분석결과 Special Edition 녹색건물의 가치산정 및 탄소배출 평가 이슈 서 민간분야의 적극적인 참여 방안의 마련이 필요하다. 또한 우리나라는 녹색건축의 경제성에 대한 검증에 대 한 연구가 미흡한 실정이다. 반면, 미국, 영국, 호주 등은 민간 주도로 녹색건축물

기획특집Ⅱ 1 지속가능성 평가기반 에너지효율등급인증 건축물 가치산정에 관한 연구 지속가능성 평가기반 에너지효율등급인증 건축물 가치산정에 관한 연구 * 유 영 준 부연구위원 한국감정원 녹색건축센터 녹색건축연구단 신 성 은 연구원 한국감정원 녹색건축센터 녹색건축연구단 박 아 름 연구원 한국감정원 녹색건축센터 녹색건축연구단 윤 종 돈 부장 한국감정원 녹색건축센터 녹색건축연구단 Ⅰ. 들어가며 1. 연구의 목적 건축물 에너지효율등급 인증제도는 에너지 성능이 높은 건축물 확대와 효과적인 건축물 에너지 관리를 위하여 2001년부터 공동주택을 대상으로 처음 시행되 었다. 2010년에 도입된 업무용 건축물 대상의 에너지효 율등급 인증기준은 연간 단위면적당 1차 에너지소요량 을 평가하여 등급을 부여한다. 이후 2013년에 주거용 및 비주거용으로 인증대상을 확대하였고 인증등급 역 시 확대 적용하였다. 이와 같은 국내의 에너지효율등 급 인증 실적은 에너지 비용 절감뿐만 아니라 공공기 관의 인증 의무화, 세제 혜택, 건축기준 완화, 입찰 가 점 등 다양한 긍정적 요인으로 인해 증가하고 있다. 건 축물 에너지효율등급 및 녹색건축물 인증제도는 13년 동안 운영되면서 기준개정을 통하여 발전하고 있으며, 인증대상 확대와 공공부문의 인증을 의무화함에 따 라 인증실적이 증가하는 추세이다. 에너지효율등급 인증 건축물은 증가하고 있으나 주 거용 및 비주거용 간의 인증실적은 각기 다른 현상을 보이고 있다. 에너지관리공단의 에너지효율등급 인증실 적 자료에 따르면 주거용에 비해 업무용 건축물은 주거 용의 37.7%(467건)의 실적을 차지하며, 2010년 공공기 관의 신축 업무용 건축물 1등급 이상 인증취득 의무화 로 인해 467건 중 99%가 1등급을 획득하였다. 이는 민 간 주도형의 비주거용 건물의 인증획득 사례가 1%에 불 과하다는 것을 의미한다. 향후 건축물 에너지효율등급 인증제도의 지속적인 발전과 대외 경쟁력 향상을 위해 * 이 글은 한국감정원 녹색건축센터 녹색건축연구단(2014)의 지속가능성 평가기반 에너지효율등급인증 건축물 가치산정에 관한 연구 를 토대로 내용을 수정 보완 하여 정리한 것임 2015 March Vol.82 43

분석결과 Special Edition 녹색건물의 가치산정 및 탄소배출 평가 이슈 서 민간분야의 적극적인 참여 방안의 마련이 필요하다. 또한 우리나라는 녹색건축의 경제성에 대한 검증에 대 한 연구가 미흡한 실정이다. 반면, 미국, 영국, 호주 등은 민간 주도로 녹색건축물 시장에 대한 방대한 자료 축적 과 경제성 분석 작업을 통하여 녹색 비용의 경제성에 대 한 다양한 정보를 제시하고 있다. 우리나라 녹색건축물 활성화 정책의 지속적인 성장을 위해서 녹색건물 수요 주체의 의사결정을 지원할 수 있도록 녹색건축물의 비용 및 가치산정에 대한 실증적인 연구가 무엇보다 중요하다. 이러한 배경으로 민간기관의 에너지효율등급 인증에의 적극적인 참여를 유도하기 위해서 경제적 가치 차이에 대 한 연구의 필요성이 절실하다. 따라서 본 연구는 업무용 건축물을 대상으로 에너지효율등급 인증 건축물과 비인 증 건축물의 가치를 비교하여 인증 건축물의 경제적 가 치 규명을 목적으로 한다. 이를 위해 조사 대상 건축물 에 대하여 1 부동산 가치평가의 3방식 중 원가법을 적 용한 감정평가액과 2 사회적 비용이 반영된 지속가능성 평가 방법을 적용한 가치산정 방법을 제시한다. 최종적 으로는 에너지 효율이 높은 건축물의 경제적 가치를 공 정하게 평가할 수 있는 기반을 마련하고자 한다. <그림 1> 연구목표 무용 건축물 에너지효율등급 인증 건축물의 가치산정 방안 시 지속가능성 관에서의 가치산정 방법론 시 2. 연구내용 및 체계 본 연구는 인증 건축물과 비인증 건축물을 대상으로 경 제적 가치 차이를 비교하고, 경제적 가치산정을 위한 가격 형성요인을 도출한다. 에너지 또한 부동산 효율등급 인증도 감정평가기법으로 개정조사가격 형성요인 및 원가법(건물신축단가표 이용)을 적용하여 대 상 건축물의 가치를 산정한다. 이를 위해 기존 부동산 감 정평가기법으로 녹색건축물의 경제적 효과를 반영하기 어 려우므로 환경부하 및 사회적 측면의 간접적 효과를 포함 한 지속가능성 평가 기반 가치산정 방법론을 제안한다. 지속가능성 평가방법 44 부동산 포커스 Real Estate Focus 생기비용 비용편익 거 도 수치 생애주기평가와 생애주기비용 통합분석방식으로 에 너지효율등급 인증 건축물과 비인증 건축물 사례를 통한 경제성을 산정하며, 특히 환경적 영향 및 거주자 만족도(사회성)를 반영한 가치를 도출한다. 지속가능 성 평가를 통하여 인증건축물과 비인증 건축물의 초 기 추가공사비를 비교하고, 비용편익 측면에서 인증 건축물의 가치상승을 분석, 에너지효율등급과 거주자 만족도에 유의적 상관관계를 살펴본다. 더불어 건물신 축단가표 활용의 원가법 적용을 통한 인증 건축물과 비인증 건축물의 가치를 산정한다. 다음으로 대상 건 축물의 총생애주기비용, 1차 에너지사용량, 거주자 만 족도 설문조사를 통한 비용편익분석을 수행한다. 본 연구를 통하여 지속가능성 평가 기반의 에너지효 율등급 인증 건축물의 가치산정 방법을 제시하고, 인 증 건축물의 비용편익을 반영한 가치상승의 수치화와 총생애주기비용을 반영한 가치산출을 통해 감정평가 에 연계 활용하고자 한다. 이러한 연구내용을 도식화 한 연구체계는 다음 <그림 2>와 같다. Ⅱ. 선행연구 고찰 녹색건축물의 능동적인 활성화를 위해서는 발주처 의 자발적인 인증 참여가 필요함에 따라 국내에서 녹 색건축물에 대한 경제적 가치 규명의 필요성이 최근에 집중되고 있다. 국내 연구에서는 실증분석으로써 녹색 건축물의 추가공사비와 경제적 가치에 대한 연구가 있 었지만 분석대상이 한정적이었다는 점에서 한계가 있 연구 필요성 및 계 어 다양한 사례에 대한 분석이 필요할 것으로 판단된 다. 또한 녹색건축물의 비용편익과 관련하여 환경부하 성 평가 방법론 고 조사대상 선정 가치산정 에너지 효율등급 인증도 시규 조사 및 경제성 통합평가방법의 필요성은 제기되었으나 실 증사례를 통한 연구는 부재하며, 특히 국외 연구에 비 지속가능성 평가 해 지속가능성 측면의 간접적인 효과분석 연구는 거의 감정평가기법 미흡한 실정이다. 따라서 인증 건축물의 비용편익분석 데이터 수 및 지속가능성 측면의 간접적 효과를 분석한 연구가 거 도 조사 필요하다. 최근 국외 선진국에서 녹색건축물의 가치창 감정평가 방법 신축단가표를 이용한 원가법 용 가치산정

무용 건축물 에너지효율등급 인증 기획특집Ⅱ 1 지속가능성 평가기반 에너지효율등급인증 건축물 가치산정에 관한 연구 건축물의 가치산정 방안 시 지속가능성 관에서의 가치산정 방법론 시 <그림 2> 연구 추진체계 에너지 효율등급 인증도 개정조사 연구 필요성 및 계 에너지 효율등급 인증도 시규 조사 성 평가 방법론 고 지속가능성 평가 감정평가기법 조사대상 선정 데이터 수 거 도 조사 지속가능성 평가방법 생기비용 비용편익 거 도 수치 가치산정 감정평가 방법 신축단가표를 이용한 원가법 용 가치산정 분석결과 생기비용을 반영한 가치산정 방안시 감정평가 연계 및 도 건의 출과 평가기법 개발 등에 관한 논의가 활발하게 이루 어지고 있고, 국내에서도 녹색건축물의 가치에 대한 다 양한 연구의 필요성이 제기되고 있다. 녹색인증건축물의 비용편익, 프리미엄 분석, 가치평가기 법에 대한 국내외 선행연구를 아래와 같이 고찰하였다. 1. 비용편익분석 연구 국외 LEED 인증의 추가 비용, 에너지 절감, 생산 성 향상 효과 등을 정량적으로 분석한 연구 사례로써 Kats(2003) 1) 는 지속가능 또는 녹색건축물 건설의 비용 편익분석 결과로 초기투자비는 약 2% 증가하나 20년 사용기간 동안 발생된 유지관리비, 생산성, 건강 등 편 익, 에너지 절감비용(절감액, 물이용비), 환경비용 등의 순이익(Net Savings, Net Benefits)은 $50~$70/ft 2 이 C-a 발생한다고 제시하였다. 또한 녹색건축물의 에너지 성능 개선과 거주자 쾌적성 향상 및 환경 조절가능성, 작업 자 건강과 생산성 간의 관계성을 증명하였다. 일반적으 로 녹색건축물의 경제적 효과는 건물에너지 소비 절감 과 같은 단기적 관점의 정량적 평가 위주로 연구되었으 나 Kats는 에너지 절감효과 외에 지속가능성 측면의 환 경비용, 사회적 비용(건강, 생산성) 등의 측면까지 확대 하여 정량적으로 제시한 연구라는 점에서 의미가 있다. 국내에서 녹색건축물에 대한 경제적 가치 규명의 필 요성이 집중되기 시작한 것은 비교적 최근이다. 경제성 항목을 이용한 기존 업무용 건축물의 효율적 그 린화 방안 (김진아 외, 2005) 연구는 업무용 건축물의 재실 자를 대상으로 빌딩의 실내환경 실태와 SBS(Sick Building Syndrome)에 관한 조사를 실시, 에너지 절감 및 생산성 증 대와 관련된 평가항목을 도출하였다. 건축의 전 생애주기 C-a-1 C-b C-b-1 1) Kats et al, The Costs and Financial Benefits of Green Buildings, U.S Green Building Council: Washington, DC, 2003 C-c C-c-1 C-d C-d-1 사례수10개 C-e C-e-1 2015 March 비교 사례수10개 Vol.82 45 NC-a NC-a-1

Special Edition 녹색건물의 가치산정 및 탄소배출 평가 이슈 및 생애비용을 고려하였을 때 86% 이상이 인건비로 지출되 고 있으므로 재실자의 업무 생산성 향상을 통한 인건비 절 감이 경제적 효과를 유발할 수 있다는 전제를 통하여 건강 한 실내환경 조성이 경제적 효과를 유발할 수 있다는 전제 하에 주요 평가요소를 개발하여 제안하였다. 친환경 건축물 확산을 위한 환경부하 및 경제성 평가 (홍태훈 외, 2012)는 친환경건축물의 능동적 확산을 위해 서는 평가항목들이 실제로 얼마만큼의 에너지 절감과 탄 소배출량 절감 효과가 기대되는지 명확하게 제시되어야 기존 인증제도의 한계가 해결된다고 주장한다. 그러나 연 구에 사용한 Life Cycle Assessment(LCA) 방법론은 환 경영향과 건축물의 환경성능을 파악할 수 있으나 발주자 에게 친환경 건축물로 유도하는 것이 쉽지 않다. 따라서 본 연구는 생애주기평가와 생애주기비용 통합분석 방법 론(LCA and Life Cycle Cost Assessment)은 녹색건축 물의 환경영향과 경제성에 대한 결과를 도출하므로 전체 론적 관점에서의 의사결정의 가능성을 제시하였다. 2. 프리미엄 분석 연구 국외 녹색건축물은 일반적으로 운영비용 절감, 임대 료 상승, 프리미엄 증가, 매매가격 상승, 공실률 제고 등 을 통해 관리비용을 절감하고 나아가 건물가치 향상 등 의 경제적 효과, 환경비용 절약, 생산성 향상, 건강 증진 등의 가치창출 효과를 분석하여 녹색건축인증 건축물의 프리미엄을 제시한 연구가 있다. Miller, Spivey and Florance(2008) 2) 는 LEED 인증 건물 927개와 비인증 건물 간의 프리미엄 차이를 분석 한 결과, Energy Star 및 LEED 인증건축물은 6~11% 매매가격 프리미엄이 있음을 도출하였다. Wileu, Benefield and Johnson(2010) 3) 는 헤도닉 가격 접근법 (Hedonic pricing approach)에 의해 LEED 건물의 임 대율 프리미엄 범위는 15~18%, Energy Star 건물은 7~9%로 분석하였다. Fuerst & McAllisteer(2011) 4) 는 LEED 건물 197개, Energy Star 건물 834개를 대상 으로 인증 및 비인증 건물의 임대료 및 매매가격의 차 이를 확인하였다. 그 결과 인증건물의 임대료 프리미엄 은 4~5% 상승, 샘플 대비 LEED 인증건물과 Energy Star건물의 매매가격 프리미엄은 25~26% 상승한 것으 로 나타났다. 따라서 이들 연구는 모두 녹색건축물이 일반빌딩에 비해 임대료와 점유율이 높은 것은 건축물 의 가치상승으로 이어질 것이라고 예측하였다. 3. 가치평가기법 개발 연구 국내 연구는 경제성 개념을 반영한 인증제도의 평가 항목 개발과 전 생애주기 관점에서의 인증 건축물의 환경영향 및 경제성을 통합 평가에 대한 필요성을 제기 하였으며, 최근 녹색건축인증 건축물 대상으로 부동산 가치평가 3방식에 따른 공동주택 및 업무용 건축물의 추가공사비 및 수익률을 실증분석 하였다. 녹색인증건축물의 감정평가기법 및 제도화 방안 연 구 (한국감정원, 2013)는 녹색건축인증제(G-SEED)를 획득한 공동주택과 업무용 건축물을 대상으로 감정평 가 3방식 5) 을 통해 추가공사비 증가율과 수익률을 산 정하였다. 공동주택의 경우, 녹색건축 인증여부가 주 택 가격에 미친 영향을 알아보기 위하여 아파트 실거 래 가격의 헤도닉 가격함수모형을 바탕으로 실증 분석 하였고, 업무용 건축물의 경우, 녹색건축 인증 업무용 건축물이 비인증 건축물의 임대상황과 비교하여 임대 료, 공실률, 운영비를 수익성 분석방법으로 실증 분석 하였다. 그 결과, 녹색건축인증 우수등급을 획득한 공 2) Miller, N., J. Spivey and A. Florance, Does Green Pay Off?, Journal of Real Estate Portfolio Management, 2008 3) Wiley, J.A., J.D. Benefield and K.H. Johnson, Green Design and the Market for Commercial Office Space, Journal of Real Estate Finance and Economics, 2010 4) Fuerst & McAllisteer, Green Noise or Green Value? Measuring the Effects of Environmental Certification on Office Values, Real Estate Economics, v.39, 2011 5) 감정평가 3방식이란 원가방식(원가법), 비교방식(거래사례비교법), 수익방식(수익환원법)을 말한다. 46 부동산 포커스 Real Estate Focus

기획특집Ⅱ 1 지속가능성 평가기반 에너지효율등급인증 건축물 가치산정에 관한 연구 동주택의 경우 2.57%, 업무용 건축물의 경우 3.73%의 추가공사비가 발생한 것으로 나타났다. 영국왕립평가사협회 RICS(2005) 6) 는 녹색건축물 (Green Building)의 효과 및 녹색건축물 감정평가기 법, 녹색건축물의 경제성 등을 분석하였으며, 녹색건 축물의 가치를 측정할 때 건축물 생애주기 및 건축물 수명증가를 고려해야 한다고 설명하고 있다. 미국 감정평가협회(2008) 7) 는 LEED 인증 빌딩의 연계 성을 검토하고 있으며, Dunkin(2010) 8) 은 제25차 범태평 양부동산 감정평가회의(PPC)에서 감정평가사가 녹색건 축물과 지속가능성의 원칙을 인식하고 감정평가 능력을 향상시키기 위한 노력으로 녹색건축물 평가과정, 비용 편익분석, 지속가능성 관련성 분석 등 녹색건축물 평가 전문가로서 영역 구축의 중요성을 제안하였다. 최근 국외 선진국에서 녹색건축물의 가치창출과 평가 기법 개발 등에 관한 논의가 활발하게 이루어지고 있고, 국내에서도 녹색건축물의 가치에 대한 다양한 연구의 필요성이 제기되고 있다. 따라서 본 연구는 이러한 관점 에서 기존 건축물 감정평가 3방식 의 평가방법 외에 지 속가능성 기반의 평가방법 을 살펴봄으로써 환경적, 사 회적 비용을 반영할 수 있는 방법을 제안하고자 한다. Ⅲ. 연구방법론 1. 건축물 감정평가방법 본 연구는 인증 건축물과 비인증 건축물을 대상으로 경제적 가치 차이를 비교하고, 경제적 가치산정을 위한 가격형성요인을 도출한다. 또한 부동산 감정평가기법으 로 대상 건축물의 가치를 산정한다. 따라서 녹색건축물 의 경제적 효과를 반영하는 방법으로 기존 부동산 감정 평가기법인 감정평가 3방식 중 가장 적정한 방식을 적용 하기 위하여 감정평가 3방식 기초이론을 검토하였다. 감정평가는 주로 다음의 감정평가 3방식에 따른다 9). 첫째, 원가방식은 원가법, 적산법 등 비용성의 원리 에 기초한 감정평가방식이며, 둘째, 비교방식은 거래사 례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 부동산 가격공시 및 감정평가에 관 한 법률 제21조 제1항에 따른 공시지가기준법을 말한 다. 셋째, 수익방식은 수익환원법, 수익분석법 등 수익 성의 원리에 기초한 감정평가방식을 의미한다. 1) 3방식 적용방안 검토 위의 감정평가 3방식 중, 원가방식의 원가법은 녹색건축 물의 가격형성요인에 대한 가장 합리적인 평가방식으로 판 단된다. 따라서 추가 투입비용을 재조달원가에 반영 가능 한 원가방식을 녹색건축물 감정평가방법으로 적용한다. 원가법 이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하 여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다 ( 감정평가에 관한 규칙 제2조 5호 ). 이렇게 산정된 가액을 적산가액 이라 하며 원가방식을 비용접근법이라 한다 10). 3방식 중 비교방식(거래사례비교법), 수익방식(수익환 원법) 적용을 배제한 원가방식(원가법)을 선정한 이유 는 본 연구는 건축물에너지효율등급 인증건축물을 건 설하기 위해 증가하는 초기투자비 대비 지속가능한 관 점의 경제성과 거주자 만족도 효과를 비용으로 가치산 정 방식을 제안하여 궁극적으로 감정평가에 반영하고 자 하는 것이 목적이기 때문이다. 즉, 녹색건축물의 매 매거래가, 임대료 상승 등 수익성보다는 추가투입비용 이 요인인 재조달원가에 반영이 가능한 원가방식(원가 6) 영국왕립평가사협회, Building Surveying Professional Group, Sustainability and the RICS Property Life-cycle, RICS Books, 2009 7) An Introduction to Valuing Green Buildings, A.I Appraisal Institute, 2008 8) Dunkin, T., Green Building Valuation & Consulting, The 25th Pan Pacific Congress of Real Estate Appraisers, Valuers and Counselors, Indonesia, 2010 9) 감정평가 실무기준(2013), 한국감정원; 감정평가에 관한 규칙(2014.1.2. 시행), 국토교통부 10) 이홍규 고규봉(2014), 감정평가강의 이론 및 실무, pp.44-51 2015 March Vol.82 47

C-a C-a-1 Special Edition 녹색건물의 가치산정 및 탄소배출 평가 이슈 법)의 선정을 통해 지속가능한 녹색건축물의 가치평가 를 감정평가방식에 반영의 가능성을 제안하고자 한다. 건물의 감정평가 시 재조달원가는 건물신축단가표 자료가 주로 이용되며, 현재 사용되는 건물신축단가표 에는 용도 구조 등급별 표준단가 및 각종 부대설비에 대한 보정단가가 제시되어 있다. 본 연구에서는 원가법 의 적용을 위해 건물신축단가표가 사용되었다. 2. 지속가능성 평가 방법 1) 지속가능성 개념 및 평가방법 1992년 리우 세계환경회의(UNCED) 이후 환경문제 는 더 이상 무용 현실적 건축물 문제가 에너지효율등급 아닌 인증 건축물의 인류가 풀어야 가치산정 방안 할 시중요 한 숙제로 부각되었다. 환경문제의 부각을 통해서 지 지속가능성 관에서의 가치산정 방법론 시 속가능성(Sustainability)에 관한 논의가 점차 확대되 었고, 동시에 지속가능성을 평가하기 위한 방법론에도 많은 연구가 진행되고 있다. 일반적으로 지속가능성이란 현재는 물론 불확실한 미래에도 사람과 환경에 최선의 선택을 하는 것이다. 1987년 방법론 고 브룬틀란트 보고서(Brundtland Report)에 감정평가기법 따 데이터 수 르면 지속가능성이란 미래세대의 가능성을 제약하는 바 없이 현 세대의 필요와 미래 가치산정 세대의 필요가 조우하 는 것 이다. 지속가능성 평가하는 방법에는 여러 가지 원가법 용 가치산정 가 존재한다. 거 일반적으로 도 수치 지속가능성은 다음 <그림 3> 분석결과 과 같이 세 가지 기본개념(Three Bottom-line), 즉 경 에너지 효율등급 인증도 개정조사 지속가능성 평가방법 생기비용 비용편익 연구 필요성 및 계 성 평가 조사대상 선정 지속가능 평가 거 도 조사 감정평가 방법 신축단가표를 이용한 생기비용을 반영한 가치산정 감정평가 연계 및 도 건의 제성(Economy), 환경성(Environment), 그리고 사회 방안시 에너지 효율등급 인증도 시규 조사 성(Society) 측면에서 분석 평가한다. <그림 3> 지속가능성의 기본개념(Three Bottom-line) 이와 같은 지속가능성의 세 가지 기본 측면 중에서 경제성은 상품의 생애주기(기획, 생산, 운영, 폐기) 동안 에 발생하는 모든 경제적 가치를 말한다. 여기에 경제 적 가치는 미래의 경제적 가치를 현재의 가치로 환산하 여 산정한다. 지속가능성에서 가장 주목을 받고 있는 환경성은 다양한 측면에서 고려되고 있지만, 일반적으 로 전생애주기 동안에 발생하는 온실가스 배출, 폐수 배출 및 고체 폐기물 배출을 통해 산정하고 있다. 마지 막으로 사회성은 상품의 생산 및 운영, 폐기를 통해 발 생하는 영향으로 인해 사회가 받는 영향력을 산정하 는 것이다. 예를 들어 자동차의 생산으로 인해 생산성 향상 및 운전자의 교통사고로 인한 사회적 손실 등을 산정하고 있다. 각각의 산업분야에 따라 다른 산정방 식이 적용되고 있지만, 큰 틀에서 경제성, 환경성, 사회 성 측면을 고려한 지속가능성을 평가하는 방식이 일반 적으로 적용되고 있는 실정이다. 따라서 건축물 분야 에서도 이러한 산정방식을 적용하고자 하는 움직임이 활발하게 진행 중에 있다. 2) Integrated LCA and LCCA 분석 방법론 건축물의 지속가능성 평가 방식은 건축물의 총 생애 주기를 기반으로 한다. 총 생애주기 동안에 건축물의 성능을 평가하는 방식으로는 크게 생애주기분석(Life Cycle Assessment; LCA)과 생애주기비용분석(Life Cycle Cost Analysis; LCCA) 방식이 있다. LCA는 건물의 전생애주기 동안에 발생하는 환경적 영향을 평 가하는 방식이다. 앞에서 언급했듯이, 일반적으로 생 애주기 동안에 건축물로 인해 발생하는 환경의 부정적 영향(Negative impacts)을 산정한다. 이런 부정적 영 향으로는, 건축물의 전생애주기 동안에 발생하는 온실 가스, 폐수, 고체 폐기물의 배출량을 산정해서 평가한 다. LCCA는 동일한 건축물의 전생애주기 동안에 발생 하는 총 비용을 현가(Net Present Value)로 변환해서 산정하는 방식이다. 여기에서 총 비용은 일반적으로, 설계 및 계획 비용, 초기공사비, 에너지 및 물 사용 비 용, 건물 운영비용, 노후화된 시스템 교체비용, 그리고 48 부동산 포커스 Real Estate Focus

기획특집Ⅱ 1 지속가능성 평가기반 에너지효율등급인증 건축물 가치산정에 관한 연구 폐기 비용을 모두 포함한 비용을 의미한다. 미래에 발 생하는 비용은 할인율 및 물가 상승률을 반영하여 현 재의 가치로 전환해서 총 비용을 산정한다. 하지만 이 러한 전생애주기 기반 방식으로는 지속가능성을 동시 에 평가하는데 부족하다. 따라서 이 두 가지 방식을 통합한 방식에 관한 연구가 진행되었고 이는 통합된 전생애주기 해석 (Integrated LCA and LCCA)방식으로 제안되었다. LCA는 건축물의 전생애주기 동안에 발생하는 환경의 부정적 영향을 산정하는데 적합하지만, 경제적, 사회적 측면의 건축물의 가치를 평가하는 데에는 한계가 있었 다. 반대로 LCCA는 건축물의 생애주기 동안에 발생하 는 경제적 비용을 산정할 수는 있지만, 환경적 사회적 측면을 고려하지 않아서 지속가능성 전체를 평가하기 에는 미흡했다. 따라서 이 두 방식의 장점을 취합하고, 부족한 부분을 보완한 Integrated LCA and LCCA 방식이 건축물 분야에 도입되기 시작하였다. 이러한 진 일보된 방식은 선진국에서 먼저 도로 및 교량공사를 포함한 사회간접자본 프로젝트에 선행적으로 적용되 고 있다. 녹색건축분야에서 시장가격을 왜곡시키는 비용으로 는 환경적 영향으로 발생하는 사회적 비용과 건축물 의 실내환경질(Indoor Environment Quality)로 인 해 발생하는 거주자의 만족도가 대표적으로 지적되 고 있다. 이는 녹색 및 에너지효율적인 건축물은 사회 적 비용이 실제 건축물의 가치에 반영될 수 있고, 이는 실제적 시장가격에 반영되어야 함을 보여준다. 따라서 Integrated LCA and LCCA 방식은 이러한 사회적 비용을 생애주기 총 비용에 반영하므로 건축물의 지속 가능성을 산정할 수 있는 방식으로 사용되고 있다. 건축물의 지속가능성을 산정하기 위해서는 많은 요소들을 검토해야 하고, 이런 요소들을 각각의 지 속가능성 세 가지 기본 측면(경제성, 환경성, 사회성) 으로 분류해서 정리되어야 한다. Integrated LCA and LCCA 방식의 또 다른 장 점은 기존의 LCA 방식은 다른 건축물 프로젝트와 의 상대 비교가 불가능하다는 단점을 보완해서, 총 비용을 통한 용도와 연도에 상관없이 각기 다른 건 축물 프로젝트의 가치를 상대비교 할 수 있다는 점 이다. 이 방식의 총 비용을 산정하기 위한 식은 다음 <식 1>과 같다. Total LLC = [{F Iinitial 1 (1+r) t } + {A OM/R F Iinitial n 1 n } {A t =1 (1+r) t E/W 1 t =1 (1+r) t } +{A Envir n 1 n t =1 (1+r) t } {A Human 1 } t =1 (1+r) t <식 1> = 신축시 계획 및 건설에 대한 미래 비용 A OM/R = 운영, 유지관리, 보수를 위한 연간 비용 A E/W A Envir = 에너지 및 물소비를 위한 연간 비용 = 환경영향을 위한 연간 비용 A Human = 거주자 건강과 생산성을 위한 연간 비용 3) 비용편익 방법론 본 연구에서는 주로 순저감액(Net Savings), 투자 대비이윤(Savings-to- Investment Ratio), 내부수 익률(Adjusted Internal Rate of Return), 회수기간 법(Discounted Payback Period), 비용편익(Benefit/ Cost Ratio) 분석법을 사용하였다. 순저감액은 결과값이 0보다 클 때 대상 프로젝트가 기본 프로젝트보다 비용 효과적인 관계에 있다고 판별 한다. 투자대비이윤(SIR)의 건축물 프로젝트에 대해 좀 더 실질적으로 사용되는 투자대비이윤 식은 다음 <식 2> 와 같다. SIR A:BC = E + W + OMR I o + Repl Rеѕ <식 2> SIR A:BC : 기본안에 비교한 대안을 계산한 운영 절감비 대비 투자 추가비의 비율 E : (E BC - E A ) 대안에 기여한 에너지 비용 절감액 2015 March Vol.82 49

Special Edition 녹색건물의 가치산정 및 탄소배출 평가 이슈 W : (W BC - W A ) 대안에 기여한 물사용 비용 절감액 OM&R : (OM&R BC - OM&R A ) OM&R 비용의 차 I 0 : (I A - I BC ) 기본안과 비교한 대안에 대해 요구된 추가된 초기투자비 Repl : (Repl BC - Repl A ) 교체비용의 차 Res : (Res BC - Res A ) 잔존 가치의 차 내부수익률의 계산방법 중 가장 대중적인 방법은 기 본안과 비교하여 프로젝트에 처음 계산한 투자대비 이 윤을 사용하는 방식이다. 내부 수익률은 다음 <식 3> 을 사용하여 쉽게 계산될 수 있다. r = 재투자율 1 AIRR = (1 + r) (SIR) N 1 <식 3> N = 투자기간의 년 수 회수기간법은 각 대안의 회수기간을 계산하여 계산 된 회수기간을 기초로 경제성을 평가하는 것이다. 회수 기간이 짧은 대안에 대해 여러 안의 우선순위를 부여 하는 방법이다. 에너지와 물사용 측면에 특성화된 회 수기간법 식은 다음 <식 4>와 같다. y [ Et + W t + OM R t Rеpl t + Rеs t ] I t =1 (1 + d) t o E t : (E BC - E A )t t년에서 에너지 비용 절감액 <식 4> W t : (W BC - W A )t t년에서 물사용 비용 절감액 OM&R t : (OM&R BC - OM&R A )t t년에서 OM&R 비용의 차 Repl t : (Repl A - Repl BC )t t년에서 교체비용의 차 Res t : (Res A - Res BC )t t년에서 잔존 가치의 차 d : 할인율 I : (I - I ) 추가된 초기투자비 0 A BC 비용편익(Benefit/Cost Ratio) 비율은 편익(저감액)을 투자비용으로 나눈 값이다. B/C > 1면 그 사업은 채택되 며 복수의 대안인 경우 비용편익 비율이 가장 큰 대안을 선택한다. 4) 통계분석 방법론 본 연구에서는 주로 상관관계분석(Correlation Coefficient)을 사용하였다. 데이터 분석에서 두 변수간의 상관관계를 측정 하는 대표적인 수단이 상관관계분석(Correlation coefficient)이다. 상관관계는 두 변수의 일반적인 관계 가 아니라 선형관계(linear relationship)를 측정하는 것에 주의해야 한다 11). 상관계수는 두 확률 변수 사이 의 관계를 파악하는 방식으로, 흔히 상관계수라 하며 피어슨 상관계수를 뜻한다. 상관계수 값이 크면 데이 터간의 연관 관계가 존재한다는 의미이다. 그러나 이것 이 반드시 인과관계를 뜻하는 것은 아니다. 피어슨 상관관계는 다음 <식 5>와 같이 계산될 수 있다. R = ( x i x)(yi y) (x x) 2 (y y) 2 R : Correlation coefficient x : x의 다양한 수단 y : y의 다양한 수단 5) 척도분석법 <식 5> 일반적으로 척도분석법은 만족도에 관한 설문을 진 행할 때 주로 사용된다. 따라서 본 연구의 설문조사에 서 거주자의 만족도에 대한 문항의 결과를 분석하기 위해서 척도분석법을 사용하였다. 설문지의 답변은 실 내환경질과 업무능률에 문항에 대하여 전혀 그렇지 않다 부터 매우 그렇다 로 구분지어 1점에서 5점까지 점수를 부여하였으며, 설문자가 5점 척도로 답변하도 록 유도하였다. 본 설문에서는 실내환경질에 대한 다섯 가지 영역(공기환경, 자연채광, 조명, 냉난방 조절, 음환 경)에 관한 만족도를 평가하였다. 11) 민인식 최필선, 기초통계와 회귀분석, 2012 50 부동산 포커스 Real Estate Focus

기획특집Ⅱ 1 지속가능성 평가기반 에너지효율등급인증 건축물 가치산정에 관한 연구 6) 대상 건축물의 거주자 설문조사 및 만족도 분석 업무용 건축물 에너지효율등급인증 건축물의 거주 자 만족도(지속가능성의 사회적 비용)를 알아보기 위 해 인증 건축물 5개와 비인증 건축물 5개의 거주자를 대상으로 2014년 10월 6일에서 2014년 12월 5일까지 설문을 시행하였다. 본 설문의 목적은 건축물 에너지효율등급 인증 건축 물과 거주자 만족도 사이의 상관관계를 분석하고자 하 는 것이며, 최종적으로 상관관계를 계량화하고자 한다. (1) 설문조사 방법 설문은 한국감정원 대구 본사사옥의 거주자 20명을 대상으로 예비조사를 실시하여 설문지 내용과 구성을 보완하였고, 대상 건축물인 인증 건축물 및 비인증 건 축물 각각 5개를 대상으로 본 조사를 시행하였다. 응 답회수율을 높이기 위하여 목표 응답자는 각 건축물 별 최소 10인으로 하였으며 전자메일 및 직접 방문을 통하여 설문을 실시한 결과 100건 중 99건의 설문을 회수하였으며 99%의 응답률을 보였다. (2) 설문조사 내용 설문은 크게 거주자 기본정보, 건축물 에너지효율 등급인증에 대한 거주자의 인지도 조사, 실내환경에 대한 거주자 만족도 에 대한 질문으로 구성하였다. 거 주자 만족도는 5점 척도를 이용하여 단일 질의를 통해 답변하도록 구성하였다. 거주자 기본정보 는 건축물의 상시인원, 응답자의 성 별, 거주자의 연령 및 근속기간, 실내 근무시간 등에 관련된 문항이다. 건축물 에너지효율등급인증에 대한 거주자의 인지도 조사 는 본 제도에 대한 응답자의 관 심도, 인지도, 건축물에너지효율등급 인증이 응답자의 업무능률에 미치는 영향력에 대한 문항이다. 실내환경 에 대한 거주자 만족도 는 실내환경에 대한 거주자 만 족도와 업무능률에 미치는 영향력에 관련된 문항과 거 주자의 건강자각 정도와 증상발생빈도, 증상발현 시 대응, 건강자각증상이 업무능률에 미치는 영향력에 관 련된 문항이다. (3) 분석방법 설문조사 결과를 R프로그램을 이용하여, 건축물 에 너지효율등급 인증과 거주자 만족도 사이의 상관관계 를 분석하고, paired t-test로 검증하였다. 피어슨의 상관관계(Pearson s product-moment correlation) 방법에 따라 상관관계를 분석하여 응답자의 사회 인 구학적 특성과 만족도에 대한 기초적 통계와 상관관계 를 분석하였다. 7) 거주자의 의료비용 산정 지속가능한 관점에서 총생애주기 비용을 산정하기 위 해 실내환경에 따른 거주자의 건강자각정도를 5점 척도 로 구성하여 의료비용을 산정하였다. 거주자들은 일반증 상(두통, 피로, 무기력, 집중력저하, 현기증, 스트레스, 우 울증), 인후두(코막힘, 콧물, 목건조, 통증), 안자극(눈건 조, 눈충혈, 따가움, 가려움), 호흡기계증상(감기, 호흡곤 란), 피부(건조, 가려움, 붉은 반점) 중 1회 이상이 경험한 경우에 자각증상의 발생빈도를 5점 척도로 평가하였다. 국민건강공단의 2014년 통계자료에 따르면 우리나 라 국민 1인 당 평균 의료기관 방문횟수는 19회이고, 국민 1인 당 의료비용은 54,000원을 사용하는 것으로 집계되었다 12). 이를 근거로 최대 방문횟수를 19회로 산 정하여 발생빈도를 조정하여 산정하였다. 증상의 발생빈도가 항상(1점), 1주 동안 3~4일(2점), 1주 동안 1~2일(3점), 1달 동안 1~3일(4점), 1년 동안 1 ~5일(5점) 중 선택하도록 하였는데, 국민건강공단에서 집계한 의료기관 방문횟수 통계치를 근거로 하여 19회 (항상), 15회(1주 동안 3~4일), 11회(1주 동안 1`~2일), 7회(1달 동안 1~3일), 3회(1년 동안 1~5일)로 조정하였 12) 국민건강보험, 2012년 건강검진통계연보, 2012 2015 March Vol.82 51

Special Edition 녹색건물의 가치산정 및 탄소배출 평가 이슈 다. 증상을 경험한 응답자수를 기준으로 인증 건축물 과 비인증 건축물의 거주자 의료기관 방문횟수를 산정 하였다. 그 결과, 인증 건축물 전체 거주자의 의료기관 총 방문횟수는 107회, 비인증 건축물은 총 269회였다. 1인 당 평균 의료기관 방문횟수는 비인증 건축물의 경 우 5.38회/인으로, 인증 건축물의 1인당 평균 방문횟 수(2.14회/인) 보다 월등히 높았다. 각 대상 건축물별로 해당 건축물 거주자 전체의 1인 당 평균 의료비를 산정하는데 1회 평균 의료비를 54,000 원으로 가정하여, 각 건축물별 평균 1인당 의료비와 면적 당 의료비를 산정하였다. Ⅳ. 지속가능성 평가기반의 가치산정 결과 분석 1. 대상건축물 데이터 수집 대상 건축물은 용도, 지역, 준공연도, 민간발주, 인 증여부, 연면적, 건물규모를 기준으로 선정하였다. 민 간에서 발주하여 2000년 이후 준공된 업무용 건축물 로서 서울에 위치한 건축물로 대상으로 하였다. 공공 기관의 경우 공공기관 에너지이용합리화 추진에 관한 규정 제21조에 따라 에너지절약 추진실적을 제출해야 하고, 의무적으로 건축물 에너지효율등급을 취득해야 하므로 인증 건축물과 비인증 건축물의 가치를 비교 하는데 제한이 있기 때문에 민간발주 건축물로 대상 을 제한하였다. 또한 공공기관을 제외한 업무용 건축 물은 비교적 에너지 사용이 자율적이고 자발적으로 인 증 건축물을 획득하기 때문에, 인증 획득에 따른 업무 용 건축물의 에너지소비실태 및 거주자 만족도를 실증 적으로 조사하기 위하여 민간 업무용 건축물을 가치 산정의 대상 건축물로 선정하였다. 대상 건축물은 인증 건축물과 비인증 건축물로 구분 된다. 인증 건축물은 에너지효율등급인증 건축물과 녹 색건축인증 건축물 중에서 초기공사비, 에너지사용실태, 거주자 만족도 파악이 가능한 조건의 건축물 5개를 선 별하였고, Certified(인증)의 약자인 C 로 표기하였다. 동 일하게 비인증 건축물은 초기공사비, 에너지사용실태, 거 주자 만족도 파악이 가능한 건축물 5개를 선별하였고, Non-Certified(비인증)의 약자인 NC 로 표기하였다. 대상 건축물로 선정된 인증 건축물 중 C-a, C-b, C-d 는 녹색건축인증을 획득한 건축물이다. 모두 우수등급 이상을 획득하였고, 녹색인증제도의 2.1.1 에너지성능 평 <표 1> 대상 건축물 개요 건물명 준공연도 연면적(m2) 건물규모 인증등급 소재지 인증 건축물 비인증 건축물 C-a 2012 36,562 지하6층, 지상16층 2등급 서울 종로구 C-b 2012 70,140 지하7층, 지상32층 1등급 서울 영등포구 C-c 2013 11,752 지하4층, 지상15층 1등급 서울 종로구 C-d 2010 94,634 지하4층, 지상24층 2등급 서울 종로구 C-e 2012 46.427 지하5층, 지상19층 1등급 서울 관악구 NC-a 2001 72,054 지하7층, 지상24층 없음 서울 종로구 NC-b 2001 32,306 지하4층, 지상15층 없음 서울 송파구 NC-c 2000 47,918 지하6층, 지상26층 없음 서울 서초구 NC-d 2009 7,193 지하3층, 지상14층 없음 서울 강남구 NC-e 2004 2,784 지하4층, 지상8층 없음 서울 강남구 52 부동산 포커스 Real Estate Focus

기획특집Ⅱ 1 지속가능성 평가기반 에너지효율등급인증 건축물 가치산정에 관한 연구 가항목에서 8.4점 이상 획득하였다. C-a와 C-d의 경우 녹색건축인증 최우수등급이었지만 2.1.1 에너지성능에서 8.4점을 획득하였으므로 에너지효율등급 2등급으로 가 정하였다. 반면에 C-b의 경우 녹색건축인증 우수등급이 었지만, 2.1.1. 에너지성능에서 10.8점을 획득하여 에너지효 율등급 1등급으로 가정하였다. 최종적으로 대상 건축물로 선정된 건축물은 다음 <표 1>과 같다. 대상 건축물은 모두 서울에 위치하고 민간에 서 발주한 2000년대 이후 준공된 것으로 인증건물은 에 너지효율등급 1등급을 획득한 건축물 3개, 2등급을 획득 한 건축물 2개, 비인증 건축물은 5개 건축물이 해당된다. 1) 대상건축물의 초기공사비 산정 대상 인증 건축물과 비인증 건축물의 경제적 가치를 산정하기 위해서는 초기공사비가 필요하다. 따라서 대 상 건축물의 초기공사비용은 한국감정원의 2014년 건 물신축단가표를 바탕으로 산정하였다. 또한 대상 건 축물의 준공연도가 각기 다르기 때문에 초기공사비는 2014년의 가치로 산정하였다. 건물신축단가표를 활용하여 초기공사비 산정 시 고 려해야 할 사항은 기본 건축비와 부대 설비비이다. 기 본 건축비는 건축물의 용도, 건축구조, 주요재료, 실내 마감에 따라 면적 당 공사비가 산정된다. 대상 건축물 모두 업무용 건축물이며 철골철근콘크리트 구조에 커 튼월로 구성되었다. 따라서 기본 건축비는 한국감정원 의 2014년 건물신축단가표 분류번호 8-1-7-8에 의거 하여 1,742,000원/m2을 기본 값으로 한다. 건물신축단 가표를 활용하여 준공연도부터 현재까지의 사용연수 를 반영하여 원가법에 의한 가치를 계산하였다. 한국 감정원의 2014년 건물신축단가표 분류번호 8-1-7-8 에 따르면 사무실 용도의 철골철근콘크리트 구조의 커 튼월 건축물의 내용연수는 55년이다. 건물 등 유형고 정자산의 내용연수 만료 시에 있어서의 잔존가격의 재 조달원가에 대한 비율을 잔가율이라고 하는데, 잔가 율 10%를 적용하여 평가액을 산정하였다(표 2). 2) 대상건축물의 1차 에너지사용량 산정 대상 건축물의 1차 에너지사용량은 국가 건물에너 지 통합관리시스템 을 활용하여 데이터를 수집하였다. 대상 건축물에서 1년 동안 사용된 1차 에너지소비량 데이터를 활용하기 위하여 2013년 사용한 총 전기사 용량과 총 가스사용량을 수집하였다. 전기사용량과 가스사용량의 단위는 국가 건물에너지 통합관리시스 템 에 모두 kwh로 환산되어 저장되어 있다. <표 2> 건물신축단가표에 따른 대상 건축물의 초기공사비 건물명 초기공사비 원가/m2 사용연수 평가액 원가/m2 C-a 70,837,793 1,937 2년 58,086,990 1,588 C-b 143,531,659 2,046 2년 108,301,160 1,544 C-c 21,571,606 1,835 1년 108,301,160 1,505 C-d 162,992,516 1,722 4년 146,989,615 1,553 C-e 98,958,125 2,131 1년 97,338,810 2,096 NC-a 92,127,633 1,278 14년 71,022,030 985 NC-b 48,717,415 1,507 11년 39,948,280 1,236 NC-c 56,789,179 1,185 15년 42,850,017 894 NC-d 10,894,899 1,514 6년 9,825,218 1,365 NC-e 3,460,415 1,242 11년 2,837,541 1,019 2015 March Vol.82 53

초기 에너지 사회 Special Edition 녹색건물의 가치산정 및 탄소배출 평가 이슈 성 평가 방법론 고 조사대상 선정 지속가능성 평가 감정평가기법 데이터 수 거 도 조사 가치산정 <표 3> 대상 건축물의 에너지사용량 지속가능성 평가방법 감정평가 방법 (2014년 기준금액, kwh) 생기비용 에너지 사용량 실제 건축물 총 전기사용량 총 가스사용량 총 1차 에너지사용량 신축단가표를 이용한 비용편익 원가법 용 (kwh/m2) 가치산정 거 도 수치 C-a 3,814,127 0 3,814,127 104.3 분석결과 C-b 4,829,724 913 4,830,637 68.9 C-c 1,851,851 생기비용을 반영한 가치산정 307,017 2,158,868 감정평가 연계 및 도 183.7 건의 방안시 C-d 17,442,672 0 17,442,672 184.32 C-e 2,098,446 300,760 2,399,206 51.7 NC-a 16,286,616 6,020,805 22,307,421 309.6 NC-b 2,735,420 1,799,757 4,535,177 140.4 NC-c 18,958,598 1,049,647 20,008,245 417.5 NC-d 1,153,007 0 1,153,007 160.3 NC-e 390,909 1,182 392,091 140.8 대상 건축물 중에서 인증 건축물의 평균 면적 당 총 1 차 에너지사용량은 119kWh/m2이고, 비인증 건축물의 평 균 면적 당 총 1차 에너지사용량은 1,487kWh/m2이다. 즉, 인증 건축물의 면적 당 에너지사용량은 비인증 건축 물 보다 49% 적게 발생하는 것으로 확인되었다(표 3). 2. 대안건축물 생성 대상 건축물은 에너지효율등급인증을 받은 인증 건 축물과 비인증 건축물 각 각 5개를 선정하였다. 에너지 효율등급 인증여부에 따른 가치비교를 위해 동일조건 의 가상 건축물이 필요하므로 각 각의 건축물에 대한 <그림 4> 대안 건축물 생성 개념도 C-a C-a-1 C-b C-b-1 C-c C-c-1 C-d C-d-1 사례수10개 C-e C-e-1 비교 사례수10개 NC-a NC-a-1 NC-b NC-b-1 NC-c NC-c-1 NC-d NC-d-1 비교 사례수10개 NC-e NC-e-1 사례수10개 공사비 30증가 사용량 49감소 비용 39감소 54 부동산 포커스 Real Estate Focus

기획특집Ⅱ 1 지속가능성 평가기반 에너지효율등급인증 건축물 가치산정에 관한 연구 대안 건축물을 생성해야 한다. 이에 따라, <그림 4>와 같이 실제 에너지효율등급 인 증 건축물(C-a, C-b, C-c, C-d, C-e)과 준공연도, 연면적, 건물규모, 위치가 동일한 가상의 비인증 건축 물(C-a-1, C-b-1, C-c-1, C-d-1, C-e-1)을 생성하 였다. 인증 건축물의 대안 건축물은 비인증 건축물로 서 초기공사비는 인증 건축물 보다 30% 감소, 에너지 사용량은 49% 증가, 사회적 비용은 39% 증가하는 것 으로 가정하였다. 마찬가지로 실제 에너지효율등급 비인증 건축물 (NC-a, NC-b, NC-c, NC-d, NC-e)과 준공연도, 연면적, 건물규모, 위치가 동일한 가상의 인증 건축물 (NC-a-1, NC-b-1, NC-c-1, NC-d-1, NC-e-1)을 생성하였다. 비인증 건축물의 대안 건축물은 인증건축 물로서 초기공사비는 인증 건축물 보다 30% 증가, 에 너지사용량은 49% 감소, 사회적 비용은 39% 감소하 는 것으로 가정하였다. 1) 대안건축물의 초기공사비 산정 <표 4>에서 조사한 것과 같이 인증 건축물의 면적 당 공사비는 비인증 건축물 대비 30.4% 더 발생하였으므 로, 대안 건축물의 면적 당 공사비에 반영하여 계산하였 다. 따라서 비인증 건축물인 대안 건축물(C-a-1 C-e- 1)은 인증 건축물(C-a C-e)의 면적 당 공사비 대비 30.4% 감소한 공사비로 가정하였고, 인증 건축물인 대 안 건축물(NC-a-1 NC-e-1)은 비인증 건축물(NC-a NC-e)의 면적 당 공사비에서 30.4% 증가한 공사비로 가정하여 <표 4>와 같이 실제 건축물에 대한 대안 건축 물의 초기공사비와 면적 당 공사비를 산정하였다. 2) 대안건축물의 1차 에너지사용량 산정 <표 5>에서 조사한 것과 같이 해당 사례의 인증 건축 물의 에너지사용량은 비인증 건축물 보다 단위면적 당 에너지사용량이 49% 적게 발생하였으므로 대안 건축물 의 면적 당 에너지사용량을 반영하여 계산하였다. 비인 증 건축물인 대안 건축물(C-a-1 C-e-1)의 단위면적 당 에너지사용량은 인증 건축물(C-a C-e)에 비해 49% 더 많이 사용되므로, 인증 건축물인 대안 건축물(NC-a- 1 NC-e-1)의 단위면적 당 에너지사용량은 비인증 건축 물(NC-a NC-e)에 비해 49% 더 많이 사용하는 것으로 가정하여 <표 5>와 같이 대안 건축물의 총 1차 에너지사 용량 및 단위면적 당 에너지사용량을 산정하였다. <표 4> 대안 건축물의 초기공사비 산정 (2014년 기준금액, 천 원) 실제 건축물 초기공사비 원가/m2 대안 건축물 초기공사비 원가/m2 C-a(인 증) 70,837,793 1,937 C-a-1(비인증) 49,303,104 1,348 C-b(인 증) 143,531,659 2,046 C-b-1(비인증) 99,898,034 1,424 C-c(인 증) 21,571,606 1,835 C-c-1(비인증) 15,013,837 1,277 C-d(인 증) 162,992,516 1,722 C-d-1(비인증) 113,442,791 1,198 C-e(인 증) 98,958,125 2,131 C-e-1(비인증) 68,874,855 1,483 NC-a(비인증) 92,127,633 1,278 NC-a-1(인 증) 132,663,792 1,841 NC-b(비인증) 48,717,415 1,507 NC-b-1(인 증) 70,153,078 2,171 NC-c(비인증) 56,789,179 1,185 NC-c-1(인 증) 81,776,418 1,706 NC-d(비인증) 10,894,899 1,514 NC-d-1(인 증) 15,688,654 2,181 NC-e(비인증) 3,460,415 1,242 NC-e-1(인 증) 4,982,998 1,789 2015 March Vol.82 55

Special Edition 녹색건물의 가치산정 및 탄소배출 평가 이슈 <표 5> 대안 건축물의 에너지사용량 실제 건축물 총 1차 에너지 사용량 에너지사용량 (kwh/m2) 대안 건축물 총 1차 에너지 사용량 에너지사용량 (kwh/m2) C-a(인 증) 3,814,127 104.3 C-a-1(비인증) 54,503,875 189.7 C-b(인 증) 4,830,637 68.9 C-b-1(비인증) 69,029,803 125.2 C-c(인 증) 2,158,868 183.7 C-c-1(비인증) 30,850,224 334.0 C-d(인 증) 17,442,672 184.32 C-d-1(비인증) 249,255,783 335.1 C-e(인 증) 2,399,206 51.7 C-e-1(비인증) 34,284,654 94.0 NC-a(비인증) 22,307,421 309.6 NC-a-1(인 증) 1,561,519 170.3 NC-b(비인증) 4,535,177 140.4 NC-b-1(인 증) 317,462 77.2 NC-c(비인증) 20,008,245 417.5 NC-c-1(인 증) 1,400,577 229.7 NC-d(비인증) 1,153,007 160.3 NC-d-1(인 증) 80,710 88.2 NC-e(비인증) 392,091 140.8 NC-e-1(인 증) 27,446 77.5 3. Integrated LCA and LCCA 결과 분석 앞 장에서 산정한 대상 건축물의 초기공사비와 에너 지사용량을 The University of Wisconsin-Madison 에서 개발한 GBPAT(Green Building Performance Assessment Tool) 13) 프로그램을 활용하여 총생애주 기비용을 산출하였다. GBPAT은 Integrated LCA and LCCA 방식으로 건축물의 초기공사비, 환경적 비 용, 사회적 비용을 반영하여 총생애주기비용을 산출할 수 있는 프로그램이다. 환경적 비용은 에너지사용량과 CO 2 배출에 따른 비 용을 의미한다. 에너지관리공단의 자료를 활용하여 에 너지사용량을 CO 2 배출량으로 환산하였으며, 지식경 제부에서 공포한 온실가스 톤CO 2 당 가격 12,000원 14) 을 적용하여 CO 2 배출 비용을 산정하였다. 사회적 비용은 거주자의 의료비용과 업무능률에 따른 인건비를 의미하는데, 실증적인 사회적 비용 산정을 위하 여 설문조사를 통한 거주자의 의료비용만을 산정하였다. 1) 인증 건축물의 비용편익 분석 에너지효율등급인증에 따른 건축물의 비용편익을 분 석하기 위하여 <그림 4>와 같이 인증 건축물 5개와 비 인증 건축물 5개의 실제 초기공사비, 에너지 비용, CO 2 배출비용, 거주자 만족도를 활용하여 비교대상이 되는 대안 건축물을 각각 생성하였다. 즉, 인증 건축물 5개 와 동일한 조건의 비인증 건축물 5개(C-a-1, C-b-1, C-c-1, C-d-1, C-e-1)에 대한 총생애주기비용, 비인증 건축물 5개와 동일한 조건의 인증 건축물 5개(NC-a- 1, NC-b-1, NC-c-1, NC-d-1, NC-e-1)의 총생애주 기비용을 산정하여 비용편익분석의 평가대상 10개를 생 성하였다. 분석방법은 앞에서 언급한 GBPAT 프로그램 을 활용하여 건축물의 사용연수기간인 50년 동안 평가 대상 10개의 총생애주기비용에 대한 순저감액, 투자대비 이윤, 내부수익률을 산출하였다. 또한 도출 값이 유의미 한 시점을 나타내는 해당 연도를 확인하여 분석기간 50 년 이내에 회수기간이 돌아오는지를 확인하였다. Integrated LCA and LCCA 방식에 거주자 만족도를 13) 유영준, GBPAT, The University of Wisconsin-Madison 14) 온실가스 가격 상향 조정, 투데이에너지(URL: http// www. todayenergy.kr/new/article View.html) 2012.3.28 56 부동산 포커스 Real Estate Focus

기획특집Ⅱ 1 지속가능성 평가기반 에너지효율등급인증 건축물 가치산정에 관한 연구 사회적 비용으로 전환하여 반영한 통합된 총생애주기비 용 분석에 있어서 5개의 인증 대상건축물과 5개의 생성된 대안건축물 모두 50년 생애주기 기간 동안의 비용편익분 석을 수행한 결과 비용효율적인 것으로 분석되었다(표 6, 표 7). <표 6>의 C-c-1과 C-c대상은 순저감액이 양(+)수, 투자대비이윤이 1이상, 내부수익률이 0.03이상 되는 시점 인 17년이 인증건물의 C-c의 회수기간을 의미한다. 동일하게 <표 6>은 나머지 대상인 C-a, C-b, C-d, C-e 역시 회수기간이 각각 37년, 24년, 20년, 32년임 을 의미한다. <표 7>의 NC-b와 NC-b-1 대상은 순저감액이 양(+) 수, 투자대비이윤이 1이상, 내부수익률이 0.03이상 되 는 시점인 32년이 인증건물의 NC-b의 회수기간을 의 미하며, 역시 동일하게 <표 7>은 나머지 대상인 NC-a, NC-c, NC-d, NC-e의 회수기간이 각각 20년, 19년, 23년, 26년임을 나타내고 있다. 이러한 분석 결과에 따 라 인증 건축물은 비인증 건축물과 비교하여 50년 이 내에 초기투자비용을 회수 할 수 있으므로 비용효율적 인 것으로 확인되었다. 이는 에너지효율등급 인증 건축 물이 높은 초기공사비용을 지불함에도 불구하고 낮은 운영비용과 환경 및 거주자 만족도로 인한 사회적 비용 의 저감을 통해 비용효율적이라는 것을 증명한다. Ⅴ. 결론 본 연구는 업무용 건축물을 대상으로 에너지효율등 급 인증 건축물과 비인증 건축물의 가치를 지속가능성 관점에서 비교하여 기존의 가치산정 기법의 보완을 목 표로 진행하였다. 기존의 감정평가 기법은 경제적 관점 에서의 비용과 편익에 치우친 가치산정 방법이기 때문 에 환경성과 사회성을 제대로 반영하지 못한다는 지적 <표 6> 인증 건축물과 대안 건축물의 비용편익분석 결과(50년 기준) 평가대상 순저감액(천 원/m2) 투자대비이윤(년) 내부수익률(년) 회수기간(년) C-a-1과 C-a 3,750,270 1.26 0.03 37 C-b-1과 C-b 10,427,715 1.80 0.04 24 C-c-1과 C-c 7,598,733 2.53 0.05 17 C-d-1과 C-d 43,116,284 2.15 0.05 20 C-e-1과 C-e 3,918,435 1.44 0.04 32 <표 7> 비인증 건축물과 대안 건축물의 비용편익분석 결과(50년 기준) 평가대상 순저감액(천 원/m2) 투자대비이윤(년) 내부수익률(년) 회수기간(년) NC-a와 NC-a-1 32,497,400 2.18 0.05 20 NC-b와 NC-b-1 3,183,231 1.42 0.04 32 NC-c와 NC-c-1 26,925,952 2.24 0.05 19 NC-d와 NC-d-1 2,283,759 1.89 0.04 23 NC-e와 NC-e-1 764,346 1.74 0.04 26 2015 March Vol.82 57

Special Edition 녹색건물의 가치산정 및 탄소배출 평가 이슈 을 받아오고 있었다. 따라서 본 연구를 통해서 경제성 과 환경성 그리고 사회성 측면을 모두 고려한 지속가 능성 평가를 기반으로 한 방식을 통해 에너지효율등 급 인증 건축물의 가치를 산정하였다. 가치산정 결과, 대상 건축물에서 인증 건물과 비인증 건물의 초기공사비 차이는 약 30% 발생하는 것으로 분 석되었다. 또한 국가 건축물 에너지 온실가스 정보체계 를 통해 수집한 1차 에너지사용량은 비인증 대비 인증 건축물이 약 50% 정도 절감되는 것으로 나타났다. 지속 가능성 측면에서 거주자의 만족도는 무엇보다 중요하다. 이 부분에서 인증 건물은 비인증 건물 대비 약 40% 이 상 사회적 비용을 줄일 수 있는 것으로 분석되었다. 총생애주기비용분석 및 에너지효율등급 인증 건물 의 비용효율성을 측정하기 위해서 앞에서 언급한 비인 증 대비 인증 건축물의 증가된 초기 공사비, 감소된 에 너지사용량 및 사회적 비용을 반영하여 각각의 대상 건물의 대안 건물을 생성한 후 그 결과를 비교 분석하 였다. 지속가능성 평가기반의 Integrated LCA and LCCA 방식으로 거주자 만족도를 사회적 비용으로 전 환하여 반영한 통합된 총생애주기비용 분석결과, 5개 의 인증 대상 건물과 5개의 생성된 대안 건물들 모두 50년 생애주기 기간 동안의 비용편익분석을 수행한 결 과 인증건축물은 비인증 건축물과 비교하여 50년 이내 에 초기투자비용을 회수할 수 있으므로 비용효율적인 것으로 분석되었다. 본 연구는 민간건축물의 업무용시설을 대상으로 진 행하였고, 향후 공공기관 및 다른 용도의 건축물에도 연구가 필요하다. 또한 운영단계의 다른 비용요인을 도 출해서 이를 총생애주기비용에 반영함으로써 보다 지 속가능한 관점에서의 가치산정 방식을 제시하는 연구 가 추가적으로 필요하다. 이번 연구는 기존의 감정평 가 기법인 원가법으로 산정한 에너지효율등급 인증 건 축물은 지속가능한 관점에서 환경적, 사회적 비용을 반영하지 못한 가치산정 결과를 보여주고 있어 향후 인증건축물의 가치산정을 위한 감정평가기법 도입의 필 요성을 보여준다. <참고문헌> 김성하, 2013, 건축물 에너지효율등급 인증제도 현행 제도 및 주요개정 사항 소개, 대한설비공학회, 설 비저널 제42권 에너지관리공단, 2014, 녹색정책 및 기술세미나, 에너지 효율등급제도의 이해와 전망 유영준, GBPAT, The University of Wisconsin- Madison 이홍규 외, 2014, 감정평가의 이론 및 실무, 리북스 한국감정원, 2013, 녹색인증건축물의 감정평가기법 및 제도화 방안 연구 한국감정원, 2013, 감정평가 실무기준 홍태훈 외, 2012, 친환경 건축물 확산을 위한 환경부 하 및 경제성 평가, 한국건축친환경설비학회 제6권 감정평가에 관한 규칙, 2014.1.2.시행, 국토교통부령 제55호 건축물에너지효율등급 인증에 관한 규칙, 2013.2.23., 국토교통부 제2013-27호 녹색건축물 조성 지원법, 2013.5.20. 시행, 국토교통부 제11690호 Appraisal Institute, 2008, An Introduction to Valuing Green Building, A.I. Colorado Governor's Office Of Energy Man, 2006, The Costs and Benefits of LEED-NC in Colorado, Enermodal Engineering Ltd Dunkin, T. 2010, Green Building Valuation & Consulting, The 25th Pan Pacific Congress of Real Estate Appraisers, Valuers and Counselors, Indonesia Kats et al. 2003, The Costs and Financial Benefits of Green Buildings, U.S. Green Building Council, Washington, DC Miller, N. et al, 2010, The Operations and Management of Green Buildings in the United States, 15th Asian Real Estate Society (AsRES) International Annual Conference, Kaohsiung City, Taiwan 58 부동산 포커스 Real Estate Focus