부동산의단기사이클은시작도끝도공급이결정한다. 대구와세종시는공급이 Key 라는것을극명하게보여준다. 2 년대전국부동산열풍에서철저히소외되었던대구부동산가격은 5 년만에 45% 상승했다. 정치적이슈와함께대구부동산을움직인것은수요확대가아닌, 공급부족이었다. 세종시는인구유입에도최근상승세는미미하다. 서울부동산을움직이게만든것도누적된공급위축과재개발로인한멸실이다. 내년까지도입주물량은장기평균을하회할것이며, 부동산상승세는내년까지이어질전망이다. 후반부로갈수록상승세가강해지는부동산가격의특징역시이번에도반복될것이다. 216 년으로한정지은이유는 217 년부터많아질공급때문이다. 당연한얘기지만, 가격이올라가면공급이늘어난다. 늘어난공급은가격하락으로이어진다. 부동산가격의작은사이클들이 2 년주기인이유이기도하다.
Economist 김효진 econ@sk.com / +82-3773-8921 Ⅱ. 한국부동산단기전망 공급이답이다 무거운 부동산의 단기 전망을하는이유매매가 어려운 그리고 기초 자본이 많이 필요한 부동산의 특성을 감안하면 단기 전망은 아이러니하게 보일지도 모르겠다 그럼에도 제목부터단기 를 못박은 이유는 각국의 부동산 장기 데이터를 보면 볼수록 이미 지나간 과거 데이터로 장기 그림을 그리는 것의 정확도가 생각보다 낮기 때문이다오히려 어떤 요인이 가장 변수가 될 수 있는지를 가려 내는 것이 더욱 중요하다 시작도끝도공급이결정한다 년 말까지 부동산 특히 수도권 부동산의 상승세가 이어질 것을 예상한다 최근 부동산 가격의 상승도지금 막 부동산 가격의 상승을 끝낼 요인도공급 이 쥐고 있다 거래량상승 6 년이후최고치 가격상승 지방에이어서울아파트가격도상승세로전환 ( 호 ) 서울아파트거래량 3, 25, 2, 12 8 15, 6 1, 4 5, 2 전국아파트가격 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 서울아파트가격 86 88 9 92 94 96 98 2 4 6 8 1 12 14 자료 : Bloomberg, SK 증권 자료 : Bloomberg, SK 증권 실질 vs. 명목부동산가격추이 14 실질주택가격 12 8 공급확대 -19% 외환위기 카드버블 글로벌경기침체 -15.5% 6 12 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 1 3 5 7 9 11 13 15 주택가격지수 8 6 4 2 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 1 3 5 7 9 11 13 15 자료 : Bloomberg, SK 증권 2
시작도끝도공급이결정한다 ( 계속 ) 부동산 가격은 성장인구제도금융환경자연재해공급 등 다양한 요인들에 의해 움직인다 유동성 경기 금리 공급을 단기 부동산을 움직이는가지 요인으로 볼 때 최근 부동산 가격에 가장 많이 영향을 준 것은 금리와 공급이다수요의 경우 지역별로는 중요한 요인이나전국적으로는 큰 변화가 없었기 때문에 논외로 한다 유동성중요하나실제 부동산에는 오히려 후행 경기전체 수출 금액 만년 넘게 횡보 중 정책 ( 금릭 ) : 정책금리인하, 부동산활성화대책수차례발표공급 : 14 년부터부족국면에진입 통화정책을 비롯한 부동산 활성화 기조는 당분간 변하지 않을 것이다 금리가 저점에 도달했는지의 여부는 논란이 있지만 단기간의 금리 급등 가능성은 낮다 금리를 포함한 정책 환경은 부동산 가격 상승을 지지하는 국면에 머무를 것이다 그렇다면초점은 공급에 맞춰진다공급이 답이라는 점에 있어대구 부동산은 아주 흥미로운 시사점을 준다 최근부동산을움직인것은정책 ( 금리 ) 과공급 11 실질주택가격 11 실질주택가격 9 반등 9 8 5 7 9 11 13 15 Lf 유동성 14 12 8 5 7 9 11 13 15 기준금리 정책 ( 금리 ) (%) 6 5 후행 1 8 6 인하 4 3 2 경기 4 5 7 9 11 13 15 수출 5 7 9 11 13 15 횡보 (%YOY) 6 4 2 (2) (4) 공급 1 5 7 9 11 13 15 주택착공 _2 년선행 ((%YOY) 역축,%YOY) 6 (4) 4 (2) 2 5 7 9 11 13 15 5 7 9 11 13 15 부족 2-2 4-4 6 자료 : Bloomberg, SK 증권 3
Economist 김효진 econ@sk.com / +82-3773-8921 Case 1. 대구부동산, 공급이답이라는극명한사례 년 하반기 이후 먼저 움직인 것은 지방 부동산이었다 약년개월여 기간 동안 부동산이 가장 많이 오른 곳은 대구 광주 등이다 확장 정부기관의 지방 이전 등의 재료가 있었지만특이한 흐름인건 분명하다 Hot 했던지방부동산. 26 년부동산열풍과는반대의가격흐름 2% 15% 1% 5%.9% 1.% 1.9% 2.4% 2.6% 3.1% 3.9% % 서울_ 강서울_ 강남대전서울세종인천부산북15.9% 213.9~ 현재 _ 부동산가격등락률 5.5% 5.8% 6.3% 울대6 개산구도시광주서울을기준으로부동산가격지수는 213 년 9 월을기점으로반등을시작했다. 약 1 년 6 개월여동안부동산가격이가장많이오른곳은대구 16%, 광주 6.3% 등이다. 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2.1% -1.4% 대구대전2.3% 부산17.3% 2.2% 1.2% 4.1% 광주6 개도시서울_ 강남울산42.% '6~'8년_ 부동산가격등락률 32.4% 34.% 인천서울_ 강북서울이는 26~28 년부동산열풍이서울과인천등수도권을중심으로나타났던것과는반대현상이다. 자료 : 통계청, SK 증권 특히 대구 지역의 부동산 가격은 공급이 많은 것을 좌우한다는 분명한 사례이다 년대 중후반 수도권 부동산 가격이 의 상승세를 기록할 때 대구는 오히려 부동산 가격이 하락했다 하지만 년 하반기 이후 년 만에 의 놀라운 상승폭을 기록 중이다 대구의인구순유입은거의 2 년간변화없었다수요가 변한 것은 아니었다대구의 인구 순유입은 거의 여년간 늘어나지 않았다오히려 최근에는 미약한 감소 추세를 보이고 있다전국적으로 인구가 의미있게 늘어나고 있는 지역은 제주와 세종시 정도이다 정치적이슈와함께열쇠를쥐었던것은공급부족열쇠는 공급 데이터가 쥐고 있다 물론 정치적 이슈도 가미되어 있지만 년대 중후반 대구는 대표적인 공급 과잉 지역 이었던데 반해 년 이후에는 뚜렷한 공급 부족 지역이었다공급 부족이 전세가 상승과 매매가 상승의 반복으로 이어졌다 4
천국과지옥을오간대구. 공급의힘을가장잘보여주는사례 (213.3=) 13 11 9 7 대구부동산가격 5 년만에 45% 상승 대구부동산은지역중에서도가장독특한흐름을보여줬다. 2 년대중후반서울부동산이 3~4% 상승을기록할때는오히려가격이하락했지만, 21 년하반기이후 5 년만에 45% 의놀라운상승폭을기록했다. 5 86 88 9 92 94 96 98 2 4 6 8 1 12 14 1989= 15 인구순유입 부산 대구 수요가변한것은아니었다. 대구의인구순유입은거의 2 여년간늘어나지않았다. 오히려최근에는미약한감소추세를보이고있다. 전국적으로인구가의미있게늘어나고있는지역은제주와세종시정도이다. 5 89 91 93 95 97 99 1 3 5 7 9 11 13 15 (2=) 주택완공 4 3 2 공급과잉 대구 전국 열쇠는공급데이터가쥐고있다. 물론정치적이슈도가미되어있지만, 년대중후반대구는대표적인공급과잉지역이었던데반해, 212 년이후에는뚜렷한공급부족지역이었다. 공급부족이전세가상승과매매가상승의반복으로이어졌다. 공급부족 9 92 94 96 98 2 4 6 8 1 12 14 자료 : 통계청, SK 증권 5
Economist 김효진 econ@sk.com / +82-3773-8921 Case 2. 세종시, 수요보다는공급이중요함을보여주는사례 지난해 하반기에만 세종시에는 만명 가까이 인구가 유입되었다 인구 유입에 비해 부동산 상승폭은 미미했는데 주택가격 상승률은 서울보다 좀 나은 수준이었다 년월이후 만년간 세종시 부동산 가격은 상승에 그쳤다그 이전 데이터는 나오지 않지만인구 유입 이전 급등세를 나타냈으며오히려 입주가 시작된 이후에는 부동산 가격이 추가로 오르지 못한다는 것을 확인할 수 있다 물론 수요에 비해 얼만큼 공급되었는지가 중요하지만 공급이 더 우위를 점한다는 것을 보여주는 사례이다 세종시, 수요보다는공급이중요함을보여주는사례 명 15, 인구순유입 세종 대구 지난해하반기에만세종시에는만명가까이인구가유입되었다. 1, 5, 인구유입에비해부동산상승폭은미미했는데, 주택가격상승률은서울보다좀나은수준이었다. 213 년 3 월이후만 2 년간세종시부동산가격은 3.3% 상승에그쳤다. 5 7 9 11 13 15 그이전데이터는나오지않지만, 인구유입이전급등세를나타냈으며, 오히려입주가시작된이후에는부동산가격이추가로오르지못한다는것을확인할수있다. (213.3=) 125 12 115 11 15 서울 _ 강남세종대구 물론수요에비해얼만큼공급되었는지가중요하지만, 공급이더우위를점한다는것을보여주는사례이다. 95 13 14 15 자료 : 통계청, SK 증권 6
미리보았다면좋았을데이터. 수도권입주예정물량 그렇다면 최근 상승세로 전환한 수도권 지역의 공급 데이터가 궁금하다수도권에 절반 가까운 가구가 몰려 살고 있으며여전히 상징성이 있기 때문이다 서울 지역의 아파트 입주 예정물량은 년대 중후반 공급 우위의 국면에 머물렀다 년 이후 경기 침체와 미분양 물량 누적이 맞물리면서 부동산 가격 조정으로 이어졌고 년 이후 아파트 입주 물량은 크게 위축된다 특히 지난 해분기와 올해분기의 아파트 입주 물량은 서울지역이 장기 평균의 강남지역은 수준에 그친다 아파트입주예정물량. 장기평균을크게하회 지역별아파트입주물량. 특히공급이타이트한서울 1.6 전국 1.4 서울특별시 1.2 1..8 공급위축.6.4 ( 배 ) 입주물량 / 장기평균 4Q14 2. 1Q15 1.5 1..5.2.. 전국 서울 - 강남 - 강북 경기도 6 대광역시 - 부산 - 대구 - 인천 - 광주 - 대전 - 울산 자료 : Bloomberg, SK 증권 자료 : Bloomberg, SK 증권 공급이 가격을 좌우하는 핵심 요인인 만큼 주택 인허가 물량은 부동산 가격에년 가량 선행하는 모습을 보여왔다 지금까지의 인허가 물량 추이를 감안하면 부동산 가격 상승세는 최소년간은 지속될 가능성이 높다 216 년까지지속될서울부동산상승세 ( 호 ).2.4.6.8 1 1.2 1.4 1.6 1.8 96 97 98 99 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 16 공급부족가격상승 공급확대가격하락 12 11 9 8 7 6 5 2 서울아파트 4 인허가물량가격 _ 실질 ( 우 ) 자료 : Bloomberg, SK 증권 7
Economist 김효진 econ@sk.com / +82-3773-8921 전세가격상승, 전세품귀현상도지속 전세 급등 현상도 당분간 지속될 것이 불가피하다강남 지역 재건축으로 인해 전세 물건이 줄어들고 있는 데다가 월세로 이동도 빠르게 진행 중이기 때문이다 매매 가격이 상승하면서 전세 매매 비율의 상승세는 일단락 될 수 있지만이건 데이터 일 뿐이다 매매가격이오르며전세 / 매매비율상승은일단락될수있지만, 이것은데이터일뿐 전국서울 (%) 전세 / 매매비율 8 서울 _ 강남 6개도시수도권경기 7 6 5 4 주택가격이오르면서전세 / 매매비율은횡보할수있겠지만, 그동안의공급부족은주택가격상승세로이어질것이다. 전세가격상승세역시 2 년간은이어질가능성을예상할수밖에없다. 상승세를탄매매가격, 월세전환은전세를더욱귀하게만드는요인이다 3 99 1 3 5 7 9 11 13 15 자료 : 통계청, SK 증권 조심스러운예상. 2 년후에는어떤가요? 1. 가격이오르면공급이늘어난다 공급이늘어나면가격은하락한다공급 부족을 이유로년간 부동산 상승을 예상했다면 년 후 부동산을 예상하는데 가장 중요한 데이터 역시 부동산 착공 데이터일 것이다 부동산 착공과 가격을 보면 년의 사이클로 움직여왔다 이는 대부분 아파트를 짓는데 년 가량 걸린다는 점과 관련이 있다아파트 가격 상승은 착공 증가로공급 증가는 가격 하락으로 이어지기 때문이다실제로 착공 데이터와 부동산 가격은 정확하게 동행한다 가격이오르면공급이늘어난다 공급이늘어나면가격은하락한다 (%YoY) (%YoY) 공급이늘면, 가격은하락한다 착공부동산가격우 2 년후부동산을예상하는데가장중요한데이터는부동산착공데이터이다. 부동산착공과가격을보면 2~3 년의사이클로움직여왔다. 이는대부분아파트를짓는데 2 년가량걸린다는점과관련이있다. 아파트가격상승은착공증가로, 공급증가는가격하락으로이어지기때문이다. 실제로착공데이터와부동산가격은정확하게동행한다. 자료 : 통계청, SK 증권 8
올해 연간 분양 예정 물량을 비교해보면 전국은 년부터 공급이 확대 수도권 지역은 년부터 공급 확대가 점쳐진다 특히 올해 수도권 지역의 분양 물량은 년에 비해 늘어난 만 가구이다아울러 상징성이 큰 강남 부동산의 경우 년까지는 공급 부족이지만 년부터는 급격하게 공급 우위로 돌아선다 217 년부터공급이늘어난다 가격은하락할것이다 ( 호 ) 분양예정물량 15 수도권 ( 호 ) 분양예정물량 28 전국 12 24 2 9 16 6 12 3 8 4 7 8 9 1 11 12 13 14 15 7 8 9 1 11 12 13 14 15 만호 1.9 강남 4 구주택수급전망 1.7 2.4 올해연간분양예정물량을비교해보면, 전국은 216 년부터공급이확대, 수도권지역은 217 년부터공급확대가점쳐진다. 특히올해수도권지역의분양물량은 214 년에비해 56% 늘어난 13 만 25 가구이다. 1.2 1.1.3 공급 멸실 상징성이큰강남부동산의경우, 216 년까지는공급부족이지만, 217 년부터는급격하게공급우위로돌아선다. 215 216 217 자료 : 언론보도, SK 증권 2. 인구전망까지가지않아도, 수요가너무약하다 조만간 경제활동인구 비중이할 것이라는 우려가 크다버블 붕괴 시점과 경제활동 인구 비중의 시점이 거의 정확하게 일치한 일본의 트라우마가 강하다 최근 주택 구매에는 실제 실수요자들이 유입되고 있다개인적으로는 년말 결혼했는데당시 부동산은 조정 받고 있었고 자금 여유가 있는 사람들도 대부분 주택 구입을 미뤘던 시기였기도 하다최근 필자 주변의 결혼 년차혹은 그 이상 그 이하의 대 중후반 대 초반까지의 사람들 중 상당수가 주택을 구입했다 가족이 늘어나고 교육을 생각하며 안정적인 주거기반을 마련하고자 하는 욕구가 늘어났기 때문이다 주택구입을 미뤘던 실수요자들의 주택시장 유입은 당분간 이어질 것이다 다만 길게 9
Economist 김효진 econ@sk.com / +82-3773-8921 지속되기는 어렵다통상 주택구매 연령은 로 분류되는데연령별로 뽑아본 데이터는 생각보다도 우울하다위기 이후 세고용은가량 감소했고그나마 견조했던 세 고용도 최근 감소세로 돌아섰다 위기에도 오히려 늘었던 세 고용 역시 최근 감소세로 돌아섰고불행히도 그 각도는 매우 가파르다인구 전망까지 가지 않아도 주택구입을 미뤘던 사람들이 유입된다 하더라도 수요 측면의 압력은 너무 약하다공급이 열쇠를 쥐고 있다는 생각이 또 한번 단단해지는 대목이다 예상보다도더우울한고용데이터. 인구전망까지가지않아도수요측면은너무약하다 (22=,3mma) 11 15 95 9 85 8 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 25~29세 3~34세 35~39세 4~44세 통상주택구매연령은 35-54 로분류된다연령별로뽑아본데이터는생각보다도우울하다 위기이후 35~39 세, 25~29 고용은 15% 가량감소했고, 그나마견조했던 3~34 세고용도감소세로돌아섰다. 위기에도오히려늘었던 4~44 세고용역시최근감소세로돌아섰고, 불행히도그각도는매우가파르다 인구전망까지가지않아도, 주택구입을미뤘던사람들이유입된다하더라도, 수요측면의압력은너무약하다. 공급이열쇠다 (22=,3mma) 22 2 18 16 14 55~59 세 6 세이상 고용이늘고있는세대는아이러니하게도, 55 세이상에집중되어있다. 한국부동산의평균주택소유연령은전국 5 세, 서울 51.6 세다. 12 8 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 자료 : 통계청, SK 증권 1
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