황금부자만들기 - 부동산투자성공스토리 2

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1 황금부자만들기 - 부동산투 자성공스토리 2 퍼플브레인(정재용)

2 소개글 퍼플브레인추천: 황금부자만들기 부동산투자성공스토리 2

3 목차 부자의 역사는 땅 에서 시작한다 6 숨어있는 저평가 부동산 노려라 8 부동산 투자 이론과 경매의 실제 12 상가 종류 따라 투자법도 달라요 18 상가투자 5가지 접근 전략 20 '문제는 경제다'가 주는 부동산 팁 - 부동산 투자 이것만 명심하면 실패 안해 22 부동산 성공투자의 첫걸음 24 뜨는 부동산 알아보는 법 27 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙 28 조심해야 할 부동산투자 법칙 32 급매물은 이렇게 잡아야 한다 34 소형 아파트 투자법 36 변화하는 단독주택 투자 전략 38 집을 갈아탈 때 생각해야 할 점은? 41 부동산 맞교환 10계명 44 경매함정 10계명 46 경매투자 10계명 48

4 임대사업투자 10계명 51 그린벨트 투자 10계명 52 분양권 투자 10계명 54 재건축 투자 10계명 56 재개발 투자 10계명 58 부동산 재테크 10계명 60 투자보다 투자공부가 먼저다 62 숨어있는 저평가 부동산 노려라 63 부동산으로 부자 되는 10가지 방법 66 토지투자 이렇게 접근하라 76 땅투자 성공을 위한 4가지 원칙 79 상가 임대 수익률 계산법 81 상가 종류별 투자법 83 부동산 대세하락기 10 계명 85 부동산투자로 망하는 10계명 87 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙 89 뜨는 부동산 알아보는 법 93

5 현명한 아파트 투자 요령 97 부동산 권리 및 투자 분석 99 창업트렌드/ 대학가 상권을 잡아라 112 오피스텔 임대수익률 극대화 방안 117 부동산 부자들은 가치 있는 물건에만 투자한다 119 부동산 투자 요령 122 부동산 투자의 육하원칙 124 불경기에 부동산에 투자하는 10가지 투자전략 126 빌딩투자 노하우 가치향상 전략 129 금리 상승기 자본환원율 고려해 부동산 접근해야 - 내재가치가 높은 부동산 주목 131 돈 되는 땅을 고르는 요령 133 안전한 임대수익형 부동산 투자법 135 자투리땅 활용해서 임대 수익 올리기 137 토지투자시 알아야할 기본상식 139

6 부자의 역사는 땅 에서 시작한다 :16 부자의 역사는 땅에서 시작했습니다. 고대의 제왕, 중세의 영주, 근대의 거부들이 땅으로 재산을 일구고 늘렸습니다. 21세기 역시 전 세계 몇 안 되는 선진국들을 제외하고는 거의 모든 나라 부자들이 부동산 부자입니다. 우리나라도 예외는 아닙니다. 전국의 땅과 각종 부동산의 시가는 1경( 京 )원이 넘는 것으로 추정됩니다. 그럼 다른 자산들은 어떨까요. 숨어 있는 구폐와 고액채 권을 모두 합하면 몇천조원 정도로 추산되고, 주식 시가총액은 최근에 1000조원을 기록 중입니다. 해외 비자금과 국내 지하자금 규모 는 몇백조원으로 추정되고, 대여금고 속의 금과 희귀 물건들을 모두 합해도 몇십조원, 미술품은 3조원이 채 안 된다고 합니다. 결론부터 말하면 대한민국 부자 재산의 70% 이상이 부동산입니다. 지난 수십 년간 활짝 피었던 부동산 시장이 최근 몇 년 사이 정 체 또는 10~20%의 침체를 보이고 있지만 독자 여러분들이 세상을 살아가는 대부분의 기간에 부동산이 재산을 형성하고 유지하는 기 둥이 될 것은 거의 확실합니다. 한 명품업체 오너는 명품을 수입해 번 것보다 회사 사옥과 내 집 산 것으로 그래도 부자 소리를 듣고 있다 고 말합니다. 요 새 (가격이) 빠진 부동산들을 사면 우리 자식들도 덕을 볼까 라고 물으니, 그럴 거다. 부동산이 금융으로 바뀌려면 수십 년은 걸 릴 거다. 그것도 몇 가지 조건이 충족돼야 가능한 일 이라고 말합니다. 어떤 조건일까요. 다음은 그 부자와 필자가 복분자술을 기울 이며 얻은 결론입니다. 첫째로 거의 모든 국민이 집을 한 채씩은 가지고 있어야 부동산이 재미가 없을 텐데, 현재 전체 가구의 60~70% 정도만 자기 집을 소유하고 있습니다. 전 가구가 두 발을 뻗고 누울 집이 한 채씩 있을 때까지 부동산은 숨은 보석입니다. 둘째로 투자가치가 있는 부동산은 인구 백만 이상의 대도시에 있는 일부 노른자위뿐입니다. 어차피 상태가 나쁜 지역들은 수십 년 동안 찾아오는 사람도 없고, 여기에 묻힌 수천조원 역시 재투자가 불가능합니다. 물론 부동산 담보로 빌려서 주식투자에 들어갈 수는 있겠지만 금융당국이 목을 죄고 있어 쉬운 일이 아닙니다. 반면에 황금지역들은 부동산 단타가 가능해 손 바뀌기가 자주 엿보입니다. 이런 지역들의 상업적 가치가 살아있는 한 부동산은 좋은 투자 대상입니다. 셋째로 전 국토의 10% 이내가 개발된 상태에서 그나마 대형 토지 보유자들은 하나같이 부동산 거부들입니다. 몇 개의 노른자위 정부부처들, 대형 국공립 대학들, 대기업들, 대형 종교기관들이 대표적인 예입니다. 전국에서 돌고 있는 현찰 액수가 부동산 시가에 한참 못 미치는 가운데 초대형 부동산 매수 주체(외국계, 대형 조직들)가 따발총처럼 움직이지 않는 한 부동산은 부동의 일등 자산입 니다. 부동산을 팔고 그 돈을 주식에 넣는 사이클이 수십 년 동안 계속돼 부동산과 주식의 균형이 맞아야만 부동산 초과이득이 거의 없어질 텐데 당장에 일어날 수 있는 일이 아닙니다. 우리나라 국민은 총재산의 70% 이상을 부동산으로 가지고 있습니다. 이것을 주식으로 전환하려면 코스피가 5000을 넘어 1만을 넘 나들어야 합니다. 그 상태가 쭉 지속돼야 부동산이 국민 총재산의 절반 아래로 떨어질 것으로 추정됩니다. 부동산은 계속 하락하고 주식은 수직 상승해야 부동산 대폭락 시대 가 말이 될 수 있습니다. 하지만 코스피는 올해 내로 2200 유지도 버겁다는데 언제 1 부자의 역사는 땅 에서 시작한다 6

7 만, 2만이 될까요. 부동산은 현찰화하지 않고도 대토나 물물교환을 할 수 있습니다. 굳이 급하게 처분할 상황이 아니라면 부동산은 아직도 재미가 있다 는 것이 부동산 부자들의 주장입니다. 총재산이 5억원이 안 되는 가구가 전체 가구의 80% 정도인데 이분들은 어차피 보유한 부동산이 적어서 재미를 보기 힘든 상황입 니다. 하지만 자산소득이 생활소득의 3배를 넘어서게 되면 드디어 부동산의 진미를 느끼게 됩니다. 혹시 자산소득이 적으신 분들은 생활 소득의 90% 이상을 절약해 이른 시일 내에 재투자해서 자산소득을 늘리는 진리를 찾아야 합니다. 그래야 자녀들에게 우리 부모는 미래의 부자 라는 말을 들을 수 있습니다. 자녀를 위해서 이제부터라도 휴가 가지 말고 집에서 쉬시고, 외식하지 말고 라면 드시고, 술 담배 끊으시고, 주말에 근무하면서 작은 부동산이라도 잡아 나가는 것이 희망의 미래로 가는 길인 것 같습니다 부자의 역사는 땅 에서 시작한다 7

8 숨어있는 저평가 부동산 노려라 :06 부동산 투자에 성공한 사람들의 전략은 대체로 단순하고 명확하다. 저평가 부동산을 값싸게 사는 것이다. 평상시 늘 관심지역 부동산 시장의 흐름을 읽으면서 투자안목을 키워 나간다. 부동산에 미치는 각종 요인들을 분석해 가격이 오를 만한 시들 지 않는 부동산을 찾아 나선다. 돈을 묻기 전에 투자 호재를 찾기 전에는 추격매수에 나서지 않는다. 현장을 중심으로 시장 조사를 하고 정치 경제 등 복합적인 큰 흐름의 주요 요인과 변화를 파악한다. 대표적인 저평가 부동산으로는 예전의 가격 고점을 아직 회복하지 못한 지역의 택지지구 부동산, 교통여건의 개선으로 곧 도로나 지하철이 개통되는 역세권 예정 내 부동산, 개발호재를 안고 있고 주변이 개발 예정돼 있지만 값싼 매물의 공급이 활발한 지역 등이다. 없던 도로나 지하철이 새로 생기기도 하고 공공기관 등 집객시설 등이 들어서면 역세권, 개발호재, 조망권 등을 재료를 안고 있어 다시금 재 평가되는 게 부동산 시장의 속성이다. 저평가 부동산을 고르려면 블루칩 상품을 골라야 한다. 임차 수요가 많거나 수요가 탄탄한 지역의 아파트와 다세대, 오피스텔 등 수요가 인기가 예상되는 상품을 고르는 게 관건이다. 투자성 있는 저평가 부동산은 지역 발전축에 따라 분포한 한강변이나 테마, 산업단지 기업 대학 주변 등 장래 주목할 만한 우량지역으로 다른 지역에 비해 가격 거품이 없는 알짜 매물을 골라야 한다. 10년 앞을 내다보고 저평가 부 동산을 찾아내는 노하우를 알아보자. 장기 호재 지역을 노려라 단기 호재보다도 장기 호재요인을 안고 있는 지역에 가격이 낮게 평가된 매물이 많다. 호재는 지역 개발사업이나 기반시설 등으로 서서히 변 화하는 데 개발사업 착공에서 완공까지 수년의 시간이 소요된다. 개발 사업기간 동안 지역 환경 변화에 영향을 받을 수밖에 없고 부동산 경기는 길고 진폭이 커지게 마련이다. 따라서 어떤 지역이 새로 개발되거나 기존 지역이 재개발 되면 멀리 내다보고 장기적으로 가격이 오를 부동산을 찾아내야 한다. 장기 개발예정지를 찾아 인근 중개업소와 주민을 만나보면 지역 내 관심사를 알 수 있고, 어느 정도 향후 시장예측이 가능하다. 지역의 미래 발전성 여부를 따져보려면 도시 완성과 성장 가능 여부, 구역별 택지개발 및 사업예정지 구획 등을 따져보고 문화 복지시설과 신규 아파트 단지 배치 여부와 개발계획을 살펴야 한다. 상업 주거지의 비율 및 인접 도시 택지지구와의 거리 등을 살피다보면 가격 상승과 밀접한 호재 지역을 찾을 수 있다. 도시개발의 흐름에 주목하라 부동산 투자에 나설 때 지역 내 도시계획 의 흐름만 잘 읽어도 투자 성공확률을 높인다. 숨어있는 저평가 부동산 노려라 8

9 신도시 개발이나 택지지구, 도시 개발의 흐름에 따라 도시가 음지가 양지가 돼 투자수익률을 좌지우지한다. 도시 자족기능이 강화되는 지역 이나 신도시, 배후도시의 개발로 인해 인구 유입이 극대화되면 땅과 집값이 크게 상승한다. 도시계획 변경으로 개발제한구역을 조정하거나 기업 연구기관 등이 입주하면 자족기능이 높아져 가격상승을 기대할 수 있다. 개발지역에 투자할 때는 멀리보고 개발 진행 여부를 따져야 한다. 부동산투자는 곧 미래에 대한 투자이다. 현재는 별 볼일 없어 집과 땅값이 하향 안정화돼 있고 거래자체가 거의 없더라도 지역 개발에 대한 기대가 높다면 상황이 크게 달라진다. 주 변이 대기업, 국가 및 지방산업단지, 제조업과 같은 노동집약적 공장이 들어오는 지역은 투자가치가 다르다. 향후 인구 유입이 수반돼 투자가 치가 나날이 높아진다. 가격 싼 부동산에 주목하라 저평가 부동산은 인근지역 부동산과 비교해 가격이 저렴해야 한다. 일부 수도권 내 가격 흐름을 살펴보면 경기도 12개 시 가장 낮고 가격수준이 인근과 비교해 80% 수준에 불과한 곳도 있다. 군 가운데 집값이 서울 전셋값으로 아파트를 살 수 있을 정도로 시세가 낮게 잡히거나 일시에 입주량이 몰려 가격이 20~30% 급락한 곳도 있다. 낙폭이 큰 지 역은 입주가 마무리되고 전셋값이 오르면 내 집 마련으로 실수요자들이 몰려 주택거래가 늘어난다. 현재의 침체된 시장상황에서는 무조건 가격이 저렴해야 한다. 침체기 투자전략의 제1원칙은 무조건 싼 매물을 잡는 것이다. 가격이 급락한 가운데 주변 지역보다 매물 공급이 정체되고 수요가 늘어나는 상황이라면 실수요자들이 움직여 투자대상을 고를만하다. 낙폭이 컸던 곳은 조만간 가격이 다시 조정될 여지가 높은 곳이다. 이럴 때는 가격 외에도 주변지역 입주량이 많아 가격 조정 가능성과 호재 여부를 미리 살펴 투자에 접근해 볼 필요가 있다. 저평가 매물을 잡아라 지역 안에서 부동산 가격이 바닥을 치거나 탈출하기 시작할 때의 조짐은 시장흐름을 수개월 주시하다보면 어느 정도 파악할 수 있다. 부동산 가격의 특성 상 시간이 오래 흘러야 가격의 변동이나 변화를 뚜렷하게 알 수 있지만 몇 가지 특징적인 징후를 통해 선 예측이 가능한 게 사실이다. 지역 내 수급동향과 시세흐름, 청약률, 미분양, 경매 낙찰가율, 건축허가 동향 등을 통해 남들보다 한발 앞선 타이밍으로 저평가된 매물을 구 할 수 있다. 미래가치를 내다보고 가격이 오를 실속 매물을 잡아야 한다. 청약통장을 통한 공공 분양 또는 임대아파트를 공략하는 게 유리하다. 가격 우 위에 있는 보금자리, 임대매물은 청약통장이 있어야 가능하다. 여유 자금 투자자는 소형 저평가 매물을 찾아야 한다. 부동산 가격이 전반적으로 하락세라도 모든 지역이 급락하는 것은 아닌 만큼 꾸준히 발품을 팔아 개발계획이 잡혀있고 환경이 좋아질 것으로 기대되는 곳의 숨은 저평가 매물을 찾아야 한다. 입지와 상권을 살펴라 부동산의 개별 조건을 따지는 것이 입지분석이라면 지역 내 발전과 쇠퇴 등을 종합적으로 파악하는 것이 상권분석이다. 입지와 상권분석을 따져 향후 부동산 가치가 오를 곳에 돈을 묻어야 한다. 예를 들어 도시성쇠 과정에서 과거의 기존 도심과 현재 그리고 미래의 신도심 성장 과정을 따져보면 입지 수 있다. 도시 성장과정에서 미래 신도심의 부동산 가격은 가격 상승의 기대감이 가장 큰 곳이다. 상권분석의 중요성을 확인해볼 숨어있는 저평가 부동산 노려라 9

10 현재 부동산 가치가 낮게 잡혀 있더라도 향후 도시개발로 잠재가치가 높아지는 지역은 인구가 꾸준히 늘고 지역주민들의 소득수준의 상승세 가 기대되는 곳이다. 앞으로 부동산 가치가 올라갈 입지와 상권을 확인하려면 도시기본계획에서 도심이나 신도심, 지역 생활권으로 발전될 예정인 곳이거나 도시 용적률이 늘어나는 지역에 주목해야 한다. 전철역세권과 부동산 수요가 증가하는 택지지구나 산업 직접지 등의 부동산은 꾸준히 상승할 여지가 높다. 저평가된 부동산을 찾을 때는 묻지마 호재 를 충분히 걸러내고 투자의 안전 원칙을 지켜야 한다. 향후 부동산 경기 침체가 장기화되 면 당분간 시장을 자극할 만한 특별한 호재가 많지 않다는 점에 유의해야 한다. 과거 부동산 가격 급등기에는 지역의 개발호재 하나만으로 매매가 상승으로 이어졌지만 앞으로 하락기에 접어들면 처분조차 곤란한 애물단지 가 될 수 있다. 따라서 호재가 있어 저평가된 부동산이라도 묻지마 보다는 신중한 분석을 바탕으로 한 투자전략이 필요하다. 싼 부동산과 저평가 부동산은 엄연히 구분해야 한다. 가격이 주변시세보다 저렴하다고 해서 저평가됐다는 의미는 아니다. 가격 싼 부동산들의 공통점은 세대수가 작은 아파트거나 지역 내 개발계획이 무산된 지역일 수 있다. 저평가의 의미는 향후 호재가 많아 미 래에는 인기지역으로 편입될 가능성이 있어야 한다. 숨어있는 저평가 부동산을 찾으려면 현재에는 왜 가격이 낮고, 미래에는 인기지역으로 편입될 호재가 있는지 옥석을 동시에 살펴야 한다. 윤재호 메트로컨설팅(주) 대표 MBC, KBS, SBS 방송 출연 매경 부동산 경매강좌 주임교수 숨어있는 저평가 부동산 노려라 10

11 숨어있는 저평가 부동산 노려라 11

12 부동산 투자 이론과 경매의 실제 :05 재테크가 주부들의 필수 과목이 된 지 오래다. 전략이 필요한 시대다. 언제 경기가 좋아질까, 신문 경제면만 살핀다고 될 일이 아니다. 기회 는 평소 준비를 한 사람에게 오는 법. 부동산시장 흐름을 읽는 눈, 내집 마련의 기회를 잡는 눈을 기르기 위한 부동산 전문가 김진섭 박사의 지상 특강을 시작한다. 인간의 욕구 충족 5단계 이론 미국의 심리학자 에이브러햄 매슬로에 의하면 인간의 행동을 유발하는 동기를 대략 5단계로 나눌 수 있다. 이를 일반적으로 욕구충족 5단계 설이라 부른다. 생리학적인 욕구, 안전에 대한 욕구, 사랑에 대한 욕구, 존중받고자 하는 욕구 그리고 마지막으로 자아실현의 욕구가 이에 해 당된다. 매슬로에 따르면 인간은 하위의 욕구가 충족됨에 따라 상위의 욕구를 충족시키고자 하는 정서적 위계수준이 의식을 지배한다고 한다. 예컨대 당장 먹을거리가 없어 굶주리는 사람이 누군가로부터 존경을 받기 위해 크게 애쓰지는 않을 거라는 말이다. 범죄의 역사를 연구한 콜린 윌슨은 이러한 매슬로의 이론을 자신의 연구에 적용시켜 많은 부분에서 일치하는 결과를 얻어내기도 했다. 중세 를 벗어나 산업화가 신속하게 진행된 19세기 말경 유럽의 경우, 섹스와 관련된 범죄가 성행했고, 20세기에 들어서는 자존심과 관련된 범죄가 부동산 투자 이론과 경매의 실제 12

13 크게 늘어난 점 등이 바로 그것이다. 1960년대 동기화와 인격 이라는 저서를 통해 세상에 알려지게 된 매슬로의 욕구충족 5단계 이론은 오늘날에는 일반인들에게도 많이 알려 져 거의 상식처럼 되어 있다. 그런데 이와 같은 인간의 행동 동기에 대한 이론이 부동산과는 어떻게 연관되는 것일까? 매슬로의 이론이 전적 으로 맞느냐, 그렇지 않으냐의 논란을 떠나 현재 가장 광범위하고 보편적으로 활용되고 있는 이론이 우리의 부동산 활동과 어떻게 연관되는 지를 살펴보는 것도 나름의 의의가 있는 고찰이 되리라 생각해 몇 가지 관련성을 제시해보고자 한다. 결과는 놀랍게도 욕구충족의 모든 단계에 걸쳐 부동산이 매우 밀접하게 관련 있는 것으로 나온다. 5단계 중 첫 번째 가장 기본적인 욕구는 생리적 욕구다. 공자는 이를 '식색( 食 色 )은 생야( 生 也 )'라 표현했다. 식욕과 색욕은 살아 있다는 증거 라는 뜻으로 해석되는데 먹는 것과 섹스를 말한다. 말할 것도 없이 부동산의 가장 큰 분야를 이루고 있는 토지는 생산의 원천이다. 한때 유 행했던 농협의 슬로건 '신토불이'도 이러한 점을 말해주고 있지만 부동산과 인간의 생리적 욕구는 떼려야 뗄 수 없는 관계임이 분명하다. 두 번째 욕구는 안전에 대한 욕구다. 비바람을 막아주는 지붕을 말하는데, 즉 집이다. 토지와 함께 부동산의 양대 산맥을 이루고 있는 주택을 말한다. 먹을거리와 집이 해결되면 다음은 사랑에 대한 욕구로 향한다. 세 번째 욕구다. 사랑에 대한 욕구는 다른 말로 귀속감과 연대감이라 표현할 수도 있다. 그런데 '사랑에 대한 욕구와 부동산은 어떻게 연관시킬 수 있을까?'의문든다. 그러나 일반적으로 '내집 마련'이라고 하는 점을 곰곰이 생각해 보면 단순하게 안전의 욕구 수준에만 머무르지 않는 개념이라는 점을 알게 된다. '내집'은 단지 나 혼자만의 안전과 휴식만을 위한 장소가 아 닌 내 가족(혈연)과 함께 행복을 꾸려나갈 보금자리라는 것을 고려해볼 때 이는 바로 사랑에 대한 욕구와 연결된다고 할 수 있다. 이 점에서 향우회와 같은 지역적인 개념의 귀속성도 있다. 내가 속한 모임에는 내가 자란 고향의 사람들이 함께하고 있다는 것. 특히 우리나라 사람들 이 가장 중요하게 추구하는 욕구 중 의 하나다. 부동산 투자 이론과 경매의 실제 13

14 매슬로도 인정한 대로 보통사람들은 대부분 5단계까지의 욕구 수준에 도달하지는 못하고 4단계 수준에서 만족하며 머문다고 한다. 바로 존경 에 대한 욕구다. 타인으로부터 인정과 존경을 받고자 하는 욕구 단계로, 명예욕이라 불러도 무방하다. 하위 수준의 욕구를 충족시킨 사람은 어느덧 누군가로부터 존경을 받고 싶다는 욕심이 생긴다. 이 욕구도 의외로 강력한 면이 있는지 일부의 사람은 존중받지 못함으로써 열등 콤 플렉스까지 생긴다고 한다. 지금은 식별하기가 어렵지만 예전에는 자동차의 번호만으로 그 차의 주인이 어디에서 사는지 대략 짐작할 수가 있었다. 사정이 그런지라 사 는 집은 서울의 변두리에 있지만 자동차 번호만은 무슨 수를 쓰든 꼭 강남 지역 번호판으로 만들고야 마는 사람도 있었다. 부동산은 그 위치 가 어디냐에 따라 그 사람의 신분과 능력을 과시하는 수단이 되기도 한다. 이것이 누군가로부터 존경을 받고자 하는 욕구와 부동산과의 연관 성이라 할 수 있을 것이다. 개발이라는 행위는 부동산의 가치를 최대한 상승시키는 일이기도 하지만 인간 욕구의 최종 단계라 일컬어지는 자아실현의 유효한 수단이 되 기도 한다. 자아실현이란 자신 위주로 문제를 해결하고 창조하며 성취시켜 나가는 것을 말한다. 예술가들이 최고의 작품을 완성시키기 위해 자신의 몸까 지 희생하는 것을 보면 자아실현의 욕구도 인간에게 만만치 않은 동기가 되는 것 같다. 부동산 개발도 이와 유사한 행위에 속하는 일이다. 길도 없는 척박한 토지를 개발해 아름답고 살기 좋은 전원주택으로 만드는 일, 초고층 건 물을 실용적이면서도 우아한 디자인으로 개발해 도시를 아름답게 만드는 데 일조하는 것도 역시 자아실현의 한 방편이라 볼 수 있으니 말이 다. 부동산 개발을 통해 자아실현의 한 수단으로 삼는 것도 격조 높은 예술가에 비해 결코 뒤지지 않는 일이라 여겨진다. 지금까지 제시한 논리가 다소 무리한 짜맞추기식 억지가 전혀 없다고 할 수는 없겠으나 대체적으로 인간의 모든 욕구 수준 단계에서 부동산 이 예외 없이 연관되어 있다는 것을 볼 때 우리의 삶에서 부동산과는 떼려야 뗄 수 없는 밀접한 관계성을 가진다고 하는 점만은 분명하다. 부동산 경기의 회복은 경매시장부터 앞에서 살펴본 바와 같이 우리의 삶과 부동산이 밀접한 관계성을 가진다고 볼 때, 부동산은 분명히 투자의 대상이다. 다만 지분 쪼개기나 알 박기, 기획 부동산이라는 이름으로 수 배에서 수십 배의 폭리를 취하는 행위, 미등기 전매 등 타인에게 피해를 입히거나 시장의 혼란을 가져 오게 하는 행위는 투자가 아니라 투기이며 범법 행위에 속한다고 할 것이다. 이제 부동산 투자도 투기라는 오명을 벗고 정상적인 경제활동의 한 분야로 자리 잡기 위해서는 부동산 관련자들의 인식 전환과 부동산관의 변화에서부터 시작되어야 한다. 부동산 투자의 방법에는 여러 가지가 있지만, 가장 유효한 방법 중의 하나로 법원 경매를 꼽을 수 있다. 작년 하반기부터 시작된 세계적인 경제위기로 인해 현재 우리나라의 부동산 시장도 침체 국면에서 좀처럼 벗어나지 못하고 있지만, 경매 법정의 열기는 사뭇 뜨겁다. 부천지원 의 경우 100대 1 이상의 경쟁률을 보인 아파트가 있었을 정도다. 경매시장의 열기가 일반 부동산시장으로 퍼져 나갈지, 아직은 시기가 이른 지 속단할 수는 없지만 아무튼 부동산 경기의 회복은 경매시장으로부터 시작되리라는 것은 거의 확실하다. 부동산 투자 이론과 경매의 실제 14

15 왜 많은 사람들이 경매 부동산에 투자할까? 당연히 많은 돈을 벌기 위해서다. 시세보다 싸게 사서 제값에 혹은 더 비싸게 팔아 수익을 올리 는 가장 기본적인 투자 수단으로써 가장 안전하고 확실한 방법이기 때문일 것이다. 더불어 경매를 앎으로써 자신의 재산도 지키는 방법을 터 득할 수도 있다. 특히 경기가 침체 상황일 때는 경매의 매력이 더욱 크다. 일부에서는 "남의 가슴에 대못을 박는 행위"라며 경매 투자에 대한 부정적인 생각을 갖고 있기도 하다. 파산해 길거리로 쫓겨날 지경에 이른 채무자, 자신의 전 재산인 보증금을 되돌려 받지 못하고 집을 비워야 하는 세입자의 안타까운 형편을 생각해보면 부분적으로 맞는 생각일 수 도 있다. 이렇듯 선의의 피해자로 여겨지는 임차인을 보호하기 위해 임대차보호법이 존재한다. 세입자가 자신의 재산 보호 차원에서 몇 가지 안전장치 만 잘 하면 설령 사는 집이 경매로 넘어간다 하더라도 임차보증금을 회수하는 데는 아무런 문제가 없도록 보장한 법이다. 경매 낙찰시 계약 전 등기부등본 확인, 동사무소 전입신고 및 확정일자 날인과 같은 간단한 행위만 소홀히 하지 않는다면 자신의 재산을 지킬 수 있다. 경매로 인해 피해를 보는 대부분의 임차인들은 계약 전에 등기부등본을 통해 선순위의 권리관계를 확인하지 않았거나, 계약서에 확정일자를 받지 않 았거나 받았더라도 법원의 통지에 무관심해 배당신청을 하지 않은 경우다. 이와 같은 사항을 숙지한다면 자신의 권리를 지킬 수 있다는 것을 명심해야 한다. 또 만약 내가 채권자라면 어떻게 할 것인가도 생각해야만 한다. 한시라도 빨리 내 돈을 돌려받고 싶지만 채무자가 차일피일 미루고 이자도 안 주는 상황에서 달리 방법이 없지 않은가? 결국 경매라고 하는 최후의 방법을 선택할 수밖에 도리가 없다. 혹여 어두운 세력의 힘을 빌려 돈 받을 생각일랑은 꿈에서라도 해서는 안 된다. 빚 받으려다가 감옥에 가는 수가 있다. 결국 당사자 간에 해결하지 못하는 채권채무 관계를 국가기관인 법원이 나서서 이를 최종적으로 해결해주는 절차가 경매제도인 것이다. 만약 이 제도가 없다면 개인 간에 폭력이라도 동원해 해결하려 들 것이고, 돈의 흐름은 크게 왜곡되어 경제에 엄청난 부작용을 미칠 것이 틀림없 다. 이처럼 경매는 다소의 문제점을 안고는 있지만 사회, 경제적으로 꼭 필요한 제도라 하지 않을 수 없으니, 우리가 경매 부동산에 투자하는 일에 대해 조금이라도 양심에 거리낄 일이 없다는 것이다. 경매 투자, 쉽게 접근할 수 있는가? 경기의 호 불황에 관계없이 경매 투자는 언제라도 매력적이다. 부동산을 싸고 안전하게 획득할 수 있기 때문이다. 특히 2002년에 제정된 '민 사집행법'은 누구나 어렵지 않게 경매에 참여할 수 있도록 보장해주어 최근에는 많은 사람들이 경매 투자로 수익을 올리고자 한다. 부동산 투자 이론과 경매의 실제 15

16 부동산 경매는 쉽다. 다만 몇 가지 전제조건이 충족됐을 때라야 진정으로 쉽다고 할 수 있다. 말소기준권리를 찾아 이보다 먼저 설정된 권리 가 있는지, 법정지상권이나 유치권, 분묘기지권과 같은 인수되는 권리의 여부를 찾아내는 권리분석, 물건의 하자, 접근성, 주변 상황 등 임장 활동을 통한 물건분석, 시세와 금융비용 등을 모두 고려한 수익성 분석 등과 같은 치밀한 분석 행위가 전제되어야 한다. 쉽지만 공부가 필요 한 이유가 이러한 전제조건을 충족시키기 위해서다. 경매 대비책으로는 시중 서점에 나와 있는 수많은 경매 관련 서적을 통해 독학하는 방법, 최근 많이 늘어난 유 무료 경매 강좌를 수강하는 방법, 각 대학에 개설된 평생 교육 강좌의 경매 과정을 통해 공부하는 방법 등이 있으니 자신의 조건에 적합한 방법을 선택하면 되겠다. 약 간의 노력만 한다면 2~3개월이면 대략 경매 요령을 터득하게 된다. 하지만 가장 중요한 것은 실전을 통해 자신감을 갖기 전에는 꼭 경매 전문가와 상의하고 실행해야 한다는 것. 쉽긴 하지만 자칫 한순간의 실 수로 수천만원에서 수억원에 이르는 재산의 손실을 가져올 수도 있는 함정이 도사리고 있는 것 또한 경매다. 이것이 실전에 앞서 전문가의 지도를 받아야 하는 이유다. 지금은 경매 투자의 적기인가? 미국의 부동산 재벌 도널드 트럼프는 언제 부동산을 살 것인가를 묻는 질문에 "지금 사라"고 대답했다고 한다. 저절로 고개가 끄덕여지는 대 답이라 생각된다. 부동산은 특성상 장기적으로는 항상 상향곡선을 그린다. 단기적으로 상승과 하락을 거듭하기는 하지만 5년 이상의 주기를 놓고 보면 언제나 올라간다. 지금 사놓고 기다리면 부동산 가치는 올라간다. 한정된 토지에 계속 늘어나는 인구를 놓고 볼 때 어쩌면 지극히 당연한 일이다. 하지만 일반적인 투자에서는 꼭 그렇지만은 않은 것 같다. 빨리 수익을 내고 싶어 하는 단기 투자자들이 많기 때문이다. 심지어는 계약 후 등기도 하기 전에 팔고 싶어 하는 사람도 있다. 미등기 전매는 위법이지만 그 정도로 빨리 수익을 올리고 싶어 한다는 것이다. 일반적인 부동산 투자의 요령으로 '무릎에서 사서 어깨에서 팔라'는 격언이 있다. 물론 '바닥에서 사서 상투에서 판다'면 훨씬 수익이 크겠지 만 어디가 바닥인지, 어디가 상투인지를 객관적으로 판단하기는 전문가들에게도 여간 어려운 일이 아니다. 그래서 수익성은 상대적으로 낮을 부동산 투자 이론과 경매의 실제 16

17 지라도 비교적 판단하기 쉬운 무릎과 어깨를 지적하는 것이다. 물론 그 판단도 쉬운 일만은 아니다. 여러 가지 객관적인 사실을 토대로 면밀 히 분석한 후라야 나름의 정확한 판단이 나올 수 있다. 거래량의 추이, 부동산 규제와 관련한 정책, 낙찰율, 낙찰가율, 경기지수 등의 각종 판 단 기준을 잘 활용해야 한다. 어려워 보이지만 요즘처럼 인터넷이 발달된 정보화 사회에서는 그다지 어려운 일만도 아니다. 또 주식이나 다른 투자와는 다르게 부동산 투자는 오직 매매차익만을 목표로 하지 않는다. 개발이라는 매우 유용한 방식이 있다는 것이다. 예컨대 길도 없는 맹지 임야를 싼값에 낙찰받아 길을 내고 군데군데 있는 분묘를 처리하고 인 허가와 더불어 토목공사가 이루어진다면 단순 한 매매차익이 아닌 훨씬 큰 개발이익을 기대할 수도 있다. 쉬운 일이 아니긴 하지만 남보다 한발 더 앞서가는 노력과 의지만 있다면 충분히 이를 달성할 수가 있다. 그렇다면 지금이 경매 투자의 적기인가? 대답은 다음과 같다. 현 정부의 정책 근간은 부동산시장과 건설경기의 활성화임이 틀림없다. 금년 설 이후부터 아파트를 중심으로 시작된 경매시장의 열기는 목하 뜨겁다. 매각률과 매각가율, 입찰 경쟁률은 경매시장의 열기와 더불어 상승 중이다. 경기의 변화를 예측하는 경기지수는 2009년 4월 현재 아직도 불황 국면임을 나타내고 있지만, 3월 이후 경기 선행지수에 의하면 우리나라의 경기가 회복 국면에 접어들고 있는 것으로 나타난다. 정부의 금리인하 조치와 부동산 규제 완화정책으로 주택담보대출이 주를 이루는 가계대 출의 부도율이 지속적으로 낮아지고 있다. 위와 같이 객관적인 사실로 보면 경매 투자에 대해 긍정적인 판단을 내릴 수 있다. 하지만 무엇보다 중요한 것은 투자자 개인의 상황과 여건 을 고려해야 한다는 점이다. 기획 / 장회정 기자 글 / 김진섭(행정학 박사, (주)리비즈( )) 사진 / 이성원, 경향신문 포토뱅크 [레이디경향] 부동산 투자 이론과 경매의 실제 17

18 상가 종류 따라 투자법도 달라요 :51 임대수익률 5~9%로 차이 커 최근 상가 공급 성수기를 맞아 서울과 신도시등 수도권 곳곳에서 분양대전이 한창이다. 상품별로도 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 단지내상가를 비롯해 주상 복합상가, 근린상가, 아파트형 공장 상가 등이 있다. 상가는 수익형부동산의 대표격으로 노후대비용 투자 상품으로 각광을 받고 있다. 그러나 상가는 상권과 입지별 가치가 다르고 투자금액도 천차만별이라 일반적 인 임대수익률 1층 5~7%, 상층부 6~9% 수준의결과값도 상이해 주도면밀한 투자전략이 요구된다. 상가분석업체 상가정보연구소가 소개하는 상가 종류별 투자법을 살펴보자. 우선 단지내상가는 배후수요를 상대하는 최소 단위 상권으로 세대수 구성원 변화에 따라 세대수x2.69명으로 보수적 관점에서 상가 소비층 수요를 파악해야 한 다. 다만 수요층 추가 확보 차원에서 단지내상가의 배치가 외부지향적인지도 동시에 살펴보는 것이 좋으며 입찰 상가 매입 고려시는 예정가격 대비 2~3배 낙찰받는 것은 수익보전 차원에서 피해야 한다. 예정가의 2~3배 고낙찰은 위험 역세권 중심 근린상가 투자시에는 상권의 범위를 광범위하게 해석하기 보다 출구별로 상황을 살펴봐야 한다. 주택식 투자와 달리 상가투자에 있어서는 출구별 상권력이 다르다는 점을 먼저 인식해야 하기 때문이다. 주거 중심의 근린상가라면 아파트와 인접한 상가를 노리는 것이 좋다. 아파트와 먼거리에 위치한 상가는 접근성이 현저히 떨어져 상가 활성도가 낮기 때문이 다. 주상복합상가를 고를때는 수요층이 내부로 몰릴 수 밖에 없는 컨텐츠가 있다면 '몰' 형태의 상가도 고려대상이나 흡입력 없는 내부 상가라면 노출도가 좋은 1층 상가 접근이 유리하다. 아파트형 공장 상가(현 지식산업센터)는 독점 업종 위주 즉 구내식당, 문구점, 편의점등이 비교적 안정적이다. 또한 상가가 지나치게 폐쇄적 구조에 위치했다면 피하는 것이 상책이다. 상가 종류 따라 투자법도 달라요 18

19 상가투자에 있어서는 안정적 월세 수익을 투자목표로 하고 유형별 특성을 먼저 이해해야 한다. 또한 투자금액은 대출이자 인상과 임차 업종 공백을 대비해 자 기자본사용 비율을 70%이상 유지하는 것이 좋다. 무엇보다 안정적인 임차 업종 유치에 만전을 기해야 하며 임대료 변동성을 감안해 매입전 가격 조율에 최대한 신경을 써야 수익성을 유지할 수 있다. 부동산창업과 경영 상가 종류 따라 투자법도 달라요 19

20 상가투자 5가지 접근 전략 :44 상가투자의 방향설정과 투자원칙 수립에 있어 막연한 지역적 호재에 넋을 놓는 투자성향은 버려야 하며 무엇보다 주택과 토지에 비해 개별적 성향이 농후한 상가의 본질을 이해하고 시장상황을 장기적인 관점에 두고서 투자기준을 정립해야 한다. 먼저 실용적 접근성을 이해해보자. 상가투자에 있어 접근성에 대한 부분은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 1층이 지하층이나 기타 상층부 에 비해 매입가가 몇배 비싼 이유는 소비층의 접근도가 높기 때문이다. 접근성이 양호한 상가는 소비자들의 이동시간과 육체적 노동을 줄여준다. 유명 브랜드 샵들이 빠르고 쉽게 접근할 수 있는 점포에 고임대료 를 지불하더라도 사수하려는 속내를 들여다보면 점포선별에 있어 접근성의 중요성을 대변해주고 있는 셈이다. 접근성 분석에는 도보 동선, 차량 이용자와의 연계는 물론 지하철, 버스 등 대중교통 승하차 지점과의 상관관계도 파악해야 한다. 귀가( 歸 家 ) 가 편리한 상권내 상가에 사람들의 응집력은 크게 마련이다. 두 번째, 합리적 신뢰성의 의미를 주의깊게 살펴보자. 부동산은 벗과의 장기판 놀이가 아니다 보니 한번 결정하면 물리기가 정말 어렵다. 상 가의 경우도 예외일수는 없으며 따라서 투자의 최종 책임자는 본인임을 새삼 인식해야 한다. 지금도 분석 없이 투자에 나섰다가 낭패를 본 투자자들이 넘쳐난다. 여전히 상가시장에 대한 수요자들의 메카니즘 이해력이 부족하다는 부연 이며 오락가락한 투자요령이나 올바른 접근법이 정립돼지 못하다 보니 공급자와 수요자간의 팽팽한 줄다리기 상황조차 연출돼지 못하고 일방 적으로 이끌리고 있는 형국이었다. 더욱이 허위광고, 과도한 수익률 보장, 전매약속 등 과학적 컨설팅이 부재한 상점식 거래 수준도 벗어나지 못했다. 앞으로 재산증식 내지 보 전에 의미를 두지 않는 공급자와의 인연은 아예 피하는 것이 상책이며 투자자 또한 사탕 발림식 조건에 혹하는 투자가 아닌 분석력을 기초로 한 상호 합리적 신뢰성 구축여부에 우선 촉각을 곤두세워야 한다. 세 번째, 포괄적 대중성을 염두해두자. 상가는 매입해 놓고 공실로 방치된다면 그야말로 최악의 상황이라 할 수 있다. 기존 매물이 아닌 신규 상가의 매입을 고려한다면 입점예정 업종에 대한 시나리오까지 구체화시킬 필요가 있다. 선임대 후분양 방식의 업체가 늘면서 투자금 회수가 용이한 상가도 있으나 이 또한 업체측의 일방적 제안사항이므로 임대차계약사항을 명확 히 확인하고 본인이 납득할 수준의 상권과 입지분석 결과를 나름대로 도출해 내야 한다. 가령 현재 국내 프랜차이즈업체수(가맹본부)는 2700여개에 달하며 가맹점수는 28만여개로 추산되고 있다. 이렇다보니 대형상권 뿐 아니라 주 거지역 턱 밑까지 프랜차이즈 업체가 파고들고 있는 실정이다. 특히 대중성이 높은 프랜차이즈업체는 점포개설에 애를 먹고 있으며 우량 점포 수급을 위해 늘 안테나를 곤두세우고 있다. 다시 말해 포괄적 대중성이 강한 브랜드 입점은 상가의 가치가 높아질 공산이 크다. 내가 투자하는 상가에 이러한 브랜드가 입점할 수 있는 조건인지만 따져봐 도 성공률을 한 단계 높일 수 있게 된다. 상가투자 5가지 접근 전략 20

21 네 번째, 자연적 노출성을 간과하지 마라. 시계성이라고도 표현되는 노출성은 접근성보다 레벨업 측면에서 다뤄봐야 한다. 지하철 역출구와의 연계, 강남권 소재 상가 등지에서 접근성이 우위에 있다지만 가시성이 현저히 급락하면서 재미를 보지 못한 상가들도 속출했다는 점은 늘 상 기시켜야 할 대목이다. 굳이 상가 이용시간을 따져본다면 소비층이 손해 볼 부분은 없다. 그러나 어느 지역을 막론하고 목적이 분명한 업종이 아닌 이상 노출도가 빈약한 상가 역시 소비자의 발길은 생각보다 쉽게 움직이지 않는다. 그래서 공사 중인 신축상가 투자에 있어 평면도 분석은 신중해야 한다. 유독 가시성을 막는 시설물 설치는 주의해야 하며 에스컬레이터, 엘 리베이터로 내부 접근성을 높였다 하더라도 힘겹게 소비자가 찾아가야 하는 상가의 가치는 저평가 될 수밖에 없다는 점도 염두해 둬야 한다. 마지막으로 보편적 객관성 여부를 따져라. 아파트 투자와 달리 상가투자에 있어 과감히 자신감을 내보일 투자자들은 생각보다 많지 않다. 투 자 전과 후 늘 조바심을 낼 수밖에 없다. 이를 해결하기 위해서는 자신만의 조언자에게 객관적 의견을 귀담아 들어야 한다. 투자 물건지 주변으로 이해관계가 없는 중개업소 관계자들이나 상인들에게 진솔한 얘기를 들어보는 것도 좋은 방법이며 경쟁관계의 분양업체 방문을 통해 정보를 얻는 방법도 괜찮다. 아울러 자신의 판단에 확신을 보태려면 전문가에게 투자에 앞서 실전 상담을 의뢰하는 것도 성공률을 높일수 있는 투자 수단으로 과감히 활 용해야 한다. 지역적 호재가 넘쳐나도 동일 건물 내 투자 결과가 달라지는 것이 상가다. 이에 따라서 상가만이 갖는 다양한 특성을 분명히 이해하고 지역 선정 후 상가를 이용하는 소비층 입장에서 고려중인 물건을 분석 해보는 역발상 전략도 필요하다 상가투자 5가지 접근 전략 21

22 '문제는 경제다'가 주는 부동산 팁 - 부동산 투자 이것만 명심하면 실패 안해 :27 저금리 라고 빚내서 집 사면 큰 코 다쳐 '문제는 경제다'가 주는 부동산 팁 선대인경제연구소의 선대인 소장이 지난 2월 초 펴낸 '문제는 경제다'란 책 말미를 보면 '부동산, 지금 사? 말아?'의 10가지 체크리스트가 있 다. 아직도 부동산투자에 믿음을 갖고 있는 소비자 혹은 이제 주택가격이 바닥이라는 미끼에 현혹될 수 있는 예비 수요자들에게 도움이 될 수 있 을 것 같아 리스트를 정리해 봤다. 아래 열가지 내용을 꼼꼼히 체크해 투자에 나서야 낭패를 안 볼 것이라며 선 소장은 강조했다. 1. 시장에서 콩나물 사듯이 집을 사라. 부동산은 투자차익을 위해 사지만, 이제 필요에 따라 사는 시대가 되는 만큼 소득 대비 적절한 가격인 지를 따져보고 사야하며 자신의 소득으로 감당할 수 없다면 아직 살 때가 아니라는 것을 알아야 한다. 2. 저금리라고 빚내서 집 사면 큰 코 다친다. 현재의 저금리는 2000년 초 부동산 거품기와는 다르다. 정책당국이 억지로 눌러놓은 저금리기 때문이다. 아무리 저금리라도 다달이 수십~수 백만원의 이자를 지불하며 집을 산다면 은행의 노예일 뿐이다. 3. 부동산 구입 시 팔때를 염두에 둬라. 60년대 이후 지난 수 십 년간은 파는 것을 걱정 안 해도 됐다. 하지만 앞으로는 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많아지는 시대가 온다. 여윳돈 없이 부동산만 들고 있다가는 현금화하지 못해 낭패를 볼 수 있다. 4. 가지고만 있어도 비용이 발생하는 것을 잊지 마라. 그동안은 큰 시세차익이 있어 보유에 따른 비용은 당연한 것이었지만, 앞으로는 복지와 관련된 정부지출등이 늘어나면서 자산에 대한 과세가 강화될 것이다. 5. 소유보다 활용 관점에서 접근해라. 부동산으로 투기적 욕심이 충족되는 시기는 지났다. 오히려 집을 수리하고, 리모델링하는 부담이 늘게 된다. 이제 집은 소유해서 차익을 남기 기보다 자동차처럼 내구재로 인식하는 시대가 온다. 6. 주택공급이 부족하다. 경기 좋아지면 집값이 오른다는 환상은 버리자. '문제는 경제다'가 주는 부동산 팁 - 부동산 투자 이것만 명심하면 실패 안해 22

23 향후 인구의 급속한 감소로 부동산 구매력은 떨어져 공급과잉상태가 지속될 수 있다. 이미 살 사람은 다 산 만큼 경기 회복에 따라 자동으로 집값이 오른다는 환상은 버려야 한다. 7. 고점때 가격을 기준점으로 판단하면 낭패본다. 집을 사려는 사람은 최고 가격 때 부동산가격을 심리적 기준으로 삼아 현재 가격이 낮은 것으로 생각해 조바심을 내고 주택구입에 나선다. 하지만 현재의 가격은 어깨수준이며, 바닥까지 내려갈 수 있다. 일본도 버블붕괴이후 집을 샀다가 낭패 본 사례가 수두룩하다. 가격흥정을 충 분히 하고 사라. 8. 호가와 실거래가 혼동하지 마라. 집주인들은 처분할 때, 구입 가격을 자기 집 가격으로 생각한다. 계속 그 집에서 살면 문제가 없지만, 팔 거라면 실제 가격과 큰 차이가 있다는 것을 잊지 말아라. 9. 거시경제 모르고 부동산을 논하지 마라. 대세 상승기엔 별 이유없이 집값이 올랐다. 하지만 대세 하락기엔 다르다. 가계부채를 기반으로 한 부동산거품은 조그만 경제충격에도 영향을 받는 만큼 경제흐름의 이해가 필수적이다. 마지막으로 선대인 소장은 언론 보도에 현혹되지 말라고 조언했다. 집을 사라는 언론들의 섣부른 메시지에 현혹되면 평생 후회할 수 있다고 했다. 손정우 기자 [c 이코노미세계 & Segye.com, 무단 전재 및 재배포 금지] '문제는 경제다'가 주는 부동산 팁 - 부동산 투자 이것만 명심하면 실패 안해 23

24 부동산 성공투자의 첫걸음 :45 부동산 투자는 자신과의 싸움 - 매입하기 전에 많이 보고, 많이 듣고, 많이 생각한다. 그리고 매입한 후에는 매입한 사실 조차 잊어버릴 줄 알아야 한다. 투자하고 시세나 정보에 민감히 반응하는 것은 판단력을 흐리게 만들뿐만 아니라 가격에 약간의 등락폭이 있거나 하락기에 성급한 매도로 수익이 적어지는 경우가 많고, 성공투자를 위해선 매입 전에 신중한 선택을 하고 매입 후에는 일정수익이 발생하는 시점까지 보유하고 기다리는 자신과의 싸움만이 남는 것이라 할 수 있다. 모든 부동산은 현장을 보아야 한다. - 부동산에 관심을 갖고 관찰하고 다른 지역과 비교하는 습관을 기르다 보면 비교평가를 통한 적정가격 판단에 도움이 된다. 여러 지역을 비교해 보지 않고 항상 자기에게 익숙한 지역의 부동산만을 보는것 보다 여러 지역을 보고 비교하여야 좀 더 쉽고 빠른 판단을 내릴 수 있다. 매수하려는 부동산은 아무리 마음에 들더라도 세 번이상의 답사를 통해 생각할 시간을 갖고 고민하고 냉철한 판단을 하기 위해 노력하고 각 시간대 별로 조건을 확인해 본다면 투자의 불확실성을 크게 줄일 수 있다. 사소한 정보가 중요한 정보가 된다. - 사람은 자신이 관심을 가진 정보나 사건내용에 대해서만 기억하는 습성이 있다. 개개인의 관심사에 따라 정보는 전혀 다르게 기억되고 자신이 보려고 하는 것만을 볼 수 있다. 주변의 무수한 정보의 홍수 속에서 자신의 관심과 노력만이 유익한 정보를 가려낼 수 있는 것이다. 부자는 사람이 만들어 준다. - 종자돈을 마련하여 부동산 투자로 수익을 내는 것은 개개인의 노력으로 가능하다. 그러나 일정한 범위를 벗어나면 혼자서만 수집한 정보는 한계가 있고 작은 사건도 위치나 시각의 차이에 따라 전혀 달리 보일 수 있고 최상의 투자를 위해선 정보에 대한 여러 시각과 의견이 필요하고, 이를 위해 인맥을 총동원한 조언을 구하고 같은 관심과 목적을 지닌 협력자를 찾는 것이 중요하다. 이러한 협력자는 내가 미처 보지 못 한 것, 내가 알지 못하는 것, 내가 알지 못하는 지역에 대한 정보를 주고받을 수 있다. 이러한 적극적인 정보와 지식의 교환과 친분은 자신에게 커다란 기회를 제공해 줄 수 있다. 인간의 능력에는 한계가 있다. 한 분야에서 전문가 소리를 듣는 사람을 일반인이 열심히 공부하고 현장을 뛴다고해서 그 사람을 절 대로 따라 갈 수 없는 것이다 그러므로 좋은 인맥 관계를 유지하면 언젠가는 내 옷에 맞는 기회가 주어 질것이다. 내 부동산과 지역이 최고라는 관념 - 부동산 성공투자의 첫걸음 24

25 자신이 거주하고 있는 지역에 대한 애착은 객관적으로 다른 지역과의 비교 분석을 통한 가치판단을 수반해야 하고 이러한 냉철한 판단을 통해 현재 보유한 부동산보다 미래가치가 높은 것으로 판단되는 지역이나 상품을 발견하여 과감하게 갈아타는 일도 필요하다. 열 번 생각보다 한 번의 실천이 중요하다 - 머리는 빌릴 수 있으나 실천은 빌릴 수 없다는 말처럼 머리는 주위에서 구하려하면 충분히 구할 수 있지만 결정과 실천은 누구도 대신해 줄 수 없다. 나름대로 조사하고 타당성을 검토하고 신중한 분석을 통해 수익성과 가능성을 검토한 후 의견과 조언을 구했다면 결정과 실행이라는 과정이 필요하다. 추가 상승이나 하락을 기대하지 마라 - 과거 시세에만 비교하여 가격을 판단한다면 매입 시기를 놓칠 수 있다. 매입 목표 부동산의 가격 상승 원인과 호재의 향후 전망을 예측하여 지속적인 상승추이에 있다고 판단되면 적절한 매입 방법과 시기를 신중히 검토하여 매입여부를 결정하고 적절한 상품을 신속히 선택해 매입단가를 최소화해야 한다. 시기에 따른 대출을 통한 레버리지 효과의 이용 - 재테크를 위해선 담보대출과 한계대출을 활용하여 활황기라고 판단되면 수익을 높일 수 있다. 그러나 이런 방법은 침체기에는 손해를 볼 수 있기에 시기에 따른 적절한 판단이 요구된다. 돈의 흐름을 알아야 한다 - 부동산 가격은 경기변화, 투기요인, 사람의 심리에 따라 변동되며 장기적으로는 내재가치에 의해 가격이 결정되고 일시적으론 가격의 상하가 생길 수 있고 이러한 시차를 이용하여 적절한 투자를 하는 것이 재테크의 방법이 되고 내재가치 -즉 현재가치에 미래 수익내지는 가치를 알아볼 수 있는 안목이 필요하다. 내재가치가 시기적으로 저평가된 물건을 찾아 투자하는 것이 수익창출의 길이고, 경기의 흐름에 따라 상승과 하락하고, 이러한 흐름을 염두 둔 부동산의 매도. 매수 시점을 판단한다. 또 항상 투자시기에 따라 수익과 손실을 볼 수 있는 투자라는 것을 염두에 두고 소액 투자일수록 위험이 큰 하락기의 투자보다는 상승기 초반의 저점 검증 후 투자하는 방법이 적합하다. 한번의 아주 큰 수익보다 적절한 중간 수익을 여러번 생각하는 것이 어렵게 모은 종자돈을 지키면서 수익을 올릴 수 있는 방법이 될 것이다. 소액의 자금은... 안전한 공동투자나 부동산 펀드로 종자돈을 늘려가는 방법도 아주 좋은 대안이다 소액으로서 능력에 미치지 못하는 위험한 투자로 실패하는 경우가 다반사이기 때문이다. 현재 부동산 가치에 대한 판단 - 주거용 부동산은 수요와 공급, 매매 당사자간의 심리, 전반적인 시장여건등 복합적인 요인에 의해 결정된다. 또 정책에 의한 요인, 경제적 사회적환경의 변화에 따라서도 변화 될 수 있기에 그 시기를 알기가 힘들고 단순한 어떤 이유로 결정되었다고 단정적으로 말할수 없다. 부동산은 일률적이고 즉각적인 생산이 불가능해 수요와 공급의 조절기능이 약하고 따라서 집 값의 결정은 국민소득, 지역선호도, 유 사상품 대체여부, 임대수익과 물가상승에 따른 실질자산 보존기능등 복합적인 요인의 영향을 분석하여 평가하고 적정 수준의 집 값 부동산 성공투자의 첫걸음 25

26 은 다른 일반적인 물품과의 비교를 통해서도 판단하여야 한다. 부동산 성공투자의 첫걸음 26

27 뜨는 부동산 알아보는 법 :44 1. 첫째 과거의 지도와 현재의 지도를 비교해보며 개발의 흐름을 파악하고 향후 모습을 그려보는 것이다. 지도를 통해 개발될 곳을 한 발 앞서 찾아 투자한다. 모든 토지는 일괄적으로 개발되기 보다는 점진적이고 선택적인 방법에 의해 개발됨을 알 수 있다. 2. 둘째 개발될 수 있는 곳과 없는 곳을 가려 투자한다. 이용목적에 가능한 곳인지 확인하고 타당성을 확인해야한다. 토지는 대부분 최소 3~5년 이상이 흘러야 지가상승이 나타나므로 단기에 커다란 수익을 바라고 무리하게 투자하는 것은 경계해야한 다. 토지 매입시 체크사항 - 지적도와 현장의 일치를 확인, 매입 전 해당 토지에 대한 분석 이용목적에 적합한 토지인지 확인, 개발 계획에 대해서는 구체적인 일 정을 점검하고 추진상황을 체크하고, 지역적인 편견보다 선택의 폭과 사고를 넓혀 긍정적인 관점에서 접근 한다면 실제가치보다 저 렴한 땅을 사서 부가가치를 높일 수 있다. 또 당장 개발자금을 투입하지 않더라도 토지에 대한 활용방안을 찾아야 한다. 대출을 이용할 때는 상환능력이나 방법을 생각하여 무리한 투자를 삼가고 가급적 여윳돈을 가지고 투자한다. 수익성 부동산 매입시 체크사항- 주변 상권의 구성원을 인지. 향후 변화에 따른 상권을 예측. 각종 법률적 규제들을 숙지하고. 어떤 임대업종이 그 부동산의 가치를 올릴 수 있는지 예측. 디벨로퍼의 가능성과 그 수익을 계산을 할 수 있어야 한다 뜨는 부동산 알아보는 법 27

28 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙 :42 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙 21세기는 강한 자가 살아남는 것이 아니라 환경에 가장 적합하고 창의성이 있는 사람이 살아남는 세상이다. 부동산 재테크의 세계도 이와 마찬가지이다. 부동산 재테크에서 성공하기 위해서는 나만의 창의적인 방법을 구축하고 현재의 부동산 시장의 흐름과 환경에 맞도록 투자하고 헛걱정 없이 끝없는 도전을 해야 한다. 그중 제일 중요한 것이 헛걱정을 하지 않는 것이다. 부동산 재테크에 성공한 자와 실패하는 자의 차이는 바로 헛걱정의 유무에 있다고 해도 과언이 아니다. 거시경제 침체와 지금까지 여러 차례의 부양대책에도 불구하고 현재 부동산 시장이 침체의 벽을 넘지 못하고 있기 때문에 모두가 불안에 떨 고 있다. 그래서 투자를 해야 할지 말아야할지, 투자를 한다면 어디에, 언제, 어떻게, 무엇을, 왜 투자를 해야 하는 지, 정책은 어떻게 변할지, 기대수명 은 늘어나서 퇴직 후 어떤 부동산으로 어떻게 살아갈지 등 쓸 데 없는 헛걱정들을 많이 한다. 이런 헛걱정들을 한다고 해결되는 것은 아무것 도 없는데 말이다. 사람들이 살아가면서 하는 걱정거리 100%중 50%는 실제 일어나지 않는 일이고 30%는 이미 지나간 일이며 15%는 나와 전혀 상관없는 일이 다. 즉, 95%는 걱정할 필요가 없는 것에 걱정하고 있는 것이다. 나머지 5%중 2.5%는 사람이 아무리 걱정해도 해결이 안 되는 것이다. 결국 걱정거리는 2.5%밖에 없다. 그런데도 사람들은 2.5%의 걱정거리에 목숨을 건다. 지금 이 순간부터라도 나에게 있는 걱정거리를 생각하지도 말고 고민하지도 말자. 걱정을 한다고 해결되는 것은 아무 것도 없기 때문이다. 이와 같이 부동산 투자에 대한 불확실성에 대한 헛걱정을 모두 잊고 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙을 실천하기 위해 도전 한다면 모든 걱정거리에서 해방되고 반드시 성공적인 투자를 할 수 있을 거라 필자는 확신한다. 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙은 다음과 같다. 첫 번째, 입지(Location)가 뛰어난 곳에 투자를 해야 한다. 부동산 투자는 현재가 아닌 미래에 투자하는 것이기에 바로 입지가 핵심이다. 입지는 곧 부동산의 가치를 이르는 말이다. 부동산은 위치는 고정되어 있으나 사회적 경쟁적 행정적으로 입지가 변화한다. 입지에서의 접근성이 좋은 부동산은 부가가치가 높아지는 등 외부효과에 의해 달라진다. 입지는 부동산이 가지는 내재가치의 약 70%이상을 차지한다. 즉, 상가나 주택, 빌딩, 토지 등 입지가 약 70%이상의 가치를 가지고 있는 것이다. 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙 28

29 특히, 입지의 특징은 지역의 중심에서 멀면 멀수록 부동산 가격은 낮아진다. 그 이유로는 도심권 외곽지역은 수요가 한정적이고, 시장의 변수에 민감하고, 가격측면에서도 상승할 가능성이 적고, 여러 가지 리스크가 상 대적으로 높아 질 수 있기 때문에 중심에서 떨어진 입지는 가격이 낮게 형성되는 것이다. 그래서 중심에서 떨어진 부동산에 투자할 때는 신중하게 해야 한다. 그리고 부동산에서의 입지는 용도별로 다르다. 주택의 입지조건은 남동쪽이 트이고 완만한 경사를 이루어야 좋으며, 상업용 건물의 입지조건은 배후지와 고객의 교통수단 접근성이 좋아야 하고, 공업지의 입지조건은 교통수단 및 사회적 행정적 접근수단이 탁월한 곳이어야 하고, 농업지의 입지조건은 배수관계가 원활한 곳이어 야 한다. 또한 부동산 시장은 극도로 지역적이다. 지역 전체가 쇠퇴하고 있는 곳에 투자하면 손해 볼 확률이 높다. 보통 사람들은 입지가 더 좋은 곳으로 이동하려는 욕구가 있다. 이때 부동산의 수는 한정되어 있기 때문에 여러 사람이 중점적으로 매수에 나서게 됨으로서 가격이 오르는 것이기 때문에 입지가 부동산 재 테크에서 가장 중요한 요소임을 잊어서는 안 될 것이다 주택산업연구원의 보고서(2011.9월)에 따르면 주택구입 결정 때 가장 중시하는 요인은 과거에는 투자가치 입지조건 브랜드 주택특성 단지특성이었는데 현재는 입지조건 투자가치 주택특성 브랜드 단지특성의 순으로 변한 것으로 나타났다. 그만큼 입지가 부동산 투자에서 최우선 항목으로 자리매김하고 있다. 부동산( 不 動 産 )은 한자에서도 볼 수 있는 것처럼 움직여서 옮길 수 없는 재산이라 자연 상태에서 늘어나지도 사라지지도 않는다. 그만큼 희 소성이 있어 입지가 중요할 수밖에 없다. 즉, 부동산 투자를 할 때에는 반드시 입지(Location)가 뛰어난 곳에 투자를 해야 성공할 수 있는 것이다. 두 번째, 매입할 때부터 판매(Selling) 전략을 세워놓고 투자를 해야 한다. 부동산은 매입할 때부터 판매 전략을 세워 놓아야 한다. 과거 부동산 가격 상승기에는 단순히 부동산을 매입해 시간이 흐르면 높은 수익을 기대할 수 있었지만 지금은 이런 투자로 높은 수익을 기대 할 수 없기 때문에 부동산을 매입할 때부터 파는 시기와 예상 매도가격 등을 예측하고 대비하여야 한다. 몇 년 후에 부동산을 팔지, 어느 정도의 이익을 보고 팔 수 있는지, 최대의 이익을 볼 수 있는 것이 무엇인지 등 구체적인 계획을 세우는 것 이 부동산을 구입할 때 첫 번째 할 일이다. 두 번째 할 일은 부동산 관리 에 있어서 부동산 투자일기 작성은 필수다. 부동산 구입 시 부동산 투자일기 에 총 지출비용과 부대 비용 등을 자세하게 기록하여 향후 구체적인 이익을 계산하는 습관을 가져야 한다. 부동산 투자일기 를 쓰지 않는 사람은 시간이 지나면 자신이 투자한 총 지출 금액이 얼마인지 알지 못하기 때문에 최종 이익의 여부를 제대로 파악할 수 없게 되어 실제 이익도 나지 않았는데 파 는 경우가 생기게 되는 것이다. 세 번째 할 일은 부동산 재테크에서 성공하려면 미래를 계산하는 계산기 를 가지고 있어야 한다. 항상 미래를 예측하고 결과를 상상하는 습관을 가지고 부동산을 매입하여야 한다. 지금 매입하는 부동산이 3년 후 또는 5년 후 시세가 두 배가 된다면 현재 이 부동산의 가격은 얼마가 적당하다. 라는 개념이 확실히 잡혀 있어야 성공할 수 있고 이런 수익률 계산 능력은 부자들의 핵심적인 재테크 역량이라고 할 수 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙 29

30 있다. 그리고 이제는 기존 부동산을 매입하고 그냥 방치한다는 것은 보이지 않는 손실이기 때문에 매입한 부동산을 적극적으로 활용해 운용차익을 극대화시키는 시대가 되었다. 즉, 부동산을 팔 때 내가 보유한 부동산이 가장 최정점이 되도록 계획을 세워 운영을 하여야 한다는 것이 마지 막 할 일이다. 부동산 경기가 좋을 때는 웬만한 부동산이 매물로 나오면 곧바로 팔려 나가지만 부동산 경기가 나빠지면 여간해선 팔리지 않기 때문에 미리 살 때부터 팔 때를 고민해야 하는 것이다. 즉, 부동산 투자를 할 때에는 매입할 때부터 판매(Selling)전략을 세워놓고 투자를 해야 성공할 수 있는 것이다. 세 번째, 타이밍(Timing)에 맞게 투자를 해야 한다. 부동산 시장이 안개속이다. 하우스 푸어, 레버리지 푸어 가 몰락하고 있고 한치 앞도 내다보기 힘든 상황이 계속되고 있다. 여기서 레버리지 푸어 는 필자가 만든 용어로서 부동산을 구입할 때 빚을 내서 사고 그 빚 때문에 더 가난해진 사람 을 말한다. 최근 3년간 경매가 진행된 아파트 중에서 절반 이상이 2005년 이후에 취득한 부동산이다. 더군다나 2010년 이후부터는 경매 비중이 더 확대 되어 어려움이 더해가고 있다. 주택 급등기(2005년~2008년 초)에 부동산 대박의 꿈을 꾸고 무리하게 부동산을 매입하였기 때문이고, 특히 금 융권에서 조달한 자금으로 부동산을 장만하였기 때문에 경매시장에 내몰리고 있는 것이다. 그때는 아파트 가격이 적게는 3%에서 많게는 약 12%까지 급등하였을 때였다. 즉, 부동산 가격이 상투였던 시기에 부동산을 매입하였기 나타난 결과인 것이다. 부동산 구입의 타이밍이 맞지 않았던 것이다. 부동산은 타이밍이 중요하다. 부동산은 살 때 사고 팔 때 파는 것이 아니라, 살만 할 때 사고 팔만 할 때 팔아야 하는 것이다. 모두 지금이 부동산 시장의 위기라고 생각하기 때문에 투자하기에 적절한 타이밍이라 할 수 있다. 조금 지나 대다수가 위기라고 생각하는 것 이 줄어들 때는 늦는다. 그때는 너도 나도 사려고 하기 때문에 가격이 올라가게 되고 그때 투자하면 리스크만 커지게 된다. 모두가 어렵다고 할 때 바로 이때 투자해야 성공할 수 있는 것이다. 이것이 사고파는 가장 기본적인 사항인데 지금은 아무리 강조해도 움직 이는 이들이 적다. 사람들의 습성 중 하나는 나 홀로 움직이는 것을 두려워하기 때문이다. 남들과 같이 해야 두렵지 않는 습성이 있어서 아 무리 강조해도 움직이지 않으려고 한다. 그러나 명심해야 할 것은 부자들은 지금 물밑에서 너무 바쁘게 움직이고 있다는 것이다. 그래서 부 의 차이가 생기는 것이 아닌가 한다. 최근 모 기관에서 나온 통계 결과를 보면 현 정부 4년 동안 32개월이나 하락한 것으로 조사되었고, 최근 1년 동안 강남권 재건축 아파트값은 평균 7.63% 내렸고, 강남구가 10.83%, 강동구가 9.46%, 송파구 7.92%, 서초구 3.36% 순으로 떨어졌다. 이처럼 부동산 가격이 폭락할 때 투자해야 이익도 크게 볼 수 있는 것이다. 주택시장이 안개속이고 한치 앞을 내다보기 힘든 상황인 이때 매입하여야 한다. 분명히 정부에서는 부동산 활성화 대책을 대대적으로 내 놓을 수밖에 없는 것이 현실이다. 그 근거가 금감원이 최근 부동산 경기 침체의 심 각성에 대해 실무선에서 검토에 착수했다. 지난 1월 전국 주택 거래량이 역대 최저치를 기록할 만큼 부동산 경기는 극도로 위축돼 있기 때문 에 금융감독당국이 실물 분야인 부동산 경기 침체에 대한 우려를 갖고 상황 파악에 나선 것이다. 또 정부에서 논의 중이고 고민 중인 DTI 완화 문제는 약 1000조원 정도의 가계 부채를 더 악화시킬 수 있는 데다, 거래 활성화로 이어진다는 보장도 못한다고 하면서 부정적 입장이지만 어떻게 될지는 모른다. 만약 DTI가 완화되면 주택거래가 늘어날 수밖에 없고 그로인해 부동산 가 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙 30

31 격이 올라갈 가능성이 매우 크다. 필자가 누차 강조하지만 외환위기 때와 미국발 금융위기 때도 부동산 가격이 하루가 다르게 폭락하였고 그로인해 급매물이 쌓이는 등 방향성 을 잃어 모두 낙담하였을 때 투자의 적기라고 생각하고 부동산 투자에 나선 사람들은 그때 헐값에 산 부동산이 지금은 효자노릇을 톡톡히 하 고 있는 것을 볼 수 있다. 무조건 투자하라는 이야기는 아니다. 어떤 부동산이든지 보수적이고 방어적인 투자를 해야 한다. 추가 하락에 대비해 매입 가격을 최대한 낮게 하고, 확실한 재료가 있는 부동산을 위주로 투자를 해야 성공할 수가 있는 것이다. 즉, 부동산 투자를 할 때에는 타이밍(Timing)에 맞게 투자를 해야 성공할 수 있는 것이다. 필자가 생각하는 도전이란 정의는 다음과 같다고 본다. 한계에 부딪혔을 때 시작하는 것이 바로 도전이다. 더 이상 갈 곳이 없다고 느낄 때 시작하는 것이 도전이라는 것이고, 한계란 단어를 생각하고 마음에 담으면 이룰 수 있는 것이 없기 때문에 도전을 할 때는 마음속에 한계를 두지 말아야 할 것이다. 언제나 역전이 가능한 것은 바로 인생이다. 혹시 지금 바닥인 것 같아도 역전을 할 수 있다. 누구에게나 주어지는 공평한 삶의 진리! 그것이 바로 역전이라는 것을 기억하고 힘을 내야 한다. 역전하는 그날까지 말이다. 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙을 가슴 깊이 새겨두고 실천하게 되면 역전하는 그날이 빨리 올 수 있다고 필자는 확신한다. 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙 31

32 조심해야 할 부동산투자 법칙 :41 부동산 투자 시 유의해야 할 상품은 여러 가지 있지만 최근에 문제가 되는 조심해야 할 부동산투자 법칙 몇 가지를 요약하면 다음과 같다. 첫 번째, 빚을 내서 부동산에 투자하면 절대 안 된다. 필자가 수차례 강조하지만 빚을 내서 투자하는 것은 성공할 수 없는 투자의 기본법칙임에도 지금도 레버리지 효과를 운운하는 부적절한 전문 가들이 넘쳐나고 있으니 심각하고 한심하기 이룰 데 없다. 개인, 자영업자, 지자체, 국가 대한민국 모두가 빚의 덫에 걸려 언제 어떻게 될지 모르는데도 말이다. 먼저 개인은 10가중 중 1가구가 소득의 약 40% 이상을 빚 원리금을 상환하고 있는 등 가계부채로 몸살을 앓고 있고, 자영업자는 매출이 경 기 침체로 줄고 있는데 임대료는 해마다 올라 번 돈의 30%에서 50%를 내고 있는 등 임대료의 덫에 걸려있고, 지자체들은 재정난이 우려를 넘어 유동성 위기로까지 치닫고 있는 중이고 자체 수입으로는 직원들 월급도 주지 못하는 기초단체들이 전국에서 38곳이나 되는 등 돈이 생 기면 빚만 갚고 복지사업이나 신규 사업 추진은 어림도 없는 상황이고, 국가는 2011년 말 기준 부채로 약 420조, 명목 GDP대비 1,237조원으 로 급기야 2030년에는 부채비율이 100%를 넘어설 것으로 예상되어 보통 심각한 것이 아니다. 이처럼 개인, 자영업자, 지자체, 국가 모두는 빚 의 세상에 살고 있는 중이다. 이런데도 빚을 이용해서 부동산에 투자하면 되겠는가? 결코 빚으로 부동산 투자해서 성공할 수 없음을 명심해 야 할 것이다. 두 번째, 부동산 NPL 시장이 고수익의 블루오션이라고 생각하고 투자하면 안 된다. 여기서 NPL(Non Performing Loan)이란 금융회사가 돈을 빌려주고 이자를 받지 못하는 무수익 여신 즉, 부동산을 담보로 잡고 있는 부실 채권을 말하며 NPL투자는 금융회사가 시중에 내다 판 부실채권을 싸게 산 뒤 담보로 잡고 있는 부동산을 경매에 붙여 배당을 받거나 직접 낙찰을 받는 투자 방식을 말하는 것이다. 최근 강남 경매 학원가에 수강생들이 모이지 않고 침체가 계속되니까 수강생을 유치하기 위해 부동산 NPL을 강의한다는 곳들이 유행처럼 늘어나고 있는데 시장에 내놓는 NPL은 대개 개인 투자자가 소화할 수 있는 금액이 아닌 매우 큰 금액(수십억에서 수천억)이기 때문에 개인 투자자들은 NPL시장의 참여와 수익을 내기가 여간 어려운 것이 아니다. 소액투자가 가능하다고 하면서 전문가와 상의를 해야 한다는 등 투 자유혹에 넘어가서는 절대 안 된다. 특히 공동으로 투자 권유를 하는 곳은 더욱 위험하다. 부동산 재테크에서 공동으로 투자해서 성공하는 것은 보통 어려운 것이 아니고 실제 성공한 예가 드물기 때문이다. 이전에는 국내 금융회사들이 낮은 가격에 NPL을 내 놓아 고수익의 상품이었지만 지금은 가격을 낮게 내놓는 곳도 없기 때문에 소위 대박을 내기가 여간 어려운 것이 현실이고 경매에 투자해서 대박을 내는 사람도 드물듯이 NPL은 악성채권이기에 권리와 이해관계도 복잡해서 개인 투자가가 대박을 내기가 어렵다는 것을 간과해서는 안 된다. 세 번째, 급매물이라는 소리에 흥분해서 자세한 분석도 없이 투자하면 안 된다. 급매물이라는 것은 부동산을 빨리 처분한다는 것이지 싸게 판다는 것은 결코 아니다. 오히려 급매물은 여러 가지 이유(해외 이민, 타 지역 이 사, 소유자 파산, 부도 등)가 있을 수 있기에 더욱 더 세밀하게 분석하고 잘 따져봐야 하는데도 말이다. 최근 들어 급매물의 유혹이 많은데 현장을 철저하게 파악하지 못하고 덜컥 매입하게 되면 손실을 볼 가능성이 높다. 이 세상에는 특별한 이유가 없는 한 싸게 파는 것이 없기 때문이다. 조심해야 할 부동산투자 법칙 32

33 네 번째, 높은 수익률 보장상품과 선분양 상품에 투자하면 안 된다. 먼저 높은 수익률 보장상품의 특징을 간단하게 말씀드리면 미분양이 발생할 가능성이 크기 때문에 시행사나 시공사가 지나치게 높은 수익률 을 제시하는 것이라고 보면 된다. 분양하는 데 지장이 없는 상품이라면 절대 보장을 하지 않을 것이 아닌가? 즉, 입지나 미래가치가 적은 부동산이라고 보면 틀림이 없을 것 같고, 최고의 투자 상품이 아니라 최악의 투자 상품임을 잊어서는 결코 안 된다. 다음으로 선분양하는 상가들이 늘고 있는데 투자자들은 주의해야 하고 이렇게 선분양하는 것은 명백히 불법으로 분양하는 것이다. 상가를 분양하려면 건분법(건축물의 분양에 관한 법률)을 준수하여야만 한다. 건축물의 분양에 관한 법률에서는 분양하는 건축물의 면적이 3000m2(약 907평)이상인 상가는 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하거나 금융기 관 등으로부터 분양보증을 받는 경우 착공신고 후에 분양신고를 하고 분양할 수 있고, 사용승인에 대해 둘 이상의 건설업자의 연대보증을 받 아 공증받은 경우에는 골조공사의 2/3 이상 완료된 후에야 정식 분양이 가능하다. 그러나 최근 시행사가 토지를 계약 후 일반적인 PF(Project Financing)대출을 통해 자금을 확보하기 어려워졌기 때문이고 간혹 어떤 시공 회사들은 시공에 참여하는 조건으로 시행사에게 선분양의 서류들을 요구하고 있기 때문에 나타난 불법 분양 상품이다. 이런 부동산 상품에 투자하면 피해를 볼 확률이 매우 높기 때문에 주의해야 한다. 위에서 언급한 내용들은 필자가 상담하는 이들의 공통적인 부동산 실패사례이며 깨진 독에 물 붓는 부동산 재테크임을 명심해야 한다. 결코 요행의 유혹에 넘어가서는 안 되고, 세상에 노력 없이 얻어지는 것은 아무것도 없기 때문에 함부로 부동산 투자를 해서는 결코 안 된 다. 부자가 되려고 하다가 오히려 더 가난해 질 수 있기 때문이다. 부동산에 투자해서 재테크에 성공하려면 조심해야 할 부동산투자 법칙을 반드시 숙지 및 이행하여야 하고 재테크에 성공한 사람처럼 생각하 고, 행동하고, 노력하다보면 나도 모르는 사이에 재테크에 성공한 사람이 되어 있는 자신을 볼 수 있을 것이라 확신한다. 노력이란 계단 오르는 일과 같다. 라고 필자는 생각한다. 한 계단 한 계단 오를 때마다 숨은 차오르지만 더 먼 곳까지 바라볼 수 있는 것이다. 그런 고통의 시간을 지나 언젠가는 부자가 될 것이라 믿는다. 필자가 현재까지 말씀올린 다양한 법칙을 적용하여 부동산에 투자하면 꿈을 넘어, 저 하늘 높이 날아오르는 그 순간을 분명 경험하게 될 것 이고, 훗날 멋진 날개로 날개짓 할 여러분들의 모습은 필자에게도 큰 꿈임을 강조하고 싶다. 조심해야 할 부동산투자 법칙 33

34 급매물은 이렇게 잡아야 한다 :59 최근 거래가 조금씩 늘어나고는 있지만 사기만 하면 무조건 오르는 예전과는 분명 다른 상황이기에 부동산 매입 시 매수자가 가장 최우선으 로 고려해야 할 것이 급매물을 잡는 것이다. 급매물이라는 것은 시세보다 낮은 가격에 나오는 매물인데 절대 기준은 없고 보통 시세보다 2-3 천 만원 정도 낮은 물건들이 많지만 간헐적으로 그 이상의 좋은 급매물도 나오기 때문에 급매물을 잘 잡으면 그만큼의 주택매입가격을 아낄 수 있고 투자수익으로 연결되기 때문에 좋은 급매물 잘 잡는 것은 중요한 투자포인트 중 하나이기에 급매물을 잡는 방법과 유의사항을 한번 살펴보도록 하자. 1) 적정 급매물 가격에 대한 목표를 세워야 한다. 부동산시장 분위기와 입지, 교통, 교육, 편의시설 등을 종합해서 충분한 사전조사와 발품을 팔아야 하고 최근 거래된 실 거래 시세와 과거 시 세를 비교 분석해서 목표 급매물 가격을 정해야 한다. 너무 터무니 없이 낮은 가격만 고집하면 그냥 허송시간만 보낼 수 있기에 적정 급매 물 목표가격을 정하는 것이 중요하다. 2) 확실한 매수의사를 보여주어야 한다. 현장 부동산 방문해서 목표 급매물 가격을 제시하고 급하지는 않지만 목표 가격의 급매물이 나오면 계약을 할 수 있다는 확실한 매수의사를 보여주어야 한다. 현장 부동산에서는 계약을 성사시키는 것이 중요하기 때문에 확실히 계약을 하겠다는 매수자가 있으면 집주인을 설득해서 최대한 가격을 맞춰서 계약을 성사시키려고 할 것이다. 3) 조급증은 역공을 당할 수 있다. 확실한 매수의사를 표시하는 것은 좋지만 그렇다고 너무 조급증을 낼 필요는 없다. 부동산 거래도 밀고 당기는 줄다리기의 연속인데 내가 급 하게 빨리 매수해야 하는 이유를 알려줄 경우 오히려 나의 약점을 상대방에게 알려주는 것이기에 절대 내가 언제까지 꼭 매수를 해야 한다는 점은 이야기 할 필요가 없다. 목표 가격의 급매물이 나오면 반드시 계약하지만 그렇지 않으면 서두르지 않을 것이다 라고 말하는 것이 좋 다. 4) 급매물로 나온 이유를 확인하자. 급매물이 언제 어떤 이유로 나왔는지 확인해 보는 것이 좋다. 급매물로 나온 기간이 오래되었다면 하지 않는 것이 좋다. 왜냐면 좋은 급매물 은 나오자마자 거래가 되거나 길어도 1-2달을 넘기지는 않기 때문이다. 또한 급매물이 나온 이유를 확인해야 하는데 매도인이 급하게 매도할 수 밖에 없는 상황이라면 그만큼 매수인과의 협상에서 유리한 고지를 잡을 수 있기 때문이다. 나는 급하지 않고 가격이 맞아야만 거래를 한다는 점을 강하게 어필하고 상대방의 조급함을 역으로 이용한다면 가격 줄다리기에서 승자가 될 수 있을 것이다. 5) 매수의뢰는 2곳 정도 중개업소에만 의뢰하자. 매수의뢰는 신뢰가 가는 2곳 정도의 중개업소에만 의뢰를 해두는 것이 좋다. 너무 많은 부동산에 의뢰를 하면 여러 부동산이 전화를 하게 되 고 매수인은 1명이지만 집주인은 매수인이 여러 명이라고 착각을 할 수 있고 매물회수나 호가인상을 할 수도 있기 때문이다. 6) 급매물일수록 더 많은 의심과 조사를 해야 한다. 시세보다 너무 많이 낮게 나온 급매물이라면 한번 정도 의심을 해봐야 한다. 세상에 공짜가 없는데 왜 이렇게 싸게 나왔을까, 이해할 수 있 급매물은 이렇게 잡아야 한다 34

35 는 타당한 이유가 있어야 하고, 집 내부상태(특히 누수)나 권리관계(저당권, 가등기 등), 집에 불미스러운 사고가 있었는지는 필히 확인을 해 봐야만 나중에 생길 수 있는 낭패를 막을 수 있다. 7) 결정을 하면 신속, 정확하게 계약해야 한다. 원하는 급매물이 나오면 빠르고 신속한 결정을 해야 한다. 마음에 들지 않은 급매물이라면 빨리 No 하고 다른 물건 찾아달라고 요청을 해야 하고, 목표가격에 맞거나 근접한 물건이라면 마지막으로 추가인하가 요구를 한 후 만족스러운 결과라면 과감하고 신속하게 계약을 하는 것이 좋다. 타당한 이유도 없이 거부하거나 우물쭈물 결정을 못하면 다른 분이 계약을 하게 되고, 부동산에서도 계약의사가 없는 것으로 판단할 수도 있기 때문이다. 급매물은 이렇게 잡아야 한다 35

36 소형 아파트 투자법 :58 소액으로 투자 가능한 지방 소형아파트가 요즈음 매물이 없을만큼 투자 열기가 뜨겁습니다. 현금흐름에 중요성을 알게 된 재테크 투자자들의 입맛에 가장 잘 맞는 소형임대아파트는 일단 수량 늘리기가 가장 중요합니다. 현재 내년까지 (2012년 12월) 다주택자들에게 유리한 양도소득세 일반과세 법률에 힘입어 내년까지 최단기간내에 많은 소형아파트를 확보하기 위해 우선 전세와 대출를 안고 최대한 소액으로 투자하는 것이 투자액이 별로 없는 소액 투자자들에게는 현명한 방법입니다. 이럴 경우 좋은 지방투자물건들은 1000만원에 2개~3개까지도 가능한 경우도 있습니다. 다만 현재 직업이 있어 대출에 대한 이자를 감당할 수 있을 정도의 능력는 필수입니다. 전세를 안고 산 아파트를 하나 하나 월세로 돌려 현금흐름을 만들어 나중에 제2의 급여통장이 될때쯤 그것이 우리의 퇴직을 앞당길수 있으며 그 어떤 연금저축보다 편안한 노후을 준비할 수 있습니다. 현재 은행이나 보험에서의 연금보험저축 이자는 4%대입니다. 그러나 카페에서 투자하는 소형아파트들의 평균 월세 수익율은 적어도 10%~15%대입니다. 물론 시세 차익도 있지만 이것은 생략하기로 하겠습니다. 그것을 우린 보통 그저 보너스라 부르죠. 여기서는 수익율로만 말씀드리겠습니다. 간단히 4%대의 수익율과 10%대의 수익율만 봐도 우리가 연금저축를 믿어야 할지 지금이라도 연금대신 소형아파트 투자을 해야할지 결정하는 것은 당신의 몫입니다. 소형 아파트 투자법 36

37 대출이나 기금의 이자가 보통 5.2%일때 수익율에서 이자를 갚고도 수익이 남는 이 구조는 즉 남의 돈(대출)으로 투자를 해서 수익을 창출하는 구조야 말로 재테크의 꽃입니다. 그래서 현재 많은이들이 좋은 노후대책으로 투자하고 계십니다. 투자액이 적은 투자자는 전세을 안고 우선 하나라도 투자를 시작하시고 갯수을 점점 늘리시어 전세가 만기되어 돌아오면 전세보증금을 올려 또 다른 투자처에 투자을 할 수도 있고 대출금을 갚을수도 있습니다. 그렇게 전세와 월세 갯수를 자신이 이자 감당할 수 있는 적절한 배치로 여러개를 가지고 가시면서 나중에는 모두 월세로 전환하는 것이 최종 목표가 됩니다. 월세 또한 물가 인상에 맞춰 계속 인상되기 때문에 수익율은 계속해서 더욱 올라가는 구조이기에 금리가 낮은 현시기에는 저축보다는 현물투자에 우리가 투자을 해야하는 이유입니다. 소형 아파트 투자법 37

38 변화하는 단독주택 투자 전략 :54 "땅콩집" 열풍의 이유 삶의 질이 높아질수록 주택에 대한 사람들의 기대치가 커지고 만족 기준은 까다로워진다. 잔디가 깔린 마당과 잘 가꿔진 정원이 있는 단독주 택이나 전원주택에 대한 동경의 이유도 여기서 찾을 수 있다. 부동산 시장의 장기 침체로 인해 아파트의 투자성이 하락하면서 상대적으로 단독주택에 대한 관심이 높아졌다. 지난 해 잠시 열풍이 불었던 "땅콩집" 내집마련도 같은 맥락이다. 3억 원 정도의 서울 시내 소형 아파트 전셋값이면 서울 근교의 마당 있는 집을 지을 수 있다는 경험담을 실은 책은 부동산 분야 베스트셀러 반열에 올랐다. 수도권 곳곳에서는 땅콩집 단지 계획이 쏟아졌고 대형 건 설사와 시행사까지 가세했다. 과열된 관심 속에서 몇 가지 문제점이 노출되긴 했지만 매일 땅을 밟을 수 있는 주거공간에 대한 관심과 차별 화된 주거 공간에 대한 기대가 점차 높아지고 있음을 보여줬다. 판교신도시의 단독주택지에 대한 관심도 다르지 않다. 서울 근교의 대규모 주택지로 떠오른 서판교 단독주택촌은 재벌가의 고급주택으로 먼 저 조명을 받기 시작했다. 현재는 차별화된 주택 디자인과 커뮤니티, 우수한 입지와 고급스런 주거환경으로 주목 받으며 아파트 생활에 지친 중산층이 꿈꾸는 단독주택가로 자리매김했다. 서판교의 경우 입지적 장점이 뚜렷해 주택은 물론 땅의 미래가치에 거는 기대도 높다. 변화하는 단독주택 투자 전략 38

39 아파트 가치 하락과 전세난이 단독주택 관심 높여 단독주택에 대한 관심이 다시 늘어난 데는 차별화된 주거공간에 대한 관심 외에도 아파트의 가치 하락과 전세난의 영향이 적지 않다. 글로벌 금융위기 이후 아파트 매매거래의 침체로 인한 아파트 공급 감소와 전월세의 상승은 주거 불안을 가중시켰다. 이에 정부는 2009년 5월 도시 형생활주택과 규제 완화를 통해 주택 공급을 늘리기 위한 정책을 시행했다. 단지형다세대, 원룸형 등으로 구분된 도시형생활주택은 300가구 미만의 국민주택 규모 주택으로서 기존 건축규제보다 대폭 완화된 용적률, 주차장 기준, 사업계획 승인 조건을 적용 받았고 2011년 한 해 동 안의 인허가 물량만 8만가구가 넘는다. 2011년 5월부터는 단독다가구 주택에 대한 규제 또한 확장 완화하기에 이른다. 2011년 한 해 단독다가구 주택의 건설실적은 7만 3097동으로 2010년에 비해 17.6% 늘었고 2009년 이후 건설실적이 다시 증가하는 추세를 보였다. 거래량도 늘었다. 전국적으로 전체 주택 거래량 중 아파트 거래비중은 2009년 이후 줄고 있는데 반해 단독다가구 주택 거래비중은 증가했다. 지난 2011년 서울의 단독다가구 주택 거래비중은 전체 주택 거래량 중 11.4%로 늘었고 아파트 거래비중은 58.1%로 감소세를 보였다. 임대수익에 기대는 투자상품으로 변화 가능성 엿보여 전세난 해소 방안으로 공급량이 늘고 임대사업 상품으로 각광받으면서 단독다가구 주택의 투자 방식 또한 달라지고 있다. 2006년 이전까지는 단독다가구 주택을 연립다세대로 변경하여 뉴타운 재개발 사업을 통해 분양권을 확보하려는 지분쪼개기 전략이 주요한 투자 방식이었다. 하지만 정부 규제로 이러한 방식은 불가능해졌고 대신 글로벌 금융위기 이후 투자 대안으로서 비아파트 시장이 관심을 끌기 시작하면서 단독 다가구 주택이 다시 주목 받기 시작했다. 매매보다 임대시장에 대한 관심이 높아졌고 아파트나 오피스텔보다 임대료 부담이 적고 전세가격 역시 저렴해 임대료 부담이 증가해 이탈하는 임차인을 공략할 수 있는 상품으로 인지되기 시작했다. 과거 단독다가구 주택의 매매가격은 대부분 재개발에 의한 가치 변화, 매매가격 상승에 의해 형성됐지만 재개발 투자성이 하락하고 임대시장 이 성장하면서 단독다가구 주택의 경우 시세 차익보다는 임대수익에 근거한 투자 상품으로 변화할 가능성이 커졌다. 실제로 2008년 이후 아파트나 오피스텔보다 단독다가구, 연립다세대의 전월세 임대료 상승률이 더 높게 형성되는 등 임대시장에서의 비아파 트 선호 현상이 나타나고 있다. 향후 인구 고령화와 1인 가구의 증가, 그리고 가구당 실질 소득의 정체 현상은 단독다가구, 연립다세대 등 비 아파트 소형주택의 임대 선호도를 높아지게 할 것으로 예측된다. 장기적으로 공급량 증가와 수요 감소 주의해야 임대사업을 염두에 둔 단독다가구 주택의 투자나 관련 부지 매입의 경우 도시형생활주택 건축 방식도 검토해 볼 수 있다. 분양이나 임대를 변화하는 단독주택 투자 전략 39

40 목적으로 건설하는 일정 규모 이하의 도시형생활주택의 경우 올 연말까지 연 2.0%대의 우대금리로 건설 자금을 지원 받을 수 있다. 세대당 전용면적 12m2이상 50m2이하의 원룸이나 세대당 전용면적 75m2이하의 단지형연립, 다세대 분양의 경우 도시형생활주택 자금을 받을 수 있고 (민간사업자는 60m2 이하만 가능) 임대의 경우 세대당 전용면적 85m2이하까지 저금리로 건설 자금을 이용할 수 있다. 지원 규모는 원룸형의 경우 최대 4000만원까지 가능하고 단지형 다세대ㆍ연립의 경우 세대당 5,000만원까지 지원 받을 수 있다. 실제로 임대사업을 위해 단독주택 이나 관련 부지를 매입하여 저금리 건설자금을 지원 받아 도시형생활주택을 새로 짓는 방식의 투자 사례를 지난 해 심심찮게 볼 수 있었다. 주의할 점도 있다. 도심의 소형주택과 임대 상품의 공급물량이 빠르게 증가하고 있고 인구 변화와 주택 수요 감소를 감안할 때 장기적으로 가격 안정 가능성을 배제할 수만은 없다. 임차인 확보 경쟁이나 수익률 우위를 점하기 위해서는 주택의 유지 보수, 임대 서비스 품질, 공실 관리 등의 중요성을 잊지 말아야 한다. 또한 부대 비용의 증가도 염두에 두어야 한다. 대표적으로 보유세 부담 같은 것이다. 2012년 1월 발표된 단독주택 표준 공시가격 현황을 살 펴보면 아파트 등 공동주택에 비해 그 동안 상대적으로 낮게 형성돼 있었던 일반 주택의 시장가격 반영률을 점차 현실화한다는 방침이다. 올 해 발표분에서는 지역간 반영률 차이를 조정하는 것을 우선으로 했지만 그럼에도 불구하고 지난 해 주택가격 상승분이 반영되면서 과표가 높 아지고 재산세 부담이 증가한 경우가 많았다. 종합부동산세 부과 기준을 넘기게 되면 단기간 보유세 부담이 커지고 결과적으로 수익률 하락 부담은 높아질 것으로 보인다. 향후 다른 주택 상품의 시장 가격 반영률 수준에 맞춰 단계적인 현실화 작업을 할 예정으로 알려져 단독주택 투자시 주의해야 할 변수로 부각될 수 있다. 변화하는 단독주택 투자 전략 40

41 집을 갈아탈 때 생각해야 할 점은? :41 집을 갈아탈 때 생각해야 할 점은? 챙겨야 할 것 많은 갈아타기 해가 되면 어디로 이사해야 좋겠냐는 질문을 자주 받는다. 이른바 갈아타기 전략 을 좀 얘기해 달라는 주문이다. 이렇게 묻는 사람들은 한결같이 살기 좋으면서 나중에 집값이 다른 지역에 비해 많이 오를 수 있는 곳을 대답해 주길 바란다. 새해 들어 집을 옮기려는 계획을 세우는 사람들이 많다. 작은 집에서 조금 넓은 곳으로 이사 가려는 사람도 있고 아이 교육 문제 때문에 학 원이나 학교가 많은 지역으로 집을 옮길까 하고 생각을 가지고 있는 부모들도 적지 않다. 또 현재 살고 있는 집값이 잘 오르지 않아 재테크 를 위해 집값이 좀 더 오를 만한 곳을 찾는 사람도 있다. 집을 팔고 새로운 곳으로 이사하는 문제는 가족 모두의 생활환경이 바뀌는 데다 이사비와 취득세, 등록세 등 경비도 많이 들기 때문에 쉽게 결정하지 못한다. 그래서인지 새해가 되면 어디로 이사해야 좋겠냐는 질문을 자주 받는다. 이른바 갈아타기 전략 을 좀 얘기해 달라는 주 문이다. 이렇게 묻는 사람들은 한결같이 살기 좋으면서 나중에 집값이 다른 지역에 비해 많이 오를 수 있는 곳을 대답해 주길 바란다. 여기 에 현재 저평가돼 가격도 적당하면 금상첨화다. 하지만 이런 집을 찾는 것은 생각만큼 쉽지 않다. 내가 생각하기에 좋은 곳은 다른 사람들도 똑같이 좋다고 생각한다. 그런 곳으로 수요가 몰리고 결국 사려는 사람 입장에서는 가격이 너무 올랐다는 느낌을 받는다. 대표적인 곳이 서울 강남권이다. 교통이나 교육, 생활편의시설 등 거의 모든 측면에서 뛰어나 많은 사람들이 강남권으로 진입하기를 원한다. 그러다 보니 서울의 다른 지역에 비해 집값이 비싸고 한번 오른 가격이 잘 떨어지지도 않는다. 그럼에도 불구하고 강남권으로 이사 가려는 대기자들이 줄을 서고 있다. 하지만 어느 분야나 틈새나 좋은 전략이 있게 마련이다. 집을 옮기려는 사람들도 자신의 이사 목적에 적합한 후보 지역을 꼼꼼하게 둘러보고 정보를 취합하면 목적한 바를 이룰 수 있다. 우선 성공적인 갈아타기 를 위한 일반론을 살펴보고 여기에 근거해 유망 지역 몇 곳을 추천 해 보기로 한다. 갈아타기 의 제1원칙은 자신이 살고 있는 집을 비싸게 팔고 싸게 나온 주택을 찾는 일이다. 누구나 다 알고 있는 당연한 얘기인 것 같지 만 실제 실행하려면 이것만큼 어려운 일도 없다. 다른 집을 사기 위해 기존 집을 내놓기 전에 주택 수요와 시세를 파악해 본다. 그래야 내 집을 제값에 팔 수 있다. 그러면서 동시에 이사 가 려고 하는 몇 곳을 선택해서 급매물로 싸게 나온 집을 알아본다. 특히 강남권으로 가려면 전략을 잘 세워야 한다. 경기가 좋고 부동산 시장에 돈이 많이 풀리면 강남권 아파트 값은 크게 오른다. 이런 시기 에 강남권으로 갈아타면 손해를 볼 수 있다. 반면 경기가 좋지 않을 때 강남권의 아파트 가격 하락 폭은 상대적으로 크다. 집값이 절대적으 로 높은 데다 실수요가 아닌 투자 수요가 다른 지역보다 많아 이런 현상이 생긴다. 경기 변동에 따른 가격 움직임이 심하다는 얘기다. 따라 서 강남권으로 집을 갈아타려면 경기의 흐름을 잘 보고 기회를 잡는 것이 좋다. 올해도 이런 시기가 한두 번 정도는 올 것으로 예상된다. 집을 갈아탈 때 생각해야 할 점은? 41

42 집을 사고팔 때는 매매 타이밍을 잘 맞춰야 한다. 지금 사는 집이 팔리지 않은 상태에서 싼 매물이 나왔다고 덥석 계약하면 낭패를 볼 수 있 다. 실제로 이런 사례가 많다. 싸게 계약을 했다 해도 자신의 집이 팔리지 않아 중도금조차 구하지 못하고 위약금을 내는 일이 심심치 않게 발생한다. 갈아타기의 원칙은 일단 기존 집을 처분하고 이른 기반으로 새집을 구하는 것이다. 보통 갈아타기를 할 때는 기존 집을 처분한 돈으로는 부 족하다. 면적을 늘리거나 유망 지역으로 이사하려면 추가 자금이 들기 십상이다. 결국 집 담보 대출이나 사채 등으로 부족한 자금을 마련해 야 한다. 그런 만큼 자금 계획도 철저하게 세워야 한다. 추가 자금을 은행 대출로 채우솷면 이사하려는 지역의 총부채상환비율(DTI)이나 담 보인정비율(LTV)에 따라 어느 정도인지 계산해 보는 것이 필수다. 집을 싸게 사는 방법은 두 가지다. 하나는 경매로 사는 방법이고 또 하나는 급매물을 잡는 것이다. 요즘에는 일반인들도 경매를 통해 부동산 을 취득하는 경우가 많다. 경매를 통해 갈아타기를 하려면 기존 집을 처분한 뒤 낙찰에 대비한 자금을 준비한 다음 시작한다. 경매로 집을 살 때는 구 단위로 매물 정보를 파악해 두도록 한다. 동 단위로는 자신이 찾는 매물이 나오기 쉽지 않기 때문이다. 경매 법원이나 옥션 등 경매 사이트를 통해 매물을 찾을 수 있다. 급매물을 쉽게 찾으려면 싼 전세를 구할 때와 마찬가지로 대규모 입주가 시작되는 곳을 먼저 둘러보는 것이 좋다. 대규모 입주 단지가 없으 면 이동이 많을 수 있는 입주 3년째 단지가 있는지 알아본다. 그런 아파트가 없으면 어쩔 수 없이 중개업소를 집중 공략하는 수밖에 없다. 이사 가려고 하는 지역의 중개업소를 여러 곳 찾아 사장들과 좋은 관계를 맺어 놓는다. 싼 매물이 나오면 바로 연락받을 수 있을 정도의 친 근한 느낌을 남겨 두도록 한다. 이런 포석을 깔아 두면 의외로 싼 값에 집을 구할 수 있다. 강남권에 있는 재건축 아파트를 매입할 때는 대지지분과 사업추진 단계 등을 꼼꼼하게 점검해 봐야 한다. 재건축 조합을 방문해 문제가 없는 지도 알아본다. 너무 올랐다고 판단되는 재건축 아파트는 피하도록 한다. 용적률과 대지지분, 주변 새 아파트 가격, 예상 분양가, 재건축 이후 공급 가능한 총 세대와 일반분양 물량 등을 기반으로 추정해 보면 재건축 아파트가 고평가돼 있는지 아니면 저평가돼 있는지 대략 알 수 있 다. 주의할 점은 재건축 아파트 단지 주변 중개업소에서는 거래를 성사시키기 위해 무조건 수익이 난다고 말한다. 따라서 그쪽 주장을 너무 믿으면 곤란하다. 꼭 원하는 집이 있는데 대출이나 사채를 활용해도 돈이 모자라면 징검다리 식으로 갈아타기를 해 보는 것도 방법이다. 일단 기존 집을 처분 한 돈과 일부 대출금으로 충당할 수 있는 아파트를 구입한 뒤 기회를 노린다. 물론 징검다리 식으로 매입하는 집도 가격이 오를 만한 곳을 찾아야 한다. 이사를 여러 번 해야 하는 번거로움이 있지만 집을 통한 재테크를 하려면 어쩔 수 없다. 집을 갈아탈 때 생각해야 할 점은? 42

43 이사할 만한 유망 지역을 선택하는 비결에 대해 생각해 보자. 이사할 때는 앞으로 변화가 많이 생길 곳을 선택하는 것이 좋다. 이는 서울시나 지방자치단체들이 발표하는 개발 계획을 보면 쉽게 알 수 있 다. 물론 개발 계획이 확정된 지역은 이미 땅이나 집값이 올랐을 확률이 높다. 하지만 이런 지역에도 저평가돼 있는 부동산이 있다. 다양한 채널을 통해 이런 매물을 찾도록 한다. 서울에서 가장 가치가 많이 변할 수 있는 곳은 용산 역세권이다. 특히 서울역에서 한강대교로 이어지는 한강대로 주변은 나중에 그 가치가 강남대로나 테헤란로 인근에 버금가거나 두 곳을 뛰어넘을 수 있다. 강남권에서는 잠실에서 성남으로 이어지는 송파대로가 그렇다. 잠실 제2 롯데월드가 세워지면 강남의 중심 상권이 이곳으로 이동할 가능성이 있다. 제2롯데월드 외에도 문정동 법조타원과 위례신도시 등 송파대로와 연결된 개발 계획도 풍부하기 때문이다. 두 지역뿐 아니라 서울에는 이에 필적할 만한 유망 지역이 많이 생길 것이다. 교통망이 발달하면서 도심이 다핵화되는 현상을 보면 이를 쉽 게 예측할 수 있다. 경제가 계속 성장해 소비가 증가하면 핵심 상권들이 늘어나기 마련이다. 바로 이런 곳이 핵심 상권이 될 유망 지역이다. 집을 갈아탈 때 생각해야 할 점은? 43

44 부동산 맞교환 10계명 :59 이해관계없는 전문가 자문 받아라 세금 소유관계 꼼꼼히 확인 - 지방 땅은 반드시 현장 답사를 < 부동산 맞교환 10계명 > 부동산교환은 거래 당사자가 서로 필요한 부동산을 구하면서 자신의 매물도 처분할수 있고, 가격차이가 날 경우 그 차액만 준비하면 된다는 장점이 있다. 그러나 공장도가격이나 소비자가격이 정해져 있는 생산품과는 달리 부동산은 정가가 없고, 각종 사기가 개입할수도 있기 때문 에 세심한 주의가 필요하다. 부동산을 교환 거래할 때 주의할점 10계명을 소개한다. 1. 적정가격의 판단은 객관적인 사람에게 말한다. 교환물건은 어느 한쪽이 손해보는 경우가 보통이다. 가격평가가 객관적으로 이루어지지 않기 때문에 호가에 따라 불공정한 교환이 이루어지 는 탓이다. 누구나 자신의 물건은 높게 평가하고 상대측의 물건은 낮게 평가하려 하기 때문에 서로 절충하기가 어렵다. 따라서 거래에 참여 하지 않은 중개업자나 감정평가사 또는 전문컨설팅업체에 의뢰하여 적정가격을 심사해야 한다. 문제가 있는 매물을 속임수로 교환하려는 사 람이라면 객관적인 위치에 있는 사람에게 심의받는 것을 회피한다. 2. 세금문제를 미리 확인한다. 부동산의 맞교환도 법률상 약도에 해당되므로 구입시 가격과 교환하였을때의 가격에 차이가 있으면 양도소득세부과대상이다. 매도자가 양도 소득세 신고를 하지 않으면 기준시가로 양도소득세가 매겨진다. 만일 실지거래가액으로 양도소득세를 신고할 필요가 있을때는 세무사와 상담하여 절세방안을 모색하는 것이 유리하다. 또한 가격이 현저하게 차이가 있는 매물을 맞교환하면서 같은 가격으로 신고하여 적발될 경우에는 그 차액을 증여한 것으로 보아 증여세가 부과될것수도 있으므로 주의해야 한다. 3. 근저당, 임차관계를 분명히 확인한다. 교환대상 물건에 근저당이 있는 경우 이를 해지할 것인지 넘겨받을것인지를 명기하되, 넘겨받는 경우 채권자가 채무인계를 허락해주는지 직 접 확인해야 낭패를 당하지 않는다. 전세금을 안고 교환하는 경우도 임대차기간이 언제 끝나는지, 전세금 반환문제로 분쟁이 있는지를 임차 인에게 직접 확인해야 한다. 4. 서두를수록 위험하다. 문제가 있거나 가격을 속인 교환물건은 중개업자가 좋은 물건이란 것을 과장하기 위하여 가짜 고객을 불러들여 경쟁심리를 부추기거나 바람 잡이들이 서두를 것을 재촉한다. 때문에 교환매물은 다른 매물과는 달리 상대방이 요군하는 계약날짜보다 며칠 연기하고 충분히 파악할 수 있는 시간을 확보해야 한다. 5. 하자책임에 대한 단서조항을 명기한다. 부동산 맞교환 10계명 44

45 교환은 매매거래와 달리 계약부터 잔금정산일까지의 기간이 짧아서 물건의 하자를 파악할 시간이 부족하다. 때문에 권리관계나 물건자체에 하자가 있을 때 상대방이 지어야 할 책임을 단서조항에 분명히 넣어야 한다. 민법상 권리의 하자는 거래후 1년간. 물건의 하자는 6개월간 매도인이 책임지게 되어 있다. 이를 하자 담보책임이라고 한다. 6. 대리인과의 계약을 주의한다. 부동산을 거래할 때 소유자가 아닌 사람이 위임을 받아 나오는 경우가 많으며, 법적으로 문제가 되는 것은 아니다. 그러나, 교환때 등장하는 대리인은 원래의 소유자에게서 매물을 계약해 놓은 후 미등기 전매하거나 채권자가 권리를 행사하는 경우가 종종 있다. 때문에 대리인이 나 올 경우 위임장과 매매위임용 인감증명을 첨부했는지 확인하고, 원소유자와 직접 통화하여 교환사실을 전달해야 소유권이전 후 분쟁이 발생 하지 않는다. 7. 지방땅은 현장답사하고 시세를 확인한다. 중개업자의 농간이 가장 심한 종목이 지방땅이다. 도시의 아파트나 땅값과 달리 지방의 임야나 토지는 정확한 가격산정이 매우 어렵다. 때문 에 상대방의 교환물건보다 현저히 싼 지방토지로 교환하여 차액을 챙기는지 현장의 부동산중개인을 통해 확인해야 한다. 또한 사용가치가 떨 어지는 땅이 아닌지도 현장답사를 통해 살펴보아야 한다. 해당 군청에 들러 토지이용계획확인원을 발급받아 토지이용에 법적 제약이 없는지 도 파악해야 한다. 8. 점포는 권리금, 임대차재계약 여부를 확인한다. 점포는 매매가액이나 전세금 외에 권리금이 붙어서 금액이 산정된다. 그런데, 권리금의 적정여부는 실제 장사를 해봐야 알 수 있으므로 며칠간 영업을 해본 후 넘겨받는 조건을 다는 것이 유리하다. 또한 임차물 건은 건물주와의 임대차계약이 가능한지, 전세보증금이 변동되는지 확인해야 한다. 이와 함께 점포의 용도를 바꿀 경우 도시계획법상 영업이 가능한지 해당관청에 확인해야 한다. 9. 주택지는 하자와 민원을 확인한다. 주택지와 교환하는 경우 기존 주택을 헐고 새 주택을 건립하는 경우가 많다. 때문에 도로와의 접근조건 등 공법상 제약조건이 있는지 해당관 청 주택과에 확인해봐야 한다. 또한 건축을 할 경우 이웃에서 민원이 제기될 가능성은 없는지도 알아봐야 한다. 10. 중개수수료는 두배면 충분하다. 부동산교환의 법정 중개수수료는 매매일 경우와 같다. 그러나, 요즘 법정요율을 지키는 중개업소가 드문 것은 잘 알려진 사실. 특히 교환이 성사되면 중개업자는 턱없이 높은 중개수수료를 요구할 가능성이 높다. 소비자 입장에서는 부동산의 매각과 취득을 한꺼번에 거래했다는 측 면에서 일반매매 중개수수료의 두배 정도에서 수수료 문제를 합의하는 것이 합리적이라고 할수 있다. 부동산 맞교환 10계명 45

46 경매함정 10계명 :55 경매함정 10계명 법원경매 부동산으로 재테크를 하려는 수요가 크게 늘면서 인기가 치솟고 있다. 그러나 경매 투자에는 많은 함정이 있으므로 각별한 주의가 필요하다. 특히 경매에 참여 했다가 실패해 돈과 시간을 낭비하는 것은 물론 가정의 불화로 이어지는 사례도 있다. 단순한 지식과 경험을 과신해 경매에 참여했다가는 큰 코 다칠 수도 있다. 법원 경매에는 권리분석의 함정이 도사리고 있으므로 초보자는 경험 많고 능력있는 경매전 문가와 상의하여 결정하는 것이 좋다. 선순위 가등기 법정지상권 등 생소한 권리 관 계가 즐비한 경매장에서 반드시 지켜야 할 경매 함정 10계명을 숙지해야 한다. 1. 감정가 맹신은 금물 법원 경매 감정가는 감정하는 회사마다 차이가 있고 감정시점 에 따라 감정가가 들쭉날쭉할 수 있으므로 주의해야 한다. 법원 감정가가 시세 보다 더 높을 수 있기 때문이다. 최저경매가를 시세와 비교하지 않고 단순히 감정가보다 떨 어졌다는 이유만으로 낙찰받았다가는 낭패를 보 기 쉽다. 반드시 시세를 파악한 후 가격 흐름보다 20 30%싸게 낙찰받아야 수익성이 있다. 2. 권리관계 철저히 분석해야 법원 경매 물건은 일반 매매가격보다 싸지만 주택의 경우 주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자에게는 기존의 임차금액을 물어줘야하는 경우가 있다. 여러번 유찰된 물건일수록 권리관계가 복잡하거나 임차금액을 물어줄 가 능성이 높다. 낙찰자가 부담해야 할 부분은 없는지도 반드시 확인해야 한다. 3. 입주시기는 넉넉히 잡아야 법원의 진행절차에 따라 이뤄지지만 의외로 입주 지연 이 생기는 경우가 있다. 대개 30대의 경매 투자자들은 전세금액을 보태 경매에 참여하 는데 전세 만료기간을 얼마 앞둔 상태에서 낙찰을 받았다가 경매세입자가 항고(이의신 청)하는 바람에 오도가도 못하는 사례가 비일비재하 다. 보통 항고 판결이 최소 3 6개 월, 이사(명도)까지하는데 2 3개월이 더 소요되므로 입주시기를 넉넉히 잡아야 한다. 4. 낙찰 후 부대비용 김안해야 경매는 일반 매매에 비해 예상치 못한 비용이 들어가 므로 충분히 확인 후 낙찰금액을 정해야 한다. 취득시 과세는 낙찰가격 기준이므로 일 반매매보다 더 많고(취득세 교육세 등록세 등 각종 세금은 취득가의 5.8%), 명도(세 입자 집 비우 기)가 제대로 안되면 명도소송을 해야 하므로 강제집행비용이 들수 있고 세입자가 있으면 이사비도 줘야 한다. 입찰에 참여하기전에 이런 비용까지 충분히 감안해야 한다. 5. 현장 확인은 필수 지방의 토지나 주택 등 위치 확인이 어려운 물건은 반드시 현지 사정에 밝은 전문가와 함께 현장을 확인해야 한다.정확한 현장 확인없이 무 턱대고 응찰했다가 후회하는 경우가 많다. 직접 현장을 방문해야 하되 자신이 없으면 지적도를 발급받아 경계와 소재를 파악해여 한다. 경매함정 10계명 46

47 6. 구체적인 자금계획을 세워야 경매는 입찰 당일 보증금으로 입찰가의 10%(재경매물 건은 20%)를, 낙찰허가 결정 후 35일 후 잔금을 납입해야 하는데 구체적인 자금 계획 없이 응찰했다가 돈을 마련하지 못해 경매를 포기하는 사례도 있다. 경매를 포기하면 입찰보증금액은 되돌려 주지 않고 법원에 귀속되므로 주의해야 한다. 7. 입찰장에서 사소한 실수에 주의해야 아무리 싸게 최고가 매수인으로 결정됐다 하 더라도 입찰서류의 잘못 기재, 입찰보증금 부족, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소된다. 입찰장에서 사소한 실수를 조심하고 사전 에 충분한 지식을 쌓은 후 응찰해야 한다. 8. 세입자 대위변제를 조심해야 경매물건에서 세입자의 대위변제는 매우 위험한 경우다. 대위변제란 후순위 세입자가 1순위 근저당금액이 적을 경우 그 금액을 갚아버리 면 자동적으로 대항력 있는 세입자로 바꿔서 낙찰자가 그 전세금액을 물어줘야 한다. 세입자가 채무자 대신 근저당금액을 갚아 대항력을 주장할 가능성은 없는지 따져봐야 한다. 9. 입찰장 분위기에 휩쓸리지 마라 입찰장에는 항상 사람들로 가득하다. 투자를 정 한 물건이 아까워 경쟁률을 의식해 가격을 높일 경우 수익성은 커녕 자칫 손해볼수도 있다. 입찰장에 투자자가 많더라도 수익성을 따져서 사전에 결정한 가격에 응찰해야 후회가 없다. 10. 변경 연기 잦으면 요주의 물건 변경 연기가 잦은 경매 물건은 일단 주의가 요망 된다. 채무자가 돈을 갚으려고 백방 노력중이라고 보면 틀림없다. 특히 수익성 부동산 인 경우 경매 진행 중 채무자가 법원에 경매진행을 늦춰 달라고 하거나 이자를 일부 갚은 후 연기신청을 해놓은 경우 낙찰 직전 돈을 갚으면 경 매 자체는 없던 것으로 되기 때문이다. 응찰자는 또 채권자의 채권청구금액이 되도록 많은 물건을 골라야 나중에 취하되지 않는다. 경매함정 10계명 47

48 경매투자 10계명 :54 경매투자 10계명 법원경매는 투자성이 높은 만큼 권리하자등의 위험부담 또한 큽니다. 따라서 어설픈 경매지식과 몇번의 입찰 경험만으로 섣불리 투 자여부를 판단하고 결정하는 것은 매우 위험한 발상입니다. 적게는 몇백~몇천만원에서 많게는 수억~수백억이 들어가는 아찔한 순간 이란 것을 명심하시고 많은 실무경험과 뛰어난 분석능력을 지닌 전문업체에 최소한의 권리분석만이라도 의뢰하시는 것이 위험과 비 용을 줄이고 투자에 성공할 수 있는 지름길임을 명심하시기 바랍니다. 1. 법원경매물건의 특성을 이해해라. 뭐니해도 경매물건의 가장큰 장점은 가격이 저렴하다는 데 있습니다. 최초경매가에서 한번유찰시 마다 20~30%가 가감되어 2~3 회 유찰시 시세의 절반가격으로 부동산을 매입할 수도 있다는 것입니다. 그러나 법원경매물건은 채권,채무관계가 복잡하게 얽혀 최종적으로 소유자의 의사와 상관없이 법원에서 강제매각되는 물건인만큼 소유자와 세입자의 명도 저항이 있는 것은 자명하며 이에 대한 충분한 대응책을 가지고 입찰에 응하여야 합니다. 2. 가격에 속지말 것. 법원감정가는 법원의 명령에 따라 감정평가 회사에서 산정한 최초경매가격이다. 물론 공신력있는 평가회사에서 산정한만큼 신뢰 성 또한 없지 않겠지만 법원감정가를 너무 맹신 해서는 안된다. 가격평가후 첫 입찰에 붙여지는 시간만 2~3개월 이상이 걸리며 평균적으로 2번 이상 유찰되는 경매물건속성상 가격평가시점과 현재시점에서의 가격차이가 상당히 클 수 있으므로 반드시 현재 시세를 정확히 조사하는 것이 필요하며 단지 감정가보다 많이 싸다는 이유만으로 응찰가격을 결정 하여서는 안된다. 3. 권리분석을 철저히 하여야 한다. 권리분석은 법원경매물건 투자에 성공하기 위한 첫째 조건이다. 주택의 경우 주택임대차보호법이 적용되어 경락인으로서 매우큰 부담이 될 수 있다. 최선순의 저당보다 먼저 입주와 주민등록을 마친 세입자가 경락대금에서 배당을 일부 또는 전부를 못받게 되 는 경우 임차보증금은 고스란이 경락인이 인수하여야 하는 경우가 있으며, 상가의 경우 주택임대차보호법이 적용되지 않아 법적 으로 부담이 없어 보이지만 상가세입자의 권리금 피해등으로 인해 명도가 매우 어려운 경우가 있을 수 있다. 이러한 겨우 자칫잘 못하면 본인의 그동안의 땀과 노력은 고사하고 오히려 시세 보다 더 비싸게 사는 격이 되니 조심하여야 한다. 4. 구체적인 자금계획을 세울 것. 경매는 일반매매와 다르게 명도비용, 세입자 합의금등 예상치 못한 추가비용이 많이 들어갈 수 있으며, 컨설팅수수료(감정가 또 는 낙찰가의 1~2%), 세금(대략적으로 낙찰가의 6.5%정도)등이 일반매매에 비하여 더 크기 때문에 사전에 충분한 검토가 있어야 한다. 보통 경락후 1개월내에 잔금전액을 납부하여야 하므로 부대비용을 감안하여 입찰가를 결정하고 본인의 자금사정 및 대출 가능여부등을 충분히 검토한후 입찰결정을 하여야 한다. 5. 경매절차를 충분히 이해하고 입주(또는 사용)시점을 넉넉하게 계산하라. 경매는 변수가 매우많다. 낙찰을 받고도 중간에 경매가 취소,변경,연기 될 충분한 소지가 있고, 세입자의 대위변제로 대항력 없 었던 세입자가 다시 대항력을 갖게 되어 경락인의 부담으로 남게될 수 있다. 특히 세입자항고, 명도소송, 강제집행등으로 인해 경매절차가 짧게는 2~3개월, 길게는 1년까지도 지연될 수 있다. 따라서 일반매매처럼 딱 언제 계약하고 언제 입주(또는 사용)한 다는 약정이 없으므로 이를 충분히 감안하여 입주전략을 수립하여야 한다. 6. 반드시 현장을 답사할 것. 반드시 현장을 답사하여 법원공고나 입찰정보지상의 정보와 일치하는지의 여부와 물건의 하자여부등을 분석하고 부동산중개업소 등을 통해 정확한 시세와 거래현황을 파악한다. 또한 현장방문전 부동산등기부등본과 토지대장,건축물대장, 토지이용계획확인원, 지적도나 임야도등 필요서류를 발급받아 사실이 일치하는지 그리고 이용상의 제한이나 거래규제등은 없는지 검토한후 나름대로 물건의 정확한 가치를 평가하여 본다. 경매투자 10계명 48

49 7. 가격에 연연하지 말 것. '경매물건은 싸야한다' 는 단순한 생각만으로 감정가나 현시세보다 싸게 사는 것에만 너무 연연하여서는 아니된다. 부동산의 미 래가치가 크거나 꼭 사야만 하는 경우라면 가능한 범위내에서 입찰금액을 넉넉히 쓰는 것이 좋다. 8. 입찰장에서 사소한 실수에 주의할 것. 입찰서류의 미비 또는 기재 잘못, 입찰보증금 부족, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소됩 니다. 입찰장에서 사소한 실수를 조심하고 당일법정에서 집행관의 안내를 주의깊게 들으시고 응찰하시기 바랍니다. 또한 입찰당 일에는 사람들로 가득합니다. 경쟁을 의식해 자칫 높은가격을 써낼 수 있으니 입찰장 분위기에 휩쓸리지 않도록 본인의 마음을 추스려 후회하는 일이 없어야 합니다. 9. 보이지 않는 함정을 조심할 것. 등기부상의 권리야 등기부를 떼어보면 알 수 있고, 세입자의 전입여부는 동사무소에서 확인해보면 알 수 있지만 어디 그 뿐인 가? 각종 부동산 서류를 통해서도 도저히 파악이 안되는 것이 있는데 이는 법정지상권, 분묘기지권, 유치권등이다. 이는 권리의 순위에 상관없이 낙찰이후에도 말소되지 않으며 경락인의 부담으로 남는다. 또한 미납관리비여부도 파악하여야 한다. 미납된 관 리비는 통상적으로 경락인이 부담하여야 하는 경우가 많다. 이러한 권리는 반드시 실사를 해야만 밝혀질 수 있으며 의심의 여지 가 있을시 전문가의 도움을 얻도록 한다. 그리고 경매물건중 변경 연기가 잦은 경매 물건이나 유찰이 많은 물건은 일단 주의하고 그 원인을 분석하도록 하십시오. 10. 소유권이 완전히 나에게 넘어오기전까지 방심하지 말 것. 경매물건은 일반매매와 달리 대금을 납부하고 소유권을 넘겨받았다고 해서 모든 것이 끝나는 것이 아니다. 물론 법적으로는 소 유권을 취득한 것은 사실이지만 최종적으로 집열쇠(?)까지를 완전히 넘겨받아야만 드디어 완벽한 소유권을 행사할 수 있다는 것 에 유의하여야 한다. 특히 잔금을 치르기전에 낙찰의 기쁨에 겨워 마치 주인이 된 것처럼 낙찰부동산을 마음대로 처리하거나 이 해관계인들에게 함부로 접근하게 되면 예기치 못한 낭패를 볼 수 있습니다. 경매투자 10계명 49

50 임대사업투자 10계명 :51 임대사업투자 10계명 1. 매수인은 매도인이다. 부동산의 대원칙은 고정성이기때문에 물건을 살 때 반드시 되팔 경우를 염두에 둬야 한다. 2. 바람부는 부동산은 피해라. 아직 주변여건이 성숙하지 않은 곳을 개발 가능성만 보고 무조건 투자하는 것은 위험부담이 너무 크다. 3. 시각적인 취득은 금물 단순히 눈에 보이는 건물모습만 보지 말고 경매 취득후 용도변경이나 리모델링이 가능한 지를 살펴야 한다. 4. 사용과 수익개념을 정확이 구분하라. 5. 물방울 이론을 접목해라. 투자대상 물건주변에 있는 전철역.학교.재개발여부 등 배후지 입지여건도 충분히 고려해야 한다. 6. 주관적 판단은 피해라. 물건 취득때 투자자 자신의 감보다 전문가의 객관적 판단에 따르는 게 좋다. 7. 경매.공매를 적극 활용해라. 8. 경매취득은 속도조절이 가능하다. 경매에 나온 부동산은 감정평가 시점보다 취득시점 가격이 중요한 만큼 주변 시세파악에 철저해야 한다. 9. 취득이 안전하다. 10.무리한 투자는 삼가야 투자여력 범위에서 물건을 골라야 한다. 임대사업투자 10계명 50

51 그린벨트 투자 10계명 :50 그린벨트 투자 10계명 1. 대규모 취락지를 찾아라. 가장 안전한 투자처는 대규모 취락지다. 정부가 지난 7월 1일 기준으로 1000명 이상 거주지역을 우 선해제권역으로 발표했기 때문이다. 2. 현장답사는 필수. 현장을 가지 않은채 부동산 업자의 말만 듣고 투자하는 경우가 많다. 사전정보를 충분히 섭렵한 후 직접 현장을 들러 해제 대상 지역으로 선 정될 것인지를 직접 확인해야 한다. 3. 해제 프리미엄이 반영된 곳은 피하라. 그린벨트가 풀린다는 얘기는 어제 오늘 일이 아닌만큼 이미 해제 프리미엄이 반영돼 값이 오를대 로 오른 지역이 많다. 이 지역은 시세 차익 을 기대하기 어려울 뿐더러 공영개발이 들어가는 경우 오히려 손해 를 보는 수도 있다. 4. 환경 좋은 곳을 노려라. 그린벨트가 풀려도 당장 아파트를 지을 만큼 규제가 완화되는 것은 아니므로 일단 전원형 주택단지 를 염두에 두어야 한다. 그러려면 주변 환경이 좋은 곳을 골라야 한다. 또 완전 해제가 안되더라 도 건축규제 완화 등 혜택이 뒤따를 경우 괜찮은 전원주택터로 탈바꿈 될 수 있음 을 고려해야 한 다. 5. 이왕이면 역세권 교통이 좋아야 한다. 그중에서도 역세권이 금상첨화다. 서울 지역에서는 지하철이 닿는 역세권 그 린벨트를 찾을 수 있다. 6. 전답보다는 주택 개발이 가능하다고 해서 무조건 전답을 사는 것은 금물이다. 농지는 구입이 어려울 뿐더러 도로에 접하지 않는 곳은 개발 기간이 장기화될 수 있다. 따라서 기존 주택이나 지목이 대지인 곳을 고르 는 것이 안전 하다. 처분도 쉽고 직접 사용하기도 편리하다. 7. 활용가능성을 살펴라. 자본이 달려 개발 가능한 땅을 사기 어렵다면 투자 2순위로서 활용가능성이 높은 임야를 골라라. 나무를 심거나 가족 휴양지로 꾸며 입구 에 음식점 이나 휴게소를 열 수 있다. 특용 작물 재배지로 도 활용 가능하다. 8. 브로커를 조심하라. 일부 지역에서는 그린벨트만을 노리는 브로커가 등장해 음성적인 거래를 부추기는 것으로 알려졌 다. 이들은 대게 확정 안된 사실을 호도해 땅 매입을 권유한다. 해당 지자체를 직접 방문해 개발 가능성을 살펴야 한다. 9. 매입시기를 조절하라. 그린벨트 투자 10계명 51

52 정부가 강력한 투기단속대책을 발표한 만큼 실수요자라도 괜한 오해 를 살 수 있다. 전답이나 임야 를 무리하게 구입했다가는 세무조사를 받 기 십상이다. 가격도 과다하게 지급할 수 있다. 미리 땅 을 확보해두기 보다는 한 박 자 늦춰 필요한 만큼만 떳떳하게 구입하는 것도 지혜다. 10. 지자체의 개발계획을 숙지하라. 지자체별로 그린벨트 해제 이후의 개발계획을 세워놓고 있다. 해당 지자체를 방문해 어떻게 개발 할 것인지를 확인하고 공영개발지역과 민영 개발지역, 용도별 구역지정등을 개략적으로 확인해야 한다 그린벨트 투자 10계명 52

53 분양권 투자 10계명 :49 분양권 투자 10계명 1. 환금성 높은 아파트를 골라라. 아파트시장이 실수요보다 투자시장으로 바뀌고 있다. 프리미엄이 다소 붙었거나 비싸더라도 쉽게 되팔수 있는 환금성이 높은 아파트를 고르 는 것이 안전하다. 2. 투자적기는 계약직후와 입주5~6개월전 분양계약 체결후 분양권가격이 지속적으로 상승세를 타는 경향이 있으며, 또한 보통 입주를 2~3개 월 앞둔시점부터 분양권거래가 활기를 찾 기 시작해 입주완료 후 1~2개월 지나면 매물이 사라지면 서 전매가격이 최고점에 이르기 때문이다. 3. 투기심리는 금물 웃돈을 남기고 되팔겠다는 생각으로 무리하게 분양권을 사면 돈이 묶일 수 있다. 중도금과 대출금 이 총분양가의 30% 이상을 넘지 않는 것 이 좋다. 4. 쾌적한 환경여부를 따져라. 앞으로는 아파트값은 환경에 따라 크게 차이를 보일 전망이다. 공원 등 주변환경에 비중을 두어야 한다. 5. 단기, 장기투자를 구분하라. 장기적인 투자라면 개발단계인 수도권 택지개발지구가 낫다. 단기투자라면 주변여건이 성숙된 지역 을 고르는 것이 안전하다. 6. 최소 300가구 이상의 단지여야 한다. 1,000가구 이상의 대단지이면 아주좋다. 하지만 소규모 단지라도 최소 300가구 이상은 되어야 한다. 7. 교통망을 살핀다. 입주할 당시의 교통여건을 따져라. 새로 생기는 도로, 전철망은 필수 체크사항. 하지만 예정대로 교통망이 들어 선다는 보장이 없으므로 지척 정도를 체크하는 것이 좋다. 8. 등기 안된 물건은 가능한 한 사지말라. 일반분양된 아파트를 준공전에 매입 하거나 보존등기가 되지 않은 부동산을 매입하면 등기문제로 골치를 앓을 수 도 있다. 9. 개발정보는 직접 확인하라. 아직 공개되지 않은 청사진이나 개발계획이라며 현혹하는 경우가 있으므로 조심해야 한다. 10. 믿을만한 중개업소를 이용하라. 분양권 투자 10계명 53

54 무허가나 떳다방(이동식 중개업소)을 이용시 손해배상을 받을 수 없다. 반드시'등록업소' 를 이용 하자. 분양권 투자 10계명 54

55 재건축 투자 10계명 :43 [ 재건축 투자 10계명 ] 1. 대지지분이 넓은 아파트가 수익성이 뛰어나다. 재건축 아파트를 구입하는 경우에는 건물면적 즉, 평형의 크기보다는 해당 평형의 대지지분(대지면적)을 기준으로 생각해야 한다. 재건축에 있어 대지지분은 아파트 평형배정시 조합원이 무상으로 배정 받을수 있는 평형의 크기를 결정하는 핵심적인 요소로, 대지지분이 넓다는 것은 기존 단지의 용적률이 낮고 그만큼 수익성이 좋다는 것을 의미하는 결과이다. 결국 대지지분이 넓다는 것은 그만큼 용적률도 낮다는 것을 의 미한다. 따라서 재건축이 추진되는 아파트를 구입할 때에는 반드시 토지등기부등본을 확인하여 해당 아파트의 대지지분을 확인하는 것이 필 요하다. 2. 대지면적에 비해 세대수가 적은 곳이 유리하다. 재건축의 경우 일반분양 공급분을 통해 조합원들에게 돌아가는 이익 및 건설사의 공사비용을 충당하게 된다. 때문에 일반분양이 많으면 많을 수록 조합원의 부담이 적어져 유리하다고 할 것이다. 작은 평형대가 집중되어 있거나 아파트 인동간격이 좁은 경우 그만큼 해당 아파트 거주 세대수가 증가함을 의미하는데, 이는 곧 조합원이 증가하는 것과 같은 뜻으로 전체적인 재건축의 수익성을 저하시키는 요인이 된다. 3. 소형평형 단지의 대형평형 아파트가 유리하다. 소형평형 위주의 아파트 단지에서 큰 평형대의 아파트를 매입하게 되면 향후 재건축 과정에서 평형 배정시 대형평형을 받을 가능성이 높아진 다. 또한 대형평형을 원하지 않는 경우에는 해당 지분만큼 환급을 받게 되는 경우도 있다. 4. 조합원 거주비율이 높은 곳이 사업추진도 빠르다. 재건축을 추진하는데 있어 무엇보다도 중요한 것이 조합원들의 신속한 의사표현이다. 재건축은 추진위 구성단계에서부터 재건축을 결의하는 조합원 총회 등 각 단계마다 조합원들의 동의를 받는 절차가 계속된다. 따라서 조합원 거주비율이 높은 단지일수록 이러한 재건축 업무추진 이 보다 빠르게 이루어질 수 있으며 주민들의 재건축에 대한 공감대 형성에도 유리한 점이 많다. 5. 지가가 높은 지역이 개발이익도 높다. 땅값이 비싼 지역일수록 입지여건이 뛰어나며 주변 아파트 시세도 높게 형성된다고 할 수 있다. 주변 시세가 높다는 것은 그만큼 일반분양에 있어서도 분양가를 높게 책정할 수 있고 개발에 따른 이익도 상대적으로 커지기 때문에 조합원들의 부담을 줄일 수 있다는 장점이 있다. 6. 시공사 브랜드 인지도를 꼼꼼히 살펴야 한다. 아파트 브랜드에 대한 소비자들의 선호도가 분명해지고 있다. 또한 건설사 브랜드에 따라 아파트 가격도 상당한 차이가 나는 것이 최근의 현 재건축 투자 10계명 55

56 실이다. 때문에 재건축 시공사 선정에 있어서 조합원들은 브랜드 인지도가 상대적으로 우수한 건설사를 선호하는 것이다. 일반적으로 소비자 인지도가 높은 건설사가 시공사를 맡게 되면 청약에 있어서도 높은 경쟁률을 유발할 수 있으며 입주후에도 지속적인 가격 상승을 기대해볼 수 있다. 7. 지역특성을 꼼꼼하게 체크해야 한다. 재건축이 본격화될 경우 사업추진이 원활이 이루어질 수 있는가를 살펴야 한다. 특히 진입도로가 좁거나 고지대에 위치하고 있는 경우에는 건축심의 등 사업추진에 있어 어려움이 많으며 공사비 또한 상대적으로 많이 소요된다는 단점이 있다. 아울러 주변이 단독주택지로 둘러 싸 여 있으면 인근 지역 주민들의 민원발생 등에 따른 사업지연의 가능성이 있다는 점도 고려해야 한다. 그리고 국공유지나 나대지를 매입해야 하는 곳도 조합원들의 추가부담금 산정시 불리함으로 작용하게 된다. 8. 매매가 대비 전세가 비율이 높은 곳이 좋다. 매매가 대비 전세가 비율이 높다는 것은 그만큼 초기투자비용이 적게 드는 것을 의미한다. 일반적으로 재건축 투자의 경우 기존 세입자의 전 세금을 안고 아파트를 매입하는 경우가 많은데 투자자 입장에서는 전세가가 높을 경우 상대적으로 매입비용이 적게 들어 자금회전에 있어 유 리한 위치를 점할 수 있게 된다. 9. 재건축 사업계획의 현실성을 살펴야 한다. 조합이나 시공사에서 제시하는 재건축 계획 자체가 현실성이 결여된 경우가 많다. 시공사 선정을 위해 건설사가 터무니 없는 계획을 조합원 들에게 제시하는 경우도 있다. 특히 최근 들어 용적률 규제 등 정부의 각종 정책에 따라 재건축 사업 환경이 많은 변화를 맞고 있는데 이러 한 정책들을 얼마나 정확히 반영하고 있는가를 꼼꼼히 살펴야 할 것이다. 10. 역세권 지역여부, 자동차교통여건을 살펴보아야한다. 요즈음 자동차 정체가 심하고 자동차 수요가 급증하여 날로 이동에 어려움이 많다. 그러므로 대중교통이 편리한 역세권지역이 아무래도 환금 성이 높고 가격도 같은 평수라도 높게 형성된다. 또한 자동차 교통도 무시할수 없다. 지역간 이동, 강남북간이동 등 도로교통도 꼼꼼이 따져 보고 점검해야 할것이다. 재건축 투자 10계명 56

57 재개발 투자 10계명 :42 [ 재개발 투자 10계명] 1. 여유돈으로 투자하라. 재개발 사업을 짧는 5 8년, 길게는 20 30년 걸리므로 투자수익이 예상된다고 돈을 빌려서 투자를 하다가는 낭패를 당하기 쉽다. 여유돈을 가지고 공략해야 한다. 2. 초기투자 금액이 적은 곳을 골라라. 재개발 사업은 장기간 걸리기 때문에 기회비용을 고려해야 한다. 따라서 초기 투자 금액이 크면 그만큼 부담도 크다. 재개발은 초기 투자 후 입주시점에서 이주비, 추가부담금을 정산하므로 처음 매입할 때 적은 돈으로 투자하는 지혜가 필요하다. 3. 사업시행인가 후나 이주비 지급전후, 혹은 사업착공직전에 투자하라. 재개발과정에서 지분가격이 이때 가장 많이 상승하기 때문이다. 시세 차익을 얻기 위해서는 투자시점을 정확히 선택하여야 한다. 4. 사유지는 안전하고 국공유지는 유동성이 좋다. 투자자 입장에서 안정성과 환금성은 대단히 중요한 체크포인트, 안정성은 있지만 환금성이 없으면 빛좋은 개살구나 다름없다. 팔고 싶을 때 팔 수 잇는 것은 국공유지 지분이고 내집마련 차원에서 가장 안전한 투자처는 사유지 지분이다. 5. 사업진행속도가 빠른 지역을 택하라. 재개발은 돈과 시간을 함께 투자하는 것이다. 시간은 곧 돈이다. 6. 출입구가 최소한 4차선에 접한 지역을 골라라. 아파트 주 출입구가 소방도로(8m)에 접한 것과 4차선도로에 접한 것은 같은 평형이라도 3,000만 4,000만원의 가격차이가 난다. 7. 공유지분 매입을 피하라. 한 필지가 여러 사람의 소유로 되어 있더라도 조합원 번호가 하나면 아파트는 한 가구만 배정된다. 8. 용적률이 높고 상가 등 편익시설이 많은 곳을 택하라. 그만큼 개발 이익이 많아 조합원에게 배분되는 몫이 커지기 때문이다. 9. 교통여건이 좋고 주위환경이 좋은 곳이 바람직하다. 부동산은 주변환경이 값이라 해도 과언이 아니다. 도로에 대한 접근성은 부동산 구입시 가장 중요한 체크포인트이다. 10. 권리분석을 철저히 하라. 재개발조합원의 종류가 15가지 이상이고 복잡하다. 때문에 어렵게 마련한 자금을 순간의 실수로 날리는 경우도 있다. 법률상 흠이 될 수 있 는 문제를 사전에 명확히 따져야 한다. 재개발 투자 10계명 57

58 재개발 투자 10계명 58

59 부동산 재테크 10계명 :42 부동산 재테크 10계명 부동산 투자의 원칙을 살펴본다. 1. 정보 수집에 전력을 기울여라. 부동산투자에서 정보는 곧 수익률과 직결된다. 정보를 찾기 위해서는 신문과 부동산 사이트 등을 눈여겨 보는 일이 첫걸음이다. 원하는 정보는 꼼꼼히 스크랩 하고 때로는 비용도 아끼지 않아야 한다. 특히 부동산에는 누구에게나 많은 정보들이 열려 있지만 부동산의 특성상 숨은 정보가 많다. 이 숨은 정보의 차이를 알아내는 능력을 키우는 일이야말로 내집마련을 앞당기는 비결이다. 2. 집에서 먼 곳, 생소한 지역은 피하라. 아파트의 가격을 형성 하는것은 단순히 위치나 교통여건 만이 아니라 작은 슈퍼마켓 하나까지도 가격형성요인이 될 수 있다. 따 라서 모르는 곳은 되도록 피하는 것이 현명하다. 만약 그래도 투자해야 한다면 인근 중개업소나 부동산 사이트 등을 최대한 활용 해 역대 가격 변동폭이나 추후 들어설 시설 등을 면밀히 따져봐야 한다. 집에서 먼 곳은 아무리 잘 안다 하더라도 기동력이 떨어 지므로 그때 그때의 분위기 파악이 어렵다. 3.일시적 동향에 '일희일비( 一 喜 一 悲 ) 하지 말라. 일반적으로 내집마련을 미루는 사람들의 공통점은 지나치게 소심하다는 것이다. 잘못 구입했다가 가격이 떨어지면 어떻게 하나, 혹시 가격이 폭락이라도 하지 않을까 해서 전전긍긍하게 되는 것이다. 특히 방송이나 언론에 보도되는 가격동향은 그때 시점의 현상을 설명하는 경우가 많으므로, 장기적인 안목으로 이를 받아들이는 것이 중요하다. 4. 투자 결정은 신속하게 하라. 대부분의 투자자들은 원하는 정보를 얻고도 실행에 옮기는 데는 많은 시간을 소비한다. 자신의 생각에 대해 의심하기도 하고 때 로는 상상에만 그치는 경우도 많다. 확실하다고 판단이 서면 결단을 빨리 내리는 것이 내집마련 성공자들의 공통점이다. 또 일단 내린 결정에 대해서는 뒤를 돌아보지 않는 자세도 중요하다. 5. 매도 및 매수시기를 잘 선택하라. 부동산투자에서 타이밍을 맞추는 것은 쉽지 않다. 부동산 정책과 부동산 가격 흐름 등을 살펴서 남들보다 한발 앞서서 실행해야 하기 때문이다. 흔히 선수 들은 남들이 매도할 때 매수하고, 매수시기에는 오히려 매도 하는 경우가 많다. 무릎에 사서 어 깨에서 팔아라 는 교훈을 새길 필요가 있다. 6. 실패를 두려워 하지 마라. 주변을 살펴보면 의외로 완벽한 기회만을 노리다가 영영 기회를 놓치는 사람들이 적지 않다.그러나 전재산을 다 날릴 만큼 가격 이 떨어진 경우가 아니라면 다시 한번 마음을 비우자. 설사 작은 실패가 쌓이더라도 향후 성공할 확률은 훨씬 높아진다. 7. 적절한 은행대출은 보약이다. 부동산 재테크 10계명 59

60 초보 투자자들 혹은 무주택 서민들이 가장 꺼리는 부분이 바로 은행 대출이다. 하지만 집값을 다 모아서 내집을 장만하기란 여간 어렵지 않다. 자칫 모자란 돈 때문에 전세만 전전하게 될 가능성이 높다. 이럴 경우 자신의 소득수준 범위 내에서 지불할 능력이 있다면 과감히 은행대출을 활용하는 것이 필요하다. 특히 저금리가 지속되고 있는 상황이므로 내집마련 희망자에게는 둘도 없는 기회다. 8. 돈 되는 부동산을 골라라. 부동산은 상승하는 종목이 더 상승하게 된다. 어떻게 보면 당연한 말인 듯 하지만 그 차이는 상당히 크다. 예를 들어 로열동, 로 열층 아파트는 상승기에 더 오르고 반대로 하락기에도 낙폭이 적다. 매매도 훨씬 손쉽다. 9. 경제동향이나 관련 정책에도 관심을 가진다. 부동산 시장은 전체적인 경제 흐름과 밀접한 관계를 가지고 있다. 따라서 현재의 경기상황이나 정부 정책 등 각종 변수들에 대한 이해 없이는 실패할 확률이 높다. 이러한 기초상식을 바탕으로 당장의 수익을 추구하기 보다는 1 2년후의 수익을 기대하는 자세 가 필요하다. 특히 부동산 거래는 주식과 달리 즉흥적으로 이뤄지는 것이 아니므로 장기적인 안목에서 접근하는 자세가 무엇보다 중요하다. 10. 내집 마련 방법은 단순하게 시작하라. 내집을 장만하는 데 가장 보편적으로 사용하는 방식이 바로 청약통장을 활용하거나 기존 주택을 매입하는 것이다. 이밖에 경매를 비롯해 분양권, 재개발 재건축지분 구입 등 여러가지의 방법이 있다. 하지만 섣불리 전문가의 비결을 흉내내는 투자방식은 초보 자들에게는 다소 위험할 수도 있다. 자신이 가장 익숙한 방법으로 시작하는 것이 위험도를 낮출 수 있는 첩경이다. 부동산 재테크 10계명 60

61 투자보다 투자공부가 먼저다 :50 성공투자자들은 공부벌레다 성공투자자들은 어릴적부터 공부벌레다. 빌 게이츠,잭 웰치, 워렌 버핏, 존 템플턴, 그리고 홍콩의 갑부 리카싱 등은 지나칠 정도로 독서광이다. 이들은 늘 책에서 배운다는 자세로 공부를 게을리 하지 않았다. 투자를 위한 공부는 자산이 될수있다. 누구 못지않게 책을 많이 읽었다고 자부하는 알부자 김공부씨는 이렇게 말한다. 저는 하루에 평균 한권정도 책을 읽습니다. 아마 년간 책값으로 들어가는 돈도 적은 돈은 아닐 겁니다. 나 자신을 위한 투자라고 생 각하면서 년간 400권이상은 읽었을 겁니다. 사실 책속에는 성공비법이 숨어 있을수도 있고 살아가면서 닥칠수 있는 모든일에 있어서 해결의 실마리를 찾을수 있거든요. 사실 부자가 되고 싶거나 성공하고 싶으면 책을 많이 읽으라고하지 않습니까. 트루먼 대통령은 친 구와 약속을 하고 도서관에서 2000권의 책을 읽었다고 하잖습니까. 그외에 책을 많이 읽어야 된다고 강조한 독일의 머니트레이너 보 도 섀퍼 는 부자가 되려면 책을 많이 접해야 한다고 강조 하였잖습니까. 곰곰이 생각해보세요. 성공한사람이나 부자인 사람치고 책을 가까이 하지 않는 사람은 거의 없을 겁니다. 누구나 성공투자를 꿈꾸고 싶다면 투자와 관련한 공부를 부지런히 해야 한다고 강조한 45세 이공부씨는 이렇게 말한다. 제가 부동산 경매 투자에 입문한곳이 10여년 됩니다. 그동안 투자관련 도서만 100여권 정도 읽었을 겁니다. 부동산 경매투자서 에서부터 토지투자 서, 증권투자서, 기타 펀드 투자서에 이르기 까지 투자관련 도서를 모조리 읽으니 투자의 눈이 떠지고 투자에 자신감이 생기드라고 요. 성공투자자들이 이 방법을 사용한 거 아닙니까. 그래서 저도 정말 성공투자자로서 기본적인 이론 무장을 하고 싶었거든요. 사실 제 친구들은 경매 투자로 수 십억원을 벌었습니다. 제가 투자서를 탐독하게 된 동기도 친구로부터 경매투자서를 한권선물 받은 것이 계기가 된 겁니다. 경매투자서를 몇 권 탐독한 후 틈틈이 경매법정에 수시로 드나들며 몇 개월간 모의 투자를 하기도 했습니다. 모의 투자로 어느 정도 자신감이 생기자 용기를 내어 입찰을 신청하여 상가를 낙찰받아 임대수입을 올리기도 하고 임야나 전답을 낙찰받 아 큰 폭의 시세를 차익을 남기고 처분한 적도 있었죠. 이런 부동산 투자에 성공할 수 있었던 요인은 바로 투자에 대한 공부를 게을 리 하지 않은 덕분이라고 할 수 있습니다. 알부자들은 모두 한결 같이 강조한다. 투자공부를 하지 않고는 성공투자자가 되기는 커녕 투자금을 날리기 십상이라고 강조한다. 그들은 고기 잡는법을 터득하지 않고 고 고기를 잡으로 가는 것이나 마찬가지다. 투자 공부를 열심히 한 투자자는 투자에 임하는 태도가 다르고 얼굴빛이 다르다고 말한다. 그러나 대부분의 서민투자자들은 투자 공부를 하려고 하지 않고 가장 투자유망지역만을 추천해주길 바랄뿐이다. 사실 서민들이 원하는 투자지역을 추천해 줘도 나중에 알고보면 엉뚱한 토지에 투자를 하고 후회하는 경우를 많이봤습니다. 투자공부를 하지 않고 투자한다는것은 아주 위험한 일입니다. 당신의 투자금을 노리는 일부 일부업자들이 얼마나 많이있는가 과거 한때 투자공부를 소홀하였다가 낭패본 후에 크게 성공한 김실패씨는 아픈 기억을 이렇게 말한다. 과거 저도 토지투자계약을 했 다가 계약금 700만원을 날린적이 있습니다. 그 당시 매수할 토지를 한번도 쳐다보지 않고 계약서에 도장을 찍은것이 큰 실수였습니 다. 한마디로 말해 업자를 지나치게 신뢰한 겁니다. 그 업자는 투자서도 썼고 공인이었고 토지가 투자가치가 있다고 말한것을 그냥 보지도 않고 신뢰한것이 화근이었죠. 누구를 탓하겠어요. 모든일의 책임은 투자자인 제 몫이니 수치심만 느겼고 그 이후로 부동산 투 자서와 기타 투자 관련서를 탐독하며 공부하고 또한 인터넷 부동산 투자 카페나, 재테크 관련 카페에 가입해서 투자비법을 공부하는 데 도움이 컸다고 생각합니다. 그리고 현장답사를 다시면서 몸으로 느낀것이죠. 투자보다 투자공부가 먼저다 61

62 숨어있는 저평가 부동산 노려라 :47 부동산 투자에 성공한 사람들의 전략은 대체로 단순하고 명확하다. 저평가 부동산을 값싸게 사는 것이다. 평상시 늘 관심지역 부동산 시장의 흐름을 읽으면서 투자안목을 키워 나간다. 부동산에 미치는 각종 요인들을 분석해 가격이 오를 만한 시들 지 않는 부동산을 찾아 나선다. 돈을 묻기 전에 투자 호재를 찾기 전에는 추격매수에 나서지 않는다. 현장을 중심으로 시장 조사를 하고 정치 경제 등 복합적인 큰 흐름의 주요 요인과 변화를 파악한다. 대표적인 저평가 부동산으로는 예전의 가격 고점을 아직 회복하지 못한 지역의 택지지구 부동산, 교통여건의 개선으로 곧 도로나 지하철이 개통되는 역세권 예정 내 부동산, 개발호재를 안고 있고 주변이 개발 예정돼 있지만 값싼 매물의 공급이 활발한 지역 등이다. 없던 도로나 지하철이 새로 생기기도 하고 공공기관 등 집객시설 등이 들어서면 역세권, 개발호재, 조망권 등을 재료를 안고 있어 다시금 재 평가되는 게 부동산 시장의 속성이다. 저평가 부동산을 고르려면 블루칩 상품을 골라야 한다. 임차 수요가 많거나 수요가 탄탄한 지역의 아파트와 다세대, 오피스텔 등 수요가 인기가 예상되는 상품을 고르는 게 관건이다. 투자성 있는 저평가 부동산은 지역 발전축에 따라 분포한 한강변이나 테마, 산업단지 기업 대학 주변 등 장래 주목할 만한 우량지역으로 다른 지역에 비해 가격 거품이 없는 알짜 매물을 골라야 한다. 10년 앞을 내다보고 저평가 부 동산을 찾아내는 노하우를 알아보자. 장기 호재 지역을 노려라 단기 호재보다도 장기 호재요인을 안고 있는 지역에 가격이 낮게 평가된 매물이 많다. 호재는 지역 개발사업이나 기반시설 등으로 서서히 변 화하는 데 개발사업 착공에서 완공까지 수년의 시간이 소요된다. 개발 사업기간 동안 지역 환경 변화에 영향을 받을 수밖에 없고 부동산 경기는 길고 진폭이 커지게 마련이다. 따라서 어떤 지역이 새로 개발되거나 기존 지역이 재개발 되면 멀리 내다보고 장기적으로 가격이 오를 부동산을 찾아내야 한다. 장기 개발예정지를 찾아 인근 중개업소와 주민을 만나보면 지역 내 관심사를 알 수 있고, 어느 정도 향후 시장예측이 가능하다. 지역의 미래 발전성 여부를 따져보려면 도시 완성과 성장 가능 여부, 구역별 택지개발 및 사업예정지 구획 등을 따져보고 문화 복지시설과 신규 아파트 단지 배치 여부와 개발계획을 살펴야 한다. 상업 주거지의 비율 및 인접 도시 택지지구와의 거리 등을 살피다보면 가격 상승과 밀접한 호재 지역을 찾을 수 있다. 도시개발의 흐름에 주목하라 부동산 투자에 나설 때 지역 내 도시계획 의 흐름만 잘 읽어도 투자 성공확률을 높인다. 신도시 개발이나 택지지구, 도시 개발의 흐름에 따라 도시가 음지가 양지가 돼 투자수익률을 좌지우지한다. 도시 자족기능이 강화되는 지역 숨어있는 저평가 부동산 노려라 62

63 이나 신도시, 배후도시의 개발로 인해 인구 유입이 극대화되면 땅과 집값이 크게 상승한다. 도시계획 변경으로 개발제한구역을 조정하거나 기업 연구기관 등이 입주하면 자족기능이 높아져 가격상승을 기대할 수 있다. 개발지역에 투자할 때는 멀리보고 개발 진행 여부를 따져야 한다. 부동산투자는 곧 미래에 대한 투자이다. 현재는 별 볼일 없어 집과 땅값이 하향 안정화돼 있고 거래자체가 거의 없더라도 지역 개발에 대한 기대가 높다면 상황이 크게 달라진다. 주 변이 대기업, 국가 및 지방산업단지, 제조업과 같은 노동집약적 공장이 들어오는 지역은 투자가치가 다르다. 향후 인구 유입이 수반돼 투자가 치가 나날이 높아진다. 가격 싼 부동산에 주목하라 저평가 부동산은 인근지역 부동산과 비교해 가격이 저렴해야 한다. 일부 수도권 내 가격 흐름을 살펴보면 경기도 12개 시 가장 낮고 가격수준이 인근과 비교해 80% 수준에 불과한 곳도 있다. 군 가운데 집값이 서울 전셋값으로 아파트를 살 수 있을 정도로 시세가 낮게 잡히거나 일시에 입주량이 몰려 가격이 20~30% 급락한 곳도 있다. 낙폭이 큰 지 역은 입주가 마무리되고 전셋값이 오르면 내 집 마련으로 실수요자들이 몰려 주택거래가 늘어난다. 현재의 침체된 시장상황에서는 무조건 가격이 저렴해야 한다. 침체기 투자전략의 제1원칙은 무조건 싼 매물을 잡는 것이다. 가격이 급락한 가운데 주변 지역보다 매물 공급이 정체되고 수요가 늘어나는 상황이라면 실수요자들이 움직여 투자대상을 고를만하다. 낙폭이 컸던 곳은 조만간 가격이 다시 조정될 여지가 높은 곳이다. 이럴 때는 가격 외에도 주변지역 입주량이 많아 가격 조정 가능성과 호재 여부를 미리 살펴 투자에 접근해 볼 필요가 있다. 저평가 매물을 잡아라 지역 안에서 부동산 가격이 바닥을 치거나 탈출하기 시작할 때의 조짐은 시장흐름을 수개월 주시하다보면 어느 정도 파악할 수 있다. 부동산 가격의 특성 상 시간이 오래 흘러야 가격의 변동이나 변화를 뚜렷하게 알 수 있지만 몇 가지 특징적인 징후를 통해 선 예측이 가능한 게 사실이다. 지역 내 수급동향과 시세흐름, 청약률, 미분양, 경매 낙찰가율, 건축허가 동향 등을 통해 남들보다 한발 앞선 타이밍으로 저평가된 매물을 구 할 수 있다. 미래가치를 내다보고 가격이 오를 실속 매물을 잡아야 한다. 청약통장을 통한 공공 분양 또는 임대아파트를 공략하는 게 유리하다. 가격 우 위에 있는 보금자리, 임대매물은 청약통장이 있어야 가능하다. 여유 자금 투자자는 소형 저평가 매물을 찾아야 한다. 부동산 가격이 전반적으로 하락세라도 모든 지역이 급락하는 것은 아닌 만큼 꾸준히 발품을 팔아 개발계획이 잡혀있고 환경이 좋아질 것으로 기대되는 곳의 숨은 저평가 매물을 찾아야 한다. 입지와 상권을 살펴라 부동산의 개별 조건을 따지는 것이 입지분석이라면 지역 내 발전과 쇠퇴 등을 종합적으로 파악하는 것이 상권분석이다. 입지와 상권분석을 따져 향후 부동산 가치가 오를 곳에 돈을 묻어야 한다. 예를 들어 도시성쇠 과정에서 과거의 기존 도심과 현재 그리고 미래의 신도심 성장 과정을 따져보면 입지 수 있다. 도시 성장과정에서 미래 신도심의 부동산 가격은 가격 상승의 기대감이 가장 큰 곳이다. 상권분석의 중요성을 확인해볼 숨어있는 저평가 부동산 노려라 63

64 현재 부동산 가치가 낮게 잡혀 있더라도 향후 도시개발로 잠재가치가 높아지는 지역은 인구가 꾸준히 늘고 지역주민들의 소득수준의 상승세 가 기대되는 곳이다. 앞으로 부동산 가치가 올라갈 입지와 상권을 확인하려면 도시기본계획에서 도심이나 신도심, 지역 생활권으로 발전될 예정인 곳이거나 도시 용적률이 늘어나는 지역에 주목해야 한다. 전철역세권과 부동산 수요가 증가하는 택지지구나 산업 직접지 등의 부동산은 꾸준히 상승할 여지가 높다. 저평가된 부동산을 찾을 때는 묻지마 호재 를 충분히 걸러내고 투자의 안전 원칙을 지켜야 한다. 향후 부동산 경기 침체가 장기화되 면 당분간 시장을 자극할 만한 특별한 호재가 많지 않다는 점에 유의해야 한다. 과거 부동산 가격 급등기에는 지역의 개발호재 하나만으로 매매가 상승으로 이어졌지만 앞으로 하락기에 접어들면 처분조차 곤란한 애물단지 가 될 수 있다. 따라서 호재가 있어 저평가된 부동산이라도 묻지마 보다는 신중한 분석을 바탕으로 한 투자전략이 필요하다. 싼 부동산과 저평가 부동산은 엄연히 구분해야 한다. 가격이 주변시세보다 저렴하다고 해서 저평가됐다는 의미는 아니다. 가격 싼 부동산들의 공통점은 세대수가 작은 아파트거나 지역 내 개발계획이 무산된 지역일 수 있다. 저평가의 의미는 향후 호재가 많아 미 래에는 인기지역으로 편입될 가능성이 있어야 한다. 숨어있는 저평가 부동산을 찾으려면 현재에는 왜 가격이 낮고, 미래에는 인기지역으로 편입될 호재가 있는지 옥석을 동시에 살펴야 한다. 숨어있는 저평가 부동산 노려라 64

65 부동산으로 부자 되는 10가지 방법 :38 부동산으로 부자 되는 열가지 방법 우리는 어디를 가든지 공주나 왕자대접 받기를 원한다. 그런데도 대부분 그렇게 원하면서 어떻게 해야 공주나 왕자가 되는지에 대해 고민하는 사람이 별로 없다. 우리는 좋은 부모 만난 것에 대해 부러워하면서 좋은 부모 되기 위해 피 나는 노력으로 인생을 투자하는 사람은 그리 많지 않다. 부동산에서도 마찬가지다. 대박을 터트리기를 원하면서도 대박을 위해 그다지 고민이나 노력을 많이 하지 않는다. 대 박이 운이라고 생각하기 때문이다. 만약 우리가 이러한 생각들에 동참한다면 대박이라는 것을 부동산의 일부분으로만 보기 때문에 그렇게 생각할 수 있다. 거두절미하고 부동산으로 부자 된 사람들 중에는 처음부터 좋은 부모 만나 부자 된 사람도 있겠지만 대부분의 사람 들은 피나는 노력으로 정보를 수집하고 현장을 답사하며 지식을 쌓고 적절한 타이밍에 맞춰 결단을 내리는 결과 정 상에 올라가 있다는 것이다. 필자는 부동산 강의하면서 많은 상담과 질문을 받는다. 어떻게 하면 부동산으로 부자 될 수 있느냐고 또는 좋은 부동산이 있으면 찍어달라고 말이다. 이들의 심정이야 이해가지만 부동산으로 부자 되는 방법은 사람과 시기가 각자 달라 간단하게 설명하기가 어렵다. 다 만 많은 사람들이 부자 되기를 원하고 우리나라와 같은 부동산으로 부자 되기 좋은 환경에서 부동산을 빼놓고는 부 자이야기를 할 수 없기 때문에 부동산 원리를 잘 활용해서 부자가 된 사람들의 공통점을 찾아보면 부자 되는 길이 있다고 본다. 부동산( 不 動 産 )이란 움직임이 없는 재화라고 할 수 있다. 그렇다면 과연 부동산은 움직일 수 없는가? 만약 마음대로 부동산을 움직일 수 있는 능력이 있다면 얼마나 좋을까? 사회생활을 하면 할수록 절실히 느끼는 것이 부동산 재테크 를 통해 부동산을 마음대로 움직이고 싶은게 인지상정( 人 之 常 情 )이 아닌가 싶다. 그렇다면 부동산을 움직이는 힘은 무엇인가? 결론부터 이야기하면 사람의 마음과 돈 이 부동산을 움직이는 첫째 조건이다. 마음과 돈이 부동산을 움직이게 하고 부동산이 움직임으로 말미암아때 많은 변화가 뒤따른다. 변화란 부동 산의 부가가치가 높아지는 것을 말한다. 부가가치가 높아지면 부동산은 또 다른 재화를 재생산을 하게 되고, 이런 것 이 반복되는 가운데 부동산은 상당한 위치에 올라가 있다. 이것을 부동산의 기회비용이라고 한다. 부동산으로 부자 되는 10가지 방법 65

66 그렇다면 부자( 富 者 )란 무엇인가? 신기하게도 부동산을 움직이는 사람들은 대부분이 부자라는 사실이다. 얼마만한 돈 을 가진 사람들을 부자라고 할 수 있을까? 각자의 주관에 따라 달라질 수 있으나 필자의 생각으로 부자를 정의하면 경제적 자유를 가진 자 라고 정의할 수 있겠다. 구체적으로 말하면 자신의 주거자산을 제외한 금액이 은행금리 년 4%로 환산하여 이자수입이 월1,000만원이면 부자 라고 할 수 있다. 다시 말하면 30억원쯤 있어야 부자라고 말할 수 있을 것이다.그러나 여기서 말하는 30억원이라는 액수에 상당한 사람들이 기가 죽었을 것이다. 그러나 굳이 그럴 필요까지는 없을 것 같다. 왜냐하면 30억원이란 극히 상대적이기 때문이다. 만약 모든 사람이 30억원을 가지고 있다면 부자의 기준을 또다시 올라갈 것이다. 몇 년 전부터 부자시리즈가 유행할 때는 10억원 정도 있어야 부자라는 대열에 올라 갈 수 있었다. 그러나 지금은 강남의 아파트40 평형대 가격이 10억원을 족히 넘으니 부자의 기준은 또 올라갈 수 밖에 없다. 따라서 부자를 객관적인 기준에 따라 부자의 개념을 정한다면 항상 유동적인 환경 때문에 부자의 개념을 정하기가 힘들다. 그렇다면 진정한 부자는 무엇인가? 부자란 돈을 많이 가진 자가 아니라 돈을 좋은 곳에 만족하며 사용할 줄 아는 사 람이 진정한 부자라고 말할 수 있다. 돈버는데 선수인 사람이 있다. 그러나 쓸 줄을 모른다면 진정한 부자라 할 수 있을까? 아마 이러한 사람들은 자신도 모르게 돈의 노예가 될 것이다. 돈은 벌기도 어렵지만 쓰기도 더 어렵기 때문 에 진정한 부자가 되기가 쉽지 않다. 누구나 부자 되기를 원한다. 그러나 부자는 누구나 원한다고 되는 것이 아니다. 부자가 되기 위해서 부자가 될 수밖에 없는 각별한 이유가 있다. 특히 30억이 넘는 부자들의 대부분은 부동산에서 많 은 돈을 벌었다. 부동산에 투자했다고 해서 무조건 돈을 벌었던 게 아니라 부동산으로 돈을 벌기 위해서는 필요한 최 소한의 3요소인 종자돈, 정보, 타이밍을 적절하게 활용했던 것이다. 이러한 요소를 적절하게 사용한 부자들의 부동산 재테크의 기본은 아파트였다. 우리나라가 1970년대부터 강남이 개발 되면서 아파트는 재산 목록 1순위였다. 부자들은 때를 놓치지 아니하고 좋은 정보와 타이밍을 통하여 아파트에서 부 의 기반을 이룩할 수가 있었다. 그런데 부자들의 특징 중의 하나가 대부분 자기 자산의 70%이상을 부동산에 투자했 다는 것이다. 그만큼 부자들은 부동산을 신뢰하는 것이다. 왜냐하면 좋은 부동산은 폭락하지 않고, 깡통 될 가능성이 적으며 목돈이 목돈을 불려 주는 원리를 부동산에서 배웠기 때문이다. 필자의 경험으로 보아도 부동산은 임대이익보다는 개발이익이 훨씬 많을 뿐더러 막대한 개발이익에 비해 세금은 너 무 적었기 때문에 부동산에 발빠른 사람들은 상당한 부를 이룰 수 있었던 것으로 추측된다. 그래서 대부분 부자들의 출발은 아파트였다. 블루칩아파트나 로얄 지역 아파트였다. 이것들은 물가상승률의 몇 십배 이익을 가져다 주었고 지 금도 이러한 현상은 이어지고 있다. 그러나 지금은 아파트 투자에 주의해야 한다. 이미 국세청이나 건설교통부에서도 아파트에 대한 분석이 다 끝나 통합시스템으로 관리하기 때문에 다주택자들의 동향을 훤히 꿰뚤어 보고 있다. 따라서 과거와 같은 막대한 개발이익을 누리기가 힘들어졌다. 만약 아파트에 계속적인 투자를 원하는 사람들은 투자가치가 적은 다주택들은 빨리 처분하고, 대형블루칩 아파트로 투자를 전환하여야 한다. 매매가 않되 투자전환이 어렵다면 다 주택을 묶어서 임대주택사업자로 방향을 바꾸어야 할 것이다. 부동산으로 부자 되는 10가지 방법 66

67 아파트와 같은 부동산은 우리에게 자신감을 얹어준다. 그래서 부자들은 부동산을 좋아한다. 필자는 그동안의 경험을 바탕으로 부동산으로 부자가 되기 위해서는 어떤 조건이 필요한가에 대해 조언하고자 한다. 이것이 절대적일수도 없 다. 그러나 최소한 필자의 경험이나 필자가 만난 많은 부자들을 통해 얻은 방법들이다. 부동산으로 부자 되기 위한 그 이유는 다양하지만 부동산으로 부자 된 사람들은 아래와 같이 몇 가지 공통점을 가지고 있다. 첫째, 늘 지도를 지니고 다닌다. 부동산으로 부자 된 사람들의 공통된 첫 번째 특징이다. 지도는 우리에게 엄청난 정보를 제공해 준다. 현장에 가지 않아도 그 지역 정보는 물론 방향까지 제시해 주는 역할을 톡톡히 한다. 우리가 어떤 지역을 처음 간다고 가정해 보 자.안내도를 가진 자와 가지지 않는 자는 천양지차( 天 壤 之 差 )다. 또한 안내도를 가지고 있으면 자신감이 생기게 되어 여러 지역을 자유롭게 계획하면서 다닐 수 있지 않는가! 지도는 부동산에서 나침판과 같은 역할을 한다. 필자도 시간 만 나면 지도를 보고 어떤 지역이 어떻게 변화되고 바뀌는지 지도를 보고 아는 경우가 상당히 많다. 초보자들이 지도를 보게 되면 가장 먼저 보는 것이 어디일까? 아마도 자기 자신의 주거지일 것이다. 자신이 사는 동 네 아파트는 어떻게 표시되어 있고, 주변에는 무슨 편리시설이 있으며, 자녀 학교는 어디어디에 있는지에 대해 찾아 볼 것이다. 그리고 좀 더 나아가 아는 사람, 과거 언젠가 가 본 곳을 찾아 볼 것이고, 궁금증이 더해지면 생소한 곳도 가보고 싶은 충동도 있을 것이다. 필자는 이러한 습관이 어려서부터 있어 처음 보는 곳이라면 반드시 찾아가고 그 지 역 주변과 기본적인 건물들을 둘러보고 와야 궁금증이 풀렸다. 그 시간이 새벽이든 아침이든 상관하지 않았다. 이런 일들을 반복하다보니 중,고등학교 시절에는 필자가 살고 있지 않았던 부산이나 영남지역을 자주 가 보았고, 그 때마다 지도는 생소한 지역에 대한 막연한 호기심을 즐거움으로 변화 시켜 주었던 지렛대로 기억된다. 지금도 이러한 버릇이 습관화되어 자동차로 돌아다니는 지역 상세지도는 반드시 옆에 있어야 했고 돌아다니는 거리도 매년 평균 10 만km를 넘는다. 이러한 일들이 몸에 익숙해지게 되면 나중에는 머릿속에 해당지역 지도가 그려지고 대도시나 국도나 지방도로가 자연스럽게 익숙해져 그 지역에 사는 사람보다도 더 많은 정보를 알게 된다. 따라서 해당지역에 정책과 개발 계획이 발표가 되면 발표 지역과 주변이 연계가 되고, 이는 복합적인 투자 마인드를 형성시키는 계기가 된다. 필자가 1991년에 중국 북경에 간 일이 있었다. 지금과는 중국의 환경이 달라 그때만 해도 기차가 연착되고 비행기 스 케줄도 마음 놓고 세울 수 없었던 시절이었다. 북경에서 연길 가는 기차는 이틀이 넘도록 불통이었다. 기다리는 동안 자동차 빌려 북경을 3일간을 돌아다니며 북경을 상세하게 파악할 수 있었는데 그 이유는 북경 안내도의 도움이 너무 컸던 것으로 기억된다. 복잡하게 연결된 북경 도로도 4개의 순환도로로 모두 연결되어 있다는 사실을 알 수 있었고, 원하는 건물에 쉽게 찾아 갈 수 있었던 것도 모두가 지도의 도움이 컸기 때문이다. 따라서 부동산에서 돈 벌기 원하 는 사람들이라면 아침에 일어나자마자 가장 먼저 지도책을 보자.지도도 5만분의1이나 2만5천분의 1보다는 5천분의1과 같은 세밀한 지도를 권하고 싶다. 세밀한 지도일수록 정보의 양은 배가되고 상세하게 그려져 있어 자신이 모르는 새 로운 지역들을 발견할 수 있기 때문이다. 부동산으로 부자 되는 10가지 방법 67

68 둘째, 매일 신문과 뉴스는 꼭 본다. 뉴스와 신문은 정보 집합체이다. 물론 잘못된 정보도 있을 수 있겠으나 시시각각으로 변하는 세상의 경제와 세계변화 를 빠르게 접할 수 있는 것이 뉴스와 신문이다.부동산 종합대책이 나오면 발표현장과 연결하여 신속하게 뉴스를 전해 줌으로서 현장감을 더해주고, 전문가의 설명까지 곁들이며 고마운 정보를 가장 빠르게 전달해 주는 게 뉴스다. 신문 은 속도감은 떨어지나 요약정리 된 자료를 영구적으로 남게 해 주는 역할을 해 주고 있다. 특히 부동산 정책등 정보 를 요약, 정리하여 경쟁적으로 핵심만 전달해 준다. 우리는 정보화시대에 살기 때문에 그 많은 정보를 어떻게 다 볼 것인가 고민하지만 감사하게도 뉴스와 신문은 이러한 황금과도 같은 정보를 요약, 정리하여 매일 우리 곁에 쌓아둔 다. 무료라는 서비스와 함께 말이다. 부동산으로 부자 된 사람들은 이러한 종합 정보체를 그냥 두지 않는다. 시시각각으로 변하는 뉴스는 물론 요약된 신 문정보를 스크랩하고 분석하기까지 한다. 또한 정보화된 자료는 어떤 값을 치르더라도 구입하여 자기 것으로 만드는 버릇이 짙다. 그런데 우리는 무료라는 값어치를 인정하는데 인색하다. 이런 이야기가 있지 않는가! 경제가 어려워 유 명 브랜드 옷을 싸게 팔던 옷가게에서 종업원의 실수로 가격에 0을 하나 더 붙여놓았더니 금방 팔렸다는 아이러니한 사건들을 쉽게 듣곤 한다. 무료니까 값어치를 인정하지 않는게 아니라 좋은 정보는 값어치에 관계없이 관심을 가져야 한다. 신문과 뉴스 속에 정보가 있고, 이러한 정보는 부동산을 투자하는 사람에게는 값어치에 관계없는 필요불가결한 정보이기 때문에 부동산 부자들은 신문과 뉴스를 매일 꼭 챙긴다. 셋째, 현장답사로 발품을 판다. 어떤 일을 하든지 발품이 필요하지 않는 사업은 없다. 그러나 부동산에서 현장답사는 생명줄과도 같다. 직접 발품을 팔아 눈으로 확인하고 느껴야만 자기 것이 되는 것이다. 부동산으로 부자 된 사람들은 현장답사를 위해 여기저기 수 도 없이 다니고 또 다닌다. 시간과 장소 여건을 핑계삼지 않는다. 발품을 팔면 부동산을 보는 안목이 생긴다. 예를 들어보자. 과거 평화의 댐 주변을 관광지로 개발한다는 정보 때문에 화천지역의 땅값이 급상승한 경우가 있었 다. 이때 대부분의 사람들은 현장을 가보지도 안고 서울에서 묻지마 투자를 한 경우가 많았다. 물론 이러한 묻지마 투자 사람들의 결과야 뻔하여 20년이 넘는 지금도 원금에 밑도는 시세로 고생하고 있지만 아마도 그런 사람들이 현 장학습을 통하여 안목만 길렀어도 이러한 낭패는 당하지는 않았을 것이다. 그러나 현장답사를 통해 발품을 팔았던 사 람들은 평화의 댐 근처는 수도권 상수도와 연결된 지역 때문에 상당한 규제가 있을 거라 예측하여 매입을 미루고, 차 라리 서울과 가까운 평택지역근처에 땅을 매입하였던 것이다. 현장에 가면 직접 걸어보고 시간을 재고, 발전가능성을 위해 시,군청에 발이 닳아지도록 돌아다니고, 유해시설 설치 계획 여부등을 꼼꼼히 따져보자. 또한 목표지역 주변 부동산 중개소는 3군데 이상 꼭 들러서 주변의 분위기와 상태를 파악하는 게 발품 파는 길임을 알자.현장을 자주 가다보면 이상하게도 공통점을 발견하게 된다. 처음 보는 현장인데도 낯설지가 않게 느껴질 때가 있다는 것이다. 만약 이러한 현상을 느끼게 되었다면 어느 정도 현장에 대한 감각을 익혔다는 것으로 볼 수 있다. 또 다른 예를 들어보자. 세간에 기획 부동산이라는 게 있다. 특정 개발 호재지역이 발표가 되면 일반인을 상대로 토지를 분할하여 6개월내 책임지고 두, 세배로 팔아주겠다고 매매를 부추이는 세력들이다. 부동산으로 부자 되는 10가지 방법 68

69 이들은 토지를 여러 필지로 나누어 공유형태로 두고 투자를 유치하고 몇 개월내 잠적하는 수법을 쓰는 일명 부동산 브로커를 일컫는다. 이러한 기획부동산의 가장 편한 상대가 현장 감각이 없는 사람들이다. 현장 감각 없는 초보자들 은 자기가 가지고 있는 금액과 동일한 토지가 있다는 것에 고마워한다. 이미 기획부동산에서 초보자에 맞게 작업해 놓은 줄도 모르면서 말이다. 그러나 부동산으로 부자 된 사람은 이러한 기획부동산은 쳐다보지도 않을뿐더러 자기가 직접 현장에 가서 확인하고, 절대로 서류만으로 부동산 매매계약을 체결하거나 대리인을 통하여 현장을 대신 보내지 않는다는 것이다. 명심해야 할 대목이다. 넷째, 정책을 분석한다. 부동산정책과 맞서지 말라는 말이 있다. 부동산에서 부자들이 잘 쓰는 말이다. 이렇듯 부동산 정책의 위력은 메가톤 급이어서 절대로 정책과 맞서는 어리석은 부자는 없다. 반면 정책을 분석하고 냉정하게 대처한다. 예를 들어보자. 서울 잠실에 있는 아시아 선수촌 아파트 57평(전용면적 45,7평)을 가지고 있던 부동산 부자 황모씨는 정책을 적절하게 분석하여 양도소득세를 절감한 경우를 생각하면 웃음이 절로 나온다고 한다. 아시아선수촌 아파트에 거주한지 10년이 넘는 황모씨는 2003년 7월 매매를 위해 아파트를 매물로 내놓았다. 매수자가 나타나 2003년 8월초에 계약하고, 9월 중순에 중도금을 그리고 10월초에 잔금을 치루기로 했다. 그런데 매매계약 후 중도금 받기전인 9월 중 순부터 정부의 부동산 안정책으로 인하여 그동안 고급주택기준이 전용면적 50평이었던 것이 전용면적 45평으로 강화 하게 되었다. 따라서 황씨 아파트도 9월말이후부터는 고급주택으로 분류되어 양도세가 실거래가로 부과 되고, 황씨처럼 10년간 1 가구 1주택이라 하더라도 고급주택이 되면 양도세가 비과세가 되지 않는 다는 사실을 전문가를 통해 알게 되었다. 느 긋하게 잔금을 받으려던 황모씨는 매수자에게 5,000만원을 깍아주면서 잔금날을 중도금날로 변경하여 양도세 부과를 막을 수 있었다. 만약 황모씨가 정책변화를 모르고 느긋하게 잔금날짜까지 기다렸다가 잔금을 치뤘다면 약 2억5천만 원정도의 양도세를 부과 당했을 것이다. 이처럼 정책 변화 하나에 따라 부동산 결과는 매우 심각하게 나타난다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 절대로 정책 분석을 게을리 하지 않는다. 또한 부동산 정책이 발표되면 정책배경은 물론 파급효과 그리고 타이밍까지 계산하 는 노력을 계속한다. 또한, 부자들은 부동산 처분시 무릎에서 사서 어깨에서 판다. 까치밥의 원리를 적용하는 것으로 무리를 하지 않는다는 것이다. 이미 해당 부동산이 과열되어 가격이 천정을 향해 갈 때부동산 규제책이 나온다는 사실을 이미 알고 있기 때문이다. 과거와 같이 부동산을 사두면 오르던 시대는 이미 지났다. 팔지 않고 욕심을 부리다가 규제정책에 막혀 처분할 기회 를 상실할 가능성이 매우 높기 때문에 적정이익에 도달하면 지체 없는 결단을 하게 된다. 그래서 정책분석에 철저한 대비를 해야 할 것이다. 부동산으로 부자 되는 10가지 방법 69

70 다섯째, 자기 책임형 투자를 한다. 부동산 부자들의 투자 특성중의 하나가 자기 관리 능력 범위 내에 투자한다는 것이다. 그런데 부동산을 처음 배우는 보통사람들은 부동산을 처음 배운다는 게 신기해서 자기가 부동산을 배운다고 주변에 소문내고 다니는 경향이 깊다. 그러다가 이웃이나 아는 친척으로부터 부동산 컨설팅을 의뢰 받게 되면 흐믓해 하며 정성을 다 받쳐서 부동산매입에 조언을 아끼지 않는다. 다행히 매입한 부동산이 올라가게 되면 큰 문제는 없지만 시간이 흘러 해당부동산 가격이 하 락 한다면 상황은 달라진다. 조언 받아 부동산을 매입한 사람을 만나 뵙기가 민망해지고 심한 경우 조언자에게 책임 을 떠넘기는 상황을 당하는 경우를 종종 본다. 또 다른 예를 들어보자. 서울 강남구 삼성동 현대백화점 무역점 근처에 상업부지 500평을 가진 땅부자 박회장이라는 분이 있다. 이 분은 워낙 땅에 대한 애착이 강해 매일 땅을 보지 않으면 그 날 잠이 안온다고 한다. 어느 날 박회장 을 만나서 삼성동 상업부지 500평을 팔아서 아프리카 땅 5,000만평을 사지 않겠냐고 제의를 해보았다. 박회장은 단호 하게 거절한다. 자기관리 범위를 넘어서는 땅은 황금 땅이라도 관심이 없다는 것이다. 철저한 자기 책임형 투자를 하 는 것이다. 부동산에 정해진 가격은 없다. 다만 어떤 부동산을 누가 어떤 시기에 잘 맞추어 잘 팔고 사느냐에 달려 있다. 설령 잘못 투자된 부동산 이라 하더라도 적절한 타이밍 운영을 통하여 부동산 부자들은 잘못 매입한 부동산을 처분하기도 한다. 부동산 부자들의 또다른 특징은 투자와 거주지역을 구분하여 투자한다. 투자지역의 장점과 단점을 파악하고 분 석력도 매우 깊다. 거주지역은 자기의 상황과 여건에 맞게 살지만 투자지역은 철저한 투자 수익률을 계산하여 투자하 는 것이다. 또한, 부동산 부자들은 가격이 너무 비싼 경우에 지금 샀다가 떨어지면 어떻하나 또는 사고 나서 오르지 않으면 어떻 하나 라는 고민을 하지 않는다. 한번 결단을 하고 나면 그 결단에 뒤돌아보지 않고 미련을 가지지 않는다. 왜냐하면 후회하면 할수록 자신에게 전혀 도움이 되지 않고 판단만 흐리게 하기 때문이다. 그 대신 투자금과 세금문제 수익률 을 계산하여 손절매를 할 것인가 말 것인가를 고민하고 기회를 본다. 여섯번째, 내집부터 마련한다. 요즈음에는 토지가 부동산을 이끌어가는 분위기다. 신행정수도 이전지 확정으로 인해 충청권을 중심으로 토지시장이 급격한 상승으로 이어져 토지에 대한 관심이 어느 때 보다 깊다. 이럴 때 초보자들은 당황 하게 된다. 과연 토지를 살 것인가 말 것인가? 결론부터 이야기하면 내집 마련이 된 뒤라면 몰라도 아무리 좋은 투자종목도 내집 마련 후에 나 생각해야 할 것이다. 초보자들이나 부자들이나 내집 마련은 재테크의 출발점이자 안정의 시작인 셈이다. 앞에서 부자들의 재테크 출발은 아파트부터라고 했다. 그만큼 아파트는 안정성에다 투자보장성이라는 장점까지 가지 고 있어 상당한 매리트를 느끼게 한다. 외국에 나가면 모두가 애국자가 되고 여행을 하다 보면 집보다 좋은 곳이 없 다고 느낀다. 그만큼 집은 정서적, 육체적 안정을 주는 매개체이다. 집이 있다는 자체는 생활에 자신감을 주게 되고, 부동산으로 부자 되는 10가지 방법 70

71 불안감을 없애준다. 따라서 내집 마련 안한 상태에서 다른 부동산을 사게 되면 불안하다. 왜냐하면 아파트를 제외한 다른 부동산은 위험할 때 환금성이 적기 때문에 도움이 되지 않는다. 부자들은 내집, 즉 아파트부터 마련하고 다른 종목부동산에 관심을 가지고 있다. 특히 요즘 같은 토지 투자는 주의할 필요가 있다. 1990년도에 당진의 토지시장을 보자. 그때는 다른 지역과 달리 한보철강 당진 제철소 개발 계획에 따라 당진 주변 토 지가격이 급상승한 적이 있다. 그러나 개발이 늦어지고 지지부진해 지자 토지시장은 급냉 하게 되고, 겨우 15년이 다 되어서야 기지개를 핀다. 이런 기지개도 개발에 다른 것이 아니라 토지시장의 분위기에 따른 것으로 보여 언제 또 찬 바람이 불지 걱정 스럽다. 이와 같이 내집마련 이외의 부동산 종목은 상당한 부담을 안게 되는 것이니 만큼 내집 마 련 후에 욕심 부릴 수 있는 투자 종목이다. 일곱째, 철저한 자기 관리를 한다. 부자들의 대부분은 부지런하다. 자기가 할일들을 자기 스스로 계획아래 하기 때문에 생활 만족도나 경쟁력도 강하다. 하루는 물론이고 1달 또는 1년의 스케줄에 따라 투자하고 관리한다. 그리고 생활이나 습관 그리고 취미등 많은 부분 이 부동산과 연관되어 있다. 우리가 흔히 부자들하면 생활이나 소비가 엉망진창으로 생각하기 쉬우나 계획된 투자와 절제된 생활로 꽉 짜여진 생활을 영위한다. 특히, 부동산으로 부자 된 사람들은 생활이나 여러면에서 긍정적으로 판단하고 생활한다. 왜냐하면 부동산은 그 만큼 정직하고 정확했기 때문이다. 부동산 투자에 있어서는 예상대로 되는 경우가 별로 없다. 급변하는 경제상황이 그렇고 세계시장의 변화, 정책의 변경등 상황에 따라 여러 방향으로 결과가 나온다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 긍 정적인 판단에 따라 생활하고 결과에 순종하는 지혜가 있다. 또한 부자들은 대부분 하루 5시간 이내의 잠을 잔다. 잠을 적게 잔다는 것은 생활이 긴장되어 있다는 것이다. 사람의 체질에 따라 일하는 시간이 밤늦은 시간일 수도 있겠으나 잠자는 시간은 5시간 이내가 대부분이다. 잠이 없다는 것은 그 만큼 경쟁력이 있다는 것이다. 많은 부동산 부자들이 잠을 적게 자고 절약된 시간을 현장답사에 활용하고 있다. 잠은 잘수록 는다는 원리를 부자들은 깨우치고 있는지도 모른다. 그리고 부자들은 바쁜 생활 속에서도 1주일에 3-4번 이상, 한번에 1시간이상 운동을 하고 있다. 철저한 자기 관리를 하고 있는 것이다. 또한 부동산으로 부자 된 사람들의 특징은 매년 연말이 되면 유서를 쓴다. 남겨줄 재산이 많아서가 아니다. 유서를 쓰다보면 매년 달라진 재산상황이 나타나게 되고 이를 토대로 투자종목과 방향이 정리된다. 또한 매년마다 쌓인 유서 를 보면 자산이 정리 되고, 자산 중 부채현황과 현금유동성, 수익률등을 알 수 있게 된다. 이러한 것을 바탕으로 자 신이 몇 모작 투자를 할 것인가를 결정할 수 있어서 부동산 투자의 기본이 쌓이게 되는 것이다. 부동산 투자 싸이클 이 한번 돌아나고 나면 그때부터는 계속되는 부의 순환이 이어진다. 부동산으로 부자 되는 10가지 방법 71

72 여덟째, 고정관념을 극복한다. 3년 전 쯤 일로 기억된다.강남에 아파트 32평을 살고 있는 대기업 과장 진모씨가 있다. 진과장의 소원은 아파트 40평 대로 넓혀 가는게 소원중의 하나다. 그러나 아무리 노력해도 강남에서 32평아파트를 40평대 아파트로 넓혀 간다는 것 이 여간 쉬운 일이 아니었다. 그러던 중 수지 상현리에 56평짜리 아파트가 싸게 나왔다는 것을 알았다. 아파트 가격도 강남 32평 아파트를 팔면 상현리 아파트 56평을 사고도 5,000만원이 남았다. 진과장은 지역적으로 서 울로부터 멀리 떨어지고 교통이 막혀 출퇴근이 좀 어려울 것이라는 생각은 했지만 평소에 꿈꾸던 40평대보다 더 넓 은 아파트로 옮긴다는 것 때문에 그 정도의 고생은 참기로 했다. 그리고 전원의 아파트를 꿈꾸며 이사를 하게 되었다. 처음 3개월은 교통이나 여러 가지 불리한 점을 참을 수 있었다. 그러나 시간이 지남에 따라 교통체증은 극에 달했고, 점점 빨라지는 새벽출근시간은 새벽6시30분을 기점으로 교통지 옥으로 변하는 출근길에 손을 들고 말았다. 결국 상현리 56평을 팔고 다시 강남으로 옮기려 했으나 오도 가도 못하는 처지가 되 버렸다. 이미 강남의 아파트는 배가 오른 뒤였기 때문이었다. 진과장의 경우 잘못한 것이라곤 지역을 무시하고 대형평수와 전원 아파트라는 순간적 고정관념에 빠져 실패한 경우 다. 만약 진과장이 아파트를 40평대로 옮기려 했다면 강남아파트를 전세로 주고 상현리 아파트 56평도 전세로 얻은 후 살다가 미련 없이 되돌아 왔어야 했는데 이사는 아파트를 팔고 이사해야 한다는 고정관념 때문에 진과장은 다시 는 돌아오기 힘든 길로 가고 만 것이다. 일반적으로 아파트를 사는 경우도 여러 가지 방법이 있다. 아파트를 살 때 매입금 전액이 없으면 아파트를 사지 못하 는 사람(A)이 있고, 매입금 중 부족한 부분을 전세를 끼고 사는 사람(B)이 있으며, 매입금이 적을 경우 대출과 전세 를 끼고 매입하는 사람(C)도 있다. 그런데 어떤 사람은 아파트를 팔려고 내놓은 사람에게 최대로 대출을 일으켜 승계 받고, 그 매도자를 전세입자 조건으로 아파트를 사는 사람(D)이 있는데 이 경우에는 거의 투자비용이 없어도 된다. 매월이자만 감당할 뿐이다. 상기 사례의 경우 은행 빚을 무서워하는 일반 사람들은 대부분 A 또는 B 형태의 투자를 한다. 그러나 부동산으로 부 자 된 사람들은 D의 경우를 간혹 택했다. 부동산의 개발이익을 두고 투자하는 경우다. 이와 같이 우리는 고정 관념에 빠져 A 아니면 B 이외는 투기라고 본다. 그러나 부동산 부자들은 수익률이 은행이자보다 높으면 빚도 낸다. 자금의 이용에 따라 더 좋은 수익을 가져다 줄 수 있기 때문에 이들은 고정관념을 깨뜨리는 투자를 자주한다. 아홉째, 주변부자나 전문가와 친하게 지낸다 類 類 相 從 (유유상종)이라는 말이 있다. 부자이기 이전에 부자들과 함께 지내라는 말과 같다. 헬스크럽은 물론이고 골프나 사회적인 모임도 부자들과 함께한다. 특히 부동산 부자 주변에는 전문가가 항상 함께한다. 따라서 부동산 부자들과 함께 시간을 보내다 보면 부자 자신들은 물론이거니와 주변의 전문 가도 자연스럽게 접하게 되어 많은 정보를 얻을 수 있다. 부동산으로 부자 되는 10가지 방법 72

73 회자되는 정보나 이야기가 부동산이나 그 밖의 재테크 이야기가 많다. 당연히 정보와 판단이 정확해지고 경제흐름이 나 부동산 주변상황 분위기를 읽을 수 있어 상당한 도움을 받을 수 있을 것이다. 그러나 주의할 게 있다. 부동산 부 자들을 만난다고 자기 자신의 분수를 넘어서는 안된다. 부동산 부자들은 자신들만의 리그가 있듯이 과욕 된 욕심은 해가 되어 돌아올 수 있기 때문이다. 다음으로 전문가 조언을 듣지 못해 내집 마련은 하였지만 결과적으로 성공하지 못한 현씨 부부 이야기를 하고 싶다. 젊은 부부 현모씨는 일찍부터 내집 마련해야 한다는 일념으로 열심히 맞벌이 생활을 하였다. 그래서 결혼초에 아이를 갖게 되면 친정 어머님께서 봐주시기로 해서 친정부모님 곁에서 전세로 신혼을 시작했다. 서울 구로동에서 말이다. 6 년의 세월이 흘러 열심히 저축한 현씨 부부가 32평 아파트를 매입할 수 있던 곳은 구로동옆 가리봉동 아파트였다. 처음 아파트를 구입하던 날 너무 좋아했던 현씨 부부는 그 뒤 3년이 지난 현재 전문가에게 조언을 구하지 못한 것을 후회하고 있다. 다른 지역에 비해 매입한 아파트가 거의 오르지 않았기 때문이다. 만약 현씨 부부가 전문가 도움을 받았다면 신혼 초 열심히 살았던 생활이 빛을 더 낼 수 있지 않았을까? 흠잡을 때 없이 열심히 살아 온 현씨 부부지 만 전문가 조언을 받았다면 상당한 부를 축척할 수 있었을 있었을 것이다. 마지막으로, 종자돈을 모으고 모의투자를 한다. 부동산 부자들도 처음부터 부자가 아니었다. 종자돈을 만들고 이를 어떻게 해야 목돈이 될까 수없이 고민하였을 것이 다. 종자돈이란 무엇인가? 농부는 내년의 알찬 수확을 위해 제일 좋은 씨앗을 모아둔다. 이게 종자( 種 子 )다. 부동산에 서의 종자돈에는 유형 및 무형 종자돈과 만족적 종자돈 이 있다. 어떠한 종자돈이든지 상황에 따라 적재적소에 쓰 이게 되는 종자돈이다. 첫째, 유형의 종자돈은 은행이나 적금에 들어 있는 돈을 말한다. = 이러한 종자돈을 만들려면 3가지 원칙이 있다. 하 나, 수입보다 지출을 더 해서는 안되는 종자돈이다. 둘, 노동으로 번 유형의 종자돈을 70%는 반드시 종자돈으로 저축 한다. 셋, 유형의 종자돈으로 모아진 것은 투자자금으로만 사용한다. 둘째, 무형의 종자돈이 있다. = 이것은 돈은 아니지만 돈으로 바꿀 수 있는 종자돈을 말한다. 청약통장에 월5만원을 저축하여 2년이 넘어 1순위가 되면 그 청약통장에는 1백2십만원과 약간의 이자가 있지만 이 청약통장으로 아파트에 당첨되면 부수적으로 얻어지는 종자돈 효과는 굉장한 것이다. 셋째, 만족적 종자돈이 있다. = 부자는 상대적인 개념이기 때문에 내가 어떻게 생각하느냐에 따라 부자일수도 아닐 수도 있다. 그러나 스스로가 부자라는 신념이 있을 때 부자가 되는 중요한 종자돈을 말한다.굉장히 중요한 종자돈이 다. 재미있는 종자돈에 관한 자세한 사항은 추후에 논하기로 하자. 또한, 부동산 부자들은 종자돈 제곱법칙 을 알고 있다. 종자돈이 2의 제곱법칙에 따라 기하급수적으로 늘어나는 부동산으로 부자 되는 10가지 방법 73

74 법칙이다. 2배,4배,8배,16배로 늘어가는 원리를 말한다. 필자는 과거 경험으로 보아 100만원을 373만원으로 여기고 있 다. 부동산 부자들은 종자돈을 만들고 종자돈 원리를 터득하여 종자돈을 키워왔다. 특히 부동산은 종자돈 키우는데 더없 이 좋은 재료다. 따라서 부동산 부자들은 종자돈을 키우기 위해 처음에 목돈이 없어서 실전이 아닌 모의투자로 출발 하였다. 모의투자를 하려면 현장을 자주 가야 한다. 현장에 가서 얻은 정보를 가지고 그때 상황과 여건을 보아 모의 투자를 실전과 같이 해 본다. 모의투자는 향후에 상당한 자료를 쌓아주고 실전보다도 좋은 경험을 준다. 이상과 같이 부동산으로 부자 되는 열가지 방법을 알아 보았다. 부자는 1%의 운과 99%의 노력으로 결정된다고 감히 말할 수 있다. 또한 필자의 경험으로 보더라도 10년이면 가난한 사람이 부자 되기에 충분한 시간일 뿐 아니라 부자가 가난한 사람이 되기에는 너무나 긴 시간이다. 또한 누구나 부자 되기를 원하면서도 부자 되는 지름길 부동산에 관심을 갖고 있지 않다. 일반 사람들은 최근 몇 년 간 부동산이 폭등하기 시작하자 재테크로서 부동산에 관심을 가지기 시작했으나 진정한 부동산 부자는 부동산과 삶 을 같이 한다. 우리가 부자 되기 원한다면 우리 모두 종자돈부터 만들자. 종자돈은 자기 수입의 70% 이상을 모아야만 가능한 것이다. 모으는 방법은 은행을 이용하든지 곗돈을 이용하든지 얼마든지 있다. 종자돈 3,000만원부터 말이다. 그리고 부동산 판 단을 할 줄 아는 안목을 기르는 정보를 쌓자. 정보는 100%로 자신의 노력에 의해 쌓여지는 것이다. 정보와의 싸움은 늘 외롭다. 그리고 마지막으로 하늘이 내려주는 타이밍을 기다리는 것이다. 부동산 초보자들이 부동산으로 부자 되는 그 날을 고대하면서...펌 부동산으로 부자 되는 10가지 방법 74

75 토지투자 이렇게 접근하라 :26 토지투자 이렇게 접근하라 임야는 경사도가 25도 이상 되면 사지 말아야한다. 임야 매수에 있어서 경사도가 중요하다. 경사도가 급하거나 돌산인 임야는 개발이 불가능 하거나 개발비용이 많이 들어 투자가치가 떨어진다. 가장좋은 임야는 가급적이면 경사가 편평한15도 이하인 임야를 매입해야한다. 그리고 보존가치가 높은 나무, 자연석이 많은 임야와 보전임지는 매입해서는 안된다. 준보전 임지를 매입해야 개발허가가 수월하고 투자가치가 풍부하다. 보통 묘지가 있은 임야는 기피대상 임야로 매입하지 말아야 한다. 또한 혐오시설을 싫어하는 일반적인 경향에 따라 혐오시설이 있는 임야는 가급적으로 매입을 피해야한다. 임야에 분묘가 있다면 분묘기지권을 주장하거나 하면 여러 가지 복잡해질 수 있다. 진입로가 없는 임야는 토지매입에 있어서 가장 중요사항으로 체크해야한다. 진입로 유무의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 특히 맹지와 같은 진입로가 없는 토지는 매입을 해서는 안된다. 임야의 생명은 자연환경이라고 할수있다.. 사격장이 인근에 위치해 있거나 비행장주변 임야 기타 악취가 나는 임야는 경계해야한다. 소음이 심하게나는 곳은 기피 대상의 토지이므로 같은 값이면 주변 환경이 좋고 소음이 없는곳이 좋다. 산림형질변경허가 받기 힘든 임야는 매입을 해서는 안된다. 산림을 형질변경하여 다양한 개발행위를 하고자 한다면 산림형질변경 가능 여부를 사전에 확인해보고 임야를 매입해야 낭패를 안본다. 무턱대고 임야를 매입하지 말고 개발가능여부를 검토한 후에 매입해도 늦지 않다. 산주변이 계곡이나 개울을 끼고 있는 임야는 적극적으로 매입을해야한다. 펜션용도로 활용할수도 있고 기타 음식점휴게소로 활용할 수 있다. 경관이 수려한 계곡임야는 투자가치가 높다. 그러나 강가, 호수(대청호,팔당호),댐주변 토지를 매입하기 앞서서 반드시 체크할 사항은 토지이용계획확인서 확인내용 6번 수도란을 살펴보면 3가지 수질관련규제사항으로 수변구역, 상수원보호구역, 상수원수질보전특별대 토지투자 이렇게 접근하라 75

76 책지역(제1,2권역) 인지 여부를 잘살펴봐야 펜션,등 건축행위를 하는데 낭패를 안본다. 임야의 입목은 입목등록원부에 등록 것에 한하여 인정되기에 매매시 참고해야한다. 임야매매시 입목등기나 명인방법이 없다면 수목은 임야의 부속물로서 매수인의 것이 된다는 점을 알아야 한다. 임야는 준보전임지만을 매수하여야하고 보전임지는 전용이 거의 불가하고 외지인에게는 준보전임지가 형질변경에 수월하다. 토지를 매입시에는 신뢰가 가고 마음에 드는 중개업소에서 매입하고 토지를 처분시에는 신뢰가 가는 다른 중개업소에서 처분해야한다. 왜냐하면 여러 중개 업소에 매도의뢰를 하다보면 제대로 된 가격을 받기 힘들고 일부업자들에 의해 토지시세를 장난치려는 경향이 있다. 여러 중개업소에 의뢰하면 업소 간 서로경쟁을 일으키기도 한다. 가능한 신 뢰 가는 한 중개업소에 의뢰해야 유리하다. 토지를 매입, 처분하고자 하는 사람의 이유를 파악하면 이로울 때가 많다. 펜션지, 전원주택지로 조성한 토지는 토지 투자목적으로는 가급적 매입해서는 안 된다. 그 이유는 한마디로 거품덩어리 토지이며 작업한 토지인 경우가 대부분이다. 쉽게 얘기해서 팔아넘기는 토지다. 실수요자 입장이라면 매입해도 무난하다. 간혹 일부 중개업소에서 토지를 처분 해주겠다고 하면 무조건 승낙하지 말고 새로운 호재가 있는지 여부를 구체적으로 파악해야한다. 새로운 호재성 재료가 있거나 그 만한 이유가 분명히 있는 경우가 많다. 발품을 팔아 현장답사를 부지런히 다녀보면 더 높은 시세를 받을수 있다는 사실이다. 손을 타지 않은 토지를 매입하면 투자가치가 높기에 발품을 부지런히 팔아야 가능하다. 부모로부터 상속받은 토지를 매입하면 손해 안 볼 수 있고 진실하고 신뢰가 가는토지가 많다. 단기간에 소유주가 여러번 바뀌면 떼가 많이 탄 토지라고 보면 된다. 토지는 도로와 접한 토지의 높이가 비슷한 토지를 매수하면 매립비용이 안 들고 투자가치가 높다. 도로변과 접한 부분의 토지가 움푹 들어간 토지보다는 투자가치가 높고 나중에 매도시에 잘처분된다는 점을 명심해야 한다, 간혹 움푹 들어간 전답을 매입하여 매립을 하게 되면 토지의 시세는 평균10~30%는 상승할수 있기에 염두해 두어야 한다. 토지는 사전답사를 많이 다녀보고 매입해야한다. 사전답사를 많이 다녀보면 절대로 바가지는 쓰지 않는다. 토지투자에 있어서 큰 낭패가 일어나는 대부분의 경우는 현장답사를 게을리한 경우가 대부분이다. 토지투자시에 현장답사와 더불어 기본적인 공부를 제대로 살펴보면 낭패는 안본다. 토지를 투자목적으로 매수 후 종전 경작자를 바꾸면 이득보다는 손실이 많은 경우가 있기에 토지투자 이렇게 접근하라 76

77 가급적이면 경작자를 바꾸지 말아야한다는 것도 명심해야한다. 토지를 처분 후에는 재투자로 토지에 묻어야 진정한 토지테크라고 할 수 있다. 분할한 토지를 매입해서는 큰 수익률을 볼 수 없다. 일부업자들이 처분하기 위한 작업한 토지가 의외로 많다. 단기간에 소유주가 빈번히 바뀐 토지는 뭔가 이유가 있다. 물건에 하자가 있는 경우가 많거나 아니면 토지시세 변동이 없는 토지가 대부분이다. 도로변에 접한 좁고 길쭉한 토지는 매입 하지 말아야 한다. 실제 측량을 해보면 토지 면적이 반 토막 난 경우가 많다. 토지투자에 접근하기 위해서는 토지의 생리와 토지의 특성을 제대로 파악한후에 꼼꼼한 답사만이 토지투자로 성공하는길이다. 토지투자 이렇게 접근하라 77

78 땅투자 성공을 위한 4가지 원칙 :22 땅투자 성공을 위한 4가지 원칙 부동산 투자 중에서도 가장 높은 수익률을 보여주는 것이 바로 땅투자입니다. 정부의 강력한 규제정책과 최악의 불경기 상황이 초보자들에게 부동산 투자를 선뜻 하지 못하게 만드는 악재로 작용하고 있는데, 지금과 같은 혼란기, 불경기 시장이 오히려 부를 창출할 수 있는 좋은 기 회가 될 수 있다고 생각합니다. 투자는 남들이 가지 않는 곳에 먼저 과감하게 깃발을 꽂는 냉철한 판단력과 용기 있는 행동이 중요하다고 봅니다. 1. 장기투자를 체질화해야 한다 땅투자의 사이클은 아무리 짧게 잡아도 3년에서 5년은 기다려야 한다고 봅니다. 그래서 성격이 급하거나 빨리빨리 결과를 봐야 하는 사람이 라면 본인과 주변 사람들을 위해서 땅투자는 한번 더 생각을 해봐야 되지 않을까 생각합니다. 다시 말해 부동산 토지 실전 투자는 장기투자 를 기본으로 생각하고 타이밍을 기다려야 한다는 말입니다. 만약에 토지를 매입했는데 그 토지 주변의 부동산 업자들이 수도 없이 전화를 해 서 그 토지를 팔라고 자꾸 권유한다면 그것은 토지 가격이 확실하게 오르고 있다는 증거입니다. 그 시점에서부터 최소한 2년에서 3년을 더 기다린다면 엄청난 투자 수익을 올릴 수 있는 타이밍이 올 수가 있는 것입니다. 2. 역행투자, 분산투자를 생활화해야 한다 남들이 가지 않는 미개발 지역의 토지를 남보다 먼저 매입해야 하고, 남들이 움츠리고 있는 최악의 비수기에 과감하게 부동산 투자를 해야 한다는 것이 역행투자입니다. 5미터 푹 꺼져서 싸게 나온 땅을 흙을 메워서 개발을 한다든지, 길이 없는 맹지를 사서 내 땅의 일부를 주고 앞쪽 땅주인과 협의를 해 길을 만들어버린다든지, 법원 경매를 이용해서 아주 소자본으로 법정지상권이나 유치권에 얽혀 있는 여러 번 유찰된 물건을 싸게 산다든지, 아주 못생긴 땅을 싸게 사서 옆땅과 협상을 벌여 잘생긴 땅으로 만든다든지, 이런 것들이 역행투자가 될 수 있을 것입니다. 분산투자라는 것은 예 를 들어 총 자금이 3억일 경우에 3억짜리 땅 하나를 사는 것이 아니라 3천만 원짜리 땅 열 개로 분산해서 사두는 것을 말합니다. 개발 가능 성이 아주 높은 지역을 골라서 여러 군데에 나누어 투자해서 성공 확률을 높이는 것이지요. 땅투자 성공을 위한 4가지 원칙 78

79 3. 지방의 전, 답을 집중 공략한다 도시지역에서 100평의 땅을 살 돈이면, 지방의 논이나 밭을 수천 평 살 수 있습니다. 땅은 소유하고 있는 전체 평수도 아주 중요합니다. 싸 게 매입한 수천 평의 지방이 전, 답이 시간이 지나면서 도시지역이나 주거지역으로 바뀐다면 토지 가격의 급상승, 즉 빅뱅을 이룰 수가 있겠 습니다. 지방의 전답, 도시 외곽지역도 저렴한 비용으로 여기저기 많은 평수를 분산투자한다면 높은 투자 수익을 올릴 수 있는 확률이 충분 히 있다고 확신합니다. 4. 개발지역 인근을 집중 공략한다 개발지역으로 확정되고 나면 폭풍의 핵이라고 할 수 있는 그 지역의 중심부는 토지 매물이 나오지를 않습니다. 나왔던 매물들도 다 거둬들이 게 되어 있죠. 그렇기 때문에 우리는 도넛 이론에 의해서 개발 확정 지역으로부터 반경 20킬로미터에서 30킬로미터 이내에 존재하는 개발지 역 인근의 토지를 집중 공략해야 하는 것입니다. 도넛이론 : 도시개발계획을 세울 때 중심지의 반경 30킬로미터를 개발의 영향을 받는 지역으로 설정하고 여러 가지 추가적인 영향을 예 상해보는 개발계획 이론 중의 하나. 개발 확정 지역 즉 폭풍의 핵이 열 배 이상 토지 가격이 상승한다면, 그 주변 반경 30킬로미터 이내 지역도 50~30%의 투자 수익이 확실하 게 보장된다는 것이 도넛 이론의 핵심이고 이 분야 전문가들의 얘기입니다. 인터체인지 근처, 신도시 개발지역 인근, 산업단지나 국가공단 인근, 관광특구로 개발될 지역의 인근, 관공서의 이전 확정이 되어 있는 지역, 신설 도로 개발 지역 등이 해당될 것입니다. 이상 네 가지 포인트를 이용해서 땅투자를 시작한다면 성공할 확률이 아주 높아질 것입니다. 부동산 투자의 초보자들이 투자를 더욱더 못하 게 되는 이유 중의 하나는 수시로 혼란스럽게 바뀌는 정책과 그에 영향을 받아 요동치는 부동산 시장의 현황이 심리적인 불안감을 조성하기 때문입니다. 그러나 부동산 정책은 대통령이 바뀔 때마다 또 상황에 따라 얼마든지 앞으로도 더 바뀔 수가 있습니다. 부정적인 마인드를 가 진 사람일수록 부동산 정책이 점점 더 강화되어서 갈수록 부동산 투자가 별 재미가 없어질 것이라고 얘기합니다. 그러나 이렇게 얘기하는 사 람들은 대부분이 부동산 투자로 제대로 된 투자 수익을 창출해 본 경험이 없는 사람들일 것입니다. 부동산 투자 중에서도 특히 땅투자에 대 해서는 좀더 낙관적인 시각을 가질 필요가 있습니다. 땅투자 성공을 위한 4가지 원칙 79

80 상가 임대 수익률 계산법 :04 상가 임대 수익률 계산법 임대가 -> 전세가 환산 임대가 -> 분양가 환산 수익률 공식 : [ (년월세료-대출이자)/(분양가-대출-임대보증금)] 100 (예) 분양대금이 1억, 대출 4천만원, 이자 년280만원, 임대보증금1천만원, 월세료 60만원 일 경우 수익률 계산 : {[(60만원 12)-280만원]/(1억-4천만원-1천만원)} 100=8.8% 전세로 전환하는법 분양금액이 1억일 경우 분양대금의 60-80% 가량을 전세가로 책정. 경기나 지주에 따라 변동하나 일반적으로 70%로 잡는다. 그러면, 분양금액 1억인 경우 전세가는 7천만원 7천만원을 기준으로 3:7, 5:5, 7:3 등으로 보증금과 월세 비중을 정한다. (수익률 예시) : 상가분양가 3억인 경우 융자금 : 1억 보증금 : 1억에 월세 100만원으로 정했을 경우 투자액 : 1억 월 부담 이자 : 1억 연7%/12월 = 583,333원 월소득 : 100만원 월수익 : 1,000,000원 - 583,333원 = 416,667원 년 수익률 : (416,667원 12)/투자액 1억 = 5% 이 경우 이익은 별로 없다. 따라서 이익을 실현하기 위해 월세를 월 1.2%로 올린다든지, 아니면 보증금을 내리고 월세를 올린다든지, 바닥 권 리금을 받아서 초기 투자비를 낮춘다든지 하는 방법 등이 있다. 상가 임대 수익률 계산법. : 임대가에서 전세로 환산하는법, 임대가에서 분양가로 환산하는법, (년월세료-대출이자) 수익률공식 = 분양가-대출-임대보증금(실투자금액) 100 분양대금이 1억, 대출 4천만원, 이자 년280만원, 임대보증금1천만원, 월세료 60만원 일 경우 수익률 계산은 = [(60만원 12)-280만원]/(1억-4천만원-1천만원) 100=8.8% 전세로 전환하는법 분양금액이 1억일 경우 분양대금의 60-80% 가량이 전세가 이구요(경기에 따라 변동). 그래서 70%로 잡으면 전세는 7천만원 이겠고 전세가 의 20%를 임대 보증금으로 잡습니다. 상가 임대 수익률 계산법 80

81 (임대 보증금은 임차인 사정에 따라 다르니 임대 보증금이 많으면 월세가 조금이고 임대 보증금이 적으면 월세가 많아 지겠지요. 그래서 1부 라함은 임대보증금 1000만원 변동에 월세 비율은 10만원 이겠습니다). 그러면 임대 보증금은 1400만원 일거구 임대보증금의 잔액 7000만원-1400만원 즉 5400만원을 금리로 잡아서 월세로 줘야 하는데 통상 1부에 서 1.8부까지 책정합니다. 1부라 함은 년12%의 금리라는 계산이 형성 됩니다. 1부로 잡으면 5600만원의 1부이면 56만원이 월세가로 됩니다. 상가 분양가의 약 70%정도를 전세가로 책정을합니다. 약간 다를 수는 있지만 보통 그렇게 정합니다. 처음 상가를 3억에 분양 받으시면 전세가를 2억에 맞춥니다. 월세는 전세가를 기준으로 보증금이 만약 1억이면 나머지 1억에 대한 월 1% 이자 100만원이 월세가이며 보증금이 5000 만원이라면 1억5000 만원에 대한 월 1% 이자 150 만원이 월세가격이 되겠지요. (1%라는 것은 정해지지는 않았지만 관례적으로 많이들 책정합니다.) 상가 임대 수익률 계산법 81

82 상가 종류별 투자법 :02 임대수익률 5~9%로 차이 커 최근 상가 공급 성수기를 맞아 서울과 신도시등 수도권 곳곳에서 분양대전이 한창이다. 상품별로도 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 단 지내상가를 비롯해 주상복합상가, 근린상가, 아파트형 공장 상가 등이 있다. 상가는 수익형부동산의 대표격으로 노후대비용 투자 상품으로 각광을 받고 있다. 그러나 상가는 상권과 입지별 가치가 다르고 투자금액 도 천차만별이라 일반적인 임대수익률 1층 5~7%, 상층부 6~9% 수준의결과값도 상이해 주도면밀한 투자전략이 요구된다. 상가분석업체 상가정보연구소가 소개하는 상가 종류별 투자법을 살펴보자. 우선 단지내상가는 배후수요를 상대하는 최소 단위 상권으로 세대수 구성원 변화에 따라 세대수x2.69명으로 보수적 관점에서 상가 소비 층 수요를 파악해야 한다. 다만 수요층 추가 확보 차원에서 단지내상가의 배치가 외부지향적인지도 동시에 살펴보는 것이 좋으며 입찰 상가 매입 고려시는 예정가 격 대비 2~3배 낙찰받는 것은 수익보전 차원에서 피해야 한다. 예정가의 2~3배 고낙찰은 위험 역세권 중심 근린상가 투자시에는 상권의 범위를 광범위하게 해석하기 보다 출구별로 상황을 살펴봐야 한다. 주택식 투자와 달리 상가투 자에 있어서는 출구별 상권력이 다르다는 점을 먼저 인식해야 하기 때문이다. 주거 중심의 근린상가라면 아파트와 인접한 상가를 노리는 것이 좋다. 아파트와 먼거리에 위치한 상가는 접근성이 현저히 떨어져 상가 활성도가 낮기 때문이다. 주상복합상가를 고를때는 수요층이 내부로 몰릴 수 밖에 없는 컨텐츠가 있다면 '몰' 형태의 상가도 고려대상이나 흡입력 없는 내부 상가 라면 노출도가 좋은 1층 상가 접근이 유리하다. 아파트형 공장 상가(현 지식산업센터)는 독점 업종 위주 즉 구내식당, 문구점, 편의점등이 비교적 안정적이다. 또한 상가가 지나치게 폐 쇄적 구조에 위치했다면 피하는 것이 상책이다. 상가투자에 있어서는 안정적 월세 수익을 투자목표로 하고 유형별 특성을 먼저 이해해야 한다. 또한 투자금액은 대출이자 인상과 임차 상가 종류별 투자법 82

83 업종 공백을 대비해 자기자본사용 비율을 70%이상 유지하는 것이 좋다. 무엇보다 안정적인 임차 업종 유치에 만전을 기해야 하며 임대료 변동성을 감안해 매입전 가격 조율에 최대한 신경을 써야 수익성을 유 지할 수 있다. 상가 종류별 투자법 83

84 부동산 대세하락기 10 계명 :53 1. 시장에서 콩나물을 사듯이 집을 사라. 이제 부동산도 다른 물건처럼 소득 대비 적절한 가격인지를 따져서 사야 한다. 비싸다면 깎기도 해 야 하고, 자신의 소득으로 감당할 수 없다면 아직 살 때가 아니라는 걸 알아야 한다. 2. 저금리라고 무리하게 빚을 내서 집 사면 큰코다친다. 아무리 저금리라 해도 집값이 떨어지는데 다달이 수십만~수백만원씩 이자를 낸다면 은행의 노예 일 뿐이다. 과도한 빚을 지고 있다면 어떤 식으로든 다이어트에 나서라. 3. 부동산을 구입할 때는 팔 때를 염두에 두라. 향후에는 고령화에 따라 부동산을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많아지는 시대가 온다. 그런 시대에는 부동산이 과거와 같은 환금성을 가지기 어렵다. 여윳돈 없이 부동산만 들고 있다가는 필요할 때 현금화하지 못할 공산이 커진 다. 4. 부동산은 가지고 있으면 비용이 발생함을 잊지 말라. 주택 가격이 오를 때는 큰 시세 차익을 얻을 수 있어서 부동산 보유에 따른 비용은 당연한 것으로 여겨졌다. 하지만 부동산 가격이 떨어질 때는 부동산 중개수수료와 취득세, 재산세, 부채 이자 등 각종 비용이 점점 크게 와닿 게 된다. 5. 소유보다는 활용의 관점에서 접근하라. 돈 벌겠다는 욕심으로 빚을 잔뜩 진 채 낡고 비좁고 불편한 재개발 재건축 주택에 들어간 사람이 적지 않았다. 하지만 이제 집을 자비로 수리하거나 많은 부담금을 낼 수밖에 없는 현실과 마주하게 될 것이다. 이제 주택도 자동차처럼 활용 하는 내구재로 접근해야 하는 시대가 오게 된다. 6. 주택 공급이 부족해 집값이 뛸 것이라는 환상을 버리라. 향후 급격히 진행되는 고령화와 인구 감소에 따른 부동산 구매력 감소로 이미 수 도권 곳곳에서 예정된 물량만으로도 장기간 공급과잉 상태가 지속될 수 있다. 7. 고점 때 가격을 기준점으로 판단하지 말라.(잠재적 매수자의 경우) 많은 이들이 고점 때보다 집값이 많이 떨어졌으니 이제는 집을 사도 괜 찮지 않을까 생각한다. 일본에서는 버블 붕괴 직후 집을 샀다가 이후 다시 집값이 몇분의 1 수준으로 떨어진 지역이 허다했음을 유념하라. 부동산 대세하락기 10 계명 84

85 8. 호가와 실거래가를 혼동하지 말라.(잠재적 매도자의 경우) 실제 집값은 이미 5억원 아래로 떨어졌는데, 내 집값은 여전히 고점 때인 7억원 이라는 식으로 착각하는 이들이 많다. 아쉬운 마음이야 오죽할까만 정말 집을 팔고 싶다면 냉혹한 현실의 가격을 받아들여라. 9. 거시경제 흐름을 모르고 부동산을 논하지 말라. 막대한 가계 부채를 동반한 부동산 거품은 조그만 경제적 충격에도 쉽게 흔들린다. 대세 상승기와는 달리 향후에는 거시경제 흐름을 이해하지 못하고 부동산에 접근해선 안 된다. 10. 한국 언론 대다수는 일반가계 편이 아니라 광고주인 건설업계와 부동산업계, 부동산 부자들 편이라는 점을 잊지 말라. 그들은 집이 오르 나 내리나 늘 집을 사라 는 메시지를 보내지만 거기에 현혹되면 평생 후회할지도 모른다. 선대인 선대인경제전략연구소 소장 부동산 대세하락기 10 계명 85

86 부동산투자로 망하는 10계명 :50 부동산투자로 망하는 10계명 1. 전문가는 무조건 신뢰한다 정부가 발표하는 정책과 반대로만 하면 부자 된다(?)라는 얘기가 농담처럼 시중에 많이 퍼지고 있다. 이 같은 소문을 충실히 이행하려는 사 람들 중에 전문가나 부동산컨설팅업체에서 권하는 투자처, 물건을 맹신하는 사람들이 있다. 요즘처럼 경기가 불투명할 때는 더욱 더 그런 현 상이 많이 나타나게 된다. 하지만 내 집 마련이나 투자처 발굴 등의 부동산 투자는 처음부터 끝까지 본인만의 책임으로 이루어 진다. 투자에 실패하더라도 누구에게 책임을 전가하거나 보상 받을 수는 없다. 전문가의 말은 참고로 하고 가려서 듣는 것이 현명한 행동이다. 2. 동업자나 거래상대방은 나를 부자로 만들어 줄 믿을만한 사람이다. 부동산을 거래하다 보면 전혀 생각하지 못했던 의외의 상황에서 사기를 당할 수도 있다. 특히 동업 형식의 투자나 부동산 거래시의 사고는 아는 사람에게 당하는 경우도 의외로 많다. 아는 사람이기 때문에 물론 믿고 거래해서 나중에 남는 장사였다면 그 믿음은 계속 유지되겠지만, 반대의 경우엔 길에 나앉는 것까지 감수해 야 한다. 주변사람을 무조건 의심하는 것도 좋지 않지만 나를 지켜줄 수 있는 것은 나 자신밖에 없다. 3. 공공기관의 부동산 관련 서류는 믿을 수 있다. 부동산서류는 복잡해 보인다. 부동산 거래를 자주 해보지 않은 사람들은 여기에 익숙하지 않아, 서류들은 옆에서 챙겨주는 것만 보기도 바빠 자신이 서류를 직접 떼어 보거나 확인하는 것 등을 해 보지 않는 경우가 많다. 하지만 부동산 사기꾼들은 이런 점들을 악용, 서류를 교묘하 게 위조하여 사기를 치기도 한다. 남이 보여준 서류를 그대로 믿지 말고 그것이 위조된 것인지, 아닌지를 관할 기관에서 반드시 확인하고 또 확인해야 한다. 4. 싸게 사면 많이 남는다. 같은 지역, 같은 종류의 부동산이라도 거래되는 가격은 서로 다르다. 이유는 다양하겠지만 그 지역에서 그 부동산의 역할과 미래가치에 따라 가격은 천양지차로 달라지는 것이다. 이런 정확한 이유를 확인해 보지도 않고 무조건 그 지역에서 구하기 힘든 싼 매물이라고 하여 덥석 산 뒤, 가격이 오르지도 않고, 팔리지도 않아 나중에 후회하는 사람들이 많다. 부동산이 싸다면 싼 이유는 반드시 있는 법, 최소한 그 이유는 알 고 투자해야 나중에 후회가 없다. 5. 친구 따라서는 "묻지마 투자"도 괜찮다. 부동산 경기가 최고의 정점으로 치달을 때 건설사들도 앞다투어 건물을 지어 분양했다. 하지만 그 시기에 분양된 오피스텔의 경우 이제 속속 입주시점이 돌아오면서 소유주들의 속을 끓이고 있다. 대부분의 투자자들이 시세차익을 노리고 단기투자를 실행했으나, 원했던 프리미엄은 붙지 않고 팔기도 쉽지 않을 뿐더러, 임대를 놓기도 수월치 않아 보인다. 애초에 단기투자를 염두에 둬서 건설사에서 알선한 은행융자를 썼기 때문에 은행 이자도 내야 하는데 부동산이 항상 돈을 벌어다 주는 것 은 아니다. 친구가 책임을 져 줄 수는 더더욱 없다. 모든 것은 묻지마 투자를 한 내 책임. 6. 부동산불패 대박 신화는 계속된다. 부동산 경기가 가파르게 상승하던 시설에 주식시장에서의 개미들처럼 아줌마부대들이 대거 쌈지돈을 풀어내며, 부동산으로 몰려들었다. 일부 는 제법 돈도 벌었다. 그 맛에 부동산 전문가인양 제법 주위에 충고도 하며 부동산투자를 하라고 부추긴다. "난 얼마 벌었어" 하며 자랑도 덧붙인다. 돈 맛을 본 후 더 크게 벌려고 여기저기 대충 알아보다 부동산에 몽땅 투자를 해 버린다. 일명 "몰빵투자" "터지면 대박이고, 안되도 부동산 부동산투자로 망하는 10계명 86

87 불패이니 기다리면 언젠가는 터진다." 그러다가 정부의 강력한 부동산 억제 대책에 발목을 잡혀 "분양권전매금지"등과 같은 유탄을 맞거나 공급과잉과 같은 시장논리에 부딪쳐 어찌할 바를 모른다. 등기 시 까지 대금마련은 어쩌려는지, 팔리지도 않는 부동산 어떻게 관리해야 하는지, 은행대출이자는 어떻게 갚아야 할지... 언제까지 기다 려야 하지? 7. 은행 돈은 내 돈 레버리지 효과를 최대한 노린다. 부동산을 살 때 적절하게 은행의 대출을 이용하면 그야말로 달리는 말에 날개를 달은 격으로 투자금 대비 수익률이 급격하게 올라가는 소위 레버리지 효과를 누리기도 한다. 이 말은 부동산 경기의 저점이나 상승세에 있는 경우에는 충분히 설득력이 있을 수 있다. 하지만 부동산 경기의 고점이나 불투명한 시기에 부동산투자를 할 때는 대출규모를 최소한으로 하는 것이 좋다. 한치 앞을 알 수 없는 불안한 시기에 남의 돈으로 부동산 투자를 하는 것은 복권 살 때 은행에서 돈 빌려 하는 것과 똑같다. 8. 부동산을 팔 때는 비싸게 팔아야 된다. 내가 가진 부동산을 팔 때 보통 인터넷에 올라와 있는 가격과 중개업소의 말을 참고하고 팔지만 대개 속마음에는 "내가 살 때 얼마에 샀으니 최소한 이 정도는 되야 팔아야겠다" 라거나 "옆집이 얼마에 팔렸으니 그 보다는 비싸게 팔아야겠다."라는 생각을 한다. 부동산 경기가 좋을 때는 좋기 때문에 비싸게 팔아야 하고, 안 좋을 때는 본전 때문에 비싸게 팔고 싶은 마음이 생기게 마련이다. 이와 같은 생각으로 마음을 비우지 못하기 때문에 항상 팔기 전후에는 시원섭섭한 마음이 든다. 하지만 팔아야 할 상황이 되면 뒤를 돌아보지 말아야 한다. 과거에 억매여 부동산을 잡고 있어도 그건 더 이상 내 것이 아니다. 팔고 난 뒤 가격이 오르든, 내리든 그건 내 몫이 아니다. 팔고 난 뒤 가격이 올라 배 아픈 거 생각하기보다 가격이 내려가는 아찔한 경우를 생각해 보면 손절매 하기가 쉬울 것이다. 부동산투자의 시작은 자 기 자산의 방어부터이다. 9. 유명한 건설업체의 말은 신뢰해도 좋다. 건설업체가 부도를 내면서 분양계약자들까지 피해보는 경우가 가끔 있다. 결국 준공은 되지만 그 동안의 마음고생부터 눈에 보이지 않는 이익의 손실부분까지.일부의 경우지만 자금난에 기업이 어려워지자 갖가지 유 인책으로 입주예정자들의 자금을 끌어들여 자기 돈 쓰듯 사용한 후 덜커덩 부도를 내는 건설업체들이 있어 피해를 보기도 한다. 분양가를 깎아준다거나 미리 중도금을 내면 대폭 할인해준다거나 하는 건설업체들의 말을 모두 믿어서는 곤란하다. 중도금이 무이자라고 선 전하는 건설업체의 분양가에는 중도금에 대한 이자부분까지 포함되어 있다는 걸 알아 둘 필요가 있다. 못 믿어도 안되고 그렇다고 다 믿어서 도 안 되는 세상이다. 10. 현장에 꼭 가볼 필요는 없다. 부동산을 사면서 현장에 가보지 않고서 거래를 하려는 사람들이 의외로 많다. 막연한 생각으로 투자열기에 휩쓸려 덜컥 계약부터 하고 방안 에 가만히 앉아 있다가는 낭패 당하기 십상이다. 누구누구는 현장에 가보지도 않고 몇 억짜리 부동산을 앉아서 투자하더라. 근데 1~2년 후에 보니 그게 대박 이었다더라(?) 이건 말대로 "~~이었다더라" 라고 하는 "설"에 불과하다. 주위에 그런 사람이 진짜 있다? 그럼 절대로 그런 사람 쫒아 다니지 말아야 한다. 그런 사람 믿고 따라 다니며 한 수 배우려 했다가 패가망신 하는 수가 있다. 자기가 관심을 가지는 투자희망 지역이라면 될 수 있는 한 자주 방문해야 한다. 또 자주 가보면 의외로 좋은 물건이 싸게 나와 있는 경우도 있을 수 있다. 중개업자 말만 믿고서, 혹은 묻지마 열풍에 밀려서 현장을 제대로 챙기지 않으면 반드시 후회한다 부동산투자로 망하는 10계명 87

88 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙 :47 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙 21세기는 강한 자가 살아남는 것이 아니라 환경에 가장 적합하고 창의성이 있는 사람이 살아남는 세상이다. 부동산 재테크의 세계도 이와 마찬가지이다. 부동산 재테크에서 성공하기 위해서는 나만의 창의적인 방법을 구축하고 현재의 부동산 시장의 흐름과 환경에 맞도록 투자하고 헛걱정 없이 끝없는 도전을 해야 한다. 그중 제일 중요한 것이 헛걱정을 하지 않는 것이다. 부동산 재테크에 성공한 자와 실패하는 자의 차이는 바로 헛걱정의 유무에 있다고 해도 과언이 아니다. 거시경제 침체와 지금까지 여러 차례의 부양대책에도 불구하고 현재 부동산 시장이 침체의 벽을 넘지 못하고 있기 때문에 모두가 불안에 떨 고 있다. 그래서 투자를 해야 할지 말아야할지, 투자를 한다면 어디에, 언제, 어떻게, 무엇을, 왜 투자를 해야 하는 지, 정책은 어떻게 변할지, 기대수명 은 늘어나서 퇴직 후 어떤 부동산으로 어떻게 살아갈지 등 쓸 데 없는 헛걱정들을 많이 한다. 이런 헛걱정들을 한다고 해결되는 것은 아무것 도 없는데 말이다. 사람들이 살아가면서 하는 걱정거리 100%중 50%는 실제 일어나지 않는 일이고 30%는 이미 지나간 일이며 15%는 나와 전혀 상관없는 일이 다. 즉, 95%는 걱정할 필요가 없는 것에 걱정하고 있는 것이다. 나머지 5%중 2.5%는 사람이 아무리 걱정해도 해결이 안 되는 것이다. 결국 걱정거리는 2.5%밖에 없다. 그런데도 사람들은 2.5%의 걱정거리에 목숨을 건다. 지금 이 순간부터라도 나에게 있는 걱정거리를 생각하지도 말고 고민하지도 말자. 걱정을 한다고 해결되는 것은 아무 것도 없기 때문이다. 이와 같이 부동산 투자에 대한 불확실성에 대한 헛걱정을 모두 잊고 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙을 실천하기 위해 도전 한다면 모든 걱정거리에서 해방되고 반드시 성공적인 투자를 할 수 있을 거라 필자는 확신한다. 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙은 다음과 같다. 첫 번째, 입지(Location)가 뛰어난 곳에 투자를 해야 한다. 부동산 투자는 현재가 아닌 미래에 투자하는 것이기에 바로 입지가 핵심이다. 입지는 곧 부동산의 가치를 이르는 말이다. 부동산은 위치는 고정되어 있으나 사회적 경쟁적 행정적으로 입지가 변화한다. 입지에서의 접근성이 좋은 부동산은 부가가치가 높아지는 등 외부효과에 의해 달라진다. 입지는 부동산이 가지는 내재가치의 약 70%이상을 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙 88

89 차지한다. 즉, 상가나 주택, 빌딩, 토지 등 입지가 약 70%이상의 가치를 가지고 있는 것이다. 특히, 입지의 특징은 지역의 중심에서 멀면 멀수록 부동산 가격은 낮아진다. 그 이유로는 도심권 외곽지역은 수요가 한정적이고, 시장의 변수에 민감하고, 가격측면에서도 상승할 가능성이 적고, 여러 가지 리스크가 상 대적으로 높아 질 수 있기 때문에 중심에서 떨어진 입지는 가격이 낮게 형성되는 것이다. 그래서 중심에서 떨어진 부동산에 투자할 때는 신중하게 해야 한다. 그리고 부동산에서의 입지는 용도별로 다르다. 주택의 입지조건은 남동쪽이 트이고 완만한 경사를 이루어야 좋으며, 상업용 건물의 입지조건은 배후지와 고객의 교통수단 접근성이 좋아야 하고, 공업지의 입지조건은 교통수단 및 사회적 행정적 접근수단이 탁월한 곳이어야 하고, 농업지의 입지조건은 배수관계가 원활한 곳이어 야 한다. 또한 부동산 시장은 극도로 지역적이다. 지역 전체가 쇠퇴하고 있는 곳에 투자하면 손해 볼 확률이 높다. 보통 사람들은 입지가 더 좋은 곳으로 이동하려는 욕구가 있다. 이때 부동산의 수는 한정되어 있기 때문에 여러 사람이 중점적으로 매수에 나서게 됨으로서 가격이 오르는 것이기 때문에 입지가 부동산 재 테크에서 가장 중요한 요소임을 잊어서는 안 될 것이다 주택산업연구원의 보고서(2011.9월)에 따르면 주택구입 결정 때 가장 중시하는 요인은 과거에는 투자가치 입지조건 브랜드 주택특성 단지특성이었는데 현재는 입지조건 투자가치 주택특성 브랜드 단지특성의 순으로 변한 것으로 나타났다. 그만큼 입지가 부동산 투자에서 최우선 항목으로 자리매김하고 있다. 부동산( 不 動 産 )은 한자에서도 볼 수 있는 것처럼 움직여서 옮길 수 없는 재산이라 자연 상태에서 늘어나지도 사라지지도 않는다. 그만큼 희 소성이 있어 입지가 중요할 수밖에 없다. 즉, 부동산 투자를 할 때에는 반드시 입지(Location)가 뛰어난 곳에 투자를 해야 성공할 수 있는 것이다. 두 번째, 매입할 때부터 판매(Selling) 전략을 세워놓고 투자를 해야 한다. 부동산은 매입할 때부터 판매 전략을 세워 놓아야 한다. 과거 부동산 가격 상승기에는 단순히 부동산을 매입해 시간이 흐르면 높은 수익을 기대할 수 있었지만 지금은 이런 투자로 높은 수익을 기대 할 수 없기 때문에 부동산을 매입할 때부터 파는 시기와 예상 매도가격 등을 예측하고 대비하여야 한다. 몇 년 후에 부동산을 팔지, 어느 정도의 이익을 보고 팔 수 있는지, 최대의 이익을 볼 수 있는 것이 무엇인지 등 구체적인 계획을 세우는 것 이 부동산을 구입할 때 첫 번째 할 일이다. 두 번째 할 일은 부동산 관리 에 있어서 부동산 투자일기 작성은 필수다. 부동산 구입 시 부동산 투자일기 에 총 지출비용과 부대 비용 등을 자세하게 기록하여 향후 구체적인 이익을 계산하는 습관을 가져야 한다. 부동산 투자일기 를 쓰지 않는 사람은 시간이 지나면 자신이 투자한 총 지출 금액이 얼마인지 알지 못하기 때문에 최종 이익의 여부를 제대로 파악할 수 없게 되어 실제 이익도 나지 않았는데 파 는 경우가 생기게 되는 것이다. 세 번째 할 일은 부동산 재테크에서 성공하려면 미래를 계산하는 계산기 를 가지고 있어야 한다. 항상 미래를 예측하고 결과를 상상하는 습관을 가지고 부동산을 매입하여야 한다. 지금 매입하는 부동산이 3년 후 또는 5년 후 시세가 두 배가 된다면 현재 이 부동산의 가격은 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙 89

90 얼마가 적당하다. 라는 개념이 확실히 잡혀 있어야 성공할 수 있고 이런 수익률 계산 능력은 부자들의 핵심적인 재테크 역량이라고 할 수 있다. 그리고 이제는 기존 부동산을 매입하고 그냥 방치한다는 것은 보이지 않는 손실이기 때문에 매입한 부동산을 적극적으로 활용해 운용차익을 극대화시키는 시대가 되었다. 즉, 부동산을 팔 때 내가 보유한 부동산이 가장 최정점이 되도록 계획을 세워 운영을 하여야 한다는 것이 마지 막 할 일이다. 부동산 경기가 좋을 때는 웬만한 부동산이 매물로 나오면 곧바로 팔려 나가지만 부동산 경기가 나빠지면 여간해선 팔리지 않기 때문에 미리 살 때부터 팔 때를 고민해야 하는 것이다. 즉, 부동산 투자를 할 때에는 매입할 때부터 판매(Selling)전략을 세워놓고 투자를 해야 성공할 수 있는 것이다. 세 번째, 타이밍(Timing)에 맞게 투자를 해야 한다. 부동산 시장이 안개속이다. 하우스 푸어, 레버리지 푸어 가 몰락하고 있고 한치 앞도 내다보기 힘든 상황이 계속되고 있다. 여기서 레버리지 푸어 는 필자가 만든 용어로서 부동산을 구입할 때 빚을 내서 사고 그 빚 때문에 더 가난해진 사람 을 말한다. 최근 3년간 경매가 진행된 아파트 중에서 절반 이상이 2005년 이후에 취득한 부동산이다. 더군다나 2010년 이후부터는 경매 비중이 더 확대 되어 어려움이 더해가고 있다. 주택 급등기(2005년~2008년 초)에 부동산 대박의 꿈을 꾸고 무리하게 부동산을 매입하였기 때문이고, 특히 금 융권에서 조달한 자금으로 부동산을 장만하였기 때문에 경매시장에 내몰리고 있는 것이다. 그때는 아파트 가격이 적게는 3%에서 많게는 약 12%까지 급등하였을 때였다. 즉, 부동산 가격이 상투였던 시기에 부동산을 매입하였기 나타난 결과인 것이다. 부동산 구입의 타이밍이 맞지 않았던 것이다. 부동산은 타이밍이 중요하다. 부동산은 살 때 사고 팔 때 파는 것이 아니라, 살만 할 때 사고 팔만 할 때 팔아야 하는 것이다. 모두 지금이 부동산 시장의 위기라고 생각하기 때문에 투자하기에 적절한 타이밍이라 할 수 있다. 조금 지나 대다수가 위기라고 생각하는 것 이 줄어들 때는 늦는다. 그때는 너도 나도 사려고 하기 때문에 가격이 올라가게 되고 그때 투자하면 리스크만 커지게 된다. 모두가 어렵다고 할 때 바로 이때 투자해야 성공할 수 있는 것이다. 이것이 사고파는 가장 기본적인 사항인데 지금은 아무리 강조해도 움직 이는 이들이 적다. 사람들의 습성 중 하나는 나 홀로 움직이는 것을 두려워하기 때문이다. 남들과 같이 해야 두렵지 않는 습성이 있어서 아 무리 강조해도 움직이지 않으려고 한다. 그러나 명심해야 할 것은 부자들은 지금 물밑에서 너무 바쁘게 움직이고 있다는 것이다. 그래서 부 의 차이가 생기는 것이 아닌가 한다. 최근 모 기관에서 나온 통계 결과를 보면 현 정부 4년 동안 32개월이나 하락한 것으로 조사되었고, 최근 1년 동안 강남권 재건축 아파트값은 평균 7.63% 내렸고, 강남구가 10.83%, 강동구가 9.46%, 송파구 7.92%, 서초구 3.36% 순으로 떨어졌다. 이처럼 부동산 가격이 폭락할 때 투자해야 이익도 크게 볼 수 있는 것이다. 주택시장이 안개속이고 한치 앞을 내다보기 힘든 상황인 이때 매입하여야 한다. 분명히 정부에서는 부동산 활성화 대책을 대대적으로 내 놓을 수밖에 없는 것이 현실이다. 그 근거가 금감원이 최근 부동산 경기 침체의 심 각성에 대해 실무선에서 검토에 착수했다. 지난 1월 전국 주택 거래량이 역대 최저치를 기록할 만큼 부동산 경기는 극도로 위축돼 있기 때문 에 금융감독당국이 실물 분야인 부동산 경기 침체에 대한 우려를 갖고 상황 파악에 나선 것이다. 또 정부에서 논의 중이고 고민 중인 DTI 완화 문제는 약 1000조원 정도의 가계 부채를 더 악화시킬 수 있는 데다, 거래 활성화로 이어진다는 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙 90

91 보장도 못한다고 하면서 부정적 입장이지만 어떻게 될지는 모른다. 만약 DTI가 완화되면 주택거래가 늘어날 수밖에 없고 그로인해 부동산 가 격이 올라갈 가능성이 매우 크다. 필자가 누차 강조하지만 외환위기 때와 미국발 금융위기 때도 부동산 가격이 하루가 다르게 폭락하였고 그로인해 급매물이 쌓이는 등 방향성 을 잃어 모두 낙담하였을 때 투자의 적기라고 생각하고 부동산 투자에 나선 사람들은 그때 헐값에 산 부동산이 지금은 효자노릇을 톡톡히 하 고 있는 것을 볼 수 있다. 무조건 투자하라는 이야기는 아니다. 어떤 부동산이든지 보수적이고 방어적인 투자를 해야 한다. 추가 하락에 대비해 매입 가격을 최대한 낮게 하고, 확실한 재료가 있는 부동산을 위주로 투자를 해야 성공할 수가 있는 것이다. 즉, 부동산 투자를 할 때에는 타이밍(Timing)에 맞게 투자를 해야 성공할 수 있는 것이다. 필자가 생각하는 도전이란 정의는 다음과 같다고 본다. 한계에 부딪혔을 때 시작하는 것이 바로 도전이다. 더 이상 갈 곳이 없다고 느낄 때 시작하는 것이 도전이라는 것이고, 한계란 단어를 생각하고 마음에 담으면 이룰 수 있는 것이 없기 때문에 도전을 할 때는 마음속에 한계를 두지 말아야 할 것이다. 언제나 역전이 가능한 것은 바로 인생이다. 혹시 지금 바닥인 것 같아도 역전을 할 수 있다. 누구에게나 주어지는 공평한 삶의 진리! 그것이 바로 역전이라는 것을 기억하고 힘을 내야 한다. 역전하는 그날까지 말이다. 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙을 가슴 깊이 새겨두고 실천하게 되면 역전하는 그날이 빨리 올 수 있다고 필자는 확신한다. 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙 91

92 뜨는 부동산 알아보는 법 :46 성공투자의 첫 걸음은... 투자를 한 뒤 조급해하지 않고 기다릴 줄 아는 여유로운 정신적 마음과 멀리 내다 볼 수 있는 시야를 갖는 것에서부터 시작된다고 하겠습니다. 부동산 투자는 자신과의 싸움 - 매입하기 전에 많이 보고, 많이 듣고, 많이 생각한다. 그리고 매입한 후에는 매입한 사실 조차 잊어버릴 줄 알아야 한다. 투자하고 시세나 정보에 민감히 반응하는 것은 판단력을 흐리게 만들뿐만 아니라 가격에 약간의 등락폭이 있거나 하락기에 성급한 매도로 수익이 적어지는 경우가 많고, 성공투자를 위해선 매입 전에 신중한 선택을 하고 매입 후에는 일정수익이 발생하는 시점까지 보유하고 기다리는 자신과의 싸움만이 남는 것이라 할 수 있다. 모든 부동산은 현장을 보아야 한다. - 부동산에 관심을 갖고 관찰하고 다른 지역과 비교하는 습관을 기르다 보면 비교평가를 통한 적정가격 판단에 도움이 된다. 여러 지역을 비교해 보지 않고 항상 자기에게 익숙한 지역의 부동산만을 보는것 보다 여러 지역을 보고 비교하여야 좀 더 쉽고 빠른 판단을 내릴 수 있다. 매수하려는 부동산은 아무리 마음에 들더라도 세 번이상의 답사를 통해 생각할 시간을 갖고 고민하고 냉철한 판단을 하기 위해 노력하고 각 시간대 별로 조건을 확인해 본다면 투자의 불확실성을 크게 줄일 수 있다. 사소한 정보가 중요한 정보가 된다. - 사람은 자신이 관심을 가진 정보나 사건내용에 대해서만 기억하는 습성이 있다. 개개인의 관심사에 따라 정보는 전혀 다르게 기억되고 자신이 보려고 하는 것만을 볼 수 있다. 주변의 무수한 정보의 홍수 속에서 자신의 관심과 노력만이 유익한 정보를 가려낼 수 있는 것이다. 부자는 사람이 만들어 준다. - 종자돈을 마련하여 부동산 투자로 수익을 내는 것은 개개인의 노력으로 가능하다. 그러나 일정한 범위를 벗어나면 혼자서만 수집한 정보는 한계가 있고 작은 사건도 위치나 시각의 차이에 따라 전혀 달리 보일 수 있고 최상의 투자를 위해선 정보에 대한 여러 시각과 의견이 필요하고, 이를 위해 인맥을 총동원한 조언을 구하고 같은 관심과 목적을 지닌 협력자를 찾는 것이 중요하다. 이러한 협력자는 내가 미처 보지 못 한 것, 내가 알지 못하는 것, 내가 알지 못하는 지역에 대한 정보를 주고받을 수 있다. 이러한 적극적인 정보와 지식의 교환과 친분은 자신에게 커다란 기회를 제공해 줄 수 있다. 인간의 능력에는 한계가 있다. 한 분야에서 전문가 소리를 듣는 사람을 일반인이 열심히 공부하고 현장을 뛴다고해서 그 사람을 절 대로 따라 갈 수 없는 것이다 뜨는 부동산 알아보는 법 92

93 그러므로 좋은 인맥 관계를 유지하면 언젠가는 내 옷에 맞는 기회가 주어 질것이다. 내 부동산과 지역이 최고라는 관념 - 자신이 거주하고 있는 지역에 대한 애착은 객관적으로 다른 지역과의 비교 분석을 통한 가치판단을 수반해야 하고 이러한 냉철한 판단을 통해 현재 보유한 부동산보다 미래가치가 높은 것으로 판단되는 지역이나 상품을 발견하여 과감하게 갈아타는 일도 필요하다. 열 번 생각보다 한 번의 실천이 중요하다 - 머리는 빌릴 수 있으나 실천은 빌릴 수 없다는 말처럼 머리는 주위에서 구하려하면 충분히 구할 수 있지만 결정과 실천은 누구도 대신해 줄 수 없다. 나름대로 조사하고 타당성을 검토하고 신중한 분석을 통해 수익성과 가능성을 검토한 후 의견과 조언을 구했다면 결정과 실행이라는 과정이 필요하다. 추가 상승이나 하락을 기대하지 마라 - 과거 시세에만 비교하여 가격을 판단한다면 매입 시기를 놓칠 수 있다. 매입 목표 부동산의 가격 상승 원인과 호재의 향후 전망을 예측하여 지속적인 상승추이에 있다고 판단되면 적절한 매입 방법과 시기를 신중히 검토하여 매입여부를 결정하고 적절한 상품을 신속히 선택해 매입단가를 최소화해야 한다. 시기에 따른 대출을 통한 레버리지 효과의 이용 - 재테크를 위해선 담보대출과 한계대출을 활용하여 활황기라고 판단되면 수익을 높일 수 있다. 그러나 이런 방법은 침체기에는 손해를 볼 수 있기에 시기에 따른 적절한 판단이 요구된다. 돈의 흐름을 알아야 한다 - 부동산 가격은 경기변화, 투기요인, 사람의 심리에 따라 변동되며 장기적으로는 내재가치에 의해 가격이 결정되고 일시적으론 가격의 상하가 생길 수 있고 이러한 시차를 이용하여 적절한 투자를 하는 것이 재테크의 방법이 되고 내재가치 -즉 현재가치에 미래 수익내지는 가치를 알아볼 수 있는 안목이 필요하다. 내재가치가 시기적으로 저평가된 물건을 찾아 투자하는 것이 수익창출의 길이고, 경기의 흐름에 따라 상승과 하락하고, 이러한 흐름을 염두 둔 부동산의 매도. 매수 시점을 판단한다. 또 항상 투자시기에 따라 수익과 손실을 볼 수 있는 투자라는 것을 염두에 두고 소액 투자일수록 위험이 큰 하락기의 투자보다는 상승기 초반의 저점 검증 후 투자하는 방법이 적합하다. 한번의 아주 큰 수익보다 적절한 중간 수익을 여러번 생각하는 것이 어렵게 모은 종자돈을 지키면서 수익을 올릴 수 있는 방법이 될 것이다. 소액의 자금은... 안전한 공동투자나 부동산 펀드로 종자돈을 늘려가는 방법도 아주 좋은 대안이다 소액으로서 능력에 미치지 못하는 위험한 투자로 실패하는 경우가 다반사이기 때문이다. 현재 부동산 가치에 대한 판단 - 주거용 부동산은 수요와 공급, 매매 당사자간의 심리, 전반적인 시장여건등 복합적인 요인에 의해 결정된다. 뜨는 부동산 알아보는 법 93

94 또 정책에 의한 요인, 경제적 사회적환경의 변화에 따라서도 변화 될 수 있기에 그 시기를 알기가 힘들고 단순한 어떤 이유로 결정되었다고 단정적으로 말할수 없다. 부동산은 일률적이고 즉각적인 생산이 불가능해 수요와 공급의 조절기능이 약하고 따라서 집 값의 결정은 국민소득, 지역선호도, 유 사상품 대체여부, 임대수익과 물가상승에 따른 실질자산 보존기능등 복합적인 요인의 영향을 분석하여 평가하고 적정 수준의 집 값 은 다른 일반적인 물품과의 비교를 통해서도 판단하여야 한다. 뜨는 부동산 알아보는 법 - 1. 첫째 과거의 지도와 현재의 지도를 비교해보며 개발의 흐름을 파악하고 향후 모습을 그려보는 것이다. 지도를 통해 개발될 곳을 한 발 앞서 찾아 투자한다. 모든 토지는 일괄적으로 개발되기 보다는 점진적이고 선택적인 방법에 의해 개발됨을 알 수 있다. 2. 둘째 개발될 수 있는 곳과 없는 곳을 가려 투자한다. 이용목적에 가능한 곳인지 확인하고 타당성을 확인해야한다. 토지는 대부분 최소 3~5년 이상이 흘러야 지가상승이 나타나므로 단기에 커다란 수익을 바라고 무리하게 투자하는 것은 경계해야한 다. 토지 매입시 체크사항 - 지적도와 현장의 일치를 확인, 매입 전 해당 토지에 대한 분석 이용목적에 적합한 토지인지 확인, 개발 계획에 대해서는 구체적인 일 정을 점검하고 추진상황을 체크하고, 지역적인 편견보다 선택의 폭과 사고를 넓혀 긍정적인 관점에서 접근 한다면 실제가치보다 저 렴한 땅을 사서 부가가치를 높일 수 있다. 또 당장 개발자금을 투입하지 않더라도 토지에 대한 활용방안을 찾아야 한다. 대출을 이용할 때는 상환능력이나 방법을 생각하여 무리한 투자를 삼가고 가급적 여윳돈을 가지고 투자한다. 수익성 부동산 매입시 체크사항- 주변 상권의 구성원을 인지. 향후 변화에 따른 상권을 예측. 각종 법률적 규제들을 숙지하고. 어떤 임대업종이 그 부동산의 가치를 올릴 수 있는지 예측. 디벨로퍼의 가능성과 그 수익을 계산을 할 수 있어야 한다 뜨는 부동산 알아보는 법 94

95 현명한 아파트 투자 요령 :41 최근 여러 지역에서 전세값 상승으로 인한 문제점들이 발생하고 있다. 전세값 상승은 향후 부동산가격상승에 대한 기대감이 불투명한 상황에 서 자연스러운 현상이기도 하지만, 이로 인해 시장가격의 왜곡현상 또한 우려할 수준이 되어가고 있다. 앞으로 한 동안은 주거용 부동산에 투자해서 많은 시세차익을 기대하기는 어려운 상황에 접어들었다. 하지만 위기는 기회라고 내집 마련을 준비하고 있던 부동산 초보들에게는 좋은 기회가 열리는 시점이기도 하다. 특히 학군수요가 높은 일부 지역을 제외한 곳에서는 전세보증금을 포함한다면 소액의 투자로 내집마련 을 할 수 있는 상황이 되었다. 또한 기존의 고정관념을 탈피한 발상의 전환이 가능하다면 아파트상품의 새로운 가능성을 체험할 수 도 있을 것이다. 부동산 초보들이 아파트에 투자할 때 필수적으로 고려해야 할 사항에 대하여 알아보기로 한다. 먼저 아파트가 실 거주의 목적이나 투자목적의 관점으로 볼 때 일반 대중에게 인기를 누리는 1차적인 이유는 수요층의 두터움으로 인한 환금 성과 주거의 편의성 때문이다. 또한 단독주택이나 연립주택, 다세대주택에 비해 가격상승폭도 크기 때문에 시세차익을 기대할 수 있다는 점 도 아파트가 인기를 끄는 한 요인이다. 과거에 단순히 시세차익을 목적으로 아파트를 구입하였다면 이제는 실 거주목적 이외에 임대수익을 목표로 하는 수익형 아파트 또한 구매대상으로 고려되고 있다. 그렇다면 어떤 아파트에 투자를 하여야 할까? 아파트의 가격의 전망과 해석에 관해서는 부동산 전문가와 부동산 학자들의 다양한 의견이 존재한다. 아파트의 물리적인 특성, 단지의 입지 특성, 브랜드특성, 관리특성, 투자가치와 가격상승 잠재력 등 모두 열거하기 어려울 정도로 많은 요인들이 아파트 가격의 향방을 가늠하는 척 도가 된다. 여기에 더하여 학군, 자연친화, 생활 편리성과 같은 무형의 요인들도 아파트 가격을 설명하는 요인으로 실증되고 있다. 이론적으 로만 본다면 아파트를 살 때에 기존의 부동산가격과 관련한 다양한 실증논문들에 해당 아파트와 관련된 조건을 입력한다면, 현재의 적정가격 과 더불어 미래의 가격까지도 예측할 수 있는 수준에 도달해 있다. 세부적으로 일반가구가 선호하는 아파트특성에 대해 살펴보자. 먼저 단지의 규모인데 같은 지역이라도 아파트 단지의 규모가 클수록 평당 매 매가도 높은 경향이 있다. 그 이유는 대단지 아파트는 각종 편의시설과 학교, 조경 등이 잘 갖춰져 있어 규모의 프리미엄이 작용하기 때문에 그만큼 신규단지는 매매가가 높게 형성되기 때문이다. 반면, 단지의 규모가 일정수준 이상이 된다면 대단지가 제공하는 편익의 크기보다는 집적으로 인한 폐해가 더 커질 수 있음에도 주의를 기울여야 할 것이다. 일부 부동산학자들의 연구결과를 보면 대게 단지의 규모가 세대인 경우가 가장 선호되는 것으로 나타나기도 한다. 다음으로 가급적이면 일반가구가 선호하는 브랜드가 있는 아파트를 선택하는 것이 유리하다. 2000년 이후부터 아파트 브랜드가 아파트 가격 을 결정하는 하나의 요인으로 자리 잡았으며 아파트를 건설한 건설회사의 도급순위와 무관하게 브랜드 관리를 잘 한 건설회사들의 아파트들 이 더 선호되는 현상을 보이기도 한다. 아파트 브랜드 순위는 언론 매체들을 활용하면 실시간으로 알 수 있다. 부동산 초보들이여 꼭 확인하 자. 다음으로 구매하고자 하는 지역 아파트의 대표평형을 선택해야 한다. 그렇지 않으면 잠재적수요자들은 환금성 뿐만 아니라 투자비용 및 관리 비용 등에도 민감하기 때문에 향후에 투자수익을 얻고자 할 때 불리한 결과를 초래할 수 있다. 예를들면 인근지역의 가구당 소득, 인구수, 선 호평형과 같은 조사자료들을 충분히 숙지한 후 해당지역에 적합한 평형을 구매해야 할 것이다. 소규모 지방도시에 대형평형을 구입하는 것은 좋은 투자가 아닌 것이다. 다음으로 해당 아파트 단지에서 가장 선호되는 동과 층을 선택하는 것이 좋다. 예산이 허락한다면 해당 단지의 급매물 보다는 가격이 조금 비싸더라도 반드시 이 점만은 명심해야 할 것이다. 부동산은 어느 하나도 같은 것이 없고, 가격 또한 모두 다르기 때문에 추후 매각을 감안 한다면 이는 필수요소가 된다. 일반적으로 아파트에서 로열층은 15층짜리 아파트는 4층에서 14층, 20층 이상 아파트는 6층에서 20층정도 까 지를 로열층이라고 한다. 아파트의 향 또한 남향의 아파트를 선택하는 것이 좋다. 왜냐하면 일조권이 충분히 확보되고 겨울에 난방비용이 적 게 드는 이점이 있기 때문이다. 다음으로 접근성 등 교통여건이 좋은 역세권 아파트를 선택해야 한다. 보통 역세권의 개념은 걸어서 5분 이내에 거리에 있는 아파트를 A급, 현명한 아파트 투자 요령 95

96 10분 이내에 거리에 있는 아파트를 B급으로 분류하며, 거리로는 아파트단지의 중심 또는 입구에서 반경 500m 내외가 역세권아파트가 된다. 여기에 더하여 최근에는 대형할인점이 가까운 곳, 공원이 가까운 곳 등이 선호되고 있다. 끝으로 주차공간이 충분히 확보되어 있는 아파트를 선택해야 한다. 주차장이 여유 있는 단지는 그렇지 못한 단지보다 약 10퍼센트 정도 가격 이 높은 경향이 있다. 임대를 목적으로 한다면 접근성, 관리비, 주차장 문제 등이 중요하다고 할 것이다. 여기에 더하여 지상에 주차를 할 수 없도록 관리되고 있는 단지들은 아이들의 안전문제와 관련하여 일반가구들에게 특히 선호되고 있으니 참고하자. 이렇게 아파트와 관련한 여러 가지 특성들에 대해 판단하고 난 이후에는 매매가격 자체를 평가해야 한다. 이 과정은 일반적으로 아파트라는 상품을 구매하는 구매자의 구매의사결정과정과도 직결된다. 구매자는 구매하고자 하는 아파트와 유사한 여러 가지 대안을 만들어서 각각을 평가하게 된다. 예를 들면 A아파트는 학군은 좋은 곳이나, 대로변이라 소음이 많아서 걱정이다 또는 B아파트는 공원 근처라 공기가 맑고 좋 은데 지하철역이 멀어서 출퇴근이 불편하다는 등의 여러 가지 일반가구의 특성과 선호에 따른 평가들이 있게 된다. 부동산초보들이여 국회도 서관 인터넷사이트에 접속해서 부동산가격이라는 키워드로 학술서적 또는 학자들의 연구를 살펴보는 노력을 기울이자. 그렇다면 어떤 요소가 얼마만큼의 경제적 가치로 환산되는지 감이 아닌 실증결과로 이해 될 수 있을 것이다. 이제 매물로 나와 있는 아파트의 시세를 알아본다. 국토해양부나 기타 지역의 자치단체에서 관장하는 인터넷사이트에 접속하면 해당 아파트 의 실거래가를 확인할 수 있다. 다만 층만 확인될 뿐, 해당 동을 확인하기 어렵기에 이에 대한 해석에는 주의를 기울이도록 하자. 인터넷으로 객관적인 가격을 확인 하였다면 다음으로 인근에 있는 중개업소(어떤 업소를 방문해야 할지는 부동산초보탈출기 1을 다시 읽도록 하자)를 방 문하여 마무리 가격 체크를 해야 한다. 아파트를 팔릴 수 있는 가격과 매입 할 수 있는 가격을 정확히 문의해야 한다. 예를 들어 매도물건의 수가 많으면 내가 원하는 가격대에 취득할 수 있지만 매도물건의 수가 적다면 매도인이 요구하는 가격 근처에서 매입할 수밖에 없다. 또한 관리비에 대한 사항도 체크해야 한다. 관리비가 다른 아파트에 비해 과도하게 비싸지 않아야 한다. 관리비가 비싸면 주변 단지의 같은 평형 에 비해 시세가 낮게 형성되는 경향이 있기 때문이다. 그리고 마지막으로 부동산 현장조사를 통해 마무리 체크를 해보아야 한다. 아침, 점심, 저녁무렵에 각각 방문하여 출퇴근시간의 교통혼잡 또 는 일몰시의 전망 등도 확실히 느낌이 올때까지 확인하고 또 확인하자. 그리고 나서는 평일과 주말을 구분하여 다사한번 현장을 확인하도록 하자. 계산상으로는 너무나 좋은 아파트물건이라고 해도 구매자의 입장에서 나와 맞지 않는다는 느낌을 가지게 되면 이는 절대로 피해야 할 것이다. 세부적으로는 아파트 내부를 확인해 보고 누수되는 부분은 없는지, 내부가 습하지는 않은지, 향후에 추가로 수리비나 인테리어 비용 이 들어가게 되지 않는지 등도 꼼꼼히 체크해서 아파트 구입과 관련해서 지출 되는 비용의 총액규모를 정확히 파악해야 할 것이다. 부동산초보들의 아파트 투자와 관련해서 부동산중개법인 림코의 유영화대표는 "옥석을 가릴줄 아는 식견을 갖추고 나면 너무나도 다양한 우 량한 아파트 투자물건들을 가려낼 수 있을 것이며, 특히 부동산 경기가 전체적으로 침체되고 있는 상황이라면 이에 대한 안목을 키울 수 있 는 실력을 배양하는 것도 투자의 한 방법"이라고 전했다. 다음회 부터는 최근의 부동산경기 침체와 관련해서 부동산경매가 시장의 이슈로 부상함에 따라 부동산경매에 대한 기초적인 이해와 더불어 부동산초보들의 경매투자와 관련한 내용을 이어가기로 한다. 펌 현명한 아파트 투자 요령 96

97 부동산 권리 및 투자 분석 :15 부동산을 사고 파는데 가장 중요한 부분이 권리분석이다.특히 경매에 있어서 권리분석을 이해하지 못하면 아무리 좋은 물건이라도 경매를 포기하여야 한다. 권리분석은 기본원칙만 잘 이해하면 누구라도 쉽게 경매로 원하는 물건을 구입할 수 있다. (1)물 권 특정의 물건을 직접적 배타적으로 지배해서 사용 수익할 수 있는 권리 (지배할 수 있는 권리) 대물권( 對 物 權 ) - 물권에 대한 지배 :모든 사람에게 주장할 수 있고, 대부분 공시(등기)가 된다. 물권의 종류 물권의 종류에는 다음과 같이 8가지 있으며, 특히 관심을 가져야 할 물권으로서는 소유권, 전세권, 저당권 등이라고 할 수 있습니다. 이러한 물권의 종류 및 내용은 물권법에 정해져 있기 때문에 개인이 마음대로 새로 만들거나 내용을 변경 시킬수 없습니다. 구분 종 류 내 용 (1) 소 유 권 소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용 수익 처분할 권리가 있음 2) 점 유 권 소유권과 관계없이 물건을 사실상 지배하고 있는 경우의 지배권 법정 물권 용익권 (사용하기 위한물권) (3) 전세권 (4) 지상권 (5) 지역권 전세금을 지급하고서 타인의 부동산을 그의 용도에 따라 사용 수익하는 용익물건 타인의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할수 있는 물권 설정행위에서 정한 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기의 토지의 편익에 이용하는 용익물권 구분 종 류 내 용 법정 물권 관습 담보권 (담보제공을위 한물권) 분 묘 기 지 권 (6) 저당권 (7) 유치권 (8) 질 권 무자가 채무의 담보로 제공한 부동산을 인도받지 않 고서 관념상으로만 지배하고 채무의 변제가 없을시 그 부동산으로부터 우선변제를 받은 담보물건 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채 무를 변제받을 때까지 유치할 수 있는 권리 ( 예 : 시계수리비 변제까지의 시계유치) 돈을 빌려주면서 물건을 질로 잡고 갚지 않는 때에는 그 목적물에서 우선 변제받는 권리 ( 예 : 전당포에서 반지를 잡히고 돈을 빌리는경우) 다른 사람의 토지위에 묘지를 설치하는 때에는 일정한 요건을 갖추면 지상권과 유사한 관습법상 물권으로 인 정해주는 권리 부동산 권리 및 투자 분석 97

98 관습 법상 물권 관습법상 법정지상권 동일한 소유자에 속하는 토지와 건물이 매매 등에 의해 소유를 달리하게 된 경우, 특히 그 건물을 철거한다는 특별한 약속이 없는 한, 건물의 소유자는 그 토지위에 관습법상의 지상권을 취득합니다. 2) 채 권 채권자와 채무자 사이에서 돈을 주고 받을 수 있는 권리(청구할 수 있는 권리) 특정인(채무자)에게만 주장할 수 있고, 대부분 공시 (등기)가 안된다. 우리나라 민법은 물권우선주의를 채택하고 있으므로 물권과 채권간의 다툼이 있으면 물권이 우선한다. 3) 물권의 우선순위 물권끼리의 경합시 우선변제 받을수 있는 요건은 시간에 있어서 빠르면 권리에 있어서 강하다. 예) 주택 경매가 1억 (*권리관계는 설정순위에 따라 차례로 배당을 받습니다.) 순위 설정일자 설 정 액 배 당 1 1/1 5000만 5000만 2 2/1 4000만 4000만 3 3/1 3000만 1000만 3순위설정자는 설정액전체를 배당받을수 없습니다. 4) 채권끼리의 우선순위 (금액에 비례하여 공평주의를채택) 민법에서 채권끼리의 경합시에는 우선순위를 인정치 않고 공평주의를 채택함으로 시간순에 관계없이 금액에 비례하여 공평하게 배당 이 이루어 집니다. 예) 채무자 재산 : 5000만원 순위 일자 대여금액 배당금액 계 산 법 1 1/1 3000만원 1500만원 = 억 2 2/1 4000만원 2000만원 = 억 3 3/1 3000만원 1500만원 = 억 채권의 배당은 공평주의를 채택하므로 금액비례로 배당이 됩니다. 5) 전세권과 전세 전세권과 전세는 권리관계에 있어서 하늘과 땅차이입니다. 전세권(등기가 되어 있으므로)은 물권이고, 전세는 채권이므로 우리나라 민법은 물권우선주의를 채택하고 있으므로 전세권(1순위), 전세(2순위)이므로 물권을 우선적으로 배당하고 잔여분이 있으면 전세(채 권)금을 배당받을 수 있습니다. 부동산 권리 및 투자 분석 98

99 예) 주택경매가 5000만원 (* 물권우선주의에 따라 위와같이 배당이 됩니다.) 순위 금 액 채권 / 물권 배 당 1 저 당 3000 물 권 3000만 2 전 세 2000 채 권 0 3 전세권 4000 물 권 2000만 *전세기한의 약정이 없거나 경매개시 결정등기로부터 잔여기간이 6개월 미만인 경우에는 경매로 전세권이 소멸되는데 이 경우 법원은 그 내 용을명시하여야 한다. (통상 경매실행이 6개월정도 소요되므로) 전세권과 전세의 차이 구분 내용 권리의 내용 3자에 대한 대 항 력 처 분 권 전 세 권 (등기) 부동산을 직접,지배할수 있는 강력한 물권 부동산이 양도되더라도 사용. 수익할수 있음 새로운 소유자에게 인계,인수됨 처분자유 인정, 양도및임대, 전전세, 담보제공 가능 전 세(미등기) 임대인에게 목적부동산을 사용. 수익하게 할 것을 청구할수 있는 채권 대항력없음. 양도되면 전세관계소멸, 새로운 소유자에게는 인도청구가능 임대인의 동의없이 양도 절대불가 (소부분 전대의 경우는 예외) 전세금 반환을위한 보장 경매권과 우선변제권이 인정 보장없음 6) 국세.지방세 주택이 경매로 인하여 처분될 경우 국세지방세와 일반 물권간에 우선순위는 전에는 국세가 우선하여 배당이 되었으나, 1990년 9월 3 일 대법원의 위헌판결로 인하여 꼭 같이 물권의 등기일과, 국세의 법정기일, 지방세의 과세기준일(납세의무성립일)을 비교하여 선.후 순위를 결정하게 됩니다. (국세기본법 제35조 1항3호, 지방세법 31조 2항3호) 국세의 법정기일 -과세표준과 세액에 의하여 납세의무자가 확정되는 국세에 있어서 이를 신고한 세액의 신고일(과세확정일) 과세 표준과 세액을 정부가 결정, 경정, 또는 수시부가 결정하는 경우에는 고지서의 발송일(법정기일)이 됩니다. 지방세:과세기준일 각 권리간의 변제 - 배당순위 ---구분 순위--- 저당권이 국세보다 앞선 경우 저당권이 국세보다 늦은 경우 저당권이 없는 경우 1 경매비용 경매부동산의 관리에 소요된 필요비 및 유익비 2 소액보증금 중 일정액 근로채권(최종3개월분, 1989년3월29일이후 발생된 퇴직금 전액 및 재해보상금) 부동산 권리 및 투자 분석 99

100 3 당해부동산에 부과 된 국세와 가산금 4 당해세를 포함한 조세 기타동순위의 징수금 저당권 전세권 가등기담보 확정일자부여전세 (단, 국세보다 늦은권리는 국세후에 변제되 며, 동일자인경우는 국세보다 우선함) 나머지임금(3개월분외) 기타근로관계채권 당해세를 포함한 조세 및 징수금 5 나머지 임금(최종 3개월분 외의 임금) 기타 근로관계 채권 조세다음 순위의 공과금 (산재보상 및 의료보험료) 6 국세 지방세 공과금 (산재보상 및 의료보험료) 7 8 공과금(산재보상 및 의료보험료) 압류채권자 일반채권자 전세 및 임대차 압류후의 저당권자등 압류채권자 일반채권자 전세 및 임대차 압류후의 저당권자등 압류채권자 일반채권자 전세 및 임대차 압류후의 저당권자등 7) 가등기 l 가등기는 매매계약을 체결하고 장래의 소유권 이전등기를 할 때까지 안전하고 확실하게 하기 위하여 등기부상의 순위보전을 하자 는 취지 였으나, 최근에는 돈을 빌려쓰고 저당권 대신 가등기를 해주는 담보 가등기가 많이 이용되면서 2가지로 분류되어있다. 구 분 보존 가등기 담보 가등기 내 용 소유권 이전 청구권(매매예약) 채 권 담 보 용 본 등기의 순위는 가등기의 순위에 의하며 본 등기를 해야만 효력이 발생한다. 2 담보등기는 담보의 실행을 통지하고 청산절차(금액의 정산)을 거쳐서 2개월이 지난 후 소유권을 취득할 수 있습니다. 당해주택을 경매시켜서 가등기 담보권자의 우선변제권에 기하여 변제를 받거나 타채권자가 실행하는 경매에서 배당을 받을 수 있습니다.(이때 가등기권자는 저당권으로 본다) 가등기 담보후에 대항력있는 임차권을 취득한 사람은 청산금의 범위내에서 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 8) 가처분 가처분은 다툼이 있는 부동산을 현상태대로 보전하기 위하여 법원에 임시보관시키는 것으로 청구권을 가지는 채권자가 장차의 집행 보전을 위하여 현재의 상태대로 현상의 고정, 유지할 필요가 있을 때 채무자 의 재산은닉, 양도 등의 처분을 금지시키고 그 보관에 필요한 조치를 해두는 보전처분을 말한다. l 점유이전 금지가처분 - 토지나 가옥에 가처분 집행당시 상태대로 유지하는 것. 2 처분금지(양도금지)가처분 - 처분행위(양도 및 저당설정)을 못하게 하는 것. 승소판결을 받을때까지 그 목적물을 타인에게 양도나 대여하지 못하게 하기 위하여 실행한다. 가처분이 된 부동산은 매매나 전세 행위를 하지 않는게 무난합니다. 9) 예고등기 예고등기는 실행된 등기의 등기원인(매매, 증여, 상속등)의 무효, 취소가 소송으로 신청된 경우에 법원에서 이러한 소송이 제기되었 다는 사실을 알려 불의의 피해를 막기 위하여 하는 예비등기이다. (등기자체로는 효력이 없음) 최우선 변제권이 있는 임대차 보호법상의 소액보증금 중 일정액도 대항 할 수가 없습니다. (원고가 승소할 경우) 부동산 권리 및 투자 분석 100

101 10) 압류, 가압류 l 압 류- 확정판결, 또는 채무명의에 의해 강제집행(경매)을 하기 위한 보전수단(경매로 실행) 2 가압류- 금전채권이나 금전채권을 바꿀수 있는 청구권을 위 하여 소송을 제기하고, 강제집행을 실행하고자 할 때 소송기간동안 재 산을 도피, 은닉을 하지 못하도록 묶어두는 보전수단(소송후 경매 로 실행) 경매개시결정이 채무자에게 송달되기전에 대항력을 갖추면 임차인 은 경락인에게 대항할 수 다. 11) 환매등기(돈을 빌리는 경우 많이 사용) 환매란 주택을 팔기로 한 매매계약과 동시에 하는 계약으로 일정한 기 간안에 그 주택을 다시 사기로 하는 것을 말한다. 1 환매권은 양도할 수 있으며 이전등기를 해야 대항할 수 있다. 2 환매는 매도담보의 기능을 가진다.(저당권과 비슷한 기능) 3 환매등기는 매매등기 즉, 이전등기에 부기등기로서 행하여 등기함으 로써 3자에게 효력이 있다. 4 환매의 기간은 5년이다.(강행규정) 5 환매기간도 계약이 성립한 날부터 계산된다. 12) 지상권 - 타인의 토지에서 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 토지를 사용할 수 있는 물권. 지상권과 임차권의 비교 구분 내용 권 리 대 항 력 양도대여 담보제공 기 간 지료연체시 계약해제 지 상 권 토지를 지배할 수 있는 물권 (강력한 권리) 제3자에 대항력있음(새로 구입한 사람 및 기타 용익 담보물권자) 가 능 최단기간 견고건물, 수목=30년 기타건물=15년, 공작물=5년 2년이상 지료지급이 연체된 경 우 소멸청구가능 토 지 임 대 차 토지를 사용.수익하게 할 것을 청구할 수 있는 채권 없음(등기를 하여야 대항력 있음) 임대인의 동의없이 양도 절대불가 장20년이내 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 계약해지 할수 있음 소유자변경시 그대로 인수 인계됨 새로운 소유자에게 넘겨주어야 함 기간약정없는 경 우 토지의 사용목적에 따라 30년, 15년, 5년이 존속기간 당사자가 언제든지 해약 통고할 수 있음 $ 쐂소지 않으며 저당권이 먼저 성립하고 그 후에 성립한 지상권은 경매로 소멸하게 됩니다. 13) 권리의 우선순위기준 -공시일을 기준으로 판단한다. 공시기준일 등기를 한 물권(저당권 및 전세권) - 등기일 ))đ 馘 윀 일 국세 - 조세확정일(법정기일) 등기한 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 등기용지중 같은구에 서 한 등기에 대해서는 순위번호에 의하고 다른구(갑구및을 구)에서 한 등기에 대해서는 접수번호에 의해서 권리의)) 馘 부동산 권리 및 투자 분석 101

102 락인에게 소유권 이 이전되는 때에 그 물적부담(각 권리들의 부담)을 어떻게 처리하는 것 으로 매각조건을 정할 것인가는 두가지 의 입장이 있습니다. 1 소제주의 : 소멸주의에 해당되는 권리는 경락으로 인하여 모두)) 馘 섀 이 이루어짐. (민법 및 상법들이 정하는 변제순 위에 따라) 2 인수주의 : 인수주의에 해당하는(최선순위의 저당권보다 빠르고 경 매신청 등기보다 빠른 권리등) 권리들은 경락이 되더라도 경락 자 에게 그대로 인수인계되고)) 馘 씀 다. 경락인은 인수해야 하며 인수하는 만큼의 금액을 참작하여 경락을 받아야 합니 다. 소제(소멸) 및 인수되는 권리들 소제되는 권리 인수되는 권리 1 저당권 유치권 일정한 범위의 전세권 -기한의 약정이 없거나 -경매개시결정등기로부터 잔여기간이 6개월미만인 경우 최고순위 담보물권보다 뒤에 설정된 용익권등 -전세권 -지역권 -지상권 -임차권 -주택의 인도와 전입신고를 마친 세입자 -가등기, 가처분등기, 환매등기 경매개시결정 등기보다 늦게 경료된 제3항의 권리들 가압류등기(압류등기) 가압류등기보다 후순위의 제3항의 용익권등 최고순위 담보물권보다 앞서 설정된 용익권 등 좌 동 경매개시결정 등기보다 앞선 제3항의 권리들(단, 그러한 권 리들보다 앞선 담보물권이 없 어야 함) 경락자의 입장에서 본 저당권 (1) 경매에 대하여 잘 모르는 사람들은 담) 잌 잌 띈 - -쭈 - 글가렵기 때문에 아예 채무자는 담보목적물이 된 부동산을 포기해 버립니다. 따라서 중도에 경매가 취하되는 일이 없어 경락자의 입장에서는 원하는 물건을 확 실히 경락받을 수 있어 오히려 유리하다고 할 수 있습니다. (2))) 馘 # 갂였( 들면 채권최고금액이 몇백만원정도)에는 대부분 경매진행 중에 취하되기 쉽습니다. 그러므로 확실하게 경락을 받기 위해서는 채권 채무관계를 잘 살펴보아야 합니다. 15) 전세권과 소제(소멸)주의 -최선순위의 저당권) 최단기간 견고건물, 수목=30년 기타건물=15년, 공작물=5년 馘 변제권(경락대금에서의 변제순위) 구 분 순위 내 용 무 순 위 경매에 필요한 비용 유치권적 비용 (주택관리비의 필요비, 유익비 - 개량비용) 소액보증금중 일정액 부동산 권리 및 투자 분석 102

103 최우선변제권 0 1 (특별시 및 직할시:1200만원 기타:800만원) 근로기준법에 의한 임금 (마지막 3개월분, 재해보상금) (퇴직금관계는 국회에서 심의중) 2 당해 부동산에 부과된 세금 우선 변제권 1 보통 변제권 2 국세등(확정일) 저당권(우선순위는 시간순에 의해서 변제) 전세권 확정일자 부여전세 압류채권 가압류채권 일반채권 전세(임대차포함) 16) 경매개시결정(압류의효력)등기와 소제주의 (1) 경매개시결정(강제,임의경매)등기 : 1 채권자는 경매신청이 적합하면 법원은 경매개시 결정을 합니다. 2 이 등기의 목적은 제3자에 대하여 그 부동산에 관하여 압류가 되었다는 것을 공시함으로써 제3자로 하여금 그 등기 이후에 권리 를 취득하더라도 경매신청인이나 경락인에게 대항할 수 없도록 하기 위함이다. 3 경매개시결정에 따른 압류의 효력은 부동산소유자에게 그 정본 이 송달된때에 생기는 것이 원칙이나, 실무관행처럼 소유자에 게 송달하기 전에 개시결정등기부터 하는 경우에는 그 등기시 에 압류의 효력이 생기게 된다. (압류후에 이루어진 권리변동 은 경락자 에게 대항하지 못합니다.) 가. 경매신청기입등기(압류의 효력)후에 등기- 지상권, 전세권, 지역권, 임차권의 등기등은 경락인에게 대항할 수 없으며 말소촉탁의 대상이 됩니다. 나. 경매신청등기후의 소유권이전등기, 가등기, 가처분등기는 경락인에게 대항할 수 없으며 말소의 대상이 됩니다. 다. 경매신청기입등기후의 전세입주자 - 경매신청기입등기후에 주택의 인도와 주민등록전입신고를 마친 전세입자도 경 락자에게 대 항할 수 없습니다. 소액보증금중 일정액 시행일 선순위근저당 설정일 지역구분 계약금액 최우선변제액 (만원) ~ ~ ~ ~ ~ 특별시/직할시 300만원 이하 300만원 기타지역 200만원 이하 200만원 특별시/직할시 500만원 이하 500만원 기타지역 400만원 이하 400만원 특별시/직할시 2,000만원 이하 700만원 기타지역 1,500만원 이하 500만원 특별시/직할시 3,000만원 이하 1,200만원 기타지역 2,000만원 이하 800만원 과밀억제권역 4,000만원 이하 1,600만원 광역시 3,500만원 이하 1,400만원 부동산 권리 및 투자 분석 103

104 현재 광역시 3,500만원 이하 1,400만원 기타지역 3,000만원 이하 1,200만원 라. 국세체납에 의한 압류등기 국세체납처분에 의한 공매와 강제경매나 임의경매절차는 각 각 독자적으로 진행할 수 있으며, 양 절차 중 먼저 진행된 절차에서 소유권을 취득, 즉 경락받은자가 진정한 소유자로 확정됩니다. 경락후 압류등기에 관계된 국세를 우선 변제 한 후 그 압류등 기를 말소하게 됩니다. (지방세도 동일) 압류의 경합 강제 또는 임의경매의 개시결정을 한 부동산에 대하여 다른 강제 또는 임의 경매신청이 있는 때에는 법원은 다시 이중으로 개시결정 을 합니다. 이 경우 의 경매절차진행은 개시결정을 한 순서에 의하여 진행되므로 후순위 개시 결정사건은 압류의 효력은 유지되지만 단지 절차진행권은 유보됩니다. 17) 가압류와 소제주의 1 장래의 권리도 부동산을 가압류 할 수 있는데 그 요건으로서는 기 초로 되는 법률관계가 이미 형성되어 있어 실현가능성이 크고 재 산적가치가 있어야 합니다. 2 금전채권의 경우 채무자의 재산에 대하여 강제집행을 하려면 채무 (집행)명의가 있어야만 강제경매신청을 할 수 있습니다. 채무명의가 될 수 있는 것 가.확정판결 나.화해조서 다.조정조서 라.확정된 지급명령 마.공증된 금전채권문서 바.청구의 인낙조서 등 3 가압류등기와 소제(소멸)주의 - 가압류 등기는 금전채권의 강제집행을 위한 보전처분의 성격을 가지므로 그 성격상 경락된 부동 산상의 등기가 남아있어야 할 이유가 없습니다.(배당만 받으면 되므로) - 경매신청기입등기 전에 가압류등기를 한 가압류채권자는 당연히 부동산의 매각대금으로부터 배당을 받을 수 있으므로 경락에 의하여 소멸됩니다. 그리고 경매신청기입등기 후에 등기한 가 압류채권자는 경락인에게 대항할 수 없으므로 경락에 의하여 당연히 소멸합니다. 단, 배당의 시기까지 배당요구를 하면 권리의 순서 에 의하여 배당은 받을 수도 있음. 그러나, 가압류 의 등기후에 그 부동산의 소유권이 이전된 후 새로운 소유자 의 채권자가 경매신 청을 하여 경락된 경우에는 구소유자에 대 한 채권으로 가압류등기를 한 구소유자의 채권자는 신소유자 부동산이 경락된 것이므로 매각대금의 배당에 참가할수 없으 므로 그 가압류등기는 말소할 수 없습니다. 이 경우 전소유자 의 가압류권자에 대한 배당금을 공 탁한 후 그 가압류도 말소 해야 한다는 의견도 있습니다. 그러나 실제에 있어서는 가압 류가 된 부동산을 소유권이전 하는 경우에는 거래 당사자들 간에 그 가압류에 대한 처리문제가 모두 협의되므로 문제가 되지 않습니다. 결국 그 가압류를 말소하려면 가압류권자 의 채권을 법원에 공탁하던지 변제할 수밖에 없겠지요. 말소되지 않는 가압류가 있다면 이는 부동산의 부담으로 남아 경락인이 인수 할 수밖에 없고 그렇게 되면 부동산의 경락가격이 하락하 게 되므로 마찬가지의 결론이 됩니다. 4 가압류권자의 대항력 가. 저당권설정등기후의 가압류채권자 - 저당권자에게 대항할 수 없다. 이때 배당은 저당권자에게 우선 변 제하고 잔여가 있으면 배당이 된다. (경매신청등기후에 가압류를 한 경우에 는 경락기일까지 배당요구하여야 함) 나. 저당권설정 전의 가압류등기 - 저당권자에게 대항할 수 없 습니다. (저당권자가 우선변제를 주장할 수 없으며, 가압류 권자와 안 분비례에 의해 배당을 받음) * 가압류를 당했을 경우에는 이의신청이나 가압류 취소의 신청을 할수 있다. (가압류 해당금의 공탁, 사정변경에 의한 취소신청, 제 소명령신청 등) * 가압류 후의 용익권 등 - 가압류 후의 전세권, 지상권, 지역권, 주택임대차는 가압류자체가 경매로 인하여 소멸하므로(소멸.소 제 주의) 이것은 가압류채권자가 본안소송에서 승소판결을 얻어 가압류에 기한 본압류 전이로 인한 강제경매를 신청한 경우이 든 다른 채권자의 강제, 임의경매이거나를 막론하고 모두 소멸 됩니다. 따라서 말소촉탁등기의 대상이 됩니다. 전세권자는 저당권과 같이 가 압류권자와 동순위로 배당은 받을 수 있습니다. (안분비례에 의한) 주택 임차인도 확정일자를 받은 경우에는 저당권과 같이 가압류권 부동산 권리 및 투자 분석 104

105 자와 동순위로 안분비례에 의하여 배당을 받을 수는 있습니다. 주택의 소액임차인은 경매신청 등기가 기입되기 전이므로 최우선변제 (배당)를 받을 수 있습니다. 18) 가압류권자에 대한 공탁금의 처리 가압류권자의 채권은 본안소송이 끝날때까지 그 배당액이 공탁처리됩 니다. 후에 본안소송에서 채무자에게 패소한 경우에는 다음과 같이 처리됩니다. 1. 강제경매에 있어서는 가. 가압류 채권자의 피보전채권에 대한 배당에 대하여 다른 채권자 가 이의를 제기하지 아니한 경우(배당이의의 소송을 제기)에 나. 후일 채무자와의 가압류채권자의 본안소송에서 피보전채권의 부 존재가 본안의 판결에 의하여 확정되었거나, 가압류결정의 취소 등에 의하여 가압류의 집행이 취소되더라도 다. 법원에 이미 공탁된 배당액은 다른 채권자에게 추가배당되지 않고 채무자에게 귀속됩니다. 2. 임의경매에 있어서는 가. 배당절차에 관한 민소법의 규정이 준용되지 아니하므로 나. 후일 본안소송에서 (채무자와 가압류채권자의) 가압류 피보전채 권의 부존재가 확정되었거나 가압류결정의 취소 등에 의하여 가 압류의 집행이 취소되면 다. 다른 채권자에게 추가배당을 하게 됩니다. 19) 인수( 引 受 )주의 * 의미 : 경매로 인하여 소멸되지 않고 인수되는 권리(부동산의 부담) 이므로 경락을 받을때에는 부담되는 금액을 감안하여 경락을 받아야 합니다. 인수주의 1시간에 있어서 빠르기 때문에 그 권리가 강하다. 2최선순위 담보물권보다 앞선 용익물권등 3담보물권이 없는 경우에는 경매개시결정등기보다 빠른 용익물권등 4그 권리자체가 인수되는 특성을 가지고 있다.(유치권등) * 유치권은 경락으로 소멸되지 않고 경락인에게 인수되며 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보되는 채권을 변제하여야 한다. 일반적으로 해당부동산은 제3취득자가 그 부동산을 관리하면서 들인 필요비 및 유익비들이 유치권적 비용에 해당된다.(관리 및 수선 비용) 유치권자는 자기채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수도 있습니다. * 유익비 - 해당부동산의 편익, 가액증진에 기여 를 한 내용 경매개시결정등기보다 앞선(단, 선순위 담보물권이 없을것) 전세권(기간의 약정이 없거나 6개월미만의 잔여기간은 제외) 임차권, 대항요건을 갖춘 세입자 지상권, 지역권 가처분등기 부동산상의 부담 으로 남아 경락자에게 그대로 인수됨(말소촉탁의 대상 이 안됨) 등기(단, 개시결정전 청산절차를 마친 담보가등기는 예외) 예고등기는 당연히 인수됨(권리관계를 공시하는 등기가 아니므로) 부동산 권리 및 투자 분석 105

106 * 경락자에게 인수되는 부동산상의 부담의 기준시점 아래 두 가지요건을 구비할 것 (1)보다 앞선 용익권등 최선순위의 저당권 (2)보다 앞선 용익권등 경매신청 기입등기 경락시 청구권보전( 請 求 權 保 全 )의 가등기 청구권보전의 가등기보다 빠른 저당권등이 있는 경우 - 소제주의 경락인이 경락대금을 완납한 때에 그 가등기된 권리는 소멸됨. 따라서 그 가등기는 촉탁에 의하여 말소되어야 합니다. 청구권보전의 가등기가 최선순위의 경우 - 인수주의 이 경우에는 경매목적부동산이 경락되더라도 가등기는 말소되지 않고 그대 로 남아 경락자에게 인수됩니다. 후일 가등기권자가 그 가등기에 기하여 본등기를 경료하면 그 본등기의 순위가 경락에 우선하게 됩 니다. 경락시 담보가등기 - 가등기 담보법은 경매청구권 과 우선변제권 을 부여 소제의 원칙 경매가 개시된 부동산 위의 가등기담보권은 저당권으로 보게되므로 경매가 종결되면 가등기 담보권은 소멸되며 따 라서 말소촉탁의 대상이 됩니다.(경락인에게 인수되지 않음) 등기부상 담보가등기라고 등기된 경우는 물론이고 그렇지 않은 경우에 도 경매법원의 최고에 의하여 채권담보의 목적으로 경료한 것이라고 신고 된 가등기는 마찬가지로 법원의 촉탁에 의하여 말소됩니 다. 물론 가등기담보권은 저당권으로 취급되므로 우선변제순위(1순위)에서 배당을 받을 수 있습니다. 담보가등기는 최선순위로 경료 되었더라도 경락인에게 인수되지 않고 소멸됩니다. 예외적으로 인수( 引 受 )되는 담보가등기... 선순위 저당권이 없는 경우만 해당 담보가등기는 소제주의가 원칙이나 예외적으로 가등 기담보가 인수되는 경우도 있습니다. 이는 경매개시결정이 있기 전에 가등기담보권자가 청산절차를 완료한 경우입니다. 물론 선순위 의 담보물권(저당권)이 있는 경우에는 말소되므로 문제가 없습니다. 가등기 담보법 제14조 담보가 등기가 경료된 부동산에 대하여 경매개시의 결정이 있는 경우에 그 경매의 신청이 청산금을 지급하기 전에 행하여진 때(청산금이 없는 때에는 청산기간의 경과 전) 에는 담보가등기권리자는 그 가등기에 기한 본 등기를 청구할 수 없다고 명시하고 있음. 따라서 위의 조항을 반대해석해 보면, 경매 신청의 등기가 있기 전에 선순위의 가등기담보권자가 이미 청산금을 지급한 때(청산금이 없는 때에는 청산기간이 경과한 때)에 는 가등기담보권자는 본등기를 청구할 수 있다고 해석할 수 있음. 이 경우 가등기 담보권자로서 청산금의 지급만으로 본등기의 경료없 이 바로 담보목적물의 소유권을 취득하는 것은 아니나 청산금을 지급한 이상 비록 본등기를 하지 않았다 하여도 사실상 소유권을 취 득한 상태라고 볼 수 있음. 이는 담보가등기의 절차상 가등기담보권자가 청산금을 지급하기에 앞서 후순위 담보권자에게 담보권실행 의 통지를 하게 되어 있고 그 통지를 받은 담보권자가 불만이 있는 경우에는 청산금의 지급을 청구하지 않고 경매신청을 할 수 있는 권한이 있는데도 이를 행사하지 아니하여 가등기 담보권자가 청산절차를 마쳤으므로 당연히 귀결임. 이 때, 가등기 담보권자는 민사 소송법 제735조, 제509조에 규정된 목적물의 양도나 인도를 저지할 수 있는 권리 를 취득한다고 볼 수 있으므로 제3자 이의의 소 나 경매 개시결정에 대한 이의 를 신청하여 경매 절차를 배제하는 조치를 취하여야 합니다. 배당에 참가하지 않는 최선순위의 가등기담보권 1 가등기담보권자가 법원으로부터 채권신고의 최고를 받고도 채권신고를 하지 않은 경우 - 가등기 담보권자가 채권신고를 하지 않 아 우선변제를 받지 못한때에도 가등기 담보법 제15조에 의하여 소멸됩니다. [제15조]담보가등기권리의 소멸 - 담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매등이 행하여진 때에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다. [제16조]경매 등에 관한 법칙 - 압류등기 전에 경료된 담보가등기 권리가 매각에 의하여 소멸되는 때에는 제1항 채권신고(담보가등기인 그 내용, 채권이자 기타의 부수채권을 포함한다 의존부.원인 및 수액을)를 한 경우에 한하여 그 채권자는 매각대금의 배당 또는 변제금의 교부를 받을 수 있다. 2 가등기담보권자가 자기의 귀책사유없이 채권신고의 최고와 경매기일의 통지를 받지 못하여 경매 개시사실을 몰랐기 때문에 배당 에 참가 할 수 없었던 경우 마찬가지로 경락인의 소유권 취득과 동시에 소멸되고 따라서 담보가등기는 말소촉탁의 대상이 됩니다. 이 경우 배당을 받지 못한 최선순위의 가등기담보권자는 배당을 받은 최선 순위의 채권자로부터 순차로 이들을 상대로 부당이득반환 청구를 할 수 밖에 없습니다. 20) 법정지상권( 法 定 地 上 權 )의 연구 부동산 권리 및 투자 분석 106

107 (1) 법정지상권의 의미. 우리의 법제( 法 制 )는 건물을 토지와 별개의 독립된 물건으로 취급하고 있습니다. 그런데 건물은 그 성격상 토지의 이용관계를 수반 하지 않고서는 존립할 수가 없으며, 건물을 독립된 부동산으로 인정하여 시장에 유통시키려면 건물과 토지이용과의 불가분의 관계를 인정하지 않을 수 없습니다.. 만약, 토지와 건물이 어떤 특별한 사정으로, 소유자가 달라진 경우에 잠재적인 토지이용권을 제도적으로 인정해주지 않는다면 건물 소유자는 아무런 권리도 없이 타인의 토지를 점유, 사용하는 것으로 되어 이를 철거하지 않을 수 없게 됩니다.. 이는 국민경제상 타당한 것이 아닐뿐 아니라 당사자의 구체적인 의사에도 반하는 결과가되며 많은 문제를 야기시키게 됩니다.. 이와같은 제반문제점을 보완하고자 잠재적인 토지이용권을 법률상 당연히 현실화하여 주자는 취지에서 만들어진 제도입니다.. 즉, 토지와 그 지상의 건물이 각각 소유자를 달리하게 된 때에, 건물소유자에게 그의 건물소유를 위하여 법률상 당연히 인정하는 지상권을 법정지상권이라고 합니다. (2) 현행법상 법정지상권이 성립하는 4가지의 경우. 토지와 그 지상의 건물이 동일 소유자에게 속하는 경우에, 건물에 대하여만 전세권을 설정한 후 토지소유자가 변경된 때. 토지와 그 지상의 건물이 동일인에게 귀속하는 경우에 어느 한쪽 또는 양쪽에 저당권이 설정된 후 저당권의 실행으로 경매됨으로 써 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때. 토지와 그 지상의 건물이 동일소유자에게 속하는 경우에, 그 토지 또는 건물에 가등기담보, 양도담보권 또는 매도담보권 이 설정된 후, 이들 담보권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때. 토지와 입목이 동일인에 속하고 있는 경우에 경매 기타의 사유로 토지와 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 때 - 가등기담 보, 양도담보, 매도담보 : 공히 부동산을 담보로 제공하고 돈을 빌리는 제도로서 가등기 담보는 소유권이전에 대한 가등기를 해주고, 양도 매도담보는 소유권 이전등기를 미리 해주고 돈을 빌린 뒤 추후 부채를 상환하면 다시 등기이전을 해주는 조건으로 차용하는 제도 (민법 제366조 법정지상권 - 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상 건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자 에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다) (3) 법정지상권의 성립요건. 저당권 설정 당시에 토지위에 건물이 존재해야 합니다. 토지에대한 저당권이 설정된 후에 지어진 건물을 위하여 지상권을 인정한다 면 저당잡은 토지의 담보가치가 하락하여 저당 권자에게 피해를 줄 수가 있습니다. 따라서 저당권설정 당시부터 토지 위에 건물이 존재하는 경우에만 법정지상권을 인정합니다. 건물은 저당권설정 당시에 실제로 존재하고 있으면 되고, 소유권 보존등기가 없더라도 법정지상권의 성립을 저지하지는 않습니다. 즉, 토지에 저당권을 설정할 당시에 있었던 지상의 건물이 미등기의 것이더라도 후에 보 존등기를 갖추고 양도된 때에는, 그 양수인은 법정지상권을 취득하게 됩니다. 건물이 있는 토지에 저당권을 설정한 후에, 건물이 멸 실되어서 재축되거나 또는 건물의 노후 등의 이유로 개축된 경우에도 법정지상권은 성립합니다. 다만, 이때의 그 지상권의 내용은 재 축.개축이 있기 전의 건물을 표준으로하여 결정하게 됩니다. 판례는 멸실,훼멸된 건물과 신축.개축한 건물이 통일성을 상실하고 있으 면 법정지상권은 소멸한다고 합니다.(대법원판례 )(86다카13) 멸실한 건물을 재축하기 전에 저당권이 실행되면 법정지상권은 인정되지 않습니다.(경매절차가 개시되기 전에 재축되어 있어야 함).. 저당권 설정 당시에 토지와 건물이 동일소유자에게 속하고 있어야 합니다. 따라서, 저당권 설정 당시에 토지와 건물이 각각 다른 사람의 소유에 속하고 있었던 때에는 법정지상권이 성립하지 않습니다. 저당권 설정후에 토지와 건물이 각각 다른 사람에게 귀속된 경우에도 법정지상권의 성립이 인정됩니다.(그후에 한쪽이 제 3자에게 양도되었더라도). 토지와 건물의 어느 한 쪽이나 또는 양자 위에 저당권이 설정되어야 합니다.. 저당권의 목적으로 되어있는 토지나 건물이 경매로 인하여 소유자가 달라져야 합니다. 이 때의 경매는 저당권에 기한 임의경매나 채무명의에 의한 강제경매에 공히 해당됩니다.. 이러한 법정지상권에 관한 내용은 강행규정이며 따라서 저당권 설정 당사자의 특약으로 법정지상권의 성립을 막을 수 없습니다. (4) 법정지상권의 성립시기. 법정지상권의 성립시기는 토지나 또는 그 지상 건물의 경매로 그 소유권이 경락인에게 이전하는 때입니다. 따라서 경락인이 경락 대금을 완납한 때에 법정지상권은 성립합니다. 부동산 권리 및 투자 분석 107

108 . 법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권의 취득이므로 등기를 필요로 하지는 않습니다. 건물소유자는 법정지상권을 취득할 당시의 토지소유자는 물론이고, 그로부터 토지소유권을 취득한 제 3자에 대하여도 등기없이 그의 법정지상권을 가지고 대항할 수 있습니다.. 법정지상권을 취득한 사람은 토지소유자에 대하여 지상권의 등기를 청구할 수 있습니다. 법정지상권을 제 3자에게 처분하려면 등기 를 하여야 합니다.. 등기없이 건물을 처분한 경우 판례는 법정지상권부 건물의 양수인은 그 양도인이 토지소유자에 대하여 가지고 있던 지상 권설정등 기 청구권을 대위행사할 수 있으며, 따라서 토지소유자가 토지소유권자에 기한 건물철거를 요구하는 것은 신의측상 허용되지 않는다 고 판결하고 있습니다.(대판 다 다 2873) (5) 법정지상권의 내용. 법정지상권의 범위 법정지상권의 범위는 반드시 그 건물의 대지에 한정되는 것은 아니며, 건물로서 이용하는데 필요한 한도에서는 대지 이 외의 부분에도 미치게 됩니다.(일반적인 지상권의 범위와 동일함). 지료( 地 料 )의 결정 법정지상권의 지료는 우선 당사자의 협의에 의하여 결정하게 되며, 협의가 성립하지 않는 경우(당사자의 이견으 로)에는 당사자의 청구에 의하여 법원이 결정하게 됩니다. 이때 법원이 결정하는 지료는 당연히 지상권이 성립한 때에 소급해서 그 효력이 발생됩니다. 법원이 그 지료를 정함에 있어서는 법정지상권의 발생 당시에 제반 사정을 참작하고, 또 당사자 쌍방의 이익을 조화하여 어느 한 편에 부당하게 불이익 또는 이익을 주는 결과가 되어서는 안됩니다. 그러므로 법정지상권자가 토지소유자에게 지 급할 지료는 아무런 제한없이 다른 사람의 토지를 사용함으로써 얻는 이익에 상당하는 댓가이어야 합니다.. 지상권의 존속기간 가. 설정행위로 정하는 경우 - 최장기간의 제한은 없음 - 최단기간 석조, 석회조, 연와조 또는 견고한 건물이나 수목:30년 그밖의 건 물:15년, 공작물:5년 나. 기간을 정하지 않은 경우에는 위의 최단기간을 적용합니다. 다. 설정 당시 공작물의 종류와 구조를 정하지 않는 경우에는 15년입니다. (6) 계약의 갱신. 당사자의 계약으로 갱신할 수 있습니다.(계약자유의 원칙). 지상권자의 갱신청구권 지상권이 존속 기간의 만료로 소멸한 경우에 건물 기타의 공작물이나 수목이 현존하고 있는 경우 지상권자 는 일방적으로 계약의 갱신을 청구할 수 있습니다.. 지상권자의 지상물 매수청구권 지상권 설정자가 지상권자의 계약갱신청구를 거절하는 경우에 지상권자는 상당한 가액으로 지상물 의 매수를 청구할 수 있습니다.(받아들여야 함). 지상권의 존속 기간과 지상물 매수 청구권 등은 강행규정이므로 이들 규정에 위반하여 지상권자에게 불리한 약정을 하여도 그것은 무효입니다. - 저당권설정과 동시에 지상권을 설정하였다 할지라도 경락으로 인하여 말소되면 이로서 대항할 수 없습니다. (7) 관습법상 법정지상권 - 판례에 의하여 인정되는 권리. 의의 관습법상의 법정지상권이라 함은 동일소유자의 소유에 속하는 토지와 건물중의 어느 하나가 매매 또는 기타의 원인으로 인하 여 양자의 소유자가 다르게 되더라도 그 건물을 철거한다는 약정이 없는 경우에 당연히 건물소유자에게 인정되는 지상권을 말합니 다. (판례 ). 성립요건 매매등이 있을 당시 토지와 건물이 동일인에게 귀속하고 있어야 합니다. 강제경매의 경우에는 경락 당시에 소유자를 같이 하고 있으면 됩니다. 적법한 원인에 의하여 토지, 건물의 소유자가 달라져야 합니다. 적법한 원인에는 매매, 증여, 강제경매, 귀속재 산의 귀속, 공유물의 분할, 국세징수법에 의한 공매 등이 있다고 판결하였음. 건물을 철거한다는 합의가 없어야 합니다. 이러한 합의 는 명시적인 경우 뿐아니라 건물의 가격 등 제반 객관적인 사정을 종합하여 당사자의 의사표시를 합리적으로 해석하여 묵시적인 합 의가 존재한다고 인정할 수 있는 경우에도 가능합니다.. 발 생 - 원인이 법률행위에 의한 것인 때에는 소유권 이전등기를 하였을 때에, 강제경매의 경우에는 경락허가결정이 확정된 때에 관습 법상의 법정지상권이 성립합니다. - 관습법상의 법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권변동으로 보아 등기 없이도 효력을 발생 합니다. 다만 관습법상의 법정지상권이 있는 건물을 처분하려면 등기를 하여야 합니다. - 등기없이 건물을 처분한 때에는 건물의 전 득자는 토지소유자에게 법정지상권을 가지고 대항할 수 없다는 의 대법원 판례가 있습니다. - 이러한 주장은 관습법상의 법정지상권의 승계취득은 먼저 건물소유자가 그의 법정지상권의 등기를 하고 그 다음에 지상권의 이전등기를 해야 한다 는 부동산 권리 및 투자 분석 108

109 의 대법원 판례와 일치하고 있습니다. - 그러나 보다 최근의 판례는 종전의 판례를 뒤집고 있습니다. 즉 특별한 사정이 없는 한 건물과 함께 지상권을 양도하기로 하는 약정이 있는 것으로 보고 건물양수인은 건물양도인을 순차로 대위하여 토지소유자에 대하여 법정지상권 설정등기의 절차이행을 청구할 수 있다 고 한 판례도 있습니다. (8) 저당토지위의 건물에 대한 일괄경매권 - 일괄경매함으로써 부동산 가격의 상승작용을 유도 토지 위에 저당권을 설정한 후에 그 저당토지에 건물을 지었으나, 경매의 결과 토지소유자와 건물소유자가 다르게 되었더라도 건물 소유자에게는 법정지상권이 인정되지 않습니다. 왜냐하면 저당권의 설정당시에 건물이 존재하고 있어야하기 때문입니다. 따라서 토지의 경락인은 건물소유자에게 건물의 철거 내지 수거를 요구할 수 있게 됩니다. 이는 사회경제적으로 커다란 불이익이 오게됩니다. 이에 민법 제 365조에서는 토지를 목 적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구 할 수 있다 고 규정하여 토지,건물의 일괄경매를 허용하고 있습니다. 일괄경매가 허용되지 않는 경우 - 저당권설정자가 아닌 토지소유자(저당권을 설정한 후에 토지소유권을 취득한 자)나 저당권설정 자로부터 용익권을 취득하여 건물을 지은 경우 등은 토지, 건물의 일괄경매가 허용되지 않습니다. - 또한 이러한 일괄경매권은 저당 권자의 선택사항이지 의무사항은 아니므로 토지만의 경매를 신청할 수 있고, 이 경우 토지만이 경매되더라도 경락인은 법정지상권의 제한을 받지 않습니다. - 저당권의 목적인 토지만을 경매시켜도 충분히 피담보채권을 변제받을 수 있는 경우에도 일괄경매권은 인정 됩니다. - 비록 토지,건물을 일괄경매 하더라도 토지의 경락대금에서만 저당권자는 우선변제를 받을 수 있습니다.(건물의 경매대금에 서는 우선 변제받지 못함) (9) 법정지상권에대한 질의응답 [문] 갑과 을이 각각 1/2씩 지분을 갖고 있는 대지에 갑의 지분만 근저당권이 설정되어 있고 대지 위에 건축물 관리대장상 을의 소유 로 되어있는 미등기 건물과 소유자 미상의 미등기 건물이 존재하고 있던 중 갑의 지분이 담보권실행경매로 인해 제 3자에게 이전되 었을 경우 을소유 미등기건물과 소유자 미상의 건물에 대하여 관습법상 법정지상권이 성립되는지 여부를 알고 싶습니다. [답] 건물소유자를 위한 법정지상권은 토지소유권에 대한 제한이므로 그 요건은 엄격하게 정하여. 근저당권설정당시 토지 위에 건물이 있었을 것. 저당권설정당시에 토지와 건물이 동일한 소유자에 속한 것. 경락의 결과 토지와 건물의 소유자가 달라질 것을 요하고 있습니다. 그래서 저당권설정 당시에 토지 위에 건물이 존재하는 것으로 족하고 그 건물에 보존등기가 되어 있지 않더라도 법정지상권의 성립 에는 아무런 영향을 미치지 않습니다. 왜냐하면 토지위에 건물이 존재하는 것을 전제로 토지를 평가하여 저당권을 설정하였기 때문 입니다. 따라서 토지위에 저당권을 설정할 당시에는 지상건물이 미등기였더라도 나중에 보존등기를 갖추어 양도되거나 또는 건물의 양수인이 보존등기를 한 때에는 그 양수인은 법정지상권을 취득합니다. 그러나 적어도 대지에 대한 경락이 있기 전까지는 건물에 대 한 보존등기가 이루어져야 합니다. 만일 질의의 경우처럼 경락이 있기까지도 건물에 대하여 보존등기가 완료되어 있지 않다면 대지 와 건물의 소유자가 동일성이라는 두 번째 요건을 갖추었다고 볼 수 없기 때문에 법정지상권이 인정될 수 없습니다. 토지가 경락되 기 전 건물을 양도받은 제 3자는 법정지상권 취득 - 토지에 저당권을 설정할 당시 토지의 지상에 건물이 존재하고 있었고 그 양자가 동일 소유자에 속하였다가 그 후 저당권의 실행으로 토지가 낙찰되기 전에 건물이 제 3자에게 양도된 경우, 민법 제 366조 소정의 법 정지상권을 인정하는 법의 취지가 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 각 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에 건물이 철거되는 것과 같은 사회경제적 손실을 방지하려는 공익상 이유에 근거하는 점, 저당권자로서는 저당권설정 당시에 법정지상권의 부 담을 예상하였을 것이고 또 저당권설정자는 저당권설정 당시의 담보가치가 저당권이 실행될 때에도 최소한 그대로 유지되어있으면 될 것이므로 위와 같은 경우 법정지상권을 인정하더라도 저당권자 또는 저당권설정자에게는 불측의 손해가 생기지 않는 반면, 법정 지상권을 인정하지 않는다면 건물을 양수한 제 3자는 건물을 철거하여야 하는 손해를 입게 되는 점 등에 비추어 위와 같은 경우 건 물을 양수한 제3자는 민법 제 366조 소정의 법정지상권을 취득한다고 봄이 상당하다. 부동산 권리 및 투자 분석 109

110 창업트렌드/ 대학가 상권을 잡아라 :04 젊음의 거리로 불리는 대학가 상권. 이곳에 집중하면 대중적인 창업트렌드를 볼 수 있다. 대학가 상권의 고객층은 외식문화소비의 중심이 되 는 20~30대가 대부분을 차지한다. 까다로운 20~30대 고객이 소비가치를 충분히 느끼려면 확실한 경쟁력을 갖추지 않으면 안 된다. 따라서 20~30대를 대상으로 한 다양한 아이 템들이 각광을 받을 것으로 여겨진다. 관련 자료에 따르면 2030세대의 구매력은 지난 2008년 이후로 매년 증가했다. 이에 프랜차이즈업체들 역시 트렌드 리드력이 강력한 2030세대 를 잡아야 경쟁력이 있다고 판단한 것이다. 이에 프랜차이즈업체들 역시 대학가 상권에 집중하고 공략하기 위해 고군분투하고 있다. 대학가 상권에 입점해 성공한 브랜드는 트렌드 리드 력이 강력한 2030세대를 잡았다는 평을 받을 수 있다. 창업시장에서의 위치선점이 쉬워지는 것이다. 물론 아이템의 특성에 따라 다르겠지만 대중적인 아이템은 대학가 상권을 빼놓고 이야기하기 힘들다. 대학가 상권의 특징은 '저가형, 새로움, 분위기' 세가지로 압축된다. 저가형, 접근성 높고 입소문 효과 좋아 경제 침체로 기존 명품을 추구하는 럭셔리 소비가 현실적으로 어려워지고 있다. 이에 따라 최근 젊은층들은 고가의 명품 패션을 추구하는 대 신 가격에 비해 높은 만족도를 줄 수 있는 제품이나 서비스 등으로 관심을 돌리고 있다. 이 같은 트렌드는 창업시장에도 영향을 주고 있다. 대학가 상권에서 눈에 띈다. 최근 젊은 2030세대가 소비 주도층을 형성하면서 이들을 겨 냥한 프랜차이즈업체가 확산되고 있다. 매장 콘셉트와 브랜드 이미지를 산뜻하게 메이킹해 젊은층을 겨냥하는 추세다. 창업트렌드/ 대학가 상권을 잡아라 110

111 맥주바켓 셀프형 운영을 통해 합리적인 가격으로 세계맥주를 즐길 수 있는 '맥주바켓'은 20대 대학생들을 중심으로 인기를 얻고 있다. 건대 직영점을 포함해 서울 내 5대 대학가 상권으로 불리는 서울대, 신촌, 경희대, 홍익대에서 큰 인기를 끌고 있다. 좌석에 비치된 바구니에 먹고 싶은 세계맥주와 얼음을 담아오는 셀프 판매 방식이다. 전세계 다양한 맥주를 저렴한 가격으로 즐길 수 있는 공간이다. 주머니 사정으로 상대적으로 비싼 세계맥주를 즐기지 못했던 젊은층에게 인기를 얻고 있다. 색다른 판매방식이 젊은 층의 소비기호와 맞아 떨어진 것. 매장 내에서는 즉석 만남이 가능한 메시지 박스까지 갖춰 놓았다. 세계맥주에 대 한 관심도 증가 및 트렌드에 민감한 대학생들이 고정관념을 깬 새로운 판매방식에 쉽게 적응하며 맥주바켓의 주고객층으로 자리 잡고 있다. 홍합 퓨전메뉴를 선보인 '홍가'는 홍합을 주요리 메뉴로 개발해 젊은층을 사로잡고 있다. 사이드 메뉴였던 홍합을 주메뉴로 끌여올리고 '무한 리필'을 내세워 주머니가 가벼운 젊은 소비층을 유혹했다. 일반 포장마차에 가면 공짜로 주는 홍합탕이 아니다. 신선한 홍합을 사용해 제대로 맛을 냈다. 돈가스는 어린이부터 2030 젊은층이 좋아하는 대표적 메뉴다. 최근에는 미리 잘라놓은 돈가스를 야채와 즐기는 일본식 돈가스전문점이 강세 를 띠고 있다. 생생돈까스 하지만 통상 이런 돈가스는 비싸다는 인식이 강하다. 이에 돈까스전문점 '생생돈까스'는 6500원에 푸짐한 양의 돈까스를 제공한다. 게다가 동 종업계에서도 바삭하고 담백하면서도 부드러운 식감이 뛰어나다는 평가를 받고 있어, 소비자 만족도가 높다. 창업트렌드/ 대학가 상권을 잡아라 111

112 비결은 육질이 우수한 냉장 신선육만 사용한다는 점이다. 여기에 국내 제빵분야 명장이 빚은 습식빵가루를 사용해 바삭함이 뛰어나다. 또한 트렌스 지방을 제거한 튀김류와 자체 개발한 과일ㆍ허브 소스와 드레싱 등으로 웰빙 먹을거리로 인정받고 있다. 눈에 띄게 튀거나 새롭거나 대학가 상권에서 눈에 띄는 매장은 항상 사람이 북적인다. 새로움을 추구하는 젊은 세대의 시선을 잡아, 매출을 올리는 전략을 내세우는 곳 들이 많다. 물론 음식점의 음식솜씨가 뛰어나야 하는 것은 당연하지만 사람들을 매장 안으로 끌어들이지 못한다면 음식솜씨는 무용지물이 되고 말 것이 다. 외부인테리어와 간판 등을 총칭하는 아웃테리어만 특색 있게 잘 꾸며도 고객의 구매심리를 자극하기에는 충분한 요소를 갖추고 있다. 단골고객들이야 음식점의 음식솜씨를 보고 들어간다고 할 수 있겠지만 초도방문 고객들에게는 아웃테리어가 얼마나 깔끔한지, 얼마나 특색 있는지에 따라 구매 심리가 크게 변동되기 때문이다. 배달 위주의 치킨집도, 동네 중년 남성들이 가볍게 한잔하던 맥주집도, 점심 끼니를 때우던 국수집도 젊은이들의 눈높이와 입맛에 맞춰졌다. 투박하고 어두컴컴한 인테리어가 세련되게 밝아진 이유다. 실례로 예전에는 치킨맥주전문점들의 주 고객층이 30~40대였으나 최근에는 20대를 타깃고객으로 메뉴 선정을 한 치킨맥주전문점들이 호응을 얻으며 순항하고 있다. 창업트렌드/ 대학가 상권을 잡아라 112

113 치킨매니아 치킨매니아 전속모델 '에프엑스' 집에서 배달시켜먹던 치킨은 이제 아이돌 모델을 빼면 이야기 할 수 없을 만큼 시장 전체가 젊어졌다. '치킨매니아'는 걸그룹 에프엑스를 전 속모델로 내세우면서 인지도를 높여가고 있다. 카페형 인테리어와 익스테리어로 젊은층도 부담 없이 내방할 수 있도록 문턱을 낮췄다. 유러피안 치킨을 표방하고 있는 치킨매니아와 세련되 고 고급스러운 음악으로 인기를 끌고 있는 아이돌그룹 f(x)의 이미지가 잘 맞아 젊은 층들에게 호응을 얻고 있다. '셰프의 국수전'은 매장 앞에 세워진 대형 국수 모형으로 우선 눈길을 끈다. 한눈에 봐도 국수 전문점인 것을 알 수 있다. 인기있는 메뉴는 국수지만 와규불초밥, 대한돈부리 등도 여성들이 즐겨찾는 요리다. 대표 요리인 셰프의국수는 진한 국물과 푸짐한 양으로 점심식사를 책임진 다. 국수 하면 떠올랐던 가난한 시절이 셰프의 국수전에서는 느껴지지 않는다. 모던한 인테리어로 소비 주도층을 유혹하고 있다. 고객들의 마음 을 사로잡기 위해 인테리어 연구소를 따로 운영하고 있을 정도다. 분위기, '재미'요소 잡아야 예년에 비해 창업시장의 라이프사이클이 짧아지고 있다. 소비자들의 기호가 계속해서 변화하고 있다는 얘기다. 소비자가 무엇을 원하는지 조 금만 놓쳐도 소비자는 지루해하고 등을 돌린다. 이에 창업 프랜차이즈업체들은 소비자들의 흥미를 유발하고 재미를 주기위해 다양한 마케팅 전법을 구사하고 있다. 펀(Fun)마케팅이 가장 대표적이다. 최근 주류전문점들이 재치 넘치는 이벤트 행사를 펼치고 이유도 그 때문이다. '펀비어킹'은 HBS 브랜드자체방송 시스템을 통해 고객에게는 감동과 재미를 선사하고 있을 뿐 아니라 영화, 연극, 콘서트 예매권을 제공하는 등의 이벤트를 펼치고 있다. 여기에 즉석 문자 메시지 이벤트나 포토제닉, 행사, 서비스를 통해 고객에게 즐거움을 주면서 안정적인 수익성 창출을 올리고 있다. 트렌디한 라이프스타일을 추구하는 젊은 층에게 어필해 대학가나 강남 상권을 중심으로 인기가 점점 높아지고 있다. 창업트렌드/ 대학가 상권을 잡아라 113

114 매장 내부는 '도심 속의 캐리비안'이라는 슬로건에 맞게 매장 직원들까지 유럽 바이킹족을 떠올리게 하는 '마린룩'으로 유니폼을 갖춰 입고 일하고 있다. 맥주와 함께 즐기는 음악도 본사에서 직접 선곡한다. 본 기사는 < 머니위크 > ( ) 제230호에 실린 기사입니다. 창업트렌드/ 대학가 상권을 잡아라 114

115 오피스텔 임대수익률 극대화 방안 :13 최근 부동산 경기 침체, 소형 주택 임대수요 증가로 인하여 수익형 부동산에 대한 관심이 증가되고 있다. 이런 흐름에 맞춰 건설사에서도 도 시형생활주택, 오피스텔 등 소형 임대 물량의 공급을 증대시키고 있는 상황이다. 그러나 수익형 부동산의 경우 보유기간 임대소득에 대한 세 금, 건강보험료 추가 부담 등에 대한 이해가 없으면 정확한 수익률 계산이 어려우므로 이런 부분에 대한 이해가 필요하다. 주택과 오피스텔의 차이점 오피스텔은 주택과 달리 건축법상 업무시설로 구분된다. 세제 적용에 있어서도 업무시설로 적용되어 취득세 4.6% 적용(주택 유상거래에 대한 감면이 적용되지 않는다). 재산세, 종합부동산세 계산시 별도합산대상으로 구분되어 적용된다. 다만 업무시설인 오피스텔이 사실상 주거용으 로 사용되는 경우에는 주택으로 간주되어 세제가 적용되므로 유의해야 한다. 예를 들어 1주택을 보유하고 있는 1세대가 수익을 목적으로 오피스텔에 투자를 하였는데 당해 오피스텔이 사실상 주거용으로 인정될 경우에 는 1세대 2주택자가 되어 당초 보유한 주택이 비과세 혜택을 받을 수 없는 경우가 발생할 수 있다. 임대사업자 등록 시 유의할 점 오피스텔을 분양 받게 되면 분양회사로부터 임대사업자 등록을 하도록 권유를 받게 된다. 그 이유는 오피스텔은 업무용이기 때문에 분양가액 중 건물에 대한 부가가치세를 소비자가 부담하게 되는데 비주거용임대사업자 등록을 하게 되면 당해 부가가치세를 환급 받을 수 있기 때문이 다. 물론 부가가치세는 비주거용임대사업자에 한하여 환급이 가능하므로 오피스텔이 사실상 주거용으로 간주될 경우에는 환급 받은 부가가치 세를 추징당하게 되므로 유의해야 한다. 임대사업자 등록 시 두 번째 검토 요소는 건강보험료, 국민연금 부담금액의 증가이다. 실무적으로 사업자를 등록하게 되면 소득이 발생한 것 으로 간주하여 지역가입자로 건강보험료 등 부담이 늘어나게 되는데 본인이 지역가입자 대상자인지 건강보험료 부담 증가액은 얼마나 될 것 인지 사전에 확인해 볼 필요가 있다. 두 번째 검토 요소와 더불어 누구의 명의로 오피스텔을 분양 받을지 임대소득 신고로 인하여 증가하게 될 종합소득세 부담의 증가액이 얼마 나 될 것이지 사전에 확인할 필요가 있다. 근로소득, 사업소득 등 이미 종합소득금액이 큰 사업자 명의로 오피스텔을 분양 받는 경우 임대소 득 신고로 인하여 실제 소득세 부담이 생각보다 클 우려가 있다. 그 이유는 소득세 계산구조가 임대소득은 타소득과 합산하여 과세를 하도록 되어 있고 소득세율도 소득금액 구간별로 6%~35% 누진세율 구조로 되어 있어 타 소득금액이 많은 경우 임대소득이 추가되어 부담세액이 갑 자기 증가하는 경향이 있기 때문이다. 마지막으로 오피스텔을 분양 받고 임대사업자 등록 후 부가가치세를 환급 받은 후 10년 이내에 임대사업을 폐업하게 되면 환급 받은 부가가 치세 중 일부를 납부하여야 한다.(1년에 10%씩 차감) 따라서 오피스텔을 매각하는 경우에는 포괄양수도로 임대사업자의 모든 권리와 의무를 양수인이 승계하도록 하여야 환급 받은 부가가치세를 다시 납부하는 일이 없다. 임대소득 신고 시 주의하여야 할 점 오피스텔을 업무용으로 임대하게 되면 임대사업자가 사업자등록 시 제출하는 임대차계약서가 세무서에 제출되므로 세원이 쉽게 노출되는 경 향이 있었다. 이에 반하여 주거용으로 임대하게 되면 임대소득이 쉽게 노출 되지 않았던 게 사실이다. 그러나 세법 개정으로 근로소득자가 부담하는 월세 소득공제제도를 통해서 세원을 포착하려는 노력을 하고 있다. 월세 소득공제는 연봉이 3 천만 원 이하인 부양가족이 있는 근로자에만 해당이 된다. 월세 소득공제제도 이외에도 월세 지출금액을 현금영수증 사용액으로 간주하여 신 용카드(현금영수증 포함) 소득공제에 포함시켜 주고 있다. 월세 소득공제제도와 신용카드(현금영수증) 소득공제제도는 근로소득자에 적용되므 로 주의해야 한다. 2011년부터는 세대별로 3주택 이상자인 경우 주택보증금에 대해서도 소득세를 과세하도록 되어 있어 주택임대에 대한 과 오피스텔 임대수익률 극대화 방안 115

116 세가 한층 강화되고 있다. 그렇다면 임대소득에 대한 소득세를 줄일 수 있는 방안을 없을까? 대표적으로 임대사업과 관련된 각종 비용을 잘 챙겨보는 것이 중요하다. 특히 이자비용, 세금과공과, 건강보험료, 재산세 등 임대사업에서 공제되는 비용항목을 잘 챙겨두자. 이외에도 연금저축, 소기업 소상공인 공 제부금, 국민연금 등 사업소득에서 공제되는 공제항목을 챙겨보는 것도 중요하다. 또한 연금소득을 수령하고 있는 경우 일정 금액 이상의 소득이 발생하게 되면 연금수령액이 줄어드는 경우가 있으므로 소득세 신고 시 이 점 에 유의하기 바란다. 오피스텔 임대수익률 극대화 방안 116

117 부동산 부자들은 가치 있는 물건에만 투자한다 :47 자잘한 아파트 다섯 채보다 미래가치가 높은 한 채가 낫다. 집값이 오를 때는 뒷전에 밀려있고, 내릴 때는 가장 먼저 매물이 나온다. 집값 차별화의 냉정한 모습이다. 주택 시장은 앞으로도 냉정하리만 큼 극심한 차별화가 진행될 것이다. 올해 상반기 서울 강남권과 분당 신도시의 집값이 다시 뛰었다. 정부가 8월말 부동산 시장 종합안정대책을 내놓기로 한 뒤 숨 고르기에 들어 갔지만 이들 지역은 여전히 '휴화산'이다. 하지만 다른 곳은 상승장에서도 잠잠하고 최근 조정기에는 분위기가 더 싸늘해졌다. 이렇듯 주택 시장은 앞으로도 냉정하리만큼 극심한 차별화가 진행될 것이다. 주택 보급률이 높아지고 경제가 저성장 시대에 진입한 상황에서 과거처럼 모든 집이 덩달아 값이 오르는 상황은 오기 힘들다. 주택의 질을 추종하는 이들과 자금 여유층이 만들어낸 '한정된 수요'가 시장을 이끌어 갈 것이다. 이런 수요는 어떤 집을 좋아할까? 장기 보유에 따른 위 험이 적고, 희소성에 따른 가치 상승 확률이 높은 주택이다. 일부 지역만 값이 치솟는 것은 시장의 수요가 '가치 있는 자산으로 모이고 있 음'을 보여주는 것이다. 이런 시장의 흐름을 읽지 못하고 덜 올랐다는 이유만으로, 싸다는 이유만으로 미래가치가 불확실한 물건에만 관심을 갖는다면 시장에서 늘 밀려나고, 시장 탓만 하며 한숨을 짓게 되어 있다. 01 세일기간은 물건을 사기 가장 좋은 때 부동산에 있어 가치투자란 근본적인 자산가치가 변하지 않는 한 결국은 재평가의 과정을 거치고, 소비자들이 알아보 기 때문에 흔들리지 않고 장기 보유하는 것을 말한다. 따라서 가치 있는 자산이 시황변수에 따라 단기적으로 헐한 대 접을 받을 때 제대로 인정해줘야 가치투자에 성공할 수 있다. 유럽이 낳은 세계적인 투자 전문가 가운데 앙드레 코스톨라니라는 사람이 있다. 1906년 헝가리에서 태어나 2000년에 영면한 그는 유럽 프랑스 증권시장을 휘젓던 투자의 대부였다. 그는 13권의 책을 쓴 칼럼니스트이기도 하다. 그이 역 장 중에 <돈, 뜨겁게 사랑하고 차갑게 다루어라>가 있는데, 이런 문구가 나온다. "투자에서 성공하는 비결은 남들(일반인)과 반대로 하는 것이다" 코스톨라니는 주로 증권 채권 현물 등에 투자하면서 이런 명구를 남겼다. 부자들의 성공비법은 알고 보면 별 것 아니다. 굳이 한 가지를 고른다면 '가치 있는 자산에 대중과 거꾸로 투자하는 것'이다. 남들이 팔을 걷어붙이고 투자의 시장에 나올 때는 이미 채가 중천에 뜬 뒤다. 부자들은 남들이 일어나지 않는 새벽에 슬그머니 거리로 나선다. 남들이 시장을 비관하며 온갖 부정적인 말들을 쏟아낼 때 입가에 미소를 지으며 투자 에 나선다. 그들은 '거꾸로 투자'의 묘미를 알기 때문이다. 지난해 10월 이후 급매물 장세에서 가치 있는 물건들이 헐값 에 쏟아졌다. 서울 강남권과 수도권 택지지구 등 요지에 급매물이 많았다. 알짜 미분양 아파트도 즐비했다. 그때 대중들은 눈앞의 시 장상황만 보고 '연말 대란설'을 주장하는 비관적인 전문가들의 전망에 불안해하며 바닥만을 찾고 다녔다. 하지만 부자들 은 이때 바빴다. 바겐세일 기간에 가치 있는 물건을 대접해줬다. 올 들어 다시 시장이 흥분하자 대중은 뒤늦게 조급해했 다. 바겐세일이 끝나고 비싼 물건만 나오는 시기에 분주해졌다. 그러다가 8월 대책이 나온다고 하자 다시 움츠러드는 모 습이다. 이렇게 시장의 뒤꽁무니만 찾아 다녀서는 그림자만 밝고 다니게 된다. 남들이 비관할 때는 투자를 준비하고, 일반인들이 흥분할 때는 냉정하게 시장을 바라봐야 성공적인 자산 운용을 할 수 있다. 02 대중과 거꾸로 투자하라 남들이 시장을 외면하는 바겐세일 기간에 길게 보고 투자한 '거꾸로 투자'의 사례를 보자. 전문직에서 일하는 H씨 애기다. IMF 한복판이던 1998년 봄, 그는 서울 강남구 대치동 개포우성아파트 45평형을 경매로 거머쥐었다. 그것도 단독 응찰이 었다. 이처럼 험악한 시기에 왜 아파트를 사느냐, 더 떨어질 것인데 기다리라고 주변에선 비관적인 말뿐이었다. 그러나 H씨는 아무도 쳐다보지 않을 때 투자에 나섰다. H씨가 낙찰한 값은 4억원이 채 안 된다. 지금 이 아파트는 18억 원을 부동산 부자들은 가치 있는 물건에만 투자한다 117

118 호가한다. 값이 급등했지만 그는 자녀 교육을 감안해 이곳에서 그대로 산다. 미실현 이익이긴 하지만 아무도 쳐다보지 않을 때 투자해 14억원의 가격 상승을 맛보고 있는 것이다. 그는 부동산 전문가가 아니었다. 집을 3년 이상 보유한 뒤 팔고 산 두 번의 경험이 전부였다. 더욱이 법원 경매는 처음 이었다. H씨는 나이(46세)에 비해 많은 자산을 갖고 있다. 그는 살고 있는 집과 지난해 침체기에 구입한 재건축 아파트 분양권을 빼고도 5억 원이 넘는 주식 등을 가진 자산가다. 그의 원칙은 역시 '거꾸로 투자'와 '가치추구'다. 가치 있는 자 산이 경기 사이클상 헐값으로 떨어지고, 신문에 비관적인 뉴스가 쏟아질 때 그는 길게 보고 샀다. 당장은 조금 손해 본 다는 생각을 했지만 결국은 가치를 찾아갈 것이라는 소신을 가지면 침체장에서의 구입은 추가 하락이 있더라도 크게 부 담되지 않았다. 그는 주식도 삼성전자, 농심, 현대모비스 등 미래가치가 높은 종목만 갖고 있다. 역시 시장 호황기에 사지 않고 침체기 에 산 주식들이다. 세간의 '고수'처럼 이것저것 손대고 바삐 움직이지 않지만 투자 성과는 더 낫다. 03 호박 열번 구르는 것보다 수박 한번 구르는 게 낫다 부동산은 매매 기법보다 가치 있는 물건을 대접할 줄 아는 눈이 더 필요하다. 부동산으로 자산을 불린 이들의 공통점 가운데 하나는 가치 있는 부동산을 장기 보유했다는 것이다. 이런 속담이 전해 내려온다. '호박 열 번 구르는 것보다 수박 한 번 구르는 게 낫다' 그만그만한 투자 열 번보다 제대로 된 투자 한 번이 낫다는 뜻이다. 경기도 분당 신도시 주상복합 아파트 파크뷰. 분양할 때부터 화제를 뿌리더니 지금은 분당에서 가장 비싼 아파트가 됐다. 이 주상복합 아 파트의 투자에 얽힌 두 가지 사례를 비교해보자. 분당 정든 마을에 사는 S씨 가족과 친인척 12명은 분양 당시 이 주상복합 아파트에 청약을 했다. 주상복합이라 청약통 장이 필요하지 않았고, 별다른 청약 규제가 없었기 때문에 무더기로 청약했다. 50평대 이상에 신청했는데, 30~40평대에 비해 경쟁률이 낮아 운 좋게 4개가 당첨됐다. 문제는 그 이후. S씨는 당첨 직후 분양권을 모두 팔았다. 당시 대형평형은 웃돈이 많이 붙지 않았다. 30평대에 비해 전매가 잘 안 되자 S씨는 500만~1,000만원씩 받고 서둘러 처분했다. 거래 비 용과 세금을 빼고 S씨가 챙긴 실현 이익은 2,000여 만원에 불과했다. S씨는 한 채 정도는 장기 보유할 수 있는 자금 여 력이 있는데도 눈앞의 전매 차익만 보고 모두 매각했다. 그 뒤 이 주상복합의 분양권 값은 줄곧 올랐다. 또 다른 당첨자 Y씨. 자기 명의로 하나를 신청해 54평에 당첨된 그는 지금까지 이 물건을 보유하고 있다가 지난 1월 이 곳에 입주했다. 이 아파트는 현재 평당 2,500만원을 훌쩍 넘어섰다. Y씨가 분양 받을 당시보다 매매 호가가 10억원 넘게 올랐다. 4개가 당첨됐어도 작은 이익에 급급해 모두 처분한 경우와 하나라도 가치에 돈을 묻은 경우가 극명하게 대비되 는 하나의 예다. 부동산만큼 거래에 따른 비용이 많이 드는 자산은 없다. 그래서 부동산은 잔재주보다 우직한 가치투자 가 득세할 수 있다. 04 남들이 안 쳐다보는 미분양 바겐세일을 노려라. 2002년 서울 용산구의 한 주상복합 아파트 미계약분을 사서 자산을 불린 K씨는 지난해 고양시 풍동지구 두산아파트를 분양 받았다. 이 아파트도 미계약분이었다. 용산 주상복합의 경우 주변 환경은 썩 좋지 않으나 조망이 좋아 입주 시점에는 값이 오를 것으로 판단해 구입했다. 용 산 일대가 각종 개발 재료로 새롭게 평가 받고, 주변에 한강자이 등 고급 아파트 단지가 들어서 가격 비교가 될 것이라 는 점도 K씨의 구매 심리를 자극했다. K씨의 예상대로 용산은 집값이 강세를 이어갔다. 계약금만 내고 융자를 받았던 K 씨는 그리 많지 않은 초기 자금으로 미계약 아파트 투자에 성공했다. 게다가 매각할 경우 세금 혜택까지 받게 된다. 당 시 전용면적 45평 이하의 새 아파트를 분양 받으면 양도세를 감면해주는 제도가 시행됐었다. K씨가 풍동지구 미계약 아파트를 구입한 것도 입주 시점의 미래 가치를 봤기 때문이다. 시장 상황이 좋지 않아 초기에 미분양이 발생했지만 택지지구라서 결국은 가치를 인정 받을 것으로 판단한 것이다. 신도시의 낡은 아파트에 사는 이들 이 새 아파트로 이동할 수 있다는 점도 고려했다. 분당에 사는 H씨. 그는 올해 초 미분양이 발생한 용인 성복동 L아파트를 계약했다. 판교 신도시 분양 재료가 잠복 중인 이유도 있었지만 계약금만 내면 중도금은 무이자 융자 등 납부 조건이 좋았기 때문이다. 결국 이들 아파트는 K씨와 H 씨처럼 미계약분을 소신껏 매입한 수요자가 몰려 얼마 지나지 않아 모두 팔렸다. 2003년 6월 이후 분양권 전매 제한으로 초기 가수요가 개입되기 어려워지면서 투기과열지구인 수도권의 경우 초기에 미 분양 물량이 꽤 나온다. 여기에 판교 신도시 청약 등을 대기하는 수요도 수도권 미분양을 촉발하는 요인이다. 이 가운데 입지 여건이 괜찮고 중도금 납부 조건도 좋은 물건을 고르면 된다. 택지지구와 서울 요지의 분양 물량도 계약초기에는 미계약분을 구입하는 데 큰 어려움이 없다. 미분양 아파트는 청약통장이 없거나 1순위가 되지 않은 가입자, 분양권 프리미엄을 주지 않고 구입하려는 이들에게 유 용한 내 집 마련의 방법이다. 미분양 아파트는 선착순으로 원하는 평형과 층수를 고를 수 있고 계약해도 재당첨 제한을 받지 않는다. 따라서 청약통장은 경쟁률이 높을 것으로 예상되는 다른 아파트에 사용할 수 있다. 중도금 납부 조건도 유 리하다. 05 작은 정보가 시장을 움직인다. 40대 초반인 의사 J씨는 2000년 처음 부동산 투자를 했다. 지금까지 2년에 1벌 꼴로 세 번 정도의 매매를 했다. 그도 가 치투자의 신봉자다. 매매 횟수는 적었지만 구입한 부동산은 모두 시장 평균치보다 훨씬 많이 올랐다. 그는 짧은 경력이 부동산 부자들은 가치 있는 물건에만 투자한다 118

119 지만 부동산 지식은 물론 시장 흐름에 대해 전문가 못지않은 식견을 갖췄다. 그가 시장의 맥을 파악하는 데 중시하는 재료는 '작은 재료'다. 때로 작은 재료가 시장 전반을 쥐락펴락한다. 이런 재료는 신문과 인터넷에서 쉽게 구한다. 그렇지만 J씨는 이를 쉽게 놓치지 않는다. 올 상반기 서울 서초구 일대의 재건축 아파트 값이 요동쳤다. 여러 이유가 있지만 그 중 작은 재료를 하 나 꼽는다면 한 아파트가 35층으로 재건축할 수 있도록 건축심의가 통과된 것이다. 사실 35층이라면 초고층도 아니다. 게다가 층 높이가 높아졌다고 해서 용적률이나 개발이익이 늘어나는 것도 아니다. 고층 아파트에 대한 투자자들의 기대 심리가 높아진 것뿐이다. 서초동 강남역 부근에 삼성타운이 들어선다는 사소한 사실도 집값 오름에 영향을 미쳤다. 타운이 형성되려면 시간이 많 이 필요하고, 실질적인 주거 여건의 변화가 없는데도 주변 집값을 추켜올렸다. 올 들어 송파구 잠실동 신천동 일대의 아파트 값이 오른 것도 작은 재료 때문이다. 잠실주공5단지가 상업지역으로 바뀔 것이라는 소문이 돌면서 호가가 치솟 자, 주변의 미성 진주 장미 아파트 등도 집값이 뛰었다. 몇몇 단지의 시세 움직임이 해당 지역의 주택 시장에 영향을 미치는 일종의 '키 맞추기'다. 이 소문은 실현성이 불투명한데도 재료로서의 위력을 발휘했다. 이것이 '작은재료'의 특성 이다. 06 분양가에 의해 시장이 움직이는 시세추종의 원리 일개 아파트에 국한할 것 같은 재료가 한 지역의 주택시장을 흔드는 경우는 비일비재하다. 분양가도 시장에 미치는 재료다. 최근 서울 여의도와 용산에서 분양된 주상복합 아파트가 일반 분양분(전체 아파트 물량 중 재건축을 하려는 아파트의 기존 조합원에게 배정하고 남은 물량으로, 청약통장 가입자 등 일반인에게 분양하는 물량)의 가격을 높게 잡자 주변의 기존 아파트 값이 덩달아 치솟았다. 판교 신도시의 중대형 아파트 분양가가 평당 1,500만원을 넘을 것이라는 일부 보도가 나가면서 분당 신도시와 용인 일대의 주택 매매 호가가 급등한 것도 같은 맥락이다. 시제 주거 여건의 변화가 없는데도 기대감만으로 호가가 오른 것이다. 물론 이런 유형의 호가 상승은 뿌리가 튼튼하지 않은 측면은 있다. 몇 년 전에는 경기도 광명시의 한 재건축 아파트가 일반 분양분의 평당 분양가를 1,000망원으로 결정하자 광명 일대의 아파트 값이 단기간에 수천만 원씩 뛰는 일도 있었 다. 화성도 집값이 싼 곳이지만 통탄 신도시 분양가가 평단 800만원을 웃돌자 주변 집값이 이에 맞추려는 현상이 나타 났다. 이웃에 새 아파트가 들어선다고 해서 기존 아파트의 주거 가치와 품질이 나아지는 것도 아닌데 덩달아 값이 요동 친 것이다. 이를 '시세 추종의 원리'라고도 한다. 이러한 현상은 호황기나 시중에 자금이 많을 때 더 뚜렷하게 나타난다. 엄밀히 보면 우습기까지 한 이유와 구실이 풍부한 자금을 바탕으로 사실처럼 포장되기 때문이다. 값이 오르고 싶을 때 이런 작은 재료가 나오면 시장은 마치 응원군을 만난 것처럼 민감하게 반응한다. 07 부자들은 돈의 가치와 흐름을 보고 투자한다. 다음은 유명한 부동산 금융 전문가 J씨의 얘기다. 그는 평범한 회사원에서 출발했지만 부동산과 돈의 흐름, 금리 변동 등을 제때 파악해 단 몇 번의 투자로 상당한 재력 가가 됐다. 그는 미국의 대학생들이 부전공으로 가장 많이 택하는 분야가 부동산 금융 분야라고 즐겨 말한다. J씨는 자 본시장에 있어 가격을 움직이는 근원적인 요인은 '돈의 가치와 유동성'이라고 믿는다. 그는 세계 각국의 집값이 오르는 숨은 이유도 돈의 가치 때문이며, 경기 흐름 등은 그 다음 요인으로 본다. 시중에 돈이 많이 풀리고 금리가 낮아 물가가 오른 것을 감안한 실질금리가 제도 또는 마이너스에 달하면 돈의 가치가 낮아진다. 자기 재산을 보수적으로 관리하는 이들은 재산의 상당 부분을 은행 정기예금에 넣어둔다. 그러나 돈의 가치가 본격적으 로 낮아지면 이처럼 보수적인 개인들까지도 참지 못한다. 내 돈이 명목상으로는 늘어나지만 실제로는 줄어들고 있다고 느끼면 조급해하고 불안해 한다. 이처럼 돈의 가치는 주식이나 부동산의 가격을 움직이는 원초적인 이유다. 이 때문에 시장은 자주 왜곡된다. 거품 논쟁 도 그래서 나온다. 그러나 돈의 가치가 낮아져 만들어진 거품은 돈의 가치가 귀해지면 다시 걷힌다. 하지만 그때까지 시 장에서 나타난 상황은 현실로서 받아들여야 자산을 성공적으로 관리, 운용할 수 있는 것이다. 2001~2003녀, 그리고 올 들어 서울 강남권과 분당 신도시 등에서 펼쳐진 과열 국면이 단적인 예다. 실물 경기 회복과 소득증가가 뒷받침되지 않 는 부동산 값 상상은 으레 거품이게 마련이다. 부자들은 돈의 가치를 안다. 돈의 가치 변동을 보고 투자를 결정한다. 그 래서 금리의 변동을 주목하는 것은 아주 중요하다. 우리 부동산 시장의 가격 논쟁은 돈의 가치 변동에 따라 판가름 날 것이다. 부동산 부자들은 가치 있는 물건에만 투자한다 119

120 부동산 투자 요령 :46 부동산 투자 요령 1. 정보는 현장에서 캐라 과다한 수익률을 제시하는 경우는 대부분 사실과 다른 경우가 많다. 부동산정보는 발품을 판 만큼 정확성을 높일 수 있다. 2. 수익성 부동산에 투자하라 부동산 값이 사두기만 한다고 오르기는 어렵다. 특히 요즘에는 시세차익보다는 수익률이 중요한 투자요인으로 부각되고 있다. 3. 임대주택사업에 관심을 갖자 주택은 안정성과 수익성 면에서 가장 확실한 부동산 상품이다. 특히 환금성에서 가장 유리하다. 4. 부동산정책과 제도는 투자의 길을 알려준다 요즘처럼 부동산정책이 쏟아질 때는 정책에 대한 충분한 검토가 필요하다. 규제가 나오면 틈새도 생기는 법이다. 5. 간접투자 상품도 고려하자 실물투자에 대한 규제가 많아지면 간접투자 상품이 더욱 관심을 끌 것으로 보인다. 부동산투자신탁과 리츠 등은 대박은 기대하기 어 려워도 안정성을 꾀할 수 있으며 은행 금리보다 높은 수익을 얻을 수 있다. 6. 대출금리를 따져라 대출금리가 얼마나 자주 바뀌는지 살펴야 한다. 금리가 떨어질 때는 양도성예금증서 연동대출이 유리하지만 금리가 오를 것 같으면 확정금리를 택해야 한다. 7. 땅 투자는 여유자금으로 토지는 수익이 나지 않는 부동산 상품이다. 환금성도 낮은 편이다. 잘못 투자했다간 돈만 묶일 수 있으므로 꼭 여유자금으로 접근해 야 한다. 8. 급매물을 노려라 급매물이 출현하는 경우가 종종 있다. 급매물을 잡으면 당연히 시세보다 싼 가격에 살 수 있다. 9. 경매를 적극 활용하라 연구를 할수록 길이 열리는 곳이 경매시장이다. 남들이 꺼리는 물건도 그 이유만 알고 해결할 수 있다면 그 만큼 더 수익을 높일 수 있다. 10. 판단이 섰다면 바로 행동하라 부동산 투자 요령 120

121 부동산전문가들 중에서도 의외로 부동산투자에 성공하지 못하는 사람이 적지 않다. 너무 많은 분석을 하다 타이밍을 놓치는 경우다. 부동산투자는 투자규모도 적지 않아 행동에 옮기기 쉽지 않을 수 있지만 머뭇거리다가 평생 투자 한 번 제 대로 못할 수도 있다. 부동산 투자 요령 121

122 부동산 투자의 육하원칙 :45 부동산 투자의 육하원칙 일명, 투자의 5W1H 원칙이다. 어떻게 시작해야 할 지 몰라 두렵다, 투자의 방향성을 잃었다 등으로 고민할 때 이는 유용한 나침반 역할을 해 준다. why - 왜 투자의 목적을 분명히 해두자는 것이다. 거주의 목적인지, 임대 목적인지, 노후를 위한 투자인지, 자녀를 위한 투자인지 등을 구분하여야 한다. 요즘처럼 부동산 시장이 급변 하는 시대에서는 분양사기 사건과 같이 부동산 투자에 따른 위험이 날로 증가한다. 목적의식 없이 투자를 할 경우에는 큰 어려움을 겪을 수도 있다. what - 무엇을 투자 목적이 정해졌다면 그 다음은 무슨 부동산을 선택할 것인가를 결정하여야 한다. 예컨대 토지, 아파트, 상가 등을 정하는 것이 다. 좀 더 구체적으로는 선호도가 높은 아파트, 토지지분이 넓은 재건축 아파트, 아파트 입주권이 주어지는 재개발 지역의 입주권 지분, 업무시설 밀집지역의 임대목적 오피스텔, 수요층이 두터운 테마상가, 입지가 좋고 도로 접근이 용이한 전원주택과 펜션 등이 있다. how - 어떻게 투자가능자금의 규모를 정하는 것이다. 투자가능자금의 규모를 정해야 대상지역 선정과 대상상품 접근이 수월하다. 자신이 보유하고 있는 자금을 점검하여 얼마를 투자할 것인지, 얼마가 필요한지 예산을 세워야 한다. 유의할 점은 여유자금을 가지고 투자해야 한다는 점이다. 무리한 대출은 가계에 큰 부담을 안길 수 있으며 부동산 불황 시에 자금압 박을 받아 옳지 못한 결정을 할 수 있기 때문이다. 그 외에도 구입경로의 결정도 중요하다. 부동산 구입 경로는 일반적인 거래 외에 법원의 경매, 성업공사의 공매를 통해서 하는 방법 이 있다. 경매는 권리분석을 신중히 하여야 하고 현장답사를 통해 건물면적이나 세입자관계가 서류와 일치하는지를 점검하고 주택임 대차보호법에 적용받는지 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 부동산 투자의 육하원칙 122

123 when - 언제 부동산 투자는 타이밍이다. 언제 살 것인가, 언제 팔 것인가가 가장 중요하다. 부동산 가격은 수시로 변화하기 때문에 같은 부동산이라도 매매 시기에 따라 수익률이 크게 차이가 난다. 매도나 매수 시점의 결정 은 부동산 시장의 흐름이나 부동산 경기 등을 통해 분석해야 한다. 낮을 때 사서, 높을 때 팔라 는 명언이 있듯이 가격 하락이 멈 출 경우 매입을 적극 고려해야 하는 것은 두 말할 필요가 없다. 그리고 부동산 투자 시는 투자 기간을 반드시 정해야 한다. 부동산 투자 후 환금이 필요한 시기가 있으므로 미리 투자 기간을 정해 두는 것이다. 단기적(1~2년) 투자를 할 것인지, 중기적(3~5년) 투자를 할 것인지, 장기적(6~10년)투자를 할 것인지를 결정해야 하는 것이다. 투자 기간이 정해지면 그 기간에 맞는 부동산 상품을 골라야 한다. 단기적 투자일 경우는 환금성을 중시하여야 하고, 장기적 투자일 경우는 투자 수익률이 높을 것으로 예상되는 상품이 좋다. where -어디서 투자 지역을 선정하는 일이다. 이 때 무엇보다도 중요하게 고려해야 할 기준은 그 지역의 발전 가능성이다. 부동산 투자는 현재를 사 는 것이 아니라 미래를 사는 것이기 때문이다. 지역을 선정할 때 처음에는 후보지를 10군데 정도 선정하였다가 2~3군데로 좁혀서 집중적으로 분석하여 선정하는 것이 좋다. 그리고 자신이 잘 알고 있는 지역이거나 알 수 있는 지역을 선정하는 것이 좋다. 이러한 지역에 관심을 집중하면 좋은 부동산을 찾을 가능 성이 높을 뿐 아니라 지역 분석도 보다 구체적으로 할 수 있기 때문이다. who -누가 혼자 투자할 것인지 함께 할 것인지를 따져보는 것이다. 적은 자금을 가지고 투자시기를 놓치거나, 무리한 대출로 이자에 허덕이는 것보다는 공동으로 자금을 모아 투자하면 위험 부담도 줄일 수 있고 수익률도 더 높일 수 있다. 출처: 경제위기, 내 돈을 지켜라 (daum) 부동산 투자의 육하원칙 123

124 불경기에 부동산에 투자하는 10가지 투자전략 :44 불경기에 부동산에 투자하는 10가지 투자전략 1. 불경기 일수록 부동산 투자 전략이 더 필요하다 부동산 시장 불황기의 투자 핵심 포인트는 환금성 이다. 부동산 특성상 상품을 팔기 전에는 미 실현된 매매 차익이다. 매매 차익은 없으면서 세금과 대출 이자는 꼬박 지불해야 한다. 환금성이 좋은 상품으로 도심지 역세권 중소형 아파트를 꼽는다. 교통이 편리해 배후 수요가 탄탄한 데다 가격 상승 여력도 크다는 이유에서다. 그리고 개발이슈와 인구증가, 그리고 정부의 대규모 개발 정책이 실현되는 그런 곳을 집중 공략하는 투자전략이 필요하다. 2. 부동산투자도 포토폴리오 설계(분산)시켜라 아파트/상가/토지/주택임대사업/오피스텔 등 분산투자를 하는 것이 좋다. 부동산은 움직이지 않는 다고 하지만 경제의 흐름에 따라 가격변동은 항상 움직이고 있다. 아파트 가격이 상승 할 수도 있고 토지가격이 상승 할 수도 있고 상가 가격이 상승할 수도 있기 때문에 분산 투자를 한다는 것을 그만큼 리tm크를 줄일 수 있는 것이다. 계란을 한바구니에 담지말고, 분산해서 나누어 담는 것은 주식시장에만 성립되는 것이 아니라 부동산시장에서도 통하는 진리이다. 3.살 때 보다 팔 때를 생각하라.. 부동산은 살 때보다 팔 때가 문제다. 아무리 좋은 물건도 매수자가 나타나지 않으면 무용지물이 다. 부동산은 잘 팔기위해서는 살 때 팔때를 한번쯤 생각하는 것이다. 가격이 무조건 저렴하다고 구입하는 것은 금물이다. 예를 들어 상가의 경우 권리금이 없는 상가보다는 권리금이 있는 상가를 구입하는 것이 올바른 방향이다. 권리금이 없다는 것은 그만큼 상권이 형성되지 않았다는 것이다. 상권이 형성될 수록 영업이 잘되기 때문에 권리금이 붙는 것이다. 4. 미완성 개발호재를 집중공략하라. 완성된 개발호재는 이미 호재가 반영돼 있어 가격이 지나치게 높고, 아직 구상단계이거나 구체 화되지 않은 개발호재는 향후 어떻게 변질될지 몰라 투자대상에서 일단 제외한다. 미완성 개발호재는 이미 계획이 구체화되어 있고 개발이 진행 중이라 가격이 올랐을 법도 하지 만 개발계획 준공 후의 완성도와 효과에 따른 추가 가격 상승 즉 부동산 가격 상승 3단계설을 생 각하면 된다. 예를 들어 평창, 춘천, 여주, 이천, 부발, 용인, 화성, 새만금, 서산, 당진, 평택, 여 수, J프로젝트가 진행되는 해남...등을 집중 공략하라! 5. 전문가를 활용하라.. 부동산은 분야도 넓고 복잡하며 거의 대부분이 법과 연관되어 있다. 불경기에 부동산에 투자하는 10가지 투자전략 124

125 부동산은 분야도 넓고 복잡하며 거의 대부분이 법과 연관되어 있다. 친구 따라 강남 가듯이 남을 따라 투자하는 것은 매우 위험하다. 신중하게 판단하고 결정을 해야 하는데 이럴수록 전문가의 도움이 절실하다. 공법이나 법규에 따라서 가격이 상승하거나 하락하는 요소가 많이 있기에 혼자서 판단을 하지 말고, 밑을 수 있는 전문가에게 맡겨서 검토 후 신중하게 접근하는 것이 올바른 방법인 것이다. 6. 레버리지(Leverage)를 활용하되, 불황기에는 다시 한번 신중하게 생각한다. 차입(대출)을 통한 부동산투자는 호황기에는 수익률을 높일 수 있는 방법이지만, 불황기에는 담 보가치 하락에 따른 간접적인 상환 압력이나 처분 압력에 내몰릴 수 있기 때문이다. 차입을 하더 라도 일정 가이드라인이 정해져 있다. 전체 구입자금 대비 30%를 넘기지 않고, 설령 부동산시장 이 호황기라 하더라도 50%를 넘기지 않는다. 임대수익형 부동산의 경우 임대운용수익률이 차입 금 금리보다 높을 때 차입을 하는 것은 당연지사이다. 7. 부동산 정보와 지식을 쌓아라. 운동 선수들이 기초 체력을 다지듯이 이런 불황기 일수록 현명한 투자자는 지식을 쌓아, 부동산 정보를 십분 활용하고, 가능하면 강 연회...등에 참석해서 부동산 투자에 판단 능력을 키울 수 있는 실력을 갗추어야 한다. 부동산은 정보가 곧 생명이다. 기본적으로 4대 중앙지와 경제신문. 인터넷 부동산 사이트나 블 로그. 카페 등을 통하여 정보를 얻는다. 특히 부동산 기사보다도 경제에 대한 기사를 반드시 읽어야 성공 할 수 있는 기회가 가까운 것이다. 남보다 내가 정보를 빨리 알지 못하면 뒷북을 치기 쉽기 때문이다. 8.안전한 부동산을 사고, 중장기 투자 계획을 세워라. 불경기에는 환금성이 높은 부동산을 구입하는 것이 현명하다. 투자보다는 수익률이 나오는 수익성 부동산을 고르는 것이 좋다. 그리고 머리로 판단하지 말고, 임장활동을 통하여 발과 눈으로 직접 확인하고, 돌다리도 두드려서 가듯이 안정성 있는 부동산을 매입 하라. 불경기에 부동산에 투자하는 10가지 투자전략 125

126 예전처럼 아파트값이 연간 20~30%씩 오르기 힘든 만큼 단기간 매매 차익보다는 중장기 투자계획을 세워 장기 보유가치 높은 지역과 상품을 노려야 한다는 것이다. 자금 계획도 치밀하게 짜야 한다. 9. 부동산 시장 회복기를 대비한 투자 전략을 수립하라 현명한 부동산 투자자는 '햇볕이 날 때 우산을 준비하라 라는 오래된 격언을 항상 머리 속에 되 새기고 있다. 막연하게 부동산 투자를 미룰 것이 아니라 규제 완화나 세금 감면과 같은 정책 변 수를 예의 주시한 후 '결단'해야 하는 투자 전략도 필요하다. 불황기에는 상대적으로 부동산 가 격이 싸기 때문이다. 주택에 있어서는 학군ㆍ교통ㆍ편의 시설 등 3박자를 갖춘 곳이면서도 값이 싼 급매물은 노려볼 만하다. 입지 여건이 좋은 미분양 단지도 괜찮다. 때를 잘못 만나 일시적으 로 미분양된 아파트가 적지 않기 때문이다. 토지도 마찬가지로 향후 정부의 부동산 정책과 개발 이슈가 맞닿아 떨어지는 지역은 충분한 투자 가치가 있다. 하지만 여유자금이 충분한 경우에만 급매물 등을 잡는 게 좋다. 부동산 가격이 상승하는 시기까지 버틸 수 있는 총알(자금)이 수익 실현 여부를 좌우하기 때문이다. 10. 가격이 내릴 경우도 대비하여 저렴하게 구입하라. 아무리 좋은 물건이라 해도 주변시세보다 더 주고 구입할 이유가 없다. 주위에 있는 물건을 가격비교 후 가격대비 저렴하게 구입하는 것이 최고로 현명한 사람이다. 끝으로 투자를 할 때에는 가격이 오를 가능성뿐만 아니라 가격이 내릴 경우를 대비하고 투자를 한다. 현명한 투자자는 부동산투자에 있어서 매우 안정 지향적이다. 가격이 오른다고 매수세에 쉬이 가담하지 않으며, 가격이 떨어진다고 쉬이 손절매하지도 않는 다. 또한 정책이나 시장흐름에 좌우되는 투자보다는 투자물건을 이용 개발해서 자생력을 갖고 가격경쟁력이 있는 매물을 발굴하는데 시간과 노력을 투자한다. 한마디로 남들의 말에 휩쓸려 이리저리 몰려 다니지 않고, 남들보다 한걸음 빠르게 신중하게 판단하여 투자할 시점을 정확히 짚어 독수리가 먹이를 채듯이 재빠르게 움직이는데 강 남부자들이다. 전문가들의 의견이나 전망 또는 일시적으로 반등과 하락을 거듭하는 장세에 부하뇌동하기보다는 시장전망이 가시적으로 확실한 경로를 보일 때까지 기다릴 줄 아는게 요즘 말하는 강남부자들이 다. 특히 요즘같이 불황기에는 원금 손실을 최소화하기 위한 투자전략을 적극 구사한다. 수익을 내 더라도 소위 20%, 30% 이상의 대박수익률은 아니지만 7~10% 정도의 제2금융권 후순위채권 수 익률 정도면 족하다. ]안정 지향적인 강남부자들의 투자행태를 거울삼아 우리 부동산 투자자들도 요즘같은 불경기에 는 신중한 부동산 투자전략이 필요 하다는 것을 깨닫고, 좀 더 구체적이고 안정성 있는 투자로 성공하기를 기원하는 바이다. 불경기에 부동산에 투자하는 10가지 투자전략 126

127 빌딩투자 노하우 가치향상 전략 :43 수익형부동산투자에 대한 관심의 고조와 함께 빌딩투자도 증가하고 있다. 수익율이 높고 빌딩에 입주해있는 임차인의 질(Quality)도 높은 빌딩을 구하기가 쉽지않다. 빌딩에 투자하여 수익을 얻고자 한다면, 아래의 요건에 해당하는 빌딩을 우선적으로 매입하는 것이 좋다. 1)주변빌딩에 비해 저평가되어있는 빌딩, 2)업그레이드가 가능한 빌딩, 3)임대료가 낮은 빌딩, 4)관리비가 높은 빌딩 5)그리고 용도변경이 가능한 빌딩 등 모든 면에서 이미 완벽한 상태에 있는 빌딩은 매입 후 가치창출에 한계가 있으므로 가치제고의 기회가 있는 빌딩을 선별하여 매입한 후 가치향상 전략을 통해 가치를 높여 목표수익에 도달되는 시점에 매각함으로써 투자수익을 극대화하여야 한다. 투자자는 매입대상 빌딩을 선정하여 실사(Due Diligence)를 한 후 실사결과를 바탕으로 매입 후 시행할 관리실행계획(Management Action Plan, MAP)을 준비하여야 한다. MAP을 준비 에 있어서 투자자가 시행할 수 있는 6가지 기회요인을 아래와 같이 요약할 수 있다: 첫 째, 미관공사와 지연된 유지보수공사 실시 둘 째, 주요한 부분의 리모델링공사 실시 셋 째, 경제적 용도를 개선 넷 째, 운영효율 개선(운영비 절감 등 포함) 빌딩투자 노하우 가치향상 전략 127

128 다섯째, 임대수입제고를 위해 마케팅활동 개선 여섯째, 수익율을 극대화하도록 기존 대출금에 대한 재융자(refinancing) 위 6가지 중에서 매입대상 빌딩에 적용 가능한 사항을 시행함으로써 빌딩의 투자수익도 높이고 가치도 제고할 수 있는 것이다. 상기 사항 외에도 요즘 같은 불경기에는 임차인 구하기가 어려우므로 기존 임차인에게 만족스런 서비스를 제공하여 임차인을 계속 유지시켜 공실로 인한 손실을 예방하고 빌딩의 가치를 보존 또는 향상시켜야 한다. [출처] 한국부동산자산관리학회(KREAMA) 빌딩투자 노하우 가치향상 전략 128

129 금리 상승기 자본환원율 고려해 부동산 접근해야 - 내재가치가 높은 부동산 주목 :41 금리 상승기 자본환원율 고려해 부동산 접근해야 내재가치가 높은 부동산 주목 이제는 부동산에 접근할 때, 임대료를 미리 가늠해 보고 투자하는 습관을 들여야 한다. 지금까지의 전통적인 부동산 투자인 자본이득을 바라는 투자에서 임대수익을 바라는 투자방향으로 서서히 이동하고 있기 때문이다. 뿐만 아니라 해당 부동산에 투자함으로써, 투자금액 대비 매달 얼마의 임대료를 받을 수 있을지 미리 알 수 있다면 투자를 결정하는 데 큰 도움을 받을 수 있기 때문이다 이때 투자자들이 사용할 수 있는 방법이 자본환원율 개념을 활용해 아파트 투자가치를 추정해 보는 것이다. 이는 투자자가 투입한 부동산 가 격에 대한 임대수익을 나타내는 것으로 표현할 수 있는데, 이 비율이 자금차입금리보다 높으면 해당 부동산에 투자할 가치가 있는 것으로 분 석할 수 있다. 쉽게 풀어쓰면 매매가 대비 월세로 환산해서 연 6~9% 이상 나온다고 보면 현재와 같은 금리수준에서 비교적 안전한 투자라고 생각해도 무방 하다. 연 6~9% 정도의 임대수익률이 나오는 지역은 매매가도 이에 비례해 임대료 수준에 맞게 불황기에도 강한 하방경직성을 유지하는 특성 이 있기 때문이다. 주가수익률(Price Earnings Ratio)은 낮은수록 자본환원율(Cap Rate)은 높을수록 좋다. 주가수익률은 주가를 1주당 순이익으로 나눈 값을 말하며. PER은 일정 기간 동안 기업이 올린 EPS(Earning Per Share, 주당순이익)의 몇 배나 되는지를 말한다. 즉 기업이 한 해 동안 벌어들인 순이익을 그 기업이 발행한 총주식수로 나눈 값이다 주가수준을 나타내는 보조지표의 한 수단인 PER 같은 경우 일반적으로 낮을수록 좋다고 볼 수 있다. PER이 낮다는 것은 그만큼 주가에 비 해 저평가됐다는 뜻이고, 반대로 PER이 높다는것은 주가에 비해 고평가됐다는 의미다. 이에 반해 자본환원율은 높을수록 좋기 때문에 투자자들은 투자하기 전 자본환원율을 먼저 챙겨야 한다. 자본환원율은 부동산 리스크나 가치와는 역방향으로 움직이는 것으로 미래 현금흐름을 할인, 현재의 실질적 자산가치를 파악하기 위해 사용 되는 할인율이다. 자본환원율은 상업용 부동산의 순수익(NOI)을 부동산가격으로 나눠 계산된다. 특정 시점의 부동산 순영업수익(Net Operating Income) 을 부동산 가격으로 나눈 것이다. 자본환원율 = 순영업수입(NOI) / 부동산 가격 금리 상승기 자본환원율 고려해 부동산 접근해야 - 내재가치가 높은 부동산 주목 129

130 수익환원법의 한 방법인 직접법으로 자본환원이율을 계산하면 환원이율이 5%이고, 매년 순수입이 5000만원 발생하는 부동산이 있다면 그 부 동산의 가격은 5000만원/0.05=10억으로 평가된다. 순영업수익(NOI)이 높은 부동산에 관심 여기서 순영업수익(NOI)이 클수록 해당 부동산 투자가치는 높아진다. NOI는 기업의 순익과 같은 개념으로, 해당 부동산과 관련된 모든 수입에서 관련 비용을 빼면 NOI가 나온다. 이때 수입은 임대료, 주차비 등 해당 부동산으로 벌어들이는 총수익을 의미한다. 모든 비용이라 함은 일종의 운영경비로서 해당 부동산의 수선유지관리비, 보험료, 전기세, 재산세 등을 포함한 금액이다. 연수익률로 볼 때 5~8% 정도면 경험상 더 깊은 불황이 오더라도 부동산 가격은 더 이상 떨어지지 않고 그에 걸맞게 유지된다. 쉽게 숫자로 풀어쓰면 시세 3억원가량 하는 아파트의 경우 보증금 2000만원에 120만~150만원 정도 받으면 된다는 얘기다. 거꾸로 내가 임차인 입장에서 임대인이 원하는 월세를 낼 수 있을지 스스로에게 되물어보는 것도 좋다. 필자가 얼마 전 펴낸 10년 후에도 살아남을 부동산에 투자하 라 를 참조해 보면 먼 훗날 개발이 늦어져 설령 시세차익을 못 얻더라도 당장 월세도 받을 수 있는 지역의 부동산에 관심을 가질 것을 반복 해서 주문했다. 설령 개발계획이 불발탄이 되더라도 안정적으로 매년 연수익률을 5~8% 정도 받았기 때문에 결코 손해 보는 장사는 아니기 때문이다. 불황기엔 내재가치 높은 주택이 강해 아무래도 불황기에는 내재가치가 높은 주택이 강하기 마련인데, 내재가치가 높은 주택은 실수요자들이 많이 포진해 전세비율이 높다. 전세비 율이 높다는 것은 월세로 환원했을 때도 임대수익률이 높게 나온다는 얘기다. 현재 미분양, 준공 후 미입주 물량은 대부분 전세비율이 시 세 대비 40%도 채 되지 않은 외곽에 위치한 주택들 이라는 사실을 잘 음미해 볼 필요가 있다. 박상언(유엔알 컨설팅 대표) 금리 상승기 자본환원율 고려해 부동산 접근해야 - 내재가치가 높은 부동산 주목 130

131 돈 되는 땅을 고르는 요령 :39 돈 되는 땅을 고르는 요령 개발테마와 규모 정하는 건 필수 수년간 침체됐던 토지시장이 일부 광역시 일대 토지 분양시장에서 매수세가 증가하면서 자산가들의 단독택지 등 공공택지 분양에 대해 관심 이 쏠리고 있다. 연초에 200여필지가 남아있던 경남 김해지구 단독택지가 분양 5년만인 최근에 모두 매각되는 등 일부 호재가 몰린 지역의 경우 토지 투자자들의 관심이 집중돼 있다. 장기간 미분양 상태로 누적돼 있었지만 입지여건이 우수한 장기 호재지역의 경우 앞으로 투자 쏠림 현상이 두드러질 것으로 보인다. 다만 이 런 현상은 부동산시장 회복국면 영향의 활기로 보기 어렵기 때문에 투자관심 지역에 대한 지속적 관심과 함께 장기 개발계획에 대한 검증과 함께 투자의 안정성을 따져 투자에 나서야 할 것으로 보인다. 필자의 경험 상 개발계획 없이 단순한 기대심리로 매입한 땅일수록 투자원금을 까먹거나 수년째 방치해놓는 애물단지로 변하는 경우가 더 많 다. 땅 투자를 단지 일시 유행성 단순 재테크 로 생각하거나 과장된 개발계획을 덜컥 믿고 거금을 묻어두기 때문이다. 토지시장은 정책의 영향을 가장 많이 받는 종목이다. 자칫 개발계획이 수포로 돌아서거나 기본을 지키지 않고 남 따라 하기식 투자행렬에 나 서면 투자에 실패할 가능성이 크다. 땅을 지극히 표면적이고 근시안적인 대박 심리 로 바라볼 경우 복병이 도사리는 종목이다. 토지는 겹 겹이 쌓인 규제로 수년간 자금이 잠길 수 있고 시세차익이 기대된다 하더라도 고율의 양도세 때문에 몇 년을 끌어 앉고 지켜만 봐야 할 수도 있다. 멀리 보고 땅에 투자할 때는 미리 개발테마를 정해야 한다. 땅 위에 어떤 용도의 건축이 가능한가부터 따져봐야 한다. 내 땅이라고 해서 내 가 원하는 용도의 건물을 지을 수 없다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 에 각각의 용도지역 지구 구역에 따라 허가 가능용도, 불 가능 용도 및 조례에 따라 건축 가능한 용도로 나누어 건축제한을 받게 된다. 예를 들어 음식점을 지으려고 땅을 알아봤다고 치자. 토지의 용도가 관리지역 중 계획관리지역에서 건축 가능한 것은 단독주택과 제1~2종 근 린생활시설 등이 있다고 친다면 그 지역 내 도시계획 조례가 정하는 바에 따라 건축하지 못할 수도 있다. 즉 휴게음식점은 가능하거나 불가 능할 수 있다. 따라서 당연히 땅을 매입하기 전 건축가능 용도를 정확하게 심사(screening)하고 법이 정한 원칙과 해당지역 건축조례를 파 악하는 것이 기본이다. 법이 정한 같은 용도의 땅이라도 지자체에 따라 달리 조례와 방침이 정해져 있다. 만약 중개업자가 대충 아는 상식과 경험으로 건축가능 시 설을 얘기해줬다면 그 말만 믿고 투자를 결정하여 땅을 샀다면 엄청난 재산적 피해를 입을 수 있다. 땅을 사기 전에 반드시 건축 전문가에게 구체적인 기획설계안을 자문 받거나 지자체 홈페이지 자료실 등에서 최신 개정조례정보를 입수해 건축제한이나 허용여부를 확인해야 한다. 건축과 관련한 난해하고 기술적인 내용 모두를 파악하고 토지를 매입하는 것은 어렵더라도 최소한 땅과 건물, 건축의 일반적인 함수관계와 개념 정도는 이해해야 투자에 성공할 수 있다. 또 토지와 관련한 정보를 빠른 시간 내에 읽어낼 수 있는 안목을 길러야 한다. 그렇게 함으로 써 땅을 사서 건물의 윤곽정도는 대략적으로 상상해 볼 수 있다. 이렇듯 여러 가지 건축과 관련한 요소들 간에 상관관계를 입체적으로 잘 파악하여 가장 유리한 몇 가지 대안을 도출한 후 대안간의 비교검토 를 통하여 최적의 안을 결정하게 되는 것이다. 이 때 요소들 간의 관계를 미리 확인하는 절차가 무엇보다 중요하다. 땅에 투자할 때는 지자체를 통해 인 허가 가능여부도 미리 확인해봐야 하는 건 기본이다. 토지대장 지적도 토지이용계획확인서 등 몇 가지 기본서류만으로 파악할 수 없는 토지규제가 많은 까닭이다. 또 분명한 투자목적과 함께 준 전문가적 안목을 바탕으로 토지분석을 할 줄 알아야 좋은 땅을 판별하는 안목이 생기게 된다. 돈 되는 땅을 고르는 요령 131

132 돈 되는 땅을 고르는 요령 132

133 안전한 임대수익형 부동산 투자법 :38 과다하게 대출 받아 임대사업을 하는 것은 위험천만이다. 수익성이 높지 않을뿐더러 부동산 하락기에 접어들 경우 환금성 결여로 이어지면서 치명타를 입는 경우가 발생할 수 있다. 특히 자기 자금사정에 맞추지 못하고 무리하게 고가의 아파트나 상가를 장만해 세를 주려 할 경우 정작 대출금 갚느라 허덕이다가 최후에는 경매 또는 공매처분 되는 경우가 부지기수다. 그래도 주택의 경우 최소한 값싸게 전월세라도 놓으면 되지만 상가나 오피스텔, 펜션 등은 임 대에 따른 어려움이 많아 투자 후 애를 먹을 수 있다. 임대수익에 초점을 맞춰 부동산투자를 하려면 대출은 총 투자금액의 30% 미만으로 하고 상가나 오피스텔 등 경기에 민감해 수익률 변동이 심한 종목보다는 중소형 아파트나 틈새상품 공략에 나서는 것이 유리하다. 또 시간이 걸리더라도 저가매입을 최우선적으로 고려해야 한다. 정상시가에 매입한 부동산은 불경기에 불리할뿐더러 임대수익이 뻔하기 때문에 장래에 적정한 임대수익을 얻기가 어렵다. 변화한 최근 부동 산 환경에 맞는 수익형 부동산에 대해 알아보자. 임대용 주택 - 주택은 임대에 따른 수익성이 그리 높지 않은 게 흠이다. 소형 아파트의 경우 입지에 따라 달라지지만 통상 연 수익이 5~6% 수준이다. 안정성 면에서 뛰어난 종목이기 때문에 초보투자자들이 선호한다. 다세대 연립주택은 환금성이 떨어지지만 매입가가 낮고 임대가 형성이 낮아 소액투자자들이 노릴만하다. 아파트보다 수익률은 높지만 나중에 되팔 때 시간이 많이 소요되고 내용연수에 따라 감가율 이 높은 단점이 있다. 경매나 공매를 통해 저가로 사들여 임대를 놓으면 투자금 대비 수익률이 높은 종목이다. 다가구주택의 경우 공급이 많아 임대수요가 한정적 이지만 지역에 따라 연 8~10%대의 높은 수익을 보이는 주택시장의 전형적인 고수익 임대상품이다. 다만 전형적인 일반주택밀집지나 중소형 아파트 공급이 많은 중산층 지역은 임대가가 현저하게 낮다. 유망 임대용 주택은 역세권과 대학가, 관공서 일대의 중소형아파트나 경공매를 통해 매입한 원투룸 주택이나 연립주택이 유망하다. 상가 - 대표적인 수익성 부동산으로 알려져 있지만 사실 '허풍선이' 일 경우가 많다. 특히 도심 요지에서 분양하는 테마상가나 플라자상 가는 실패가능성이 매우 높다. 이유는 단한가지. 신규 분양하는 상가의 경우 임차인 맞추기가 매우 어렵다는 점이다. 최소 수백평 이상을 구 획해서 일반인에게 분양하다보니 공급과다로 임차인 찾기가 어렵다. 아무리 요지에 위치해 있는 목 좋은 상가라도 마찬가지이다. 상가를 임대용으로 매입하려면 아파트 상가나 택지지구 내 주공상가 등 가격이 비싸도 수익이 검증된 상가에 한정하는 것이 최선이다. 지역 대표상가거나 관공서 학교 주거밀집지 등 집객시설이 많은 곳이라야 수요가 충분하다. 서울의 상가 분양가가 3.3평방미터당 1300~1500만 원 선 인 점을 감안한다면 투자금 대비 수익성은 현저히 기대에 못 미친다. 비싼 값에 분양받은 후 매월 관리비만 날리는 상가가 수두룩하다. 상가는 투자에 신중을 기울여야 하는 종목이다. 오피스 및 오피스텔 - 전통적으로 돈 좀 있는 자산가들이 선호하는 대표적인 임대용 부동산이다. 겉멋(?)을 따지는 고소득층이 임대수익 은 많지 않아도 '건물' 이라는 우월감에 매입을 원하기도 한다. 그러나 임대수익은 형편없다. 통상 연 수익률은 5~6% 대이다. 그래도 시중에 는 저금리시대 대안상품으로 인기를 끈다. 요즘 매물보다는 매수 희망자가 더 많아 부르는 게 값이 돼 버렸다. 안전한 임대수익형 부동산 투자법 133

134 초보자라면 임대수요층이 두터운 66평방미터 대의 도심 사무용 분양을 공략해 봄직하다. 오피스텔은 공급과잉 때문에 골머리를 앓고 있지만 여전히 도심 소형매물은 인기가 높다. 그러나 도심 대형 주상복합 내 소형오피스텔과 단지규모가 큰 오피스텔, 개발호재 많은 인기지역 오피 스텔은 임대가 비율이 60%를 넘고 수익률도 7~9%대를 보인다. 오피스텔은 시세차익보다는 철저히 임대수익용임을 인식하고 투자에 나서야 실패를 줄일 수 있다. 기타 상품 - 임대 놓기에 적당한 기타 수익성 부동산으로는 아파트형 공장, 펜션, 주유소. 여관, 카센터 등 특수부동산과 사설기숙사, 코 쿤하우스, 시니어하우스 등 틈새부동산을 꼽을 수 있다. 실제 부동산으로 높은 임대수익을 얻는 투자자들은 천편일률적인 주택 상가보다는 기타상품에서 짭짤한 수익을 얻기도 한다. 그러나 초보투자자에게는 부동산상품의 특성과 함께 임대시장의 트렌드를 익힌 후 투자해야 하는 게 관건이다. 틈새시장이기는 하지만 전문 적인 공부가 필요한 투자대상이라는 말이다. 투자경험이 있거나 운용 중인 사업자에게 충분한 노하우를 전수 받아 임대상품의 장단점을 익힌 후 초기투자 조건을 정해서 투자해야 한다. 테마형 부동산은 전문가용이라는 점을 미리 알고 경쟁력을 예측한 후 투자에 나서야 한다. 수익형 부동산에 투자할 때는 많은 매물을 볼수록 우량매물을 만날 수 있다. 임대상품이기 때문에 입지와 환경이 투자의 성패를 좌우한다. 많은 매물 속에는 조건 좋은 미분양과 할인매물 또는 반사이익을 얻는 매물을 드물지 않게 만날 수 있다. 수익성 부동산 분양시장에서 간혹 미끼상품을 내세우는 경우가 있다. 분양을 촉진하고 수요자들의 시선을 끌기 위해 토지나 정기적 쌀 제공 등 '덤 마케팅' 을 내세워 투자자의 판단을 흐리게 한다. 하지만 수익 성부동산 투자의 최종 목표는 뭐니 뭐니 해도 안정적인 임대수익이 관건이다. 사기성 투자권유나 섣부른 판단으로 기본을 지키지 못하고 투 자할 경우 두고두고 후회할 일이 생길 수 있는 것이 바로 임대수익성 부동산이란 점을 명심해야 한다. [아이엠리치] 안전한 임대수익형 부동산 투자법 134

135 자투리땅 활용해서 임대 수익 올리기 :37 큰 돈 들이지 않고 고정 임대수익 올리는 방법이 있을까? 답은 바로 수도권이나 중소도시 일대의 자투리 토지를 이용하는 것이다. 이런 땅을 주변 시세보다 헐값에 매입해 소형 주택이나 미니 오피스 텔 상가 등을 지으면 생각보다 큰 돈이 들지 않으면서 임대수익 올릴 수 있다. 80~165m2 정도의 허름한 단독주택 부지나 개발성이 떨어져 쓸모없이 놀리는 자투리땅을 매입해 충분한 사업성 검토과정을 거친 다음 요즘 인기 있는 임대수익용 소형 주택이나 상가로 지으면 된다. 자투리땅 이란 도로를 내거나 건축을 하다 남은 작은 필지의 토지이다. 경사지고 규모가 작아 건축 타당성이 적어 거의 놀려놓고 있는 땅 을 말한다. 토지주가 건축 가능성이 없다고 판단한 유휴토지이다. 대체로 도심지나 외곽지역의 주택가나 상업지 한편에 덩그러니 방치되어 주로 야적장이나 쓰레기더미로 변해 세금이나 축내던 애물단지 땅인 게 사실이다. 경매시장에 이런 땅이 나와도 별로 관심을 기울이는 투자 자들은 많지 않다. 하지만 2000년 초 개정된 건축법에 따라 자투리땅의 건축허용 제한 최소면적 규정이 풀리면서 경매시장에 값싸게 나온 자투리땅을 활용해 소 형 임대주택 등으로 활용하는 투자자들이 늘고 있다. 특히 요즘처럼 전세 값이 치솟을 때 임대수요가 풍부한 지역의 입지 특성에 맞게 주택 이나 상가 등 임대용 부동산으로 지으면 큰돈이 들지 않고 고정수익을 올리기 쉽다. 단독주택 부지나 개발성이 떨어져 쓸모없이 놀리는 땅을 사업성 검토과정을 거쳐 소형주택을 짓는 방식이다. 지목이 대지 인 자투리땅 경매물건은 매달 300~400건이 입찰에 부쳐진다. 농지와 잡종지를 합하면 1000여건에 달한다. 평균 낙찰가율은 70% 안팎이며 입찰경쟁률은 3대1 수준이다. 통상 1~2억 원대 감정가 매물이 많아 비교적 소액 투자용 매물이 많다. 낙찰가는 2회 유찰 후 약간의 금액을 더 써내 낙찰되는 수준이어서 시세 대비 30% 정도 값싸게 낙찰된다. 주로 의정부, 인천, 수원법원 등 수도권에서 공급물량이 넉넉한 편이다. 도로 접근성 중요 임대수요 넉넉해야 경매를 통해 자투리땅을 저렴하게 매입해 개발하면 여러모로 유리하다. 적은 자금으로도 불모지나 다름없는 소형 토지를 목적에 맞게 개발할 수 있다. 작고 못생겨 건축이 불가능할 것으로 보이는 경사지거나 계단형 토지라도 건축 공법의 발달로 절토를 통해 건축이 가능하다. 33m2 안팎의 과소 필지의 땅도 사업성을 검토해 이용도를 극대화시키는 데 초점을 맞출 경우 경제성을 높일 수 있다. 문제는 어떤 땅을 가지고 어떻게 활용하는가에 달려있다. 자투리땅 개발의 첫 단추는 값싸고 목 좋은 땅을 확보하는 것이다. 소규모 필지 땅 의 개발이 용이하려면 도로에 접해 있고 주택가 초입에 위치해 임대수요가 넉넉한 곳이다. 보통의 자투리땅은 모양과 지형이 좋지 않아 유용 성이 떨어지는 경우가 많다. 땅을 활용해 개발하려면 임대용 부동산으로의 건축 가능 여부를 미리 살펴야 한다. 목 좋은 역세권이나 도로변 주택 부지나 준주택지의 경우 감정가가 너무 높아 사업성이 없지만, 기존 저층의 이면 주택지는 여전히 값싼 경 매 토지가 많이 나온다. 3.3m2당 500~700만 원 정도에 나온 2회 유찰된 땅을 매입해 원룸 전문 건축업체에 의뢰하면 설계와 함께 사업성 검 자투리땅 활용해서 임대 수익 올리기 135

136 토, 임대까지 책임져 주는 업체가 생겼다. 1층은 주차장으로 꾸미고 2~3층에 1~2가구씩 원룸으로 만들면 고정적으로 짭짤한 임대사업을 할 수 있다. 설계가 마무리되면 해당지역 자치구 건축과에서 건축허가를 받아야 하는데, 이 때 다세대주택의 주차장 기준 면적이 세대 당 0.7대에서 1대 로 강화된 점도 감안해야 한다. 주차장 기준 면적이 강화돼 다세대주택의 1층 바닥면적은 그만큼 크게 줄어들 수밖에 없기 때문이다. 토목공 사 후 자치구에서 준공승인을 받으면 개발은 완료된다. 자투리땅 개발에 관한 건축법은 지자체마다 조례가 다르므로 토지 관할 지자체 조례 를 반드시 확인해야 한다. 자투리땅 개발에 실패하지 않으려면 목적을 분명히 한 다음 투자금액을 설정, 지역 선정, 매수방법 및 매수 타이밍 등을 면밀히 검토해야 한 다. 매월 고정소득을 목적으로 투자할 경우 미니 고시원, 원룸 및 다세대 주택 등을 고려할 만하다. 개발이 가능한 땅은 이미 도시계획이 수 립되어 있어 매입 전에 건축제한과 규모 등의 확인이 가능하고, 주변 임대여건을 미리 파악할 수 있으므로 사전 검토는 필수 체크사항이다. 맹지나 도로는 개발성 없어 주의 미니 토지개발은 입지에 따라 주거, 상업, 주거복합 등 신축건물의 용도를 선택해야 한다. 주거용의 임대 수익률이 연 8% 안팎인데 비해 상 업용은 연 10% 이상을 받을 수 있다. 반면 임대수요는 상업용보다는 주거용이 많은 편이다. 소형 사무실용도나 근린시설로 개발이 가능한 지 역 내 땅은 지역과 교통여건에 따라 용도에 맞게 개발하면 된다. 입지는 주거용이든 상업용이든 모두 작게 쪼개 임대할수록 수익이 높고 실 패 가능성도 낮다. 개발이 가능한 땅은 최소한 3~4M 도로에 접해있어야 한다. 지대가 낮은 곳보다 높은 곳이 주거지로서 개발이 용이하고 일조조건이 유리해 확 트인 풍경을 바라볼 수 있다. 주택지 내 자투리땅은 정방형(정사각형) 또는 장방형 땅이 무리가 없으며 동서로 긴 것이 각 방마다 통풍과 일조조건 측면에서 유리하다. 또 대지의 기울기는 5~6도 정도일 때 이용률이 높고 북서쪽으로 기울어진 토지는 좋지 않다. 매월 고정소득을 위해 자투리땅 개발에 나선다면 미니 오피스텔이나 고시원, 원룸 및 다세대주택 등을 고려할 만하다. 주차장, 다가구형 임대 주택, 광고탑 임대, 주차타워, 스낵몰 등 지역이나 토지 용도에 맞게 건물의 용도를 적절히 개발하면 고수익을 올리는 효자상품으로 탈바꿈시 킬 수 있다. 대학가나 주택밀집지는 소형 원룸주택을, 입지가 좋은 곳은 사무실이나 오피스, 근린시설로 개발하면 유리하다. 길이 없어 막힌 땅이거나 습지, 지목이 도로인 경우 개발이 불가능해 땅의 활용성이 거의 없다. 실제 도로에 접해 있더라도 지적도 상에 도 로가 없으면 각종 인허가를 받을 수 없으므로 반드시 도로가 확보된 땅이어야 한다. 입찰 전 건축업자나 토지개발 전문가로부터 상담해 건축 가능성 여부를 따져봐야 한다. 사전에 자투리땅 개발 전문업체로부터 계획설계를 해보면 토지이용과 개발성 여부를 확인할 수 있다. 여윳돈을 굴리기 위해 소액으로 자투리땅 경매투자에 나설 때는 인구유입 효과가 확실한 도시지역 내 땅이거나 개발지역 토지를 고르는 게 좋다. 대체로 개발지역 안의 자투리땅은 도시개발에 따라 그 땅을 흡수해 활용가치가 점점 높아진다. 토지 수용에 따른 보상이나 이주자택지 등 개발 진척에 따라 토지 소유주가 개발이익을 챙기는 경우가 많다. 다만 개발과 거리가 먼 지역의 값싼 자투리땅은 무용지물이어서 장기적 으로 투자가치가 거의 없다. 경매에 나온 자투리땅에 입찰할 때는 권리분석과 함께 물건분석도 신중해야 한다. 토지 위에 허름한 지상 물이 있는 경우 법정지상권 성립 여지를 살펴야 한다. 입찰 전 지적도와 토지대장으로 정확한 경계를 체크하고 토지의 형상과 면적 지목 등을 확인해야 한다. 간혹 개발지역 인근에 있는 자투리땅의 경우 신축허가 제한이 있는 경우가 있으므로 신축을 목적으로 입찰할 경우 토지이용계획확인원을 발급 받고 자치구 건축 담당공무원을 만나봐야 한다. [아이엠리치] 자투리땅 활용해서 임대 수익 올리기 136

137 토지투자시 알아야할 기본상식 :50 첫째, 땅은 목적이 분명해야 한다. 땅을 볼 때는 사고자하는 사람이 어떤 목적과 용도로 땅을 구입하는 것인지 목적의식이 분명해야 한다. 같은 땅을 보더라고 사서 전원주택을 지으려는 사람과 주말농장용으로 쓰려는 사람 또는 그냥 투자로 사두려는 사람, 상속을 위한 사람등 땅 을 매입하고자하는 사람의 평가나 보는 관점에 땅에 대한 투자시기가 결정된 것이다. 땅을 투자하는 사람들 중에 아파트와 같은 인식을 가지고 투자하는 사람을 간혹 본다. 그런데 이러한 사람들은 대부분 투자에 실패하는 경우 가 대부분이다. 왜냐하면 땅을 사는 목적이 다르기 때문이다. 최소한 땅을 투자할 경우 대부분 장기적인 안목으로 땅을 투자하여야 한다. 따라서 아무리 급한 경우라 하더라도 땅은 최소한 5년이상의 기 간을 두고 투자해야 할 것이다. 내가 어떤 목적을 가지고 투자하느냐 아니냐 그리고 땅에 대한 개발 목적이 어디냐에 초점을 두고 접근해야 한다. 둘째, 땅의 형태현황을 파악은 기본이다. 우리 사람의 모습이 천차만별이듯이 땅의 모양, 형태, 경사도, 향하는 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대해 따라 천차만별의 모습을 가지고 있 다. 여기서 가장 중요한 것은 땅의 모양 즉 주변의 다른 땅과의 경계가 반듯한가 아니면 제멋대로 되어 있는가에 따라 가격은 여러가지다. 일반적으로 동일한 평수라 하더라도 도로에 접하는 부분이 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나 다른 모양보다 활용도가 좋다. 그러나 이러한 땅이 2차선 도로에 붙어 있는 경우여서 추후에 4차선으로 확장 될 것을 염두해 둔 경우라면 너무 긴 직사각형의 땅을 좋지 않다. 최소한 한 쪽 땅의 폭이 다른쪽 편의 절반이상은 유지되어야 좋은 땅이라고 할 수 있다. 그리고 땅이 평평한가? 경사도 어느 정도인가? 무슨 수목이 심어져 있는가는 매우 주요한 부분이다. 농지에서 경사도 15도 이상의 한계농지 는 추후 대지로 용도변경시 그다지 어렵지 않게 농지전용이 쉽게 이루어진다. 그러나 임야의 경우 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 어렵기 때문에 신경 써야 하는 부분이다. 즉 전용 가능 여부나 건축허가 가능 여부, 도시계획도로에 편입되는지 여부등을 살펴봐야 한다. 대체로 임야는 준보전지가 개발이 자유로운 편이다. 또한 군사시설보호구역은 좀 더 세심한 주의가 필요하다. 관할 지자체의 허가를 받았더라도 군 당국의 동의 없이는 건축이 불가능할 수도 있 기 때문이다. 만약 수도권의 땅을 구입하는 경우라면 수질보전특별지역인지 아닌지를 파악해야 한다. 특히 남양주시, 양평군, 광주시, 용인시, 여주군 등 팔당호 주변은 수질보전 특별대책지역으로 지정돼 있어 건축 행위가 엄격히 제한된다. 특 히 특별대책지역 1,2 권역 가운데 1권역 내 농림지역에서는 공동주택, 휴양시설, 수련원, 위락시설, 공장, 음식점, 숙박시설 등이 들어서지 못 한다. 특별대책지역 1권역은 상수원 수질에 직접 영향을 미치는 지역이고, 2권역은 1권역의 외곽지역으로 수질에 간접적인 영향을 미치는 지 역이다. 이에 비해 2권역에서는 입지 제한이 없다. 셋째, 땅을 살 경우 주변 환경 파악은 필수적이다. 땅 모양이나 가격등이 마음에 들고 나름대로 개발 계획을 가지고 접근하다보면 어려운 경우를 당하는 경우가 종종 있는 데 주변환경이 좋지 않아 땅으로서 제값을 하지 못하는 경우를 발견하곤 한다. 땅주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳이 있다면 땅의 가치를 떨어뜨리는 요인으로 작용하게 된다. 예를 들어 쓰레기매립장, 유슈지, 하수처리장, 납골장, 공동묘지, 도살장 등의 혐오시설이 있는 경우나 또는 저유소, 주유소, 사격장. 예비군훈 련장등 위험시설, 대규모 축사. 양계장. 가구공장, 가죽공장, 공해유발공장 또는 비행장, 주차장 물류센터 등 대형차량의 입출입이 잦은 곳, 버 스나 대형트럭의 종점이나 고압선 전주, 고압선 밑의 땅 등 기피시설은 매입시 피해야 하는 땅이라고 말할 수 있다. 이러한 경우에는 필연적 으로 소음, 악취, 지하수 오염,등의 피해를 입게 되며 용도가 제한될 수 밖에 없기 때문이다. 런데 아이러니하게도 이러한 혐오시설이나 기피시설이 있는 땅을 장기적으로 투자할 경우는 적극 추천하고 싶다는 것이다. 팔리지도 잘 않고 토지투자시 알아야할 기본상식 137

138 땅값이 오르지 못하는 경우이기 때문에 가격은 주변가격보다 매우 낮을 것이고, 추후 장기적으로 주변환경이 변하고 주변개발이 되게 되면 이러한 기피시설등은 또다른 지역으로 옮겨가야할 처지가 되기 때문이다. 따라서 10년 이상의 땅에 대한 투자를 원하는 사람들은 장기적으로 값싸고 개발 가능한 기피시설이나 혐오시설등을 찾아 투자하는 것도 하나 의 좋은 투자라 할 수 있다. 중요한 체크사항은 주변에 도로가 연결 될 가능성이 높은 지역이어야 한다는 것이다. 넷째, 땅의 생명은 도로다. 땅의 가치는 도로가 결정한다. 이것은 도로가 차지하는 것이 땅에서는 투자의 대부분으로 봐야 한다는 것이다. 몇 번을 강조해도 부족함이 없는 것은 땅 투자의 첫 번째 요소는 '도로'다. 우리나라의 경우 서울과 수도권에 전 인구의 50%가 집중되어 있다. 인구가 집중된 경우 이러한 사람들이 땅을 구입하고자 하는 소비자인 셈 이다. 그런데 도로에 막혀 움직이기가 어렵다면 아무리 좋은 상품이라 하더라도 대중성을 가지지 못하게 되어 구매력이 떨어질 수 밖에 없다. 따라 서 땅의 위치는 도로와 가까운 곳 다시 말해서 구매력이 있는 서울과 수도권에서 멀지 않은 자동차로 1시간 이내의 곳에 위치해야 제대로 된 가치를 인정받게 된다. 또한 땅의 위치에 따라 도로와 연결되어 있지 않은 땅은 아무 쓸모가 없다는 것이다. 이러한 관점에서 보면 맹지는 제로에 가깝다. 따라서 맹지는 주변 가격보다 절반이하인 경우가 대부분이다. 천안, 아산 지역 땅값 견인차 역할은 경부고속철도 개통이었다. 서해안 고속도로의 개통은 잠자고 있던 서산, 당진의 토지시장을 뒤흔들어 놓 았다. 전철 개통 지역은 예외 없이 개발계획 발표, 공사착공, 개통이라는 3단계 상승 곡선을 나타나면서 상승을 더해갔다. 이러한 모든 지역들은 도로 개통이라는 호재와 연결된 경우가 대부분이다. 다섯째, 땅의 소유권이나 이용권 및 규제에 관한 점검은 필수적이다. 땅 투자는 안개 속을 걸어가는 것과 같다. 현재 가치에 투자하는 것이 아니라 불확실한 미래 가치에 투자하기 때문이다. 따라서 안개속 투자와 같은 땅에 대한 투자를 자신감 넘치게 할 수 있는 지렛대가 있다면 얼마나 좋을까? 다행스럽게 이러한 지렛대 역할을 해주는 것이 해당 땅에 대한 소유권이나 이용권 및 규제에 관한 법규점검이다. 우리나라에선 112개의 법률에서 지정 운영하고 있는 298개 용도지역 용도구역 중 건폐율, 용적률 등 구체적인 토지이용규제가 뒤따르는 지 역 지구가 182개나 된다. 모든 법규를 상세히 알 필요는 없지만, 최소한 땅 투자와 직결된 주요 법규는 알고 있어야 낭패를 당하지 않는다. 해당 토지에 어떤 법규가 적용되는지는 파악해야 한다는 것이다. 땅에 대해 관심 갖는 사람으로서 최소한 땅에 대한 투자를 계획한다면 '국토의 계획 및 이용에 관한 법', '농지법', '산지관리법', '군사시설보 호법' 수도권정비계획법 개발제한구역지정 및 관리에 관한법 산림법 하천법 공원법 환경기본법 장사 등에 관한 법 률 건축법 등은 알고 있어야 한다. 실무에 있어서는 이러한 법률뿐 아니라 같은 법의 시행령, 시행규칙, 고시, 공고, 훈령, 지침, 규정 등과 지방자차단체별로 조례, 예규, 지침 등도 참고해야 하는 애로점이 있다. 초보자일수록 토지대장도 중요하고 소유자 등기관계도 중요하지만 특히 땅의 경우 토지이용계획 확인원 을 열람해서 해당 토지에 개발제 한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 농업진흥지역, 보전산지, 문화재보호구역 등 각종 제한 및 건축 규제 사항에 대해 살펴봐야 한다. 토지이용계획 확인원은 사람의 이력서와 동일한 것이기 때문이다. 또한 땅을 보고 마음에 들지만 그 등기부 등본을 보는 순간 땅에 대한 매력이 없어지는 경우를 종종 본다. 예를 들어보자. 소유권자가 여러 명으로 공유지분이 되어 있는 경우라든가, 종중의 명의로 되어 있는 땅, 소송이나 경매가 걸려 있는 땅, 압류 가압류 가처분 가등기가 된 땅, 수목이나 묘지, 건물 등에 지상권이 설정 되어 있는 땅, 아직도 사망자 명의로 되어 있고 상속등기가 되어 있지 않은 땅, 다 른 사람 명의로 명의신탁이 되어 있는 땅, 저당권 또는 전세권 설정등 담보가 여러 채권자에게 과다하게 설정되어 있는 땅, 세금이 체납되어 있는 땅 등은 구입하는데 상당부분 신경 써야 할 땅이다. 여섯째, 땅은 개발호재를 먹고 산다. 땅 투자 있어서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발가능성이라고 할 수 있다. 개발가능성은 당해 땅 뿐 아니라 그 지역 또는 주변 환경 의 개발전망과 투자회수가능성을 포함하는 것을 말한다. 다시 말하면 개발 호재가 작용하는 곳이 어디냐에 따라 투자가치가 정해진다는 것이 다. 토지투자시 알아야할 기본상식 138

139 땅에 대한 최대 개발호재는 고속도로나 지방도로등과 같은 도로 신설 확충 개선과 이에 관련된 인터체인지 신설, 터널 개통 및 철도 노선의 신설 및 연장이다. 땅에 대한 개발 실행 중인 곳이라든지, 택지개발지구 근처, 산업단지 조성지역, 철도나 도로개통지역, 고속도로 출발지 및 개통지, 그린벨트해 제예정지등이 개발 호재의 요소들이다. 예를 들면 천안 아산역 지역이라든지, 당진과 석문산업공단지역 그리고 미군지이전지인 평택, 오산, 화성, 안성은 투자 가능성이 높은 지역이 고, 서산, 부여, 홍성, 청양, 예산. 연천등은 가수요로 인한 투자유보지역으로 분류할 수 있으며, 그리고 용인과 파주 김포, 원주는 꾸준한 가 격 상승이 예상되기 때문에 투자해도 좋은 지역으로 구분할 수 있다. 그 외에도 신도시개발, 재개발, 공장, 대학, 대기업, 공기업의 유치, 골프장이나 스키장의 건설, 대규모 리조트단지의 개발과 관광단지의 조성 등은 그 지역과 주변의 많은 토지수요를 유발하며 인구유입을 촉진하고 향후 인접 토지의 지가를 상승시키는 좋은 호재 요소 중의 하나다. 일곱째, 개발예정지구 및 인접지 투자에는 나름대로 법칙이 있다 개발예정지구로 지정이 되면 예정지구내 토지는 보상이 이루어지고 인근 토지는 그 개발 보상금 및 개발 후광효과를 얻어 가격이 상승한다. 이것을 우발이익이라고 한다. 일반적으로 토지의 경우 개발계획발표시-착공시-완공시에 단계적으로 가격이 상승하기 때문에 개발예정지구이냐 아니냐에 따라 투자방법도 다를 수 밖에 없다. 만약 개발 예정지구 발표 훨씬 이전에 정보에 의해 땅을 매입한 경우라면 투자하는데 어려움이 없겠지만 개발소식이 나온 뒤에는 개발 예정 지보다 인근지역 중 관리지역(과거 준농림지)에 투자하는 편이 더 낫다. 왜냐하면 인근지역은 다른 지역보다 땅값 상승이 더 높고 거래 또한 활발하여 초보자가 접근하기 좋은 지역이기 때문이다. 또한 보상받은 원주민들은 양도세 비과세를 노려 인근지역 토지에 집중투자하기 때문에 인근지역 토지는 개발예정지역 토지보다도 더 좋은 장점을 가지고 있다. 이에 비해 개발 예정지의 경우 지정된 뒤에는 투기지역이나 허가지역으로 묶여 전매가 일정기간 제한되기 때문에 신중한 투자가 요망된다. 최근에 강화된 토지 규제를 보면 2005년 10월13일 이후에는 대부분의 토지거래허가구역에 있는 토지의 경우 2년-5년간 전매제한을 받고 있 기 때문이다. 예를 들어보자. 판교신도시 주변의 백현동 궁내동 토지의 경우2005년 판교토지보상가격인 평당 300만원보다 훨씬 높은 평당 만원을 웃돌고 있다. 또 한 동백지구의 경우택지개발지구로 발표 전에는 평당 100만원하던 토지가 택지지구 발표후에는 평당 만원에 이르고 있다. 따라서 개발예정지구로 지정이 되면 개발예정지구나 인근지역의 토지는 반드시 오르게 되어있어서 투지상황에 따라 지혜를 발휘할 수가 있 다. 여덟째, 농지를 주목하자 농지의 경우 단기수익성이 떨어지는 상품이기 때문에 중장기적인 측면에서 투자를 하여야 한다. 농지의 경우 투자측면에서는 규제가 덜한 관 리지역이 좋다. 특히 토지거래허가구역으로 묶인 경우 농지는 다른 토지가 전매제한 기간이 5년인 것에 비하면 2년으로 전매기간이 훨씬 짧다. 또한 종합부동산세 대상에서도 제외되어 세금부담도 훨씬 적다. 농지매입도 개인당 300평으로 되어 있는 상한제를 폐지함으로서 비농업인 경우도 마음 놓고 농지를 살 수 있어서 좋다. 땅투자에 있어서 몇가지 세부 규칙이 있다. 하나, 여유자금으로 투자해야 한다. 땅의 투자는 장기적인 안목을 가지고 투자하여야 한다. 대출을 받아 투자는 금물이다. 일반 아파트의 경우 보통 30%범위내서 대출을 받아도 되지만 임야나 일반 땅은 개발호재가 작용하는 시점에서 급등하기 때문에 이를 찾아내기란 여간 쉬운 일이 아니다. 둘, 공장 주변의 땅은 투자해도 좋다. 공장지대는 현재는 주택등이 들어서기가 힘든 지역이지만 세월이 지나 도로가 개통되어 공장이전 단계에 다달을 경우 상당한 투자이익을 가 져다 주는 지역이다. 특히 공장지대는 나름대로 도로가 잘 발달되어 있어서 장기적으로 투자가치가 높은 곳이기 때문이다. 셋, 맹지나 혐오시설, 기피시설등은 장기적인 관점에서 투자하면 좋다. 토지투자시 알아야할 기본상식 139

140 현재 가치는 인정되지 않지만 가격 면에서 투자금이 적을 경우 향후 개발을 바라볼 수 있는 혐오시설, 기피시설, 쓸모없다 생각되는 땅 등은 장기적인 안목을 보고 투자하는 것도 좋은 방법이다. 넷, 임야의 투자시 도로와 연결된 밑자락이 좋다. 임야의 경우 대규모 개발이 이루어 질 수 있는 종목이다. 따라서 임야를 매입하는 사람은 매입규모는 클 뿐아니라 개발시에도 개발 유발이 좋은 시설을 투자하기에 이른다. 이때 임야 밑자락의 경우 개발지에 포함이 되든 안 되든지간에 출입구나 개발지의 중요한 한 부분을 차지할 것은 뻔한 사실이다. 따라서 임야 투자시 대규모 투자가 아닌 경우 도로와 연계된 편편한 밑자락 투자가 좋은 결과를 가져다 줄 것이다. 다섯, 공유투자는 지분이 적을수록 좋다. 공유지분이라는 것은 땅의 면적은 알 수 있으나 각자의 땅의 위치를 정할 수 없는 형태를 말한다. 따라서 1%의 공유지분을 가지고 있다하더라도 이를 무시하지 못하고 매매나 개발시 1%공유자 동의를 얻어야 한다. 여섯, 가공된 땅은 사지 말자. 이미 원시림이 아닌 누군가에 의해 손때가 묻은 땅은 거주목적이외의 특별한 목적이외는 매입하지 않는 것이 좋다. 택지가 조성된 땅, 형질 변경된 땅, 건축허가를 받아 놓은 땅, 분할이나 합병된 땅등은 이미 개발 이익이 반영된 땅이기 때문이다. 전문가나 땅에 대해 해박한 지식을 가진자에 의해 땅이 이미 가공 되었기 때문에 추가상승에 한계가 있기 때문이다. 일곱, 부동산 중개인이 땅 팔 것을 권유할 경우 시세의 10배정도는 부르는 게 좋다. 부동산 중개인이 간여를 할 경우 이미 개발 계획이나 용도가 정해진 경우가 많다. 땅을 필요로 한다는 것이다. 이럴 경우 무조건 땅 값의 10 배를 부르고 난 뒤에 흥정에 들어가야 한다. 이미 상대방은 땅을 필요로 하기 때문에 주도권은 땅 주인이 가지고 있기 때문에 땅주인이 요구 하는 방향으로 성사될 가능성을 매우 높다. 여덟, 땅 판 돈으로 땅을 재구입하여야 한다. 우리가 땅을 매입할 경우 어떤 점을 고려 하는가? 그 대답은 땅을 원하는 목적과 용도에 따라 다르며 또 땅을 사려는 사람의 기호와 선택에 따라 다를 것이다. 그러나 분명한 것은 땅은 사람들처럼 모두가 다르다는 것이다. 동일한 땅을 없다는 말이다. 가격이 다르고 입지가 다르고 쓰이는 용도가 다 르다. 그러므로 어떤 땅을 누가 자기 자신에 맞는 땅을 잘 고르고 잘 가꾸느냐에 따라 땅의 값어치는 크게 달라질 수 있다는 것이다. 같은 땅이라는 대지, 임야, 논, 밭, 공장과 같이 대상물에 따라 투자가 다르다. 전국토가 토지거래허가구역으로 묶여 농지는 2년간 매매를 할 수 없고, 임야(3년)나 개발지 토지(4년)를 제외한 나머지는 5년간 매매를 하지 못하는 규제가 2005년10월13일부터 시행이 된다. 그러나 아무리 규제가 강화 된다고 하더라도 자신이 투자목적에 맞는 땅의 개발은 어떠한 규제로도 막지 못한다는 사실을 알고 땅을 대하는 모습이 땅에 대한 자기 자신만의 뚜렷한 목적의식을 갖추었을 경우 땅은 우리에게 풍요로움을 보답한다는 사실을 기억했으면 한다. 땅에 대한 막연한 망상보다 보다 현실적인 자기 자신에 맞는 땅을 고르는 지혜가 절실히 필요한 것이다. 토지투자시 알아야할 기본상식 140

141 황금부자만들기 - 부동산투자성공스토리 2 블로그 부동산,창업,금융,투자 멘토 "퍼플브레인" 저자 퍼플브레인(정재용) 발행일 :33:17 저작권법에 의해 한국 내에서 보호를 받는 저작물이므로 무단 복제와 전재를 금합니다.