하나금융정보 China Economic Insight Series(72) 2016 년 12 월 2 일제 70 호 수석연구원강미정 中부동산버블붕괴가능성점검및향후전망 < 부동산시장버블붕괴우려부각 > 대도시에서의가격급등이일부 2 선도시

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형탁 오
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2%(YoY) 의높은상승률을기록 1 선도시의주택가격오름세와일부중소형도시들의가격급등세가지속되면서부동산시장의버블우려가점증 특히, 주택가격의적정성평가지표인 PIR( 가계가처분소득대비집값비율 ) 이 1 선도시를중심으로높게형성되고있어거품논란이재연 동시에최근모기지대출중심의가계대출급증도문제점으로지적 중국의가계부채는대부분개인대출로구성되어있는데 GDP

1 China Economic Insight Series(72) 16 년 12 월 2 일제 7 호 수석연구원강미정 ashleykang@hanafn.com 中부동산버블붕괴가능성점검및향후전망 < 부동산시장버블붕괴우려부각 > 대도시에서의가격급등이일부 2 선도시들까지확대되면서버블붕괴우려가제기 중국주택가격 ( 대주요도시기준 ) 이 15 년 4 월이후 18 개월연속상승세를지속하고있으며, 16 년 월에는 18.2%(YoY) 의높은상승률을기록 1 선도시의주택가격오름세와일부중소형도시들의가격급등세가지속되면서부동산시장의버블우려가점증 특히, 주택가격의적정성평가지표인 PIR( 가계가처분소득대비집값비율 ) 이 1 선도시를중심으로높게형성되고있어거품논란이재연 동시에최근모기지대출중심의가계대출급증도문제점으로지적 중국의가계부채는대부분개인대출로구성되어있는데 GDP 대비가계부채비율이 16 년 1/4 분기 4.7% 로주요선진국에비해양호한수준 그러나최근선진국들의가계부채비율이점차하락하고있는것과대조적으로중국의경우빠른증가세를지속하면서문제점으로부각 중국가계대출은모기지대출을중심으로증가하였으며, 모기지대출이차지하는비중은 7% 대후반수준을유지 정부당국의완화적통화정책으로늘어난시중유동성이부동산등자산시장으로유입 되면서과열을초래 중국의경기둔화세심화로경착륙우려가재부각되면서정부는금리및지준율인하등완화적인통화정책을실시하였으며, 재정지출도확대 늘어난시중유동성은실물경제보다는주식및부동산시장등으로유입되어투기과열및가격폭등을심화시킨것으로추정 또한, 이재상품과 P2P 플랫폼대출등그림자금융을통한과잉유동성도부동산시장에유입되면서주택버블형성을촉진시킨것으로보임

2 < 버블붕괴예상파급효과 > 정부의정책변화에따른가격둔화가전국부동산가격조정으로이어질경우시장위 축가능성이상존 주택가격상승세지속으로시장과열우려가점증됨에따라정책당국은주택구매및대출제한등의규제강화조치를마련 중국부동산시장이정부정책에따라민감하게반응해오고있는점을감안할때규제도입이후 1,2 선도시중심의가격조정이불가피 다만, 대도시와 3,4 선도시의양극화가심화되는상황에서정책변화에따른가격조정이중소형도시까지이어질경우전반적인시장위축가능성이상존 또한, 부동산시장의버블붕괴는가계대출부실로이어져은행들의건전성악화를가중 시킬수있음 최근중국상업은행들의부실대출규모와 NPL 비율이모두상승세를지속하면서건전성악화에대한우려가확대 주택담보대출을중심으로가계대출이급증하는상황에서부동산시장의가격및거래둔화로부실이발생할경우은행의건전성악화가더욱가중될수있음 또한, 급격한부동한가격하락은그림자금융에대한의존도가높은부동산개발업체들의디폴트로이어질수있으며, 은행부실및전체금융시스템의불안을초래할가능성 < 부동산시장전망 > 부동산시장의가격둔화는불가피할것으로보이나, 급격한가격하락에따른버블붕 괴가능성은제한적 중국정부가실물경제와밀접한부동산시장의소프트랜딩을위해통제및관리를통한정책대응노력을지속할것으로보임 부동산시장에서의급격한정책선회보다는전반적인완화기조하에각지역별로규제강화및재고조정등의이원화전략을고수 다만, 지역별양극화문제가해소되지않고있어향후장기불황에빠지지않기위해서는 3,4 선도시에서의재고소진해결이시급 정부가전사회부문의레버리지축소정책을추진하는가운데가계대출도아직까지건전한수준을유지하고있어부실로인한금융시스템리스크전이가능성은크지않을것으로보임

3 I. 中부동산버블논란및배경 1. 주택시장버블우려점증 중국전체부동산가격이둔화세에서상승전환조짐을보이는가운데주택가격은 15년 4월이후 18개월연속상승세를시현 중국주택가격 (대주요도시기준 ) 은 15년 4월이후상승세가지속되고있으며, 16년 월에는 18.2%(YoY) 의높은증가율을기록 - 대주요도시주택가격은지난해 4월저점통과이후 '16년 월까지 18개월연속상승하고있고, '16년 5월이후에는 % 대이상의증가세를지속 전체부동산시장가격의경우 16년 1/4분기이후다소둔화되는모습을보였으나, 9월이후소폭상승세로전환 - '16년 9월부동산가격증가율은 11.4%(YoY) 로전월대비.8%p 상승하였으며, 월에도 11.3% 의증가율을기록 전국 7개도시중주택가격이상승한도시는 7월 51개에서 월 62개로증가하였고, 하락한도시는 16개에서 7개로감소 특히, 1선도시들은가격조정에도불구하고여전히주택가격상승률이 % 대후반의높은수준을유지 중국정부의차별적인부동산정책등으로 1선도시에서의가격증가율이 4월이후둔화세로전환되었으나, 여전히높은수준의가격상승세가지속 그림 1 대도시주택가격추이 그림 2 전국부동산가격추이 14, 12, ( 위안 / m2 ) (YoY,%) 주택가격 ( 좌 ) 상승률 (YoY,%), 12 8, 6, 4, 2, 자료 : Fang.com 자료 : CEIC 하나금융경영연구소 1

4 - 북경의 월주택가격은전년대비 18.4% 증가한 4,948 위안 / m2를기록하였고, 상해와심천도각각 27.5% 와 37.5% 증가 2선과 3선도시들의경우가격상승세에도불구하고부동산평균상승폭이 1선도시에비해작은편이며, 개별도시별로는가격급등지역과하락지역이공존 1) - 1선도시의부동산가격증가율이 월전월대비.9%p 하락한 28.5% 를기록한반면 2선과 3 선도시의경우각각 14.5% 와 3.9% 의증가율을기록 1선도시와그외지역간의가격갭은여전히큰편으로중소형도시중높은가격상승세를시현하고있는샤먼의경우상해부동산의 64% 수준에불과 - 샤먼의주택가격은 월기준 1m2당 28,978 위안으로이는상해의 45,447 위안의 6% 수준 대도시및일부 2선도시들의가격급등세가지속되면서버블붕괴우려가제기 1선도시의주택가격오름세와일부중소형도시들의가격급등세가지속되면서부동산시장의버블우려가점증 - 주택버블우려가일부 2선과 3선도시까지확대되고있으나, 동북과서부지역의중소형도시들은여전히재고압력에직면 - 중소형도시중허페이와상해에인접한소주, 항주등의부동산가격은 월기준전년대비각각 35.4%, 32.8%, 23.5% 씩증가하였으나, 길림, 심양등은가격하락세가지속 특히, 주택가격의적정성평가지표인 PIR( 가계가처분소득대비집값비율 ) 이 1선도시를중심으로높게형성되면서거품논란이재연 - '16년 3/4분기대도시및중소형도시 (45 개기준 ) 의평균 PIR이 % 수준인데반해심천과소주, 우석, 동관등은각각 49.5,.1,.1 에달하는높은수준기록 그림 3 도시규모별부동산가격추이 그림 4 중소형도시의주택가격추이 4 3 (YoY,%) 1 선도시 2 선도시 3 선도시 4 3 (YoY,%) 소주허페이심양 항주길림 자료 : Bloomberg 자료 : Fang.com 1) 1 선도시는북경과상해, 광주, 심천등이포함되며 2 선은항주, 소주, 남경, 청도, 중경, 닝보, 대련, 장샤, 하얼빈등을포함. 1 선과 2 선도시에포함되지않는기타중소형도시를다시 3 선또는 4 선으로분류 2 Hana Institute of Finance

5 - 특히, 심천시의경우평균주택가격이연간임대료의 5배에달하는수준으로집값이임대료의 배이하는안전하고, 3배이상일경우위험하다고판단 - PUP(Performance Urban Planning) 의조사결과 14 년기준미국과캐나다, 일본등의부동산시장 PIR은각각 3.4, 3.9, 4.4 수준 2) 경제전반의과도한부채우려가지속되는가운데최근모기지대출중심의가계대출급증도문제점으로지적 중국의가계부채는대부분개인대출로구성되어있는데 GDP 대비가계부채비율이 16년 1/4분기 4.7% 로주요선진국에비해양호한수준 - 미국과일본, 한국의 GDP 대비가계부채비율은각각 78.7%, 66.1%, 88.8% 수준 그러나최근선진국들의가계부채비율이점차하락하고있는것과대조적으로중국의경우빠른증가세를지속하면서문제점으로부각 - 미국과독일등의가계부채비율이금융위기이전인 '7년대비각각 %p, 7.9%p 씩하락한반면중국의경우 21.7%p 증가 중국가계대출은모기지대출을중심으로증가하였으며, 모기지대출이차지하는비중은 7% 대후반수준을유지 - '16년 3/4분기모기지대출은 18.3 조위안으로전체가계대출중 78.2% 를차지하며, 올해들어 3% 대이상의증가세를유지 그림 5 가계대출구성및 GDP 대비비중 그림 6 모기지대출증가율추이 25 ( 조위안 ) (%) 5 4 (YoY,%) 기타대출 ( 좌 ) 모기지대출 ( 좌 ) GDP 대비가계대출비중 자료 : CEIC 자료 : CEIC 2) PUP 가조사하는 PIR 은주택가격적정성, 주택구입능력등주택시장평가에사용되는지표중하나로 World Bank, UN 등에서도권장. PUP 가제시한등급에따르면 PIR 이 3. 이하인경우주택구입부담이가능하고, 5.1 이상일경우심각한부담을나타냄 하나금융경영연구소 3

6 < 참고 1> 中주요도시의부동산투자수익률 대도시를중심으로부동산투자수익률이높은수준을유지하고있으며, 최근일부중소형도시도가격상승으로투자수익률이 % 대이상을기록 부동산투자수익률은 1선도시를중심으로높은수준을유지하고있는데심천의경우 11년부터 15년까지의평균투자수익률이 3% 이상을기록 최근일부 2,3선도시의투자수익률도부동산가격상승등에힘입어높은수준을기록하고있으며, 소주, 허페이, 샤먼지역은 1선도시의수익률을상회 - 1,2선도시의투자수익률은대부분부동산가격상승에기인하며, 임대비중은 2% 미만 반면 4선도시들의경우인구유출심화, 거주민고령화등으로투자수익의대부분이임대수익에서발생하면서수익률이낮은수준을기록 참고1 지역별부동산연평균투자수익률추이 (%) 도시 북경 상해 심천 광주 소주 항주 남경 성도 합비 랑방 동관 하문 무한 서안 계림 하얼빈 귀양 은천 철령 ( 요녕성 ) 태안 ( 산동성 ) 자료 : 长城证券研究所 4 Hana Institute of Finance

7 2. 과잉유동성의부동산시장유입확대 최근몇년간정부당국의완화적통화정책으로늘어난시중유동성이부동산등자산시장으로유입되면서과열을초래 중국의경기둔화세심화로경착륙우려가재부각되면서정부는금리및지준율인하등완화적인통화정책을실시하였으며, 재정지출도확대 - 인민은행은지난 '14년 11월이후각각 6차례의금리인하와 5차례의지준율인하를실시 (1년만기대출금리 6.% 4.35%, 지준율 19.5% 17.%) - 정부는인프라투자를중심으로재정지출을확대하였는데, '16년상반기재정적자는지난 년내최고수준 (GDP 대비 -1.1%) 또한, 전통적인통화정책수단이외의단기및중장기유동성공급제도등다양한정책을활용해유동성공급을확대 - 인민은행은 '13년이후단기유동성공급제도 (SLO), 대기성여신 (SLF), 중기유동성지원창구 (MLF), 담보보완대출 (PSL) 등다양한통화정책수단을이용하여유동성을조절 늘어난시중유동성은실물경제보다는주식및부동산시장등으로유입되어투기과열및가격폭등을심화시킨것으로추정 - '15년하반기이후협의통화 M1( 본원통화 + 요구불예금 ) 증가율이광의통화인 M2(M1+ 저축성예금 + 정기예금 + 기타예금 ) 를상회하고있는데, 이는시중자금이단기부동화하는것으로해석 한편, 지방정부도대규모의지방채발행을통해융자플랫폼 (LGFV) 차입을상환하고남은여유자금을부동산에투자한것으로보임 - 지방정부의부채축소를위해 '15년이후지방채직접발행이허용되었으며, 발행된지방채는기존융자플랫폼차입을상환하고나머지자금은주로부동산에투자된것으로파악 그림 7 中인민은행의유동성공급추이 그림 8 M1 과 M2 증가율격차확대 4,5 4, 3,5 ( 십억위안 ) PSL MLF SLF 3 (%) M1 증가율 M2 증가율 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 자료 : CEIC 자료 : CEIC 하나금융경영연구소 5

8 그림자금융 (WMP, P2P 플랫폼대출등 ) 을통한과잉유동성또한부동산시장에유입되면서주택버블형성을촉진시킨것으로추정 중국그림자금융의대표형태인이재상품 (WMP) 이급증하는가운데은행과기타기관들은이재상품수익률제고를위해부동산등에대한투자를확대 - '15년말기준은행이재상품은전년대비약 56% 급증하였으며, '16년상반기에도연말대비 12% 증가한 26.3 조위안을기록 신탁과위탁대출등그림자금융규모증가와주택가격상승의상관관계를감안할때그림자금융에따른과잉유동성도주택버블형성에기여한것으로추정 - '12년중반이후부터그림자금융 ( 위탁 + 신탁대출 ) 의규모증가와주택가격상승이동시에진행 - 반면부동산시장으로의자금쏠림현상으로중소기업들의자금난은오히려가중되고, 그림자금융을통해자금난을해결하면서악순환고리가지속 특히, 최근중국의 P2P 대출플랫폼을통한주택구입선납금대출로투기적인거래가증가하면서대도시주택시장의과열이심화 - 중국 P2P 회사는고수익상품에대한투자자니즈와중소기업들의차입수요등으로급성장 - 플랫폼을통해이재상품및신탁, 구조화상품등을판매하며그림자금융의주요채널로활용되었으며, 최근무리한자금유치와부적절한대출취급등으로부실화우려가확대 주택구매시선납금 (3% 수준 ) 을부동산개발업체와연계된 P2P 회사에서조달하고, 잔액은은행주택담보대출을이용하면서투기적인거래가증가 - P2P 대출자중대다수가부동산개발업체들이차지하고있는데, 이들은주택판매를위해플랫폼을통한대출을확대 - '16년 1월기준 P2P 대출플랫폼을통한주택시장선납금규모는약 9.2조위안수준 그림 9 中그림자금융과주택가격증가율추이 그림 P2P 대출플랫폼을통한주택선납금규모 7 ( 조위안 ) 그림자금융주택가격상승률 ( 우 ) 주 : 그림자금융은신탁과위탁포함, 대주요도시주택가격기준자료 : CEIC 자료 : Yingca Group ( 상해 P2P 컨설팅회사 ) 6 Hana Institute of Finance

한편, 부동산경기부양을위한다양한규제완화도과열양상을가중시킨것으로보임 부동산이중국경제에서차지하는비중이큰만큼정부는부동산경기위축을방어하기위한다양한완화정책을실시 - 전체고정자산투자에서부동산투자비중이 % 대로높고, GDP 대비부동산투자비중도 '97년 4% 에서 '15년 13% 까지확대

9 한편, 부동산경기부양을위한다양한규제완화도과열양상을가중시킨것으로보임 부동산이중국경제에서차지하는비중이큰만큼정부는부동산경기위축을방어하기위한다양한완화정책을실시 - 전체고정자산투자에서부동산투자비중이 % 대로높고, GDP 대비부동산투자비중도 '97년 4% 에서 '15년 13% 까지확대 정책당국이주택관련대출요건완화와최초선납금인하등의형태로부동산경기를부양하면서모기지대출이급증하고, 투기자금이증가 - '16년 9월모기지대출은전년대비 33.5% 로급증하였고, 상반기중국 4대국유은행의신규대출중약 56% 가개인주택담보대출로구성 - 다만, 대도시에서의가격급등과중소형도시의재고부담이확대되면서 3월이후지역별차별화된정책시행 ( 상해지역선납금비율인상, 심천주택매입 2채로제한등 ) 그림 11 부동산시장버블형성원인 자료 : 해통증권연구소, 하나금융경영연구소 하나금융경영연구소 7

10 II. 버블붕괴예상파급효과 1. 정책변화에따른급랭가능성 주택가격상승세지속으로시장과열우려가점증됨에따라정책당국은주택구매및대출제한등의규제강화조치를마련 최근대도시에서일부중소형도시로의버블우려가전이되면서 3/4분기이후 22개시정부에서구매및대출제한조치를발표 - 최근부동산가격이급등하고있는소주지역의경우 1주택보유자가기존의대출을상환하지않고추가주택을구입할경우선납금비율을 4% 에서 5% 까지상향조정 - 남경도 1주택이상을보유한외지호적자에게추가주택판매를제한하고있으며, 1주택보유자가대출상환을완료하고추가주택을구매할경우선납금최소비율을 3% 에서 35% 로조정 ( 대출상환을못했을경우에는 5% 적용 ) 16년들어정책당국은부동산시장에서의완화적인기조는유지하되대도시에서의가격억제, 중소형도시의재고처리등을위한차별화정책을추진해옴 - 월기준북경및상해등 1선도시의재고소진기간이각각 6.5개월,.9개월로짧은데반해장춘과대련등의중소형도시는약 13개월, 18개월의소진기간이필요 자산가격의거품우려가증대되면서정부당국은자산버블, 레버리지, 통화팽창등을제어하겠다는의지를적극표명 - 정부당국은지난 월말개최된중앙정치회의에서신중한화폐정책을추진하고, 합리적인수준의유동성을유지하는동시에자산버블및금융리스크관리를강화한다고언급 - 최근중국에서는주식과부동산등의자산가격이순차적으로급등하는버블순환현상이나타남 그림 12 주요 1,2 선도시의주택가격상승률 그림 13 주요도시의재고소진기간추이 8 6 (YoY,%) 4 3 ( 개월 ) 북경청도장춘 상해대련 4 - 북경 상해 심천 소주 항주 자료 : Fang.com 자료 : Bloomberg 8 Hana Institute of Finance

11 규제도입이후대도시를중심으로가격조정및거래증가세둔화등이불가피할것으로보임 중국부동산시장이정부정책에따라민감하게반응해오고있는점을감안할때규제도입이후 1,2선도시중심의가격조정이불가피 - 정책당국의레버리지변화등으로부동산수요에영향을미칠것으로보임 - 글로벌금융위기이후경기부양책실시로부동산가격이급등함에따라정부는억제정책을실시하였으며, 이로인해 '12년초가격과거래량이대폭위축되는등부동산시장급랭우려가확대 최근부동산거래증가세가소폭확대되는모습을보였으나, 구매및대출제한등의규제강화로둔화될전망 - '16년 월부동산거래증가율 ( 판매규모기준 ) 은 41.2%(YoY) 로지난 8월대비 2.5%p 상승 - 한편, 1선도시를중심으로판매면적증가율은소폭둔화되고있으며, 북경은 9월대비 1.1%p, 상해는 1.8%p 씩하락 또한, 중국인민은행의주택담보대출규모하향조정과함께부동산가격및거래증가세둔화등은가계대출에도영향을미칠것으로보임 - 인민은행은 3/4분기개인주택대출규모가전년동기대비약 2배수준인 3.6조위안을기록함에따라향후상업은행들의주택담보대출규모를줄이겠다고언급 부동산개발투자의경우올해들어 5~6% 대수준의증가율을지속하며부진이심화되고있는데, 추가둔화될가능성도상존 그림 14 부동산거래량추이 그림 15 1 선도시부동산의판매면적추이 (YoY,%) 8 (YoY,%) 북경상해광동 자료 : CEIC 자료 : CEIC 하나금융경영연구소 9

양극화가심화되는상황에서정책변화에따른가격둔화가전국부동산가격조정으로이어질경우시장위축가능성이상존 대도시와일부 2선도시의가격급등세가지속되는반면 3,4선등의중소형도시에서는여전히가격하락과판매부진등이심화 - 심양지역의경우 '16년 월주택가격이 6,84 위안 / m2로지난해말 7,2 위안보다하락 - 정부당국은올해 6월이후대련과청두, 산서,

12 양극화가심화되는상황에서정책변화에따른가격둔화가전국부동산가격조정으로이어질경우시장위축가능성이상존 대도시와일부 2선도시의가격급등세가지속되는반면 3,4선등의중소형도시에서는여전히가격하락과판매부진등이심화 - 심양지역의경우 '16년 월주택가격이 6,84 위안 / m2로지난해말 7,2 위안보다하락 - 정부당국은올해 6월이후대련과청두, 산서, 안휘등중소형도시에대해서는재고부담완화를위해선납금비율인하및거래취득세감면등의정책을시행 양극화가심화되는상황에서정부의정책이일부대도시및투기과열지역의가격조정뿐만아니라중소형도시까지전이될경우전반적인시장위축가능성이상존 - 부동산시장부진은부동산개발투자위축과지방정부부채상환부담까지가중시키면서실물경제둔화로이어질수있음 - 지방도시가재고소진을위해낮은가격으로미분양주택을거래할경우지역내신규주택의추가적인가격하락을초래 그림 16 중국버블붕괴시나리오 자료 : 하나금융경영연구소 Hana Institute of Finance

13 2. 금융시스템리스크우려 부동산시장의버블붕괴는가계대출부실로이어져은행들의건전성악화를가중시킬수있음 중국상업은행들의부실대출규모와 NPL 비율이모두상승세를지속하면서건전성악화에대한우려가확대 - '16년 9월말기준전체은행업의부실대출규모는 1.5조위안으로전년동기대비약 26% 증가하였으며, NPL 비율도 '15년초 1.39% 에서현재 1.76% 까지상승 더욱이경기하락세로기업들의수익성이악화되는상황에서정부의한계기업퇴출등으로디폴트가발생할경우추가부실이불가피 - 정부가과잉생산해소대상으로철강과석탄등의산업을지정하고있어관련기업들의부도가능성이증대 특히, 가계대출급증에따른우려가점증되고있는데부동산시장의가격및거래둔화로부실이발생할경우은행의건전성악화는더욱가중될수있음 - 중국상업은행들이가계대출을적극적으로늘리면서신규대출중가계대출비중은연초 24.2% 에서 월 66.5% 까지확대 - DBS Hongkong 에따르면중국부동산가격이 3% 하락했을경우전체대출 ( 약 5 조위안 ) 중약 4% 가부실로이어질수있으며, NPL 비율이 6% 까지상승할수있다고경고 경기둔화에따른기업들의수익악화로채무불이행가능성이높아진가운데부동산가격하락에따른부동산기업대출부실은그림자금융리스크를초래 부동산개발업체들은정부의부동산대출규제등으로은행차입이어려워짐에따라그림자금융을통해자금을조달해옴 그림 17 상업은행의부실대출규모및 NPL 비율추이 그림 18 기업및가계부문의부채 1,6 ( 십억위안 ) (%) (% of GDP) (% of GDP) 18 1, 부실대출규모 NPL 비율 정부가계기업 ( 우 ) Q 13.4Q 14.3Q 15.2Q 16.1Q Q 자료 : CEIC 자료 : BIS 하나금융경영연구소 11

14 - 상업은행및신탁회사는이재상품 (WMP) 판매로조달한자금을제도권대출이불가한기업및부동산, SOC, 광산등에투자하는동시에지방정부융자플랫폼이발행한주식또는채권에투자 부동산가격의급격한하락은그림자금융에대한의존도가높은부동산개발업체들의디폴트로이어질수있으며, 은행부실및전체금융시스템의뇌관으로작용할가능성 - 경기둔화및정부의구조개혁심화등으로기업수익이악화될경우채무불이행이증가할수있음 더욱이그림자금융이지방정부등과도연결되면서부동산버블붕괴에따른리스크가다른기관및시장으로파급될가능성이상존 지방정부부채급증에따른디폴트우려가확산되는가운데채무상환이불가능한상황에직면할경우그림자금융리스크및은행의동반부실화로이어질수있음 - 지방정부의경우재정수입이아닌지방정부융자플랫폼을통해자금을조달하면서그림자금융에대한익스포져도확대 - 지방정부가단기로조달한자금대부분이인프라투자등장기로운영됨에따라기간불일치가발생하면서만기도래에대한차환및기간연장이반복 특히, 지방정부의총수입중부동산수입 ( 토지사용권양도소득 ) 비중이높은상황에서부동산시장위축은지방정부의재정악화로직결될가능성 중국정부가지방정부부채부담완화를위해차환채권발행을허용하였으나, 오히려장기적인채무부담이가중 - 정부가지방정부의직접채권발행으로기존의대출과채권을차환하도록허용하면서만기및이자부담등이다소완화 - 다만, 여전히차입확대로이자만을상환하는상황이반복되면서단기적인완화책에그침 한편, 기업부문을중심으로하는과도한부채가위험요인으로지목되는가운데부동산시장위축에따른기업부채부실화는금융시스템을촉발할수있음 기업의과도한부채증가가경제전반의리스크요인으로지목되는상황에서과잉부채는금융권부실채권급증으로직결 - 중국의총부채는글로벌금융위기이후대규모경기부양책등경착륙방어를위한신용공급을확대하면서빠르게증가 특히, 정부의구조개혁추진이후에도레버리지가높은수준을유지하면서부동산시장버블붕괴에따른기업부채부실은시스템리스크를촉발할가능성이상존 - 중국의 1/4분기신용갭 (credit-to GDP gap) 지표가 3.1%p 의높은수준을기록하면서금융위기발생가능성이제기 3) 3) BIS 에서발표하는신용갭지표는 GDP 대비신용공급 ( 민간부채 ) 비율과장기추세와의격차로정의되며, 동지표가 %p 를상회할경우금융위기발생가능성에대한위험신호로해석 12 Hana Institute of Finance

15 < 참고 2> 16 년 3/4 분기이후지역별부동산정책현황 표 2 최근부동산정책규제현황 구분지역정책내용 구매제한 대출제한 남경 항주 샤먼 소주 심천 천진 북경 - 1 주택이상보유한외지호적자에게주택판매금지 - 2 채이상보유호적자에게주택추가구매제한 - 1 채이상보유한외지호적자에게추가주택판매금지 - 2 주택이상보유한호적자및 1 채이상보유외지호적자의추가주택구매제한 (114 평방미터 ) - 외지호적자의두번째주택거래제한 - 호적자의 3 번째주택구매제한 - 외지호적자는추가주택구매시최근 2 년동안 1 년이상의사회보험료또는개인소득세납부기록제출이필요 - 미혼성년 ( 이혼자포함 ) 2 주택이상구매제한 - 1 주택이상보유한외지호적자는천진시시내주택의구매를제한 - 최초주택구매시계약금비율 35% 로상향조정 ( 고급주택 4%) - 두번째주택구매시계약금비율 5% 로인상 상해 - 기존규제정책 ('16.3 발표 ) 유지 : 계약금일반주택 5%, 고급 7% 광주 남경 심천 천진 항주 샤먼 소주 무한 자료 : 중국지수연구원 (CREIS), 한국은행, 각언로자료종합 - 외지호적자주택구매조건강화 ( 최근 5 년동안 3 년이상개인소득세또는사회보험료납부기록제출 ) - 2 주택이상보유자추가대출금지 - 1 주택보유자가대출상환을완료했을경우선납금비율을 35% 로조정 - 1 주택보유자가대출을상환하지못했을경우최저선납금비율 5% 로조정 - 두번째주택구매시계약금비율 7% 로상향조정 - 최초주택구매시계약금비율 4% 로상향조정 - 1 주택보유자가대출을상환하지못했을경우선납금비율을 3% 에서 5% 로상향조정 - 보유주택및대출기록이없을경우선납금비율 25% 적용 - 1. 샤먼시내대출기록이없을경우 1. 1 주택구매대출기록이있고대출상환을완료했을경우선납금비율은 3% - 1 주택구매에대한대출을상환하지못했을경우선납금비율을 4% 에서 6% 로조정 - 2 채이상주택보유자가대출상환을못했을경우추가대출신청이제한 - 첫번째주택구매자의선납금비율은 % 로불변 - 두번째주택구매자 : 1. 주택담보대출기록이있으나주택구입당시실제주택을보유하고있지않은경우 2. 1 주택보유중이나, 주택담보대출기록이없는경우 3. 1 주택보유중이나, 주택담보대출상환이완료되었을경우에는선납금을 3% 로적용 - 1 주택보유자가대출상환을완료하지못했을경우선납금을 4% 에서 5% 로상향조정 - 2 채이상주택보유자가대출을상환하지않은경우 3 채및그이상에대한대출이제한 - 1 주택보유자의선납금비율은 4% - 2 채이상주택보유자가이미대출상환을완료했을경우, 1 주택대출상환을완료하지못했을경우선납금비율은 4% 적용 하나금융경영연구소 13

16 < 참고 3> 그림자금융단속강화 최근그림자금융의대표형태인이재상품등의급증으로그림자금융에대한우려가재부각 중국내그림자금융 (shadow banking) 을통한대출이 '16년상반기 19%( 연율기준 ) 나급증하면서리스크우려가점증 - 그동안은행차입이어려운개인및영세업자들이그림자금융을통해자금난을해결 특히, 그림자금융의대표형태인이재상품 (WMP) 이빠르게증가하는동시에금융시스템에서차지하는비중도확대되면서관리감독필요성이제기 - 부외거래인이재상품의경우투자한대출및상품등이 B/S상의대출과같은수준으로관리되고있지않고, 수익률제고를위해위험자산에대한투자비중을늘리면서위험요인으로지적 한편신탁회사의이재상품은부동산, 기업, 정부투자등과직접적으로연계되면서부실화될경우파급영향이상대적으로큰편 - 신탁회사는은행이양도한대출채권등을 WMP 상품으로유동화한후은행을통해판매하고있으며, 고위험군기업에대한고금리대출및불투명한자산풀상품에투자 - WMP 는단기상품이대부분이며투자자산과의만기불일치에따른유동성리스크가상존 참고 1 은행이재상품잔액추이참고 2 은행이재상품투자자산 ('16 년상반기기준 ) ( 십억위안 ) Q 14.2Q 15.1Q 15.3Q 16.1Q 비표준화채권류자산, 16.5% 현금및은행예금, 17.7% 기타, 9.7% 채권및 MMF 형, 56.% 자료 : CEIC 주 : 비표준화채권자산 ( 非标准化债权资产 ) 은은행간시장또는거래소에서거래되지않은투자자산으로서신탁대출, 위탁대출, 은행인수어음등을지칭자료 : 中国银行业理财市场报告 14 Hana Institute of Finance

17 정부는 P2P 대출플랫폼및이재상품등의관리감독규제안을마련하는등그림자금융에대한단속을강화 금융당국은 P2P 대출플랫폼을통한자금이부동산시장의레버리지를초래한다고판단하고규제마련을통해관리감독을강화 - P2P 대출플랫폼의경우기관투자자는물론개인투자자에대한익스포저가상존 규제에서는 P2P 대출상한선을설정하는동시에기존업무범위에서벗어나는재테크상품 ( 이재상품, 신탁, 펀드등 ) 발행을금지 - 개인과기업의 P2P 대출한도를각각 만위안과 5 만위안으로설정하고, 1개업체당대출받을수있는한도도개인은 만위안, 기업은 만위안으로제한 한편, 은행및기타금융기관의이재상품 (WMP) 도수익률제고를위해부동산등위험자산에대한투자를확대하면서규제를강화하기시작 - 순자본 5억위안미만의소형은행들에게위험자산에투자하는이재상품판매를금지 참고 3 中인터넷대출정보중개기관업무활동관리시행방안 주요내용 구분 업무금지사항 대출한도 투자자보호및관리감독강화 규제내용 * 예금유치 1 P2P 대출회사의본인또는관련있는차입자들에대한융자 2 직간접적으로투자자의자금모집 3 투자자에게담보제공및원리금보장 4 비실명으로등록한고객에게대출항목에대한홍보및추천 5 직접적인대출 6 대출항목의기한분할 7 금융기관재테크상품 ( 은행이재상품 (WMP), 펀드, 보험및신탁상품등 ) 의발행 8 기타기관투자, 대리판매, 추천등의업무 9 투자상품정보에대한과장, 위험요인은폐등사기행위 차입금의주식및파생상품투자 11 주식공모투자 12 법률법규및인터넷대출플랫폼관련규정에서금지하는기타활동 - 개인 : 만위안 (1 개업체당최대 만위안가능 ) - 기업 : 5 만위안 (1 개업체당최대 만위안가능 ) - 고객투자자금제 3 기관예탁관리 - 투자위험고지및분쟁해결방안, 대출자의자격조건정보공개등투자자권익보호강화 - P2P 업체경영관련정보공지, 관리감독체제확립 ( 은감회와지방정부금융감독부서의협력체제구축 ) 자료 : 중국은행감독관리위원회, 한국은행자료재인용 하나금융경영연구소 15

18 III. 부동산시장전망 부동산시장의가격둔화는불가피할것으로보이나, 급격한가격하락에따른버블붕괴가능성은제한적 중국정부가실물경제와밀접한부동산시장의소프트랜딩을위해통제및관리를통한정책대응노력을지속할것으로보임 - 그동안부동산시장에서의가격상승은부동산투자에긍정적인요인으로작용하면서경기급락을방어해주는역할을해옴 - 대도시및일부급등지역의주택가격급락및그에따른은행부실확대등은중국경제의경착륙으로이어질수있음 부동산시장에서의급격한정책선회보다는전반적인완화기조하에각지역별로규제강화및재고조정등의이원화전략을고수 - 통화기조또한부동산급등을제어하기위해긴축으로전환할경우경제성장의추가하락을초래할수있어기조전환도쉽지않을것으로예상 중국의생활수준향상및빠른도시화추진도주택수요요인으로작용하면서급격한위기는제한될것으로보임 다만, 여전히 1선대도시와 3,4선도시에서의양극화문제가해소되지않고있어향후장기불황에빠지지않기위해서는재고소진해결이시급 - 중국부동산자산보유인구의핵심연령층 (~45 세 ) 인구가하락하고있는점등도중장기관점에서수요위축요인으로작용할가능성 그림 19 중국부동산가격상승률및 GDP 경제성장률추이 4 (YoY,%) 부동산가격상승률 ( 좌 ) (YoY,%) 16 GDP 성장률 지역별이원화정책추진 Easing Restriction Easing 2 자료 : CEIC, 하나금융경영연구소 16 Hana Institute of Finance

19 정부가레버리지축소정책을추진하는가운데가계대출도아직까지건전한수준을유지하고있어부실로인한금융시스템리스크전이가능성은크지않을것으로보임 중국정부는전사회의레버리지축소를위해부문별로다양한정책을추진중이며, 은행권도리스크관리강화기조를지속하고있음 특히, 기업부문에서는좀비기업정리등을중심으로공급측개혁을가속화하고있고, 상업은행의부채부담을완화하기위해부실채권의출자전환등이추진 - 은행들의부실화된대출을해당기업의주식으로출자전환함에따라부채비율을개선 - 또한, 정책당국은상업은행들의부실채권유동화를허용하고, 펀드, 증권회사, 자산관리회사등다양한투자자들의참여를통해위험을분산 가계부채급증에따른우려에도불구하고현재중국주택담보대출비율 (LTV) 이약 6% 수준인점을감안할때주택담보대출부실이은행시스템으로전이될가능성은높지않은편 - 가계중장기대출과전체주택판매규모를통해산출한 LTV 는 '16년 8월까지약 64% 수준으로부동산가격이 4% 이상급락할경우에만금융권대출회수가불능 - 다만, 주택가격이높은수준으로상승하면서주택구입자들이금융기관차입을지속적으로확대할경우중장기적인위험요인으로작용할가능성 하나금융경영연구소 17

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2-1-3.hwp 증권거래소 / 금융감독원 유가증권 관리 / 감독 스폰서 설립 현금 REITs ㅇ 주주총회 ㅇ 이사회 ㅇ 감사 현금 주식 / 수익증권 투자자 (자본시장) 지분 출자 부동산 (부동산시장) 소유권 / 모기지 계약 주간사 : IPO, 증자 등 자산운용회사 관리/ 개발/ 처분 자산 관리 / 운용계약 신용평가회사 부동산정보회사 : 신용등급 : 정보제공 ㅇ 부동산 관리