부동산시장을한눈에. REVIEW & PROSPECT February. 2011 2011 년 02 월 07 일 부동산전략사업팀
Contents Ⅰ. 2 월부동산시장동향및전망 3 Ⅱ. 주요부동산분야별시장동향및전망 1. 아파트 2. 재개발 3. 재건축 4. 오피스 5. 토지 Ⅲ. 주요이슈 서울전세금 (2~3억) 으로매수가능한수도권아파트 Ⅳ. 부동산관련주요정책 Ⅴ. 부동산세무 임대사업자 세제지원 요건완화 Ⅵ. 부동산주요캘린더 4 6 8 10 12 14 15 16 17 주의사항 본자료는영업점직원의부동산상담을위한보조자료로작성되었습니다. 본자료에의한고객님의투자결 과에대해당행은어떠한책임도지지않으며투자결과에대한어떠한목적의증빙으로도사용될수없습니 다. 또한당행의동의없이본자료를전제, 복사, 대여하실수없습니다.
Ⅰ 2 월부동산시장현황및전망 1월부동산시장은경기회복추세와맞물려점차회복되는분위기를보였다. 매매시장의경우지난해 4/4분기이후계속되고있는매수심리회복으로가락시영재건축아파트등일부지역을중심으로거래가증가하는모습을보였다. 전세시장의경우지난해이래로전세가격상승폭이크게증가하는현상이지속되어정부에서 전 월세안정방안 에대한대책을내놓게되었다. 전세가격상승원인은매매시장약세에따른추가가격하락기대감, 입주물량감소에대한우려감과보금자리주택공급에따른대기수요자의임차수요가증가하였기때문이다. 아울러올해부터 3주택이상소유자의전세보증금총합이 3 억원이넘으면초과분에대해소득세를납부하여야한다. 실질적인세부담은적을것으로예상되나증가되는부담세액이임차인에게전가되거나월세전환이가속화되어전세가상승을부추기는요인으로작용할것으로보인다. 1월오피스시장은국내경기및부동산시장이회복되는분위기속에서도침체상황에서벗어나지못했다. 기존공실율부담에더해신규오피스빌딩공급증가로공실율이상승하였다. 토지시장은지난해하반기이후하락세로전환된후보합세를유지하다 12월들어상승세로반전되었다. 전반적으로보금자리주택및산업단지등개발사업이추진되어지역적호재가있는곳을중심으로지가가상승하였다. 설이후부동산시장은정부의전 월세안정을위한대책에도불구하고수급불균형, 학군수요와신혼부부수요등계절적요인에따라당분간전세가격상승이지속될것으로예상된다. 전세가격상승세는지역에따라중소형아파트의매매가격을상승시키는원인으로작용할것으로보인다. 또한글로벌금융위기이후주택개발사업의축소로예년보다입주물량이감소하여전반적인가격상승이예상된다. 연초한국은행은물가상승에대처하기위하여기준금리를 0.25% 인상하였다. 현재금리수준은아직까지감내가능한최저수준이지만아직도불안정한부동산시장에추가금리인상은부담스러운일이다. 그리고 3월말이면종료되는총부채상환비율 (DTI) 완화조치에대한연장여부도부동산매매시장에중요한변수로작용할것으로관측된다. 당분간부동산시장은전세가격상승에따른매매가격동반상승여부, 수급불균형, 정부의금융정책방 향에따른매수심리의변화, 실물경기의회복속도와최근문제가되고있는국제원자재가격의상승등 에영향을받으며그향방이결정될것으로보인다. 3
Ⅱ 시장동향및전망 아파트 1. 시장동향 1 월매매시장은전반적으로관망세를보였으며일부지역의저가매수세와전세난에따른실수요소형아파트의거래만확인되고있는상황임. 전세시장은서울과수도권모두상승세를이어가고있음. 전세물건부족현상은계속유지되고있고학군수요와신혼부부등계절수요가꾸준함에따라상승폭이점차커지고있음. 2. 12 월매매시장동향 < 매매가변동률추이 > < 전세가변동률추이 > 출처 : 부동산 114 1 월매매시장 기준금리인상에따른시장불안은거의없었으며, 매수움직임도쉽게찾아볼수없었음. 1 월전세시장 1.13 전월세안정화대책에도불구하고서울, 수도권전세시장은여전히오름세를이어감. 3. 2011 년 2 월주요분양예정단지 위치동대문구전농7구역 시공사삼성물산 총가구수 2,397 일반분양 506 문의 15883588 성동구옥수 12 구역 삼성물산 1,821 90 15883588 도봉구쌍문 1 구역 코오롱건설 293 72 0236776332 광명시광명동 한진중공업 1,276 343 024508956 김포시한강신도시 AC12 블럭 한라건설 857 857 0234345780 파주시문산읍 극동건설 1,006 1,006 0222806216 4
4. 아파트거래량 10 년 12 월전국아파트거래량은 63,192 호로 11 월대비 18% 증가함. 지역별로는서울 6,629 건, 수도권 20,174 건으로 11 월대비각각 34%, 15.6% 증가하였고, 지방은 43,018 건으로 19.2% 증가함. 강남 3 구의총거래량은 1,799 건으로 11 월대비 16.1% 증가함. 아파트실거래가신고기준 : 아파트실거래가자료중매매거래만포함 출처 : 국토해양부, 2011 년 1 월 16 일발표자료 5. 주요아파트매매가 전세가 ( 실거래가中중간값 ) ( 단위 : 만원 ) 지역구 단지 면적 ( m2 ) 매매가 10 년 11 월 전세가 매매가 10 년 12 월 전세가 매매가 11 년 1 월 전세가 강남구 도곡렉슬 85 123,000 64,000 122,000 67,500 130,000 62,000 서초구 반포퍼스티지 85 135,000 73,000 152,000 145,000 송파구 잠실엘스 85 95,000 42,000 99,000 44,000 108,000 42,000 강동구 고덕아이파크 85 34,000 73,000 31,000 마포구 상암월드컵 4 단지 85 27,000 66,000 27,000 26,000 양천구 목동 1 단지 83 28,000 85,000 26,000 30,000 성동구 행당동대림 85 49,800 27,000 54,700 27,000 28,000 광진구 구의현대프라임 85 62,000 64,000 28,000 27,000 6. 전망 서울및수도권의전세난이지속됨에따라국회는 전월세보증금상한제 도입을위한주택임대차보호법개정안을 2 월임시국 회본회의에상정하기위해법사위심의를기다리고있음. 이는심화되는전세난을극복하기위한방안으로보이나전세가격을정부가임의적으로제한할경우여러가지법률적인파생문제와이면계약등의부작용으로인해임시국회통과가가능할것인지는의문임. 전세비율이높은곳을위주로전세수요가매매로전환되는사례가나타나고있어전세가강세가매매가변동에도영향을미칠것으로보임. 당분간전세값고공행진이계속될것으로예상됨에따라매매로전환되는수요는늘어날것으로보임. 단, DTI 규제완화에대한추가연장여부및금리인상등정책변수에대한불안감으로 1 분기매매시장은관망세로유지될가능성도큰상황임. 5
Ⅱ 시장동향및전망 재개발 1. 시장동향 서울시는뉴타운내정비구역이총 275 곳에달하고있으나이중착공이후단계로사업이진행이된곳은 23 곳에불과함. 사업추진이부진한곳은 2020 서울시도시및주거환경정비기본계획 상재개발정비예정구역에서해제될가능성이높다는점 에서올해다수의재개발지역이취소될것으로예상됨. 경기도는부천소사 원미, 의정부금의등 12 개시 23 개지구에서뉴타운사업을추진하였으나, 군포금정 평택안정등 2 곳 이주민반대로지정이해제되어뉴타운추진지역은 21 곳으로줄어든상태임. 특히부산시의경우재개발정비예정구역해제및선정기준강화등을주요내용으로하는 2020 부산광역시도시및주거환경정비기본계획 을확정해 1 월 19 일고시함. 이에따라부산시는서구부민재개발 1( 옛부산지방법원인근 ) 등 42 곳에대해재개발정비예정구역지정을해제하여총 190 곳에서 148 곳으로축소되었음. 또한신규정비예정구역지정요건 ( 노후불량건축물기준연수를현재 20 년이상에서 20 년부터 40 년까지로, 노후불량률을 40% 이상에서 80% 이상으로상향조정 ) 을강화함으로써재개발시장의위축이예상됨. 서울시재개발시장동향을살펴보면 2010 년 12 월관리처분인가를통과한서대문구북아현 12 구역, 양천구신월동신정 14 구역및지분가격이저렴한강북권지역에서저가매물위주로거래가발생하였음. 다만용산등선호도가높은지역의경우매물부족, 이외지역은거래량이작아가격변화는미미한상황임. < 12 월서울재개발지분가격내린구 > < 이주중이거나이주를앞둔서울재개발구역 > 지역마포구대흥동마포구아현동마포구아현동서대문구남가좌동서대문구북아현동성동구하왕십리동성동구하왕십리동 구역명대흥3구역아현3구역아현4구역가재울뉴타운4구역북아현13구역왕십리뉴타운1,3구역하왕15구역 사업단계이주철거이주철거이주철거조합설립무효 (1.20) 이주철거이주철거관리처분 출처 : 부동산 114 출처 : 스피드뱅크 2. 전망및투자유의점 1 월 13 일국토해양부는전 월세시장안정화방안중하나로재개발사업을 1 년범위안에서늦출수있는내용이담긴 도시및주거환경정비법 을추진한다는방침임. 개정안이통과되면자치단체들은인근주택공급물량, 가격변동추이등을감안해조례로 이주수요분산기준 을만들어착공시기등을조정해야하기때문에재개발속도는더욱지연될것으로예상됨. 입지선호도와사업성이낮은지역중에서도사업추진이부진한곳은재개발구역취소가능성이높을것으로전망됨. 관리처분이완료된지역이라도조합원의분쟁이있는곳은가재울뉴타운 4 구역처럼조합설립무효판결로인해재개발추진에어려움이발생할수있다는점에서주의가필요함. 재개발시장의불확실성은더욱증가할것으로보이며국지적인가격차별화는심화될것으로예상됨. 다만서울도심및한강변재개발사업등입지선호도가높은지역의경우사업속도에따라추가적인가격상승여력은있을것으로기대됨. 6
3. 재개발관심지역탐방 왕십리뉴타운 위치 : 서울특별시성동구하왕십리동 440번지일대주택재개발사업 ( 총 3개구역으로나뉨 ) 인구및주택 : 14,000인 / 5,000가구 ( 주거단지 4,700가구, 주상복합 300가구 ) 개발방향 : 주거, 상업, 업무기능이복합된도심형주거단지조성, 다양한계층, 세대가더불어사는커뮤니티조성 2 구역 1 구역 3 구역 출처 : 서울특별시주택본부 구분 1 구역 2 구역 ( 텐즈힐 ) 3 구역 위치 하왕십리동 33967 상왕십리 1237 하왕십리 700 면적 100,666 m2 69,324 m2 136,892 m2 규모 25 층, 21 동 25 층, 14 동 28 층, 29 동 세대수 1,702 가구 ( 임대 333) 1,148 가구 ( 임대 211) 2,101 가구 ( 임대 359) 시공사 현대산업개발, GS, 삼성, 대림 현대산업개발, GS, 삼성, 대림 삼성, 대우 사업진행 관리처분인가 2008.9.16 관리처분인가 2008.8.21 관리처분인가 2009.5.19 분양예정 2011.6 예정 / 600 가구일반분양 2011.3 예정 / 509 가구일반분양 2011.8 예정 / 836 가구일반분양 장점 구역내신설초등학교개교예정 사업추진속도가장빠름 ( 조합원동 호수결정완료 ) 2 호선상왕십리역초역세권지역왕십리뉴타운구역내가장큰규모구역내신설고등학교개교예정 단점 청계천변고층개발시청계천조망불가 왕십리뉴타운구역내규모가작음청계천변고층개발시청계천조망불가 왕십리뉴타운구역내사업속도느림 ( 철거 85% 수준 ) 장점 정방향의입지및평지에계획된재개발지역으로왕십리민자역사등기반시설이인근에분포해있어실거주편의성은양호함. 2호선상왕십리역에소재한역세권아파트로 2011년 12월말왕십리역에분당선연장선이개통되면강남접근성이개선됨. 단점 초기투자금액이큰편임 ( 대출을제외한실투자금액 3억원이상소요 ). 인근지역 ( 신당동, 행당동, 금호동 ) 아파트가격대비높은편임 ( 인근지역아파트가격보다 3.3m2당 200~300만원높음 ). 종합 입지적으로양호하며신규아파트라는희소성으로인해인근지역주택수요의흡입이가능할것으로예상됨. 강북및강남접근성이양호하며사업추진에대한위험부담이낮기때문에실수요측면에서적합한지역으로판단됨. 7
Ⅱ 시장동향및전망 재건축 1. 시장동향 1 월시장동향은 2010 년 4 분기이후의상승기조를이어가고있으나, 전반적인상승세는다소둔화되어강보합세를나타냄. 폭설, 한파등겨울철비수기와연말연시영향으로재건축시장은전월대비평균 0.12% 의상승률을기록함. 단기급등한가격부담과호가상승에따른견제심리가작용하면서수요자들이관망세를유지해거래량은다소감소함. 지역별동향은대형개발호재가많은서초구반포지구, 송파구잠실주공 5 단지, 강동구주공단지가꾸준한가격상승세를나타냄. 고덕주공 4 단지와둔촌주공단지의사업추진이슈 ( 정기총회실시, 현대사업단과의가계약체결 ) 로호가상승이두드러짐. 가락시영은조합을상대로한 사업시행계획승인결의무효확인청구소송 ' 에서원심을깨고원고패소판결로사업추진에대한기대감이확산되면서거래량이늘어나고있는추세임. 서울권, 경기권재건축변동률 (%) 강남권역재건축변동률 (%) 구분 강남구 강동구 서초구 송파구 12 월 5 주 0.02 0.35 0.41 1.00 1 월 1 주 0.02 0.14 0.47 0.26 1 월 2 주 0.00 0.07 0.12 0.03 1 월 3 주 0.02 0.03 0.12 0.38 1 월 4 주 0.15 0.035 0.20 0.32 2. 주요단지별실거래가현황 단지명 대치동은마 개포동주공 1 단지 반포동주공 1 단지 잠실동주공 5 단지 가락동가락시영 둔촌동주공 4 단지 면적 ( m2 ) 77 51 108 77 41 100 2010 년 3 분기 2010 년 10 월 2010 년 11 월 2010 년 12 월 2011 년 1 월 금액 ( 고 / 저 ) 건수금액 ( 고 / 저 ) 건수금액 ( 고 / 저 ) 건수금액 ( 고 / 저 ) 건수금액 ( 고 / 저 ) 건수 90,700 83,500 20 91,500 86,000 11 95,000 87,500 11 95,000 92,000 13 95,500 92,800 92,000 89,300 184,000 175,000 6 91,500 90,200 2 4 110,000 105,000 11 109,000 104,500 48,500 44,800 16 49,000 48,000 98,000 83,500 8 90,750 83,500 5 7 8 91,500 91,000 180,000 175,000 112,000 106,800 50,000 48,000 4 5 7 7 93,000 92,900 184,000 170,000 119,500 113,000 52,850 48,500 7 3 94,000 1 4 189,750 180,000 3 8 115,800 1 8 출처 : 스피드뱅크 ( 단위 : 만원 ) 54,000 51,500 13 4 87,700 1 93,300 1 출처 : 서울부동산정보광장
3. 주요단지별재건축진행현황 단지명주요진행현황비고 2003년추진위승인정비구역지정진행중대치동은마아파트 2010년정밀안전진단통과 2011년 2월중입안예정 개포동주공 1 단지 가락동가락시영 2003년안전진단통과 2003년조합설립인가 2000년안전진단통과 2008년사업시행인가 지구단위계획변경결정고시 2011년 2월중예정 (1월말사전심의확정예정 ) 사업시행계획승인결의무효확인청구소송조합승소정비구역지정변경 ( 종상향 2종 3종주거지역 ) 추진 2,3,4,6단지조합설립인가고덕동고덕주공 5,7단지정비구역지정 반포주공1단지, 잠실주공5단지, 둔촌주공단지는변동사항없음. 4 단지 : 조합정기총회실시 5 단지 : 건축심의준비중 6 단지 : 건축심의준비중 4. 주요재건축단지 Issue 잠원동대림아파트 주택재건축예정법적상한용적률결정안 수정가결 소재지 : 서초구잠원동 57번지 면적 : 38,306m2 (11,588평) 재건축계획 * 지하 2층, 지상 22~35층규모 7개동 844가구 * 용적률 : 259.44% 299.99 % ( 법정상한선 300%) * 용적률중 20.275% 는전용면적 60m2이하소형주택배정 * 2007년 1월관리처분인가시 702가구에서 142가구증가 5. 전망 2010년 4분기이후가격상승에따른부담과매도호가상승으로거래량이감소하고단기적인관망세가나타나고있으나각종부동산관련지수가상승세로전환되고있고, 추가상승에대한기대감과매수심리개선으로인하여전반적인가격상승기조는유지될것으로예상됨. 하지만, 실물경기회복여부와대외경제여건, 금리인상및 DTI 규제연장등여러변수요인으로인해가격상승폭은제한될수있음. 지역별로는수도권보다는서울권, 서울권중에서도사업진척도가원활하고, 개발호재가풍부하며대기수요층이두터운재건축의 바로미터 인강남권 ( 강남, 서초, 송파, 강동 ) 의시장주도현상은지속될것으로예상됨. 단지별로는가격하락폭이상대적으로높았던잠실주공5단지, 개포주공1단지등대표재건축단지의가격회복세가진행될것으로예상되며, 전반적으로는사업추진이슈와수익성평가에따른지역별, 단지별차별화현상이나타날것으로보임. 9
Ⅱ 시장동향및전망 오피스 1. 시장동향 오피스시장은기존의공실률및신규공급빌딩에대한심리적부담으로약보합세가이어지고있음. 서울지역의환산임대료는 32,330원 ( m2기준 ) 으로전분기대비 0.2% 상승하였는데강남권역및서울기타권역은중대형빌딩중심으로소폭하락한반면도심권역및여의도권역은모든규모의빌딩에서소폭상승하였음. 서울지역의공실률은 3.7% 로도심권역을제외한모든지역에서소폭상승하여전분기대비 0.2%p 상승하였음. 강남권역의대형빌딩공실률의상승세가지속되고있으며, 여의도권역또한대형빌딩 ( 휴렛팩커드빌딩외 ) 에서공실률이상승하였지만서울지역에서가장낮은공실률을유지하고있음. 오피스매매시장은총 11건, 11,045억원, 305,478m2규모가거래되었으며권역별로살펴보면 KTB자산운용에서매도한 3 개빌딩이소재한서울기타권역이 4건으로가장많았음. 또한, 대형빌딩으로는 스마트플렉스빌딩 및 하나대투증권빌딩 이거래되었음. 환산임대료및공실률현황 환산임대료 ( 원 / m2 ) 공실률 구분서울지역도심권역강남권역여의도권역서울기타권역분당권역 3 분기 32,261 36,871 33,537 27,009 20,849 20,280 4 분기 32,330( ) 37,065( ) 33,455( ) 27,142( ) 20,823( ) 20,595( ) 3 분기 3.5% 3.5% 4.3% 1.5% 6.1% 3.4% 4 분기 3.7%( ) 3.3%( ) 4.6%( ) 2.2%( ) 7.0%( ) 2.2%( ) 환산임대료 : ( 보증금 X 전환율 / 12) + 월임대료 + 월관리비 출처 : SIPM 주요매매사례 구분빌딩명매도자매수자연면적 ( m2 ) 거래금액거래시기 도심권역 DSME빌딩스마트플렉스빌딩 코크랩제7호위탁관리 시우 대우조선해양 맥쿼리프로퍼티 24,853 80,401 910억원 3,400억원 2010.10월 2010.12월 강남권역 엠넷빌딩월드메르디앙빌딩 AON21 월드건설 노무라이화자산운용금강제화 9,750 10,461 250억원 695억원 2010.11월 2010.11월 여의도권역 하나대투증권빌딩 하나대투증권 다올부동산자산운용 69,690 2,870 억원 2010.12 월 서울기타 KTB범일, 성동, 사당빌딩휴다임타워 KTB자산운용휴다임알앤디 RAK자산운용케이리츠앤파트너스 47,627 26,599 1,370억원 810억원 2010.12월 2010.12월 분당권역 현진에버빌빌딩 현진에버빌 후성 HDS, 후성테크 9,236 250 억원 2010.10 월 경기도 코오롱별관빌딩 코크랩제 7 호위탁관리 하나에이아이엠 26,861 490 억원 2010.10 월 상기거래금액은전자공시, 공부열람, 보도자료등을통해취득한정보임 10
도심권역및기타권역에신규공급된 6개빌딩의연면적은 31만7,956m2로전분기대비 19.8만m2가증가하였으며, 서대문구미근동에공급된 웨스트게이트타워 는 우리마일스톤부동산투자신탁제14호 가투자하였음. 2010년 10월준공된종로구신문로2가에소재한 LG광화문사옥 은계열사인 서브원 이입주하였으며, 2010년 11월준공된중구수하동 센터원 은 맥킨지코리아, 한화건설, 리저스 와계약체결이되었으며소유주인 미래에셋맵스자산운용 의계열사가입주예정에있음. 주요신규공급빌딩현황 구분 빌딩명 소재지 층수 연면적 ( m2 ) 준공시기 LG 광화문사옥 종로구신문로 2 가 914 B5 / 14F 51,265 2010.10 월 도심권역 트윈트리센터원 종로구중학동 14 중구수하동 5 B8 / 17F B8 / 32F 55,202 170,000 2010.11월 2010.11월 종로플레이스 종로구인의동 282 B7 / 14F 13,834 2010.12 월 강남권역 I 타워 강남구역삼동 70727 B6 / 18F 18,588 2010.10 월 서울기타권역 웨스트게이트타워 서대문구미근동 81 B7 / 19F 9,067 2010.12 월 2. 전망 오피스시장은신규공급및기존공실의부담으로당분간약보합세를이어갈것으로예상됨. 임대시장은일반적으로매년초가임대기준의설정시기이므로임대료인상을예고하겠지만, 공실률의부담으로실질적인임대차계약까지반영되는인상폭은미미할것으로보여짐. 도심권역은 센터원, 광화문교보빌딩 등기존공실면적외 미근동오피스빌딩 (29,973m2) 및 트윈트리빌딩 (54,919m2) 이 1 분기내준공예정되어있어공실률이소폭상승세할것으로예상됨. 반면, 나머지권역에서는약보합세가유지될것으로보임. 강남권역의경우, 공급예정물량대비경기회복세에따른기업들의사세확장세가두드러져공실률상승을억제할수있을것으로예상됨. 매매시장은안정적인임대수익창출이가능한중소형빌딩위주의인기가계속이어질것으로예상됨. 또한, 2008년글로벌금융위기이후부동산침체와맞물려하락세를이어오던리츠및펀드는우량매물의부족으로중형빌딩이나빌딩준공전선매입또는개발단계부터투자하는일괄매각사례가증가될것으로예상됨. 그밖에, 지방세법전면개정 (2010.12.27.) 이후과거 조세특례제한법의제119조 6항 에명시된 리츠및펀드, PFV의수도권과밀억제권부동산취득시중과규정배제 조항이누락되면서간접투자기구들의투자활성화에걸림돌로작용할것으로예상됨. 11
Ⅱ 시장동향및분석 토지 1. 시장동향 2010년 12월전국지가는전월대비 0.11% 상승함. 토지거래량은총257,992필지, 225,934천m2로서전년동월과비교시필지수 6.9% 증가, 면적은 13.1% 감소함. 주요지역지가변동률은서울 0.15%, 인천 0.07%, 경기 0.01%, 지방은 0.02~0.22% 상승함. 지가상승상위지역에는미사지구보상및감일, 감북지구가속한하남시가전월에이어상승세를유지하고있음. 2. 지가동향 1 월별지가변동률및지가지수 (`08.1.1 지가를 100 으로설정 ) 2 지역별지가변동률 (%) 3 지가상승률상위 5개지역 2010. 11 2010. 12 순위지역명변동률 (%) 지역명변동률 (%) 상승 ( 변동 ) 요인 1 경기하남시 0.49 경기하남시 0.81 미사지구보상및감일, 감북지구등보금자리지구영향 2 대전동구 0.30 경기남양주 0.50 중앙선복선전철화사업및진건지구사업진행기대심리 3 경남함안군 0.29 경남함안군 0.47 기반시설 ( 도로등 ) 및개발사업기대심리증가 4 대전서구 0.28 대구달성군 0.41 대구테크노폴리스산단, 성서 5차첨단산단개발사업영향 5 대전유성구 0.23 경기여주군 0.40 기반시설 ( 도로등 ) 및개발사업기대심리증가 3. 연접개발제한제도폐지 ( 국토계획법 시행령및지침개정, ~2010.12) 국토해양부는 2003년부터시행한 연접개발제한제도 의폐지를추진함. ( 연접개발제한제도란? 무분별한난개발방지를위해개발행위시인접지역의허가면적을합산하여일정규모이상이되는경우추가개발허가를제한하는제도.) 과거연접개발제한의적용으로공장등이집중화되지않고분산되어경관을훼손하였음. 투기목적의개발행위선점으로실수요자의부지확보가어려웠으며, 먼저개발하는경우는허용되고나중에개발하는경우는제한되는불합리성이있었음. 연접개발제한제도의문제점개선을위해동제도는폐지하고 2011년제도개선사항을본격시행할예정에있음. 주요제도개선내용으로는 개발행위허가제도 를개선 보완하여지방도시계획위원회심의강화및허가절차개선, 기반시설 ( 도로 ) 요건명확화, 성장관리방안 도입, 경관심의강화 ( 경관체크리스트운영 ) 등으로지자체전문성강화를목적으로함. 12
< 연접개발제한제도개념도 > 개발행위허가규모 주거 상업 생산 / 자연녹지 : 10,000m2미만 보전녹지 자연환경보전지역 : 5,000m2미만 관리지역 녹지지역 공업지역 : 30,000m2미만 임야 ( 농림 관리지역 ) 를전용하여신설한골프연습장이주변연접규제상한면적인 3만m2를다채웠기때문에반경 500m 이내모든토지의개발행위가불가능해짐. ( 해당지역과주변지역지가가비정상적인차이를보임.) 난개발방지를위한 개발행위허가제도 개선 개발행위허가기준에따라지자체장이독자적으로행위허가하던것을원칙적으로도시계획위원회심의를거치도록개선. 현재도난개발우려가없어연접개발제한적용이제외되고있는개발계획수립지역과국민생활과밀접한소규모생활시설, 각종영향평가대상사업등은예외적으로도시계획위원회심의생략가능. 기반시설 ( 도로 ) 요건명확화 ( 개발행위허가운영지침개정, 세부기준지자체시달 ~2010.12) [ 현행 ] 건축물의용도및면적에관계없이폭 4m 이상도로만연결되면허가가능함. 추가적인도로폭은허가권자의주관적판단에따라 6m, 8m 등을확보하도록운영. ( 건축법상폭 4m 이상도로이면건축가능 ) [ 개선 ] 개발행위허가기준상조례로개발행위대상사업및면적등에따라도로폭을달리정할수있는근거마련. 조례로정할구체적기준 ( 도로의구간통행속도, 교통량 / 통행시간증감, 교차로지 정체통행량, 대기시간등을종합 ) 마련하여지자체가제시운영할예정임. 4. 전망 토지시장은소폭의상승세를유지하고있음. 그러나일선현장에서체감되는분위기는매물만쌓여가고있는어려운상황임. 부동산전반이침체기로접어들면서토지시장에적용되었던규제를폐지하고지자체에자율운영권을부여하는형식으로변화하고있음. 토지거래허가구역및연접개발제한제도의폐지가가장대표적임. 이는시장진 출입및투자심리개선등의효과가 있어장기적으로거래활성화를이끌것으로기대됨. 단, 현재시장상황으로볼때즉각적인반응이나타나기는어려울것으로판단됨. 오히려각종규제의폐지가환금을바라는기존토지주들의매도의사를더욱부추겨단기적으로매물이급증하는현상이보여질것으로예상됨. 연접개발제한제도폐지는토지거래허가구역해제와맞물려토지시장에긍정적효과를줄것으로판단됨. 교통여건이우수한대형시설물의인접지역등과거토지활용상의어려움이있었던지역이우선적으로수혜를받을것으로보여짐. 13
Ⅲ 주요이슈 서울전세금 (2~3 억 ) 으로매수가능한수도권아파트 1. 2011 년서울및수도권전세시장 2010 년부터이어져온전세가상승은 2011 년 1 월이후에도지속되고있음. 보금자리주택분양기대심리와입주물량부족등으로인해전세난은심해지고있고, 서울시내평균전세금은 3.3 m2당 710 만원, 강남구는 1,089 만원수준으로상승하였음. 수도권에분양중인아파트의분양가가 3.3 m2당평균 1,000 만원내외로형성되어있어서울의전세금으로수도권분양아파트의매수가가능한상황임. 전세수요자들에의해수도권신도시의미분양이일부해소되고있고, 교통망확충호재가있는지역의아파트를중심으로경쟁률이높아지고있음. 2010 년 10 월대비 2011 년 1 월중순의전세가율은 5% 내외의상승률을보임. 용인죽전동의매매가대비전세가율은 43.85% 에서 47.66% 로가장많이상승하였음. 전세금의오름세가확산되면서전세금을올려재계약하는것보다작은평형의매수세로전환되는경향이두드러지고있음. 수도권지역에서미분양이었던아파트들의계약률이증가하고있음. 청라지구도인천공항철도개통에따라입주율이 80% 이상으로증가하였음. 인천계양구귤현동센트레빌은인천공항철도계양역개통으로최근 7.4 대 1 의청약률을보였음. 경춘선이개통하면서남양주지역의아파트도입주율이 90% 이상을넘고있음. 출처 : 부동산 114 2. 수도권주요아파트시세 ( 단위 : m2, 천원 ) 위치 아파트명 면적 ( 평형 ) 매매가 3.3 m2당가격 수도권주요지역의아파트시세를살 분당구미동 무지개마을 69.42(21) 245,000 11,650 펴보면평촌지역이평당 1,400 만원 분당정자동 한솔마을청구 66.11(20) 255,000 12,100 내외로가장비싼것으로나타났음. 일산백석동 흰돌마을 105.78(32) 350,000 11,000 상대적으로고양지역의아파트평당가 고양화정동평촌범계광명 은빛부영목련우성광명한진 82.64(25) 69.42(21) 69.42(21) 225,000 300,000 230,000 9,000 14,000 11,000 가 800~900만원대에형성되어있어수도권지역에서가장낮은것으로나타났음. 구리교문동안양용인죽전동용인풍덕천 교문대우주공뜨란채도담7단지신정마을 79.33(24) 69.20(21) 105.78(32) 85.95(26) 240,000 210,000 330,000 285,000 10,000 10,000 10,300 11,000 출처 : 국토해양부 서울지역의 20~25평형의전세가가평균 18,000~25,000만원대에형성되어있어수도권주요지역의아파트매매가격과유사한것으로나타났음. 14
Ⅳ 부동산관련주요정책 1. 1 월 13 일전월세시장안정방안주요내용 구분 소형임대주택공급활성화 자금지원확대 정보제공강화 중장기수급안정 주요내용공공임대 분양주택 (9.7만호) 입주조기화판교순환용주택일부및다가구매입 전세임대조기입주공공부문 (LH 등 ) 의준공후미분양전월세로공급도시내소규모주택건설촉진주택기금전세자금지원확대 ( 근로자 서민전세자금대출조건완화 (5.7조원 6.8조원) 전월세실거래정보공개아파트입주예정물량공개민간건설임대주택공급확대 ( 임대주택법시행령등개정 ) 주택건설규제완화 ( 주택법개정 ) 일정 1월 2월 연중 1월 1월 1월 1월 4월 2월 2. 정책평가및향후전망 현재지속되고있는전세대란의해결책은전세수요를매매수요로전환시키는것과공급량을늘리는것임. 1월13일전세대책은단기적인대책에치중하여전세난을해결하는데에는한계가있음. 2011년전국의입주예정물량은 19만가구로 2010년보다약 35% 이상감소할것으로보이며, 수도권뿐만아니라지방까지모두큰폭의감소세를보일것으로예상됨. 특히, 서울지역중강남지역의입주물량이급감하여전세난은장기화될가능성이있으며, 한강이남권물량은 2010년에 3,703호입주했으며, 2011년에 2,410호로급감함. 작년사업성이떨어져추진속도가부진했던재건축, 재개발사업이올해부터본격적으로추진될경우기존주택멸실로인한이주수요가크게늘어날것으로예상됨. 전월세대책발표에도불구하고중소형아파트뿐만아니라다가구주택등의전세가격이상승하는추세이며, 수급불일치로전세대란은당분간지속될가능성이높음. 15
Ⅴ 부동산세무 임대사업자 세제지원 요건완화 1. 개요 기획재정부는 2011년경제정책방향과과제 라는부처별업무보고에서임대사업자에대한세제지원방안추진을발표했음. 세제지원을통해임대주택사업을활성화하여전세가격급등으로인한서민주거난해결을도모한다는취지임. 현행세법상임대주택사업자의경우일정요건을갖춘경우세제지원을하고있지만, 요건이까다롭고복잡함. 2. 현행세법상세제지원요건 구분 호수 면적 기간 취득가액 지역 서울 5 호이상 국민주택규모이하 10 년이상 기준시가 3 억원이하 동일시 군 ( 양도세 ) 매입임대 인천 경기 3 호이상 국민주택규모이하 7 년이상 기준시가 6 억원이하 동일시 도 ( 종부세 ) 지방 1 호이상 149 m2이하 7 년이상 기준시가 3 억원이하 지역제한없음 건설임대 2 호이상 149 m2이하 5 년이상 기준시가 6 억원이하 법인세의경우지역제한과매입임대주택의취득가액제한이없음 ( 건설임대주택은취득가액제한위와동일 ) 동일시 도 ( 종부세 ) 지역제한없음 ( 양도세 ) 3. 세제지원내용 양도세중과배제 해당임대주택양도시중과세 (50% 또는 60%) 를적용하지않고일반세율 (6%~35%) 을적용, 장기보유특별공제도적용 종합부동산세비과세 해당임대주택은종합부동산세를비과세 법인세추가과세배제 ( 법인소유의 ) 해당임대주택양도시법인세추가과세 (30%) 배제하고기본법인세율 (10%~ 22%) 만과세 4. 세제지원방향 ( 계획 ) 과전망 정부는전세가격급등과서민주거난해결을위해임대사업자에대한세제지원방안을강구중임. 현재임대주택의종류별 지역별로호수, 면적, 기간, 취득가액등복잡한세제지원체계를간소화하기위한연구용역에착수하 여상반기중세법개정에반영한다는계획임. 임대사업자에대한세제지원요건이까다롭고복잡하게되어있어, 이를합리화할필요가있음. 그러나임대사업자에대한세제지원이지나치게확대될경우서민이아닌다주택자에대한혜택으로변모될수있음. 기본적인전세물량공급이뒷받침되지않는한임대사업자세제지원요건의완화는전세가격급등과서민주거난해결의효과적인대책이되기에는한계가있을것으로판단됨. 16
Ⅵ 부동산주요캘린더 (1~2 월 ) 일자 구분 내 용 1월 2일 동향 2010년 12월수도권월세가격동향조사공표 ( 국토해양부 ) 1월 4일 동향 2010년 11월말기준전국미분양주택현황공개 ( 국토해양부 ) 1월 13일 동향 2010년 ~2011년주택공급동향발표 ( 국토해양부 ) 1월 14일 교통 경기도파주교하신도시와서울상암을연결하는제2자유로개통 1월 16일 동향 2010년 12월신고분아파트실거래가자료공개 ( 국토해양부 ) 1월 17일 분양 강남구세곡동, 서초구우면동본청약 (17~18일), 특별공급 (20~26일), 일반공급 (27~31일) 1월 21일 아파트 2011년도 ¼분기입주예정아파트공개 ( 국토해양부 ) 1월 21일 동향 월별토지거래량, 지가변동률등지가동향고시 ( 국토해양부 ) 1월 28일 동향 전국표준단독주택가격공시 ( 국토해양부 ) 1월 30일 동향 2010년 12월말기준전국미분양주택현황공개 ( 국토해양부 ) 1월 31일 교통 전주 ~ 광양고속도로남원 ~ 순천구간개통 2월 1일 동향 2011년 1월수도권월세가격동향조사공표 ( 국토해양부 ) 2월13일 동향 주택공급동향발표 ( 국토해양부 ) 2월15일 동향 2011년 1월신고분아파트실거래가자료공개 ( 국토해양부 ) 2월21일 동향 월별토지거래량, 지가변동률등지가동향고시 ( 국토해양부 ) 2월23일 아파트 입주예정아파트공개 ( 국토해양부 ) 2월중순 분양 옥수금호어울림분양 2월중순 분양 공덕푸르지오시티분양 2월말경 분양 문배더프라임도시형생활주택, 오피스텔분양 2월말경 동향 표준지공시지가발표 2 월중 2 월중 아파트 정책 강남개포지구재건축지구단위계획확정 LH 공사에대한정부지원방안결정 17