부동산세법 핵심이론
조세 총론 1. 1 회 회 출 제 조세의 분류. 도세 취득세, 지역자원시설세, 지방교육세 등 도세ㆍ 시ㆍ군세 재산세 구세 등 록 면허세 특ㆍ광시세, 시ㆍ군세 지 방 소득세 본세와 부가세 등 회 출 제 구 분 농어촌특별세 지방교육세 지방소득세(독립세) 취 득 세 (과표 2%) (1-감면율) 10%, {과표* (표준세율-2%)} 감면세액 20% (1-감면율) 20% 등록면허세 감면세액 20% 납부세액 20% 재 산 세 납부세액** 20% 종합부동산세 납부세액 20% 양도소득세 감면세액 20% 납부세액 10% * : 특례세율 2% 적용대상 제외 유상취득하는 주택의 지방교육세 (취득가액 해당 주택의 취득세율) 50% 20% ** : 도시지역분 세율 적용대상 제외 지역자원시설세는 재산세의 병기세 부가세가 없으며, 분납과 물납 인정 2. 3 회 회 회 추 가 회 회 회 출 제 조세용어. 구분 가산세 가산금 의의 징수 금액 세법상 의무의 불이행 시 산출세액에 가산하는 행정벌. 가산금 포함 안함 해당 국세 등의 세목으로 하며, 감면 안함 신고불성실가산세 : 차등과세 -부당한 방법으로 의무위반 : 40%* -단순 무신고 : 20% -단순 과소신고 : 10% 납부불성실가산세: 3/10,000 지연일수 * : 국제거래에서 발생한 국세의 경우 : 60% 납부기한까지 납부하지 아니한 때 고지 세액에 가산하여 징수하는 지체상금 해당 국세 등의 세목으로 하지 않음 가산금: 체납액 3% 중가산금: 국가와 지방자치단체(지방자치단체조합 포함)에 대하여는 적용. 체납액100만원(지방세 : 30만원)이상인 경우 체납액 1.2% 납부기한 ~ 매 1개월이 지난 월수(60개월 한도) 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 2 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
국세와 지방세 동일 가산세 구분 취득세 등 록 면허세 신고불성실 가산세 양 도 소득세 종 합 부동산세 교육세 농어촌 특별세 부당신고 40%. 단, 국제거래에서 발생한 국세의 경우 60% 지방 교육세 무신고 20% 과소신고 10% 10% 납부불성실가산세 1일 10,000분의 3(0.03%) 양도소득과세표준 예정신고와 관련하여 무신고가산세 또는 과소신고가산세가 부과되는 부분에 대하여는 확정신고와 관련하여 무신고가산세 또는 과소신고가산세를 적용하지 아니한다. 3. 3 회 회 회 추 가 회 회 회 회 출 제 납세의무의 성립과 확정 및 소멸. ⑴ 납세의무의 성립과 확정 구 분 성 립 일 확정방법 취득세 등록면허세 재산세, 지역자원시설세 종합부동산세 과세물건을 취득하는 때 등기 또는 등록하는 때 과세기준일(매년 6월 1일) 납세의무자의 신고 과세권자의 결정 과세권자의 결정. 단, 납세의무자가 신고하는 경우 그 신고 (양도)소득세 과세기간이 끝나는 때 납세의무자의 신고 인지세 원천징수하는 소득세, 특별징수하는 지방소득세 농어촌특별세, 지방교육세, 지방소득세 가산세 과세문서 작성일 그 과세표준이 되는 소득에 대한 소득세 등을 원천징수하는 때 본세의 납세의무가 성립하는 때 이를 가산할 국세 또는 지방세의 납세의무가 성립하는 때 납세의무성립시 별도의 절차없이 확정 본세의 확정방법에 의해 세액 확정 예정신고ㆍ납부하는 양도소득세는 과세표준이 되는 금액이 발생한 달의 말일 ⑵ 납세의무의 소멸 1 납부 또는 충당 2 부과의 취소 3 부과권 제척기간의 만료 4 징수권의 소멸시효 완성 이를 가산할 국세 또는 지방세의 확 정방법에 의해 세액 확정 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 3 - www.landmeca.com 031)554-2224~5
제척기간과 소멸시효기간 제척 기간 구 분 국세* 지방세 사기 그 밖의 부정행위로 포탈 또는 환급ㆍ공제받은 경우 상속을 원인으로 취득하는 지방세 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우 납세자가 법정신고기한 내에 소득세 등을 신고하지 아니하여 해당 지방소득세 등을 부과할 수 없는 경우 10년** 7년 10년 위에 해당하지 아니하는 경우 5년*** 5년 7년 소멸시효 5년**** 5년 * : 상속세, 증여세 제외 ** : 국제거래 15년 *** : 부담부증여의 양도소득세 : 10년 **** : 5억원 이상의 국세는 10년 4. 5. 회 회 회 추 가 회 출 제 부동산활동에 따른 조세의 구분 취득활동 보유활동 처분활동 부가가치세, 농어촌특별세 지방교육세 지방소득세 취득세, 등록면허세 상속세, 증여세, 인지세 재산세, 지역자원시설세, 종합부동산세, 소득세, 법인세 양도소득세, 종합소득세, 법인세, 인지세 5. 6. 회 출 제 분납과 물납 구 분 분 납 물 납 취득세, 등록면허세 재 산 세 납부할 세액 500만원 초과 45일 이내 납부할 세액 1,000만원 초과 지역자원시설세 종합부동산세 납부할 세액 500만원 초과 2개월 이내 납부할 세액 1,000만원 초과 양도소득세 납부할 세액 1천만원 초과 2개월 이내 6. 7 회 출 제 회 유 사 국세ㆍ지방세 우선의 원칙. 상속세, 증여세, 재산세와 종합부동산세 및 그 부가세, 지역자원시설세 등은 세법상 법정기일 전에 전세권ㆍ저당권 등에 의하여 담보된 피담보채권보다 항상 우선 징수 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 4 - www.landmeca.com 031)554-2224~5
취 득 세 1. 회 회 회 회 출 제 과세권자와 납세의무자 과 세 권 자 납 세 의무자 납세지 관할 도지사 또는 특별시장 광역시장 원 칙 등기 등록을 이행하지 않은 경우에도 사실상의 취득자 주체구조부 취 득 조합주택용 부 동 산 상속취득 과점주주 건축물에 부대설비를 주체구조부 취득자 이외의 자가 가설한 경우 주체구조부의 취득자 주택조합 주택재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택) 그 조합원. 단, 비조합원용 부동산은 제외(조합) 상속받는 과세물건(지분취득시 그 지분) 상속인 각자 비상장법인의 발행주식 등의 100분의 50을 초과하는 자 회 회 회 회 출 제 단, 법인설립시 제외 - 최초 과점주주 : 지분 모두 - 기존 과점주주 : 증가 전 5년 이내의 최고지분율 증가분 - 재차 과점주주 : 그 전 과점주주당시 최고지분율 증가분 주요 통칙 대위등기 납세의무자 등 1. "갑"소유의 미등기건물에 대하여 "을"이 채권확보를 위하여 법원의 판결에 의한 소 유권보존등기를 "갑"의 명의로 등기할 경우의 취득세 납세의무는 "갑"에게 있다. 2. 법원의 가압류결정에 의한 가압류등기의 촉탁에 의하여 그 전제로 소유권보존등기가 선행된 경우 취득세 미납부에 대한 가산세납세의무자는 소유권보존등기자이다. 납세의무 양도담보계약해제, 명의신탁해지, 경락(자기소유 물건을 경락받는 경우도 포함)으로 취득하는 경우에는 그 취득의 방법 절차에 불구하고 그 권리의 인수자가 취득하는 경 우로 보아 취득세의 납세의무가 있다. 1. 2. 회 추 가 회 출 제 과세대상 부 동 산 토지, 건축물 준부동산 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목 권 리 광업권 어업권, 골프 승마 콘도미니엄 종합체육시설이용회원권 및 요트회원권 광업권과 어업권을 제외한 특허권 등의 무체재산권과 부동산에 관한 권리 과세대상 총 배기량 50cc 미만의 이륜자동차는 과세대상인 차량에서 제외 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 5 - www.landmeca.com 031)554-2224~5
3. 회 회 회 회 출 제 취득의 개념 원 칙 예 외 간 주 취 득 증 여 간 주 유 상 취 득 증 여 의 제 1 의의 : 원시취득ㆍ승계취득 유상 무상의 모든 취득 2 사실상 취득 : 관계법령에 따른 등기등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상 취득한 때에는 취득한 것으로 본다. 회 출 제 3 현황부과 : 부동산은 공부상의 등재사항에 불구하고 사실상으로 취득한 때의 당해 물건의 현황에 의하여 부과 차량 기계장비 항공기 주문에 의하여 건조하는 선박 : 승계취득에 한함 1 토지의 지목변경 : 토지의 지목을 사실상 변경 + 가액이 증가 취득으로 본다. 2 선박 차량 기계장비의 종류변경 : 선박 차량 기계장비의 종류를 사실상 변경+ 가액이 증가 취득으로 본다. 3 건축물의 건축(신축 재축 제외) 또는 개수 + 가액이 증가 취득으로 본다. 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상취득으로 본다. 회 출 제 1 공매( 公 賣 )를 통하여 부동산등을 취득한 경우 2 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우 3 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우 4 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실을 증명한 경우 증여자의 채무를 인수하는 부담부( 負 擔 附 ) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 회 출 제 상속개시 후 상속재산에 대하여 등기ㆍ등록ㆍ명의개서 등(이하 등기등 이라 한다)에 의하여 각 상속인의 상속분이 확정되어 등기등이 된 후, 그 상속재산에 대하여 공동상속인이 협 의하여 재분할한 결과 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하게 되는 재산가액은 그 재분할에 의하여 상속분이 감소한 상속인으로부터 증여받아 취득한 것으로 본다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1 상속에 따른 취득세 신고ㆍ납부기한 내에 재분할에 의하여 취득한 경우 2 상속회복청구의 소에 의한 법원의 확정판결에 의하여 상속인 및 상속재산에 변동이 있는 경우 3 민법 제404조에 따른 채권자대위권의 행사에 의하여 공동상속인들의 법정상속분 대로 등기ㆍ등록이 된 상속재산을 상속인사이의 협의분할에 의하여 재분할하는 경우 주요 통칙 취득의 의미 지방세법 제6조 제1호에서 "취득"이라 함은 취득자가 소유권이전등기ㆍ등록 등 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상의 취득행위(잔금지급, 연부금 완납 등) 그 자체를 말하는 것이다. 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 6 - www.landmeca.com 031)554-2224~5
4. 회 추 가 회 회 회 회 회 출 제 비과세 과세 권자 형식적 소유권 취득 1 직접취득 : 과세권자 + 외국정부 주한국제기구 + 모든 물건의 취득 2 간접취득 : 과세권자 + 귀속 또는 기부채납조건의 부동산 및 사회기반시설 회 출 제 1 신탁법상 신탁재산 + 신탁등기 + 위탁자 수탁자, 수탁자 위탁자, 수탁자 신수탁자 단, 주택조합 등과 조합원간의 부동산 취득 및 주택조합 등의 비조합원용 부동산 제외 2 관련 법률에 의한 수용에 관한 환매권의 행사로 인한 부동산의 취득 3 임시흥행장 등 존속기간이 1년을 초과하지 아니하는 임시용 건축물의 취득 4 주택법 에 따른 공동주택으로서 개수로 인한 취득 당시 주택의 시가표준액이 9억원 이하인 주택과 관련된 개수(건축법상 대수선 제외)로 인한 취득 회 출 제 사치성재산 등의 중과대상 또는 수익재산에 해당하는 경우에는 비과세에서 제외 회 출 제 주요 통칙 비과세대상인 신탁의 범위 지방세법 제9조 제3항에서 규정한 "신탁"이라 함은 신탁법 에 의하여 위탁자가 수탁자에 신탁등기를 하거나 신탁해지로 수탁자가 위탁자에게 이전되거나 수탁자가 변경되는 경우를 말하며, 명의신탁해지로 인한 취득 등은 신탁법 에 의한 신탁이 아니므로 이에 해당되지 아니한다. 5. 회 회 회 회 회 출 제 취득시기 승계취득의 취득시기 유 상 원칙 예외 국지, 외 수, 공, 판 장 사실상의 잔금지급일 부동산거래신고 검증된 취득 및 개인간 매매 등 기타 유상승계 취득시 계약상 잔금지급일. 단, 계약상 잔금지급일 명시 계약일+60일 1 잔금지급 전에 등기 등을 먼저 한 경우 등기 등록일 2 연부취득 사실상의 연부금지급일 무 상 계약일. 단, 상속의 경우 상속개시일 원시취득의 취득시기 1 원칙 사용승인서 교부일 사실상 사용일 임시사용승인일 중 빠른 날 2 도시개발사업으로 건축한 주택 환지처분공고일 다음 날 허가 3 주택재개발사업ㆍ도시환경정비사업으로 건축한 주택 소유권이전고시일의 자가 건물 다음날 건설 4 비조합원용 토지 주택조합 : 주택법 상 사용검사일 또는 주택재건축조합 : 도시 및 주거환경정비법 상 소유권이전 고시일의 다음날 무허가 그 사실상의 사용일 매립 등 토지 공사준공인가일 또는 사용승낙일 또는 허가일 중 빠른 날 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 7 - www.landmeca.com 031)554-2224~5
간주취득 등의 취득시기 간주취득 사실상 변경된 날과 공부상 변경한 날 또는 사실상 사용일 중 빠른 날 2. 연부취득 1. "연부"라 함은 매매계약서상 연부계약형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다. 2. 일시취득 조건으로 취득한 부동산에 대한 대금지급방법을 연부계약형식으로 변경한 경우에는 계약변경시점에서 그 이전에 지급한 대금에 대한 취득세의 납세의무가 발생하며, 그 이후에는 사실상 매 연부금지급일마다 취득세를 납부하여야 한다. 주요 통칙 3. 연부취득중인 과세물건을 마지막 연부금지급일 전에 계약을 해제한 때에는 이미 납부한 취득세는 환급하여야 한다. 취득의 시기 1. 은행으로부터 융자금을 받아 건축한 주택을 승계취득하는 경우에는 은행융자금이 건축주로부터 분양받은 자의 명의로 대환되는 때를 취득시기로 보며, 그 이전에 등기한 경우에는 이전등기일이 취득시기가 된다. 2. 차량ㆍ기계장비를 할부로 취득하는 경우는 할부금지급시기와 관계없이 실수요자가 인도받는 날과 등록일 중 빠른 날이 취득시기가 된다. 3. 현물출자를 통해 법인 설립을 하는 경우 재산의 취득시기는 법인설립 등기일이다. 4. 지방세법 시행령 제20조 제10항에서 지목이 사실상 변경이란 건축공사 등과 병행 되는 경우로서 토지의 형질변경을 수반하는 경우에는 건축 등 그 원인되는 공사가 완료된 때를 취득의 시기로 본다. 5. 건축주가 임시사용승인일, 사실상 사용일, 사용승인서 교부일 이전에 입주자로부터 잔금을 받은 경우에는 임시사용승인일, 사실상 사용일, 사용승인서 교부일이 건축주의 원시취득일과 분양받은 자의 승계취득일이 된다. 6. 취득세 과세물건을 취득함에 있어 그 대금을 약속어음으로 받은 경우에는 대물변제일, 어음결제일과 소유권이전등기일 중 빠른 날이 취득시기가 된다. 7. 아파트ㆍ상가 등 구분등기대상 건축물을 원시취득함에 있어 1동의 건축물 중 그 일부에 대하여 임시사용승인을 받거나 사실상 사용하는 경우에는 그 임시사용승인을 받은 부분 또는 사실상 사용하는 부분과 그렇지 않은 부분을 구분하여 취득시기를 각각 판단한다. 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 8 - www.landmeca.com 031)554-2224~5
6. 회 회 회 회 추 가 회 회 출 제 과세표준 과세표준 신고한 가 액 시 가 표준액 취득당시의 가액. 단, 연부취득의 경우에는 매회 사실상 지급되는 연부금액으로, 회 출 제 취득금액에 포함되는 계약보증금 포함 취득자의 신고한 가액. 시 표의 제한 주택법상 주택거래신고지역의 신고거래가액 신고한 가액. 회 출 제 1 취득자의 신고 또는 신고가액이 없는 경우 2 취득자의 신고가액이 시가표준액보다 적을 때 사실상의 취득가격 등 시 표의 제한 시가표준액 : 1 국가ㆍ지방자치단체 등으로부터의 취득 회 출 제 2 외국으로부터의 수입에 의한 취득 3 민사ㆍ행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주 제외) 또는 법인장부(금융회사의 금융거래 내역 또는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제32조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장, 보조장, 출납전표, 결산서) 등에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 4 공매방법(경매 포함)에 의한 취득 5 부동산거래신고와 검증이 이루어진 취득 증여 등 무상취득 및 소득세법 법인세법상 부당행위부인규정적용 취득 제외 구 분 공시된 가액 공시된 가액 토 지 개별공시지가 시장 군수가 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액 주 택 단독주택 개별주택가격 시장 군수가 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액 공동주택 공동주택가격 시장 군수가 산정한 가액 면세점 : 취득가액이 50만원 이하인 때에는 취득세를 부과하지 않는다. 회 출 제 간주취득의 과세표준 : 증가한 가액 증축 개축 또는 개수 증가한 가액 토지의 지목변경 사실상 변경된 때를 기준으로 지목변경 후의 시가표준액에서 지목변경 전의 시가 표준액(공사착공일 현재 결정 공시된 개별공시지가)을 뺀 금액. 단, 판결문이나 법인장부에 의하여 지목변경에 소요된 비용이 입증되는 때에는 그 비용 회 출 제 취득가격의 의의와 간접비용의 범위 회 출 제 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지불하여 일정액을 할인받은 때에는 그 할인된 금액 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 9 - www.landmeca.com 031)554-2224~5
포 함 1 건설자금이자 2 법인의 할부 연부조건계약에 따른 이자 상당액 및 연체료 개인의 경우 제외 3 농지보전부담금, 대체산림자원조성비 등 관련 법률에 따라 의무적으로 부담하는 비용 4 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비 수수료 5 취득대금 외에 당사자 약정에 의한 취득자 조건 부담액과 채무인수액 등 제 외 1 취득물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그 관련 부대비용 2 관련 법률에 따라 전기, 가스, 열 등을 이용 하는 자가 분담하는 비용 3 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상성격으로 지급하는 비용 4 부가가치세 등 회 출 제 건축물의 건축 또는 대수선의 특례 적용요건 취득가격 1+2+3 건축물을 건축 또는 대수선으로 취득하는 경우로서 법인장부에 의하여 입증되는 가격이 100분의 90을 초과하는 경우로서 법인이 아닌 자에 한정하여 적용. 1 법인장부로 입증된 금액 2 법인장부로 입증되지 아니하는 금액 중 소득세법 의 계산서 또는 부가가치세 법 의 세금계산서로 입증된 금액 3 부동산을 취득하는 경우 주택법 에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산 의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손(이 경우 금융회사 등 외의 자 에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사 등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도) 7. 회 회 회 회 회 출 제 취득세 세율 구 분 세 율 상 속 2.8 %(농지 : 2.3 %) 표 준 세 율 위 외의 무상취득 3.5 %(비영리사업자 : 2.8 %) 원시취득 2.8 % 공유물ㆍ합유물ㆍ총유물의 분할 또는 부동산의 공유권해소를위한 지분이전으로 인한 취득 2.3 % 그 밖의 원인으로 인한 취득 4 %(농지 : 3 %) 주택 취득의 세율 유상거래를 원인으로 주택을 취득하는 경우로서 취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 경우 1천분의 10의 세율을, 회 출 제 6억 원 초과 9억 원 이하인 경우 1천분의 20의 세율을, 9억 원 초과인 경우 1천분의 30의 세율을 각각 적용. 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 10 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
세율의 적 용 1 농지: 취득 당시 공부상 지목이 논, 밭, 과수원 또는 과수원 + 실제 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배지로 이용되는 토지 또는 실제 축산용으로 사용되는 축사와 그 부대시설로 사용되는 토지, 초지 및 사료밭 2 상속ㆍ상속 외의 무상취득 및 그 밖의 원인으로 인한 취득의 부동산이 공유물일 때에는 그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율을 적용 3 건축(신축과 재축 제외) 또는 개수로 인하여 건축물 면적이 증가할 때에는 그 증가 된 부분에 대하여 원시취득으로 보아 원시취득의 세율을 적용 회 출 제 4 탄력세율 : 지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 취득세의 세율을 부 동산취득의 세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있다. 주요 통칙 부동산 취득의 세율 1. 명의신탁해지의 판결에 의하여 소유권을 이전한 경우 소유권 취득대가로 법원의 반대 급부지급명령을 받거나 사실상 반대급부를 지급한 사실이 입증되는 경우에는 1,000 분의 40의 세율, 반대급부를 지급하지 않은 경우에는 1,000분의 35의 세율이 적용 2. 부동산을 상호교환하여 소유권이전등기를 하는 것은 유상승계취득에 해당하므로 지방 세법 제11조 제1항 제7호의 세율(4%. 단, 농지 3%)을 적용 3. 공유물의 분할시 자기지분을 초과하여 분할등기하는 경우 그 초과분에 대하여는 취득세 납세의무가 있다. 즉, 공유로 되어 있는 부동산을 분할등기하는 경우에는 2.3%을 적용 하고, 공유토지를 단독소유로 등기하는 경우 본인지분 초과분에 대하여는 4%. 단, 농지 3%을 적용 8. 회 회 회 회 회 출 제 취득세 중과세 표준세율+8% 중과세 별 장 주거용 건축물로서 휴양 피서 놀이 등의 용도로 사용되는 건축물과 그 부속토지 골프장 고급오락장 회원제골프장용 부동산 중 구분등록대상인 토지 건축물 입목 + 등록(증설변경등록 포함)하는 경우 또는 등록 + 사실상 사용 고급선박 비업무용자가용 선박 + 시가표준액 1억원원 초과. 단, 실험ㆍ실습 등 제외 고 급 주 택 단독 주택 공동 주택 건물의 연면적 331m2 초과 건축물 시가표준액 9,000만원 초과 + 건물의 대지면적 662m2 초과 주택 시가표준액 6억원 초과 엘리베이터(200kg 이하의 소형 제외) + 주택 시가표준액 6억원 초과 에스컬레이터 또는 67m2 이상 풀장 중 1이상 설치된 것 전용면적 245m2(복층형 : 274m2, 단, 1개층 245m2 초과 제외) 초과 + 주택 시가 표준액 6억원 초과 다가구용주택 포함, 한 가구가 독립 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구 의 건물로 본다. 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 11 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
취득일부터 30일(상속개시일속한 달의 말일부터 6월, 9월) 이내 고급오락장 사용 또는 용도변경공사 착공시 중과 제외 고급주택 동일 별장 고급오락장 부속토지의 경계가 불분명한 경우 건축물바닥면적의 10배 골프장을 제외한 사치성재산은 원시ㆍ승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득에 중과하나, 골프장과 표 준세율+4% 중과대상은 등록 또는 신축ㆍ증축 및 신설ㆍ증설의 원시취득에 한해 중과 주요 통칙 별장, 고급주택 등 1. 오피스텔 등의 건축물이 주거용으로 사용토록 구조되어 있고, 이를 상시 업무용에 활용되지 않고 필요한 때 휴양 피서 놀이 등의 용도로 사용되는 건축물은 별장에 해당된다. 2. 주거용 건축물의 부속토지라 함은 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 대지를 뜻하므로 이 경우 당해 토지의 필지수 또는 사용자수가 다수인지의 여부와는 무관하다. 3. 소유자 이외의 자가 주택을 임차하여 별장으로 사용하는 경우에는 중과세대상이다. 표준세율의 3배 - 4% 중과세 법인 공장 대도시(산업단지 제외) 안에서 법인의 설립과 지점 등의 설치 및 대도시 외에서 대도시(산업단지 제외) 안으로의 법인의 전입에 따른 부동산의 취득 대도시(산업단지, 유치지역, 공업지역 제외) 안에서 공장의 신설 증설에 따른 부동산의 취득 주요 통칙 중과대상 여부에 관한 본점 예시 회 출 제 1. 중과대상에 해당하는 경우 1 도시형공장을 영위하는 공장의 구내에서 본점용사무실을 증축하는 경우 2 본점의 사무소전용 주차타워를 신 증축하는 경우 3 임대한 토지에 공장을 신설하여 운영하다가 동 토지내에 본점 사업용 건축물을 신 증축하는 경우 4 건축물을 신 증축한 후 5년 이내에 본점의 부서 중 일부 부서가 입주하여 사무를 처리하는 경우 2. 중과대상에 해당하지 않는 경우 1 병원의 병실을 증축취득하는 경우 2 운수업체가 자동차운수사업법 에 의한 차고용 토지만을 취득하는 경우 3 임대업자가 임대하기 위하여 취득한 부동산과 당해 건축물을 임차하여 법인의 본점 용으로 사용하는 경우 4 시장 백화점 등의 영업장의 경우 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 12 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
중과대상에 여부에 관한 공장의 예시 1. 중과대상에 해당하는 경우 1 기존 공장의 승계취득시 기계설비를 제외한 공장대지 및 건물과 동력장치만을 양수한 경우는 포괄승계취득으로 보지 아니한다. 2 동일 대도시권 내에서 기존공장의 시설 일체를 매각하고 이전하는 경우 이전지에서는 공장의 신설로 본다. 2. 중과대상에 해당하지 않는 경우 1 기존공장의 토지, 건축물, 생산설비를 포괄적으로 그대로 승계하거나 시설규모를 축소하여 승계취득하는 경우 2 타인소유의 토지와 건축물에 설치된 공장을 그 토지와 건축물은 임대인으로부터, 그 기계장치는 소유자로부터 취득한 경우 9. 취득세 특례세율 회 출 제 표준세율 - 2% 2% 1 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우의 그 매도자와 매수자의 취득 2 상속으로 인한 1가구 1주택 및 그 부속토지 또는 지방세특례제한법 에 따라 취득세의 감면대상이 되는 농지의 취득 3 법인의 합병으로 인한 취득 4 공유물의 분할 또는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득(등기부 등본상 본인 지분을 초과하는 부분의 경우 제외) 5 건축물의 이전으로 인한 취득. 다만, 이전한 건축물의 가액이 종전 건축물의 가액을 초과하는 경우에 그 초과하는 가액에 대하여는 제외 6 민법 제834조 및 제839조의2에 따른 재산분할로 인한 취득 7 그 밖의 형식적인 취득 등 대통령령으로 정하는 취득 1 개수로 인한 취득(증축 개축 또는 개수로 인하여 건축물 면적이 증가하여 원시취득세율을 적용하는 경우에는 제외). 이 경우 과세표준은 증가한 가액 2 선박 차량과 기계장비의 종류 변경 및 토지 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가하여 취득으로 보는 경우의 가액 증가. 이 경우 과세표준은 증가한 가액. 3 법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 되어 해당 법인의 부동산 등을 취득한 것으로 보는 경우의 과점주주의 취득 4 레저시설, 저장시설, 도관시설, 접안시설, 급수ㆍ배수시설 및 에너지공급시설 등 토지ㆍ지하 또는 다른 구조물에 설치하는 시설물 5 지적공부상 지목이 묘지인 토지의 취득 6 존속기간이 1년을 초과하여 취득세를 부과하는 임시건축물의 취득 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 13 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
취득세 세율의 적용 1 토지나 건축물을 취득한 후 5년 이내에 해당 토지나 건축물이 중과세율대상에 해당하게 된 경우에는 해당 중과세율을 적용하여 취득세 추징 2 고급주택, 별장, 골프장 또는 고급오락장용 건축물을 증축 개축 또는 개수한 경우와 일반 건축물을 증축 개축 또는 개수하여 고급주택 또는 고급오락장이 된 경우에 그 증가되는 건축물의 가액에 대하여 부동산취득 등의 표준세율과 중과기준세율의 4배를 합한 세율을 적용 3 공장 신설 또는 증설의 경우에 사업용 과세물건의 소유자와 공장을 신설하거나 증설한 자가 다 를 때에는 그 사업용 과세물건의 소유자에게 중과세율을 적용. 다만, 취득일부터 공장 신설 또는 증설을 시작한 날까지의 기간이 5년이 지난 사업용 과세물건은 제외 4 같은 취득물건에 대하여 둘 이상의 세율이 해당되는 경우 그 중 높은 세율 적용 회 출 제 10. 회 회 추 가 회 회 출 제 취득세 부과징수 원칙 : 신고납부 납세의무자가 등기 등록을 하고자 할 때에 취득세 영수필통지서 1통과 영수 신고ㆍ납부 필확인서 1통을 등기 또는 등록에 관한 서류에 첨부하여야 함. 취득일부터 60일 이내. 단, 토지거래계약허가구역의 토지 취득시허가를 받기 전 원칙 에 대금을 완납한 경우에는 그 허가일 또는 허가구역 해제일로부터 60일 이내 신고 상속으로 인한 경우 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6월(9월) 이내 기한 등기하거나 등록하려는 경우 등기 또는 등록을 하기 전까지 예외 취득 후 중과세율 적용대상이 된 때 사유발생일부터 비과세 또는 면제 경감 후 부과대상 또는 추징대상이 된 때 30일 이내 취득세 신고기한까지 신고하지 아니한 자는 지방자치단체의 장이 그 지방세의 과세 기한후신고 표준과 세액(가산세 포함)을 결정하여 통지하기 전까지 가능. 단, 법정신고기한 후 1개월 이내 기한후신고ㆍ납부시 무신고불성실가산세의 50% 경감 회 출 제 예외 : 보통징수 사 유 납세의무자가 신고 또는 납부의무를 다하지 아니한 때 가산세를 더한 금액 중 가산세 취득세 과세물건을 사실상 취득한 후 신고를 하지 아니하고 매각하는 경우 가산세에 불구하고 산출세액에 80%를 가산한 금액을 세액으로 하여 보통징수. 단, 등기 등록이 필요 하지 아니하는 과세물건(골프회원권 등 제외) 및 지목변경 등의 간주취득의 경우 제외 부가세 회 출 제 납세의무자 감면받은자 1 (과세표준 2%) 10% 농어촌특별세 2 [과세표준(특례세율2% 제외) ( 표준세율 - 2%)] 20% 지방교육세 3 주택취득 세율의 경우 : 해당 주택의 취득세율에 50%를 곱한 세율을 적용하 여 산출한 금액의 20% 지방교육세 취득세 감면세액의 20% 농어촌특별세 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 14 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
등 록 면 허 세 1. 회 회 회 출 제 등록면허세 과세권자와 납세의무자 과세권자 납 세 의무자 관할도지사 또는 구청장 등록을 하는 자 : 재산권 그 밖의 권리의 취득 이전 변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 등록을 받는 외관상의 권리자 저당권의 설정 저당권자(채권자), 저당권의 말소 저당권설정자(채무자) 임차권의 설정 임차권자(임차인), 전세권의 말소 전세권설정자(임대인) 주요 통칙 납세의무자 지방세법 제24조 제1호 "등록을 하는 자"란 재산권 기타 권리의 설정 변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록을 받는 등기 등록부상에 기재된 명의자 (등기권리자)를 말한다. 납세의무가 있는 경우 1. 등기 등록이 된 이후 법원의 판결 등에 의해 그 등기 또는 등록이 무효 또는 취소가 되어 등기 등록이 말소된다 하더라도 이미 납부한 등록면허세는 과오납으로 환급할 수 없다. 2. 지방세 체납처분으로 그 소유권을 국가 또는 지방자치단체명의로 이전하는 경우에 이미 그 물건에 전세권, 가등기, 압류등기 등으로 되어 있는 것을 말소하는 대위적 등기와 성명의 복구나 소유권의 보존 등 일체의 채권자 대위적 등기에 대하여는 그 소유자가 등록면허세를 납부하여야 한다. 2. 회 회 출 제 등록면허세 비과세 국가 등의 등록ㆍ면허 기타 등록ㆍ면허 국가 지방자치단체 지방자치단체조합 외국정부 및 주한국제기구가 자기를 위하여 받는 등록 또는 면허 1 회사의 정리 또는 특별청산에 관하여 법원의 촉탁으로 인한 등록 2 행정구역의 변경, 주민등록번호의 변경, 지적소관청의 지번 변경, 계량단위의 변경, 등록 담당 공무원의 착오 및 이와 유사한 사유로 인한 등록으로서 주소, 성명, 주민등록번호, 지번, 계량단위 등의 단순한 표시변경 회복 또는 경정 등록 3 지목이 묘지인 토지의 등록 4 면허의 단순한 표시변경 등 등록면허세의 과세가 적합하지 아니한 면허 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 15 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
3. 회 회 회 출 제 등록면허세 과세표준 원칙 등기ㆍ등록자의 신고한 가액. 시 표의 제한 예외 신고 또는 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액 특례 기타 취득세의 과세표준을 사실상의 취득가격으로 하는 경우 그 사실상의 취득가격 = 취득세 과세표준 = 등록면허세 과세표준 개인이 건축물의 건축 또는 대수선 취득등의 경우에는 그에 따라 계산한 취득가격 1 등기 등록할 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우 변경된 가액(법인장부 또는 결산서 등에 의하여 입증되는 가액) 2 채권금액에 의하여 과세표준을 정하는 경우에 일정한 채권금액이 없을 때 채권의 목적이 된 것 또는 처분의 제한이 목적이 된 금액을 그 채권금액으로 한다. 3 부동산의 변경등기, 말소등기, 해지등기 등의 경우에는 매 1건 4. 회 회 회 추 가 회 회 출 제 부동산등기세율 구 분 과세표준 세 율 소유권 물권과 임차권의 설정 및 이전 무 상 취 득 상 속 1,000분의 8 기타 무상 1,000분의 15 부동산가액 유 상 취 득 1,000분의 20 소유권의 보존 1,000분의 8 지상권 가등기 부동산가액 지 역 권 요역지가액 전 세 권 전세금액 임 차 권 월임대차금액 저당권 경매신청 가압류 가처분 채권금액 1,000분의 2 기타(변경 말소 해지 분필등기 등) 매1건 6,000원 취득세 표준세율 -2% 세율 적용 1 부동산등기세율 탄력세율 : 도지사는 표준세율의 50% 범위 안에서 가감 가능 2 최저한세 : 부동산등기세액이 6,000원 미만이면 6,000원 회 출 제 3 구분지상권의 경우에는 해당 토지의 지하 또는 지상 공간의 사용에 따른 건축물의 이용저해율, 지하 부분의 이용저해율 및 그 밖의 이용저해율 등을 고려하여 안전행정부 장관이 정하는 기준에 따라 시장 군수가 산정한 해당 토지 가액의 1천분의 2로 한다. 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 16 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
4 저당권은 지상권ㆍ전세권을 목적으로 등기하는 경우를 포함하며, 가등기ㆍ가압류 및 가처분은 부동산에 관한 권리를 목적으로 등기하는 경우를 포함한다. 부동산등기의 세율 주요 통칙 1. 취득시효를 원인으로 소유권에 관한 등기를 하는 경우에는 지방세법 제11조 제1항 제2호 (상속외 무상취득)의 규정을 적용하나, 자기소유 미등기 부동산에 대한 취득 시효에 따른 소유권보존등기를 하는 경우에는 지방세법 제28조 제1항 제1호(등록 면허세의 부동산등기세율) 가목의 세율(0.8%)을 적용한다. 2. 주택건설사업자가 주택건설용 토지에 대한 소유권이전등기를 필한 후 이를 다시 주택 건설사업자가 자기명의로 주택 동호별로 지분등기를 경료하는 경우에는 지방세법 제28조 제1항 제1호 마목의 규정에 의한 세율(건당 6천원)이 적용된다. 3. 건축물의 개수로 인하여 건축물면적의 증가없이 이미 등기된 주요 구조부사항의 표시를 위한 변경등기를 하는 경우에는 지방세법 제28조 제1항 제1호 마목 규정에 의한 세율(건당 6천원)을 적용한다. 4. 등기당시에 착오로 인하여 실제상의 건물 등 표시를 잘못 등기하였다가 다시 정정 등기함이 판결에 의하여 명백하게 입증될 경우에는 지방세법 제28조 제1항 제1호 마목 규정에 의한 세율(건당 6천원)을 적용한다. 5. 회 회 추 가 출 제 등록면허세 부과징수 신고 기한 원칙 등기 등록 전까지 등기 등록 후 중과세율 적용대상이 된 때 예외 비과세 또는 면제 경감 후 부과대상 또는 추징대상이 된 때 사유발생일부터 30일 이내 신고의제 가산세 부가세 신고의무를 다하지 아니한 경우에도 산출세액을 등기 전까지 납부한 경우 신고 + 납부 무신고가산세 및 과소신고가산세 부과하지 않음 회 출 제 취득세와 동일. 단, 중가산세 제외 납부세액(간주취득 제외) 20% 지방교육세, 감면세액 20% 농어촌특별세 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 17 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
재 산 세 1. 회 회 회 회 회 회 회 출 제 과세권자와 납세의무자 과세권자 물건소재지인 납세지를 관할 시장 군수 또는 구청장. 본 래 납 세 의무자 의 제 납 세 의무자 1 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자 2 공유재산 그 지분에 해당부분에 대하여 그 지분권자 3 주택 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우 당해 주택에 대한 산출세액을 건축물과 그 부속토지의 시가표준액비율로 안분한 부분에 대하여 그 소유자 4 신탁법 에 의하여 수탁자명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산으로서 위탁자별로 구분된 재산 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다. 1 매매 등 소유권변동에도 신고 + 사실상 소유자를 알 수 없는 경우 공부상 소유자 2 상속등기 + 사실상 소유자 신고 주된 상속자 : 상속지분 가장 큰 자 나이가 가장 많은 자 회 출 제 3 공부상 개인명의로 등재되어 있는 사실상 종중재산+신고 공부상 소유자 4 국가ㆍ지방자치단체 등과 연부매매계약 체결 및 무상사용권을 부여받은 경우 매수계약자 비과세 적용 5 도시개발사업 및 주택재개발사업ㆍ도시환경정비사업의 체비지ㆍ보류지 사업시행자 6 소유권 귀속의 불분명으로 소유권자를 알 수 없는 경우 그 사용자 회 출 제 주요 통칙 과세기준일 현재 소유자 지방세법 제106조 규정의 과세기준일 현재 재산세과세대상물건의 소유권이 양도ㆍ양수된 때에는 양수인을 당해 연도의 납세의무자로 본다. 사실상의 소유자 "사실상 소유하고 있는 자"라 함은 같은 취득세의 취득의 시기가 도래되어 당해 토지를 취득한 자를 말하며, 법 제120조 제1항의 규정에 의하여 신고하는 경우에는 같은 법 제107조 제2항 제1호의 규정에 우선하여 적용된다. 연부취득시 납세의무자 연부취득에 의하여 무상사용권을 부여받은 토지는 국가ㆍ지방자치단체조합 등으로부터 연부취득한 것에 한하므로 일반법인으로부터 연부취득중인 때에는 매수인이 무상사용권을 부여 받았다 하더라도 매도법인이 납세의무자가 된다. 상속재산에 대한 납세의무자 상속은 민법 제997조의 규정에 의하여 피상속자의 사망으로 인하여 개시되며, 상속등기가 되지 아니한 때에는 상속자가 지분에 따라 신고하면 신고된 지분에 따른 납세의무가 성립하고 신고가 없으면 같은 법 규칙 제53조 규정에 의거 주된 상속자에게 납세의무가 있다. 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 18 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
2. 회 회 회 회 추 가 회 회 회 출 제 토지의 구분 분리과세대상토지 0.07% 저율 분리 과세 0.2% 고율(4%) 분리과세 1 개인소유 자경농지 ~ 과세기준일 현재 실제 영농에 사용 농 지 되고 있는 개인이 소유하는 농지 (전 답 과수원) 2 일정 법인소유 농지 및 종중소유 농지 목장용지 기준면적 이내의 목장용지 임 야 산림보호육성 등을 위한 임야 및 종중소유 임야 공장용지 공장입지기준면적 이내의 공장용지 기타 저율 l 한국토지주택공사 등 공급목적 소유의 토지 분리과세대상 2 여객 및 화물터미널용 토지 등 기타 분리과세대상 토지 골프장 고급 1 취득세 중과세대상인 골프장용 토지 오락장용토지 2 취득세 중과세대상인 고급오락장용 부속토지 농지와 기준면적 이내의 목장용지 + 도시지역 안 + 개발제한구역과 녹지지역에 한함. ㆍ기타 도시지역 전부 종합합산과세 기준면적 이내의 공장용지 + 도시지역 안 + 공업지역 산업단지에 한함. ㆍ기타 도시지역 기준면적 이내분만 별도합산과세 보충 : 기타 0.2% 분리과세대상 토지 1 각종 공사ㆍ공단ㆍ농업협동조합 등아 해당 사업에 사용할 목적으로 소유하는 토지 2 과세기준일 현재 계속 염전으로 실제 사용하고 있거나 계속 염전으로 사용하다가 사용을 폐지 한 토지. 다만, 염전 사용을 폐지한 후 다른 용도로 사용하는 토지는 제외 3 전기사업자가 전원개발사업 실시계획에 따라 취득한 토지 중 발전시설 또는 송전ㆍ변전시설 에 직접 사용하고 있는 토지 4 광업권이 설정된 광구의 토지로서 산업통상자원부장관으로부터 채굴계획 인가를 받은 토지 5 매립하거나 간척한 토지로서 공사준공인가일(사용승낙일 또는 허가일)부터 4년이 지나지 아 니한 토지 6 주택건설사업자(주택조합 및 고용자인 사업주체와 사업시행자 포함)가 주택을 건설하기 위하 여 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지 7 국가나 지방자치단체가 국방상의 목적 외에는 그 사용 및 처분 등을 제한하는 공장 구내의 토지 8 비영리사업자가 1995년 12월 31일 이전부터 소유하고 있는 토지 9 농어촌정비사업 시행자가 다른 사람에게 공급할 목적으로 소유하고 있는 토지 10 산업단지개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 산업단지개발실시계획의 승인을 받아 산업단지조성공사를 시행하고 있는 토지 11 연구개발특구관리계획에 따라 원형지로 지정된 토지 12 군용화약류시험장용 토지(허가받은 용도 외의 다른 용도로 사용하는 부분 제외)와 그 허가가 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 19 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
취소된 날부터 1년이 지나지 아니한 토지 13 부동산투자회사가 목적사업에 사용하기 위하여 소유하고 있는 토지 14 부동산집합투자기구 또는 부동산간접투자기구가 목적사업에 사용하기 위하여 소유하고 있는 토지 15 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지와 토지구획정리사업의 시행자가 그 토지구획정리사업에 제공하는 토지 및 경제자유구역 또는 해당 단위개발사업지구에 대한 개발사업시행자가 그 경제자유구역개발사업에 제공하는 토지. 단, 주택건설용 토지와 산업단 지용 토지로 한정 16 산업단지와 유치지역 및 산업기술단지에서 특정 사업에 해당하는 용도에 직접 사용되고 있는 토지 별도합산과세대상토지(0.2~0.4% 3단계초과누진세율) 조 건 부 별도합산 무 조 건 별도합산 1 읍 면지역, 산업단지 및 공업지역을 제외한 특별시 광역시 및 시지역의 공장용 건축물의 바닥면적 용도지역별 적용배율 면적 이내의 토지 2 상가 등 영업용 건축물의 바닥면적 용도지역별 적용배율면적 이내의 토지 3 건축물 시가표준액 < 토지 시가표준액의 2%의 건축물의 바닥면적 토지 1 여객 또는 화물 자동차운송사업자의 차고용 토지 2 건설기계의 대여 정비 매매사업의 주기장 또는 옥외작업장용 토지 3 자동차운전학원의 자동차운전교습장용 토지 4 항만의 야적장 및 컨테이너장치장용 토지 유통단지안의 토지 5 시 안에 위치한 레미콘제조업용 토지로서 공장입지기준면적 이내의 토지 6 박물관ㆍ미술관ㆍ동물원ㆍ식물원의 야외전시장용 토지 7 공연장 체육시설 의료기관 방송국 등의 부설주차장으로 기준면적 이내의 토지 8 스키장 및 골프장용 토지 중 원형이 보전되는 임야 9 관광단지 내의 토지, 전문휴양업ㆍ종합휴양업 및 유원시설업용 토지 10 견인차량 보관용 토지 등 건축물의 범위 : 건축물의 범위에는 다음의 경우를 포함한다. 1 과세기준일 현재 건축물이 사실상 멸실된 날(건축물이 사실상 멸실된 날을 알 수 없는 경우 에는 건축물대장에 기재된 멸실된 날)부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 2 건축허가를 받았으나 건축법 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물 3 건축 중인 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 개발사업 실시계획의 승인 을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지 의 토지에 건축이 예정된 건축물 포함]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외. 4 가스배관시설 등 안전행정부령으로 정하는 지상정착물 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 20 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
종합합산과세대상토지(0.2~0.5% 3단계초과누진세율) 1 과세기준일 현재 영농에 사용하지 아니하는 농지 2 목장용지 공장용지 및 영업용 건축물의 부속토지로서 기준면적초과 토지 3 건축물 시가표준액 < 토지 시가표준액의 2% + 건축물의 바닥면적을 제외한 토지 4 무허가 건축물의 부속토지 5 사용승인을 받지 아니하고 사용 중인 건축물(임시사용승인 제외)의 부속토지 6 지상건축물이 없는 토지 7 갈대밭 채석장 비행장 등 잡종지 신탁재산에 속하는 종합합산과세대상 토지 및 별도합산과세대상 토지의 합산방법 1. 신탁재산에 속하는 토지는 수탁자의 고유재산에 속하는 토지와 서로 합산하지 아니한다. 2. 위탁자별로 구분되는 신탁재산에 속하는 토지의 경우 위탁자별로 각각 합산하여야 한다. 3. 비과세 회 출 제 국가 등의 소유 용도 구분 주요 통칙 1 국가 지방자치단체(조합) 외국정부 및 주한국제기구의 소유재산 2 국가 지방자치단체 지방자치단체조합이 1년 이상 공용 또는 공공용에 무료 사용하는 재산 1년 이상 공용ㆍ공공용에 사용하는 재산 지방세법 제109조 제2항의 "1년 이상 공용 또는 공공용에 사용하는 재산"이란 과세기준일 현재 1년 이상 계속하여 공용 또는 공공용으로 실제사용 하였거나 사용할 것이 계약서 등에 의하여 입증되는 때에는 지상권 설정유무 등에 관계없이 비과세 된다. 유료로 사용하는 경우 회 회 출 제 유료사용시 과세 1 도로(사도 포함) 하천 제방 구거 유지 및 묘지 2 군사기지 및 군사시설보호구역 중 통제보호구역 안에 있는 토지로서 농지(전 답 과수원) 및 대지를 제외한 토지 농지와 대지 과세 3 산림보호구역 및 채종림 시험림 4 공원자연보존지구 안의 임야, 백두대간보호지역 안의 임야 5 임시용 건축물로서 재산세 과세기준일 현재 1년 미만의 것 회 출 제 5 비상재해구조용 무료도선용 선교구성용과 본선에 속하는 전마용 등으로 사용하는 선박 6 과세기준일 현재 철거명령을 받았거나 보상철거계약이 체결된 건축물ㆍ주택 지방세법 제109조 제2항에 "유료로 사용하는 경우"라 함은 당해 재산사용에 대하여 대가가 지급되는 것을 말하고, 그 사용이 대가적 의미를 갖는다면 사용기간의 장단이나, 대가의 지급이 1회적인지 또는 정기적이거나 반복적인 것인지, 대가의 다과 혹은 대가의 산출방식 여하를 묻지 아니한다. 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 21 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
4. 회 추 가 회 출 제 과세표준 토지, 건축물, 주택 회 회 출 제 시가표준액 공정시장가액비율(토지, 건축물:70%, 주택:60%) 법인소유재산의 경우에도 항상 시가표준액임. 당해 재산에 담보된 채무액이 있는 경우 채무액을 공제하지 않은 총액 기준 선박ㆍ항공기 시가표준액 공정시장가액비율 : 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 법정 범위 에서 대통령령으로 정하는 비율 구 분 법정 범위 대통령령 토지ㆍ건축물 시가표준액의 50% ~ 90% 70% 주 택 시가표준액의 40% ~ 80% 60% 5. 회 회 회 회 출 제 세율 골프장ㆍ고급오락장용 건축물 4%. 건축물 주 택 세 율 적 용 중 과 세 율 도 시 지역분 시 이상 주거지역 및 조례지정지역 내 공장용 건축물 0.5% 기타 건축물 0.25% 별장 회 회 출 제 4% 일반주택(고급주택 포함) 0.1% ~ 0.4% 4단계초과누진세율 1 동일한 재산에 2 이상의 세율이 해당되는 경우 그 중 높은 세율 적용 회 출 제 회 회 출 제 2 탄력세율 : 특별한 재정수요나 재해 등의 발생으로 재산세 세율 조정이 불가피하다고 인정되는 경우 당해 연도에 한하여 시장ㆍ군수는 조례가 정 하는 바에 의하여 표준세율의 50% 범위 안에서 가감조정 가능 취득세 중과세대상인 공장용 건축물 : 최초의 과세기준일~ 5년간 0.25%의 5배인 1.25% 중과세 1 도시지역분 적용대상 : 도시지역 중 재산세 도시지역분 적용대상 지역 안에 있는 토지 ㆍ 건축물 또는 주택 2 도시지역분 세율 : (재산세 과세표준 표준세율) + (재산세 과세표준 0.14%) 3 제한세율: 지방자치단체의 장은 해당 연도분의 0.14%의 세율을 조례로 1천분의 2.3을 초과하지 아니하는 범위 내에서 다르게 정할 수 있다. 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 22 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
6. 회 회 출 제 주택의 재산세 과세방법 겸용주택 공동주택 구 분 원 칙 예 외 1동의 건물 주거용 주택 1구의 건물 50% 이상이 주거용 주택 회 출 제 아파트 등의 공동주택 및 다가구주택 : 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분 1구의 주택 회 출 제 부속토지 경계가 불분명한 경우 주택부수토지의 범위 주택바닥면적의 10배 공동소유 주택의 2인 이상 공동소유 또는 토지와 건물의 소유자가 다른 구분소유인 경우 주택의 토지와 건물의 가액을 합산한 과세표준액에 누진세율 적용 회 출 제 7. 회 회 회 회 회 회 출 제 부과징수 부과징수 과세기준일 납 기 건축물 보통징수 관할 시장 등이 세액을 산정하여 납기개시 5일전까지 납세고지 매년 6월 1일 회 출 제 7. 16 ~ 7. 31 회 출 제 토 지 9. 16 ~ 9. 30 주 택 수 시 산출세액의 1/2은 7. 16 ~ 7. 31, 나머지 1/2은 9. 16 ~ 9. 30 단, 10만원 이하 7. 31 일시징수 가능 회 출 제 지방자치단체의 장은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 이미 부과한 회 출 제 세액을 변경 또는 수시부과 사유발생시 수시로 부과징수 가능 소액징수면제 고지서 1매당 징수할 세액이 2,000원 미만 징수 현황부과 신탁재산 특 례 회 출 제 공부상 등재현황 사실상 현황 사실상의 현황에 의하여 부과 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기된 신탁재산에 대한 재산세가 체납된 경우 재산세가 체납된 해당 재산에 대해서만 압류 가능. 단, 재산세가 체납된 재산이 속한 신탁재산에 다른 재산이 있는 경우에는 그 다른 재산세에 대하여 압류 가능 세부담 상한선 부가세 병기세 회 회 출 제 1 원칙 : 직전연도 재산세액의 150% 2 예외 : 주택공시가격 3억원 이하 : 105 % 납부세액 20% 지방교육세 3억원 초과 6억원 이하 : 110 % 6억원 초과 : 130 % 재산세의 납기와 같은 지역자원시설세는 재산세 납세고지서에 나란히 적어 납세고지 가능(임의규정) 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 23 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
분 납 대 상 자 분납기한 분납세액 납부하여야 할 세액이 500만원 초과자 납부기한이 경과한 날부터 45일 이내 납부세액 1,000만원 이하 500만원 초과액 납부세액 1,000만원 초과 납부세액의 50% 이하 물 납 주 요 통 칙 대 상 자 납부하여야 할 세액이 1천만원 초과자 회 출 제 물납대상 당해 지방자치단체의 관할구역 안에 소재하는 부동산 회 출 제 소액 징수면제 "고지서 1장당 재산세로 징수할 세액이 2,000원 미만"이라 함은 재산세 고지서상 에 병기고지된 세액을 제외한 재산세만을 지칭한다. 주요 통칙 지방세 물납범위와 방법 1. 지방세 물납대상이 되는 납부세액이 1천만원 초과 범위 판단은 다음과 같다. 1 동일 시 군 구 안에서 재산세의 납부세액을 합산하여 1천만원 초과여부를 판단한다. 이 경우 동일 시 군 구의 범위는 지방자치법 제2조의 규정에 의한다. 2 1천만원 초과여부는 재산세액에 병기고지되는 지역자원시설세 지방교육세를 제외한다. 2. 물납허가시 관리 처분에 부적당한 부동산의 범위를 예시하면 다음과 같다. 1 당해 부동산에 저당권 등의 우선순위 물권이 설정되어 처분하여도 배당의 실익이 없는 경우 2 당해 부동산에 임차인이 거주하고 있어 부동산 인도 등에 어려움이 있는 경우 3 물납에 제공된 부동산이 소송 등 다툼의 소지가 있는 경우 등 지방세 분납범위와 방법 1. 지방세 분납대상이 되는 납부세액이 5백만원을 초과하는 범위는 다음과 같다. 1 "동일 시 군 구"별로 납세자가 납부할 재산세의 세액이 5백만원 초과 여부로 판단 하되, 초과여부는 재산세액만을 기준으로 하고, 병기고지되는 지역자원시설세 지 방교육세는 제외한다. 2 재산세가 분납대상에 해당할 경우 지방교육세도 함께 분납 처리한다. 2. 분납신청에 의거 지방세를 분납 처리할 경우에는 다음과 같이 한다. 1 납부할 세액이 1천만원 이하인 경우에는 5백만원은 납기내 납부, 5백만원 초과금액은 분납기한내 납부하도록 한다. 2 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 때에는 그 세액의 100분의 50에 해당하는 금액을 납기내와 분납기한내에 각각 납부하도록 한다. 3 지방세를 분납처리함에 있어서 이미 고지한 납세고지서는 "납기내 납부할 납세고지서"와 "분 납기간내 납부할 납세고지서"를 구분하여 수정고지하되, 이 경우 이미 고지한 납세고지서를 회수하며, 기고지한 부과결정을 조정결정하여야 한다. 따라서, 분납기한내 납부할 세액을 그 기간내에 납부할 경우에는 가산금이 가산되지 아니한다. 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 24 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
기타 지방세 1. 1 지역자원시설세의 화재위험건축물에 대한 2배 중과세대상. 저유장, 주유소, 정유소, 유흥장, 극장 및 4층 이상 10층 이하의 건축물 등 다음의 화재위험 건축물에 대하여는 표준세율에 따라 산출한 금액의 100분의 200을 세액으로 한다. 1 주거용이 아닌 4층 이상 10층 이하의 건축물 주택은 중과대상에서 제외하며, 지하층과 옥탑은 층수로 보지 아니한다!! 2 소방시설 설치유지 및 안전관리에 관한 법률 시행령 별표 2에 따른 특정소방대상물 중 다음의 어느 하나에 해당하는 것 ᄀ 근린생활시설 중 학원, 비디오물감상실, 비디오물소극장 및 노래연습장. 다만, 바닥면적 의 합계가 200m 2 미만인 것은 제외 ᄂ 위락시설. 다만, 바닥면적의 합계가 무도장 또는 무도학원은 200m 2 미만, 유흥주점은 33m 2 미만, 단란주점은 150m 2 미만인 것은 제외한다. ᄃ 문화집회 및 운동시설 중 극장, 영화상영관, 비디오물감상실 및 비디오물소극장 및 예식장 ᄅ 판매시설 중 도매시장, 소매시장, 상점, 운수시설 중 여객자동차터미널, 창고시설 중 물 류터미널 ᄆ 숙박시설(여인숙은 제외) ᄇ 장례식장(의료시설의 부수시설인 장례식장 포함) ᄉ 공장 ᄋ 창고시설 중 창고(영업용 창고만 해당) ᄌ 항공기 및 자동차 관련 시설 중 주차용 건축물 ᄎ 위험물저장 및 처리 시설 2. 1 지역자원시설세의 화재위험건축물에 대한 3배 중과세대상. 대형마트, 복합상영관(2배 중과세대상인 극장 제외), 백화점, 호텔, 11층 이상의 건축물 등의 다음의 화재위험 건축물에 대하여는 표준세율에 따라 산출한 금액의 100분의 300을 세액으로 한다. 1 주거용이 아닌 11층 이상의 고층 건축물 2 소방시설 설치ㆍ유지 및 안전관리에 관한 법률 시행령 별표 2에 따른 특정소방대상물 중 다음의 어느 하나에 해당하는 것 ᄀ 위락시설 중 다음의 어느 하나에 해당하는 유흥주점 1) 지하 또는 지상 5층 이상의 층에 설치된 유흥주점 : 바닥면적 330m2 이상 2) 그 밖의 층에 설치된 유흥주점 : 바닥면적 500m2 이상 ᄂ 문화 및 집회시설 중 상영관 10개 이상인 영화상영관ㆍ관람석 500석 이상의 영화상영 관 또는 지하층에 설치된 영화상영관 중 어느 하나에 해당하는 영화상영관 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 25 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
ᄃ 연면적 1만m2 이상인 도매시장ㆍ소매시장 또는 상점 중 어느 하나에 해당하는 판매시설 ᄅ 숙박시설 중 5층 이상으로 객실이 50실 이상(동일한 건물 내에 다중이용업소가 있는 경우는 객실 30실 이상을 말한다)인 숙박시설 ᄆ 공장 및 창고시설 중 하나의 건축물로서 연면적 1만5천m2 이상의 공장 및 창고(창고시 설의 경우 샌드위치 판넬조 물류창고 또는 냉동ㆍ냉장창고에 한정한다) ᄇ 위험물 저장 및 처리 시설 중 위험물안전관리법 시행령 제3조 및 별표 1에서 규정한 지정수량의 3천배 이상의 위험물을 저장ㆍ취급하는 위험물 저장 및 처리 시설 ᄉ 연면적 3만m2 이상의 복합건축물. 이 경우 주상복합 건축물(하나의 건축물이 근린생활 시설, 판매시설, 업무시설, 숙박시설 또는 위락시설의 용도와 주택의 용도로 함께 사 용되는 것을 말한다)에 대해서는 주택부분의 면적을 제외하고, 주택부분과 그 외의 용 도로 사용되는 부분이 계단을 함께 사용하는 경우에는 계단부분의 면적은 주택부분의 면적으로 보아 연면적을 산정한다. 3. 1 특정부동산에 대한 지역자원시설세의 부과징수. 1 보통징수:특정부동산에 대한 지역자원시설세는 재산세의 규정 중 과세기준일, 납기, 징수방법 및 세부담의 상한규정(100분의 150만 해당한다)을 준용하여 보통징수방법 에 의한다. 2 시설종목의 구분표시 : 특정부동산에 대한 지역자원시설세는 그 시설종목을 표시하여 부과하여야 한다. 3 소액 징수면제:지역자원시설세로 징수할 세액이 고지서 1장당 2천원 미만인 경우에 는 그 지역자원시설세를 징수하지 아니한다. 4 병기고지:지역자원시설세의 납기와 재산세의 납기가 같을 때에는 재산세의 납세고 지서에 이를 병기하여 납세고지를 할 수 있다. 임의규정임!! 4. 1 지방교육세. 1 납세의무자 : 부동산에 대한 취득세 납세의무자, 등록면허세 및 재산세 납세의무자 2 과세표준과 세율 : 취득물건(특례세율 2% 적용대상에 해당하는 경우에는 제외)에 대 하여 취득세 과세표준에 부동산취득의 표준세율(주택 취득의 세율 제외) 및 부동산 외 취득의 표준세율에서 1,000분의 20을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액(주택 취득의 세율의 경우에는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액)의 100 분의 20 3 부과징수 : 본세에 따름. 단, 지방교육세를 신고하고 납부하여야 하는 자가 신고의무를 다하지 아니한 경우에 도 무신고가산세 또는 과소신고가산세를 부과하지 아니한다. 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 26 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
종합부동산세 1. 종합부동산세 과세권자와 납세지 과세권자 납세지 관할세무서장 납 세 의무자 개인 또는 법인으로 보지 않는 단체 소득세법상 납세지인 주소지 회 출 제 법인 또는 법인으로 보는 단체 법인세법상 납세지인 본점 주사무소 소재지 비거주자인 개인 또는 외국법인 + 국내사업장 주택 토지소재지 2. 회 회 출 제 재산세 비과세 규정 등의 준용 재산세의 비과세 과세면제 또는 경감에 관한 규정은 종합부동산세 부과시 이를 준용 3. 회 회 회 출 제 종합부동산세 과세대상별 주요 과세요건 구 분 주택분 종합부동산세 종합합산세액 토지분 종합부동산세 별도합산세액 납 세 의무자 과세기준일 현재 재산세 납세의무자 + 소유자별 국내소재 공시가격합계액 6억원 초과자 5억원 초과자 80억원 초과자 과 세 (공시가격합계액 - 6억원) 표 준 공정시장가액비율 : 80% (공시가격합계액 - 5억원) 공정시장가액비율 : 80% (공시가격합계액 - 80억원) 공정시장가액비율 : 80% ) 세 율 0.5% ~ 2% 5단계누진세율 0.75% ~ 2% 3단계누진세율 0.5% ~ 0.7% 3단계누진세율 -)이중과세 종합부동산세 과세표준금액에 대한 재산세 공제 세부담상한 당해 연도 (재산세 + 종합부동산세) 직전 연도 (재산세 + 종합부동산세)의 150% 별장 및 종합부동산세 과세취지지에 맞지 않는 주택 회 출 제, 건축물 및 분리과세대상토지는 종 회 회 출 제 합부동산세 과세하지 않음 4. 의 의 제 외 1세대 1주택자 회 출 제 과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 1세대원 중 1명만이 주택분 재산세과세대상인 1주택만을 소유한 소득세법상 거주자 등록문화재주택 및 합산배제 임대주택은 주택수에서 제외 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 27 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
유 예 특 례 구 분 대상자 공제금액 연령 / 보유기간 공제율 60세 이상 65세 미만 10% 연령별 60세 이상인 [(과세표준 세율)-이중과세액] 65세 이상 70세 미만 20% 세액공제 1세대 1주택자 연령별 공제율 70세 이상 30% 보유기간별 세액공제 혼인 또는 노부모동거봉양에 따른 동일 세대구성시 혼인 또는 최초 합친날부터 5년 동안 각각 1세대로 본다. 1 과세표준 계산시 공시가액 합계액에서 9억원 공제 2 (종합부동산세액 - 이중과세액) - 1세대 1주택자의 연령별 보유기간별 세액공제 5년 이상 보유한 [(과세표준 세율)-이중과세액] 1세대 1주택자 보유기간별 공제율 5년 이상 10년 미만 20% 10년 이상 40% 5. 종합부동산세 부과징수 징수 방법 원칙 부과과세 관할세무서장이 세액을 결정하여 납세고지 예외 신고납부 납세의무자가 선택시 과세표준과 세액을 신고기한까지 신고 납부 과세기준일 재산세 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 납부기한 매년 12. 1 ~ 12. 15 세부담상한 150% 부가세 분 납 물 납 비 고 종합부동산세 납부세액의 20% 농어촌특별세 납부할 세액이 5백만원 초과시 2개월 이내 분납 가능 회 출 제 납부할 세액이 1천만원 초과시 국내소재 부동산으로 물납 가능 법정기일 전에 설정한 담보채권에 대하여도 항상 우선 3. 7. 회 추 가 회 출 제 재산세와 종합부동산세의 비교 구 분 재 산 세 (지방세) 종합부동산세 (국 세) 성 격 재산보유세 납세지와 과세권자 재산의 소재지 납세지 관할시장 군수 또는 구청장 재산소유자의 주소지 납세지 관할세무서장 재산별 개별과세. 단, 종합 별도합산과세토지 과세방법 소유자별 전국 합산과세 소유자별 시 군 내 합산과세 과세대상 토지(분리, 별도, 종합), 건축물, 주택 토지(별도, 종합), 주택 시가표준액 공정시장가액비율(토지, 건축물 (공시가격합계액 - 과세기준금액) 과세표준 70%, 주택 60%) 공정시장가액비율(80%) 산출세액 과세표준 세율(비례세율, 누진세율) 과세표준 누진세율 세부담상한 원칙 : 150%, 주택 : 105%, 110%, 130% 150% 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 28 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
양도소득세 1. 회 회 출 제 양도소득세의 납세의무자 구 분 국내소득 국외소득 거 주 자 납세의무 납세의무. 단, 국외양도자산 양도일현재 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자 회 출 제 비거주자 납세의무 납세의무 2. 회 회 회 회 회 출 제 양도소득세의 과세대상 부동산 사실상의 모든 토지 건물 부동산 등 부동산에 관한 권리 기타자산 지상권 전세권 및 등기된 부동산임차권 지역권과 미등기된 부임권 부동산을 취득할 수 있는 권리 : -아파트당첨권, 재개발 재건축조합주택입주권, -토지 주택상환채권 -부동산매매계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리 등 회 출 제 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권 단순한 영업권만의 양도 시설물이용 회원권(골프회원권, 콘도미니엄회원권, 헬스클럽회원권 등) 특정법인주식 : 부동산보유비율, 지분비율, 양도비율 각각 50% 이상 특정업종영위법인주식 : 부동산보율비율 80% 이상 +업종 : 골 스 휴 전 주식 등 상장법인주식 + 대주주의 양도 또는 장외거래 비상장법인주식 : 3. 회 회 회 회 추 가 회 회 출 제 양도의 개념 의 의 양도로 보는 경우 공부상의 등기 등과 관계없이 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것 1 매매ㆍ교환ㆍ법인에의 현물출자 대물변제 조세의 물납, 협의매수 수용, 공매ㆍ경매 2 부담부 증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 그 채무액 회 출 제 단, 배우자간 또는 직계존비속간 부담부 증여로서 채무인수 하지 않는 것으로 추정 하여 증여세 과세. 단 채무인수 입증시 부담부 증여로 봄 3 위자료지급에 갈음한 부동산의 대물변제. 단, 1세대1주택 비과세 제외 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 29 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
양도로 보지 않는 경우 양도로 보는 판례 양도로 보지 않는 판례 1 증여 또는 기부 등에 의한 무상양도 2 환지처분으로 인한 지목 지번의 변경이나 보류지충당 3 토지의 경계를 변경하기 위하여 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우로서, 토지 이용상 불합리한 지상 경계를 시정하기 위한 토지의 분할 등을 통한 토지의 교환일 것 & 분할된 토지의 전체 면적이 분할 전 토지의 전체 면적의 100분의 20 을 초과하지 아니할 것 & 토지 이용상 불합리한 지상 경계를 시정하기 위한 토지 교환임을 확인하기 위해 필요한 서류를 납세지 관할 세무서장에게 제출 4 법정요건을 충족한 양도담보. 단, 법정요건의 위배 또는 채무불이행에 따른 변제에 충당한 경우 제외 5 공동소유토지의 지분별 단순 분할. 단, 지분이 변동되는 경우에는 양도로 봄. 6 매매원인무효 취소의 소에 의한 소유권 환원 7 이혼으로 민법에 따른 부부공동소유재산의 분할 1 토지의 합필을 목적으로 한 교환 2 토지를 매수하는 데 금원을 출자하였다가 동 토지의 매각 후 그 출자액 이상을 환 급받은 경우 3 임의경매절차에 의해 부동산의 소유권이 사실상 유상으로 이전된 경우 4 대물변제로 소유권이전등기를 해 준 경우 1 실체적 권리를 회복하는 등기의 환원 2 매매원인무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 확정되어 환원되는 경우 3 명의신탁은 등기이전의 원인이 매매 교환 등으로 되어 있다 하더라도 유상으로 이 전한 것이 아니므로 양도가 아님 4 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할만 하는 경우 5 명의신탁이 해지되어 신탁자명의로 소유권이전등기가 경료된 경우 6 합자회사에 토지를 현물출자 하였다가 퇴사하면서 그대로 찾아가지고 나온 경우 7 채권담보목적으로 소유권이전등기를 하였다가 담보사유소멸로 환원된 경우 8 교환계약이 취소되었으나 선의의 제3취득자로 인해 소유권이전등기를 환원하지 못하는 경우 9 법원의 확정판결에 의하여 신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 10 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 30 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
4. 소득세법상 비과세의 종류 1 파산선고처분에 의한 양도 회 회 출 제 2 농지의 교환 또는 분합 : 쌍방토지가액의 차액 큰 가액의 1/4 ᄀ 국가나 지방자치단체가 시행하는 사업 또는 소유하는 농지의 교환 또는 분합 ᄂ 농어촌정비법 등 관련 법률에 의한 농지의 교환 또는 분합 ᄃ 경작상 필요에 의한 농지의 교환. 단, 신농지에서 3년 이상 재촌 자경 3 1세대 1주택과 그 부수토지 5. 회 회 회 회 출 제 1세대 1주택과 부수토지의 비과세 1세대 1주택과 부수 토지 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 2년* 이상 보유한 경우. 다음의 경우에는 비과세 제외 : 1 주택정착면적의 5(도시지역 밖 10)배를 초과하는 주택부수토지 2 미등기양도 양도차익 전액 과세 3 고가주택 양도차익 (양도가액 - 9억원) 양도가액 4 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우 비과세 및 감면 제한 비과세받은 세액 - Min[비과세규정을 적용하지 아니하였을 경우의 산출세액, 매매 계약서의 거래가액과 실지거래가액의 차액] 5 1주택과 재개발 재건축조합주택입주권을 보유하다 그 주택을 양도하는 경우. 단, 대통령령으로 정하는 경우 제외 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우 당해 거주자가 선택하는 순서 * : 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에 해당하는 거주자의 주택은 3년 (1) 1세대의 개념 1 1세대 : 거주자 및 그 배우자와 그들과 동일한 주소 거소에서 생계를 같이 하는 가족인 직계 존비속 및 형제자매. 단, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상 형편으로 일시퇴거자 포함. 2 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우 : 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 소득이 최저생계비 수준 이상이며 주택 토지의 관리 유지 및 독립된 생계유지가 가능한 경우 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 31 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
(2) 주택의 개념 1 주택 : 상시 주거용으로 사용하는 건물 사실상의 용도에 따라 판단 2 겸용주택 : 주거용만 주택으로 본다. 다만, 주택면적이 주택 외의 면적을 초과하는 경우에는 전 부를 주택으로 본다. 회 출 제 3 고가주택 : 주택과 부수토지의 양도당시 실지거래가액이 9억원을 초과하는 주택 4 다가구주택 : 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 단독주택으로 본다. 회 출 제 5 공동소유주택 : 1주택을 여러사람이 공동으로 소유한경우 특별한 규정이 있는 것외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다. (3) 1주택의 예외 1 종전 주택을 양도하기 전 다른 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우 종전 주택 취득 후 1년 이상 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택 취득일부터 3년 이내 종전 주택의 양도. 단, 수도권소재 법인 공공기관의 지방이전으로 1세대 구성원이 이전지에서 다른 주택을 취 득한 경우 5년 이내. 이 경우 및 보유기간의 예외규정 1, 2, 4에 해당하는 경우에는 종전 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 요건은 적용하지 않음. 2 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함하 며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우 포함) 동거봉양으로 합가함에 따라 1 세대 2주택이 된 경우 합친 날부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택 3 1주택 보유자가 1주택 보유자와 혼인함으로써 1세대 2주택이 된 경우 또는 1주택을 보유하는 60 세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택 보유자와 혼인함으로써 1세대 2주택 이 된 경우 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택 4 취학 근무상의 형편 질병의 요양 등 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 일반주택을 각각 1개씩 소유하는 1세대가 그 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내 양도하는 일반주택 회 출 제 5 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 포함)과 그 밖의 일반주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당)을 각각 1개씩 소유하는 1세대가 양도하는 일반주택 6 지정 등록문화재주택과 그 밖의 일반주택을 각각 1개씩 소유하는 1세대가 양도하는 일반주택 7 수도권 밖의 상속받은 주택 이농주택 또는 귀농주택인 농어촌주택과 그 밖의 일반주택을 각각 1개씩 소유하는 1세대가 그 사유가 해소된 날부터 3년 이내 양도하는 일반주택 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 32 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
8 임대주택법 에 따라 등록하여 임대하고 있는 장기임대주택과 그 밖의 일반주택을 소유하는 1 세대가 양도하는 2년 이상 거주한 거주주택 구 분 양도시기의 제한 양도주택 종전 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 다른 주택을 거주이전 종전의 주택 취득하고 그 다른 주택 취득일부터 3년 이내 동거봉양 합친 날 부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택 혼 인 혼인한 날 수도권밖의 1주택 사유해소일부터 3년 이내 상속주택 일반 주택 문화재주택 제한 없음 농어촌주택 장기임대주택과 거주주택 + 2년 이상 거주한 주택 (4) 보유기간의 계산 및 2년 이상 보유의 예외 보유기간은 해당 주택의 취득일부터 양도일까지. 단, 다음의 경우에는 통산한다. 계산 1멸실되어 재건축한 주택 : 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간 2비거주자가 3년 이상 보유 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우 : 그 기간 3 상속개시 당시 동일 세대원이 상속받은 주택 : 상속인과 피상속인의 보유기간 1세대 1주택으로 다음에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 않음. 1 건설임대주택을 취득 양도하는 경우 임차일부터 양도일까지의 거주기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우 예외 2 주택(사업인정고시일 이전에 취득한 경우에 한함)과 부속토지가 관련 법률에 의하여 당해 공공사업 시행자에게 양도되거나 수용되는 경우. 이 경우 양도일ㆍ수용일부터 5년 이내 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지 포함 3 해외이주 또는 1년 이상 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우. 단, 출국일 현재 1주택으로 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함. 4 1년 이상 거주한 주택을 취학 근무상의 형편 질병의 치료 또는 요양을 위해 세대 전원이 다른 시 군으로 이전하는 경우 법령에서 정하는 장기저당담보주택의 특례 : 1세대 1주택의 비과세규정 적용시 거주기간의 제한을 받지 아니하며, 1세대 구성원인 1주택자가 장기저당담보주택을 소유하는 직계존속을 동거봉양함에 따라 1세대 2주택이 되는 경우 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 본다. 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 33 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
1 부부가 각각 단독세대를 구성하였을 경우에도 동일한 세대로 본다. 2 소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물로 사용하다가 양도하는 때에는 주택으로 보지 아니한다. 주요 통칙 3 1세대1주택의 비과세요건을 갖춘 대지와 건물을 동일한 세대의 구성원이 각각 소유하고 있는 경우에도 이를 1세대1주택으로 본다. 4 1세대1주택을 양도하였으나 동 주택을 매수한 자가 소유권이전등기를 하지 아니하여 부득 이 공부상 1세대 2주택이 된 경우에는 매매계약서 등에 의하여 1세대 1주택임이 사실상 확 인되는 때에는 비과세로 한다. 6. 회 회 회 추 가 회 회 출 제 양도 또는 취득시기 유 일반매매 사실상 대금(양수자 부담의 양도소득세 등 제외)청산일 회 출 제 단, 대금청산일이 불분명한 경우 또는 잔금지급 전에 소유권이전등기 승계 취득 상 취 득 장기할부 협의매수 를 한 경우 소유권이전등기일 등기접수일 인도일 사용수익일 중 가장 빠른 날 회 출 제 대금청산일 수용개시일 등기접수일 중 가장 빠른 날. 단, 소유권에 관 한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일 원시 취득 기타 주요 통칙 신 축 무상취득 허가 건물 상속 상속개시일 회 출 제, 증여 증여받은 날 회 출 제 사용승인서 교부일 사실상 사용일 임시사용승인일 중 빠른 날 무허가건물 그 사실상의 사용일 민법상 취득시효 당해 부동산의 점유개시일 환지처분으로 취득한 토지 환지 전 토지의 취득일. 단, 교부받은 토지면적이 환지처분에 의한 권리 면적보다 증가 또는 감소된 경우 환지처분공고일의 다음날 미완성 목적물 완성 또는 확정된 날 의제취득시기 1984. 12. 31 이전 취득한 부동산 부동산에 관한 권리 기타자산 1985. 1. 1. 1. 매매계약서 등에 기재된 잔금지급약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우에는 실지로 받은 날이 잔금청산일이 된다. 2. 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 잔금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 않은 경우에는 건물이 완성된 날을 취득의 시기로 본다. 3. 부동산의 분양계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트 당첨권은 당첨일)이고, 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다. 4. 조건부로 자산을 매매하는 경우 그 조건성취일이 양도 또는 취득의 시기가 된다. 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 34 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
5. 경매에 의하여 자산을 취득하는 경우에는 경매인이 매각조건에 의하여 경매대금을 완납한 날이 취득의 시기가 된다. 6. 부동산의 소유권이 타인에게 이전되었다가 법원의 무효판결에 의하여 당해 자산의 소유권이 환원되는 경우에는 당해 자산의 취득시기는 그 자산의 당초 취득일이 된다. 7. 잔금을 어음이나 기타 이에 준하는 증서로 받은 경우 어음 등의 결제일이 그 자산의 잔금청산일이 된다. 7. 회 회 회 출 제 양도소득 과세표준 양도소득세 세액의 계산구조 1 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 등의 필요경비 회 출 제 2 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제 3 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제 4 양도소득산출세액 = 양도소득과세표준 양도소득세율 회 출 제 양도소득의 과세표준은 종합소득 및 퇴직소득과 구분하여 분류과세 8. 회 회 회 출 제 양도차익의 계산 원 칙 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액인 실지거래가액 예 외 1 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액. 단, 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 (취득환산가액과 필요경비 개산공제액의 합계액)이 (자본적지출액과 양도비의 합계액)보다 적은 경우에는 자본적지출액과 양도비의 합계액 회 출 제 기준시가 2 예정 또는 확정신고의무자가 예정 또는 확정신고기한까지 신고 부동산등기법상 등기부기재가액을 실가로 추정하여 과세표준과 세액 결정 가능 * 3 예정 또는 확정신고의 신고가액이 사실과 다른 경우 관할세무서장의 확인된 실지 거래가액에 의해 과세표준과 세액 경정 4 실가를 확인 또는 인정 추계조사결정 경정시 매 감 환 기 회 출 제 실지거래가액에 의한 양도차익 = 실지양도가액(=총수입금액) 회 출 제 기준시가에 의한 양도차익 = - 실지필요경비(실지취득가액+자본적지출액+양도비) 양도당시 기준시가 - 취득당시 기준시가 + 필요경비개산공제액(=취득당시 기준시가 양도물 건별 공제율*) * 부동산 : 3%(미등기양도 0.3%), 지상권, 전세권, 임차권 : 7%, 이 외의 자산 : 1% 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 35 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
실지필요경비의 범위 회 출 제 : 다른 소득금액의 필요경비 산입분 제외 + 증빙서류첨부 구 분 범 위 실지 취득 가액 1 매입원가ㆍ건설원가 또는 취득당시의 시가* + 취득세 및 기타 취득부대비용 2 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제6항의 규정에 의하여 폐업시 잔존재화 에 대하여 납부하였거나 납부할 부가가치세 부당행위계산부인에 의한 시가초과액 제외 3 취득시 소유권 쟁송에 직접 소요된 소송비용 또는 화해비용 등 4 대금지급방법에 따라 취득원가에 가산되는 당해 이자상당액 지급기일지연에 따라 추가로 발생하는 이자상당액 제외 1 내용연수의 연장 또는 그 가치의 증가를 위하여 지출한 비용 2 취득 후 소유권쟁송에 직접 소요된 소송비용 또는 화해비용 등 3 관련 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액(증액보상금 한도) 자본적 4 양도자산의 용도변경 개량 이용편의를 위하여 지출한 비용 지출액 5 수익자부담금 개발부담금 재건축부담금 6 토지이용 편의를 위하여 지출한 장애철거비용ㆍ도로신설비용ㆍ사방사업소요비용 및 기타 유사비용 수익적지출액, 재산세ㆍ종합부동산세 및 상속세ㆍ증여세 제외 양도비 1 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용인 양도소득세신고서작성비용 계약서 작성비용 공증비용 인지대 소개비 등 2 부동산취득시 매입한 국민주택채권ㆍ토지개발채권을 만기 전에 금융기관 또는 금 융기관 이외의 자에게 양도함으로써 발생하는 매각차손 * : 상속ㆍ증여받은 자산에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우의 취득당 시의 가액 상속개시일 증여일 현재 상속세 및 증여세법 상 평가한 가액. 주요 통칙 1 등록면허세 취득세는 납부영수증이 없는 경우에도 양도소득금액계산시 필요경비로 공제한다. 다만, 등록면허세 취득세가 감면된 경우의 당해 세액은 제외. 2 부동산매매계약의 해약으로 인하여 지급하는 위약금 등은 양도차익 계산시 필요경비로 공제하지 아니한다. 3 토지의 이용편의를 위한 묘지이장비용은 필요경비로 산입한다. 4 국가 또는 지방자치단체 등으로부터 자산을 불하받은 경우에 불하대금을 일시불로 지불하여 일정액을 할인받은 때에는 실지로 지불한 금액을 취득가액으로 한다. 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 36 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
9. 회 회 회 회 회 회 회 출 제 장기보유특별공제 공제 대상 1 3년 이상 보유한 토지 또는 건물 2 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외하며, 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획 인가 전 주택분의 양도차익으로 한정한다) 미등기양도 및 비사업용 토지 제외 1세대 2주택 이상 다주택자도 공제 가능 성격 물적공제 + 양도자산별 공제 공제 금액 양도차익에서 일정률 공제 = 양도차익 보유기간별 공제률 1세대 1주택 : 보유연수 8% 80% 위 외의 자산 : 10% 보유연수 3% 30% 양도가액 억원 1 비과세요건을 충족한 고가주택 : 장기보유특별공제액 양도가액 적용 방법 2 증여이월과세규정적용시 증여자의 당초 취득일부터 보유기간 계산 3 조합원입주권의 보유기간은 기존 건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 까지의 기간 4 상속세 및 증여세법 에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인 해당 자산을 취득한 날부터 보유기간 계산 5 국외자산에 대하여는 공제 4. 10. 양도소득기본공제 회 출 제 공제대상 양도소득이 있는 거주자. 다만, 미등기양도자산은 제외 성격 공제금액 적용방법 인적공제 + 소득별 구분 공제 회 출 제 양도소득금액에서 일정액을 공제 국내소재 부동산 등 및 주식 등의 소득별 구분하여 연간 250만원 공제 공제대상이면 횟수에 관계없이 공제 당해 감면소득금액 외의 소득금액에서 먼저 공제 순차 공제 국외자산에 대하여도 공제 5. 11. 회 회 회 회 출 제 양도소득금액계산의 특례 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 37 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
가업상속재산에 대한 취득가액 적용 특례 (1) 취득가액 상속세 및 증여세법 제18조제2항제1호가목에 따른 가업상속공제가 적용된 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 실지필요경비의 범위에 따른다. 다만, 취득가액은 다음의 금액을 합한 금액으로 한다. (피상속인의 취득가액 가업상속공제적용률) + {상속개시일 현재 해당 자산가액 (1-가업 상속공제적용률)} 가업상속공제금액 가업상속공제적용률 = 가업상속재산가액 (2) 장기보유특별공제 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다. 가업상속공제자산시기 피상속인의 취득시기를 기준으로 필요경비, 장기보유특별공제, 세율 을 판단 부담부증여의 양도소득세 세액계산 부담부증여의 경우 수증자의 채무인수액은 양도된 것으로 보아 양도차익에 대하여 양도소 득세 과세 양도차익 양도가액 (-) 취득가액 (-) 필요경비 계산방법 = 상속개시일 현재 평가액(시가 또는 기준시가) 채무인수액 증여재산가액 양도가액을 시가 또는 매매사례가액, 감정가액으로 계산한 경우 취득가 액도 실지취득가액ㆍ매매사례가액ㆍ감정가액 및 환산취득가액에 의함 취득가액= 실지취득가액(매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액) 채무인수액 증여재산가액 양도가액을 기준시가로 평가한 경우 동일기준 적용원칙에 따라 취득가액 도 기준시가로 산정함(2015 개정). 취득가액 = 취득당시 기준시가 채무인수액 증여재산가액 취득가액을 실지거래가액으로 계산한 경우 자본적 지출액과 양도비 공제 취득가액을 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 및 기준시가로 계산한 경우 필요경비개산공제액 공제 기타필요경비 = 실제지출액 또는 필요경비개산공제액 채무인수액 증여재산가액 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 38 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
증여에 대한 과세비교 구 분 일반적 증여 증여이월과세 증여후양도(부당행위계산) 요 건 1 배우자 또는 직계존비속으로 1 특수관계자(증여이월과세적용 증여이월과세와 부터 증여받은 자산을 5년 제외)부터 수증일로부터 5년 부당행위계산을 이내 제3자에게 양도* 이내 제3자에게 양도 제외한 일반적인 2 토지 건물 또는 시설물 2 증여자의 예상양도소득세>수증 증여 이용권 회원권에 한함 자의(증여세+양도소득세)** 조세회피목적 조세부담의 부당감소 여부 불문 조세부담의 부당감소에 한함 납세의무자 수증자인 양도자 증여자 증여자 배우자 또는 직계존비속 배우자ㆍ직계존비속 외 특수관계자 적용자산 과세대상 부동산, 시설물이용 회원권 양도소득세 과세대상 적용기간 제한 없음 증여후 5년 이내 양도 증여후 5년 이내 양도 취득시기 증여받은 날 증여자의 당초 취득일 취득가액 취득당시의 시가 증여자의 당초 취득가액 증여자의 당초 취득가액 기납부증여세 필요경비공제 양도차익 내 필요경비에 산입 증여세 환급 연대납세의무 증여자와 수증자간 연대납세의무 없음 연대납세의무 부담 * : 양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우 포함. 단, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우 및 사업인정 고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 관련 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우 및 동 규정을 적용할 경우 1세대1주택 비과세 대상에 해당하게 되는 경우에는 제외 ** : 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우 제외 부당행위계산부인 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 39 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
구 분 의 의 당사자 거래유형 적용요건 시가요건 재계산 부당행위계산 요건(저가양수, 고가양도) 과세권자가 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계자와 의 거래로 인하여 해당소득에 대한 조세부담을 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 소득세법의 규정에 따라 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있는 것. 특수관계자간의 양도 1 고가양수 또는 저가양도 양도차익, 2 증여 후 양도 (시가-대가) 3억원 이상 또는 시가의 5% 이상 양도일 취득일 전 후 각 3월의 기간에 상속세및증여세법에 의한 평가액 취득가액 또는 양도가액 시가에 의하여 계산 12. 회 회 회 출 제 양도소득세의 세율 양 도 자 산 표준세율 원 칙 6% ~ 38% 5단계 초과누진세율 회 출 제 부동산 등 부동산, 부동산에 관한 권리 예외 기타자산 미등기양도 보유 기간 70%비례세율 구 분 주택, 조합원입주권 이외의 부동산 등 1년 미만 40% 50%비례세율 1년 이상 2년 미만 누진세율 40%비례세율 6% ~ 38% 5단계 초과누진세율 주식 등 예 외 원 칙 20%비례세율 중소기업발행 주식 등 10%비례세율 대법인의 대주주가 1년 미만 보유한 주식 30%비례세율 하나의 자산이 2 이상의 세율에 해당하는 경우 그 중 가장 높은 것 적용 세율이 다른 둘 이상의 자산 양도시 비교 과세 해당 과세기간에 부동산ㆍ부동산에 관한 권리 및 기타자산을 둘 이상 양도하는 경우 양도소득 산출세액은 다음의 금액 중 큰 것으로 한다. ᄀ 해당 과세기간의 양도소득과세표준 합계액에 대하여 제55조 제1항에 따른 누진세율을 적용 하여 계산한 양도소득 산출세액 ᄂ 자산별 양도소득 산출세액 합계액 보유기간의 계산 : 당해 자산의 취득일 ~ 양도일 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 40 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
예 외 원 칙 예 외 상 속 상속개시일 세율 적용시 피상속인의 당초 취득일 회 출 제 증 여 증여받은 날 증여이월과세의 경우 증여자의 당초 취득일 미등기양도 회 출 제 의 의 제 외 제 외 불이익 적 용 토지 건물 및 부동산에 관한 권리를 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 않고 양도하는 것 1 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 2 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 3 비과세요건을 충족한 교환 분합하는 농지 및 조세특례제한법의 면제요건을 충족한 자경농지 대토하는 농지 4 비과세요건을 충족한 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 않아 등기 가 불가능한 자산 5 상속등기를 하지 아니한 자산으로서 공공사업시행자에게 양도하는 것. 6 도시개발사업이 종료되지 아니함으로써 토지 취득등기를 하지 못하고 양도한 토지 또는 건설업자가 취득한 체비지로서 환지처분 공고 이전에 양도한 토지 1 소득세법상 비과세 및 조세특례제한법상 감면의 배제 2 장기보유특별공제 및 양도소득기본공제의 배제 회 출 제 3 양도소득세의 중과세율(70%) 적용 1 실지거래가액에 의한 양도차익계산시 실지양도가액에서 실지필요경비 공제 2 기준시가의 양도차익계산시 1/10로 축소된 0.3% 필요경비개산공제 적용 13. 회 회 회 회 회 출 제 양도소득세의 신고납부 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 41 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
구 분 양도소득과세표준 예정신고 양도소득과세표준 확정신고 과세관청 납세지인 양도자의 주소지의 관할 세무서장 신 고 대상자 신 고 기 한 과세대상 자산을 양도한 자. 양도차익 이 없거나 양도차손이 발생한 때에도 신고 양도일이 속한 달(주식:분기)의 말일부 터 2월 이내. 단, 토지거래허가구역 내 허가 전 잔금을 지급한 경우 허가일이 속하 는 달의 말일부터 2월 이내 당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자. 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 때에도 신고. 단, 예정신고를 한 자는 확정신고를 하지 아니할 수 있다. 해당연도의 다음연도 5월 1일부터 5월 31 일 이내. 단, 토지거래허가구역 내 허가 전 잔금을 지급한 경우 허가일이 속하는 연도의 다음연도 5월 1일부터 5월 31일 이내 신고 납부 신고세액공제 신고불성실가산세(60%, 40%, 20%, 10%) * ㆍ납부불성실가산세 부과 부가세 등 분 납 물 납 1 양도소득세 납세의무자 : (양도소득 과세표준 양도소득세 세율) 10% 지방 소득세(독립세) 2 양도소득세 감면받은자 : 감면세액의 20% 농어촌특별세 납부세액 1,000만원 초과시 신고기한으로부터 2월 이내 분납 가능 회 출 제 협의매수ㆍ수용 + 1,000만원 초과시 공공용지보상채권으로 물납 가능 회 출 제 예정신고와 관련하여 무신고가산세 또는 과소신고가산세가 부과되는 부분에 대해서는 확정신고 와 관련하여 무신고가산세 또는 과소신고가산세를 적용하지 않음. 14. 회 회 회 출 제 국외자산의 양도소득세 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 42 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
구 분 국외소재자산 국내자산과의 차이점 납 세 의무자 당해 자산의 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자* 5년 미만의 주소를 둔 거주자와 비거주자는 납세의무 없음 과 세 대 상 원칙적으로 국내자산과 동일 등기 여부 불문. 비과세 비과세가 적용되지 않음 양 도 차 익 세 율 신 고 납 부 * 양도차익 계산 : 1 실지거래가액 2 양도 또는 취득 당시의 시가 3 보충적 평가 방법에 의한 평가액 * 양도소득과세표준의 계산 : 국내자산과 동일 * 양도차익의 외화환산 : 수령하거나 지출한 날 현재의 기준환율 또는 재정환율 부동산 등 : 6%~35% 4단계초과누진세율 외국법인발행 주식 등 : 20% 등 1 양도소득과세표준 예정신고(주식 등 제외) 2 확정신고 3 분납 양도소득기본공제는 국내자산과 동일 하게 별도 적용하나, 장기보유특별공제 는 적용하지 않음 외국납부세액은 세액공제 또는 필요 경비 산입 중 선택 회 출 제 차등비례세율 적용하지 않음 물납은 적용되지 않으나, 예정신고와 분납은 적용 됨 * : 국내에 주소 또는 183일 이상 거소를 둔 자 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 43 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
종합소득세 1. 회 출 제 부동산임대사업소득 주 요 과 세 대 상 비과세 주택 수의 계산 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득 부동산 : 사실상의 모든 토지와 건물 및 미등기 포함 부동산상의 권리 : 전세권과 임차권 등. 단, 지상권 지역권 제외 1 전ㆍ답의 임대소득 2 1개 이하의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득. 단, 고가주택과 국외소재주택은 주택 수와 관계없이 과세. 고가주택 : 과세기간종료일(양도일) 현재 기준시가 9억원 초과하는 주택 3 해당 과세기간에 주거용 건물 임대업에서 발생한 수입금액의 합계액이 2천만원 이 하인 자의 주택임대소득. 단, 2016년 12월 31일 이전 발생 소득으로 한정 1 다가구주택 : 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산 2 공동소유주택 : 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산 3 전대하거나 전전세 : 해당 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산 4 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 : 이를 합산하여 계산 총수입 금 액 = 임대료 + 간주임대료* + 관리비(전기료, 수도료 등의 공공요금 제외) 수입 * : 3주택(전용면적 85m 2 이하로서 기준시가 3억원 이하 제외) 이상 소유자의 3억원을 초과하는 보증금 등에 대하여 간주임대료 계산 수입 시기 주 요 통 칙 1 계약ㆍ관습에 의하여 지급일이 정하여진 것 그 정하여진 날 2 계약ㆍ관습에 의하여 지급일이 정하여지지 아니한 것 그 지급을 받은 날 1 자기소유의 부동산을 타인의 담보물로 사용하게 하고 그 사용대가를 받는 것은 부동산임대소득으로 본다. 2 부동산매매업 또는 건설업자가 판매를 목적으로 취득한 토지 등의 부동산을 일시적으로 대여하고 얻는 소득은 부동산임대소득으로 본다. 3 광고용으로 토지 가옥의 옥상 또는 측면 등을 사용하고 받는 대가는 부동산임대 소득으로 본다. 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 44 -www.landmeca.com 031)554-2224~5
2. 부동산관련사업소득 회 출 제 구 분 부동산매매업 주택신축판매업 건설업 의의 부동산을 영리목적으로 계속적 ㆍ반복적으로 매매하는 사업 주택을 건설하여 판매하는 사업 주로 도급을 받아 건설용역 을 제공하는 사업 신고 납부 토지 등 매매차익예정신고납부 소득세 확정신고납부 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산 매매업으로 본다. 주택신축판매업은 부동산매매업이 아닌 건설업으로 본다. 토지 등 매매차익은 실지거래가액에 의하되, 장기보유특별공제는 적용하나, 양도소득기본 공제는 적용하지 아니한다. 토지등의 매매차익 = 그 매매가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제 주택 등 매매차익은 매매가액에서 필요경비, 장기보유특별공제액 및 양도소득기본공제 금액을 차감한 것으로 한다. 주택등의 매매차익 = 그 매매가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제 - 양도소득기본공제 부동산임대업에서 발생한 결손금은 종합소득 과세표준을 계산할 때 공제하지 아니한다. 다만, 주거용 건물 임대업에서 발생한 결손금은 종합소득 과세표준을 계산할 때 근로소득금액ㆍ 연금소득금액ㆍ기타소득금액ㆍ이자소득금액ㆍ배당소득금액에서 순서대로 공제한다. 부동산임대업에서 발생한 이월결손금은 해당 이월결손금이 발생한 과세기간의 종료일부 터 10년 이내에 끝나는 과세기간의 소득금액을 계산할 때 부동산임대업의 소득금액에서 공제한다. 다만, 주거용 건물 임대업에서 발생한 결손금은 사업소득금액, 근로소득금액, 연금소득금액, 기타소득금액, 이자소득금액 및 배당소득금액에서 순서대로 공제한다. 공인중개사 주택관리사 전문 구리고시학원 - 45 -www.landmeca.com 031)554-2224~5