,887 (100.0) 3,171 (20.0) 3,521 (22.2) 3,325 (20.9) 4,289 (27.0) 1,582 (10.0) 17,339 (100.0) 4,142 (23.9) 4,205 (24.3) 3,696 (21.3) 3,898 (22.5) 1,398 (8.1) < 표 7> 가구원수가구추계 (2015~2030) ( 단위 : 천가구, %) 추계 2015 2020 2025 2030 합계 (100.0) 18,192 1인 3,773 (20.7) 2인 4,380 (24.1) 3인 3,785 (20.8) 4인 이상 (34.4) 6,253 19,012 (100.0) 4,109 (21.6) 4,844 25.5 3,866 (20.3) 6,192 (32.6) 자료 : 통계청, 2010 센서스기반 19,594 (100.0) 4,422 (22.6) 5,285 (27.0) 3,864 (19.7) 6,023 (30.7) 19,871 (100.0) 4,713 (23.7) 5,583 (28.1) 3,797 (19.1) 5,779 (29.1) 1 인가구 2 인가구 3 인가구 4 인가구이상 100% 80% 34.4 32.6 30.7 29.1 60% 20.8 20.3 19.7 19.1 40% 24.1 25.5 27.0 28.1 [ 그림 10] 가구원수규모 (1980~2010) 자료 : 통계청, 2010 센서스 20% 0% 20.7 21.6 22.6 23.7 2015 2020 2025 2030 [ 그림 11] 가구원수가구추계 (2015~2030) 자료 : 통계청, 2010 센서스 4) 1 인가구의특성및거주특성 1 인가구의연령계층별로는 70 세이상 19.2%, 30~39 세 19.1% 로서가장높 제 2 장환경변화에따른규모별주택수요변화진단 l 23

게나타나 1인가구의주된연령층이 30 대와 70 세이상이며, 혼인상태별로는미혼가구가 44% 로높게나타났다. 2010 년전체가구중 1인가구의비중이읍면지역에서더높게나타나고있으나지역별 1인가구는도시지역인동지역에서더크게나타나고있고, 증가세도급증하고있다. 1인가구는주로단독주택에서거주 (59.4%) 하며, 월세 (39.5%) 거주비율이가장높게나타나고있다. 1인가구연령계층별로는 20 대이하의단독주택거주비율이높으며, 30~39 세, 40~49 세는아파트거주비율이높다. 50 세미만은월세, 50 대이상은자가로거주하는비율이높게나타나고있다. < 표 8> 1인가구의연령및혼인상태 (2005, 2010) ( 단위 : 천가구, %) 구분 2005 년 2010 년일반가구 1인가구일반가구 1인가구 합계 15,887(100.0) 3,171(100.0) 17,339(100.0) 4,142(100.0) 20세미만 71(0.4) 44(1.4) 68(0.4) 49(1.2) 20~29 세 1,318(8.3) 679(21.4) 1,302(7.5) 763(18.4) 30~39세 3,586(22.6) 629(19.9) 3,368(19.4) 791(19.1) 40~49세 4,369(27.5) 474(15.0) 4,432(25.6) 628(15.2) 50~59세 2,979(18.7) 366(11.5) 3,773(21.8) 591(14.3) 60~69세 2,111(13.3) 430(13.6) 2,364(13.6) 527(12.7) 70세이상 1,453(9.1) 548(17.3) 2,033(11.7) 793(19.2) 미혼 2,030(12.8) 1,428(45.0) 2,504(14.4) 1,843(44.5) 배우자있음 11,120(70.0) 368(11.6) 11,547(66.6) 534(12.9) 사별 1,832(11.5) 1,002(31.6) 2,021(11.7) 1,208(29.2) 이혼 904(5.7) 373(11.8) 1,267(7.3) 556(13.4) 자료 : 통계청, 2010센서스 < 표 9> 1인가구규모 (1980~2010) 구분 1980 년 1985 년 1990 년 1995 년 2000 년 2005 년 2010 년 일반 합계 7,969 9,571 11,355 12,958 14,312 15,887 17,339 가구 읍 면 3,299 3,241 2,892 2,926 3,082 3,142 3,308 (A) 동 4,670 6,331 8,462 10,032 11,229 12,745 14,031 합계 383 661 1,021 1,642 2,224 3,171 4,142 1인가구읍 면 163 233 298 457 582 731 898 (B) 동 220 428 724 1,186 1,643 2,440 3,244 1인가구전체 4.8 6.9 9.0 12.7 15.5 20.0 23.9 비율 읍 면 4.9 7.2 10.3 15.6 18.9 23.3 27.1 (B/A) 동 4.7 6.8 8.6 11.8 14.6 19.1 23.1 자료 : 통계청, 2010 센서스 ( 단위 : 천가구, %) 900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 48584 763073 790842 628315 590721 527249 793381 20 세미만 20~29 30~39 40~49 50~59 60~69 70 이상 [ 그림 12] 1 인가구연령분포 자료 : 통계청, 2010 센서스 읍면동 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 [ 그림 13] 지역별 1 인가구증가추이 자료 : 통계청, 2010 센서스 24 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

< 표 10> 1 인가구의연령별주거유형및점유형태 (2010) ( 단위 : 천가구, %) 주거유형 점유형태 구분 계 20세미만 20~29세 30~39 세 40~49 세 50~59 세 60~69 세 70세이상 합계 4,142(100) 49(100) 763(100) 791(100) 628(100) 591(100) 527(100) 793(100) 단독주택 2,460(59.4) 37(75.2) 504(66.0) 400(50.6) 336(53.4) 324(54.8) 310(58.7) 550(69.4) 아파트 1,057(25.5) 4(7.7) 108(14.2) 234(29.6) 192(30.6) 183(31.0) 153(29.1) 181(22.9) 연립 83(2.0) 0(0.6) 7(1.0) 13(1.6) 13(2.1) 16(2.6) 16(3.0) 18(2.2) 다세대 235(5.7) 2(3.4) 41(5.4) 58(7.3) 40(6.3) 35(5.9) 31(5.8) 30(3.7) 비거주용건물내주택 69(1.7) 1(2.3) 13(1.8) 13(1.6) 13(2.0) 13(2.3) 9(1.7) 7(0.9) 주택이외거처 239(5.8) 5(10.8) 89(11.7) 73(9.2) 35(5.6) 20(3.4) 9(1.7) 7(0.9) 자가 1,323(31.9) 2(4.1) 46(6.0) 124(15.6) 139(22.1) 205(34.7) 292(55.4) 515(64.9) 전세 903(21.8) 5(10.7) 185(24.2) 241(30.5) 148(23.5) 114(19.4) 89(16.9) 120(15.2) 월세 1,636(39.5) 35(72.4) 475(62.3) 382(48.4) 293(46.7) 223(37.7) 116(22.0) 111(14.1) 사글세 124(3.0) 5(10.8) 36(4.7) 14(1.8) 19(3.1) 20(3.5) 13(2.5) 16(2.0) 무상 157(3.8) 1(2.0) 21(2.8) 30(3.8) 29(4.6) 28(4.8) 17(3.2) 30(3.8) 자료 : 통계청, 2010 센서스 최근전세난이심화되면서월세비중이크게증가하고있다, 통계청의주택점유형태에서월세가구비중이 1995년 14.5% 에서 2005 년 19.0%, 2010 년 21.4% 로계속증가하는추세이다. 이는최근의주택매매가격이안정되면서전세가격이매매가격의 60% 수준에이르자임대인의전세보다월세선호 24) 에따른것으로임대인의월세전환이증가한것으로판단되며, 향후주택가격안정국면이지속될경우전세는점차감소될것으로예상된다. < 표 11> 주택점유형태추이 ( 단위 : 천가구, %) 구분 일반가구 자가 전세 월세 무상 1995 12,958 (100.0) 6,910 (53.3) 3,845 (29.7) 1,875 (14.5) 328 (2.5) 2000 14,312 (100.0) 7,753 (54.2) 4,040 (28.2) 2,113 (14.8) 406 (2.8) 2005 15,887 (100.0) 8,828 (55.6) 3,557 (22.4) 3,012 (19.0) 490 (3.1) 2010 17,339 (100.0) 9,390 (54.2) 3,766 (21.7) 3,720 (21.4) 464 (2.7) 자료 : 통계청, 2010 센서스 ( 월세에는순수월세, 보증부월세, 사글세가포함됨 ) 주택유형별월세가격변동률을보면, 2011 년들어평균 3.1%( 수도권기준 ) 상승하였다. 주거특성상월세비중이높은오피스텔은 4.3% 로가장높게상승한반면, 단독은 3.4%, 연립 다세대는 2.5% 로나타났고아파트는가장낮은 2.2% 의상승률을기록하였다. 1인가구의주요거주주택인강남의연립 다세대의월세는 5.1% 로가증높은상승률을나타내고있다. 이와같은결과 24) 주택매매가격이안정되면임대인은전세보다월세를더선호하는데이는매매가격상승에따른자본이득이없어진데다임대인입장에서시장금리보다높은월세수익에대한유인이크기때문. 따라서최근매매가격이안정세에접어들면서월세를통한수익창출을목적으로임대인의월세전환이증가하는것으로판단 ( 토지주택연구원, 2012 부동산시장전망 ) 제 2 장환경변화에따른규모별주택수요변화진단 l 25

는 1 인가구의주택수요가연립 다세대주택에집중되고있음을나타내며, 주 택의입지도강남인도심에집중되고있음을확인할수있다. < 표 12> 2011년수도권유형별월세가격변동률 ( 단위 : %, 1~10 월누적 ) 구분 종합 단독 아파트 연립 / 다세대 오피스텔 수도권 3.1 3.4 2.2 2.5 4.3 서울 1.9 1.5 2.0 4.0 3.8 ( 강남 ) 1.3 1.4-0.6 5.1 4.1 ( 강북 ) 2.5 1.6 4.6 3.2 3.6 경기 5.7 6.5 4.4 3.1 6.3 인천 -0.9 1.9-6.5-3.3 0.3 자료 : 국토부온나라부동산정보통합포털 (2010.6=100), 주택산업연구원 주 : 음영친부분은수도권평균상승률보다높은지역임 점유형태별월세비중증가와주택유형별도심 ( 강남 ) 소형주택 ( 연립 다세대 ) 의높은월세상승률, 그리고 1~2 인가구의급증을감안할때, 향후, 1~2 인가구의주택수요특성은도심에위치하는비아파트형소형임대주택이므로이들유형을고려하여주택정책을수립하여야한다. 2.1.2 인구사회구조변화와주택규모 1) 인구사회구조변화에따른주택의소형화인구사회구조변화와그요인들을살펴보면향후주택의유형, 규모, 입지가예측가능하다. 인구감소, 가구수증가율둔화, 베이비붐세대주택의재분배 ( 다운사이징 ), 주택구매핵심연령층의감소등에따라향후주택수요가결정될것으로판단된다. 이중에서도평균가구원수의감소, 1~2 인가구의증가, 고령화등에따른주택의소형화가예상된다. 인구특성에있어서인구성장세는둔화되나고령인구가증가하고있으며입지적으로수도권에인구가집중하고있다. 이중인구증가율에비하여가구증가율이더빠른속도로가구분화하여도심에소가족화및 1~2 인가구가급증하고있으므로도심의주택소형화가더심화될것으로보이며, 이에따라도심소형주택공급요구가더높아질것으로판단된다. 26 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

2) 소형가구증가와소형주택수요특성 1인가구의주요연령대는 20 이상 ~40 대미만, 70 세이상이며, 읍면지역보다는동지역인도시지역에더많이분포하고있다. 1인가구는대부분이단독주택에거주하며, 월세점유가높게나타나고있다. 20 대가이경우에포함되며, 일부 30~40 대가아파트거주비율이높다. 60 세이상은자가로거주하고있으며, 그외의연령대는대부분월세로거주하고있다, 인구및가구의수도권집중, 도시지역거주와개발에따른도시공간구조변화를고려할경우점차소형주택에거주하는 20~40 대 ( 경제활동인구, 직장인으로유추 ), 70 대 ( 노인가구 ) 의 1~2 인가구는도시근교나도심에입지하는것으로추정할수있다. 이상과같이 1인가구는인구사회구조변화에따라지속적으로증가할것이며, 소형가구로서주택규모면에서소형주택을필요로할것이다. 또한, 1인가구의연령 (20~40 대직장인 ) 및거주특성 ( 도심, 단독, 월세 ) 을고려할때이들을위한주택유형은도심에위치하여직주근접이가능하고, 저렴한주택형으로서단독주택이며월세형이적합할것으로판단된다. 즉, 소형주택을필요로하는 1인가구는도심에입지하는비아파트수요이며, 임대수요라고볼수있다. 제 2 장환경변화에따른규모별주택수요변화진단 l 27

[ 그림 14] 인구사회구조변화에따른주택의소형화와수요계층특성 2.2 부동산시장환경변화와주택수요 2008 년글로벌금융위기이후, 부동산시장의전반적인침체와함께전국적으로전세난이심화되었다. 최근에는지방은주택수급불균형으로매매및전세가격이동반상승한반면, 수도권은투자심리가위축되면서매매가줄어들고전월세로수요가몰리면서전월세난이심화되고있다. 또한경제침체에따른고용불안과소득증가율감소에따른주택구매력저하는부동산시장에서의주택수요에영향을미칠것으로예상되는바, 본장에서는부동산시장변화환경을분석하고이에따른규모별주택수요변화를파악하고자하였다. 28 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

2.2.1 부동산시장변화 과거부동산시장과주택과의관계를보면, 주택가격급등기에는소형비율을상향조정하여서민주택공급을확대하고자한반면, 경기회복이필요한시기에는중대형비율을상향조정하여주택건설을경기부양의촉매제로활용하고자하였다. 이는주택가격이급등하면중대형주택의소유주또는거주자들은상대적으로타격이적은반면, 전월세세입자를중심으로한중소형주택거주자등은주거불안정성이심각하게위협받기때문이었다. 이에따라가격급등기에정부는서민용중소형주택의공급을목적으로, 서민용분양주택과임대주택건설을위해중소형택지공급비율을확대하였다. 반면, 민간건설업체는수익성이좋은중대형주택용사업부지를선호하였으므로민간부분에서는중대형위주로공급하고자하였다. 또한정부는경기회복이필요한시기에경기부양을목적으로민간의중대형용부지의비율을높여주택건설경기를활성화하도록하였다. 정부는부동산시장상황에따라공공과민간의주택건설을서민의주거안정과경기부양의촉매제로활용하여, 급등기에는공공의소형주택을, 침체기에는민간의중대형공급을유도하였다. < 표 13> 2008 년이전부동산시장과부문별주택건설특성구분공공민간 주택건설영역 소형 ( 분양 + 임대 ) 중대형 급등기서민주거안정소형공급 ( 정부 ) 수익성좋은중대형선호 침체기경기부양중대형공급확대 ( 정부 ) 그러나 2008 년금융위기이후주택시장변화는그이전까지의변화와극명하게차별화되고있다. 2008 년이전에는민간주택공급업자들이수익성측면에서소형보다중대형택지를선호한반면, 금융위기이후중대형미분양이적체되면서오히려소형택지를선호하는양상이나타나고있다. 이러한현상 제 2 장환경변화에따른규모별주택수요변화진단 l 29

은장기적으로는인구및가구구조의변화와도깊은관계가있으나단기적으로는부동산시장환경변화와더밀접하게연관되어있다. 경제침체가장기화되면서실질소득이증가하고있지못한상황에서상대적으로총가격 ( 주택의전체가격 ) 이저렴한중형및소형주택으로수요가집중되기때문인것으로판단된다. 특히참여정부에서도입된다주택자양도세중과와 LTV/DTI 규제와같은투기억제정책이존재하면서이전과같이중대형에대한투자성수요가형성되지못한것이중요한이유라고할수있다. < 표 14> 2008 년이후부동산시장과부문별주택건설특성 구분공공민간 주택건설영역소형 ( 분양 + 임대 ) 중대형 경기침체장기화전월세시장안정, 서민주거안정주택구매력저하, 미분양적체로중대형기피높은물가상승률소형공급확대 ( 정부 ) 건설경기활성화중형공급유도 ( 정부 ) 실질소득증가율감소 2.2.2 규모별주택가격및전월세시장분석 1) 시기별규모별주택가격및전월세시장시기별로규모별매매가격은 2007 년대형주택의매매가격이지속적으로낮아지는데비하여중소형주택가격은증가하고있다. 매매가격변동률도 2000 년대초에는대형주택의가격변동률이높았으나중반이후에는중소형주택의가격변동률이더크다. 전세가격은매매가격과달리대형주택이 2009 년도부터상승세에있고, 중소형주택의전세가격도 2008 년도보합세를보이다가이후에는소폭으로증가하고있다. 전세가격변동률도매매가격과유사한추이를나타내며 2010 년현재대형주택보다소형주택의가격변동률이더크게나타나고있다. 시기별로 2008 년금융위기와부동산시장침체이후에대형주택에대한매매가격과전세가격이모두하락한반면, 중소형주택은지속적으로상승하였다. 가격변동률측면에서도다소차이는있으나대형주택보다중소형주택의변동률이더크게나타나고있다. 30 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

120 100 80 소형매매가격지수중형매매가격지수대형매매가격지수소형매매가격변동율중형매매가격변동율대형매매가격변동율 40 30 20 60 10 40 0 20-10 0 1986 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 [ 그림 15] 시기별 규모별아파트매매가격지수및변동률자료 : 국민은행 (2011.06=100), 전년동월대비변동률 -20 120 100 80 60 40 20 소형전세가격지수중형전세가격지수대형전세가격지수소형전세가격변동율중형전세가격변동율대형전세가격변동율 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00-10.00-20.00 0 1986 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 [ 그림 16] 시기별 규모별아파트전세가격지수및변동률자료 : 국민은행 (2011.06=100), 전년동월대비변동률 -30.00 2) 시기별 지역별규모별주택가격및전월세시장지역별로는서울지역의규모별주택매매가격은대형주택이큰폭으로감소한반면, 중소형주택은 2009 년소폭상승하였다가 2010 년다시하락하고있다. 변동률은 2010 년중대형이상승하였다가하락하고있다. 전세가격은 2009 년모두상승하고있으며모든규모의주택의가격변동률이상승세있다. 이중에서도소형주택의변동률상승폭이크게나타나고있다. 서울을제외한수도권에서매매가격을살펴보면, 모든규모의주택유형이감소하고있으나소형주택의가격변동률은상승하였다. 전세가격은대형은보합세를유지하고, 중소형이지속적으로상승하고있다. 가격변동률은모든규모의주택이같은경향의상승폭을나타내고있다. 지방의경우대형주택의매매가격은보합세를유지하며, 가격변동률은크 제 2 장환경변화에따른규모별주택수요변화진단 l 31

게상승하였다. 중소형주택의매매가격은소폭으로상승하는반면, 가격변동률은전년도와유사하다. 반면전세가격은모든규모의주택이소폭상승하고있는추세이다. 2010 년전세가격의변동률은전년도에비해하락하였다. 지방이서울이나수도권에비해대형주택의가격하락이크지는않고, 전세가격의변동률의하락폭이큰반면, 서울이나수도권은대형주택의가격하락이크고중소형주택의전세가격상승률이높게나타나고있다. 이와같은결과는서울이나수도권에서의중소형주택의매매수요나전세수요가모두높은반면, 지방에서는중소형주택보다는대형주택의매매수요가어느정도회복되었으나전세수요는여전히하락세에있음을보여주고있다. 또한서울과수도권을비교할경우, 대형주택이나중소형주택의매매가격모두하락하고있지만. 수도권의소형주택의가격변동률은상승하였다. 전세가격은서울과수도권이모두 2008 년이후중소형주택이모두소폭으로상승하고있고, 가격변동률도상승하는것으로나타나고있다. 120.0 100.0 80.0 60.0 40.0 20.0 서울매매가격지수수도권매매가격지수지방매매가격지수서울매매가격변동률수도권매매가격변동률지방매매가격변동률 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 0.0-5.0 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011년7월 [ 그림 17] 시기별 지역별아파트매매가격지수및변동률자료 : 국민은행 (2011.06=100), 전년동월대비변동률 120.0 100.0 80.0 60.0 40.0 20.0 서울전세가격지수수도권전세가격지수지방전세가격지수서울전세가격변동률수도권전세가격변동률지방전세가격변동률 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0-5.0 0.0-10.0 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011년7월 [ 그림 18] 시기별 지역별아파트전세가격지수및변동률자료 : 국민은행 (2011.06=100), 전년동월대비변동률 32 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

110.0 105.0 100.0 95.0 90.0 85.0 80.0 서울소형매매가격지수서울중형매매가격지수서울대형매매가격지수서울소형매매가격변동률서울중형매매가격변동률서울대형매매가격변동률 2007 2008 2009 2010 [ 그림 19] 서울아파트규모별매매가격지수및변동률 0.5 0.0-0.5-1.0-1.5-2.0-2.5 120.0 100.0 80.0 60.0 40.0 20.0 0.0 서울소형전세가격지수서울중형전세가격지수서울대형전세가격지수서울소형전세가격변동률서울중형전세가격변동률서울대형전세가격변동률 2.0 1.0 0.0-1.0-2.0-3.0-4.0 2007 2008 2009 2010 2011.7 [ 그림 20] 서울아파트규모별전세가격지수및변동률 120.0 100.0 수도권소형매매가격지수수도권중형매매가격지수수도권대형매매가격지수수도권소형매매가격변동률수도권중형매매가격변동률수도권대형매매가격변동률 1.0 0.5 120.0 100.0 수도권소형전세가격지수수도권중형전세가격지수수도권대형전세가격지수수도권소형전세가격변동률수도권중형전세가격변동률수도권대형전세가격변동률 1.5 1.0 0.5 80.0 60.0 40.0 0.0-0.5 80.0 60.0 40.0 0.0-0.5-1.0-1.5 20.0-1.0 20.0-2.0-2.5 0.0 2007 2008 2009 2010 2011.7 [ 그림 21] 수도권아파트규모별매매가격지수및변동률 120.0 100.0 80.0 60.0 40.0 20.0 0.0 지방소형매매가격지수지방중형매매가격지수지방대형매매가격지수지방소형매매가격변동률지방중형매매가격변동률지방대형매매가격변동률 2007 2008 2009 2010 2011.7 [ 그림 23] 지방아파트규모별매매가격지수및변동률 -1.5 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0-0.2-0.4-0.6 0.0 2007 2008 2009 2010 2011.7 [ 그림 22] 수도권아파트규모별전세가격지수및변동률 120.0 100.0 80.0 60.0 40.0 20.0 0.0 지방소형전세가격지수지방중형전세가격지수지방대형전세가격지수지방소형전세가격변동률지방중형전세가격변동률지방대형전세가격변동률 2007 2008 2009 2010 2011.7 [ 그림 24] 지방아파트규모별전세가격지수및변동률 -3.0 1.5 1.0 0.5 0.0-0.5-1.0 < 표 15> 지역별규모별가격및변동률 (2011.06=100) 구분 서울수도권지방 대형중형소형대형중형소형대형중형소형 매매가격 전세가격 지수 하락 하락 하락 하락 하락 하락 보합 소폭상승 소폭상승 변동률 하락 하락 하락 하락 하락 상승 상승 보합 보합 지수 상승 상승 상승 상승 상승 상승 상승 상승 상승 변동률 소폭상승 소폭상승 상승 소폭상승 소폭상승 상승 하락 하락 하락 제 2 장환경변화에따른규모별주택수요변화진단 l 33

전월세시장분석결과, 서울 수도권과지방이각각규모별로다른경향을나타내고있다. 서울과수도권은대형주택의매매가격및가격변동률이하락하고있는반면, 중소형주택의가격이상승하고있고, 가격변동률도크므로수도권은중소형주택의수요가높다고볼수있다, 이와달리지방은대형주택매매가격의보합세유지와가격변동률상승에비해, 전세가격은모두상승폭이둔화되고있다. 이는서울과수도권이중소형주택의수요가많은반면, 지방은상대적으로크지않음을나타내는결과이다. 3) 전월세난의문제와원인분석현전월세시장의문제점이발생한가장큰요인으로는주택구매대기수요의정체를들수있다. 다른개발사업에의한주택수요자들이보다저렴한보금자리주택을희망하기때문에기존의주택구매수요가보금자리주택으로대체되고있다. 전세수요자뿐만아니라주택구매수요자까지보금자리주택이시장에나올때까지전월세주택에거주하고자하므로전월세주택부족및가격상승등의전월세난이나타난것으로볼수있다. 주택의거주사이클을보면전 월세에서거주하다가소득등의향상으로주택을분양받는것이일반적이다. 즉, 임대주택에거주하다자가를소유하는일반적인주택필터링과정을따른다. 특히, 전세시장은분양주택의바로아래단계로써분양의예비구매자로볼수있다. 민간임대주택시장에서전세의경우에는신축건물보다는기존의건물이임대주택시장으로나오는경우가대부분이므로기존주택재고량의한계등제한적인시장의여건때문에물량공급조절이거의불가능하다. 즉한정된기존주택재고량에비해, 결혼, 출산등의신규전세수요의꾸준한발생과여기에더하여전세에서자가로가는주택구매수요층이보금자리청약을위한대기수요로남기때문에전세수요가급증하였다. 이러한전세수요의급증은전월세시장불안을가중시키는한편, 순수전세수요층의가계에도영향을미치고있다. 전세수요가급격하게발생한데비하여수도권의경우기존재고주택시장에있는전월세 stock 이감소되고있다. 그원인중의하나로현재서울시에서추진하고있는뉴타운사업에의한급속한주택멸실률을들수있다. 뉴타운으로지정된지역들은노후화된주거지역으로서서울시주택재고량의대부 34 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

분을차지하고있던다세대주택등이정비사업으로인하여빠르게감소된반면, 뉴타운사업에의한신규아파트의공급량은사업추진속도의지연등으로멸실된주택수를따라가지못하고있다. 전월세시장안정을위해확대공급하는 60 m2미만의소형주택이지금의전세난을겪고있는전월세수요자에게부합하는주택형인지검토할필요가있다. 현전세난이일어나기까지의주된요인은 2000 년중반대량공급된대형주택에비해중소형주택에대한공급부족으로인한문제와더불어보금자리주택분양대기자의증가로인한공급과수요의불균형이가장큰원인이다. 특히, 전월세수요는임대수요이므로공공의소형분양주택확대는전월세시장문제에대응하기에한계가있을것이다. 2008 년주거실태조사 ( 국토연구원, 2008) 의자료분석을통한진미윤 (2009) 의연구에서는, 전세에서다시전세로이동하는수평이동의비율이가장높게나타나고있다고분석하였다. 특히전세에서다시전세로이동을하는비율이전체의절반에가까운 48% 의비율을차지하고있으므로공공의소형분양주택확대가전세난을해결할수있는방안인지검토가필요하다. 그동안의분양대기수요자들은대부분 3인이상 (3자녀, 신혼부부, 노인부양가구등 ) 으로서전세난의대상이된주택규모는중형주택이라고추측할수있다. 소형주택에대한전세수요가많은서울에서는아파트형태의주택보다오피스텔이나도시형생활주택과같은주거비를절감하거나직주근접한새로운유형의소형주택을전세로원하고있다. 따라서교외지역의아파트형태의 60 m2미만소형주택을공급하여전세난을해결하고자하는방안은실효성이없을것으로판단된다. 제 2 장환경변화에따른규모별주택수요변화진단 l 35

< 표 16> 이전주택과현주택의주택점유형태변화양상 ( 단위 : %) 주택점유형태변화 ( 이전주택 현주택 ) 하향이동수평이동상향이동소득보증부월세자가 전세 보증부분위자가평균전세월세월세평균 전세, 보증부보증부월세 전세비율 전세 월세 보증부비율보증부월세, 월세월세, 월세 전세월세월세 전체 5.7 7.4 24.1 37.2 48.1 1.1 5.9 55.1 2.9 4.8 7.7 100.0 소득 1분위 4.4 8.7 24.0 37.1 39.7 1.5 11.2 52.5 3.8 6.7 10.4 100.0 소득 2분위 4.6 6.0 23.2 33.8 47.9 1.2 7.2 56.3 4.0 6.0 10.0 100.0 소득 3분위 6.2 7.5 23.4 37.0 48.9 0.9 5.6 55.3 2.7 4.9 7.6 100.0 소득 4분위 6.0 8.1 26.7 40.8 49.2 1.0 3.1 53.3 2.4 3.5 5.9 100.0 소득 5분위 7.4 6.5 23.3 37.2 54.3 0.8 3.0 58.1 1.7 3.0 4.7 100.0 자료 : 진미윤. 주택정책과사회정책으로서의 보금자리주택 - 새로운시각으로주택의사회적기능모색해야 평균비율 계 4) 전월세난대상주택유형보금자리주택등대규모로주택이공급이될경우인근지역의전세가격이하락하는것이일반적인현상이나, 현재의전월세시장은일반적인현상에역행하고있다. 전월세시장의안정을위해서는수요와공급의비율을적정하게맞춰야할것이나, 우선적으로는보금자리주택의대기수요를축소시킬필요가있다. 전세에서분양으로이동하는수요자들의보금자리주택분양대기목적은무엇보다도낮은가격때문이다. 계획된보금자리주택의공급이끝나기전까지는대기수요에대한뚜렷한해결방안이없으므로대기수요를축소시키기위해서보금자리주택의가격의현실화가가장효율적인방법일것이다. 또한, 현재의전월세주택난의대상규모는소형이아닌중형주택이므로소형주택공급확대보다는중형주택의공급유지가무엇보다필요하다. 또다른방법으로는전세를위한임대주택의공급을확대하는방안이있다. 현재보금자리주택은임대와분양 (35%:25%) 의비율이거의비슷하게공급하는것으로계획되어있다. 분양으로계획된주택을임대로전환할경우에는현재전세난을해결하는직접적인방법이될수있다. 그러나임대주택의전환의경우과거의국민임대주택의미입주와같은문제가발생을할수도있으므로공급방식및공급계층의다양화방안이수반되어야한다. 한편, 36 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

공공에서임대주택을과도하게건설할경우에는재정적인부담이가중되기 때문에공급확대시신중한접근이필요하다. 2.2.3 주택규모별미분양발생현황시장환경에따른중대형미분양주택이증가됨에따라정부는소형주택공급확대로정책을전환하고있다. 현재와같이소형주택을집중공급할경우향후발생할수있는정책적파급효과를분석하고자과거공공택지개발에의한미분양추이를분석할필요가있다. 규모별미분양패턴을분석하기위해시기별로미분양이급증한사례를추출하여규모별미분양추이를검토하였다. 미분양급증시기는 1차 (1995 년 ), 2 차 (1998 년 ), 3차 (2008 년 ) 로구분할수있으며시기별로규모별미분양유형은매우대조적으로나타났다. 1차미분양급증기에는 60 m2미만의소형주택 ( 국민주택규모이하 ) 이전체미분양의약절반을차지하여가장많았고, 반면, 3차미분양급증기에는 85 m2초과의중대형주택이전체미분양의 55.2% 를점하여가장많았다. 1차미분양급증기에소형아파트의미분양사태가심각했던것은소형주택공급의무비율 (18 평이하아파트를총건설호수의 40% 이상공급 ) 때문으로수요가많지않은아파트가과다하게건설되는정책적 구조적문제가있었다. 이후 1차미분양급증기이후소형주택미분양물량이지속적으로감소해 2003 년이후로는 85 m2초과규모의중대형주택의공급비중이커지면서역전현상이나타났다. 특히, 2008 년에는전체물량에서차지하고있는비중이 60 m2미만소형주택은 4.4% 로매우적은데비해 85 m2초과중대형주택은 55.2% 로과반수이상을차지하는것으로나타났다. 85 m2초과중대형주택은모두민간에서공급하고있는유형으로 1차미분양이후소형주택의무비율에대한규제완화와 2000 년대이후부동산경기호황으로민간기업들의수익성높은중대형아파트건설에치중한결과중대형미분양발생하게되었다 ( 허재완 김은경, 2009). 정책 ( 구조적 ) 방향과시장여건에따라서시기별로규모별미분양추세가변화되었다. 현재시점에서의대형주택의미분양은그동안의국민임대와대형주택위주의공급정책으로기인한영향이크며, 소형분양주택부족을야기시켰다. 제 2 장환경변화에따른규모별주택수요변화진단 l 37

1) 시기별 규모별미분양주택추이시기별재고기준미분양주택추이를살펴보면, 60 m2미만이 1995 년급증하였고, 이후지속적으로감소하다가 2004 년증가후하향곡선을이루다 2008 년에급증하였다. 2011 년현재는최고점 (2007 년 7,294 호 ) 미분양주택수의 30% 로수준으로상대적으로미분양이해소되었다고볼수있다. 60~85 m2는 1995 년에급등기이후, 1998 년증가후지속적으로감소되었고, 2004 년부터증가하기시작하여 2008 년에최고점에이르렀다. 2011 년현재최고점기의 30% 수준으로미분양이해소되었다고볼수있다. 85 m2초과는 1998 년급등기이후지속적으로감소하다 2004 년부터증가하기시작하여 2008 년최고점에이른다. 2008 년이후, 감소되기시작하였으나그감소량은다른규모주택에비해크지않고, 2011 년현재미분양물량은최고점기의 50% 수준으로서아직까지중대형주택의미분양물량점유율이크게나타나고있다. 시기별로규모별미분양추세는정책및제도에의한공급비율이나시장여건과무관하지않은결과로서시기별로소형주택이나중대형주택제도개선이있은이후시장여건과맞물려미분양물량이누적되거나감소되고있다. 주택 200 만호건설과함께시작된 1989 년 `1 기신도시건설로주택의규모별공급량이증가하였고, 이중 60 m2미만소형주택의무비율 (1995 년까지 30% 50% 증가 ) 과, 경기호황에따른주택규모증가에의해 1995 년까지 60 m2미만소형주택미분양이급증하였다. 1998 년외환위기이후시장이침체되자소형주택의무비율이완화되었으며, 85 m2초과용지는 20% 가상향조정되어중대형주택비율이증가되었다. 이에따라 60 m2미만소형주택미분양은감소되었으나, 85 m2초과중대형주택미분양은증가하였다. 외환위기후침체된시장을활성화하고자부동산경기활성화정책을시행하였고, 이로인하여부동산투기가심화되자정부는 2000 년대이후투기억제정책과서민주거복지정책을적극적으로시행하였다. 85 m2이하소형주택을 10% 상향조정하는반면, 85 m2초과중대형주택을 10% 하향조정하여 2004 년누적미분양은 60 m2미만과 85 m2초과는대폭적으로감소되었고, 60~85 m2은소폭증가하였다. 2005 년이후부동산경기호황으로 85 m2초과가최대 50% 까지상향되어공급량이증가하였고, 2008 년글로벌금융위기와이에따른국내부동산경기침체로그동안누적된 85 m2초과중대형주택의미분양물량이대폭적으로증가된반면, 38 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

실수요자중심의 60 m2미만소형주택미분양물량은감소되었다. 규모별미분양현황은시장안정화정책과 2011 년현재미분양해소정책으로꾸준히해소되고있으나여전히중대형미분양은다른규모의주택에비해상대적으로높은수준이다. < 표 17> 시기별정책적 제도적 시장여건에따른규모별미분양현황시기정책제도적여건시장여건 60m2미만 60~85m2 85m2초과 1차 1995년 ~ 주택대량 60m2미만소형주택의무비율 1989년 1기신도시건설 75,875 58,394 18,044 급증기 1998년공급시대 30% 50% 부동산경기호황 2 차급증기 3 차급증기 1998년 ~ 2000년 2001년 ~ 2004년 2005년 ~ 2009년 2010년 ~ 2011년 부동산경기활성화 투기억제서민주거복지부동산경기활성화 부동산경기활성화친서민주택정책 60m2미만의무비율 10% 완화 60~85m2 20% 하향조정 85 m2초과 20% 상향조정 85 m2이하 10% 상향조정 85 m2초과 10% 하향조정 85 m2초과최대 50% 비중증가배분비율 20% 조정가능 85 m2이하 10% 상향 85 m2초과 10% 하향 1998 년외환위기부동산경기침체 부동산경기활성화정책에따른투기심화 2008년글로벌금융위기부동산경기침체 32,529 43,732 26,440 9,417 44,738 14,978 7,294 69,924 88,381 부동산경기침체지속 3,620 23,703 45,344 < 표 18> 시기별 규모별미분양주택현황 ( 재고기준, 호 /%, 공공 + 민간 ) 연도 합계 60m2이하 60~85 m2 85m2초과호비율호비율호비율호비율 1993 77,488 100.0% 25,949 33.5% 34,067 44.0% 17,472 22.5% 1994 105,586 100.0% 45,842 43.4% 37,953 35.9% 21,791 20.6% 1995 152,313 100.0% 75,875 49.8% 58,394 38.3% 18,044 11.8% 1996 109,637 100.0% 51,073 46.6% 42,252 38.5% 16,312 14.9% 1997 88,867 100.0% 35,192 39.6% 36,957 41.6% 16,718 18.8% 1998 102,701 100.0% 32,529 31.7% 43,732 42.6% 26,440 25.7% 1999 70,872 100.0% 21,682 30.6% 30,184 42.6% 19,006 26.8% 2000 58,550 100.0% 14,878 25.4% 25,329 43.3% 18,343 31.3% 2001 31,512 100.0% 7,481 23.7% 13,394 42.5% 10,637 33.8% 2002 24,923 100.0% 6,807 27.3% 12,919 51.8% 5,197 20.9% 2003 38,261 100.0% 8,162 21.3% 21,680 56.7% 8,419 22.0% 2004 69,133 100.0% 9,417 13.6% 44,738 64.7% 14,978 21.7% 2005 57,215 100.0% 7,049 12.3% 35,738 62.5% 14,428 25.2% 2006 73,772 100.0% 6,003 8.1% 40,350 54.7% 27,419 37.2% 2007 112,254 100.0% 5,764 5.1% 53,528 47.7% 52,962 47.2% 2008 165,599 100.0% 7,294 4.4% 69,924 42.2% 88,381 53.4% 2009 123,297 100.0% 5,851 4.7% 47,834 38.8% 69,612 56.5% 2010 88,706 100.0% 4,703 5.3% 29,913 33.7% 54,090 61.0% 2011 72,667 100.0% 3,620 5.0% 23,703 32.6% 45,344 62.4% 자료 : 국토해양부주택업무편람, 국토해양부통계누리에서발췌 * 아파트가본격적으로공급되기시작한시기는 1989년 1기신도시이후로준공후미분양을고려할경우, 1993 년부터미분양을카운트하기시작한것은일부타당함 제 2 장환경변화에따른규모별주택수요변화진단 l 39

180,000 160,000 85 m2초과 60~85 m2 60 m2미만합계 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 [ 그림 25] 시기별 규모별미분양주택추이 ( 호 ) 자료 : 국토해양부주택업무편람, 국토해양부통계누리발췌 2) 시기별 지역별 규모별미분양추이 2000 년이후, 시기별 지역별 규모별미분양추이를살펴보면, 서울을포함한수도권지역에서 2000 년대후반으로갈수록그동안부동산경기의호황으로확대공급되었던 85 m2초과미분양이급증하였으며, 60~85 m2, 60 m2미만순으로미분양물량이높게나타나고있다. 지방에서는 85 m2초과와 60~85 m2이하의미분양추이가유사하게나타나고있으며, 2006 년이후에는 85 m2초과중대형주택의미분양이급증하였다. 2009 년이후, 미분양해소를위한분양가인하등업체의자구노력과전세수요의매매전환등으로감소하고있는가운데수도권은규모별미분양감소폭이작고, 지방은감소폭이큰것을확인할수있다. 수도권과지방의지역간규모별미분양추이를비교분석한결과, 두지역모두 60 m2미만의중소형주택의미분양물량은감소하는추세이다. 60~85 m2는일정한수준을유지하는반면, 지방에서는 85 m2초과미분양추이와유사한패턴을보여, 수도권에비해지방주택시장여건이어려움을알수있다. 법적배분비율에따른공급보다는지역여건에맞는규모의주택공급이필요함을짐작할수있다. 40 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

< 표 19> 시기별 지역별 규모별미분양주택현황 연도 합계 60 m2미만 전국서울수도권지방 60 m2 ~ 85 m2 2000 58,550 14,878 25,329 (25.4%) (43.3%) 2001 31,512 7,481 (23.7%) 13,394 (42.5%) 85m2초과 18,343 2002 24,923 6,807 12,919 5,197 (27.3%) (51.8%) (20.9%) 2003 38,261 8,162 21,680 8,419 (21.3%) (56.7%) (22.0%) 2004 69,133 9,417 (13.6%) 44,738 (64.7%) 합계 60 m2미만 (31.3%) 3,037 842 (27.7%) 10,637 (33.8%) 1,771 257 (14.5%) 14,978 (21.7%) 2005 57,215 7,049 35,738 14,428 (12.3%) (62.5%) (25.2%) 2006 73,772 6,003 40,350 27,419 (8.1%) (54.7%) (37.2%) 2007 112,254 5,764 (5.1%) 2008 165,599 7,294 (4.4%) 2009 123,297 5,851 (4.7%) 2010 88,706 4,703 (5.3%) 2011 72,667 3,620 (5.0%) 53,528 (47.7%) 52,962 (47.2%) 52 735 612 574 3 (5.8%) 36 (4.9%) 19 (3.1%) 0 (0.0%) 69,924 88,381 (42.2%) (53.4%) 2,486 104 (4.2%) 47,834 69,612 (38.8%) (56.5%) 1,803 3 (0.2%) 29,913 54,090 (33.7%) (61.0%) 2,729 406 (14.9%) 23,703 45,344 (32.6%) (62.4%) 1,825 132 (7.2%) 60m2 ~ 85m2 1,407 (46.3%) 985 (55.6%) 36 (69.2%) 85m2초과 788 (25.9%) 529 (29.9%) 13 (25.0%) 60m2합계미만 1,834 16,748 (11.0%) 7,589 1,387 388 311 7,370 (52.8%) (42.3%) 298 (48.7%) 300 (52.3%) 502 (6.6%) 783 (56.5%) 1,205 (16.4%) 295 2,643 15,458 (48.2%) (17.1%) 274 1,652 12,242 (47.7%) (13.5%) 79 348 102 529 4,724 (14.9%) (65.8%) (19.3%) 0 33 454 (0.0%) (7.3%) 620 (24.9%) 1,440 (30.5%) 421 1,351 14,624 (92.7%) (9.2%) 1,762 1,150 26,928 (70.9%) (4.3%) 330 1,470 (18.3%) (81.5%) 784 (28.7%) 643 (35.2%) 25,667 1,940 (7.6%) 1,539 1,823 29,412 (56.4%) (6.2%) 1,050 1,214 27,225 (57.5%) (4.5%) 60 m2 ~ 85 m2 6,901 (41.2%) 2,283 (30.1%) 385 (27.8%) 85m2초과 8,013 (47.8%) 4,804 (63.3%) 219 (15.8%) 5,371 794 (72.9%) (10.8%) 9,987 2,828 (64.6%) (18.3%) 7,454 (60.9%) 3,136 (25.6%) 2,569 715 (54.4%) (15.1%) 6,607 6,666 (45.2%) (45.6%) 합계 60 m2미만 60 m2 ~ 85 m2 38,765 12,202 17,021 (31.5%) (43.9%) 22,152 6,722 (30.3%) 10,126 (45.7%) 85m2초과 9,542 (24.6%) 5,304 (23.9%) 23,484 6,021 12,498 4,965 (25.6%) (53.2%) (21.1%) 30,156 6,921 15,921 7,314 (23.0%) (52.8%) (24.3%) 53,063 6,755 (12.7%) 34,453 (64.9%) 11,855 (22.3%) 44,399 5,397 27,984 11,018 (12.2%) (63.0%) (24.8%) 68,519 4,484 37,433 26,602 (6.5%) (54.6%) (38.8%) 97,176 4,413 (4.5%) 5,757 20,021 6,040 136,185 (21.4%) (74.4%) (4.4%) 6,278 17,449 (24.5%) (68.0%) 7,186 20,403 (24.4%) (69.4%) 7,649 18,362 (28.1%) (67.4%) 95,827 3,908 (4.1%) 56,565 2,474 (4.4%) 43,617 2,274 (5.2%) 46,888 (48.3%) 45,875 (47.2%) 63,547 66,598 (46.7%) (48.9%) 41,226 50,693 (43.0%) (52.9%) 21,943 32,148 (38.8%) (56.8%) 15,411 25,932 (35.3%) (59.5%) 자료 : 국토해양부주택업무편람, 국토해양부통계누리에서발췌, 지역별미분양취합자료는 2000 년이후부터수록됨. 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 85 m2초과 60 m2 ~85 m2 60 m2미만수도권합계 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 [ 그림 26] 수도권규모별미분양추이 ( 호 ) 0 85 m2초과 60 m2 ~85 m2 60 m2미만지방합계 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 [ 그림 27] 지방규모별미분양추이 ( 호 ) 시기별 지역별 규모별미분양주택현황을 살펴본바, 건설에의한주택공급은단기적으 로나타나는것이아니므로특정시기에특정 시장상황에대처하기위해특정규모의편향 된주택공급정책은향후미분양을발생시킬 우려가있다. 또한지역별규모별미분양현 황의차이는지자체장에게규모별건설배분 비율조정의탄력성및자율성을부여하여지 역여건에맞는규모별주택이공급되어야함 을시사하고있다. 즉, 현재보다많은부분에 서탄력성과자율성이보장되어야한다. 현재 정부가집중적으로공급하려는소형주택공급 확대정책도향후미분양발생여지가없는지 면밀한검토가필요하다. 제 2 장환경변화에따른규모별주택수요변화진단 l 41

2.2.4 민간주택개발사업위축과중대형공급부족 1) 민간의주택개발사업위축 2008 년부동산시장침체이후공공과민간모두주택건설사업의추진속도가둔화된가운데, 보금자리주택지구개발시점은도심인근의시세보다저렴한분양가로개발수요가높아진상황이었다. 보금자리주택은서민주거안정을목표로소득 5~6 분위의자가소유촉진을위한중소형분양주택도공급하게되어, 향후저렴한분양가대비시세차익의기대로보금자리주택에대한수요가매우높아졌다. 2008 년도에관련제도의도입과함께추진하게된보금자리주택사업은 10 개의국민임대주택전환지구와현재, 신규지정으로 5차지구까지지정되었으며, 3차지구 8개지역의사전예약이완료되었다. 그러나보금자리주택사업은 2000 년대중반이후시작된 2기신도시개발사업, 일반택지개발사업뿐만아니라뉴타운사업등기성시가지정비사업의추진에장애요소로작용하였다. 시세보다저렴한보금자리주택사업은신규택지개발사업등의대체수요가되고있고. 기성시가지정비사업까지영향을미쳐기성시가지주택공급에차질을빚고있다. 공공이추진하는보금자리주택사업은민간의주택개발사업에도영향을미쳐분양가가높은민간분양아파트의미분양누적과함께추진하고있는주택건설사업에대한동력저하의원인이되고있다. 보금자리주택중민간부분과겹치는 60~85 m2의중형분양주택은민간과의가격경쟁력측면에서비교우위로인하여민간의건설사업이위축되었다. 보금자리주택지구는토지의일부분을민간에게매각 ( 전체주택의 60% 이상을보금자리주택으로확보, 나머지주택분량에해당하는택지는민간매각 ) 하여민간이공공택지를확보하여주택을건설하는데, 공공과민간이모두같은지구의같은규모의건설용지의주택일지라도공공이공급하는보금자리주택은민간보다더저렴하게공급하게되므로가격적인측면에서민간에서공급하는주택분양성이떨어지게된다. 부동산침체로평당분양가가더높은 85 m2초과대형주택은실수요나시세차익을기대한수익성측면에서도메리트가떨어져대형주택을기피하게되므로민간의주택건설사업도추진력을잃고있다. 가격적측면에서민간의경우주택의일부가분양가상한제의영향을받지만기본적으로는시세를반영한감정가를기준으로분양가가책정되는반면, 42 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

공공은정책적인목표에따라수익성과관계없이정부의관리가격으로분양가가책정되기때문에공공과민간의주택가격의결정은출발선이다르며, 여기에서민간과공공의충돌이발생한다. 부동산시장이호전되면민간주택의수익성을기대하여가격차이가나더라도문제발생의여지가적으나수익성보다는실수요를기대한수요자에게는민간아파트보다는공공의보금자리주택을기다리게되는요인이된다. 이와더불어민간주택건설사업의위축원인은선호하는주택의크기의변화에있다. 과거주택시장이활황기였을때선호하는주택규모는 85 m2초과의대형아파트를선호하는경향이있었고, 이에부응하여민간은비율적으로대형규모의주택을중점적으로공급하였다. 반면에공공의경우에는주택시장에서민간이담당하지않는 85 m2이하의중소형아파트를낮은조성원가를고려하여저렴하게공급하였다. 과거에도가격적인측면에서공공이더저렴했지만충돌이일어나지않았던이유는민간과공공이서로중점적으로공급하는주택의규모가달랐고, 시장에서는민간에서공급하는대형주택에대한수요가높았기때문이다. 그러나 2005 년이후인구가구구조의변화와시장침체로분양가가높고, 주거비가더많이소요되는대형주택보다는소형주택이시장에서선호하는평형으로전환되고있다. 이러한측면에서보금자리주택지구에서민간과의충돌을방지또는민간주택건설사업의위축을해소하기위해역할을구분하여공공으로하여금 60~85 m2이하를축소하는대신 60 m2미만을 20% 에서 70% 까지확대하도록한정책의효과성에대한검증이필요하다. 민간과공공의충돌의가장근원적인문제는가격차이때문이다. 민간이담당하는 60~85 m2이하주택은여전히높은조성원가로분양가역시공공보다는높기때문에공공의역할이 60 m2미만의소형주택을담당한다고하여민간의 60~85 m2주택건설로인한전체주택건설사업의활성화가이루어질수있을지예측하기어렵다. 민간과공공이동시에사업을진행할경우공공의보금자리주택개발사업의활성화는가격적인메리트기있었기때문이다. 제 2 장환경변화에따른규모별주택수요변화진단 l 43

2) 중대형주택공급부족과민간의주택개발사업활성화방안학계및업계의전반적인분위기는규모면에서민간과공공의역할을분리하는것에대해대부분찬성하고있다. 그러나민간과공공의주택규모비율의재편은당면한주체간의문제뿐만아니라향후주택시장측면에서도좀더심도있는논의가필요하다. 과거에는 85 m2초과의중대형아파트가시장에서인기가있었으며, 이러한시장인기형제품은민간이먼저선점하였다. 그러나부동산시장침체와인구가구구조변화등으로인하여중대형주택을기피하자중대형아파트의미분양이발생하였고, 이에대형주택에서중소형주택으로공급방향이변화되었다. 이는과거의 1인당주택규모의증가, 시장활황기수익성을기대한 85 m2초과대형주택의집중공급과유사한면이있다. 과거의특정평형집중공급이시장여건변화에따라미분양누적등의문제를발생시킨것처럼, 현재직면한문제해결을위한소형주택집중공급은바람직하지않다. 단기적으로여러가지제약조건에따라시장이요구하는규모를집중적으로공급할경우, 현재중대형주택이겪고있는미분양누적및특정평형으로주택공급이쏠림에따라시장이교란될우려가있다. 공공과민간의충돌방지를위한규모에따른역할구분은가격적측면을먼저해결 ( 공공의주택을높게또는민간주택을저려하게 ) 한다음, 인위적구분보다는시장에서의공급주체의선택에맡기는것이타당할것으로판단된다. 공공과민간과의가격적측면에대한해결방안의시사점으로일본의도시재생기구방식을검토하였다. 우리와같은공공의주택공급역할을하는일본의도시재생기구는공공성을갖는임대주택사업과도시재생사업등을수행을하면서한편으로분양주택을공급하고있다. 도시재생기구의분양주택은공공에서공급한다고하여특별히저렴하게공급을하는것이아니라민간과동일하게현실적인시세를고려하여분양가를책정하고있다. 분양주택에의한수익을다시공공사업으로재투자함으로써민간과의공정한경쟁을하는동시에공공성을확보하고있다. 우리나라는공공임대는예외로하더라도분양에서민간보다낮은조성원가로인해구조적으로공급원가가낮고, 여기에보금자리주택은낮은조성원가반영과함께, 시세보다더저렴한공급정책으로공공주체입장에서는지속적인손실을보게되는구조이다. 동시에민간과는가격경쟁력에서비교우위로 44 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

인하여민간과의충돌이불가피하다. 따라서민간과의충돌을방지하기위해서는공공과민간각주체의규모별주택공급에의한역할구분이아닌, 공공분양아파트의현실적인분양가격조정으로민간과공공이서로공정한경쟁을할수있도록해야한다. 공정경쟁을통해발생한수익으로공공사업에긍정적으로사용할수있을것이다 2.2.5 부동산시장환경변화와주택규모단기적시장안정을목표로특정규모의주택을대량공급할경우, 상대적으로다른규모주택의공급부족및미분양이적체될우려가있다. 특히지역별로규모별미분양이차별적으로나타날수있으므로특정규모를대량공급하여시장쏠림현상이발생하지않도록하여야한다. 최근공공은부동산시장침체로인한대형주택의미분양누적과주택건설사업추진이어렵게되자제도개선으로공공주택건설용지의규모별용도를중소형주택으로변경하고있다. 전월세시장의경우서울, 수도권, 지방이모두규모별주택가격및변동률에서다른경향을보이고있다. 서울, 수도권의경우, 대형주택의가격과변동률의하락폭이큰반면, 소형주택은상승폭이크게나타났고, 지방의경우대형주택의가격은보합세를유지하며, 변동률은모든규모의주택이하락하고있는것으로나타났다. 규모별주택수요는시기별, 지역별시장환경변화에따라달리나타나므로차별적으로접근하되장기적이고, 지역별주택수요에맞게탄력적으로규모별주택이공급되도록하여야한다. 제 2 장환경변화에따른규모별주택수요변화진단 l 45

[ 그림 28] 부동산시장변화와주택규모 2.3 최근정책동향변화와주택수요 2.3.1 보금자리주택소형분양확대신규택지개발중형이하비율확대공공택지에서의최근정부의정책변화는주택시장여건및인구사회구조변화에따라 2010 년이후급변하고있다. 특히보금자리택지지구에서촉발된공공택지규모별건설비율은택지개발촉진법으로수행하는전체공공택지개발에까지영향을미쳐택지개발촉진법상의공동주택규모별건설비율배분의변경으로까지확대되었다. 2011.5.1 일에는정부관계부처합동으로발표한 5.1 건설경기연착륙및주택공급활성화방안 의하나로주택수요변화에부응한주택공급기반마련을위해도시소규모주택공급활성화를목적으로주택건설사업계획승인대상 46 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

을 20 세대에서 30 세대로이상으로완화하였고 ( 도시형생활주택포함 ), 동시에신규택지개발지구내공동주택용지중 85 m2이하주택건설용지배분비율을 60% 에서 70% 로 ( 현행 6:4 개선 7:3) 상향조정하였다. 2011 년 6월 28 일에는소형주택공급활성화를위해도시형생활주택세대수제한을 150 세대에서 300 세대 (7 월1 일시행 ) 로완화하였으며, 원룸형과일반주택과의복합건축을허용하였다. 지가하락으로보금자리주택가격에대한메리트가감소하자서민의주택구입능력등을감안하고, 민간분양주택과의차별화등을위해보금자리주택은 60 m2이하의소형위주로공급하도록배분비율을조정하였다. 즉보금자리주택의 60 m2소형분양주택을당초 20%(60~85 m2는 80%) 에서변경하여 70% 까지 (60~85 m2는 30% 로축소 ) 확대하도록하였다. 특히, 조정안에서는 60 m2이하의주택중 50% 를 50 m2이하규모의주택으로공급하도록계획하고이를시달하였다. 정부의보금자리주택지구의공동주택건설용지규모별주택건설비율변화정책에따른실제주택공급량변화를살펴보면다음과같다. 수도권에위치한기지구지정된성남고등지구 ( 면적 569 천m2, 3,800 호 ) 를사례를보면용적률이나면적이동일하다고가정할경우, 임대와분양을모두합한전체보금자리주택에서당초 60 m2미만 5%, 60~85 m2이하 20% 이었으나변경이후에는 17.5%, 7.5% 로변화되었고, 보금자리주택수도임대물량 35% 1,330 호를제외하면, 당초 60 m2미만 190 호, 60~85 m2이하 760 호에서변경후 60 m2미만은 665 호로상승하였고, 60~85 m2이하는 285 호로감소하였다. 분양주택내에서의비율만을고려했을때 2:8 에서 7:3 으로변화된것이다. 800 700 600 500 400 300 200 100 0 변경전 변경후 60 m2미만 60 m2 ~85 m2 [ 그림 29] 보금자리주택지구소형분양비율변경에따른성남고등지구호수변화 ( 예시 ) < 표 20> 보금자리주택지구소형분양비율변경에따른호수변화 ( 예시 ) 당초안변경안보금자리주택임대 (35% 이상 ) 분양 (25% 이상 ) 임대 (35% 이상 ) 분양 (25% 이상 ) ( 전체주택의 60m2미만 60~85 m2이하 60m2미만 60~85 m2이하 60% 이상 ) 35% 이상 5% 이상 20% 이상 35% 이상 17.5% 이상 7.5% 이상 성남고등지구 ( 전체 3,800호 ) 보금자리주택 2,280 호 1,330 호 190호 760 호 1,330 호 665호 285 호 제 2 장환경변화에따른규모별주택수요변화진단 l 47

< 표 21> 최근택지지구관련소형주택의정부정책정책발표정책내용시기보도자료 - 보금자리시범지구내 85m2이하중소형민영주택건설공급계획 2010.11.25 - 고양원흥 하남미사지구의 85 m2초과민영택지중일부를 60 m2 ~85 m2로바꾸는지구계획변경추진중 보도자료 2010.12.15 - 지구계획변경을통해당초 85 m2초과용지만계획되어있던민간택지의유형을조정하여 60 m2 ~85 m2의중소형아파트공급가능 - 민간택지공급가격은 85m2초과용지는감정가격, 60~85m2용지는조성원가의 120% 로공급 고양원흥 하남미사지구민간택지변경내용 지구 블럭명 기정변경유형호수 ( 호 ) 유형호수 ( 호 ) 증감 ( 호 ) 합계 85m2초과 5,146 60~85m2 4,652 증 ) 4,652 85m2초과 1,487 감 ) 3,784 소계 85m2초과 1,871 60~85m2 1,668 증 ) 1,688 85m2초과 556 감 ) 1,440 고양 60~85m2 730 증 ) 730 A5 85m2초과 817 원흥 85m2초과 237 감 ) 580 A7 85m2초과 1,054 60~85m2 938 증 ) 938 85m2초과 319 감 ) 735 소계 85m2초과 3,275 60~85m2 2,984 증 ) 2,984 85m2초과 931 감 ) 2,344 A22 85m2초과 639 60~85m2 814 증 ) 814 85m2초과 0 감 ) 639 하남 60~85m2 1,237 증 ) 1,237 A30 85m2초과 972 미사 85m2초과 0 감 ) 972 A23 85m2초과 540 60~85m2 303 증 ) 303 85m2초과 302 감 ) 238 A27 85m2초과 1,124 60~85m2 630 증 ) 630 85m2초과 629 감 ) 495 보도자료 2011.5.1 - 도시소규모주택공급활성화를위해주택건설사업계획승인대상을 20 30 세대이상으로완화 ( 도시형 생활주택포함 ) - 신규택지개발지구내공동주택용지중 85 m2이하주택건설용지배분비율을상향조정 (60 70% 이상 ) 구분 현행개선 60m2이하 60 85m2 85m2초과 60m2이하 60 85m2 85m2초과 수도권광역시 30% 이상 30% 이상 40% 미만 30% 이상 40% 이상 30% 미만 기타 20% 이상 40% 이상 40% 미만 20% 이상 50% 이상 30% 미만 보도자료 2011.6.28 - 도시형생활주택세대수제한완화 (150 300세대.7월1 일 ), 원룸형과일반주택복합건축허용 (4월6 일 ) - 서민구입능력등을감안하고민간분양주택과의차별화등을위해보금자리주택은소형 (60 m2이하 ) 위주로공급 분양주택 10년 분납형임대주택구분 60m2이하 60~85m2이하 60m2이하 60~85m2이하현행 20% 80% 60% 40% 70% 30% 조정 80% 20% ( 절반은 50m2이하 ) (74m2중심공급 ) 48 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

2.3.2 중형의대형화추세 1) 안목치수적용으로주택규모확대실거주주택면적의증가원인으로주택설계의방식이중심선치수설계방법에서안목치수로의변경과발코니구조변경의합법화를들수있다. 안목치수란격자 (GRID) 를사용하여공간을구획한다는점에서중심선치수설계방법과동일하다고하겠지만, 차이점은실질적으로공간을구성하는기준격자체계가구성재의중심이아닌마감면즉눈에보이는공간에설정되므로실사용공간을확인할수있어벽식구조에적용성이높은설계방법이다. 1998 년 10 월이전에는주택건설을중심선치수라하여벽과벽사이의중간지점으로면적을계산한반면, 안목치수는마감재를중심으로눈에보이는곳을중심으로면적을계산하기때문에실질적으로중심선치수로건설한아파트에비해안목치수로건설한아파트의크기가약 1.5~2 평가량증가한다. 중심선치수설계방법 안목치수설계방법 [ 그림 30] 중심선치수설계방법과안목치수설계방법차이자료 : 조준현외 (1998) 주택설계도서작성기준 (MC 설계기법 ), 기문당 제 2 장환경변화에따른규모별주택수요변화진단 l 49

2) 발코니확장으로주택규모확대과거발코니면적의지속적인확대와불법적인내부관행화현상이끊임없이늘어나자정부는 2005 년 12 월 2일관련법인건축법시행령의개정을통하여관행화된발코니확장을양성화하였다. 정부가아파트발코니구조변경을합법화한것은그동안음성적으로널리행해진발코니개조를더이상불법으로규정할수없다는현실적인판단과함께입주자의다양한목적에따라발코니를사용하도록해주거환경을개선시키기위한목적으로실시하였다. 실제 85 m2미만의국민주택규모아파트에발코니확장후면적을확인한결과대형주택의경우실사용면적이 100 m2이상으로크기가확장됨을확인할수있었다. < 표 22> 발코니확장관련법규내용 시기 해당법령 세부내용 발코니 라함은건축물의내부와외부를연결하는완충공간으로서전망 휴식등의목적으로건축물외벽에접하여부가적으로설치되는공간을 2005. 12. 2 이후 건축법시행령말한다. 이경우주택에설치되는발코니로서건설교통부장관이정하는 2조1 항15 호신설기준에적합한발코니는필요에따라거실 침실 창고등다양한용도로 사용할수있다. 자료 : 국토해양부 < 표 23> 연도별조사대상발코니면적및확장후면적 2005 2006 2007 2008 2009 구분 면적 비율 면적 비율 면적 비율 면적 비율 면적 비율 최소치 20.05 23.9% 22.41 26.7% 20.36 24.2% 19.96 23.8% 17.05 20.3% 최대치 27.05 32.2% 25.66 30.5% 23.85 28.4% 25.26 30.1% 20.39 24.3% 평균 23.03 27.4% 24.19 28.8% 22.1 26.3% 22.41 26.7% 19.28 23.0% 확장후전용면적 107.03 127.4% 108.19 128.8% 106.1 126.3% 106.41 126.7% 103.28 123.0% 자료 : 국민주택규모단위세대평면연구, 석사논문 ( 단위 : 면적 ( m2 ), 비율 (%)) 50 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

2.3.3 소형주택확대를위한도시형생활주택공급 1~2 인가구급증, 소형주택멸실증가, 편법적인건축형태발생, 다양한유형의주거수요가존재하여정부는기존주택건설기준과공급절차등의규제완화를추진하여 ( 수요가있는곳에, 필요한사람에게 ) 소규모주택공급확대정책을추진하였다. 소형주택건설비율감소로인한도심내서민과 1~2 인가구를위하여도시형생활주택을도입 (2009.5) 하였고, 주택은아니지만주거용으로이용가능한시설 ( 오피스텔, 고시원등 ) 의공급확대를목적으로준주택제도를도입 (2010.7) 하여소형주택공급활성화를추진하고있다. < 표 24> 주택유형별공급방안 구분 관련법규 지역 일반공동주택 ( 아파트, 연립, 다세대 ) 주택법제2조, 시행령제2조 2 종전용주거지역 2,3 종일반주거지역준주거지역일반, 근린상업지역 도시형생활주택 ( 단지형연립, 단지형다세대, 원룸형 ) 주택법제 2 조, 시행령제 3 조 * 30 세대미만건축허가 * 30 세대이상사업승인 2 종전용주거지역 2,3 종일반주거지역준주거지역상업지역 준주택 ( 오피스텔, 노인복지주택, 고시원 ) 건축법 11 조, 건축법시행령 8 조 일반주거지역 (3000 m2미만가능 ) 상업지역 용도 공동주택 공동주택 업무시설 세대수 20 세대이상 300 세대미만 제한없음 세대당전용면적 297m2이하 (90평이하 ) 12~50m2 제한없음 입주자저축, 주택청약자격, 청약자격분양가상한제청약통장가입자재당첨제한등적용제외분양가상한제미적용 부대복리시설 주차시설 관리사무소등부대복리시설설치토록규정 세대당 1 대 ( 전용면적 60 m2이하인경우세대당 0.7 대 ) 관리사무소, 경로당, 어린이놀이터설치의무면제 주차장설치완화전용면적 60 m2당 1 대주차장완화구역은 200 m2당 1 대 청약자격없음 ( 공개추첨 ) 분양가상한제미적용 설치의무없음 세대당 1 대 ( 전용면적 60 m2이하인경우세대당 0.7 대 ) 공공시행자도다양한인구가구구조변화에대응하고자 2010 년도에직주근 접형스튜디오주택을개발하고 2011 년도부터확대적용을추진중에있다. 2009 년도시형생활주택제도가시행된이후, 2010 년말감소이후, 지속 제 2 장환경변화에따른규모별주택수요변화진단 l 51

적으로공급되고있다. 주택건설관련규제완화와기금등의정부지원, 세금 혜택, 다주택보유가가능하여임대수익사업형으로써인허가실적및준공실 적이증가하고있는추세이다. 450 400 384 379 350 354 353 300 250 200 247 215 211 198 175 150 122 123 100 99 81 78 50 28 34 36 24 21 25 0 2009,10 2009,12 2010,2 2010,4 2010,6 2010,8 2010,10 2010,12 2011.2 2011.4 [ 그림 31] 전국도시형생활주택준공현황 ( 호 ) 3,500 3,000 2,500 전국서울수도권기타 2,000 1,500 1,000 500 0 2009년6월 2009년12월 2010년6월 2010년12월 2011년6월 [ 그림 32] 도시형생활주택시기별 지역별인허가현황자료 : LH 내부자료공공시행자인한국토지주택공사는 ( 이하 LH) 는보금자리전환지구, 도시재생사업, 미매각부지, 비축토지, 국공유지등을활용하는공급방안을모색하고있다. 특히 LH 가공급을계획하고있는원룸형도시형생활주택은 12~50 m2의규모로서일반택지개발에서의아파트형공동주택건설용지와는차별성을갖는다. 이는다양한주거소요계층을위한주택형으로서보금자리주택단지의 60 m2이하의소형분양주택 ( 저소득자가수요계층수요충족 ) 중 50% 를 50 m2이하로공급해야하는물량을일부달성할수있을것으로기대된다. 일반택지개발건설비율및보금자리주택지구에서비율을조정하고있으며, 도시형생활주택등에서다양한규모의소형주택유형을개발하고있다. 특히, 일반택지개발개발에서는 85 m2초과용지의비율을하향조정하여 60~85 m2를증가시키고, 보금자리주택개발에서는현재보금자리주택분양주택 60~85 m2 52 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

비율을축소하여 60 m2미만의소형분양주택을당초 20% 에서 70% 까지확대하도록정책을추진하고있다. 그러나소형주택은대부분기성시가지도심에서요구되고있는상황이다. 특히, 20~40 대직장인이며, 1~2 인가구등은도심내에거주하면서교통및시간비용을저감하기위한주택을필요로하고있다. 이들은언제든직장을옮기기위한자유로움을추구하므로주택유형도주거비가절감되는소형인동시에임대유형을희망하고있다. 실제로도시형생활주택이나준주택에대한인허가실적이증가하고 2009 년제도시행이후, 급증은도심거주를희망하는소형가구의주택수요가반영된결과라볼수있다. 반면, 기성시가지주택수요충족을위해가능한정비사업지구들은부동산시장침체로인해사업추진이어려운상황이며이들주택건설비율중소형주택건설비율도그리높지않은편이므로기성시가지및도심내소형주택수요를충족시키기어려운실정이다. 또한기존의아파트공급실적현황상아파트로소형분양주택을공급하는데는한계가있다. 따라서정부의도시개발및주택정책을기성시가지를제외한보금자리주택지구등신규택지개발에적용하여소형분양주택의공급을확대하는것은지역별주택시장여건및수급일치와부합하지않은정책이다. [ 그림 33] 최근정책동향에따른주택수요변화및주택규모 제 2 장환경변화에따른규모별주택수요변화진단 l 53

2.4 환경변화에따른규모별주택수요진단소결 인구사회구조변화로 20~40 대의 1인가구가증가하여주택의소형화가예상되며, 주택수요특성면에서는도심입지, 비아파트형소형임대주택을선호한다. 이들의소형주택수요충족은도시형생활주택이나다세대주택으로지원가능할것이다. 국내외경기침체로인한고용불안과실질소득감소로주택구매력이저하되고있으며, 보금자리대기수요증가와잠재된대형주택수요자증가, 그리고그동안정부의소형임대및대형위주의공급정책은수도권중소형전세주택상승을초래하였다. 따라서부동산시장의변화로실제전월세난의대상인 3~4 인용중형주택부족이심화되었다. 현재의대형주택미분양은경기가회복될경우주택쉬프트가일어나해소될수있는상황에서최근의보금자리주택지구등에서의소형확대및대형축소정책은향후규모별주택수급불균형을초래할가능성이매우높으며, 도시환경의질을악화시킬우려가있다. 바람직한도시상을구현하기위해서는부족한중형주택공급을확보하면서규모별균형있는공급을유지해야한다. [ 그림 34] 환경변화에다른주택규모별수요진단 54 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

제 3 장 공공택지규모별공동주택건설용지비율변화분석

제 3 장공공택지규모별공동주택건설용지비율변화분석 3.1 공공택지규모별공동주택건설용지비율변화분석 3.1.1 택지개발업무지침의규모별공동주택건설용지비율변화현황공공택지개발은택지개발및공급에관한지침 (1989 년 ) 과공공민간택지합동개발지침 (1986 년 ) 에의해운영되다가, 택지개발사업관련각종훈령 지침및행정지시를정비하여업무처리기준을단일화하고, 획일적인각종규제를대폭완화하여신축성있는사업추진과사업시행상의민원요인사전해소를위해 1995 년모두폐지하고택지개발업무지침으로통합제정하였다 (1995.8.10 택지 58540-647 호 ) 25). 제정이후 2009 년까지모두 35 차례관련규정을개정하였다. 2009 년정부는민간경제활동을제약하는불합리한정부규제를개혁하기위해모든규제를대상으로규제의존속여부에대한주기적인평가검증차원에서 선진규제시스템구축을위한규제일몰제도확대도입방안 을마련하였고, 이방침에의해택지개발업무지침도 8월국토해양부훈령으로신규제정하였다. 국토해양부훈령으로제정전환된후, 2011 년현재까지 7차례의개정을포함하여 1995 년택지개발업무지침이제정된이래로모두 42 차례개정되었다. 이중공동주택의규모별건설용지배분비율에관한개정은모두 7차례로서시장여건및환경변화에대응하여필요시개정이이루어져왔다. 택지개발업무지침이제정되기전택지개발및공급에관한지침상의규모관련규정은 1990 년과 1991 년에두차례 1차, 2차개정에의해이루어졌다. 1 차 (1990.11.8 택지 30260-29305 호 ) 개정은정부의소형분양아파트건설확대및장기임대주택공급제도개선방침에따라택지공급가격체계및공동주 25) 훈령및지침을통폐합하고각종행정지시를규정화하여택지개발업무처리지침으로단일업무기준을제정 시행, 택지개발사업준공검사처리규정, 택지개발및공급에관한지침및공공민간택지개발합동개발지침을폐지하고, 46 개행정지시를폐지함. 제 3 장공공택지규모별공동주택건설용지비율변화분석 l 57

택건설용지의용도배분기준을개선하였다. 주요골자는국민주택규모건설의무화비율을 60% 에서 70% 로상향조정하되, 18 평이하건설의무화비율을 30% 이상으로추가하며, 서울 수도권의국민주택건설용지공급가격을조성원가의 100% 에서 90% 로인하하는것이었다. 또한임대주택건설용지 30% 이상의무공급규정을영구임대, 사원임대주택등분양을전제로하지않는임대주택건설용지로 20% 이상공급하고, 나머지는주택규모를기준으로공급하도록개정 ( 장기임대주택은 60 m2이하주택용지에포함 ) 하였다. 2차 (1991. 7.30 택지 30260-21537호 ) 개정은지역여건에따라임대주택용지의수요가상이하며, 장기임대주택의목적달성및공동주택건설을위한국민주택기금이소진되어이미공급되었거나아직공급하지않은임대주택지에대한국민주택지로의용도전환이필요하였다. 이에공동주택건설용지의용도배분기준상 20% 이상을임대주택건설용지로확보토록하는의무배분기준에대한개선이필요했다. 따라서공동주택건설용지의용도배분기준을 60 m2이하용지는 50% 이상, 85 m2이하용지는 70% 이상으로하며, 85 m2초과용지는 30% 미만으로하는등 규모별배분계획 으로전환하였다. 임대주택건설용지는택지공급계획수립시반영하여우선공급하도록하였고, 기공급된임대주택용지는 1995.11.5 이전에공급된임대주택용지의용도전환과동일하게용도전환을허용하였다, 미공급된임대주택건설용지는전량 60 m2이하소형주택건설용지로의용도전환을허용하였다. 1995 년택지개발업무처리지침이제정된이후규모별건설비율관련개정은 5차례 (1 차, 6차, 8차, 12 차, 22 차 ) 의개정에의해이루어졌다. 1차 (1996.2.6 택지 58540-95 호 ) 개정은주택시장의당면현안인미분양주택해소와주택규모에대한선호도변화에능동적으로대응하기위해지역별주택수요변화에탄력적으로운용될수있도록공동주택건설용지규모별배분비율중 60 m2이하소형주택의비율을 30~50% 이상 에서 수도권 30% 이상, 기타지역 20% 이상 으로차등완화하였다. 6차 (1998. 1.26 택지 58540-50 호 ) 개정은택지개발지구내주택건설용지를융통성있게사용할수있도록지방소도시에대한주택용지배분비율을자율화하였다. 고밀도의중소주택건설이시급하지않은읍 면급지방도시에대한배분비율을자율화하여쾌적한택지개발을도모하고, 60 m2이하소형주 58 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

택건설의무비율을 10% 범위내에서조정할수있도록하여지역별수요특성에부합하는택지개발을도모하였다. 8차 (1998.12.233 택지 58540-1509호 ) 개정에서는 1998.12.12 발표한 건설및부동산경기활성화대책 에따라공공택지의개발및공급체계에도시장경쟁원리를도입하여택지개발사업의활성화를위한택지공급가격및공급방법을개선하고, 주택규모를늘리려는수요자등의수요변화에부응토록택지의규모별배분비율을조정하였다. 이중공동주택건설용지규모와관련하여서국민주택규모 (60~85 m2 ) 용지를 20% 하향조정하고, 국민주택규모초과 (85 m2 ) 용지는 20% 상향조정하였다. 12 차 (2001.8.8 주환 58540-778 호 ) 개정에서는택지개발예정지구지정제안시광역교통시설체계관련자료를제출토록하여택지지구와지구밖의교통체계를광역적차원에서검토하도록하였고, 지역특성에적합한개발을위하여특별설계구역공모를통해택지를공급할수있도록규정을마련하였으며, 사업시행자는개발이익의일부를당해지역의문화 복지시설설치에지원할수있도록개선하였다. 이중주택시장및지역여건에부응하기위해공동주택건설용지주택규모별배분비율에서 85 m2이하를 10% 상향조정하고, 85 m2초과는 10% 하향조정하였다. 22 차 (2005. 9. 13 공공주택과-121) 개정은수도권을중심으로중대형주택수요가증가하고있으나, 규모별배분기준에서중대형건설용지를제한하고있기때문에수요증가에부응하는중대형아파트를공급하는데한계가있었다. 또한중대형아파트의공급부족은중대형아파트의가격상승뿐만아니라전체주택가격의상승을주도하였으므로이에대응하기위해택지개발계획승인권자가당해지역여건을고려하여 10%p 범위내에서배분비율을조정할수있도록하여 85 m2초과중대형아파트를최대 50% 까지건설하도록하였다. 제 3 장공공택지규모별공동주택건설용지비율변화분석 l 59

< 표 25> 택지개발업무관련지침제 개정일지택지개발업무처리지침택지개발및공급에관한지침공공 민간택지합동개발지침 - 제정 : 89. 9.18. 택지 30260-21773 - 1 차개선 : 90. 11.8 택지 30260-29305 - 2 차개선 : 91. 7.30. 택지 30260-21537 - 폐지 : 95. 8.10. 택지 58540-645 - 제 정 : 86. 3.13. 택지 30260-21925 - 폐 지 : 95. 8.10. 택지 58540-645 - 제정 : 95. 8.10( 택지 58540-647) - 1 차개선 : 96. 2. 6( 택지 58540-95) ( 소형주택건설용지배분비율완화 ) - 6 차개선 : 98. 1.26( 택지 58540-50) ( 주택건설용지지역별배분비율조정등 ) - 8 차개선 : '98.12.23( 택지 58540-1509) ( 택지공급가격및공급방법개선 ) - 12 차개선 : '01. 8. 8( 주환 58540-778) ( 광역교통시설체계및특별설계구역택지공급등 ) - 22 차개선 : 05. 9.13( 공공주택과 -121) ( 중대형공동주택용지배분비율조정 ) - 2 차개정 : 2010. 6. 30( 국토해양부훈령제 601 호 ) ( 국토해양부장관 을 지정권자 로변경등 ) - 7 차개정 : 2011. 5. 31 국토해양부훈령제 709 호 자료 : 국토해양부, 2011 택지개발업무지침재편집 2009 년규제일몰제에의하여행안부 ( 기업규제완화를위해 ) 에서택지개발업무지침을심의후재개정하여국토해양부훈령으로신규제정하였다. 제정이후, 현재까지 7차례의개정이있었고, 이중 2차, 7차의 2차례개정에의해규모별주택건설비율이변경되었다. 2차 (2010. 06. 30 국토해양부훈령제601 호 ) 개정에서는시 도지사가지역실정에맞는택지개발을할수있도록조정권한을강화시키고일부기준을보완하기위하여국토해양부훈령 ( 택지개발업무처리지침 ) 을개정하였다. 특히, 택지개발예정지구지정등택지개발권한의지방이양에따라 국토해양부장관 과 예정지구지정권자 가 지정권자 로변경되었고, 시 도지사의주택배분조정권한을확대하여지역실정에맞는탄력적인주택공급이가능하도록공동주택건설용지의지정권자조정비율을 20% 에서 30% 로, 규모별공급량은과거 10% 에서 20% 로조정가능하도록하였다. 7차 (2011.5.31 국토해양부훈령제709 호 ) 개정에의해서규모별건설용지관련개정이이루어졌다. 개정내용은정부부처관계합동으로발표한 건설경기연착륙및주택공급활성화방안 의하나로 85 m2이하공동주택의배분비율조정하여신규택지개발지구내 85 m2이하공동주택건설용지비율을 10% 상향시키고, 85 m2초과용지는 10% 하향조정하였다. 60 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

< 표 26> 택지개발지구내규모별비율변화 개정시기제정 (1989.9.18) 택지개발및공급 에관한지침 1 차개정 (1990.11.8) 개정번호 택지 30260-2930 5 택지개발및공급택지에관한지침2차개 30260-2153 정 7 (1991.7.30) 택지개발업무처리지침제정 (1995.8.10) 택지개발업무처리지침 1 차개정 (1996.2.6) 택지개발업무처리지침 6 차개정 (1998.1.26) 택지개발업무처리지침 8 차개정 (1998.12.23) 택지 58540-95 택지 58540-50 택지 50540-1509 택지개발업부처주환리지침 12 차개정 50540-778 (2001.8.8) 택지개벌업무처공공리지침 22 차개정주택과 -121 (2005.9.14) 국토해양부훈령 ( 택지개벌업무처리지침 )2 차개정 (2010.6.30) 국토해양부훈령 ( 택지개발업무처리지침 )7 차개정 (2011.5.31) 국토해양부훈령제 601 호 국토해양부훈령제 709 호 개정내용 국민주택규모건설의무화비율 60% 70% 로상향 (18 평이하건설의무비율 30% 이상 ) 60 m2미만 50% 이상 85 m2초과 30% 미만 규모별배분계획 전환 택지개발업무처리지침제정 ( 제도단일화 ) 60 m2미만소형주택의무비율 30~50% 이상 수도권 30% 이상기타 20% 이상지역차등 완화 60 m2미만소형주택의무비율 10% 범위내조정자율화 ( 소형주택의무비율완화 ) 60~85 m2 20% 하향 85 m2초과 20% 상향 85 m2이하 10% 상향 85 m2초과 10% 하향 승인권자가전체비율중 10% 조정가능 (85 m2초과중대형최대 50% 비중증가 ) 승인권자가전체비율중 20% 조정가능 신규택지개발지구내 85 m2이하용지배분변경 85 m2이하 10% 상향 85 m2초과 10% 하향 변경전 60 m2이하 60m2 ~85 m2 변경후 60m2 85 m2초과 60 m2이하 ~85 m2 85 m2초과 30% 30% 40% 30% 30% 40% 30% 40% 30% 30% 40% 30% 50% 20% 30% 50% 20% 30% 50% 20% 30% 50% 20% 30% 수도권 30% 기타 20% 수도권 30%(±10%) 수도권 40% 기타 50% 수도권 40% 20% 이하최대 80% 기타 20%(±10%) 기타 50% 10% 이하최대 90% 수도권 30% 기타 20% 수도권 30% 기타 20% 수도권 20% 기타 30% 수도권 30% 기타 40% 수도권 30% 기타 30% 수도권 30% 기타 30% 수도권 50% 기타 50% 수도권 40% 기타 40% 수도권 30% 기타 20% 수도권 30%(±10%) 수도권 40% 기타 50% 수도권 40% (20% 이하 ) ( 최대 80%) 기타 20%(±10%) 기타 50% (10% 이하 ) ( 최대 90%) 수도권 30% 기타 20% 수도권 30% 기타 20% 수도권 30% 기타 20% 수도권 20% 기타 30% 수도권 30% 기타 40% 수도권 30% 수도권 30% 기타 30% 수도권 30% 기타역 30% 수도권 50% 기타 50% (50% 이하 ) ( 최대 50%) 기타 40% (50% 이하 ) ( 최대 50%) 수도권수도권수도권수도권수도권 30% 30% 40%(±10%) 30%(±20%) 30%(±20%) (50% 이하 ) 최대 (50%) 기타 기타 기타 20% 40% 40%(±10%) 기타 기타 기타 (50% 이하 ) 최대 (50%) 20%(±20%) 40%(±20%) 40%(±20%) 수도권수도권수도권 30%(±20%) 30%(±20%) 40%(±20%) 기타기타기타 20%(±20%) 40%(±20%) 40%(±20%) 자료 : 국토해양부 2010 년택지개발업무지침편람재편집 수도권 30% 70% 이하 수도권 40% 사유 - 주택공사나지방자치단체가민간주택건설업체들에게장기임대주택용지공급을원활히하기위함 - 소형분양아파트건설확대공동주택용지배분기준개선 - 지역여건차이, 국민주택기금소진으로임대주택지의국민주택지로용도전환필요 ( 공동주택건설용지 20% 이상임대주택건설용지의무배분개선 ) - 택지개발및공급에관한규칙및공공민간택지합동개발지침통폐합, 택지개발업무지침제정 - 공동및단독주택배분비율을시도에서주택수요등을고려해 20% 범위내에서조정할수있도록함 - 지속적주택보급, 소득향상으로소형주택수요감소, 미분양의 50% 가 60 m2이하소형주택지, - 주택시장수요변화의탄력적대응을위해소형주택건설용지비율완화 - 저밀도주거지선호, 소형아파트기피추세에맞춰택지개발지구내주택용지를융통성있게사용할수있도록중소형주택공급이시급하지않은지방소도시주택용지배분비율자율화 - 지역별수요특성에부합택지개발 - 건설, 부동산경기활성화대책일환 - 택지개발사업활성화를위해공급가격및공급방법개선 - 주택규모를늘리려는수요변화부응 수도권 40% -지역특성및주택시장여건에대응기타 40% 수도권 40%(±10%) -수도권중심중대형주택수요증가 -중대형아파트공급부족및가격상기타승 ( 주택가격상승주도.) 에대응중대 40%(±10%) 형공급확대 수도권 40%(±20%) -택지개발권한시도지사에게이양 -시도지사가지방여건 시장수요에부 수도권 30% 기타 20% 기타 50% 기타 70% 이하 30% 응하는택지개발유도 ( 자율성, 배분기준보완 ), 조정권한강화 - 건설경기연착륙및주택공급활성화방안 의일환 - 주택수요변화부응주택공급기반마련 ( 중대형미분양증가 ) - 대형수요감소, 중소형수요증가반영 제 3 장공공택지규모별공동주택건설용지비율변화분석 l 61

62 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

3.1.2 규모별공동주택건설용지비율변화배경및요인분석 1) 부동산시장변화와정책기조변화에따른비율변화공공택지개발에서의규모별공동주택건설용지비율변화현황을살펴본바, 택지공급비율변화의배경중상당수가 수요 로파악되고있어주택시장의변화, 더구체적으로는주택수요의변화가가장대표적이고공식적인비율변화의요인임을알수있다. 그러나비율변화주기가짧게는 1년, 평균적으로 3~5 년에한번씩비율이변화하였으므로, 중장기적수요를반영하였다고보기는어려우며, 단기적인수요변화에적극대응하는도구로활용되었다. 즉, 2008 년금융위기이전에는부동산시장급등기에세입자중심의서민의주거불안을해소하고자소형주택을확대하였고, 경기회복이필요한시기에는중대형주택건설을확대하여건설경기부양의촉매제로활용하였다. 2008 년금융위기이후경제침체의장기화가고용불안과실질소득증가율감소로이어져주택구매력이저하되었고, 총주택가격이높은대형주택의수요가감소되어중대형미분양, 중소형전월세의높은상승률을초래하였다. 2011 년중소형비율의확대는이러한부동산시장을반영한결과라고할수있다. 비율변화에있어서정부의주택공급정책기조변화또한중요한변화요인중의하나로나타나고있다. 비율변화에있어 1996 년 택지개발업무처리지침 개정부터는 수도권 과 기타 ( 지방 ) 으로구분하기시작하였는데, 본격적인지방자치제가실시된것이 1995 년이라는점을감안할때주택정책에있어서도지방화의추세가반영되었다고볼수있다. 이후택지개발지정권을가진시 도지사의비율조정재량권이강화되는방향으로변화되어왔다. 2010 년 6월이후시 도지사의재량권이 20%p 까지확대되어최대의재량권이주어져있으며, 현재지방의사정에따라소형주택용택지를최대 50% 까지공급할수있고, 중형택지를최대 60% 까지공급할수있게하였다. 전반적인변화를요약하면, 주택공급의많은권한을지방에이양하여지방정부스스로지방수요에대응하여지역여건에맞게탄력적으로공급하는것이적절하다는정책적판단이가져온결과로해석할수있다. 요약하면, 규모별공동주택건설용지비율은경제상황과부동산시장, 정책기조에변화에따라같이변동되어왔다. 그내용을보면, 1996 년제도의통폐합이후, 소형주택의무비율은그이전보다완화되었다. 1998 년외환위기이 제 3 장공공택지규모별공동주택건설용지비율변화분석 l 63

후시장침체및주택가격이하락하자, 경기부양및주택시장을활성화를위해건설경기연착륙방안으로소형주택의무비율에대한조정을자율화하여 10% 하향조정하는한편, 85 m2초과의중대형규모를상향조정하였다. 2001 년이후그동안의경기활성화정책에의해주택가격이급등하자투기억제와주거복지를위해 85 m2이하중소형주택비율을상향조정하였다. 이후주택시장활황으로주택가격이급격히상승하였고, 이러한주택가격급등은주택공급부족으로초래되었다는인식하에주택공급을확대하였다. 특히, 소득수준향상에따른희망주택평형규모가증가하여 85 m2초과중대형주택을상향조정하였다. 2008 년금융위기이후, 부동산시장침체와그로인한주택가격이하락하자, 규모별배분비율을 20% 내에서탄력적으로조정가능하도록하였다. 그러나 2011 년부동산시장침체지속과중대형건설용지미매각, 중대형주택미분양적체로다시 85 m2초과중대형을 1996 년의수준으로하향조정하도록제도가변경되었다. 이와같은공동주택건설용지의배분비율조정은지방자치제실시이후, 권한의이양에따라지자체장으로하여금일정수준내에서탄력적으로조정가능하도록했으나기본적인기준은여전히정부에서관리하고, 시장상황에따라비율을변동시키고있다. < 표 27> 경제상황, 부동산시장, 정책기조변화에의한공공택지규모별공동주택건설용지비율변화현황 1996 1998 1998 2001 2005 2010 2011 외환위기, 주택가격, 주택시장활성화 주택가격 부동산시장불안투기억제 주택가격 부동산시장안정주택공급 주택가격 부동산시장침체주택시장활성화 주택가격 부동산시장침체, 중대형미분양 소형주택의무비율완화 소형주택의무비율조정자율화 85 m2초과상향조정 85 m2이하상향조정 85 m2초과상향조정 20% 내조정가능 ( 재량권강화 ) 85 m2초과하향조정 수도권 3:4:3 기타 2:5:3 10% 하향조정 수도권 3:2:5 기타 2:3:5 수도권 3;3:4 기타 2:4:4 수도권 5:5 20% 내조정가능 5:5 수도권 3:4:3 기타 2:5:3 64 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0 택지개발지구내규모별비율변화 ( 수도권 ) 85 m2초과 60 m2 ~85 m2 60 m2이하 [ 그림 36] 택지개발지구내규모별공동주택건설용지비율변화 ( 수도권 ) 1.2 택지개발지구내규모별비율변화 ( 기타 ) 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 85 m2초과 60 m2 ~85 m2 60 m2이하 [ 그림 37] 택지개발지구내규모별공동주택건설용지비율변화 ( 기타 ) 2) 가구구조및소득변화에따른비율변화중장기적으로는가구구조의변화가공공택지의규모별주택건설비율의변화에영향을준것으로판단된다. 수도권과광역시의경우 60 m2이하의소형주택비율이 30% 로정해져있는데비해, 기타지역 ( 지방의道 ) 은 20% 로서상대적으로낮은비율을유지하고있다. 반면, 85 m2이상의비율은수도권과광역시가 30~40% 에서주로규제되고있는데비해, 기타지역은 40~50% 에서주로규제되고있어기타지역의택지공급에있어상대적으로중대형비중이 제 3 장공공택지규모별공동주택건설용지비율변화분석 l 65

높은경향을보인다. 이는수도권및광역시의경우, 가구구조가젊은층의 1~2 인가구가증가하는구조로변화하고있는반면, 기타지역 ( 지방의도지역 ) 은고령화로인해고령층의 1~2 인가구가증가하는경향을반영하고있다. 즉, 지가가높은대도시의경우젊은소형가구 (1~2 인가구 ) 의주택수요를소형주택을통해대응하려고시도하는반면, 지가가저렴한기타지방의경우소형가구증가가고령층위주로이루어지므로소형주택보다는중대형주택수요에대응할필요가있다는데에기인하는것으로판단된다. 1인가구의연령분포를보면도시지역인동부에서는 20~30 대가주류인반면, 읍 면부에서는 60~70 대가주류로나타나고있다. 전체적으로소형가구들의연령이대도시보다기타지방이높게나타난다는것인데, 바로이러한가구원의연령차이는구매력과주택면적수요의차이로나타나므로수도권은상대적으로소형위주, 기타지역은중대형위주의비율을유지하고있는것이다. < 표 28> 지역별 1인가구의연령 (2005, 2010) ( 단위 : 천가구, %) 구분 2005 년 2010 년 1인가구동부읍 면부 1인가구동부읍 면부 합계 3,171 (100.0) 2,440 (100.0) 731 (100.0) 4,142 (100.0) 3,244 (100.0) 898 (100.0) 20 세미만 44 (1.4) 38 (1.6) 6 (0.8) 49 (1.2) 42 (1.3) 6 (0.7) 20~29세 679 (21.4) 619 (25.4) 60 (8.2) 763 (18.4) 691 (21.3) 73 (8.1) 30~39세 629 565 64 791 706 85 (19.9) (23.2) (8.8) (19.1) (21.8) (9.4) 40~49세 474 (15.0) 396 (16.2) 78 (10.7) 628 (15.2) 529 (16.3) 99 (11.0) 50~59세 366 (11.5) 276 (11.3) 90 (12.3) 591 (14.3) 463 (14.3) 127 (14.2) 60~69세 430 (13.6) 268 (11.0) 162 (22.1) 527 (12.7) 371 (11.4) 156 (17.4) 70 세이상 548 (17.3) 277 (11.4) 271 (37.0) 793 (19.2) 441 (13.6) 352 (39.2) 자료 : 2010 센서스 실질소득의변화는주택수요의가장중요한요인이며, 택지공급비율에있 어서도직접적이진않지만간접적으로중요하게작용한것으로판단된다. 실 질소득의증가는 1 인당주택수요를확대시키고, 이것은곧 1 인당주거소요면 66 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

적을확대시키며결과적으로는중대형평형의수요를확대시키는효과가있다. 따라서실질소득의증가는중대형평형의비율확대를유도한반면, 실질소득의정체내지감소는소형평형의비율확대를유도하는측면이있다. 국토연구원에서실시한 2010 년주거실태조사 자료를통해파악한 1인당주거면적의변화를보면, 2006 년 (26.2 m2 ) 이후증가는하고있으나그속도가점차감소하고있는것으로나타나고있다 (2008 년 27.8 m2, 2010 년 28.48 m2 ) 동조사에서나타난최초주택마련소요년수는시간이갈수록길어져 2006 년 8.07 년에서 2010 년에는 8.48 년으로 5개월정도늘어났다. 이러한결과는실질적인구매력이감소하였음을의미하고, 결국구매력감소는실질소득상승률이주택가격상승을따라가지못하였음을방증하는결과이다. 따라서대형보다구매가능한중형또는소형위주로수요의변화가일어나는데에실질소득의변화가영향을미친것으로판단되며, 이에따라중소형수요에대응한비율변화 ( 중소형증가 ) 는타당하다고볼수있다. < 표 29> 최초주택구입시소요기간 ( 단위 : %, 년 ) 구분 3년 3~5 년 5~10 년 10~15 년 15~20 년 20년미만미만미만미만미만이상계평균소요연수 2006 32.13 9.86 20.85 17.53 6.97 12.67 100.00 8.07 전국 2008 34.08 9.90 20.78 15.48 7.72 12.04 100.00 8.31 2010 29.80 10.39 22.19 17.50 9.31 10.81 100.00 8.48 2006 30.75 11.04 22.06 18.03 6.44 11.68 100.00 7.90 수도권 2008 27.55 11.45 23.36 16.89 8.15 12.61 100.00 8.96 2010 24.40 12.18 24.05 18.47 8.95 11.94 100.00 9.01 2006 27.76 9.81 22.00 19.68 7.30 13.46 100.00 8.60 광역시 2008 30.49 10.51 21.36 16.33 7.94 13.37 100.00 8.84 2010 24.99 10.42 24.66 19.11 9.73 11.10 100.00 8.94 2006 36.50 8.36 18.61 15.60 7.46 13.47 100.00 7.98 도지역 2008 44.28 7.62 17.24 13.24 7.08 10.54 100.00 7.19 2010 39.46 8.11 18.39 15.32 9.52 9.19 100.00 7.53 자료 : 2010 년주거실태조사 ( 국토연구원 ) 제 3 장공공택지규모별공동주택건설용지비율변화분석 l 67

3.2 공공택지소형주택공급성과와한계 3.2.1 공공택지소형주택공급성과 250,000 200,000 85 m2초과 60 m2-85 m2 60 m2미만 1) 시기별 지역별규모별 분양아파트공급현황 150,000 공공택지에서의규모별공동주택건 100,000 설용지비율변화를살펴보았고, 이에 50,000 0 1966 1970 1974 1978 1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2010 [ 그림 38] 서울시시기별 규모별분양아파트공급현황 ( 입주일기준, 호 ) 자료 : LH내부자료및부동산 114(LH+ 민간 ) 따른실제규모별공급실태를파악할필요가있다. 우선, 공공시행자인 LH 와민간이함께공급한시기별 규모별분양아파 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 85 m2초과 60 m2-85 m2 60 m2미만 트공급실적을분석하였다. 이는민간도 85 m2초과건설용공공택지를공공으로부터취득하여대형주택을공급하기때문에 LH 와민간이공급한모든 40,000 20,000 0 1966 1970 1974 1978 1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2010 [ 그림 39] 수도권시기별 규모별분양아파트공급현황 ( 입주일기준, 호 ) 자료 : LH내부자료및부동산 114(LH+ 민간 ) 250,000 85m2초과 60m2-85m2 200,000 60m2미만 150,000 100,000 50,000 0 1966 1970 1974 1978 1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2010 [ 그림 40] 지방시기별 규모별분양아파트공급현황 ( 입주일기준, 호 ) 자료 : LH 내부자료및부동산 114(LH+ 민간 ) 분양아파트를대상으로자료를분석하였다. 당해연도의입주실적기준으로지역별공급실태를살펴보면, 서울에서는그동안 85 m2초과의대형위주로공급되어왔다. 60~85 m2, 60m2미만의주택은상대적으로매우미미하게나타나고있다. 서울에서는중형이나소형주택의공급보다는대형위주의공급이이루어지고있으며소형은다세대주택이나원룸형으로공급되고있음을추정할수있다. 공공보다는민간이 주로공급하고있음을알수있다. 수도권에서는 2000 년이후택지개발등에 서 85 m2초과의대형주택이많이공급되기시작하여 2000 년대후반입주하고 68 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

있으므로공급실적이대형이더많은비율을차지하고있다. 60~85 m2의중형주택은 1990 년대에많이공급하였으나비율면에서는이때부터대형보다는감소되고있는추세이다. 소형주택은서울지역과유사한경향을보여분양아파트로공급하는소형주택은거의미미하다고할수있다. 지방에서는 2000 년대대형주택이급격히증가되어대형위주의공급이이루어졌고, 중형및소형주택은다른지역과같이최근으로올수록공급이미미한편이다. 지역별로분양아파트의규모별공급실적을종합하면, 1990 년대이전에는 60 m2미만의소형주택이다소공급되기도하였으나그이후에는 60~85 m2가주로공급되다가, 2000 년이후, 소득수준과기술향상으로 1인당주거소요면적이증가되어대형주택이선호되었고, 부동산시장이호황인상황에서수익성이높은대형위주의주택이공급되어왔다. 이와같은분석결과로분양아파트로공급되는주택은대부분중형이상의규모로공급되고있고, 소형주택은임대주택으로공급되고있음을추정할수있다. 2) 주체별시기별 규모별분양아파트공급현황 LH 가공급한분양아파트의규모만을보면소형주택공급현황을보다분명히알수있으며, 특히, 시기별로공급특성이명확히나타나고있다. 1990 년대이전까지소형주택공급이전체공급의 50% 이상을차지하고있으며, 1990 년대이후에는중형주택이, 2000 년대후반에는대형주택으로공급주택의규모가시기별로전환되고있음을알수있다. 2000 년대후반들어서는소형및중형주택의공급실적이현저히감소하여시대별주택규모에대한수요가변화되고있다. 민간은주택규모면에서소형주택을공급하지않고, 중형주택도 2000 년전까지공급하다가 2000 년대이후대형주택위주로공급하고있다. 민간의경우에는시기별로대형위주로주택이공급되었고, 그양적인면에서도공공이중형주택을공급하는양보다더많은양을차지하고있다. 즉, 소형주택외의중형주택이상에서민간과공공의역할을구분하지않았으나 ( 민간이공급하는주택의규모를제한하지않음 ) 시장상황에맞춰민간은중형보다는대형위주로의공급해왔음을알수있다. 제 3 장공공택지규모별공동주택건설용지비율변화분석 l 69

45,000 40,000 35,000 85 m2초과 60 m2-85 m2 60 m2미만 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 1966 1972 1975 1978 1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 [ 그림 41] 시기별 규모별전국 LH분양아파트공급현황 ( 당해입주실적 ) 자료 : LH 내부자료및부동산 114 400,000 350,000 300,000 85 m2초과 60 m2-85 m2 60 m2미만 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 1968 1971 1974 1977 1980 1983 1986 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 [ 그림 42] 시기별 규모별전국민간분양아파트공급현황 ( 당해입주실적 ) 자료 : 부동산 114 분석결과, 전체분양주택공급현황을보면, 시기별로 2000 년이후소형주택공급량이미미하며, 지역별로보면, 서울에는 2000 년이전에도거의없는것으로나타나고있다. 이는소형주택의대부분이임대주택으로공급되고있음을시사하는결과이다. 공급주체별로보면, 규모별공급현황을보다명확히알수있는데공공시행자인 LH 는 2000 년을전후로해서그이전에는분양주택공급량의 50% 이상을소형주택으로공급하였으며, 그이후에는중형주택과더불어대형주택을공급하고있는것으로나타났다. 민간의경우에는 1990 년도이후부터현재까지줄곧대형주택위주로공급하고있다. 즉, 공공이 2000 년이전까지소형주택을담당해왔으나 2000 년이후경기호황으로중대형으로위주로공급되고있으며, 국민의정부, 참여정부의서민의주거복지정책에따라대부분의소형주택이임대주택으로공급되고있음을추정할수있다. 70 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

3.2.2 공공택지소형주택공급한계 1) 시기별, 지역별소형가구의주택유형및주택규모 1990 년대본격적으로아파트가공급되기시작한이후, 전체주택공급의 80% 를아파트가담당해왔다. 그러나지역별로아파트는공급량에서차이를보이며, 규모면에서도다소차이를보이고있다. 서울에서는 2000 년후반들어아파트보다는다세대주택에의한소형주택이더많이공급되었으며, 지방에서도단독주택의비율이적지않은부분을차지하고있다. 수도권은그동안의택지개발및신도시개발등으로아파트공급이다른지역에비해매우많은부분을차지하고있는것으로나타났다. 특히, 분양아파트로공급되는규모를보면대부분소형은아파트공급초기에소량공급되다가 1990 년대중형, 2000 년대에는대형위주로공급되고있다. 서울의경우에는아파트로공급되는대부분의주택유형은대형이었으며, 다른지역보다더많은비율을차지하고있는것으로나타났다. 이러한결과를볼때서울은규모별주택유형이명확히구분되어 60 m2미만소형주택은대부분다세대주택이나원룸형으로공급되고, 아파트로는대형위주의분양주택이공급되었다는것을알수있다. 수도권에서는그동안의아파트공급이중대형위주로공급되어왔고, 최근에는중형주택에대한요구가증가되고있다. 지방도수도권과같이대형주택위주로공급되고있다. 특히아파트공급의 40% 를담당하는공공의규모별주택도 2000 년대에는대형위주의주택공급이이루어졌었고. 민간의경우에도속도와양에있어서공공보다규모별주택공급이전환이더빨리이루어져민간이시장에더탄력적인반응을보이고있다. 시기별, 지역별인구가구구조변화에대응한공급주택의유형과규모를보면, 서울지역의경우, 주거비를절감하기위한 1~2 인가구급증과직장인및노령인구가증가하여이들의주택수요를충족시키기위한 60 m2미만의소형주택이증가하고있으나이는아파트보다는다세대주택이나원룸형등도시형생활주택등으로대체되고있다. 그리고아파트로공급되었다하더라도소형은임대주택으로공급되었을확률이높다. 따라서공공택지개발에서의소형분양주택거의이루어지지않았으며, 대형위주분양주택이공급되었을뿐이다. 제 3 장공공택지규모별공동주택건설용지비율변화분석 l 71

수도권의경우에는 2010 년대표가구로등장한 2인가구가급증하고있으며, 노령인구보다는 0~14 세인구가많아가족구성원이있는가구이므로단지형태의주택을필요로한다. 이에부응하여수도권에아파트가더많이공급되었으며규모측면에서서울보다는중형이상의아파트공급이이루어졌다. 지방에서는고령화가심화되고있으나도시노령층의주택수요와는달리단독주택형태의주택을요구되고있다. 이에부응하여지방에서도전체주택중단독주택의비율이다른지역에비하여높은편이다. 아파트공급측면에있어서도서울이나수도권과달리소형주택의공급은거의없고, 대형위주의주택이공급되고있다. < 표 30> 지역별인구가구조변화에대응한주택공급실적 구분 서울 수도권 지방 0~14 세 감소 증가 급격한감소 인구 연령 15~64 세 증가 증가 증가 65세이상 증가 감소 증가 1인가구 급격한증가 증가 증가 가구 구성원 2인가구 증가 급격한증가 증가 주택 유형 규모 단독다세대 급격히증가 - 증가 연립아파트 증가 증가 감소 60m2미만 증가 증가 감소 60~85 m2 유지 증가 유지 85m2초과 감소 감소 유지 2) 소형가구의특성에따른공공택지소형주택공급의한계이상에서와같이아파트공급은지역별인구가구구조와공간적특성에따라규모별공급량을달리해왔다. 고용중심지가있으면서 1~2 인가구의 20~40 대직장인과도시노령층이많은서울은다세대주택형태의소형주택이필요하며, 수도권은 2~3 인이상의가구구성원을수용할수있는중형이상의주택이필요하다. 지방은단독주택의 1인당주거면적을고려한중대형주택의공급이필요한지역이라할수있다. 이와같은결과를볼때, 그동안의아파트공급은지역적특성에따라공급규모를달리해왔으므로향후에도규모별아파트공급에있어서지역적특성을고려해야할것이다. 따라서주택수요를충족시키기위한공공의택지개발에의한아파트대량공급에도불구하고, 소형분양아파트의공급이거의이루어지지않은점을볼 72 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

때, 소형가구가희망하는주택유형과규모가시기별, 지역별로차이가나기때문에공공택지에서의소형분양주택공급확대는한계가있을것으로보인다. 즉, 소형가구가희망하는주택유형은아파트형태의고가주택이아닐수있으며, 규모측면에서도도시, 농촌, 중간지대등지역별로지가차이로인하여소형가구의원하는면적이차이가있다. 3.3 소형가구주택수요와공공택지공급주택수급불합치 3.3.1 소형가구의주택수요특성소형주택수요증가는인구및가구구조변화에서기인하며, 특히 1~2 인가구의증가로주택수요가변화할것이라는전제하에출발한다 26). 그러나 1~2 인가구증가를소형주택공급확대라는정책적방향과연계시에는여러가지고려할사항이존재한다. 크게는지역별로소형가구의특성이다르다는점을고려해야한다. 특히공공택지에서의소형주택공급성과와한계에서살펴본결과 1~2 인소형가구는지역별로주택유형및주택규모면에서많은차이를보이고있으므로모든소형가구의주택수요에대응하기위해공공택지에서소형주택을위한건설용지를확대하는것은바람직하지않다. 세부적으로는 1~2 인가구의낮은신규주택구입의사및주택구입능력, 직주근접선호, 주택요구사항 ( 전월세주택희망, 중형평형이상희망존재 ) 등을고려하여야한다. 가구수가작다고항상소형평형의신규분양주택을원하는것은아니기때문이다. 따라서기성시가지와도시외곽의공공택지개발에서추진하는소형주택확대정책이 1~2 인가구의주택수요와부합하는지규명할필요가있다. 특히, 규제완화에의해민간의자율적공급확대를유도하는기성시가지정책보다는공공 ( 정부 ) 이계획적으로대량공급하여정책적파급효과가큰공공택지개발에서의소형주택공급확대정책을중점적으로검토할필요가있다. 26) 통계청 2030 년전체가구의 50% 이상 1~2 인가구로구성, 2010 주거실태조사수도권 1~2 인가구수는전체가구의 39% 차지 제 3 장공공택지규모별공동주택건설용지비율변화분석 l 73

3.3.2 공공택지에서의공급주택특성 1~2 인가구가필요로하는소형주택유형과공공택지개발에서공급되는소형주택의부합여부를규명하기위해서는우선적으로공공택지의목적및역할을진단하여공공택지에서개발되는주택의특성을파악할필요가있다. 공공택지개발사업은시급한주택난을해소함으로써국민주거생활의안정과복지향상에기여하는것을목적으로한다. 따라서조성된택지도서민주택건설용지로우선공급하는것을원칙으로한다 27). 서민주택건설용지를저렴하게공급하기위해국민주택규모 (85 m2이하주택건설용지 ) 의건설용지는택지조성원가이하로공급할수있도록하며, 공급가격결정시도시의발전과택지공급의원활한수급을위하여용도별 지역별 공급대상자별차등공급 28) 하도록하고있다. 공공택지에서공급되는주택공급대상자는청약저축에가입한무주택세대주를대상으로하며특히, 가족으로구성된가구를우선대상자로하고있다. 보금자리주택에서의신혼부부, 노부모부양자특별공급등의규정은공공택지에서의주택공급이가족으로구성된가구를정책적대상으로우선배려하고있음을보여주고있으며, 일반택지개발지구에서의국민주택규모이하분양시에도동일순위경쟁시부양가족수를우선으로한다 ( 저축기간 < 무주택기간 < 부양가족수 ). 공공택지에서소형주택이가족으로구성된일반가구를대상으로하고있음을알수있다. 공공택지에서공급하는주택수요자가되기위해서는청약저축가입을해야한다. 청약저축은장기적이고, 가구원수가많을수록가점이높다. 따라서공공택지에서공급되는주택은일반에게모두공개된주택이아니라명확한대상이있는주택형이다. 특히, 분양신청자격조건에따라부모와가정이있는무주택수요자에게공급하기때문에주택규모는일정수준이상이되어야한다. 따라서이에해당하는중형주택공급이장기적으로유지되어야한다. 또한, 공공택지개발지구는계획적개발에의해공공시설및기반시설이잘갖춰진도시구조를형성함으로현용적률을유지한채, 소형주택을확대하는 27) 사업시행자는개발한택지를국민주택규모의주택건설용지와기타의주택건설용지및공공시설용지로구분하여공급하되공공시설용지를제외하고는국민주택규모의주택건설용지를우선공급함. 28) 서민주택건설용지를원가이하로저렴하게공급하고자하는것이공영개발방식의목적이고공용수용의근거가되는공공성의인정근거가됨. 74 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

것은신규택지의기반시설부족을발생시켜주거환경의질을저하시킬우려가있다. 신규택지의도시슬럼화방지와기반시설부족으로주변지역에미치는영향의최소화를위해서도소형주택집중확대보다규모별로균형있게공급하는것이바람직하다. 3.3.3 소형가구의주택수요와공공택지공급주택간의수급불합치가구변화 (1~2 인가구증가 ) 에따라주택시장은정부의주택정책과함께일부주택수요에의해소형주택공급이확대되고있는추세이다. 그러나이를중대형주택에서소형주택으로의직접적전환으로보기에무리가있다. 1~2 인가구증가에따른저가소형주택의재고부족문제는재개발, 재건축등의기성시가지정비가대부분완료되어가는서울에한정된상황이다. 경기도와인천의경우는아직저가의소형다가구주택재고가수요를초과하고있다. 1~2 인가구의지역별거주특성상양호한주택및주거환경확보보다는직주근접에의해교통비가절감되는주택에대한만족도가더높게나타난다. 즉, 보금자리주택이나택지개발사업지구와같이도시외곽의주거단지내소형주택보다는기성시가지내대중교통접근성이좋은역세권주변의소형주택을선호하고있다. 이는지역별지가와도연계되는데택지개발사업지구의아파트형주택은고가의주택형으로도심에거주하는 1~2 인가구의월세형의저렴주택수요특성에도맞지않을뿐더러비도시에거주하여 1인당주거소요면적이높은소형가구의특성에도맞지않는다. 따라서도시외곽의택지개발보다는기성시가지내소형주택공급이주택정책의실효성을높이는방안이다. 또한일반적으로소득과주택면적간의상관관계에의해향후주택수요는주거환경이양호한도시외곽의중대형으로변화될것으로예상되는상황에서, 신도시내소형주택의공급량증가는신도시의주거환경및교통환경을보다빠르게악화시켜양호한주거환경등을찾아도시외곽의공공택지지구로오는수요자의요구에부응하지못하여수급불합치가발생할것이다. 따라서공공택지에서의소형주택공급확대는신중하게고려해야하며, 최근의주택수요변화나전세난등단기적주택임대시장문제에서출발하기보다는장기적주택수급균형측면에서접근해야한다. 제 3 장공공택지규모별공동주택건설용지비율변화분석 l 75

최근의주택문제는기존주택문제인주택공급부족보다는기성시가내주택시장의계층적문제임을주시해야한다. 이와같이소형주택을필요로하는수요자의주택수요특성에도불구하고정부는공공택지에서의규모별주택건설비율을조정하여소형주택을확대하고있다. 76 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

제 4 장 공동주택규모별수요분석및비율분석

제 4 장공동주택규모별수요분석및비율분석 4.1 공동주택규모별수요분석및비율분석방법택지개발업무지침상의규모별공동주택건설용지비율은짧게는 1년, 길게는 3~5 년마다해당시점에서의주택시장특성에따라변화되어왔으나규모별배분비율의조정근거가불분명하다. 이에본연구에서는향후주택수요에근거한배분비율을도출하여적정규모별배분비율 ( 규모별균형있는주택공급 ) 을제시하고자하였다. 본연구에서는인구사회구조변화, 부동산시장변화, 최근정책동향변화등의환경변화에따라규모별주택수요를진단하였고, 이에따라관련정책인공공택지에서의비율변화도환경변화와그궤를같이함을분석하였다. 그러나전반적인흐름에서는환경변화에따라규모별주택건설용지비율변화가같이이루어지고있으나환경변화로인한수요공급에서일정부분수급불일치가나타나는것으로확인되었다. 인구사회구조변화로인해서급증한 1인가구의주택수요는공공택지에서의수요가아닌도심입지, 비아파트형, 소형임대수요임이규명되었고, 부동산시장환경변화에서도최근고용불안에의한주택구매력감소와그로인한전월세수요증가 ( 보금자리대기수요, 대형잠재수요 ) 는그동안공급행태 ( 국민임대집중, 대형위주공급 ) 와발코니확장등으로일반적가구 (3~4 인용 ) 를위한중형주택이대상임을밝혀냈다. 여기에정부가 1인가구를위한도시형생활주택활성화등이미도심내 1 인가구를위한주택공급을적극지원하고있는가운데보금자리소형분양확대를추진함에따라상대적으로중형주택비율이현저히감소될것으로예상된다. 즉, 단기적인구사회구조변화와부동산시장변화에대응한소형주택증가로중형주택은점차감소될것이고, 결국주거환경및도시공간에부담을주게될것이다. 제 4 장공동주택규모별수요분석및비율분석 l 79

정부는각사업유형별 ( 신도시, 택지개발, 보금자리등 ) 별로규모별건설비율을규정하여운영하고있고이에따라주택을공급하고있는가운데, 앞서언급한인구사회구조변화, 시장환경변화등에따라서빈번하게비율을변화시키고있으나그비율조정의근거가불분명하다. 특히보금자리주택의소형분양확대 (20% 70%) 나택지개발지구의규모별비율조정 (6:4 7:3) 은비율조정근거가명확하지않고환경변화와도괴리가있다. 이에실제수요자들의주거선호도와보금자리청약경쟁률, 시장에서의주택용지용도변경등을분석하여수요에근거한규모별공동주택건설용지비율을도출할필요가있다. 세부적인방법으로는첫째, 현재까지사전예약이완료된보금자리주택지구 (1~3 차, 위례신도시 ) 에서의규모별경쟁률을분석하여보금자리주택지구에서의수요맞춤형규모의주택유형이어떤유형인지분석하였다. 여기에공공의 60~85 m2이하공공분양주택공급유지의필요성을제시하고자공공의정책적배려가필요한특별분양해당가구들의규모별청약경쟁률을지구별로분석하였다. 둘째, 시장여건및수요를고려하여현재까지 LH 가추진하고있는택지지구 ( 보금자리, 택지개발, 신도시 ) 에서규모별공동주택건설용지의용도변경에의한규모별변경현황및실적을분석하였다. 셋째, 마지막으로 2010 년주거실태조사를통해가구원수별향후 2년내규모별주거선호도를분석하고 2010 년센서스를기반으로추계된가원수별가구추계 (2012~2030) 결과를활용하여중장기적관점에서공동주택수요맞춤형규모별공동주택건설비율을산출하였다.. 80 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

[ 그림 43] 분석의틀및분석방법 4.2 보금자리지구공공분양규모별경쟁률과수요분석 4.2.1 보금자리지구규모별특별분양경쟁률과규모별주택수요정부의소형분양주택집중확대가수요자에게는어떤영향을미치는지살펴볼필요가있다. 이를위해본연구에서는인구사회구조변화패러다임변화와시장여건에따라정책이적용된보금자리지구의특별분양경쟁률결과를분석하여규모별주택수요를파악하고자하였다. 현재까지사전분양이완료된보금자리지구는 1차 ~3 차까지 16 개지구중 8 개지구와보금자리주택이포함된위례신도시가있다. 보금자리지구의세부내역은 1차지구 ( 시범지구 ) 서울강남, 서울서초, 고양원흥, 하남미사지구 4개지구, 2차지구구리갈매, 부천옥길, 시흥은계 3개지구, 3차지구하남감일지역이다. 위례신도시를포함한 8개지구의주택규모별전체공공분양주택의경쟁률은 4.05 이며, 이중 75 m2형이 21.84 이고, 78 m2형이 26.22 로서경쟁률이가장높은것으로나타났다. 이들주택의높은경쟁률은전체주택공급량의 1% 이하정도인 164 호로서신청수에비해배정량이작기때문에나타난결과 제 4 장공동주택규모별수요분석및비율분석 l 81

로해석할수있다. 이해비해 60 m2이하인 59 m2, 74 m2, 84 m2형주택은전체주택의 90% 이상을배정하였으나경쟁률은각각 7,14, 2.30, 3.87 로높지않은편이다. 규모별특별공급경쟁률에서는 3자녀 (4 인이상 ), 신혼부부 (2 인이상 ), 생애최초가구등이 75 m2, 78 m2형을신청하여경쟁률이높게나타났고, 노부모부양가구는 54 m2형을가장많이신청하여경쟁률이 54.5 로나타났다. 일반가구들도 75 m2, 78 m2형의경쟁률이 11.74, 27.00 으로나타나가장많이선택하는것으로나타났다. 가구특성별로 3자녀가구는가구원수 (4 인이상 ) 가많음에도불구하고 75 m2, 78 m2에서경쟁률이높게나타난반면, 그보다큰규모인 81 m2, 85 m2에서는경쟁률이낮다. 이는현재신규분양주택에서안목치수의주택전용면적기준적용및베란다확장공사등으로주택의평형이커졌기때문에중대형과유사한규모라고인식되는 85 m2형신청이낮았던것으로판단된다. 신혼부부 (2 인이상 ) 도 75 m2, 78 m2형에서경쟁률이높았고, 그보다작은 59 m2에서도비교적높게나타났다. 이는 2인이상의소규모가구이지만. 가구원수에비해큰평형의주택을선택하는가구도있다는것을보여준다. 이전에임대주택거주자나독립세대수를이루는생애최초주택구입자도 75 m2, 78 m2을선택하고있어이들의적정거주규모또는기대수익측면에서도보다큰평형의주택을선택하는것으로판단된다. 노부모부양자는 54 m2형에서경쟁률이가장높게나타나고있어노부모를위한적정규모의주택은향후 60 m2이하의소형주택으로선택할것으로예측가능하다. 82 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

< 표 31> 보금자리주택 1~3 차지구 ( 위례신도시포함 ) 주택규모별공공분양사전예약경쟁률 ( 신청 / 배정비율 ) 공공분양총건설 ( 배정 ) 호수, 비율경쟁률총괄특별분양우선분양평형 3자녀신혼부부생애최초노부모기타노부모 3자녀 일반분양 합계 33,821 100% 4.05 6.76 8.81 5.38 2.09 0.63 2.04 3.73 2.94 51 2,695 7.97% 3.10 6.03 4.51 2.18 2.52 0.62 1.00 1.00 3.07 54 36 0.11% 9.39 3.67 12.50 10.17 54.50 0.75 3.22 59 5,581 16.50% 7.14 5.73 21.05 9.02 3.43 0.77 2.38 2.09 3.03 74 8,966 26.51% 2.30 4.05 1.85 2.43 0.64 0.63 1.30 3.23 2.55 75 152 0.45% 21.84 29.62 31.56 39.80 12.14 0.85 11.74 78 12 0.04% 26.22 54.00 32.50 39.00 10.00 1.00 27.00 81 30 0.09% 1.45 1.00 1.75 0.20 0.00 0.00 2.75 84 16,349 48.34% 3.87 8.29 4.14 5.79 1.76 0.59 2.26 4.63 3.04 자료 : LH내부자료 60.00 50.00 40.00 3 자녀신혼부부생애최초 노부모일반 30.00 20.00 10.00 0.00 51 54 59 74 75 78 81 84 [ 그림 44] 보금자리주택 1~3 차지구 ( 위례신도시포함 ) 주택규모별공공분양사전예약경쟁률 ( 신청 / 배정비율 ) 제 4 장공동주택규모별수요분석및비율분석 l 83

< 표 32> 보금자리주택 1~3 차지구별 ( 위례신도시포함 ) 주택규모별공공분양사전예약경쟁률 ( 신청 / 배정비율 ) 시기 1 차 2 차 3 차 위례신도시 특별공급우선공급 ( 시범지구 ) 지구명주택규모일반 3자녀신혼부부생애최초노부모기타노부모 3자녀 ( m2 ) 합계 9.74 19.75 5.96 0.00 0.84 2.04 3.73 3.18 소계 19.29 59.27 24.93 0.00 1.00 5.97 11.26 3.24 59 6.26 59.27 21.51-1.00 8.45 5.47 2.85 서울강남 74 10.00-13.47-1.00 2.03 4.89 1.47 (14.6km) 84 32.53-33.01-1.00 6.70 18.06 4.36 서울서초 (12.6 km ) 고양원흥 (11.9 km ) 하남미사 (18.5 km ) 소계 14.30 60.28 21.19 0.00 0.97 3.99 8.77 2.38 59 5.00 60.28 17.40-0.95 2.44 3.00 1.78 74 6.10-11.33-0.95 1.94 4.78 1.14 84 24.45-27.89-1.00 5.90 14.05 3.18 소계 5.52 17.23 3.27 0.00 0.73 1.35 2.35 2.82 59 7.82 17.23 4.59-0.33 1.03 1.65 1.67 74 3.41-2.31-0.64 1.31 3.50 3.64 84 5.89-3.38-0.85 1.44 2.03 2.65 소계 9.01 8.99 2.47 0.00 0.83 1.36 2.47 3.35 51 5.79 1.30 0.81-0.37 1.00 1.00 1.68 59 4.40 10.10 2.29-0.80 1.00 1.38 2.99 74 10.89-1.75-0.80 1.09 2.77 2.68 84 10.18-2.98-0.89 1.58 2.80 3.87 합계 0.87 1.12 0.36 0.30 0.27 1.00 소계 1.71 1.57 0.58 0.51 0.44 1.67 구리갈매 74 0.99 1.72 0.51 0.33 0.42 1.44 (14.9km) 84 1.99 1.51 0.61 0.57 0.45 1.76 부천옥길 (17.8 km ) 시흥은계 (20.7 km ) 하남감일 (17 km ) 위례신도시 (17.8 km ) 자료 : LH 내부자료 소계 0.95 1.50 0.45 0.42 0.26 1.16 59 0.75 2.93 1.33 1.00 0.45 1.88 74 0.57 1.69 0.51 0.33 0.33 1.38 81 1.00 1.75 0.20 0.00 0.00 2.75 84 1.07 1.26 0.32 0.37 0.22 0.99 소계 0.30 0.63 0.16 0.10 0.16 0.49 51 0.04 0.37 0.06 0.04 0.13 0.41 59 0.52 2.23 0.55 0.20 0.33 1.30 74 0.17 0.52 0.12 0.07 0.15 0.43 84 0.41 0.52 0.15 0.12 0.15 0.42 합계 2.18 4.05 3.26 1.52 0.80 5.63 51 0.50 3.44 0.44 0.22 0.61 2.00 59 1.92 8.37 8.56 2.50 0.77 10.61 74 2.53 3.58 3.10 1.65 0.84 5.68 합계 21.13 23.57 20.87 8.71 0.92 6.65 51 9.82 7.49 3.83 4.06 0.90 4.97 54 3.67 12.50 10.17 54.50 0.75 3.22 59 10.79 32.91 24.88 5.50 0.95 3.89 75 29.62 31.56 39.80 12.14 0.85 11.74 78 54.00 32.50 39.00 10.00 1.00 27.00 84 77.12 49.92 58.36 23.24 0.97 16.37 84 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

90.00 80.00 70.00 60.00 3 자녀신혼부부 생애최초노부모일반 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 59 74 84 59 74 84 59 74 84 51 59 74 84 74 84 59 74 81 84 51 59 74 84 51 59 74 51 54 59 75 78 84 서울강남서울서초고양원흥하남미사구리갈매부천옥길시흥은계하남감일위례신도시 (14.6km) (12.6km) (11.9km) (18.5km) (14.9km) (17.8km) (20.7km) (17km) (17.8km) [ 그림 45] 보금자리주택지구 (1~3 차 ) 의주택규모별특별분양경쟁률 4.2.2 수요측면을고려한중형주택 (60~85 m2 ) 확대필요 1) 특별분양수요자 ( 가족형가구 ) 의중형주택 (60~85 m2 ) 선호보금자리주택지구별로는서울강남, 서울서초, 위례신도시등서울지역이포함되어있는지역에서전체경쟁률이높게나타나고있으며, 이들지역의주택규모별경쟁률은신혼부부가 59 m2형의주택을가장많이신청하고있는것으로나타나고있다. 위례신도시에서는노부모부양자가 54 m2, 3자녀가구가 78 m2, 84 m2에서경쟁률이높게나타났다. 이는도심에서가까운지역에 2 인이상의신혼부부 ( 경제활동인구 ) 가 60 m2미만의소형주택을선호하는것으로판단할수있다. 위례신도시외 8개보금자리지구의공공분양배정물량은전체 24,517 호이며, 이중특별분양이 14,221 호 (58%), 일반분양 10,296(42%) 이다. 일반택지지구와는달리정부가보금자리지구에서공공분양물량의 60% 가까이를특별분양으로배정하여특별분양해당가구들에대해정책적으로배려하고있음을보여주고있다. 제 4 장공동주택규모별수요분석및비율분석 l 85

< 표 33> 공공분양의특별분양배정량및비율 공공분양 배정량 ( 호 ) 비율 합계 24,517 100% 소계 14,221 58% 3자녀 2,590 18% 특별분양 신혼부부 2,280 16% 생애최초 5,241 37% 노부모 1,872 13% 기타 2,238 16% 일반분양 소계 10,296 42% 생애최초주택구입자에게는특별분양물량을 37% 배정하여주택필터링이선순환할수있도록하였고, 3자녀가구에게는 18%, 신혼부부에게는 16%, 노부모부양자는 13% 를배정하여혼인및출산을유도하고심화되는저출산고령화문제에대응하도록하였다. 인구사회구조적문제에대응하기위해혼인및출산을유도하는방안으로가족으로구성된가구에게주택물량을우선배정하고있으며, 이들가구들은 60~85 m2 (75 m2, 78 m2형 ) 의주택을선택하고있다. 이와같은일련의과정과현상이실제로보금자리지구에서필요한주택형이무엇인지를단적으로보여주고있다. 최근고양원흥과하남미사지구의 85 m2초과대형주택과 60m2미만소형주택건설용지를축소하여 60~85 m2이하를확대한것은이러한결과를반영한것이라할수있다. 출산장려차원이나임대에서자가로이동하는가구들이선호하는주택 ( 실수요및기대수익 ) 의지속적공급을위해서도 60~85 m2이하의주택을유지하는것이타당하다. 단, 노부모부양가구에대한배려차원에서이들이선호하는 54 m2형의주택공급은필요하므로지역별고령인구를고려하여 60 m2미만의주택공급은여건에따라탄력적조정하는것이타당할것이다. 2) 보금자리지구의수요맞춤형주택공급필요정부가인구사회구조변화패러다임이나시장여건에부합하는소형분양주택에대해정책적으로공급을확대하는것은필요하나보금자리지구의본래의목적인수요자중심의다양한주거선택의기회를부여한다는측면에서현행규모별공동주택배분비율을균형있게조정할필요가있다. 1~2 인가구중심의소형분양주택을확대하는것도일부필요하지만, 규모별특별분양경 86 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

쟁률결과에서나타난바와같이 1~2 인가구라하더라도일정규모이상의적정한공간을갖춘주택을선호하는동시에 3인이상가구도주거비가더많이소요되는주택형을기피하는것을확인할수있었다. 이러한경향이보금자리지구가수용하고자하는특별분양해당가구들에대해다양한주거선택의기회를부여하면서수요맞춤형주택규모의비율유지가필요한이유이다. 특히공공이 60~85 m2이하의중형주택공급을유지함으로써보금자리지구의정책적배려대상인특별분양해당가구들에게저렴한주택공급을하게되는것이다. 4.2.3 보금자리지구의주택규모별주택수요 1) 보금자리지구의입지별 규모별공공분양경쟁률사전예약이완료된보금자리지구 (1~3 차 ) 8개와위례신도시의전체적인경쟁률을살펴보면, 서울지역내에입지한서울강남, 서울서초지구의경쟁률이높았고, 서울일부지역에걸쳐위치한위례신도시의경쟁률도높게나타났다. 고양원흥이나구리갈매등은서울도심으로부터 15km 이내에입지하여거리상으로근접하였지만, 행정구역상경기도에위치하여전체적인경쟁률이높지않다. 서울도심과가장멀리떨어진시흥은계 (20.7km) 지역의경쟁률이가장낮았고, 거리상으로유사한하남미사, 하남감일은서울동남생활권과인접하여경기도에입지하는다른보금자리지구에비해상대적으로경쟁률이높게나타나고있다. 지구별로공공분양경쟁률은서울지역내에입지할수록, 서울도심과의거리에의한접근도가높을수록, 서울생활권과의연계성이높은지역에위치할수록경쟁률이높게나타났다. 주택규모별로보면, 서울지역에입지한지구는 59 m2와 84 m2의유형에서경쟁률이높고, 위례신도시에서는규모별로순차적으로높게나타나고있어주택규모가클수록경쟁률도높게나타났다. 2) 보금자리지구별가구특성별공공분양경쟁률 가구특성별로는 3 자녀이상가구는서울지역이나서울인접지역에위치한 제 4 장공동주택규모별수요분석및비율분석 l 87

보금자리지구에서 84 m2형의경쟁률이높게나타나가구구성원이많을수록큰규모의주택을선택하고있었다. 신혼부부등 2인이상의가구는 59 m2형의주택을선택하고있었고, 위례신도시에서는 84 m2형의경쟁률이높았다. 생애최초주택구입자는 84 m2형을주로선택하는하는한편, 75 m2, 78 m2의경쟁률도높게나타나고있다. 즉, 사업지역의면적이작고, 서울지역에입지한지역에서는가구구성원수가많을수록주택규모도보다넓은규모를선택하고있는반면에, 사업지구가크고서울에인접한지역에서는가구구성원수가적어도보다넓은주택규모를선택하고있었다. 노부모부양가구는일부 84 m2형에경쟁률이높기도했으나위례신도시의경우 54 m2형의주택에서매우큰경쟁률을보여고령층이있는가구는소형주택을선호하고있음을확인할수있다. 보금자리지구의입지별, 사업지역규모별로나타난가구특성별주택규모선택은사업지구가서울지역에위치하여도심에근접하고규모가작은지역일경우가구구성원수가작을수록소형주택을선택하고, 가구구성원수가클수록중형이상의주택을선택한다. 반면, 사업규모가크고, 서울지역에인접한지역에서는가구구성원수가적다하더라도보다큰규모의주택 (74 m2이상 ) 을선택하고있었다. 이는도심에가까울수록주택분양가가높으므로가구구성원에비례하여작으면소형주택을선택하고, 많으면중형주택을선택하기때문이다. 또한도심과떨어진지구에서는분양가가낮으므로도심내위치한지구와비교하여같은비용으로더큰 1인당주거면적을향유할수있기때문에가구구성원수가적더라보다큰규모의주택을선택하는것이다. 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000-59 74 84 59 74 84 59 74 84 51 59 74 84 74 84 59 74 81 84 51 59 74 84 51 54 59 75 78 84 서울강남서울서초고양원흥하남미사구리갈매부천옥길시흥은계위례신도시 [ 그림 46] 보금자리지구별 3.3 m2 ( 평 ) 당분양가 88 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

< 표 34> 보금자리지구 1~3 차 ( 위례신도시포함 ) 의공공분양분야별경쟁률지구명주택규모공공분양특별분양일반분양 ( m2 ) 총괄경쟁률 3자녀신혼부부생애최초노부모기타 59 16.72 5.87 59.27 21.51 8.45 1.00 2.85 서울강남 74 4.74 7.44 0.00 13.47 2.03 1.00 1.47 (14.6km) 84 13.08 25.30 0.00 33.01 6.70 1.00 4.36 서울서초 (12.6 km ) 고양원흥 (11.9 km ) 하남미사 (18.5 km ) 구리갈매 (14.9 km ) 부천옥길 (17.8 km ) 시흥은계 (20.7 km ) 하남감일 (17 km ) 위례신도시 (17.8 km ) 59 14.77 4.00 60.28 17.40 2.44 0.95 1.78 74 3.85 5.44 0.00 11.33 1.94 0.95 1.14 84 10.55 19.25 0.00 27.89 5.90 1.00 3.18 59 4.96 4.74 17.23 4.59 1.03 0.33 1.67 74 2.82 3.45 0.00 2.31 1.31 0.64 3.64 84 2.68 3.96 0.00 3.38 1.44 0.85 2.65 51 1.51 3.39 1.30 0.81 1.00 0.37 1.68 59 3.68 2.89 10.10 2.29 1.00 0.80 2.99 74 2.60 6.83 0.00 1.75 1.09 0.80 2.68 84 3.50 6.49 0.00 2.98 1.58 0.89 3.87 74 1.08 0.99 1.72 0.51 0.33 0.42 1.44 84 1.30 1.99 1.51 0.61 0.57 0.45 1.76 59 1.61 0.75 2.93 1.33 1.00 0.45 1.88 74 0.99 0.57 1.69 0.51 0.33 0.33 1.38 81 1.45 1.00 1.75 0.20 0.00 0.00 2.75 84 0.79 1.07 1.26 0.32 0.37 0.22 0.99 51 0.24 0.04 0.37 0.06 0.04 0.13 0.41 59 1.04 0.52 2.23 0.55 0.20 0.33 1.30 74 0.30 0.17 0.52 0.12 0.07 0.15 0.43 84 0.33 0.41 0.52 0.15 0.12 0.15 0.42 51 1.51 0.50 3.44 0.44 0.22 0.61 2.00 59 7.46 1.92 8.37 8.56 2.50 0.77 10.61 74 3.78 2.53 3.58 3.10 1.65 0.84 5.68 51 5.16 9.82 7.49 3.83 4.06 0.90 4.97 54 9.39 3.67 12.50 10.17 54.50 0.75 3.22 59 13.37 10.79 32.91 24.88 5.50 0.95 3.89 75 21.84 29.62 31.56 39.80 12.14 0.85 11.74 78 26.22 54.00 32.50 39.00 10.00 1.00 27.00 84 35.40 77.12 49.92 58.36 23.24 0.97 16.37 제 4 장공동주택규모별수요분석및비율분석 l 89

40.00 35.00 총괄경쟁률 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 59 74 84 59 74 84 59 74 84 51 59 74 84 74 84 59 74 81 84 51 59 74 84 51 59 74 51 54 59 75 78 84 서울강남서울서초고양원흥하남미사구리갈매부천옥길시흥은계하남감일위례신도시 (14.6km) (12.6km) (11.9km) (18.5km) (14.9km) (17.8km) (20.7km) (17km) (17.8km) [ 그림 47] 보금자리주택지구 (1 차 ~3 차 ) 규모별총괄경쟁률 90.00 80.00 70.00 60.00 3 자녀 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 59 74 84 59 74 84 59 74 84 51 59 74 84 74 84 59 74 81 84 51 59 74 84 51 59 74 51 54 59 75 78 84 서울강남서울서초고양원흥하남미사구리갈매부천옥길시흥은계하남감일위례신도시 [ 그림 48] 보금자리주택지구 (1 차 ~3 차 ) 규모별 3 자녀경쟁률 90 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

70.00 60.00 신혼부부 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 59 74 84 59 74 84 59 74 84 51 59 74 84 74 84 59 74 81 84 51 59 74 84 51 59 74 51 54 59 75 78 84 서울강남서울서초고양원흥하남미사구리갈매부천옥길시흥은계하남감일위례신도시 [ 그림 49] 보금자리주택지구 (1 차 ~3 차 ) 규모별신혼부부경쟁률 70.00 60.00 생애최초 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 59 74 84 59 74 84 59 74 84 51 59 74 84 74 84 59 74 81 84 51 59 74 84 51 59 74 51 54 59 75 78 84 서울강남서울서초고양원흥하남미사구리갈매부천옥길시흥은계하남감일위례신도시 [ 그림 50] 보금자리주택지구 (1 차 ~3 차 ) 규모별생애최초경쟁률 60.00 50.00 노부모 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 59 74 84 59 74 84 59 74 84 51 59 74 84 74 84 59 74 81 84 51 59 74 84 51 59 74 51 54 59 75 78 84 서울강남서울서초고양원흥하남미사구리갈매부천옥길시흥은계하남감일위례신도시 [ 그림 51] 보금자리주택지구 (1 차 ~3 차 ) 규모별노부모경쟁률 제 4 장공동주택규모별수요분석및비율분석 l 91

4.3 택지지구규모별공동주택용지용도변경과수요분석 4.3.1 공동주택용지규모별용도변경제도개선 (85 m2초과 85 m2이하 ) 2008 년이후글로벌금융위기와국내외부동산시장침체로민간의중대형주택건설용지에대해실수요자중심의중소형택지로의변환이지속적으로요구되었다. 이에정부는택지개발업무지침을개정 ( 국토해양부훈령제 607 호, 2010.7.1) 하여개발계획수립권자가당초계획된규모별전용면적범위에서택지의매각또는주택건설이어렵다고판단되어조정이필요한경우에는당초계획된용적률을변경하지않는범위에서이를허용하는조항을추가하였다. 택지개발업무처리지침 21조 6항을신설하여개발계획수립권자 ( 준공된택지개발사업지구는지구단위계획결정권자를말한다 ) 는택지개발사업으로개발된공동주택건설용지 ( 분양주택에한한다 ) 가다음 1호와 2호중어느하나에해당되어당초계획된규모별전용면적범위에서택지의매각또는주택건설이어렵다고판단되어조정이필요한경우에는도로, 상ㆍ하수도등도시기반시설및학교ㆍ공원등시설계획을고려하여당초계획된용적률을변경하지않는범위에서이를허용할수있도록하였다.< 신설 2010.7.1>. 제1 호는공동주택건설용지로개발한택지가최초택지공급공고일이후 6 개월이경과하여도매각되지않아사업시행자가당초계획된규모별전용면적범위보다작은전용면적의주택을건설할수있도록변경하고자하여당초계획된호수를초과하는경우이다. 제2 호는주택법제2 조에따른사업주체가공동주택건설용지로공급받은택지가토지사용일이후에도해당택지에주택건설이어렵다고판단하여사업시행자 ( 준공된택지개발사업지구는주택건설사업계획승인권자또는건축허가권자를말한다 ) 와협의하여당초계획된규모별전용면적범위보다작은전용면적의주택을건설할수있도록변경하고자하여당초계획된호수를초과하는경우이다. 다만, 택지공급가격은변경할수없도록하고있다. 상기와같은택지개발업무처리지침개정으로주택시장수요에맞게 85 m2이하로전환하여택지를공급 (LH) 하거나주택을건설 ( 민간 ) 할수있도록허용하였다. 단, 공동주택용지규모변경시에는용적률및택지공급가격을변경하지않고기반시설허용범위내에서개선하도록하였다. 92 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

4.3.2 일반택지지구에서의공동주택용지규모별용도변경현황및실적일반택지지구의공동주택용지중남양주별내등 10 개지구 20 개블록을변경완료하였고 ( 주택사업자미건축 ( 민간 ) 11 개블록, 사업시행자미매각 (LH) 9 개블럭 ), 평택청북등 6개지구 18 개블록은규모변경진행중이다 ( 주택사업자미건축 10 개블록, 사업시행자미매각 8개블록 ). 이를모두합산하면 16 개지구 25,099 호에서 29,990 호가증가하여 4,891 호가증가한다. 세부규모별로 는 85 m2초과가 17,015 호감소하는대신, 60~85 m2이하가 21,687 호, 60 m2미만이 192 호가증가된다. 일반택지지구에서는규모변경을통하여소형보다는 60~85 m2의중형주택이더증가하였다. 60m2미만소형분양주택도미흡하지만 192 호증가하였다. 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 기존변경 60 m2미만 60 m2 ~85 m2 85 m2초과 [ 그림 52] 택지개발지구세부규모별변경추진실적 < 표 35> 공동주택용지규모변경추진실적 구분 사업지구 계 ( 호 ) 변경완료 ( 호 ) 진행중 ( 호 ) 비고 합계 18개지구 47,915 17,559 30,356 일반택지 12개지구 14,176 10,738 3,438 신도시 4 개지구 15,814-15,814 보금자리 2 개지구 17,925 6,821 11,104 하남미사계획, 고양원흥확정 4.3.3 보금자리지구에서의공동주택용지규모별용도변경현황및실적 2010.12.15 일정책발표에따라보금자리지구에서의공동주택용지를지구계획변경을통해당초 85 m2초과용지만계획되어있던민간택지의유형 ( 미매각토지및주택건설사업미추진지역 ) 을조정하여 60 m2 ~85 m2의중소형아파트공급이가능하도록하였다. 이경우민간택지공급가격은 85 m2초과용지는감정가격이므로 60~85 m2용지 ( 지침상조성원가수준 ) 로변경시조성원가의 120% 로공급하도록하여기존택지의가격변동은없는것으로하였다. 보금자리 1차지구 ( 시범지구 ) 인고양원흥지구와하남미사지구의민간택지를변경 제 4 장공동주택규모별수요분석및비율분석 l 93

하였다일반택지지구와달리보금자리지구는고양원흥지구에서 60 m2미만이 599 호축소되어 60~85 m2가 434 호증가되었고, 하남미사지구에서는 85m2초과 1440 호축소및 60 m2미만 37 호가축소되어 60~85 m2가 1,506 호증가하였다. 즉, 일반택지지구가 85 m2초과용지만변경한반면, 보금자리지구는 85 m2초과대형과 60 m2미만용지를축소시켜 60~85 m2를더증가시켰다. 결과적으로전체호수는기존 18,061 호에서 17,925 호가되어 136 호가축소되었다. 일반택지지구와보금자리지구의규모별건설용지용도변경추진현황을검토한결과시장에서요구되는주택규모는 60~85 m2로서중형주택에대한수요가높음을알수있다. 소형주택확대공급의정책적대상인보금자리지구에 서조차 85 m2초과대형뿐만아니라 60 m2미만의소형주택용지도 60~85 m2로용도변경된것으로보아실제공공택지에서요구되는주택유형은중형주택인것으로판단할수있다. 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 기존변경 60 m2미만 60 m2 ~85 m2 85 m2초과 [ 그림 53] 보금자리지구세부규모별변경추진실적 94 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

< 표 36> 택지개발지구내주택규모변동호수 (2011.3 월기준, 호 ) 85m2초과 60m2 ~85 m2 60m2미만 총변동량 기존 변경 변동량 기존 변경 변동량 기존 변경 변동량 기존 변경 변동량 21,208 4,196-17,012 3,891 25,602 21,711 0 192 192 25,099 29,990 4,891 자료 : LH 내부자료 < 표 37> 택지개발사업지구의규모별건설용지및호수변경내역 ( m2 / 호 ) 지구명 블록명 면적변화 ( m2 ) 기존세대계획 ( 호 ) 변경세대계획 ( 호 ) 변경내역 ( 호 ) 증감 ( 호 ) 변경전변경후 85m2초과 60~85 m2 60m2미만 85m2초과 60~85 m2 60m2미만 85m2초과 60~85 m2 60m2미만 남양주별내 B2BL 77,696 77,696 91 191 0 0 319 0 37-91 128 0 A3-2BL 66,495 66,495 471 431 0 78 957 0 133-393 526 0 화성향남 2 13BL 76,304 76,304 541 0 0 0 1,088 0 547-541 1,088 0 16BL 48,039 48,039 763 0 0 0 842 0 79-763 842 0 광주효천 2 B5 30,471 30,471 403 0 0 0 560 0 157-403 560 0 A-1BL 39,858 39,858 544 0 0 35 576 0 67-509 576 0 고양삼송 A-19BL 44,542 44,542 308 309 0 239 397 0 19-69 88 0 M-1BL 13,347 13,347 219 219 0 206 245 0 13-13 26 0 원주무실 3BL 34,995 34,995 461 0 0 71 411 0 21-390 411 0 4BL 37,593 37,593 464 0 0 0 613 0 149-464 613 0 1-1BL 11,943 11,943 158 0 0 0 219 0 61-158 219 0 광주선운 1-2BL 15,185 15,185 232 0 0 0 320 0 88-232 320 0 6BL 20,135 20,135 294 0 0 0 406 0 112-294 406 0 안산신길 B-5BL 27,600 27,600 340 0 0 0 443 0 103-340 443 0 B-6BL 15,371 15,371 108 0 0 0 141 0 33-108 141 0 1-4L 25,840 25,840 309 0 0 230 113 0 34-79 113 0 제주삼화 1-5BL 25,943 25,943 310 0 0 155 221 0 66-155 221 0 2-2BL 30,912 30,912 332 0 0 0 500 0 168-332 500 0 전주하가 3BL 42,637 42,637 678 0 0 460 460 0 242-218 460 0 청주율량 5BL 23,638 23,638 226 0 0 0 433 0 207-226 433 0 7BL 31,675 31,675 475 0 0 0 513 0 38-475 513 0 평택청북 8BL 26,110 26,110 357 0 0 154 232 0 29-203 232 0 9BL 45,477 45,477 665 0 0 251 467 0 53-414 467 0 11BL 39,342 39,342 538 0 0 232 349 0 43-306 349 0 A-3BL 35,232 35,232 526 0 0 263 323 0 60-263 323 0 양주옥정 A-19(2)BL 78,502 78,502 325 932 0 162 1,132 0 37-163 200 0 A-20(1)BL 64,432 64,432 966 0 0 483 594 0 111-483 594 0 Ac-01 53,072 53,072 871 0 0 0 1,042 0 171-871 1,042 0 김포한강 Ac-13 66,016 66,016 1,083 0 0 436 709 0 62-647 709 0 Ac-16 81,706 81,706 1,097 0 0 0 1,296 0 199-1,097 1,296 0 파주운정 25BL 113,026 113,026 926 780 0 0 1,956 0 250-926 1,176 0 27BL 112,063 112,063 838 1,029 0 206 1,698 192 229-632 669 192 2BL 57,973 57,973 847 0 0 0 983 0 136-847 983 0 17-1BL 69,306 69,306 1,012 0 0 0 1,236 0 224-1,012 1,236 0 대전도안 17-2BL 56,920 56,920 885 0 0 0 964 0 79-885 964 0 18BL 94,926 94,926 1,386 0 0 0 1,691 0 305-1,386 1,691 0 19BL 34,383 34,383 205 0 0 0 448 0 243-205 448 0 마산현동 C-1BL 91,754 90,815 954 0 0 535 705 0 286-419 705 0 총합 1,860,459 1,859,520 21,208 3,891 0 4,196 25,602 192 4,891-17,012 21,711 192 자료 : LH 내부자료 제 4 장공동주택규모별수요분석및비율분석 l 95

< 표 38> 보금자리지구내주택규모변동호수 (2011.3월기준, 호 ) 85m2초과 60m2 ~85m2 60m2미만 총변동량 기존 변경 변동량 기존 변경 변동량 기존 변경 변동량 기존 변경 변동량 2,927 1,487-1,440 10,702 12,642 1,940 4,432 3,796-636 18,061 17,925-136 자료 : LH 내부자료 < 표 39> 보금자리지구규모변경종합 (2011년 3월기준, m2 / 호 ) 지구명블록명 면적변화 ( m2 ) 기존세대계획 ( 호 ) 변경세대계획 ( 호 ) 변경내역 ( 호 ) 증감 ( 호 ) 변경전변경후 85m2초과 60~85 m2 60m2미만 85m2초과 60~85 m260m2미만 85m2초과 60~85 m2 60m2미만 A5 46,557 46,557 0 621 272 0 589 250-54 0-32 -22 A7 41,409 41,409 0 862 377 0 796 349-94 0-66 -28 A8 54,826 54,826 0 731 741 0 714 301-457 0-17 -440 A15 30,134 30,134 0 714 312 0 714 301-11 0 0-11 하남 A20 45,406 45,406 0 1,014 717 0 968 668-95 0-46 -49 미사 A28 74,476 74,476 0 957 676 0 912 627-94 0-45 -49 ( 계획 ) A22 70,227 70,227 0 639 0 0 814 0 175 0 175 0 A30 60,304 60,304 0 972 0 0 1,237 0 265 0 265 0 A23 36,002 36,002 302 238 0 302 303 0 65 0 65 0 A27 74,964 74,964 629 495 0 629 1. 630 0 135 0 135 0 A-2 60,084 60,084 0 1,259 0 0 1,193 0-66 0-66 0 A-3 58,292 58,292 0 566 861 0 559 855-13 0-7 -6 고양 A-4 25,115 25,115 0 163 476 0 153 445-41 0-10 -31 원흥 A-5 54,440 54,007 817 0 0 237 730 0 150-580 730 0 ( 확정 ) A-6 73,533 73,533 0 1,471 0 0 1,392 0-79 0-79 0 A-7 10,236 70,235 1,054 0 0 319 938 0 203-735 938 0 A-8 17,379 0 125 0 0 0 0 0-125 -125 0 0 합계 833,384 875,571 2,927 10,702 4,432 1,487 12,642 3,796-136 -1,440 1,940-636 자료 : LH 내부자료 4.3.4 규모별용도변경현황에따른공동주택용지수요특성보금자리지구, 택지개발지구, 신도시의용도변경추진현황을분석한결과입지별로는수도권과광역시를제외한기타지역의사업지역에서는대형주택건설용지의용도변경이상대적으로크지않았다. 이는수도권과광역시를제외한기타지역에서는여전히 85 m2초과주택에대한수요가있음을시사한다고볼수있으며, 반대로수도권과광역시에서는중형이하의주택이더많이요구되고있음을보여주는결과이다. 사업유형별로는신도시가규모가큰만큼용도변경에따라주택규모도크게변동하였다, 파주운정의경우에는 60 m2미만의주택으로도변경하였다. 대부분의택지지구들이 85 m2초과용지를축소하여 60~85 m2를확대하고있으나보금자리지구중하남미사의경우에는 60 m2미만을축소하여 60~85 m2로용도변경하고있다. 이는서울과인접한지 96 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

역의경우라하더라도소형주택보다는중형주택에대한수요가높음을보여주는결과이다. 공공택지에서공급되어야하는주택은실제시장상황뿐만아니라공공택지의목적인서민의주거안정을위한중형주택이공급되어야함을보여주는결과이다. < 표 40> 택지지구 ( 보금자리, 택지개발, 신도시 ) 의규모별용도변경 지역 지구명 사업유형 서울과의거리 면적 ( m2 ) 변경내역 ( 호 ) 85m2초과 60m2 ~85 m2 60m2미만 수도권 하남미사 보금자리 18.5 km 534,305 0 434-599 수도권 고양원흥 보금자리 11.9 km 341,266-1,440 1,506-37 수도권 남양주별내 택지개발 15.8 km 144,191-484 654 0 수도권 화성향남 2 택지개발 48.9km 124,343-1,304 1,930 0 수도권 고양삼송 택지개발 11.9 km 97,747-591 690 0 수도권 안산신길 택지개발 30.9 km 42,971-448 584 0 수도권 평택청북 택지개발 61km 142,604-1,398 1,561 0 수도권 양주옥정 신도시 30.3 km 178,166-909 1,117 0 수도권 김포한강 신도시 29.9 km 200,794-2,615 3,047 0 수도권 파주운정 신도시 26.6 km 225,089-1,558 1,845 192 광역시 광주효천 2 택지개발 273.2km 30,471-403 560 0 광역시 광주선운 택지개발 268.8km 47,263-684 945 0 광역시 대전도안 신도시 141.1km 313,508-4,335 5,322 0 기타 원주무실 택지개발 88.3 km 72,588-854 1,024 0 기타 제주삼화 택지개발 450.7km 82,695-566 834 0 기타 전주하가 택지개발 191.4km 42,637-218 460 0 기타 청주율량 택지개발 109.8km 23,638-226 433 0 기타 마산현동 택지개발 303.2km 90,815-419 705 0 6,000 4,000 85 m2초과 60 m2 ~85 m2 60 m2미만 2,000 0-2,000-4,000 18.5km 11.9km 15.8km 48.9km 11.9km 30.9km 61km 30.3km 29.9km 26.6km 273.2km 268.8km 141.1km 88.3km 450.7km 191.4km 109.8km 303.2km보금자리보금자리택지개발택지개발택지개발택지개발택지개발신도시신도시신도시택지개발택지개발신도시택지개발택지개발택지개발택지개발택지개발하남미사고양원흥남양주별내화성향남2 고양삼송안산신길평택청북양주옥정김포한강파주운정광주효천2 광주선운대전도안원주무실제주삼화전주하가청주율량마산현동수도권수도권수도권수도권수도권수도권수도권수도권수도권수도권광역시광역시광역시기타기타기타기타기타 -6,000 [ 그림 54] 택지지구 ( 보금자리, 택지개발, 신도시 ) 주택규모별용도변경현황 제 4 장공동주택규모별수요분석및비율분석 l 97

4.4 공동주택규모별수요분석및비율분석 4.4.1 분석틀및분석방법 공동주택규모별수요분석비율을분석하기위해첫번째단계로우선 2010 년주거실태조사자료 ( 국토연구원, 2010) 를이용하여가구원수 (1 인, 2인, 3인, 4인가구이상 ) 별로향후 2년이내 (2012) 이사를희망할경우규모별선호 ( 수요 ) 비율을산출하였다. 두번째단계로가구원수별전체주택규모별희망비율을통계청의 2010 년센서스를기반으로추계된가구원수별가구수추계 (2012~2030) 결과에적용하여규모별, 연도별 (2012~2030) 전체주택량을일차적으로산출하였다. 여기에공동주택의규모별, 연도별비율을산출하기위해 2010 주거실태조사근거로분석한전체가구의공동주택규모별선호비율을적용하여공동주택의규모별, 연도별량과증분을산출하고비율을도출하였다. 세번째단계에서는두번째단계에서산출된공동주택규모별, 연도별결과치에 2010 주거실태조사상의공동주택규모별점유형태별비율을적용하여공동주택의점유형태 ( 분양 / 임대 ) 규모별연도별량, 증분에따른비율과공동주택규모별지역별비율을적용하여공동주택지역별 ( 서울, 수도권, 지방 ) 규모별연도별량, 증분에따른비율을산출하였으며, 마지막으로순수하게공공이공급하는공동주택의규모별비율산출을위해주체별 ( 공공, 민간 ) 주택비율 ( 주택통계정보시스템 : HIS) 을적용하여공동주택주체별규모별연도별량, 증분에따른비율을산출하였다. 분석기간은설문조사가 2010 년에향후 2년내이사계획으로응답했으므로 2012 년기준으로하여산출된공동주택규모별비율을신규사업지구에적용하기위해 2020 년이후의값을최종선택하였다. 2020 년은신규택지개발이 2012 년도지정될경우택지개발의일반적사업기간이 8년이소요된다고가정하였을때의시점이므로향후공동주택의규모별수요를미리예측하여현시점에적용한다는점에서타당하다. 또한신규주택비율이므로전체재고량보다는연간증분의평균값을규모별비율로제시하였다. 단, 가구추계자료는가구요인, 멸실요인, 소득요인이모두고려된추계량을 98 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

활용하여야하나분석의단순화나자료의한계상가구요인만고려된가구추 계인구를활용화였다.( 멸실요인과소득요인은상쇄하는것으로가정 ) 산출과 정역시장기비율추계에대한한계가존재한다. [ 그림 55] 공동주택규모별수요분석및비율분석방법 4.4.2 공동주택규모별비율수요분석공동주택규모별수요 ( 비율 ) 분석을위해 2010 주거실태조사를활용하여가구원수별 (1 인, 2인, 3인, 4인이상 ) 향후 2년내이사할계획이있을경우전체주택의규모별선호도를도출하였다. 이는 2010 센서스를기반으로한가구원수별 (1 인, 2인, 3인, 4인이상 ) 전체가구추계결과에적용하여전체주택의규모별연도별량과증분을통하여비율을추산하기위한과정이다. 또한전체주택의규모별, 연도별추산결과에 2010 주거실태조사를근거로분석한공동주택규모별선호비율을적용 ( 공동주택, 그외주택의비율 ) 하여공동주택의규모별연도별량, 증분에따른수요와비율을산출하였다. 제 4 장공동주택규모별수요분석및비율분석 l 99

< 표 41> 가구원수별희망주택크기비율 소형 중형 대형 1인가구 59% 28% 13% 2인가구 31% 41% 28% 3인가구 17% 42% 40% 4인가구이상 10% 38% 52% 자료 : 2010주거실태조사 < 표 42> (2012~2030) 가구원수별전체가구추계 년도 1인가구 2인가구 3인가구 4인가구이상 합계 2012년 4,538,642 4,527,370 3,830,458 5,054,205 17,950,675 2013년 4,714,369 4,682,622 3,885,933 4,923,404 18,206,328 2014년 4,888,724 4,837,059 3,938,233 4,793,612 18,457,628 2015년 5,060,551 4,990,573 3,988,237 4,665,643 18,705,004 2016년 5,230,202 5,142,880 4,035,174 4,540,086 18,948,342 2017년 5,398,263 5,294,741 4,078,462 4,415,841 19,187,370 2018년 5,563,449 5,447,678 4,118,691 4,291,664 19,421,482 2019년 5,,722,473 5,602,017 4,155,640 4,170,231 19,650,361 2020년 5,876,740 5,759,043 4,187,904 4,054,712 19,878,399 2021년 6,027,684 5,914,687 4,219,236 3,944,817 20,106,424 2022년 6,175,487 6,068,978 4,249,733 3,840,264 20,334,462 2023년 6,314,740 6,221,493 4,275,786 3,735,962 20,547,981 2024년 6,442,808 6,373,179 4,229,521 3,632,972 20,748,480 2025년 6,560,883 6,522,763 4,320,903 3,532,790 20,937,339 2026년 6,671,074 6,666,605 4,339,831 3,436,546 21,114,056 2027년 6,777,282 6,799,961 4,354,943 3,344,702 21,276,888 2028년 6,882,207 6,925,416 4,366,297 3,256,639 21,430,559 2029년 6,987,252 7,045,338 4,373,913 3,171,584 21,578,087 2030년 2,091,247 7,158,087 4,377,359 3,089,896 21,716,589 자료 : 통계청 100 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

< 표 43> 2012~2020 년가구원수별주택규모추계치 연도 가구원수 소형 중형 대형 합계 합계 5,239,721 6,649,667 6,061,287 17,950,675 1인가구 2,673,519 1,268,072 597,051 4,538,642 2012년 2인가구 1,400,863 1,850,861 1,275,646 4,527,370 3인가구 664,095 1,625,213 1,541,150 3,830,458 4인가구이상 505,243 1,905,521 2,647,441 5,054,205 합계 5,387,918 6,736,456 6,081,953 18,206,328 1인가구 2,777,032 1,317,169 620,167 4,714,369 2013년 2인가구 1,448,901 1,914,330 1,319,390 4,682,622 3인가구 673,713 1,648,750 1,563,470 3,885,933 4인가구이상 488,271 1,856,207 2,578,926 4,923,404 합계 5,534,605 6,821,563 6,101,460 18,457,628 1인가구 2,879,737 1,365,883 643,103 4,888,724 2014년 2인가구 1,496,687 1,977,467 1,362,905 4,837,059 3인가구 682,781 1,670,940 1,584,512 3,938,233 4인가구이상 475,400 1,807,273 2,510,940 4,793,612 합계 5,679,299 6,905,299 6,120,406 18,705,004 1인가구 2,980,953 1,413,981 665,707 5,060,551 2015년 2인가구 1,544,188 2,040,226 1,406,160 4,990,573 3인가구 691,450 1,692,156 1,604,631 3,988,237 4인가구이상 462,708 1,759,026 2,443,908 4,665,643 합계 5,822,046 6,987,542 6,138,754 18,948,342 1인가구 3,080,887 1,461,290 688,024 5,230,202 2016년 2인가구 1,591,315 2,102,491 1,449,074 5,142,880 3인가구 699,588 1,712,071 1,623,516 4,035,174 4인가구이상 450,256 1,711,689 2,378,140 4,540,086 합계 5,963,216 7,068,104 6,155,987 19,187,307 1인가구 3,179,885 1,508,246 710,132 5,398,263 2017년 2인가구 1,638,304 2,164,574 1,491,863 5,294,741 3인가구 707,093 1,730,437 1,640,932 4,089,462 4인가구이상 437,935 1,664,847 2,313,060 4,415,841 합계 6,102,501 7,147,031 6,171,950 19,421,482 1인가구 3,277,189 1,554,398 731,862 5,563,449 2018년 2인가구 1,685,626 2,227,097 1,534,955 5,447,678 3인가구 714,067 1,747,506 1,657,118 4,118,691 4인가구이상 425,620 1,618,030 2,248,014 4,291,664 합계 6,238,294 7,224,453 6,187,614 19,650,361 1인가구 3,370,863 1,598,828 752,782 5,722,473 2019년 2인가구 1,733,381 2,290,194 1,578,442 5,602,017 3인가구 720,473 1,763,183 1,761,984 4,155,640 4인가구이상 413,577 1,572,248 2,184,407 4,170,231 합계 6,371,890 7,301,885 6,204,623 19,878,399 1인가구 3,461,735 1,641,930 773,075 5,876,740 2020년 2인가구 1,781,968 2,354,388 1,622,686 5,759,043 3인가구 726,067 1,776,872 1,684,965 4,187,904 4인가구이상 402,120 1,528,695 2,123,897 4,054,712 자료 : 2010 년주거실태조사, 통계청자료인용 ( 단위 : 호 ) 제 4 장공동주택규모별수요분석및비율분석 l 101

< 표 44> 가구원수별연도별주택증감률 ( 단위 : 호 ) 증가분 ( 호 ) 비율 연도 소형 중형 대형 전체 소형 중형 대형 전체 2012~2013년 148,197 86,790 20,666 255,653 58% 33.9% 8.1% 100.0% 2013~2014년 146,687 85,107 19,507 251,300 58.4% 33.9% 7.8% 100.0% 2012~2015년 144,695 83,736 18,945 247,376 58.5% 33.8% 7.7% 100.0% 2012~2016년 142,747 82,243 18,349 243,338 58.7% 33.8% 7.5% 100.0% 2012~2017년 141,170 82,243 17,233 238,965 59.1% 33.7% 7.2% 100.0% 2012~2018년 139,285 78,927 15,963 234,175 59.5% 33.7% 6.8% 100.0% 2012~2019년 135,793 77,421 15,665 228,879 59.3% 33.8% 6.8% 100.0% 2012~2020년 133,596 77,433 17,009 228,038 58.6% 34% 7.5% 100.0% 자료 : 2010년주거실태조사, 통계청자료인용 < 표 45> 주거유형별주택규모추계비율 주거형태비율 소형 중형 대형 아파트 (74.7%) 19.5% 42.2% 38.2% 비아파트 (25.3%) 32.6% 17.3% 15.2% 아파트추계비율 63.9% 83% 72.9% 비아파트추계비율 36.1% 17% 27.1% 합계 100.0% 100.0% 100.0% 자료 : 2010 년주거실태조사, 통계청자료인용 < 표 46> 연도별, 규모별아파트재고및비율추계 연도 아파트재고 ( 호 ) 규모별비율소형중형대형전체소형중형대형전체 2012년 3,349,859 5,518,248 4,420,560 13,288,667 25.2% 41.5% 33.3% 100.0% 2013년 3,444,604 5,590,271 4,435,632 13,470,507 25.6% 41.5% 32.9% 100.0% 2014년 3,538,384 5,660,897 4,449,858 13,649,139 25.9% 41.5% 32.6% 100.0% 2015년 3,630,890 5,730,386 4,463,675 13,824,951 26.3% 41.4% 32.3% 100.0% 2016년 3,722,151 5,798,635 4,477,057 13,997,843 26.6% 41.4% 32.0% 100.0% 2017년 3,812,403 5,865,490 4,489,625 14,167,519 26.9% 41.4% 31.7% 100.0% 2018년 3,901,451 5,930,988 4,501,267 14,333,706 27.2% 41.4% 31.4% 100.0% 2019년 3,988,266 5,955,237 4,512,691 14,496,194 27.5% 41.4% 31.1% 100.0% 2020년 4,073,677 6,059,494 4,525,096 14,658,267 27.8% 41.3% 30.9% 100.0% 평균비율 26.7% 41.4% 31.9% 100.0% 자료 : 2010 년주거실태조사, 통계청자료인용 102 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

< 표 47> 아파트추계규모별주택증가분및비율 증가분 ( 호 ) 비율 소형 중형 대형 전체 소형 중형 대형 전체 2012~2013년 94,745 72,023 15,072 181,840 52.1% 39.6% 8.3% 100.0% 2013~2014년 93,780 70,626 14,227 178,632 52.5% 39.5% 8.0% 100.0% 2012~2015년 92,506 69,489 13,817 175,812 52.6% 39.5% 7.9% 100.0% 2012~2016년 91,261 68,249 13,382 172,892 52.8% 39.5% 7.7% 100.0% 2012~2017년 90,253 66,855 12,568 169,676 53.2% 39.4% 7.4% 100.0% 2012~2018년 89,048 65,498 11,642 166,187 53.6% 39.4% 7.0% 100.0% 2012~2019년 86,815 64,248 11,424 162,488 53.4% 39.5% 7.0% 100.0% 2012~2020년 85,411 64,258 12,405 162,073 52.7% 39.6% 7.7% 100.0% 평균비율 52.9% 39.5% 7.6% 100.0% 자료 : 2010 년주거실태조사, 통계청자료인용 4.4.3 공동주택점유형태별 ( 분양, 임대 ) 규모별수요 ( 비율 ) 분석택지개발법상의공동주택규모별건설비율은임대주택이포함되어있는비율이다. 택지개발등에서임대주택건설량이많은부분을차지하므로소형주택비율을확대한다하더라도대부분이임대로공급되기때문에분양으로확보할수있는부분이축소될수있다. 따라서분양과임대로점유유형을분리하고각각의적정규모별비율을제시하고자하였다. 앞서산출된공동주택규모별수요분석결과 ( 량 ) 에공동주택에대한점유형태 ( 분양, 임대 ) 선호비율을적용하여공동주택의점유형태별규모별수요 ( 비율 ) 를산출하였다. < 표 48> 점유유형별주택규모추계비율 ( 자가 ) 소형 중형 대형 자가 (51.6%) 7.4% 35.6% 57.0% 차가 (48.4%) 38.9% 40.6% 20.5% 분양추계비율 16.9% 48.4% 74.7% 임대추계비율 83.1% 51.6% 25.3% 합계 100% 100% 100% 자료 : 2010년주거실태조사, 통계청자료인용 제 4 장공동주택규모별수요분석및비율분석 l 103

< 표 49> 연도별, 규모별분양아파트재고추계및비율 연도 아파트자가규모별비율소형중형대형전체소형중형대형전체 2012년 2,703,696 3,431,228 3,127,624 9,262,548 39.2% 37.0% 33.8% 100.0% 2013년 2,780,166 3,476,011 3,138,288 9,394,465 29.6% 37.0% 33.4% 100.0% 2014년 2,855,856 3,519,926 3,148,354 9,524,136 30.0% 37.0% 33.1% 100.0% 2015년 2,930,518 3,563,134 3,158,129 9,651,782 30.4% 36.9% 32.7% 100.0% 2016년 3,004,176 5,605,572 3,167,597 9,777,344 30.7% 36.9% 32.4% 100.0% 2017년 3,077,019 3,647,142 3,176,489 9,900,650 31.1% 36.8% 32.1% 100.0% 2018년 3,148,981 3,687,868 3,184,726 10,021,485 31.4% 36.8% 31.8% 100.0% 2019년 3,218,960 3,727,818 3,192,809 10,139,586 31.7% 36.8% 31.5% 100.0% 2020년 3,287,895 3,767,773 3,201,586 10,257,254 32.1% 36.7% 31.2% 100.0% 평균비율 30.7% 36.9% 32.4% 100.0% 자료 : 2010년주거실태조사, 통계청자료인용 < 표 50> 연도별, 규모별분양아파트증가분및비율 증가분 ( 호 ) 비율 소형 중형 대형 전체 소형 중형 대형 전체 2012~2013년 24,986 41,976 15,447 82,408 30.3% 50.9% 18.7% 100.0% 2013~2014년 24,731 41,162 14,580 80,473 30.7% 51.1% 18.1% 100.0% 2012~2015년 24,396 40,499 14,616 79,055 30.9% 51.2% 17.9% 100.0% 2012~2016년 24,067 39,777 13,714 77,558 31.0% 51.3% 17.7% 100.0% 2012~2017년 23,801 38,964 12,880 75,646 31.5% 51.5% 17.0% 100.0% 2012~2018년 23,484 38,173 11,931 73,588 31.9% 51.9% 16.2% 100.0% 2012~2019년 22,895 37,445 11,708 72,048 31.8% 52.0% 16.3% 100.0% 2012~2020년 22,524 37,450 12,713 72,688 31.0% 51.5% 17.5% 100.0% 평균비율 31.1% 51.4% 17.4% 100.0% 자료 : 2010년주거실태조사, 통계청자료인용 < 표 51> 점유유형별주택규모추계비율 ( 임대 ) 소형 중형 대형 임대 (48.4%) 38.9% 40.6% 20.5% 분양 (51.6%) 7.4% 35.6% 57.0% 임대추계비율 83.1% 51.6% 25.3% 분양추계비율 16.9% 48.4% 74.7% 합계 100.0% 100.0% 100.0% 자료 : 2010년주거실태조사, 통계청자료인용 104 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

< 표 52> 연도별, 규모별임대아파트재고추계및비율 아파트자가 규모별비율 소형 중형 대형 전체 소형 중형 대형 전체 2012년 4,356,303 3433,568 1,530,846 9,320,718 46.7% 36.8% 16.4% 100.0% 2013년 4,479,514 3,478,382 1,536,066 9,493,962 47.2% 36.6% 16.2% 100.0% 2014년 4,601,470 3,522,372 1,540,992 9,664,789 47.6% 36.4% 15.9% 100.0% 2015년 4,721,769 3,565,564 1,545,777 9,833,110 48.0% 36.3% 15.7% 100.0% 2016년 4,840,448 3,608,031 1,550,411 9,998,890 48.4% 36.1% 15.5% 100.0% 2017년 4,957,817 3,649,629 1,554,764 10,162,209 48.8% 35.9% 15.3% 100.0% 2018년 5,073,618 3,690,383 1,558,795 10,322,797 49.1% 35.7% 15.1% 100.0% 2019년 5,186,517 3,730,360 1,562,752 10,479,628 49.5% 35.6% 14.9% 100.0% 2020년 5,297,589 3,770,342 1,567,047 10,634,979 49.8% 35.5% 14.7% 100.0% 평균비율 48.6% 36.0% 15.4% 100.0% 자료 : 2010년주거실태조사, 통계청자료인용 < 표 53> 연도별, 규모별임대아파트증분및비율 증가분 ( 호 ) 비율 소형 중형 대형 전체 소형 중형 대형 전체 2012~2013년 123,211 44,814 5,291 173,245 71.1% 25.9% 3.0% 100% 2013~2014년 121.955 43,945 4,927 170.827 71.4% 25.7% 2.9% 100% 2012~2015년 120,299 43,237 4,785 168,321 71.5% 25.7% 2.8% 100% 2012~2016년 118,680 42,466 4,634 165,780 71.6% 25.6% 2.8% 100% 2012~2017년 117,368 41,599 4,352 163,319 71.9% 25.5% 2.7% 100% 2012~2018년 115,802 40,754 4,032 160,587 72.1% 25.4% 2.5% 100% 2012~2019년 112,898 39,977 3,956 156,831 72.0% 25.5% 2.5% 100% 2012~2020년 111,072 39,983 4,296 155,350 71.5% 25.7% 2.8% 100% 평균비율 71.6% 25.6% 2.7% 100% 자료 : 2010년주거실태조사, 통계청자료인용 4.4.4 공동주택지역별 ( 서울, 수도권, 지방 ) 규모별수요 ( 비율 ) 분석인구사회구조, 부동산시장변화등을살펴본결과, 규모별주택수요는지역별로차이가있다. 또한택지개발의공동주택건설규모도지역별로차이가있어규모별조정에대한개발권자재량권이지속적으로확대되었다. 이에본연구에서실제조사자료를통하여지역별로차이가있음을규명하고지역별적정규모별비율을제시하고자하였다. 앞서산출된공동주택규모별수요분석결과 ( 량 ) 에공동주택에대한지역 제 4 장공동주택규모별수요분석및비율분석 l 105

별 ( 서울, 수도권, 지방 ) 선호비율을적용하여공동주택의지역별규모별수요 ( 비율 ) 를산출하였다. < 표 54> 이사희망지역별주택규모추계비율 ( 서울 ) 소형 중형 대형 서울 ( 26.2%) 27.8% 38.9% 33.4% 수도권 (30%) 22.3% 38.0% 38.9% 지방 (43.8%) 20.3% 37.5% 42.3% 서울추계비율 31.9% 26.8% 22.3% 수도권추계비율 29.3% 30.0% 30.4% 지방추계비율 38.9% 43.2% 47.3% 합계 100% 100% 100% 자료 : 2010년주거실태조사, 통계청자료인용 < 표 55> 연도별, 규모별서울지역재고추계및비율 서울아파트 ( 호 ) 규모별비율 소형 중형 대형 전체 소형 중형 대형 전체 2012년 1,669,120 1,782,111 1,353,923 4,805,154 34.7% 37.1% 28.2% 100.0% 2013년 1,716,329 1,805,370 1,358,539 4,880,238 35.2% 37.0% 27.8% 100.0% 2014년 1,763,056 1,828,179 1,362,896 4,954,131 35.6% 36.9% 27.5% 100.0% 2015년 1,809,149 1,850,620 1,367,128 5,026,897 36.0% 36.8% 27.2% 100.0% 2016년 1,854,621 1,872,661 1,371,227 5,098,509 36.4% 36.7% 26.9% 100.0% 2017년 1,899,590 1,894,252 1,375,076 5,168,918 36.8% 36.6% 26.6% 100.0% 2018년 1,943,960 1,915,404 1,378,642 5,238,006 37.1% 36.6% 26.3% 100.0% 2019년 1,987,217 1,936,153 1,382,141 5,305,511 37.5% 36.5% 26.1% 100.0% 2020년 2,029,774 1,956,905 1,385,940 5,372,620 37.8% 36.4% 25.8% 100.0% 평균비율 36.5% 36.7% 26.8% 100.0% 자료 : 2010년주거실태조사, 통계청자료인용 106 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

< 표 56> 연도별, 규모별서울아파트증가분및비율 증가분 ( 호 ) 비율 소형 중형 대형 전체 소형 중형 대형 전체 2012~2013년 47,208 23,260 4,616 75,084 62.9% 31.0% 6.1% 100.0% 2013~2014년 46,727 22,809 4,357 73,893 63.2% 30.9% 5.9% 100.0% 2012~2015년 46,093 22,441 4,232 72,766 63.3% 30.8% 5.8% 100.0% 2012~2016년 45,472 22,041 4,099 71,612 63.5% 30.8% 5.7% 100.0% 2012~2017년 44,970 21,591 3,849 70,410 63.9% 30.7% 5.5^ 100.0% 2012~2018년 44,370 21,152 3,566 69,088 64.2% 30.6% 5.2% 100.0% 2012~2019년 43,257 20,749 3,499 67,505 64.1% 30.7% 5.2% 100.0% 2012~2020년 42,557 20,752 3,799 67,109 63.4% 30.9% 5.7% 100.0% 평균비율 63.6% 30.8% 5.6% 100.0% 자료 : 2010년주거실태조사, 통계청자료인용 < 표 57> 이사희망지역별주택규모추계비율 ( 수도권 ) 소형 중형 대형 수도권 (30.0%) 22.3% 38.0% 38.9% 서울 (26.2%) 27.8% 38.9% 33.4% 지방 (43.8%) 20.3% 37.5% 42.3% 수도권추계비율 29.3% 30.0% 30.4% 서울추계비율 31.9% 26.8% 22.3% 지방추계비율 38.9% 43.2% 47.3% 합계 100.0% 100.0% 100.0% 자료 : 2010년주거실태조사, 통계청자료인용 < 표 58> 연도별, 규모별수도권지역재고추계및비율 아파트 ( 호 ) 규모별비율 소형 중형 대형 전체 소형 중형 대형 전체 2012년 1,533,577 1,991,945 1,840,080 5,365,602 28.6% 37.1% 34.3% 100.0% 2013년 1,576,952 2,017,943 1,846,354 5,441,249 29.0% 37.1% 33.9% 100.0% 2014년 1,619,884 2,043,437 1,852,276 6,626,597 29.4% 37.0% 33.6% 100.0% 2015년 1,662,234 2,068,521 1,858,027 5,588,782 29.7% 37.0% 33.2% 100.0% 2016년 1,704,013 2,093,157 1,863,598 5,660,768 30.1% 37.0% 32.9% 100.0% 2017년 1,745,331 2,117,290 1,868,829 5,731,451 30.5% 36.9% 32.6% 100.0% 2018년 1,786,098 2,140,933 1,873,675 5,800,706 30.8% 36.9% 32.3% 100.0% 2019년 1,825,842 2,164,125 1,878,431 5,868,398 31.1% 36.9% 32.0% 100.0% 2020년 1,864,944 2,187,320 1,883,594 5,935,88 31.4% 36.8% 31.7% 100.0% 평균비율 30.2% 37.0% 32.8% 100.0% 자료 : 2010년주거실태조사, 통계청자료인용 제 4 장공동주택규모별수요분석및비율분석 l 107

< 표 59> 연도별, 규모별수도권아파트증가분및비율 증가분 ( 호 ) 비율 소형 중형 대형 전체 소형 중형 대형 전체 2012~2013년 43,375 25,998 6,274 75,647 57.3% 34.4% 8.3% 100.0% 2013~2014년 42,933 25,494 5,922 74,349 57.7% 34.3% 8.0% 100.0% 2012~2015년 42,350 25,084 5,751 73,185 57.9% 34.3% 7.9% 100.0% 2012~2016년 41,780 24,636 5,570 71,986 58.0% 34.2% 7.7% 100.0% 2012~2017년 41,318 24,133 5,232 70,682 58.5% 34.1% 7.4% 100.0% 2012~2018년 40,766 23,643 4,846 69,255 58.9% 34.1% 7.0% 100.0% 2012~2019년 39.744 23,192 4,755 67,692 58.7% 34.3% 7.0% 100.0% 2012~2020년 39,101 23,195 5,164 67,460 58.0% 34.4% 7.7% 100.0% 평균비율 58.1% 34.3% 7.6% 100.0% 자료 : 2010년주거실태조사, 통계청자료인용 < 표 60> 이사희망지역별주택규모추계비율 ( 지방 ) 소형 중형 대형 지방 (43.8%) 20.3% 37.5% 42.3% 서울 (26.2%) 27.8% 38.9% 33.4% 수도권 (30.0%) 22.3% 38.0% 38.9% 지방추계비율 38.9% 43.2% 47.3% 서울추계비율 31.9% 26.8% 22.3% 수도권추계비율 29.3% 30.0% 30.4% 합계 100.0% 100.0% 100.0% 자료 : 2010 년주거실태조사, 통계청자료인용 < 표 61> 연도별, 규모별지방지역재고추계및비율 지방아파트 규모별비율 소형 중형 대형 전체 소형 중형 대형 전체 2012년 2,037,024 2,845,611 2867,284 7,779,920 26.2% 37.0% 36.9% 100.0% 2013년 2,094,638 2,913,143 2,877,060 7,884,841 26.2% 36.9% 36.5% 100.0% 2014년 2,151,665 2,949,947 2,886,288 7,987,900 26.9% 36.9% 36.1% 100.0% 2015년 2,207,917 2,986,158 2,895,250 8,089,325 27.3% 36.9% 35.8% 100.0% 2016년 3,263,412 3,021,724 2,903,930 8,189,065 27.6% 36.9% 35.5% 100.0% 2017년 2,318,294 3,056,562 2,912,082 8,286,938 28.0% 36.9% 35.1% 100.0% 2018년 2,372,443 3,090,694 2,919,633 8,382,770 28.3% 36.9% 34.8% 100.0% 2019년 2,425,235 3,124,174 2,927,043 8,476,452 28.6% 36.9% 34.5% 100.0% 2020년 2,477,172 3,157,660 2,935,089 8,569,921 28.9% 36.8% 34.2% 100.0% 평균비율 27.8% 36.9% 35.3% 100.0% 자료 : 2010년주거실태조사, 통계청자료인용 108 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

< 표 62> 연도별, 크기별지방아파트증가분및비율 증가분 ( 호 ) 비율 소형 중형 대형 전체 소형 중형 대형 전체 2012~2013년 57,614 37,532 9,776 104,922 54.9% 35.8% 9.3% 100.0% 2013~2014년 57,027 36,804 9,228 103,058 55.3% 35.7% 9.0% 100.0% 2012~2015년 56,252 36,211 8,962 101,426 55.5% 35.7% 8.8% 100.0% 2012~2016년 55,495 35,565 8,680 99,740 55.6% 35.7% 8.7% 100.0% 2012~2017년 54,882 34,839 8,152 97,873 56.1% 35.6% 8.3% 100.0% 2012~2018년 54,149 34,132 7,551 95,832 56.5% 35.6% 7.9% 100.0% 2012~2019년 52,792 33,480 7,410 93,682 56.4% 35.7% 7.9% 100.0% 2012~2020년 51,938 33,485 8,046 93,469 55.6% 35.8% 8.6% 100.0% 평균비율 55.7% 35.8% 8.6% 100.0% 자료 : 2010년주거실태조사, 통계청자료인용 4.4.5 공동주택주체별 ( 공공, 민간 ) 규모별수요 ( 비율 ) 분석공동주택은주체별로공공과민간이공급을담당하고있다. 이중에서공공은중소형주택을, 민간은중대형주택을담당할것이라는가정하에공공이공급하는규모별주택비율을산출하고자주택정보통계시스템상 (HIS) 의공공과민간의주택비율을도출하여규모별공동주택건설비율제시하고자하였다. 앞서산출된공동주택규모별수요분석결과 ( 량 ) 에공동주택에대한주체별 ( 공공, 민간 ) 선호비율을적용하여공동주택의주체별수요 ( 비율 ) 를산출하였다. < 표 63> 택지유형별주택규모추계비율 ( 공공 ) 소형 중형 대형 공공 (78%) 40.2% 49.9% 9.9% 민간 (22%) 28.3% 47.2% 24.5% 임대추계비율 83.4% 78.9% 58.8% 분양추계비율 16.6% 21.1% 41.2% 합계 100.0% 100.0% 100.0% 자료 : 2010 년주거실태조사, 통계청자료인용 제 4 장공동주택규모별수요분석및비율분석 l 109

< 표 64> 연도별, 규모별공공택지아파트재고추계및비율 아파트 규모별비율 소형 중형 대형 전체 소형 중형 대형 전체 2012년 4,369,725 5,247,381 3,566,844 13,183,950 33.1% 39.8% 27.1% 100.0% 2013년 4,493,316 5,315,869 3,579,005 13,388,190 33.6% 39.7% 26.7% 100.0% 2014년 4,615,647 5,383,028 3,590,484 13,589,159 33.4% 39.5% 26.1% 100.0% 2015년 4,736,316 5,449,106 3,601,633 13,787,055 34.4% 39.5% 26.1% 100.0% 2016년 4,855,361 5,514,005 3,612,431 13,981,797 34.7% 39.4% 25.8% 100.0% 2017년 4,973,091 5,577,579 3,622,571 14,173,242 35.1% 39.4% 25.6% 100.0% 2018년 5,089,250 5,639,861 3,631,965 14,361,076 35.4% 39.3% 25.3% 100.0% 2019년 5,202,496 5,700,956 3,641,183 14,544,635 35.8% 39.2% 25.0% 100.0% 2020년 5,313,910 5,762,060 3,651,192 14,727,162 36.1% 39.1% 24.8% 100.0% 평균비율 34.9% 39.4% 25.7% 100.0% 자료 : 2010년주거실태조사, 통계청자료인용 < 표 65> 연도별, 규모별공공택지아파트증분및비율 아파트증가분 ( 호 ) 비율 소형 중형 대형 전체 소형 중형 대형 전체 2012~2013년 123,591 68,488 12,161 204,239 60.5% 33.5% 6.0% 100% 2013~2014년 122,331 67,159 11,479 200,969 60.9% 33.4% 5.7% 100% 2012~2015년 120,670 66,078 11,149 197,896 61.0% 33.4% 5.6% 100% 2012~2016년 119,045 64,899 10,797 194,742 61.1% 33.3% 5.5% 100% 2012~2017년 117,730 63,574 10,141 191,444 61.5% 33.2% 5.3% 100% 2012~2018년 116,159 62,238 9,393 187,835 61.8% 33.2% 5.0% 100% 2012~2019년 113,246 61,095 9,218 183,559 61.7% 33.3% 5.0% 100% 2012~2020년 111,414 61,104 10,009 182,527 61.0% 33.5% 5.5% 100% 평균비율 61.2% 33.3% 5.5% 100% 자료 : 2010년주거실태조사, 통계청자료인용 < 표 66> 택지유형별주택규모추계비율 ( 민간 ) 소형 중형 대형 민간 (22%) 28.3% 47.2% 24.5% 공공 (78%) 40.2% 49.9% 9.9% 임대추계비율 16.6% 21.1% 41.2% 분양추계비율 83.4% 78.9% 58.8% 합계 100.0% 100.0% 100.0% 자료 : 2010년주거실태조사, 통계청자료인용, 110 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

< 표 67> 연도별, 규모별민간택지아파트재고추계및비율 아파트 규모별비율 소형 중형 대형 전체 소형 중형 대형 전체 2012년 869,996 1,402,285 2,494,443 4,766,725 18.3% 29.4% 52.3% 100.0% 2013년 894,603 1,420,588 2,502,948 4,818,138 18.6% 29.5% 51.9% 100.0% 2014년 918,958 1,438,535 2,510,976 4,868,469 18.9% 29.5% 51.6% 100.0% 2015년 942,983 1,456,193 2,518,773 4,917,949 19.2% 29.6% 51.2% 100.0% 2016년 966,685 1,473,537 2,526,324 4,966,545 19.5% 29.7% 50.9% 100.0% 2017년 990,124 1,490,526 2,533,416 5,014,065 19.7% 29.7% 50.5% 100.0% 2018년 1,013,251 1,507,170 2,539,985 5,060,406 20.0% 29.8% 50.2% 100.0% 2019년 1,035,798 1,523,497 2,546,431 5,105,726 20.3% 29.8% 49.9% 100.0% 2020년 1,057,980 1,539,826 2,553,431 5,151,237 20.5% 29.9% 49.6% 100.0% 평균비율 19.6% 29.7% 50.7% 100.0% 자료 : 2010년주거실태조사, 통계청자료인용 < 표 68> 연도별, 규모별민간택지아파트증분및비율 이파트자가증분 ( 호 ) 비율 소형 중형 대형 전체 소형 중형 대형 전체 2012~2013년 24,606 18,302 8,505 51,414 47.9% 35.6% 16.5% 100% 2013~2014년 24,356 17,947 8,028 50,331 48.4% 35.7% 16.0% 100% 2012~2015년 24,025 17,658 7,797 49,480 48.6% 35.7% 15.8% 100% 2012~2016년 23,701 17,343 7,551 48,596 48.8% 35.7% 15.5% 100% 2012~2017년 23,440 16,989 7,092 47,521 49.3% 35.8% 14.9% 100% 2012~2018년 23,127 16,644 6,569 46,340 49.9% 35.9% 14.2% 100% 2012~2019년 22,547 16,327 6,447 45,320 49.8% 36.0% 14.2% 100% 2012~2020년 22,182 16,329 7,000 45,511 48.7% 35.9% 15.4% 100% 평균비율 48.9% 35.8% 15.3% 100% 자료 : 2010년주거실태조사, 통계청자료인용 제 4 장공동주택규모별수요분석및비율분석 l 111

< 표 69> 공동주택규모별 ( 점유형태별, 지역별, 택지종류별 ) 평균비율 규모 60 m2미만 60~85m2 85 m2초과 공동주택비율 ( 증분 ) 52.9% 39.5% 7.6% 분양공동주택비율 ( 증분 ) 31.1% 51.4% 17.4 임대공동주택비율 ( 증분 ) 71.6% 25.6% 2.7% 서울공동주택비율 ( 증분 ) 63.3% 30.8% 5.6% 수도권공동주택비율 ( 증분 ) 58.1% 34.3% 7.6% 지방공동주택비율 ( 증분 ) 55.7% 35.7% 8.6% 공공택지내공동주택비율 민간택지내공동주택비율 합계 34.9% 39.4% 25.7% 분양 24.2% 26.4% 49.4% 임대 35.5% 44.1% 20.4% 합계 19.6% 29.7% 50.7% 분양 31.6% 36.7% 31.7% 임대 25.9% 37.7% 36.4% 주택선호도와가구추계를통해분석한전체공동주택규모별비율은 60 m2 :60~85 m2 :85 초과가 53%:40%:7% 로서소형이가장높게나타났다. 이는분석대상을임대주택이포함된전체공동주택을대상으로했기때문에나타나결과로점유형태를임대와분양으로구분하여분석하면, 분양공동주택비율이 31%:51%:18% 로서중형이높게나타나고있다. 임대공동주택비율은소형이 72% 로서높게나고있다. 전체공동주택규모별비율중소형은분양보다임대를더선호한다고판단할수있다. 전체공동주택규모별비율중소형은분양보다임대를더선호하기때문에소형주택은임대로공급하는것이타당하다. 지역별전체공동주택규모별비율은서울과, 서울을제외한수도권은유사하고, 지방과는다소차이가있다. 서울과수도권에서소형이 63%,58% 로높게나타나는데이는임대수요가포함되었기때문인것으로서울을포함한수도권에서소형임대가높음을알수있다. 지방의비율은서울, 수도권과비교하여소형이다소낮고, 중형, 대형은다소높아전체비율상소형을더많이공급해야하나서울, 수도권과비교하여대형을높게공급해야한다. 지역별소형주택비율이높게나타난이유는임대주택이포함되어산출되었기때문이다. 서울, 수도권, 지방의소형주택비율을보면, 지역별로서울에서거리가멀어질수록소형주택의선호도가낮아지는점을확인할수있다. 분석의정확성을위해전체공동주택을주택공급통계정보시스템 (HIS) 의공 112 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

공과민간비율로나누어공공이공급하는규모별공동주택비율과민간이공급하는규모별공동주택비율을산출하였다. 분석결과공공이공급하는전체공동주택의규모별비율은 35%:50%:25% 로중형의비율이가장높고, 민간이공급하는전체공동주택의규모별비율은 20%:30%50% 로대형의비율이높게나타나고있다. 이는향후에는공공은중소형주택을담당하고, 민간은중대형주택의공급을담당해야함을시사한다. 분석결과, 인구사회구조변화에따라주택의소형화가시대적흐름이나소형가구의특성과공공택지개발에서의공급주택특성상공공택지보다는기성시가지에서소형주택확대가시급하다. 공동택지에서중형의비율이전체적으로높게나타나공공택지의주요공급유형은중형주택이라는점을보여주는결과이다. 제 4 장공동주택규모별수요분석및비율분석 l 113

제 5 장 공동주택규모별공급분석및비율분석

제 5 장공동주택규모별공급분석및비율분석 5.1 공공택지개발사업유형별주택계획기준공공택지의종류는크게 4가지로구분을할수있다. 일반적인택지개발사업지구가있으며, 신도시, 보금자리전환지구 ( 국민임대주택단지 ), (GB) 보금자리주택단지등이있다. 기본적으로택지개발사업지구는택지개발촉진법을근거로규모별 유형별주택공급계획을수립하게된다. 그러나상기의 4개사업유형은택지개발촉진법에따라사업을시행하나주택계획기준에있어서는모두동일한규정이적용되지않는다. 주택계획기준은각사업의특성과관련법규, 업무지침에의해서달리수립되어있고, 이에따라계획이수립되기때문에 4개사업유형별로유형별 규모별주택공급이다르다. 따라서본장에서는각유형에관한관련법규, 지침을살펴보고, 실제로시기별 지역별 유형별공동주택의규모별비율에대해살펴보고자하였다. 5.1.1 택지개발사업지구주택계획기준모든택지개발지구유형의기본이라고할수있는택지개발지구는도시지역의시급한주택난을해소하고, 주택이없는저소득국민의주거생활의안정을위하여주택건설에필요한택지를대량으로취득하고저렴한가격으로개발 공급하기위하여 택지개발촉진법 에따라시행하는사업이다. 1981 년택지개발촉진법이시행됨에따라서택지개발에관련된사항이정리되었으며, 택지내의규모별규정의경우택지개발업무처리지침으로결정이된다. 최초 1986 년택지개발및공급에관한지침 (1989 년 ) 과공공민간택지합동개발지침 (1986 년 ) 에의해운영되다가택지개발사업관련각종훈령 지침및행정지시를정비하여업무처리기준을단일화하고획일적인각종규제를대폭완화하여신축성있는사업추진과사업시행상의민원요인을사전에해소하고자 1995 년모두폐지하고택지개발업무지침으로통합제정하였다. 최근에개 제 5 장공동주택규모별공급분석및비율분석 l 117

정은 2011.9.20일일부개정하였다. 택지개발지구는국토해양부장관이지정하는택지개발업무처리지침에의해주택건설기준이결정된다. 택지개발업무처리지침 14 조에따르면각지역별주거유형별용지의비율이다른데수도권및부산권의경우아파트용지 : 연립및다세대 : 단독주택의용지비율이 60% 이상 : 20% 이하 : 20% 이하이며, 부산, 인천을제외한광역시의경우아파트용지 : 연립및다세대 : 단독주택의비율이 40% 이상 : 20% 이하 : 40% 이하이고, 시지역의경우아파트용지, 연립및다세대 : 단독주택의비율이 50% 이상 : 50% 이하이다. 그외기타지역의경우지정권자가주택보급률, 도시경관등해당지역의여건을고려하여배분비율을정하며, 수도권및부산권, 광역시, 시지역의경우지정권자가해당지역의여건을고려하여필요하다고인정할경우 30% 범위내에서배율비분조정이가능하다. 공동주택건설용지의비율은수도권, 광역시의경우 60 m2이하 : 60 m2 ~85 m2이하 : 85 m2초과 =30% 이상 : 40% 이상 : 30% 미만의비율이며, 시지역의경우 60 m2이하 : 60 m2 ~85 m2이하 : 85 m2초과 =20% 이상 : 50% 이상 : 30% 미만으로결정되었다. 규모별공동주택건설용지비율도지정권자가해당지역의여건을고려하여필요하다고인정하는경우에는 20% 범위내에서조정이가능하다. 유형별, 규모별주택건설용지비율을정리하면아래의표와같다. < 표 70> 택지개발지구의주택용지별배분비율 지역별 아파트 연립및다세대 단독주택 수도권및부산권 60% 이상 20% 이하 20% 이하 광역시 ( 부산, 인천제외 ) 40% 이상 20% 이하 40% 이하 시지역 50% 이상 50% 이하 기타지역 당해지역의여건을고려배분 자료 : 국토해양부 < 표 71> 택지개발지구공동주택용지규모별배분비율 60m2이하 60m2 ~85m2이하 85m2초과 수도권및광역시 30% 이상 40% 이상 30% 미만 기타지역 20% 이상 50% 이상 30% 미만 자료 : 국토해양부 118 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

5.1.2 신도시개발지구주택계획기준신도시는 330 만m2이상의규모로시행되는택지개발지구로서자족성, 쾌적성, 편리성, 안전성등을확보하여국가적인차원의계획에의하여국책사업으로추진하거나정부가특별한정책적인목표를달성하기위하여추진하는도시를의미한다. 신도시의경우 1기와 2기로구분이되는데 1기신도시의경우 1988 년올림픽이후부동산가격이폭등하여심각한문제가대두되자이를해소하기위하여주택 200 만호건설의일환으로수도권 5개지역에분당, 일산, 평촌, 산본, 중동에신도시를건설하였다. 1기신도시의대규모사업으로인한비판으로소규모택지개발을실시하였으나난개발문제와더불어서울인근도시의교통 환경 교육등기반시설부족과비용분담문제등심각한문제를야기시켰다. 이에신도시개발에대한국민적인공감대가형성이되어화성, 판교를시작으로 2기신도시개발이시작되었으며현재판교, 위례, 동탄 (1,2), 광교, 김포한강, 파주 (1,2,3), 양주, 고덕, 인천검단, 아산, 대전도안의 11 개지구가건설중에있다. 신도시주택계획은국토해양부에서발표하는지속가능한신도시계획기준에의하여주택건설의비율이결정이된다. 신도시의주택건설기준은사회적지속성을유지하기위해다양한연령층, 소득별, 소유관계별계층혼합이이루어질수있도록기준을정하고있으며, 기타개발계획승인권자가당해해당지역여건을고려하여필요하다고인정하는경우에는 20% 범위이내에서조정이가능하다. 주거유형별주택건설용지의경우면적비율별로결정이되는데, 단독 : 연립및다세대 : 아파트의비율은 20~30% : 5~10% : 60~75% 로비율을정할수있다. 총공동주택의규모별평형비율은시장상황및주택정책에따라조정할수있으며, 가급적동일블록내에는 2가지이상의유형이혼합하는것을권장하고있다. 공동주택규모별비율은호수기준이며, 비율은 60 m2이하 : 60 m2 ~85 m2이하 : 85 m2초과 = 25~35% : 35~45% : 25~35% 로규정되어있다. 공동주택중소유관계별혼합은분양주택 : 임대주택의비율이 70% : 30% 이며, 임대주택중에서 40% 이상을장기공공임대주택 ( 영구임대주택, 국민임대주택 ) 으로배분하도록하고있다. 또한임대주택의평형별세부배분은 60 m2 제 5 장공동주택규모별공급분석및비율분석 l 119

주거유형별비율 공동주택규모별비율 ( 호수 ) 공동주택소유권별비율 임대주택규모별비율 이하 : 60 m2 ~85 m2이하 : 85 m2초과 = 50~60% : 20~30% : 10~20% 로규정 되었다. 즉신도시주택의비율은아래의표와같다. < 표 72> 신도시주택건설기준표 자료 : 국토부지속가능한신도시계획기준 단독 연립및다세대 아파트 20%~30% 5%~10% 60%~70% 60m2이하 60m2 ~85 m2이하 85m2초과 25%~35% 35%~45% 25%~35% 분양주택 임대주택 70% 30% 60m2이하 60m2 ~85 m2이하 85m2초과 50%~60% 20%~30% 10%~20% 5.1.3 보금자리전환지구 ( 국민임대주택단지 ) 주택계획기준보금자리전환지구는과거국민임대주택단지로명명되었는데저소득층의주거안정을위해재정및주택기금지원으로 LH 등이건설하여 30 년이상임대하는주택이다. 국민임대주택의건설배경은주택의양적부족은크게완화되었으나, 질적인문제가대두되었으며, 저소득층이저렴하게장기간거주할수있는 10 년이상의장기임대주택의재고비율이선진외국에비해낮은수준으로 98 년국민의정부시절에국민임대주택 5만호건설계획으로시작하였다. 그리고 2003 년 12 월국민임대주택건설등에관한특별조치법을제정하여국민임대주택단지가시작되었다. 국민임대주택의유형은크게 2가지유형으로국민임대 (30 년임대 ) 와다가구주택매입임대로구분할수있다. 둘다사업주체는 LH, 지방공사, 지자체이다. 국민임대의입주대상자는소득 4분위이하의가구, 청약저축가입자이며, 다가구주택매입임대는기초생활수급자, 차상위계층이다. 국민임대주택의사업비부담은재정 : 기금 : 시행자 : 입주민 = 10~40% ; 40~50% : 10% ; 10~30% 이며, 다가구주택매입임대의경우재정 : 기금 : 시행자 : 입주민 = 45% : 40% : 10% : 5% 로차이가발생한다. 주택의면적은국민임대는전용면적이 35~59 m2이며다가구주택매입임대가 12~60 m2로차이가난다. 임대료수준은국민임대는보증금 650~ 4800 만원에월임대료 6~25 만원수준이며, 다가구매입임대주택은보증금 53~500 만원에월임대료 1~15 만원수준으로두유형의차이는아래 < 표 4-2> 와같다 120 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

< 표 73> 보금자리전환지구 ( 국민임대주택단지 ) 유형별차이 구분사업주체입주대상자사업비부담전용면적 ( m2 ) 임대료수준 국민임대 (30 년임대 ) 다가구주택매입임대 LH, 지방공사, 지자체 LH, 지방공사, 지자체 자료 : 국토부, 국민임대업무편람 소득 4 분위이하가구, 청약저축가입자 기초생활수급자, 차상위계층 재정 10~40% 기금 40~50% 시행자 10% 입주민 10~30% 재정 45% 기금 40% 시행자 10% 입주민 5% 35~59 12~60 보증금 : 650~4,800 만원월임대료 : 6~25 만원 보증금 : 53~500 만원월임대료 : 1~15 만원 보금자리전환지구의주택건설비율에서가장큰전제는전체주택총호수의 50% 이상을국민임대주택으로건설을해야한다는것이다. 하지만협의과정에서대부분의지자체와주민들이슬럼화를이유로국민임대주택비율을낮춰줄것을요구하여 100 만제곱미터초과분은전체주택중국민임대주택의비율을 40% 이상으로하향조정하였다. 국민임대주택의주택유형별배율비율은지역별차등을주어서비율을구분하고있다. 수도권및부산권은아파트 : 연립및다세대 : 단독주택의비율이 60% 이상 ; 20% 이하 : 20% 이하이며, 광역시 ( 부산, 인천제외 ) 는 40% 이상 : 0% 이하 : 40% 이하이다. 시지역은아파트 연립및다세대 : 단독주택의비율이 50% 이상 : 50% 이하이며기타지역의경우당해지역의여건을고려하여배분하도록규정되어있다. 또한예외사항으로지역여건을고려하여 20% 범위내에서조정이가능하다. 공동주택용지의규모별면적비율은수도권및광역시가 60 m2이하 : 60 m2 ~85 m2이하 : 85 m2초과 = 30% 이상 : 30% 이상 : 40% 이하이며, 기타지역은 60 m2이하 : 60 m2 ~85 m2이하 : 85 m2초과 = 20% 이상 : 40% 이상 : 40% 미만으로분류되어진다. 예외사항으로는지역여건을고려하여 10% 범위내에서조정이가능하고, 이비율은아래와같다. 제 5 장공동주택규모별공급분석및비율분석 l 121

< 표 74> 보금자리전환지구 ( 국민임대주택단지 ) 주택용지배분비율 지역별 아파트 연립및다세대 단독주택 수도권및부산권 60% 이상 20% 이하 20% 이하 광역시 ( 부산, 인천제외 ) 40% 이상 20% 이하 40% 이하 시지역 50% 이상 50% 이하 기타지역 당해지역의여건을고려배분 < 표 75> 보금자리전환지구 ( 국민임대주택단지 ) 공동주택용지규모별배분비율 지역별 60m2이하 60m2 ~85m2이하 85m2초과 수도권및광역시 30% 이상 30% 이상 40% 미만 기타지역 20% 이상 40% 이상 40% 미만 5.1.4 GB 보금자리주택지구의주택계획기준 GB 보금자리주택은국가또는지방자치단체, LH, 지방공사가국가또는지방자치단체의재정이나국민주택기금을지원받아건설또는매입하여공급하는주택으로보금자리주택건설등에관한특별법에의하여임대를목적으로매입하여공급하는주택및분양을목적으로공급하는국민주택규모이하의주택이다. MB 정부의국민주거안정을위한도심공급활성화및보금자리주택건설방안으로시작된보금자리주택은중소형공공분양의공급을늘려서민의내집마련기회를확대하고지분형임대, 장기전세, 영구임대등의다양한유형의주택을공급하며수요자맞춤형으로사전예약을통해공급하는주택을의미한다. 과거의공공주택이대부분임대주택에집중되어있는반면에보금자리주택의경우공공에서건설하는중소형주택을포함하는포괄적인주택을의미한다. 그중대표적보금자리주택의유형인임대주택은장기공공임대주택과공공임대주택으로나누며장기임대주택은영구임대주택, 국민임대주택이있으며공공임대주택은 10년임대주택, 분납임대주택, 장기전세주택으로나누어진다. 국민임대주택단지의경우관련법인국민임대주택건설등에관한특별조치법이보금자리주택건설등에관한특별법으로변경이되면서보금자리주택으로변경되었다. GB보금자리주택단지의주택건설비율은업무처리지침 2조에의거하여택 122 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

지개발업무처리지침을따른다. 다만보금자리주택에대한세부적인사항은보금자리주택업무처리지침에의해서규정 5조에의해서결정이된다. 보금자리주택은주택규모별다양한주택이공급되도록분배하되전용면적 60 m2이하의주택은보금자리주택건설호수의 45% 이상으로건설해야한다. 다만, 보금자리주택승인권자가해당지역의여건및주택지구규모를고려하여필요하다고판단하는경우에는 10% 이내에서조정을할수있다. 세부적인주택비율의경우장기공공임대주택 ( 국민임대주택, 영구임대주택 ) 은 15~25% 이며그중영구임대주택은 3~6% 이다. 공공임대주택 (10 년임대주택, 분납임대주택, 장기전세주택 ) 은 10~20% 이며, 그중분납형또는전세형주택은 7~10% 이다. 분양목적의국민주택규모 (85 m2 ) 이하의주택은 30~40% 의비율로건설해야한다. 다만 30 만m2미만인지구조성사업에는해당지역여건을고려하여시행자가승인권자와협의하여유형별주택비율을별도로정할수있으며그비율은아래의표와같다 < 표 76> GB 보금자리주택지구주택용지별배분비율 지역별 아파트 연립및다세대 단독주택 수도권및부산권 60% 이상 20% 이하 20% 이하 광역시 ( 부산, 인천제외 ) 40% 이상 20% 이하 40% 이하 시지역 50% 이상 50% 이하 기타지역 당해지역의여건을고려배분 자료 : 국토해양부 < 표 77> GB 보금자리주택지구공동주택용지규모별배분비율 60m2이하 60m2 ~85m2이하 85m2초과 수도권및광역시 30% 이상 40% 이상 30% 미만 기타지역 20% 이상 50% 이상 30% 미만 자료 : 국토해양부 < 표 78> GB 보금자리주택지구임대주택건설비율 장기공공임대주택 공공임대주택 공공분양주택 임대주택종류 국민임대주택 영구임대주택 10 년임대주택 분납임대주택, 장기전세주택 국민주택규모이하 비율 15~25% 5~6% 10~20% 7~10% 30~40% 자료 : 국토해양부 제 5 장공동주택규모별공급분석및비율분석 l 123

5.1.5 사업유형별공동주택규모별계획기준및배분비율 사업유형별주택계획기준은다소의차이는있으나공동주택규모별배분비율은거의유사한경향을보이고있다. 택지개발지구를비롯한 3개의사업유형이모두택지개발지구의규모별배분비율에준하여서계획하거나다소차이를두고배분비율이규정되어있다. 이중택지개발지구, 국민임대지구, 보금자리지구의규모별배분기준은용지면적기준이나신도시는호수기준으로규모별레인지를두도록되어있다. 그리고신도시만전국단위의똑같은비율배분규정을제시하고택지개발지구, 국민임대지구, 보금자리지구등은수도권및광역시, 기타지역에적용하는비율이각각규정되어있다. 보금자리지구는택지개발지구의규정에준하므로규모별배분비율이같다. 이는보금자리지구의성격이택지개발지구와유사하고주택계획도유사하게들어가는사업임을시사한다. 따라서보금자리지구의규모별공동주택건설용비율배분은택지개발지구에서배분되는비율과유사하므로소형주택비율을집중확대하는것은바람직하지않다. < 표 79> 사업유형별공동주택규모별배분비율 사업유형지역 60 m2이하 60 m2 ~85 m2이하 85 m2초과 택지개발지구 ( 용지면적기준 ) 신도시 ( 호수기준 ) 보금자리전환지구 ( 용지면적기준 ) GB 보금자리지구 ( 용지면적기준 ) 수도권및광역시 30% 이상 40% 이상 30% 미만 기타지역 20% 이상 50% 이상 30% 미만 전국 25%~35% 35%~45% 25%~35% 수도권및광역시 30% 이상 30% 이상 40% 미만 기타지역 20% 이상 40% 이상 40% 미만 수도권및광역시 30% 이상 40% 이상 30% 미만 기타지역 20% 이상 50% 이상 30% 미만 124 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

5.2 공동주택규모별공급분석및비율분석 5.2.1 공공택지개발사업유형별분석개요 2000 년이후에실시계획승인을받은공공택지의공공주택규모별주택에대해서분석을실시하고, 계획기준상의규모별공동주택공급비율과실제공급내용의차이점에대하여본장에서는검토하였다. 조사대상지역의경우현재통합되어있는자료가존재하지않아서각지역본부별개별자료를취합하여데이터수집을하였고, 총 114 개지구이다. 수집한공공택지의종류는택지개발지구, 신도시, 보금자리주택, 국민임대주택단지를대상으로자료를수집하였다. 본사례지구의총면적은 25 천만m2이며, 공동주택건설호수는약 120 만호이다. 각주택의규모별주택은 60 m2이하주택은 44 만 7천호, 60~85 m2이하는 52 만호, 85 m2초과는 26 만호로조사되었으며, 비율은 36% : 42% : 21% 로조사되었다. 5.2.2 공공택지개발사업유형별규모별공동주택건설실적 1) 택지개발지구분석 2000 년이후의택지개발지구는 41 개지구이며총면적은 39,629,517 m2로서주거용지는 14,861,740m2, 업무용지 930,739m2, 공공시설용지 23,837,038m2로조사되었다. 주거용지에는단독주택, 아파트, 연립주택용지및근린생활시설이포함되어있는면적이며, 상업용지는업무용지와상업용지가포함된면적이다. 그외에공공시설용지에는그이외에도로, 공공청사용지, 공원및녹지, 학교등의기타공공시설을포함한면적이다. 총택지개발지구내의공동주택의건설호수는 221,286 호이며이중임대주택 108,680 호, 분양주택은 112,606 호로비율은 49.1% : 50.9% 로나타났다. 임대주택중 60 m2이하 83,969 호, 60~85 m2이하 21,105 호, 85m2초과 3,606 호이며, 분양주택중소형주택 4,043 호, 중형주택 75,249 호, 대형주택 33,314 호이다. 임대주택의소형 : 중형 : 대형의비율은 77.3% : 19.4% : 3.3% 이며, 분양주택은 3.6% : 66.8% : 29.6% 이다. 공동주택의총규모별건설호수는소형 88,012 호, 중형 96,354 호, 대형 39,920호며비율은 39.8% : 43.5% : 16.7% 이다. 각지구별세부내용은아래 < 표 4-8>, < 표 4-9> 와같다. 제 5 장공동주택규모별공급분석및비율분석 l 125

< 표 80> 택지개발지구면적지구계획및면적내용 ( 단위 : m2 ) 택지명 단지종류 지구지정일 계획승인일 실시승인일 준공일 총면적 주거용지 상업용지 공공시설용지 양양물치강선 택지개발 04.08 06.05 07.12 09.12 103,072 56,764 0 46,308 원주무실3 택지개발 99.01 03.01 04.12 08.12 497,681 153,385 32,964 311,332 부천소사2 택지개발 00.12 01.09 219,457 104,254 4,624 110,579 양주고읍 택지개발 01.09 04.01 04.12 11.12 1,488,894 506,014 41,842 941,038 용인서천 택지개발 01.09 04.02 04.12 11.06 1,141,196 330,594 17,534 793,068 용인흥덕 택지개발 01.12 04.02 07.01 2,165,974 792,109 77,436 1,296,429 제주삼화 택지개발 02.12 04.12 06.05 10.12 976,818 131,452 27,957 817,409 전주효자5 택지개발 02.12 04.09 06.04 509,470 188,375 7,374 313,721 김포마송 택지개발 03.07 04.11 05.01 989,738 336,792 26,647 626,299 김포양곡 택지개발 03.07 04.11 05.01 838,845 664,964 16,083 157,798 음성금석 택지개발 03.08 05.11 08.01 11.04 183,600 100,024 1,500 82,076 청주성화2 택지개발 03.12 05.07 06.01 10.11 522,710 210,248 13,736 298,726 청주율량2 택지개발 03.12 06.03 08.01 1,632,781 550,219 0 1,082,562 대구금호 택지개발 03.12 05.10 06.10 943,236 418,966 27,111 497,159 익산배산 택지개발 03.12 05.06 05.12 10.12 764,352 323,652 0 440,700 울산방어 택지개발 04.12 05.12 07.01 223,978 102,304 0 121,674 고흥남계 택지개발 04.12 07.02 08.12 140,839 40,562 0 100,277 서귀강정 택지개발 04.12 06.12 08.06 11.11 277,189 178,320 0 98,869 양주광석 택지개발 04.12 07.12 1,169,195 515,164 23,433 630,598 김해진영2 택지개발 04.12 06.10 08.05 984,380 451,222 6,761 526,397 화성향남2 택지개발 04.12 06.08 07.11 3,196,054 1,143,706 60,025 1,992,323 원주태장2 택지개발 05.12 07.12 243,680 131,537 9,485 102,658 춘천우두 택지개발 05.12 08.09 09.12 425,128 211,482 16,927 196,719 충주호암 택지개발 05.12 08.08 746,030 328,932 24,616 392,482 청주동남 택지개발 05.12 08.05 2,087,795 838,336 57,878 1,191,581 김해율하2 택지개발 05.12 09.03 1,145,805 570,406 34,757 540,642 양산사송 택지개발 05.12 07.07 08.01 2,766,465 881,216 35,262 1,849,987 군산신역세권 택지개발 05.12 07.11 09.12 1,087,724 439,016 75,479 573,229 홍성남장 택지개발 05.12 258,489 107,733 13,175 137,581 부산강서 택지개발 07.06 4,981,769 1,345,715 188,792 3,447,262 경산무학 택지개발 08.01 1,305,000 499,400 16,808 788,792 김천송천 택지개발 09.09 09.09 688,363 302,314 20,739 365,310 오산오산 택지개발 09.09 09.09 99,699 67,872 0 31,827 춘천거두2 택지개발 95.02 97.06 00.01 02.06 294,711 130,003 0 164,708 진주평거 택지개발 97.07 01.11 03.09 11.12 475,134 198,338 30,109 246,687 화성태안3 택지개발 98.05 03.04 04.12 1,188,438 344,232 21,685 822,521 목포용해2 택지개발 98.10 99.10 00.10 337,590 163,701 0 173,889 고양풍동 택지개발 99.07 00.10 01.04 08.12 964,242 313,698 0 650,544 고양일산2 택지개발 99.12 01.06 01.12 10.12 827,498 313,368 0 514,130 제주노형 택지개발 99.12 00.10 01.11 05.12 365,325 216,038 0 149,287 전주효자4 택지개발 99.12 02.06 06.10 07.12 371,173 159,313 0 211,860 합계 39,629,517 14,861,740 930,739 23,837,038 126 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

< 표 81> 택지개발지구주택건설내역 택지명 임대주택 ( 호 ) 분양주택 ( 호 ) 60m2미만 60m2 ~85 m2 85m2초과 60m2미만 60m2 ~85 m2 85m2초과 양양물치강선 178 0 0 0 192 0 원주무실 3 1,098 0 0 0 678 592 부천소사 2 905 0 0 0 1,104 0 양주고읍 3,057 0 0 492 3,368 732 용인서천 1,655 0 0 0 1,395 755 용인흥덕 2,510 527 0 0 2,798 2,073 제주삼화 2,214 871 230 0 2,840 155 전주효자 5 1,502 0 0 0 604 560 김포마송 2,738 243 316 0 2,357 0 김포양곡 2,504 221 169 79 1,740 477 음성금석 690 0 0 88 162 315 청주성화 2 1,606 0 0 0 533 840 청주율량 2 2,783 787 0 0 2,126 1,724 대구금호 3,363 343 251 0 3,297 151 익산배산 1,904 740 202 0 1,999 293 울산방어 914 0 0 0 500 240 고흥남계 427 0 0 0 128 205 서귀강정 567 649 0 0 780 244 양주광석 2,952 650 250 0 1,570 2,070 김해진영 2 1,702 649 527 0 2,084 1,521 화성향남 2 3,034 4,558 0 0 5,304 310 원주태장 2 454 0 0 0 1,421 0 춘천우두 976 1,391 0 0 385 448 충주호암 633 741 0 0 2,369 771 청주동남 6,558 0 0 0 8,804 570 김해율하 2 2,100 1,177 0 298 3,655 887 양산사송 5,637 754 381 0 3,050 1,952 군산신역세권 2,612 529 300 880 1,425 588 홍성남장 1,177 0 0 0 580 295 부산강서 10,317 0 0 1,678 8,590 9,503 경산무학 2,335 2,793 434 0 1,430 560 김천송천 1,786 575 181 0 1,591 508 오산오산 79 0 0 0 1,193 107 춘천거두 2 443 979 0 0 0 110 진주평거 826 0 0 220 1,128 410 화성태안 3 1,658 0 0 0 549 110 목포용해 2 790 448 0 308 0 614 고양풍동 1,724 461 365 0 782 1,123 고양일산 2 2,809 1,019 0 0 1,168 441 제주노형 1,111 0 0 0 1,068 720 전주효자 4 1,641 0 0 0 502 340 합계 83,969 21,105 3,606 4,043 75,249 33,314 제 5 장공동주택규모별공급분석및비율분석 l 127

연도별택지개발지구의주택공급실적은 2000 년의주택공급이가장낮으며 2006 년의택지개발지구의공동주택공급이가장높은것으로분석되었다. 또한연도별택지지구내공동주택의규모별평균비율은 60 m2 : 60~85 m2 : 85 m2 = 44.3% : 39.5% : 16.2 % 로분석되었다. 택지개발업무처리지침상의공동주택의건설비율은 40% 이상 : 30% 이상 : 30% 미만으로기준과동일하게주택의건설이되었으며, 대형주택의경우최대비율보다낮은수준으로건설이되었음을확인할수있다. 100.0% 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 16000 14000 12000 10000 50.0% 8000 40.0% 6000 30.0% 4000 20.0% 10.0% 2000 0.0% 0 00년 01년 04년 05년 06년 07년 08년 09년 60m2미만 ( 비율 ) 60m2 ~85m2 ( 비율 ) 85m2초과 ( 비율 ) 60m2미만 60m2 ~85m2 85m2초과 < 그림 56> 공공택지개발지구규모별연도별호수및비율 2) 신도시지구분석신도시의경우 2000 년대이후의 2차신도시대상으로조사하였으며, 총 11 개의지구를대상으로분석하였다. 신도시지구의총면적은 134,994,000 m2이며, 주거용지는 43,776,000 m2, 상업용지는 6,498,000 m2, 공공시설용지는 84,720,000 m2이다. 신도시의경우에는택지개발지구에비해서자족기능을강조한지구이기때문에업무용지의비율이약 2배가량높으며각시설용지별비율은 32.4% : 4.8% : 62.8% 로조사되었다. 신도시지구의공동주택건설호수를살펴보면총공동주택호수는 558,989 호로서, 60m2이하 147,945호, 60~85m2 262,260호, 85m2초과 148,784호이며각주택별비율은 26.5% : 46.9% : 26.6% 로분석되었다. 임대주택의경 128 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

우총건설호수가 142,821 호이며소형주택 90,595 호, 중형주택 40,863 호, 대형주택 11,363 호로서각크기별비율은 63.4% : 28.6% : 8% 로소형주택의비율이높은것을확인할수있다. 분양주택의경우총건설호수 416,168 호이며소형주택 57,350호, 중형주택 221,397호, 대형주택 137,421호로각유형별비율은 13.8% : 53.2% : 33% 로중형주택의비율이가장높은것으로분석되었다. 신도시각지구별세부내용은아래의표와같다. < 표 82> 신도시개발지구지구계획및면적 ( 단위 : m2 ) 택지명 단지종류 지구지정일 계획승인일 실시승인일 총면적 주거용지 상업용지 공공시설용지 동탄 (1) 신도시 01.04 01.12 02.12 8,923,000 2,371,000 276,000 6,276,000 판교 신도시 01.12 03.12 04.12 6,798,000 2,395,000 515,000 3,888,000 대전도안 신도시 00.12 03.12 06.01 9,035,000 2,686,000 384,000 5,965,000 김포한강 ( 장기포함 ) 신도시 04.08 06.12 07.10 24,014,000 7,700,000 1,120,000 15,194,000 양주 ( 옥정, 회천 ) 신도시 06.05 07.09 08.12 11,732,000 4,057,000 442,000 7,233,000 아산 ( 배방, 탕정 ) 신도시 05.12 07.12 16,500,000 5,662,000 580,000 10,258,000 고덕 신도시 06.09 08.05 11,424,000 4,278,000 322,000 6,824,000 동탄 (2) 신도시 07.12 08.07 13,516,000 4,381,000 577,000 8,558,000 위례 신도시 06.07 08.08 10.01 18,121,000 6,155,000 957,000 11,009,000 파주 (1,3) 신도시 07.06 08.12 8,822,000 2,168,000 948,000 5,706,000 인천검단 신도시 07.06 09.02 10.01 6,109,000 1,923,000 377,000 3,809,000 합계 134,994,000 43,776,000 6,498,000 84,720,000 < 표 83> 신도시개발지구주택건설내용 택지명 임대주택 ( 호 ) 분양주택 ( 호 ) 60m2미만 60m2 ~85 m2 85m2초과 60m2미만 60m2 ~85 m2 85m2초과 합계 동탄 (1) 8,446 1,425 2,482 406 7,267 5,924 25,950 판교 8,563 4,314 565 3,437 7,447 13,764 38,090 대전도안 6,330 4,188 0 1,680 12,649 7,946 32,793 김포한강 ( 장기포함 ) 10,073 6,862 1,552 13,811 48,960 18,745 100,003 양주 ( 옥정, 회천 ) 6,920 4,217 1,458 6,570 18,131 13,711 51,007 아산 ( 배방, 탕정 ) 14,611 6,386 1,040 7,672 30,499 17,057 77,265 고덕 9,228 3,440 3,267 7,183 20,350 13,455 56,923 동탄 (2) 3,727 4,388 0 8,587 24,437 13,950 55,089 위례 11,368 4,136 0 6,144 31,663 26,136 79,447 파주 (1,3) 5,336 1,507 999 1,860 6,665 3,613 19,980 인천검단 5,993 0 0 0 13,329 3,120 22,442 합계 90,595 40,863 11,363 57,350 221,397 137,421 558,989 신도시개발지구의연도별주택공급실적은 2008 년이가장많았으며, 2009 년의실적이가장낮았다. 신도지개발지구내규모별주택건설평균비율은 69 m2이하 : 60~85 m2이하 : 85 m2초과 = 27.9% : 46.8% : 25.3% 로중형주택의건설비율이가장높은것으로분석되었다. 택지개발지구의경우소형주택이 제 5 장공동주택규모별공급분석및비율분석 l 129

가장높았던반면, 신도시개발지구의경우중형주택의공급이가장높은것으로분석되었다. 신도시개발지구의주택건설비율기준은소형 25~35% : 중형 35~45% : 대형 25~35% 로실제건설비율중중형의비율이기준보다높은것으로분석되었으며, < 표 84> 신도시개발지구연도별주택규모및건설비율 연도 주택건설호수주택건설비율 60m2미만 60m2 ~85 m2 85m2초과 60m2미만 60m2 ~85 m2 85m2초과 01년 8852 8692 8406 34.1% 33.5% 32.4% 03년 20010 28598 22275 28.0% 41.1% 30.9% 06년 23884 55822 20297 23.9% 55.8% 20.3% 07년 35773 59233 33266 27.6% 45.8% 26.6% 08년 53433 96586 61420 27.3% 45.0% 27.7% 09년 5993 13329 3120 26.7% 59.4% 13.9% 합계 147945 262260 148784 27.9% 46.8% 25.3% 100% 80% 60% 40% 20% 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0% 0 01년 03년 06년 07년 08년 09년 60m2미만 ( 비율 ) 60m2 ~85m2 ( 비율 ) 85m2초과 ( 비율 ) 60m2미만 60m2 ~85m2 85m2초과 [ 그림 57] 신도시개발지구규모별연도별호수및비율 3) 보금자리전환지구분석총조사된보금자리전환지구는 17 개지구이며, 총면적 21,465,224 m2이다. 주거용지의총면적은 5,975,428 m2, 업무용지를포함한상업용지의총면적은 343,692 m2, 공공시설용지는 10,330,260 m2이다. 각용지별비율은주거용지 27.8 % : 상업용지 1.6% : 공공시설용지 48.1% 의비율을나타나고있으 130 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

며각택지지구별상업용지의시설이매우낮은것으로분석되었다. 보금자리전환지구중공동주택의총건설호수는 82,233 호이며그중임대주택이 54,844 호, 분양주택은 27,350 호이다. 공동주택의규모별비율은소형주택이 52.1%, 중형주택 31.3%, 대형주택 16.6% 로분석되었다. 각유형별로살펴보면우선임대주택중소형주택은 42,877 호, 중형주택 11,008 호, 대형주택 999호로각비율은 78.1% : 20.1% : 1.8% 이다. 분양주택은소형주택은없으며, 중형주택은 14,735 호, 대형주택 12,615 호로비율은 53.9% : 46.1% 로분석되었으며각내용은아래의표와같다. < 표 85> 보금자리전환지구지구계획및면적 ( 단위 : m2 ) 택지명 단지종류 지구지정일계획승인일실시승인일 준공일 총면적 주거용지 상업용지 공공시설용지 성남도촌 국민임대 02.06 03.06 03.11 11.06 1,114,065 344,852 330,012 439,201 남양주가운 국민임대 02.06 03.06 03.11 11.12 687,684 196,415 197,254 294,015 안산신길 국민임대 02.06 03.06 03.12 1,080,442 276,664 283,381 520,397 제천강저 국민임대 05.04 05.04 05.12 893,270 288,616 286,023 318,631 부천범박 국민임대 05.05 05.05 05.12 11.07 582,028 158,504 109,769 313,755 문산선유 5 국민임대 05.11 05.11 117,503 51,919 49,768 15,816 남양주별내 국민임대 04.12 05.12 06.12 11.12 6,452,557 1,581,275 1,443,403 3,427,879 김포양곡 2 국민임대 05.12 05.12 131,368 55,729 55,729 19,910 춘천장학 국민임대 06.01 06.01 07.01 331,535 117,491 102,934 111,110 증평송산 국민임대 06.01 06.01 07.01 750,735 201,707 185,193 363,835 안양관양 국민임대 05.06 06.06 07.01 776,594 234,050 189,759 352,785 원주태장 국민임대 06.11 06.11 145,900 52,300 52,300 41,300 원주흥업 국민임대 06.11 06.11 154,771 63,130 59,240 32,401 고양삼송 국민임대 04.12 06.12 07.11-6,280,374 1,784,912 1,338,102 3,157,360 공주월송 국민임대 07.01 07.01 08.01 673,040 183,761 169,035 320,244 완주상봉 국민임대 07.01 07.01 08.01 1,199,758 331,803 307,634 560,321 강릉입암 국민임대 08.06 08.06 93,600 52,300 0 41,300 합계 21,465,224 5,975,428 5,159,536 10,330,260 제 5 장공동주택규모별공급분석및비율분석 l 131

< 표 86> 보금자리전환지구주택건설내역 택지명 임대주택 ( 호 ) 분양주택 ( 호 ) 60m2미만 60m2 ~85m2 85m2초과 60m2미만 60m2 ~85m2 85m2초과 성남도촌 2969 0 0 0 1749 528 남양주가운 1805 1042 288 0 0 0 안산신길 2444 0 0 0 1988 0 제천강저 2200 1180 0 0 0 897 부천범박 1473 0 0 0 672 0 문산선유 5 650 421 0 0 0 0 남양주별내 10209 1360 0 0 3444 5723 김포양곡 2 818 0 0 0 420 0 춘천장학 1037 560 0 0 0 304 증평송산 1602 0 0 0 518 518 안양관양 1987 1042 711 0 0 0 원주태장 660 415 0 0 0 0 원주흥업 936 287 0 0 0 0 고양삼송 8952 1984 0 0 5578 3686 공주월송 1793 923 0 0 0 526 완주상봉 2725 1794 0 0 0 433 강릉입암 617 0 0 0 366 0 합계 42877 11008 999 0 14735 12615 연도별보금자리전환지구의공동주택공급은 2006 년이가장많았으며, 2008 년이가장작은것으로조사되었다. 이는 MB 정부에들어서국민임대주택지구의기본인국민임대주택건설등에관한특별조치법이보금자리주택건설등에관한특별법으로변경되어더이상국민임대주택단지를개발하지않기때문이다. 국민임대주택단지의규모별비율을살펴보면 60 m2이하 58.4%, 60~85 m2이하33.4%. 85 m2초과 8.2% 로분석되었다. 소형 : 중형 : 대형의비율이 58.4% : 33.4% : 8.2% 로국민임대주택지구의배율비분기준중수도권및광역시의기준인 30% : 30% : 40% 의기준은충족하는것으로분석되었다. 즉국민임대주택의가장큰전제인보금자리전환지구의 50% 이상을국민임대주택으로건설하라는지침에맞는것으로분석되었다. 본분석의세부적인내용은아래와같다. 132 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

< 표 87> 보금자리전환지구규모별연도별호수및비율 연도 총공동주택건설총공동주택건설비율 60 m2미만 60m2 ~85m2 85 m2초과 60 m2미만 60m2 ~85m2 85 m2초과 03년 7218 4779 816 56.4% 37.1% 6.4% 05년 15350 7497 6620 59.2% 31.1% 9.7% 06년 15174 10384 5219 58.4% 29.4% 12.1% 07년 4518 2717 959 55.2% 32.3% 12.5% 08년 617 366 0 62.8% 37.2% 0.0% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 03 년 05 년 06 년 07 년 08 년 18000 16000 14000 12000 10000 60m2미만 ( 비율 ) 60m2 ~85m2 ( 비율 ) 85m2초과 ( 비율 60m2미만 60m2 ~85m2 85m2초과 8000 6000 4000 2000 0 < 그림 58> 보금자리전환지구규모별연도별호수및비율 4) GB 보금자리주택지구분석 GB 보금자리주택지구는총 34 개지구로서총면적은 63,540,492 m2이며, 주거용지 21,472,363m2, 상업용지 1,879,521m2, 공공시설용지 38,564,206m2이다. 각용지유형별비율은 33.8% : 3% : 60.7% 의비율을나타나고있다. 상업용지의비율은신도시지구에비하여낮은편이나다른택지개발지구에비하여높은비율을가지고있는것으로분석되었다. GB 보금자리주택지구의총공동주택건설호수는 360,238 호이며임대주택은 201,923 호, 분양주택 149,315 호로서, 비율은 58.6% : 41.4% 이다. 각유형별주택건설호수를살펴보면임대주택중 60 m2이하 136,639 호, 60~85 m2이하 62,990 호, 85 m2초과 26,096 호이다. 임대주택의각유형별비율은소형 제 5 장공동주택규모별공급분석및비율분석 l 133

: 중형 : 대형 = 64.8% : 29.9% : 5.4% 로분석되었다. 분양주택은소형주택은 29,069 호, 중형주택 78,226 호, 대형주택 44,933 호로분석되었다. 각크기별비율은소형 : 중형 : 대형 = 17.5% : 52.4% : 30.1% 로분석되었다. 공동주택의총규모별건설호수는소형 162,735 호, 중형주택 141,216 호, 대형주택 56,287호로각각의비율은 45.2% : 39.2% : 15.6% 이다. < 표 88> GB 보금자리주택지구토지이용계획및면적 ( 단위 : m2 ) 택지명 단지종류 지구지정일 계획승인일 실시승인일 총면적 주거용지 상업용지 공공시설용지 대전관저 5 보금자리지구 05.03 05.03 05.12 721,120 294,418 0 426,702 대전노은 3 보금자리지구 05.07 05.07 05.12 757,347 308,036 0 449,311 광주효천 2 보금자리지구 05.03 05.03 05.12 675,520 242,440 0 433,080 대구옥포 보금자리지구 05.03 05.03 05.12 994,699 362,206 18,057 596,379 군포당동 2 보금자리지구 05.08 05.08 06.12 436,017 190,319 0 245,698 의정부민락 2 보금자리지구 05.03 06.03 06.12 2,620,707 920,654 112,091 1,537,781 수원호매실 보금자리지구 04.12 06.01 06.12 3,116,341 1,146,032 133,454 1,703,401 성남여수 보금자리지구 06.06 07.01 07.01 892,208 252,153 22,723 594,609 강릉유천 보금자리지구 06.01 06.01 07.01 670,098 305,341 0 364,757 논산내동 2 보금자리지구 06.01 06.01 07.01 333,868 168,937 0 164,931 마산가포 보금자리지구 05.12 05.12 07.01 473,857 211,602 0 262,255 마산현동 보금자리지구 05.12 05.12 07.01 987,220 384,502 19,075 564,568 시흥목감 보금자리지구 05.12 07.01 07.11 1,747,688 665,522 16,658 1,048,850 시흥장현 보금자리지구 06.07 07.01 07.11 2,931,169 963,735 75,556 1,832,434 인천서창 2 보금자리지구 05.03 06.11 07.11 2,099,858 822,007 47,999 1,181,853 군포송정 보금자리지구 07.06 06.06 07.12 513,587 199,883 0 313,704 천안신월 보금자리지구 07.01 07.01 08.01 668,293 294,130 0 374,163 양산사송 보금자리지구 05.12 07.07 08.01 2,766,465 881,216 35,262 1,814,725 서울강남 보금자리지구 09.06 09.09 09.09 940,677 429,913 44,887 451,986 고양원흥 보금자리지구 09.06 09.09 09.09 1,287,262 441,675 40,407 764,773 하남미사 보금자리지구 09.06 09.09 09.09 5,462,689 1,724,552 364,988 3,040,643 울산다운 2 보금자리지구 08.04 08.04 09.12 1,859,167 705,701 38,010 1,077,446 고양향동 보금자리지구 06.06 08.09 09.12 1,213,255 548,417 31,184 602,470 의정부고산 보금자리지구 08.10 08.10 09.12 1,300,288 450,154 27,591 794,952 화성봉담 2 보금자리지구 07.04 08.01 09.12 1,437,359 626,617 38,041 734,660 구리갈매 보금자리지구 09.12 10.04 1,433,912 454,656 32,331 918,610 시흥은계 보금자리지구 09.12 10.04 10.04 2,011,000 589,377 41,363 1,338,897 광명시흥 보금자리지구 10.05 10.12 10.12 17,367,175 4,393,304 576,004 11,858,422 성남고등 보금자리지구 10.05 11.08 568,924 246,743 17,406 287,369 서울양원 보금자리지구 10.12 11.08 391,484 159,626 14,034 203,790 하남감북 보금자리지구 10.12 11.09 2,667,349 1,116,295 52,535 1,498,519 청원현도 보금자리지구 08.11 08.11 11.12 572,817 201,707 16,626 337,858 천안성환 보금자리지구 09.04 09.04 11.12 429,917 229,747 0 200,170 고양지축 보금자리지구 06.06 08.10 11.06 1,191,155 540,746 63,239 544,440 합계 63,540,492 21,472,363 1,879,521 38,564,206 134 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

< 표 89> GB 보금자리주택지구공동주택건설내역 택지명 임대주택 ( 호 ) 분양주택 ( 호 ) 60m2미만 60m2 ~85 m2 85m2초과 60m2미만 60m2 ~85 m2 85m2초과 대전관저 5 1,838 0 0 910 1,392 872 대전노은 3 1,911 178 0 770 2,012 486 광주효천 2 1,818 0 0 0 2,382 293 대구옥포 2,879 2,130 0 0 0 790 군포당동 2 1,450 830 489 0 0 0 의정부민락 2 5,616 5,082 0 0 0 0 수원호매실 8,122 5,985 3,885 0 0 360 성남여수 2,022 1,039 456 0 0 0 강릉유천 2,219 1,293 0 0 1,103 347 논산내동 2 1,100 0 0 0 846 0 마산가포 1,902 0 0 0 764 347 마산현동 3,601 0 0 0 1,182 954 시흥목감 5,571 3,451 2,245 0 219 0 시흥장현 7,010 7,398 1,230 0 847 0 인천서창 2 4,990 742 0 1,092 7,232 409 군포송정 1,722 864 736 0 0 0 천안신월 2,699 1,266 388 0 0 498 양산사송 5,602 4,075 0 0 0 2,575 서울강남 1,972 981 0 0 1,785 1,226 고양원흥 2,452 559 0 445 4,406 556 하남미사 6,814 2,850 0 2,869 7,281 4,807 울산다운 2 2,777 1,480 280 1,150 1,942 2,370 고양향동 2,868 2,271 0 0 0 0 의정부고산 3,111 3,615 0 0 0 1,754 화성봉담 2 4,113 4,453 1,585 0 0 0 구리갈매 3,326 0 0 359 3,576 2,178 시흥은계 3,428 1,256 0 989 3,823 2,360 광명시흥 26,234 6,967 0 15,081 26,036 18,876 성남고등 1,151 149 0 694 1,082 390 서울양원 384 125 0 287 894 686 하남감북 7,110 0 0 1,450 5,840 0 청원현도 4,021 985 0 0 2,363 1,076 천안성환 1,942 0 0 0 1,219 783 고양지축 2,864 2,966 0 0 0 0 연도별 (GB) 보금자리주택지구의공동주택공급실적은 2010 년이가장높았으며, 2005 년이가장낮았다. 이러한이유는보금자리주택은 2008 년도에처음진행되었으나, 과거법을승계받은국민임대주택단지가보금자리주택지구로전환이되었기때문에주택수가다른연도에비해많지않다. 총주택의규모별비율은소형 : 중형 : 대형 = 46.8% : 37.8% : 15.4% 로분석되었다. 보금자리주택의공동주택건설비율은기준인소형 30% : 중형 40% : 대형 30% 에적합하지않은것으로분석되었다. 60~85 m2이하의중형주택건설비율이현건설기준에적합하지않은것으로분석되었다. 제 5 장공동주택규모별공급분석및비율분석 l 135

< 표 90> GB 보금자리주택지구규모별연도별호수및비율 연도 총공동주택건설호수비율 60 m2미만 60m2 ~85m2 85 m2초과 60 m2미만 60m2 ~85m2 85 m2초과 05년 10,126 8,094 2,441 48.7% 39.6% 11.7% 06년 15,188 11,897 4,734 49.7% 36.7% 13.6% 07년 31,229 26,980 6,724 52.2% 36.7% 11.1% 08년 8,301 5,341 3,461 50.7% 29.7% 19.6% 09년 30,092 32,853 13,128 40.6% 43.6% 15.8% 10년 53,388 46,312 27,376 38.0% 38.3% 23.7% 11년 19,903 15,623 2,935 47.8% 40.1% 12.1% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0% 0 05년 06년 07년 08년 09년 10년 11년 60m2미만 ( 비율 ) 60m2 ~85m2 ( 비율 ) 85m2초과 ( 비율 ) 60m2미만 60m2 ~85m2 85m2초과 < 그림 59> GB 보금자리주택지구규모별연도별호수및비율 5.3 사업유형별공동주택규모별공급분석및비율분석공공택지개발사업유형별규모별주택공급을살펴보면보금자리전환지구의경우압도적으로소형의비율이높은것으로조사되었다. 보금자리전환지구는법적으로 60m2이하의국민임대주택의건설비율을 50% 이상건설하도록규정을하였기때문에다른사업유형에비해서소형주택의공급규모가월등하게높은것으로나타났다신도시는 60~85 m2규모의중형주택의비율이 45% 로가장높은것으로조사되었다. GB 보금자리주택지구는보금자리전환지구보다는낮지만약소형주택비율이 46% 로나타나고있다. 택지개발지구와같은주택계획을따르고있으나택지개발보다다소높게소형을공급하고있다. 이는 136 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

현재가장활발하게진행되는택지공급유형이보금자리주택지구임을고려할때, 소형주택공급이지속적으로추진되고있다는것을시사한다. 또한보금자리지구나택지개발지구모두규모별비율이 3:4:3 인것을고려한다면소형주택의공급이기준치보다더많이공급되었다는것을확인할수있다. 100% 80% 60% 40% 20% 0% 보금자리전환지구 GB 보금자리지구신도시택지개발지구 60 m2미만 60 m2 ~85 m2 85 m2초과 [ 그림 60] 공공택지개발사업유형별규모별공급비율 전체공공택지개발지구의시기별 규모별주택공급비율을살펴본결과, 시기별로규모별공급비율이다르게나타나는것을알수있다. 2002 년과 2003 년, 2005 년에는중형주택과소형주택공급비율이 50% 이사의비율로공급이된것을확인할수있었다. 연도별주택의비율을살펴보면소형 43% 중형 38% 대형12% 의비율로건설이되었으며, 연도별로규모별주택공급의변동폭이매우크게나타나고있다. 이는주택건설계획을장기적인계획을수립하여건설하였다기보다는당시주택상황에대응하기위해공급계획을수립하였다는것을의미한다. 이러한점은택지개발업무처리지침의규모별공급비율이빈번하게개정되었다는점에서도잘나타나고있다. 제 5 장공동주택규모별공급분석및비율분석 l 137

100% 80% 60% 40% 20% 0% 00 년 01 년 02 년 03 년 04 년 05 년 06 년 07 년 08 년 09 년 10 년 11 년 60 m2미만 60 m2 ~85 m2 85 m2초과 [ 그림 61] 공공택지개발전지구시기별 규모별주택건설비율 각택지개발사업유형의계획기준상의규모별건설비율과실제건설실적의규모별비율의적합성이다. 전택지지구의건설비율은건설기준의비율에적합한것으로분석되었다. 중소형주택은소형주택이허용한주택의범위에서최대한많이건설을하는반면에대형주택은허용가능비율보다매우낮은수준으로건설하고있다. 공공택지의취지인서민을위한주택의공급을위해중소형주택의많이공급하는것은타당하나비율별균형있는개발을위해서는대형주택도허용범위수준까지공급하는것이타당하다. 그러나실제적으로공공택지개발에서의대형주택의비율은매우낮은것으로나타나고있다. 2010 년주거실태조사에서아파트로이사를희망하는사람중중대형주택을희망하는비율이높은수준으로분석된것으로미뤄봐도택지개발지구의규모별주택공급비율에조정이필요하다연도별전택지지구의규모별주택공급비율을살펴보면, 각규모별주택의공급의변동폭이매우크게나타나고있다. 시장상황에따라서규모별주택공급의비율을변경되었다고는하나시기별급격한비율변경은특정규모의과다공급또는공급부족현상이라는문제점을안고있다. 특히 2002 년과 2003 년의규모별주택공급을살펴보면 2002 년에는중형주택의공급이 50% 를넘었지만, 바로다음해인 2003 년의경우소형주택의공급이 50% 이 138 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

상공급되었다. 주택의공급은단기적인시장상황에맞춰공급하기보다는 중장기적인안목으로주택공급을하는것에대한고찰이필요할것으로보 인다. < 표 91> 택지유형별건설기준및실제건설비율 택지유형 기준비율 실제비율 60 m2이하 60~85 m2이하 85 m2초과 60 m2이하 60~85 m2이하 85 m2초과 택지개발지구 30% 40% 30% 44% 40% 16% 신도시지구 25~35% 35~45% 25~35% 28% 47% 25% 보금자리전환지구 30% 30% 40% 58% 33% 8% GB 보금자리지구 30% 40% 30% 47% 38% 15% 제 5 장공동주택규모별공급분석및비율분석 l 139

제 6 장 공공택지규모별공동주택건설용지비율개편방안

제 6 장공공택지규모별공동주택건설용지비율개편방안 6.1 공공택지규모별공동주택건설용지비율개편시고려사항 6.1.1 공공택지의공동주택역할및특성고려환경변화등에따라공공택지에서공동주택비율을개편하기위해서는그동안의공공택지의역할을먼저검토하여시장상황에따라움직이기보다는공공택지가갖는본래의목적에따라기능하여야한다. 또한공공택지에서개발되는공동주택또한성격및목적면에서분명한특성이있으므로이를규명하고, 역할및기능에맞게규모별공동주택건설용지가적정하게배분되어야한다. 공공택지는첫째, 단기간에많은택지를공급하여주택건설에기여하였다는점이다. 공영개발방식에의한수용방식개발사업은사업기간이짧아조기에많은양의택지를공급하여주택건설을가능하게하였다. 공공택지개발은일괄매수에의한개발과개발용지를주택사업자에게매각하므로단기간에다량의택지를공급하여대량의주택을건설하게된다. 따라서공공택지는기본적으로시장에택지를공급함으로써시장수요를보조해주는기능이었다. 둘째, 저소득층주택건설에기여하였다. 임대주택및국민주택건설용지는조성원가이하공급을원칙으로주택가격을낮추어저소득층주민이큰부담없이쉽게입주할수있도록하였다. 즉, 서민의주거안정을위하여소형주택은임대위주로공급하였다. 그외의일반분양주택은가족으로구성된가구를대상으로하며, 일정자격조건 ( 무주택세대주로서청약저축가입자 ) 을갖춘대상에게공급되었다. 공공택지에서 85 m2초과를제외한 70% 이상이청약저축가입자를대상으로공급되는공공주택으로서무주택세대주만이가능하고, 가족구성원도있어야하므로 1~2 인소형가구의주택수요와는차이가있다. 특 제 6 장공공택지규모별공동주택건설용지비율개편방안 l 143

히, 1~2 인가구가교통비등을절감하기위해직주근접형저렴주택을희망한다는측면에서도도시외곽의공공택지에서의소형주택은주택수요자의입지적괴리가있다. 셋째, 계획적개발로공공시설및간선시설의설치를충실하게하였다. 택지개발에서간선시설의확보는중요한과제로서택지개발사업은대부분도시계획사업의일환으로추진되고있기때문에이러한시설의설치가용이하였다. 그러나공공시설이나간선시설은공공택지개발의주택가격을상승시키는요인이되기도하므로임대주택을제외한공공택지개발에서의주택가격은선민이접근하기에저렴하지만은않다. 6.1.2 공공택지의규모별균형적공급으로바람직한도시상구현 2008 년세계금융위기이후주택경기침체, 저가의보금자리주택공급등으로인하여실수요층및투기수요가감소한가운데, 소형주택에대한규제완화로인하여기성시가지내에서도시형생활주택의공급활성화가이루어져왔다. 반면, 주차장, 공원등생활편익시설부족등의주거환경및도시기반시설측면에서문제점을내포하고있기때문에보금자리주택및택지개발사업내에서규모별주택건설비율조정에관하여계획적인차원에서접근하는해야한다. 특히현재의용적률을유지한채로소형주택을확대하여세대수를증가시킬경우기반시설부족및주거환경악화가우려된다. 한편으로는소형주택을급격히증가시킬경우도시슬럼화및주택수급불균형등의사회적문제도발생할수있기때문에비율조정시에는사전검토가충분히이루어져야한다. 1~2 인가구는양호한주택및주거환경확보보다직주근접에의한교통비절감에대한만족도가매우높게나타나기때문에기성시가지내대중교통접근성이높은역세권주변의소형주택을선호하고있는것으로파악된다. 보금자리주택이나택지개발사업지구와같이도시외곽의주거단지내소형주택보다는기성시가지내소형주택공급을더선호하므로기성시가지에도시형생활주택과같은유형의전월세주택을공급하는것이주택정책의실효성을높 144 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

이는방안이라할수있다. 또한, 소득과주택면적간의상관관계에의해 1인당주거소요면적증가, 발코니확장및안목치수에의한중형의대형화, 주거환경이양호한도시외곽의주택선호등으로향후주택수요는도시외곽의중대형주택으로변화할것으로판단된다. 또한, 공공택지내소형주택을확대할경우주거환경을빠르게악화시켜도시슬럼화, 기반시설부족과같은도시문제가발생할것이다. 그러므로공공택지에서의소형주택공급확대는신중하게고려해야하며, 단순히최근의주택수요변화나전세난등주택임대시장의문제에서출발해서는안된다. 최근의주택문제는기존주택문제인주택공급부족보다는기성시가지내주택시장의계층적문제라할수있기때문에도시외곽에신규로공급하는공공택지공급제도로접근하기보다는주택시장전반적인상황에서해결해야할것이다. 공공택지도하나의도시공간구조를형성하는도시이므로중장기적인관점에서바람직한도시상구현을위해서는계층간혼합측면에서보편적인규모가건설되어야한다. 공공택지지구의위치나, 가격을고려할때소형수요계층과는괴리가있으므로특정수요증가에대응한급진적규모의변동은타당하지않다. 6.1.3 공급량및가격에미치는영향고려 중소형주택의확대로공급량및가격에미치는영향을고려해야한다. 특히, 공급량의증가로얻게되는전체주택재고량의실질적증가효과가있는지사전검토할필요가있다. 또한가격적인측면에서중소형비율의확대가수도권및대도시지역에서증가하는전월세수요를적절히흡수하고, 수요의가격탄력성이낮은전월세시장에공급을늘려줌으로써가격급등을제어하는효과가있을지에대한검토가필요하다. 공급량및가격에미치는영향과다양한효과를분석하여소형주택의확대뿐만아니라중형주택의공급확대도함께고려할필요가있다. 제 6 장공공택지규모별공동주택건설용지비율개편방안 l 145

1) 규모별공급량에대한전망단기적 (5년이내 ) 으로는공공택지에서의공동주택건설용지의규모별배분비율의변화는주택공급량에뚜렷한영향을미치지는못할것으로전망된다. 현시점에서전체공급량에서공공택지에서의비율변화부분 (10~20% 포인트 ) 의파급효과는크지않게나타난다는것이다. 최근변경된사례를보더라도전국적으로택지개발지구에서 60~85 m2 ( 중형 ) 물량이 21,711 호증가하고 85 m2초과 ( 대형 ) 물량이 17,012 호감소하는정도의변화가일어남으로써 2010 년전체공급물량의 5.6%(21,7 천호 /386.5 천호 ) 가증가한것에불과하다. 기존세대계획의변경내역을보면 85 m2초과세대수의대부분을 60~85 m2로변경한것이어서, 소형 (60 m2이하 ) 의공급량증가를기대하기는어려울것으로전망된다. 소형 (60 m2이하 ) 으로의전환이아주미미한것은 1~2 인가구의증가추세에도불구하고, 택지개발지구나보금자리지구의위치가소형주택수요자들의요구입지와상당한거리가있기때문으로판단된다. 즉, 1~2 인가구를대상으로한소형주택 ( 도시형생활주택, 국민임대등 ) 의수요가집중된곳은기성시가지및역세권등인데반해, 보금자리와택지지구는이와는거리가있는지역이기때문이다. 따라서중소형주택용지의비율이변경된다하더라도단기적으로중형주택의공급증가에집중될것이며, 이물량또한전체공급량에비해미미한수준으로서단기적인중소형공급량증가에미치는효과는제한적일것으로전망된다. 중장기 (5~10 년 ) 적으로는공공택지에서의공동주택건설용지의규모별배분비율의변화는중형 (60~85 m2 ) 을중심으로중소형주택재고증가에유의미한영향을줄것으로전망된다. 과거비율변화와인허가량및재고의변화를분석한결과, 비율변화가영향을주기위해서는최소 5년에서길게는 10 년이상소요되므로중장기적으로는주택시장의규모별분포에영향을줄것으로전망된다. 특히, 실수요가집중되는중형 (60~85 m2이하 ) 의용지비율이가장뚜렷한영향을미칠것으로판단되며, 상대적으로대형 (85 m2초과 ) 과소형 (60 m2미만 ) 의공급비율은장기적으로도큰영향을주기어려울것으로전망된다. 용지비율이 30%~40% 로상당한비중을차지하였던기간동안에도대형과소형의재고비율은오히려감소하였으며, 중형위주로재고비율이확대되는양상을보여왔다. 이는제도적으로각규모별비율간조정이지정권자에의해 146 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

서 20%p 까지가능하고, 택지지구의특성상주요수요계층이중형주택에집중되는경향으로인한것으로판단된다. 즉, 신도시나택지지구에입주하는경우기성시가지와이격되어있는대신 1~2 인가구보다는 3~4 인가구용주택에대한수요가높은데에서원인을찾을수있을것으로판단된다. 공공임대주택 ( 국민임대, 전세형 ) 의경우에도 60 m2에가까운평형이가장높은경쟁률을보이는것과보금자리의경우에 74 m2의경쟁률이높은것은이러한사실을방증한다. 수도권에서는보금자리지구의경우지리적위치나공급주택의성격으로볼때비율변화로인한공급량의변화는지역주택시장의재고변화에는일정부분영향을줄것으로판단된다. 택지개발지구지정현황 (2011.8) 을보면수도권에지정된보금자리지구에서총 333.4 천호의주택이공급될계획인데, 이중 10`~20% 가 85 m2초과주택에서 85 m2이하주택으로변경될경우주변지역에파급효과를미칠것으로판단된다. 다만, 보금자리주택의추진이예상보다늦어지는상황에서이러한효과가현실화될지는미지수이며, 기존보금자리지구의규모별공급계획을보면대부분 85 m2초과주택의비율이 15% 내외로매우낮아사실상 85 m2이하로전환될수있는물량은 10% 내외일것이다. 그러므로보금자리지구에서의공급비율변화도중형주택의재고증진에는기여하나소형주택재고증진에는한계가있을것으로전망된다. 지방의경우, 재고측면에서물량이많이확보되어있는지역이상당수이므로공급비율의변화가거의영향을주지못할것으로판단된다. 즉, 지방시장에서의재고변화속도는수도권에비해더급속히감소할것으로예상되며, 특히중소형비율이수도권에비해높은특징을보여주고있으므로, 중소형의공급비율상향조정이큰의미를갖지못할것으로전망된다. 또한, 광역시를제외한다면지방의 1~2 인가구의특성은고령층을중심으로형성되어있으므로, 수도권에비해중대형주택의수요가높은특징을가지고있으므로중소형주택공급비율의증가가한계에직면할것이다. 결과적으로, 현재진행중인인허가량에있어대형주택의중소형주택으로의전환등은지속적으로일어날것이나, 본질적인한계를고려할때중소형주택으로의공급량확대가급속히일어나기는어려운구조이다. 특히, 소형주택의수요는수도권에비해적을것으로보여소형주택의공급비율이나재고가상승하기는어려울것이다. 제 6 장공공택지규모별공동주택건설용지비율개편방안 l 147

2) 규모별주택가격에미칠영향단기적으로는원론적인측면에서해당규모의아파트공급이확대되면, 주택가격측면에서상대적으로안정화될가능성이높다. 그러나기존비율변화와가격변화의추세를비교한결과에서는 10%~20% 내외의비율변화가주택규모별가격변화에뚜렷한영향을주고있다는증거를찾을수없었다. 택지지구의지정부터아파트의입주까지의기간이최소 5년이상소요된다는점을감안할때, 단기적으로가격에영향을주지는못할것으로전망된다. 장기적으로는공급비율의변화는아파트매매가격에영향을줄가능성이있으나, 직접적이지는않을것으로전망된다. 기존의비율변화와규모별가격변화의분석결과는비율변화가재고에직접적으로영향을미치고, 다시재고변화가가격에영향을미치는구조가아니다. 오히려, 시장수요의변화가가격변화를초래하며이에따라허용된공급비율범위내에서규모별아파트공급량이결정되는양상으로해석할수있다. 따라서, 공급비율의변화가장기적으로가격에영향을줄가능성은있으나, 이것이시장의수요와무관하게움직이기는어렵다. 소형주택수요가높은기성시가지인근의택지지구또는기성시가지와의교통접근성이뛰어난택지지구내지보금자리지구에서는소형비율확대를통한소형주택가격의안정화효과를기대할수있다. 반면, 기성시가지와일정정도독립된영역을구축하고있는택지지구의경우, 대부분중형주택위주로택지수요가집중될것이므로, 중소형택지의공급비율의효과는중형주택증가에치우칠가능성이높다. 결론적으로, 중장기적으로공급비율의변화가영향을줄것이나, 이것이지역차별적으로나타나면서전반적인안정화효과로희석될가능성이농후하며, 따라서일부특정규모의비율확대는큰의미를갖지못할것으로전망된다. 매매가격에비해전월세가격에대한영향은상대적으로의미가있을것으로전망된다. 중소형아파트의경우, 전월세의주요대상이되며다주택자양도세중과의완화내지폐지가현실화될경우임대수익을목적으로한중소형아파트의수요가증가할것으로예상된다. 즉, 수도권과지방광역시를중심으로소형주택수요가지속적으로증가할것으로보이는지역에서는공급비율변화가중장기적으로소형주택공급량에영향을줄수있으며이는전월세 148 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

시장안정에기여할수있을것으로기대된다. 반면, 이를제외한기타지역에서는상대적으로전월세시장이안정되어있고, 소형주택에대한임차수요도제한적이므로비율변화가공급량변화에직접적인영향을주지는못할것으로전망된다. 이에따라, 중소형비율의확대는수도권및대도시지역에서증가하는전월세수요를적절히흡수하고, 수요의가격탄력성이낮은전월세시장에공급을늘려줌으로써가격급등을제어하는효과가있을것으로전망된다. 6.1.4 지속가능한공급가능성고려 1) LH 서민주거안정기여와재무여건악화 1990 년대아파트가본격적으로공급된이후 LH 는서민의주거안정을위한공공주택을지속적으로공급해왔다. 정책적기조에따라서분양 / 임대의공급비율의변화는있었으나기본적인방향은서민들의주거안정을위해저렴하고, 신속한주택의공급에있다. LH 는 2000 년대에들어서면서분양주택보다는임대주택의공급에중점을두고실행하여저소득주민의주거안정에기여하여왔다. 140,000 120,000 분양주택임대주택 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 62-69 80-87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09.09 [ 그림 62] LH 의분양 / 임대주택공급실적 LH 의규모별주택공급현황을살펴보면저소득층을위한 60 m2미만주택 을집중적으로건설하였고, 임대주택을제외하더라도서민들을위한규모인 60 m2미만의주택건설비율은민간공급보다더많이공급하였다. 제 6 장공공택지규모별공동주택건설용지비율개편방안 l 149

300000 250000 60 m2미만 60 m2 ~85 m2 85 m2초과 200000 150000 100000 50000 0 62-69 80-87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09.09 [ 그림 63] LH 규모별주택공급현황 LH 는공공기관으로써서민들의주거안정을위한소형아파트의공급을우선적으로실행하여왔다. 그러나 2000 년대이후에임대아파트대량공급및시세보다저렴한보금자리주택의공급으로인하여재정적인부담은가중되었으나실질적으로이에따르는적정한보상이나적자를보전할수있는해결책은뚜렷하지않다. 과거부동산경기활황기에는택지판매와분양아파트에대한수익으로임대아파트교차보전이가능하였으나, 시장침체가심화되고있는현재, 수익에의한교차보전은쉽지않은상황이다. 임대주택의경우에는조성원가의 70% 수준으로원가산정을하고있으며, 60 m2미만의분양용주택건설용지의경우에도조성원가의 90% 로택지를공급하고있다. 2000 년중반이후택지조성원가및분양원가공개이후 60~85 m2도조성원가수준으로공급하게되어분양수익의공공사업재투자가어려우며, 재무적여건도악화되고있다. LH 가주도적으로사업을이끌어나가고있는보금자리주택사업에있어서도민간이공급하지않는유형과규모의주택을 LH 가담당하고있다. 초기에많은자본금이투입되면서시장가격보다저렴한임대료책정으로임대주택건설사업에서손실이지속적으로발생하는가운데, 60~85 m2의중형주택을축소하고 ( 민간에게이양 ), 60 m2미만의소형분양주택을확대하는것은 LH 의재무적여건을더욱악화시킬우려가있다. 사업시행자의재무적여건을위해서는교차보전이가능한중형주택의공급유지가필요하다. 150 l 공공택지에서의규모별주택건설비율개편방안연구

< 표 92> 택지개발업무지침내규모별택지원가조성표 ( 단위 : %) 구분 용도별 공급지역수도권 부산권광역시기타지역 -60m2이하임대주택 60 60 60 조성원가이하 -60m2~85 m2이하임대주택 수도권 : 85, 부산권 : 80 70 60-60m2이하분양주택 수도권 : 95, 부산권 : 90 90 80 조성원가수준 - 60m2 ~85 m2이하분양주택 수도권 : 110, 부산권 : 100 100 90 - 단독주택건설용지 감정가격 감정가격 감정가격 조성원가이상 -85m2초과분양주택감정가격감정가격감정가격 -85m2 ~149 m2이하임대주택감정가격감정가격 감정가격 -주상복합용지 주거부분 : 감정가격, 상업부분 : 경쟁입찰에의한낙찰가격 자료 : 국토해양부, 2010 주택업무편람, 재구성 * 국토해양부고시제 2011-63 호 2) 효율적인소형주택을공급을위한정부지원필요소형분양주택을확대공급하고, LH 가앞으로도효율적인공공정책을수행하기위해서는정책적지원이필요하다. 특히서민주거안정을위한 60 m2미만의소형주택건설에있어서, 주택가격을현실화하거나, 정부의지원이재정적인부담이외에도주택공급에있어서의능동적인방향성제시가가능해야한다. 공공기관의경우, 시장에따른능동적대처보다는정부의주택정책에따라서주택공급방향이달라진다. 참여정부에서는공공임대주택의공급이많 제 6 장공공택지규모별공동주택건설용지비율개편방안 l 151