Savills Research Briefing Bundang office sector SUMMARY Image: Global R&D Center, Pangyo 분당오피스개요 공급 : 오피스신규공급계획없음 수요및공실률 : 2012 년 1 분기공실률 9.4% : 전분기대비 0.2% 상승, 전년동기대비 0.4% 하락 매매및투자시장 : 2011 년 12 월에분당서현빌딩거래 판교오피스개요 공급 : 2012 년 1 분기글로벌 R&D 센터완공 : 43,100 원 /3.3058sqm ( 임대면적기준 ) 매매및투자시장 : 건축물준공후부터 10 년간전매제한이적용되어있으며 2012 년 Q1 까지거래된오피스가없음 TABLE 1 Bundang office market, Q1/2012 임대면적기준 ) 전용면적기준 ) 전년동기대비인상률 공실률 45,700 89,000-0.4% 9.4% TABLE 2 Pangyo office market, Q1/2012 임대면적기준 ) 전용면적기준 ) 43,100 89,000 savills.co.kr/research 01
공급분당권역에는 2011년이후신규공급이없었다. 수요및공실률 2009 년말이후, 공실률은평균 10% 수준을유지하였다. 그러나 2010년 4 분기에분당스퀘어에서 SK C&C가정자동의 SK U-Tower로, 티맥스가서현역의으로이전하여공실률이 17% 로상승하였다. 이후교보생명이미래에셋플레이스 (6,000sqm) 로입주하고, 분당스퀘어 (5,200sqm) 에 NHN 이입주하여 2010년 4분기부터 2011년 3 분기사이의공실률은 17.0% 에서 10.4% 로하락하였다. 그러나판교오피스가준공되기시작하면서분당퍼스트타워에입주해있던한솔 EME가판교의 H스퀘어로이전하는등판교의오피스신규공급이분당오피스공실률에영향을미치고있다. 분당의는 2011년 1분기부터 2012 년 1분기까지큰변화가없었다. 2012 년 2분기에도를인상할예정인오피스가없는것으로조사되어, 는현재수준을유지할것으로전망된다. 매매및투자시장 2009 년에거래되었던분당서현빌딩이 2011 년 4 분기에재거래되었다. 분당서현빌딩은총 490억원에거래되었으며, 2009년 4분기대비하여평당거래가격은 6.5% 가량상승한것으로조사되었다. 공급판교에는 9개필지위에 11개동의오피스가공급되며총면적은약 48만sqm 이다. 2012년에판교에추가로공급될오피스는 TABLE 7와같다. 판교에공급예정된오피스는이거나컨소시엄업체들이지분별로용지를공급받은경우가대부분이다. 2012년신규공급예정빌딩중, 삼환컨소시엄빌딩 2개와판교에듀파크중일부만임대용오피스로공급될예정이다. graph 1 오피스공실률, Q1/2006~Q1/2012 18% 16% 탑빌딩공급 NHN 으로입주 만도 M 타워에입주 TABLE 3 공실률동향, Q1/2011~Q1/2012 Q1/2011 Q2/2011 Q3/2011 Q4/2011 Q1/2012 14% 12% 10% 8% 6% 4% 분당 M 타워공급 분당스퀘어, NHN 입주분당스퀘어공실 (SK C&C, 티맥스이전 ) 퍼스트타워한솔EME 이전 공실률 13.1% 10.5% 10.4% 7.7% 9.4% TABLE 4 동향, Q1/2011~Q1/2012 Q1/2011 Q2/2011 Q3/2011 Q4/2011 Q1/2012 2% 0% Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 임대면적기준 46,000 45,800 46,000 45,600 45,700 ( 원 /3.3058sqm) 전용면적기준 89,700 89,500 89,600 89,100 89,200 graph 2 오피스지수, Q1/2006~Q1/2012 인상률 ( 전기대비 ) 전용면적기준 인상률 ( 전년동기대비 ) 전용면적기준 0.1% -0.2% 0.2% -0.5% 0.2% -0.7% -1.0% 0.4% -0.5% -0.4% 125 120 115 110 Index(Q1 2006=100) TABLE 5 거래사례, Q1/2011~Q1/2012 거래시기빌딩명매도자매수자 Q4/2011 분당 현대유퍼스트사모 트러스케이 서현빌딩 부동산펀드2호 제8호위탁관리리츠 매매면적 거래금액 ( 백억원 ) 17,440 4.9 105 100 95 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 TABLE 6 2012 년판교신규공급빌딩 공급시기빌딩명필지번호 Q1/2012 글로벌 R&D 센터 연면적 층수 비고 B-1-1 46,500 7/B2 Q2/2012 유스페이스 SD-1 136,500 12/B5 분양, 임대 (35.25%), 경기개발공사 savills.co.kr/research 02
수요및공실률 2012 년 2 분기에는유스페이스, 삼환컨소시엄빌딩 2개동이준공되며이중일부가임대용오피스로공급될예정이다. 따라서, 판교오피스공실률은신규공급으로인해상승할것으로전망된다. 2012년 1분기현재, 판교테크노밸리에서공시하고있는임대가능빌딩은이노밸리, 에이치스퀘어, 안철수연구소, 코리아벤처타운, 유스페이스가있으며는임대면적기준 43,100원 /3.3058sqm 수준이다. 2012년 4월초현재판교테크노밸리에서 7개오피스의가조사되었으며, 임대면적기준 40,000원 /3.3058sqm ~ 48,000원 /3.3058sqm까지분포되어있다. 매매및투자시장판교의용지공급계약시에이치스퀘어 일부를제외한모든용지에 10년간전매제한이적용되기때문에, 2012년 1분기현재거래사례가없었다. TABLE 7 2012 년판교신규공급예정빌딩, Q2/2012~Q4/2012 공급시기 빌딩명 필지번호 빌딩연면적 비고 삼환컨소시엄 SD-3 51,300 분양, 임대 (61%) Q2/2012 삼환컨소시엄 SD-3 48,800 분양, 임대 (61%) 판교실리콘파크 A-1-1 54,700 분양 판교에듀파크 SA-1 56,700 분양, 임대 (36.6%) Q3/2012 판교실리콘파크 A-1-1 15,500 분양에이텍판교 B-2-2 17,100 솔브레인 A-2-1 15,500 Q4/2012 판교실리콘파크 A-1-1 15,400 분양아름방송네트워크컨소시엄 B-5 21,900 2012년공급예정빌딩면적총합계 296,900, 경기개발공사 TABLE 8 판교오피스명목, Q1/2012 빌딩명 ( 임대면적기준원 /3.3058sqm) 이노밸리 B,C동 40,000 에이치스퀘어에스동 ( 판교SD2) 48,000 에이치스퀘어엔동 ( 판교SD2) 46,000 안철수연구소 48,000 코리아벤처타운업무시설 A블럭아이디스타워 40,000 코리아벤처타운업무시설 A블럭엠텍 IT타워 43,000 유스페이스 40,000, 경기개발공사 Please contact us for further information Savills Savills Research Moonduck Kim Chief Executive Officer +82 2 2124 4101 mdkim@savills.co.kr Youngtaek Kim Vice President +82 2 2124 4208 ytkim@savills.co.kr Crystal Lee Director Investment Advisory +82 2 2124 4163 csjlee@savills.co.kr JoAnn Hong Associate Director +82 2 2124 4182 jhong@savills.co.kr Simon Smith Senior Director Asia Pacific +852 2842 4573 ssmith@savills.com.hk Grace Ko Director, CRES Leasing Services +82 2 2124 4115 graceko@savills.co.kr Seunghan Lee Director, Leasing & Marketing, Development Sales +82 2 2124 4253 seunghanlee@savills.co.kr Sue Lee Director Tenant Rep. +82 2 2124 4180 slee@savills.co.kr Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.co.kr/research 03
부록 분당오피스시장현황및특징 분당의오피스는 1993년야탑지역부터개발을시작하여 1997 년서현동을중심으로본격적인개발이시작되었다. 2012년현재분당오피스면적은공사를제외하고총 1,400,000sqm 규모이다. GRAPH 3 분당오피스공급추이 1,400 1,200 1,000 야탑 미금, 오리 13.0% 정자 29.0% 800 12.7% 600 400 200-1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 수내 17.3% 서현 28.0% TABLE 9 조사빌딩개요, Q1/2012 야탑서현수내정자미금, 오리합계 빌딩개수 14 33 16 4 7 74 연면적평균 연면적총합계 25,728 11,459 14,954 12,618 100,394 33,031 176,650 384,720 241,090 402,850 180,100 1,385,410 비율 13% 28% 17% 29% 13% 100% * Office Stock은정부청사, 오피스텔, 복합빌딩 (MXD) 의비오피스부분을제외한순수오피스빌딩연면적의합계임. Office Stcok은자료의정기적인보정및조정에따라약간의변동이가능함. TABLE 10 판교연도별오피스공급계획, 경기개발공사 테크노밸리오피스공급면적 2009 118,000 2010 139,000 2011 751,000 2012 예정 480,000 2013 예정 585,000 2014 예정 340,000 합계 2,413,000 savills.co.kr/research 04
부록 판교오피스시장현황및특징 판교오피스는 2009년부터공급되기시작하여 2011년부터본격적인오피스준공및임대가이루어지기시작하였다. 판교테크노밸리는서초IC에서경부고속도로를따라남쪽 12Km 지점에서울외곽순환고속도로와경부고속도로의분기점에위치하고있다. 지하철신분당선의개통으로강남역에서판교역까지 14분의시간이소요되며, 분당 ( 서현역 ) 에비해상대적으로거리가가깝다. 판교에는 2011년 12월까지약 108 만sqm의오피스가공급되었으며, 2012년 12월까지약 42만sqm가신규공급될예정이다. 초청연구용지 4개, 일반연구용지 28개, 연구지원용지 6개, 주차장용지 6개등, 총 44개용지가공급되었으며주차장용지 3개를제외하고모든용지가분양완료되었다. 2011년 12월까지 16개필지에서 35개빌딩이준공되었다. 준공오피스의세부사항은 TABLE 11 와같다. 판교테크노밸리지역은건축물보존등기이후로부터 10년간전매제한규제를받고있다. 또한건축물완공일로부터 20년간, 판교테크노밸리공급지침에서지정하는용도로만사용하도록하고있다. 2011년 12월기준으로입주기업의업종은제조업, BT 산업, IT산업순이며전체오피스면적의 65% 가위의세가지산업으로구성되어있다. graph 4 판교테크노밸리연도별오피스신규공급계획,000 sq m 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500-2009 2010 2011 2012 2013 2014 TABLE 11 판교테크노밸리연도별오피스신규공급계획 구분대표기업명빌딩용도및임대비율 초청연구용지 일반연구용지 연구지원용지, 경기개발공사 한국파스퇴르연구소 LIG 넥스원 이노밸리 코리아바이오파크 삼성테크윈 판교벤처밸리, 분양 분양, 분양 미래에셋벤처타워, 임대 (54.4%) 유라코퍼레이션컨소시엄 SK 케미칼, 임대 (10.69%) SK 텔레시스 시공테크 안철수연구소컨소시엄분양, 임대 (18%) 코리아벤처타운분양, 임대 (3.11%) 넥슨컨소시엄 2013 년, 27% 2014 년, 18% 2009 년, 2012 년, 23% 5%2010 년, 6% 분양 2011 년, 39% H 스퀘어분양, 임대 (37.1%) 판교에듀파크분양, 임대 (36.6%) savills.co.kr/research 05