국내부동산가격지수체계 * 박연우교수중앙대학교경영학부 방두완연구위원한국주택금융공사주택금융연구소 Ⅰ. 서론 2000년대세계각국의부동산시장의이상과열과냉각은 2008년의글로벌금융위기의중요한원인으로작용하였다. 이는부동산시장의급등락이금융시장에미치는영향이지대함을상기시켰다. 따라서전체금융시장의안정을논의하기위해서는부동산시장과금융시장간의체계적인분석이필요하며이를위해서부동산시장의현황을정확히대표하는주택가격정보가필요하다고볼수있다. 최근국제통화기금 (IMF) 과국제결제은행 (BIS) 은부동산자산의변동성이금융시스템의스트레스로전이되는것을사전에인지하기위하여부동산가격지수개발을모든회원국에강력하게권고하고있어서국내부동산지수개발현황을검토하고발전방안을제시할필요가발생하였다. 금융시스템의안정과부동산가격정보체계의관계는상호밀접한보완관계로볼수있는데부동산시장에대한정보가부족하거나신뢰할수있는부동산지수가존재하지않아부적절한부동산시장분석등으로자산가치가올바르게반영되지못하면금융시스템불안정성의원인이될수있으므로정부수준에서전국단위의적절한부동산가격지수를제공하는것은매우중요하다. 정부는부동산시장의안정을위해매우적극적으로시장에개입하여왔는데실상이러한결정은충분한부동산관련통계의지원없이이루어져왔다. 정부의부동산시장 의적극적인개입성향은 1997 년외환위기이후정부의부동산관련정책을보면자명하다. 반면, 기본적인주거용부동산가격지수는공급되고있으나상업용부동산가격지수는거의전무하고부동산스톡에관한시계열도매우제한적이라고볼수있다. 일반적으로주택가격지수는주택관련정책을결정할때중요한판단기준으로이용되고있는데우리나라는국민은행과일부부동산업체에서평가에기초한주택가격지수를발표하고있다. 최근국토해양부에서아파트실거래가격에기초한반복매매모형주택가격지수를발표하고있지만지수작성의권역이넓어서부동산금융의실무담당자가이용하기에는다소한계가존재한다. 또한최근까지의실거래지수관련연구는세부적인주택특성자료를얻기가어려워상대적으로지수작성이용이한반복매매지수모형 (repeat sale price index model) 을중심으로한연구가대부분을차지하고있는현실이다. 주택특성가격을대상으로한실거래지수연구도일부시도되었으나자료등의문제로월별지수형태로반복매매지수나평가기반지수와의특성을비교한연구는부족한실정이다. 한편, 우리나라부동산시장은 2006년 1월부터실거래가신고제도가시행되면서기존평가기반의부동산지수와는다른실거래가를이용한지수산정의필요성이계속해서제기되고있다. 이러한필요성은평가에기초한주택가격지수가시장의가격변동을정확히반영하지못한다는개념에 * 본고는박연우 방두완, 2011, 국내부동산가격지수개발방향, SIRFE Occasional Paper 11-P01, 서울대학교금융경제연구원의정책부분내용을발췌, 보완하여작성한것임 30 부동산포커스 Real Estate Focus
서출발한것이다 1). 본고는먼저, 글로벌금융위기이후부각된부동산시장이거시경제에미치는영향을반영한부동산지수체계의개발원칙을논의하고부동산지수의이론적배경을살펴보며다음으로국내부동산지수개발현황을논의하고자한다. 그리고부동산지수체계의해외사례를검토하고마지막으로향후부동산지수체계의개발방향을제시하는것을목적으로한다. 본고는다음과같이구성되어있다. 제Ⅰ 장의서론에이어제Ⅱ 장에서는부동산지수체계의개발원칙을논의하고, 제Ⅲ 장에서는부동산지수의이론적배경을살펴보고제Ⅳ 장에서는국내부동산지수개발현황을살펴본다. 제Ⅴ 장에서는부동산가격지수체계의해외사례를살펴보고제Ⅵ 장에서는바람직한부동산지수체계의개발방향을제시한다. 제Ⅶ장에서는본고의결론및시사점을논의한다. Ⅱ. 부동산지수체계의개발원칙 부동산지수공급기관간의선의의경쟁을유도하기위해부동산가격지수의다양성은부동산지수체계의가장기본적인조건이다. Borio 와 Lowe(2002) 는바람직한 부동산가격정보체계구축을위한중요한원칙을 More and better data 라고표현했는데이는다양한부동산지수의공급을위한기초조건이다. Arthur(BIS, 2005) 는이상적인부동산가격지수의 6가지특성이정기적측정가능성 (regular availability), 표본의모집단에대한대표성 (representativeness), 타지수와비교가능성 (comparability), 지수작성의연속성 (continuity), 시계열의길이 (length of series), 관측빈도 (frequency) 라고하였다. 이외에도적시성 (timeliness), 자료사용효율성 (efficiency), 추정모수의안정성 (parameter stability) 및추정지수의안정성 (index stability) 등의특성이중요하다할수있다. 따라서우수한특성을가진다수의부동산가격지수를공급하는것이이상적인부동산가격지수의개발방향이며한국가의부동산가격지수체계의평가는이러한관점에서이루어지는것이합리적이라고할수있다. Ⅲ. 이론적배경 본고는주거용부동산가격지수와함께상업용부동산가격지수그리고토지가격지수를함께고찰하였고한걸음나아가이러한개별지수를종합하여특성을비교분석하고개 국내부동산가격지수체계 < 그림 1> 바람직한부동산가격지수체계의기준 적시성 정기적측정가능성 자료사용효율성 관측빈도 모집단대표성 다양성 시계열의길이 타지수와의비교가능성 추정오수의안정성 지수작성의연속성 추정지수의안정성 1) 정부는 2005 년 7 월 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 을제정하였다 2012 July Vol.50 31
선방향을제시하였다. 주거용부동산가격지수도평가기반가격지수, 반복매매가격지수그리고주택특성가격지수로구분하여국내외연구동향을살펴보기로한다. 1. 주거용부동산가격지수 대표적인주거용부동산가격지수로는평균 ( 중앙값 ) 가격지수, 평가기반가격지수, 반복매매가격지수, 주택특성가격지수가있는데평균 ( 중앙값 ) 가격지수, 평가기반가격지수, 반복매매가격지수, 주택특성가격지수의장 단점을비교한다면 < 표 1> 과같다. 모든지수가장점과단점을동시에가지고있어서복수의지수를개발할필요성이있음을보여주고있다. 최근까지우리나라부동산시장에서는실거래가격이보고되고있지않아주거용부동산가격지수는국민은행과일부부동산업체에서평가에기초한평가기반주거용부동산가격지수중심으로발전하였다. 2006년 1월부터주거용부동산실거래가격이보고되고있어국토해양부에서아파트실거래가격에기초한반복매매주택가격지수를발표하고있다. 그러나지수작성의권역이넓어서부동산금융의실무담당자가이용하기에는다소한계가존재한다고할수있다. 또한최근까지의실거래지수관련연구는상대적으로지수작성이용이한반복매매지수모형 (repeat sale price index model) 을중심으로한연구가대부분을차지하고있는반면특성가격을대상으로한실거래지수연구 는부족한실정이다. 실거래가격을기초로부동산지수를작성하는경우국민은행지수와같이표본에근거하는라스파이레스 (Laspeyres) 방식으로지수작성을하기어렵다. 왜냐하면라스파이레스방식의지수를작성하기위해서는매시점마다표본주택의가격정보가필요하나, 표본주택이매시점거래되는것은아니기때문이다. 이러한이유로실거래가격을기초로주택가격지수를작성하기위해서는계량적인이론모형에근거한반복매매지수나주택특성지수모형등새로운접근이필요하다. 주택가격지수산정에관한연구는지수산정의장 단점을분석하고시장의특성을보다정확히반영하는데목적이있다. 부동산거래빈도가적거나또는다른이유로인하여거래가격이아니라감정평가가치에기초하여지수를작성한다면평활화현상 (smoothing) 이발생할가능성이매우높다. 이러한감정평가에기초한부동산지수가가지고있는문제점때문에거래가격에기초한실거래지수를도입하려는연구가지속되어져왔으며, 이러한연구는크게두가지방법으로요약할수있는데주택특성가격지수모형과반복매매가격지수모형이그것이다. 평가기반가격지수는부동산가격지수를주거용부동산의감정평가가격으로계산하며매기동일한주택에대한가격자료를이용하여작성하는지수작성방법을의미하고, 한국의대표적인평가기반가격지수는국민은행이나부동산114 의주택가격지수이며대부분표본조사에의한라 < 표 1> 주거용부동산가격지수비교 구분장점단점 평균 ( 중앙값 ) 가격지수자료수집이용이질적변화에대한수정이어려움 평가기반가격지수실거래자료없이추정가능평활화 반복매매지수 주택특성가격지수 상대적으로적은데이터로작업가능 모형설정오류의발생가능성낮음 질적변화반영가능 대표자산뿐아니라모든자산사용 두번이상거래된자료만사용가능 질적변화반영이어려움 대용량데이터필요 모형설정오류가발생할가능성있음 2) 국민은행이나부동산 114 주택가격지수는공인감정사에의한감정평가가격지수는아니지만거래가있는경우는실거래가, 거래가없으면공인중개사의시세에대한평가를사용하기때문에평가기반지수로볼수있음 32 부동산포커스 Real Estate Focus
스파이레스 (Laspeyres) 방법으로지수를작성하고있다 2). 라스파이레스방법으로작성한평가기반가격지수는지수작성시표본조사가격이나감정평가가격으로계산해야하기때문에매기동일한주택에대한가격자료를이용하여작성해야하지만현실적으로매기의거래가없는경우가빈번히발생할수있으므로이경우중개사의평가를반영하여지수를작성해야하는근본적인문제점이존재한다. 이러한이유로평가기반가격지수에는평활화현상이존재한다고보는것이일반적인시각이다. 대표적인평가기반가격지수는일본의도시가격지수, 미국 NCREIF 의 Property Index, 독일연방은행의 Residential Property Price Indices 등이있으며라스파이레스 (Laspeyres) 방법을이용하였다. 라스파이레스 (Laspeyres) 지수가갖는약점을보완하기위해서는계량적인방법론을적용할필요가있는데대표적인방법론이반복매매지수와주택특성가격지수라고할수있다. 반복매매매지수모형은시간의경과에따라주택의구조적특성들이변하지않고일정하다는가정하에주택의매매가격을시간더미변수에회귀시킴으로서지수를산출하는방법이다. 반복매매지수모형은 Bailey, Muth and Nourse(1963) 에의해개발되어 Case and Shiller(1987) 에의해수정된형태로일반적으로사용되기시작하였다. 반복매매지수모형은주택특성가격지수모형이필요로하는방대한주택특성자료에대한요구조건이없다는장점이있으나, 지수산정기간내에두번이상거래된주택의자료만을사용하게되므로표본선택의편의나자료이용의비효율성이란문제가내재되어있다 (Clapp and Giaccotto, 1992). 결국반복매매지수모형의가장큰단점은반복매매거래쌍의관측빈도가낮을수밖에없다는점에서기인한다. 반복매매지수에관한대표적인국내연구는이창무 김병욱 이현 (2002), 이창무 김용경 배익민 (2007), 김명준외 (2008) 등의연구가있다. 대표적인반복매매지수는미국 OFHEO(Office of Federal Housing Enterprise Oversight) 의 HPI(house price indexs) 주택가격지수와 Freddie Mac의 CMHPI(conventional mortgage home price index) 주택가격지수가있다 3)4). 주택특성가격모형은 Rosen(1974) 에의하여본격적인연구가진행되었는데이는주택특성의가격을추정하는방법론으로부동산실거래지수작성을위한핵심개념인 질적으로동일한주택 의가격변화를추정해야한다는원칙에부합한다. 또한주택특성가격지수는주택의특성 ( 변화 ) 에대한주택구입의비용변화를반영하는대표적인지수이기도하다. 주택특성가격지수에관한대표적인국내연구는이용만 (2007), 김명준외 (2008), 박헌수 (2009) 등의연구가있다. 대표적인주택특성가격지수는미국상무국통계청의신규단독주택가격지수 (Price Index for New One-Family Houses Sold) 와영국통계청의주택가격지수 (National Statistics Housing Price Index) 등이있다. 또한프랑스에서는전지역의주택특성가격지수를분기마다발표하고있다. 매기마다측정되는지수는특정기간동안에기록된모든매매에기초하고있고개별지역은그지역고유의주택특성모형을사용한다. 프랑스정부는전국모든단위지역의주택특성가격지수를공급하고있는데이는이례적인것으로프랑스정부가매우저렴한비용으로양질의지수를일반에공급할수있는핵심적인이유는법무사협회와통계청의긴밀한협력관계를실현하였기때문이다 5). 2. 상업용부동산가격지수 1998년외환위기이후정부는자산디플레이션에의한장기복합불황의고리를끊고침체된내수경기를살리기위해각종규제완화와금융 세제지원과부동산유동화를위한주택저당담보부증권 (MBS: Mortgage Backed Security), 자산담보부증권 (ABS: Asset Backed Security), 부동산투자신탁증권 (REITs: Real Estate Investment Trusts) 등의제도를도입하였다. 그러나투자자의관점에서이러한부동산간접투자상품에투자하기 국내부동산가격지수체계 3) OFHEO (www.ofheo.com) 와 Freddie Mac 홈페이지 (www.freddiemac.com) 참고 4) OFHEO HPI 는 2008 년 7 월부터 FHFA HPI 로변경되었음 5) Anne Laferrere, Hedonic housing price indexes : the French experience in Real Estate indicators and financial stability, BIS Papers, No 21. 2012 July Vol.50 33
위해서는정확한부동산정보와함께신뢰할수있는부동산지표의제공이필수적이라고할수있다. 즉, 부동산가격변화를예측할수있고투자자들에게효율적인투자지표를제공할수있는상업용부동산가격지수의필요성이계속해서증가하고있다. 그러나상업용부동산가격지수를작성할때의가장큰문제점은매매가극히드물게발생하며, 매매사례가확인되어도매매사례에관한정확한정보를얻기가어렵다는것이다. 따라서상업용부동산의경우대부분감정가격에기초한지수가작성되고있다. 전세계적으로주거용부동산지수에비해서상업용부동산지수는양과질에서지수공급이더욱제한적이다. 이러한공백을민간정보업체들이보완하여상업용부동산지수를제공하고있다. 전세계의주요상업용부동산시장의가격지수를공급기관으로는 CBRE(CB Richard Ellis), IPD(Investment Property Databank), EPRA(European Public Real Estate Association) 그리고 FTSE(Financial Times Stock Exchange) 등이있다. 실거래기반상업용부동산가격지수의필요성은충분히인식되고있으나상업용부동산의거래빈도가높지않아실질적으로실거래기반지수는일반화되고있지않다. 상업용부동산의경우도주거용부동산의경우와마찬가지로실거래기반가격지수를작성하기위해반복매매가격지수방법과자산특성가격지수방법을사용할수있다. Fisher, Gatzlaff, Geltner and Haurin(2003) 은 NCREIF 의 Commercial Real Estate Database 를사용하여자산특성가격지수방법으로실거래지수작성하여평가기반지수와비교하였다. 상업용부동산가격지수에관한국내연구는이상경 (2005), 이재우 강원철 (2006) 그리고최성호외 (2010) 의연구가있다. 최성호등은우리나라상업용부동산시장의자료접근성제한특성을고려하여상업용부동산지수의산정방법으로반복매매지수모형을적용하였으며이분산및연면적가중치를고려하여지수를산정하였다. 최성호등은자료의제한으로시장별세분화지수를제시하지는못하였으나연면적을가중한지수가전체자산의변동성을더적절히반영할수있으며가중치를적용하지않을경우전체시장가격의움직임을과소평가할가능성이있는것으로보고하고있다. 이상경은헤도닉모형을이용하여서울시오피스매매가격지수를연구하였는데분석자료는부동산투자자문회사인 ( 주 )SAMS가제공한서울시의 2000~2004 년오피스실거래가격자료를이용하여분석하였다. 오피스매매가격과평당매매가격임대료를종속변수로하는헤도닉모형을추정한결과도심권또는강남권입지, 빌딩높이, 인텔리전트빌딩시스템등의변수가매매가격또는평당매매가격에긍정적영향을주는반면건축면적증가는부정적영향을주는것으로보고하고있다. 또한오피스빌딩의전용률과지하철역까지의거리는임대료에유의한영향을주지만매매가격또는평당매매가격에는영향을주지못하는것으로분석되었다. 상업용부동산의낮은거래빈도로인하여국내상업용부동산지수도평가기반가격지수로발전하여왔고현재국내의평가기반상업용부동산가격지수는국토해양부의공시지가기반상업용부동산가격지수, CBRE가공급하는상업용부동산가격지수및 IPD가공급하는상업용부동산가격지수등이있다. 국토해양부의공시지가기반상업용부동산가격지수는아직일반에공급되지않고있으며 CBRE 상업용부동산지수및 IPD 상업용부동산가격지수는유료로공급되고있다. 이들상업용부동산지수는모두평가기반부동산가격지수이므로평활화로인한오차문제가발생하므로이에대한검토가필요하다. 상업용부동산의낮은거래빈도에도불구하고미래에셋부동산연구소, 하나금융경영연구소가최근반복매매지수방법에기초한서울오피스시장의매매지수를개발하였으나아직일반에게잘알려져있지는않다. 3. 토지가격지수 토지는전통적으로생산요소의하나로간주되었으며급격한경제성장과도시화로인해자산으로서의중요성이부각되고있다. 일반적으로토지는생산요소로서의특징과자산으로서의특성을가지게되며토지이용시장과자산시장이동시에존재한다. 이런의미에서토지시장의현황을반영한토지가격지수의작성은매우중요하다고하겠다. 지가지수는감정평가에기초하고있어서적시성이부족한데다과세지표로동시에사용되고있어보수적으로운영 34 부동산포커스 Real Estate Focus
되고있을수있어서시가평가라는관점에서볼때신뢰성이높지않게된다. 이런이유로대부분의국가에서는지가를부동산가격지수로크게활용하고있지않고주거용부동산가격지수와상업용부동산가격지수를중심으로부동산가격정보체계를구성하고있다. 이례적으로일본과한국은지가지수를오래전부터도입하여사용하고있으며특히일본의경우신뢰할만한주거용부동산지수가부족해서공시지가지수를대용하고있어사정이한국보다열악하다고할수있다. 토지가격지수에관한해외연구는매우제한적이며국내연구도부족한실정인데관련연구로김흥수 (2007), 노태욱 (2003) 의연구가있다. 김흥수는지가변동과지가지수간의괴리가발생하는지수의체감문제점을보완하기위하여새로운보조지수를연구하였는데지가지수의보조지수로읍 면 동단위지가지수, 토지거래량에관계없이가중치를조정한지가급등지수, 그리고지가급등및토지거래량을동시에고려한거래빈도지수의산정을제안하였다. 노태욱은공시지가의중요성을강조하며공시지가제도의제도적개선과함께공시지가의공간적차이를반영할수있는모형을검토할필요가있다고주장하였다. 국토해양부가내부적으로작성하고있는공시지가기반 토지가격지수는지가의평균가격이란부동산정보를제공하는역할을할수있기때문에이지수는향후일반에무료로공개하여토지거래시장관련정보의개선에이바지하게함이바람직할것이다. Ⅳ. 국내부동산가격지수개발현황 부동산은주거용, 상업용, 토지로구분할수있고부동산가격지수는평균 ( 중앙값 ) 가격지수, 평가기반가격지수, 반복매매가격지수, 자산특성가격지수로구분할수있다. 주거용부동산가격지수로는일부민간조사기관이제시하는주택평균 ( 중앙값 ) 가격지수, 국민은행이제공하는평가기반지수가있고국토해양부가제공하는반복매매지수가있다. 상업용부동산가격지수로는국토해양부와 CBRE 등의민간부동산정보기관이추정한평가기반지수가있고토지가격지수로는국토해양부가추정한공시지가지수가있다. 주거용부동산지수는평가기반가격지수와병행하여다수의신뢰성있는반복매매지수와주택특성기반지수를개발할필요가있다. 상업용부동산지수는평가기반부동산지수의신뢰성을제고하기위하여기초자료의집적을위한 국내부동산가격지수체계 < 표 2> 국내부동산가격지수개발현황 주거용 상업용 토지 구분 현황 문제점 평균 ( 중앙값 ) 가격지수 민간조사기관가격지수 유료또는미공개 평가기반가격지수 국민은행지수 평활화 반복매매지수 아파트실거래가격지수 ( 국토해양부 ) 짧은시계열 특성가격지수 - - 평균가격지수 민간조사기관가격지수 유료또는미공개 평가기반가격지수 국토해양부상업용부동산지수등평활화, 미공개 CBRE 서울오피스빌딩가격지수평활화, 유료 반복매매지수 미래에셋서울오피스매매지수등 초기도입단계로인지도가상대적으로낮음 특성가격지수 - - 평균가격지수 - - 평가기반가격지수 국토해양부공시지가지수 평활화 반복매매지수 - - 특성가격지수 - - 2012 July Vol.50 35
인프라개선이필요하고, 실거래지수를개발하여평가기반지수와상호보완적인정보시스템을갖출필요성이있다. 토지가격지수는기존의평가기반가격지수와병행하여실거래지수를개발할필요가있다고판단된다. 구체적으로주거용부동산가격지수로는일부민간조사기관이공급하는주택평균 ( 중앙값 ) 가격지수가있는데민간조사기관이공급하는주택평균 ( 중앙값 ) 가격지수는유료이거나비공개이므로접근성을개선하기위해정부차원에서측정빈도가높은주택평균 ( 중앙값 ) 가격지수를무료로공급함이바람직하다. 박연우 방두완 (2011) 에의하면국민은행이제공하는평가기반지수는주택상승기에비해주택시장침체기에평활화가크게확장되는것으로보고하고있으므로평가기반지수를보완할수있는양질의지수공급이바람직하다. 국토해양부가제공하는반복매매지수의경우경쟁지수가없어비교대상이없다는문제점을보완하기위해복수의반복매매지수가공급되는것이바람직하다. 상업용부동산가격지수로는국토해양부외에도 CBRE 등의민간이추정하는평가기반지수가있지만둘다시계열이짧고평활화현상이심하여품질개선의필요가있다. 미래에셋서울오피스지수와하나금융경영연구소의오피스매매지수는반복매매지수로실거래가격에기초하고있으나최근도입되어시장에서인지도는낮다. 토지가격지수로는국토해양부가제공하는공시지가지수역시시계열이짧고평활화가심하여보다우수한지수의도입이 필요하다. 따라서본연구에서는주거용, 상업용, 토지모두정보이용효율성이탁월한특성가격지수를이용한신규지수개발을제안한다. 국내부동산가격지수개발현황을 < 표 2> 에요약하였다. Ⅴ. 부동산가격지수체계의해외개발사례 1. 영국 영국에서는다수의주거용부동산가격지수를다양한기관들이공급하고있다. < 표 3> 에서확인할수있는것처럼부동산거래의다양한시점에서발생하는정보를활용하여지수를작성하고있는데대표적인측정방법은평가기반지수, 반복매매지수, 주택특성가격지수등의방법이있다. 마지막으로 BIS(2005) 보고서와 Eurostat(2010) 보고서에서볼수있듯이글로벌금융위기이후대다수의회원국은주거용부동산가격지수의개발을위하여많은노력을하고있다. 주택가격의측정이가능한시점을주택매매과정별로표시하면 < 그림 2> 와같다. 그림오른쪽에영국에서공급되고있는주택가격지수를각지수가사용하는가격정보의발생시점에해당하는매매과정의시점별로표시하였다. Rightmove 의경우매도호가를사용하므로시장의움직 < 표 3> 영국의주거용부동산가격지수 지수표본방법론매매과정상의단계 ODPM* 대출기관의표본 Mix-adjustment( 일종의특성가격지수 ) 대출완료시점 Land Registry 잉글랜드와웨일즈지역의등기완료된매매계약 반복매매지수 매매등기시점 Halifax Halifax 은행의대출승인자료특성가격지수대출승인시점 Nationwide Nationwide 은행의대출승인자료특성가격지수대출승인시점 Hometrack 실거래가및평가 ( 다양한출처 ) Mix-adjustment( 일종의특성가격지수 ) 대출승인시점 Rightmove 매도호가 ( 웹사이트 ) Mix-adjustment( 일종의특성가격지수 ) 매도의뢰시점 FT Acadametrics 잉글랜드와웨일즈지역의등기완료된매매계약 Mix-adjustment( 일종의특성가격지수 ) * : ODPM (Office of Deputy Prime Minister) 은현재 DCLG(The Department of Communities and Local Government) 로교체되었음 매매등기시점 36 부동산포커스 Real Estate Focus
임을가장일찍포착한다는장점을가지나실거래와가장큰괴리를보일수있다는단점이있고, Land Registry 의경우실거래가격을사용하여시장의움직임을정확히반영하나시장의움직임을가장늦게포착하는단점을가지고있다. 한국의주택가격지수를주택매매과정별로표시하면 < 그림 3> 과같다. 그림오른쪽에한국에서공급되고있는주택가격지수를매매과정시점별로표시하였는데영국 Rightmove지수에해당하는매매탐색과정의지수는존재하지않으며현재매수호가제시단계에서국민은행, 부동 산 114 지수등이있고매매완료단계에서국토해양부반복매매지수가작성되고있다. 한국에서도매매시점별지수작성이필요하며특히, 매매계약과대출승인단계에서한국주택금융공사와시중은행의주택가격지수가작성되는것이바람직해보인다. 결론적으로미국과영국등선진국은다양한주택가격정보에기초한매매시점별다수의지수가이미공급되고있지만한국은대부분단일지수로보급되고있어복수의지수개발이필요하다. 또한주택특성가격지수가아직공급되고있지않아향후주택특성가격지수의개발이필요하다고하겠다. < 그림 2> 구매시점에따른부동산가격지수 부동산매매과정 1. 매매탐색 2. 매수호가제시 3. 대출승인 4. 매매계약 5. 매매완료 시간경과 부동산가격지수 Right move Halifac Nationwide Home Track ODPM index 국내부동산가격지수체계 6. 매매등기완료 Land Registry 자료 : Bank of England Office of Deputy Prime Minister < 그림 3> 구매시점에따른국내부동산가격지수현황 부동산매매과정 1. 매매탐색 2. 매수호가제시 3. 매매계약 4. 대출승인 5. 매매완료 6. 매매등기완료 시간경과 부동산가격지수 해당지수없음 KB( 일부자료 ) 해당지수없음 해당지수없음국토해양부반복매매지수 KB( 일부자료 ) 해당지수없음 2012 July Vol.50 37
2. 미국 미국은 OFHEO(Office of Federal Housing Enterprise Oversight) 가반복매매지수모형으로 HPI(house price indexs) 주택가격지수를작성하고있으며 Freddie Mac 에서도 CMHPI(conventional mortgage home price index) 주택가격지수를반복매매지수모형으로작성하고있다 6). 미국의경우 NCREIF(National Council of Real Estate Investment Fiduciaries) 가제공하는 NCREIF Property Index 가대표적인상업용부동산가격지수인데 NCREIF는미국의기관투자자들이운용하는상업용부동산을표본으로사용하여평가기반가격지수추정방법으로 NCREIF Property Index를작성한다. 표본의부문별구성비율을살펴보면사무용빌딩이 40%, 임대용아파트 20%, 소매및산업용부동산이각각 20% 로구성되어있다. NCREIF Property Index 는현재미국에서가장많이사용되는지수이지만 NCREIF Property Index 는평가기반지수이기때문에평활화문제를가지고있다 (Webb, 1994; Fisher, 2003). 반면부동산투자신탁에포함된상업용부동산, 즉 Securitized Real Estate 의가 격지수와수익률을공급하는기관은 NAREIT(National Association of Real Estate Investment Trusts) 이다. 현재미국에서는매사추세츠공과대학교 (MIT) 의부동산연구소 (MIT Center for Real Estate) 가자산특성가격지수방법으로상업용부동산실거래지수 (MIT/CRE Trans action Based Index) 를작성하여공급하고있다. MIT/ CRE TBI는 NCREIF Database 에기초하고있으며 Fisher, Gatzlaff, Geltner and Haurin이소개한유동성을조정한자산특성가격지수추정방법으로상업용부동산지수를작성한다. MIT/CRE TBI는분기마다자산유형별로작성되고있으며자세한방법론은 Fisher, Geltner and Pollakowski(2007) 에소개되어있다. 3. 프랑스 프랑스에서는전지역의주택특성가격지수를분기마다발표하고있다. 매기마다측정되는지수는특정기간동안에기록된모든매매에기초하고있고개별지역은그지역고유의주택특성모형을사용한다. 전국의주택특성가 < 표 4> 미국의주택가격지수 지수 주관기관 자료 주기 특징 Pending Home Sales Index(PHSI) 전미부동산연합 (NAR) 실거래가격 월 - 중위및평균가격 특성가격지수 Price Index for New One- Family House Sold 상무부통계국실거래가격분기 - 시간변동계수모형사용 - 라스파이레스방법사용 - 판매된신규주택 Home Price Index 연방주택감독청 (OFHEO) 실거래가격분기 - Freddie Mac 과 Fannie Mae 의주택담보대출정보이용 - 가중반복매매지수이용 반복매매지수 Freddie Mac House Price Index(FMHPI) Freddie Mac 실거래가격분기 - 자사가매입한주택저당대출채권정보이용 - OFHEO 의 HPI 와유사 S&P/Case-Shiller Home Price Index S&P 실거래가격월 - 민간부동산정보회사를포함한다양한자료이용 - 가중반복매매지수사용 자료 : U.S.: Arthur 외 (BIS, 2005) 6) OFHEO (www.ofheo.com), Freddie Mac 홈페이지 (www.freddiemac.com) 참조 38 부동산포커스 Real Estate Focus
격지수를공급하는것은매우독특한데프랑스정부는거래자료를보유하고있는법무사협회와계량경제모형을관리하고있는프랑스통계청의긴밀한협력을통하여양질의지수를일반에공급하고있다. 프랑스주택특성가격지수는전국을 9개의단위로나누어공급되고있는데다음과같은단계를거쳐서지수를작성한다. 먼저분석대상지역을확정하고분석지역의주택재고량을파악한후주택특성가격모형을이용하여주택가격지수를작성한다. 1) 주택가격변천 (House Price Evolution) 이동질적일것으로평가되는분석대상지역 (Strata) 을확정한다. 2) 지역별주택특성가격모형을확정한다. 3) 지역별주택특성계수를추정한다. 4) 지역별로기준일자의준거주택의가치를계산한다. 5) 지역별로모든측정시점에서준거주택의가치를계산한다. 6) 기준일자와현재시점의준거주택의가치변화를이용해서주택가격지수를계산한다. 7) 전국주택가격지수와지역별주택가격지수를발표한다. 1~4 단계는 5년단위로 1번만평가하고 5~7 단계는매분기단위로계산하는데주택특성가격지수산정을위한최종모형은다음과같다. ( 식 1) 4. 홍콩 : i 주택의m2당자연로그가격 : 기준주택의m2당자연로그가격 : i 주택이거래된거래연도더미변수 : i 주택이거래된분기더미변수 : i 주택의주택특성변수 아시아에서는홍콩이비교적다양한방법으로양질의부동산가격지수를제공하고있다. 현재홍콩부동산시장에서는 4개의중요한지수공급기관이있는데 The Rating and Valuation Department, Jones Lang LaSalle, FPDSavills, Centa City 등이다. 이들지수공급업체에서제공하는홍콩주택가격지수는홍콩대학에서제공하고있는실거래가격지수와함께홍콩주택가격지수체계의핵심요소를구성하고있다. 홍콩주택가격지수는홍콩정부에서제공하는 RVD지수가가장오랜시계열로주거용, 상업용빌딩, 도소매, 산업자산지수를 1979년부터제공하고있다. RVD지수는지수작성권역이넓고가장오랜역사를가지고있으므로가장중요한지수라고할수있으며인터넷에서확인할수있다 7). 국내부동산가격지수체계 < 표 5> 홍콩주택가격지수 지수주관기관자료주기특징 RS(Repeat Sales) RVD(Rating and Valuation Department) The University of Hong Kong(HKU) The Hong Kong Government 실거래가격 실거래가격 월 월 / 분기 JLL(Jones Lang LaSalle) Jones Lang LaSalle 감정평가가격분기 FPD(FPDSavills) FPD 감정평가가격분기 반복매매지수 3 지역으로구분 (HKI, KLN, NT) 2 지역으로구분 1979년부터지수작성 모든거래자료사용 1984년부터지수작성 포트폴리오자산중심으로작성 1992년부터지수작성 표준자산중심작성 CC(Centa-City) The Centa-City 실거래가격주간 / 월 주택특성가격지수 자료 : Chau, Wong, Yiu and Leung(2005) 7) RVD 지수웹사이트는 http://www.rvd.gov.hk/en/publications/pro-review.htm 이다 2012 July Vol.50 39
다음으로오래된지수작성기관은 Jones Lang LaSalle 인데 1984년부터지수를제공하고있다. JLL지수는모든주거용자산을대상으로하지않고고급주택을중심으로지수를작성하고있다. JLL리테일지수는 Central, Wanchai/Causeway 그리고 Tsimshatsui 세지역의 Street Shop 을중심으로작성되고있다. FPDSavills 지수는감정평가가격을이용하여 1992 년부터주거용, 오피스, 리테일과산업용부동산지수를제공하고있다. 이를세부적으로살펴보면주거용지수는두가지형태즉, Luxury Housing Units지수와 Mass Housing Units지수가발표되고있다. 또한 FPD 오피스지수는 A등급의오피스빌딩만을포함하여지수를작성하고있고 FPD 리테일지수는중심가 Street Shop 을중심으로작성되고있다. FPD 산업용지수작성에포함된자산은산업용건물, 창고, 오피스빌딩으로구성되어있으며다양한자산군을포함하고있어산업용자산의실적과예측에유용한정보를제공하고있다. Ⅵ. 국내부동산가격지수개발방향 본연구는주거용부동산가격지수와함께상업용부동산가격지수그리고토지가격지수를함께고찰하였다. 한걸음나아가개별권역별지수의특성을비교분석하고그개선방향을제시하였다. 주거용부동산가격지수의현황을미국과영국의사례와비교하여새로운지수개발의필요성을정리한결과가 < 표 6> 에제시되어있다. 미국과영국의사례를살펴보면평균 ( 중앙값 ) 가격지수, 평가기반가격지수, 반복매매지수, 주택특성가격지수모두복수의지수가존재하는것으로보고되고있으나한국의경우대부분의지수가단일지수이거나유료지수로서일반의접근이제한된경우가대부분이다. 특히주택특성가격지수의경우아직한국에서는지수가개발되어보급되지않아서시급히개발하여공급하여야할지수라고판단된다. 주거용부동산지수는국민은행에서제시하고있는평가기반가격지수와국토해양부에서제시하고있는반복매매지수와함께다수의신뢰성있는반복매매지수와주택특성기반지수를개발할필요가있다. 상업용부동산지수는평가기반부동산지수의신뢰성을제고하기위하여기초자료의집적을위한인프라개선이필요하고, 실거래지수를개발하여평가기반지수와상호보완적인정보시스템을갖출필요성이있다. 토지가격지수는기존의평가기반가격지수와병행하여실거래지수를개발할필요가있다고판단된다. 구체적으로주거용부동산가격지수로는일부민간조사기관이공급하는주택평균 ( 중앙값 ) 가격지수가있는데민간조사기관이공급하는주택평균 ( 중앙값 ) 가격지수는유료이거나비공개이므로접근성을개선하기위해정부차원에서측정빈도가높은주택평균 ( 중앙값 ) 가격지수를무료로공급함이바람직하다. 국민은행이제공하는평가기반지수는주택시장침체기에평활화가심하여경쟁할수있는양질의평가기반 ( 대표자산 ) 지수가제공되는것이바람직하다. 국토해양부가제공하는반복매매지수의경우경쟁지수가없어비교대상이없다는문제점을보완하기위해복수의반복매매지수가공급되는것이바람직하다. 상업용부 < 표 6> 미국, 영국, 한국의주거용부동산가격지수비교 구분 미국 영국 한국 평균 ( 중앙값 ) 가격지수 복수지수존재 복수지수존재 민간조사기관 ( 유료또는미공개 ) 평가기반가격지수 복수지수존재 복수지수존재 국민은행지수 반복매매지수 복수지수존재 (OFHEO 의 HPI, Case-Shiller HPI 등 ) 복수지수존재 (Land Registry 등 ) 아파트실거래가격지수 ( 국토해양부 ) 주택특성가격지수 복수지수존재 (Price Index for New One-Family House Sold 등 ) 복수지수존재 (Nationwide, Halifax 등 ) - 40 부동산포커스 Real Estate Focus
동산가격지수로는국토해양부외에도 CBRE, IPD 등민간이추정하는평가기반지수가있으나유료이거나일반에게공개되고않아무료로공급되는신뢰할수있는지수의개발이절실하다. 토지가격지수로는국토해양부가제공하는공시지가지수가있지만이역시시계열이짧고평활화문제가있어보다우수한지수의개발이필요하다. 주거용, 상업용, 토지의경우모두정보이용효율성이탁월한특성가격지수의신규개발을제안한다. 국내부동산가격지수개발현황은 < 표 7> 에요약하였다. 결론적으로바람직한국내부동산가격지수의개발은이러한지수작성의기본원리를충실히반영하여야하겠지만무엇보다도지수작성의적시성과자료의효율성원칙을우선적으로고려하는것이필요하며이러한관점에서특성가격지수의개발이시급한과제라고할수있다. Ⅶ. 결론 부동산시장이거시경제에미치는지대한영향에도불구하고부동산시장의가장기초적인정보인부동산가격지수의공급이매우미흡하다는인식하에본고는국내부동산지수개발현황을검토하고발전방안을제시하였다. 본고는부동산자산을주거용부동산, 상업용부동산및토지로분류하여조사하였고각부동산유형마다 3개의추정방법, 즉평가기반가격지수추정방법, 반복매매가격지수추정방법및자산특성가격지수추정방법을검토하였다. 부동산유형별지수개발현황을점검하였고외국의주택가격지수체계와비교하며발전방향에대한논의를전개하였다. 주거용부동산지수는국민은행에서공급하고있는평가기반가격지수와국토해양부에서공급하고있는반복매매지수와함께다수의신뢰성있는실거래지수를개발할필요가있다. 미국과영국의주거용부동산지수사례연구를살펴보면평균 ( 중앙값 ) 가격지수, 평가기반가격지수, 반복매매지수, 주택특성가격지수모두복수의지수가존재하는것으로보고되고있으나한국의경우대부분의지수가단일지수이거나유료지수로서일반의접근이제한된경우가대부분이다. 특히주택특성가격지수의경우적시성, 자료사용효율성등의특성이뛰어나시급히개발하여공급하여할지수라고판단된다. 상업용부동산지수는평가기반부동산지수의신뢰성을제고하기위하여기초자료의집적을위한인프라개선이필요하고, 실거래지수를개발하여평가기반지수와상호보완적인정보시스템을갖출필요성이있다. 토지가격지수는 국내부동산가격지수체계 < 표 7> 국내부동산가격지수개발현황과미래과제 주거용 상업용 토지 구분 현황 문제점 미래과제 평균 ( 중앙값 ) 가격지수 민간조사기관가격지수 유료또는미공개 정부차원의고빈도무료지수공급 평가기반가격지수 국민은행지수 평활화 공신력있는복수의평가기반지수개발 반복매매지수 아파트실거래가격지수 ( 국토해양부 ) 짧은시계열 공신력있는복수의반복매매지수개발 특성가격지수 - - 신규개발 평균가격지수 민간조사기관가격지수 유료또는미공개 공신력있는복수의평가기반지수개발 평가기반가격지수 국토해양부상업용부동산지수등평활화, 미공개 CBRE 서울오피스가격지수등평활화, 유료 공신력있는복수의평가기반지수개발 반복매매지수 미래에셋서울오피스매매지수등 유료또는미공개 공신력있는복수의반복매매지수개발 특성가격지수 - - 신규개발 평균가격지수 - - 신규개발 평가기반가격지수 국토해양부공시지가지수 평활화 국토해양부공시지가지수공시 반복매매지수 - - 신규개발 특성가격지수 - - 신규개발 2012 July Vol.50 41
기존의평가기반가격지수와병행하여실거래지수를개발할필요성이있다. Arthur(BIS, 2005) 의이상적인부동산가격지수의 6가지특성을빌려서표현한다면, 정기적으로측정이가능하며표본의모집단에대한대표성이탁월하고, 다른나라의지수와비교가능하고, 지수의연속적인작성이가능하고, 장기의시계열을확보할수있고, 관측빈도가높은다수의지수를개발하는것이이상적인부동산가격지수의개발방향이라할수있다. 이외에도모수추정의안정성및추정지수의안정성등의관점에서도우수한특성을가진다수의가격지수가개발되도록노력해야할것이다. 이와함께적시성의원칙과자료효율성을추가로고려하여복수의기관에서양질의지수를공급하는것도중요한과제이다. 결론적으로바람직한국내부동산가격지수의개발은이러한지수작성의기본원리를충실히반영하면서지수작성의적시성과자료의효율성원칙을고려하는것이필요하며이러한관점에서특성가격지수의개발이시급한과제라고할수있다. 낙후한국내부동산가격지수체계를선진화하기위해분산된부동산가격정보를집합하여신뢰성있는부동산가격지수체계를확립하는데정부의노력이시급하다고할수있다. < 참고문헌 > 김명준 박광우 신용현 조훈 현정순, 2008, 주택가격지수산정 : 서울아파트실거래가격을이용한실증연구, 금융경제연구, 제348호, 한국은행금융경제연구원. 김흥수, 2007, 지가보조지수에관한연구, 주택연구, 제15권제3호, 한국주택학회, pp.1~121. 노태욱, 2003, 표준지공시지가의가격특성에관한연구, 부동산학연구, 제9권제1호, 한국부동산분석학회, pp.105~120. 미래에셋부동산연구소, 2011, Case-Shiller 지수로살펴본서울시오피스가격변화 박연우 방두완, 2011, 평가기반아파트가격지수에서의비대칭평활화현상에관한연구, 주택연구, 제19권제2호, 한국주택학회, pp.23~46. 박연우 방두완, 2011, 국내부동산가격지수개발방향, SIRFE Occasional Paper 11-P01, 서울대학교금융경제연구원. 박헌수, 2009, 특성가격모형을활용한아파트실거래가격지수산정방법에관한연구, 부동산학연구, 제15권제3호, 한국부동산분석학회, pp.111~125. 이상경, 2005, 서울시오피스매매가격지수개발에관한연구, 서울도시연구, 제6권제4호, 서울시정개발연구원, pp.121~134. 이재우 강원철, 2006, 서울오피스시장의수익률특성과지수작성을위한실증분석, 부동산학연구, 제12권제 2호, 한국부동산분석학회, pp.161~174. 이창무 김병욱 이현, 2002, 반복매매모형을활용한아파트매매가격지수, 부동산학연구, 제8권제2호, 한국부동산분석학회, pp.1~19. 이창무 김용경 배익민, 2007, 반복매매모형을이용한아파트실거래지수운영특성분석, 부동산학연구, 제 13권제2호, 한국부동산분석학회, pp.21~40. 이용만, 2007, 특성가격함수를이용한주택가격지수개발에관한연구, 부동산학연구, 제13권제1호, 한국부동산분석학회, pp.103~125. 최성호 류강민 이건우 이창무, 2010, 반복매매모형을활용한오피스매매가격지수에관한연구, 국토계획, 제45권제7호, 대한국토 도시계획학회, pp.119~131. Bailey, M. J., R. F. Muth and H. O. Nourse, 1963, A Regression Method for Real Estate Price Index Construction, AREUEA Journal, 19, pp.333~352. Bank of International Settlement and International Monetary Fund, 2005, Real Estate Indicators and Financial Stability, BIS Papers, No 21. Borio, Claudio and Philip Lowe, 2002, Asset prices, financail and monetary stability: exploring the nexus, BIS Working Paper, No 114, July. Case, K. E. and R. J. Shiller, 1987, Prices of Single Family Homes since 1970, New England Economic Review, pp.45~56. Chau, K. W., S. K. Wong, C. Y. Yiu, and H. F. Leung, 2005, Real Estate Price Indices in Hong 42 부동산포커스 Real Estate Focus
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