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1 기업 Note SK 디앤디 (210980) 매수 ( 유지 ) 목표주가 : 40,000 원 ( 하향 ) Stock Data KOSPI(6/7) 2,360 주가 (6/7) 30,200 시가총액 ( 십억원 ) 488 발행주식수 ( 백만 ) 주최고 / 최저가 ( 원 ) 40,156/25,448 일평균거래대금 (6 개월, 백만원 ) 917 유동주식비율 / 외국인지분율 (%) 44.9/1.2 주요주주 (%) SK 가스외 1 인 55.0 주가상승률 국민연금 개월 6개월 12개월 절대주가 (%) 11.6 (2.5) (20.6) 상대주가 (%p) 6.3 (21.0) (37.9) 12MF PER 추이 ( 배 ) 12MF PER ( 좌 ) 0 Jul-14 Jul-15 Jul-16 자료 : WISEfn 컨센서스 SK 디앤디주가 ( 우 ) ( 원 ) 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 새정부의정책방향에부합하는디벨로퍼 1Q review: 분기 100억원대영업이익의체력매출은전년대비 46%, 영업이익은 4배성장하며분기 100억원대영업이익을창출하는체력으로변모했다. 해운대와창원비즈니스호텔프로젝트가준공됐고가산지식센터, 강남 BIEL 오피스텔등이공정률본격화에접어들어고정비절감효과가나타났기때문이다. 준비된개발사업 pipeline 풍부최근판교호텔부지에낙찰된데이어, 성수동지식센터부지도인수하며 2건의부지매입에성공했다. 취득가액은각각 1천억원대로추정된다. 판교호텔은선매각, 성수동지식센터는분양형프로젝트로개발매출은각각 2천억원이상으로추정한다. Pipeline 을지속확보함으로써추진중인프로젝트규모는총 1.9조원에달한다. 이에따라 2017년매출은 3 천억원대로레벨업하고, 2019년에는 5천억원에도달할전망이다. 지난 5월발표된 서울시생훨권계획안 은낙후지역의상업지역추가지정을담고있어정책변화도우호적이다. 신재생에너지개발성과나타나기시작 2006년부터신수종사업으로육성해온신재생에너지개발성과가나타나고있다. 보유한제주가시리풍력 (30MW) 에서연 150억원의운영매출이발생한다. 이어올 1분기착공한울진풍력은 2019년까지 1,600억원의 EPC 매출이반영된다. 작년말사업권을양도하며 100억원의매각차익을시현했고준공될 2019년부터 30년간 25억원의운영매출도발생한다. 이외에도 300MW에달하는 5개의풍력프로젝트를추진중이며 2018년부터순차적으로착공된다. 통상 1MW당 25억원의공사매출이발생하므로총 7,500억원의신재생에너지개발사업의수주잔고를확보했다. 문대통령은대선공약으로 2030년까지 16GW의풍력설비건설계획 ( 연 22% 성장 ) 을발표한바있다. 실제집행률은아직불확실하지만가장많은신재생에너지개발경험을보유한 SK디앤디의수혜는분명하다. SK디앤디의강점은도시환경정비사업, 새정부의정책방향과일치 1주당 0.5주의무상증자에따른주당가치희석을반영해목표주가를 40,000 원으로하향한다. 2분기 수송스퀘어 매각이익 470억원반영과함께 1,070억원의투자자금이회수된다. 올해부터는미래를위한투자를병행하더라도순차적으로완공될프로젝트의자금회수로연말부채비율은 200% 초반대로하락할것이다. SK디앤디의본질적강점은서울내노후 CBD(Central Business District) 지역의상업용부동산개발이다. 새정부의부동산정책방향도노후도심의개량에있다. CBD 지역은도시환경정비사업유형으로개발될수밖에없는데, 환경영향평가등까다로운인허가역량을요구한다. SK디앤디는빠른인허가작업과적절한 tenant 유치, 수요에맞는상품개발등을갖춘가장노련한디벨로퍼다. 이경자 kyungja.lee@truefriend.com 허나래 narae.heo@truefriend.com 매출액 영업이익 순이익 EPS 증감률 EBITDA PER EV/EBITDA PBR ROE DY ( 십억원 ) ( 십억원 ) ( 십억원 ) ( 원 ) (%) ( 십억원 ) (x) (x) (x) (%) (%) 2015A (29.5) A , F , F ,584 (36.1) F , 주 : 순이익, EPS 등은지배주주지분기준, 년은무상증자이전수치기준

2 서울 2030 플랜서울시는지난 5월 15일, 새로운도시계획체계인 서울시생활권계획안 을발표하고 2030년까지낙후지역위주로 192만m2 ( 서울광장 145개규모 ) 의상업지역을추가지정하기로했다. 서울내에서도지역별격차가커, 균형발전을위한조치다. 동북권의권역별 1인당상업지역면적이동남권의 36% 에머물고있는만큼, 동북권에상업지역지정을집중배분하기로했다. 이를위해상업지역내주거제한규정도개선한다. 상업지역내비주거의무비율 30% 이상을 20% 이상으로낮추고, 주거용적률을 400% 까지일괄허용하는내용의조례를개정할계획이다. 이를포함한생활권계획안은관계기관협의와도시계획위원회심의를거쳐 10월최종확정된다. 새정부의부동산정책은아직구체화되지않아, 도시재생뉴딜사업 이일시적인테마로치부되기도한다. 그러나주택시장과열과난개발은막되, 노후도심의체계적인개량은분명한정책방향성이다. 상업용부동산디벨로퍼인 SK디앤디에게기회로판단한다. [ 그림 1] 서울시생활권계획안 : 2030 년까지 192 만m2의상업지역지정 2030 년까지상업지역 192 만m2추가지정 59 만m2 18 만m2 40 만m2 10 만m2 자료 : 서울시 < 표 1> SK 디앤디실적추정요약 ( 단위 : 십억원 ) 1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17F 3Q17F 4Q17F F 2018F 2019F 매출 부동산개발 신재생에너지 상품 ( 가구 )/ 연결조정 영업이익 YoY -52.8% -38.2% -51.0% % 306.7% 53.1% 33.0% -50.9% 156.0% 6.9% 50.4% 0.2% 35.7% 23.1% 부동산개발 신재생에너지 2.8 (0.3) (0.2) (1.8) 상품 ( 가구 )/ 연결조정 (2.8) (3.5) (3.1) (5.1) (2.9) (3.0) (3.0) (5.1) (6.2) (9.2) (14.4) (14.0) (13.0) (13.0) 영업이익률 5.7% 8.4% 10.2% 24.8% 15.8% 8.4% 11.6% 12.2% 14.4% 11.6% 14.6% 11.9% 13.0% 13.5% 세전이익 순이익 자료 : 한국투자증권 2

3 < 표 2> SK 디앤디의개발프로젝트 ( 단위 : 십억원 ) Status Project 매출 F 2018F 2019F 2020F Completed 당산지식센터 Completed 수송타워 # Completed 해운대비즈니스호텔 Completed 문래비즈니스호텔 Completed 창원비즈니스호텔 Underway 수원비즈니스호텔 Underway 가산 1,2 지식센터 Underway BIEL 106 officetel Underway 수송타워 # Underway 서소문오피스 Scheduled CBD 지역비즈니스호텔 Scheduled 문래지식센터 Scheduled 성수동지식센터 Scheduled 판교호텔 Total 1, 자료 : SK디앤디, 한국투자증권 SK 디앤디의신수종사업인신재생에너지는 2006 년부터역량을축적해올들어본격성과 가나타나고있다. 신재생에너지개발역시상업용부동산개발과마찬가지로인허가작 업과부지선정등경험이가장중요하다. SK 디앤디는이에가장앞서있다. < 표 3> SK디앤디의풍력발전프로젝트 ( 단위 : MW) 현황 프로젝트 용량 완공 풍질 / 기타 보유ㆍ운영 제주가시리 m s의풍속부터시동, 우수한입지조건 착공 경북울진 년대형산불계기로조성, 지멘스기기로효율성 인허가단계 K project 년착공목표 인허가단계 P project 년착공목표 인허가단계 N project 인허가단계 S project 인허가단계 Y project 자료 : SK 디앤디, 한국투자증권 [ 그림 2] SK 디앤디의제주가시리풍력단지전경 [ 그림 3] 문대통령의풍력발전설비계획 (MW) 풍력발전설비계획 17,077 1, 자료 : SK 디앤디 자료 : 더불어민주당 3

4 < 표 4> 새정부의신재생에너지정책 정책 내용 비고 에너지정책 - 급전방식을환경과안전중심으로전환 - 원전중심의발전정책폐기 신재생에너지 - 신재생에너지생산비중을 2030 년까지 20% 로확대 - RPS( 신재생에너지공급의무화 ) 의무공급비율목표상향 - 신재생에너지에대한민간투자활성화 - 발전차액지원제도 (FIT) 한시적도입 - 소규모신재생설비대상 자료 : 더불어민주당 기업개요 2004년설립된 SK그룹계열부동산개발업체. 분양, 광고대행등부동산개발서비스에서시작해현재오피스, 비즈니스호텔등으로사업영역을확대. 2016년기준매출은부동산 84.6%, 신재생에너지 8.9%, 가구 6.5% 로구성 년 6월 23일상장함. 그룹지배구조는아래와같음 SK 케미칼그룹지배구조 최창원부회장외 7 인 19.64% SK 케미칼 28.25% 100.0% 66.0% 57.42% 87.9% 이니츠 SK건설 SK 가스 SK신텍 51.0% 30.97% 9.98% 100.0% 45.0% 당진에코파워 SK D&D 지허브 SK 어드밴스드 자료 : 각사, 한국투자증권 4

5 재무상태표 ( 단위 : 십억원 ) 유동자산 ,031 1,097 현금성자산 매출채권및기타채권 재고자산 비유동자산 투자자산 유형자산 무형자산 자산총계 755 1,021 1,041 1,161 1,230 유동부채 매입채무및기타채무 단기차입금및단기사채 유동성장기부채 비유동부채 사채 장기차입금및금융부채 부채총계 지배주주지분 자본금 자본잉여금 기타자본 이익잉여금 비지배주주지분 자본총계 손익계산서 ( 단위 : 십억원 ) 매출액 매출원가 매출총이익 판매관리비 영업이익 금융수익 이자수익 금융비용 이자비용 기타영업외손익 2 (1) (0) (0) (0) 관계기업관련손익 세전계속사업이익 법인세비용 연결당기순이익 지배주주지분순이익 기타포괄이익 총포괄이익 지배주주지분포괄이익 EBITDA 현금흐름표 ( 단위 : 십억원 ) 영업활동현금흐름 (226) (143) (106) 당기순이익 유형자산감가상각비 무형자산상각비 자산부채변동 (247) (167) (126) 209 (53) 기타 (5) (8) (47) (1) 0 투자활동현금흐름 (39) (87) 169 (11) (8) 유형자산투자 (3) (0) (2) (3) (3) 유형자산매각 투자자산순증 (35) (83) 144 (1) 1 무형자산순증 (1) (1) 2 (0) (0) 기타 0 (3) 25 (7) (6) 재무활동현금흐름 (53) (83) (53) 자본의증가 차입금의순증 (48) (78) (48) 배당금지급 (4) (4) (6) (5) (5) 기타 기타현금흐름 (0) (25) 현금의증가 79 (61) (60) 주요투자지표 주당지표 ( 원 ) EPS 439 2,166 4,043 2,584 3,193 BPS 3,316 29,195 21,418 23,702 26,595 DPS 성장성 (%, YoY) 매출증가율 영업이익증가율 순이익증가율 (36.1) 23.5 EPS증가율 (29.5) (36.1) 23.5 EBITDA증가율 (7.5) 수익성 (%) 영업이익률 순이익률 EBITDA Margin ROA ROE 배당수익률 배당성향 안정성순차입금 ( 십억원 ) 차입금 / 자본총계비율 (%) Valuation(X) PER PBR EV/EBITDA 주 : K-IFRS ( 연결 ) 기준 5

6 투자의견및목표주가변경내역종목 ( 코드번호 ) 제시일자 투자의견 목표주가 SK 디앤디 (210980) 매수 58,000 원 매수 108,000 원 매수 97,000 원 매수 74,000 원 매수 54,000 원 매수 40,000 원 120, ,000 80,000 60,000 40,000 20,000 Jun-15 Oct-15 Feb-16 Jun-16 Oct-16 Feb-17 0 Compliance notice 당사는 2017 년 6 월 7 일현재 SK 디앤디종목의발행주식을 1% 이상보유하고있지않습니다. 당사는동자료의내용일부를기관투자가또는제 3 자에게사전에제공한사실이없습니다. 동자료의금융투자분석사와배우자는상기발행주식을보유하고있지않습니다. 당사는 SK디앤디발행주식에기타이해관계가있습니다. 기업투자의견은향후 12개월간시장지수대비주가등락기준임 매 수 : 시장지수대비 15%p 이상의주가상승예상 중 립 : 시장지수대비 %p 의주가등락예상 비중축소 : 시장지수대비 15%p 이상의주가하락예상 중립및비중축소의견은목표가미제시 투자등급비율 ( 기준 ) 매수 중립 비중축소 ( 매도 ) 77.4% 21.7% 0.9% 최근 1년간공표한유니버스종목기준 업종투자의견은향후 12개월간해당업종의유가증권시장 ( 코스닥 ) 시가총액비중대비포트폴리오구성비중에대한의견임 비중확대 : 해당업종의포트폴리오구성비중을유가증권시장 ( 코스닥 ) 시가총액비중보다높이가져갈것을권함 중 립 : 해당업종의포트폴리오구성비중을유가증권시장 ( 코스닥 ) 시가총액비중과같게가져갈것을권함 비중축소 : 해당업종의포트폴리오구성비중을유가증권시장 ( 코스닥 ) 시가총액비중보다낮게가져갈것을권함 본자료는고객의증권투자를돕기위하여작성된당사의저작물로서모든저작권은당사에게있으며, 당사의동의없이어떤형태로든복제, 배포, 전송, 변형할수없습니다. 본자료는당사리서치센터에서수집한자료및정보를기초로작성된것이나당사가그자료및정보의정확성이나완전성을보장할수는없으므로당사는본자료로써고객의투자결과에대한어떠한보장도행하는것이아닙니다. 최종적투자결정은고객의판단에기초한것이며본자료는투자결과와관련한법적분쟁에서증거로사용될수없습니다. 이자료에게재된내용들은작성자의의견을정확하게반영하고있으며, 외부의부당한압력이나간섭없이작성되었음을확인합니다. 6