Office Market Report 2014. 4 th Quarter (2015 년 2 월발간 )
CONTENTS 본자료에수록된내용은서브원의 Resource 및기타신뢰할수있는출처로부터작성되었으나, 당사는그정확성및완전성에대하여보증하지않습니다. 03 04 05 07 서브원현황 경제동향 SUMMARY 권역별분석 1. 도심권역 (CBD) 2. 강남권역 (KBD) 3. 여의도권역 (YBD) 4. 서울기타권역 5. 분당권역 6. 종합시장분석 7. 신규공급동향
서브원은고객가치를창출하는 글로벌종합서비스기업으로성장하고있습니다. Company Overview 회사명 주식회사서브원 대표이사 박규석 종업원수 2,218명 (2014년 12월기준 ) 자본금 250억원 매출액 4조 4천억원 (2013년기준 ) 부동산관리규모 : 165 개사업장 ( 약 17 백만m2 ) 사업분야 자산관리서비스 임대차및부동산매입 매각서비스 리서치서비스 부동산컨설팅서비스 투자자문서비스 빌딩안전진단 빌딩경영관리서비스 BTL/BTO 운영 관리사업 에너지사업 리모델링서비스 오피스, 공장, 연구시설건설및 CM 리조트소유및운영 ( 골프장, 스키장, 콘도 ) MRO구매아웃소싱서비스 Contact Point 주소 : 서울특별시종로구새문안로 58 LG광화문빌딩 Market Report 관련문의전화 : 02) 6924-5698 E-mail : spacelim@serveone.co.kr Website : fm.serveone.co.kr 14 조사개요 23 LG 경제연구원 16 지방오피스시장 36 서브원뉴스 17 매입매각동향 37 주요관리대상 19 부동산간접투자시장
Economic Trends 경 / 제 / 동 / 향 경제성장률 경제성장률추이 14. 4Q 실질국내총생산 (GDP) 성장률은 0.4% 로 9 분기만에최저치를기록함. 한국은행은 14. 4Q 실질국내총샌산 (GDP) 성장률부진은수출감소, 세수결손, 건설투자감소, 윤달등의영향을받은것이라고밝힘. 14년연간실질국내총생산 (GDP) 성장률은전년대비 3.3% 를기록하면서 11년이후 4년연속 4% 미만성장률을기록함. ( 전년동기대비,%) ( 전기대비,%) 50 40 30 20 10 0 1.1 1.2 1 0.9 0.9 0.9 0.9 1 0.7 0.7 0.8 0.6 0.6 0.6 0.5 0.5 0.5 0.6 0.4 0.4 0.4 0.2-10 -20 수출증감률 ( 측 ) 수입증감률 ( 측 ) 경제성장률 ( 우측 ) 0-0.2 금리 & CPI 증감률 14 년 12 월국고채금리는 2.14% 로 9 월대비 0.26%p 하락함. 14 년 12 월회사채금리는 2.46% 로 9 월대비 0.33%p 하락함. 14년 12월소비자물가지수는전월대비변동이없으며, 전년동월대비 0.8% 상승한 108.82 (2010=100) 를기록함. 14년연간소비자물가상승률은 1.3% 로 13년에이어 1% 대의안정적인상승률을기록함. 금리 / CPI 증감률추이 ( 단위 : %) 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 (2010 = 100) 110 108 106 104 102 100 98 국고채 3 년 ( 측 ) 회사채 3 년, AA-( 측 ) 소비자물가지수 ( 우측 ) 경기동행및선행지수 현재의경기상황을나타내는경기동행지수 ( 동행지수순환변동치 ) 는 12월기준 100.1를기록해, 전월대비 0.3p 상승함. 향후경기국면을예고해주는경기선행지수 ( 선행지수순환변동치 ) 는 12월기준 103.5로전월대비 0.2p 상승함. 경기동행및선행지수추이 ( 단위 : 지수 ) 104 103 102 101 100 99 98 97 96 95 '11.1 '11.3 '11.5 '11.7 '11.9 '11.11 '12.1 '12.3 '12.5 '12.7 '12.9 '12.11 '13.1 '13.3 '13.5 '13.7 '13.9 '13.11 '14.1 '14.3 '14.5 '14.7 '14.9 '14.11 동행지수순환변동치 선행지수순환변동치 < 자료출처 : 한국은행 > 2 0 1 4 4th QUARTER 4
Summary 오 / 피 / 스 / 시 / 장 권역별종합정보 14. 4Q 서울지역평균공실률은전분기대비 0.2%p 하락한 8.9% 를기록함. - 서울전체평균공실률은 CBD가신규공급물량에대한부담으로공실이증가하였으나, 그외모든권역에서공실이감소한데따른영향으로전분기대비하락함. - CBD는이번분기최대규모인대림디타워와리모델링이완료된빌딩들 ( 메트로타워, 시티센터타워 ) 의공급으로공실이증가함. - KBD는포스코센터 ( 브로드컴, 포스코계열사증평 ), GS타워 ( 아마존신규입주 ), 일옥빌딩 (ING생명전체입주 ) 의공실이모두해소됨에따라공실률이하락함. - YBD는 FKI타워, 한화생명63빌딩, Two IFC 등 Prime등급빌딩의공실이대폭해소된데따른영향으로공실률이하락함. - 서울기타권역은더프라임타워, 디지털큐브, 트루텍빌딩, 누리꿈스퀘어등에서공실이감소하면서공실률이하락함. 14. 4Q 서울지역평균환산임대가는전분기대비 0.3% 하락한 91.1천원으로조사됨. - 환산임대가산정기준인회사채금리가전분기에이어하락하면서서울지역평균환산임대가하락에영향을미침. 서울시환산임대가와공실률추이 ( 단위 : 천원 /3.3 m2 ) 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 5.2% 4.9% 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 8.6% 9.1% 9.0% 9.4% 9.1% 8.9% 7.4% 7.5% 6.4% 6.6% 86.4 86.7 87.0 88.1 89.1 89.5 89.4 89.5 90.0 90.2 90.7 90.9 91.3 91.5 91.4 91.1 12% 10% 60 0% '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q'12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 8% 6% 4% 2% 서울시권역별종합정보 ( 단위 : 천원 /3.3m2, : 전분기대비상승, : 전분기대비하락, - : 변동없음 ) 구분 공실률 환산임대가 서울평균 8.9% (0.2%p ) 91.1 (0.3% ) CBD 9.1% (1.6%p ) 107.2 (0.4% ) KBD 8.0% (0.7%p ) 93.6 (0.6% ) YBD 10.3% (1.7%p ) 75.7 (0.2% ) 서울기타 8.9% (1.0%p ) 70.7 (1.7% ) 환산임대가 공실률 Leasing Issue Key Leasing 권역 빌딩명 임차인 면적 (m²) 서울스퀘어 하나은행 & 외환은행 TFT 18,877 삼화타워 에델만코리아 8,602 센터원 레이유한회사, 시노펙, 길리어드사이언스코리아, 한화 L&C 7,870 이마빌딩국민안전처 5,950 CBD 광화문빌딩케이사이트컨설팅, DNJ Aluminium, 4,366 킹스오션쉬핑등 KT광화문지사 KT( 증평 ) 3,498 한림빌딩 동방산업 3,167 AIA타워 에너낙코리아 1,701 일옥빌딩 ING생명 34,555 KG타워 요기요, 미래에셋생명, 산와머니, 와이케이대부, 넥스트플로어 7,560 SI타워 교보생명, 산텐제약 6,857 GS타워 아마존 5,076 골든타워 SK텔레콤 3,542 삼성생명송파빌딩 자생한방병원 3,493 KBD 트러스트타워모다정보통신, 엔지켄생명과학 3,302 플래티넘타워삼성물산 ( 증평 ) 2,829 캐피탈타워 텍투라코리아, 페이스북 ( 증평 ), 포스코건설 2,387 두산건설빌딩 민앤지 1,944 카이트타워 큐캐피탈파트너스 1,828 동훈타워 보스턴사이언티픽코리아 1,641 삼탄빌딩 삼탄 ( 증평 ), 현대자동차 1,240 대화빌딩 NATIONAL INSTRUMENTS( 증평 ) 1,061 신덕빌딩 크리테오 1,058 권역빌딩명임차인면적 (m²) YBD 서울기타 분당 FKI타워 한화건설, 도레이첨단소재, LG화학, 라임투자자문, 지앤엠 42,299 한화생명 63빌딩 한국교직원공제회 13,223 TWO IFC LG전자 ( 증평 ), JLL 2,615 NH농협캐피탈빌딩 루블랑코리아, 컨버스 3,015 신한금융투자빌딩 신한금융투자 ( 증평 ) 2,740 삼환까뮤 파라텍 2,096 기독교한국침례회총회빌딩 네이처셀, 한국인터넷광고재단 1,465 더프라임타워 유베이스 ( 증평 ) 6,756 유한양행 안전보건공단 ( 서울지역본부 ) 3,550 디지털큐브 KC코트렐, 타라유통 3,305 이레빌딩 ( 신관 ) DHL( 증평 ) 1,996 트루텍빌딩 TNT코리아 1,571 멀티콘텐츠센터 (DMCC빌딩) JTBC 1,482 대교보라매센터 정부산하기관 1,414 동양석판빌딩 서울보증보험 1,021 퍼스트타워 한솔이엠이, 일레븐건설 1,090 분당스퀘어 라인플러스 ( 증평 ) 910 탑빌딩 에이플러스에셋 236 분당예미지빌딩 인터실 180 5 OFFICE MARKET REPORT
Summary 오 / 피 / 스 / 시 / 장 권역별 Leasing Issue 권역 Leasing Issue 비고 CBD KBD YBD 서울기타 분당 - 센터원, 그랑서울공실증가 - 서울스퀘어공실감소 - 신규공급 : 대림디타워 (105,462m2), 메트로타워 (39,908m2), 시티센터타워 (37,266m2) - 포스코센터, GS타워, 일옥빌딩, 삼성생명송파빌딩공실감소 - ING생명권역내이전 ( 기존강남지점통합 일옥빌딩전체입주 ) - 신규공급 : 5개동의소형빌딩공급 - FKI 타워, 한화 63 빌딩, Two IFC 공실감소 - 도레이첨단소재권역내이전 (LG 마포빌딩 FKI 타워 ) - 더프라임타워, 디지털큐브, 트루텍빌딩등공실감소 - 신규공급 : 동아디지털미디어센터 (97,705 m2 ), 강동타워 (24,942 m2 ), 세스코터치센터 (24,241 m2 ) - 퍼스트타워공실감소 - 실리콘화일권역내이전 ( 분당스퀘어 SK U 타워 ) - 센터원 : 한화건설이전 - 그랑서울 : GS 건설감평 - 서울스퀘어 : 하나은행 & 외환은행 TFT 입주 - 포스코센터 : 브로드컴, 포스코계열사증평 - GS 타워 : 아마존신규입주 - FKI타워 : 한화건설, 도레이첨단소재, LG화학등입주 - 한화생명63빌딩 : 교직원공제회입주 - Two IFC: LG전자증평, JLL 입주 - 더프라임타워 : 유베이스증평 - 디지털큐브 : KC코트렐, 타라유통입주 - 퍼스트타워 : 한솔이엠이, 일레븐건설입주 Transaction Issue 14. 4Q 주요오피스빌딩거래는 17건이있었으며, 총거래면적 453,844m2, 총거래금액은 2조 6,062억원으로조사됨. 부동산펀드와리츠등부동산투자상품의취득세감면혜택이 2014년말로종료됨에따라 14. 4Q 실물오피스투자증가에영향을미친것으로판단됨. 이에따라전분기에부진했던투자목적의중대형빌딩거래가활발히이루어지면서이번분기거래면적이크게늘어남 ( 전분기대비 220% 증가, 전년동기대비 5% 증가 ). 특히, CBD 소재중대형빌딩의거래가다수이루어짐에따라 매매가격 /3.3m2 이 18.2백만원을기록하며, 2009년이후최고수준을나타냄 ( 전분기대비 57% 증가, 전년동기대비 24% 증가 ). 부동산간접투자시장 주요매입매각사례 권역 빌딩명 매수자 거래면적 (m²) 거래금액 ( 억원 ) 스테이트타워남산 CBRE글로벌인베스터자산운용 66,799 5,031 올리브타워 도이치자산운용 59,500 3,470 케이비와이즈스타제7호 YTN타워 42,322 2,310 기업구조조정부동산투자회사 CBD 정동빌딩이지스자산운용 39,343 2,775 YG타워 베스타스자산운용 32,717 1,850 솔로몬빌딩 케이티앤지 13,997 612 동양생명명동사옥 중국건설은행 11,136 510 오토웨이타워 이지스자산운용 47,721 3,090 하이리빙사옥 케이리얼티제6호위탁관리부동산투자회사 15,183 920 KBD 포스타워 조선내화 7,973 460 베네타워 개인 6,828 363 특수건설빌딩 서초동피에프브이 3,674 245 워터게이트빌딩 프리드라이프 3,515 272 YBD POBA여의도빌딩 KB자산운용 40,440 2,039 삼환까뮤빌딩태흥산업 27,268 920 분당 센트럴타워리치먼드자산운용 23,824 565 네오위즈타워하나자산운용 11,603 630 합계 ( 총 17건 ) 453,844 26,062 14. 4Q 신규설정된부동산펀드는총 73건, 총설정규모는 2조 1,329억원으로역대최대규모를기록한것으로조사됨 ( 전분기대비 64.9%, 전년동기대비 13.5% 증가 ). 펀드를통한오피스거래는전분기에단 2건으로부진한모습이었으나, 이번분기에스테이트타워남산, 올리브타워, 오토웨이타워등중대형빌딩들이펀드를통해거래가이루어지면서활발한모습을보임. 해외에투자하는부동산펀드총설정액은 8,669억원 (24건) 으로 3분기연속증가한것으로조사됨 ( 전분기대비 44%, 전년동기대비 166% 증가 ). 주요부동산펀드현황 회사명펀드명모집형태국내외설정액 ( 억원 ) 세부투자대상 CBR글로벌인베스터스자산운용 CBRE Grey Mountain B 2014사모부동산투자신탁 사모 해외 2,330 서울중구회현동소재스테이트타워남산 캡스톤자산운용 캡스톤사모부동산투자신탁 11 사모 국내 2,009 롯데백화점 (2개지점) / 롯데마트 (3개지점) 도이치자산운용 ( 주 ) 도이치오피스제3호사모부동산투자유한회사 사모 국내 1,505 서울중구소재올리브타워 에프지자산운용 에프지유로RED사모부동산투자신탁 2 사모 해외 1,497 영국런던소재호텔 유진자산운용 유진리스트럭처링사모부동산투자신탁 3D 사모 국내 1,433 NPL 흥국자산운용 흥국글로벌하이클래스사모부동산투자신탁 23 사모 해외 1,317 미국소재오피스빌딩 현대자산운용 현대미국대출채권사모부동산투자신탁 1 [ 재간접형 ] 사모 해외 953 미국재간접펀드 KB자산운용 KB스타오피스사모부동산모투자신탁 2 사모 국내 900 여의도소재유진투자증권빌딩 삼성에스알에이자산운용 삼성SRA사모부동산투자신탁 10B 사모 해외 863 하와이소재호텔메자닌론 마이애셋자산운용 마이애셋NPL사모부동산투자신탁AP3-1B 사모 국내 835 NPL 2 0 1 4 4th QUARTER 6
권역별분석 도심권역 (CBD) 공실률공실률 1.6%p 상승 14. 4Q CBD 평균공실률은전분기대비 1.6%p 상승한 9.1% 를기록한것으로조사됨 ( 전년동기대비 0.6%p 하락 ). C등급을제외한모든등급의빌딩에서공실이전분기대비증가한것으로조사됨. - Prime등급은이번분기최대규모인대림디타워의신규공급에따른영향으로공실이증가한것으로조사됨. 센터원 ( 한화건설이전 ) 과그랑서울 (GS건설감평 ) 등에서공실이증가하였으나, 서울스퀘어 ( 하나은행 & 외환은행TFT 입주 ) 의공실이대폭감소하면서기존빌딩의공실변동은전분기대비보합세를보임. - A등급은한화장교빌딩 ( 한화건설이전 ), YTN타워 ( 한국주택금융공사지방이전 ), 올리브타워 ( 삼성금융계열사이전 ) 등에서공실이증가하였고, 메트로타워가리모델링완료후시장에다시공급된데따른영향으로공실이증가한것으로조사됨. - B등급은센트럴플레이스를비롯하여케이원리트빌딩, HSBC빌딩등에서공실이증가하였고, 구쌍용빌딩인시티센터타워가리모델링완료후시장에다시공급되면서공실이증가한것으로조사됨. 세부권역별로는광화문 / 세종대로에서만공실이감소하였고, 그외을지로, 종로, 도심기타권역에서는공실이증가한것으로조사됨. - 광화문 / 세종대로권역은 KT광화문지사 (KT 증평 ), 삼성생명태평로빌딩 ( 삼성계열사증평 ), 이마빌딩 ( 국민안전처입주 ) 등을중심으로공실이감소하면서공실률이전분기대비 0.4%p 하락한 4.2% 를기록함. - 을지로권역은한화장교빌딩및센터원에입주해있던한화건설이 YBD 소재 FKI타워로이전하면서공실률이전분기대비 3.0%p 상승한 9.9% 를기록함. 종로권역은대림디타워의준공으로공실률이전분기대비대폭상승한 9.2% 를기록함. - 도심기타권역은서울스퀘어에서공실이대폭해소됐음에도불구하고, 리모델링완료후시장에다시공급되는빌딩들 ( 메트로타워, 시티센터타워 ) 의영향으로공실률이전분기대비 1.0%p 상승한 10.8% 를기록함. 환산임대가및공실률추이 150 12% 140 9.7% 9.1% 10% 8.6% 130 7.4% 7.5% 7.5% 6.9% 6.5% 6.7% 6.8% 6.9% 8% 120 6.0% 6% 107.1 107.2 106.7 107.2 110 103.4 103.9 104.2 104.3 105.1 105.2 105.7 106.3 4% 100 2% 90 80 0% 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 세부권역별환산임대가와공실률 150 137.8 10.8% 140 132.9 9.9% 9.2% 130 120 110.6 110 4.2% 100 96.9 90 80 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 임대기준환산임대가 0.4% 상승 14. 4Q 환산임대가는 107.2 천원으로전분기대비 0.4% 상승함 ( 전년동기대비 0.8% 상승 ). 해당권역평균임대료보다높은수준의빌딩 ( 대림디타워, 메트로타워, 시티센터타워 ) 이공급되면서이번분기환산임대가상승에영향을미친것으로조사됨. 주요임대료변동사례 : Y 빌딩 (10.2% ), J 빌딩 (7.5% ), K 빌딩 (3.2% ) 등 Key Leasing 빌딩명 임차인 면적 (m²) 서울스퀘어 하나은행 & 외환은행 TFT 18,877 삼화타워 에델만코리아 8,602 센터원 레이유한회사, 시노펙, 길리어드사이언스코리아, 한화 L&C 7,870 이마빌딩 국민안전처 5,950 광화문빌딩 케이사이트컨설팅, DNJ Aluminium, 킹스오션쉬핑등 4,366 KT광화문지사 KT( 증평 ) 3,498 한림빌딩 동방산업 3,167 AIA타워 에너낙코리아 1,701 OPUS11빌딩 현대카드 944 종로플레이스 트랜스코스모스코리아 ( 증평 ) 938 한국생산성본부 한국생산성본부 ( 증평 ) 727 시그니쳐타워 이니스프리 ( 증평 ) 702 연세봉래빌딩 한일네트웍스 608 충정빌딩 흥국화재 403 공실률, 임대료현황 ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 전분기대비상승, : 전분기대비하락, - : 변동없음 ) CBD 보증부월세공실률환산임대가관리비전환률보증금임대료 평균 9.1% (1.6%p ) 107.2 (0.4% ) 730.6 (0.7% ) 72.9 (0.8% ) 32.8 (0.3% ) 12.3% ( - ) PRIME 8.4% 155.8 1,044.7 110.5 43.2 11.5% A 10.3% 129.9 884.3 89.7 38.3 11.6% B 10.2% 102.3 686.1 68.6 32.3 12.7% C 4.6% 82.4 549.9 54.6 26.6 12.5% * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-,3 년 ))/12 개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한사항은 15p 참조 7 OFFICE MARKET REPORT
권역별분석 강남권역 (KBD) 공실률공실률 0.7%p 하락 14. 4Q KBD 평균공실률은전분기대비 0.7%p 하락한 8.0% 로조사됨 ( 전년동기대비 0.4%p 상승 ). Prime 및 B등급빌딩은공실이감소하였고, A 및 C등급빌딩은공실이증가한것으로조사됨. - Prime 등급은포스코센터 ( 브로드컴및포스코계열사증평 ) 와 GS타워 ( 아마존입주 ) 의공실이모두해소된데따른영향으로공실이감소한것으로조사됨. - 기존해성2빌딩, 아주빌딩등에입주해있던 ING생명강남지점들이통합되어일옥빌딩으로권역내이전함에따라 A등급및 B등급의공실변동에영향을미친것으로조사됨. - C등급은다수의소형빌딩들이공급되면서공실이증가한것으로조사됨. 세부권역별로는강남대로만공실이증가하였고, 그외테헤란로, 강남기타, 송파권역은공실이감소한것으로조사됨. - 테헤란로는일옥빌딩, 포스코센터, KG타워등의공실이감소하면서공실률이전분기대비 0.9%p 하락한 8.5% 를기록한것으로조사됨. - 송파권역은삼성생명송파빌딩 ( 자생한방병원입주 ) 과한국루터회관 (LIG손해보험, 추콩코리아입주 ) 의공실이감소한데따른영향으로공실률이전분기대비 2.1%p 하락한 4.1% 를기록한것으로조사됨. 이번분기 KBD 평균공실률은전분기에이어하락한것으로나타났으나, 향후한국자산관리공사, 현대글로비스, IBM, 삼성전자등대형임차인들의이전이예정되어있어 15. 1Q KBD 평균공실률은상승하는모습을보일것으로전망됨. 환산임대가및공실률추이 세부권역별환산임대가와공실률 ( 단위 : 천원 /3.3m2) 150 9.5% 8.7% 140 8.0% 8.0% 7.6% 7.2% 7.2% 130 5.3% 5.4% 5.8% 120 4.8% 4.1% 110 100 90 92.5 92.8 92.7 93.0 93.0 93.3 93.7 93.9 93.8 94.1 94.2 93.6 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% ( 단위 : 천원 /3.3 m2 ) 140 120 100 100.0 6.6% 102.1 8.5% 8.5% 84.6 89.1 4.1% 10% 8% 6% 4% 2% 80 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 환산임대가공실률 0% 80 강남대로테헤란로강남기타송파 Main Market Sub Market 환산임대가 공실률 0% 임대기준환산임대가 0.6% 하락 14. 4Q 환산임대가는 93.6 천원으로전분기대비 0.6% 하락한것으로나타남 ( 전년동기대비 0.3% 하락 ). C 등급소형빌딩들이다수공급되면서환산임대가하락에영향을미친것으로조사됨. 주요임대료변동사례 : S 빌딩 (7.1% ), H 빌딩 (4.8% ), G 빌딩 (3.3% ), Y 빌딩 (2.7% ) 등 Key Leasing 빌딩명임차인면적 (m²) 일옥빌딩 ING생명 34,555 KG타워 요기요, 미래에셋생명, 산와머니, 와이케이대부, 넥스트플로어 7,560 SI타워 교보생명, 산텐제약 6,857 GS타워 아마존 5,076 골든타워 SK텔레콤 3,542 삼성생명송파빌딩 자생한방병원 3,493 트러스트타워 모다정보통신, 엔지켄생명과학 3,302 플래티넘타워 삼성물산 ( 증평 ) 2,829 캐피탈타워 텍투라코리아, 페이스북 ( 증평 ), 포스코건설 2,387 두산건설빌딩 민앤지 1,944 카이트타워 큐캐피탈파트너스 1,828 동훈타워 보스턴사이언티픽코리아 1,641 삼탄빌딩 삼탄 ( 증평 ), 현대자동차 1,240 대화빌딩 NATIONAL INSTRUMENTS( 증평 ) 1,061 신덕빌딩 크리테오 1,058 SB타워 작시스코리아 992 덕명빌딩 LG유플러스 903 메트로빌딩 현대카드 852 한국루터회관 추콩코리아 793 허바허바빌딩 코리아리서치센터 572 공실률, 임대료현황 ( 단위 : 천원 /3.3m2, : 전분기대비상승, : 전분기대비하락, - : 변동없음 ) 보증부월세 KBD 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 8.0% (0.7%p ) 93.6 (0.6% ) 692.7 (0.2% ) 63.3 (0.2% ) 28.5 (1.1% ) 15.4% ( - ) PRIME 5.6% 124.4 909.3 85.9 36.3 12.6% A 8.5% 103.4 726.6 68.6 32.9 13.9% B 9.0% 92.8 651.1 61.3 29.8 15.8% C 9.9% 82.5 567.3 57.2 23.5 16.4% * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한사항은 15p참조 2 0 1 4 4th QUARTER 8
여의도권역 (YBD) 공실률공실률 1.7%p 하락 14. 4Q YBD 평균공실률은전분기대비 1.7%p 하락한 10.3% 를기록한것으로조사됨 ( 전년동기대비 1.0%p 하락 ). B등급빌딩을제외한모든등급의빌딩에서공실이감소한것으로조사됨. 특히, Prime등급빌딩의공실이대폭해소된것으로나타났으며, 이에따른영향으로 YBD 평균공실률이하락한것으로조사됨. - Prime 등급은 FKI타워 ( 한화건설, 도레이첨단소재, LG화학등입주 ) 를중심으로한화생명63 빌딩 ( 교직원공제회입주 ), Two IFC(LG 전자증평및 JLL 입주 ) 등에서공실이감소한것으로조사됨. - A등급은 NH농협캐피탈빌딩 ( 루블랑코리아, 컨버스입주 ), 경찰공제회자람빌딩등에서공실이감소한것으로조사됨. - B등급은삼성생명동여의도빌딩, 삼환까뮤등에서공실이감소하였으나, LG마포빌딩 ( 도레이첨단소재권역내이전 ) 의공실이증가한데따른영향으로공실이증가한것으로조사됨. 세부권역별로는동여의도및서여의도권역공실률이각각 2.5%p, 0.6%p 하락하였으며, 마포권역은 1.0%p 상승한것으로조사됨. - 도레이첨단소재가 LG마포빌딩 ( 마포권역 ) 에서 FKI타워 ( 동여의도권역 ) 로권역내이전하면서마포및동여의도권역의공실률변동에영향을미친것으로조사됨. 환산임대가및공실률추이 세부권역별환산임대가와공실률 210 190 170 10.5% 10.4% 10.4% 10.2% 13.1% 11.7% 11.8% 12.0% 11.3% 10.3% 14% 12% 10% 150 12.7% 130 18% 16% 14% 12% 150 130 110 90 70 2.7% 73.8 2.9% 73.8 73.9 73.8 74.6 74.6 75.6 75.5 76.0 76.0 75.9 75.7 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 8% 6% 4% 2% 0% 110 90 70 50 85.5 5.5% 71.2 59.8 3.4% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 임대기준 환산임대가 0.2% 하락 14. 4Q 환산임대가는 75.7천원으로전분기대비 0.2% 하락함 ( 전년동기대비 0.3% 상승 ). 대부분의빌딩에서임대료변동이없었던것으로나타났으나, 환산임대가산정기준인회사채금리가전분기에이어하락하면서이번분기평균환산임대가하락에영향을미친것으로조사됨. 주요임대료변동사례 : K빌딩 (2.9% ), Y빌딩 (2.3% ) 등 Key Leasing 빌딩명 임차인 면적 (m²) FKI타워 한화건설, 도레이첨단소재, LG화학, 라임투자자문, 지앤엠 42.299 한화생명 63빌딩 교직원공제회 13,223 TWO IFC LG전자 ( 증평 ), JLL 2,615 NH농협캐피탈빌딩 루블랑코리아, 컨버스 3,015 신한금융투자빌딩 신한금융투자 ( 증평 ) 2,740 삼환까뮤 파라텍 2,096 기독교한국침례회네이처셀, 한국인터넷광고재단총회빌딩 1,465 POBA 여의도빌딩 유진투자증권 ( 증평 ) 802 부국증권 부국증권 ( 증평 ) 662 사학연금회관 인터로조 ( 증평 ) 612 KTB빌딩 BT글로벌서비스코리아 506 신영증권빌딩 텔릿와이어리스솔루션즈 ( 증평 ) 383 세우회빌딩 이지스자산운용 ( 증평 ) 248 공실률, 임대료현황 ( 단위 : 천원 /3.3m2, : 전분기대비상승, : 전분기대비하락, - : 변동없음 ) 보증부월세 YBD 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 10.3% (1.7%p ) 75.7 (0.2% ) 494.2 (0.1% ) 49.2% ( - ) 25.5% ( - ) 12.4% ( - ) PRIME 17.1% 116.5 796.8 79.8 35.0 11.8% A 6.4% 92.1 620.0 61.4 29.4 12.2% B 5.3% 74.9 466.4 47.5 26.4 12.4% C 5.8% 57.3 365.6 36.2 20.3 12.7% * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한사항은 15p참조 9 OFFICE MARKET REPORT
권역별분석 서울기타권역 공실률공실률 1.0%p 하락 14. 4Q 서울기타권역평균공실률은전분기대비 1.0%p 하락한 8.9% 를기록한것으로조사됨 ( 전년동기대비보합세 ). 용산및상암합정권역은공실률이각각 3.4%p, 0.8%p 하락한것으로나타났으며, 구로영등포권역은 0.9% 상승한것으로조사됨. - 용산권역은더프라임타워에기존임차인 ( 유베이스 ) 이증평한데따른영향으로공실이감소한것으로조사됨. - 상암합정권역은디지털큐브 (KC 코트렐, 타라유통입주 ), 트루텍빌딩 (TNT 코리아입주 ), 누리꿈스퀘어등에서공실이감소한것으로조사됨. - 구로영등포권역은미래타워 ( 삼성화재, 효성 ITX 이전 ), 타임스퀘어 A 동 ( 피어스에듀케이션이전 ) 등에서공실이증가하였으며, 광희빌딩에입주해있던웰컴론이지밸리비즈플라자로권역내이전을한것으로조사됨. 환산임대가및공실률추이 세부권역별환산임대가와공실률 150 130 110 90 70 11.7% 10.7% 9.9% 8.9% 9.1% 8.5% 8.9% 7.6% 8.9% 6.1% 5.1% 3.8% 67.8 68.1 68.5 68.5 69.9 69.6 69.8 70.1 71.5 71.6 71.9 70.7 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 150 130 110 90 70 6.8% 86.4 5.8% 69.9 69.3 12.9% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 50 '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q '14.1Q '14.2Q '14.3Q '14.4Q 0% 50 0% 임대기준환산임대가 1.7% 하락 14. 4Q 환산임대가는전분기대비 1.7% 하락한 70.7 천원으로조사됨 ( 전년동기대비 0.8% 상승 ). 용산권역을제외한상암합정, 구로영등포권역, 기타권역내일부빌딩의기준임대료인하가이번분기평균환산임대가하락에영향을미친것으로조사됨. 주요임대료변동사례 : K 빌딩 (10% ), S 빌딩 (7% ), M 빌딩 (2% ) 등 Key Leasing 빌딩명 임차인 면적 (m²) 더프라임타워 유베이스 ( 증평 ) 6,756 유한양행 안전보건공단 ( 서울지역본부 ) 3,550 디지털큐브 KC코트렐, 타라유통 3,305 이레빌딩 ( 신관 ) DHL( 증평 ) 1,996 트루텍빌딩 TNT코리아 1,571 멀티콘텐츠센터 (DMCC빌딩) JTBC 1,482 대교보라매센터 정부산하기관 1,414 동양석판빌딩 서울보증보험 1,021 상암IT타워 경남은행 ( 증평 ) 868 디큐브시티 한화손해보험 506 강동빌딩 교보생명 436 인산빌딩 신한생명 413 공실률, 임대료현황 ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 전분기대비상승, : 전분기대비하락, - : 변동없음 ) 서울기타공실률환산임대가 평균 8.9% (1.0%p ) 70.7 (1.7% ) 보증금 470.4 (0.9% ) 보증부월세 임대료 44.5 (1.4% ) 관리비 24.9 (1.4% ) 전환률 12.6% ( - ) * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-,3 년 ))/12 개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한사항은 15p 참조 2 0 1 4 4th QUARTER 10
분당권역 공실률공실률 0.6%p 하락 14. 4Q 분당권역평균공실률은전분기대비 0.6%p 하락한 4.9% 를기록한것으로조사됨 ( 전년동기대비 3.1%p 하락 ). 서현역, 수내역, 야탑역등모든권역에서공실이감소한것으로조사됨. - 서현역은분당스퀘어에입주해있던실리콘화일이정자역소재 SK U 타워로권역내이전하면서공실이증가하였으나, 분당스퀘어기존입주사인라인플러스의증평과퍼스트타워에한솔이엠이, 일레븐건설이입주하면서공실이감소한것으로조사됨. - 수내역은 BS 타워, 서영빌딩등에서공실이감소한것으로조사됨. - 야탑역은탑빌딩, 코리아디자인센터등에서공실이감소한것으로조사됨. 환산임대가및공실률추이 ( 단위 : 천원 /3.3 m2 ) 150 130 110 90 70 6.1% 5.4% 6.6% 6.4% 9.3% 6.1% 6.2% 8.0% 9.0% 8.3% 5.5% 4.9% 67.6 67.5 67.6 67.6 67.8 67.5 67.6 67.5 67.1 66.9 66.8 66.4 50 0% '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q '14.1Q '14.2Q '14.3Q '14.4Q 12% 10% 8% 6% 4% 2% 세부권역별환산임대가와공실률 ( 단위 : 천원 /3.3m2) 150 7.4% 7.9% 130 110 90 3.1% 70.5 70 61.9 63.4 50 야탑역 서현역 수내역 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 환산임대가 공실률 환산임대료 공실률 임대기준환산임대가 0.5% 하락 14. 4Q 환산임대가는 66.4천원으로전분기대비 0.5% 하락한것으로조사됨 ( 전년동기대비 1.5% 하락 ). 수내역소재일부빌딩에서임대료를인하하면서평균환산임대가공실하락에영향을미친것으로조사됨. 주요임대료변동사례 : Y빌딩 (7.8% ), B빌딩 (2.3% ), B빌딩 (1.8% ) Key Leasing 공실률, 임대료현황 ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 전분기대비상승, : 전분기대비하락, - : 변동없음 ) 빌딩명 임차인 면적 (m²) 퍼스트타워 한솔이엠이, 일레븐건설 4,046 분당스퀘어 라인플러스 ( 증평 ) 910 분당공실률환산임대가 보증금 보증부월세 임대료 관리비 전환률 탑빌딩 에이플러스에셋 236 분당예미지빌딩 인터실 727 평균 4.9% (0.6%p ) 66.4 (0.5% ) 448.2 (0.5% ) 41.8 (0.4% ) 23.5 ( - ) 12.0% ( - ) * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-,3 년 ))/12 개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한사항은 15p 참조 11 OFFICE MARKET REPORT
권역별분석 종합시장분석 세부권역별종합정보 ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 전분기대비상승, : 전분기대비하락, - : 변동없음 ) 구분 서울평균 CBD KBD YBD 서울기타 분당 공실률 8.9% (0.2%p ) 9.1 (1.6p% ) 8.0% (0.7%p ) 10.3% (1.7%p ) 8.9% (1.0%p ) 4.9% (0.6%p ) 환산임대가 91.1 (0.3% ) 107.2 (0.4% ) 93.6 (0.6% ) 75.7 (0.2% ) 70.7 (1.7% ) 66.4 (0.5% ) 보증금 632.8 (0.2% ) 730.6 (0.7% ) 692.7 (0.2% ) 494.2 (0.1% ) 470.4 (0.9% ) 448.2 (0.5% ) 임대료 60.9 (0.3% ) 72.9 (0.8% ) 63.3 (0.2% ) 49.2 ( - ) 44.5 (1.4% ) 41.8 (0.4% ) 관리비 28.7 (0.5% ) 32.8 (0.3% ) 28.5 (1.1% ) 25.5 ( - ) 24.9 (1.4% ) 23.5 ( - ) 전환률 13.6% ( - ) 12.3% ( - ) 15.4% ( - ) 12.4% ( - ) 12.6% ( - ) 12.0% ( - ) * 환산임대가 : ( 연보증금 X 회사채금리 (AA-, 3년 ))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한사항은 15p참조 14. 4Q 서울지역평균공실률은전분기대비 0.2%p 하락한 8.9% 를기록한것으로조사됨. CBD를제외한 KBD, YBD, 서울기타등모든권역의공실률이전분기대비하락한것으로조사됨. - CBD는이번분기최대규모인대림디타워와리모델링이완료된빌딩들 ( 메트로타워, 시티센터타워 ) 의공급과한화장교빌딩 ( 한화건설이전 ), YTN타워 ( 한국주택금융공사이전 ), 올리브타워 ( 삼성금융계열사이전 ) 등에서공실이증가한데따른영향으로평균공실률이전분기대비 1.6%p 상승한 9.1% 를기록함. - KBD는포스코센터 ( 브로드컴및포스코계열사증평 ), GS타워 ( 아마존신규입주 ), 일옥빌딩 (ING생명전체입주 ) 의공실이모두해소됨에따라평균공실률이전분기대비 0.7%p 하락한 8.0% 를기록한것으로조사됨. 향후, 한국자산관리공사, IBM, 현대글로비스등권역내대형임차인들의이전이예정되어있어다음분기 KBD 평균공실률은상승하는모습을보일것으로전망됨. - YBD는 FKI타워 ( 한화건설, 도레이첨단소재, LG화학등입주 ) 를중심으로한화생명63 빌딩 ( 교직원공제회입주 ), TWO IFC(LG 전자증평및 JLL 입주 ) 등 PRIME등급빌딩의공실이대폭해소된데따른영향으로평균공실률이전분기대비 1.7%p 하락한 10.3% 를기록함. - 서울기타권역은더프라임타워, 디지털큐브, 트루텍빌딩, 누리꿈스퀘어등에서공실이감소한것으로조사됨. 14. 4Q 서울지역평균환산임대가는전분기대비 0.3% 하락한 91.1 천원으로조사됨. - 환산임대가산정기준인회사채금리가전분기에이어하락하면서서울지역평균환산임대가하락에영향을미침. 환산임대가추이 110.0 105.0 100.0 95.0 90.0 85.0 80.0 75.0 70.0 65.0 60.0 103.4 103.7 104.2 104.3 105.1 105.2 105.7 106.3 107.1 107.2 106.7 107.2 92.5 92.8 92.7 93.0 93.0 93.3 93.7 93.9 93.8 94.1 94.2 93.6 89.1 89.5 89.4 89.5 90.0 90.2 90.7 90.9 91.3 91.5 91.4 91.1 73.8 73.8 73.9 73.8 74.6 74.6 75.6 75.5 76.0 76.0 75.9 75.7 71.5 71.6 71.9 69.9 67.8 68.1 68.5 68.5 69.6 69.8 70.1 70.7 '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q '14.1Q '14.2Q 14.3Q 14.4Q 권역별공실면적추이 2,000 1,800 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 6.4% 6.6% 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 5.2% 4.9% 7.4% 7.5% 8.6% 9.1% 9.0% 9.4% 9.1% 8.9% 10.0% 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 2 0 1 4 4th QUARTER 12
신규공급동향 14. 4Q에는총연면적 354,722m2 (11개동 ) 의오피스가시장에공급된것으로조사됨 ( 전분기대비 187% 증가 ). CBD에서는이번분기최대규모인대림디타워 (105,462m2, B8/24F) 가공급되었으며, 메트로타워 (39,908m2, B0/12F) 와시티센터타워 (37,266 m2, B2/18F) 가리모델링완료후시장에다시공급된것으로조사됨. KBD는 KJ타워, 프린스효령빌딩, 로얄빌딩등소형빌딩들이다수공급되었으며, YBD는신규공급이없었던것으로조사됨. 서울기타권역은동아디지털미디어센터 (97,705 m2, B6/19F), 강동타워 (24,942m2, B4/13F), 세스코터치센터 (24,241m2, B6/12F) 등 3개동의오피스가신규공급된것으로조사됨. 15. 1Q 에는청진 8 지구 (CBD), 올레플렉스 (CBD), 트윈시티남산 ( 서울기타 ) 등이공급될예정임. 권역별오피스공급면적추이 수요, 공급, 공실률추이 ( 단위 : 1,000m 2 ) ( 단위 : 1,000m 2 ) 600 500 400 300 200 700 600 500 400 300 200 5.2% 4.9% 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 7.5% 7.4% 6.4% 6.6% 9.4% 9.1% 9.0% 9.1% 8.9% 8.6% 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 100 0 10.1Q 10.2Q 10.3Q 10.4Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 100 0 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 2% 1% 0% CBD KBD YBD 서울기타 공급수요공실률 14. 4Q 주요신규공급오피스 권역빌딩명주소연면적 ( m2 ) 규모 대림디타워서울시종로구청진동 105,462 B8/24F CBD KBD 서울기타 메트로타워 ( 리모델링 ) 서울시중구남대문로5가 39,908 B0/12F 시티센터타워 ( 리모델링 ) 서울시중구저동2가 37,266 B0/12F KJ타워 서울시강남구논현동 5,790 B6/15F 프린스효령빌딩 서울시서초구방배동 7,272 B4/6F 로얄빌딩 서울시강남구삼성동 3,081 B2/13F 이노센스사옥 서울시강남구삼성동 5,174 B3/15F 서초동 1692 6( 업무시설 ) 서울시서초구서초동 3,882 B2/13F 동아디지털미디어센터 (DDMC) 서울시마포구상암동 97,705 B6/19F 강동타워 서울시강동구상일동 24,942 B4/13F 세스코터치센터 서울시강동구상일동 24,241 B6/12F 합계 (11 개동 ) 354,722 13 OFFICE MARKET REPORT
조사개요 조사개요 조사대상 서울및분당소재연면적 3,000 m2이상의빌딩으로, 오피스텔및층별분양빌딩은조사대상에서제외함. 조사기간 2014. 12. 1. ~ 2014. 12. 23. 조사권역 - 도심권역 (CBD : Central Business District) : 종로구, 중구및서대문구 ( 충정로 ) 일대 - 강남 송파권역 (KBD : Kangnam Business District) : 서초구, 강남구, 송파구 ( 잠실 ) 일대 - 여의도 마포권역 (YBD : Yeouido Business District) : 여의도, 마포일대 - 서울기타권역 : 상기 3대권역이외의서울시소재지일대 ( 용산, 상암, 합정, 구로, 영등포등 ) - 분당 : 야탑역, 서현역, 수내역일대 권역별오피스빌딩개수 ( 총 696 개 ) ( 단위 : 개수 ) 300 282 250 200 184 150 100 102 103 50 0 CBD KBD YBD 서울기타분당 25 PRIME A B C Total 조사대상빌딩건축정보 건축연수 - 조사빌딩가운데서울의평균건축연수는 19 년임. 건축연면적 - 권역별연면적을살펴보면 CBD 는 6,349,185 m2, KBD 는 6,420,019 m2, YBD 는 3,192,326 m2, 서울기타권역 2,907,282 m2, 분당권역 621,032 m2로조사됨. 권역 등급별평균건축연수 권역별오피스연면적 ( 단위 : 연수 ) 40 35 분당 30 25 20 23 23 서울기타 YBD 15 10 16 14 13 KBD 5 CBD 0 CBD KBD YBD 서울기타분당 Prime A B C 평균 - 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 ( 단위 : 1,000 m2 ) 2 0 1 4 4th QUARTER 14
빌딩등급정보 - 등급분류기준에따라각항목별점수의총점을권역별로나누어, 점수대별로 Prime, A, B, C 등급으로분류 등급 Prime A B C 등급확정기준 각항목별종합점수 상위 10% 각항목별종합점수 상위 10%~30% 각항목별종합점수 상위 30%~60% 각항목별종합점수 상위 60%~100% 등급분류기준 - 임대료에영향을미치는항목을물리적특성, 입지적특성으로나누어각항목별배점기준을산정함. 평가기준 연면적건축연한관리비 Main 권역입지전후면지하철역과의거리도로차선사거리 건축연면적이클수록높은점수부여건축연한이짧을수록높은점수부여관리비가높을수록높은점수부여 CBD( 신문로, 세종대로, 을지로, 청계천로 ) / KBD( 강남대로, 테헤란로 ) / YBD( 동여의도 ) 입지빌딩에가산점부여전면에입지한빌딩에가산점부여지하철역에서가까운빌딩에가산점부여전면도로차선이넓은빌딩에가산점부여사거리교차로에입지한경우가산점부여 용어정리 환산임대가 - 임차인이임대인에게 1개월단위로부담하는최소한의실질임대료. 보증금과월임대료비율이서로다른빌딩간의임대료비교에용이함. - 산정방법 : ( 연보증금 x 회사채금리 )/12 개월 + 월임대료 + 관리비 - 회사채금리 (AA-, 3년 ) : 해당분기조사월의 10일자금리를기준으로사용. 보증부월세와전월세 - 보증금대비월세의비율이 10% 이상인것은전월세월세로, 10% 미만인것은보증부월세로구분함. OFFICE MARKET 15 REPORT
지방오피스시장 지방오피스시장개요및분석 조사대상 권역별오피스빌딩개수 ( 총 154 개 ) - 6대광역시소재연면적 1,000m2이상의빌딩 - 단, 오피스텔및층별분양빌딩은조사대상에서제외됨 조사기간 40 35 30 25 24 개 31 개 24 개 52 개 - 2014 12. 15 ~ 2014. 12. 19 20 빌딩등급정보 15 10 9 개 14 개 등급대형중소형각지역건축연면적각지역건축연면적기준상위 70% 이상하위 30% 이하 용어정리 환산전세가 5 0 광주대구대전부산울산인천 대형 중소형 - 보증금과월임대료에전환률을적용하여전세가로환산한금액 - 산정방법 : 보증금 + ( 월임대료 X 12) 전환률 지역별현황 ( 단위 : 천원 /3.3 m2, : 전분기대비상승, : 전분기대비하락, - : 변동없음 ) 인천 공실률 환산전세가 관리비 평균 5.2% (0.2%p ) 3,141.8 (0.2% ) 19.4 ( - ) 대형 4.6% 3,380.0 23.5 중소형 7.1% 2,963.0 16.3 대구 공실률 환산전세가 관리비 평균 7.3% (0.6%p ) 2,370.8 (1.2% ) 18.5 (0.7% ) 대형 5.9% 2,700.8 21.4 중소형 11.5% 2,162.4 16.6 대전 공실률 환산전세가 관리비 평균 12.3% (1.7%p ) 2,235.8 (0.1% ) 19.2 (0.4% ) 대형 12.0% 1,891.9 19.9 중소형 12.8% 2,442.1 18.7 울산 공실률 환산전세가 관리비 평균 7.9% (1.3%p ) 2,535.4 ( - ) 15.0 ( - ) 대형 10.0% 3,249.5 15.0 중소형 4.5% 2,178.3 15.0 광주 공실률 환산전세가 관리비 평균 10.9% (0.2%p ) 2,155.1 (1.9% ) 16.7 ( - ) 대형 7.6% 2,645.8 18.4 중소형 14.6% 1,953.0 15.9 부산 공실률 환산전세가 관리비 평균 6.6% (0.8%p ) 2,730.4 (0.3% ) 17.4 (0.4% ) 대형 6.3% 3,259.2 22.1 중소형 7.3% 2,450.5 14.9 2 0 1 4 4th QUARTER 16
매입매각동향 매매사례현황 Key Transaction 권역빌딩명소재지매도자매수자 CBD 스테이트타워남산 중구회현동 2 가 신한 BNP 파리바자산운용 CBRE 글로벌인베스터자산운용 거래면적 ( m2 ) 거래금액 ( 억원 ) 66,799 5,031 올리브타워중구서소문동마이다스에셋자산운용도이치자산운용 59,500 3,470 YTN 타워중구남대문로 5 가와이티엔 케이비와이즈스타제 7 호기업구조조정부동산투자회사 42,322 2,310 리츠 비고 펀드 (CBRE Grey Mountain B 2014 사모부동산투자신탁 ) 펀드 ( 도이치오피스제 3 호사모부동산투자유한회사 ) 정동빌딩중구정동삼성자산운용이지스자산운용 39,343 2,775 펀드 ( 이지스사모부동산투자신탁 42) YG 타워중구다동칸서스자산운용베스타스자산운용 32,717 1,850 펀드 ( 베스타스사모부동산제 10 호투자유한회사 ) 솔로몬빌딩중구초동한국증권금융케이티앤지 13,997 612 동양생명명동사옥중구을지로 2 가동양생명보험중국건설은행 11,136 510 오토웨이타워강남구대치동에스케이네트웍스이지스자산운용 47,721 3,090 펀드 ( 이지스사모부동산투자신탁 35) KBD 하이리빙사옥강남구대치동에이치엘엠씨 케이리얼티제 6 호위탁관리부동산투자회사 15,183 920 리츠 포스타워강남구역삼동포스메이트조선내화 7,973 460 베네타워강남구청담동카페베네개인 6,828 363 세일앤리스백 YBD 특수건설빌딩 서초구서초동 특수건설공업 서초동피에프브이 3,674 245 워터게이트빌딩 강남구논현동 중앙부산상호저축은행 프리드라이프 3,515 272 POBA여의도빌딩 영등포구여의도동 대한지방행정공제회 KB자산운용 40,440 2,039 삼환까뮤빌딩 영등포구여의도동 삼환까뮤 태흥산업 27,268 920 펀드 (KB 스타오피스사모부동산모투자신탁 2, KB 스타오피스사모부동산자투자신탁 2) 분당 센트럴타워분당구서현동코크렙제팔호리치먼드자산운용 23,824 565 펀드 ( 리치먼드사모분당오피스부동산투자신탁 ) 네오위즈타워분당구구미동위탁관리부동산투자회사하나자산운용 11,603 630 펀드 ( 하나랜드칩사모부동산투자신탁 62) 합계 ( 총 17 건 ) 453,844 26,062 14. 4Q 서울및분당권역주요오피스빌딩거래는총 17건임 ( 거래면적 453,844m2, 거래금액 2조 6,062억원 ). 부동산펀드와리츠등부동산투자상품의취득세감면혜택이 2014년말로종료됨에따라 14. 4Q 실물오피스투자증가에영향을미친것으로판단됨. 이에따라전분기부진했던투자목적의중대형빌딩거래가활발히이루어지면서이번분기거래면적이크게늘어남 ( 전분기대비 220% 증가, 전년동기대비 5% 증가 ). 특히, CBD 소재중대형빌딩의거래가다수이루어짐에따라 매매가격 /3.3m2 이 18.2백만원을기록하며, 2009년이후최고수준을나타냄 ( 전분기대비 57% 증가, 전년동기대비 24% 증가 ). CBD 소재스테이트타워남산 ( 연면적 20,207m2, B6/24F) 은신한BNP파리바자산운용이 CBRE글로벌인베스터자산운용이설정한펀드에 5,031억원 (24.9백만원 /3.3m2) 에매각한것으로조사됨. 이는올해거래된오피스가격중최고가이며, 매매가격 /3.3m2역시최고가를기록한것으로조사됨. KBD 소재오토웨이타워는 SK네트웍스가재무구조개선을위해이지스자산운용이설정한펀드에 3,090억원 (14.4백만원/3.3m2) 에매각하였으며, 현재현대자동차국내영업본부가임차하여사용중인것으로조사됨. YBD POBA여의도빌딩은대한지방행정공제회가 KB자산운용이설정한펀드에 2,039억원 (12.2백만원 /3.3m2) 에매각한것으로조사됨. 분당소재센트럴타워는코크렙제8호위탁관리부동산투자회사가리치먼드자산운용이설정한펀드에 565억원 (7.2백만원 /3.3m2) 에매각함. 이로인해보유부동산을모두매각하게된코크렙제8호위탁관리부동산투자회사는주주총회특별결의에따라회사를해산한것으로조사됨. < 자료출처 : DART, 보도자료, 등기부등본 > 17 OFFICE MARKET REPORT
매입매각동향 매매사례분석 오피스거래량 220% 증가 거래면적및거래건수추이 ( 총 17 건, 453,844 m2 ) ( 단위 : m2 ) ( 단위 : 건수 ) 700,000 30 14. 4Q 주요오피스거래는총 17 건 (453,844 m2 ) 으로, 거래면적이전분기대비 220% 증가한것으로나타남 ( 전년동기대비 5% 증가 ). 리츠와펀드를통한중대형빌딩들을중심으로거래가활발히이루어짐에따라거래면적이전분기대비크게늘어난것으로조사됨. 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 25 20 15 10 5 0 '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q '14.1Q '14.2Q '14.3Q '14.4Q 0 거래면적 ( m2 ) 건수 투자목적거래비중 84% 거래면적기준매수자구성추이 14. 4Q 투자목적거래가 84% 로가장높은비중을차지했으며, 이어서기업의실수요및개인목적거래가각각 15%, 2% 의비중을나타냄. 부동산펀드와리츠등부동산투자상품의취득세감면혜택이 2014 년말로종료됨에따라 14. 4Q 실물오피스투자증가에영향을미친것으로판단됨. 이에따라전분기부진했던투자목적거래가이번분기에활발한모습을보임. 100% 80% 60% 40% 20% 0% '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q '14.1Q '14.2Q '14.3Q '14.4Q 기업투자개인 총거래금액 2 조 6,062 억원 총거래금액은 2 조 6,062 억원으로전분기대비 401% 급증한것으로나타났으며, 이는 11. 4Q 이후최대수준임 ( 전년동기대비 45% 증가 ). 이번분기에는 CBD 소재중대형빌딩의거래가많이이루어지면서 매매가격 /3.3 m2 이전분기대비 57% 상승한 18.2 백만원을기록하며, 2009 년이후최고수준을나타냄 ( 전년동기대비 24% 증가 ). 거래가격및 3.3 m2당매매가추이 ( 단위 : 억원 ) ( 단위 : 천원 /3.3m2) 30,000 22,000 25,000 17,000 20,000 12,000 15,000 7,000 10,000 2,000 5,000 0 '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q '14.1Q '14.2Q '14.3Q '14.4Q 합계 : 거래금액 ( 억원 ) 평균 : 3.3 m2당매매가 ( 천원 ) -3,000 < 자료출처 : DART, 보도자료, 등기부등본 > 2 0 1 4 4th QUARTER 18
부동산간접투자시장 부동산펀드현황 회사명 펀드명 설정연도 설정월 모집형태국내외 설정액 ( 억원 ) 투자대상 CBRE 글로벌인베스터스자산운용 CBRE Grey Mountain B 2014 사모부동산투자신탁 2014 10 사모국내 2,330 서울중구회현동소재스테이트타워남산 HDC 자산운용 KB 자산운용 HDC 사모부동산투자신탁 4 2014 10 사모국내 50 HDC 사모부동산투자신탁 5 2014 11 사모국내 35 HDC 사모부동산투자신탁 6 2014 11 사모국내 40 KB 스타오피스사모부동산모투자신탁 2 2014 12 사모국내 900 KB 스타오피스사모부동산자투자신탁 2 2014 12 사모국내 500 KTB 자산운용 KTB 칸피던스사모부동산투자신탁 65 2014 11 사모국내 0 - 골든브릿지자산운용 KTB 칸피던스사모부동산투자신탁 65 2014 12 사모국내 0 - 노무라이화자산운용 노무라이화사모부동산투자신탁 5 2014 12 사모국내 306 대출채권 ABCP 여의도소재유진투자증권빌딩 도이치자산운용 ( 주 ) 도이치오피스제 3 호사모부동산투자유한회사 2014 12 사모국내 1,505 서울중구소재올리브타워 동부자산운용 리치먼드자산운용 마이애셋자산운용 베스타스자산운용 삼성에스알에이자산운용 동부사모부동산투자신탁 13 2014 10 사모해외 424 대출채권 동부사모부동산투자신탁 14 2014 12 사모해외 688 - 리치먼드사모 CR 리츠부동산투자신탁 1 2014 12 사모국내 50 기업구조조정리츠 리치먼드사모멀티플렉스부동산투자신탁 2 2014 12 사모국내 32 영화관 리치먼드사모분당오피스부동산투자신탁 2014 12 사모국내 300 분당소재센트럴타워 리치먼드사모용인서천동공동주택부동산투자신탁 2014 11 사모국내 400 용인소재아파트 마이애셋 NPL 사모부동산투자신탁 AP2 2B 2014 10 사모국내 136 마이애셋 NPL 사모부동산투자신탁 AP3 2014 12 사모국내 150 마이애셋 NPL 사모부동산투자신탁 AP3 1B 2014 12 사모국내 835 마이애셋큐더블유엘사모부동산투자신탁 1 2014 12 사모국내 130 경북구미소재오피스텔 (SPC 지분투자 ) 베스타스사모부동산제 10 호투자유한회사 2014 11 사모국내 93 서울중구다동소재와이지타워 베스타스사모부동산투자신탁 9[ 재간접형 ] 2014 11 사모해외 130 해외재간접펀드 삼성 SRA 사모부동산투자신탁 10B 2014 10 사모해외 863 하와이소재호텔메자닌론 삼성 SRA 사모부동산투자신탁 12 2014 11 사모해외 141 독일프랑크푸르트소재실버타워 에스크베리타스자산운용베리타스 MBS 사모부동산투자신탁 2 2014 11 사모국내 26 MBS 에프지자산운용 에프지 USRED 사모부동산투자신탁 5 2014 11 사모해외 388 미국휴스턴소재백텔빌딩 에프지 USRED 사모부동산투자신탁 6 2014 12 사모해외 201 미국뉴욕소재아파트 에프지 USRED 사모부동산투자신탁 4-1 2014 11 사모해외 100 미국휴스턴소재백텔빌딩 에프지유로 RED 사모부동산투자신탁 2 2014 11 사모해외 1,497 영국런던소재호텔 엠플러스자산운용엠플러스사모 MBS 부동산투자신탁 3 2014 12 사모국내 300 MBS 유진자산운용 이지스자산운용 제이비자산운용 지지자산운용 캡스톤자산운용 유진리스트럭처링사모부동산투자신탁 3D 2014 11 사모국내 1,433 NPL 유진리스트럭처링사모부동산투자신탁 3E 2014 12 사모국내 118 - 이지스복합쇼핑몰사모부동산투자신탁 30 2014 10 사모국내 0 수원소재롯데몰부지 이지스사모부동산모투자신탁 43 2014 12 사모국내 0 서울서대문소재신라호텔 이지스사모부동산자투자신탁 43-1 2014 12 사모국내 0 서울서대문소재신라호텔 이지스사모부동산자투자신탁 43-2 2014 12 사모국내 0 서울서대문소재신라호텔 이지스사모부동산투자신탁 35 2014 10 사모국내 100 서울강남대치동소재오토웨이타워 이지스사모부동산투자신탁 42 2014 11 사모국내 0 서울중구정동소재정동빌딩 이지스해외간접 EIF 사모부동산투자신탁 40 2014 12 사모해외 490 해외개방형펀드 JB 뉴저지사모부동산투자신탁 1 2014 10 사모해외 162 미국뉴저지소재오피스 JB 상암사모부동산투자신탁 1 2014 10 사모국내 23 PFV 지분출자 지지사모부동산투자신탁 10 2014 10 사모국내 214 담보부채권 지지사모부동산투자신탁 12 2014 12 사모국내 1 - 캡스톤사모 MBS 부동산투자신탁 3 2014 11 사모국내 50 MBS ( 자료출처 : 금융투자협회및각자산운용사, 보도자료 ) 캡스톤사모부동산투자신탁 11 2014 12 사모국내 2,009 롯데백화점 (2 개지점 ) / 롯데마트 (3 개지점 ) NPL 19 OFFICE MARKET REPORT
부동산간접투자시장 부동산펀드현황 회사명 코람코자산운용 펀드명 설정연도 설정월 모집형태국내외 설정액 ( 억원 ) 투자대상 코람코퍼스텝사모부동산투자신탁 18 2014 11 사모국내 1 충남아산소재복합터미널 코람코퍼스텝사모부동산투자신탁 22 2014 12 사모국내 60 PF 대출 코람코퍼스텝사모부동산투자신탁 23 2014 12 사모국내 70 주택개발리츠 코람코퍼스텝사모부동산투자신탁 24 2014 12 사모국내 20 주택개발리츠 코람코퍼스텝해피사모부동산투자신탁 20 2014 11 사모국내 100 서울시동대문구장안동소재바우하우스 하나 UBS 자산운용하나 UBS US TPF 사모부동산투자신탁 1 2014 12 사모해외 671 - 하나자산운용 하우자산운용 한국투신운용 한화자산운용 하나랜드칩사모부동산투자신탁 62 2014 12 사모국내 100 성남시분당구구미동소재네오위즈타워 하나랜드칩휴스턴사모부동산투자신탁 59 2014 10 사모해외 140 미국휴스턴소재포스트오크빌딩 하우사모 MBS 공모주부동산투자신탁 1 2014 10 사모국내 200 하우사모 MBS 공모주부동산투자신탁 2 2014 11 사모국내 53 하우사모 MBS 부동산투자신탁 10 2014 11 사모국내 50 하우사모부동산투자신탁 5 2014 10 사모국내 0 서울소재상업시설 하우사모부동산투자신탁 6 2014 11 사모국내 0 경기소재상업시설 하우사모부동산투자신탁 8 2014 11 사모국내 0 부산소재오피스빌딩 한국투자사모청라부동산투자신탁 2014 12 사모국내 59 리츠우선주 MBS 한국투자사모청라테라스하우스부동산투자신탁 2014 12 사모국내 91 PF 대출 한화 Debt Strategy 사모부동산투자신탁 5( 재간접형 ) 2014 10 사모해외 69 한화 Value Add Strategy 사모부동산투자신탁 2( 재간접형 ) 2014 11 사모해외 287 한화라살글로벌리츠부동산자투자신탁 ( 리츠 - 재간접형 )(C-P) 2014 11 공모해외 0 한화라살글로벌리츠부동산자투자신탁 ( 리츠 - 재간접형 )(S-P) 2014 11 공모해외 0 한화라살월지급식글로벌리츠부동산자투자신탁 ( 리츠 - 재간접형 ) 2014 11 공모해외 0 한화라살월지급식글로벌리츠부동산자투자신탁 ( 리츠 - 재간접형 ) 종류 S 2014 11 공모해외 0 한화월지급식아시아리츠부동산자투자신탁 ( 리츠 - 재간접형 ) 2014 12 공모해외 0 한화월지급식아시아리츠부동산자투자신탁 ( 리츠 - 재간접형 ) 종류 S 2014 12 공모해외 0 해외재간접펀드 해외리츠재간접펀드 현대인베스트먼트자산운용현대사모부동산투자신탁 20 2014 12 사모국내 60 수원소재토지매입 현대자산운용 현대 Star 사모부동산투자신탁 2 2014 12 사모해외 150 미국 LA 소재주거시설 현대미국대출채권사모부동산투자신탁 1 [ 재간접형 ] 2014 12 사모해외 953 미국재간접펀드 흥국자산운용흥국글로벌하이클래스사모부동산투자신탁 23 2014 12 사모해외 1,317 미국소재오피스빌딩 합계 (73 건 ) 21,329 14. 4Q 신규설정된부동산펀드는총설정건수 73 건, 총설정금액는 2 조 1,329 억원으로역대최대규모를기록한것으로조사됨 ( 전분기대비 64.9%, 전년동기대비 13.5% 증가 ). 서울소재실물오피스에투자하는신규부동산펀드는총설정건수 7 건, 총설정금액 5,427 억원으로조사됨. - 펀드를통한오피스거래는전분기단 2 건으로부진한모습이었으나, 이번분기에스테이트타워남산, 올리브타워, 오토웨이타워등중대형빌딩들이펀드를통해거래가이루어지면서활발한모습을보임. 해외에투자하는부동산펀드의총설정액은 8,669 억원 (24 건 ) 으로 3 분기연속증가한것으로조사됨 ( 전분기대비 44%, 전년동기대비 166% 증가 ). 이번분기설정금액이가장컸던펀드는 CBRE 글로벌인베스터자산운용에서설정한 CBRE Grey Mountain B 2014 사모부동산투자신탁 임. 해당펀드는서울중구회현동소재스테이트타워남산에투자하는건으로, 총설정액은 2,330 억원임. 그뒤를이어서캡스톤자산운용의 캡스톤사모부동산투자신탁 11 와도이치자산운용의 도이치오피스제 3 호사모부동산투자유한회사 순으로설정금액이컸던것으로조사됨. - 캡스톤자산운용의 캡스톤사모부동산투자신탁 11 은롯데백화점 2 개와롯데마트 3 개등 5 개점포에투자하는건으로, 총설정액은 2,009 억원임. - 도이치자산운용의 도이치오피스제 3 호사모부동산투자유한회사 는서울중구소재올리브타워에투자하는건으로, 총설정금액은 1,505 억원임. 2 0 1 4 4th QUARTER 20
부동산펀드분석 부동산펀드신규설정액역대최대 14. 4Q 신규설정된부동산펀드총설정건수 73 건, 총설정금액은 2 조 1,329 억원으로역대최대규모를기록한것으로조사됨 ( 전분기대비 64.9%, 전년동기대비 13.5% 증가 ). 14. 4Q(12월말기준 ) 부동산펀드누적설정액은 29조 6,098억원으로, 전분기 ( 14. 9월말기준 ) 대비 7.9% 증가함. 전체펀드설정액대비부동산펀드설정비율은 7.8% 로전분기 ( 14. 9월말기준 ) 대비 0.3%p 증가함. 부동산펀드신규설정액및설정건수추이 ( 단위 : 억원 ) ( 단위 : 건 ) 25,000 80 부동산펀드월별누적설정액추이 ( 단위 : 억원 ) 300,000 * 설정원본기준 8.0% 70 280,000 20,000 60 260,000 7.0% 50 15,000 40 10,000 30 20 5,000 10 0 0 '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q '14.1Q '14.2Q '14.3Q '14.4Q 설정액설정건수 240,000 220,000 200,000 180,000 160,000 140,000 120,000 11.7 11.8 11.9 11.10 11.11 11.12 12.1 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 12.10 12.11 12.12 13.1 13.2 13.3 13.4 13.5 13.6 13.7 13.8 13.9 13.10 13.11 13.12 14.1 14.2 14.3 14.4 14.5 14.6 14.7 14.8 14.9 14.10 14.11 14.12 부동산펀드누적설정액 부동산펀드설정비율 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 펀드를통한오피스거래활발 상업시설투자비중이 55% 로가장높았으며, 기타유형및주거시설투자비중이각각 35%, 7% 를차지하는것으로조사됨. 서울소재실물오피스에투자하는신규부동산펀드는총설정건수 7건, 총설정금액 5,427억원으로조사됨. 펀드를통한오피스거래는전분기단 2건으로부진한모습이었으나, 이번분기에스테이트타워남산, 올리브타워, 오토웨이타워등중대형빌딩들이펀드를통해거래가이루어지면서활발한모습을보인것으로조사됨. 해외에투자하는부동산펀드총설정액은 8,669억원 (24건) 으로 3분기연속증가한것으로조사됨 ( 전분기대비 44%, 전년동기대비 166% 증가 ). 자산운용사별펀드설정현황은 CBRE글로벌인베스터스자산운용이총 2330억원 (1건) 으로설정금액이가장컸으며, 에프지자산운용과캡스톤자산운용이각각 2,185억원 (4건), 2,059억원 (2건) 의부동산펀드를신규설정하며그뒤를이은것으로조사됨. 투자대상별설정비율추이 *BLIND/ 설정미정펀드는제외함. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q '14.1Q '14.2Q '14.3Q '14.4Q 기타복합시설산업시설상업시설주거시설 운용사별펀드설정현황 ( 단위 : 개 ) 설정액 설정건수 ( 단위 : 억원 ) 9 2,500 8 7 2,000 6 5 1,500 4 3 1,000 2 1 500 0 0 CBRE 글로벌인베스터스자산에프지자산운용캡스톤자산운용유진자산운용도이치자산운용 KB 자산운용흥국자산운용마이애셋자산운용동부자산운용현대자산운용삼성에스알에이자산운용리치먼드자산운용하나 UBS 자산운용이지스자산운용한화자산운용노무라이화자산운용 하우자산운용코람코자산운용하나자산운용베스타스자산운용지지자산운용제이비자산운용한국투신운용 HDC 자산운용현대인베스트먼트자산운용엠플러스자산운용에스크베리타스자산운용골든브릿지자산운용 KTB 자산운용 < 출처 : 금융투자협회 > 21 OFFICE MARKET REPORT
리츠현황 REITs 신규영업인가 ( 신청 ) 리츠 구분 유형 회사명 투자대상 기업구조조정 마스턴제10호 경기도화성시반송동소재판매시설 (2건) 제이알제17호 서울시구로구소재상업시설 ( 디큐브시티백화점 ) 동탄2제이호대토개발전문 경기도화성시동탄면소재업무시설및근린생활시설 생보대만홀딩스개발전문 경기도화성시동탄면제2동탄택지개발지구소재부동산 영업인가 양주옥정주택개발전문경기도양주시옥정동일원소재공동주택 (10건) 위탁관리 엔에이치에프제3호공공임대개발전문경기도파주시파주운정 A20BL 등 5개지구소재공공임대주택 (8건) 제이알제16호강원도원주시단계동소재상업시설 ( 원주시티쇼핑몰 ) 청라주택개발전문 인천광역시청라국제도시소재부동산 ( 연립주택 ) 코크렙하우징제1호 서울시영등포구영등포동소재임대주택 펨코제7호민간임대주택 서울시강동구길동소재임대주택 영업인가신청 (10 건 ) 기업구조조정 (3 건 ) 위탁관리 (7 건 ) 마스턴제10호 제이알제17호 제이알제17호 동탄2제이호대토개발전문 양주옥정주택개발전문 엔에이치에프제3호공공임대개발전문 제이알제16호 코크렙하우징제1호 펨코제7호민간임대주택 희망임대주택제3호 경기도화성시반송동소재상업시설서울시구로구소재상업시설서울특별시동대문구장안동소재판매시설경기도화성시동탄면소재토지에근린생활시설및업무시설경기도양주시옥정동소재아파트및근린상가경기도파주시파주운정 A20BL 등 5개지구소재공공임대주택강원도원주시단계동소재상업시설서울시영등포구영등포동소재오피스텔서울시강동구길동소재오피스텔및도시형생활주택아파트 변경인가 / 해산리츠 변경인가 3건 : 경인개발전문자기관리부동산투자회사 ( 사업계획추가 : 경기도양평군양서면양수리소재공동주택개발사업 ) 이코리아자기관리부동산투자회사 ( 사업계획추가 : 울산시남구소재주상복합아파트 62호에대한매입 운용및처분사업 ) 희망임대주택제3호위탁관리부동산투자회사 ( 사업계획변경 : 아파트 1,000호 172 호매입, 운용및처분 ) 해산 3건 : 제이알제15호위탁관리부동산투자회사 ( 사유 : 주주총회해산결의 ) 케이리얼티제 5호위탁관리부동산투자회사 ( 사유 : 주주총회해산결의 ) 펨코리테일제1호기업구조조정부동산투자회사 ( 사유 : 주주총회해산결의 ) 14. 4Q 에영업인가를받은리츠는총 10 건으로조사됨 ( 위탁관리리츠 8 건, 기업구조조정리츠 2 건 ). 오피스에투자한사례는경기도화성시동탄면소재업무시설및근린생활시설에투자하는 동탄 2 제이호대토개발전문위탁관리리츠 단 1 건이있었으며, 서울소재오피스에대한투자는전무했던것으로조사됨. 엔에이치에프제 3 호공공임대개발전문위탁관리리츠 는화성동탄 2, 파주운정, 안성아양, 대구테크노폴리스등 5 개지구에총 5,005 가구의공공주택을공급하는사업으로조사됨. 제이알투자운용의 제이알제 17 호기업구조조정리츠 는서울시구로구소재대성산업소유의디큐브시티백화점을매입하는건임. 대성산업은재무구조개선을위해해당부동산을매각하는것으로알려졌으며, 매매계약은 1 월말또는 2 월초에완료될예정으로조사됨. 제이알투자운용의 제이알제 16 호위탁관리리츠 는강원도원주시단계동소재원주시티쇼핑몰을이지스자산운용에게총 1,675 억원에매입하였으며, 주요임차인인 AK 플라자및롯데마트가각각 15 년, 20 년의장기임대차계약을맺고있는것으로조사됨. 이번분기영업인가신청및해산된리츠는각각 10 건, 3 건이있었던것으로조사됨. 리츠주가동향 ( 자료출처 : 증권거래소 ) ( 단위 : 원 ) 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 이코리아리츠 는재무구조개선을위해에스앤아이에셋을대상으로 10 억원규모 3 자배정유상증자를결정했다고 12 월 26 일공시함. 케이탑리츠 는 12 월 17 일현재보유하고있는중인 878 억 1,074 만원규모의토지와건물에대해 K-IFRS( 한국채택국제회계기준 ) 에의거한자산실질가치반영을위한재평가를실시하기로결정했다고공시하였으며, 재평가기준일은 12 월 31 일임. 1,000 0 코크렙 8호이코리아리츠 코크렙 15호케이탑리츠 에프지엔개발리츠트러스제 7호 광희리츠케이비부국위탁리츠 트러스제 7 호 는보통주한주당 131 원의현금배당을결정했다고 12 월 20 일공시함. 배당금총액은 12 억 6781 만원규모이며, 시가배당률은 3.2% 임. 배당금지급예정일은내년 1 월 22 일이다. 2 0 1 4 4th QUARTER 22
2015 년국내외경제전망 저유가에도성장정체 1. 세계경제전망 2. 국내경제전망 3. 맺음말 2015 년국내외경제의가장중요한변수는국제유가이다. 수요증대가미진한가운데비전통석유의공급능력확대로산유국간공급경쟁이치열해지면서 2015 년중평균 60 달러대초반의저유가기조가이어질것으로예상된다. 이는원유수입비중이높은선진국및아시아국가의수요확대요인으로작용할것이다. 다만디플레리스크와산유국외환위기리스크를고려할때긍정적효과는크지않을전망이다. 저유가에도불구하고 2015 년세계경제활력이크게높아지기어렵다. 내수중심, 서비스중심의성장흐름이이어지면서미국과같이내수기반이높은국가들은경기회복이이어지겠지만수출중심, 제조업중심국가들의경기부진상황은지속될가능성이크다. 미국금리인상과산유국외환위기등에대한우려가상존하면서금융시장의변동성도올해보다높아질것으로예상된다. 2015 년세계경제성장률은 3% 대초반으로 2014 년과유사한수준에머물것으로예상된다. 국내경제도미진한성장이이어질전망이다. 세계경제성장이정체되고, 중국, 일본으로부터의경쟁압력이커지면서우리수출은내년에도크게살아나기힘들것이다. 수출을통한소득증대효과가높지않아소비나투자등내수경기도뚜렷하게회복되기어려운상황이다. 석유순수입비중이높아유가하락에따른수요확대효과가기대되나, 저유가가세계경기부진에따른수요둔화에도원인이있는데다글로벌금융시장변동성을확대시킬수있는만큼긍정적효과는제한될것이다. 국내경제성장률은 2014 년 3.3% 에서 2015 년 3.4% 로소폭높아지는데그칠것으로예상된다. 저물가로디플레우려는더욱커질것이다. 2015 년소비자물가상승률은담배세인상효과를제외할경우 0% 대에머물전망이다. 경상수지흑자는 1,000 억달러를넘어 GDP 의 7% 를상회할것으로보이는등저유가에따른경제지표변화가급격할것이다. 2015 년상반기중 1~2 차례의정책금리인하가예상되어시중금리는낮은수준을유지할전망이다. 원 / 달러환율은 2015 년상반기추가적인절하가전망되나대규모경상흑자로인해하반기에는절상추세로반전할가능성이크다. 연평균원 / 달러환율은달러당 1,080 원수준을기록할것으로보인다. 경제연구부문 gtlee@lgeri.com 23 OFFICE MARKET REPORT
LG 경제연구원 디플레와산유국의외환위기리스크는유가하락의긍정적효과를줄이는요인이될것이다. 1. 세계경제전망 세계경제 3% 초반성장세지속될전망 2014년세계경제는기대에못미치는성장세를보였다. 미국이꾸준한회복기조를나타냈지만경기흐름이다른나라로확산되지못하면서내수활력이높지않은유로존, 중국등대부분국가들이 부진한경제상황을지속했다 (< 그림 1> 참조 ). 4분기들어주요국가들의경제지표들의둔화추세가더 55 MI 지 뚜렷해지는가운데국제유가가급락하면서이에따른파급효과가내년세계경제의중요한관건이되 54 는상황이다. 53 52 51 50 49 48 국유 국제유가하락은 2015년세계경제에긍정적인영향을미칠것으로예상되지만그정도는높지않을것이다. 세계경제의제조업둔화추세를고려할때유가가하락한다고해서세계경제의생산능력을높이는효과는크지않을것이다. 다만저축성향이높은산유국에서소비성향이높아세계수요를선도하는역할을하는선진국으로소득이이전되면서세계경제전체적으로수요가확대되는효과가있을것으로보인다. 가계의실질구매력을높이고기업생산비를낮추어소비와투자에긍정적영향 14.1 3 5 7 9 11 자료 : Datastream 을미치게될것이다. 그러나디플레와산유국의외환위기리스크는긍정적효과를줄이는요인이될것이다. 유로존등 디플레우려가높은지역에서저유가에따른물가상승세저하는경제불안심리를확대시켜가계의소비나기업투자결정을오히려미루는요인이 될수있다. 또한산유국은과거고유가시대에형성된확장적재정지출구조로인해저유가충격이클것이다. 가장우려되는시나리오는우크라 이나사태로이미어려움을겪고있는러시아가추가적인유가충격으로인해외환위기상황에빠지는것이다. 저유가에도불구하고내년에도세계경제활력이크게높아지기어렵다. 내수중심, 서비스중심의성장흐름이이어지면서미국과같이내수기반 이높은국가들은경기회복이이어지겠지만수출중심, 제조업중심국가들의경기부진상황은지속될가능성이크다. 서비스업이성장을주도하면 서고용창출은꾸준하게이루어질것이지만자본투입이위축되고생산성상승속도도느리게나타나면서세계경제의잠재성장률이높아지기어 려운상황이다. 미국의독주가예상되지만유로존, 일본, 중국등대부분주요국가들은경기회복세가미진하거나성장이둔화될가능성이높다. 미 국금리인상과산유국외환위기에대한우려가상존하면서금융시장의변동성도올해보다높아지고이에따라경제주체들의수요심리가크게살 아나기힘들다. 올해세계경제성장률은 3.2% 수준에머물것으로예상되며내년에도 3.3% 정도로올해와유사한수준에머물것으로예상된다. 미국, 선순환속경기상승지속 2 1 0 ( 전년동비, ) 3 실 소비 실 소 2 01 3 2 01 4 정부소 주 : 3 개월이동평균, 정부소득창출은공공부문임금지급과사회보장수혜의합계자료 : BEA 국가별로보면미국은경기상승국면이지속될것으로전망된다. 최근미국은소비와소득이같이늘어나는선순환국면이나타나고있다 (< 그림 2> 참조 ). 부채조정이마무리된가계가소비를늘리고이에따른기업수익확대가고용증가로이어지는흐름이내년에도지속될전망이다. 서비스부문의높은경쟁력을바탕으로미국기업들의성과역시호조를나타낼것으로예상된다. 재정적자가크게줄어들면서부채우려가줄어든정부역시공공고용을늘리고재정긴축을완화할것으로보인다. 저유가역시소비에긍정적효과가예상된다. 셰일가스개발열기가둔화되면서관련부문의생산및고용창출효과는떨어질것이지만석유소비가많은가계의구매력상승효과가좀더클것으로생각된다. 미국의원유순수입비중은 GDP의 1.5% 에달한다. 내년미국경기회복의가장큰제약요인은다른나라들과의경기상생효과가높지않다는점이다. 주요교역대상국의수요확대가이루어지지못하고달러화가치도빠르게높아지면서수출부문의성장기여도가뚜렷이낮아질것으로예상된다. 또한내년중금리가인상되면서주택가격과내수경기에부정적인영향을미칠것이다. 저물가로인해 2 0 1 4 4th QUARTER 24
저유가가디플레경제진입에대한불안감을높이면서유로존경제에는부정적영향을미칠가능성이크다. 시점이예상보다다소늦어질가능성이있지만하반기중에는금리인상이시작될것으로보인다. 미국경제성장률은올해 2.3% 에서내년에는 3.0% 로높아질전망이다. 유로존저성장 - 저물가고착 유로존은올해미진하지만회복기조를이어왔으나후반으로갈수록경기활력이약해지는 모습이다. 최근남유럽등취약국들의경기부진이독일, 프랑스등으로확산되면서그동안 유로존회복을견인해온역내교역이둔화되는모습이다. 대부분국가에서고실업과저임금으로가계의소득이늘지못하고가계부채조정도잘이루어지지못해소비부담요인으로작 용하고있다. 주 : 2015년전망치기준자료 : IMF 재정위기리스크에따른심한위축에서벗어나는과정에서반등효과가나타났지만경기를이끌어갈성장모멘텀이없어활력이다시둔화되는것으로보인다. 저유가가가계의어려움을완화시켜주는효과가있지만디플레경제진입에대한불안감을높이면서유로존경제에는부정적영향도상당히클것으로보인다. 소비자물가상승률하락추세가지속되면서디플레및장기침체에대한우려가커지고이에따라소비와투자활동이위축되는현상이지속될것으로예상된다. 장기저성장기대가고착화되면서기업들의투자심리회복도쉽지않을것이다. 유럽중앙은행 (ECB) 은디플레를막기위해추가적인양적완화정책에나설전망이다. 기존의목표물장기대출프로그램 (TLTRO) 이나담보부채권매입에서더나아가중앙은행이국채를매입하는미국식양적완화가시행될가능성이크다. 또한지난 10월유로존은행에대한스트레스평가가마무리되어자금거래에있어서의투명성이높아지는점도신용공급제약을완화시키는요인이다. 유로화가치의절하와미국의성장세지속으로수출환경이다소개선되는점도긍정적인측면이다. 유로존경제성장률은올해 1% 에서내년 0% 대후반으로소폭낮아질전망이다. 일본, 아베노믹스효과떨어지며성장률 0% 대지속 소비세인상충격으로일본경제는 2분기에이어 3분기에도마이너스성장을기록했다. 1분기의플러스성장이소비세인상이전선취수요에따른것이라는점을감안하면사실상지난해 4분기부터 1년간전기대비성장감소세가이어진셈이다. 아베노믹스에대한기대가점차줄어들면서초기반등효과가점차사라지는것으로볼수있다. 최근중의원선거에서압승한아베정부의경기부양기조는내년에도이어질전망이다. 2차소비세인상을 2017년으로미루었으며추가적인양적완화도예상된다. 엔화약세, 저유가등대외환경변화도일본경제에긍정적이다. 그동안엔저에도불구하고수출회복효과가크지않았으나최근수출의성장기여도가높아지는모습이다. 내년에엔약세기조가강화되고유가하락으로생산비도낮아지면서기업수익성이추가적으로개선될경우투자와고용도확대여지가있다. 그러나경제주체들의인플레경제에대한적응이더디게이루어지면서소비회복은지연될것으로보인다. 기업들은높아진수익성에도불구하고임금인상을미루고아베노믹스초기상승했던가계소비성향도다시하향기조를보이고있다 (< 그림 4> 참조 ). 국제신용평가사가연이어일본의국가신용등급을강등하는 등아베노믹스에대한회의적시각이대두되면서재정확대를통한부양정책여지도크 지않다. 일본은 2015년에도 1% 성장을회복하기어려울것으로보인다. 중국성장하향추세뚜렷 중국경제는하반기정부의부양책에도불구하고내수부진흐름이뚜렷해지는모습이다. 소비활력이높지않은가운데부동산경기부진도이어지면서중국경제에대한낙관적기대가줄어드는상황이다 (< 그림 5> 참조 ). 수요둔화등으로저물가가이어지면서디플레우려까지나타나고있다. 2015년에도성장률의하향추세가이어질전망이다. 수요확대여력이높지않은가운데고성장기간중형성된대규모재고의조정이이어지면서생산활동을제약하는요인 주 : 평균소비성향은계절조정수치. 실질임금은전년동월비의분기평균값. 자료 : 일본총무성, 후생노동성 25 OFFICE MARKET REPORT
LG 경제연구원 중국은고성장기형성된대규모재고의조정이지속되면서성장률의하향추세가이어질전망이다. 이될것이다. 특히주택재고조정이지속되면서부동산경기및주택투자부진이이어 질전망이다. 부동산구매에대한규제를완화하고호적제도를개혁하는등부양책이예 상되지만수년간축적된대규모재고를소화하는데는역부족일것이다. 최근의주택건 ( 전년동비, ) ( 전년동비, ) 25 14 소매매 설부진에도불구하고미분양주택은계속늘어나고있다. 장치산업부문에서는과잉생산능력조정으로설비투자확대가어렵다. 수익성이낮아진제조기업들의재고축소노 15 () 12 력도이어질것이다. 소비주도성장으로의전환노력도뚜렷한성과를보이기힘들다. 소비비중이높아지지 부동산투자 () 않는가운데기업성과부진으로임금상승도계획대로이루어지지못해가계구매력확대 5 2013 2014 주 : 1월당월값은발표하지않아 1~2월누적액을평균해당월값을계산자료 : CEIC 10 가쉽지않다. 중국정부의임금가이드라인및최저임금상승률이계속낮아지는추세다. 원자재가격하락에따른디플레우려가커지면서중국정부는추가적인금리인하와지준율인하등금융완화정책을강화할전망이다. 인프라투자확대를통해성장률을제고하고성장의중심축을내륙지역으로이동시키려는시도를할것으로보이지만성장하향추세를막기는쉽지않을것이다. 은행의부실대출비율상승과리스크회피성향으로신용창출이빠르게이루어지기 세계경제 () 국 2013 연간 3.3 1.4 상기 3.3 2.1 2014 기 3.1 1.9 연간 3.2 2.0 상기 3.2 2.4 2015 기 3.3 2.3 연간 3.3 2.4 어렵다. 성장의고용유발효과증가로고용창출이잘이루어지는상황에서중국정부는장기지속가능한성장으로의점진적인하향을위해성장률목표치를 7% 로낮 국유 2.2-0.4 2.2 1.1 2.3 1.0 2.3 1.0 3.3 0.7 2.7 0.8 3.0 0.8 개도국 1.5 4.7 1.3 4.5-0.4 4.3 0.4 4.4 0.4 4.0 1.5 4.1 0.9 4.1 출계획이다. 원자재가격하락으로 시 국 6.6 7.7 6.3 7.5 6.3 7.3 6.3 7.4 6.4 7.2 6.3 7.0 6.4 7.1 러시아와브라질의침체심화 도 남 브라 동리 리( 사라 남 ) 시 동구 환() 4.7 2.7 2.5 2.3 5.1 1.3 2.8 97.6 5.1 1.5 0.4 2.9 5.3 0.8 2.4 102 5.0 1.8-0.3 3.1 5.4-0.1 0.1 109 5.1 1.6 0.0 3.0 5.3 0.4 1.2 106 5.7 1.7 0.6 1.2 5.2-5.0 0.8 120 5.9 1.9 1.2 1.5 5.2-3.2 1.2 122 5.8 1.8 0.9 1.3 5.2-4.1 1.0 121 주요개도국경제는유가하락과정책효과에따라명암이엇갈릴전망이다. 에너지수출이 GDP에서차지하는비중이 18% 에달하는러시아경제는타격이불가피하다. 더욱이우크라이나사태관련경제제재도계속될가능성이크다. 수출이급격하게줄어드는가운데외자유출에따른급격한통화약세를막기위해고금리 유 환() 1.33 1.37 1.29 1.33 1.22 1.19 1.21 기조가강화되면서내수경기도크게위축 환() 6.15 6.17 6.15 6.16 6.20 6.16 6.18 될것으로예상된다. 러시아경제는내년국제유가 (, ) 105.3 105.3 89.6 97.4 60.5 65.0 62.8 4% 대마이너스성장을기록할것으로전주 : 성장률은 PPP, 전년동기비기준. 환율, 유가는평균치임. 망된다. 브라질역시철강등원자재가격부진으로성장동력이약화될것으로보인다. 재정적자확대로경기부양을위한정책여력도부족할것이다. 지난해 1% 수준이었던 GDP 대비재정적자가선거를위한선심성지출과월드컵설비투자로세배이상확대되었다. 지우마호세프현대통령이 재선에성공하면서경제개혁에대한실망감으로해외자금이탈역시지속될것으로보인다. 헤알화가치하락, 물가상승으로거시경제안전성 도흔들리면서미진한성장에머물전망이다. 반면원유수입국인인도는성장세가높아질것으로보인다. 모디노믹스 (Modinomics) 정책효과로제조업과인프라투자가확대되면서성장을 이끌전망이다. 중산층에대한세제감면, 개인신용대출수단증대로소비활력도상승하고있다. 유가하락도인도경제에는호재로작용할것으 로보인다. 지난 10월유가하락에힘입어인도정부는재정적자의주범인디젤보조금을철폐한바있다. 기준금리를 8% 까지높여온중앙은행은 2 0 1 4 4th QUARTER 26
러시아는외자유출충격을줄이기위해이미올해 800 억달러이상의외환보유고를소진한바있다. 물가안정으로금리인하를적극고려할것으로보인다. 2015년인도는 5% 후반수준의성장이기대된다. 국제유가, 당분간하락압력높아 러시아의외환위기가능성이커지고있다. 루블화는 12 월초연초대비 40% 이상절하되었으며이를막기위해중앙은행은기준금리를 10.5% 에서 17% 로인상했다. 그러나루블화의약세는당분간이어질것으로보인다. 우크라이나사태에따른서방제재에유가하락충격이겹치면서러시아경제는회복의실마리를찾기어려운상황이다 (< 그림 6> 참조 ). 98 년에도러시아는유가하락과아시아금융위기여파로 수요부족과공급확대의이중충격으로급락한국제유가는내년에도낮모라토리움을선언한바있다. 현재외은수준을유지할전망이다. 전세계적환보유고는 4,000억달러로 98년위기당시 142억달러에불과했던것에비 인제조업성장둔화추세, 최대수요국보면높은수준이다. 그러나 98년에비 인중국의성장저하로원유수요둔화해유가의하락속도는더빠르다. 98년 8월모라토리움을선언하기이전국제추세가이어지는가운데미국의타이트유가는 1년간 30% 하락했으나올해들 오일생산확대로석유공급능력은꾸어서는 4월부터 8개월동안유가가 44% 준히높아질전망이다. 미국에너지정하락했다. 러시아의단기외채대비외환보유고 보청 (EIA) 에따르면내년세계원유수요가높은수준이지만환율방어과정에서증가량은 88만배럴 ( 일간 ) 인데반해공외환이빠르게줄어들우려가있다. 우급능력은 125만배럴늘어날것으로전망된다. 특히비OPEC 지역의공급확대가 84만 b/d로세계수요증가분에육박할것으로추정된다. OPEC 산유국이지난해에는고유가유지를위해감산에나선바있지만현재는감산가능성이높지않다. 수급격차확대가장기화되는상황에서 OPEC 국가들만감산에나설경우유가상승에는별로기여하지못하면서비OPEC에시장점유율만빼앗길수있다고판단하는것으로보인다. 1980년대중반비OPEC의원유생산이늘어나자 OPEC이감산으로유가방어에나섰지만유가하락을저지하지못하고시장점유율만낮아진경험이있다. OPEC의공급비중은 1980년 51% 에서 1985년 35% 로줄어든바있다 (< 그림 7> 참조 ). 최근유가하락에도원유생산을고수한바있는 OPEC은내년에도생산량을유지할가능성이크다. 원유생산단가가낮은 OPEC은저유가가지속될경우생산단가가높은비전통석유의생산이결국줄어들것으로판단하고있다. 실제유가하락으로올 10월이후미국의유전개발투자가위축되고있다 (< 그림 8> 참조 ). 북미석유개발기업들은신규투자를보류하면서도경비절감등생산단가개선노력에나서고있으나, 자금력이부족한중소형석유기업들은어려움을겪고있다. 비전통석유의평균생산단가가 40~90달러대에분포하는것으로추산되는점을감안할때현재유가수준에서수익을맞추지못하는지역에서투자를포기하는현상이늘어날전망이다. 다만북미타이트오일생산시투자에서생산에이르는기간이 1년정도인점을감안할때내년상반기까지는생산확대가이어질것으로보이며이과정에서추가적인유가하락가능성이큰것으로보인다. 현재배럴당 50달러대중후반인 WTI 가격의경우미국달러화강세속에계절적으로석유수요가줄어드는내년상반기중 50달러아래로하락할가능성이있다. 하반기에는상대적으로생산단가가비싼타이트오일, 오일샌드등비전통석유를중심으로생산조정이이루어지면서유가가상승기조를보일전망이다. 다만세계석유수요의미온적인증가세가지속되고비전통석유공급확대를경계하는 OPEC국의꾸준한생산지속으로유가상승세는제약될것으로보인다. 내년평균유가는두바이유기준으로배럴당 60달러대수준이예상된다. 크라이나사태에따른외자유출충격을줄이기위해이미올해 800 억달러이상의외환보유고를소진한바있다. 러시아기업들의외환지원요청은계속늘어날것으로보인다. 러시아최대석유기업로스네프트 (Rosneft) 가유가하락에따른자금조달어려움으로이미정부에 470 억달러규모의외환지원을요청한바있으며철강기업메 (Metcel) 사는파산위기에처한것으로알려졌다. 미국, 유럽의제재로러시아기업들의해외자금조달은사실상불가능한상황이다. 기업 주 : CDS 프리미 은 5 년만기국채기준자료 : Bloomberg 자료 : BP, Statistical Review of World Energy 채무불이행이확대될경우러시아은행권부실로전이되면서해외자금유출과루블화약세의악순환으로이어질수있다. 결론적으로볼때러시아는대규모외환보유고를이용해단기적으로는저유가에대응할여력이있는것으로보이지만기업과정부가저유가에적응하기위한구조조정을제대로수행하지못해달러소진이지속될경우디폴트위기가현실화될가능성도배제하기어려울것으로예상된다. 주 : 리그수를유전개발활동의대리변수 (Proxy variable) 로사용. 미국유전리그수는 10월 주에 1,609개를기록한이후감소세자료 : Baker Huges, Bloomberg 27 OFFICE MARKET REPORT
LG 경제연구원 엔화는달러당 120 엔대의약세기조가내년중이어질것으로예상된다. 미국금리인상서두르지않을전망 2014년글로벌금융시장은안정된모습을보였으나 2015년에는변동성이커질것으로예상된다. 미연준의금리인상과산유국의금융위기가능성때문이다. 미연준의금리인상시기는하반기경이될가능성이높다. 유로존과일본, 신흥국의경기부진이점차미국경제에도부정적인영향을미칠것인데다유가급락이물가상승압력을낮출것으로보여미연준은금리인상을서두르지않을것으로예상된다. 12월미연준의공개시장위원회 (FOMC) 회의에서금리인상에 인내심을가질수있다 는표현이사용된바있어금리인상에신중한모습이예상된다. 연방기금금리선물가격에반영된금리예상은 2015년말 0.75%, 2016년말 1.5% 수준을나타내고있다. 미국외에영국이 2015년중금리인상에나설것으로예상되나여타주요선진국들은통화완화기조를이어갈것으로전망된다. 2014년중실시된 TLTRO 결과, 당초계획한규모만큼시중은행들에대한대출을실행하지못한유럽중앙은행 (ECB) 은유로존의디플레방지를위해내년초에국채매입을포함한본격적인양적완화에나설것으로보인다. 일본은행역시지난 10월말자산매입규모를연간 10~20조엔추가로늘리는 2 차양적완화에나섰지만, 일본경제의회복세가충분치못하고 2% 물가상승률이어려워질경우추가로양적완화규모를확대할가능성이있다. 신흥국들내에서도실물경기움직임과금융시장상황에따라통화정책차별화현상이나타날가능성이높다. 신흥국전체적으로는금융완화기조를유지하는나라가많을것으로예상된다. 지난 11월금리인하에나섰던중국은경기연착륙을위해내년초반에추가적으로금리및지급준비율인하에나설가능성이높다. 만성적인고물가에시달리던인도와여타신흥국도유가급락과더불어물가부담이완화되면서경기부양차원에서금리를낮출여력이큰것으로보인다. 반면저유가타격이예상되는산유국및경제체질이허약한취약신흥국은금리인상을통해자금의해외이탈을막으려는시도가늘어날것으로예상된다. 외환위기를막기위한고육지책이겠지만이로인해해당국경기둔화가능성은확대될것으로볼수있다. 러시아등일부산유국금융불안확산 () 7 6 5 4 10년 기국률 3 2 1 연방기리 0 2 000 2 004 2 008 2 01 2 2 01 5 자료 : FRB () () 미국이금리인상에나서더라도금융시장에사전에충분한예고를하고점진적인속도로금리를올릴것으로예상되어미국의실제금리인상이외환시장에미칠충격은우려만큼크지않을수있다. 유로존, 일본, 중국등여타주요국들의경기둔화움직임및신흥국금융불안확산에따라미연준이금리인상속도를조절할가능성도있다. 단기적으로는개도국금융시장에서의자금유출등이예상되지만국제금융시장의불안을크게증폭시키지는않을것으로전망된다. 그러나원유수출의존도가높은일부신흥국은유가급락에이어미국금리인상의충격까지겹치면서외화유동성위기에빠질리스크가있다. 대표적으로러시아의경우서방의경제제재와더불어유가하락으로금융불안에서벗어나기쉽지않을것이다. 당장부도사태가발생하지는않더라도자본유출및통화가치하락을막기위해자본통제에나서는등혼란이커질수있다. 러시아가금융불안에휩싸일경우위험자산기피현상이확산되면서원자재수출의존도가높은여타취약국가들도자본유출억제및통화가치방어에어려움을겪게될것으로예상된다. 다만유가하락에따른긍정적효과가예상되는아시아신흥국들은상대적으로불안이크지않을전망이다. 120 환 () 3 엔화및유로화약세이어질듯 100 80 국리-리 () 60 2 008 2 01 0 2 01 2 2 01 4 주 : 금리는 10 년만기국채수익률자료 : FRB 2 1 0 미국과다른지역간의경제성장, 통화정책의격차가커지면서미달러화는강세기조가이어질것으로전망된다. 일본및유로존등주요선진국의추가통화완화가능성, 여타신흥국의금융완화등도미달러화의강세를부추기는요인으로작용할것이다. 엔화는달러당 120엔대의약세기조가내년중이어질것으로예상된다. 일본은취약신흥국금융불안이심화될경우안전자산선호현상으로단기적으로나마엔저가완화될수있다. 그러나경기부진지속시통화팽창이외에마땅한대안이없기때문에추가적인양적완화가 2 0 1 4 4th QUARTER 28
국내경제성장률은내년 3.4% 로올해와비슷한수준에머물것이다. 능성이크고이는엔저추세를재개하도록하는요인이될것이다. 유로존역시 2015년국채매입형태의양적완화를개시할가능성이높아유로화는유로당 1.2달러를하회하는약세를보이게될전망이다. 통화완화의강도면에서엔화보다절하폭은크지않을전망이다. 내년하반기중에는미국의통화정책과관련된불확실성이완화될것인데다유로존, 일본등여타국가들의추가적인통화완화가일단락되면서미달러화의강세기조가다소약화될여지는있어보인다. 오랫동안유지되었던일방적인절상추세에서벗어나올해일시적으로절하되었던위안화는내년에중국경제의성장세둔화, 금리인하가능성등으로소폭의절하기조가이어질전망이다. 다만대규모경상수지흑자가유지될것으로예상되는가운데위안화국제화를위한여건조성차원에서중국당국이위안화자산에대한투자메리트를유지시킬필요성도있어절하폭이크지는않을것으로보인다. 2. 국내경제전망 내년경제성장률높아지기어려울전망 국내경기는좀처럼반등의실마리를찾지못하고있다. 하반기들어세월호사태의충격이대부분사라졌지만소비반등은미미했으며기업투 자도둔화되었다. 정부가적극적인부양책을제시하고있지만효과가잘나타나지않는다. 9월부동산대책발표이후주택가격상승과거래확대 조짐이나타났지만추세적상승으로이어지지못하고다시둔화되고있다. 금리인하나재정지출확대효과도아직체감하기어렵다. 경기부진이 길어지고체감경기부진현상이이어지면서경제에대한기대심리도어두워지고있다. 가계의소비성향저하현상이더심화되고소비및투자심리 지수도낮은수준에서벗어나지못하는등경제주체들의자신감이떨어지는모습이다. 현재의경제상황은경기회복국면이라고판단하기어려울정도로상승활력이미약하다. 경기싸이 클을나타내는동행지수순환변동치는 9월이후 2개월째하락세로돌아섰다 (< 그림 11> 참조 ). 내년에 도올해와비슷한수준의미진한경제상황이이어질것으로예상된다. 세계경제성장이 3% 초반수 준에서정체되고성장에못미치는교역증가세가지속되면서우리수출은내년에도크게살아나지 경기동지 환동 못할것이다. 중국, 일본으로부터의경쟁압력은더욱거세질것이다. 수출을통한소득증대효과가높 101 지않아소비나투자등내수경기에서성장의실마리를찾는것도쉽지않다. 미국금리인상이나산 유국위기가능성으로국내외금융시장불안이확대되면서경제주체들의심리도개선되기어렵다. 올해빠르게늘어난가계부채를조정하려는노력이커지는점도소비를제약하는요인이될것이다. 내년경제에서기대해볼수있는부분은저유가와원화절하이다. 원화절하는크게악화되어있는 100 수출기업의수익성을다소개선시키는요인이될것이다. 다만달러화에대해대부분통화가절하되 고있기때문에가격경쟁력상승효과는크지않을것이다. 세계적으로석유순수입비중이높은우리 나라는유가하락에따른수요확대효과가다른나라들에비해클것이다 (< 그림 12> 참조 ). 물류업과 99 2012 2013 2014 발전, 자동차산업은생산단가저하효과가클것으로예상되며가계구매력도높아지면서소비확대여지가커질수있다. 주 : 3개월이동평균으로평활화자료 : 통계청 다만저유가의원인이세계경기부진에따른수요둔화에도있으며글로벌금융시장의 변동성을확대시킬수있는만큼긍정적효과는제한될것이다. 전반적인저물가로기업매출이위축되고산유국발금융시장불안으로향후경제에대한불확실성이커지면서투자확대효과는크지않을것으로예상된다. 더욱이우리나라에서도저물가현상이이어지면서 G대비비() 5.9 것으로전망된다. 특히저유가로물가, 경상수지등경제지표들은급격한변화를보일것이다. 소비자물가상승률은담배세인상효과를제외하면 0% 대로낮아질것으로생각되며경상수지흑자는 1,000억달러를넘어설것으로보인다. 단가하락으로통관수출증가율도디플레우려가경제주체들의수요결정에부정적인영향을미칠수있다. 국내경제성장률은올해 3.3% 가예상되며내년에도올해와비슷한 3.4% 수준에머물 4.4 3.4 3.2 2.4 2.2 1.5 0.7 제로성장수준에머물가능성이크다. 자료 : KITA - 1 3.4 한국 도 도시 국 U 국브라 시 29 OFFICE MARKET REPORT
LG 경제연구원 저유가로물가, 경상수지등경제지표들은급격한변화를보일것이다. 2013 2014 2015 민간소비, 가계소득증대어려움으로소폭개선에머물전망 연간 상기 기 연간 상기 기 연간 경제성장률 (G) (간소비) ( 건투자 ) (비투자) 관 가() 관입 가() 경상지 () 3.0 2.0 6.7-1.5 2.1-0.8 811 3.7 2.0 1.9 7.5 2.4 2.6 392 3.0 1.5 2.7 2.4 1.4 0.1 479 3.3 1.8 2.3 4.9 1.9 1.3 871 3.3 2.6 2.8 1.5-0.8-6.8 543 3.6 2.5 3.0 2.6 2.0-1.2 530 3.4 2.6 2.9 2.1 0.6-4.0 1073 수요부문별로보면소비는지난해보다성장세가높아질전망이다. 지난해출구전략과관련된글로벌세월호사고충격이사라졌지만소비는여전히부진하다. 3분기반등의폭이크지못했던데다 4분기들어서는소비지표들이다시위축되는모습이다. 소비자가상률 () 1.3 1.4 1.1 1.3 0.9 2.0 1.4 소매판매액이감소추세로돌아섰으 (0.3) (1.4) (0.8) 며올해소비를주도했던내구재소 실률 () 자가 () 원 환() 원유 환() 원 환() 원 환() 국률 (,) 사률 (,) 3.1 39 1,095 1,454 1,123 178 2.8 3.2 3.8 60 1,050 1,439 1,025 170 2.8 3.3 3.3 47 1,057 1,361 969 172 2.3 2.7 3.5 53 1,054 1,400 997 171 2.6 3.0 3.8 38 1,100 1,342 917 177 1.9 2.2 3.4 41 1,060 1,261 869 172 2.0 2.3 3.6 40 1,080 1,302 893 175 2.0 2.3 비도 10월마이너스로돌아섰다. 수출감소에따른기업경기위축이가계근로소득을떨어뜨리면서소비활력을낮추고있다. 고용이꾸준히늘고있지만저임금서비스부문에집중되면서평균적인임금수준은정체되어있다. 소득이늘지않는상황에서대출규제완화로차입여건이개선되자 주 : 증가율은전년동기비기준 2015년소비자물가상승률전망치의 호안수치는담배소비세인상효과를제외한수치임. 국고채수익률과회사채 (AA- 등급 ) 수익률은 3년만기기준 가계는부채를늘려생활비나자영업운영자금을마련하는상황이다. 내년중소비는수요부문중에서 저유가의긍정적영향을상대적으로크게받을것이다. 가계소비에서석유제품이차지하는 비중이 5.6% 로높고생산비저하로주요공산품의가격상승압력도떨어지면서소비여력이 높아질것이기때문이다 (< 그림 13> 참조 ). 올해세월호사태로위축되었던데따른기저효과 5.6 ( 비, ) 도소비증가율을높이는요인이될것이다. 그러나내년고용증가속도가다소둔화되고기업수익여건도호전되지못하면서가계소 3.5 득증가는여전히미진한수준에머물전망이다. 소비심리도그다지개선되지못할것이다. 2.2 공급부족에따른주택가격상승가능성이있지만상승폭이크지않을것으로예상된다. 산유 국외환위기등을둘러싼불확실성은자산가격상승을제약하는요인이될것이다. 고령층 의소비불안도지속될전망이다. 공공연금개혁논의가지속되는점은장기적으로수요의안한국 국 주 : 2인이상근로자가구소비지출중유류비비중. 2013년기준자료 : 각국가계조사 정성을높이겠지만단기적으로는소비심리를떨어뜨릴수있다. 가계부채도내년에는소비를떨어뜨리는요인으로작용할가능성이크다. 최근소득이늘지않는가운데부채가빠르게 증가하는것을경계하는목소리가커지고있다. 대출심사감독강화, 제2금융권규제등으로 내년가계부채증가세가다소둔화될것으로예상된다. 기업수익악화로설비투자둔화예상 올해설비투자가상반기까지 7% 대의높은성장률을기록했으나이는작년상반기마이너스성장에따른기저효과가크다. 제조업생산둔화와기업경기악화로하반기들어설비투자증가세가다시떨어지고있다. 내년설비투자여건은그리밝지않다. 기업의생산능력에비해수요위축속도가더빠르게나타나면서가동률이떨어지고있다. 2012년이후 2 0 1 4 4th QUARTER 30
올해기업수익성이제조업을중심으로악화된점은내년설비투자확대를제약하는요인이다. 제조업설비투자압력지표는마이너스증가에머물고있다. 올해기업수익성이제조업을중심으로악화된점도내년설비투자확대를제약하는요인이다. 제조기업의매출액영업이익률은 3분기 4.1% 까지낮아진것으로나타나투자를늘릴여력이부족한것으로판단된다 (< 그림 14> 참조 ). 특히경공업보다는자본집약적산업인중화학공업의영업이익률이더크게하락하였다. 자동차와기계산업의올해 3분기영업이익률은전년동기대비 2%p 이상하락하였으며전자산업은 4.1%p, 조선업은 12.9%p 감소하였다. 기업들의투자의욕도높지않을것이다. 세계와국내경제회복이지연되면서기업들의국내외경제성장기대가하향조정될가능성이크다. 더욱이산유국리스크, 디플레우려등으로금융시장의출렁임이커지면서투자계획수립에어려움을줄것이다. 내년설비투자증가율은 2% 내외로올해보다낮아질전망이다. 건설투자, 주택및토목건설중심완만한성장세 주 : 매출액영업이익률은거래소상장제조기업의매출액기준가중평균치. 3분기이동평균자료 : KISVALUE, 통계청 주택경기는미진하지만회복세를이어갈것으로전망된다. 전세가격상승이지속되면 서전국아파트매매가대비전세가비율이 70% 까지높아졌으며이에따라전세에서매 매로이동하는수요가늘어날것으로보인다. 주택규제완화를위한법개정도연말연초 에이루어질가능성이크다. 다만최근주택가격전망 CSI가다시둔화되는등가격상승 기대가높지않고가계부채증가추세가다소완화될것으로보이는점등을고려할때가격회복은미진한수준에머물가능성이크다. 지난해와올해입주가크게늘면서주택부족규모는많이줄어든것으로판단된다. 하지만내년까지도주택투자의플러스성장세는유지될수있을것으로보인다. 최근투자의선행지표인주택건설수주, 인허가, 착공면적등이모두상승세를보이고있다 (< 그림 16> 참조 ). 주택규제완화이후분양물량이크게늘면서공급확대로이어질전망이다. 내년 SOC예산증가로토목건설도플러스성장으로전환될것으로예상된다. 당초 자료 : 통계청, 온나라부동산 2014~19년정부재정운용계획에서중기적으로 SOC예산을점차줄여나갈계획이지만내년예산은내수회복을위해올해보다 4.7% 높게책정된바있다. 특히고 속도로등기간망확충, 평창올림픽시 설건립등에서투자가확대될것으로 예상된다. 공공기관신청사건설투자도 내년까지지속될것으로보고있다. 내 년건설투자는올해보다소폭증가세가 높아질전망이다. 세계경기회복지연으로수출부진지속 올해우리나라수출증가율은 2% 내외로부진한모습이다. 세계제조업경기둔화로수출물량증가세가높지않았고원자재가격하락으로단가하락이빠르게진행되었기때문이다. 선진국의자체제조업생산이확대되는가운데 올해실물경기도부진한모습이었지만기업경기는이보다더욱안 은상황이다. 경제성장률이지난해보다다소높아졌지만기업매출은마이너스성장하였으며영업이익률도계속떨어지고있다. 세계경기부진으로교역이위축되는가운데경쟁이심화되고원화절상흐름이 3 분기까지이어지면서특히제조업들의성과가부진하다. 3 분기까지제조업매출은전년동기비 3.9% 줄어들었으며영업이익률 은 4.1% 로매우낮은수준이다. 내년에는기업성과가다소개선될여지가있다. 원화가올해대비 5% 정도약세를보이면서수출기업들의원화매출을높일것이다. 유가도급락하면서생산코스트를줄이는요인이될것이다. 그러나기업실적이뚜렷하게반등하기는어려울전망이다. 세계교역이크게늘지못하면서수출물량회복이더 것으로예상되는가운데저물가흐름이강화되면서매출단가에부정적영향을미칠것이다. 디플레우려가커지면서구매를미루는 경향이점차커질것으로보인다. 업종별로보면올 3 분기까지수익성저하가크게나타났던조선, 정유부문이유가하락의충격까지겹치면서어려움이클것이다. 전반적인수주감소로하향세에있던조선업은유가하락으로해양플랜트생산이차질을 을것으로보인다. 정유업역시재고손실과정제마진감소가예상된다. 장기적으로는가격하락으로수요가늘어나는효과도있 주 : 상장기업기준, 14 년수익률은 3 분기누적치기준, 수익률등락은전년동기간수익률차이임. 자료 : KISVALUE 을것이나세계경제흐름으로볼때회복이빠르지는않을것이다. 건설업의경우국내주택및인프라투자확대의수혜가예상되나중동지역플랜트건설감소에따른충격으로내년중실적이올해보다악화될가능성이크다. 전반적인기업실적부진이이어지는가운데업종별, 기업별차별성은커질것이다. 특히최근규모가큰기업들의부채상환능력이악화되고있다는점을감안할때기업부실확대리스크가지속적으로제기될가능성이크다. 31 OFFICE MARKET REPORT
LG 경제연구원 경상수지흑자는내년에 1,000 억달러를넘어서 GDP 대비경상흑자비중이 7% 를상회할것으로예상된다. 개도국과의경쟁도치열해지면서무선통신기기, 가전등내구재수출이크게둔화되었다. 세계경기회복이지연되면서내년에도세계교역증가세가크게높아지기힘들것이다 (< 그림 17> 참조 ). 미국이세계경기를주도하겠지만자국내제조업생산강화로수입확대폭은크지않 ( 전년동기비, ) 35 30 25 20 15 10 5 0 5 10 리라 세계역 2 01 1 2 01 2 2 01 3 2 01 4 을것이다. 성장하향추세가뚜렷해지고있는중국도내수서비스중심성장전환을꾸준히추진하면서교역증가가빠르지않을전망이다. 원화가치가절하되면서수출기업의수익성개선에긍정적인역할을할것이지만대부분국가들이미국에대해화폐가치약세가예상되기때문에수출증가효과는높지않을것이다. 엔화약세가더빠르게진행되면서일본과의경쟁확대도우려되는부분이다. 그간엔화약세에도일본의수출증대효과는미미했으나올해하반기이후부터일본의수출물량이뚜렷이늘어나는모습이다. 특히중국으로부터의시장잠식이우리수출에가장큰걸림돌이될전망이다. 철강, 화학등소재부문에서디스플레이등부품, 첨단소비재인스마트폰까지영역을확장한중국의시장잠식이가속될것이다. 우리최대시장인대중수출부진이이어지고세계시장에 주 : 세계교역은 62개국의합. 2014년 3분기는 7, 8월을의미자료 : ITC, KITA 서의경쟁압력도커질것으로예상된다. 수출물량증가세가높지않은가운데저유가로단가하락현상이가속되면서내년수출은금 액기준으로거의정체될것으로예상된다. 품목별로는석유제품수출이크게줄어드는가운데 철강, 화학등소재산업도단가하락과경쟁심화로수출전망이밝지않다. 자동차, 휴대폰등주력내구재역시일본, 중국과의경쟁이확대되면서 수출둔화가예상된다. 반도체, 디스플레이등전자부품부문은수급사정개선으로가격하향세가진정되면서수출이꾸준히이어질전망이다. 경상수지는흑자폭이더욱확대될것으로보인다. 내년에수출증가율이낮아지겠지만수입증가율은마이너스를기록할것으로예상된다. 우 리나라의원유수입규모는 9억배럴에달하며정유수출을고려하더라도저유가에따른상품수지개선효과는 250억달러를넘어설것으로추정된 다. 더욱이원화가치도절하되면서흑자를늘리는효과로작용할것이다. 다만저유가로재정사정이어려워진중동지역의투자축소로해외건설사 업이위축되면서서비스수지적자폭은다소늘어날것으로전망된다. 경상수지흑자는내년에 1,000억달러를넘어서 GDP 대비경상흑자비중이 7% 를상회할것으로예상된다. 취업자증가다소둔화될전망 경제성장은미진한데비해고용은꾸준히높은증가세를유지하고있다. 은퇴연령인구가부가가치가낮은전통적서비스부문이나복지서비스부문에취업하면서생산보다고용이더빨리늘어나는현상이이어지고있다. 경제성장에따른수요확대보다는노동인력증대라는공급요인이고용증가의주된요인인것이다. 내년에도노동공급증가추세가이어질것이다. 5~60대은퇴연령인구는올해에이어내년에도 44만명가량추가적으로늘어날것으로예상된다. 주택가격상승세둔화와저금리등으로노후대비자산이부족해진데다공적연금보장에대한불안감도커지면서은퇴세대들이노동시장에남아있으려는유인은더욱커졌을것으로생각된다. 7. 1 1. 8 1. 7 0. 1 전문서비스 부동산 - 2.1-2.4 건지도소매음 - 3. 6 주 : 취업자당산업생산증가율, 2014년 1~10월평균자료 : 통계청 - 6. 0 그러나취업자증가수는올해보다다소둔화될것으로전망된다. 도소매, 음식숙박등전통적서비스부문에서노동공급이빠르게늘면서고용흡수력이점차떨어지는것으로판단된다. 이들산업부문에서는생산보다고용이더빠르게늘면서노동생산성이떨어지고이에따라임금상승률도낮은수준에머물고있다 (< 그림 18> 참조 ). 최근자영업자수가감소세로돌아선점도경쟁과열에따른부작용이가시화되는데따른것으로보인다. 이러한측면을고려할때내년취업자증가수는약 40만명에달할전망이다. 2000년대평균 30만명대보다는높은수준이지만 2014년의 53만명수준보다는다소낮아진수치이다. 내년에도보건복지부문이고용증가를주도할전망이다. 경기부양기조가강화되면서중앙정부와지방정부의복지부문예산은 10% 이상늘었다. 어린이집등보육시설확대와시간선택제일자리확산노력이이어지면서노인요양사, 간병인, 보육교사등을중심 2 0 1 4 4th QUARTER 32
석유제품의소비자물가가중치는 5.7% 에달해국내석유제품가격하락으로소비자물가가약 1%p 가량떨어지는효과가예상된다. 으로여성인력취업이계속늘어날전망이다. 민간주택및공공인프라를중심으로건설투자도늘어나면서관련취업이확대될것으로보인다. 다만올해인력유입이빠르게이루어졌던도소매, 음식숙박등전통서비스와자영업부문은추가적고용증대가저조할것으로예상된다. 소비자물가, 담뱃값인상효과제외시 0% 대상승 소소비자물가는국제유가하락에따른영향을크게받을것이다. 석유제품의소비자물가가중치는 5.7% 에달해국내석유제품가격하락으로소비자물가가약 1%p 가량떨어지는효과가예상된다. 더욱이유가와기타원자재가격하락이다른제품및서비스 가격에파급된다는점을감안할때물가영향은더욱크게나타날것이다. 화학제품, 교통서비스, 광열비등이석유의존도가높은부문이다. 주 : 국제유가는두바이유기준자료 : 통계청, 한국석유공사, LG경제연구원 소비증가세가다소높아지겠지만우리경제는아직디플레이션갭이남아있는것으로 추정되어수요부문에서의물가상승압력도높지않을것이다. 자영업부문의공급이거의포화상태에이르는등경쟁이심한상황이어서서비스 부문에서물가를올릴여지도많지않다. 다만원화가치가절하되면서수입물가를높이는요인으로작용하고올해물가하락에크게기여했던농산물가격도점차평년수준으로회귀할것 으로보인다. 저물가로인해공공요금인상여지는커졌다. 담배세인상으로소비자물가가 0.6%p 오르는효과가나타날것이다. 원가에못미치는 가격으로공급되던공공요금도현실화시킬가능성이있다. 내년소비자물가상승률은 1.4% 로올해 (1.3%) 와비슷한수준에머물것으로예상된다. 담배세인상효과를제외하면 0% 대의물가상승에머무 는셈이다 (< 그림 19> 참조 ). 내년상반기정책금리추가인하예상 부진한경기회복과낮은물가상승으로인해한국은행은 2015년상반기중 1~2 차례정도추가적으로기준금리를인하할것으로예상된다. 디플레상황진입에대한불안감과경기둔화우려에대응해야한다는목소리가높아지고있지만최근빠르게늘고있는가계부채부담으로인하폭은 0.25~0.5% 포인트수준에머물가능성이높다. 내년중반이후에는미연준이금리인상을개시할가능성이높아한국은행도추가적으로금리를낮추기보다기준금리를동결할것으로예상된다. 이러한정책금리조정을반영하여시중금리도 2015년상반기중에는하락하다가하반기에는상승하는 상저하고 양상이예상된다 (< 그림 20> 참조 ). 그러나전반적으로부진한소비와투자활동이이어지는가운데물가상승률도낮은수준을유지할것으로예상되어하반기시중금리상승속도는빠르지않을것이다. 연평균으로보면시중금리는올해보다하락할전망이다. AA-등급, 3년만기우량회사채수익률은 2014년평균 3.0% 에서 2015년평균 2.3% 로낮아질것으로예상된다. 내년상반기중의추가금리인하에도불구하고우량회사채와비우량회사채사이의 금리차 ( 신용스프레드 ) 는줄어들기어려울전망이다. 일부대기업들의신용위험이현실화 되면서올해회사채시장에서더욱뚜렷해진우량회사채선호현상이내년에도지속될 전망이다. 올해에이어내년에도신용등급 A 이상기업들의회사채발행이주를이룰것 으로예상되는가운데, 건설, 조선, 해운, 정유등구조조정이진행중인업종과유가하 락의악영향이예상되는업종을중심으로신용스프레드가더욱확대될전망이다. 원화, 소폭절하되나여타주요통화대비절하폭작을듯 2015년상반기에원화가치는미달러화대비절하될전망이다. 향후미국이금리를인상할것이라는전망을배경으로미달러화가여타주요통화들에대해강세를나타내는흐름에서원화역시자유롭지못할것이다. 2015년상반기까지금리인하흐름이이 주 : 비우량회사채신용스프레드 = BBB- 등급회사채수익률 - AA- 등급회사채수익률자료 : 한국은행, LG경제연구원 33 OFFICE MARKET REPORT
LG 경제연구원 규제완화이후늘어난주택담보대출중약 45% 정도만이주택구입목적으로사용되었다. 어지면서국내외금리격차가축소 또는역전될가능성이높다는점도 2014년하반기에가계부채는주택거래의증가, 금융감독당 규제완화이후중소득계층및고소득계층의가계대출증가 자금순유출요인으로작용할것이다. 상반기중에는엔화의추가적인 국의 LTV, DTI 비율완화, 한국은행의금리인하등을배경으속도가 2배정도빨라진반면, 저소득층의가계대출증가속약세가진행되면서원화가동조화로빠르게늘었다. 국내은행들의가계대출은지난 10월과 11 도는 5배이상빨라진것으로나타난것도우려되는대목이월에각각 6조 9천억원 증가했는데, 이는은행가계대출월다. 상대적으로부채상환능력이취약한계층을중심으로주되는경향이지속될것이다. 원화절 별증가액으로는사상최대수준이었다. 가계부채증가는주 택시장활성화와관계없이가계부채가늘어난다면그만큼 하에도불구하고엔화에대한상대 택담보대출증가가주도하고있다 (< 그림 21> 참조 ). 은행주택가계부채의부실화가능성도높아지기때문이다. 담보대출증가액은지난 10월과 11월에각각 6조원과 5조 9천이에따라최근가계부채에대한우려가커졌다. 기준금리 적약세가우리수출에부정적영향 억원으로서은행가계대출증가액의대부분을차지했다. 가계부채가빠르게늘고있기는하나주택시장활성화에 결정에가계부채가중요한요인이되고있다. 올해 3분기중가계대출이 2조 6천억원이나늘어여타비은행예금취급기관 을미칠것이라는인식이높은상황이다. 수반되어늘어나거나가계소득증가에수반되어늘어난다에비해가계대출증가속도가빨던상호금융을대상으로그러나 2015년하반기에원화가면크게우려하지않을수도있다. 최근금융감독당국이대출심사의적정 부동산관련금융규제완화등을통 정여부를조사하기로한결정역시이치는절상추세로반전될것으로예 해정부가달성하고자했던정책목러한우려가반영된것으로보인다. 상된다. 내년중반이후미국의금 ( 조원 ) 표가실현되는과정에서나타나는 1 0 내년주택경기가다소호전될여지리인상시기가구체화됨에따라미현상일수있다. 8 가계대 가있지만상승폭은크지않은미진한 그러나조사에의하면 8월 LTV 및 DTI 비율완화이후늘어난주택담보 6 4 2 모습이이어질가능성이크다. 금융기관의가계대출에대한감독이강화되 국의통화정책변경과관련된국제금융시장의불확실성이줄어들전망 대출중약 45% 정도만이주택구입 0 면서가계부채증가속도는점차완만목적으로사용된것으로나타났다. - 2 해질전망이다. 추가금리인하기대 이다. 더욱이유가하락으로내년경, 늘어난가계대출중상당부분이 - 4 주대 감이계속지속되기어렵고내년하반 상수지는사상최대의흑자를기록 - 6 가계의부족한생계비충당, 자영업자 2011 2012 2013 2014 기이후시중금리가상승세로돌아설할것으로전망되고있다. 올해에는주 : 예금취급기관 ( 예금은행, 비은행예금취급기관, 들의사업자금등으로사용되었을것기타금융기관등 ) 가계대출의전월대비증감액가능성이높다는점도가계부채증가자료 : 한국은행경상흑자가원화환율에크게영향으로보인다. 또한, 부동산관련금융를억제할것으로보인다. 을미치지못한것으로보이지만흑 자규모가 1,000억달러를넘어 GDP 의 7% 이상을차지할정도로확대되면서환율에미치는영향력이높아질것으로보인 다. 연평균원달러환율은 2014년평균 1,054원에서소폭상승하여 2015년평균 1,080원 () 25 2013년 수준이될것으로예상된다. 전반적인달러화강세흐름속에서원화는엔, 유로등여타 20 2014년 2015년 15 10 5 원화 상 주요통화들에대해서는상대적으로강세를나타낼것이다. 원 / 엔환율및원 / 유로환율은 2015년에각각 11% 와 8% 가량절상될것으로전망된다. 위안화에대해서는소폭절하가예상된다 (< 그림 22> 참조 ). 내년전체적으로미연준의금리인상구체화또는산유국을비롯한취약신흥국발금 0 원화 융불안이현실화될경우환율의변동성이단기적으로크게높아질위험성은상존할것 5 유 으로보인다. 2013년 5월의버냉키쇼크및 2014년초의신흥국금융불안에서도, 미연 주 : 연평균환율기준, (+) 는상대통화대비절상, (-) 는상대 통화대비절하의미자료 : 한국은행, Bloomberg, LG경제연구원 준의실제양적완화규모축소또는중단에앞서미연준의통화정책변화시사또는구체화만으로도국제금융시장은민감하게반응한바있다. 3. 맺음말 2015년은경제성장활력이높아지지못해어려운체감경기상황이지속되는가운데대외금융시장의불안감은더커지는한해가될것이다. 국내경제의성장모멘텀이매우저하되어있다는점에서위축된수요를끌어올리기위한완화적거시경제정책기조가계속되어야할것으로판단된다. 특히금융정책의역할이중요하다. 상반기중 0% 대물가상승세로디플레우려가커질것이라는점을고려할때더욱완화적인통화정책기조가필요한것으로판단된다. 미국금리인상이예견되어있는상황이어서국내시장참여자들도한국은행의금리인하가일시적일것이라는기대가형성되어있는것으로보인다. 국내경제상황에서는저금리가상당기간지속될것임을시장에명확히전달하여경제주체들의수요확대로이어지도록할필요가있을것이다. 2 0 1 4 4th QUARTER 34
내년에는미국의금리인상과저유가로인한일부산유국등취약신흥국들의금융불안이현실화될가능성이높아이에대한대비가필요하다. 낮은성장세가장기화되는상황에서재정정책은경기부양보다는성장잠재력확충에좀더초점을맞출필요가있다. 중기적인재정건전성유지를위해지출일정을조정하고세입확대방안을강구해나가야할것이다. 또한서비스인프라확대, 기초 R&D 등성장잠재력확충을위한지출은좀더확대될필요가있다. 연금개혁과공기업개혁, 노동시장개혁등경제체질을강화하여장기적인성장잠재력을높이기위한구조조정작업도차질없이진행되어야할것이다. 수출주도성장이한계에이른만큼내수확대에좀더힘을기울일필요가있다. 여러제약요인으로우리국민들이충분히소비하지못해온수요부문에서시장이커나갈수있도록하기위해서는상당히과감한정책이필요할것이다. 잠재적인수요가있는부문을중심으로내수시장확대를견인할주력산업을선정해규제완화와세제및금융지원, 인프라확대, 국유지이용장려등을통해시장을만들어야할것이다. 가계부채는인위적으로그규모를줄이려할경우많은부작용과가계의어려움이예상되는만큼금리조정등거시적대응보다는대출증가의창구역할을수행중인금융기관들을대상으로한미시적대응이보다적절한것으로판단된다. 특히, 소득하위계층또는신용도가낮은계층을중심으로주택구입목적이외의생계자금및자영업운영자금목적으로늘어나고있는대출에대한관리가시급하다. 시중은행들의가계에대한대출심사가제대로이루어지고있는지재점검하고, 최근대출이크게늘어나고있는비은행권의비주택부동산관련대출등상대적으로통제가느슨한분야에대한감시및감독강화가필요한것으로보인다. 경기부진이지속되면서내년기업수익성은더욱악화될것으로예상된다. 저유가충격도겹치면서그동안부진했던조선, 건설업부문에서기업부실우려가확대될것으로보인다. 구조조정관련제도정비와함께부실기업들이정상적기업까지어렵게하는좀비기업이되지않도록관리될필요가있다. 또한자산규모가큰기업에부실위험이높은차입금이집중되어있다는점, 제조업전반의성과악화가나타나고있다는점등을고려하여사전모니터링을강화할필요가있다. 내년원화는평균적으로올해보다약세를보일전망이지만대규모경상흑자로인해하반기에는다시절상될가능성이크다. 반면엔저추세는지속되면서원 / 엔환율하락에따른대일경쟁력저하가우려된다. 원화가강세로전환되더라도일본등여타수출경쟁국들의환율움직임을고려하여지나치게홀로강세를나타내지않도록그속도를조절하기위한환율정책이필요할것으로예상된다. 내년에는미국의금리인상과저유가로인한일부산유국등취약신흥국들의금융불안이현실화될가능성이높아이에대한대비도필요하다. 국제금융시장상황변화를예의주시하는가운데국내금융시장에대한외국인자금의유출입동향에대한모니터링을강화해야한다. 금융위기를겪을가능성이높은취약신흥국들에대한국내금융기관들과기업들의대외익스포져를미리파악하고신흥국금융불안발생시여타신흥국으로의전염가능성과그로인한국제금융시장충격발생가능성에대비해야한다. 단기적으로는안정적인외환보유고수준을유지하는가운데장기적으로이미추진중인외환시장체질강화를위한대책들을지속적으로추진해나가야할것이다. 35 OFFICE MARKET REPORT
부동산서브원간접투자시장뉴스 SERVEONE NEWS 서 / 브 / 원 / 뉴 / 스 DDMC( 동아디지털미디어센터 ) 수주 서브원은지난 11 월 DDMC( 동아디지털미디어센터 ) 에대한 FM 관리계약을체결하였습니다. 서울마포구상암동에위치한 DDMC 는지하 6 층, 지상 19 층, 연면적 97,705 m2규모의오피스빌딩으로 2014 년 10 월 17 일준공하였으며동아미디어그룹및 KT 등이각각의지분을소유한집합건물입니다. 서브원은다수의신축빌딩 Set-up 노하우를바탕으로 DDMC 빌딩을조기에안정화하고이중감시를통한고객의안전을확보할계획입니다. 또한체계적인시설관리를통한서비스품질고도화로입주고객의특성에따른맞춤형업무환경을제공할예정입니다. 한국파스퇴르연구소 서브원운영센터제 52 회소방의날경기도지사표창 지난 11월 7일한국파스퇴르연구소를관리하고있는서브원의운영센터가경기도분당소방서에서개최한제 52회소방의날행사에서경기도지사표창장을수상하였습니다. 한국파스퇴르연구소는지상 7층, 지하 1층, 총면적 15,199m2규모의비영리신약개발연구기관입니다. 서브원은긴급재난대응체계를구축하기위해지난 5월경기분당소방서, 한국파스퇴르연구소와의 MOU를체결하였으며화재예방과재난대비를위해고객사, 관내소방서와합동하여소방시설을정기적으로점검하고있습니다. 또한위급한상황에인명피해를최소화할수있도록건물내상주하는전인원을대상으로비상대피훈련을실시하는등다양한활동을진행하였고그공로를인정받아금번경기도지사표창장을수상하게되었습니다. 앞으로도고객과건물의안전을최우선으로업무를수행할예정입니다. LG 전자 - 서초 R&D 캠퍼스 제 7 회안전관리모범사업장최우수상수상 지난 10 월 16 일서브원이관리하고있는 LG 전자 - 서초 R&D 캠퍼스가서울시소방재난본부에서개최한제 7 회안전관리모범사업장시상에서최우수상을수상하였습니다. 이에따라 LG 전자 - 서초 R&D 캠퍼스는향후 2 년간소방특별조사와합동소방훈련면제는물론소방방재청주관 우수소방대상물 에추천되는혜택을받을수있습니다. 안전관리모범사업장인증제 는대형고층건축물등에대한자율안전관리체계의조기정착과안전환경조성을위해정부가주관하고있는제도로, 지난 4 월부터서울시소방재난본부가서울시내약 4 만 4,356 개소를대상으로현장조사와프리젠테이션평가를시행하였습니다. 서브원은최신화된자동화재탐지시스템을바탕으로 LG 전자 - 서초 R&D 캠퍼스의시설물을안전하게운영 / 유지하여소방설비에대한투자및안전교육시스템등안전관리전분야에서우수한평가를받았습니다. 이번수상을통해국내건물관리 FM 비즈니스를이끌고있는서브원의역량을대외적으로널리알리는계기가될것으로기대됩니다. 2 0 1 4 4th QUARTER 36
주요관리대상 PM 서비스제공주요빌딩 LG 트윈타워 GS 타워 BIFC FKI 타워 주소 : 서울시영등포구여의대로 128 위치 : 5 호선여의나루역연면적 : 157,835 m2규모 : 34F, B3(2 개동 ) 건물주 : LG, LG 상사준공연도 : 1987 년 주소 : 서울시강남구논현로 508 위치 : 2 호선역삼역연면적 : 141,552 m2규모 : 38F, B6 건물주 : GS 준공연도 : 1999 년 주소 : 부산시남구문현금융로 40 위치 : 부산 2 호선문전역연면적 : 197,872 m2규모 : 63F, B4 준공연도 : 2014 년 주소 : 서울시영등포구여의대로 24 위치 : 5, 9 호선여의도역연면적 : 168,507m² 규모 : 50F, B6 건물주 : 전국경제인연합회준공연도 : 2013 년 씨티뱅크센터 LG 가산디지털센터 LG 광화문사옥 남산트라팰리스 LG U+ 타워 주소 : 서울시종로구신문로 2 가 89-29 위치 : 5 호선광화문역연면적 : 19,751 m2규모 : 15F, B3 건물주 : 아센다스자산운용준공연도 : 1987 년 주소 : 서울시금천구가산디지털 1 로 189 위치 : 1, 7 호선가산디지털단지역연면적 : 74,987 m2규모 : 13F, B1 건물주 : LG 준공연도 : 2009 년 주소 : 서울시종로구새문안로 58 위치 : 5 호선광화문역연면적 : 51,312 m2규모 : 14F, B5 건물주 : LG 준공연도 : 2010 년 주소 : 서울시중구소월로 2 길 30 위치 : 1, 4 호선서울역연면적 : 79,442 m2규모 : 37F, B6 건물주 : 마이다스에셋자산운용 준공연도 : 2010 년 S-OIL 사옥 송암빌딩 ( 구한국소비자원 ) 주소 : 서울시마포구백범로 192 위치 : 5 호선공덕역연면적 : 40,097 m2규모 : 23F, B7 건물주 : S-OIL 준공연도 : 2011 년 주소 : 서울시서초구양재대로 246 위치 : 신분당선매헌역연면적 : 30,156 m2규모 : 13F, B3 건물주 : 에스지개발 준공연도 : 1996 년 OFFICE MARKET 37 REPORT
주요관리대상 BTL, BTO 관리현황 서울대학교기숙사 ( 관악구관악로 - BTL) UNIST ( 울산광역시울주군 - BTL) DGIST ( 대구광역시달성군 - BTL) 건국대학교기숙사 ( 광진구능동로 - BTO) 서울예술대학기숙사 ( 안산시단원구 - BTO) FM 서비스제공주요빌딩 BIFC ( 부산시남구문현금융로 ) 그랑서울 ( 종로구종로 ) FKI 타워 ( 영등포구여의대로 ) IFC Seoul ( 영등포구국제금융로 ) 서울스퀘어 ( 중구한강대로 ) 페럼타워 ( 중구을지로 5 길 ) 한국루터회관 ( 송파구올림픽로 35 다길 ) 동아디지털미디어센터 ( 마포구상암산로 ) 디지털큐브 ( 마포구상암산로 ) 세스코터치센터 ( 강동구상일동첨단업무지구 ) 더팬 ( 마포구월드컵북로 58 길 ) 대한제지빌딩 ( 광진구아차산로 ) EK 타워 ( 강남구테헤란로 ) LS 타워 ( 안양시동안구엘에스로 ) LS 엠트론하이테크센터 ( 안양시동안구엘에스로 116 번길 ) H&M 19 개매장 ( 전국 ) 2 0 1 4 4th QUARTER 38
OFFICE MARKET 39 REPORT