부동산 프로젝트파이낸싱의 문제점 및 개선방향

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1 상가개발과관련된소송과사례 변승국변호사법무법인 ( 유한 ) 강남 ( 별관 ) 서울서초구서초중앙로 217 ( 반포동 51-5) 대동빌딩 5 층 TEL: , , FAX: , quasi2@hanmail.net, blog: blog.daum.net/quasi2, homepage: 1

2 변승국변호사 서울대학교졸업 사법연수원 (35기) 수료 Northwestern Law School LLM과정수료 건국대학교부동산대학원경영관리전공 현법무법인 ( 유한 ) 강남구성원 (partner) 변호사 前안철수진심캠프법률지원단변호사 現현대제철 법무팀메인파트너 現시재건설 총무팀메인파트너 現 태영에셋자문변호사 現 바른부동산중개법인자문변호사 現닥터멜라백스자문변호사 現서울시사이버법률상담변호사 現서울변협중소기업고문변호사 2

3 목 차 1. 상가건물의소유형태 2. 구분소유권 3. 전유부분, 공유부분 4. 구분행위의시점 5. 상가분양계약의구조 6. 선임대후분양방식약정 7. 확정적수익보장약정 8. 허위광고분양 9. 부동산신탁의권리관계 10. 방화벽 (Fire Wall) 15. 관리규약 16. 단전 단수계약의유효성여부 17. 상가의업종제한 18. 상가건물임대차보호법 19. 환산보증금제한을받지않는규정 20. 상가건물임대인의계약해지권 21. 묵시의갱신과이해관계인과의관계 22. 임대차, 권리금계약의구조 23. 권리금보호조항 24. 상가건물임대차보호법개정안 11. 전용부분과대지사용권의일체성 12. 관리단, 관리인 13. 관리인선임 14. 관리단, 입주자대표회의 3

4 상가건물의소유형태 대부분단독소유 ( 單獨所有 ), 공유 ( 共有 ), 구분소유 ( 區分所有 ) 중하나 6 쪽그림참조 case 1 석촌동의 ( 誼 ) 상한형제사건 갑과을은 A 상가건물의각 ½ 지분공유자이다. 갑은상가건물의관리를을에게맡기고자신은미국으로이민을갔다. 그러던중을은어느순간부터갑에게상가임대수익에대하여거짓말을하면서임대수익을횡령하기시작했다. 그렇게몇년을독단적으로관리하였다. 병은을로부터 ( 당시임대차계약서에는임대인으로을만기재되어있었다 ) A 상가건물의 1 층점포를임차하여카페를운영하였다. 그런데병은어느날갑으로부터 1 카페점포를인도하고 2 그동안의부당이득을반환하라는소장을받았다. 갑의청구는인용될수있는가? 공유자간법률관계 공유물의사용 수익 : 각공유자는공유물전부를지분의비율로사용 수익할수있다 ( 민법제 263 조 ). 4

5 상가건물의소유형태 공유물의관리 : 지분의과반수 ( 過半數 ) 로정한다 ( 민법제 265 조 ). 관리란공유물을이용 개량하는행위 ( 가령공유물의임대 ) 를말한다. 공유물의보존 : 공유자각자가보존행위할수있다 ( 민법제 265 조단서 ). 결론 : 공유물의임대는공유물의관리행위에해당하고, 공유물의관리는지분의과반수로정하여야한다. 따라서 ½ 지분만갖고있는을은공유물을다른공유자의동의없이임대해줄권한이없다. 병은갑에대한관계에서무단점유자가된것이다. 이경우갑은보존행위로써병을상대로카페점포의인도를구하고그동안의차임상당부당이득 ( 갑은자신지분에해당하는부분만청구할수있다 ) 의반환을청구할수있다. 5

6 상가건물의소유형태 갑 갑 1/2 지분을 1/2 지분 갑 201 호 병 101 호 을 202 호 정 102 호 전유부분 단독소유공유구분소유 6

7 구분소유권 ( 區分所有權 ) 일물일권주의 ( 一物一權主義, 1개의물권의목적물은 1개의독립한물건이어야한다는원칙 ) 의예외구분소유권 근거 : 집합건물법제 1 조 (11 동의건물중 2 구조상구분된여러개의부분이 3 독립한건물로서사용될수있을때 ), 제 1 조의 2( 구분점포 ) 4 구분행위 : 구조상 이용상독립성이있는부분건물 [ 즉전유부분 ] 을별개의소유권으로하는행위 구분행위의시점 : 구분건물이물리적으로완성되기전에도건축허가신청이나분양계약등을통하여장래건축되는건물을구분건물로하겠다는구분의사가객관적으로표시되면구분행위의존재를인정할수있고, 이후 1 동의건물및그구분행위에상응하는구분건물이객관적 물리적으로완성되면, 아직그건물이집합건축물대장에등록되거나구분건물로서등기부에등기되지않았더라도그시점에서구분소유가성립한다 ( 대법원 2010 다 전원합의체판결 ). 7

8 전유부분 ( 專有部分 ), 공용부분 ( 共用部分 ) 전유부분 : 구조상, 이용상의독립성을갖춘건물부분으로구분소유권의목적이되는부분 ( 집합건물법제 2 조제 3 호 ) 공용부분 : 다수의구분소유자가공동으로이용하는부분으로건물중전유부분을제외한부분. [ 구조상 ( 법정 ) 공용부분 ], [ 규약상공용부분 ]( 집합건물법제 2 조제 4 호 ) 공용부분관련중요집합건물법조항 제 11 조 ( 공유자의사용권 ): 각공유자는공용부분을 [ 지분비율에관계없이 ] 그용도에따라사용할수있다. 제 12 조 ( 공유자의지분권 ) 제 1 항 : 각공유자의지분권은그가가지는전유부분의면적비율에따른다. 제 13 조 ( 전유부분과공용부분에대한지분의일체성 ) 제 1 항 : 공용부분에대한공유자의지분은그가가지는전유부분의처분에따른다. 제 2 항 : 공유자는그가가지는전유부분과분리하여공용부분에대한지분을처분할수없다. 제 15 조 ( 공용부분의변경 ) 제 1 항 : 공용부분의변경에관한사항은관리단집회에서구분소유자의 ¾ 이상및의결권의 ¾ 이상의결의로써결정한다. 8

9 전유부분 ( 專有部分 ), 공용부분 ( 共用部分 ) 제 16 조 ( 공용부분의관리 ) 제 1 항 : 공용부분의관리에관한사항은제 15 조제 1 항본문의경우를제외하고는제 38 조제 1 항에따른통상의집회결의로써결정한다. 다만, 보존행위는각공유자가할수있다. 제 17 조 ( 공용부분의부담 수익 ) 각공유자는규약에달리정한바가없으면그지분의비율에따라공용부분의관리부분과그밖의의무를부담하며공용부분에서생기는이익을취득한다. 제 38 조 ( 의결방법 ) 제 1 항 : 관리단집회의의사는이법또는규약에특별한규정이없으면구분소유자의과반수및의결권의과반수로써의결한다. 공유부분의변경과관리의구분 관리 : 공용부분에대한보존과이용및개량행위 변경 : 집합건물의효용과형상자체를변경시키는행위 대법원의구별기준 : 공용부분의변경은기존의공용부분의외관과구조를변경하거나, 그기능과용도를변경함으로써공용부분의형상또는효용을실질적으로변경시키는것으로서변경이되는부분과그범위, 변경의방식이나태양, 변경전과변경후의외관과용도에있어서동일성여부, 그밖에변경에소용되는비용등을고려하여판단하여야한다 ( 대법원 2006 다 판결 ). 9

10 전유부분 ( 專有部分 ), 공용부분 ( 共用部分 ) case 2 방산상가사건 < 구분소유권인정의실질요건을갖추었는지에대한사례 > 갑 ( 수분양자 ) 은을 ( 시행사 ) 로부터을이신축한방산상가의지하주차장을분양받아구분등기까지마쳤다. 그런데그후방산상가의관리자인병이지하주차장의일부분을각정과무에게임대하여주었다. 이에갑은병을상대로정과무가점유하고있는부분이갑의소유임을확인하고병이정과무로받은차임에대하여부당이득반환을청구하고, 정과무를상대로는각자점유하고있는부분을인도하라는청구를하였다. 쟁점 : 갑이분양받은지하주차장이구분소유의대상이될수있는가? 병, 정, 무는 지하주차장부분은방산상가의공용부분이어서구분소유의목적이될수없으니주차장에대한갑의등기는무효이다 라고주장했다. 법원의판단 : 집합건물인상가건물의지하주차장이그건물을신축함에있어서건축법규에따른부속주차장으로설치되기는하였으나, 분양계약상의특약에의하여그건물을분양받은구분소유자들의동의아래공용부분에서제외되어따로분양 [ 즉구분행위가있었고 ] 되었고, 그구조상으로나이용상으로도상가건물의지상및지하실의점포, 기관실등과는독립된것으로서 [ 구조상, 이용상독립성인정 ], 이와분리하여구분소유의대상이될수있다 ( 대법원 94 다 판결 ). 10

11 전유부분 ( 專有部分 ), 공용부분 ( 共用部分 ) 상가지하주차장을점포로개조하여사용하고있는사진 ( 서평화상가 ) 11

12 case 3 전유부분 ( 專有部分 ), 공용부분 ( 共用部分 ) A상가의 B점포는건축물관리대장에구분건물로등재되어있고등기부에도구분소유권의목적으로등기되어있다. B점포의소유자인갑은을은행으로부터돈을꾸었고이에대한담보로 B점포등기부에을은행명의의근저당권을설정하여주었다. 그런데갑은그빚을갚지못했고, 을은행은임의경매신청을하였다. 병은이경매에서 B점포를낙찰받았다. 문제는 B 점포의현황이사실은격벽등으로옆점포와구분되지않았다는것이다. 병은 B 점포의소유권을취득할수있을까? 법리 : 구분소유권의목적이되기위해서는전유부분이구조상, 이용상독립성이인정되어야하고이에대한구분행위가있어야한다. 위사례에서는구조상독립성이인정되는것인지여부가문제되었다. 법원의판단 : 1 동의건물의일부분이구분소유권의객체가될수있으려면그부분이구조상으로나이용상으로다른부분과구분되는독립성이있어야하고, 구분소유권의객체로서적합한물리적요건을갖추지못한건물의일부는그에관한구분소유권이성립될수없는것이어서, 건축물관리대장상독립한별개의구분건물로등재되고등기부상에도구분소유권의목적으로등기되어있어이러한등기에기초하여경매절차가진행되어이를낙찰받았다고하더라도, 그등기는그자체로무효이므로낙찰자는그소유권을취득할수없다 ( 대법원 2008 마 696 결정 ). 결국병은 B 점포의소유권을취득하지못하게되었다. 12

13 [ 쉬어가기 ] 반쪽난빌딩이야기 13

14 [ 스토리 ] 서울서초동소재 5 층건물 삼형제가땅과건물을소유 [ 쉬어가기 ] 반쪽난빌딩이야기 둘째가사망했는데, 그상속인들이상속세를내지못함. 국세청이둘째의땅을공매에부침. 낙찰자는감정가약 65 억인땅을약 46 억원에낙찰받음. 낙찰자는첫째에게이땅을비싼값에팔려고함. 그러나실패. 낙찰자는첫째를상대로건물철거소송을제기하여최종승소함. 첫째는관습법상법정지상권을주장하였으나최종배척됨. 그결과둘째땅위의건물부분이철거됨. 낙찰자는이땅을다른사람에게 126 억원에팜. 현재이땅위에는 11 층건물이들어서있음. 14

15 상가분양계약의구조 토지주 ( 공사, 개인, 법인등 ) 토지매입계약 시행사 상가분양계약 대출계약 분양대행계약 대주 ( 貸主 ) ( 주로은행 ) 분양대행사 상가분양계약 수분양자 15

16 선임대후분양방식약정 16

17 case 4 대전월평동패션월드사건 선임대후분양방식약정 갑 ( 수분양자 ) 은을 ( 상가건축시행사 ) 로부터향후건축될패션월드상가점포 ( 가령 101 호 ) 를분양받았다. 당시분양안내문과광고유인물등에 선임대, 후분양대전최초의분양방식 ( 임대보증금및월임대료확정 ) 및 패션브랜드 160개를선임대하고후분양하므로투자의확실성과안정성을보장한다 는문구가기재되어있었고, 분양대행사직원들도그렇게설명을하였다. 그런데추후갑이을에게잔금을납부하고등기를이전받은이후에도, 을은갑에게임차인을구해주거나대신임대료를지급해주지않았다. 그래서갑은약정위반을원인으로계약해제통보를하고분양대금반환청구의소를제기하였다. 쟁점 : 선임대후분양광고가 분양계약의내용 에포함됐다고볼것인지여부. 을은 분양계약당시상가의투자가치를높이기위하여적극적으로임대에힘쓰겠다는취지에서선임대후분양방식에의한다는광고내용이있었을뿐수분양자들에게분양후임대수익을보장하겠다는약정이있었던것은아니다 라고주장했다. 17

18 선임대후분양방식약정 법원의판단 : 원고 ( 갑 ) 승소판결. 결국선임대후분양광고가분양계약의내용에포함되었다고본것. 기억해야할판시내용 - 일반적으로상가를분양할때분양광고에는다소간의과장이섞이는경우가많지만, 분양광고자체는성질상 [ 청약의유인 ] 에불과하므로, 이경우분양자가다소과장된광고를하였다고하더라도곧바로그광고내용을실행하여야할계약상의의무를부담한다고볼수는없고, 이에더나아가분양자와수분양자가분양계약을체결하면서실제로그광고내용을명시적으로계약사항으로포함시켰거나또는당시의제반사정에비추어묵시적으로라도이를계약상의무로정한것으로해석되는경우에만, 나중에분양자가그의무를이행하지아니할때수분양자는계약상채무불이행을이유로그분양계약을해제할수있다고보아야한다 ( 대전지방법원 2006 가합 2555 판결 ). 청약의유인 ( 請約의誘引 ): 타인을꾀어자기에게청약을하게하려는행위. 청약과다름. 일반적으로는 청약 + 승낙 = 계약의성립 이다. 청약의유인에의해상대방이사겠다는의사표시가청약이되고이것에대해청약의유인을한사람이승낙을해야계약이성립됨. 18

19 확정적수익보장약정 연 % 확정수익률보장 과같이분양광고에확정적표현을사용하는경우가있다. 추후이러한수익률이나오지않을경우수분양자는약정위반으로계약해제를할수있는지문제된다. 일반적인시각 : 이와같은문구는고객을유인하기위한문구 [ 즉청약의유인 ] 이고투자의위험은수분양자에게있는것이므로 이러한문구자체만가지고 계약서의내용에적시되지아니한이상계약내용으로쉽게볼수없다. case 5 주상복합시설 10 년간연 10% 수익보장약정사건 법원의판단 : 법원은위약정이분양계약의내용에포함됐다고봐서원고 ( 수분양자 ) 의손해배상청구를인용하였음. 서비스드레지던스를분양한사례인데, 여기에서는각종광고 ( 신문, 인터넷, 팜플렛등 ) 상의문구들, 분양안내문상의문구, 분양계약체결당시시행사가분양계약서와는별도로자산관리업체와의자산관리계약을체결하도록하였는데그자산관리업체의수익보장증서까지받은점등이고려되었다 ( 서울중앙지방법원 2007 가합 손해배상 ( 기 ), 2008 가합 44905( 병합 ) 손해배상 ( 기 ) 사건 ). 19

20 case 6 모노레일개통된다 광고사건 허위광고분양 갑 ( 수분양자 ) 은을 ( 시행사 ) 로부터인천국제공항인근의오피스텔을분양받았다. 을은분양광고에 오피스텔과인천국제공항여객터미널사이에 2005 년말까지 PMS(people mover system; 모노레일 ) 가완공될예정 이라는내용을담았다. 그런데 2005 년이말이되도록모노레일공사는착공조차되지않았다. 갑은기망행위를원인으로오피스텔분양계약의취소를구하는소를제기하였다. 법원의판단 : 계약의취소를인정하지는않고, 다만표시 광고의공정화에관한법률제 3 조제 1 항이금지하는허위 과장광고에해당하므로이법제 10 조제 1 항에다른손해배상책임을인정하였다. 일부판시내용 - 이사건오피스텔의가치를판단함에있어서 PMS 가차지하는비중과허위또는과장광고에대한피고의책임의정도를참작하면피고의허위, 과장광고는취소사유로되는기망행위에해당한다고보기에는부족하고다만손해배상책임을부담하는불법행위를구성한다. ( 서울고등법원 2006 나 판결 ) 20

21 허위광고분양 < 표시 광고의공정화에관한법률 > 제3조 ( 부당한표시 광고행위의금지 ) 1 사업자등은소비자를속이거나소비자로하여금잘못알게할우려가있는표시 광고행위로서공정한거래질서를해칠우려가있는다음각호의행위를하거나다른사업자등으로하여금하게하여서는아니된다. 1. 거짓 과장의표시 광고 2. 기만적인표시 광고 3. 부당하게비교하는표시 광고 4. 비방적인표시 광고 2 제1항각호의행위의구체적인내용은대통령령으로정한다. [ 전문개정 ] 제10조 ( 손해배상책임 ) 1 사업자등은제3조제1항을위반하여부당한표시 광고행위를함으로써피해를입은자가있는경우에는그피해자에대하여손해배상의책임을진다. 2 제1항에따라손해배상의책임을지는사업자등은고의또는과실이없음을들어그피해자에대한책임을면할수없다. [ 전문개정 ] 21

22 허위광고분양 case 7 신 ( 新 ) 운정역신설된다 광고사건 을 ( 분양자 ) 은아파트 ( 파주교하읍현대아이파크아파트 ) 분양광고를하면서아파트단지맞은편에신운정역이설치될예정이라고광고하였다. 당시공개되어있던 파주시도시계획재정비를위한 1단계개발계획 에파주시가경의선복선전철화와관련한교통계획의일환으로기존운정역을남쪽으로이전함과동시에역세권개발을유도하겠다는내용이포함되어있었기때문이다. 그리고그계획현황도면상에신운정역예정지가위아파트단지맞은편으로표시되어있었다. 그러나광고와는달리신운정역이아파트맞은편으로이전되지않았다. 그래서수분양자인갑이을을상대로손해배상청구의소를제기하였다. 법원의판단 : 표시 광고의공정화에관한법률제 3 조제 1 항이금지하는허위 과장광고에해당하므로이법제 10 조제 1 항에다른손해배상책임을인정하였다. 일부판시내용 - 지방자치단체의추상적, 일방적개발계획에근거하여그시행이확정되지않았음에도, 건설회사가아파트맞은편에경의선복선전철화와관련하여역사가신설될예정이라는취지로아파트분양광고를한것은사실과다르거나사실을지나치게부풀려소비자를속이거나소비자로하여금잘못알게할우려가있는광고를한것이다. ( 대법원 2007 다 판결 ) 22

23 부동산신탁의권리관계 신탁수익권증서 / 우선수익자지정 위탁자 1) 재산권의이전 수탁자 ( 신탁계정 ) 3) 수익의교부 수익자 대상부동산에가압류등가능 2) 관리, 운용등 위탁자의채권자 가압류등불가 신탁재산 가압류등불가 수탁자의채권자 방화벽 (Fire Wall) 신탁수익및소유권이전등기청구권가압류가능 신탁수익 23

24 신탁의정의 부동산신탁의권리관계 위탁자와수탁자간의신임관계에기하여위탁자가수탁자에게특정의재산 ( 영업이나저작재산권의일부를포함한다 ) 을이전하거나담보권의설정또는그밖의처분을하고수탁자로하여금수익자의이익또는특정의목적을위하여그재산의관리, 처분, 운용, 개발, 그밖에신탁목적의달성을위하여필요한행위를하게하는법률관계 ( 신탁법제 2 조 ) 신탁법의주요조항 수탁자가재산권의명의자가되어신탁재산에대한배타적인관리처분권을갖는다 ( 신탁법제 31 조 ). 수탁자는신탁의본지 ( 신탁계약또는신탁자의유언등 ) 에따라수익자의이익을위하여선량한관리자의주의를다하여관리처분권을행사해야한다 ( 신탁법제 32 조 ). 신탁재산에대한강제집행이원칙적으로금지된다 ( 신탁법제 22 조 ). 즉신탁자및수탁자의재산과분리된다. 신탁을하는주요목적 제 3 자에대항하기위해서는공시즉등기 등록을해야한다 ( 신탁법제 4 조 ). 24

25 부동산신탁의권리관계 신탁수익권증서 위탁자와수탁자간에작성된신탁계약서는금융감독원에신고되어야한다. 이신탁계약서에기해서신탁수익권증서가발행된다. 신탁수익권증서는수익자가수탁자에게신탁수익을청구할수있는채권적권리를표시한증서로서양도나담보권설정이가능하다. 법적성질은 지명채권 으로본다. 25

26 부동산신탁의권리관계 신탁등기 부동산신탁계약서 26

27 방화벽 (Fire Wall) case 8 신탁전의원인으로발생한권리 갑은을로부터을소유의 A 부동산을매수하였다가그매매계약을합의해제하였다. 그래서갑은을에게계약금반환채권을갖게되었다. 그후을은갑에대한계약금반환채무를변제하지않은상태에서 A 부동산을병에게신탁하였다. 이에화가난갑은병에게신탁된 A 부동산에대하여가압류신청을하였다. 가압류신청이인용될수있는가? 신탁법제 22 조 [ 강제집행등의금지 ]: 1 신탁재산에대하여는강제집행, 담보권실행등을위한경매, 보전처분 ( 이하 " 강제집행등 " 이라한다 ) 또는국세등체납처분을할수없다. 다만, [ 신탁전의원인으로발생한권리 ] 또는 [ 신탁사무의처리상발생한권리 ] 에기한경우에는그러하지아니하다. 쟁점 : 위사례에서갑의채권은 신탁전의원인으로발생한권리 아닌가? 27

28 방화벽 (Fire Wall) 신탁전의원인으로발생한권리 : 신탁전에이미신탁부동산에저당권이설정된경우등신탁재산그자체를목적으로하는채권이발생된경우를말하는것이고신탁전에위탁자에관하여생긴모든채권이이에포함되는것은아니다 ( 대법원 86다545, 86다카2876 판결 ). 판단 : 갑의채권은 신탁전의원인으로발생한권리 가아니다. 결국갑의가압류신청 은기각된다. 28

29 방화벽 (Fire Wall) case 9 신탁전의원인으로발생한권리 갑 ( 상속인 ) 은아버지을 ( 피상속인 ) 로부터을의재산인 A 부동산을상속받았다. 갑은상속세 1 천만원을자진납부하고 A 부동산을자신의명의로상속등기를경료하였다. 그후갑은 A 부동산에대하여병과신탁계약을체결하고병앞으로신탁등기를경료하였다. 그런데얼마후세무당국은갑에게상속세를 1 천만원더납부할것을고지하였다. 갑이상속세납부를연체하자, 세무당국은체납처분절차에따라 A 부동산을압류하였다. A 부동산에대한수탁자인병은세무당국 ( 대한민국 ) 에대하여압류등기말소청구의소를제기하였다. 쟁점 : 그럼위사례에서의세무당국의조세채권은 신탁전의원인으로발생한권리 인가? 아니다. 29

30 방화벽 (Fire Wall) 법원의판단 ( 대법원 96 다 판결 ) 국세기본법제 35 조에의하여인정되는국세의우선권은납세자의재산에대한강제집행, 경매, 체납처분등의강제환가절차에서국세를다른공과금기타채권에우선하여징수하는효력을의미할뿐 / 그이상으로납세자의총재산에대하여조세채권을위한일반의선취특권이나특별담보권을인정하는것은아니므로, / 국세의우선권을근거로이미제 3 자앞으로소유권이이전된재산권을압류할수는없고, 이는당해재산에대하여부과된국세의경우에도마찬가지이다. 신탁법제 21 조제 1 항은신탁재산에대하여신탁전의원인으로발생한권리또는신탁사무의처리상발생한권리에기한경우에만강제집행또는경매를허용하고있는바, 신탁대상재산이신탁자에게상속됨으로써부과된국세라하더라도신탁법상의신탁이이루어지기전에압류를하지아니한이상, 그조세채권이신탁법제 21 조제 1 항소정의 신탁전의원인으로발생한권리 ' 에해당한다고볼수없다. 30

31 방화벽 (Fire Wall) 신탁사무의처리상발생한권리 : 수탁자가 신탁행위에서명시적으로허용된경우등수탁자가그권한범위내에서 제3자와계약을체결한경우에는그제3자가가지는채권은신탁사무의처리상발생한권리로서이에기하여신탁재산에대하여강제집행할수있다고할것이다. 31

32 방화벽 (Fire Wall) case 10 신탁사무의처리상발생한권리 갑 ( 신탁회사 ) 은아파트를신축 분양하기위한주택건설사업계획승인을받은을 ( 신탁자 ) 과사이에아파트부지를신탁받아그지상에아파트를신축한후위토지와건물을신탁재산으로하여그개발이익을을에게환원시켜주기로하는내용의분양형토지신탁계약을체결하였다. 그후갑은분양광고를통해입주자들을모집하여분양계약을체결하고, 아파트를신축하여수분양자들을입주시켰다. 그런데수분양자들이막상입주를해보니, 갑이분양광고당시아파트주변환경에대한중요한사실을고지하지않은사실이밝혀졌고, 이에수분양자들은갑을상대로이에대한위자료청구를하여법원에서수분양자들의청구가받아들여졌다. 이경우수분양자들이위자료청구권을근거로위분양형토지신탁계약상의신탁재산인아파트부지및건물의일부에대하여강제집행을할수있는가? 32

33 방화벽 (Fire Wall) 법원의판단 : 분양형토지신탁계약에있어서신탁사무란 신탁재산인아파트를신축한다음이를분양하여그개발이익을신탁자에게다시환원하는것 이고, 따라서허위분양광고로인하여수분양자인채권자들에게손해가발생하였다면이는수탁자의통상적인사업활동상의행위로인하여수분양자인신청인들에게손해가발생한경우에해당하므로, 수분양자들이가지는이와같은불법행위에기한위자료청구권은신탁법제2조제1항단서소정의 신탁사무의처리상발생한채권 으로보아야한다 ( 대법원 2005다5848 판결 ). 신탁자의채권자의구제수단 [ 신탁수입금가압류 ( 신탁으로인한수익이예상되는경우 )] 및 [ 신탁관계종료시기존소유자가가지는신탁재산소유권이전등기청구권가압류 ] 33

34 전유부분과대지사용권의일체성 집합건물법규정 : 구분소유자가전유부분을소유하기위하여건물의대지에대하여대지사용권을가진다 ( 제 2 조제 6 호 ). 구분소유자의대지사용권은그가가지는전유부분의처분에따르며, 구분소유자는그가가지는전유부분과분리하여대지사용권을처분할수없다 ( 제 20 조 ). 대지사용권의비율은전유부분의면적비율로한다 ( 제 12 조 ). 34

35 전유부분과대지사용권의일체성 case 11 화성시네오프라자상가분양사건 갑 ( 수분양자 ) 은을 ( 상가건축시행사 ) 로부터신도시예정부지에신축될 A 상가점포를분양받았다. 분양에앞서을은 LH 공사로부터상가부지를매입하였는데, 부지매입대금을마련하기위해우리은행으로부터대출을받았다. 우리은행은대출금에대한담보로 을의 LH 공사를상대로한상가부지소유권이전등기청구권 을양도받았다. 그후상가건물이완공되었다. 갑은점포에입주하였고을로부터소유권이전등기까지받았다. 그런데상가부지전체는여전히 LH 공사의소유로남아있다. 을이우리은행에게대출금을전부상환하지못했기때문이다. 우리은행은수년이지나도록대출금상환을받지못하게되자부실채권으로처리해서한국자산관리공사에게대출금채권및부대권리를모두양도하였다. 갑은을을상대로는분양계약상의권리에기하여상가부지에대한소유권이전등기청구를하였고, LH 공사를상대로는을대위하여을에게상가부지에대한소유권이전등기절차를이행하라는청구를하였다. 35

36 전유부분과대지사용권의일체성 쟁점 : 전유부분과대지사용권의일체성은언제생기는것인지, 갑은전유부분을이전받았으므로대지사용권도같이취득한것인지가쟁점이되었다. 법원의판단 : 집합건물법제 20 조의취지는집합건물의전유부분과대지사용권이분리되는것을최대한억제하여대지사용권이없는구분소유권의발생을방지함으로써집합건물에관한법률관계의안정과합리적규율을도모하려는데있다 ( 대법원 선고 2004 다 742 판결 ). 이에따라대지사용권의분리처분 ( 이사례에서는 상가부지에대한소유권이전등기청구권양도 를말하는것임 ) 이무효가되기위해서는그처분당시에집합건물이, 그등기여부는별론으로하더라도, 실질적으로이미존재하여전유부분과대지사용권의일체성이발생하여야할것인바, 집합건물을신축하는경우에는건물이구조상 이용상의독립성을갖추었고, 건물을구분소유권의객체로하려는의사표시, 즉 구분행위 가있었을때전유부분과대지사용권의일체성이발생하였다고할것이다. 갑은을에게는승소하였고, LH 공사에게는패소하였다. 갑은과연이긴것일까? 36

37 전유부분과대지사용권의일체성 case 12 갑 ( 시행사 ) 은 A 아파트를신축하면서내부구분건물각각에대하여분양계약을체결한후토지에관하여을 ( 토지신탁사 ) 과부동산담보신탁계약을체결하고을에게신탁등기를마쳐주었다. 신탁등기를마칠당시아파트는지하 2 층부터지상 12 층 ( 꼭대기층 ) 까지각층의기둥, 주벽및슬라브공사가이루어진상태였다. 하지만아직미완성상태였고이때까지의전체공정율은 22% 에불과했다. 아파트가완공된후입주한구분소유자들은을에대하여 을명의의신탁등기는집합건물법 20 조에반하는것으로무효 라고주장하면서신탁등기의말소를청구하였다. 그리고갑에대해서는분양계약에기하여토지에대한지분이전등기를청구하였다. 법원의판단 : 신탁등기를마친당시아파트각전유부분이구조상 이용상독립성을갖추었고, 갑이구분건물각각에대하여분양계약을체결함으로써구분행위의존재도인정되므로, 아파트전유부분에관하여이미구분소유권이성립한이상토지만에대한부동산담보신탁계약은무효이므로신탁등기는말소되어야한다 ( 대법원 2010 다 전원합의체판결 ). 37

38 관리단, 관리인 관리단 : 집합건물법에서는집합건물의관리를위한단체로관리단을규정하고있다 ( 집합건물법제 23 조제 1 항 ). 관리단은구분소유의사에의하여구분소유자가 2 인이상생기게되면현실적으로관리단의발기절차나관리단의사무소개설, 관리단집회의유무와상관없이추상적으로존재하는것이다 ( 대법원 2002 다 판결 ). 관리인 : 구분소유자가 10 인이상일때에는관리인을선임해야한다. 관리인은 [ 공용부분의보존 관리및변경을위한행위를할권한과의무 ] 를가진다 ( 집합건물법제 25 조제 1 항 ). 관리인의선임및해임은관리단집회의결의로결정 ( 집합건물법제 24 조제 3 항 ). 관리인은해당집합건물의구분소유자일필요가없다 ( 집합건물법제 24 조제 2 항 ). 관리회사 : 관리단에의하여선임된관리인이존재하더라도관리수탁을전문으로하는관리회사와계약을통하여건물의관리를위탁하는것이일반화되어있다. 38

39 관리인선임 관리인선임 : 관리인의선임과해임은관리단집회의결의로결정된다 ( 집합건물법제 24 조제 3 항 ). 관리단집회의결의방법 : 집합건물법또는규약에특별한규정이없으면 [ 구분소유자의과반수 ] 및 [ 의결권의과반수 ] 로써의결한다 ( 집합건물법제 38 조제 1 항 ). 의결권 : 각구분소유자의의결권은규약에특별한규정이없으면그가가지는전유부분의면적비율에따른다 ( 집합건물법제 37 조제 1 항, 제 12 조제 1 항 ). Case 13 - 서평화상가사건 위상가에는사실상 2 명의관리인이있다. 서로적법한결의절차를거쳐서선임된관리인이라고주장하고있다. 이러한상태가수년동안계속되었다. 그사이이상가의공용부분을이용하여장사를하려는사람들이있었는데, 이사람들은누가적법한관리인인지알수없어각자자신들이생각하는적법한관리인에게허락을얻어공용부분에조그만점포를만들어장사를하였다. 그런데 2 명의관리인들은계속싸우기만하고해결이되지않았다. 그러자각관리인들은서로상대방이들인임차인들을상대로퇴거청구의소를제기하였다. 39

40 관리인선임 쟁점 : 각임차인들이허락을받았던관리인들중누가적법한관리인인가가쟁점이되었다. 즉, 각관리인을선임한관리단집회의결의가의결정족수를충족했는지가관건이었다. 법원의판단 : 몇년간에걸친심리결과, 2 명의관리인들모두관리인선임의결정족수 ([ 구분소유자의과반수 ] 및 [ 의결권의과반수 ]) 를채우지못한것으로판단되었다. 그래서 2 명의관리인모두관리인자격을박탈당하였다. 그결과임차인들을상대로한소도모두부적법한것으로각하되었다. 그러나그후각관리인을지지하는개별구분소유자들이상대방관리인을통해임차인이된사람들을상대로개별구분소유자의보존행위를주장하며퇴거청구를하였고모두승소하였다. 결국 2 명의관리인들로부터허락을받고공용부분을임차하여장사하던임차인들은모두퇴거를당하였다. 예 ) A 상가의점포수 ( 동일한면적 ) 는총 20 개, 구분소유자는총 10 명이다. 갑을지지하는구분소유자는 6 명 ( 소유점포수는 8 개 ), 을을지지하는구분소유자는 4 명 ( 소유점포수는 12 개 ) 이다. 이경우현상태대로라면, 갑 을모두관리인이될수없다. 40

41 관리단, 입주자대표회의 입주자대표회의 : 주택법에서일정규모이상의공동주택에공동주택의관리를위하여입주자대표회의를두도록규정하였다 ( 주택법제 43 조 ). 차이점 관리단 근거법집합건물법주택법 입주자대표회의 설립행위요부설립행위불요, 당연설립설립행위필요 구성원구분소유자입주자, 사용자 의사결정방식 구분소유자전원이참석하여의결 입주자등이동대표선출, 동대표가모여서의결 41

42 관리단, 입주자대표회의 관리주체 ( 입주자대표회의가자치관리할경우 ) 의업무 ( 주택법시행령제55조 ). 공동주택의공용부분의유지 보수및안전관리 공동주택단지안의경비 청소 소독및쓰레기수거 관리비및사용료의징수와공과금등의납부대행 장기수선충당금의징수 적립및관리 관리규약으로정한사항의집행 입주자대표횡의에서의결한사항의집행 그밖에국토교통부령이정하는사항 case 14 입주자대표회의가관리단의권한을행사할수있는지여부 A 아파트의부지내에도시가스공급시설을무단으로설치하여사용해오던갑을상대로 A 아파트의입주자대표회의가자신의명의로갑에게아파트부지무단사용을원인으로한부당이득반환또는손해배상청구를할수있는가? 42

43 관리단, 입주자대표회의 A 아파트관리규약에는 무단점유행위가있을경우무단점유자에대하여입주자대표회의의명의로방해배제청구및부당이득반환청구또는손해배상의청구를할수있다 라는내용이있었다. 법원의판단 ( 대법원 2003 다 판결 ): [1] 집합건물에있어서공용부분이나구분소유자의공유에속하는건물의대지또는부속시설을제 3 자가불법으로점유하는경우에그제 3 자에대하여방해배제와부당이득의반환또는손해배상을청구하는법률관계는구분소유자에게단체적으로귀속되는법률관계가아니고공용부분등의공유지분권에기초한것이어서그와같은소송은 11 차적으로구분소유자가각각또는전원의이름으로할수있고, 2 나아가집합건물에관하여구분소유관계가성립하면동시에법률상당연하게구분소유자의전원으로건물및그대지와부속시설의관리에관한사항의시행을목적으로하는단체인관리단이구성되고, 관리단집회의결의에서관리인이선임되면관리인이사업집행에관련하여관리단을대표하여그와같은재판상또는재판외의행위를할수있다. [2] 입주자대표회의는공동주택의관리에관한사항을결정하여시행하는등의관리권한만을가질뿐으로구분소유자에게고유하게귀속하는공용부분등의불법점유자에대한방해배제청구등의권리를재판상행사할수없고,.. 공동주택관리규약에서입주자대표회의가공동주택의구분소유자를대리하여공용부분등의구분소유권에기초한방해배제청구등의권리를행사할수있다고규정하고있다고하더라도이러한규약내용은효력이없다. 43

44 관리단, 입주자대표회의 참고 所有者의物權的請求權 소유물반환청구권 ( 민법제 213 조 ); 불법점유자 소유물방해제거청구권 ( 민법제 214 조전단 ); 타인의토지위에건물을소유하거나타인의토지위에권원없이분묘를소유하거나타인의부동산에등기를갖고있는경우 소유물방해예방청구권 ( 민법제 214 조후단 ); 방해를일으킬염려가있는사정을자기의지배범위내에가지고있는경우 44

45 관리단, 입주자대표회의 case 15 아파트하자소송의주체 / 최악의소송결과 A 아파트 ( 일산문촌 9 단지주공아파트 ) 의소유자갑등 100 명은시행사 ( 분양사 ) 을 ( 당시대한주택공사 ) 로부터아파트를분양받아입주하였다. 그런데이아파트에하자가발견되어 A 아파트의입주자대표회의는을에게하자의보수를청구하였다. 을은몇차례에걸쳐하자보수를실시하였다. 그러나그후에도이아파트의하자는계속발견되었다. 이에입주자대표회의는을을상대로하자보수에갈음하는손해배상청구의소를제기하였다. 그런데 1 심재판중에원고적격의문제가제기되어, A 아파트의소유자들은입주자대표회의에각소유자들의손해배상채권을양도한후을에게그채권양도를통지하였다. 쟁점 : 1 입주자대표회의가하자담보추급권 ( 하자보수에갈음한손해배상청구권 ) 을갖는가?, 2 입주자대표회의가구분소유자의하자보수추급권을양수받아청구할수있는가? 45

46 관리단, 입주자대표회의 관련법규 구집합건물법 ( 법률제 7502 호로개정되기전의것 ) 제 9 조 ( 담보책임 ) 제 1 항 : 제 1 조또는제 1 조의 2 의건물을건축하여분양한자의담보책임에관하여는민법제 667 조내지제 671 조의규정을준용한다. 현집합건물법제 9 조 제 1 항 : 제 1 조또는제 1 조의 2 의건물을건축하여분양한자 ( 이하 " 분양자 " 라한다 ) 와분양자와의계약에따라건물을건축한자로서대통령령으로정하는자 ( 이하 " 시공자 " 라한다 ) 는구분소유자에대하여담보책임을진다. 이경우그담보책임에관하여는민법제 667 조및제 668 조를준용한다. 제 2 항 : 제 1 항에도불구하고시공자가분양자에게부담하는담보책임에관하여다른법률에특별한규정이있으면시공자는그법률에서정하는담보책임의범위에서구분소유자에게제 1 항의담보책임을진다. 46

47 관리단, 입주자대표회의 현집합건물법제 9 조의 2 제 1 항 : 제 9 조에따른담보책임에관한구분소유자의권리는다음각호의기간내에행사하여야한다. [ 제척기간 ] 1. 건축법 제 2 조제 1 항제 7 호에따른건물의주요구조부및지반공사의하자 : 10 년 2. 제 1 호에규정된하자외의하자 : 하자의중대성, 내구연한, 교체가능성등을고려하여 5 년의범위에서대통령령으로정하는기간 민법제 667 조 ( 수급인의담보책임 ) 제1항 : 완성된목적물또는완성전의성취된부분에하자가있는때에는도급인은수급인에대하여상당한기간을정하여그하자의보수를청구할수있다. 그러나하자가중요하지아니한경우에그보수에과다한비용을요할때에는그러하지아니하다. 제2항 : 도급인은하자의보수에갈음하여또는보수와함께손해배상을청구할수있다. 47

48 법원의판단 ( 대법원 2010 다 판결 ) 관리단, 입주자대표회의 이사건아파트하자보수에갈음하는손해배상청구권의인정근거는집합건물법제 9 조이고, 집합건물법제 9 조의하자담보추급권은원고가아닌이사건아파트의구분소유자들이갖고있으며, 구분소유자들이손해배상청구권을원고에게양도하여, 원고가손해배상을구하는소를제기하는것도허용된다. 이사건의경우원고는구분소유자들로부터손해배상청구권을양수하여양수금의청구를구하는취지의준비서면을제출한 에야비로소구분소유자들의하자담보추급권을행사한것으로보이고, 집합건물법제 9 조의하자담보추급권은 10 년의제척기간내에행사되어야하는데, 은이미 10 년의제척기간을도과하였다. 최종결론 : 이사건당시에는제척기간이원고청구기각! 48

49 관리규약 관리규약및관리단집회의결의는구분소유자의특별승계인에게도효력이있다. 그러나규약이구분소유자이외의제 3 자의권리를해할수없는데 ( 집합건물법제 28 조제 3 항 ), 이러한규정이유효한지여부가문제된다. 관리규약에서체납된관리비채권을구분소유자의지위를승계한자에대하여행사할수있다고규정하고있는경우. 법원의판단 : 관리비중 [ 전유부분에관한관리비인세대별수도료, 수신료, 전기료등의채권 ] 은설령관리규약에서승계인에대하여도행사할수있도록하는경우이는무효로봐야하고, 반면 [ 공용부분에관한관리비 ] 는집합건물법제 18 조에기초하여구분소유자의승계인에게도행사가가능하므로이를규약에서정할수있다 고판시하였다 ( 대법원 2005 다 판결 ). 집합건물법제 18 조 ( 공용부분에관하여발생한채권의효력 ): 공유자가공용부분에관하여다른공유자에대하여가지는채권은그특별승계인에대하여도행사할수있다. 49

50 단전 단수계약의효력여부 관리단의관리규약또는상가번영회의자치규약에서구성원의의무위반에대하여제재조치로단전 단수조치를취할수있는규정을둔경우, 이규정을유효로볼수있는지 ( 그래서그규정에따른단전 단수조치를업무방해죄로처벌할수없는것인지 ) 여부가문제된다. 정리 : 자치규약에서단전 단수조치규정을두는것자체는유효라고보는것이일반적이다. 다만어떠한위반행위에대해서까지단전 단수조치를취할수있는지는개별적으로판단해야한다. 비례성의원칙, 즉목적과수단사이에비례성과형평성이상실되지않는정도가되어야한다. case 16 시장번영회가관리비연체한개점자에게단전조치를취한사례 : 업무방해무죄 ( 대법원 2003 도 4732 판결 ) 업종제한조항을위반하는경우단전 단수조치를취할수있도록규정한자치규약 : 유효 ( 대법원 2004 다 2243 판결 ) 시장관리규정에위반하여업소의칸막이를천장까지설치한경우에단전 단수조치를취한사례 : 업무방해무죄 ( 대법원 93 도 2899 판결 ) 50

51 단전 단수계약의효력여부 매장내점거농성으로인해화재위험이높아진경우에단전 단수조치를취한사례 : 업무방해무죄 ( 대법원 94 도 3136 판결 ) 시장번영회를상대로잦은진정을하고협조를하지않는다는이유로단전 단수조치를취한사례 : 업무방해유죄 ( 대법원 83 도 1798 판결 ) 51

52 상가의업종제한 동종업종을제한하는조항은 [ 분양회사가각수분양자들과분양계약을맺으면서그계약에업종제한약정을포함시키는경우 ( 분양계약 )] 와 [ 상가의구분소유자가전원으로구성된단체인관리단의규약으로정해지는경우 ] 가있는데, 모두유효성을인정받고있다. case 17 미용실개업금지사건 갑 ( 임차인 ) 은을 ( 임대인 ) 로부터아파트단지상가내에있는옷가게를임차하여미용실을운영하고자한다. 그런데같은상가내에서다른미용실을운영하고있는병이이에반대하며만약실제로갑이미용실을연다면영업금지가처분신청을내겠다고한다. 위상가의상가번영회상가관리규약에는 분양당시정해진업종을운영하고그용도를임의로변경할수없고, 업종을변경하고자할경우에는선점한동일업종운영자의동의를얻은다음상가운영자전원의동의를받아야하며, 점포인수인계시에도인수자는전임자의권리와의무를승계하기로한다 라는내용이있다. 법원의판단 : 건축주가상가를건축하여각점포별로업종을정하여분양한후에점포에관한수분양자지위를양수한자또는그점포를임차한자는특별한사정이없는한상가의점포입점자들에대한관계에서상호묵시적으로분양계약에서약정한업종제한등의의무를수인하기로동의하였다고봄이상당하다. 이에따라임차인등이분양계약등이정하여진업종제한약정을위반한경우, 이로인하여영업상이익을침해당할처지에있는자는침해배제를위하여동종업종의영업금지를청구할권리가있다. 52

53 상가건물임대차보호법 적용범위 ( 대통령령이정하는보증금액을초과하지않는임대차 ): 서울특별시 4 억원. 보증금외에차임이있는경우에는월차임을기준으로 100 을곱한금액을보증금에더하여환산보증금을산정 ( 법제 2 조제 1 항 ). 가령보증금 2 억 5 천만원인데월차임이 200 만원인경우환산보증금은 4 억 5 천만원 {=2 억 5 천만원 +(200 만원 100 배 } 이되어, 해당건물은상가건물임대차보호법의적용을받지않는다. 제 3 자에대한대항력발생요건 : 상가건물의인도 + 사업자등록신청 = 신청일다음날부터 대항력발생 ( 법제 3 조제 1 항 ). 사업자등록신청 : 부가가치세법 ( 제 5 조 ), 소득세법 ( 제 168 조 ), 법인세법 ( 제 111 조 ) 상의사업자등록신청 제 3 조 ( 대항력등 ) 1 임대차는그등기가없는경우에도임차인이건물의인도와부가가치세법제 8 조, 소득세법제 168 조또는법인세법제 111 에따른사업자등록을신청하면그다음날부터제 3 자에대하여효력이생긴다. < 개정 > 2 임차건물의양수인 ( 그밖에임대할권리를승계한자를포함한다 ) 은임대인의지위를승계한것으로본다. ( 이하생략 ) 53

54 [ 참고 ] 주택임대차보호법상우선변제권기준시점 주택임대차보호법상우선변제권인정요건 제 3 조의 2( 보증금의회수 ) 2 제 3 조제 1 항 제 2 항또는제 3 항의대항요건 ( 對抗要件 ) 과임대차계약증서 ( 제 3 조제 2 항및제 3 항의경우에는법인과임대인사이의임대차계약증서를말한다 ) 상의확정일자 ( 確定日字 ) 를갖춘임차인은 민사집행법 에따른경매또는 국세징수법 에따른공매 ( 公賣 ) 를할때에임차주택 ( 대지를포함한다 ) 의환가대금 ( 換價代金 ) 에서후순위권리자 ( 後順位權利者 ) 나그밖의채권자보다우선하여보증금을변제 ( 辨濟 ) 받을권리가있다. < 개정 > Case 18 보증금을나중에지급한임차인 2012 년 07 월 16 일임차인갑은임대인을로부터다가구주택 101 호를보증금 6,500 만원에 2 년동안임차하기로하는계약을체결하였다. 계약당일갑은을에게보증금중 500 만원을지급하고같은날전입신고와확정일자를받았다. 그리고을의양해를얻어다음날이삿짐을옮겼다. 54

55 [ 참고 ] 주택임대차보호법상우선변제권기준시점 나머지보증금은한달뒤인 2012 년 08 월 16 일에지급하였다. 그사이 2012 년 08 월 02 일에임대인을은병에게다가구주택 303 호를 6,500 만원에전세를내주었고같은날전세권설정등기도해주었다. 그런데그후임대인을의채권자가다가구주택에대하여강제경매신청을하였고그결과경매법원은병을을보다선순위자로판단하여병에게 6,029 만원을배당하였고을에게는전혀배당을하지않았다. 이에대하여을은배당이의의소를제기하였다. 법원의판단 : 1 심은을승소, 2 심은을패소, 3 심 ( 대법원 ) 은을승소. 대법원 (2017 다 ) 은 주택임대차보호법은임차인에게우선변제권이인정되기위해대항요건과임대차계약증서상의확정일자를갖추는것외에계약당시임차보증금이전액지급될것을요구하지않는다. 따라서임차인이임대인에게임차보증금의일부만지급하고주택임대차보호법제 3 조 1 항에서정한대항요건과임대차계약서상의확정일자를갖춘다음나머지보증금을나중에지급했더라도특별한사정이없는한대항요건과확정일자를갖춘때를기준으로임차보증금전액에대해후순위권리자나그밖의채권자보다우선해변제를받을권리를갖는다고봐야한다 고판시함. 55

56 상가건물임대차보호법 대항력의발생에환산보증금의제한이없어졌음 제 2 조 ( 적용범위 ) 1 이법은상가건물 ( 제 3 조제 1 항에따른사업자등록의대상이되는건물을말한다 ) 의임대차 ( 임대차목적물의주된부분을영업용으로사용하는경우를포함한다 ) 에대하여적용한다. 다만, 대통령령으로정하는보증금액을초과하는임대차에대하여는그러하지아니하다. 3 제 1 항단서에도불구하고제 3 조, 제 10 조제 1 항, 제 2 항, 제 3 항본문, 제 10 조의 2 부터제 10 조의 8 까지의규정및제 19 조는제 1 항단서에따른보증금액을초과하는임대차에대하여도적용한다. < 신설 , > [ 전문개정 ] 예전에는환산보증금의한도를넘어서면대항력도없었다. 56

57 환산보증금제한을받지않는규정 환산보증금제한을넘어서도적용되는규정 [ 법제 2 조 3 항 ] 대항력 ( 제3조제1항 ), 임차건물양수인의임대인지위승계 ( 제3조제2항 ) 임차인의계약갱신요구권 ( 제10조제1항 ) 임차인의계약갱신요구권행사기한 5년 ( 제10조제2항 ) 갱신된임대차는전임대차와동일한조건의제규정 ( 제10조제3항본문 ) 임대차계약갱신의경우차임 보증금증감청구권 ( 제10조의 2) 권리금규정 ( 제10조의 3~7) 3기차임연체와해지권 ( 제10조의 8) 표준계약서규정 ( 제19조 ) 57

58 환산보증금제한을받지않는규정 환산보증금제한을넘어서면적용되지않는규정 예 ) 나머지는환산보증금제한액을넘어선임대차에서는상가임대차보호법의보호를받지못한다. 확정일자임차인의우선변제권 ( 법제 5 조 ); 확정일자를받을수있는임대차는환산보증금범위내에있어야한다. 관할세무서장이확정일자를부여하지않는다. 그러니까전세권등을설정받아야한다. 차임등의증감청구권 ( 법제 11 조 ); 따라서임대인은차임등의증액시로부터 1 년이지나지않아도증액할수있고또 9/100 를초과해서도증액할수있다. 다만거기에도법제 10 조의 2( 계약갱신의특례 ) 의제한은받음. 제 10 조의 2( 계약갱신의특례 ) 제 2 조제 1 항단서에따른보증금액을초과하는임대차의계약갱신의경우에는당사자는상가건물에관한조세, 공과금, 주변상가건물의차임및보증금, 그밖의부담이나경제사정의변동등을고려하여차임과보증금의증감을청구할수있다. [ 본조신설 ] 58

59 상가건물임대인의계약해지권 case 19 임대인의해지권 갑 ( 임대인 ) 은자기소유의 A상가 a점포를을 ( 임차인 ) 에게임대하여주었다. 월세는 200만원이다. 임대기간 2년동안을은 3번차임을연체한적이있다. 그래서한때잔존연체차임총액이 600만원이었던적이있지만, 그후을이갑에게 200만원을지급하여, 현재는잔존연체차임액이 400만원이다. 이경우갑은을과의임대차계약을해지할수있는가? 임대기간의만료가다가와을이갑에게계약갱신요구를했을경우, 갑은그요구를거절할수있는가? 법제 10 조의 8( 차임연체와해지 ): 임차인의차임연체액이 3 기의차임액에달하는때에는임대인은계약을해지할수있다. [ 본조신설 ] 59

60 상가건물임대인의계약해지권 법제 10 조 ( 계약갱신요구등 ): 1 임대인은임차인이임대차기간이만료되기 6 개월전부터 1 개월전까지사이에계약갱신을요구할경우정당한사유없이거절하지못한다. 다만, 다음각호의어느하나의경우에는그러하지아니하다. 1. 임차인이 3 기의차임액에해당하는금액에이르도록차임을연체한사실이있는경우 두조항의해석 차임연체액이 3기의차임액에달하는때 : 반드시연속해서 3기의차임을연체할필요가없다. 간격을두고연체해도그연체합계액이 3기분에해당하면된다. 다만, 계약을해지할당시에연체합계액이 3기분이상남아있어야한다. 갑은임대차계약을해지하지못한다. 3 기의차임액에해당하는금액에이르도록차임을연체한사실이있는경우 ; 갱신요구거절할당시에연체액이 3 기분이상남아있어야할필요는없다. 과거에그런사실이있는것으로족하다. 갑은갱신요구를거절할수있다. 60

61 묵시의갱신과이해관계인과의관계 Case 20 보증금반환채권의양수인 갑 ( 임차인 ) 은을 ( 임대인 ) 소유의 A 아파트를보증금 5 억원에임차하였다. 돈이필요했던갑은병으로부터 3 억원을꾸고그담보로자신의을에대한임대차보증금반환채권을병 ( 채권양수인 ) 에게양도해주었다. 물론을에게채권양도통지도했다. 그런데임대차기간이만료하자갑과을은임대차를갱신하였다. 이럴때병은어떻게채권회수를해야하는가? 법원의판단 : 임대인이임대차보증금반환채권의양도통지를받은후에는임대인과임차인사이에임대차계약의갱신이나계약기간연장에관하여명시적또는묵시적합의가있다하더라도그합의의효과는보증금반환채권양수인에대하여는미칠수없다 ( 대법원 88 다카 4253, 4260 판결 ). 보증금반환채권의양수인이채권회수를하기위한구체적방법 : 병 ( 채권양수인 ) 은을 ( 임대인 ) 을대위하여갑으로부터 A 아파트의명도를받음과동시에을로부터 3 억원을지급받는다. 나머지 2 억원은갑 ( 임차인 ) 에게지급된다. 이러한법리는보증금반환채권의추심채권자, 전부채권자에게도동일하게적용된다. 61

62 임대차, 권리금계약의구조 임대차계약 임대인 보증금, 월세지급 보증금, 월세지금 임대차계약 기존임차인 권리금지급 권리금계약 신규임차인 62

63 권리금보호조항 권리금조항신설 요지는 1 임차인이권리금을회수할수있도록임차인에게임차권양도의기회를주고, 2 임대인이그임차권양도를방해해서는안되며만약방해했을경우그로인한손해배상을해야한다 는것. 권리금 : 법제 10 조의 3( 권리금의정의등 ) 1 권리금이란임대차목적물인상가건물에서영업을하는자또는영업을하려는자가영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의노하우, 상가건물의위치에따른영업상의이점등유형ㆍ무형의재산적가치의양도또는이용대가로서임대인, 임차인에게보증금과차임이외에지급하는금전등의대가를말한다. 권리금계약 : 법제 10 조의 3( 권리금의정의등 ) 2 권리금계약이란신규임차인이되려는자가임차인에게권리금을지급하기로하는계약을말한다. 63

64 권리금보호조항 법제 10 조의 4( 권리금회수기회보호등 ): 1 A 임대인은임대차기간이끝나기 3 개월전부터임대차종료시까지다음각호의어느하나에해당하는행위 [ 권리금회수방해행위 ] 를함으로써권리금계약에따라임차인이주선한신규임차인이되려는자로부터권리금을지급받는것을방해하여서는아니된다. F 다만, 제 10 조제 1 항각호의어느하나에해당하는사유 [ 임차인의계약갱신요구거절사유 ] 가있는경우에는그러하지아니하다. 1. 임차인이주선한신규임차인이되려는자에게권리금을요구하거나임차인이주선한신규임차인이되려는자로부터권리금을수수하는행위 2. 임차인이주선한신규임차인이되려는자로하여금임차인에게권리금을지급하지못하게하는행위 B 3. 임차인이주선한신규임차인이되려는자에게상가건물에관한조세, 공과금, 주변상가건물의차임및보증금, 그밖의부담에따른금액에비추어현저히고액의차임과보증금을요구하는행위 C 4. 그밖에정당한사유없이임대인이임차인이주선한신규임차인이되려는자와임대차계약의체결을거절하는행위 64

65 권리금보호조항 2 다음각호의어느하나에해당하는경우에는제 1 항제 4 호의정당한사유가있는것으로본다. 1. 임차인이주선한신규임차인이되려는자가보증금또는차임을지급할자력이없는경우 2. 임차인이주선한신규임차인이되려는자가임차인으로서의의무를위반할우려가있거나그밖에임대차를유지하기어려운상당한사유가있는경우 C 3. 임대차목적물인상가건물을 1 년 6 개월이상영리목적으로사용하지아니한경우 4. 임대인이선택한신규임차인이임차인과권리금계약을체결하고그권리금을지급한경우 D 3 임대인이제 1 항을위반하여임차인에게손해를발생하게한때에는그손해를배상할책임이있다. 이경우그손해배상액은신규임차인이임차인에게지급하기로한권리금과임대차종료당시의권리금중낮은금액을넘지못한다. 4 제 3 항에따라임대인에게손해배상을청구할권리는임대차가종료한날부터 3 년이내에행사하지아니하면시효의완성으로소멸한다. 5 임차인은임대인에게임차인이주선한신규임차인이되려는자의보증금및차임을지급할자력또는그밖에임차인으로서의의무를이행할의사및능력에관하여자신이알고있는정보를제공하여야한다. [ 임차인의협조의무 ][ 본조신설 ] 65

66 권리금보호조항 주요조항설명 A 임차인이임대인에게손해배상청구를하기위해서는 임대인의권리금회수방해행위가임대차기간끝나기 3 개월전부터임대차종료시까지사이에있어야한다. 그이전에있었거나그이후에있었던경우에는임대인에게손해배상책임을물을수없다. B 1 항 3 호 : 임대인이임차인이주선한신규임차인과계약을거절할목적으로신규임차인이수용할수없는수준의차임, 보증금을제시하여계약을무산시키는것을방지하기위한것. 기존임차인이지급했던차임, 보증금이참고사항은될수있으나절대적인기준은될수없다. C 2 항 3 호 : 종전에는임차인의노력으로상권이활성화되면, 임대인이그곳에서직접장사를하여권리금에해당하는이익을취득하거나혹은직접장사를한다고하면서 ( 일명 왕의귀환 ) 임차인을쫓아내고다른임차인으로부터권리금을직접받는경우등이문제가되어왔다. 개정상가법은이러한임차인의피해를막고자임대인에게임차인의권리금회수를방해하지못하도록한것이다. 66

67 권리금보호조항 주요조항설명 임대인이영리목적으로사용하지않을것처럼신규임차인과의계약체결을거절해놓고 1 년 6 개월이내에상가건물을영리목적으로사용하는경우에는임차인에대한권리금회수방해행위가되어손해배상책임이발생할수있다. D 3 항 : 임대차종료당시의권리금 임대차종료당시에객관적으로형성되어있는권리금액수 5 항 ( 협조의무 ): 예를들어신규임차인이신용불량자라거나차임을지급하지못하여전임대차계약이해지되었다는등신규임차인의자력이나임차인으로서의의무이행과관련된모든정보가이에해당한다. 67

68 권리금보호조항 F 법제 10 조 ( 계약갱신요구등 ): 1 임대인은임차인이임대차기간이만료되기 6 개월전부터 1 개월전까지사이에계약갱신을요구할경우정당한사유없이거절하지못한다. 다만, 다음각호의어느하나의경우에는그러하지아니하다. 1. 임차인이 3 기의차임액에해당하는금액에이르도록차임을연체한사실이있는경우 2. 임차인이거짓이나그밖의부정한방법으로임차한경우 3. 서로합의하여임대인이임차인에게상당한보상을제공한경우 4. 임차인이임대인의동의없이목적건물의전부또는일부를전대 ( 轉貸 ) 한경우 5. 임차인이임차한건물의전부또는일부를고의나중대한과실로파손한경우 6. 임차한건물의전부또는일부가멸실되어임대차의목적을달성하지못할경우 7. 임대인이다음각목의어느하나에해당하는사유로목적건물의전부또는대부분을철거하거나재건축하기위하여목적건물의점유를회복할필요가있는경우가. 임대차계약체결당시공사시기및소요기간등을포함한철거또는재건축계획을임차인에게구체적으로고지하고그계획에따르는경우 나. 건물이노후ㆍ훼손또는일부멸실되는등안전사고의우려가있는경우 다. 다른법령에따라철거또는재건축이이루어지는경우 8. 그밖에임차인이임차인으로서의의무를현저히위반하거나임대차를계속하기어려운중대한사유가있는경우 부칙제 3 조 ( 권리금회수기회보호등에관한적용례 ) 제 10 조의 4 의개정규정은이법시행당시존속중인임대차부터적용한다. 68

69 권리금보호조항 임대차기간이 5 년이지난경우에도권리금보호조항에의해보호받을수있는가? ( 소극 ) 서울서부지방법원은 임대차기간이 5 년이상지난경우에권리금회수기회보호조항이적용되지않는다 고판결을내렸다. 비슷한사건이전국적으로 20 여건 (1, 2 심포함 ) 있었는데, 그사건들중 90% 이상이이와같이판단하고있다. 대구고법 선고 2016 나 1770 건물명도사건 ( 적극 ) 5 년이지나도권리금보호조항적용된다. 아직대법원의판단은나오지않았다. 69

70 case 21 가수리쌍사건 권리금보호조항 갑 ( 임차인 ) 은 을 ( 임대인 ) 로부터서울강남구신사동세로수길의한상가건물 1 층을임차해서곱창집을열었다. 보증금은 4,000 만원, 월세는 300 만원이다. 그후을은 상가건물을병 ( 양수인, 리쌍 ) 에게매도하였다. 병은갑의임대차기간이종료하자갑에게재계약의사가없음을통보하였다. 갑은곱창집을열당시에전임차인에게권리금으로 2 억 7,000 만원을주었고시설투자금으로 1 억 1,500 만원을지출했었다. 갑은보증금만반환받고퇴거해야하는가? 법원의판단 : 이사례에는상가건물임대차보호법이적용되지않는다. 갑의환산보증금이 3 억 4,000 만원 {=4,000 만원 +(300 만원 100 배 )} 이어서당시서울특별시적용범위인 3 억원을넘어섰기때문이다. 상가건물임대차보호법이적용되지않으므로, 임차인의갱신요구권도인정되지않는다. 결국갑은권리금을회수하지못한채보증금만반환받고퇴거를당하게되었다. 가정 : 갑이여전히위상가건물에서곱창집을운영하고있고 기준으로병이갑에게갱신거절을통보한다면, 결과는어떻게될까? 결론 : 현재는서울특별시적용범위가 4 억원이므로, 우선위사례에상가건물임대차보호법이적용된다. 그리고권리금보호조항은환산보증금제한도받지않으므로역시적용된다. 그러나 5 년이지났다. 앞으로나올대법원의판단에따라결론이달라질것이다. 70

71 권리금보호조항 case 22 약국사례 갑은약사로서약국을운영하는점포임차인이고, 을은그점포의임대인이다. 약국임대차기간만료후을은갑에게약국을비워달라고요구했다. 갑은점포를비워주기로결정하고대신권리금 1 억원을주기로한새로운임차인을구해와을에게소개하였다. 을은새로운임차인에게월차임으로 330 만원 ( 기존월차임은 250 만원 ) 을요구하였고, 새로운임차인은이를거절하였다. 그이후에도을의요구를수용하는임차인은나타나지않았다. 이에갑은을을상대로 을이권리금회수를방해하였다 며손해배상금 1 억원을청구하는소를제기하였다. 법원의판단 : 을이주변월차임시세보다현저하게고가의월세를요구 (40% 이상 ) 한점, 원고가직접약국을운영할계획을갖고있는점등을들어을의행위는갑이새로운임차인으로부터권리금을회수하는것을방해하는행위라고판단하여손해배상금으로 8,900 만원을지급하라고판결하였다 { 대구지방법원 2015 가합 3796( 본소 ) 건물명도, 2016 가합 114( 반소 ) 손해배상 ( 기 )}. 새로운임차인이지급하기로한권리금 1 억원과권리금감정평가금액 8,900 만원중낮은금액인 8,900 만원으로손해배상액을결정하였다. 71

72 상가건물임대차보호법개정안 발표개정안 발표개정안입법예고 ( 시행예정 ) 환산보증금상한인상 ; 서울 6 억 1,000 만원 ( 기존 ; 4 억원 ) 상가임대료인상률상한 ; 5%( 기존 ; 9%) 72

73 참조자료 단행본 윤성철, 이상엽, 상가분쟁관계법, 제1판, 도서출판법과교육, 2012 김효석, 상가임대차분쟁의해결, 제2판, 법률서원, 2010 지원림, 민법강의, 제7판, 홍문사, 2009 사법연수원, 주택임대차보호법, 사법연수원, 2005 법무부, 개정된상가건물임대차보호법 Q&A 40선, 법무부법무심의관실, 2015 학술논문등 성경식, 부동산프로젝트파이낸싱의구조개선에관한연구, 한양대학교, 2014 서보학, 단전 단수조치와위력에의한업무방해죄의성립여부, 형사재판의제문제, 제 6 권, 2009 이준형, 집합건물임차인에의한업종제한위반, 민사판례연구, 제 34 권, 2012 문주영, 업종제한상가임대차계약, 헤럴드분당판교, 이신희, 아파트수분양자의신탁재산에대한강제집행, 건설경제신문, 이건욱, 권리금, 얼마나알고계신가요, 머니투데이, 김지은, 임차기간 5 년지난약국자리권리금회수, 가능할까, 데일리팜, 설지연, 소송전으로번진 권리금보호기간 법원 5 년까지만보호, 한국경제,