HDC 현대산업개발실적추이및전망 ( 단위 : 억원 ) (FRS 연결 ) 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18 2Q18 3Q18P 4Q18E E 219E 매출액 1,79 13,8 9,395 8,987 42,251 41,469 주택 ( 자체 ) 3,14

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1 3Q 실적 Review BUY(Maintain) 목표주가 : 6, 원 주가 (1/25): 45,5 원 HDC 현대산업개발 (29487) 우리가원하는건시공사가아니라 디벨로퍼 다 시가총액 : 19,794 억원 Stock Data KOSP (1/25) 건설 / 부동산 Analyst 라진성 2) jsr@kiwoom.com 2,63.3pt 52 주주가동향최고가최저가 최고 / 최저가대비 75,6 원 41, 원 등락률 -4.41% 9.88% 수익률절대상대 Company Data 발행주식수 일평균거래량 (3M) 1M -18.8% -8.% 6M N/A N/A 1Y N/A N/A 43,938 천주 297 천주 외국인지분율 31.65% 배당수익률 (18E) 1.55% BPS(18E) 42,45 원 주요주주 HDC 외 9 인 38.46% 투자지표 국민연금공단 11.77% ( 억원, FRS 연결 ) E 219E 22E 매출액 42,251 41,469 37,899 보고영업이익 4,923 4,76 3,836 핵심영업이익 4,923 4,76 3,836 EBTDA 4,987 4,794 3,928 세전이익 5,42 4,714 3,891 순이익 3,737 3,522 2,924 지배주주지분순이익 3,737 3,522 2,924 EPS( 원 ) 8,55 8,16 6,654 증감률 (%Y Y) N/A PER( 배 ) PBR( 배 ) EV/EBTDA( 배 ) 보고영업이익률 (%) 핵심영업이익률 (%) ROE(%) 순부채비율 (%) Price Trend ( 원 ) 8, 6, 4, 2, 수정주가 ( 좌 ) 상대수익률 ( 우 ) '18/6 '18/7 '18/8 '18/9 '18/1 (%) < 장중실적발표 > 3 분기매출액 9,395 원 (QoQ 13.8%), 영업이익 1,189 억원 (QoQ 19.3%) 을기록해시장기대치를상회했으며, 당사추정치를큰폭으로상회했습니다. 외주주택매출증가및마진개선으로시장기대치를상회해이익의레벨을반영한단기적인주가상승이기대됩니다. 하지만중장기적으로밸류에이션프리미엄을주기위해서는디벨로퍼로의전환을확인할시간이필요해보입니다. 시장기대치를상회하는실적? 내용은글쎄 동사는 3 분기매출액 9,395 원 (YoY N/A, QoQ +13.8%), 영업이익 1,189 억원 (YoY N/A, QoQ +19.3%) 을기록해시장기대치를상회했으며, 당사추정치를큰폭으로상 회했다. 주요인은대형현장인송파헬리오시티준공으로외주주택의매출과수익성이 크게개선됐기때문이다. 자체사업매출은예상대로자체현장 3 곳 ( 청주가경 1 차, 영통 아이파크캐슬, 청주가경 2 차 ) 이인도기준으로인식되면서하반기에는부진하고, 준공되 는내년상반기에는양호할전망이다. 회계기준에따른실적변동성확대는펀더멘털 에큰문제는아니며, 외주주택의개선은양질의수주가어떻게이익으로반영되는지 보여주는좋은사례다. 다만, 과거주택사업자로동사를바라볼때이야기다. 이제우 리는동사를단순주택시공사가아닌메가디벨로퍼가되기를기대한다. 외주주택매 출증가및마진개선으로보수적인시장기대치를상회했다는건긍정적이다. 하지만 랜드뱅킹규모가계획보다감소했고, 디벨로퍼전환의가늠자가될광운대역세권개 발, 파주서패동도시개발사업등이예정보다지연되고있다. 공급물량계획은연초 대비 16.9%, 1 차수정안대비 2.6% 감소했으며, 특히자체사업물량은연초대비 55.5%, 1 차수정안대비 34.4% 감소했다. 총공급물량의감소는전년대비비슷하거나 소폭증가할것으로보여크게문제되지않지만, 자체사업의대규모감소는아쉽다. 시간은걸리겠지만, 현금보유고를보면시간은우리편 디벨로퍼에게현금의증가가꼭긍정적이지는않다. 특히랜드뱅킹이감소하는국면에 서는더욱그렇다. 현금이투자재원으로활용돼디벨로퍼의가치를높이는방향으로 쓰이면멀티플상향요인이될수있다. 하지만토지확보가어려워지고있고, 올해 용지투자가이던스도 4,279 억원에서 2, 억원으로하향됐다. 다만, 1) 다수의현금 보유로투자기회발견시즉시사용가능하며, 2) 보유개발사업이탄탄해양질의랜 드뱅킹을할수있는시간적여유가있다는점은긍정적이다. 지연되기는했지만, 22 년에는광운대역세권개발사업과파주서패동개발사업이예정돼있어주택실적 피크논란에도안정적인성장을이어갈수있을전망이다. 랜드뱅킹, 운영비중확대 등시간은걸리겠지만, 성공적인디벨로퍼로의전환에대한믿음엔변함없다. 실망스럽지만, 이익레벨대비과도한저평가국면은사실 외주주택을통한외형성장과수익성증대는과거동사에게는굉장히좋은시그널이었 겠지만, 디벨로퍼를표방하고있는동사에게더이상밸류에이션프리미엄요소로반 영하기는어렵다는판단이다. 물론이익레벨에대한적정한가치산정은필요하다. 따라서이번실적이단기적인주가상승요인이될수있겠지만, 중장기적으로밸류에 이션프리미엄을주기위해서는디벨로퍼로의전환을확인할시간이필요해보인다.

2 HDC 현대산업개발실적추이및전망 ( 단위 : 억원 ) (FRS 연결 ) 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18 2Q18 3Q18P 4Q18E E 219E 매출액 1,79 13,8 9,395 8,987 42,251 41,469 주택 ( 자체 ) 3,14 4, ,34 7,736 주택 ( 외주 ) 5,95 6,73 7,1 6,769 26,459 26,124 토목 ,493 2,54 건축 ,447 3,524 기타 ,52 1,581 매출원가율 별도 주택 ( 자체 ) 주택 ( 외주 ) 토목 건축 기타 매출총이익률 (%) 영업이익 1,24 1,58 1, ,923 4,76 영업이익률 (%) 세전이익 1,39 1,6 1, ,42 4,714 순이익 1,4 1, ,737 3,522 주 : 분할후사업회사기준으로소급하여작성 HDC 현대산업개발분기별실적 Review ( 억원, 3Q18P 당사추정치컨센서스 3Q17 2Q18 FRS 연결 ) 발표치 YoY QoQ 추정치차이컨센서스차이 매출액 13,8 9, % 8, % 9, % GPM 16.% 16.6%.6%p 13.2% 3.4%p 16.9% -.3%p 영업이익 1,58 1, % % % OPM 12.1% 12.7%.6%p 7.% 5.7%p 1.% 2.7%p 세전이익 1,6 1, % % % 순이익 1, % % % HDC 현대산업개발 2 분기말기준아파트자체현장현황 ( 단위 : 억원 ) 년도 사업장명 착공일자 준공일자 세대수 계약도급금액 계약잔고 회계기준 속초아이파크 , 김포한강아이파크 ,23 4, 잔여입주세대 김포사우아이파크 ,3 4, ( 약 8여세대 ) 평택비전아이파크 , Q~4Q 인식예정 216 청주가경1차아이파크 ,528 2,528 인도기준 영통아이파크캐슬 ,7 4,424 4,424 인도기준 217 청주가경2차아이파크 ,24 2,24 인도기준 2

3 HDC 현대산업개발 PER band chart ( 원 ) 8, HDC 현대산업개발 PBR band chart ( 원 ) 8, 6, 6, 4, 4, 2, Price 8.x 7.2x 6.3x 5.7x 5.3x 2, Price 1.5x 1.3x 1.2x 1.1x.9x '18 '19 '18 '19 HDC 현대산업개발주택관련지표 218 분양물량및분양계획물량 ( 세대 ) 분양완료 분양예정 전국 351 7,231 1,664 1,228 7,569 17,791 9,298 16,517 16,284 7,973 8,311 서울 1,58 3, ,371 4,676 6,82 5,936 2,513 3,423 수도권 ( 서울제외 ) 351 1, ,31 1,885 9,69 2,583 6,415 4,52 1,63 3,457 광역시 ( 세종시포함, 인천제외 ) 3,453 4,615 2,823 2, ,144 4,15 2,719 1,431 기타지방 1,17 5, ,52 3,311 2,39 1,156 1,678 1,678 전국분양가 ( 만원 /3.3 m2 ) 1,327 1, , ,317 1,354 1,46 1,314 서울분양가 ( 만원 /3.3m2) - 2,16-1,662 1,869 2,76 1,933 1,911 1,954 재고 + 입주예정물량 전국 3,724 2,967 5,222 5,399 4,642 14,458 5,557 9,868 17,37 1,423 서울 ,11 2, ,255 6,36 5,567 수도권 ( 서울제외 ) 1,965 1,336 3, ,613 3,31 2,473 2,616 7,91 3,459 광역시 ( 세종시포함, 인천제외 ) 82 1, ,547 4,219 2,589 2,621 기타지방 ,216 1,928 4,427 3,376 3,1 1,397 자료 : Reps, HDC현대산업개발, 키움증권 HDC 현대산업개발분기별아파트입주물량추이 ( 세대 ) 8, 7,77 7, 6, 5,577 5, 4,33 4, 2,918 3, 2,76 2,428 2, 1, , 1Q18 2Q18 3Q18 4Q18 1Q19 2Q19 3Q19 4Q19 자료 : Reps, HDC현대산업개발, 키움증권 HDC 현대산업개발분기별신규아파트공급추이 ( 세대 ) 8, 6,815 7, 6, 5, 4,12 4, 3, 2, 1, , 1Q18 2Q18 3Q18 4Q18 주 : 연간계획중월별계획이확정된공급물량집계자료 : Reps, HDC현대산업개발, 키움증권 3

4 HDC 그룹 217 년, 218 년신규공급현황 시공사 분양일반 1순위아파트지역공급세대수시기분양평균경쟁률 청약결과 현대산업 1 수지광교산 PARK 수도권 :1 분양 5일만에완판 현대산업 3 당산센트럴 PARK 서울 :1 전타입 1순위청약마감 아이앤콘스 3 논현 PARK 서울 :1 전타입 1순위청약마감 현대산업 4 서신아이파크 e편한세상 지방 :1 전타입 1순위청약마감 현대산업 6 여주 PARK 수도권 :1 전타입순위내청약마감 (1.28:1) 현대산업 7 꿈의숲 PARK 서울 :1 전타입 1순위청약마감 현대산업 7 대구연경 PARK 광역시 :1 전타입 1순위청약마감 현대산업 7 청주가경 PARK 3단지 지방 :1 전타입순위내청약마감 (5.5:1) 현대산업 1 병점역아이파크캐슬 수도권 2,666 자료 : APT2you, HDC현대산업개발, 키움증권 HDC 현대산업개발투자계획 ( 단위 : 억원 ) 구분 ( 변경전 ) 218( 변경후 ) 경상 Cash Flow 6, ,781 1,781 보유현금 12,276 12,898 14,524 14,524 투자 CAPEX 4,43 5,758 6,3 4, 용지투자 2,488 1,738 4,279 2, 용지투자비중 56.2% 3.2% 71.% 5.% HDC 현대산업개발주요개발사업현황 1 구분 의정부주상복합 용산역전면공원지하개발 광운대역세권개발 파주서패동도시개발사업 사업시기 218년하반기 219년 1월 22년 4월 22년상반기 토지소유 현대산업 코레일 현대산업 현대산업 지분출자 X O X X 용지매입 O( 미군기지이전부지 ) X O O 대지면적 6,437평 4,평 45,92평 147,549평 연면적 6,571평 6,898평 13,681평 151,762평세대수 APT 938 세대 /OT 774실 - 3,53세대 3,272세대 (1차분) 사업비 4,217억원 97억원 1조 6,36억원 1조 3,414억원 (1차분) 기타 판매시설 2,686평임대주택공급 + 상업시설자체소유로임대운영 판매시설 2,62평 3년운영권 (+3년) 부지조성완료 상업용지 5,72평 평당 1만원매입상업시설자체운영검토총 4조원규모 HDC 현대산업개발주요개발사업현황 2 구분 용산 1 국제빌딩 5구역 / 2 중대용산병원부지 파주희망프로젝트 직동물류센터 수영만 사업시기 검토중 검토중 검토중 연내계획 토지소유 코레일 LH 현대산업 부산시 지분출자 O X X X 용지매입 X 검토중 ( 일부매입가능 ) O X 대지면적 1 1,76평 7,941평 ( 육상 43,38평, 해상 15.2만평 19.3만평 2 3,292평 27,93평 ) 연면적 1 16,471평 2 3,평 14.5만평 18,687평 사업비 1 3,억원 2 5,억원 1,9억 1조 1,849억 2,245억원 기타 창고 7개동 BTO 방식주택분양 (8%) 공사수행위탁운영에따른임대수익건축물공동소유 + 상업시설운영주거 + 물류 + 상업시설물리적인관리 : 아이서비스동사는리조트운영 4

5 HDC 현대산업개발주요개발사업용지현황 HDC 현대산업개발용지보유잔고 경상도 11% 기타 3% 총 1.5 조원 경기도 86% HDC 현대산업개발광운대역세권개발 * 사업추진일정 : 219년 1월실시계획인가 22년 3월사업계획승인 22년 4월착공및분양 * 코레일의철도시설이전에따른공모매각에당사가사업신청서제출하여사업협약및토지매매계약체결 * 향후교통여건개선 (GTX C노선등 ) 을통해서울동북권거점지역으로발전예상 * 사업부지내상업용지활용하여 프리미엄오피스 및 복합상업시설 개발하여운영예정 HDC 현대산업개발파주서패동도시개발사업 * 사업추진일정 : 23년 ~ 15,46평토지매매계약 219년잔여사유지매입 219년하반기사업계획승인 22년상반기분양 222년준공예정 * 도시개발사업을위해 Land Banking한부지로파주시도시기본계획수립시주거용지로지정 * 대북경제협력등남북화해분위기조성에따른개발호재로조기공급 (22년상반기 ) 5

6 HDC 현대산업개발용산역전면공원지하개발 * 지상은문화공원이조성되어용산파크웨이와연결, 지하로는지하철역과 ( 신분당선, 4호선 ) 용산역주변건물연결 * PARK Mall 상권확장및용산을 HDC 거점타운개발하기위한사업으로 219년 1월착공예정 * 218년 4월 HDC현대산업개발우선협상대상자선정 HDC 현대산업개발의정부주상복합개발 * GTX 개발에따른개발가치가극대화될수있는지역에 Developer 관점에서선제적인부지확보 * 쇼핑, 문화, 여가를한번에즐길수있는 One Stop Life 시설개발 * 사업부지주거와상업시설을적절하게 Mix하여 Capital Gain 뿐만아니라 ncome Gain까지기대 6

7 현대가주요가계도및역학관계 : HDC 그룹, 한라그룹, 현대백화점그룹수혜전망 정봉식 2 년왕자의난 정주영 ( 장남 ) ( 현대그룹창업주 ) 정몽필 ( 장남 ) ( 전현대제철회장 ) 정몽구 ( 차남 ) ( 현대차그룹회장 ) 정몽근 (3 남 ) ( 현대백화점그룹명예회장 ) 정몽구 (4 남 ) ( 전현대알루미늄회장 ) 정몽헌 (5 남 ) ( 전현대그룹회장 ) 정몽준 (6 남 ) ( 현대중공업최대주주 ) 정몽윤 (7 남 ) ( 현대해상회장 ) 정몽일 (8 남 ) ( 전현대기업금융회장 ) 정인영 ( 차남 ) ( 전한라그룹명예회장 ) 정몽원 ( 차남 ) ( 한라그룹회장 ) 한라그룹한라홀딩스만도한라 21 년현대건설인수전갈등 현정은 ( 처 ) ( 현대그룹회장 ) 현대그룹현대엘리베이터현대아산현대상선 (26.8 산업은행자회사편입 ) 정순영 (3 남 ) ( 전현대시멘트명예회장 ) 정몽성 ( 장남 ) ( 전현대시멘트회장 ) 정몽석 ( 차남 ) ( 현대종합금속회장 ) 현대시멘트 217 년한일시멘트계열회사로편입 26년시동생의난 ( 경영권분쟁 ) ( 현대상선지분대량매입 26.68%) 정세영 (4 남 ) ( 전현대산업개발명예회장 ) 정몽규 ( 장남 ) (HDC 그룹회장 ) HDC 그룹 HDC HDC 현대산업개발 HDC 현대 EP HDC 아이콘트롤스삼양식품 23 년시숙부의난 ( 경영권분쟁 ) ( 현대엘리베이터지분매입 7.5%) 현대차그룹현대차, 기아차현대제철, 현대비엔지스틸현대건설 ( 현대엔지니어링 ) 현대모비스, 현대위아현대차투자증권, 현대글로비스현대로템, 이노션 현대백화점그룹현대그린푸드현대홈쇼핑한섬현대리바트에버다임 정상영 (6) (KCC 명예회장 ) 정몽진 ( 장남 ) (KCC 회장 ) KCC 그룹 KCC KCC 건설코리아오토글라스 현대중공업그룹현대중공업현대미포조선현대건설기계현대일렉트릭현대로보틱스하이투자증권 주 : 보다자세한범현대가프리미엄점검에대한내용은 < 경협을위한건설, 건설을위한경협 > 참고 자료 : 키움증권 7

8 포괄손익계산서 ( 단위 : 억원 ) 재무상태표 ( 단위 : 억원 ) 12 월결산, FRS 연결 E 219E 22E 12 월결산, FRS 연결 E 219E 22E 매출액 42,251 41,469 37,899 유동자산 37,645 44,156 49,243 매출원가 35,639 35,22 32,357 현금및현금성자산 13,383 17,532 21,267 매출총이익 6,613 6,447 5,542 유동금융자산 1,84 1,989 1,995 판매비및일반관리비 1,69 1,742 1,75 매출채권및유동채권 4,713 5,19 5,252 영업이익 ( 보고 ) 4,923 4,76 3,836 재고자산 6,85 7,375 8,15 영업이익 ( 핵심 ) 4,923 4,76 3,836 기타유동비금융자산 1,94 12,241 12,715 영업외손익 비유동자산 1,266 9,96 1,245 이자수익 장기매출채권및기타비유동채권 배당금수익 투자자산 1, 외환이익 유형자산 4,44 4,115 4,183 이자비용 무형자산 외환손실 기타비유동자산 4,922 5,176 5,361 관계기업지분법손익 자산총계 47,911 54,63 59,488 투자및기타자산처분손익 유동부채 22,216 23,18 23,938 금융상품평가및기타금융이익 매입채무및기타유동채무 4,427 4,714 4,934 기타 단기차입금 2,373 2,373 2,373 법인세차감전이익 5,42 4,714 3,891 유동성장기차입금 법인세비용 1,35 1, 기타유동부채 15,412 16,88 16,628 유효법인세율 (%) 25.9% 25.3% 24.9% 비유동부채 7,221 8,579 9,883 당기순이익 3,737 3,522 2,924 장기매입채무및비유동채무 지배주주지분순이익 ( 억원 ) 3,737 3,522 2,924 사채및장기차입금 3,663 3,663 3,663 EBTDA 4,987 4,794 3,928 기타비유동부채 3,558 4,916 6,22 현금순이익 (Cash Earnings) 3,81 3,611 3,16 부채총계 29,437 31,759 33,822 수정당기순이익 3,737 3,522 2,924 자본금 2,197 2,197 2,197 증감율 (%, YoY) 주식발행초과금 매출액 N/A 이익잉여금 2,292 6,122 9,485 영업이익 ( 보고 ) N/A 기타자본 13,985 13,985 13,985 영업이익 ( 핵심 ) N/A 지배주주지분자본총계 18,474 22,33 25,666 EBTDA N/A 비지배주주지분자본총계 지배주주지분당기순이익 N/A 자본총계 18,474 22,33 25,666 EPS N/A 순차입금 -6,343-1,492-14,227 수정순이익 N/A 총차입금 7,4 7,4 7,4 현금흐름표 ( 단위 : 억원 ) 투자지표 ( 단위 : 원, 배, %) 12 월결산, FRS 연결 E 219E 22E 12 월결산, FRS 연결 E 219E 22E 영업활동현금흐름 4,387 3,763 3,716 주당지표 ( 원 ) 당기순이익 3,737 3,522 2,924 EPS 8,55 8,16 6,654 감가상각비 BPS 42,45 5,761 58,415 무형자산상각비 주당 EBTDA 11,35 1,912 8,94 외환손익 CFPS 9,984 8,564 8,456 자산처분손익 DPS 7 1, 1,1 지분법손익 주가배수 ( 배 ) 영업활동자산부채증감 939-1, PER 기타 ,518 1,262 PBR 투자활동현금흐름 -1, EV/EBTDA 투자자산의처분 -1, PCFR 유형자산의처분 수익성 (%) 유형자산의취득 영업이익률 ( 보고 ) 무형자산의처분 영업이익률 ( 핵심 ) 기타 EBTDA margin 재무활동현금흐름 순이익률 단기차입금의증가 자기자본이익률 (ROE) 장기차입금의증가 투하자본이익률 (ROC) 자본의증가 안정성 (%) 배당금지급 부채비율 기타 -7 순차입금비율 현금및현금성자산의순증가 2,16 4,149 3,735 이자보상배율 ( 배 ) 기초현금및현금성자산 11,367 13,383 17,532 활동성 ( 배 ) 기말현금및현금성자산 13,383 17,532 21,267 매출채권회전율 Gross Cash Flow 4,644 5,162 4,39 재고자산회전율 Op Free Cash Flow 4,53 2,48 2,224 매입채무회전율 주 : 분할후사업회사기준으로소급하여작성 8

9 Compliance Notice 당사는 1월 25일현재 HDC현대산업개발 발행주식을 1% 이상보유하고있지않습니다. 당사는동자료를기관투자가또는제3자에게사전제공한사실이없습니다. 동자료의금융투자분석사는자료작성일현재동자료상에언급된기업들의금융투자상품및권리를보유하고있지않습니다. 동자료에게시된내용들은본인의의견을정확하게반영하고있으며, 외부의부당한압력이나간섭없이작성되었음을확인합니다. 투자의견변동내역 목표괴리율 (%) 가격종목명일자투자의견목표주가평균최고대상주가대비주가대비시점 HDC현대산업개발 218/6/12 Buy(nitiate) 95,원 6개월 (29487) 218/7/23 Buy(Maintain) 95,원 6개월 /7/25 Buy(Maintain) 95,원 6개월 /8/22 Buy(Maintain) 95,원 6개월 /1/17 Buy(Maintain) 6,원 6개월 /1/26 Buy(Maintain) 6,원 6개월 목표주가추이 ( 원 ) 주가 1, 목표주가 8, 6, 4, 2, '16/1/26 '17/1/26 '18/1/26 * 주가는수정주가를기준으로괴리율을산출하였음. 투자의견및적용기준 기업 적용기준 (6개월) 업종 적용기준 (6개월) Buy( 매수 ) Outperform( 시장수익률상회 ) Marketperform( 시장수익률 ) Underperform( 시장수익률하회 ) Sell( 매도 ) 시장대비 +2% 이상주가상승예상시장대비 +1 +2% 주가상승예상시장대비 +1-1% 주가변동예상시장대비 -1-2% 주가하락예상시장대비 -2% 이하주가하락예상 Overweight ( 비중확대 ) Neutral ( 중립 ) Underweight ( 비중축소 ) 시장대비 +1% 이상초과수익예상시장대비 +1-1% 변동예상시장대비 -1% 이상초과하락예상 투자등급비율통계 (217/1/1~218/9/3) 투자등급건수비율 (%) 매수 % 중립 % 매도 % 9