218 KB 부동산보고서 서울지역집중분석 KB 연구보고서 219 KB 부동산보고서 1
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 Ⅰ. 219 년부동산시장전망및주요이슈 1. 219년부동산시장진단및전망 2. 219년주택시장주요이슈 1) 서울주택 PIR 급등과주거양극화 2) 주택공급증가에따른영향본격화 3) 분양시장호황과리스크확대 4) 지방주택시장양극화지속가능성 5) 서울강남권주택가격급등이후지역별주택격차축소 6) 입주물량증가에따른전세가격약세지속 7) 참여정부와비교를통한대책발표후주택시장변화 3. 219년상업용부동산주요이슈 1) 수도권오피스텔공급부담에따른가격하락가능성 2) 수도권소규모빌딩거래현황과투자위험 3) 공유오피스확대에따른영향 Ⅱ. 서울지역집중분석 1. 서울주택시장점검 : KB 부동산현장자문단회의 2. 서울주요 1 개구집중분석 Ⅲ. 부동산시장설문조사 1. 부동산시장전문가설문결과 2. 지역공인중개사설문결과 3. KB자산관리전문가 (PB) 설문결과 Ⅳ. 다주택자의주택보유행태분석 2
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 Ⅰ 219 년부동산시장전망및주요이슈 1. 219년부동산시장전망 2. 219년주택시장주요이슈 1. 서울주택 PIR 급등과주거양극화 2. 주택공급증가에따른영향본격화 3. 분양시장호황과리스크확대 4. 지방주택시장양극화지속가능성 5. 서울강남권주택가격급등이후지역별주택격차축소 6. 입주물량증가에따른전세가격약세지속 7. 참여정부와비교를통한대책발표후주택시장변화 3. 219 년상업용부동산주요이슈 1. 수도권오피스텔공급부담에따른가격하락가능성 2. 수도권소규모빌딩거래현황과투자위험 3. 공유오피스확대에따른영향 3
5/9 7/9 9/9 11/9 1/9 3/9 5/9 7/9 9/9 11/9 1/9 3/9 5/9 7/9 9/9 11/9 219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 1. 219 년부동산시장전망 1-1. 주택시장 매매가격지역별차별화심화, 전세가격은안정 218년주택시장은 초양극화 와 변동성확대 로대변된다. 218년하반기에나타났던주택매매가격이급등은서울을포함한수도권일부지역, 그리고대구, 광주등일부광역시에국한된상황이다. 이로인해주택시장의양극화현상은더욱강해졌다. 최근 3년간의주택시장상황을살펴보면, 216년과 217년의주택매매가격상승률은 1% 초반수준에그쳤다. 218년은 3% 수준으로예상되고있으나전반적인상승률은높다고보기어렵다. 다만특정시점에특정지역의상승률이급등하면서체감적인주택가격상승폭을매우크게만들었다. 그림 Ⅰ-1 지역별주택매매가격변동률 ( 18 년 ) 그림 Ⅰ-2 지역별주택매매가격지수 ( 18 년 ) 12 1 8 6 4 2-2 -4 3.1 5.9 자료 : KB 국민은행 1.3.5 3.5 서울인천경기.9 2.6 전국수도권지방 217 218.1-11 4.7 2.2-1. -1.7-3.3 부산대구광주대전울산 광역시 기타 지방 135 13 125 12 115 11 15 1 자료 : KB 국민은행 (215.12=1) 서울은하반기대부분지역에서급등 지역별로상승폭편차는확대 217 218 영등포구 강남구용산구서울노원구 강북구 종로구수도권 전국 수도권을중심으로한주택가격상승에는여러가지원인이존재한다. 그러나주요한원인으로는국내유동성확대와매물부족현상을들수있다. 214년이후주택경기호황으로부동산에대한선호도가높은상황에서단기자금증가로인한투자수요증가, 정책적영향과가격상승기대에따른매물감소등이복합적으로작용하면서가격급등의원인으로작용했다. 한편, 주택거래량은 3년연속감소하고있다. 215년약 119만호가거래되며, 공식적인발표가시작된 26년이후최대거래량을기록한이후매년 1% 내외의감소세를보이고있다. 218년 1월까지거래량은 73.5만호로전년동기대비 8.1% 감소했으며, 218년주택경기가좋았던대구와광주지역을제외한대부분의지역에서감소했다. 서울을비롯한수도권은매물부족, 비수도권은경기위축으로인한거래감소를보이면서지역별로다른양상을보였다. 4
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 그림 Ⅰ-3 단기자금증가추이 그림 Ⅰ-4 고자산가들의선호자산 ( 조원 ) 1,2 1, 8 단기부동자금 ( 좌 ) 전년말대비변동률 ( 우 ) 937 (YoY, %) 3 1,14 2 7 6 5 59.5 56.9 55.7 금융자산비중부동산자산비중 52.4 51.4 52.2 53.3 6 1 4 4 2 3 '8 '1 '12 '14 '16 '18.9 자료 : 한국은행, 금융투자협회 -1 2 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 자료 : 김예구외 (218), 218 한국부자보고서, KB 경영연구소 주택매매시장과달리전세시장은하락세가뚜렷하게나타나고있다. 입주물량이상대적으로적은서울의경우재건축사업의진행으로인한이주수요발생등으로다소불안요인도잠재하고있으나, 대부분지역에서는안정세가지속되고있다. 218년하반기이후입주물량이집중되면서전세가격은 216년이후안정세를지속하고있으며 24년이후처음으로하락가능성도있다. 그림 Ⅰ-5 지역별주택거래량변동률 그림 Ⅰ-6 주택전세가격변동률추이 5 4 3 2 1-1 -2-3 -4-5 217 18.1~1 14.8 8.6-8.1-4. -4.5-1. -3.9-13.6-12.4-13. -33.9-36.3 서울경기인천 부산대구광주대전울산 3 2 1-1 -2-3 -4-5.1.7 2.4 -.1 -.6.2 217 218.1-11 서울인천경기 -.6 1.2 2.6.7-3.9 부산대구광주대전울산 -1.4 전국수도권 5 개광역시기타지방 자료 : 국토교통부 전국수도권 5 개광역시기타지방 자료 : KB 국민은행 입주물량증가에따른미분양적체는수요심리위축에영향 최근주택시장의주요이슈중하나는공급의적정성이었다. 215 년부터시작된공급과잉이슈는 218 년이후나타나고있다. 215 년부터 218 년까지 4 년간연평균분양물량은약 4.5 만호로이전 5
경남 제주 경북 강원 전국 충북 충남 전북 부산 경기 대전 전남 인천 울산 대구 광주 서울 강원 경기 충북 인천 경북 전국 전북 충남 경남 서울 부산 광주 전남 대전 제주 대구 울산 219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 1년대비 54.2% 나증가했다. 분양물량증가가 218년부터입주물량증가로이어지면서공급증가영향의확산은불가피한상황이다그림Ⅰ-7 최근 4년간지역별분양물량증가율그림Ⅰ-8 규모별입주물량추이 121 119 112 97 5 년 ~ 14 년대비 15 년 ~ 18 년 연평균분양물량증감률 6 5 ( 만호 ) 분양물량 입주물량 55 54 4 37 36 34 26 21 3 9 6 6 2-4 -6 1 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18 자료 : 부동산 114 자료 : 부동산 114 공급과잉과맞물려시장에가장크게나타날수있는이슈중하나는미분양아파트적체이다. 최근급격하게아파트분양이증가했음에도분양시장의호황이지속되면서미분양아파트수는안정적인수준을유지하고있다. 그러나세부적으로보면비수도권의미분양아파트가지속적으로증가하면서일부지역은고점대비 5% 를상회하는지역도나타나고있으며, 무엇보다준공후미분양아파트가증가하고있다는점은다소우려스러운점이다. 그림 Ⅰ-9 미분양아파트추이 그림 Ⅰ-1 고점대비미분양아파트비중 6 ( 천호 ) 준공후 ( 우 ) ( 천호 ) 2 7 비수도권 67 수도권 15 55 4 1 37 37 36 24 21 18 17 2 5 16 14 12 1 3 1 15.1 16.4 16.1 17.4 17.1 18.4 18.1 자료 : 국토교통부 자료 : 국토교통부 과거와달리중소형중심으로공급이되었다는점을감안하면, 금융위기수준의미분양급증사태발 생가능성은다소낮으나미분양아파트적체가본격화될경우주택시장에미치는심리적인불안감은 6
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 상대적으로클수있다. 과거미분양아파트와입주물량추이를보면입주물량증가가최고점에도달한 후미분양이본격적으로증가했다는점을감안하면, 219 년에미분양아파트적체가이슈로부각될가 능성이높다. 그림 Ⅰ-11 규모별입주물량추이 그림 Ⅰ-12 입주물량과미분양아파트추이 35 3 ( 만호 ) 6 m2이하 6~85 m2이하 2 ( 만호 ) 미분양 입주물량 12 개월이동평균 ( 우 ) ( 만호 ) 4 25 85 m2초과 15 3 2 15 1 2 1 5 1 5 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18 '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18 자료 : 부동산 114 자료 : 국토교통부, 부동산 114 금융규제강화에따른차입제약과금리상승에따른부담확대 정부는투기수요억제를위한지속적으로금융규제를강화해왔으며, 주택가격이급등한직후인지난 9월 13일주택시장안정화방안을통해규제강도는최고수준에이르렀다. 시중유동성확대, 저금리등금융조달여건이매수자에게상당히좋았다는점이주택경기호황에영향을미쳤다는점을감안하면, 금융규제는과도한투자또는투기를억제하는가장직접적인규제수단으로여겨져왔으며이러한정책기조는주택가격급등시마다반복되고있다. 표 Ⅰ-1 주택가격및규제지역별 LTV DTI 주택가격 구분 투기과열 / 투기지역조정대상지역조정대상지역외수도권기타 LTV DTI LTV DTI LTV DTI LTV DTI 고가주택기준이하 ( 기준시가 9억원이하 ) 주택구입시고가주택구입시 서민실수요자 5% 5% 7% 6% 7% 6% 7% 없음 무주택세대 4% 4% 6% 5% 7% 6% 7% 없음 원칙 % - % - 6% 5% 6% 없음 1주택 예외 4% 4% 6% 5% 6% 5% 6% 없음 2주택 % - % - 6% 5% 6% 없음 원칙 % - % - 고가주택기준이하 예외 4% 4% 6% 5% 주택구입시기준과동일 자료 : 국토교통부 7
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 정부는 9.13 대책을통해주택보유자의규제지역내자금조달을강력하게규제했으며, 특히무주택자의주택매수에대해서도실거주목적이아닐경우규제대상에포함시키면서정부의시장안정화에 대한의지를표명했다. 대출규제로인해다주택자를포함해신규로주택을구입하려는수요자의부담이커졌으며, 전반적인주택수요는크게위축이불가피한상황이다. 이러한상황에서한국은행은 218년 11월말기준금리를 1.75% 로인상하면서주택구입에대한부담은더욱증가할것으로보인다. 금리의소폭상승으로주택가격이안정된다고보기는어려우나, 추후지속적인상승에대한부담이존재하며무엇보다신규주택구입수요의경우시장에진입하는데부담스러울수밖에없어매수수요의위축은불가피한상황이다. 그림 Ⅰ-13 신규취급액기준주택담보대출금리추이 8 )%( 7.58 기준금리 )%,YoY( 14 7 6 주택담보대출美기준금리주택매매기격 ( 우 ) 12 1 5 5.2 8 6 4 3.17 4 3 2 2 2.89 1-2 -4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 자료 : 한국은행, KB국민은행, Bloomberg 주택시장안정화는 219년에도중요한정책과제 218년하반기들어주택경기가급등하면서정부는투기및조정지역확대, 대출규제강화, 공급대책등을단기간내에발표하였다. 정부의안정화방안에는다양한방안이포함되어있으나무엇보다고금융규제강화를통한수요억제와, 수도권의주택공급확대가골자이다. 최근들어주택시장은매매가격이하락하면서안정세를보이고있으나청약시장규제, 분양원가공개등지속적인시장안정화대책이제기되고있다. 안정화될것같았던주택시장의가격급등을경험한만큼주택시장침체가지속되더라도기존의규제강화기조가변화될가능성은낮아보인다. 그림 Ⅰ-14 과거정부의부동산대책과주택가격추이 노태우 김영삼 김대중 노무현 이명박 박근혜 35 부동산투기억제규제완화 IMF 후경기활성화주택시장안정화주택시장정상화임차시장안정 토지공개념도입 3 토지공개념위헌외국인토지개방종합부동산세시행종합부동산세완화 LTV DTI 규제완화 토지초과이득세부과 25 준농림지주택건설허용아파트분양가자율화 LTV DTI 규제보금자리주택공급분양가상한제완환 2만호주택건설 2 분양권전매제한폐지분양가상한제부활취등록세인하 15 1 재건축규제수도권 2기신도시개발 행복주택 뉴스테이 5-5 -1-15 (YoY, %) '88 '93 '98 '3 '8 '13 자료 : KB 국민은행, KB 경영연구소 8
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 그림 Ⅰ-15 현정부의부동산대책과주택가격추이 1.4 1.2 1..8.6.4.2. -.2 -.4 6.19대책 8.2대책 9.5대책 1.24 가계부채대책 12.13 임대주택활성화 1.31 신 DTI 적용 2.2 안전진단강화 8.27 투기. 조정지역확대 3.26 DSR 시행 4.1 다주택자양도세중과 9.13 주택시장안정화 9.21 수도권주택공급 전국서울수도권 5개광역시기타지방 '17 '18 1/2 2/2 3/2 4/2 5/2 6/2 7/2 8/2 9/2 1/211/212/2 1/2 2/2 3/2 4/2 5/2 6/2 7/2 8/2 9/2 1/211/2 자료 : KB 국민은행, KB 경영연구소 한편, 최근경착륙이우려되고있는비수도권지역의경우에도경기부양책을발표하는데한계가있을 수밖에없다. 과거에도지방주택시장이침체되었음에도불구하고비수도권지역의투기과열지구해제는 수도권경기침체이후에나이루어졌다는점을감안할필요가있다. 매매및전세시장전반적으로안정, 지역별주택경기양극화 219년에도지속 219년부동산시장은전반적으로안정되는가운데양극화는더욱심화될것으로예상된다. 정책적이슈와유동성등이맞물려서울을중심으로주택가격이급등하였으며, 이로인해주택시장은 218년까지비교적양호한경기의흐름을보였다. 특히분양시장의호황은주택경기호황에대한체감을더욱높게만들었다. 그러나한편으로는비수도권을중심으로경기하락폭은확대되고있다. 219년주택시장은서울의상승폭이크게둔화되면서전반적으로안정적인시장이될것으로전망된다. 비수도권지역의가격하락폭은더욱커지면서경기침체에대한우려가확대될가능성이높다. 향후주택경기흐름의관건은경기도지역으로판단된다. 경기도는지역별로경기편차가심하게나타나고있지만, 여전히양호한경기흐름을보이고있는상황이다. 그러나서울의주택가격상승이둔화되고, 입주물량증가에따른영향이확대될경우전반적인가격조정가능성이크다. 경기도의주택시장이유지된다면전반적인주택시장은상승세소폭둔화수준의안정적인시장이될가능성이높지만, 경기도지역이하락한다면주택시장경착륙에대한우려가크게부각될수도있다. 9
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 1-2. 상업용부동산시장 비주거용부동산자산가치는꾸준히증가상업용을포함하는비주거용부동산자산은 IMF시기를제외하고매년꾸준한증가세를보이는가운데 212년을기점으로그상승폭이확대되는모습을보이고있다. 217년말현재비주거용부동산자산총액은약 3,188 조원으로이는전체부동산자산의약 44% 를차지하는규모이다. 비주거용부동산총자산은금융위기에서벗어난 212년을단기저점으로상승폭이확대되기시작하였으며, 217년에는전년대비 7.8% 상승하며예년보다상승폭이다소커진모습이다. 최근시장에서는침체되는경기와달리지속되는비주거용자산의상승폭확대에대해시장의우려가높아지고있다. 실제용도별지가흐름을살펴보면, 서울의상업용부동산의지가지수는 213년이후소비자물가지수를상회하기시작하였으며, 강남지역의경우상업용지가가주거지보다매우가파르게상승하고있는것을확인할수있다. 그림 Ⅰ-16 비주거용부동산자산총액추이 그림 Ⅰ-17 지역별상업용지가지수추이 4, 3,5 3, ( 조원 ) 비주거용부동산자산총액 ( 좌 ) (YoY, %) 증가율 ( 우 ) 3,188 2 15 (1987=1) 55 5 45 상업지 _ 전국상업지 _ 서울상업지 _ 강남주거지 _ 강남소비자물가지수 2,5 2, 1,5 7.8 1 5 4 35 3 25 1, 5 2 15 1 '95 '97 '99 '1 '3 '5 '7 '9 '11 '13 '15 '17-5 5 '88 '91 '94 '97 ' '3 '6 '9 '12 '15 '18.1 주 : 대차대조표내국민순자산 ( 명목, 연말기준 ) 자료 : 한국은행, 통계청 주 : 지가지수는매년말기준, 소비자물가지수연간기준 자료 : 한국감정원, 통계청 상업용부동산의가격상승과달리 218년거래는둔화급격히상승하는지가와달리상업용부동산의실거래는 217년을기점으로둔화움직임을보이고있다. 상업용부동산의거래량은 216년약 9.8만건을최고점으로 217년에는 9.3만건으로감소하였으며 9월까지누적거래량을감안할때 218년에는약 7.6만건으로감소할것으로예상된다. 지역별로는 218년 9월현재수도권이 3.1만건, 비수도권이 2.8만건의거래량을기록하였는데이는지난해대비수도권은 17.%, 비수도권은 18.8% 감소한수준이다. 1
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 한편 218년 1월현재상업용부동산거래총액은지난해같은기간대비 7.6% 감소한약 44조원수준을기록하고있으며현재추세를감안할때 218년거래총액은지난해보다약 4조원이감소한 57조원을기록할것으로예상된다. 지역별로서울의 218년거래총액은 217년대비 2조원이증가한 26조원으로추정되는것에반해서울외지역의거래총액은크게감소할것으로보인다. 그림 Ⅰ-18 상업용부동산거래량추이 그림 Ⅰ-19 상업용부동산거래총액추이 12 ( 만건 ) 수도권 비수도권 7 ( 조원 ) 서울서울외수도권비수도권 1 6 8 6 4 2 2.9 3.3 3.1 3.4 4.5 4.4 4.8 4.8 4.4 5. 5. 4.8 3.6 4. 5 4 3 2 1 13.8 11. 7.9 9.2 12.6 13.5 16.6 2.6 11.2 13.7 23.1 18. 21.2 21.6 17.5 14.8 16. 13.5 23.1 24.1 26.3 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18(E) '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18(E) 주 1: 지분거래제외, 오피스텔제외 주 2: 218 년거래량은 9 월누적거래량변동률을적용한추정치 자료 : 국토교통부실거래가자료분석 주 1: 지분거래포함 주 2: 218 년거래총액은 9 월누적거래총액변동률을적용한추정치 자료 : 국토교통부실거래가자료분석 상업용부동산에영향을주는대부분의거시변수는부정적상업용부동산은실거주를목적으로사용되는주거용과달리대부분투자상품으로활용되고있기때문에시장경기에매우민감하다. 그러나최근상업용부동산의가격및거래량변화에영향을미치는시장변수들은대부분은부정적인수치를보이고있어당분간상업용부동산시장은어려움을겪을것으로예상되고있다. 그림Ⅰ-2 금리추이그림Ⅰ-21 경기동행지수및경기선행지수 6 기준금리 CD유통수익률 (91일) 국고채 (3년) 정기예금 12 선행지수순환변동치 동행지수순환변동치 5 기업대출 가계대출 11 4 3 1 2 99 1 '13.6 '14.7 '15.8 '16.9 '17.1 '18.11 자료 : 한국은행 98 '16.2 '16.6 '16.1 '17.2 '17.6 '17.1 '18.2 '18.6 '18.1 자료 : 한국은행 11
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 좀더세부적으로살펴보면, 상업용부동산의수익률에직접적인영향을미치는기준금리의경우 218년 11월을기점으로인상이시작되었으며 219년역시같은기조가이어질것으로확인되고있다. 또한국내총소득은 218년 3분기를기준으로전분기대비로는다소개선 (.2%) 된것으로나타나고있으나전년동월대비로는 3분기연속마이너스성장을기록하고있다. 그외에도경기선행지수및동행지수역시하락세가지속되는모습을보이고있으며, 취업률과실업률도당분간쉽게개선되기어려운상황으로보인다. 부동산규제강화속에시장위축가능성확대 최근상업용부동산시장에영향을미치는주요요소로부각되고있는것은정책적요인이다. 상업용의경우기업간거래가중심이되고있는프라임급오피스, 대형호텔투자이외에도개인간거래가중심이되는상가, 오피스텔, 중소형빌딩의비중도높은편이다 1. 그렇게때문에최근개인투자자를대상으로대출규제및임대사업자규제, 상가임대차보호법의개정등의정책적요소는개인투자자의수익률저하및구매력제한등으로이어져시장침체를가져올수있다. 한편, 최근한국은행분석에따르면자영업자대출이약 6조원을육박함에따라본격적인자영업자대출관리가이뤄질것으로예상되고있어, 상업용부동산내유동성은경색될가능성도상존한다. 종합적으로 219년상업용부동산은최근급등한가격에대한부담으로거래가다소위축될것으로보이며투자수요의주요변수인거시환경역시부정적인상황으로, 218년보다낮은수익률실현이예상된다. 표 Ⅰ-2 9.13 대책주요내용 구분 투기차단 주택 공급 기타 내용 종합부동산세세율인상및세부담강화 [ 다주택자 ] 규제지역담보규제강화, 전세자금공적보증금리, 장기보유공제요건강화 [ 임대사업자 ] 임대사업등록혜택축소, 대출규제강화 (LTV4%) [ 시장관리 ] 규제지역민간임대매입자금지원 중단, RTI 규제수준검토, 분양가상한제주택 전매제한기간확대등 수도권신규공공택지 3 곳개발 (3 만호 ) 도심내주택공급활성화 종부세공정시장가액비율상향조정 미분양관리지역추가지정등 자료 : 국토교통부, KB 경영연구소 그림 Ⅰ-22 자영업자대출잔액및증가율 8 ( 조원 ) 대출잔액 ( 좌 ) 증가율 ( 우 ) 7 59.7 6 549.2 5 48.2 422.5 4 372.3 3 2 1 '14 '15 '16 '17 '18.2/4 주 : 잔액은기말, 증가율은전년동기대비기준 자료 : 한국은행 ( 가계부채 DB) 25 2 15 1 5 1 217 년상업용부동산거래량의 46% 가오피스텔거래로확인 12
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 2. 219 년주택시장주요이슈 지난해우리나라부동산시장은중대한변화를겪고변곡점에위치하고있다. KB경영연구소에서는 218년한해를마무리하고 219년을맞이하며부동산시장의 7대이슈를선정하였다. 서울주택 PIR 급등과주거양극화 215년부터전국 PIR이빠르게상승하고있으나, 이는전적으로공급이부족한서울아파트의 PIR이가파르게상승하고있는영향으로, 서울과다른지역의주거부담양극화가심화 주택공급증가에따른영향본격화 주택공급증가의영향은비수도권에서부터나타나기시작하고있으며, 주택시장에영향이큰아파트 입주물량이많은경상권, 충청권을중심으로확대될전망 분양시장호황과리스크확대 신규아파트선호, 중소형평형위주공급, 보수적인분양가책정등이분양시장호황원인으로작용, 향후정부의공급확대정책과주택경기위축으로인한분양시장리스크확대 지방주택시장양극화지속가능성 최근부진한흐름을이어가고있는지방주택시장에서도일부지역의경우수도권상승률을상회하는 상승폭을기록하는지역이있다. 이러한지방주택시장양극화의원인과향후흐름진단 서울강남권주택가격급등이후지역별주택격차축소 서울강남주요지역아파트가격이급등하면서서울지역내주택시장양극화양상은심화되고있다. 또 한시차를두고주택가격격차가축소되면서인근지역가격도상승 입주물량증가에따른전세가격약세지속 주택시장침체에도연간 5~6% 대의상승률을보이던전세가격이약세를지속하고있다. 입주물량증 가에중요한원인으로지적되는가운데 219 년전세시장의수급여건여건분석 참여정부와비교를통한대책발표후주택시장변화현정부의주택시장안정화대책은과거참여정부와유사한성격을보이고있는데, 과거정책발표당시주택시장영향과최근의주택정책및영향분석 13
21,713 22,48 22,427 23,99 23,571 23,859 24,667 26,464 28,61 3,259 32,879 219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 1) 서울주택 PIR 급등과주거양극화 PIR은해당지역주택중간가격을해당지역가구소득중간값으로나눈것으로, 평균적인가구가주택을사기위해몇년치수입이필요한지를보여주는척도에해당한다. 주택가격상승이가구소득증가보다현저히높을경우 PIR이빠르게상승하면서가계의주택구입부담이증가하는것을확인할수있다. 지역별, 주택형태별 PIR 추이를살펴봄으로써가계의주거부담에대해점검할수있다. 215 년부터전국주택 PIR 상승추세, 특히서울 PIR은급등 218년 1월전국주택 PIR은 6.6배로 214년말 5.5배에서 1.1배, 18.3% 상승하였다. 214년말부터약 4년간전국평균가구소득은 11.1% 상승하였으나, 전국중위주택가격은 29.8% 나상승하면서, PIR이 18% 가량상승한것으로나타난다. 전국중위주택가격은 211년을제외하고매년 1, 만원미만상승하다가, 분양물량이급증한이후 215년 1,8 만원, 216년 2,15 만원, 217년 1,65 만원, 218년 2,62 만원상승하면서 4년간연평균 2, 만원이상상승하는모습을보이고있다. 최근전국 PIR 상승은서울주택가격상승에의한것으로파악된다. 전국 PIR을수도권, 5개광역시, 기타지방으로나누어보면 5개광역시와기타지방의 PIR은 216년소폭상승하다가이후로정체내지는감소하는모습을확인할수있다. 반면수도권의 PIR은 17~18 년에도지속적으로상승하는모습이나타나고있다. 그림 Ⅰ-23 전국주택 PIR 추이 그림 Ⅰ-24 지역별주택 PIR 추이 중위주택가격평균가구소득 PIR( 우 ) ( 만원 ) ( 배 ) 35, 3, 25, 2, 5.8 5.9 5.6 5.8 5.6 5.5 5.5 5.7 6.1 6.4 6.6 7 6 5 12 1 8 ( 배 ) 전국서울수도권 5 개광역시기타지방경기 15, 4 6 1, 5, 3 4 28 21 212 214 216 '18.1 2 2 28 21 212 214 216 '18.1 주 : 17~18 년소득은추정치 자료 : 통계청, KB 국민은행, KB 경영연구소 주 : 인천은표시하지않음 자료 : 통계청, KB 국민은행, KB 경영연구소 즉, 전국 PIR 의상승은서울이견인하고있으며그외의지역에서는 PIR 이정체되거나오히려하락하 는경우도나타나고있다. 가계의주택구입부담은서울에서매우심각하게증가하고있으며, 다른지 14
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 역에서는상대적으로크게심화되지않는다는측면에서주거부담의양극화가최근 2~3 년새에빠르 게진행되고있다고할수있다. 아파트와단독주택 PIR 크게상승전국주택의형태별 PIR을살펴보면, 아파트와단독주택의 PIR은 6배를상회하고연립주택 PIR은 3~4배사이에위치하고있다. 215년이전에는단독주택의 PIR이아파트 PIR을약간상회하였지만, 최근아파트가격급등으로두지표의순서가역전되었다. 이를통해최근 PIR 상승을아파트가견인하고있음을확인할수있다. 지역별로경기아파트 PIR이최대 6~7배수준인데비해, 서울아파트의 PIR은최소 9배를상회하고, 최근에는경기아파트 PIR의 2배가넘는 15배에근접하고있는모습을볼수있다. 서울아파트를제외한다른모든지역주택형태 PIR이거의상승하지않는모습을통해최근전국 PIR 상승은서울아파트 PIR 상승에따른것임을알수있다. 그림 Ⅰ-25 전국주택형태별 PIR 추이 종합아파트단독연립 8 ( 배 ) 7 6 5 4 3 2 28 21 212 214 216 '18.1 주 : 17~18 년소득은추정치자료 : 통계청, KB국민은행, KB경영연구소 그림 Ⅰ-26 지역별주택형태별 PIR 수준비교 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 ( 배 ) 28 21 212 214 216 '18.1 주 : 17~18 년소득은추정치, 광역시는인천포함 6 개광역시 자료 : 통계청, KB 국민은행, KB 경영연구소 강남 11 구아파트 서울아파트 경기아파트 광역시아파트서울연립 경기연립광역시연립 지역별로아파트와연립주택의 PIR 순서를살펴보면, 서울아파트 > 경기아파트 > 광역시아파트 = 서울연립 > 경기연립 > 광역시연립순으로나타난다. 이것은서울에서가장저렴한연립주택의가격이다른광역시의우량주택인아파트에비해결코싸지않음을보여준다. 또한서울아파트 PIR과경기도아파트 PIR의큰격차는상당수의가구가좀더좋은주거환경을찾아서울외곽 ( 경기도 ) 으로이동할수밖에없는현상을설명해준다. 비록서울연립 PIR이경기도아파트 PIR보다는낮지만, 아파트의주거환경이연립주택의주거환경보다낫기때문에, 다수의가구가경제적부담과출퇴근의어려움을감수하더라도경기도로이동할유인이충분하다할수있다. 이러한서울인근아파트수요로인해경기아파트 PIR은다른광역시아파트 PIR보다다소높게나타나는것으로파악된다. 15
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 공급이부족한서울에서아파트 PIR이크게상승하고있으며, 주거양극화심화 217년기준서울의아파트수는 167만호로, 서울전체주택의 58% 수준이다. 경기도와광역시의경우아파트의비중은 68% 수준에이르고있는데, 이것은서울에아파트공급이상대적으로적다는것을의미한다. 25년부터 217년까지공급된아파트와연립주택의비중은광역시의경우아파트가 85%, 경기도의경우 78% 에이르고있으나, 서울은 61% 에불과하다. 아파트선호에도불구하고, 아파트공급을재건축, 재개발에의존하는서울의특성상공급량이제한적일수밖에없기때문이다. 그림 Ⅰ-27 지역별주택수 (217) 그림 Ⅰ-28 지역별주택수증가 (25~217) 아파트연립단독 ( 만호 ) 아파트 연립 ( 만호 ) 33 5 77 7 67 29 17 87 268 294 29 14 12 167 45 주 : 연립 = 다세대, 연립, 기타합산치 자료 : 통계청 서울경기광역시 서울경기광역시주 : 연립 = 다세대, 연립, 기타합산치. 서울, 광역시에서주택수가감소하는단독제외자료 : 통계청 서울시내에서의아파트와연립주택의주거격차도크지만, 가장일반적인주택형태인아파트의가격차이는서울과다른지역의격차를더크게부각시키고있다. 서울시주택의높은가격과이에따른수급불균형은서울아파트 PIR을더욱높여서울아파트와다른지역 / 주택형태간주거양극화를심화시키는악순환을일으킬수있다. 전반적인서울주택의주거환경개선및경기도주택의서울접근성개선을통해서울아파트수요를분산시켜서울거주가구의주거부담을완화할필요가있다. 16
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 2) 주택공급증가에따른영향본격화 준공물량증가지역대부분가격하락, 아파트공급증가에더욱민감주택공급은주택시장의가격변화를예측하는데매우중요한변수중하나이다. 주택가격의결정에는다양한변수가작용하지만, 수급상황만큼직접적인변수는없다. 수요에대한측정이어렵다는점을감안하면, 공급은주택가격의변화를예측하는데가장용이하면서도중요한변수가된다. 입주및준공물량은분양과는달리실제주택이시장에공급되고, 가구의주거이전 ( 移轉 ) 이이루어진다. 또한입주자의기존거주지역이매매또는임차형태로시장에공급되기때문에분양보다시장에미치는영향이직접적이다. 최근 3년간준공물량 2 을살펴보면전국적으로연평균약 64.6만호가공급되어이전 1년 ( 약 47.1만호 ) 대비 37.2% 가증가하였다. 지역별로보면준공물량이크게증가한지역은대부분가격상승률이낮거나하락했으며, 준공물량이적게증가한지역에서가격상승률이높았다. 그림Ⅰ-29 최근 3년간준공물량 ( 전체 vs 아파트 ) 과주택가격변동률 전체 8 6 4 2 73.7 준공물량증감율 ( 좌 ) 주택가격변동률 ( 우 ) 49.5 45.6 37.2 34.2 28.7 28. 23.8 18.1 15.9 1.9 3.6 1.8 1.7 2 15 1 5-5 -2-15.4 경기 충남 강원 전국 충북 경북 경남 서울 대구 전남 부산 전북 광주 대전 울산 -1 아파트 16 14 12 1 8 6 4 2-2 -4 아파트준공물량증감율 ( 좌 ) 124.9 76. 75.8 73.9 57.6 43.3 아파트가격변동률 ( 우 ) 2 15 1 5 31.8 31.8 22.1 21.7 17.9 8.3-5 -2.4-13. -13.1-23.7-1 경북경기충남충북경남전국대구강원전남전북부산광주울산서울대전인천 주 1: 준공물량은과거 1년 ( 6~15 ) 연평균물량대비최근 3년 ( 16~ 18) 평균물량의증감률이며, 218 년의경우 3분기까지물량을기준으로 4분기물량을추정해합산 2: 주택매매가격은최근 3년 ( 16 ~18) 간증감률자료 : 국토교통부, KB국민은행 2 다가구주택의경우동수가아닌가구수를기준으로계산 17
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 이러한공급물량과가격의변화는아파트준공물량에서더욱명확하게나타난다. 아파트입주물량역 시유사한관계를보여주나, 준공물량증가와주택가격변화가더욱잘나타난다. 전체적인주택공급 보다아파트공급이시장에미치는영향이더욱직접적임을의미한다. 증가하는아파트공급비중, 시장에미치는영향도확대준공물량추이를보면 21년이후지속적으로증가추이를보이고있다. 주택준공호수를보면주택경기가좋았던 2년대중반에도 4만호수준에머무르던주택준공실적은 213년이후다세대및다가구주택이증가하면서 5만호를넘어서기시작했으며, 217년도에는 67만호까지증가했다. 특히 215년이후에는아파트의증가가두드러지게나타나기시작했다. 218년아파트비중은 9월말기준약 57% 로금융위기이전수준까지근접했다. 아파트의준공실적이주택가격이미치는영향이더크다는점을감안하면, 최근의준공물량증가와아파트비중증가가향후주택가격하락에영향을미칠가능성이크다 그림 Ⅰ-3 주택유형별준공추이 그림 Ⅰ-31 주택유형별준공비중추이 8 7 ( 만호 ) 아파트 6 5 아파트 34 28 36 39 38 4 44 46 57 54 54 57 65 연립 4 3 2 1 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18.9 자료 : 국토교통부 연립 다세대 단독 1 15 다세대 14 6 12 13 14 11 3 7 5 9 단독 3 16 2 19 2 25 27 28 24 24 24 22 2 16 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18.9 자료 : 국토교통부 입주물량증가영향은 219년에더욱확대아파트준공실적변화는입주예정시점을통해가늠할수있다. 입주물량증가에따른영향은 218 년부터나타나고있다. 입주물량이증가한비수도권을중심으로가격하락폭이커지고있기때문이다. 216년 ~219 년 ( 예정 ) 까지연평균아파트입주물량은 37.9만호로이전 1년평균대비 4.% 나증가했다. 지역별로보면, 경상권과충청권, 그리고경기도지역에서입주물량이크게증가했다. 입주물량증가가단기에시장의가격에반영되지않더라도누적적으로많은물량이공급된다면, 시장에영향을미칠수밖에없으며, 특히주택가격이하락하면서매수심리가하락할경우영향은더욱크게나타날가능성이높다. 18
경북 경남 충남 충북 경기 강원 대구 전남 부산 전북 울산 광주 인천 서울 대전 x 1 219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 그림 Ⅰ-32 아파트입주물량추이 그림 Ⅰ-33 지역별입주물량증감률 5 4 ( 만호 ) 수도권비수도권 '1~5 32.7 만호 '6~1 31.1 만호 '16~19 37.9 만호 14 12 1 ( 만호 ) 13 93 9 '6-'15 년 ( 좌 ) '16~'18 년 ( 좌 ) 증감률 ( 우 ) 16 11 3 2 1 '11~15 22.6 만호 8 6 4 2 66 63 48 42 25 9 5 1-4 -5-14 -21 6 1 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18-4 자료 : 부동산 114 자료 : 부동산 114 19
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 3) 분양시장호황과리스크확대 역대최고수준분양물량집중에도청약경쟁률은여전히높은수준아파트분양물량은 215년에 52만호로최고수치를기록한이후지속적으로감소하고있다. 최근 2년연속 32만호수준으로크게낮아졌으나 2년대초반주택경기호황기에도연평균 3만호에미치지못했음을감안하면여전히적지않은수준이다. 분양물량이 215년이후연평균 4만호수준인데다, 최근비수도권주택가격이전반적으로하락세를보이고있음에도분양시장은여전히양호한편이다. 청약경쟁률은 215년이후 1:1을상회하고있으며, 218년 11월말기준 15.2:1 로 27년이후최고수준이다. 그림 Ⅰ-34 아파트분양물량추이 그림 Ⅰ-35 청약경쟁률추이 6 5 4 3 2 1 ( 만호 ) 수도권 '1~4 28.8 만호 5 개광역시 기타지방 '5~9 25.8 만호 '1~14 26.3 만호 '15~18 39.1 만호 18 16 14 12 1 8 6 4 2 3.1 1.3 3.6 청약자수 ( 우 ) 경쟁률 ( 좌 ) 3.9 2.9 2.9 2. 14.4 11.6 7.5 ( 백만명 ) 15.2 12.4 5 4 3 2 1 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 자료 : 부동산 114 자료 : 아파트투유 새아파트선호현상강화, 중소형평형공급등이분양시장호황원인분양시장의호황의원인으로는새아파트선호현상을들수있으며, 이러한현상은. 2년대중반이후지속적으로확대되고있다. 준공후 5년이내아파트의가격과 5년을넘어선아파트의가격이점차확대되고있으며, 이러한경향은전국적으로나타나고있다. 이는신규아파트공급이적었던서울보다는경기도에서더확연하게나타나고있다. 2년대후반주택경기가침체기에접어들면서펜트리 드레스룸 세탁실등수요자선호공간확대, 다양한편의시설제공등을통해소비자의니즈를반영하려는주택사업자들의노력이지속되어왔다. 무엇보다발코니확장을통한실거주공간확대가이루어지면서전용면적 85m2의주택이라하더라도수요자가사용하는공간이크게확대되면서가격에도직접적인영향을미치고있다. 2
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 그림 Ⅰ-36 준공연도별아파트매매가격지수추이 ( 전국 ) 45 ( 전국 ) 45 ( 서울 ) 45 ( 경기 ) 35 1~5년 6~1년 1년초과 35 1~5년 6~1년 1년초과 35 1~5년 6~1년 1년초과 25 25 25 15 15 15 5 ' '3 '6 '9 '12 '15 '18 5 ' '3 '6 '9 '12 '15 '18 5 ' '3 '6 '9 '12 '15 '18 주 : 재건축대상아파트는제외 자료 : 부동산 114 새아파트에대한선호도가높아졌음에도분양가격이주변시세대비경쟁력있게책정된것도주요한요인으로작용했다. 2년대금융위기를경험한사업자들의보수적인분양가책정, 주택도시보증공사 (HUG) 의분양보증심사등으로인해분양가가상승이제한적인상황이다. 게다가대부분이실수요자들이선호하는 2~3 평형대에공급이집중되고있다는것도분양시장의호황의원인으로보인다. 그림 Ⅰ-37 주택가격과분양가격 그림 Ⅰ-38 분양아파트규모별비중 14 12 ( 만원 /3.3 m2 ) 아파트가격 분양가격 '7 '14 '18 54.9 5.5 1 8 6 31.9 29. 31.4 24.2 4 13.7 14.1 2 6.1 3.9 4.6 3.4 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18 66 m2미만 66~99 m2 99~132 m2 132 m2이상 자료 : 부동산 114 자료 : 부동산 114 분양시장과열지역경기위축시경착륙가능성존재 분양시장의전반적인호황에도불구하고, 공급과잉이슈가지속되고있고주택시장양극화가신규 분양시장으로확대되면서분양시장에대한불안감도전반적으로확대되고있다 21
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 분양시장의상황을판단하기위한지표중하나는분양권거래시장이다. 분양권거래는 216년에 38.7만건이거래되어조사이래가장많았으며, 전체거래에서차지하는비중도 32.3% 로최고치를기록했다. 216년이후수도권을중심으로분양권거래가규제되면서수도권의경우분양권거래비중은급격하게감소한반면, 비수도권은여전이 3% 를크게넘어서고있다. 분양권은투자수요가집중되고, 거래가활발하게일어난다는의미도되지만, 한편으로는입주시에발생하는리스크가더욱커질수도있다. 그림 Ⅰ-39 지역별분양권거래와분양권비중추이 ( 전국 ) 분양권 ( 좌 ) 분양권비중 ( 우 ) ( 수도권 ) 분양권 ( 좌 ) 분양권비중 ( 우 ) 45 4 35 3 25 2 15 1 5 ( 천건 ) 2 21 21 23 26 19 18 17 29 29 32 13 9 5 4 3 2 1 16 14 12 1 8 6 4 2 ( 천건 ) 19 21 14 25 3 19 25 19 18 18 26 11 8 5 4 3 2 1 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 (5 개광역시 ) 분양권 ( 좌 ) 분양권비중 ( 우 ) ( 기타지방 ) 분양권 ( 좌 ) 분양권비중 ( 우 ) 12 ( 천건 ) 5 18 ( 천건 ) 5 1 34 37 34 37 36 34 4 16 14 35 4 39 39 39 4 8 6 4 28 23 23 15 13 2 26 3 2 12 1 8 6 29 23 2 14 12 12 19 26 3 2 2 1 4 2 1 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 자료 : 국토교통부 공급확대정책과분양시장리스크확대가능성정부의신규공급확대정책또한분양시장의리스크요인이될것이다. 정부는최근주택시장안정화를위해수도권주택공급확대를지속적으로추진하고있으며, 9.21대책을통해수도권공공택지확보를통해 3만호추가공급, 도심내규제완화를통한주택공급방안등을발표하였다. 이와맞물려정부는 218년 12월 19일에는 수도권주택공급계획및광역교통망개선방안 을발표했다. 이대책에 22
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 는 1 만m2이상 4 곳 (12.2 만호 ), 1 만m2이하 6 곳, 1 만m2이하 31 곳등공급지역을발표했다. 3 기신도시인 1만m2이상대규모공급지역은남양주 (1,134 만m2 ), 하남 (649만m2), 인천계양 (335만m2), 과천 (155만m2) 등으로서울경계선과의거리도 2km에불과하다. 서울인근지역의 3기신도시등공급확대정책은분양원가공개등분양시장규제를통한분양가인하기대감과맞물려주택구입수요를대기수요로전환시킬가능성이있다. 무엇보다, 분양시장은최근수요가집중되면서기존주택시장에비해호황이지속되고있으나공급증가에따른영향은어떤형태로든시장에반영될것이라는점이다. 28년금융위기당시에는높은분양가선정과대형평형중심으로공급한여파로미 그림 Ⅰ-4 3 기신도시발표지역 자료 : 국토교통부, 문화일보 분양아파트가 29년 16만호까지증가하면서주택경기침체상황을나타내는주요지표가되었다. 최근주택시장은신규주택에대한선호도가커지면서과거와는달리신규아파트가아닌기존주택시장에 1차적인문제가생길가능성이있다. 기존주택보유자의투자인경우신규분양시장으로전이될것이며, 이경우과열된분양시장의영향도불가피해분양권거래비중이높은지역의경우시장침체가속화우려가있다는점을유의해야한다. 23
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 4) 지방주택시장양극화지속가능성 수도권대비상대적으로소외된지방시장이나그속에서도지역별양극화심화전반적으로침체된비수도권주택경기는지역별로상당한차이를보이고있다. 우선 5개광역시와세종시를살펴보면부산과울산은조선, 자동차, 기계등지역기반산업의경기침체와함께입주물량이급증하면서하락폭이크게확대되었다. 세종시는하락세로전환되지는않았으나행정수도이전호재등기대감에도불구하고, 규제지역지정에따른투자수요유입제한과입주물량증가영향으로지난해보다부진한한해를보냈다. 반면광주, 대구, 대전은전년대비상승폭이확대되며침체기라불리는지방주택시장의분위기와는상반된흐름을보이고있다. 그림 Ⅰ-41 최근 2 년간지방광역시및세종시주택매매가격변동률추이 1 8 6 4 2-2 -4-6 -8 '17 '18.11 월누적 침체지역 -3.2-4. 중서동영진구구구도구동래남구북해사금연수사구운하정제영상기장강서대 -6.4 중남동북울구구구구주 5.8 호황지역 중동서남북수달구구구구구성서달성 동구 7.9 5.4 서남북광구구구산 동구중구서유대구성덕 전국부산울산세종대구광주대전 자료 : KB 국민은행 광주와대전은상승, 하락지역은주택경기회복까지상당기간소요될전망세부지역별로살펴보면광주의경우동구, 서구, 남구, 광산구등대부분지역에서눈에띄는상승세를기록하였다. KB부동산시세기준으로다수단지에서최근 1년간 5% 내외수준의매매가격상승세를기록하였다. 특히학원가등이발달한남구봉선동일대단지의경우최근 1년간 2배수준의다소과도한상승폭을기록한단지도존재한다. 특히지난 9월이후매매가격상승폭이가팔라진점이눈에뛴다. 이러한흐름은대전에서도유사하게나타나고있다. 특히세종시와인접한서구와유성구를중심으로매매가격상승세가가파르다. 반면세종시와가장멀리떨어진동구와대덕구의경우 218년주택매매가격은오히려마이너스 (-) 를기록해부진한흐름을보이면서대전지역내에서도상반된양상을보이고있다. 24
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 그림 Ⅰ-42 광주광역시주요아파트단지시세추이 그림 Ⅰ-43 대전광역시주요아파트단지시세추이 8 7 6 ( 억원 ) 동구무등산아이파크남구봉선동제일풍경채엘리트서구치평동중흥 1차북구신용동첨단2 중흥광산구수완동제일풍경채 218 년 5.5 5. 4.5 ( 억원 ) 서구둔산동크로바 도안 5 블럭트리풀 서구죽동금성백조 218 년 5 4 4. 3 3.5 2 '15.12 '16.5 '16.1 '17.3 '17.8 '18.1 '18.6 '18.11 3. '15.12 '16.5 '16.1 '17.3 '17.8 '18.1 '18.6 '18.11 자료 : KB 국민은행 ( 전용 84 m2, 일반거래가기준 ) 자료 : KB 국민은행 ( 전용 84 m2, 일반거래가기준 ) 한편조선, 자동차, 석유화학등국가기간산업중심의대도시인울산은조선에이어자동차산업마저경기가위축되면서주택시장의침체가장기간지속되고있다. 특히 218년 9천호에이어 219년에도최근 1년내가장많은물량인 1.1만호의입주가예정되면서당분간회복기조로전환되기는어려워보인다. 더불어그나마양호한경기를기록해온석유화학산업경기도최근무역분쟁및글로벌경기둔화우려로부정적전망이커지면서추가적인주택시장침체요인으로작용할우려도커지고있다. 부산은 213년전후일시적인조정기를제외하고금융위기이후 217년까지가장장기간상승세를유지해온지역이다. 하지만, 장기간상승에따른피로도누적과 213년이후평균 2만호를상회하는입주물량이지속되면서 217년 12월하락세로전환된이후점차하락폭이확대되고있다. 세부지역별로도가장선호되는주거지역인해운대구 (-3.2%) 는물론남구 (-2.5%) 등거의대부분지역에서하락세를기록하고있다. 침체분위기가본격화된부산은 22년까지도적지않은입주물량이강서구와기장군등시외곽지역을중심으로대기하면서향후미입주등부작용도우려되는상황이다. 기타지방은전남을제외한대부분지역에서공급과잉에따른수요부진으로하락지속 21년이후지방광역시와함께비교적견고한상승흐름을유지해온기타지방은 216년부터하락전환된이후약 3년간하락세가지속되고있다. 지방광역시와비교시약 2년정도먼저하락세가시작되어최근까지지속되는상황이다. 특히 218년의경우 11월현재전남을제외한전지역에서주택가격이하락하고있고하락폭또한대부분지역이 217년보다확대되었다. 기타지방의경우 1차적으로 16.7만호 (218 년 ) 에이르는입주물량부담이주택시장부진의주요한원인으로작용하고있다. 21년대초반지방주택경기호조로주택개발사업이활성화되면서해당시기개발에따른주택의입주물량이 217년 (14.1 만호 ) 에이어 218년까지도지속되고있다. 특히 219년입주물량은 199년대이후최대물량이입주하면서지방주택시장의침체를가중시키고있다. 25
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 그림 Ⅰ-44 최근 2 년간지방광역시및세종시주택매매가격변동률추이 4 2 3. '17 '18.11 월누적 -2-4 -6-8 -1-12 -3. 기타 지방 춘천강릉원주 -5.2 청주충주제천 -3.4 천안공주아산논산계룡당진서산 -4.4 전주익산군산 목포순천광양여수 -6. 포항구미경산안동 -7. -1.2-6.4 창원양산거제진주김해통영 강원충북충남전북전남경북경남제주 자료 : KB 국민은행 이와더불어또다른지방주택시장침체의원인은인구정체이다. 신규입주물량의증가에도불구하고, 충청과제주를제외한대부분지역에서인구가감소또는정체상태이다. 신규아파트공급에도불구하고주택수요의기초인인구마저둔화세를보이면서기타지방주택시장침체를가중시키고있다. 세부지역별로보면강원도는평창올림픽과 KTX, 영동2고속도로등각종개발호재속상승세를기록해오다평창올림픽종료직후부터하락세를기록하였다. 특히 218년 1.8만호에이어 219년에도강원도내약 1.7만호의입주가예정되어있어공급부담이가중되고있으며, 주택시장분위기전환까지는아직시간이필요해보인다. 그림 Ⅰ-45 지방지역입주물량추이 그림 Ⅰ-46 215-217 년기타지방의누적인구증가율 25 ( 만호 ) 5 개광역시 1 2 15 1 5 기타지방 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18 '2 8 6 4 2-2 6. 2.6 1.4.2.3 -.4 -.4 -.1 전북 전남 경북 강원 경남 충북 충남 제주 자료 : 부동산 114 자료 : 통계청 기타지방중가장하락폭이큰경상지역의경우거제, 창원, 포항, 구미등기타지방중최대도시들을중심으로하락세가지속되고있다. 이들지역의경우입주물량부담과함께지역기반산업의부진이지속되면서주택시장의회복모멘텀이사라진상황이다. 특히거제의경우조선업부진에따른일자리 26
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 감소로인구마저감소되면서 218년매매가격하락폭이 -1.2% 로시군구단위중가장큰낙폭을기록중이다. 한편충청지역의경우상대적으로지역경기는양호하고인구또한점진적인증가세를유지하고있다. 그럼에도불구하고입주물량부담이지속되면서하락세가이어지고있다. 특히천안 / 아산과청주의입주물량부담이주택시장회복을지연시키는주요한원인으로작용하고있다. 다만 219년이후경상지역을제외한기타지방의입주물량이감소할것으로예상되면서 219년이후분위기전환가능성은다소존재한다. 그림 Ⅰ-47 경상지역침체아파트시세추이 그림 Ⅰ-48 충청 / 전라지역주요아파트시세추이 4. 3.8 3.6 ( 억원 ) 거제수월동거제자이창원상남동대동포항상도동코아루센트럴구미송정동푸르지오캐슬 3.4 3.2 3. ( 억원 ) 군산나운동수송금호어울림 청주가경동호반베르디움 천악백석동백석아이파크 3.4 2.8 3.2 2.6 3. 2.4 2.8 2.2 2.6 2. 2.4 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 1.8 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 자료 : KB 국민은행 ( 전용 84 m2, 일반거래가기준 ) 자료 : KB 국민은행 ( 전용 84 m2, 일반거래가기준 ) 27
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 5) 서울강남권주택가격급등이후지역별주택격차축소 서울아파트가격급등으로지방과의가격격차심화 KB국민은행주택가격동향조사결과에따르면주택가격지수가공표되는 135개지역 3 중 217년대비 최근 1년간상승지역은 85개, 하락지역은 5개로나타났다. 이중주택가격이 3% 이상상승한지역은 42개지역으로서울 25개구모두와일부광역시 ( 대구 2개구, 광주 2개구 ), 용인및성남일부지역등이포함되었다. 특히주택중아파트가격이크게상승하였는데가장큰폭의상승세를보인곳은성남분당구로 217년 1월대비현재 21.9% 상승하였으며, 이어서서울영등포구 (18.3%), 강남구 (17.8%) 순이며상위 1개지역모두평균 16% 를넘는높은상승률을보였다. 성남시분당구는 217 년에이어 2년연속가장높은상승률을기록하였으며서울의경우 25개전구의평균아파트가격상승률이 14% 를상회하였다. 한편아파트가격하락지역은조선및자동차산업등지역기반산업침체로최근주택및지역경기전반으로약세를보이고있는거제 (-1.5%), 창원성산구 (-1.1%) 와의창구 (-8.1%) 에이어청주, 창원, 울산, 포항등으로나타났다. 주요지역별아파트가격을비교해보면, 218년 1월현재가장가격이높은지역은강남구로m2당평균매매가격은 1,825 만원 ( 전용면적기준 ) 이며, 기타지방 ( 평균 217만원 ) 대비약 8.4배높은상황이다. 실제로서울강남권의아파트평균매매가격은약 9억 8,54 만원에달하며이는 2년전에비해약 2억원 (+26.%) 가량상승한반면, 기타지방의아파트가격은평균 1억 7,96 만원으로 2년전대비오히려 3.6% 그림 Ⅰ-49 아파트가격상승 / 하락상위 2 개지역 -1.5 거제시 성남시분당구 21.9-1.1 창원시성산구 서울영등포구 18.3-8.1 창원시의창구 서울강남구 17.8-7.4 창원시마산합포구 서울양천구 17.7-7. 청주시상당구 서울송파구 17.6-7. 창원시진해구 서울동작구 17.1-6.8 울산시북구 서울성동구 16.8-6.5 포항시북구 광명시 16.6-6.4 김해시 서울마포구 16.3-6.2 평택시 서울용산구 16.1-5.8 경남 서울강동구 15.8-5.1 통영 서울광진구 14.2-5. 제천 서울동대문구 14.2-4.9 창원마산회원구 서울성북구 13.8-4.4 군산 서울관악구 13.6-4.4 청주서원구 서울서대문구 13.5-4.3 천안동남구 서울구로구 13.3-4.3 구미 서울도봉구 12.8-4.1 충주 서울서초구 12.7-4.1 충북 서울강서구 12.1 주 : 217.1~218.1 월까지누적변동률자료 : KB국민은행 3 시도별기초자치단체 ( 시군구 ) 및행정구기준 28
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 감소한상황이다. 이에따라서울과기타지방의아파트가격격차는현재약 8억원대에달하는데, 지난 216년 1월에약 5억 2천여만원정도격차가있었다는점을감안한다면양극화현상이더욱심화된것으로나타났다. 기타지방의주택가격이 216년 3월이후대부분하락세를지속한반면수도권, 특히서울지역의경우강남권을중심으로최근 2년동안주택가격이급등하면서이같은양극화현상이두드러진것이다. 현재서울지역아파트평균매매가격은약 8억원대를형성하고있는데강남권의주요랜드마크아파트의경우불과 1~2년사이에평균 1억원가량상승하면서 3억원이넘는아파트가다수등장하고있다. 실제로대치동래미안대치팰리스의경우 217년 1월에비해약 57%(+12 억원 ) 가량급등하며현재약 33억원에거래되는등주택시장내초양극화에대한우려의시각도높은상황이다. 그림 Ⅰ-5 주요지역의아파트평균매매가격비교 그림 Ⅰ-51 서울랜드마크아파트의가격변화 12 1 8 6 4 2 ( 억원 ) 기타지방 경기 서울 서울강남권 9.9 7.8 +8.1억원 7.1 +6.억원 +5.2억원 1.9 1.9 1.8 16.1월 17.1월 18.1월 5 ( 억원 ) 반포아크로리버파크 (155m2) 45 대치래미안대치펠리스 (114m2) 압구정현대 1차 (132m2) 45억원 (+9억) 4 36억원 35 4.5억원 (+11.8억) 3 33억원 (+12억) 25 28억원 2 2.5억원 15 '16.8 '16.11 '17.2 '17.5 '17.8 '17.11 '18.2 '18.5 '18.8 '18.11 자료 : KB 국민은행자료 : KB 국민은행 ( 일반거래가 ) 강남권의아파트가격상승세이후인근지역시차를두고가격상승, 다만상승여력엔한계 218 년한해동안가장눈에띄는변화는서울강남권아파트의주택가격급등이후인근지역아파 트단지들도시차를두고가격이상승한점이다. 그림 Ⅰ-52 서울주요지역의아파트매매가격변동률 7 6 5 (MoM, %) 강남구 동작구 송파구 동대문구 '18.9~1월동대문구 (+6.%), 동작구 (+5.5%) 구로구 (+5.9%), 강서구 (+5.6%) 등월변동률금융위기최고수준 4 강서구 구로구 3 2 1-1 '16.6 '16.1 '17.2 '17.6 '17.1 '18.2 '18.6 '18.1 자료 KB 국민은행 29
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 217 년부터상승조짐을보이던 서울아파트매가격은 218 년들 그림 Ⅰ-53 아파트가격상승시기별지역및상승률 어급등하였는데, 먼저 1~3월에강남4구와용산 성동 광진구를시작으로빠르게상승하기시작했으며이어 4~7월들어동대문구 마포구 영등포구 동작구아파트가격상승, 하반기들어서울나머지지역까지확대되고있는것으로나타났다. 218년 1~1월동안서울 25 개구아파트의누적매매가격상승률은평균 19.5% 에달하며, 동일기간동안 1차상승지역은평균 +21.1%, 2차지역은 +24.6%, 3차 지역은 +16.7% 상승하였으며, 하 자료 : KB 국민은행 반기들어서는강남권이외지역의아파트가격이더높은상승률을기록하고있다. 주택가격상승세가확대되자정부는지난 8.27대책을통해서울종로구, 중구, 동대문구, 동작구를투기지역으로추가지정하고기존에지정된 11개구 ( 강남 4구, 용산, 마포, 영등포등 ) 과더불어대출규제를강화하였으나, 최근서울전반으로가격상승세가확대되는모습을보이고있다. 강북구아파트매매가격은지난 9월에전월대비 8.% 상승하며역대최고수준을기록하였으며, 노원구 (+6.5%) 와도봉구 (+5.3%) 도높은상승률을보였다. 그림 Ⅰ-54 강북 노원 도봉구아파트주간변동률 그림 Ⅰ-55 서울주요지역아파트의가격격차비교 2. 1.8 1.6 1.4 1.2 1..8 (WoW, %) 서울평균 강북구노원구 도봉구 4 35 3 25 2 (84m2기준, 억원 ) 3년간상승률 ( 최근 6개월상승률 ) 강북구미아래미안트리베라 : 4.9%(+25.9%) 동대문구전농동래미안크레시티 : 77.3%(+14.%) 송파구잠실동잠실엘스 : 72.5%(+7.8%) 강남구대치동래미안대치팰리스 : 78.7%(+12.6%) +7.1억 +4.8억 +8.7 억.6.4.2. 15 1 5 +4.5억 +4.3억 +.9억 +4.2억 +5.1억 +1.3억 +8.3억 +2.5억 +7.1억 +7.1억 +3.5억 +3.4억 -.2 '18.1 '18.2 '18.4 '18.5 '18.6 '18.8 '18.9 '18.11 216.1 월 217.1 월 218.1 월 218.6 월 218.11 월 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 3
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 이들지역의아파트가격이 218년하반기들어빠르게상승한이유는, 강남권아파트가격급등으로주택가격격차가크게벌어지면서상대적으로가격대가낮은지역으로수요층이이동하고있는데다시장내풍부한유동성을기반으로서울지역내주택수요가집중되었기때문이다. 이는인근지역의아파트가격과유사한수준으로상승하는일명 갭메우기 현상이본격화되고있는것으로보인다. 218년 11월들어강남권아파트가격은하락세로전환된가운데, 인근지역상승세도다소주춤한상황이다. 219년에도주택가격격차축소는진행될것으로예상되나, 최근거래시장침체등시장분위기를감안한다면추가상승여력에는다소한계가있을것으로예상된다. 31
'15.2 '15.5 '15.8 '15.11 '16.2 '16.5 '16.8 '16.11 '17.2 '17.5 '17.8 '17.11 '18.2 '18.5 '18.8 '18.11 219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 6) 입주물량증가에따른전세가격약세지속 전세가격약세가지속되는가운데서울을제외한수도권지역도전세가격하락시작 218년 11월기준전국전세가격은전년동월대비.14% 의상승률을기록하며 215년 11월단기고점을기록한이후상승률하락세가지속되고있다. 매매시장침체에도연간 5~6% 대의상승률을보였던전세가격은 217년 5월이후 19개월연속 1% 미만의상승률을기록하는등상승세가크게둔화된모습이다. 수도권에서도인천은 8월부터, 경기는 5월부터전세가격이하락하기시작하였으며광역시중에서는울산의하락세가확대되고있다. 기타지방은전북, 전남, 제주를제외한전지역의전세가격이하락하였으며대부분의지역이 1년이상하락세를지속하고있다. 그림 Ⅰ-56 지역별전세가격변동률추이그림 Ⅰ-57 전년동월대비전세가격변동률 ( 18.11 기준 ) 1 8 6 (YoY, %) 전국 서울 2.58 수도권 5개광역시 기타지방 1.26 2.66.78.9 1.18 (YoY, %).7 4 2.58 -.17 -.61 -.63 -.52 -.6 2.74.16.14-1.42-1.51-2.2-2 -1.4-4.15-3.73 서울 인천 경기 부산 대구광주대전 울산 세종 강원 충북 충남 전북 전남경북경남제주 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 전세거래량이크게증가하며전체전월세거래량중전세비중확대전세가격약세가지속되는가운데전세거래는 217년을기점으로크게증가하였다. 211년 89만호수준이던전세거래량은 216년 8만호수준으로감소하였으나 217년에는전년대비 17.4% 증가한 93.8만호가거래되었다. 218년 1월까지누적거래량은전년동기대비 16.6% 증가한 91.4만호로현재의추세가지속된다면 218년연간거래량은전세거래량통계발표이후최대인 19만호수준이될것으로예상된다. 전세거래량이늘어나면서전체전월세거래에서전세가차지하는비중역시 216 년 54.8% 에서 217년 57.2%, 218년 59.8% 로확대되었다. 이처럼전세거래량이크게증가한것은입주물량이늘어나면서전세공급이확대된것이중요한원인으로파악된다. 전세거래량과입주물량증감은서로유사한흐름을보이고있으며 217년입주물량이전년대비 31.% 증가하면서전세거래량도크게증가하는모습을보였다. 32
'13.7 '13.11 '14.3 '14.7 '14.11 '15.3 '15.7 '15.11 '16.3 '16.7 '16.11 '17.3 '17.7 '17.11 '18.3 '18.7 '18.11 전국 서울 강북 강남 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 그림 Ⅰ-58 전세거래량추이 그림 Ⅰ-59 전세거래량과입주물량변동률 79.9 ( 만호 ) 전세거래량 ( 좌 ) 전세비중 ( 우 ) 67. 14 66. 7 6.6 59. 55.8 57.2 59.8 12 54.8 6 1 5 8 4 6 19.4 3 4 88.5 87.4 83.3 86.6 82.2 93.8 2 2 1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18(E) 5 4 3 2 1-1 -2-3 (YoY, %) ( -1.3-16.9 9.7-4.7 전세거래량 34.3 4. 1.6-5.1 입주물량 9.4-2.7 31. 17.4 14.7 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18(E) 16.6 자료 : 국토교통부자료 : 국토교통부, 부동산 114 최근전세가격약세는전세공급확대에따른수급여건개선이주요원인최근전세가격약세는수요감소보다는공급확대가주요원인이라할수있다. 218년 11월전국전세수급지수는 17.8 로여전히공급보다수요가많은상황이지만전세가격이가파른상승세를보였던 215년수급지수가 18 수준이었던것과비교하면크게하락하였다. 그림 Ⅰ-6 전세수급지수추이그림 Ⅰ-61 전세가격전망및수급지수 ( 18.11 기준 ) 22 전국서울수도권 5 개광역시기타지방 18 전망지수 수급지수 2 15 18 16 12 14 9 12 6 1 3 8 주 : 전세수급지수는 ~2 범위이내이며지수가 1 보다높을수 록공급이부족함을의미 자료 : KB 국민은행 주 : 전세가격전망지수는 ~2 범위이내이며지수가 1 보다높 을수록가격상승전망비중이높음을의미 자료 : KB 국민은행 지역별로도대부분의지역에서수급지수가하락하고있으며수도권에서는경기지역의수급지수가 11 월 91.1을나타내 21년이후가장낮은수준을기록하였다. 이사철등계절적요인을감안하더라도수급지수가지속적으로하락하면서공급부족에따른전세수급불균형이개선되고있으며 218년 11월 33
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 기준전세가격전망지수도광주, 대전, 세종, 전남등일부지역을제외하면대부분 1 이하로떨어져향후가격이하락할것이라는전망이우세한상황이다. 이처럼전세수급여건이개선되고있는것은입주물량증가와투자목적의주택구입이늘어났기때문으로풀이된다. 연간 3만호가되지않던입주물량은 217년 38.7만호를기록하였으며, 218년에는 44.3만호까지증가할것으로예상된다. 219년이후입주물량이감소할것으로보이지만여전히직전 5년간 (212~216 년 ) 평균입주물량 24만호보다는많은수준이다. 한편, 매매가격상승세가지속되면서전세자금을활용한주택매입이늘어난것도전세공급확대요인으로작용한것으로보인다. 주택거래량에서주택이소재한광역시도가아닌타지역거주자가매수한주택의비중은 215년 19.9% 에서 218년 1월기준 23.7% 로증가하였으며지역별로인천 경기지역에서빠르게늘어난것으로나타났다. 타지주택구입은직접거주하기보다임대등으로활용할가능성이높다는점을감안할때전세공급증가요인이된다. 그림 Ⅰ-62 입주 ( 예정 ) 물량추이 그림 Ⅰ-63 주택매매중타지인거래비중 5 45 4 ( 만호 ) ( 38.7 44.3 39.2 28 26 전국인천 / 경기 서울비수도권 26.6 35 3 25 2 15 1 5 21.7 18. 19.8 26.6 27. 29.5 29.5 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18(E) '19(E) '2(E) 24 22 2 18 16 14 12 1 23.7 22.6 21. '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18.1 자료 : 부동산 114 주 : 매수주택이소재한광역시도이외지역거래량기준 자료 : 국토교통부 219 년전세시장은가격상승요인과하락요인이혼재 219년전세시장에서매매대기수요증가, 월세거주가구의전세시장진입확대, 투자수요위축에따른전세공급감소등은가격상승요인으로작용할것으로예상된다. 수요측면에서는매매가격조정가능성이커지고있는상황에서무주택자중심의청약제도개편, 신혼부부희망타운, 3기신도시조성등으로전세로계속거주하려는수요가늘어날것으로보이며, 전세가격의하향안정세와매매가대비전세가비율하락으로월세로거주하던가구의전세이주도확대될것으로예상된다. 공급측면에서는다주택자에대한규제강화로투자목적의주택구입이감소하면서전세공급이감소할것으로보인다. 반면, 입주물량부담과전세자금대출보증요건강화등은가격하락요인이될것으로보인다. 219년입주물량은여전히과거대비입주가많은수준이고규제강화와금리인상등으로잔금마련에어려움이커 34
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 진점은전세공급확대로이어질것으로보인다. 한편, 9.13대책에서다주택자에대한전세보증이금지되고 1주택자에대해서도소득제한이강화된것은전세수요감소로이어질것으로예상된다. 각각의요인은지역적상황에따라영향정도가달라질것으로보이지만입주물량증가에따른부담이큰비수도권지역의경우 219년에도하락세가지속될가능성이높은것으로판단되며, 수도권역시어느정도수요가뒷받침되겠지만입주물량증가에따른부담은지속될것으로예상된다. 35
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 7) 참여정부와비교를통한대책발표후주택시장변화 참여정부당시고강도주택시장안정화대책에도불구하고가격불안은지속 25년이후수도권을중심으로부동산시장이과열되자당시참여정부는투기억제대책을주로제시하였다. 23년 1.29 대책을통해종합부동산세도입및 LTV규제강화을제시하면서일시적으로주택가격은안정세를보였으나, 24년카드사태로경기가침체되자일시적으로건설경기연착륙방안을발표하며주택시장안정을도모하였다. 하지만 25년초부터본격적으로서울및수도권의주택가격이불안해지자정부는 25년 8.21대책과 26년 3.3 및 11.15 대책등을통해양도소득세및보유세등세금강화, 실거래가신고의무화, DTI 도입및재건축개발부담금을도입하는등당시가장강력한대책으로평가받는부동산대책을제시하였다. 또한 27년청약가점제시행을포함한 1.11대책을발효한이후주택가격은점차안정화되기시작하였다. 표 Ⅰ-3 참여정부당시주요부동산대책및수도권주택가격지수추이 23 년 1.29 대책 25 년 8.31 대책 26 년 3.3 대책 26 년 11.15 대책 27 년 1.11 대책 수요억제 종합부동산세도입 다주택양도세강화 LTV 규제강화 양도소득세강화 보유세 취등록세강화 실거래가신고의무화 DTI 도입 재건축개발부담금도입 LTV 규제강화 청약가점제시행 민간택지분양가인하 공급확대 강북뉴타운추가신설 광명, 아산등고속철도역세권주택단지개발 수도권신규주택, 택지공급 중대형주택공급확대 수도권공공택지공급확대 기존도심재정비 공공택지내주택조기공급, 물량확대 민간택지내물량확대 서민주택공급확대 수도권전월세안정 대책후주택가격 ( 수도권 ) 3개월 ( 3.11~ 4.1 월 ) 단기하락후회복 1개월 ('5.1 월 ) 단기하락후회복 2개월 ( 6.6~ 8.8) 단기안정후급등 상승세지속 ( 6.1~ 17.1 월 3개월간 1% 상승 ) 이후안정화 ( 금융위기전까지월평균 +.5% 대유지 ) 35 3 25 (YoY, %) 연간변동율 ( 좌 ) 월간변동율 ( 우 ) 1.29: 종부세도입 LTV 강화등 8.31: 양도세강화 실거래가신고의무화 3.3:DTI 도입 재초환시행 11.15: LTV강화 1.11: 청약가점제시행민간택시분양가인하 (MoM, %) 7 6 5 2 4 15 3 1 2 5 1-5 주택가격안정화 -1-1 '1 '2 '3 '4 '5 '6 '7 '8-2 참여정부 (23~27) 자료 : 국토교통부보도자료 36
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 당시정부의부동산대책이발표될때마다주택가격은일시적으로하락또는안정화기간을거쳤으나지속기간은짧았던것으로나타났다. 규제정책발표이후평균 2~3개월의단기간조정기를거친후주택가격은다시빠르게회복하였으며, 특히 26년주택가격급등시기에는연이은대책발표에도불구하고가격상승세는지속되었다. 강력한수요억제정책에도불구하고주택가격상승세가지속된것은공급대비높은수요, 풍부한유동성에비해대체투자처부재등다양한이유가존재하였다. 참여정부이전부터국내주택시장은가계소득성장과더불어글로벌경기호황으로유동성이풍부했던시기인데다저금리기조로인해주택수요가상당히높은시기였지만참여정부의주택정책들이상당기간수요억제에집중되면서주택공급조절실패로주택가격이급등한것으로평가되고있다. 현정부의부동산대책은참여정부와비슷하나규제는강화 217년후반들어서울을중심으로주택시장과열양상을보이자정부는하반기에 6번, 218년 4번에걸쳐총 1번의부동산관련대책을발표하였다. 217년 6.19대책을통해조정대상지역확대및대출규제강화, 이어서 8.2대책에서투기지역및투기과열지구지정, 다주택자금융규제강화및재건축 재개발규제강화등역대가장강력한규제책을평가받는대책들을제시하였다. 하지만이후에도주택가격불안이지속되자, 218년에들어재건축안전진단강화및수도권투기지역확대, 다주택자및고가주택부동산세강화, 신규대출차단등고강도대책등을제시하며투기수요억제와실수요자중심의시장안정도모라는큰기조를명확히하였다. 표 Ⅰ-4 현정부의주요부동산대책 발표시기 대책 주요내용 17.6.19 주택시장안정적관리를위한 조정대상지역확대및대출규제강화, 잔금대출 DTI규제적용선별적맞춤형대응방안 서울지역민간택지전매제한기간강화, 재건축조합원주택공급제한 (3 2 주택 ) 17.8.2 실수요보호와단기투자수요 투기과열지구, 투기지역지정, 민간택지분양가상한제요건개선, 청약제도개편억제를통한안정화방안 재건축. 재개발규제정비 ( 재초환시행, 전매제한, 임대주택의미비율상향, 재당첨제한등 ) 17.9.5 8.2대책후속조치 투기과열지구추가지정, 집중모니터링지역선정, 분양가상한제적용요건개선 17.1.24 가계부채종합대책 신 DTI, DSR도입, 중도금보증한도하향조정및보증비율축소 17.11.29 사회통합형주거사다리구축 공공임대 85만호, 공공분양 15만호등 1만호공급위한주거복지로드맵 공고주택지구신규개발및구입, 전세자금지원강화 17.12.13 집주인과세입자가상생하는임대주택등록활성화방안 취득세, 임대소득세, 양도세등임대사업자세제지원강화, 건강보험료감면 18.2.2 재건축안전진단기준정상화 현지조사에공공기관참여및평가항목별가중치조정 ( 구조안전성확대 2% 5%) 조건부재건축 판정시공공기관의적정성검토의무화 18.4.24 도시재생뉴딜사업 노후주거지와쇠퇴한구도심지역주도로활성화 ( 향후 5년간 25곳혁신거점조성계획 ) 약 7% 는지자체가선정, 예산총액배분자율선정도입을통해지자체자율성확대 18.8.27 투기지역 ( 서울 15개지역과세종시등총 16개 ) 확대및투기과열지구추가 ( 광명, 하남 ), 수도권주택공급확대및조정대상지역등을지정투기지역지정 수도권내 3만호이상의주택공급이가능토록 3여개공공택지추가개발 18.9.13 주택시장안정화방안 다주택자및고가주택보유자에대한종합부동산세강화 실거주목적이아닌경우신규대출차단, 임대사업자대출규제강화등 자료 : 국토교통부보도자료 37
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 고강도규제에도불구하고수급불균형으로서울주택가격상승세지속 217년하반기부터연이은고강도규제대책이제시됨에도불구하고서울주택가격은상승세가지속되고있다. 참여정부당시서울지역주택가격의변동률은월평균.57% 이었으나, 217년 5월이후주택가격월간변동률은.71% 로더높은것으로나타났다. 217년하반기에발표된 6.19대책 ( 조정대상지역확대및대출규제강화, DTI규제적용등 ) 과 8.2대책 ( 투기과열지구지정, 청약제도개편, 재초환재시행등 ) 등이발표되었을때서울의주택가격은단기간조정되는듯하였으나 1~2개월이후다시상승세로전환되었다. 이어서 5회에걸쳐추가대책이제시되었으나주택가격상승세는지속되었고, 218 년 8월들어급등하는현상을보였다. 이에 8.27대책 ( 투기지역확대, 공공택지추가개발계획등 ) 과 9.13대책 ( 다주택자종부세강화및대출규제강화등 ) 등과거참여정부보다더강력한정책이시행되면서 1월들어주택시장은다소진정되는모습을보이고있다. 참여정부당시국내외경기호조로주택수요가크게증가하면서가격상승으로이어졌으나신규공급확대보다는규제정책에다소초점을맞추면서가격불안이지속되었다. 최근서울주택가격상승의이유또한시장내풍부한유동성에도불구하고대체투자처가부족한데다, 서울지역내신규주택공급부족및규제강화로매물이오히려축소되면서주택가격급등으로이어졌다는분석이지배적이다.. 그림 Ⅰ-64 최근부동산대책및주택가격지수추이 1.4 1.2 1..8.6.4.2. (WoW, %) 수도권서울 6.19 대책 1.24 대책 9.5 대책 8.2 대책 -.2 '17.1 '17.4 '17.7 '17.9 '17.12 '18.3 '18.5 '18.8 '18.11 자료 : KB 국민은행, 국토교통부 11.29 대책 12.13 대책 2.2 대책 4.24 대책 8.27 대책 9.13 대책 그림 Ⅰ-65 주택인허가실적및서울지역비중 9 8 7 6 5 4 3 2 1 ( 만호 ) 기타 ( 좌 ) 경기 ( 좌 ) 서울 ( 좌 ) 서울비중 ( 우 ) '93 '96 '99 '2 '5 '8 '11 '14 '17 자료 : 국토교통부 3 25 2 15 1 5 신규주택공급대책발표, 공급시차및한계존재그동안정부의주택정책기조는공급확대보다규제강화에집중되면서서울지역주택가격안정화에효과를보지못한것으로파악된다. 216년전국주택인허가실적은약 72.6만호로지난 1년간평균치 (5만호) 보다높은수준이나, 서울지역비중은 1.3%(1 년평균 13%) 에그치며실질적인공급량자체도부족한것으로나타났다. 한편정부는 218년 12월서울인근지역에 3기신도시 ( 남양주, 하남, 인천계양, 과천등 ) 공급확대정책을제시하였으나, 공급물량의시기및대상지역선정을감안시서울 38
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 주택시장에긍정적효과를미치기에는다소부족한것으로파악됨에따라향후주택시장안정화에다 소시일이소요될것으로예상된다. 주택시장추가상승시분양원가공개 채권입찰제등규제대책제시가능현정부의주택시장안정화기조를감안시향후주택가격이다시상승한다면추가규제정책이제시될가능성은여전히있다. 서울지역의경우주택수요는여전히높으나신규공급물량은제한적인상황에서 HUG의분양가통제로주요지역에소위 로또청약 아파트가등장하고있다. 추후에도분양시장과열분위기가지속될경우, 채권입찰제도입및분양가원가공개정책이제시될가능성이높을것으로예상된다. 정부는 219년부터공공택지에분양하는아파트분양원가공개항목을크게확대 ( 기존 12개 62개 ), 향후민간택지까지분양원가공개여부확대가능성에주목하고있다. 과거 27년참여정부당시분양원가공개제도를도입 ( 공공주택 61개, 민간주택 7개 ) 하였으나당시주택가격안정화에큰효과가나타나지않았던것으로평가된다. 또한분양원가확대에따라건설사의반발로공급물량축소라는부작용에대한우려의목소리도제기되고있다. 한편지난 1년동안과열양상을보였던서울재건축시장은대출규제및재건축안전진단강화등강도높은규제책이제시되면서가격은빠르게안정화되었다. 하지만강남권재건축아파트에대한수요는여전히높은가운데, 투자유망부동산으로높은선호도등을감안시향후상승세로전환될가능성도배제하기힘든상황이다. 박원순시장이 3선에성공하면서현정부의고강도규제정책을이어갈것으로예상됨에따라향후재건축시장이다시불안한모습을보인다면, 추가규제대책으로재건축가능연한을 4년으로강화하는방법도제시될것으로예상된다. 표 Ⅰ-5 향후주택시장불안시도입가능한규제대책 대책채권입찰제분양원가공개재건축연한 주요내용 분양아파트가시세보다낮게분양되면서소수의당첨자가과도한시세차익독점을방지하기위해도입 시세차익은정부가환수, 채권매입상한액은건설업체분양가와채권매입손실액을합한실질분양가가인근시세의 9% 수준이되도록결정 분양원가공개확대 : 택지공급가격을포함한택지비 (3 개 ), 토목 건축 기계설비등공사비 (5 개 ), 설계 감리 보상비등간접비등총 12 개에서총 62 개로원가공개항목확대 ( 택지비 4 개, 공사비 51 개, 간접비 6 개등 ) 재건축연한은지자체조례를통해건축연도에따라 2~4 년으로정할수있음 214 년 9.1 대책으로현재최대연수는 2~3 년으로축소 ( 서울시최대 3 년 ) 재건축연한 4 년강화시상당수재건축아파트단지가적용받을것으로예상 자료 : KB 경영연구소 39
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 3. 219 년상업용부동산시장주요이슈 수도권오피스텔공급부담에따른가격하락가능성 최근오피스텔신규공급이지속적으로늘어나고있는가운데가격상승폭역시둔화되고있는상황, 이에향후수도권을중심으로시장변화가능성진단 수도권소규모빌딩거래현황과투자위험 흔히꼬마빌딩으로불리는소규모빌딩이새로운투자처로떠오른가운데수도권지역의소규모빌딩 거래동향과특성을살펴보고투자위험요인점검 공유오피스확대에따른영향 217년이후국내공유오피스시장이크게성장하면서점차오피스시장냉영향력이확대되고있다. 향후에도지속적으로대형오피스공급이이어질것으로예상되는가운데아직추가적인성장잠재력이큰국내공유오피스시장의성장여력은충분할것으로판단 4
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 1) 수도권오피스텔공급부담에따른가격하락가능성 수도권오피스텔매매가격지속상승속에임대수익률은조사이래최저치수도권오피스텔의평균거래가는매년꾸준히상승하는추세를보이고있다. 218년 11월현재서울의오피스텔평균가격은약 2억 5천만원으로 2년전에비해약 8.9% 상승했으며, 경기와인천역시소폭상승하였다. 이러한평균거래가격상승의영향으로임대수익률은매년하락하는추세이다. 수도권오피스텔임대수익률은 218년 11월을기점으로서울은 4.65%, 경기는 5.16%, 인천은 6.23% 을기록하고있는데, 이는 KB국민은행오피스텔조사가시작된 21년 7월이후가장낮은수준이다. 그림 Ⅰ-66 수도권오피스텔평균일반거래가격 그림 Ⅰ-67 수도권오피스텔임대수익률 ( 천만원 ) 3 216 217 218.11 9 서울경기인천 25 2 15 1 22.6 24.6 18. 19.4 11.6 12.2 8 7 6 6.23 5.16 5 5 4.65 자료 : KB 국민은행 서울경기인천 4 '1.9 '11.11 '13.1 '14.3 '15.5 '16.7 '17.9 '18.11 자료 : KB 국민은행 입주물량큰폭증가에도수도권내분양가는높은수준을유지 218년오피스텔신규입주물량은지난해대비큰폭증가하였다. 218년 12월말까지예정되어있는입주물량은약 5만 7천호로이는지난해대비약 58%, 최근 3년대비 77% 증가한수치이다. 지역적으로는서울이 1만 5천호, 경기도가 3만 7천호, 인천이 6천호로경기도의물량비중이매우높게나타났다. 한편 219년수도권에예정되어있는입주물량은약 5만 9천호로 218년보다많아, 시장내공급에대한부담이매우높을것으로예상된다. 이러한오피스텔공급부담에도불구하고최근분양되는오피스텔의분양가는매우높은수준을유지하고있다. 서울의경우 218년 11월현재평균분양가가 3.3m2당약 2,73 만원으로이는지난해보다 348만원높은수준이다. 경기도 (1,6 만원 ) 와인천 (866만원) 의분양가역시큰폭은아니지만소폭상승한것으로나타났다. 오피스텔분양물량은 12월현재약 5만 3천호로이는지난해보다는다소줄어든상황이다. 41
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 그림 Ⅰ-68 수도권오피스텔입주물량 ( 천호 ) 신규물량 ( 좌 ) 누적물량 ( 우 ) ( 천호 ) 9 6 8 7 5 그림 Ⅰ-69 수도권오피스텔분양물량과분양가격 ( 만원 /3.3m 2 ) 분양물량 ( 우 ) 서울 ( 천호 ) 25 경기 인천 12 2 1 6 5 4 3 4 3 2 15 1 8 6 4 2 1 1 5 2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18(E) ' '3 '6 '9 '12 '15 '18.11 자료 : 부동산 114 자료 : 부동산 114 매매거래는소폭중가, 임대는전세거래가크게확대수도권오피스텔의 218년 1월현재누적거래량은약 11만 6천건으로이는지난해같은기간대비약 7% 증가한수준이다. 거래량증가는입주물량의증가에따른신규물량거래확대에따른것으로분석된다. 지역적으로서울과인천의거래량이소폭감소하였으나, 경기도가크게증가하며전체거래량증가를견인하였다. 한편, 오피스텔전월세거래량은 218년 9월기준약 5만 2천건수준으로전년동기대비 8% 증가한것으로나타났다. 특징적인것은 218년전월세거래량의경우월세거래보다전세거래비중이높다는것이다. 실제 9월누적전월세거래량중에전세는 2만 6천건으로 22% 증가하였으나, 월세 (2만 6천건 ) 는 3% 감소하며전세가다소많은거래비중을보였다. 그림 Ⅰ-7 수도권오피스텔거래량 그림 Ⅰ-71 수도권오피스텔전월세거래량 ( 천호 ) 7 6 5 4 3 2 1 '17.1 '18.1 64.4 49.5 37.3 36.4 21.8 15.5 서울 경기 인천 ( 천호 ) 전세거래량 월세거래량 8 전세거래변동률 ( 우 ) 월세거래변동률 ( 우 ) 35 7 3 6 25 5 32.8 2 33.9 15 4 3 3.1 1 27. 2.4 5 2 15.8 1 14.4 17.4 18.5 21.1 28.1 34.3-5 -1 '13 '14 '15 '16 '17 '18(E) 주 : 오피스텔거래량은해당년도건축물거래량누적수치 자료 : 한국감정원 주 1: 전월세거래량은실거래 Raw Data 분석 주 2: 218 년은 9 월기준누적상승률로추정 자료 : 국토교통부 42
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 이처럼임대시장에전세거래가증가한것역시최근에크게늘어난입주물량영향으로보이며, 이러 한현상은당분간지속될것으로예상되는바, 오피스텔의임대수익률은상대적으로더낮아질것으로 추정된다. 오피스텔실거주자는대부분 1인가구 3대이하이나향후증가세둔화예상수도권오피스텔은실거주자분석결과, 수도권지역모두대체로 1인가구로 3대이하가주거주층인것으로나타났다. 217년주거실태조사에따르면서울과그외수도권모두대체로 7% 이상이 1 인가구가거주하고있으며 2인이상은 3% 를밑도는상황이다. 또한연령별로는 2대가 3%, 3대가 4% 로대부분 3대이하젊은층이거주하고있는것으로나타났다. 그림 Ⅰ-72 수도권가구원별오피스텔거주가구 그림 Ⅰ-73 수도권연령별오피스텔거주가구 1. 7. 8.5 8.1 13.7 11. 12.2 17.1 14.7 3 인이상 17.3 22. 19.7 5 대이상 2 인 43.5 36.6 4. 4 대 77.8 75.9 76.8 3 대 1 인 31.1 27.7 29.4 2 대이하 서울서울외수도권수도권전체 서울서울외수도권수도권전체 자료 : 국토교통부 (217 년주거실태조사 ) 자료 : 국토교통부 (217 년주거실태조사 ) 한편, 통계청에발표하는국내인구추계에서는 1인가구의증가율이지속적으로늘어나는것으로발표되고있으나, 실제오피스텔주요수요인 3대이하 1인가구는 218년을기점으로상승폭이크게둔화되고있는것으로확인되었다. 이러한인구의변화는향후오피스텔의거주수요에도일정정도영향을미칠것으로예상된다. 또한, 218년에공급된오피스텔의규모별현황을보면, 서울은실제 1인가구가선호하는초소형 (49.5m 2 ) 미만이약 7% 로대부분을차지하고있는반면, 경기도인천은상대적으로규모가큰형태의오피스텔이공급이많아해당지역에실제거주하려는수요층과공급물량수급불일치의문제가발생할가능성도상존하는것으로보인다. 43
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 그림 Ⅰ-74 국내 1 인가구추계 그림 Ⅰ-75 지역별오피스텔공급규모 ( 만가구 ) ( 만가구 ) 1인가구 3대이하 1인가구 ( 우 ) 8 7 6 5 4 3 17 23 29 574 67 25 2 15 1 8 7 6 5 4 3 49.5 m2미만 49.5~66. m2미만 66. m2이상 2 1 417 5 2 1 서울경기인천 자료 : 통계청자료 : 부동산 114 경기, 인천지역입주물량큰폭증가속에오피스텔매매가격하락가능성지역별로향후입주물량을보면서울의경우 218년은물론 219년과 22년예정물량이다소줄어드는것으로확인되고있다. 그러나경기도의경우 218년보다 219년입주물량이더많은상황이며, 인천의경우오히려 22년의입주물량이가장많은것으로나타나해당시기에지역별공급확대에따른가격조정영향이존재할것으로판단된다. 한편, 최근오피스텔매매가격은전국적으로상승폭이둔화되는가운데, 수도권역시서울을비롯해점차상승폭이둔화되는상황이다. 특히경기도와인천의경우 11월현재전년대비 1.65%, 1.1% 까지낮아진상태로이러한가격둔화는공급량이증가하는 219년에더많은영향을받을것으로예상된다. 다만 1인가구의거주수요가많은서울의경우다른지역에비해가격둔화폭이상대적으로낮을것으로예상된다. 그림 Ⅰ-76 지역별오피스텔입주 ( 예정 ) 물량현황 그림 Ⅰ-77 지역별오피스텔매매가격증가율 ( 천호 ) 45 4 35 최근3년평균 218년 219년 22년 5 4 (YoY, %) 전국서울경기 3 25 3 2 15 2 1 5 1 서울경기인천 '15.11 '16.3 '16.7 '16.11 '17.3 '17.7 '17.11 '18.3 '18.7 '18.11 자료 : 부동산 114 자료 : 부동산 114 44
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 2) 수도권소규모빌딩거래현황과투자위험 [ 분석의개요 ] 분석자료 : 국토교통부, 상업업무용부동산실거래가신고자료분석지역및기간 : 수도권, 212 년 ~218 년 3분기 ( 계약일기준 ) 분석대상 : 건물전체를 1인또는공동소유하고있는건축물대장상일반건축물상업지역, 주거지역에위치해있고주용도가근린생활시설, 판매시설, 업무시설인건축물소유권일부가거래된지분거래는분석에서제외소규모빌딩 : 연면적 1m2초과 1, m2미만인건축물 큰폭의증가세를보이던소규모빌딩거래량최근들어감소 212년 673조원수준이던단기부동자금 4 이 217년 1,79 조원까지증가하면서마땅한투자처를찾지못한자금이부동산시장으로유입되었고상업및업무용빌딩에대한투자가크게확대되었다. 특히, 개인투자자들의시장참여가늘어나면서흔히 꼬마빌딩 5 이라불리는소규모빌딩의거래가수도권을중심으로크게증가하였다. 국토교통부상업용부동산실거래자료에따르며수도권소규모빌딩거래량은 212년 2,57 동에서 216년 5,443 동으로약 2.6배증가하였다. 하지만최근에는거래량이감소세로돌아서 217년에는전년대비 5.7% 감소한 5,134 동의소규모빌딩이거래되었으며 218년 3 분기까지는전년동기대비 29.2% 감소한 2,956 동이거래되었다. 지역별로 218년 3분기기준거래량은전년동기대비서울이 43.1%, 인천이 22.1%, 경기가 14.7% 감소하였으며서울지역거래가크게위축되고있는모습을보이고있다. 한편, 매매가격이상승하면서거래총액은 212년 2.8조원에서 217년 9.2조원까지늘어나거래량보다빠른증가세를보였다. 그러나 218년들어거래량이크게감소하면서 3분기현재거래총액은전년동기대비 22.5% 감소한 5.7조원수준을보이고있다. 그림Ⅰ-78 수도권소규모빌딩거래량추이그림Ⅰ-79 수도권소규모빌딩거래총액추이 자료 : KB 경영연구소, 국토교통부실거래자료분석 자료 : KB 경영연구소, 국토교통부실거래자료분석 4 단기부동자금은 M1, MMF, CD, CMA, RP, 발행어음, 6 개월미만정기예금, 고객예탁금의합 ( 한국은행공표자료기준 ) 5 꼬마빌딩의범위에대해서는가격, 연면적등다양한기준이사용되며본분석에서는연면적으로기준으로구분 45
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 주거지역에위치한노후빌딩이주로거래 217년부터 218년 3분기까지거래된소규모빌딩의특성을살펴보면용도지역별로일반주거지에위치한빌딩의거래가많았던것으로나타났다. 일반주거지거래비중은서울이 74.3%, 경기가 7.4%, 인천이 58.8% 수준이었으며인천지역의경우상업지역비중이 28.% 로다른지역에비해높았다. 도로조건별로는서울에서거래된소규모빌딩의 37.5% 가 8m미만도로에접해있었으며인천과경기의경우 12m미만도로에접한경우가각각 37.1% 와 36.4% 로높게나타났다. 건축연도별로는서울의경우건축경과연수가 3년이넘는노후빌딩의비중이높았으며인천과경기의경우상대적으로 2년대이후지어진빌딩의비중이높게나타났다. 세부적으로서울소규모빌딩거래량의 27.8% 는 198 년대지어진건물이었으며 24.9% 는 197년대이전에지어진건물로분석되었다. 인천의경우 2 년대지어진건물이 16.4%, 21년이후지어진건물이 1.2% 를차지하였으며경기의경우신축빌딩비중이상대적으로높아거래량의 15.1% 가 21년이후지어진건물로나타났다. 그림 Ⅰ-8 도로조건별거래비중 ( 17~ 18.3Q) 8m 미만 12m 미만 25m 미만 25m 이상 그림 Ⅰ-81 건축연도별거래비중 ( 17~ 18.3Q) 197년대이전 198년대 199년대 2년대 21년이후 서울 37.5 25. 18.6 18.9 서울 24.9 27.8 26.4 13. 7.9 인천 19.4 37.1 21.6 21.9 인천 13.3 27.3 32.8 16.4 1.2 경기 28.7 36.4 22.9 12. 경기 6.7 24. 29.2 25.1 15.1 자료 : KB 경영연구소, 국토교통부실거래자료분석 자료 : KB 경영연구소, 국토교통부실거래자료분석 218년 3분기기준소규모빌딩의평균거래금액은서울이 32.2억원, 인천 9.9억원, 경기 12.억원으로나타났다. 평균거래금액은수도권전지역에서상승세를보이고있으며특히, 서울의평균거래금액이빠르게상승하고있는것으로분석되었다. 서울의경우 216년평균거래금액이 2억원을넘어서 21.7억원을기록하였으며 217년에는 26.2억원, 218년에는 32.2억원으로상승하였다. 인천의평균거래금액은 216년 9.4억원에서 218년 3분기 9.9억원으로 5% 가량상승하였으며경기의경우같은기간평균거래금액이 1.4억원에서 12.억원으로 14.8% 가상승하였다. 투자수요확대로저가매물이소진되고매매가격이상승하면서총거래량에서 2억원미만빌딩이차지하는비중은지속적으로감소하고있다. 수도권전체적으로 2억미만빌딩이차지하던비중은 213년 83.9% 를고점으로 218년 3분기 68.9% 까지감소하였다. 서울의경우 214년 7.62억원미만빌딩의거래비중은 218년 3분기 39.6% 수준까지감소하였다. 46
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 그림 Ⅰ-82 2 억원미만빌딩거래량추이 거래량 ( 좌 ) 비중 ( 우 ) ( 동 ) 45 4 35 3 25 2 15 1 5 82.5 83.9 82.6 1696 1915 2645 382 79.9 418 76.8 377 72.2 68.9 236 1 8 6 4 2 그림 Ⅰ-83 서울지역 2 억원미만빌딩거래량추이 거래량 ( 좌 ) 비중 ( 우 ) ( 동 ) 18 16 14 12 1 8 6 4 2 67. 633 7.4 7.6 765 114 154 65.2 1627 61.3 125 52.6 39.6 448 8 6 4 2 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18.3Q '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18.3Q 자료 : KB 경영연구소, 국토교통부실거래자료분석 자료 : KB 경영연구소, 국토교통부실거래자료분석 소규모빌딩은부동산경기에민감한수익구조를가지고있어경기하락에따른리스크확대 최근소규모빌딩투자는저금리, 시중유동성확대등에따른투자수요증가로매매거래가활발하게이루어지면서임대수익보다는자산가치상승을기대하는투자가늘어나고있는것으로보인다. 실제소규모상가의투자수익률은상승세를이어가고있지만임대료보다매매가격이빠르게상승하면서소득수익률은떨어지고자본수익률은상승하는상황이지속되고있다. 이러한수익구조는투자수요감소나매매거래위축등부동산경기변동에민감할수밖에없다. 219년국내경기에대한부정적전망이많고최근자영업경기침체에대한우려가커지고있는상황에서공실률증가와임대수익감소, 자산가치하락등소규모빌딩에대한투자리스크도확대될것으로전망된다. 특히, 금리상승에따른자금조달부담확대, 부동산임대사업자에대한대출규제강화등으로상대적으로금액대가낮은소규모빌딩을대상으로대출등을통해매매에나섰던투자수요가감소할것으로예상되며주요상권을제외 한지역에서는투자리스크가커질것으로보인다. 그림 Ⅰ-84 서울소규모상가수익률추이 그림 Ⅰ-85 경기소규모상가수익률추이 자료 : 한국감정원 자료 : 한국감정원 47
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 3) 공유오피스확대에따른영향 공유오피스란 4 차산업혁명의핵심키워드중하나인 공유경제 비즈니스의일종 공유오피스란기존오피스와달리책상단위부터수백명이상주가능한중대형면적단위까지임대규모및기간등을자유롭게조절하면서개인업무을위한전용공간과함께회의실, 라운지, 바등활용도낮은공용공간을타임차인 ( 업체 ) 과공유하는형태의오피스를뜻한다. 특히코워킹스페이스는정형화되지않은공간에서최대한입주자의니즈에유연하게대응하는형태로업무공간외라운지, 편의시설은물론입주자간네트워킹및협업을시도할수있는커뮤니티중심공간을제공한다. 대표적인공유오피스업체는글로벌공유오피스업체 위워크 (WeWork) 가있으며 214년이후본격적으로성장세에진입하였다. 표 Ⅰ-6 일반오피스 VS 공유오피스 구분 일반오피스 공유오피스 코워킹스페이스서비스드오피스창업보육센터 개념 임차기간 ( 통상 2 년이상 ) 동안공간을제공받아직접가구및집기배치 프라이버시옵션을포함한오픈근무환경및운영지원서비스제공 프라이버시보장이가능한전문사무환경제공및공용공간및서비스공유 신생기업창업환경제공, 하드웨어적으로코워킹스페이스와유사, 제공서비스 주요임차인 인당평균점유면적주요운용사 전용공간, 로비 법인, SOHO 등 리셉션서비스, 법률 / 인사 / 세무 / 금융서비스, 라운지및커뮤니티운영, 입주자네트워킹지원 IT 창업기업, 사내벤처외국계진출기업, TFT 리셉션서비스, 공용회의실, 전용사무공간, 탕비실, 외국계법인 / 영업사무소, 프리랜서 창업보육프로그램, 기금모금이벤트, 행정지원, 까페, 리센셥서비스 정부나기관의의해발굴된신생기업 전용 1~12 m2수준전용 4~5 m2수준전용 5~6 m2수준전용 3~4 m2수준 N/A WeWork, FastFive 등 Regus, TEC, Rehoboth, CEO Suite 등 정부 / 지자체, 학교등 자료 : CBRE(A New Era of Work Spaces, 218), KB 경영연구소수정 국내공유오피스시장은 217 년이후본격적인성장단계진입 우리나라에서공유오피스는 215년을전후로개념이알려진이후 217년부터본격적으로성장단계로진입하였다. 스타트업, 유튜버와같은 1인기업등과거에없던새롭고다양한형태의기업의오피스수요가공유오피스로유입되면서본격적인성장세를나타냈다. 특히 216년에는세계최대공유오피스기업인 위워크 가진출하면서국내외공유오피스간출점경쟁이심화되고있다. 218년 3분기현재우리나라공유오피스운영현황은총 57개공급업체에서 192개지점 /11.9 만평규모의공유오피스를운영하고있다. 이는 215년대비 39개업체, 99개지점, 약 7만 5천평이증가한수준으로최근 3년간공유오피스시장의급격한성장세를대변하고있다. 48
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 그림 Ⅰ-86 공유오피스임대차면적및출점지점수 그림 Ⅰ-87 공유오피스누적출점현황 4 35 3 25 2 15 1 5 ( 호 ) ( 만m2 ) 35 31 29 계약면적 ( 우 ) 신규출점 ( 좌 ) 2 18 16 15 12 6 5 2 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 16 14 12 1 8 6 4 2 ( 호 ) ( 만m2 ) 코워킹 2 서비스드오피스오피스 192 45 163 4 15 1 5 5 5 누적면적 ( 우 ) 누적출점 ( 좌 ) 11 16 34 46 62 77 97 128 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 35 3 25 2 15 1 5 자료 : 코람코자산신탁 자료 : 코람코자산신탁 현재국내공유오피스시장은대규모자본을바탕으로한외국계공유오피스업체 ( 위워크 ) 의공격적인시장진출전략에대응하여국내상위업체도지속적으로지점수와출점규모를확대하고있다. 글로벌최대공유오피스업체인 위워크 는 216년 8월강남점을시작으로국내에진출한이후 218년 9 월한국 1호점인 종로타워점 을오픈하면서 1.5만명의멤버 ( 입주사 ) 를확보할수있는임차면적을확보하였다. 이에대응하여국내최대공유오피스업체인 패스트파이브 는 218년 12월현재 16개지점을출점하였다. 특히기존출점지역을강남권중심에서 CBD( 광화문, 시청 ) 지역과성수, 홍대등기타권역으로출점지역을다양화하면서 위워크 의시장진입전략에맞대응하고있다. 한편이러한상위공유오피스업체간시장진입경쟁으로인해신규로공급되는공유오피스전체면적중상위업체가차지하는비중이점차확대되고있다. 표 Ⅰ-7 공유오피스업체별지점및면적 구분 임차면적 ( m2 ) 지점수 ( 호 ) 호당평균면적 ( m2 ) 위워크 118,29 1 11,829 패스트파이브 61,742 16 3,859 르호봇 33,821 38 89 IWG( 리저스 ) 21,449 13 1,65 시티큐브 14,386 6 2,398 TEC 9,886 5 1,978 토즈 9,737 1 974 자료 : 코람코자산신탁 ( 18.3Q 기준 ) 그림 Ⅰ-88 신규출점면적중상위 3 개업체임차비중 그외 상위 3개업체 19 44 6 83 81 56 4 17 '15 '16 '17 '18.3Q 자료 : 코람코자산신탁 49
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 임대인의인식변화도공유오피스시장확대에기여 216년서울오피스시장에서공유오피스는전체신규공급면적의 3.5% 수준에불과했으나, 218 년의경우 8월현재신규입주한오피스임대면적중 39.4% 를차지하면서공유오피스사업자가 218 년최대임차인으로등극하였다. 특히시장형성초기 1~2개층등소규모면적만임차계약을시도하던 3~4년전과달리최근에는건물전체또는 5% 이상을단일공유오피스업체가임차하는사례도증가하고있다. 이는공유경제에대한인식제고와더불어입주초기장기임차인을확보하여임대수익을확정하려는임대인의니즈와도부합하면서공유오피스의대규모공급이발생되었다. 특히이러한공유오피스가건물내적정비율로입점시건물의자산가치에도긍정적영향을주는것으로인식되면서당분간공유오피스에대한임대인의선호도지속될것으로예상된다. 그림 Ⅰ-89 서울상업용부동산용도별준공면적 그림 Ⅰ-9 서울오피스권역별공실률 4, 3,5 ( 천m2 ) 제 1 종근생 제 2 종근생 3,538 18 16 도심권강남권마포 / 여의도권 3, 2,5 2, 1,5 판매시설숙박시설 1,962 1,958 1,563 업무시설 2,72 14 12 1 1, 8 5 6 자료 : 국토교통부 '13 '14 '15 '16 '17 4 '13.2Q '14.2Q '15.2Q '16.2Q '17.2Q '18.2Q 자료 : 한국감정원 그림 Ⅰ-91 공유오피스점유비중에따른오피스자산가치상승 / 하락기대 자산가치하락우려 ( 응답비중 ) 공유오피스면적비중 자산가치상승기대 ( 응답비중 ) 61% 8% 이상 16% 56% 6~8% 17% 전체연면적중 4% 4~6% 2% 공유오피스면적비중 4% 미만시 15% 2~4% 37% 자산가치상승기대 6% ~2% 49% 자료 : CBRE(Asia Pacific Investor Intentions Survey 218), KB 경영연구소수정 5
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 스타트업활성화와대기업의린스타트업활용등으로공유오피스에대한수요는꾸준히증가기대최근 2년간공유오피스공급면적은약 3배급증하였음에도불구하고공유오피스운영사들의발표에따르면현재공유오피스의공실률은 3% 미만으로자연공실율수준에도미달하는사실상완전임차상태이다. 이는최근 IT 및 4차산업혁명과관련된빅데이터, 블록체인등다양한스타트업생태계가활성화되면서이러한스타트업들의창업증가가공유오피스의신규임차수요로유입되고있기때문이다. 실제공유오피스입주자를대상으로한현황조사에따르면공유오피스입주기간이 1년미만인스타트업이 63.1% 에달하고, 공유오피스입주사중 1인미만사업장은 7.5% 에달한다. 특히이러한소규모사업장의경우자체사무공간확보를위한비용부담에서일반오피스대비공유오피스가유리함에따라최근다수의창업기업들이창업시기오피스로공유오피스를활용하고있다. 그림 Ⅰ-92 공유오피스 vs 일반오피스임차인의임대료한계비용커브 자료 : 젠스타 (Another Opportunity Has A Risen: Coworking Space, 218), KB 경영연구소수정 또최근급격하게변화화는시장에대응하기위한의사결정의도구로대기업에서도린스트타업 (Lean Startup) 등사내벤처활동을적극활용하면서공유오피스수요증가에기여하고있다. 그동안대기업은구체적비즈니스플랜수립후철저한시장분석을기반으로제품을개발하고기능별로분업화된조직에서의사결정하는방식으로사업을추진해왔다. 반면린스타트업은이러한의사결정단계및시장분석등을최소화하고효율성을극대화해서최대한빠른시일내제품의출시를목표로하는새로운조직운영전략으로급변하는환경속에서기존대기업들이새로운성장동력을찾기위한도구로린스타트업을활용하고있다. 실제 위워크 에따르면전세계 283개지점내입주한입주사중 25% 는기존대기업에속하는회사가사무공간을임차하고있다고발표했다. 51
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 급증하는오피스공급의최대소비처로공유오피스의성장은지속될듯 215년이후서울의공유오피스시장은급격히성장하였으나, 여전히전체오피스공급면적대비공유오피스면적비중은.8% 수준에불과하다. 이는아시아주요도시들의공유오피스면적비중 (3% 내외 ) 과비교시추가적인성장잠재력이큰편이다. 특히통상공실률이높은지역일수록임차인의협상력이높아짐에따라 216년이후아시아주요도시중공실률상위지역을중심으로공유오피스의점유비중이급증하였으나, 서울의경우비교적높은공실률에도불구하고공유오피스가자치하는비중은적은편으로당분간증가하는오피스상당부분을공유오피스사업자가점유할것으로예상된다. 한편최근공유오피스는단순히공간활용도를높이는측면을넘어오피스임대차와관련된전후방산업을모두포괄할수있는하나의플랫폼시장으로성장하고있다. 이는기존임대차시장은물론인테리어, 가구, 집기류등오피스와관련된모든산업을포괄하는플랫폼의형태로발전을의미한다. 공유오피스산업이새로운플랫폼의영역으로진화하면서공유오피스사업자간플랫폼선점을위한활발한시장진입이당분간지속될전망이다. 특히, 당분간지속적으로증가할것으로예상되는서울신규오피스입주에이러한공유오피스성장이안정적인흡수처역할을할것으로기대된다. 그림Ⅰ-93 주요아시아도시별오피스공실률및공유오피스점유율 공유오피스점유율 (218년 2분기 ).8.3 2.5 2. 2.6 2. 서울마닐라시드니 3.5 5. 5.9 5.4 7.6 1.2 오피스공실률 217 216 3.9 2.9 2.3 3. 2.8 2.4 베이징홍콩싱가폴 2.2 1.9 4.7 7. 8.7 8.1 8. 5.8 상하이 12. 13.9 자료 : 젠스타 다만업체측면에서보면플랫폼선점을위한경쟁심화로누적된손실규모의확대는공유오피스시장의불안요인으로꼽힌다. 실제위워크는지난 2분기매출액은전년동기대비 2배이상급증하였고회원가입자수도 2배이상증가세를지속하고있으나, 당기순손실규모는전년동기대비 4.7배수준으로급증하였다. 플랫폼경쟁을위한누적손실감수는 VC업계예서일반적으로받아들여지지만, 다소과도한수준까지급증하는손실규모는향후공유오피스시장이오피스시장내안정적으로정착하기위해넘어야할큰과제로보인다. 52
219 KB 부동산보고서 219 년부동산시장전망및주요이슈 Ⅱ 서울지역집중분석 1. 서울주택시장점검 : KB 부동산현장자문단회의 2. 서울주요 1 개구집중분석 53
218 KB 부동산보고서 서울지역집중분석 1. 서울주택시장점검 [KB 부동산현장자문단회의 ] 일시 : 218 년 12 월 13 일 참석자 : 서울강남구압구정, 강남구개포, 양천구목동, 마포구공덕 / 마포, 동대문구청량리대상 9.13 대책이후주택시장침체여파뚜렷 KB부동산현장자문단은 9.13대책이후거래시장침체분위기를직접적으로체감하고있으며, 거래위축과더불어주택가격하락추세도 219년에이어질것으로예상했다. 이는 9.13대책에서강화된대출규제의영향을가장주된원인으로뽑았으며또한급등한주택가격에대한부담감도매수심리자체를크게위축시킨것으로지적하였다. 실제대책발표전인 218년 7~8월의경우매매거래시장은상당히활발하였으나, 대책발표직후부터매수자시장이크게침체되며최근 3개월동안거래량이급감한것으로체감하고있다. 실제로서울강남권의주간아파트매매가격은 11월들어하락세로접어들었으며, 강남3구의경우 4 주연속가격하락세를지속하고있는데일부아파트단지의경우매매호가가 1~2억원정도하락한곳도나타나기시작했다. 강남권에비해실수요자중심의마포지역거래시장도침체여파가뚜렷하게나타나고있는데, 매수수요는있어도대출규제로거래자체가불가능하거나매도자도일정가격아래로매도하려는의지가없는상황이다. 한편용산, 마포구등일부지역을중심으로강북권의아파트가격도 12 월들어하락세가나타나는등전반적으로주택매매시장의침체가확대되는것으로파악된다. 1월들어 KB부동산매매전망지수는 1이하로떨어지면서매수자우위시장을형성하고있으며, 매수심리위축분위기는 219년까지이어질것으로예상하고있다 그림 Ⅱ-1 주간아파트매매가격추이 그림 Ⅱ-2 KB 부동산매매전망지수추이 1.4 1.2 1. (WoW, %) 강북 강남 2 18 16 14 강북 강남.8 12.6 1.4 8.2. -.2 '17.2 '17.5 '17.8 '17.1 '18.1 '18.4 '18.6 '18.9 '18.12 자료 : KB국민은행 6 4 2 '17.1 '17.3 '17.6 '17.9 '17.12 '18.3 '18.6 '18.9 '18.12 주 : 매매전망지수는 1을초과할수록상승비중이높음자료 : KB국민은행 54
219 KB 부동산보고서 서울지역집중분석 대규모입주물량공급예정, 예상보다여파가크지는않을것이나주의 219년 1월송파구가락동에대규모신규입주물량 (9,51 세대 ) 가공급될예정으로그공급여파에대해관심이높은상황이다. 과거사례를보면대규모물량이공급되면인근지역내전세및매매가격하락으로이어지기도한데다, 이번공급규모가약 1만세대에달한다는점과 2월부터강남구 성북구 강동구등에도 2~5만세대에달하는신규아파트물량이연이어공급됨에따라향후입주물량증가에따른영향에대해우려가나오고있다. 일시적인공급확대로단기간에는전세가격하락은불가피할것으로예상되나, 현재주택시장내분위기는이같은여파가인근지역이외까지확대될여지는낮게보고있다. 이는최근규제정책으로 2년거주라는제한이있는데다, 신규아파트에실제로거주하고자하는수요가큰것으로파악된다. 그림 Ⅱ-3 서울신규입주예정물량추이 그림 Ⅱ-4 주간아파트전세가격추이 12 1 ( 천호 ) ( 천호 ) 입주물량 ( 좌 ) 12 개월평균 ( 우 ) 6 5.25.2 (WoW, %) 강남 강북 8 4.15.1 6 3.5 4 2. 2 15.1 15.8 '16.3 '16.1 '17.5 '17.12 '18.7 19.2 19.9 자료 : 부동산114 1 -.5 -.1 -.15 '17.1 '17.3 '17.6 '17.9 '17.12 '18.3 '18.6 '18.9 '18.12 자료 : KB국민은행 급등한주택가격에대한부담감존재, 서울지역내에도양극화양상극명 218년들어급등한주택가격에대해시장내부담은상당히큰것으로판단되며, 과도하게상승한부분에대해서는전반적으로공감하는분위기이다. 1년동안 3~4% 가량상승함에따라급등한가격대에대한부담감은높으나, 하락가능성에대해서는시일을두고점진적으로진행될것으로보고있다. 이는이미상승장을경험한상당수의다주택자들이주택매도시기에대해관망하는분위기이며, 매수자들의상당수도대출규제로인해주택매수가쉽지않기때문이다. 한편최근전반적인주택시장위축에대해서는일관된의견을보이나, 매수자 매도자우위시장에대해선일부지역의경우다른모습을보이기도한다. 압구정의경우거래시장침체분위기는비슷하나매매가격이 1% 하락하자자본력을가진다수의매수자들은투자하려는수요는여전히높으나, 오히려매도자입장에서좀더관망세를보이는것으로나타났다. 55
219 KB 부동산보고서 서울지역집중분석 최근강남권을중심으로가격하락추세여파는점차확대되고있는반면, 동대문구 노원구등상대적으로비선호지역의경우아직까지가격상승에대한기대심리가존재하는것으로나타났다. 이는 218 년초부터강남권을중심으로주택가격이급등하면서인근지역으로주택가격이시차를두고상승하였는데, 1월들어주택가격이급등한비선호지역의경우 9.13대책으로주택거래시장은위축되었으나, 주변시세와갭메우기효과로인해가격상승여력을여전히기대하고있는것으로판단된다. 또한해당지역내재건축 재개발주택을보유한다주택자들이다수존재함에따라 11월에도호가는비슷한수준으로나타났다. 향후주택거래시장활성화를위해대출규제완화가무엇보다필요정부의정책은주택가격안정화라는기조에서본다면목적달성을한것으로평가되나, 부정적여파에대해서도우려가높다. 실제로주택시장내 1주택자의상당수는실수요자인데, 정부의대출규제로인해 1주택자들이신규주택으로이동하는교체수요자체를막고있다고판단되며규제정책으로인해당분간주택시장의위축은불가피하다고판단하고있다. 한편정부규제가없었다면주택가격이점진적으로상승할것으로예상되었으나, 과도한정책적규제가오히려투자심리를자극한것으로평가하는측면도존재한다. 지난 9.13대책이후급매물이소진되고현재일부지역의경우주택가격하락세가나타나고있으나, 이는거래시장위축으로호가만하락한상황으로보는시각도있다. 또한재산세및종합부동산세인상으로인해많은의견이제시되나, 실제세금부담정도는감당할수있는정도로판단되며다주택자들의경우투자수익을감안시세금부담은크지않은것으로파악된다. 한편 9.13대책이후주택거래시장위축으로 인해이사 인테리어 청소등부동산관련서비스산업등에부정적인여파가큰상황이다. 이는부동산거래이후수요가발생하는서비스분야로부동산경기흐름에민감할수밖에없는데, 고강도규제대책이후거래시장이위축되면서관련산업들이잠재적휴 폐업상태로나타났다. 이에주택시장안정화뿐아니라관련산업활성화를위해정부의정책기조는유지하되거래시장활성화를유도할필요가있다고본다. 무엇보다도대출규제로인해실수요자특히 1주택자들이주택을교체하는수요까지막은상황으로, 차별화된정책지원이필요할것으로 그림 Ⅱ-5 공인중개사개 폐업현황 35 ( 명 ) 개업 폐업 3 25 2 15 1 5 216 217 218 주 : 매년 9~1 월기준자료 : 공인중개사협회 사료된다. 무주택자를비롯하여실질적인실수요자인 1주택자를위한청약제도개편과더불어대출규제완화를통해거래시장을활성화할필요가있을것이다. 56
219 KB 부동산보고서 서울지역집중분석 2. 서울 1 개구집중분석 [ 서울점검지역선정기준 ] ㅇ 218년누적주택매매가격상승률상위 1개지역 - KB월간주택가격동향구별아파트매매가격상승률상위지역 (11월누적 ) 1 영등포구 ( 17.2%) 2 동작구 (16.7%) 3 양천구 (15.9%) 4 용산구 (15.3%) 5 강남구 (15.2%) 6 송파구 (14.7%) 7 성동구 (14.5%) 8 강동구 (14.5%) 9 마포구 (14.5%) 1 동대문구 (14.%) 218 년서울아파트매매가격상승률상위지역은이미작년 8.2 대책에서가장강력한규제가적용되 는투기지역지정구들이대부분상위권을차지하고있다. 연초이후 11 개월간 17.2% 상승한영등포 구를비롯해양천 (15.9%), 용산 (15.3%) 등대부분투기지역이 1% 이상의높은상승폭을기록하였다. 그림 Ⅱ-6 서울 25 개구아파트매매가격변동률 (218 년 1 월 ~11 월 ) 2 18 16 17.2 16.7 15.9 15.3 15.2 14.7 14.5 14.5 14.5 14. 13.5 13.4 13.4 서울상승률 13.44% 14 12.8 12.5 11.9 11.9 11.6 11.3 11.2 12 1 1.9 9.3 9.2 8.8 8.4 8 6 4 2 영등포 동작양천용산강남송파성동강동마포 동대문 구로성북관악 도봉 서대문 강서광진노원강북서초 은평금천중구중랑종로 자료 : KB 국민은행 (1 영등포구 ) 입주 5 년차근접에도아직재건축까지갈길이먼여의도 218년아파트매매가격상승률 1위는전년말대비 17.2% 상승한영등포구다. 영등포구는크게여의도, 신길뉴타운, 당산동, 문래동등 4개거주지역으로구분해볼수있다. 연초이후재건축 / 재개발사업이완료되었거나, 추진중인단지들의상승세가컷던신길뉴타운과당산동아파트단지들이영등포구매매가격상승세를주도해왔고, 지난 7월서울시의여의도통합개발계획발표이후여의도를비롯한영등포구전반적으로매매가격상승세가크게확대되면서 218년아파트매매가격상승률 1위라는타이틀을영등포구가기록하였다. 57
219 KB 부동산보고서 서울지역집중분석 그림 Ⅱ-7 영등포구소재주요단지별매매가격추이 그림 Ⅱ-8 여의도주요단지별매매가격추이 12 ( 억원 ) 2 ( 억원 ) 11 1 9 8 7 당산삼성래미안 문래자이 영등포푸르지오 당산동부센트레빌 신길래미안에스티움 18 16 14 12 시범 (118) 삼부 (16.4) 대교 (95.5) 한양 (19.4) 미성 (11.3) 광장 (117.9) 6 1 5 8 4 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 6 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 자료 : KB 국민은행 ( 전용면적 84 m2, 일반거래가기준 ) 자료 : KB 국민은행 ( 괄호안은전용면적, 일반거래가기준 ) 한편, 서울의정치및금융업중심지인여의도는 197년대개발완료이후총 16개재건축대상아파트가입주 5년차에다가서고있다. 216년신탁사의재건축사업시행허용및주택경기호황과맞물려재건축사업이다소활발하게진행되었으나, 218년 7월서울시의여의도통합개발계획발표이후일시정지상태이다. 여의도지구단위계획을기초로서울시의통합개발계획을구현하기위한마스터플랜수립기간중기존단지의재건축사업진행을불가피하게제한하게된것이다. 한편통합개발이슈에따른재건축추진지연과는별개로아파트매매가격은통합개발계획기대감으로매수수요가유입되면서여의도아파트시장은 7월이후대부분단지에서 3~4억원내외상승하였다. 단기급등한매매가격에도불구하고매도자또한추가적인가격상승기대감에매물을거둬들이면서추가적인가격상승이발생하기도하였다. 그림 Ⅱ-9 여의도재건축대상단지위치 표 Ⅱ-1 여의도재건축대상아파트현황 단지명 ( 준공 ) 가구수 용도지역 재건축추진현황 시범 ('71) 1,59 3종일주 신탁재건축 대교 ('75) 576 3종일주 신탁재건축 한양 ('75) 588 3종일주 신탁재건축 공작 ('76) 373 일반상업 신탁재건축 수정 ('76) 329 일반상업 신탁재건축 목화 ('77) 312 3종일주 정비구역지정 미성 ('78) 577 3종일주 정비구역지정 자료 : 뉴스원 (218..7.19) 자료 : KB 국민은행 58
219 KB 부동산보고서 서울지역집중분석 218년하반기서울주택가격상승의진원지로지목된여의도는정작통합개발계획의전면보류로 4분기이후오히려급등한매매가격의호가수준이조정되는등단기급등에따른부작용이나타나고있다. 빠른재건축을희망했던여의도아파트소유주들의희망과다소괴리되면서매매가격이하락하고, 거래또한급감하였다. 다만, 재건축사업추진이예상기간보다다소장기간이소요되는상황이나, 여의도자체의개발계획은단지별재건축이든서울시주도의통합개발이든여전히기대감이높게형성되어있다. 특히서울 3대업무지구내속한주거지로서의가치는재건축이후다시한번재평가받을것으로기대되고있다. (2 동작구 ) 업무지구접근성을기초로재개발이완성되면서한강이남신 ( 新 ) 주거지로부상동작구는서울남부중심부에위치하면서강남권과연접하고있고특히 4개의지하철노선 (2,4,7,9 호선 ) 을통해강남 (GBD) 을비롯해광화문 (CBD), 여의도 (YBD) 등 3대업무지구를모두연결하는지리적이점을가진지역이다. 기존주거지가주로경사지에위치하고, 노후주택중심으로구성되면서강남접근성에비해상대적으로주택가격이낮게형성되어왔으나, 흑석뉴타운을비롯해상도동과동작동등재개발구역들의사업이마무리되면서서울주택시장에서본격적인두각을나타내고있다. 특히흑석뉴타운은서울시뉴타운개발사업중가장늦게시작된 3차뉴타운지역임에도총 1개구역중 5개구역사업이마무리단계에들어가면서 218년가장이슈가된지역중하나이다. 그림 Ⅱ-1 흑석뉴타운분양권거래시세추이 18 ( 억원 ) 16억원 16 14 12 8억원 1 8 롯데캐슬에듀포레 6 아크로리버하임 4 '16.6 '16.1 '17.2 '17.6 '17.1 '18.2 '18.6 주 : 전용 84m2, 월별실거래가평균 ( 실거래가없는경우전월同 ) 자료 : KB국민은행 표Ⅱ-2 흑석뉴타운구역별사업주친현황 구역 진행단계 현황 1구역 추진위승인 상가밀집지역 2구역 추진위승인 상가밀집지역 3구역 관리처분인가 철거중 (GS자이) 4구역 입주완료 흑석한강푸르지오 (863 세대 ) 5구역 입주완료 흑석센트레빌 (655 세대 ) 6구역 입주완료 흑석센트레빌2차 (963 세대 ) 7구역 입주중 아크로리버하임 (1,73 세대 ) 8구역 입주중 롯데캐슬에듀포레 (545 세대 ) 9구역 사업시행인가 시공사선정 ( 롯데건설 ) 11구역 조합설립인가 최초신탁방식재개발 주 : 1구역은구역지정해제자료 : 서울시클린업시스템 218년 11월입주를시작한흑석7구역 ( 아크로리버하임 ) 과흑석8구역 ( 롯데캐슬에듀포레 ) 을비롯해이미입주를완료한 3개단지와현재철거가진행중인 3구역등서울시전체뉴타운사업중가장활발한움직임을보이고있는지역이다. 특히현재입주중인단지의분양권프리미엄은분양가격의거의 2 배수준까지상승하면서동작구전체아파트시장을주도하고있다. 59
219 KB 부동산보고서 서울지역집중분석 흑석뉴타운에앞서입주를완료한상도동및동작동소재신축단지와사당동및대방동소재구축아파트등동작구소재대부분의아파트들이연초대비 3~5억원내외상승폭을기록하였다. 중심업무단지와의접근성과더불어새아파트선호현상과재건축또는리모델링사업기대감등으로꾸준한상승세를유지하고있는것이다. 한편대입및공무원시험준비생들의메카인노량진도점차뉴타운사업이가시화되면서새로운주거지로서발전해가는동작구의모습은당분간지속될것으로기대된다. 다만, 동작구또한 9.13대책과매매가격급등의따른매수자들의매수심리둔화로매매가격정체및거래절벽이발생되고있다. 특히강남권입주물량의증가로전세가격하락이우려되는가운데이러한전세가격의안정여부가향후동작구시장의주요변수로작용될전망이다. 그림 Ⅱ-11 흑석동소재주요단지별매매가격추이 그림 Ⅱ-12 동작구소재주요단지별매매가격추이 15 ( 억원 ) 12 ( 억원 ) 14 13 12 11 명수대현대 흑석한강푸르지오 흑석센트레빌 11 1 9 대방대림사당우성2차이수힐스테이트상도엠코센트럴파크 1 8 9 8 7 7 6 6 5 5 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 4 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 자료 : KB 국민은행 ( 전용면적 84 m2, 일반거래가기준 ) 자료 : KB 국민은행 ( 전용면적 84 m2, 일반거래가기준 ) (3 양천구 ) 재건축연한충족과함께재개발출구전략의반사효과를얻은목동신시가지서울지역내대규모로재건축사업추진이가능한사실상마지막주거지역인목동신시가지는 1985 년부터 1988년까지입주한약 14개단지, 총 2만 6,629 세대로구성되어있다. 218년을기점으로목동신시가지아파트 14개단지는모두재건축연한을충족한상태이다. 물론 218년 2월국토부의재건축안전진단기준강화와주택가격상승우려로인허가절차지연으로재건축사업추진에는장기간이소요될것으로예상된다. 하지만, 예상외로목동신시가지아파트는 218년 3분기특히높은가격상승폭을기록하면서서울아파트매매가격상승률 3위를기록하였다. 목동주공아파트는주로중층으로이루어진단지임에도불구하고재건축사업성의 2대척도중하나인용적률이 1% 초중반수준에불과하다. 3종일반주거지역의상한용적률인 3% 는물론서울시조례기준인 25% 까지도상당한여유용적률을가지고있어재건축사업성은충분한것으로평가받고있다. 또다른재건축사업성척도인면적당매매가격또한재건축사업추진을위한분양수익을충분히확보할수있는가격대로형성되어있어안정적인사업타당성을기초로본격적인재건축사업추진시충분히빠른속도를기대해볼수있는지역이다. 6
219 KB 부동산보고서 서울지역집중분석 표Ⅱ-3 목동신시가지단지별현황 단지명 ( 세대수 ) 입주년도 용도지역 용적률 대지면적 ( 평환산 ) 목동1단지 (1,882) 1985 2종일반 128.9 163,196.4 m2 (49,367 평 ) 목동2단지 (1,64) 1986 2종일반 124.2 155,41.1 m2 (46,9 평 ) 목동3단지 (1,588) 1986 2종일반 122.1 146,538.1 m2 (44,328 평 ) 목동 목동4단지 (1,382) 1986 3종일반 124.9 11,514.5 m2 (3,78 평 ) 목동5단지 (1,848) 1986 3종일반 117.2 179,339.8 m2 (54,25 평 ) 목동6단지 (1,362) 1986 3종일반 139.1 94,634.5 m2 (28,627 평 ) 목동7단지 (2,55) 1988 3종일반 124.8 18,149.9 m2 (54,495 평 ) 목동8단지 (1,352) 1987 3종일반 164.5 71,41. m2 (21,62 평 ) 목동9단지 (2,3) 1987 3종일반 138.2 175,926.3 m2 (53,218 평 ) 목동1단지 (2,16) 1987 3종일반 127.4 14,46.3 m2 (31,474 평 ) 신정동 목동11단지 (1,595) 1988 3종일반 125. 121,591.9 m2 (36,782 평 ) 목동12단지 (1,86) 1988 3종일반 123.2 121,591.9 m2 (36,782 평 ) 목동13단지 (2,88) 1987 3종일반 161.3 162,139.7 m2 (49,47 평 ) 목동14단지 (3,1) 1987 3종일반 145.8 215,214. m2 (65,12 평 ) 자료 :KB국민은행 한편서울시는 21년대초수도권주택경기침체당시사업추진이지연되고있는다수의정비구역을해제하기위한출구전략을수립하고추진하였다. 이러한정비사업 ( 뉴타운 재개발 재건축 ) 출구전략결과전체정비 ( 예정 ) 구역 646개중 384개구역이지정해제되었다. 이는전체정비구역중약 6% 에이르는수준이다. 사실상의새아파트공급을정비사업에의존해야하는서울시공급특성상다수의정비구역이지정해제되면서자체적인사업성만으로도재건축이가능한목동신시가지의경우새아파트선호현상에따른희소가치까지더해져 9.13대책직전까지비교적가파른상승세를기록하였다. 그림 Ⅱ-13 서울시정비구역지정및해제현황 그림 Ⅱ-14 목동신시가지주요단지별매매가격추이 15 ( 억원 ) 총정비구역 683 14 목동 1(91.26) 목동 3(95.3) 13 목동 5(83.47) 목동 7(89.1) 지정해제구역 393 12 목동 9(1.33) 목동 13(99.26) 11 정상추진결정 미결정 262 28 ( 개 ) 2 4 6 8 1 9 8 7 6 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 자료 : 서울시 ( 18.2 월기준 ) 자료 : KB 국민은행 ( 괄호안은전용면적, 일반거래가기준 ) 61
219 KB 부동산보고서 서울지역집중분석 다만, 9.13대책이후로는목동또한매수심리둔화에따른거래단절이발생하고있다. 더불어다주택자에대한각종불이익등으로최근에는직전실거래가대비 1~2억원내외조정된매물이출현되고있다. 하지만아직매물의적체가발생되고있지는않아단기급락가능성은낮을것으로예상된다. 또장기적으로목동은거주를하면서재건축을기다릴수있는지역이다. 특히서울서남권최대학군선호지역으로거주수요가꾸준히유입되는지역이다. 다만재건축사업에대한불확실성은점차더확대될가능성이높은점은유의할필요가있다. (4 용산구 ) 강남에견줄만한유일한강북주거지의부활지난 26년전후서울주택시장급등시서울주택시장상승기를주도한대표지역은강남재건축과함께용산국제업무지구를포함한용산재개발이었다. 26년금융위기와용산참사등으로한동안주택시장참여자들의관심에서멀어졌고, 가격또한재개발지역을중심으로다소크게하락되었다. 이후약 1년의시간이흐르면서 217년부터용산이다시주목받기시작하고있다. 특히용산의경우최근 1년내신규입주한주거시설이주로한강로주변에주상복합형태로거의공급되면서일반아파트의희소가치가부각되기도하였다. 실제 211년입주한신계동소재 e편한세상은인근지역에서유일한신축대단지아파트로 217년초 8.5억원수준에서 9.13대책직전 13.4억원수준까지 18개월동안약 6억원이상승하기도하였다. 다만 9.13대책이후매수수요급감으로현재는다소소강상태에있다. 그림 Ⅱ-15 용산구소재주요단지별매매가격추이 그림 Ⅱ-16 용산이촌동주요단지별매매가격추이 16 ( 억원 ) 22 ( 억원 ) 14 12 이태원청화 (15.7) 원효로산호 (86.1) 도원삼성래미안 (84) 신계e편한세상 (84) 2 18 16 LG 한강자이 (134.5) 한가람 (84) 한강맨션 (87) 신동아 (95.7) 1 14 8 12 1 6 8 4 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 6 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 자료 : KB 국민은행 ( 괄호안은전용면적, 일반거래가기준 )) 자료 : KB 국민은행 ( 괄호안은전용면적, 일반거래가기준 ) 이촌동소재아파트단지도한강인접이라는기본적입지가치와함께재건축사업을추진중인한강변아파트단지와리모델링사업을추진중인경의중앙선라인단지들의주거환경개선움직임이확대되면서연초이후대부분의단지에서큰폭의매매가격상승흐름이나타났다. 다만총 5, 가구규모로통합리모델링을준비했던경의중앙선라인한가람아파트등 5개단지의리모델링사업은일부단지의이견으로사업추진이어려워지면서지난 9월이후다소소강상태에있다. 62
219 KB 부동산보고서 서울지역집중분석 한편, 한남동, 보광동, 이태원동일대로지정된강북최대뉴타운사업인한남뉴타운또한최근 2~3년간지속적인지분가격상승을기록하였다. 용산미군기지이전완료와함께용산민족공원개발, 신분당선연장및용산국제업무지구개발, 용산-서울역통합개발등지속되는개발호재가한남뉴타운매매가격에도영향을주면서상승동력을강화하고있다. 이에한남뉴타운내대지지분없이입주권만받을수있는일명 뚜껑매물 의가격도 6억원을상회하고있다. 실제 9.13대책이전거래된최고가뚜껑매물의가격이 6.5억원수준까지기록하기도했다. 현재는해당시기보다는다소하락한분위기가형성되었으나, 단순히입주권을확보하는권리만으로도수도권소재양호한아파트를소유할수있는금액수준까지상승한것이다. 1년만의가장뜨거운한해를보낸용산구는당분간단기급등에따른조정양상은다소불가피해보인다. 특히최근 3~4년간의주택시장호조기간중예상보다부진했던한남뉴타운각구역별사업속도는아쉬운부분이다. 주택시장불안을우려하는현재정부및서울시의분위기를고려시단기간내인허가등재개발관련절차를마치고본격적인공사단계로진입하기에는다소시일이필요할것으로예상된다. 다만, 용산구가자체적으로가지는내재가치및개발호재는여전히유효한상황으로일정기간조정기가예상되는시점이나, 지속적으로관심을가지고지켜봐야할지역이다. 그림 Ⅱ-17 한남뉴타운구역별위치도 그림 Ⅱ-18 한남 4 구역내신동아아파트매매가격추이 14 12 1 8 ( 억원 ) 매매금융위기 '1.2월 7.4억원 전세 '17.1 월 8.3 억원 '18.12 월 12 억원 6 4 '14.2 월 6.1 억원 2 '4.12 '6.12 '8.12 '1.12 '12.12 '14.12 '16.12 '18.12 자료 : 리얼캐스트자료 : KB 국민은행 ( 전용면적 84 m2, 일반거래가기준 ) (5 강남구 ) 명실상부한전국구주택수요처국내주택시장에서가장주목을받는지역인강남구는 218년도역시적지않는가격상승률을기록하였다. 특히지난 1분기시점대치동과압구정동을중심으로나타난매매가격상승세는이후서울전역으로전이되면서 218년서울주택시장상승세를선도하였다. 우선학군수요의대명사인대치동신축단지인래미안대치팰리스는 216년말 15억원수준에서 217년말 19.7억원상승하였다. 약 1년만에 5억원가량상승하면서대치동소재아파트의주택상승을 63
219 KB 부동산보고서 서울지역집중분석 견인하였다. 이에 217년말분위기는한해동안과도한상승에따른매수심리둔화로 218년은다소소강국면으로예상되었으나, 되려 218년상승폭은지난해보다더크게나타났다. 218년한해동안약 6억원내외매매가격상승이발생되었고, 특히 1분기와 3분기를중심으로매매가격상승폭이크게나타났다. 이러한움직임은대치동인근아파트에서도동일하게나타났다. 재건축을추진중인은마아파트를비롯해재건축이완료된도곡렉슬, 입주 2년차에근접하는삼성래미안등단지물리적특성에관계없이전반적인상승세를기록하였다. 다만, 지난 9.13대책이후매수수요위축과전세거래부진등이겹치면서다소호가의조정이발생하고있다. 특히 219년초집중적으로공급되는동남권입주물량부담에견고했던대치동전세시장에서도다소부정적영향은불가피해보인다. 전국적인투자수요가유입되는또다른지역인압구정동은 218년매매가격상승폭은상대적으로크지않았다. 특히연초 2~3억원내외상승이후상대적으로 7월이후상승시점에는다소소강국면을보였다. 이는 2억원대를상회하는높은매매가격에따른자금부담이존재하는상황에서 LTV비율등대출규제를우회할수있었던임대사업자대출까지제한되면서매수자들의자금출저증빙부담등진입장벽이크게높아졌기때문이다. 다만워낙전국적인매수수요가유입되는만큼일정부분매매가격이조정되는매물출현시간간히거래도성사되는모습을보이고있다. 그림 Ⅱ-19 대치동소재주요단지별매매가격추이 그림 Ⅱ-2 압구정동주요단지별매매가격추이 26 ( 억원 ) 32 ( 억원 ) 3 신현대 (121.18) 현대1(131.48) 24 은마 ( 재건축 ) 래대팰 ( 신축 ) 28 현대6(144.2) 한양3(118.3) 22 삼성래미안 ( 구축 ) 26 한양5(115.2) 2 도곡렉슬 ( 재건축완료 ) 24 18 22 16 2 14 18 12 16 1 14 8 12 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 자료 : KB 국민은행 ( 전용면적 84 m2, 일반거래가기준 ) 자료 : KB 국민은행 ( 괄호안은전용면적, 일반거래가기준 ) 218년강남구의주택가격흐름을돌아보면주택시장에서강남구의분위기전환이어떠한영향을가지고오는지를다시한번확인할수있는한해였다. 이러한흐름은 219년에도지속될것으로예상된다. 우선당분간거래단절에따른조정기는지속될것으로예상된다. 특히 219년 1분기이후동남권입주물량의영향으로전세가격또한다소부진한모습을보일것으로예상된다. 다만, 근본적인강남구자체의가격상승원인이되는강남진입수요대비만성적인공급부족상황은지속되면서장기적인둔화우려는적은편이다. 64
219 KB 부동산보고서 서울지역집중분석 (6 송파구 ) 1만세대동시입주후유증에대한고민이커지는송파 218년하반기서울주택시장에서단연화두는 12월말입주가개시되는단일규모국내최대단지 헬리오시티 의매매및전세가격동향이다. 215년 11월분양이후 3년간주택시장의호조세가지속되면서해당단지의매매가격은분양가격대비 2배수준까지상승하였다. 하지만이전에경험해본적없는최대규모입주에따른부작용에대한우려도점차커지고있는상황이다. 헬리오시티입주를전후로개포지구 2개단지가입주를시작하고, 219년하반기부터순차적으로강동구고덕동소재재건축단지들의입주도연속적으로시작되면서 219년서울시입주물량은헬리오시티의물량을포함할경우 6.2만호로 24년이후연간기준최대물량이입주를준비하고있다. 입주물량부담이점차현실화되면서 218년 12월현재전용면적 84m2기준전세시세는약 7억원수준으로형성되고있다. 이는동일면적기준 8~9억원수준으로형성된잠실지구전세가격대비 2억원내외낮은가격수준인한편송파동소재입주 1년차이상기존단지의전세가격에근접하고있다. 그림 Ⅱ-21 잠실주요단지별매매가격추이 그림 Ⅱ-22 헬리오시티인근매매 / 전세가격시세 2 18 16 14 12 ( 억원 ) 잠실 5(113) 엘스 (84c) 진주 (87) 25 2 15 1 ( 억원 ) 2.8 9.5 17.2 9. 15.8 8.4 매매 전세 16.3 12.2 1.8 6.2 6.6 7. 1 5 8 6 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 래미안 루체하임 잠실 리센츠 파크리오 송파 래미안 파크 하비오 헬리오 시티 자료 : KB 국민은행 ( 전용면적 84 m2, 일반거래가기준 ) 자료 : KB 국민은행 ( 전용면적 84 m2, 일반거래가기준 ) 다만 9.13대책에따른양도소득세거주요건강화로전세에서입주로전환되는소유주가증가하고, 특히입주자사전점검이후실입주로전환하는소유주들의움직임이확대되면서일부현지중개업소등에서는예상보다전세물량이적게나올것으로예측하기도한다. 이에현재형성된 7억원내외수준에서당분간안정적으로거래가성사될것으로형성이기대되고있다. 하지만, 약 1만세대규모동시입주로서울및수도권지역에서최대 2만가구의연쇄이동이향후 3~4개월내발생될것으로예상되면서서울동남권전세시장불안은다소장기간지속될것으로보인다. 특히인근지역에서현재거주중인주택이전세혹은매매의형태로주택거래시장으로유입되어야한다는점을고려한다면헬리오시티외기존단지들의전세가격하락이더욱우려되는상황이다. 기존동남권주거지의경우헬리오시티와의전세가격격차가좁혀지면서다소가파른전세가격하락이우려된다. 65
219 KB 부동산보고서 서울지역집중분석 그림 Ⅱ-23 입주를앞둔헬리오시티공사현장 그림 Ⅱ-24 헬리오시티평균실거래가격및거래건수 18 16 14 ( 억원 ) 거래건수 ( 우 ) ( 건 ) 평균매매거래가격 ( 좌 ) 전매제한해제 16 14 12 1 12 8 1 8 6 4 2 6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 자료 : 가락시영재건축조합자료 : 국토교통부 ( 전용 84 m2 ) (7 성동구 ) 양호한입지에새아파트중심의신규주거선호지로업그레이드도심및강남권과인접한입지환경속에서편리한지하철 (2,3,5,6 호선및경의중앙선 ) 교통환경까지갖춘성동구는 21년대이후신흥부촌및주거지로주목받고있는지역이다. 지난 4~5년간재개발완료후신규입주단지들이늘어나면서새로운주거선호지로부상한왕십리와옥수동, 금호동등이속한지역이다. 왕십리와옥수동등중랑천서측성동구지역은특히최근주택시장의핵심트랜드인새아파트선호에따라최근 5년내입주한단지를중심으로매수자들의적극적인매수수요가유입되면서최근 4년간누적상승률이 3% 를상회하고있다. 성동구의또다른주거중심축인성수동지역은서울숲인근갤러리아포레, 트리마제등초대형면적위주로구성된고가주상복합들이신흥부촌의모습을갖추어가면서안정적인시세흐름을이어가고있다. 또현재재개발사업추진속도는다소부진하지만, 사업완료시강북지역랜드마크로부상할것으로기대를받고있는성수전략정비구역도개발기대감으로투자수요가유입되면서금융위기직전기록한전고점을크게상회하며상승세를이어가고있다. 다만, 성동구도지난 9.13대책이후대출규제에따른매수수요급감으로기존주택을중심으로일부가격조정이발생하고있다. 특히성동구의경우전세자금을레버리지로활용하는투자수요보다실거주목적의매수수요가높은지역으로이러한실거주목적매수자들의자금조달에제약이발생함에따라거래단절이더욱크게나타나고있다. 하지만, 성동구의경우 218년 6월입주한 서울숲리버뷰자이 를마지막으로 221년까지고가주택인 아크로서울포레스트 를제외한신규입주단지가없다. 최근 4~5년간의수도권주택시장호조기속에서성수동지역을제외한대부분의성동구재개발사업구역의입주가마무리되면서당분간수급측면에서서울내여타지역대비안정적인점은성동구입장에서긍정적이다. 66
219 KB 부동산보고서 서울지역집중분석 그림 Ⅱ-25 입주 3 년이내주요단지별매매가격추이 그림 Ⅱ-26 성동구소재기존아파트매매가격추이 14 ( 억원 ) 14 ( 억원 ) 13 신금호파크자이 13 래미안옥수리버젠 12 11 1 9 센트라스이편한세상옥수파크힐스텐즈힐 12 11 1 9 8 옥수극동금호자이1차행당대림서울숲푸르지오 8 7 7 6 6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 5 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 자료 : KB 국민은행 ( 전용면적 84 m2, 일반거래가기준 ) 자료 : KB 국민은행 ( 전용면적 84 m2, 일반거래가기준 ) (8 강동구 ) 활발한재건축사업과지하철 9호선연장등교통여건개선이호재강동구는 216년과 217년각각 2.6%, 5.% 상승했으나 218년은 11월누적 11.% 나상승했다. 특히 218년 9월에 2.4% 상승하는등 3분기이후급등세를보였다. 고덕래미안힐스테이트, 고덕아이파크등대단지들이 216년말부터시세를주도하였으며이후상승세가주변으로확산되고있다. 상일IC 주변으로삼성물산이전등대규모업무단지조성과특히 9호선 3단계연장에따른교통여건개선기대감이반영되며 9호선노선을중심으로전반적으로높은상승세를보였다. 고덕동재건축단지를중심으로한가격상승이주변으로확산되고는있으나, 헬리오시티입주와위례신도시, 하남미사지구를비롯해 3기신도시로발표된하남교산지구등인근대규모주거지의공급증가는다소부정적인요소로판단된다. 그림 Ⅱ-27 고덕지구주요아파트매매가격추이 그림 Ⅱ-28 둔촌주공및인근단지매매가격추이 12 ( 억원 ) 15 ( 억원 ) 11 1 9 8 7 6 고덕래미안힐스테이트고덕아이파크롯데캐슬퍼스트강일리버파크 4 단지래미안강동팰리스 14 13 12 11 1 9 8 둔주 1 단지 (45.85) 둔주 2 단지 (79.9) 둔주 3 단지 (71.58) 5 7 4 6 3 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 5 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 자료 : KB 국민은행 ( 전용면적 84 m2, 일반거래가기준 ) 자료 : KB 국민은행 ( 괄호안은전용면적일반거래가기준 ) 67
219 KB 부동산보고서 서울지역집중분석 (9 마포구 ) 직주근접도심주거지의재발견도심과한강변에근접한마포구는아현뉴타운개발이마무리단계에진입하면서공덕지역기존아파트단지와연담화되어대규모주거벨트를형성한강북대표주거지역이다. 지난 215년상반기아현동소재최대단지인마포래미안푸르지오의입주이후수도권주택가격상승세를주도한대표적인지역이다. 특히마포래미안푸르지오의경우입주 2년차에진입하면서거래가활발해진 217년초 9억원초반수준에서 1년 6개월동안약 5억원가량상승하면서강남이외지역에서가격상승폭기준으로는가장큰단지중하나로손꼽힌다. 또최근 3~4년간상승세속에서상대적으로소외되었던상암지구내아파트단지들도 218년들어장기간침체에서벗어나상승국면에진입하였다. 상암지구의경우금융위기이후각종개발계획의지연과수색재개발및고양시소재신규택지지구들의입주로매수수요유입이제한되면서장기간횡보하는흐름을보였으나, 217년하반기를기점으로상승기조로전환되었다. 한편마포구아파트시장은지난 9.13대책이후앞선성동구와유사하게대출규제에따른실거주목적매수자들의자금조달제약으로매매거래는거의발생되지않고있다. 특히마포자이3차등신규입주단지와마포래미안푸르지오의전세만기기간이겹치면서전세가격도다소큰폭으로조정되고있다. 마포구는 219년에도적지않은입주물량이지속적으로입주하면서마포구내전세가격하방압력은서울동남권과함께다소장기간지속될것으로예상된다. 매매가격도전세가격부진과함께대출제약에따른매수수요둔화로당분간조정국면으로예상되는상황이다. 그림 Ⅱ-29 마포 / 공덕지역주요단지별매매가격추이 그림 Ⅱ-3 상암월드컵단지매매가격추이 15 ( 억원 ) 1 ( 억원 ) 14 13 12 11 공덕래미안 3 차신공덕래미안 1 차마래푸 84 공덕파크자이래미안마포웰스트림 9 8 상암 4 단지 상암 6 단지 상암 1 단지 1 9 7 8 7 6 6 5 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 5 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 자료 : KB 국민은행 ( 전용면적 84 m2, 일반거래가기준 ) 자료 : KB 국민은행 ( 전용면적 84 m2, 일반거래가기준 ) (1 동대문구 ) 1 년만에개발완료가시권에진입한청량리 춘천, 강릉등강원도로향하는기차의시발역이존재하는청량리는과거철도역사와함께재래시장 등이형성되면서강북지역대표적상권으로성장하였다. 하지만, 지상으로놓인철길과재래시장, 유 68
219 KB 부동산보고서 서울지역집중분석 흥가 ( 집창촌 ) 등자발적인물리환경개선이어려운시설들이위치하면서상당기간주거여건개선이지연되어왔다. 이러한노후화된주거환경을개선하기위해서울시는지난 23년청량리일대를균형발전촉진지구로지정하고, 인근전농 답십리재정비촉진지구와함께청량리일대에재개발을시도하였다. 이후전농동소재재개발지역은속속신규입주를진행하였지만, 지역내랜드마크시설이들어설청량리4구역은집창촌을둘러싼영업권과토지보상지연등으로 216년에서야철거가시작되었다. 지역내랜드마크로기대를모우고있는청량리4구역이철거개시 3년만에대부분의토지보상이종료되면서빠르면 219년초총 65개층규모의주상복합단지로개발이가시화되고있다. 또수도권광역급행철도인 GTX B( 송도-마석 ) 노선과함께 C노선 ( 수원-의정부 ) 까지청량리역경유가예정되면서광역교통중심지로서의가치도부각되고있다. 그림 Ⅱ-31 청량리인근주요단지시세추이 표 Ⅱ-4 청량리 4 구역 ( 롯데캐슬 SKY-L65) 재개발현황 11 ( 억원 ) 구분 세부내용 1 9 8 7 6 5 4 래미안크레시티답십리래미안위브미주한신 위치 전농동 62번지일대 ( 구, 청량리588) 대지면적 2만 6,33 m2 (7,965 평 ) 연면적 37만 6,654 m2 (113,938 평 ) 사업내용 아파트, 오피스텔, 호텔, 쇼핑몰, 랜드마크타워 1동 최고층 / 가구수 65층 (199M)/1,425 가구 분양시기 19년초 ( 예정 ) 3 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 자료 : KB 국민은행 ( 전용 84 m2, 일반거래가기준 ) 입주시기 자료 : 롯데건설 223 년예정 215년이후점진적인상승세를기록한청량리인근주택가격은이러한지역및인프라개발호재로 218년들어서다시한번상승세를맞이하였다. 특히청량리역동측에위치한래미안크레시티는해당지역내전용84m2기준최초로 1억원을상회하는거래가발생하는등청량리인근주택가격의상한선을한단계높였다. 또청량리역서북측에위치한재건축예정인미주아파트와한신아파트등노후아파트지역에서도재건축기대감등으로매매가격상승세가가파르게이어지고있다. 지연된청량리 4구역의랜드마크시설개발에이어 GTX 개발까지가시화되면서청량리지역주택가격은여타의서울지역과달리 9.13대책이후에도여전히견고한흐름을이어가고있다. 특히거래가능한매물품귀로여전히매도인의호가가직전실거래가격대비높은수준으로유지되고있다. 반면가시화된개발기대감에매수수요는꾸준히유입되면서청량리소재아파트지역의매매가격흐름은다소긍정적전망이기대되고있다. 69
219 KB 부동산보고서 부동산시장설문조사 Ⅲ 부동산시장설문조사 1. 부동산시장전문가설문결과 2. 지역공인중개사설문결과 3. KB 자산관리전문가 (PB) 설문결과 7
219 KB 부동산보고서 부동산시장설문조사 1. 부동산시장전문가설문결과 [ 조사개요 ] 조사대상 : 부동산시장전문가 112명 ( 건설 시행 31명, 학계 28명, 공공 25명, 금융 23명, 기타 6명 ) 조사방법 : 온라인설문조사조사기간 : 218년 11월 8일 ~12일조사내용 : 219년매매및전세시장전망, 주택정책평가및제언, 분양시장전망 219년주택매매시장하락전망뚜렷하나, 수도권은상승세 (58.9%) 로전망 - 전국주택매매가격하락전망은 7.5%, 수도권은중개업소와달리상승전망이높은편 - 수도권의가격상승원인으로풍부한유동성및대체투자처부족, 규제정책으로매물부족등수급불균형에따른주택가격상승여력이여전히존재한다고판단 - 비수도권의경우하락전망이압도적으로높으며, 국내경기침체와입주물량증가부담이원인 수도권전세가격은상승세가예상 (72.3%) 되나, 비수도권은약세지속전망 ( 하락전망 58.%) - 수도권은주택담보대출규제및매매가격급등으로전세수요가증가할것이라는의견이압도적으로높음 - 비수도권의경우입주물량증가부담으로전세가격약세가지속될것으로예상 218년부동산관련규제정책이주택가격상승을견인 - 주택가격상승에영향을준정책 1순위는대출규제강화 (39.3%) 가가장높은선택 - 다주택자양도세중과및관련세금강화도많은영향을끼친것으로선택되는등주택시장안정화를위해제시된규제정책이주택가격상승을견인한것으로분석 219년주택시장안정화를위해재건축 재개발활성화및신규주택공급이필요 - 전문가들은주택시장안정화를위해 1순위로도심재건축 재건축활성화를꼽았으며, 신규주택추가공급 (19.6%), 양도세인하를통한거래활성화 (12.5%) 순 - 향후지역별주택경기에대해선서울 경기지역은양호예상하나, 경남지역은침체예상 투자유망부동산으로분양아파트와재건축에대한선호도지속예상 분양계획물량감소예상, 대출규제및경기위축등하방압력존재 - 분양시장전문가들의 52.5% 는 219 년분양계획이 218 년대비감소할것으로예상 - 대출규제로주택수요위축및경기침체에따른분양리스크증가등을지목 71
219 KB 부동산보고서 부동산시장설문조사 1) 219 년매매시장전망 219 년도주택시장하락전망우세속에수도권의상승여부가관건 219년전국주택매매가격전망에대해전문가들의약 7.5% 가하락할것으로예상하였다. 전국의주택매매가격이 -3~-1% 하락 할것이라는의견이 31.3% 로가장많았으며 -5~-3% 하락 도 17.% 로높은수준으로나타났다. 한편수도권과비수도권에대해서의견이뚜렷하게나누어졌다. 수도권의경우 218년보다매매가격상승수준은낮으나여전히상승세를이어갈것이라는전망이 58.9% 로나타난반면, 비수도권에대해서는하락전망이 87.5% 에달하였으며이는공인중개사들의하락의견 (79.5%) 보다도높은것으로나타났다. 비수도권의경우하락전망이압도적으로높은데특히 -5% 이상하락 전망도 19.6% 에달하는등지방의주택시장침체상황을명확히반영하고있는것으로보인다. 한편 219년주택매매거래는 218년대비감소할것이라는전망이 64.3% 로높게나타났으며, 이는지난해조사 (63.8%) 보다도높은수준이다. 지역별로는수도권이 51.8%, 비수도권이 77.7% 의응답자가거래감소를전망하였다. 그림 Ⅲ-1 219 년주택매매가격전망 그림 Ⅲ-2 219 년주택매매거래전망 전국 (7.5%) 수도권 (41.1%) 17. 31.3 18.8 19.67.1 상승 2.515.2 25.9 23.28.9 (58.9%) 64.3 51.8 77.7 감소 비슷 비수도권 (87.5%) 19.6 26.8 28.6 7.1 12.5-1~% -3~-1% -5~-3% -5% 이상 ~1% 1~3% 3~5% 32.1 3.6 전국 33.9 14.3 수도권 17.9 4.5 비수도권 증가 주 : ( ) 은지역별하락전망비중자료 : KB경영연구소 자료 : KB 경영연구소 수도권내주택공급부족, 대체투자처부족이가격상승주요요인수도권주택매매가격이상승할것이라는전문가들의전망이소폭우세한가운데, 풍부한유동성및대체투자처부족 (27.3%) 및대출등정부규제정책으로매물부족 (24.2%) 공급물량부족 (24.2%) 등투자수요는여전히높은데물량부족으로인해주택가격상승세가이어질것으로예측하는의견이많았다. 한편매매가격의하락원인으로는정부의부동산대책 (27.2%) 과국내경기침체 (19.6%), 과도한매매가격상승에따른부담감 (14.1%) 등을꼽았다. 비수도권의경우하락전망이압도적으로높았는데, 72
219 KB 부동산보고서 부동산시장설문조사 주요원인으로는국내경기침체 (27.8%) 와더불어입주물량증가 (25.3%) 를대다수선택하였으며대출 및부동산대책등정부규제정책영향 (17.%) 도주요하락원인으로지목되었다. 그림 Ⅲ-3 수도권주택매매가격상승 / 하락이유 그림 Ⅲ-4 비수도권주택매매가격상승 / 하락이유 하락 (41.1%) 원인 상승 (58.%) 원인 하락 (87.5%) 원인 상승 (12.5%) 원인 27.2 정부규제정책 풍부한유동성 / 대체투자부족 27.3 27.8 국내경기침체 풍부한유동성 / 대체투자부족 32.1 19.6 국내경기침체 규제로매물감소 24.2 25.3 입주물량증가규제로매물감소 17.9 14.1 매매가격부담 공급물량부족 24.2 17. 정부규제정책 개발호재 17.9 13. 금리인상 개발호재 11.4 12.9 금리인상 기타 14.3 8.7 입주물량증가 기타 5.3 3.6 국내외경기회복매매가격부담 7.1 자료 : KB 경영연구소 자료 : KB 경영연구소 2) 219 년전세시장전망 이중고 ( 입주물량, 인구감소 ) 에시달리는비수도권전세가격은약세지속 부동산시장전문가들의약 58.% 는 219년전국의전세가격이상승할것으로전망하였으며, 수도권의경우전세가격상승의견이 72.3% 로상당히높은것으로나타났다. 상승률구간별로는 3~5% 상승 수준이 36.3% 로가장많았으며 ~1% 상승 이 25.% 로뒤를이었다. 한편중개업소응답자의 64.6% 가수도권전세가격하락을전망한것과는다소의견차이를보이는부분이다. 한편비수도권의경우 218년에이어전세가격하락세가지속할것이라는의견이 58.% 로조사되었으며중개업자의하락전망 (64.2%) 그림 Ⅲ-5 219 년주택전세가격전망 전국 (42.%) 13.4 28.6 32.7 15.9 상승 수도권 (27.7%) 7.1 19.6 22.3 32.7 (72.3%) 비수도권 (58.%) 24.1 29.5 27.9 5.6-1~% -5~-3% -3~-1% -5% 이상 ~1% 1~3% 3~5% 주 : ( ) 은지역별하락전망비중 자료 : KB경영연구소 보다는낮은수준이나가격하락에대한의견은동일하였다. 하락률구간은 -1~% 하락 이 29.5% 로가장많았으며 -5~-3% 하락 에대한의견도 24.1% 로상당히높은수준을차지하였다. 73
219 KB 부동산보고서 부동산시장설문조사 주택담보대출규제로전세수요증가, 수도권전세가격상승요인으로작용수도권전세가격상승원인으로는주택담보대출규제로전세수요증가 (3.9%) 가주요요인으로선택되었으며, 매매가격급등으로전세수요증가 (25.3%), 전세물량부족 (21.6%) 때문이라는의견이상대적으로많았다. 이는최근서울및경기일부지역의주택가격급등에따른부담과더불어연이은주택담보대출규제에따른전세에머무는수요가크게증가한데기인한것으로파악된다. 비수도권의경우하락에대한의견이상대적으로높았는데, 입주물량증가 (34.6%) 때문이라는의견이가장많았으며전세대출규제로전세수요감소 (15.4%) 와높은전세가격부담 (13.8%) 이뒤를이었다. 그림 Ⅲ-6 수도권전세가격상승 / 하락원인 그림 Ⅲ-7 비수도권전세가격상승 / 하락원인 하락 (27.7%) 원인 상승 (72.3%) 원인 하락 (58.%) 원인 상승 (42.%) 원인 35.5 입주물량증가 주담대규제로 전세증가 3.9 34.6 입주물량증가 주담대규제로 전세증가 27.7 22.6 전세대출규제로 수요감소 매매급등으로 전세증가 25.3 15.4 전세대출규제로 수요감소 전세물량부족 17. 19.4 높은전세가격부담 전세물량부족 21.6 13.8 높은전세가격부담 낮은대출금리 12.8 6.5 공공공급확대 월세의전세전환 증가 8. 9.2 매매전환으로 수요감소 월세의전세전환수요증가 1.6 4.8 매매전환으로 수요감소 낮은대출금리 4.3 7.7 공공공급확대 매매급등으로전세증가 1.6 자료 : KB 경영연구소 자료 : KB 경영연구소 3) 218 년주택시장안정화정책및향후필요정책 주택가격하락에영향을가장큰영향을미친정책은대출규제강화 218년정부의주택시장안정화정책중에부동산시장에영향이가장큰것으로생각되는정책을조사한결과, 대출규제강화 ( 조정지역내투자수요시대출금지등 ) 가 39.3% 로압도적으로높은선택을받았으며이어서다주택자양도세중과 (16.1%), 종부세 / 보유세강화 (11.6%) 순으로나타났다. 주택가격상승에영향을준정책으로는 1순위에다주택자양도세중과 (2.5%) 를가장많이선택하였으며, 임대사업자등록 (17.%) 과부동산관련세금강화 (12.5%) 가뒤를이었다. 이는세금강화및임대사업자등록혜택확대로다수의주택물량이시장에매물로나오지못하면서주택가격상승을견인하는등정책의부작용으로나타난것으로판단된다. 74
219 KB 부동산보고서 부동산시장설문조사 그림 Ⅲ-8 주택가격하락에영향을미친정책 그림 Ⅲ-9 주택가격상승에영향을미친정책 대출규제강화 27.7 39.3 다주택자양도세중과 12.1 2.5 다주택자양도세중과 16.1 12.5 임대사업자등록 17. 14.7 종부세 / 보유세강화 11.6 16.1 종부세 / 보유세강화 12.5 13.4 신 DTI/DSR 도입 9.8 13.4 신 DTI/DSR 도입 8.9 9.4 신규택지공급 6.3 5.8 대출규제강화 1.7 12.1 없음 6.3 4.5 1 순위 규제지역확대 8. 1.7 1 순위 규제지역확대 3.6 8. 1+2순위 8. 재건축초과이익환수 1.3 1+2 순위 자료 : KB 경영연구소 자료 : KB 경영연구소 주택시장안정의핵심, 재개발 재건축을통한신규주택공급활성화 219년주택시장안정화를위해전문가들은 1순위로재건축 재개발활성화 (25.%) 와신규주택추가공급 (19.6%), 양도세인하를통한거래활성화 (12.5%) 순으로꼽았다. 이는시장내풍부한유동성을기반으로높은주택수요가존재함에따라도심재생사업활성화및신규주택공급등공급에대한시장내수요가높은것으로파악된다. 1+2+3 순위를합해볼때도재건축등도심재생활성화가최우선으로선택되었으며양도세인하를통한거래활성화및주택공시가격현실화, 신규택지추가공급등다양한정책방안이선택되었다. 한편 219년지역별주택경기에대해서는전문가의상당수가양호예상지역으로서울 (3.8%) 과경기 (25.4%) 를선택하였으며, 이어서세종시 (16.%) 순으로나타났다. 침체지역으로는경남 (15.8%), 전남및전북 ( 각 1.6%), 대전 (1.%), 경북 (9.7%) 순으로선택하였는데, 경남지역의경우지방주력산업경기침체가지속되면서주택시장약세도유지될것으로보인다. 그림 Ⅲ-1 주택시장안정화필요정책 그림 Ⅲ-11 219 년주택경기전망 재건축 재개발활성화신규택지추가공급양도세인하. 거래활성화주택공시가격현실화 12.2 12.5 15.5 9.8 12.5 2.5 19.6 25. 15.8 침체예상지역 경남 1.6 전남 1.6 전북 1. 대전 9.7 경북 서울경기세종인천부산 양호예상지역 3.8 25.4 16. 8.8 4.8 후분양제도입 금리인상 청약제도개편 8. 8. 7.1 9.2 6.3 8.6 1 순위 1+2+3 순위 9.4 6.7 5.8 4.8 강원울산충북부산 대구광주대전강원 4.5 4.2 2.4.9 자료 : KB 경영연구소 자료 : KB 경영연구소 75
219 KB 부동산보고서 부동산시장설문조사 4) 219 년투자유망부동산 아파트분양및재건축시장에대한투자수요지속예상 219년투자유망부동산에대해응답자의 26.3% 가아파트분양을선택하였고, 재건축 (19.2%), 토지 (14.7%) 순으로나타났다. 분양아파트에대한선호는중개업소와 PB들도최우선을선택하는등 219년가장유망한부동산투자수단으로꼽았다. 이는최근서울주택가격급등으로상대적으로저렴하게신규주택을구입할수있는수단인아파트분양에대한투자수요가여전히높은것으로판단된다. 또한재건축에대한수요도여전히높은것으로나타나, 정부의재건축규제에도불구하고향후유망한투자수단으로인지하고있는것으로판단된다. 그림 Ⅲ-12 219 년투자유망부동산 오피스텔상가 (2.7%) (4.%) 기타 (3.6%) 아파트분양빌딩 (4.9%) (26.3%) 기존주택구입 (12.1%) 재개발재건축 (12.5%) (19.2%) 토지 (14.7%) 자료 : KB경영연구소 5) 분양시장전망 대출규제및경기위축으로분양리스크증가예상, 219 년분양계획물량크게감소할전망 건설 시행사등분양시장전문가들의약 52.5% 는 219 년분양계획이 218 년대비감소할것이라 고예상하고있으며, 비슷한규모도 32.5% 에달하는등전반적인분양시장위축을예상하고있다. 그림 Ⅲ-13 219 년분양계획및감소 / 증가이유 29.3 29.3 감소이유 대출규제로수요위축경기위축으로분양리스크증가 219년분양계획매우증가 (2.5%) 매우감소증가 (5.%) (12.5%) 증가이유수도권등경기호조재건축재개발니즈지속 28.6 21.4 19.5 14.6 지방미분양증가등분양시장위축가용토지부족 감소 (47.5%) 비슷 (32.5%) 신규주택수요지속시세대비낮은분양가로수요집중 17.9 17.9 기존보유토지 7.3 시장규제가능성 처분필요 14.3 자료 : KB 경영연구소 76
219 KB 부동산보고서 부동산시장설문조사 분양계획물량의감소는대출규제로인한주택수요위축및경기위축으로분양리스크증가 ( 각 29.3%) 를가장주된원인으로지목하였으며, 지방도시미분양증가등분양시장의위축 (19.5%) 도높은순위를차지하였다. 분양계획이 218년과비슷하거나증가할것이라선택한이유로는수도권및일부광역시경기호조지속 (28.6%) 과도심노후지역의재건축 재개발니즈지속 (21.4%) 등을꼽았으나, 정부의부동산정책기조및규제강화등을감안시향후분양계획물량증가를기대하기는다소어려운상황으로판단된다. 77
219 KB 부동산보고서 부동산시장설문조사 2. 지역공인중개사설문결과 [ 조사개요 ] 조사대상 : KB 협력공인중개사등 512명 ( 서울 132명, 경기 151명, 6개광역시 146명, 기타지방 83명 ) 조사방법 : 이메일, FAX 등을통해조사대상자에게설문지배포후회수조사기간 : 218년 11월일 ~17일조사내용 : 219 년매매및전세시장전망, 정책영향및평가, 투자유망부동산등 219년주택매매시장하락전망우세 - 주택매매가격하락전망이압도적으로높은비중, 전국 76.3%, 서울 7.2% - 정부의부동산규제정책강화및급등한매매가격에대한부담을주요하락원인으로지목 - 기타지방주택시장침체에대한우려확대, 입주물량증가부담이가장큰이슈 전세시장의약세지속전망 - 서울 (53.4% 하락전망 ) 은입주물량증가에따른공급물량확대와대출규제로전세수요감소 - 서울외지역은입주물량증가때문에전세가격하락예상 ( 경기 74.5%, 기타지방 74.4%) 218 년부동산시장에가장큰영향을미친정책은대출규제강화 - 임대사업자등록및다주택자규제는주택가격상승원인으로작용 219년주택시장안정화정책으로양도세인하를통한거래활성화가가장필요하다고인식 - 모든지역에서양도세인하를통한거래시장활성화가필요하다고지적 - 서울 경기의경우재건축 재개발활성화를통한신규공급확대가필요하다고한반면, 기타지방은신규택지추가공급및후분양제도입에대한의견이높음 투자유망부동산으로분양아파트를여전히선호 - 서울은분양아파트 (28.%) 에이어재건축 재개발 (18.7%, 16.3%) 에대한선호도가여전히 높은반면, 기타지방은토지 (3.2%) 에대한선호도가압도적으로높은것으로조사 78
219 KB 부동산보고서 부동산시장설문조사 1) 219 년주택매매시장전망 219 년도매매가격전망은하락의견이 76.3%, 서울은전문가와달리하락전망 219년전국주택매매가격에대해공인중개사들의약 76.3% 는하락 (% 이하 ) 할것으로예상하였다. 최근 1~2년동안서울및경기를중심으로주택가격이급등했음에도불구하고 219년주택시장에대해선가격이하락할것이라는의견이지배적인것으로나타났다. 지역별로는기타지방의주택시장침체에대한우려가뚜렷하게나타났다. 기타지방의경우약 79.5% 가하락을전망하였으며상승을전망한경우에도대다수 (12.8%) 가 ~1% 상승 수준에그치는등주택시장침체상황을명확히드러낸것으로보인다. 219년도주택매매가격상승전망이가장높은지역은 6개광역시 (38.%) 이며, 이는최근광주등일부광역시를중심으로주택가격급등추세를보이면서상승여력에대한기대가여전히존재하는것으로판단된다. 한편서울 경기주택매매가격전망에대해서시장전문가들과중개업자들의입장차이가다소존재하는데, 전문가들의 58% 는 219년에도주택가격상승세가지속될것이라고본반면, 중개업자들의 68.4% 는주택가격이하락할것으로전망하였다. 서울및경기지역의주택가격상승은각각 29.8%, 33.1% 에그쳤으며서울강북지역의경우상승전망은 26.9% 수준에머물렀다. 그림 Ⅲ-14 219 년전국주택매매가격전망 그림 Ⅲ-15 지역별 219 년주택매매가격전망 3% 이상 (2.%) 하락 1~3% (76.3%) -5% 이상 ~1% (6.7%) (1.2%) -5~-3% (15.1%) (16.7%) 서울 (7.2%) ( 강남 (67.2%)) ( 강북 (73.1%)) 6.1 12.2 25.2 7.8 18.8 23.4 6. 26.9 35.8 26.7 17.2 18.3 6.9 2.3 6.3 16.4 7.5-1~% (24.5%) -3~-1% (24.9%) 경기 (66.9%) 6 개광역 (62.%) 기타지방 (79.5%) 8.6 11.3 19.9 11.3 12. 14.7 17.9 15.4 23.1 27.2 24. 23.1 14.6 11.9 2. 1. 12.83.8-1~% -3~-1% -5~-3% -5% 이상 ~1% 1~3% 3% 이상 자료 : KB 경영연구소 주 : ( ) 은지역별하락전망비중 자료 : KB 경영연구소 매매가격하락의원인은규제정책, 매매가격부담과입주물량증가도높은비중매매가격이하락할것이라는전망이전반적으로우세한가운데정부의대출규제및세금강화등강력한규제정책이주택가격하락의주요한요인으로조사되었으며, 이는서울 경기뿐아니라기타지방, 6개광역시에도가장큰영향을미친것으로나타났다. 지역별로보면정부의규제정책외다른원인에 79
219 KB 부동산보고서 부동산시장설문조사 대해서는다소입장차이를보였는데, 서울의경우정부의부동산규제정책 (45.5%) 에이어최근급등한주택가격의부담감 (27.8%), 국내경기침체 (14.8%) 등이하락의원인이될것이라는의견이많았다. 반면기타지방의경우규제정책 (35.3%) 뿐아니라입주물량증가 (3.3%) 에대한부담이크게나타났으며특히 1순위기준으로보면입주물량증가가 46.7% 로압도적으로높은비중을차지하는등향후물량증가에따른부정적여파가우려된다. 최근주택경기호조세를보이고있는 6개광역시의경우규제여파에이어국내경기침체 (33.3%) 의영향이타지역에비해좀더높게나타났다. 매매가격이상승할것이라는전망은상대적으로낮은편이나, 상승전망에대한이유는지역별로뚜렷하게차이를보이고있다. 그림 Ⅲ-16 지역별매매가격하락원인 (1+2 순위 ) 그림 Ⅲ-17 지역별매매가격상승원인 (1+2 순위 ) 정부규제정책매매가격부담국내경기침체 금리인상기타입주물량증가 공급물량부족규제로매물감소고유동성. 대체투자부족 개발호재기타국내외경기회복 서울 45.5 27.8 14.8 1.2 서울 35.1 31.1 16.2 13.5 ( 강남 ) 45.7 27.7 12.8 11.7 ( 강남 ) 31.6 31.6 18.4 18.4 ( 강북 ) 45.1 28. 17.1 8.5 ( 강북 ) 38.9 3.6 13.9 8.3 경기 39.3 12. 19.9 9.4 18.3 경기 6.3 18.8 37.5 15.6 12.5 9.4 6 개광역 38.3 8.2 33.3 9.3 1.4 6 개광역 17.1 25. 25. 21.1 7.9 기타지방 35.3 4.2 19.3 9.2 3.3 기타지방 19.1 25.5 26.6 16. 9.6 자료 : KB 경영연구소 자료 : KB 경영연구소 주택매매거래는 218 년대비감소할것으로전망 219년주택매매거래에대해서는 218년대비감소할것이라는전망이대체로높게나타났다. 세부지역별로는서울지역의매매거래감소전망이 72.5% 로타지역에비해상당히높게나타났는데, 특히강남권의경우 77.6% 의응답자가거래감소를예측하였다. 이는최근주택가격급등에따른부담감과더불어정부의규제정책등으로인해향후주택거래시장침체로이어질것으로예상한것으로보인다. 경기, 6개광역시와기타지방의매매거래감소전망은각각 52.3% 51.3%, 57.7% 로나타났다. 그림 Ⅲ-18 219 년주택매매거래전망 증가 비슷 감소 서울 6.9 2.6 72.5 ( 강남 ) 4.5 17.9 77.6 ( 강북 ) 9.4 23.4 67.2 경기 8.6 39.1 52.3 6개광역 5.3 43.4 51.3 기타지방 6.4 35.9 57.7 자료 : KB경영연구소 8
219 KB 부동산보고서 부동산시장설문조사 2) 219 년전세시장전망 전국적으로전세시장의약세지속예상되나서울지역은상승과하락엇갈려 216년 1월이후전국의전세가격은꾸준히상승폭이줄어들고있으며전세시장약세는 219년에도지속될것으로예상된다. 중개업소응답자의약 68.8% 는전국전세가격하락을전망하였다. 지역별로는경기와기타지방으로갈수록전세가격하락에대한예상이더욱뚜렷하게나타나고있는데, 기타지방의경우응답자의 74.4% 가전세가격하락을예상하였으며이는매매가격하락 (79.5%) 과더불어주택시장전반으로침체된상황을반영하는것으로판단된다. 경기지역의경우응답장의약 74.5% 가전세가격하락을전망하였는데, 이는 2개지역모두향후많은입주공급물량이대기하고있어그여파에따른전세가격하락을예상한것으로보인다. 서울지역의경우전세가격상승전망이 46.6% 로기타지역에비해상승기대가다소높은것으로조사되었으며, 대체로 ~1% 상승 이 32.1% 로가장많은비중을차지하였다. 그림 Ⅲ-19 219 년전국주택전세가격전망 그림 Ⅲ-2 지역별 219 년주택전세가격전망 3% 이상 (2.6%) ~1% (21.4%) 1~3% (7.3%) 하락 (68.8%) -5% 이상 (5.3%) -5~-3% (1.2%) -3~-1% (22.4%) 서울 (53.4%) ( 강남 (53.4%)) ( 강북 (52.2%)) 경기 (74.5%) 9.9 15.3 26.7 14.1 18.8 2.3 6. 11.9 32.8 9.4 22.1 34.9 32.1 29.7 34.3 16.1 8.7 9.2 12.5 6. 6 개광역 (58.9%) 5.314.6 33.1 32.5 6. -1~% (3.8%) 기타지방 (74.4%) 1.3 28.2 26.9 16.7-1~% -3~-1% -5~-3% -5% 이상 ~1% 1~3% 3% 이상 자료 : KB 경영연구소 주 : ( ) 은지역별하락전망비중 자료 : KB 경영연구소 전세가격하락원인은입주물량증가전세가격하락원인으로는서울은입주물량증가에따른공급물량확대 (3.6%), 대출규제로인한전세수요감소 (29.9%) 가주요요인으로선택되었으며, 서울외지역의경우입주물량증가때문이라는의견이가장많았다. 특히지난해부터입주물량이크게증가한경기지역의경우응답자의 39.8% 가공급물량확대에대해우려를나타냈으며기타지방의경우에도 36.1% 가입주물량에대한부담을전세가격하락의주요원인으로지목하였다. 한편전세가격상승전망이상대적으로높았던서울 (46.6%) 의경우최근주택매매가격급등에따른전세수요증가 (32.7%) 및주택담보대출규제로인한전세수요증가 (31.8%) 가주요요인으로나타났다. 81
219 KB 부동산보고서 부동산시장설문조사 특히강남권의경우급등한주택매매가격부담의영향이 37.5% 에달하는등매매시장에진입하기어 려운수요자가전세를택하는상황이많은최근상황을반영한것으로판단된다. 그림 Ⅲ-21 지역별전세가격하락원인 그림 Ⅲ-22 지역별전세가격상승원인 공급물량확대 높은전세가격부담 공공임대주택확대 대출규제로전세수요감소 매매전환등수요감소 기타 매매가급등으로전세수요증가 전세물량부족 월세의전세전환수요증가 대출규제로전세수요증가 낮은대출금리 기타 서울 3.6 29.9 14.9 17.2 3.7 서울 32.7 31.8 17.3 9.1 6.4 ( 강남 ) 25. 3.9 22.1 11.8 5.9 ( 강남 ) 37.5 32.1 1.7 12.5 3.6 ( 강북 ) 36.4 28.8 7.6 22.7 ( 강북 ) 27.8 31.5 24.1 5.6 9.3 경기 39.8 23.7 17.1 1.9 6.2 경기 23.2 27.5 23.2 14.5 1.1 6 개광역 34.1 2.4 22.8 13.8 5.4 6 개광역 17.9 28.3 31.1 1.4 5.7 기타지방 36.1 18.5 14.8 9.3 16.7 기타지방 15.4 25.6 38.5 5.1 5.1 자료 : KB 경영연구소 자료 : KB 경영연구소 3) 218 년주택시장안정화정책및향후필요정책 대출규제강화는주택가격하락에가장큰영향을미친정책 218 년정부의주택시장안정화정책중에가격하락에영향을준정책은대출규제강화가 37.9% 로 압도적으로높았으며이어서신 DTI/DSR 도입 (19.1%) 순으로선택되었다. 그림 Ⅲ-23 주택가격상승 / 하락에영향을미친정책 그림 Ⅲ-24 지역별로영향력이큰정책비교 하락영향정책 상승영향정책 하락영향력큰정책 ( 지방 ) 상승영향력큰정책 ( 서울 ) 37.9 대출규제강화 임대사업자등록 25.9 38.3 35.4 대출규제강화 임대사업자등록 28.8 24.6 19.1 12.8 신DTI/DSR도입규제지역확대 다주택자양도세중과대출규제강화 16.1 11.9 18.4 2.1 16.1 15.7 신DTI/DSR도입규제지역확대 다주택자양도세중과대출규제강화 18.2 21.7 15.2 15.9 12.3 다주택자양도세중과 신 DTI/DSR 도입 11.4 12.6 13.1 다주택자양도세중과 신 DTI/DSR 도입 1.6 11.6 11.7 종부세 / 보유세강화 신규택지공급 1.3 9.6 1.2 종부세 / 보유세강화 신규택지공급 3. 4.3 2. 1.9 재초환신규택지공급 규제지역확대종부세 / 보유세강화 1.3 7.2 6 개광역 기타지방 1.5 2.6 1.9 1.1 재초환신규택지공급 규제지역확대종부세 / 보유세강화 6.1 8.7 7.6 8.7 강남강북 자료 : KB 경영연구소 자료 : KB 경영연구소 82
219 KB 부동산보고서 부동산시장설문조사 한편임대사업자등록과다주택자양도세중과는가격상승에영향을미쳤다고나타나, 정책취지와는달리부작용이나타난것으로조사되었다. 이는지난해임대사업자등록시혜택확대로다수의다주택자들이임대사업자로등록한데다양도세중과로주택시장내매물이크게감소하면서서울지역의주택가격이급등한원인으로작용한것으로판단된다. 양도세인하를통한거래활성화대책필요향후주택시장안정화를위해가장필요한정책으로는양도세인하등을통한거래활성화 (29.%) 를최우선으로선택했으며, 이어서신규택지추가공급 (13.8%) 와도심재건축 재개발활성화 (12.8%) 순으로나타났고추가대책필요없다 (4.1%) 라는의견도다수조사되었다. 이는최근급등한주택가격으로양도세부담이크게증가하면서주택매매거래가크게감소된데기인한것으로판단된다. 지역별로살펴보면서울 경기권과그외지역에서다소다른정책적방향이나타나는데, 거래활성화이외에시장안정화를위한정책방안으로서울지역은도심재건축 재개발활성화및신규택지추가공급이필요하다는의견이많았던반면기타지방및 6개광역시는신규택지추가공급에이어후분양제도입및청약제도개편등이필요하다는의견이높게나타났다. 그림 Ⅲ-25 주택시장안정화를위해필요정책 (1 순위 ) 그림 Ⅲ-26 지역별주택시장안정화를위해필요정책 추가대책필요없음 (4.1%) 공시가격현실화 청약제개편 (5.9%) (5.1%) 금리인상 (6.3%) 양도세인하통한거래활성화 (29.%) 후분양제도입 (9.5%) 분양가상한제 (9.7%) 재건축 재개발활성화 (12.8%) 신규택지추가공급 (13.8%) 안정화정책 ( 지방 ) 2.3 양도세인하통한 21. 거래활성화 15.2 11.7 신규택지추가공급 12.9 13.3 후분양제도입 1.1 9.1 청약제도개편 8.8 도심재건축 재개발 16.8 활성화 6.5 주택공시가격 기타지방 5.8 현실화 6개광역 6. 금리인상 7.9 안정화정책 ( 수도권 ) 양도세인하통한 거래활성화 도심재건축 재개발 활성화 신규택지추가공급 주택공시가격 현실화 청약제도개편 금리인상 분양가상한제 2. 14.4 13.9 1.6 9.7 8.6 8.6 6.7 5.8 9.4 5.8 6.7 24.4 21.3 서울경기 주 : 기타응답제외 자료 : KB 경영연구소 주 : 1+2+3 순위, 기타응답제외 자료 : KB 경영연구소 4) 219 년투자유망부동산 218 년에이어투자유망부동산으로아파트분양을선호, 서울은재건축에대한투자수요여전 219년투자유망부동산에대해응답자의 24.4% 가아파트분양을선택하였고, 토지 (17.9%), 재건축 (16.6%) 및재개발 (13.6%), 상가 (13.8%) 순으로높은응답비중을보였다. 분양아파트에대한선 83
219 KB 부동산보고서 부동산시장설문조사 호는 219년에도투자기대가높은것으로나타났는데, 이는최근 HUG의분양보증제한에따라주변시세대비경쟁력있는분양가격이책정되는데다신규주택에대한선호경향이커지고있다는점이반영된것으로보인다. 한편 218년조사에서는상가 (22.2%) 에대한투자선호가분양아파트다음으로높은순위를차지하였으나이번조사에서는크게감소한것으로나타났다. 이는주택경기호황으로상가등수익형부동산에대한투자수요가상대적으로줄어든것으로파악된다. 주택가격급등에힘입어도심재생사업에대한규제가강화됨에도불구하고오히려재건축 재개발주택에대한투자선호도가여전히높은것으로나타났다. 지역별로살펴보면투자유망부동산에대한조사결과가차이를보였다. 서울의경우아파트분양과재건축 재개발에대한투자선호도가높게나타났으며강남은재건축, 강북은재개발에대한선호도가좀더크게나타난것으로조사되었다. 입주물량증가및지역기반산업침체로주택시장약세가지속되고있는기타지방의경우, 분양아파트보다토지 (3.2%) 에대한투자선호도가압도적으로높은것으로나타났다. 그림 Ⅲ-27 219 년투자유망부동산 ( 전국 ) 그림 Ⅲ-28 219 년투자유망부동산 ( 지역별 ) 오피스텔 (2.5%) 기존주택구입 (8.7%) 상가 (13.8%) 재개발 (13.6%) 빌딩 (1.8% 아파트분양 (24.4%) 토지 (17.9%) 서울 ( 강남 ) ( 강북 ) 기타지방 아파트분양 재건축 재개발 상가 기존주택구입 빌딩 오피스텔 토지 18.1 28. 27.4 28.6 1.7 18.7 15.8 12.1 21.8 15.4 16.3 9.7 22.6 8.1 8.1 11.3 1.5 14.3 7.4 4.5 3.2 1.1 12.1 8.3 재건축 (16.6%) 경기 24.8 16. 11.9 15.6 9.2 18. 6 개광역 24. 18.3 13.7 13.3 9.7 18.3 주 : 1+2 순위, 기타응답제외 자료 : KB 경영연구소 주 : 1+2 순위, 기타응답제외 자료 : KB 경영연구소 84
219 KB 부동산보고서 부동산시장설문조사 3. KB 자산관리전문가 (PB) 설문결과 [ 조사개요 ] 조사대상 : KB자산관리전문가 (PB) 72명조사방법 : 온라인설문조사조사기간 : 218년 11월 8일 ~17일조사내용 : PB고객부동산투자현황, 219 년매매시장전망, 주택정책평가등 PB 고객, 부동산을가장 PB 고객, 부동산을가장선호, 주식 / 펀드선호도급감 - 전년대비부동산선호도증가, 주식시장폭락으로주식 / 펀드선호도급감 PB고객, 보동산중재건축아파트가장선호, 상가선호도하락 - 재건축아파트선호도다소하락하였지만여전히가장우위 - 상가선호도다소하락, 오피스빌딩선호도급증 - 상가처분상담지속증가, 서울아파트가격급등으로일반아파트처분상담은감소 PB 고객, 부동산세무상담이가장많고, 보유부동산처분상담가장많이감소 - 수익형부동산구입은꾸준히높은비중차지 219년주택시장전망전국은하락세, 서울은강보합 - 218년서울주택가격상승의주요원인은임대사업자등록과양도세중과정책으로매물감소를지목 - 219년서울지역내공급물량부족으로인해추가상승여력존재 (52.8% 상승전망 ) - 전국주택가격은하락세전망우세 (73.6%) 219 년필요한주택시장안정화정책으로여러공급확대와수요위축을고르게선정 - 공급확대정책 : 양도세인하, 재건축 / 재개발활성화, 신규택지공급 - 수요위축정책 : 공시가격현실화 85
219 KB 부동산보고서 부동산시장설문조사 1) 부동산투자행태 PB 고객들의부동산투자선호도가 218 년들어더욱상승 PB고객들이선호하는투자자산을조사한결과, 부동산과예금은선호도가상승한반면, 펀드와주식에대한선호도는크게감소했다. 218년서울주요지역을위시로한아파트가격급등과미중무역분쟁등에따른주식시장폭락의영향으로주요자산선호도에극적인변화가발생한것으로판단된다. 부동산은 217년 (33.6%) 부터 218년 (41.%) 까지가장선호하는투자자산으로꼽혔다. 안전자산인예금은 217년 (1.7%) 에는 4 순위투자상품이었으나, 주식시장폭락으로주 그림 Ⅲ-29 PB 고객이선호하는투자자산 41. 38.2 33.6 217 18.1Q 218 24.6 24.3 2.8 21.3 17.6 16.7 13.7 13.7 1.7 9.8 6.9 6.9 부동산 예금 주식 펀드 기타 자료 : KB경영연구소 식, 펀드의선호도가하락하면서 218년 (2.8%) 에는선호도가크게높아졌다. 반면, 주식과펀드는시장상황이좋았던 217년 ( 각각 24.6%, 21.3%) 에는상당히많은고객들이선호하는투자자산으로꼽았으나, 한때 KOSPI 지수가 2, 이하로내려가면서 218년 ( 모두 6.9%) 에는선호도가급락하였다. 자본시장의변동성이지속될경우, 부동산규제강화가심화되더라도고자산가인 PB고객들의부동산선호는쉽게꺾이지않을것으로보인다. 부동산투자자산으로재건축아파트를가장선호, 218 년들어오피스빌딩에대한관심증가 PB고객들이선호하는부동산투자자산으로는재건축아파트가가장높은비중을차지하는것으로나타났다. 다음으로는상가, 일반아파트, 오피스빌딩순으로높은응답비중을보였다. 상가를선호한다는응답은 217년 (32.8%) 에는재건축아파트에비견할만큼매우높았으나 218년 (26.4%) 에는다소감소하였다. 반대로오피스빌딩선호도는 217년 (4.1%) 에는매우미미하였으나, 218년 (13.9%) 에는주목할수준으로증가하면서수익형부동산에대한관심이상가에서오피스빌딩으로일부이동한것을확인할수있다. 한편최근서울아파트가격 그림 Ⅲ-3 PB 고객이선호하는부동산투자자산 9. 8.8 7.6 4.1 2.9 13.9 기타 18.9 2.6 21.5 오피스빌딩 32.8 34.3 일반아파트 26.4 상가 35.2 33.3 3.6 재건축아파트 217 18.1Q 218 주 : 기타 = 단독 / 연립주택, 전원주택, 토지, 오피스텔, 기타 자료 : KB경영연구소 86
219 KB 부동산보고서 부동산시장설문조사 상승으로인해일반아파트에대한선호도가꾸준히증가하는모습을볼수있으며, 주택가격급등을제어하기위한각종규제가강화되면서재건축아파트선호도는약간씩하락하는모습을볼수있다. 다만, 재건축아파트의경우관련규제가강화되고있음에도불구하고여전히선호도가가장높은부동산투자자산으로조사되었다. 이는상대적으로투자자금조달에부담이적은고자산가로구성된 PB 고객들이장기투자대상으로재건축아파트의투자가치를높게평가하고있기때문으로판단된다. 보유부동산중상가처분수요확대, 일반아파트는감소 PB고객들이처분하기를희망하는보유부동산은상가, 일반아파트, 토지, 오피스텔의순으로나타났다. 상가처분을희망하는비중은 217 년 (21.6%) 부터 218년 (26.4%) 까지꾸준히상승하였다. 반면토지를처분하려는경우는 217년 26.7% 에서 218년 14.6% 로크게감소하였다. 일반아파트의경우에는지속적으로 2% 대의안정적인비중을보이고있다. 일반아파트를처분하기를희망한다는응답은 217년 (24.1%) 대비 218년 1분기 (27.5%) 에다소증가하다가 218년 (21.5%) 에급격히감소하였다. 가격상승에따른이익을실현하려 그림 Ⅲ-31 PB 고객처분희망보유부동산 는수요가 218 년중반서울아파트가격급등이후감소한것으로보인다. 21.6 16.7 27.1 기타 6. 12.7 1.4 오피스텔 26.7 18.6 14.6 토지 24.1 27.5 21.5 일반아파트 21.6 24.5 26.4 상가 217 18.1Q 218 주 : 기타 = 재건축아파트, 단독 / 연립주택, 전원주택, 오피스빌딩, 기타 자료 : KB경영연구소 보유부동산세무상담증가, 처분문의는크게감소 PB고객들은보유세및종부세강화에따른영향으로 218년들어부동산세무에대한상담및자문을가장많이요청하는것으로조사되었다. (217 년 27.9% 218년 33.3%) 전통적으로가장많은상담을요청하는수익형부동산구입 (218 년 31.3%) 의비중도여전히높게나타났다. 한편, 서울아파트가격이급등하면서보유부동산처분상담은 18년 1분기 (25.5%) 대비 218년 (16.7%) 에크게감소하였다. 그림 Ⅲ-32 PB 고객부동산상담및자문내용 8.2 8.8 7.6 9. 8.8 11.1 기타 2.5 25.5 16.7 주거용부동산 구입 34.4 보유부동산 31.3 28.4 처분 수익형부동산 구입 27.9 28.4 33.3 부동산세무 217 18.1Q 218 주 : 기타 = 보유부동산개발운영, 부동산법률, 기타 자료 : KB경영연구소 87
219 KB 부동산보고서 부동산시장설문조사 PB 들은 219 년에도아파트분양을가장유망한투자수단으로지목, 상가와기존주택은매력감소 PB들은 219년에가장유망한부동산자산으로아파트분양을꼽았다. 재건축, 재개발까지포함하면아파트분양권과관련된비중이 63.2% 나차지하는결과로결국시세이하로얻을수있는아파트에가장큰가치를부여하고있음을알수있다. 특히재건축, 재개발비중이 217 년 (28.7%) 대비 218년 ( 합산 34.%) 에크게상승하면서서울의부족한주택공급이결국재건축, 재개발을실현시킬것으로판단하고있음을짐작할수있다. 한편, 상가와기존주택은 218년전망 ( 각각 그림 Ⅲ-33 PB 가전망하는유망부동산 1 4.9 3.5 9 9.8 15.7 7.6 기타 8 8.3 오피스텔 13.9 8.8 7 7.4 13.9 기존주택구입 9.8 6 7.4 상가 16.7 토지 5 28.4 4 28.7 소형빌딩 17.4 재개발 * 3 재건축 * 2 27.9 32.4 29.2 아파트분양 1 217 18.1Q 218 자료 : KB경영연구소 13.9%, 9.8%) 에서일정수준의비중을차지하고있었으나, 최근상가에대한선호도감소및주택가격의급등으로인해 219년에는매력적인부동산자산에꼽히지못하였다. 2) 부동산시장진단및전망 PB들은전국매매가격은하락전망, 서울매매가격은강보합전망 PB들은 219년전국주택매매가격에대해전년대비하락할것이라는의견이 73.6%, 상승할것이라는의견이 26.4% 로조사되었다. 한편하락양상에대해서도 3.6% 의 PB가전국적으로주택매매가격이 3% 이상급락할것이라고응답하여, 1~3% 하락, 약보합 (1% 미만하락 ) 에비해압도적으로높은비율을보이고있다. 그동안전국주택매매가격을이끌어온수도권에서도추가적인가격상승이낮을것으로전망되면서, 결국전국주택매매가격이하락세로전환될것이라는전망이우세해진것으로볼수있다. 각종규제의진원지가된서울주택매매가격에대해서는 PB들의의견이고르게나누어져쉽게예상하기어려운상황임을보여주고있다. 219년서울주택매매가격이하락할것이라는의견은 47.2%, 상승할것이라는의견은 52.8% 로, 상승 / 하락이유사한비중의응답을보였다. 그래도서울에서는 1~3% 가량여전히추가상승할여력이있다고전망하는의견이 25% 로다른의견에비해더높게나타나고있다는점이눈여겨볼점으로나타났다. 이미상당히상승한아파트가격과각종규제정책에도불구하고, 서울의공급 / 수요등구조적인측면이해결되지않고있는점을반영한결과로해석된다. 88
219 KB 부동산보고서 부동산시장설문조사 그림 Ⅲ-34 PB 들의 219 년전국 / 서울주택매매가격전망 하락의견 상승의견 전국 ( 하락 :73.6%, 상승 :26.4%) 3.6 23.6 19.4 12.5 8.3 5.6 ~ -3% -3 ~ -1% -1 ~ % ~1% 1~3% 3%~ 서울 ( 하락 :47.2%, 상승 :52.8%) 16.7 13.9 16.7 15.3 25. 12.5 6 4 2 2 4 자료 : KB 경영연구소 임대사업자등록, 양도세중과는주택공급을위축시켜매매가격상승을유발한정책 PB들은 218년에시행된정책중주택가격상승에영향을미친정책으로임대사업자등록 (25.%), 규제지역확대 (22.2%), 양도세중과 (18.8%) 를꼽았다. 임대사업자세제혜택으로다주택자들이주택을장기보유로전환하면서매물이감소하고이로인해주택가격이상승했다고보는것이다. 한편주택가격하락을유도한정책으로는대출규제강화 (29.2%), 신DTI/DSR 도입 (21.5%), 양도세중과 (16.%), 규제지역확대 (11.1%) 를꼽았다. 그림 Ⅲ-35 218 년매매가격상승영향정책 그림 Ⅲ-36 219 년매매가격상승 / 하락전망요인 하락영향정책 상승영향정책 기타 (34.%) 임대사업자 등록 (25.%) 35.7 공급물량부족 규제정책 37.7 25.7 고유동성 투자처부족 경기침체 26.1 양도세중과 (18.8%) 규제지역 확대 (22.2%) 2. 규제강화 부작용 금리인상 17.4 18.6 기타 기타 18.8 자료 : KB 경영연구소 자료 : KB 경영연구소 219 년공급물량부족정도가매매가격상승세에가장큰영향을미칠것정부는최근수도권공급확대계획을지속적으로발표하고있지만, 실제공급시까지는시차가필요해 219년까지는공급부족영향이있다고판단한것으로보인다. 여전히낮은금리로인한고유동성과자 89
219 KB 부동산보고서 부동산시장설문조사 본시장불안정에따른대체투자처부족등 (25.7%) 도부동산투자수요가쉽사리감소하지못하는요인으로꼽히고있으며, 주택가격상승을억제하기위한여러규제강화의부작용 (2.%) 도서울주택매매가격이상승할수있는요인으로선정되었다. 한편 219년서울주택가격이하락할것으로전망한 PB들은그원인으로규제정책 (37.7%), 경기침체 (26.1%), 금리인상 (17.4%) 를꼽았다. 경기여건과금리인상폭은시점에따라상당한변동가능성이존재하기때문에, 서울주택가격하락전망은쉽게단언하기어려운측면이있다. 이러한외부여건변화에도불구하고현재시행된규제와향후추가될규제들이서울주택가격의하방압력을가할정도로강력하게추진될것인지가관건이라고볼수있다. 주택시장안정화를위해서는양도세인하, 재건축 / 재개발, 신규택지공급등공급확대필요 PB들은주택시장안정화를위해양도세인하 (2.8%), 공시가격현실화 (2.8%), 재건축 / 재개발활성화 (18.1%), 신규택지공급 (15.3%), 금리인상 (8.3%) 등의정책이유효할것으로응답했다. 양도세인하, 재건축 / 재개발활성화, 신규택지공급은주택공급을확대하는정책이고, 공시가격현실화와금리인상은수요를위축시키는정책에해당한다. PB들은공급확대를위해서단기적으로양도세인하를통해주택매물을증가시키고, 장기적으로는양질의주택수를확대할필요가있다고판단하고있다. 수요위축을위해서는공시가격현실화를통해고가주택 그림 Ⅲ-37 PB 가 219 년시장안정화필요정책 기타 (16.7%) 양도세인하 (2.8%) 금리인상 (8.3%) 공시가격신규택지공급현실화 (15.3%) (2.8%) 재건축 / 재개발활성화 (18.1%) 주 : 1순위만표시자료 : KB경영연구소 의세부담을확대함으로써투자수요를위축시키고, 금리인상을통해상환부담을높여부동산으로차입자금이들어오는것을막는것이효과적일것이라고판단하고있다. 9
219 KB 부동산보고서 다주택자주택보유행태분석 Ⅳ 다주택자의주택보유특성분석 1. 주택보유형태현황 2. 주택보유기간 3. 주택매입지원 4. 비거주주택보유목적 5. 주택위치와매각의향 91