April 27, 2011 " 대기업의확장수요와신규수요증가로 1 분기서울오피스공실률은 7.8% 로하락하였다. 명목임대료는소폭상승하였으나유효임대료는 2010 년말과유사한수준으로추정된다. 오피스거래규모는예년과비슷한수준이며 Cap. Rate 와오피스빌딩가격은지난분기와비슷한수준을유지한것으로추정된다." Image: A view of Seoul, 한국경제가중동지역의정정불안및일본지진여파등외부의불안요소에크게영향을받지않고연초에전망된대로 2011년경제성장률 4.5% 수준을유지할경우, 임대수요는 2011년에도꾸준히증가할것으로예상된다. 대기업의확장수요및신규임차의영향으로 1분기의순흡수면적은 146,000sqm 증가하여서울의공실률은하락하였다. 1분기명목임대료상승률은전년동기대비 1.9% 였으나조사대상빌딩의 1 가임대료를인하하였다. 1분기투자시장은국내투자자들이주도하였으며거래규모는거래규모가많았던 2007~2009년평균과비슷한수준을기록하였다. Cap. Rate과 Capital Value는 2010년말과유사한수준을유지한것으로추정된다. Savills Research www.savills.com
1. 시장개요 권역별월임대료및공실률, /2011 권역 평균임대료 임대면적기준 ) 평균임대료 전용면적기준 ) 전년동기대비증가율 공실률 90,400 157,700 1.4% 13.7% GBD 79,200 154,600 1.5% 4. YBD 65,300 137,900 3.9% 2.4% 서울평균 81,600 152,900 1.9% 7.8% 2. 공급 2011 년 1 분기에공급된강남의 GT 타워는 2011 년 3 월말현재총 7 개층 (31%) 이임차되었고, 주요임차인은제일기획, 한국로슈, 쏠라파크, 한국무라타전자로조사되었다. GT 타워의소유주인가락건설은전세또는타빌딩에비해보증금비율이높은 보증부월세계약을선호한다. 2011 년 1 분기공급빌딩 준공분기권역빌딩명연면적 (sqm) 층수 2011 GBD GT Tower 54,399 24/B8F 3. 수요와공실률 대기업신규채용및투자확대등이본격화됨에따라오피스수요가급증하여 1 분기의순흡수면적은 146,000sqm 로 2008 년 3 분기세계금융위기이후가장높은수치를기록했다. 1 분기에순흡수면적이 10 분기만에가장큰폭으로증가한이유는첫째, 실물경제에후행하는오피스수요의특성상 2010 년의높은경제성장률 (6.1%) 이 2011 년에실현되고있는것으로판단된다. 둘째, 신규로공급되는대형및고급프라임빌딩이잠재수요를가진임차인들이유보하고있던의사결정을실현하는계기가된것으로보인다. 마지막으로, 높은공실률로인해제공되는 Rent Free 및 TI(Tenant Improvement) 등의혜택이유효임대료 (Effective Rent) 를하락시켜 Secondary 빌딩의임차인을프라임빌딩으로이전하게하는요인중의하나로작용한것으로추정된다. 공실해소면적중대기업비율, /2011 기타 32% 대기업 임차면적 확장에의한 공실해소 68% 2 분기에는 에서스테이트남산, YG 빌딩등 2 개의프라임오피스빌딩이준공될예정이다. 스테이트남산및 YG 빌딩에는아직계약된임차인이없는것으로알려졌다. 2011 년 2 분기공급예정빌딩 준공분기권역빌딩명연면적 (sqm) 층수 2011 2011 스테이트남산 ( 회현 2-1 지구도시환경정비사업 ) YG 빌딩 ( 다동구역제 7,8 지구 ) 66,799 24F/B6F 42,549 23F/B6F GDP, Net absorption 추이, /1998-/2011 4 Quarter Net Absorption - RHS Axis Annual GDP Growth - LHS Axis Net Absorption Average (1998~2003) Net Absorption Average (2004~2008) Annual GDP Growth Net Absorption (sq.m.) 18% 1,200,000 15% 900,000 12% 9% 600,000 300,000 3% 0-3% -300,000 - -9% -600,000 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Source: Korea National Statistical Office, Savills Korea 이번분기에는대기업계열사의증평및신규임차, 연초에정기적으로단행하는증권회사의조직개편으로인한사용면적증가가공실면적해소에영향을미쳤다. 2011 년 1 분기의서울프라임오피스공실률은 2010 년 4 분기보다 2.7%p 하락한 7.8% 를기록하였다. I 02
2011 년 1 분기주요임차인이동 이전빌딩임 임차인권역빌딩명 임차면적 (sqm) 권역 입주빌딩 빌딩명 임차면적 (sqm) STX 서울시티타워 11,200 STX 남산타워 21,279 삼성증권 M Plaza N/A 올리브타워 6,473 SK 건설 SK 건설본사 N/A 제일은행본점 2,354 공실이전혀없거나 5% 이하인빌딩수가전체프라임빌딩중 7 를차지하였으며, 1 이상의공실률을가진빌딩수는 12% 정도로 2010 년말과비교했을때절반수준으로줄었음을알수있다. 조사대상프라임빌딩공실률분포비교, /2010-/2011 삼성 SDS 분당삼성 SDS 빌딩 N/A GBD 골든타워 15,617 삼성물산 GBD 삼성서초타워 N/A GBD KTB 네트워크 6,998 SC 엔지니어링 YBD 굿모닝 2,942 YBD HP빌딩 3,841 신한증권삼성신규임차 GBD 푸르덴셜타워 12,860 엔지니어링 % of Surveyed Buildings 6 5 4 3 2 /2010 /2011 서울프라임오피스공실률추이, /2002-/2011 18% 1 14% 12% 1 8% 4% 2% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Gangnam Yeouido 의 1 분기공실률은지난 4 분기보다 3.5%p 하락한 13.7% 를기록하였다. 2010 년 4 분기에공급되었던센터원에는미래에셋자산운용및미래에셋맵스자산운용이입주하여약 17,000 sqm 의공실이감소되었다. 올리브타워에삼성증권의입주, 태평로빌딩의삼성생명의증평, SC 제일은행빌딩에 SK 건설입주등대기업의임차가 권역공실해소의주원인이었다. 강남권역또한대기업의임차수요가크게증가하여공실률은 4. 로하락하였으며, 신규공급된 GT 타워의공실면적제외하게되면공실률은 2.1% 수준이다. 골든타워의삼성 SDS, KTB 네트워크빌딩의삼성물산, 푸르덴셜타워의삼성엔지니어링임차등으로강남의주요공실이해소되었다. 임대가능면적이다른권역에비해적은편인여의도권역은특성상약간의공실면적변화가공실률변동에큰영향을미친다. 지난분기에가장큰공실을보유했던 HP 빌딩은 SC 엔지니어링, 세원셀론텍, 메리츠증권등이임차하여공실면적이반으로감소하였다. 한화그룹이인수한푸르덴셜자산운용이강남의푸르덴셜타워에서 63 빌딩으로이전했고, 유진투자증권빌딩의유진투자증권이사용면적을확장하는등금융업종의확장수요로여의도권역의공실률은 2.4% 로하락하였다. 1 Less than 5% 5~1 10~15% Over 15% Building Vacancy Rate 1 분기에는신규채용및계절적요인에따른오피스임차수요확대의영향이있긴하나전체적으로수요가늘어세권역모두공실률이감소하였다. 중동의정정불안및일본의재해에도불구하고 2011 년한국의경제성장률은 4.5% 로전망되고있으며, 주요그룹사의채용규모 1 가전년대비 6.7% 증가하는등경기회복세가프라임오피스시장수요에긍정적인영향을미칠것으로예상된다. 금융및보험업종사자수추이, /2002-/2011 860 840 820 800 780 760 740 720 700 Number Employed (thousands) 680 Mar-02 Mar-03 Mar-04 Mar-05 Mar-06 Mar-07 Mar-08 Mar-09 Mar-10 Mar-11 대기업의잠재수요실현은 2 분기에도지속되어프라임오피스수요는증가할것으로전망되지만, 신규공급빌딩의증가로서울의공실률은 2 분기에 9% 정도까지상승할것으로예상된다. 1 잡코리아 2011 상반기채용동향분석가이드 2011. 03 I 03
4. 임대료 서울프라임오피스빌딩 Face Rent, /1997-/2011 전반적인공실률하락과일부프라임빌딩들의정기임대료인상관행등의영향으로 1 분기의명목임대료는전분기대비 0.9%, 전년동기대비 1.9% 상승하였다. 반면에공실률이높거나향후공실발생이우려되는빌딩들은 Free Rent 를제공해실질임대료를인하했는데명목임대료를인하하는경우도조사되었다. 총 82 개의프라임빌딩중 26 개의빌딩이임대료를인상하였고, 7 개의빌딩이임대료를인하하였다. 150 130 110 90 70 50 Index 2001 =100 Gangnam Yeouido 서울프라임오피스임대료인상, 인하빌딩 Face Rent, /1997-/2011 8 6 4 2-2 -4-6 Rent Increase Rent Decrease 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 20102011 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 20102011 전망 2 분기에도지속될것으로전망되는수요증가에도불구하고신규공급으로인한공실률증가로유효임대료는정체또는하락할것으로예상된다. 특히 의경우이와같은신규공급에의한임대료하락은불가피할것으로예상된다. 최근일부빌딩의경우마케팅가를인하했고, 계약기간동안매년 1 개이상의 Rent Free 를제공하며임차인을유치하고있는것으로알려져유효임대료는많게는 5 까지인하된빌딩도있는것으로나타났다. 2010 년부터프라임빌딩의신규공급이지속되고있는 의경우임대료인상에신중한편이다. 공실률이 5% 이하인빌딩 7 개가임대료를인상하였고, 신규공급빌딩으로임차인유치가필요하거나공실증가에대비하여임대료를인하한빌딩은 4 개로조사되었다. 2011 년들어급증한강남의오피스수요를반영하여강남권역내총 30 개의프라임오피스빌딩중 11 개빌딩이임대료를인상하였다. 여의도의경우 15 개프라임오피스빌딩중 8 개빌딩이임대료를인상하였다. 지난 5 년간지속적으로 5% 이하의공실률을보인여의도의경우대부분의빌딩이임대료를 1 년에한번씩은올리는것으로조사되었다. 2011 년 3 분기에 One IFC 가준공될예정이고이미 6 정도가사전임대되어여의도의전분기대비임대료인상률은 의 0.4%, 강남의 0. 에비해높은 2.5% 였다. 서울 Face Rent 동향, /2011 권역 Face Rent 임대면적기준 ) Face Rent 임대면적기준 ) / 2010 년대비월세상승율 90,400 157,700 1.4% 5. 매매및투자시장 자본환원율추이, /2001-/2011 1 9% 8% 7% 5% 4% Jan-05 May-05 Aug-05 Dec-05 Apr-06 Aug-06 Dec-06 GBD YBD Apr-07 Aug-07 Dec-07 2011 년 1 분기의거래규모는 6,700 억원정도로 2010 년 4 분기와비교해감소하였으나, 오피스거래가활발했던 2007~2009 년의동기수준과유사한수준을기록했다. Apr-08 Aug-08 Dec-08 Apr-09 Aug-09 Dec-09 Apr-10 Aug-10 Dec-10 Mar-11 Gangnam 79,200 154,600 1.5% Yeouido 65,300 137,500 3.9% 서울 81,600 152,900 1.9% I 04
서울오피스 Cap. Rate 추이, 2005-2011E 9% 8% 7% 5% 4% 3% 2% 1% -1% Spread Cap rate 5yr Treasury Bond E E E 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2011 년 1 분기에거래된유일한프라임빌딩인 SK 서린빌딩은임차인이자투자자인 SK 그룹이국민연금과함께투자한부동산펀드인 NPS 다올랜드칩사모부동산신탁 33 호를통해매입하였다. SK 서린빌딩은 SK 그룹계열사들이임차를하는것과동시에부동산펀드에주요수익자로참여하기때문에임대료및가격이현시장상황을반영한다고보기에는무리가있다. 제이알제 5 호위탁관리부동산투자회사는와이즈빌딩을매입하여 3 개월간의리모델링후호텔로운영할것으로알려졌고, 코크렙 17 호위탁관리부동산투자회사는여의도리테일빌딩인유도회관을매입후리모델링해오피스로운용할계획으로알려졌다. 이외에영등포동, 당산동등에서삼성생명영등포빌딩, 로이빌딩, 대흥빌딩등의중소형빌딩이거래되었다. 900 700 500 300 100-100 노무라는작은규모의리테일, 호텔, 오피스등을매입하여호텔로개발하는투자펀드를설립하고, 비즈니스호텔개발을위한펀드도준비중이다. 또한 JR AMC 가와이즈빌딩을매입하여호텔로리모델링후영업예정이며이러한오피스외의물건에대한관심은 2011 년에도지속될예정이다. 2011 년 1 분기주요매각사례 권역빌딩명매도자매수자 와이즈빌딩 SK 서린빌딩 현대경매부동산일호투자회사 자이언트유동화전문유한회사 / 메릴린치 - 신한은행컨소시엄 제이알제 5 호위탁관리부동산투자회사 NPS 다올랜드칩사모부동산신탁 33 호 여의도 코크랩17 YBD 종합스포츠센터재단법인한국유도원 호위탁관리 ( 유도회관빌딩 ) 부동산투자회사 Others 삼성생명영등포빌딩 삼성생명보험 Others 대흥빌딩케이원 CR-REIT Others 로이빌딩 / 구대영빌딩 대영건업 재단법인한국우편사업지원단 미성산업개발 (2)+ 미성에스엔피 (6)+ 에스피엠 (15%)+ 미성지에스이 (5%) 한국조리사관직업전문학교 매매면적 (sqm) 매매가격 ( 십억원 ) 7,111 26.4 80,215 553 18,122 45 7,060 16.8 6,433 14.5 9,880 15 프라임오피스빌딩거래규모 /2001-/2011 Unit: 1,000KRW billions 5 4 3 2 1 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1 분기에는 SK 서린빌딩외에는프라임빌딩의거래사례가없어정확한 Cap. Rate 은알수없지만지난분기와유사할것이며, Cap. Value 도 2010 년 4 분기수준과유사할것으로추정된다. 투자등급오피스빌딩의매물부족이지속됨에따라투자자로하여금 2010 년에는고려하지않던개발물건에눈을돌리게하였다. 이러한개발물건들은작년에비해높은가격으로제안되고있다. 또한투자자가선호하는안정된오피스물건의부족으로인해많은투자회사가호텔이나리테일등오피스외의다른상업용물건에관심을기울이고있다. I 05
부록 : 서울오피스시장및 Savills Korea 조사빌딩개요 1. 서울대형오피스빌딩 - 서울시에입지하고있는 30,000sqm 이상의대형오피스빌딩은 2011 년 3 월현재기준으로총 250 개, 총연면적약 14,000,000sqm 인것으로조사되었음. 이중 에 36.3%, GBD 에 24.7%, YBD 에 13.5% 가밀집되어, 전체의 7 가이들세지역에분포하고있는것으로나타났음 2. Seoul Prime Office 등급에대한정의 - Savills Korea 에서는연면적과위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태등을종합적으로고려하여오피스빌딩의등급을정하고있음 -, GBD, YBD 의 3 개주요권역에위치한 30,000sqm 이상빌딩중상대적으로우수한빌딩을프라임빌딩이라고정의함 - 프라임빌딩 111 개중 82 개를대상으로서울오피스시장동향에대한조사및분석을하였음 조사빌딩개요, 2011 년 3 월기준 GBD YBD 합계 빌딩개수 17 14 5 35 A B 평균연면적 (sqm) 81,387 96,231 90,964 89,459 평균준공년도 1999 1999 1994 1998 빌딩개수 19 17 10 46 평균연면적 (sqm) 49,223 39,153 44,115 44,391 평균준공년도 1995 1998 1995 1996 빌딩개수총합계 36 31 15 82 면적총합계 2,318,816 2,012,831 895,971 5,173,034 3. 임대료임대료는보증금과월세로이루어져있으며, Savills Korea 는건물주가책정한기준층명목임대료 (Face Rent) 를조사및분석함보고서에서언급된월임대료는월세로, 보증금은월세의 10 배임 For further information, please contact: korea 4. 순흡수면적 (Net absorption) 해당기간동안오피스시장내증가하거나감소한임대면적임 Moonduck Kim Chief Executive Officer, Korea +82 2 2124 4101 mdkim@savills.co.kr leasing services, korea Grace Ko Director, CRES +82 2 2124 4115 graceko@savills.co.kr Seunghan Lee Director, Leasing & Marketing, Development Sales +82 2 2124 4253 seunghanlee@savills.co.kr Sue Lee Director, Tenant Rep. +82 2 2124 4180 slee@savills.co.kr research & consulting, korea JoAnn Hong Associate Director +82 2 2124 4182 jhong@savills.co.kr investment advisory, korea Kookhee Han Director +82 2 2124 4181 khhan@savills.co.kr asset management, korea Youngtaek Kim Vice President +82 2 2124 4208 ytkim@savills.co.kr research & consultancy, asia pacific Simon Smith Senior Director +852 2842 4573 ssmith@savills.com.hk address Savills Korea Co., Ltd 11/F Seoul Finance Center 84 Taepyungro-1-ga, Chung-gu, Seoul, Korea 100-768 T: +82 2 2124 4114 F: +82 2 2124 4188 corporate website www.savills.co.kr This document is prepared by Savills for information only. Whilst reasonable care has been exercised in preparing this document, it is subject to change and these particulars do not constitute, nor constitute part of, an offer or contract; interested parties should not rely on the statements or representations of fact but must satisfy themselves by inspection or otherwise as to the accuracy. No person in the employment of the agent or the agent's principal has any authority to make any representations or warranties whatsoever in relation to these particulars and Savills cannot be held responsible for any liability whatsoever or for any loss howsoever arising from or in reliance upon the whole or any part of the contents of this document. This publication may not be reproduced in any form or in any manner, in part or as a whole without written permission of the publisher, Savills. Savills (Hong Kong) Limited. 2011.
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