2015 년도예비타당성조사보고서 여의도우체국재건축사업 2015. 09. 공공투자관리센터 한국개발연구원
제출문 한국개발연구원원장 김준경
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목차 요약 1 제장예비타당성조사의개요 41 제1절사업의목적및추진경위 41 1. 사업의배경및목적 41 2. 사업의추진근거 42 3. 사업의추진경위 43 제2절사업의주요내용 45 1. 사업범위및내용 45 제3절예비타당성조사의주요내용 48 1. 예비타당성조사의절차 48 2. 예비타당성조사의주요내용 49 제장기초자료분석및조사의쟁점 51 제1절우정사업본부의현황 51 1. 우정사업본부의조직및인력현황 51 2. 우정사업본부의경영환경현황 53 3. 우정사업본부임대국사운영현황 55 제2절사업대상지역의현황 62 1. 자연환경 62 2. 교통체계 63 3. 사회경제지표 65 4. 광역입지분석 76 5. 사업지입지분석 81 제3절주요쟁점사항 83 1. 조사방법론상의쟁점 83
2. 비용추정상의쟁점 86 3. 수요추정상의쟁점 86 제장비용추정 88 제1절비용추정방법론 88 제2절대상사업계획현황 89 1. 사업개요 89 2. 사업계획안에따른총사업비내역 90 3. 건축계획 91 제3절사업계획안의적정성검토 92 1. 법적타당성 92 2. 시설면적계획의적정성 95 제4절비용추정 100 1. 총사업비추정의개요 100 2. 시행대안총사업비산정 101 3. 미시행안총사업비검토 121 4. 총사업비추정결과 124 5. 운영비추정 128 제장수요추정 133 제1절오피스시장환경분석 133 1. 오피스시장의개요 133 2. 오피스시장분석 136 3. YBD 권역오피스특징및현황 146 4. YBD 오피스현황종합 155 제2절수요추정 156 1. 수요추정개요 156 2. 수요추정과정 157 제 장수익성분석 181 제 1 절수익추정 181
1. 업무시설수익추정 181 2. 업무시설공실률및수익추정 184 3. 근린생활시설수익추정 189 4. 근린생활시설공실률및수익추정 190 제2절수익성분석 195 1. 수익성분석기본가정 195 2. 현금흐름분석 197 제3절민간투자사업추진가능성검토 199 1. 민간투자사업추진가능성검토대상 199 2. 민간투자사업추진가능성검토방법및수행절차 200 3. 민간투자사업추진가능성검토결과 203 제장정책성분석 204 제1절정책성분석체계 204 제2절정책의일관성및추진의지 205 1. 관련계획및정책방향과의일치성 205 2. 사업추진의지및선호도 210 3. 사업의준비정도 211 제3절사업추진상의위험요인 212 1. 재원조달가능성 212 2. 환경성 214 제4절고용효과분석 215 1. 고용유발효과 216 2. 고용의질개선효과 217 제장지역균형발전분석 221 제1절지역낙후도 221 제2절지역경제파급효과 225 1. 지역산업연관모형 (IRIO) 의개요 225 2. 지역산업연관모형의종류 226 3. 한국은행지역간산업연관모형 (IRIO) 개요 227
4. 건설등세부문별분석방법 231 5. 지역경제파급효과분석을위한유발계수 234 6. 분석모형의한계및해석상유의점 237 7. 지역경제파급효과분석결과 238 제장종합평가및정책제언 242 제1절 AHP 분석의개요 242 제2절 AHP를활용한종합판단 244 1. 평가대안 244 2. 조사대상집단 245 3. AHP 구조및평가항목 245 4. AHP 분석결과 249 제3절종합평가및정책제언 255 1. 종합평가 255 2. 정책제언 255 참고문헌 259 부록 261
표목차 < 표 -1> 사업의추진경위 44 < 표 -2> 총사업비내역 46 < 표 -3> 사업규모 46 < 표 -1> 우정사업본부의조직 51 < 표 -2> 우체국설치현황 52 < 표 -3> 우체국별기능및특징 52 < 표 -4> 우정사업본부의인력구성현황 53 < 표 -5> 일반통상우편취급물량및경영수지현황 53 < 표 -6> 우체국예금사업경영수지현황 54 < 표 -7> 자산별운용규모및수익률 54 < 표 -8> 서울중앙우체국수익현황 56 < 표 -9> 서울중앙우체국공실률현황 56 < 표 -10> 서울강남우체국수익현황 57 < 표 -11> 서울강남우체국공실률현황 57 < 표 -12> 서울서초3동우체국수익현황 58 < 표 -13> 서울서초3동우체국공실률현황 59 < 표 -14> 부평대로우체국수익현황 60 < 표 -15> 부평대로우체국공실률현황 60 < 표 -16> 북인천우체국수익현황 61 < 표 -17> 북인천우체국공실률현황 61 < 표 -18> 2012년서울특별시도로현황 63 < 표 -19> 서울특별시도로율변화 63 < 표 -20> 서울특별시시내버스노선및업체, 차량현황 64 < 표 -21> 서울특별시도시철도운영현황 64 < 표 -22> 서울특별시연도별인구변화 66 < 표 -23> 2014년서울특별시구별인구현황 67
< 표 -24> 영등포구연도별인구변화 68 < 표 -25> 2004~2014년서울시인구이동변화 70 < 표 -26> 2004~2013년영등포구인구이동변화 71 < 표 -27> 2004~2014년서울특별시경제활동인구 71 < 표 -28> 사업지주변상주인구현황 72 < 표 -29> 2006~2012년까지의서울특별시시내총생산변화 72 < 표 -30> 서울특별시산업구조및산업별취업자현황 73 < 표 -31> 서울특별시영등포구여의도동의사업체변화추이 74 < 표 -32> 서울특별시영등포구여의도동의산업대분류별사업체현황 75 < 표 -33> 서남권생활권발전방향 77 < 표 -34> 서울특별시권역별업무시설개요 79 < 표 -1> 여의도우체국재건축사업의개요 89 < 표 -2> 사업계획서의건축세부면적 89 < 표 -3> 사업계획서총사업비내역 90 < 표 -4> 사업계획서의건축단계별소요예산 91 < 표 -5> 건축개요 91 < 표 -6> 사업계획서의건축세부면적 92 < 표 -7> 특정개발진흥지구및여의도제1종지구단위계획수립 ( 열람공고 ) 진행사항 92 < 표 -8> 사업계획서법규검토사항 93 < 표 -9> 임대국사인원현황 96 < 표 -10> 유사규모임대국사와시설공간배분율비교 98 < 표 -11> 오피스빌딩판매시설비율사례조사 99 < 표 -12> 비용보정지수 100 < 표 -13> 2013년조달청공사유형별공사비분석 대형청사사례 102 < 표 -14> 2012년조달청공사유형별공사비분석 대형청사사례 102 < 표 -15>2011년조달청공사유형별공사비분석 대형청사사례 103 < 표 -16> 2011~2013년조달청공사유형별공사비분석 대형청사선정사례 103 < 표 -17> 2013년에너지절감형녹색건축물조성공사비가이드라인 104 < 표 -18> 우정사업본부유사규모임대국사현황 105 < 표 -19> 서울중앙우체국 T/K사업순공사비추정 105
< 표 -20> 건축공사비평균단가의비교 106 < 표 -21> 미술장식품설치비산정 106 < 표 -22> 공사비추정결과 107 < 표 -23> 공공건축물친환경관련제도적용내용요약 108 < 표 -24> 신재생에너지목표생산량추정 109 < 표 -25> 신재생에너지원별설치용량및추정비용 109 < 표 -26> 인증등급에따른수수료추정 109 < 표 -27> 조사및측량비추정 110 < 표 -28> 건축부문기본및실시설계비요율 111 < 표 -29> 기본및실시설계비추정 112 < 표 -30> 녹색건축인증에따른설계비대가요율 113 < 표 -31> 전면책임감리비의요율 114 < 표 -32> 건설공사의책임감리비용추정 114 < 표 -33> 철거비용추정견적 115 < 표 -34> 이사비용산정 116 < 표 -35> 이사비추정결과 116 < 표 -36> 임차기간산정 117 < 표 -37> 임차료및관리비용추정 117 < 표 -38> 부대비항목별비교 118 < 표 -39> 여의도동표준지공시지가현황 119 < 표 -40> 사업부지공시지가적용 119 < 표 -41> 지역별지목별보상배율 120 < 표 -42> 용지보상비추정액 120 < 표 -43> 예비비추정 120 < 표 -44> 미시행안공사비추정 122 < 표 -45> 조사및측량비추정 122 < 표 -46> 미시행안설계비추정 123 < 표 -47> 미시행안감리비용추정 123 < 표 -48> 예비비추정 124 < 표 -49> 총사업비추정결과 125 < 표 -50> 수익성분석용총사업비추정결과 126
< 표 -51> 예타안총사업비연차별투입계획 127 < 표 -52> 수익성분석을위한총사업비연차별투입계획 127 < 표 -53> 유사사례관리운영비비교 128 < 표 -54> 임대국사관리운영비사례 129 < 표 -55> 관리운영비비교 129 < 표 -56> PM국사대수선예산집행내역 131 < 표 -57> 예타안연간운영비추정 131 < 표 -58> 수익성분석을위한비용흐름표 132 < 표 -1> 서울오피스권역분류 134 < 표 -2> 서울오피스권역별특징 135 < 표 -3> 서울권역별임대현황 139 < 표 -4> YBD 세부권역별특징 148 < 표 -5> YBD 세부권역별임대현황 150 < 표 -6> YBD 임대현황 152 < 표 -7> 오피스종사자수증감에따른순증수요프로세스 157 < 표 -8> 여의도동의 LQ지수 158 < 표 -9> 사무직비사무직근로자구분의법적정의 159 < 표 -10> 사무직종사자업종선별및반영비율 159 < 표 -11> 업종별소유동수및면적 (Top 5) 160 < 표 -12> 최근영등포구사무직종사자수 160 < 표 -13> 2019년영등포구사무직종사자수추세분석 161 < 표 -14> 여의도동 1인당점유면적 163 < 표 -15> 2019년여의도동 1인당사무실점유면적추정 164 < 표 -16> 영등포구대비여의도사무직종사자수비율 164 < 표 -17> 영등포구사무직종사자수추이 ( 예측 ) 165 < 표 -18> 여의도권역업무시설수요면적추정 165 < 표 -19> 여의도권역노후빌딩현황 166 < 표 -20> 외부임대수요분석프로세스 167 < 표 -21> 2011~2016년여의도권역공급면적 167 < 표 -22> 2010~2016년오피스공실률증가량및최고점 168
< 표 -23> 2017~2019년여의도권역예상공급면적 169 < 표 -24> YBD 오피스공실률증가량및최고점추정 169 < 표 -25> 2011~2030년여의도권역오피스공실률추정 170 < 표 -26> YBD 오피스공실률및렌트프리현황 172 < 표 -27> 2011~2030년여의도권역공실률과렌트프리의비율 172 < 표 -28> 2011~2030년여의도권역렌트프리추정 173 < 표 -29> YBD 오피스공실률및렌트프리현황및추이 174 < 표 -30> 외부임차인 YBD 입주사례세부현황 175 < 표 -31> YBD 임차인외부유출사례세부현황 176 < 표 -32> 외부임차인연도별 YBD 렌트프리현황 ( 추이 ) 및유입순증면적추이 176 < 표 -33> 시나리오별여의도권역업무시설수요면적예측 177 < 표 -34> 여의도권역업무시설공급계획 179 < 표 -35> 여의도권역업무시설공급계획 179 < 표 -36> 2019년여의도권역업무시설수요추정결과 180 < 표 -1> 업무시설비교사례 181 < 표 -2> 사업지업무시설적정임대가산정 183 < 표 -3> 실질임대료 (Effective Rent) 산정 184 < 표 -4> 업무시설공실률비교사례 185 < 표 -5> 업무시설수익추정 186 < 표 -6> 근린생활시설비교사례 189 < 표 -7> 사업지근린생활시설적정임대가산정 190 < 표 -8> 근린생활시설공실률산정 190 < 표 -9> 근린생활시설수익추정 191 < 표 -10> 연도별시설별수익산정결과 ( 경상가 ) 193 < 표 -11> 연도별시설별수익산정결과 ( 불변가 ) 194 < 표 -12> 수익성분석기본가정 196 < 표 -13> 수익-비용연차별흐름표 ( 불변가 ) 198 < 표 -14> 수익성분석결과 199 < 표 -15> 민간투자사업추진가능성검토방법 201
< 표 -1> 정책성분석항목 205 < 표 -2> 미래창조과학부의성과관리체계 208 < 표 -3> 여의도우체국재건축사업성과지표 209 < 표 -4> 우정사업본부특별회계중기수입전망 (2015~2019년) 213 < 표 -5> 우정사업본부특별회계이익잉여금 ( 우체국예금특별회계 ) 213 < 표 -6> 우정사업본부당기순이익 213 < 표 -7> 고용유발효과결과 216 < 표 -8> 고용의질평가를위한평가항목 217 < 표 -9> 여의도우체국재건축사업을통해창출되는총고용의항목별표준화점수 219 < 표 -10> 고용의질종합평가표 220 < 표 -1> 지역낙후도지수산정에사용되는지표의개요 222 < 표 -2> 지역낙후도지수산정을위한지표별가중치 222 < 표 -3> 시도별지역낙후도지표별순위 223 < 표 -4> 사업대상지역의시군별지역낙후도지수및순위 224 < 표 -5> 시군별지역낙후도지표및순위 224 < 표 -6> 세분류가필요한부문 232 < 표 -7> 투자비내역 239 < 표 -8> 지역별파급효과 240 < 표 -9> 본사업의지역경제활성화효과 241 < 표 -1> 여의도우체국재건축사업예비타당성조사최적대안 244 < 표 -2> 최적대안의수익성분석및지역균형발전분석결과 245 < 표 -3> 여의도우체국재건축사업예비타당성조사 AHP 평가항목요약 248 < 표 -4> 가중치산정범위 249 < 표 -5> 항목별가중치산정결과 250 < 표 -6> 여의도우체국재건축사업예비타당성조사 AHP 평가결과 251 < 표 -7> 평가자별의견일치도와 AHP 평점에따른결론 253 < 표 -8> 여의도우체국재건축사업예비타당성조사결과요약표 257
그림목차 [ 그림 -1] 여의도우체국재건축사업계획 47 [ 그림 -2] 예비타당성조사수행흐름도 48 [ 그림 -1] 서울특별시연평균기온및강수량현황 62 [ 그림 -2] 서울특별시철도네트워크현황 65 [ 그림 -3] 영등포구인구수변화 68 [ 그림 -4] 영등포구동별인구및세대현황 69 [ 그림 -5] 서울특별시도시공간구조 76 [ 그림 -6] 서울특별시생활권계획 77 [ 그림 -7] 광역교통망 78 [ 그림 -8] 여의도인근광역상권도 79 [ 그림 -9] 사업지주변현황및접근성 82 [ 그림 -1] 서울오피스권역별분포 134 [ 그림 -2] 서울오피스권역별 Stock(2014년 ) 136 [ 그림 -3] 서울권역별 규모별공급면적비중 136 [ 그림 -4] 서울오피스신규공급추이 137 [ 그림 -5] 서울권역별공급비중추이 138 [ 그림 -6] 2014년서울권역별오피스임대현황 138 [ 그림 -7] 서울오피스공실률추이 139 [ 그림 -8] 서울권역별공실률 ( 신축포함 ) 추이 140 [ 그림 -9] 서울업종별임차면적증감추이 ( 공실해소면적 발생면적 ) 141 [ 그림 -10] 서울오피스임대료변동률 ( 전년동기대비 ) 추이 141 [ 그림 -11] 임대료증감빌딩수 ( 비중 ) 및평균증감액 142 [ 그림 -12] 권역별오피스렌트프리 (Rent Free) 기간추이 142 [ 그림 -13] 권역별오피스실질임대료 (2014년 4분기기준 ) 143 [ 그림 -14] 서울오피스연도별거래건수및가격추이 143
[ 그림 -15] 서울권역별 연도별거래건수및가격 144 [ 그림 -16] 권역별오피스평당거래가격추이 144 [ 그림 -17] 서울오피스규모별평당거래가격추이 145 [ 그림 -18] 서울오피스 Cap Rate 스프레드추이 145 [ 그림 -19] 서울오피스 Cap Rate 추이 146 [ 그림 -20] YBD 오피스분포도 146 [ 그림 -21] YBD 오피스 Stock 현황 147 [ 그림 -22] YBD 세부권역구분 147 [ 그림 -23] YBD 오피스신규공급추이 149 [ 그림 -24] 2014년권역별신규공급물량 149 [ 그림 -25] YBD 공실률추이 150 [ 그림 -26] YBD 오피스규모별공실률 ( 신축포함 ) 추이 151 [ 그림 -27] YBD 세부권역별공실률 ( 신축포함 ) 추이 151 [ 그림 -28] YBD 업종별임차면적증감추이 ( 공실해소면적 발생면적 ) 152 [ 그림 -29] YBD 임대료변동률 ( 전년대비 ) 추이 153 [ 그림 -30] YBD 오피스연도별거래건수및금액추이 153 [ 그림 -31] YBD 오피스규모별 3.3당거래가격추이 154 [ 그림 -32] YBD 오피스규모별평당거래가격추이 154 [ 그림 -33] 목표연도오피스수요공급추정과정요약 157 [ 그림 -34] 1인당사무실점유면적추정 162 [ 그림 -35] 여의도동 1인당사무실점유면적추이 163 [ 그림 -36] YBD 연도별업무시설공급계획및공실률추이 168 [ 그림 -37] YBD 연도별업무시설공급계획및공실률추이 (2017~2028년예측치) 170 [ 그림 -38] YBD 2011~2030년까지공실률추이 ( 예측치포함 ) 171 [ 그림 -39] YBD 오피스렌트프리대비공실률비율추세 172 [ 그림 -40] YBD 오피스렌트프리추세및 Data Smoothing 173 [ 그림 -41] 안정화된 YBD 오피스렌트프리추세 174 [ 그림 -42] 외부임차인연도별 YBD 유입순증면적추이 177 [ 그림 -1] 업무시설비교사례위치 182 [ 그림 -2] 여의도권역신규업무시설공급시공실률추이 185
[ 그림 -3] 근린생활시설비교사례위치 189 [ 그림 -4] 민간투자사업추진가능성검토수행절차 203 [ 그림 -1] 고용효과분석방법 215 [ 그림 -1] 지역내산업연관표의기본구조 229 [ 그림 -2] 지역간산업연관표 (IRIO) 의기본구조 231 [ 그림 -1] 여의도우체국재건축사업예비타당성조사 AHP 계층구조 247
요 약
요 약 Ⅰ. 예비타당성조사의개요 1. 사업의배경및목적.. - -
2. 사업의추진근거및경위 - 2( ), 122( ) [ 12844] 142( ) 21.,. 1. [ 25751] 2( ) ( "") 21 " ". 5. () 122( ) 1422. - (20132017)(, 2014. 11.) 42. ( ) < (2013~2017)>,
Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ :,
3. 사업의주요내용 : () : / : 1,708( 1,521, 187) - : 100%(, ) : < 표 1> 총사업비내역 : VAT :, : 2016~2019 : 60
< 표 2> 사업규모 5,476 1,998.00 67,698.45 36.49% : 60% 798.69% : 800% 3, 22 : 12.20%, : 2.11%, : 85.69% :,
Ⅱ. 기초자료분석및조사의쟁점 1. 기초자료분석 < 표 3> 일반통상우편취급물량및경영수지현황 2. 주요쟁점 가. 조사방법론상의쟁점. " ". 85%,.
(, ). <> 1(),. 2() "",,. 3( ). 1. 2. 3. 4. <> 4()..,,, 1. 34( ) 4. 18 ( ),. 2) - 34 4. 2).(2015. 2. 6)
< > 34( ),. 나. 미시행안설정 1), 2), 3). 1) -, 3). 2) - 40 (1975 ), 1992 (2) - 2014 D - KT. 3). PI. 3) -1204(2015.06.16.), -1275(2015.06.23.)
다. 비용추정상의쟁점,.. 라. 수요추정상의쟁점,,... 2020,. -.
Ⅲ. 비용추정 1. 사업개요및계획현황, ()MBC,. 2. 사업계획안의적정성검토 가. 시설면적계획의적정성,. 16,461 10,493, 8,262.33. 24.37/. - 78.58/, 25.88/., 54%, 36%, 50%. -,..
2.11%.. - 6.7%,. - 11.66%.,. 3. 비용추정 1) (), 2) ( ) 3) (). 가. 총사업비산정 1) 공사비산정 1), 2), 3). 2011~2013 30,000, 10, SRC 5) 4),, 2003. 5) (RC), (SS), (SRC),, PC, RC
- 1,953, 3.3 6,457 < 표 4> 2011~2013 년조달청공사유형별공사비분석 대형청사선정사례 () (/) 1 1/12 RC+SRC+S 45,141 1,943,561 2 1/14 RC+SRC 31,131 1,913,351 3 1/12 SRC 34,719 2,003,443 1,953,452 : 2013 :, 2011~2013 2013,. 10,000 1,991. 2,268. - (T/K) 2003 9 133,281. -,,,, 94.93%. 2011~2013. -,,. -,. 4. SRC.
< 표 5> 공사비평균단가의비교 (: / ) 2,043 1,953 1,991 2,268 : ( 2013-824). - 121 (, 2014. 3) 1. - 1. < 표 6> 공사비추정결과 (: / ) 138,299 132,245 16,140 116,106 1,042 1,024-1,024 139,341 133,270 16,140 117,130 :. 2) 부대비,, (5)(KDI, 2008) 1%. 2015.
2015,...,.,. 3) 용지보상비 (5)(KDI, 2008). 25 KDB. < 표 7> 용지비보상배율적용액 (: m², ) 35-1 9,000 5,476.00 1.40 68,998
4) 예비비 (5)(KDI, 2008) 10%. 5) 총사업비추정결과비교 2,570.92 1,707.90 863.02. < 표 8> 총사업비추정결과 (: ) (A) (B) (B-A) 138,299 132,246-6,053 1,042 1,024-18 (A) 139,341 133,270-6,071-1,322 1,322 5,302 6,821 1,519 4,906 4,933 27 304 - -304 63 - -63 (B) 2,727 781-1,946 255 255 0 2,366 2,366 0 15,923 16,478 555 (A+B) 155,264 149,748-5,516 (C) 15,526 14,975-552 (D) - 16,472 16,472 (A+B+C+D) 170,790 181,195 10,405 (E) - 68,998 68,998 (F) - 23,372 23,372 (A+B+C+E+F) 170,790 257,092 86,302 1). 2)
< 표 9> 수익성분석용총사업비추정결과 ( 예타안 ) (A) (B) (A) (: ) (D=C-B) (B) (C) 138,299 16,140 132,245 116,106 1,042-1,024 1,024 139,341 16,140 133,270 117,130-161 1,322 1,161 5,302 886 6,822 5,936 4,906 1,154 4,933 3,779 304 - - - 63 - - - 2,727 781 781-255 255 255-2,366 2,366 2,366-15,923 5,603 16,479 10,875 (A+B) 155,264 21,743 149,749 128,006 (C) 15,526 2,174 14,975 12,800 (D) - 68,998 68,998 - (A+B+C+D) 170,790 92,915 233,722 140,807 (E) - 9,292 23,372 14,080 (A+B+C+D+E) 170,790 102,207 257,092 154,885
나. 운영비및잔존가치산정.. - 10 3.3 30,000 41,500. - (PM), ( ). ( ) 2012~2014 3 3.3 28,278(8,554/). -. 5. - 2013 70(232/3.3). < 표 10> 연간운영비추정 (: /) (A) (B) (A-B) 67,698 8,262 59,436-6,949 848 6,101 8,554 57 7 50 70 7,006 855 6,151 - :
Ⅳ. 수요추정 1. 오피스시장의개요 CBD(, ) 6), GBD(, ) 7), YBD(, ) 8) 3 (Others). CBD,,,,. GBD, IT. YBD,,,,. 2. YBD 오피스시장환경분석 YBD YBD,,. YBD 2014 YBD 10.9%. - 2012 Three IFC 100% Two IFC 20% YBD. 9) YBD 1.9/ 6) Central Business District 7) Gangnam Business District 8) Yeouido Business District
, (Effective Rent) 84%. YBD. -. < 표 11> YBD 임대료변동률 2010 2011 2012 2013 2014 1.5% 1.8 2.3% 1.5% 0.8% 1.6% 3. 수요추정 가. 수요추정개요. [ 그림 1] 오피스수요추정 9) (rent free):,.
나. 수요추정과정 1) 업무시설임대수요 가 ) 오피스종사자수증감에따른순증수요분석 ( 내부수요분석 ) < 표 12> 오피스종사자수증감에따른순증수요프로세스 (1) ( ) (2) 1 (3) (4) (1) 여의도지역특화산업군선별및영등포구사무직종사자수추정, 2000 2012 13 2019 LQ 10) LQ. 11) 2019,,,,. - 2019 258,354. 10) LQ(, Location Quotient):, Isserman(1977) (differentiation). 11) LQ 6. 99 19 10,,.
(2) 목표연도의사무직 1 인당점유면적추정 1 (2005) 20.95/ 1 29.96/ 25.45/. (3) 여의도흡수율산정, 7(2006~2012) 53.6% (4) 여의도업무시설종사자수증감에따른수요증가분산정 2012~2019 1 499,091 < 표 13> 여의도권역업무시설수요면적추정 2012 221,767 2019 258,354 2012~2019 36,587 1 25.45 53.6% 2019 499,091 나 ) 멸실예정수요에따른잠재수요분석 ( 내부수요분석 ) 35
.,. < 표 14> 여의도권역노후빌딩현황 () B1 / 10F 13-6 10,406 1972 1 B2 / 15F 35-4 18,731.5 1977 1 B1 / 5F 53-1 8,814.4 1977 1 B2 / 11F 43-3 22,316.6 1978 B5 / 12F 13-5 9,633.1 1978 ENG B2 / 10F 12-3 11,905.6 1979 1 () B6 / 21F 33 123,201.8 1979 1 B3 / 10F 44-35 13,931 1980 218,940 :. 다 ) 외부임대수요분석 -.,.
< 표 15> 외부임대수요분석프로세스 (1) YBD (2) YBD (3) YBD (1) YBD 연도별업무시설공급계획및공실률추정 2010~2016 480,581 2011 2013, 2010~2016 2.1%, 9.68%, 11.78%. 2017 648,743 2011 135% 2016 2.8%, 22.06%. < 표 16> YBD 오피스공실률증가량및최고점추정 (: %, ) 2010~2016 2017~2027 480,518(a) 648,743(b) 2.1(c) 2.8(e=c 1.35) b/a = 1.35 9.68(d) 13.06(f=d 1.35) 11.78 22.06(9% + f) 2016 =9% :..
(2) YBD 공실률과렌트프리연도별비율및렌트프리추정 2011~2014,.. Data Smoothing,. YBD. < 표 17> YBD 오피스공실률및렌트프리현황및추이 2011 2012 2013 2014 2015 () 2016 () 2017 () 2018 () 2019 () 2020 2021 () () (a) 4.60 10.39 11.78 10.90 9.90 9.00 13.20 15.57 17.26 18.27 18.59 (b=c/a) 0.11 0.10 0.13 0.17 0.16 0.17 0.18 0.18 0.19 0.19 0.20 (c) 0.50 1.00 1.50 1.90 1.60 1.52 2.32 2.83 3.22 3.49 3.63 Data smoothing () 0.50 1.00 1.50 1.90 2.14 2.47 2.73 2.94 3.08 3.16 3.18 2022 () 2023 () 2024 () 2025 () 2026 () 2027 () 2028 () 2029 () 2030 () 2030 (a) 18.23 17.18 15.45 13.04 9.95 6.17 5.00 5.00 5.00 5 (b=c/a) 0.20 0.20 0.21 0.21 0.21 0.21 0.22 0.22 0.22 - (c) 3.62 3.47 3.17 2.72 2.10 1.32 1.08 1.09 1.10 - Data smoothing () 3.14 3.04 2.87 2.65 2.36 2.01 1.60 1.13 0.50 0.5 :.
(3) 외부임차인연도별 YBD 렌트프리및유입순증면적도출 YBD. 2012~2015 1.64/ 5,270, 1,519., 2019 47,603. 라 ) 여의도오피스수요추정 765,634, 546,694. < 표 18> 시나리오별여의도권역업무시설수요면적예측 1 ( ) 2 ( ) (: ) 499,091 218,940 47,603 () 765,634 499,091-47,603 () 546,694 2) 업무시설공급분석 2012~2019 906,030. - 2011 IFC FKI Tower. - 5,,,,.
< 표 19> 여의도권역업무시설공급계획 () / () 2012.08 IFC(Two) - 78,031 78,031 2012.08 IFC(Three) - 159,612 159,612 2013.09 FKI Tower 52,021 154,690 102,669 2017.06 20,561 83,345 62,784 2017 14,467 46,428 31,961 2017 6,389 30,090 23,701 2018 (PARC1) - 389,880 389,880 2019 41,608 99,000 57,392 135,046 1,041,076 906,030 다. 수요추정결론 2017. 2012~2019-140,396, 359,336.,. < 표 20> 여의도권역업무시설수요추정결과 (2020 년 ) - 1( ) 906,030 765,634 140,396 2( ) 906,030 546,694 359,336
Ⅴ. 수익성분석 1. 업무시설수익추정,,. - IFC 10. - 5 YBD 1.6% - 1~8, 9,. < 표 21> 실질임대료 (Effective Rent) 산정 (2020년 ) (: ) 3.3 (2015 ) 85,737 (2020 ) 92,819( 1.6%) 3.16/1 68,377 :, One IFC, Two IFC, Three IFC, FKI Tower,, 4.
< 표 22> 업무시설공실률비교사례 1 2 3 4 5 6 7 8 9 One IFC 5% 5% 5% Two IFC 63% 25% 20% 5% Three IFC 100% 100% 80% 17.18% 15.45% 13.04% 9.95% 6.17% FKI Tower 46% 25% 22% 54% 39% 32% :, 30,, 5 YBD 1.6%. < 17>, 58,007.6(17,547.30). < 표 23> 업무시설수익추정 (: ) () 864,732 210,466 2. 근린생활시설수익추정,,. 3.3 113,000, 2020 122,360.
YBD 7.1%. 30,, 5 YBD 1.6% 1,428.5(432.12). < 표 24> 근린생활시설수익추정 (: ) () 28,535 7,568 3. 수익성분석 30, 2013. KDI (5) 5.5%,. PI 1.19. < 표 25> 수익성분석결과 (: ) 218,034 182,865 NPV 35,169 PI 1.19
< 표 26> 수익 - 비용연차별흐름표 ( 불변가 ) 2016 7,806 7,806 7,013-7,013 2017 39,900 39,900 33,979-33,979 2018 53,200 53,200 42,944-42,944 2019 39,900 39,900 30,529-30,529 2020 6,557 3,053 6,970 6,151 6,151 4,461 2,509 2021 8,503 4,002 8,596 6,151 6,151 4,228 4,367 2022 9,457 4,444 9,058 6,151 6,151 4,008 5,050 2023 11,524 5,381 10,441 6,151 6,151 3,799 6,642 2024 11,966 5,490 10,220 6,151 6,151 3,601 6,619 2025 12,576 5,643 10,110 6,151 6,151 3,413 6,696 2026 13,390 5,838 10,114 6,151 6,151 3,235 6,878 2027 14,416 6,077 10,217 6,151 6,151 3,067 7,150 2028 15,166 6,151 10,074 6,151 6,151 2,907 7,167 2029 15,827 6,151 9,845 6,151 6,151 2,755 7,089 2030 16,713 6,151 9,708 6,151 6,151 2,612 7,096 2031 16,713 6,151 9,202 6,151 6,151 2,475 6,726 2032 16,713 6,151 8,722 6,151 6,151 2,346 6,376 2033 16,713 6,151 8,267 6,151 6,151 2,224 6,043 2034 16,713 6,151 7,836 6,151 6,151 2,108 5,728 2035 16,713 6,151 7,428 6,151 6,151 1,998 5,429 2036 16,713 6,151 7,040 6,151 6,151 1,894 5,146 2037 16,713 6,151 6,673 6,151 6,151 1,795 4,878 2038 16,713 6,151 6,326 6,151 6,151 1,702 4,624 2039 16,713 6,151 5,996 6,151 6,151 1,613 4,383 2040 16,713 6,151 5,683 6,151 6,151 1,529 4,154 2041 16,713 6,151 5,387 6,151 6,151 1,449 3,938 2042 16,713 6,151 5,106 6,151 6,151 1,374 3,732 2043 16,713 6,151 4,840 6,151 6,151 1,302 3,538 2044 16,713 6,151 4,588 6,151 6,151 1,234 3,353 2045 16,713 6,151 4,348 6,151 6,151 1,170 3,179 2046 16,713 6,151 4,122 6,151 6,151 1,109 3,013 2047 16,713 6,151 3,907 6,151 6,151 1,051 2,856 2048 16,713 6,151 3,703 6,151 6,151 996 2,707 2049 16,713 6,151 3,510 6,151 6,151 944 2,566 453,645 175,255 218,034 140,805 184,530 325,335 182,865 35,169
4. 민간투자사업추진가능성검토 - 2. -.
Ⅵ. 정책성분석,,,, 12) 1. 정책의일관성및추진의지 12 2, 142 2 (20132017)(, 2014. 11.) 42. < (2013~2017)>, - 13). -, 2017,. 12) 2014. 13) -1204(2015.06.16.), -1275(2015.06.23.)
. -... 2. 사업추진상의위험요인 14) 1,811.95, 4(2016~2019 ) 452.98...,,. 14) 1,548,..
3. 고용효과.. - IO () -.,,,,,, 7. < 표 27> 고용의질평가항목 1. () 2. 3. 4. 4 5. () 6. 7. : (2007) ( (), 2013.7.5). 가. 고용유발효과분석결과 IO 2,309,,,.
115,. 나. 고용의질개선효과분석결과 0.394, 19 13. - 0.725, 0.237. < 표 28> 고용의질개선효과평가표 1. 1/3. 2.. 3. 4. 5.... 6.. 7.. 19 13,.
Ⅶ. 지역균형발전분석 16 1, 170 1,. 0.0267% 2008~2010 135 0.3431%. < 표 29> 본사업의지역경제활성화효과 (: ) 1,497.49 852.03 (GRDP,2013) 3,186,070.01 (%) 0.0267% : 1) 2013. 2) AHP GRDP. 3) 2008~2010 135 0.3431%.
Ⅷ. 종합평가및정책제언 AHP AHP - AHP 0.523, 0.477. -, AHP, AHP. -,. - 1,812( 2,571), 2,180, PI 1.19. -,. -,.,. -
. -, 2017 2017.. -. < 표 30> 여의도우체국재건축사업예비타당성조사결과요약표 60 3, 22 3, 22 67,698.45 139,341 133,270 15,923 16,478 15,526 14,975 - (68,998) 67,698.45 (: ) - 16,472 (23,372) 170,790 181,195 (257,092) 2016~2019 / / : 100%(, ) P/I 1.19 AHP 0.523 : 1). 2) 2013. 3) (.). 4),,, 10%.
여의도우체국재건축사업 제Ⅰ장예비타당성조사의개요제Ⅱ장기초자료분석및조사의쟁점제Ⅲ장비용추정제Ⅳ장수요추정제Ⅴ장수익성분석제Ⅵ장정책성분석제Ⅶ장지역균형발전분석제Ⅷ장종합평가및정책제언
제 Ⅰ 장예비타당성조사의개요 제 1 절사업의목적및추진경위 1. 사업의배경및목적,..,.
.. 2. 사업의추진근거 2 ( ), 122( ). [ 12844] 142( ) 21.,. 1. [ 25751] 2( ) ( "") 21 " ". 1. 2. 3. 4. 5. () 6. 7. 8.
122( ) 1422. 1. 2. 1422. (20132017)(, 2014. 11.) 42. ( ). < (2013~2017)>, 3. 사업의추진경위 2011 TFT, 2012,.. 2013 3 2014 1, 2014.
< 표 Ⅰ-1> 사업의추진경위 Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ :, Ÿ Ÿ
제 2 절사업의주요내용 1. 사업범위및내용 가. 사업내용 1975 40,. 1, 5 16,461.02 3, 22 67,698.45.. : () : / : 1,708( 1,521, 187) - : 100%(, ) : : 2016~2019 : 60 : 67,698.45(3, 22) : 12.20%, : 2.11%, : 85.69%
< 표 Ⅰ-2> 총사업비내역 : VAT :, 152,128,453,627 5,832,507,205 5,396,345,048 334,035,001 69,758,000 3,000,053,817 280,000,000 2,602,691,592 1,146,134,589 170,789,978,879 < 표 Ⅰ-3> 사업규모 5,476 1,998.00 67,698.45 36.49% : 60% 798.69% : 800% 3, 22 : 12.20%, : 2.11%, : 85.69% :,
[ 그림 Ⅰ-1] 여의도우체국재건축사업계획 :,
제 3 절예비타당성조사의주요내용 1. 예비타당성조사의절차 [ -2],,,,. [ 그림 Ⅰ-2] 예비타당성조사수행흐름도 사업의개요및기초자료분석, (,, ) 수익성분석정책성분석지역균형발전분석 종합평가 : 다기준분석 (AHP)
2. 예비타당성조사의주요내용 가. 기초자료분석및조사의쟁점도출,,. Do-Nothing (brainstorming),,,.. 나. 수익성분석 - (cost-benefit analysis).. (5)(2008.12)( (5)),.. < > 34( ) 33 -(Cost-Benefit Analysis).,.
,, 16). 라. 정책성분석. (5),,,, 2. 마. 지역균형발전분석,.. 마. 종합평가및정책제언,.,. (Analytic Hierarchy Process: AHP)., AHP.. 16).(2015. 2. 6)
제 Ⅱ 장기초자료분석및조사의쟁점 제 1 절우정사업본부의현황 1. 우정사업본부의조직및인력현황 -2> < 표 Ⅱ-1> 우정사업본부의조직 새주소우편팀
< 표 Ⅱ-2> 우체국설치현황 (: ) 4 5 6 7 122 135 1,743 754 112 759 3,625 : 2014 5 : < 표 Ⅱ-3> 우체국별기능및특징 : Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ
, 31,400, 12,324 43,724. < 표 Ⅱ-4> 우정사업본부의인력구성현황 (: ) (A+B) (A) (B) 43,724 1 10,235 21,164 31,400 3,891 41 5,997 2,395 12,324 2. 우정사업본부의경영환경현황 -5 < 표 Ⅱ-5> 일반통상우편취급물량및경영수지현황 2013 61.5. 2009 44.3 1.4,.
< 표 Ⅱ-6> 우체국예금사업경영수지현황 : < 표 Ⅱ-7> 자산별운용규모및수익률 (:, %) 2009 2010 2011 2012 2013 7,933 58.7 14,249 30.29 26,995 8.14 28,116 10.34 35,966 6.48 8,030 1.9 9,662 1.98 13,104 4.80 14,691 7.40 17,532 5.72 171,960 17.9 173,912 7.18 198,729 4.92 191,593 5.73 219,896 3.80 133,503 6.3 116,442 4.91 102,330 4.09 53,543 4.22 16,083 3.05 82,211 16.5 151,113 3.63 192,243 4.17 284,225 4.29 316,345 3.69 14,304 4.2 13,123 4.22 2,658 3.93 - - - - 7,613 5.6 9,571 4.54 25,158 4.33 23,020 4.20 7,607 3.40 4,166 5.4 4,387 4.65 4,582 5.41 4,773 5.10 4,453 4.33 - - - - - - 2,959 4.09 - - 429,719 6.73 492,459 5.97 565,799 3.86 602,920 5.10 617,882 3.93
3. 우정사업본부임대국사운영현황,, 3,,,. 5. 5. 가. 서울중앙우체국, 7 21 72,718.50 1 (,, ) 48.2% 51.8%. 2010 0.3%, 120. : 70 :, : 2003. 09. 02. ~ 2007. 09. 21. : 1,393 : B7F ~ 21F - : 72,718.50 - : 37,615.47 - : 3,141.05 - : 48.2% (,, )
- : 51.8% - 17(, ) / 2 / 294 < 표 Ⅱ-8> 서울중앙우체국수익현황 (: ) 2010 2011 2012 2013 2014 11,319 11,605 11,754 11,828 11,773 58,279 727 756 847 845 890 4,065 12,046 12,361 12,601 12,673 12,663 62,344 : ( ),, : < 표 Ⅱ-9> 서울중앙우체국공실률현황 (: %) 2010 2011 2012 2013 2014 2015 () 0.3 0.3 0.3 0.0 0.3 0.3 : 2015 3 31. : 나. 서울강남우체국, 3 13 29,385.50 62.6% 37.4%. 2013 9.3%, 2014 1.0%. 2012 16.
: 619 : 3 : 1999. 06. 01. ~ 2002. 05. 31. : 409 : B3F ~ 13F - : 29,385.50 - : 15,157.06 - : 2,543.40 - : 62.6% - : 37.4% - 7(, ) / 251 < 표 Ⅱ-10> 서울강남우체국수익현황 (:,) 2012 2013 2014 1,750 1,550 1,700 5,000 20 38 42 100 1,770 1,588 1,742 5,100 : 1) 2012.01 (PM) 2) ( ), : < 표 Ⅱ-11> 서울강남우체국공실률현황 (: %) 2012 2013 2014 2015 () 0.0 9.3 1.0 0.0 : 2015 3 31. :
다. 서울서초 3 동우체국 3, 1 6 2,075.53 32.0% 68.0%. 2013 2014 0% 2013~2014 2 5. : 99 : 3, : 2011. 11. 15. ~ 2013. 05. 27. : 39 : B1F ~ 6F - : 2,075.53 - : 1,263.3 - : 312.72 - : 32.0%(, ) - : 68.0% - 1 / 17 < 표 Ⅱ-12> 서울서초 3 동우체국수익현황 (: ) 2013 2014 : 260 243 503
< 표 Ⅱ-13> 서울서초 3 동우체국공실률현황 (: %) 2013 2014 2015 3() 0.0 0.0 0.0 : 2015 3 31. : 라. 부평대로우체국, 5 12 12,092.37, 9.3% 90.7%. 2011 18.3% 8.7%, 1.9%. 2010~2014 9. : 88 :, : 2005. 05. 18. ~ 2007. 10. 04 : 172 : B5F ~ 12F - : 12,092.37 - : 5,329.77 - : 822.89 - : 9.3% - : 90.7% - 3(2, 1) / 85()
< 표 Ⅱ-14> 부평대로우체국수익현황 (: ) 2010 2011 2012 2013 2014 537 937 1,055 1,124 1,030 4,683 15 13 20 15 18 81 552 950 1,075 1,139 1,048 4,764 :. ( ),,. : < 표 Ⅱ-15> 부평대로우체국공실률현황 (: %) 2010 2011 2012 2013 2014 2015 () 2.5 18.3 8.7 9.6 2.9 1.9 : 2015 3 31. : 마. 북인천우체국운영현황, 3 8 12,903.947 12.9% 87.1%. 2011 2014 17.6%, 2015 5.1%. 2011~2014 11.5. : 1373 :,, : 2008. 05. 14. ~ 2010. 09. 06.
: 204 : B3F ~ 8F - : 12,903.947 - : 6,401.95 - : 1,314.03 - : 12.9% - : 87.1% - 2 / 104() < 표 Ⅱ-16> 북인천우체국수익현황 (: ) 2011 2012 2013 2014 1,240 1,264 1,096 856 4,456 14 34 48 53 149 1,254 1,298 1,144 909 4,605 : ( ) : < 표 Ⅱ-17> 북인천우체국공실률현황 (: %) 2011 2012 2013 2014 2015 () 0.0 0.0 0.0 17.6 5.1 : 2015 3 31. :
제 2 절사업대상지역의현황 1. 자연환경 가. 지형,,.,.,. 10m, 15~60m.,,,,,,. 나. 기후,. [ 그림 Ⅱ-1] 서울특별시연평균기온및강수량현황 :, 2004~2014
2013 12.5 C 33.8 C, 16.4 C 1,403.8mm, 2.8m/s. 2013 10 12.6 C 1,580.5mm. 2. 교통체계,,,,,,,. 1960 1,337km 2012 8,174km 6.13 2012 22.24% 2000 21.01% 1.23%.,,,. 1970, 88,,. 2012 27,960km, 171,880km, 7,987,639km, 14,000km. < 표 Ⅱ-18> 2012 년서울특별시도로현황 (: km) 105,702,963 4,043,587 13,765,916 19,464,464 18,162,032 27,670,321 22,596,943 8,198,479 27,960 171,880 7,987,639 14,000 0 0 :, 2012. < 표 Ⅱ-19> 서울특별시도로율변화 (: km, %, km²) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 7,889 7,935 7,973 7,988 8,010 8,046 8,067 8,078 8,093 8,108 8,142 8,148 8,174 21.01 21.19 21.40 21.50 21.53 21.68 21.78 21.80 21.89 21.96 22.02 22.06 22.24 78.69 79.36 80.01 80.39 80.64 81022 81057 81.57 82.02 82.25 82.47 82.62 83.28 : (http://stat.seoul.go.kr/jsp3/index.jsp)
, 2014 3 55, 59 70, 394, 7,285. 1~9 327.1km. 1971 1 2009 3 9( 27km). < 표 Ⅱ-20> 서울특별시시내버스노선및업체, 차량현황 (:, ) 70 394 7,852 7,825 567 66 360 7,485 6,954 531 55 122 3,708 3,454 254 59 214 3,457 3,204 251 5 11 250 228 22 2 4 25 23 2 14 9 45 45 0 4 34 367 331 36 4 22 227 201 26 2 12 140 130 10 : (http://stat.seoul.go.kr/jsp3/index.jsp) < 표 Ⅱ-21> 서울특별시도시철도운영현황 (:, km) 9-327.1 301 - - 1-7.8 10 1974.08.15-48.8 43 1 2-5.4 4 1984.05.22-6.0 3 3-38.2 34 1985.10.18 4-31.7 26 1985.10.18 5 -/ 52.3 51 1996.12.30 6-35.1 38 2001.03.09 2 7-57.1 51 2000.08.01 8-17.7 17 1999.07.02 3 9-27.0 24 2009.07.24 9 :, 2030, 2014.
[ 그림 Ⅱ-2] 서울특별시철도네트워크현황 :, 2030, 2014. 3. 사회 경제지표 가. 인구현황 2010 1.06%, 2014 10,369,593 2013 0.18%. 4,194,176 2013 11,825 2004 2.72 2013 2.41 17,134/km².
< 표 Ⅱ-22> 서울특별시연도별인구변화 (:,, /km², km²) 2004 10,287,847 3,780,305 0.11% 2.72 16,994 605.39 2005 10,297,004 3,871,024 0.09% 2.66 17,009 605.40 2006 10,365,202 3,978,938 0.66% 2.60 17,108 605.33 2007 10,421,782 4,046,086 0.55% 2.58 17,219 605.25 2008 10,456,034 4,097,562 0.33% 2.49 17,275 605.27 2009 10,464,051 4,116,660 0.08% 2.48 17,289 605.25 2010 10,575,447 4,224,181 1.06% 2.44 17,473 605.25 2011 10,528,774 4,192,752-0.44% 2.44 17,396 605.25 2012 10,442,426 4,177,970-0.82% 2.44 17,254 605.21 2013 10,388,055 4,182,351-0.52% 2.43 17,146 605.21 2014 10,369,593 4,194,176-0.18% 2.41 17,134 605.20 :, 2014, 2015. 2014 421,436 4.1% 168,100 4.0%. 17,180/km² 17,134/km² 2.27 2.41. 10 0.3% 2010 0.88%. 2014 421,436 2013 0.03% 168,100 2004 2.70 2014 2.27 2.41 17,180/km².
< 표 Ⅱ-23> 2014 년서울특별시구별인구현황 (:,, /km², km²) 10,369,593 4,194,176 2.41 17,134 605.20 165,344 73,101 2.15 6,915 23.91 136,227 59,960 2.14 13,677 9.96 249,914 108,429 2.18 11,427 21.87 303,891 125,814 2.35 18,035 16.85 377,375 158,524 2.29 22,120 17.06 376,319 159,880 2.27 26,483 14.21 423,411 176,714 2.37 22,887 18.50 475,961 193,359 2.41 19,364 24.58 338,410 141,246 2.37 14,339 23.60 355,712 136,977 2.58 17,184 20.70 586,056 221,107 2.63 16,537 35.44 503,243 202,187 2.47 16,944 29.70 320,861 134,780 2.30 18,220 17.61 395,830 169,492 2.27 16,604 23.84 490,708 179,069 2.72 28,202 17.40 591,653 234,378 2.50 14,281 41.43 457,131 172,594 2.47 22,720 20.12 258,030 103,940 2.29 19,818 13.02 421,436 168,100 2.27 17,180 24.53 419,261 172,389 2.36 25,643 16.35 531,960 248,180 2.07 17,990 29.57 454,288 173,469 2.59 9,666 47.00 583,446 237,375 2.44 14,771 39.50 671,794 257,207 2.58 19,834 33.87 481,332 185,905 2.56 19,574 24.59 : (http://stat.seoul.go.kr/jsp3/index.jsp)
< 표 Ⅱ-24> 영등포구연도별인구변화 (:,, /km², km²) 2004 415,889 154,167 1.20% 2.70 16,934 24.56 2005 421,327 159,762 1.31% 2.64 17,155 24.56 2006 429,816 164,263 2.01% 2.62 17,501 24.56 2007 439,151 166,087 2.17% 2.64 17,881 24.56 2008 443,537 168,187 1.00% 2.43 18,056 24.56 2009 441,747 168,099-0.40% 2.41 17,986 24.56 2010 445,648 171,791 0.88% 2.37 18,145 24.56 2011 439,555 168,850-1.37% 2.35 17,897 24.56 2012 426,876 167,685-2.88% 2.33 17,381 24.56 2013 421,577 167,761-1.24% 2.30 17,187 24.53 2014 421,436 168,100-0.03% 2.27 17,180 24.53 :, 2014, 2015. 2010, 2011 10 1.27%,,. [ 그림 Ⅱ-3] 영등포구인구수변화 :, 2004~2013 : (http://www.ydp.go.kr/stat/main.do)
,,, 7, 3, 2. 2014 33,934, 12,444 8.1%.. [ 그림 Ⅱ-4] 영등포구동별인구및세대현황 (:, ) :, 2014 : (http://www.ydp.go.kr/stat/main.do) 2014 1,573,594, 1,661,425 87,831-495,401, - 602,622, 620,622, 475,571, 563,402. 2004 10 2014 2014.
< 표 Ⅱ-25> 2004~2014 년서울시인구이동변화 (: ) - - (-) 2004 1,926,235 1,973,439 606,162 739,186 739,186 580,887 628,091-47,204 2005 1,990,749 2,041,756 628,013 769,700 769,700 593,036 644,043-51,007 2006 2,173,907 2,210,458 689,769 831,339 831,339 652,799 689,350-36,551 2007 2,078,045 2,130,928 656,506 792,098 792,098 629,441 682,324-52,883 2008 2,025,358 2,083,352 633,437 792,776 792,776 599,145 657,139-57,994 2009 1,873,188 1,925,452 560,864 725,991 725,991 586,333 638,597-52,264 2010 1,733,015 1,848,038 520,345 679,363 679,363 533,307 648,330-115,023 2011 1,721,748 1,834,806 543,807 671,315 671,315 506,626 619,684-113,058 2012 1,555,281 1,658,928 473,458 595,842 595,842 485,981 589,628-103,647 2013 1,520,090 1,620,640 468,394 584,614 584,614 467,082 567,632-100,550 2014 1,573,594 1,661,425 495,401 602,622 620,622 475,571 563,402-87,831 :, 2015. 2013 57,690, 65,125 7,435 37,368, 14,267, 23,101, 26,660, 20,322, 24,198. 2004 10 2004 72,537 2013 37,368 48.5% 2004 39,463 2013 14,267 63.8%.
< 표 Ⅱ-26> 2004~2013 년영등포구인구이동변화 (: ) (-) 2004 78,885 78,560 72,537 39,463 33,074 32,685 26,081 26,142 325 2005 80,465 81,901 54,093 20,165 33,928 34,416 26,372 27,320-1,436 2006 86,077 89,192 57,784 21,654 36,130 38,285 28,293 29,253-3,115 2007 76,795 81,428 50,933 18,797 32,136 34,480 25,862 28,151-4,633 2008 77,094 81,344 52,117 19,171 32,946 33,804 24,977 28,369-4,250 2009 69,169 75,640 45,342 16,701 28,641 31,897 23,827 27,042-6,471 2010 66,644 75,966 44,267 16,966 27,301 31,105 22,377 27,895-9,322 2011 65,477 77,778 43,934 18,008 25,926 32,058 21,543 27,712-12,301 2012 57,623 66,140 36,796 14,659 23,137 26,563 20,827 25,918-8,517 2013 57,690 65,125 37,368 14,267 23,101 26,660 20,322 24,198-7,435 : (http://www.ydp.go.kr/stat/main.do) 2014 15 8,519, 5,386, 3,132 63.2%. 5,146, 241 4.5%. < 표 Ⅱ-27> 2004~2014 년서울특별시경제활동인구 (: ) 15 2004 8,039 5,068 4,831 237 2,971 63.0 4.7 2005 8,115 5,135 4,890 246 2,980 63.3 4.8 2006 8,161 5,137 4,905 232 3,023 62.9 4.5 2007 8,187 5,148 4,940 207 3,040 62.9 4.0 2008 8,258 5,122 4,922 201 3,136 62.0 3.9 2009 8,322 5,064 4,835 228 3,259 60.9 4.5 2010 8,384 5,180 4,936 244 3,205 61.8 4.7 2011 8,399 5,252 5,012 239 3,147 62.5 4.6 2012 8,442 5,258 5,036 222 3,184 62.3 4.2 2013 8,520 5,307 5,097 210 3,213 62.3 4.0 2014 8,519 5,386 5,146 241 3,132 63.2 4.5 : (http://stat.seoul.go.kr/jsp3/index.jsp)
500m 91%, 9%.. < 표 Ⅱ-28> 사업지주변상주인구현황 (: ) 100m 300m 500m 107 2,798 9,977 5,654 48,436 98,576 5,762 51,234 108,553 : 2013 10 : 나. 지역내총생산 2012 313 4,790 3.2%, 2012 2.0%, 1,123 31,424. < 표 Ⅱ-29> 2006~2012 년까지의서울특별시시내총생산변화 (: %) GRDP(10) 1 () 2006 231,224 23.9 3.7 23,041 2007 249,485 23.9 4.9 24,843 2008 263,000 23.8 1.7 26,089 2009 273,199 23.7 0.8 27,039 2010 289,719 22.9 3.0 28,826 2011 303,813 22.8 3.0 30,301 2012 313,479 22.8 2.0 31,424 :, 2014, 2015.
다. 산업구조및사업별취업자현황 2013 0.1%, 9.3%, 90.6% 45.1%. < 표 Ⅱ-30> 서울특별시산업구조및산업별취업자현황 (: %) 2004 0.1 16.6 83.3 2005 0.1 16.2 83.7 2006 0.1 15.3 84.5 2007 0.1 14.1 85.8 2008 0.1 12.3 87.6 2009 0.1 10.7 89.2 2010 0.1 10.8 89.1 2011 0.1 10.3 89.6 2012 0.1 10.0 89.8 2013 0.1 9.3 90.6 : (http://stat.seoul.go.kr/jsp3/index.jsp) 라. 사업체현황 2008, 2008, 2009, 2011.. 2012 17.9%, 43.2%..
< 표 Ⅱ-31> 서울특별시영등포구여의도동의사업체변화추이 2008 719,687 4,079,277 39,516 300,133 6,627 127,180 16.8% 42.4% 2009 723,086 4,177,336 39,517 306,636 6,601 136,029 16.7% 44.4% 2010 729,728 4,490,081 41,084 326,410 6,831 139,031 16.6% 42.6% 2011 752,285 4,498,312 40,594 325,207 7,028 141,960 17.3% 43.7% 2012 780,887 4,541,393 42,157 335,678 7,544 144,894 17.9% 43.2% : (http://stat.seoul.go.kr/jsp3/index.jsp) 2012,, 28%.
< 표 Ⅱ-32> 서울특별시영등포구여의도동의산업대분류별사업체현황 (:, %) 42,157 100 335,678 100 7,544 100 144,894 100 2 0 2 0 1 0.0 1 0.0 4,382 10.4 16,700 5 103 1.4 830 0.6,, 9 0 692 0.2 3 0.0 510 0.4, 24 0.1 419 0.1 4 0.1 79 0.1 1,278 3 17,495 5.2 157 2.1 5,127 3.5 11,506 27.3 49,275 14.7 1,761 23.3 11,641 8.0 4,293 10.2 12,634 3.8 145 1.9 2,833 2.0 6,751 16 23,443 7 1,621 21.5 8,486 5.9,, 1,585 3.8 26,987 8 781 10.4 16,731 11.5 917 2.2 52,757 15.7 445 5.9 40,073 27.7 1,770 4.2 9,022 2.7 373 4.9 4,016 2.8, 1,886 4.5 31,459 9.4 792 10.5 19,353 13.4 957 2.3 47,015 14 319 4.2 19,905 13.7, 65 0.2 9,059 2.7 21 0.3 5,079 3.5 1,183 2.8 9,452 2.8 174 2.3 1,539 1.1 1,018 2.4 12,165 3.6 169 2.2 2,945 2.0, 1,047 2.5 3,860 1.1 113 1.5 1,208 0.8, 3,484 8.3 13,242 3.9 562 7.4 4,538 3.1 : 2012 : (http://stat.seoul.go.kr/jsp3/index.jsp)
4. 광역입지분석 가. 생활권,,,,.. 2030 3, 7, 12. 3,.,,,,,,,,,, 5 (). [ 그림 Ⅱ-5] 서울특별시도시공간구조 :, 2030, 2014. 2030 3,.
,,,,. [ 그림 Ⅱ-6] 서울특별시생활권계획 :, 2030, 2014.. < 표 Ⅱ-33> 서남권생활권발전방향 (, ) (, / ) (, ) (~~,,, 6,, (, ) /, (,, )
< 표 Ⅱ-33> 의계속 (G-Valley*, (), ) (, ) : *G-Valley (+). :, 2030, 2014. 나. 광역교통접근성. ~ 1 KTX. [ 그림 Ⅱ-7] 광역교통망 2030 :, 2030, 2014. 다. 광역업무시설 (CBD),, (KBD),, (YBD) 3. 3
,,,. 1980,. < 표 Ⅱ-34> 서울특별시권역별업무시설개요 CBD () KBD () YBD () - -,,, - 1, 2, 4, 5-1970 - 3 - - 2, 3, 7, 9, - 1990 - - 5, 9-1980 라. 광역상권,, /,. [ 그림 Ⅱ-8] 여의도인근광역상권도
1) 영등포역상권 5,,,..,,,,,,. 3 5.,,,.,.,,,.,,.,.,,. 2) 신촌상권 5.,, 8, 2, 20~25. 70% 20.,,.,,,,.
.. 3) 용산역상권,,.,,,.,,, 1 4.,.. 5. 사업지입지분석 가. 사업지현황, 5, 9.,. MBC,, 500m.
[ 그림 Ⅱ-9] 사업지주변현황및접근성 나. 사업지접근성 1) 도로및차량접근성 -, -, -, 4(45m) 25m.,. 2) 대중교통 ( 지하철, 버스 ) 접근성 5, 9 5 150m. 150m, 30..,.
제 3 절주요쟁점사항 1. 조사방법론상의쟁점 가. 수익성분석. 85%,. (, ). <> 1(),. 2() "",,. 3( ). 1. 2. 3. 4. <> 4()..,,, 1.
< > 18( ) ( ). 6..,., ( ),. 18 ()., 34 4 18). < > 34( ) 33 -(Cost-Benefit Analysis).,..,. 18).(2015. 2. 6)
나. 미시행안의설정.. 1), 2), 3). 1), 19). 2) 1975 40, 1992 (2). 2014 D. KT. 3). 다. 수익성분석의가정., PI. 19) -1204(2015.06.16.), -1275(2015.06.23.)
2. 비용추정상의쟁점 가. 대안설정, ( ).,, (). 나. 적정운영비산정,.,.. 3. 수요추정상의쟁점 가. 수요및수익산정을위한자료확보.,,..
나. 잠재수요및공급량추정.,.. 2020,..
제 Ⅲ 장비용추정 제 1 절비용추정방법론.,. ( ),.,,.,.,.
제 2 절대상사업계획현황 1. 사업개요 < -1>. < 표 Ⅲ-1> 여의도우체국재건축사업의개요 3,259.12 1,998.00 16,461.02 67,698.45 59.51% 36.49% : 60% 264.39% 798.69% : 800% 1, 5 3, 22 : 100% : 12.20%, : 2.11%, : 85.69% :, < 표 Ⅲ-2> 사업계획서의건축세부면적 (12.20%) (2.11%) (85.69%) 616.92 ~ 9 926.03 1 1,002.81 3 385.96 10 2,573.81 ~ 22 22,386.00 4,502.72 1,002.81 35,770.00 1,767.03 250.70 13,592.60 + 6,269.75 1,253.51 49,362.60 207.58 ( ) - - 1,785.00 175.00 8,645.00 8,262.33 1,428.51 58,007.60 67,698.45 :, 20),.
2. 사업계획안에따른총사업비내역 가. 총사업비산정내역 170,790( ),. 2009~2012 4 30,000 2,043/, 138,230. 16,965. < 표 Ⅲ-3> 사업계획서총사업비내역 () 138,230 (A) 138,230 - - 5,302 (B) 4,906 304 6,453 16,965 (A+B) 155,264 (C) 15,526 (A+B+C) 170,790 (D) - (A+B+C+D) 170,790 :,. :,, 2014. 06. 나. 건축단계별공정계획및소요예산 (: ) < -4> 86, 1 427, 2 683, 3 512, 2020.
< 표 Ⅲ-4> 사업계획서의건축단계별소요예산 (: ) 2016 2017 2018 2019 5% 25% 40% 30% 100% 86 427 683 512 1,708 :,, 2014.06 3. 건축계획,,, 4.2m... < 표 Ⅲ-5> 건축개요 1,998.00 3, 22 67,698.45 : 12.20%, : 2.11%, : 85.69% : 547.60 / : 547.60 10% 36.49% 60% 798.69% 800% 265 (: 13, : 5, : 247) 265 :, 3~ 22.
< 표 Ⅲ-6> 사업계획서의건축세부면적 (12.20%) (2.11%) (85.69%) 616.92 ~ 9 926.03 1 1,002.81 3 385.96 10 2,573.81 ~ 22 22,386.00 4,502.72 1,002.81 35,770.00 1,767.03 250.70 13,592.60 + 6,269.75 1,253.51 49,362.60 207.58 ( ) - - 1,785.00 175.00 8,645.00 8,262.33 1,428.51 58,007.60 67,698.45 제 3 절사업계획안의적정성검토,,.,,,. 1. 법적타당성,. 60.
< 표 Ⅲ-7> 특정개발진흥지구및여의도제 1 종지구단위계획수립 ( 열람공고 ) 진행사항 2009. 04 () 2009. 10 2010. 01 2010. 04 2010. 04 ~ 2011. 10 2011. 11 () () ( 2010-21) 1 () MP (7),,, (2) () 2012.. 60%, 800% 21).., 10% 36.49% 798.69%. 21. 21).
< 표 Ⅲ-8> 사업계획서법규검토사항 60% 54 30% 800% 553 3 200m 3 10% 26 200m² 15% 24 2,000m² 3 400 5 2 6 2m² 1.5 2 : 2 3m² 2m² 1 : 1 3m² 2m² 1 : 1 3 3 1 60 34 35 641 89 5 12
< 표 Ⅲ-8> 의계속 31m 1,500 1 1,500 3,000 1 90 100m² 1 20 134m² 1 2 500 1 200 1 268 1 212 :,, 2014.06. 2. 시설면적계획의적정성 가. 시설면적계획의검토,.,, 4.2m, 26 12 22) 3 10%.,.,., 22) 2. : 1. ( 3 : 10 )
,.. < [ 25751, 2014.11.19]> 2() "". 11() (, ),. [] :,. 16,461 (, KT) 10,493, 8,262. 1~2., 24.37/, 78.58/, 25.88/.,. 54%,. < 표 Ⅲ-9> 임대국사인원현황 () 70 619 60 240 53.81% 446 62.91% 207 61.06% 44 9.875 128 18.05% 56 16.52% 162 36.32% 135 19.04% 76 22.42% 446 ( 161) 709 ( 356) 339 ( 184) :
나. 시설공간배분의검토 23), ( ),. 1) 전용률 50~55% ( ),. 50%. 51.73%, 51.58%, 50%.,. 2) 근린생활시설면적비율. 6.7%,..,, 10%. 11.66% 24).. CBD SKT-TOWER 23). 24),, 2003.
. CBD. YBD.,.. 3) 주차장 15.97%. 25) 265, 35. 13, 5, 247. < 표 Ⅲ-10> 유사규모임대국사와시설공간배분율비교 (:, %) () 70 619 60 446 709 339 B7F ~ 21F B3F ~ 13F B3F ~ 22F 6,134.80 4,959.70 5,476.00 72,718.50 29,385.50 67,698.45 35,047.06 48.2 18,394.59 62.6 8,262.33 12.20 32,777.26 45.1 10,990.91 37.4 58,007.60 85.69 4,894.18 6.7 - - 1,428.51 2.11 72,718.50 100.0 29,385.50 100.0 67,698.45 100.0 :,, 2014. 06. 25)
< 표 Ⅲ-11> 오피스빌딩판매시설비율사례조사 (:, %) FERRUM TOWER SKT-TOWER 66 2 36-1 1 1-2 B6F ~ 28F B6F ~ 33F B4F ~ 15F 55,694 90,134 26,938 8,340 15.0 - - 893 3.3-26-4 27-2 26 B1F ~ 19F B1F ~ 20F B7F ~ 36F 40,904 41,608 39,899 2,273 5.6 3,393 8.2 6,254 15.7 :
제 4 절비용추정 1. 총사업비추정의개요 가. 총사업비항목,,,,,,. 나. 총사업비산정기준 (5)..,.., 2011~2013.,,, (5)(KDI, 2008) 2015., (5). 10%, 2013.
< 표 Ⅲ-12> 비용보정지수 GDP 2003 100.0 2004 107.0 100.0 2005 110.4 103.1 100.0 2006 113.8 106.3 103.1 100.0 2007 119.2 111.4 108.0 104.8 100.0 2008 132.7 124.0 120.2 116.7 111.3 100.0 2009 135.0 126.1 122.3 118.6 113.2 101.7 100.0 2010 140.4 131.2 127.2 123.5 117.8 105.8 104.1 100.0 2011 149.0 139.2 135.0 131.0 125.0 112.3 110.4 106.1 100.0 2012 152.2 142.3 137.9 133.8 127.7 114.7 112.8 108.4 102.2 100.0 2013 152.5 142.5 138.2 134.1 127.9 114.9 113.0 108.6 102.4 100.2 : (http://ecos.bok.or.kr/), GDP. 2. 시행대안총사업비산정 가. 공사비.,. 1), 2) 3),. 1) 조달청유사사례 2011 2013 3. 26), 3, 26) (RC), (SS), (SRC),, PC, RC SRC.
.,,,,,,,,,,,. 2013.. < 표 Ⅲ-13> 2013 년조달청공사유형별공사비분석 대형청사사례 (: /) () 1 1/5 RC 38,964 2,825,895 2 1/10 RC+SRC+S 13,536 2,443,069 3 1/11 RC 18,601 2,302,564 4 1/12 RC+SRC+S 45,141 2,137,917 5 2/27 RC+S 67,511 2,120,227 6 1/6 RC+S 16,530 2,103,977 7 3/7 RC 13,405 1,925,965 8 1/5 RC 10,321 1,896,317 :. :, 2013 2014.06. < 표 Ⅲ-14> 2012 년조달청공사유형별공사비분석 대형청사사례 (: /) () 1 2/15 RC+S 33,314 2,371,384 2 1/14 RC+SRC 31,131 2,100,485 3 1/5 RC+S 18,890 2,071,648 4 1/6 RC+S 19,669 2,039,367 5 1/5 RC 12,188 2,391,784 6 1/7 RC 41,405 2,017,215 7 1/10 RC 21,005 1,988,278 8 1/12 RC+S 21,279 1,953,713 9 2/7 RC 12,560 1,886,631 10 1/5 RC+S 23,071 1,816,146 :. :, 2012 2013.06.
< 표 Ⅲ-15> 2011 년조달청공사유형별공사비분석 대형청사사례 () 1 1/7 RC+S 19,834 1,634,559 2 1/6 RC+S 11,718 1,689,054 3 1/7 RC+S 18,984 1,839,772 4 1/13 RC+S 34,124 2,016,988 5 1/7 RC 13,722 2,100,075 6 1/12 SRC 34,719 2,152,136 7 1/6 RC+S 16,059 2,320,933 8 1/4 RC 11,465 2,585,694 :. :, 2011 2012.06. ( : /) 2009~2012 30,000,. 3 10,000 30,000, 10, SRC. < 표 Ⅲ-16> 2011~2013 년조달청공사유형별공사비분석 대형청사선정사례 ( : /) () 1 2013 4 1/12 RC+SRC+S 45,141 1,943,561 2 2012 2 1/14 RC+SRC 31,131 1,913,351 3 2011 6 1/12 SRC 34,719 2,003,443 36,997 1,953,452. 2013. :, 2011~2013 3 2013. 1,953,452, 3.3 6,457,720.
2) 서울시가이드라인 2013,. 119,,,,,,., ( ) 2,258/(2,053/ ), 10,000 ( ) 2,190/(1,991/ ). 10,000 1,991, ( ) (),. < 표 Ⅲ-17> 2013 년에너지절감형녹색건축물조성공사비가이드라인 (: / ) () () 3,000 2,347 2,277 2,159 3,000~4,000 2,302 2,233-4,000~10,000 2,258 2,190-10,000 2,190 2,124-2,258 2,190 - : 1). 2) (). :, 2013, 2013. 3) 기존임대국사사례..
< 표 Ⅲ-18> 우정사업본부유사규모임대국사현황 70 B7F ~ 21F 6,134.80 72,718.50 2007.09.21 35,047.06 (48.2%) 32,777.26 (45.1%) 4,894.18 (6.7%) 72,718.50 (100%) 51.7% (T/K) 2003 9 133,281.,,,, 94.93% 2,153. < 표 Ⅲ-19> 서울중앙우체국 T/K 사업순공사비추정 () () 133,281 2003 9 121,165 10% 72,719 115,712 4.5% 164,890 142.50 2,268 : 1) 2) 2013 4) 공사비단가 2009~2012 2,043/, 2011~2013 1,953 /, 1,991/, 2,268/..,
, 4. 2011~2013. < 표 Ⅲ-20> 건축공사비평균단가의비교 (: / ) 2,043 1,953 1,991 2,268 : 5) 기타공사비 121(, 2014.03) 1( ) 27) 1/100. 2013 1,664,000/ 1,024,086.. < 표 Ⅲ-21> 미술장식품설치비산정 51,594 67,698 1,664,000/ 1/100 1,024 : 2014 ( 2013-824) 6) 공사비추정결과., 132,246 138,299 27) 67,698 10,812.58 16,104 51,594.
( ) 95.62%,. < 표 Ⅲ-22> 공사비추정결과 (: ) (A) (B) (B-A) 138,299 132,246-6,053 1,042 1,024 1,024 139,341 133,270-6,071., 2013-383 [1], (2).,, 1.,, (, 2 157).,.
< 표 Ⅲ-23> 공공건축물친환경관련제도적용내용요약 2013-383 13 3,000. [ ] (1) 80 (2) 70 (3) 60 100 (4) 50 25322 1,000. [2] () 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 10 11 12 15 18 21 24 27 30 (%), ( 25840, 2) 2016 18%. (%) = (b) (a) 100 (a) = (b) (kwh) = 18% (kwh)(a)
< 표 Ⅲ-24> 신재생에너지목표생산량추정 (m²) (kwh/m² yr) () 57,093.45 371.66 1.73 1.00 (a) 36,709,478.31 (b) 6,607,706.10 :, [, 2015-34, 2]., 28),. < 표 Ⅲ-25> 신재생에너지원별설치용량및추정비용 29) (kw) (kwh) (%) () 2,045 0.70 4,500 6,441,750 17.55 5,670,000,000 1,358 4.14 30 168,664 0.46 149,160,000 1,201,421 18.18 5,819,160,000 :, [, 2015-2, 10] 30). < 표 Ⅲ-26> 인증등급에따른수수료추정 3.3% 5.6% 7.8% 10% 12,030,000 ( 50,000 ~ 100,000m², ) 8,430,000 ( 50,000 ~ 100,000m², ) : [ : ] :, [ :, 2014-705, 14] 28) (1) 29),. 30), (, 2 157)
나. 부대비 ( 10 ) ( 2012-553), 2015.. 17( ) 31). 1) 조사및측량비,, ( 10 ) (5)(KDI, 2008) 1%.. < 표 Ⅲ-27> 조사및측량비추정 (: ) (%) 138,299-132,246 1.00 1,322 : 2) 설계비 2015 2015. 2() 31) 17( ) 12 ( "" ). 1..
. 2015 ( 2012-553) ( 2012-553) 1,000 2,000, 11 32), 1, 2. < 표 Ⅲ-28> 건축부문기본및실시설계비요율 2 () 8.42 : 1). 2) 3 :, [ 2012-553] 2015 1,322 4.61%.. 32) (, 2 157)
: : : : : : ( 2012-553, 11).,, 2. = A + 1/2B + 1/3C A :,, B :,, C :,, < 표 Ⅲ-29> 기본및실시설계비추정 (%) 152,128 3.83% 5,832 138,299 3.83% 5,302 132,245 4.61% 6,097 6,093 11.89% 725 6,821
< 표 Ⅲ-30> 녹색건축인증에따른설계비대가요율 9.5% 9.0% 8.5% 8.0% 1 7.5% 2 7.0% 3 6.5% 4 6.0% 5 5.5% 1 7.0% 2 6.5% 3 6.0% 4 5.5% 5 5.0% :, [, 2012-553. 11], 61, () (1 ), (2) ( 11.89%) 68. 10,,. 3) 감리비 2015,..
: : : : : : 1,000 1,500 3.73%.. < 표 Ⅲ-31> 전면책임감리비의요율 ( ) (%) 100 7.30 8.11 8.92 200 5.90 6.55 7.21 300 5.18 5.75 6.33 400 4.72 5.24 5.76 500 4.40 4.89 5.38 700 3.99 4.43 4.87 1,000 3.64 4.04 4.44 1,500 3.20 3.56 3.92 2,000 2.93 3.26 3.59 :, 2015 5,396, 4,933. 463,,. < 표 Ⅲ-32> 건설공사의책임감리비용추정 (%) 152,128 3.55% 5,396 138,299 4,906 132,245 3.73% 4,933 : 1). 2).
4) 철거비용 30.. 3, 781,000. 2,219,053.,,,. < 표 Ⅲ-33> 철거비용추정견적 234,000 329,000 358,000 (140,000) 781,000 21,600 (21,600) 0 781,000 (: ) : 1). 2) 3) 5) 이사비용.,,, FC. 28
. < 표 Ⅲ-34> 이사비용산정 () 200,000 30,000 20,000 30,000 280,000 254,545. < 표 Ⅲ-35> 이사비추정결과 (: ) 200,000 30,000 20,000 30,000 280,000 181,818 27,273 18,18 27,273 254,545. 6) 임차료및관리비 1. 7 35 37., 40,242/ 33) 26. 33) 40,800, 40,242.
< 표 Ⅲ-36> 임차기간산정 () 550 7 a. 176 1000 ~2000 b. 120 3 a. 0 500 a) 40 16m ~30m b. b) 10 90 2 28 28,, 15 15 15 15 1044 35() + 2(), 2,366. < 표 Ⅲ-37> 임차료및관리비용추정 40,242 37 1,748 2,603 40,242 37 1,748 2,366
7) 부대비용추정결과 15,923 16,478, 555.,. 2015. < 표 Ⅲ-38> 부대비항목별비교 (A) (B) (B)-(A) - 1,322 1,322 5,302 6,821 1,519 4,906 4,933 27 304 - -304 63 - -63 2,727 781-1,946 255 255 0 2,366 2,366 0 15,923 16,478 555.. 다. 용지보상비 (: ).,. (5)(KDI, 2008)....
,.. =, 34),. 9. 25 14 3 1 KDB.,,. 35),,. < 표 Ⅲ-39> 여의도동표준지공시지가현황 34-3 2014(01.01) 4,802.00m² 9,000 : http://www.kais.kr/realtyprice/main/mainbody.htm < 표 Ⅲ-40> 사업부지공시지가적용 1 35-1 2014(01.01) 5,476.00m² 9,000 34) 2014 4. 35) 25m.
< 표 Ⅲ-41> 지역별지목별보상배율 1.50 1.50 1.40 2.00 1.75 1.75 1.50 2.50 1.75 1.75 1.65 2.30 1.80 1.80 1.65 2.50 : 1) http://kras.seoul.go.kr/land_info 2), (5), 2008. 49,284, (5), 1.40 68,998. < 표 Ⅲ-42> 용지보상비추정액 (: ) 35-1 9,000 5,476.00m² 1.40 68,998 : KDI, (5), 2008. 라. 예비비,, 10%. < 표 Ⅲ-43> 예비비추정 ++ (%) 170,790 - - 233,720 10% 23,372 (: )
3. 미시행안총사업비검토 100 50~60. D, Life Cycle Cost. 2001 30~50%,. 36). 1975 40 1992 (2),., 2014 D.,. KT,,.. D,,.,,,. 36),, 2012. 03.
가. 공사비산정 8,262.33 2011~2013 1,953/. 1( ). < 표 Ⅲ-44> 미시행안공사비추정 (: ) 8,262.33 1,953 16,140 : 1). 2) 나. 부대비산정 1) 조사및측량비,, ( 10 ) (5)(KDI, 2008) 1%. < 표 Ⅲ-45> 조사및측량비추정 (: ) (%) 16,140 1.00 161 :
2) 설계비 ( 2012-553) 1 2(/), 11 37), 1, 2. < 표 Ⅲ-46> 미시행안설계비추정 () (%) () 16,140,061,643 4.91 792 792,137,936 11.89 94 886 : 3) 감리비 2015, 2. < 표 Ⅲ-47> 미시행안감리비용추정 (%) 16,140 7.15% 1,154 : 37) (, 2 157)
다. 예비비,, 10%. < 표 Ⅲ-48> 예비비추정 (: ) +++ (%) 92,915 10% 9,291 4. 총사업비추정결과 가. 총사업비종합, 2,570.92 1,707.90 863.02.,..
< 표 Ⅲ-49> 총사업비추정결과 (: ) (A) (B) (B-A) 138,299 132,246-6,053 1,042 1,024-18 (A) 139,341 133,270-6,071-1,322 1,322 5,302 6,821 1,519 4,906 4,933 27 304 - -304 63 - -63 (B) 2,727 781-1,946 255 255 0 2,366 2,366 0 15,923 16,478 555 (A+B) 155,264 149,748-5,516 (C) 15,526 14,975-552 (D) - 16,472 16,472 (A+B+C+D) 170,790 181,195 10,405 (E) - 68,998 68,998 (F) - 23,372 23,372 (A+B+C+E+F) 170,790 257,092 86,302 : 1). 2). 3).
나. 예타안총사업비추정결과 < 표 Ⅲ-50> 수익성분석용총사업비추정결과 (A) (B) (A) (: ) (D=C-B) (B) (C) 138,299 16,140 132,245 116,106 1,042-1,024 1,024 139,341 16,140 133,270 117,130-161 1,322 1,161 5,302 886 6,822 5,936 4,906 1,154 4,933 3,779 304 - - - 63 - - - 2,727 781 781-255 255 255-2,366 2,366 2,366-15,923 5,603 16,479 10,875 (A+B) 155,264 21,743 149,749 128,006 (C) 15,526 2,174 14,975 12,800 (D) - 68,998 68,998 - (A+B+C+D) 170,790 92,915 233,722 140,807 (E) - 9,292 23,372 14,080 (A+B+C+D+E) 170,790 102,207 257,092 154,885 다. 연차별배분계획 2016 5% 2017 25%, 2018 40%, 2019 30% 100%,
36 2017 30%, 2018 40%, 2019 30%. < 표 Ⅲ-51> 예타안총사업비연차별투입계획 (:, %) 2016 2017 2018 2019 A. 35,139 46,852 35,139 117,130 B. 7,096 1,134 1,511 1,134 10,875 C. 710 3,627 4,836 3,627 12,800 D. 781 3,990 5,320 3,990 14,080 E. 8,586 43,890 58,520 43,890 154,885 5.54 28.34 37.78 28.34 100.00 < 표 Ⅲ-52> 수익성분석을위한총사업비연차별투입계획 (:, %) 2016 2017 2018 2019 A. 35,139 46,852 35,139 117,130 B. 7,096 1,134 1,511 1,134 10,875 C. 710 3,627 4,836 3,627 12,800 D. 7,806 39,900 53,200 39,900 140,805 5.54 28.34 37.78 28.34 100.00 : 1),,. 2)
5. 운영비추정... 가. 관리운영비.,. 3.3 30,000 41,500. (PM), ( ). < 표 Ⅲ-53> 유사사례관리운영비비교 1 2 3 4 5 55% 71% 44.60% 43.40% 61.60% (/3.3) 41,500 38,896 33,000 33,000 34,100 3.3 75,455 54,783 73,991 76,037 55,357 6 7 8 9 10 53.40% 40.60% 45% 50% 43% (/3.3) 40,000 30,000 31,000 33,000 31,200 3.3 74,906 73,892 68,889 66,000 72,558 3.3 69,187 3.3 35,119 3.3
().. 3 3.3 34,750(10,512/), 3 3.3 21,806(6,596/). 3.3 28,278(8,554 /), 3.3 20,971(6,344/). < 표 Ⅲ-54> 임대국사관리운영비사례 (: /) 2012 2013 2014 10,506 10,440 10,589 10,512 6,490 6,650 6,649 6,596 : 1) : 2) 2013 3) : 3... 2012~2014 3 3.3 28,278 (8,554/)..
< 표 Ⅲ-55> 관리운영비비교 (: / ) (A) 6,344 67,698 5,153,747,602 67,698 6,949,110,496 8,554 8,262 848,111,650 : 나. 장기수선충당금 38), () ( ) (). (http://www.k-apt.go.kr),,, 1%. (2015.03.16.). ( ) ( ).,. 39). (2015 1, ) 5. 2007 9 38) 51( ). 39).
2002 5 2013. < 표 Ⅲ-56> PM 국사대수선예산집행내역 2010 2011 2012 2013 2014 88,828 16,565 4,052 17,800-31,811 24,872 128,280 105,144 25,462 102,073 77,166 : 1) 2013 2) (: ) 70(232/3.3) 59,436 49,926,341. 다. 운영비추정결과,. 8,624/, 28,510/3.3( ). < 표 Ⅲ-57> 예타안연간운영비추정 (: / ) (A) (B) (A-B) 67,698 8,262 59,436-6,949,110,496 848,111,650 6,100,998,846 8,554 56,866,698 6,940,357 49,926,341 70 7,005,977,194 855,052,007 6,150,925,187 - :
< 표 Ⅲ-58> 수익성분석을위한비용흐름표 (: ) 2016 1,161 5,935 710 7,806 2017 35,139 1,134 3,627 39,900 2018 46,852 1,511 4,836 53,200 2019 35,139 1,134 3,627 29,900 2020 6,151 6,151 2021 6,151 6,151 2022 6,151 6,151 2023 6,151 6,151 2024 6,151 6,151 2025 6,151 6,151 2026 6,151 6,151 2027 6,151 6,151 2028 6,151 6,151 2029 6,151 6,151 2030 6,151 6,151 2031 6,151 6,151 2032 6,151 6,151 2033 6,151 6,151 2034 6,151 6,151 2035 6,151 6,151 2036 6,151 6,151 2037 6,151 6,151 2038 6,151 6,151 2039 6,151 6,151 2040 6,151 6,151 2041 6,151 6,151 2042 6,151 6,151 2043 6,151 6,151 2044 6,151 6,151 2045 6,151 6,151 2046 6,151 6,151 2047 6,151 6,151 2048 6,151 6,151 2049 6,151 6,151 117,130 1,161 5,935 3,778 12,800 184,531 325,336
제 Ⅳ 장수요추정 제 1 절오피스시장환경분석 1. 오피스시장의개요 가. 오피스의개요및권역분류.. (information accessibility). ( ).,. 40), CBD(, ), GBD(, ), YBD(, ) 3 (Others).( CBD, YBD, GBD.) 3 40), CART Hedonic Price Fuction,,, 2002. 19, p.29.
,. CBD, GBD YBD 3,. < 표 Ⅳ-1> 서울오피스권역분류 CBD, GBD, YBD,,,,,, (Others),, [ 그림 Ⅳ-1] 서울오피스권역별분포 :
나. 서울오피스의권역별특징및현황 CBD,,.,,,. CBD,. GBD YBD. 70 YBD, 90 IT Valley 41) IT GBD. < -2>. < 표 Ⅳ-2> 서울오피스권역별특징 CBD () GBD () YBD (/ ) Others () 1960 1980 1980 1970 1,2,3,4,5 2,3,7,9,, 5, 9 1~9,, -, - - - - - - IT - -,,,, - -, - 3 - - - 41) IT.
2. 오피스시장분석 가. 서울오피스권역별 Stock 현황 2014 Stock 2,873 1,157(3.3) 42), Stock GBD, 1,142 402(3.3) Stock 35%. YBD Stock 206 147(3.3) 13%. / 43) CBD YBD 59%, 56% GBD 63% 37%. [ 그림 Ⅳ-2] 서울오피스권역별 Stock(2014 년 ) : [ 그림 Ⅳ-3] 서울권역별 규모별공급면적비중 : 42) 3.3. 43) : 1(3.3), : 3~1(3.3), : 3(3.3).
나. 서울오피스공급추이 1980 1990~1999 42 (3.3). 2000~2009 25(3.3) CBD DMC 2010~2014 32(3.3),. 2014 24(3.3) 2010~2013 34 (3.3) 71%, 2013 36(3.3) 68%. 2015 2014 4(3.3) 20(3.3). CBD GBD,. 2015~2018 2010~2014 32(3.3) 52% 17(3.3). [ 그림 Ⅳ-4] 서울오피스신규공급추이 :
[ 그림 Ⅳ-5] 서울권역별공급비중추이 : 다. 서울오피스임대현황 2014 4 () 9.2%, YBD 10.9% CBD 9.7%, GBD 8.1%, 8.7%. 44) 72/3.3, 31/3.3, CBD 85/3.3, YBD 85% 61/3.3, GBD 75/3.3. [ 그림 Ⅳ-6] 2014 년서울권역별오피스임대현황 (: 3.3) : 44) 24.
< 표 Ⅳ-3> 서울권역별임대현황 (: /3.3) () 9.2% 8.4% 72,235 31,328 CBD 9.7% 8.8% 84,599 35,741 GBD 8.1% 7.9% 75,737 31,496 YBD 10.9% 10.3% 61,395 29,265 Others 8.7% 7.1% 52,506 25,396 : 라. 서울오피스공실률추이 2011, 2014 9.2%. 2014. 2014 2013 12(3.3 ), 2014 2013 67% 2013 2014 2.9%P 2014. 2014 3.3% 2015, 2014. [ 그림 Ⅳ-7] 서울오피스공실률추이 :,
마. 권역별오피스공실률추이 YBD 2008 9, 2010 CBD, One IFC 45) 2011,. 2014 3 4, (). CBD 2010~2012, 2012,,, GBD, IT,. [ 그림 Ⅳ-8] 서울권역별공실률 ( 신축포함 ) 추이 : 바. 서울업종별임차면적증감추이 2014,,. FIRE(,,, ) 45) YBD 2011: One IFC(27(3.3)), 2012: Two IFC(24(3.3)), Three IFC(49(3.3)), 2013: FKI Tower(): 51(3.3)
2014 4.9. [ 그림 Ⅳ-9] 서울업종별임차면적증감추이 ( 공실해소면적 발생면적 ) : 사. 서울임대료변동률추이, 2014 (Nominal Rent) 1.3%(2014) 0.5%. 2014, -4.2% (+) (Nominal Rent) (Rent Free) (Effective Rent). 2011 28.2% 2014 13.9%. 2011 62.2% 2014 82.8%. [ 그림 Ⅳ-10] 서울오피스임대료변동률 ( 전년동기대비 ) 추이 :
[ 그림 Ⅳ-11] 임대료증감빌딩수 ( 비중 ) 및평균증감액 : 아. 서울오피스렌트프리 (Rent Free) 기간추이.. 2011 1/ 2014 2/ 3 1. 46) YBD 2011 0.5/, 2014 1.9/. YBD () 61/3.3, (Effective Rent) 52/3.3 84%. [ 그림 Ⅳ-12] 권역별오피스렌트프리 (Rent Free) 기간추이 : 46).
[ 그림 Ⅳ-13] 권역별오피스실질임대료 (2014 년 4 분기기준 ) : 자. 서울오피스거래시장동향 2010, 2013. 2014. 2014 3 Core, Sale & Lease Back. CBD. 2014 2013 80% 2013 93%. YBD CBD 2014 ( ) 2013 GBD. [ 그림 Ⅳ-14] 서울오피스연도별거래건수및가격추이 :
[ 그림 Ⅳ-15] 서울권역별 연도별거래건수및가격 : 2014 YBD 13,175/3.3 (15,708/3.3) 84%, GBD(19,237/3.3) 68%, CBD(17,974/3.3) 73%. 2014 3.3 19,278, 18,158, 15,250 2011. [ 그림 Ⅳ-16] 권역별오피스평당거래가격추이 :
[ 그림 Ⅳ-17] 서울오피스규모별평당거래가격추이 : 2014 Cap Rate 5%. Cap 2013~2014 2.5%P. 2014 Cap Rate 47) CBD 5.3%, GBD 4.7%, YBD 5.1%, YBD Cap Rate 2012 5.1%. [ 그림 Ⅳ-18] 서울오피스 Cap Rate 스프레드추이 : 47) Cap Rate, 2014 Cap Rate 6.1%.
[ 그림 Ⅳ-19] 서울오피스 Cap Rate 추이 : 3. YBD 권역오피스특징및현황 가. YBD 오피스시장개요 YBD,.., 5 9 (2009). [ 그림 Ⅳ-20] YBD 오피스분포도 :
나. YBD 오피스 Stock 현황 YBD Stock 147(3.3) Stock 82(3.3)(56%), 52 (3.3)(36%), 12(3.3)(8%). 101(49%) 61(30%), 44(21%). [ 그림 Ⅳ-21] YBD 오피스 Stock 현황 : 다. YBD 오피스세부권역별현황 YBD,.. [ 그림 Ⅳ-22] YBD 세부권역구분
< 표 Ⅳ-4> YBD 세부권역별특징 -, -, - : IFC,, -,, -,, - :, 63, KBS, -, - - :, KBS, -,, - Sub,,, - :,, ( ) 라. YBD 오피스공급현황 YBD 1980. 1980~1989 5.9(3.3), 1990~1999 4.7(3.3), 2000 1(3.3), 2010~2014 IFC(1, 2, 3), 4(3.3 ). 2014 1,400(3.3), 2016.
[ 그림 Ⅳ-23] YBD 오피스신규공급추이 : [ 그림 Ⅳ-24] 2014 년권역별신규공급물량 : 마. YBD 세부권역별오피스임대현황 2014 4 YBD 10.9%, 2012 Three IFC( 49(3.3)), Two IFC(24(3.3)) 20% YBD. 82/3.3 59/3.3, 43/3.3, 45/3.3. YBD 1.9/
, (Effective Rent) 84%. < 표 Ⅳ-5> YBD 세부권역별임대현황 YBD 82,050 35,862 10.9% 58,747 28,820 43,447 22,901 44,985 24,197 (: /3.3) YBD, 10%. 2014 FKI Tower(, 51(3.3)), (). YBD 2011,. [ 그림 Ⅳ-25] YBD 공실률추이
[ 그림 Ⅳ-26] YBD 오피스규모별공실률 ( 신축포함 ) 추이 : 2011~2012 2012 26.5%, Three IFC 23%. 2014 5.1%, 7.8% YBD. [ 그림 Ⅳ-27] YBD 세부권역별공실률 ( 신축포함 ) 추이 : 2014 YBD,,,. 8(3.3)
CBD FKI Tower ( 9(3.3)). YBD. [ 그림 Ⅳ-28] YBD 업종별임차면적증감추이 ( 공실해소면적 발생면적 ) : YBD, 2014 () 0.8%, 1.1%. 10(2005~2014) YBD 2.6%, 2.7% 2010~2014 1.6%, 2.0%., < -6>. < 표 Ⅳ-6> YBD 임대현황 (: %) 2010 2011 2012 2013 2014 1.5 1.8 2.3 1.5 0.8 1.6
[ 그림 Ⅳ-29] YBD 임대료변동률 ( 전년대비 ) 추이 : 바. YBD 오피스거래추이 2014 6,504(2013 3), 2014 2003~2014 5 6. [ 그림 Ⅳ-30] YBD 오피스연도별거래건수및금액추이 : YBD 2014 POBA 1(16,668/3.3),
. 2014, 4( 12,301/3.3). [ 그림 Ⅳ-31] YBD 오피스규모별 3.3 m2당거래가격추이 : 1,300~1,500/3.3, 2011 1,665/3.3, 2014 POBA 1,667/3.3, 1,300/3.3. [ 그림 Ⅳ-32] YBD 오피스규모별평당거래가격추이 :
4. YBD 오피스현황종합 YBD, 10.9%. 2014, 2013 11.78% 0.88%p. YBD 2017, 2018 Parc1(2, 12(3.3)) YBD. (2% ).
제 2 절수요추정 1. 수요추정개요,.,,,..,,.,., 1. LQ. LQ,, 1 (),. [ -33].
[ 그림 Ⅳ-33] 목표연도오피스수요공급추정과정요약 2. 수요추정과정 가. 업무시설임대수요 1) 오피스종사자수증감에따른순증수요분석 ( 내부수요분석 ),. 1.. < -7>. < 표 Ⅳ-7> 오피스종사자수증감에따른순증수요프로세스 () ( ) () 1 () ()
가 ) 여의도지역특화산업군선별및영등포구사무직종사자수추정 13. 1980. LQ LQ. < -8> LQ,,,,,, 6. < 표 Ⅳ-8> 여의도동의 LQ 지수 19 LQ 6,
. < -9> 99 19,,,,, 10,,. < -10>. < 표 Ⅳ-9> 사무직비사무직근로자구분의법적정의. *, - - - - -,, < 표 Ⅳ-10> 사무직종사자업종선별및반영비율 LQ 13.7% 25.5% 100% 100% 100%, 100% 100%, 100% 100% 100% 100%, 100%, 1(3.3)
. < -11>. < 표 Ⅳ-11> 업종별소유동수및면적 (Top 5) 1 37.8% 48.8% 2, 3 17.3% 22.8% 24.5%, 15.2% 4 7.1% 2.6% 5,, 2.4%,, 2000 2012 13 < -12>. 2.1% < 표 Ⅳ-12> 최근영등포구사무직종사자수 118,127 143,148 156,093 142,431 142,353 145,702 160,538 2007 2008 2009 2010 2011 2012 177,063 192,537 193,055 206,285 210,800 221,767 < -12> 2019,,,. 4
, 2019 258,354, < -13>. < 표 Ⅳ-13> 2019 년영등포구사무직종사자수추세분석 273,168 0.928 216,638 321,643 221,967 258,354 : 1) x, y. 2) 2000~2012. :, 나 ) 2019 년사무직 1 인당점유면적추정 1 (2005) 1.., 1, 1, 1 21.04 48)., [ -34] 2003 1 48) S
19.64 2020 21.04, 0.41%. [ 그림 Ⅳ-34] 1 인당사무실점유면적추정 1 0.41% 2019 1 20.95(6.34).. 1. Stock 1 < -14> 2019 1 29.96..
< 표 Ⅳ-14> 여의도동 1 인당점유면적 STOCK() () 1 () 2011 3,154,372 112,634 28.01 2012 3,323,576 116,808 28.45 2013 3,453,963 116,557 29.63 2014 3,457,352 120,081 28.79 2015() 3,648,425 123,646 29.51 2016() 3,772,998 127,257 29.65 2017() 3,897,570 130,916 29.77 2018() 4,022,143 134,628 29.88 2019() 4,146,716 138,396 29.96 :. [ 그림 Ⅳ-35] 여의도동 1 인당사무실점유면적추이 (: ) [ -35] 1.. 1. 25.45 1. < -15>.
< 표 Ⅳ-15> 2019 년여의도동 1 인당사무실점유면적추정 2019 (a) 258,354 (b= a x 0.536) 138,396 STOCK(c) 4,146,716 1 (d= c/b) 29.96 1 20.95 25.45 다 ) 여의도흡수율산정.. 7(2006~2012) 53.6%. < 표 Ⅳ-16> 영등포구대비여의도사무직종사자수비율 2006 160,538 89,060 55.5% 2007 177,063 92,534 52.3% 2008 192,537 101,169 52.5% 2009 193,055 107,687 55.8% 2010 206,285 108,946 52.8% 2011 210,800 112,634 53.4% 2012 221,767 116,808 52.7% 53.6% 라 ) 여의도업무시설종사자수증감에따른수요증가분산정 < -12> 2019,,,. 4 < -17>. < -18> 2012~2019
1 499,091. < 표 Ⅳ-17> 영등포구사무직종사자수추이 ( 예측 ) 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 221,767 217,585 224,165 230,820 237,559 244,390 251,320 258,354 235,745-1.89 3.02 2.97 2.92 2.88 2.84 2.80 2.22 < 표 Ⅳ-18> 여의도권역업무시설수요면적추정 2012 221,767 2019 258,354 2012~2019 36,587 1 25.45 53.6% 2019 499,091 2) 멸실예정수요에따른잠재수요분석 ( 내부수요분석 )..., 40. 35 2019.,
.. 35 < -19>. 8 7, 1, 5 1, 3.,.. < 표 Ⅳ-19> 여의도권역노후빌딩현황 : 2015 35 :. 3) 외부임대수요분석.,,..,..
, 2011 0.5/, 2014 1.9/. 2015 2.14, 2016 2.47... < -20>. < 표 Ⅳ-20> 외부임대수요분석프로세스 () YBD () YBD () YBD 가 ) YBD 연도별업무시설공급계획및공실률추정 2010~2016 49) 480,581 2011 2013, < -21>. < 표 Ⅳ-21> 2011~2016 년여의도권역공급면적 2010~2016 2.1%, 9.68%, 11.78%. < -22> 49) 2010~2015, 2016.
< 표 Ⅳ-22> 2010~2016 년오피스공실률증가량및최고점 : 2014~2016. :. 2010~2016 2018 5%. [ -36]. [ 그림 Ⅳ-36] YBD 연도별업무시설공급계획및공실률추이 : x, y (m 2 ), : (2009~2014, 2015~2016 ). 2017.. 2017 648,743 50) 2011 135%, < -23>. 50) 2017.
< 표 Ⅳ-23> 2017~2019 년여의도권역예상공급면적 2017 6 83,345 2017 46,428 2017 30,090 648,743 2018 389,880 2019 99,000 < -24> 2.8% 22.06%. < 표 Ⅳ-24> YBD 오피스공실률증가량및최고점추정 : 2014~2016 : 2016 2.8% 2021 22.06% 2028 5%. [ -37].
[ 그림 Ⅳ-37] YBD 연도별업무시설공급계획및공실률추이 (2017~2028 년예측치 ) : x, y (m ), :.. [ -37] 2, 2017 2021 18.59% 2028 5%. 2011~2030 < -25>, [ -38]. < 표 Ⅳ-25> 2011~2030 년여의도권역오피스공실률추정 2011 2012 2013 2014 2015 () 2016 () 2017 () 2018 () 2019 () 2020 2021 () () 4.60 10.39 11.78 10.90 9.90 9.00 13.20 15.57 17.26 18.27 18.59 2022 () 2023 () 2024 () 2025 () 2026 () 2027 () 2028 () 2029 () 2030 () 2030 18.23 17.18 15.45 13.04 9.95 6.17 5.00 5.00 5.00 5
[ 그림 Ⅳ-38] YBD 2011~2030 년까지공실률추이 ( 예측치포함 ) : x, y :. 나 ) YBD 공실률과렌트프리연도별비율및렌트프리추정. < -26> 2011~2014 2013 2014... 2011~2014 [ -39].
< 표 Ⅳ-26> YBD 오피스공실률및렌트프리현황 2011 2012 2013 2014 (a) 4.60% 10.39% 11.78% 10.90% (b=c/a) 0.11 0.10 0.13 0.17 (c) 0.50/ 1.00/ 1.50/ 1.90/ :. [ 그림 Ⅳ-39] YBD 오피스렌트프리대비공실률비율추세 : x, y :. [ -39], < -27>. < 표 Ⅳ-27> 2011~2030 년여의도권역공실률과렌트프리의비율 2011 2012 2013 2014 2015 () 2016 () 2017 () 2018 () 2019 () 2020 2021 () () 0.11 0.10 0.13 0.17 0.16 0.17 0.18 0.18 0.19 0.19 0.20 2022 () 2023 () 2024 () 2025 () 2026 () 2027 () 2028 () 2029 () 2030 () 2030 0.20 0.20 0.21 0.21 0.21 0.21 0.22 0.22 0.22 -
< -27>. [ -40] Data Smoothing. < -28>, [ -41]. [ 그림 Ⅳ-40] YBD 오피스렌트프리추세및 Data Smoothing : x, y (/) :. < 표 Ⅳ-28> 2011~2030 년여의도권역렌트프리추정 2011 2012 2013 2014 2015 () 2016 () 2017 () 2018 () 2019 () 2020 2021 () () () 0.50 1.00 1.50 1.90 2.14 2.47 2.73 2.94 3.08 3.16 3.18 2022 () 2023 () 2024 () 2025 () 2026 () 2027 () 2028 () 2029 () 2030 () 2030 () 3.14 3.04 2.87 2.65 2.36 2.01 1.60 1.13 0.50 0.5
[ 그림 Ⅳ-41] 안정화된 YBD 오피스렌트프리추세 : x, y (/) :. YBD < -29>. < 표 Ⅳ-29> YBD 오피스공실률및렌트프리현황및추이 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 () () () () () () () (a) 4.60 10.39 11.78 10.90 9.90 9.00 13.20 15.57 17.26 18.27 18.59 (b=c/a) 0.11 0.10 0.13 0.17 0.16 0.17 0.18 0.18 0.19 0.19 0.20 (c) 0.50 1.00 1.50 1.90 1.60 1.52 2.32 2.83 3.22 3.49 3.63 Data smoothing () 0.50 1.00 1.50 1.90 2.14 2.47 2.73 2.94 3.08 3.16 3.18 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2030 () () () () () () () () () (a) 18.23 17.18 15.45 13.04 9.95 6.17 5.00 5.00 5.00 5 (b=c/a) 0.20 0.20 0.21 0.21 0.21 0.21 0.22 0.22 0.22 - (c) 3.62 3.47 3.17 2.72 2.10 1.32 1.08 1.09 1.10 - Data smoothing () 3.14 3.04 2.87 2.65 2.36 2.01 1.60 1.13 0.50 0.5 :.
다 ) 외부임차인연도별 YBD 렌트프리및유입순증면적도출 YBD. YBD. YBD < -30>, < -31>. < 표 Ⅳ-30> 외부임차인 YBD 입주사례세부현황 () 2012.1Q CBD-YBD 2,300 2012.1Q NH CBD-YBD NH 1,661 2012.1Q other-ybd 2,500 2012.1Q other-ybd NH 1,661 2012 8,072 2013.2Q CBD-YBD IFC 277 2013.3Q other-ybd TWO IFC 913 2013 1,190 2014.4Q GBD-YBD NH 356 2014.4Q JLL CBD-YBD TWO IFC 373 2014 729 2015.1Q CBD-YBD FKI Tower 8,770 2015.1Q G&M GBD-YBD FKI Tower 168 2015.1Q AIG CBD-YBD TWO IFC 2,150 :. 2015.1Q 11,088 2012~2015 5,270
< 표 Ⅳ-31> YBD 임차인외부유출사례세부현황 () 2014.4Q YBD-GBD 4,376 2014 4,376 2015.1Q YBD- 1,700 2015.1Q 1,700 2012~2015 1,519 :., 2012~2015 1.64/, 5,270, 1,519., 2019 47,603. < -32>. < 표 Ⅳ-32> 외부임차인연도별 YBD 렌트프리현황 ( 추이 ) 및유입순증면적추이 (2015 ) 2012 2013 2014 2015 1.00 1.50 1.90 2.14 1.64 8,072 1,190 729 11,088 5,270 - - 4,376 1,700 1,519 8,072 1,190-3,647 9,388 3,751 2016 2017 2018 2019 12~19 2.47 2.73 2.94 3.08 7,960 8,813 9,468 9,926 57,245 1006 908 845 806 9,642 6,954 7,904 8,622 9,119 47,603
[ 그림 Ⅳ-42] 외부임차인연도별 YBD 유입순증면적추이 : x, y ( :. 4) 여의도오피스수요추정결과 1 2019 < -33> 499,091.,. 47,603. 765,634, 546,694. < 표 Ⅳ-33> 시나리오별여의도권역업무시설수요면적예측 1 ( ) 2 ( ) (: ) 499,091 218,940 47,603 () 765,634 499,091-47,603 () 546,694
나. 업무시설공급량분석 2019, 2012 2019,. 2011 IFC FKI Tower. IFC, FKI Tower. IFC(One) 2011, IFC(Two, three) FKI Tower. 2 5 2,,... 389,880, 2018, 4~27 83,345. ( ), 2019. 99,000 6~40. KTB 2017, 5~15 46,428., 2017 5~13 30,090. 2017~2019 < -34> 565,718, 2012~2019 906,030.
< 표 Ⅳ-34> 여의도권역업무시설공급계획 () / () 2012.08 IFC(Two) - 78,031 78,031 2012.08 IFC(Three) - 159,612 159,612 2013.09 FKI Tower 52,021 154,690 102,669 2017.06 20,561 83,345 62,784 2017 14,467 46,428 31,961 2017 6,389 30,090 23,701 2018 (PARC1) - 389,880 389,880 2019 41,608 99,000 57,392 135,046 1,041,076 906,030. < 표 Ⅳ-35> 여의도권역업무시설공급계획 2012~2013 2017~2019 () 340,312 565,718 906,030 다. 수요추정결과 2017. 2012~2019-140,396, 359,336.,.
< 표 Ⅳ-36> 2019 년여의도권역업무시설수요추정결과 1 ( ) - 906,030 765,634 140,396 2 906,030 546,694 359,336 ( )
제 Ⅴ 장수익성분석 제 1 절수익추정 1. 업무시설수익추정 가. 비교사례선정,,. < 표 Ⅴ-1> 업무시설비교사례
< 표 Ⅴ-1> 의계속 19F~50F, 12,000~51,000(3.3). 500m. IFC 10, < -1>. [ 그림 Ⅴ-1] 업무시설비교사례위치
나. 적정임대료산정 12,000~51,000(3.3). 10. 50.76%, 3.3 168,906, 3.3 85,737. < 표 Ⅴ-2> 사업지업무시설적정임대가산정 1 2 3 4 5 50.76% 55% 71% 44.60% 43.40% 61.60% (3.3)() 108,900 79,407 82,500 77,000 83,600 3.3 () 198,800 111,841 184,978 177,419 135,714 6 7 8 9 10 53.40% 40.60% 45% 50% 43% (3.3)() 105,600 69,300 80,300 77,577 77,000 3.3 () 197,753 170,690 178,444 155,154 179,070 3.3 () 168,906 3.3 () 85,737 2015, 2020. 5 YBD 1.6% 2020 92,819. (Rent Free),.. 2020 3.3
92,819, (Effective Rent) < -3> 3.3 68,377, 74%. < 표 Ⅴ-3> 실질임대료 (Effective Rent) 산정 3.3 (2015 ) 85,737 (2020 ) 92,819( 1.6%) 3.16/1 (Effective Rent) 68,377 :. 2. 업무시설공실률및수익추정 가. 업무시설연도별공실률산정 2020 IFC 2011 One IFC, Two IFC, Three IFC, FKI Tower,. (IFC). Stock. < -4> 1 54%, 2 39%, 3 32%. 4. [ -2].
< 표 Ⅴ-4> 업무시설공실률비교사례 1 2 3 4 5 6 7 8 9 One IFC 5% 5% 5% Two IFC 63% 25% 20% 5% Three IFC 100% 100% 80% 17.18% 15.45% 13.04% 9.95% 6.17% FKI Tower 46% 25% 22% 54% 39% 32% :. [ 그림 Ⅴ-2] 여의도권역신규업무시설공급시공실률추이 : IFC(One, Two, Three), FKI Tower. 나. 업무시설기간별수익추정 (Effective Rent). 9,. 2020 3.3 33,026. 30, ( ), 5
YBD 1.6%, 3 1.6%. < -28>, 17,547.30(3.3), < -5>. < 표 Ⅴ-5> 업무시설수익추정 (: 3.3) 1 2 3 4 5 17,547.30 17,547.30 17,547.30 17,547.30 17,547.30 54.00% 39.00% 32.00% 17.18% 15.45% 8,072 10,704 11,932 14,533 14,836 () 3.16 3.18 3.14 3.04 2.87 () 92,819 94,304 95,813 97,346 98,903 () 68,377 69,313 70,742 72,685 75,249 () 552 742 844 1,056 1,116 () 6,623 8,903 10,129 12,676 13,397 33,026 33,555 34,092 34,637 35,191 () 267 359 407 503 522 () 3,199 4,310 4,881 6,040 6,265 6 7 8 9 10 17,547.30 17,547.30 17,547.30 17,547.30 17,547.30 13.04% 9.95% 6.17% 5.00% 5.00% 15,259 15,801 16,465 16,670 16,670 () 2.65 2.36 2.01 1.60 1.13 () 100,486 102,094 103,727 105,387 107,073 () 78,295 82,015 86,353 91,335 96,990 () 1,195 1,296 1,422 1,523 1,617 () 14,337 15,551 17,061 18,271 19,402 35,754 36,326 36,908 37,498 38,098 () 546 574 608 625 635 () 6,547 6,888 7,292 7,501 7,621
< 표 Ⅴ-5> 의계속 11 12 13 14 15 17,547.30 17,547.30 17,547.30 17,547.30 17,547.30 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 16,670 16,670 16,670 16,670 16,670 () 0.50 0.5 0.5 0.5 0.5 () 108,786 110,527 112,295 114,092 115,917 () 104,253 105,921 107,616 109,338 111,087 () 1,738 1,766 1,794 1,823 1,852 () 20,855 21,188 21,527 21,872 22,222 38,708 39,327 39,956 40,596 41,245 () 645 656 666 677 688 () 7,743 7,867 7,993 8,121 8,251 16 17 18 19 20 17,547.30 17,547.30 17,547.30 17,547.30 17,547.30 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 16,670 16,670 16,670 16,670 16,670 () 0.50 0.5 0.5 0.5 0.5 () 117,772 119,656 121,571 123,516 125,492 () 112,865 114,671 116,505 118,369 120,263 () 1,881 1,912 1,942 1,973 2,005 () 22,577 22,939 23,306 23,679 24,057 41,905 42,575 43,257 43,949 44,652 () 699 710 721 733 744 () 8,383 8,517 8,653 8,791 8,932
< 표 Ⅴ-5> 의계속 21 22 23 24 25 17,547.30 17,547.30 17,547.30 17,547.30 17,547.30 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 16,670 16,670 16,670 16,670 16,670 () 0.50 0.5 0.5 0.5 0.5 () 127,500 129,540 131,613 133,718 135,858 () 122,187 124,142 126,129 128,147 130,197 () 2,037 2,069 2,103 2,136 2,170 () 24,442 24,833 25,231 25,634 26,045 45,366 46,092 46,830 47,579 48,340 () 756 768 781 793 806 () 9,075 9,220 9,368 9,518 9,670 26 27 28 29 30 17,547.30 17,547.30 17,547.30 17,547.30 17,547.30 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 16,670 16,670 16,670 16,670 16,670 () 0.50 0.5 0.5 0.5 0.5 () 138,032 140,240 142,484 144,764 147,080 () 132,280 134,397 136,547 138,732 140,952 () 2,205 2,240 2,276 2,313 2,350 () 26,461 26,885 27,315 27,752 28,196 49,114 49,900 50,698 51,509 52,333 () 819 832 845 859 872 () 9,825 9,982 10,142 10,304 10,469 () 864,732 () 210,466
3. 근린생활시설수익추정 가. 비교사례선정, 500m.,,.,,, 4 < -6>. < 표 Ⅴ-6> 근린생활시설비교사례 [ 그림 Ⅴ-3] 근린생활시설비교사례위치 :, 2015 2
나. 적정임대가산정 < -7> 2015, 2020. 5 YBD 1.6% 2020 122,360. < 표 Ⅴ-7> 사업지근린생활시설적정임대가산정 1 2 3 4 52.8% (/3.3) 116.6 116.2 119.9 94.3 3.3 () 204.5 227.9 258.4 167.7 3.3 () 214.6 3.3 () 113 4. 근린생활시설공실률및수익추정 가. 근린생활시설연도별공실률산정 7.1%. < -8>. < 표 Ⅴ-8> 근린생활시설공실률산정 CBD GBD YBD 7.1% 6.9% 7.1% :
나. 근린생활시설기간별수익추정,. 30, ( ), 5 YBD 1.6%.. 432.12(3.3), < -9>. < -10>. 8,933, 97% 3%. < 표 Ⅴ-9> 근린생활시설수익추정 1 2 3 4 5 432.12 432.12 432.12 432.12 432.12 7.10% 7.10% 7.10% 7.10% 7.10% 401 401 401 401 401 3.3 () 122,360 124,318 126,307 128,328 130,381 () 49 50 51 52 52 () 589 599 608 618 628 33,026 33,555 34,092 34,637 35,191 () 13.26 13.47 13.69 13.90 14.13 () 159 162 164 167 170 6 7 8 9 10 432.12 432.12 432.12 432.12 432.12 7.10% 7.10% 7.10% 7.10% 7.10% 401 401 401 401 401 3.3 () 132,467 134,586 136,740 138,928 141,151 () 53 54 55 56 57 () 638 648 659 669 680 35,754 36,326 36,908 37,498 38,098 () 14.35 14.58 14.82 15.05 15.29 () 172 175 178 181 184
< 표 Ⅴ-9> 의계속 11 12 13 14 15 432.12 432.12 432.12 432.12 432.12 7.10% 7.10% 7.10% 7.10% 7.10% 401 401 401 401 401 3.3 () 143,409 145,704 148,035 150,403 152,810 () 58 58 59 60 61 () 691 702 713 725 736 38,708 39,327 39,956 40,596 41,245 () 15.54 15.79 16.04 16.30 16.56 () 186 189 192 196 199 16 17 18 19 20 432.12 432.12 432.12 432.12 432.12 7.10% 7.10% 7.10% 7.10% 7.10% 401 401 401 401 401 3.3 () 155,255 157,739 160,263 162,827 165,432 () 62 63 64 65 66 () 748 760 772 784 797 41,905 42,575 43,257 43,949 44,652 () 16.82 17.09 17.36 17.64 17.93 () 202 205 208 212 215 21 22 23 24 25 432.12 432.12 432.12 432.12 432.12 7.10% 7.10% 7.10% 7.10% 7.10% 401 401 401 401 401 3.3 () 168,079 170,768 173,501 176,277 179,097 () 67 69 70 71 72 () 810 823 836 849 863 45,366 46,092 46,830 47,579 48,340 () 18.21 18.50 18.80 19.10 19.41 () 219 222 226 229 233 26 27 28 29 30 432.12 432.12 432.12 432.12 432.12 7.10% 7.10% 7.10% 7.10% 7.10% 401 401 401 401 401 3.3 () 181,963 184,874 187,832 190,837 193,891 () 73 74 75 77 78 () 877 891 905 919 934 49,114 49,900 50,698 51,509 52,333 () 19.72 20.03 20.35 20.68 21.01 () 237 240 244 248 252
< 표 Ⅴ-9> 의계속 () 28,535 () 7,568 < 표 Ⅴ-10> 연도별시설별수익산정결과 ( 경상가 ) (: ) 2020 6,623 3,199 9,822 589 159 748 10,570 2021 8,903 4,310 13,213 599 162 761 13,974 2022 10,129 4,881 15,011 608 164 773 15,783 2023 12,676 6,040 18,716 618 167 785 19,501 2024 13,397 6,265 19,662 628 170 798 20,460 2025 14,337 6,547 20,884 638 172 810 21,694 2026 15,551 6,888 22,439 648 175 823 23,263 2027 17,061 7,292 24,353 659 178 837 25,190 2028 18,271 7,501 25,772 669 181 850 26,622 2029 19,402 7,621 27,023 680 184 863 27,886 2030 20,855 7,743 28,598 691 186 877 29,475 2031 21,188 7,867 29,055 702 189 891 29,947 2032 21,527 7,993 29,520 713 192 906 30,426 2033 21,872 8,121 29,993 725 196 920 30,913 2034 22,222 8,251 30,472 736 199 935 31,407 2035 22,577 8,383 30,960 748 202 950 31,910 2036 22,939 8,517 31,455 760 205 965 32,420 2037 23,306 8,653 31,959 772 208 980 32,939 2038 23,679 8,791 32,470 784 212 996 33,466 2039 24,057 8,932 32,990 797 215 1,012 34,002 2040 24,442 9,075 33,517 810 219 1,028 34,546 2041 24,833 9,220 34,054 823 222 1,045 35,098 2042 25,231 9,368 34,598 836 226 1,061 35,660 2043 25,634 9,518 35,152 849 229 1,078 36,230 2044 26,045 9,670 35,714 863 233 1,096 36,810 2045 26,461 9,825 36,286 877 237 1,113 37,399 2046 26,885 9,982 36,866 891 240 1,131 37,997 2047 27,315 10,142 37,456 905 244 1,149 38,605 2048 27,752 10,304 38,056 919 248 1,167 39,223 2049 28,196 10,469 38,665 934 252 1,186 39,851 623,365 241,367 864,732 22,470 6,065 28,535 893,267
< 표 Ⅴ-11> 연도별시설별수익산정결과 ( 불변가 ) (: ) 2020 6,021 2,908 8,930 536 145 681 9,611 2021 7,967 3,857 11,824 536 145 681 12,504 2022 8,921 4,299 13,221 536 145 681 13,901 2023 10,988 5,236 16,225 536 145 681 16,905 2024 11,431 5,346 16,776 536 145 681 17,457 2025 12,040 5,498 17,538 536 145 681 18,218 2026 12,854 5,693 18,548 536 145 681 19,228 2027 13,880 5,932 19,812 536 145 681 20,493 2028 14,630 6,006 20,636 536 145 681 21,317 2029 15,291 6,006 21,297 536 145 681 21,978 2030 16,177 6,006 22,184 536 145 681 22,864 2031 16,177 6,006 22,184 536 145 681 22,864 2032 16,177 6,006 22,184 536 145 681 22,864 2033 16,177 6,006 22,184 536 145 681 22,864 2034 16,177 6,006 22,184 536 145 681 22,864 2035 16,177 6,006 22,184 536 145 681 22,864 2036 16,177 6,006 22,184 536 145 681 22,864 2037 16,177 6,006 22,184 536 145 681 22,864 2038 16,177 6,006 22,184 536 145 681 22,864 2039 16,177 6,006 22,184 536 145 681 22,864 2040 16,177 6,006 22,184 536 145 681 22,864 2041 16,177 6,006 22,184 536 145 681 22,864 2042 16,177 6,006 22,184 536 145 681 22,864 2043 16,177 6,006 22,184 536 145 681 22,864 2044 16,177 6,006 22,184 536 145 681 22,864 2045 16,177 6,006 22,184 536 145 681 22,864 2046 16,177 6,006 22,184 536 145 681 22,864 2047 16,177 6,006 22,184 536 145 681 22,864 2048 16,177 6,006 22,184 536 145 681 22,864 2049 16,177 6,006 22,184 536 145 681 22,864 437,569 170,911 608,479 16,077 4,344 20,421 628,901
제 2 절수익성분석. (Discounted Cash Flow Method). 1. 수익성분석기본가정 (5). 5 YBD 1.6% 3 1.6% : 1 54.0%, 239.0%, 3 32.0%, 4 17.18%, 5~8 11%, 9 5% : 1 7.1%
< 표 Ⅴ-12> 수익성분석기본가정
2. 현금흐름분석 가. 전체시설현금흐름분석 (Discounted Cash Flow Method). DCF (NPV) 0,. (PI) 1. NPV PI. (Income), (Cost). < -13>.
< 표 Ⅴ-13> 수익 - 비용연차별흐름표 ( 불변가 ) 2016 7,806 7,806 7,013-7,013 2017 39,900 39,900 33,979-33,979 2018 53,200 53,200 42,944-42,944 2019 39,900 39,900 30,529-30,529 2020 6,557 3,053 6,970 6,151 6,151 4,461 2,509 2021 8,503 4,002 8,596 6,151 6,151 4,228 4,367 2022 9,457 4,444 9,058 6,151 6,151 4,008 5,050 2023 11,524 5,381 10,441 6,151 6,151 3,799 6,642 2024 11,966 5,490 10,220 6,151 6,151 3,601 6,619 2025 12,576 5,643 10,110 6,151 6,151 3,413 6,696 2026 13,390 5,838 10,114 6,151 6,151 3,235 6,878 2027 14,416 6,077 10,217 6,151 6,151 3,067 7,150 2028 15,166 6,151 10,074 6,151 6,151 2,907 7,167 2029 15,827 6,151 9,845 6,151 6,151 2,755 7,089 2030 16,713 6,151 9,708 6,151 6,151 2,612 7,096 2031 16,713 6,151 9,202 6,151 6,151 2,475 6,726 2032 16,713 6,151 8,722 6,151 6,151 2,346 6,376 2033 16,713 6,151 8,267 6,151 6,151 2,224 6,043 2034 16,713 6,151 7,836 6,151 6,151 2,108 5,728 2035 16,713 6,151 7,428 6,151 6,151 1,998 5,429 2036 16,713 6,151 7,040 6,151 6,151 1,894 5,146 2037 16,713 6,151 6,673 6,151 6,151 1,795 4,878 2038 16,713 6,151 6,326 6,151 6,151 1,702 4,624 2039 16,713 6,151 5,996 6,151 6,151 1,613 4,383 2040 16,713 6,151 5,683 6,151 6,151 1,529 4,154 2041 16,713 6,151 5,387 6,151 6,151 1,449 3,938 2042 16,713 6,151 5,106 6,151 6,151 1,374 3,732 2043 16,713 6,151 4,840 6,151 6,151 1,302 3,538 2044 16,713 6,151 4,588 6,151 6,151 1,234 3,353 2045 16,713 6,151 4,348 6,151 6,151 1,170 3,179 2046 16,713 6,151 4,122 6,151 6,151 1,109 3,013 2047 16,713 6,151 3,907 6,151 6,151 1,051 2,856 2048 16,713 6,151 3,703 6,151 6,151 996 2,707 2049 16,713 6,151 3,510 6,151 6,151 944 2,566 453,645 175,255 218,034 140,805 184,530 325,335 182,865 35,169
나. 수익성분석결과 30, 2013. KDI (5) 5.5%,. NPV 352, PI 1.19. < -14>. < 표 Ⅴ-14> 수익성분석결과 NPV 218,034 182,865 35,169 PI 1.19 제 3 절민간투자사업추진가능성검토 1. 민간투자사업추진가능성검토대상 ( 2012-72, 2012.4) 64( ) 1 2.. 4 1 2,.. (5) Guideline(KDI, 2012.6),
. (B/C) 0.9, Guideline(KDI, 2012.6) (- 0.9 ) 51). 2. 민간투자사업추진가능성검토방법및수행절차 가. 민간투자사업추진가능성검토방법 Checklist 1 (BTO), (BTL), 2 BTL. 1, 2 Checklist,, ( ) 1, 2. 2 Checklist Value For Money(VFM), (AHP )., (fact),, 51) Guideline(KDI, 2012.6).
.. BTL, BTL, BTL.. (.) ( 82( )). < 표 Ⅴ-15> 민간투자사업추진가능성검토방법 () () 2,,, BTO BTL : Guideline(KDI, 2012.6) 나. 민간투자가능유형의판단기준,,, core service BTO BTL.
.,. BTL.. 다. 민간투자사업추진가능성검토수행절차,, (AHP ).
[ 그림 Ⅴ-4] 민간투자사업추진가능성검토수행절차 3. 민간투자사업추진가능성검토결과, PI 0.9. (), 2.
제 Ⅵ 장정책성분석 제 1 절정책성분석체계...,.,,,,, 52), 53).... (5) 52) 2014. 53) 2014.
,, 54),,..,. < 표 Ⅵ-1> 정책성분석항목 제 2 절정책의일관성및추진의지 1. 관련계획및정책방향과의일치성. 20( 10),,.. 54) 2014.
가. 관련계획및정책방행과의일치성,. [ 12844] 142( ) 21.,. 1. 122.,. 122( ) 1422. 1. 2. 1422.
2,. [ 25751] 2( ) ( "") 21 " ". 1. 2. 3. 4. 5. () 6. 7. 8. (20132017)(, 2014. 11.) 42.. < (2013~2017)>, 55)., 2017.. 55) -1204(2015.06.16.), -1275(2015.06.23.)
.,,.,. 나. 부처의성과목표체계 1) 부처의성과목표체계와성과지표 ICT... 3-3.,.. < 표 Ⅵ-2> 미래창조과학부의성과관리체계 ICT :. ICT... -1.. -2.. -3. ICT. -1.. -2.. -3..
< 표 Ⅵ-2> 의계속 -1... -2. R&D. -3. R&D.. -1. ICT,.. ICT -2. ICT SW -3... -4.. -1.. ICT -2. ICT. -3... -1... -2.. -3..,. :,. < 표 Ⅵ-3> 여의도우체국재건축사업성과지표 - : (/)*100
2) 성과지표의적절성검토.,. -3.,. :, :, :, :,.. 2. 사업추진의지및선호도,....,.
, 5 (,,,, 3)., 1, 5 3 22,.,. 3. 사업의준비정도,,.,.,. (2012), 2013 2. 2013 9, 2014 1 2014. 2014 6,,. 2014. 2013 2014,,.,
.,,. 제 3 절사업추진상의위험요인 1. 재원조달가능성.. SOC... 100%(, ),,. 가. 우정사업본부특별회계,. 2015 7 2,347 2019 7 4,607 0.9%. 2015 4 394 2019 4 6,658
3.7% 2015 3 1,953 2019 2 7,949 2.6%. < 표 Ⅵ-4> 우정사업본부특별회계중기수입전망 (2015~2019 년 ) (: ) 2015 2016 2017 2018 2019 4,039,398 4,199,824 4,383,504 4,560,010 4,665,824 3,195,288 3,760,129 3,387,351 3,257,560 2,794,872 7,234,686 7,959,953 7,770,855 7,817,570 7,460,696 :, 56) 4(2016~2019) 1,811.95( 452.98). 0.6%,. < 표 Ⅵ-5> 우정사업본부특별회계이익잉여금 ( 우체국예금특별회계 ) (: ) 2010 2011 2012 2013 2014 269,813 126,319 190,565 139,282 119,497 : 5. < 표 Ⅵ-6> 우정사업본부당기순이익 : (: ) 2010 2011 2012 2013 2014 3,489 9 1,712 1,697 932 56) 1,548,.,.
2. 환경성.,.,,.. 1975 40..,,.,.,,...,.
제 4 절고용효과분석 2000. 57). 58) 2013 (2013. 4. 3.).. KDI 2013 Guideline( )(2013. 10), 2014.,..,.. [ 그림 Ⅵ-1] 고용효과분석방법 () 57) 13 58), (), 2011.
1. 고용유발효과 (IRIO; Inter-Regional Input-Output table) ().,. 59) ( ),.. 2016~2019 4, 30.,, 2,309.4. 2 60, 113 3,390. 3 5,045.. < 표 Ⅵ-7> 고용유발효과결과 -, 2,309.4-60 - 3,390 : 2008~2010 135 5,045..,,,,. 59) IRIO,.
2. 고용의질개선효과. (: SOC R&D )... < 표 Ⅵ-8> 고용의질평가를위한평가항목 1. 2. 3. () 4. () 10 1 / GDP 50% / (, ),, : :, : : 1, : :, : 4
< 표 Ⅵ-8> 의계속 5. ( ) 10 10 1 6. / 5564, / 50 7. () 1990 5 65 8. GDP GDP : (2007) ( (), 2013.7.5).
,,,,,,, 7.., 60) 0.394. 0.394 19 13. 0.725, 0.237. < 표 Ⅵ-9> 여의도우체국재건축사업을통해창출되는총고용의항목별표준화점수 1. 0.377 2. 0.303 3. 0.193 4. 0.482 5. 0.943 6. 0.378 7. 0.084 0.394,. 60) 0-1, 1 1.
< 표 Ⅵ-10> 고용의질종합평가표 1. 1/3. 2.. 3.. 4.. 5.. 6.. 7.. 19 13,.
제 Ⅶ 장지역균형발전분석 제 1 절지역낙후도..,....,., (2003) 8.
< 표 Ⅶ-1> 지역낙후도지수산정에사용되는지표의개요 5, ( /) 100 (/) 100, (/) 100, ( /) 100, (65 /014 ) 100 (+/ ) 100; 3 [(++)/ ] 100,, : 1), (5), 2008. 2),, 2003. 2. 21..,, < -2>. < 표 Ⅶ-2> 지역낙후도지수산정을위한지표별가중치 (%) 8.9 12.4 4.4 11.7 29.1 6.3 13.1 14.2 :, (4), 2004.,, 1.194, 16 1.
< 표 Ⅶ-3> 시 도별지역낙후도지표별순위 1 1 10 15 1 15 1 7 1 1 1 () 15 9 3 14 5 9 2 7 9 () 13 8 6 5 4 6 5 6 6 (, ) 2 7 5 13 9 5 6 4 5 8 13 4 10 2 2 3 8 7 6 12 2 3 3 4 4 5 3 () 5 1 7 1 13 1 7 2 2 1 6 8 11 8 3 8 3 4 11 14 16 7 7 12 16 13 14 7 5 13 8 14 11 13 11 11 3 3 11 9 11 14 9 10 10 14 10 10 12 6 13 12 15 15 16 11 12 16 15 16 14 16 16 12 4 14 6 16 15 15 14 13 4 2 9 2 12 10 11 9 8 9 16 15 4 10 8 10 12 12 :,,,. 2.620 170 1 50 1.
, < 표 Ⅶ-4> 사업대상지역의시 군별지역낙후도지수및순위, (0.117) (0.063) (0.089) (0.044) (0.291) (0.124) (0.131) (0.142) 0.340 62.821 84.747 2.701 22.887 13.342 0.239 39.998 2.620 1 : 1). = 20042009. = (65 /0~14 ) 100. = ()/, 20072009 3. = /(2009 ). = (/) 100(2009 ). = (km)/(km 2 )(2009 ).,. = (/) 100(2009 ). = [()/] 100(2009 ). 2) () 2001. 3), 6 9,,,. 4). 5). 6). 7) 1 ( ) AHP 8 0. 8) 8 ( )., (-) (-) < 표 Ⅶ-5> 시 군별지역낙후도지표및순위,, 50 (0.117) (0.063) (0.089) (0.044) (0.291) (0.131) (0.124) (0.142) 62 50 1 128 119 1 2 2 1 1
제 2 절지역경제파급효과 1. 지역산업연관모형 (IRIO) 의개요 (Input Output Model), ( ). 61) Wassily W. Leontief 1936 (Quantitative Input-Output Relations in the Economic System of the United States, Review of Economics and Statistics, August 1936). 62) F. Quesnay (Tableau Economique: 1758) K. Marx (Reproductions Schema), L. Walras V. Pareto. Walras. Leontief Walras. (Input Output Model) (Regional Input Output Model).,. 61) Input Output Model, ( ). 62), 1995, 1998, pp.212.
Leontief W. Isard, H.B. Chenery, L.N. Moses. Chenery 2. Chenery. Isard, Chenery, Moses,,. 2. 지역산업연관모형의종류 (Single Region Model) (Intra-Regional Input Output Model) (Many Region Model), (Inter-Regional Input Output Model (Multi-Regional Input Output Model).,.,,... (survey) IRIO (Inter-Regional Input Output Model), (non-survey)
MRIO (Multi-Regional Input Output Model). 63) IRIO W. Isard(1951), MRIO H.B. Chenery, L.N. Moses -. IRIO IRIO. MRIO,.,. (openess).,,,.,.,,.. 3. 한국은행지역간산업연관모형 (IRIO ) 개요 가 ) 작성현황 2007 3 2003 6 64) (IRIO). 63) IRIO MRIO R. Miller and P. Blair, Input-output Analysis:Foundations and Extensions, 1985, p.54 J. Hartwick,"Notes on the Isard and Chenery-Moses Interregional Input-Output Models," Journal of Regional Science, Vol. ll, 1971, pp.7786.
. 2009 8 2005 16., 2005 2003. 나 ) 작성기준 2005 2003, (IRIO). 16, 168 2005. 다 ) 지역산업연관표의기본구조. (; column).. (; row)..,... 64) (,, ),, (,, ), (,,, ), (, ), (,, ).
.,. = = + [] = +(+++)--[] (= ) () [ -1]. [ 그림 Ⅶ-1] 지역내산업연관표의기본구조 1 n 1 n ( ) ( ) 1 V1(=R1+S1+D1+T1). 1 X1 M1 N1 (=X1+M1+N1) 1
Y1(=C1+I1+E1+O1)... (IRIO) [ -2].. [ -2] 1 1 (Z11), (Z21 + + Zn1 ), (M1) (V1).. [ -2] 1 1 (Z11) (Z12 + + Z1n) () (Y 11) (Y 12 + + Y 1n).
[ 그림 Ⅶ-2] 지역간산업연관표 (IRIO) 의기본구조 1 n 1 n 1 n 1 n 1 n 1 1 n 1 n 1 n n 4. 건설등세부문별분석방법 2005 168,, 3 65). 1995 KDI IRIO,,,,. < -6>. 65) MIRIO 1.
< 표 Ⅶ-6> 세분류가필요한부문 2005 IRIO 2005 IO (168) (403) 259 102 260 261 308 309 126 310 311 312 313 127 314 315 316 317 128 319 318 320 141 341 342 143 346 347 153 366 367 (168) (403).,. MIRIO 1...
(1) Y R i. AY i, 1,. R i. IRIO.. IO (403) 2005 IRIO 168,,., 16 IO., (1) AY Y. AY IO Y, 1 2., R i ( R ) Y. 66).. 2005 IRIO.,, /,. 66),,, 1.
5. 지역경제파급효과분석을위한유발계수 ( ).,,,,..,, ().. 가. 생산유발효과. (Z) (Y). (A = Z /X ),. 단 임
AdX + Yd= X X 단 는국산투입계수행렬 는총산출액백터 는국산품에대한최종수요백터 는단위행렬임.. 나. 부가가치유발효과 ()... 다. 고용 ( 취업 ) 유발효과,.. (L) (X) () (=Li/Xi).
, (). 라. 지역내 외파급효과승수..,, (). 2(L, M), 3. α L 1 L, L. α (3 3) (1 3) L, M ( α )
., α L 1 M, ( ), α., L O L, M O M. 6. 분석모형의한계및해석상유의점,.., IO,,,. IRIO.., IO () ()., (crowding out effect),,..
,..., IO,,..,,.., () (),.. 7. 지역경제파급효과분석결과 ( ).,, (),.,,.
가. 투자비내역 IRIO. IRIO,.. 1,497.49. < 표 Ⅶ-7> 투자비내역 (: ) ( ) 1,332.70 164.79 1,497.49 : 1). 2) IRIO. 3). 4). 나. 지역별파급효과 1,842.48, 852.03, 1,842.16, 1,940.24.
< 표 Ⅶ-8> 지역별파급효과 () (%) () (%) () (%) () 1,842.48 59.43 852.03 69.20 1,842.16 79.77 1,940.24 75.37 207.81 6.70 55.45 4.50 71.03 3.08 88.22 3.43 340.68 10.99 115.92 9.41 176.30 7.63 234.30 9.10 16.24 0.52 7.03 0.57 10.88 0.47 15.49 0.60 51.35 1.66 16.69 1.36 22.86 0.99 31.53 1.22 99.65 3.21 28.90 2.35 26.35 1.14 37.92 1.47 13.50 0.44 4.85 0.39 8.06 0.35 11.38 0.44 19.91 0.64 6.71 0.55 9.53 0.41 16.75 0.65 128.38 4.14 33.03 2.68 19.17 0.83 28.41 1.10 21.93 0.71 7.81 0.63 15.27 0.66 21.02 0.82 135.54 4.37 35.45 2.88 29.15 1.26 38.34 1.49 41.85 1.35 14.21 1.15 21.03 0.91 29.93 1.16 71.69 2.31 18.56 1.51 9.43 0.41 12.09 0.47 79.38 2.56 22.89 1.86 30.65 1.33 40.72 1.58 27.27 0.88 10.50 0.85 15.43 0.67 23.91 0.93 2.60 0.08 1.25 0.10 2.06 0.09 3.96 0.15 3,100.26 100.00 1,231.29 100.00 2,309.36 100.00 2,574.20 100.00 (%) 다. 지역경제활성화효과, IRIO. GRDP. 0.0267%. 2008~2010 135 0.3431%,., ( ).
< 표 Ⅶ-9> 본사업의지역경제활성화효과 (: ) () 1,497.49 852.03 (GRDP,2013) 3,186,070.01 (%) 0.0267% : 1) 2013. 2) AHP GRDP. 3) 2008~2010 135 0.3431%.
제 Ⅷ 장종합평가및정책제언 제 1 절 AHP 분석의개요,.,.,. P/I, (NPV), (IRR),,,,., P/I., (scale)., B/C 1.0 0.9 2,000,.,.,..,
..,..,,. (multi-criteria analysis) (AHP: Analytic Hierarchy Process). AHP,. 1970 Thomas Saaty,. AHP, (level),. AHP. (conceptualizing) (structuring) (weighting) (scoring) (synthesizing) (feedback) (concluding)
제 2 절 AHP 를활용한종합판단 1. 평가대안 AHP., AHP. 40,., AHP. < 표 Ⅷ-1> 여의도우체국재건축사업예비타당성조사최적대안 60 2016~2019 / : 1,998.00, : 67,698.45 3, 22 (: 12.20%, : 2.11%, : 85.69%) () 170,790 181,195 (257,092) : 1). 2). 3),,, 10%.
. < 표 Ⅷ-2> 최적대안의수익성분석및지역균형발전분석결과 P/I NPV() 1.19 35,169 1 / 16 1 / 170 0.0267 : 2008~2010 135 0.3431%. 2. 조사대상집단 AHP.. (5),. KDI AHP., 4~5(PM, 2, 2), KDI 2~3, 8 67). PM, 2, 2, KDI 2, 1 8.,. 3. AHP 구조및평가항목 AHP. B/C 67) 2005.
AHP. (PI),., AHP 2005..,,,.,,,,,,,..,.,. AHP [ -1], < -3>.
평가대안사업시행사업미시행 [ 그림 Ⅷ-1] 여의도우체국재건축사업예비타당성조사 AHP 계층구조
< 표 Ⅷ-3> 여의도우체국재건축사업예비타당성조사 AHP 평가항목요약 지역내부가가치유발액 지역내총생산
4. AHP 분석결과, Saaty 9.,, 100., 68). < 표 Ⅷ-4> 가중치산정범위 (: %) 40 ~ 50 25 ~ 35 20 ~ 30.,. B/C B/C PI. PI, B/C PI. B/C = 5.11532 ln(b/c) + (, B/C 1 = 1, B/C < 1 = -1) 68). 4:1.,.
P/I 1.19, AHP 1.89. 170 16. = α +, α = 0.81220 + 2.23298-2.29626 + 0.74302 + 0.32728 α 0 = 1, α < 1 = -1,. AHP. < 표 Ⅷ-5> 항목별가중치산정결과 1 2 3 4 5 6 0.500 0.500 0.450 0.500 0.450 0.500 0.484 0.300 0.300 0.350 0.250 0.300 0.300 0.300 0.211 0.195 0.087 0.039 0.031 0.100 0.102 0.096 0.111 0.057 0.007 0.004 0.033 0.038 0.019 0.019 0.008 0.010 0.009 0.033 0.019 0.096 0.065 0.022 0.021 0.018 0.033 0.045 0.063 0.084 0.229 0.148 0.191 0.100 0.144 0.051 0.070 0.172 0.124 0.159 0.050 0.111 0.013 0.014 0.057 0.025 0.032 0.050 0.033 0.025 0.022 0.033 0.062 0.077 0.100 0.053 0.013 0.005 0.022 0.016 0.058 0.050 0.026 0.013 0.016 0.011 0.047 0.019 0.050 0.028 0.200 0.200 0.200 0.250 0.250 0.200 0.216 0.160 0.160 0.160 0.200 0.200 0.160 0.173 0.040 0.040 0.040 0.050 0.050 0.040 0.043 0.028 0.056 0.016 0.117 0.117-0.025 :., 6 : : 3 50.0%: 30.0%: 20.0% 1 45.0%: 35.0%: 20.0%
, 1 50.0%: 25.0%: 25.0%, 1 45.0%: 30.0%: 25.0%. 6. (30.0%) (21.6%). (14.4%) (10.2%) (5.3%), (17.3%) (4.3%).. < 표 Ⅷ-6> 여의도우체국재건축사업예비타당성조사 AHP 평가결과 1 0.509 0.491 2 0.516 0.484 3 0.519 0.481 4 0.500 0.500 5 0.534 0.466 6 0.541 0.459 0.523 0.477 AHP, 0.523 0.477. PI 1.19,,,. AHP (feedback),. AHP
(weighted sum). (0.5 ). (binary decision). AHP.,. 3:3 AHP.., (robustness). AHP AHP 0.51 0.49?.. AHP AHP.. 0.5-0.05 < AHP < 0.5 + 0.05,, 0.45 < AHP < 0.55. AHP...
..., 6 AHP 0.5., 5:1 4:2, 84% 0.55, AHP 0.45. AHP 0.45, 0.55., 3:3 95% AHP 0.58, AHP 0.42.., : 5:1 4:2 AHP 0.45, 2:4 1:5 AHP 0.55 1~2 4~5. feedback. feedback. < 표 Ⅷ-7> 평가자별의견일치도와 AHP 평점에따른결론 : AHP < 0.45 0.45 AHP< 0.5 0.5 AHP< 0.55 0.55 AHP 6 : 0 - - 5 : 1 Feedback 4 : 2 Feedback AHP 0.42 AHP 0.58 3 : 3 AHP < 0.42 AHP < 0.58 2 : 4 Feedback 1 : 5 Feedback 0 : 6 - - : 1) : (6 ). 2) AHP AHP. 3) -.
.,,,. 0.523 6 5, 1, < -7> AHP.
제 3 절종합평가및정책제언 1. 종합평가 1975 40.,,., 1,812( 2,571 ), 2,180, PI(Profitability Index) 1.19.,.. AHP, 0.523 0.477. AHP. 2. 정책제언... 2017, 2017.,.
.. (20132017)(, 2014. 11.) 42.. < (2013~2017)>,., 69)... 69) -1204(2015.06.16.), -1275(2015.06.23.)
< 표 Ⅷ-8> 여의도우체국재건축사업예비타당성조사결과요약표 (: ) 60 3, 22 67,698.45 3, 22 67,698.45 139,341 133,270 15,923 16,478 15,526 14,975 - (68,998) - 170,790 2016~2019 16,472 (23,372) 181,195 (257,092) / / : 100%(, ) P/I 1.19 AHP 0.523 : 1). 2) 2013. 3) (.). 4),,, 10%.
참고문헌, 2015., 2014, 2013-824., 2015 1, 2015.,, 2012., 2015, 2015.,2013 (2013. 4. 3.), 2013.,, 2003., DB,, 2005., (http://citybuild.seoul.go.kr/),, 2014.,, 2005-2015., 2030, 2014., 2014, 2015., 2013, 2013.,, 2 157., 2006. 2007., (http://sg.sbiz.or.kr), 2013.,, 2005-2015., 2014, 2014, CART Hedonic Price Fuction,,, 2002.,, 2012., 2013,2014.,, 2012.,, 2015, (5), 2008., (5), 2008.,, 2014., Guideline, 2013., (http://ecos.bok.or.kr/), (), 2011.,, 2014.
부록 1. AHP 설문지 2. 수신공문자료
[ 부록 ] 1. AHP 설문지 여의도우체국재건축사업예비타당성조사 AHP 평가를위한설문 성명 : 소속 : 직위 : 연락처 : E-mail:
1. AHP 설문응답시유의사항 [ 그림 ] 평가예
2. AHP 평가구조및평가내용 [ 그림 1] 여의도우체국재건축사업예비타당성조사의 AHP 계층구조 평가대안사업시행사업미시행
< 표 1> 여의도우체국재건축사업예비타당성조사의 AHP 평가항목요약 지역내부가가치유발액 지역내총생산
3. AHP 평가를위한설문 ( 가중치선정 ) < 표 2> 가중치산정범위 [ 그림 2] 제 1 계층중요도평가
[ 그림 3] 제 2 계층중요도평가
[ 그림 4] 제 3 계층중요도평가 ( 지역균형발전 ) [ 그림 5] 제 3 계층중요도평가 ( 정책의일관성및추진의지 )
[ 그림 6] 제 3 계층중요도평가 ( 사업추진상의위험요인 ) [ 그림 7] 제 3 계층중요도평가 ( 고용효과분석 )
4. AHP 평가를위한설문 ( 평점부여 ) ν
5. AHP 분석연구를위한설문 설문작성중문의사항이있을경우에는공공투자관리센터로연락주십시오. 수고하셨습니다
[ 부록 ] 2. 수신공문
여의도우체국부지개발및처분방향검토보고 8 3( ) - ( ) ( 26201) 212 1 17-8 3 ()4( ), (1975) 40
35-1, B1F ~ 5F 5,476.00 16,461.02 86 1975 () 204(30 6,128) -,, 1,708 () (5,476) 739.3, 30 ( ) -, 204 * 30 6,128 1,708 739.3* * (9,000/) 1.5 30 ( 40),,