2016년 하반기 부동산시장
LHI Real Estate M a r k e t P r o s p e c t 2016년 부동산시장 (요약) 1 요약 긍정적 요인 부정적 요인 2016년 상반기 부동산시장 Key word 2016년 하반기 부동산시장은 저유가 지속, 9월 미국 연준 금리인상 가능성 등 시장의 불확실성이 확대되어 부동산시장에 대한 투자 및 구매 심리가 위축되고 상반기보다 제약요인이 증가하여 상승폭은 둔화 될 것으로 기준금리 추가 인하 가능성, 지역개발호재, 추가 재정 투입 가능성 등 미국 연준 금리 인상 가능성, 저유가 기조지속, 산업 및 기업 구조조정, 가계부채 증가 투자 및 구매 심리 위축, 수급불균형 확대, 지역별 차별화 심화 등 구 분 2016년 하반기 부동산가격의 영향도 주요 변동요인 주택 매매가격 주택 전세가격 거시경제요인 세계 경기 둔화, 하반기 경제성장률 둔화, 금리 상승 가능성 등 정부정책요인 여신규제 강화, 서민 전월세 대책 추진 등 공급요인 공급물량 확대, 준공후미분양 물량 감소 등 수요요인 금리 상승 가능성, 가계부채 증가, 소비자심리 둔화 등 토지가격 2 2016년 하반기 부동산가격 하반기 부동산 시장 2016년 하반기 부동산시장은 상반기보다 낮은 경제성장률, 조선 및 해운업 등의 침체와 기업 구조조정, 지역별 부동산시장의 차별화, 미국 금리 인상 가능성, 가계부채 증가, 공급물량 증가 등의 영향으로 안정적인 상승세를 유지할 것으로 주택매매가격 주택전세가격 토지가격 2016년 하반기 부동산시장 가격 하반기 미국 연준 금리 인상 가능성 및 저유가 지속, 수출 감소, 조선 및 해운업 등의 산업 침체 및 기업구조조정 여파, 가계부채 증가 및 여신심사 강화 지역 확대, 공급물량 증가 등의 영향으로 인한 주택시장의 투자 및 구매 심리는 위축 될 것으로 예상되어 전국 하반기주택매매가격은 0.7% - 지역별로 재건축 재개발 수요 증가 등의 영향으로 가격 상승폭이 확대되거나 지역 경제 둔화에 따른 주택가격 하락세가 지속되는 지역별 차별화 현상 심화 저금리기조, 여신심사 강화 지역별 확대 등에 따른 월세전환으로 인한 전세물량 부족 및 재건축 재개발사업에 따른 이주 수요 증가 등으로 인해 전국 하반기 주택전세가격은 0.8% 상승할 것으로 - 특히 재건축사업의 수익성이 높은 지역이 집중해 있는 수도권은 이주수요 및 월세전환 증가 등의 영향으로 강세가 지속될 하반기 경제성장률 둔화 및 미국 금리 인상 가능성 등에도 불구하고 민간 소비 및 경제활성화를 위한 예산의 추가 지원 가능성 및 지역개발호재 등의 영향으로 국지적 차별화가 심화될 것으로 예상되어 2016년 하반기 전국 토지가격은 1.0% 상승할 것으로 구분 ¼ 분기 2016년 하반기 부동산시장 주택매매가격 주택전세가격 토지가격 상반 하반 연간 ¼ 분기 상반 하반 연간 ¼ 분기 상반 (단위: 전기대비, %) 전국 0.2 0.4 0.7 1.1 0.5 0.9 0.8 1.7 0.6 1.0 1.0 2.0 하반 연간 수도권 0.2 0.6 1.0 1.6 0.7 0.9 1.4 2.3 비수도권 0.1 0.2 0.4 0.6 0.3 0.5 0.4 0.9 2
Ⅰ. 2016년 상반기 부동산시장 동향
LHI Real Estate Market Trend 1. 거시경제 동향 1.1 경제성장률 민간소비 설비투자 건설투자 실업률 주요 거시경제 지표 1.2 경기동향지수 경기동향지수 세계 경제 성장률 둔화 및 시장의 불확실성 지속 등으로 인해 설비투자 및 민간 소비 위축과 수출 감소 등과 연계되어 `16.1분기 경제성장률은 전기 대비 0.5% 기록 주택가격 상승폭 둔화, 기업구조조정 등의 영 향 으 로 다 소 둔 화 되 어 전 기 대 비 0.3% 하 락 하 였 지 만, 3 월 소 비 판 매 증 가 등으로 인해 다소 회복되는 분위기로 전환 세계 경제성장 둔화 가능성 및 미국 금리 인상 가능성 등 시장 불확실성의 확대 등의 영향으로 설비 투자 심리 위축에 따른 전기대비 5.9% 감소 주택시장의 호 조세가 지 속되는 가 운데 주거용 건축시장의 회복과 토지가격 상승 등의 영향으로 건축과 토목 부문이 모두 증가하면서 전기대비 5.9% 상승 `16.4월 고용률은 전년동월과 동일하여 60.3% 기 록 하 였 고 실 업 률 은 청 년 층 을 중심으로 증가하여 3.9%기록 현재 경기동향을 보여주는 경기동행지수는 `15.9 월 100.6 을 기 록 한 이 후 둔 화 되 어 `16.4 월 에 는 100.4 를 기 록 하 여 현 경 제 상황은 긍정적으로 볼 수 있음 향후 경기상황을 예측하는 경기선행지수는 `16.4월에는 102.2를 기록하여 아직까지는 향후 경제 상황은 긍정적이라고 볼 수 있음 1.3 금리 및 물가지수 시장금리 물가지수 한국은행기준금리는 `15.7월 이후 1.50%를 유지하고 있고, 단기 금리를 보여주는 CD(91 일 ) 금 리 는 `15.11 월 (1.59%) `15.12 월 (1.67%) 상 승 한 이 후 하 락 세 를 지속하여 16.4월 1.61%기록, 장기금리를 나타내는 국고채금리(3yr) 는 `15.11 월 (1.75%) 상 승 한 이 후 하 락 하 여 `16.4월에는 1.47%기록 주 택 담 보 대 출 금 리 ( 신 규 취 급 액 기 준 ) 는 `15.10-12월까지 상승하였다가 `16.1월 이후 둔화되어 `16.4월 2.93 기록 소비자물가지수는 상승세, 생산자물가지수는 하락세가 지속되나 하락폭은 둔화 소비자물가지수는 최근 1년간 평균 110.13 수준으로 전월대비 0.1%, 전년동월대비 0.8% 안정적인 상승세 유지 110.61로 전월대비 0.1% 상승, 전년동월대비 1.0% 상승 생산자물가지수는 `15.9월 100.3 `15.10월 99.65로 하락한 이후 하락세를 지속하여 `16.3 월 (98.42), 4 월 (98.60) 을 기 록, `16.2월이후 전년동월대비 하락폭은 둔화, 주요 거시경제지표 실업률 (출처 : 한국은행) (출처 : 한국은행, 통계청) 고용률 실업률 고용률 추세선 실업률 추세선 57.4 58.5 58.7 60.3 `13.1월 이후 실업률 평균 : 3.5% 3.4 3.5 3.8 3.9 '13.1월 7 '14.1월 7 '15.1월 7 '16.1월 4월 99.4 98 동행지수순환변동치 100.0 경기동행지수 시장금리 물가지수 `13.1월 이후 고용률 평균 : 59.9% (출처 : 한국은행, 통계청) 100.1 99.8 100.4 99.5 선행지수순환변동치 101.2 102.2 '13.1월 7 '14.1월 7 '15.1월 7 '16.1월 4월 4.17 2.86 2.75 2.75 3.75 2.89 2.65 2.50 3.34 2.13 (출처 : 한국은행) 한국은행기준금리 국고채(3년) CD(91일) 주택담보대출금리 2.93 2.04 1.61 2.00 1.50 1.47 '13.1월 7 '14.1월 7 '15.1월 7 '16.1월 4월 107.34 경제성장률(실질) 민간소비(실질) 설비투자(실질) 건설투자(실질) 3.8 3.3 2.8 1.1 0.7 0.4-0.1-1.1 13.1Q 14.1Q 15.1Q 16.1Q 생산자물가지수 105.95 105.64 소비자물가지수 108.5 109.37 (출처 : 한국은행) 110.61 101.85 98.6 '13.1월 7 '14.1월 7 '15.1월 7 '16.1월 4월 0.5 0.8 5.5 0.5-0.3-5.9 5.9 4
LHI Real Estate Market Trend 2. 부동산시장 정책동향 2.1 7.22 가계부채 종합 관리방안 정책 요약 고정금리 분할상환으로 대출구조 개선 가속화 - 구조개선 목표를 높이고 인센티브를 강화( 시행 : 2015년 8월, 12월) - 빚은 처음부터 나누어 갚는 분할상환 관행 정착( 시행 : 2015년 10월, 2016년 1월) 금융회사 자율의 상환능력심사 방식 개선 - 상환능력 심사 내실화( 시행: 2016년 1월), 상환부담 높은 대출에 대한 분할상환 유도 - 변동금리 상품 금리상승 리스크 반영( 시행시기 : 2016년 1월), - 총체적인 상환부담을 고려하는 시스템 구축( 시행 : ➊ 2016년 1월 ➋ 2016년 하반기) 상호금융권 등 제2금융권 관리 강화 - 상호금융권 부동산담보대출 관리 강화( 시행 : 2015년 9월, 12월) - 예탁금 비과세 단계적 축소/ 제2금융권 등 신용대출 관리 강화( 시행 : 지속) 금융회사 주택금융공사 가계의 대응력 제고 및 모니터링 강화 - 은행권 자본적립 강화( 시행 : 2016년), 주택금융공사 역량강화 및 MBS시장 활성화( 시행 : 2015년 12월) - 유한책임대출 시범도입( 시행 : 2015년 12월), 가계부채 상시 모니터링 대폭 강화( 시행 : 2015년 8월, 2016년) 2.2 비수도권 여신(주택담보대출) 심사 선진화 가이드라인 정책 요약 은행권 자율의 선진 여신심사 시스템 구축 - 객관적인소득증빙자료를통해차주의상환능력평가 - 빚은상환능력만큼빌리고처음부터나누어갚을수있도록비거치식분할상환취급 - 미국금리인상등에대비하여적절한대출규모산정, 총체적인상환부담을평가하는시스템구축 제약을 방지하기 위한 보완장치 마련 - 집단대출의경우은행스스로사업성평가를통해리스크관리 - 가이드라인시행이후`신규`로취급되는주택담보대출에대해서만적용( 시행: 수도권 2월1일/ 비수도권 5월2일) 보험권여신심사선진화방안마련 - 은행권가이드라인시행이보험권에도여파 - 보험권으로의대출수요이동에대한방안마련추진 부동산시장 정책 및 주택시장 출처 : 국토교통부(%) (출처 : 국토교통부, 국민은행) 5
LHI Real Estate Market Trend 3. 가격 및 거래 동향 3.1 동향 주택 매매가격 주택 거래 규모별 주택 매매가격지수 주택 매매가격 및 거래량 `16년 4월 기준, 소형은 100.24로 누적변동률 0.18% 상승> 중형은 100.24로 (0.15%) 상승> 대형은 100.18로 (0.11%) 상승하여 여전히 소형 강세 지속 3.2 아파트 매매가격 및 거래량 아파트 매매가격 아파트 거래 규모별 아파트 매매가격지수 저금리, 여신심사규제 강화 및 시장 불확실성 확대 등의 영향으로 가격 상승폭 및 거래량은 둔화되었지만 보합수준의 안정세 지속 `16년 4월 기준 전국 주택매매가격지수는 100.23으로 누적변동률(`16.1-4월)은 0.15% 상승, 전년 동기대비 1.41%p 하락 수 도 권 주 택 매 매 가 격 지 수 는 100.32 로 누적변동률은 0.23% 상승, 서울과 경기는 각각 0.30%, 0.17% 상승 5개광역시 주택매매가격지수는 100.2 로 누적변동률은 0.1% 상승, 울산과 부산은 각각 0.59%, 0.43% 상승, 대구는 0.46% 하락 `16년 4월 기준 전국 누적매매거래량 (`16.1-4월) 은 455,486호, 전년동기대비 18.3% 감소 수 도 권 누 적 매 매 거 래 량 은 210,059 호 로 전년동기대비 15.03% 감소, 서울과 경기는 각각 16.8%, 14.66% 감소 5개광역시 누적매매거래량은 91,751호로 전년동기대비 33.32% 감소, 대구와 광주는 각각 46.2%, 49.1% 감소 `16년 4월 기준 전국 아파트매매가격지수는 100.21로 누적변동률 (`16.1-4월) 0.13% 상승 수도권 아파트매매가격지수는 100.37 로 누적변동률은 0.26% 상승, 서울과 인천은 각각 0.34%, 0.32% 상승 5개광역시 아파트매매가격지수는 100.12로 누적변동률은 0.04% 상승, 울산과 부산은 각각 0.57%, 0.56% 상승한 반면, 대구는 0.78% 하락 `16년 4월 전국 누적매매거래량 (`16.1-4월) 은 315,746호이며 전년동기대비 23.56% 감소 수 도 권 누 적 매 매 거 래 량 은 130,038 호 로 전년동기대비 23.75% 감소, 서울 및 인천은 각각 26.74%, 28.99% 감소 5대광역시 누적매매거래량은 70,391호로 전년동기대비 35.50% 감소, 대구와 광주는 각각 46.80%, 52.22% 감소하여 감소폭이 큼 `16년 4월 기준 중형은 100.24로 누적변동률 0.13% 상승, 중소형은 100.23으로(0.15%) 상승, 대형은 100.08로 (0.07%) 상승하여 중소형과 중형 강세 54,632-0.05-0.18 96.51 92.89 92.19 주택 매매거래량 및 매매가격지수 변동률 규모별 주택 매매가격지수 95.76 93.52 93.20 97.03 95.67 95.45 아파트 매매거래량 및 매매가격지수 변동률 규모별 아파트 매매가격지수 (출처 : 국토교통부, 국민은행) (출처 : 국민은행, 2015년 12월=100) 대형(95.9m2이상) 중형(95.9m2미만~62.8m2이상) 소형(62.8m2미만) 100.08 100.07 100.24 100.18 `13.1월 7 `14.1월 7 `15.1월 7 `16.1월 4월 39,477-0.09-0.26 16,410 98.03 95.70 92.28 90.62 90.44 전국주택매매거래량 전국주택가격지수변동률 95,708 22,942 37,287 전국아파트매매거래량(건) 수도권아파트매매거래량(건) 전국아파트가격지수변동률(전월대비,%) 수도권아파트가격지수변동률(전월대비,%) 73,570 대형(135.0m2이상) 중형(95.9m2미만~62.8m2이상) 소형(40.0m2미만) 96.73 94.97 92.96 91.87 91.74 118,410 0.11 0.13 0.04 90,006 27,567 31,229 97.25 96.45 95.26 94.87 94.68 수도권주택매매거래량 수도권주택가격지수변동률 (출처 : 국토교통부, 국민은행) 0.0% 124,125 106,955 0.08 0.04 58,017 45,179 46,025 `13.1월 7 `14.1월 7 `15.1월 7 `16.1월 4월 85,456 75,991 0.11 0.08 0.12 0.15 0.08 0.03 0.06 0.12 29,031 35,917 `13.1월 7 `14.1월 7 `15.1월 7 `16.1월 4월 (출처 : 국민은행, 2015년 12월=100) 중대형(135.0m2미만~95.9m2이상) 중소형(62.8m2미만~40.0m2이상) 100.27 100.24 100.23 100.12 100.08 `13.4월 7 `14.1월 7 `15.1월 7 `16.1월 4월 0.09 0.0% 0.09 0.08 6
3.3 동향 재건축 아파트 가격 및 가격변동률 지역별 재건축아파트 가격 및 가격상승률 청약경쟁률 규모별 분양물량 및 분양가격 아파트 재건축 3.4 아파트 분양 동향 분양물량 및 가격 아파트 재건축 가격은 서울 강남4구를 중심으로 영등포구 등의 지역과 경기도 과천, 광명 등을 중심으로 가격상승세 지속 `16년 4월 기준 전국 재건축아파트 가격은 2,241만원/3.3m2으로 전월대비 1.54% 상승 수 도 권 지 역 재 건 축 아 파 트 가 격 은 1,793만원/3.3m2으로 전월대비 1.41% 상승 `16년 4월 기준 서울 재건축아파트 가격은 3,155만원/3.3m2으로 전월대비 1.81% 상승 구별로는 강남구 (3,967만원/3.3m2, 전월대비 1.51% 상 승 ), 서 초 구 (3,683 만 원 /3.3m2, 전 월 대 비 1.71% 상 승 ) 등 강 남 3 구 를 중심으로 상승하였으며 강남 4구외 지역은 2,004만원/3.3m2으로 전월대비 0.65% 상승 경 기 도 에 서 는 과 천 시 (3,092 만 원 /3.3m2, 전월대비 2.08% 상승), 광명시 (2,357만원 /3.3m2, 전월대비 1.25% 상승) 등을 중심으로 상승 올해 분양시장은 지역별 분양시장의 차별화가 심화되어 수도권이나 주요 지역을 중심으로 국지적 효과가 분양시장에 크게 미칠 것으로 예상 `16년 4월 기준 전국 아파트 분양물량은 27,145 호 이 며 누 적 공 급 물 량 (`16.1-4 월 ) 75,296호로 전년동기대비 16.61% 감소 `16년 4월 기준 전국 아 파트 분양가는 1,025만원/3.3m2로 전년동기대비 6.77% 상승 청약경쟁률은 `15년 이후 분양시장의 호황의 영향으로 상승하고 있으며 지역적으로 부산, 대구, 경남, 세종시 등의 강세가 두드러짐 `16 년 4 월 기 준 부 산 168.82 대 1, 대 구 83.37대1, 경남 34.45대1, 세종시 10.50대1 기록 `16년 4월 기준 60m2이하 규모 분양물량은 3,701호이며 누적 공급물량(`16.1-4월)은 15,605호로 전년동기 대비 17.91% 감소 60~85m2 규모 분양물량은 20,063호이며 누적 공급물량은 52,967호로 전년동기대비 20.90% 감소하였지만, 85m2초과 규모 분양물량은 3,381호이며 누적 공급물량은 6,724호로 전년동기대비 55.43% 증가 `16년 4월 기준 60m2이하 규모 분양가는 879만원/3.3m2으로 전년동기대비 8.91% 감소 60~85m2 규모 분양가는 1,028만원/3.3m2이며 전년동기대비 8.90% 상승하였지만 85m2초과 규 모 분 양 가 는 1,090 만 원 /3.3m2 이 며 전년동기대비 6.84% 감소 -0.69-0.72-0.99-0.75 0.42 0.31 0.59 강남,서초,송파,강동 0.70 0.05 `13년 1월~`16년 4월 전국 평균 청약경쟁률 : 7.4% 재건축아파트 가격 변동률 지역별 재건축아파트 가격 변동률 0.0% 0.73 0.61 강남,서초,송파,강동제외 0.75 0.32 분양물량 및 분양가격 지역별 청약경쟁률 0.0% 규모별 분양물량 및 분양가격 (출처 : 부동산114) 전국(전월대비,%) 수도권(전월대비,%) 서울(전월대비,%) -0.24-0.27 (출처 : 부동산114) -0.39-1.00 `13.6월 `14.1월 7 `15.1월 7 `16.1월 4월 0.73-0.35 `13.6월 `14.1월 7 `15.1월 7 `16.1월 4월 분양물량(전국_세대,임대제외) 분양물량(수도권_세대,임대제외) 평균분양가격(전국_3.3m2/만원,임대제외) 서울 부산 대구 경기 75.0 27.6 13.1 26.8 0.8 1.5 0.10 1.81 1.54 1.41 1.71 0.65 (출처 : 부동산114) 1,041 928 982 1,025 888 45,595 48,151 23,171 28,624 27,145 8,182 9,190 16,323 18,351 5,672 13.1Q 3Q 14.1Q 3Q 15.1Q 3Q 16.1Q 4월 (출처 : 부동산114) 132.2 22.7 3.1 168.8 '13.1월 6 '14.1월 6 '15.1월 6 '16.1월 4월 1,541 85m2초과분양물량(임대제외) 60m2이하분양물량(임대제외) 60~85m2이하분양가(만원/3.3m2, 임대제외) 60~85m2이하분양물량(임대제외) 83.4 3.8 2.6 (출처 : 부동산114) 60m2이하분양가(만원/3.3m2, 임대제외) 85m2초과분양가(만원/3.3m2, 임대제외) 1,090 1,069 951 919 919 934 941 872 1,028 817 990 840 879 568 4,460 3,381 215 178 17,532 20,063 2,614 787 3,628 10,634 4,209 671 1,736 2,607 3,701 '13.6월 '14.1월 7 '15.1월 7 '16.1월 4월 7
3.5 동향 주택 전세가격 주택 전세 저금리기조 등의 영향으로 월세전환 가속화로 인해 전세물량 부족으로 보증부 월세 등 월세 전 환 의 증 가 로 인 해 전 세 거 래 량 및 가격상승세는 둔화 `16년 4월 기준 전국 주택전세가격지수는 100.64로 누적변동률 (`16.1-4월) 은 0.45% 상승하였고 수도권 주택전세가격지수는 100.89 로 누 적 변 동 률 은 0.64% 상 승, 서 울 (0.74%)> 경 기 (0.59%)> 인 천 (0.49%) 의 순으로 상승 5개광역시 주택전세가격지수는 100.41 로 누적변동률은 0.28% 상승, 울산과 부산은 각각 0.67%, 0.55% 상승한 반면, 대구는 0.34% 하락 60,686 0.23 0.17 전세거래량(전국) 65,170 0.46 0.37 주택전세거래량 및 주택전세가격변동률 주택전세가격변동률(수도권,전월대비%) 0.53 0.41 54,189 77,218 61,897 0.19 0.33 0.18 0.26 규모별 주택전세가격지수 (출처 : 국토교통부, 국민은행) 주택전세가격변동률(전국,전월대비%) 66,828 0.69 0.51 67,047 56,144 0.25 0.16 0.11 0.19 '13.1월 7 '14.1월 7 '15.1월 7 '16.1월 4월 (출처 : 국민은행) 대형(95.9m2이상) 중형(95.9m2미만~62.8m2이상) 소형(62.8m2미만) 주택 전세거래 `16년 4월 기준 전국 주택전세 누적 거래량 (`16.1-4월) 은 275,463호로 전년동기 대비 8.83% 감소 87.31 87.31 85.14 92.23 91.97 90.89 95.23 95.20 94.58 100.69 100.64 100.56 규모별 주택 전세가격지수 3.6 아파트 전세 아파트 전세가격 아파트 전세가율 `16년 4월 기준 중형은 100.69로 누적변동률 (`16.1-4월) 0.54% 상승 > 대형은 100.64로 0.50% 상승> 소형은 100.56로 0.45% 상승, 중형 강세 전국 아파트 전세가격 변동률(`16.1 `16.4월, 누계) 은 0.51%(전년동기대비 5.53% 상승) 상승하였고, 수도권도 0.77% (전년동기대비 7.60% 상승) 상승하 여전국보다높은상승률을 기록 5개광역시와 기타지방(`16.1~16.4월, 누계)은 각각 전년 동기대비0.29%, 0.15%를기록하면서증가 `16년 4월 전국 주택가격대비 전세가율은 67.6%로 `15년 4월 이후 30개월 연속 상승세 지속, 또한 `13년 1월 이후 평균 62.0% 보다 5.6%p 높은 상황 전국 아파트가격대비 전세가율(`16.4월)은 74.9%, 수도권(76.1%)과 기타지방(74.0%), 5개광역시(73.6%)는 상승세를 기록하면서 전국적으로 70.0%대의 높은 전세가율을 유지 특히, 수도권의 아파트가격대비 전세가율은 상승 속도가 가파르게 나타남 `13년1월 7월 `14년1월 7월 `15년1월 7월 `16년1월 4월 지역별 아파트 전세가격지수 (출처 : 국민은행) 전국(전월대비,%) 수도권(전월대비,%) 5개광역시(전월대비,%) 기타지방(전월대비,%) 0.62 0.49 0.41 0.36 0.26 0.27 0.31 0.27 0.21 0.04 0.15 0.07 0.20 0.13 0.43 0.06 0.30 0.05 0.28 0.20 `13.1월 7 `14.1월 7 `15.1월 7 `16.1월 4월 주택유형별 매매가대비 전세가율 (출처 : 국민은행) 주택매매가대비전세가율(%) 아파트매매가대비전세가율(%) 단독매매가대비전세가율(%) 연립매매가대비전세가율(%) 74.9 70.6 74.0 67.2 66.4 67.6 63.5 61.1 65.3 66.1 63.5 59.1 61.2 63.2 61.1 43.7 42.9 42.4 42.8 43.0 `13.1월 7 `14.1월 7 `15.1월 7 `16.1월 4월 규모별 아파트전세가격지수 (출처 : 국민은행) 규모별 아파트 전세가격지수 규모별 아파트전세가격지수는 `13.7월 이후 가격상승폭 확대 이후 현재까지 상승세가 지속되고 있으며, 매매와 반대로 소형의 가격상승률이 상대적으로 낮은 상황 `16년 4월 기준 규모별 아파트의 전세가격 지수는 중대형 100.9, 중형 100.8, 대형 100.8, 중소형 100.6, 소형100.4 순으로 상승 90.1 87.2 86.6 84.7 84.1 대형(135.0m2이상) 중형(95.9m2미만~62.8m2이상) 소형(40.0m2미만) 93.5 91.7 91.3 90.1 90.0 96.2 94.9 94.8 94.1 93.9 중대형(135.0m2미만~95.9m2이상) 중소형(62.8m2미만~40.0m2이상) 100.9 100.8 100.8 100.6 100.4 '13.4월 7 `14.1월 7 `15.1월 7 `16.1월 4월 8
3.7 동향 월세 임대인의 월세 전환으로 인해 월세 물량과 거래는 증가하고 가격은 하락세 지속 월세거래량 및 월세가격지수 (출처 : 한국감정원) 전국월세거래량 전국월세가격지수 수도권월세가격지수 5대광역시월세가격지수 주택 월세가격 `16년 4월 기준 전국 월세가격지수는 99.4로 `15년 6월 대비 0.6% 하락하였고 수도권 월세가격지수도 99.1로 `15년 6월 대비 0.9% 하락 (주택월세가격지수는 `15년 6월부터 조사됨, `15년 6월=100) 44,401 47,416 47,635 100 53,981 49,055 99.7 99.5 99.6 99.4 99.2 99.1 월세거래량 `16 년 4 월 전 국 월세 누적거래 량(`16.1-4월)은 235,978건으로 전년동기대비 3.90% 증가 수 도 권 의 누 적 거 래 량 은 147,716 건 으 로 전년동기대 비 4.82% 증가 하였고 지방 은 86,329건으로 전년동기대비 0.15% 증가 `13.1월 7 `14.1월 7 `15.1월 7 `16.1월 4월 전월세 거래비율 (출처 : 국토교통부) 전국(전세) 전국(월세) 월세거래비율 46.7 46.6 42.3 43.5 44.6 전세 월세 거래량 비율 3.8 토지 토지 매매가격 전월세거래량 중 월세거래량비율은 꾸준히 증가하는 추세를 보이고 있으며 `16년 1~4월 평균 46.1% 로 3년 평균 전세월세거래량 비율인 42.1%보다 높은 수준을 유지 `16 년 4 월 월 세 거 래 량 은 53,981 건 으 로 전월세거래량 121,028건 중 44.6%의 비율을 기록 `16년 4월 전국 지가변동률은 전월대비 0.2%, `16.1~4월까지 누계로는 0.8% 상승하였고, 지 방 누 적 변 동 률 은 1.0% 로 수 도 권 의 누적변동률 0.7%보다 강세 44,401 47,416 47,635 49,055 53,981 60,686 54,189 61,897 56,144 67,047 `13.1월 7 `14.1월 7 `15.1월 7 `16.1월 4월 토지거래 및 지가변동률 (출처 : 국토교통부, 한국감정원) 전국토지거래량(필지수) 수도권토지거래량(필지수) 지가변동률(전국,전월대비%) 지가변동률(수도권,전월대비%) 0.21 0.11 0.14 0.20 0.03-0.01 183,453 219,112 245,369 140,857 44,135 61,123 72,554 97,179 `13.1월 7 `14.1월 7 `15.1월 7 `16.1월 4월 토지 매매거래 전 국 토 지 거 래 (`16.1 4 월, 누 적 ) 는 891,807필지로 전년동기간 988,780필지보다 96,973필지가 감소하여 전년동기대비 9.8% 감소 수도권의 `16년 1~4월 누적거래량은 338,847 필지로 전년동기 토지거래량인 364,280 필지보다 7.0%(25,433필지) 감소 5.4 2.5 2.0-7.8 도시지역 용도지역별 토지거래량 (출처 : 국토교통부(누계) 주거지역(전년대비,%) 상업지역(전년대비,%) 공업지역(전년대비,%) 녹지지역(전년대비,%) -4.7-51.4-53.5-56.2 '08년 '09년 '10년 '11년 '12년 '13년 '14년 '15년 '16.4월 용도별 토지거래 도 시 지 역 의 용 도 별 토 지 거 래 변 동 률 은 주 거 지역(-56.2%, 전년동월대비, 누 적), 상 업 지 역 (-53.5%), 공 업 지 역 (-51.4%), 녹지지역(-4.7%) 순으로 감소 비도시지역의 용도별 토지거래변동률은 관 리 지 역 (-6.0%, 전 년 동 월 대 비, 누 적 ), 자연환경보전지역(-5.7%), 농림지역(-1.2%) 순으로 감소 14.4 4.4-0.1 비도시지역 용도지역별 토지거래량 (출처 : 국토교통부) 관리지역(전년대비,%) 농림지역(전년대비,%) 자연환경보전지역(전년대비,%) -1.2-5.7-6.0 '08년 '09년 '10년 '11년 '12년 '13년 '14년 '15년 16.4월 9
LHI Real Estate Market Trend 4. 주택 수요 동향 4.1 가계신용 가처분소득 대비 가계부채 가계대출 및 주택담보대출 대출태도 및 대출수요 4.2 실질임금 가계부채 및 주택담보대출 실질임금 `16.1 분 기 가 계 신 용 은 1,223.7 조 원, 전분기대비 1.7% 증가하였지만 최근 3년 평 균 상 승 률 (1.9%) 보 다 0.2%p 감 소, 가계대출은 1,158.5 조원 전 분기대비 1.8% 증 가 하 였 지 만 최 근 3 년 평 균 상 승 률 (1.9%)보다 0.1%p 감소. `15.4 분 기 가 계 신 용 및 가 계 대 출 의 상 승 률 은 각 각 3.3% 를 기 록 하 였 는 데 `16.1분기는 `15.4분기보다 상승폭이 둔화 2015 년 국 민 처 분 가 능 소 득 대 비 가 계 신 용 비 율 은 144.2% 로 2014 년 보 다 10.3%p 증 가 하 였 는 데, 이 는 2007~ 2015 년 까 지 평 균 상 승 률 인 7.7% 보 다 2.6%p가 높아 소비에 비해 부채 증가속도가 빠른 것으로 볼 수 있음 `16년 3월 가계대출액 및 주택담보대출액은 각각 825.5조원과 509.3조원으로 전월대비 0.83%,0.81% 상승, 이는 `13.1월-16.3월까지 평균 상승률 0.63%,0.61%보다0.2%p보다 다소 높은 수준 가계대출액 및 주택담보대출액 연체율은 `13.1월 이후 감소하여 `16.3월에 0.34%와 0.27%로 최근 가장 낮은 연체율을 기록하여 가계 및 주담보 대출의 위험도는 낮은 수준 가계의 주택대출태도는 `16.1분기(-13.0)에서 `16.2분기(-19.0)으로 여신심사 강화의 영향 등으로 하락폭이 확대되었고 향후에도 미국 연준 금리인상 가능성 등으로 인해 주택대출 태도는 둔화세가 지속될 가 계 의 신 용 위 험 은 `16.1 분 기 (22.0) `16.2분기(28.0) 으로 계속 증가하여 이에 대한 모니터링이 필요 `16.2분기 주택대출수요는 `16년 2월과 5월 여신심사 강화 지역 확대 영향으로 주춤하여 `16.1분기와 동일한 -6을 기록하였지만 가계의 일반대출 수요는 `16.1분기(-9)보다 6p가 둔화되어 -3 기록 `16.3 월 명 목 임 금 액 ( 고 용 노 동 부, 5 인, 전체)은 328.3만원으로 전년동월대비 3.43% 상승하였고 실질 임금( 고용노동부, 5인, 전체)은 297.2만원으로 전월대비 12.5% 하락, 전년동월대비 2.43% 상승 최근 `16.1-3월까지 평균 실질 임금 상승률 ( 전 년 동 월 대 비 ) 은 4.2% 로 `13.1 월 - `16.3 월 까 지 평 균 실 질 임 금 상승률(전년동월대비, 2.4%)보다 높은 수준 0.9 0.9 0.85 656.2 0.88 0.81 667.5 401.8 407.2 가계대출액(조원) 가계대출연체율(%) 685.2 가계부채 및 가처분소득 가계대출 및 주택담보대출 711.0 0.7 0.66 0.62 0.53 418.0 435.9 대출태도 및 대출수요 실질임금 및 실질임금 변동률 (출처 : 한국은행) (출처 : 한국은행, 금융감독원) 746.5 763.3 815.2 825.5 0.53 0.43 주택담보대출액(조원) 주택담보대출액 연체율(%) 462.0 0.44 0.35 467.7 503.5 509.3 0.36 0.34 0.28 0.27 '13.1월 7 '14.1월 7 '15.1월 7 '16.1월 3 6 0-3 316.8 28 25 13 6 22 28 19 22 13.1Q 14.1Q 15.1Q 16.1Q 16.2Q 295.1-8.0 국민처분가능소득 가계신용(분기별) 가계신용변동률(전분기대비) 665.4 565.6 0.0 599.3 621.8 대출태도_가계(주택) 대출수요_가계(주택) 338.5 367.3 14.7 660.1 13 0 334.9 306.2-9.6 신용위험_가계 대출수요_가계(일반) (출처 : 한국은행) -9-6 -13-19 (출처 : 고용노동부, 통계청) 실질임금(만원) 명목임금(만원) 실질임금변동률(전년동월대비, %) `13.1월 이후 실질임금 평균 : 296만원 916.5 697.8 724.3 962.9 1,022.4 1,098.3 760.8 795.7 1,223.7 837.2 07.1Q 08.1Q 09.1Q 10.1Q 11.1Q 12.1Q 13.1Q 14.1Q 15.1Q 16.1Q 10 28-3 -6 356.3 323.2 328.3 297.2 5.5 '13.1월 7 '14.1월 7 '15.1월 7 '16.1월 3 0.3 1.2 1.7 2.4
4.3 가계소득대비 지출비율 가계소득 및 소비 (출처 : 통계청) 도시근로자소 득 주택구입 능력지수 `16.1 분 기 도 시 근 로 자 월 평 균 소 득 은 468.1 만 원 으 로 전 분 기 대 비 9.2%, 월평균지출은 352.2만원으로 8.5% 상승 최근 3년(`13.1-`16.1분기까지) 평균 소득과 가 계 지 출 액 은 각 각 438.8 만 원 과 335.4만원으로 모두 `16.1분기보다 낮아 소득과 가계지출이 모두 증가 `16.1분기 도시근로자의 평균소비성향은 69.2%로 전분기(70.0%)보다 다소 감소하여 소비를 축소하는 분위기이지만 근로자외 가 구 는 전 분 기 (76.2%) 보 다 1.8%p 가 증가한 78.0를 기록하여 소비가 증가하는 상황 4.4 주택구입능력지수(HAI) `15.12월 전국 주택구입능력지수는 125.2로 `15.6 월 129.4 보 다 4.2p 둔 화 되 었 고 아파트는 117.7로 15.6월(122.6)보다 4.9p가 둔화 수도권도 15.7월 이후 둔화세가 지속되어 15.12월 주택은 97.1, 아파트는 90.9기록 71.6 444.8 도시근로자월평균소득(만원) 도시근로자가계월평균소비지출액(만원) 평균소비성향 81.3 343.4 457.4 351.9 464.5 354.8 주택구입능력지수(HAI) 70.5 468.1 352.2 13.1Q 14.1Q 15.1Q 16.1Q 133.2 121.2 130.0 126.8 118.3 124.4 99.8 103.2 89.7 87.6 95.6 98.2 69.2 (출처 : 국민은행) 주택_전국 아파트_전국 주택_수도권 아파트_수도권 125.2 117.7 97.1 90.9 '13.1월 7 '14.1월 7 '15.1월 7 12월 4.5 경제 및 부동산소비심리지수 경제 및 부동 산소비심리지 수 건설 및 주택 환경지수 `16.4월 경제심리지수(기업경기실사지수와 소 비 자 동 향 지 수 를 합 성 ) 는 89.0 로 전월대비 1p 하락하였고 14.3월에 97.0을 기록한 이후 지속적으로 하락세를 보임 부 동 산 시 장 소 비 심 리 지 수 는 `15.4 월 133.1을 기록한 이후 15.12월까지 계속 하락세를 보이다가 16.1월 상승세를 보여 `16.4 월 116.6 을 기 록 하 였 고 주 택 및 토지시장 소비심리지수도 비슷한 양상을 보여 `16.4월 주택은 118.4, 토지는 100.6을 기록하여 현재 부동산심리지수는 나쁘지 않다고 볼 수 있음 4.6 건설 및 주택환경지수 `16.4월 건설기업경기실사지수(CBSI) 는 85.6으로 대형건설기업은 100.0으로 전월과 동 일 하 고 중 견 및 중 소 기 업 은 소 폭 상승하였고 지역별로는 서울보다 지방이 강세를 보여 최근 지방과 중소업체들이 강세를 보이는 것으로 볼 수 있음 `16.4 월 주 택 사 업 환 경 지 수 는 전 국 이 90.6으로 전월대비 9.3p 증가하였고 특히 재 건 축 사 업 등 의 영 향 으 로 서 울 과 지역개발호재 및 외지 투 자 급증하는 제주가 강세 건설 및 주택환경지수 (출처 : 한국은행, 건설산업연구원, 국토연구원) 부동산시장소비심리지수(전국) 주택시장소비심리지수(전국) 토지시장소비심리지수(전국) 경제심리지수 순환변동치 115.5 114.5 118.4 109.2 112.3 116.6 109.9 113.0 112.4 107.9 97.0 96.0 91.0 88.3 90.6 93.1 경제 및 부동산소비심리지수 96.0 100.6 92.0 89.0 '13.1월 7 '14.1월 7 '15.1월 7 '16.1월 4월 (출처 : 건설산업연구원, 주택산업연구원) CBSI(건설산업연구원) 주택사업환경실사지수(주택산업연구원) 104.7 117.0 86.7 90.6 65.4 64.3 91.7 85.6 53.6 '13.1월 7 '14.1월 7 '15.1월 7 '16.1월 4월 11
LHI Real Estate Market Trend 5. 토지 및 주택 공급동향 5.1 공공택지 공급 5.2 공동주택 분양 (승인)물량 미분양 물량 주택인허가, 착공, 준공 토지 공급 주택시장의 호조에 따른 주택 및 토지가격의 상승으로 인해 2014년보다 2015년 공공택지의 공급이 지방을중심으로확대 2015년 전국 공공택지 공급물량은 13,194천m2로 전년대비 76.7% 증가하였고 2010년 이후 평균 공급물량(20,415천m2)대비 35.4% 감소 수도권은 주택시장의 호조세로 전년보다 1,510천m2가 증가한 5,986천m2(33.7% )를 공급하였고, 지방은 전년대비 141.0% 증가한 7,208 천m2기록 주택 공급 `16.3월 전국 공동주택 분양(승인)물량은 39,637호 전월대비 256.27% 증가하였지만 전년동월대비 40.05%증가하였고 수도권은 20,297호로 전월대비 462.71%,전년동월대비55.10% 증가 `16.4월 공동주택 분양승인물량과 평균(13.1-16.4월) 물량을 비교해보면, 전국과 수도권은 각각 16,082호와10,171호 증가 * 13.1월-16.4월까지 전국 공동주택 평균 분양(승인)물량은23,555호, 수도권은10,126호 `16.4월 전국 미분양물량은 53,816호로 전월대비 0.1% 감소, 수도권과 5개광역시도 22,345호와 5,042호로 전월대비 각각 4.1%과 2.5% 감소하였으나 기타지방은증가. `16.4월 전국 준공후 미분양물량은 10,525호 전월대비 0.1% 증가한반면수도권은6,761호로3.4%감소 `16.4월 전국 미분양물량대비 준공후 미분양물량은 19.6%로 전월대비 0.1%p 상승하였지만, 수도권은 30.3%로전월대비0.3%p상승하여가장높은상승폭 기록, 5개광역시와 기타지방은각각 12.1%와 11.9%로 아직 낮은수준 인허가 착공 준공 실적 모두 전년동기대비 모두 증가세를 보이고 있어 향후 공급과잉에 대한 우려가 계속증가 `16.4월 전국 인허가실적은 59,675호로 전년동월대비 16.22% 증가, `11년 1월 이후 누적인허가실적은 3,079천호 전국 착공실적은 66,625호로 전년동월대비 15.18% 증가, `11년1월이후누적착공실적은2,743천호 전국 준공실적은 49,957호로 전년동월대비 74.27% 증가, `11년1월이후누적준공실적은2,141천호 `16.4월 전국 주택인허가실적대비착공물량 (`11.1월 이후 누적) 비율은 89.1%로 전월보다 0.45%p 증가하여최근주택건설경기가다소나아지는양상 수도권(천m2) 15,176 12,850 `13.1월 이후 전국평균 : 23,555 지방(천m2) 18,859 21,525 공공택지 공급 378 54,462 공동주택 분양승인 물량 미분양물량 및 미분양물량대비 준공후미분양 비율 (출처 : 국토교통부) 7,208 5,986 '01년 '05년 '10년 '15년 2,770 242 75,180 16.7 공동주택 분양승인물량(전국) 전국평균 `13.1월 이후 수도권평균 : 10,126 13,102 4,402 2,292 4,425 (출처 : 국토교통부 ) 공동주택 분양승인물량(수도권) 수도권평균 39,637 20,297 '13.1월 7 '14.1월 7 '15.1월 7 '16.1월3 10.9 33,784 58,576 32,697-3.2-22.1 36,985 18,955-36.9-42.0 (출처 : 국토교통부) 86.3 60,737 64.2 53,845 53.9 64.1 29,180 '13.1월 7 '14.1월 7 '15.1월 7 '16.1월3 3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 미분양물량(전국,호) 미분양물량(수도권, 호) 변동률(전국_전년동월대비,%) 변동률(수도권_전년동월대비,%) 54.2 주택공급 실적 76.9 79.5 84.7 인허가실적(누적) 착공실적(누적) 준공실적(누적) 인허가대비착공실적(%) 0.0% 88.1 23,300 (출처: 국토교통부) 100.0 89.2 89.1 90.0 11.1월 12.1 13.1 14.1 15.1 16.16.4월 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0-12
Ⅱ. 2016년 하반기 부동산시장
LHI Real Estate M a r k e t P r o s p e c t 1. 2016년 하반기 부동산시장 1.1 부동산가격 부동산시장 진단 `16.4월 전국 주택매매가격지수 변동률은 주택시장의 침체로 인해 보합 수준인 0.04%를 기록한 반면 전체 및 최근까지 평균 보다 낮은 수치이어서 현재 주택매매가격은 안정세를 유지 `16.4월 전국 주택전세가격은 0.11%로 전체 및 최근 5년 평균 (11.4-16.4월) 에 비해 가장 낮은 수치로 안정세 지속 `16.4월 전국 토지가격지수변동률은 0.22%로 전 체 평 균 및 1 년 (15.4-16.4 월 ) 평 균 (0.18%,0.16%) 보 다 높 은 수 준 으 로 상승세가 지속되고 있는 상황 부동산 가격 주택매매가격지수변동률 주택전세가격지수변동률 토지가격지수변동률 전체평균 0.48 0.28 16.4월 0.18 0.43 5년평균 0.22 0.11 0.04 0.13 0.19 0.16 0.16 0.19 0.29 0.37 0.39 1년평균 3년평균 (단위: 전년동월대비, %) 부동산 거래량 부동산거래량 분양시장 건설실적 `16.4월 주택매매거래량은 86.3천건으로 최근 1 년 (15.4-16.4 월 ) 과 3 년 (13.4-16.4 월 ) 평균(93.0천건, 86.4천건)보다 적지만 5년 및 전체평균보다 많은 수준. 13년 이후 주택경기 회복세에 따라 증가세를 보였다가 최근 다소 거래가 둔화되는 양상 `16.4월 주택전월세거래량은 121.0천건으로 최근 3년 평균(120.1천건)보다 많지만 작년 평균(121.9천건)보다 다소 적은 수준 토지거래량은 247.8천m2로 1년간 평균(255.0 천m2)보다 적지만 3년 평균(225.3천m2)보다 증가한 수준 미 분 양 물 량 과 준 공 후 미 분 양 물 량 은 감소추세이나 최근 1년 미분양물량은 최근 다소 증가하였고 공동주택 분양승인실적은 최근 1년 평균 보다는 다소 감소 `16.4 월 미 분 양 물 량 은 53.8 천 호 로 1 년 평균(15.4-16.4월) 42.7천호보다 11.1천호, 3년 평균(13.4-16.4월)48.8천호보다 5천호가 증가하였지만 5년 평균보다 3.0천호가 적은 수 준 이 며 준 공 후 미 분 양 물 량 은 16.4 월 10.5천호로 전체 5년 3년 1년 평균보다 가장 적은 수준 `16.4월 분양승인실적은 43.7천호로 1년 평균(44.3천호)보다 적고 3년 5년 평균보다 많은 수준 `16.4 월 주 택 인 허 가 실 적 은 최 근 1 년 간 평균보다 둔화되었지만 여전히 전체, 3년 평균, 5년 평균보다 높은 수준으로 인허가 실적의 증가세가 지속 `16.4월 착공 및 준공실적은 각각 66.6천호, 50.0천호로 최근 1년 평균보다 높은 수준으로 공급물량이 확대될 것으로 예상됨 주택거래량(전국,천호) 주택전월세거래량(전국,천호) 토지거래량 전체평균 16.4월 247.8 1년평균 121.0 분양시장 전체평균 11.3 42.7 44.3 68.7 25.4 16.4월 5년평균 43.7 56.8 53.8 21.4 22.9 10.5 30.0 1년평균 255.0 17.5 33.4 48.8 3년평균 (단위: 천건, 천m2) 미분양물량 준공후미분양물량 분양승인설적 (기간합계에 따른 평균값으로 값을 도출, 단위: 천호) 인허가 및 착공, 준공실적 주택인허가실적 착공실적 준공실적 42.9 16.4월 66.6 42.6 33.4 49.3 59.7 50.0 34.0 44.1 66.9 1년평균 77.2 78.9 86.3 78.9 121.9 40.0 60.8 78.9 198.9 86.4 93.0 전체평균 36.9 47.4 120.1 50.5 207.5 225.3 3년평균 3년평균 5년평균 5년평균 (단위: 천호) 14
1.2 세계경제 세계 경제성장률 (IMF, 16년 4월; OECD, 16년 2월) 세계 경제성장률 일본과 중국의 성장세 약화, 금융불안 증가, 자산 가격과 원자재 가격 하락 등으로 회복세 약화, 2016년 세계경제는 선진국 중심의 경기 회복세로 3.0~3.2% 수준 미국은 소비가 꾸준히 증가할 이나 달러화 강세로 인한 수출 감소 및 제조업 부진 등의 영향으로 2.4~2.5%대 둔화될 유로는 난민사태 및 수출 부진에도 불구하고 저 유 가, ECB 의 추 가 완 화 조 치 로 인 해 1.4~1.7%의 완만한 회복세를 이어갈 일본은 기업투자심리 위축, 엔화 가치상승에 따른 기업실적 악화 등으로 인한 소비 부진과 수출둔화로 성장세가 약화되어 0.5~1.0%대 중국은 수출 부진에도 불구하고 부동산투자 및 제 조 업 의 경 기 가 회 복 되 면 서 경기둔화세가 6.3~6.5%로 다소 완화될 한국은 수출 및 민간 소비 둔화, 산업 및 기업구조조정 등의 영 향 으로 성장세가 약화되어 2.7%대로 둔화될 구분 IMF `15년 `16년 `17년 OECD IMF OECD IMF OECD `16.1월 16.4월 16.2월 `16.1월 16.4월 16.2월 세계 3.1 3.0 3.4 3.2 3.0 3.6 3.5 3.3 미국 2.4 2.4 2.6 2.4 2.0 2.6 2.5 2.2 유로존 1.6 1.5 1.7 1.5 1.4 1.7 1.6 1.7 일본 0.5 0.4 1.0 0.5 0.8 0.3 0.4 0.6 중국 6.9 6.9 6.3 6.5 6.5 6.0 6.2 6.2 한국 2.6 2.6 2.9 2.7 2.7 3.2 2.9 3.0 구분 `14 년 국내 경제 (전년동기대비 %; 한국은행, 16년 4월; 한국금융연구원, 16년 4월) `15년 `16년 한국은행 한국금융연구원 한국은행 한국금융연구원 연간 상반 하반 연간 상반 하반 연간 상반 하반 연간 상반 하반 연간 1.3 국내경제 GDP 3.3 2.3 2.9 2.6 2.3 2.8 2.6 2.9 2.6 2.8 2.9 2.3 2.6 민간소비 1.8 1.6 2.7 2.2 1.6 2.7 2.1 2.6 2.0 2.3 3.0 0.7 1.8 2016년 하반기 국내경제 2016년 하반기 금융시장 2016년 국내 경제성장률은 2.6~2.9%, 2016년 상반기는 2.9~3.0%, 하반기에는 다소 둔화된 2.3~2.6% 되지만 2%초반의 의견도 상존 민 간 소 비 는 개 별 소 비 세 인 하 종 료 로 전년보다 낮은 1.8%를 기록할 이나 물가 안정으로 소득이 향상되는 등 민간소비 증가율에 유리한 여건이 형성될 것으로 설비투자는 내수 및 수출 정체의 부진에도 불 구 하 고 디 스 플 레 이 및 자 동 차 업 종 중심으로 생산설비 확충 등의 영향에 따라 4.2%대 상승 건설투자는 급 증한 분 양 물량과 저 금리 상황에 따라 주거용 건물의 높은 증가세와 더불어 상업용 건물의 호조세로 연간 4.0%대 상승 실업률은 단시간 일자리를 중심으로 고용이 증가하는 가운데 연간 3.5%대를 기록할 2016년 원/달러 환율은 다소 하락 원 / 달 러 환 율 은 FOMC 금 리 인 상 및 금융시장 변동성 확대의 영향으로 상승폭이 확대될 저금리 기조를 지속할 것으로 2016년 상반기 FOMC 미국 기준금리 인상 가능성 등에 의해 하반기 금리 전년대비 상승폭 확대될 국제유가는 저유가 상황이 지속될 OPEC의 원유공급확대와 비OPEC 산유국의 신규 유전 생산 개시로 당분간 저유가 지속 설비투자 5.8 5.4 5.2 5.3 5.4 5.0 5.2-1.1 2.8 0.9 4.1 4.3 4.2 건설투자 1.0 0.9 6.6 3.9 1.2 6.5 4.0 6.7 2.4 4.4 6.0 2.3 4.0 지적재산 4.6 1.4 1.6 1.5 1.3 1.5 1.4 1.0 1.7 1.4 1.0 2.1 1.6 경상수지 892 504 555 1,059 504 555 1,059 500 460 960 571 532 1,103 실업률 3.5 4.0 3.4 3.4 4.0 3.4 3.7 4.0 3.3 3.6 3.7 3.3 3.5 고용률 60.2 59.9 60.7 60.3 - - - 60.0 60.8 60.4 - - - 소비자물가 1.3 0.5 0.9 0.7 0.5 0.8 0.7 1.0 1.4 1.2 1.2 1.6 1.4 구분 `14년 `15년 환율 및 금리 (%; LG경제연구원, 15년 12월; 한국금융연구원, 16년 4월) 국제유가 `16년 LG경제연구원 한국금융연구원 LG경제연구원 한국금융연구원 연간 상반 하반 연간 상반 하반 연간 상반 하반 연간 상반 하반 연간 국고채 3y 2.6 2.2 2.1 2.1 1.9 1.7 1.8 2.3 2.5 2.4 1.5 1.8 1.7 원/달러 환율 EIA 1,053 1,099 1,165 1,132 1,099 1,163 1,131 1,170 1,180 1,175 1,219 1,240 1.229 `15년 `16년 상반 하반 연간 (달러/배럴; 한국은행 15년 10월) `17년 33.6 35.0 34.3 40.1 CERA 52.4 32.4 44.5 38.4 48.8 OEF 35.9 36.0 36.0 38.5 15
1.4 2016년 하반기 부동산시장 설문조사 결과 설문개요 부동산가격 요약 전국 부동산가격 수도권 부동산가격 비수도권 부동산가격 조사기간 : 2016년 4월 25일~4월 29일 분 석 대상 : 총 172 명 의 설 문 응답자 중 결측치를 제외한 128명을 대상으로 분석 2016 년 하 반 기 전 국 주 택 매 매 가 격 은 전 반적으로 보합의견이 우세한 가운데 수도권은 2% 이내의 약간 상승, 비수도권은 2% 이내의 약간 하락의견이 많이 나타남 부동산 전세가격은 수도권지역에서는 약간 상승할 것이라는 의견이 우세한 반면, 비수도권에서는 보합세를 유지할 것이라는 의견이 우세 2016년 하반기 전국 주택매매가격은 보합 의견 비율은 43.8% 로 증가하였으나 약 간 상 승 의 비 율 은 51.7% 21.1% 감소한 반면, 약간 하락 의 응답 비율은 16.3% 31.3% 증 가 하 여 전 반 적 으 로 보합/약보합세 2016 년 하 반 기 전 국 주 택 전 세 가 격 은 보 합 전 망 의 견 비 율 이 44.5% 로 우세하지만 약간 상승 응답 비율도 39.1%로 나타나 강보합/약간 상승할 2016년 하반기 전국 토지가격은 보합 응답의견이 39.5% 58.6% 로 크게 증가하였고 약간 상승 응답의견도 26.6%로 나타나 강보합/약간 상승할 2016 년 하 반 기 수 도 권 주택매매가격은 보 합 전 망 응 답 의 견 은 43.0% 로 증가하였고 약간 상승 응답비율은 34.4%로 약간 상승할 2016년 하반기 수도권 주택전세가격은 약간 상승 응답의견이 50.0%로 나타났으며 상승 응답의견은 13.3%로 나타나 상승할 16년 하반기 수도권 토지가격은 보합 응답의견이 43.8% 로 증가하였지만 약간 상승 과 상승 응답비율이 각각 42.2%와 3.9%로 나타나 상승할 것으로 2016년 하반기 비수도권 주택매매가격은 보합 응답의견은 40.2%로 우세하고 약간 하락 응답의견은 32.8% 로 나타나 보합/약보합 될 2016년 하반기 비수도권 주택전세가격은 보합 응답의견은 46.1%로 우세한 것 으 로 나 타 났 고 약 간 상 승 전 망 응답비율은 33.8%로 나타나 강보합/약간 상승 2016 년 하 반 기 비 수 도 권 토 지 가 격 은 보합 응답의견이 57.4%로 우세하게 나타나 보합 직업군 감정평가사 건설/설계 관련기업 공무원 /공기업 공인중개사 교수 기타 연구원 컨설팅 /금융 응답자수 5 24 8 28 16 5 22 20 128 응답비율 3.91 18.75 6.25 21.88 12.50 3.91 17.19 15.63 100.00 100% 80% 60% 40% 20% 0% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 56.2% 전국 주택매매가격 9.8% 8.1% 3.4% 50.7% 51.7% 19.6% 25.9% 20.2% 31.3% 11.8% 17.5% 16.3% 2.0% 4.1% 2.7% 3.9% 전국 주택전세가격 전국 토지가격 수도권 주택매매가격 수도권 주택전세가격 수도권 토지가격 0.0% 21.1% 43.8% `13년5월 `14년 11월 `15년 10월 `16년 4월 24.8% 53.6% 33.8% 47.3% 18.4% 59.9% 2.3% 39.1% 44.5% 15.7% 15.5% 16.3% 4.6% 3.4% 5.4% 12.5% 1.3% 0.0% 0.0% 1.6% `13년5월 `14년 11월 `15년 10월 `16년 4월 3.9% 4.7% 2.7% 0.8% 26.6% 47.7% 44.9% 48.3% 36.1% 39.5% 39.5% 58.6% 11.0% 10.9% 8.8% 13.3% 1.3% 0.0% 0.7% 0.8% `13년5월 `14년 11월 `15년 10월 `16년 4월 6.1% 1.3% 8.1% 58.5% 20.7% 12.2% 2.5% 52.3% 17.4% 20.9% 19.0% 47.6% 23.8% 7.5% 2.1% 2.3% 34.4% 43.0% 18.0% 2.3% `13년5월 `14년 11월 `15년 10월 `16년 4월 32.1% 36.5% 40.1% 51.9% 47.1% 45.6% 13.3% 50.0% 27.3% 9.9% 14.1% 10.9% 4.9% 2.3% 2.7% 8.6% 1.2% 0.0% 0.7% 0.8% `13년5월 `14년 11월 `15년 10월 `16년 4월 2.5% 5.9% 51.9% 47.1% 38.3% 41.2% 15.0% 50.3% 29.9% 3.9% 42.2% 43.8% 6.2% 5.8% 4.8% 9.4% 1.1% 0.0% 0.0% 0.8% `13년5월 `14년 11월 `15년 10월 `16년 4월 상승 합계 약간상승 보합 약간하락 하락 상승 약간상승 보합 약간하락 하락 상승 약간상승 보합 약간하락 하락 상승 약간상승 보합 약간하락 하락 상승 약간상승 보합 약간하락 하락 상승 약간상승 보합 약간하락 하락 16
1.4 2016년 하반기 부동산시장 설문조사 결과 (계속) 2016년 하반기 부동산시장 영향요인 2016년 하반기 전국 부동산시장에 영향을 미칠 것으로 예상되는 요인으로 꼽히는 1 순 위 는 거 시 경 제 여 건 (39.8%), 정부정책여건(28.9%), 주택수요여건(20.3%), 주택공급여건(10.9%) 순으로 응답 세 부 영 향 요 인 중 1 순 위 는 국 내 외 경 제 불 확 실 성 (32.8%), 부 동 산 규 제 완 화 추 진 (14.8%), 대 출 규 제 심 사 강 화 (14.8%), 가 계 부 채 및 주 택 담 보 대 출 (7.8%), 저 금 리 기 조 (7.8%) 등으로 응답 2016년 하반기 전국 부동산시장 영향요인(1순위) 39.8 28.9 20.4 10.9 거시경제여건 정부정책여건 주택수요여건 주택공급여건 2016년 하반기 전국 부동산시장 세부 영향요인(1순위) 2016년 하반기 부동산가격 상승예상지역 세 부 영 향 요 인 중 누 적 응 답 순 위 로 는 대 출 규 제 심 사 강 화 (13.3%), 국 내 외 경 제 불 확 실 성 (12.8%), 부 동 산 규 제 완 화 추진(9.2%)로 응답 2016년 하반기 부동산가격이 상승할 것으로 예 상 되 는 지 역 (1 순 위 ) 은 서 울 강남4구(55.5%)의 응답비율이 가장 높고, 경 기 남 부 (12.5%), 제 주 (11.7%) 의 순 으 로 응답 국내외 경제불확실성 대출규제심사 강화 14.8 부동산규제완화추진 14.8 가계부채ㅣ주택담보대출 7.8 저금리기조 7.8 입주예정물량 4.7 지역개발본격화로 인해 공급물량 3.1 매매전환수요 2.3 총선이후 정책변화의 불안감 2.3 실업률,고용률 2.3 미분양물량 2.3 재개발이주수요 2.3 실질소득 1.6 지역별가격상승 가능성 0.8 2016년 하반기 부동산가격 상승예상 지역 32.8 가 격 이 상 승 할 것 으 로 예 상 되 는 지 역 (2순위)은 강남4구 외 서울지역(23.4%), 경기남부(19.5%), 경기중부(15.6%) 순으로 응답 서울 강남 경기남부 경기중부 제주 인천 대구 충남 누 적 순 위 로 는 강 남 4 구 (23.9%), 경기남부(15.3%), 강남4구 외 서울(14.0%) 순으로 응답하여 수도권 지역의 부동산 가격이 상승할 것이라는 의견이 다수 광주 전북 울산 강원 1순위 2순위 3순위 0 20 40 60 80 100 2016년 하반기 투자 활성화예상 부동산유형 2016년 하반기 유형별 투자 2016년 하반기 부동산투자가 활발히 이뤄질 것으로 예상되는 부동산 유형은 상가(32.0%), 주택(29.7%), 토지(21.1%) 순으로 응답 저금리 및 주택시장안정으로 임대수익을 누릴수 있는 상가, 토지 및 오피스의 거래가 활성화 될 것이라는 이 증가 주택 29.7% 기타 7.0% 상가 32.0% 주택 유형 중에서 부동산투자가 활발하게 이 루 어 질 것 으 로 예 상 되 는 유 형 은 아 파 트 (40.6%), 단 독 다 가 구 주 택 (21.9%), 다세대연립주택(10.2%) 순으로 응답 오피스 토지 10.2% 21.1% 2016년 하반기 투자 활성화예상 주택유형 특 히 분 양 시 장 활 성 화, 수 도 권 재 건 축 시장활성화 등의 영향으로 아파트 중에서도 재 건 축 아 파 트 (42.2%) 및 신 규 분 양 아파트(35.2%)의 거래가 활성화 될 것이라는 응답비율이 높음 규 모 별 로 는 60-85m2 이 하 (67.2%)>40-60m2(15.6%)> 85-135m2이하 (14.1%) 등 순으로 응답비율이 높음 42.2 35.2 13.3 4.6 4.7 기존 아파트 신규 분양아파트 미분양아파트 재건축아파트 리모델링아파트 17
LHI Real Estate M a r k e t P r o s p e c t 2. 부동산시장 및 시사점 1 하반기 부동산 시장 주택매매가격 주택전세가격 토지가격 2016년 하반기 부동산가격 (종합) 2016년 하반기 부동산시장은 상반기보다 낮은 경제성장률, 조선 및 해운업 등의 침체와 기업 구조조정, 지역별 부동산시장의 차별화, 미국 금리 인상 가능성, 가계부채 증가, 공급물량 증가 등의 영향으로 안정적인 상승세를 유지할 것으로 하반기 미국 연준 금리 인상 가능성 및 저유가 지속, 수출 감소, 조선 및 해운업 등의 산업 침체 및 기업구조조정 여파, 가계부채 증가 및 여신심사 강화 지역 확대, 공급물량 증가 등의 영향으로 인한 주택시장의 투자 및 구매 심리는 위축 될 것으로 예상되어 전국 하반기주택매매가격은 0.7% - 지역별로 재건축 재개발 수요 증가 등의 영향으로 가격 상승폭이 확대되거나 지역 경제 둔화에 따른 주택가격 하락세가 지속되는 지역별 차별화 현상 심화 저금리기조, 여신심사 강화 지역별 확대 등에 따른 월세전환으로 인한 전세물량 부족 및 재건축 재개발사업에 따른 이주 수요 증가 등으로 인해 전국 하반기 주택전세가격은 0.8% 상승할 것으로 - 특히 재건축사업의 수익성이 높은 지역이 집중해 있는 수도권은 이주수요 및 월세전환 증가 등의 영향으로 강세가 지속될 하반기 경제성장률 둔화 및 미국 금리 인상 가능성 등에도 불구하고 민간 소비 및 경제활성화를 위한 예산의 추가 지원 가능성 및 지역개발호재 등의 영향으로 국지적 차별화가 심화될 것으로 예상되어 2016년 하반기 전국 토지가격은 1.0% 상승할 것으로 2016년 하반기 부동산가격 (단위: 전기대비, %) 구분 ¼ 분기 주택매매가격 주택전세가격 토지가격 상반 하반 연간 ¼ 분기 상반 하반 연간 ¼ 분기 상반 하반 연간 2 정책신뢰성 제고 시사점 시민주거안정 강화 전국 0.2 0.4 0.7 1.1 0.5 0.9 0.8 1.7 0.6 1.0 1.0 2.0 수도권 0.2 0.6 1.0 1.6 0.7 0.9 1.4 2.3 비수도권 0.1 0.2 0.4 0.6 0.3 0.5 0.4 0.9 올 하반기 부동산시장 불안이 심화될 것으로 예상됨에 따라 급격한 정책의 변화없이 기존 규제완화 기조를 유지하는 것이 필요 지역별 주택가격 변동이 심화될 것으로 예상됨에 따라 지역 및 권역별 부동산시장 진단 및 가격변화에 따른 주택정책 대응책 마련이 필요 소형 규모의 고분양가격 및 아파트 가격 상승에 대비한 주거안정책 마련 => 저금리의 대출 및 행복주택, 뉴스테이 등 공공임대주택 공급 확대 이외에 차선책으로 공공분양주택 공급 필요 수도권 여신심사 강화 이후 서울의 전세비중보다 월세비중이 증가하는 양상을 보이는 등 전월세시장 패러다임 변화 심화 => 아파트 이외 다양한 주택 유형 공급 확대를 통한 선호 인식 변화, 실수요자의 소유 거주로 인식 변화 유도 필요 향후 주택시장 불안 가중에 대비하여 하우스 푸어에 대한 선제적 대응 필요 시장대응력 강화 하반기 경제 및 부동산시장의 둔화 가능성에 대한 대응책 마련 => 先 판매, 後 신규 택지 및 사업 착수 연기 등의 사업전반에 대한 대응책 마련 및 재무적 유동성 확보 => 긴축 경영전략 수립 필요 지역별 신규 분양시장 및 주택가격에 차별화 심화에 따른 대응 방안 => 지역별 부동산시장의 모니터링 시스템 구축 및 지역별 사업 추진 전략 및 판매 제품 구성 재편 수도권 중심으로 한 수익성 중심의 사업 및 판매전략을 재편하여 단기적 수익성 확대에 노력 18