주요 유럽 국가들의 실질주택가격지수의 최근 추이와 시사점 한국의 실질주택가격지수는, 금융위기로 인해 큰 하락을 경험하지 않고, 2013년 4분기까지 2007년 1분기 에 기록한 위기 이전 최고치에 비해 3% 하락 수준에서 정체돼 있다. 이 보고서에서는 1980년대 중반

01 조사 연구 주요 유럽 국가들의 실질주택가격지수의 최근 추이와 시사점 빈 재 익 / 한국건설산업연구원 연구위원 Ⅰ. 검토배경 Ⅱ. 주요 선진국의 실질주택가격지수 추이 III. 각 국의 주요 제도적 환경 IV. 시사점 Ⅰ. 검토 배경 2007년 미국에서 발생한 서브프라임 모기지론의 부실화는 상당수 국가의 부동산시장과 금융시장에 큰 충격을 초래하여 세계 경제위기로 진화했다. 이러한 진화는 미국 서브프라임 모기지론의 대량 부실화가 관 련 파생상품의 부실화를 통해 금융시장 전반으로, 그리고 글로벌화된 금융시장을 통해 각 국 거시경제 전 반으로 전파됐기 때문이다. 금융위기가 초래한 부동산 가격 변동은 국가에 따라 다른 양상을 보이며 진화하고 있다. 2013년 4분기 를 기준으로, 독일, 프랑스, 영국, 스웨덴 등의 부동산 가격은 금융위기의 충격으로부터 상대적으로 자유로 운 1) 반면 미국, 스페인, 이탈리아 등의 부동산 가격은 금융위기의 충격에서 여전히 헤어 나오지 못하고 있다. *본 고의 내용은 필자의 개인 의견으로 한국주택금융공사의 공식적인 견해와 다를 수 있습니다. 4 주택금융월보

주요 유럽 국가들의 실질주택가격지수의 최근 추이와 시사점 한국의 실질주택가격지수는, 금융위기로 인해 큰 하락을 경험하지 않고, 2013년 4분기까지 2007년 1분기 에 기록한 위기 이전 최고치에 비해 3% 하락 수준에서 정체돼 있다. 이 보고서에서는 1980년대 중반부터 현재까지 OECD 회원국 중 선진국으로 분류되는 미국과 일부 유 럽 국가들이 두 번의 부동산 경기 사이클을 경험했다는 사실과 사이클이 이들 국가에서 공통적으로 관찰됨 에도 불구하고 국가별로 독특한 형태를 가진다는 사실을 확인하고 국가별 특징을 설명할 수 있는 요인들을 찾고자 한다. 특히, 2007년 금융위기 이후의 추이에 관심이 집중될 것이다. 이런 목적을 위해 이 보고서에서는 미국 댈러스 연방 준비은행이 지수화하여 발표하는 주요 국가별 실 질주택가격지수(RHPI)를 활용할 것이다 1). 댈러스 연방 준비은행은 한국, 일본, 미국, 유럽 15개국 등 세계 22개 국가의 중앙은행이나 통계기관 등 유관기관으로부터 주택 가격 데이터를 수집하여, 국제 비교가 가 능하도록 표준화 과정을 거친 지수를 작성하여 발표하고 있다. 경제협력개발기구(OECD)나 국제통화기금 (IMF)도 유사한 데이터를 발표하고 있으나, 2003년부터 시작하고 있는 반면, 장기적 시각을 요하는 이 보 고서의 성격에는 1975년부터 시작하고 있는 댈러스 연방 준비은행의 데이터가 적합하다. 이러한 자료를 근거로 하여, 이 보고서에서는 몇몇 유럽 국가들의 최근 부동산 가격 추이를 비교하고 국가별 특성을 설명할 수 있는 제도적 요인을 제시하고자 한다. 분석 대상으로서 유럽연합(EU)의 중심 국 가인 독일, 영국, 프랑스 그리고 스웨덴을 선정했다. 이들 국가를 선정한 근거는 이들 국가들의 실질주택가 격 지수가 우리나라의 그것과 유사하게 세계경제위기의 충격이 두드러져 보이지 않는 변화추이를 보이고 있다는 점이다. 그리고 결론에서는 한국의 부동산 가격 추이와 비교를 통해 이들 선진국의 부동산 가격 추이와 제도적 환경 분석이 주는 시사점을 찾고자 한다. Ⅱ. 주요 선진국의 실질주택가격지수 추이 일부 국가의, 댈러스 연방 준비은행이 발표한 실질주택가격지수의 1981년 이후 추이는 다음 그래프와 같다. 독일의 실질주택가격지수는 통일 이후 한 번의 경기 사이클을 보인 이후 안정적인 추세를 이어가고 있다. 일본의 실질주택가격지수는 독일을 제외한 여타 국가들처럼 1980년대 중반~1990년대 초 큰 규모의 경기변동을 체험한 이후 계속 하락하는 추세를 벗어나지 못하고 있다. 독일과 일본을 제외한 프랑스, 영국, 스웨덴 그리고 스페인, 이탈리아, 미국은 1980년대 중반~1990년대 초 그리고 1990년대 중반~2000년대 중반에 주택 가격의 상승과 하락이 이어지는 경기 사이클을 경험했음을 확인할 수 있다. 1) 댈러스연준의 실질주택가격지수에 대한 간략한 설명은 이휘청(2014) 참조. 보다 상세한 설명은 Adrienne Mack and Enrique Martínez-García (2011) 참조 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 5

01 조사 연구 [ 그림 1 주요국의 실질주택가격지수 추이 ] 180 160 140 120 100 80 60 40 20 Spain France UK Italy Sweden US Germany Japan 0 1982:Q3 1983:Q2 1984:Q1 1984:Q4 1985:Q3 1986:Q2 1981:Q1 1981:Q4 1987:Q1 1987:Q4 1988:Q3 1989:Q2 1990:Q1 1990:Q4 1991:Q3 1992:Q2 1993:Q1 1993:Q4 1994:Q3 1995:Q2 1996:Q1 1996:Q4 1997:Q3 1998:Q2 1999:Q1 1999:Q4 2000:Q3 2001:Q2 2002:Q1 2002:Q4 2003:Q3 2004:Q2 2005:Q1 2005:Q4 2006:Q3 2007:Q2 2008:Q1 2008:Q4 2009:Q3 2010:Q2 2011:Q1 2011:Q4 2012:Q3 2013:Q2 자료 : 댈러스 연방 준비은행 첫 번째 경기 사이클은 가장 불분명하게 나타난 미국을 제외하고 그 외, 일본, 이탈리아, 스웨덴, 스페 인, 프랑스, 영국에서는 분명하게 상승국면과 하강국면을 그리고 있다. 반면, 두 번째 사이클은 독일과 일본을 제외한 모든 국가에서 상승국면은 명백하게 나타나는데, 하강국 면은 국가에 따라 다른 모습을 보여주고 있다. 스웨덴, 프랑스, 영국에서 하강국면은 상승국면에 비해 아주 짧은 기간 동안 그리고 적은 규모를 그렸고 그 이후에는 상대적으로 짧은 주기의 상승과 하락이 이어지는 변동국면이 이어졌다. 반면, 스페인, 미국, 이탈리아에서는 경기 사이클이라는 명칭에 부합하는 하강국면 이 나타났다. 프랑스, 영국, 스웨덴 그리고 스페인, 이탈리아, 미국의 실질주택가격지수의 보다 상세한 변동추이는 다음의 표에 나타나 있다. 6 주택금융월보

주요 유럽 국가들의 실질주택가격지수의 최근 추이와 시사점 [ 표 1 주요국 부동산 사이클 비교 ] 구분 첫 번째 사이클 두 번째 사이클 고점 저점 고점 저점 시기 변동폭* 시기 변동폭* 시기 변동폭* 시기 변동폭* 프랑스 1991.Q1 35% 1997.Q1-14% 2007.Q4 118% 2009.Q2-10% 영국 1989.Q3 105% 1996.Q2-29% 2007.Q3 177% 2013.Q1-18% 미국 1989.Q3 15% 1991.Q3-4% 2006.Q4 65% 2012.Q2-26% 스페인 1991.Q4 114% 1997.Q4-20% 2007.Q2 123% 2009.Q1-37% 스웨덴 1990.Q1 39% 1993.Q3-31% 2008.Q1 132% 2009.Q1-6% 이탈리아 1992.Q2 66% 1998.Q3-28% 2008.Q1 60% 2013.Q3-24% 주 : *는 이전 고점 혹은 저점 대비 변동 폭 자료 : 댈러스 연방 준비은행 자료를 이용 직접 계산 1980년대 후반~1990년대 초 그리고 1990년대 중반~2000년대 중반 상기한 선진국에서 발견된 주택 가격 사이클은 공통요인을 가지고 있는데 이로 인해 이전의 주택 사이클들과는 구별된다. 이 공통요인은 1980년대 중반부터 주요 선진국인 상기 국가들을 중심으로 진행된 금융부문의 규제 완 화와 그로 인한 자본 이동의 자유화와 국제화다 2). 1980년대 이전까지 주택금융은 이를 위해 세워진 특수기 관(예를 들면, 영국의 Building Society, 미국의 Savings and Loans, 그리고 일본의 Jusen)에 의하여 제 한적으로 공급되고 있었으나, 규제 완화로 은행 등 금융기관이 주택담보대출 시장에 진입하여 경쟁적으로 공급하기 시작했다. 또한, 금융규제 완화의 결과로 상기 국가들을 대상으로 하는 국제적 자본 이동이 자유화되면서 부동산 시장에도 국제 자본이 투자되기 시작했는데, 특히 플라자 협약을 통해 국제적 지위와 對 달러 가치가 급상 승한 엔화의 영향으로 일본 기관 투자가들에 의한 미국, 영국, 프랑스의 사무실 등 상업용 부동산에 대한 투자가 대폭 증가했다. 추가적으로 언급할 수 있는 공통 요인은 해당 국가들이 동시적으로 자가 보유율을 높이는 정책을 추진 했다는 점이다. 상기 주택 가격 사이클이 발생하기 직전인 1970년대 말과 1980년대 초는 영국, 미국 등에 서는 대처 총리 내각과 레이건 대통령 행정부의 등장과 함께, 경제 정책의 이념으로서 케인즈주의가 종언 을 고했고 소위 신자유주의가 독점적 지위를 획득하는 시기였다. 이러한 배경에서, 해당 국가의 정부는 주 거문제에 깊이 관여하는 정책을 포기하고 대신 가계를 대상으로 금융기관들이 저금리 주택 대출을 공급하 도록 여건을 마련하는 방식으로 주거 관련 정책을 전환했다. 2) 80년대 중반 이후 부동산 경기변동과 금융부문의 규제완화, 자본이동의 자유화와 국제화 그리고, 아래에서 언급하는, 국가 정책 변화를 연관시키는 주 장은 Thomas Grjbine(2014), Bertrand Renaud(1995), Christine Rifflart(1995) 등에서 찾아볼 수 있음. MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 7

01 조사 연구 이하에서는 금융위기 이후 실질주택가격지수가 한국과 유사한 추이를 보이고 있는 프랑스, 영국, 스웨 덴과 통일 이후 주택가격지수 추이에서 경기변동을 찾아볼 수 없는 독일을 대상으로 실질주택가격지수의 추이를 설명할 수 있는 주택임대시장이나 주택금융제도를 조사 비교해 보고자 한다. III. 각 국의 주요 제도적 환경 1. 독일 앞서 살펴본 바와 같이, 독일은 다른 선진국들과는 달리, 1980년대 중반~1990년대 초와 2000년대 중 반의 세계적인 부동산 가격 상승과 하락의 사이클을 겪지 않았다. 이 사실은 독일이 1990년대 초 통일 과 정을 겪으면서 개별적으로 실질주택가격지수의 큰 폭의 변동을 경험했다는 것으로도 일부 설명될 수 있다. 그 외의 요인 중에서, 이 보고서에서는 우선, 유럽의 다른 나라에 비해 자가 거주 비율이 낮은 독일의 주거 형태 특징에 주목하고자 한다. 참고로, 독일의 2012년 자가 거주 비율은 53.3%인 반면, 스페인은 78.9%, 프랑스는 63.7%, 영국은 66.7%이다. [ 표 2 독일 가구의 주거 형태 추이 ] 단위 : % 구 분 2005 2010 2011 2012 자가 53.3 53.2 53.4 53.3 자가 (모기지 혹은 대출) 29.4 27.8 28.1 28.0 임대 46.7 46.8 46.6 46.7 민간 임대* 36.8 39.7 39.9 38.6 사회 임대* 9.9 7.1 6.7 8.1 주 : * 민간 임대는 시장에서 결정되는 수준의 임대료가 적용되는 임대 주택이고 사회 임대는 공공기관의 보조 등으로 시장 수준에 비해 낮은 임대료가 적용되 는 임대 주택임 자료 : Eurostat 독일에서 자가 거주 비율이 상대적으로 낮다는 사실과 1980년대 중반 이후 주택 가격의 경기변동이 부 재하다는 사실을 서로 연관 짓기 위해서는, 다음 두 가지 제도적 요인 즉 은행시스템과 임대주택시장을 언 급하는 것이 필요하다. 8 주택금융월보

주요 유럽 국가들의 실질주택가격지수의 최근 추이와 시사점 (1) 은행시스템 3) 가계에게 주택구입자금을 공급하는 모기지론이 크게 증가할 수 없는 구조를 가진 은행시스템과 가계가 모기지론 대출을 통해 주택을 구입하는 결정을 쉽게 내릴 수 없도록 설계된 모기지론 상품이 실질주택가격 지수의 경기변동 부재를 설명할 수 있다. 세계적인 주택 가격 사이클을 무시한 듯 보이는 독일의 실질주택가격지수의 예외적 추이에 대한 설명은 먼저, 세 단계로 나눠지는 은행제도의 개별성에서 찾을 수 있다. 독일은 자본시장이 아니라 은행 위주로 자 금 공급이 이뤄지는 금융제도를 가지고 있다. 은행 시스템은 상업은행, 저축은행, 신용협동조합은행의 세 부문으로 구성돼 있다. 상업은행부문은 글로벌 투자 은행인 대형 은행, 주별 지역 거점을 중심으로 수신 및 여신 업무를 취급하는 소규모의 지방 은행 및 기타 상업은행, 외국 은행의 독일 내 지점 등으로 구성된다. 주 정부 및 지방자치단체가 소유한 공영 은행인 저축은행 부문에는 저축은행과 해당 주에 존재하는 저 축은행의 중앙은행 역할을 수행하는 주립은행이 포함된다. 출자한 조합원들이 예금을 하고 대출을 받는 신용협동조합은행 부문에는 상공업신용협동조합과 농업신 용협동조합이 포함된다. 이처럼 역할에 따라 엄격하게 3개의 부문으로 분리된 금융제도 하에서는 금융의 규제 완화와 자본 자유 화 및 국제화가 가계의 주택구입자금을 공급하는 대출의 확대와 직접 이어지기 쉽지 않다. 가계에 대한 대출 은 일반적으로 저축은행과 지방은행이 공급하는데, 해당 지역의 경제 활성화, 고용 증대 등의 목표를 지향하 는 이들 은행들은 중소기업과 가계를 대상으로 장기에 걸쳐 자금을 공급하는 역할을 중점적으로 수행한다. 자본 자유화 및 국제화 과정에서 글로벌화한 대형 상업은행이, 가계를 대상으로 소매금융을 하는 저축은행 이나 지방은행과 주택금융의 주도권을 다투는 경우가 다른 나라와는 달리 독일에서는 발생하지 않았다. 이러한 구조적인 특성으로 인해, 독일의 은행들은 1990년대 중반~2000년대 중반은 물론 1980년대 중 반~1990년대 초반의 기간에도 영국이나 프랑스 은행들과는 달리 가계대출을 중심으로 자산을 급격하게 늘 릴 수 없었다. 수익성을 추구하는 측면에서 독일 은행은 효율적이지 못하지만 글로벌 금융위기를 겪으면서 뛰어난 안정성과 복원력을 가지고 있음을 증명했다. 저축은행이나 지방은행이 모기지론을 전담해서 공급하는 시스템의 특성으로 인해, 자본 자유화에 따라 금융기관 간에 모기지론의 경쟁적인 공급확대가 발생하지 않았을 뿐만 아니라, 모기지론의 상품 구조도 가 계가 주택 구입 결정을 쉽게 내리는데 도움이 되지 않는다. 먼저, 일반적으로 주택의 시장가격의 85% 내지 90%에 대응하는, 장기적으로 유지된 담보 가치를 반영 하는 모기지 대출 한도의 60% 내지 80%만 모기지론을 통해 대출받을 수 있기 때문에 가계가 모기지론을 이용해 주택을 구입하려면, 저축 혹은 건설사의 대여금 등을 이용해 주택 가격의 30% 내지 50%를 직접 동 원할 수 있어야 한다. 3) 독일 은행 시스템에 대한 간략한 분석은 노영진(2012) 참조. MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 9

01 조사 연구 또한, 모기지론의 70% 정도가 5년 내지 10년간 금리가 고정된 상품이다. 고정금리 대출이 대부분을 차 지하는 독일의 특징은 변동금리가 적용되는 모기지 상품의 비중이 각각 98%와 95%인 스페인 그리고 영국 과 비교하면 두드러진다. 끝으로, 조기 상환 수수료가 높고 콜옵션부 고정금리 모기지대출도 일반적이지 않다. 다만 현재 월세가격지수의 산정을 위한 표본이 3,000개로 많지 않고 보증부 월세를 환산하는 과정에서 보증금의 비중이 높을 경우 월세가격으로서의 의미가 없어질 수 있다는 한계가 있으므로 향후 표본수의 확 대 및 보증금이 일정 비율 이상인 경우 표본에서 제외하거나 가중치를 차별적으로 적용하는 등의 개선방안 을 마련해야 할 것으로 사료된다. (2) 임대주택제도 4) 독일은 유럽에서 자가 거주 비율이 가장 낮은 국가인데, 임대주택시장의 활성화가 이에 기여하는 바가 적지 않다. 독일은 주택의 사회성을 추구하면서도 민간의 시장 진입을 저해하지 않는 임대주택제도를 운영하고 있 다. 독일은 전후 공공 기금을 동원하여 공공 임대주택을 대량 건설하였음에도 불구하고, 공공 지원 주택 건 설에 적용된 자금 및 세제 지원을 민간이 건설하는 임대주택에도 동등하게 적용하여 민간에 의한 임대주택 건설을 구축하는 결과를 초래하지 않았다. 독일 사회 임대주택은 크게 1 비영리 법인 혹은 개인이 임대주택을 공급하는 데 필요한 주택건설 자금 이나 주택구입 자금을 주 정부가 융자하거나 경비를 보조하는 공공 지원 주택이나 2 직접 자금을 융자하 지 않고, 융자 원리금 상환 부담이나 운영비용 부담을 축소하기 위해 주 정부가 감가상각 혜택 등 세제상 편의를 제공하는 세제 우대주택 등으로 구분된다. 사회 임대주택은 일정 기간 그 역할을 수행하고 나면 민간 임대주택으로서 임대시장에 공급될 수 있다. 정부의 자금 지원 비율이 높거나 세제 혜택을 많이 받을수록 사회 임대주택의 역할을 수행해야 하는 기간 은 늘어난다. 민간 자본의 주택 임대시장 진출을 활성화하기 위해, 임대시장의 규제를 완화하고 자금 지원을 제공하 고 있다. 독일을 포함하여, 대륙 민법에서는 임대계약에 기간의 제약을 두지 않는 것을 원칙으로 하고 있으며, 불가피하게 기간을 제한하는 경우에는 그 사유를 표시할 것을 규정하고 있어, 임대료의 조정 규정은 임대 시장에서 수요와 공급을 조정하는 데 중요한 역할을 하는 제도적 장치다. 사회 임대주택의 임대료는 임대료 상한 범위 내에서 경상비용을 고려해 적용되지만, 민간 임대주택의 4) 독일 임대주택뿐만 아니라 이 논문에 포함된 각 국의 임대주택제도에 대해서는 권주안 외(2004), 한국주택학회(2012) 참조 10 주택금융월보

주요 유럽 국가들의 실질주택가격지수의 최근 추이와 시사점 임대료는 계약상 합의에 의해 책정될 수 있다. 임대료 인상도 자유롭게 할 수 있는데, 다만 인상 방법은 계약 약정, 일정 기간마다 단계적 인상 혹은 연방 통계청의 가계물가지수에 연동하는 방식 중 하나를 계약 과정에서 합의를 통해 선택할 수 있다. 임대인은 유사한 종류, 크기, 설비, 위치 상태를 지닌 주택의 4년간 임대료를 토대로 산정된 비교 임대 료를 근거로 인상을 요구할 수 있고 주택 개선을 한 경우에 비용의 11%를 연간 임대료로 전가할 수 있으 며, 운영비용이 증가한 경우에도 임대료에 반영할 수 있다. 건설비용에 대한 저리 자금 융자, 운영비 및 금융비용에 대한 지원 방안으로 감가상각 촉진 혜택과 상 환한 원리금과 유지보수 비용에 대한 세금공제 혜택 등이 임대인에게 제공된다. 인플레이션의 위험이 크지 않은 거시경제 환경에 주거의 사회성과 민간 참여가 공존하는 임대 주택시 장의 발전으로, 독일에서는 주거 형태로서 주택 구입과 임대가 동등한 선택지로서 존재할 수 있는 여건이 형성됐다. 2. 영국 5) <표 1>에 나타난 바와 같이, 첫 번째 사이클에 비해 두 번째 사이클의 경우 실질주택가격지수의 하락이 제한적이라는 사실이 인정되어진다면, 영국은 금융부분의 자유화와 국제화에서 기인한 실질주택가격지수 의 상승과 하락의 사이클을 1982~1996년과 1996~2013년 두 번 겪었다. 댈러스 연방 준비은행의 지표에 의하면, 1982년 1분기를 기점으로 영국의 실질주택가격지수는 1989년 3분기까지 105% 상승했으며, 이후 1996년 2분기까지 최고점 대비 29% 하락했다. 첫 사이클이 저점을 기 록한 1996년 2분기를 기준으로 실질주택가격지수는 2007년 3분기까지 상승세를 유지했는데 이 기간 동안 177% 상승했고, 글로벌 금융위기로 상승세가 멈춘 이후 2013년 1분기까지 18% 하락했다. 영국이 1996년 부터 현재까지 경험하고 있는 부동산 경기 사이클의 특징은 45분기에 걸쳐 177% 상승한 후 2007년 3분기 부터 수축기가 시작됐으나 가격 하락 폭이 작을 뿐만 아니라 하락과 상승을 반복하고 있다는 점이다. 이러한 가격 동향은 1 가구의 증가와 2 비탄력적인 주택 공급 등으로 설명할 수 있다. 1 가구의 증가는 크게 이민의 증가와 이혼이나 노령화 등 사회적 요인에 의한 가구 증가를 반영한다. 1986~1996년 기간의 주택 수요 증가의 상당 부분은 높은 16~39세 인구의 비중과 이혼율 증가, 부 모로부터 독립하는 젊은 세대의 증가 등에서 기인했으나, 1996~2006년 기간의 주택 수요 증가는 이민의 유입에서 기인하는 바가 큰데, 실제로 이민이 동 기간 중 인구증가의 60%를 설명한다. 다른 한편으로, 1996~2006년 기간 중 영국 인구는 220만명 증가한 반면 가구는 180만호 증가해, 가구당 성원 수가 크게 축소되었음을 추정할 수 있다. 5) 영국 주택시장에 대해서는 Robert Kuenzel and Birgitte Bjornbak(2008)와 John Muellbauer and Anthony Murphy(2008)를 많이 참조했음. MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 11

01 조사 연구 2 영국의 신규 주택 공급의 가격 탄력성은 1990년대 이후 0 부근에서 머물고 있어 주택가격 상승이 신규 주택 공급에 영향을 미치지 못해 주택시장은 수요에 의해 결정되는 시장이다. 일반적으로, 가격에 대한 신규 주택 공급의 비탄력성은 토지이용제도와 주택 공급 관련 프로세스에서 기인한다고 설명된다. i) 주택 공급이 탄력적으로 증가하는 데 제약 요인이 되는 것은 토지의 물리적 부족이 아니라 환경보 호 또는 도시의 무분별한 확산을 막기 위해 엄격하게 운용하고 있는 토지이용 규제다. 도시의 무 분별한 확산을 막기 위해 설치한 그린벨트가 잉글랜드 전체 토지 면적의 13%를 차지하고 있는데, 참고로 2007년에 수립된 정부의 주택 공급 목표인 2016년까지 200만호 신규 공급에 부합하는 연 간 목표량인 24만호 건설에 소요되는 토지 면적은 0.06%에 불과하다. ii) 최근 일련의 법 개정을 통해, 부동산 개발에서 지방정부와 지방자치단체의 권한이 강화됐다. 중앙 정부가 지역공간전략(Regional Spatial Strategy)에 따라 전체적으로 주택 공급 목표를 설정하면 지방정부와 자치단체가 지역에서 주택 위치와 규모를 계획하던 방식에서 각 지방정부가 주택 수요 를 평가하고 개발 지역을 설정하여 주택을 공급하도록 하는 체제로 전환됐다. 민간에 의한 부동산 개발에 선행돼야 하는 사회간접시설 투자를 위한 재원의 부족, 신규 부동산 개발을 위한 그린벨트 해제에 대한 꺼림, 부동산 개발로부터 얻는 재정적 효과 미미 등의 요인으로 지방정부와 지방자치 단체는 부동산 개발에 적극적인 자세를 보이지 않는 경향이 있다. 1996년부터 2007까지 지속된 실질주택가격의 상승은 가구의 실질소득 증가의 6배에 해당하는 규모로 이러한 소득 대비 지나친 부동산 가격의 상승은 주거비(affordability) 문제를 초래했다. 주거 형태별로 주거비로 가처분 소득의 40%보다 많은 금액을 지출하는 가계의 비중을 나타내는 아래 <표 3>에서 이를 확인할 수 있다. [ 표 3 영국의 주거 형태별 과도한 주거비를 부담하는 비중 추이 ] 단위 : % 구 분 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 자가 (모기지 혹은 대출 잔액) 자가 (모기지, 대출 잔액 없음) 9.9 13.5 14.6 12.4 10.2 10.6 8.8 5.1 5.3 8.9 6.6 8.6 8.2 8.8 9.1 1.7 민간 임대 32.9 38.1 42.3 39.4 40.6 46.1 45 23.1 사회 임대 27.2 23.4 23.1 25.9 26.2 23.3 23.9 7.4 주 : EU는 과도한 주거비를 가계의 가처분 소득의 40%를 초과하는 주거비로 정의함. 자료 : Eurostat 12 주택금융월보

주요 유럽 국가들의 실질주택가격지수의 최근 추이와 시사점 2007년 9월 7.74%까지 상승했던 모기지 변동금리는, 금융위기 이후 중앙은행의 공격적인 금리정책으 로, 2009년 4월에는 3.82%까지 하락했다가 2014년 6월 말에는 4.36%를 유지하고 있어 가계의 원리금 부 담 경감에 크게 기여하고 있다. 1980년대 이후 영국 주택시장이 두 번의 경기 사이클을 경험했다는 사실에는 영국정부의 급격한 주택 정책 전환과 금융규제 완화가 상당 부분 기여했다. (1) 주택정책의 급격한 전환 2차 대전 종전부터 1980년까지 영국은 주택의 공공재적 성격이 강조된 주택제도를 운영했다. 일정 정 도의 질을 담보한 주택이 가장 필요로 하는 사람뿐만 아니라 모두에게 제공될 수 있도록, 정부는 공공 임대 시장을 발전시키는 동시에 자가 거주를 장려하는 정책을 유지했다. 임대시장에서는 임대료의 과도한 상승 과 임대인의 무리한 요구로부터 임차인을 보호하는 제도적 장치를 마련했다. 자가 거주 장려 정책은 기존 임차인들을 대상으로 신축 주택뿐만 아니라 민간 임대주택시장에서 퇴장한 주택의 구입을 장려하는 것을 지향했다. 하지만, 1980년 이후 영국의 주택정책은 정부의 개입을 최소화하고 시장에 대한 의존도가 높은 주택제 도로 급변했다. 공공 임대주택은 임차인이 일정 거주 조건(3년 거주 ; 1987년 이후 2년 거주)을 충족하면 시장가격 대비 33%의 할인과 주거 기간에 1년 증가함에 따라 할인 폭이 1% 증가한 가격 (1987년 이후 최 대 50~60% 할인)에 해당 임차인에게 분양됐다. 1992년까지 140만 가구가 이러한 공공임대 주택의 분양 을 통해 자가 거주를 실현했다. 이러한 주택정책의 급격한 방향전환을 통해, 가구의 주거 형태별 추이가 주택경기와 연동되는 모습을 보이는데, 자가 거주비율, 특히 모기지나 대출을 통해 주택을 소유하고 거주하는 가구의 비중이 주택 가격 이 상승할 때 증가하고 주택 가격이 하락할 때는 감소하는 경향을 발견할 수 있다. 유럽에서 민간 임대시장이 가장 발달한 나라답게 최근 주택가격이 하락함에 따라 줄어든 자가 거주 비 율은 민간 임대주택에 거주하는 가구비율의 증가를 수반한다. [ 표 4 영국 가구의 주거 형태 추이 ] 단위 : % 구 분 1939 1951 1961 1971 1981 1991 2007 2011 자가 32 30 42 51 56 68 73 68 임대 68 70 58 49 44 32 27 32 민간 임대 58 52 32 19 13 10 8 13 사회 임대 10 18 26 31 31 22 18 19 자료: Christine Rifflart(1995), Eurostat MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 13

01 조사 연구 (2) 금융부문 영국은 금융규제 완화와 자본 자유화에서 기인한, 가계에 대한 신용 공급 증가가 두드러진 나라다. 영 국은 첫 번째와 두 번째 부동산 경기 사이클을 통해 실질주택가격지수가 각각 105%와 177% 증가했는데, 이러한 가격지수 증가는 1985~1995년과 1997~2007년 기간 동안 각각 143%와 107% 증가한 신용 증가 에 의해 초래된 바가 크다. 이러한 신용증가 규모의 중요성은 다른 나라와의 비교를 통해 보여질 수 있다. 동 기간 동안 프랑스의 경우 각각 50%와 73%, 스웨덴의 경우에는 78%와 97%, 독일의 경우에는 22%와 8% 증가에 불과했다. 가계에 대한 신용 공급의 대규모 증가 배경에는 1980년부터 자가 거주를 우선시하는 주택정책이 시행 됐으나, 은행에 대한 규제로 인해 주택담보대출의 공급은 공제 형식의 주택금융조합(building societies) 이 전담하여 주택금융에서 만성적인 초과 수요가 존재했다는 사실이 있다. 이러한 배경에서, 1980년대 금 융규제 완화로 개인을 대상으로 하는 소매 금융시장에서 은행과 주택조합의 경쟁구조가 형성되자, 가계 대 출, 특히 모기지 대출이 급격하게 증가했고 이는 주택가격의 상승에 기여했다. 상품의 구조 측면에서, 모기지 대출의 80%가 변동금리를 적용하고 있어 금리 상승에 따른 원리금 부 담의 증가가 즉시 가계에 전이된다. 첫 번째 부동산 경기 사이클 당시, 모기지 금리가 1988년 9.75%에서 1990년 15.5%로 상승함에 따라 가계소득에서 원리금 부담이 차지하는 비율도 17~18%에서 30% 초과로 증가하여 가계의 도산이 대량으로 발생했다. 이러한 경험을 바탕으로 2007년 금융위기 이후 영란은행은 신용 경색으로 인한 금리 상승과 그에 다른 가계의 대량 도산을 막기 위해 공격적인 금리정책을 실시하여 2010년 이후 정책 금리를 0.5% 수준으로 유지하고 있다. 1997 2007년 기간에 발생한 두 번째 부동산 경기 사이클에서는 90년대에 부동산 경기 사이클을 경험 한 은행이나 주택금융조합보다는 그런 학습경험이 없는 비은행 금융기관들에 의한 주택 대출의 증가가 두 드러졌다. 비은행 금융기관의 모기지 대출 규모를 측정하는 지수는 1994년 1월의 수준을 100으로 두는데, 이 지수가 2001년에는 500, 2007년 2,300대로 급성장하였다가 2009년에는 2000년 수준인 100대 후반 으로 하락했다 6). 2007년 금융위기로 부동산경기가 수축기로 전환된 이후, 자가 거주의 비중이 축소하고 민간 임대의 비 중이 증가했는데, 민간임대주택 공급의 증가는 임대용 주택 구입을 위한 모기지론 (Buy-to-Let; BTL) 도 입에서 기인하는 바가 적지 않다. 실제로, 전체 모기지 시장에서 BTL의 비중은 1998년 0.4%에서 2007년 에는 10%로 상승했다. 하지만, BTL 수요는 주택 수요가 집중돼 일정 수준 이상의 임대료 수입이 가능한 런던을 중심으로 하는 잉글랜드 남부로 한정되는 경향이 있다. 6) 강종만(2011), 주요국 주택금융시장의 개혁과 시사점, 금융동향: 분석과 전망, 가을호 p.128. 14 주택금융월보

주요 유럽 국가들의 실질주택가격지수의 최근 추이와 시사점 3. 프랑스 7) <표 5>에 나타난 바와 같이, 프랑스는 부동산 경기 사이클과 자가 거주 혹은 임대의 비율이 상관관계 없는 추이를 보인다는 특징을 가지고 있다. 최근 부동산 경기 사이클이 고점을 기록한 2007년에 자가 거주 비율은 오히려 가장 낮은 수준을 기록했다. 그리고 2007년 금융위기 발생 직후 사회 임대주택 거주 비율의 증가가 두드러진 특징도 보인다. 이는 금융위기 이후 프랑스 정부는 건축 경기가 급락하는 것을 막기 위해 임대주택 공급 확대로 이어지는 경기 활성화 정책을 시행했다는 사실을 반영한다. 지자체별로 서민용 임대 아파트(HLM)를 운영하는 공공기관 들이 경기하락으로 공사가 중단될 상황에 놓인, 시공 중인 민간 아파트를 서민용 임대 아파트 공급을 위해 구입할 수 있도록 조건을 완화하는 정부의 조치를 통해, 2009년 6월말 기준으로 1만 7,000세대의 서민용 임대 아파트의 신규공급이 이뤄졌다. 뿐만 아니라, 사회 임대주택 건설에 대한 자금을 지원할 수 있는 프로 그램(PLUS, PLA-I 등)의 도입과 시행이 이뤄졌다. 또한, 민간 임대주택의 공급을 활성화하기 위해 민간 임대주택을 건설하는 건축업자에게 세금을 감면하는 조치도 취해졌다. [ 표 5 프랑스 가구의 주거 형태 추이 ] 단위 : % 구 분 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 자가 61.8 62.5 60.5 62.1 63.0 62.0 63.1 63.7 자가 (모기지 혹은 대출) 자료: Eurostat 23.9 27.0 27.3 27.0 27.4 29.0 29.4 29.9 임대 38.2 37.5 39.5 37.9 37.0 38.0 36.9 36.3 민간 임대 20.0 19.1 20.3 15.4 14.9 15.4 15.1 19.5 사회 임대 18.2 18.4 19.2 22.6 22.1 22.6 21.8 16.8 상기 특징과 같은 맥락에서 지적할 수 있는, 프랑스 부동산 사이클의 또 다른 특징은 영국에 비해 가격 변동 폭이 작고 상승과 하락이 완만하게 이뤄졌다는 점이다. 첫 번째 부동산 사이클 고점이, 영국의 경우에는 1989년 3분기였지만, 프랑스는 1991년 1분기였던 반 면, 저점은 영국이 1996년 2분기, 프랑스는 1997년 1분기였다. 첫 번째 부동산 사이클의 가격 변동은, 영 국의 경우 상승기에는 105% 증가했고 수축기에는 29% 하락한 반면, 프랑스의 경우에는 각각 35% 상승과 14% 하락에 불과했다. 7) 프랑스 주택시장에 대해서는 주로 Bouveret, Antoine, Nicolas Costes and Cécile Simon(2010) 참조 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 15

01 조사 연구 이러한 특징은 두 번째 부동산 사이클에서도 발견된다. 고점은, 영국의 경우 2007년 3분기였지만, 프 랑스는 2007년 4분기였고 저점은 영국의 경우 2013년 1분기였고, 프랑스는 2009년 2분기였다. 두 번째 부동산 사이클의 가격 변동은, 영국의 경우 상승기에 177% 증가했고 수축기에는 18% 하락한 반면, 프랑 스의 경우에는 각각 118% 상승과 10% 하락에 불과했다. 프랑스 실질주택가격지수는 2009년 2분기에 저점을 기록한 이후 2011년 3분기까지 10% 상승해 금융 위기 이전의 고점에 접근했다가 다시 2013년 3분기까지 6% 하락하는 추세를 나타냈다. 이러한 가격 추세는 1 유입 이민의 증가 등에 따른 인구 증가와 2 이혼율 증가와 인구 고령화 등의 영 향으로, 인구보다 더 빠른 속도로 증가하는 가구의 수 등으로 인해 주택 수요가 풍부하다는 점과 프랑스 건 설업은 1993년부터 만성적인 노동력 부족으로 공급 증가에 제약을 받고 있다는 사실로 설명할 수 있다. 2007년 금융위기 이후 실질주택가격지수의 이러한 경기 변동에는 가계 대출의 증가폭이 크지 않아 가 계 부채 비율이 높지 않다는 특징도 내포돼 있다. 2012년 프랑스의 가계 가처분소득 대비 부채 비율은 106.4%인데, 이는 영국의 151.1%에 비해 낮은 수준이다. 영국과 유사한 금융 자유화 상황에서 부동산 경기의 상승기에도 가계 부채가 크게 증가하지 않았다는 사실은 프랑스 금융기관의 관행으로 설명할 수 있다. 프랑스 은행은 담보 주택의 가격은 고려하지 않고, 주 택대출의 원리금 상환액이 해당 가계 소득의 1/3을 초과하지 않는 한도 내에서만 대출을 승인하는 관행을 일반적으로 가지고 있다. 이러한 금융 관행의 영향으로 서브프라임 모기지론이 존재할 수 없고 부동산 가 격의 하락이 직접적으로 가계 대출 부실화를 초래하기 어려운 여건이 만들어져 있다. 실제적으로 2008년 프랑스 은행의 가계 대출 중에서 회수 의문 여신은 0.93%에 불과하고 과도한 주거비를 부담하는 가계의 비중도 이 논문에서 비교대상으로 선정한 나라들에 비해 상대적으로 낮은 편이다. 프랑스 금융기관의 상기 관행은 부정적인 영향도 가지는데, 그것은 프랑스 거시경제가 자산 가격의 상 승이 소비에 영향을 미치는 자산효과 정도가 미미하다는 것이다. [ 표 6 프랑스의 주거 형태별 과도한 주거비를 부담하는 비중 추이 ] 단위 : % 구 분 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 자가 (모기지 혹은 대출) 자가 (모기지, 대출 잔액없음) 2.1 2.5 1.6 0.9 1.3 1.5 1.4 1.4 1.1 1.4 1.3 0.6 0.6 0.5 0.6 0.5 민간 임대 14.5 15.6 15.6 16.5 15.1 19 19.4 16.2 사회 임대 7.8 9.8 8.8 5.6 5.1 7.1 7.9 8.6 주 : 과도한 주거비는 가계의 가처분 소득의 40%를 초과하는 주거비로 정의됨. 자료 : Eurostat 16 주택금융월보

주요 유럽 국가들의 실질주택가격지수의 최근 추이와 시사점 4. 스웨덴 8) <표 7>가 보여주듯이 스웨덴 가구의 거주 형태는 자가 거주 비율이 높고 임대의 경우 민간 임대의 비중 이 높은 특징을 가지고 있다. 또한, 영국과는 달리 금융위기의 발생이 자가 거주 비율에 큰 영향을 미치지 못하고 금융위기를 전후한 기간 동안, 자가 거주 비율이 70% 수준에서 유지되고 있음을 알 수 있다. 임대시장에서도 사회 임대의 비중이 미미한 수준이고 임대주택의 대부분이 시장 수준의 임대료가 적용 되는 민간 임대로 분류된다. 높은 민간 임대의 비율에도 불구하고, 스웨덴은 주거에 대한 사회적 개념을 가지고 있는 국가로 알려 져 있다. 이러한 평판은, 우선, 임대시장에서 지배적 지위를 차지하는 공급자는 지역 공영 주택조합들이라 는 사실에 근거를 두고 있다. 지역 공영 주택조합이 임대시장에서 지배적 지위를 누리는 것은 민간인 지주 가 요구하는 임대료도 해당 지역의 공영 주택조합이 적용하는 임대료의 일정 범위를 초과할 수 없기 때문 이다. 또한, 민간인 지주가 직접 임차인에게 임대하는 경우가 존재하나, 대개의 경우 민간인 지주 소유의 임 대주택도 국가가 운영하는 중개 조직인 Bostadsfomedlingen에 등록을 거친 다음 수요자에게 배분되는 시 장구조를 가지고 있다. 이러한 구조를 가진 임대시장은 만성적인 수요 초과 상태에 있고 진정한 의미의 민 간 임대시장은 임대주택의 재임대 형식의 암시장으로 존재하는 부작용을 낳았다. 사회적 성격으로 인한, 임대시장의 비탄력성은 자가 거주를 선호하게 하는 요인이 됐고 정부 또한 자가 거주를 장려하는 정책을 시행해 왔다. [ 표 7 스웨덴 가구의 주거 형태 추이 ] 단위 : % 구 분 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 자가 66.6 68.1 68.8 69.5 68.8 69.7 70.8 69.7 70.1 자가 (모기지 혹은 대출) 53.4 54.9 53.4 54.4 55.6 56.8 68.0 65.9 61.6 임대 33.4 31.9 31.2 30.5 31.2 30.3 29.2 30.3 29.9 민간 임대 33.3 31.7 30.2 28.5 30.2 29.8 28.7 30.0 29.7 사회 임대 0.2 0.1 1.1 2.0 1.0 0.5 0.5 0.3 0.2 자료 : Eurostat 8) 스웨덴 주택시장에 대해서는 European Commission s Directorate-General for Economic and Financial Affairs(2012) 참조 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 17

01 조사 연구 부동산 경기 사이클에 나타난 스웨덴의 특징은 첫 번째 사이클에서는 가격의 상승과 하락이 뚜렷하였 으나 두 번째 사이클에서는 금융위기 발발 이후 아주 짧은 수축기 이후에는 10% 내외의 가격 변동이 지속 되고 있다는 점이다. 첫 번째 사이클의 고점은 1990년 1분기로 1985년 1분기에 비해 실질주택가격지수가 37% 상승했고 저점은 1993년 3분기로 고점 대비 31% 하락했다. 두 번째 사이클의 고점은 2008년 1분기 로 가격지수는 전저점 대비 132% 상승했고 저점은 2009년 1분기로 고점 대비 6% 하락했다. 이후 스웨덴 의 실질주택가격지수는 2010년 4분기까지 10% 상승했다가 2012년 2분기까지는 다시 5% 하락했으며 다 시 2013년 4분기까지 6% 상승했다. 첫 번째 부동산 경기 사이클과는 달리, 두 번째 사이클에서 나타난 가격의 하방 경직성은 자가 거주를 장려하는 정부의 정책에 기인한 바가 크다. 정부의 정책은 우선 화폐정책과 조세정책으로 구분할 수 있다. i) 화폐정책 : 공격적인 저금리 정책 기조 첫 번째 부동산 사이클 당시, 스웨덴은 유럽통화제도(European Monetary System; EMS) 가입을 위해 고정환율제도를 고수하다 급격한 부동산 가격 조정과 그로 인한 금융기관 부실화를 경험했다. 프랑스나 독일의 중앙은행과는 달리, 독자적인 통화정책을 시행할 수 있는 스웨덴 중앙은행은 글로 벌 금융위기가 발생하자, 90년대의 경험을 교훈삼아, 가능한 한 저금리기조를 유지하려고 노력했다. 실제로, 스웨덴 중앙은행은 금융위기 발발 직후인 2008년 정책 금리를 4.75%로 인상했으나 2009년 에는 다시 0.25%로 인하했다. ii) 조세정책 : 금융위기 발생 이전 재정 흑자 기조를 바탕으로 주택 보유에 따른 조세부담을 줄이고 근 로 소득을 장려하는 정책 실시 스웨덴 정부는 시장 가격의 75% 수준으로 정해지는 장부 가격을 기준으로 부과되는 재산세율 을 1.5%에서 1.2%로 인하하는 조치를 2000년에 취한데 이어 2008년에는 0.75% 혹은 6,512 SEK (700 EUR) 중 작은 것으로 하는 개정을 실시했다. 또한 재산세 관련 개정과 함께, 50,000 SEK(5,500 EUR) 한도 내에서 주택 개량 비용에 대해 소득 공제를 도입하는 조치도 마련했다. 뿐만 아니라, 근로 소득에 대한 세액 공제를 확대하는 조치와 과세 최저한도를 상향 조정하는 조치도 도입 하였다. 금융위기의 발생에도 조정을 받지 않고 상승 추세를 견지하고 있는 스웨덴 주택시장에 대해 거품 여부 에 관한 논쟁이 진행 중이다. 스웨덴 주택 가격 거품 논쟁에서 가장 많은 주목을 받고 있는 경제 지표는 가 계 부채다. 2010년 기준으로 모기지 부채가 대부분을 차지하는 가계 부채는 가처분 소득의 170%, GDP의 82% 수준에 이르렀다. 18 주택금융월보

주요 유럽 국가들의 실질주택가격지수의 최근 추이와 시사점 하지만, 전체 모기지 부채의 60%는 가구별 소득 분위에서 상위 20%에 속하는 가구가 보유하고 있는 반면 하위 20%가 보유하고 있는 모기지 부채의 비율은 3%에 불과하기 때문에 미국과 같은 서브프라임 모 기지론의 부실화 가능성은 거의 없다고 판단된다. 그리고 광범위한 실업보험제도, 맞벌이 가구의 일반화 등의 사회적 요인은 가계 부채의 부실화 위험을 낮추는데 일조하고 있다. 미국의 서브프라임 모기지론의 대량 부실화와 그에 따른 금융위기를 경험한지 불과 2 3년만에 스웨 덴에서는 가계 부채의 증가와 주택 가격의 상승이 관찰되는 배경에는 1990년대 주택 가격 하락이 초래한 금융시장의 위기가 준 교훈에 바탕을 두고 진화한 주택금융제도가 있다. i) 신규 모기지론은 원금의 분할 상환이 전혀 없거나 아주 제한된 부분에 대해서만 원금 분할 상환을 포 함하는 것이 일반적이어서 가계가 모기지에 대해 매달 지불하는 금액의 비중이 높지 않다. 실제로, 2009년 기준으로 분할 상환 대상이 되는 원금의 비중이 주택조합 아파트의 경우에는 0.8% 그리고 단독 주택의 경우에는 1.4%다. 그리고 원금 분할 상환이 전혀 없는 모기지론의 비중이 2009년 59% 에서 2011년에는 65%로 증가했다. 이러한 진화는 1 금융위기 이후 금리 상승에 따른 가계의 부담 완화 필요와 2 2010년 LTV 85%가 도입돼 금융기관 입장에서 원금 분할 상환을 요구할 이유가 제 한적이라는 점을 반영하고 있다. ii) 원래 장기였던 모기지 대출의 기간이 보다 더 장기화되는 경향이 있는데, 실제로 2000년 초반에는 30~40년이었던 모기지 기간이 2009년에는 평균 66년이 됐고 2011년에는 70년으로 늘어났다. 이러한 요인들을 반영하여, 스웨덴에서 가처분 소득의 40% 이상을 주거비로 부담하는 가계의 비중이 자가 거주 가계에서는 아주 낮은 반면 임대주택 거주 가계 중에서는 높은 것으로 나타났다. [ 표 8 스웨덴의 주거 형태별 과도한 주거비를 부담하는 비중 추이 ] 단위 : % 구 분 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 자가 (모기지 혹은 대출) 자가 (모기지, 대출잔액없음) 3.1 3 2.2 2.2 1.7 3.9 2.7 3.1 3.1 8.9 7.7 7.4 2.7 7.8 9.7 6.2 10.9 8.1 민간 임대 18.9 20.5 23 20.9 19.3 20.1 14.9 17.5 16.7 사회 임대 : : 34.4 17.9 25.6 28.9 31.8 46.5 20.3 주 : 과도한 주거비는 가계의 가처분 소득의 40%를 초과하는 주거비로 정의됨. 자료 : Eurostat MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 19

01 조사 연구 Ⅳ. 시사점 앞에서 분석한 국가들의 상황과 비교를 통해 시사점을 도출하기 위해 필요한 한국의 지표의 추이는 <그 림 2>와 같다. 명목 주택가격지수(HPI)는 1990년대 초 경기변동을 겪은 다음 외환위기를 극복하고, 2008년 금융위기를 전후한 시점에서 하락하는 등 몇 번의 변동에도 불구하고, 2000년대 초반부터 전반적으로 증가 하는 기조를 유지하고 있다. 이 연구에 포함된 국제비교의 대상이 되는 실질주택가격지수는 명목 주택가격 지수를 개인소비지출 물가지수(PCE: Personal Consumption Expenditure Deflator)로 나눠서 구해진 값 이다. 한국의 경우 특히 외환위기 이전 실질 주택가격지수가 외환위기 이후에 비해 상당히 큰데, 명목가격지 수의 추이를 감안할 때 외환위기 이전에는 개인소비지출 물가지수가 아주 낮았다고 추정할 수 있다. 개인소비지출 물가지수를 반영하는 명목 개인가처분 소득(PDI)과 실질 개인가처분 소득(RPDI) 사이의 격차 역시 외환위기 이후 시기에 비해 외환위기 이전의 확대된 격차는 이러한 추정을 뒷받침한다. [ 그림 2 한국의 실질주택가격지수 추이 ] 200.00 180.00 160.00 RHPI HPI RPDI PDI 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 1982:Q3 1983:Q2 1984:Q1 1984:Q4 1985:Q3 1986:Q2 1981:Q1 1981:Q4 1987:Q1 1987:Q4 1988:Q3 1989:Q2 1990:Q1 1990:Q4 1991:Q3 1992:Q2 1993:Q1 1993:Q4 1994:Q3 1995:Q2 1996:Q1 1996:Q4 1997:Q3 1998:Q2 1999:Q1 1999:Q4 2000:Q3 2001:Q2 2002:Q1 2002:Q4 2003:Q3 2004:Q2 2005:Q1 2005:Q4 2006:Q3 2007:Q2 2008:Q1 2008:Q4 2009:Q3 2010:Q2 2011:Q1 2011:Q4 2012:Q3 2013:Q2 자료 : 댈러스 연방 준비은행 한국의 실질주택가격지수가 1980년대 중반부터 1990년 중반까지 하나의 경기 사이클을 그리고 있으나, 이 사이클을 앞서 언급한 국가들의 사이클과 동일한 배경, 즉 금융부문 규제완화와 자본 자유화의 영향으로 발생한 것으로 분류하기는 어렵다. 왜냐하면, 한국에서 금융부문의 규제완화와 자본 자유화는 1990년대 들 어 추진되기 시작했으며 OECD 가입 그리고 외환위기를 거치면서 본격적으로 시행되었기 때문이다. 20 주택금융월보

주요 유럽 국가들의 실질주택가격지수의 최근 추이와 시사점 2001년부터로 한정하면, 한국의 실질주택가격지수는 2001년 1분기 저점-2003년 3분기 고점-2005 년 1분기 저점, 2007년 1분기 고점-2009년 2분기 저점, 그리고 2009년 4분기 고점-2010년 3분기 저점 등 비교 대상 국가에 비해 짧은 주기의 경기변동 추이를 보이고 있다. 일련의 경기변동 과정에서 실질주택 가격지수가 가장 높은 수준이었던 2007년 1분기 고점은 2001년 1분기의 저점에 비해 33% 상승한 수준이 었으며 금융위기의 영향이 반영된 2009년 2분기의 저점은 고점 대비 4% 하락한 수준이었다. 이후 상기한 변동과정을 거쳐, 실질주택가격지수는 2013년 4분기에 2009년 2분기의 저점 대비 1.4% 상승한 수준에 위 치해 있다. 앞에서 살펴 본 바와 같이, 이 논문이 분석 대상으로 선별한 영국, 프랑스, 스웨덴의 실질주택가격지수 추이는 1980년대 중반 1990년대 중반에 발생한 첫 번째 부동산 경기 사이클과는 달리, 2008년 금융위 기 이후 2013년 4분기까지 대규모 조정을 겪고 있지 않다. 유사한 방법으로, 한국의 실질주택가격지수도 2007년 금융위기 이후에는 1년 정도의 길이를 가지는 팽창기와 수축기가 반복해서 나타나고 있다. 독일은 부동산 경기 사이클이 존재하지 않고, 프랑스는 가계 부채 문제에서 기인하는 부동산 가격의 조 정 가능성이 낮은 반면, 영국과 스웨덴은 가계 부채 문제가 심화될 여지가 있어 조정 가능성을 배제할 수 없는 상황이다. 가계 부채의 심화와 주택 가격 조정 가능성의 측면에서 영국과 스웨덴의 상황은 한국의 주 택시장 및 거시경제 상황에 시사점을 줄 수 있다. 주택 가격의 상대적인 안정세에도 불구하고, 정부는 가계 부채 문제가 소비와 경제 성장을 제약하는 수 준에 근접해 있다고 판단하고 다양한 부동산 활성화 대책을 동원하여 주택 가격의 하락을 방지함으로써 가 계 부채 문제의 일부를 풀려고 한다. 지난 7월 24일 발표한 새 경제팀의 경제정책 방향 은 지역별 그리고 금융업 권별로 차등화된 LTV와 DTI 규제를 동일화하는 방안, 가계 부채 연착륙 방안 등이 포함돼 있다. 부동산 활성화 대책과 관련하여 가장 큰 주의의 대상은 2012년 가처분 소득 대비 136.3%에 이른 가 계 부채다. 이러한 수준의 가계부채는 독일의 93.3%, 프랑스의 106.4%보다 높지만 영국 151.1%, 스웨덴 (2010년 기준) 170%보다는 낮은 수준이다. 하지만, 스웨덴의 경우에는 모기지 대출 부채의 60%를 고소득층인 1분위 가계가 보유하고 저소득층인 5분위 가계가 보유하고 있는 모기지대출 부채의 비중은 3%에 불과하다. 반면 한국의 경우, 1분위와 2분위 에 속하는 가계는 전체 부채 중 16%를, 4분위와 5분위에 속하는 가계는 70%를 보유하고 있어 부동산 경기 에 따른 대규모 가계 파산의 위험성이 스웨덴보다 높다고 판단할 수 있다. MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 21

01 조사 연구 부동산 시장의 안정성과 관련하여, 장기적인 그리고 근본적인 대책은 변동성이 강한 금융부문에서 발 생하는 충격으로부터 부동산 시장을 분리하는 구조를 마련하는 것인데 앞에서 분석한 유럽 국가들의 사례 가 시사점을 줄 수 있다. 가계에 대한 주택 대출을 자본 자유화로부터 독립되고 주 정부의 직접적인 규제 로부터 자유롭지 못한 저축은행이나 지역 은행이 담당하는 독일은 다른 선진국들과는 달리 1980년대 중반 이후 발생한 두 차례의 주택 경기 사이클을 겪지 않았다. 프랑스는 모기지 대출을 심사할 때, 원리금 상환 가능 금액의 최고액을 가구 소득의 1/3로 정해 두고 모기지 대출 목적물인 주택 가격 요인은 고려하지 않 음으로써 부동산 가격의 변동이 가계 부채 문제로 이어지지 않고 있다. 스웨덴은 모기지 대출 심사 과정에 서 가계의 소득 흐름을 기초로 하는 구매력 평가를 철저히 하여 서브프라임 가능성을 최소하고 있다. 2010년 기준 한국의 주거 형태는 자가 거주 비율이 54.3%로 독일에 비해서는 높지만 영국, 프랑스, 스 웨덴에 비해서는 많이 낮다. 자가 거주 비율이 높지 않아 전체 가구의 45.7%의 주거를 해결하는 임대주택 시장은 민간 임대를 중심으로 발전하여 전체 가구의 41.1%가 민간 임대주택시장에서 주거를 발견하고 공 공 임대주택에 거주하는 가구는 전체 가구의 4.6%에 불과하다. 1995년, 2000년, 2005년 그리고 2010년 자가점유비율이 50%대에서 정체되어 있는 요인으로 일반적 으로 가계의 구매력 부족이 언급되고 있다. 외환위기 이후, 노동분배율 하락, 조세제도 그리고 자영업 소득 의 급감 등의 영향으로 가계부문의 소득 증가율이 정체되고 있는 것이 주요 원인이다. 게다가, 외환위기 그 리고 금융위기로 이어지는 금융시장과 거시경제의 불안정성은 이미 소득 대비 부채 비율이 높은 상황에서 주택 구입을 위해 가계가 추가적인 채무를 부담하기에 적절하지 못한 환경이 되고 있다. 이러한 상황에서 주거여건을 안정화하기 위해 정부나 지방정부가 추진할 수 있는 정책방향은 비교 대 상 국가에 비해 크게 부족한 공공 임대주택 공급을 확대하는 것에 맞춰져야 할 것이다. 한국에서 공공 임대주택에 거주하는 가구의 비중은 4.6%로 영국의 19%(2011년), 프랑스의 16.8%(2012년), 독일의 8.1%(2012)에 비해 크게 낮은 수준이다. 이들 유럽 국가들은 전후 복구 과정에서 대규모 공공주택의 저량을 확보할 수 있었으나, 한국의 경우 경제 성장 과정에서 그런 기회를 실현시키지 못했다. 현재 부동산 개발 PF사업의 중단으로 건설사들이 심각한 재무적 손실을 입고 있는 상황에서, 프랑스의 사례를 따라 중앙정부가 개발이 중단된 사업장을 임대주택 공급용으로 지정하고 자금을 지원해 사업을 완 성하는 방안을 적극 활용하는 것도 건설경기 회복과 함께 사회 임대주택 저량 확대에 기여할 수 있다고 판 단된다. 22 주택금융월보

주요 유럽 국가들의 실질주택가격지수의 최근 추이와 시사점 <참고문헌> 강종만, 주요국 주택금융시장의 개혁과 시사점 금융동향: 분석과 전망, 제21권 제3호 (2011.10). pp. 123 ~ 131. 권주안 외, 장기임대주택 활성화 방안 연구, 건설교통부 용역과제, 2004 권현진, 유정석, 국제금융위기 전 후 가계부채와 수도권 주택매매시장의 구조적 변화, 국토연구 제81권(2014.6). pp 105 119 노영진, 독일경제와 은행시스템 분석 및 시사점 KIET 산업경제, 2012. 4. pp. 30 ~ 37. 이휘정, 주요국 부동산 시장 점검(4) 글로벌 주택시장 동향 및 시사점 하나금융정보 제12호(2014.3), 하나금융경영연구소 한국주택학회, 해외 주거복지정책 사례연구, 국토해양부 용역과제, 2012 Bouveret, Antoine, Nicolas Costes and Cécile Simon. L évolution du marché immobilier résidentiel en France, Trésor-Eco, No. 71 (Jan., 2010) Davies, Ricard, Peter Richardson, Vaiva Katinaite and Mark Manning. Evolution of the UK Banking system, Quartely Bulletin, 2010 Q4, pp. 321 ~ 332 European Commission s Directorate-General for Economic and Financial Affairs, Macroeconomic imbalances Sweden, occasional papers 108, July 2012 Grjebine, Thomas. D une crise a l autre: 30 ans de globalisation des cycles immobiliers, La lettre du CEPII, No. 342, Mars 2014 Kuenzel, Robert and Birgitte Bjornbak. The UK Housing Market: Anatomy of a house price boom, ECFIN Country Focus, vol.5, issue 11, 2008, Economic analysis from the European Commission s Directorate-General for Economic and Financial Affairs Mack, Adrienne and Enrique Martínez-García (2011), A Cross-Country Quarterly Database of Real House Prices : A Methodological Note, Federal Reserve Bank of Dallas, Globalization and Monetary Policy Institute, Working Paper No. 99, http://dallasfed.org/institute/wpapers/2011/0099.pdf Muellbauer, John, and Anthony Murphy. Housing Markets and the economy: the assessment, Oxford Review of Economic Policy, vol. 24, No. 1 (2008), pp. 1 ~ 33. Renaud, Bertrand. Le cycle global de l immobilier, 1985-1994: ses causes et ses lecons, Revue d économi financiere, No. 33 (1995), La coopération dans le systeme financier international. pp. 187 ~ 215 Rifflart, Christine. Cycle Immobilier et politique du logement: comparaison internationale et étude du cas britanique, Revue de l OFCE. No. 52, 1995. pp. 105 135. Tomaszewicz, Lucja. Empirical Comparative Analysis of Household Sector Liabilities and Assets in the Contexy of Financial Crisis, Economics & Sociology, vol. 7, No. 2, 2014, pp. 47 ~ 63 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 23