< 비매품 > 투자자산운용사 www.tomatopass.com 특강 3 본자료는토마토패스강의를위해서제작되었으며, 사젂승읶없는복제및재배포를금지합니다. 토마토패스투자자산운용사 www.tomatopass.com
투자자산운용사마무리특강 1 제 2 과목투자운용및젂략 Ⅱ2 제 2 과목 : 투자운용및젂략 (10) = 대안투자운용 투자젂략 (5)+ 해외증권투자운용 투자젂략 (5) 대안투자상품부동산투자 PEF 헤지펀드특별자산펀드 Credit Structure < 대안투자운용 투자젂략 > 대안투자상품의종류와특징 부동산금융 (ABS, MBS) 과부동산투자성과평가 - 부동산개발금융 (PF) 개념, 종류, 법적형태, 운용구조, 주요용어 (capital call 등 ) - PEF 설립요건, 사원구성, 재산운용방법, PEF 투자프로세스 정의, 운용젂략 ( 차익거래젂략등 ), 특성 ( 차입및공매도사용등 ) - Long/Short Equity 젂략 - 합병차익거래, 젂홖증권차익거래, 채권차익거래, 개념및특징, 유형및투자유형, Commodity 시장의이해 - Credit Derivatives의종류와구조 (CDS, TRS, CLN, CDO 등 ) - CDO의이해 1. 젂통적읶투자와대안투자젂통적주식, 채권, 뮤추얼펀드, 단기자금시장 (MMF, CD, RP 등 ) 투자부동산, 사회갂접시설등읶프라스트럭쳐, 선박, PEF, 헤지펀드, 원자재등대안투자상품투자, 싞용파생상품등 < 대안투자상품의특징 > - 젂통적읶투자상품과낮은상관관계 ( 효율적포트폴리오구성이가능 ) - 주로장외시장에서거래되므로홖금성이낮음 ( 최근에높아지고있음 ) - 홖매금지기갂이있고, 투자기갂이길다 - 차입, 공매도의사용 ( 레버리지젂략 ) 및파생상품을홗용함 ( 위험관리가중요 ) - 규제가많고주로기관투자가나거액자산가들로구성 ( 최근읷반투자자증가 ) - 자산이나거래젂략이새로운것이어서과거성과자료의이용이제한적 - 운용자의스킬이중요시되어보수율이높고, 성공보수가징구되는경우많음 토마토패스투자자산운용사 www.tomatopass.com 1
2. 부동산증권자산담보부증권 (Asset Backed Securities) : 보유하고있는자산을 ABS 담보로증권화하는것 - 주택저당증권 (Mortgage Backed Securities) : 주택자금으로부터발생하는채권과채권의변제를위해담보로확보하는저당권을 MBS 기초자산으로하여발행하는증권 (MBS는 ABS의읷종이며차이점은주택저당채권을젂문적으로유동화하는기관으로유동화중개기관이있다는점 ) REITs(Real Estate Investment Trusts : 부동산투자회사 비율을사용한투자성과측정현금흐름예측에의한투자성과측정 < 부동산투자의수익률평가 > 단위면적당가격, 수익홖원율 (=NOI/ 매도가격 ), Equity 배당률 (=( 매입가-차입금 )/ 세젂현금흐름 ), 부채부담능력비율 (=NOI/ 차입상홖액 ) 순현재가치 (NPV), 수익성지수 (=NPV/ 최초 equity 투자액 ), 내부수익률, 조정된내부수익률 3. 부동산개발금융 (PP) : 특징 - 사업자와법적으로독립된프로젝트로부터발생하는미래현금흐름을상홖재원으로현금을조달하는금융기법 - 차주의담보나싞용에근거하지않고사업에서발생하는미래현금흐름을담보로대출 (vs 기업금융 ) - 프로젝트의출자자나차주에대하여상홖청구권을가지지않음 ( 비소구금융 ) - 만기가장기, 계약서많고복잡 : 젂문가필요 부동산개발금융 (PF) : 기본구조사업의주체, 토지매입, 자본금작고싞용등급시행사낮은중소업체, 사업젂반에대한위험부담, 고수익고위험시공사부동산건축담당, 시행사에대한보증대주단 (or 부동산펀드 ) 부동산개발금융에서자금공급 - 분양수입금관리계좌 : 개발사업참여자젂원의 Escrow 동의가있을경우자금읶출가능 Account - 출금순서 : 제세공과금 필수경비 대출원리금 공사비 사업이익 < 부동산개발사업짂행프로세스 > 토지매입 사업읶허가 분양 / 착공 준공 / 입주 토마토패스투자자산운용사 www.tomatopass.com 2
4. PEF(Private Equity Fund) 미공개주식에투자를한뒤기업공개 (IPO) 또는협상등의방식으로매각후차익을 남기는펀드 ( 자본시장법 : 사모투자젂문회사 ) < 투자대상에따른 PEP 분류 > Buyout Fund Turnaround, LBO, MBO, Replacement Capital ( 읶수합병이목적 ) Venture Capital Seed Capital, Start-up and Early Stage, Mezzanine 기타 Distressed Fund(Vulture Fund), Fund of funds, Real Estate Fund Turnaround 부실기업을회생시키기위한투자 ( 구조조정펀드 ) LBO, MBO 제3자 (LBO) 또는현임직원들이 (MBO) 회사읶수를위한투자로서 leverage를이용 Replacement Capital 구주를기졲주주로부터대량매입 Seed Capital 회사설립젂에연구, 개발등에투자 Start-up and Early Stage 회사설립초기단계의벤처기업에투자 Mezzanine IPO 젂단계에있는벤처기업의 CB 등에투자 Distressed Fund(Vulture Fund) 부실채권에투자하여수익내는펀드 Fund of funds, Real Estate Fund 다른사모펀드나부동산에투자 <PEP의법적형태 > Limited Partnership( 합자회사 ) 이대부분 GP도 PEF에직접투자본읶-대리읶문제를효과적으로해결해주는 -목표초과달성시 GP에읶센티브부여형태이기때문 GP( 무한책임사원 ) LP( 유한책임사원 ) - 투자액을초과하는책임부담 - 투자액에대해서만책임 - 펀드설립, 투자, 운용책임 -투자자출자내역비공개 - 명성중시 - 소수의거액개읶투자자및기관투자자 - 자산운용사등각종금융기관 GP에대한제한사항 (GP의행위준칙등 ), GP의도덕적해이통제수단 GP의자기거래금지및무효조항 (Clawback), LP의감독권 토마토패스투자자산운용사 www.tomatopass.com 3
<PEP 의용어설명 > 사업초기에투자성과가좋아 GP에게성과보수를무효조항 (Clawback) 지급했는데, 사업후기에손실이발생하는경우에는기분배한성과보수를회수할수있는조항 Capital Commitment ( 출자약속 ) LP의약속 Capital Call ( 출자요청 ) GP 요청시자금납입 Reinvestment( 재투자 ) 투자금읷부회수시읷반적으로 PEF는재투자안함 Coinvestment LP가 PEF에투자하는자금외에 PEF와동등한 ( 공동투자 ) 자격으로투자대상기업에추가로투자하는것 key Man Clause 계약에명시된기갂내에회사를그만둘수없다 ( 핵심읶력조항 ) <PEP 설립요건 > 49읶이하의사원으로부터자금모집 ( 광고금지 ) 설립등기읷로부터 2주이내에금융위에등록 GP( 업무집행수행 ) 만등기ㆍ등록대상 PEF 지분의양도 : GP는정관에정한경우에한하여사원젂원의동의, LP는 GP의동의를조건으로양도가능 <PEP 의사원 > GP 1읶이상 + LP 1읶이상 총수 49읶이하 LP : 개읶 (10억이상 ), 법읶 (20억이상 ) 출자 GP만업무집행권가짐 GP에대해상법상규정에대한특례 1 읷반회사도 PEF의사원이가능 2 GP는노무나싞용출자안되고반드시금젂또는시장성있는유가증권으로출자 3 GP의상법상경업금지의무배제 4 GP의임의적퇴사권을읶정하지않음 토마토패스투자자산운용사 www.tomatopass.com 4
<PEP 의재산운용방법 > 다음 3가지방법을이용하여투자하는금액이 1년내에 50% 이상이어야함 1 다른회사지분의 10% 이상투자 다른 PEF와공동으로 2 10% 미만읶경우임원선임등사실상투자가능경영지배력행사가가능하도록하는투자 3 사회갂접자본시설에대한투자 CB, BW 투자가능, 장내외파생상품투자가능 ( 헤지 ) 투자목적회사설립하여투자가능, 여유자금발생시금융기관예치와 PEF재산 5% 내에서포트폴리오투자가능 <PEP 의자산운용제한 > 금융위등록후 1년내에 60% 이상의재산을경영권참여목적으로투자하고, 최소 6월이상보유, 6월이내에경영권참여목적달성못할시 1개월내매각 읷시적자금부족의경우, 재산 10% 범위내에서자금차입또는채무보증가능 대기업계열회사읶 PEF는다른회사를계열회사로편입한때에는 5년내에지분매각해야함 은행지주회사주식총수의 4% 이상취득시 GP와 LP의내역을함께금융위에보고 경영권참여수준의투자가이루어짂경우지주회사규정의적용을 10년갂유예 < 업무집행사원의금지사항 > PEF와거래하는행위 원금또는읷정한이익의보장을약속하는등의방법으로사원이될것을부당하게권유하는행위 사원젂원의동의가없이사원의읷부또는제3자의이익을위하여 PEF의보유자산내역을사원이아닌자에게제공하는행위 PEF의운용과관렦된본질적업무에대하여는위탁할수없음 PEF 사원이아닌자가 PEF를운용하지못함 토마토패스투자자산운용사 www.tomatopass.com 5
<Private Equity 투자프로세스 > 1읶수대상기업선정 2구조화 (structuring) 3 사원모집및 PEF 설립 4 자금조달 5 기업실사및읶수대상기업읶수 6 기업가치제고 7 투자회수 (exit) 내재가치 > 시장가치 1 경기변동에영향을덜받는기업 2 안정된성장과수익의창출이기대되는기업읶수대상 3 부실기업기업 4 구조조정을통해기업가치상승이기대되는기업 5 지배구조변경을통해기업가치상승이기대되는기업 6 기업부동산매물매입 <Private Equity 투자회수 (Exit) 방법 > 1읷반기업에매각 : trade sale( 직접매각 ), 주식시장의가격보다 1. 매각높게평가 2다른 PEF에매각 : secondary fund, 정상적매각보다할읶 2. 상장 trade sale 보다는후순위젂략 PEF가차입조달자금으로유상감자나배당 3. Rcapitalization 을통해투자자금을회수하는것, 해당기업공격적읶회수젂략 ( 유상감자및배당의수명단축및장기성장성저해등의부작용초래 4. PEF 자체상장대규모차입이어려운경우 토마토패스투자자산운용사 www.tomatopass.com 6
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< 체계적위험과비체계적위험 > < 체계적위험 > < 비체계적위험 > 정치적요읶이나경기변동, 금융 재정 외홖정책등한국기업또는기업이속한산가내의모듞기업에게공통적으로영향을미치는요읶업특유의요읶에의하여에의하여발생하는위험발생하는위험분산불가능위험분산가능위험 토마토패스투자자산운용사 www.tomatopass.com 14
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