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신애 저
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1 신영 China Strategy 신영 China Strategy Ⅱ. 중국부동산시장 29

2 신영 China Strategy 부동산 Summary China Analyst 김선영 T. 2) China RA 박인금 T. 2) 중국내에서부동산시장을규제하려는강력한규제책들을내놓는이유는부동산시장자체의성장을억제하는게목적이아니라, 부동산가격의고공행진을막고, 상승폭을둔화시키고억제시키는데목적이있음. 오히려보장성주택등의부동산공급을늘리는상황. 211 년하반기부동산시장은또다른성격의성장을할것. 1선도시거래감소, 가격상한선은하락. 2~3선도시중심거래증가. 대형주택 중소형주택거래가증가하고있는상황. 정책적으로는부동산규제나타나. 단, 업체별로판촉행사잦고, 매매시증정면적확대와분양가할인나타나. 부동산시장자체는또다른성격의성장기맞이하게될것. ( 위안 /sqm) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 자료 : 신영증권리서치센터 ( 천 sqm) ( 천 sqm) 3, 25, 2, 15, 1, 전체 (L) 복건 상해 7, 6, 5, 4, 3, 2, 5, , 자료 : 신영증권리서치센터 3

3 신영 China Strategy 년상반기중국부동산산업정리 경기 : 중국부동산경기급락위험낮아 년상반기중국부동산경기지수는지난 12월 (11.8) 을저점으로오히려반등. 구성항목중공사중인면적증가와공실면적감소에기인 (P) 부동산지수에선행하는부동산투자자금조달증가율은아직반등하고있지않은상황. 하락추세에서벗어났다고보기는이른감이있음 - 12차 5개년계획에서중국정부가부동산경기를민생과연관시키는중요사항으로언급 판매가격 : 강력한규제책출시이후주춤 년상반기부동산판매가격은주춤하는모습 - 특징적인것은강력한부동산규제책인 신국팔조 출시이후한동안은가격상승추세이어가. 그러나, 지역별목표치달성이라는과제를앞두고가격하락나타나는모습 ( 위안 /sqm) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 거래면적 : 다시증가하고있어 년상반기부동산판매면적은신국팔조출시이후다소감소했다가 3월이후재차증가하는모습 - 주요도시중, 상해지역거래량은 29 년 7월이후수준. 신국팔조출시이후거래량이감소하다재차증가 ( 천sqm) ( 천sqm) 3, 전체 (L) 북경 8, 25, 상해 7, 6, 2, 5, 15, 4, 1, 5, , 2, 1, 31

4 신영 China Strategy ( 위안 /sqm) (sqm) 18, 1달평균일별주택평균가격 (L) 12, 1달평균일별주택거래면적 (R) ( 전년동기 =1) 12 상품방판매가격지수 주택판매가격지수 16, 9, 11 14, 6, 12, 3, 1 1, (%) 16 전국부동산가격지수 (YoY) 북경부동산가격지수 (YoY) 상해부동산가격지수 (YoY) (%) 25 2 북경신규주택가격지수 (YoY) 상해신규주택가격지수 (YoY) ( 억위안 ) 4 3 상해상품주택거래액 북경상품주택거래액 ( 억위안 ) (%) 5, 부동산개발투자완성액 ( 누적 )( 좌 ) 5 4, YoY( 우 ) 4 3, 3 2 2, 2 1 1,

5 신영 China Strategy 년하반기중국부동산산업전망 1) 하반기전망 : 부동산시장자체가침체되진않을것 중국에서는부동산규제책이지속적으로출시되고있다. 신국팔조출시이후중국정부는각지방정부에게부동산가격에대한집값상승률조정목표치를받았다. 그리고지난 4월에는북경, 상해, 광동, 절강등 16개도시에대한중앙정부에서부동산관리감독을위한특수감찰반을파견했다. 이러한목표치를달성하지못한도시에대해시범적으로제제를가할것으로보이며, 추가정책들이출시될것으로전망된다. 도시 집값상승률조정목표 기준치 상하이 ( 上海 ) GDP/1 인당가처분소득성장률미만 8%(GDP) 광저우 ( 廣州 ) GDP/1 인당가처분소득성장률미만 11%(GDP) 타이위안 ( 太原 ) GDP/1 인당가처분소득성장률미만 1%(1 인당가처분소득 ) 하이커우 ( 海口 ) 1인당가처분소득성장률미만 1%(1 인당가처분소득 ) 시안 ( 西安 ) 15% 이하 란저우 ( 蘭州 ) 9% 이하 14%(GDP) 이상 선양 ( 沈陽 ) GDP/1 인당가처분소득성장률미만 12%(GDP) 정저우 ( 鄭州 ) GDP/1 인당가처분소득성장률미만 1%(1 인당가처분소득 ) 인촨 ( 銀川 ) 1% 구이양 ( 貴陽 ) 전국평균치이하 쿤밍 ( 昆明 ) GDP/1 인당가처분소득성장률미만 13%(GDP) 지난 ( 濟南 ) 1인당가처분소득성장률미만 12%(1 인당가처분소득 ) 허페이 ( 合肥 ) GDP/1 인당가처분소득성장률미만 13%(1 인당가처분소득 ) 선전 ( 深圳 ) GDP/1 인당가처분소득성장률미만 닝보 ( 寧波 ) 1인당가처분소득성장률미만 1%(1 인당가처분소득 ) 샤먼 ( 廈門 ) GDP/1 인당가처분소득성장률미만 단둥 ( 丹東 ) 9~9.5% 진저우 ( 錦州 ) 13% 이하 웨양 ( 岳陽 ) 1% 이하 자료 : 신경보, csf, 신영증권리서치센터 33

6 신영 China Strategy Date 211년 1월 - 국무원, ' 신국 8조 ' 발표 : 1) 2차주택구매시최소계약금비중 5%->6% 로인상 2) 주택구매후 5년안에되팔경우, 부동산세 1% 적용 3) 거주자비거주자와 1채 2채이상소유자에따라주택구매제한등 - 국무원, 개인주택부동산세시범징수에승인 ( 상해시와충칭시부동산세도입 ) 상해시 : 제2 주택구입시.6% 의부동산세적용. 단, 주택가격이평균시가의두배이하일경우세율은.4% 충칭시 : 1) 최고세율이 1.2% 를넘지않는선에서주택가격별로차등적용, 주택가격이평균시가의 2~3 배에달할경우.5%, 3~4배일경우 1%, 4배이상일경우 1.2% 세율부과 2) 충칭호적이아닌자, 충칭에직업이없는자가충칭에서부동산구입시 2번째주택구입시부터부동산세.5% 징수 - 북경시 7개시중은행, 신국8조 에따라 2차주택대출비중반영, 부동산세적용, 상업용건물을주거형용도로전환금지 - 주택구매제한정책 : 만기된하이커우, 푸저우, 샤먼, 원저우등 4개도시는제한적으로정책을계속실행할것이며, 북경, 상해, 광저우, 선전, 텐진, 다련, 난징시에이어, 정저우시, 지난, 우한, 청도시도주택제한정책실행 211년 2월 - 천진시, 2월1일부터토지방치세징수, 토지를 2년이상방치하면토지사용권회수, 방치세는월단위로본지역의토지가격의 2% 기준으로징수 - 상해시, 호9 조 신국8조에의거한세칙발표 211년 3월 - 발개위, 분양주택정찰제판매규정 발표, 판매허가를받은부동산경영자는매채마다가격을표시해야함. 즉, 분양주택경영자는분양주택을판매할때주택가격, 기타관련된비용과주택가격에영향을미치는요소를명시해야하며표시한가격이외에다른어떤비용도수령불가 - 부분적건설서비스수금표준하향조절및수금행위규범화, 5월1일부터주택거래수수료, 시공디자인심사비, 입차대리서비스비용등수금표준하향조절 - 쿤밍시구매제한정책실시세칙 발표, 1주택소유가정이제2 주택구매가능, 그러나 2채이상주택소유자한테는주택판매불가 - 211년한해동안 1천만채의보장성주택공급, 15만채판자촌개조중앙정부에서 5,억위안의자금투입할것 211년 4월 기간동안광동성보장성주택건설은 18 만채에서 24만채로늘려 내용 - 국무원에서보장성개발주택에 18 억위안을추가로투자할것 - 국무원 16개도시에 8개감사팀파견, 부동산시장관리감독강화자료 : 중국언론, 신영증권리서치센터 그러나결론부터말하자면, 중국내에서부동산시장을규제하려는강력한규제책들을내놓는이유는부동산시장자체의성장을억제하는게아니라, 부동산가격의고공행진을막고, 상승폭을둔화시키고억제시키는데목적이있다. 중국에서는보장성주택등의부동산공급을오히려늘리는상황이기때문이다. 중국정부는향후 5년동안 3,6 만채의보장성주택을공급할예정이고, 211 년한해동안 1 천만채를공급할것이라고밝혔다. 또한, 중국정부는빈민가에 4억위안규모의보조금을지원할것이라고계획하는등사회보장에대한세칙을발표했다. 보장성주택건설 투자금액 YoY(%) 21년 58만채 7,833억위안 367% 211년 1,만채 13,55억위안 72.42% 자료 : 중국주택건설부, 신영증권리서치센터 34

7 신영 China Strategy 또한, 211 년부터 215 년까지중국정부의 5년간목표인 12차 5개년계획의핵심은민생개선이라고발표되었다. 민생개선을위한 1대계획에는 1국민들의삶의질향상을위해고용확대와임금인상이주류를이루었다. 뿐만아니라 2근로자들의노후를위한양로보험과의료보험을확대시키고, 3기본적인사회보장을위해최저생활비를증대시키고보장성주택을건설하는계획이포함되어있다. 프로젝트 내 용 1) 도농의고용확대 2) 최저임금인상 3) 양로보험수준제고 - 도시연평균신규취업자 9 만명, 연평균농업노동력도시로의이전 8 만명 - 기업근로계약체결률 9%, 단체계약체결률 8% - 연간최저임금 13% 인상, 절대다수지역최저임금기준은그지역도시취업자평균임금의 4% 이상 - 도시근로자기초양로연금전국적으로통일할계획 - 도시기초양로보험신규가입자 1 억명증가 - 도시근로자기초양로연금증가할것, 도시 6 세이상비취업주민은기초적인양로연금혜택부여 - 신형농촌사회양로보험제도농촌전지역에서실행, 기초양로연금수준 - 도시와농촌 3대기본의료보험신규가입자 6, 만명이상 4) 의료보장확대 - 도시주민기본의료보험과신형농촌합작의료에대한보조금지원, 재정지원범위내의료보험기금 7% 이상수준으로지불 ; 5) 최저생활보장향상 - 도시와농촌주민최저생활비연평균 1% 이상증가 6) 농촌빈곤층감소 - 빈곤층보조금확대, 빈곤인구수감소 7) 주민세금부담감소 8) 보장성 ( 비영리성 ) 주택건설 9) 취업과사회보장서비스제도개선 1) 국유자본수익중민생지출에사용할것 자료 : 신영증권리서치센터 초기개인소득세공제기준향상, 합리적인세율조정, 12.5 중 후반종합과세와분류과세가상호결합된개인소득세제제도건립 - 도시와농촌보장성주택과판자촌개조주택 3,6 만채, 전국보장성주택보급률 2% 이상, 토지양도수익의최저 1% 는보장성주택건설과판자촌개조에사용 - 공공고용, 사회보험, 노동감찰및조정중재등서비스시설건설강화, 할것. - 사회보장다기능카드 ( 一卡通 ) 사용추진, 전국통일사회보장카드 8 억장이상발급, 보급률은총인구의 6% - 국유자본수익중국가에납부하는범위를확대하고국유자본수익중국가납부비율을점진적으로높이며새로증가된부분은사회보장등민생지출에이용 35

8 신영 China Strategy ) 오히려중국전역에서신도시개발열풍이나타나고있어 중국에서는전국적으로국제도시개발이나타나고있다. 중국전역의 6여개도시가세계화와더불어도시화를계획하고있다. 현재중국의도시화율은 46.6% 이고, 당사경제팀에따르면, 22 년중국의도시화율은 65% 에달할것으로전망하고있다. ( 억명 ) (%) 15 총인구 ( 좌 ) 도시화율 ( 우 ) 전망구간 자료 : CEIC, 신영증권리서치센터 또한, 지역간의불균형을해소하기위해또다시서부대개발이강조되었다. 또한, 농촌개발에도초점을둘것이라고발표했다. 특히 2억여명농민공들을위한주거와안정적일자리제공, 사회보장시스템도구축할것이라고발표했다. 서부대개발은중국중앙정부의 5년장기프로젝트로써덩샤오핑의선부론 ( 先富論 ) 과양개대국론 ( 兩個大局論 ) 에근거하여동서간의균형적인발전과중국의내수진작촉진을목표로한다. 선부론은 중국의동부연해지역을먼저개발하자 는것이고, 양개대국론은 먼저개발된동부연해지역의역량을활용해중부와서부지역개발을공동모색하자 는것이다. 싼부조우 ( 三步走 ) 는중국정부의 3단계경제발전론을뜻한다. 첫번째단계인원바오 ( 溫飽 ) 는 199 년까지 기본적인의식주를해결하는배불리먹을수있는단계 이고, 두번째단계인샤오캉 ( 小康 ) 은 2년까지로 의식주가해결된이후, 부유하진않지만여유있는중등생활이상의단계 를뜻한다 년중국공산당총서기였던장져민주석은마지막세번째단계인다통 ( 大同 : 태평성대 ) 사회완성을위해동부지역의발전된경제를기반으로낙후된중서부지역을개발하자며서부대개발론을강조하기시작했다. 이에따라 2 년 1월주롱치, 원자바오등국무원과 19개관련위원부가조성되었다. 같은해 3월전국인민대표대회에서주롱치총리는서부대개발전략을적극적으로추진할것으로선포했고, 21 년부터시작된제1차 5개년계획에서 서부대개발을통한지역간의균형발전촉진 이화두가되며장장 5년계획의서막이열렸다. 36

9 신영 China Strategy Date 내용 장쩌민, 서부대개발전략실시연구및중서부발전가속화지시 중국공산당제 15 기 5 중전회에서 서부대개발전략실시 결정 2.1 서부대개발원년, 국무원에 서부지구개발영도소조 설립 2 국무원서부대개발실시정책조치에관한통지 발표 21 서부대개발정책조치에관한실시의견 제정 22.2 서부지역인재개발 1 년계획 발표 서부개발종합계획 발표 23 서부대개발 14 개신규프로젝트착공계획발표 서부대개발 11.5 계획 발표 27.6 청두시와충칭직할시, 전국통합도농종합개혁시범구 지정 28.2 광서북부만경제구발전계획 발표 29.6 관중- 텐수경제구발전계획 발표 29.1 국제금융위기에대응한서부지역경제의안정적이고비교적빠른경제발전유지에관한의견 발표 29 청위경제구발전계획 제정작업및 차기 1년서부대개발계획 수립 년서부대개발중점시행 23 개프로젝트발표 자료 : 중국언론, 신영증권리서치센터 특히이번 12.5 규획에서는지역간의균형적인발전을위해서부대개발의장기적인프로젝트인 서전동송, 남수북조, 서기동수, 칭장철도 가재차강조됐다. 사업주요내용 서전동송 남수북조 서부지역의풍부한전력자원을북부, 중부, 남부를거쳐전력수요가많은동부로보내는사업 남부지역의풍부한수자원을수요에비해공급이부족한북부로동부, 중부, 서부를거쳐수송하는사업동부공사는 213 년, 중부공사는 214 년완공예정 서부지역의풍부한천연가스를수요가많은동부지역으로이송하는사업 1 기 : 24 년완공, 4,2 km서기동수 2 기 : 211 년말완공예정, 8,74 km 3 기 : 향후세칙나올것칭장철도 1 기공사는완공, 2 기공사진행중, 1,95 km철도공정자료 : 중국언론, 발개위, 신영증권리서치센터 도시 주요육성산업 시안 과학연구센터, 지역컨벤션센터, 지역금융센터, 여행문화산업, 첨단기술, 선진제조업기지 바오지 공작기계제조업, 중대형자동차제조업, 유색금속가공업, 신소재연구및생산기지등 통촨 지하자원, 건자재, 농산물가공 웨이난 기계전자, 바이오산업, 농산물가공등 톈수이 기계제조, 전자전기, 의약품, 현대농업, 식품제조등 상뤄 생물자원, 유기농식품가공업, 생태관광 양링 대규모농업개발기지, 농업개발구, 농산물가공 자료 : 발개위, Seri, 신영증권리서치센터 37

10 신영 China Strategy ) 매매특징의변화예상 ( 중심지 변두리 로, 대형 중소형 으로 ) 지난 5월 15일, 필자는중국상해시의한부동산업자와통화를통해최근상해시의부동산시장의느낌을전달받았다. 부동산가격의고공행진속에신국팔조등의부동산가격억제를위한규제정책이출시된이후, 그동안북경시와상해시의중심지역거래는감소했으며, 상한선은다소떨어졌다. 그러나, 외곽지역으로나가면m2당분양가가 7, 위안 (12 만원 ) 이었던곳을중심으로매매가증가하고있으며, 가격도 2% 가까이오르고있어거래물건의특징이 중심지 변두리 로 대형 중소형 으로변화하는양상을보이고있다. 또한, 부동산업자는정책적으로는규제를하고있으나, 부동산개발업체들의판촉활동이활개를치고있는상황이라고전했다. 상해시에서는최근주택구매자에게베란다등을무료로증정하고있다. 일반적으로증정하는면적은부동산등기권리증에기재되지는않으나사실상소유, 사용할수있는면적으로베란다, 기계실, 정원등을증정하거나실내건축높이를높여다락방을만들수있도록하는방법등이대부분이다. 재경보에따르면, 지난 1일샘플링해집계한결과, 상해시에서분양되고있는주택단지중 5% 이상이면적을증정하고있는것으로나타났다. 게다가부동산업체들이분양가를할인하여판매하기시작하면서중국부동산시장의박동수가빨라지고있다. 중국부동산시장은이가없으면잇몸으로변화에대응하고있어, 중국부동산시장자체는또다른성격의성장기를맞이하게될전망이다. 38

신영 China Strategy 211. 5. 31 3. 부록 #1. 신국팔조 ( 新国八条 ) 가나타나게된배경 상해의한강이라불리우는황포강은횡으로뻗어있고, 서쪽은 푸시 (pu xi) 지역, 동쪽은 푸동 (pu dong) 지역 으로나뉜다. 푸동지역은계획도시로금융단지가모여있고, 푸시지역은푸동보다조금더일찍개발되어학교와주택가등이밀집되어있다.

11 신영 China Strategy 부록 #1. 신국팔조 ( 新国八条 ) 가나타나게된배경 상해의한강이라불리우는황포강은횡으로뻗어있고, 서쪽은 푸시 (pu xi) 지역, 동쪽은 푸동 (pu dong) 지역 으로나뉜다. 푸동지역은계획도시로금융단지가모여있고, 푸시지역은푸동보다조금더일찍개발되어학교와주택가등이밀집되어있다. 특히, 주거지의비율은푸동지역 : 푸시지역이 3:7이다. 상해시의중심가이자, 푸시지역의번화가인인민광장 (ren min guang chang) 에서 2km 정도떨어진지역에대표적인외국인밀집거주지역인구베이 (gu bei) 가나온다. 구베이는시내중심가쉬지아후이 (xu jia hui) 에서도 5km내외이다. 이곳은상해시에서손꼽히는소위비싼동네로, 8년올림픽이후 2년만에매매가가두배이상올랐다. 이곳의중급이상아파트매매가는m2당 4만 ~5만위안으로한화로는 68만 ~85 만원수준이다. 평 (3.3 m2 ) 으로환산하면평당 2,2 만 ~2,8 만원. 3평규모아파트한채를사려면 6억 ~9억원이필요한셈이다. 같은지역고급아파트매매가는m2당 15만위안 (2,55 만원 ) 이이르고, 방 3개, 화장실 2개아파트월세는평균 2만 5위안 (348 만원 ) 을넘었다. 21 년상해의가장높은매매가로체결된아파트는 3억위안 ( 한화 51억원 ) 이다. 이는 2층구조로전체면적 98평방미터에달한다. 자료 : 중국언론, 신영증권리서치센터 지나치게높은매매가와이로인한부동산가격고공행진의지속으로부동산가격억제정책들이나타나게된것이다. 39

12 신영 China Strategy #2. 부동산가격억제를위한정부의노력 중국정부가부동산규제를강화하고있다. 지난 1월말시행된 신국팔조 ( 新国八条 ) 와 2월말발표된 경십오조 ( 京十五条 ) 뿐만아니라, 지역별로부동산세를도입하는등보다구체적이고강력한부동산규제책들이출시되고있다. 이는부동산개발기업들의주가하락뿐만아니라, 중국당국이긴축으로의고삐를더조인것이라는해석이시장에반영되었다. 신국팔조 와 부동산세도입 의특징은다음과같다. 1) 부동산가격통제를위해각지방정부에게부동산가격통제의책임을전가시켜효율성을극대화시킨다는점이다. 중국 1선도시 ( 북경, 상해등의대도시 ) 에서는작년하반기부터부동산가격이하락하는등의규제영향이나타났으나, 12월을시작으로재차상승하는모습이나타났다. 또한, 2~3선도시 ( 중소형도시 ) 에서는작년하반기에부동산가격이신고치를경신했다. 이에중앙정부에서는각지방정부에게본지역의합리적인부동산가격통제목표치를명시하고공표하도록하여부동산가격통제의책임을전가하고, 임금인상속도를가속화하는방안을마련하도록했다. 2) 부동산세도입등세금징수를강화한다는점이다. 주택을구입한경우, 5년안에되팔시에는거래차액에대한세금이아니라, 전체집값에대한세금이부과된다. 또한, 상해시와충칭시에서시범적으로부동산세를징수하게되었으며, 이는 28일부터시행되었다. 상해시에서는두번째주택구입시.6% 의부동산세를적용할것이고, 충칭시에서는최고세율이 1.2% 를넘지않는선에서주택가격별로차등적용할것이라공표했다. 시기 징수조건 부동산세징수보통주택특수주택 ( 고급주택 ) 29년 구매후 2년미만 차액징수 전액징수 구매후 2~5년 면세 차액징수 구매후 5년초과 면세 차액징수 21년 구매후 2년미만 전액징수 전액징수 구매후 2~5년 차액징수 전액징수 구매후 5년초과 면세 차액징수 211년 1월 구매후 2년미만 전액징수 전액징수 구매후 2~5년 전액징수 전액징수 구매후 5년초과 면세 차액징수 자료 : 중국언론, 중국장강증권연구소, 신영증권리서치센터 4

13 신영 China Strategy ( 위안 /sqm) 2, ( 위안 /sqm) 9, 15, 6, 1, 5, 3, ) 1가구 2주택에대한규제가더욱강화되었다. 두번째주택구매시받을수있는은행대출은최대 5% 에서 4% 로감소했고, 이에따라개인부담이집값의 5% 에서 6% 로늘어났다. 또한대출금리를기준금리보다 1% 높게적용한다. 또한, 거주자와비거주자, 1채, 2채이상소유자에따라주택구매가제한된다. 도시별로비거 주민과외국인, 3채이상주택을보유한현지주민은부동산구매를금지했다. 본도시호적주민인경우구매가능주택수 본도시호적주민이아닌경우구매가능주택수 도시 무주택자 주택한채소유자 주택 2 채이상소유자 세금미납및사회보험증명서없는자 1 년치세금납부자및사회보험증명서보유자 1년치세금납부자및사회보험증명서보유자 OR 주택한채소유자 1 년치세금납부자및사회보험증명서보유자 OR 주택 2 채이상소유자 북경 1채 1채 1채 1채 1채 1채 1채 샤먼 1채 1채 1채 1채 1채 1채 1채 상해 1채 1채 1채 1채 1채 1채 1채 항저우 1채 1채 1채 1채 1채 1채 1채 닝보 1채 1채 1채 구매금지 1채 1채 1채 선전 2채 1채 구매금지 구매금지 1채 구매금지 구매금지 푸저우 1채 1채 구매금지 구매금지 1채 구매금지 구매금지 남경 2채 1채 구매금지 ㅡㅡㅡ 2채 1채 구매금지 텐진 1채 1채 1채 1채 1채 1채 1채 광저우 1채 1채 1채 구매금지 1채 1채 1채 싼야 1채 1채 1채 1채 1채 1채 1채 하이커우 1채 1채 1채 1채 1채 1채 1채 원저우 1채 1채 1채 ㅡㅡㅡ 1채 1채 1채 다련 1채 1채 1채 1채 1채 1채 1채 타이위안 1채 1채 1채 1채 1채 1채 1채 우한 1채 1채 1채 구매금지 1채 1채 1채 자료 : 중국언론, 중국장강증권연구소, 신영증권리서치센터 41

14 신영 China Strategy #3. 新國八条 원문내용 : 부동산규제더욱강화할것 1) 지방정부의책임강화각지방정부는해당지역의경제발전목표와 1인당평균소득에의거하여연간신규건설주택가격의목표치를정해야하며, 1분기내공표해야한다. 2) 보장성주택건설강화각지역내에서는신규건설, 개조, 구매, 장기임대등여러방식을통해보장성주택을확장하고, 보장성주택관리를강화시킨다. 3) 세금징수및관리강화개인주택구매후 5년내에거래하고자하는경우, 매출액의전액에대한영업세를징수한다. 주위주택가격보다높은가격으로정한부동산개발프로젝트에대해서토지부가증치세계산및조사를진행한다. 4) 주택대출정책의차별화대출을받아두번째주택을구매할경우, 주택가격 6% 이상의계약금을납부해야한다. 대출금리는기준금리의 1.1배이상이되어야한다. 5) 주택토지공급관리강화각지역내에서토지공급량을늘리고, 그중주택건설토지공급총량의 7% 이상은보장성주택, 판자촌개조주택과중소형보통분양주택용으로사용해야한다. 올해계획된분양주택토지의공급총량은원칙적으로전2년 (29,21 년 ) 연평균실제공급량보다높아야한다. 6) 합리적인주택수요유도각성행정부소재도시와주택가격이과도하게상승한도시에대해일정기간동안주택구매를제한시키는정책을제정하여실행해야한다. - 1주택소유한거주자 / 본지역세금납부및사회보험증명서를제출할수있는비거주자 : 주택 1채만구매가능 - 2주택이상소유한거주자 / 1주택이상소유한비거주자 / 본지역일년세금납부및사회보험증명서를제출할수없는비거주자 : 본지역에서주택구매불가 7) 주택보장과주택가격안정에대한책임제도실시연도별제한목표에도달하지못한지역에대해책임자의책임을추궁한다. 8) 루머에대한책임강화거짓루머를확산시킨관련당사자는책임을지게한다. 42

15 신영 China Strategy #4. 상반기중국부동산산업뉴스정리 산업뉴스 - 부동산투기활동을통제하기위해, 1 월말중국정부가신국팔조발표 - 21 년홍콩주민이중국내륙에서투자한부동산투자액은 173억위안으로전년동기대비 23% 감소, 211 년의투자총액은 214억위안으로예상 - 충칭시부동산보유세중국내최초도입 ( 출처 : 广州日报 ) - 전국 24개시현부동산시장구입제한령실시, 난닝과청도도추가 ( 출처 : 广州日报 ) - 7개도시구입제한령제추가, 부동산시장구입제한령빠른시일내 3개도시추가 ( 출처 : 上海证券报 ) - 북경으로 国八条 제도이동해낙후지역부터더엄격히진행 ( 출처 : 京华时报 ) - 구입제한령 도시이미 1개다다름, 제2 지역도시까지확산 ( 출처 : 中国证券报 ) - 중국부동산억제책, 임대료상승부작용 ( 출처 : 파이낸셜경제 ) - 중국부동산대책두달여만에주요부처일제히압박시동 ( 출처 : 파이낸셜경제 ) - 전국3개도시주택가격조정목표공포 1% 겉돌아 ( 출처 : 新京报 ) - 전국도시중 9% 国八条어김 ( 출처 : 广州日报 ) - 베이징부동산시장 냉각 ( 출처 : 파이낸셜경제 ) - 중국, 부동산대책소홀한지방정부에감찰반동원 ( 출처 : 파이낸셜경제 ) - 돈줄목마른中부동산기업 국외로국외로 ( 출처 : 아주뉴스 ) - 中중소부동산기업 1분기손실속출 ( 출처 : 파이낸셜경제 ) - 강경대책 1년.. 中광저우부동산잠잠해졌다 ( 출처 : 파이낸셜경제 ) - 상하이집값 58% ' 쑥 ' 中부동산다시뛰나 ( 출처 : 아주뉴스 ) - 中정부, 부동산정찰제실시등 강력개입 ( 출처 : 파이낸셜경제 ) - 25개부동산기업, 반드시국민생활보장구축으로정책조정할것 ( 출처 : 中国新闻网 ) - 1분기부동산투자대폭증가 ( 출처 : 아주뉴스 ) - 中, 부동산규제로큰손들홍콩으로몰려 ( 출처 : 연합뉴스 ) - 민생개선에힘쓴헝따부동산부동산종합실력순위권 2위오르다 ( 출처 : 亿房网 ) 43

16 신영 China Strategy 기업뉴스 - 대부분도시의부동산거래물량이급감되었지만 211 년 1/4 분기 1 대부동산개발업체들의매출액성장폭이 64% 에달함. 항대부동산과용호부동산의실적성장이가장양호. 항대부동산업무가중소형도시에집중되며부동산시장규제정책의영향을덜받음 - 반케만과 ( 万科 ): 4 월판매총액 79 억, 1-4 월판매총액 434 억으로전년도동기대비 89.6% 증가 - 중해 ( 中海 ): 1월판매 77.7 억HKD(+89.3%, YoY), 3월판매액 77.6 억 HKD(+13.2%, YoY), 4월판매액 82억 HKD(+68%, YoY) - 보리 ( 保利 ): 1 분기판매액 14 억 (+72%, YoY) - 베이징쇼두카이파주식유한회사 ( 쇼카이주식회사北京首都开发股份公司 ), 영업이익 억위안 (+49.51%, YoY), 순이익 억위안 (+43.82%, YoY) - 베이징쇼두카이파주식유한회사, 소주 ( 苏州 ) 와복주 ( 福州 ) 의땅구입 - 헝따부동산 ( 恒大地产 ), 4월매출액이 61.5 억위안 (+64.5%, YoY/ +11.5%, MoM) 년 1~4월, 헝따부동산 ( 恒大地产 ) 의총매출액은 억위안전년동기대비 113.9% 증가, 만평방미터의면적판매를계약했으며이는동기대비 97.1% 증가 - 뤼청부동산 ( 绿城地产 ): 3월매출액 13억위안기록, 이는 211 년 1월매출액인 52억과 2월매출액인 24억보다 75%, 45.8% 하락하였고, 전년동기대비 7% 하락 - 뤼청그룹 ( 绿城集团 ) 의현재은행대출금은 336 억위안에달하며신탁융자금은 49억위안 - 완다그룹 ( 万达集团 ): 211 년 1분기매출액이 187억위안에달하며 145만평방미터면적을판매. 이로업계매출액의 3위, 매출면적의 6위를기록 - 완다그룹 ( 万达集团 ) 은 4억위안을천진시하동구육위로서측에투자해신세대천진완다센터는건설할것이며, 이계획은올해여름에진행될예정. 213년에오성급소피텔호텔을개업할것 - 따화그룹 ( 大华集团 ): 211 년 1분기에전년보다 54.49% 증가한 3.3억위안매출달성 44

신영 China Strategy 211. 5. 31 #5. 상반기중국부동산이슈정리 29년 ~211년, 부동산조정정책지속적발표 29 년부터현재 (211 년 4월말기준 ) 까지중국정부는지속적으로부동산조정정책을발표했다. 지난 29 년 ~21 년중국부동산정책의핵심은신규대출관리를통한부동산투기억제가궁극적인목표였다.

17 신영 China Strategy #5. 상반기중국부동산이슈정리 29년 ~211년, 부동산조정정책지속적발표 29 년부터현재 (211 년 4월말기준 ) 까지중국정부는지속적으로부동산조정정책을발표했다. 지난 29 년 ~21 년중국부동산정책의핵심은신규대출관리를통한부동산투기억제가궁극적인목표였다. 그러나 211 년부터는부동산세수를통한수요억제와보장성주택건설을통한공급확대를통해수요와공급양측면에서조정에나서고있다. 특히, 지난 1월 26일중국정부는 ' 신국8조 ( 新国 8 条 )' 를시작으로 1월 27일상하이 ( 上海 ), 충칭 ( 重庆 ) 두지역에서시범적으로부동산세 ( 房地产税 ) 징수에나섰고, 2월에는 ' 부동산구매제한 ( 限购令 )', 3월에는 78개중앙기업, 부동산관련사업에서퇴출. 최근 5월에는 ' 분양주택 ( 상품방 ) 판매가격정찰제규정 ( 商品房销售明码码价规定 )' 을내놓으며정부가부동산가격상승억제에적극적인모습을보이고있다 경기활성화를위한부동산정책 1 95 부동산경기지수 부동산판매가격지수 자료 : CICC, FUVIC Research 시기정책내용 29년국무원은고정자산투자사업의자본금비율조정에대한통지발표조정전환국무원상무회의에서는부동산가격의과도한상승추세경계에대해입장발표중국 4대국유상업은행, 주택담보대출금리의하한을대출기준금리의 1.1배로설정하고, 21년선불금하한을 2% 에서 3% 로인상하였으며, 1가구 2주택부터는선불금비율을 5% 로조정정책인상함 ' 신국8조 ( 新国 8 条 )' 를발표 211년상하이 ( 上海 ), 총칭 ( 重庆 )' 부동산세 ' 시범지역으로선정조정지속 구매제한령 ( 限购令 )' 발표보장성주택건설발표자료 : CICC, FUVIC Research 45

18 신영 China Strategy #6. 중국현지증권사 211 년하반기중국부동산산업전망 신영증권중국팀에서는중국현지각증권사의섹터별하반기 View 를생생하게전달하고자, 중국상해의복단대학교중국경제연구학회 (FUVIC) 학생들에게인터뷰를의뢰했다. 1. 정부의부동산조정정책단기적지속예상 - 물가수준에서의부동산가격조정 海通谢盐 부동산가격의조정은현재중국이직면한인플레이션의압력을상당부분완화시킬수있을것으로전망된다. 중국 CPI 바스켓을살펴보면, 부동산항목이전체 CPI에서차지하는비중은 19% 로식품다음으로높은비중을차지한다. 따라서, 정부가부동산가격조정에서효과를거두게되면향후인플레이션압력이상당부분완화될수있을것이라고판단된다 부동산 19% 식품 3% 15 1 오락교육 12% 부동산경기지수부동산판매가격지수 교통통신 13% 의료 8% 의류 9% 가정설비 6% 담배술 3% 자료 : 중국국가통계국, FUVIC Research 자료 : 중국부동산협회, FUVIC Research 2. 영향은있지만제한적 - 조정목표달성될때까지 海通谢盐 부동산시장이정부가목표하는수준까지도달하기전까지는지속적인정책이나올것으로전망되며 211 년 2분기까지는시장동향을파악한이후적절한정책이나올것으로전망한다. 중국부동산산업에서국유기업이전체시장에서차지하는비중은 6% 를상회하고있으며, 특히국유은행들의대출규모는전체금융기관대출규모의 9% 이상을차지한다. 이는곧, 중국의부동산시장과금융시장에서정부의비중이매우높기때문에, 부동산가격급락에따른기업들의손실은매우제한적이며그에대처할수있는여력또한충분하다고판단된다. 또한, 부동산개발기업들의자금출처를살펴보면, 대출을통한부동산투자규모는전체투자자금의 16% 에불과하여금리인상및지준율인상이부동산기업의투자활동에미치는영향역시매우제한적일것으로보인다. 46

19 신영 China Strategy % 3% 49% 부동산자금출처중국내대출외자이용기타자금예불금 1% 8% 자료 : 중국국가통계국, 중국부동산협회 FUVIC Research 기관이름 중국사회과학원 ( 中国社会科学院 ) 전망내용 조정정책이느슨해지면부동산가격은반등이나타날것이고, 그상승폭은 2~3% 이될것으로전망하며그이상이될가능성도있음 국가정보센터 ( 国家信息中心 ) 211 년한해동안부동산시장의조정정책은지속될것이며특별한변수가나오지않는이상 211 년하반기들어부동산가격은하락할가능성이있음 동베이증권 ( 东北证券 ) 부동산시장이정부가바라고자하는조정목표치까지도달되지않는다면정부는부동산시장에대해지속적이고, 장기적인거시조정정책을활용할가능성이있음 자료 : 중국사회과학원 ( 中国社会科学院 ), 국가정보센터 ( 国家信息中心 ), 동북 ( 东北 ) 증권, FUVIC Research 47

20 신영 China Strategy

( 십억달러 ) Ginnie Mae MBS Fannie Mae MBS Freddie Mac MBS '9.1 '9.3 '9.5 '9.7 '9.9 '9.11 ' Case/Shiiler 2 대도시

21. 3 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 작성 : 최호연구위원 (787-781) hansei@kdb.co.kr 감수 : 박석연구위원 (787-785) park@kdb.co.kr 35 3 25 ( 십억달러 ) Ginnie Mae MBS Fannie Mae MBS Freddie Mac MBS 2 15 1 5 '9.1 '9.3 '9.5 '9.7 '9.9 '9.11 '11 2 15.