2H 2012 LEASING & INVESTMENT RESEARCH & FORECAST REPORT SEOUL OFFICE MARKET REPORT Grade A Office Market Overview SUPPLY Seoul, Korea MARKET INDICATOR

2H 2012 LEASING & INVESTMENT RESEARCH & FORECAST REPORT SEOUL OFFICE MARKET REPORT Grade A Office Market Overview SUPPLY Seoul, Korea MARKET INDICATORS(Q-o-Q) 3Q 2012 4Q 2012 RENTAL 24,134 24,209 VACANCY RATES 7.42% 7.60% CAPITAL VALUE 5.2MN 4.46MN T h e P f i a c i e a n c O c 2012년하반기공급량은 137,527m2로상반기중공급된오피스면적, 163,568m2보다다소감소하였음. 하반기에공급된오피스빌딩은강남권역의 K-OFFICE와양재동포스코빌딩 (SPC), 여의도권역의 Two IFC로총 3개동이공급되었음. 하반기에공급예정이었던도심권역의스테이트타워광화문과 Three IFC는 2013년상반기로공급이연기되었음. 양재동에위치한양재동포스코빌딩은 SPC가본사빌딩으로전체임대하여강남권역에미치는영향이제한적이었으며, 4분기중오픈한 K-OFFICE는 B급오피스빌딩으로연면적이 15,380m2규모로공급되었음. 현재 K-Office 빌딩의임차율은약 35% 로알려짐. IFC는총 3개동으로그연면적이여의도권역의전체 Stock의 35% 수준임. 3분기중여의도권역에공급된두번째 IFC는 A+ 빌딩으로, 현재임차인유치를위한마케팅을진행중이나, 여의도권역의제한적인임차인특성상임대가쉽지않은상황임. 임차수요가제한적인상황에서 4분기오픈예정이었던도심의스테이트타워광화문과여의도의 Three IFC는 2013 년으로오픈이연기되었으며, 그밖에도도심권역의환경재정비구역인청진 1지구, 명동 3지구, 도렴 24지구와또하나의 A+ 급오피스인전경련타워가여의도에공급될예정으로 2013년신규공급량이전년대비크게상승할예정임. NEW SUPPLY 122,147 15,380 NET TAKE-UP 79,862 417 NEW SUPPLY TREND 2012년 4분기오픈예정이었던도심의스테이트타워광화문과여의도의 Three IFC는 2013년으로오픈이연기되었으며, 그밖에도도심권역의환경재정비구역인청진 1지구, 명동 3지구, 도렴 24지구와또하나의 A+ 급오피스인전경련타워가여의도에공급될예정으로 2013년신규공급량이전년대비크게상승할예정임. sq m www.colliers.com/korea

VACANCY RATE VACANCY RATE Unit : % 2012 년 4 분기서울오피스공실률은 7.60% 로, 전분기대비 18bps 상승하였으며, 상반기대비로는 64bps 상승한것으로조사됨. 도심권역의공실률은 12.2% 로 2011년 3분기이후가장낮은수준임. 2011년에스테이트타워남산, 시그니쳐타워, YG 타워, 101 파인애비뉴빌딩들이대거공급되면서공실률이 12% 를넘어섰고, 이후 2012년 1분기도심권역의공실률이 17.8% 까지상승하였음. 하지만상반기중국내대기업이다수신규오피스빌딩으로이전하며, 신규오피스빌딩의공실면적이빠르게해소되는추세였음. 주요권역중가장낮은공실률을기록한권역은강남권역으로, 해당분기의공실률은 51% 로조사되었음. 하지만 이는제한적인신규공급에도불구하고공실률이증가추세에있는것으로, 타권역으로의이전이나, B 급오피스 빌딩군의공실률이전분기대비 300 bps 상승한데에서기인하였음. 여의도권역의공실률은전분기대비 40 bps 하락한 8.9% 로조사되었음. 4분기중공급예정이었던 Three IFC 의오픈일이 2013년으로연기되면서 4분기중급격한공실증가는없었음. 2013년중공급되는오피스총연면적은 449,453m2로도심권역과여의도권역에각각 173,993m2, 275,460m2가공급될예정임. 최근신규공급된오피스빌딩의경우공실면적을해소하는데까지일년반이상의시간이소요되는것을고려했을때, 2013년서울오피스마켓의공실률은 10% 수준까지상승할것으로예상됨. RENT RENTAL INDEX KRW 70,000 per py(krw 21,175 per sqm) = 100 2012 년 4 분기서울오피스임대료는 24,209 원 / m2로연초대비 1.91% 상승한것으로조사됨. 이는신규공급된 오피스빌딩의임대료가기존의임대료보다높게책정되어평균임대료가동반상승하였기때문임. 4 분기도심권역의임대료는 27,786 원 / m2로전분기대비큰변동없이기존임대료수준을유지하였음. 2011 년오피스빌딩의과잉공급으로장기공실에대한우려가높아짐에따라, 2012 년연초임대료상승률은 1.66% 상승한데그침. 조사결과 2013년중에도도심권역대부분의오피스빌딩들이 1분기중연초임대료인상계획이없는것으로조사됨. 이는기존에남아있는공실면적과 2013년중신규로공급될오피스면적 (449,453m2) 의향후해소추이에따라변동될것으로판단됨. 4분기강남권역의임대료는 24,134/ m2로전분기대비변동이없었음. 해당분기중 B급오피스빌딩인 K-OFFICE 가공급되었으나, 강남권역의 A급평균오피스임대료인 24,556/ m2보다높은 26,620/ m2로임대를진행하고 있는것으로조사됨. 강남권역의주요빌딩들중 2013 년 1 월에임대료를인상하는빌딩은 5 개내외로, 인상률은 3~5% 수준으로조사됨. 임대료를가장크게높이는빌딩은강남파이낸스센터로 2012년 4분기대비 5.21% 인상할계획으로알려짐. 반면, 삼정개발빌딩과두산랜드마크타워는공실에대한우려로마케팅임대료를인하할것으로조사됨. 여의도권역의평균임대료는 20,708원 / m2로전분기대비 45 bps로상승하였음. 여의도권역또한 1월중임대료를인상한빌딩은매우제한적으로, 인상할경우 1분기이후임대료를조정할예정으로조사됨. 인센티브의경우신규로공급된몇몇오피스빌딩을제외하고는 1 개월 -2 개월수준의무상임차기간이제공되는 추세이며, 이러한추세는 2013 년에도이어질것으로예상됨. GRADE A OFFICE RENTAL CYCLE 강남권역을제외한도심권역과여의도권역은 2013년중프라임 급오피스빌딩의대규모신규공급이예정되 어있음. 하지만수요의경우, 인근빌딩으로 이전하는순환수요가대부분으로공급면적 EXPANSION CONTRACTION 을흡수하기에는턱없이부족한상황임, 결국신규공급되는오피스빌딩의경우, 타권역에서의유입수요나기업의사옥수요등 신규창출수요가절실한상황임. RECESSION RECOVERY Seoul RECESSION 신규프라임급의빌딩들이공격적인프로모션으로경쟁할경우, 기존의 A급및 B급빌딩들또한기존임차인의이탈을방지하기위하여각종인센티브수준의폭이증가하거나임대료를인하할가능성도높은것으로 판단됨. P. 2 COLLIERS INTERNATIONAL COLLIERS INTERNATIONAL P. 2

DEMAND NET TAKE-UP Unit : m2 2012년 4분기순수요 (Net Take-up) 는 417m2로전분기대비위축된것으로조사됨. 해당분기중주요권역에발생한수요는타권역으로부터의진입수요가아닌권역내의증 / 감평및업그레이드수요가대부분이었음. 도심권역은순수요가전분기대비하여감소하였으나, 16,126m2를기록하며수요가꾸준히발생하고있는것으로나타남. 하지만여의도와강남권역의경우제한적인신규공급에도불구하고공실면적이꾸준히증가하고있어순수요는각각마이너스 778m2, 25,384m2를기록하였으며, 강남권역의경우 2010년 4분기이후가장낮은수치를기록함. 4분기중도심권역에서가장움직임이활발했던 sector는대기업및대기업계열사로증감평움직임이주를이루었음. 상반기중외국계로펌의신규진입과수입차의진입이많았던도심권역은하반기중대기업계열사들의이전과대형건설사들의단기적임차가주를이루었음. 또한대기업들의긴축경영방침에따라사옥운영에서의효율성을높이려는움직임이많았음. 특히계열사들이현재임차하고있는빌딩내에서감평하거나, 그룹에서보유하고있는사옥으로이전함으로써공실면적을해소하는등비용절감을꾀함. 과거 IT업계가주요수요층이었던강남권역은판교테크노벨리로의이전이본격화되면서순수요가하락세를이어가고있음. 하지만외국계회사의크고작은신규이전과증평수요가있었음. 여의도권역의경우 Two IFC의공격적인마케팅으로주변빌딩으로부터의업그레이드이전이지속적으로발생하고있으며, 그외에도금융사및생명보험사의증평계약으로인해수요가다소증가하였음. 강남권역을제외한도심권역과여의도권역은 2013년중프라임급오피스빌딩의대규모신규공급이예정되어있음. 하지만수요의경우, 인근빌딩으로이전하는순환수요가대부분으로공급면적을흡수하기에는턱없이부족한상황임, 결국신규공급되는오피스빌딩의경우, 타권역에서의유입수요나기업의사옥수요등신규창출수요가절실한상황임. Note: 순수요 (Net Take-up) 1 = ( 해당분기오피스전체연면적 - 해당분기공실면적 ) - ( 전분기오피스전체연면적 - 전분기공실면적 ) MAJOR LEASING TRANSACTION DURING 4Q 2012 BUILDING DISTSRICT SIGNING DATE MOVE-IN DATE TENANT LEASED AREA(M²) Leased Area(PY) Jongro Tower CBD 4Q 2012 4Q 2012 Samsung Life Insurance 2,255 682 Jongro Tower CBD 4Q 2012 4Q 2012 Samsung Everland 433 131 Joong Ang Ibo Building CBD 4Q 2012 1Q 2013 Samsung Life Insurance 5,835 1,765 Pine Avenue Building B CBD 4Q 2012 1Q 2013 Ssangyong Cement 15,273 4,620 Kukdong Building CBD 4Q 2012 4Q 2012 KPR 2,033 615 SC Bank HQ CBD 4Q 2012 4Q 2012 Hyundai E&C 5,130 1,552 Center 1 CBD 3Q 2012 4Q 2012 Toyota 1,051 318 K-Twin Tower CBD 4Q 2012 4Q 2012 Wilson Parking 649 196 K-Twin Tower CBD 4Q 2012 4Q 2012 Flower Serve 945 286 Capital Tower GBD 4Q 2012 1Q 2013 NHN 2,821 853 Capital Tower GBD 4Q 2012 4Q 2012 Descente Korea 1,488 450 Posco P&S GBD 4Q 2012 4Q 2012 Alstom Korea 1,818 550 Posco P&S GBD 4Q 2012 4Q 2012 Ropes & Gray 1,818 550 Daeryung Secho Tower GBD 4Q 2012 4Q 2012 SK Networks 1,256 380 Dongil Building GBD 4Q 2012 4Q 2012 ACN-Korea 1,663 503 Prudential Tower GBD 4Q 2012 4Q 2012 100 Company 2,208 668 TWO IFC YBD 4Q 2012 4Q 2012 Macoll Consulting 1,322 400 TWO IFC YBD 4Q 2012 4Q 2012 Nivea 1,652 500 TWO IFC YBD 4Q 2012 4Q 2012 AIG 1,322 400 Source : Office Service Team, Colliers International Korea Research P. 3 COLLIERS INTERNATIONAL COLLIERS INTERNATIONAL P. 3

Central Business District(CBD) CBD MARKET TREND DMC YBD H A N CBD R I V E R GBD 2012년중도심권역에공급된신규공급은상반기에공급된 The K-Twin Tower 한개동뿐이었음. 하반기에공급예정이었던스테이트타워광화문은 2013년상반기로공급이연기되면서, 도심권역의공실상승압력이다소완화되었음. 도심권역의공실률은 2012년 1분기에사상최고치를기록하며, 향후공급될오피스빌딩들에대한우려가끊이지않았음. 하지만 The K-Twin Tower 이후신규공급이없었고도심으로의신규진입및대기업의사옥수요로의대규모면적에대한수요가증가하면서, 4분기공실률이 12.2% 까지빠르게하락하였음. 도심권역의 4분기임대료는전년동기대비 3.69% 인상된것으로조사되었으며, 이는 2009년 2분기이후최고증가치임. 이는수요가증가함에따라임대료또한동반상승한것으로판단됨. RENTAL & VACANCY TREND 2012년 4분기도심권역의임대료는 27,786원 / m2로전분기대비 0.43% 상승하였음. 해당분기중임대료상승률은미미하였으나 2012년중연간상승률은 3.69% 를기록하였음. 지난몇년간연간상승률이 0% 또는마이너스성장이었던점을고려할때, 체감경기가빠르게회복되고있는것으로판단됨. CBD MARKET INDICATORS IN 4Q 2012 4Q 2012 Figure RENTAL 27,786원 / m2 VACANCY RATES 12.20 % NEW SUPPLY - m2 NET TAKE-UP 16,126 m2 해당분기중 A+ 급오피스빌딩의평균임대료는전분기대비 0.61% 상승한 36,597원 / m2를기록하였으며, 주요권역중가장높은수준임. 이는서울파이낸스빌딩과영풍빌딩의임대료상승조정이있었기때문임. 하지만대부분의프라임급빌딩들의임대료는큰변동없이보합세를유지하고있으며, 상대적으로오래된빌딩들은신규빌딩에비해경쟁력이떨어져공실이좀처럼채워지지않는양상을보임. 4분기공실률은 12.2% 로전분기대비큰변동은없었음. 하지만해당분기중 A+ 급오피스빌딩의공실률이 18.8% 까지상승하였음. 스테이트타워남산의공실률이아직까지 20% 수준에머무르고있고, 서울스퀘어는 40% 에육박하는공실면적을해소하는데어려움을겪고있음. 그밖에도지난분기공실률이 3.0% 였던서울파이낸스센터가 KIC와필립모리스가각각 One IFC와스테이트타워남산으로이전하면서공실률이 9% 대로상승하였음. 2013년중준공예정인스테이트타워광화문은현재까지확정된임차인은없는것으로알려졌으며, The K-Twin 타워의경우현재대부분이공실로비어있어임차인유치를위해노력하고있는상황임, The K-Twin 타워의프로모션의수준은계약기간, 면적등에따라상이하나, 평균적으로연간 1~2개월의 Rent Free가제공되고있는것으로알려짐. 2013년부터는도심환경정비사업지구들이속속들이완공될예정임. 도렴24지구는연면적약 39,322m2의규모로 2013년하반기중완공예정이며, 전체면적을김 & 장법률사무소에서전체임차할예정으로알려졌음. 그밖에도청진 1지구, 명동 3지구등의도심환경정비사업지구들또한오피스로재개발되어각각 52,500m2, 41,200m2로공급예정이나 KT와기업은행에서사옥으로사용을검토하고있어, 예정대로사용될경우큰폭의공실률상승은피할수있을것으로예상됨. MAJOR LEASING TRANSACTIONS 2012년상반기중대부분의임대계약은외국계로펌, 우량임차인및국내기업의증평및업그레이드수요가주를이룬반면, 하반기에는국내대기업과계열사들의이전, 증평및감평움직임이눈에띄었음. 대기업들의긴축경영으로인해계열사들의감평이나비용절감을위한이전이많았음. 삼성계열사인삼성생명과삼성에버랜드는그룹빌딩인종로타워와중앙일보빌딩에이전입주하였음. 중앙일보빌딩의경우삼성생명에서 6-7층전체층을계약하여대부분의공실면적을해소함. 쌍용양회는파인애비뉴빌딩 B동에사옥용도로약 150,270m2를계약완료하였음. 최근대형건설사들이해외사업수주에눈을돌리며인력충원이많아져규모가확장되는추세임. 해외사업을강화중인현대건설은해외사업팀업무공간을위해 SC 빌딩에약 5,100m2신규임차하였으며, 한국도요타쯔우쇼 ( 주 ) 는센터원서관에약 1050m2입주한것으로조사됨. 도심권역에서가장공실률이높은 The K-Twin Tower는 Wilson parking의본사및 Flower serve가입주하면서공실률이 80% 후반대로하락하였음. MARKET OUTLOOK 2013년상반기에추가적으로공급될빌딩은스테이트타워광화문한개동으로연면적은약 40,970m2의 A급오피스빌딩임. 현재임대마케팅을진행중이나아직까지성사된임대계약은없는것으로알려져, 2013년상반기도심권역의공실률은다소상승할것으로판단됨. 또한, 경기위축으로기업들이긴축경영방침을유지할경우추가적으로발생가능한임대수요또한제한적으로, 기존공실면적또한해소가어려울수있음. 상대적으로오래된기존빌딩들의경우신규오피스빌딩으로업그레이드이전수요가꾸준히발생하고있어, 공실률이증가하거나현재공실이장기화될수있는리스크가높은상황임. 이로인해기존의오피스빌딩들은임대료상승조정이쉽지않을것으로판단됨. 실제 2013년상반기중임대료상향조정을고려중인오피스빌딩은한두개동에그치는것으로조사됨. 향후도심권역에신규공급될대부분의오피스면적이사옥으로이미선임대되었거나, 기업들이사옥으로이용하는방안을고려하고있어신규공급빌딩들의 take-up이예상보다빠르게진행될것으로예상됨. P. 4 COLLIERS INTERNATIONAL COLLIERS INTERNATIONAL P. 4

COLLIERS ESTIMATION OF MAJOR OFFICE BUILDINGS IN THE CBD AREA IN 2H 2012 Central Business District (CBD) Gross Floor Area (m²) Vacancy Rate (%) KRW Deposit KRW Gross KRW Maint. Efficiency Rate (%) KRW Net Effective KRW Net Effective /Month/ PY USD Net Effective /Month / ft² 센터원빌딩 168,049 17.9% 362,998 36,300 12,100 42.7% 115,635 382,268 9.48 스테이트타워남산 66,799 21.6% 369,048 36,905 13,159 51.0% 100,009 330,610 8.20 흥국생명빌딩 72,054 4.0% 347,873 34,787 13,159 51.4% 95,116 314,436 7.80 서울파이낸스센터 119,646 9.3% 378,123 37,812 13,764 55.6% 94,536 312,519 7.75 이마빌딩 33,840 5.9% 306,431 30,643 14,217 49.0% 93,215 308,149 7.64 광화문교보생명빌딩 94,634 9.9% 362,998 36,300 13,612 58.0% 87,719 289,983 7.19 영풍빌딩 73,677 5.4% 336,681 35,907 15,064 60.0% 86,443 285,765 7.08 삼성생명태평로빌딩 40,002 0.0% 302,499 30,250 14,520 54.1% 84,178 278,275 6.90 익스체인지서울빌딩 29,482 11.6% 275,274 27,527 12,705 49.5% 82,839 273,851 6.79 서울스퀘어 ( 구, 대우센터 ) 132,806 40.7% 363,603 36,360 12,747 60.7% 82,495 272,711 6.76 한화빌딩 ( 소공 ) 48,595 0.7% 283,481 28,348 11,646 51.0% 79,898 264,126 6.55 올리브타워 59,500 0.0% 272,249 27,225 11,192 54.2% 72,256 238,864 5.92 광화문빌딩 49,934 12.5% 311,574 31,157 13,612 63.3% 72,023 238,095 5.90 상공회의소빌딩 113,908 12.2% 210,000 24,500 9,550 48.2% 71,801 237,360 5.88 종로타워 60,655 2.4% 299,474 29,947 13,007 61.3% 71,372 235,941 5.85 에스타워 42,283 9.7% 285,861 28,586 11,949 58.0% 71,198 235,366 5.84 페럼타워 55,695 7.2% 290,399 29,040 10,890 57.2% 71,120 235,107 5.83 중앙일보빌딩 70,005 1.0% 272,249 27,225 12,100 56.4% 71,008 234,738 5.82 삼화타워 22,997 10.7% 266,199 26,620 10,285 54.0% 69,601 230,088 5.70 LS 용산타워 105,416 0.0% 332,749 33,275 9,075 62.3% 69,397 229,413 5.69 파인애비뉴 B 동 64,225 14.7% 305,524 30,552 11,495 63.2% 67,805 224,150 5.56 YTN 타워 28,190 0.0% 235,949 23,595 9,982 51.0% 67,068 221,713 5.50 태평로한화금융센터 50,011 3.5% 272,249 27,225 10,134 57.0% 66,811 220,864 5.48 배재정동빌딩 33,381 0.0% 214,999 21,500 9,800 48.0% 66,399 219,501 5.44 시그니처타워서울 99,993 0.0% 287,374 28,737 12,705 63.8% 66,154 218,692 5.42 케이트윈타워 83,787 89.6% 362,998 36,300 13,612 77.0% 66,074 218,429 5.42 종로플레이스 45,735 41.7% 229,899 22,990 9,982 52.7% 63,774 210,825 5.23 HSBC 빌딩 37,708 2.0% 224,333 22,433 9,659 52.3% 62,502 206,618 5.12 극동빌딩 75,253 6.5% 257,124 25,712 10,134 59.0% 61,915 204,677 5.07 나라키움저동빌딩 26,938 0.0% 257,124 25,712 9,680 58.8% 61,312 202,685 5.03 YG 타워 32,718 3.9% 238,369 23,837 10,648 58.3% 60,258 199,202 4.94 SC 제일은행빌딩 76,975 4.7% 272,249 27,225 12,251 67.0% 60,000 198,347 4.92 웨스트게이트타워 30,133 0.0% 235,949 23,595 8,833 55.6% 59,452 196,535 4.87 에이스타워 43,451 17.4% 226,874 22,687 8,772 54.4% 58,918 194,770 4.83 내외빌딩 29,377 6.8% 281,324 28,132 10,285 66.7% 58,718 194,111 4.81 KT&G 서대문 36,368 0.0% 181,499 18,150 9,075 48.6% 57,070 188,661 4.68 서울시티타워 60,010 16.9% 238,974 23,897 10,285 62.0% 56,157 185,645 4.60 연세세브란스빌딩 108,887 0.0% 263,174 26,317 10,285 67.5% 55,303 182,821 4.53 센트럴플레이스 34,127 0.0% 205,699 20,570 8,772 55.0% 54,344 179,650 4.45 K1 리트빌딩 25,985 24.1% 190,574 19,057 9,680 54.7% 53,443 176,672 4.38 한진빌딩본관 40,922 1.1% 183,000 23,440 10,710 67.6% 51,237 169,381 4.20 구세군 100 주년기념빌딩 31,948 7.6% 181,499 16,637 9,075 65.9% 39,731 131,344 3.26 Overall Average 12.2% 275,631 27,786 11,291 57.2% 69,550 229,918 5.92 Average of Grade A+ Bdlg 18.8% 362,242 36,597 13,408 57.6% 88,522 292,636 7.54 Average of Grade A Bdlg 9.5% 280,531 28,205 11,562 57.3% 70,753 233,894 6.03 Average of Grade B Bdlg 10.3% 226,989 22,978 9,834 57.0% 58,576 193,641 4.99 Source : Office Service Team, Colliers International Korea Research P. 5 COLLIERS INTERNATIONAL COLLIERS INTERNATIONAL P. 5

Gangnam Business District(GBD) GBD MARKET TREND DMC YBD H A N CBD R I V E R GBD 강남권역은주요권역중가장안정적인시장임. 4분기중평균임대료는 24,134원 / m2로, 임대료상승조정이일어난 1분기이후계속보합세를유지하고있음. 신규공급이제한적임에도불구하고공실률은꾸준히상승하는추세로 4분기공실률은 5.1% 로조사되었음. 해당분기중신규공급된오피스빌딩은 K-OFFICE로한개동으로, 연면적이 15,380m2인 B급오피스빌딩임. 현재마케팅임대료는약 26,600원 / m2로강남권역의 A급평균임대료보다높은수준으로마케팅중임. RENTAL & VACANCY TREND 강남권역대부분의오피스빌딩들이 2012년 1분기중임대료를상향조정하며전년동기대비 4.52% 상승하였음. 하지만 1분기이후공실률이증가하고, IT업계및대기업의탈강남움직임이계속되며, 이후에는임대료변동이거의없었음. A+ 급과 A급오피스의평균임대료는각각 29,246원 / m2, 24,556원 / m2로조사되었으며, B급오피스의평균임대료는 22,653원 / m2로주요권역중빌딩등급간임대료차이가가장적었음. GBD MARKET INDICATORS 4Q 2012 Figures RENTAL 24,134 원 / m2 VACANCY RATES 5.10 % NEW SUPPLY 15,380 m2 NET TAKE-UP -14,931 m2 해당분기중강남권역의평균공실률은 5.1% 로전년대비 101 bps 상승하였음. A+ 및 A급오피스의공실률에는변동이거의없었으나, B급빌딩인나라빌딩, LIG 강남빌딩, 해성2 빌딩의공실률이크게증가하면서 B급오피스빌딩의평균공실률이 4% 대에서 7.3% 까지증가한것으로조사됨. 이중대부분의사례는타권역으로이전한데서기인함. 나라빌딩에임차중이었던 SPC 그룹은양재동사옥으로전격이주하며, 이빌딩의공실률이 21.6% 로상승하였음. 3분기중청담동건물을사옥용도로매입한골프존은 4분기에해성빌딩에서신사옥으로이전하였으며, 이로인해해성빌딩의공실률이 18.5% 로상승하였음. 그밖에도프랑스계보험회사인악사 (AXA) 가독일계온라인손해보험사인에르고다음다이렉트지분 100%( 주식 1489만주 ) 를인수함에따라, LIG 강남빌딩에임차중이었던에르고다음손해보험이한국시장에서철수하면서공실률이 19.8% 까지상승하였음. 2013년에예정된신규공급은제한적이나, 넥슨, 엔씨소프트, GS건설, 삼성 SDS 등이타권역으로이전할계획으로알려져강남권역의공실률이더욱증가할것으로예상됨. 이로인해많은오피스빌딩들이임대료를인하하거나다양한인센티브를제공하며공격적인마케팅을진행중에있어, 공실여부와관계없이건물주들이급격하게임대료를인상하기는어려울것으로판단됨. MAJOR LEASING TRANSACTIONS 전반적인경기회복속도가기대보다더디고임차인들이외부권역으로이전하는사례가증가함에따라, 강남권역의순수요는 2011년 3분기이후계속감소하는추세임. 특히 4분기순수요는마이너스 14,931m2를기록하며크게위축되었음. 4분기중주요임대수요는신규로창출되는진입수요보다는기존임차인들의사업확장에따른증평수요가주요하였음. 임대수요의비율로는외국계기업의확장이전이가장높았으며, 후순위로는 IT업종의확장및이전비율이높았음. Descente KOREA는캐피탈타워에약 1,500m2확장이전하였으며, Alstom Korea와 Ropes & Gray 는 Posco P&S빌딩에각각 1,181m2임차하였음. ACN-Korea는역삼동 Grace빌딩에서동일빌딩으로확장하여업그레이드이전하였음. 그밖에도 SK네트웍스는대륭서초타워에 1,256m2임차하였으며, NHN은 2013년 1월중캐피탈타워에 2,821m2의규모로 2013년 1분기중입주할예정으로알려짐. MARKET OUTLOOK 2013년상반기중강남권역의임대료상승률은 1% 전후수준에그칠것으로예상됨. 2013년 1분기중임대료를상승조정한빌딩은약 6개동으로조사되었으며, 하향조정한빌딩들도 3개빌딩으로조사됨. 나머지빌딩들은임대료를동결하는대신관리비만다소상승조정하였으며, MMAA빌딩은보증금비율을높여전세로계약가능하도록조정하기도함. 강남권역은외부권역으로임차인이탈이꾸준히일어나고있지만, 신규공급이매우제한적이고꾸준한임차수요로비교적낮은공실률을유지하고있음. 하지만대부분의수요가대기업계열사로부터발생됨에따라건물에요구되는면적이대형인경우가일반적임. 하지만 A+ 급오피스빌딩의경우현재임대가능한공간이거의없어, 여의도, 도심, 잠실등신규공급되는 high quality의빌딩으로임차인이탈이지속될것으로예상됨. P. 6 COLLIERS INTERNATIONAL COLLIERS INTERNATIONAL P. 6

COLLIERS ESTIMATION OF MAJOR OFFICE BUILDINGS IN THE GBD AREA IN 2H 2012 Central Business District (GBD) Gross Floor Area (m²) Vacancy Rate (%) KRW Deposit KRW Gross KRW Maint. Efficiency Rate (%) KRW Net Effective KRW Net Effective /Month/ PY USD Net Effective /Month / ft² 강남파이낸스센터 212,253 1.0% 317,624 31,762 12,402 47.5% 94,676 312,981 7.76 SI 타워 66,203 0.0% 287,374 28,737 11,344 44.5% 91,787 303,428 7.52 GS 타워 141,552 0.0% 307,641 30,764 11,344 48.0% 89,484 295,817 7.33 캐피탈타워 ( 구, 한솔빌딩 ) 62,748 6.6% 287,374 28,737 10,890 46.3% 87,332 288,704 7.16 메리츠타워 57,436 0.0% 287,374 28,737 11,495 48.6% 84,389 278,974 6.92 교보타워 92,900 0.3% 283,744 28,374 11,676 49.8% 82,020 271,143 6.72 나라빌딩 29,916 21.6% 257,124 25,712 10,466 46.6% 79,104 261,501 6.48 아셈타워 147,061 0.0% 341,504 28,459 11,559 52.1% 78,582 259,776 6.44 삼성생명역삼동빌딩 ( 구.KTB 네트워크빌딩 ) 32,686 3.9% 245,024 24,502 9,982 46.5% 75,497 249,577 6.19 삼성생명서초타워 110,698 0.0% 290,399 29,040 11,192 55.0% 74,553 246,458 6.11 포스코 P&S 타워 ( 구, 포스틸타워 ) 43,299 5.0% 235,949 23,595 9,982 46.0% 74,293 245,598 6.09 대륭강남타워 32,623 0.0% 235,949 23,595 9,377 46.3% 72,616 240,055 5.95 KAIT 빌딩 ( 구. 토마토빌딩 - 데이콤빌딩 ) 34,461 2.7% 248,049 24,805 9,680 48.7% 72,165 238,562 5.91 글라스타워 60,336 17.0% 269,224 26,922 10,587 53.0% 72,124 238,426 5.91 코스모타워 71,266 2.8% 245,024 24,502 10,285 50.0% 70,877 234,307 5.81 삼성생명대치타워 44,908 0.0% 235,949 23,595 10,587 49.2% 70,780 233,984 5.80 반포빌딩 44,495 2.1% 241,999 24,200 10,587 50.3% 70,509 233,088 5.78 SYC 밀레니엄 40,146 0.0% 211,749 21,175 8,924 43.6% 70,325 232,479 5.76 골든타워 ( 구, 삼화빌딩 ) 40,480 10.0% 238,974 23,897 10,587 50.0% 70,184 232,015 5.75 LIG 강남빌딩 7,218 19.8% 241,999 24,200 10,285 50.9% 68,973 228,012 5.65 푸르덴셜타워 51,494 23.5% 217,799 21,780 9,680 46.7% 68,606 226,797 5.62 플래티넘타워 37,182 0.0% 251,074 25,107 9,377 51.5% 68,217 225,512 5.59 섬유센터 45,323 0.0% 245,024 24,502 10,285 52.0% 68,151 225,295 5.59 큰길타워 36,538 16.9% 217,799 21,780 9,680 48.0% 66,748 220,654 5.47 동훈타워 35,203 2.3% 241,999 24,200 11,192 54.6% 65,987 218,141 5.41 동일빌딩 43,798 67.2% 235,949 23,595 9,680 51.6% 65,676 217,113 5.38 유니온스틸 26,389 0.0% 220,824 22,082 9,075 49.0% 64,784 214,164 5.31 포스코센터 180,974 0.0% 270,736 27,074 10,527 60.0% 63,867 211,132 5.23 삼정개발빌딩 26,502 0.0% 211,749 21,175 9,377 49.3% 63,114 208,643 5.17 아세아타워 48,236 9.5% 235,949 23,595 10,285 55.0% 62,740 207,406 5.14 해성 1 빌딩 35,136 0.0% 196,624 19,965 9,982 49.0% 62,146 205,441 5.09 두산랜드마크타워 47,858 0.0% 211,749 21,175 7,562 48.2% 60,764 200,873 4.98 한국고등교육재단빌딩 15,307 66.0% 266,199 26,620 8,470 60.0% 59,662 197,232 4.89 KT&G 대치사옥 20,467 0.0% 223,849 22,385 9,982 55.7% 59,232 195,808 4.85 군인공제회관 83,076 5.6% 373,094 18,655 9,740 50.8% 57,849 191,236 4.74 캠코양재타워 43,243 0.0% 205,699 20,570 9,529 53.0% 57,822 191,147 4.74 한국지식재산센터 48,639 0.0% 217,799 21,780 9,075 55.0% 57,152 188,935 4.68 금강타워 24,814 6.8% 241,999 24,200 7,865 57.4% 56,953 188,276 4.67 도심공항타워 47,918 0.0% 278,778 27,877 10,643 70.0% 56,086 185,410 4.60 삼성엔지니어링사옥 41,253 45.3% 196,624 19,662 9,075 52.3% 55,915 184,842 4.58 대륭서초타워 27,641 5.2% 205,699 20,570 9,075 55.0% 54,894 181,468 4.50 무역센터 ( 트레이드타워 ) 107,851 0.0% 254,201 21,183 10,522 59.0% 54,883 181,432 4.50 해성 2 빌딩 37,492 18.5% 196,624 19,965 9,982 55.9% 54,508 180,193 4.47 삼성금융플라자 24,180 0.0% 232,924 23,292 9,982 63.9% 53,042 175,347 4.35 도심공항터미널 65,537 1.3% 244,407 24,441 9,743 66.7% 52,249 172,724 4.28 건설회관 46,364 1.0% 180,000 17,600 10,500 60.0% 47,631 157,458 3.90 Overall Average 5.1% 247,505 24,134 10,090 52.23% 66,718 220,558 5.68 Average of Grade A+ Bdlg 0.3% 301,941 29,246 11,450 52.06% 79,635 263,259 6.78 Average of Grade A Bdlg 7.8% 260,820 24,556 10,293 51.92% 68,384 226,062 5.82 Average of Grade B Bdlg 7.3% 226,451 22,653 9,641 46.60% 62,659 207,138 5.34 Source : Office Service Team, Colliers International Korea Research P. 7 COLLIERS INTERNATIONAL COLLIERS INTERNATIONAL P. 7

Yeouido Business District(YBD) YBD MARKET TREND DMC YBD H A N CBD R I V E R GBD 2012년하반기중여의도권역에두번째 IFC가신규공급되었음. 이로인해여의도권역의평균임대료와공실률수치가크게상승한것으로조사됨. Two IFC가공급된이후 3분기임대료는 20,615원 / m2를기록하며전분기대비 2.15% 상승하였음. 이는 2011년 3분기에 One IFC가공급되면서평균임대료가전분기대비 4.16% 상승한수치보다는다소낮은증가율이나, 대부분의오피스빌딩의연초임대료조정률이 1-2% 에그치는여의도권역의특성상연중또는연말에 2% 이상의임대료상승률은이례적인사례임. One IFC는선임대율 (Pre-lease) 이 80% 에육박했던반면, Two IFC의경우완공이후에도임차인유치에어려움을겪고있는것으로조사됨. 이로인해 4-5% 수준을유지하던여의도공실률은 Two IFC의공급이후 9.3% 까지상승하였으며, 4분기중에도공실면적이크게해소되지않아 8.9% 를기록함. 4분기에차례로공급예정이었던 Three IFC는 2013년상반기로공급이연기되었으며, 이보다더큰규모의전경련타워가하반기중시장에공급될예정임, RENTAL & VACANCY TREND YBD MARKET INDICATORS 4Q 2012 Figures RENTAL 20,708 원 / m2 VACANCY RATES 8.90 % NEW SUPPLY - m2 NET TAKE-UP -788 m2 2012년 4분기여의도권역의평균임대료는 20,708원 / m2로전분기대비 0.45% 상승하였음. 여의도권역의유일한 A+ 급오피스빌딩인 IFC 두개동의임대료는약 36,600원 / m2으로여의도내의기존 A급오피스빌딩임대료보다약 30% 높은수준임. 해당분기중임대료가변경된빌딩은많지않았음. 대한생명 63빌딩은고층부리모델링이후임대료를전분기대비약 6.7% 인상한 24,800원 / m2로상승조정하였음. 해당분기중매각완료된 HP 빌딩은새로운건물주의요구수익률이반영되어임대료가 14% 이상전격인상된것으로조사됨. 그밖에조정된빌딩의경우, 공실공간이없거나공실률이매우낮은빌딩이관리비만인상한경우가대부분임. 그밖에공실률이높은빌딩들의경우, 향후대규모오피스의공급이예정되어있는상황에서임대료인상에대해부담을느끼고있는것으로파악되었음. 임대계약시여의도권역의프로모션은년당 1개월 rent-free 제공이일반적인수준임. 현재활발히임대마케팅을진행중인 Two IFC의경우, 평균적으로제공되는 1개월 rent-free 이외에도큰폭의입주지원금을지원해주는것으로알려짐. 전경련타워의임대료는 Two IFC와비슷한수준으로책정된것으로알려짐. 중층기준임대료는약 31,100원 / m2으로책정되었으며상층부의경우 33,000원 / m2이상으로알려져, 이수준의임대료를감당할수있는수요층은국내대기업과외국계금융및컨설팅기업정도가될것으로판단됨. 전경련타워의전체연면적중임대로나오는부분은전체연면적의약 78% 로, 132,660m2 (4만평이상 ) 임. 4분기여의도권역의공실률은 8.9% 로전분기대비 40 bps 하락하였음. Two IFC는니베아, Macoll consulting, AIG가신규임차하면서공실률이 90.7% 에서 82.6% 로다소하락하였으며, 이빌딩을제외하고는대부분자사의사용분이공실로전환되거나증평으로인해공실면적이줄어들었음. 현재여의도내에공실로남아있는오피스면적은 120,000m2이상으로, 세번째 IFC와전경련타워가추가적으로공급될경우, 2013년에만 250,000m2이상이임대가능한면적으로공급될예정임. 기존의공실면적이큰변동이없고 Three IFC와전경련타워가공급이후 20% 정도임대된다고가정했을때, 2013년여의도권역의공실률은 15% 수준까지증가할것으로예상됨. MAJOR LEASING TRANSACTIONS 2012년 4분기여의도권역의주요임차수요또한대기업계열사의증감평움직임이많았음. 대한생명63빌딩은한화생명TF팀증평과자가사용증가로공실이감소하였으며한화금융센터여의도빌딩은하나투자증권감평으로 990 m2만큼공실면적이증가하였음. Macoll Consulting은기존에임차해있던두산인프라코어빌딩매각되면서 Two IFC 로업그레이드이전하였으며, Ace 타워에임차하고있었던니베아도 Two IFC에약 1,650m2업그레이드이전하였음. One IFC의경우외국계금융사들을주요타겟으로임대마케팅을진행하였으나, 앞으로공급될오피스빌딩의경우외국계금융사의수요만으로는그면적을소화하기불가능한상황임. 2013년 8월에완공예정인전경련타워는예상수요층을특정짓지않고외국계, 대기업, 확장수요등을모두예상수요층으로기대하며임대마케팅을하는상황이며, Three IFC의오픈을앞두고있는 Two IFC 또한 80% 가넘는공실면적을해소하기위하여폭넓은임차인을대상으로마케팅을진행중임. 현재까지전경련타워에계약된 (pre-lease) 면적은 20층한개층인 3,406 m2로, Parrega 비즈니스센터가계약한것으로알려짐. P. 8 COLLIERS INTERNATIONAL COLLIERS INTERNATIONAL P. 8

COLLIERS ESTIMATION OF MAJOR OFFICE BUILDINGS IN THE YBD AREA IN 2H 2012 Central Business District (YBD) Gross Floor Area (m²) Vacancy Rate (%) KRW Deposit KRW Net KRW Maint. Efficiency Rate (%) KRW Net Effective KRW Net Effective /Month/ PY USD Net Effective /Month / ft² 서울국제금융센터 1 88,248 2.2% 332,749 33,275 12,100 55.5% 83,350 275,539 6.83 서울국제금융센터 2 78,031 82.6% 314,599 31,460 12,100 55.0% 80,720 266,845 6.62 하나증권빌딩 49,299 7.6% 226,874 22,687 9,982 44.5% 74,771 247,177 6.13 삼성생명여의도빌딩 39,648 0.7% 198,137 19,814 9,680 41.0% 73,220 242,052 6.00 한화금융센터여의도빌딩 59,641 3.4% 232,924 23,292 10,285 46.9% 72,914 241,038 5.98 굿모닝신한증권본점빌딩 70,170 0.0% 211,749 21,175 9,075 43.0% 71,658 236,886 5.87 휴렛패커드빌딩 43,835 15.7% 190,574 19,057 8,772 40.6% 69,794 230,726 5.72 동양증권본점빌딩 42,346 2.9% 214,774 21,477 9,075 45.6% 68,253 225,630 5.59 유진증권빌딩 40,440 6.6% 199,649 19,965 9,075 43.4% 68,151 225,293 5.59 대한생명 (63 빌딩 ) 166,420 7.6% 211,749 21,175 12,039 51.0% 66,295 219,158 5.43 유화증권빌딩 39,149 16.0% 181,499 19,965 9,377 45.0% 66,277 219,100 5.43 알리안츠타워 39,459 9.2% 166,374 16,637 8,470 40.0% 63,826 210,997 5.23 KT 여의도빌딩 65,138 0.8% 211,749 21,175 9,075 48.3% 63,795 210,892 5.23 하나대투자증권본점빌딩 69,690 4.8% 217,799 21,780 9,680 50.5% 63,431 209,689 5.20 신송센터 33,819 1.5% 202,674 20,267 9,075 50.5% 59,171 195,606 4.85 유도회관 20,719 8.9% 190,574 19,057 9,982 50.0% 59,093 195,350 4.84 교보증권빌딩 40,904 0.0% 229,899 22,990 10,315 61.6% 55,059 182,014 4.51 심팩빌딩 22,748 11.1% 196,624 19,662 9,075 54.3% 53,936 178,300 4.42 태영빌딩 41,859 0.0% 169,399 16,940 7,865 49.8% 50,713 167,648 4.16 CCMM 빌딩 89,630 3.1% 181,499 18,150 6,050 49.5% 49,863 164,838 4.09 키움파이낸스스퀘어 19,061 0.0% 220,824 22,082 9,982 68.0% 48,017 158,736 3.94 사학연금회관 41,608 0.0% 191,482 19,148 9,740 64.2% 45,791 151,375 3.75 세우빌딩 32,732 5.7% 190,574 19,057 8,167 62.0% 44,728 147,863 3.67 한진해운빌딩 46,200 0.0% 206,000 20,600 10,200 71.9% 43,588 144,092 3.57 중소기업중앙회빌딩 52,557 0.0% 139,149 13,915 8,470 57.0% 39,921 131,970 3.27 신송빌딩 21,334 4.8% 136,124 13,612 7,562 55.0% 39,158 129,448 3.21 Overall Average 8.9% 206,385 20,708 9,434 51.69% 59,369 196,263 5.06 Average of Grade A+ Bdlg 11.8% 323,674 32,367 12,100 55.3% 82,041 271,212 6.99 Average of Grade A Bdlg 14.1% 219,690 21,969 9,941 48.9% 66,422 219,579 5.66 Average of Grade B Bdlg 4.8% 185,072 18,621 8,847 52.6% 53,117 175,595 4.52 Source : Office Service Team, Colliers International Korea Research MARKET OUTLOOK 2013년여의도권역에공급되는오피스는 Three IFC와전경련타워로, 총연면적은 275,460m2임. 이후에도교원공제회관과사학연금빌딩부지가신규오피스빌딩으로개발예정에있는것으로알려졌으며, 현재진행중인 MBC부지개발, Parc 1 또한개발예정에있어기존의여의도권역과는또다른시장이프라임급오피스마켓이여의도내에형성될것으로예상됨. Three IFC는완공이되었음에도임차수요부진으로공급이지연되고있는상황임. 빠른공실해소를위해 Two IFC가공격적인프로모션을계속제공할것으로예상되며, 전경련타워도 IFC와비슷한수준으로프로모션을진행할것으로예상됨. 프라임급의빌딩들이공격적인프로모션으로경쟁할경우, 기존의 A급및 B급빌딩들또한기존임차인의이탈을방지하기위하여각종인센티브수준의폭이증가하거나임대료를인하할가능성도높은것으로판단됨. P. 9 COLLIERS INTERNATIONAL COLLIERS INTERNATIONAL P. 9

CAPITAL VALUE & CAP RATE TREND KRW/ sq m % KOREA INVESTMENT UPDATE INVESTMENT MARKET OVERVIEW 2012년하반기중거래된오피스는약 24개동으로, 거래된총연면적은 674,000m2임. 하반기중거래수가많았던지역은강남권역이었으나, 거래된총면적은도심권역이비중이더컸던것으로조사됨. 서울오피스평균거래가격은약 4,830,000원 / m2으로상반기대비약 17% 상승한것으로조사되었음. 또한기관투자자들이부동산펀드를통해대형오피스빌딩들에투자하는사례가많은것으로조사되었으며, 개인간의소규모의빌딩거래도꾸준히발생하였음. TRANSACTION VOL. OF MAJOR DISTRICTS sq m CAP RATE TREND OF MAJOR DISTRICTS 3Q 2012 2012년 3분기중거래된주요오피스빌딩은총 7개동으로평균거래가격은약 5,159,000원 / m2, 평균 cap rate은 5.6% 를기록함. 거래가가장활발했던지역은도심권역으로 K Twin Tower( 중학빌딩 ), 명동신영타워, 씨티뱅크센터, 다동센터, 은석빌딩등이거래되었으며, 강남권역의진로하이트사옥과동아타워도 3분기중거래되었음. 18일금융투자협회에따르면 3분기설정된부동산펀드는총 31개, 설정액규모는 1조4,399억원으로, 그규모가전분기대비 82% 이상증가한것을조사됨. 이중오피스에투자하는펀드는총 11개에설정액 9,606억원으로전분기로는 4배이상증가하였음. 3분기중거래된교직원공제회는베스타스사모부동산투자신탁 3호를설립하여 The K Twin 타워를약 5014억원에매입하였음. 명동신영타워 ( 구동양증권본사빌딩 ) 는새마을금고중앙회, 경찰공제회등이하나다올랜드칩사모부동산투자신탁 43에 530억원을투자하여매입한것으로알려짐. 씨티센터빌딩은아센다스자산운용이설정한펀드에국민연금공단이 700억원가량을투자한것으로알려졌으며, 을지로입구에위치한다동센터는하나다올운용에 560억원에매각되었음. 3분기투자시장은기관투자자및연기금의투자활동이활발한가운데, 국내대기업의보유자산매각움직임이또한활발하였음. 동양증권은재무건전성확보를위해을지로의동양증권본사빌딩을 Sales and Lease-Back 방식 ( 매각후재임대 ) 으로하나다올랜드칩사모부동산투자신탁과매각계약을맺음. 이빌딩은새마을금고중앙회가대출로 500 억 ~600억원, 자본투자로 200억 ~300억원을투자하였으며그밖에도경찰공제회가약 500억원, 하나다올신탁이나머지약 200억원을투자하여매입한것으로알려짐. 현대그룹의연지동사옥또한 Sales and Lease-Back 방식으로코람코자산운용에매각되었음. 현대그룹연지동사옥의총연면적은 52470m2로, 현대상선, 현대증권, 현대엘리베이터등이 2008년에 1980억원에매입한건물임. 하지만현대그룹은현금자산을확보해재무건전성을높이기위해코람코퍼스텝현대그룹빌딩사모부동산투자신탁 9호를통해코람코자산운용에매각하였음. 4Q 2012 4분기거래된오피스면적은 3분기보다많은 327,088 m2가거래되었음. 오피스평균매매가격은약 4,365,000 원 / m2으로평균 Cap rate은다소상승한 6.7% 수준에거래된것으로집계됨. 4분기에도기관투자자의펀드설정을통한거래가활발하였으며, 해당분기중거래된대형오피스빌딩 (33,000m2이상 ) 의수는 5개동으로집계되었음. 실거래된계약을기준으로해당분기중가장높은매매가격을기록한지역은강남권역으로약 4,865,000원 / m2에거래된것으로조사됨. 특히가장높은매매가를체결한빌딩모두강남권역의 B급수준의성우빌딩과비전타워로개인투자자가매입하였음. 4분기투자시장은 3분기와마찬가지로재무건전성을높이고자하는기업들이사옥매각을희망하고, 국내연기금및기관투자자가적극적으로이빌딩들을매입하면서거래가증가하였음. 토마토저축은행이사옥으로사용하던 KAIT타워 ( 구토마토저축은행빌딩 ) 은국민연금과 LIG 화재가 Korea Asset Investment Trust를통해약 2,100억원에매입한것으로조사됨. 동일건설또한삼성역인근의동일타워를약 4,452,000원 / m2에매각하였음. 동일타워는 2012년에신규공급된 A급오피스빌딩으로 4분기기준 occupancy rate은약 35% 수준이임. 이빌딩은 이지스 KORIF사모부동산투자신탁16호 에매각되었음. 놀부 NBG 또한해외사업에필요한자금확보를위해삼성동사옥을약 4,509,000원 / m2에위즈정보기술에매각하였음. 4분기중국내연기금의투자도계속되었음. 국민연금이 KAIT타워를매입한데이어, 교직원공제회는투자목적으로도이치자산운용 (RREEF) 로부터양평동에있는이레빌딩을약 1950억원에매입하였음. 교직원공제회는 KB 스타오피스사모부동산투자신탁1호를통해신협중앙회, KB와이즈스타투자신탁등과공동출자하였으며, 8% 이상의연평균배당률을기대하는것으로알려짐. 휴렛페커드가소유한여의도의 HP빌딩은 Sales and Lease-Back 형식으로거래된사례임. 주요투자자로는보험사, 연기금및공제회등으로알려졌으며, 휴렛페커드는매각후 3-5년재임대할것으로알려짐. 미래에셋맵스자산운용의소유였던순화동의 Ace Tower는삼성생명이약 4,360,000원 / m2에매입하였음. 반면미래에셋맵스자산운용은최근강남권역에위치한플래티넘타워를인수한것으로알려짐. 플래티넘타워는구분소유빌딩으로알파인베스트먼트가소유한면적만약 5,935,000원 / m2에매매되었음. P. 10 COLLIERS INTERNATIONAL COLLIERS INTERNATIONAL P. 10

MAJOR SALES TRANSACTION IN SEOUL GRADE A OFFICE MARKET DURING 2H 2012 Type Date Property Name G.F.A Capital value(krw) CV per sqm Buyer Seller Office 3Q 2012 위례빌딩 Wierye Building 2,428 8,395,500,000 3,457,499 N/A N/A Office 3Q 2012 일경빌딩 Ilkyung Building 3,798 8,900,000,000 2,343,339 미주레일 MFG 이투데이홀딩스 Office 3Q 2012 기린빌딩 Kirin Building 7,271 11,427,297,600 1,571,545 개인국민아카데미 Office 3Q 2012 동아타워서초동 Donga Tower Seocho-dong 3,692 13,720,000,000 3,716,505 N/A 키사 Office 3Q 2012 공평저축은행빌딩 Gongpyung Savins Bank 6,848 19,800,000,000 2,891,431 CJ 엔터테인먼트공평저축은행 Office 3Q 2012 린나이코리아빌딩 Rinnai Korea Bldg 17,340 50,500,000,000 2,912,341 린나이코리아개인 Office 3Q 2012 다동센터 Da-dong Center 15,113 56,000,000,000 3,705,397 신한 BNP 파리바하나다올운용 Office 3Q 2012 씨티센터 Citi Corp Center 19,751 108,969,500,000 5,517,275 신한 BNP 파리바아센다스그룹 Office 3Q 2012 진로하이트사옥 Jinro Hite Building 10,012 134,000,000,000 13,384,407 하이트진로그룹 MPlus 자산운용 Office 3Q 2012 명동신영타워 Myungdong Shinyoung Tower 28,024 140,000,000,000 4,995,647 동양증권하나다올운용 Office 3Q 2012 은석빌딩 Hyundai Group Building (fmr Eensuk Bldg) 52,470 226,472,280,000 4,316,224 현대상선코람코자산신탁 Office 3Q 2012 KT 목동전산선터 KT Mok-dong Electronics Center 90,247 232,000,000,000 2,570,719 KT 아주자산운용 Office 3Q 2012 케이트윈타워 K-Twin Tower 83,819 501,447,000,000 5,982,480 중학 PFV 베스타스자산운용 Office 4Q 2012 카페베네사옥 Caffee Bene HQ Building 5,273 33,500,000,000 6,353,421 개인 Caffee Bene Office 4Q 2012 SNH 타워 SNH Tower 4,179 9,800,000,000 2,345,171 SNH Inc Smart 114 Office 4Q 2012 동일타워 Dong-il Tower 43,799 195,000,000,000 4,452,196 동일농협 Office 4Q 2012 놀부사옥 Nolboo HQ Building 3,992 18,000,000,000 4,509,346 놀부위즈인포메이션 Office 4Q 2012 KAIT 타워 KAIT - Tower 34,461 210,900,000,000 6,120,006 신한 BNP 파리바리츠 14 한국자산신탁 Office 4Q 2012 충무로타워 Choongmuro Tower 16,999 87,000,000,000 5,117,814 CGI JR AMC Office 4Q 2012 삼우빌딩 Samwoo Building 9,982 23,000,000,000 2,304,087 개인 Office 4Q 2012 이레빌딩 Irae Building 56,336 196,000,000,000 3,479,105 RREEF GG Investment Management KB스타오피스사모부동산투자신탁1호 Office 4Q 2012 두산인프라코어빌딩 Doosan Infracore Building 9,969 31,500,000,000 3,159,941 두산인프라코어한국선주협회 Office 4Q 2012 아남타워 Anam Tower Hyundai Officetel 19,303 50,680,000,000 2,625,499 SH 자산운용아센다스자산운용 Office 4Q 2012 에이스타워 Samdo Ace Tower 43,371 189,090,166,667 4,359,872 맵스자산운용삼성생명 Office 4Q 2012 한빛플라자 Hanbit Plaza 16,415 94,300,000,000 5,744,917 정림건축 SC 은행 Office 4Q 2012 HP 코리아빌딩 HP Korea Bldg 43,835 190,000,000,000 4,334,436 Hewlett-Packard Office 4Q 2012 성우빌딩 Sungwu Building 4,582 30,010,000,000 6,549,785 N/A 개인 Office 4Q 2012 예당엔터테인먼트빌딩 Yedang Entertainment Building 1,485 5,100,000,000 3,434,343 개인개인 Office 4Q 2012 비전빌딩 Vision Building 843 5,450,000,000 6,465,236 N/A 개인 Retail 3Q 2012 그랜드마트계양 Grand Mart Gyeyang Store 58,331 64,000,000,000 1,097,191 그랜드백화점롯데쇼핑 Retail 3Q 2012 그랜드마트수원 / 영통 Grand Department Store Suwon/Yeongtong 61,517 90,000,000,000 1,463,010 그랜드백화점롯데쇼핑 CBRE Global Investors Retail 3Q 2012 홈플러스동수원 Homeplus Dongsuwon 54,976 124,571,000,000 2,265,933 홈플러스 IGIS 자산운용 Retail 3Q 2012 홈플러스금천 Homeplus Geumcheon 59,422 141,674,000,000 2,384,217 홈플러스 IGIS 자산운용 Retail 3Q 2012 홈플러스영등포 Homeplus Yeongdeungpo 66,142 177,972,000,000 2,690,750 홈플러스 IGIS 자산운용 Hotel 3Q 2012 설봉호텔 & 스파 Seolbong Hotel and Spa 74 rooms 13,599,999,999 N/A 리젠시에스테이트 N/A Hotel 3Q 2012 반얀트리클럽 Banyan Tree Club & Spa Seoul 50 rooms 81,000,000,000 N/A 쌍용 OBO 어반오아시스현대그룹 Indi 3Q 2012 현대로지스틱스센터 Hyundai Logistics Centre 32,300 22,500,000,000 696,594 오스타라코리아메이플트리 Dev 3Q 2012 넥센빌딩부지 Nexon Bldg site 2,210 150,500,000,000 68,099,548 넥센코리아 Real K PF Source : Real Capital Analytics & Colliers International Korea Research MARKET OUTLOOK 2013년에도재무구조를개선하기위해사옥을매각하는기업과이에투자하려는기관투자자들이시장의흐름을주도할것으로예상됨. SK그룹의소유인남산그린빌딩, 구로및장안동의사옥이자산유동화를위해매물로나왔음. SK그룹은 Sales & Lease-back 형태로거래를희망하는것으로알려짐. 두산건설역시유동성확보를위해논현동본사사옥을하나다올에매각예정임. 삼환카뮤또한마스턴자산운용에서울사옥을약 901억원에매각할예정이었으나, 마스턴자산운용이기한내에매매대금을완납하지못해계약이해지됨에따라새로운투자자를물색할것으로알려짐. 시공사인동아건설또한용산더프라임오피스부문의선매각을추진중으로알려짐. 이에따라 2013년중에도대형빌딩의거래및기관투자자들의투자가활발할것으로예상됨. 이밖에도국내부동산침체에따른여파로해외부동산투자에눈길을돌리는기업이늘어나고있어해외오피스물건에대한투자검토가꾸준히진행되고있음. 이에따라국내뿐아니라해외오피스시장으로의투자도활발해질것으로예상됨. P. 11 COLLIERS INTERNATIONAL COLLIERS INTERNATIONAL P. 11

512 offices in 61 countries on 6 continents United States: 125 Canada: 36 Latin America: 18 Asia Pacific: 194 EMEA: 117 $1.5 billion in annualrevenue REGIONAL OFFICE PIERS BRUNNER Chief Executive Officer I Asia piers.brunner@colliers.com ALAN LIU I North Asia alan.liu@colliers.com DENNIS YEO I Singapore Industrial Services I Asia Investment Services I Asia dennis.yeo@colliers.com MARK LAMPARD Corporate Solutions I Asia Pacific mark.lampard@colliers.com CHRIS CUFF Executive Director Corporate Solutions I Asia Pacific Office Services I China chris.cuff@colliers.com GEORGE MCKAY South Asia Director I Office and Integrated Services george.mckay@colliers.com DAVID FAULKNER Executive Director Valuation and Advisory I Asia david.faulkner@colliers.com ASHLEY OSBORNE Executive Director International Properties I Asia ashley.osborne@colliers.com CENTRAL ASIA Kazakhstan Almaty Tel : 7 727 356 02 90 BAYAN KUATOVA bayan.kuatova@colliers.com Pakistan Karachi Tel : 92 21 3561 2550 2 MUHAMMAD HUSSAIN Research & Marketing Manager research.khi@colliers.com Lahore Tel : 92 42 3584 3474 6 AHMED KHAN Country Head ahmed.khan@colliers.com NORTH ASIA Mainland China Beijing Tel : 86 10 8518 1633 AMANDA GAO I North China amanda.gao@colliers.com Shanghai Tel : 86 21 6141 3688 LINA WONG East and Southwest China Investment Services I China lina.wong@colliers.com Guangzhou Tel : 86 20 3819 3888 ERIC LAM I South China PRC Institutional Client Services eric.lam@colliers.com Chengdu Tel : 86 28 8658 6288 JACKY TSAI General Manager jacky.tsai@colliers.com Nanjing Tel : 86 25 8336 7530 LINA WONG East and Southwest China Investment Services I China lina.wong@colliers.com Hangzhou Tel : 86 571 8606 9045 LINA WONG East and Southwest China Investment Services I China lina.wong@colliers.com Tianjin Tel : 86 22 2339 2439 ROMMEO ZHANG General Manager rommeo.zhang@colliers.com Foshan Tel : 86 757 8628 9938 SAILING KO General Manager sailing.ko@colliers.com Hong Kong, HKSAR Hong Kong Tel : 852 2828 9888 RICHARD KIRKE richard.kirke@colliers.com Kowloon Tel : 852 2117 3300 RICHARD KIRKE richard.kirke@colliers.com South Korea Seoul Tel : 82 2 6740 2000 JAY YUN Senior Director & General Manager jay.yun@colliers.com Japan Tokyo Tel : 81 3 5563 2111 JAMES FINK Senior james.fink@colliers.co.jp Osaka Tel : 81 6 6232 0771 BRETT JENSEN Account Manager brett.jensen@colliers.co.jp Taiwan Taipei Tel : 886 2 8101 2000 ANDREW LIU andrew.liu@colliers.com SOUTH EAST ASIA Indonesia Jakarta Tel : 62 21 521 1400 MIKE BROOMELL mike.broomell@colliers.com Malaysia Kuala Lumpur Tel : 65 6223 2323 C/O MARK LAMPARD* Corporate Solutions I Asia Pacific mark.lampard@colliers.com * Based in Singapore Philippines Manila Tel : 63 2 888 9988 DAVID A. YOUNG david.a.young@colliers.com Cebu Tel : 63 32 233 6422 DORIS ORGE Assistant Manager doris.orge@colliers.com Singapore Singapore Tel : 65 6223 2323 DENNIS YEO Industrial Services I Asia Investment Services I Asia dennis.yeo@colliers.com SOUTH ASIA India JOE VERGHESE joe.verghese@colliers.com Bengaluru Tel : 080 4079 5500 GOUTAM CHAKRABORTY Office Director goutam.chakraborty@colliers.com Chennai Tel : 044 2836 1064 KAUSHIK REDDY Office Director kaushik.reddy@colliers.com Gurgaon Tel : 0124 4375807 SAACKETH CHAWLA Office Director saacketh.chawla@colliers.com Kolkata Tel : 033 44000541 JOE VERGHESE joe.verghese@colliers.com SOUMYA MUKHERJEE Associate Director Soumya.mukherjee@colliers.com Mumbai Tel : 022 4050 4500 POONAM MAHTANI Office Director poonam.mahtani@colliers.com New Delhi Tel : 011 4360 7500 AJAY RAKHEJA Office Director ajay.rakheja@colliers.com Pune Tel : 20 4120 6438 SURESH CASTELLINO Office Director suresh.castellino@colliers.com Over 978.6 million square feet under management Over 12,500 professionals COLLIERS INTERNATIONAL KOREA 10F Korea Tourism Organization Bldg., 10 Da-dong, Jung-gu, Seoul, Korea 100-180 TEL +82 2 6740 2000 FAX +82 2 318 2015 Alan Liu Representative Director Alan.Liu@colliers.com Jay Yun Senior Director & General Manager Jay.Yun@colliers.com RESEARCHER: Gemma Choi Senior Manager Marketing & Knowledge Management Gemma.Choi@colliers.com Copyright 2012 Colliers International. This document has been prepared by Colliers International Korea for advertising and general information only. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report. Thailand Bangkok Tel : 66 26 567 000 PATIMA JEERAPAET patima.jeerapaet@colliers.com Accelerating success. www.colliers.com/korea COLLIERS INTERNATIONAL P. 12